BEDRIJVENTERREINEN IN HET MEETJESLAND

BEDRIJVENTERREINEN IN HET MEETJESLAND

I. INLEIDING

4

II. HET MEETJESLAND

5

III. EEN DYNAMISCHE KMO-REGIO PROFIEL VAN DE TEWERKSTELLING, VAN DE ONDERNEMINGEN IN HET MEETJESLAND EN HUN RUIMTEGEBRUIK

6

III.1. Tewerkstelling III.2. Ondernemingen in het Meetjesland III.3. Economisch Ruimtegebruik III.4. Conclusie

IV. DOOR DE VOORRAAD HEEN ANALYSE VAN HET AANBOD VAN BEDRIJVENTERREINEN IV.1. Kwantitatieve analyse (GOM Oost-Vlaanderen) IV.2. Voorzieningen op de terreinen

V. HET MEETJESLAND IS GEEN EILAND PLANOLOGISCHE CONTEXT V.1. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) V.2. Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (PRS)

6 10 10 16

17 18 19

20 20 21

VI. RUIMTELIJK-ECONOMISCHE BENADERING VAN VLAANDEREN EN HET MEETJESLAND 24 VII. VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN BEDRIJVENTERREINEN IN HET MEETJESLAND VII.1. Algemene streekvisie (‘Missie voor het Meetjesland’) VII.2. Streekvisie bedrijventerreinen

VII.2.1. BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN TER ONDERSTEUNING VAN DE REGIONALE EN LOKALE ECONOMISCHE DYNAMIEK VII.2.2. OP MAAT VAN HET MEETJESLAND (DIFFERENTIATIE) VII.2.3. EEN GECONTROLEERDE VOORRAAD VAN TERREINEN VII.2.4. EEN OPTIMALE RUIMTELIJKE INPLANTING VII.2.5. ZORGVULDIG RUIMTEGEBRUIK, KWALITATIEVE EN DUURZAME INRICHTING VII.2.6. DOORDACHTE REALISATIE, TOEWIJZING EN BEHEER

26 26 28

28 28 29 29 31 32

3

VIII. TOETSING VOORSTELLEN VAN DE BESTUREN AAN DE STREEKVISIE 34 VIII.1. Regionale bedrijventerreinen

VIII.1.1. AALTER VIII.1.2. EEKLO VIII.1.3. MALDEGEM VIII.2. Lokale bedrijventerreinen

VIII.2.1. ASSENEDE VIII.2.2. KAPRIJKE VIII.2.3. KNESSELARE VIII.2.4. LOVENDEGEM VIII.2.5. MALDEGEM VIII.2.6. SINT-LAUREINS VIII.2.7. WAARSCHOOT VIII.2.8. ZOMERGEM

34

34 38 45 48

48 51 54 57 60 62 65 68

IX. AANPAK EN VERDERE OPVOLGING

71

X. BIJLAGEN

72

X.1. Samenstelling werkgroep bedrijventerreinen X.2. Bijeenkomsten werkgroep Bedrijventerreinen periode januari-juni 2003

72 73

bedrijventerreinen Meetjesland – streekvisie en evaluatie gemeentelijke voorstellen (juni 2003)

4

I. INLEIDING De nood aan bijkomende bedrijventerreinen in het Meetjesland laat zich de laatste jaren steeds sterker voelen. Het beschikbare aanbod is zo goed als opgebruikt en ook de problematiek van de zonevreemde bedrijven vraagt ruimte voor herlocalisatie.1 Om het tot stand komen van kwalitatieve voorstellen te ondersteunen, richtte het Streekplatform eind 2002 een werkgroep bedrijventerreinen op. De doelstellingen van de werkgroep werden vastgelegd als volgt: • •

• •

Uitwerken van een regionale visie op de ontwikkeling van bedrijventerreinen in het Meetjesland; Stimuleren van kwalitatieve voorstellen om invulling te geven aan de vraag naar bedrijventerreinen. Deze voorstellen kunnen betrekking hebben op het efficiënter benutten van bestaande terreinen, het inrichten van bestemde gronden of het aanleggen van nieuwe ambachtelijke terreinen of industriezones; Streven naar een regionale consensus over deze voorstellen; Aanjagen van de verantwoordelijke partijen om de voorstellen tot uitvoering te brengen.

Voorliggend rapport is de weergave van de werkzaamheden van de werkgroep in de periode januari - juni 2003. Inleidend wordt gewezen op de bestaande tewerkstelling in de regio en het belang van een voldoende economisch draagvlak, ook in het landelijk gebied. Daarnaast blijkt uit het overzicht van de bedrijventerreinen in het Meetjesland (Gom Oost-Vlaanderen) dat de bouwrijpe voorraad zo goed als nihil is. Meest belang in dit document heeft de streekvisie m.b.t. bedrijventerreinen (VII). Deze visie stelt de regio met name in staat om huidige en toekomstige plannen voor bedrijventerreinen te toetsen aan een aantal belangrijke uitgangspunten waarover in de streek consensus bestaat. In het laatste hoofdstuk worden trouwens de voorstellen die momenteel leven in de Meetjeslandse gemeenten, getoetst op hun conformiteit met deze streekvisie. Met dit eerste rapport is het proces bedrijventerreinen ingezet, maar verre van afgerond. Het komende jaar zal de werkgroep de evolutie van de gemeentelijke voorstellen verder opvolgen, de visie op gewenste economische ontwikkeling verfijnen en nadenken over de best mogelijke inplantingplaatsen voor regionale terreinen op de lange termijn (na 2007).2

Dit rapport werd goedgekeurd door de algemene vergadering van het Streekplatform Meetjesland op 25 juni 2003.3

1

Cfr. Strategisch Plan Ruimtelijke Economie (Cabus en Vanhaverbeke), waaruit blijkt dat de problematiek van de zonevreemde bedrijvigheid zich vooral stelt in het buitengebied, zie p.15 van dit dossier. 2 Cfr. het voorontwerp van kaderdecreet Ruimtelijke Economie dat voorziet in de mogelijkheid om op subregionaal niveau een beleidsplan en actieplan op te stellen m.b.t. de gewenste economische ontwikkeling en de verdeling van de terreinbehoefte. 3 Met één onthouding voor wat betreft het tweede deel van het rapport, met name de evaluatie van de gemeentelijke voorstellen.


5

II. HET MEETJESLAND Het Meetjesland is een landelijke regio, gelegen tussen de twee verstedelijkte gebieden van Brugge en Gent.

MEETJESLAND

Brugge

Gent

Figuur 1: Situering Meetjesland in Vlaanderen

Het werkingsgebied van het Streekplatform Meetjesland omvat volgende gemeenten: Aalter, Assenede, Eeklo, Kaprijke, Knesselare, Lovendegem, Maldegem, Nevele, Sint-Laureins, Waarschoot, Zomergem.

Het Meetjesland telt op 1/1/2002 129.981 inwoners en beslaat met z’n oppervlakte van 57.134 ha, één vijfde van het grondgebied van OostVlaanderen. Met een bevolkingsdichtheid van 227 inwoners/km 2 (versus 452 inw./km 2 voor Vlaanderen)4 is het Meetjesland een dunbevolkte regio. Voor een beschrijving van het profiel van de regio op het vlak van werkgelegenheid en ondernemingen, verwijzen we naar hoofdstuk III, p.6.

Figuur 2: werkingsgebied Streekplatform Meetjesland (11 gemeenten) 4

Cijfers 1/1/2002


6

III. EEN DYNAMISCHE KMO-REGIO PROFIEL VAN DE TEWERKSTELLING, VAN DE ONDERNEMINGEN IN HET MEETJESLAND EN HUN RUIMTEGEBRUIK III.1. Tewerkstelling Op een totaal aantal inwoners van 130.000 telt het Meetjesland 78.291 personen op beroepsactieve leeftijd (20-64 jaar). 56.996 of 72,8% daarvan zijn effectief aan het werk (= actieve beroepsbevolking). 37.674 personen vinden werk in eigen streek. Daarmee heeft het Meetjesland een werkgelegenheidsgraad van 48%. Tabel 1: beroepsbevolking Meetjesland 2000 actieve beroepsbevolking

activiteitsgraad

plaatselijke arbeidsplaatsen

werkgelegenheidsgraad

werkende beroepsbevolking wonend in de gemeente

Aalter

8.316

74,7

6.802

61,1

8.326

Assenede

5.802

71

3.653

44,7

5.643

Eeklo

8.377

72,6

7.916

68,6

7.830

Kaprijke

2.731

73,6

1.495

40,3

2.644

Knesselare

3.411

71,6

1.634

34,3

3.371

Lovendegem

4.288

72,4

2.233

37,7

4.250

Maldegem

9.461

71,8

6.154

46,7

9.253

Nevele Sint-laureins

4.873 2.709

74,8 71,3

2.938 1.197

45,1 31,5

4.887 2.628

Waarschoot

3.437

72,5

1.806

38,1

3.298

Zomergem

3.590

73,9

1.846

38

3.588

Meetjesland

56.996

72,8

37.674

48,1

55.718

60,4

584.329

65,2

2.474.339

Oost-vlaanderen Vlaanderen

73,1 3.584.121

71,2

2.336.847

activiteitsgraad = aandeel van het aantal beroepsactieven (werkenden + werkzoekenden) in de bevolking op actieve leeftijd (20-64 jaar) werkgelegenheidsgraad = het aantal plaatselijke arbeidsplaatsen gedeeld door de bevolking op actieve leeftijd.

Bron: Streekplatform Meetjesland op basis van socio-economische situatieschets van OostVlaanderen en NIS-bevolkingsstatistieken

Uit een verdere analyse van de lokale tewerkstelling (37.674 arbeidsplaatsen) in de tijd en naar statuut (loontrekkenden/zelfstandigen) valt ook heel wat te leren, zie tabel2: -

Ten opzichte van 1982 zijn er in Meetjesland 10.000 arbeidsplaatsen bijgekomen. Een stijging van ruim 36%, terwijl die over diezelfde periode in de provincie ‘slechts’ 27% bedroeg. Vooral het aantal zelfstandigen is de laatste jaren sterk toegenomen in het Meetjesland. Spectaculair zelfs voor wat de periode 1994-2000 betreft. Maar ook het aantal loon- en weddetrekkenden nam in de periode 1982-2000 sterker toe in het Meetjesland dan in Oost-Vlaanderen.


7 5

Tabel 2: Evolutie aantal werknemers en zelfstandigen in het Meetjesland (1982-2000) totaal

loon- en weddetrekkenden

zelfstandigen

1982

1994

2000

1982

1994

2000

1982

1994

2000

Aalter

5.019

6.106

6.822

4.096

4.913

5.188

923

1.193

1.634

Assenede

2.087

3.307

3.636

1.244

2.527

2.536

843

780

1.100

Eeklo

7.609

7.899

7.873

6.629

6.825

6.655

980

1.074

1.218

987

1.440

1.482

581

980

859

406

460

623

Knesselare Lovendegem

1.248 1.283

1.539 1.599

1.639 2.218

780 857

1.011 1.022

967 1.490

468 426

528 577

672 728

Maldegem

4.214

5.001

6.177

2.845

3.464

4.101

1.369

1.537

2.076

Nevele

1.652

2.126

2.931

939

1.378

1.841

713

748

1.090

906

1.057

1.194

393

550

528

513

507

666

Waarschoot

1.346

1.622

1.797

989

1.190

1.281

357

432

516

Zomergem

1.228

1.544

1.844

770

999

1.140

458

545

704

Meetjesland

27.579

33.240

37.613

20.123

24.859

26.586

7.456

8.381

11.027

Oost-Vlaanderen

391.405

453.734

497.968 320.833 2.337.860

376.595

404.373 1.938.824

70.572

77.139

93.595 399.036

Kaprijke

Sint-Laureins

Vlaanderen

Bron: RSZ, RSVZ, eigen bewerking

Stijging werkgelegenheidsgraad De opvallend sterke stijging van de tewerkstelling in het Meetjesland de laatste jaren, valt ook af te lezen uit de stijging van de werkgelegenheidsgraad (zie tabel 3). Waar het Meetjesland in 2000 werk verschafte aan 48% van haar actieve beroepsbevolking, bedroeg dit percentage in 1991 slechts 42%. Tabel 3: vergelijking werkgelegenheidsgraad Meetjesland 1991 en 2000 werkgelegenheidsgraad 2000

werkgelegenheidsgraad 1991

Aalter Assenede

61,1% 44,7%

59,7% 33,8%

Eeklo

68,6%

69,2%

Kaprijke

40,3%

33,9%

Knesselare

34,3%

29,0%

Lovendegem

37,7%

27,0%

Maldegem

46,7%

37,6%

Nevele

45,1%

33,3%

Sint-Laureins

31,5%

27,6%

Waarschoot

38,1%

34,2%

Zomergem

38,0%

29,9%

Meetjesland

48,1%

41,9%

Oost-Vlaanderen

60,4%

Vlaanderen

65,2%

Bron: sociaal-economische situatieschets van Oost-Vlaanderen, NIS-volkstelling 1991

5

aantal loon- en weddetrekkenden (30/6/2000), aantal zelfstandigen (hoofdberoep) (31/12/2000)


8

Tertialisering Conform de evolutie op Europees en Vlaams niveau, is er een verschuiving merkbaar van tewerkstelling in de secundaire sector ten voordele van de tertiaire en quartaire sector. Uit Tabel 4 en Tabel 5 valt af te lezen dat het aandeel van de secundaire tewerkstelling terugliep van 37% in 1990 tot 33% in 2000, ten voordele van de tertiaire en quartaire tewerkstelling die respectievelijk opklommen van 23,6 naar 26,2 % en 28,8 naar 31,3%. Tabel 4: Loontrekkende en zelfstandige werkgelegenheid Meetjesland (30.06.1990) De loontrekkende werkgelegenheid, zelfstandigen en helpers 1990 primaire sector absol.

%

secundaire sector absol.

%

tertiaire sector absol.

Aalter

466

6,91%

3.601

53,41%

Assenede

534

7,92%

1.102

Eeklo

200

2,97%

3.293

Kaprijke

259

3,84%

Knesselare

224

3,32%

Lovendegem

139

2,06%

572

8,48%

431

Maldegem

661

9,80%

1.803

26,74%

1.409

Nevele

434

6,44%

562

8,34%

550

Sint-Laureins

406

6,02%

212

3,14%

Waarschoot

153

2,27%

699

Zomergem

273

4,05%

364

3.749

10,55%

13.171

Meetjesland

%

1.293

19,18%

16,35%

676

48,84%

2.074

457

6,78%

506

7,51%

quartaire sector

totaal

absol.

absol.

%

1.382

20,50%

6.742

10,03%

812

12,04%

3.124

30,76%

3.212

47,64%

8.779

378

5,61%

292

4,33%

1.386

420

6,23%

349

5,18%

1.499

6,39%

761

11,29%

1.903

20,90%

1.325

19,65%

5.198

8,16%

805

11,94%

2.351

314

4,66%

308

4,57%

1.240

10,37%

428

6,35%

361

5,35%

1.641

5,40%

400

5,93%

627

9,30%

1.664

37,07%

8.373

23,57%

10.234

28,81%

35.527

Bron: RSZ, RSVZ

Tabel 5: Loontrekkende en zelfstandige werkgelegenheid Meetjesland 2000 De loontrekkende werkgelegenheid, zelfstandigen en helpers 20006 primaire sector absol. %

secundaire sector absol. %

tertiaire sector absol. %

quartaire sector absol. %

totaal absol.

1.754

24,62%

1.572

22,06%

7.125

Aalter

496

6,96%

3.303

46,36%

Assenede

517

7,26%

1.621

22,75%

723

10,15%

1.013

14,22%

3.874

Eeklo

269

3,78%

1.985

27,86%

2.244

31,49%

3.707

52,03%

8.205

Kaprijke

257

3,61%

636

8,93%

379

5,32%

361

5,07%

1.633

Knesselare

208

2,92%

691

9,70%

495

6,95%

383

5,38%

1.777

Lovendegem

140

1,96%

643

9,02%

666

9,35%

941

13,21%

2.390

Maldegem

693

9,73%

2.037

28,59%

2.075

29,12%

1.741

24,44%

6.546

Nevele

429

6,02%

833

11,69%

793

11,13%

1.079

15,14%

3.134

Sint-Laureins

339

4,76%

268

3,76%

347

4,87%

375

5,26%

1.329

Waarschoot

152

2,13%

726

10,19%

458

6,43%

576

8,08%

1.912

Zomergem

254

3,56%

491

6,89%

530

7,44%

740

10,39%

2.015

3.754

9,40%

13.234

33,13%

10.464

26,20%

12.488

31,27%

39.940

Meetjesland Bron: RSZ, RSVZ

6

Dat het cijfer van de totale werkgelegenheid afwijkt van tabel 2 heeft te maken met het feit dat helpers in deze cijfers meegerekend zijn.


9

Werkloosheid De werkloosheid in het Meetjesland heeft altijd geschommeld rond het Vlaams gemiddelde, cfr. Tabel 6 hieronder. Merkwaardig is dat het Meetjesland het laatste jaar niet getroffen werd door een nieuwe stijging van de werkloosheid, maar dat integendeel het aantal niet-werkende werkzoekende verder bleef dalen, zie Tabel 7 en Figuur 3. Mogelijks is deze “anomalie” toe te schrijven aan de kleine aantallen, waar één grote investering reeds belangrijke impact kan hebben op de cijfers. 7

Tabel 6: Werkloosheidsheidscoëfficient Meetjeslandse gemeenten 31/1/2000

31/1/2001

31/1/2002

1/4/20038

Aalter

3,9%

3,6%

3,1%

3,0%

Assenede

5,5%

4,3%

4,5%

4,1%

Eeklo Kaprijke

7,4% 5,1%

6,7% 4,5%

7,2% 4,6%

7,1% 4,3%

Knesselare

5,5%

4,3%

4,0%

3,6%

Lovendegem

3,4%

2,7%

2,9%

2,9%

Maldegem

5,2%

4,9%

4,9%

4,8%

Nevele

3,2%

2,9%

2,4%

2,9%

Sint-Laureins

5,1%

4,6%

5,0%

4,6%

Waarschoot

5,3%

5,6%

6,0%

5,2%

Zomergem Meetjesland

4,2%

3,8%

3,0%

3,6%

5,0%

4,5%

4,5%

4,3%

Oost-Vlaanderen

5,4%

4,8%

5,1%

5,4%

Vlaams Gewest

5,0%

4,6%

4,6%

5,3%

Bron: situatieschets Oost-Vlaanderen en VDAB 9

Tabel 7: aantal niet-werkende werkzoekenden in de Meetjeslandse gemeenten (NWWZ) 31/1/2000

31/1/2001

31/1/2002

1/4/20038

Aalter

429

399

347

337

Assenede

446

355

369

329

Eeklo

851

771

828

812

Kaprijke

190

166

170

157

Knesselare

264

205

189

174

Lovendegem

199

157

169

170

Maldegem

690

651

645

640

Nevele

211

189

158

186

Sint-Laureins

191

175

188

174

Waarschoot

253

264

281

245

Zomergem Meetjesland

202

184

148

172

Oost-Vlaanderen Vlaams Gewest

3.926

3.516

3.492

3.396

44.033 180.144

39.764 163.095

42.389 163.095

44.538 189.733

Bron: situatieschets Oost-Vlaanderen en VDAB

7 8 9

het aantal niet-werkende werkzoekenden in verhouding tot de bevolking tussen 20 en 64 jaar. berekend op basis van de bevolkingscijfers van 1/1/2002 de uitkeringsgerechtigde volledig werklozen plus de werkzoekenden in wachttijd.


