Znalecký posudek č. 280-2405/08 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Rodinný dům bez č.p. na pozemku parc.č. st. 310, pozemek parc.č. 46/1 a pozemek parc.č. 46/3. Obec : Krasov Okres: Bruntál Katastrální území: Krasov Sídlo katastr. úřadu v Krnově
PSČ: 794 01 Kraj: Moravskoslezský Identifikační kód: 674036
Vlastník stavby a pozemku: SJM Jiří Juříček a Věra Juříčková Objednavatel:
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 7090 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 26.11.2008. Vypracoval:
Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
verze ACONS 10.21, platná od 1.7.2008 Tento znalecký posudek obsahuje 12 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě dne 5.12.2008
2
Obsah Úkol znalce ................................................................................................................................. 3 Prohlídka nemovitosti................................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek.......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje:......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav.................................. 6 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 7 C. Pozemky................................................................................................................................. 8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ............................................................ 9 E. Omezení vlastnických práv .................................................................................................. 10 Rekapitulace ............................................................................................................................. 11
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 1414/04-110 ze dne 23.10.2008 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 4.9.2008 Kopie katastrální mapy ze dne 11.3.2005 Situační plánek Fotodokumentace
3
Úkol znalce Na základě usnesení č.j. 024 EX 1414/04-110 ze dne 23.10.2008 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitosti zapsaných na LV č. 205 pro k.ú. Krasov, obec Krasov, okr. Bruntál. Úkolem znalce je odpovědět na následující otázku: Ocenit nemovitosti, a to: - objekt bydlení bez č.p. na parcele č. st. 310, - pozemek parc.č. st. 310, o výměře 602 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, - pozemek parc.č. 46/1, o výměře 213 m2 – zahrada, - pozemek parc.č. 46/3, o výměře 126 m2 – zahrada. Znalci se ukládá, aby ocenil uvedené nemovitosti včetně příslušenství a aby ocenil případná práva a závady s nemovitostí spojená ke dni zpracování znaleckého posudku.
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 26.11.2008 od 13:30 hod. Nemovitost byla zpřístupněna. Přítomni: soudní znalec Ing. František Vlček, paní Věra Juříčková.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Krasov, obec Krasov, okr. Bruntál, list vlastnictví č. 205, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Krnov dne 4.9.2008. 2. Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Krasov, mapový list č. XV-6-5, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Krnov dne 11.32005 v měřítku 1:2880 3. Ostatní podklady Projektová dokumentace pro rodinný dům bez č.p. z roku 1990 Fotodokumentace pořízená znalcem dne 26.11.2008 Údaje zjištěné při místním šetření dne 26.11.2008
4
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňované nemovitosti se nachází v obci Krasov (331 obyvatel), která se nachází severním směrem od okresního města Bruntál ve vzdálenosti 20 km. Oceňovaný rodinný dům bez č.p. se nachází při východním okraji obce, v katastrálním území Krasov, obec Krasov, okres Bruntál. Centrum obce se stanicí meziměstské hromadné dopravy se nachází ve vzdálenosti 500 m, obecní úřad obce Krasov se nachází ve vzdálenosti 500 m. Napojení na frekventovanou komunikaci č. I/45 zajišťující spojení mezi Krnovem a Bruntálem se nachází ve vzdálenosti 8 km. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu málo atraktivní. Souhrnné informace o nemovitosti Celková obytná plocha rodinného domu činí cca 105 m2, celková podlahová plocha domu (vč. kotelny a 2 garáží) činí 178 m2. Souhrnná velikost pozemků je 941 m2. Údaje o oceňovaném objektu Objekt se nachází na vlastních pozemcích parc.č. St. 310, 46/3 46/1, není zaměřen a zapsán v katastru nemovitostí. Na pozemku parc. č. St. 310 je vyznačena původní stavba rodinného domu, která byla odstraněna, což odpovídá zápisu v katastru nemovitosti, kde je pozemek veden s využitím zbořeniště. Pozemky parc. č. St. 310, 46/3 a 46/1 přiléhající k domu jsou v celé ploše svažité s orientaci k jihu a tvoří zahradu a nádvoří domu. Příjezd z hlavní komunikace je zpevněn štěrkovým povrchem ke garáži přistavěné z východní strany k rodinnému domu, vstup do domu je z jižní strany. Oceňovaný dům ke dni ocenění nebyl zkolaudován, dům byl rozestavěn na základě stavebního povolení v roce 1991 a jako nedokončený je již více než 10 let užíván bez řádné kolaudace. Stavba je ve vlastnictví SJM Jiřího Juříčka a Věry Juříčkové. Oceňovaný dům slouží pro bydlení, je obýván manželi Juříčkovými, a je v průměrném stavebně-technickém stavu, s mírně zanedbanou údržbou. Stavba na pozemku je ke dni ocenění napojena na veřejnou elektrickou síť a i přes neprovedenou kolaudaci je elektrický proud odebírán. Zdrojem vody je studna, která je umístěná na pozemku parc. č. St. 310. Kanalizace je svedena do septiku, dešťová voda je svedena do veřejného řádu. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je nepravidelný. Pozemek je svažitý ve směru sever-jih.
