Wat kan de dure huurwoningmarkt in Nederland leren van de situatie in Florida? Een inventarisatie
Lodewijk Zweers Afstudeerscriptie ter afronding van de MSRE opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate
September 2004
Inhoudsopgave 1.
FUNCTIONEERT DE NEDERLANDSE MARKT VOOR HUURWONINGEN? ..................7 1.1. INLEIDING ............................................................................................................................. 7 1.2. HOE GROOT IS NEDERLAND NU PRECIES? .............................................................................. 7 1.3. WAAR CONCENTREERT ZICH DE BEVOLKING?.......................................................................... 7 1.4. HOE ZIET DE ECONOMIE ERUIT IN DE DICHTBEVOLKTE GEBIEDEN?............................................ 7 1.5. HOE IS DE SAMENSTELLING VAN DE BEVOLKING? .................................................................... 8 1.6. HOE GROOT IS DE MARKT VOOR HUURWONINGEN?.................................................................. 9 1.7. IS DE DURE HUURWONINGMARKT EEN VRAAGMARKT?............................................................ 10 1.8. DE VERHUURDER ALS DIENSTVERLENER?............................................................................. 11 1.9. DE VERLANGENS VAN DE HUURDER ...................................................................................... 11 1.10. HOE GROOT IS DE SOCIALE HUURWONINGMARKT? ................................................................ 12 1.11. WAT ZIJN DE DOELGROEPEN VOOR EEN DURE HUURWONING? ............................................... 12 1.12. IS DE VRAAG OP HET AANBOD AFGESTEMD?.......................................................................... 14 1.13. HOE HOOG IS DE VERHUISFREQUENTIE?............................................................................... 15 1.14. TUSSEN CONCLUSIE ............................................................................................................ 16
2.
HOE FUNCTIONEERT DE HUURWONINGMARKT IN FLORIDA?............................... 18 2.1. INLEIDING ........................................................................................................................... 18 2.2. AFMETINGEN VAN FLORIDA .................................................................................................. 18 2.3. CONCENTRATIE VAN DE BEVOLKING ..................................................................................... 19 2.3.1. Jacksonville ......................................................................................................... 19 2.3.2. Orlando ................................................................................................................ 19 2.3.3. Miami ................................................................................................................... 20 2.4. ECONOMIE .......................................................................................................................... 20 2.5. SAMENSTELLING VAN BEVOLKING ......................................................................................... 21 2.6. HOE GROOT IS DE WONINGBEHOEFTE?................................................................................. 21 2.7. AANTAL HUISHOUDENS IN FLORIDA ..............................FOUT! BLADWIJZER NIET GEDEFINIEERD. 2.8. WAARDEONTWIKKELING VAN EEN WONING ............................................................................ 22 2.9. IS EEN EIGEN WONING HAALBAAR VOOR IEDEREEN? .............................................................. 22 2.10. “HIGH END” GEBRUIKERS ..................................................................................................... 22 2.11. DE DURE HUURWONINGMARKT IN FLORIDA ........................................................................... 23 2.12. WELKE WAARDEN ZIJN IN HET LICHT VAN VOORSTAANDE AAN TE MERKEN ALS PRIJSBEPALERS? .......................................................................................................................................... 25
2.11 TUSSENCONCLUSIE........................................................................................................... 27 3.
TUSSEN HOOFDSTUK ................................................................................................... 28 3.1. DE AMERIKAANSE ECONOMIE............................................................................................... 28 3.2. DE WONINGMARKT IN DE VERENIGDE STATEN....................................................................... 29 3.3. DE EUROPESE ECONOMIE ................................................................................................... 34
4.
VOORBEELDEN VAN TWEE MARKTSPELERS........................................................... 35 4.1. INTRODUCTIE EN VRAAGSTELLING ........................................................................................ 35 4.2. INTRODUCTIE VAN DE SPELERS ............................................................................................ 36 4.3. HISTORIE VAN VESTEDA ...................................................................................................... 36 4.4. HISTORIE VAN ZOM ............................................................................................................ 37 4.5. DOELGROEP ....................................................................................................................... 38 4.6. SERVICE NIVEAU ................................................................................................................. 38 4.7. PROPERTY MANAGEMENT .................................................................................................... 40 4.8. BEZETTINGSGRAAD EN LENGTE VAN HUUROVEREENKOMST ................................................... 40 4.9. FLEXIBILITEIT TEN AANZIEN DE INDELING VAN EEN WONING .................................................... 42 4.10. WAT IS DE GEMIDDELDE LEEFTIJD VAN DE OBJECTEN? .......................................................... 43
2
4.11. WELKE ACTIVITEITEN WORDEN ER DOOR DE ORGANISATIES ONTPLOOID? ............................... 43 4.12. WAT IS DE ROL VAN PROJECTONTWIKKELING BIJ BEIDE ORGANISATIES? ................................. 44 4.13. IN WAT VOOR MARKT IS VESTEDA ACTIEF?............................................................................ 44 4.14. VOOR WELKE BELEGGERS ZIJN DE FONDSEN OPENGESTELD? ................................................ 45 4.15. WAAROM IS AMERIKA ZO POPULAIR ONDER NEDERLANDSE BELEGGERS?............................... 47 4.16. WAT DOET EEN PARTICULIERE BELEGGER BESLUITEN OM IN DE VERENIGDE STATEN TE BELEGGEN? ........................................................................................................................ 48 4.17. ANALYSE VAN DE DOOR ZOM GEPROGNOSTICEERDE KASSTROMEN....................................... 49 4.18. VASTGOED INDICES ............................................................................................................. 49 4.19. VERGELIJKING ZOM MET VESTEDA ...................................................................................... 53 4.20. HOE ZIJN DE MARKTSPELERS GEFINANCIERD? ...................................................................... 53 5.
TOETSING VAN DE STELLINGEN................................................................................. 55 1.
2. 3. 4. 5. 6. 6.
Het risico van een sober uitgevoerde huurwoning boven de liberalisatiegrens blijft meer beperkt tot het vastgoed dan een huurwoning met additionele services en voorzieningen. ............................................................................................................... 55 Huurders vertonen alleen interesse in diensten en voorzieningen indien zij hier niet apart voor hoeven te betalen......................................................................................... 55 Jonge woningen zijn bij huurders meer geliefd dan oudere woningen. ........................ 55 Hoe korter de looptijd van een huurovereenkomst des te dichter komt de gerealiseerde huuropbrengst bij de (huur)marktwaarde van een object. ............................................ 55 Dure huurwoningen kunnen slechts met koopwoningen concurreren op het gebied van hun ligging. .................................................................................................................... 55 Een zwembad in een duur huurappartementencomplex is een uitstekend marketinginstrument...................................................................................................... 55 CONCLUSIE..................................................................................................................... 60
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11 6.12
BALANS OF DISBALANS? ...................................................................................................... 60 LOOPTIJD HUUROVEREENKOMST .......................................................................................... 60 MARKTHUUR ....................................................................................................................... 61 ADDITIONELE DIENSTEN ....................................................................................................... 61 FLEXIBILE WONINGINDELING ................................................................................................ 62 LEEFTIJD VAN WONINGEN .................................................................................................... 62 NEDERLAND IS VRAAGMARKT ............................................................................................... 62 MARKTWERKING ................................................................................................................. 63 WAAROM HUREN?............................................................................................................... 64 LEEFTIJD VAN WONING ........................................................................................................ 64 FOCUS NAAR INTERIEUR ...................................................................................................... 64 AANBOD VAN DIENSTEN EN SERVICES LEIDEN TOT EEN ANDER RISICOPROFIEL ........................ 65
7
LITERATUUR................................................................................................................... 66
8
BIJLAGEN........................................................................................................................ 73 HISTORIC RETURN ZOM .............................................................................................................. 74 REALISTIC SCENARIO UNDERWRITING .......................................................................................... 75 UITRUSTINGSNIVEAU LAATSTE ZOM PROJECTEN ........................................................................... 76 INVESTMENT TRACK RECORD ........................................................................................................ 79
STELLINGEN ................................................................................................................................ 80 1.
2. 3.
Het risico van een sober uitgevoerde huurwoning boven de liberalisatiegrens blijft meer beperkt tot het vastgoed dan een huurwoning met additionele services en voorzieningen. ............................................................................................................... 80 Huurders vertonen alleen interesse in diensten en voorzieningen indien zij nier niet apart voor hoeven te betalen......................................................................................... 80 Jonge woningen zijn bij huurders meer geliefd dan oudere woningen. ........................ 80
3
4.
Hoe korter de looptijd van een huurovereenkomst des te dichter komt de gerealiseerde huuropbrengst bij de (huur)marktwaarde van een object. ............................................ 80 5. Dure huurwoningen kunnen slechts met koopwoningen concurreren op het gebied van hun ligging. .................................................................................................................... 80 6. Een zwembad in een duur huurappartementencomplex is een uitstekend marketinginstrument...................................................................................................... 80 VOORBEELDEN VAN VESTEDA PROJECTEN .................................................................................... 81 VOORBEELDEN VAN ZOM PROJECTEN .......................................................................................... 83
4
Introductie en vraagstelling Bij het formuleren van een opzet voor deze scriptiespeelt het eigenbelang een grote rol. Sinds januari 2004 ben ik als directeur van ZOM Holland nauw betroken projectontwikkeling in Florida en Texas. Dit verklaart mijn interesse voor dure huurwoningen in Florida. Ik zelf wilde graag weten wat de verschillen zijn tussen Nederland en Florida. Niet in de laatste plaats omdat de Nederlandse belegger veel in Florida belegt en ik beslagen te ijs wilde komen. Deze scriptie stelt zich ten doel de verschillen en overeenkomsten van de dure huurwoningmarkt in Florida en Nederland te inventariseren. De titel van deze scriptie is prikkelend bedoeld en is gevoed door de algemeen geldende opvatting dat de Verenigde Staten altijd enige jaren vooruitlopen op de Europese vastgoedmarkt. Vanuit deze gedachte is het misschien zelfs mogelijk om te voorspellen in welke richting zich de Nederlandse woning markt zich zal bewegen. De centrale vraag luidt derhalve: wat kunnen we in Nederland leren van de Verenigde Staten, respectievelijk Florida? Bij het onderzoek ben ik er vanuit gegaan dat de lezer deel uitmaakt van de Nederlandse maatschappij en bekend is met de algemene situatie op zowel economisch-, demografisch- als vastgoedniveau in Nederland. Voor wat betreft Amerika respectievelijk Florida veronderstel ik een lager kennisniveau. In de opbouw van deze scriptie treft u derhalve, om in beleggertermen te blijven, een relatief zwaardere weging met betrekking tot Florida aan. De hoofdstukken en de daarbij behorende paragrafen zijn zoveel mogelijk vragenderwijs opgesteld. De bedoeling is hiermee de leesbaarheid van het onderzoek te vergroten en ook een praktisch gebruik van de uitkomsten of bevindingen voor anderen eenvoudiger te maken. Elk hoofdstuk wordt afgesloten met een tussenconclusie. De eerste hoofdstukken zijn algemeen en beschrijvend van aard. Het vierde hoofdstuk over marktspelers is specifieker. De uitkomsten zijn het gevolg van onderzoek naar jaarverslagen en prospectussen. Dit hoofdstuk heeft mij vaak voor grote dilemma’s gesteld omdat het onmogelijk bleek om de fondsen op integrale wijze te beoordelen. De spelers zijn daarvoor te verschillend in aanpak, rapportage, structuur en markt. Doelstelling van het hoofdstuk is de gedragingen van de spelers in kaart te brengen en daaruit elementen te distilleren die verklaringen geven voor het handelen. Secundair hieraan heb ik, kijkend vanuit mijn Nederlandse achtergrond, geprobeerd trends te voorspellen. Daarbij heb ik onder andere gebruik gemaakt van de uitkomsten van drie onderzoekbureaus Witten en Feri. Het gebruik van onderzoeksrapporten heb ik verantwoord geacht omdat zij slechts schetsen geven over de toekomst en geen feiten bevatten waarop ik de beschrijving van de status quo heb gebaseerd.
5
Het zogenaamde tussenhoofdstuk, hoofdstuk drie, over de Amerikaanse economie en vastgoedmarkt is uitsluitend opgenomen om Florida binnen een ruimer kader te plaatsen. Hetzelfde kader heb ik trachten aan te brengen voor wat betreft Nederland. Door ook Europa te betrekken meen ik het evenwicht in de weergave van het onderzoek te behouden. Voor wat betreft dit onderzoek had dit hoofdstuk ook mogen ontbreken. Immers, de beschreven markten zijn op zichzelf staand. Niettemin heb ik twee aspecten laten meewegen bij de opname van dit hoofdstuk. Enerzijds door Florida in een algemeen perspectief te plaatsen wordt het meer herkenbaar voor de lezer, en anderzijds aan te geven dat Nederland deel uit maakt van een groter geheel, hoewel niet in een vorm van een federale staat. In hoofdstuk vijf zullen de resultaten uit de literatuur en de uitkomsten van het onderzoek naar de twee marktspelers worden verwoord in zes stellingen. De stellingen zijn een uitvloeisel van de resultaten uit de eerdere hoofdstukken en vormen een toets op de situatie op de Amerikaanse woningmarkt, respectievelijk woningmarkt in Florida. Aangezien er geen gegevens voorhanden zijn die een objectieve toets aan de gevonden uitkomsten mogelijk maakt, is ervoor gekozen een intersubjectief toetsingselement aan het onderzoek toe te voegen. In interviews met experts is hun gevraagd te reageren op de stellingen. Hun reacties zijn opgetekend en daarmee is aan de subjectieve waarneming van ondergetekende een intersubjectief element toegevoegd. In de conclusie zullen alle tussentijds gestelde vragen nader worden toegelicht afhankelijk van de relevantie. Ten aanzien van het gehele onderzoek wil ik een algemene opmerking maken ten aanzien van mijn “Sitz im Leben”. Als werknemer bij een effecteninstelling die vastgoedbeleggingsproducten aanbiedt aan institutionele-, maar ook particuliere beleggers ben ik altijd gepreoccupeerd met de gedachte: wat is het beste voor de belegger? Het kan zijn dat u bij het lezen het gevoel bekruipt dat huurder of de overheid tekort wordt gedaan. De rechtspositie van de huurder krijgt bijvoorbeeld in dit onderzoek geen aandacht. Door u rekenschap te geven van mijn achtergrond hoop ik dat deze studie aan objectiviteit wint. Immers, mijn insteek zal eerder uitgaan naar de factoren die een belegging goed renderend maken dan naar, bijvoorbeeld, de rechtspositie van een huurder.
6
1. Functioneert de Nederlandse markt voor huurwoningen? 1.1.
Inleiding
Nederland wordt als een drukbevolkt land door haar bewoners aangemerkt omdat de bevolkingsdichtheid groot is. De overheid is enerzijds verantwoordelijk voor het bewaken van de als schaars aangemerkte ruimte en anderzijds dient zij voorwaarden te scheppen voor een goed functionerende woningmarkt. In dit hoofdstuk worden deze aspecten belicht. Hoe groot is Nederland en hoeveel ruimte is er beschikbaar. Waar concentreert zich de bevolking; Wat drijft hen bijeen gezien vanuit economisch perspectief? Hoe is de bevolking samengesteld en welke gevolgen heeft dit voor de woningbehoefte? Tenslotte wordt getoetst of er een balans bestaat op de woningmarkt. De balans wordt met name veroorzaakt door het aanbod en de vraag, maar de overheid kan hier ook een rol in spelen. Ondanks dat een balans ook aangemerkt kan worden als statische situatie, kan een hoge verhuisfrequentie ook een indicator zijn van een gezonde markt waarop constante prijsvorming zorgt voor de wens om te verhuizen. 1.2.
Hoe groot is Nederland nu precies?
De totale oppervlakte van Nederland is 41.526 km². De totale oppervlakte natuurterrein in Nederland bedraagt ongeveer 4.500 km², samengesteld uit 3.000 km² multifunctioneel bos en 1.500 km² natuurgebied. De overheid probeert waardevolle natuurgebieden en landschappen veilig te stellen door aankoop en beheer.1 Aan de andere kant is er krapte aan de woningaanbod zijde en probeert zij beleid te formuleren teneinde de woningvoorraad te vergroten zonder daarbij een te groot beslag te leggen op de schaarse ruimte. 1.3.
Waar concentreert zich de bevolking?
De bevolking van Nederland concentreert zich met name in de randstad en het midden van Nederland. De steden Amsterdam, Haarlem, Den Haag, Rotterdam, Dordrecht en Utrecht kunnen daarbij als agglomeraties worden aangemerkt met een dichtheid van meer dan 4.000 inwoners per vierkante kilometer. Steden als Leeuwarden, Groningen, Arnhem, Den Bosch en Maastricht zijn minder drukbevolkt en kennen een dichtheid tussen de 1.000 en 4.000 inwoners per vierkante kilometer.2 1.4.
1 2
Hoe ziet de economie eruit in de dichtbevolkte gebieden?
Gegevens afkomstig van www.natuur.nl Gegevens verkregen uit de Bosatlas 2002, bevolkingsdichtheid per gemeente kaart 28 a
7
Lange tijd vond in Nederland ruimtelijke deconcentratie van de economie plaats. Steden verloren terrein aan de suburbane en landelijke gebieden, het westen aan het zuiden en oosten. Uit onderzoek dat bureau Louter voor het Ministerie van Economische Zaken heeft uitgevoerd blijkt dat deze trend in de jaren negentig gestopt is en ten dele omgekeerd. De steden groeien weer op het landelijk gemiddelde en het westen wint weer aandeel in de nationale werkgelegenheid. Binnen het westen blijft de Zuidvleugel van de Randstad ver achter bij de Noordvleugel. Het noorden van het land heeft hetzelfde groeitempo als Nederland als geheel te pakken. De groei van de dienstensector is de drijvende kracht achter deze ruimtelijk-economische ontwikkeling. De dienstensector levert in alle regio"s de grootste bijdrage in de groei van de werkgelegenheid en zorgt voor de "revival" van de steden. De industrie en distributie blijven deconcentreren. Deze sectoren zoeken nog steeds de ruimte op.3 1.5.
Hoe is de samenstelling van de bevolking?
Op 22 september 2004 telde Nederland meer dan 16,2 miljoen inwoners.4 De inwoners die op de een of andere manier in een institutionele omgeving verbleven (ca. 225.000) niet meegerekend, vormden de rest van de inwoners 6,8 miljoen huishoudens. Deze huishoudens bewoonden voor 95% een woning, de overige 5% wordt gevormd door inwoners van verpleeghuizen, gevangenissen etc. Het aantal woningen op 1 januari 2004 bedroeg 6,8 miljoen. De fractie leegstand bedroeg 1,3%.5 Het aantal huurwoningen is bijna gelijk aan het aantal koopwoningen 6 Tengevolge van de maatschappelijk culturele veranderingen sinds 1960 werden de gezinnen kleiner en is er een trend tot individualisering waarneembaar. In 1960 bestonden er 12% éénpersoonshuishoudens en in 2000 vormde 33% van de Nederlandse bevolking een ééngezinshuishouding. Nederland vormt hierbij niet een op zichzelf staand verschijnsel, ook in Europese landen zijn soortgelijke ontwikkelingen te ontdekken. De omvang van het gemiddelde gezin nam af van 2,8 naar 2,3 kinderen.7 Deze krimp is met name toe te schrijven aan de Noord-Europese landen zoals Duitsland maar ook Frankrijk. De hierboven omschreven ontwikkeling heeft zich in een periode van 40 jaar voltrokken. Gezien het feit dat gezinnen later kinderen krijgen zou je ook kunnen stellen dat de verandering bijna binnen één generatie heeft plaatsgevonden. Het 3
De economische hittekaart van Nederland, Publicatie van het Ministerie van Economische Zaken, publicatiedatum: 28-2-2003, opgesteld door bureau Louter. P. 81-82. 4 Bron CBS: woensdag 22 september 2004 09:58:10 (GMT +02:00) telt Nederland16.281.350 inwoners 5 Minder kantoren en meer betaalbare huurwoningen? Inaugurele rede van P. Van Gool , Universiteit van Amsterdam 24 juni 2003. SBV Amsterdam School of real Estate. 6 CBS: 3,2 miljoen koopwoningen respectievelijk 3,1 miljoen huurwoningen 7 CBS woningbehoefte onderzoek p. 84
8
aantal huishoudens is explosief gestegen wat een grote vraag genereerde op de woningmarkt. 8 1.6.
Hoe groot is de markt voor huurwoningen?
Naast het verschijnsel wat individualisering genoemd kan worden, is er ook een toename vastgesteld van tweepersoonshuishoudens. Ook hier heeft bijna een verdrievoudiging plaatsgevonden. Waren er eerst ca. 761.000 tweepersoonshuishoudens, nu zijn er 2 miljoen tweepersoonshuishoudens. Uit het onderzoek van CBS/VROM woningbehoefte onderzoek is af te leiden dat de woningvoorraad met 10% is gestegen. Alle vormen van huishoudens vertonen een toename op het gebied van het eigen woning bezit. Opvallend is wel dat de grotere huishoudens, meestal gezinnen met kinderen, veelal wonen in een gekocht huis. Daarbij blijkt dat huishoudens, waarbij de kostwinner tussen de 35 en 54 jaar is, veelal woont in een koopwoning. 9 De gevolgtrekking dat veel jongeren niet kopen maar huren is derhalve als juist aan te merken. Immers, zij staan aan het begin van hun loopbaan en kunnen zich veelal geen koopwoning veroorloven. Daarbij is hun levensloop nog niet uitgekristalliseerd. Ruimte om snel in te kunnen spelen op een verandering van baan of studie, spelen bij de wens om te kunnen huren en derhalve geen langdurige verplichtingen aan te gaan, een grote rol. De stelling dat huishoudens, waar de kostwinner tussen de 35 en 54 jaar is, meestal in een ééngezinswoning of een twee-onder-één-kap woning wonen en dat jonge huishoudens meestal een flat bewonen, wordt gelogenstraft door de uitkomsten van het CBS. 2002 Eigenaar bewonen
Huurder
Eéngezinswoning koop
Meergezinswoning koop
Meergezinswoning huur
*1.000 Totaal huishoudens Eenpersoonshuishoudens Paren zonder kinderen Paren met kinderen Eenoudergezinnen Ander huishoudens
3619 647 1251 1570 123 28
3310 1696 743 505 308 59
302 404 1057 1439 102 18
423 217 142 46 13 6
1634 1009 323 145 134 23
10
8
Volkshuisvesting in Goud. J. van der Schaar, A.W. Faber, J.J. Koffijberg en H. Priemus, betrouwbare voorspellingen voor de toekomst. 9 CBS/VROM woningbehoefte onderzoek 2000 10 Gegevens afkomstig van het CBS
9
Opvallend gegeven is dat 90% van alle koopwoningen een ééngezinswoning betreft. Huurwoningen bestaan voor de helft uit meergezinswoningen (bv flats en appartementen) en voor de helft uit ééngezinswoningen. Uit de beschrijving van de samenstelling van de Nederlandse bevolking en haar voorkeuren blijkt, op basis van de gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek ,dat de gemiddelde Nederlander zijn huis koopt. Een doorsnee gezin verhuist ongeveer één keer in de vijftien jaar. Op het eerste gezicht komt dit over als een zeer stabiele en behoudende woningmarkt. Daar de groep kostwinners van 35-54 jaar de solide basis vormt voor de bovengenoemde constatering, zijn er ook doelgroepen te identificeren met een meer dynamisch karakter. Het dynamische karakter past vanuit zijn aard ook bij de eigenschappen van huren. Voor de groep jonger dan 35 jaar is het huren nog steeds een aantrekkelijke optie. De ruime meerderheid van starters kiest als eerste woning voor een huurappartement. Pas in een latere levensfase eventueel voor een ééngezinswoning die gehuurd kan worden. Heel waarschijnlijk is de stap niet omdat slechts 10% van de ééngezinswoningen bestemd is voor de verhuur. Voor de groep ouder dan 54 jaar vormt huren weer een optie. Deze doelgroep wordt ook wel de “emptynesters” genoemd. Emptynesters zijn echtparen die hun kinderen hebben opgevoed en tot die tijd woonden in de suburbs (periferie) en niet langer behoefte hebben aan grote huizen op plekken die ver van het centrum liggen. Zij woonden met hun kinderen in een gekochte ééngezinswoning. De woning is te groot geworden en de noodzaak om in dat huis te blijven wonen is verdwenen. Dit vormt voor sommigen een reden om te kiezen voor een appartement in het centrum van een stad. 1.7.
