1. AANBOD BEDRIJVENTERREINEN IN DE SES-REGIO

BIJLAGE A

1. AANBOD BEDRIJVENTERREINEN IN DE SES-REGIO 1.1 Inleiding In deze bijlage geven we per gemeente informatie over de bedrijventerreinen weer. Het betreft de gemeenten die horen tot de SES-regio. In onderstaande tabel hebben we opgenomen om welke gemeenten het gaat. Omdat de gemeenten in verschillende regio-indelingen vallen hebben we dit ook duidelijke aangegeven. Dit is vooral van belang voor de vraagraming in hoofdstuk 2. Gemeente Breda Drimmelen Geertruidenberg Oosterhout Etten-Leur Aalburg Werkendam Woudrichem Bergen op Zoom Halderberge Moerdijk Roosendaal Steenbergen Woensdrecht Alphen-Chaam Baarle-Nassau Rucphen Zundert

RPO gebied Breda-Tilburg Breda-Tilburg Breda-Tilburg Breda-Tilburg Breda-Tilburg Land van Heusden en Altena Land van Heusden en Altena Land van Heusden en Altena Westhoek/West-Brabant Westhoek/West-Brabant Westhoek/West-Brabant Westhoek/West-Brabant Westhoek/West-Brabant Westhoek/West-Brabant Zandgemeenten Zandgemeenten Zandgemeenten Zandgemeenten

Bron: provincie Brabant, 2008

Kwalitatieve vraag West-Brabant, bijlage a Stec Groep aan SES West-Brabant 08.045

1

We gaan eerst per gemeente in op de bestaande bedrijventerreinenvoorraad. We geven per terrein weer: • de bruto en netto oppervlakte; • het aantal hectare uitgeefbaar; • het terreintype; • verouderingssituatie (zie box). Vervolgens gaan we, per gemeente, in op de bedrijventerreinen die op de planning staan. Veroudering De veroudering van een bedrijventerrein wordt niet zozeer bepaald door de leeftijd van een terrein, maar door de (mogelijke) knelpunten die in de loop der jaren op het terrein zijn ontstaan. Het gaat soms om een natuurlijk proces, waardoor een bepaald terrein niet meer past bij de huisvestingswensen en eisen die bedrijven stellen, bijvoorbeeld voor wat betreft de bereikbaarheid, of het aantal parkeerplaatsen en de uitstraling. Soms raakt een terrein ook verouderd omdat het niet meer past in zijn omgeving: het ligt niet langer aan de rand van de stad, maar midden in een woonwijk, en veroorzaakt overlast. Veroudering van een bedrijventerrein komt vooral tot uiting in een inefficiënte inrichting/ruimtegebruik van het terrein, een lelijke uitstraling, slechte bereikbaarheid en ontsluiting en een hoge milieubelasting op een plek waar dat niet wenselijk is. Er zijn op hoofdlijn vier vormen van veroudering: 1. Functionele veroudering: het bedrijventerrein voldoet niet meer aan de eisen van bedrijven; 2. Economische veroudering: het bedrijventerrein heeft een zwakke concurrentiepositie in vergelijking tot andere bedrijventerreinen; 3. Ruimtelijke veroudering: de omgeving van het bedrijventerrein is zo veranderd dat de oorspronkelijke functie van het terrein in gedrang komt; 4. Beleidsmatige of maatschappelijke veroudering: de huidige bedrijven zijn niet langer gewenst op het bedrijventerrein. Het terrein wordt in onderstaande overzichten als verouderd aangeduid, wanneer van één of meerdere vormen van veroudering sprake is. De gegevens zijn afkomstig uit IBIS Werklocaties waarin de gemeenten per terrein aangeven of dit verouderd is of niet.


2

1.2 Gemeente Aalburg Korte situatieschets • De gemeente Aalburg beschikt over een oppervlak van circa 50 hectare bruto bedrijventerrein (32 hectare netto) • Hiervan is nog 1,7 hectare uitgeefbaar (gemengd terrein), waarvan 0,4 in handen van de gemeente. • Het bedrijventerrein Veen is de enige locatie die gepland staat, dit betreft 7,7 hectare uitgeefbaar (in voorontwerpfase) • In de gemeente Aalburg zijn per hectare netto uitgegeven bedrijventerrein 40 personen werkzaam • 12% van de bedrijventerreinen (6 hectare) is verouderd. Hier is binnen drie jaar de start van een herstructurering gepland. • Op de bedrijventerreinen zijn vooral kleine bedrijven (tot 20 werknemers) gevestigd, deze vertegenwoordigen 50% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de gemeente

1.2.1 Bestaand aanbod in de gemeente Aalburg Tabel 1: bedrijventerrein in de gemeente Aalburg Type terrein Terrein Bagijnhof, Veen De Weerakkers, Veen De Witte Molen, Meeuwen Veensesteeg, Veen COK Midland, Wijk en Aalburg Van Wijk, Genderen Mouthaan, Genderen Perzikstraat/Wijksestraat, Wijk en Aalburg Totaal

Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd

terrein terrein terrein terrein terrein terrein terrein terrein

Oppervlak in ha bruto netto 6 4,9 5,2 3,6 3,1 3,1 26,65 14,6 5,98 4,21 1 0,7 1 0,7 1 49,9

0,7 32,5

Bron: IBIS Werklocaties 2007


3

Aantal ha uitgeefbaar 1,3 0,4 1,7

In handen gemeente Verouderd?

0,4

Terrein is verouderd, is herstructureringsplan voor Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee

0,4

1.2.2 Gepland aanbod in de gemeente Aalburg Tabel 2: geplande bedrijventerreinen in de gemeente Aalburg volgens programma afspraken UP’s/RPO’s Plannaam Veen Totaal

Oppervlakte in ha (netto ha!) 7,7 7,7

Planfase

Geplande uitgifte

Inbreiding/Uitbreiding

voorontwerp

2009

Uitbreiding

Bron: IBIS Werklocaties 2007, bedrijventerreinenrapportage West-Brabant 2008 (KvK, SES)


4

1.3 Gemeente Alphen-Chaam Korte situatieschets • De gemeente Alphen-Chaam beschikt over een oppervlak van circa 20 hectare bruto bedrijventerrein (14 hectare netto) • Hiervan is nog 0,6 hectare uitgeefbaar (gemengd terrein), dat in handen is van de gemeente. • Het bedrijventerrein Alphen is in studie, dit betreft 2,3 hectare uitgeefbaar gebied • In de gemeente Alphen-Chaam zijn per hectare netto uitgegeven bedrijventerrein 25 personen werkzaam • Er zijn geen verouderderde bedrijventerreinen aanwezig in de gemeente. • Op de bedrijventerreinen zijn vooral (90%) kleine bedrijven (tot 20 werknemers) gevestigd, deze vertegenwoordigen 46% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de gemeente

1.3.1 Bestaand aanbod Tabel 3: bedrijventerreinen in Alphen-Chaam Type terrein Terrein Gemengd Gemengd

Alphen Chaam Totaal

Oppervlak in ha bruto netto 16 11,3 4,4 3,1 20,4 14,4

Aantal ha uitgeefbaar 0,6 0,6

In handen Verouderd? gemeente 0,6 0,6


1.3.2 Gepland aanbod Tabel 4: geplande bedrijventerreinen in Alphen-Chaam volgens programma afspraken UP’s/RPO’s Plannaam

Oppervlakte in ha (netto ha!)

Alphen Totaal

2,3 2,3

Planfase

Geplande uitgifte


In studie

onbekend

Uitbreiding



5

1.4 Gemeente Baarle-Nassau Korte situatieschets • De gemeente Baarle-Nassau beschikt over een oppervlak van circa 16 hectare bruto bedrijventerrein (12 hectare netto) • Baarle-Nassau heeft geen bedrijventerrein meer uit te geven. • De uitbreiding van het bedrijventerrein Baarle-Nassau is in studie, dit betreft 5,4 hectare netto • In de gemeente Baarle-Nassau zijn per hectare netto uitgegeven bedrijventerrein 54 personen werkzaam • 100% van de bedrijventerreinen (16 hectare) is verouderd. Hier is binnen drie jaar de start van een herstructurering gepland. • Op de bedrijventerreinen zijn vooral (95%) kleine bedrijven (tot 20 werknemers) gevestigd, deze vertegenwoordigen 50% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de gemeente

1.4.1 Bestaand aanbod Tabel 5: bedrijventerrein in Baarle-Nassau Type terrein Terrein Gemengd

BT Baarle-Nassau Totaal

Oppervlak in ha bruto netto 16,5 11,8 16,5 11,8

Aantal ha uitgeefbaar

In handen Verouderd? gemeente -

Ja, hiervoor is een herstructureringsplan


1.4.2 Gepland aanbod Tabel 6: geplande bedrijventerreinen in Baarle-Nassau volgens programma afspraken UP’s/RPO’s Plannaam Uitbr. BT Baarle-Nassau Totaal


Planfase

Geplande uitgifte


studie

onbekend

Uitbreiding



6

1.5 Gemeente Bergen op Zoom Korte situatieschets • De gemeente Bergen op Zoom beschikt over een oppervlak van circa 580 hectare bruto bedrijventerrein (450 hectare netto) • Hiervan is nog circa 56 hectare uitgeefbaar. • Het grootste deel van de uitgeefbare voorraad wordt gevormd door heruitgeefbare ruimte op het terrein Noordland. In totaal gaat het om 48 ha netto terrein voor zware bedrijvigheid (milieuhindercategorieën 5 en 6). De overige circa 8 ha betreft gemengd terrein op locatie Oude Molen • Bergen op Zoom heeft 5 nieuwe bedrijventerreinen in de planning staan: Poort /Staakberg (voorontwerpfase, 4 hectare), Auvergnepolder (in studie, 65 hectare), De Schans VI (in voorbereiding, 10 hectare), de Ster Afslag Halsteren (in voorbereiding, 20 hectare), bedrijventerrein Spie (11 ha, ten noorwesten van Theodorushaven) • Het terrein Auvergnepolder komt op grond van het uitwerkingsplan zeker niet voor 2020 tot ontwikkeling. Het terrein is aangewezen als strategische locatie, omdat het de enige overgebleven locatie is in de omgeving van Bergen op Zoom waar op de langere termijn substantieel bedrijventerrein kan worden gerealiseerd • In de gemeente zijn per hectare netto uitgegeven bedrijventerrein 28 personen werkzaam (gemiddeld in de SES-regio) • 2,5% van de bedrijventerreinen (15 hectare) is verouderd. Het betreft de locatie Geertruidapolder. Deze locatie wordt getransformeerd naar wonen • 66% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de gemeente bevindt zich bij de grotere bedrijven (vanaf 100 werknemers)

1.5.1 Bestaand aanbod Tabel 7: bedrijventerrein in de gemeente Bergen op Zoom Type terrein Terrein De Poort Geertruidapolder Noordland Theodorushaven De Lage Meren Meilust Oude Molen

1

Gemengd Gemengd Zwaar industrieterrein Zwaar industrieterrein Gemengd Gemengd Gemengd


Oppervlak in ha bruto netto 20 12 15 125 295 51 32,7 6,7

481 -

12 108 211 47,5 27,7 5,2

Betreft heruitgifte


7

In handen Verouderd? gemeente - Nee - Ja, er is een herstructureringsplan, wordt getransformeerd naar wonen 48 Nee - Nee - Nee - Nee - Nee

Gemengd Gemengd

Wouwseweg Oude Molen uitbreiding Totaal

14 20 579,3

7,8 55,8

11 18 452,1

- Nee 7,8 Nee 55,8


1.5.2 Gepland aanbod Tabel 8: geplande bedrijventerreinen in de gemeente Bergen op Zoom2 volgens programma afspraken UP’s/RPO’s Plannaam Poort/Staakberg Spie (ten noordwesten van Theodorushaven) Fort Moermont Totaal

Oppervlakte in ha (netto ha!) 3,8 15,4 3,8 35

Planfase

Geplande uitgifte


voorontwerp Het plan onlangs vastgesteld door raad, maar nog niet onherroepelijk Onbekend

Onbekend Onbekend

Uitbreiding Uitbreiding

Onbekend


Tabel 9: ambities voor geplande bedrijventerreinen in de gemeente Bergen op Zoom3 Plannaam De Schans VI De Ster (afslag Halsteren) Totaal

Oppervlakte in ha (netto ha!) 10,8 12,3 23,1

Planfase

Geplande uitgifte


In voorbereiding In voorbereiding

Onbekend Onbekend

Uitbreiding Uitbreiding

Bron: gemeente Bergen op Zoom

2 3

Exclusief Auvergnepolder (65 hectare) Exclusief Auvergnepolder (65 hectare)


8

1.6 Gemeente Breda Korte situatieschets • De gemeente Breda beschikt over een oppervlak van 860 hectare bruto bedrijventerrein (700 ha netto); • Hiervan is nog 20 ha uitgeefbaar, waarvan 11,1 ha in handen van de gemeente; • De meeste terreinen zijn modern-gemengde terreinen, geschikt voor een breed spectrum reguliere bedrijfsruimtegebruikers; • Daarnaast kent de gemeente een groot terrein voor distributie/logistieke activiteiten (Hazeldonk); • Een aantal terreinen biedt vestigingsmogelijkheden voor bedrijven in categorie 4. Het gaat o.a. om (delen van) Hazeldonk en Hoogeind; • Flink deel van het areaal in Breda is verouderd. In totaal zo’n 55% van de voorraad (468 ha bruto) wordt geherstructureerd of komt hiervoor in aanmerking. Bedrijventerreinen De Krogten en Emer Noord/Zuid zijn grote herstructureringslocaties in Breda. Voor Emer Zuid gaat het grotendeels om een transformatie. Een andere belangrijke transformatielocatie betreft bedrijventerrein Belcrum, gelegen in de Spoorzone/Via Breda; • De herstructurering van terreinen moet 54 hectare netto nieuw uitgeefbaar terrein opleveren. Hiervan bevindt zich een kleine 60% op Krogten/Emer; • In totaal staat 120 ha netto nieuw bedrijventerrein in Breda op de planning. De grootste locaties zijn De Wig, Bavel-Zuid en West/Prinsenbeek. Vooral De Wig moet hoogwaardig en innovatief worden.

