0 Toetsing verkaveling aan duurzaamheid

Verkaveling regionaal bedrijventerrein “Rotem Noord”

0

toelichtingsnota + voorschriften

Toetsing verkaveling aan duurzaamheid

DUURZAME PRINCIPES

TOELICHTING

- TOEPASSING IN ROTEM

Thema efficiënt ruimtegebruik Meerlagig bouwen

 

Bedrijfswoningen en kantoren moeten geïntegreerd worden in het bedrijfsgebouw Een bouwhoogte tot 15 meter wordt toegelaten, in specifieke gevallen en mits ruimtelijk verantwoord, is een hogere bouwhoogte aanvaardbaar.

Schakelen van gebouwen



geclusterde bebouwing wordt toegelaten

Gemeenschappelijke voorzieningen



Parkeren wordt gebundeld op de (semi-)openbare buitenruimtes voor de bedrijven. Deze worden groen aangekleed zodat het bedrijventerrein een groene uitstraling heeft zonder dat er nog veel groen op het eigen terrein moet aangebracht worden Laad- en loszones worden bij voorkeur geclusterd Waterbufferbekkens worden bij voorkeur gemeenschappelijk georganiseerd t.h.v. de (semi-) openbare parkings zodat deze beeldbepalend zijn in het openbaar domein Gemeenschappelijke functies ondersteunend aan het bedrijventerrein, zoals een restaurant, postbus, … worden toegelaten

   

Binnen de verkaveling is een differentiatie doorgevoerd, bestaande uit grootschalige watergebonden bedrijvigheid, een zone voor één of maximum twee grootschalige regionale bedrijven en een zone waar de grootte van de verschillende percelen aan te passen is aan de behoefte van desbetreffende het regionaal bedrijven die zich wensen te vestigen. Door deze differentiatie krijgt men niet enkel een ontwikkeling op maat van de bedrijven, maar tevens een verkavelingspatroon zonder restruimte en dit vanuit het principe duurzaam ruimtegebruik.

Multimodaliteit



Water- en wegtransport:

Kwalitatieve interne ontsluiting



Bestaande wegenis als ruggengraat van het terrein. Nieuwe wegenis ter ontsluiting van de nog niet ontwikkelde terreinen van de zinkfabriek. Bomenrijen en open grachten flankeren langs weerszijden de weg

Beeldkwaliteit



In de stedenbouwkundige voorschriften worden een aantal algemene bouwvoorschriften opgenomen m.b.t. ruimtelijke kwaliteit. Dit voorschrift geeft aan dat moet gestreefd worden naar een kwalitatieve architecturale en eigentijdse vormgeving zowel voor gebouw als buitenruimte, rekening houdend met reeds gerealiseerde projecten zodat een stedenbouwkundige samenhang tussen de verschillende projecten verzekerd is. binnen de verkaveling worden gemeenschappelijke groenzone ingericht in functie van representatie als ook gemeenschappelijke buffering van regenwater. Een ruimtelijk gedifferentieerde wegenstructuur bestaande uit een ringstructuur en verschillende insteekwegen. Er wordt bijzonder veel aandacht geschonken aan bufferzones tussen de verschillende tegenstrijdige bestemmingen. Telkens wordt aldaar zeer gebiedsgericht een specifieke groenstructuren uitgewerkt. De gebouwen worden ingeplant op de rooilijn of op afstand van 15 meter achter de rooilijn. In de onbebouwde strook tussen rooilijn en voorbouwlijn worden geen afsluitingen toegelaten en wordt een éénvormige beplanting met hoogstammige bomen voorgesteld, in samenhang met de beplanting langsheen de openbare weg. Ook de (semi-) openbare parkings worden op gelijkaardige wijze ingericht waardoor een samenhangend en herkenbaar openbaar domein ontstaat. Gemeenschappelijk waterbuffer- en opvangvoorzieningen worden bij voorkeur in dit (semi-) openbaar domein voorzien waardoor het water een belangrijke beeldbepalende waarde heeft.

Verkavelingspatroon zonder restruimtes

Thema duurzame mobiliteit

  



Libost-Groep nv ontwerp- en adviesbureau Budé_Bouwvoorschriften

pag. 1/12



Thema ruimtelijke inpassing Integratie van landschappelijke elementen

   

Specifieke inrichting van de rand van het bedrijventerrein i.f.v. het aangrenzende natuurgebied Optimaal benutten van het aanwezige reliëf i.f.v. de integratie van de industriële bestemming in het landschap Voortzetting van bomenrij langsheen wegenis Optimaliseren Zuid-Willemsvaart als beeldbepalend en functioneel element

groendaken



Om een optimale ruimtelijke inpassing te bewerkstelligen, alsook een minimale visuele vervuiling, wordt geopteerd om minimaal extensieve groendaken voor alle zichtbare platten daken (lager dan 10 meter) te verplichten

Groenstructuren



Ter hoogte van de gemeenschappelijke tuinzone wordt een gemeenschappelijke groenzone vooropgesteld; De ontsluitingslus wordt vorm gegeven als dreef; Ter hoogte van de watergebonden bedrijvigheid worden de loten gescheiden door groencorridors die qua structuur en plantenkeuze gelijkaardig zijn aan de aanliggende kleine landschapselementen; Elke bedrijf dient verplicht minimaal 15 % van zijn bedrijfsperceel te begroenen. De oppervlakte van de gemeenschappelijke voortuin, het eventueel groendak, alsook de groencorridors worden hierbij meegerekend.