10 Figuur 3: evolutie werkloosheidscoëfficiënt Meetjesland 2000-2003

Bron: Streekplatform Meetjesland

III.2. Ondernemingen in het Meetjesland Volgens RSZ-cijfers telde het Meetjesland 3097 ondernemingen in 2000, met samen 26.495 loon- en weddetrekkenden in dienst. Als men de ondernemingen rangschikt naar grootte, stelt men vast dat het Meetjesland meer kleine ondernemingen telt dan gemiddeld in Oost-Vlaanderen en Vlaanderen. De cijfers wijzen trouwens nog duidelijker in die richting, als men niet het aantal ondernemingen telt, maar het aantal mensen beschouwt die in die ondernemingen werken. In het Meetjesland werkt 69,4% van de werknemers in ondernemingen van minder dan 100 werknemers, voor Vlaanderen bedraagt dat percentage slechts 53,7%. Dat brengt ons bij de conclusie dat het Meetjesland een uitgesproken KMO -regio is. Tabel 8: Ondernemingen naar grootteklasse, procentueel aandeel in totaal (2000) van 1-19 werknemers

van 20-99 werknemers

100 werknemers en meer

Ondern.

Wkn.

Ondern.

Wkn.

Ondern.

Wkn.

Meetjesland

90,7%

34,8%

7,8%

34,6%

1,5%

30,6%

Oost-Vlaanderen

89,1%

26,7%

8,8%

27,6%

2,1%

45,7%

Vlaanderen

88,9%

26,6%

8,9%

27,1%

2,1%

46,3%

Bron: RSZ, bewerking Streekplatform Meetjesland

III.3. Economisch Ruimtegebruik Belangrijk in dit dossier bedrijventerreinen, is een beeld te schetsen van de bestaande zonering op het gewestplan voor economie (ambachtelijke zones en industrieterreinen), alsook het feitelijk ruimtegebruik van ondernemingen. Het Gewestplan en economie Wat de organisatie van de ruimtelijke ordening betreft, wordt het Meetjesland bepaald door twee gewestplannen. Ten eerste het gewestplan Eeklo-Aalter dat volledig binnen het grondgebied van het Meetjesland valt (Aalter, Eeklo, Kaprijke, Knesselare, Maldegem, Sint-


11

Laureins, Waarschoot en Zomergem). Ten tweede ressorteren enkele Meetjeslandse gemeenten onder het Gewestplan Gentse en de kanaalzone, met name Assenede, Lovendegem en Nevele. Deze gewestplannen, respectievelijk goedgekeurd bij KB 24.03.78 en KB 14.09.77, leggen de bodembestemming vast. Daarin komen meer dan twintig zoneringen voor, waaronder de belangrijkste vier: woongebieden, landbouwgebieden, bosen groenvoorzieningen, ambachts- en industriegebieden. Als met het aandeel beschouwt van de ambachtelijke zones en industriezones op het gewestplan, versus de andere functies, komt men tot onderstaande tabel: Tabel 9: zonering op het Gewestplan, exclusief latere wijzigingen (in ha)

Woon- en woonuitbreidingsgebieden

Industriegebieden

Ambachtelijke bedrijven & KMO's

Agrarische gebieden en valleigebieden

Bos, park, groen- en natuurgebieden

Recreatie

Gemeenschaps- en nutsvoorzieningen

Ontginningsgebieden

Andere

TOTAAL

Bodembestemming volgens de gewestplannen

935

170

22

5.676

1.205

20

93

3

67

8.191

Assenede

510

0

6

7.913

259

2

20

12

0

8.722

Eeklo

654

137

36

1.753

227

23

80

14

81

3.005

Kaprijke

384

0

4

2.785

147

4

46

0

0

3.370

Knesselare

274

0

10

2.601

633

24

1

0

185

3.728

Lovendegem

395

1

0

1.228

242

1

0

53

28

1.948

Maldegem

922

89

38

7.533

751

17

25

18

51

9.444

Nevele

471

4

0

4.579

53

0

0

83

0

5.190

St-Laureins

215

0

2

6.878

358

4

0

0

0

7.457

Waarschoot

316

0

51

1.621

197

0

6

0

0

2.191

Zomergem

334

0

20

3.248

271

0

4

0

0

3.877

Meetjesland

5.410

401

189

45.815

4.343

95

275

183

412

57.123

Meetjesland (%)

9,5 %

0,7 %

0,4 %

80,1 %

7,6 %

0,2 %

0,5 %

0,3 %

0,7 %

100 %

Gemeente Aalter

Bron: Adm. Vlaamse Gemeenschap, afdeling Ruimtelijke Planning

Ongeveer 1,1% van de ruimte is op de gewestplannen effectief bestemd voor industrie. Dat is significant minder dan gemiddeld in Vlaanderen, waar 4,1% van de oppervlakte van de gewestplannen (1994) voor industrie is bestemd.10 Belangrijke nuancering hier hierbij moet worden gemaakt is dat lang niet alle economische activiteit zich afspeelt op bedrijventerreinen, zeker niet in het buitengebied. Bewijze daarvan onderstaande tabel waaruit blijkt dat het merendeel van de Vlaamse economie in woonzone op het gewestplan ligt.

10

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, p. 535


12 Tabel 10: Verdeling van de Vlaamse Economie volgens de gewestplanbestemming

Wonen Industrie

79,0 % 3,5 %

Werkgelegenheidsgraad 60,6 % 19,1 %

Agrarisch

12,5 %

8%

4,2 %

4,2 %

7,1 %

Ambachtelijk

2,1 %

6,8 %

15,2 %

10,9 %

10,6 %

Gemeenschapsvoorzieningen

0,5 %

3%

0,8 %

1%

1%

Gewestplantype

Vestigingen

38,5 % 38,5 %

Toegevoegde Waarde 45,4 % 35,2 %

Omzet

Investeringen 48,1 % 30,6 %

Overig

2,3 %

3%

2,8 %

3,2 %

2,9 %

Totaal

100 %

100 %

100 %

100 %

100 %

Bron: SPRE (Cabus en Vanhaverbeke), 2002

Economische activiteiten op bedrijventerreinen Over de aard van de economische activiteiten op de bedrijventerreinen in het Meetjesland hebben we geen gegevens. Een analyse daarvan zou interessante inzichten kunnen verschaffen. Getuige daarvan de analyse hierover die voor Vlaanderen werd gevoerd in het kader van het Strategisch Plan Ruimtelijke Economie. In onderstaande tabel wordt de opsplitsing gemaakt tussen activiteiten op industrieterreinen enerzijds en in ambachtelijke gebieden anderzijds. Tabel 11: activiteiten op industrieterreinen en ambachtelijke gebieden Omschrijving

Industrieterreinen

Ambachtelijke gebieden

Vestigingen

Oppervlakte

Vestigingen

Oppervlakte

Groothandel Bouw

19,9 9,5

17,4 5,6

20,2 10,9

20,8 8,9

Voeding

2,4

3,8

2,0

3,2

Textiel Auto’s

2,1 0,5

3,1 1,6

0,6 0,3

1,3 0,4

Chemie

1,3

4,3

0,6

0,9

Vervoer te land Metaal

3,6 3,3

3,2 3,6

3,3 2,6

4,0 3,4

Overige zak. Dienstverlening

9,5

8,4

9,4

7,5

Machines Nt. Metaal mineraal

2,0 1,3

2,4 3,7

1,3 1,0

1,5 2,1

Electr. Machines

0,7

1,3

-

-

Rubber Kleinhandel

1,0 5,6

2,2 3,5

7,3

6,5

Metallurgie

0,7

2,0

-

-

Meubels Autoverkoop

1,6 5,7

2,0 4,6

1,7 8,0

2,8 8,6

Uitgeverij

-

-

1,5

1,4

Kleding Vervoersonderst.

-

-

0,6 2,1

1,0 1,8

Informatica

-

-

1,7

0,9

29,4 100

27,4 100

24,8 100

23,0 100

Andere Totaal Bron: SPRE, 2002


13

Deze analyse leert ons dat er twee niet-industriële sectoren bovenaan de lijst staan. Ten eerste de groothandel, ten tweede de bouwsector. Verder zijn er nog een aantal belangrijke niet-industriële sectoren op industrieterreinen. Het gaat om het vervoer te land, de zakelijke diensten, de kleinhandel en de autoverkoop. De vaststelling is dus dat er heel wat niet-industriële activiteiten plaats vinden op de industrieterreinen en de ambachtelijke zones. Een studie die werd uitgevoerd in opdracht van AROHM11 met betrekking tot kantoren en kantoorachtigen beklemtoont evenwel dat het onderscheid tussen industrie en diensten vervaagt, zodat minstens een deel van de tertiaire functies op bedrijventerreinen thuishoort. Daarnaast stelt men inzonderheid voor de ambachtelijke terreinen vast dat heel wat commerciële activiteiten op deze terreinen zijn gevestigd. Daarmee heeft men de inhoud van de omzendbrief over de inrichting van de (ontwerp)gewestplannen weinig strikt toegepast. Hierbij dient de nuancering gemaakt te worden dat commerciële activiteiten dikwijls op deze terreinen zijn terecht gekomen bij gebrek aan alternatief en dat aan bepaalde commerciële activiteiten (bv autoverkoop) ook heel wat andere handelingen zijn gekoppeld (bv. spuitinstallaties), waardoor als gevolg van de milieureglementering, dit type van activiteiten toch op ambachtelijke terreinen gelokaliseerd wordt. Grondgebruik In Tabel 9 gaven we een overzicht van de planologische bestemming, met name de ruimteverdeling zoals ze planologisch werd vastgelegd. Hieronder gaan we in op het ruimtegebruik zoals dat door het kadaster wordt geregistreerd. Het gaat hierbij om het effectief gebruik en niet om het gebruik zoals dat uit de plannen wordt afgeleid. Tabel 12: effectief grondgebruik Meetjesland Landbouw

Overige open Infrastructuur Residentieel

Economie

Niet-gekada-

ruimte

Totale opp.

streerde opp.

1991 in ha

44.002,33

4.276,49

792,49

3945,52

1131,99

2989,14

57137,97

%

77

7,5

1,4

6,9

2

5,2

100

2001 in ha

42.921,11

4.167,84

773,82

4739,83

1483,96

3048,22

57137,97

%

75,1

7,3

1,4

8,3

2,6

5,3

100

Evolutie

- 2%

- 3%

0

+ 20%

+ 30%

+ 2%

0

Bron: NIS-kadaster, eigen verwerking

Door deze cijfers van 1991 en 2001 in perspectief te plaatsen, kunnen we een duidelijke evolutie onderkennen van inname van de open ruimte. Op tien jaar tijd ging in het Meetjesland 1.209,87 ha aan open ruimte verloren, ten voordele van hoofdzakelijk wonen (+794,31 ha) en industrie (+351,97 ha). Hoewel deze evolutie algemeen in Vlaanderen plaats vond, is ze voor een regio als het Meetjesland – waar de open ruimte als een troef wordt uitgespeeld – kritisch. Details van deze cijfers per gemeente, zijn weergegeven op de volgende bladzijde.

11

Buck Consultants International, 2001, Ruimtelijk-economische aspecten kantoren en kantoorachtigen in Vlaanderen. In opdracht van: Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Departement Leefmilieu en Infrastructuur, Afdeling Ruimtelijke Planning.


5611,40

1026,32

196,62

645,93

202,54 128,01

21,73

1,46

51,34

509,22 8192,04

Landbouw

Overige open ruimte

Infrastructuur

Residentieel

Economie: waarvan Ambacht industrie

Handelsgebouwen

Kantoorgebouwen

Publieke gebouwen

Niet-gekadastreerde opp. Totale oppervlakte

342,84 8722,47

18,84

0,24

15,25

99,31 64,98

438,64

109,13

298,34

7434,20

Assenede

212,50 3004,61

72,10

1,64

25,87

203,02 103,42

300,58

31,19

248,63

2008,69

Eeklo

110,29 563,39

156,72

113,35

24,22

344,84

8722,47

199,14 768,45

258,11

171,31

28,64

1,48

56,68

520,76

8192,04

Overige open ruimte

Infrastructuur Residentieel

Economie: waarvan Ambacht industrie

Handelsgebouwen

Kantoorgebouwen

Publieke gebouwen

Niet-gekadastreerde opp. Totale oppervlakte

0,39

3004,61

212,87

84,29

3,82

33,08

136,03

257,23

29,60 358,26

240,46

1905,65

Eeklo

3370,51

154,97

14,53

0,00

14,77

42,46

71,76

22,98 296,27

242,46

2582,07

Kaprijke

151,16 3370,51

9,67

0,00

12,05

51,67 29,96

237,69

24,12

266,30

2639,57

Kaprijke

162,00 1948,08

19,16

0,25

9,43

50,75 21,91

257,09

23,22

197,52

1257,51

521,13 9464,36

24,52

0,39

27,84

173,68 120,93

664,71

132,30

780,46

7192,09

3727,40

129,27

26,25

0,02

12,24

37,32

75,83

30,33 298,74

559,21

2634,02

1948,08

162,97

21,04

0,85

11,32

32,41

65,62

24,28 300,09

191,09

1204,04

9464,36

546,78

33,24

1,04

37,55

181,53

253,36

114,42 809,98

757,66

6981,00

Knesselare Lovendegem Maldegem

127,70 3727,40

26,21

0,04

10,91

63,91 26,75

261,58

29,84

565,52

2678,85

Knesselare Lovendegem Maldegem


Bron: NIS-Kadaster

281,25

1006,65

Landbouw

18,76

7265,97

5438,92

Assenede

Aalter

Kadastergegevens 2001

Tabel 14: ruimtegebruik volgens kadastergegevens 2001

Bron: NIS-Kadaster

Aalter

Kadastergegevens 1991

Tabel 13: ruimtegebruik volgens kadastergegevens 1991

5189,47

392,56

27,39

0,09

15,25

111,49

154,22

25,63 496,46

225,86

3894,03

Nevele

389,42 5189,47

22,34

0,09

16,27

127,43 88,73

436,47

24,79

210,82

4000,55

Nevele

76,24 2190,87

10,02

0,07

10,04

52,60 32,47

165,08

36,60

227,04

1633,31

156,77 3878,15

17,07

0,34

8,61

51,23 25,22

283,72

22,71

249,96

3113,75

7450,03

341,68

10,93

0,07

10,39

46,93

68,33

162,55 302,67

206,52

6368,28

2190,87

81,81

15,00

0,28

11,40

39,14

65,82

33,31 203,83

218,05

1588,05

3878,15

159,72

17,60

0,31

8,80

30,25

56,97

21,31 341,69

238,64

3059,06

St-Laureins Waarschoot Zomergem

340,17 7450,03

10,04

0,02

10,46

55,85 35,34

254,02

161,98

205,58

6432,42

St-Laureins Waarschoot Zomergem

57137,97

3048,22

331,17

8,36

202,22

942,21

1483,96

773,82 4739,83

4167,84

42921,11

Meetjesland

2989,14 57137,97

281,31

4,52

168,45

1131,99 677,72

3945,52

792,49

4276,49

44002,33

Meetjesland

14

15

De toename van het economisch grondgebruik in combinatie met de afnemende werkgelegenheid in de industrie, zorgt voor een toename van het ruimtegebruik per arbeidsplaats, met name in de industrie (zie Tabel 15). Waar in 1991 per 333,5m 2 een arbeidsplaats werd gerealiseerd, was daar in 2000 370,3m 2 voor nodig. 2

Tabel 15: ruimtegebruik per arbeidsplaats (in m ) Werkgelegenheid RSZ

Industrie

Diensten

Kerngebied

2000 308,9

1991 283,6

2000 863,4

1991 617,4

2000 145,6

1991 151,7

Andere

552,4

489

1694,8

1150,1

263

270,7

Vlaanderen

370,3

333,5

1063,1

740,2

173,7

179,4

Bron: NIS-Kadaster, verwerking SERV

Uit Tabel 15 kan men ook afleiden dat deze evolutie veel sterker is buiten het economisch kerngebied. Dat geeft aan dat ruimtebehoevende sectoren zich in belangrijke mate in de gebieden buiten het kerngebied ontwikkeld hebben. Zonevreemde bedrijven Uit het deelproject Analyse en kwantificering van de zonevreemde economie en een insteek voor oplossingen12 leren we dat 2/3 van de zonevreemde bedrijven in Vlaanderen gelegen zijn in open ruimtebestemmingen. Logischerwijs manifesteert de problematiek van de zonevreemde bedrijven zich dan ook sterker in het landelijk gebied dan in de stedelijke omgevingen. In het arrondissement Eeklo wordt het aantal zonevreemde vestigingen geschat op 5,9%, waar dat cijfer voor Vlaanderen gemiddeld 3,9% bedraagt.

12

Cabus P. en Vanhaverbeke W., SPRE, 2002


16

III.4. Conclusie Uitgangspunt voor het verzamelen van cijfers rond tewerkstelling, ondernemingen en economisch ruimtegebruik, was na te gaan of er uit cijfers een behoefte kan aangetoond worden voor bijkomende bedrijventerreinen in het Meetjesland. We vonden vijf overtuigende argumenten om te pleiten voor bijkomende terreinen: •

Toename van arbeidsplaatsen De laatste 20 jaar kende het Meetjesland een bijna spectaculaire groei van het aantal arbeidsplaatsen, van 27.579 in 1982 tot 37.613 in 2000. Daaruit resulteert vanzelfsprekend een behoefte aan terreinen.

•

Relatief weinig bedrijventerreinen in het Meetjesland Het Meetjesland is vanzelfsprekend geen kanaalzone, maar met 1,1% bedrijventerreinen op het gewestplan is het zeker niet dik bedeeld. In Vlaanderen is gemiddeld 4,1% van de oppervlakte van de gewestplannen (1994) voor industrie bestemd.

•

Relatief veel zonevreemde bedrijven Onderzoek leer dat 2/3 van de zonevreemde activiteiten gelegen zijn in de open ruimte. In het landelijk gebied stelt de problematiek van zonevreemdheid en herlocalisatie zich dan ook sterker dan in stedelijke gebieden.

•

Ruimtegebruik per arbeidsplaats stijgt Cijfers van de Sociaal Economische Raad voor Vlaanderen (SERV) tonen aan dat het ruimtegebruik per arbeidsplaats de laatste jaren aanzienlijk is toegenomen. Van 333,5m 2 in 1991 naar 370,3m 2 in 2000. Om dezelfde tewerkstelling te houden dan in 1991 is in 2000 bijgevolg 11% meer ruimte nodig.

Bij het plannen van bijkomende terreinen is het evenwel belangrijk ook volgende vaststellingen en trends in rekening te brengen: •

Vlaamse economie buiten ambachtelijke- en industriezones Het merendeel van de Vlaamse economie situeert zich buiten de bedrijventerreinen. 80% van de vestigingen, goed voor 45% van de toegevoegde waarde, ligt in het woongebied.

•

Tertialisering Meer en meer treedt een verschuiving op van het aantal arbeidsplaatsen uit de primaire en secundaire sector naar de tertiaire en quartaire sector. De secundaire tewerkstelling in het Meetjesland liep in de periode 1990-2000 terug van 37% naar 33%, ten voordele van de tertiaire en quartaire tewerkstelling die respectievelijk opklommen van 23,6 naar 28,8 % en 26,2 naar 31,3%.

•

Sluipende inname van de open ruimte in het Meetjesland. Tussen 1991 en 2001 ging in het Meetjesland (in totaal 57.137, 97 ha) 1.209,87 ha aan open ruimte verloren, ten voordele van hoofdzakelijk wonen (+794,31 ha) en industrie (+351,97 ha).


