1. De opdracht 2. Aanpak en leeswijzer 3. Resultaten analyse marktpotentie
4
Resultaten analyse concept
5. Resultaten business case 6. Resultaten exploitatie huidige BC 7. Exploitatie - Uitgangspunten Ecorys 8. Risico analyse
9. Bronnen
ECORysA
2
1. De Opdracht Achtergrond en aanleiding De gemeente Breda is mede-initiatiefnemer voor de realisatie van de incubator Con-nex Technology & Businesscenter. Voorzien is een hoogwaardig bedrijfsverzamelgebouw voor een specifieke doelgroep, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de doelstelling van versterking van de economische structuur van Breda en omgeving. Voor dit initiatief is een businessplan uitgewerkt door NV Rewin. De gemeente Breda (Brim), NV Rewin en de NHTV zijn de participanten voor de realisatie van de incubator. Die participatie krijgt vorm door een bijdrage in de aanloopverliezen van de incubator en door een te nemen aandeelhoudershap in Winc BV, de vennootschap die het te realiseren gebouw zal gaan realiseren en exploiteren. Voor de realisatie van de incubator is een Europese subsidie toegekend en de provincie Noord-Brabant heeft een krediet gevoteerd. De participatie van de gemeente Breda wordt gerealiseerd door de BRIM. In een vergadering van de RvC op 12 september ligt het Businessplan voor Con-nex als investeringsbeslissing voor. Ten behoeve van de behandeling van dit investeringsvoorstel is er behoefte aan een second opinion op het Businessplan. Vanwege de (te) korte tijd die gegeven was voor het uitvoeren van een second opinion, heeft Ecorys voorgesteld een risicoanalyse uit te voeren op de relevante onderdelen van het Businessplan. Die relevante onderdelen betreffen de marktpotentie die geschetst wordt in het onderliggende marktonderzoek en de voorziene financiële exploitatie. In aanvulling op onze deskresearch zijn interviews afgenomen met betrokken partijen. De resultaten van deze interviews zijn betrokken in de analyse van de voorliggende stukken en de daarop betrekking hebbende risico's. Samenvattend kan onze opdracht als volgt worden beschreven:
Voer een risicoanalyse uit op de marktpotentie en financiële exploitatie van Con-nex, zoals deze in het voorliggende Businessplan worden geschetst. Kijk daarbij ook naar de te verwachten (positieve) effecten van een dergelijke voorziening.
ECORYS~
3
2. Aanpak en leeswijzer Aanpak Wij hebben een risicoanalyse uitgevoerd die bestaat uit drie samenhangende componenten: 1. Business case analyse 2. Exploitatie van het concept 3. Economische effecten van het businessplan
Uiteraard beginnen we vanuit de markt. Zonder markt is er geen basis voor de gehele business case. Commitment van bedrijfsleven is afhankelijk van het geloof in de locatie, kwaliteit van de huisvesting, de voorzieningen, de financiële mogelijkheden, maar tevens van het exploitatiemodel dat wordt opgezet om Con-Nex te realiseren. Uiteindelijk bepaalt dit tevens wat de kosten en baten zijn voor de maatschappij en (in belangrijke mate) bij welke partijen deze terechtkomen. Leeswijzer Na deze inleiding presenteren wij eerst de resultaten van de analyse van de marktpotentie van het concept Connex. Daarna gaan we in de op de economische effecten en we sluiten af met de bevindingen op het exploitatiemodel en de samenvattende conclusies.