 



Bufferzone



Gedifferentieerd en gebiedsgerichte benadering, zo wordt de buffer ter hoogte van het fietspad qua plantenkeuze en opbouw gelijkaardig als het aanliggend bosgebied ontwikkeld, terwijl de gewenste groenstructuur ter hoogte van de Zuid-Willemsvaart eerder bestaat uit een landschappelijk transparante groenstructuur.

Thema water Afvalwater

Gescheiden rioleringsstelsel

Regenwater

   

Infiltratieprincipes: buffer- en infiltratiegrachten; Behoud van de bestaande bufferbekkens Buffer-en infiltratiebekken ter hoogte van de private percelen als beeldbepalend gegeven Verwijzing naar de gewestelijke verordening van 1 oktober 2004 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater


pag. 2/12


1


Voorstel verkavelingsvoorschriften

1.1

Algemene voorschriften

1.1.1

Artikel 1: Terminologie

Architectonische entiteit:

is een geheel van verschillende bouwvolumes en open ruimten die door hun omgeving, detaillering, materiaalgebruik en kleurschakering als één gebouwencomplex kunnen worden beschouwd en van op afstand ervaren worden als één architectonische geheel.

Bestemming:

is een doeleinde van ruimtegebruik, gedetailleerd tot op het niveau van een perceel of een perceelsdeel, dat, met behulp van voor het ruimtegebruik binnen de voorschriften, aan een bepaald stuk grond wordt toebedeeld.

Bedrijven:

materiële uiting zijn van een economische activiteit. Een bedrijf is het gebouw of de ‘inrichting’ waarin een bepaalde economische activiteit wordt uitgeoefend. De bedrijven zijn gevestigd in specifieke inrichtingen en kunnen gerangschikt worden in verschillende categorieën: Regionale bedrijven zijn bedrijven die omwille van het schaal en het werkingsgebied het lokale niveau overstijgen; Lokale bedrijven hebben een verzorgend karakter ten aanzien van de omgeving en sluiten qua schaal aan bij de omgeving.

Bestemming:

de bestemming duidt de functie aan die door het plan juridisch vastgelegd wordt.

Blinde gevel (wachtgevels):

zijn gevels die op het perceel van de betreffende eigenaar worden opgericht na ondertekende goedkeuring van de belendende eigenaar en gesitueerd zijn op de perceelsgrens. Tegen deze gevel mag op termijn worden aangebouwd in zoverre het aangebouwde volume aansluit op het reeds bestaande volume en er een geïntegreerd architectonisch geheel mee vormt.

Bouwlaag:

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op een gelijke hoogte liggende vloeren is begrensd.

Bouwvolume:

de totaliteit van een samenhangende eenheid in volumes die een architecturaal geheel vormen en in hoogte, breedte en lengte een gedefinieerd geheel vormt.

Dakrandhoogte:

de hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het peil op de rooilijn tot de bovenzijde van de rand van het platte dak.

Dakterrassen:

in een hellend dak inspringend gedeelte of op een plat dak van een aanbouw dat is aangelegd als verblijfsplek in openlucht op verdieping in de vorm van een terras dat rechtstreeks aansluit op de leefvertrekken.

Diensten:

Boekhouden en accountancy, belastingconsultents en bedrijfsrevisoren, marketing en projectontwikkeling, technologie-diensten met oa. labofunctie en onderzoek en ontwikkeling, technische advies- en studiebureaus, reclame- en vertaalbureaus, informatica/telecommunicatie, opleiding en ontwikkeling, administratieve zetels van banken,


pag. 3/12



verzekeringen en bedrijven waar geen productie gebeurd, beveiliging en bewaking, postorderbedrijven en call-center zonder stockage.

Gemene muur (mandeligheid):

gemeenschappelijke muur op de perceelsgrens waar tegenaan wordt gebouwd.

Hoofdbestemming:

bestemming van een pand voor méér dan 70 % van het vloeroppervlak, tenzij anders weergegeven.

Hoofdgebouw:

het hoofdgebouw is het gebouw dat zowel morfologisch, naar ligging en gebruik als het belangrijkste gebouw kan worden aangeduid. Veelal is dit het gebouw met het hoogste volume, dat de hoofdbestemming herbergt en zich aan de voorgevelbouwlijn bevindt.

Nevenbestemming:

is een bestemming van ruimtegebruik die nevengeschikt of gelijkwaardig is naast de hoofdbestemming.

