onderwerp
pagina
1
Woningmarkt en arbeidsmobiliteit
3
1.1
Stand van zaken woningmarkt Groningen
3
1.2
Stand van zaken woningmarkt Vlagtwedde
3
1.2.1
Verkooptransacties in Vlagtwedde
4
1.2.2
Wat gaat de WOZ doen in Vlagtwedde
4
1.2.3
Woningvoorraad Vlagtwedde
4
1.3
Bevolkingsopbouw Vlagtwedde
4
1.3.1
Grijze druk
5
1.3.2
Groene druk
5
1.3.3
Demografische druk
5
1.4
Werkgelegenheid in Vlagtwedde 2011
5
1.4.1
Werkloosheid in Vlagtwedde 2011
5
1.4.2
Opleidingsniveau werkzoekenden in Vlagtwedde (dec) 2011
6
1.5
Mobiliteit
6
Wat is de invloed van de woonlasten gekoppeld aan de verkoop
7
2
van een eigen woning 2.1
Woonlasten
7
2.2
Energielasten
7
2.3
Wat is de EPC
8
3
Welke vormen van leningen en subsidies zijn/waren er
9
3.1
De volgende subsidiemogelijken zijn/waren er
9
3.2
Koopsubsidie (niet van toepassing in Vlagtwedde)
9
3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.4.5 3.4.6 3.4.7 3.4.8 3.4.9 3.4.10 3.4.11 3.4.12 3.4.13 3.4.14 3.4.15
Corporatiestarterslening (niet van toepassing in Vlagtwedde) Starterslening Welke gemeenten in Groningen maken er gebruik Starterslening en NHG Wat is de WEW Wat is de Woonlastenfaciliteit (WLF) Hoe groot is het potentieel aan koopwoningen in Vlagtwedde Woningvoorraad Vlagtwedde Welke doelgroepen van Vlagtwedde willen we bereiken en waarom Criteria Communicatie richting doelgroepen en marktpartijen De aanvraag De toewijzing De offerte De uitbetaling Nationale Hypotheek Garantie Risicoprofiel
9 9 10 11 12 12 13 13 13 14 14 14 14 14 15 15 15
3.5
Duurzaamheidlening
16
3.5.1
Wie doen er mee in Groningen
16
3.5.2
Voor wie is de lening/doelgroep
16
3.5.3
Spelregels
16
1
3.6
Stimuleringslening
16
3.6.1
Wie doen er meer in Groningen
18
3.6.2
Voor wie is de lening/doelgroep
18
3.6.3
Wat zijn de spelregels
18
3.7
Wat gaan we doen in Vlagtwedde; Stimuleringslening Duurzame
19
Particuliere Woningverbetering 3.7.1
Voor wie is de lening/doelgroep
19
3.7.2
Wat zijn de spelregels
19
3.7.3
Procedure
19
3.7.4
Bouwkrediet
20
3.7.5
Annuitaire aflossing
20
3.7.6
Risicoprofiel
20
4
Financieel
21
4.1
Bij wie wordt het fonds geopend
21
4.2
Waarom verstrekt Vlagtwedde zelf niet de lening?
21
4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3
Wat betekent dit financieel voor de gemeente Vlagtwedde Starterslening Soort aflossing Afkoopmethodiek
22 22 22 23
4.4
Stimuleringslening Duurzame Particuliere Woningverbetering
23
4.5
Interne rekenrente
24
4.6
Revolving Fund
25
5 5.1
Wat betekent dit organisatorisch voor de gemeente Vlagtwedde Starterslening
26 26
5.2
Stimuleringslening Duurzame Particuliere Woningverbetering
26
NB de cursieve tekstgedeelten horen bij de starterslening en deze info maakt geen onderdeel uit van de besluitvorming conform afspraak en notitie VROM Starterslening en besproken in de meningsvormende raad dd 6 nov 2012
2
1 Woningmarkt en arbeidsmobiliteit 1.1 Stand van zaken woningmarkt Groningen Ook Groningen wordt hard geraakt door de crisis op de woningmarkt. In geen enkele andere provincie raakt de verkoop van bestaande woningen zo in het slop. Vergeleken met een jaar eerder slonk in februari 2012 de verkoop van woningen in Groningen met een derde. Slechts 240 panden wisselden in februari 2012 van eigenaar . Uit de cijfers van het Kadaster blijkt dat de gemiddelde woningprijs in de provincie afgelopen jaar met 6,8 procent zakte. Nergens elders in het land deed zich zo’n grote daling voor. De totale hypotheeksom ging met 44,6 procent onderuit en landde op het peil van amper 81 miljoen euro. In doorsnee werden in de noordelijke provincie hypotheken verstrekt ter waarde van € 213.433, = (Bron: Kadaster mrt 2012) 1.2 Stand van zaken woningmarkt Vlagtwedde Gemeenten in Oost-Groningen hebben besloten om gezamenlijk vanaf 2007 de woningmarkt jaarlijks te monitoren. Vanaf 2008 is ook de woningmarkt in Oost Groningen getroffen door effecten van de kredietcrisis en recentelijk ook door de effecten van de schuldencrisis. Voor de nieuwe eigenaar-bewoner in Nederland die niet eerder een crisis op de huizenmarkt hebben meegemaakt leek een eigen woning misschien een risicoloze investering maar dat is duidelijk echter niet het geval wat geïllustreerd wordt door het sterk groeiende aantal gedwongen verkopen; van 695 in 2002 naar 2.256 in 2009. Van augustus 2008 tot november 2010 zijn de huizenprijzen gemiddeld met 7% gedaald. Met de kredietcrisis eindigt een periode van continu stijgende huizenprijzen, die liep van 1985 tot 2008. In diezelfde periode steeg het eigen woningbezit in Nederland van 43 % naar 59 %. Vlagtwedde (66%) wijkt echter wat eigen woningbezit positief af van het landelijk gemiddelde (59%) en van het gemiddelde in Oost Groningen (63%) Vlagtwedde
huur 34%
koop 66%
Veendam
huur 34 %
koop 66 %
Menterwolde
huur 40 %
koop 60 %
Oldambt
huur 40 %
koop 60 %
Stadskanaal
huur 43 %
koop 57 %
Bellingwolde
huur 29 %
koop 71 %
Pekela
huur 35 %
koop 65 %
Oost Groningen
huur 37 %
koop 63 %
De afzet van middeldure en dure bestaande woningen staat stevig onder druk terwijl de afzet van goedkope(re) bestaande woningen nog wel in een redelijke marksituatie plaatsvindt. De afzet voor wat betreft deze woningen is in 2010 wel moeizamer geworden.
3
In Oost Groningen geldt in de bestaande koopsector een spanningsfactor van 2.62: •
er staan 262 % woningen te koop van wat er in heel Oost Groningen is verkocht
•
dat komt overeen met de klasse “ zeer verstoorde markt met fors teveel aanbod”
De goedkope woningen kennen een gunstiger situatie: •
op iedere verkochte woning staat er 1 te koop
1.2.1 Verkooptransacties in Vlagtwedde Jaar
2010
2011
2012 ( 1mrt 2012)
aantal
209
229
34
1.2.2 Wat gaat de WOZ doen in Vlagtwedde De verwachting voor de gemiddelde verandering van de waarde tussen de peildatum 1 jan 2011 en 1 jan 2012 is -2%
1.2.3 Woningvoorraad Vlagtwedde Het aantal woningen in Vlagtwedde bedraagt 3.077 (2011) bestaande uit: •
huur 2.388 (34%)
•
koop 4.645 (66 %)
1.3 Bevolkingsopbouw Vlagtwedde 2011
2020
2030
2040
aantal inwoners
16.920
15.353
Demografische druk
72,3 %
76,1%
86,3%
95,9%
Grijze druk
35,8%
41,8%
49,9%
55,9%
Groene druk
36,5%
34,2%
36,3%
40,0%
0-19 jarigen
3.450
3.058
3.032
3.138
20-64 jarigen
9.453
8.940
8.347
7.836
65-plussers
3.387
3.741
4.169
4.379
Aantal
4
1.3.1 Grijze druk Grijze druk is een demografisch begrip dat de verhouding aangeeft tussen het aantal personen van 65 jaar en ouder en het aantal personen in de zogenaamde 'productieve leeftijdsgroep' van 20-64 jaar. In 2040 is de landelijke grijze druk toegenomen naar 48,7% ten opzichte van 25,6% in 2011. Dit komt doordat vanaf 2011 de babyboomers (mensen geboren in de periode na de tweede wereldoorlog toen het aantal geboorten hoog was) de leeftijd van 65 jaar en ouder bereiken. De vergrijzing is het sterkst in Zuid-Limburg, Zeeland en het noorden en oosten van Nederland. Als we Vlagtwedde afzetten ten opzichte van het Nederlands gemiddelde dan heeft Vlagtwedde 10 % meer personen van 65 jaar en ouder binnen de gemeentegrenzen die indien ze al niet in een koopwoning wonen deze niet meer gaan aanschaffen. Het is dus wenselijk om jonge mensen (blijvend) te binden aan Vlagtwedde
1.3.2 Groene druk De verhouding tussen het aantal personen van 0 tot 20 jaar en het aantal personen van 20 tot 65 jaar. Dit cijfer geeft inzicht in de verhouding van de jeugd tot het werkende deel van de bevolking. 1.3.3 Demografische druk De som van het aantal personen van 0 tot 20 jaar en 65 jaar of ouder in verhouding tot de personen van 20 tot 65 jaar. Dit cijfer geeft inzicht in de verhouding van het nietwerkende deel van de bevolking tot het werkende deel van de bevolking.
