ZNALECKÝ
POSUDEK
číslo: 5695 - 340 / 14 o obvyklé ceně nemovitých věcí, příp. spoluvlastnického podílu na nich: - pozemků p.č. 2105, p.č. 2107, p.č. 2110, p.č. 2113, p.č. 2114, p.č. 2116 a p.č. 2117 zapsaných na LV č. 77 pro k.ú. Dolní Jablonná, - id. 3/4 na pozemku p.č. St. 278/1 jehož součástí je stavba rodinného domu Přibyslav, č.p. 403, zapsané na LV č. 913 pro k.ú. Přibyslav, - pozemku p.č. 1417/2, zapsaného na LV č. 1133 pro k.ú. Přibyslav, vše obec Přibyslav, kraj Vysočina
Vlastník nemovitostí dle LV:
LV č. 77 pro k.ú. Dolní Jablonná LV č. 913 pro k.ú. Přibyslav LV č. 1133 pro k.ú. Přibyslav podrobně viz. níže v posudku nebo LV v příloze
Objednatel:
Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Účel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí
Vypracovala:
Ing. Klára Schenková
V Brně dne 26.11.2014 Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku: Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 25130/13-89 ze dne 8.9.2014 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, příp. spoluvlastnického podílu na nich: - pozemků p.č. 2105, p.č. 2107, p.č. 2110, p.č. 2113, p.č. 2114, p.č. 2116 a p.č. 2117 zapsaných na LV č. 77 pro k.ú. Dolní Jablonná, - id. 3/4 na pozemku p.č. St. 278/1 jehož součástí je stavba rodinného domu Přibyslav, č.p. 403, zapsané na LV č. 913 pro k.ú. Přibyslav, - pozemku p.č. 1417/2, zapsaného na LV č. 1133 pro k.ú. Přibyslav, vše obec Přibyslav, kraj Vysočina. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav v posudku uvede příslušenství nemovitých věcí a dále uvede existenci jakých věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv, zjistil a zohlednil ve výsledné ceně nemovitých věcí.
2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku: a) Usnesení č.j. 030 EX 25130/13-89 ze dne 8.9.2014 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Oznámení č.j. 030 EX EX 25130/13-92 ze dne 9.9.2014 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno c) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 77 pro k.ú. Dolní Jablonná, vyhotovený dálkovým přístupem dne 8.9.2014 d) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 913 pro k.ú. Přibyslav, vyhotovený dálkovým přístupem dne 8.9.2014 e) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1133 pro k.ú. Přibyslav, vyhotovený dálkovým přístupem dne 8.9.2014 f) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledů katastrálních map pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz g) Informace sdělené při osobní návštěvě MěÚ Přibyslav dne 29.10.2014 Zdeňkou Vodovou h) Místní šetření provedené dne 29.10.2014 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. i) Zprávy o nebezpečí povodně získané z internetových stránek České asociace pojišťoven http://www.cap.cz/
2
j) Informace z trhu nemovitostí, z realitní databáze MOISES, z vlastní databáze a z internetových stránek www.farmy.cz k) Fotodokumentace pořízená při místním šetření l) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění 3. Místní šetření: Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 29.10.2014 v 15:30 hodin. Na toto místní šetření se povinný ani jeho žena nedostavili. Oba doporučené dopisy se svolaným šetřením se vrátily znaleckému ústavu zpět. Při místním šetření byl přítomen vlastník sousedního domu, který umožnil vstup na oceňovaný pozemek p.č. St. 278/1. Při místním šetření byla nemovitost částečně (pouze z exteriéru) zaměřena, byla pořízena fotodokumentace a vlastníkem sousední nemovitosti byly poskytnuty některé informace o oceňovaném rodinném domě. Nebylo tedy zcela možné ověřit technický stav a úroveň vybavení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé skutečností, že dům nebyl při místním šetření zpřístupněn.
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník nemovitostí dle LV č. 77 pro k.ú. Dolní Jablonná: Kumštár Václav, nar. 1960, Dvorek 403, 582 22 Přibyslav Nemovitosti evidované na LV č. 77 pro k.ú. Dolní Jablonná: - pozemky p.č. 2105 p.č. 2107 p.č. 2110 p.č. 2113 p.č. 2114 p.č. 2116 p.č. 2117
lesní pozemek, pozemek určený k plnění funkcí lesa lesní pozemek, pozemek určený k plnění funkcí lesa lesní pozemek, pozemek určený k plnění funkcí lesa trvalý travní porost, zemědělský půdní fond lesní pozemek, pozemek určený k plnění funkcí lesa ostatní plocha, jiná plocha trvalý travní porost, zemědělský půdní fond
3
Vlastníci nemovitostí dle LV č.913 pro k.ú. Přibyslav: Kumštvár Václav, nar. 1960, Dvorek 403, 582 22 Přibyslav Kumštvár Václav, nar. 1987, U Lesa 452, 582 22 Přibyslav
podíl id. 3/4 podíl id. 1/4
Nemovitosti evidované na LV č.913 pro k.ú. Přibyslav: - pozemek p.č. St. 278/1 vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 403 v KN evidována se způsobem využití rodinný dům - pozemek p.č. St. 278/1 vedený v KN jako zahrada
Vlastník nemovitostí dle LV č. 1133 pro k.ú. Přibyslav: Kumštár Václav, nar. 1960, Dvorek 403, 582 22 Přibyslav Nemovitost evidovaná na LV č. 1133 pro k.ú. Přibyslav: - pozemek p.č. 1417/2
lesní pozemek, pozemek určený k plnění funkcí lesa
2. Dokumentace a skutečnost: Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí, příp. spoluvlastnického podílu na nich: - pozemků p.č. 2105, p.č. 2107, p.č. 2110, p.č. 2113, p.č. 2114, p.č. 2116 a p.č. 2117 zapsaných na LV č. 77 pro k.ú. Dolní Jablonná, - id. 3/4 na pozemku p.č. St. 278/1 jehož součástí je stavba rodinného domu Přibyslav, č.p. 403, zapsané na LV č. 913 pro k.ú. Přibyslav, - pozemku p.č. 1417/2, zapsaného na LV č. 1133 pro k.ú. Přibyslav, vše obec Přibyslav, kraj Vysočina. Přibyslav je město v okrese Havlíčkův Brod v Kraji Vysočina na řece Sázavě, 23 km severovýchodně od Jihlavy a 12 km jihovýchodně od Havlíčkova Brodu. Má přibližně 4.000 obyvatel a zahrnuje několik částí města – Českou Jablonnou, Dobrou, Dolní Jablonnou, Hřiště, Poříčí, Přibyslav, Ronov nad Sázavou a Utín. Město je členem Svazku obcí Přibyslavska. Přibyslav je město orientované na lehký průmysl. Důležitým podnikem je Pribina (dnes TPK Přibyslav) vyrábějící mléčné produkty. Dále se zde nacházejí podniky, které se zabývají zpracováním polymerických betonů a je zde zastoupen i dřevozpracující průmysl. Přibyslav je přístupná železniční i autobusovou dopravou a nachází se zde veřejné vnitrostátní letiště Přibyslav. Ve městě se nacházejí dvě mateřské školy, základní škola, knihovna, hasičská zbrojnice, policie, úřad a další běžná občanská vybavenost.
