15. stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dražebníka

Stavební parcela č.4, jejíž součástí je rodinný dům čp.39, pozemkové parcely č.27,28,181/3,325 v k.ú. Pustina, v obci Pustina, včetně příslušenství

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3261/088/15

O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ STAVEBNÍ PARCELY p. č. 4, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE RODINNÝ DŮM čp. 39, POZEMKOVÝCH PARCEL č. 27, 28, 181/3, 325 UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ PUSTINA, OBEC PUSTINA, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ

Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. , Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 č.j.

905/2015-N

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dražebníka

Oceněno ke dni

30.10.2015

Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu (+ 4 strany příloh ). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách

2.11.2015

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

1


Fotodokumentace z 30.10.2015:

veranda

koupelna

prádelna

dvůr

obývací pokoj

dětský pokoj

kuchyně

ložnice

WC

garáž


2


hospodářské prostory

Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

A. NÁLEZ Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 149 Kraj: CZ053 Pardubický Obec: 580830 Pustina Ulice: Vlastníci FO Monika Karterová Stavby část obce Pustina Rodinný dům Pozemky st. 4 Stavební parcela Parcela KN 27 Pozemková parcela Parcela KN 28 Pozemková parcela Parcela KN 181/3 Pozemková parcela Parcela KN 325 Pozemková parcela Parcela KN

Okres: CZ0534 Ústí nad Orlicí Katastrální území: 736937 Pustina č.o.: Podíl 1/1 stavba je součástí pozemku na pozemku p.č. st. 4 ANO

Pustina 39, 56601 Pustina č.p. 39 755 m2 219 m2 213 m2 1 795 m2 72 m2


zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada zahrada ostatní plocha

3

Stavební parcela č.4, jejíž součástí je rodinný dům čp.39, pozemkové parcely č.27,28,181/3,325 v k.ú. Pustina, v obci Pustina, včetně příslušenství 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.10.2015

Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je bývalá zemědělská usedlost, dnes rodinný dům s hospodářskými prostory – příslušenstvím, soubor budov zděných z kamenného a cihelného zdiva. Původní budova byla postavena před 115 lety, přístavba k části obytné a budovy hospodářské v roce 1938. Budovy jsou přízemní se střechami šikmými, s volnými půdními prostory. Obytná část je v části podsklepena. Původní zdivo je kamenné masivní, přístavba je ze zdiva cihelného v tl. 45 cm. Vnější povrchy zdiva jsou opatřeny převážně břizolitovou omítkou. V části obytné je byt 3 + 1 s příslušenstvím, vytápění je ústřední s kotlem plynovým. V obci je veden veřejný vodovod, plynovod, přípojka elektro, kanalizace není položena.

Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Pustina, list vlastnictví č. 149 ze dne 23.9.2015 2. Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Pustina - dálkovým přístupem mapa oblasti 3. Doklady o nabytí Smlouva kupní ze dne 15.12.2010 nebyla předložena 4. Ostatní podklady Nebyly předloženy

Zjištěné právní závady: Rizika: Nezjištěna Omezení na nemovitosti váznoucí: Zástavní právo pro Českou spořitelnu a.s. není v obvyklé ceně zohledněno.

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel provedení dražby Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny pro účel nedobrovolné dražby bude upřednostněna metoda srovnávací. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

4


B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY RODINNÝ DŮM čp 39 na st. p.č. 4 - část obytná s bytem 3 + 1 s přísl. Předmětem ocenění je část obytná bývalé zemědělské usedlostí, rodinný dům - vícepodlažní budova zděná z kamenného a cihelného zdiva. Původní budova byla postavena před 115 lety, přístavba k části obytné a budovy hospodářské v roce 1938. Budovy jsou přízemní se střechami šikmými, s volnými půdními prostory. Obytná část je v části podsklepena. Ke dni ocenění je rodinný dům v celkem dobrém technickém stavu, standardně vybaven. Popis konstrukcí a vybavení: Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Rozestavěnost celkem:

Popis kamenné, betonové zděné tl. 45 -75cm dřevěné trámové, s podhledem, klenba krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky sokl běžné keramické obklady standard hladké plné dveře dřevěná špaletová plovoucí, keramické dlažby, koberec betonové plynový kotel světelná + zás 400V bleskosvod plast, studená i teplá voda kotel ÚT zemní plyn plastové potrubí kuchyňská linka, plynový sporák vana, umyvadlo splachovací WC digestoř

Technický stav: Rok pořízení 1915, 1938, provedené stavební úpravy: 2014 - nové vybavení kuchyně, WC 2015 – stavební úpravy obývacího pokoje technický stav je průměrný až dobrý, vybavení standardní.

Dispozice: 1. PP sklepy, schodiště 1.NP: veranda, chodba, spíž, kotelna, byt 3 + 1 s přísl., prádelna Ke dni ocenění je rodinný dům užíván. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

5


Seznam podlaží Název podlaží 1.PP 1.NP

Zastavěná plocha 20,07 m2 121,03 m2

Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.PP sklep sklep 1.PP - celkem 1.NP veranda chodba pokoj pokoj pokoj chodba technická místnost koupelna chodba spíž kuchyň chodba prádelna WC 1.NP - celkem Výpočet obestavěného prostoru Název 1.PP 1.NP 1.NP střešní prostor Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

Podlahová plocha

Započitatelná plocha podlaží 5,38 m2 91,67 m2

Koeficient

Započitatelná plocha

7,00 m2 3,75 m2 10,75 m2

0,50 0,50

3,50m2 1,88m2 5,38 m2

11,07 m2 5,20 m2 19,01 m2 16,50 m2 15,44 m2 3,14 m2 2,78 m2 3,07 m2 6,58 m2 2,14 m2 11,15 m2 8,07 m2 10,18 m2 1,50 m2 115,83 m2

0,50 1,00 0,50 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50 1,00

5,54m2 5,20m2 9,51m2 16,50m2 15,44m2 3,14m2 2,78m2 3,07m2 6,58m2 2,14m2 11,15m2 4,04m2 5,09m2 1,50m2 91,67 m2

(4,80*3,40+2,50*1,50)*(2,80) 19,00*7,20*2,90-3,70*1,4*2,9-9,9*0,3*2,9 9,8*5,1*2,9 19*7,2*3,15/2+9,8*5,1*3,15/2

[m2] [m3] [Kč/m3] [%] [Kč] [roků] [roků] [%] Kč

= = = = =

Obestavěný prostor 56,20 m3 373,09 m3 144,94 m3 294,18 m3 868,40 m3

121 868,40 4 500 87,88 3 434 103 115 50 50,00

1 717 051,00 Kč

VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY OSTATNÍCH STAVEB NA ST. P.Č. 4 Název dílna

Popis budova zděná, se střechou šikmou, pálené tašky, klenbové stropy,

Parc. číslo Množství st. 4 502,00

JC Rozest. RC Opotř. VH 1 500 Kč/ 100 % 753 000 Kč 70 % 225 900 Kč


6

Stavební parcela č.4, jejíž součástí je rodinný dům čp.39, pozemkové parcely č.27,28,181/3,325 v k.ú. Pustina, v obci Pustina, včetně příslušenství omítky vápenné, podlahy betonové, okna plastová, elektroinstalace, stodola budova zděná, se st. 4 střechou šikmou, pálené tašky, strop trámový,bez podlahy, okna nejsou, elektroinstalace stodola s budova zděná, se st.4 vestavěnou střechou šikmou, ¨v garáží části podsklepena, pálené tašky, strop dřevěný, bez podlah, v části betonové, vrata posuvná, kovová Věcná hodnota ostatních staveb celkem

956,00

800 Kč/

100 % 764 800 Kč

70 %

229 440 Kč

131,00

1 500 Kč/

100 % 196 500 Kč

60 %

78 600 Kč

Věcná hodnota budov celkem:

533 940 Kč 2 250 991,00 Kč

OCENĚNÍ POZEMKŮ : Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky z části zainvestované - je přiveden obecní vodovod, přípojka elektro, plynovod, splašková kanalizace je svedena do jímky. Poloha je vhodnou pro bydlení, přístup po zpevněné komunikaci zajištěn. Celková výměra pozemků je 3 054 m2. Zahrada p.č. 181/3 není v jednotném funkčním celku s rodinným domem, je umístěna přes komunikaci, oplocena. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelné 100 % zainvestované pozemky pro výstavbu rodinných domů jsou v regionu obchodované za ceny 100 150 Kč/m2 .Po zohlednění zainvestovanosti odhaduji obvyklou cenu pozemků v jednotném funkčním celku 150 Kč/m2, obvyklou cenu zahrady p.č.181/3 odhaduji na 40 Kč/m2. P.č. 181/3 je určena územním plánem k zastavění – stavbami smíšenými obytnými venkovskými. Stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v současném stavu Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m2 Kč/m2 zastavěná plocha a nádvoří st. 4 755 150 1/1 zahrada 27 219 150 1/1 zahrada 28 213 150 1/1 zahrada 181/3 1 795 40 1/1 ostatní plocha 325 72 150 1/1 Celková výměra pozemků: 3 054 Hodnota pozemků celkem:

VĚCNÁ HODNOTA CELKEM:


Celková cena pozemku Kč 113 250 32 850 31 950 71 800 10 800 260 650

2 511 641 ,00 Kč

7


C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu není v obci Pustina realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné.

D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Ke dni ocenění není v obci nabízen srovnatelný rodinný dům technickými parametry, vybavením, opotřebením, v příkladech prodejů jsou uvedeny i nemovitosti z blízkého regionu. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: 3054 m2 Započitatelné plochy obytných místností : 97 m2

Lokalita

Pozemek Dispozice Požadovaná Jednotková cena cena Koeficien t celkový Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kč Kč/m2 Kc České Heřmanice

Užitná plocha

139,00

3 220

Byt 3 +1 , 990 000 7 122 1,69 hospodářské prostory Rodinný dům, Bývalá zemědělská usedlost, budova zděná převážně z cihelného zdiva, vícepodlažní - se dvěma nadzemními podlažími a střechou šikmou s volným půdním prostorem, Vnější povrchy zdiva nejsou opatřeny omítkami, omítky nejsou plánovány. V 1.NP je byt 2 + 1 s příslušenstvím, v 2.NP je jedna obytná místnost s chodbou. ke dni ocenění nejsou obytné místnosti vytápěné, pouze kuchyně, není rozvedena teplá voda a zajištěn ohřev vody.Poslední opravy byly provedeny v 80.letec minulého století vybavení koupelny, úpravy podlah, instalace, splachovací WC. Příslušenstvím s vlivem na obvyklou cenu jsou hospodářské stavby - podstáje, chlév, stodola, výměnek s vestavěnou garáží.

Upravená cena

Foto Kč/m2 12 036

Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná koeficient 1,00; Velikost objektu - větší započitatelná plocha - koeficient 1,03; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,25; Celkový stav - vyšší opotřebení koeficient 1,25; Vliv pozemku - pozemky přístupné přes budovu - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelné hospodářské prostory - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - větší započitatelná plocha; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - pozemky přístupné přes budovu; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelné hospodářské prostory;


8

Stavební parcela č.4, jejíž součástí je rodinný dům čp.39, pozemkové parcely č.27,28,181/3,325 v k.ú. Pustina, v obci Pustina, včetně příslušenství Hartmanice