1.4 Werkgelegenheid in Vlagtwedde 2011 •
aantal vestigingen
1229
•
aantal werkzame personen
6044
3 grootste sectoren ( % werkzame personen •
financiële instellingen
20.1 %
•
gezondheids- en welzijnszorg
18.0 %
•
bouwnijverheid
10.4 %
1.4.1 Werkloosheid 2 in Vlagtwedde 11 Aantal Niet Werkende Werkzoekenden (NWW)
488
NWW al % van de beroepsbevolking (2009)
5,7 %
5
1.4.2 Opleidingsniveau werkzoekenden in Vlagtwedde (dec) 2011 •
LO
81
•
VMBO
101
•
MBO HAVO VWO
258
•
HBO
41
•
WO
onbekend
1.5 Mobiliteit Een te lange reistijd is voor zes op de tien personen uit de (potentiële) Nederlandse beroepsbevolking de! nummer één reden om niet voor een werkgever te kiezen, gevolgd door (een minder dan marktconform) salaris en het ontbreken van een goede eerste indruk. Het gebrek aan mobiliteit, zowel op de weg als op de huizenmarkt, remt de arbeidsmarktactiviteit en maakt dat de wervingscirkel van werkgevers in 2015 tot 55% kleiner wordt. Mobiliteit is het grootste probleem bij het aantrekken van nieuwe werknemers. Als belangrijkste reden niet te kiezen voor een werkgever noemt de (potentiële) Nederlandse beroepsbevolking de tijd die het kost om de afstand tussen woonplaats en werk te overbruggen. Hiermee is reistijd al meerdere jaren achtereen voor werknemers de belangrijkste afhaakfactor. Naar verwachting zal reistijd ook de komende jaren het grootste knelpunt voor werknemers blijven. Het vormt een onderdeel van de algehele mobiliteitsproblematiek in Nederland: de files waardoor de reistijd voor eenzelfde reis zal toenemen van 60 naar 80 minuten (bron: Mobiliteitsbalans, 2010) en de sterk afgenomen verhuisbereidheid doordat onder meer de huizenmarkt op slot zit. Dit resulteert in kleiner wordende wervingscirkels voor werkgevers. Naar verwachting zal het wervingsgebied in 2015 tot 55% kleiner worden. De regionale dus ook Vlagtwedder arbeidsmarkt zal daardoor nog verder aan belang winnen. Als we dit verhaal loslaten op Vlagtwedde dan zullen vooral de werkzoekenden met een LO en VMBO opleiding niet of in mindere mate bereidt zijn (ver) te reizen naar hun werk. Als men om wat voor reden dan ook werkloos raakt bij bedrijven binnen Vlagtwedde zelf dan zal men, uitzonderingen daargelaten, werkloos blijven indien er geen vervangende arbeid binnen de gemeentegrenzen aanwezig is. Dit is dus een risico waar we derhalve rekening mee moeten houden.
6
2 Wat is de invloed van de woonlasten gekoppeld aan de verkoop van een eigen woning 2.1 Woonlasten Vlagtwedde kent een gedateerd woningbezit gekoppeld aan een relatief hoge EPC wat weer inhoudt dat deze woningen niet energiezuinig zijn. Bewoners/eigenaren worden geconfronteerd met stijgende woonlasten voor wat gas en elektriciteit betreft terwijl het comfort niet toeneemt. Potentiële kopers van een woning zullen het netto woonlastenverhaal meenemen in hun koopbeslissing; dus niet alleen het hypotheekbedrag maar ook de energiekosten (nu en op termijn). Energiegunstige woningen zijn derhalve beter verkoopbaar dan energieongunstige woningen. De woonlasten zijn opgebouwd uit: •
hypotheeklasten
•
eigenwoning forfait
•
groot onderhoud
•
gas/water/elektriciteit
•
inboedelverzekering
•
opstalverzekering
•
Onroerende Zaak Belastingen (OZB)
•
rioolrecht
•
afvalstoffenheffing
•
reinigingsrechten
•
waterschap
2.2 Energielasten Hoewel een exacte voorspelling van de hoogte van de elektriciteit- en gasprijzen niet mogelijk is blijft voor een gemiddeld huishouden de rekening minstens met tientallen euro’s per jaar stijgen (bron VEMW). De olieprijs is nog steeds een belangrijke indicator voor gas en indirect voor elektriciteit. Prijzen voor ruwe olie zijn de afgelopen maanden flink gestegen. Deze stijging zet door. Zeker wanneer het economische herstel in West-Europa doorgaat en Aziatische landen een sterkere groei laten zien. De gasprijs is een tweede indicator die, ondanks een ruim aanbod al geruime tijd stijgt. Deze kan deels verklaard worden door een stijging van de olieprijs maar ook deels door de marktmacht van een beperkt aantal producenten. Men signaleert forse stijgingen in de tarieven voor het transport van energie. Het transport van gas en elektriciteit op de regionale netten stijgt gemiddeld met 8 procent. Deze stijging zet de komende jaren door. Het resultaat: een cumulatieve stijging van 25 procent over drie jaar. De komende jaren komen er weer hogere belastingen voor het gebruik van gas en elektriciteit. De Minister van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie (EL&I) wil namelijk de kosten voor de nieuwe stimuleringsmaatregel voor duurzame energie (SDE+) rechtstreeks verhalen op de consument. De komende jaren zullen de effecten van het Nederlandse duurzaamheidbeleid steeds meer merkbaar gaan worden.
7
De eerste effecten zijn in 2012 daarvan al merkbaar in een stijging van de transporttarieven en de opslag op de energienota om de SDE+ te bekostigen. De effecten van de opslag op de energienota zijn in 2011 nog gering (1 procent) gebleken en zullen pas later dit jaar (2012) aangerekend worden. De opslag op de energienota verdubbelt elk jaar tot 2014. Daarnaast wordt binnen het Ministerie van EL&I gesproken over een leveranciersverplichting.
2.3 Wat is de EPC Nieuwe gebouwen moeten aan bepaalde eisen voldoen op het gebied van energiezuinigheid. Dit wordt uitgedrukt in de energieprestatiecoëfficiënt (EPC). Hoe lager de EPC, hoe zuiniger het gebouw. De EPC-berekening is onbeperkt geldig tenzij het pand ingrijpend gerenoveerd wordt. De EPC is sinds 1995 een instrument van het Nederlandse klimaatbeleid. Door energiebesparing en toepassing van duurzame energie wordt de verbranding van fossiele brandstoffen beperkt. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de vermindering van de Nederlandse uitstoot van CO2. Het is van belang om de CO2uitstoot te verminderen om zo klimaatverandering tegen te gaan. Voor nieuwe woningen geldt sinds 1 januari 2006 een EPC-grenswaarde van 0,8. Vanaf 1 januari 2011 geldt een EPC-grenswaarde van 0,6 die op 1 apr 2012 daadwerkelijk zijn beslag heeft gekregen. De verwachting is dat vanaf 2015 de norm gesteld wordt op 0,4. Wij willen als college een stap verder gaan door een EPC van 0,2 voor te gaan schrijven. De huidige stand van de techniek laat zien dat een EPC van 0,2 relatief makkelijk te behalen is en wij dagen derhalve de marktpartijen uit om woningen te realiseren die daar aan voldoen.