1.6.1 Bestaand aanbod Tabel 10: bedrijventerrein in Breda Type terrein Terrein Aardenhoek Achter Emer Antiloopstraat Belcrum Chaamsebaan/Chaamseweg De Bunder De Krogten De Lind/Logtenburg Digit park Druivenstraat Emer Noord

Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Hoogwaardige bedrijvenpark Modern gemengd Modern gemengd


Oppervlak in ha bruto netto 3,80 3,00 18,00 14,00 3,00 2,00 27,00 25,00 1,04 0,82 6,00 5,00 201,00 161,12 4,50 3,79 14,50 3,34 14,00 12,00 33,00 21,00

9

Aantal ha uitgeefbaar 3,3 3 -


Ja, geen plannen Nee Ja, geen plannen Ja, geen plannen Nee Nee Ja, herstructurering aan de gang Nee Nee Nee - Ja, herstructurering aan de gang

Emer Zuid Ettensebaan Haagweg Hazeldonk 1 en Douaneterrein Hazeldonk 2 Hazeldonk 3 Heilaar (Zuid) Heilaar Noord Hintelaken Hoogeind Hoogeind II Hoogeind III Houtakkerstraat IABC Kapittelweg Kievitsloop Koele Mei Mathenessestraat Moleneind-Oost Moleneind-West Muizenberg Oosterhoutseweg-Heistraat Slingerweg Spinveld Steenakker Noord Terheijdenseweg Teteringsedijk Valveeken Van de Reijtstraat VOS_terrein Zandoogjes Totaal

Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Distributie/logistiek terrein Distributie/logistiek terrein Distributie/logistiek terrein Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd

63,00 7,00 12,00 37,00 28,00 29,00 14,00 8,00 24,00 40,00 30,33 6,00 30,00 13,00 15,00 7,00 5,00 28,00 6,00 17,00 5,00 9,50 24,00 31,00 6,00 20,00 5,00 4,36 2,00 8,00 860

Bron: IBIS Werklocaties 2007, gemeente Breda


10

55,00 5,00 11,00 28,00 25,00 25,10 12,00 6,20 15,00 32,20 26,00 7,50 4,27 24,00 12,00 11,00 5,00 4,00 22,00 5,00 13,15 5,00 7,20 21,00 29,30 5,00 18,00 3,56 3,76 1,00 7,52 700

1,6 1 1 2 3 1,1 0,1 0,7 0,6 2,2 0,2 20

-

Ja, herstructurering < 3 jaar Nee Ja, geen plannen Ja, herstructurering aan de gang

1,6 Nee - Nee Nee - Ja, herstructurering 0,3 Nee 1,3 Nee 3 Nee - Ja, geen plannen - Nee - Nee - Nee - Nee - Nee - Nee - Ja, geen plannen 1,1 Nee - Ja, geen plannen 0,1 Nee - Ja, herstructurering 0,7 Nee - Ja, geen plannen - Ja, herstructurering 0,6 Ja, geen plannen 2,2 Nee - Ja, herstructurering 0,2 Nee 11,1

aan de gang

< 3 jaar

< 3 jaar

aan de gang

1.6.2 Gepland aanbod Tabel 11: geplande bedrijventerreinen Breda Plannaam A16/De Wig Bavelse Berg Vuilstort Breda Oost / Bavel Zuid Breda West / Prinsenbeek Werkdonken Hoogeind IIIC Krogten/Emer Greenery/Beneluxpark Hazeldonk Totaal

Oppervlakte in ha (netto ha!) 12 2 57 40 3 6 30 7 17 174

Planfase

Geplande uitgifte


Voorbereiding Voorbereiding Studie Studie Studie Voorbereiding Herstructurering Herstructurering Herstructurering

2009 – 2012 2008 – 2012 Vanaf 2012 Vanaf 2016 Vanaf 2008 Vanaf 2010 Vanaf 2008 Voor 2009 Vanaf 2009

Uitbreiding Uitbreiding Uitbreiding Uitbreiding Uitbreiding Uitbreiding Inbreiding Inbreiding Inbreiding

Bron: IBIS Werklocaties 2007, gemeente Breda

Van bovenstaande plannen mag slechts 116 hectare netto volgens de programma afspraken in de uitwerkingsplannen/RPO’s worden ontwikkeld (zie tabel 7 hoofdrapport). Het is echter niet duidelijk om welke plannen dit precies gaat, wel is duidelijk dat hiervan 96 hectare modern gemengd en 20 hectare hoogwaardig terrein is. De gemeente Breda heeft aangegeven naast de programma-afspraken een ambitie te hebben om tot 2020 40 hectare netto bedrijventerrein te ontwikkelen.


11

1.7 Gemeente Drimmelen Korte situatieschets • De gemeente Drimmelen beschikt over een oppervlak van circa 43 hectare bruto bedrijventerrein (38 hectare netto) • Hiervan is nog 0,6 hectare uitgeefbaar (gemengd terrein), in particuliere handen. • Het bedrijventerrein de Zwingel is in de voorontwerpfase (1 hectare), de uitbreiding Stuivezand en de Brieltjenspolder zijn in studie. Het plan Wagenberg is in voorbereiding. • In de gemeente Drimmelen zijn per hectare netto uitgegeven bedrijventerrein 34 personen werkzaam • 41% van de bedrijventerreinen (17,5 hectare) is verouderd. Hier is binnen drie jaar de start van een herstructurering gepland. • Op de bedrijventerreinen zijn vooral kleine bedrijven (tot 20 werknemers) gevestigd, deze vertegenwoordigen 38% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de gemeente.

1.7.1 Bestaand aanbod Tabel 12: bedrijventerrein in de gemeente Drimmelen Type terrein Terrein Zwingel, Lage Zwaluwe Louisapolder, Lage Zwaluwe Moerseweg, Hoge Zwaluwe ’t Spijck, Terheijden Stuivezand, Made Thijsseweg, Wagenberg Brieltjenspolder, Made Nieuwe Jachthaven, Drimmelen Totaal

Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd

Oppervlak in ha bruto netto 3,5 2,7 5 5 4 4 4 4 12,5 10 1,3 1,3 11 8,7 1,7 1,7



12


In handen Verouderd? gemeente Nee Ja, er bestaat herstructureringsplan Nee Nee Ja, er bestaat herstructureringsplan Nee Nee Nee 0

1.7.2 Gepland aanbod Tabel 13: geplande bedrijventerreinen in de gemeente Drimmelen volgens programma afspraken UP’s/RPO’s Plannaam


De Zwingel Uitbr Stuivezand Brieltjenspolder II Wagenberg Totaal

1 2 2 1 6

Planfase

Geplande uitgifte


Voorontwerp In studie In studie In voorbereiding

2009/2010 2010 2009 2009

Uitbreiding Uitbreiding Uitbreiding Uitbreiding

Bron: IBIS Werklocaties 2007, Bedrijventerreinenrapportage West-Brabant 2008 (KvK, SES)


13

1.8 Gemeente Etten-Leur Korte situatieschets • De gemeente Etten-Leur beschikt over een oppervlak van 380 hectare bruto bedrijventerrein (ca. 305 ha netto); • Hiervan is nog 9 ha uitgeefbaar, grotendeels gelegen op Vosdonk West; • De bedrijventerreinenvoorraad in Etten-Leur is grotendeels van het type modern-gemengd (zie bijlage C ‘typologieboek’). Op dit terrein zijn allerhande bedrijven gevestigd, een behoorlijk aantal is grootschalig (zie ook beschrijving verderop). Alleen bedrijventerrein Zwartenberg is van het type ‘zwaar industrieterrein’; • Er zijn plannen voor nieuwe terreinen. De grootste locatie betreft de bedrijventerreinontwikkeling in de oosthoek, ten zuiden van de A58. Daarnaast wordt al geruime tijd gedacht aan uitbreiding van Vosdonk met het plan ‘Vosdonk-Munnikkenhei’. Het betreft een stuk grond van ruim 8 ha (percelen aan de Grauwe Polder).

1.8.1 Bestaand aanbod Tabel 14: Bedrijventerrein in Etten-Leur Terrein

Type terrein

Zwartenberg Vosdonk Vosdonk Zuid Vosdonk West

Modern gemengd terrein Modern gemengd terrein Modern gemengd terrein Modern gemengd terrein Zware industrieterrein (o.a. voormalige TES terrein) Modern gemengd terrein Modern gemengd terrein en woonwerk

Zwartenberg Oost De Keen Attelaken Totaal

Oppervlak in ha

In handen gemeente

Verouderd?

bruto 10 234 60 43

netto 9 193,8 49,2 29

0 1 0 6

9 4,8

7,5 3,6

0 0

0 Nee, terrein is niet verouderd 0 Nee, terrein is niet verouderd

19,5 380,3

13,5 305,6

2 9

0,7 Nee, terrein is niet verouderd 3,8

Bron: IBIS Werklocaties 2007, gemeente Etten-Leur



14

0 0,9 0 2,2

Nee, terrein is niet verouderd Ja, terrein wordt momenteel geherstructureerd Nee, terrein is niet verouderd Nee, terrein is niet verouderd

1.8.2 Gepland aanbod Tabel 15: geplande bedrijventerreinen Etten-Leur volgens programma afspraken UP’s/RPO’s Plannaam

Vosdonk-Munikkenhei Nieuw en te herontwikkelen bedrijventerrein Totaal Bron: IBIS Werklocaties 2007,

Netto oppervlakte in ha

Planfase

Geplande uitgifte

6 40

Voorbereiding

2008 – 2012

In studie 46 gemeente Etten-Leur


15

1.9 Gemeente Geertruidenberg Korte situatieschets • De gemeente Geertruidenberg beschikt over een oppervlak van circa 362 hectare bruto bedrijventerrein (295 hectare netto) • Hiervan is nog 0,1 hectare uitgeefbaar (gemengd terrein), waarvan… in handen van de gemeente. • Het bedrijventerrein Gasthuiswaard dat in studie is, betreft 6 hectare. • In de gemeente Geertruidenberg zijn per hectare netto uitgegeven bedrijventerrein 23 personen werkzaam • 67% van de bedrijventerreinen (241 hectare) is verouderd. Hiervoor zijn deels plannen. • Op de bedrijventerreinen zijn vooral kleine bedrijven (tot 20 werknemers) gevestigd, deze vertegenwoordigen 79% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de gemeente.

1.9.1 Bestaand aanbod Tabel 16: bedrijventerrein in Geertruidenberg Type terrein

Terrein Plan Gasthuiswaard, Geertruidenberg Donge-oever/Amerkant, Geertruidenberg Donge-oever/Amerkant II, Raamsdonkveer Dombosch I en II De Pontonnier, Raamsdonkveer Totaal

Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd

Oppervlak in ha bruto netto 30 30 1,7 1,09 113 94 210 164 7,4 6,5


In handen Verouderd? gemeente

-

-

Ja, er is een herstructureringsplan Ja, er is een herstructureringsplan Nee Ja, er is een herstructureringsplan Nee


1.9.2 Gepland aanbod Tabel 17: geplande bedrijventerreinen in Geertruidenberg volgens programma afspraken UP’s/RPO’s Plannaam Gasthuiswaard Uitbr. Totaal

Oppervlakte in ha (netto ha!) 6 6

Planfase

Geplande uitgifte


In studie

2009

Uitbreiding



16

1.10 Gemeente Halderberge Korte situatieschets • De gemeente Halderberge beschikt over een oppervlak van circa 301 hectare bruto bedrijventerrein (205 hectare netto) • Hiervan is nog circa 70 hectare uitgeefbaar (gemengd terrein), vrijwel geheel in handen van de gemeente. • Het aanbod is vrijwel volledig (66 ha) geconcentreerd op het terrein Borchwerf II. Ongeveer de helft hiervan is bestemd voor de lokale behoefte van Halderberge. De andere helft (35 ha) is bestemd voor de opvang van bedrijven uit de stedelijke regio Bergen op Zoom-Roosendaal • Er zijn geen nieuwe bedrijventerreinen gepland. • In de gemeente Halderberge zijn per hectare netto uitgegeven bedrijventerrein 18 personen werkzaam • 19% van de bedrijventerreinen (56 hectare) is verouderd. 13 hectare hiervan wordt hiervan binnen drie jaar aangepakt. Ook staat 2 hectare op de planning voor transformatie. Voor de overige hectares zijn nog geen plannen gemaakt. • Op de bedrijventerreinen zijn vooral kleine bedrijven (tot 20 werknemers) gevestigd, deze vertegenwoordigen 85% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de gemeente

1.10.1 Bestaand aanbod Tabel 18: bedrijventerreinen in Halderberge Type terrein Terrein De Hoge Akker, Hoeven Bosschenhoofd, Bosschenhoofd Bosschendijk, Oudenbosch Industrieweg, Oudenbosch Industrieweg II, Oudenbosch Oudlandsedijk, Oudenbosch Veilingterrein, Oudenbosch Korenweide, Oud-Gastel Klaverweide, Oud-Gastel Van Schilt, Oud-Gastel Rademakers, Stampersgat Staalunie/v.d. Vorst, Stampersgat De Hoge Akker fase 2, Hoeven Korenweide II, Oud-Gastel


Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd

Oppervlak in ha bruto netto 4 3,4 2 1,2 23 19 14 12 4 3,2 28 16 1,8 1,5 10,8 8,9 17,1 17,1 6,6 5,9 3,4 2,6 6,3 6,3 2,1 1,5 4,2 4,2

17



Nee Nee Ja, geen herstructureringsplan Ja, er bestaat herstructureringsplan Ja, er bestaat herstructureringsplan Nee Nee Nee Nee Ja, er bestaat herstructureringsplan Nee Ja, er bestaat herstructureringsplan - Nee 2,2 Nee

Borchwerf II A, Oud Gastel Borchwerf II D, Oud Gastel Borchwerf II F, Oud Gastel Totaal

Gemengd Gemengd Gemengd

96,1 34,3 43,4 301

69 20 13,9 205

40,1 12,6 13,6 70,1


1.10.2 Gepland aanbod De gemeente Halderberge heeft geen nieuwe bedrijventerreinen gepland staan.


18

40,1 Nee 12,6 Nee 13,6 Nee 68,6

1.11 Gemeente Moerdijk Korte situatieschets • De gemeente Moerdijk beschikt over een oppervlak van circa 2.880 hectare bruto bedrijventerrein (1.419 hectare netto) • Hiervan is nog 9 hectare uitgeefbaar (gemengd terrein), geheel in private handen. Het betreft: • 6,5 hectare netto op Industrieterrein Moerdijk, en; • 2,5 hectare netto op bedrijventerrein de Koekoek • Moerdijk heeft de volgende terreinen gepland: Dintelmond uitbr. (in studie) Noordrand en Tradepark Moerdijk . • In de gemeente Moerdijk zijn per hectare netto uitgegeven bedrijventerrein 8 personen werkzaam. Dit getal wordt gedrukt door onder andere het zeehaventerrein en het terrein dat in gebruik is door het waterleidingbedrijf als gronddepot en vloeivelden (4050 ha, de Koekoek). Daarnaast zorgen de veiligheids- en milieu-eisen voor het relatief extensieve gebruik. • 3% van de bedrijventerreinen (93 hectare) is verouderd. Dit wordt aangepakt. Op terrein de Koekoek wordt, in samenhang met de geplande uitbreiding, tevens 11 ha aan nieuw uitgeefbaar terrein gewonnen door herstructurering. • Op de bedrijventerreinen zijn vooral kleine bedrijven (tot 20 werknemers) gevestigd, deze vertegenwoordigen 25% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de gemeente • Het Zeehaven- en Industrieterrein wordt voortdurend geherstructureerd; bedrijven worden verplaatst vanuit het prinicpe ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’, volgens een vastgestelde visie op terreinonderdelen (seaport, industrial park, ecopark, tradepark, servicepoint, compartimentenstrook). Er is een Commissie Vestiging, die plannen van nieuwvestigers en uitbreiders vanaf een vroegtijdig stadium van de plannen toetst aan deze visie en adviseert over uitbreidings- en vestigingslocaties.


19

1.11.1 Bestaand aanbod Tabel 19: bedrijventerreinen in Moerdijk Type terrein Terrein Dintelmond, Heijningen Havenkant, Moerdijk Moerdijk, Moerdijk

Gemengd Gemengd Zeehaventerrein Gemengd

Vlietweg, Klundert Molenstraat, Standdaarbuiten BT Willemstad, Helwijk De Koekoek, Zevenbergen Schansdijk, Zevenbergen Zwanengat, Zevenbergen Molengors/Huizersdijk, Zevenbergen Generaal Allenweg, Zevenbergen Hazeldonkse Zandweg/ De Hil, Zevenbergen BT Hazeldonk, Langeweg Molengors, Zevenbergen

Molenvliet, Klundert Zwanengat/De Hil, Zevenbergen Eerste Kruisweg, Fijnaart Zevenbergschen Hoek, Zevenbergschenhoek4 Totaal

Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd

Gemengd Gemengd Gemengd

Oppervlak in ha bruto netto 81 60 4 4 2600 1184

-

Nee, is gerevitaliseerd Nee Nee Ja, wordt geherstructureerd/geherprofileerd. Plannen hiervoor worden momenteel uitgewerkt Nee Nee Nee Nee Nee Ne Nee

8 7 1,7 79,2 10 14 2,7 1,35

2,5 -

8 16 2,5

7 9 2,5

-

4 15,1 2,1

4 13,2 1,4

-

- Nee - Nee - Nee Ja, wordt gedeeltelijk getransformeerd. Plannen hiervoor worden momenteel - uitgewerkt - Nee - Nee

3

2,5

2.906

1.429

9

-

Exacte oppervlak nog niet bekend


6,5


11 8 2 93 11 17 2,7 1,35


4


20

-

1.11.2 Gepland aanbod Tabel 20: geplande bedrijventerreinen in Moerdijk volgens programma afspraken UP’s/RPO’s Plannaam Dintelmond uitbr, Heijningen Noordrand Tradepark Moerdijk Totaal

Oppervlakte in ha (netto ha!) 8 17 13 38

Geplande uitgifte


2013

Uitbreiding

2015-2020

Uitbreiding

Bron: Uitwerkingsplan Drimmelen, Geertruidenberg en Moerdijk (Provincie Noord-Brabant) en opgave gemeente Moerdijk

In de gemeente Moerdijk vinden daarnaast nog een aantal bijzondere ontwikkelingen plaats: • Herontwikkeling industrieterrein Moerdijk 250 ha., waarvan 130 ha. heruitgifte voormalig Shellterrein (inmiddels verkocht aan het Havenschap en nu in uitgifte); • Ontwikkeling Logistiek Park Moerdijk (150 ha.) Hierop wordt in het rapport dieper ingegaan. De gemeente Moerdijk stelt op dit moment een Lokaal Vestigingsbeleid op. In dit verband wordt de vraag (en de ambities) naar bedrijventerreinen geconcretiseerd. In afstemming met de provincie en de RPO’s, wordt het aanbod hierop afgestemd.