17

IV. DOOR DE VOORRAAD HEEN ANALYSE VAN HET AANBOD VAN BEDRIJVENTERREINEN Figuur 4: overzichtskaart bedrijventerreinen Meetjesland

Bron: Gom Oost-Vlaanderen


18

IV.1. Kwantitatieve analyse (GOM Oost-Vlaanderen) Tabel 16: overzicht aanbod bedrijventerreinen Meetjesland

Volgnummer

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59

Gemeenten

AALTER AALTER AALTER AALTER AALTER AALTER ASSENEDE ASSENEDE ASSENEDE ASSENEDE EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO EEKLO KAPRIJKE KAPRIJKE KNESSELARE LOVENDEGEM LOVENDEGEM MALDEGEM MALDEGEM MALDEGEM MALDEGEM MALDEGEM MALDEGEM MALDEGEM MALDEGEM MALDEGEM MALDEGEM MALDEGEM MALDEGEM MALDEGEM NEVELE SINT-LAUREINS WAARSCHOOT WAARSCHOOT WAARSCHOOT ZOMERGEM ZOMERGEM ZOMERGEM

Bedrijventerreinen

Lakeland - Langevoorde L.Bekaertlaan Bellem Lotenhulle Brug - Noord Brugstraat Akmo Kapellestraat - Leegstraat Hendekenstraat Trieststraat Zeelaan-Kunstdal Nieuwendorpe Tieltsesteenweg Sint - Laureinsesteenweg Leopoldlaan Leopoldlaan Peperstraat Brugsesteenweg Molenstraat Desiré Goethalsstraat Raverschootstraat Boelare Burgemeester Lionel Pussemierstraat Koning Albertstraat Tieltsesteenweg Raamstraat Stationsstraat Lekestraat Gebroeders Van De Woestijneplein Gulden Sporenstraat Oude Gentweg Pokmoere Dam Gentstraat Nieuwstraat Moerakker Grote Baan BPA Bierstal - KMO Zone Bilksken Sobemai Maldegem Slachterij Spoorweg Kleit Kapellestraat Koning Albertlaan Oude Staatsbaan Bogaardstraat Saf Decota Aalterbaan Groot Burkelkalseide Vosselarestraat - Westhoek Vaart Kapellestraat-Priorijstraat (Hoekje) Oostmoer Leeuw Van Vlaanderenlaan Kruisstraat links Kruisstraat rechts Grote Steenweg

Oppervlakte Totale oppervlakte ingenomen Realiseerbare Niet inclusief Realiseerbare door bedrijven oppervlakte Nog realiseerbare wijzigingen via oppervlakte en uit te rusten(in oppervlakte GWP of APA'S en Bouwrijp (in ha) infrastructuur ha) Tijdelijk (in ha) BPA'S (in ha) (in ha) 177 177 0 0 0 6,8 6,8 0 0 0 5,8 5,8 0 0 0 11 11 0 0 0 3,3 3,3 0 0 0 4,5 4,5 0 0 0 19,79 19,39 0,4 0 0 1,8 0,67 1,13 0 0 1,1 0,76 0,34 0 0 4,01 4,01 0 0 0 25 25 0 0 0 103 100 3 0 0 10 10 0 0 0 1,5 1,5 0 0 0 1,2 1,2 0 0 0 1,8 1,8 0 0 0 2,7 2,7 0 0 0 1 1 0 0 0 0,6 0,6 0 0 0 0,7 0,7 0 0 0 1,3 1,3 0 0 0 0,8 0,8 0 0 0 0,2 0,2 0 0 0 1 1 0 0 0 2,7 2,7 0 0 0 1,7 1,7 0 0 0 4,1 4,1 0 0 0 4,3 4,3 0 0 0 2,7 2,7 0 0 0 0,8 0,8 0 0 0 0,6 0,6 0 0 0 4,2 4,2 0 0 0 0,9 0,9 0 0 0 3,3 3,3 0 0 0 0,9 0,9 0 0 0 10 10 0 0 0 0,9 0,9 0 0 0 7,7 4,9 0,8 0 2 5,6 5,6 0 0 0 119,3 116,5 0 2,8 0 5 5 0 0 0 6 6 0 0 0 10 10 0 0 0 1,4 1,4 0 0 0 1,4 1,4 0 0 0 0,3 0,3 0 0 0 5,4 5,4 0 0 0 2,6 2,6 0 0 0 2,3 2,3 0 0 0 1,5 1,5 0 0 0 4,5 4,5 0 0 0 1,4 1,4 0 0 0 1,9 1,9 0 0 0 19 19 0 0 0 30 7,5 22,5 0 0 4,9 4,9 0 0 0 5,5 3,3 2,2 0 0 12,6 7,4 5,2 0 0 2,8 2,8 0 0 0 674,1 633,73 35,57 2,8 2

Niet realiseerbare oppervlakte Definitief (in ha)

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Bron: GOM Oost-Vlaanderen

Uit het overzicht van het aanbod van terreinen, bekend bij de GOM Oost-Vlaanderen, blijkt dat er op dit moment, op uitzondering van Waarschoot13, zo goed als geen gronden op de markt beschikbaar zijn voor nieuwe investeringen. 13

In het voorontwerp van Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan neemt de gemeente Waarschoot evenwel opties (groene verbindingsas), waaruit blijkt dat ze niet de intentie hebben om de bestemde ha bedrijventerreinen integraal te ontwikkelen voor economie.


19

Dit betekent evenwel niet dat alle gronden effectief en efficiënt zouden zijn ingevuld. Terreinbezoeken en gegevens van de gemeenten leren dat een aantal verkochte gronden nog niet werden bebouwd of slechts in zeer beperkte mate. IV.2. Voorzieningen op de terreinen In 2002 werd, in opdracht van de Kamer van Koophandel Oost-Vlaanderen, een enquête uitgevoerd door het studiebureau Traject. Werknemers en werkgevers op de bedrijventerreinen van Eeklo en Maldegem, werden bevraagd m.b.t. de uitrusting van de bedrijvenzones. Een aantal opvallende conclusies die bij de inrichting van bedrijventerreinen zeker in rekening dienen te worden gebracht: • • •

•

•

Elk terrein heeft zijn eigen specifieke behoeften; Goede ontsluiting via de weg (en signalisatie) wordt voor de werkgevers als essentieel genoemd. De bestaande toegang wordt door velen als ontoereikend ervaren; Werkgevers en werknemers vinden dat er betere voorzieningen voor fietsers moeten komen (gescheiden fietspaden, maar ook stallingen en sanitair op bedrijfsniveau); Niet onbelangrijk als men weet dat 28,4% van de werknemers naar het bedrijventerrein van Eeklo komen met de fiets en 11% van de werknemers in Maldegem. Het openbaar vervoer wordt als onvoldoende ervaren Er bestaat bij werkgevers en werknemers interesse voor gemeenschappelijke diensten als catering, bewaking, …


20

V. HET MEETJESLAND IS GEEN EILAND PLANOLOGISCHE CONTEXT V.1. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) In het RSV vindt men volgende algemene doelstelling terug m.b.t. de gebieden voor economische activiteiten (p.432 RSV): • het bundelen van de economische activiteiten in de economische knooppunten; • het ondersteunen van de economische sterkte van iedere subregio;14 • het ruimtelijk beleid ondersteunen met het economisch ontwikkelingsbeleid. Vervolgens worden volgende algemene ontwikkelingsperspectieven beschreven voor bedrijventerreinen: • gefaseerde ontwikkeling van bedrijventerreinen (op basis van dynamische inventaris); • concentratie in economische knooppunten; • differentiatie van bedrijventerreinen; • realisatie van bedrijventerreinen in handen van de overheid • optimale lokalisatie en kwaliteitsvolle inrichting van lokale, gemend regionale en specifiek regionale bedrijventerreinen • ontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden voor bestaande bedrijven buiten de bedrijventerreinen Het zou ons te ver leiden om de uitwerking van deze algemene ontwikkelingsperspectieven in het RSV over te nemen in dit document. Omwille van hun concrete karakter willen we toch de locatie- en inrichtingsprincipes overnemen die worden gepreciseerd (p.450-452 RSV): Algemene principes • een zuinig ruimtegebruik (bouwen in meerdere lagen indien mogelijk, gezamenlijke en gemeenschappelijke voorzieningen, verhoogde dichtheid, …); • een strikte fasering in het aansnijden van reserveterreinen. De afgebakende terreinen moeten voor maximaal 50% effectief bezet zijn, vooraleer reserveterreinen kunnen worden uitgerust en bouwrijp gemaakt; • een effectieve beschikbaarheid van terreinen; • het vastleggen van inrichtingsprincipes; • het voorbehouden van grote terreinen van bedrijven van grote omvang; • het beperken van reserve in eigendom van bedrijven • nieuwe watergebonden terreinen uitsluitend voorbehouden voor bedrijven die van de waterinfrastructuur optimaal gebruik maken • bedrijventerreinen worden zodanig gelokaliseerd en ingericht dat de milieuhinder van het bedrijventerrein naar de omgeving maximaal wordt beperkt (lawaaihinder, licht- en luchtvervuiling, stankhinder, …); • bij lokalisatie moet het openbaar en collectief vervoer een aandeel hebben of verwerven in de personenmobiliteit; • alle bestaande en nieuwe bedrijventerreinen moeten over een maximale algemene uitrusting (waaronder een gescheiden rioleringstelsel) kunnen beschikken. Specifieke principes regionale terreinen Volgende principes gelden voor de lokalisatie en inrichting van nieuwe regionale bedrijventerreinen: 14

Vandaar het grote belang van een analyse van de economische sterkte van de subregio’s en voor het ontwikkelen van een ruimtelijk-economische visie voor de subregio’s.


21

• • •

• •

• • •

lokalisatie uitsluitend in de stedelijke gebieden, de gemeenten van het netwerk Albertkanaal en de overige economische knooppunten; lokalisatie bij voorkeur aansluitend bij de bestaande bedrijventerreinen; verantwoording vanuit een globale ruimtelijke visie op het economisch knooppunt en de positie van het economisch knooppunt in Vlaanderen en in de provincie; in het bijzonder wordt in ieder economisch knooppunt een gewenste ruimtelijk-economische structuur uitgewerkt; afstemming van de oppervlakte van het regionaal bedrijventerrein op de reikwijdte en het belang van het economisch knooppunt en de spreiding van bedrijventerreinen in de overige economische knooppunten in de provincie; afstemming van het bereikbaarheidsprofiel van de locatie op het mobiliteitsprofiel van de voorziene bedrijven (=locatiebeleid); naast de uitwerking van het locatiebeleid dienen ook de in te zetten instrumenten (waaronder ook niet-ruimtelijke instrumenten zoals het organiseren van openbaar en collectief vervoer) te worden aangegeven; geen kleinhandelsbedrijven op regionale bedrijventerreinen, tenzij op deze die gedeeltelijk als kleinhandelszone zijn afgebakend; ontsluiting uitsluitend en rechtstreeks via primaire wegen of secundaire wegen; maximale algemene uitrusting (telecommunicatie, water, gas en elektriciteitsvoorziening, waterzuivering en riolering) en maximale specifieke uitrusting voor de respectievelijke specifieke regionale bedrijventerreinen.

Specifieke principes lokale bedrijventerreinen De volgende principes geleden voor de lokalisatie en inrichting van nieuwe lokale bedrijventerreinen: ontwikkeling mogelijk in hoofddorp en in economische knooppunten verantwoording vanuit een globale ruimtelijke visie op de gemeente en in het bijzonder op het hoofddorp; de oppervlakte moet beperkt worden tot 5ha omdat het een lokale problematiek betreft. Uitdrukkelijk wordt gesteld dat de oppervlakte niet beperkt is tot maximaal 5ha per gemeente, maar 5ha per hoofddorp. De beperking tot 5ha is daarbij richtinggevend en kan niet worden opgevat als norm. de kaveloppervlakte wordt afgestemd op lokale bedrijven; geen zuivere kleinhandelsactiviteiten op lokale bedrijventerreinen; aansluiting bij de kern of een bestaand bedrijventerrein; ontsluiting via gemeentelijke verzamelwegen rechtstreeks op primaire wegen of secundaire wegen; uitwerking van de ontwikkeling van lokale bedrijventerreinen in gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen V.2. Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (PRS) In het voorontwerp van Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (december 2002), worden volgende algemene doelstellingen geformuleerd m.b.t. de gewenste ruimtelijk-economische structuur: • bundelen van economische activiteiten met aandacht voor het buitengebied; • voorzien in een kwantitatief en kwalitatief aanbod van bedrijventerreinen; • efficiënt en doordacht ruimtegebruik op bedrijventerreinen; • een sturend ruimtelijk-economisch beleid door een aanbod- en locatiebeleid. Verder beschrijft men de ontwikkelingsmogelijkheden voor de economische knooppunten en de gemeenten buiten de economische knooppunten:


22

De economische knooppunten in het Westelijk Openruimtegebied Het Westelijk Openruimtegebied maakt deel uit van een groter grensoverschrijdend openruimtegebied. Het situeert zich tussen twee maritiem-economische regio’s, met elkaar verbonden via de N9 of havenweg. Het land- en tuinbouwgebeuren vormt de belangrijkste economische component in dit openruimtegebied. Bijkomende economische ontwikkelingen in het gebied zijn gericht op leefbaarheid en worden gesitueerd in de drie economische knooppunten. Zij staan in voor de economische ontwikkeling op bovenlokaal niveau en de evenwichtige spreiding van de werkgelegenheid op het niveau van de deelruimte. Bijkomende ruimte voor regionale bedrijvigheid situeert zich op goed ontsloten plaatsen en gekoppeld met economisch knooppunt. Mogelijkheden situeren zich in de voedingssector, functies gericht op de maritiem-economische regio’s (productie van hulpgoederen, enz). Commerciële ontwikkelingen en dienstenfuncties worden gesitueerd in Eeklo, doch blijven beperkt tot het kleinstedelijk schaalniveau. Mogelijkheden tot koppeling met openbaar vervoerslocaties moeten hierbij optimaal benut worden. Nieuwe terreinen specifiek voor kleinhandel moeten zich situeren in Eeklo, Deinze of Gent. Bijkomend moet in functie van de land- en tuinbouw rekening gehouden worden met de nodige ruimte voor afvalverwerking (i.c. mestverwerking). Aalter en Maldegem spelen een ondersteunende rol inzake werkgelegenheid in het Westelijk Openruimtegebied. Bijkomende ontwikkelingen worden gesitueerd in functie van de draagkracht, de ontsluitingsmogelijkheden en vooral de openruimtepotenties. Bij situering van een bedrijventerrein aan/nabij een waterweg moeten de mogelijkheden voor watergebonden bedrijven aangewend worden. Taakstelling voor economische knooppunten Meetjesland: aantal ha bijkomende bedrijventerreinen die kunnen gerealiseerd worden in de periode 1994-2007: Aalter: 30 ha. Eeklo 32 ha. Maldegem 22 ha.15 Beleidskader terreinen voor economische activiteiten in gemeenten buiten de economische knooppunten. Overeenkomstig het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en het gekozen verdelingsscenario (77/23), kan in de periode 1994-2007 maximaal 395 ha bijkomende oppervlakte voor lokale bedrijvigheid in gemeenten buiten de economische knooppunten voorzien worden. Lokale ontwikkelingen sinds 1 januari 1994, alsook de problematiek van zonevreemdheid (binnen het scenario 1) en de nood aan herlocalisatie moeten middels dit pakket opgelost worden. Er wordt geopteerd om dit pakket momenteel niet verder over de gemeenten te verdelen. Het pakket lokale bedrijventerreinen voor de gemeenten van het buitengebied zal per gemeente in onderstaande volgorde moeten aangewend worden: −

Tussen 1 januari 1994 en huidig ogenblik werden reeds een aantal bedrijventerreinen in gemeenten van het buitengebied gesitueerd, wat reeds een vermindering van pakket 4 (lokale bedrijventerreinen) betekent. − Indien scenario 1 (RSV, 1996) van toepassing is, zal omwille van de problematiek van zonevreemdheid en de oplossing ervan via de opmaak van een sectoraal BPA, een groot aandeel van het pakket ‘lokale bedrijventerreinen’ de facto reeds opgenomen zijn. Een groot aantal gemeenten in Oost-Vlaanderen is momenteel nog bezig of moet nog starten met de 15

De gemeente Maldegem heeft bij de provincie bezwaar aangetekend tegen de berekeningswijze van dit contingent.


23

opmaak van een BPA zonevreemde bedrijven. De exacte omvang van de problematiek is bijgevolg nog niet gekend. Indien scenario 2 van toepassing is wordt de ruimte voor de regularisatie van zonevreemde bedrijven (oppervlaktes voor 1 januari 1994) niet in het pakket bijkomende ruimte voor economische activiteit verrekend. De bedrijfsuitbreidingen na 1/1/1994 van kwestieuze bedrijven dienen van het pakket ‘lokale bedrijventerreinen’ in mindering gebracht te worden. − De nood aan lokale bedrijventerreinen voor herlocalisatie wordt in sterke mate bepaald door het ruimtelijk beleid van de gemeenten. De nood aan bijkomende bedrijvigheid is sterk afhankelijk van de gemeentelijke visie m.b.t. het herlokaliseren dan wel het behoud op de huidige locatie. Ook de visie in hoeverre lokale bedrijven tussen het wonen verweven worden, bepaalt de behoefte aan bijkomende bedrijventerreinen; − Het overblijvend pakket kan aangewend worden voor nieuwe lokale bedrijventerreinen. De nood aan bijkomende lokale bedrijventerreinen met een richtnorm (en tot maximum) 5 ha per hoofddorp (rekening houdend met herlocalisatienoden en eventueel ook met de noden van zonevreemdheid indien scenario 1 van toepassing is) kan veel beter verantwoord worden op gemeentelijk niveau in de visie op de economische ontwikkeling van de gemeente (rekening houdend met zonevreemdheid en ook de herlocalisatienoden); Door de selectie van de hoofddorpen in het buitengebied geeft de provincie aan waar lokale bedrijventerreinen / een bijkomend ‘nieuw’ lokaal bedrijventerreinen buiten de economische knooppuntgemeenten16 nog zouden kunnen gerealiseerd worden (indien de reserve voor de gemeente inzake lokale bedrijventerreinen dit toelaat). In principe berekenen de gemeenten de nood aan bijkomende lokale bedrijventerreinen voor de planperiode van 1994-2007. De nood aan bijkomende lokale bedrijventerreinen in de gemeenten van het buitengebied moet (kwantitatief en kwalitatief) gemotiveerd en verantwoord worden vanuit: − −

de visie in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan; een gedetailleerd17 en limitatief overzicht van de problematiek inzake zonevreemde bedrijven en hun uitbreidingsnood; − de inventaris van de bijgekomen bedrijventerreinen 1/1/1994 tot huidig ogenblik. Gezien de mogelijks beperkte reserve voor lokale bedrijventerreinen in het buitengebied – indien scenario 1 van toepassing is – betekent dit evenwel dat de selectie van een hoofddorp niet automatisch de aanwijzing van 5 ha ‘nieuw’ lokaal bedrijventerrein per hoofddorp inhoudt. De selectie van hoofddorpen is opgenomen in het hoofdstuk ‘Gewenste Nederzettingsstructuur’. De gemeenten moeten bijgevolg de nood aan lokale bedrijventerreinen bedoeld voor de herlocalisatie van bestaande bedrijven of voor nieuwe lokale bedrijven duidelijk verantwoorden o.m. op basis van de werkelijke nood tot herlocalisatie van kwestieuze bedrijven, de globale economische visie verwoord in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.

16

Het betreft hier enkel lokale bedrijventerreinen in gemeenten die geen economisch knooppunt zijn. De bijkomende lokale bedrijventerreinen voor de economische knooppunten zitten vervat in de 77% van het totale quotum voor de provincie. 17 Vergunningstoestand: zonevreemd en vergund voor 1/1/1994 en eventuele uitbreidingen na 1/1/1994.


