10 Gezonde financiën In de begroting 2013 heeft Woonpartners rekening gehouden met de gecalculeerde bezuinigingen naar aanleiding van de reorganisatie die in 2012 heeft plaatsgevonden. Deze bezuinigingen moeten uiteraard nog wel gerealiseerd worden. De begroting 2013 en de bijbehorende meerjarenbegroting lieten weer ruimte zien om de financiële positie te versterken en het investeringsprogramma uit te voeren. Op 29 oktober 2012 bereikten de VVD en PVDA het regeerakkoord. Hieruit werd duidelijk dat de verhuurdersheffing fors hoger zal uit vallen dan aanvankelijk aangekondigd. Eind 2012 werd ook steeds meer duidelijk dat de Saneringssteun over de komende jaren hoger zal zijn in verband met onder andere de Vestia affaire. De begroting 2013 kwam daarmee in een ander daglicht te staan. Het reeds afgegeven faciliteringsvolume van het WSW werd beperkt. Dit noodzaakte Woonpartners om even een pas op de plaats te maken en de plannen zoals die in de meerjarenbegroting verwerkt waren nogmaals kritisch te bekijken. In februari 2013 heeft deze heroverweging plaatsgevonden. Hierbij zijn verder de uitgangspunten gehanteerd zoals die door het CFV en het WSW zijn aangegeven. Na de doorrekening bleek dat de aangepaste plannen financieel haalbaar zijn en dat er ruimte blijft om te investeren of het versterken van de financiële positie door bijvoorbeeld het aflossen van leningen. 10.1 Wettelijke normen Woonpartners moet als woningcorporatie voldoen aan de regels en normen die het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) opleggen. CFV Het CFV beoordeelt ten aanzien van de solvabiliteit op korte termijn allereerst of het volkshuisvestelijk vermogen op de balansdatum voldoende is. Daarnaast moet er op de balansdatum ook voldoende vermogen beschikbaar te zijn om risico’s en structurele betalingsverplichtingen af te dekken. Dit oordeel is het solvabiliteitsoordeel. Het meest recente oordeel over Woonpartners was: solvabel. Om een oordeel te vormen over de continuïteit op langere termijn, bekijkt het CFV of het volkshuisvestelijke vermogen over drie en vijf jaar ook voldoende is. Dit oordeel is het continuïteitsoordeel. Het meest recente oordeel over Woonpartners was: A1. Dit betekent dat we voldoende vermogen hebben voor de voorgenomen activiteiten. Vanwege de verhoogde heffingen is het niet zeker dat Woonpartners ook bij het continuïteitsoordeel 2012 (op basis van de prognoses over 2013-2017) een A1 oordeel zal halen. Dit is onder andere afhankelijk van de manier waarop het CFV de heffingen in hun oordeel verwerkt. WSW Het WSW geeft financiers de garantie dat Woonpartners haar rente- en aflossingsverplichtingen voor de door haar geborgde leningen nakomt. Zo kan Woonpartners met borging goedkoper geld lenen.
