2. Megamalls, weidewinkels en de binnensteden: wat kan Nederland leren van de VS en Engeland?

2. Megamalls, weidewinkels en de binnensteden: wat kan Nederland leren van de VS en Engeland? Introductie In Nederland zijn de afgelopen decennia verschillende plannen voor megamalls, hypermarkten, weidewinkels of welke benaming dan ook voor een groot retailcentrum niet door gegaan door felle kritiek en bezwaren van de middenstand in steden. Retailers zijn bang voor leegstroom uit de binnensteden wat tot extra leegstand en verpaupering leidt (Trouw, 2013). Het immens grote succes van grote winkelcentra in de periferie van steden zoals we dat zien in de VS, Engeland, Frankrijk en bijvoorbeeld Duitsland heeft in Nederland nog niet kunnen aarden. Toch zien we dat het concept megamall inmiddels in de VS op zijn retour is. In de VS gaat één op de drie megamalls dicht (Trouw, 2013). Ook sites als deadmalls.com kennen hoogtij dagen, op deze site zijn duizenden verhalen te vinden over malls die zijn gesloten en moeten hopen op herontwikkeling en een andere bestemming om het lot van sloop te ontlopen. Daarnaast zien we in de markt een aantal trends ontstaan die elkaar contrasteren of juist versterken. De opkomst van het winkelen via internet bijvoorbeeld tegenover het verlangen van retailers naar schaalvergroting en een uitbreiding van het aantal filialen. Maar ook de steeds grotere leegstand van winkels, afname in de koopkracht van de consument en een steeds belangrijkere rol van de consumentenbeleving tijdens het winkelen (Evers et al., 2005). Die consumentenbeleving zien we steeds meer terug bewegen richting de nostalgische intimiteit tijdens het winkelen, die we kennen uit het kruidenierstijdperk (Gianotten & Haringsma, 2006). Het is dus maar de vraag of wij in Nederland nog de ambitie moeten willen hebben voor het ontwikkelen van megamalls. Hiervoor is het belangrijk te kijken naar landen die het concept megamalls al hebben omarmd. Wat kan Nederland leren van de VS en Engeland? Wat is de reden dat megamalls nog steeds niet van de grond zijn gekomen in Nederland? Is het concept megamall al niet verouderd of heeft het nog steeds potentie in Nederland? Omdat het concept megamalls nog niet heeft kunnen aarden in Nederland is het misschien ook nog niet duidelijk wat een megamall precies is en hoe dit zich onderscheidt van het winkelcentrum zoals wij dat kennen in Nederland. Daarom volgt als eerste de definitie van een megamall. Onder het begrip megamall kunnen we verstaan; een op strategisch-perifere locatie gelegen grootschalige en geheel omsloten en (niet zelden) volledig geklimatiseerd winkel- en vrijetijdscentrum dat er toe dient om haar doelgroepen uit een groter dan regionaal verzorgingsgebied op basis van een doordacht ontwerp een dagvullende variëteit aan detailhandel en betaalde vrijetijdsbesteding aan te bieden. Een megamall onderscheidt zich dus van een ‘gewone mall’ door het grootschalige concept, de aanwezigheid van betaalde vrijetijdsbesteding, het bovenregionale verzorgingsgebied en de perifere locatie (Van Schuppen, 2010). De evolutionaire geschiedenis van megamalls in de VS en Engeland verloopt niet gelijk en daarmee is de vergelijking lastig te maken, daarom komen beide landen aan bod. Amerika Als eerste voorbeeld kijken we naar Amerika, hier zijn malls in alle soorten en maten bekend en zijn decennia lang een onderdeel van het dagelijks leven en de sociale patronen van bijna iedere Amerikaan. De opkomst van malls gaat daarom te boek als één van de belangrijkste ontwikkelingen in de Amerikaanse steden van de twintigste eeuw (Longstretch, 1997). De explosieve groei van megamalls in de VS vanaf de tweede helft van de jaren vijftig had tot gevolg dat begin jaren zeventig in de 21 grootste stedelijke gebieden meer dan 50 procent van de nationale detailhandel gevestigd was in malls (Dagen Bloom, 2005). De vrijheid in ruimtelijk ordenings- en vestigingsbeleid in de VS, gecombineerd met de koopgrage consumenten en retailers die wilden blijven expanderen, zorgden ervoor dat ook na de jaren zeventig een groot aantal malls en megamalls is ontwikkeld. In de jaren zeventig en tachtig werden er gemiddeld twee nieuwe (mega)malls per week opgeleverd en in