Is de dure huurwoningmarkt een vraagmarkt?
De vooruitzichten voor de woningmarkt in het luxe segment in de stedelijke gebieden gelden als gunstig.11 Het is de verwachting dat in de toekomst de vraag het aanbod zal overstijgen.12 Verondersteld wordt dat een veeleisende huurder altijd de afweging zal maken tussen kopen of huren. Hij beschikt over de luxe van het kiezen. In 1994 bijvoorbeeld kende de verhuurmarkt in het luxe segment van Amsterdam een zware tijd omdat de concurrentie met een koopwoning te groot was. Een soortgelijke ontwikkeling kan nu ook worden onderscheiden, daar de rentevoet historisch laag is.13 11
Onroerend Goed als belegging. Van Gool, Jager en Weisz (red), 2001 Additionele dienstverlening bij woningverhuur in het duurdere segment: van huurwoning naar huurgenot, J.H.G. Bronckers. In : Servicemagazine, 2001 (maart) p 19-22 12
13
CBS Hypotheekrente (%)
1996 6,3
1997 5,8
1998 5,6
1999 5,1
2000 5,9
2001 5,9
2002 5,3
2003 4,5
10
1.8.
De verhuurder als dienstverlener?
Opvallend is dat in de schaarse literatuur aangaande dit onderwerp de dienstverlening op een afstandelijke manier wordt benaderd. Veelal wordt er gesproken in marketingtermen.14 15 16 17 De heer Blok, directeur Era Bouw, bevestigt deze constatering door vast te stellen dat de marktpartijen in het verleden te zeer gericht waren op het productieproces zonder naar de klant/gebruiker te luisteren.18 Het gevaar wordt door Blok voorzien van een opmerkelijke zienswijze. Wanneer de kwaliteit van de huisvesting in Nederland achterblijft bij andere gebieden zal de gebruiker op termijn uitwijken naar andere gebieden binnen Europa. In zijn beleving gelden de provincies Zeeland, Groningen en Friesland als een laboratorium. De vraag blijft achter bij het aanbod; in deze provincies hebben de consumenten het voor het zeggen. In 1995 werd dienstverlening in twee categorieën onderverdeeld: kerndiensten en steundiensten. Tot de kerndiensten behoort: zorg voor goede huisvesting. Die voorafgaand aan kerndiensten en zonder welke deze niet slaagt; zoals informatie over onderhoud. Tot de zogenaamde steundiensten wordt gerekend: alles wat de kerndiensten aantrekkelijker maakt, doch niet noodzakelijk zijn zoals, hulpverlening bij vragen over huursubsidie, kinderopvang, steunpunt voor ouderen etc.19 1.9.
De verlangens van de huurder
Het voorspellen waar de toekomstige vraag uit zal bestaan is niet alleen te beantwoorden uit de verwachte veranderingen in de samenstelling van huishoudens. Ook de verwachtingen ten aanzien van de intrinsieke verlangens van huishoudens spelen daarbij net zo zeer een rol. Men zou daarom twee manieren van kijken kunnen hanteren ten aanzien van de toekomst: namelijk vanuit de “lifecycle” en vanuit de “lifestyle”.20 Er kan daarbij een parallel worden getrokken naar de automobielindustrie daarin het op tijd leveren van de juiste emotie mogelijk is gemaakt in Mass customization.21 Dit houdt in dat de consument de mogelijkheid heeft een auto samen te stellen die past bij zijn persoonlijke voorkeur.
14
Verdooren. K. MBA scriptie: Bouwen aan klantenrelaties of verhuren van stenen? Klanten management en vastgoedmanagement bij woningverhuur, Twente, januari 2001 15 Additionele dienstverlening bij woningverhuur in het duurdere segment: van huurwoning naar huurgenot, J.H.G. Bronckers. In : Servicemagazine, 2001 (maart) p 19-22 16 Corporaties moeten de woning scheiden van hun dienstverlening, Prof. Dr. Will Reijnders, in: Aedes Magazine 12/2001 17 Mass customization is marketing, Cees Staal, in: Buildingbusiness april 2001 18 De consument mag het zeggen, Eric Harms. Interview met J.Th. Blok in Vastgoed, juni 1998. 19 Dienstverlening als strategisch concurrentievoordeel van corporaties. Ir. M. Pott en Drs J.J.A.M. Smeets in: Service Magazine maart 1995 nr. 3. p.33. 20 Changing lifestyles and housingconsumption: a longitudinal approach. Pieter Hooimeyer en Veronique Schutjens in: Neth J Housing and the built environment. Vol 6 (1991) no.2. p.159. 21 Mass customization in marketing. Cees Staal in: Building business April 2001.
11
1.10.
Hoe groot is de sociale huurwoningmarkt?
In Nederland is de huursector nu voor het overgrote deel in handen van de sociale verhuurders. Dit zijn private instellingen zonder directe band met de (locale) overheid die echter wel aan bepaalde gedragsregels moeten voldoen. Begin 1994 beheerden de sociale verhuurders bijna 38% van de totale woningvoorraad. Dit kan aangemerkt worden als een hoog percentage wanneer in ogenschouw wordt genomen het percentage van 12% vlak na de oorlog. Het aantal particuliere huurwoningen daalde ongeveer met 50% naar 12-14%. In de jaren ’50 tot ’80 is er veel gebouwd om tegemoet te komen aan de omvangrijke vraag naar gesubsidieerde sociale huurwoningen. Van de huurwoningenvoorraad is ruim 75 % in het bezit van sociale verhuurders en 25 % van commerciële verhuurders (particuliere verhuurders en institutionele beleggers). Bijna 1 mln. huishoudens ontvangt huursubsidie. De totale huursubsidie-uitgaven op de begroting van VROM bedragen ruim 1,5 miljard.22
1.11. Wat is de definiite van een dure huurwoning? De kwalificatie of het een dure huurwoning is of niet, is binnen deze studie afhankelijk gesteld van de liberalisatie grens, hetgeen conform is met de door de IVBN verichtte studie.23 Deze grens is door de overheid bepaald aan de hand van een puntensysteem. Aan iedere woning kunnen punten worden toegekend. Worden er meer dan 140 punten toegekend aan de woning dan is de woning ingedeeld onder het geliberaliseerde deel van de Nederlandse woningvoorraad. De minimale huur die voor een geliberaliseerde woning bedraagt op dit moment € 585,24. Woningen boven de liberalisatiegrens worden bestempeld als dure woningen en vallen daarom binnen de reikwijdte van dit onderzoek. Volledigheidshalve dient te worden opgemerkt dat in het geliberaliseerde segment, het woord zegt het al, partijen vrij zijn om een huur overeen te komen, met andere woorden: bij het moment waarop de overeenkomst wordt aangegaan een markthuur overeen te komen. Is de huurprijs vastgesteld dan kan deze ieder jaar worden aangepast. De wijze van het aanpassen van de huurverhoging is gebonden aan overheidsregels. Het is de verwachting dat deze regeling medio 2005 komt te vervallen en dat de jaarlijkse huurverhoging in de dure sector wordt geliberaliseerd en dat partijen vrij zijn in het bepalen van de huurgroeivoet.
22 23
Uitgangspuntennotitie modernisering huurbeleid, ministerie van VROM 2004 Woningbehoefte onderzoek: Dure huurwoningen 2004, IVBN juni 2004, p.3
12
Het aantal huishoudens is sneller gestegen dan het aantal inwoners en kan aangemerkt worden als een vorm van individualisering. Individualisering betekent impliciet ook meer keuzevrijheid. In samenhang met de toegenomen welvaart is algemeen aanvaard dat de woonconsument pluriformer en veeleisender is geworden. Deze veeleisendheid is gedeeltelijk toe te rekenen aan de toegenomen financiële bestedingsruimte, maar ook aan het steeds hoger wordend opleidingsniveau van de consument. Opmerkelijk is dat de aanbieders van woonruimte in het geliberaliseerde segment steeds vaker spreken van dienstverlening.24 25 Deze dienstverlening bestaat uit primaire diensten en secundaire diensten. Dit sluit aan bij de studie uit 1995 waarin kern- en steundiensten worden onderscheiden. 26 Primaire doelstelling is het bieden van onderdak aan de huurder, secundaire doelstellingen zijn in de regel minder fysiek. Men kan dan denken aan onder andere het verlenen van diensten. De dienstverlening kan bestaan uit beveiliging, technisch beheer, boodschappen services, schoonmaak of ander diensten die van waarde kunnen zijn voor de gebruiker. Een andere secundaire doelstelling is het creëren van een imago rond een gebouw. Status rond een gebouw, een buurt of de inwoners kan waarde toevoegen, waardoor een huurder bereid is een hogere prijs te betalen. Echter, opgemerkt dient te worden dat huurders een betere service van de verhuurder niet altijd hoger waarderen, althans niet bereid zijn daarvoor een premie te betalen.27 Huurders achten een hoger serviceniveau van de verhuurder blijkbaar als iets vanzelfsprekends; immers “klant is koning”. De discussie rond de dienstverlening in deze zin speelt zich in het bijzonder af op de geliberaliseerde huurwoning markt. Op deze markt speelt de concurrentie op prijs en kwaliteit sterker dan in de niet geliberaliseerde huurwoningmarkt omdat de prijs een afgeleide is van een aanbiedersmarkt. In de literatuur beperkt de actuele discussie over de dienstverlening van verhuurders zich vooral af op het gebied van “Woonzorg”. Woonzorg wordt dan gedefinieerd als zorg voor ouderen. Dat de verhuurmarkt zich op deze categorie zich concentreert, laat zich mogelijk verklaren door de vergrijzing van de bevolking28. Dit zal ook het appèl op de extramurale zorg verklaren.29 Een groot gedeelte van deze doelgroep heeft voldoende financiële middelen om de diensten af te nemen. Verhuurders gaan allianties aan met zorgaanbieders, doch winstgevend 24
Interview met de heer E. Erenst, in Vastgoedmarkt, september 2004 p.17. Woningbehoeftenonderzoek: Dure woningen uitgevoerd in opdracht van IVBN, juni 2004 26 Zie pagina 12 27 Overleven met dienstverlening, Dogge, ir P.J.C. en drs J.J.A.M. Smeets in: Service Magazine, nr 1 december 1998 28 CBS vergrijzing van bevolking 29 Babyboomers zien Sara en Abraham. J. Latten en E. van der Berg in: Rooilijn 95/3 p.105. 25
13
blijkt het nog niet te zijn.30 Dat het wel als potentieel winstgevend wordt geacht blijkt uit te toetreding van commerciële partijen.31 Het blijkt dat het organiseren van woonzorg schaalgrootte veronderstelt. Voor particuliere consumenten is de kans klein dat zij de woonzorg gerealiseerd krijgen via de vereniging van eigenaren.32 De verhuurmarkt die zich richt op de senioren is zich dit bewust en realiseert zich waarschijnlijk ook dat het aanbieden van woonzorg potentieel een zeer grote groeimarkt is.33 Voor jongeren zijn de woonzorg diensten minder aansprekend, zij zijn daarentegen meer geïnteresseerd in gemaksdiensten.34 Tot gemaksdiensten worden diensten gerekend met betrekking tot boodschappenservice, maaltijd-, stomerij service en aanverwante diensten.
1.12. Is de vraag op het aanbod afgestemd? Een mogelijkheid om te onderzoeken of er een disbalans op de Nederlandse huurwoningmarkt bestaat is niet los te beantwoorden van de sociale huurwoningmarkt. De situatie op deze woningmarkt heeft ook gevolgen voor de dure huurwoningmarkt. Een indicator voor disbalans zou de lengte van de wachtlijsten voor woningen kunnen zijn. De wachtlijsten zijn gemiddeld 2,9 jaar lang. 35 Hoe minder kans een woningzoekende heeft op een toewijzing van een woning des te minder selectief kan hij worden verondersteld bij het reageren, daarnaast worden sociale woningen veelal toegewezen aan degene die het langste op de wachtlijst staat.36 Hij zal alleen zijn bestaande woning verlaten indien hij er qua woning op vooruitgaat. In het licht van deze constatering mag de krapte worden aangemerkt als een relatief begrip. Want de krapte wordt voor een groot gedeelte veroorzaakt door huurders die hun woning willen verruilen voor een woning die meer aansluit bij hun wensen.37 In een situatie waarbij het mogelijk is een woning te vinden die past bij de voorkeur van de huurder is sprake van volkomen marktwerking en is dus de huurprijs conform die van de markt. Voor een woning die meer aansluit bij de wensen van de huurder is de huurder bereid een hogere prijs te betalen, dan
30
Aanbieders zien brood in woonzorgarrangementen. Ir. Peter Jansen en drs. Linda Sanders in: Aedesmagazine 21/2000 p. 15 31 Aanbieders zien brood in woonzorgarrangementen. Ir. Peter Jansen en drs. Linda Sanders in: Aedesmagazine 21/2000 p.17. 32 Full service wooncomplexen, Maarten School, MRE scriptie 2003, p.1 33 Additionele dienstverlening bij woningverhuur in het duurdere segment: van huurwoning naar huurgenot, J.H.EG. Bronckers 2002. In: service magazine, 2001 2 (maart) p.19-22 34 Full-service wooncomplexen, hoe kunnen we die ontwikkelen? Maarten School, scriptie MRE, SBV, p43. 35 36 37
bedrijfstakinformatie-document (BTI), afkomstig van Aedesnet BTI Kengetallen 2003, publicatie van Aedes Huurmarkt in de knel? Gelkse van Daalen en Gerben Hellman, in: Rooilijn nummer 8 oktober 2002 p. 376
14
voor een woning die in zijn ogen minder biedt. Bij een vrije marktwerking verdampt het woningtekort zowel op kwalitatief als kwantitatief gebied. Stijgen de prijzen maar blijft het aanbod achter dan kan men spreken van een onvolkomen markt.38 In een samenleving waarin de overheid een bepalende rol speelt bij creëren van de voorwaarden voor de bouw en het aanwijzen van locaties en verlenen van bouwvergunningen, kan zij ook verantwoordelijk worden gesteld voor de juiste woningvoorraad.39 40 De huurder in een sociale huurwoning die deze in het verleden op de juiste gronden heeft toegewezen gekregen voelt geen prikkel om naar een ander alternatief te zoeken omdat het prijsverschil te groot is in verhouding tot het geboden extra voordeel. Ten gevolge van de geldende huurwetgeving ligt de verhuurprijs onder de marktprijs en heeft lange wachttijden tot het gevolg. 41 Dit toont tegelijk de imperfecties aan van het Nederlandse bestel dat sociale woningbouw gering toegankelijk maakt. Zo kan het ontbreken van een segment tussen de sociale woningbouw (onder de liberalisatiegrens) en de dure huurwoningen (boven de liberalisatiegrens) de oorzaak zijn van een statische huurmarkt. Door Van Gool is voorgesteld de huurprijzen vrij te laten voor de sociale woningbouw en een systeem van subjectieve subsidie toe te kennen aan degene die een tegemoetkoming werkelijk behoeven.42 Deze maatregel zal ook gevolgen hebben voor de markt van dure huurwoningen omdat het de algemeen geldende verwachting is dat huurders met goede inkomens dan zullen kiezen voor een dure huurwoning in plaats van te blijven wonen in een minder aantrekkelijke sociale woning.
1.13. Hoe hoog is de verhuisfrequentie? In 2000 verhuisden 1,1 miljoen mensen. Hierbij zijn ook verhuizingen meegerekend van samenwonenden die besloten apart verder te gaan. Het getal zal waarschijnlijk lager dan 1,1 miljoen uitvallen. Het aantal verhuizingen is daarmee volgens het CBS gestagneerd.43 Het woningfonds “Solidfund” van de fondsinitiator Bouwfonds Asset Management BV rekent bij huurwoningen met een verhuisfrequentie van 7% per jaar.44 Volledigheidshalve dient hierbij te worden opgemerkt dat het hier om een zogenaamde uitpond portefeuille van woningen gaat waarbij ook de zittende huurders de mogelijkheid heeft tot 38
Goede marktwerking op de woningmarkt bestaat niet, Paul de Vries, in: Rooilijn nummer 2 februari 2004 p.88-93 39 De overheid is blind voor dure huur, Scriptie SBV MRE van J. Bruil 2003 40 Huurders duurder uit, Wim Faessen, in: Bouwen en wonen, feiten en cijfers over onze samenleving, CBS, juli 2001 nummer 6, p. 61 41 Onroerend goed als belegging, Van Gool, Jager en Weisz, (red) 2001, p.33 42 Minder kantoren en meer betaalbare huurwoningen, Van Gool (inaugurele rede) p.18 43 (6,6% = 1x verhuizen in 15 jaar) 44 Prospectus Solidfund p.24
15
aankoop. Met andere woorden er bestaan prikkels voor de huurders om eventueel te kopen en daarmee de verhuisfrequentie eventueel positief te beïnvloeden. 1.14. Tussen conclusie Geconcludeerd mag worden dat er in Nederland geen balans bestaat op de sociale huurwoningmarkt. De vraag is immers groter dan het aanbod. Er is geen sprake van een transparante markt en constante prijsvorming. De lage verhuisfrequentie kan worden aangemerkt als een symptoom van deze imperfecte markt. Immers veel huurders blijven in woningen zitten die niet bij hun hoge inkomen past waardoor en geen doorstroming ontstaat en er dientengevolge kan worden gesproken van een statische huurwoningmarkt. De overheid speelt hierbij een belangrijke rol. Zij wordt verondersteld een goede marktwerking mogelijk te maken.45 Anderzijds kan de algemeen geldende Nederlandse cultuur die minder tastbaar is, althans minder verifieerbaar, een rol hierin spelen. In Nederland zorgt de vastgestelde schaarste op de sociale huurwoningmarkt voor een gewillige afname van huisvesting. Dit zal in de toekomst mogelijk veranderen tengevolge van de demografische krimp van de bevolking en de groeiende welvaart onder de bevolking die huren boven de liberalisatiegrens mogelijk maken.46 De consument heeft meer te besteden en is zoals eerder besproken veeleisender. Opmerkelijk genoeg beschikken de aanbieders reeds over een uitgebreide informatie, gebaseerd op bij de verhuurder aanwezige persoonlijke gegevens en kenmerken, die een goede afstemming op de verlangens mogelijk kan maken.47 Immers de verhuurders kunnen door een juist gebruik van de informatie die hun huurder hun oplevert op een eenvoudige wijze wens profielen opstellen en indien gewenst een product aanbod hierop afstemmen.48 In deze studie wordt getracht het gedrag van de huurder te verklaren op economisch rationele gronden terwijl het aspect van de cultuur hierin een ondergeschikte rol speelt. Wellicht speelt de hang naar geborgenheid en niet te vergeten geborgenheid die ingebed is in de buurt waar mensen in Nederland leven een grote rol van betekenis en verklaart dit (gedeeltelijk) waarom er in Nederland een geringe verhuisfrequentie geldt. Alleen door als verhuurder klantgericht te denken kan het voordeel van huren ten opzichte van koop in het voordeel van de verhuurder uitvallen. Hieraan kan alleen echt invulling worden gegeven wanneer het management invulling kan 45
Duurdere huurwoning verliest terrein, interview met Kees Korver, in: Vastgoed oktober 1999, p. 61 CBS demografische trends 47 Onroerend Goed als belegging, Gool Jabger en Weisz, p. 58 48 Mass customization is marketing, Cees Staal, in: Buildingbusiness april 2001 46
16
geven aan het vereiste van een “customers intimacy”. Het spreekt voor zich dat het asset management de voorwaarde daartoe kan scheppen, doch voor de uitvoering volledig afhankelijk is van de property manager. Door iets extra’s te bieden dat een huurwoning onderscheidt van een koopwoning maakt een marktconforme huuropbrengst mogelijk.
17
2. Hoe functioneert de huurwoningmarkt in Florida? 2.1.
Inleiding
Florida is een van de bekendste staten van Amerika. Voor een groot gedeelte is dit te danken aan de aanwezigheid van de NASA, de Disney pretparken en niet te vergeten de televisieserie Miami Vice. Het is een staat die pas laat tot ontwikkeling is gekomen. Tot en met de jaren 50 vormde Florida voornamelijk een agrarische gemeenschap. In het bijzonder bekend van de citrusvruchten. Het gunstige, lees warme klimaat, maakt Florida tot een winteronderkomen van wat wordt genoemd de ‘snowbirds’. Dit zijn gepensioneerde Amerikanen uit het Noorden die de kou van bijvoorbeeld de staat New England ontvluchten. 2.2.
Afmetingen van Florida
Florida heeft een oppervlakte van ruim 86.500 km² en telt 296 inwoners per vierkante kilometer. Afgezet tegen de Verenigde Staten als totaal mag Florida als relatief dicht bevolkt worden aangemerkt. De Verenigde Staten tellen een totaal oppervlakte van 5,6 miljoen km² en 128 inwoners per vierkante kilometer. 49 50
49 50
US Census 2000 Vergelijk Nederland: 41.526 km² en 392 inwoners per km² .
18
2.3.