Omgevingsrapport:

is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. Het omgevingrapport geeft aan:  de bestaande toestand, met een analyse van de aanwezige bestemmingen en activiteiten, de verschijningsvorm, opmeting en inplanting van gebouwen, bouwvolumes met hoogte, diepte, materiaalgebruik, omgevende open ruimten en relaties;  het geplande project, met een duidelijke voorstelling van de verschijningsvorm en een omschrijving en kwantificering van de bestemmingen;  hoe het voorgenomen project zich verhoudt en stedenbouwkundig en architecturaal inpast binnen zijn omgeving en dit door middel van een volumestudie  Hoe het voorgenomen project voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften;

Onderhoudswerken:

onderhouds- of instandhoudingwerken zijn werken die het gebruik van het gebouw voor de toekomst ongewijzigd veilig stellen door het bijwerken, herstellen of vervangen van geërodeerde of versleten materialen of onderdelen.

Rooilijn:

deze lijn vormt de grens tussen de openbare weg en de aanpalende eigendommen hetzij overeenkomstig de actuele bezitstoestand, hetzij overeenkomstig hetgeen door de administratieve overheid is voorgeschreven voor de toekomst.

Verbouwingen:

wanneer een bestaande constructie wordt aangepast, uitgebreid of gewijzigd (met uitzondering van onderhoudswerken) met het doel een aangepast, beter of ander functioneel gebruik of zicht te realiseren, valt dit onder de term verbouwingen.

Verharding:

behandelingen waarbij de bodem aangepast wordt aan een niet natuurlijk gebruik (weg, pad, terras, parking) en de waterdoorlaatbaarheid sterk beperkt wordt. Veelvuldig gebruikte verhardingen zijn betonklinkers, kasseien, beton, steenslag, asfalt en dolomiet.

Voorgevelbreedte:

lengte van de voorgevel gemeten op de lijn waarop de voorgevel van een gebouw (hoofdgebouw) effectief is opgericht. Deze lijn valt niet noodzakelijk samen met de uiterste grens van de hoofdgebouwen of


pag. 4/12



aanhorigheden die op plan aangegeven zijn, wel met de op plan aangeduide verplichte bouwlijnen. Woning:

woon- of verblijfplaats van een of meerdere personen.

Zone:

een op plan aangegeven vlak met éénzelfde bestemming.

Zoneringsoppervlakte: grafisch gemeten oppervlakte van één zone.

1.1.2

Artikel 2: wijze van meten

Alle hoogtematen worden gemeten vanuit de as van de aanliggende openbare weg t.o.v. desbetreffend bedrijfsperceel. Met de as van de weg wordt gerefereerd naar de gemiddelde as hoogte van de aanliggende openbare weg en berekend over de breedte van desbetreffend bedrijfsperceel.

1.1.3

Artikel 3: ruimtelijke uitgangspunten

Landschap Alle ingrepen (wegenaanleg, bebouwing) dienen uit te gaan van een fundamenteel respect voor de bestaande landschappelijke en natuurlijke waarden. Omwille van hun ruimtelijk gegeven dienen de gebouwen een ondersteuning te bieden aan de ruimtelijke integratie en belevingskwaliteit van de resterende landschapselementen.

Architectonisch voorkomen Gebouwen die behoren tot een aaneengesloten bestemmingszone dienen zich in principe naar vormgeving en architectuur te richten naar de directe omgeving, waarbij de cluster op zich tevens een harmonisch geheel vormt. Men dient met een kwalitatieve architectuur te streven naar een homogeen karaktervol geheel waarbij zowel materiaalgebruik, vormgeving volume en detaillering op elkaar afgestemd zijn. Afhankelijk van de verschillende bestemmingszones zullen eventuele bijkomende randvoorwaarden worden opgelegd. Waar nieuwe gebouwen naast bestaande andere gebouwen met een andere bouwhoogte/dakvorm zullen komen moet de architectuur zodanig opgevat worden dat een harmonisch geheel bekomen wordt. De aansluiting mag geen der partijen nadeel opleveren. De afwerking moet, na overleg en akkoord van de betrokkenen, volledig uitgevoerd worden voor alle bouwdelen en met dezelfde (of aangepaste)materialen van het gebouw/bouwdeel waar ze bijhoren. De laatste bouwer is verantwoordelijk voor de afwerking van die delen, die open en onafgewerkt zouden blijven, als gevolg van een eventuele afwijking van het bestaande gevelprofiel. Deze delen dienen in dezelfde duurzame materialen als het hoofdgebouw uitgevoerd te worden. Het geheel moet een harmonische overgang en een geïntegreerd resultaat tot gevolg hebben. Alle constructies, zowel hoofd- als bijgebouwen, dienen opgetrokken uit qua duurzaamheid en uitzicht verantwoorde materialen. Ze moeten harmonisch aansluiten op de omgeving en bovendien binnen de eigen kavel onderling een samenhorend geheel vormen. Alle zichtbaar blijvende gevels, ook deze op of tegen de perceelsgrenzen, dienen in dezelfde volwaardige gevelelementen afgewerkt als de overige gevels.

