Wft PE-Actualiteiten 2016 Module Hypothecair Krediet 1. (Fiscale) wijzigingen woonmarkt per 1 januari 2016 Op het gebied van de woningmarkt zijn de fiscale wijzigingen per 1 januari 2016 als volgt: 1.1 Vereenvoudiging van de informatieplicht bij eigenwoningschuld anders dan bij aangewezen administratieplichtigen Is de eigenwoninglening waarvoor een annuïtaire aflossingseis geldt niet afgesloten bij een bank, verzekeraar of andere financiële instelling, maar bijvoorbeeld als familieleningen of leningen van de eigen BV, dan heeft de schuldenaar (dus niet de schuldeiser) een informatieplicht aan de Belastingdienst over het jaar waarin de lening is aangegaan om de rente fiscaal te kunnen aftrekken. De informatie betreft basiskenmerken van die schuld. Tot 2016 gold een aan de Belastingdienst in te vullen modelformulier. Dit verandert vanaf 2016. Degene die de renteaftrek wil genieten (de schuldenaar) zal via de aangifte inkomstenbelasting de gegevens moeten verstrekken en niet meer via een apart modelformulier. Het rekenprogramma binnen dit aangifteprogramma controleert dan of de hoogte van de lening voldoet aan de minimale aflossingseis. Belastingplichtigen merken deze wetswijziging (zie artikel 3.119g Wet inkomstenbelasting 2001 en art. 17b Uitvoeringsregeling Inkomstenbelasting) overigens pas in 2017, omdat belastingplichtigen niet eerder dan in het voorjaar van 2017 hun aangifte doen over 2016. 1.2 Box 3-sanctie bij betalingsachterstand hypotheek niet meer permanent Voor de eigenwoningschuld geldt sinds 2013 een annuïtaire aflossingseis. In bepaalde gevallen, zoals bij betalingsachterstanden, mag tijdelijk van die eis worden afgeweken. Indien de achterstand niet binnen een voorgeschreven termijn is ingehaald, gaat de schuld zonder herstelmogelijkheid naar Box 3 zonder verdere renteaftrek. De renteaftrek ging dan definitief verloren.
Sinds 2016 is deze sanctie op het ontstaan van achterstanden in de aflossing van de eigenwoningschuld, verzacht. Met ingang van 2016 is geregeld in art. 3.119e, lid 4 en 5 van de Wet op de Inkomstenbelasting, dat als weer aan de aflossingseis wordt voldaan (volledig en ten minste annuïtair aflossen binnen 360 maanden), de schuld terugkeert naar box 1. De fiscale aftrek herleeft dan weer. Deze wijziging werkt terug tot en met invoering van de aflossingseis (1 januari 2013). Hoewel de wetgeving een terugwerkende kracht kent tot 1 januari 2013, geldt die terugwerkende kracht slechts voor de mogelijkheid dat de lening terugkeert naar box 1. Het betekent daarmee niet dat de rente over de jaren waarin er een achterstand was, ook met terugwerkende kracht aftrekbaar was. In de periode dat de lening in box 3 is geplaatst is er dan tijdelijk geen recht op renteaftrek en wordt de schuld meegenomen bij het bepalen van de rendementsgrondslag. 1.3 Dubbele vrijstelling voor fiscale partners bij kapitaalverzekeringen Als aan de fiscale voorwaarden voor een kapitaaluitkering van een levensverzekering wordt voldaan (o.a. betaling binnen de bandbreedte, jaarlijkse premiebetaling gedurende tenminste 15 of 20 jaar) geldt voor de uitkering een fiscale vrijstelling. Deze vrijstelling geldt voor de begunstigde. Fiscale partners kunnen ook zonder daarvoor specifiek als begunstigden te zijn aangewezen gebruik maken van de dubbele uitkeringsvrijstelling. Als gevolg van een in 2016 nieuw ingevoerd art. 10bis.11a in de Wet op de Inkomstenbelasting 2001, kan ook zonder dat de fiscale partner als mede-begunstigde is aangewezen, gebruik worden gemaakt van de vrijstelling van die partner. Daartoe moet wel een gezamenlijk verzoek worden ingediend bij de aangifte over het jaar waarin de uitkering heeft plaatsgevonden. De uitkering wordt dan geacht door beiden voor de helft te zijn ontvangen met toepassing van de persoonlijke vrijstelling. Op deze manier kunnen beide partners apart gebruik maken van de vrijstelling, ook al is slechts één partner de begunstigde van de uitkering en de uitkering al heeft plaatsgevonden.