Concentratie van de bevolking
Er zijn drie steden die aan te wijzen die grote concentraties van de bevolking herbergen: Jacksonville, Orlando en Miami. 2.3.1. Jacksonville Jacksonville is een stad met een oppervlakte van 23.000 km² en is gelegen in het noordoosten van Florida. Het is een gebied dat gunstig ligt aan de Atlantische Oceaan en niet begrensd wordt door natuurlijke barrières. De grond is er relatief goedkoop en uit onderzoek van de locale Kamer van Koophandel blijken de bouwkosten ver onder het landelijke gemiddelde te liggen. Dit geldt ook voor de woningbouw en het levensonderhoud. Jacksonville ontpopt zich tot een logistiek distributiecentrum voor goederen die dienen te worden vervoerd naar het zuidoosten van de VS. 2.3.2. Orlando Voor de komst van Walt Disney in 1971 vormde Orlando een agrarische gemeenschap, waarbij de citrusindustrie en de veeteelt de motor vormden van de economie. De defensie-industrie had Florida al eerder ontdekt. De vliegtuigen ruimtevaartindustrie vormen inmiddels 20% van de banen. De ontwikkelingen op het gebied van de lasertechnologie legde de basis voor de laserindustrie, welke naar verwachting ook voor toekomstige banengroei zorgen.
19
Nogmaals, de grote ommekeer voor de regio kwam met de komst van Disney. De verschillende themaparken genereren meer dan 200.000 banen. 56% Van de ééngezinswoningen, 85% van alle industriële gebouwen, 90% van alle hotels, 91% van alle kantoren en 93% van alle appartementen zijn sinds 1971 gebouwd. Orlando is grotendeels afhankelijk van de inkomsten uit de toeristenindustrie. Recessie heeft directe gevolgen voor het aantal buitenlandse bezoekers en Amerikaanse bezoekers geven aantoonbaar minder uit. De luchthaven verwacht in 2006 35 miljoen passagiers per jaar te vervoeren en is daarmee één van de grootste luchthavens van de VS. 2.3.3. Miami Miami telt circa 2,3 miljoen inwoners en vormt één van de snelst groeiende steden van de VS. De stad is enerzijds begrensd door de Atlantische Oceaan en anderzijds door de Everglades. Miami kan zich alleen uitbreiden door zijwaarts te groeien. Miami sluit zich op deze wijze bij Broward country (1,7 miljoen inwoners) en Palm Beach (1,2 miljoen inwoners) aan. De bevolking is in 25 jaar verdubbeld.51 Deze explosieve groei hangt nauw samen met de ontwikkelingen in het Caraïbisch gebied, Centraal- en Zuid Amerika. Miami kent de grootste haven voor cruiseschepen en haar luchthaven is de grootste vrachtvervoer luchthaven van de VS. Miami vormt de handelspost voor de landen in Centraal- en Zuid-Amerika. 2.4.
Economie
De zogenaamde zuidelijke ‘sunbelt’ staten hebben een goede periode achter de rug. De economie ontwikkelde zich lange tijd positief en de groei van banen en de migratie van oudere echtparen die willen genieten van het zonnige klimaat zorgden voor een constante stroom van nieuwe woningzoekenden die de vraag op de appartementenmarkt op peil hielden. Niettemin de heeft de recessie de groei van woningzoekenden afgeremd. Voorzichtige en breekbare groei leidde enige maanden geleden nog niet tot banengroei. De immer nog lage rentestand in combinatie met een ruim aanbod heeft de bezettingsgraad in 2003 onder druk gezet. Mogelijk kan 2004 gelden als het startpunt van een herstel, hetgeen afgeleid kan worden uit de oplopende bezettingsgraad in Florida. 52 53
51
Betaalbaarheid het probleem van de huisvesting in de USA. Frans M. Dieleman in: Tijdschrift voor de volkshuisvesting 2003/4 p.383. 52 Economie van Florida groeit het snelste met een groeivoet van meer dan 2% per jaar. AFIRE conference June 2004, waiting for Godot (Handout) 53 Feri Immobilien Monitor. Immobilien Markt Prognose bis 2013 für 18 Länder, Feri Research GmbH Mai 2004 p.41. (Rating der Top Standorte)
20
2.5.
Samenstelling van bevolking
Kerncijfers Geschat inwonerstal per 2000 Bevolkingsgroei tussen april 2000 en juli 2003 Bevolkingstoename tussen 1990 en 2000 Kinderen tot 5 jaar in procenten per 2000 Minderjarigen onder de achttien in procenten per 2000 Bevolking ouder dan 65 jaar in procenten per 2000 Bevolking welke buiten de VS is geboren per 2000
Florida 17.019.068 6,5% 23,5% 5,9% 22,8% 17,6% 16,7%
VS 290.809.777 3,3% 13,1% 6,8% 25,7% 12,4% 11,1%
Uit de bovenstaande kerncijfers zijn twee algemene conclusies te trekken: de bevolking van Florida groeit sneller dan het gemiddelde van de Verenigde Staten en de bevolking is relatief oud. Dit laatste aspect is een afgeleide van de komst van de eerder genoemde ‘snowbirds’. 2.6.
Hoe groot is de woningbehoefte?
De Amerikaanse appartementenmarkt (huurwoningen) heeft vanaf de jaren 80 kunnen rekenen op toenemende interesse van institutionele beleggers. Deze interesse werd ingegeven door het relatief geringe risico, stabiele opbrengsten, aansprekende kasstromen en voordelen die samenhangen met diversificatie. De vooruitzichten voor deze vastgoedsector op de lange termijn zijn gunstig omdat de demografische trends duiden op een aanhoudende vraag naar woningen. De huren en de bezettingsgraden blijven op peil. Vanaf 1991 gold een gemiddelde leegstand van 7,5% welke langzaam afnam tot 5,4% in 2000. Het gemiddelde over 18 jaar is daarentegen 6,3%. Opgemerkt dient hierbij te worden dat de cijfers afkomstig zijn van 60 verschillende stedelijke centra. In 2001 zijn er 1,6 miljoen nieuwe woningen opgeleverd.54 Ten gevolge van de gunstige rentestand werd ca. 80% van dit aanbod verkocht. Een klakkeloze toepassing op de huurwoningmarkt in Florida is derhalve niet mogelijk zonder de specifieke elementen van deze markt te betrekken. Florida kent bijvoorbeeld minder bouw- en regelgeving dan de noordelijke staten waarvoor het voor projectontwikkelaars eenvoudiger is om snel in te spelen op de vraag in de markt. In Orlando is door de sterke vraag een antwoord gekomen waardoor er een disbalans bestaat tussen de vraag en het aanbod en er een leegstand van meer dan 8% waarneembaar is. In gebieden waar meer regelgeving is en er minder ruimte is tot expansie, respectievelijk projectontwikkeling, is er een schaarste aan woonruimte die leidt
54
Joint Center for Housing Studies( www.gsd.Harvard.edu/jcenter)
21
tot een leegstandsniveau van onder de 5,4%. Om een voorbeeld te geven, in Minneapolis gold in 2000 een leegstandsniveau van 2%.55 2.7.
Aantal huishoudens in Florida
Florida 6,337,929 2.46 $38,819 $21,557 12.5%
Aantal huishoudens in 2000 Personen per huishouden in 2000 Mediaan inkomen per huishouden, 1999 Inkomen per capita in 1999 Percentage inwoners beneden armoedegrens 1999
VS 105,480,101 2.59 $41,994 $21,587 12.4%
56
2.8.
VS Florida
Waardeontwikkeling van een woning 2000 $119,600 $105,500
1990 $101,100 $98,500
1980 $93,400 $89,300
1970 $65,300 $57,600
1960 $58,600 $58,100
1950 $44,600 $40,100
1940 $30,600 $23,100
57
De waarde van een woning heeft zich in Florida gestaag ontwikkeld. In verhouding lot het gemiddelde in de Verenigde Staten heeft de prijs zich relatief sneller ontwikkeld. 2.9.
Is een eigen woning haalbaar voor iedereen?
Ca. 60% van alle huurders komt niet voor een eigen woning in aanmerking. Niettemin de rentestand zullen zij wel in staat moeten worden geacht de hypotheekrente te betalen, welke in de VS ook voor een groot gedeelte aftrekbaar is van de belasting. De barrière voor deze groep wordt gevormd door de hoogte van de ‘down payment’ oftewel het eigen vermogen. Een andere groep huurt vanwege de wens om flexibel te zijn. In de VS huren ca. 32 miljoen mensen (boven de 15 jaar) per jaar. Dit getal afgezet tegen de totale bevolking geeft een verhuiscoëfficiënt van 15% per jaar, oftewel de gemiddelde verblijfsduur in een woning is 7 jaar. Tot de groep van mensen die bereid zijn om te verhuizen worden de hoogopgeleide professionals gerekend. Deze hoogopgeleide bevolking beweegt zich gemakkelijk van het ene naar het andere economische centrum. Het is derhalve ook de verwachting dat deze groep zich zal bewegen (na een periode van recessie) naar gebieden met een hoog ‘pull’ gehalte ofwel economische activiteit. 2.10. “High end” gebruikers
55 Appartementen in Amerika : oude steden, beste vooruitzichten / Judith Verbeek, 1999
In: Vastgoed : vakblad voor onroerend goed, 1999 11 (december), 50-51 US Census 57 US Census, prijspeil 2000 56
22
De focus van de meeste projectontwikkelaars gericht op de ‘high end’ gebruikers. Dit is ingegeven door de veronderstelling dat de opbrengsten uit deze projecten maximaal zijn. Negentig procent van de in ontwikkeling zijnde appartementen richt zich op de 10% van de Amerikaanse bevolking die zich deze woningen kan permitteren. De aandacht voor de dure huurwoningmarkt in de VS gaat uit naar met name de kapitaalkrachtige huurders. Hun wensen aangaande diensten, services en grootte van de kamers staan centraal. Het is ook zijn wens om dichterbij het centrum van de stad te wonen en te kunnen genieten van de voordelen die dit centrum hen kan bieden. Invullocaties kunnen zich verheugen op toenemende belangstelling en in de meest grote steden is herontwikkeling en stedelijke vernieuwing waarneembaar. Uit bovenstaande is niet zonder meer te concluderen dat de gemiddelde Amerikaan zich liever in het centrum dan in de periferie vestigt. Uit cijfers van de Amerikaanse belastingdienst (US Census) blijkt dat 2x zoveel mensen zich naar buiten de stad beweegt, dan dat zich bewoners vestigen in het centrum. Het vergt weinig voorstellingsvermogen om te verwachten dat gezinnen met (jonge) kinderen zich bij voorkeur buiten het centrum vestigen. Jonge echtparen verruilen als eerste hun appartementen op een moment van gezinsvorming voor een (eerste) koopwoning. 2.11. De dure huurwoningmarkt in Florida In algemene termen kent het Zuidoosten van de VS minder regelgeving dan het Noorden. Een verklaring hiervoor kan gezocht worden in de oorspronkelijk dunnere bevolking en het feit dat een staat als Florida zich pas laat heeft ontwikkeld. Het is bijvoorbeeld makkelijker om een bouwvergunning te verkrijgen dan in het Noorden.58 Ook de invloed van de vakbonden is historisch gezien geringer. Ondernemers in Florida zijn derhalve flexibeler en kunnen sneller op gebeurtenissen reageren.
Aantal wooneenheden per 2002 Percentage huiseigenaren in 2000 Percentage meergezinswoningen 2000 Mediale waarde van een koopwoning in 2000
Florida 7,624,378 70.1% 29.9% $105,500
VS 119,302,132 66.2% 26.4% $119,600
59
40% Van de Amerikanen huurt een woning. Circa 30% doet dit omdat het zich geen eigen woning kan veroorloven. De resterende 10% is kapitaalkrachtig genoeg en bereid te betalen voor extra diensten en services.
58 59
Beleggen in Vastgoed cv’s en maatschappen. Drs. G. van Boom 1999 p.74 e.v. US Census
23
De doelgroep is grofweg in twee subgroepen onder te verdelen: de oudere en de jongere professionals.60 Beide subgroepen hebben soortgelijke wensen. De wensen welke gedeeltelijk betrekking hebben op de intrinsieke waarde van het complex zoals comfort en voorzieningen hebben anderzijds ook betrekking op de ligging van het project. Zowel de ouderen als de jongeren hechten veel waarde aan een snelle verbinding met het centrum van de stad.61 Voor projectontwikkelaars biedt het de mogelijkheden om snel op vraag vanuit de markt te kunnen reageren. De aandacht van de projectontwikkelaars gaat daarbij het meeste uit naar de hoogopgeleide professionals en de zogenaamde “emptynesters”. Juist omdat de exclusieve doelgroep bereid is te betalen voor de diensten service en de gunstige ligging vormt zij de basis voor appartementen die een bovengemiddelde opbrengst genereren.62 Het veelbesproken woningproject van Disney in Florida kan daarvoor als voorbeeld gelden. Het project dat de ambitieuze naam Celebration draagt is met behulp van veel research en partners als een woonconcept ontwikkeld. Belangrijkste element vormt de gemeenschapszin die in alles uit het project spreekt. De huizen appelleren aan de jaren ’20 toen het leven in de VS nog veilig was. Ruimte voor geparkeerde auto’s op straat is er nauwelijks. De bewoners hebben zich aan de voorschriften onderworpen die er op toe zien dat de eenheid op het complex van 30.000 wooneenheden blijft gewaarborgd. Op het complex zijn zeer goede voorzieningen op het gebied van gezondheidszorg en scholing. In de conceptfase waren de plannen aangaande het serviceniveau nog ambitieuzer maar naar doorrekening niet rendabel gebleken. Van alle voorzieningen is wel een intranetstructuur ontwikkeld. Het doel hiervan is ook weer het vormen van een gemeenschapsstructuur, respectievelijk gemeenschapsleven waar mensen zich veilig en geborgen voelen. Voor deze omgeving blijken aspirant bewoners 8% meer aan huur resp. koopprijs te willen betalen. 63 In het licht van de gemeenschapsvorming zijn soortgelijke initiatieven in de Verenigde Staten ontwikkeld onder de noemer “co-housing”, ook hierbij geldt: gemeenschapszin, geen auto’s op straat, het primaat aan de voetganger en traditionele woningbouw.64
60
Condominiums: an investment decision or lifestyle choice?, Valerie Preston, Robert Murdie and David Northrup, in Nett. J. of Housing and Buikt environment, vol8 (1993) No. 8 61 Determining apartment rent: The value of amenities, services and external factors. G. Stacy Sirmans, C.F. Sirmans, John D. Benjamin in: The Journal of Real Estate Research Volume 4 no2, p.39. 62 Apartment Market Investment Update, John Oharenka and Michael Zink, in: Real estae Review / Fall 1993 63 Celebration, Florida. Breaking new ground. D. Scott Middleton in: Urban Land. Februari 1997 p.32-35. 64 Creating genuine communities. D. Scott Middleton in: Urban Land. September 1997.
24
Mede door het liberale overheidsregime met betrekking tot de bouw van nieuwe projecten is er in Florida een situatie van vraag en aanbod die zich niet laat vergelijken met de situatie in Nederland.65 Indien een complex in Florida uit 400 appartementen bestaat dienen er bij een bezettingsgraad van 92% ongeveer 2 nieuwe overeenkomsten per dag te worden afgesloten, indien een gemiddelde huurlooptijd van 1,2 jaar wordt verondersteld. 66 Constante prijsvorming Dit proces dat zes dagen per week plaatsvindt, zorgt ervoor dat er in principe constante prijsvorming mogelijk is. De prijsvorming wordt veelal bepaald door de vraag vanuit de markt. Is de markt flauw dan zullen er in de Amerikaanse huurovereenkomsten neerwaartse aanpassingen plaatsvinden meestal in de vorm van huurvrije perioden. Is de markt sterk dan zal dit een prijsopdrijvend effect hebben. In een markt waarin verschillende complexen met elkaar wedijveren, is het niet ongebruikelijk dat er huurvrije perioden als concessie aan de huurders worden aangeboden. Dit kan tot gevolg hebben dat de economische bezettingsgraad achterblijft bij de fysieke bezettingsgraad. In een flauwe markt betekent dit dat het complex onder marktwaarde is verhuurd. Bij het aantrekken van de markt heeft men in principe niet langer dan 1,2 jaar nodig om het marktniveau te bereiken. Tengevolge van de korte huurtermijnen kan gesteld worden dat de markthuur min of meer wordt gevolgd. Dit kan ook gevolgen hebben in een situatie waarbij de vraag achterblijft en de opbrengsten dalen. In een staat zoals Florida, waarbij de demografische vooruitzichten op de lange termijn gunstig zijn, volgen de huurverhogingen niet de inflatie als afgeleide van de CPI ( consumer pricing index) maar zijn eerder afhankelijk van de economische ontwikkeling en correleren in hoge mate met de banengroei. Een en ander is ook terug te vinden in de researchdata van gerenommeerde onderzoeksbureaus zoals Rosen die rekenen met een huurinkomsten groeivoet van 5% en waarbij de groeivoet zich boven de verwachte inflatie bevindt. 67 68 Geconcludeerd kan derhalve worden dat er sprake is van een vrije markt waarin concurrentie plaatsvindt. In combinatie met de korte looptijden van de huurovereenkomsten kan worden aangenomen dat de prijsvorming conform de geldende marktwaarde is. 2.12. Welke waarden zijn in het licht van voorstaande aan te merken als prijsbepalers? 65
Orlando/Central Florida Development Markets: looking to the future, John Koenig, in: Urban Land October 1999 p. 32 66 De looptijd van een appartement varieert van 6 tot 18 maanden (gemiddeld 10 maanden). De looptijd voor een eengezindswoning varieert van 12 tot 24 maanden. Bron CRES 67 www.rosenconsulting.com 68 The changing apartment development market. Terry Jill Lassar in: Urban Land. January 1993, p.22.
25
Een onderzoek van Sirmans, Sirmans en Benjamin inzake de bepaling van de hoogte van de huur voor woningen geeft een onderbouwd inzicht in de “value drivers” voor woningen en de kosten die hiermee samen hangen.69 In het onderzoek wordt niet alleen ingegaan op de wensen van de gebruikers maar ook op de kosten die de realisatie van deze wensen met zich meebrengen. “Hedonic Pricing Models” onderzoeken middels vragenlijsten de prijs die een consument bereid is voor een zaak te betalen. Indien toegepast op woningen gaat een “ hedonic model’ uit van de kenmerken van een woning zoals aantal slaapkamers, de aanwezigheid van een open haard of een garage en onderzoekt de waarde die de aspirant gebruiker hieraan wil toekennen. Een vector (regression) model van de huur die bestaat uit de fysieke kenmerken en de “amenities” (diensten), services en externe factoren biedt een afgeleide waarde van deze kenmerken. Net zoals verondersteld wordt dat deze afzonderlijke kenmerken een marktwaarde vertegenwoordigen, kan ook worden aangenomen dat ze een relatie hebben met de markthuur van de woning als geheel. Door de waarde, die de huurder bereid is uit te geven voor de diensten en faciliteiten, af te zetten tegen de kosten, die deze diensten of faciliteiten met zich meebrengen, kunnen er uitspraken worden gedaan over de economische haalbaarheid van een dienst of een faciliteit. Zonder te diep in te gaan op de wijze waarop waarde van deze diensten kan worden berekend in relatie tot de kosten, kwamen er enige waardevolle uitkomsten uit de studie van Sirmans, Sirmans en Benjamin naar voren. Een driekamer huurwoning geniet de voorkeur boven een tweekamer huurwoning. Daarnaast genereert een groter complex een hogere opbrengst. Luxe keukens, ruime kamers en overdekt parkeren zijn zeer bepalende waarden. In mindere mate geldt dit voor het zwembad, sauna’s en fitness ruimtes. De leeftijd van een gebouw daarentegen heeft een negatieve invloed op de waarde van een complex. Verkeersopstoppingen die bepalend zijn voor de snelheid waarin men de uitvalswegen kan bereiken zijn eveneens bepalend. Hoe beter en sneller het centrum kan worden bereikt des te hoger is de prijs die de huurder bereid is te betalen. Dit geldt ook voor de toegang tot het openbare vervoersnet.70 Waarbij wel dient te worden opgemerkt dat een overkill aan openbaar vervoer een tegengesteld effect sorteert. Immers, dit tast de exclusiviteit van het complex aan. Bewoners ervaren de ligging dan als een sociaal achtergesteld gebied. Worden deze aspecten afgezet tegen de kosten dan springt het overdekt parkeren er positief uit. De investeringen voor een aansprekende keuken kunnen kostenneutraal worden uitgevoerd. Opmerkelijk is de uitkomst voor de utilities. 69 Determining apartment rent: The value of amenities, services and external factors. G. Stacy Sirmans, C.F. Sirmans, John D. Benjamin in: The Journal of Real Estate Research Volume 4 no2 70 The changing apartment development market. Terry Jill Lassar in: Urban Land. January 1993 p 28
26
Het blijkt dat de kosten de baten zullen overschrijden. Op puur economische overwegingen zou men deze investering niet uitvoeren. Wellicht dat een beslissing uit marketing oogpunt de investering wel rechtvaardigt. Op één aspect wijken de diensten qua investering af van een investering tot de installatie van een luxe keuken of de bouw van een overdekte parkeergarage wel af; diensten kan men zonder al te veel kosten staken, investeringen in een keuken of een parkeergarage kunnen niet ongedaan worden gemaakt. 71 In het licht van de geschiedenis is het opvallend dat in de late zestiger jaren begin zeventiger jaren er een uitgebreid pakket services en diensten aan de huurders van dure woningen werd aangeboden. Toen in de jaren ’80 langzamerhand deze diensten ook in het midden segment werden toegepast verschoven de aan de dure woningbouw gerelateerde diensten binnen de muren van de woning zelf. De focus werd in de jaren ’80 verlegd naar het interieur van de woning. 72 In de inventarisatie van recent tot stand gekomen projecten blijkt dat er geen wijzigingen trend zijn waar te nemen.73
2.11 Tussenconclusie Florida is sinds de jaren 50 tot volle ontwikkeling gekomen. Was deze zuidelijke staat met name afhankelijk van de citrusteelt, de ruimtevaarttechnologie en de toeristenindustrie, nu is de economie meer gediversificeerden zijn de economische vooruitzichten ten opzichte van de verenigde Staten als geheel, gunstig te noemen. De woningmarkt voor luxe woningen biedt uitzicht op goede rendementen. Dit wordt mede veroorzaakt door de korte looptijden van de huurovereenkomsten die ervoor zorgen dat het huurniveau altijd op marktniveau is. De luxe woningen kennen twee doelgroepen, de ouderen en de dertigers veelal met dubbele inkomens. Het succes van een complex wordt gevormd door een goede ontsluiting, nabijheid tot het centrum, ruime kamers, een mooie keuken en beveiligd parkeren.