6
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. Budovy: Výčet budov 1.1. RD bez č.p. (vlastní parcely č. St. 310) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. RD bez č.p. Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 310. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o jednopodlažní dům, nepodsklepený s neobytným podkrovím, nacházející se při východním okraji obce. V 1.NP domu se nachází veranda, kuchyň, obývací pokoj, 3 pokoje, kotelna, 2 garáže, WC, koupelna a předsíň. Vestavba obytných prostor v podkroví byla zahájena, ale nebyla dokončena. Rodinný dům má základy z betonových pásů s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou tvořeny kombinací škvárobetonové tvárnice a plné cihly. Stropy nad prvním nadzemním podlažím jsou monolitické, železobetonové s rovným podhledem. Zastřešení je provedeno dřevěným sedlovým krovem, střešní krytina je z lepenky a eternitových šablon, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda ke dni ocenění nebyla provedena. Vnitřní omítky jsou vápenné. V koupelně, WC a v kuchyni byl proveden obklad z keramických obkladaček. Podlahy jsou v obytných místnostech s PVC nebo s kobercem, v technických místnostech jsou podlahy betonové. Dveře jsou dřevěné, prosklené, okna jsou dřevěná zdvojená. Vrata do garáže jsou dřevěné. Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva, ohřev vody je zajištěn kombinací kotle a elektrického bojleru. Objekt je ke dni ocenění napojen na elektrickou síť. Zdroj pitné vody je zajištěn ze studny, která se nachází na pozemku parc. č. St. 310. Stáří stavby rodinného domu 17 let. Stavba je v průměrném stavebnětechnickém stavu, s mírně zanedbanou údržbou, částečně nedokončená (zejména podkroví a fasáda).
7
Informativní výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (216 m2) Celkový obestavěný prostor
m3 m3
695.52 695.52
Kč
272 743.20
Kč Kč %
1 863 000.00 2 135 743.20 152.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2008 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
3 246 329.66 1991 80 40.00
Cena k roku 2008 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
1 947 797.80 2.20 1 947 800.00
Rekapitulace 1.1. RD bez č.p. 1. Budovy
Kč Kč
1 947 800.00 1 947 800.00
Kč Kč
1 947 800.00 1 947 800.00
Počet nadzemních podlaží: 1
Stáří budovy: 2008 - 1991 = 17 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (216 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
8
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Krasov Katastrální území: Krasov Vlastník stavby: SJM Jiří Juříček a Věra Juříčková Vlastník pozemku: SJM Jiří Juříček a Věra Juříčková Parcela č. Výměra m2 st. 310 602 46/1 213 46/3 126
Druh Využití zastavěná plocha a nádvoří objekt k bydlení zahrada zahrada
Výměra pozemků celkem
m2
941.00
m2 Kč/m2 Kč
941.00 75.00 70 575.00
Kč
70 575.00
Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku
Pozemky celkem
9
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka mírně vyšší než poptávka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, a zejména ke skutečnosti, že nemovitost nebyla řádně zkolaudována, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti
Stav objektu
Velikosti bytů (užitná plocha v m2)
Rodinný dům, Jindřichov u Krnova okr. Bruntál
průměrný
200 m2
Rodinný dům, Brantice okr. Bruntál
průměrný
Rodinný dům, Svobodné Heřmanice okr. Bruntál
dobrý
Rodinný dům, Třemešná okr. Bruntál
průměrný
Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl.plochy [Kč] 1 095 000
Datum nabídky prodeje 2008
5 475 102 m2
799 000
2008
5 326 270 m2
1 778 400
2008
6 586 280 m2
1 480 000 5285
2008
10
Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaná nemovitost je umístěna v okrajové části obce Krasov, v katastrálním území Krasov, okr. Bruntál. Občanská vybavenost (obchod, pošta, úřad, kostel, restaurace) se nachází v docházkové vzdálenosti od oceňované nemovitosti v centru obce. Z hlediska dostupnosti se jedná o lokalitu s průměrnou dopravní dostupností, ve vzdálenosti cca 1 km od oceňovaného objektu se nachází stanice meziměstské hromadné dopravy. Oceňovaná nemovitost se svou polohou, vybavením a stavebně-technickým stavem řadí do nižší cenové kategorie. Negativní vliv na cenu nemovitosti má umístění v lokalitě s omezenou nabídkou pracovních možností v místě a zejména skutečnost, že nemovitost nebyla zkolaudována. Na základě výše uvedených srovnání, a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu rodinného domu variantně ve výši :
5 000 Kč/m2 tj. celkem za obytnou plochu domu (105 m2) 1 397 000 Kč 2 500 Kč/m2 tj. celkem za užitnou plochu (73 m2) 550 000 Kč
tj. celkem 707 500 Kč
E. Omezení vlastnických práv Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění, jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: - viz. výpis z katastru nemovitostí oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
11
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 1414/04-110 ze dne 23.10.2008 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitosti zapsaných na LV č. 205 pro k.ú. Krasov, obec Krasov, okr. Bruntál. Znalecký posudek měl posoudit a zodpovědět tuto otázku: Ocenit nemovitosti, a to: - objekt bydlení bez č.p. na parcele č. st. 310, - pozemek parc.č. st. 310, o výměře 602 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, - pozemek parc.č. 46/1, o výměře 213 m2 – zahrada, - pozemek parc.č. 46/3, o výměře 126 m2 – zahrada. Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům bez č.p. 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč
1 947 800.00 1 947 800.00 1 947 800.00 70 575.00 2 018 375.00
Srovnávací hodnota
Kč
707 500.00
Rizika: Rodinný dům je ke dni ocenění užíván bez řádného uvedení do užívání, tj. je užíván již více než 10 let a dosud nebyl kolaudován. Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, tj. průměrný stavebně-technický stav rodinného domu s mírně zanedbanou údržbou, nedokončený stav (zejména podkroví a fasáda), průměrné dopravní napojení a umístění v málo atraktivní lokalitě, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně, a to:
700 000 Kč
12
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 280-2405/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 5.12.2008