gebruik genomen (Underhill, 2004). Aan deze explosieve groei is sinds medio jaren tweeduizend een eind gekomen en sindsdien zijn er nauwelijks tot geen nieuwe mallontwikkelingen opgeleverd. Ongeveer tweederde van het totaal aantal megamalls is ouder dan twintig jaar, vaak zo goedkoop mogelijk ontwikkeld, en ziet er vandaag de dag gedateerd en allesbehalve uitnodigend uit. Het traditionele mallconcept wordt in de VS inmiddels als een verouderd retailconcept ervaren. Mede als gevolg van over-bemalling lijkt het retailconcept over het hoogtepunt van haar succes heen te zijn. Daarnaast zorgen gestegen olieprijzen, dichtslibbende verkeersaders in suburbs, een wijzigend bestedingspatroon van doelgroepen en een toenemend milieubewustzijn ervoor dat de bezoekersaantallen in Amerikaanse megamalls verder dalen (Underhill, 2004). De grootschalige ontwikkeling van malls had een sterke weerslag op de Amerikaanse binnensteden. In de periode van 1954 tot 1977, die bekend staat als de tijd van de meest explosieve vermalling, daalde de detailhandelsbestedingen in binnenstedelijke regio’s van 19,3 procent naar een diepte van 4,3 procent (Evers et al., 2005). Binnensteden verpauperden en retailfuncties in hun vroegere omvang en soort verdwenen vrijwel geheel uit het straatbeeld. Voor winkelen moest de Amerikaan dus naar een mall buiten de binnenstad waardoor de binnensteden plekken werden voor hoofdzakelijk wonen en kantoorruimte. Hierdoor kregen steden in Amerika de bijnaam ‘donutsteden’ (Fernie, 1995). Engeland Zoals al eerder aangekondigd zien we in Engeland een ander patroon. De Britse retailexperts Fernie (1995) en Schiller (1987) spreken van vier golven van ontwikkeling van retail decentralisatie in Engeland. De eerste twee golven zijn toe te wijden aan voedsel detailhandel en doe-het-zelfzaken voornamelijk gericht op elektronica, meubels, en tapijtvloeren. Door veel verzet van planning autoriteiten, die vonden dat voedsel detailhandel in de traditionele binnensteden gevestigd moest zijn, heeft het ongeveer vijftien jaar geduurd voor de eerste ‘superstores’ uit de eerste golf van de grond zijn gekomen. Dit is duidelijk te zien in figuur 1 (IGD, 1993).

De tweede golf, van perifere doe-het-zelfzaken, begon ongeveer tien jaar na de eerste golf en stuitte op veel minder verzet. Het werd over het algemeen eerder geaccepteerd dat handel in bulkgoederen voor doe-het-zelfzaken geschikter waren voor een perifere locatie. De derde golf is volgens Schiller (1986) meer gericht op vergelijkend winkelen en is begonnen met de mededeling van Marks&Spencer’s, het grootste warenhuis van Engeland, dat het zich ging richten op een locatie