4
Rodinný dům č.p. 403 s pozemkem p.č. St. 278/1 v k.ú. Přibyslav Jedná se o zděný volně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, zastřešený sedlovou. Půdorysný tvar domu je písmene „L“. Dům nebyl při místním šetření zpřístupněn, dle sdělení souseda byla pravděpodobně započata jeho částečná rekonstrukce, která nikdy nebyla dokončena. Dispoziční uspořádání není zřejmé, stejně tak není zřejmé, zda je v domě funkční kuchyně a sociální zázemí. Stavebně technický stav domu je z pohledu z exteriéru značně zhoršený. Dům je již několik let nevyužívaný, jedno křídlo domu je stavebně neupravené k bydlení, znovu zprovoznění domu by vyžadovalo vysoké investice. Oceňovaný rodinný dům se nachází v místní části Dvorek, která není s Přibyslaví stavebně srostlá a nachází se zde pouze několik obdobných domů vesnického charakteru. Lokalita je situována ve vzdálenosti 3 km jihozápadním směrem od centra Přibyslavi a není zde žádná občanská vybavenost. V lokalitě je autobusová zastávka. Nemovitost se nachází při ulici Dvorek. V místě jsou dostupné veškeré veřejné inženýrské sítě. Plynová skříň je umístněna na zděném oplocení přímo u domu. Dům pravděpodobně na veřejnou kanalizaci není napojen a na pozemku se nachází žumpa. Nebylo též zjištěno, že by dům byl napojen na veřejný rozvod vody. Dle sdělení majitele sousedního objektu se na pozemku nachází dvě kanalizační šachty z niž jedna je využívána spolu se sousedním domem a sousední dům je přes tuto šachtu připojen k veřejné kanalizaci. Přístup a příjezd k domu je zcela bezproblémový, a to z veřejné zpevněné komunikace ul. Dvorek na pozemku p.č. 1739/4 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví města Přibyslav, Bechyňovo náměstí 1, 582 22 Přibyslav. Dle vyhledávání adres v registru UIR ADR je adresa oceňované nemovitosti vedena s kódem záplavy 1, tj. v zóně se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Pozemky p.č. 2105, p.č. 2107, p.č. 2110, p.č. 2113, p.č. 2114, p.č. 2116 a p.č. 2117 zapsané na LV č. 77 pro k.ú. Dolní Jablonná Oceňované pozemky se nachází v k.ú. Dolní Jablonná mimo zastavěnou část obce, 4 km jihozápadním směrem od centra Přibyslavi, mezi Dvorkem a Šachotínem. Pozemky jsou situovány po obou stranách silnice II třídy č. 350. Pozemky p.č. 2105, p.č. 2107, p.č. 2110 a p.č. 2114 jsou dle evidence v KN vedeny v druhu – lesní pozemek, způsob ochrany: pozemek určený k plnění funkce lesa. V souladu s evidencí jsou pozemky též využívány. Pozemek p.č. 2113 je v KN veden v druhu trvalý travní porost, způsob ochrany: zemědělský půdní fond, kdy pozemek je zatravněn a na menší části se pak nachází lesní porost (kraj lesa). Pozemek p.č. 2116 je veden v druhu ostatní plocha se způsobem využití jiná plocha, tento pozemek je též zalesněn. Pozemek p.č. 2117 je v KN veden v druhu trvalý travní porost, způsob ochrany: zemědělský půdní fond a nachází se na něm pravděpodobně rybník na místním Dlouhoveským potoku. Dlouhoveský potok pravděpodobně přechází téže přes pozemky p.č. 2113 a p.č. 2116. 5
Přístup k pozemkům je možný ze zpevněné komunikace p.č. 2065, k.ú. Dolní Jablonná (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Kraje Vysočina, Žižkova 57, Jihlava.
Pozemek p.č. 1417/2 zapsaný na LV č. 1133 pro k.ú. Přibyslav Oceňovaný pozemek je situován 2 km jihozápadním směrem od centra Přibyslavi, resp. mezi Přibyslaví a Dvorkem, na okraji lokality se zástavbou objektů k rekreaci. Pozemek p.č. 1417/2 je dle evidence v KN veden v druhu – lesní pozemek, způsob ochrany: pozemek určený k plnění funkce lesa a takto je i využíván. Na pozemku se nachází dřevěná chatka – využívána jako krmelec pro lesní zvěř (pravděpodobně částečně i na pozemku p.č. 1420/2 jiného vlastníka) neevidovaná v KN a dále torzo původního dřevěného krmelce (dezolátní stav). Přístup k pozemku je možný pouze přes zemědělské nezpevněné pozemky ve vlastnictví jednotlivých fyzických osob.