Het WSW bepaalt de kredietwaardigheid van Woonpartners aan de hand van de volgende informatie: • de financiële positie van Woonpartners; • de markt waarin Woonpartners opereert; • de organisatie en het management van Woonpartners; • de risico’s en (niet uit de balans blijkende) verplichtingen van Woonpartners. Op basis van de prognoses over 2012 – 2016 voldeden we aan de voorwaarden die het WSW voor de borgstelling stelt. We verwachten ook op basis van de meerjarenbegroting 2013-2017 aan de voorwaarden te voldoen en zo met geborgde leningen de financiering van de sociale activiteiten veilig stelt. 10.2 Waarderingsgrondslagen De jaarrekening 2012 zal voor het eerst volgens de herziene richtlijn voor de Jaarverslaglegging 645 opgesteld worden. Deze toepassing van deze richtlijn is verplicht. Binnen de richtlijn zijn nog wel een aantal keuzes te maken. Enkele belangrijke wijzigingen zijn: • De waardering van sociale en commerciële activiteiten kan van elkaar verschillen. Woonpartners heeft er voor gekozen om de sociale activiteiten te waarderen tegen bedrijfswaarde en de commerciële activiteiten tegen reële waarde (taxatiewaarde) • De verkopen die Woonpartners heeft gedaan door middel van “Slimmer Kopen” worden gezien als financieringstransactie. Woonpartners moet de waardeontwikkeling van deze woningen via de balans en het resultaat inzichtelijk maken. • De rentabiliteitswaarde van de leningen (contante waarde van het verschil tussen de rekenrente en de werkelijke rente) mag niet meer ingerekend worden. Deze richtlijn heeft consequenties voor de waardering van de Materiële vaste activa en daarmee op het resultaat. Deze wijzigingen zijn via een Stelselwijziging (met terugwerkende kracht) in de jaarrekening verwerkt. 10.3 Risicobeheersing Om de financiële positie scherp in beeld en op een goed niveau te houden, zetten we een aantal middelen voor financiële risicobeheersing in. Maandelijks produceren we rapportages op zowel financieel als niet-financieel gebied. Maandelijks stellen we ook budgetoverzichten op die met de managers van de afdeling besproken worden. Per kwartaal stellen we rapportages op voor het Directieteam (DT), waar ze worden besproken en geanalyseerd. In 2013 worden ook de rapportages voor de Raad van Toezicht aangepast. Per kwartaal worden deze beschikbaar gesteld. Eenmaal per jaar stellen we een separate risicomonitoring op die we ook aan de Raad van Toezicht ter beschikking stellen. Rapportage op het gebied van projectontwikkeling vindt plaats aan de hand van fasedocumenten waarin we per onderkende projectfase de belangrijkste uitgangspunten, risico’s, realisatie en autorisatie opnemen. Daarnaast stuurt Woonpartners actief op de beheersing en spreiding van de renterisico’s en leningenportefeuille. Door vermogen aan te trekken tegen gunstige rentetarieven en rentes afhankelijk van de markt voor kortere of langere tijd vast te zetten, werken we gericht aan het
stabiliseren van rentelasten, het maximaliseren van rentebaten en het spreiden van renterisico’s. De norm van het WSW bedraagt maximaal 15%. In 2013 zal een integraal risicomanagementsysteem worden opgezet. 10.4 Financiële benchmark In de financiële analyses die door het Centraal Fonds voor Volkshuisvestiging (CFV) gemaakt worden van de prestaties van corporaties, is Woonpartners gerangschikt in de categorie Gemiddeld profiel met krimpende portefeuille. De onderstaande tabel laat zien hoe Woonpartners door het CFV beoordeeld is en hoe enkele indicatoren bij Woonpartners zich verhouden tot die van andere corporaties met een vergelijkbare portefeuille (referentiegroep).
2007 Rentedekkingsgraad Schuldverdienratio
Woonpartners 2008 2009
Continuïteitsoordeel
2011
referentie 2011
landelijk 2011
1,8
2,0
1,8
2,1
2,1
2,1
1,8
25,0
21,4
27,4
20,6
19,6
22,7
30,3
25.302
24.677
28.456
31.673
Nominale waarde leningen per VHE Solvabiliteitsoordeel
2010
Voldoende Voldoende Voldoende A1
A1
A1
bron: Corporatie in Perspectief 2011 / 2012
De rentedekkingsgraad is een indicator die aangeeft of een onderneming aan haar renteverplichtingen kan voldoen. Het schuldverdienratio geeft aan in hoeveel jaar een onderneming haar langlopende schulden kan aflossen uit de operationele kasstromen. Bij beide indicatoren scoort Woonpartners beter dan de referentiegroep en het landelijk gemiddelde. Dit hebben we bereikt door geen onnodige risico’s te nemen en door woningen te verkopen, waardoor we onze schulden hebben verlaagd. 10.5 Financieel jaarresultaat 2012 Over 2012 kwam het geconsolideerde (totaal van alle onderdelen) jaarresultaat van Woonpartners, na vennootschapsbelasting en mutaties in de actuele waarde van de materiële vaste activa, uit op € 13,2 miljoen positief (in 2011: € 7,9 miljoen negatief).
ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING 2012
2012 BEDRIJFSOPBRENGSTEN
2011 in €
in €
Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
38.266.366 1.518.347 2.933.590 1.263.176
39.218.628 1.541.147 2.025.613 792.911
Totaal bedrijfsopbrengsten
43.981.479
43.578.299
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten
6.267.785 5.755.3364.769.757 642.648 826.275 7.186.488 7.827.214
Totaal bedrijfslasten
21.764.831
BEDRIJFSRESULTAAT
22.216.648
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten GROEPSRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN Belastingen Resultaat deelnemingen
5.221.198 15.682.201 4.889.988 599.044 809.338 7.458.060 9.741.154 44.400.983
822.684-
660.182
2.254.960
989.750 8.606.553-
235.241 8.789.035-
15.260.027 741.8411.308.653-
7.121.518810.78214.925-
GROEPSRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN
13.209.533
7.947.225-
RESULTAAT NA BELASTINGEN VÓÓR MUTATIE ACTUELE WAARDE MATERIËLE VASTE ACTIVA
13.209.533
7.947.225-
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
GROEPSRESULTAAT NA BELASTINGEN NA MUTATIE ACTUELE WAARDE MATERIËLE VASTE ACTIVA
Figuur 1, 3 mei 2013
-
13.209.533
-
7.947.225-
10.5.1 Huren, overheidsbijdragen en vergoedingen In 2012 namen de huuropbrengsten met € 952.262 af ten opzichte van 2011. Enerzijds heeft er in 2012 een correctie plaatsgevonden welke betrekking heeft op voorgaande jaren. Woonpartners heeft in het verleden huur geïncasseerd voor woningen welke overgedragen zijn aan de Wijk Ontwikkelingsmaatschappij. In 2012 is besloten om deze huren alsnog ten gunste van de exploitatie van de Wijk Ontwikkelingsmaatschappij te laten komen, deze huur is dan ook met de Wijkontwikkelingsmaatschappij verrekend. Anderzijds nemen de reguliere huuropbrengsten toe door jaarlijkse huurverhoging en nieuwbouw. De huurverhoging per 1 juli 2012 bedroeg 2,3%. Verder is de stijging het gevolg van opgeleverde nieuwbouw in 2011 en 2012 (onder andere de Brede School en het complex Tamboerijnstraat / Harmoniestraat). De opbrengsten servicecontracten hebben betrekking op de voorschotten die in rekening gebracht worden aan de huurders in verband met servicekosten. 10.5.2 Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit, sociaal en commercieel vastgoed aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen en is als volgt te specificeren: Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit sociaal vastgoed in exploitatie 1.807.533 Totaal verkoopresultaat projecten nieuwbouw koop 1.126.057
817.341 1.208.272
Totaal nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille per saldo
2.025.613
2.933.590
10.5.2 Afschrijving op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa zoals ICT, bedrijfspanden, bedrijfsauto’s en inventaris zijn in 2012 gestegen ten opzichte van 2011. Deze toename is het gevolg van investeringen in automatisering. 10.5.4 Overige waardeverandering materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering (sloop). 10.5.3 Lonen, sociale lasten en pensioenen De totale lasten voor salarissen, sociale lasten en pensioenen zijn met € 60.000 afgenomen ten opzichte van 2011, doordat Woonpartners in 2012 minder gebruik heeft gemaakt van uitzendkrachten dan in 2011. 10.5.4 Onderhoudslasten De onderhoudslasten zijn met € 272.000 afgenomen. De uitputting van de begroting was in 2012 63% (in 2011: 99%). 10.5.5 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten namen in 2012 af met € 1.913.940 tot € 7.827.214 en zijn als volgt opgebouwd:
Post Overige personeelskosten
Huisvestingskosten Bestuurskosten
Bedrag '12 395.279
Bedrag '11 Korte toelichting 1.907.362 In 2011 is een voorziening voor de organisatieontwik k eling opgenomen van € 1.300.000. In 2012 is € 89.000 gedoteerd.