8
3 Welke vormen van leningen en subsidies zijn/waren er 3.1 De volgende subsidiemogelijkheden zijn/waren er •
Koopsubsidie
• • •
Corporatiestarterslening Starterslening
•
Stimuleringsregeling
Duurzaamheidlening
3.2 Koopsubsidie (niet van toepassing in Vlagtwedde) De Wet Bevordering Eigenwoningbezit (Wbe), beter bekend onder de naam Koopsubsidie werd tot voor kort uitgevoerd door SenterNovem. Aan deze regeling is vroegtijdig een einde gekomen daar door het succes van de subsidieregeling het geld half april 2010 al op was. 3.3 Corporatiestarterslening (niet van toepassing in Vlagtwedde) In Nederland is deze leenvorm niet echt populair en zeer zeker niet in Noord Nederland waar geen enkele corporatie er gebruik van maakt. Er zijn 9 corporaties in Nederland die meedoen en deze zijn alle gevestigd in de Randstad en derhalve daar waar de woningmarkt zeer gespannen is. SVn is vanaf oktober 2011 actief begonnen met gesprekken met woningcorporaties over inzet van de Starterslening als koopinstrument. De Starterslening heeft als koopinstrument haar waarde bewezen. Alliantie (Almere, Amsterdam) is een woningcorporatie die intussen zeer succesvol de Starterslening gebruikt. Acantus en Woonzorg Nederland zijn beide actief in Vlagtwedde waarvan Acantus een verkoopprogramma heeft. Acantus maakt geen gebruik van deze lening. Acantus heeft echter aangegeven zijn/haar verkoopbeleid wel opnieuw te willen formuleren. Het aantal huurwoningen in Vlagtwedde bedraagt 2.338 (2011) •
het aantal gelabelde woningen voor verkoop bedraagt 73 (verkoop na mutatie)
•
het verkoopbedrag zal tussen de € 80.000 en € 100.000 liggen
3.4 Starterslening De Starterslening overbrugt (kort gezegd) het verschil tussen de verwervingskosten (koopsom + bijkomende kosten) van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De Starterslening is een lening waarover de eerste drie jaar geen rente en aflossing betaald hoeft te worden. De totale financiering die nodig is voor de aankoop van de woning bestaat uit een normale (eerste) hypotheek, aangevuld (naar draagkracht) met de Starterslening (tweede hypotheek). Die eerste hypotheek kan worden afgesloten bij de bank naar keuze. De Starterslening wordt altijd afgesloten bij SVn. Beide leningen worden verstrekt met NHG en dienen tegelijkertijd bij de notaris te passeren.Bij het bepalen van de hoogte van de Starterslening speelt draagkracht van de aanvrager een cruciale rol. De hoogte van de Starterslening hangt af van het inkomen van het huishouden van de aanvrager, zijn/haar vermogen en de voorwaarden van de gemeente Vlagtwedde. De Starterslening is een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. De hoogte van de lening wordt vastgesteld op basis van een draagkrachttoets die door SVn wordt uitgevoerd. Hierbij wordt uitgegaan van het actuele bruto inkomen van de aanvrager(s). Ook wordt er een vermogenstoets gedaan waarbij het bedrag aan vermogen dat aanwezig is boven de fiscale vrijstelling in mindering wordt gebracht op de prijs van de woning. In de berekening wordt geen rekening gehouden met de aanwezigheid van
9
secundaire lasten. Het inkomen wordt niet voor 100%, maar voor 95% meegenomen. Er blijft dus 5% van het inkomen buiten de toetsing. Een aanvrager hoeft dus in principe niet tot het uiterste van zijn/haar (financiële) kunnen te gaan. Wel blijven de lasten voor persoonlijke financieringen bij de toetsing door SVn buiten beschouwing. De Starterslening is de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij. Daarna gaat de klant rente en aflossing betalen. De klant wordt hierover tijdig geïnformeerd en kan desgewenst een hertoetsing aanvragen om zijn/haar actuele betaalcapaciteit vast te stellen. Ook dan worden lasten voor persoonlijke financieringen niet betrokken. De kosten van de hertoets bedragen € 150,= (exclusief CPI-index, prijspeil 2006) Ook na het 6e, het 10e en het 15e jaar is weer een draagkrachttoets mogelijk. Naar verwachting groeit in die periode het inkomen dusdanig, dat de starter de rente en aflossing kan betalen. Belangrijke parameters daarbij zijn de ontwikkeling van het inkomen en de mutatiegraad van de woningen. De Starterslening wordt verstrekt vanuit een revolverend fonds dat de gemeente Vlagtwedde gaat inrichten bij SVn, door storting van het benodigde budget. De gemeente Vlagtwedde bepaalt of de aanvrager voor een Starterslening in aanmerking komt. Dit gebeurt aan de hand van de verordening. Hierin staan voorwaarden die Vlagtwedde zelf bepaalt. Zo kan Vlagtwedde de regeling afstemmen op de specifieke lokale behoefte. 3.4.1 Welke gemeenten in Groningen maken er gebruik In de provincie Groningen zijn in 2011 107 startersleningen verstrekt voor ca €2.8/mio en doen de volgende gemeenten mee: • Stadskanaal • Pekela • Oldambt • Menterwolde • Hoogezand – Sappemeer • Haren • Groningen • Loppersum • Appingedam • Delfzijl • Eemsmond Ten opzichte van het landelijke totaalbeeld is dit zeer gering. Desondanks wordt de starterslening toch door een aantal gemeenten in Groningen bewust ingezet en is men enthousiast. In Delfzijl en Eemsmond worden relatief veel woningen in (zeer) kleine kernen gekocht met een starterslening door voornamelijk alleenstaande jonge mannen met 2- rechterhanden. Het levert in die kleine kernen toch wat jonge aanwas op. Delfzijl gaf aan dat de mogelijke inzet van Startersleningen niet los kan worden gezien van de inzet van een instrument bij opkoop van woningen. Met andere woorden: de Starterslening zal gericht kunnen en moeten worden ingezet, naast ander instrumentarium om de woningmarkt te ondersteunen. Dat kan zijn: opknappen van bestaande woningvoorraad (oa projecten in Veendam en Winschoten) en de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad (energiebesparing, project in voorbereiding met 3 noordelijke provincies). Als we ons niet beperken tot de provincie Groningen maar we nemen Borger-Odoorn, Assen en ook Dalfsen (een geheel andere markt) dan zijn de volgende cijfers beschikbaar
Stadskanaal • er zijn 29 leningen verstrekt waarvan 15 in 2011 (het eerste jaar dat de koopsubsidie naast de starterslening niet meer van kracht was) • er zijn 6 in procedure • gemiddelde lening bedraagt ca € 23.500,=/woning Dalfsen • er zijn 56 leningen verstrekt • er zijn 5 in procedure • gemiddelde lening bedraagt € 32.704,=/woning
10
Borger-Odoorn • er zijn 30 leningen verstrekt • er is 1 in procedure • gemiddelde lening bedraagt € 30.000,= Assen • er zijn 41 startersleningen verstrekt • er zijn 33 in procedure • gemiddelde lening bedraagt € 29.000,=/woning De gemeente Assen gaat vooralsnog door met de starterslening. In september 2011 is aanvullend € 1 miljoen beschikbaar gesteld voor de regeling. Sindsdien lopen de aanvragen gestaag binnen. Er zijn tot nu toe 33 aanvragen ingediend, waarvan er 23 zijn gehonoreerd (gemiddelde lening €26.500,-) en 6 nog in procedure zijn. Het tempo van aanvragen lijkt toe te nemen. Assen kan op dit moment nog circa 9 aanvragen in behandeling nemen.
De gemeente Assen heeft een student in 2011 onderzoek laten doen naar de effecten van dit fenomeen met de werktitel “ de Assense woningmarkt; binden en boeien”. De conclusie was als volgt: De starterslening heeft nadat het in eerste instantie een instrument was om starters te helpen en niet om de woningmarkt te stimuleren effect gehad op de woningmarkt van Assen. De 41 startersleningen die verleend zijn hebben 119 verhuisbewegingen op gang gebracht waarvan 79 verhuizingen binnen Assen. Hierbij gaat het om de verhuizingen in de achterwaartse en voorwaartse verhuisketen. Uiteindelijk heeft dit betekent dat 1 starterslening voor 2,5 verhuizing heeft gezorgd.