21

1.12 Gemeente Oosterhout Korte situatieschets • De gemeente Oosterhout beschikt over een oppervlak van circa 724 hectare bruto bedrijventerrein (567 hectare netto) • Hiervan is nog 12,5 hectare uitgeefbaar (in handen van de gemeente). • Er zijn drie nieuwe bedrijventerreinen gepland, Beneluxweg (6 hectare, voorontwerpfase) en de Vijf Eiken (10 hectare, in studie). Daarnaast is de transformatie zone oost in voorbereiding. • In de gemeente Oosterhout zijn per hectare netto uitgegeven bedrijventerrein 25 personen werkzaam • 29% van de bedrijventerreinen (209 hectare) is verouderd. Dit wordt aangepakt. • Op de bedrijventerreinen zijn vooral grote bedrijven (100-500) gevestigd, deze vertegenwoordigen 31% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de gemeente

1.12.1 Bestaand aanbod Tabel 21: bedrijventerrein in Oosterhout Type terrein Terrein Havenweg I en II, Oosterhout Oosterheide, Oosterhout Statendam, Oosterhout Vijf Eiken, Oosterhout Everdenberg, Oosterhout Houtduifstraat, Oosterhout Dommelbergen Zuid II, Oosterhout Meidoornlaan, Oosterhout Beemdenbuurt, Oosterhout De Wijsterd, Oosterhout Weststad fase 1 en 2, Oosterhout BT Bredaseweg, Oosterhout BP Hoevestein, Oosterhout

Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Hoogwaardig bedrijvenpark Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Hoogwaardig Zwaar industrieterrein Gemengd Hoogwaardig bedrijvenpark


Oppervlak in ha bruto netto 64 53 13 10 62 38 136 96 46 46 1 0,8 2 1,3 3,3 2,8 3 2,7 24 18 183 133 7 7 4,6 6

22

Aantal ha uitgeefbaar 0,6 -

In handen Verouderd? gemeente 0,6

Ja, wordt momenteel geherstructureerd Nee Ja, wordt momenteel geherstructureerd Ja, wordt momenteel geherstructureerd Nee Nee Nee Nee Nee Nee - Nee - Nee - Nee

Weststad III, Oosterhout5 De Vliert, Dorst Totaal

Zwaar industrieterrein Gemengd

170 4 724,1

150 3,8 567,1

12 12,6

12 Nee - Ja, wordt momenteel geherstructureerd 12,6


1.12.2 Gepland aanbod Tabel 22: geplande bedrijventerreinen in Oosterhout volgens programma afspraken UP’s/RPO’s Plannaam

Beneluxweg Vijf Eiken (sportvelden) Transformatie zone Oosteind Totaal

Oppervlakte in ha (netto ha!) 6 10 30 46

Planfase

Geplande uitgifte

Voorontwerp In studie In voorbereiding

Staat ‘on hold’. Zijn ook plannen om dit als kantorenlocatie te ontwikkelen 2012 2010


5

Uit de voortgangsrapportage 2008 programma werken stedelijke regio Breda-Tilburg blijkt dat er ondertussen (november 2008) reserveringen op een aantal kavels liggen en dat er nog slechts 1,2 hectare beschikbaar is. In dit rappport presenteren wij echter de stand van zaken per 1-1-2008. Kwalitatieve vraag West-Brabant, bijlage a Stec Groep aan SES West-Brabant 08.045

23

1.13 Gemeente Roosendaal Korte situatieschets • De gemeente Roosendaal beschikt over een oppervlak van circa 494 hectare bruto bedrijventerrein (387 hectare netto). Bijna de helft van de totale werkgelegenheid in Roosendaal is geconcentreerd op de bedrijventerreinen. • Hiervan is nog 60 hectare uitgeefbaar (gemengd terrein), waarvan ongeveer de helft in handen van de gemeente • Het bedrijventerrein De Bulk is in voorbereiding, dit betreft 4 hectare • In de gemeente Roosendaal zijn per hectare netto uitgegeven bedrijventerrein 49 personen werkzaam • 15% van de bedrijventerreinen (77 hectare bruto) is verouderd. Deze bedrijventerreinen worden op dit moment geherstructureerd of er is binnen drie jaar de start van een herstructurering gepland. Op Borchwerf-Noord, Majoppeveld-Noord en Majoppeveld-Zuid is na herstructurering heruitgifte aan de orde. Het gaat echter om een zeer beperkte hoeveelheid terrein. • Op de bedrijventerreinen zijn vooral kleine bedrijven (tot 20 werknemers) gevestigd, deze vertegenwoordigen 18% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de gemeente

1.13.1 Bestaand aanbod Tabel 23: bedrijventerrein in Roosendaal Type terrein Terrein Majoppeveld-Noord III, Roosendaal Borchwerff-West, Roosendaal Bovendonk, Roosendaal Majoppeveld Noord, Roosendaal Krogten, Roosendaal Borchwerf-Noord, Roosendaal Spellestraat, Wouw De Wijper, Heerle Vijfhuizenberg, Roosendaal Majoppeveld-Zuid, Roosendaal De Lind, Nispen De Stok, Roosendaal Majoppeveld uitbr., Roosendaal Borchwerf II B, Roosendaal Borchwerf II C, Roosendaal Totaal

Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Hoogwaardig bedrijvenpark Gemengd Gemengd Gemengd

Oppervlak bruto 15,7 25 5 33 1 200 8 6 12,3 55 1 28,16 53 29,1 22,1 494

Bron: IBIS Werklocaties 2007 Kwalitatieve vraag West-Brabant, bijlage a Stec Groep aan SES West-Brabant 08.045

24

in ha Netto 13,1 21 3 30 0,9 166,4 6 5 10,04 49 0,37 16,5 37,75 12,4 15,8 387

Aantal ha uitgeefbaar 0,7 35 12,4 12,6 60

In handen Verouderd? gemeente 0,7 4 12,4 12,6 31

Ja, wordt Ja, wordt Nee Ja, wordt Nee Nee Nee Nee Nee Ja, wordt Nee Nee Nee Nee Nee

momenteel geherstructureerd momenteel geherstructureerd momenteel geherstructureerd

momenteel geherstructureerd

1.13.2 Gepland aanbod Tabel 24: geplande bedrijventerreinen in Roosendaal volgens programma afspraken UP’s/RPO’s Plannaam


De Bulk, Wouw Totaal

4 4

Planfase

Geplande uitgifte


In voorbereiding

2009

Uitbreiding



25

1.14 Gemeente Rucphen Korte situatieschets • De gemeente Rucphen beschikt over een oppervlak van circa 50 hectare bruto bedrijventerrein (48 hectare netto) • Hiervan is nog 0,2 hectare uitgeefbaar (gemengd terrein), geheel in handen van de gemeente. • Het bedrijventerrein De Binnentuin is in studie, dit betreft 10 hectare (in voorontwerpfase) • In de gemeente Rucphen zijn per hectare netto uitgegeven bedrijventerrein 28 personen werkzaam • 80% van de bedrijventerreinen (40 hectare) was verouderd. Dit terrein is echter recent geherstructureerd. • Op de bedrijventerreinen zijn vooral kleine bedrijven (tot 20 werknemers) gevestigd, deze vertegenwoordigen 33% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de gemeente

1.14.1 Bestaand aanbod Tabel 25: bedrijventerrein in Rucphen Type terrein Terrein Gemengd Gemengd

De Nijverhei, Rucphen De Nijverhei uitbr., Rucphen Totaal

Oppervlak in ha bruto netto 40 40 10,4 7,8 50,4 47,8


In handen Verouderd? gemeente - Ja, er bestaat een herstructureringsplan 0,2 Nee 0,2


1.14.2 Gepland aanbod Tabel 26: geplande bedrijventerreinen in Rucphen volgens programma afspraken UP’s/RPO’s Plannaam


De Binnentuin Totaal

Planfase 4,6 4,6

Geplande uitgifte

In studie

2009



26

1.15 Gemeente Steenbergen Korte situatieschets • De gemeente Steenbergen beschikt over een oppervlak van circa 100 hectare bruto bedrijventerrein (71 hectare netto) • Er zijn geen uitgeefbare terreinen meer op dit moment • Het bedrijventerrein Reinierpolder II fase 2 is in studie, dit betreft 9 hectare. • Verder is het de bedoeling om het AFCWB (Agro en Food Cluster West-Brabant) te realiseren. Deels voorziet dit project in nieuw bedrijventerrein. Bestuurlijk is ervoor gekozen ruimte te bieden voor de autonome ontwikkeling van SuikerUnie met 30 à 40 ha. netto op eigen terrein en de ontwikkeling van 45 ha. netto nieuw bedrijventerrein. In totaal betekent dit 110 ha. bruto bedrijventerrein. Dit is bedrijventerrein met een specifieke signatuur, bestemd voor een beperkte doelgroep. • In de gemeente Steenbergen zijn per hectare netto uitgegeven bedrijventerrein 24 personen werkzaam • 34% van de bedrijventerreinen (34 hectare bruto) is verouderd. Het betreft het terrein Reinierpolder. Dit terrein wordt geherstructureerd. • Op de bedrijventerreinen zijn vooral kleine bedrijven (tot 20 werknemers) gevestigd, deze vertegenwoordigen 42% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de gemeente

1.15.1 Bestaand aanbod Tabel 27: bedrijventerreinen in Steenbergen Type terrein Terrein Beaumond, Dinteloord Franseweg, Steenbergen Havenweg, Dinteloord Dinteloordseweg, Steenbergen Molenweg, Steenbergen Olmendreef, Steenbergen Molenkreek, Dinteloord Molenkreek II, Dinteloord Reinierpolder, Steenbergen Reinierpolder II fase 1, Steenbergen Totaal

Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd

Oppervlak in ha bruto netto 22 4 3 3 1 0,6 9 9 4 4 4,5 4,5 4,1 2,8 1,9 1,5 34 29 16 13 99,5 71,4



27

Aantal ha uitgeefbaar -


Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Ja, herstructureringsplan in 2009 definitief. Nee

1.15.2 Gepland aanbod Tabel 28: geplande bedrijventerreinen in Steenbergen volgens programma afspraken UP’s/RPO’s Plannaam Reinierpolder II fase 2, Steenbergen Totaal


Planfase

Geplande uitgifte

In studie

Inbreiding/Uitbreiding 2011/2012

Uitbreiding

Bron: IBIS Werklocaties 2007, Bedrijventerreinenrapportage West-Brabant 2008 (KvK, SES) Specifiek aanbod: 110 ha bruto voor Agro en Food Cluster West-Brabant In de gemeente Steenbergen is het de bedoeling om het Agro en Food Cluster West-Brabant (AFCWB) te realiseren. Het cluster is voorzien in het deel van de Oude Prinslandse Polder en Willems-polder dat is gelegen tussen Dinteloord en Stampersgat, aansluitend op het terrein van de suikerfabriek (zie figuur) Het Agro- en Foodcluster omvat drie samenhangende clusters: • De suikerfabriek, de werkzaamheden worden de komende jaren geïntensiveerd; • De ontwikkeling van het Agro-Industrieel Complex Dinteloord (AICD). Voor de agrarische industrie geldt dat ongeveer 40 tot 60 ha wordt ontwikkeld binnen de huidige grenzen van het terrein van de Suikerfabriek en circa 110 ha (bruto) nieuw terrein wordt ontwikkeld; • De ontwikkeling van 250-300 ha netto glastuinbouw binnen een zo compact mogelijke bruto gebied. De ontwikkeling is een gezamenlijk initiatief van de Suiker Unie, een onderdeel van de Koninklijke Coöperatie Cosun U.A, en de Tuinbouwontwikkelingsmaatschappij (TOM), een gezamenlijke onderneming van de provincie Noord-Brabant en NCB Ontwikkeling (een vereniging gelieerd aan de ZLTO).


28

1.16 Gemeente Werkendam Korte situatieschets • De gemeente Werkendam beschikt over een oppervlak van circa 103 hectare bruto bedrijventerrein (82 hectare netto) • De gemeente heeft op dit moment geen uitgeefbaar bedrijventerrein. • Er zijn twee bedrijventerreinen gepland: het Regionale Bedrijventerrein (in studie) en de Bruine Kilhaven V (in voorbereiding). • In de gemeente Werkendam zijn per hectare netto uitgegeven bedrijventerrein 41 personen werkzaam • Er zijn geen verouderde terreinen. • Op de bedrijventerreinen zijn vooral kleine bedrijven (tot 20 werknemers) gevestigd, deze vertegenwoordigen 50% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de gemeente

1.16.1 Bestaand aanbod Tabel 29: bedrijventerrein in Werkendam Type terrein Terrein Bruine Kil I en II, Werkendam Nieuwendijk, Nieuwendijk ’t Waardje, Werkendam ’t Zand, Sleeuwijk Steurgat/Bandijk, Werkendam Biesboschhaven, Werkendam De Hoogjens, Sleeuwijk Bruine Kil II Oost, Werkendam Bruine Kil II West, Werkendam Jachtsloot, Hank Loswal, Dussen Bruine Kilhaven IV, Werkendam Ippelseweg, Nieuwendijk Totaal

Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd

Oppervlak in ha bruto netto 19 15 7 5 8 7 7 5 10 7,5 8 8 7,6 5,6 12 9,3 4,1 3,4 1,6 1,3 3,5 2,3 13,5 11,8 1,5 1,0 102,8 82



29



Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee - Nee - Nee -

1.16.2 Gepland aanbod Tabel 30: geplande bedrijventerreinen in Werkendam Plannaam


Regionaal bedrijventerrein Bruine Kilhaven V Totaal

35 8 43

Planfase

Geplande uitgifte

In studie In voorbereiding

2011 2009


Bron: IBIS Werklocaties 2007, Bedrijventerreinenrapportage West-Brabant 2008 (KvK, SES), Uitwerkingsplan Land van Heusden en Altena, provincie Noord-Brabant 2004

Van bovenstaande plannen mag slechts 39,3 hectare netto volgens de programma afspraken in de uitwerkingsplannen/RPO’s worden ontwikkeld (zie tabel 7 hoofdrapport). Circa 4 hectare van de plannen in bovenstaande plannen passen dus niet in de programma-afspraken. De gemeente Werkendam heeft aangegeven naast de programma-afspraken een ambitie te hebben om tot 2020 23 hectare netto bedrijventerrein te ontwikkelen.