237.814 54.401
235.827 Deze zijn nagenoeg gelijk aan 2010. 60.143 In 2011 zijn er extra k osten gemaak t voor zelfevaluatie van de RvT en extra advies inzak e de Izeboudcode. 2.514.373 Deze post bestaat onder andere uit verhuurk osten, automatiseringsk osten, k antoork osten, k osten voor externe ondersteuning. In 2011 zitten hierin ook de k osten voor organisatieontwik k eling en het 60-jarig jubileum van Woonpartners. In 2012 zijn de k osten voor externe ondersteuning en organisatieontwik k eling lager. 1.436.793 Deze zijn gestegen ten opzichte van 2011. 116.337 Deze zijn gestegen ten opzichte van 2011. 67.998 Deze zijn nagenoeg gelijk aan 2011. 176.508 De dotatie aan de voorziening dubieuze debiteuren is gebaseerd op een inschatting van de openstaande vorderingen, waarvan de betalingstermijn overschreden is en ontvangst onzek er. 252.548 Medio 2011 heeft minister Donner besloten tot een afbouw van de bijzondere projectsteun.Dit levert Woonpartners een besparing op van € 140.391 in 2011 en € 120.518 in 2012.
Algemene kosten
1.956.554
Belastingen Verzekeringen Contributie Aedes Dotatie voorziening dubieuze debiteuren
1.490.531 121.597 67.636 136.151
Heffing CFV projectsteun
Overige exploitatielasten servicekosten
132.030
1.444.525
Overige exploitatielasten
965.993
Leefbaarheid
824.703
Totaal
7.827.214
1.501.907 Deze post bestaat bijvoorbeeld uit afrek eningen, verhuisvergoedingen, vertrek nota's en huurgewenning. 627.392 Deze post bestaat uit onder andere dotaties aan de verenigingen van eigenaren en afrek eningen energie wegens verhuizing. In 2012 zit hierin ook een afboek ing van de voorraad en een dotatie aan een overige voorziening. 843.966 De k osten van leefbaarheid dalen in 2012 ten opzichte van 2011. Deze daling is conform afsprak en, zoals die zijn gemaak t in het ondernemingsplan "Met het oog op de toek omst van onze wijk en" 2008-2012". Voor 2012 blijven deze nagenoeg gelijk 9.741.154
10.5.6 Beheerskosten De totale beheerskosten bestaan uit de kosten voor lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten en de overige bedrijfslasten. Door de totale beheerskosten, onder aftrek van de overige opbrengsten en vergoedingen te delen door het aantal vhe’s wordt de norm voor algemeen beheer bepaald, welke in de bedrijfswaarde wordt ingerekend. De norm bedroeg € 1.294 als de dotatie aan de voorzieningen organisatieontwikkeling en Paterslaan buiten beschouwing gelaten worden. 10.5.7 Rentebaten De rentebaten zijn fors toegenomen ten opzichte van 2011. In 2012 is rente toegerekend aan nieuwbouwprojecten en de lening die met de W.O.M. is afgesloten. Daarnaast is er rente door de Belastingdienst vergoed over enkele teruggaven. 10.5.8 Rentelasten De rentelasten zijn gedaald ten opzichte van 2011. De rente die betaald is aan banken is gedaald. 10.5.9 Belastingen Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Stichting Woonpartners heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend.