6
Bližší specifikace oceňovaných pozemků, včetně údajů z katastru nemovitostí, jejich popis a skutečné využití, je uvedeno níže v posudku. Dle LV č. 77 pro k.ú. Dolní Jablonná ze dne 8.9.2014 jsou oceňované nemovitosti zatíženy v části C - LV těmito omezeními vlastnického práva: • 4x Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu • 4x Zástavní právo exekutorské • 1x Zástavní právo soudcovské • 7x Zahájení exekuce • 2x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti • Dále je u všech nemovitostí vedena Plomba – práva k nemovitostem jsou dotčena změnou (V-6128/2014-601, V-6200/2014-601) Dle LV č. 913 pro k.ú. Přibyslav ze dne 8.9.2014 jsou oceňované nemovitosti, resp. příslušné podíly na nich, zatíženy v části C - LV těmito omezeními vlastnického práva: • 3x Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, k podílu 3/4 • 2x Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, k podílu 1/4 • 4x Zástavní právo exekutorské, k podílu 3/4 • 6x Zástavní právo exekutorské, k podílu 1/4 • 1x Zástavní právo soudcovské, k podílu 3/4 • 1x Zástavní právo soudcovské, k podílu 1/4 • 12x Zahájení exekuce • 2x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, k podílu 3/4 • 4x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, k podílu 1/4 • 3x Nařízení exekuce • Dále je u všech nemovitostí vedena Plomba – práva k nemovitostem jsou dotčena změnou (V-6128/2014-601, V-6200/2014-601) Pozn. Některá výše uvedená omezení se nevztahují přímo k oceňovanému spoluvlastnickému podílu, resp. tato exekuční řízení jsou vedena proti druhému ze spoluvlastníků předmětných nemovitých věcí.
7
Dle LV č. 1133 pro k.ú. Přibyslav ze dne 8.9.2014 jsou oceňované nemovitosti zatíženy v části C - LV těmito omezeními vlastnického práva: • 3x Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu • 4x Zástavní právo exekutorské • 7x Zahájení exekuce • 2x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti • Dále je u všech nemovitostí vedena Plomba – práva k nemovitostem jsou dotčena změnou (V-6128/2014-601, V-6200/2014-601) Podrobněji viz. příslušné LV v příloze znaleckého posudku. Prodejem oceňovaného majetku, resp. příslušných spoluvlastnických podílů na něm, by měla výše uvedená omezení vlastnického práva vztahující se k oceňovaným nemovitým věcem, resp. oceňovanému podílu na nich, zaniknout. Vše podrobněji viz. příslušná LV v příloze znaleckého posudku. Věcná břemena se k oceňovanému majetku dle příslušných LV nevztahují. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná nájemní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 29.10.2014. 3. Výčet oceňovaného majetku: LV č. 77 pro k.ú. Dolní Jablonná: 3.1. Pozemky LV č.913 pro k.ú. Přibyslav: 3.2. Rodinný dům č.p. 403: 3.3. Příslušenství 3.4. Pozemky LV č.1133 pro k.ú. Přibyslav: 3.5. Pozemek 4. Popis oceňovaného majetku, výměry, stáří: LV č. 77 pro k.ú. Dolní Jablonná: 4.1. Pozemky: LV č.
p. č.
druh pozemku, způsob využití
Způsob ochrany
77
2105
Lesní pozemek
Pozemek určení k plnění
výměra (m2) 496
8
podíl povinného
popis a využití pozemku, přístup, příslušenství (venkovní úpravy, trvalé porosty)
1/1
Oceňovaný pozemek se nachází v k.ú. Dolní Jablonná mimo zastavěnou část obce, 4 km jihozápadním směrem od centra Přibyslavi,
LV č.
p. č.