2. Rentemiddeling: hoe zit dat fiscaal? Bij het oversluiten van de hypotheek wordt de verschuldigde boeterente ineens betaald en eventueel als box-3 lening meegefinancierd. Het bedrag aan boeterente is in het jaar van betalen fiscaal aftrekbaar. Onder boeterente wordt verstaan de reële vergoeding die de bank in rekening brengt en die bestaat uit het renteverlies
Auteur: Raymond Bakker
Datum: 3 maart 2016
dat de bank lijdt over de nog resterende rentevaste periode bij het (gedeeltelijk) aflossen, wijzigen of oversluiten van een lening Bij rentemiddeling als tussentijdse renteaanpassing (dus niet de zuivere rentemiddeling zonder boeterente met gewogen en gemiddelde rente) wordt de boeterente niet in één keer betaald, maar wordt de boeterente uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode door een opslag op de reguliere rente. Andere opslagen, zoals bijvoorbeeld een extra-opslag voor het risico van vroegtijdig volledig boetevrij aflossen bij verkoop in de nieuwe rentevaste periode, zijn niet aftrekbaar. Deze opslagen zijn namelijk fiscaal niet aan te merken als (aftrekbare) rente van schulden of kosten van geldleningen. De staatssecretaris heeft echter om doelmatigheidsredenen bepaald, dat een extra-opslag toch aftrekbaar is, mits deze door de bank niet hoger is vastgesteld dan 0,2%. Bij overschrijding is deze extra opslag in het geheel niet aftrekbaar (dus ook niet tot het deel 0,2%). Met ingang van 2016 is in de wet op de inkomstenbelasting boeterente fiscaaltechnisch ook gedefinieerd als “rente” en niet alleen als “kosten van geldleningen”. In dat geval hoeft de opslag voor boeterente bij rentemiddeling niet te worden meegenomen in de toets of de doelmatigheidsgrens van 0,2% niet wordt overschreden en is de boeterente per definitie aftrekbaar.
3. Rente personeelsleningen Als een werknemer een personeelslening heeft met een lagere rente dan de marktrente voor een vergelijkbare lening, dan is deze korting fiscaal belast loon in de loonbelasting. Is de lening een eigenwoningschuld, dan is (als aan alle fiscale voorwaarden is voldaan) het rentevoordeel weer aftrekbaar in de inkomstenbelasting. Tot 1 januari 2016 geldt voor dit rentevoordeel een zogenaamde nihil waardering: geen belastingheffing in de loonbelasting en geen aftrek in de inkomstenbelasting voor hetzelfde bedrag. Sinds 2016 is deze nihil waardering opgeheven. Dat wil zeggen dat de rentekorting wordt gezien als fiscaal loon en niet langer onbelast in de loonbelasting. Daar staat tegenover dat de rentekorting van een fiscale eigenwoningschuld ook weer aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting. Dit geldt voor iedere hypotheekvorm ongeacht de ingangsdatum. Auteur: Raymond Bakker
Datum: 3 maart 2016
De reden is de stapsgewijze afbouw van het renteaftrekpercentage in de inkomstenbelasting vanaf 2014: ieder jaar 0,5% verlaging van de renteaftrek in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting (52%). In 2016 is de aftrek beperkt tot 50,5%. Hierdoor ontstaat er een groeiend verschil met het belastingpercentage in de loonbelasting waartegen het rentevoordeel wordt belast. En een nihil waardering levert dan een werknemer met een inkomen in de hoogste tariefschijf van de inkomstenbelasting een voordeel op. Dat voordeel is ongewenst en is aangepast vanaf 1 januari 2016. Veel werknemers merken hier in financieel opzicht niets van, omdat de belasting even hoog is als de aftrek. Alleen mensen van wie het inkomen in het hoogste tarief van de inkomstenbelasting valt, merken hier iets van: het rentevoordeel wordt immers tegen het hoogste tarief (52%) belast, maar kan niet tegen dit zelfde tarief worden afgetrokken.