Stichting Woonpartners heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2012 en het fiscale resultaat 2012 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. 10.5.10 Bedrijfswaarde Voor een woningcorporatie is de verdiencapaciteit van het bezit een belangrijke graadmeter. Deze geeft aan wat de verwachting is met betrekking tot de verdiensten voor de toekomst. De verdiencapaciteit wordt ieder jaar ten behoeve van de balans uitgedrukt in het begrip bedrijfswaarde: de contante waarde van de inkomsten uit het bezit (huren en vergoeding voor servicekosten) worden in verband gebracht met de contante waarde van de uitgaven voor het bezit (de kosten voor onderhoud, beheer, belasting en verzekeringen). Hierbij houden we rekening met de levensduur van het bezit. Voor 2012 is de bedrijfswaarde van het bezit toegenomen met € 134 miljoen. De stijging wordt met name veroorzaakt door het niet meer inrekenen van de “betaalbaarheidsheffing”. Verder is de Rentabiliteitswaarde correctie vervallen, zijn minder onderhoudslasten ingerekend en is met een hogere huurverhoging rekening gehouden. 10.6
Treasury
10.6.1 Financiering Voor Woonpartners is de beschikbaarheid van financiering cruciaal voor haar plannen. In 2012 is voor een bedrag van € 6,5 miljoen aan leningen opgenomen. Dit betrof een opname van een bestaande roll-over lening. De totale leningenportefeuille is gedurende 2012, per saldo, met € 6,3 miljoen toegenomen. Daar staat tegenover dat de liquide middelen per 31 december met € 5,5 miljoen zijn toegenomen. Deze liquide middelen zullen in 2013 worden ingezet om de leningenportefeuille af te lossen. Gedurende 2012 is er voor € 4,5 miljoen aan leningen extra afgelost. Deze aflossing betrof de eindaflossing van een lening bij de BNG. Verloop leningenportefeuille Stand 1 januari 2012 Nieuwe leningen / opname Reguliere aflossingen Extra aflossingen Mutatie aflossing komend jaar Stand 31 december 2012
184.812.859 6.500.000 -345.497 -4.537.802 -7.978.331 178.451.229
10.6.2 Liquiditeitenbeheer De liquide middelen zijn in 2012 met € 5,5 miljoen toegenomen: van € 2,4 miljoen per 31-12-2011 naar € 7,9 miljoen per 31-12-2012. Dit saldo betreft het tegoed op de lopende rekening. Daarnaast had Woonpartners de mogelijkheid om gelden op te nemen tot een bedrag van € 5,0 miljoen bij de Rabobank en € 18,5 miljoen vanuit de nog niet opgenomen roll-over leningen.
10.6.3 Leningenportefeuille De gemiddeld gewogen rentevoet bedraagt per 31 december 2012 4,39%. In 2011 was dit 4,59%. Deze daling is te verklaren doordat ‘dure’ leningen uit het verleden inmiddels zijn afgelost en onder gunstigere voorwaarden zijn geherfinancierd. 10.6.4 Derivaten De totale marktwaarde van de swaps (renteruilingen) bedraagt per 31 december 2012 € 1,5 miljoen negatief. Er is geen sprake van een zekerheidsstelling in de vorm van een stortingsplicht (zogenaamde ‘margin call’). De nominale hoofdsommen van deze swaps zijn € 11,0 en € 2,5 miljoen. Daarnaast hebben we een ‘collar’ lopen (een optiestrategie waarmee het renterisico van een toekomstige financiering of deposito kan worden afgedekt). De marktwaarde hiervan is op 31 december 2012 € 0,2 miljoen negatief, de nominale hoofdsom hiervan is € 6,0 miljoen. De totale marktwaarde van de derivaten bedraagt dus per 31 december 2012 € 1,7 miljoen negatief. Per 31 december 2011 was de marktwaarde € 2,1 miljoen negatief. Door de Vestia-affaire zijn derivaten een beladen item geworden. Bij juiste toepassing zijn derivaten een instrument om renterisico’s te beperken. Om de juiste toepassing beter te beheersen zijn in oktober 2012 door het Ministerie beleidsregels met betrekking tot het gebruik van derivaten vastgesteld. Deze regels zullen in het Treasurystatuut van Woonpartners verwerkt worden. Woonpartners zal conform deze beleidsregels handelen. Volgens de stresstest van het Centraal Fonds Volkshuisvesting hoeft Woonpartners geen liquiditeitsbuffer aan te houden voor de financiële instrumenten. 10.7
Financieel meerjarenbeeld
10.7.1 Externe ontwikkelingen Bij het opstellen van de begroting 2013 hebben we een nieuw meerjarenperspectief in beeld gebracht dat loopt tot 2017, met een doorkijk naar 2022. Dit meerjarenperspectief is onderhevig aan een veranderende context. We hebben te maken met verschillende ontwikkelingen, waaronder: • • • •
•
•
het afschaffen van de ‘Vogelaarheffing’; de invoering van een verhuurdersheffing de heffing van Saneringssteun in verband met onder andere de “Vestia-affaire” het Europa-dossier met de splitsing tussen activiteiten die vallen onder Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en niet-DAEB activiteiten, waarvan de verdere uitwerking nog moet volgen; herziening RJ-645, waarbij we de jaarrekening 2012 volgens deze vernieuwde richtlijn op hebben gesteld, met nog onduidelijkheid over de consequenties met betrekking tot het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV); de financiële crisis, met als gevolg grote terughoudendheid in verkopen en hoge volatiliteit (de mate van beweeglijkheid van de koers) in renteontwikkelingen.
