1. ÚVOD A CÍLE BAKALÁŘSKÉ PRÁCE ZÁKLADNÍ INFORMACE Charakteristika činnosti firmy Analýza trhu odběratelů

Obsah 1. ÚVOD A CÍLE BAKALÁŘSKÉ PRÁCE.............................................................. 5 2. ZÁKLADNÍ INFORMACE ................................................................................... 6 2.1 Charakteristika činnosti firmy ................................................................................................................. 6 2.2 Analýza trhu odběratelů............................................................................................................................ 8 2.3 Analýza trhu dodavatelů ........................................................................................................................... 9 2.4 Analýza trhu konkurence ........................................................................................................................ 10

3. PODNIKATELSKÝ ZÁMĚR .............................................................................. 11 4. MOŽNOSTI CIZÍCH ZDROJŮ FINANCOVÁNÍ ................................................. 13 4.1 Úvěrový proces ......................................................................................................................................... 13 4.2 Finanční analýza ...................................................................................................................................... 17 4.3 Leasing nemovitosti ................................................................................................................................. 18 4.4 Dotace z evropských fondů ..................................................................................................................... 20

5. CIZÍ ZDROJE FINANCOVÁNÍ .......................................................................... 24 5.1 Dotace........................................................................................................................................................ 24 5.2 Leasing nemovitosti ................................................................................................................................. 24 5.3 Úvěrové produkty bank........................................................................................................................... 25

6. ANALÝZA BANK A JEJICH NABÍZENÝCH PRODUKTŮ ............................... 35 6.1 Česká spořitelna, a. s. .............................................................................................................................. 35 6.2 Československá obchodní banka, a. s. .................................................................................................... 39 6.3 Komerční banka, a. s. .............................................................................................................................. 44 6.4 GE Money ................................................................................................................................................. 47 6.5 Bankovní poplatky spojené s pořízením úvěru ..................................................................................... 50

7. SOUHRN DOSAVADNÍCH VÝPOČTŮ ............................................................. 52 7. ZÁVĚR ................................................ CHYBA! ZÁLOŽKA NENÍ DEFINOVÁNA. 7.1 Banka je akciová společnost .................................................................................................................... 56 7.2 Volba produktu a banky ......................................................................................................................... 57

1. Úvod a cíle bakalářské práce Jako téma mé bakalářské práce jsem si vybral financování projektu farmy Skalický. Farma Skalický je podnikající fyzická osoba působící v zemědělském odvětví. Majitel je pan Ing. Jiří Skalický, který si jako předmět svého podnikání vybral produkci rostlinné a živočišné výroby. Firma má sídlo v obci Bílý Újezd. K areálu firmy patří velký dvůr a soubor několika zemědělských budov, které dříve sloužily jako statek, v němž byla umístěna hospodářská zvířata. V současné době jsou však používané prostory v dosti dezolátním stavu a je nutná jejich rekonstrukce. Konkrétně je potřeba vydláždit dvůr a opravit veškeré střechy budov, včetně střešních krytin a krovů, na kterých se zub času podepsal opravdu významně. Odhadované náklady této komplexní rekonstrukce se pohybují okolo 5 milionů korun. Farma Skalický si již před dvěma lety byla vědoma nutnosti rekonstrukce, a proto má již druhým rokem vytvořen rezervní fond, na němž je částka 750.000,-. Jak je patrné, tato částka pokryje celkové náklady jen z části, a proto je nutné najít další finanční zdroje. Mým úkolem bylo tyto zdroje zmapovat a panu Skalickému doporučit nejvhodnější formu financování. V úvahu připadalo několik možností, jak získat potřebné finanční prostředky. Konkrétně se jedná o kapitál: 1) z vlastních zdrojů - z podnikání - z rezervního fondu 2) z cizích zdrojů

- leasing nemovitosti - úvěr - dotace

Jelikož výši příjmů z podnikání a tvorbu rezervního fondu nemohu nijak ovlivnit, rozhodl jsem se, že panu Skalickému pomohu zmapovat cizí zdroje financování. Jelikož je zřejmé, že částka z rezervního fondu a také příjmy z podnikání, nedokážou pokrýt celkové náklady projektu komplexní rekonstrukce, bude nutné využít kombinaci, jak vlastních, tak i cizích zdrojů financování. Mým hlavním úkolem tedy bylo zanalyzovat nabídku možností jak financovat projekt za pomoci cizích zdrojů.

-5-

2. Základní informace Název firmy: Ing. Jiří Skalický (Fyzická osoba)

Sídlo firmy: Bílý Újezd 50 411 31 Velemín

2.1 Charakteristika činnosti firmy

 Firma se zabývá produkcí rostlinné (dále jen RV) a živočišné výroby (dále jen ŽV). Co se týče výroby rostlinné, jsou produkována osiva (viz tabulka č. 1), jejichž skladba se však může měnit, a to dle potřeb trhu. V živočišné výrobě se firma zabývá hlavně chovem jatečných prasat a odchovem zástavových býčků (viz tabulka č. 3). Jako příklad je uvedena produkce RV a ŽV za rok 2008.

Soupis osetých ploch za rok 2008 Název produktu

Velikost oseté plochy (v ha)

Pšenice ozimá Pšenice jarní Ječmen ozimý Řepka ozimá Hořčice bílá Kmín

Produkce (v t) 1200 1325 125 315 120 126 78 26

250 70 20 45 52 20

Tabulka č. 1

-6-

Určeno na: prodej krmný fond prodej krmný fond na prodej na prodej na prodej

Tržní produkce rostlinné výroby za rok 2008 Název produktu Pšenice ozimá Pšenice jarní Řepka ozimá Hořčice bílá Kmín

Produkce (v tunách)

Prodejní cena ( Kč za tunu)

Tržby z prodeje (v Kč)

1200 315 126 78 26

3 000 3 000 7 500 8 000 30 000

3 600 000 945 000 945 000 624 000 780 000 6 894 000 Kč

Tabulka č. 2

Tržní produkce živočišné výroby za rok 2008 Hospodářská zvířata Jatečná prasata Zástavoví býčci

Počet (v ks) 450 25

Cena za kg 32 70

Tabulka č. 3

Tržní produkce celkem Rostlinná výroba Živočišná výroba celkem

6 894 000 Kč 2 183 000 Kč 9 077 000 Kč

Tabulka č. 4

-7-

Tržby z prodeje (v Kč) 1 728 000 455 000 2 183 000

2.2 Analýza trhu odběratelů V rámci zemědělské výroby produkuje firma výrobky rostlinné i živočišné výroby, které jsou realizovány na základě dlouhodobých smluv. Mezi hlavními odběrateli je Brassica odbytové družstvo – Lovosice, zapsáno v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Ústí nad Labem, oddíl Dr, vložka 465, se sídlem: Lovosice, U zdymadel 827, PSČ 410 02, které se zabývá zejména nákupem a prodejem zemědělských komodit. Firma Ing. Skalického je jednou ze zakladatelských firem tohoto družstva, kde je pan Skalický členem představenstva. Toto družstvo má jako předmět podnikání:  poskytování služeb pro zemědělství a zahradnictví  skladování zboží a manipulace s nákladem  zprostředkování obchodu  zprostředkování služeb  velkoobchod Jinými slovy: rostlinnou výrobu, co firma vyprodukuje a je určena k prodeji, toto družstvo odkoupí jak od firmy Ing. Skalického, tak i od všech členů družstva, a cílem jeho dalšího snažení je prodat tyto komodity za nejvýhodnější cenu trhu. Vzniklé tržby se pak přerozdělí zpět členům družstva. Výhodou tohoto způsobu prodeje rostlinné výroby je, že sdružení zemědělci vystupují a jednají společně a navzájem si tudíž nekonkurují, což jim dává výhodu před konkurencí a zároveň možnost diverzifikovat rizika při tomto podnikání. Dalšími důležitými odběrateli je firma pana Miroslava Polnera se sídlem Púchovská 2776/3, Praha 4, a Podřipská společnost, kde jsou obě firmy hlavním odběratelem živočišné výroby, tedy býčků a jatečných prasat.

-8-

2.3 Analýza trhu dodavatelů Mezi hlavní dodavatele patří firma FYTOZ, s. r. o. zapsána v obchodním rejstříku, vedeného Městským soudem v Praze oddíl C, vložka 16226 a se sídlem firmy: Mělník, Na Průhoně 3412, PSČ 276 01. Tato firma je výhradním dodavatelem osiva a chemie. Další dodavatelskou firmou chemie je Agrochemical, s. r. o. zapsána u obchodního rejstříku, vedeného Krajským soudem v Ústí nad Labem oddíl C, vložka 22519 a sídlem: Ústí nad Labem, Alešova 148/3, PSČ 400 01. Firma A-verse, s. r. o., zapsána v obchodním rejstříku, vedeného Krajským soudem v Ústí nad Labem oddíl C, vložka 14970 a sídlem: Lovosice, Boreč 15, PSČ 410 02, je výhradním dodavatelem pohonných hmot. Neméně důležitou dodavatelskou firmou je AGROOBCHOD Nové Strašecí s.r.o. zapsána v obchodním rejstříku, vedeného Městským soudem v Praze oddíl C, vložka 51546 se sídlem: Nové Strašecí, Nádražní 1141, okres Rakovník, PSČ 271 01. Tato společnost je výhradním dodavatelem investičního majetku firmy.

-9-

2.4 Analýza trhu konkurence Obec Velemín se nachází v okrese Litoměřice. Celé hospodářství pak na rozhraní okresu Litoměřice a Teplice v nadmořské výšce okolo 300 m. n. m. Geograficky se obec nachází v Českém středohoří, které se svou specifickou krajinou, pestrou směsicí nejrůznějších hodnotných biotopů a výskytem řady ohrožených druhů patří mezi unikáty českého přírodního bohatství. Jelikož jsou podmínky v okolí Českého středohoří a Polabí pro zemědělství velice příhodné, je na tomto území velice silná konkurence, a to hlavně v oblasti pěstování obilovin. Zejména po vstupu do Evropské unie se velice silně začíná projevovat konkurence v podobě produkce obilovin ze sousedního Německa, které leckdy tuzemští zemědělci sice dokážou konkurovat v otázce kvality, ne však v oblasti cenové. Jak už bylo ale řečeno, firma pana Skalického má spolu s několika dalšími zemědělskými podniky před ostatními zemědělci působících v této oblasti dosti důležitou konkurenční výhodu, a to v podobě sdružení Brassica odbytové družstvo – Lovosice, které se stará o odbyt jimi vyprodukované zemědělské výroby. Co se týče výroby živočišné, dalo by se říci, že v blízkém okolí nemá firma žádné vážné konkurenty. V chovu skotu je co do kvality svých zvířat na velice vysoké úrovni, o čemž svědčí jak pravidelné zdravotní kontroly, tak samotný stav skotu. Oproti konkurenci se firma může rovněž pochlubit nízkým, ne-li žádným počtem onemocnění samotných zvířat, což vypovídá o kvalitě a péči, která je všem zvířatům svědomitě a zodpovědně všemi zaměstnanci poskytována. K významným úspěchům, jimiž se firma může oproti konkurenci pochlubit, patří i několik dodávek obilovin do členských zemí EU, a to konkrétně do Německé republiky. Dalším ukazatelem, který svědčí o hospodářské stabilitě firmy, je fakt, že si může dovolit své kmenové pracovníky zaměstnávat po celý rok a ne jen na sezonní práce, jak to bývá v zemědělství obvyklé. Je však pravda, že v období žní, kdy je potřeba odvést mnohem více práce ve velmi krátkém časovém horizontu, se stav pracovníků navýší o potřebný počet místních brigádníků, jimž se tak naskytne možnost přivýdělku.