Terreinaanleg - groen Bij de inplanting van de bedrijfsgebouwen en bij niet bebouwde ruimte dient in principe het bestaande reliëf maximaal gerespecteerd te worden. Eventuele reliëfwijzigingen zijn toegelaten voor zover deze in hun ruimtelijke omgeving verantwoord zijn, en mits water- en grondoverlast op eigen terrein wordt opgevangen.


pag. 5/12



Binnen de kavels dient een minimum begroening van 15 % van desbetreffende perceelsoppervlakte gerealiseerd te worden. De groenstructuren ter hoogte van de voortuin van 15 meter, het eventueel groendak, alsook de groencorridors t.h.v. de laterale grenzen, zijn begrepen in de 15%, alsook de natuurlijk ogende buffer- en infiltratiebekkens. Het 15 percentage groen wordt grafisch aangeduid op het omgevingsplan. Het omgevingplan dient enkel bij een stedenbouwkundige aanvraag voor nieuwbouw en of uitbreiding informatief samen met de stedenbouwkundige vergunning ingediend te worden. Bij een stedenbouwkundige vergunning waar geen schaalvergroting bewerkstelligd wordt, is het omgevingrapport niet noodzakelijk.

1.1.4

Artikel 4: afwatering

bepalingen met betrekking tot buffering en infiltratie is de gewestelijke verordening van toepassing, met dien verstande dat de mogelijkheid wordt toegelaten voor een gemeenschappelijke infiltratie en buffering van oppervlakte water ter hoogte van de gemeenschappelijke buffer- en infiltratiebekkens (in samenspraak met aanpalende eigenaars of ter hoogte van de zone voor infiltratie en bufferbekkens) Vanuit dit kader is een volledig gescheiden afvoer van het regenwater en al het droogweerafvoer tot aan de rooilijn, verplicht.

1.1.5

Artikel 5: Afsluitingen

Aanvulled aan de specifieke voorschriften binnen desbetreffende zoneringen dienen de afsluitingen van de bedrijfspercelen aan volgende voorwaarden te voldoen: - De afsluitingen hoger dan 1 meter zijn verplicht transparant (draad of spijlenhekwerk, glas, …) al dan niet begroeid met een klimplant of bestaat uit een haagstructuur of beide. Transaprantie onder de 1 meter is iet verplicht; - Afsluitingen lager dan 1 meter mogen uitgevoerd worden in metselwerk of andere natuurlijke materialen; - Betonnen platen, imitatiepanelen, zijn nooit vergunbaar als afsluiting; - Groenschermen mogen op de laterale perceelsgrens geplaatst worden mits er een onderlinge overeenkomst is tussen de beide eigenaars. - Transaprante afsluiting zijn altijd vergunbaar ter hoogte van de laterale perceelgrenzen indien ze de hoogte van 2.50 m niet overschrijden. Voor hogere afsluitingen is een onderlinge overeenkomst tussen de beide eigenaars noodzakelijk.

1.1.6

Artikel 6: algemene bestemming

Het gebied is bestemd voor bedrijven van regionaal belangen. Volgende hoofdactiviteiten zijn toegestaan: - Productie en verwerking van goederen; - Bewerking en verwerking van grondstoffen met inbegrip van delfstoffen; - Op- en overslag, voorraadbeheer, groepage en fysieke distributie; - Logistieke complementaire en logistiek ondersteunende activiteiten, inclusief exploitatie van intermodale laad- en losinfrastructuur. Als nevenbestemming is enkel een bedrijfswoning toegestaan Volgende activiteiten zijn niet toegestaan: - woningbouw; - SEVESO-bedrijven; - autonome kantoren, dienstverlenende en commerciële bedrijven (hebben geen meerwaarde of rechtstreekse structurele relatie ten aanzien van de overige bedrijven). - kleinhandel


pag. 6/12



1.2

Specifieke voorschriften

1.2.1

Artikel 7: Zone voor watergebonden bedrijvigheid - lot 1 tot en met lot 4

Specifieke bestemmingsvoorschriften Aanvullend en beperkend ten aanzien van het algemeen bestemmingsvoorschrift, is deze zone enkel bestemd voor regionale bedrijven met watergebonden bedrijfsactiviteiten, alsook regionale bedrijven die het water van de aanliggende waterweg gebruiken als onderdeel van het productieproces.

