Znalecký posudek č. 37-10/16 o ceně nemovitostí, včetně jejich součástí a příslušenství: - ideální 1/2 pozemku parc. č. 1456, jehož součástí je stavba č. popisné 560 - ideální 1/2 pozemku parc. č. 1457 Všechny uvedené nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Zábrdovice, v obci Brno, v okrese Brno-město.
Objednatel posudku:
soudní exekutor Mgr. Martin Roubal Exekutorský úřad Jindřichův Hradec Jarošovská 48 377 01 Jindřichův Hradec
Požadavek posudku:
Stanovení ceny v místě a čase obvyklé
Posudek vypracoval:
Ing. Stanislav Juráň, znalec, Kollárova 31, č. popisné 719, 664 51 Šlapanice
Datum místního šetření:
17.10.2016
Datum, ke kterému je provedeno zjištění ceny (ocenění):
17.10.2016
bytem
Použitý oceňovací předpis:
Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku (v úplném znění) a vyhláška o oceňování (1.1.5.)
Zvláštní požadavky objednatele:
Dle usnesení č.j.: 188 EX 350/16-76
Počet vyhotovení:
2 ks tištěné, 1 ks elektronická verze
Ve Šlapanicích dne 23. října 2016
Tento znalecký posudek obsahuje 8 stran a 4 přílohy a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních písemně a jednou v elektronické verzi .pdf
1.
NÁLEZ
1.1.
Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady:
1.1.1. Kopie výpisu z katastru nemovitostí ze dne 26.9.2016, vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 350/16 pro soudní exekutor Roubal Martin, Mgr. List vlastnictví:
310
Vlastnictví:
SJM Sláma Vladislav a Slámová Marika Vaníčkova 560/15, Zábrdovice 61500 Brno podíl: 1/2 Sláma Vladislav Vaníčkova 560/15, Zábrdovice 61500 Brno
Předmět vlastnictví:
podíl: 1/2
pozemek parcely č. 1456, 125 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba k bydlení č.p. 560 - pozemek parcely č. 1457, 131 m2, zahrada
Vyhotovil: Český úřad zeměměřičský a katastrální-SCD, viz Příloha 1.1.2. Kopie katastrální mapy, viz Příloha 1.1.3. Výsledek místního šetření ze dne 17.10.2016, za účasti zpracovatele znaleckého posudku a paní Mariky Slámové, včetně pořízení fotodokumentace nemovitosti (fotodokumentace viz Příloha) 1.1.4. Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v platném znění 1.1.5. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), jak vyplývá ze změn vyhláškami č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. 1.1.6. Podklady z internetu a od realitních společností ověřené znalcem, vlastní podklady znalce 1.1.7. Cenová mapa stavebních pozemků města Brna č.10 1.1.8. Teorie oceňování nemovitostí VIII. - prof. Ing, Albert Bradáč, DrSc., vydalo akademické nakladatelství CERM 2009
2
1.2. Popis oceňovaných nemovitostí Celkový popis nemovitostí Oceňovaný pozemek parc. č. 1456 se nachází v k.ú. Zábrdovice, vstup z ul. Vaníčkova. Pozemek je obdélníkového tvaru, je rovinatý situovaný přibližně od jihozápadu na severovýchod a nachází se v blízkosti klidnější městské komunikace. Na pozemku je rodinný dům (RD), jako součást pozemku. Nemovitosti jsou přístupné z veřejné komunikace. RD je přístupný z jihozápadní strany. Jedná se o řadový RD se sedlovou střechou, napojený na veškeré inženýrské sítě. Za RD se nachází pozemek parcely č. 1457, užívaný jako zahrada, která je oplocená a přístupná přes průchozí vstupní chodbu RD. Na zahradě jsou 2 ks vzrostlé meruňky a zeleninové záhony. Na konci zahrady (severovýchodní část) je vedlejší stavbadílna. RD má 2 podlaží (1.PP- sklep o užitné ploše 6,6 m2 který je podlažím, 1.NP-přízemí). Stavba nosných zdí RD je převážně z pálených cihel. Konstrukce krovů je tvořena dřevěnou trámovou konstrukcí s laťováním a je pokrytou pálenou taškou. RD byl rekonstruován před 10 roky. Vybavení je standardní. RD je udržovaný. Fotodokumentace je v Příloze.
2.