- 10 -

3. Podnikatelský záměr V současné době dochází v zemědělství, stejně jako v ostatních podnikatelských oborech, k významným změnám v souvislosti se členstvím ČR v Evropské unii. Současná společná zemědělská politika EU a její předpokládané trendy do budoucna vytváří na zemědělské podnikatele ekonomický tlak a nutí je přizpůsobit se. Specifika místa, kde firma hospodaří - České středohoří - předurčuje, na jakou specializaci je třeba se orientovat. Vyšší nadmořská výška (300 – 500 m n. m.) a velká svažitost pozemků nutí k jejich vyššímu zatravnění a určuje nejvýhodnější užití těchto pozemků formou pastvy zvířat. Pastva hospodářskými zvířaty se jeví jako nejšetrnější způsob obdělávání krajiny, proto je významným způsobem dotována v rámci společné zemědělské politiky EU. Další specifikou oblastí Velemínska, kde firma sídlí, je skutečnost, že došlo k taktickému rozpadu bývalého ZD Velemín. Tento podnik byl v konkurzu, jeho majetek správce konkurzní podstaty rozprodával a pozemky, na nichž ZD Velemín hospodařilo, se 1. října 2004 v ten moment staly volné. Jednalo se převážně o pozemky ve vlastnictví soukromých vlastníků, kteří je v minulosti zemědělskému družstvu pronajímali. Zemědělské družstvo s pozemky nakládalo tak, že je dále pronajímalo sdružení soukromých zemědělců. Tito podnikatelé však k 30. září 2004 ukončili svoji činnost. V té době majitelé uzavírají nové smlouvy na využití svých pozemků. Někteří majitelé měli zájem pozemky prodat, jiní hodlali svůj majetek pronajímat. Celkově se to týkalo plochy o rozměru 900 ha. Protože se jednalo o těžko opakovatelnou situaci, farma Skalický využila možnosti odkoupit soukromou zemědělskou půdu, uzavřít nové nájemní smlouvy a tím rozšířit výměru zemědělské půdy obhospodařované touto firmou. Díky konkurzu ZD Velemín zde také byla možnost koupit některé nemovitosti sloužící k zemědělské činnosti. Proto se jedním z firemních cílů v roce 2004 stalo získání finančních zdrojů na odkup těchto pozemků a budov. To se podařilo v březnu roku 2005, kdy pan Skalický v programu Operační program Rozvoj venkova a multifunkční zemědělství získal dotace ve výši 40%. Tento zdroj financí spolu s hypotéčním úvěrem, jehož podmínkou ke schválení bylo právě získání již - 11 -

zmiňovaných dotací, firmě posloužil jako nástroj, jak od rozpadajícího se místního zemědělského družstva odkoupit již zmiňované pozemky a nemovitosti. Úvěr spolu se získanými dotacemi se jako zdroj financí podnikání osvědčil. Proto se firma v tomto roce rozhodla stejným způsobem získat kapitál i na komplexní rekonstrukci zemědělských budov, které odkoupila od již zmiňovaného ZD Velemín a na kompletní rekonstrukci samotného areálu firmy. Pro období 2007 – 2013 se nástupcem operačního programu Rozvoj venkova a multifunkční zemědělství, který byl na období 2004 – 2006, stal upravený dotační program, který nese název Rozvoj venkova 1. Ten vychází z Národního strategického plánu rozvoje venkova České republiky a byl zpracován v souladu s nařízením Rady Evropského společenství. Na realizaci tohoto projektu komplexní rekonstrukce, který se pan Skalický rozhodl zrealizovat, bude potřeba částka kolem Kč 5.500.000,-. Firma Ing. Skalického má v plánu požádat o dotace, které mohou být schváleny až do výše 50% potřebné částky, což je z hlediska financování dosti zásadní a výhodné.

Část výdajů se bude financovat

z rezervního fondu, kde je částka 750.000,- Kč. Zbývající část má v plánu pan Skalický uhradit z vlastních výsledků hospodaření a dle předběžných propočtů bude nucen ještě požádat o úvěr od obchodní banky v celkové výši kolem 2.000.000,- Kč. Pokud se podaří získat dotace, má podnik 18 měsíců na uskutečnění tohoto projektu. Ten by měl být však zrealizován co nejdříve, aby tak bylo možno vytvořit zázemí jak firemním potřebám, tak i zkvalitnění pracovního prostředí pro zaměstnance a v neposlední řadě i pro ustájená zvířata a uskladnění všech zemědělských strojů, jež se v těchto hospodářských budovách a přilehlém areálu nacházejí. Firma věří, že získá potřebné finance a bude moci realizovat svou vizi tak, aby se co nejvíce přiblížila úrovni zemědělství v zemích Evropské Unie, a to jak po stránce ekonomické, tak i v poskytování příjemného a kvalitního zázemí svým zaměstnancům i chovanému zvířectvu.

1

podrobnější informace na: http://eagri.cz/public/eagri/dotace/program-rozvoje-venkova-na-obdobi-2007/

- 12 -

4. Možnosti cizích zdrojů financování V této části bych se chtěl zaměřit hlavně na možnosti financování, které má firma k dispozici. Proto se zde budu zabývat otázkou leasingu, úvěru a postupů obchodních bank při jejich schvalování. Dále se pak zaměřím na Finanční analýzu, která je velmi důležitou metodou při zjišťování hospodářské situace firmy a na základě které se banka rozhoduje, zda klientovi poskytne úvěr či nikoliv. Neméně důležitou části pak bude zmínka o dotačním programu, jenž firma využije jako zdroj financování svého projektu.

Úvěry – fyzické osoby – podnikatelé Banky poskytují úvěry nejen firmám a podnikatelům, ale rovněž podnikajícím fyzickým osobám. Tak jako u firem se hodnotí úvěruschopnost a věruhodnost.

4.1 Úvěrový proces 1. Žádost o poskytnutí úvěru 2. Úvěrová analýza 3. Uzavření úvěrové smlouvy a uvolnění čerpání úvěru 4. Kontrola dodržování podmínek úvěrové smlouvy 5. Úvěrová operace končí splacením úvěru a úroků, po kterém následuje uvolnění záruk Žádost o poskytnutí úvěru obsahuje: základní identifikaci klienta (jméno, adresa, rodné číslo) strukturu společnosti finanční poměry klienta účel úvěru - podnikatelský záměr výši úvěru

- 13 -

Přílohy k žádosti o poskytnutí úvěru se liší dle účelu, ale vždy musí klient doložit: kopie dvou posledních daňových přiznání popřípadě - smlouvu o podílovém vlastnictví manželů - výpis z katastru nemovitostí atp.

Úvěrová analýza a) úvěruhodnosti klienta, ke kterým patří: stálost při volbě banky a pobočky dostatečný zůstatek na běžném účtu v období, kdy klient nežádá o úvěr přesné a včasné plnění závazků vůči bance stálost zaměstnání funkce zastávaná v zaměstnání nebo společnosti b) úvěruschopnosti klienta Prvořadým kritériem pro poskytnutí úvěru je prokazatelný příjem klienta. Tím je příjem ze zaměstnání nebo samostatné výdělečné činnosti. Jako zdroj splácení musí být tento příjem očištěn o nutné platby, které klient musí bezpodmínečně platit (daně, nájemné, pojištění, splácení dříve poskytnutých úvěrů apod.). Některé banky používají tzv. bodovací metodu – Credit scoring. Cílem této metody je odstranit subjektivní pohled úvěrového pracovníka a celý úvěrový proces tak zobjektivnit, zjednodušit, a tudíž i zlevnit. Podstatou Credit scoringu je posoudit věruhodnost potencionálního klienta na základě standardizovaného bodování jednotlivých relevantních charakteristik. Výsledný počet bodů je potom rozhodující pro poskytnutí či odmítnutí úvěru.

- 14 -

Zajištění úvěru Zajištění úvěru dává bance možnost v případě, že klient nemůže nebo nechce splnit své závazky vůči bance, uspokojit své pohledávky mobilizací sjednaných záruk. Banka tak má možnost předcházet ztrátám, které by byly jinak neodvratné.

Reálné formy zajištění K zajištění pohledávky slouží tzv. zástavní právo. Pokud úvěrový dlužník nesplní řádně a včas své závazky vůči bance, má banka právo uspokojit své pohledávky zpeněžením zástavy. U úvěrů podnikatelům se nejčastěji pojí toto zajištění zástavou nemovitostí. Zajištění nemovitým majetkem má v tomto případě formu hypotéky. Hypotéka představuje zatížení nemovitosti ve prospěch zástavního věřitele, které mu dává právo uspokojit svoji jednoznačně vymezenou pohledávku ze zastavěné nemovitosti v případě, že úvěrový dlužní nesplní svůj závazek řádně a včas. Po zaplacení celé půjčky i s úroky může majitel nemovitosti požádat o výmaz hypotéky z pozemkových knih.

Uzavření úvěrové smlouvy a uvolnění čerpání úvěru Na základě návrhu na poskytnutí úvěru vypracovaného úvěrovým pracovníkem a po jeho schválení úvěrovou komisí, uzavře banka s klientem smlouvu o poskytnutí úvěru. Po jejím podpisu dojde ve sjednaném termínu k uvolnění čerpání částky úvěru. V úvěrové smlouvě se věřitel zavazuje, že na požádání dlužníka poskytne v jeho prospěch peněžní prostředky do určité částky a dlužník se zavazuje poskytnuté peněžní prostředky vrátit a zaplatit sjednané úroky.

- 15 -

Úvěrová smlouva obsahuje zejména následující údaje: identifikaci smluvních stran (údaj o tom, kdo s kým smlouvu uzavírá) závazek banky poskytnout úvěr v určité výši závazek dlužníka úvěr splatit a zaplatit úroky, a to ve sjednaných lhůtách úrokovou sazbu účel úvěru číslo úvěrového účtu termíny, částky a způsob čerpání úvěru termíny splácení úvěru a úroků (splátkový kalendář) a způsob úhrady splátek způsob zajištění daného úvěru specifické podmínky a ujednání platné právě pro daný konkrétní úvěrový případ eventuální sankční podmínky pro případ neplnění podmínek úvěrové smlouvy, především v podobě sjednání smluvních pokut Součástí úvěrové smlouvy jsou ještě další dokumenty, na které úvěrová smlouva odkazuje a které proto tvoří její přílohy. Jedná se obvykle o: všeobecné obchodní podmínky banky, sazebník cen a odměn, doklady vztahující se k úvěrovým zárukám Úvěrová operace končí splacením úvěru a úroků, po kterém následuje uvolnění záruk

- 16 -

4.2 Finanční analýza Prověření hospodářské situace klienta je zaměřeno zejména na: analýzu vnějšího prostředí, ve kterém klient podniká. Banka zkoumá riziko země, ve které klient sídlí nebo ve které vyvíjí svou činnost, případně země, na které je exportně resp. importně závislí. charakter a vývojové trendy odvětví, ve kterém firma působí jeho postavení a podíl na trhu včetně posouzení kvality a cen jeho produkce ve srovnání s konkurencí zajištění dodavatelských a odběratelských vztahů na posouzení kvality managementu a organizace firmy na finanční analýzu firmy.