In Nederland zijn er momenteel 200 gemeenten die de actief de starterslening voeren en dat is ca 50% van alle gemeenten. Alle gemeenten maken gebruik van de standaard VROM Startersregeling en de bijbehorende voorwaarden. Daarnaast stelt elke gemeente lokale voorwaarden stellen voor de couleur locale; • alleen voor eigen inwoners of ook voor vestigers in de gemeente; • alleen voor bestaande en/of nieuwbouw of voor bepaalde ontwikkellocaties; • alleen voor starters (de 1e woning) of ook voor huurders (first time buyers); • de maximale hoogte van de verwervingskosten en de maximale hoogte van de lening. Landelijke productie aantallen starterslening: • 2011 € 122/mio (prognose; jaarcijfers worden in april 2012 bekend gemaakt) • 2010 € 178,3/mio (4.947 leningen) • 2009 € 81,9/mio (2.356 leningen) Totale portefeuille Startersleningen eind 2010 bedroeg ruim € 378/mio 3.4.2 Starterslening en NHG Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is de naam van de garantie die men kan krijgen als men een lening afsluit voor het kopen of verbouwen van een woning. Als men een hypotheek afsluit maakt men samen met de geldverstrekker afspraken over de betaling van de hypotheeklasten. NHG is mogelijk als men voldoet aan de inkomensnormen zoals deze door het NIBUD zijn opgesteld. Volgens deze inkomensnormen mag een bepaald percentage van het inkomen aan woonlasten worden besteed. Op deze manier weet men zeker dat mensen nooit teveel lenen. Met de NHG betaalt men een lagere hypotheekrente. De rentekorting kan oplopen tot 0,7%. Bij het afsluiten van NHG betaalt men eenmalig 0,70% over het hypotheekbedrag. Alle kosten die men echter moet maken om NHG te verkrijgen zijn fiscaal aftrekbaar. Door het rentevoordeel en de fiscale aftrekbaarheid hebben de mensen deze kosten gemiddeld in een jaar terugverdiend. Er kunnen zich echter situaties in het leven voordoen waardoor het aflossen van de hypotheek tijdelijk geheel of gedeeltelijk niet meer mogelijk is.
11
Men kan dan in aanmerking komen voor de Woonlastenfaciliteit waarmee men in staat wordt gesteld een moeilijke periode te overbruggen zodat men in de woning kan blijven wonen. De Woonlastenfaciliteit is een aanvullende regeling, die door WEW wordt geboden. Uitgangspunt blijft de NHG-garantie. Die biedt de geldverstrekker (bank, SVn/gemeente), maar uiteindelijk ook de aanvrager de zekerheid dat in geval van gedwongen verkoop een eventueel tekort wordt gedekt door de borgtocht. Een WLF is een aanvullende borgtocht, die probeert om de situatie van gedwongen verkoop te voorkomen door een aanvullende faciliteit te bieden om betalingsproblemen/ achterstanden te kunnen oplossen. 3.4.3 Wat is de WEW De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) is op 10 november 1993 opgericht door het Ministerie van VROM en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Achtergrond hiervan was de wens van het Rijk en de gemeenten om te komen tot verzelfstandiging van het instrument gemeentegarantie met rijksdeelneming. Per 1 januari 1995 was deze verzelfstandiging een feit met de introductie van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het WEW heeft als doel het bevorderen van het eigenwoningbezit en is verantwoordelijk voor het beleid en de uitvoering van de NHG. Jaarlijks stelt zij regels op voor het verstrekken van NHG. Deze 'voorwaarden en normen' moeten worden goedgekeurd door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De uitvoering van de NHG vindt plaats bij de geldverstrekkers. Controle op dossiers vindt plaats op het moment dat een schadedeclaratie wordt ingediend. Er is dus sprake van een systeem met repressief toezicht. Het WEW ondersteunt de geldverstrekkers bij de uitvoering van de NHG en beheert het fondsvermogen in verband met het risico van de NHG. Het WEW is een private instelling met achtervangovereenkomsten met Rijk en gemeenten. Dit betekent dat het WEW te allen tijde aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen. Als gevolg hiervan beschouwt De Nederlandsche Bank de Nationale Hypotheek Garantie als een overheidsgarantie. Hieruit vloeit voort dat leningen met NHG voor de geldverstrekker solvabiliteitsvrij zijn. Dit voordeel voor geldverstrekkers wordt aan consumenten "teruggegeven" door de lagere hypotheekrente op een hypotheek met NHG. Per 31 december 2010 heeft de stichting € 128 miljard aan leningen gewaarborgd en bedraagt het fondsvermogen circa € 637 miljoen. 4.4 Wat is de Woonlastenfaciliteit (WLF) De WLF is een overbruggingsfaciliteit in de vorm van een aanvullende borgtocht voor geldgevers in het geval dat bij een NHG-lening een betalingsachterstand ontstaat als gevolg van werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, echtscheiding of het overlijden van de partner. Met behulp van de WLF kan men in overleg met de geldverstrekker naar draagkracht de hypotheeklasten blijven betalen en wordt het gedeelte dat men niet kan betalen als achterstand bovenop de NHG-lening bijgeschreven tot maximaal 9% van de hoofdsom van de NHG-lening. Door meer tijd te geven om een betalingsprobleem op te lossen wordt beoogd een eventuele gedwongen verkoop te voorkomen en ervoor te zorgen dat men in de woning kan blijven wonen. Indien de betalingsproblemen niet van tijdelijke aard zijn, kan het zijn dat in zo'n geval de woning verkocht moet worden en dat de opbrengst van de woning lager is dan het bedrag dat men nog moet terugbetalen. Er ontstaat dan een restantschuld. Het Waarborgfonds betaalt deze restantschuld aan de geldverstrekker. Wanneer men geen schuld heeft aan de gedwongen verkoop, bijvoorbeeld als het inkomen daalt door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid of als een van beide inkomens wegvalt door bijvoorbeeld scheiding, kan het Waarborgfonds dit bedrag kwijtschelden en hoeft men dit bedrag dus niet meer terug te betalen. Voorwaarde hiervoor is dat men heeft meegeholpen de restantschuld zoveel mogelijk
12
te beperken. Dit houdt bijvoorbeeld in dat als men betalingsachterstanden heeft, men contact opneemt met de bank om te bekijken hoe men deze achterstand kan inlopen.
3.4.5 Hoe groot is het potentieel aan koopwoningen in Vlagtwedde Het aanbod van courante woonhuizen tot € 200.000,= is beperkt tot de hoofdkernen en is een momentopname (mrt 2012) zodat enige afwijking mogelijk is. • • • • •
Ter Apel Ter Apelkanaal Sellingen Vlagtwedde Bourtange
78 woningen 8 woningen 16 woningen 26 woningen 7 woningen
Er zouden dus theoretisch 135 woningen in aanmerking kunnen komen om verkocht te worden met een starterslening indien er wordt gekozen om deze lening in te zetten voor bestaand bezit. Dit zijn echter woningen van voor 1980 met een hoge EPC gekoppeld aan relatief hoge energielasten in verhouding tot de hypotheeklasten. Het is derhalve niet wenselijk om het instrument starterslening in te zetten voor het bestaande bezit.
3.4.6 Woningvoorraad Vlagtwedde De “onderkant” van de woningmarkt in Vlagtwedde heeft de volgende kenmerken: • oudere woonhuizen • kwalitatieve en functionele veroudering • matige tot slechte isolatie • geen aanbod van nieuw gebouwde huizen Sinds de jaren tachtig zijn er geen nieuw gebouwde rijenhuizen gerealiseerd die aangemerkt zouden kunnen worden als starterswoning. Het aanbod van dit soort huizen bestaat dus uitsluitend uit huizen die minimaal circa 30 jaren oud zijn. Momenteel worden er, mede als gevolg van de economische crisis, nagenoeg geen nieuwbouwprojecten gerealiseerd. De bestaande voorraad zal de komende jaren dus nog meer verouderen. Vlagtwedde neemt derhalve het voorbeeld van Dalfsen over die de starterlening inzet voor goedkope nieuwbouwwoningen gekoppeld aan zeer lage EPC. 3.4.7 Welke doelgroepen van Vlagtwedde willen we bereiken en waarom Het doel van de Starterslening is om jongeren en jonge gezinnen méér kans te geven om een woning in onze gemeente te kopen. De regeling is bedoeld voor starters op de kopersmarkt, dus óók voor mensen in een huurhuis die niet eerder een eigen woning hebben gehad en die hun eerste woning niet volledig kunnen financieren met een hypotheek. Het bepalen van de doelgroep is dus van aanzienlijk belang. Indien een starterslening zijn doelgroep niet bereikt ontschiet men het doel om het lokale woningbezit te stimuleren voor diegenen aan de onderkant van de woningmarkt . De doelgroep zou als volgt omschreven kunnen worden: • een – of meer gezinshuishouding • niet leeftijd gebonden • voor inwoners van Vlagtwedde en personen die een sociaal economische binding met Vlagtwedde hebben • voor huizen in de gemeente Vlagtwedde • maximale huisprijs € 175.000, EPC< 0.2 Nb de huisprijs bestaat uit een maximale VON prijs van € 162.000,= en 8 % bijkomende kosten bestaande uit renteverlies tijdens bouw, notariskosten, makelaarskosten, erfafscheiding, aanleg tuin, aankleding van de wanden ,eventuele opleveringskeuringen en afsluitkosten
13
Definitie sociaal economische binding • •
e
personen hebben een sociale binding met Vlagtwedde als er 1 graad familieband aanwezig is personen hebbent een economische binding met Vlagtwedde als men werkt binnen de gemeentegrenzen en men met het hieruit voortvloeiende inkomen in het eigen levensonderhoud kan voorzien
3.4.8 Criteria • • •
•
De aanvrager is op het moment van de aanvraag minimaal 21 jaar of ouder. De aanvrager is niet eerder in het bezit geweest van een koopwoning. De aanvrager is een in de gemeente Vlagtwedde verblijfsgerechtigde en woonachtige persoon die op het moment van de aanvraag minimaal één jaar zelfstandig een huurwoning bewoont of minimaal één jaar voorafgaand aan de aanvraag niet zelfstandig woont. In geval van een aanvraag door twee personen gelden de criteria voor tenminste één van beiden.