71
Celebration Florida, Breaking new Ground, D. scott Middleton in: Urban Land, February 1997 p.35 Apartment Market Update. John Okazenko en Michael Zink in: Real estate review, fall 1995. 73 BIJLAGE overzicht ZOM projecten 72
27
3.
Tussen hoofdstuk 3.1.
De Amerikaanse economie74
Na de recessie van de Amerikaanse economie in 2001 is vanaf 2002 weer economische groei zichtbaar. Deze trend heeft zich voortgezet in 2003 en het eerste kwartaal van 2004 en in dat kwartaal is ook voor het eerst weer sprake van een sterke banengroei. Dit heeft de oorspronkelijke vrees voor een “jobless recovery” enigszins doen afnemen. De Amerikaanse economie profiteert van de daling van de dollar die Amerikaanse producten goedkoper maakt en van een sterk herstel van de bedrijfswinsten. Daarnaast is de oorlogsmachine die in werking is gezet een sterke stimulans voor de economische activiteit. Door belastingverlagingen en de zeer lage rentestand zijn voor zowel de consument als het bedrijfsleven optimale omstandigheden gecreëerd om de bestedingen en investeringen op peil te houden. Zorgelijk blijven echter het hoge financieringstekort, de schuldenlast van particulieren en het bedrijfsleven en het enorme tekort op de lopende rekening. Daarnaast drukken de geopolitieke onzekerheden de stemming. Voor 2004 houdt ABN AMRO rekening met een verhoging van de Federal funds rate met 0,5% en voor volgend jaar met 1.0%. De Amerikaanse economie toont inmiddels weer een stevige groei met 4,2% ten opzichte van het kwartaal ervoor. Daarmee kwam de groei fractioneel hoger uit dan in het vierde kwartaal van 2003, toen de BBP-groei 4,1% bedroeg. De consumentenbestedingen namen in het eerste kwartaal met 3,8% op jaarbasis toe en de bedrijfsinvesteringen met 7,2%. Ook de vooruitzichten ogen nog steeds gunstig75. De inkoopmanagerindex voor de industriële sector noteerde in april met 62,4 opnieuw een historisch zeer hoge stand (maart 62,5) en de vergelijkbare index voor de dienstensector, die in maart met 65,8 al op een heel hoog niveau stond, is in april 2004 nog verder opgelopen naar 68,4, met name dankzij een sterke stijging van het aantal nieuwe orders. Verder is de werkgelegenheid, tot voor kort nog een punt van zorg, in april voor de tweede achtereenvolgende maand sterk gestegen. Het aantal nieuwe banen kwam uit op 288.000, ruim 100.000 meer dan was verwacht. Bovendien werden ook de eerder gerapporteerde cijfers over februari en maart opwaarts bijgesteld. De werkloosheid is van maart op april afgenomen van 5,7% naar 5,6%. De aantrekkende arbeidsmarkt begint zich inmiddels ook te vertalen in de loonontwikkeling. Lagen de gemiddelde uurlonen in februari nog slechts 1,6% hoger dan een jaar daarvoor, in maart wat dat tot 1,8% en in april liep het cijfer verder op naar 2,2%. Voor de Amerikaanse consument begint het plaatje er dus steeds rooskleuriger uit te zien en het mag dan ook niet verbazen dat het 74 75
Uitgangspunt economie voorjaar 2004. Nederlanders meer in Vastgoed VS, Property NL juni 2004.
28
consumentenvertrouwen, dat in februari en maart nog iets was afgenomen, in april een behoorlijk herstel heeft laten zien. De Amerikaanse economie heeft de afgelopen jaren veel beter gepresteerd dan de Europese economieën, zoals de Nederlandse (zie figuur 1). Ook voor 2004 verwacht ABN AMRO een sterkere economische groei in de VS dan in de EU, van 4,2%. In 2005 zal het herstel licht afzwakken tot 3,0%. Voor de EU-landen liggen de groeiverwachtingen voor 2004 tussen de 1,0% en 3,0% en voor 2005 tussen 1,9% en 3,0%.
Figuur: Econom ische groei in de VS en Nederland (q-o-q) 2,5% VS
2,0%
Nederland
1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0% B r o n: Eur o st at
figuur 1 76
3.2.
De woningmarkt in de Verenigde Staten
Om een beeld te scheppen van de woningmarkt worden hieronder kort relevante onderwerpen met betrekking tot de woningmarkt beschreven. Amerikaanse woningmarkt Volgens US Census (www.census.gov) bedraagt het aantal Amerikanen per 1 januari 2004 ongeveer 293 miljoen. In tegenstelling tot de meeste Europese landen zal het bevolkingsaantal tot 2050, naar verwachting, continu blijven 76
Bron: Eurostat ( http://epp.eurostat.cec.eu.int)
29
stijgen tot 309 miljoen in 2010, 336 miljoen in 2020 en 420 miljoen in 2050. Tussen 2004 en 2020 is dit een groei van 0,9% per jaar. In de decennia daarna zal de groei tussen de 0,7 en de 0,8% per jaar liggen. Net als de Europese landen zal ook Amerika steeds meer vergrijzen (zie tabel 1), echter in een lager tempo. De belangrijkste leeftijdscategorieën voor de woning verhuurmarkt zijn jongeren (20-29 jaar) en ouderen (65+). Beide groepen zullen tot 2020 een sterke groei in omvang laten zien. Dit geldt vooral voor de ouderen. Het aantal huishoudens zal tussen 2000 en 2010 in de VS met 12,14 miljoen toenemen. Dit is een jaarlijkse stijging van 1,1%. De sterkere groei van het aantal huishoudens dan de bevolkingsgroei duidt op een afname van de gemiddelde woningbezetting. Dit heeft vooral invloed op de vraag naar kleinere tot middelgrote appartementen. Tabel: Demografische ontwikkelingen VS 0-19 20-29 30-64 2000 80.560.000 38.502.000 128.216.000 2005 81.983.000 40.701.000 136.355.000 2010 83.247.000 43.176.000 142.496.000 2015 85.864.000 44.097.000 147.127.000 2020 88.899.000 43.237.000 149.264.000 ∆ VS +10,4% +12,3% +16,4% ∆ Nederland -/-4,6% +3,3% +4,3% 77
65+ 35.061.000 36.696.000 40.244.000 48.202.000 54.632.000 +55,8%
Totaal 282.339.000 295.734.000 309.163.000 325.290.000 336.032.000 +19,0%
+55,3%
+9,0%
De vergrijzing komt in bovenstaande tabel duidelijk naar voren. Wat in het oog springt, is de bevolkingstoename van mensen onder de dertig. Amerika blijft groeien. Afgezet tegen de prognoses voor Nederland kan wordt vastgesteld dat Nederland in relatieve zin zal achterblijven op de Verenigde Staten.
77
Bron: US Census
30
Tabel: kerngegevens. Bevolking 2001 Bevolking 1990-2000 Blanke etniciteit African American High school graduates Bachelor degree of hoger Wooneenheden Eigen woningbezit Aantal huishoudens Huishoudengrootte Mediaan huishoudeninkomen Inkomen per hoofd Inwoners onder armoedegrens
USA 284.796.887 +13,1% 75,1% 12,3% 80,4% 24,4% 115.904.641 68,0% 105.480.101 2,59 $ 41.994 $ 21.587 12,4%
78
Onder invloed van de sterke groei van de Amerikaanse economie zijn de prijzen van koopwoningen in de VS in de 2e helft van de jaren ’90 sterk gestegen. Het eigen woningbezit is vanaf 1970 licht toegenomen van 64% tot ongeveer 68% in 2001. US census verwacht dat dit tot 2010 ongeveer gelijk zal blijven (2010: 67%). In recente jaren werd het eigen woning bezit gestimuleerd door de historisch lage rentestand. In de komende jaren zal de hypotheekrente onvermijdelijk stijgen waardoor het eigen woningbezit in ieder geval minder snel zal stijgen. Het aantal koopwoningen in de VS bedraagt grofweg 78,8 miljoen en het aantal huurwoningen ongeveer 36 miljoen. In totaal bestaat ongeveer 43% van de verhuurwoningen uit eenheden met 5 appartementen of meer.
78
Bron: US Census
31
De verhuurmarkt van appartementen in de VS wordt in het algemeen onderverdeeld in: • Class A apartments High rise • Class B apartments High rise • Class A apartments Garden style • Class B apartments Garden style • Class C apartments Figuur: Nieuw bouw van huurappartem enten 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
0
B ro n: R e is
Door een sterke afname van de nieuwbouw van appartementen na het inzetten van de economische laagconjunctuur in 2000 zijn de gevolgen voor de verhuur van appartementen beperkt gebleven.79 Desondanks is de leegstand wel toegenomen. Voor appartementen waarin wordt belegd bedroeg de gemiddelde leegstand in de VS in 2000 3,6%. Door de economische tegenwind was dit in 2001 toegenomen tot 5,8%. In de regio Northeast was de leegstand respectievelijk 1,6% en 3,8%, en deze zijn dus beter dan het landelijke gemiddelde. 79
ING Clarion
32
80
81
80
Torto Wheaton Research, Specialized Research and Analysis, Investing in apartments, a comparison across property types, July 2004 81 idem
33
3.3.
De Europese economie
De tot nu toe bekende cijfers over de economische groei in de EMU-zone waren beter dan verwacht. In zowel Duitsland als Nederland is de economie in het eerste kwartaal ten opzichte van het voorgaande kwartaal met 0,4% gegroeid. Voor Duitsland betekende dat een lichte versnelling in vergelijking met het vierde kwartaal van 2003 (BBP-groei toen: 0,3%), voor Nederland een lichte terugval (BBP-groei: 0,5%). Beide landen profiteerden van de sterke groei van de wereldhandel, die zich vertaalde in een stijging van de export. In Duitsland lag het BBP in het eerste kwartaal 1,5% boven het niveau van een jaar eerder, in Nederland 0,8%. Het was voor het eerst sinds eind 2002 dat voor Nederland jaar op jaar een positief groeicijfer kon worden opgetekend. Ook de Franse economie presteerde in het eerste kwartaal boven verwachting met een groei van 0,8%. Dit was vooral te danken aan de Franse consumentenbestedingen, die dankzij belastingverlagingen een stevige groei lieten zien. De Franse economie deed het met dit groeicijfer zelfs beter dan de Britse economie, waar de groei in het eerste kwartaal 0,6% bedroeg. De meeste indicatoren wijzen erop dat het herstel van de Europese economie dit jaar zal doorzetten, al zal de groei voorlopig zeer gematigd blijven. Goed nieuws is in ieder geval dat de inkoopmanagerindex voor de industriële sector in de eurozone vorige maand is gestegen tot het hoogste niveau sinds november 2000. Van maart op april liep de index op van 53,3 naar 54,0 dankzij een toename bij de afzet en de nieuwe orders. De voortgaande groei van de wereldhandel en het feit dat de euro de laatste maanden minder duur is geworden zullen bij de gunstige ontwikkeling een rol hebben gespeeld. De inkoopmanagerindex voor de dienstensector kwam voor de eurozone in april met 54,5 slechts fractioneel hoger uit dan in maart (54,4). Dit illustreert dat de expansie zich voortzet bij de Europese dienstensector (de index loopt inmiddels tien maanden achtereen op en bevindt zich alweer een aantal maanden ruim boven de 50), maar dat de kracht van het expansietempo nog altijd tamelijk beperkt is.
34
4. Voorbeelden van twee marktspelers 4.1. Introductie en vraagstelling In de voorgaande hoofdstukken is nader ingegaan op de markten voor huurwoningen in Florida en Nederland. Specifieke aandacht is bij de bespreking van de overeenkomsten en verschillen van deze markten uitgegaan naar de zogenaamde dure huurwoningen. Teneinde dit onderzoek concreet te maken zijn een Amerikaanse en een Nederlandse organisatie onderzocht om de uitkomst van het voorgaande op constitutie te toetsen. De ene organisatie is actief in Nederland, de andere organisatie is actief in Florida en Texas. Hoewel beide partijen opereren in hetzelfde markt segment van de huurwoningmarkt zijn zij op vele punten verschillend. De vraag of het opereren van deze markten gunstig is en tot hogere opbrengsten leidt of anderszins voordelen biedt staat bij de bespreking van de spelers centraal. Aangaande hun marktstrategie worden beide partijen vergeleken. Na de introductie van de beide spelers wordt getracht zoveel mogelijk onderwerpen die in de vorige hoofdstukken aan de orde zijn gekomen te toetsen aan de werkelijkheid. Op onderwerp zullen de spelers worden besproken. Volledigheidshalve dient opgemerkt te worden dat de geselecteerde spelers niet zonder meer met elkaar zijn te vergelijken. Daarvoor zijn ze te verschillend van elkaar. Vanwege de keuze om de algemene hoofdstukken te toetsen bij twee spelers, mogen de uitkomsten niet als representatief op de hele sector of voor soortgelijke marktpartijen worden toegepast. Dit is ook de reden waarom zoveel mogelijk details of diepgravende analyses van deelaspecten vermeden worden. Dergelijke uitkomsten, hoe interessant ook zouden slechts schijnzekerheden bieden. Dit is ook expliciet de reden om zo min mogelijk financiële ratio’s met elkaar te vergelijken. Wenst men toch op basis van cijfers tot een vergelijking te komen dan zullen conclusies zeer algemeen zijn.
35
4.2. Introductie van de spelers Vesteda is een uitvloeisel van de reorganisatie binnen het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds (ABP). In 1998 heeft het ABP besloten het belang in direct vastgoed onder te brengen in specifieke fondsen zoals Vesteda (huurwoningen), Winkelbeleggingen Nederland (thans Corio) en haar kantoren in het kantorenfonds Nederland (KFN). Door het vastgoed op “afstand” te plaatsen schiep het ABP voor zichzelf de mogelijkheid om andere partijen te kunnen laten deelnemen in haar fondsen. Op dit ogenblik zijn partijen zoals ING en Delta Lloyd mede aandeelhouders in Vesteda. ZOM is een vastgoedontwikkelaar en sinds 1977 actief in Florida. Daarnaast is ZOM een asset management organisatie met meer dan 300 medewerkers in dienst. ZOM is inmiddels enige malen van aandeelhouder gewisseld en inmiddels zijn de aandelen voor 40% in handen van Bouwfonds Asset Management BV, 40% bij een Nederlandse particulier en 20% bij het locale management. ZOM is derhalve hybride van karakter; enerzijds institutioneel en anderzijds ondernemend als een particulier. Diezelfde mix vinden is ook terug te vinden bij de beleggers die uitgenodigd worden te investeren in de projecten van ZOM; enerzijds kleine pensioenfondsen en anderzijds vermogende particulieren. 4.3. Historie van Vesteda In 1999 bestond de portefeuille van Vesteda uit 45.000 woningen met een waarde van euro 3,6 miljard (vrije marktwaarde).82 In 2003 is de waarde van de portefeuille gegroeid tot Euro 8 miljard ondanks dat het aantal woningen is gedaald tot 35.000 wooneenheden. Deze ontwikkeling is het gevolg van de verkoop van goedkopere woningen en de aankoop van woningen met een hogere waarde. Met de strategie om huurwoningen in het goedkope segment te verruilen voor woningen in het luxe segment positioneert en profileert Vesteda zich als een vastgoedfonds voor het topsegment in Nederland. Teneinde de strategie tot uitvoer te brengen heeft men een scheiding aangebracht tussen het zogenaamde “core portfolio” waarin zich het vastgoed bevindt dat past bij de strategie en een “disposals portfolio” waarin zich het vastgoed bevindt waarvan men afscheid wenst te nemen. Het disposals portfolio bestaat uit woningen die reeds in bezit van het ABP waren bij de oprichting van Vesteda. In 2000 bestond 30% van de totale portefeuille uit woningen waarvan men al dan niet op de korte termijn afscheid wenst te nemen. Het projectontwikkelingbedrijf is pas operationeel sinds 2003, telt 20 medewerkers en heeft in totaal voor 150 mln. aan projecten ontwikkeld. Bij de
82
Vesteda jaarverslag 1999
36
asset management organisatie werken 247 werknemers die in totaal 33.474 Vesteda woningen beheren.83 4.4. Historie van ZOM ZOM is de afkorting van Zijderveld Olie Maatschappij en is eigenlijk terloops een vastgoed onderneming geworden. De heer Zijderveld had zijn vermogen in de oliehandel opgebouwd en zocht beleggingen voor een rendement op zijn vermogen. In 1977 participeerde hij in een belegging in Florida. De General Partner presenteerde ondermaats en de heer Zijderveld heeft toen het initiatief genomen en de exploitatie in eigen hand genomen. Hij ervoer dat door zijn handelen uit een slecht renderend project iets goeds kon voortkomen. De markt in Orlando was in die tijd, 1977, herstellende van een grote vastgoedcrisis en gold als “bullish”. 1978 En 1979 waren goede instapmomenten. Grondprojecten bleken lucratieve beleggingen in Florida. De regelgeving was beperkt en het verkrijging van een bouwvergunning relatief eenvoudig. De winst op land projecten was dientengevolge relatief makkelijk te maken. De kans op winst nam af naarmate de regelgeving toenam en het moeilijker werd een bouwvergunning te verkrijgen.. Zo lucratief het voor buitenlanders was in landprojecten te beleggen zo weinig aantrekkelijk was een investering in een vastgoedproject. In Amerika was het mogelijk om af te schrijven op vastgoed waardoor de investering voor ingezetenen lucratief was vanwege het fiscale voordeel.84 Toen in 1986 de nieuwe Tax Reform Act werd aangenomen werden er gelijke kansen geboden aan Amerikaanse ingezetenen en buitenlanders en ontstonden daarmee ook weer kansen voor buitenlandse investeerders.85 Voor beleggingen in woningen werden de kasstromen en de rendementen an-sich weer bepalend voor de projecten en niet het fiscale voordeel. Vanaf 1987 ontwikkelde ZOM met geselecteerde ontwikkelaars om vanaf 1990 een eigen projectontwikkelingbedrijf op te zetten. De Asset Management organisatie bestond toen reeds en was opgezet vanuit de gedachte dat eigen management de optimale opbrengsten uit een project kon behalen. ZOM beheerst zelf de gehele vastgoedketen, vanaf projectontwikkeling, tot asset management naar property management. Het ontwikkelingsbedrijf telt 16 medewerkers en heeft in totaal 23 projecten ontwikkeld. Bij de asset management organisatie werken 22 werknemers en 239 Residential Service Site Employees die in totaal 3.385 door ZOM ontwikkelde woningen en 10.509 woningen van derden beheren.86
83
Vesteda jaarverslag 2003, p. 37 De zogenaamde “excelleratal depreciation”, 85 Tax Reform Act of 1986 86 Prospectus ZOM Allen Parkway, juli 2003 p.28 84
37
Qua totale omvang aantal werknemers is ZOM te vergelijken met de organisatie van Vesteda, hoewel de beheerportefeuille een derde van de waarde van Vesteda bedraagt. 87 4.5. Doelgroep De doelgroep voor huurwoningen in het topsegment wordt door Vesteda gezocht onder 50-plussers, alleenstaanden en jonge tweeverdieners. Deze categorie kiest veelal voor bovengemiddeld grote appartementen en dito serviceniveau. De doelgroep vestigt zich in stedelijke gebieden, met name gebieden met een bovengemiddelde economische activiteit. Economisch actieve gebieden zijn volgens Vesteda de Randstad dwz midden en zuid Nederland en een klein aantal steden in het Noorden van Nederland.88 Samenvattend richt Vesteda zich op 1 en 2 persoonshuishoudens met een besteedbaar inkomen van ca. € 60.000.89 De ZOM organisatie kijkt bij de selectie van een locatie naast demografische trends vooral naar werkgelegenheidscijfers (groei). Het mikken op de doelgroep van de ouderen wordt daarmee niet verlaten. Bij de positionering van het product wordt zeker ook ingespeeld op de verlangens van ouderen. Dit is een doelgroep die minder afhankelijk is van groei van werkgelegenheid. Niettemin is de werkgelegenheid en de demografische ontwikkeling leidend in de selectie van steden en keuze van locaties. 90 4.6. Service niveau Volgens de doelstelling van Vesteda moeten de huurders zich kunnen thuis voelen in de woonruimte. Het serviceniveau en de aan de woonruimte gerelateerde diensten vormen hiervoor belangrijke elementen. Voorbeelden van deze diensten zijn faciliteiten als zwembaden, sauna’s, fitnessruimten, gastenverblijven als ook vergaderruimten. Thuiszorg en boodschappendiensten completeren het serviceniveau. Voor alle nieuwe complexen biedt Vesteda het zogenaamde woonbode concept aan. Dit is een interactief apparaat dat naast de intercom en de alarmbeveiliging de mogelijkheid heeft tot het doen van boodschappen. De boodschappen kunnen bij geselecteerde leveranciers worden gedaan. Navraag bij Vesteda leerde mij dat er slechts sporadisch van deze dienstverlening gebruik wordt gemaakt. De huurders krijgen het apparaat er gratis bij en stellen het daarom op prijs, maar gebruik van de dienst wordt uitgesteld tot noodgevallen. Door het aanbieden van woonservice daalt volgens het jaarverslag 1999 de mutatiegraad, hetgeen volgens Vesteda op de langere termijn leidt tot een verhoogd rendement.91 87
Vesteda telt gemiddeld 246 werknemers, Jaarverslag 2003, p.83 Vesteda Jaarverslag 2003, p. 23 89 Vesteda Jaarverslag 1999, p. 14 90 Zie bijvoorbeeld market overview bij het project Allen Parkway, synopsis July 2004, of synopsis Fort Lauderdale Section 1, May 2002 ( p.3 ev.) 91 Vesteda jaarverslag 1999, p 15 88
38
Een zelfde situatie is ook waarneembaar bij de complexen van 150 woningen of meer, waar zwem-, fitness- en sauna faciliteiten worden aangeboden. Zolang de huurder er niet voor hoeft te betalen vindt hij het prachtig. In die zin zal het zeker zijn gunstige uitwerking hebben op het beslissing tot het al dan niet aanhuren van de woning. Veel gebruik wordt daarentegen niet van de faciliteiten gemaakt. In een klein aantal gevallen wordt ook een vorm van woonzorg aangeboden. Dit betekent in concreto dat Vesteda derden de zorg voor ouderen laat verrichten. De investeringen in deze service is daardoor voor Vesteda beperkt tot het faciliteren van de zorgdiensten. Uit het overzicht van het uitrustingniveau en diensten van de ZOM projecten dat aan deze studie als bijlage is toegevoegd zijn een paar opvallende gemeenschappelijk bevindingen op te merken: Onder verwijzing naar de Bijlage van deze studie waarin het uitrustingsniveau van de meest recente projecten is geïnventariseerd, worden hierna de meest in het oog springende zaken besproken. Alle objecten zijn centraal gelegen in de nabijheid van het zakencentrum, beschikken over zwembad en fitnessruimte. Parkeren geschiedt zonder uitzondering in een beveiligde ruimte. In de laatste projecten zijn dat een luxe keuken met graniet en ceramische tegels op de vloer (!) opgenomen. .Zonder uitzondering beschikken de projecten over architecturale kwaliteiten en bepalen soms zelfs de sky-line van een stad.92 De geïnventariseerde faciliteiten zijn zeer congruent met de eerder aangehaalde studie naar de economische rendementen op de aangeboden faciliteiten, waarbij een goede ontsluiting met het centrum, overdekt parkeren, ruime kamers en een kwalitatief royaal uitgevoerde keuken als economisch rendabel voor de belegger is aangemerkt.93 Afgezien van het zwembad waar het onderzoek van Sirmans, Sirmans en Benjamin vraagtekens bij stelde mag geconcludeerd worden dat de vijf laatste projecten als potentieel economisch efficiënt aangemerkt worden.94 Een ander aspect is de leeftijd van een gebouw. Huurders geven de voorkeur aan nieuwe woningen boven woningen die op leeftijd zijn.95
Wat in het oog springt bij de inventarisatie van de laatste vijf projecten is de aandacht voor geluidsisolatie. Bij Prestonwood en Cityplace is op dit element de expliciete aandacht gevestigd. Aangenomen kan worden dat de waarde die de gebruikers aan dit aspect toedeelde niet in verhouding stond tot de investering. 92
“ Waverly at South Beach” , “ Waverly on Lake Eola” in Orlando, “Waverly Las Olas” Fort lauderdale” en” The Mondrian” in Dallas 93 Onder verwijzing naar pagina 24, de uitkomsten uit het onderzoek van Sirmans, Sirmans en Benjamin 94 Idem 95 Determining apartment rent: The value of amenities, services and external factors. G. Stacy Sirmans, C.F. Sirmans, John D. Benjamin in: The Journal of Real Estate Research Volume 4 no2, p. 38
39
4.7. Property management Belangrijke waarden waarmee Vesteda zich wil onderscheiden van haar concurrenten vormen het uitgangspunt dat alle aangeboden diensten en services zelf door Vesteda worden ontwikkeld en aangeboden. Volgens Vesteda is property management de belangrijkste schakel in het verhuurproces.96 Het property management is derhalve veelomvattend en wordt door de organisatie ondersteund waardoor men de dienstverlening ook voor de middellange termijn kan waarborgen. Na een succesvolle proef in Rotterdam en Maastricht heeft Vesteda meerdere woongalerieën opgericht die de afstand tussen de klant en de aanbieder verkleinen. Omgerekend heeft Vesteda 1 property manager beschikbaar per 160 woningen.97 In onderstaande tabel staat het aantal medewerkers van het property management van ZOM geklasseerd naar type vastgoedproject. Opvallend is dat de woningen een intensiever management verlangen.