POSUDEK
Při zpracování posudku bylo postupováno tak, že nejdříve byl zjišťován aktuální stav pozemku a RD dle šetření na místě (viz 1.2. - popis oceňované nemovitosti) a byla pořízena fotodokumentace viz Příloha tohoto posudku. Pro samotné ocenění byla zjištěna nejdříve cena dle platné oceňovací vyhlášky (kapitola 2.1 s výslednou cenou v části 2.1.7) a dále byla provedena analýza nabídkových a realizovaných cen na trhu (kapitola 2.2), na základě které byla odhadnuta cena obvyklá s výslednou cenou v části 2.2.3.
2.1
Cena zjištěná dle vyhlášky o oceňování majetku
2.1.1 Rodinný dům – ocenění dle §34 a 35 vyhlášky RD je řadový dvoupodlažní, standardně vybavený (též přízemní a částečně podsklepený). V RD jsou okna zdvojená, rozvod plynu je ke kotli, topení ústřední plynové. Podlahy palubkové, betonové s keramickou dlažbou, linoleum. Klempířské konstrukce a svody dešťové vody jsou z pozinkovaného plechu. RD má sklep 6,6 m2. V 1.NP je po vstupu do RD dlouhá vstupní chodba, ze které je přístup do všech dalších místností – chodba se sociálním zařízením (WC a vana) a dále 3 obytné místnosti s kuchyní (plynový kotel je umístěn v koupelně s vanou).Ze vstupní chodby je rovněž vstup schodištěm do sklepa (1.PP). Obestavěný prostor RD do 1100 m3 umožňuje ocenění porovnávací metodou. Výměry pro ocenění, užitný a obestavěný prostor
Zastavěná plocha RD činí 125 m2, užitná plocha RD činí celkem 93,7 m2 + sklepní prostory 6,6 m2. Celkem obestavěný prostor RD, včetně zastřešení činí 673,50 m3 . 2.1.2 Základní cena v Kč za 1m3 obestavěného prostoru Základní cena (ZC) dle přílohy č.24 tabulky č.1 činí 5 079 Kč (Jm kraj, oblast 5). Tato cena se dále upravuje: ZCU = ZC * IV 3
Název znaku Typ stavby
Číslo I.
Druh stavby Provedení obv. stěn Tloušťka obvodových stěn Podlažnost Napojení na sítě
II. III. II. I1. V.
Popis pásma (zdůvodnění) Podsklepený do ½ zastavěné plochy 1.NP s jedním nadzemním podlažím, se strmou střechou Řadový RD Nezateplené zdivo cihelné 45 cm
Hodnota Vi Typ A
Hodnota větší než 1 do 2 Přípojka el. proud, voda, plyn a kanalizace Ústřední
0,01 0,08
Způsob vytápění III. stavby Základní příslušenství III. Úplné, standardní provedení v RD Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu Vedlejší stavby tvořící II. Dílna do 25 m2 příslušenství Pozemky ve funkčním I. Do 300 m2 celku se stavbou Kritérium jinde III. Bez vlivu na cenu neuvedené Stavebně-technický II. Stavba v dobrém stavu stav Index konstrukce a vybavení Iv = (1+suma Vi) *V13
- 0,01 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,075 -0,01 0,00 1,00*0,875 = 0,875 0,976
Základní cena upravená ZCU = ZC * I V =5 079*0,976 = 4 957,10 Kč/m3 2.1.3 Indexy trhu a index polohy Dle Tab. 1, Přílohy č. 3 Název znaku Situace na dílčím trhu Vlastnické vztahy Změny v okolí Vliv práv. vztahů na prodejnost Ostatní neuvedené Povodňové riziko Index trhu IT
Číslo II. III. II. II.
Popis pásma (zdůvodnění) Nabídka odpovídá poptávce Pozemek ve spoluvlastnictví Bez vlivu Bez vlivu
Hodnota 0,00 -0,01 0,00 0,00
II. IV.
Bez dalších vlivů Zóna se zanedbatelným vlivem záplav
0,00 1,00 0,990
Číslo I.
Popis pásma (zdůvodnění) Rezid. stavby v obcích nad 2000 obyv.
Hodnota Pi 1,00
I.
Rezidenční zástavba
0,04
II. I.
Navazující na střed obce Pozemek lze napojit na všechny sítě
0,02 0,00
I.
