1.
INLEIDING
1.1
Aanleiding tot het plan Binnen de gemeente Rotterdam neemt Kralingen een bijzondere plaats in. Het is een geliefd woongebied, waartoe vele aspecten bijdragen zeals de harmonieuze combinatie van green en bebouwing, de ligging in de stad en de nabijheid van vele voorzieningen. Gedurende een lange reeks van jaren heeft Kralingen haar karakter behouden. Hoewel de ontwikkelingen als geheel · ook in dit gebied afleesbaar zijn, hebben grate veranderingen die andere stadsdelen ingrijpend hebben gewijzigd geen vat gehad op Kralingen. De stadsbrand van 14 mei 1940 stopte juist ten westen van het gebied; sanering, grootschalige verkeersdoorbraken en de stadsvernieuwingsgolf uit de jaren zeventig, het ging allemaal grotendeels aan Kralingen voorbij. Een b~langrijke factor in het geheel is de zorg die de meeste individuele bewoners voor hun huis en hun woonomgeving tonen.
Aile betrokkenen, zowel de overheid als de bewoners, wensen een voortzetting van de bestaande situatie en bescherming tegen onverhoopte bedreigingen. Eem van de instrumenten die de gemeentelijke overheid daartoe kan inzetten is het bestemmingsplan. Kralingen is op 25 augustus 2000 op grand van artikel 35 van de Monumentenwet tot beschermd stadsgezicht aangewezen, 12 september 2000 is dit in de Staatscourant gepubliceerd. Reeds eerder zijn Oud-Delfshaven en het Scheepvaartkwartier als beschermd stadsgezicht aangewezen. De aanwijzing legt aan de gemeenteraad de verplichting op een bestemmingsplan ter bescherming vast te stellen . Tot op heden is gewerkt met de oudere bestemmingsplannen. De urgentie om een nieuwe bestemmingsregeling vast te stellen was niet greet omdat de bestaande stedenbouwkundige regelingen een redelijke bescherming baden en het gebied zelf wein ig "bedreigende dynamiek" vertoonde. Niettemin wordt aan de aanwijzing voldaan en wordt een vrij groat samenhangend gebied in een bestemmingsplan opgenomen. Hoewel het onderhavige bestemmingsplan de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht tot uitdrukking brengt en dit plan bij de beoordeling van bouwaanvragen het belangrijkste document is, heeft het plan ook tot doel om op initiatief van de overheid een nieuw vertrekpunt te bieden voor de ontwikkeling van het plangebied in de komende jaren. Het overleg tussen de deelgemeente Kralingen-Crooswijk en de bewoners van het gebied en hun organisaties neemt daarbij een belangrij ke plaats in.
7
~
..
"·.·.·.·."""' ~---w:q
..L
K
Vigerende plannen
... A.•
~---,_,.,
8
1.2.
Vigerende plannen Binnen het te beschermen gebied zijn de volgende stedenbouwkundige plannen en maatregelen van kracht: A bebouwingsverordening "Park Honingen" (1933) B bebouwingsverordening "Park Rozenburg" (1935) C uitbreidingsplan in hoofdzaak Kralingen (1936) D bebouwingsverordening Kralingen(1936/1943) E uitbreidingsplan Kralingen I (1936) F uitbreidingsplan Kralingen I- wijziging (1938) G uitbreidingsplan Kralingen I- wijziging (1954) H uitbreidingsplan i.o., terrein langs de Kralingseweg (1952) I uitbreidingsplan i.o. Ypenhof (19S3) J uitbreidingsplan i.o. Louise de Colignylaan (1956) K uitbreidingsplan in hoofdzaak Kralingen (1957) L uitbreidingsplan i.o. 's-Gravenwetering (1957) M uitbreidingsplan i.o. Trompenburg (1959) N een bestemmingsplan Ypenhof (1978) De stedenbouwkundige regelingen voor het plangebied zijn sterk verouderd. Als er geen aanwijzing tot beschermd stadsgezicht zou zijn gegeven, zou de noodzaak tot herziening van de oude bestemmingsplannen buiten discussie zijn. De oude plannen schieten tekort bij de toetsing van bouwinitiatieven; zij bevatten geen gebruiksbepalingen. De handhaving is dan ook een problematische aangelegenheid. Voorts geldt dat de van kracht zijnde regelingen tezamen een "lappendeken" vormen die iedere samenhang mist.
1.3
Planologische en bestuurlijke randvoorwaarden He! bestemmingsplan zal moeten passen in he! beleid zoals dat voor de deelgemeente in hoofdlijnen vastligt en zoals dat verder voor de stad als geheel geld!. Ook mag geen strijdigheid ontstaan met he! streekplan. He! bestemmingsplan zal uiteindelijk !evens moeten overeenkomen met beleidsbeslissingen op rijksniveau.
:JII ·.~ .~
,, ·.~
-~
•• • • \jJII
Streekplan Rijnmond, interim Beleidsnota (1996) He! streekplan Rijnmond kent drie hoofddoelstellingen, op he! gebied van milieuhygiene en veiligheid, wonen en economie. 1. Ruimtelijke planning en ordening dienen het streven naar het terugdringen van de milieubelasting alsmede het verminderen van de veiligheidsrisico's van industrie en daarmee samenhangende activiteiten te ondersteunen; 2. Het streekplan dient ruimtelijke mogelijkheden te bieden voor de realisering van een hoogwaardig woon-, werk- en vrijetijdsmilieu op verschillend niveau. Het opheffen van de woningnood en het versterken van de woonfunctie van de binnensteden vormen daartoe belangrijke voorwaarden. 3. Ruimtelijke voorwaarden dienen te worden geschapen ter ondersteuning van de ontwikkeling van de regionale economie. De spreiding van economische activiteiten dient een bijdrage te leveren aan de wederzijdse afstemming tussen wonen en werken. In het Streekplan Rijnmond word! het onderhavige gebied bestemd als bestaand stads- en dorpsgebied. Tevens wordt het plangebied aangeduid als een gebied dat te beschermen cultuurhistorische waarden bezit uit de periode 1850-1940 (vlg. Monumenten lnventarisatie Project 1990), zoals monumenten en historische structuren. lnmiddels het plangebied officieel aangewezen als beschermd stadsgezicht. Structuurplan Rotterdam binnen de Ruit (1978) Op stedelijk niveau is nog van kracht het Structuurplan Rotterdam binnen de Ruit (1978). Het accent voor het plangebied ligt op het wonen. Ruimtelijk Plan Rotterdam 2010 (voorontwerp structuurplan, 1999) Voor de gehele gemeente Rotterdam, met uitzondering van het havengebied, is een nieuw ruimtelijk plan gemaakt. Oil Ruimtelijk Plan Rotterdam 2010 (RPR 2010) heeft betrekking op de periode tot 2010. Sterke Stad en Wijken van Waarde zijn de twee belangrijkste speerpunten in het integrale gemeentelijke beleid die door he! RPR 2010 worden uitgewerkt.
9 ~
~-ill
In het RPR 2010 zijn drie centrale ambities geformuleerd: · Rotterdam als gevarieerde en aantrekkelijke stad; · Rotterdam als centrum van de Zuidvleugel; · Rotterdam als Europese stad met een wereldhaven. De drie ambities zijn de toetsstenen voor vijf 'sectorale structuurbeelden': de recreatieve stad, de woonstad, de ondernemende stad, de mobiele stad en de blauwe stad. Voor deze vijf sectoren is vastgesteld wat voor 2010 de gewenste hoofdstructuur is, wat de belangrijkste projecten zijn en welke ruimteclaims daarmee gemoeid zijn. In de stad definieert het RPR 2010 een aantal strategische gebieden die zich er bij uitstek toe lenen om er verschillende ambities en wensen waar te maken. In het RPR 2010 zijn acht van zulke strategische gebieden vastgesteld: zes strategische wijkaanpakgebieden (Charlois, Delfshaven, Oude Noorden, Feijenoord, Veilingterrein/Crooswijk en Hoogvliet-Noord) en twee stedelijke strategische gebieden (het centrum op twee oevers en de Noordrand). In die stedelijke strategische gebieden moeten elk van de drie eerder genoemde ambities worden waargemaakt. Behalve de strategische gebieden formuleert het RPR 2010 oak een tiental extra impulsen, grate strategische projecten waarvoor de gemeente Rotterdam hoofdverantwoordelijk is. Het bestemmingsplan Beschermd Stadsgezicht Kralingen zal niet in strijd zijn met het RPR 2010, omdat ervan uitgegaan kan worden dat de bestaande situatie en de voortzetting daarvan in het nieuwe structuurplan neergelegd zal worden. Beleidsnota Verkeer en Vervoer (1992) Voor het plangebied worden geen ingrijpende maatregelen voorgesteld. De bestaande hoofdwegenstructuur word! benoemd. Zo word! de Kralingse Plaslaan/Kralingsweg als verzamelweg aangegeven. Onder de noemer "verkeersgebied" vallen de Oudedijk/'s-Gravenweg, Oostzeedijk!Honingerdijk, de Kortekade, de Burgemeester Oudlaan en de Lusthofstraat. Door invoering van het landelijk beleid, Duurzaam Veilig, veranderd deze wegencategorisering. De oost-westlijn van de metro doorkruist het gebied. De halte Voorschoterlaan ligt binnen dit bestemmingsplan. Duurzaam Veilig (1998) Duurzaam Veilig als landelijk beleid. In het derde Meerjarenplan Verkeersveiligheid (1991) is de term Duurzaam Veilig ge'lntroduceerd. Dit begrip staat voor een nieuwe benadering in de aanpak van de verkeersonveiligheid. De essentie van Duurzaam Veilig is het voorkomen van verkeersonveiligheid in plaats van deze achteraf te bestrijden. Ofwel: een preventieve in plaats van een curatieve benadering. In die benadering kiest Duurzaam Veilig de mens als maat der dingen. Daarom wordt uitgegaan van een feilbare weggebruiker. Waterplan Rotterdam 2000-2005 Parallel aan het RPR 2010 hebben de gezamenlijke waterbeheerders in Rotterdam het Waterplan Rotterdam 2000-2005 opgesteld. He! Waterplan beoogt een gezond en duurzaam watersysteem in Rotterdam met een zodanig kwantitatief en kwalitatief beheer dat aile relevante functies kunnen worden vervuld. Op basis van aanwezige potenties, de ecologische infrastructuur en de stedenbouwkundige opzet zijn een drietal streefbeelden opgesteld voor 2030: ·de Compacte Stad, waar als gevolg van de verstedelijkingsdruk en het intensief ruimtegebruik de belevingswaarde van water centraal staat; · de Blauwe Ring, dat wil zeggen de wijken rondom de compacte stad, waar als gevolg van een ruimere stedenbouwkundige structuur meer ruimte is voor een combinatie van belevingswaarde en natuur; · de Groene Wiggen, de gebieden met relatief grate plassen, boezems, vijvers en parken met hun directe omgeving, die als een groenblauw lint het stedelijk gebied insteken. Daar is ruimte voor natuur. Voor het plangebied Beschermd Stadsgezicht Kralingen wordt in het Waterplan de compacte stad als streefbeeld gegeven.
10
F
[
[
l
Nota Woonstadbeleid Rotterdam (zomer 1999) De nota heeft de ondertitel "een aantrekkelijke woonstad voor iedereen". In de nota geeft de gemeente haar uitgangspunten voor het volkshuisvestingsbeleid. Dit plan is slechts zijdelings van invloed op het te maken bestemmingsplan, omdat de won ingkwaliteit en woonruimteverdeling niet geregeld worden door een bestemmingsplan. Ruimtelijke ontwikkelingsvisie Kralingen-Crooswijk (1999) Op het niveau van de deelgemeente Kralingen-Crooswijk zelf is van belang de Ontwikkelingsvisie Kralingen-Crooswijk. Dit stuk geeft in grote lijnen de gewenste ruimtelijke inrichting van het grondgebied van de deelgemeente weer in de periode 1998 - 2002 met een "doorkijk" tot 2010. , Hoofdstuk 3 is gewijd aan "ontwikkelingen, kansen en beleidskeuzes". Bij iedere paragraaf is in de visie aangegeven welke concrete mogelijkheden er bestaan om een wenselijk geoordeelde ontwikkeling tot realisering te brengen.
De ontwikkelingsvisie heeft betrekking op het gehele grondgebied van de deelgemeente. Het gebied waarop het bestemmingsplan betrekking heeft betreft minder dan 5% van het totaal, is bovendien aan weinig veranderingen onderhevig en tenslotte zijn kansen en beleidskeuzes slechts ten dele tot uitdrukking te brengen in een bestemmingsplan. Beleid met betrekking tot fietsbergingen in voortuinen lndien bij woningen die niet zijn gelegen op de hoek van een aaneengesloten bouwblok en waarvan de achtertuin niet middels een achterpad is te bereiken geen berging in de voortuin voorhanden is, zal niet worden opgetreden tegen in de voortuinen van deze woningen geplaatste fietsenbergingen onder de voorwaarden dat: per woning slechts een berging wordt geplaatst; de oppervlakte van de berging maximaal 4 m2 bedraagt; de berging nergens hoger is dan 1,5 meter; de hemelwaterafvoer van de berging voldoende is verzekerd; de berging goed is ingegroeid middels beplanting.
Voor reeds bestaande bergingen zal een overgangsregeling gelden, metals strekking dat deze in stand mogen worden gelaten, doch dat bij vervanging zal moeten worden voldaan aan de geformuleerde voorwaarden. Nota van Uitgangspunten (NvU) beschermd stadsgezicht Kralingen (1998) Dit bestemmingsplan is voorafgegaan door de Nota van Uitgangspunten (NvU) beschermd stadsgezicht Kralingen. Het is een beleidsstuk dat een inventarisatie bevat van het plangebied, dat de aanwezige waarden en - op enkele plaatsen - tekortkomingen beschrijft en een vooruitblik geeft inzake de inhoud van het bestemmingsplan.
11
·.. _, ..
... )"
.......-.:.' ............:
___ .:· ····---·~,.,
.....
Plangebied
12
~:~~~~;~·.~-:_·~,:::.:.:.......;. :~ -·
___,.
::_·· ..
2.
BESCHRIJVING PLANGEBIED
2.1
Begrenzing plangebied Het bestemmingsplan is een direct gevolg van de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht (kaart 1). De plangrens komt daarom voor een groot deel overeen met de begrenzing van deze aanwijzing. Het gebied heeft een oppervlakte van ruim 120 ha. De begrenzing is verder mede afgestemd op de grens van vigerende of in voorbereiding zijnde bestemm·mgsplannen. Verder is er zoveel mogelijk naar gestreefd plangrenzen in het midden van straten en wegen te leggen dan wei te Iaten samenvallen met perceelsgrenzen van achtertuinen.
