ZNALECKÝ POSUDEK č. 1752-30/15 O ceně rodinného domu v Ivani
Objednatel znaleckého posudku:
Insolvency Project Dukelská 15 500 02 Hradec Králové
Účel znaleckého posudku:
Insolvenční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 29.9.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Martin Adamčík 5. května 232/12 798 01 Prostějov telefon: 607 215 680 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Prostějově 1.10.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění domu č.p. 57 na pozemku parc.č. st. 90 vč. pozemku parc.č. st. 90 v katastrálním území Ivaň na Hané
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Ivaň 57 798 23 Ivaň Olomoucký Prostějov Ivaň Ivaň na Hané 498
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.9.2015.
4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
SJM Fritz Zdeněk a Fritzová Lenka, vlastnictví: výhradní Fritz Zdeněk, č. p. 57, 798 23 Ivaň Fritzová Lenkač. p. 202, 798 21 Hrubčice Vlastníci pozemku: SJM Fritz Zdeněk a Fritzová Lenka, vlastnictví: výhradní Fritz Zdeněk, č. p. 57, 798 23 Ivaň Fritzová Lenkač. p. 202, 798 21 Hrubčice
5. Celkový popis nemovité věci 1. Poloha Rodinný dům se nachází ve střední části obce. Terén v prostoru nemovitosti je rovinatý. Přístup je z komunikace se zpevněným povrchem, parkovací možnosti jsou dobré. V dosahu jsou všechny běžné inženýrské sítě, objekt je napojen na elektřinu, vodu a plyn, kanalizace je svedena do septiku na dvoře. 2. Údaje o nemovitosti Stáří domu není přesně známo, dle jeho stavu, umístění a použité prvky dlouhodobé životnosti je předpokládáno stáří 100 let. Současní majitelé dům koupili v roce 1994 a mezi lety 1995-1999 provedli opravu bytu v domě, která spočívala ve výměně 2 uličních oken, provedení nových podlah, topení, rozvodu vody, elektřiny, topení vč. kotle, koupelny a záchodu o opravu vnitřních omítek. Tyto opravy byly prováděny svépomocí. V současné době již dům není několik let obýván a údržba je tudíž podprůměrná. Koupelna i přes relativně novou rekonstrukci neodpovídá současným požadavkům a vyžaduje komplexní opravu. Dům je jednopodlažní a sestává z uliční obytné části a navazujícího hospodářského křídla (v této části je i malý sklep). Nalevo od domu je vjezd na dvůr a zahradu. Na prostorném dvoře se nachází -2-
septik a studna, za domem je zahrada. Dvůr ani zahrada rovněž nejsou nikterak využívány, zahrada je zarostlá náletovými porosty. Do domu se vstupuje prostornou halou umístěnou v pravé části (původně zde byla prodejna Jednoty), napravo je vstup do 2 pokojů, za nimi směrem do dvora je umístěna kuchyně, koupelna a záchod. V hospodářské části (původní chlévy) je umístěn sklad, kotelna, suchý záchod a dílna. 3. Přehled Umístění nemovitosti
bytová zóna
Poloha v obci
střed obce
Přípojky
voda, plyn, elektřina, kanalizace do septiku
Dopravní dostupnost
zpevněná komunikace, do 10 min. autobus
Silné stránky
umístění ve středu obce, prostorný pozemek, možnost vjezdu na dvůr
Slabé stránky
špatný stav objektu, nutnost oprav
4. Obsah znaleckého posudku 1. Nákladová metoda 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Hospodářská část 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna, septik 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
2. Porovnávací metoda 3. Obvyklá cena
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK 1. Nákladová metoda 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Objekt je postaven ze smíšeného zdiva, stropy jsou polospalné. Střecha sedlová a pultová, s dřevěnými krovy a střešní krytinou z pálené tašky. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné, vnější vápenocementové, částečně opadané. Vnitřní keramické obklady v koupelně v podstandardu, dveře dřevěné, okna dřevěná zdvojená a dvojitá. Podlahy v pokojích, v kuchyni a na záchodě z cementového potěru, v koupelně z keramických obkladaček (na výměnu za dlažbu), v hale terasso. Vytápění plynovým kombinovaným kotlem, radiátory litinové a ocelové. Elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. Rozvod vody studené i teplé, v koupelně vana a umývadlo. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 14,91*6,17 I. nadzemní podlaží 9,41*4,52 5,50*6,29
= = =
[m2] 91,99 42,53 34,60
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 91,99 m2 3,00 m 2 42,53 m 3,00 m 34,60 m2 3,00 m
Název I. nadzemní podlaží
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Vrchní stavba (14,91*6,17)*(4,09) (9,41*4,52)*(3,08) (5,50*6,29)*(3,08) Zastřešení (14,91*6,17)*(2,14+3,80/2) -4-
= = = =
[m3] 376,26 m3 131,00 m3 106,55 m3 371,66 m3
(9,41*4,52)*(2,14/2) (5,52*6,29)*(2,14+2,76/2)
= =
45,51 m3 122,22 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Vrchní stavba
NP NP NP Z Z Z
Zastřešení
Obestavěný prostor 376,26 m3 131,00 m3 106,55 m3 371,66 m3 45,51 m3 122,22 m3 1 153,20 m3
Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu S P S S S S S P C P C S S P S S S C S S S P C S S C
Provedení betonové pasy smíšené polospalné krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech vápenné částečně opadané chybí podstandard chybí dřevěné dřevěná, zdvojená cementový potěr standard ústřední topení světelná, třífázová chybí studená i teplá kotel zemní plyn septik chybí vana, umývadlo splachovací chybí Obj. podíl [%] -5-
Část
Koef.