24

VI. RUIMTELIJK-ECONOMISCHE BENADERING VAN VLAANDEREN EN HET MEETJESLAND In november 2000 gaf Vlaams Minister Van Mechelen de start voor de opmaak van een strategisch plan Ruimtelijke Economie (SPRE). Een van de belangrijkste opdrachten was het in kaart brengen van de RuimtelijkeEconomische Hoofdstructuur (REH) van Vlaanderen. De Ruimtelijke-Economische Hoofdstructuur omvat die zones in Vlaanderen met de sterkste economische concentraties, m.a.w. het hart van de Vlaamse economie. Deze werden afgebakend op basis van een analyse van 40 variabelen. Het resultaat geeft een beeld van de huidige relatie tussen economie en ruimte. De conclusies werden in augustus 2001 voorgesteld, weliswaar als startnota die op basis van verdere discussie en onderzoek nog kan worden bijgesteld.18

Figuur 5: Ruimtelijke-economische hoofdstructuur van Vlaanderen (REH)

De REH telt 172 van de 308 Vlaamse gemeenten. Hiervan bevinden er zich 116 in het kerngebied , het gebied met bovenlokale uitstraling telt nog 56 gemeenten. De REH neemt 60% van de Vlaamse oppervlakte voor zijn rekening. Op deze oppervlakte wordt 87% van de totale tewerkstelling gerealiseerd en 92% van de totale toegevoegde waarde. Belangrijke aanknopingspunten van dit model voor een ruimtelijk-economisch beleid in het Meetjesland:

18

CABUS P., ALLAERT G., VANHAVERBEKE W., De ruimtelijke-economische hoofdstructuur van Vlaanderen. Concept in hoofdlijnen. Gent, Academia Press, 2001, 178 p.


25

De REH geeft een genuanceerder beeld van de spreiding van de Vlaamse economie dan het concept van de Vlaamse Ruit (Gent-Brussel-Leuven-A’pen) uit het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV). Hoewel de Vlaamse economie er vanzelfsprekend haar grootste concentratie kent, onderscheidt de REH naast het centraal kerngebied (Brussel, A’pen, Leuven, …) een westelijk en een oostelijk kerngebied. Het Westelijk economisch kerngebied bevat twee vleugels, waarbinnen het Meetjesland als open ruimtegebied wordt bevestigd, maar evenzeer als een verbindingsgebied (flankerend gebied) tussen Gent en Brugge. Binnen de REH worden zones, regio’s en asstructuren onderkend, waar in het RSV met individuele economische knooppunten wordt gewerkt. Eeklo, Maldegem en Aalter worden naast hun erkenning als solitair economisch knooppunt (RSV) erkend als deel uitmakend van de ruimtelijke-economische hoofdstructuur van Vlaanderen en gelegen op de asstructuren Eeklo-Brugge en Gent-Brugge. Een dergelijke benadering op basis van ruimtelijke structuren laat meer mogelijkheden dan een ontwikkeling van elk knooppunt op zich. Het valt op dat men in het kader van de ruimtelijke economie een andere invalshoek kiest dan bij de ruimtelijke ordening. Bij ruimtelijke economie staan de economische actoren (in hoofdzaak de bedrijven) en hun interactie met de omgeving centraal. Vanuit een grondige kennis van dit interactiepatroon wil men een meer wetenschappelijke inbreng kunnen doen vanuit het economisch veld naar de ruimtelijke ordening en op termijn komen tot een betere relatie tussen ruimte en economie.


26

VII. VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN BEDRIJVENTERREINEN IN HET MEETJESLAND In dit hoofdstuk wordt de regionale visie beschreven op de ontwikkeling van bedrijventerreinen in het Meetjesland. Voorafgaand worden de meest relevante elementen uit de algemene streekvisie in herinnering gebracht. VII.1. Algemene streekvisie (‘Missie voor het Meetjesland’) Sinds 1996 wordt binnen het Streekplatform Meetjesland actief overleg gevoerd over de socio-economische ontwikkeling van het Meetjesland. Dat heeft geleid tot de ondertekening van het streekcharter Meetjesland. In het streekcharter hebben ‘de levende krachten’ van het Meetjesland hun visie vastgelegd op de verdere socio-economische ontwikkeling van de streek en acht hefboomprojecten genoemd die de uitvoering van de streekvisie moeten concretiseren. De streekvisie vertrekt vanuit de sterke kenmerken van het Meetjesland. Het Meetjesland heeft de troeven van een plattelandsregio (open ruimte, recreatie, landbouw, natuur), maar is bovendien vanuit haar geo-economische ligging en omwille van de gunstige arbeidsomstandigheden ook een aantrekkelijke regio voor industrie en diensten. Figuur 6: Missie voor het Meetjesland

Het Meetjesland stelt zich tot doel een duurzame socio-economische ontwikkeling te realiseren door belangrijke economische activiteiten in de streek te versterken (agro en voeding, recreatie en toerisme, bouwsector, social profit) en haar interessante geo-economische ligging te valoriseren. Deze ontwikkeling dient enerzijds te gebeuren binnen een kwalitatief versterkte ruimte en wil anderzijds gebruik maken van de gunstige arbeidsomgeving.


27

Elementen uit de streekvisie die voor dit dossier bedrijventerreinen rechtstreekse relevantie hebben: Elementen uit de streekvisie

Relevantie m.b.t. visie bedrijventerreinen

De gunstige geo-economische ligging van het Meetjesland, (inzonderheid voor dit dossier) tussen twee maritiem industriële weefsels Gent-TerneuzenVlissingen en Brugge-Zeebrugge;

Mogelijkheden voor de vestiging van ondersteunende diensten of bedrijven in het Meetjesland.

De externe ontsluiting van het Meetjesland via “de ruit” ( zie figuur): N49 in het noorden, de N44 in het westen, de R4 in het oosten en de E40 in het zuiden. N9 als ruggengraat voor de organisatie van de interne mobiliteit;

Goed externe ontsluiting voor vrachtverkeer via de grote assen (ruit) die het Meetjesland omgeven.

De uitgesproken aanwezigheid van de voedingsindustrie

Ontwikkelingskansen (o.a. uitbreidingsruimte) voor bedrijven uit de sector

Bekommernis om de leefbaarheid van de kleine plattelandskernen

Voldoende uitrustingsgraad (handel, ambachten, …) en economisch draagvlak voor de kernen in het buitengebied.

Verwevenheid van de economie in het buitengebied, lokaal bedrijventerrein indien bedrijven geen ontwikkelingskansen hebben op bestaande locatie (omdat hun activiteiten niet passen in de vooropgestelde verwevenheid van functies)

Mogelijkheden voor de inrichting van lokale bedrijventerreinen, indien de behoefte kan worden aangetoond.

Rechtszekerheid voor het bedrijfsleven

Oplossingen uitwerken voor zonevreemde bedrijven

Reserve van arbeidskrachten in de regio (pendelaars) en afwezigheid van sociale conflicten.

Positief ondernemingsklimaat

Voldoende ruimte voor regionale bedrijven en industrie in de economische knooppunten

Noodzaak aan terreinen voor regionale bedrijven in Aalter, Eeklo en Maldegem

Principiële optie om het Meetjesland als open ruimtegebied te versterken en te valoriseren.

Noodzaak om uiterst zorgvuldig om te springen met de ruimte en met het aansnijden van bijkomende open ruimte in het bijzonder


28

VII.2. Streekvisie bedrijventerreinen

De streekvisie m.b.t. bedrijventerreinen wordt opgehangen aan zes belangrijke principes. Ze zijn inhoudelijk twee aan twee verwant: De eerste twee hebben betrekking op de economische ontplooiing en profilering van de regio; Het derde en het vierde handelen over het concrete aanbod van bedrijventerreinen en de situering ervan; Het vijfde en het zesde over terreininrichting en over het belang van een actief bedrijventerreinenmanagement.

VII.2.1. BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN TER ONDERSTEUNING VAN DE REGIONALE EN LOKALE ECONOMISCHE DYNAMIEK De realisatie van bedrijventerreinen wordt de dag van vandaag vooral als een ruimtelijk vraagstuk benaderd. Nochtans is het effect op de tewerkstelling of de welvaart van een regio of een gemeente minstens even groot. In het kader van deze streekvisie willen wij dan ook de economische noodzaak onderstrepen van voldoende bedrijventerreinen in het Meetjesland. Ze zijn noodzakelijk ter ondersteuning van de werkgelegenheid in de regio en zijn een noodzakelijk randvoorwaarde om een voldoende economisch draagvlak te geven aan het Meetjesland. VII.2.2. OP MAAT VAN HET MEETJESLAND (BEPERKTE DIFFERENTIATIE) Het is wenselijk dat nieuwe economische activiteiten aansluiten bij het profiel en de kenmerken van het Meetjesland. Naar activiteit De bedrijventerreinen van het Meetjesland staan open voor bedrijven uit diverse sectoren. Zonder daaraan exclusiviteit te verlenen, is het vanuit ruimtelijk-economisch oogpunt evenwel wenselijk om in het bijzonder te focussen op sectoren of activiteiten die een versterking zijn van de huidige specialisaties of potenties. We denken daarbij aan: − −

De (agro)-voedingsindustrie, gezien de reeds aanwezige concentratie van bedrijven, de nabijheid van onderzoekscentra in het Gentse en het samenwerkingsverband Voeding Meetjesland; Activiteiten van toelevering, distributie en behandeling, gezien de ligging van het Meetjesland tussen de maritieme zones van Gent en Zeebrugge. De streek wil evenwel geen uitwaaiering van maritieme (zwaar industriële) activiteiten in het buitengebied;

Clustering van activiteiten - waarbij een intense wederzijdse economische relatie bestaat tussen verschillende bedrijven – doet synergieën ontstaan en zorgt ervoor dat bedrijven sterker verankerd geraken op hun huidige locatie.19

19

Internationale economen onderschrijven het nut van een dergelijke clustervorming. Michael E. Porter (The Competitive Advantage of Nations, 1990) stelt dat clustering van competitieve activiteiten in ondernemingen en sectoren, vaak het gevolg van geografische concentratie, aanleiding geeft tot aanhoudende verhoging van de concurrentiekracht.


29

Naar aard en omvang −

Het Meetjesland is in de eerste plaats een KMO -regio. Het is de optie van de regio om dit dynamisch KMO-weefsel te behouden en te versterken. De oppervlakte van terreinen en kavels dient op dit profiel van bedrijven te worden afgestemd. Indicatief voor regionale bedrijventerreinen zijn kaveloppervlakken tussen 3000 en 8000 m 2, voor lokale bedrijventerreinen 1000 à 3000 m 2.

−

Gezien de streek heel uitdrukkelijk kiest voor een verdere ontwikkeling als agrovoedingsregio is dit niet verenigbaar met vervuilende industrie in de regio.

Naar infrastructuur en terreinkenmerken Ook potenties van het terrein op bepaalde locaties, kunnen leiden tot differentiatie. Langs de zuidzijde van de N49 ter hoogte van Eeklo/Maldegem houden synergiëen met verbrandingsoven, het RWZI en het Schipdonkkanaal potenties in voor mestverwerking, compostering, serrebedrijven, … Watergebonden industrie kan geconcentreerd worden in Aalter, langs het kanaal Gent-Brugge. VII.2.3. EEN GECONTROLEERDE VOORRAAD VAN TERREINEN Om ten allen tijde een goed beeld te hebben van vraag en aanbod van terreinen en een pro-actief beleid te kunnen voeren is een continue monitoring noodzakelijk. Dat veronderstelt: -

een dynamische inventaris van het aanbod. Deze inventaris probeert zo volledig mogelijk te zijn, en omvat naast de onmiddellijk beschikbare percelen ook de leegstaande bedrijfsgebouwen, de onbenutte gronden binnen uitgegeven terreinen (interne reserves) en de nog vrijliggende kavels.

-

Een zo volledig mogelijk beeld van de vraag naar lokale en regionale terreinen;

Omwille van de lange realisatietijd van nieuwe bedrijventerreinen en het voeren van een gericht locatiebeleid, moet steeds een ijzeren reserve (courante voorraad)20 aangehouden worden. Het initiatief om te voorzien in een uitgeefbaar aanbod ligt in hoofdzaak bij de gemeentebesturen en het provinciebestuur:

• •

Lokaal is het de taak van de gemeente om de regie te voeren over vraag en aanbod van terreinen en initiatieven te nemen op het moment de voorraad uitgeput is of (minder waarschijnlijk) onredelijk hoog. Regionaal is het een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de economische knooppunten (Aalter, Eeklo, Maldegem) en de provincie om te voorzien in een goede afstemming van vraag en aanbod. De regionaal-economische overlegfora kunnen helpen in het detecteren van knelpunten en het ondersteunen van oplossingen.

VII.2.4. EEN OPTIMALE RUIMTELIJKE INPLANTING (LOCATIEPRINCIPES) Maximale verwevenheid Het Meetjesland naar een maximale verwevenheid van functies en activiteiten in de kernen. Vele economische functies zijn de facto in het woongebied gesitueerd (zie III.3). Deze situatie moet maximaal worden bestendigd en verder nagestreefd. Niettemin leert de ervaring dat in zowat alle gemeenten van het Meetjesland bedrijven zijn gevestigd die vanuit de aard of de hinder van hun activiteit beter gescheiden worden van de andere functies (hoofdzakelijk wonen). Daarom is het noodzakelijk een aanbod te voorzien van afzonderlijke bedrijventerreinen, 20

Komt overeen met een uitgiftebehoefte van 3 à 5 jaar.


30

gescheiden van de woonfunctie. Vooraleer hiervoor nieuwe terreinen in te richten, dienen de eventueel bestaande terreinen en gebouwen maximaal te worden benut. Conform het RSV en het PRS kiest het Meetjesland voor bundeling van nieuwe boven-lokale economische activiteiten in de economische knooppunten (Aalter, Eeklo en Maldegem). Het Meetjesland wenst een optimale ruimtelijke inplanting van bedrijventerreinen met: −

minimale hinder is voor andere ruimtegebruikers: landbouw, omwonenden, recreanten, …;

−

goede ontsluiting zowel voor werknemers (incl. openbaar vervoer) als vrachtverkeer. Regionale bedrijventerreinen dienen in deze rechtstreeks ontsloten te worden via een primaire of secundaire weg en zo direct mogelijk aangesloten op de ‘ruit van het Meetjesland’ (N49, N44, E40, R4-west). Lokale bedrijventerreinen worden ontsloten via het lokale verzamelwegen, rechtstreeks op primaire of secundaire wegen, met zo min mogelijke belasting van de woonkern;

Figuur 7: De Ruit van het Meetjesland

−

aansluiting op bestaande bebouwing om op die manier bestaande en gewenste ruimtelijke structuren te versterken;


31

−

zo min mogelijke aantasting van grote gehelen open ruimte, landschap of natuur. In deze is het belangrijk rekening te houden met de ‘onvervangbaarheid’ van bepaalde waarden;

−

aansluiting op bestaande nutsinfrastructuur;

−

ruimtelijke concentratie i.p.v. verlinting (bv. een ontwikkeling op de knooppunten, eerder dan op de benen van de ruit).

VII.2.5. ZORGVULDIG RUIMTEGEBRUIK, KWALITATIEVE EN DUURZAME INRICHTING “Een kwalitatieve omgeving wordt, naast human capital, hoe langer hoe meer een omgevingsfactor waarmee concurrentie tussen gebieden wordt gevoerd” 21 Voor een maximaal behoud van de open ruimte en een goede landschappelijke integratie van terreinen wenst de streek dat bij de inrichting van terreinen normen worden uitgewerkt die een zorgvuldig ruimtegebruik (zuinig en efficiënt) en een duurzame inrichting (waar rekening wordt gehouden met het milieu, met het landschap en de architectuur) garanderen. Zorgvuldig ruimtegebruik Aangezien de hiervoor in te zetten instrumenten afhankelijk zijn van de specifieke ruimtelijke en bedrijfseconomische karakteristieken van een bepaald bedrijventerrein, kan geen lijst van absolute inrichtingsprincipes worden opgesteld. Er zijn wel een hele reeks van beleidsinstrumenten die zowel op terrein- als kavelniveau kunnen worden opgenomen en afgedwongen. Minimaal moeten daarom volgende principes en voorschriften worden overwogen bij de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan, bij inrichtingsplannen of bij de toewijs van gronden: Op terreinniveau − Een maximale benutting van terreinen voor economische activiteit m.a.w. zo min mogelijk openbare ruimte (wegenis, …) ten opzichte van de ruimte voor bedrijven. Er dient gestreefd te worden naar een netto/bruto verhouding van 0,8; − Maximaal nastreven van halfopen of geschakelde bebouwing: door het aaneenschakelen van bedrijfsgebouwen wordt aanzienlijke ruimtewinst geboekt en ontstaan gemeenschappelijke voorpleinen die dienst kunnen doen als ruimte voor parkeren (gemeenschappelijk) en laden en lossen. − Gemeenschappelijke reserves: per bedrijventerrein evalueren of expansieruimte voor bedrijven niet vanuit gemeenschappelijk optiebeleid kan worden beheerd (link met bedrijventerreinmanagement); − Onderzoek naar haalbaarheid en inpasbaarheid van een zone voor gemeenschappelijke voorzieningen (bijvoorbeeld vergaderzalen, restaurant, kinderopvang) ; − Inpassen van multifunctionele gebouwen (bedrijfsverzamelgebouw), waar meerdere ondernemers van één infrastructuurcomplex gebruik maken.

21

CABUS P., ALLAERT G., VANHAVERBEKE W., De ruimtelijke-economische hoofdstructuur van Vlaanderen. Concept in hoofdlijnen. Strategisch Plan Ruimtelijke Economie, Academia Press, Gent, p.51.


32

Op kavelniveau − Minimale bouwhoogte vastleggen, bv. minimum van 6m voor hoofdgebouwen; − Bouwen in meerdere lagen stimuleren (incl. ondergronds) : één conciërgewoning per kavel toelaatbaar die verplicht op de verdieping dient gesitueerd te worden, kantooren handelsruimte op verdieping of in bouwlagen te realiseren − Bebouwingspercentage van 100% op kavelniveau zoveel mogelijk toelaten; − Opleggen van een minimale bebouwingsdichtheid: minstens 50% tot 70% van de totale bebouwbare oppervlakte moet in een eerste fase ingenomen worden door bebouwing. Bedrijven die op basis van overtuigende argumentatie22, de nood aan meer reserveruimte kunnen aantonen, moeten gesitueerd worden bij gemeenschappelijke reservezones (zie hoger) of in uitzonderlijke gevallen een afwijking kunnen verkrijgen van deze norm. − Parkeernormen: het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein dient verantwoord te worden in een nota bij de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning, waarbij de volledige parkeerbehoefte van het bedrijf geplaatst wordt t.o.v. het concept van gemeenschappelijk parkeren op niveau van het bedrijventerrein; − Verplichting om (overdekte) fietsenstallingen te voorzien op eigen terrein; deze dienen ruimtelijk geïntegreerd te worden voor minimaal 15% van het aantal ingeschatte werknemers. Duurzame inrichting Volgende principes moeten bij de (her)inrichting van terreinen en de bouw van constructies overwogen worden: − − − − − − − −

Integratie van natuurlijke en landschappelijke elementen in uitwerking van het bedrijventerrein : streven naar collectief groen i.p.v. schermgroen per kavel : uit te werken bij ontwerp bedrijventerrein en vertaling in inrichtingsplan; Gescheiden riolering, met integratie van open grachten en beken; Opvang en gebruik van regenwater Richtlijnen uitwerken en opnemen rond doorlaatbare verharding; Richtlijnen uitwerken en opnemen rond vegetatiedaken; Uitzicht gebouwen (architecturale normen): opmaken van beeldkwaliteitsplan bij de uitwerking van structuurschets en inrichtingsplan voor een nieuw bedrijventerrein; Energiezuinig en dus compact bouwen (zie hierboven: geschakeld bouwen, in lagen); Beperken van lichtverontreiniging;

VII.2.6. DOORDACHTE REALISATIE, TOEWIJZING EN BEHEER De realisatie, de toewijzing en het beheer van bedrijventerreinen verloopt het best via de lokale besturen, of via intercommunales met expertise op dit terrein. Kwalitatief inrichtingsen ontwikkelingsplan Bij de kwalitatieve inrichting van een bedrijventerreinen gaat men niet over één nacht ijs. Wil men een optimale invulling van het terrein, is een doordacht inrichtingsen ontwikkelingsplan noodzakelijk, waar zowel bedrijfseconomische, stedenbouwkundige, verkeerstechnische, landschappelijke als ecologische overwegingen aan de grondslag liggen. Selectieve en weloverwogen toewijzing van gronden 22

aantoonbare evoluties in de markt, groei in het verleden, de omvang van concurrenten of expansieplannen, de quasi onmogelijkheid om de gedane investeringen te herlokaliseren.


