Část C
Analytická část
OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS OKRESU Okres Mělník je situován na severu středočeského kraje v České republice. Sídlem okresu je Mělník. V okrese je dále 69 obcí, z toho 7 měst a 1 městys. Rozloha okresu je 701,08 km2. Počet obyvatel je 104 784 s hustotou zalidnění 150 obyvatel na km2. Okres Mělník je převážně zemědělský, ale jeho podíl na celkovém hospodářství se v posledních letech mírně snižuje. Potravinářský a vinařský průmysl je dlouhodobě v úpadku. Naopak turistický průmysl prochází výrazným rozvojem, díky novým možnostem grantů z Evropské unie. Průmysl je soustředěn v Neratovicích a Kralupech nad Vltavou, což jsou s Mělníkem tři největší města v okrese. Dopravní dostupnost v okrese je velmi dobrá. S výjimkou Neratovic leží města v desetikilometrové vzdálenosti od dálnice D8 a jsou dostupná po silnicích 1. třídy
TRH S NEMOVITOSTMI Trh s nemovitostmi do roku 2001 spíše stagnoval. V letech 2001-2008 se začal objevovat trend bydlení v dojezdové vzdálenosti do velkých měst a rapidně se zvedla poptávka po všech typech nemovitostí. V dnešním období mezinárodní ekonomické krize se nabídka a poptávka zlehka vyrovnává. Přes to však mírně převyšuje poptávka. Největší investicí v okrese je revitalizace historického centra města Mělníka z grantu Evropské unie, zahrnující zbudovaná kanalizace v historickém centru, nové dlážděné povrchy v jednotlivých ulicích a oprava fasád historických budov. Finální částkou za revitalizaci by mělo být 60 mil. Kč.
73
SEGMENTACE REGIONU Okres Mělník lze rozdělit na čtyři části – vlastní okresní město Mělník, vesměs rekreační oblast Kokořína a okolí, převážně průmyslovou jižní oblast okresu – Kralupy nad Vltavou, Neratovice a zbytek okresu.
MĚSTO MĚLNÍK
POZEMKY Proluky V centru města se nevyskytují žádné volné památkově nechráněné proluky. Poslední větší proluka je v ulici Bezručova, která je připravována pro výstavbu nákupního střediska. V širším intravilánu města je proluk více. Obecně lze říci, že poptávka ve městě Mělník převyšuje nabídku. Ve střednědobém časovém horizontu není reálná možnost vzniku nových proluk, například demolicí současných staveb. Jedinou možností je demolice nevyužitých průmyslových areálů, kterých se ve městě nenachází mnoho. Lze tedy předpokládat, že prodeje budou pouze ojedinělé, za vysoké ceny a s omezením budoucí výstavby památkovou péčí.
Stavební pozemky Snížení dostupnosti hypoték v dnešní době, má na trh s pozemky na Mělnicku jen minimální dopad. Poptávka je vyrovnána s poptávkou. Ceny pozemků v jízdné vzdálenosti od Mělníka se pohybují, v závislosti na inženýrských sítích, v rozmezí 500-1500 Kč za m2. Poptávka po průmyslových pozemcích v rámci města převyšuje nabídku. Jejich cena je neúměrně vysoká, jelikož nabídka pozemků určených pro tento typ výstavby je minimální. Ceny se pohybují v rozmezí 600-1000 za m2. Jedinou možností průmyslové výstavby v současné době je demolice stávajících objektů v areálu staré Loděnice. Ceny zemědělských pozemků v celém okrese se pohybují v rozmezí 8-16 Kč za m2. V budoucnu se očekává výrazný nárůst cen, vzhledem k stále větší oblibě „satelitních“ městeček u malých měst, blízko Prahy.
74
BUDOVY Byty Největší propast mezi poptávkou a nabídkou lze v Mělníku pozorovat u tohoto typu nemovitosti. Od roku 2002 až do současnosti rapidně stoupala poptávka po bytech všech kategorií, velikosti i stáří. Což se odráží na vyšší cenové úrovni bytů, která není v této lokalitě zcela běžná. Město však neplánuje žádnou budoucí výstavbu nových bytových domů. Byty se prodávají přibližně v těchto cenových rozmezích: Byt 1+1
550 000 – 1 000 000 (malá nabídka)
Byt 2+1
800 000 – 1 500 000
Byt 3+1
1 200 000 - 1 700 000
Byt +1
2 300 000 – 4 300 000
V budoucnu lze očekávat další mírný nárůst cen jak bytů v panelových domech, tak v rekonstruovaných historických budovách.