ECORYS~
Exploitatie-model
Economische effecten
Business case
4
3. Resultaten analyse marktpotentie (1) Aanpak We hebben het onderliggende marktonderzoek van het businessplan geanalyseerd en hebben de marktpotentie van Con-nex in de interviews besproken. Daarbij hebben we onze focus gezet op gekozen doelgroepen, vergelijkbare voorzieningen in Breda en vergelijkbare voorzieningen elders. Bevindingen Doelgroepen • In het businessplan worden specifieke doelgroepen benoemd op het gebied van gaming, computertechnologie, ICT, mechatronica en veiligheid • En er wordt verwezen naar het onderliggende marktonderzoek, waarin meerdere en andere sectoren en bedrijven zijn geïdentificeerd. • Door de voorzieningen in het gebouw zouden de specifieke doelgroepen aangetrokken kunnen worden • Onder participanten bestaat onduidelijkheid over deze doelgroepen. Of starters wel of niet tot de doelgroep behoren, is niet duidelijk. In het businessplan wordt gesproken over faciliteiten voor student-ondernemers, participanten spreken over de "top" van de bedrijvigheid die het startersstadium voorbij is. • Op basis hiervan constateren wij dat er onder participanten en overige betrokkenen geen eenduidig beeld bestaat over concept en doelgroepen van Con-nex
Bevindingen marktonderzoek • Het onderliggende marktonderzoek voor de realisatie van Con-nex is uitgevoerd in 2009. Daarvoor is gebruik gemaakt van KvK-gegevens uit de periode 2004-2009. De economie is sinds die tijd ingrijpend veranderd. • In het businessplan wordt de actualiteit van het onderzoek beargumenteerd door te wijzen op een redelijk gelijkblijvend aantal starters in de regio sinds die tijd, de verwachte ontwikkeling van het aantal starters bij de NHTV en Avans en de aantallen starters die begeleid worden door Starterslift. Kwalitatief en actueel onderzoek naar de ontwikkeling in de specifieke doelgroepen voor Con-nex is niet aangetroffen
ECORYS~
5
3. Resultaten analyse marktpotentie (2) • Het marktonderzoek is uitgevoerd op basis van een enquête onder een selectie van jonge en kleine bedrijven in de regio. Op basis van een steekproef worden resultaten geëxtrapoleerd naar de gehele populatie. Een dergelijke methode kent een beperkte hardheid, omdat slechts geïnformeerd wordt naar interesse. Van interesse naar huurcontract is nog een lange weg met diverse afslagen • De specifieke doelgroep komt uit de enquête nauwelijks naar voren. "De groep 'jonge kleinschalige technologiegeoriënteerde b2b bedrijvigheid' met interesse in vestiging in een incubator op korte termijn beslaat 1,3% van de totale steekproef. De acceptatie van de all-in huurprijs bleek onder deze kleine groep in de steekproef laag, met alle criteria toegepast resteert één bedrijf uit de volledige steekproef van 379 bedrijven. (... ) De markt (voor. ... ) bestaat uit ongeveer 10 tot 12 bedrijven." (pag. 16 Businessplan) • Op basis van bovenstaande constatering uit het businessplan kan worden geconcludeerd dat de voorziene doelgroepen onvoldoende uit het marktonderzoek naar voren komen en geen marktvraag wordt aangetoond voor een gebouw met 2.800 m2 wo. • In het businessplan wordt daarom geconstateerd dat intensieve acquisitie gericht op de doelgroep noodzakelijk zal zijn en de samenwerking met de diverse partijen direct resultaat moet hebben. • De genoemde intensieve acquisitie zal temeer uitgevoerd moeten worden omdat ca. 50% van de doelgroep van buiten Breda aangetrokken zal moeten worden. • In het marktonderzoek wordt tot slot de constatering gedaan dat een groot gedeelte van de kerndoelgroep nu aan huis gevestigd is. De stap van een kosteloze huisvesting aan huis, naar de voorziene huurniveaus voor Con-nex is een grote. Vergelijkbare voorzieningen in Breda • In Breda is nog dit jaar de Incubator Breda geopend. Deze broedplaats voor starters is inmiddels volledig verhuurd. Onderscheidende kenmerken van deze Incubator zijn een lage huurprijs en een lage kwaliteit en een maximale huurtermijn van 2 jaar.
ECORYS~
6
3. Resultaten analyse marktpotentie (3) • De Triple 0 Campus in Breda richt zich op creatieve bedrijvigheid en technologie. De campus kent een hoger kwaliteitsniveau en huurniveau dan de Incubator Breda. De focus ligt sterk op de verhuur van gebouwen en netwerkvorming onder de huurders. Er is slechts een beperkte programmatische begeleiding en de "0" van onderwijs wordt op dit moment niet ingevuld. Daarmee dreigt een "Single 0" status voor de Campus. De bezettingsgraad van de Triple 0 Campus loopt stevig terug als gevolg van de conjuncturele ontwikkelingen. Wij ramen deze bezettingsgraad op ca. 60-70%. • Beide ontwikkelingen in Breda zijn onderscheidend van Con-nex, maar kennen ook een overlap. Die overlap is nog het meest aan de orde bij de Triple 0 Campus, waar het betreft doelgroepen. De directe koppeling met onderwijs in Con-nex maakt Con-nex onderscheidend van de campus. Vanwege de overlap in doelgroepen kan verwacht worden dat de realisatie van Con-nex een negatief effect heeft op de bezettingsgraad van de Triple 0 Campus.