33

Bij elke aanvraag voor ‘nieuwe terreinen’ wordt nagegaan of aan de aanvrager geen geschikte locatie kan worden aangeboden in leegstaande bedrijfsgebouwen of op verkochte percelen die deels (te ruim bemeten reserves) of volledig onbenut bleven. Een toewijzing van nieuwe terreinen dient selectief te gebeuren en na grondige afweging. Volgende elementen moeten van doorslaggevende aard zijn in deze bespreking: Voorkeur voor bedrijven uit de gemeente/regio met herlocalisatiebehoefte (zonevreemd, uitbreiding/bestaande activiteiten op de huidige site niet meer mogelijk);23 Voorkeur voor bedrijven die regionaal verankerd zijn omwille van cliënteel of personeel; Voorkeur voor bedrijven die aansluiten bij de economische specialisaties en potenties van het Meetjesland (cfr. VII.2.2) Voorkeur voor bedrijven met een gezonde financiële structuur; Voorkeur voor bedrijven met een hoge toegevoegde waarde en tewerkstelling à rato van de ingenomen oppervlakte.24 Bedrijven die gericht zijn op rechtstreekse verkoop aan particulieren worden maximaal geweerd, evenals dienstenbedrijven met in hoofdzaak kantoren. Handel is slechts toegestaan indien dit een beperkt onderdeel uitmaakt van de totale activiteiten (richtinggevend: 10% van de bedrijfsvloeroppervlakte). Belangrijk bij de toewijzing is de verwachtingen van de onderneming naar omgeving in rekening te brengen. Er moet naar gestreefd worden om bedrijven te clusteren die veel belang hechten aan een visueel kwalitatieve omgeving. Actief bedrijventerreinenmanagement Bij de ‘overdracht’ van gronden moeten naast verkoop, meer flexibele formules worden overwogen als erfpacht of concessie. Deze vormen laten zowel voor terreinbeheerder als bedrijf een meer flexibel management toe.25 Een actief terreinmanagement is noodzakelijk om veroudering van een bedrijventerrein te voorkomen. Dit impliceert goed onderhouden wegenis, een onmiddellijke aanpak van leegstand of verontreiniging en het verzorgen van de uitstraling van het terrein. In de overeenkomsten die worden afgesloten met bedrijven dienen clausules te worden voorzien die de overheid toelaten in te grijpen als er zaken zijn die niet stroken met de visie op de inrichting of ontwikkeling van het bedrijventerrein: 23

24

25

Wederinkooprecht bij niet-uitvoering van verplichtingen of staking economische activiteit, ongeoorloofde wijziging van bestemming. Doorverkoopclausule en clausule van bestemmingswijziging (gronden kunnen slechts worden doorverkocht of van bestemming worden gewijzigd na toelating van de verkavelaar). Voorkooprecht.

Dit dient restrictief te worden onderzocht. Bepaalde bedrijven in woonzone verhuizen enkel om speculatieve redenen naar een bedrijventerrein (om hun gronden in woonzone duur te kunnen valoriseren) en niet omdat ze hinderlijk zijn. Het principe van verwevenheid moet maximaal worden nagestreefd. Hier moeten terreinbeheerders en gemeenten verder invulling aan geven. Sommige gemeenten hanteren bv. een hogere prijs voor het geval bedrijven (op basis van een RSZ bewijs) onvoldoende 2 tewerkstelling realiseren per m . Werken met concessies verplicht bedrijven om jaarlijks na te denken over hun ruimtebehoefte, 2 omdat het concessiegeld in verhouding staat tot het aantal m . Ervaring leert dat de bezettingsgraad op terreinen in concessie hoger ligt, dan op verkochte terreinen. Op haventerreinen in concessie ligt de bezettingsgraad tussen de 70 à 80%.


34

VIII. TOETSING VOORSTELLEN VAN DE BESTUREN AAN DE STREEKVISIE In dit laatste hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de voorstellen voor bedrijventerreinen die momenteel binnen de Meetjeslandse gemeenten worden onderzocht en uitgewerkt. De informatie over deze voorstellen komt van de gemeenten zelf. Om aan te tonen hoe de streekvisie als toetskader moet worden gebruikt, wordt elk voorstel afgewogen aan de bepalingen uit de streekvisie (zie VII). Door de gemeentelijke voorstellen op te nemen in dit dossier krijgen ze geen ander statuut. Elke gemeente blijft autonoom verantwoordelijk voor de verdere uitwerking en uitvoering van haar voorstellen. Een positief advies vanuit het Streekplatform Meetjesland kan wel als een soort ‘kwaliteitslabel’ worden gebruikt naar de hogere overheden en als een krachtig signaal dat er in de streek een breed draagvlak voor bestaat. In tegenstelling tot de streekvisie die een langetermijnvisie is, is deze opsomming van gemeentelijke voorstellen een momentopname en niet limitatief. VIII.1. Regionale bedrijventerreinen VIII.1.1. AALTER VIII.1.1.1. VOORSTEL VAN DE GEMEENTE Aalter wil een nieuw regionaal bedrijventerrein inrichten van ongeveer 30 ha langs het kanaal Gent-Brugge, aan de overzijde van het industrieterrein Lakeland.

Voorstel locatie nieuw bedrijventerrein

HET TERREIN Oppervlakte: 30 ha bruto (eventueel verder uit te breiden in een latere fase) Huidige bestemming gewestplan: landschappelijk waardevol agrarisch gebied


35

Voorstel voor nieuwe bestemming: industriegebied Bouwfysische toestand terrein: effen terrein, twee buurtwegen, vier waterlopen, hoeve woestijnegoed en woning Eigendomsstructuur terrein: de gemeente is eigenaar van 35 ha van de gronden gelegen op de site Woestyne. AARD VAN INDUSTRIE OF ONDERNEMINGEN regionaal gemengd SITUERING BINNEN RUIMTELIJKE VISIES • RSV: wat betreft nieuwe watergebonden terreinen, wordt in het RSV gevraagd deze uitsluitend voor te behouden voor bedrijven die van de waterinfrastructuur optimaal gebruik maken. Voor de ontsluiting van regionale bedrijventerreinen stelt men dat deze uitsluitend en rechtstreeks via primaire of secundaire wegen dient te verlopen. In dat verband is er een probleem met de ontsluiting langs de Urselweg, lokale weg type 1. Voorontwerp PRS In het PRS (p.365) bedraagt de taakstelling voor het economisch knooppunt Aalter 30 ha. Dat betekent dat in de periode 1994-2007 30 ha bijkomende bedrijventerreinen (lokaal + regionaal) kunnen worden gecreëerd. Streekvisie: ruimte voor regionale economie in de economische knooppunten Voorontwerp Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan In het voorontwerp van GRS (dat in april 2003 in openbaar onderzoek ging) werd de site Woestyne opgegeven voor de ontwikkeling van een regionaal bedrijventerrein. Daarnaast wordt een herschikking voorgesteld van lokale terreinen: de KMO -zone in Bellem (ca. 2 ha) en het dienstverleningsgebied aan de E40 (ca. 6ha) worden geschrapt, ten voordele van een uitbreiding van het terrein Lobulck (ca 5 ha) en een nieuwe handelen dienstenzone aan de verkeerswisselaar met de E40 (ca 5 ha). VERANTWOORDING VAN DE BEHOEFTE Bezetting bestaande terreinen: op de gezamenlijke terreinen van Lakeland (ca 130 ha) en Langevoorde (ca 35 ha) zijn nog zo’n 6 à 7 ha te ontwikkelen: o Aan de oostzijde van Lakeland bevindt zich nog 5 à 6 ha van het industriegebied dat nog niet is ingevuld. Er worden gesprekken gevoerd met de eigenaar om deze gronden vrij te geven voor economische ontwikkeling; o In Langevoorde kan via een herziening van het BPA komen tot een meer efficiënte benutting van het terrein, wat 1 ha oplevert. Wachtlijst: 31 bedrijven hebben actueel (30/06/2003) interesse voor aankoop van industriegrond te Aalter. ONTSLUITING Ontsluiting voor auto- en vrachtverkeer via de N499 (Urselweg) naar Gewestweg N44. Openbaar vervoer weinig uitgebouwd INRICHTING De inrichting zal later uitgewerkt worden. REALISATIE, TOEWIJZING EN BEHEER Nog niet uitgewerkt.


36

VIII.1.1.2. TOETSING AAN DE STREEKVISIE Korte bespreking op basis van de zes principes van de streekvisie: Behoefte aan bedrijventerreinen De voorraad van bouwrijpe terreinen in Aalter zal op vrij korte termijn volledig zijn uitgeput. In het economisch knooppunt Aalter moeten zich verder regionale bedrijven kunnen vestigen. Aalter moet ook kunnen voldoen aan de vraag naar grotere percelen die in de buurgemeenten bestaat. Vandaar de nood om nieuwe terreinen te ontwikkelen. Op maat van het Meetjesland De streek wenst dat de inrichting en toewijzing van de terreinen geënt wordt op de specifieke specialisaties en potenties van het Meetjesland. Gezien Aalter de enige gemeente is met terreinen voor watergebonden industrie, dient deze potentie bij de aanleg van een nieuw terrein langs het kanaal maximaal te worden uitgewerkt. Gecontroleerde voorraad De gemeente moet een systeem van continue monitoring ontwikkelen om ten allen tijde een goed beeld te hebben van vraag en aanbod van terreinen en een pro-actief beleid te kunnen voeren m.b.t. bedrijventerreinen (zie ook IX). Op basis van een dergelijke dynamische inventaris, dient de aansnijding van de zone restrictief en gefaseerd te verlopen. Optimale ruimtelijke inplanting De afweging van de locatie ‘Woestyne’ is een moeilijke oefening, gezien de streekvisie enerzijds Aalter als economisch knooppunt verdere ontwikkelingskansen wil geven, maar anderzijds de open ruimte zo goed mogelijk wil vrijwaren. Na grondige bespreking, is het Streekplatform tot de slotsom gekomen, dat het de gefaseerde ontwikkeling van Woestyne kan ondersteunen: - Gezien de ruimtelijke inplanting door de gemeente voldoende zorgvuldig werd overwogen en gemotiveerd in het voorontwerp van gemeentelijk ruimtelijk structuurplan: - Inplanting langs het kanaal om gebruik te kunnen maken van de binnenvaart. Vlaams Gewest investeert in de opwaardering van het kanaal Zeebrugge-Gent. Op dit moment wordt op de kaaien in Aalter zo’n 365.700 ton/jaar gelost; - Aansluitend op bestaande bedrijvenzone, met keuze voor concentratie rond knooppunt kanaal/N44 i.p.v. verlinting aan de zuidzijde; − De Afdeling Ruimtelijke Planning van de Vlaamse Gemeenschap aanvaardt dat de gemeente Aalter de locatie Woestyne voordraagt aan de provincie (brief dd.10/02/2003); − Het gebrek aan beter geschikte alternatieven. Belangrijk is dat in het kader van de streefbeeldstudie voor de inrichting van de N44, voorstellen worden opgenomen voor een betere ontsluiting van het bestaande industrieterrein en dat de ontsluiting van het nieuwe terrein via de Urselweg, grondig wordt bestudeerd. Ontsluiting van een regionaal bedrijventerrein via een lokale weg (Urselweg) is niet conform het RSV dat voorschrijft dat de ontsluiting uitsluitend en rechtstreeks via primaire of secundaire wegen moet verlopen. Ook de leefbaarheid van Aalter-brug moet bij de verdere uitwerking van het voorstel een belangrijk aandachtspunt zijn.


37

Zorgvuldig ruimtegebruik, kwalitatieve en duurzame inrichting Tegelijkertijd met het uitwerken van voorstellen voor nieuwe terreinen, moet de gemeente werk maken van een efficiëntere benutting van de bestaande industriezones Lakeland en Langevoorde. De regio wenst dat bij de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein alle principes en voorschriften uit de streekvisie m.b.t. zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame inrichting worden overwogen bij de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan, bij inrichtingsplannen of bij de toewijs van gronden (zie VII.2.5). In het geval Woestyne moet bij de inrichting de integratie van landschappelijk elementen (waterlopen, hoeve, buurtwegen) een bijzondere betrachting zijn. Doordachte realisatie, toewijzing en beheer De streek wenst dat de realisatie van het terrein gebaseerd is op een kwalitatief inrichtingsen ontwikkelingsplan. Verder vragen de regio-actoren (zie streekvisie, VII.2.6 ), dat bij de toewijzing van gronden en bij het beheer van het bedrijventerrein: • de toewijzing selectief en weloverwogen gebeurt; • een actief bedrijventerreinmanagement wordt gevoerd.


38

VIII.1.2. EEKLO VIII.1.2.1. VOORSTELLEN VAN DE STAD Het stadsbestuur van Eeklo wil bijkomende ruimte voor bedrijven realiseren door gelijktijdig te werken aan: - Efficiënter benutten van de bestaande terreinen; - Verbinden industriezones Nieuwendorpe en Kunstdal, met prioriteit voor lokale bedrijven voor de kant Nieuwendorpe (15 ha netto); - Ontwikkelen van een modulair regionaal bedrijventerrein Balgerhoeke-Maroyendam voor regionale/internationaal gerichte bedrijven (17 ha netto); A. Efficiënter benutten bestaande terreinen De stad inventariseerde de leegstaande panden en de niet-benutte gronden op haar bedrijventerrein en benaderde bedrijfsleiders met het oog op verkoop. Het resultaat hiervan was zeer mager. Niettemin worden verdere initiatieven onderzocht (bv. nieuwe ontsluitingsweg Kunstdal) tot het maximaal benutten van de bestaande terreinen. Ook met betrekking tot leegstaande industriële panden in het centrum van de stad worden oplossingen gezocht. B. Verbinden Kunstdal-Nieuwendorpe Voorstel: De stad wenst de industriezones Kunstdal en Nieuwendorpe met elkaar te verbinden, in twee fasen: fase 1 uitbreiding Nieuwendorpe richting Raverschoot, fase 2 uitbreiding Kunstdal richting Blakstraat.

Kunstdal

Nieuwendorpe


39

HET TERREIN Oppervlakte: tussen de terreinen ligt een zone van 25 ha, maar gezien de complexiteit van het gebied (woonstraten, nieuwe campus kliniek, recreatie langs Leopoldvaart, …) zal hier slechts 15 ha netto kunnen worden van benut: 9à10 ha zijde Nieuwendorpe, 5 ha zijde Kunstdal. Huidige bestemming gewestplan: buffergebied Voorstel voor nieuwe bestemming: zone voor ambachtelijke bedrijven Bouwfysische toestand terrein: effen terrein, hoogspanningsleiding Eigendomsstructuur terrein: in het noorden zijn de gronden meestal eigendom van ondernemers uit Kunstdal, in het Zuiden van landbouwers. AARD VAN INDUSTRIE OF ONDERNEMINGEN KMO’s en ambachtelijke activiteiten, gemengd van aard SITUERING BINNEN RUIMTELIJKE VISIES RSV: conform de richtlijnen, geen opmerkingen Voorontwerp PRS In het PRS (p.365) bedraagt de taakstelling voor het economisch knooppunt Eeklo 32 ha. Dat betekent dat in de periode 1994-2007 32 ha bijkomende bedrijventerreinen kunnen worden gecreëerd. Het afbakeningsproces voor het kleinstedelijk gebied moet nog worden aangevat. Streekvisie: structuurversterking kleinstedelijk gebied, goede ontsluiting op de ruit Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan In de startnota wordt een verbinding voorzien van de bedrijvenzones, doorsneden door twee groenassen. VERANTWOORDING VAN DE BEHOEFTE AAN BIJKOMENDE BEDRIJVENTERREINEN De huidige voorraad: in de zones Kunstdal en Nieuwendorpe zijn alle percelen verkocht Van de bestaande ambachtelijke terreinen en industriezone zal wellicht 17 à 18 ha herbestemd worden naar andere functies (het betreft vooral voormalige industriële sites in het centrum en een uitsnijding in Nieuwendorpe voor woonzone-jachthaven). Men wenst deze gronden te herlokaliseren. De stad wordt meer en meer geconfronteerd met vragen voor herlocalisatie van ondernemers uit andere Meetjeslandse gemeenten. ONTSLUITING Goede ontsluiting naar expressweg en N9 via R43 Ontsluiting Tieltsesteenweg voorzien in mobiliteitsplan Bestaande busverbindingen ontoereikend INRICHTING Bij de inrichting van de zones zal rekening worden gehouden met: • buffering van de woonzone Raverschootstraat; • een gedeelte van de zone die aansluit bij Kunstdal, ligt frontaal t.o.v. de mogelijke site voor de nieuwe kliniek. Om een goede ruimtelijke kwaliteit van de omgeving van de kliniek te bewaren, zou deze zone best gevrijwaard worden van bebouwing; • Omwille van het recreatief karakter van het afleidingskaneel, zou een degelijke groenbuffer tussen het afleidingskanaal en het bedrijventerrein moeten uitgebouwd worden;


40

• •

De zones liggen de de grens van het stedelijk gebied Eeklo en het landelijk gebied aan de rand van Maldegem. Via twee groenassen wenst men het stedelijk en het landelijk gebied met elkaar te verbinden (zie startnota GRS) Langsheen het afleidingskanaal ligt een reservatie-erfdienstbaarheidszone

REALISATIE, TOEWIJZING EN BEHEER De gemeente denkt eraan om zelf of via de intercommunale Veneco2 in te staan voor onteigening en verkoop gronden.


41

C. Bedrijventerrein Balgerhoeke-Maroyendam

Voorstel: de stad wil de eerste fase ontwikkelen van een nieuw regionaal bedrijventerrein tussen de verbrandingsoven en de R43 voor regionale/internationale bedrijven. HET TERREIN Oppervlakte: de zone tussen verbrandingsoven en R43 heeft een totale oppervlakte tussen de 60 en de 80 ha. Conform de taakstelling voor Eeklo binnen het PRS wil men een eerste module van 17 ha ontwikkelen (taakstelling = 32 ha – 15 ha voor verbinding Kunstdal Nieuwendorpe). Huidige bestemming gewestplan: agrarisch gebied, reserveringsstrook N49 Voorstel voor nieuwe bestemming: zone voor ambachtelijke bedrijven Bouwfysische toestand terrein: effen terrein, waterloop Eigendomsstructuur terrein: eigendom van landbouwers AARD VAN INDUSTRIE OF ONDERNEMINGEN Lokale KMO’s en ambachtelijke activiteiten, gemengd van aard SITUERING BINNEN RUIMTELIJKE VISIES RSV: in het RSV wordt gevraagd bij voorkeur aan te sluiten op een bestaand industrieterrein. Gezien een uitbreiding van de bestaande zones de grenzen van het stedelijk gebied aantast (bv. Schipdonkkanaal), is het aansnijden van de voorgestelde zone verantwoord. Deze zone sluit onderaan aan op de gegroeide verstedelijking tussen Eeklo en Maldegem en is zeer goed ontsloten. Voorontwerp PRS In het PRS (p.365) bedraagt de taakstelling voor het economisch knooppunt Eeklo 32 ha. Dat betekent dat in de periode 1994-2007 32 ha bijkomende bedrijventerreinen kunnen worden gecreëerd.