3.4.9 Communicatie richting doelgroepen en marktpartijen Wanneer de VROM Starterslening Vlagtwedde van kracht wordt is het wenselijk dat hier zowel op de website van de gemeente Vlagtwedde als via de lokale huis-aan-huis-bladen en/of flyers, kenbaarheid aan wordt gegeven. Voorafgaand aan de invoering van de Starterslening zal de gemeente Vlagtwedde een bijeenkomst met bancaire instellingen en makelaardij in Vlagtwedde uitnodigen, waarbij ook iemand van SVn aanwezig is, almede de verantwoordelijke wethouder en de pers. Verder is wenselijk dat op speciale momenten, zoals bij het verstrekken van de 1e lening, de publiciteit wordt gezocht. 3.4.10 De aanvraag Alleen in gemeenten die de Startersregeling voeren is het mogelijk voor woningkopers om een Starterslening aan te vragen. Wanneer een woningkoper voor de Starterslening in aanmerking wil komen is het belangrijk te controleren of hij/zij past binnen de doelgroep die de gemeente op het oog heeft met de Startersregeling. Wanneer de woningkoper binnen de doelgroep valt kan het SVn aanvraagformulier Starterslening bij de gemeente worden aangevraagd. Nadat het aanvraagformulier door de aanvrager is ingevuld (al dan niet met hulp van tussenpersoon, makelaar of geldgever) en wordt voorzien van de benodigde bijlagen (zoals aangegeven op de meegeleverde checklist) kan het ter verdere afhandeling naar SVn worden gestuurd. 3.4.11 De toewijzing SVn geeft vervolgens een advies aan de gemeente over de hoogte van de toe te kennen Starterslening. Op basis van dit advies stuurt de gemeente een toewijzingsbrief Starterslening aan de koper (afschrift aan SVn) met de hoogte van de toegewezen Starterslening. Met deze toewijzingsbrief gaat de koper naar de makelaar, tussenpersoon of rechtstreeks naar de 1e geldgever en kan de offerte voor de 1e hypotheek aangevraagd c.q. uitgebracht worden. Voordat de hoogte van de 1e hypotheek wordt vastgesteld, moet dus eerst de hoogte van de Starterslening zijn bepaald. 3.4.12 De offerte In de toewijzingsbrief zijn de volgende voorwaarden vastgelegd waar vervolgens in de offerte van de 1e geldgever rekening mee moet worden gehouden. • de 1e hypotheek wordt met Nationale Hypotheek Garantie verstrekt. • de rentevaste periode voor de 1e hypotheek bedraagt tenminste 10 jaar. • de geldgever meldt de 1e hypotheek bij de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) • de Starterslening wordt door SVn zelf bij WEW gemeld. De 1e geldgever draagt de borgtochtprovisie van de 1e hypotheek af aan het WEW, SVn doet dit voor de Starterslening. Een door aanvrager en geldgever ondertekende kopie van de offerte moet binnen 4 weken na verzenddatum van de toewijzingsbrief naar SVn gestuurd worden. SVn brengt de klant aansluitend binnen 5 werkdagen de offerte uit voor de Starterslening (onder 2e hypotheek). Beide
14
leningen moeten vervolgens gelijktijdig passeren bij de notaris. N.B. De volgende bepaling dient door de 1e geldgever in de offerte (of in de hypotheekakte) voor de 1e hypoheek te worden opgenomen: “Na het ingaan van de lening verplicht de 1e geldgever zich geen extra geld meer onder verband van de 1e hypotheek aan de schuldenaar te lenen. Deze verplichting duurt zolang de Starterslening niet volledig is afgelost.” 3.4.13 De uitbetaling Bij een nieuwbouwwoning wordt de Starterslening gestort in een nieuw te openen Bouwkrediet. Meestal kan hiermee (een deel van) de aankoop van de grond worden betaald. Als het bedrag van de 1e termijn groter is dan het bedrag van de Starterslening is een bouwkrediet niet nodig en wordt de volledige Starterslening – na aftrek van de kosten – aan de notaris uitbetaald. Bij aankoop van een bestaand pand wordt de Starterslening – na aftrek van de kosten – altijd in één keer aan de notaris uitbetaald. 3.4.14 Nationale Hypotheek Garantie Aandachtspunten bij een Starterslening mét Nationale Hypotheek Garantie: • de Starterslening en de 1e hypotheek moeten worden afgesloten met NHG. • de 1e hypotheek mag niet hoger zijn dan de totale verwervingskosten van de woning (volgens de meest actuele NHG-normen), minus de hoofdsom van de Starterslening. de overlijdensrisicoverzekering dient aan de actuele NHG-normen te • voldoen en vermeld te worden in de offerte 1e hypotheek (als basis geldt hier de totale financiering inclusief Starterslening). een eventueel aflossingsvrij deel van de 1e hypotheek moet voldoen aan • de actuele NHG-normen • de 1e geldgever/makelaar/tussenpersoon hoeft de Starterslening niet als aflossingsvrij deel te zien 3.4.15 Risicoprofiel Het risicoprofiel voor de gemeente Vlagtwedde is nihil daar de Startersleningen geborgd zijn middels de Nationale Hypotheek Garantie.
15
3.5 Duurzaamheidlening Het klimaat verandert in rap tempo. Om dit tegen te gaan wil Nederland in 2020 30% minder CO2 uitstoten. Om dit te bereiken zullen forse stappen genomen dienen te worden maar hierin staat de gemeente niet alleen. De Duurzaamheidlening is een aantrekkelijke lening met een lage rente voor particuliere woningbezitters. Gemeenten kunnen de Duurzaamheidlening inzetten om hun klimaatdoelstellingen te verwezenlijken en de bestaande woningvoorraad energiezuiniger te maken. Niet alleen aantrekkelijk voor de gemeente, maar ook voor de woningbezitter die een energiezuiniger huis krijgt waardoor de energielasten zullen dalen. De lasten van de lening zullen voor de woningbezitter in de meeste gevallen geheel, of voor een groot deel wegvallen tegen de verlaging van de energierekening. Na 15 jaar vervalt de maandelijkse aflossing en vanaf dat moment profiteert de eigenaar volledig van de verlaging van zijn energienota. 3.5.1 Wie doen er mee in Groningen •
Stadskanaal
•
Slochteren
3.5.2 Voor wie is de lening/doelgroep Eigenaar/bewoner van een bestaande woning. De woning heeft een bouwjaar van 1980 of daarvoor en een WOZ waarde van maximaal € 175.000,=. 3.5.3 Wat zijn de spelregels •
De eerste 3 jaar is de lening aflossingsvrij. De eigenaar betaalt alleen rente.
•
Na de eerste 3 jaar gaat de eigenaar rente en aflossing betalen.
•
De Duurzaamheidlening heeft een looptijd van 10 jaar tot bedragen van € 7.500,= en een looptijd van 15 jaar voor grotere bedragen.
•
De lening bedraagt minimaal € 2.500,- en maximaal € 15.000,=.
•
De rente is gebaseerd op ons 10 of 15 jaar vaste rentetarief (gekoppeld aan de looptijd van de lening) met daarop een korting van 3%. De rente staat gedurende de gehele looptijd vast
•
De gemeente betaalt per 1 januari een beheervergoeding van 0,5% op jaarbasis over de schuldrest van de leningen
3.6 Stimuleringsregeling De meeste particuliere eigenaren onderhouden hun woning goed, maar problemen aan de onderkant van de woningmarkt nemen zienderogen toe. Ontwikkelingen zoals leegstand van winkels, verloedering van binnenterreinen of van openbaar groen, wegrottende kozijnen en teveel onverkoopbare woningen ondermijnen de leefbaarheid van een buurt en betekenen waardeverlies van het vastgoed. Gemeenten stimuleren particuliere woningverbetering, vaak gericht op bepaalde buurten die een opkikker nodig hebben. Met veel inzet, verleiding en financiële steun worden eigenaren uitgenodigd om plannen te maken, besluiten te nemen over renovatie van het casco en over energiebesparing. Inzet van actieve burgers, collectief opdrachtgeverschap, voorlichting over financiële instrumenten staan in de belangstelling.