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený
1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S P S S S S S P C P C S S P S S S C S S S P C S S C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
1 153,20 m3 * 2 981,18 Kč/m3
[%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,00
= * * * =
obj. podíl 8,20 9,75 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 1,29 0,00 1,06 0,00 3,20 5,20 1,01 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,50 1,43 0,00 4,10 0,30 0,00 76,94 0,7694
2 290,0,7694 0,8000 2,1150 2 981,18
=
3 437 896,78 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 130 = 76,9 % Koeficient opotřebení: (1- 76,9 % / 100) Nákladová cena stavby CSN
* =
0,231 794 154,16 Kč
Rodinný dům
=
794 000,-- Kč
-6-
1.1.2. Hospodářská část Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
S. skladování a manipulace zděná 1252
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha I. podzemní podlaží 3,46*3,70+2,50 I. nadzemní podlaží 15,99*5,10
[m2] 15,30 81,55
= =
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 15,30 m2 81,55 m2 96,85 m2
Podlaží I. podzemní podlaží I. nadzemní podlaží Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 2,00 m 3,00 m
275,25 / 96,85 96,85 / 2
Součin 30,60 244,65 275,25 = 2,84 m = 48,43 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor Spodní stavba (3,46*3,70+2,50)*(2,00) Vrchní stavba (15,99*5,10)*(3,05) Zastřešení (15,99*2,70/2)
= = =
30,60 m3 248,72 m3 21,59 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
Spodní stavba Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP Z
Obestavěný prostor 30,60 m3 248,72 m3 21,59 m3 300,91 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha
Provedení betonové pasy zděné standard dřevěný vázaný -7-
Hodnocení standardu S S S S
Část [%] 100 100 100 100
5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
pálená krytina pozinkovaný plech podstandard podstandard
S S P P X P P C P P X S C X X X X X X X C X
cihelné svlakové chybí jednoduchá podstandard světelná chybí
chybí
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb.
Obj. podíl [%] S S S S S S P P X P P C P P X S C X X X X X X
13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -8-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 0,46 0,46 0,00 0,46 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 1,93 1,33 0,00 0,83 1,10 0,00 1,56 1,33 0,00 5,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
X C X
0,00 5,20 0,00
100 100 100
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
1,00 0,00 1,00
0,00 0,00 0,00 81,88 0,8188
= * * * * * * =
2 231,0,9390 1,0563 1,0394 0,8188 0,8000 2,0500 3 088,57
=
929 381,60 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 125 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 125 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN
* =
0,200 185 876,32 Kč
Hospodářská část
=
186 000,-- Kč
=
50 000,- Kč
Jedn. cena [Kč/m2] 350,00
Cena [Kč] 320 250,-
Plná cena:
300,91 m3 * 3 088,57 Kč/m3
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna, septik Studna, septik
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Stavební pozemek Typ
Název
zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st. 90
Výměra [m2] 915,00
915,00 m2
Pozemek
320 250,=
1. Nákladová metoda
321 000,- Kč
1 351 000 Kč -9-
2. Srovnávací metoda V principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit v období ke dni ocenění, nebo uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Jsou používány údaje, které jsou z daného období. To proto, že se předpokládá, že jiné údaje by ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocováním údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Jako podklady jsou užívány údaje a informace z databáze znalce, nabídek z internetových stránek a realitních časopisů.
1.