Het plangebied (kaart 2) ligt geheel in de deelgemeente Kralingen-Crooswijk, ten oosten van de binnenstad en ten noorden van de Maas in de vooroorlogse ring direct rond de binnenstad. De noordelijke plangrens loop! over de Kralingse Plaslaan die ter hoogte van het kruispunt met de Kortekade overgaat in de Kralingseweg. Via de meest oostelijk gelegen sloot vanhet park parallel aan het Manegelaantje, achter de bebouwing aan het Manegelaantje en de Laan van Weltevreden, word! de 's-Gravenweg bereikt. Vervolgens loop! de oostelijke plangrens van de 's-Gravenweg over de Burgemeester Oudlaan naar de Abram van Rijckevorselweg. De westelijke plangrens volgt de achterzijde van de westelijk gelegen percelen aan de Mecklenburglaan tot aan de 1' Jerichostraat waar de ze afbuigt richting het oosten zodat deze via de Mecklenburglaan aansluit op de Oudedijk. Vervolgens buigt de grens oostwaarts af, loop! dan over de Oudedijk en gaat dan weer zuidwaarts via de achterzijde van de oostelijke percelen aan de Vredehofstraat. Ter hoogte van Vredehofstraat 74 gaat de plangrens weer westwaarts om via de Vredehofstraat de Lusthofstraat over te steken waar vervolgens via de achterzijde van de westelijk gelegen percelen aan de Lambertusstraat de Oostzeedijk word! bereikt. Deze grenzen komen nagenoeg overeen met de grenzen van het gebied dat tot beschermd stadsgezicht is aangewezen. Via de Oostzeedijk, Honingerdijk en de Abram van Rijckevorselweg loop! de grens oostwaarts door tot aan de Burgemeester Oudlaan. Er is een verschil met de begrenzing van het beschermd stadsgezicht voor de bebouwing gelegen aan de zuidzijde van de Oostzeedijk en de Honingerdijk. De aanwijzing tot beschermd stadsgezicht leidt hier niet tot opname in dit bestemmingsplan. De bescherming die het bestemmingsplan Struisenburg biedt, is nu reeds voldoende. Het onderhavige plan grenst- in hoofdzaak - aan de volgende bestemmingsplannen: - bestemmingsplan Kralingsche Bosch (1939) - bestemmingsplan Kralingse Zoom (1997) - bestemmingsplan Noordelijk Niertje (1987) - bestemmingsplan Struisenburg (1989)
2.2
Ontstaansgeschiedenis plangebied Kralingen was van oorsprong een uitgestrekt veengebied metals belangrijkste landschappelijke elementen een grate veenplas en een aantal kleine vennen. Het gebied werd van nature beschermd door een oeverwal in de kromming van de Maas, opgebouwd uit stevige kleigrond, voor de afwatering op enkele plaatsen doorbroken door een veenstroompje. In de erachter gelegen rivierbedding slibden klei en zand uit de rivier aan. Omstreeks de twaalfde eeuw was rond de nederzetting aan de Ratte oak al een deel van dit veengebied bewoond. Een overstroming in 1164 richtte grote schade aan, waarna een waterkering werd aangelegd, voorloper van de tegenwoordige Oudedijk. Deze liep vanaf Crooswijk in oostelijke richting, iets ten noorden van de huidige Oudedijk. Nabij de huidige Hofiaan maakte de dijk een knik in zuidelijke richting en boog vervolgens weer naar het oosten waar !hans de huidige Honingerdijk ligt. Waarschijnlijk vormden de fundamenten van een vroegere Romeinse legerweg de basis voor deze dijk. In de loop van de dertiende eeuw werd het "Ambach! Cralingen", ten noorden en ten zuiden van de dijk, ontgonnen door middel van zogenoemde "slagenverkaveling". Afwateringssloten in noordzuidrichting verdeelden het gebied in smalle diepe kavels. Bij het bereiken van een bepaalde landinwaartse diepte, werd er haaks op deze kavelsloten een nieuwe dwarskade
13
aangelegd om overstroming vanuit het achterliggende, nog niet ontgonnen gebied, te voorkomen. Vanaf deze dwarskade (de eerste "slag") kon vervolgens weer een nieuwe slag grond ontgonnen worden. In het noorden vormde de niet meer bestaande Veenweg, de eerste dwarskade. In het zuiden werd eind dertiende eeuw de Schielandse Hogezeedijk, waarvan de huidige Oostzeedijk, Honingerdijk, Schaardijk en IJsseldijk onderdeel waren, als waterkering aangelegd. De Oudedijk en, in het verlengde daarvan, de 's-Gravenweg werden aan weerszijden voorzien van brede sloten voor de ontwatering maar ook ten behoeve van de praamvaart. Ze vormden de belangrijkste verkeersroute van Gouda naar Schiedam. Het veengebied werd, ten noorden van de Oudedijk, ontsloten door op de hoger gelegen linten aangelegde wegen: in het uiterste westen, in het verlengde van de Slaakvaart, de Langekade; ten noorden van de Hoftaan de Kortekade'; en meer oostelijk de Kerkkade. Vervening Om de stad te voorzien van brandstof werd in de loop van de zeventiende eeuw het Kralingse Veen voor een groat deel afgegraven. De hiermee gepaard gaande werkgelegenheid zorgde ervoor dat in het veengebied, in een lintbebouwing langs de Veenweg, het dorp Kralingen tot bloei kwam. Door het afgraven van de veengrond veranderde Kralingen in nauwelijks honderd jaar tijd in een uitgestrekt plassengebied en raakte het dorp aan de Veenweg volkomen gersoleerd. De bewoners verhuisden naar het dichter bij Rotterdam gelegen gebied rond de "Viersprong" Oudedijkf's-Gravenweg/Kortekade/Hoflaan. Dit werd het centrum van het nieuwe dorp Kralingen, met het (inmiddels afgebroken) raadhuis en de (nog bestaande) NederlandsHervormde kerk (1842). In 1802 was er al een Rooms-Katholieke kerk gebouwd op de hoek van de Hoftaan en de Oostzeedijk, de voorganger van de huidige uit 1877. In 1844 verdwenen met de sloop van de oude (hervormde) parochiekerk aan de Veenweg de laatste resten van het oude dorp Kralingen. Pre-stedelijke ontwikkeling Sinds de dertiende eeuw was Kralingen een ambachtsheerlijkheid. De eerste heren van "Cralinghen" woonden op slot Honingen, gebouwd op een hoger gelegen stuk grond (Hoeningen betekent hoge ingen, of hoge grond) tussen de 's-Gravenweg en de Hoge Zeedijk. De huidige Hoftaan vormde de oprijlaan naar het slot Het slot werd tijdens de Tachtigjarige Oorlog voor een tweede maal verwoest, waarna nog ruim honderd jaar de rurne bleef bestaan. In 1672 werd deze definitief gesloopt, nadat de heerlijkheid Kralingen in 1668 door de stad Rotterdam was gekocht In de zeventiende eeuw groeide Kralingen uit tot een geliefd woonoord voor welgestelde Rotterdammers, die veelal langs de dijken op de bestaande polderkavels fraaie buitenplaatsen lieten aanleggen. Het Rotterdamse stadsbestuur stichtte er eveneens een aantal buitenplaatsen, waaronder een voor de burgemeester. In de loop van de achttiende eeuw en het begin van de negentiende eeuw zette deze pre stedelijke ontwikkeling zich voort. Het aantal buitenplaatsen nam toe, met tot de verbeelding sprekende namen als: Woudestein, Jericho, Vredenoord, Rozenburg, Honingen. De aanwezigheid van deze buitens verschafte velen werkgelegenheid. Daarnaast ontwikkelde zich ook steeds meer lokale industrie. Langs de 's-Gravenweg ontstond bij de buitenplaats 's-Gravenhof in de achttiende eeuw bijvoorbeeld de eerste Kralingse katoendrukkerij, een industrie die tot in de negentiende eeuw een belangrijke positie innam. Rond 1850 is er in Kralingen globaal de volgende bebouwing waarneembaar: langs de Slaak een vrij dichte bebouwing van gemengde functies, waaronder woonhuizen en bedrijfjes met achterliggende tuinen en blekerijen; op de Rotterdamse gorzen, langs de Oostzeedijk: scheepswerven, houtzaagmolens, een kerkhof, een glasblazerij en geheel in het oosten de Oude Plantage; langs de 's-Gravenweg en de Oudedijk: een lintbebouwing van buitenhuizen en tussenliggende vrijstaande kleine woningen en arbeiderswoningen; aan de noordzijde, achter de weilanden, strekten de veenplassen zich uit; tussen de Oostzeedijk en de 's-Gravenweg: een landelijk gebied met buitenplaatsen, weilanden, moestuinen en blekerijen; geheel in het oosten: het dorp Kralingse Veer, een van de oudste kernen in de gemeente Rotterdam.
...... =.:
~-"""''
...
.
-:
~'"'"'"';
-,·
~::--,d
...
~
~:-_:,;d;-
t::
..... _
~
w·-:;,;
t: Iii:;•
'ef- :,{
....
~:"--:<
~~
t•··· 14
" tj';;
"llJ :"llj
•
:"llJ
~
••
Verstedelijking In de tweede helft van de negentiende eeuw vond er een aantal belangrijke ruimtelijke transformaties in het gebied plaats, waardoor het landelijke karakter en veel van de hierboven vermelde bebouwing langzaam verloren ging. Meest ingrijpend was de bouw van een gasfabriek in 1852. Het fabriekscomplex strekte zich uit van de noordzijde van de Oostzeedijk tot aan de Oudedijk. Op Struisenburg, het gebied ten zuiden van de Oostzeedijk, waren van oudsher vele · bedrijven gevestigd. Hier vond aan het eind van de negentiende eeuw een uitbreiding van het aantal fabrieken plaats. In 1894 werd hier de Admiraliteitskade aangelegd, waar in 1898 een stoomgemaal werd gebouwd. Door de industriele groei, met name op Struisenburg en aan het begin van de Honingerdijk, en de gestage ontwikkeling van de stad in oostelijke richting, ontstonden ook in Kralingen de eerste particuliere initiatieven voor de bouw van arbeiderswoningen op grote schaal. In 1865 werd even ten westen van de toenmalige buitenplaats Honingen de Waterloostraat aangelegd, een van de eerste speculatieve arbeidersstraten met naast beneden- en bovenhuizen ook veel gecombineerde woningen (bedrijfsruimte met bovenwoning). AI snel werd deze straat gevolgd door vergelijkbare straten iets ten oosten van de gasfabriek. Deze straten werden haaks op de Oudedijk geprojecteerd, waarbij de bestaande (polder)verkaveling van smalle rechthoekige percelen werd overgenomen. Tussen deze "arbeidersstraten" werden, eveneens door particulieren, de Voorschoterlaan (1897), de Avenue Concordia (1883) - genoemd naar de betrokken bouwmaatschappij -en de Essenlaan (1884) aangelegd (kaart 3). In overwegend aaneengesloten gevelwanden werden luxe herenhuizen gebouwd in neorenaissancestijl met rijke stucdecoraties en enkele fraai gedecoreerde Jugendstilpanden. Aan de westzijde van de Voorschoterlaan wordt de gevelwand onderbroken door het in 1904 opgeleverde, van oorsprong Remonstrantse hofjescomplex "Uit liefde en Voorzorg". Deze is uitgevoerd rond een rechthoekige binnenplaats in sobere neorenaissancestijl. In het gebied ten oosten van de Hoflaan kregen enkele buitenplaatsen tegen het einde van de eeuw een andere bestemming. In 1870 werd de buitenplaats Honingen aan de gemeente Kralingen verkocht. In 1872 werden de 57, in 1868 door Publieke Werken verkavelde, percelen publiekelijk geveild. Zo ontstond rond de grote en de kleine vijver een bestemming voor villabouw. Rond de kleine vijver nam bouwondernemer J. Duller circa 1904 het initiatief tot de bouw van de "Wagnerhof', een ensemble van een tiental witgepleisterde Jugendstilvilla's. Na de annexatie van Kralingen in 1895 door de gemeente Rotterdam werd de bouw van arbeiderswoningen uitgebreid. De Oudedijk, die nog het karakter van een buitenweg had, werd getransformeerd tot een stadsstraat. Na 1900 werden, gefaseerd, de sloten aan weerszijden gedempt, evenals de sloten die de Hofiaan flankeerden. Het westelijk deel van de tochtsloot de Groene Wetering, daterend uit de zestiende eeuw, onderging hetzelfde lot. Hier werd de Lusthofstraat aangelegd, door G.J. de Jongh (Directeur Plaatselijke Werken) gedacht als een van de belangrijkste nieuwe oostwestverbindingen, maar door de inbreng van anderswillende particulieren nooit verder doorgetrokken dan tot aan de Waterloostraat. In het eerste Algemene Uitbreidingsplan voor Rotterdam (1903) zou de Jongh, met de projectie van de Kralingse Plaslaan en enkele andere schetsen voor een parkachtige aanleg, de loon zetten voor de verdere ontwikkeling van Kralingen tot woongebied voor welgestelden. Het in dit plan getekende uitbreidingsvoorstel, dat overigens niet werd gerealiseerd, sloot aan op de bestaande polderstructuur. In 1911 werd op initiatief van de gemeente op de voormalige buitenplaats Rozenburg, ten noorden van de Oudedijk, een ruim opgezet villagebied met aangrenzend openbaar park in landschapsstijl aangelegd. Kralingse Plas en Kralingse Bos In 1911 accepteerde de gemeenteraad het ontwerp voor de aanleg van een groot bos en park rond de enige nog niet drooggelegde veenplas, de huidige Kralingse Plas. Dit project moest voorzien in een door de verstedelijking toegenomen behoefte aan groenvoorzieningen en recreatiemogelijkheden voor het "gewone volk". In deze zin passen het Kralingse Bos en de plas geheel in de geest van de (Duitse) Volksparkontwikkeling. De realisatie ervan werd tot de overheidstaken gerekend (Woningwet) en diende opgenomen te worden in samenhang met de totale lokale stedenbouwkundige planning van de stad. De realisering van het park verliep echter nogal moeizaam, hetgeen er in 1929 toe leidde dat Gemeentewerken werd opgedragen om een nieuw plan op te stellen.
15
.~1/.:/
·,.
Alb. 1
Het bestemmingsplangebied 'Kralingen - bechermd stadsgezicht' geprojecteerd op de oudste topografische kaart van circa 1850
16
,-
Onder de Ieiding van directeur W.G. Witteveen, bijgestaan door tuinarchitect J.T.P. Bijhouwer, kwam het definitieve "Boschplan" tot stand dat in 1933 werd goedgekeurd. Op de kaart is de stedenbouwkundige relatie van het bos met het plangebied aangegeven met behulp van orientatiepijlen. Oostelijk van de Kortekade, aan weerszijden van de Charlotte de Bourbonlaan, werd in de jaren · dertig strokenbouw gerealiseerd van een meer traditionalistisch karakter. Deze stroken, van respectievelijke twee en drie bouwlagen en een kapverdieping, munten echter uit door de afgewogen compensatie van de bouwvolumes en de zorgvuldige detaillering van het (rode baksteen) metselwerk, de ver overkragende geprofileerde daklijst, de eveneens geprofileerde kozijnen en voordeuren. In 1935 werd voor het terrein tussen de 's-Gravenweg en de Groene Wetering een definitief plan opgesteld. Uitgaand van het stedenbouwkundige plan '"s-Gravenhof' uit de jaren twintig van Granpre Moliere, Verhagen en Kok voor een luxe woonbuurt langs de Groene Wetering, werden op het achterliggende gebied aileen ruime eengezinshuizen en villa's toegestaan. Bombardement en wederopbouw De naoorlogse bouwactiviteiten voltrekken zich met name in het gebombardeerde deel ten westen van het te beschermen gebied en stonden grotendeels in het teken van het Basisplan Herbouw Binnenstad uit 1946. Binnen de grenzen van het stadsgezicht word! slechts op incidentele plekken, met name aan de Avenue Concordia (tussen de Lusthofstraat en de Oudedijk), aan het eind van Voorschoterlaan en langs de Oudedijk, de historische bebouwing onderbroken. Voor het overige is de negentiende- en vroeg-twintigste eeuwse bebouwing en bijbehorende structuur in Kralingen Midden goed bewaard gebleven. Na de oorlog werden ten oosten van de Kortekade aan de Kralingseweg enkele nieuwbouwprojecten gerealiseerd. In 1949 ontwierp J.H. van de Broek achter de ophaalbrug van het voormalig landgoed Ypenhof zijn eigen modernistische woonhuis. lets meer westelijk werd in 1957 een torenfiat naar antwerp van H.D. Bakker gebouwd en ten oosten van de Charlotte de Bourbonlaan werd de Louise de Colignylaan aangelegd. Hier werden in 1958, naar antwerp van architect C. Slob, vier appartementenfiats van drie bouwlagen op een garageverdieping gebouwd. Aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich een landgoederenzone die grotendeels onbebouwd is gebleven en hiermee zijn oorspronkelijke karakter heeft behouden. De particuliere parken Ypenhof en Trompenburg vormen aaneengeschakeld en greene verbindingszone tussen het Kralingse Bos en de Honingerdijk. Het landgoed Woudestein werd in de vorige eeuw getransformeerd tot een recreatief gebied: eerst als renbaan en laterals terrein voor voetbalclub Excelsior. Het gebied wordt doorsneden door het resterende deel van de Groene Wetering, waaraan een aantal grote villa's is gelegen.
De Burgemeester Oudlaan vormt een overblijfsel uit het Basisplan van Van Traa (1946). Van Traa projecteerde in Kralingen een brede groene doorbraak ter verbinding van de Oude Plantage aan de Maas met het Kralingse Bos. Deze verbinding is slechts gedeeltelijk uitgevoerd en heeft hierdoor nooit het beoogde effect bereikt. De aanleg van de metro heeft geleid tot sloop van de kop van het bouwblok Voorschoterlaan/Oudedijk. Het metrostation "Voorschoterlaan" is opgenomen in de nieuwe bebouwing op deze plek.
2.3
Archeologie Beleidskader Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het rijk verleende opgravingsbevoegdheid.
Het doel van de Rotterdamse archeologie is: (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden.
17
-
~:::;;;-··
r:::-::.::: ·..·
~f~-~~:~~ · ". I f -:-/ . . .,"?': .~.h..jl
<'
.. './
~<-: -~~ ~~i~ ·. ·. ·-"-~:, ···. 7·.
Afb. 2
Het bestemmingsp/angebied met daarin aangegeven de dijktraces, 's-Gravenweg en het terrein van het voormalige kastee/ Honingen
18
De gemeente Rotterdam werkt momenteel aan een Archeologische Waardenkaart (AWK) en een lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), die opgenomen zullen worden in de gemeentelijke monumentenverordening. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. Het bovenstaande sluit aan op en komt mede voort uit he! rijksbeleid en he! provinciale beleid · dat naar aanleiding van het "Verdrag van Malta" is ontwikkeld. Momenteel worden door de provincie bij de beoordeling van bestemmingsplannen met betrekking tot de archeologie de volgende beleidsinstrumenten geraadpleegd: de Archeologische Monumentenkaart (AMK), de lndicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) en de (concept) Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) van Zuid-Holland. , He! vaststellen, waarderen en documenteren van archeologische waarden vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureau-onderzoek (SAl) kan een archeologische inventarisatie (AAI) in he! veld plaatsvinden. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek (AAO). De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens he! bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen. Bewoningsgeschiedenis Het bestemmingsplangebied maakt deel uit van een veengebied waarin in principe bewoning vanaf de ljzertijd mogelijk was. In het zuidelijk deel van het bestemmingsplangebied werd rond het begin van de jaartelling en de eeuwen daarna klei afgezet (Afb. 1). Onderzoek in het trace van de Willemsspoortunnel heeft aangetoond dat er zich in het kleipakket sporen uit de Romeinse tijd kunnen bevinden. Vanaf de 1o• eeuw is het veengebied ontgonnen. De ontginning vond plaats door het graven van een groat aantal parallel lopende sloten vanaf een ontginningsbasis. Aan het eind van een dergelijke opstrekkende verkaveling werd vaak een kade of weg aangelegd, waarlangs een lintbebouwing kon ontstaan. De Oudedijk en de daarop aansluitende 's-Gravenweg kunnen waarschijnlijk in verband worden gebracht met een dergelijke middeleeuwse ontginningsas. Door de ontwatering van he! veen daalde he! maaiveld sterk, hetgeen mede de oorzaak was van overstromingen in he! derde kwart van de 12' eeuw. Om he! gebied tegen he! water te beschermen, werd de aanleg van dijken noodzakelijk. Drie van deze 12'-/13'-eeuwse dijken liggen in he! bestemmingsplangebied: de Oudedijk, de Hoftaan en de Oostzeedijk-Honingerdijk (Afb. 2). De dijken werden in de Late Middeleeuwen veelal als woonplaats benut. Huizen en boerderijen werden open tangs de dijken gebouwd. Aan de Honingerdijk bevond zich het, van oorsprong uit de 13de eeuw daterende, kasteel Honingen. Archeologische verwachting In he! gehele bestemmingsplangebied zijn bewoningssporen uit de (Late) IJzertijd, Romeinse tijd en Middeleeuwen te verwachten. Op of nabij de laat-middeleeuwse dijktraces en de 's-Gravenweg bestaat de mogelijkheid op het aantreffen van bewoningssporen uit de 12' eeuw en later. Ook de resten van het kasteel Honingen en de daarbij behorende structuren (gebouwen, grachten e.d.) bevinden zich in het bestemmingsplangebied. Het kasteelterrein is opgenomen op de (concept) lijst van Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP) van de gemeentelijke monumentenverordening Rotterdam.
19
--~':
_-":"=---:-·
~~~-~~~-J-:~
)._.-:::;;:- .·
-. !l
·. .
.. ··
. -"''::>· ~?-.;:::;:~_;.:;:-~-
~·-=::-:.
. ..:
.,:-
•.
_.),·
-,
.·
._,· t.,:_ -::.-.~-~
··<--:::
-·
.. ..:
Kra/ingen- bechermd stadsgezicht. Dee/gebieden A tim D t.b.v. aanlegvergunning.