30

1.17

Gemeente Woensdrecht

Korte situatieschets • De gemeente Woensdrecht beschikt over een oppervlak van circa 65 hectare bruto bedrijventerrein (55 hectare netto) • Hiervan is nog 1,7 hectare uitgeefbaar (gemengd terrein), geheel in handen van de gemeente. De gemeente Woensdrecht heeft circa 7,7 hectare netto nieuw aanbod in de planning zitten voor de Kooi II (conform Uitwerkingsplan Brabantse Buitensteden& Woensdrecht) • Daarnaast zijn er plannen voor de ontwikkeling van Aviation Parc Aviolanda (circa 15 tot 30 hectare) • In de gemeente Woensdrecht zijn per hectare netto uitgegeven bedrijventerrein 33 personen werkzaam • 60% van de bedrijventerreinen (38 hectare) is verouderd. Dit terrein wordt geherstructureerd. • Op de bedrijventerreinen zijn vooral kleine bedrijven (tot 20 werknemers) gevestigd, deze vertegenwoordigen 30% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de gemeente

1.17.1 Bestaand aanbod Tabel 31: bedrijventerreinen in Woensdrecht Type terrein Terrein Driehoeven, Ossendrecht Bosweg/Buitendijk Putte De Kooi, Hoogerheide/Woensdrecht Driehoeven II, Ossendrecht Totaal

Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd

Oppervlak in ha bruto netto 20,4 18,7 2,9 2,4 38,7 32,5 2,5 1,8 64,5 55,4


In handen Verouderd? gemeente 1,7

Nee Nee Ja, wordt geherstructureerd Nee

1,7


1.17.2 Gepland aanbod De gemeente Woensdrecht heeft circa 7,7 hectare netto nieuw aanbod in de planning zitten voor de Kooi II (conform Uitwerkingsplan Brabantse Buitensteden & Woensdrecht) Daarnaast zijn er plannen voor de ontwikkeling van Aviation Parc Aviolanda (circa 15 tot 30 hectare), zie hiervoor het hoofdrapport.


31

1.18

Gemeente Woudrichem

Korte situatieschets • De gemeente Woudrichem beschikt over een oppervlak van circa 60 hectare bruto bedrijventerrein (45 hectare netto) • Hiervan is nog 7,4 hectare uitgeefbaar (gemengd terrein), waarvan 3,4 ha in handen van de gemeente. • Het nieuwe bedrijventerrein dat gepland staat is Rietdijk Noord uitbreiding, dit betreft 8 hectare (in voorontwerpfase) • In de gemeente Woudrichem zijn per hectare netto uitgegeven bedrijventerrein 24 personen werkzaam • 25% van de bedrijventerreinen (15 hectare) is verouderd. Het betreft terrein de Rietdijk en wordt geherstructureerd. • Op de bedrijventerreinen zijn vooral kleine bedrijven (tot 20 werknemers) gevestigd, deze vertegenwoordigen 30% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de gemeente

1.18.1 Bestaand aanbod Tabel 32: bedrijventerreinen in Woudrichem Type terrein Terrein De Rietdijk, Giessen De Rietdijk Noord, Giessen De Rietdijk Oost, Giessen 1e uitbr. De Rietdijk-Oost 2e uitbr. De Rietdijk-Oost De Rietdijk West De Rietdijk Zuid Totaal

Oppervlak in ha bruto netto 15 13 6 5,2 18 12 7 5 6,5 6 6 5 0,7 1 59,5 45,39

Gemengd Gemengd Gemengd Distributiepark Gemengd Gemengd Gemengd

Aantal ha uitgeefbaar 2,9 4 6,9

In handen Verouderd? gemeente 2,9 0 -

Ja, herstructurering wordt uitgevoerd Nee Nee Nee Nee

2,9


1.18.2 Gepland aanbod Tabel 33: geplande bedrijventerreinen in Woudrichem volgens programma afspraken UP’s/RPO’s Plannaam


Rietdijk Noord uitbr Totaal

Planfase 8 8

Geplande uitgifte

Voorontwerp

Bron: IBIS Werklocaties 2007, Bedrijventerreinenrapportage West-Brabant 2008 (KvK, SES) Kwalitatieve vraag West-Brabant, bijlage a Stec Groep aan SES West-Brabant 08.045

32

Inbreiding/Uitbreiding 2010

Uitbreiding

1.19

Gemeente Zundert

Korte situatieschets • De gemeente Zundert beschikt over een oppervlak van circa 27 hectare bruto bedrijventerrein (21 hectare netto) • Er zijn geen terreinen meer uit te geven. • Er zijn twee nieuwe bedrijventerreinen gepland: Ambachten III (voorontwerp) en de verlengde Hofdreef (in studie) • In de gemeente Zundert zijn per hectare netto uitgegeven bedrijventerrein 45 personen werkzaam • 24% van de bedrijventerreinen (6,5 hectare) is verouderd. Hier is binnen drie jaar de start van een herstructurering gepland. • Op de bedrijventerreinen zijn vooral kleine bedrijven (tot 20 werknemers) gevestigd, deze vertegenwoordigen 27% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de gemeente

1.19.1 Bestaand aanbod Tabel 34: bedrijventerreinen in Zundert Type terrein Terrein De Ambachten, Zundert Industrieweg, Zundert De Waterman, Rijsbergen Hofdreef, Zundert Totaal

Gemengd Gemengd Gemengd Gemengd

Oppervlak in ha bruto netto 9,5 7,5 6,5 9 2 27


6,5 5,3 1,8 21,1

Nee Ja, er is een herstructureringsplan, binnen 3 jaar wordt het aangepakt Nee Nee

-




33

-

1.19.2 Gepland aanbod Tabel 35: geplande bedrijventerreinen in Zundert Plannaam


Ambachten III Verlengde Hofdreef Waterman II Industrieweg Zuid Totaal

0,5 0,5 1,1 1,2 3

Planfase

Geplande uitgifte


Voorontwerp In studie In studie In studie In studie

2008 onbekend onbekend onbekend onbekend

Uitbreiding Uitbreiding Uitbreiding Uitbreiding Uitbreiding

Bron: IBIS Werklocaties 2007, Bedrijventerreinenrapportage West-Brabant 2008 (KvK, SES), opgave gemeente Zundert

Boomteelt Business Center De Vereniging Treeport Zundert (TPZ) heeft in samenwerking met de gemeente Zundert een haalbaarheidsstudie gedaan naar de realisering van een boomteelt business center. Hieruit is gebleken dat er voldoende marktinteresse is om een dergelijk centrum te realiseren. Het is de bedoeling om met het Boomteelt Business Center agrologistieke activiteiten m.b.t. de boomteelt te clusteren in de gemeente Zundert. In de komende periode wordt nader onderzoek verricht naar potentiële locaties voor het Boomteelt Business Center (in de haalbaarheidsstudie zijn een 6-tal voorkeurslocaties uitgesproken waarvoor nader onderzoek is vereist). Op de locaties moet – gebaseerd op de onderzoeksresultaten uit de haalbaarheidsstudie – minimaal 10 en maximaal 25 hectare ruimte gereserveerd kunnen worden. De komende periode dient tevens de behoeftevraag nader te worden onderzocht en onderbouwd. De acties worden de komende periode parallel uitgewerkt.


34

2. KENMERKEN BEDRIJVENTERREINENVRAAG SES-REGIO 2.1 Uitgifte bedrijventerreinen Uit het bestand IBIS Werklocaties (Stec Groep en Arcadis, 2008) en de Bedrijventerreinenrapportage WestBrabant 2008 (KvK, SES) kunnen we de uitgifte van bedrijventerreinen in West-Brabant herleiden. Dit zowel kwantitatief (aantallen hectares) als kwalitatief (herkomst, kavelgrootte, sector, etc.). Gemiddelde uitgifte van 6,5 ha per jaar, Moerdijk grootste aandeel In onderstaande tabel is per gemeente in de SES-regio de uitgifte over de periode 1987-2007 opgenomen. Tabel 36: Uitgifte bedrijventerrein SES-regio 1987 t/m 2007 Gemiddelde bedrijventerreinuitgifte in hectare 1987 t/m 2007 (netto) Gemeente Gemiddelde uitgifte per jaar

Aandeel in totale regio

Baarle Nassau 0,22 Alphen-Chaam 0,45 Aalburg 0,54 Rucphen 0,57 Zundert 0,61 Drimmelen 0,64 Woensdrecht 0,84 Woudrichem 1,24 Steenbergen 1,44 Halderberge, incl. Borchwerff II 3,19 Werkendam 2,47 Geertruidenberg 4,29 Etten-Leur 7,24 Bergen op Zoom 7,77 Roosendaal 8,41 Breda 12,90 Oosterhout 13,32 Moerdijk 33,29 Bron: IBIS werklocaties 1988-2007 (Stec Groep en Arcadis, 2007)


35

0,2% 0,5% 0,5% 0,6% 0,6% 0,6% 0,8% 1,2% 1,5% 3,2% 2,5% 4,3% 7,3% 7,8% 8,5% 13,0% 13,4% 33,5%

Het blijkt dat de afgelopen 21 jaar gemiddeld ruim 100 hectare bedrijventerrein per jaar werd uitgegeven in de SES regio. Per gemeente betekent dit een gemiddelde uitgifte van zo’n 5,5 hectare per jaar. De bedrijventerreinenuitgifte concentreert zich sterk in de meest verstedelijkte gebieden van de SES-regio: Etten-Leur, Breda, Oosterhout, Roosendaal en Bergen op Zoom. De grootste uitgifte van de afgelopen jaren was in Moerdijk. Moerdijk heeft hierbinnen veruit het grootste aandeel (40% van de uitgifte binnen deze 6 gemeenten). De uitgifte in deze gemeente is voor het grootste deel toe te rekenen aan bedrijventerrein Moerdijk. Tezamen zijn deze gemeenten goed voor bijna 85% van de bedrijventerreinenuitgifte in de regio. Laatste jaren uitgifte op een lager niveau, steeds meer als gevolg van aanbodbelemmeringen De laatste jaren ligt de uitgifte in de SES regio beduidend onder het langjarig gemiddelde van circa 100 ha per jaar. In 2000 piekte de uitgifte op bijna 185 ha (waarvan 40 ha alleen al op Moerdijk werd uitgegeven), daarna viel de uitgifte door de tegenvallende conjunctuur sterk terug. Het dieptepunt werd bereikt in 2004 met een uitgifte van slechts 36 ha (figuur 1). Dat de uitgifte van bedrijventerrein sterk conjunctuur gevoelig is, blijkt wel wanneer we de uitgifte in heel Brabant uitzetten tegen de landelijke economische ontwikkeling (figuur 2). Sterke pieken in de uitgifte zijn te zien in tijden van economische voorspoed, forse dalen zijn zichtbaar bij economische tegenwind. Opvallend is dat de uitgifte van bedrijventerrein sinds de laatste economische recessie (2001-2004) op een substantieel lager niveau ligt dan in andere periode van hoogconjunctuur. In West-Brabant schommelt de uitgifte nu zo rond de 50 ha per jaar (circa een derde van de provinciale uitgifte), een stuk lager dan de gemiddelde 100 ha. De lagere uitgifte is voor een belangrijk deel het gevolg van aanbodbelemmeringen (figuur 3). Zo is de voorraad uitgeefbaar terrein sinds 1987 sterk gezakt, op dit moment is circa 285 ha bedrijventerrein direct voor uitgifte beschikbaar in West-Brabant. Daarnaast is in de uitgiftecijfers ook enigszins het effect zichtbaar van een zorgvuldiger bedrijventerreinenbeleid. De toon hiervoor is gezet in het streekplanbeleid uit 2002.


36

Figuur 1: Uitgifte bedrijventerrein SES regio (excl. Oisterwijk en Hilvarenbeek) in hectares

Figuur 2: uitgifte bedrijventerreinen Noord-Brabant en economische groei in Nederland ha netto

184,67

200

economische groei in %

400

5,0 Uitgifte (netto ha) Economische groei

350

150

4,0

300

150

3,0

250 200

79,29

100

60,87

48,11

50

36,16

2,0

150

50,05 46,48 54,75

1,0

100 0,0

50

Bron:Bedrijventerreinenrapportage West-Brabant 2008,(KvK, SES)

Figuur 3: uitgeefbaar terrein in gemeentelijke en particuliere handen en in totaal, West-Brabant 1200

1000

800 gemeente 600

particulier totaal

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

2006 2007

1989

2003 2004 2005

1987

1999 2000 2001 2002

-1,0 1988

0

0

Bron: CBS Statline 2008 en IBIS Werklocaties 1987-2008 (Stec Groep en Arcadis, 2008) Een flink deel (60%) van de bedrijventerreinuitgifte in West-Brabant vindt plaats op bedrijventerrein Moerdijk. Het gaat hierbij om relatief weinig, maar wel zeer grote (bovenregionale) bedrijven in de logistiek. Daarnaast is het grootste deel van de vraag geconcentreerd in de stedelijke regio’s. Slechts zo’n 5 tot 10% van de uitgifte van terrein vindt plaats in de landelijke regio’s. Oorzaken: • Minder groot bedrijvenbestand, dus ook minder vraag. Immers, zo’n 85% van de vraag komt van lokaal/regionale bedrijven • Provinciaal beleid stuurt op concentratie van bedrijven in de stedelijke regio’s • Terreinen in de landelijke regio’s hebben überhaupt vaak niet de kwaliteiten (ligging, bereikbaarheid, omvang, imago) om extra bovenregionale bedrijven aan te trekken uitgifte naar regio/locatie in West-Brabant (1999-2007)

400

200

0 1987

2000

2004

2007

Bron: IBIS Werklocaties 1987-2008 (Stec Groep en Arcadis, 2008)

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

landelijk regio's stedelijke regio's havenschap Moerdijk

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007


37

Vooral bedrijven in de sectoren logistiek, industrie en groothandel landen op de West-Brabantse terreinen De meeste kavels op bedrijventerreinen in de SES-gemeenten worden uitgegeven aan de sectoren logistiek, industrie en groothandel (figuur 4). In 2007 was de logistieke sector goed voor een afname van bijna 17 ha bedrijventerrein, circa 32% van het totaal. De industrie (14,2 ha) en groothandel (11,7 ha) waren samen goed voor in totaal de helft van alle uitgiften in ha. Figuur 4: uitgifte naar sector (in m2) in SESgemeenten (2007)

Figuur 5: bedrijfsruimtegebruikers naar sector in Nederland 14%

10%

24%

3% 27%

32%

6%

Bouw Handel en reparatie

6%

Zakelijke dienstverlening

Industrie Bouw Handel Vervoer Zakelijk Overig

Andere dienstverlening 17% Industrie 25%

22%

Logistiek

5% 9%

Anders

Bron: Database bedrijfsruimtegebruikers in Beeld Nederland, Stec Groep (2002-2008)

Bron: Bedrijventerreinenrapportage West-Brabant 2008 (KvK, SES)

Wanneer we het uitgiftebeeld vergelijken met landelijke cijfers uit onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (figuur 5), dan constateren we dat de logistieke sector – gemeten in m2 – fors oververtegenwoordigd is in de bedrijventerreinenuitgifte in West-Brabant. Verder zien we dat de terreinen in de SES-regio nog meer dan gemiddeld worden gevuld met bedrijven uit de reguliere bedrijventerreinsectoren productie/industrie, bouw, logistiek/groothandel en reparatie/onderhoud.


38

Het aandeel van de dienstverlenende sectoren, maar ook functies als leisure en R&D neemt toe (circa 13% van de totale uitgifte in m2 in 2007), blijft op de terreinen in de SES-regio achter bij de landelijke ontwikkelingen. In Nederland is namelijk op dit moment zo’n 22% van de ruimtevraag op bedrijventerreinen afkomstig uit sectoren niet-traditionele bedrijventerreinsectoren. Vooral sectoren als zorg, leisure/retail en zakelijke dienstverlening zijn sterk groeiende. Logistiek landt vooral op Moerdijk en Borchwerf De logistieke bedrijven vestigen zich vooral in de regio Westhoek. De terreinen Borchwerf I en II (Halderberge/Roosendaal) en Moerdijk (Moerdijk) zijn de trekkers. Ook industrie landt vooral in deze regio. De handelssector strijkt vooral neer in het westelijk deel van de Regio Breda-Tilburg en in het Land van Heusden en Altena, zo blijkt uit de recente bedrijventerreinenrapportage West-Brabant 2008 (KvK, SES). Tabel 37: Uitgifte naar sector (in m²) in de deelregio’s (2007) Industrie Westelijk deel regio Breda-Tilburg

Bouw

Handel

Vervoer

Zakelijk

Overig

Totaal

8,3

9,1

44,2

19,9

17,2

1,4

100,0

Regio Land van Heusden en Altena

13,4

30,3

42,8

0,0

0,0

13,5

100,0

Regio Westhoek

37,3

3,5

9,3

40,1

6,0

3,8

100,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

26,8

6,3

22,2

31,9

9,5

3,3

100,0

Regio Zand-gemeenten Totaal West-Brabant

Bron: Bedrijventerreinenrapportage West-Brabant 2008, (KvK, SES)

De meeste ruimtebehoefte is het gevolg van verplaatsing en uitbreiding van bedrijven De ruimtevraag in de regio is vooral afkomstig van verplaatsende of uitbreidende bedrijven. Deze categorie is globaal goed voor tweederde van de gronduitgifte in de SES-regio. Slechts in beperkte mate wordt grond uitgegeven aan echt nieuwe bedrijven. Dit is overigens een normaal beeld. Ook landelijk is de bedrijventerreinenmarkt vooral een verplaatsingsmarkt. Relatief gezien is het aandeel nieuwvestigingen in West-Brabant zelfs vrij hoog (zie ook verderop).