4. Verruimde schenkingsvrijstelling Met ingang van 1 januari 2017 wordt de schenkingsvrijstelling van € 53.016 (2016) ten behoeve van de eigen woning structureel verhoogd naar € 100.000. Het vrijgestelde bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. De verruimde vrijstelling sluit grotendeels aan bij de bestaande vrijstelling voor de eigen woning. Zo moet de schenking worden aangewend voor: de verwerving of verbouwing van een eigen woning; of de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming met betrekking tot die woning; of de aflossing van de eigenwoningschuld; of de aflossing van een restschuld die is ontstaan bij verkoop van een eigen woning. De verhoogde vrijstelling is niet beperkt tot schenkingen van ouders aan kinderen. Dat betekent dat het niet uitmaakt van wie de schenking wordt ontvangen, mits de ontvanger tussen de 18 en 40 jaar oud is. Een andere belangrijke versoepeling is dat het bedrag van de verhoogde vrijstelling voor schenkingen die de ontvanger
Auteur: Raymond Bakker
Datum: 3 maart 2016
van dezelfde schenker ontvangt onder voorwaarden gespreid over drie aaneenvolgende kalenderjaren mag worden benut.
5. Studieschulden en hypotheek Geldverstrekkers moeten rekening houden met studieschulden van consumenten bij het bepalen van de hoogte van het maximaal te verstrekken hypothecair krediet. Zij brengen hiervoor een percentage van de studieschuld in mindering op de maandelijkse maximale maandlast. Per 1 september 2015 is de studiefinanciering vervangen door een nieuw leenstelsel. Een van de wijzigingen is de aflossingsperiode: maximaal 35 jaar in plaats van 15 jaar. Voor studieleningen onder het nieuwe leenstelsel (vanaf 1 september 2015) geldt daarom een verlaagde wegingsfactor bij de berekening van de maximale hypotheek: van 0,75% naar 0,45%. Hierdoor wordt bij een studieschuld van € 10.000 verondersteld, dat de oudstudent een maandlast heeft van: € 45 bij studieleningen onder het nieuwe leenstel, of: € 75 bij studieleningen onder het oude leenstelsel. De wegingsfactor wordt toegepast op de oorspronkelijke studieschuld, waarbij een uitzondering kan worden gemaakt als iemand vervroegd aflost. Een studieschuld die wordt opgebouwd in het nieuwe leenstelsel telt daardoor minder zwaar mee in het bepalen van de leencapaciteit voor een hypothecaire financiering. Dit brengt met zich mee dat starters met een studieschuld op basis van het nieuwe leenstelsel meer kunnen lenen. Heeft men een studiefinanciering onder het oude en nieuwe leenstelsel, dan kan men kiezen-voordat wordt begonnen met aflossen- om ook de lening onder het oude stelsel af te lossen in 35 jaar. De wegingsfactor van 0,75% blijft echter ongeacht de keuze voor een langere aflossingsperiode ongewijzigd. De aanvangsdatum van de studielening is dus bepalend voor de wegingsfactor 0,75% of 0,45%.
Auteur: Raymond Bakker
Datum: 3 maart 2016
6. Belangrijke wijzigingen voor hypotheekaanvragen met NHG 6.1 Lagere NHG-grenzen De NHG-grens is vanaf 1 juli 2015 verlaagd van € 265.000 naar € 245.000. Vanaf 1 juli 2016 is de grens € 225.000. Dat betekent dat de koopsom van de woning vanaf: 1 juli 2015 inclusief verbouwingskosten maximaal € 231.132 mag bedragen; 1 juli 2016 inclusief verbouwingskosten maximaal € 212.264 mag bedragen. NHG rekent namelijk standaard met 6% bijkomende kosten. Rekening houdend met een maximale LTV is de maximale financiering: 1 juli 2015 tot 1 januari 2016: 103% van € 231.132 is € 238.066 1 januari 2016 tot 1 juli 2016: 102% van € 231.132 is € 235.755 1 juli 2016 tot 1 januari 2017: 102% van € 212.264 is € 216.509. 6.2 NHG-wijzigingen als gevolg van wijzigingen Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet Op 1 januari 2016 wijzigt de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet. De NHG-regels zijn hierop aangepast. Dat leidt tot de volgende wijzigingen: LTV maximaal 102% De maximale hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning is in 2016 102%. Financieringslasttabellen Nibud De financieringslasttabellen van het Nibud zijn overgenomen. Financieringsruimte tweeverdieners De norm voor tweeverdieners is verruimd: 50% van het lagere toets inkomen mag bij het hogere toets inkomen worden opgeteld. Voorheen was dit 33,3%. Financiering van een Nul-op-de-Meter-woning Bij de financiering van een Nul-op-de-meter woning worden bedragen tot €27.000 buiten beschouwing gelaten vanaf een (gezamenlijk) inkomen van minimaal €33.000 (voorheen €25.000 bij inkomen vanaf €32.000). Financieringslastpercentages Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd als sprake is van een alleenstaande aanvrager van wie het Auteur: Raymond Bakker