Midrise apartment Garden apartment Highrise apartments Townhomes Gemiddeld
Aantal appartementen per property manager 81 91 64 69 76
De projecten van ZOM kennen alle ter plekke aanwezig management. Meestal zijn zij in het clubhuis van een project gehuisvest. Het clubhuis is het centrale punt waar de huurders gebruik kunnen maken van de gemeenschappelijke ruimten, relaties kunnen ontvangen, vergaderen en het locale property management kunnen ontmoeten. Op ieder project zijn meerdere medewerkers verantwoordelijk voor het beheer van het project. 4.8. Bezettingsgraad en lengte van huurovereenkomst Eerder hebben we al vastgesteld dat het management van de projecten ongeveer twee maal zo arbeidsintensief is als bij Vesteda. Een antwoord voor het grote verschil kan worden verklaard door de gemiddelde looptijd van een overeenkomst, de markt en daarmee nauw samenhangend de bezettingsgraad 96 97
Vesteda jaarverslag 200, p. 15 Vesteda Jaarveslag 2003
40
alsook de fysieke inrichting van het management hetgeen een uitvloeisel is van de wijze waarop het property management moet worden uitgeoefend. Onderzoeken we de gemiddelde looptijd van een huurovereenkomst dan valt meteen bij de ZOM projecten op hoe kort deze in verhouding tot Nederland eigenlijk is. Meestal wordt er een overeenkomst aangegaan voor twaalf maanden. Daarna onderhandelen partijen opnieuw over de voorwaarden en huurprijs van een woning. Het onderstaande overzicht vermeldt zelden een overeenkomst van twaalf maanden. Dit hangt samen met het “weggeven” van huurvrije perioden. Het overzicht geeft ook een indicatie van de gesteldheid van de markt. Concessies worden vanzelfsprekend niet verleend wanner de vraag naar woningen groter is dan het aanbod; de huurder is in zo’n situatie prijsnemer.
Midrise apartment Garden apartment Highrise apartments Townhomes Gemiddeld
Gemiddelde looptijd huurovereenkomst in aantal maanden 11 9 11 9 10
98
Tengevolge van de korte looptijd van een huurovereenkomst is er na expiratie een mogelijkheid om opnieuw een huurprijs overeen te komen. Het voordeel van deze gang van zaken is dat een project altijd tegen markthuur wordt verhuurd. Een nadeel is dat het een arbeidsintensief proces is om weer opnieuw een huurovereenkomst tot stand te brengen. Gemiddeld heeft een huurder zes dagen nodig om een beslissing te maken en kost dit ongeveer zes uur aan begeleiding door het management. Hiertoe hoort bijvoorbeeld ook een kredietwaardigheidonderzoek. Het property management van Vesteda heeft het eenvoudiger voor wat betreft de hoge frequentie van expirerende huurovereenkomsten. Voor hen is op de Nederlandse markt is een grote vraag naar dure huurwoningen en de gemiddelde bezettingsgraad van 99,1% geeft ook niet meteen aanleiding tot additionele activiteit. 99 Het is doelstelling van Vesteda de huurder zolang mogelijk aan zich te binden. De hieraan ten grondslag liggende gedachte is hiermee de managementkosten zo gering mogelijk gehouden. De gemiddelde huurovereenkomst bedraagt ca 12 jaar. De relatie met de huurder is derhalve veel minder intensief dan bij ZOM. Vanuit de zogenaamde diverse Woongalerieën worden meerdere complexen tegelijkertijd bediend.
98 99
Bron ZOM Asset Management organisatie op basis van alle in beheer zijnde woningen. Vesteda jaarverslag 2003 p.38 ( Uitsluitend van toepassing op core portefeuille.)
41
Nadeel van een stilzwijgende verlenging is echter dat de stijging van de huurpenning beperkt is de jaarlijkse huurverhoging. De verhuurder van woningen onder de liberalisatiegrens heeft niet de volledige vrijheid bij de bepaling van de jaarlijkse huurstijging. Wanneer vanaf 2005 het ministerie van VROM meer ruimte geeft aan marktwerking kunnen verhuurders van woningen onder de liberalisatiegrens de huurprijs naar eigen inzicht bepalen en nemen naar verwachting de kansen op een hogere huuropbrengst in het hoge huurwoningsegment toe.100 Het is de verwachting dat hierdoor een betere c.q. meer economisch verantwoorde verhouding ontstaat tussen de kwaliteit en de hoogte van de huurprijs. “Voor woningen in de duurdere huursector (boven de liberalisatiegrens) gelden geen restricties en is er sprake van contractsvrijheid tussen de huurder en de verhuurder”.101
Juist voor het dure segment is het de verwachting dat er na invoering van meer marktwerking in het woningsegment onder de liberalisatiegrens goede resultaten zijn te behalen door de doorstroom van huishoudens met bovengemiddelde inkomens die hun huidige “goedkope” woning zullen verruilen voor een duurdere woningen. Deze doelgroep wordt geacht meer te willen betalen indien de woonruimte hiertoe aanleiding geeft. Met andere woorden indien de kwaliteit van de woning en het serviceniveau hen aanspreekt.
4.9. Flexibiliteit ten aanzien de indeling van een woning Vesteda Project BV houdt bij de ontwikkeling van de woningen rekening met de mogelijkheid tot flexibele woonruimte indeling. Men noemt dit flexibel bouwen. Naast het gewone aanbod, bestaande uit twee, drie of meer kamer woning biedt Vesteda nu de mogelijkheid aan de huurder om zelf invulling te geven aan de ruimte. De eerste ervaring met dit concept is bevredigend, aldus Vesteda. Huurders stellen de flexibiliteit op prijs, doch dit leidt meestal tot een aanpassing bij het betrekken van de woning. Tussentijdse wijzigingen tegen kostprijs komen sporadisch voor.102 ZOM kent deze aanvulling op het woningaanbod niet. De woningen kennen een starre indeling. Projecten omvatten veelal een ruim en gevarieerd aanbod waardoor er meestal wel een ruimte door de huurder wordt gevonden die wel aan de eisen voldoet. Eerder hebben we al vastgesteld dat de huurovereenkomsten kort van looptijd zijn en dat, wanneer een huurder aanpassingen zou willen doorvoeren, hij of zij binnen een overzichtelijke termijn in staat wordt geacht een passende woonruimte binnen het complex te betrekken. 100
Het betreft hier een voornemen van het ministerie van VROM, de exacte inhoud en vorm van de regeling is nog niet bekend. 101 Jaarverslag 2003, p. 28 102 Vesteda Project BV, jaarverslag 2003, p. 34 en 35
42
4.10. Wat is de gemiddelde leeftijd van de objecten? Vesteda kent zoals al eerder besproken een “core-“ en een “dispositieportefeuille”. Omdat het de doelstelling is van Vesteda de strategie tot uitdrukking te brengen in de core portefeuille laat ik bij de bespreking de dispositie portefeuille buiten beschouwing. Veelal betreft het hier immers objecten “op leeftijd”. Primo 2003 was 89% van de portefeuille jonger dan 30 jaar. In relatie met overige aanbieders is dit 32%.103 Hierbij zijn de woningen van de woningbouwcorporaties niet meegenomen. Een bijtelling van deze categorie zou tot een verlaging van dit percentage leiden. Voor de goede orde: bovenstaande cijfers gelden voor Nederland. Voor ZOM geldt een gemiddelde leeftijd van de projecten van 4,3 jaar.104 Deze uitkomst laat zich niet vergelijken met Vesteda. ZOM is primair projectontwikkelaar. Het management is er puur op gericht om in een zodanig kort mogelijke periode de huuropbrengsten te optimaliseren om vervolgens het project te verkopen aan institutionele beleggers zoals, ING Clarion, Henderson, Lend Lease of zoals laatstelijk het geval aan een uitpondorganisatie.105 Hoe langer het project in beheer is des te langer duurt het voordat de ontwikkelingswinst kan worden genoten. In dit perspectief van ZOM krijgen extra voorzieningen in de vorm van een zwembad een fitnessruimte en een fraai aangelegde tuin een andere betekenis dan bijvoorbeeld Vesteda. Al deze genoemde zaken vragen meer onderhoud als ze enkele jaren oud zijn. Voordat het onderhoud zwaar begint te drukken op de exploitatie van het complex vervult het voornamelijk de rol van marketinginstrument om de huurders over de streep te trekken.
4.11.
Welke activiteiten worden er door de organisaties ontplooid?
De strategie van Vesteda is erop gericht de gehele bedrijfskolom in eigen handen te houden. Dat wil zeggen zij ontwikkelen het project, verzorgen het asset management maar ook het property management. Het is daarmee een organisatie die beleid maakt op zowel strategisch als tactisch/operationeel niveau. Vesteda claimt de enige organisatie in Europa te zijn die de gehele waardeketen in eigen beheer heeft.106 Dezelfde overtuiging is ook de ZOM organisatie toegedaan. Door zelf het gehele bedrijfsproces uit te voeren behoudt men controle en kan men de opbrengsten 103
CBS woningvoorraad naar eigendom en ouderdom Zie bijlage trackrecord of investments ZOM 105 Verkoop ZOM Surfside Ltd. 106 Jaarverslag 2003, p.29 104
43
maximaliseren. Primaat blijft echter wel bij het ontwikkelingsbedrijf. Niettegenstaande blijft ZOM Services als beheersorganisatie het beheer over het vastgoed voeren. 107 Het beheer voor derden levert veel ervaring en marktinformatie op. Vooral in een markt waar constante prijsvorming plaatsvindt, is markt informatie waardevol. Doordat de ZOM projecten op risico worden gebouwd is het belang van een goede managementorganisatie van doorslaggevend belang. Juist omdat er zoveel marktinformatie beschikbaar is uit soortgelijke projecten is een wekelijkse evaluatie aan de hand van een interne benchmark aan andere ZOM projecten mogelijk.
4.12.
Wat is de rol van projectontwikkeling bij beide organisaties?
Waar bij ZOM de projectontwikkeling op de voorgrond staat, zo pril zijn de activiteiten bij Vesteda Project BV. Het Vastgoedontwikkelingsbedrijf is in 2001 opgestart maar heeft in het jaarverslag van 2003 de verwachting uitgesproken dat het zelfstandige bedrijfsonderdeel jaarlijks 1.500 woningen ten behoeve van de portefeuille zal ontwikkelen.108 Door binnen dezelfde groepsstructuur te woningen te ontwikkelen verwacht men de voorraad te kunnen verversen en op peil te houden. Op basis van de openbaar beschikbare cijfers heb ik niet kunnen beoordelen op welke voorwaarden en tegen welke prijs een ontwikkelde woning in de vastgoedportefeuille wordt opgenomen. Uit het jaarverslag wordt niet duidelijk of de reden om het ontwikkelingsbedrijf gescheiden te houden van de overige activiteiten een fiscale, een organisatorische of een combinatie van beiden vormt. Het is een Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) niet toegestaan om naast het beleggen ondernemingsactiviteiten te ontplooien. Het ontwikkelen van woningen is een ondernemingsactiviteit. 4.13.
In wat voor markt is Vesteda actief?
Met het oog op de verwachte vraag naar duurdere huurwoningen en de huidige krapte in dit segment gaat Vesteda uit van een gunstig toekomstbeeld. Op basis van het Woningbehoefte onderzoek bedraagt de vraag naar dit type woningen 28.000 terwijl er iets meer dan de helft wordt aangeboden (15.000 stuks).109 Voor appartementen is de verhouding tussen vraag (34.000) en aanbod (16.000) nog onevenwichtiger. Op gewilde locaties kan deze verhouding nog vele malen onevenwichtiger zijn.
107
Synopsis of Investment Allen Parkway juni 2003, p. 21 ev. Verslag Vesteda project BV, 2003 p.10 (doelstellingen) 109 Onderzoek WBO november 2003, herpublicatie WBO 2002 108
44
Voor een groot gedeelte is deze schaarste het gevolg van demografische ontwikkelingen. De doelgroepen, bestaande uit senioren, tweeverdieners en alleenstaanden, neemt toe. Er zijn volgens Vesteda in het jaarverslag van 2003 twee factoren te identificeren die kunnen leiden tot een evenwichtiger balans in dit segment; de bouw van nieuwe appartementen en het verbeteren van de marktwerking door de huurprijsbepaling afhankelijk te stellen van vraag en aanbod. Hierbij dient te worden aangemerkt dat het uitblijven van de groei van het woningaanbod een opdrijvend effect kan hebben op de huurprijs. Op dit moment is met name de goedkopere huurwoningmarkt star van aard omdat tengevolge van een huurmatigingspolitiek huurders ervoor kiezen te blijven huren omdat de huurprijs ten opzichte van de kwaliteit van de woning gunstig is. Vesteda verwacht dat ten gevolge van een betere marktwerking c.q. huurprijsbepaling er een hogere mutatiegraad bereikt wordt op de Nederlandse verhuurmarkt. 110 Huurders met een bovengemiddeld inkomen die onder de liberalisatiegrens huren zullen dan wellicht eerder geneigd zijn een woning te zoeken die meer aan hun eisen en verlangens beantwoord. De vraag naar duurdere huurwoningen zal dientengevolge toenemen.. 4.14.
Voor welke beleggers zijn de fondsen opengesteld?
Voordat tot de beantwoording van deze vraag kan worden overgegaan is het noodzakelijk een onderscheid te maken tussen institutionele en particuliere beleggers. Tot de eerste groep beleggers worden pensioenfondsen gerekend, verzekeringsmaatschappijen en beleggingsinstellingen. Tot de doelstelling van een institutionele belegger is het beheer van het in haar toevertrouwde vermogen om in de toekomst aan haar deelnemers uitkeringen te kunnen doen. De wijze waarop de institutionele beleggers invulling geven is afhankelijk van hun verplichtingen en de daaruit voortvloeiende doelstelling. Belangrijke elementen om een doelstelling te kunnen formuleren zijn: het vereiste rendement op de korte of lange termijn, het risicoprofiel van de assets, de diversificatie, de mogelijkheid tot financieren en “last but not least” het valutaaspect. Met het oog op de verschillen tussen aandelen, vastrentende waarden en vastgoed is het vaak een wens van de belegger om tot evenwichtige spreiding te komen tussen deze drie “asset classes”. Het spreekt voor zich dat er ook mogelijkheden zijn om binnen de categorie vastgoed te spreiden hetgeen vergelijkbaar is met het beleggen in aandelen waarbij ook uit risico-oogpunt niet uitsluitend wordt gekozen voor het aandeel Philips of General Electric. 110
Vesteda Jaarverslag 2003, p. 25
45
Institutionele beleggers gaan zeer weloverwogen te werk en proberen middels tijdreeksen en macro-economische data tot investeringsbeslissingen te komen waarbij de kans dat de doelstelling wordt behaald zo groot mogelijk is. Voor een partij als ZOM is het niet eenvoudig Amerikaanse partijen te interesseren voor een ontwikkelingsproject. Er bestaat onder de Amerikaanse bevolking, maar ook bij pensioenfondsen een voorkeur om in bestaande projecten te investeren die hun bestaansrecht al hebben bewezen. De focus van pensioenfondsen is gericht op bestaande nieuwbouw van een jaar of vijf oud. Zij zijn risico avers aangaande bouw-, ontwikkel- en verhuurrisico’s.111 Uit oogpunt van transparantie heeft ZOM ervoor gekozen de projecten afzonderlijk in een maatschap onder te brengen. De belegger in deze maatschap weet daardoor precies waarin hij belegt. Nadat de maatschap tot stand is gekomen wordt het grondstuk geleverd. De bouwfinanciering maakt samen met het kapitaal de realisatie van het project mogelijk. Voor de realisatie heeft ZOM een garantie voor de bouwkosten afgegeven. Het risico van de belegger is met name gelegen in de leegstand van het object. Het project wordt volledig op risico gebouwd. Worden de producten van ZOM veelal door buitenstaanders aangeduid als een belegging in vastgoed, zij zijn het in wezen niet. De kapitaalverschaffer wordt immers gevraagd om deel te nemen in projectontwikkeling. De participant is derhalve aan te merken als een (quasi) ondernemer. De wetgever onderstreept deze zienswijze door deelname in een ZOM partnership tot het Wet Toezicht Effecteninstellingen (WTE) regime te kwalificeren (de belegger investeert in een onderneming). Dit in afwijking tot een deelname in een reguliere commanditaire vennootschap (CV) waar in bestaand vastgoed wordt belegd en het regime van de Wet Toezicht Beleggingsinstellingen (WTB) van toepassing is. Zoals gezegd investeert de participant in een vastgoed onderneming. ZOM geeft een garantie af voor het bouwbudget (dit is geen luxe voor een project waarover men als investeerder de regie uit handen geeft en dat nog wel in een ver en vreemd land). Over blijft wel het ondernemers risico dat met name is gelegen in het zogenaamde leegstandsrisico. Immers het project wordt volledig op risico gebouwd en het succes van de investering is volledig afhankelijk van de mate waarin de huuropbrengst wordt gegeneerd. Zoals eerder is besproken kent Vesteda slechts institutionele beleggers. Het fonds staat niet open voor particuliere beleggers. Beleggers kunnen op twee manieren deelnemen in Vesteda woningen; als participant of als aandeelhouder. Aandeelhouders verkrijgen een aandeel in de Holding terwijl de participant belegt 111
Een quote van de managing partner van Trammell Crow Residential de heer Ronald Terwilliger in het artikel: The changing apartment development market, Terry Jill Lassar in: Urban Land January 1993
46
in het fonds. Uit de algemeen toegankelijke informatie wordt niet duidelijk tegen welke voorwaarden en condities er kan worden deelgenomen, noch welke rechten toekomen aan de deelnemers. De keuze voor het aandeelhoudersschap en de participatie rechtstreeks in de fondsen biedt flexibiliteit voor de deelnemers in Vesteda. Immers dit zijn institutionele beleggers die afhankelijk van Asset Liability Management (ALM) studies of strategisch beleid soms niet in een onderneming willen deelnemen maar wel graag middels een specifiek fonds omdat dit de mogelijkheid biedt om bijvoorbeeld de participatie af te stemmen op andere participaties op hun overige portefeuille.112 Het hybride karakter biedt ruime mogelijkheden en kan gelden als interessant marketingconcept voor Vesteda. 4.15.
Waarom is Amerika zo populair onder Nederlandse beleggers?
Nederlandse institutionele beleggers blijken volgens de AFIRE (Association of Foreign Investors in Real Estate) beleggingen in de VS sinds 2003 substantieel op te voeren.113 Hun Duitse, Britse, Australische en Japanse collega’s delen in deze trend. Volgens het bij de AFIRE conferentie gepresenteerde onderzoek worden de VS gezien als het meest stabiele en veilige land voor investeringen in vastgoed. Vastgesteld wordt dat de groei van de werkgelegenheid de motor is van de vraag naar vastgoed. De voorspellingen tonen aan dat de werkgelegenheid in de VS blijft groeien.114 De beleggers voelen zich aangetrokken door de eerste signalen van de aantrekkende economie en de duidelijke groei van banen. Door de toestroom van migranten en het hoge geboortecijfer zijn de vooruitzichten ook op de middellange termijn gunstig. Juist deze elementen zorgen ervoor dat met name de winkelmarkt en appartementenmarkt op grote interesse kan rekenen.115 Institutionele beleggers voeren op basis van de vastgoedkwaliteiten en de verwachtingen op de markt hun investeringen op. In hoeverre hierbij een dollar exposure een rol speelt is onbekend. Wel is bekend dat in 2003 er 385 miljoen in Amerikaans vastgoed is belegd en is het de schatting dat het bedrag in 2004 ca. 431 miljoen zal bedragen (+12%). Op de vraag wat de Nederlandse institutionele beleggers aantrekt lijkt daarmee te zijn beantwoord. Hoewel appartementen wel duidelijk tot de favoriete vastgoedcategorie behoren, zijn het steden zoals Washington, New York, Los Angeles, San Francisco en Chicago die niet in Florida zijn gelegen.