39

Figuur 6: Aard van de uitgifte in de SES-regio in 2003-2007 en totaal 100%

Ontwikkelaarsprojecten

90%

Verplaatsing

80% 70%

Uitbreiding

60% 50%

Nieuwvestiging

40% 30% 20% 10% 0% 2003

2004

2005

2006

2007

Totaal


Zo’n 80 tot 90% van de vraag (in aantallen) is lokaal/regionaal De bedrijventerreinenmarkt in de SES-regio is in hoofdzaak een lokale/regionale markt. Zo’n 85% van de bedrijven (in aantallen bedrijven) die gronden afneemt/ruimte vraagt, is al in de SES-regio gevestigd. Het bedrijf neemt nieuwe grond af om een meer up-to-date pand te kunnen betrekken en/of om een uitbreiding te realiseren. Het grootste deel van de vraag is bovendien afkomstig van bedrijven binnen de gemeente. Figuur 7: Herkomst verwervers naar uitgifte m2 grond, in procenten, 2003 t/m 2007 Eigen gemeente Andere gemeente uit SES-gebied Uitgifte in m2

Andere gemeente uit Brabant Andere gemeente uit Nederland Buitenland Onbekend

Aantal uitgiften

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Bron: Bedrijventerreinenrapportage West-Brabant 2008, (KvK, SES) Kwalitatieve vraag West-Brabant, bijlage a Stec Groep aan SES West-Brabant 08.045

40

Ook uit onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld komt het beeld naar voren dat de verhuisradius van bedrijven vooral regionaal is. Landelijk verhuist circa 90% van de bedrijven (in aantallen) binnen een straal van hooguit 20 à 25 kilometer. Recent landelijk onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving naar verhuisdynamiek en ontwikkeling van werkgelegenheid toont eveneens aan dat bedrijven vooral op lokaal/regionale schaal verplaatsen. De woonplaats van de medewerkers, maar ook het netwerk van toeleveranciers en afnemers is hierbij in belangrijke mate bepalend. Verhuizingen van bedrijven en groei van werkgelegenheid Uit een recente studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (‘verhuizingen van bedrijven en groei van werkgelegenheid’) blijkt onder meer: • In Nederland verhuizen jaarlijks ongeveer 18.000 bedrijven en overheidsinstellingen; dit is ongeveer 4 procent van de populatie. Deze bedrijven nemen ongeveer 200.000 werknemers met zich mee, ofwel 3 procent van de nationale werkgelegenheid. • Verhuizende bedrijven groeien aanmerkelijk sneller dan bedrijven die niet verhuizen. Rond de tijd dat zij verhuizen, zien bedrijven hun werkgelegenheid anderhalf tot twee maal zo snel groeien als bedrijven die niet verhuizen. • De meeste bedrijven verhuizen binnen de eigen regio (94 procent) of zelfs binnen de eigen gemeente (75 procent). • Gemeenten moeten zich dus vooral richten op de huisvesting van bedrijven uit de eigen gemeente die een andere, grotere locatie zoeken. • Gemeentelijk beleid gericht op het huisvesten van bestaande, uitbreidende bedrijven kan evenveel effect hebben als beleid gericht op het stimuleren, en laten overleven, van nieuwe bedrijvigheid.

Etten-Leur, Breda, Oosterhout, Roosendaal, Bergen op Zoom en Moerdijk sterkste bovenregionale aantrekkingskracht Het aandeel van de lokale/regionale vraag is wat hoger in de kleinere gemeenten in de landelijke regio’s. In de eerder genoemde zes gemeenten Etten-Leur, Breda, Oosterhout, Roosendaal, Bergen op Zoom en Moerdijk zien we dat het aandeel bovenregionale vestigers (uit andere provincie bijvoorbeeld, of ander deel van Brabant) groter is dan gemiddeld. Zo trekken vooral de terreinen Borchwerf I en II, Vosdonk en Moerdijk een behoorlijk aantal bovenregionale vestigers (zie verderop). Dit beeld wordt ook bevestigd door onze Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (DLN, zie tekstbox). Hierin staan alle grote bovenregionale locatiebeslissingen in Nederland van 2000 tot en met 2007 geregistreerd.


41

Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland In de DLN gaat het om alle strategisch bovenregionale locatiebeslissingen waarbij bedrijven een afgewogen keuze maken voor een stad/regio in concurrentie met andere steden/regio’s en waarmee meer dan 50 arbeidsplaatsen – bij volledig operationeel zijn van de nieuwe vestiging – zijn gemoeid. Het gaat om directe arbeidsplaatsen (> 12 uur, dus zowel fulltime als parttime), niet om indirecte arbeidsplaatsen. IJkpunt is het jaar waarin de locatiebeslissing (bekend) is gemaakt. De volgende typen beslissingen van bedrijven zijn in de database opgenomen: • Buitenlandse bedrijven die een eerste vestiging in Nederland beginnen. • In Nederland aanwezige bedrijven die uitbreiden door middel van een nieuwe locatie elders in Nederland. • Bedrijven die besluiten een vestiging fors te upgraden en waaraan een stedenselectie vooraf ging. • Bedrijven die in zijn geheel over grote afstand verhuizen (meer dan 25 km), danwel hun activiteiten concentreren op een nieuwe locatie (eveneens meer dan 25 km van voormalige vestigingen). Veel locatiebeslissingen van bedrijven hebben betrekking op verplaatsing of uitbreiding over korte afstand (< 25 kilometer). Deze locatiebeslissingen komen dus niet in aanmerking voor deze database. Uitgesloten zijn verder vestigingen in non-profitsector, detailhandel en toeristische sector.

In totaal maakten 331grote bedrijven (> 50 arbeidsplaatsen) in de periode 2000 tot en met 2007 een bovenregionale locatiebeslissing in Nederland. Circa 45% van deze verplaatsingen betreft bedrijfsruimtegebruikers (dus geen kantoren!). Het gaat om in totaal 141 bedrijven, dus circa 17 à 18 bovenregionale verplaatsingen per jaar. De SES-regio heeft een zeer sterke positie in het aantrekken van deze grotere, bovenregionale verplaatsers op de bedrijfsruimtemarkt. Circa 21% (29 beslissingen) van alle grote bovenregionale beslissingen van bedrijfsruimtegebruikers in Nederland, landde in de periode afgelopen 8 jaar in de SES-regio. Het accent ligt daarbij op de zes grotere gemeenten: bijna 95% van de bovenregionale vestigers die zijn geland in de SES-regio is gevestigd op een van de terreinen in Etten-Leur, Breda, Oosterhout, Roosendaal, Bergen op Zoom en Moerdijk. Breda (37%) en Moerdijk (22%) hebben hierbinnen het grootste aandeel. Kwalitatieve vraag West-Brabant, bijlage a Stec Groep aan SES West-Brabant 08.045

42

Figuur 8: bovenregionale vestigers distributie, 2000-2007

Bron: DLN, Stec Groep, 2008

Het overgrote deel van de bovenregionale vestigers wordt gevormd door logistieke bedrijven. Zij worden aangetrokken door de ruime, goed ontsloten en gunstig gelegen (tussen Rotterdam en Antwerpen) bedrijventerreinen, zoals Moerdijk, Vossenberg en Vosdonk. De regio is zelfs recent door het vakblad logistiek uitgeroepen tot dé logistieke hotspot van Nederland.


43

Tabel 38: Bovenregionale locatiebeslissingen 2000-2007 (in aantallen) Gemeente

BEDRIJFSFRUIMTEGEBRUIKERS Distributie

Aalburg

Productie/ assemblage

0 0 0 0 Baarle-Nassau 0 0 Bergen op Zoom 1 0 Breda 5 0 Drimmelen 0 0 Etten-Leur 2 1 Geertruidenberg 1 0 Halderberge 0 0 Moerdijk 9 1 Oosterhout 1 0 Roosendaal 3 4 Rucphen 0 0 Steenbergen 0 1 Werkendam 0 0 Woensdrecht 0 0 Woudrichem 0 0 Zundert 0 0 Totaal 22 7 Bron: Database Bovenregionale Locatiebeslissingen, 2008 Alphen-Chaam

KANTOORRUIMTEGEBRUIKERS

Totaal

Verkoop, marketing en consultancy

Hoofdkantoor

Shared services/ callcenter

0 0 0 2 5 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8

0 0 0 0 7 0 0 1 0 0 0 2 0 0 0 0 0 0 10

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 0 0 2

0 0 0 3 17 0 4 2 0 10 3 9 0 1 0 0 0 0 49

De 29 bovenregionale vestigers in de SES-regio in de periode 2000-2007, zijn goed voor een fors ruimtebeslag en daarmee dus een fors deel van de vraag in de regio. Uit gegevens van het SES (Bedrijventerreinenraportage 2008) blijkt dat 75% van de ruimtevragers in de regio een perceel zoekt van maximaal 5.000 m². Slechts zo’n 10% van de bedrijven zoekt kavels vanaf 1 ha. Dit zijn voornamelijk de bovenregionale vestigers in logistiek en productie. Deze 10% bedrijven is wel goed voor meer dan 60% van de vraag/uitgifte in vierkante meters! Kwalitatieve vraag West-Brabant, bijlage a Stec Groep aan SES West-Brabant 08.045

44

Door het relatief grote aandeel van grote bovenregionale (logistieke) vestigers in de SES-regio is ook de gemiddelde omvang van de kavels van bedrijfsruimtevragers wat groter dan landelijk. Zo blijkt uit onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld dat bedrijven in Nederland gemiddeld een kavel van circa 5.500 zo’n 5.800 m2 hebben. In de SES-regio ligt dit op zo’n 6.000 m2 (figuur 9 en 10).


45

Figuur 9: Uitgifte (aantallen) naar perceelsgrootte, 2002-2007 < 2.500 m² 2.500-5.000 m²

Uitgifte in m2

5.000-10.000 m² 1-2 ha > 2 ha Aantal uitgiftes

0%

20%

40%

60%

80%

100%


Figuur 10: range omvang kavels bedrijfsruimtegebruikers naar sector Productie

7.180

Logistiek

8.300

Reparatie en/of onderhoud

3.800

gemiddeld kaveloppervlak

5.730

Groothandel

4.160

Overig 0

10000

20000

30000

40000

Bron: Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld, Stec Groep, 2002-2008 Kwalitatieve vraag West-Brabant, bijlage a Stec Groep aan SES West-Brabant 08.045

46

50000

60000

70000

Zoals uit de aanbodanalyse blijkt zijn in de regio echter steeds minder grote kavels direct beschikbaar. Alleen op Borchwerf II en Moerdijk zijn nog enige kavels beschikbaar. Dit zet de sterke positie van West-Brabant op de bovenregionale verplaatsingsmarkt onder druk. Het wordt steeds moeilijker om nieuwe bedrijven met een grotere ruimtebehoefte in de regio te accommoderen.

2.2 Kwantitatieve vraag De vraag naar bedrijventerrein in de SES regio wordt geraamd op circa 625 hectare t/m 2020. We baseren dit op ramingen van de provincie Brabant6 voor de periode 2006 t/m 2020, uitgaande van het Global Economy scenario. Deze raming corrigeren we voor de uitgifte in jaren 2006 en 2007 (101 ha). Zo resteert de vraag voor de periode 2008 t/m 2020. Tabel 39: ruimtebehoefte bedrijventerreinen SES-regio, in netto hectares Aspect Vraag 2006 – 2020 Minus uitgifte 2006 en 2007 Vraag 2008-2020

Vraag in netto hectares 725 101 624

Bron: Prognose bedrijventerreinen Noord-Brabant 2006-2040 (ETIN Adviseurs) en IBIS werklocaties (Stec Groep en Arcadis, 2008)

Vervangingsvraag gemiddeld circa 140 ha t/m 2020 De raming van de provincie Brabant houdt onvoldoende rekening met vervangingsvraag. Zo wordt er in de methodiek impliciet van uitgegaan dat het areaal dat vrijkomt na verhuizing van een bedrijf volledig hergebruikt kan worden. Er wordt dus vanuit gegaan dat de locaties die bedrijven achterlaten weer moeiteloos (kunnen) worden ingevuld met andere bedrijven. Vaak sluiten vraag en aanbod echter niet op elkaar aan (kwalitatieve mismatch), waardoor in ieder geval herstructurering nodig is. Echter, vaak zal het ook leiden tot leegstand en dus tot extra ruimtebehoefte. Deze behoefte vanuit vervangingsvraag is niet meegenomen in de ramingen en moet dus worden opgeteld bij de berekende uitbreidingsvraag.

6

Bron: Prognose bedrijventerreinen Noord-Brabant 2006-2040, ETIN Adviseurs


47

Dit is zeker het geval wanneer deze locaties worden getransformeerd naar woningbouw of andere functies. In dat geval wordt het terrein aan de voorraad onttrokken. Bedrijven die nog wel op deze terreinen zijn gevestigd, moeten elders een nieuw onderkomen zoeken. Dit heeft een ‘ruimtevraag-opdrijvend’ effect. Per gemeente kan de vervangingsvraag door kwalitatieve mismatch en onttrekking als gevolg van transformatie sterk fluctueren. Het is bijvoorbeeld sterk afhankelijk van de mate van veroudering van bedrijventerreinen in een gemeente, maar ook van het gemeentelijk beleid voor herstructurering en transformatie. Welke ambities zijn er? Hoe hard zijn deze? Op dit moment hebben we niet exact zicht op de vervangingsvraag uit hoofde van onttrekking en mismatch. We verwachten wel dat deze steeds belangrijker zal worden. Immers er is een behoorlijke hoeveelheid verouderd bedrijventerrein in de regio (circa 23%, ofwel ruim 1.650 ha). Voor een aanzienlijk deel van deze terreinen staan plannen op stapel. Zeker daar waar het meer binnenstedelijk gelegen terreinen betreft, vaak de oudste terreinen in de gemeente, is regelmatig verkleuring naar kantoren of wonen aan de orde. Om deze transformatieplannen te kunnen realiseren is uitplaatsingcapaciteit en schuifruimte nodig. Dit vertaalt zich in extra bedrijventerreinenbehoefte. We rekenen we met een vervangingspercentage van 0,20-0,25%7 jaarlijks over het (bestaande) areaal bedrijventerreinen in de SES-regio. Uitgaande van een bedrijventerreinenareaal van 4.768 hectare netto8 in de SES-regio op dit moment bedraagt de vervangingsvraag t/m 2020 in totaal 125 tot 155 hectare (maximaal 9 tot 12 ha per jaar).

