15. stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dobrovolné dražby

Stavební parcela č. 146, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 91, s pozemkovými parcelami č 1112/1 a č. 1113 v k.ú.Oldřiš u Poličky , v obci Oldřiš

ZNALECKÝ POSUDEK č 3198/025/15

O OBVYKLÉ CENĚ SPOLUVLASTNICKÉHO PODÍLU VE VÝŠI ½ NA NEMOVITOSTI STAVEBNÍ PARCELY Č. 146, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE RODINNÝ DÚM čp. 91 A POZEMKOVÝCH PARCEL Č. 1112/1, 1113, UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ OLDŘIŠ U POLIČKY, V OBCI OLDŘIŠ, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ

Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. , Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 č.j.

074/2015-D

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dobrovolné dražby

Oceněno ke dni

11.3.2015

pohled JV přes oceňované pozemky

Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu (z toho 12 stran příloh). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách 11.3.2015

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

1


Fotodokumentace:

pohled JV

obývací pokoj

koupelna

pohled severní - vedl. stavba

pokoj

podlaha koupelny

SV - RD

kuchyně

WC

podkroví - 2 místnosti


2


nezpevněná cesta

dodatečné izolace

chlév

přístřešek

Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.


3


A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Stavební parcela č. 146, jejíž součástí je rodinný dům čp. 91 s pozemkovými parcelami p.č. 1112/1, 1113 s přísl. 569 82 Oldřiš č.p. 91 Pardubický Svitavy Oldřiš Oldřiš u Poličky 650

2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.3.2015

3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 216

Alena Kvapilová, Oldřiš 91, 56982, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Libor Kvapil, Sádek 14, 572 01, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1/6 Pavel Kvapil, Oldřiš 91, 56982, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1/6 Petr Kvapil, Oldřiš 91, 56982, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1/6

Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je stavební parcela č. 146 - zastavěná plocha samostatně stojícím rodinným domem č.p. 91 , s jedním nadzemními podlažím a stavebně upraveným podkrovím, nepodsklepená, s bytem 4 + 1 s přísl., s přistavěnou stodůlkou s vestavěným chlévem. Nemovitosti jsou umístěné v katastrálním území Oldřiš u Poličky, v obci Oldřiš. Obec Oldřiš je umístěna v Pardubickém kraji, bývalém okrese Svitavy, je obcí místního významu s počtem cca 650 obyvatel, leží ve vzdálenosti cca 8 km západně od Poličky, 20 km východně od Hlinska. Obec je plynofikována, má obecní vodovod. Počet obyvatel je celkem stálý. Vybavenost obce tvoří Obecní úřad, prodejna se smíšeným zbožím, restaurace, MŠ, ZŠ- 1 stupně, sportoviště. Nejbližší stanice železniční i autobusové dopravy je v místě. Obec má schválený územní plán od roku 2002. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je Polička. Oceňovaná nemovitost je umístěna v centrální části obce na severním okraji v části obce s menší hustotou osídlení, ze strany severní bez souseda, v mírně svažitém terénu s orientací na jihozápad. Obec Oldřiš je stavebně srostlá s obcemi Borová a Sádek. Okolní zástavbu tvoří rezidenční stavby. Poloha je neutrální, ve vzdálenosti 40 - 50 m vede trať ČD Polička - Skuteč, jednokolejní, nefrekventovaná trať - bez vlivu na obvyklou cenu. Oceňovaná nemovitost je přístupná z místní účelové komunikace p.č. 2355 ve vlastnictví Obce Oldřiš, přístup je v posledních cca 150 m po nezpevněné cestě. Oldřiš je umístěna na okraji chráněné krajinné oblasti Žďárské vrchy - Českomoravská vrchovina. Riziko povodní:

Zóna s nízkým nebezpečím výskytu záplav, nemovitost nebyla zaplavena.