Vergelijkbare voorzieningen elders • Voor de vergelijkbare voorzieningen elders hebben we gekeken naar Eindhoven, waar meerdere vergelijkbare voorzieningen in de afgelopen jaren zijn gerealiseerd. Daartoe hebben we gesproken met Brainport Development. • Onderscheidende Incubators als Bèta Eindhoven en Mu Eindhoven kennen hoge bezettingsgraden van ca. 90%. Het onderscheidende van deze gebouwen is de aanwezigheid van laboratoria die door de huurders kunnen worden gebruikt. • Het Twinning Centre kent een bezettingsgraad van ca 60% over meerdere jaren, nu vanwege de conjunctuur gedaald naar 50%. Twinning Centre is gevestigd op het Science Park van de Tue en richt zich op techno starters met activiteiten gericht op technologisch innovatieve producten, processen of diensten. Een specifieke doelgroep, enigszins vergelijkbaar met de doelgroepen die voor Con-nex zijn voorzien.
ECORYS"
7
3. Resultaten analyse marktpotentie (4) Samenvattend conclusies en risico's op marktpotentie • Er bestaat onder participanten geen eenduidig beeld ten aanzien van concept en doelgroep • Het onderliggend marktonderzoek is uitgevoerd in 2009, sindsdien is de economie ingrijpend veranderd • Het marktonderzoek betreft een enquête waarin interesse is gepeild. Dergelijke onderzoeken kennen een beperkte hardheid • De specifieke doelgroep komt uit het marktonderzoek nauwelijks naar voren. Er wordt gesproken over 10-12 bedrijven. Gerekend met een gemiddeld vloeroppervlak van 25m 2 , betreft het 250 - 300m 2 . • Overige bedrijven moeten komen uit de samenwerking met NHTV en Avans. • Er is intensieve acquisitie noodzakelijk om tot invulling van Con-nex te komen, ook buiten de gemeente Breda en misschien wel buiten de regio. • Actualiteit, uitkomst en aansluiting van het marktonderzoek op de doelgroep van Con-nex is daarmee een fors risico en geeft geen onderbouwing voor een gebouw met 2.800m 2 wo. • Dit leidt direct tot een risico in de exploitatie vanwege de aangenomen bezettingsgraad en het gehanteerde huurniveau. • In Breda is een tweetal vergelijkbare voorzieningen aanwezig. Con-nex kent een overlap met, en onderscheidt zich van, de Triple 0 Campus. Realisatie van Con-nex heeft naar verwachting effect op de toch al dalende bezettingsgraad van de Triple 0 Campus. Vanwege de directe (prijs)concurrentie van Triple 0 voor Con-nex kan ook voor Con-nex een effect verwacht worden in bezettingsgraad. • Op basis van een grove vergelijking met de Eindhovense situatie kan gesteld worden dat de bezettingsgraden hoog zijn indien er specifieke voorzieningen, zoals laboratoria, worden geboden. Zonder deze specifieke voorzieningen liggen de langjarige bezettingsgraden ruim onder de 85%.
ECORYS~
8
4. Resultaten analyse concept (1) Het concept De beschrijving van het concept van Con-nex, hoofdstuk 4 business plan, onderschrijven het bijzondere karakter van Con-nex. Belangrijk hierbij is dat naast de fysieke faciliteiten de niet-fysieke onderdelen van het concept (zoals coaching, bedrijfsadvisering, toegang tot netwerken, etc.) voldoende uitgewerkt worden en bewaakt worden gedurende de exploitatie. Dit onderscheidt Con-nex van de overige incubator faciliteiten in Breda. Het concept - de locatie Uit het businessplan komen voor de locatie van Con-nex de belangrijkste eisen naar voren: - Hoogwaardige uitstraling gebouwen omgeving - Prima ontsluiting (weg en ov) - Voldoende parkeerfaciliteiten Uit de interviews die wij hebben gehouden met de aandeelhouders en stakeholders komt tevens naar voren een directe link met een kennisinstelling. Met het afhaken van Avans (en het daardoor niet beschikbaar hebben van een vrije locatie, is de positionering bij NHTV (op de plek van een oud schoolgebouwen een noodgebouw) de enige optie. Het concept - het gebouw De keuzen om Con-nex in nieuwbouw of een bestaand gebouw onder te brengen heeft zowel financiële, politieke als praktische afwegingen. • Vanuit praktisch perspectief moet er wel een beschikbaar (leegstaand) gebouw aanwezig zijn. Met de keuze voor het NHTV-terrein is er ons geen reëel leegstaand gebouw in de directe nabijheid van onderwijsinstellingen bekend. • Vanuit financiële motieven is nieuwbouw niet per definitie veel duurder dan een bestaand gebouw. Of er moet een beschikbaar object zijn waarbij ruimte gehuurd kan worden, naar rato van afname (waardoor leegstandrisico geminimaliseerd wordt). • Vanuit politieke overwegingen kan geopteerd worden voor bestaande bouw, om de publieke onrust inzake leegstand (in Breda) te beperken. Ons is niet bekend dat er actief beleid is om bestaande bouw te prefereren boven nieuwbouw.