112
ALM studies zijn veelal modellen die voorspellingen kunnen doen over de kans waarop een eventualiteit zich kan voordoen. ALM studies gelden als instrumenten om (toekomstige) verplichtingen af te stemmen op de opbrengsten. Een waardevol instrument voor pensioenfondsen daar zij in de toekomst pensioengerechtigden moeten voorzien van een oudedagsuitkering. 113 Raymond G. Torto, Is now the time for Godot?, Afire conference June 2004 (Handout) 114 Idem 115 PropertyNL, juli 2004
47
Zonder een verklaring voor deze voorkeur te kunnen leveren valt het op dat in het merendeel van de steden (New York, Washington, San Francisco) het aanbod kleiner is dan de vraag. Deze steden zijn derhalve ook plaatsen waarbij een ‘social housing’ wordt aangeboden ter bescherming van de minder vermogenden. Opmerkelijk is dat het onderzoek veel meer waarde hecht aan de plaats waar de werkgelegenheid groeit dan aan demografische voorspellingen116 4.16. Wat doet een particuliere belegger besluiten om in de Verenigde Staten te beleggen? Waarbij er onder de institutionele beleggers nog een inschatting is te maken van de portefeuillesamenstelling en het belegd vermogen, zo ongrijpbaar is de asset allocatie van een doorsnee particulier belegger. Echter uit het overzicht dat medio juni 2004 in het Vastgoedtijdschrift Property NL is verschenen is wel een aardig beeld te krijgen. Voor zover bekend zijn er 323 lopende vastgoedmaatschappen en –cv’s en het belegd vermogen bedraagt € 8 miljard. Daar kan nog een substantieel deel aan beleggingen in beursgenoteerde fondsen aan toe worden gevoegd.117 Geconcludeerd kan worden dat de belegger in toenemende mate belegt in cv’s. Vastgoed wordt ook door hen gezien als een “alternative investment”. Waarschijnlijk niet in de laatste plaats ingegeven door de tegenvallende beurs. De private bank Mees Pierson heeft bij monde van de heer Hans Coeberg aangegeven best de asset mix voor haar relaties aan te willen passen en spreekt over percentages van 15%-25% van de totale beleggingsportefeuille.118 Men geeft hiervoor de uitkomsten van Asset and Liability Management (ALM) en de gunstige verhouding tussen risico en rendement bij beleggingen in vastgoed. Wellicht speelt er bij deze strategiewijziging ook een commercieel aspect. Veel vermogensbeheerders zien beheerd vermogen weglekken naar vastgoedproductaanbieders. Door nu ook zelf vastgoedproducten aan te bieden wordt het beheersloon behouden. Zoals beschreven is het onmogelijk een profiel van de particuliere belegger op te stellen. Vanuit de praktijk bij Bouwfonds Asset Management en ZOM heb ik enige waarnemingen kunnen opdoen die een bijdrage leveren aan het beeld van de belegger en de wijze waarop hij zijn investeringsbeslissingen neemt. Elementen die een grote rol bij een beslissing tot het investeren in een vastgoedproject vormen het trackrecord van de initiator, het geboden rendement en de achtergrond van de partijen. Summa summarum gaat het in kwestie om vertrouwen; vertrouwen dat partijen waar maken wat ze beloven.
116
Idem PropertyNL, juli 2004 118 PropertyNL juli 2004, p. 65 117
48
Voor wat de beleggingen in de Verenigde Staten betreft, is opvallend dat er met name beleggers deelnemen die een vastgoedachtergrond hebben. Zij zijn eigenaar van een vastgoedportefeuille in Nederland of ontwikkelen zelf vastgoed. Een belegging in de VS wordt veelal ingegeven door de wens tot diversificatie. Omdat zijzelf niet bij machte zijn de projecten te realiseren zoeken zij aansluiting bij partijen die dit voor hen kunnen doen. Samengevat zoeken beleggers risico diversificatie door een markt op te zoeken die onafhankelijk is van de Nederlandse markt en valuta diversificatie. De selectie van de partijen vindt plaats op basis van het rendement en de partijen die achter de aanbieder staan. 4.17.
Analyse van de door ZOM geprognosticeerde kasstromen
Deze studie baseert zich uitsluitend op de in het prospectus vermelde kasstromen. Alleen bij de afgeronde projecten wordt de gerealiseerde cap-rate vermeld. Tijdens de realisatie van de projecten doen zich vanzelfsprekend deviaties voor op de prognoses. De huurgroeivoet ontwikkeld zich positiever of negatiever dan voorzien of de cap-rate als factor waartegen het project wordt verkocht valt hoger of lager uit. Op basis van het trackrecord van de afgelopen 9 jaar ( Bijlage), zijnde het moment waarop ZOM als zelfstandig projectontwikkelaar actief is, mag worden verondersteld dat de resultaten van de prognoses zich in de buurt van de uiteindelijke daadwerkelijke resultaten zullen bevinden. Niettegenstaande dient te worden opgemerkt dat de projecten van ZOM altijd een risico in zich dragen dat zij niet aan de financiële verwachting zullen voldoen. 4.18.
Vastgoed indices
Om een vergelijking tussen Florida en Nederland compleet te maken en ook inzichtelijk voor wat betreft de rendementen die worden behaald, zijn hieronder de resultaten van de ROZ IPD index, de index voor woningcorporaties de Aedex/IPD index, de resultaten van de gerealiseerde ZOM projecten en de resultaten van Vesteda geinventariseerd. De gegevens van de ROZ IPD index voor woningen is beschikbaar sinds 1995. De benchmark wordt mogelijk gemaakt door met name instutionele beleggers.
49
ROZ IPD Woning Index (rendementen) 20.0% direct indirect
10.0%
totaal 0.0% direct
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 7.1% 6.6% 6.0% 6.3% 5.8% 5.3% 4.7% 4.3% 4.2%
indirect 7.4% 8.2% 8.3% 8.3% 11.1 13.3 7.4% 3.9% 2.9% totaal
14.5 14.8 14.3 14.6 16.9 18.6 12.1 8.2% 7.1%
119
De benchmark voor de woningcorporaties is bekend onder de Aedex/IPD vastgoedindex. Deze index vertoont de resultaten van de woningcorporaties die hun medewerking aan Aedex hebben verleend. Hoewel het hierbij gaat om woningen voor de sociale huursector tonen de resultaten aan waarom de vrije huursector zich kan verheugen op de interesse van beleggers. Verhoudingsgewijs zijn de resultaten geringer.
119
Bron: ROZ IPD, www.rozindex.nl
50
Aedex/IPD vastgoedindex 20.00% 15.00% direct
10.00%
indirect 5.00%
totaal
0.00% -5.00%
1999
2000
2001
2002
2003
3.10%
3%
3%
3%
2.90%
indirect
12.50%
-1.10%
0.50%
4.10%
3.80%
totaal
15.60%
1.90%
3.50%
7.10%
6.70%
direct
120
120
www.aedex.nl
51
Rendement Vesteda 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%
1998
1999
2000
2001
2002
2003
direct
6.3%
6.8%
7.7%
7.1%
7.1%
6.9%
indirect (ongerealiseerd)
6.2%
8.0%
11.5%
5.3%
4.8%
4.8%
totaal (ongealiseerd)
12.5%
14.8%
19.2%
12.4%
11.9%
11.7%
121
Het rendement van Vesteda is in verhouding tot de woningcorporaties gunstig, wat betreft direct als indirect niveau. Opvallend is dat in de jaren 2000 en 2001, waarin de portefeuille van Vesteda grote waardegroei vertoonde, de woningcorporaties opmerkelijk negatief scoorden. In relatie tot de ROZ/IPD index vertoont Vesteda een sterk positief resultaat uit het direct rendement. In het oog springen de jaren 2002 en 2003, waarin de waardegroei bij de ROZ/IPD afvlakt en Vesteda de waardegroei op peil houdt en daarmee de benchmark verslaat. De ZOM organisatie heeft haar resultaten neergelegd in het “investment trackrecord”.122 Het eerste project dateert uit 1991 en sindsdien zijn er 12 projecten gerealiseerd. Opvallend is dat de gerealiseerde rendementen zich binnen 0,6% van de geprognosticeerde resultaten bevinden. Het enkelvoudig gemiddeld gewogen rendement bevindt zich op 21,2% per jaar. De IRR bevindt zich op 16,3% en valt daarmee 9,1% gunstiger uit dan de in het prospectus neergelegde prognose. Bij de rendementen dienen de volgende aspecten in ogenschouw te worden genomen. De projecten zijn voorzien van een vreemdvermogenfinanciering van 121 122
Vesteda jaarverslag 2003 Bijlage Investment Trackrecord ZOM
52
minimaal 75%. De projecten kennen een gemiddelde looptijd van 4,3 jaar en zijn slechts in beperkte mate aan te merken als een resultaat uit een belegging.
4.19.
Vergelijking ZOM met Vesteda
Bovenstaande overzichten leidt niet zondermeer naar een betrouwbare vergelijking tussen Vesteda en ZOM . Immers, bij laatstgenoemde partij worden de analyses uitgevoerd op de (on)gerealiseerde resultaten zoals deze staan vermeld in het prospectus. Bij Vesteda zijn de gegevens een resultaat van de gehele portefeuille en bij ZOM zijn het prognoses van afzonderlijke projecten. Het bruto-nettotraject van de huurinkomsten speelt daarin een grote rol, de vrije verkoopwaarde van het project ten opzichte van de gestabiliseerde huur, dwz bereikte huur na twee jaar van exploitatie en “last but not least” de cap-rate waartegen het project kan worden verkocht. Uit het overzicht van de verschillende ZOM projecten is op te maken dat de “operating expenses”, dat wil zeggen alle met het beheer samenhangende kosten ongeveer 30-35% van de bruto huuropbrengst bedragen.123 De bandbreedte voor de kosten voor het beheer en management liggen bij Vesteda tussen de 22 - 25%.124
4.20.
Hoe zijn de marktspelers gefinancierd?
Een ander aspect dat niet direct met de kasstromen heeft te maken is de wijze van financieren. Algemeen is bekend dat de financiering resp. hefboom van een investering van grote invloed kan zijn op de resultaten van de belegger. Vesteda maakt gebruik van een financiering die ongeveer 30% uitmaakt van het belegd vermogen. Deze financiering wordt door middel van uitgifte van obligaties gefund. Gezien het geringe risico profiel en de hoogte van de financiering bedraagt de opslag 30 basispunten (=0,30%) boven euribor. Het voordeel van het financieren met vreemd vermogen is de zogenaamde hefboomwerking op het rendement, immers het directe rendement ligt boven de te betalen rentevergoeding. 125 Zoals eerder is aangegeven worden de projecten van ZOM afzonderlijk aan de belegger ter investering voorgelegd. De projecten bevinden zich niet zoals wel het geval is bij Vesteda in een portefeuille. ZOM kent per project een andere financieringsstructuur. Een regel is derhalve niet te geven. In de zogenaamde klassieke structuur maakt men uitsluitend gebruik van een hypothecaire financiering. De hoogte daarvan bedraagt doorgaans 75% van de investering. Op grond van haar expertise wordt in toenemende mate gebruik gemaakt van een aanvullende financiering. Deze financiering wordt een 123
Zie bijlage voor geprognosticeerde kasstromen Zie bijlage Vesteda voor resultaten uit de afgelopen jaren 125 Rentevergoeding ultimo 2003 bedroeg 2,12% 124
53
mezzanine financiering genoemd omdat het een hybride vorm heeft; enerzijds een financiering die een vaste rente kent, anderzijds een winstrecht indien het project met succes wordt afgesloten. In ruil voor dit winstrecht kan de mezzanineverstrekker afspreken dat alleen rente hoeft te worden betaald indien de kasstroom uit het project dat toelaat. Als laatste en met de minste zekerheid komt de eigen-vermogenverschaffer, oftewel de kapitaalverstrekker. Voordeel van deze constructie is dat daarmee een goede verhouding mogelijk is tussen rendement en risico.
54
5. Toetsing van de stellingen Dit onderzoek is opgebouwd vanuit een literatuuronderzoek naar de algemene markt en spitst zich vervolgens toe op twee marktspelers om tenslotte samen te worden gevat in een zestal stellingen die aan 6 experts in Nederland worden voorgelegd. Dit hoofdstuk vormt de weergave van 6 interviews met deskundigen die werkzaam zijn in het woningsegment en geacht worden een relevante mening te hebben. Alvorens de uitkomsten van het onderzoek weer te geven wordt er een schematisch overzicht gegeven over de uitkomsten tot nog toe. De deskundigen zijn afkomstig van:
Amvest (adjunct directeur) Vesteda (hoofd research) SFB (portefeuille manager) ING (directeur) Bouwfonds (directeur research) een particuliere groot belegger in woningen
De volgende stellingen zijn aan hen voorgelegd: 1. Het risico van een sober uitgevoerde huurwoning boven de liberalisatiegrens blijft meer beperkt tot het vastgoed dan een huurwoning met additionele services en voorzieningen. 2. Huurders vertonen alleen interesse in diensten en voorzieningen indien zij hier niet apart voor hoeven te betalen. 3. Jonge woningen zijn bij huurders meer geliefd dan oudere woningen. 4. Hoe korter de looptijd van een huurovereenkomst des te dichter komt de gerealiseerde huuropbrengst bij de (huur)marktwaarde van een object. 5. Dure huurwoningen kunnen slechts met koopwoningen concurreren op het gebied van hun ligging. 6. Een zwembad in een duur huurappartementencomplex is een uitstekend marketinginstrument.
Voordat tot de bespreking van de resultaten van het onderzoek wordt overgegaan, kunnen grosso modo twee groepen worden onderscheiden. Zij die geen belang hebben bij het serviceconcept ten behoeve van woningen in de dure huursector en zij die belang hebben bij het serviceconcept omdat zij mede aanbieders zijn. De directeur van ING, de particuliere belegger (3 generaties) en de directeur research van Bfam zijn geklasseerd als zijnde niet belanghebbende.
Teneinde de bespreking van de uitkomsten van de stellingen overzichtelijk te houden wordt gesproken van de belanghebbenden en de niet belanghebbenden. Voor alle duidelijkheid, deze distinctie is geenszins bedoeld om een vooronderstelling onder de aandacht te brengen doch slechts bedoeld om de bespreking van de resultaten inzichtelijk te maken. Op moment waarop de experts een uitzonderlijk standpunt innemen en daarmee afwijken van hun categorie zal op individuele basis aandacht worden geschonken aan hun particuliere opvatting. Volledigheidshalve dient te worden opgemerkt dat alle experts gevraagd is op persoonlijke titel een reactie te geven op de stellingen. De uitkomst van dit onderzoek kunnen daarom niet als standpunt van een instituut worden aangemerkt.
Ad stelling 1.
Het risico van een sober uitgevoerde huurwoning boven de liberalisatiegrens blijft meer beperkt tot het vastgoed dan een huurwoning met additionele services en voorzieningen.
De niet-belanghebbenden zijn unaniem in hun constatering dat de stelling juist is. Allen stellen vast dat het managementrisico dat samenhangt met services en diensten wordt vergroot en dat de belegging in vastgoed van karakter verandert. Twee van de experts merken op dat het element tijd een belangrijke rol speelt. De (nadelige) effecten zullen op de lange termijn een rol gaan spelen. De belanghebbenden reageren genuanceerder op de stelling. Twee experts zijn van mening dat het risico van de belegging afneemt ten gevolge van het aanbod van additionele diensten en services. Alle experts merken op dat de juiste pricing van de diensten en services een conditio sine qua non is. Indien door middel van schaalvoordelen een scherpe prijs is te bedingen dan is er op de goede locaties een markt voor deze services. De doelgroep is bereid boven op de huur een prijs voor deze diensten te betalen. Ad stelling 2.
Huurders vertonen alleen interesse in diensten en voorzieningen indien zij hier niet apart voor hoeven te betalen.
De belanghebbenden vertonen bij de beantwoording geen unanimiteit. Bij de vraag op welke wijze de kosten aan de huurder dient te worden doorberekend zijn twee antwoorden op te tekenen. Een doorberekening in de servicekosten is voor geen van allen aan de orde. Opname van deze kosten in de huurprijs spreekt de meesten aan; het voorkomt veel gezeur. De bovemodale gebruiker van de luxe woningen is bereid te betalen voor het extra gebodene. Afwijkend is de opinie van een expert die de kosten voor additionele diensten en services het liefst opgenomen ziet in een derde nota los van de servicekosten en de huurpenning. De niet-belanghebbenden zijn in grote lijnen duidelijk in hun reactie op de stelling. Zij zijn het oneens met de stelling en hebben verschillende praktijkvoorbeelden waaruit blijkt dat huurders bereid zijn te betalen voor de diensten en voorzieningen. Het
56
betalen voor de diensten zal niet veel meer beslaan dan uiterlijk 20% van de huurprijs. De elasticiteit wordt niet als groot omschreven. Het schoonhouden van de algemene ruimten zien de huurders als onderdeel van de huurprijs en niet als onderdeel van de servicekosten. Ad stelling 3.
Jonge woningen zijn bij huurders meer geliefd dan oudere woningen.
Twee belanghebbenden reageren op deze stelling met een volmondig ja, waarbij de derde respondent antwoord met een neen. Het laatste neen is meer beantwoord op gevoel dan op cijfers. Allen zijn het over eens dat een goede afwerking een voorwaarde is voor een woning in het dure segment. Het gemak speelt ook een belangrijke rol bij het antwoord van de nietbelanghebbenden. Voor huurders is het belangrijk dat de woning weinig investering vraagt om het te betrekken. De particuliere belegger onderstreept de waarde van een karaktervolle woning. Als voorbeeld wordt hierbij de goed onderhouden grachtenwoning of de jaren dertig woning genoemd. Toch wordt er ook opgemerkt dat het mogelijk is om met nieuwbouwwoningen een hogere huuropbrengst te bewerkstelligen omdat huurders op een nieuwe huurwoning bereid zijn een premie te betalen. Ad stelling 4.
Hoe korter de looptijd van een huurovereenkomst des te dichter komt de gerealiseerde huuropbrengst bij de (huur)marktwaarde van een object.
De belanghebbenden zijn in hun reactie verdeeld. Niettemin wordt opgemerkt dat de prijselasticiteit groot is en de huurder bereid is om grote huurprijsverhogingen te betalen. Dit betekent dat middels huurverhogingen, al dan niet verspreid over meerdere jaren, een bijstelling van het huurniveau naar het marktniveau mogelijk is. Dit aspect van ‘lagging’ zal voor een vertraging zorgen in een situatie waarbij de markthuur buitengwoon snel stijgt en het niet mogelijk is de waarde te volgen door middel van een aanpassing van inflatie + 5%. De niet-belanghebbenden onderschrijven de steling volmondig, uitgezonderd de particuliere belegger die de stelling als kortzichtig beschouwt. Allen noemen de kosten die de huurdermutatie met zich meebrengt. Opnieuw vertolkt de particuliere belegger een gedachte die niet is terug te vinden bij de institutionele beleggers; elke mutatie brengt onzekerheid met zich mee. Onder het motto: je weet nooit wie je binnenhaalt, is het lange termijn belang niet gediend met veel huurderswisselingen. Een forse huuraanpassing is eveneens niet aan de orde omdat dit de stemming in het complex onder de huurders kan verstoren en indirect zorgt voor mutaties en daarmee samenhangende risico’s dat de huurderspopulatie aan kwaliteit verliest. Ad stelling 5.
Dure huurwoningen kunnen slechts met koopwoningen concurreren op het gebied van hun ligging.
57
De belanghebbende en de niet-belanghebbende reageren identiek. Op de stelling is niet zonder meer een antwoord te geven. Er spelen meer overwegingen een rol die de huurder doet besluiten een woning op een specifieke lokatie te huren. Niettemin is tweederde van de ondervraagden bij nadere gedachtenwisseling rond deze stelling het eens over het belang van een goede lokatie. Een ander aspect is als de verhuurder iets te bieden heeft dat niet te koop is. Woongenot tegen concurrerende prijs is een uitgangspunt waarin alle geinterviewden zich kunnen herkennen. Ad stelling 6.
Een zwembad in een duur huurappartementencomplex is een uitstekend marketinginstrument.
Ook deze stelling vindt volledige instemming bij de ondervraagden. Het statussymbool van een zwembad speelt onmiskenbaar een rol bij de besluitvorming van de huurders. De niet-belanghebbenden zijn van mening dat het zwembad geen waarde creeert. De ervaringsdeskundigen onder de belanghebbenden signaleren een bereidheid onder de huurders om te betalen voor de kosten van het zwembad. Volledigheidshalve wordt hieraan de opmerking toegevoegd dat het zwembad een niet op zichzelf staand aspect van een luxe appartementencomplex is, maar dat het gaat om een totaalbeleving van de huurder.
Conclusie Over het algemeen is er, de nuanceverschillen tussen de subgroepen buiten beschouwing latende, een duidelijk onderscheid te maken tussen de opvattingen van de belanghebbenden en de niet-belanghebbenden. Dit verschil is op tweërlei wijze uit te leggen. De niet-belanghebbenden zijn sceptisch ten opzichte van woonconcepten en de belanghebbenden de verkondigers van de blijde boodschap. Enige nuancering is mijns inziens op zijn plaats omdat de direct belanghebbenden tevens ervaringsdeskundigen zijn. De eerste resultaten van luxe woonconcepten zijn bemoedigend, hoewel de resultaten slechts uitkomsten zijn van een korte termijn. De bereidheid van de huurder om te betalen voor extra diensten en services is niet echt duidelijk geworden, dit blijke uit de verdeelde reacties van de respondanten op de vraag op welke wijze de kosten hiervoor aan de huurder dienen te worden doorbelast. De meeste geinterviewden onderschrijven de prijselasticiteit van de huurvergoeding. Dit stelt verhuurders in staat om de huurprijs desgewenst boven het niveau van de inflatie te laten stijgen. De opmerking van de ervaren belegger is atypisch, naar vanwege zijn lange termijn horizon toch aansprekend. Een tevreden huurder is een loyale huurder en een loyale huurder zorgt voor een goede atmosfeer in een
58
complex. Een goede atmosfeer zorgt voor stabiliteit en stabiliteit zorgt voor een constante kasstroom. Voor deze belegger is de waarde van een stabiele kasstroom hoger dan een huurprijsniveau dat jaar op jaar naar het marktniveau wordt verhoogd.
59
6. Conclusie Nederland en de Verenigde Staten zijn verschillend. Deze stelling wordt onderstreept in de analyse van de twee huurwoningmarkten. Dat er verschillen zijn kan ook bijna niet anders, daarvoor zijn ze geografisch te ver van elkaar verwijderd en zijn ze ingebed in een totaal verschillende gemeenschap.