4


Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Oldřiš u Poličky, list vlastnictví č. 216 ze dne 10.2.2015 2. Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Oldřiš u Poličky - dálkovým přístupem mapa oblasti 3. Doklady o nabytí – nebyly předloženy Smlouva kupní ze dne 19.5.1978 Usnesení soudu o schválení dědické dohody ze dne 26.11.2008 4. Ostatní podklady Nebyly předloženy

Zjištěné právní závady: Rizika:

- věcné břemeno spoluužívání - bez vlivu na obvyklou cenu, oprávněná paní Koudelová zemřela - zákres budovy v katastrální mapě neodpovídá skutečnému půdorysu stavby rodinného domu s příslušenstvím

Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 216, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní práva exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo smluvní Věcné břemeno spoluužívání - oprávněná zemřela, bez vlivu na obvyklou cenu Zahájení exekucí Rozhodnuté o úpadku Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekucí

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dobrovolné dražby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod : nákladové, srovnávací. Obvyklý výnos z pronájmu nemovitosti rodinného domu v Oldřiši nelze stanovit, nemovitosti zde nejsou obvykle pronajímány. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

5


B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY RODINNÝ DŮM čp.91 na st. p.č. 146 Předmětem ocenění je rodinný dům samostatně stojící, dříve malá zemědělská usedlost s částí obytnou a přistavěnými prostory hospodářskými, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a stavebně upraveným podkrovím v sedlové střeše, s vybavením standardním, podstandardním, s bytem vel. 4+1 s příslušenstvím. Oceňovaná nemovitost byla postavena v roce 1949, původní rodinný dům - obytná část - obsahoval pouze dvě obytné místnosti s kuchyní, koupelnou, před cca 30 lety byly vestavěny do hospodářských prostor WC, chodba, před 12 lety bylo stavebně upraveno podkroví se dvěma obytnými místnostmi - dnes neobydlené. Technický stav: Rekonstrukce nebyla provedena, poslední rozsáhlá modernizace byla provedena v 80. letech minulého století společně s vestavbou do hospodářských prostor , před cca 20 - 30 lety byla vyměněna krytina, klempířské konstrukce, provedeno dodatečné odizolování . Vybavení bytu v 1.NP je bez výměny cca 30 let - vybavení koupelny, kuchyně, instalace. V posledních 20 lete je prováděna nedostatečná údržba - nátěry, výmalby u konce životnosti, dále podlahy v některých obytných místnostech, chodbě - původní dlažba. Je patrná menší trhlina v obvodovém zdivu mezi rodinným domem a hospodářskou budovou u vestavby WC. Podle posouzení odhadcem stabilita budov není ohrožena. Dispozice: 1.NP:chodba, WC, spíž, pokoj, chodba, kuchyně, koupelna, pokoj podkroví: chodba, pokoj, pokoj Popis konstrukcí a vybavení : Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Okna 13. Povrchy podlah 14. Vytápění 15. Elektroinstalace 16. Bleskosvod 17. Vnitřní vodovod 18. Vnitřní kanalizace 19. Vnitřní plynovod 20. Ohřev teplé vody 21. Vybavení kuchyní 22. Vnitřní hygienické vybavení 23. Ostatní

Popis betonové pasy, v části vodorovné izolace zděné tl. 45 cm polospalné s rovnými podhledy dřevěný vázaný plechová pozinkovaný plech vápenné omítky vápenocementové omítky s nátěry keramické obklady pouze v kuchyni , WC dřevěné bez podstupnic dřevěné rámové, masív, hladké dřevěná špaletová prkenné, PVC, cementová dlažba, betonové - koupelna ústřední na pevná paliva světelná + zás. 400 V rozvod studené i teplé litinové elektrický bojler kuchyňská linka, elektrický sporák vana, umyvadlo, WC


6


Technické parametry: 1.NP: 127,02 m2 2.NP: 127,02 m2 Obestavěný prostor : OP: 656,70 m3 Reprodukční cena: 656,70 * 4 100,00 =

2 692 470,00 Kč

Opotřebení: stanoveno odborným odhadem 65 % Věcná hodnota:

Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP chodba kuchyň obývací pokoj pokoj koupelna WC chodba spíž schodiště 1.NP - celkem 2.NP - podkroví pokoj - plocha nad 1,3 m výšky pokoj - plocha pod 1,3 m výšky pokoj - plocha nad 1,3 m výšky pokoj - plocha pod 1,3 m výšky chodba 2.NP - podkroví - celkem

942 364,50 Kč

Podlahová plocha

Koeficient

Započitatelná plocha

17,68 m2 16,40 m2 16,35 m2 22,97 m2 4,74 m2 0,80 m2 2,70 m2 1,58 m2 4,00 m2 87,22 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