Datum: 3 maart 2016
toets inkomen hoger is dan €19.500 maar lager dan €31.000. (voorheen €30.000). Voor tweeverdieners is deze faciliteit vervallen. 6.3 Overige NHG-wijzigingen per 1 januari 2016 Voor hypotheekoffertes die worden afgegeven vanaf 1 januari 2016 gelden de volgende nieuwe regels: Renteverlies nieuwbouw Het renteverlies dat ontstaat bij de aankoop van een nieuwbouwwoning wordt onderdeel van de waarde van de woning. Dit betekent dat het makkelijker wordt om deze kosten mee te financieren in een hypotheek. Restschuld meefinancieren Een restschuld van een woning met NHG meefinancieren in de lening van een nieuwe woning kon alleen als de oude woning was gepasseerd en dus als de oude woning nog niet definitief verkocht was. Vanaf 2016 wordt het ook mogelijk om vóór de definitieve verkoop van de woning de restschuld mee te financieren in de lening van de nieuwe woning. Weging studieschuld Een studieschuld wordt volgens het nieuwe leenstelsel voor 0,45% in plaats van 0,75% meegerekend bij het berekenen van de maximale leencapaciteit.
7. Verplicht energielabel woningen per 1 januari 2015 Vanaf 1 januari 2015 hebben alle woningeigenaren een voorlopig energielabel gekregen. Op het moment van verkoop van een woning moet de verkopende woningeigenaren uiterlijk bij de officiële overdracht (bij de notaris) een definitief energielabel kunnen overhandigen aan de koper. Een voorlopig energielabel is dan niet voldoende. Dat komt omdat het voorlopige energielabel alleen een indicatie is op afstand van de energieprestatie van de woning (inschatting van welke energiebesparende maatregelen gemiddeld per woningtype zijn doorgevoerd op basis van kadastergegevens en informatie uit het Woononderzoek 2006). Bij het aanvragen van een definitief energielabel kan dan eventueel worden aangeven welke (extra) energiebesparende maatregelen zijn genomen. Het definitieve label kan daardoor anders zijn dan het voorlopige energielabel. Auteur: Raymond Bakker
Datum: 3 maart 2016
Woningeigenaren kunnen vanaf 1 januari 2015 via een internetapplicatie inloggen met hun DigiD en een definitieve energielabel aanvragen. Heeft de woningeigenaar bij verkoop of huur geen definitief energielabel, dan kunnen er boetes worden uitgedeeld tot maximaal € 405. Blijft de verkoper in gebreke om een definitief energielabel te overhandigen aan de koper, dan kan de koper in het uiterste geval naar de rechter stappen. Voor de meeste particuliere woningen is een energielabel bij verkoop (of verhuur) verplicht. Uitzonderingen zijn: recreatiewoningen die minder dan 4 maanden per jaar worden gebruikt en met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van het energieverbruik bij permanent gebruik; alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte tot 50 m2; beschermde monumenten; woonboten; gebouwen waarvoor geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen (zoals schuren of garages). Disclaimer: Het aangeboden studiedocument ‘Wft PE-Actualiteiten 2016 Module Hypothecair krediet’ biedt een overzicht van en toelichting op de toetstermen van het Wft PEPlusexamen per 1 april 2016. De Stichting Erkend Hypotheekadviseur (SEH) heeft in samenwerking met de auteur grote zorgvuldigheid in acht genomen bij het samenstellen van het studiedocument en daarbij gebruik gemaakt van bronnen die betrouwbaar geacht worden. Zowel de SEH als de auteur zijn op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden, onvolledigheid en actualiteit van de geboden informatie en wijst iedere aansprakelijkheid ten aanzien hiervan af.
Auteur: Raymond Bakker
Datum: 3 maart 2016