20
2.4
Huidige stedenbouwkundige structuur In de huidige structuur van het gebied is de historie nog steeds goed af te lezen, maar er zijn wei veranderingen. De oude linten zijn nu de belangrijkste verkeerswegen. De oude sloten zijn gedempt en het straatprofiel is aangepast aan de huidige verkeersdrukte. Met name de Oudedijk en Kortekade hebben hierdoor een heel ander aanzien gekregen in vergelijking met de oude foto's uit het begin van de twintigste eeuw. De verschillende deelgebieden functioneren nag steeds als woongebied voor de welgestelden. De parken en tuinen zijn inmiddels volgroeid en de bebouwing is veelal goed geconserveerd, zodat de kwaliteit van deze woonbuurten met de tijd is toegenomen. Wonen is nag altijd de overheersende functie in het gebied. De panden met name aan de Voorschoterlaan en de Avenue Concordia, zijn geschikt voor de combinatie van waning met kantoor- of praktijkruimte. In sommige gevallen is een heel pand in gebruik als kantoor met name de Oudedijk en Honingerdijk. Wanneer dit incidenteel voorkomt, is het geen groat probleem, maar als deze ontwikkeling zich door zou zetten, ontstaat er ten eerste een parkeerprobleem of worden groene tuinen veranderd in parkeerplaatsen. En ten tweede verandert de steer, doordat kantoorpanden 's-avonds en in het weekend er verlaten bij staan. Soms zijn oude panden vervangen door nieuwbouw, de redenen hiervoor zijn divers. Deze vervangende nieuwbouw is meestal goed ingepast in de oude stedenbouwkundige structuur. Het verkavelingpatroon is daardoor niet essentieel veranderd. Maar nieuwbouw kan wei een andere uitstraling op de omgeving hebben. Zorgvuldige inpassing is belangrijk.
2.4.1
Landgoederen In de zeventiende eeuw kreeg Kralingen het karakter van woongebied voor welgestelden. Er werden landgoederen gesticht op grate kavels waardoor het gebied geleidelijk een transformatie onderging. In de daarop volgende eeuw werd dit voortgezet en wei tot aan het begin van de negentiende eeuw. In die periode werden buitenplaatsen gebouwd waarvan de namen thans nog voortleven: Woudestein, Ypenhof, Jericho, Vredenoord, 's-Gravenhof, Rozenburg en Honingen. Deze buitenplaatsen zelf zijn niet bewaard gebleven. Een dee! van de gronden is verkaveld ten behoeve van intensievere bebouwing. Een relatief belangrijk dee! van het gebied is echter vrij gebleven van bebouwing, waardoor ook nu nog de landgoederenstructuur herkenbaar is in de vorm van fraai beplante terreinen, waterpartijen, besloten weiden e.d. Een gunstige bijkomstigheid is dat dit gebied aansluit op het Kralingse Bos en vrijwel ononderbroken doorloopt tot aan de Nieuwe Maas. Daardoor kan de strook Ypenhof e.o, Vredenoord, Trompenburg tot de ecologische hoofdstructuur gerekend worden. Een dee! van deze gronden heeft een open bare functie. Het deelgebied ten oosten van de Ypenhof is echter in particuliere handen, waardoor het als stiltegebied midden in de stad een bijzondere waarde heeft. Door gericht onderhoud is fraaie en waardevolle flora en fauna tot ontwikkeling gekomen, zodat de landgoederen uit de zeventiende, achttiende en negentiende eeuw ook nu nog van betekenis zijn voor de waarden in het plangebied.
--;-
·.·.·.·.-.·.·.·
.-.
21
2.4.2
Villa's en andere woningen Er is geen bebouwing uit de achttiende eeuw overgebleven. De oudste panden dateren uit de eerste helft van de negentiende eeuw. Het betreft de Hoflaankerk uit 1842 en een tweetal fraaie woonhuizen aan de 's-Gravenweg (nummers 54 en 56). Aan het eind van de negentiende eeuw kwam er een versnelling in de verstedelijking. Grote delen van Kralingen werden bebouwd. Tevens kwamen grate bedrijven tot ontwikkeling in de gebieden die aan het plan grenzen. In dit kader moet de gasfabriek worden genoemd en de fabriekscomplexen op Struisenburg. Als gevolg van de industrialisatie in deze periode nam de behoefte aan arbeidskrachten sterk toe. Een trek van het platteland naar de steden kwam op gang en projectontwikkelaars avant Ia lettre waren actief in het tot stand brengen van woongebieden. Daarbij werd vanuit kostenoverwegingen de bestaande van oudsher aanwezige polderstructuur benut. Aldus ontstonden onder meer de Waterloostraat, de Avenue Concordia (1883) en de Voorschoterlaan (1897). Laatstgenoemde lanen bestaan uit aaneengebouwde individuele woningen en complexen in neorenaissancestijl en Jugendstil. Meer naar de stad toe werden woonwijken voor arbeiders gesticht en ontstond Crooswijk. De meer welgestelden vestigden zich in Kralingen, dat een vrij snelle transformatie onderging, welke vanaf ongeveer 1890 inzette. De verstedelijking voltrok zich enerzijds door weilanden te bebouwen. hetgeen nog duidelijk herkenbaar is in de verkaveling, anderzijds door de beschikbaar komende landgoederen uit te geven. Oat gaf de gelegenheid voor een meer "romantische" wijze van stedenbouw. Het villapark Rozenburg, aangelegd in 1911, is daarvan een voorbeeld, evenals het Park Honingen. Beide parken zijn in een vrij korte periode bebouwd, waardoor een zekere homogeniteit in bouwstijlen te onderkennen is. Oat geld! vooral voor Park Rozen burg met dubbele villa's in Jugendstil, Art Deco en Expressionistische trant. Een heel ander karakter ademen de Julianalaan en de Rozenburglaan, eveneens uit dezelfde periode. Het zijn statige lanen met hoofdzakelijk aaneengesloten bebouwing die in architectonisch opzicht minder pregnant is. In de jaren twintig en dertig van de twintigste eeuw zijn de woonbuurten ten oosten van de Kortekade tot stand gekomen, Charlotte de Bourbonlaan e.o. Het betreft zorgvuldig gedetailleerde rijen uniforme woningen. In architectonisch en cultuurhistorisch opzicht minder belangrijk, maar als kenmerkende woonvorm uit die periode voor de beter gesitueerden een typerend voorbeeld. Deze woonbuurten kenmerken zich door een hoge woonkwaliteit die onverminderd een grate waardering ondervindt. De Lusthofstraat heeft zich ontwikkeld tot een redelijk functionerend winkelgebied. Door het aanbrengen van luifels zijn de panden in hun totaliteit niet meer goed waarneembaar. Er komen nog een paar interessante Jugendstilhuizen voor. De begane grand van veel panden is door de winkelontwikkeling drastisch gewijzigd. De bovenwoningen worden goed bewoond. Ondanks de "verstening" van Kralingen die zich vanaf de tweede helft van achttiende eeuw heeft gemanifesteerd, zijn tach grate gebieden open gebleven. De Ypenhof is daarvan een voorbeeld, evenals het Arboretum Trompenburg naar het antwerp van de bekende landschapsarchitect Zacher. De stadsbrand van 14 mei 1940 heeft het plangebied niet aangetast. De naoorlogse ontwikkelingen zijn relatief bescheiden gebleven, maar niet zonder betekenis. Ten westen van en op het landgoed de Ypenhof is woningbouw tot stand gekomen. Kenmerkend zijn de geschakelde patiowoningen in dit gebied. De hogere appartementencomplexen vall en weliswaar niet uit de toon, maar zij missen de aansluiting met de rest van de wijk. In de loop van de jaren tachtig werd de metro aangelegd. Hoewel deze grotendeels onder de 's-Gravenweg is gelegd, moest tach de kop van de Voorschoterlaan en van de Avenue Concordia worden gesloopt alsmede een deel van de bebouwing aan de noordzijde van de 'sGravenweg. De vervangende nieuwbouw heeft helaas weinig architectonische kwaliteit. De oorspronkelijke rooilijn is op een aantal plaatsen niet in acht genomen. Ondanks verschuivingen in de woonwensen en de wijze waarop daaraan uitdrukking wordt gegeven. blijkt dat de woonhuizen in Kralingen op uitstekende wijze voorzien in de behoeften. lngrijpende in- en uitwendige transformaties komen relatief weinig voor. In de loop der tijden zijn de tuinen fraai begroeid geraakt. Zij dragen in hoge mate bij aan de kwaliteit van het woongebied. Kantoorontwikkeling is slechts in bescheiden mate opgetreden hetgeen ook een positieve factor van betekenis is. De historie van het Scheepvaartkwartier en de Westersingel e.o laat zien dat een sterke druk vanuit de kantorenmarkt uiteindelijk veel negatieve gevolgen met zich mee brengt. Kralingen is daarvoor gespaard gebleven. Dit geld! ook voor de vestiging van bedrijven.
22
In de Polanenstraat en op de Kortekade zijn autobedrijven gevestigd, die daar eigenlijk niet meer thuishoren omdat ze te groat geworden zijn. In het kader van dit bestemmingsplan zijn er geen financiele middelen om deze bedrijven te verplaatsen. Daarom zijn ze toch in het plan opgenomen. 2.5
lnventarisatie functies
2.5.1
Bevolking en wonen Er wonen ca . 6.300 mensen in het bestemmingsplangebied. In de volgende tabel staat de bevolking van het plangebied vergeleken met de bevolking van de deelgemeente en de gehele stad. Tabel 1:
Leeftijdsopbouw plangebied "Beschermd Stadsgezicht" per 1 januari 1998, vergeleken met de leeftijdsopbouw van de deelgemeente Kralingen-Crooswijk en geheel Rotterdam.
Bestemmingsplangebied "Beschermd Stadsgezichf' Mannen Leetijdscat.
0-14 15-24 25-34 35-49 50-64 65-79 80+ totaal
(abs)
475 445 582 710 555 266 90 3.123
Totaal M+V
Vrouwen
Dee/gem.
Rotterdam
Totaa/M+V
Totaa/M+V
(%)
(abs)
(%)
(abs)
(%)
(%)
(%)
15,2 14,2 18,6 22,8 17,8 8,5 2,9 100,0
472 456 507 676 546 332 171 3.160
14,9 14,4 16,1 21 ,4 17,3 10,5 5,4 100,0
947 901 1.089 1.386 1.101 598 261 6.283
15,1 14,3 17,3 22,1 17,5 9,5 4,2 100,0
16,6 14,2 21,3 20,5 13,8 9,4 4,1 100,0
17,4 12,5 18,6 21 ,0 14,8 11,3 4,4 100,0
(COS, 1999)
Het enige opvallende aan de bevolkingsopbouw van het plangebied is dat, in vergelijking met de bevolking van de hele deelgemeente alsmede van de stad Rotterdam, er procentueel meer mensen wonen in de leeftijdscategorie 35 tot 64 jaar. Het woningbestand lijkt hier de grootste reden toe te zij n. In Kralingen-oost staan ± 3.324 woningen waarin ± 6.946 mensen wonen. Grofweg driekwart daarvan staat respectievelijk woont in het bestemmingsplangebied . De gemiddelde woningbezetting bedraagt 2,09. Kralingen-Crooswijk is grotendeels een woongebied met laagbouw en middelhoogbouw. Het overgrote deel van de panden bestaat uit corporatief bezit met etagewoningen. Het onderhavige plangebied is een uitzondering op dat beeld, omdat relatief veel panden als eengezinshuizen zijn gebouwd, er relatief weinig bewoning van appartementen voorkomt en het aandeel van openbaar groen en prive groen veel hager is dan gemiddeld. De gemiddelde waarde van de panden ligt ook ver boven het stedelijke gemiddelde. Tevens geldt dat de ouderdom van de bebouwing vrij hoog is, ruim 90% van de bebouwing is in de periode v66r 1940 gerealiseerd. De bouwkundige kwaliteit is in het algemeen goed tot zeer goed. Er zijn tevens verhoudingsgewijs veel rijks- en gemeentelijke monumenten. De aard van het aanbod heeft invloed op de bevolkingssamenstelling. In Kralingen-oost is nauwelijks sprake van "verkleuring ". In deze wijk, maar ook in de nabij gelegen wij ken De Esch (DWL-terrein) en Struisenburg, ligt het aandeel ,• werkenden en het verdiende inkomen ver boven het deelgemeentelijk gemiddelde. Kralingen is het meest geliefde woongebied in geheel Rotterdam. De bewoner willen deze "status" graag behouden \ErlS rote zor voor de waning en de woonom evin De wi"k was voorbeen al het woongebied voor welgestelden; de afgelopen decennia is dit beeld njet ~wijzigd, Zelfs de Waterloostraat, vroeger voornamelijk bestemd voor personeel uit de villa's en de statige stadspanden, ondergaat in dit opzicht een geleidelijke transformatie.
23
2.5.2
Detailhandel De detailhandelsvoorzieningen zijn als kleine concentraties te vinden in het plangebied. Ze presenteren zich langs de Oostzeedijk-beneden, Kortekade (vooral op de hoeken met de Oudedijk en de Vredehofweg/Maria Stuartlaan), en een uitloper van de Lusthofstraat. De bevolking van het plangebied is voor de grotere winkelconcentraties voornamelijk aangewezen op de Oudedijk en de Lusthofstraat, beide ten westen van het plangebied gelegen. In het plangebied is ?.483m2 vloeroppervlak detail handel aanwezig.
2.5.3
Kantoren Verspreid in het plangebied liggen kleine kantoren, al dan niet gekoppeld aan de woonfunctie. Het zijn met name kleine kantoren met een vloeroppervlakte minder dan 500m 2 • In totaal is er ± 12.41 Om 2 kantoorvloeroppervlak in het plangebied aanwezig. Op enkele plaatsen zijn grate woonhuizen, geheel in gebruik genomen als kantoor, m.n. aan de Oudedijk.
2.5.4
Bedrijven Er zit veel bedrijvigheid, al dan niet gekoppeld aan de woonfunctie, langs de volgende straten: Waterloostraat, Slotlaan, Kortekade en de Polanenstraat. Op twee plaatsen, de Kortekade en de Polanenstraat, zijn grotere bedrijven gevestigd. Het betreft in beide gevallen autobedrijven.
2.5.5
Maatschappelijke functies Het plangebied kent drie kerken, waarvan twee beeldbepalende gebouwen langs de Oudedijk en een langs de Oostzeedijk-beneden. Qua sport en recreatie dient Excelsior genoemd te worden. Deze voetbalvereniging is met vijf sportvelden gelegen in het zuidoostelijke kwadrant van het plangebied. Een grate sociaal-medische voorziening, genaamd Pniel, ligt langs de Oudedijk tussen de Kortekade en de Prinses Julianalaan. Verder liggen verspreid over het plangebied meerdere sociaal-medische voorzieningen zoals huis- en tandartsenpraktijken. In het westelijk deel van het plangebied liggen enkele onderwijsvoorzieningen voor basis- en voortgezet onderwijs. Tevens bevinden zich in het plangebied nag een paar kinderdagverblijven.
2.5.6
Horeca In het plangebied zijn ca. 11 horecagelegenheden aanwezig met een oppervlakte van± 1. 727m2 • De aanwezige horeca bestaat uit enkele restaurants en cafe's en een cafetaria. Aan de Kortekade is een kleine concentratie van horecavoorzieningen te vinden. Daarnaast zijn er nag enkele gelegenheden die op de hoek van een straat gelegen zijn (Kortekade/Oudedijk, Oudedijkl Waterloostraat, Lusthofstraat!Waterloostraat en Voorschoterlaan/Oostzeedijk Beneden). Aan de Honingerdijk bij het Arboretum Trompenburg bevindt zich een grater restaurant van ca. 440m 2 • Er zijn voldoende horecavoorzieningen in het plangebied aanwezig voor de bestaande en verwachte behoefte.
2.5.7
Verkeer en vervoer Autoverkeer
Het plangebied wordt doorsneden en begrensd door een aantal wegen die een ontsluitende of verbindende functie hebben voor het autoverkeer. In de beleidsnota Verkeer en Vervoer (gemeente Rotterdam, 1992) zijn de relevante wegcategorieen als volgt gedefinieerd: - Hoofdverzamelwegen: wegen op stedelijk niveau die op het externe wegennet aansluiten en die sociaal-economische centra verbinden (20.000 tot 60.000 motorvoertuigen per dag); Verzamelwegen: wegen die stadsdelen ontsluiten en het lokale bestemmingsverkeer bundelen (10.000 tot 30.000 motorvoertuigen per dag); Verkeersgebieden: wegen met een belangrijke verkeersfunctie op wijkniveau (2.450 tot 12.000 motorvoertuigen per dag); - Verblijfsgebieden: wegen met een beperkte verkeersfunctie (minder dan 2.450 motorvoertuigen per etmaal). Naar aanleiding van de nieuwe beleidslijn Duurzaam Veilig zal de wegencategorisering een nieuwe indeling volgen. Wegen kunnen binnen het verkeerssysteem !wee functies hebben: een verkeersfunctie, gericht op het mogelijk maken van doelgerichte verplaatsingen, en een verblijfsfunctie, gericht op de ruimtelijke activiteiten in de omgeving van de weg.
24
De bedoeling van de voorlopige tweedeling is een duidelijk onderscheid te maken tussen beide functies. Aldus ontstaat een tweedeling in verkeersaders en verblijfsgebieden. Weg
Categorie vofgens beleidsnota
Categorie volgens
Verkeer en VeNoer {1992)
Duut7aam Veilig
Maasboulevard/Abram van Rijckevorselweg
Hoofdverzamelweg
Verkeersader
Kralingse Plaslaan Kra!ingseweg
Verzamelweg
Verkeersader Verkeersader
Kortekade Oudedijk 's Gravenweg
Verkeersgebied
Lusthofstraat Burgemeester Oudlaan Oostzeedijk
Honingerdijk
Verzamelweg Verkeersgebied
'
Verkeersgebied
Verb!ijfsgebied Verkeersader Verkeersader
Verkeersgebied Verkeersgebied Verkeersgebied
Verblijfsgebied
Verkeersgebied
Verkeersader
Verkeersader Verkeersader
- Verkeersaders: hier heeft de afwikkeling van het gemotoriseerde verkeer de prioriteit. Dit betekent dat maatregelen primair gericht zijn op het bevorderen van een veilige afwikkeling van het verkeer. Wegen met een stroomfunctie en wegen met een gebiedsontsluitingsfunctie behoren tot de verkeersaders. - Verblijfsgebieden: in deze gebieden heeft de verblijfsfunctie de prioriteit en zal zo nodig de dominante positie van het gemotoriseerde verkeer worden teruggedrongen. De verkeersafwikkeling van het gemotoriseerde verkeer word! ondergeschikt aan activiteiten als winkelen, lopen en fietsen.