Finanční analýza prověřuje bonitu klienta. Je založena na zkoumání celé řady poměrových ukazatelů konstruovaných především z údajů obsažených v rozvaze a ve výsledovce. Jde zejména o: ukazatele rentability – charakterizují ziskovost firmy a jsou definovány jako poměr zisku a různě vymezeného vloženého kapitálu ukazatele aktivity – signalizují, jak efektivně jsou využívána aktiva k vytváření tržeb (ukazatele typu doba obratu, rychlost obratu) ukazatele likvidity – vycházejí z analýzy struktury bilance podniku, porovnávají vybraná aktiva s vybranými závazky a vyjadřují jeho schopnost plnit řádně a včas své finanční závazky ukazatele zadluženosti – vyjadřují míru financování podniku z cizích zdrojů a také míru zatížení podniku úrokovými platbami, poměřují výši celkových dluhů (cizí kapitál nebo také úroky) s celkovým kapitálem nebo s výší vyprodukovaných zdrojů splácení (se ziskem nebo cash flow).

- 17 -

4.3 Leasing nemovitosti Slovo leasing je převzato do české terminologie z anglického slova, které v překladu znamená pronájem. Jedná se o obchodní operaci mezi pronajímatelem a nájemcem, kdy předmětem leasingové smlouvy může být jak věc movitá, tak i nemovitost. Vedlo úvěru nebo dotací je to další možná forma financování komplexní rekonstrukce farmy Skalický. Leasing nemovitostí je dosti komplikované produkt. Ne každá společnost má takové zázemí, aby ho mohla poskytovat. Tento způsob financování totiž vyžaduje organizační, technickou a finanční připravenost. Na našem trhu je zhruba desítka leasingových společností, které nabízejí mimo jiné i financování nemovitostí.2

Jak operace probíhá? Po uzavření leasingové smlouvy zakoupí leasingová společnosti pro nájemce konkrétní nemovitost. Ta po dobu trvání smlouvy zůstává ve vlastnictví leasingové společnosti. Po řádné ukončení smlouvy, tedy splacení všech závazků vyplývajících z leasingové smlouvy, přechází nemovitost do vlastnictví nájemce. Výhody a nevýhody leasingu nemovitosti Při zakoupení nemovitosti za hotovost je kupující nucen vydat najednou nemalou částku. S leasingem nebude jeho výdaj na začátku v porovnání s první variantou tak vysoký. Nejde tedy o jednorázové vynaložení nákladů, ale finanční zátěž je díky leasingu rozmělněna do několika splátek. Finanční prostředky tak nejsou vázány v nemovitostech a dají se použít na jiné nákupy. Další výhody leasingu nemovitosti leasingové splátky snižují daňový základ nákup budovy nebo pozemku je dobrá ochrana proti inflaci poměrně dobrá dostupnost a pružnost tohoto způsobu financování

2

seznam několika leasingových společností je součástí přílohy této bakalářské práce

- 18 -

Naopak nevýhodou tohoto způsobu pořízení nemovitosti je dvojí zdanění při převodu nemovitosti. Nejprve je třeba zaplatit daň z převodu nemovitostí při pořizování nemovitosti, podruhé pak při skončení leasingové smlouvy, kdy nemovitost přechází na nájemce. Sazba daně činí 3 %, a to z vyšší částky buď vyhláškového odhadu, nebo prodejní ceny. Podmínky leasingu nemovitosti Výše splátek je stanovena individuálně na základě ceny nemovitosti. Splátky bývají většinou určeny měsíčně. V případě leasingu nemovitostí jde o dlouhodobou záležitost, doba trvání smlouvy se v roce 2007 pohybovala zpravidla v rozmezí 8 - 16 let. Od roku 2008 se však minimální doba trvání smlouvy prodloužila na 30 let. Jaké nemovitosti mohou být financovány Možnosti financování pomocí leasingové společnosti jsou poměrně široké, od nově zkolaudovaných či rekonstruovaných nemovitostí, až po nemovitosti zatížené zástavním právem. Zpravidla jde o nebytové prostory, které jsou určeny ke komerčnímu využití, tj. provozní a výrobní objekty, obchodní objekty, administrativní budovy, sídla společností, provozovny služeb, zdravotnické i lázeňské objekty, atd. Leasing lze také uplatnit na rodinné domy nebo rekonstrukci objektu.

Možnost zpětného leasingu U tohoto způsobu pořízení nemovitostí nabízí leasingové společnosti i možnost zpětného leasingu. Po řádném uhrazení všech splátek nájemcem nabývá nemovitost do svého vlastnictví. Majetek pak může zpětně odprodat leasingové společnosti, která vystaví novou leasingovou smlouvu a po stanovenou dobu bude znovu nemovitost splácet. Výhodou je získání volných finančních prostředků, které se dají použít na jiné výdaje.

- 19 -

4.4 Dotace z evropských fondů je to EAFRD? Co bychom měli vědět o dotacích3 Evropská Unie (dále jen EU) k nám sype dost peněz, Česko totiž zatím patří mezi takzvané nedostatečně rozvinuté regiony. Máme hrubý domácí produkt nižší než 75 procent průměru v EU. Po roce 2014 už nejspíš pod průměrem nebudeme a podpora z Unie pro nás skončí. Pro malé a střední podnikatele je z EU určeno přes 150 miliard korun. Z unijních fondů mohou podnikatelé čerpat finance na podporu svého rozvoje a to až do výše maximálně 60 procent.

Kdo dosáhne na podporu z EU I když o dotaci může požádat každý podnikatel, bylo by naivní věřit tomu, že peníze jsou tady úplně pro všechny. Se svým záměrem se totiž musíte trefit do některého z podporovaných programů. Pro firmu pana Skalického je určený program se zkratkou EAFRD, což je anglická zkratka Evropského zemědělského fondu pro rozvoj venkova, ze kterého je Evropským společenstvím poskytována finanční podpora pro rozvoj venkova. 4 Co je to Program rozvoje venkova? Program rozvoje venkova (dále jen PRV) ČR na období 2007-2013 (PRV) je programový dokument připravený Ministerstvem zemědělství ČR ve spolupráci s partnerskými subjekty pro poskytování dotací na zemědělství a rozvoj venkova v letech 2007 – 2013. Dotace z PRV jsou spolufinancovány z Evropského zemědělského fondu pro rozvoj venkova (EAFRD) a ze Státního zemědělského intervenčního fondu (SZIF).

3

Informace z článku Kateřiny Boušové z deníku DNES, ze dne 9. prosince 2008 str. 2 Zpracováno podle nařízení Rady (ES) č. 1698/2005, o podpoře pro rozvoj venkova z Evropského zemědělského fondu pro rozvoj venkova, nařízení Rady (ES) č. 1290/2005, o financování Společné zemědělské politiky a rozhodnutí Komise č. 2006/144/ES, o strategických směrech Společenství pro rozvoj venkova (programové období 2007 - 2013). 4

- 20 -

Co je cílem Programu rozvoje venkova? Cílem Programu rozvoje venkova je rozvoj venkovského prostoru formou trvale udržitelného rozvoje, zlepšení stavu životního prostředí a snížení negativních vlivů intenzivního zemědělského hospodaření, zvýšení konkurenceschopnosti zemědělství, lesnictví a potravinářství. Program také podporuje rozšiřování a diverzifikaci ekonomických aktivit ve venkovském prostoru s cílem rozvíjet podnikání, vytvářet nová pracovní místa, snížit míru nezaměstnanosti a posílit sounáležitost obyvatel na venkově. Jak se Program rozvoje venkova člení? Program rozvoje venkova se člení do 4 základních os. Každá z nich naplňuje některý z cílů PRV. Osa I – zlepšení konkurenceschopnosti zemědělství a lesnictví Osa II – zlepšování životního prostředí a krajiny Osa III – kvalita života ve venkovských oblastech a diverzifikace hospodářství venkova Osa IV – Leader

- 21 -

EAFRD ČR na období 2007-2013 Jak se člení osy Programu rozvoje venkova? Každá osa se člení na opatření, která jsou zaměřena již na konkrétní oblast podpory. PRV obsahuje následující opatření: Opatření osy I: I.1.1 Modernizace zemědělských podniků (osa vztahující se k projektu pana Ing. Skalického) I.1.2 Investice do lesů I.1.3 Přidávání hodnoty zemědělským a potravinářským produktům I.1.4 Pozemkové úpravy I.2.1 Seskupení producentů I.3.1 Další odborné vzdělávání a informační činnost I.3.2 Zahájení činnosti mladých zemědělců I.3.3 Předčasné ukončení zemědělské činnosti I.3.4 Využívání poradenských služeb

Opatření osy II: II.1.1 Platby za přírodní znevýhodnění poskytované v horských oblastech a platby poskytované v jiných znevýhodněných oblastech II.1.2 Platby v rámci oblastí Natura 2000 na zemědělské půdě a Rámcové směrnice pro vodní politiku 2000/60/ES II.1.3. Agroenvironmentální opatření II.2.1 Zalesňování zemědělské půdy II.2.2 Platby v rámci Natury 2000 v lesích II.2.3 Lesnicko-environmentální platby II.2.4 Obnova lesního potenciálu po kalamitách a podpora společenských funkcí lesů

- 22 -

Opatření osy III: III.1.1 Diverzifikace činností nezemědělské povahy III.1.2 Podpora zakládání podniků a jejich rozvoje III.1.3 Podpora cestovního ruchu III.2.1 Obnova a rozvoj vesnic, občanské vybavení a služby III.2.2 Ochrana a rozvoj kulturního dědictví venkova III.3.1 Vzdělávání a informace Opatření osy IV: IV.1.1 Místní akční skupina IV.1.2 Realizace místní rozvojové strategie IV.2.1 Realizace projektů spolupráce venkova získat? Celkové poskytnuté veřejné finance (ze státního a evropského rozpočtu) mohou dosáhnout částky až 3,6 miliardy Euro za celé sedmileté období. Kdy a kam podávat projekty? Žádosti se předkládají na regionálních odborech Státního zemědělského intervenčního fondu (SZIF) příslušných pro místo realizace projektu. Termín podávání žádostí o dotaci z Programu rozvoje venkova vyhlašuje ministr zemědělství nebo je určen nařízením vlády. Tento termín je oznámen veřejnosti prostřednictvím internetových stránek www.mze.cz a tiskových zpráv. Kde získat dokumenty k PRV a formuláře žádostí? Požadovanou dokumentaci včetně standardizovaných formulářů žádostí je možné naleznout na regionálních odborech SZIF nebo v elektronické podobě na internetové adrese www.szif.cz v odkazu PRV/EAFRD a www.mze.cz v odkazu Podpora z EU a národní dotace/EAFRD. Kam se obrátit o podrobnější informace?

- 23 -

5. Cizí zdroje financování Po zvážení všech možností cizích zdrojů financování se ve své bakalářské práci detailně zaměřím už jen na financování projektu za pomocí finančních prostředků získaných z dotací a na možnost získání podnikatelského bankovního úvěru.

5.1 Dotace

Zlomovým bodem celé mé práce a se stal okamžik, kdy Ing. Skalickému byly dne 7. listopadu 2008 schváleny požadované dotace od Regionálního odboru Státního zemědělského intervenčního fondu v Ústí nad Labem. V praxi to znamená, že firmě byly přiznány dotace ve výši 50% potřebné částky na komplexní rekonstrukci. Celková výše přiznané dotace je tedy 2.781.934,00 Kč. Dle smluvních podmínek mu ale tato částka bude vyplacena až zpětně po dokončené rekonstrukci. To znamená, že všechny náklady spojené s rekonstrukcí bude muset nejprve uhradit sám. A to buď z vlastních, nebo z cizích zdrojů. Až následně poté, co bude rekonstrukce dokončena a bude prozkoumáno, zda při této rekonstrukci byly splněny všechny podmínky vyplývající z dohody o poskytnutí dotace, budou tyto dotace vyplaceny. Jelikož firma nemá dostatečný kapitál, ze kterého by mohla tento projekt sama financovat, je evidentní, že bude muset využít kombinaci vlastních a cizích zdrojů financování.