strategie waarbij de focus werd gelegd op zowel traditionele hoofdwinkelstraten als nieuwe perifere ontwikkelingen. Dit is de start van de ontwikkeling van megamalls zoals we ze in de vorige alinea uit Amerika hebben leren kennen. Na deze mededeling stapelden de nieuwbouwplannen voor megamalls zich in een hoog tempo op. De voorspellingen waren dat er eind jaren tachtig en jaren negentig tussen de 35 en 50 grote regionale winkelcentra(megamalls) gebouwd zouden worden (Schiller,1986). Deze derde golf die Schiller beoogde is echter nooit gematerialiseerd. De beurscrash in 1987 maakte korte metten met de speculatieve plannen en door een prolongerende recessie, weifeling bij de overheid en onzekerheid rondom de planning is er slechts een fractie van de originele plannen daadwerkelijk gerealiseerd. In plaats van de massale uittocht van detailhandel die was voorspeld uit de binnensteden zien we dat het overgrote deel van toename in marktaandeel binnen de detailhandel, gericht op vergelijkend winkelen, zich de afgelopen twintig tot dertig jaar heeft geconcentreerd in de traditionele binnenstedelijke handelslocaties. Dus niet op perifere locaties. Van de 748 detailhandelscentra die tussen 1965 en 1992 zijn opgeleverd, zijn er slechts 66 op perifere locaties gebouwd (Hillier Parker Research, 1993). In plaats van de bedoelde derde golf zien we in Engeland nu nieuwe retailconcepten opkomen die meer gespecialiseerd van aard zijn dan de conventionele megamalls. Hierbij kan gedacht worden aan waarhuis clubs, factory outlets en bijvoorbeeld luchthaven retail. Deze nieuwe retail concepten vormen in marktaandeel zowel voor de traditionele hoofdstraat als voor de megamalls een bedreiging. Dit doet in Engeland de discussie oplaaien tussen retailers, ontwikkelaars, planners en de overheid. Het politieke klimaat in Engeland wordt, gevoed met de voorbeelden van ‘donutsteden’ met een verpauperde binnenstad uit Amerika, steeds meer vijandig richting welke vorm dan ook van handelscentra die de leefbaarheid van traditionele binnensteden bedreigen. Het debat is daarom de afgelopen twintig jaar weinig veranderd, het Britse planning systeem is en blijft afgestemd op de tegenwerking van vermoedelijke nieuwe ontwikkelingen (Fernie, 1995). Nederland Nederland heeft internationaal gezien een uniek functioneel en fijnmazige detailhandelsstructuur. Vanaf de wederopbouw in 1945 werd er ten aanzien van de woningbouw en detailhandel besloten dat winkelvoorzieningen niet ver verwijderd mogen zijn van de woonplaats van de consument, om de consument op een laagdrempelige manier te kunnen voorzien in de dagelijkse behoefte. Met een beleid dat geïnspireerd was op de Centrale Plaatsen Theorie van Christaller ontstond er een functioneel hiërarchische opbouw en spreiding van detailhandelsvoorzieningen (Bolt, 2003). Dit beleid, dat voor megamalls als restrictief kan worden gezien, en de actieve regulering van de detailhandel en diens vestigingsplaatsen met in achtneming van de belangen van gevestigde retailers heeft er tot 2005 voor gezorgd dat het concept megamall in Nederland nooit van de grond is gekomen (Evers, 2001: Evers, 2003). Met de inwerkingtreding van de Vijfde Nota Ruimte is dit restrictieve beleid afgeschaft door de deregulatie en decentralisatie van bestuur (Evers & Van Hoorn, 2006). Wat we nu zien binnen Nederland is een botsing tussen planning ideologie, een hiërarchische opbouw van de detailhandelstructuur volgens de centrale plaatsen theorie van Christaller, en een liberale gedachtegang van vrije markt en competitie (Borchert, 1998). Die vrije marktwerking en competitie wordt sterk aangewakkerd door internationale bestuurlijke verwevenheid en een globaliserende economie (Dicken, 2011). De sterke internationalisatie van de retail zal er voor zorgen dat er steeds grotere retailconcepten het land binnen komen, die een bedreiging vormen voor de bestaande detailhandelstructuur in Nederland (Myers & Alexander, 2007). Conclusie De belangrijkste lessen voor Nederland uit de VS en Engeland zijn dat megamalls weldegelijk een bedreiging vormen voor de leefbaarheid van de binnensteden. Detailhandels activiteiten trekken naar de periferie en laten een verpauperde en verlaten binnenstad achter. Het concept megamall sluit in Nederland niet aan bij de bestaande detailhandelsstructuur en consumentenbeleving en heeft daarom weinig potentie in Nederland.