;.cF'-
F'» ~
p•
F• ~
~-
~F•
b.
Openbaar vervoer Het plangebied is goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Allereerst ligt in het plangebied het metrostation Voorschoterlaan op de Calandlijn (oostwestlijn). Daarnaast ligt het oostelijk deel van het plangebied binnen de invloedssfeer van het metrostation en openbaarvervoerknooppunt Kralingse Zoom. Per tram is het plangebied bereikbaar met lijn 7 (Spangen-CentrumWoudestein) via de Oudedijk en de Burgemeester Oudlaan en lijn 1 rijdt via de Oostzeedijk en de Honingerdijk naar De Esch. Diverse bussen rijden via de Oostzeedijk en Honingerdijk naar Krimpen aan de IJssel. Fietsverkeer In het plangebied is een doorgaande regionale fietsroute aanwezig, deze verbindt Hoek van Holland en Krimpen aid IJssel met elkaar. Binnen het plangebied maken de Oudedijk en de 's-Gravenweg onderdeel uit van deze oostwestverbinding. Op stedelijk niveau worden de Oudedijk en de 's-Gravenweg ook veel gebruikt als fietsroute van Prinsenland/'s-Gravenland naar de binnenstad. Deze route kent weinig aparte stroken of paden voor fietsers, aileen langs de 's Gravenweg zijn vrijliggende fietspaden in beide richtingen aanwezig, dat Ievert nogal eens confiicten op tussen de verschillende verkeersgebruikers zoals tram, auto en fiets. De Kralingse Plaslaan en Kralingseweg behoren tot een verdelende fietsroute binnen de stad langs deze wegen liggen vrijliggende fietspaden in beide richtingen. Veel fietsers doorkruisen he! plangebied om in het Kralingse Bos te komen.
~=-
r-1". -~
•• ·'!a 25
2.5.8
Rijks-en Gemeentelijke monumenten In het plangebied zijn een aantal Rijksmonumenten en Gemeentelijke monumenten aanwezig. Deze lijst is niet statisch, in de looptijd van dit bestemmingsplan kunnen er panden toegevoegd worden. Daarom is er voor gekozen de monumenten niet aan te duiden op de plankaart. Ter informatie volgt hieronder wei een lijst, met de Rijks- en Gemeentelijke monumenten op dit moment (maart 2002).
Rijksmonumenten Essenlaan 's Gravenweg Groene Wetering Hofiaan Honingerdijk Kralingseweg; Kralingse Plaslaan Slotlaan Voorschoterlaan Vijverlaan Vijverweg Laan van Ypenhof
9-11,62-64,77-79 69, 71, 154, 169 17-23,31 ' 1' 30-34, 121 70, 80, 96 177, 179 38 29,31 44,46, 54,79 61, 63, 70, 71 (1 tim 7), 72, 74 26-28
4
Gemeentelijke monumenten 55, 57, 98-100 Avenue Concordia 132 Hoflaan Polanenstraat 39
26
27
8<1a~grljke
groemtnl
(lo~dga•d·, ~rk·, t~in·,
0
f:'.:::t:J:01~fJ{k~ ~"f~~
w~><>rde
Bu
7
Kaart waardering
28
C<arllnlt
!al~d)
3.
ONTWIKKELINGEN
3.1
Algemene ontwikkelingen Het plangebied kan als tamelijk stabiel beschouwd worden. Het aantal en de omvang van de ruimtelijke veranderingen is de afgelopen decennia beperkt gebleven. In dit kader zijn te noemen: Pniel - Ypenhof Montessorischool en Vrije School OudedijkNoorschoterlaan/Avenue Concordia na aanleg metro Oostzijde Louise de Colignylaan ( Emiliahof, A. v .Egmondhof, A. v. Saksenhof, Eleonora hot) Plein aan de Waterloostraat (nog te realiseren) De aanleg van de metro betekende de sloop van de kop van de Voorschoterlaan, de Avenue Concordia op de hoeken met de Oudedijk. Het bestemmingsplan biedt het kader voor gebruikelijke aanpassingen en vernieuwingen. Daaronder wordt ook begrepen het algeheel vervangen van een pand. Krachtens een bestemmingsplan - ook een plan voor een beschermd stadsgezicht - is deze algehele vernieuwing niet uit te sluiten. Aileen het voortbestaan van de panden die krachtens de Monumentenwet 1988 en de Monumentenverordening Rotterdam 1991 zijn beschermd is als zodanig gewaarborgd. Niet aileen de algehele vernieuwing van een individueel pand maar ook een complexgewijze vervanging is mogelijk. Het aanzien van het gebied kan ook binnen de beschermde status aanzienlijke wijzigingen ondergaan. In functioneel opzicht wordt ervan uitgegaan dat het bestaande gebruik met mogelijk kleinere verschuivingen voortgezet zal worden. Het plangebied heeft overwegend een woonfunctie, met veel prive green en een aantal bij een dergelijke woonwijk behorende voorzieningen als scholen en kerken. Naar verwachting zal hierin ook weinig verandering komen. Voor wat betreft het verkeer worden geen ingrepen van betekenis verwacht.
3.2
Wonen in bestaande panden Het wonen betreft in de eerste plaats de bestaande panden. Het aantal bewoners van een pand en de daarrnee samenhangende indeling van een waning hangt af van de sociale en economische omstandigheden. In het algemeen heeft er een grate "verdunning" plaatsgevonden, waarbij het aantal bewoners per huis sterk is teruggelopen en als gevolg daarvan het ruimtegebruik per bewoner is toegenomen. Er is overigens ook een andere ontwikkeling te bespeuren waarbij enkelvoudige bewoning van panden vervangen wordt door meervoudige bewoning in afzonderlijke appartementen. Bij nieuwbouw wordt vaak gekozen voor deze woonvorm. Het bestemmingsplan spreekt zich niet uit voor een bepaalde indeling van een pand. Voor aanbouwen en bijgebouwen bij bestaande woningen is een regeling opgenomen in de voorschriften. De bedoeling van deze regeling is dat eventuele bouwplannen passen bij de grootte van de tuin. Naast bebouwing zijn de groene tuinen heel belangrijk in het beeld van het beschermd stadsgezicht.
3.3
Nieuwbouwlocaties Zoals reeds is vermeld is het plangebied zorgvuldig geanalyseerd op locaties die in aanmerking komen voor de toevoeging van enige nieuwbouw. Uitgangspunt is dat het percelen moet betreffen die gezien hun ligging op logische wijze voor bebouwing in aanmerking komen. Nieuwbouw moet de bestaande structuur versterken, met andere woorden het gaat niet om het zoeken naar eventueel beschikbare percelen. De aanwijzing tot beschermd stadsgezicht betekent weliswaar niet dat de bestaande situatie word! "bevroren", maar de bestaande structuur is zo waardevol dat terughoudendheid geboden is bij het aanwijzen van nieuwe bouwlocaties. In de nota van Uitgangspunten is aan de ontwikkelingslocaties aandacht besteed. In het bestemmingsplan gaat het om de nadere verantwoording en de uitwerking. Hieronder zullen deze locaties worden benoemd. Met enige nadruk moet vermeld worden dat het gaat om het bieden van mogelijkheden. De voor nieuwe bebouwing aan te wijzen plekken mogen ook in de bestaande toestand gehandhaafd blijven. Dit betekent geen kwaliteitsverlies. * Aan de westzijde van de Essenlaan kunnen woningen worden toegevoegd. Deze laan is in het verleden als enkelzijdige bebouwing tot stand gekomen. Het profiel is ruim genoeg om zonder verlies van woonkwaliteit een dubbelzijdige bebouwing toe te Iaten. Daartoe kunnen enkele percelen aan de Vijverlaan die doorlopen tot de Essenlaan gesplitst worden. Op enkele
29
*
*
*
*
3.4
plaatsen heeft een dergelijke ontwikkeling in het verleden al plaats gevonden. Zoals reeds is vermeld, kan een dergelijke toevoeging van woningen aan het particuliere initiatief worden overgelaten. De bouw van deze huizen moet bij voorkeur in de tijd gespreid plaats vinden, zodat een gevarieerd architectonisch beeld ontstaat. Het is niet nodig dat aile te bouwen huizen eenzelfde architectonische expressie hebben. Het is evenmin nodig dat de nieuwe huizen eenzelfde sfeer uitstralen als de vrij "strenge" panden aan de oostzijde van de · Essenlaan. De nieuw te bouwen woningen vormen immers geen aaneengesloten gevelfront en staan meer in het groen. De huizen kunnen vrijstaand of in een rijtje van maximaal drie worden gebouwd. Ook in het laatste geval is gelijktijdige realisering geen vereiste. In de voorschriften is hiervoor een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Aan de oostzijde van de Essenlaan is een gat in de bebouwing tussen nr. 46 en nr. 56. Het was aanvankelijk de bedoeling dit 'perceel te gebruiken voor de aanleg van een straat. Er is op het achterterrein een woning gerealiseerd. Daardoor kan het gat niet geheel opgevuld worden. Ook de situatie aan de zuidgevel van nr. 46 is een factor. Aldus kan aileen naast nr. 56 nog een pand gebouwd worden. Ook hiervoor geld! de wijzigingsbevoegdheid. De Amalia van Solmslaan loop! dood bij de bedrijfsbebouwing van het autobedrijf Breeman dat daar tot voor enkele jaren gevestigd was. De bedrijfsgebouwen die een driehoekig terrein beslaan kunnen gesloopt worden ten gunste van enige woningbouw. Naar achteren toe wordt het terrein smaller. In verband met de privacy in de aangrenzende achtertuinen van de huizen aan de Charlotte de Bourbonlaan is niet het gehele terrein te benutten. Voor dit terrein is een uit te werken bestemming tot woongebied opgenomen. Op de hoek van de Amalia van Solmslaan en de Kortekade kan nog een perceel bebouwd worden. Het te bouwen pand zal aaneengebouwd moeten worden met de bestaande rij huizen. Het is niet noodzakelijk dat een tuin aan de achterzijde word! gemaakt. In het zuidelijk deel van de Waterloostraat zullen een aantal verouderde panden gesloopt worden. Omdat er in de smalle Waterloostraat een tekort is aan buitenruimte, is er voor gekozen om op deze plek een opening in de straatwand te maken, met een speelplein voor omwonenden. Deze open ruimte is nu ook al deels in gebruik als speelplek en grenst aan de eveneens open ruimte van de begraafplaats bij de Rooms-katholieke kerk. De nieuwe bebouwing zal daarom deels in de oude rooilijn gebouwd worden en deels haaks daarop aan het nieuwe pleintje. De andere pleingevel wordt gevormd door het bestaande buurthuis, zodat er een stedenbouwkundig afgeronde situatie gecreeerd word!.
Ontwikkelingen in bestaande bebouwing Naast woningen is er diverse andere bebouwing in het plangebied. Soms heel beeldbepalend zoals de 2 kerken aan Oudedijk en Hofiaan terwijl op andere plaatsen een school juist op het binnenterrein ligt. Deze functiemenging is karakteristiek voor het gebied, en vormt een uitgangspunt voor dit bestemmingsplan. Wei moeten ongewenste ontwikkelingen, zoals verkantorisering, worden tegengegaan. Daarom is er een onderscheid gemaakt in de volgende bestemmingen: maatschappelijke voorzieningen (kerken, scholen, medische voorzieningen etc.), deze zijn belangrijk voor het functioneren van het gebied. gemengde bebouwing, de combinatie van wonen op de bovenetages en een ruimte op de begane grond die plaats biedt aan een winkel-, bedrijfs-, kantoorruimte of een zelfstandige praktijkvestiging. Deze functies zijn uitwisselbaar, wei zal in de voorschriften worden een maximum oppervlak per vestiging worden vastgelegd. Dit om het kleinschalige karakter van het gebied te bewaren. Extra bebouwing op de binnenterreinen is niet toegestaan. De reeds aanwezige achterbouwen worden als zodanig bestemd, maar omzetting naar tuin is mogelijk. Horeca en garagebedrijven zijn aileen toegestaan t.p.v. een zodanige aanduiding. kantoren, panden die al langere tijd geheel in gebruik zijn als kantoor. Een dienstwoning is toegestaa n. horeca, wanneer dit een heel pand betreft (in den rust wat). als uitzondering is hier en daar in de bestemming woningen een andere functie op de begane grond is toegestaan. Dit is gedaan op plaatsen waar de functie waar de functie wonen meer voor de hand ligt.
30
3.5
~::w ".·.• ..- .
. ... _.··_
!$.· :5ifl!l
Ruimtegebruik Hieronder zal weergegeven worden hoe dit bestemmingsplan een bijdrage Ievert aan intensief en meervoudig ruimtegebruik. Verdichting In het onderhavige bestemmingsplan is nauwelijks sprake van verdichting. Slechts op drie kleine · locaties wordt de mogelijkheid tot verdichten geboden. Aan de Essenlaan wordt het mogelijk in achtertuinen van woningen aan de Vijverlaan woningen toe te voegen. Aan de Amalia van Solmslaan is het mogelijk he! bestaande bedrijfsgebouw te vervangen voor woningenbouw. Hier kunnen maximaal8 woningen gerealiseerd worden. Aan de Kralingseweg is een locatie beschikbaa~ waar drie vrijstaande woningen gerealiseerd kunnen worden. Bouwhoogte De toe te voegen woningen betreffen laagbouw woningen. Slechts de woningen aan de Amalia van Solmslaan mogen gestapeld uitgevoerd worden echter de bebouwing mag slechts maximaal !wee bouwlagen tellen . Ondergronds bouwen Ondergronds bouwen wordt niet specifiek geregeld in dit bestemmingsplan. Veel van de bestaande woningen hebben een souterrain onder het huis. Functiemenging In de wijk zijn aardig wat voorzieningen aanwezig. De detailhandelsvoorzieningen zijn als kleine concentraties in het plangebied aanwezig, aan de Oostzeedijk Beneden, Kortekade en Lusthofstraat. Er zit !evens veel bedrijvigheid in het plangebied al dan niet gekoppeld aan de woonfunctie. Het · zijn veelal kleine bedrijven. Daarnaast zijn er een aantal onderwijsvoorzieningen een voetbalvereniging en enkele sociaal medische voorzieningen aanwezig. Energiebeheer Als algemeen uitgangspunt voor duurzaam bouwen in de woningbouw past Rotterdam voor nieuwe projecten maatregelen toe uit het Basis·/Piuspakket in het Handboek Woningkwaliteit. Algemeen worden de 'duurzaam bouwen maatregelen' toegepast die genoemd worden in de Basiseisen en facultatief per project overeen te komen eisen uit het Pluspakket. Doeleinden om tot verdergaande mogelijkheden voor duurzaam bouwen te komen zijn afhankelijk van de specifieke mogelijkheden en doelen per project.
31
32
4.
BESCHRIJVING DEELGEBIEDEN
4.1
Bedoeling van de beschrijving Kralingen wordt gekenmerkt door grote sfeercontrasten. De waarde van het gebied is niet zozeer in de architectuur gelegen als wei in de afwisseling binnen een herkenbare landschappelijkestedenbouwkundige structuur. In dit hoofdstuk zullen de deelgebieden die in het plangebied te . onderscheiden zijn worden getypeerd. Deze typering is niet vrijblijvend van aard. Bij de toevoeging van bebouwing, zoals dat in het vorige hoofdstuk is aangegeven, zal vooral daar waar het de welstand betreft gelet worden op het in acht nemen van de hoofdkenmerken van een deelgebied. In het bestemmingsplan word! geen architectonische voorkeur uitgesproken. Smaakvol eigentijds bouwen is overal mogelijk, ook in die gebieden waarin bebouwing overheerst die voor 1940 tot stand gekorr)en is. De randvoorwaarden voor een verantwoorde invulling zullen bij voorkeur niet binnen de kaders van een bestemmingsplan geregeld worden. lmmers in veel gevallen gaat het om een opdrachtgever die aanvoelt dat zijn aandeel in het proces meer inhoudt dan het aanreiken van een pakket eisen en wensen, maar om het uiting geven aan een verantwoordelijkheid die verder gaat dan het eigen perceel. Het gaat verder om de keuze van een architect die respect en creativiteit kan verenigen. Tenslotte is een goed samenspel tussen beide partijen en een goed overleg met de deelgemeente en in voorkomende gevallen met omwonenden belangrijk. Dit alles is niet in stedenbouwkundige voorschriften vast te leggen. Het is wei mogelijk een handreiking te doen in de vorm van een zorgvuldige analyse van de bestaande kenmerken en kwaliteiten van deelgebieden. Een goed ontwerper wordt daardoor gestimuleerd. Dergelijke randvoorwaarden beperken de creativiteit in het algemeen niet. In dit hoofdstuk van de toelichting is voor ieder deelgebied in het kort een sfeerbeschrijving opgenomen. Tevens is per deelgebied een aantal karakteristieken geformuleerd waaraan nieuwbouwplannen en ingrijpende plannen tot verbouwing moeten voldoen. Deels is deze beschrijving te zien als beeldkwaliteitsplan maar waar mogelijk is, zijn karakteristieke elementen ook opgenomen in de voorschriften.
4.2
Hoofdstructu ur De oorspronkelijke polderstructuur is nog duidelijk herkenbaar, evenals de wegen van waaruit de ontginning heeft plaats gevonden. De ruimtelijke opbouw is daarom hoofdzakelijk in de vorm van grote merendeels rechthoekige blokken met structuurlijnen die noord-zuid of oost-west lopen. Op slechts enkele plaatsen komen gebogen straten voor, zoals in het Park Rozenburg en het Park Honingen. Het plangebied heeft daarom een heldere opbouw waarin de bezoeker zich gemakkelijk kan orienteren. Hulpmiddel daarbij is de grote mate van contrast per deelgebied, die daardoor een eigen karakter hebben, hetgeen de herkenbaarheid vergroot. De hoofdontsluitingen voor het verkeer !open oost-west. De bebouwingslijnen lopen noord-zuid, parallel aan de oorspronkelijke slotenstructuur. Oat geldt ook voor de groenstructuur. Hoewel dit niet visueel waarneembaar is, vormt het oostelijk deel van het plan samen met het Kralingse Bos een doorlopende groenzone waarin de landgoederenstrook een belangrijke plaats inneemt. Het plangebied heeft daardoor een groen imago. De Burgemeester Oudlaan maakt deel uit van de "Groene corridor". De polder De Esch word! aldus verbonden met het Kralingse Bos. Het onderhoudsprogramma is afgestemd op deze functie.