7 8

Ook analyses van het Ministerie van VROM tonen aan dat dit een realistisch percentage is. Bron: Bedrijventerreinenrapportage West-Brabant 2008 (KvK, SES)


48

Totale vraag ramen we op circa 810 tot 840 ha t/m 2020 De totale vraag t/m 2020 ramen we op 810 tot 840 ha. Daarvan is circa 15 tot 20% toe te rekenen aan vraag door vervanging. Verder houden we rekening met de uitzonderlijke positie van de SES-regio op de bovenregionale verplaatsingsmarkt. Hoewel de bovenregionale vraag deels al is meegenomen in de prognoses, door uitgifte van terrein aan bovenregionale vestigers in de jaren voor 2006, vinden we het verstandig de vraag toch wat op te plussen voor de bovenregionale behoefte. De bovenregionale belangstelling is immers fors bovengemiddeld en wordt naar verwachting alleen maar meer nu Logistiek Park Moerdijk concreet op de planning staat. Ook helpt mee dat West-Brabant recent is verkozen tot dé logistieke hotspot van Nederland (zie ook verderop). We achten een extra vraag van 10% aannemelijk. Dit komt ook overeen met eerdere analyses die we uitvoerden voor de Brabantse Kamers van Koophandel (Vertaling BLM naar Brabant, Stec Groep in opdracht van BSK, 2006). De gemiddelde jaarlijkse vraag komt hiermee circa 90 tot 92 ha in de periode t/m 2020. Dit is circa 10 ha per jaar lager dan de gemiddelde uitgifte over de afgelopen 20 jaar (circa 100 ha per jaar). Tabel 40: Totale vraag naar bedrijventerreinen SES-regio tot 2020, in netto hectares Vraag

Netto hectares 625 125 – 155 65 815 – 845

BLM-prognose 2008-2020 Vervangingsvraag 2006-2020 Bovenregionale vraag 2008-2020 (10%) Totale vraag 2008-2020 Bron: ETIN 2008, Stec Groep 2008


49

Effect van een lager groeiscenario; het Transatlantic Market scenario Het Rijk is recent gestart met het opstellen van nieuwe landelijke behoefteprognoses voor bedrijventerreinen. Samen met de provincies (waaronder Brabant) wil het Rijk werken aan betere, meer richtinggevende cijfers. Voor de nieuwe ramingen neigt het Rijk naar gebruik van het Transatlantic Market scenario; het op een na gunstigste scenario. Voor SES-regio zou dit, los van allerlei beleidsmatige effecten, een 15% lagere vraag betekenen voor de periode t/m 2020. Wij denken overigens dat het TM-scenario te negatief is voor West-Brabant. Over het algemeen gaat dit scenario vooral op voor perifere regio’s met een meer gematigdere economische ontwikkeling en een stabiele en zelfs negatieve bevolkingsontwikkeling. Denk aan Groningen, grote delen van Limburg en de Kop van Noord-Holland. Hoewel de prognoses een zeer gematigde groei van de bevolking in West-Brabant tonen, is dit volgens ons geen reden om direct voor een lager groeiscenario te kiezen. De bedrijventerreinenbehoefte wordt niet alleen door het bevolkingsaanbod bepaald. Er zijn vele andere factoren die ook van invloed zijn. Een daarvan is het forse aandeel stuwende bedrijvigheid in de regio West-Brabant. De logistiek en industrie zijn sterk oververtegenwoordigd in West-Brabant en dit heeft ook voor komende jaren een flinke ruimtebehoefte tot gevolg. Daarnaast is hoe dan ook de ligging van de regio tussen Rotterdam en Antwerpen met perfecte verbindingen over weg, spoor en water een belangrijke kwaliteit die meer dan gemiddeld bedrijven aantrekt. Zo is het aandeel van bovenregionale vestigers in West-Brabant fors hoger dan landelijk gemiddeld.

2.3 Samenstelling vraag t/m 2020 Vooral vraag vanuit (groot)handel/reparatie, bouw, logistiek en dienstverlening De bedrijvigheid op bedrijventerreinen in de SES-regio bestaat nu vooral uit de sectoren industrie, logistiek,, (groot)handel/reparatie en bouw. Ook t/m 2020 zullen deze sectoren een belangrijk deel van de vraag blijven uitoefenen. De meest recente prognoses van de provincie9, voorzien vooral ruimtebehoefte vanuit de logistiek, (groot)handel en reparatie.

9

Prognose bedrijventerreinen Noord-Brabant 2006-2020, Etin in opdracht van provincie Brabant, 2006


50

Daarnaast zijn vooral de dienstverlenende sectoren in opkomst en in belangrijke mate verantwoordelijk voor de ruimtevraag. Het gaan dan om zakelijke en financiële dienstverlening, consumentendiensten/detailhandel, maar vooral ook de zorgsector. De laatste jaren zijn dit ook de sectoren die een aanzienlijke groei van de werkgelegenheid hebben laten zien (figuur 11 en 12). Figuur 11: Groeisectoren werkgelegenheid 2002 – 2006 in de regio (% groei tussen 2002 en 2006) Overige diensten Gezondheids/welzijnszorg Onderwijs Zakelijke dienstverlening Financiele instellingen Logistiek en distributie

West-Brabant

Handel en reparatie

Midden-Brabant 0

2


4

6

8

10

51

12

14

16

18 %

Figuur 12: Krimpsectoren werkgelegenheid 2002 – 2006 in de regio (% groei tussen 2002 en 2006) Overige diensten Openbaar bestuur/Overheid Financiele instellingen Horeca Handel en reparatie Bouwnijverheid Industrie

West-Brabant

Agrarische sector

Midden-Brabant 0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

-%

Voor deze sectoren zijn de traditionele locatiefactoren in de eerste plaats belangrijk De bedrijven in de SES-regio laten zich in hun keuze voor een bedrijfslocatie vooral leiden door de ‘traditionele’ locatiefactoren. Een goede bereikbaarheid per (vracht)auto, voldoende (ontwikkelings)ruimte, vestiging nabij klanten/afzetmarkt en nabij de belangrijkste arbeidsmarkt, zijn belangrijke factoren die meespelen bij de locatiekeuze. Dit blijkt uit onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, 2008) en eerdere studies naar vestigingsplaatsfactoren, o.a. door het Planbureau voor de Leefomgeving. We zien het belang van deze aspecten– met kleine nuanceverschillen – in alle sectoren terug. Zo is bereikbaarheid en de beschikbaarheid van ruime kavels belangrijker voor de logistiek dan voor de detailhandel, die vooral zoekt naar aantrekkelijke plekken nabij de centra. Op deze verschillen per sector zoomen we verder in in de doelgroepprofielen, zie bijlage B.


52

Figuur 13: doorslaggevende elementen in locatiekeuze bedrijfsruimtegebruikers, op terreinniveau (in %) Goed ontsloten voor auto Uitstraling omgeving Dichtbij huidige vestiging Dichtbij klanten Zichtbaar vanaf de snelweg Dichtbij personeel Voorzieningen dichtbij Medewerking overheid Anders Goed ontsloten met openbaar vervoer Dichtbij branchegenoten Aanwezigheid ICT-infrastructuur Aantrekkelijk woonklimaat Sociaal veilig Organisatie gemeenschappelijke voorzieningen Dichtbij kennisinstellingen 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Bron: Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld Nederland, Stec Groep, 2002-2008

Vooral uitstraling/representativiteit van pand en locatie is in toenemende mate een belangrijke locatiefactor Naast traditionele locatiefactoren is vooral uitstraling van pand en locatie een belangrijke locatiefactor onder de bedrijfsruimtegebruikers. Vooral sinds tweede helft jaren negentig van de vorige eeuw, zien we deze factor sterk aan belang toenemen; als belangrijk gevolg van de verdienstelijking van de economie. Beeldkwaliteit/uitstraling vormt tegenwoordig zelfs het meest bruikbare criterium waarmee de vraag naar terreinen kan worden ingedeeld, ook in West-Brabant. De differentiatie van bedrijfsruimtevraag naar verschillende beeldkwaliteit/uitstraling is namelijk zichtbaar in alle sectoren/activiteiten. Zo zit het ene bedrijf graag op een mooie zichtlocatie en heeft het extra geld over voor uitstraling en presentatie, terwijl het andere bedrijf al tevreden is met een functionele bedrijfskavel Kwalitatieve vraag West-Brabant, bijlage a Stec Groep aan SES West-Brabant 08.045

53

zonder al te veel poespas. Denk bijvoorbeeld aan de autobranche waar de uitstraling van de bedrijven kan verschillen van hoogwaardige showrooms naar functionele ‘kwik-fits’. De indeling van de bedrijventerreinenvraag in de SES-regio op basis van verschijningsvorm is daarom, in tegenstelling tot veel andere mogelijke indelingen (bijvoorbeeld op basis van sector/activiteit, aanbod- en locatiekenmerken), niet beperkend (zie kader). Clustering op basis van lokale specialisaties nauwelijks interessant

Sommige gemeenten hebben een voorkeur voor thematisch ingerichte bedrijventerreinen, omdat men meerwaarde verwacht van clustering van bedrijfsactiviteiten rond een sector. In de praktijk blijkt dat een thematische invulling van bedrijventerreinen gericht op bijvoorbeeld R&D of ICT(-dienstverlening) moeilijk te handhaven is. Een thematisch label van een bedrijventerrein is nauwelijks relevant voor de vestigingspatronen van bedrijven. Het gaat voor de meeste sectoren meer over bereikbaarheid en verschijningsvorm dan de aanwezigheid van andere bedrijven uit de sector. Uitzonderingen (waarvoor een thematische segmentatie wel meerwaarde oplevert) zijn bijvoorbeeld luchthavengebonden bedrijvigheid, (multi)media en tuinbouwgerelateerde activiteiten. Dit hangt samen met het feit dat deze activiteiten een geografische component hebben, waardoor bedrijven ruimtelijk clusteren, omdat ze er belang bij hebben fysiek dicht bij elkaar te zitten.

Globaal kan de bedrijventerreinenvraag in de regio West-Brabant worden onderverdeeld naar (bedrijfsruimte)vraag met een functioneel/traditionele, een gemiddelde en een hoogwaardige verschijningsvorm10:

10

Dit staat dus los van de activiteiten! Een bedrijf kan hoogwaardig technologische activiteiten ontplooien, maar toch een meer functionele uitstraling hebben/zoeken. Denk bijvoorbeeld aan startende, innovatieve bedrijfjes in de kennisindustrie, die vanwege het ontwikkelingsstadium van het bedrijf in het begin vooral zoeken naar zo goedkoop mogelijke huisvesting. Uitstraling is op dat moment van ondergeschikt belang. Het gaat bij de gehanteerde indeling puur om een hoogwaardige, gemiddelde of functionele beeldkwaliteit/stedenbouwkundige uitstraling. De praktijk laat zien dat zowel een groothandel hoogwaardig qua uitstraling kan zijn, maar bijvoorbeeld een productie- of bouwbedrijf evenzeer. Kwalitatieve vraag West-Brabant, bijlage a Stec Groep aan SES West-Brabant 08.045

54

Een kleine groep bedrijven heeft een hoogwaardige verschijningsvorm en zoekt ‘toplocaties’ Hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers zijn bereid Figuur 14: verdeling vraag naar verschijningsvorm in West-Brabant extra huisvestingslasten te betalen (bijvoorbeeld voor 20-25% 8-12% intensievere vormen van bebouwing en hogere eisen qua materiaalgebruik) voor bedrijfsruimte op bedrijventerreinen met een hoogwaardige uitstraling. Deze bedrijven zijn bovengemiddeld geïnteresseerd in locaties waar aandacht besteed is aan zowel pand als Hoogwaardige beeldkwaliteit de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein, Gemiddelde beeldkwaliteit Functionele beeldkwaliteit als parkmanagement. Het zijn bedrijven die echt belang hechten aan identiteit, imago, ‘branding’, en dergelijke. Met name voor filialen van internationals 65-70% (internationale merken) kan dit belangrijk zijn. Bron: Stec Groep, 2008

Op basis van de database bedrijfsruimtegebruikers in beeld (Stec Groep, 2002-2008) en de kenmerken van de bedrijfsruimtemarkt/productiestructuur in de regio West-Brabant – bovengemiddeld in belangstelling van internationals – wordt de hoogwaardige vraag nu geraamd op zo’n 10 tot 15% van de totale bedrijventerreinenvraag in hectares t/m 2020. Uitgaande van een totale behoefte van gemiddeld zo’n 1.180 ha netto t/m 2020 in West-Brabant, betekent dit een vraag van circa 120 tot 175 ha netto naar eerste klas (bedrijvenparken (waaronder publieksgerichte themaparken) in West-Brabant. Bedrijven met hoogwaardige huisvestingsvoorkeuren die sterk hechten aan representativiteit, vestigen bij voorkeur op zichtlocaties, zoals langs doorgaande (snel)wegen (zoals de A58 en A16). Het aandeel van het hoogwaardige segment ligt het hoogst in Breda. Dit is de centrumgemeente in de regio en heeft specifieke kwaliteiten op het gebied van bereikbaarheid en imago. De aantrekkingskracht van deze plaats op internationals is groot. Roosendaal, Bergen op Zoom, Oosterhout en Etten-Leur hebben ook een wat grotere hoogwaardige vraag dan de economisch kleinere gemeenten, maar de hoogwaardige vraag is er wel lager dan in Breda.


55

De komende jaren neemt de hoogwaardige vraag verder toe. Dit als gevolg van een verder toenemende rol van innovatie en verdere verdienstelijking in de bedrijfsruimtesectoren (zoals bouw, handel en reparatie). Zo zien we een toenemende vraag van bedrijven met een combinatie van R&D-activiteiten met bedrijfsruimte. De meeste bedrijfsruimtegebruikers in de regio zoeken een gewoon, verzorgd kavel zonder poespas Zoals we feitelijk in heel Nederland zien, volstaat voor het grootste deel van de bedrijven in de regio WestBrabant (circa 60% tot 70% van de vraag in hectares) een normaal kwaliteitsniveau van het pand/bedrijventerrein. Onder deze bedrijfsruimtegebruikers is de interesse voor de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en de architectuur van het pand met name functioneel. Het pand en terrein waar zij naar op zoek zijn moet goed passen bij de bedrijfsactiviteiten en er netjes uitzien, dat is voldoende. Deze doelgroep zoekt naar modern-gemengde bedrijventerreinen, waar functionaliteit, prijs en uitstraling van het bedrijfspand goed met elkaar in verhouding (kunnen) moeten zijn, zo blijk uit onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (2002-2008, zie figuur 15). Op basis van de totale berekende behoefte (gemiddeld 1.180 ha netto) is uit deze categorie bedrijfsruimtegebruikers zo’n 710 tot 825 ha netto vraag te verwachten in West-Brabant t/m 2020. Figuur 15: doorslaggevende elementen op locatiekeuze bedrijfsruimtegebruikers, op pandniveau (in %) Uitstraling Parkeerg elegen h eid Uitb reidin gsmog elijkh eden Fu n ction aliteit Prijs-kwaliteitverh o ud ing E ig en d omsvo rm Beschikb aarh eid Gu nstig e p rijs H u isvestin gsfaciliteiten Flexib iliteit An d ers 0%

10%

20%

30%

Bron: Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld, Stec Groep (2002-2008)


56

40%

50%

60%

70%

Daarnaast is er een belangrijke groep bedrijven, die vooral zoekt naar goedkope locaties! Daarnaast is en blijft er ook in West-Brabant een groep bedrijven waarvoor de uitstraling van omgeving en pand er nauwelijks toe doet. Deze bedrijven zoeken naar locaties met zo laag mogelijke kosten voor bedrijfshuisvesting. Het betreft de functioneel/traditionele vraag, zo’n 20 tot 25% (235 tot 295 ha netto) van de bedrijfsruimtevraag in hectares, die zoekt naar zogenaamde traditionele bedrijventerreinen. Tabel 41: Indeling vraag en typologie van bedrijventerreinen in West-Brabant Traditioneel bedrijventerrein

Modern-gemengd terrein

Eersteklas bedrijvenpark

Omschrijving

Voor traditionele/functionele bedrijven, met matige uitstraling en beperkte investering in huisvesting.

Toplocatie voor bedrijfsruimtevestigers.

Doelgroepen

Reparatie/onderhoud, handel, uitplaatsers (‘onderkant’). Ook: zware industrie.

Locatie voor bedrijven met modern, gemengd karakter. Er is oog voor uitstraling van de locatie, zonder dat dit extra investeringen van ondernemers vergt. Brede mix van alle sectoren en activiteiten.