5.2 Leasing nemovitosti Leasing nemovitosti je tedy sice jednou z variant, jak by bylo možné financovat již zmiňovaný projekt rekonstrukce. Vedle úvěru nebo dotací je to další možná forma financování komplexní rekonstrukce farmy Skalický. Nicméně tento druh financování neodpovídá požadavkům vyplývajících z potřeb a podnikatelského záměru firmy. Hlavní problém nastává v době trvání leasingové smlouvy. Jedná se zde o dlouhodobou záležitost, kdy doba, na kterou se tato smlouva uzavírá, se pohybuje od 8 – 16 let (od nového roku 2008 se minimální doba, na kterou se smlouva uzavírá, prodloužila na 30 let). - 24 -

Tato varianta by vyhovovala jen v případě, že by firma nezískala dotace, a tudíž neměla zájem na tom, aby tuto pohledávku splatila co nejdříve. V konkrétním případě firmy Ing. Skalického, který má již schválené dotace a kalkuluje s tím, že nechce být dlouhodobě finančně zavázán u jakékoliv instituce, leasing nemovitosti jednoznačně nevyhovuje potřebám firmy. A to ať už z hlediska doby splatnosti, tak možnosti předčasně splatit pohledávku ze získaných dotací. Z těchto důvodů se proto již leasingem nemovitosti nebudu dále zabývat.

5.3 Úvěrové produkty bank Jelikož se leasing nemovitosti neosvědčil jako vhodný zdroj financování, hlavní náplní praktické části mé bakalářské práce tedy bylo zanalyzovat jednotlivé obchodní banky a jejich produkty. Chtěl jsem zjistit, jaký druh úvěru by nejlépe vyhovoval panu Skalickému a jeho potřebám při financování komplexní rekonstrukce souhrnu firemních staveb a přilehlého areálu. Konkrétně jsem zjišťoval, co všechno je nutné předložit, při žádosti o úvěr tak, aby banka byla schopná prověřit jak úvěruschopnost, tak solventnost potencionálního klienta. Dále mě zajímalo, zda jednotlivé banky, které jsem osobně navštívil, nabízejí takový bankovní produkt, který je přímo postaven tak, že se kalkuluje s tím, že klient má schválené dotace z daného dotačního programu a podepsanou smlouvu s poskytovatelem dotace s tím, že mu budou tyto finanční prostředky při splnění všech dotačních podmínek vyplaceny.

Než jsem navštívil dané instituce, připravil jsem si pro každého bankovního poradce několik, podle mě nejdůležitějších informací a otázek, které by posléze měly pomoci při rozhodování pro nejvýhodnější variantu bankovního produktu. Další aspekt, který jsem hodnotil, bylo jednání jednotlivých bankovních poradců a jejich přístup a ochota poskytnout mi jak odpovědi na mé otázky, tak i informace o okolnostech a daných podmínkách, které umožňují získání úvěru. Rovněž jsem chtěl vědět, - 25 -

zda-li mě zasvětí do tajů a postupů při prověřování klienta a případném procesu schvalování požadovaného úvěru. Zároveň jsem využil například i erudice získané při studiu předmětu Jednání s klientem, kdy jsem se při účasti na obchodní schůzce s bankovními poradci snažil vnímat a zachytit určitou formu neverbální komunikace. Ať už to byl stisk ruky,tón hlasu, oční kontakt, mimika, proxemika, postoj nebo pozice těla a založení rukou v sedě daných bankovních poradců, které jsem navštívil. Již teď mohu prozradit, že někteří vystupovali velice profesionálně, ale byly i tací, u kterých jsem i já jako laik, vypozoroval několik negativních aspektů jejich chování. Narážím například na ledabylí pozdrav, nenavázání očního kontaktu bankovního poradce při mém monologu, čímž mi dle mého názoru dával najevo, že o moje aktivity a dotazy nemá patřičný zájem. Pro větší přehlednost, jsem si připravil tabulku s tématy, o kterých jsem si hodlal s jednotlivými bankovními poradci pohovořit. Za pomoci této tabulky a jejího obsahu jsem si chtěl objasnit některé souvislosti, které budou přímo ovlivňovat mé konečné rozhodnutí a následné doporučení nejvhodnějšího daného bankovního produktu a instituce panu Skalickému.

- 26 -

Informační tabulka o produktech bank a podmínkách získání úvěru

Česká Banka:

spořitelna

Československá obchodní banka

Komerční banka

GE Money

Speciální bankovní produkt? Nabízený bankovní produkt:

Co je potřeba doložit?

Možnost předčasného splacení úvěru? Výše úrokové sazby:

Jednání s klientem:

Zdroj: Informací poskytnuty na základě osobního jednání s bankovními poradci. Pozn.: Vyplněná tabulka bude součástí závěrečné analýzy produktů bank. Bodový systém jednání s klientem: 1 - výborné a seriózní jednání, 2 – chvalitebné, 3 - dobré, ale nedostačující, 4 – nevyhovující (negativní pocit)

- 27 -

Informacemi, které jsem se dozvěděl od bankovních poradců, jsem byl leckdy velice překvapen, ale zároveň i potěšen. To vše z toho důvodu, že jsem si mohl touto formou rozšířit své nynější vzdělání v oblasti bankovního sektoru a zároveň jsem tak získal nové erudice, které, jak doufám, budu moci v budoucnu využít jak při studiu, tak i ve svém osobním životě či případném budoucím zaměstnání. Mezi nejdůležitější informace, které mi byly sděleny, řadím fakt, že v počátku, kdy pan Skalický bude žádat o finanční výpomoc, k němu banka musí přistupovat jako k běžnému žadateli o úvěr. I když žadatel přichází s vědomím, že mu jím požadované dotace od Evropského zemědělského fondu pro rozvoj venkova (EZFRV) byly schváleny, tak k němu banka musí přistupovat jako ke klientovi, bez schválených dotací. Jak jsem se později dozvěděl, je to logické a chrání to klienta a zároveň i banku, která úvěr poskytuje. Problém spočívá v tom, že i když panu Skalickému byly v listopadu roku 2007 dotace od Regionálního odboru Státního zemědělského intervenčního fondu schváleny, smlouva o poskytnutí dotace stále obsahuje předem stanovené podmínky, které podmiňují její získání. Pokud by tyto podmínky v průběhu realizace komplexní rekonstrukce souhrnu firemních staveb nějakým způsobem nesplnil nebo je dokonce porušil, dotace by mu nemusely být vyplaceny v plné výši. Při hrubém porušení podmínek by nárok na dotaci dokonce zanikl. Právě z těchto důvodů se s klientem musí jednat jako by dotace neměl. Nicméně fakt, že klient dotace získá, bere banka v potaz. To se rovněž může promítnout v obsahu úvěrové smlouvy, kdy po dohodě obou smluvních stran má klient v době, kdy splní všechny podmínky dotační smlouvy a budou mu dotace vyplaceny v plné výši, možnost těmito penězi umořit celý úvěr. To probíhá podle předem dohodnutých podmínek úvěrové smlouvy nebo se tato částka umořující dluh bere jak tzv. mimořádná splátka úvěru. Banka tak poskytuje klientovi možnost jak snížit své úvěrové zatížení v případě, že disponuje přebytečnými finančními prostředky. V konkrétním případě pana Ing. Jiřího Skalického by mu bylo umožněno, aby po dokončení realizace zmiňovaného projektu a následném zpětném vyplacení dotace, mohl poskytnutý úvěr celý umořit částkou, kterou získá od Evropského zemědělského fondu pro rozvoj venkova (dále jen „EZFRV“). To vše se podle většiny bankovních poradců dá ošetřit v úvěrové smlouvě tak, aby klient nemusel hradit žádné poplatky či sankce za předčasné splacení úvěru.

- 28 -

To je zároveň další důkaz toho, že každá banka musí ke klientovi přistupovat individuálně a důležité je, na jakých úvěrových podmínkách a náležitostech se mezi sebou obě smluvní strany dohodnou na počátku jednání a následném podpisu úvěrové smlouvy.

- 29 -

5.3.1 Optimální doba splatnosti úvěru Doba splatnosti je další z významných rozhodnutí. Úvěr je totiž nutné sestavit tak, aby jeho splátky zásadním způsobem nezatěžovali finanční rozpočet firmy. To znamená, že při nízké době splatnosti, jako např. 5 let, může nastat nebezpečí, že splátky budou příliš vysoké a budou tak neúměrně zatěžovat firemní rozpočet, tudíž nezbude dostatečné množství financí na úhradu ostatních výdajů souvisejících s provozem firmy. Naopak při příliš vysoké době splatnosti jsou sice splátky úvěru nízké a finanční rozpočet tolik nezatěžují, ale zase mají tyto výdaje dlouhodobý charakter. Další nevýhodu je celková výše úroků, které by se na úvěru přeplatili. Platí zde, že čím déle úvěr splácíme, tím vyšší zaplatíme bance úroky z úvěru. Pro volbu optimální varianty jsem rovněž sestavil tabulku a následně graf, kde jsou tato fakta zpracována a pomůžou nám tak při rozhodování o optimální době splatnosti. Pro výpočty jsem použil následující ukazatele a vzorec:

Ukazatele měsíční splátky úvěru a měsíční anuita vm diskontní faktor (měsíční) im měsíční úroková sazba n doba splatnosti v měsících D výše úvěru

Vzorec pro výpočet měsíční anuity:

am

D

im 1

vm

n

i

7,10%

im

0,59%

vm D

0,994118134 2 000 000 Kč

- 30 -

V následujících výpočtech kalkuluji pro snadnější porovnání možných variant s fiktivním úvěrem ve výši 2.000.000 korun, dobou fixace úrokové sazby na jeden rok a to ve výši 7,10%. Musíme si však být vědomi faktu, že pokud si zvolíme fixaci úrokové sazby „jen“ na 1 rok, děláme to s vědomím, že v následujících letech nám hodnota této sazby může být bankou navýšena. Nicméně k tomu by v případě vyplacení dotací nemělo dojít. Za tohoto předpokladu, že nám dotace budou vyplaceny, je to nejvýhodnější varianta z hlediska výše úrokové sazby a finanční zatíženosti firmy na splacených úrocích. Nicméně jak už jsem řekl, vyplacení dotací podmiňuje spousta nařízení a úmluv, které musí být splněny, aby byly dotace poskytnuty. Z tohoto důvodu jsou všechny výpočty strukturovány tak, jako by klient dotace nezískal. Předejdeme tak možným komplikacím, pokud dotace nezískáme. Vždy existuje určitá míra rizika, kterou je nutné brát v potaz.

Výše měsíční anuity a splacené úroky z úvěru při různé době splatnosti:

Doba splatnosti

Měsíční anuita

Celkové úroky

5

39 696,83 Kč

381 810 Kč

10

23 324,90 Kč

798 989 Kč

15

18 088,57 Kč

1 255 942 Kč

20

15 626,26 Kč

1 750 301 Kč

25

14 263,43 Kč

2 279 028 Kč

30

13 440,64 Kč

2 838 630 Kč

Z tabulky je patrné, že čím kratší dobu splatnosti si vybereme, tím vyšší bude měsíční splátka úvěru. Zároveň je ale zřejmé, že čím je nižší doba splatnosti úvěru, tím je menší výše zaplacených úroku.