33
I
.
~ "··ic0
~
&:~.is.· . :'"''*':~
•"'~
:Ml:J!
f!:!
,.~::..:·. ~::~
'!:l
tr;:~~1
s
."&S~~
\~0::.:;;1:
f.
~e:~
rr,·;J
•,;.-me~;;;~
--~------
~-~-~--~
•
{!~~
-._.·.. ---
'
~:;~
:-··
.$
e::;~ .r•
:""~
.;
:__; ..
w:~
..,, .
cd..
d
,_-·
10
...
"_ ·-·
Deelgebieden
j
·.
34
4.3
Deelgebieden Op de volgende afbeelding is het plangebied weergegeven en zijn de deelgebieden waaruit het is opgebouwd, benoemd. De volgende deelgebieden zijn te onderscheiden. 1. Park Rozenburg 2. Oudedijk - 's-Gravenweg 3. Kortekade 4. Charlotte de Bourbonlaan I Louise de Colignylaan en de hoven 5. Waterloostraat - Voorschoterlaan -Avenue Concordia 6. Hoflaan 7. Park Honingen I Essenlaan 8. Landgoederenzone 9. Van Somerenweg e.o. 10. Excelsior I Burgemeester Oudlaan
'~ ~:~ ·.~
"lfl
35
1
Park Rozenburg Omstreeks 1915 werd voor het terrein van de voormalige buitenplaats 'Rozenburg' het stratenplan 'Vredenhof' gemaakt. Het gehele terrein tussen de Kortekade, Oudedijk, de nieuwe Kralingse Plaslaan en IJsclub Kralingen werd in een keer verkaveld en aangelegd. Naast luxe bebouwing werd in het plan ook een park opgenomen in een landschappelijke stijl, dat een ruimtelijke verbinding heeft met de Kralingse Plas. Aan de Kortekade en de Oudedijk was al oudere bebouwing aanwezig, met het nieuwe stratenplan is hierop aangesloten. Het stratenpatroon is, in aansluiting op het park, grillig gevormd; de straten hebben elk een eigen gebogen vorm en daartussen ontstaan driehoekige of trapeziumvormige bouwblokken. Rond het park werd open villa bebouwing gepland en daaromheen meer gesloten blokken. Overal zijn voor- en zijtuinen aanwezig. Op enkele plaatsen grenzen de achtertuinen direct aan het park. Over het algemeen heeft het gebied een parkachtige en informele uitstraling, en is de invloed van de nabij gelegen plas bijna te voelen. Een uitzondering vormt het driehoekige plein aan de Oranjelaan/Mecklenburglaan met het forse gebouw van de voormalige meisjes-HBS, dat veel stedelijker overkomt. Ook de Mecklenburglaan zelf is een rechte laan met een rechthoekig plantsoentje halverwege.
park Rozenburg
36
"·•"' > f!>0,''1!gf
~ ~;fa
Karakteristieken De buurt bestaat hoofdzakelijk uit woningen. Enkele gebouwen met een andere bestemming aan de Oudedijk en Rozenburglaan staan er als wat grotere villa's, in eenzelfde verkaveling tussen. De hoogte van de woningen varieert van 2 lagen met kap bij villa's tot 3 en 4 lagen bij de aaneengesloten bebouwing aan de Prinses Julianalaan. Door de vaak complexe kapvorm, is niet altijd goed te zien om hoeveellagen het precies gaat. Op de plankaart is zoveel mogelijk de bestaande situatie vastgelegd, deze wordt gehandhaafd; hogere bebouwing zou het groene karakter aantasten. De architectuur is typisch voor de periode rond 1920; baksteenbouw met veel ornamenten die in stijl varieren van traditioneel tot art deco en expressionisme. Ondanks de stijlverschillen is er een duidelijke ~enheid in het beeld door een vergelijkbaar materiaal en kleurgebruik, en eenzelfde schaal. Basismateriaal van de meeste panden is baksteen, in combinatie met geschilderd houten kozijnen, ornamenten van natuursteen, stuc en smeedwerk, kappen worden meestal afgedekt met pannen, en daklijsten en goten zijn nadrukkelijk aanwezig. De aaneengebouwde panden hebben een kenmerkende gevelopbouw; - een verhoogd gelegen begane grond 'bel-etage' boven kelder of souterrain - middenetage( s) vaak met erker - kapverdieping rijk geornamenteerd met balkons, torentjes en sierelementen De hoekpanden reageren meestal duidelijk op de hoekligging met extra verbijzonderingen zoals torentjes, erkers en balkons, en de gevels zijn naar 2 zijden gericht. Er is geen hierarchie in het stratenpatroon. De groene voortuinen bepalen duidelijk het straatbeeld, ze hebben een diepte van ca. 5 meter en worden afgescheiden van de straat d.m.v. een laag smeedijzeren of houten hek, of een haag.
Prinses Ju/iana/aan
37
2
Oudedijkl's-Gravenweg De Oudedijk/'s-Gravenweg is een oud lint, en heeft hier en daar nog wei iets van dat oude karakter behouden, met name in de bebouwing. De drukke verkeersfunctie van de weg verstoort dit beeld echter weer, ook de vroeger aanwezige sloten zijn rond 1900 gedempt. De viersprong met de Kortekade en de Hoflaan wordt gezien als het centrum van het oude dorp Kralingen; beeldbepalend is hier de kerk in 'waterstaatsstijl' uit 1842, met de groene tuin eromheen. Echter de bebouwing ertegenover is weer niet zo historisch. Oat geldt eigenlijk voor de hele Oudedijk; er is een grote diversiteit in bouwstijlen en functies, en een voortdurend proces van veranderingen. In het bestemmingsplan moeten daarom wei grenzen bepaald worden, waarbinnen deze diversiteit zich mag afspelen; het kleinschalige karakter moet gehandhaafd blijven, dus geen uitbreiding van het aantal zelfstandige kantoren, behoud van waardevolle historische panden, en waar aanwezig moeten de groene voortuinen zo groen mogelijk blijven.
's Gravenweg
38
Karakteristieken Gemengde bebouwing, ten westen van de Kortekade; wonen in combinatie met kantoor-/praktijk-/bedrijfs- of winkelruimte, en daartussen enkele panden die geheel als kantoor in gebruik zijn. Dit is vastgelegd op de plankaart en in de voorschriften. De hoogte varieert van twee lagen met kap bij individuele panden tot zes lagen bij de recentere bouwblokken. • Ten oosten van de Kortekade zijn de panden voorn amelijk in gebruik als woning, en wordt het beeld steeds groener. De overheersende bouwhoogte is hier twee lagen met of zonder kap. Groene voortuinen, waar aanwezig behouden, geen parkeren in de voortuinen. Het individuele karakter van de bebouwing behouden, ook de open ruimte tussen de panden is belang@s_Y..Q...QLhet beeld.:• Bij kruisingen en zijstraten is de Oudedijk meestal de belangrijkste straat, en dat is te zien aan de hoekpanden die gericht zijn naar de Oudedijk.
de Viersprong Oudedijk-'s-Gravenweg Kortekade-Hoflaan
39
3
Kortekade Een van de oude wegen van Kralingen, onderdeel van de 'Viersprong'. Op Iota's uit begin deze eeuw is nag een dorpse sfeer te zien; een smal weggetje met aan een en deels twee zijden een sloot en een variatie aan bruggetjes. De bebouwing is laag , en vrijstaand of als klein rijtje. De Kortekade was oak toen een belangrijke toegangsweg naar Kralingen/Rotterdam. De Kortekade kent oak al lang een gevarieerde bebouwing; naast woningen zijn er winkels en bedrijfjes gevestigd. In de 1• helft van de vorige eeuw is de Kortekade langzamerhand veranderd in een stadsstraat; de sloten zijn gedempt en er verschijnt een stedelijke bebouwing van aaneengesloten woningbouw in 3 lagen. In de 2' helft van de eeuw wordt op de twee hoeken met de Kralingseweg en de 's-Gravenweg een hoog woongebouw aan toegevoegd. De straat heeft inmiddels oak een stevige verkeersfunctie . Bovendien heeft het aanzicht van de Kortekade te lijden onder de schaalvergroting van bedrijven, met name het autoverhuurbedrijf sterkt zich uit over ongeveer een half blok. lndien mogelijk zouden de ontwikkelingen aan de Kortekade gestuurd moeten worden in een richting die beter past bij het karakter van het beschermd stadsgezicht; kleinschalige bedrijvigheid in combinatie met wonen. En het staatprofiel zou een stuk groener kunnen, als een waardige verbinding met het Kralingse Bos. Het stuk Vredehofweg, dat aansluit op de Kortekade, heeft eenzelfde type bebouwing; stedelijke woningbouw, die zonder voortuin direct aan de straat grenst. Aan weerszijden van de straat is een basisschool gevestigd, waarvan de bebouwing en schoolplein deels op het binnenterrein gelegen is. De schoolgebouwen zijn niet erg opvallend, maar voegen zich in het bouwblok. In vergelijking met de andere deelgebieden is het moeilijk om voor de Kortekade de karakteristieken op te sommen, de variatie is groat is niet alles is passend in het kader van het beschermd stadsgezicht. Daarom is de lijst verdeeld in drie delen: te beschermen en te verbeteren karakteristieken en randvoorwaarden bij vervangende nieuwbouw.
de Kortekade rond 1900
40
Karakteristieken Stedelijke panden, aaneen gebouwd, met op de hoeken een verbijzondering in functie en-/ of uiterlijk. Kleinschalige bedrijven, horeca en winkels zijn van belang van oudsher aan de Kortekade gevestigd, met name nabij de "Viersprong". Geen voortuinen, voorgevels in een rooilijn. Materiaalgebruik: baksteen als basis. Traditioneel kleurgebruik.
Potterd:1m
~·.-.··
~--
de Kortekade ca. 1930
il%-->;§ "'··"""····
:til
·.=.·.·.·.·.··"".·. 'iM :o/!1
Kortekade nu
41
4
Charlotte de Bourbonlaan, Louise de Colignylaan e.o. Dit deelgebied, gelegen tussen de Kortekade en Ypenhof, heeft een grote variatie in bebouwing, binnen een samenhangend stratenpatroon. Daardoor is het toch te zien als apart buurtje. Van west naar oost zijn drie bouwstijlen te herkennen; 1. de woningen aan de Charlotte de Bourbonlaan; bakstenen een- en meergezinswoningen in een typische jaren '30 stijl, met een horizontale gevelindeling, een doorgaande langskap en kleine verbijzonderingen aan de hoekpanden. 2. de 4 blokjes met portieketagewoningen in 4 lagen aan de Louise de Colignylaan zijn kenmerkend voor bouwstijl rond 1960; rechthoekige vormen, lichtgekleurde materialen en grote glasvlakken. 3. de patio woningen aan de oostzijde van deze straat zijn duidelijk uitgevoerd in een recentere bouwstijl (rond 1980 ?); lage woningen met gesloten gevels naar de straatzijde en open naar de eigen patio, witte steen. Aan de Kralingseweg staan op de koppen twee vrijstaande hoge woongebouwen; deze zijn duidelijk gericht op de plas, maar voegen zich wei in het stratenpatroon van de buurt. Vlakbij de 's-Gravenweg staan ook twee hogere woongebouwen, maar deze zijn eigenlijk 'op de tweede rang' gesitueerd, dat wil zeggen achter de villa bebouwing aan de 's-Gravenweg. Deze gebouwen sluiten aan bij de landgoederenzone, waar ook enkele vrijstaande appartementencomplexen in het groen zijn gesitueerd.
flat aan de Louise de Co/ignylaan/Kra/ingseweg
42
"..f
"'''"" r:-~•
~;-
~
6:.
I
f~
Aaneengesloten woningbouw, in 2 lagen met langskap aan de oostzijde van de straat, en 3 lagen met langskap aan de westzijde. Traditioneel materiaalgebruik; rode baksteen, grijsblauwe dakpannen, en veelal wit geschilderd houtwerk. Horizontale gevelindeling. De koppen zijn verbijzonderd, d.m.v. een lagere aanbouw, en entree aan de zijkant bij een dwarsstraat. Een reeks kleine dakkapellen, aan de achterzijde en bij de eengezinswoningen ook aan de voorzijde. Ondiepe voortuinen, met een laag muurtje.
r•r•
I
2'8
•• • '"8
Charlotte de Bourbonlaan
43
5
Voorschoterlaan, Avenue Concordia en Waterloostraat De Voorschoterlaan en Avenue Concordia zijn twee zeer herkenbare 'Kralingse lanen', met statige aaneengesloten bebouwing en een breed laanprofiel met een groene middenberm.
De panden zijn individueel of in kleine series gebouwd, in de variatie aan bouwstijlen die kenmerkend is voor de periode rond 1900; van neorenaissance tot jugendstil. Doordat aile voorgevels in dezelfde rooilijn gebouwd zijn, de panden een overeenkomstige gevelindeling hebben en eenzelfde materiaalgebruik, is een karakteristieke eenheid ontstaan. Een uitzondering daarbij is het hofje 'uit liefde en voorzorg'.
"'·.@. , Op enkele plaatsen is een stuk nieuwbouw te zien: op de koppen aan de Oudedijk ten gevolge van de metrobouw; en aan de Oostzijde van de Avenue Concordia staat een blokje uit de wederopbouwperiode. Door de vlakke gevels, afwijkend materiaalgebruik en de lagere verdiepingshoogte met name op de begane grond, verstoren deze invullingen het straatbeeld. De oude panden blijken zeer geschikt voor het houden van een praktijk aan huis, er is dan ook een groot aantal artsen, tandartsen en andere vrije beroepen gevestigd. Zolang de combinatie met wonen gehandhaafd blijft, past dit in het straatbeeld.
Avenue Concordia met groene middenberm
44
~~-;q
Karakteristieken Voorgevels ongeveer in een rooilijn, geen voortuinen. Kenmerkende gevelopbouw in verticale richting; - verhoogd gelegen begane gron/bel-etage, voordeur bereikbaar met enkele treden, vaak een plint van natuursteen. midden-etage(s), met erker of bijzonder vormgegeven raampartij - kapverd ieping, veelal rijk geornamenteerd met balkons, torentjes en sierelementen In de gevel is vaal ook horizontaal een traditionele (raam-)indeling te herkennen in 2 of 3 vlakken, die aansluit bij de bouwwijze in een brede en een smalle beuk. Materiaalgebruik; ba ksteen als basismateriaal, met natuursteen, geglazuurde steen en stucwerk, kozijnen van geschilder,d hout, een kap of dakvlak met pannen of leisteen, ornamenten in natuursteen, stuc- en smeedwerk. De hoekpanden zij n uitbundig vormgegeven en reageren op de zijstraten met erkers, torentjes etc. De groen ingerichte middenberm is beeldbepalend, over de gehele lengte een strook gras met bomen . Storende elementen als nutskastjes of parkeerplaatsen moeten worden vermeden en indien mogelijk verwijderd .
2 voorbeelden van karakteristieke gevels
45
l
Waterloostraat De Waterloostraat is van oorsprong een straat met arbeiderswoningen, middenstand en ambachtelijke bedrijvigheid gelegen tussen de veel chiquere lanen. De straat sluit in bouwstijl aan bij de lanen, maar is duidelijk een stuk minder rijk uitgevoerd. Ook het straatprofiel is veel smaller, en groen is er bijna niet te vinden. Toch heeft de Waterloostraat een bijzondere sfeer, vooral in het middelste deel waar de woningen en de bestrating opgeknapt zijn . In de Waterloostraat is veel gemengde bebouwing; panden in 2-3 lagen met kleinschalige bedrijfsruimten op de begane grond, winkels, ambachtelijke bedrijven, cafe's. Er is een groot verschil in uitstraling; er zijn goed verzorgde bedrijfsruimten naast versleten garagedeuren.
Waterloostraat
46
Karakteristieken lndividuele panden of kleine series Basismateriaal baksteen, kozijnen van geschilderd hout, daklijsten, sierelementen in gekleurde baksteen, stuc of natuursteen.
De dwarsstraatjes tussen de lanen onderling en de Waterloostraat, zijn duidelijk ondergeschikt. Meestal worden ze begeleid door zijgevels en tuinmuren. Hier en daar is wat begroeiing zichtbaar van de achtertuinen. Aan de noordzijde van de Lusthofstraat staan meerdere woningen.
'
'
w;,c~" '· '"""".'. '
~
~=-
"18 018
··-
. '~:-'3V
··~
4'7
6
Hoflaan Een oude straat met een bijna landelijke sfeer. De Hoflaan ooit de toegangsweg naar het slot Honingen, loopt nu van de viersprong naar de Oostzeedijk/Honingerdijk. Opvallend zijn de twee kerken op de beide hoeken. Ook in deze laan is de vroeger aanwezige sloot gedempt, waardoor de woningen aan de westzijde (tot aan Polanenstraat) diepe voortuinen hebben. De woningen zijn aan weerszijden ongeveer in eenzelfde rooilijn gebouwd. Maar de bebouwing zelf is heel divers; kleine landelijke huisjes in 1 bouwlaag, vrijstaande villa's, statige rijtjes hoge herenhuizen, en zelfs een enkel modern woonhuis. Aan het einde bij de Honingerdijk zijn een schoolgebouw, een politiebureau en een voormalig volkshuis te vinden. De straat is smal met aan weerszijden een parkeerstrook en een smalle stoep. Belangrijk voor het beeld zijn de grote bomen' en het historische materiaalgebruik van wegdek en stoepen, ook zijn de authentieke straatlantaarns nog aanwezig. De voortuinen spelen een grate rol in het straatbeeld en zorgen voor de groene sfeer.
sfeer Hoflaan
48
Karakteristieken Woningen in 1, 2 en 3 bouwlagen, met of zonder kap. lndividueel of in kleine ensembles. Bouwstijl divers, materiaalgebruik; baksteen, wit stucwerk, geschilderd hout in traditionele kleuren. Groene voortuinen, afgescheiden door metalen hekwerk of groene haag. geen parkeerplaatsen in de voortuinen.
~ •.·.. :""' ""'!!Jlf
[
'."" r'!!Jlf ·""'····.
~~--a
r''flJ
l
b:
~ F ••
!tli:[·.·.·.·.·.·.:
~
Vrijstaande woningen
t:
r~.· ·." '· ·
.s.
••
••••
. s.