Inrichtingsvoorschriften Vergunningen die betrekking hebben op de bouwinitiatieven op het bedrijfsperceel kunnen enkel verleend worden wanneer de hieronder vermelde bepalingen voldaan zijn:  Elk lot dient als één homogene entiteit ontwikkeld worden. Enkel lot 3 en 4 kunnen binnen de verkaveling als één lot ontwikkeld worden;  De buffer (art.10 lot 29 en 30) met uitzondering van de zone ter hoogte van het stort, aangeplant wordt in het eerst volgend plantseizoen. Indien binnen de 15 maanden na de betekening van de verkavelingsvergunning aan de aanvrager, de buffer niet volledig uitgevoerd is, kunnen vanaf dan geen stedenbouwkundige vergunningen meer afgeleverd worden binnen de zonering;  De wenselijke lineaire groenstructuren ter hoogte van de laterale perceelsgrenzen gelijktijdig gerealiseerd worden of reeds gerealiseerd zijn;  In functie van het optimaal gebruik van de ligging aan de waterweg wordt over de vergunningsaanvraag het advies ingewonnen bij de beheerder van de Zuid-Willemsvaart. De adviesvraag wordt behandeld volgens de bepalingen van het decreet ruimtelijke ordening over gelijkaardige niet-bindende adviesvragen uitgaande van het college van burgemeester en schepen.  De gebouwen dienen verplicht ingeplant te worden binnen het bedrijfsperceel, waarbij: o de voorbouwlijn samen valt met de grens van het reservatiegebied voor waterwegen; o een bouwafstand van 10 meter wordt bewerkstelligd ten aanzien van de laterale perceelsgrenzen; o een bouwafstand van 15 meter wordt bewerkstelligd ten aanzien van de achterste perceelsgrens of de rooilijn met de openbare weg.  De maximum toegelaten bouwhoogte (dakrandhoogte) van gebouwen is beperkt tot 15 meter met een bijkomende marge van drie meter. Vergunningen voor bouwhoogten binnen de toegestane marge van 3 meter alsook voor grotere overschrijdingen kunnen enkel verleend worden wanneer de landschappelijk inpasbaarheid aangetoond wordt door middel van een omgevingsrapport.  Een plat dak is verplicht. Afwijkende dakvormen zijn in functie van architecturale accenten, lichttoetreding, dakkapellen, dakterrassen en/of de harmonieuze opbouw van het volume, toegelaten tot maximum 10% van de totale dakoppervlakte en dit indien zij kleinschalig zijn uitgevoerd, ondergeschikt zijn aan de dakvorm en in harmonie met de totale opbouw van het gebouw.  Platte daken die lager of gelijk zijn dan 10 meter dienen volledig minimaal uitgevoerd te worden als een extensief groendak.  In functie van het versterken van het compartimentenlandschap dient de lineaire groenstructuren opgebouwd te worden uit hoofdzakelijk (meer dan 60 %) streekeigen beplanting, conform de aanliggende kleine landschapselementen zoals Zomereik, Grove Den, Berk, Europese Vogelkers, Lijsterbes, Gaspeldoren, ……. Deze streekeigen beplanting dient in eerste instantie verplicht gerealiseerd te worden ter hoogte van de laterale perceelsgrenzen en hebben elk een minimumbreedte van 5% van desbetreffende kavelbreedte. De groenstructuur mag ter hoogte van twee plaatsen kleinschalig doorbroken worden functie van circulatie tussen de bedrijven.  De strook van 15 m vanaf de rooilijn met de openbare weg dient verplicht ingericht te worden in functie van een semi-publieke groene ruimte en dit in synergie met de aangrenzende semi-


pag. 7/12



publieke voortuinstrook. Deze zone fungeert hoofdzakelijk als representatie ruimte voor de achterliggende bedrijvigheid. In functie van representatie wordt deze zone dan ook hoofdzakelijk ingericht in functie van representatie, bezoekersparkeren en/of toegangverlening. In overeenstemming met de algemene bepaling is het parkeergebeuren beperkt tot 40 % van de oppervlakte in functie van bezoekersparkeren. De wijze van beplanting en inrichting vormt een eenheid met het openbaar domein. In tegenstelling tot de algemene bepaling mogen de omheiningen, hekwerken of constructies pas geplaatst worden op 15 meter achter desbetreffende rooilijn. Hierdoor lopen de verschillende voortuinstroken naadloos in elkaar over.  Het 15 % groen binnen het bedrijfsperceel dient in eerste instantie gerealiseerd te worden ter hoogte van de laterale perceelsgrenzen alsook ter hoogte van de semi-publieke bouwvrije zone van 15 meter ten opzichte van de rooilijn met de openbare wegenis. Hier kan geopteerd worden voor meer gecultiveerde of uitheemse plantsoorten.  Reclamevoorzieningen kunnen vergund worden wanneer zij op de voorgevel van de hoofdgebouwen aangebracht worden en niet meer dan 5% van het geveloppervlak.  Een bedrijfswoning per bedrijf kan toegestaan worden wanneer deze: o geïntegreerd is in het hoofdgebouw; o de bruto-vloeroppervlakte niet meer bedraagt dan 200m²; o de woning zich op de tweede bouwlaag bevindt; o de woning een private buitenruimte heeft van minimum 20m² en dit aansluitend op de leefruimten (niet slaapkamers, berging, ..). afwijkende bepalingen die van toepassing zijn indien lot 3 en 4 als één lot ontwikkeld worden. 