Rodinný dům Zdroj informace – sreality.cz Nemovitost je umístěna v Ivani Požadovaná cena 950 000 Kč
Popis nemovitosti Z pověření insolvenčního správce výhradně nabízíme k odkoupení rohový, dvoupodlažní RD s garáží na pozemku o celkové pl. 1372 m2, zahrada o pl. 1151 m2. K dispozici je v 1.NP v původním stavu chodba se vstupem do bytu 2+1, koupelna s vanou a samostatné WC. Ve 2.NP přístupném z chodby betonovým schodištěm je byt 3+1 s průchozími pokoji, komora, špajz, koupelna s vanou a samostatné WC. Dům ze smíšeného zdiva s cihlovou přístavbou 2.NP z počátku 70 let minulého stol. je určen k celkové modernizaci, má společné ÚT s aktivním kotlem na TP a plyn (bez plynoměru - není několik let v provozu), UTV 2x el. bojler (z roku 2005). Rozvody topení, elektřiny, vody (obecní vodovod, možno využít i vl. studnu - není napojena do rozvod vody v domě) a odpadu do žumpy (splašková kanalizace obci chybí) jsou z doby přístavby 2.NP. Ve dvoře přístupném z ulice branou je na obytnou část navazující stavba s oběma kotelnami, skladem, prádelnou, komorou a dále stavba garáže, skladu a malého hospod. objektu. Na st. pozemek navazuje částečně osázená zahrada s dalším příjezdem. Nemovitost je umístěna v boční, klidné ulici - 10 -
s částečnou obč. vybaveností a zastávkou BUS v místě (OÚ, obchod a restaurace) další obč. vybavenost, tj. škola, školka, lékaři a další služby v Tovačově nebo Klenovicích. Celková cena: 950 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně DPH Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Rohový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Počet bytů: 2 Plocha zastavěná: 100 m2 Užitná plocha: 180 m2 Plocha podlahová: 180 m2 Plocha pozemku: 221 m2 Plocha zahrady: 1151 m2 Sklep: 3 m2 Garáž: ano Rok rekonstrukce: 1 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Elektřina: 400V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Požadovaná cena Redukce ceny Seznam koeficientů pro porovnání cen K1 poloha obce K2 poloha objektu K3 velikost objektu K4 stav objektu K5 vybavení objektu K6 garáž K7 příslušenství K8 velikost pozemku K9 názor znalce Celkový koeficient Přepočtená standardní cena
950000,00 902500,00 * * * * * * * * /
- 11 -
1,00 1,00 0,80 0,95 1,00 0,95 1,00 0,95 1,00 0,69 619024,75
2.
Rodinný dům Zdroj informace – sreality.cz Nemovitost je umístěna v Klenovicích na Hané Požadovaná cena 600 000 Kč
Popis nemovitosti Naše realitní kancelář nabízí k prodeji cihlový rodinný dům s dispozicí 2+1 v Klenovicích na Hané v hodný k chovu koní, zastavěná plocha a nádvoří o vel. 724 m2, s hospodářskými budovami a vetším dvorkem. Dům je zachovalý s inženýrskými sítěmi el,voda,telefon.Suché WC,bez koupelny. Volné ihned! Nemovitost lze financovat hypotečním úvěrem nebo stavebním spořením, s jehož vyřízením Vám rádi pomůžeme. V případě zájmu kontaktujte makléře nabídky, který Vám nemovitost rád představí. Celková cena: 600 000 Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 700 m2 Užitná plocha: 200 m2 Plocha podlahová: 200 m2 Plocha pozemku: 1251 m2 Plocha zahrady: 1251 m2 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Požadovaná cena Redukce ceny Seznam koeficientů pro porovnání cen K1 poloha obce K2 poloha objektu K3 velikost objektu K4 stav objektu K5 vybavení objektu K6 garáž K7 příslušenství K8 velikost pozemku
600000,00 570000,00 * * * * * * * * - 12 -
0,95 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05
K9 Celkový koeficient Přepočtená standardní cena
3.