·•¥•
Groene voortuin met meta/en hekwerk
49
7
Park Honingen I Essenlaan Een historische plek; van kasteel tot villa park. Park Honingen is genoemd naar het slot Honingen, dat hier van ± 1225 tot 1672 gestaan heeft. In 1668 werd het landgoed door de gemeente Rotterdam gekocht en de ru.,.ne gesloopt. Er werd o.a. een buitenplaats voor de burgemeester van Rotterdam gesticht. Rand 1870 werd het gebied verkaveld in percelen voor de bouw van villa's. De villa's zijn gebouwd in verschillende bouwstijlen in de periode 1870-1910 vooral eclecticisme en jugendstil. Een bijzonderheid vormt de Wagnerhof, een aantal enkele en dubbele witte jugendstil villa's genoemd naar opera's van Wagner. Belangrijk element in de verkaveling vormen de grate en de kleine vijver, de Vijverweg en de Vijverlaan slingeren zich hierlangs. De oevers zijn groen ingericht; samen met het vele groen van de particuliere tuinen ontstaat een echte 'park sfeer'. De westelijke oever van de grate vijver word! gevormd door de achtertuinen en achtergevels van de woningen aan de Hoflaan. De Vijverlaan en Essenlaan sluiten aan op de 's-Gravenweg. De Vijverweg en Essenweg komen onderaan de Honingerdijk uit. In het midden worden de straten verbonden door de Slotlaan.
De Essenlaan heeft duidelijk een andere sfeer. Het is een rechte laan met een symmetrisch profiel met groene middenberm. De bebouwing is echter niet symmetrisch; aan de oostzijde staat een bijna aaneengesloten stedelijke rij woonhuizen, terwijl aan de overzijde losse woningbouw word! afgewisseld door achtertuinen van percelen aan de Vijverlaan. Park Honingen grenst aan de oostzijde aan de landgoederenzone. Voor het grootste deel is dit aan de achterzijde van de woningen van de Essenlaan en de Essenweg, aileen via de Groene Wetering is er een ruimtelijke verbinding.
Grote vijver
50
-
,,.,
,.
'"8
••
•
;,.
2'"8
:•
i~
~~
§8
Karakteristieken Vrijstaande ruime villa's of dubbele villa's in verschillende bouwstijlen. De kavelbreedte verschilt, evenals de afstand tot de straat. Bouwhoogte overwegend 2 verdiepingen, de kapvorm varieert sterk en enkele panden hebben een plat dak De woningen zijn omgeven door groene tuinen. De combinatie van de tuinen met de openbare groenaanleg rand de 2 vijvers geeft dit deelgebied de sfeer van een stadsparkje: de groene ingerichte voortuinen zijn erg beeldbepalend en dus ook de erfafscheiding, een groene haag of metalen hekwerk. bebouwing in de voortuinen zqals carports moet worden voorkomen. de achtertuinen die grenzen aan de grate vijver worden voor een strook van 10 vanaf de oever beschouwd als voortuin, en moeten daar vrij van bebouwing blijven. Het straatprofiel is informeel, soms is er geen onderscheid tussen weg en stoep. Een uitzondering is de oostzijde van de Essenlaan, waar de panden veelal direct met de voorgevel aan de stoep grenzen en er aaneengesloten is gebouwd. Het materiaal gebruik hang! samen met de bouwstijl, een combinatie van baksteen geschilderd hout en natuursteen naast wit gestucte panden.
"'...~::
~
:r•
villa 8/oemenhof
~'·
~ Dfci
:s
·i· ....... ""'." ',::l,.__v;
oostzijde Esseniaan
51
8
De Landgoederenzone Op luchtfoto's van Kralingen is duidelijk een greene zone zichtbaar tussen het Kralingse Bos en de Honingerdijk. Deze wordt gevormd door een aantal landgoederen, die in particulier bezit zijn. Slechts een van hen is voor bezoekers toegankelijk; het Arboretum Trompenburg. De overige zijn aileen toegankelijk voor de bewoners. In noordzuidrichting is er geen wandeling door of langs de landgoederen mogelijk. En aan de oost- en westranden wordt de begrenzing gevormd door achtertuinen van woningen, zodat er hier weinig merkbaar is van het grate parkachtige gebied. De landgoederenzone wordt doorsneden/begrensd door - van noord naar zuid - de Kralingseweg, de 's-Gravenweg, de Groene Wetering en de Honingerdijk. Vanaf deze wegen zijn de landgoederen zichtbaar, en vormen een mooie groene onderbreking van het stedelijk weefsel. De parkachtige aanleg met waterpartijen, beplanting en de vele mooie volgroeide bomen is beeldbepalend; van de monumentale landhuizen zijn slechts enkele panden bewaard gebleven. De recent toegevoegde nieuwbouw heeft geen bijzondere architectonische waarde.
de portierswoning van het vroegere Ypenhof
52
Karakteristieken Parkaanleg, waterpartijen en beeldbepalende bomen- in landschappelijk stijl. Naast de bestaande bebouwing, en enkele percelen aan de Kralingseweg waarvoor reeds een bouwvergunning is afgegeven, zijn er geen nieuwe bouwlocaties in deze zone. Bij vervanging of verbouwing van bestaande gebouwen - voor zover geen monument .. moet het ontwerp voor het gebouw in samenhang met het park beoordeeld worden. Reclameborden/bewegbewijzering e.d. moeten in de stijl van het landgoed uitgevoerd zijn ..
~;(#~!!! '.''.""·· ..·
w:~ '.'·*"".
arboretum Trompenburg
·~ ... •• ,,;'::iil'!!!f
.......
i$::::#S'
Groene Wetering
53
9
Van Somerenweg e.o. Deze buurt is gelegen tussen de 's-Gravenweg en de Groene Wetering. Het ontwerp is van Gran pre Moliere, en de bebouwing is uit de periode rond 1930. De stedenbouwkundige opzet is eenvoudig; rechte straten, deels begeleid door watergangen; een echte woonbuurt, er zijn geen voorzieningen of andere functies. De woningen zijn vrijstaand, of aaneen gebouwd in blokjes van 2 tot 6 woningen; en worden omgeven door ruime groene tuinen. Omdat er weinig openbaar groen is zijn deze tuinen beeldbepalend. Aan de Oudorpweg, de Laan van Woudestein en het zuidelijk dee! van de Van Somerenweg, vallen de karakteristieke bruggetjes op, die nodig zijn om de woningen te bereiken. De bouwstijl is traditioneel, ook wei 'D'elftsche school' genaamd; forse bakstenen woningen met hoge kappen en sobere detaillering. De kleuren zijn meestal donker: rode baksteen en blauwgrijze dakpannen met smalle witte kozijnen, een aantal panden zijn geheel wit geverfd. De sfeer van de buurt is voornaam maar wei informeel, en zelfs een beetje landelijk door het vele groen. De waardering voor deze buurt in het kader van het beschermd stadsgezicht heeft vooral te maken met 'ensemble'; de eenduidigheid in stedenbouwkundige opzet en bouwstijl. Daarnaast moet niet vergeten worden dat het groen van de particuliere tuinen samen met het water en de plantsoenstroken zorgt voor sa men hang in het beeld .
--
54
,.
;$
,.•
'iS
s:e
tie
Karakteristieken Woningen in twee lagen met kap Random tuin, met minimale verharding en groene hagen als afscherming Traditionele bouwstijl Materialen: danker rode baksteen/ of wit geverfd dakpannen meestal blauwgrijs witgeverfde houten kozijnen Particuliere bruggetjes in dezelfde stijl als de woningen
:::8
,.
S'8
';:e
•v» •r•
~
r
r,_
1,_
b.
I
ry,. L.
1,_
van Somerenweg
r~
'"·
~[:_ 1,_
1.•
~ •• •• cs•.
--.:~
witte villa
55
10. Excelsior Dit deelgebied heeft geen bijzondere architectonische waarde maar vormt een groene begrenzing van het "Beschermd Stadsgezicht". Hier is vooral een buffer tussen het oude Kralingen en de grootschalige bebouwing van de EUR. De sportvoorzieningen, speeltuin, kinderdagverblijf en clubhuis, zijn bovendien voorzieningen die aansluiten bij het woongebied. De Burgemeester Oudlaan, met breed groen profiel vormt de oostelijke begrenzing van het gebied dat aangewezen is ais "Beschermd Stadsgezicht". Karakteristiek Het groene karakter is belangrijk. Geen nieuwe bebouwing toestaan, wei verbeteren of op kleine schaal uitbreiden van de bestaande bebouwing.
toegangspoort sportcomplex Woudestein
56
,,_ "-
5.
MILIEU
5.1
Bodem Het plangebied behoort tot de ruimtelijke eenheden 41-42 en 42c van de indicatieve bodemkaart Gemeente Rotterdam september 2000. De ruimtelijke eenheid 41-42, het gebied ten zuiden van de Oudedijk/'s-Gravenweg en ten westen van de Essenlaan/Essenweg, is een wijk met vee I ernstige diffuse verontreiniging, deels · gesaneerd. Er is een sterk verhoogde kans op puntbronnen. Het statistisch onderzoek is zeer betrouwbaar. Daarnaast is er al veel gesaneerd, zodat het statistisch onderzoek maatgevend moet worden geacht. De ophooglaag van de ruimtelijke eenheid 42c, het gebied ten noorden van de Oudedijk/'sGravenweg en ten oosten van de Essenlaan/Essenweg, varieert van schoon zand tot koalasen/of baggerslibhoudende grand. Daarnaast stand het gebied ten dele onder invloed van de loodwitindustrie. Er zijn relatief veel HBO-tanks in het gebied. Er zijn onvoldoende data in het BIS aanwezig (onderzoek veelal voor 1992 verricht). Ook het historisch onderzoek wordt onvoldoende betrouwbaar geacht voor zonering.
5.2
Geluid Geluid kan afkomstig zijn van verschillende bronnen, zoals wegverkeer, railverkeer, industria, vliegverkeer, scheepvaart, bouwactiviteiten, burengerucht en recreatie. Een bepaalde geluidssterkte kan leiden tot geluidhinder. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet stellen in het belang van de bescherming van he! milieu en van de volksgezondheid regels om de geluidhinder te voorkomen of te beperken.
fj8 tt~a "40llo
f~:::. •
'~~~
..
:;a t';i8
,,_ P.:~q
t'a
..:•
1'a
:
~
cc.;a
•
ga
:a ~;.~ '7fii'<···
'""~
De Wet geluidhinder regelt o.a. de bestrijding van weg-, rail- en industrielawaai bij het opstellen van bestemmingsplannen. De Luchtvaartwet regelt de geluidhinderbestrijding bij Nederlandse luchtvaartterreinen. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet introduceren voor de verschillende geluidsbronnen een geluidzone. Hieronder word! verstaan een langs of rond een geluidsbron gelegen gebied, waarbinnen op voorgeschreven wijze aandacht moe! worden besteed aan geluid. Binnen de zone moe! worden gestreefd naar een akoestisch optimale situatie. De aandacht die binnen de zones moet worden besteed aan geluidhinder en de bestrijding daarvan, is gericht op de zogenaamde "geluidgevoelige bestemmingen". De volgende bestemmingen zijn geluidgevoelig: * woningen; * scholen voor basisonderwijs, voortgezet onderwijs en instellingen voor hager beroepsonderwijs; * algemene, categorale en academische ziekenhuizen; * verpleeghuizen; * gebouwen en terreinen ten behoeve van psychiatrische ziekenhuizen, inrichtingen voor zwakzinnigen en zintuiglijk gehandicapten, medische kindertehuizen en kleuterdagverblijven, sanatoria, RIAGG; * woonwagens en woonwagenterrreinen. Voor dit bestemmingsplan is met name wegverkeer van invloed op de mogelijkheden en onmogelijkheden van diverse bestemmingen.
A. 1.
Wegverkeer Algemeen Op grand van artikel 77 Wet geluidhinder moet voor aile "nieuwe" situaties in het bestemmingsplan "Beschermd Stadsgezicht Kralingen", gelegen binnen een zone langs een weg, een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd. Op de bijgevoegde geluidkaart zijn de zoneplichtige wegen en nieuwe situaties weergegeven. In de volgende tabel zijn de zoneplichtige wegen in en rand het plangebied, met hun wettelijke zonebreedte, opgenomen.
;~ ;7~
~
~
57
Tabell: Overzicht zoneplichtige wegen Straatnaam
Snelheid km[u] 50
Zonebreedte
Maasboulevard
350m. 350m. 200m. 200m.
A. van Rijckevorselweg Kralingse Plaslaan Kralingseweg Oostzeedijk Oostzeedijk Beneden Honingerdijk Burgemeester Oudlaan
Oudedijk 's Gravenweg Lusthofstraat WiUem Ruyslaan
50 50 50
200m. 200m. 200m.
50 50 50
200m. 200m.
50 50 50
200m. 200m. 200m. 200m.
Kortekade
50 50 50
In label II 1s aangegeven 1n welke zones de "meuwe" locat1es zijn gelegen. De locatienummers zijn aangegeven op de geluidkaart. Tabe/11: Ligging locaties Straatnaam/locatienummer Maasboulevard
1
2
3
4
5
6 X
Oostzeedijk
X
Oostzeedijk Beneden
X
Honingerdijk
X
's~Gravenweg
X
Kortekade
X
X
X
X
X
De berekeningen zijn uitgevoerd volgens de standaard rekenmethode I uit artikel 102 van de Wet geluidhinder met behulp van het computerprogramma dat door het akoestisch bureau D.G.M.R. ontwikkeld is. Bij de berekeningen is uitgegaan van prognoses van de verkeersintensiteiten voor het jaar 2010, waarin de verkeerstoename na realisatie van bovengenoem-de situaties is verwerkt. Deze intensiteiten zijn door de dienst Stedebouw+Volkshuisvesting aangeleverd. De ontwikkelingslocatie aan de Kralingseweg is in het kader van de Wet Geluidhinder geen nieuwe situatie, omdat deze locatie reeds in het vigerend bestemmingsplan bestemd is voor woningbouw. Nieuw akoestisch onderzoek is voor deze locatie derhalve niet nodig. 2.
Bepaling geluidniveaus Op de bijgaande geluidkaart zijn de berekende locaties aangegeven. In de \abel II zijn het berekende waarneempunten met bijbehorende geluidbelasting, maatgevende waarneemhoogte en de afstand van de wegas tot de gevel vermeld. Voor de berekeningen is uitgegaan van de dag als maatgevende periode. In deze label zijn aileen die zoneplichtige wegen vermeld die een geluidbelasting veroorzaken van meer dan 50 dB(A) (gecorrigeerd cf. Art. 103). Voor de overige wegen geld\ dat, gezien de ligging van de locaties, de afstand tot deze wegen en de afschermende werking van de bestaande bebouwing de veroorzaakte geluidbelasting lager is dan 50 dB(A) (gecorrigeerd cf. Art. 103). De gegevens die voor de berekeningen zijn gebruikt zijn te vinden in label IV van dit akoestisch onderzoek. Tabe/111:
Resultaten akoestisch onderzoek II
I
Ill
IV
v
VI
Locatie +
Zoneplichtige
Hoogte
Afstand tot
LAeq
L Aeq (etmaal)
waarneempunt
weg
waamemer
we gas
(etmaal)
cf. Art. 103
[m.J
[dB(A)J
[m.J
6
Oostzeedijk
10
58
47
[dB(A)J
57
52
Tabef IV· Overzicht rekengegevens Straatnaam Etmaal Snelheid intensiteit mvt [etmj
Oostzeedijk
~-
6.'.-.·.·.·
F'~
b:-
;;;\',':Jii?J!I
5.3
17.000
50
Maatgevende
lntensiteiUu
Verharding wegdek
31
asfa!t
periode
LV
MY
zv
dag
1.052
56
B.
Railverkeer Het plan ligt niet in de zone van een spoorweg, zodat voor dit aspect geen toetsing aan het Besluit geluidhinder spoorwe9en en de bij de Wet geluidhinder behorende besluiten nodig is.
c.
lndustrieterreinen Het plan ligt niet in de zone rond een industrieterrein, zodat voor dit aspect geen toetsing aan de Wet geluidhinder en de daarbij behorende besluiten nodig is.
D.
Luchtvaartverkeer Het plan ligt niet binnen de huidige en/of toekomstige 35 KE-zone van de luchthaven Rotterdam, zodat voor dit aspect geen toetsing aan de Luchtvaartwet en de bij de Wet geluidhinder behorende besluiten nodig is.
'.·.'.'"""· OK;-
~c:t8
km[u}
Luchtkwaliteit Het Besluit luchtkwaliteit is op 19 juli 2001 in werking getreden. In het Besluit is aangegeven, dat bestuursorganen bij de uitoefening van hun bevoegdheden de normen uit het besluit in acht moeten nemen. Overschrijding van de normen kan negatieve effecten op de gezondheid van mensen hebben. Dit is niet acceptabel.
Plannen dienen te voldoen aan de normen voor de luchtkwaliteit, zoals opgenomen in het Besluit luchtkwaliteit. Stikstofdioxide (N02) is hierbij de maatgevende stof. Als hieraan word! voldaan, word! naar verwachting ook aan de grenswaarden voor andere stollen voldaan. Om deze reden word! aileen de situatie voor stikstofdioxide inzichtelijk gemaakt. De grenswaarde voor stikstofdioxide is 40 [lglm' ais jaargemiddelde. Aan deze grenswaarde moet uiterlijk in 2010 voldaan worden. De normen uit het Besluit luchtkwaliteit gelden overal met uitzondering van bedrijven en kantoren (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing). Dit betekent dat de normen ook van toepassing zijn voor de nieuwe locaties in bestemmingsplan Beschermd Stadsgezicht Kralingen. Deze vallen nl. in de categorie "verblijfsbestemming waar de dagelijkse verblijfsduur meer dan 12 uur bedraagt" (zie onderstaande label). Tabe/1· Gevoelige bestemmingen Criteria
Gevoelige bestemming
verblijfsbestemming waar de dagelijkse
woonbebouwing
verblijfsduur meer dan 12 uur bedraagt
dag. en verblijfsrecreatie (bungalowparken, camping)
bestemming waar een risicogroep verblijft
bejaardenoorden ziekenhuizen kinderdagverblijven, scholen kinderboerderijen, spee!tuinen
bestemming waar een bovengerniddelde
openluchtsportaccommodaties
fysieke inspanning wordt geleverd
59
De voor de luchtkwaliteit relevante weg is in de onderstaande label opgenomen. Hierin zijn de verwachte etmaalintensiteit en het percentage vrachtverkeer in 2010 opgenomen. De afstand van de wegas van de Oostzeedijk tot aan de gevels nabij de nieuwe situatie is grater dan 30 m. Het voorgeschreven "CAR" rekenprogramma kan slechts tot 30m. vanuit de wegas rekenen. De aangegeven resultaten zijn zodoende op 30 m. berekend. De werkelijke waarden zullen lager uitvallen. Tabel 2: Overzicht relevante wegen.
r
-~--,---····---~~
traatnaam
IOostzeedijk
Etmaa! intensiteW
---P-ercentage____ -
---~~- ---·----J;ar e~idde-ide-··-------- 1
9
{mvtletm]
vrachtverk.eer
N02
\
17.000
7,6
36 !)glm)
_j
Conclusie Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat op de geprojecteerde locaties in 201 0 voldaan word\ aan de grenswaarde voor stikstofdioxide. Het plan voldoet aan het Besluit luchtkwaliteit.