16
Waar ligt de sleutel tot succes en wie heeft die sleutel? En ook: wat kan men verwachten, hoe ver reiken ambities? Bron: http://www.otb.tudelft.nl/nl/actueel/agenda/event/detail/intervisiewerkplaatsparticuliere-woningverbetering)
De ervaring van SVn in de afgelopen 15 jaar is, dat een gerichte aanpak met een goede begeleiding van het initiatief van bewoners een belangrijke sleutel is tot succes. Afgelopen jaar is een ‘Duurzame PWV regeling’ gestart in Veendam. In een aantal buurten worden samen met bewoners achterstallig onderhoud (schilderwerk, kozijnen) en energiebesparende maatregelen opgepakt. Ongeveer 60% van alle woningen in de gemeente Veendam heeft een WOZ waarde van maximaal € 150.000. Een groot deel van deze woningen zijn gebouwd voor 1980 en in die tijd is met de bouw van deze woningen geen rekening gehouden met levensloop, duurzaamheid en energiebesparing. Voor het verbeteren van deze woningen is de gemeente Veendam het project Particuliere woningverbetering gestart. Binnen het project Particuliere woningverbetering kunnen woningeigenaren gebruik maken van een Stimuleringsregeling Volkhuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Op grond van deze regeling kunnen woningeigenaren een lening krijgen voor verbetering van de woning. Woningeigenaren kunnen een lening krijgen van minimaal € 3.000,= en maximaal € 15.000, = tegen 1% rente. Dit rentepercentage wordt vastgelegd voor de gehele looptijd van de lening (maximaal 15 jaar). De waarde van de woning wordt niet alleen bepaald door de woning, maar ook de buurt waarin de woning staat. Als gemeente stimuleert Veendam het om gezamenlijk een renovatie aan te pakken. Door een gezamenlijke aanpak zal een buurt opknappen. Wijken buurtbeheer zullen daarom ook bij dit project betrokken worden. Een extra voordeel is dat door een gezamenlijke aanpak de positie naar aannemers en leveranciers toe sterker is en dit een prijsvoordeel kan opleveren. Voor het project Particuliere woningverbetering komen niet alle woningen in Veendam met een WOZ waarde van maximaal € 150.000, - in aanmerking. De gemeente Veendam heeft ervoor gekozen om een aantal buurten verspreid over Veendam bij het project te betrekken. De woningeigenaren die in aanmerking komen ontvangen persoonlijk een brief en worden uitgenodigd voor één van de informatieavonden die de gemeente organiseert. Het project in Veendam loopt ontzettend goed. Er is veel animo bij bewoners om hun bestaande woning aan te pakken. Project loopt goed, omdat de gemeente dichtbij de bewoners staat. Er is gekozen voor een ‘Duurzame PWV’ : aanpak van achterstallig onderhoud (schilderwerk etc) in combinatie met isolatiemaatregelen en energiebesparing. De inzet van een Stimuleringslening is voor de gemeente een goed instrument. Het biedt de kans om bewoners te bewegen om de eigen woning aan te pakken en tegelijk is het een passende financiering om de investeringen volledig mee te kunnen dekken. Leningen worden alleen verstrekt aan bewoners die ook de financieringslasten kunnen dragen. Kredietbeoordeling, beheer en administratie van de leningen wordt gedaan door SVn. SVn
17
heeft als volkshuisvestelijk fondsbeheerder al ruim 15 jaar ervaring met PWV in gebieden van stadsherstel, herstructurering, funderingsherstel en aanpak van achterstallig onderhoud van flatgebouwen/portiekflats. Bij de Stimuleringslening bepaalt de gemeente het beleid en (in samenspraak met SVn) ook de leningvoorwaarden. De looptijd en rente over de leningen bepalen uiteindelijk ook wat het de gemeente kost. De gemeente vult het revolverend fonds bij SVn. De rente en aflossing over de leningen vloeien terug in het fonds. Met de stimuleringslening kan een (deel van) de investering financieel worden ondersteund. Diverse gemeenten vinden het belangrijk dat bewoners/eigenaren ook investeren in een goede en plezierige leefomgeving. Met de Stimuleringslening kan men bij de gemeente geld lenen om de kwaliteit van de woning te verhogen. Bijzonder aan de Stimuleringslening is dat de gemeente (in samenspraak met SVn) de leningvoorwaarden zelf kan vaststellen.
Gemeente kunnen een stimuleringslening verstrekken voor: •
Restauratie en/of onderhoud van gemeentelijke monumenten
•
Particuliere woningverbetering
•
Aanpak van verenigingsgebouwen of buurthuizen
3.6.1 Wie doen er mee in Groningen •
Veendam
•
Oldambt
•
Groningen
De gemeente stelt de voorwaarden op waaraan men moet voldoen om voor een Stimuleringslening voor particuliere woningverbetering in aanmerking te komen. De gemeente bepaalt of men in aanmerking komt voor een Stimuleringslening bij SVn. Stimuleringsleningen worden alleen verstrekt na een positieve financiële kredietbeoordeling door SVn. Indien nodig, kan ‘maatwerk’ worden geleverd. 3.6.2 Voor wie is de lening/doelgroep Eigenaar/bewoner van een bestaande woning. De woning heeft een bouwjaar van 1980 of daarvoor en een WOZ waarde van maximaal € 175.000,=. 3.6.3 Wat zijn de spelregels •
Leningcondities stelt de gemeente zelf – in samenspraak met SVn – vast
•
de lening bedraagt minimaal € 2.500,= en maximaal € 15.000,=.
•
de lening wordt verstrekt op basis van jaarannuïteiten
•
de looptijd bedraagt maximaal 15 jaar
•
de lening wordt onderhands verstrekt.
•
de lening wordt alleen verstrekt na positieve financiële krediettoets
18
3.7 Wat gaan we doen in Vlagtwedde; de Stimuleringslening Duurzame Particuliere Woningverbetering Daar de financiële condities van de duurzaamheidlening en stimuleringslening gelijk zijn aan elkaar is er besloten om beide verordeningen in 1 verordening te gieten “ de verordening Stimuleringslening Duurzame Particuliere Woningverbetering”. Voor wat betreft de voorwaarden verwijs ik u naar de verordening Stimuleringslening Duurzame Particuliere Woningverbetering 3.7.1 Voor wie is de lening/doelgroep Eigenaar/bewoner van een woning in de gemeente gelegen in Vlagtwedde. De woning heeft een bouwjaar van 1980 of daarvoor en een WOZ waarde van maximaal € 175.000,=. 3.7.2 Wat zijn de spelregels •
Leningcondities stelt de gemeente zelf – in samenspraak met SVn – vast
•
de lening bedraagt minimaal € 2.500,= en maximaal € 15.000,=.
•
de lening wordt verstrekt op basis van jaarannuïteiten
•
de looptijd bedraagt maximaal 15 jaar
•
rentekorting van 3%
•
de lening wordt onderhands verstrekt.
•
de lening wordt alleen verstrekt na positieve financiële krediettoets
3.7.3 Procedure •
De aanvrager vraagt Vlagtwedde of hij/zij voor de lening in aanmerking komt. Allereerst zal de aanvrager moeten voldoen aan de criteria, zoals in de verordening is benoemd. Vervolgens bepaalt Vlagtwedde de eventuele hoogte van de lening op basis van het het investeringsplan dat de aanvrager heeft opgesteld.
•
Op basis van de aangevraagde Stimuleringslening maakt Vlagtwedde een toewijzingsbrief voor de eigenaar, waarvan Vlagtwedde een afschrift naar SVN stuurt.
•
De aanvrager stuurt het aanvraagformulier, incl. bijlagen, naar Svn
•
SVn voert een krediettoets uit.
•
Bij positieve toetsing stuurt SVn een offerte naar de aanvrager. Vlagtwedde ontvangt hiervan een afschrift. Bij negatieve toetsing stuurt SVn een negatief advies naar Vlagtwedde. Vlagtwedde bekrachtigt het negatieve advies met een negatief besluit. De lening kan dan niet doorgaan.
•
Na acceptatie van de offerte verstuurt de aanvrager een acceptatiebrief.
•
Bij vastlegging lening in notariële akte stuurt SVn de stukken naar de notaris. Bij een onderhandse akte stuurt SVn de akte naar de aanvrager.