42

Het afbakeningsproces voor het kleinstedelijk gebied door de provincie moet nog worden aangevat. Streekvisie: structuurversterking kleinstedelijk gebied, goede ontsluiting op de ruit Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Het voorstel werd opgenomen in de startnota van het GRS (eerder al in het mobiliteitsplan) VERANTWOORDING VAN DE BEHOEFTE AAN BIJKOMENDE BEDRIJVENTERREINEN De huidige voorraad: in de zones Kunstdal en Nieuwendorpe zijn alle percelen verkocht Van de bestaande ambachtelijke terreinen en industriezone zal wellicht 17 à 18 ha herbestemd worden naar andere functies (het betreft vooral voormalige industriële sites in het centrum en een uitsnijding in Nieuwendorpe voor woonzone-jachthaven). Men wenst deze gronden te herlokaliseren. De stad wordt meer en meer geconfronteerd met vragen voor herlocalisatie van ondernemers uit andere Meetjeslandse gemeenten. ONTSLUITING Ontsluiting op R43, via rond punt ter hoogte Vrouwestraat (verder te onderzoeken) Fietsverbindingen: vanuit centrum via Vrouwenstraat of via gescheiden fietspad op SintLaureinsesteenweg Buslijn 62 op St-Laureinsesteenweg, halte belbus kan worden voorzien INRICHTING De stad Eeklo wil bij de inrichting rekening houden met volgende elementen: • Cultuur-historische site Het Walleken als toegangscomplex met gemeenschappelijke diensten • Modulaire indeling, gescheiden door beplanting (daarmee volgt men de structuur van het landschap, vergemakkelijkt men een gefaseerde aansnijding en zijn tussen de bedrijven individueel geen groenschermen meer nodig); • Uitbouw waterloop Sint-Laureinsesteenweg / Slependammewatergang tot brede waterloop met rietoever; • Integratie van viertal windturbines in rietveld langs N49; • berm als buffer naar bewoning Balgerhoeke. REALISATIE, TOEWIJZING EN BEHEER De gemeente denkt eraan om zelf via de ontwikkeling en het beheer via de intercommunale Veneco2 te laten verlopen. Men heeft voorkeur voor bedrijven die in synergie kunnen gaan met verbrandingsoven en waterzuiveringsstation.


43

VIII.1.2.2. TOETSING AAN DE STREEKVISIE Met betrekking tot het voorstel Balgerhoeke-Maroyendam wil het Streekplatform haar advies baseren op een grondige bespreking van de ruimtelijk-economische ontwikkeling van het Meetjesland op langere termijn en de bijhorende behoefte aan terreinen. Deze bespreking zal, conform de uitgangspunten van de Ruimtelijke-Economische Hoofdstructuur van Vlaanderen (zie VI) niet knooppunt per knooppunt kunnen worden gevoerd, maar vanuit een interactie tussen de economische knooppunten in het Meetjesland en de omliggende stedelijke gebieden. Het overleg hierover binnen het Streekplatform Meetjesland zal in het najaar van 2003 worden ingezet. Dit advies beperkt zich dan ook tot het voorstel verbinding Kunstdal-Nieuwendorpe. Korte bespreking op basis van de zes principes van de streekvisie: Behoefte aan bedrijventerreinen De voorraad van bouwrijpe terreinen is in Eeklo quasi uitgeput. In het economisch knooppunt Eeklo moeten zich verder regionale bedrijven kunnen vestigen. Eeklo moet ook kunnen voldoen aan de vraag naar grotere percelen die in de buurgemeenten bestaat. Vandaar de nood om nieuwe terreinen te ontwikkelen. Op maat van het Meetjesland De streek wenst dat de inrichting en toewijzing van de terreinen geënt wordt op de specifieke specialisaties en potenties van het Meetjesland. Gecontroleerde voorraad De gemeente moet een systeem van continue monitoring ontwikkelen om ten allen tijde een goed beeld te hebben van vraag en aanbod van terreinen en een pro-actief beleid te kunnen voeren m.b.t. bedrijventerreinen (zie ook IX). Deze dynamische inventaris is o.a. noodzakelijk om een planning en een gefaseerde aansnijding van terreinen mogelijk te maken. De regio stelt met genoegen vast dat Eeklo voor wat het aanbod van terreinen betreft, belangrijke inspanningen doet om ook de (deels) onbenutte percelen en leegstaande bedrijfsgebouwen in kaart te brengen. Optimale ruimtelijke inplanting Het voorstel voor de verbinding van Kunstdal en Nieuwendorpe krijgt de steun van de regio: omdat het voorstel structuurversterkend is: verbinding van twee zones tot één, langsheen sterke infrastructurele assen (R43 en Leopoldvaart); omdat het past binnen het toegekende contingent van 32 ha in het PRS; omdat er via de R43 een goede ontsluiting is op de A11. De ontsluiting van het regionaal industrieterrein naar de Tieltsesteenweg (lokale weg) is niet conform het RSV dat voorschrijft dat de ontsluiting uitsluitend en rechtstreeks via primaire of secundaire wegen moet verlopen. Zorgvuldig ruimtegebruik, kwalitatieve en duurzame inrichting Tegelijkertijd met het uitwerken van voorstellen voor nieuwe terreinen, moet de gemeente verder werk maken van een efficiëntere benutting van de bestaande industriezones Kunstdal en Nieuwendorpe en zoeken naar oplossingen voor leegstaande industriële panden in het stadscentrum.


44

De regio wenst dat bij de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein alle principes en voorschriften uit de streekvisie m.b.t. zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame inrichting worden overwogen bij de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan, bij inrichtingsplannen of bij de toewijs van gronden (zie VII.2.5) Doordachte realisatie, toewijzing en beheer De streek wenst dat de realisatie van het terrein gebaseerd is op een kwalitatief inrichtingsen ontwikkelingsplan. Verder vragen de regio-actoren (zie streekvisie, VII.2.6 ), dat bij de toewijzing van gronden en bij het beheer van het bedrijventerrein: • de toewijzing selectief en weloverwogen gebeurt; • een actief bedrijventerreinmanagement wordt gevoerd.


45

VIII.1.3. MALDEGEM VIII.1.3.1. VOORSTEL VAN DE GEMEENTE Maldegem wil de uitbreiding van het regionaal bedrijventerrein met 27 ha, in de richting van de N9.


HET TERREIN Oppervlakte: 27 ha bruto, 22 ha netto Huidige bestemming gewestplan: agrarisch gebied Voorstel voor nieuwe bestemming: ambachtelijke zone (zijde N9 en kant Adegem), industriegebied elders Bouwfysische toestand terrein: onbebouwde gronden, vlak, schrale zandgrond Eigendomsstructuur terrein: particuliere eigendom AARD VAN INDUSTRIE OF ONDERNEMINGEN Lokaal gemengd (zijde Adegem) regionaal gemengd (elders) SITUERING BINNEN RUIMTELIJKE VISIES RSV: conform de richtlijnen, geen opmerkingen Voorontwerp PRS In het PRS (p.365) bedraagt de taakstelling voor het economisch knooppunt Maldegem 22 ha. Dat betekent dat in de periode 1994-2007 22 ha bijkomende bedrijventerreinen (lokaal + regionaal) kunnen worden gecreëerd. Streekvisie: ruimte voor regionale economie in de economische knooppunten Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Aan te vullen.


46

VERANTWOORDING VAN DE BEHOEFTE AAN BIJKOMENDE BEDRIJVENTERREINEN Bezetting bestaande terreinen: laatste 3 ha op regionaal bedrijventerrein worden momenteel ontwikkeld. Ruimtebehoefte voor herlocalisatie: 3 ha (inventaris zonevreemde bedrijven, september 2002) Ruimtebehoefte voor nieuwe bedrijven: de uitgiftesnelheid van gronden over de laatste tien jaar, bedraagt 1,76 ha per jaar. Wachtlijst: 11 bedrijven, samen goed voor 6,2 ha. ONTSLUITING N9 en N44 Belbus Provinciaal fietsroutenetwerk loopt over bedrijventerrein, evenwel zonder aparte infrastructuur voor fietsers. INRICHTING Nog uit te werken REALISATIE, TOEWIJZING EN BEHEER De gemeente denkt eraan om zelf in te staan voor onteigening en verkoop gronden.


47

VIII.1.3.2. TOETSING AAN DE STREEKVISIE Korte bespreking op basis van de zes principes van de streekvisie: Behoefte aan bedrijventerreinen De voorraad van bouwrijpe terreinen is in Maldegem quasi uitgeput. In het economisch knooppunt Maldegem moeten zich verder regionale bedrijven kunnen vestigen. Maldegem moet ook kunnen voldoen aan de vraag naar grotere percelen die in de buurgemeenten bestaat. Vandaar de nood om nieuwe terreinen te ontwikkelen. Met een oppervlakte van 27ha. (en verder ook 4,5ha voor een lokaal bedrijventerrein) overschrijdt de gemeente evenwel de taakstelling van 22 ha (regionale + lokale terreinen) die in het PRS wordt voorgesteld. De motivatie hiervoor is nog onvoldoende onderbouwd. Op maat van het Meetjesland De streek wenst dat de inrichting en toewijzing van de terreinen geënt wordt op de specifieke specialisaties en potenties van het Meetjesland. Gecontroleerde voorraad De gemeente moet een systeem van continue monitoring ontwikkelen om ten allen tijde een goed beeld te hebben van vraag en aanbod van terreinen en een pro-actief beleid te kunnen voeren m.b.t. bedrijventerreinen (zie ook IX). Deze dynamische inventaris is o.a. noodzakelijk om een planning en een gefaseerde aansnijding van terreinen mogelijk te maken. Optimale ruimtelijke inplanting Het Streekplatform kan het voorstel van locatie ondersteunen omdat: - het voorstel aansluit bij de bestaande bedrijvenzone; - het terrein langs de N9 en de N44 optimaal ontsloten kan worden; De aspect moet nog beter worden uitgewerkt, o.a. binnen de streefbeeldstudies van de N9 en de N44. De ontsluiting van het regionaal bedrijventerrein moet eerder op de N44 (primaire weg) dan op de N9 (secundaire weg) worden georiënteerd. Zorgvuldig ruimtegebruik, kwalitatieve en duurzame inrichting Tegelijkertijd met het uitwerken van voorstellen voor nieuwe terreinen, moet de gemeente werk maken van een efficiëntere benutting van het regionaal bedrijventerrein en initiatieven nemen om de kleine ambachtelijke terreinen (private eigendom) in de gemeente beter te benutten. De regio wenst dat bij de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein alle principes en voorschriften uit de streekvisie m.b.t. zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame inrichting worden overwogen bij de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan, bij inrichtingsplannen of bij de toewijs van gronden (zie VII.2.5) Doordachte realisatie, toewijzing en beheer De streek wenst dat de realisatie van het terrein gebaseerd is op een kwalitatief inrichtingsen ontwikkelingsplan. Verder vragen de regio-actoren (zie streekvisie, VII.2.6 ), dat bij de toewijzing van gronden en bij het beheer van het bedrijventerrein: • de toewijzing selectief en weloverwogen gebeurt; • een actief bedrijventerreinmanagement wordt gevoerd.


48

VIII.2. Lokale bedrijventerreinen VIII.2.1. ASSENEDE VIII.2.1.1. VOORSTEL VAN DE GEMEENTE Assenede wil een nieuw lokaal bedrijventerrein realiseren van 5ha, aansluitend op de bestaande AKMO -zone in het noorden (zoekzone 8 op onderstaande kaartjes).



49

HET TERREIN Oppervlakte: 5 ha bruto Huidige bestemming gewestplan: agrarisch gebied Voorstel voor nieuwe bestemming: zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s Bouwfysische toestand terrein: effen terrein, akkers Eigendomsstructuur terrein: AARD VAN INDUSTRIE OF ONDERNEMINGEN lokaal gemengd SITUERING BINNEN RUIMTELIJKE VISIES RSV: aansluitend op bestaand bedrijventerrein Voorontwerp PRS: Assenede wordt in het PRS genoemd als hoofddorp en kan m.a.w. in de periode 1994-2007 5ha realiseren. Streekvisie: het streekcharter spreekt zich uit tegen een lintvormige inplanting van bedrijven langs de N49/A11. De streekvisie bepleit een verwevenheid van wonen en werken in het buitengebied. Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan De gemeente werkt aan een voorontwerp GRS, waarin het voorstel voor een nieuw lokaal bedrijventerrein wordt opgenomen. VERANTWOORDING VAN DE BEHOEFTE AAN BIJKOMENDE BEDRIJVENTERREINEN Huidige voorraad opgebruikt, op 2ha na (zie onderstaand overzicht) Ambachtelijke zone Trieststraat Ambachtelijke zone ter hoogte van Hendekenstraat Ambachtelijke zone ter hoogte van Leegstraat Industrieel-ambachtelijke nijverheidszone TOTAAL

Opp. zone 4.01 ha 1.1 ha 1.8 ha 19.79 ha 26.7 ha

gebruik 9.19 ha 0.76 ha 0.67ha 19.39 ha 30.01 ha

aanbod (-5.43 ha) +0.34 ha +1.13ha +0.4 ha +1,87 ha

Ruimtebehoefte voor herlocalisatie: 0,6 ha (verweven bedrijven die willen uitbreiden), 3,5 ha (herlocalisatie zonevreemde bedrijven), inventaris zonevreemde bedrijven, sept. ‘02) Ruimtebehoefte voor nieuwe bedrijven: 1,1 ha Wachtlijst: 13 bedrijven, resulteert in 3,9 ha ONTSLUITING Goede ontsluiting op Stoepestraat/Trieststraat (beiden secundaire weg) en via voorziene parallelweg langsheen de A11 naar knooppunt R4/A11 in Zelzate. INRICHTING Buffering langsheen Meelstraat en Garenhoekstraat wordt voorzien Kavels tussen 1500 en 3200 vierkante meter Grachtenstelsel en bufferbekken voor opvang regenwater en voor bluswater REALISATIE, TOEWIJZING EN BEHEER De gemeente denkt eraan om zelf in te staan voor onteigening en verkoop gronden. Het studiebureau Technum werkt in opdracht van de gemeente op dit moment een BPA KMO-zone uit.


50

VIII.2.1.2. TOETSING AAN DE REGIONALE VISIE Korte bespreking op basis van de zes principes van de streekvisie: Behoefte aan bedrijventerreinen De behoefte aan een lokaal bedrijventerrein wordt door de gemeente voldoende gemotiveerd en is belangrijk om het economisch voorzieningenniveau en de leefbaarheid van de landelijke gemeente te vrijwaren. De keuze om de nog vrijliggende terreinen aan de Leegstraat niet te ontwikkelen is een goede keuze, i.f.v. de verkeersleefbaarheid van de dorpskern van Assenede Op maat van het Meetjesland Lokale bedrijventerreinen moeten in de eerste plaats geënt worden op de specifieke noden en potenties van de gemeente. De gemeente heeft haar voorstel mede gebaseerd op een grondige analyse van economie en tewerkstelling in de gemeente. Gecontroleerde voorraad Op maat van de gemeente, moet een monitoringsysteem worden ontwikkeld om ten allen tijde een goed beeld te hebben van vraag en aanbod van terreinen en een pro-actief beleid te kunnen voeren m.b.t. bedrijventerreinen (zie ook IX). Optimale ruimtelijke inplanting Het Streekplatform vindt volgende positieve elementen m.b.t. de locatiekeuze: - Het voorstel vormt wat ontsluiting betreft geen belasting voor de kern van Assenede. - Het voorstel sluit aan op een bestaand bedrijventerrein (AKMO) en een reeds bestaande economische ontwikkeling langs de Stoepestraat. Met betrekking tot de ruimtelijke inplanting wordt aan de gemeente evenwel gevraagd nog eens de grondige afweging te maken met voorstel 2, dat het beste past binnen de filosofie van een lokaal bedrijventerrein zoals omschreven in RSV en PRS. De ontsluiting wordt vooral beredeneerd vanuit de N49, terwijl het secundaire wegennet voor een lokaal bedrijventerrein minstens even belangrijk is (klanten van lokale bedrijven liggen in een kleine omtrek). Zorgvuldig ruimtegebruik, kwalitatieve en duurzame inrichting De regio wenst dat bij de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein alle principes en voorschriften uit de streekvisie m.b.t. zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame inrichting worden overwogen bij de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan, bij inrichtingsplannen of bij de toewijs van gronden (zie VII.2.5) De kaveloppervlakte dient te worden afgestemd op de ruimtebehoefte van lokale bedrijven. Doordachte realisatie, toewijzing en beheer De streek wenst dat de realisatie van het terrein gebaseerd is op een kwalitatief inrichtingsen ontwikkelingsplan. Verder vragen de regio-actoren (zie streekvisie, VII.2.6 ), dat bij de toewijzing van gronden en bij het beheer van het bedrijventerrein: • de toewijzing selectief en weloverwogen gebeurt; • een actief bedrijventerreinmanagement wordt gevoerd.


51

VIII.2.2. KAPRIJKE VIII.2.2.1. VOORSTEL VAN DE GEMEENTE Kaprijke wenst een lokaal bedrijventerrein te realiseren van 5ha voor lokale bedrijvigheid, aansluitend op de kern van Kaprijke.

HET TERREIN Oppervlakte: 5 ha bruto Huidige bestemming gewestplan: agrarisch gebied Voorstel voor nieuwe bestemming: zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s Bouwfysische toestand terrein: effen terrein Eigendomsstructuur terrein: particuliere eigenaars AARD VAN INDUSTRIE OF ONDERNEMINGEN lokaal gemengd SITUERING BINNEN RUIMTELIJKE VISIES RSV: conform RSV, aansluitend bij de dorpskern Voorontwerp PRS Kaprijke wordt in het PRS genoemd als meerkernig hoofddorp en kan een lokale bedrijvenzone aanleggen van 5ha Streekvisie: optie voor kernversterking en bezorgdheid om leefbaarheid van de kleine plattelandskernen


52

Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan De gemeente zal in de tweede helft van 2003 het voorontwerp van GRS finaliseren. Daarin werd het betreffende voorstel opgenomen. VERANTWOORDING VAN DE BEHOEFTE AAN BIJKOMENDE BEDRIJVENTERREINEN Huidige voorraad: geen Ruimtebehoefte voor herlocalisatie: vrijwillige vragen van bedrijven uit de gemeenten (7 ha) + verplichte herlocalisatie vanuit studie zonevreemde bedrijven (5 ha) Ruimtebehoefte voor nieuwe bedrijven: 2 ha ONTSLUITING Via Vaartstraat naar N49 Er is een overeenkomst met een eigenaar in de Vaartstraat om een strook grond te verkopen, zodat op de plaats waar de nog aanwezige spoorwegbedding de Vaartstraat kruist, een ontsluitingsweg kan gerealiseerd worden van 10m breed. De buslijn Gent-Watervliet komt door de Vaartstraat De zone ligt in het Belbusgebied Meetjesland INRICHTING De inrichting wordt later bepaald via inrichtingsschets. Daarbij wil men voldoende aandacht geven aan buffering en landschappelijke integratie. Gezien in de noordelijke bufferzone een prachtige tuin ligt, zal deze in de inrichting worden geïntegreerd. REALISATIE, TOEWIJZING EN BEHEER De gemeente denkt eraan om zelf in te staan voor onteigening, herverkaveling en verkoop van gronden.