Rodinné domy Poptávka
po
starších
rodinných
domech
se
zvolna
vyrovnala
s dříve
nedostačující nabídkou až v posledních letech. V dnešní době se mnoho potencionálních kupujících raději postaví nový dům. Ceny starších stavení se v dojízdné vzdálenosti do města Mělníka se pohybují v rozmezí 1 200 000 – 2 000 000 Kč. Ceny novostaveb a domů do 10 let stáří se pohybují kolem 5 500 000, ale jejich nabídka k prodeji je velmi nízká. Vzhledem ke vzrůstající životní úrovni lze předpokládat další zvýšení poptávky po rodinných domech v této lokalitě. Zejména pak ve vyhledávané oblasti vinic.
Objekty pro individuální rekreaci Zájem o rekreační chaty roste zejména v oblasti Kokořínska. Nabídka je však zaměřena na úzkou cílovou skupinu kupujících, jelikož jsou v oblasti nabízeny k prodeji zejména zemědělské usedlosti a domy postavené před rokem 1820. V dalších letech se, ale dá předpokládat nárůst poptávky, jelikož tento trend, zakoupit starý dům a zrekonstruovat ho, se začal rozmáhat mezi bohatými podnikateli.
75
Bytové domy Prodeje bytových domů na Mělnicku jsou velmi ojedinělé. Obchoduje se pouze několik nemovitostí tohoto typu ročně. Většinou se jedná o historické domy v centru města s příslibem rekonstrukce. Menší bytové domy se obchodují v rozmezí 4 000 000 – 7 000 000, větší nebo po rekonstrukci pak v rozmezí 7 000 000-15 000 000. Nabídka je ale téměř nulová, protože bytové domy jsou většinou rozprodány po bytech jednotlivým majitelům. Nepředpokládá se tedy výrazný růst nabídky nemovitostí tohoto typu.
Administrativní budovy Nabídka administrativních budov jako celku je téměř nulová. Ojediněle se objeví nabídky pronájmu menších kancelářských prostor. Poptávka po administrativních prostorách výrazně převyšuje nabídku.
Průmyslové objekty V nabídce se zřídka objeví objekt k prodeji po krachu firmy stávajících vlastníků. Z největších nabídek byl v poslední době Cukrovar Mělník (v demolici) a staré Loděnice. Relativně více se obchodují spíše malé provozovny typu autodílna a jiné nepotravinářské provozy. Tyto nemovitosti se pohybují v rozmezí 2 – 4 mil. Kč.
NÁJMY Byty Jako ve všech okresních městech je nabídka velmi malá. Vzhledem ke skutečnosti že ve městě i v okolí se nachází několik středních škol, jejíž studenti hledají jiné alternativy bydlení než internátní, je poptávka po pronájmech velmi vysoká. Nájmy bytů se pohybují přibližně v těchto intervalech: Byt 1+1
4000 – 7500 Kč / měsíc
Byt 2+1
5000 – 10 000 Kč / měsíc
Byt 3+1
8000 – 15 500 Kč / měsíc
Byt 4+1
14 000 Kč /měsíc (malá nabídka)
76
Prodejní prostory Na trhu v této lokalitě je vysoká poptávka pro pronájmu prodejních prostor. Velkou část nájemníků tvoří asijští obchodníci, kteří se pozvolna přesouvají z tržišť do kamenných obchodů. Nabídka je však velmi omezená. Prodejní prostory se pronajímají v těchto cenových rozmezích: Centrum města
3000 – 6000 Kč / měsíc
Širší okolí
1500 – 4000 Kč/ měsíc
Kanceláře Vzhledem k začínajícímu trendu obchodování po internetu a práce z domova zvolna klesá poptávka po kancelářských prostorách. Většina obchodníků v této lokalitě má zřízená malá improvizovaná pracoviště přímo ve svých bytech. Jelikož je tento trend v České republice teprve na vzestupu, lze očekávat další pokles poptávky po tomto typu nemovitosti. Výjimky tvoří lékařské ordinace, advokátní kanceláře a grafická studia, která svou image staví z části na dobré adrese. Kanceláře se pronajímají v těchto cenových rozmezích: Centrum města
2000-5500 Kč/ měsíc
Širší okolí
1000-3000 Kč/měsíc
Průmyslové objekty Vzhledem k útlumu průmyslu a téměř žádné nabídce průmyslových objektů střední velikosti se s tímto druhem nájmů ve městě Mělník téměř nesetkáme. Poznámka: Údaje a vývojové trendy uváděné pro Mělník platí v podstatě i v ostatních velkých městech v okrese. S výjimkou poklesu průmyslu.
77
KOKOŘÍNSKO Druhým segmentem na trhu s nemovitostmi v okrese Mělník je dnes v podstatě rekreační oblast kokořínska. V této lokaci je nová výstavba výrazně limitována chráněnou krajinou oblastí, která je prakticky vyloučena na místech jiných, než po demolici stávajících objektů.