17,68m2 16,40m2 16,35m2 22,97m2 4,74m2 0,80m2 2,70m2 1,58m2 4,00m2 87,22 m2

19,34 m2 10,00 m2 21,00 m2 12,00 m2 7,50 m2 69,84 m2

1,00 0,00 1,00 0,00 1,00

19,34 m2 0,00 m2 21,00 m2 0,00 m2 7,50m2 47,84 m2

VEDLEJŠÍ STAVBA – HOSPODÁŘSKÉ PROSTORY KE SKLADOVÁNÍ, S CHLÉVEM Stavba zděná, přistavěná ze strany severovýchodní k rodinnému domu, s dřevěným vázaným krovem, strop je v části dřevěný trámový, omítky v části vápenné, vápenocementové, podlaha betonová, dveře dřevěné, svlakové, okno jednoduché, je vestavěno WC a chodba přístupné z části obytné. Rok pořízení 1949. OP: 281 m3 Reprodukční cena: 281 m3 * 1 500 Kč/m2 = 421 500 ,00 Kč Opotřebení : 65 % Věcná hodnota:

147 525,00 Kč

K rodinnému domu byl přistavěn ze strany SZ dřevník - bez vlivu na obvyklou cenu.


7


OCENĚNÍ POZEMKŮ: Předmětem ocenění je stavební parcela č. 146, pozemkové parcely č.1112/1, 1113, jsou mírně svažité s orientací na jihozápad, přístup je po nezpevněné cestě v délce cca 150 m ze zpevněné obecní komunikace. Pozemky pro výstavbu jsou obchodovány individuálně, jsou převážně ve vlastnictví soukromých osob, pozemky jsou obchodovány za 80 - 150 Kč/m2. Část obce podléhá režimu CHKO, v místě ocenění ano. Obvyklou cenu pozemků stanovuji odstupňovaně - p.č. st. 146, p.č. 1112/1 ve výši ceny 150 Kč/m2, p.č. 1113 v ceně 50 Kč/m2 zohledňuji výměru pozemků, přístup po nezpevněné cestě. Nemovitost není napojena na plynoinstalaci, napojit lze. Pozemky jsou určeny z zastavění územním plánem obce.

216 m2 * 150 Kč/m2 =

32 400,00 Kč

111 m2 * 150 Kč/m2 =

16 650,00 Kč

1939 m2 * 50 Kč/m2 = 96 950,00 Kč celkem 2 266 m2

146 000,00 Kč

VĚCNÁ HODNOTA CELKEM:

1 235 890,00 Kč

C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, pronájem nemovitostí rodinných domů v Oldřiši aby bylo stanoveno obvyklé nájemné.

není realizované běžně tak,

D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: 2266 m2 Započitatelné plochy: 135 m2


8


Porovnávací hodnota Lokalita

Užitná Pozemek Požadovaná plocha cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kč

Jednotková Koeficien cena t celkový Kč/m2

KC

Upravená cena Foto Kč/m2

Jedlová 80,00 564 1 100 000 13 750 0,38 Rodinný dům s bytem 2+1 s přísl., v dobrém technickém stavu standardně vybavený. Rodinný dům je postaven tradičním způsobem, zděný, střecha je z dřevěného vázaného kovu. Vytápění je ÚT s kotlem na pevná paliva, přípojka plynu je na hranici pozemku. V rámci oprav byla vyměněna okna, proveden sádrokartonový podhled, vyměněna elektroinstalace, vodoinstalace, odpady, vyměněno vybavení kuchyně, koupelny, položeny nové parapety, podlahové vrstvy, v části nové vnitřní omítky. technický stav je velmi dobrý, v koupelně umístěn kotel, nebyla dokončena dlažba. K1 Zdroj ceny - prodej, vlastní zdroj 1,00 K2 Velikosti objektu - menší výměra započitatelných ploch 0,80 K3 Poloha - srovnatelná polohou, lukrativnější v obci 0,90 K4 Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení 0,70 K5 Celkový stav - nižší opotřebení vybavení po modernizaci 0,70 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - menší výměra hospodářských prostor 1,03

5 246

Bystré 193,00 651 800 000 4 145 0,78 Rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími, v části podsklepený, s přistavěnou garáží, volně stojící, konstrukce s dlouhodobou životností jsou v dobrém technickém stavu, je převážně standardně vybavený, obsahuje dva byty - v 1.NP 2 + 1 s přísl., v 2.NP 4 + 1 s přísl., 4.obytná místnost je vestavěna do střešního prostoru. Jedná se o budovu zděnou složenou ze dvou částí - do ulice budova se dvěma nadzemními podlažími, se střechou šikmou s jednou vestavěnou obytnou místností, na ní navazuje budova s jedním nadzemním podlažím, se střechou šikmou se stavebně upraveným podkrovím. Příslušenstvím garáž.