53

VIII.2.2.2. TOETSING AAN DE REGIONALE VISIE Korte bespreking op basis van de zes principes van de streekvisie: Behoefte aan bedrijventerreinen De behoefte aan een lokaal bedrijventerrein wordt door de gemeente voldoende gemotiveerd en is belangrijk om het economisch voorzieningenniveau en de leefbaarheid van de landelijke gemeente te vrijwaren. Op maat van het Meetjesland Lokale bedrijventerreinen moeten in de eerste plaats geënt worden op de specifieke noden en potenties van de gemeente. De motivatie van het voorstel moet daarom mede gebaseerd zijn op een goede analyse van het lokale economische weefsel. Gecontroleerde voorraad Op maat van de gemeente, moet een monitoringsysteem worden ontwikkeld om ten allen tijde een goed beeld te hebben van vraag en aanbod van terreinen en een pro-actief beleid te kunnen voeren m.b.t. bedrijventerreinen (zie ook IX). Optimale ruimtelijke inplanting Het Streekplatform kan de locatiekeuze van de gemeente Kaprijke ondersteunen: - Aan de keuze van locatie ging een afweging van vijf locaties vooraf; - Er is een rechtstreekse ontsluiting op de hoofdweg Lembeke-Kaprijke N456 en naar de N49; - Het voorstel sluit aan bij de kern van Kaprijke. Zorgvuldig ruimtegebruik, kwalitatieve en duurzame inrichting De regio wenst dat bij de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein alle principes en voorschriften uit de streekvisie m.b.t. zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame inrichting worden overwogen bij de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan, bij inrichtingsplannen of bij de toewijs van gronden (zie VII.2.5) De kaveloppervlakte dient te worden afgestemd op de ruimtebehoefte van lokale bedrijven. Doordachte realisatie, toewijzing en beheer De streek wenst dat de realisatie van het terrein gebaseerd is op een kwalitatief inrichtingsen ontwikkelingsplan. Verder vragen de regio-actoren (zie streekvisie, VII.2.6 ), dat bij de toewijzing van gronden en bij het beheer van het bedrijventerrein: • de toewijzing selectief en weloverwogen gebeurt; • een actief bedrijventerreinmanagement wordt gevoerd.


54

VIII.2.3. KNESSELARE VIII.2.3.1. VOORSTEL VAN DE GEMEENTE Knesselare wil een uitbreiding realiseren van het bestaande bedrijventerrein ‘Moerakker’ met 5ha.


HET TERREIN Oppervlakte: 5 ha bruto (3,5 à 4 ha netto) + 1 ha containerpark Huidige bestemming gewestplan: landschappelijk waardevol agrarisch gebied Voorstel voor nieuwe bestemming: zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s Bouwfysische toestand terrein: effen terrein, waterloop Eigendomsstructuur terrein: 4-tal particuliere eigenaars AARD VAN INDUSTRIE OF ONDERNEMINGEN lokaal gemengd SITUERING BINNEN RUIMTELIJKE VISIES RSV: aansluitend op bestaand bedrijventerrein Voorontwerp PRS Knesselare wordt in het PRS genoemd als hoofddorp en kan m.a.w. in de periode 19942007 5ha realiseren. Streekvisie: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Voorstel voorzien in voorontwerp GRS? VERANTWOORDING VAN DE BEHOEFTE AAN BIJKOMENDE BEDRIJVENTERREINEN Huidige voorraad van 10,2 ha volledig ingenomen Ruimtebehoefte voor herlocalisatie: uit inventaris zonevreemde bedrijven blijkt nood aan herlocalisatie. Exacte behoefte wordt bevraagd met enquête april-mei 2003


55

Ruimte voor nieuwe bedrijven ONTSLUITING Goede ontsluiting via N44. In streefbeeld N44 verder te bestuderen. Halte Buntelare van De Lijn op N44 (reguliere lijn Maldegem-Aalter) INRICHTING Buffering naar achterliggend open, agrarisch landschap wordt voorzien Woning en bedrijfsgebouw één volume Voorkeur voor bedrijven in zonevreemdheid of met veel tewerkstelling REALISATIE, TOEWIJZING EN BEHEER De gemeente denkt eraan om Veneco2 aan te stellen voor onteigening en verkoop gronden. Het studiebureau Vansteelandt werkt in opdracht van de gemeente op dit moment een BPA “lokaal bedrijventerrein” uit.


56

VIII.2.3.2. TOETSING AAN DE REGIONALE VISIE Korte bespreking op basis van de zes principes van de streekvisie: Behoefte aan bedrijventerreinen De behoefte aan een lokaal bedrijventerrein wordt door de gemeente voldoende gemotiveerd (vooral vanuit herlocalisatiebehoefte van zonevreemde bedrijven) en is belangrijk om het economisch voorzieningenniveau en de leefbaarheid van de landelijke gemeente te vrijwaren. Op maat van het Meetjesland Lokale bedrijventerreinen moeten in de eerste plaats geënt worden op de specifieke noden en potenties van de gemeente. De motivatie van het voorstel moet daarom mede gebaseerd zijn op een goede analyse van het lokale economische weefsel. Gecontroleerde voorraad Op maat van de gemeente, moet een monitoringsysteem worden ontwikkeld om ten allen tijde een goed beeld te hebben van vraag en aanbod van terreinen en een pro-actief beleid te kunnen voeren m.b.t. bedrijventerreinen (zie ook IX). Optimale ruimtelijke inplanting Hoewel de zuidelijke uitbreiding van Moerakker zeer restrictief moet worden benaderd omwille van het waardevol open landschap, kan het Streekplatform de voorgestelde locatie door de gemeente Knesselare ondersteunen: - Er is een goede ontsluiting via de N44; - Het voorstel sluit aan bij een bestaand bedrijventerrein; - Het voorstel laat een optimalisatie toe van de bestaande zone, wat noodzakelijk is gezien een verantwoorde verkaveling nooit werd doorgevoerd; - Een noordelijke uitbreiding van Moerakker richting N44 (met minder belasting van de open ruimte) is niet mogelijk gezien de terrein bezwaard zijn door afstandsregels N44, Navo-pijpleiding en woningen. Bij de opmaak van het streefbeeld N44 moet bijzondere aandacht worden gegeven aan de ontsluiting van het bedrijventerrein; Zorgvuldig ruimtegebruik, kwalitatieve en duurzame inrichting De regio wenst dat bij de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein alle principes en voorschriften uit de streekvisie m.b.t. zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame inrichting worden overwogen bij de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan, bij inrichtingsplannen of bij de toewijs van gronden (zie VII.2.5) Integratie van de waterloop en een aangepaste buffering in relatie tot het omgevend agrarisch landschap, zijn in dit geval zeker van toepassing. De kaveloppervlakte dient te worden afgestemd op de ruimtebehoefte van lokale bedrijven. Doordachte realisatie, toewijzing en beheer De streek wenst dat de realisatie van het terrein gebaseerd is op een kwalitatief inrichtingsen ontwikkelingsplan. Verder vragen de regio-actoren (zie streekvisie, VII.2.6 ), dat bij de toewijzing van gronden en bij het beheer van het bedrijventerrein: • de toewijzing selectief en weloverwogen gebeurt; • een actief bedrijventerreinmanagement wordt gevoerd.


57

VIII.2.4. LOVENDEGEM VIII.2.4.1. VOORSTEL VAN DE GEMEENTE Lovendegem wil een lokaal bedrijventerrein inrichten tussen Lobrug en Vaartstraat (nabijheid centrum) voor lokale economie.


HET TERREIN Oppervlakte: 3,8 ha bruto (wellicht geen of weinig wegenis aan te leggen) Huidige bestemming gewestplan: agrarisch gebied Voorstel voor nieuwe bestemming: dienstverleningsgebied Bouwfysische toestand terrein: effen terrein, één gracht, buurtwegel Eigendomsstructuur terrein: 20-tal verschillende particuliere eigenaars AARD VAN INDUSTRIE OF ONDERNEMINGEN lokaal gemengd, woon-werkzone SITUERING BINNEN RUIMTELIJKE VISIES RSV: conform de richtlijnen, geen opmerkingen Voorontwerp PRS Lovendegem wordt in het PRS genoemd als hoofddorp en kan m.a.w. in de periode 1994-2007 5ha realiseren. Met het BPA Bierstal (7/2/1994) werd de taakstelling in een periode van 7 jaar reeds volledig ingevuld. Door dit bestemmingsplan werd 7,7 ha aan bijkomende bedrijfsoppervlakte gecreëerd, m.a.w. 2,7 ha méér t.o.v. van de 5ha taakstelling in het provinciaal structuurplan. Streekvisie: kernversterkend Voorontwerp Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan De gemeente finaliseert in maart 2003 het voorontwerp GRS. Verwacht wordt dat in het voorjaar 2003 structureel overleg kan plaatsvinden i.v.m. dit voorontwerp GRS. Dit betoog is gebaseerd op deelnota’s van gewenste deelstructuren en deelruimten die telkens in de ambtelijke werkgroep en in de stuurgroep werden besproken.


58

VERANTWOORDING VAN DE BEHOEFTE AAN BIJKOMENDE BEDRIJVENTERREINEN Huidige voorraad: 0,9 ha (Imperial) + 7,7 ha (bedrijventerrein Bilksken), waarvan nog 2,8 ha bestemd maar ongebruikt Ongebruikte, maar bestemde kavels o 0,8 ha (gedeelte tussen de noordelijke ontsluitingsweg en de bebouwing

langs de Grote Baan) nog niet onteigend en bouwrijp gemaakt 2 ha gebied tussen het containerpark en het bedrijf Verdegem staat op het BPA eveneens aangeduid als zone voor bedrijvenpark, maar werd niet onteigend en bouwrijp gemaakt. De gemeente wenst dit gebied niet verder te ontwikkelen omwille van volgende redenen: − Bij de totstandkoming van het ‘BPA Bierstal’ werd het gebied reeds als reservegebied beschouwd, vermits het uit het onteigeningsplan werd geweerd. − Anno 2002 zijn de huidige eigenaars nog niet geneigd om het als bedrijventerrein in te richten. Ze wensen het huidig gebruik als park/tuin te bestendigen. − De ontsluiting van het binnengebied vormt een belangrijk obstakel. Er kan wel aangetakt worden op de huidige ontsluiting van het bedrijventerrein, maar een tweede ontsluiting via K. Leopoldstraat is noodzakelijk. De daarvoor voorziene toegang op het bestemmingsplan is té smal (8m) om als hoofdontsluiting te functioneren en verloopt overigens via de huidige bedrijfssite van Verdegem. − De gemeente erkent tenslotte de potentie van dit parkgebied ten aanzien van het naastgelegen bedrijventerrein. Ruimtebehoefte voor herlocalisatie: 1 ha (inventaris zonevreemde bedrijven, september ‘02) Ruimtebehoefte voor nieuwe bedrijven: 1,1 ha Wachtlijst: 9 bedrijven konden in 1998 niet worden bediend bij verloop van kavels op bedrijventerrein Bilksken (BPA Bierstal), resulteert in 1,9 ha o

ONTSLUITING Wandel- en fietsafstand van de kern (eventueel kan bestaande buurtwegel Vaartstraat – Lobrug in het gebied worden gevaloriseerd). goede ontsluiting voor (vracht)wagens via Koning Leopoldstraat, op N9 en ruit bushalte (lijnen 65-69) op kruispunt Vaartstraat – Vellare – Lobrug - Diepestraat INRICHTING Gezien zijn ligging komt het gebied ook in aanmerking voor een kwalitatief en kernversterkend woonproject. Beide potenties worden gecombineerd door de uitbouw van een gemengde woon – werk zone. Hieronder wordt verstaan : een vermenging van wonen en werken op perceelsniveau. Uitgangspunten voor het RUP ‘gemengde woon – werkzone’: de kaveloppervlakte dient strikt afgestemd te zijn op de beoogde doelgroep, met name kleine ambachtelijke bedrijfjes. Een kaveloppervlakte van 1000 à 1200 m² lijkt optimaal. voor de nieuwe activiteiten wordt gestreefd naar een vermenging van wonen en werken op perceelsniveau. Beide functies dienen steeds aanwezig te zijn (dus niet uitsluitend wonen of uitsluitend bedrijvigheid) het gebied moet door zijn vormgeving een kwalitatieve meerwaarde bieden voor het historisch kerngebied. Schaalbreuk is te vermijden. de ontwikkeling van het gebied gebeurt vanuit één globaal samenhangend concept, dat de samenhang in vormgeving garandeert. Het is wenselijk dat de uitvoering van het project gebeurt door eenzelfde instantie. REALISATIE, TOEWIJZING EN BEHEER De gemeente denkt eraan om zelf in te staan voor onteigening en verkoop gronden.


59

VIII.2.4.2. TOETSING AAN DE REGIONALE VISIE Korte bespreking op basis van de zes principes van de streekvisie: Behoefte aan bedrijventerreinen De behoefte aan een lokaal bedrijventerrein wordt door de gemeente voldoende gemotiveerd en is belangrijk om het economisch voorzieningenniveau en de leefbaarheid van de residentiële gemeente te vrijwaren. Anderzijds is er de vaststelling dat de gronden uit het bestaande het BPA Bierstal (KB 07.02.1994) niet optimaal werden benut. Er rest nog 2,8 ha, waarvan de gemeente 2 ha zal herbestemmen als parkgebied (private eigendom). De vraag kan gesteld worden of dit in termen van zorgvuldig ruimtegebruik een goede keuze is. Op maat van het Meetjesland Lokale bedrijventerreinen moeten in de eerste plaats geënt worden op de specifieke noden en potenties van de gemeente. De motivatie van het voorstel moet daarom mede gebaseerd zijn op een goede analyse van het lokale economische weefsel. Gecontroleerde voorraad Op maat van de gemeente, moet een monitoringsysteem worden ontwikkeld om ten allen tijde een goed beeld te hebben van vraag en aanbod van terreinen en een pro-actief beleid te kunnen voeren m.b.t. bedrijventerreinen (zie ook IX). Optimale ruimtelijke inplanting De restruimte tussen Lobrug en Vaartstraat is zeer geschikt voor een gemengde woonwerkzone, zowel ruimtelijk (afgrenzing kern) als wat ontsluiting betreft. Zorgvuldig ruimtegebruik, kwalitatieve en duurzame inrichting De regio wenst dat bij de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein alle principes en voorschriften uit de streekvisie m.b.t. zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame inrichting worden overwogen bij de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan, bij inrichtingsplannen of bij de toewijs van gronden (zie VII.2.5) Op de voorgestelde locatie dienen de mogelijkheden onderzocht te worden voor een dubbel gebruik parking feestzaal, alsook de integratie van de bestaande buurtwegel. Bijzonder aandachtspunt in deze woon-werkzone zijn de voorschriften rond relatie woning/bedrijfsruimte. De kaveloppervlakte dient te worden afgestemd op de ruimtebehoefte van lokale bedrijven. Gezien de percelen op bepaalde plaatsen 100m. diep zijn, zou in functie van een optimale inrichting en ontsluiting best een toegangsweg worden getrokken in de zone . Doordachte realisatie, toewijzing en beheer De streek wenst dat de realisatie van het terrein gebaseerd is op een kwalitatief inrichtingsen ontwikkelingsplan. Verder vragen de regio-actoren (zie streekvisie, VII.2.6 ), dat bij de toewijzing van gronden en bij het beheer van het bedrijventerrein: • de toewijzing selectief en weloverwogen gebeurt; • een actief bedrijventerreinmanagement wordt gevoerd.


60

VIII.2.5. MALDEGEM VIII.2.5.1. VOORSTEL VAN DE GEMEENTE Maldegem overweegt een uitbreiding van het lokale bedrijventerrein Decota langs de Aalterbaan in Maldegem, met een oppervlakte van ongeveer 4,5 ha bruto.


HET TERREIN Oppervlakte: ongeveer 4,5 ha bruto Huidige bestemming gewestplan: agrarisch gebied Voorstel voor nieuwe bestemming: zone voor ambachtelijke bedrijven Bouwfysische toestand terrein: effen terrein, in agrarisch gebruik Eigendomsstructuur terrein: twee particuliere eigenaars AARD VAN INDUSTRIE OF ONDERNEMINGEN lokaal gemengd


61

SITUERING BINNEN RUIMTELIJKE VISIES RSV: conform de richtlijnen, bij de kern, aansluitend bij bestaand terrein Voorontwerp PRS: In het PRS (p.365) bedraagt de taakstelling voor het economisch knooppunt Maldegem 22 ha. Dat betekent dat in de periode 1994-2007 22 ha bijkomende bedrijventerreinen (lokaal + regionaal) kunnen worden gecreëerd. Streekvisie: optie voor kernversterking en mogelijkheden voor economie in de economische knooppunten. Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Dit voorstel werd niet opgenomen in de startnota van het GRS. VERANTWOORDING VAN DE BEHOEFTE AAN BIJKOMENDE BEDRIJVENTERREINEN Bezetting bestaande terreinen: laatste 3 ha op regionaal bedrijventerrein worden momenteel ontwikkeld. Ruimtebehoefte voor herlocalisatie: 3 ha (inventaris zonevreemde bedrijven, september 2002) Ruimtebehoefte voor nieuwe bedrijven: de uitgiftesnelheid van gronden over de laatste tien jaar, bedraagt 1,76 ha per jaar. Wachtlijst: 11 bedrijven, samen goed voor 6,2 ha. ONTSLUITING Via de Aalterbaan naar het centrum van Maldegem of naar de N44 Locatie ligt langs traject van lijnbus Maldegem-Aalter Gelegen in belbusgebied Maldegem-Knesselare-Aalter INRICHTING Nog uit te werken. REALISATIE, TOEWIJZING EN BEHEER Nog uit te werken. VIII.2.5.2. TOETSING AAN DE REGIONALE VISIE Dit voorstel is nog onvoldoende rijp voor een grondige toetsing aan de streekvisie. De locatiekeuze bij de N44 en de optie om een “inbreiding” te realiseren tussen de bestaande ambachtelijke zones SAF en Decota lijken op het eerste gezicht waardevol. Vraag is evenwel welke prioriteit dit voorstel heeft in relatie tot de plannen voor uitbreiding van het regionaal bedrijventerrein (zie hoger), in het licht van de provinciale taakstelling van 22 ha voor Maldegem tot 2007? Na verdere bespreking en uitwerking van het voorstel op gemeentelijk niveau, kan het worden getoetst aan de principes van de streekvisie.


62

VIII.2.6. SINT-LAUREINS VIII.2.6.1. VOORSTEL VAN DE GEMEENTE Sint-Laureins wil een bedrijventerrein inrichten voor lokale economie van 5 ha (inclusief containerpark) aan de rand van de dorpskern van Sint-Laureins.

HET TERREIN Oppervlakte: 5 ha bruto, waarvan 1,5 ha voor gemeentelijk containerpark en groenopslag Huidige bestemming gewestplan: agrarisch gebied Voorstel voor nieuwe bestemming: zone voor ambachtelijke bedrijven Bouwfysische toestand terrein: effen terrein, bezwaard met ondergrondse riolering van AQUAFIN (mag niet op gebouwd worden) Eigendomsstructuur terrein: drie particuliere eigenaars (landbouwers einde activiteit) AARD VAN INDUSTRIE OF ONDERNEMINGEN lokaal gemengd SITUERING BINNEN RUIMTELIJKE VISIES RSV: conform de richtlijnen, geen opmerkingen Voorontwerp PRS Sint-Laureins wordt in het PRS genoemd als hoofddorp en kan m.a.w. in de periode 1994-2007 5ha realiseren. Streekvisie: optie voor kernversterking en bezorgdheid om de leefbaarheid van de kleine plattelandskernen Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan De gemeente zal medio 2003 het voorontwerp GRS finaliseren. Daarin werd het betreffende voorstel opgenomen voor een lokaal bedrijventerrein.