POZEMKY V této rekreační oblasti je vysoká převaha poptávky nad nabídkou. Vyhledávány jsou pozemky pro rekreaci i pro stavbu hotelů a penzionů. Prodej stavebních parcel se zde pohybuje v rozmezí 900 – 1600 Kč/m2. Velký zájem je o nestavební pozemky – zemědělskou půdu, louky, lesy ze strany ekovýrobců. Zájem o tyto pozemky prudce stoupl po vstupu České republiky do Evropské unie, což umožnilo čerpání dotací pro začínající zemědělce. Pozemků tohoto typu je v oblasti kokořínska nepoměrně více než stavebních. Stále však není vyrovnána nabídka s poptávkou. Ceny zemědělské půdy se pohybují v rozmezí 14 – 50 Kč/m2.
BUDOVY Byty Byty v této lokalitě lze rozdělit do dvou cenových skupin. Jednou z nich jsou starší byty v bytových domech v menších vesnicích a druhou apartmány v nově realizovaných hotelích. Obě tyto skupiny však mají skoro nulovou nabídku. Obchodují se do 10 nabídek ročně. Ceny starších bytů se pohybují kolem 600 000 – 700 000 a ceny nových apartmánových bytů 1 500 000 – 2 200 000.
Rodinné domy a objety pro individuální rekreaci Trhl s tímto typem nemovitostí lze rozdělit na několik segmentů. Klasické rodinné domy ze staršího období, zemědělské usedlosti a historické chalupy a nové rodinné domy. Trh s novými rodinnými domy je v této lokalitě dosti omezen. Obchodují se v menších vesnicích po, kde byly postaveny po demolici starých již dožilých objektů. Jejich ceny se pohybují v rozmezí 4 000 000 – 7 500 000 Kč. Nabídka rodinných domů ze staršího období, ihned možné užívat je o málo rozmanitější. Ceny těchto domů se pohybují v rozmezí 2 500 000 – 5 000 000. Největší zastoupení nabídky nemovitostí na kokořínsku jsou zemědělské usedlosti a historické chalupy. Většina z nich byla postavena mezi lety 1800 a 1850. Tyty nemovitosti se obchodují v závislosti na velikosti a stavu v cenovém rozmezí 800 000 – 3 500 000.
78
NÁJMY Byty Celoroční pronájem bytů na kokořínsku není příliš obvyklý. Častěji jsou byty pronajímány, jen na letní sezónu. Jedná se o byty typu apartmán v malých penzionech, například ve zrekonstruovaných zemědělských usedlostech. Ceny těchto pronájmů se pohybují v závislosti na velikosti v rozmezí 250-800 Kč/noc. Penziony nenabízejí snížení ceny pro dlouhodobější pronájmy.
Chalupy a rekreační objekty Nabídka a poptávka s tímto typem nemovitostí je v této lokalitě téměř vyrovnaná. Jsou nabízeny i poptávány pronájmy chalup různých velikostí a stavů, na časová rozpětí 14 dní – 4 měsíce. Ceny pronájmů se pohybují, v závislosti na velikosti v rozmezí 20 00040 000 Kč/měs.
OBLAST PRŮMYSLU – KRALUPY n/Vlt, NERATOVICE Trh s nemovitostmi je nejvíce aktivní v oblasti Kralupy nad Vltavou, Neratovice a jejich nejbližší okolí v místech ubytování zaměstnanců velkých podniků a vlastníků těchto podniků.
POZEMKY Stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů i pro komerční využití v blízkosti Neratovic jsou nepatrně levnější, vzhledem k funkční chemičce Spolana Neratovice. Tyto pozemky se pohybují v cenovém rozpětí 850 – 1500 Kč/m2. Stavební pozemky poblíž Kralup nad Vltavou se průměrně obchodují v rozmezí 950 – 2500 Kč/m2. Ceny pozemků jsou v závislosti na lokalitě a možnosti napojení na inženýrské sítě. Nestavebních pozemků je v nabídce jen málo. Dá se očekávat další růst cen těchto pozemků vzhledem k dojezdné vzdálenosti k Praze a stále většího zájmu investorů příměstské bydlení.
79
BUDOVY Byty V posledních třech letech se nabídka bytů k prodeji pozvolna vyrovnala s poptávkou. Do nedávné doby byla poptávka nepoměrně vyšší. V dnešní době ale upadá zájem bydlení v městských bytech a dochází k odsunu obyvatel z velkých měst. Dalo by se tedy říci, že prodávající jsou nuceni zlevňovat a ceny bytů pomalu klesají. Cenově se byty v Neratovicích a Kralupech nad Vltavou průměrně pohybují v cenovém intervalu: Byt 1+1
860 000 – 1 300 000 Kč
Byt 2+1
890 000 – 1 500 000 Kč
Byt 3+1
1 400 000 – 2 000 000 Kč
Byt 4+1
1 800 000 – 2 600 000 Kč
Lze očekávat další pozvolné klesání cen bytů v této lokalitě, která je pro investory atraktivnější spíše v oblasti výstavby rodinných domů či komerčních prostor.