192,00

2 334 Byty 3 +1 ,3 1 100 000 5 729 1,83 + 1 , garáž, hospodářské prostory Rodinný dům, Bývalá velká zemědělská usedlost čtvercového půdorysu, s vnitřním dvorem. Obsahuje část obytnou se dvěma byty ve dvou nadzemních podlažích a část hospodářskou - chlévy, kolnu, do budovy je vestavěna garáž. Budova je osazena ve svažitém terénu, do garáže je vjezd z přirozeného terénu z příjezdové cesty v úrovni 2.NP obytné části, část obytná je přístupná za strany severní v úrovní 1.NP. Budova je podsklepená. Obytná část obsahuje dva byty vel. 3+1 s přísl. v 1. NP a 3+1 s přísl. ve 2. NP. v severním a východním křídle budovy. Budova je postavena jako vícepodlažní, ze zdiva smíšeného, stropy v části obytné jsou klenbové, polospalné, střechy jsou z dřevěných vázaných krovů. Poslední modernizace byla provedena před cca 35 lety, byla vyměněna okna, byl nově vybaven byt v 2NP, před 8 lety bylo instalováno ústřední plynové vytápění.

10 484

Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - méně lukrativní - koeficient 1,10; Velikost objektu - větší výměra započitatelných ploch - koeficient 1,15; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,20; Celkový stav vyšší opotřebení - koeficient 1,15; Vliv pozemku - menší výměra - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelné hospodářské prostory - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - méně lukrativní; Velikost objektu - větší výměra započitatelných ploch; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - menší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelné hospodářské prostory; Byt 3 + kk s 1 200 000 9 836 1,47 přísl. , stodola Rodinný dům, Malá zemědělská usedlost s částí obytnou obsahující byt 3 + kk s přísl. a s částí hospodářskou - stodolou a uzavřeným dvorem. Byt je umístěn ve dvou nadzemních podlažích, 2.NP je stavebně upravené podkroví. Budova je zděná převážně ze zdiva kamenného, střecha je z dřevěného vázaného krovu.Krytina je položena z tašek Bramac. Stropy jsou dřevěné trámové a klenbové. Vytápění je lokální na pevná paliva a elektrickými přímotopy. V kuchyňském koutě jsou kachlová kamna s pecí a krbová kamna jsou v druhé obytné místnosti v 1.NP. V posledních 25 letech byly provedeny stavební úpravy: 1990 - nové instalace a hygienické vybavení , instalace vodo, odpady a elektroinstalace, betonové podlahy, byla přistavěna zimní zahrada 2005 - výměna krytiny, klempířských konstrukcí, stavební úprava podkroví, oprava úprav vnějších povrchů, renovace oken Květná

122,00

1 628

14 459

Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná koeficient 1,00; Velikost objektu - větší započitatelná plocha - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Celkový stav - vyšší opotřebení - koeficient 1,10; Vliv pozemku - menší výměra - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - menší hospodářské prostory - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - větší započitatelná plocha; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - menší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - menší hospodářské prostory;


9


Variační koeficient před úpravami: Užitná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:

22,55 %

Variační koeficient po úpravách: 97,00 m2 10 484Kč/m2 Minimální cena: 12 326 Kč/m2 Průměrná cena: 2 14 459 Kč/m Maximální cena: 12 300 Kč/m2 Porovnávací hodnota:

13,27 % 1 016 948 Kč 1 195 622 Kč 1 402 523 Kč

1 193 100,- Kč

Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím nemovitosti bývalých zemědělských usedlostí, obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou. Rozdíly v technickém stavu, poloze a standardu vybavení jsou vyjádřeny pomocí korekčních koeficientů v porovnávací metodě. Obvyklá cena byla odhadnuta ve výši 1 200 000 Kč. Negativním vlivem na cenu obvyklou je poloha v obci bez infrastruktury.


10


REKAPITULACE: 1. Nákladová cena :

2 511 640,00 Kč

2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou : 1 200 000,00 Kč Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou, byla odhadnuta ve výši :

1 200 000,00 Kč Slovy: Jedenmiliondvěstětisíckorunčeských

Ve Svitavách 31.10.2015 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy ------------------------------------------------------------------znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.Spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3261/088/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15088/15

Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy


11

15. stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dražebníka

Recommend Documents