ECORYS"
9
4. Resultaten analyse concept (2) Maatschappelijk! Economisch effect Een concept als Con-nex levert de nodige werkgelegenheid op voor Breda. • Het businessplan spreekt van gemiddeld 12 succesvolle uitstromers per jaar (met ieder 4 arbeidsplaatsen). Ofwel een directe werkgelegenheid van 48 arbeidsplaatsen. • De indirecte werkgelegenheid bedraagt, conform het businessplan, 72 arbeidsplaatsen op jaarbasis (op het gebied van horeca, detailhandel, transport en verzorgende dienstverlening). • De doorgroei van bedrijven (nadat zij Con-nex) hebben verlaten is hierbij buiten beschouwing gelaten. • Naast de kwantitatieve effecten kunnen kwalitatieve effecten worden verwacht op de regionaal economische structuur. Door de broed- en groeiplaats voor hoogwaardige innovatieve technologische bedrijven worden deze activiteiten meer aan Breda en omgeving gebonden waarmee een cluster kan ontstaan. Een dergelijk cluster versterkt de weerbaarheid van de regionale economie, geeft diversificatie en versterkt de con currenti ekracht.
ECORYS~
10
5. Resultaten business case (1) Bij de (financiële) beoordeling van een project is o.a. van belang: • Het financiële resultaat: - De eindwaarde (het cumulatieve resultaat van kosten, opbrengsten, indexatie en te betalen rente). Dit is uitgedrukt in euro's in het laatste jaar van de exploitatie - De contante waarde (de eindwaarde uitgedrukt in euro's van nu; 1 euro in de toekomst is minder waard dat 1 euro nu) • Het verloop van de cashflow; zijn er op ieder moment genoeg middelen ter beschikking om de uitgaven te kunnen dekken? • Een risico analyse; benoem en kwantificeer de voornaamste risico's en geef weer hoe hiermee omgegaan kan worden.
Bevindingen ten aanzien van de opzet • De eindwaarde is grotendeels inzichtelijk: - Wel voor de exploitatiebegroting - Cashflow (waar ook rekening gehouden is met o.a. aflossing) per jaar inzichtelijk, niet cumulatief • Er is geen contante waarde berekening gemaakt. • Een project kent een voorbereidingsfase, realisatiefase en een exploitatiefase. De huidige cashflow begint bij de exploitatiefase. De ramingen van de eerdere fasen zijn financieel gezien niet in de tijd uitgezet. Er wordt geen inzicht geboden of tijdens de voorbereiding en de bouw op ieder moment genoeg financiële middelen ter beschikking zijn • Een risico analyse maakt geen onderdeel uit van de business case.