- 31 -

Graf závislosti mezi dobou splatnosti a výší měsíční anuity úvěru 3 000 000 Kč

50 000,00 Kč

2 500 000 Kč

40 000,00 Kč

2 000 000 Kč 1 500 000 Kč 1 000 000 Kč

30 000,00 Kč

Celkové úroky

20 000,00 Kč

Měsíční anuita

10 000,00 Kč

500 000 Kč 0 Kč

0

5

10

15

20

25

30

Kč

35

Z grafu je patrné, že pří nižší době splatnosti úvěru, například 5 let, je měsíční splátka úvěru výrazně vyšší než u ostatních variant. Neméně důležitá je však v tomto případě částka, kterou bychom zaplatili na úrocích z úvěru. Ta se pohybuje v nižších hodnotách než u ostatních případů. To znamená, že čím dříve úvěr splatíme, tím méně vyplatíme bance na úrocích. Z toho rovněž vyplývá, že čím delší dobu splatnosti si vybereme, tím sice docílíme nižší měsíční anuity, avšak o to větší úroky z úvěru zaplatíme. Pro firmu Ing. Skalického jsem proto po zvážení všech okolností vybral jako optimální variantu dobu splatnosti 15 let. Splátka nepřesáhne hodnotu dvaceti tisíc a také z hlediska úroků je tato varianta ještě přijatelná. Při nižší době splatnosti by hrozilo, že splátky budou svojí výší značným způsobem zatěžovat firemní rozpočet. V případě delší doby splatnosti by sice splátky byly nižší, ale zaplacené úroky by byly již zbytečně vysoké. Proto doporučuji variantu, kdy splátka bude ve výši kolem 18.000,- a zaplacené úroky se budou pohybovat v řádu 1,25 milionu.

- 32 -

5.3.2 Volba optimální varianty splácení úvěru Stejně tak jako nalézt optimální variantu doby splatnosti, je velice důležitý i výběr varianty splácení. Při jednání s bankovními poradci vždy došlo na otázku, jakým způsobem by chtěla firma daný úvěr splácet. Na výběr byly dvě možnosti, a to buď varianta se stejným úmorem úvěru, nebo varianta anuitních splátek úvěru. Abych se přesvědčil, který způsob splácení by byl pro tento účel vhodnější, vypracoval jsem obě možnosti, na kterých je možné porovnat výhody a nevýhody jedné či druhé varianty. Aby bylo patrné, který způsob splácení je výhodnější, pominul jsem získané dotace a dobu splatnosti určil na 15 let, což je doba, během které by firma daný úvěr byla schopná splatit z vlastních výsledků hospodaření bez pomoci dotací. Následují případ ukazuje úmor úvěru se stejnou splátkou (anuitou).

Úmor úvěru s konstantní anuitou (v Kč) Období 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 celkem

Splátka 224 000 224 000 224 000 224 000 224 000 224 000 224 000 224 000 224 000 224 000 224 000 224 000 224 000 224 000 147 479 3 283 479

Úrok 142 000 136 178 129 943 123 265 116 112 108 452 100 248 91 462 82 052 71 974 61 180 49 619 37 238 23 978 9 777 1 283 479

Úmor 82 000 87 822 94 057 100 735 107 888 115 548 123 752 132 538 141 948 152 026 162 820 174 381 186 762 200 022 137 702

Zůstatek úvěru 2 000 000 1 918 000 1 830 178 1 736 121 1 635 385 1 527 498 1 411 950 1 288 198 1 155 660 1 013 712 861 686 698 866 524 485 337 723 137 702 0

Důležitá je pro naše rozhodování opět hodnota celkových zaplacených úroků z úvěru. Ty se pohybují ve výši 1.283.479 Kč.

- 33 -

Druhá varianta počítá s konstantním úmorem úvěru, ale zároveň s nestejnými splátkami úvěru. Znamená to, že každá splátka se skládá z konstantní části úvěru – úmoru a proměnlivého úroku, který závisí na zůstatku úvěru. Jak jsem si ověřil, je to výhodnější varianta než například při splácení úvěru stejnou (konstantní) anuitou. Pro porovnání a názornou ukázku jsem vypočítal obě možnosti splácení úvěru.

Úmor úvěru nestejnými splátkami (v Kč) Období 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 celkem

Splátka 275 333 265 867 256 400 246 933 237 467 228 000 218 533 209 067 199 600 190 133 180 667 171 200 161 733 152 267 142 800 3 136 000

Úrok 142 000 132 533 123 067 113 600 104 133 94 667 85 200 75 733 66 267 56 800 47 333 37 867 28 400 18 933 9 467 1 136 000

Úmor 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333

Zůstatek úvěru 2 000 000 1 866 667 1 733 333 1 600 000 1 466 667 1 333 333 1 200 000 1 066 667 933 333 800 000 666 667 533 333 400 000 266 667 133 333 0

Z tohoto příkladu je patrné, že úmor úvěru zůstává po celou dobu stejný a splátka úvěru je součtem úmoru a vypočteného úroku ze zůstatku úvěru. Pro naše porovnání je důležitá výše úroku, kterou bance zaplatíme. Na úrocích v tomto případě přeplatíme 1.136.000 Kč. Jak je dále patrné, postupem času se rok od roku splátka snižuje, a to působí příznivě na finanční stránku, kdy můžeme zbylé finanční prostředky využít dle svého uvážení jinde ve výrobním procesu. V porovnání s předchozí variantou, kdy úroky činili 1.136.000 Kč, dělá rozdíl v úrocích mezi první a druhou možností splácení 147.479 Kč. Proto se jako nejvýhodnější jeví varianta, kdy budeme úvěr splácet formou stejné umořovací částky a různé výše splátek. Nehledě na to, že při splácení nestejnou anuitou přeplatíme méně na úrocích, další výhodu vidím v tom, že každý rok, kdy splácíme úvěr, se nám snižuje výše splátky a tím se rovněž snižuje naše finanční zatíženost firmy. - 34 -

6. Analýza bank a jejich nabízených produktů

V následující části se budu konkrétně zabývat jednotlivými bankovními institucemi a analyzovat jejich nabízené produkty, informace, jež mi byly sděleny, i můj subjektivní názor na jednání bankovních poradců s mou vlastní osobou, jakožto potencionálním zprostředkovatelem úvěrového obchodu mezi bankou a panem Skalickým, kterému budu předkládat mou vlastní analýzu bankovních produktů a doporučím optimální řešení financování pro jeho firmu. Pro můj záměr jsem si vybral pobočky daných bank se sídlem ve městě Litoměřice.

6.1 Česká spořitelna, a. s.

První banka, kterou jsem navštívil, byla Česká spořitelna, a. s. Poté, co jsem byl odkázán na úvěrové oddělení a tamní bankovní poradkyni, jsem jí začal objasňovat důvod mé návštěvy. Sdělil jsem jí, že provádím analýzu bankovních produktů, která bude sloužit pro mé vlastní studijní účely týkající se absolventské práce a rovněž jako podklady pro pana Skalického. Moje analýza a doporučení mu pak budou sloužit jako jeden z mnoha nástrojů, díky kterým se následně rozhodne pro konkrétní bankovní úvěr v době, až o něj bude osobně žádat. Bankovní poradkyně nebyla dle mého názoru moc potěšena mojí „studijní“ návštěvou a několikrát během rozhovoru mi sdělila, že by byla schopna říci mi více údajů týkajících se mého problému, nicméně je velice zaneprázdněna a časově by ji to zatěžovalo. Když jsem jí ale opětovně informoval o tom, že mé podklady nebudou využity jen pro studijní účely, ale i pro jejich potencionálního klienta, a mimo jiné i majitele jedno z běžných účtů u jejich bankovní instituce, byla o něco sdílnější.

- 35 -

Kromě všeobecných věcí, jako jsou požadavky, které musí žadatel o úvěr splňovat (trestní bezúhonnost, plnoletost, atd.), musí být zároveň úvěruschopný a doložit několik dokumentů, jako například daňová přiznání za poslední 2 roky, výsledky hospodaření firmy, cash-flow, či výhled hospodaření do budoucna. Když jsme se však bavili o konkrétní úvěrové sumě 2.000.000 Kč a případné úrokové sazbě vztahující se k tomuto úvěru, nebyla mi schopna sdělit výši úrokové sazby. A to z toho důvodu, že banka vlastní svůj interní bankovní program, k němuž mají přístup jen zaměstnanci banky. Na jeho základě se pak vypočítá žadatelova bonita a až od té se pak následně odvíjí stanovení výše úrokové sazby. Tudíž mi nemohla říci, o jakou úrokovou sazbu by se jednalo v případě Farmy Skalický. Jen mi potvrdila, že ke každému klientovi se přistupuje velice individuelně a úroková sazba není pevně daná, ale je odvislá od bonity klienta. Na otázku, který bankovní produkt by nejlépe vyhovoval potřebám firmy pana Skalického, mi byl doporučen „Investiční úvěr 5 PLUS“, jehož úroková sazba závisí na zvolené době fixace (viz tabulka níže) a samozřejmě bonitě klienta. Investiční úvěr 5 PLUS5 1.5.2008 Doba fixace 1 rok Úroková 7,25 % sazba p.a.

2 roky 3 roky 4 roky 5 let

6 let 7 let

8 let

9 let

10 let

7,25 % 7,3 %

7,6 %

7,7 %

7,8 %

7,85 %

7,4 %

7,5 %

7,65 %

(garantovaná pevná sazba na zvolené období fixace) Tabulka č. 5 Pokud pomineme, že úroková sazba se mění, respektive snižuje podle bankou vypočtené bonity klienta, a budeme-li vycházet z tabulky, pak v případě, že počítáme s tím, že do 12 měsíců od vzniku úvěrové pohledávky bance získáme finanční prostředky z dotací a jimi následně umoříme celý zbytek dluhu, by bylo nejlepší vybrat si variantu s fixací na jeden rok.

5

http://www.csas.cz/banka/content/inet/internet/cs/STANDARD_CONTENT_OT01_007052.XML

- 36 -

I když vycházíme z toho, že po dokončení rekonstrukce a následné kolaudaci, nám budou vyplaceny dotace, úvěr musí být sestaven tak, abychom v případě, že z nějakého důvodu dotace nezískáme, ho byli schopni splatit. To znamená, že musíme počítat s oběma variantami a mírou. Je proto důležité, aby podmínky k získání dotací byly splněny a nic nebránilo jejich vyplacení. Pokud by se tak nestalo a firma musela úvěr splácet celý z vlastních zdrojů, splátky úvěru by neměly být v takové výši, aby je firma nebyla schopna splácet, čímž by se dostala do možných finančních potíží. Z předcházejících informací vyplývá, že každá varianta, ať už se jedná o splatnost v rozmezí 5 až 30 let, musí být důkladně promyšlena a při rozhodování o výši anuity, by měla být vzata v úvahu všechna možná rizika a případné komplikace v otázce splácení úvěru, i co se týče dotací a podmínek jejich vyplacení. Když už jsme si zvolili optimální způsob splácení úvěru (konstantní úmor) i dobu splatnosti (15let), bude dalším rozhodujícím kritériem výše úrokové sazby, za kterou nám banka úvěr poskytne. Pro možnost porovnání úrokových sazeb jsem u jednotlivých obchodních bank sestavil tabulku s průběhem splácení úvěru a grafy, ze kterých je patná jak výše splátky, tak úroky, které z úvěru zaplatíme. Ukazatelé výpočtů:

200 000,00 7,25% 15 let

úmor úrok. sazba p.a. doba splatnosti

Tabulka průběhu splácení úvěru konstantním úmorem (v Kč) Období 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Splátka

Úrok

Úmor

278 333 268 667 259 000 249 333 239 667 230 000 220 333 210 667 201 000 191 333 181 667 172 000 162 333 152 667 143 000 3 160 000

145 000 135 333 125 667 116 000 106 333 96 667 87 000 77 333 67 667 58 000 48 333 38 667 29 000 19 333 9 667 1 160 000

133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333

Zůstatek úvěru 2 000 000 1 866 667 1 733 333 1 600 000 1 466 667 1 333 333 1 200 000 1 066 667 933 333 800 000 666 667 533 333 400 000 266 667 133 333 0

Pozn.: příklad vychází z údajů, kdy úroková míra zůstane v takové výši jako v prvním roce fixace

- 37 -

Graf značící průběh a výši splátek (v Kč)

350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

Počet splácených let

Graf celkové výše splátek a úroků z úvěru (v Kč)

Výše celkových splátek a splacených úroků

Zaplacené splátky a úroky

Výše roční splátky úvěru

Průběh a výše splátek úvěru

3 500 000

3 160 000

3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000

1 160 000

1 000 000 500 000 0 1

2

splátky

- 38 -

úrok

15

6.2 Československá obchodní banka, a. s.