Literatuurlijst:                   

Bolt, E.J. (2003). Winkelvoorzieningen op waarde geschat. Merkelbeek: Bakker Merkelbeek. Borchert, J. G. (1998). Spatial dynamics of retail structure and the venerable retail hierarchy. GeoJournal, 45, 327-336. Dagen Bloom, N. (2005). Public life as Consumerism: American Businessmen Revolutionize Suburban Commerce. In: A. Siedlemier(red.), From Departement Store to Shopping Mall: Transnational History of Large-Scale Retail. Berlijn: Akademie Verlag Press. Dicken, P. (2011), ‘’Introduction: Questioning ‘Globalization’ ’’, In: Global Shift, mapping the changing contours of the world economy. Londen, Sage publications. Press 2011. 1-6. Evers, D. (2001). The rise (and fall?) of national retail planning. Tijdschrift voor economische en sociale geografie, 93, 107-113. Evers, D. (2003). Grote winkels in een klein land. Ruimte in Debat, 1(5), 2-9. Evers, D., A. van Hoorn (2006). Het veranderende winkellandschap. Stedebouw en Ruimtelijke Ordening, 86(1), 22-25. Evers, D., A. van Hoorn, F. Van Oort (2005). Winkelen in Megaland. Rotterdam: NAi Uitgevers. Fernie, J. (1995). The coming of the fourth wave: new forms of retail out-of-town development. International Journal of Retail &Distribution Management, 23(1), 4-11. Gianotten, H.J., Haringsma, J. (2006). De veranderende stad. Pijlers van retaildynamiek- op weg naar 2020. Utrecht: Nederlandse Raad van Winkelcentra. Hillier Parker Research (1993). British Shopping Centre Development Master List. Londen: Hillier Parker. Institute of Grocery Distribution (1993). Trends in Grocery Retailing- the Market Overview. Watford: IGD. Longstretch, R. (1997). City Center to Regional Mall: Architecture, the Automobile, and Retailing in Los Angeles, 1920-1950. Cambridge: MIT Press. Myers, H., Alexander, N. (2007). "The role of retail internationalisation in the establishment of a European retail structure". International Journal of Retail & Distribution Management, 35(1), 6-19. Schuppen, M. van (2010). Een megamall in Nederland…?. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Schiller, R. (1986). Retail decentralisation: the coming of the third wave. The Planner, 72(7), 13-15. Schiller, R. (1987). Out of town exodus. In: McFadyen, E. ( red.), The Changing Face of British Retailing. Londen: Newman Books. Underhill, P. (2004). Call of the Mall: The Geography of Shopping. New York: Simon and Schuster. Visschers, Q. (2013). Stadswinkelier tegen de grote jongens. Trouw. 27-3-2013.

Interessante links:  America’s retail zombies. YouTube (2013), America’s retail zombies. Via http://www.youtube.com/watch?v=26kE3y8r20U , geraadpleegd op 4 mei 2013.  Las Vegas real estate crash #25 – the epicentre of empty shopping plazas. YouTube (2011), Las Vegas real estate crash #25 – the epicentre of empty shopping plazas. Via http://www.youtube.com/watch?v=I-4tj2c4_GQ , geraadpleegd op 4 mei 2013.  Europe’s largest shopping centre Westfield Stratford City. Youtube (2011), Europe’s largest shopping centre Westfield Stratford City (30th October 2011). Via http://www.youtube.com/watch?v=xHvUbHdJr_A , geraadpleegd op 4 mei 2013.

Robert Hupkes