ECORYS~
5. Resultaten business case (2) Inhoudelijke (kwalitatieve) bevindingen: kansen en bedreigingen • De looptijd van de exploitatie is 25 jaar. De cashflow heeft betrekking op de eerste 10 jaar van de exploitatie. - een langere exploitatie heeft een positief effect op de BC • Het gebouw gaat langer mee dan 10 of 25 jaar (50 jaar technische levensduur is gebruikelijk). Ook de erfpacht is voor langere tijd afgekocht (40 jaar). Het gebouwen de afgekochte erfpacht vertegenwoordigen nog een waarde nadat de exploitatieperiode is verlopen. Dit is niet in de cashflow opgenomen. - het opnemen van een restwaarde heeft een positief effect op de BC • Het opgenomen niveau voor de stichtingskosten (1.390 euro per m2 BVD, inclusief bijkomende kosten, terreininrichting en bouwrijp maken) weerspiegelt een hoog kwaliteitsniveau. Met een lager investeringsbedrag zou eveneens een goede kwaliteit gerealiseerd kunnen worden. - Het verlagen van de stichtingskosten heeft een positief effect op de BC. • Er is rekening gehouden met een opbrengststijging van 4% per jaar en een kostenstijging van 2,5% per jaar. De lange termijn inflatie is 2%. Het opnemen van een hogere indexatie voor de opbrengsten dan voor de kosten is positief voor het financiële resultaat. De vraag is of dit haalbaar is. - Een lagere opbrengstenstijging heeft een negatief effect op de BC • Gebruikelijk is om een post onvoorzien of een risico buffer op te nemen in een investering van enige omvang om tegenvallers gedurende de rit op te kunnen vangen. In de business case is er een post voor opstartkosten en onvoorzien opgenomen van €150.000 (ofwel 2%). Dat is laag, een hogere reservering is gebruikelijk. - Het opnemen van een reële post onvoorzien heeft een negatief effect op de BC
ECORYS"
6. Resultaten exploitatie huidige BC Wij hebben de huidige business case, conform het business plan doorgerekend en komen tot de volgende constateringen:
Is de huidige exploitatie rendabel? • Het resultaat van de exploitatiebegroting bedraagt € 0,4 mln. (positief) met een exploitatieperiode van 10 jaar • Het resultaat van de cashflow (waarbij er rekening is gehouden met de aflossing van de lening) bedraagt € -0,4 mln. (negatief) met een exploitatieperiode van 10 jaar. • Het verschil tussen de exploitatie en cashflow berekening wordt grotendeels veroorzaakt door de aflossing (€160.000 pIj). • De conclusie is dat er onvoldoende inkomsten binnenkomen om volledig aan de aangegane verplichtingen (met name de aflossing) te kunnen voldoen. • Het plan kan haalbaar gemaakt worden, indien er met de provincie afspraken gemaakt kunnen worden over het moment van afbetaling. • Het concept van Con-nex heeft potentie om financieel aan alle verplichtingen te kunnen voldoen, indien er een langere looptijd (dan 10 jaar) wordt aangehouden en indien er afgelost wordt op het moment dat er voldoende opbrengsten zijn.
Opvallende zaken • In jaar 6 zit er een dal in de cashflow. Dit is te verklaren doordat: - Herinvestering in inrichting en ICT worden opgenomen en omdat deze kosten in 1 jaar worden ingeboekt (i.p.v. uitgesmeerd over 5 jr.).
ECORYS~
_I!ImmmIBt'DmII 437.000
-422.000
2
-248.000
-263.000
3
-51.000
-61.000
4
71.000
41.000
5
102.000
50.000
6
130.000
-422.000
7
164.000
113.000
8
197.000
146.000
9
232.000
181.000
10
266.000
215.000
Totaal
426.000
-422.000
7. Exploitatie - Uitgangspunten Ecorys (1) Ecorys heeft op basis van de huidige business case uit het business plan een eigen exploitatie opgesteld. De meeste posten zijn ontleend aan de oorspronkelijke business case. Afwijkingen hierop zijn door ons weergegeven in onderstaande kosten en op de volgende pagina opgenomen opbrengsten.
Afkoop erfpacht
781.000
2013
50.000
2013
280.000
2013
Bouwkosten
3.907.692
2014 - 2015
Bijkomende kosten
1.172.308
2014 - 2015
Totale bouwkosten
5.764.000
Sloopkosten Bouwrijp maken
Uitgangspunten voorbereiding en realisatie • Kosten realisatie zijn gelijk aan huidige BC (alleen onderverdeling in kosten gemaakt) • Post onvoorzien is toegevoegd. Ecorys heeft 10% over de totale kosten voor realisatie incl. herinvesteringen in inrichting en ICT begroot. In de huidige BC staat €150.000 opgenomen. • Inrichting en ICT 1x per 5 jaar € 500.000 opgenomen. Uitgangspunten exploitatie • Exploitatiekosten gelijk aan huidige BC • Kosten centrale diensten nemen toe met de ingroeiperiode. 79.000 bij 85%. Omschrijving exploitatie Management fee
--
2015 - 2039
79.000
2015 - 2039
Bezetting centrale diensten
100.000
2015 - 2039
Schoonmaak
35.000
2015 - 2039
Energie
90.000
2015-2039
Onderhoud
70.000
2015 - 2039
Resultaat kosten • De totale stichtingskosten maken onderdeel uit van de totale kosten • In deze bedragen zit nog geen financiering Totale kosten • Indexatie met 2% per jaar
ECORYS"
500.000
2015
Terreininrichting
200.000
2015
Onvoorzien
889.100
10% p.j.