Omvang vraag

• •

20 tot 25% 165 tot ca. 210 ha netto t/m 2020

Voorwaarden

Klein aandeel kantoorvloer, zo’n 30% van deze vraag is binnenstedelijk, weinig huurders, laagdrempelige vestigingseisen, goed bereikbaar. Kavels • Kleinschalig: 500 – 1.500 m² Vanwege netto/brutoverhouding al snel 1.000 m2 kavel als kleinste maat. • Grootschalig: 1.500 – 5.000 m² Bron: Stec Groep, 2008


• •

65 tot 70%. 535 tot 580 ha netto t/m 2020

Klein aandeel kantoorvloer, zo’n 30% van deze vraag is binnenstedelijk, weinig huurders, laagdrempelige vestigingseisen, goed bereikbaar. • Kleinschalig: 500 – 1.500 m² Vanwege netto/brutoverhouding al snel 1.000 m2 kavel als kleinste maat • Grootschalig: 1.500 – 5.000 m²

57

Bedrijfsruimtevestigers met hoog % kantoorvloer of R&D ruimte, showrooms, kantoorvestigers die in semi-industriele omgeving gevestigd willen zijn, ‘internationals’ • 8 tot 12% van de totale vraag, toenemend de komende jaren. • 65 tot 100 ha netto t/m 2020 Excellente ligging, zichtbaarheid, bereikbaarheid, hoge beeldkwaliteit, (‘stedelijk’), schaarste (= regionaal afstemmen!). Merendeel tussen de 2.000 en 5.000 m²

Knelpuntbedrijven Een speciale categorie van de vraag wordt gevormd door de knelpuntbedrijven. Veelal zijn dit de bedrijven in zwaardere milieuhindercategorieën (categorie 5 en 6). Denk hierbij aan afvalverwerkers, puinbrekers en zware procesindustrie. Dit soort bedrijvigheid is op dit moment vooral gevestigd in Roosendaal/Halderberge (Borchwerf II), Oosterhout (Weststad III), Bergen op Zoom (Noordland) en Moerdijk. De bedrijven in de zware hindercategorieën bevinden zich in de eerder genoemde kwaliteitssegmenten. Daarbij concentreert de vraag zich in het functionele en – in mindere mate – modern-gemengde segment. Al met al verwachten we dat van de vraag in beide segmenten, komende jaren circa 15 tot 20% is toe te bedelen aan zware bedrijvigheid. Dit baseren we op het huidige aandeel van zware bedrijvigheid in de regionale productiestructuur (ca. 25%), het aandeel van zwaardere bedrijvigheid in de Nederlandse productiestructuur (20 tot 25%) en verwachtingen voor de branches waarin deze bedrijven actief zijn (sommige bedrijven worden ‘lichter’). Daarbij gaan we er ook vanuit dat er ‘noodzakelijke vraag’ optreedt omdat bepaalde bedrijven nu op de huidige locatie hinder veroorzaken en beter verplaatst kunnen worden naar een andere plek.

Figuur 16: schematische weergave samenstelling vraag, SES-regio, 2008-2020 netto ha 900 800

Hoogwaardig Gemiddeld Functioneel

83 ha

700 600 500

558 ha

15 tot 20% > milieucategorie 4

400 300 200 100

186 ha

0 vraag 2008-2020

Bron: Stec Groep, 2008

In hectares betekent dit t/m 2020 een behoefte van 125 tot 165 ha (als onderdeel van de segmenten functioneel en gemengd) vanuit zwaardere bedrijvigheid in de SES-regio. Daarnaast zijn er ook knelpuntbedrijven vanuit beleidsmatig oogpunt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan bedrijven groter dan 5.000 m2 in het landelijk gebied.


58

BIJLAGE B

KANSRIJKE DOELGROEPEN In dit hoofdstuk wordt het profiel beschreven van doelgroepen die interessant zijn voor de SES-regio. De doelgroepen worden getoetst op hun aantrekkelijkheid voor de SES-regio aan de hand van een aantal criteria (omvang van de vraag, locatiefactoren, huisvestingsfactoren, et cetera). Wanneer bedrijven een vestigingsplaats overwegen, letten zij op criteria die voldoen aan de uitvoering van hun activiteiten: de activiteit van een bedrijf, niet zozeer de sector, is leidend in de vestigingsplaatskeuze. Bijvoorbeeld, een hoofdkantoor in een willekeurige sector (bank- en verzekeringswezen, maar ook metaal of chemie) kiest een vestiging in een binnenstedelijk multifunctioneel kantorenmilieu, een logistiek bedrijf kiest ongeacht de sector een ruime bedrijventerreinlocatie aan de snelweg. Bij de keuze van de doelgroepen zijn we uitgegaan van de cijfers over de economische structuur van de regio, aangevuld met doelgroepen die volgens ons in de toekomst een belangrijke rol kunnen gaan spelen en waarop verschillende locatie- en huisvestingsfactoren van toepassing zijn: • Industrie • Bouwnijverheid • Handel en reparatie • Logistiek en distributie • Commerciële dienstverlening • Gezondheids- en welzijnszorg Als in onderstaande tabellen wordt gesproken over percentages, dan gaat het – tenzij anders aangegeven – om een inschatting van het aantal bedrijven als percentage van het totaal aantal bedrijven in de sector. Dit op basis van onze database bedrijfsruimtegebruikers in beeld (BIB, Stec Groep 2002-2008), gesprekken met makelaars en bedrijven in uw regio en referentieprojecten. Voorbeeld: 20% gebruik een kavel van 1.000 tot 2.500 m2 betekent dat 20% van de (gevestigde en nieuwe) bedrijven in de betreffende sector/doelgroep een kavel heeft/zoekt met een dergelijke omvang.

Kwalitatieve vraag West-Brabant, bijlage b Stec Groep aan SES West-Brabant 08.045

1

1. Industrie Indicator

Omschrijving

Doelgroep Verwachte omvang vraag Herkomst Trends voor deze doelgroep

Tussen 5-10% van de vraag (in ha) naar bedrijfsruimte in de regio. Uitgaande van het maximale groeiscenario en de vraag naar locaties voor meer hoogwaardigere productie bedraagt de ruimtebehoefte in de regio t/m 2020 circa van 35 tot 70 ha. ± 80% regionaal en 20% bovenregionaal (in aantallen). De bovenregionale vraag ligt in de steden wat hoger dan in de kleinere plaatsen in de regio. Op lange termijn wordt verwacht dat veel productieactiviteiten van de industrie verhuisd worden naar landen met lagere lonen. Research en Development van deze sector kan wellicht wel in Nederland blijven plaatsvinden. Het belang van de sector industrie zal wat betreft werkgelegenheid afnemen, maar in termen van economisch belang gelijk blijven. Ook de ruimtebehoefte blijft in SES-regio stabiel.

Locatiefactoren Gewenste ligging

Parkeren

Gewenste voorzieningen

Voldoende (ontwikkelings)ruimte vanuit milieuzonering; Goede autobereikbaarheid is essentieel; Ligging dichtbij de stad of het dorp van belang voor de bereikbaarheid per fiets; veelal laaggeschoold personeel dat geen grote woon-werk afstanden aflegt; • Centrale ligging ten opzichte van afzetmarkt en toeleveranciers; • Zichtlocaties zijn van beperkt belang. • Voldoende parkeergelegenheid, met name voor vrachtauto’s; • Benodigde hoeveelheid autoparkeerplaatsen is ook afhankelijk van mogelijkheden om per fiets naar het werk te komen; • ligging ten opzichte van woongebied is van belang. Het voorzieningenniveau van de locatie is voor deze sector van beperkt belang. Collectieve beveiligingen collectief afvalmanagement zijn mogelijk aantrekkelijke voorzieningen. • • •

Huisvestingsfactoren Gewenste kavelgrootte

Eigendomssituatie

Veelal middelgroot tot groot: • 6% (in aantallen) gebruikt een kavel van 1-500m²; • 6% gebruikt een kavel van 500-1.000m²; • 22% gebruikt een kavel van 1.000-2.500m²; • 40% gebruikt een kavel van 2.500-10.000m²; • 26% gebruikt een kavel van >10.000m². • Gangbare bebouwingspercentages in deze sector liggen tussen 50-75%; • Voornamelijk solitaire bedrijfsruimte met een klein aandeel (10% van het totale bedrijfsvloeroppervlak) kantoor; • Het merendeel van de bedrijven heeft een vloeroppervlakte van 5000m² bvo of meer; • In geval van R&D activiteiten kan het aandeel kantoor wat groter zijn. Vanwege specifieke eisen aan gebouw veelal koop, met name bij grotere gebruikers (70-75% van aantal bedrijven).

Huisvestingsbudget

€700-€800 per m² bvo bij koop, in huursegment vanaf circa € 55 per m² vvo per jaar.

Gewenst gebouwtype


2

Impact Gebruikelijk zorgvuldig ruimtegebruik

• •

Mogelijk zorgvuldig ruimtegebruik

• • • • • •

Hoger bouwen in één laag; Stapelen van bouwlagen: Slechts in een beperkt aantal gevallen mogelijk vanwege technische aspecten, de tweede bouwlaag faciliteert meestal kantooractiviteiten (technisch voor 70% van de bedrijven niet mogelijk,63% van de bedrijven in deze sector geeft aan dat een extra bouwlaag niet leidt tot efficiëntere bedrijfsvoering). Het aanbieden van specifiek op gebruikers toegesneden kavels; Schakelen van bedrijfsgebouwen is over het algemeen slechts mogelijk bij lichte industrie, zware industrie biedt daartoe minder mogelijkheden vanwege hoge veiligheidseisen; Parkeren op eigen kavel (verhoogt netto/bruto verhouding) of ondergronds (is kostbaar, zeker bij lage arbeids- en bezoekersintensiteit); Gemeenschappelijke voorzieningen en uitwisseling grondstoffen, energie en water; Aanleggen van een grofmazig wegennet; Grondprijsbepalingen (compensatie, hoge grondprijs, verplichte bebouwingstermijn).


2. Bouwnijverheid Indicator

Omschrijving

Doelgroep Verwachte omvang vraag Herkomst Trends voor deze doelgroep

Tussen 8-13% van de totale vraag (in ha) naar bedrijfsruimte in de regio. Uitgaande van het maximale groeiscenario heeft deze sector tot 2020 een ruimtebehoefte van 60 tot 90 ha bedrijventerrein in de regio. Minimaal 90% van de bedrijven (in aantallen) regionaal en maximaal 10% (in aantallen) bovenregionaal. Arbeidsaanbod is een knelpunt voor deze sector. Wordt o.a. opvangen door het aantrekken van arbeid uit buitenland. Ruimtebehoefte in de SES-regio blijft groot.


Parkeren Gewenste voorzieningen

Goede autobereikbaarheid van de locatie is van bovengemiddeld belang; OV-bereikbaarheid van de locatie is onbelangrijk; Ligging nabij technisch geschoold arbeidsaanbod; Zichtlocatie is van beperkt belang voor kleine bedrijven uit deze sector, voor grotere bouwbedrijven is een zichtlocatie vaak wel aantrekkelijk. Voldoende parkeergelegenheid is van gemiddeld belang, tevens voor vrachtauto’s.

• • • •

Voor de bouwnijverheid is het voorzieningenniveau niet van bijzonder belang. Collectieve beveiliging en collectief afvalmanagement zijn interessante mogelijkheden voor deze sector.


3


Eigendomssituatie

Veelal middelgroot, gemiddeld rond 4.000m²: • 14% (in aantallen) gebruikt een kavel van 1-500m²; • 16% gebruikt een kavel van 500-1.000m²; • 34% gebruikt een kavel van 1.000-2.500m²; • 27% gebruikt een kavel van 2.500-10.000m²; • 9% gebruikt een kavel van >10.000m². • Solitair bedrijfsgebouw, bij kleinere ondernemingen ook vaak aan huis; • Vloeroppervlakten variëren van <1.000m² (30% van de bedrijven), 1.000-2.000m² (23%), 2.000-5.000m² (27%) tot >5.000m² (19%); • Een krappe helft van de bedrijven heeft een gemiddeld bebouwingspercentage tot 50%, eenderde heeft een bebouwingspercentage tussen 50-75%; • Aandeel kantoor gemiddeld <20% van het totale bedrijfsvloeroppervlak. Voornamelijk koop (75% van de bedrijven in de sector).

Huisvestingsbudget

€700-€800 per m² bvo bij koop, in huursegment meestal <€50 (46% van de bedrijven) en €50-€100 (36%) per m² vvo per jaar.

Gewenst gebouwtype



Stapelen van bouwlagen: een kleine 40% heeft een tweede bouwlaag, waarop voornamelijk opslag en kantoor plaatsvindt. 37% van de bedrijven acht een tweede bouwlaag technisch mogelijk, 41% acht het financieel mogelijk en 54% verwacht dat een tweede bouwlaag leidt tot efficiëntere bedrijfsvoering. Ongeveer 80% van de bedrijven heeft de wens om intensiever te bouwen. • Flexibiliteit in kavelmaten aanbieden (samenvoegen en splitsen moet mogelijk zijn); • Aaneenschakelen van bedrijfsgebouwen maakt dichtere bebouwingspercentages mogelijk, volgebouwde bedrijventerreinen ogen echter snel rommelig en bedrijven moeten hieraan wel willen meewerken; • Parkeren op eigen kavel (verhoogt netto/bruto verhouding) of ondergronds (is vanwege de kosten alleen interessant voor echt grote bouwbedrijven met hoge bezoekersaantallen); • Grondprijsbepalingen (compensatie, hoge grondprijs, verplichte bebouwingstermijn).



4

3. Handel en reparatie Indicator

Omschrijving

Doelgroep Verwachte omvang vraag Herkomst

Trends voor deze doelgroep

Tussen 25-30% van de vraag (in ha) in de regio. Voor deze sector zal bij het maximale groeiscenario tot 2020 rond 150 ha bedrijventerrein in de regio moeten worden gereserveerd. 90% van de bedrijven regionaal en 10% bovenregionaal. Ontwikkelingen zoals Maintenance Valley zouden kunnen leiden tot een groter percentage bovenregionale vestigingen. Luchtvaartgerelateerde reparatie- en onderhoudsbedrijven bedienen immers een zeer specifieke, bovenregionale markt en zouden zich vanuit andere regio’s kunnen vestigen. De sector handel en reparatie blijft op termijn van relatief groot belang voor de economie van West-Brabant. Naar verwachting is ruim 20% van de toegevoegde waarde in 2040 afkomstig van deze sector. Groei in de sector is vooral mogelijk op basis van de uitbestedingstendens in de sector reparatie en onderhoud.



Goede autobereikbaarheid van bovengemiddeld belang: voor groothandel is vrachtautobereikbaarheid zeer belangrijk en voor perifere detailhandel dient rekening te worden gehouden met grote aantallen bezoekers per auto. Voor reparatie- en onderhoudsbedrijven in de luchtvaartsector dient rekening te worden gehouden met mogelijkheden voor speciale transporten; • Nabijheid klanten/afzetmarkt is van groot belang voor bedrijven uit deze sector; • Zichtlocatie is (vooral bij handelsbedrijven) van belang. Goede parkeergelegenheid is van bovengemiddeld belang voor bedrijven uit deze sector, met name voor perifere detailhandelsvestigingen. Voor handelsbedrijven kunnen een goede groenvoorziening en eventuele gezamenlijke parkeerfaciliteiten van belang zijn. Collectieve beveiliging van bedrijventerreinen is eveneens gewenst.

•


Gewenst gebouwtype

Eigendomssituatie Huisvestingsbudget

Veelal middelgroot: • 15% (van de bedrijven) gebruikt een kavel van 1-500m²; • 13% gebruikt een kavel van 500-1.000m²; • 24% gebruikt een kavel van 1.000-2.500m²; • 36% gebruikt een kavel van 2.500-10.000m²; • 12% gebruikt een kavel van >10.000m². • Solitair bedrijfsgebouw, bij reparatie komen ook woonwerkeenheden voor; • Gemiddeld vloeroppervlakte voor reparatiebedrijven: ±1200 m² bvo (60% van de bedrijven: 1-1.000m² bvo); • Gemiddeld vloeroppervlakte voor (groot)handel: ±2400 m² bvo (36% van de bedrijven 1-1.000m² bvo, 28% 1.000-2.000m² bvo, 25% 2.000-5.000m² bvo); • Meest voorkomende bebouwingspercentages liggen bij reparatie- en onderhoudsgerelateerde bedrijven onder de 50%, bij groothandel komt een bebouwingspercentage tussen 50-75% het vaakst voor; • Aandeel kantoor gemiddeld 15% van het totale bedrijfsvloeroppervlak. Percentage koop ligt bij reparatie- en onderhoudsbedrijven op 70% van de bedrijven, bij handelsgerelateerde bedrijven is dit ruim 60%. Ligt hoger bij handelsgerelateerde bedrijvigheid dan bij reparatie- en onderhoudsbedrijven. €700-€900 per m² bvo bij koop, in huursegment €50-€90 per m² vvo per jaar.