63

VERANTWOORDING VAN DE BEHOEFTE AAN BIJKOMENDE BEDRIJVENTERREINEN Huidige voorraad: de zone Leopoldkanaal Watervliet (2 bedrijven, 1,5 ha). Het terrein is maximaal ingenomen door de bestaande bedrijven. Ruimtebehoefte voor herlocalisatie: 1,5 à 2 ha voor 7-tal bedrijven (inventaris zonevreemde bedrijven, juli 2001) Ruimtebehoefte voor nieuwe bedrijven: 1,5 à 2 ha ONTSLUITING Via Goochelaar, Caatsweg en vervolgens via Vakeweg en Leemweg naar 49 (kruispunt verbrandingsoven) of via Kruiskensstraat naar N49 (kruispunt Peperstraat) Bus Eeklo-Sint-Margriete, belbus INRICHTING In het voorontwerp structuurplan zegt de gemeente de inrichting later te bepalen via een inrichtingsschets. Daarbij wil men een fasering uitwerken en voldoende aandacht geven aan buffering en landschappelijke integratie. REALISATIE, TOEWIJZING EN BEHEER De gemeente denkt eraan om zelf (of via een intercommunale) in te staan voor onteigening, herverkaveling en verkoop gronden.


64

VIII.2.6.2. TOETSING AAN DE REGIONALE VISIE Korte bespreking op basis van de zes principes van de streekvisie: Behoefte aan bedrijventerreinen De behoefte aan een lokaal bedrijventerrein wordt door de gemeente voldoende gemotiveerd (vooral vanuit herlocalisatiebehoefte van zonevreemde bedrijven) en is belangrijk om het economisch voorzieningenniveau en de leefbaarheid van de landelijke gemeente te vrijwaren. Op maat van het Meetjesland Lokale bedrijventerreinen moeten in de eerste plaats geënt worden op de specifieke noden en potenties van de gemeente. De motivatie van het voorstel moet daarom mede gebaseerd zijn op een goede analyse van het lokale economische weefsel. Gecontroleerde voorraad Op maat van de gemeente, moet een monitoringsysteem worden ontwikkeld om ten allen tijde een goed beeld te hebben van vraag en aanbod van terreinen en een pro-actief beleid te kunnen voeren m.b.t. bedrijventerreinen (zie ook IX). Optimale ruimtelijke inplanting Het Streekplatform kan de locatiekeuze van Sint-Laureins ondersteunen: - Het betreft een inbreidingsproject aan de rand van de woonkern - De gronden zijn in uitdovend landbouwgebruik De onderlinge relatie en situering van de KMO -zone, de zone voor recreatie en de bewoning in het binnengebied Dorpsstraat – Vlamingstraat – Comercaatsweg, dient nog eens grondig te worden bestudeerd. In een dergelijk inrichtingsplan moet in het bijzonder ook de buffering met de omgevende open ruimte en de landschappelijke inpassing onder de loupe te worden genomen. Zorgvuldig ruimtegebruik, kwalitatieve en duurzame inrichting De regio wenst dat bij de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein alle principes en voorschriften uit de streekvisie m.b.t. zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame inrichting worden overwogen bij de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan, bij inrichtingsplannen of bij de toewijs van gronden (zie VII.2.5) Doordachte realisatie, toewijzing en beheer De streek wenst dat de realisatie van het terrein gebaseerd is op een kwalitatief inrichtingsen ontwikkelingsplan. Verder vragen de regio-actoren (zie streekvisie, VII.2.6 ), dat bij de toewijzing van gronden en bij het beheer van het bedrijventerrein: • de toewijzing selectief en weloverwogen gebeurt; • een actief bedrijventerreinmanagement wordt gevoerd.


65

VIII.2.7. WAARSCHOOT VIII.2.7.1. VOORSTEL VAN DE GEMEENTE Waarschoot wil een lokaal bedrijventerrein inrichten van 5 ha, aansluitend op de bestaande ambachtelijke zone Kapellestraat.

HET TERREIN Oppervlakte: 5 ha bruto (3,5 ha netto) Huidige bestemming gewestplan: waardevol agrarisch gebied Voorstel voor nieuwe bestemming: zone voor ambachtelijke bedrijven Bouwfysische toestand terrein: effen terrein, buurtweg Eigendomsstructuur terrein: 2 of 3 particuliere eigenaars AARD VAN INDUSTRIE OF ONDERNEMINGEN lokaal gemengd Niet-hinderlijke kleine en lokale ondernemingen Geen transportbedrijven, onder nieuwe ontsluiting naar N9 SITUERING BINNEN RUIMTELIJKE VISIES RSV: conform de richtlijnen, geen opmerkingen Voorontwerp PRS Waarschoot wordt in het PRS genoemd als hoofddorp en kan m.a.w. in de periode 1994-2007 5ha realiseren. Streekvisie: kernversterkend


66

Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan De gemeente finaliseert het voorontwerp GRS. Daarin werd het voorstel opgenomen. VERANTWOORDING VAN DE BEHOEFTE AAN BIJKOMENDE BEDRIJVENTERREINEN Huidige voorraad: nog twee vrijliggende loten van 3000m 2 in zone Kapellestraat, nog 22,5 ha bestemde maar ongebruikte terreinen op zone Oostmoer-Arisdonk. Ruimtebehoefte voor herlocalisatie: 2 ha (inventaris zonevreemde bedrijven) Ruimtebehoefte voor nieuwe bedrijven: 2,4 ha ONTSLUITING Via kern (naar N9) en Jagerpad (naar Lembeke en N49/A11) Vraag voor nieuwe ontsluitingsweg naar de N9 INRICHTING -

Landschappelijke integratie Voldoende buffering naar de woningen toe

REALISATIE, TOEWIJZING EN BEHEER De gemeente denkt eraan om zelf in te staan voor onteigening en verkoop gronden.


67

VIII.2.7.2. TOETSING AAN DE REGIONALE VISIE Korte bespreking op basis van de zes principes van de streekvisie: Behoefte aan bedrijventerreinen Met een beschikbare voorraad aan terreinen van 22 ha, heeft Waarschoot op het eerste gezicht geen behoefte aan nieuwe terreinen. De gemeente wenst evenwel in belangrijke delen van de zone Oostmoer-Arisdonk geen nieuwe ontwikkelingen meer en vraagt daarom 5ha te kunnen verplaatsen. Op relatief korte termijn dringt zich een meer globale visie m.b.t. de bestemde terreinen Oostmoer-Arisdonk op. Met een groene verbindingsas (Cfr. GRS) tussen Oostmoer en Arisdonk, valt veel te zeggen voor het schrappen van de terreinen zijde Arisdonk (die anders vrij geïsoleerd komen te liggen in agrarisch gebied), op uitzondering van de terreinen met bestaande industrie. Op maat van het Meetjesland Lokale bedrijventerreinen moeten in de eerste plaats geënt worden op de specifieke noden en potenties van de gemeente. De motivatie van het voorstel moet daarom mede gebaseerd zijn op een goede analyse van het lokale economische weefsel. Gecontroleerde voorraad Op maat van de gemeente, moet een monitoringsysteem worden ontwikkeld om ten allen tijde een goed beeld te hebben van vraag en aanbod van terreinen en een pro-actief beleid te kunnen voeren m.b.t. bedrijventerreinen (zie ook IX). Optimale ruimtelijke inplanting De regio kan de locatiekeuze ondersteunen: - gezien de nieuwe zone van 5ha aansluit op de bestaande zone Kapellestraat; - de inrichting van de nieuwe zone mogelijkheden inhoudt om de bestaande zone efficiënter in te richten; - Op voorwaarde dat elders bestemde terreinen worden geschrapt. Ontsluiting naar de N9 is conditio sine qua non voor nieuwe zone én bestaande (verkeersontlasting van de kern). Een tracé voor deze ontsluiting zou onlosmakelijk moeten deel uitmaken van het voorstel (ook in GRS); Zorgvuldig ruimtegebruik, kwalitatieve en duurzame inrichting De regio wenst dat bij de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein alle principes en voorschriften uit de streekvisie m.b.t. zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame inrichting worden overwogen bij de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan, bij inrichtingsplannen of bij de toewijs van gronden (zie VII.2.5) De buffering naar het achterliggend landschap is in het geval Waarschoot zeer belangrijk. Doordachte realisatie, toewijzing en beheer De streek wenst dat de realisatie van het terrein gebaseerd is op een kwalitatief inrichtingsen ontwikkelingsplan. Verder vragen de regio-actoren (zie streekvisie, VII.2.6 ), dat bij de toewijzing van gronden en bij het beheer van het bedrijventerrein: • de toewijzing selectief en weloverwogen gebeurt; • een actief bedrijventerreinmanagement wordt gevoerd.


68

VIII.2.8. ZOMERGEM VIII.2.8.1. VOORSTEL VAN DE GEMEENTE Zomergem wil de ambachtelijke zones Kruisstraat links en Kruisstraat rechts (samen 21ha) functioneler maken en er een zone inrichten voor gemeenschapsvoorzieningen. Voor deze oefening wordt in totaal 7,8 ha van bestemming gewijzigd. Een deel van de bestaande ambachtelijke zone (1,8ha) wordt omgezet in woon- en landbouwgebied, er wordt 3,2 ha nieuwe KMO -zone gecreëerd en er komt een zone voor gemeenschapsvoorzieningen van 2,7 ha (voor stelplaats De Lijn, brandweerkazerne, stelplaats vrachtwagens en bedrijvencentrum).


69

HET TERREIN Oppervlakte: er wordt 3,2 ha bijkomend ambachtelijke zone voorzien (maar anderzijds wordt 1,8 ha ambachtelijke zone geschrapt t.v.v. hoofdzakelijk wonen en landbouw) Huidige bestemming gewestplan: agrarisch gebied Voorstel voor nieuwe bestemming: ambachtelijke zone Bouwfysische toestand terrein: effen terrein, twee waterlopen Eigendomsstructuur terrein: 11 particuliere eigenaars AARD VAN INDUSTRIE OF ONDERNEMINGEN lokaal gemengd SITUERING BINNEN RUIMTELIJKE VISIES RSV: conform de richtlijnen, geen opmerkingen Voorontwerp PRS Zomergem wordt in het PRS genoemd als hoofddorp en kan m.a.w. in de periode 19942007 5ha realiseren. Streekvisie: structuurversterkend Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan In het voorontwerp GRS werd het voorstel geïntegreerd. Het openbaar onderzoek over het voorontwerp GRS loopt tot 17/06/2003. VERANTWOORDING VAN DE BEHOEFTE AAN BIJKOMENDE BEDRIJVENTERREINEN Huidige voorraad: 21 ha, waarvan nog 3,7 ha zou kunnen ingenomen worden door bedrijven Behoefte aan uitbreiding van bedrijven op de bestaande zone: 0,6 ha Ruimtebehoefte voor herlocalisatie: 3,8 ha (inventaris zonevreemde bedrijven, september 2002) Ruimtebehoefte voor nieuwe bedrijven (2002-2007): 1 ha ONTSLUITING Via Kruisstraat naar Lovendegem (in minderen mate) Via Langeboeken naar Waarschoot-Beke In de toekomst: via opwaardering Moerstraat naar Kanaal Gent-Brugge INRICHTING Nieuwe weg in zone Kruisstraat rechts zal de zone voor gemeenschapsvoorzieningen ontsluiten en de achterzijde van de percelen langs de Kruisstraat Waterlopen worden geïntegreerd in concept Kleine percelen van 25a, met uitzondering van een perceel van 1 ha voor herlocalisatie van historisch gegroeid bedrijf.

REALISATIE, TOEWIJZING EN BEHEER De gemeente heeft Veneco2 ingeschakeld voor onteigening en verkoop van gronden. Het BPA nr.3 ambachtelijke zone Kruisstraat zit in een vergevorderd stadium en zal mogelijks binnenkort door de Vlaamse Overheid worden goedgekeurd.


70

VIII.2.8.2. TOETSING AAN DE REGIONALE VISIE Korte bespreking op basis van de zes principes van de streekvisie: Behoefte aan bedrijventerreinen De behoefte aan een lokaal bedrijventerrein wordt door de gemeente voldoende gemotiveerd (vooral vanuit de herlocalisatiebehoefte van zonevreemde bedrijven) en is belangrijk om het economisch voorzieningenniveau en de leefbaarheid van de landelijke gemeente te vrijwaren. Op maat van het Meetjesland Lokale bedrijventerreinen moeten in de eerste plaats geënt worden op de specifieke noden en potenties van de gemeente. De motivatie van het voorstel moet daarom mede gebaseerd zijn op een goede analyse van het lokale economische weefsel. Gecontroleerde voorraad Op maat van de gemeente, moet een monitoringsysteem worden ontwikkeld om ten allen tijde een goed beeld te hebben van vraag en aanbod van terreinen en een pro-actief beleid te kunnen voeren m.b.t. bedrijventerreinen (zie ook IX). Optimale ruimtelijke inplanting Het Streekplatform kan de locatiekeuze van Zomergem ondersteunen: - Er is een goede ontsluiting via Kruisstraat (later bijkomend naar kanaal Gent-Brugge via herinrichting Moerstraat); - Het voorstel laat een optimalisatie toe van de bestaande zone, o.a. het beter benutten van bepaalde achterliggende gronden in de Kruisstraat door de aanleg van nieuwe wegenis; - Er is een globale aanpak voor het gebied: wonen, gemeenschapsvoorzieningen, landbouw en KMO worden in hun samenhang bekeken. Zorgvuldig ruimtegebruik, kwalitatieve en duurzame inrichting De regio wenst dat bij de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein alle principes en voorschriften uit de streekvisie m.b.t. zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame inrichting worden overwogen bij de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan, bij inrichtingsplannen of bij de toewijs van gronden (zie VII.2.5) De optie voor een bedrijvencentrum pas zeker in deze filosofie. Daarnaast is het belangrijk een aangepaste buffering te voorzen in relatie tot het omgevend agrarisch landschap. Doordachte realisatie, toewijzing en beheer De streek wenst dat de realisatie van het terrein gebaseerd is op een kwalitatief inrichtingsen ontwikkelingsplan. Verder vragen de regio-actoren (zie streekvisie, VII.2.6 ), dat bij de toewijzing van gronden en bij het beheer van het bedrijventerrein: • de toewijzing selectief en weloverwogen gebeurt; • een actief bedrijventerreinmanagement wordt gevoerd.


71

IX. AANPAK EN VERDERE OPVOLGING Eerste stappen gezet (visievorming en voorstellen) De verdienste van de opstart van het proces bedrijventerreinen, de bijeenkomsten van de werkgroep en uiteindelijk dit eerste dossier, situeert zich minstens op volgende twee terreinen: De streek beschikt over een streekvisie, waar de verschillende belangengroepen in het Meetjesland het over eens zijn en waar gemeenten en andere actoren zich willen op richten; Het proces heeft de gemeenten verplicht hun voorstellen op de korte termijn op papier te zetten en te concretiseren. Het vervolg: verfijning voorstellen en werken aan de uitvoering Deze eerste stappen waren essentieel, maar de effectieve realisatie van de voorstellen is vanzelfsprekend de ultieme betrachting. Ook in dit verdere stadium kan de werkgroep belangrijke bijdragen leveren: Via de werkgroep is er: Expertise voor de gemeenten de verdere uitwerking van de voorstellen (GOM, Vlaamse overheid, provincie, intercommunale, deskundigen,…). Vanzelfsprekend valt ook van de ervaringen van de buurgemeenten veel te leren. Contact met hogere overheid, die vaak een belangrijk rol speelt als goedkeuren of verantwoordelijke overheid (bv. provincie voor opmaak RUP’s voor de regionale bedrijventerreinen) Meer zekerheid dat de streekvisie effectief wordt omgezet in de praktijk. Om die redenen wil het Streekplatform de werkgroep bedrijventerreinen dan ook een structureel en langlopend karakter wil geven. En verder De werkgroep zal zich trouwens niet kunnen beperken tot de opvolging van de uitvoering. Minstens volgende opdrachten zullen mee in het takenpakket moeten vervat: Uitbouw van een goede monitoring per gemeente. Dit omvat: Verfijnde inventarisatie van het aanbod De analyse van het aanbod van terreinen in dit dossier beperkt zich tot het aanbod dat op de markt is (of zal komen). Daarnaast is ook informatie nodig over gronden die niet op de markt zijn maar beter kunnen benut worden: (deels) vrijliggende percelen, verlaten panden, … (cfr. principe dynamische inventaris, VII.2.1). o Het objectiveren van de vraag Het registreren van de individuele vragen van ondernemers op gemeentelijk niveau is vrij eenvoudig, het inschatten van de toekomstige vraag/behoefte aan terreinen is een ander paar mouwen. Op dit moment stemt men vaak af op het contingent dat in het RSV of PRS wordt voorzien en probeert men de nood eraan te motiveren. Zeker voor de economische knooppunten is een meer wetenschappelijke inschatting nodig van de behoefte aan terreinen. Op die basis wordt een lange termijnplanning mogelijk.

o

Nadenken over de lange termijn De voorstellen in dit dossier hebben betrekking op de planperiode van het RSV 19942007. De werkgroep dient zich voor te bereiden op de periode na 2007 en vanuit een ruimtelijk-economische invalshoek na te denken over de lange termijnbehoefte aan terreinen.


72

X. BIJLAGEN X.1. Samenstelling werkgroep Bedrijventerreinen Namens het Streekplatform Meetjesland Georges Allaert Universiteit Gent (voorzitter werkgroep) Geert Van de Woestyne Streekplatform Meetjesland Bart Van Herck Streekplatform Meetjesland (secretaris werkgroep) Namens de ontwikkelingsmaatschappijen en intercommunales Mathieu Saeys GOM Oost-Vlaanderen Hans Vandewalle Intercommunale Veneco2 Jan Verheyen Intercommunale Veneco2 Namens het bedrijfsleven Filip Deproost Kamer van Koophandel Oost-Vlaanderen Hans Dusselier Unizo Meetjesland Filip Standaert Voeding Meetjesland Namens de werknemers K. Dewispelaere Jan Himschoot Urbain Van Heyghen

ABVV ACLVB ACV

Namens de sectoren Eddy Matthijs Wim Slabbaert

Boerenbond Oost-Vlaanderen Natuur en Landschap Meetjesland

Namens de openbare besturen Ann Coopman gemeente Waarschoot Philippe De Coninck gemeente Assenede Remi De Jaeger gemeente Maldegem Griet Dejonghe Vlaamse Gemeenschap Hedwig De Pauw directie economie provincie Oost-Vlaanderen Johan De Roo gemeente Maldegem Chistophe De Waele stad Eeklo Marc De Waele gemeente Kaprijke Chris De Wispelaere gemeente Lovendegem Tony Gouwy gemeente Assenede Patrick Hoste gemeente Aalter Erik Matthijs stad Eeklo Roger Steyaert gemeente Assenede Freddy Tanghe gemeente Knesselare Jozef Van Braekel gemeente Sint-Laureins Ignace Van Belle gemeente Zomergem Dirk Van de Velde stad Eeklo Tony Verplaetse projectcoördinator 5b phasing out Meetjesland Marc Wieme gemeente Nevele Extern deskundige Carl Dejonghe, consultant ruimtelijke planning


73

X.2. Bijeenkomsten werkgroep Bedrijventerreinen

Periode januari-juni 2003

Plenaire vergaderingen werkgroep Vrijdag 7 februari 2003 om 14u te Maldegem Vrijdag 21 maart 2003 om 14u te Maldegem Vrijdag 25 april 2003 om 14u te Maldegem Woensdag 4 juni 2003 om 10u te Eeklo Tussentijdse werkvergadering Vrijdag 14 maart 2003 om 14u te Eeklo Terreinbezoeken Dinsdag 18 februari 2003 om 13u30: Aalter Dinsdag 4 maart 2003 om 14u30: Lovendegem Donderdag 6 maart 2003 om 9u: Assenede Dinsdag 18 maart 2003 om 14u: Knesselare Dinsdag 18 maart 2003 om 16u: Maldegem Donderdag 3 april 2003 om 9u: Waarschoot Maandag 7 april 2003 om 9u30: Eeklo Maandag 7 april 2003 om 16u: Sint-Laureins


74


BEDRIJVENTERREINEN IN HET MEETJESLAND

Recommend Documents