Jaar
75.000
Centrale diensten
Inrichting en ICT
Exploitatie 10 jaar
Nominaal
12.549.000
20.934.000
Incl. index
13.445.070
25.731.651
7. Exploitatie - Uitgangspunten Ecorys (2) Toelichting opbrengsten • Bijdragen partners - De partners brengen eigen vermogen in en doen daarnaast een bijdrage. De bijdragen zijn ingebracht als subsidie. Het eigen vermogen maakt onderdeel uit van de financiering. • Restwaarde gebouw: - Van de kale bouwkosten van het gebouw (3,9 mln. euro) hebben wij aangenomen dat 70% bouwkundig is. Van deze 70% resteert na 25 jaar nog een levensduur van 50%, 25 jaar (totale levensduur gebouw 50 jaar). De rekenkundige restwaarde bedraagt: 3,9 * 70% *50% 1,4 mln. Dit betreft niet de marktwaarde. • Residu afgekochte erfpacht - De erfpacht is afgekocht voor 40 jaar. Na de realisatie en 25 jaar exploitatie resteert nog 30% van de afgekochte termijn. 30% * 781.000 234.300
=
=
Resultaat opbrengsten
Nominaal
11.233.900
24.730.892
Incl. index
12.426.315
32.552.995
• De bijdragen van de partners en Op-Zuid zitten ook in de totale opbrengsten, evenals restwaardes van grond en gebouw. • In deze bedragen zit nog geen financiering • Indexatie met 2% per jaar
ECORYS~
7. Exploitatie - Uitgangspunten Ecorys (3) Conclusie • Er wordt al in het eerste jaar van de exploitatie een positieve cashflow bereikt • Een exploitatieperiode van 10 jaar is echter onvoldoende om de investeringen terug te verdienen • Over een looptijd van 25 jaar is er een positieve business case, met inachtneming van de aangehouden bezettingspercentages van 85% en een opbrengstenniveau van €300 per m2. Incl. index en rente
Contante waarde
1
-246.100
-246.100
-346.100
-346.100
2
-4.191.000
-4.274.820
-4.453.511
-4.115.510
1.012.000
1.052.885
913.532
975.871
4
92.000
97.631
-43.599
87.118
5
260.000
281.432
146.511
241.767
6
344.000
379.804
255.902
314.115
7
344.000
387.400
275.356
308.457
8
-206.000
-236.629
-364.363
-181.388
9
344.000
397.816
282.236
293.582
10
344.000
405.772
303.251
288.294
11
344.000
413.888
325.377
283.101
12
344.000
422.166
348.670
278.001
-1.315.100
-1.018.755
-2.356.739
-1.572.693
3.796.892
6.821.345
5.159.456
1.797.956
3 Start exploitatie
Totaal na 10 jaar __
Totaal na 25 jaar
ECORYS.
Incl. index
L
__
7. Exploitatie - Uitgangspunten Ecorys (4) Financiering • In de eerste jaren van de exploitatie is het onzeker of de lening van 4 mln. euro, de OP Zuid subsidie, het aandelenkapitaal en eigenvermogen van de aandeelhouders voldoende is om aan alle betaalverplichtingen te kunnen voldoen. Dit is sterk afhankelijk van het exacte moment dat kosten gemaakt worden en opbrengsten in ontvangst genomen kunnen worden. Onderstaande grafiek toont dat de rode lijn onder de financieringslijn komt (ofwel er is onvoldoende kapitaal aanwezig). 6 BC Ecorys I
i
!