De laterale groenstructuur tussen lot 3 en 4 blijft verplicht, maar mag beperkt doorbroken worden door de bebouwingsstructuur of in functie van circulatie. De groencorridor dient echter tenminste voor 50 % van de perceelslengte uitgevoerd te worden;  Er dient enkel een bouwafstand van 10 meter gerespecteerd te worden ten aanzien van laterale perceelsgrenzen ter hoogte van de buffer of ter hoogte van lot 2.


pag. 8/12


1.2.2


Artikel 8: Zone voor grootschalige regionale bedrijvigheid lot 5, 6 en 7

Specifieke bestemmingsvoorschriften Aanvullend en beperkend ten aanzien van het algemeen bestemmingsvoorschrift, is deze zone enkel bestemd voor maximum 3 grootschalige regionale bedrijven conform de lotverdeling op het grafisch plan. en zijn gemeenschapsvoorzieningen in functie van nutsvoorzieningen vergunbaar.

Inrichting Vergunningen die betrekking hebben op de bouwinitiatieven op het bedrijfsperceel kunnen enkel verleend worden wanneer de hieronder vermelde bepalingen voldaan zijn:  De loten 5, 6 en 7 kunnen in functie van behoefte volledig (alle drie loten) of gedeeltelijk (twee loten) samengevoegd worden.  De buffer (art.10 lot 29 en 30) met uitzondering van de zone ter hoogte van het stort, aangeplant wordt in het eerst volgend plantseizoen. Indien binnen de 15 maanden na de betekening van de verkavelingsvergunning aan de aanvrager, de buffer niet volledig uitgevoerd is, kunnen vanaf dan geen stedenbouwkundige vergunningen meer afgeleverd worden binnen de zonering;  De gebouwen dienen verplicht ingeplant te worden binnen het bedrijfsperceel, waarbij: o een bouwafstand van 15 meter wordt bewerkstelligd ten aanzien van de rooilijn met de openbare weg. o een bouwafstand van 10 meter wordt bewerkstelligd ten aanzien van de overige perceelsgrenzen;  Een plat dak is verplicht, enkel in functie van architecturale accenten, dakterrassen,... zijn afwijkende dakvormen toegestaan tot maximum 10% en dit onder de voorwaarde dat zij kleinschalig zijn uitgevoerd, ondergeschikt zijn aan de totale dakvorm en in harmonie zijn met de totale opbouw van het gebouw.  Platte daken die lager of gelijk zijn dan 10 meter dienen minimaal en volledig uitgevoerd te worden als een extensief groendak.  De maximum toegelaten bouwhoogte (dakrandhoogte) van gebouwen is beperkt tot 15 meter met een bijkomende marge van drie meter. Vergunningen voor bouwhoogten binnen de toegestane marge van 3 meter, alsook voor grotere overschrijdingen kunnen enkel verleend worden wanneer de landschappelijk inpasbaarheid aangetoond wordt door middel van een omgevingsrapport.  De strook van 15 m vanaf de rooilijn met de openbare weg dient verplicht ingericht te worden in functie van een semi-publieke groene ruimte en dit in synergie met de aangrenzende semipublieke voortuinstrook. Deze zone fungeert hoofdzakelijk als representatie ruimte voor de achterliggende bedrijvigheid. In functie van representatie wordt deze zone dan ook hoofdzakelijk ingericht in functie van representatie, bezoekersparkeren en/of toegangverlening. In overeenstemming met de algemene bepaling is het parkeergebeuren beperkt tot 40 % van de oppervlakte in functie van bezoekersparkeren. De wijze van beplanting en inrichting vormt een eenheid met het openbaar domein. In tegenstelling tot de algemene bepaling mogen vanuit dit kader, de omheiningen, hekwerken of constructies pas geplaatst worden op 15 meter achter desbetreffende rooilijn. Hierdoor lopen de verschillende voortuinstroken naadloos in elkaar over.  Het 15 % groen binnen het bedrijfsperceel dient in eerste instantie gerealiseerd te worden ter hoogte van de semi-publieke bouwvrije zone van 15 meter ten opzichte van de rooilijn. Hier kan geopteerd worden voor meer gecultiveerde of uitheemse plantsoorten. In tweede instantie dient de wenselijk groenstructuur gerealiseerd te worden met meer inheemse plantsoorten, ter hoogte van laterale perceelsgrenzen.  Reclamevoorzieningen kunnen vergund worden wanneer zij op de voorgevel van de hoofdgebouwen aangebracht worden en niet meer dan 5% van het geveloppervlak.  Een bedrijfswoning per bedrijf kan toegestaan worden wanneer deze: o geïntegreerd is in het hoofdgebouw; o de bruto-vloeroppervlakte niet meer bedraagt dan 200m²; o de woning zich op de tweede bouwlaag bevindt;


pag. 9/12


o

1.2.3


de woning een private buitenruimte heeft van minimum 20m² en dit aansluitend op de leefruimten (niet slaapkamers, berging, ..).