Má druhá návštěva směřovala do pobočky ČSOB v Litoměřicích. Po té, co jsem byl odkázán na tamějšího úvěrového poradce, musel jsem chvíli vytrvat, než si na mě udělal čas. Během čekání jsem zaznamenal pro mne důležitý a zcela subjektivní poznatek. Dle mého názoru bylo celé patro, kde se nachází hned několik úvěrových specialistů, značně přetopené. V ten samý okamžik jsem si uvědomil, že tomu tak bylo i v předešlé bance. To mě hned přivedlo k myšlence, že je to jistě jeden z mnoha psychologických nástrojů, jímž se banka hned od příchodu klienta či žadatele o úvěr snaží podlomit jeho sebevědomí a optimismus, v neposlední řadě mu také naznačit, že při získávání úvěru či půjčky mu nedají nic zadarmo a ještě se u toho značně zapotí. Když už jsem měl posléze možnost hovořit s bankovním poradcem a specialistou přes podnikatelské úvěry, očekával jsem podobný průběh jako v České spořitelně. V následujících minutách jsem byl však příjemně překvapen zájmem a ochotou poradce jak o téma mé absolventské práce, tak hlavně o samotný projekt Farmy Skalický a jeho financování. Poté, co si poradce se zájmem detailně prostudoval projektovou dokumentaci, kterou jsem mu dal k nahlédnutí, následovala debata o projektu a popisu činnosti firmy. Na základě této debaty a dokumentace, jako je daňové přiznání či smlouva o dotaci, doporučil mezi nejvýhodnější nástroje financování buď z investičního úvěru nebo jejich speciálního bankovního

produktu

s názvem:

ČSOB

program

na

spolufinancování

projektů

podporovaných z fondů EU. Předmětem jednání, které jsme dále vedli, bylo, že schválené dotace, pokud nenastanou komplikace, by měly být vyplaceny nejdříve 6 měsíců od počátku splácení úvěru. Tedy pokud by se úvěrová smlouva uzavřela např. k 1. lednu 2009, po dokončení komplexní rekonstrukce stavby, předpokládané do konce června, by měli být vyplaceny dotace od SZIF. Ty by se pak použili okamžitě na umoření celého úvěru. Zajímalo mě tedy, zda se tento fakt dá ošetřit již před uzavřením úvěrové smlouvy tak, aby se počítalo s tím, že po šesti měsících se dluh umoří z dotací. Na tuto otázku mi bylo sděleno, že banka toto může - 39 -

brát v úvahu, nicméně v úvěrové smlouvě se toto ošetřit nedá, neboť minimální doba možnosti umoření dluhu je po dvanácti měsících. Další důvod, proč by se úvěr neměl umořit dříve než po 12 měsících od vzniku pohledávky vůči bance, je ten, že pokud se v počátku sestavení úvěrové smlouvy obě strany dohodnou na tom, že úvěr bude splacen v pevném termínu, a to po 6 měsících, hrozí vysoké sankce, pokud se tomu tak nestane. To znamená, že když nám dotace nebudou vyplaceny do šesti měsíců, jak předpokládáme, ale třeba až měsíc osmý, nejsme tím pádem schopni dodržet předem dohodnutý závazek a banka nám udělí pokutu. S ohledem na tyto skutečnosti mi bylo bankovním poradcem doporučeno, abych nekalkuloval s dobou, kdy dotace budou vyplaceny. Doporučil mi, abych raději využil možnost tzv. mimořádné splátky, která umožňuje klientovi umořit úvěr po konci doby fixace, která by v tomto případě trvala jeden rok. To znamená, že se klient zaváže ke splácení splátek úvěru po dobu 12 měsíců a pak má na výběr, zda bude ve splácení úvěru pokračovat nebo využije finančních prostředků, například právě z dotací, a umoří celou výši dluhu. Bylo mi dále sděleno, že tato možnost náhlého splacení úvěru se dá využít, avšak za menší paušální sankci v hodnotě 5.000 Kč. Tato částka je ale z pohledu klienta zanedbatelná, protože pokud by splácel úvěr další roky, přeplatí mnohem více na úrocích z úvěru než je výše zmiňované sankční částky. Dále mi rovněž sdělil výše úrokových sazeb k danému dni, které se odvíjí od odhadu záruky úvěru. A to: 7,38% a 8,38%. Úrokové sazby jsou dvě, protože jejich výše je odvislá od odhadu záruky, kterou bance poskytneme. V našem případě, kdy žádáme o úvěr ve výši 2.000.000 Kč, můžeme využít nižší úrokové sazby (7,38%) jen tehdy, pokud odhad záruky, kterou bance poskytujeme, bude mít vyšší hodnotu než dva miliony korun. V opačném případě, kdy námi nabízená záruka bude mít nižší hodnotu než dva miliony korun, nám banka poskytne úvěr, ale za vyšší úrokovou sazbu (8,38%). Hodnotu zástavy určí přidělený bankovní odhadce. Úvěr se poskytuje maximálně do výše 80% z hodnoty předmětu zástavy. V následující části je případ splácení úvěru bez poskytnutých dotací. Ve druhém případě je znázorněn úvěr, který je splácen 12 měsíců a poté je umořen částkou vyplacenou z dotací. Úvěr by podle předpokladů mohl být splacen z dotací již po 6 měsících, nicméně je dobré nechat si jistou časovou rezervu pro případ, že by se dotace na cestě mezi dotačním fondem a bankovním účtem klienta někde zdržela či nastaly nečekané - 40 -

komplikace při vyplacení dotace. Rovněž může nastat varianta, že dotace firmě nebudou vyplaceny. Tudíž je dobré sestavit úvěr a jeho úmor tak, aby ho firma byla schopná splatit z vlastních výsledků hospodaření. Jako reálná se jeví doba splatnosti mezi deseti až patnácti lety. Od tohoto se také odvíjí výpočty, kde doba splatnosti úvěru je 15 let. Firma vlastní majetek, který by mohla dát jako zástavní, mající vyšší hodnotu než požadovaná jistina. Proto je v následujícím případě použita varianta s úrokovou sazbou ve výši 7,38%.

Ukazatelé výpočtů:

2 000 000 Kč 7,38% 15 let

úvěr úrok. sazba doba splatnosti

Tabulka průběhu splácení úvěru konstantním úmorem (v Kč) Období 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Splátka 280 933 271 093 261 253 251 413 241 573 231 733 221 893 212 053 202 213 192 373 182 533 172 693 162 853 153 013 143 173 3 180 800

Úrok

Úmor

147 600 137 760 127 920 118 080 108 240 98 400 88 560 78 720 68 880 59 040 49 200 39 360 29 520 19 680 9 840 1 180 800

- 41 -

133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333

Zůstatek úvěru 2 000 000 1 866 667 1 733 333 1 600 000 1 466 667 1 333 333 1 200 000 1 066 667 933 333 800 000 666 667 533 333 400 000 266 667 133 333 0

Graf značící průběh a výši splátek (v Kč)

Výše roční splátky úvěru

Průběh a výše splátek úvěru 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

Počet splácených let

Graf celkové výše splátek a úroků z úvěru (v Kč)

Zaplacené splátky a úroky

Výše celkových splátek a splacených úroků 3 500 000

3 180 800

3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000

1 180 800

1 000 000 500 000 0 1

2

splátky

- 42 -

úrok

Spolu s úrokovou sazbou mi poradce sdělil i výše poplatků, které jsou vázány na poskytnutí úvěru. Zpracovány jsou v následující tabulce:

Za vypracování žádosti o úvěr

Procentuální část z požadované výše úvěru 0,3%

Hodnota poplatku (v Kč) 6.000

Za realizaci úvěrové smlouvy

0,6%

12.000

Za zřízení úvěrového účtu

0,5%

10.000

Za vedení úvěrového učtu

paušální poplatek

600 / rok

Za předčasné splacení úvěru

paušální poplatek

5.000

Poplatek

Tabulka č. 7

- 43 -

6.3 Komerční banka, a. s.

Další banka, kde jsem se informoval o možnosti získání úvěru pro Farmu Skalický, byla Komerční banka, a.s. Zde jsem měl možnost jednat s bankovní poradkyní TOP SB, paní Dunajovou. Poté, co jsem jí seznámil se všemi aspekty mé práce a informoval ji o projektu rekonstrukce, kterou chce pan Skalický provést a kterou chce z části financovat právě z bankovního úvěru, byla velice sdílná a ochotná seznámit mě s postupem k získání úvěru. Rovněž již měla zkušenosti s poskytováním úvěru zemědělcům a znala problematiku jejich činností a byla také seznámena se všemi okolnostmi týkajícími se dotací a jejich následného vyplacení. Stejně jako předchozí poradci mi sdělila, že k panu Skalickému musí přistupovat jako ke klientovi, který žádné finanční prostředky z dotací nemá. Zároveň ale řekla, že dotace, které firma získá, mají neméně důležitou váhu při rozhodování o úvěruschopnosti klienta. Navrhla mi také, že pokud budu mít zájem, je schopna mi vypracovat, a to zdarma, předběžný návrh úvěru. Jedinou podmínkou bylo, abych dodal potřebné dokumenty, ze kterých se tento předběžný návrh dá vypracovat. Konkrétně byla za potřebí daňová přiznání za poslední dva roky, základní údaje o podniku, podnikatelský záměr, zpracovaný projekt realizace rekonstrukce a soupis předběžných nákladů. Dále bylo také potřeba doložit přehled již poskytnutých úvěrů nehledě na to, od jaké banky je klient získal. Dozvěděl jsem se také, že úroková sazba, která se objeví v tomto předběžném návrhu, může být ve finále ještě nižší poté, co se bude moci klient prověřit v bankovním registru. Tam by se mělo ověřit, zda potencionální klient nemá žádné závazky, které neplní. Ať už se jedná o nezaplacené splátky bankám, které mu již úvěr poskytly, nebo například státním institucím, jako je finanční úřad, sociální úřad a další. Do tohoto registru smí ale zaměstnanci banky nahlédnout až po vypracování předběžného návrhu a také na žádost klienta o vyhotovení návrhu smlouvy. Toto je však zpoplatněno a částka je odvislá od výše úvěru. Pokud by se klient po tomto prozkoumání jevil jako věrohodný, jeho bonita vzroste a šance na získání úvěru i nižší úrokové sazby se zvýší.