~
4 2
a a a N
N
N
-4 -6
-Eindwaarde --Financieringsbehoefte --Eigen vermogen
• Vanaf jaar 3 in de exploitatie is (volgens onderstaande tabel) niet meer de volle 4 mln. euro aan lening nodig en kan er afgelost worden. Modelmatig wordt zoveel afgelost als mogelijk. 97.631
GeTndexeerd saldo
-346.100
Lopend saldo
-346.100
-4.620.920
-3.746.727
-3.788.448
346.100 0 346.100 0
650.000 3.970.920 4.620.920 -178.691
650.000 3.096.727 3.746.727 -141.230
650.000 3.138.448 3.788.448 -134.921
Financiering Eigen vermogen Vreemd vermogen
ECORYS~
Totaal Rente
8. Risico analyse Financieel • Indien Bezetting van 85% niet wordt behaald. Om de exploitatie rendabel te houden is een bezetting van minimaal 77. % benodigd (bij een looptijd van 25 jaar) om break even te draaien. • Indien Huurprijs van € 300 (all-in) per m2 niet wordt behaald. Om de exploitatie rendabel te houden is een huurprijs van minimaal €240 benodigd (bij een looptijd van 25 jaar en 85% bezetting) om break even te draaien. • Indien Investeringsniveau van €1390 per m2 te hoog is voor de exploitatie. Indien de bezetting of de huurprijs te hoog wordt bevonden kan een lager investeringsniveau uitkomsten bieden. Uitgaande van 800 euro kale bouwkosten, ofwel € 1120 per m2 investeringsniveau geeft gedurende de exploitatie een buffer van 10% op de bezettingsgraad of € 30 op het huurprijsniveau. • Indien financieringsbehoefte ontoereikend is. Bij tegenvallende exploitatieresultaten zal er onvoldoende opbrengsten gegenereerd worden om aan de betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Het grootste risico ligt in de jaren van exploitatie. In dat geval dienen de aandeelhouders bij te storten. Dit kan maximaal 5 jaar bedragen (is minimale termijn exploitatie gebouw voor OP-Zuid subsidie voorwaarde).
Beheersmaatregel De belangrijkste beheersmaatregel van de financiële business case is in overleg te treden met de Provincie om af te mogen wijken van de vastgestelde aflossingsritmes en daarmee een afwijkend betalingsritme voor te stellen.
ECORYS~
8. Risico analyse samenvattend Markt • Er is gerede twijfel bij de toepasbaarheid en uitkomst van het onderliggend marktonderzoek uit 2009. Als gevolg hiervan kunnen vraagtekens worden geplaatst bij de aannamen voor de bezettingsgraad en het huurniveau. • Het concept van Con-nex heeft een toegevoegde waarde op de regionale economie, bewijs dat er voldoende marktvraag is voor een gebouw van 2.800 m2 wo, is niet beschikbaar. • Ervaringen van vergelijkbare incubator concepten leren dat een bezettingsgraad van 85% ambitieus is. • In Breda zijn vergelijkbare voorzieningen aanwezig. Con-nex is hiervan onderscheidend, maar kent ook een overlap, waarmee er een risico in bezettingsgraad en huurniveau voor beide voorzieningen optreedt. Financieel • Totale business case is haalbaar, indien er uitgegaan wordt van: - Looptijd van 25 jaar - Bezettingspercentage van 85% - Huurprijsniveau van €300/ m2 (all-in) - Alternatieve afspraken met de provincie inzake aflossingsritme hypothecaire lening
ECORYS"
9. Bronnen
Interviews Interviews gehouden met: • Dhr. Boudie Hoogedeure - Brim • Dhr. Marcel de Heer - Gemeente Breda • Dhr. Cees Meeuwis - Gemeente Breda • Dhr. Paul Nijskensl Jac de Turck - Rewin • Dhr. Nico van Os - NHTV • Dhr. Edward V.d. Pol- Starterslift • Dhr. Luke Bruijns - Red Concepts/ Triple-O campus
Bronnen Toegezonden documentatie: • Con-nex Technology & Business center (businessplan mei 2013) • Con-nex Technology & Business center (businessplan december 2009) • Con-nex Technology & Business center (vertrouwelijke bijlagen december 2009) • Positionering van Con-neX Technology & Business Accelerator (september 2013) • Positionering Con-nex ism NHTV • Hypothecaire lening Con-nex, Provincie Noord-Brabant (23 april 2013) • Vergaderstukken stuurgroep Con-nex (27 juni 2013) • Con-nex op de Triple-O campus • OP-Zuid subsidie beschikking (10 november 2010)
ECORYS"