druh pozemku, způsob využití
Způsob ochrany
výměra (m2)
funkce lesa
Lesní pozemek
Pozemek určení k plnění funkce lesa
1.253
Lesní pozemek
Pozemek určení k plnění funkce lesa
53
2114
Lesní pozemek
Pozemek určení k plnění funkce lesa
185
2113
Trvalý travní porost
Zemědělský půdní fond
4.527
2107
2110
9
podíl povinného
popis a využití pozemku, přístup, příslušenství (venkovní úpravy, trvalé porosty) mezi Dvorkem a Šachotínem. Pozemek je situován po pravé straně komunikace - silnice II třídy č. 350 ve směru od Přibyslavi, resp. místní části Dvorek, na Šachotín. Pozemek je využíván jako mez a příkop u silnice a je zcela zalesněn smíšeným porostem. Přístup k pozemku je možný ze zpevněné komunikace p.č. 2065, k.ú. Dolní Jablonná (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Kraje Vysočina, Žižkova 1882/57, 586 01 Jihlava. Oceňovaný pozemek se nachází v k.ú. Dolní Jablonná mimo zastavěnou část obce, 4 km jihozápadním směrem od centra Přibyslavi, mezi Dvorkem a Šachotínem. Pozemek je situován při levé straně komunikace - silnice II třídy č. 350 ve směru od Přibyslavi, resp. místní části Dvorek, na Šachotín. Jedná se o enklávní lesík u silnice. Kyselé uléhavé stanoviště, rovina. Na pozemku se nachází porost dle LOH tvoření převážně smrky ztepilými (90%) a borovicemi lesními (10%). Přístup k pozemku je možný ze zpevněné komunikace p.č. 2065, k.ú. Dolní Jablonná (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Kraje Vysočina, Žižkova 1882/57, 586 01 Jihlava. Oceňovaný pozemek se nachází v k.ú. Dolní Jablonná mimo zastavěnou část obce, 4 km jihozápadním směrem od centra Přibyslavi, mezi Dvorkem a Šachotínem. Pozemek je situován při levé straně komunikace - silnice II třídy č. 350 ve směru od Přibyslavi, resp. místní části Dvorek, na Šachotín. Jedná se o enklávní lesík u silnice. Kyselé uléhavé stanoviště, rovina. Na pozemku se nachází porost dle LOH tvoření převážně smrky ztepilými (90%) a borovicemi lesními (10%). Přístup k pozemku je možný ze zpevněné komunikace p.č. 2065, k.ú. Dolní Jablonná (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Kraje Vysočina, Žižkova 1882/57, 586 01 Jihlava, a dále přes oceňované pozemky. Oceňovaný pozemek se nachází v k.ú. Dolní Jablonná mimo zastavěnou část obce, 4 km jihozápadním směrem od centra Přibyslavi, mezi Dvorkem a Šachotínem. Pozemek je situován při levé straně komunikace - silnice II třídy č. 350 ve směru od Přibyslavi, resp. místní části Dvorek, na Šachotín. Jedná se o enklávní lesík u silnice. Kyselé uléhavé stanoviště, rovina. Na pozemku se nachází porost dle LOH tvoření převážně smrky ztepilými (90%) a borovicemi lesními (10%). Přístup k pozemku je možný ze zpevněné komunikace p.č. 2065, k.ú. Dolní Jablonná (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Kraje Vysočina, Žižkova 1882/57, 586 01 Jihlava, a dále přes oceňované pozemky. Oceňovaný pozemek se nachází v k.ú. Dolní Jablonná mimo zastavěnou část obce, 4 km jihozápadním směrem od centra Přibyslavi, mezi Dvorkem a Šachotínem. Pozemek je situován při levé straně komunikace - silnice II třídy č. 350 ve směru od Přibyslavi, resp. místní části Dvorek, na Šachotín. Pozemek je zatravněn a na menší části se pak
LV č.
p. č.
druh pozemku, způsob využití
2116
Ostatní plocha, jiná plocha
2117
Trvalý travní porost
Způsob ochrany
výměra (m2)
-
298
Zemědělský půdní fond
652
LV č. 77 celkem:
7.464
podíl povinného
popis a využití pozemku, přístup, příslušenství (venkovní úpravy, trvalé porosty) nachází lesní porost (kraj lesa). Přes pozemek pravděpodobně přechází Dlouhoveský potok. Přístup k pozemku je možný ze zpevněné komunikace p.č. 2065, k.ú. Dolní Jablonná (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Kraje Vysočina, Žižkova 1882/57, 586 01 Jihlava. Oceňovaný pozemek se nachází v k.ú. Dolní Jablonná mimo zastavěnou část obce, 4 km jihozápadním směrem od centra Přibyslavi, mezi Dvorkem a Šachotínem. Pozemek je situován při levé straně komunikace - silnice II třídy č. 350 ve směru od Přibyslavi, resp. místní části Dvorek, na Šachotín. Na pozemku se převážně nachází lesní porost (kraj lesa). Přes pozemek pravděpodobně přechází Dlouhoveský potok. Přístup k pozemku je možný ze zpevněné komunikace p.č. 2065, k.ú. Dolní Jablonná (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Kraje Vysočina, Žižkova 1882/57, 586 01 Jihlava, a dále přes oceňované pozemky. Oceňovaný pozemek se nachází v k.ú. Dolní Jablonná mimo zastavěnou část obce, 4 km jihozápadním směrem od centra Přibyslavi, mezi Dvorkem a Šachotínem. Pozemek je situován při levé straně komunikace - silnice II třídy č. 350 ve směru od Přibyslavi, resp. místní části Dvorek, na Šachotín. Na pozemku se nachází pravděpodobně rybník, součást Dlouhoveského potoku. Přístup k pozemku je možný ze zpevněné komunikace p.č. 2065, k.ú. Dolní Jablonná (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Kraje Vysočina, Žižkova 1882/57, 586 01 Jihlava, a dále přes oceňované pozemky.
m2
Existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku. Na pozemcích se nenachází žádné další příslušenství.