3 252

K1 Zdroj ceny - prodej, vlastní zdroj 1,00 K2 Velikosti objektu - větší započitatelná plocha 1,03 K3 Poloha - lukrativnější 0,90 K4 Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení a lepší technické provedení0,90 K5 Celkový stav - nižší opotřebení - nově položena krytina 0,90 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - garáž 0,95

Březová nad Svitavou 110,00 3 389 1 065 000 9 682 0,69 Rodinný dům s bytem 4+1 s přísl., v Březové nad Svitavou, v 1.nadzemním podlaží, se střechou šikmou s volným půdním prostorem, je v části podsklepený. Byl postaven odhadem před 60 lety, v roce 2006 byla provedena poslední větší modernizace. V 70.80.letech letech minulého století byla vybavena koupelna. Údržba je průměrná až nedostatečná. Technický stav konstrukcí s dlouhodobou životností je dobrý, bez závad, vybavení standardní, srovnatelné vybavení, bez vybavení kuchyně.lukrativnější poloha - tah na Brno. K1 Zdroj ceny - prodej, vlastní K2 Velikosti objektu - menší započitatelná plocha K3 Poloha - výhodná poloha K4 Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení K5 Celkový stav - srovnatelný Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

6 646

1,00 0,98 0,80 1,03 1,00 9


K6 Vliv pozemku - větší výměra K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn

0,85 1,00

Borová 130,00 9 916 990 000 7 615 0,60 Rodinný dům s bytem 4 + 1 s přísl, vysoké opotřebení vybavení, poloha na polosamotě. Výhodou velký pozemek. Původní část roubená, přístavba zděná. U budovy rodinného domu je hospodářská část. Chalupa je 8 let neobydlena. Dobře srovnatelná nemovitost polohou, technickým stavem K1 Zdroj ceny - nabídka K2 Velikosti objektu - srovnatelná K3 Poloha - srovnatelná K4 Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení K5 Celkový stav - vyšší opotřebení konstrukcí a vybavení K6 Vliv pozemku - větší výměra K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn.

Variační koeficient před úpravami: 39,52 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

4 567

0,80 1,00 1,00 1,02 1,05 0,70 1,00

Variační koeficient po úpravách:

24,84 % 4 928 Kč/m2 135 m2 665 280 Kč

Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou. V příkladech prodejů uvádím obchodované rodinné domy v regionu Poličska. Oceňovaná nemovitost za posledních cca 5 let velmi zchátrala, Místnosti v podkroví nejsou užívány, obklad stropními kazetami je poškozen, v 1.NP bydlí pouze paní Kvapilová, nemovitost převážně jen temperovaná, bez základní údržby, plánovaná modernizace v roce 2009 nebyla vůbec provedena. Konstrukce s dlouhodobou životností jsou celkem v dobrém technickém stavu, u konce životnosti je vybavení kuchyně, koupelny, část podlah, nátěry, zvýšené opotřebení oken, dveří. Po zohlednění výše uvedeného odhaduji obvyklou cenu ve výši 650 000 Kč, tj. 5 000 Kč/m2 započitatelné plochy včetně příslušenství a pozemků. Závěr. Obvyklá cena výše uvedených nemovitostí byla odhadnuta ve výši :

650 000,00 Kč Slovy: Šestsetpadesáttisíckorunčeských


10


REKAPITULACE: 1. Nákladová cena : odhadem

1 235 900,00 Kč

2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou :

650 000,00 Kč

Předmětem ocenění a dobrovolné dražby je spoluvlastnický podíl ½ na výše uvedených nemovitostech. Spoluvlastnické podíly na nemovitostech nejsou obvykle obchodované a nelze říci, že obvyklá cena podílu se rovná podílu z obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Spoluvlastník nevlastní vymezenou část majetku , což se odrazí samozřejmě i na výši tržní hodnoty. Spoluvlastnické podíly na nemovitostech jsou většinou prodejné v delším časovém horizontu Spoluvlastnický podíl ½ na výše uvedených nemovitostech oceňuji ve výši 40 % z ceny obvyklé, tj. :

260 000,00 Kč Slovy: Dvěstěšedesáttisíckorunčeských

Ve Svitavách 11.3.2015

Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy ------------------------------------------------------------------znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.Spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3198/025/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15025/15.

Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy


11



12



13



14



15



16



17



18



19



20



21



22



23

15. stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dobrovolné dražby

Recommend Documents