5


•

• Mogelijk zorgvuldig ruimtegebruik

•

• • • •

Stapelen van bouwlagen: ongeveer 50% van de groothandels en 35% van de reparatie- en onderhoudsbedrijven heeft een tweede bouwlaag, waarop kantooractiviteit en ook opslag (met name in de sector reparatie- en onderhoudsbedrijven) plaatsvindt. Technisch acht 45% van de (groot)handels dit mogelijk tegenover 35% van de reparatie- en onderhoudsbedrijven, financieel is dit respectievelijk 55% en 53%, en in 42% tegenover 46% van de gevallen wordt gedacht dat een tweede bouwlaag leidt tot efficiëntere bedrijfsvoering. 84% van de groothandels en 89% van de reparatie- en onderhoudsbedrijven wenst intensiever te bouwen; Schakelen van bedrijfspanden: Met name kleinere reparatie- en onderhoudsbedrijven maken al gebruik van bedrijfspanden die bijvoorbeeld in een rij geschakeld zijn, wat leidt tot een effectievere indeling van een bedrijventerrein. In het kader van Maintenance Valley kan eventueel gebruik worden gemaakt van gedeelde faciliteiten voor specifieke reparatie- en onderhoudsbedrijven. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld een gemeenschappelijke terminal voor het verladen van bijzonder transport; Het aanbieden van kavels die qua grootte kunnen variëren, zodat gebruikers een optimaal bebouwingspercentage kunnen realiseren; Parkeren op eigen kavel (verhoogt netto/bruto verhouding) of ondergronds, hetgeen eventueel aantrekkelijk kan zijn voor groothandels/perifere detailhandelsvestigingen vanwege hoge bezoekersaantallen; Aanleggen van een grofmazig wegennet; Grondprijsbepalingen (compensatie, hoge grondprijs, verplichte bebouwingstermijn).


4. Logistiek en distributie Indicator

Omschrijving

Doelgroep Verwachte omvang vraag

Herkomst Trends voor deze doelgroep

Tussen 2-7% van het totaal aantal bedrijven in de regio vallen binnen deze sector. De komende jaren groeit de ruimtebehoefte flink. Uitgaande van het maximale groeiscenario zal tot 2020 vanwege het grootschalige karakter ongeveer 175 tot 200 ha bedrijventerrein in de regio gereserveerd moeten worden. Vanwege de grote regionale aantrekkingskracht op de sector logistiek en distributie komt ongeveer 70% van de vraag (in aantallen) uit de regio en is 30% van de vraag bovenregionaal. • Vanwege een steeds meer integrale wereldhandel zijn de verwachtingen op de lange termijn voor deze sector gunstig; • Schaalvergroting leidt tot behoefte aan grotere kavels en meer bedrijfsruimteoppervlakte; • De positie van West-Brabant in dit geheel kan verder worden uitgebouwd; • Milieueisen leiden tot innovatieve concepten (duurzame gebouwen) en toename multimodaal transport (natuurlijk ook vanwege congestie op wegen); • Personeel zal deels moeten worden aangetrokken uit het buitenland, een trend die al volop zichtbaar is; • Steeds meer professionele ontwikkelaars/beleggers zijn actief in dit segment ook in uw regio


6



• Multimodale ontsluiting (belangrijk voor ±20%, dit neemt echter toe); • Ligging nabij belangrijke vervoersassen en mainports; • Goede bereikbaarheid per (vracht)auto; • Zichtlocatie niet van bijzonder belang; • Centrale ligging ten opzichte van klanten en industriële toeleveranciers; • Aanwezigheid van concentraties lager en middelbaar opgeleiden. Parkeergelegenheid en voldoende ruimte om te manoeuvreren voor, met name, vrachtauto’s van groot belang. • • •

Facility point is gewenst; Behoefte aan beveiliging van het bedrijventerrein is groot; Overige voorzieningen worden niet bijzonder belangrijk geacht.


Eigendomssituatie

Vooral middelgroot tot groot: • 5% (van de bedrijven) gebruikt een kavel van 1-500m²; • 4% gebruikt een kavel van 500-1.000m²; • 14% gebruikt een kavel van 1.000-2.500m²; • 44% gebruikt een kavel van 2.500-10.000m²; • 33% gebruikt een kavel van >10.000m². • Een kleine 80% geeft de voorkeur aan een solitair bedrijfsgebouw, 11% prefereert een bedrijfsverzamelgebouw met gezamenlijke faciliteiten; • 33% heeft een vloeroppervlakte van 2000-5000m² bvo, 41% van de bedrijven heeft meer dan 5000m² bvo oplopend tot ruim 50.000m² bvo (met name distributiecentra); • Krap 40% heeft een bebouwingspercentage lager dan 50%, voor ruim 30% ligt het bebouwingspercentage tussen 50-75%; • Aandeel kantoor ligt gemiddeld rond 10% van het totale bedrijfsvloeroppervlak; • Minimale halhoogte van ±13 meter en voldoende laaddokken. Rond 70% (met name kleinere ondernemingen) koop.

Huisvestingsbudget

Tot €800 per m² bvo bij koop, 32% van de bedrijven huurt voor €25-€50 per m² vvo, 32% huurt voor €50-€75 per m²vvo.

Overige factoren

± 40% van de bedrijven in deze sector heeft meerdere bedrijfsgebouwen.

Gewenst gebouwtype


•

• • •


Stapelen van bouwlagen: ruim 30% van de gebouwen in deze sector heeft een tweede bouwlaag, waarop voornamelijk kantoor (61%) en opslag (25%) plaatsvindt. Technisch acht 31% van de bedrijven meerdere bouwlagen haalbaar, 48% geeft aan dat dit financieel mogelijk is en volgens 68% leiden meerdere bouwlagen tot een efficiëntere bedrijfsvoering. 88% van de bedrijven in deze sector geeft aan dat een intensievere bebouwing wenselijk is; Hoger bouwen in één laag is interessant voor distributiebedrijven die veel opslagruimte nodig hebben; Gedeelde parkeerplaatsen voor vrachtauto’s; Grofmazig wegennet, vaak ook noodzakelijk voor bedrijven met veel vrachtverkeer.

7


• • • •

Het schakelen van bedrijfspanden is eventueel interessant voor distributiebedrijven bij gebruik van een gezamenlijke expeditiestraat aan de achterzijde en een representatieve uitstraling aan de voorzijde; Gemeenschappelijke faciliteiten zoals een openbare terminal, gezamenlijk vervoersmanagement, gedeelde wasplaatsen; Het aanbieden van kavels die qua grootte kunnen variëren, zodat gebruikers een optimaal bebouwingspercentage kunnen realiseren; Grondprijsbepalingen (compensatie, hoge grondprijs, verplichte bebouwingstermijn).


5. Commerciële dienstverlening Indicator

Omschrijving



Het aandeel commerciële dienstverleners op het totaal aantal bedrijven ligt tussen de 20-25% in de regio. Een toenemend aantal dienstverleners vestigt zich op bedrijventerreinen (nationaal vindt 10-15% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen plaats in grotere kantoren). Naar verwachting moet tot 2020 bij het maximale groeiscenario rond 150 tot 175 ha worden gereserveerd voor deze activiteiten op terreinen. ±90% van de vraag in de regio (in aantallen) is lokaal/regionaal. De bovenregionale vraag de SES regio ligt wat hoger; naar verwachting rond 15%11. • Noord-Brabant als provincie heeft traditioneel een kleiner aandeel financiële en zakelijke dienstverleners dan het Nederlands gemiddelde, dit zal ook in de toekomst zo blijven; • In deze sector is een groeiende behoefte aan multifunctionele locaties zichtbaar; • Bepaalde activiteiten uit deze sector, zoals softwareontwikkeling en callcenters, kunnen naar landen met relatief lage lonen worden verplaatst; • Flexibilisering van de economie zorg voor een sterkere groei van het midden- en kleinbedrijf, ook in de commerciële dienstverlening; • Kantorengebruikers laten zich steeds minder sturen door de overheid; zij zijn in toenemende mate terug te vinden op bedrijventerreinen.


11

• • • • • • •

Zowel in het centrum als aan stadsrand; Imago van locatie is relatief belangrijk; Zichtlocatie is met name voor grotere kantoren van belang; Goede autobereikbaarheid van de locatie is essentieel; Goede bereikbaarheid van de locatie per OV is van bovengemiddeld belang; Nabijheid van de locatie ten opzichte van klanten en hoog opgeleid personeel is van belang; Concentratie van vergelijkbare bedrijven op een locatie is vaak interessant.

Zie ook Bedrijventerreinrapportage


8


Commerciële dienstverleners hebben behoefte aan een relatief grote hoeveelheid parkeerplaatsen bij het kantoorgebouw, met name bij locaties buiten het centrum. • ICT-infrastructuur van bovengemiddeld belang; • Groenvoorziening belangrijk voor uitstraling; • Parkmanagement interessant; • Aanwezigheid van horeca op de locatie is een pluspunt; • Eventueel gedeelde parkeergelegenheid.

Huisvestingsfactoren Gewenst gebouwtype

Eigendomssituatie Overige factoren

Kleinere commerciële dienstverleners zijn vaak gehuisvest in kantoorverzamelgebouwen, grotere ondernemingen geven vaak de voorkeur aan een solitaire huisvesting; • Het gemiddeld verhuurbaar vloeroppervlakte voor een kantoorgebruiker ligt tussen 1000 en 1500m²; voor bijvoorbeeld Breda lag het gemiddelde in 2006 op 1.200m² en voor Tilburg was dit 1.400m²; • Vaak is een hoge bebouwingsdichtheid gewenst, floor space index van 1-4 voor kantoren en 0,75-1,5 voor kantoorachtigen. Relatief veel huur, meer dan 40% van de bedrijven. •

Kantoorgebruik vindt op een flexibele basis plaats; bedrijven passen de hoeveelheid gebruikte vloeroppervlakte gemakkelijk aan bij veranderende economische omstandigheden. De bedrijfsruimten zijn vaak gemakkelijk in te richten naar nieuwe gebruikers.

Impact Gebruikelijk zorgvuldig ruimtegebruik Mogelijk zorgvuldig ruimtegebruik

• • • • • •

Meerdere bouwlagen waarop kantoorwerkzaamheden plaatsvinden zijn gebruikelijk; Een groeiend aandeel van de kantoorgebouwen biedt mogelijkheden voor ondergronds parkeren. Goede OV-verbinding van een locatie biedt mogelijkheden om een lagere parkeernorm te hanteren; Collectieve parkeergelegenheden op de locatie; Gemeenschappelijke bedrijfsgerichte commerciële voorzieningen zoals horeca; Grondprijsbepalingen (compensatie, hoge grondprijs, verplichte bebouwingstermijn).



9

6. Gezondheids- en welzijnszorg Indicator

Omschrijving



Rond 10% van de bedrijven in deze regio is actief in de gezondheids- en welzijnszorg en de sector is sterk groeiende, ook op bedrijventerreinen. Het gaat dan o.a. om productiebedrijven van medische hulpmiddelen. Vanuit deze sector valt, uitgaande van het maximale groeiscenario, tot 2020 een vraag van circa 70 tot 80 ha (op terreinen) te verwachten. 80-90% van de vraag (in aantallen) komt van bedrijven uit de regio, 10-20% is bovenregionaal. • • • • • • •

Groeiende aandacht voor gezondheid en welzijn, en een vergrijzende bevolking; Deze sector kan naar verwachting de meeste groei verwachten tot 2040; 1 op 5 van de banen in 2040 zal in deze sector zijn; Voor deze sector worden grote tekorten aan personeel verwacht; Liberalisering van de zorgmarkt, een trend die reeds in volle gang is; Kansrijke markt voor innovatieve hospitality-wellness-concepten; Steeds vaker gevestigd op bedrijventerreinen.



• Bereikbaarheid van locatie van bovengemiddeld belang; • Organisaties hebben baat bij zichtlocaties; • OV-verbindingen belangrijk voor ondernemingen die zorg direct aan de klant leveren; • Concentratie van bedrijven uit gezondheids- en welzijnszorgsector is interessant (zorgboulevard/zorgpark). • Ligging nabij centrum interessant voor deze sector; • Nabijheid van de locatie ten opzichte van klanten en hoog opgeleid personeel is van belang. Parkeergelegenheid van bovengemiddeld belang (zowel voor personeel als voor klanten). • • • • •

ICT-infrastructuur van bovengemiddeld belang; Groenvoorziening belangrijk voor uitstraling; Parkmanagement interessant; Eventueel gedeelde ‘zorgspecifieke’ faciliteiten, zoals medisch afvalbeheer; Aanwezigheid van horecafaciliteiten op het terrein vormen een aantrekkelijk pluspunt.


Gewenst gebouwtype

Verschillend; specialistische klinieken kunnen vaak op kleinere kavels gehuisvest worden (vergelijkbaar met kantoorgebruikers uit bijvoorbeeld de zakelijke dienstverlening). Voor bijvoorbeeld ziekenhuizen of revalidatiecentra zijn grote kavels benodigd van 7.000m² (240 bedden, bebouwingspercentage 50%) tot wel 60.000m² (720 bedden, bebouwingspercentage 20%). (Bron: Min. VWS, 2001) • Voor kleine bedrijven uit deze sector met voornamelijk kantoorruimte is gedeelde huisvesting vaak interessant. Grotere zorgaanbieders geven de voorkeur aan een solitaire vestiging; • Verschillende gebouwtypen, op bedrijventerreinen variërend van laboratoria en klinieken tot kantoorruimten; • Gemiddelde bebouwingspercentages tussen 20-50% zijn gangbaar; • Lage bebouwingspercentages kunnen bijdragen aan het ontwikkelen van een parkachtig karakter.


10

Eigendomssituatie

Huisvestingsbudget Overige factoren

Voor traditionele zorginstellingen zoals ziekenhuizen was bijna 100% van de huisvesting koop. Kleinere instellingen huren gemiddeld 50% van het bvo. De liberalisering van de zorgsector zal leiden tot een groeiend aantal specialistische ondernemingen met een bijbehorend groeiend aandeel huur. Grond- en huurprijzen zijn veelal gebaseerd op de markt voor overige functies in het gebied. Op bedrijventerreinen kan rekening worden gehouden met vergelijkbare huurprijzen van bijvoorbeeld kantoorgebruikers; tussen €100-€165 per m² vvo. • Bedrijven uit deze sector stellen vaak specifieke eisen aan de huisvesting. Vaak is apparatuur aanwezig waarvoor speciale inrichtingen aangebracht moeten worden. Ook moet rekening worden gehouden met mogelijkheden voor tijdelijk verblijf van zorgcliënten; • Er is in toenemende mate sprake van bedrijven en organisaties met meerdere vestigingen op verschillende locaties.



• • • • • • • •

Het gebruik van meerdere bouwlagen is zeer gangbaar; Er is geen specifiek onderscheid naar verschillende activiteiten op verdiepingen te maken; Gedeelde parkeerfaciliteiten bieden mogelijkheden voor efficiënter ruimtegebruik; Parkeergelegenheid vindt op relatief nieuwe locaties ook wel ondergronds plaats; Goede OV-verbindingen beperken de behoefte aan parkeerplaatsen. Kleinere klinieken kunnen eventueel in geschakelde gebouwen gehuisvest worden (soort boulevard); Gedeelde specifieke medische faciliteiten, zoals medisch afvalbeheer; Gemeenschappelijke horecavoorzieningen.



11

1. AANBOD BEDRIJVENTERREINEN IN DE SES-REGIO

Recommend Documents