19
3.7.4 Bouwkrediet Na het tekenen van de akte betaalt SVN de lening uit. Dit kan rechtstreeks aan de klant of via storting in een bouwkrediet. Vlagtwedde bepaalt de methode van uitbetaling. In het bouwkrediet komen alle benodigde financiële middelen. Deze kunnen afkomstig zijn uit verschillende bronnen; niet alleen de lening die de aanvrager via ons ontvangt, maar ook eigen geld of subsidie. Aan de hand van nota's van de aannemer en anderen betaalt SVN, na accordering door Vlagtwedde, het geld uit.
3.7.5 Annuïtaire aflossing Een annuïteiten hypotheek is een vorm die lagere aanvangslasten kent. Deze aflossingsvorm houdt in dat, bij een gelijkblijvend hypotheekpercentage gedurende de looptijd van de lening, de jaarlijkse som van rente en aflossing gelijk blijft. Het vaste jaarlijkse bedrag - de annuïteit - bestaat immers uit twee delen: een hypotheekrente- en een aflossingsdeel. Omdat rente en aflossing tezamen jaarlijks één vast bedrag vormen (bij gelijkblijvende rente) wordt het aflossingsbestanddeel jaarlijks groter. Het gevolg hiervan is dat de netto maandlast weer stijgt: als het rentebestanddeel daalt, neemt de fiscale aftrekmogelijkheid immers navenant af. In het begin van de looptijd, als de aflossingsbedragen nog gering zijn, is dit nauwelijks merkbaar maar later in de looptijd des te meer.
3.7.6 Risicoprofiel Stimuleringslening Duurzame Particuliere Woningverbetering worden door Svn verstrekt op aanwijzing en voor rekening-en risico van de gemeente Vlagtwedde. De toewijzing van de lening gebeurt onder voorbehoud van een positieve kredietbeoordeling door Svn. UItgangsunt bij de kredietbeoordeling vormen de actuele NHG-normen. Het afbreukrisico is laag te noemen en bedraagt op de totale leningportefeuille ongeveer 1,5 a 2 %. Voor leningen binnen de gemeente Vlagtwedde hanteren we een risicoprofiel van 5%.
20
4 Financieel 4.1 Bij wie wordt het fonds geopend Gemeenten, andere overheden en marktpartijen kunnen bij SVn een fonds openen, gevuld met uitsluitend voor verbetering van de fysieke woon- en leefkwaliteit bestemde Middelen. Dit geld is en blijft eigendom van de fondshouder! oftewel de gemeente Vlagtwedde. De fondshouder bepaalt waaraan het geld wordt besteed, aan wie en onder welke voorwaarden. Uit het fonds verstrekt SVn namens de fondshouder stimuleringsleningen met een maatschappelijke lage rente. Ook renteloze leningen zijn mogelijk. Ontvangers van deze zachte leningen zijn particuliere huishoudens en professionele marktpartijen. Eventuele rente en aflossing op de leningen vloeien terug in het fonds. Het geld kan telkens opnieuw worden uitgeleend, voor hetzelfde of een ander relevant doel. Dit maakt de methode ‘revolving fund’ tot een aantrekkelijke vorm van duurzaam financieren. De revolverende euro is de enige euro die je meerdere keren kunt uitgeven. Stimulerend investeren vanuit een revolverend fonds brengt onbeperkte continuïteit in de beleidsuitvoering. Handig en verstandig, want verbetering van de fysieke woon- en leefkwaliteit in steden en dorpen is een oneindige opgave. Via de deelnemersfondsen krijgt SVn gemeenschapsgeld toevertrouwd. De omgang met publieke middelen stelt aan SVn als maatschappelijk financier en dienstverlener de hoogste eisen aan deskundigheid, betrouwbaarheid en zorgvuldigheid. SVn voldoet aan die eisen. Activiteiten omvatten in hoofdzaak: •
fondsenbeheer
•
verstrekken en beheren van leningen
•
productontwikkeling.
Financieel maatwerk vormt de rode draad van deze operatie. Hiervan plukken zowel de deelnemers als de gebruikers van zachte leningen (de ‘klanten’ van de gemeenten) de vruchten. Zo ook de samenleving, in de vorm van een aansprekend maatschappelijk rendement. Met het beheer van fondsen en het ‘in de markt zetten’ en beheren van leningen biedt SVn een zinvolle, volstrekt transparante dienst. Deze dienstverlening drukt niet op de personele organisatie van de deelnemers. Zo ontzorgt SVn haar deelnemers. Omdat SVN werkt zonder winstoogmerk vraagt SVn hiervoor alleen een kostendekkende vergoeding. 4.2 Waarom verstrekt Vlagtwedde zelf niet de lening? Voor het verstrekken van laagrentende leningen aan consumenten is op grond van Wftregelgeving een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) nodig. Gemeenten mogen daarnaast, op grond van de Wet Fido en een aanvullende Circulaire van de Minister van Financiën, geen geldleningen verstrekken aan consumenten anders dan binnen het kader van hun (gemeentelijke) kredietbankactiviteiten (aan bijvoorbeeld bijstandsgerechtigden). SVn voldoet als kredietverstrekker wel aan deze regels en kan daarmee optreden als financier voor haar deelnemers en samenwerkingspartners.
21
4.3 Wat betekent dit financieel voor de Gemeente Vlagtwedde
4.3.1 Starterslening Starterslening; 10 nieuwbouwwoningen binnen de gemeente Vlagtwedde met de volgende kenmerken: • VON prijs maximaal € 162.000,= • EPC 0,2 of lager • conform standaard SVN voorwaarden • maximaal € 25.000,= / lening • totaal bedrag € 250.000,= • aanname: interne rekenrente 4%
De verstrekte leningen worden op de balans verantwoord als vordering; dekking voor de leenbedragen is derhalve niet nodig. Uiteraard is er wel dekking vereist voor die kosten die voor rekening van de Vlagtwedde komen. Deze kosten bestaan uit het renteverlies voor de eerste jaren waarin de lening voor de cliënt renteloos is en door de Svn in rekening gebrachte beheerskosten. Een risico voor Vlagtwedde is er niet daar de startersleningen onder NHG worden verstrekt.
Rentederving 6 leningen a € 25.000,= x 4% x 3 jaar Rentederving 4 leningen a € 25.000,= x 4% x 6 jaar Door Svn in rekening gebrachte beheerskosten,10 leningen looptijd 30 jaar
€ 18.000 € 24.000 € 25.000 + € 67.000
Om de rentederving en de beheerskosten af te kunnen dekken dient derhalve een bedrag van € 67.000,= te worden gereserveerd. Dit kan door dit bedrag over te boeken van de algemene reserve naar een nieuw te vormen “voorziening startersleningen”. Met de rente die Vlagtwedde ontvangt op de gemeenterekening bij Svn (0.5%) is vooralsnog geen rekening gehouden, omdat nog niet bekend is of wij de door de cliënten betaalde aflossingen direct weer zullen opvragen van de gemeenterekening of zullen laten staan als “revolving fund”. De hoogte van de voorzieningen dient conform de BBV- voorschriften (Besluit Begroting en Verantwoording) met regelmaat te worden beoordeeld, waarbij eventuele overschotten in principe tussentijds terug te kunnen vloeien naar de algemene middelen.
4.3.2 Soort aflossing Er is gekozen voor een annuïteitenaflossing met als kenmerk dat men steeds een bruto gelijkblijvend bedrag aan rente en aflossing betaalt. Omdat hierbij wel wordt afgelost, wordt de rente steeds iets lager, terwijl de aflossing steeds iets hoger wordt. Omdat men steeds wat minder rente betaalt, loopt de belastingaftrek langzaam terug. Als de lening bijvoorbeeld is gesloten met een looptijd van 30 jaar, is na ongeveer 22 jaar de helft van de schuld afgelost. Een annuïteiten hypotheek is een vorm die lagere aanvangslasten kent. Deze aflossingsvorm houdt in dat, bij een gelijkblijvend hypotheekpercentage gedurende de looptijd van de lening, de jaarlijkse som van rente en aflossing gelijk blijft. Het vaste jaarlijkse bedrag - de annuïteit - bestaat immers uit twee delen: een hypotheekrente- en een aflossingsdeel. Omdat rente en aflossing tezamen jaarlijks één vast bedrag vormen (bij gelijkblijvende rente) wordt het aflossingsbestanddeel jaarlijks groter. Het gevolg hiervan is dat de netto maandlast weer stijgt: als het rentebestanddeel daalt, neemt de fiscale aftrekmogelijkheid immers navenant af. In het begin van de looptijd, als de aflossingsbedragen nog gering zijn, is dit nauwelijks merkbaar maar later in de looptijd des te meer.