Rodinné domy Na trhu s realitami tohoto typu je v jižní části mělnického okresu vyrovnána nabídka s poptávkou. Obchodují se jak starší domy, tak novostavby. Starší domy se průměrně prodávají v cenovém rozpětí 1 900 000 – 3 500 000 a domy nové za 4 300 000 – 6 500 000.
Ostatní objekty V nabídce jsou různé typy nemovitostí - nefunkční zemědělská družstva, skladovací prostory, malé živnostenské provozovny, skleníky. Jejich prodej je realizován nejčastěji prostřednictvím veřejných dražeb. Tudíž jsou jejich ceny velmi nízké. Objekty pro rekreaci, administrativní budovy a bytové domy se v této lokalitě téměř neobchodují.
80
NÁJMY Byty Jako v jiných menších městech je nabídka velmi sporadická. Není však tak problematická jako ve městě Mělník. Poptávka po pronájmech bytů je vysoká, jelikož mnoho lidí je v dnešní době ekonomické krize v situaci kdy si nemohou nebo nechtějí byt kupovat. Průměrné ceny měsíčních nájmů ve městech Kralupy nad Vltavou a Neratovice jsou: Byt 1+1
5 000 – 8 000 Kč/ měsíc
Byt 2+1
7 000 – 10 000 Kč/ měsíc
Byt 3+1
8 000 – 13 000 Kč/ měsíc
Byt 4+1
Není nabídka
Prodejní a kancelářské prostory Poptávka po prodejních prostorách v obou městech je vysoká. Největší zájem je o prodejní butiky ze strany asijských obchodníků. Velkou část také tvoří poptávka po komerčních prostorách s jiným využitím, jako jsou lékařské ordinace a v poslední době občerstvení. Centra měst
4 000 – 7 500 Kč/měsíc
Širší okolí
2 000 – 3 500 Kč/měsíc
81
OKRES MĚLNÍK MIMO MĚST, OBLASTI KOKOŘÍNSKA A JIŽNÍ PRŮMYSLOVÉ ČÁSTI OKRESU Trh s nemovitostmi v lokacích mimo menších měst a dopravních tepen je nejvíce aktivní v oblasti prodeje nestavebních pozemků, starších rodinných domů a nemovitostí pro rekreaci.
POZEMKY V širším okolí Mělníka a okrese Mělník se stavební pozemky pohybují v rozmezích 400 – 1500 Kč za m2 v závislosti na lokalitě a dostupnosti inženýrských sítí. Zemědělské pozemky se obchodují za 6 – 14 Kč za m2 výjimečně za 16 Kč za m2.
BUDOVY Byty Nabídka bytů mimo města je téměř nulová. Místy se objeví prodej bytu v malém činžovním domě v některé z malých vesniček. Velikostně se tyto byty pohybují do max. velikosti 3+1, větší byty se na tomto trhu téměř nevyskytují. Vesměs ale trh s touto komoditou nefunguje.
Rodinné domy Rodinné domy jsou jedna z mála žádaných komodit v oblasti. Jedná se zejména o domy starší 30 let. Obchodují se za ceny 650 000 – 5 000 000 Kč v závislosti na stavu objektu a lokalitě. Nové domy se prodávají spíše ojediněle.
Ostatní objekty V nabídce se nejvíce objevují nemovitosti typu brownfield – dožilá zemědělská družstva. Dále se na trhu poblíž Prahy objevují nabídky skladovacích prostor. Ojediněle jsou nabídnuty k prodeji historické zámečky a tvrze v zalesněných oblastech na severu okresu. Ceny těchto objektů se pohybují pod hranicí administrativních cen, jelikož mnoho těchto staveb je prodáno ve veřejných dražbách.
NÁJMY V oblastech mimo města se nájmy jak bytů, tak rodinných domů téměř nevyskytují. Jedinou komoditou obchodovanou na trhu s nájmy v této oblasti jsou skladovací prostory, kterých také není v nabídce mnoho.
82
CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Celkově lze v krátkodobém a střednědobém horizontu předpokládat další růst cen za stavební pozemky i za pozemky zemědělské s územním rozhodnutím o vyškrtnutí z orné půdy. Ceny bytů budou spíše stagnovat, nebo mohou mírně klesat, vzhledem k velkému odlivu lidí z měst. Ceny nájmů budou vzrůstat nárazově v závislosti na období (nový školní rok, otevření nového velkého podniku). U rodinných domů se ceny budou dále zvyšovat pouze v závislosti na lokalitě a případném zvýšení zájmu investorů.
83