6.1 Balans of disbalans? In Nederland is de vraag naar huurwoningen groter dan het aanbod. In het het segment boven de liberalisatiegrens realiseert Vesteda een bezettingsgraad van 99,1% in de zogenaamde “core” portefeuille. In Florida daarentegen is er minder disbalans op de woningmarkt en voelen projecten voortdurend de hete adem in de nek van concurrerende woningcomplexen. Ieder jaar moet het project zich weer bewijzen op het moment dat een huurovereenkomst expireert. Een nieuwe huurovereenkomst wordt daarna weer opgemaakt met de kans dat de op dat moment geldende markthuur gedaald is tengevolge van het totale aanbod op de huurwoningmarkt. Bij de jaarlijks terugkerende onderhandelingen met zittende huurders of nieuwkomers is het property management van vitaal belang, naast natuurlijk een aansprekend complex.
6.2 Looptijd huurovereenkomst Vesteda werkt aan de voorwaarden om een huurder zolang mogelijk aan zich te binden. ZOM ziet de jaarlijkse expiratie van de huurovereenkomst als een kans zijn huuropbrengsten te optimaliseren. In Nederland zijn bewoners honkvast en blijven meestal langer dan tien jaar op dezelfde plak wonen. Er zijn geen signalen ontvangen dat hieraan een zuiver economische en rationele beslissing ten grondslag ligt. Hoewel het in Nederland vigerende huursysteem in het voordeel uitvalt voor de huurders met een lange verblijfshistorie. De jaarlijkse huurverhoging zorgt er niet altijd voor dat de huurprijs conform die van de geldende markthuur is. Met andere woorden: er is geen economisch voordeel te behalen door als huurder lang te blijven zitten. Hierbij dient volledigheidshalve wel te worden opgemerkt dat dit een voortdurende schaarste aan woningen veronderstelt die ervoor zorgt dat de markthuur niet daalt. De lengte van de huurovereenkomsten duidt op het verlangen van de Nederlander om niet teveel van woonomgeving te wisselen. Het is daarom ook voorstelbaar dat de dure huursector zware concurrentie ondervindt van de consument die financieel ook de mogelijkheden heeft om te kopen. Indien iemand zich voor langere tijd vestigt is de reden om flexibel te blijven niet belangrijk genoeg om te kiezen voor een huurwoning die wel die flexibiliteit verschaft.
60
6.3 Markthuur De discrepantie tussen de gerealiseerde huur en de markthuur heeft er toe geleid dat er partijen in Nederland hun focus hebben verlegd naar de zogenaamde geliberaliseerde huursector. In de categorie dure huurwoningen staat het partijen vrij om overeenstemming te bereiken over de huurprijs. Vooralsnog zijn de jaarlijkse huurverhogingen voor de woningen onder de liberalisatie grens onderworpen aan overheidsregels en is het derhalve mogelijk dat de huurwaarde sneller stijgt dan de geïndexeerde huursom. Medio 2005, zo is het voorstel van het ministerie van VROM, wordt dit overheidstoezicht afgeschaft en staat het partijen vrij om ieder jaar zelfstandig de huurgroeivoet te bepalen.
6.4 Additionele diensten In Nederland zoekt de belegger het dure huursegment op in de veronderstelling daar goede rendementen te kunnen behalen. Een verhuurder in dit segment weet dat hij moet concurreren met de voordelen van een koopwoning en zoekt een manier om het huren interessant te maken voor de consument. De verhuurder neigt er in Nederland toe om diensten aan te bieden naast zijn hoofdactiviteit (kerndienst), de zogenaamde services en andersoortige dienstverlening. In Nederland zijn veel aanbieders van mening dat het diensten niveau omhoog moet. De vraag is of deze inspanning zich vertaalt in een hogere opbrengst. Immers de huurder ervaart een hoger dienstverleningsniveau als vanzelfsprekend. En voor iets dat vanzelfsprekend is betaalt men liever niet. Dit geldt voor Nederlanders maar ook voor Amerikanen. Studies en de praktijk in de Verenigde Staten en Florida leren ons dat de huurder nauwelijks bereid is te betalen voor de additionele services. Onduidelijk is of deze diensten wel een doorslaggevende rol spelen bij de beslissing om in een dure huurwoning tot aanhuur over te gaan. Wanneer we de trends in de Verenigde Staten en Florida onderzoeken valt op dat het verlenen van woonzorg, services en diensten minimaal is. De belangrijkste waardebepalers zijn voornamelijk de gunstige ligging van het complex ten opzicht van het centrum van de stad, het overdekt en veilig parkeren, de ruime kamers en de luxe keuken. Bij het complex van 30.000 woningen dat is ontwikkeld door het Disney concern in Florida biedt men voornamelijk de voorwaarden voor een veilige leefgemeenschap. Ook bij ander projecten blijken huurders een hang naar het verleden te hebben, waarbij in de straat geparkeerde auto’s als ongewenst worden aangemerkt (opmerkelijk genoeg verwacht men een dergelijke wens eerder in Nederland dan in Amerika). Hoe korter de huurovereenkomst des te meer verwacht men blijkbaar een
61
substituut voor gemeenschap. De meeste nieuwe wooncomplexen vertonen daarom ook meestal een verwijzing naar een bouwstijl uit het verleden. In het licht van de krapte op de Nederlandse huurwoningmarkt en de ervaringen uit Florida zou verondersteld kunnen worden dat het aanbieden van additionele diensten geen positieve bijdrage levert aan het rendement van wooncomplexen. De operationele kosten die in Florida hoger liggen dan in Nederland kunnen worden toegeschreven aan het grotere aantal property managers per woning. De woonconcepten zijn nog maar kort in Nederland doorgevoerd. De economische effecten op korte en lange termijn zijn nog niet inzichtelijk.
6.5 Flexibile woningindeling De faciliteit van de flexibele woningindeling die Vesteda aanbiedt aan haar huurders, is niet bekend uit de Amerikaanse literatuur en praktijk. De kans dat deze mogelijkheid ook in Florida wordt aangeboden in de toekomst lijkt gering. Expiratie na een jaar biedt aan de huurder de mogelijkheid voor een andere woning te kiezen. Al dan niet binnen hetzelfde gebouw. De door Vesteda aangeboden faciliteit wordt dan ook grotendeels ingegeven door de krapte op de Nederlandse woningmarkt.
6.6 Leeftijd van woningen De strategie van ZOM is erop gericht het woningcomplex te verkopen wanneer de kasstroom is gestabiliseerd en er door een koper de juiste prijs wordt geboden. De gemiddelde tijd dat een complex in handen is van ZOM bedraagt 4,3 jaar. Vesteda streeft er ook naar om de leeftijd van de objecten binnen de portefeuille te verjongen. Daartoe heeft Vesteda een ontwikkelingsbedrijf opgezet om ieder jaar verzekerd te zijn van voldoende nieuwe huurwoningen.
6.7 Nederland is vraagmarkt De Nederlandse markt voor dure huurwoningen is een vraagmarkt en zal dat op basis van demografische prognoses(vergrijzing) nog lange tijd blijven. De literatuur over, en de ervaringscijfers uit, Florida tonen aan dat het aanbieden van service niet tot een hoger rendement leidt en daarom beter achterwege gelaten kan worden. Het clubhuis en het daarmee samenhangende appèl aan het gemeenschapsgevoel zal in Nederland geen draagvlak vinden omdat daarvoor de doorsnee Nederlandse gemeenschap minder los in elkaar zit dan in de Verenigde Staten. Het is de verwachting dat wanneer de jaarlijkse huurprijsherziening vrijgelaten wordt de mobiliteit van de huurder zal toenemen omdat de huurders eerder geneigd zijn om een (andere) woning te zoeken die aansluit bij hun wensen en hun beurs, in
62
plaats te blijven zitten in een woning die onder de marktwaarde aan hen was verhuurd en nu op marktniveau wordt gewaardeerd. Bij een strategie zoals die wordt voorgestaan door Vesteda wordt gestreefd een langdurige relatie met de bewoner, lees huurder op te bouwen. Hoe minder mutaties des te minder kosten. Dat is de gedachte erachter die ook door de geraadpleegde experts wordt gedeeld. Ondanks dat ook Vesteda streeft naar een steeds jongere vastgoedportefeuille zal het zichzelf voor een zware opgave zien gesteld om het service niveau op de juiste hoogte te houden. Daarbij is Vesteda altijd afhankelijk van het property management. De laatste schakel in een lange ketting. Het is plausibel dat de effectiviteit van een property management organisatie beter is te waarborgen indien de lijnen met het vastgoed en de betreffende manager nauw is. Hoe vrijer de markten hoe korter de gemiddelde looptijd des te harder zal de verhuurder zijn best doen om zijn huurder waarde voor zijn geld te bieden.
6.8 Marktwerking Op basis van de demografische trend en voorspellingen en economische vooruitzichten ziet de toekomst voor de huurwoningmarkt er in Florida een stuk gunstiger uit. In Nederland zal naar verwachting de bevolking slinken hetgeen een ongunstige invloed zal hebben op de vraag naar woningen, respectievelijk huurwoningen. Marktwerking zorgt voor meer transacties en een constante prijsvorming. Vesteda gaat ervan uit dat wanneer de woning bij het aangaan van de huurovereenkomst op markthuur wordt afgesloten de markthuur wordt gegarandeerd door de jaarlijkse huurverhoging. Ik waag deze stelling te betwijfelen. In een zich snel aantrekkende huurmarkt zullen de jaarlijkse huurverhogingen de waardegroei van een woning niet bijhouden. In de Verenigde Staten treedt de verhuurder na elke expiratie in onderhandeling met de huurder om de maximale huurprijs te bedingen. Eén en ander veronderstelt wel een organisatie die bereid is dagelijks met de verhuur bezig te zijn. Of de inspanningen van een dergelijk actieve organisatie zich terugverdienen behoorde niet tot het onderzoek. Een vergelijking tussen het bruto netto traject van Vesteda en ZOM bevestigt op het eerste aanzicht de veronderstelling dat beheer en management van ZOM zwaarder op de resultaten drukken dan die van Vesteda. Deze veronderstelling is te baseren op de korte looptijd van de huurovereenkomsten en de locale aanwezigheid van propertymanagers op de locaties.
63
6.9 Waarom huren? De belangrijkste elementen in de beslissing voor een huurappartement in Nederland dient het gemak van het gebouw te zijn. Met andere woorden het gebouw en de woning spreken aan en vormen een invulling van een bestaande behoefte. Een onderscheidend element zou de locatie kunnen zijn. Indien een het onmogelijk is om een woning te kopen op een gewilde locatie, en er wel een mogelijkheid is om een woning te huren dan zou ik mij kunnen voorstellen dat dit in het voordeel van de huurwoning uitvalt. Dit betekent dat de locatie van de te huren woning van doorslaggevend belang is en deze veronderstelling wordt gelogenstraft door de uitkomsten van studies en de praktijk in de Verenigde Staten. Woningzoekenden die nog geen helder beeld van hun toekomst hebben worden geacht ook eerder een woning te huren dan te kopen. In de Verenigde Staten is de arbeidsmobiliteit hoger hetgeen zich vertaalt in de kortere looptijden van de huurovereenkomsten. In Nederland vormen daarom, naast de emptynesters, de jonge hoogopgeleide professionals een doelgroep voor de aanbieders van dure huurwoningen. Voor deze laatste groep is immers de toekomst nog niet concreet en voorspelbaar.
6.10 Leeftijd van woning De leeftijd van woningen heeft een invloed op de waarde van een woning omdat aangenomen mag worden dat de huurders hiervoor bereid zijn meer te betalen. Vesteda streeft er naar om haar woningportefeuille structureel te verjongen en heeft daartoe zelfs een eigen ontwikkelingstaak opgezet. ZOM heeft woningen gemiddeld minder dan vijf jaar in haar bezit. Op deze manier hoopt ZOM de waarde van een huurwoningcomplex te maximaliseren. Immers hoe ouder een gebouw hoe zwaarder het onderhoud drukt op de begrotingen en des te meer inspanning dient er te worden ondernomen om de woning aantrekkelijk te maken en te verhuren.
6.11 Focus naar interieur In het licht van de geschiedenis is het opvallend dat in de late zestiger jaren begin zeventiger jaren er, in de Verenigde Staten, een uitgebreid pakket services en diensten aan de huurders van dure woningen werd aangeboden. Toen in de jaren ’80 langzamerhand deze diensten ook in het midden segment werden toegepast verschoven de aan de dure woningbouw gerelateerde diensten binnen de muren van de woning zelf. De focus werd in de jaren ’80 verlegd naar het interieur van de woning. De trend in Nederland lijkt tegengesteld. De aandacht gaat naast het interieur en de intrinsieke waarde van een woonruimte ook uit naar de services en diensten. Diensten zoals woonbode en woonzorg arrangementen zijn hiervan een voorbeeld. Het is zeker niet aangetoond dat deze diensten en services een bijdrage leveren
64
aan het rendement van een huurwoning. Niettemin zijn de verwachtingen in Nederland hoog gespannen. Deze verwachtingen zijn voornamelijk gebaseerd op de demografische trend van de vergrijzing van de bevolking.
6.12 Aanbod van diensten en services leiden tot een ander risicoprofiel Op basis van de literatuur en de signalen van de Vesteda organisatie kan vastgesteld worden dat er door de huurders weinig gebruik wordt gemaakt van de diensten en dat de vereiste schaalgrootte nog niet is bereikt. Geconcludeerd mag derhalve worden dat de rendementen uit de dure huurwoningen dientengevolge niet optimaal zijn en het risicoprofiel tengevolge van de aangeboden diensten afwijkt van het pure vastgoedrisico. De diensten en services voegen aan het vastgoedrisico op die manier een extra risico element toe. Of dit een gewenst is dient iedere vastgoedbelegger zelf uit te maken. In ieder geval kan worden geconcludeerd dat een investering in een dure huurwoning van ZOM meer dan bij Vesteda beperkt blijft tot het vastgoedrisico.
65
7 Literatuur Rent regulations pricing effect in the uncontrolled sector: an empirical investigation. Dirk w. Early, Jon T. Phelps, 199 in: Journal of housing research, 1999 2, p. 267-279 Additionele dienstverlening bij woningverhuur in het duurdere segment: van huurwoning naar woongenot, J.H.G. Bronckers 2001, In: Service magazine, 2002 2 (maart) p.19-22 The US apartment market: Risk and reward trade offs, Bret R. Wilkerson 2001. In: The Real estate Finace Journal (winter) p. 16-24 House prices and inflation. Ali Anari; James W. Kolari 2002. In: Real Estate Economics 2002 (spring) p. 76-84 Verhuisbewegingen: twee miljoen huishoudens willen binnen een jaar verhuizen. Andre Mares 2002. In: Index: feiten en cijfers over de samenleving 2002 6 (juni) p. 8-9 Regional and State variation in home ownership rates: or if California’s homeprices were as low as Pensylvania’s would its ownership rate be as high? N. Edward Coulson 2002. In: The journal of real estate finace and economics, 2002 3 (May) p. 261 - 276 Huurmarkt in de knel? Gelske van Daalen: Gerben Helleman 2002. In: Rooilijn, 2002, 8 (oktober) p. 372-378 Marktconforme huren en subsidie voor wie het echt nodig heeft. Prof . dr. Peter van Gool en Willem Nijboer, 2003. In Aedes, Magazine voor woningcorporaties 2003 21, p. 14-17 Betaalbaarheid het probleem van de huisvesting in de USA, FM Dielenman 2003. In: Tijdschrift voor de volkshuisvesting 2003 4 (juli), p.30-34 Equity financing for California residential development projects: an update, Janis W. von Tjaden, Robert Kagan 1998. In: The real estate finance journal, 1998 no 1 (summer) p. 48 - 55 Duurde huurwoning verliest terrein, Arie van der Ent 1999. In: Vastgoed: vakblad voor onroerend geod, 1999 9 (oktober), p. 60-61 Place making in suburbia; reinventing suburban communities with a sense of place, Lee T.L. 200. In: Urban Land, 2000 10 (oktober), p. 72-79, 112 Onroerend Goed als belegging, Van Gool, Jager en Weisz (red.) 2001 Is real estate an inflation hedge? M. Miles J. Mahoney. In: Real estate finance, winter p. 31-45 Smoothing appraisal based return, D. Geltner 1990. In: Journal of real estate finance and economics, 4 (3), p.327-345 CBS Jaarboek wonen 2002; feiten en cijfers over het wonen in Nederland.Centraal Bureau voor de Statistiek en het ministerie van VROM Vastgoed op de lange termijn 1630-1974 , P.M.A. Eichholtz, G. Opsteeg (1994). In: ESB 14 september 1994 p. 816-819
Zo vast als een huis, Eichholtz, P.M.A. en Theebe M.A.J. (2000), in: Jaarboek 1999/2000 van de Koninklijke Vereniging van Staat Huishoudkunde [Rotterdam ESD]
66
Wonen in het verleden, Klep e.a. (red.) (1987). 17e en 20e eeuw; economie, politiek, volkshuisvesting, cultuur en bibliografie. Amsterdam; NEHA Volkshuisvesting in Goud. J. van der Schaar, A.W. Faber, J.J. Koffijberg en H. Priemus, betrouwbare voorspellingen voor de toekomst. Huurrecht, Six Hummel Onderzoek onder Europese Woningbeleggingsfondsen, oktober 2003, uitgave van Deutsche Bank,. Managementkosten van Nederlandse vastgoedfondsen, Amsterdams effectenkantoor over 2002, 10 dec. 2003 Kernpublicatie Woningbehoefte Onderzoek WBO 2002 Goede marktwerking bestaat niet. Paul de Vries 2004 in:Rooilijn 2004 2 (februari) p. 88-93, De overheid is blind voor dure huur / J. Bruil scriptie SBV MRE 2003 Full-service wooncomplexen : hoe kunnen we deze ontwikkelen? / M.A.M. School. Celebration, Florida : breaking new ground / D. Scott Middleton - 1997 In: Urban land , 1997 No. 2 (February) , 32-36, 54 Looking to the future : Orlando Central Florida / John Koenig - 1994 In: Urban land , 1994 10 (Oct) , 25-34 + 82 Jacksonville, Florida : America's hottest city / Harry Rijnen - 2002 In: Vastgoedmarkt , 2002 (januari) , 17 Noord-Brabant neemt Florida als voorbeeld : ontwikkeling van recreatieparken / L. Broos , 1987 In: VGM VastGoedMarkt , 1987 2 (20 febr.) , 63 + 65 Overview of Florida's real estate market / William S. Moss , 1998 In: real estate finance journal , 1998 No. 1 (Summer) , 40-47 Wonen als in de film / Boukje Klinker - 2003 In: NAW Bouwfonds Wonen Magazine , 2003 10 (najaar) , 14-18 ZOM Branch Creek Ltd. : lucratief beleggen in fraai appartementencomplex in Florida / R.A. Wanderink Vinke - 1998 In: Beleggers belangen, 1998 Nr. 6 (6 feb), 28-29 Zom gedijt goed in zon van Florida , 2001 In: Vastgoedmarkt, 2001 (december), 57
67
The Housing Indicators Program : a report on progress and plans for the future / Shlomo Angel ; Stephen K. Mayo ; William L. Stephens , 1993 In: Netherlands journal of housing and the built environment, 1993 1, 13-47 "Overaanbod van duurdere huurwoningen" , 1994 In: VGM VastGoedMarkt : informatie voor, 1994 8 (5 augustus), 8 'De wensenlijst van de consument is oneindig lang' / Ruud de Wit ; Martijn Schuring , 2002 In: Vastgoedmarkt, 2002 (december), 49-53 55 + -ers en hun woonwensen / Inbo Consult , 1988 Aanbieders zien brood in woonzorgarrangementen / Peter Jansen ; Linda Sanders, 2000 Amerikaanse toestanden : commerciële kansen voor duurzame woningen / Anke van Hall, 2002 Apartment market investment update : if investors heed consumer preferences, this market may become one of real estate's most attractive options / John Oharenko ; Michael Zink, 1993 In: Real estate review, 1993 3 (Fall), 21-24 Apartment niches / Libby Howland, 1994 In: Urban land, 1994 1 (January), 25-30 Apartment rent, concessions and occupancy rates / C.F. Sirmans; John D. Benjamin; G. Stacy Sirmans , 1994 In: journal of real estate research, 1994 No. 3 (Summer), 299-312 Appartementen in Amerika : oude steden, beste vooruitzichten / Judith Verbeek, 1999 In: Vastgoed : vakblad voor onroerend goed, 1999 11 (december), 50-51 Area review : South Florida / Fred Tasker, 1998 In: National real estate investor, 1998 No. 3 (March), 102-104, 1 Babyboomers zien Sara en Abraham / Jan Latten; Edu van den Berg, 1995 In: Rooilijn, 1995 3 (maart), 104-111 Een bedrijfseconomische analyse van bouwen en wonen: de woondienstenvoorziening beschouwd vanuit een elementenmatrix = A micro-economic analysis of dwellings based on their components / H. Tempelmans Plat, 1984 Met lit. opg., Met samenvatting in het Engels, Proefschrift Technishe Hogeschool Eindhoven Beleggen in seniorenwoningen : of hoe we later willen wonen / Kees Rijneveld, 1992 Met lit. opg., Doctoraalscriptie Faculteit der Economische Wetenschappen en Econometrie (FEE), Universiteit van Amsterdam., Weerslag van een stage bij het Bedrijfspensioenfonds voor de Bouwnijverheid, Amsterdam.