5.4
Externe veiligheid Er bevindt zich een LPG-route nabij het plangebied. Deze route loopt over de Maasboulevard en de A. Van Rijckevorselweg. De dichtstbijzijnde nieuwe situatie (locatie nr. 6) ligt op ca. 315m. vanuit de Maasboulevard/A. Van Rijckevorselweg. De "lndividuele risico"-contour van de route ligt op enkele meters vanuit de wegas. Voor wat betreft het groepsrisico kan gesteld worden dat er geen significante bijdrage verwacht word! gezien het beperkt aantal nieuw te bouwen woningen. Bron: "inventarisatie en evaluatie transport van gevaarlijke stollen over de weg in de gemeente Rotterdam" van AVIV d.d. juni 1993.
5.5
Duurzaam bouwen Het begrip "Duurzaam Bouwen" geeft uitdrukking aan het inmiddels algemeen levende streven om de milieubelasting die kan ontstaan als gevolg van nieuwe bouwactiviteiten en het opnieuw inrichten van een stedelijke of landelijke omgeving tot een minimum te beperken. Het gemeentelijk beleid dienaangaande word! vastgelegd in een gemeentelijke nota "Duurzaam Bouwen". Duurzaam bouwen richt zich op drie hoofdthema's. * Energie-extensivering: energiezuinig bouwen en zoveel mogelijk gebruik maken van duurzame energiebronnen zoals zonne-energie, warmtekrachtkoppeling, windenergie en stadsverwarming. * lntegraal ketenbeheer: toepassing schone bouwmaterialen, beperking van schadelijke emissies en afvalstromen, het streven naar gesloten kringlopen, ketenbeheer en grondstoffen in de bouw. * Kwaliteitsbevordering: het vergroten van de duurzaamheid van de woningen en woonmilieus, het beperken van nadelige effecten op de gezondheid van de bewoners efficient en intensief ruimtegebruik, compact bouwen. Duurzaam bouwen speelt zich af op verschillende schaalniveaus. Keuzen die op het hogere schaalniveau gemaakt worden, hebben gevolgen voor de mogelijkheden op een lager schaalniveau. Op het niveau van de locatiekeuze en de uitgangspunten in de planvorming worden keuzen gemaakt die doorwerken op de beslissingen die in een later stadium nog gemaakt kunnen worden. Een belangrijke beslissing is bijvoorbeeld om het binnen de VINEXnota geprogrammeerde beleid naar compacte stedenbouw op binnenstedelijke locaties te realiseren. De argumenten daarvoor worden ontleend aan de te verwachten mobiliteitsbeperking, een zuinig ruimtegebruik en mogelijke intensivering van het energieverbruik. Aspecten op wijkniveau komen in het bestemmingsplan aan de orde. Andere aspecten (vaak op een lager schaalniveau) zullen op andere momenten en in andere documenten worden geregeld (bijvoorbeeld voor wat de huizen betreft in een milieuprestatieniveau). Verder zij verwezen naar het convenant "Duurzaam bouwen".
60
"~_-_·
"'1
j
5.6
Water
5.6.1
Waterplan Rotterdam De gemeenteraad van Rotterdam heeft in 2000 het Waterplan Rotterdam vastgesteld. Het Waterplan is een gezamenlijk en integraal product van de gemeente Rotterdam en aile waterbeheerders in de regia. In het Waterplan zijn lange termijn streefbeelden en · kwaliteitsdoelstellingen geformuleerd, die een beeld geven van de gewenste situatie voor het watersysteem in heel Rotterdam. De streefbeelden hebben een integraal karakter, niet aileen waterkwaliteit en -kwantiteit, maar oak natuurwaarden en belevingswaarden spelen een rol. Het waterplan is !evens het kader waarbinnen afstemming met het Waterschap (in dit geval het Hoogheemraadschap van Delflandlvan, Schieland/Waterschap IJsselmondeiZuiveringsschap Hollandse Eilanden en Waarden) plaatsvindt. In he! plangebied Beschermd Stadsgezicht Kralingen komen aile drie de streefbeelden voor. Onderstaand zijn aile watergangen ingedeeld per streefbeeld en weergegeven welke watergangen hier onder vallen. Groene wig De watergangen en vijvers ten noorden van de Oudedijke en de 's-Gravenweg hebben als streefbeeld de Groene wig. Het streefbeeld Groene wig gaat uit van een watersysteem met een grate natuurlijke component, de nadruk ligt op natuurlijke ontwikkeling en natuurbeleving. De afwaterende functie is ondergeschikt aan meer natuurlijk peilbeheer en de waterkwaliteit voldoet aan de streefwaarden. De waterkwaliteit voldoet minimaal aan de grenswaarden. Er komen geen overstorten van gemengde rioolstelsels meer voor. Het water is helder met een doorzicht van gemiddeld 100 centimeter en het is biologisch gezond en hygienisch betrouwbaar. Minimaal 50 %van de oevers is natuurvriendelijk ingericht en de waterpartijen zijn minimaal1 meter diep. Blauwe ring De watergangen gelegen ten zuiden van de 's Gravenweg en ten oosten van de Essenlaan hebben als streefbeeld de Blauwe ring. Het streefbeeld Blauwe Ring gaat uit van een watersysteem waarbij zowel de belevingswaarde als de ecologische ontwikkeling even belangrijk zijn. De waterkwaliteit voldoet minimaal aan de grenswaarden. Het water is helder met een doorzicht van minimaal 50 centimeter en het is biologisch gezond en hygienisch betrouwbaar. Minimaal 25% van de oevers is natuurvriendelijk ingericht en de waterpartijen zijn minimaal 1 meter diep met diepere overwinteringsplaatsen. Compacte Stad De vijver gelegen ten westen van de Vijverweg I Vijverlaan heeft als streefbeeld de Compacte Stad. Het streefbeeld Compacte Stad gaat uit van een watersysteem waarbij belevingswaarden centraal staan, zoals in dit geval de cultuurhistorische waarden. Daarnaast geld! een minimaal ecologisch basisniveau. Het oppervlaktewater vormt een aantrekkelijk, levend en bruisend rustpunt in de buitenruimte, het stink! niet en wateroverlast word! voorkomen. Passend binnen de omgeving is minimaal 5 % van de oevers natuurvriendelijk ingericht. Het water is gemiddeld 1 meter diep, met diepere overwinteringsplaatsen.
~.·.-
ifi';_~ ...·
Voor de volledige beschrijving van de drie streefbeelden wordt verwezen naar het Waterplan. 5.6.2.
Kenmerken van het watersysteem De watergangen en vijvers binnen het plangebied zijn een onderdeel van het oppervlakte bemalingsdistrict Kralingse Plas. Aan het slotenpatroon in he! plangebied is he! oorspronkelijke agrarische verkavelingspatroon nag af te lezen. De vijver bij de Slotlaan I Vijverweg is een restant van een vroegere dijkdoorbraak (een wiel). De Kralingse Plas zelf word! gevoerd door de Boezem vanuit de Ratte. Op de Kralingse Plas word! een zeer streng peilregime gehandhaafd (-2,35 m NAP), wat ook het peil is vade rest van het watersysteem. In verband met de ecologische verbetering van de plas worden de mogelijkheden voor peilfluctuatie onderzocht. Vanuit de Kralingse Plas stroomt het water via een duiker onder de Kralingseweg (kop De Colignylaan) het noordelijke gedeelte van het plangebied
61
binnen. Een duiker ter hoogte van de Burg. Oudlaan kruist het de metro en functioneert als verbinding tussen het noordelijke en het zuidelijk watersysteem. Het overtollige oppervlakte water wordt door het combigemaal (riolering en oppervlaktewater) via een persleiding uitgeslagen op het Boerengat. Het zuidelijk gedeelte van het watersysteem wordt gevoed door middel van een hevel inlaat vanuit het Buizengat die uitstroomt in de vijver bij de Vijverweg. Een geheel afzonderlijk watersysteem vorm de vijver in het Rozenburgpark. Bij een overschot aan water wordt dit afgelaten op de Kralingseplas. Bij een tekort kan uit de Kralingse Plas water worden ingelaten. In het plangebied vormt de bemalingssituatie van het combigemaal Groenewetering een knelpunt. Tijdens hevige regenvalleidt dit tot situaties van wateroverlast aan De Lairesselaan.
' Regen en afvalwatersysteem In het plangebied is een gemengd rioolstelsel aanwezig, met vier overstorten op het oppervlaktewater. Ten oosten van de Kortekade vall de riolering onder bemalingsdistrict 's-Gravenhof. Het stelsel wordt bema len door het combigemaal Groenewetering. Het afvalwater stroomt via het collecteurriool dat in de Laan van Woudestein (vanaf de 's-Gravenweg) naar het gemaal. Het rioolstelsel ten westen van de Kortekade vall onder het bemalingsdistrict Oosten. Locaties overstorten: kruising Oranjelaan en Waldeck Pyrmontlaan; Schotlaan; Eleonora hoi; kruising Groenwetering - Laan van Woudestein. In het Waterplan is een overzicht opgenomen van ongerioleerde situaties. Binnen het plangebied komen blijkens het Waterplan vier woningen voor die conform geldende regelgeving op de riolering moeten worden aangesloten. Aan nieuwbouwprojecten zoals in de Ypenhof worden vanuit duurzaam waterbeheer regels gesteld. Er moet een rioleringsplan voor het project ter goedkeuring worden ingediend bij de waterkwaliteitsbeheerder. Verder geldt dat er geen uitlogende, milieubelastende materialen zoals zink, koper en lood worden toegepast in daken, goten e.d. welke afgekoppeld zijn/blijven van de riolering cq. direct afwateren naar het oppervlaktewater. Dergelijke lozingen zijn op grond van de Wet verontreiniging oppervlaktewateren niet toegestaan. Waterkwaliteit Meetgegevens van twee punten in/bij het plangebied wijzen uit dat de waterkwaliteit ter plekke matig is. Waardes voor bijvoorbeeld zuurstof en fosfaat over de afgelopen vijf jaar voldoen niet aan de MTR-norm. De watergangen in het plangebied zijn opgenomen in het baggerplan dat Schieland i.s.m. de gemeente uit zal voeren. Waterkeringen In het noorden van het plangebied loopt de Ringvaart van de Polder Prins Alexander. Langs dit boezemwater ligt een kade die de functie heeft van boezemwaterkering. Aan deze kade zijn gebruiksbepalingen gesteld in de waterschapskeur, ter bescherming van het achterliggende laaggelegen gebied. In het zuiden van het plangebied ligt de Honingerdijk/Oostzeedijk. Deze heeft de functie van waterkering, als 'achtervang' bij een doorbraak van de primaire waterkering langs de Nieuwe Maas. Aan deze waterkering zijn gebruiksbepalingen gesteld in de waterschapskeur.
62
~
~
i'M
".
6.
WIJZE VAN BESTEMMEN
6.1
Planvorm De aanwijzing tot beschermd stadsgezicht houdt de verplichting in om een bestemmingsplan ter bescherming van het gebied vast te stellen. Dit zou uitgelegd kunnen worden als dat een conserverende regeling voorgeschreven wordt die slechts de bestaande situatie vastlegt. Oat is echter niet de bedoeling van de aanwijzing. Veranderprocessen worden erkend als normale aspecten van de ontwikkeling. Het plan moet dan ook niet als een belemmering daarvan worden gevoeld. De beslaande structuur moet echter wei duidelijk teruggevonden kunnen worden in de ·opbouw van het plan. Daarom vie I de keuze op een "lradilioneel" gedetailleerd plan.
6.2
Aanwijzing tot beschermd stadsgezicht Zoals hiervoor al is vermeld, bestaat er geen verplichting of noodzaak om een aanwijzing tot beschermd sladsgezicht om le zetten in een strikt conserverende regeling. Hel besluit tot aanwijzing biedt een wettelijke bescherming tegen sloop in de periode die voorafgaat aan het van krachl worden van het beslemmingsplan. In het algemeen kan een sloopvergunning verleend worden, mils voorzien gaal worden in vervangende nieuwbouw ten einde het ontstaan van galen te voorkomen. De wettelijke bescherming legen slopen blijft in stand, ook als het bestemmingsplan van kracht is geworden. Overigens heeft deze bescherming weinig meerwaarde voor dit deel van Kralingen, omdat er niet veel sloop plaalsvindt. Voorzover dat wei gebeurt, is het voor de uitvoering van nieuwbouwplannen. Verder is van groot belang dater voldoende rijks- en gemeentelijke monumenten aanwezig zijn en blijven. De aanwezigheid van beschermde monumenten is een waarborg tegen grootschalige ontwikkelingen. Het bestemmingsplan als zodanig biedt geen waarborg tegen hel slopen en vervangen van panden.
t•
lt• t~
:c~ t:~
;ca
"~;;;,.
~'>iiia._· ~;~
~
"&:~
~···""" <$,',','~
*'.··.'.'"'". *·:·
~~-"" ~ ~
63
64
7.
SOCIALE VEILIGHEID EN LEEFBAARHEID
7.1
Sociale veiligheid Vele aspecten spelen hierbij een rol. Veiligheid(sgevoel) wordt bevorderd door een zo groot mogelijke overzichtelijkheid. Criminaliteit . komt minder voor als de zichtbaarheid groot is. Onveiligheid en criminaliteitsgevoeligheden worden verlaagd als de bewoners zich verantwoordelijk voelen. Verantwoordelijkheidsgevoel moet worden gestimuleerd, ook bij ruimtes die niet binnen de "eigen" woning zijn gesitueerd. Criminaliteit (van buiten) wordt afgeschrikt door (psychologische) barrieres, territorialiteit. Aantrekkelijk vormgeven en goed onderhouden gebouwen hebben minder aantrekkingskracht op vandalen en verhogen het veiligheidsgevoel van bewoners. In de bijlage is de checklist sociale veiligheid van de dS+V opgenomen.
7.2
Leefbaarheid Naar aanleiding van de beantwoording van de motie-Kruse (commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken van de Raad van de gemeente Rotterdam) dient er in bestemmingsplannen, artikel 19 WRO-P[ocedures en voorbereidingsbesluiten ten behoeve van bouwplannen aandachL besteed te worden aan het as ect "leefbaarheid". Leefbaarheid wordt omschr~ven als voldoende s1e -rUJmtelijke voorzieningen voor: ·1. toegan kelijkheid van gebouwen en openbare buitenruimte, in het bijzonder voor mindervaliden; 2. parkeren en stalling van auto's en fietsen; 3. ruimte voor spelen/groen; 4. bezonnings- en uitzichtconsequenties voor omwonenden; 5. consequenties voor het beheer, sociaal en technisch, van openbare buitenruimte; 6. afvalmanagement, containerruimte, e.d .
65
66
8.
FINANCIELE UITVOERBAARHEID De financiele uitvoerbaarheid van onderliggend bestemmingsplan ligt voor een groot deel in handen van particuliere grondeigenaren. Omdat de gemeente bij een groot aantal toekomstige ontwikkelingen bijna geen (grond)positie heeft, zal haar taak met name faciliterend zijn richting de partijen die nieuwe initiatieven ontplooien. · Eventuele grondtransacties of andere gemeentelijke inspanningen zullen in die gevallen minimaal budgettair neutral moeten worden uitgevoerd. Van de nieuwe ontwikkelingen die in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt worden, heeft de gemeente aileen een (grond)positie bij pe locatie in de waterloostraat (project Nieuw Water zuid). Hier heeft een financiele haalbaarheidstudie uitgewezen dat de locatie niet sluitend te ontwikkelen is. Het tekort op de ontwikkeling word! afgedekt vanuit het stadsvernieuwingsfonds.
···'iiit
···~ 67
68
,,. 9.
MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID Alvorens de wettelijke procedure tot het vaststellen van een bestemmingsplan een aanvang kan nemen, is overleg noodzakelijk. Er worden drie soorten overleg onderscheiden. 1. Binnen de bestuurlijke organen van de (deel)gemeente; 2. Met instanties; 3. Met bewoners, belanghebbenden en belangstellenden.
'""""' !;:,~
~
Nadal een concept-voorontwerpplan ambtelijk vorm heeft gekregen, vindt afstemming plaats met degene die politieke en bestuurlijke verantwoordelijkheid dragen. Het plan word! vergeleken met de Nota van Uitgangspunten en met andere beleidsstukken. De vaststelling van een bestemmingsplan is een daad van wetgeving die van groat belang kan zijn voor de zakelijke belangen van degene die eigendommen hebben in het plangebied. Daarnaast is de vaststelling een politieke daad waarbij de (deel)gemeente haar verantwoordelijkheid formeel erkent voor beleidsuitgangspunten die in andere stukken zijn vastgelegd maar tot nu toe geen juridische vertaling hebben gekregen. In het geval van de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht draagt het Rijk aan de (deel)gemeente op de noodzakelijk geachte bescherming via het instrument bestemmingsplan tot vertaling te brengen.
~~
Een aantal instanties op rijks- en provinciaal niveau is belast met de beoordeling van voorontwerp en vastgestelde bestemmingsplannen. In dit geval is toetsing door de Provinciale Planologische Commissie van belang. In dat adviesorgaan hebben vertegenwoordigers van de belangrijkste instanties zitting. In het onderhavige geval is een oordeel van de Rijksdienst voor de Monumentenzorg van veel waarde. Deze dienst is immers verantwoordelijk voor de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht. Het belangrijkste rechtsgevolg van die aanwijzing is de opdracht tot het vaststellen van een bestemmingsplan "ter bescherming". De Rijksdienst voor de Monumentenzorg beoordeelt of deze bescherming adequaat is. Voorts word! Ievens het advies van het Hoogheemraadschap van Schieland en van de RET (metro) gevraagd. Parallel aan dit overleg word! gesproken met de Stichting Historisch Kralingen, die zich beijvert voor de instandhouding en documentatie van het historisch erfgoed. Oak anderen, particulieren en/of organisaties die interesse hebben voor of belang hebben bij het plan, kunnen hun opvatting kenbaar maken. Daarvoor geld! een inspraakprocedure. De verschillende fasen van het planproces zullen bekend gemaakt worden. De raadscommissie Ruimtelijk Ordening van de deelgemeente zal oak haar oordeel geven over het plan. De formele fase (terinzagelegging en vaststelling overeenkomstig de Wet op de Ruimtelijke Ordening) ligt bij het centrale bestuur.