Artikel 9:

zone voor gemengd regionale bedrijvigheid - lot 8 tot en met lot 28

Specifieke bestemmingsvoorschriften Aanvullend en ten aanzien van het algemeen bestemmingsvoorschrift, is deze zone bestemd voor gemengde regionale bedrijven.

Inrichtingsvoorschriften Vergunningen die betrekking hebben op de bouwinitiatieven op het bedrijfsperceel kunnen enkel verleend worden wanneer de hieronder vermelde bepalingen voldaan zijn:  De minimale perceelsgrootte bedraagt 0,5 ha behalve een eventueel restperceel dat omwille van de globale inrichting van het bedrijventerrein een kleinere terreinoppervlakte verkrijgt;  De buffer (art.10 lot 29 en 30) met uitzondering van de zone ter hoogte van het stort, aangeplant wordt in het eerst volgend plantseizoen. Indien binnen de 15 maanden na de betekening van de verkavelingsvergunning aan de aanvrager, de buffer niet volledig uitgevoerd is, kunnen vanaf dan geen stedenbouwkundige vergunningen meer afgeleverd worden binnen de zonering;  De wenselijke lineaire groenstructuren ter hoogte van de laterale perceelsgrenzen gelijktijdig gerealiseerd worden of reeds gerealiseerd zijn;  Minimaal 70 % van de maximale voorgevelbreedte minimaal door een gevelwand gerealiseerd is of onderdeel uitmaakt van de stedenbouwkundige vergunning;  40 % van het terrein in gebruikt genomen wordt in functie van de gelande bedrijvigheid (= gebouw, parking, groenaanleg, opslag, ….;)  Het hoofdgebouwen met minimaal één zijdelingse gevel ter hoogte van een zijdelingse perceelsgrens ingeplant wordt. Indien het aanliggend bedrijf ter hoogte van de gemeenschappelijke perceelsgrens reeds een zijdelingse gevel heeft opgericht, dient hier verplicht op aangesloten te worden  De overige gevels alsook constructies moeten zich op minimaal 5 meter ten aanzien van de laterale perceelsgrenzen ingeplant zijn en 15 meter ten aanzien van de achterste perceelsgrens;  Vrijblijvende delen van de gemeenschappelijke muren (zijgevels) zullen door de vorm en het volume van het op te richten gebouw een harmonisch geheel vormen en met een geschikt gevelmateriaal afgewerkt worden. Het aanbrengen van reclame is hier verboden. De tijdelijke wachtgevels worden afgewerkt in harmonie met de gebruikte gevelmaterialen van de voorgevel. De vrijblijvende geveldelen worden afgewerkt door de laatst bouwende met gevelmateriaal gelijkwaardig en in harmonie met de voorgevel van de eerst bouwende.  Plat dak is verplicht, enkel in functie van architecturale accenten, dakterrassen,... zijn afwijkende dakvormen toegestaan tot maximum 20% en dit onder de voorwaarde dat zij kleinschalig zijn uitgevoerd, ondergeschikt zijn aan de totale dakvorm en in harmonie zijn met de totale opbouw van het gebouw.  Platte daken die lager of gelijk zijn dan 10 meter dienen minimaal en volledig uitgevoerd te worden als een extensief groendak.  De maximum toegelaten bouwhoogte (dakrandhoogte) van gebouwen is beperkt tot 12 meter met een bijkomende marge van drie meter. Vergunningen voor bouwhoogten binnen de toegestane marge van 3 meter alsook voor grotere overschrijdingen kunnen enkel verleend worden wanneer de landschappelijk inpasbaarheid aangetoond wordt door middel van een omgevingsrapport.  De bouwlijn van nieuwe hoofdgebouwen situeert zich op minimum 15 meter van de rooilijn met de openbare weg. De strook van 15 m vanaf de rooilijn dient verplicht ingericht te worden in functie van een semi-publieke groene ruimte en dit in synergie met de aangrenzende semipublieke voortuinstrook. Deze zone fungeert hoofdzakelijk als representatie ruimte voor de achterliggende bedrijvigheid. In functie van representatie wordt deze zone dan ook hoofdzakelijk ingericht in functie van representatie, bezoekersparkeren en/of toegangverlening. In overeenstemming met de algemene bepaling is het parkeergebeuren beperkt tot 40 % van


pag. 10/12



de oppervlakte in functie van bezoekersparkeren. De wijze van beplanting en inrichting vormt een eenheid met het openbaar domein. Vanuit deze visie mogen de omheiningen, hekwerken of constructies pas geplaatst worden op 15 meter achter desbetreffende rooilijn. Hierdoor lopen de verschillende voortuinstroken naadloos in elkaar over. 