názor znalce
/
1,00 1,05 597003,75
Rodinný dům Zdroj informace – sreality.cz Nemovitost je umístěna v Klenovicích na Hané Požadovaná cena 450 000 Kč
Popis nemovitosti Nabízíme k prodeji starší rodinný dům o dispozici 3+1, se zahradou, hospodářskou budovou a zděnou dílnou. Celková plocha pozemku je 1146 m2. Za zahradou volný výhled do krajiny. Dům má charakter zemědělské usedlosti, kastlová okna, střešní krytina - pálená taška, podlahy v pokojích jsou dřevěné, na chodbě je dlažba a v kuchyni beton s PVC. Po vstupu do domu se z chodby vchází vpravo do kuchyně, vlevo do obytných místností. V obýváku se nachází komín, možno vybudovat krb apod. Do podkroví vedou dřevěné schody, zde se nachází jedna místnost jako otevřený prostor s nízkým dřevěným stropem. Vedle vstupu do domu je vjezd do možné budoucí garáže - původně mlata. Zde je také možné dům rozšířit o další obytné místnosti, případně lze vybudovat podkroví. Zájemci, kteří chtějí hospodařit, mohou využít budovu s chlívky k chovu prasat, slepic, králíků, nahoře býval holubník. Nebo po odstranění staveb může vzniknout krásný pozemek s okrasnou nebo ovocnou zahradou. Nyní se v zadní části nachází ovocné stromy, zadní část pozemku není oplocená. V domě je rozvod ústředního topení s plynovým kotlem, ohřev vody el. bojlerem, obecní vodovod, vlastní studna, splašková kanalizace. Dům je suchý! V obci je veškerá občanská vybavenost, vzdálenost do Prostějova 11 km, do Tovačova 8 km, do Kojetína 10 km. Zveme k prohlídce! Rádi pomůžeme s nejvýhodnějším financováním. Č. nabídky 63604Tř. energ. náročnosti budovy G Celková cena: 450 000 Kč za nemovitost, včetně provize Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí - 13 -
Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 170 m2 Užitná plocha: 75 m2 Plocha pozemku: 1146 m2 Sklep: 18 m2 Parkování: Garáž: Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva, Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace, Jímka Elektřina: 230V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Požadovaná cena Redukce ceny Seznam koeficientů pro porovnání cen K1 poloha obce K2 poloha objektu K3 velikost objektu K4 stav objektu K5 vybavení objektu K6 garáž K7 příslušenství K8 velikost pozemku K9 názor znalce Celkový koeficient Přepočtená standardní cena
450000,00 427500,00 * * * * * * * * /
0,95 1,00 1,10 1,20 1,00 1,00 1,00 0,95 1,05 1,25 534744,79
Cp = COpr - (0,15 * /COmax - COmin/) COpr cena průměrná COmax cena maximální COmin cena minimální COmax - COmin 0,15 * /COmax - Comin/
583591,10 619024,75 534744,79 84279,96 12641,99
Cp
570949,10
cena porovnávací
2. Srovnávací metoda
570 000,- Kč
- 14 -
3. Obvyklá cena Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zjištění obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které ovlivňují hodnotu oceňované nemovitosti. Důraz je kladen na aktuální stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky i na další vlivy - technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality atd. Oceňovaná nemovitost se nachází v Ivani je nízká nabídka pracovních příležitostí, kterou ve větší míře nabízí pouze statutární město Prostějov a nebo Kroměříž. Z tohoto důvodu je v současné době na realitním trhu poptávka po rodinných domech v dané lokalitě výrazně nižší než nabídka. Dům se nachází ve středu obce. Výhodou je poměrně prostorný dvůr a přiměřeně velká zahrada s možností vjezdu vlevo vedle domu. Dům delší dobu není užíván a tomu odpovídá i jeho stav, protože není prováděna prakticky žádná údržba. Rekonstrukce a opravy domu provedené v devadesátých letech zajistily možnost bydlení v bytě 2+1. Podlahy v pokojích a v kuchyni byly provedeny pouze z cementového potěru, na podlahu v koupelně byly použity obkladačky místo dlažby a je nutno je vyměnit. Pokoje jsou poměrně malé a průchozí, velkou místností je ovšem vstupní hala (původní obchod), která může sloužit rovněž jako obytná místnost. Sedlová střecha nad uliční částí umožňuje zřízení podkroví. Lze tedy konstatovat, že současné dispoziční řešení není ideální, technický stav bytu je podprůměrný, objekt ovšem umožňuje dispoziční změny. Výhodou je i přistavená hospodářská část na dvoře, kde jsou technické místnosti. 1 Nákladová metoda 2 Srovnávací metoda
1 351 000 Kč 570 000 Kč
U dané nemovitosti je velký rozdíl mezi cenou určenou nákladovou metodou a metodou porovnávací, jelikož dům je umístěn mimo město. Na realitním trhu je v současnosti preferováno umístění blíže větších aglomerací a ve vzdálenějších lokalitách je obvyklá cena výrazně nižší. Oceňovaný objekt je standardním domem stavěným v průběhu minulého století na vesnicích a obdobných nemovitostí v různém technickém stavu se v okolí Prostějova nabízí relativně hodně.
- 15 -
Na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši:
570 000 Kč.
3. Obvyklá cena
570 000,- Kč
- 16 -
C. REKAPITULACE
570 000,- Kč
Cena obvyklá: V Prostějově 1.10.2015
Ing. Martin Adamčík 5. května 232/12 798 01 Prostějov telefon: 607 215 680 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 7.6.1999, č.j. Spr. 3998/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1752-30/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. P30.
- 17 -
Uliční pohled
Dvorní pohled
Hospodářská část
- 18 -
Zahrada
Vjezd vedle domu
Hala
- 19 -
Pokoj
Pokoj
Kuchyně
- 20 -
Koupelna
Záchod
- 21 -