Dostupná v okolí
0,00
Dle Tab. 3, Přílohy č. 3 Název znaku Druh a účel užití stavby Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Poloha pozemku v obci Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Občanská vybavenost
4
v okolí pozemku Dopravní dostupnost k pozemku Hromadná doprava Poloha z hlediska komerční využitelnosti Obyvatelstvo Nezaměstnanost Vlivy ostatní neuvedené Index polohy IP
0,00
III. II.
Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti Dobrá dostupnost do centra MHD Bez možnosti komerčního využití
II. II. II.
Bezproblémové okolí Průměrná nezaměstnanost Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00
V.
0,00 0,00
1,06
2.1.4 Cena stavby RD CSp = OP*ZCU* IT * IP = 673,50*4 957,10 * 0,990* 1,06 = 3 538 923,26 Kč Zjištěná cena stavby RD činí celkem 3 538 923,26 Kč. 2.1.5 Cena pozemku Dle Cenové mapy města Brna č.10 činí cena pozemku 2 510,0 Kč/m2 Cena pozemku celkem = 256*2 510 = 642 560,- Kč 2.1.6 Cena ovocných porostů §47, odst. 3 Pokryvná plocha 80m2 Koef. 0,045 Cena ovocných dřevin činí 30*0,045*2 510 = 3 388,50 Kč 2.1.7 Rekapitulace výsledné ceny zjištěné dle oceňovací vyhlášky v Kč Stavba RD Pozemek parcel č.1456 a 1457 Cena venk. úprav - oplocení, přípojka….. (obsaženo v ceně stavby RD-porovnávací metoda) Ovocné porosty Cekem cena zjištěná Ideální 1/2 Celkem cena zjištěná po zaokrouhlení
3 538 923,26 642 560,00 3 388,50 4 184 871,76 2 092 435,88 2 092 440,-
Zjištěná cena oceňovaných nemovitostí (id. ½ ) činí celkem 2 092 440,- Kč. slovy:dvamilionydevadesátdvatisícčtyřistačtyřicetkorunčeských
2.2
Cena v místě a čase obvyklá
2.2.1 Postavení nemovitosti na trhu Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Brno, v části vhodné k bydlení. Stavba RD je udržovaná, odpovídající stáří a rekonstrukci, není zateplená. Zahrada za RD obdělávaná. Vzhledem k uvedeným skutečnostem je možné konstatovat, že o obdobné pozemky i nemovitosti je zájem.
5
Silné stránky nemovitostí: Nemovitost je v blízkosti centra Brna, udržovaná Připojení veškerých inženýrských sítí Možnost rozšíření stavby (podkroví) V zahradě dílna Sklep ke skladování potravin a jiných produktů Věcná břemena, pachtovné ani jiná nájemní práva nebyly v rámci šetření zjištěna. Slabé stránky nemovitostí: Není garáž v RD Úniky vody a tím spojené zavlhnutí části zdi (nepředpokládá se nákladná oprava, bude-li v dohledné době opraveno) V rámci zjištění ceny obvyklé byla provedena analýza trhu s RD v daném místě a čase. Výsledky porovnání jsou uvedeny v následující kapitole. 2.2.2 Analýza trhu prodeje rodinných domů - stanovení ceny porovnávacím způsobem RD má z hlediska technického stavu dobrou údržbu. Pro posouzení stavu porovnávaných nemovitostí s oceňovanou nemovitostí bylo zvoleno celkem devět kritérií. Získané informace se týkají 4 rodinných domů v dané obci. Detailní informace o porovnávaných nemovitostech č. 1. - 4. jsou uvedeny v Příloze, v následujících dvou tabulkách je uveden jejich souhrn. Tabulky porovnávaných nemovitostí včetně kritérií: Kritérium
Pozemek
Porovnávaná nemovitost č.
Převažující nosné konstrukce stěn
Užitná plocha stavby
m2
1. Rodinný dům
359
2. Rodinný dům, 3. Rodinný dům 4. Rodinný dům
300 209 207
Lokalita, město
m2 převážně cihla pálená převážně cihla pálená zdivo smíšené zdivo cihla
96+ garáž a sklepy
Brno-Židenice
105 + sklep a garáž 90 +sklepy 130+sklepy
Brno-Č. Pole Brno-Černovice Brno-Řečkovice
Stáří/rekonstrukce Inženýrské sítě Cena v mil. Kč Kritérium/ Porovnávaná nemovitost č.