Het 15 % groen binnen het bedrijfsperceel dient in eerste instantie gerealiseerd te worden ter hoogte van de semi-publieke bouwvrije zone van 15 meter ten opzichte van de rooilijn. Hier kan geopteerd worden voor meer gecultiveerde of uitheemse plantsoorten. In tweede instantie dient de wenselijk groenstructuur gerealiseerd te worden met meer inheemse plantsoorten, ter hoogte van laterale perceelsgrenzen.  Reclamevoorzieningen kunnen vergund worden wanneer zij op de voorgevel van de hoofdgebouwen aangebracht worden en niet meer dan 10% van het geveloppervlak met een maximum van 10m² beslaan. De oppervlakte van uithangborden is beperkt tot maximum 2m² per bedrijfsperceel.  Een bedrijfswoning per bedrijf kan toegestaan worden wanneer deze: o geïntegreerd is in het hoofdgebouw; o de bruto-vloeroppervlakte niet meer bedraagt dan 200m²; o de woning zich op de tweede bouwlaag bevindt; o de woning een private buitenruimte heeft van minimum 20m² en dit aansluitend op de leefruimten (niet slaapkamers, berging, ..).

1.2.4

Artikel 11:

zone voor buffer- en infiltratiebekkens - lot 31 tot en met 33

Bestemming Deze zone is bestemd voor de aanleg en het beheer van buffer- en infiltratiebekkens.

inrichting De buffer- en infiltratiebekken bestaat uit streekeigen beplanting en heeft een natuurlijke opbouw. het ontwerp van deze zone wordt gesteund op een visueel samenhangend totaalbeeld van de buffer- en infiltratiebekken in samenhang met de zone voor wegenis, het bedrijventerrein en het landschap. De verschillende delen van de buffer- en infiltratiebekken mogen niet gescheiden worden door de plaatsing van afsluitingen of hekwerk, maar dient fysiek één geheel te vormen met de zone voor wegenis..

Enkel volgende werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen en functiewijzigingen waarvoor, een stedenbouwkundige vergunning vereist is, zijn vergunbaar: - Alle werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen en functiewijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de instandhouding, het herstel en de ontwikkeling van de natuur en het natuurlijk milieu en van de landschapswaarden; - Het herstellen of (her)aanleggen van nutsleidingen, inclusief de noodzakelijke bovengrondse constructies en kasten; - Binnen lot 31 is de aanleg, onderhoud en het beheer van slechts één beperkte toegang van maximum 6 meter breedte naar het achterliggend lot 5, vergunbaar.

Beheer De volledige zonering voor buffer- en infiltratiebekken dient als één homogene natuurlijke entiteit beheert en onderhouden te worden.


pag. 11/12


1.2.5


Artikel 12: Zone voor wegenis - lot 34 en 35

Bestemming Dit gebied is bestemd als openbaar domein in functie van de aanleg en het beheer van openbare wegen, inclusief nutsvoorzieningen.

inrichting Vergunningen die betrekking hebben op de aanleg van lokale wegen kunnen enkel verleend worden wanneer de wenselijke aanliggende lineaire groenstructuren gerealiseerd zijn of gelijktijdig gerealiseerd worden; Bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet de aanvrager minstens aantonen dat voldaan is aan volgende vereisten: - lokale wegen zijn 2x1 rijwegen; - het ontwerp van de weg wordt gesteund op een visueel samenhangend totaalbeeld van de weg in het landschap; - De weg heeft een minimale breedte van 6 meter inclusief kantstroken; - De minimale bochtstraal bedraagt aan de binnenzijde gemeten, 12 meter.

1.2.6

Artikel 13: zone voor fiets- en voetgangersverbinding: lot 36

Bestemming- en inrichting De zone wordt bestemd als fiets- en voetgangersverbinding teneinde de nodige ruimten te reserveren voor de uitvoering van werken in functie van de aanleg van fiets- en wandelpad. Volgende werkzaamheden zijn binnen de zone vergunbaar - Alle werkzaamheden in het kader van herstel, (her)aanleg en beheer van het fiets- en wandelpad, zijn vergunbaar. - Alle werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen en functiewijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de instandhouding, het herstel en de ontwikkeling van de natuur en het natuurlijk milieu en van de landschapswaarden zijn vergunbaar, mits deze geen afbreuk doen aan het functioneren van de hoofdbestemming; - Het herstellen of (her)aanleggen van nutsleidingen, inclusief de noodzakelijke bovengrondse constructies en kasten, mits deze geen afbreuk doen aan het functioneren van de hoofdbestemming; Gemotoriseerd verkeer is binnen de zone enkel toegelaten in functie van (her)aanleg, onderhoud en beheer. Bij elke stedenbouwkundige aanvraag dient dan ook expliciet aangetoond te worden welke maatregelen getroffen zijn om het fiets- en wandelpad te vrijwaren van gemotoriseerd verkeer.


pag. 12/12

0 Toetsing verkaveling aan duurzaamheid

Recommend Documents