LV č.913 pro k.ú. Přibyslav: 4.2. Rodinný dům č.p. 403: Jedná se o zděný volně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, zastřešený sedlovou. Půdorysný tvar domu je písmene „L“. Dům nebyl při místním šetření zpřístupněn, dle sdělení souseda byla pravděpodobně započata jeho částečná rekonstrukce, která nikdy nebyla dokončena. Dispoziční uspořádání není zřejmé, stejně tak není zřejmé zda je v domě funkční kuchyně a sociální zázemí. Konstrukční provedení a vybavení je podrobněji uvedeno v následující tabulce. Stavební prvek Základy Svislé konstrukce Stropy a podhledy Zastřešení mimo krytinu Krytina střechy
Popis Předpokládáme běžné zakládání Zděné Pravděpodobně dřevěné trámové Sedlová, dřevěný krov Tašková krytina 10
Stavební prvek Klempířské konstrukce Vnitřní omítky
Popis
Pozinkované plechy Pravděpodobně běžné vápenné, případně bez omítek Vápenná, částečně chybí, částečně opadaná omítka – Fasádní omítky havarijní stav Vnitřní obklady Není zpracovateli ZP známo Schody Dveře Předpokládáme běžné dveře a zárubně Okna Dřevěná okna Podlahy Není zpracovateli ZP známo Vytápění Není zpracovateli ZP známo Elektroinstalace Není zpracovateli ZP známo Rozvod vody Není zpracovateli ZP známo Zdroj teplé vody Není zpracovateli ZP známo Instalace plynu Není zpracovateli ZP známo Bleskosvod Kanalizace Není zpracovateli ZP známo Vybavení kuchyní Není zpracovateli ZP známo Vnitřní hygienické vybavení Není zpracovateli ZP známo Ostatní Stáří, technický stav: Stavebně technický stav domu je z pohledu z exteriéru značně zhoršený. Dům je již několik let nevyužívaný, jedno křídlo domu je stavebně neupravené k bydlení, znovu zprovoznění domu by vyžadovalo vysoké investice. Dům je z pohledu exteriéru vlhký bez dostatečné izolace proti vlhkosti. Stáří domu se nepodařilo zjistit. Též na příslušném stavebním úřadě se nedochovaly žádné informace o stáří domu. V roce 2011 byl vydán územní souhlas k provedení vodovodní přípojky z veřejného řádu k oceňovanému domu, zda byla přípojka provedena, nebylo možno ověřit. Jako zdroj vody je pravděpodobně využívána studna. Plynová skříň je umístněna na zděném oplocení přímo u domu a byla dle stavu provedena v nedávné době. Dům pravděpodobně na veřejnou kanalizaci není napojen a na pozemku se nachází žumpa. Dále se na pozemku nachází kanalizační šachta, která je však pravděpodobně nevyužívaná. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky ve znaleckém posudku vzniklé v souvislosti se skutečností, že dům nebyl při místním šetření zpřístupněn. 4.3. Příslušenství: Příslušenství rodinného domu č.p. 403 tvoří pouze zděné oplocení s ocelovou dvoukřídlou bránou a částečně oplocení ocelové. Co se týče přípojek inženýrských sítí, nebylo možno ověřit na které sítě je dům skutečně napojen. Na oplocení se nachází plynová skříň, na pozemku je provedena kanalizační šachta, dle sdělení vlastníka sousedního objektu se na pozemku dále nachází žumpa a studna.
11
4.4. Pozemek: Pozemek p.č. St. 278/1 je z převážné části zastavěn oceňovaným rodinným domem č.p. 403, na zbylé části pozemku se nachází dvůr s příslušenstvím. Pozemek je rovinatého charakteru. V místě jsou dostupné veškeré IS a je možné jejich napojení. Na pozemku se nachází kanalizační šachta s přípojkou kanalizace pro sousední dům. Pozemek je oplocen pouze ze dvou stran. Na pozemku se nenacházejí žádné významnější trvalé porosty. Výměra (m2) 347,00 347,00
LV p.č. Druh 913 St. 278/1 Zastavěná plocha a nádvoří Celkem – LV č. 913 pro k.ú. Přibyslav
LV č. 1133 pro k.ú. Přibyslav 4.5. Pozemek: LV č.
1133
p. č.
1417/2
druh pozemku, způsob využití
Lesní pozemek
Způsob ochrany
Pozemek určení k plnění funkce lesa
výměra (m2)
2.523
12
podíl povinného
popis a využití pozemku, přístup, příslušenství (venkovní úpravy, trvalé porosty)
1/1
Oceňovaný pozemek je situován 2 km jihozápadním směrem od centra Přibyslavi, resp. mezi Přibyslaví a Dvorkem, na okraji lokality se zástavbou objektů k rekreaci. Součást malé enklávy na svahu V expozice, část tvoří mez na okraji zahrádkářské kolonie a dle LHO se zde nachází topol osika, osika obecná. Na zbylé části pozemku se nachází dle LHO smrk ztepilý. Na pozemku se nachází dřevěná chatka – využívána jako krmelec pro lesní zvěř (pravděpodobně částečně i na pozemku p.č. 1420/2) neevidovaná v KN a dále torzo původního dřevěného krmelce (dezolátní stav). Přístup k pozemku je možný pouze přes zemědělské nezpevněné pozemky ve vlastnictví jednotlivých fyzických osob.
C. P O S U D E K : Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 29.10.2014 v 15:30 hodin. Na toto místní šetření se povinný ani jeho žena nedostavili. Oba doporučené dopisy se svolaným šetřením se vrátily znaleckému ústavu zpět. Při místním šetření byl přítomen vlastník sousedního domu, který umožnil vstup na oceňovaný pozemek p.č. St. 278/1. Při místním šetření byla nemovitost částečně (pouze z exteriéru) zaměřena, byla pořízena fotodokumentace a vlastníkem sousední nemovitosti byly poskytnuty některé informace o oceňovaném rodinném domě. Nebylo tedy zcela možné ověřit technický stav a úroveň vybavení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé skutečností, že dům nebyl při místním šetření zpřístupněn. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitosti jsou popsány výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 29.10.2014. 1. Metodika ocenění : 1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti : Cena obvyklá = statisticky vyhodnocená největší četnost skutečně realizovaných cen v daném místě a čase. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“. Pro stanovení obvyklé ceny (resp. mnohdy připodobňovanému pojmu tržní hodnoty), nemovitosti neexistuje žádný závazný předpis. Hodnota nemovitosti bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují hodnotu (potažmo cenu) nemovitého majetku.