De verwachte invoering van de betaalbaarheidsheffing en de heffing van de Sanerinssteun heeft een grote impact op ons vermogen en onze kasstromen. Op basis van de aangepaste plannen verwachten we dat de kasstromen de komende jaren voldoende zijn om onze rente en aflossing te voldoen.
10.7.2 Onderhoudslasten De onderhoudslasten vormen de grootste uitgavenpost van Woonpartners. Door middel van diverse projecten wil Woonpartners de hoogte en de planning van deze uitgavenpost nog beter beheersbaar maken. 10.7.3 Bedrijfslasten Na de reorganisatie zullen deze kosten dalen. De ambitie is echter om deze kosten nog verder terug te brengen door kritisch naar onze werkwijze te kijken. Door middel van een opleidingstraject moet een efficiëntere werkwijze bereikt worden. 10.7.4 Financiële sturing Voor de financiële continuïteit is het van belang dat Woonpartners op zowel korte als lange termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Dit betekent dat we steeds de beschikking moeten hebben over voldoende financiële middelen. Zowel het inzicht in de ontwikkeling van de solvabiliteit (bepalend voor de continuïteit op lange termijn) als de fluctuaties van de kasstromen (bepalend voor de continuïteit op korte termijn) zijn daarom van belang. Woonpartners hanteert voor de financiële sturing veelal het kasstroommodel waarbij rekening gehouden wordt met een aflossingsfictie van 2%. Dit is de systematiek die ook door het WSW gehanteerd wordt. Vanwege de splitsing van DAEB en niet-DAEB activiteiten zal ook in het sturingsmodel deze splitsing aangebracht moeten worden. Immers alleen de DAEB-activiteiten worden door het WSW geborgd. Voor de niet-DAEB activiteiten is het nog niet duidelijk hoe de financiering geregeld mag worden. Waarschijnlijkheid is Woonpartners voor nieuwe niet-DAEB activiteiten (gedeeltelijk) aangewezen op commerciële financiering. Deze financiering wordt niet door het WSW geborgd. Sturing op kasstromen blijft echter ook in dit geval essentieel. De totale operationele kasstromen blijven ook na invoering van de betaalbaarheidsheffing positief, maar nemen duidelijk af. Woonpartners wil een risicobuffer van minimaal € 1.500.000 voor de DAEBactiviteiten . Daarnaast wil Woonpartners “extra vet kweken” om ook in de toekomst te kunnen blijven investeren in bestaand en nieuw bezit.
Kasstromen heroverweging SVB 14-02-2013 12.000
10.000
* (€ 1.000)
8.000
6.000
4.000
2.000
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Operationele kasstromen na aflossingsfictie
2020
2021
2022
10.8 Stichting Woonpartners en haar verbindingen Vanaf 2003 heeft Woonpartners een nevenstructuur met bv’s. Stichting Woonpartners is 100% eigenaar/aandeelhouder van Woonpartners Holding bv met de volgende aan de Holding bv verbonden werkmaatschappijen: Naam
Oprichting
Doel
Woonpartners Bijzondere Exploitaties bv
30-10-2003
Exploiteren, realiseren en beheren van bijzondere registergoederen die indirect samenhangen met de werkzaamheden van Stichting Woonpartners.
Woonpartners Commerciële Exploitaties bv
30-10-2003
Exploiteren, realiseren en beheren van commerciële ruimten en de daarmee samenhangende werkzaamheden.
Woonpartners Commercieel Vastgoed bv
30-10-2003
Exploiteren, realiseren en beheren van projecten op het gebied van woningbouw en andere registergoederen en de daarmee samenhangende werkzaamheden.