- 44 -

Na základě vypracovaného návrhu úvěru od Komerční banky známe téměř konečnou výši úrokové sazby, která byla bankou nabídnuta přímo pro potřeby firmy pana Skalického. Ta je ve výši 6,35 %. Na základě těchto faktů jsem rovněž vypracoval přehled průběh splácení úvěru i celkovou výši zaplacených splátek i úroků.

Ukazatelé výpočtů:

2 000 000 Kč 6,35% 15 let

úmor úrok. sazba doba splatnosti

Tabulka průběhu splácení úvěru konstantním úmorem (v Kč) Období 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Splátka

Úrok

Úmor

260 333 251 867 243 400 234 933 226 467 218 000 209 533 201 067 192 600 184 133 175 667 167 200 158 733 150 267 141 800 3 016 000

127 000 118 533 110 067 101 600 93 133 84 667 76 200 67 733 59 267 50 800 42 333 33 867 25 400 16 933 8 467 1 016 000

133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333

- 45 -

Zůstatek úvěru 2 000 000 1 866 667 1 733 333 1 600 000 1 466 667 1 333 333 1 200 000 1 066 667 933 333 800 000 666 667 533 333 400 000 266 667 133 333 0

Graf značící průběh a výši splátek (v Kč)

Výše roční splátky úvěru

Průběh a výše splátek úvěru 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 13 14 15

Počet splácených let

Graf celkové výše splátek a úroků z úvěru (v Kč)

Zaplacené splátky a úroky

Výše celkových splátek a splacených úroků 3 500 000 3 000 000

3 016 000

2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 016 000

1 000 000 500 000 0 1

2

splátky

- 46 -

úrok

6.4 GE Money

Další hodnocenou bankou byla GE Money. U této banky nastaly již v počátku komplikace, a to s tím, že při pokusu navštívit tamější bankovní poradce jsem se setkal jen se zamčenými dveřmi. Až má v pořadí třetí návštěva zmiňované banky byla „úspěšná“. Bankovní poradce, se kterým jsem měl možnost hovořit, nebyl moc potěšen mou návštěvou a nijak významným způsobem se nepřičinil na tom, aby mi sdělil více, než byly odpovědi na mé otázky. Právě i z tohoto přístupu zaměstnance banky nehodnotím přístup ke klientovi příliš kladně. Proto jsem došel k závěru, že již dále nebudu plýtvat jak jeho, tak mým časem a rozhodl jsem se vypracovat veškeré informace „od stolu“ za pomoci informací uvedených na webových stránkách dané obchodní banky. Právě z tohoto důvodu nejsou mé poznatky tak obsáhlé jako u předcházejících bank. Nicméně na webových stánkách banky6 jsem našel veškeré potřebné informace k tomu, abych mohl vypracovat plnohodnotné porovnání s nabízenými produkty ostatních bank.

Asi nejdůležitější bylo zjistit si na webových stránkách aktuální výši úrokové sazby (7,9%) vztahující se k podnikatelským úvěrům. Dále pak související poplatky s uzavřením úvěrové smlouvy a správy úvěrového účtu. Na základě těchto údajů jsou zpracovány následující výpočty.

6

informace čerpány z: http://www.gemoney.cz/

- 47 -

Ukazatelé výpočtů:

2 000 000 Kč 7,9% 15 let

úvěr úrok. sazba doba splatnosti

Tabulka průběhu splácení úvěru konstantním úmorem (v Kč) Období 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Splátka 291 333 280 800 270 267 259 733 249 200 238 667 228 133 217 600 207 067 196 533 186 000 175 467 164 933 154 400 143 867 3 264 000

Úrok

Úmor

158 000 147 467 136 933 126 400 115 867 105 333 94 800 84 267 73 733 63 200 52 667 42 133 31 600 21 067 10 533 1 264 000

- 48 -

133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333 133 333

Zůstatek úvěru 2 000 000 1 866 667 1 733 333 1 600 000 1 466 667 1 333 333 1 200 000 1 066 667 933 333 800 000 666 667 533 333 400 000 266 667 133 333 0

Graf značící průběh a výši splátek (v Kč)

Výše roční splátky úvěru

Průběh a výše splátek úvěru 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

Počet splácených let

Graf celkové výše splátek a úroků z úvěru (v Kč)

Zaplacené splátky a úroky

Výše celkových splátek a splacených úroků 3 500 000

3 264 000

3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000

1 264 000

1 000 000 500 000 0 1

2

splátky

- 49 -

úrok

6.5 Bankovní poplatky spojené s pořízením úvěru Neméně důležitou roli při rozhodování o výběru nejvhodnější varianty úvěru hrají konkrétní výše poplatků, které jsou spojené s přípravou realizace úvěru a formalitami ohledně schválení a také s ostatními poplatky souvisejícími se správou úvěrového účtu. Z tohoto důvodu jsem vypracoval přehled jednotlivých bank poskytujících úvěr a s ním souvisejícími poplatky, které by musela Farma Skalický zaplatit, pokud by se rozhodla pro úvěr od konkrétní banky.

Přehled a výše poplatků u jednotlivých bank Poplatek

Česká spořitelna

ČSOB

Komerční banka 0,3% (min. 5.000,max. 30.000,-)

Zpracování žádosti o úvěr

0,5% až 2% (min. 5.000,-)

0,3%

Za realizaci úvěru

2.500,-

0,6%

0,6%

0,5%

Za zřízení úvěrového účtu

zdarma

0,25%

zdarma

zdarma

Spravování úvěru (za rok)

3.600,-

600,-

600,-

2.400,-

Změna vymezených podmínek ve smlouvě

0,3% (z aktuálního ZÚ) min. 10.000,-

1% (z aktuálního ZÚ)

0,6%

3.000,-

Výpis úvěrového účtu

zdarma

zdarma

zdarma

50,-

Za předčasné splacení úvěru

zdarma (po uplynutí fixace)

5.000,-

zdarma (nutno uvést ve smlouvě)

5% (z aktuálního ZÚ)

Celkové roční náklady s pojené s poplatky

26.100,-

38.600,-

30.600,-

26.450,- *

GE Money 5000,-

Pozn.: Pro lepší porovnatelnost jsou všechny procentuální výše poplatků počítány z počáteční jistiny úvěru ve výši 2.000.000 Kč. *

Výše poplatku u GE Money za předčasné splacení by měla být ve výši 5%

z předčasně splacené jistiny. Pokud by banka z tohoto požadavku zásadním způsobem neustoupila, bylo by bezpředmětné žádat o úvěr právě u GE Money. - 50 -

Tabulka s výší poplatků souvisejících s pořízením úvěru u jednotlivých bank

Celková výše poplatků

Výše poplatků u jednotlivých bank (v Kč) 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0

38.600,30.600,26.100,-

1 ČS

26.450,-

2

3

ČSOB

KB

4 GE Money

Pozn.: Výše poplatků u GE Money se může významným způsobem navýšit, pokud bude platná 5% sankce za předčasné splacení úvěru. To by znamenalo navýšení až o 100.000 Kč. Nicméně na základě předchozích jednání s obchodními poradci ostatních bank se domnívám, že by neměl být problém dosáhnout určité dohody o tomto sankčním poplatku tak, aby se pohyboval v minimálních možných hranicích. Právě z tohoto důvodu je u GE Money počítáno s minimálním poplatkem v hodnotě 3.000 Kč.

- 51 -

7. Souhrn dosavadních výpočtů Pro konečné rozhodnutí jsem shledal příhodné vypracovat tabulku a graf s celkovou výší splaceného úvěru a souvisejícími úroky. Můžeme zde vidět, kolik celkem zaplatíme při době splatnosti 15 let na splátkách a kolik z této částky činí úroky.

Tabulka celkových výdajů spojených se splátkami úvěru a odvíjejících se úroků z úvěru

Celkem zaplaceno Výše úroků z úvěru

ČS

ČSOB

KB

GE Money

3 160 000 Kč

3 180 800 Kč

3 016 000 Kč

3 264 000 Kč

1 160 000 Kč

1 180 800 Kč

1 016 000 Kč

1 264 000 Kč

Graf celkové výše splátek a úroků z úvěru (v Kč)

Hodnota splátek a úroků

Graf celkové výše splátek a úroků z úvěru 3 500 000 Kč 3 000 000 Kč

ČS

2 500 000 Kč

ČSOB

2 000 000 Kč

KB

1 500 000 Kč

GE Money

1 000 000 Kč 500 000 Kč 0 Kč

1

2

Celkem splaceno

- 52 -

úroky

Na všech výpočtech je patrné, že rozhodujícím faktorem je výše splátek v jednotlivých letech doby splatnosti a také celkové úroky z úvěru zaplacené bance. Všechny příklady vycházely z faktu, že úvěr je sestaven na dobu splatnosti patnácti let. To proto, že komplikace s vyplacením dotací mohou samozřejmě nastat a jak banka tak i klient, musí raději počítat s tím, že daný úvěr bude muset být splacen z vlastních zdrojů financování. Na základě těchto skutečností je rozhodující výše úrokové sazby, kterou banka klientovi nabídne. To však nebylo jediné mé kritérium. Další aspekt, který měl váhu při mém rozhodování o tom, jaký bankovní produkt panu Skalickému doporučím, závisel i na jednání s danými bankovními poradci. S přihlédnutím ke všem okolnostem jsem zúžil možnost na spolupráci s Českou spořitelnou, a. s. a Komerční bankou, a. s., která se mimo jiné jako jediná nabídla, že mi vypracuje zdarma návrh úvěru. Také nabídla nejnižší úrokovou sazbu ve výši 6,35 %. A nebyla to jediná výhoda spojená právě s touto nabídkou od KB. Například Komerční banka nabízí klientovi možnost splatit daný úvěr mimořádnou splátkou úvěru, a to bez sankčního poplatku, což byl jeden z požadavků firmy pana inženýra Skalického. To proto, že pokud klient získá úvěr a z něj dofinancuje projekt rekonstrukce a dotace mu po její kolaudaci budou vyplaceny v plné výši, použije tuto částku na umoření dluhu bance a tím se zbaví dlouhodobých závazků spojených právě s poskytnutým úvěrem. Jak už jsem rovněž informoval na začátku mé bakalářské práce, tak finanční stránka nebyla to jediné, co mělo váhu na mé rozhodnutí o tom, který bankovní produkt panu Skalickému doporučím. Přihlížel jsem totiž i k mému subjektivnímu názoru při jednání s bankovními poradci, jakožto zástupci dané bankovní instituce. Ke konečnému rozhodnutí tedy napomohla i tabulka (viz str. 54), kterou jsem si vypracoval a vyplnil po jednotlivých obchodních jednáních s danými bankovními poradci.

- 53 -

Informační tabulka o produktech bank a podmínkách získání úvěru

Česká Banka:

spořitelna

Speciální bankovní produkt?

Ne

Nabízený bankovní produkt:

Investiční úvěr 5 PLUS

Základní údaje o

Československá obchodní banka

Komerční

ANO

Ne

záměr Sortiment

Základní údaje o Podnikatelský záměr

výrobků Dodavatele a Daňová přiznání (2 odběratele Daňová

roky)

přiznání (2 roky)

Časový plán realizace

ANO Možnost předčasného (po skončení doby fixace) splacení úvěru?