13
Pro určení hodnoty (ceny) nemovitosti se zpravidla používají dále uvedené dílčí metody ocenění a analýzou jejich výsledků je pak obvykle stanoven návrh výsledné hodnoty nemovitosti. Obvykle jsou užívány následující dílčí metody ocenění, přičemž se použijí ty metody, které mají pro daný případ vypovídací schopnost a pro které je k dispozici dostatek objektivních vstupních údajů a informací: - Zjištění věcné hodnoty – reprodukční cena staveb snížená o přiměřené opotřebení, představuje odhad na základě nákladového způsobu ocenění - Výnosová hodnota – vychází z předpokládaného výnosu daných nemovitostí při uplatnění stávajících kritérií pronájmu - Porovnávací metoda – stanovení hodnoty na základě informací z trhu nemovitostí, tedy porovnání s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v podobných lokalitách, případně srovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na realitním trhu - Shrnutí a odborné stanovení obvyklé ceny (resp. návrhu tržní hodnoty) nemovitosti 1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m 2] - obestavěný prostor [m 3] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: 14
- stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. 1.3. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r , kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 1.4. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní 15
nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 1.5. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. Vzhledem ke skutečnosti, že rodinný dům nebylo možné při místním šetření zaměřit, nebude v tomto případě stanovena věcná hodnota oceňovaného majetku. Výnosová hodnota stanovena také není, protože dosažitelné nájemné u takovýchto nemovitostí by negenerovalo hodnotu s dostatečnou vypovídací schopností. V tomto případě bude tedy určena pouze hodnota porovnávací, která má však v tomto případě nejlepší vypovídací schopnost pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku.
16
2. Ocenění majetku: 2.1. Identifikační údaje: Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti):
735698 - Přibyslav, 629197 – Dolní Jablonná Přibyslav, Dolní Jablonná 569321 Přibyslav 4 000 01.01.2013 CZ0631 Havlíčkův Brod Kraj Vysočina (Jihovýchod)
2.2. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly v minulosti již obchodovány nebo jsou v současné době nabízeny na realitním trhu. Jedná se o do jisté míry srovnatelné nemovitosti situované v obdobných lokalitách. V případě níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. Porovnávací hodnota bude samostatně stanovena pro nemovitosti evidované na LV č. 913 pro k.ú. Přibyslav - pozemek p.č.St.278/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 403 (v jednom funkčním celku) a samostatně pro pozemky (lesní pozemky, trvalý travní porost, ostatní plocha) evidované na LV č. 77 a LV č. 1133.
17
a) pozemek p.č.St.278/1 jehož součástí je RD č.p. 403, evidováno na LV č. 913 Srovnávací nemovitost č. 1: Prodej rodinného domu v obci Chřenovice, okres Havlíčkův Brod. Prodejní cena činila v 11/2013 částku 500.000,- Kč. Zdroj informace: záznam databáze MOISES č. 21762.
18
Srovnávací nemovitost č. 2: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Keřkov u Pribyslavy, okres Havlíčkův Brod. Nabídková cena RK činí 420.000,- Kč. Zdroj informace: nabídka realitní kanceláře.
19
Srovnávací nemovitost č. 3: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Česká Bělá, okres Havlíčkův Brod. Nabídková cena RK činí 399.000,- Kč. Zdroj informace: nabídka realitní kanceláře.
20
21
Srovnávací nemovitost č. 4: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Dolní Krupá, okres Havlíčkův Brod. Nabídková cena RK činí 250.000,- Kč. Zdroj informace: nabídka realitní kanceláře.
22
23
Srovnávací nemovitost č. 5: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Přibyslav Česká Jablonná, okres Havlíčkův Brod. Nabídková cena RK činí 430.000,- Kč. Zdroj informace: nabídka realitní kanceláře.
24
25
Srovnávací nemovitost č. 6: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Jitkov, okres Havlíčkův Brod. Nabídková cena RK činí 590.000,- Kč. Zdroj informace: nabídka realitní kanceláře.
26
27
Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena na základě výše použitých srovnávacích nemovitostí. V případě výše uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat také s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a pro daný trh s nemovitostmi, po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitosti, včetně zohlednění slabých a silných stránek majetku a celkového působení majetku ve vztahu ke srovnávacím nemovitostem, je porovnávací hodnota stanovena přímo, a to ve výši 350.000,- Kč. Pozemek p.č.St.278/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 403, včetně příslušenství, situováno při ulici Dvorek, v k.ú. Přibyslav, obec Přibyslav, kraj Vysočina – celkem: Porovnávací hodnota
350 000 Kč
b) Pozemky evidované na LV č. 77 a LV č. 1133 Porovnávací hodnota pro pozemky evidované na LV č. 77 a LV č. 1133, které se nachází mimo zastavěné území obce, bude stanovena samostatně. Pozemky p.č. 2105, p.č. 2107, p.č. 2110 a p.č. 2114 jsou dle evidence v KN vedeny v druhu – lesní pozemek, způsob ochrany: pozemek určený k plnění funkce lesa. V souladu s evidencí jsou pozemky též využívány. Pozemek p.č. 2113 je v KN veden v druhu trvalý travní porost, způsob ochrany: zemědělský půdní fond, kdy pozemek je zatravněn a na menší části se pak nachází lesní porost (kraj lesa). Pozemek p.č. 2116 je veden v druhu ostatní plocha se způsobem využití jiná plocha, tento pozemek je též zalesněn. Pozemek p.č. 2117 je v KN veden v druhu trvalý travní porost, způsob ochrany: zemědělský půdní fond a nachází se na něm pravděpodobně rybník na místním Dlouhoveským potoku. Dlouhoveský potok pravděpodobně přechází téže přes pozemky p.č. 2113 a p.č. 2116. Pozemek p.č. 1417/2 je dle evidence v KN veden v druhu – lesní pozemek, způsob ochrany: pozemek určený k plnění funkce lesa a takto je i využíván. Na pozemku se nachází dřevěná chatka – využívána jako krmelec pro lesní zvěř (pravděpodobně částečně i na pozemku p.č. 1420/2 jiného vlastníka) neevidovaná v KN a dále torzo původního dřevěného krmelce (dezolátní stav). Chata se nachází pravděpodobně na rozhraní dvou pozemků, bez přesného geodetického zaměření nelze určit její přesnou lokaci. Ovšem vzhledem k její minimální tržní hodnotě není nutné zjišťovat její přesné situování a vlastnictví. Příslušenství i trvalé porosty jsou budou zohledněny v ceně pozemků.