Technický stav a vybavení oproti Další oceňované nem. rozvoj m2
částečná rekonstrukce před 6 roky, větší před 40 roky
obdobný nezateplený všechny
nabízená 4,900 nabízená 5,200 nabízená 5,900 nabízená 4,650
1. Rodinný dům všechny 2. Rodinný dům
obdobné
3. Rodinný dům
obdobné
všechny
4. Rodinný dům
obdobné
všechny
6
obdobný nezateplený obdobný, zateplený horší stav nezateplený
částečně možný částečně možný částečně možný částečně možný
S přihlédnutím na výše uvedená kritéria byly ceny objektivizovány. Výsledky objektivizace a ceny takto upravené jsou součástí následující tabulky: Porov. nem. č.
Zdůvodnění objektivizace v porovnání Objektivizace s oceňovanými nemovitostmi
Cena Kč
Objektiviz. cena v Kč
%
1.
4 900 000
-13,3
2.
5 200 000
-20,1
3.
5 900 000
-22,4
4.
4 650 000
-24,4
Cena nabízená -5%, větší pozemek -5,3%, rušná doprava +5%, garáž -5%, provize -3% Cena nabízená -5%, garáž -5%, větší pozemek -2,1%, větší UP -8%, Cena nabízená -5%, menší UP +5,6%, menší pozemek +2,0%, zateplení -5%, větší plocha sklepů -20% Cena nabízená -5%, menší pozemek +2,6% větší UP -25%, horší technický stav +3%,
4 248 300 4 154 800
4 578 400 3 515 400
Průměrná objektivizovaná cena činí 4 307 528 Kč. Cena ideální 1/2 oceňovaných nemovitostí činí po zaokrouhlení 2 154 000,- Kč. 2.2.3 Cena obvyklá Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a místním podmínkám odhaduji cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí (id. ½ ) ve výši 2 154 000,- Kč. slovy:dvamilionystopadesátčtyřitisíckorunčeských
Ve Šlapanicích dne 23. října 2016 Ing. Stanislav Juráň Kollárova 31 664 51 Šlapanice
7
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Brně pod č. Spr 1745/2000 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č. 37-10/16. Znalečné účtuji podle dokladu č. 37-10/16.
Ve Šlapanicích dne 23. října 2016 Ing. Stanislav Juráň Kollárova 31 664 51 Šlapanice
Přílohy: Příloha Příloha Příloha Příloha
Kopie výpisu z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Fotodokumentace Porovnávané nemovitosti č.1-4
8
2xA4 1xA4 2xA4 2xA4
FOTODOKUMENTACE Pohled na RD z ulice a vstup (pohled z jihozápadu)
Kuchyň s oknem do dvora (zahrady)
FOTODOKUMENTACE
Pokoj s oknem do zahrady
Vedlejší stavba-dílna na konci zahrady
Porovnávané nemovitosti č. 1 – 4 Porovnávané nemovitosti č. 1 Rodinný dům s pozemkem Brno-Židenice-Táborská Nabízí: WAHAG s.r.o. na servru wikireality.cz Číslo nemov.:Cena nabízená: 4 900 tis. Kč včetně provize
RD má zastavěnou plochu a nádvoří 151m2 a zahradu 208m2. Objekt je dvoupodlažní se sedlovou střechou a možností vybudování půdní vestavby. Původní dům je postaven ve třicátých letech a v letech sedmdesátých prošel rekonstrukcí. Další rekonstrukce ZTI, elektřiny, topení, výměna oken za plastová, nová střecha s betonovou taškou BRAMAC a zateplení domu s novou fasádou byla provedena před šesti lety. Dispoziční řešení domu: přízemí: vjezd s průjezdem pro parkování jednoho osobního vozu a přístupem do zahrady a předsíně, kuchyně s malou spíží, pokoj, WC a koupelna a točité schodiště do patra domu. 1.patro: chodba, samostatný pokoj do zahrady a jeden velký pokoj do ulice. Patro má zastřešený balkon a samostatný přístup ze zadní části od zahrady po venkovním, částečně zastřešeném schodišti. Pod schodištěm je malý sklípek. V přízemí za domem je dále zděná dílna, a další