Benchmarks for lenders and investors in the seniors housing industry / Richard W. Curry ; Harvey N. Singer , 1999 In: real estate finance journal, 1999 No. 1 (Summer), 27-37 Bouwen aan klantrelaties of verhuren van stenen? : klantenmanagement en vastgoedmanagement bij woningverhuur / Karin Verdooren, 2001
68
Bouwen voor de toekomst : ontwikkelingen in de jaren negentig en prognoses voor 2000-2005 naar regio, type en bestemming / F.A. Fels; W. Manshanden ; J.M. de Winter, 2000 Building and housing in the 1990's = Bouwen en wonen in de jaren negentig / Nationale Woningraad, 1990 Celebration, Florida : breaking new ground / D. Scott Middleton, 1997 In: Urban land, 1997 No. 2 (February), 32-36, 54 Changes in high-rise housing : the role of high-rise housing complexes in local housing markets / P.J. Korteweg, 1987 In: Netherlands journal of housing and environmental research, 1987 No. 1, 29-51 The changing apartment development market / T.J. Lassar, 1993 In: Urban land, 1993 no. 1 (January), 22-28 Changing lifestyles and housing consumption : a longitudinal approach / Veronique Schutjens ; P. Hooimeijer , 1991 In: Netherlands journal of housing and the built environment, 1991 2, 143-158 Changing residential patterns in metropolitan subareas in the Netherlands during the eighties / P.C.J. Everaers ; Sako Musterd, 1994 In: Netherlands journal of housing and the built environment, 1994 1, 5-22 Cohousing development : creating "genuine communities" / D. Scott Middleton, 1997 In: Urban land, 1997 No. 9 (September), 32-35, 90De commerciele huursector in de jaren negentig / O.A. Papa, 1990 Condominiums : an investment decision or lifestile choice? : a comparative study of resident and nonresident condominium owners in the city of Toronto / Valerie Preston ; Robert Murdie ; David Northrup, 1993 In: Netherlands journal of housing and the built environment, 1993 3, 281-300 De consument mag het zeggen : Ing. Co Blok: "woningmarkt moet leren luisteren" / Eric Harms , 1998 In: Vastgoed : vakblad voor onroerend goed, 1998 Nr. 6 (juni), 26-27 De corporatie in Mensen, wensen, wonen : Aedes over Nota Wonen / Nol van den Berg, 2001 Corporatie succesvol aanjager van woonzorgarrangementen / Eric Harms, 2001 In: Aedes magazine, 2001 2 (24 januari), 38-41 Corporaties en de vrije sector : een onderzoek naar het bouwen van woningen in de vrije sector door corporaties in Gelderland : samenvatting / Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Directoraat-Generaal van de Volkshuisvest, 1990 Samenvatting van een onderzoek in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, uitgevoerd door Middelkoop & Partners, Amsterdam. Corporaties moeten de woning scheiden van hun dienstverlening / Willem Nijeboer, 2001 In: Aedes magazine, 2001 12 (13 Juni), 16-19 Corporaties slaan andere wegen in : woonwinkel succesvol. Arie van der Ent ; Eric Harms, 1999 In: Vastgoed : vakblad voor onroerend goed, 1999 Nr. 6 (juni), 24-26
69
Determining apartment rent : the value of amenities, services and external factors / G. Stacy Sirmans ; C.F. Sirmans ; John D. Benjamin, 1989 In: journal of real estate research, 1989 No. 2 (Summer), 33-43 Dienstverlening als strategisch concurrentievoordeel van corporaties / J.J.A.M. Smeets , 1995 In: SerVicE : periodieke uitgave van Studievereniging Vastgoedbeheer Eindhoven, 1995 3 (maart), 32-36 Dienstverlening op maat : een verkenning van de mogelijkheden van een klantgerichte benadering bij de Algemene Woningbouwvereniging Breda e.o. / P. Dogge , 1995 Met lit. opg., Afstudeerscriptie Differentiatie Vastgoedbeheer, Vakgroep Architectuur, Urbanistiek en Beheer (BAUB), Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Eindhoven. Dossier Appartementenmarkt, 2002 In: NAW Bouwfonds Wonen Magazine, 2002 6 (najaar), 15 Dossier mass customization : mass customization van woningen binnen vijf jaar werkelijkheid : mass customization is marketing / Cees Staal, 2001 In: Buildingbusiness, 2001 3 (april), 39-45 Appartementen in Amerika : oude steden, beste vooruitzichten / Judith Verbeek, 1999 In: Vastgoed : vakblad voor onroerend goed, 1999 11 (december), 50-51 The Housing Indicators Program : a report on progress and plans for the future / Shlomo Angel ; Stephen K. Mayo ; William L. Stephens, 1993 In: Netherlands journal of housing and the built environment, 1993 1, 13-47 Emerging trends in real estate 2001. Jonathan D. Miller, 2000 Kansen voor beleggers in zuidoosten VS In: Vastgoedmarkt (september), p. 51 Minder kantoren en meer betaalbare huurwoningen? Inaugurele rede van P. Van Gool , Universiteit van Amsterdam 24 juni 2003. SBV Amsterdam School of real Estate. Onroerend goed als belegging. Redactie: dr. P. van Gool, drs. P. Jager en drs. R.M. Weisz. Derde druk, 2001. Beleggen in vastgoed-CV’s en –maatschappen. Drs. G. Van Boom. Tweede druk, 2000. Beleggen in vastgeod-cv’s en –maatschappen. Drs. G. Van Boom en S. J. Van den Brink. Derde druk, 2002. ZOM Allen Parkway, L.P. Prospectus, July 2004. ZOM Fort Lauderdale, Ltd. Prospectus, May 2002. ZOM Prestonwood, L.P. Prospectus, October 2002. ZOM Rosewood L.P. Prospectus, March 2004. Wonen en woonbeleid, markten, instituties, instrumenten. Prof. dr. ir. J. van der Schaar. Universiteit van Amsterdam, RIGO Research en Advies BV. Amsterdam versie 2, september 2003.
70
Management Cost Structure of Dutch Property Companies. Amsterdams Effectenkantoor, Report september 2001. Amvest Jaarverslag 2000 Amvest Jaarverslag 2001 Amvest Jaarverslag 2002 Amvest Jaarverslag 2003 55+-ers en hun woonwensen. Wilma vastgoed. Imbo consult bv, december 1988. Benchmarking in het property management. Ir. J.A. Zeelen MRE. SBV 1999. De commerciele huursector in de jaren negentig. Drs. O.A. Papa. Volkshuisvestingsbeleid en bouwmarkt, Delftse Universitaire Pers, 1990. Beleggen in seniorenwoningen, of hoe we later willen wonen. C. Rijneveld. Doctoraalscriptie Universiteit van Amsterdam, februari 1992. Property NL Magazine, juni 2004, jaargang 4, nr. 6. Vastgoedmaatschappen en cv’s als paddestoelen uit de grond. Property NL Magazine, februari 2003, p. 47-58 . Holding Vesteda BV. Jaarverslag 1999. Vesteda jaarverslag 2000. Vesteda jaarverslag 2001. Vesteda Project bv Report 2002. Vesteda Group Annual Report 2002. Jaarverslag Vesteda Groep 2003. Verslag Vesteda Project BV 2003. Erik Erenst van Interpolis Vastgoed gelooft heilig in luxe huurwoningen. Erik Wiegerinck. Uit: VGM/ Beleggers september 2004, 17-19. Feri Immobilien Monitor, Immobilienmarktprognose bis 2013 fuer 18 Laender. Feri Research GmbH. Bad Homburg, Mai 2004. Cijfers over Wonen 2002. Directoraal-Generaal Wonen Directie Bestuursdienst. Februari 2002. Is now the time for Godot? Raymond G. Torto, PhD, CRE. AFIRE European Conferences, June 2004 (handout). Woningbehoefte Onderzoek: Dure Huurwoningen. Ir. C. Poulus en ir. H. Heida in opdracht van de IVBN. ABF research Delft, juni 2004. The Next Multifamily Upcycle: What to expect. Witten Advisors, Dallas, Texas 2004.
71
A baseline forecast for the U.S. apartment market. A. Hope en O. Rojas. DB Real Estate. July 2003 (www.DB.de). The State of the Nations Housing 2004. Joint Center of housing studies of Harvard University (www.jchs.harvard.edu). De grote bosatlas 2002. Wolters Nordhoff. De economische hittekaart van Nederland. Uitgave van het Ministerie van Economische Zaken Den Haag 2003. Onderzoek uitgevoerd door het bureau Louter.
72
8 BIJLAGEN
73
Historic return ZOM Bijlage
Vesteda Real
Operat.
Managmen.
Real
Real
gross
Costs
costs
opera-
net
Management costs
rental
As stated
charged to
ting
rental
stated
charg. to
capit.
Charg. to
income
in P/L
operating
costs
income
in P/L
operat.
under dev.
costs
projects
a
B
c
d
e
f
g
h
costs =b-c
Real
Net
manage-
Result
Acquis.
ment
aft. Real
reserves
and
costs
man.
i
j
k
l
disposals
=a-d
costs =f+g+h+i+j
=e-k
1998
272
64
0
64
208
14.550
0
0
0
0
14.550
193.450
1999
270
65
0
65
205
19.371
0
0
0
0
19.371
185.629
2000
267
61
0
61
206
12.214
0
0
0
0
12.214
193.786
2001
248
57
0
57
191
13
0
0
0
0
13
178.000
2002
245
58
0
58
187
12.875
0
0
0
0
12.875
174.125
2003
236
60
0
60
176
18
0
0
0
0
18
158.000
in % of gross rental income
in % change of net rental income
Real
Operat.
Managmen.
Real
Real
gross
Costs
costs
opera-
net
Management costs
rental
As stated
charged to
ting
rental
stated
charg. to
capit.
Charg. to
income
in P/L
operating
costs
income
in P/L
operat.
under dev.
reserves
costs
projects
costs m
N
o
Real
Net
manage-
Result
Acquis.
ment
aft. Real
and
costs
man.
disposals
costs
p
q
r
s
t
u
v
w
=n-o
=m-p
=f/e
=g/e
=h/e
=i/e
=j/e
=r+s+t+u+v
z =m-w
1998
100%
23.53%
0%
23.53%
76.47%
7.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
7.00%
93.00%
1999
100%
24.07%
0%
24.07%
75.93%
9.45%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
9.45%
90.55%
2000
100%
22.85%
0%
22.85%
77.15%
5.93%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
5.93%
94.07%
2001
100%
22.98%
0%
22.98%
77.02%
6.81%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
6.81%
93.19%
2002
100%
23.67%
0%
23.67%
76.33%
6.89%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
6.89%
93.11%
2003
100%
25.42%
0%
25.42%
74.58%
10.23%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
10.23%
89.77%
Realistic Scenario Underwriting Realistic Scenario Underwriting
Total
O.E.
Net
Net Retun
Occupancy
Gross
Gross
Operating
% of
Operating
on Total
in Year
Rent
Gross Sale
Cap
Cap
Investment
Equity
Income
Yield
Expenses
Income
Income
Investment
of Sale
Growth
Price
Rate
Rate
a
b
c
d
e
f
g
h
i
j
k
actual
proforma
=e/c
=c-e
=g/a
=b/a
Leverage
State
m =(a-b)/a
Feb-95
ZOM Tampa Fletcher, Ltd.
21,750,000
7,500,000
3,096,725
34.5%
1,134,955
36.7%
1,961,770
9.0%
94.00%
4.00%
29,186,000
7.06%
8.50%
65.5%
FL
Jan-98
ZOM Kensington, Ltd.
44,300,000
11,000,000
5,840,635
24.8%
1,794,617
30.7%
4,046,018
9.1%
94.00%
3.75%
57,605,000
n/a
8.60%
75.2%
FL FL
Apr-98
ZOM Branch Creek,
31,900,000
8,600,000
4,578,941
27.0%
1,602,967
35.0%
2,975,974
9.3%
94.00%
3.75%
40,183,000
n/a
8.75%
73.0%
Aug-98
ZOM South Beach, Ltd.
73,600,000
10,000,000
9,216,071
13.6%
2,923,254
31.7%
6,292,817
8.6%
95.00%
3.75%
92,431,000
7.06%
8.00%
86.4%
FL
May-99
ZOM Carrollwood, Ltd.
44,150,000
11,000,000
6,051,765
24.9%
2,105,355
34.8%
3,946,410
8.9%
94.00%
3.75%
55,313,000
n/a
8.50%
75.1%
FL
Oct-99
ZOM South Howard, Ltd.
41,700,000
10,450,000
5,354,370
25.1%
1,668,833
31.2%
3,685,537
8.8%
94.00%
3.75%
53,179,000
n/a
8.25%
74.9%
FL
Oct-99
ZOM Lake Eola, Ltd.
46,700,000
6,000,000
5,726,246
12.8%
1,694,893
29.6%
4,031,353
8.6%
n/a
n/a
52,867,000
n/a
8.25%
87.2%
FL
Apr-01
ZOM St. Pete, Ltd.
35,100,000
8,775,000
4,368,541
25.0%
1,439,499
33.0%
2,929,042
8.3%
93.00%
3.75%
45,512,000
n/a
8.25%
75.0%
FL
Dec-01
ZOM Surfside,Ltd
28,850,000
6,100,000
3,166,917
21.1%
921,693
29.1%
2,245,224
7.8%
94.00%
4.25%
33,500,000
n/a
8.00%
78.9%
FL
ZOM Ft. Lauderdale, Ltd.
75,500,000
12,500,000
8,424,621
16.6%
2,378,018
28.2%
6,046,603
8.0%
94.00%
4.00%
98,512,000
n/a
8.25%
83.4%
FL
ZOM Prestonwood, Ltd.
37,500,000
9,400,000
5,051,542
25.1%
1,788,233
35.4%
3,263,309
8.7%
94.00%
3.50%
47,494,000
n/a
8.25%
74.9%
TX
May-02 Oct-02 Apr-03
ZOM Cityplace, Ltd.
52,400,000
10,500,000
6,365,617
20.0%
2,305,692
36.2%
4,059,925
7.7%
93.00%
3.75%
68,118,000
n/a
8.00%
80.0%
TX
Mar-04
ZOM Rosewood, Ltd.
52,600,000
10,500,000
6,900,468
20.0%
2,673,937
38.8%
4,226,531
8.0%
93.00%
2.80%
69,277,000
n/a
7.50%
80.0%
TX
ZOM Allen Parkway, Ltd.
72,600,000
10,900,000
8,436,116
15.0%
2,994,942
35.5%
5,441,174
7.5%
93.00%
2.80%
97,986,000
n/a
7.50%
85.0%
TX
Remarks
Income and expense figures reflect first 12 months after guarantee period
Jul-04
Actual sales price and actual cap rates provided where available
75
Uitrustingsniveau laatste ZOM projecten Om een vergelijking mogelijk te maken en de uitkomsten van deze scriptie concreet volgt hierbij een overzicht van het uitrustingsniveau van de 5 laatste projecten van ZOM. Wederom zijn hierbij ook enige projecten in Texas betrokken doch de organisatie heeft mij verzekerd dat voor een vergelijking op deze aspecten het onderscheid tussen Florida en Texas verwaarloosbaar is. Allereerst wordt hieronder een inventarisatie gemaakt waarna getracht zal worden algemene conclusies te trekken. In chronologische volgorde worden achtereenvolgens behandeld: Fort Lauderdale (Florida) mei 2003, ZOM Prestonwood (Texas) oktober 2002, Cityplace Texas April 2003, Rosewood (Texas) maart 2004 en Allan Parkway (Texas) juli 2004. . Project Aantal wooneenheden Soort wooneenheden Ligging Openbaar vervoer Stijl Landmark kwalificatie van ruimtes Interieur Balkons Parkeren Fitnessruimte Zwembad Kuuroord Winkels Clubhuis Zakelijke vergaderruimten Bad Douche Inloopkasten Master slaapkamer 1 slaapkamer 2 slaapkamers 3 slaapkamers Geluidsisolatie Keuken Tegels Overige faciliteiten
Fort Lauderdale 340 Appartementen Downtown, dichtbij zakencentrum
Prestonwood 207 Stadswoningen
Cityplace 218 Appartementen Centrum; invullocatie
post modern
Centrale ligging Goed Spaans
Ja, bepalend voor skyline
Neen
Royaal Hoogwaardig Ja, bepalend voor skyline
Royaal
Inpandig Ja Ja Ja Ja, exclusief soort Ja Ja Ja Ja Ja Ja, zeer royaal Ja Ja Ja
Opslagruimten Formele entree
Neen garage voor 2 auto's Ja Ja Neen in nabijheid Ja Neen
Ja Ja Ja Zeer goed
Open haard Eigen entree
Post modern Ja, bepalend voor skyline Royaal Ja Ja Ja, beveiligd Ja Ja Neen Ja Ja Ja, separaat Ja, separaat Royaal Ja Ja Ja Zeer goed Luxe Keuken en badkamer Houtenvloer in kamers Hoog plafond Penthouse units
Project Aantal wooneenheden Soort wooneenheden Ligging Openbaar vervoer Stijl Landmark kwalificatie van ruimtes Interieur Balkons Parkeren Fitnessruimte Zwembad Kuuroord Winkels Clubhuis Zakelijke vergaderruimten Bad Douche Inloopkasten Master slaapkamer 1 slaapkamer 2 slaapkamers 3 slaapkamers Geluidsisolatie Keuken Tegels Overige faciliteiten
Rosewood 331 Appartementen Uptown; vlakbij zakencentrum Goed Frans Royaal Hoogwaardig Drie binnentuinen, in verschillende stijlen Ondergronds Ja Ja, met zonneterras Neen In nabijheid
Allan Parkway 430 Appartementen Nabij zakencentrum Grand hotels Herkenbaar voor omgeving Ruim Luxe Thematische binnen tuinen Ondergronds Ja Ja, met zonneterras Neen
Ja Ja
Ja Ja
Royaal Ja Ja Ja
Royaal Ja Ja Ja
Zeer luxe, graniet Keuken en badkamer Nabij kunstcentrum en theater
Luxe, in graniet In keuken en badkamer wasmachine en droger Afwerking keuken en badkamer in graniet
77
Number
Mgmnt. & Office
Average
of Units
Staff (when stabilized)
Lease Term
Type of Product
(in Months)
ZOM Valencia Park, Ltd.
208
2.5
11.5
Garden Apts.
ZOM Tampa Fletcher, Ltd.
352
4
11.3
Garden Apts.
ZOM Vanderbilt, Ltd.
360
4
10.7
Garden Apts.
ZOM Branch Creek, Ltd.
390
4
11.3
Garden Apts.
ZOM Kensington, Ltd.
452
5
11.1
260 Garden Apts. & 192 Luxury Apts.
ZOM South Howard, Ltd.
368
4
9.5
Midrise Apts.
ZOM South Beach, Ltd.
399
5
11.7
Highrise Apts.
ZOM Carrollwood, Ltd.
478
5
10.7
390 Garden Apts. & 88 Single-family Homes
ZOM Lake Eola, Ltd.
230
4
10.4
Highrise Apts.
ZOM St. Pete, Ltd.
277
4
10.6
Midrise Apts.
ZOM Ocean Drive, Ltd.
91
N/A
N/A
Boutique Hotel with Spa, Restaurant, Bar & 4,000 sq. ft. of Retail Space
ZOM Surfside, Ltd.
111
2
9.5
64 Highrise Apts., 39 Midrise Apts. & 8 Townhomes
ZOM Ft. Lauderdale, Ltd.
304
4
11.5
Midrise Apts. & 24,500 sq. ft. of Retail Space
ZOM Prestonwood, L. P.
207
3
9.2
Townhomes
ZOM Cityplace, L. P.
218
4
Not yet in lease-up
146 Highrise Apts., 72 Urban Lofts & 19,500 sq. ft. of Retail Space
ZOM Rosewood, L. P.
331
4
Not yet in lease-up
317 Midrise Apts. & 14 Ultra-Luxury Apts.
ZOM Allen Parkway, L. P.
430
5
Not yet in lease-up
Midrise Apts.
Investment track record INVESTMENT TRACK RECORD ZOM MULTIFAMILY DEVELOPMENT PARTNERSHIPS HISTORICAL RETURNS FOR ZOM DEVELOPED PROJECTS SOLD Partnership Name
Project Name
Arbors at Kirkman Park
$ 6,500,000
May-91
Aug-94
Prospectus Simple Annual Return Realistic 23.3%
Arbors at Lee Vista
$ 6,000,000
Jul-91
Dec-97
22.7%
16.7%
15.8%
10.0%
Public REIT
Bermuda Dunes
$ 7,450,000
Jan-94
May-97
22.4%
18.8%
16.5%
16.1%
Institutional Advisor
The Hamptons at Tampa Palms
$ 7,300,000
Feb-96
Dec-98
22.9%
17.1%
16.2%
14.9%
Private REIT
Bayside Arbors
$ 7,600,000
Nov-93
Apr-99
23.5%
25.8%
16.9%
18.2%
Institutional Advisor
The Arbors at Maitland Summit
$ 8,000,000
Dec-94
Oct-99
21.3%
20.3%
16.8%
15.3%
Institutional Advisor
The Charleston
$ 7,500,000
Dec-96
Feb-01
20.3%
14.4%
15.3%
12.1%
Institutional Advisor
ZOM Coral Springs. Ltd.
The Hamptons at Coral Springs
$ 8,500,000
Feb-98
May-01
20.2%
17.3%
15.5%
14.7%
Institutional Advisor
ZOM South Beach, Ltd.
The Waverly at South Beach
$ 10,000,000
Sep-98
Jun-02
25.7%
31.6%
18.2%
22.4%
Condo Conversion
ZOM Tampa Fletcher, Ltd.
The Arbors at Fletcher Island
$ 7,500,000
Feb-95
Dec-03
19.0%
15.2%
14.3%
11.8%
Private Buyer
The Madison at St. Pete
$ 8,775,000
Apr-01
Oct-04
20.0%
22.5%
15.2%
17.4%
Condo Conversion
The Waverly on Lake Eola
$ 6,000,000
Sep-99
Dec-04
20.2%
31.0%
16.4%
21.5%
Condo Conversion
21.8%
21.2%
16.2%
16.3%
ZOM Kirkman Arbors, Ltd. ZOM Airport Arbors, Ltd. ZOM Metrowest II, Ltd. ZOM Amberly, Ltd. ZOM Bayside Arbors, Ltd. ZOM Maitland Summit, Ltd. ZOM Boca Raton, Ltd.
ZOM St. Pete Ltd.* ZOM Lake Eola, Ltd.*
Equity Investment
WEIGTED AVERAGE RETURN (Based on Equity) =
Start Date
Sale Date
Actual Simple Annual Return to ZOM LPs
Prospectus IRR realistic
Actual IRR to ZOM LP’s
Type of Buyer
21.6%
16.8%
19.4%
Public REIT
79
Stellingen 1. Het risico van een sober uitgevoerde huurwoning boven de liberalisatiegrens blijft meer beperkt tot het vastgoed dan een huurwoning met additionele services en voorzieningen. 2. Huurders vertonen alleen interesse in diensten en voorzieningen indien zij nier niet apart voor hoeven te betalen. 3. Jonge woningen zijn bij huurders meer geliefd dan oudere woningen. 4. Hoe korter de looptijd van een huurovereenkomst des te dichter komt de gerealiseerde huuropbrengst bij de (huur)marktwaarde van een object. 5. Dure huurwoningen kunnen slechts met koopwoningen concurreren op het gebied van hun ligging. 6. Een zwembad in een duur huurappartementencomplex is een uitstekend marketinginstrument.
Voorbeelden van Vesteda Projecten
Enschede, Twentec
Maastricht, Stoa
Breda, Westerpark
81
Rotterdam, de Hoge Heeren
Amsterdam, de Mirandalaan
Maastricht, Corile
82
Voorbeelden van ZOM projecten
ZOM Vanderbilt
Madison at SoHo, St Pete
Fort Lauderdale
83
Waverly at Lake Eola, Orlando
ZOM Cityplace, Dallas
84