28
Srovnávací nemovitost č. 1: Nabídka prodeje pozemků v obci Přibyslav, okres Havlíčkův Brod o celkové výměře 15.878 m 2. Nabídková cena činí 600.000,- Kč, tj. 37,79 Kč/m 2 plochy pozemku. Zdroj informace: nabídka realitní kanceláře.
29
Srovnávací nemovitost č. 2: Nabídka prodeje pozemků v obci Hlinsko - Srní, okres Chrudim o celkové výměře 3.313 m 2. Nabídková cena činí 33.130,- Kč, tj. 10,00 Kč/m 2 plochy pozemku. Zdroj informace: nabídka realitní kanceláře.
30
31
Srovnávací nemovitost č. 3: Nabídka prodeje pozemků v obci Vojnův Městec, okres Žďár nad Sázavou o celkové výměře 9.642 m 2. Nabídková cena činí 356.754,Kč, tj. 37,00 Kč/m 2 plochy pozemku. Zdroj informace: nabídka realitní kanceláře.
32
33
Srovnávací nemovitost č. 4: Nabídka prodeje pozemků v obci Sněžné - Vříšť, okres Žďár nad Sázavou o celkové výměře 4.829 m 2. Nabídková cena činí 96.580,- Kč, tj. 20,00 Kč/m 2 plochy pozemku. Zdroj informace: nabídka realitní kanceláře.
34
35
Srovnávací nemovitost č. 5: Nabídka prodeje pozemků v obci Žižkovo Pole, okres Havlíčkův Brod o celkové výměře 10.000 m 2. Nabídková cena činí 500.000,- Kč, tj. 50,00 Kč/m 2 plochy pozemku. Zdroj informace: nabídka realitní kanceláře.
36
Srovnávací nemovitost č. 6: Nabídka prodeje pozemků v obci Lažany u Skutče, okres Chrudim o celkové výměře 13.000 m 2. Nabídková cena činí 280.000,- Kč, tj. 21,54 Kč/m 2 plochy pozemku. Zdroj informace: nabídka realitní kanceláře.
37
Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaného pozemku je stanovena, resp. odhadnuta s využitím výše uvedených srovnávacích nemovitostí po zvážení a srovnání jejich charakteristik. Jedná se ve všech případech o nabídkové ceny realitních kanceláří, u kterých je vhodné uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. Na základě výše provedené analýzy trhu, lze jako reálnou hodnotu odhadovat částku ve výši 20,- Kč/m 2. Tato jednotná jednotková cena zohledňuje jednak situování pozemků, celkovou velikost, konfiguraci terénu, současný stav pozemků, přítomnost trvalých porostů, příslušenství a rovněž přístupové a příjezdové možnosti. Pozemky v obci Přibyslav, LV č. 77 v k.ú. Dolní Jablonná, LV č. 1133 v k.ú. Přibyslav: Výměra 2 (m )
Jednotková Porovnávací hodnota porovnávací celkem (Kč) 2 hodnota (Kč/m ) 20,00 9 920,00
LV č.
Parcela č.
77
2105
496 lesní pozemek
77
2107
1 253 lesní pozemek
20,00
25 060,00
77
2110
53 lesní pozemek
20,00
1 060,00
77
2113
4 527 trvalý travní porost
20,00
90 540,00
77
2114
185 lesní pozemek
20,00
3 700,00
77
2116
298 ostatní plocha, jiná plocha
20,00
5 960,00
652 trvalý travní porost
20,00
13 040,00
20,00
50 460,00
77
2117
Druh pozemku, způsob využití
1133
1417/2 2 523 lesní pozemek Výměra 9 987 celkem (m2 ) Porovnávací hodnota celkem (Kč)
199 740,00
Pozemky p.č. 2105, p.č. 2107, p.č. 2110, p.č. 2113, p.č. 2114, p.č. 2116 a p.č. 2117 zapsané na LV č. 77 pro k.ú. Dolní Jablonná a pozemek p.č. 1417/2 zapsaný na LV č. 1133 pro k.ú. Přibyslav, vše obec Přibyslav, kraj Vysočina – celkem: Porovnávací hodnota
199 740 Kč
2.3. Závěrečná analýza obvyklé ceny oceňovaného majetku: Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitostí, je návrh obvyklé ceny stanoven s využitím výsledků metody porovnávací, která má u tohoto druhu nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost. Majetek má následující silné stránky: Po právní stránce bezproblémový přístup k domu i k pozemkům na LV č. 77 Dům je možné napojit na veškeré inženýrské sítě Hodnota pozemků v čase v podstatě neklesá 38
Mezi slabé stránky patří: Právně nezajištěný přístup k pozemku na LV č. 1133 Dům je ve velmi špatném stavebně technickém stavu, dlouhodobě neobydlený Pouze základní volné pozemkové zázemí užívané spolu s domem ve formě dvoru Dům situován v odlehlé (stavebně nesrostlé) části města Přibyslav Na základě provedené analýzy trhu v příslušné lokalitě je návrh obvyklé ceny oceňovaného majetku jako celku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací (po zaokrouhlení). Obvyklou cenu pozemku p.č. St. 278/1 jehož součástí je stavba rodinného domu Přibyslav, č.p. 403, vše zapsané na LV č. 913 pro k.ú. Přibyslav, obec Přibyslav, kraj Vysočina, ke dni 29.10.2014, stanovujeme ve výši: Obvyklá cena
350 000,- Kč
Potom obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 3/4 na pozemku p.č. St. 278/,1 jehož součástí je stavba rodinného domu Přibyslav, č.p. 403, vše zapsané na LV č. 913 pro k.ú. Přibyslav, obec Přibyslav, kraj Vysočina, ve vlastnictví pana Václava Kumštára (nar. 23.10.1960) činí (po mírném zaokrouhlení na celé tisíce): Obvyklá cena id. 3/4
260 000,- Kč
Pozn.: V této obvyklé ceně je již zohledněna i cena příslušenství – tj. venkovní úpravy a studna.