Woonpartners Parkeerexploitaties bv
30-10-2003
Exploiteren, realiseren en beheren van parkeervoorzieningen en de daarmee samenhangende werkzaamheden.
Woonpartners Vereniging van Eigenaars bv
30-10-2003
Het beheer inzake de verenigingen van eigenaars en de daarmee samenhangende werkzaamheden.
Social Finance Management bv
17-12-2007
Het voeren van het management van Social Finance nv.
De algemeen directeur/bestuurder vormt vanaf 1 februari 2008 het eenhoofdige bestuur van alle bv’s met uitzondering van Social Finance Management bv. De Raad van Toezicht van Stichting Woonpartners vormt de Raad van Commissarissen van Woonpartners Holding bv. De activiteiten in deze bv’s zijn nog tamelijk beperkt, gezien de omvang en samenstelling van het bezit. Er is geen personeel in dienst en er worden geen vergoedingen aan de bestuurder en leden Raad van Toezicht verstrekt. Werkzaamheden die stichting Woonpartners uitvoert voor de Woonpartners Holding bv worden doorbelast op basis van werkelijk bestede uren. In 2010 heeft een herkapitalisatie van de Woonpartners Holding bv plaatsgevonden. Hierbij hebben we het maatschappelijk aandelenkapitaal verhoogd van € 90.000 naar € 50.000.000. Hiervan is € 10.000.000 gestort. Deze verhoging hebben we gerealiseerd om in de toekomst zelfstandige financiering voor Woonpartners Holding bv aan te kunnen trekken. De storting van het aandelenkapitaal is verrekend met de rekening-courantverhouding en de lening die Woonpartners Holding bv bij stichting Woonpartners had lopen. Voor een beter inzicht in de structuur zijn de vorderingen die stichting Woonpartners had met de werkmaatschappijen aan Woonpartners Holding bv gecedeerd. In de verhouding tussen Woonpartners Holding bv en de werkmaatschappijen zijn de vorderingen omgezet in een agiostorting.
Mede naar aanleiding van de Herzieningswet zal Woonpartners haar strategie met betrekking tot verbindingen heroverwegen. In 2012 is een concept verbindingenstatuut opgesteld. Zodra de Herzieningswet definitief is zal dit statuut formeel worden vastgesteld. In de tussentijd zal al conform dit statuut gehandeld worden. 10.8.1 Andere verbindingen Naast de genoemde Holding bv participeert Stichting Woonpartners ook in de volgende andere verbindingen: Naam
Oprichting
Doel
Woonwagens en standplaatsen Beheer bv
19-06-2006
Beheer en exploitatie van de in Helmond gelegen subkampjes met de bijbehorende standplaatsen en woonwagens. Elk van de vier Helmondse woningcorporaties participeert voor 25% in deze Beheer bv.
Coöperatie Smart Finance BA
29-11-2007
Het verlenen van ondersteuning in de financieringslasten van particuliere kopers van woningen.
Social Finance nv
17-12-2007
Uitvoering geven aan de Starters Rente Regeling ®. Deze is van toepassing bij verkoopprojecten met door of namens Woonpartners ontwikkelde koopwoningen.
WijkOntwikkelingsMaatschappij Helmond Binnenstad bv (WOM)
20-12-2007
Ontwikkelen en realiseren van vervangende nieuwbouw (koop en huur) in het e herstructureringsgebied 3 fase Binnenstad. Stichting Woonpartners is 95% eigenaar van deze bv, woningbouwvereniging Volksbelang is voor eigenaar van de overige 5%.
Domovisie bv
22-06-2010
Het (doen) aanbrengen en onderhouden van domoticavoorzieningen in en rond woningen voor het meten, programmeren en sturen van functies ten behoeve van bewoners en dienstverleners. Het beleggen en beheren van vermogen. Stichting Woonpartners bezit 30% van het gestorte aandelenkapitaal.
Duurzame Energie de Eeuwsels bv
19-12-2011
Het realiseren en exploiteren van duurzame energievoorzieningen in het plangebied de Eeuwsels.