22
Afbeelding: schematische weergave annuïteitenaflossing 4.3.3 Afkoopmethodiek Vlagtwedde kan er ook voor kiezen om een “Afkoopmethodiek” via SVn te hanteren (in plaats van een revolving fund) Bij de Afkoopmethodiek stelt SVn de middelen voor Startersleningen beschikbaar. Vervolgens rekent SVn per lening 30% afkoopkosten. Hiermee worden de rentederving en de beheerkosten afgekocht door de gemeente. Bij een lening van 25 mille betaalt de gemeente 30% zijnde € 7.500,-. Deze € 7.500,= is de gemeente kwijt, het zijn de afkoopkosten. Vervolgens verstrekt SVn een lening van 25 mille aan de klant. Alle risico’s liggen bij SVn: hoe lang de klant geen rente betaalt en hoe lang de lening in portefeuille blijft bij SVn en de risico’s van non betaling. Het voordeel voor de gemeente is dat de gemeente voor een x budget 3,33 keer zoveel leningen kan verstrekken. Echter de middelen die de gemeente aan SVn betaalt komen niet meer terug. Het is dus geen revolving fund maar afkoop. SvN ziet dat veel gemeenten door deze methodiek aan het denken zijn gezet. Wat SVn kan kunnen wijzelf goedkoper is daarbij de redenatie. Oftewel de gemeente trekt geld aan bij bijv. de BNG en reserveert in de begroting dekking voor de afkoopkosten. Volgens Svn kunnen gemeenten dit ook goedkoper simpelweg omdat zij veel goedkoper geld kunnen aantrekken dan SVn. Vervolgens ziet Svn dat gemeenten die dit zelf doen andere afkooppercentages bepalen variërend tussen 20% en 25%. Bij bijv. 20% kosten kan dus 5 keer zoveel worden gedaan met het budget i.p.v. 3,33 keer zoveel bij SVn. Startersleningen worden altijd! verstrekt onder NHG-garantie!! 4.4 Stimuleringslening Duurzame Particuliere Woningverbetering De bedragen die door de gemeente Vlagtwedde aan Svn worden overgemaakt zullen door Vlagtwedde op de balans worden verantwoord als vordering. Uiteindelijk zal Vlagtwedde, op de gemaakte kosten na, alles terugontvangen. Dekking voor de leenbedragen is derhalve niet nodig. De kosten voor Vlagtwedde waarvoor wel dekking is verreist, bestaat uit het verschil tussen de rente op onze interne financiering en van de cliënten ontvangen rente op de uitgezette leningen (2.5%). Daarnaast worden er door Svn beheerskosten in rekening gebracht en zal het (eventuele) risico wat Vlagtwedde lopen afgedekt moeten worden, •
80 woningen gelegen binnen de gemeente Vlagtwedde met de volgende kenmerken:
•
woningen met een bouwjaar voor 1980
•
WOZ waarde van maximaal € 175.000,=.
•
conform standaard SVn voorwaarden
•
leenbedrag minimaal €2.500,= en maximaal € 15.000,=
•
totaal bedrag € 1.200.000,=
23
Uitgaande van een leenbedrag van €1.200.000,= ingezet over twee opeenvolgende jaren a € 600.000,=zullen de kosten voor de gemeente voor een looptijd van 15 jaar bedragen Rente interne financiering (interne rekenrente 4%)
€
406.000
Van cliënten ontvangen rente (2.5 %)
€
254.000
-
Door Svn in rekening gebrachte beheerskosten
€
45.000
+
€
197.000
miljoen
€
60.000
Risico niet betaalde renten (aanname 5% van € 254.000,=)
€
13.000
€
270.000
Risico niet betaalde aflossing (aanname 5% van € 1.2 +
Om het renteverschil, de beheerskosten en de risico’s van de stimuleringleningen af te kunnen dekken dient derhalve een bedrag van € 270.000,= te worden gereserveerd Met de rente die Vlagtwedde ontvangt op de gemeenterekening bij Svn (0.5%) is vooralsnog geen rekening gehouden, omdat nog niet bekend is of wij de door de cliënten betaalde aflossingen direct weer zullen opvragen van de gemeenterekening of zullen laten staan als “revolving fund”. De hoogte van de voorzieningen dient conform de BBV- voorschriften (Besluit Begroting en Verantwoording) met regelmaat te worden beoordeeld, waarbij eventuele overschotten in principe tussentijds terug te kunnen vloeien naar de algemene middelen. De rente en aflossing wordt door de aanvrager betaalt aan SVn en wordt per jaar achteraf verrekend met de schuldrest. Vlagtwedde kan de creditsaldi uit haar fondsrekening onttrekken om daarmee de rentederving zoveel morgelijk te beperken. Het is ook mogelijk de rente-en aflossing te houden in het fonds en (in de toekomst) opnieuw uit te lenen (revolving fund). Onttrekkingen uit het fonds kunnen echter niet automatisch. Vlagtwedde zal bijvoorbeeld per jaar achteraf het initiatief moeten nemen. Vlagtwedde kan het verloop van hun fondssaldo dagelijks volgen via de applicatie Mijn SVn
4.5 Interne rekenrente Een interne rekenrente wordt gehanteerd om een compensatie te krijgen voor het feit dat overtollige middelen niet extern worden belegd maar worden ingezet als “ interne financiering”. Mogelijk moet zelfs extern geld worden aangetrokken. De interne rekenrente wordt bepaald op basis van de kapitaalsmarktrente. Bij de diverse berekeningen zijn wij vooralsnog uitgegaan van 4% interne rekenrente. Het is heel goed mogelijk dat de leningen met cliënten niet alle op heel korte termijn worden aangegaan. In dat geval zou de interne rekenrente kunnen wijzigen; de hoogte van de voorziening welke wordt gevormd voor rentederving en risico’s moet dan mogelijk (zij het gering) worden bijgesteld.
24
4.6 Revolving Fund Voor alle leningen wordt gebruik gemaakt van de 'revolving fund' methodiek. Dit is een beproefde manier van duurzaam financieren. Het vormt een goed alternatief voor het traditionele subsidiëren met bijdragen. Door aflossing (en eventueel rentebetaling) komt het uitgeleende geld weer terug in het gemeentelijke revolving fund en is dan opnieuw beschikbaar voor nieuwe leningen. Het voordeel is dat de middelen tot in lengte van jaren - oneindig feitelijk - inzetbaar blijven. Met een revolving fund maakt eenmalig subsidiëren plaats voor duurzaam financieren.
25
5 Wat betekent dit organisatorisch voor de gemeente Vlagtwedde
5.1 Startersleningen: (zeer beperkte organisatorische werkzaamheden) • Loketfunctie, vragen over de regeling. Financieel-technische vragen doorverwijzen naar SVn • Uitgifte Aanvraagbrochures Starterslening • Vaststelling Toewijzingsbrief (beschikking) na ontvangst schriftelijk advies van SVn conform model beschikking (opgesteld door SVn) 5.2 Stimuleringslening Duurzame Particuliere Woningverbetering:(beperkte organisatorische werkzaamheden) •
Beoordelen van investeringen door ambtenaren van Bouw en Woningtoezicht (komen de te treffen energiebesparende maatregelen en PWV-maatregelen overeen met de onderliggende Verordening) zullen ongeveer 4 uren per lening in beslag nemen
•
Vaststellen hoogte toe te wijzen lening
•
Vaststelling Toewijzingsbrief (beschikking) onder voorbehoud van positieve financiële kredietbeoordeling uit te voeren door SVn
•
Indien kredietbeoordeling akkoord is door SVn, brengt SVn een offerte voor lening uit en stelt bouwdepot open, van waaruit op declaratiebasis de facturen van aannemers/installateurs worden betaald
•
Declaraties dienen door gemeente ‘voor gezien en akkoord’ te worden ondertekend (geen controle ter plaatse noodzakelijk, tenzij steekproef of controle fraude)
•
SVn handelt gehele financiële afwikkeling en beheer lening af. Ook alle financieel inhoudelijke vragen worden door SVn afgehandeld.
Algemeen is het van belang dat er zorgvuldig wordt gecommuniceerd met de potentiele doelgroep(en). Met name het succes van de inzet van de Stimuleringslening Duurzame Particuliere Woningverbetering voor het bestaande bezit hangt nauw samen met de energie die je er als gemeente insteekt. Ervaringen bij andere gemeenten laat zien dat je er als organisatie ongeveer 1 dag/per week bij de start voor nodig bent voor een periode van een half jaar tot een jaar.
26