GE Money

Ne

ČSOB program na Podnikatelský spolufinancování Podnikatelský úvěr projektů úvěr podporovaných z fondů EU.

podniku Podnikatelský podniku

Co je potřeba doložit?

banka

ANO (po skončení fixace a za poplatek 5.000 Kč)

Údaje o podniku Podnikatelský záměr Daňová přiznání (2 roky) Seznam již poskytnutých úvěru Projekt rekonstrukce

ANO (pokud bude předem uvedeno ve smlouvě,

Podnikatelský záměr Daňová přiznání Údaje o podniku Časový plán realizace

ANO (se sankcí)

tak bez sankce)

7,37 %; 8,37 % Výše úrokové sazby: Jednání s klientem

7,1 %

(dle odhadu

6,35 %

7,59 %

1

4

záruky)

2

2

Zdroj: informace poskytnuty na základě osobního jednání s bankovními poradci Pozn.: bodový systém jednání s klientem: 1 - výborné a seriózní jednání, 2 – chvalitebné, 3 - dobré, ale nedostačující, 4 – nevyhovující (negativní pocit) - 54 -

Pokud by se splácení úvěru dělo modelovou situací, kdy umoříme úvěr z finančních prostředků získaných z dotací, tak je nutný také přehled součtu výdajů spojených s úvěrem během prvního roku splácení. Výdaje by se v tomto případě pohybovaly v následujících hodnotách dle tabulky a grafu. Celkové výdaje jednotlivých bank spojených s pořízením úvěru během 1. roku splácení

Roční výše úmoru

Česká spořitelna 133 333 Kč

ČSOB 133 333 Kč

KB 133 333 Kč

GE Money 133 333 Kč

Roční výše úroku

145 000 Kč

147 600 Kč

127 000 Kč

158 000 Kč

26 100 Kč

38 600 Kč

30 600 Kč

26 450 Kč

Poplatky během 1. roku Celkem

304 433 Kč

319 533 Kč 290 933 Kč 317 783 Kč

Jak je patrné z tabulky, nejnižší výdaje jsou spojené s úvěrem od Komerční banky. Nejméně výhodným se z tohoto pohledu naopak jeví úvěr od ČSOB. Tento fakt značí rovněž graf uvedený níže. Graf výše výdajů spojených s prvním rokem splácení úvěru u jednotlivých banka (v Kč) Výdaje spojené s úvěrem během 1. roku 350 000 Kč 300 000 Kč 250 000 Kč 200 000 Kč

Poplatky během 1. roku

150 000 Kč

Roční výše úroku

100 000 Kč

Roční výše úmoru

50 000 Kč 0 Kč

Česká spořitelna

ČSOB

KB

GE Money

Graf poukazuje na to, že nejnižší výdaje související s úvěrem jsou u Komerční banky. I z tohoto důvodu doporučuji v této části mé analýzy úvěr od KB, protože během prvního roku splácení bude ze všech možných variant nejméně zatěžovat finanční rozpočet z hlediska kombinace výše úmoru, úroku i poplatků spojených se získáním úvěru a vedením úvěrového účtu. - 55 -

7.1 Banka je akciová společnost Do tohoto okamžiku se mi podařilo osobně navštívit zmíněné bankovní pobočky České spořitelny, Československé obchodní banky, Komerční banky a GE Money. Získal jsem od nich potřebné informace a podklady k rozhodování pro následné doporučení nejvhodnější finanční instituce pro daný podnikatelský záměr. Dozvěděl jsem se rovněž výši úrokové sazby, za kterou by firmě pana Skalického byl poskytnut požadovaný úvěr. V neposlední řadě jsem také měl tu možnost na vlastní kůži zažít přístup a praktiky bankovních poradců při jednání s potencionálním klientem. Podařilo se mi zvolit jak optimální dobu splácení, tak i variantu splácení úvěru, a to nestejnou anuitou, která se jeví výhodnější než splátka úvěru za pomoci konstantní anuity. Ze všech dosud získaných informací, podkladů a hlavně výpočtů se jeví jako nejvýhodnější spolupráce s Komerční bankou, a to z již výše zmiňovaných důvodů. Ačkoli by se zdálo, že jsem získal veškeré možné informace proto, abych mohl firmě pana Skalického již doporučit nejvýhodnější produkt a bankovní společnost, která ho poskytuje, tak mé aktivity vztahující se k bakalářské práci na téma „Financování firmy – produkty jednotlivých bank a analýza nejlepšího řešení“ tímto ještě nekončí. Jak už napovídá název této kapitoly, banka má právní formu akciové společnosti, z čehož samozřejmě vyplývá, že jejím hlavním cílem je vytváření zisku. Vezmeme-li dále v úvahu, že úvěr je vlastně dohoda dvou stran o poskytnutí finančních prostředků, vyplívá z toho, že se jedná o klasickou smlouvu uzavřenou na základě dohody klienta a banky. Mířím tím k faktu, že ačkoli mi banky oznámily, respektive nabídly určitou výši úrokové sazby, za kterou by byly ochotny poukázat finanční prostředky pro potřeby pana Skalického, neznamená to, že je tato výše nabízené úrokové sazby konečná. Z pohledu banky jde při návrhu úrokové sazby klientovi samozřejmě o určitou formu maximalizace zisku z poskytnutého úvěru prostřednictvím úroků z úvěru. Avšak klient banky je v opozici. Jemu jde o minimalizaci nákladů v podobě co nejnižších úroků placených bance za poskytnutý úvěr. Na základě těchto skutečností jsem se rozhodl ověřit si možnost, zda banka na základě dalšího jednání sníží svou prvotně nabízenou úrokovou sazbu na nižší hodnotu, než nabízela při mé první návštěvě. Po konzultaci s panem inženýrem Skalickým jsem vybral jako objekt tohoto zájmu Českou spořitelnu. Hlavním důvodem bylo, že pan Skalický má u této banky veden běžný - 56 -

a firemní účet a je konzervativním typem klienta, tudíž by nerad měnil banku a své dosavadní aktivity v ní.

7.2 Volba produktu a banky Na toto jednání byla nejdůležitější kvalitní příprava. Zároveň jsem se dohodl s panem Skalickým, že následnou schůzku s bankovním poradcem České spořitelny absolvujeme společně. Připravil jsem tedy veškeré potřebné podklady, které jsem nabyl při tvorbě mé bakalářské práce formou schůzek s bankovními poradci, svých poznatků a hlavně kvantitativních výpočtů. V rámci neutrality jsem neuváděl názvy jednotlivých oslovených bank, zejména pak banky Komerční, která se jevila do této chvíle jako nejvýhodnější. Jediné, na co jsem chtěl, aby banka reagovala, je výše úrokové sazby. Jak bylo již uvedeno v kapitole 6.1 (viz strana 37), Česká spořitelna nabídla úrokovou sazbu ve výši 7,25%. Předmětem mého zájmu tedy bylo, zda danou úrokovou sazbu bude ochotna snížit po předložení nabídky konkurenční banky. Jen pro připomenutí, Komerční banka byla ochotna poskytnout závaznou nabídku úrokové sazby ve výši 6,35% platnou jeden měsíc. Před setkáním s bankovním poradcem České spořitelny jsem na toto jednání šel s pocitem, že nemáme co ztratit a můžeme jen získat. Na této schůzce jsem tedy odprezentoval a nastínil mé snažení v rámci analýzy produktů jednotlivých bank pro pana Skalického a zároveň i výpočty a grafy, ke kterým jsem dospěl během shromažďování informací pro mou bakalářskou práci. Bankovní poradce pochopil náš záměr a požádal nás o čas na zpracování další nabídky. Po několika dnech mě pan Skalický informoval, že byl kontaktován zaměstnancem České spořitelny a vyzván k další návštěvě. Tam mu bylo sděleno, že banka zvážila jeho požadavek a s přihlédnutím k nabídce konkurence a k bonitě jeho osoby nabídla úrokovou sazbu nižší o 0,2 %, než byla nabídka konkurence. Nyní se tedy nabízená úroková sazba od České spořitelny pohybovala ve výši 6,15%.

- 57 -

Při této nové nabídce se samozřejmě změnily a snížily i hodnoty celkové výše úvěru a celkem zaplacených úroků z úvěru následujícím způsobem:

Celkem zaplaceno Výše úroků z úvěru

ČS

ČSOB

KB

GE Money

2 984 000 Kč

3 180 800 Kč

3 016 000 Kč

3 264 000 Kč

984 000 Kč

1 180 800 Kč

1 016 000 Kč

1 264 000 Kč

Hodnota splátek a úroků

Graf celkové výše splátek a úroků z úvěru 3 500 000 Kč 3 000 000 Kč

ČS

2 500 000 Kč

ČSOB

2 000 000 Kč

KB

1 500 000 Kč

GE Money

1 000 000 Kč 500 000 Kč 0 Kč

1

2

Celkem splaceno

úroky

Pozn.: Z upraveného grafu je patrné, že nabídka České spořitelny se zařadila mezi nejvýhodnější variantu financování. Celkové výdaje během prvního roku s upravenou nabídkou od České spořitelny (v Kč)

Roční výše úmoru Roční výše úroku Poplatky za 1. rok Celkem

Česká spořitelna 133 333 Kč 123 000 Kč 26 100 Kč 282 433 Kč

ČSOB KB GE Money 133 333 Kč 133 333 Kč 133 333 Kč 147 600 Kč 127 000 Kč 158 000 Kč 38 600 Kč 30 600 Kč 26 450 Kč 319 533 Kč 290 933 Kč 317 783 Kč

Z mého pohledu to bylo od banky zcela správné a do jisté míry i vykalkulované rozhodnutí, protože bonita pana Skalického, jakožto klienta České spořitelny, je vysoká a banka jistě nemá zájem, aby riskovala, že o daného klienta přijde. Sice tedy snížila hodnotu svého případného zisku, ale uspokojila potřeby svého stávajícího klienta, a jejich zisk z poskytnutého úvěru není ani v tomto případě zcela zanedbatelný. - 58 -

Jak už jsem řekl, pan Skalický je typem konzervativního klienta banky, proto není jistě překvapením, že po určité době na rozmyšlenou nabídku České spořitelny využil a rozhodl se financovat svůj projekt rekonstrukce zemědělských budov právě za pomoci investičního úvěru od České spořitelny. Jsem rád, že jsem mu touto formou mohl uspořit jeho čas, který by musel dané analýze sám věnovat, poskytnout mu můj vlastní náhled na danou problematiku a určitou měrou se podílet na váze jeho rozhodnuti.

- 59 -

8. Použitá literatura Seznam použité literatury Dvořák, p., Radová,J., Málek,J.: Finanční matematika pro každého, Grada Publishing, a.s. Kaktus, Z.: Bankovní služby v praxi, Computer Press, a.s. Polouček, S.a kol.: Bankovnictví. Praha: Beck 2006 Sekerka,B.: Banky a bankovní produkty. Praha: Profess Consulting, 1998

Další zdroje: Česká spořitelna – firmy a města [cit. 2009-08-12]. Dostupný: Československá obchodní banka – firemní úvěry [cit. 2009-07-13].

Dostupný:

GE Money – Firmy – Úvěry [cit. 2009-07-13]. Dostupný: Komerční banka – podnikatelé a menší firmy [cit. 2009-07-07].

Neautorizovaná literatura Propagační materiály jednotlivých bank

- 60 -

Dostupný:

9. Přílohy Seznam příloh bakalářské práce

I.

Formulář přiznání k dani z příjmů fyzických osob

II.

Formulář dohody o poskytnutí dotace (úvodní strana a způsobilé výdaje)

III. Seznam požadavků nutných k předložení při žádosti o úvěr IV. Indikativní nabídka Komerční banky pro firmu V.

Nabídka financování od Komerční banky

VI. Článek z deníku DNES s názvem Co bychom měli vědět o dotacích (z 9.12.08) VII. Seznam členů České leasingové a finanční asociace ČR

- 61 -