Obvyklou cenu pozemků p.č. 2105, p.č. 2107, p.č. 2110, p.č. 2113, p.č. 2114, p.č. 2116 a p.č. 2117 zapsaných na LV č. 77 pro k.ú. Dolní Jablonná, obec Přibyslav, kraj Vysočina, ke dni 29.10.2014, stanovujeme ve výši (po zaokrouhlení): Obvyklá cena
150 000,- Kč
Pozn.: V této obvyklé ceně je již zohledněna i cena příslušenství a trvalé porosty.
Obvyklou cenu pozemku p.č. 1417/2, zapsaného na LV č. 1133 pro k.ú. Přibyslav, obec Přibyslav, kraj Vysočina, ke dni 29.10.2014, stanovujeme ve výši (po zaokrouhlení): Obvyklá cena
50 000,- Kč
Pozn.: V této obvyklé ceně je již zohledněna i cena příslušenství a trvalé porosty.
39
Celkovou obvyklou cenu oceňovaného majetku, resp. spoluvlastnického podílu ve výši id. 3/4 na oceňovaném majetku evidovaném na LV č. 913 pro k.ú. Přibyslav, oceňovaného majetku evidovaného na LV č. 77 pro k.ú. Dolní Jablonná a oceňovaného majetku evidovaného na LV č. 1133 pro k.ú. Přibyslav, vše v obci Přibyslav, kraj Vysočina, vše ve vlastnictví pana Václava Kumštára (nar. 23.10.1960), stanovujeme ke dni 29.10.2014, ve výši:
Obvyklá cena
460 000,- Kč
K oceňovanému majetku, případně spoluvlastnickému podílu na majetku, nebyla zjištěna žádná práva a závady, kromě výše uvedených (zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, soudcovská a exekutorská, nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zahájení exekucí, plomby, tj. práva k nemovitostem dotčeny změnou). Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. Příslušenství spojené s oceňovanými nemovitostmi je vyjmenováno v části B. výše v posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost rodinného domu a pozemkového zázemí. Příslušenství (ve formě venkovních úprav a studny) související s rodinným domem je minimálního rozsahu. Na pozemcích evidovaných na LV č. 77 pro k.ú. Dolní Jablonná a LV č. 1133 pro k.ú. Přibyslav se nachází převážně lesní a trvalý travní porost. Na pozemku p.č. 1417/2 (resp. na jeho pomezí – přesah na pozemek jiného vlastníka) se též nachází stavba krmelce neevidovaná v KN a dále se na tomto pozemku nachází torzo původního dřevěného krmelce. Toto příslušenství je samostatně v podstatě neobchodovatelné, jeho existence je však zohledněna v obvyklých cenách oceňovaného majetku. Trvalé porosty jsou také v podstatě samostatně neprodejné, existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku.
D. Z Á V Ě R: Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 3/4 na pozemku p.č. St. 278/1 jehož součástí je stavba rodinného domu Přibyslav, č.p. 403, vše zapsané na LV č. 913 pro k.ú. Přibyslav, obec Přibyslav, kraj Vysočina, ve vlastnictví pana Václava Kumštára (nar. 23.10.1960), ke dni 29.10.2014, stanovujeme ve výši:
260.000,- Kč Slovy:dvěstašedesáttisíc korun českých
40
Obvyklou cenu pozemků p.č. 2105, p.č. 2107, p.č. 2110, p.č. 2113, p.č. 2114, p.č. 2116 a p.č. 2117 zapsaných na LV č. 77 pro k.ú. Dolní Jablonná, obec Přibyslav, kraj Vysočina, ke dni 29.10.2014, stanovujeme ve výši:
150.000,- Kč Slovy: stopadesáttisíc korun českých
Obvyklou cenu pozemku p.č. 1417/2, zapsaného na LV č. 1133 pro k.ú. Přibyslav, obec Přibyslav, kraj Vysočina, ke dni 29.10.2014, stanovujeme ve výši:
50.000,- Kč Slovy: padesáttisíc korun českých
Celkovou obvyklou cenu oceňovaného majetku, resp. spoluvlastnického podílu ve výši id. 3/4 na oceňovaném majetku evidovaném na LV č. 913 pro k.ú. Přibyslav, oceňovaného majetku evidovaného na LV č. 77 pro k.ú. Dolní Jablonná a oceňovaného majetku evidovaného na LV č. 1133 pro k.ú. Přibyslav, vše v obci Přibyslav, kraj Vysočina, vše ve vlastnictví pana Václava Kumštára (nar. 23.10.1960), stanovujeme ke dni 29.10.2014, ve výši:
460.000,- Kč Slovy: čtyřistašedesáttisíc korun českých
Pozn.: 1) Výše uvedená omezení vlastnického práva ve formě zástavních práv z rozhodnutí správního orgánu, soudcovských a exekutorských, nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji nemovitosti a zahájení exekucí, a dále plomb - práva k nemovitostem dotčeny změnou, nejsou ve výsledných obvyklých cenách zohledněna. 2) K oceňovanému majetku nebyla zjištěna existence věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv. 3) V obvyklých cenách je již zohledněna cena příslušenství a trvalé porosty.
V Brně dne 26.11.2014
Seznam příloh:
1. Fotodokumentace ze dne 29.10.2014 2. Výpisy z katastru nemovitostí LV č. 77, LV č. 913, LV č. 1133 3. Náhledy katastrálních map + ortofoto 4. Mapy oblasti
41
Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 77 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu).
ZN ALECKÁ
DOLO ŽK A
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 340/14 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.
Ing. Klára Schenková zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
42