místnost využitelná jako zahradní domek. Zde je také další WC, které je přístupné přímo ze zahrady a sklep. Podlahy v domě jsou dřevěné. V pokojích parkety, jinak PVC a dlažba. V kuchyni je kuchyňská linka KORYNA s myčkou a troubou, která je dělaná na míru kuchyně a je součástí prodeje domu. Zahrada je okrasná, udržovaná s okrasnými solitérními jehličnany. Cekem pozemek 359 m2, UP 96 m2 + garáž a sklepy Porovnávané nemovitosti č. 2 Rodinný dům s pozemkem Brno-Č. Pole-Sládkova Nabízí: HOME4people a.s. na servru: wikireality.cz Evidenční číslo inz.: 16732 Cena nabízená: 5 200 tis. Kč+ provize
Prodej rodinného domu 3+2 se zahrádkou a garáží, ve vyhledávané lokalitě Černá pole- ulice Sládkova. V přízemí domu se nachází bytová jednotka 1+1 s koupelnou a přímým vstupem na zahradu o velikosti 25 m², předsíň a garáž. V 1. NP je bytová jednotka 2+1 o velikosti 55 m² s vlastní koupelnou, WC a balkonem orientovaným do zahrady. Obě bytové jednotky jsou od sebe oddělené dřevěným schodištěm. Topení o ohřev vody je řešené kombinovaným plynovým kotlem s rozvody po celém domě. Dům se nachází v klidné a tiché ulici, v okolí je veškeré občanská vybavenost, výborná dostupnost do centra města z nedaleké zastávky MHD. Pozemek 300 m2, UP 105m2 + sklep s garáží Porovnávané nemovitosti č. 3 Rodinný dům s pozemkem Brno-Černovice-Spáčilova Nabízí: RUSSEGGER REAL, s.r.o. Evidenční číslo inz.: Cena nabízená: 5 900 tis. Kč+ provize
Řadový RD 4+1 s předzahrádkou, terasou a zahradou v lokalitě Brno – Černovice na ul. Spáčilova. Celková plocha pozemku činí 209 m², z toho je zastavěná plocha 62 m² a zahrada
147 m².. Jedná se o podsklepený rodinný dům se sedlovou střechou, který prošel z větší části rekonstrukcí – zateplení včetně nové fasády, nová plastová okna s izolačním dvojsklem, nová elektroinstalace, rozvody vody, vyvložkování komínu, nová koupelna v přízemí. Dispozice domu: 1. PP – 62 m² - sklep - prádelna, kotel, sklad s možností přestavby na garáž. 1. NP - 62 m² - vstupní chodba, schodiště do patra, bytová jednotka s dispozicí 1+1, koupelna s vanou, samostatné WC, vchod do zahrady s částečně zastřešenou terasou. 2. NP - 62 m² - ložnice, dětský pokoj a místnost ve které může vzniknout koupelna s WC nebo další pokoj. 3. NP - 62 m² - půdní prostor. Vytápění domu zajišťuje nový plynový kotel, ohřev teplé vody (plyn karma). Dům je připojen na veškeré inženýrské sítě. Veškerá občanská vybavenost a dobrá dostupnost do centra. Pozemek celkem: 209 m² , užitná plocha RD: cca 90 m²+ sklepy cca 40 m2 Porovnávané nemovitosti č. 4 Rodinný dům s pozemkem Brno-Černovice-Spáčilova Nabízí: Hypocentrum Modré pyramidy na servru sreality.cz Idetifikační číslo inz.: 118714 Cena nabízená: 4 650 tis. Kč+ provize
K prodeji řadový RD 5+1 Brno - Řečkovice, ul. Banskobystrická. RD je třípodlažní, kompletně podsklepený a se zahradou. Dispozice domu v přízemí se nachází předsíň, kuchyň 12m2 a pokoj 15m2, dále v mezipatře koupelna s toaletou, potom v patře dva pokoje 25m2 a 12m2, a nakonec druhém patře také dva pokoje 15m2 a 12m2. Za domem se nachází velmi příjemný menší dvorek se zahradou 115m2. V domě jsou nové plastové okna do ulice a nové vchodové dveře v hliníku. Dům je vhodný k případné rekonstrukci. Zastavěná plocha 92 m2, užitná plocha cca 65x2 m2 a sklep, zahrada 115 m2, celk. plocha pozemku 207 m2.