Vanaf 19 december 2011 is Woonpartners Bijzondere Exploitaties B.V. voor 24,60% aandeelhouder in de B.V. Duurzame Energie de Eeuwsels. Deze B.V. is samen met Bergopwaarts uit Deurne en Savant uit Helmond opgericht om duurzame energievoorzieningen te realiseren en te exploiteren in het plangebied de Eeuwsels. Concreet is een WKO-installatie gerealiseerd die warmte en koude levert aan onder andere een zorgcentrum en een Brede School. Dit laatste gebouw is door Woonpartners
gebouwd en in 2011 opgeleverd. Later sluit Bergopwaarts bij dit initiatief aan bij de realisatie van woningen die ook op de installatie worden aangesloten. Ook participeert Stichting Woonpartners in achttien Verenigingen van Eigenaars (VVE’s). Bij deze VVE’s gaat het in de meeste gevallen om appartementencomplexen met daaronder commerciële ruimtes. Sinds 2004 is er ook een VVE met uitsluitend woningen namelijk VVE Hindestraat/Bakelsedijk. Enkele Verenigingen van Eigenaars hebben ook een relatie met Woonpartners Commerciële Exploitaties bv en Woonpartners Parkeerexploitaties bv. 10.8.2 Organogram verbindingen In het organogram op de volgende pagina hebben we de verbindingen en relaties van Woonpartners weergegeven.
Stichting Woonpartners VVE Hindestraat (66,4%) VVE Cascade (47,9%) Domovisie B.V. (30% eigenaar)
Woonwagens en standplaatsen Beheer B.V.
Holding B.V.
WijkOntwikkelings
(100% eigenaar)
Maatschappij Helmond Binnenstad B.V.
(25% eigenaar)
VVE De Meulen (69,4%) VVE Kloosterhof I (70,4%) VVE Kloosterhof II (80%) VVE Parkgebouw (67,3%)
Coöperatie Smart Finance B.A. (33% aandeel)
VVE De Beurs (76,1%) VVE Paterslaan (100%)
Social Finance N.V. (Coöperatie 100% aandeel)
- VVE L'Étage (Paterslaan)
Social Finance Management B.V.
Bijzondere exploitaties B.V. (100% eigenaar)
Commerciële Exploitaties B.V. (100% eigenaar)
Commercieel Vastgoed B.V. (100% eigenaar)
Parkeerexploitaties B.V.
Vereniging van Eigenaars B.V.
Duurzame Energie de Eeuwsels B.V. (24,60% eigenaar)
o
De verbindingen met Social Finance N.V. hebben tot doel de Starters Rente Regeling ® uit te voeren bij verkoopprojecten met door Woonpartners ontwikkelde koopwoningen. In de Coöperatie Smart Finance B.A. nemen naast stichting Woonpartners ook Stichting Trudo uit Eindhoven en Vieya Woningcorporatie uit Dongen deel. Social Finance Management B.V. voert het management van de Naamloze Vennootschap Social Finance. In de Social Finance Management B.V. nemen naast Finance Ideas Holding B.V. ook Trudo Holding B.V. en DWV Beheer B.V. deel.
10.8.3 Nevenstructuur: verbonden partijen en cijfers 2012 In onderstaande tabel zijn per verbinding / rechtspersoon de enkelvoudige cijfers per 31 december 2012 weergegeven:
Nevenstructuur verbonden partijen en cijfers 2012 Woonpartners Holding BV Woonpartners Bijzondere Exploitaties BV Woonpartners Commercieel Vastgoed BV Woonpartners Commerciële Exploitaties BV Woonpartners Parkeerexploitaties BV Woonpartners Vereniging van Eigenaars BV Wijkontwikkelingmaatschappij Helmond Binnenstad BV
Jaarresultaat Omzet voor belasting -677.948 41.622 -956.223 168.267 -456.035 0 671.084 212.667 84.067 109.121 -4.711 0 -663.900 7.536.712
Eigen Geplaatst en Langlopende Kortlopende vermogen gestort kapitaal schulden schulden 3.981.288 10.000.000 0 2.402.876 -24.656 18.000 0 1.787.208 223.743 18.000 0 309.286 2.839.591 18.000 0 8.338 2.808.747 18.000 1.982 4.046 49.879 18.000 0 8.791 257.549 18.000 0 4.850.716