~ ~~i:{@
In dit hoofdstuk zullen te zijner tijd de resultaten van de diverse overlegrondes worden weergegeven. Daarmee word! een verantwoording gegeven van de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.
9.1
Overleg
9.2
lnspraak
69
70
BIJLAGEN
".··-.· •• ··.
~;--
~':'!i'G ·"""""
.
• •
·,}
71
72
~ ~i?JS
CHECKLIST SOCIALE VEILIGHEID Checklist emancipatoire aandachtspunten in stedenbouwkundige plannen (Checklist-Van Eys) Deel 1 - De woonomgeving 1. 2. 3.
4. 5.
Routes van de voordeur van de woning naar voorzieningen (winkelcentra, scholen, buurt- en clubhuizen, halteplaatsen OV) dienen overzichtelijk te zijn en 's avonds verlicht. Binnenterreinen dienen 's avonds te zijn verlicht dan wei afsluitbaar, zodat ze aileen voor omwonenden toegankelijk zijn. Bergingen dienen integraal in (steden)bouw~undige plannen te worden verwerkt, waarbij: · de toegang goed is verlicht; ·de situatie t.o.v. de woning overzichtelijk is bij bergingen die buiten het bouwblok zijn gelegen. Parkeergarages dienen inbraakvrij en afsluitbaar te zijn, waarbij toegangsdeuren gemakkelijk en snel hanteerbaar zijn. De ligging t.o.v. de woning overzichtelijk en goed verlicht. Parkeerterreinen moeten zoveel mogelijk aansluiten op de directe woonomgeving, waarbij lange afstanden tussen de woning en parkeerplaats worden vermeden. De parkeerplaats en de route er naartoe moeten overzichtelijk en goed verlicht zijn.
Deel 2 - De buurt, de wijk, de stad 1. 2.
3. 4. 5. 6. 7. 8.
Voorzieningen zodanig spreiden dat de afstand van de woning tot winkelcentra, scholen, buurt- en clubhuizen en halteplaatsen OV zo klein mogelijk zijn. Fiets- en looproutes dienen zo kort mogelijk te zijn. Niet te vermijden routes door parken en bossen moeten zonder omwegen overzichtelijk en goed verlicht zijn, en bij voorkeur gekoppeld aan routes voor auto's en openbaar vervoer. In dit geval moeten fiets- en looproutes zichtbaar zijn vanaf de weg. Waar tunnels en onderdoorgangen niet te vermijden zijn, dienen ze extra goed te zijn verlicht en gekoppeld aan drukke veilige plekken. Bij plaatsing van straatmeubilair (kiosken, plantenbakken, telefooncellen, enz.) moet het straatbeeld overzichtelijk zijn. Halteplaatsen OV dienen op zo kort mogelijke afstand van de woning te liggen, goed verlicht te zijn en open en overzichtelijk te zijn gelegen. Groenvoorzieningen: Noodzakelijke fiets- en looproutes als bedoeld in 1.1 en 2.2 dienen overzichtelijk te zijn. Bomen en struiken mogen dit overzicht niet belemmeren. Openbare verlichting dient voldoende te zijn afgestemd op gebruik van de openbare ruimte door voetgangers en fietsers. (niet afsluitbare) binnenterreinen dienen 's avonds te worden verlicht. Aspecten van emancipatie en sociale veiligheid moeten in een aparte paragraaf bij (steden)bouwkundige en woonomgevingsplannen te worden verwoord.
73
74
;~
ca
VOORSCHRIFTEN
~
C:it G_~:8
75
76
(<:,.~ "·"""· .··
Voorschriften Beschermd Stadsgezicht Kralingen
'"
w:::, .•·.-.·.· ..
"..~.·.·...
IN'. . . .
~
~-
~.·..
~·:~
-.··
Artikel 1 Artikel 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel13 Artikel 14 Artikel 15 Artikel 16 Artikel17 Artikel 18 Artikel 19 Artikel 20 Artikel 21 Artikel 22 Artikel 23 Artikel 24 Artikel 25 Artikel 26 Artikel 27 Artikel 28 Artikel 29
Begripsbepalingen Algemene bepalingen omtrent het bouwen Woongebied I en II (uit te werken door burgemeester en wethouders) Wonen Gemengde bebouwing Maatschappelijke voorzieningen Voorzieningen van openbaar nut. Kantoren Winkels Horeca Bergingen Metro Verblijfsgebied Verkeersgebied Groenaanleg Tuin I en II Erf Tuin- en parkgebied met landschappelijke waarde Speel- en sportvoorzieningen Begraafplaats Water Waterkering Aanlegvergunning algemeen Archeologisch waardevol gebied Algemene vrijstellingen Wijziging van het plan Gebruik Overgangsbepaling Naamgeving
77
Artikel1
Begripsbepalingen
In deze voorschriften wordt verstaan onder: adviseur op het gebied van de milieuhygiene: de Dienst Centraal Milieubeheer Rijnmond, dan wei de hiervoor in de plaats tredende adviesinstantie; ambachtelijke bedrijven: bedrijven waarvan de bedrijvigheid bestaat uit het voor een belangrijk deel in handwerk vervaardigen, bewerken, installeren of herstellen van goederen, voornamelijk direct ten behoeve van particulier c.q. eindconsument en waarin uitsluitend ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen worden verkocht c.q. geleverd, welke bedrijven zijn vermeld in de Staat van lnrichtingen, behorende bij deze voorschriften, of daarmee naar aard en invloed op de omgeving zijn gelijk te stellen; ' bebouwing: een of meer gebouwen en/of andere bouwwerken; bebouwingsgrens: op de plankaart aangegeven lijn welke niet door bebouwing mag worden overschreden (behoudens overschrijdingen die krachtens deze voorschriften zijn of kunnen worden toegestaan) ; begane grond (laag): het gedeelte van een gebouw, bestaande uit een of meer bouwlagen- waaronder begrepen een kelder, souterrain of bel-etage - waarvan de bovenste begrenzende vloer of balklaag niet hoger komt dan 4,5 m; bouwblok: een terrein dat blijkens de plankaart geheel of grotendeels door wegen, als bedoeld in dit bestemmingsplan, wordt begrensd en waarop ingevolge deze voorschriften gebouwen zijn toegestaan; bouwlaag: het tussen twee opeenvolgende vloeren gelegen, voor verblijf geschikt deel van een gebouw; een vliering, kap, zolderverdieping of souterrain worden niet als afzonderlijke laag begrepen; bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; Commissie voor Welstand en Monumenten: de commissie, bedoeld in de Verordening op de Commissie voor Welstand en Monumenten (Gemeenteblad 199 1, nr. 55), dan wei, indien deze commissie mocht zijn opgeheven, een daarvoor in de plaats te stellen adviesorgaan of deskundige; detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan hen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders da n in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; gestapelde woningen: woningen, waarboven en/of waaronder een andere woning is gebouwd of andere woningen zijn gebouwd, dan wei waaronder voorzieningen als winkel, kantoor zijn gebouwd; horeca: het bedrijfsmatig ten behoeve van gebruik ter plaatse verstrekken van etenswaren en dranken; kantoor: ruimte, die blijkens haar indeling en inrichting is bestemd om te worden gebruikt als administratieve werkruimte; voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst: het door burgemeester en wethouders vastgestelde peil van de kruin van de weg ter hoogte van de hoofdtoegang; voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: het door burgemeester en wethouders vastgestelde peil ter hoogte van die hoofdtoegang na voltooiing van de aanleg van dat terrein; indien een bouwwerk aan meer dan een weg wordt gebouwd, is het peil van de hoogstgelegen weg maatgevend;
peil: -
78
souterrain: verdieping van een gebouw die zich ten dele onder de grond bevindt, en wei voor minder dan de helft van de hoogte van deze verdieping; Wet geluidhinder: de Wet geluidhinder, zoals deze luidt op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan; Wet op de Ruimtelijke Ordening: de Wet op de Ruimtelijke Ordening, zoals deze luidt op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan; winkels: detailhandelsvestigingen en/of daarmee vergelijkbare vestigingen voor de verrichting van diensten aan of ten behoeve van particulier c.q. eindconsument, zomede voor ambachtelijke bedrijven in combinatie met of a is onderdeel van een detailhandelsvestiging.
79
Artikel 2
Algemene bepalingen omtrent het bouwen
Wijze van meten 1. Bij de toepassing van deze voorschriften geldt de volgende wijze van meten: de hoogte van een gebouw of ander bouwwerk (bouwhoogte) wordt gemeten vanaf het hoogste punt van dat gebouw of ander bouwwerk tot het peil, schoorstenen, ornamenten en antennes ? met een hoogte van maximaal 3 m ? uitgezonderd; de goothoogte van een gebouw word! gemeten vanaf de horizontale snijlijn van gevelvlak en dakvlak tot aan het peil; de inhoud van een gebouw of ander bouwwerk wordt gemeten buitenwerks en boven peil. Bebouwingsnormen 2. Op de voor bebouwing bestemde gronden dienen - onverminderd hetgeen daartoe in de desbetreffende voorschriften is bepaald ? de op de plankaart aangegeven bebouwingsnormen in acht genomen te worden. Voor zover voor de desbetreffende gronden op de plankaart geen maximum bebouwingspercentage is ingeschreven, mogen deze gronden volledig worden bebouwd. Goot- en nokhoogte 3.a. Ter bepaling van de maximaal toegestane goothoogte van een gebouw, voor zover voor dit gebouw een maximaal toegelaten aantal bouwlagen is gegeven, dient als hoogte van een bouwlaag voor de begane grond 4 m en voor de verdiepingen 3 m te worden aangenomen; b. de nokhoogte mag niet meer bedragen dan 5 m boven de onder a bedoelde goothoogte. Afdekking van gebouwen 4. Voor zover in deze voorschriften of op de plankaart geen regels zijn opgenomen met betrekking tot de afdekking van gebouwen, mogen deze zowel met een kap als plat worden afgedekt.
Artikel 3
Woongebied (uit te werken door burgemeester en wethouders)
1.
De gronden, aangewezen voor "woongebied 1", zijn bestemd voor woondoeleinden, zomede voor, "tuin 1", "tuin II", "verblijfsgebied" en "groenaanleg" als bedoeld in deze voorschriften.
2.
De gronden, aangewezen voor "woongebied II", zijn bestemd voor woondoeleinden, zomede voor "tuin- en parkgebied met landschappelijke waarde" als bedoeld in deze voorschriften.
Uitwerkingsregels 3. Voor wat betreft de in het eerste en tweede lid bedoelde gronden moeten burgemeester en wethouders het plan uitwerken overeenkomstig het bepaalde in artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, waarbij zij de volgende regels in acht nemen: algemeen a. woningen dienen te worden gesitueerd binnen de op de plankaart aangegeven bebouwingsgrens; b. ten aanzien van de gronden die als "tuin 1", "tuin II", "tuin- en parkgebied met landschappelijke waarde", "verblijfsgebied" of "groenaanleg" worden uitgewerkt is het bepaalde in de desbetreffende voorschriften van toepassing. woongebied I a. toegelaten zijn zowel gestapelde als niet gestapelde woningen; b. het totaal aantal woningen mag ten hoogste acht bedragen; c. de bouwhoogte mag ten hoogste twee lagen bedragen. woongebied II a. toegelaten zijn ten hoogste drie vrijstaande woningen met een aan- of ingebouwde garage; b. de bouwhoogte van de woningen mag ten hoogste twee lagen bedragen; c. de bouwhoogte van een aangebouwde garage mag die van de begane grondverdieping niet overschrijden; d. in totaal mag per kavel ten hoogste 350 m2 door bebouwing worden ingenomen.
80
~
,,.
''18
,,_ :~
[c.
~~-
8B
··-
f>f:Q
Bouwen in uit te werken plangedeelte 4. Zolang nog geen uitwerkingsplan voor het desbetreffende plangedeelte van kracht is, is het verboden te bouwen op de in het eerste lid bedoelde gronden. Dit verbod geld! niet, indien het bouwplan in overeenstemming is met een toekomstig uitwerkingsplan en van Gedeputeerde Staten een verklaring van geen bezwaar met betrekking tot het bouwplan is ontvangen. Zienswijzenprocedure 5. Alvorens een uitwerking ingevolge het eerste lid vast te stellen, dan wei een verklaring van geen bezwaar als bedoeld in het vierde lid aan te vragen, stellen burgemeester en wethouders belanghebbenden gedurende vier weken in de gelegenheid hun zienswijze op het ontwerp voor de uitwerking dan wei het desbetreffende bouwplan schriftelijk bij hun college kenbaar te maken. Het ontwerp voor de uitwerking dan wei het bouwplan ligt daartoe gedurende deze termijn voor een ieder ter inzage. Burgemeester en wethouders zenden aan Gedeputeerde Staten een afschrift van de kenbaar gemaakte zienswijzen en de beantwoording daarvan bij hun verzoek tot goedkeuring van de uitwerking of bij de aanvraag van een verklaring van geen bezwaar.
G,:;;l'!!lf' '.'-.'··.
Artikel4
1. a. b.
Wonen
De gronden, aangewezen voor "wonen", zijn bestemd voor; woondoeleinden in de vorm van aldan niet gestapelde woningen, zomede bij woningen behorende tuinen en ontsluitingspaden; metro en waterkering, als bedoeld in deze voorschriften, voor zover de gronden mede als zodanig zijn aangewezen.
20
L.'.
2.
In aanvulling op het bepaalde in het eerste lid zijn ter plaatse van daartoe strekkende aanduidingen op de plankaart Ievens toegestaan "horeca", "kantoren" en "winkels" als bedoeld in deze voorschriften.
3.
Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de in het eerste lid onder a en het tweede lid gegeven bestemming en bouwwerken ten dienste van de metro en de waterkering, voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.
4.
Voor zover de gronden mede zijn bestemd voor "metro" en "waterkering" mag ten behoeve van de overigens in dit artikel gegeven bestemming slechts worden gebouwd, indien de belangen van de metro, onderscheidenlijk de waterkering niet worden geschaad. Alvorens hiervoor bouwvergunning te verlenen vragen burgemeester en wethouders de beheerder van de metro, onderscheidenlijk de waterkering, schriftelijk om advies. Bij negatief advies word! de bouwvergunning geweigerd.
c~
§8 ;~
~'~
......
~
~,.
I
~=,•
Artikel 5
1. a. b. c.
d.
Gemengde bebouwing
De gronden, aangewezen voor "gemengde bebouwing", zijn bestemd voor: winkel-, kantoor- en bedrijfsvestingingen, zelfstandige praktijkruimten en gestapelde woningen op de begane grond; gestapelde woningen op de verdiepingen, maatschappelijke voorzieningen op de begane grond en de verdiepingen, voor zover de gronden zijn gelegen aan de Avenue Concordia 102 en 107 en de Voorschoterlaan 50, met de daarbij behorende tuinen, erven en waterpartijen; metro en waterkering als bedoeld in deze voorschriften, voor zover de gronden mede als zodanig zijn aangewezen.
2.
In aanvulling op het bepaalde in het eerste lid zijn ter plaatse van daartoe strekkende aanduidingen op de plankaart Ievens toegestaan "horeca" als bedoeld in deze voorschriften en garagebedrijven.
3.
Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de in het eerste lid onder a tot en met c en het tweede lid gegeven bestemming en bouwwerken ten dienste van de metro en de waterkering, voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd. 81
4.
Voor zover de gronden mede zijn bestemd voor "metro" en "waterkering" mag ten behoeve van overigens in dit artikel gegeven bestemming slechts worden gebouwd, indien de belangen van metro, onderscheidenlijk de waterkering niet worden geschaad. Alvorens bouwvergunning verlenen vragen burgemeester en wethouders de beheerder van de metro, onderscheidenlijk waterkering, schriftelijk om advies. Bij negatief advies word! de bouwvergunning geweigerd.
Artikel 6
1. a.
b.
de de te de
Maatschappelijke voorzieningen
De gronden, aangewezen voor "maatschappelijke voorzieningen", zijn bestemd voor: sociale, culturele, medische, educatieve of levensbeschouwelijke doeleinden, dan wei ten behoeve van de openbare dienst, met de daarbij behorende ontsluitingspaden, parkeerplaatsen, tuinen en erven; waterkering als bedoeld in deze voorschriften, voor zover de gronden mede als zodanig zijn aangewezen.
2.
Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de in het eerste lid onder a gegeven bestemming en bouwwerken ten dienste van de waterkering, voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.
3.
Voor zover de gronden mede zijn bestemd voor "waterkering" mag ten behoeve van de overigens in dit artikel gegeven bestemming slechts worden gebouwd, indien de belangen van de metro, onderscheidenlijk de waterkering niet worden geschaad. Alvorens bouwvergunning te verlenen vragen burgemeester en wethouders de beheerder van de metro, onderscheidenlijk de waterkering, schriftelijk om advies. Bij negatief advies word! de bouwvergunning geweigerd.
Artikel 7
Voorzieningen van openbaar nut
1.
De gronden, aangewezen voor "voorzieningen van openbaar nut", zijn bestemd voor bouwwerken ten behoeve van de openbare dienst met de daarbij behorende erven.
2.
Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming.
Artikel 8
Kantoren
1. a. b.
De gronden, aangewezen voor "kantoren", zijn bestemd voor kantoorvestigingen, met de daarbij behorende erven, parkeerplaatsen en ontsluitingspaden; waterkering als bedoeld in deze voorschriften, voor zover de gronden mede als zodanig zijn aangewezen.
2.
Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de in het eerste lid onder a gegeven bestemming en bouwwerken ten dienste van de waterkering, voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.
3.
Voor zover de gronden mede zijn bestemd voor "waterkering" mag ten behoeve van de overigens in dit artikel gegeven bestemming slechts worden gebouwd, indien de belangen van de metro, onderscheidenlijk de waterkering niet worden geschaad. Alvorens bouwvergunning te verlenen vragen burgemeester en wethouders de beheerder van de metro, onderscheidenlijk de waterkering, schriftelijk om advies. Bij negatief advies word! de bouwvergunning geweigerd.
82
r-··
'iiifi!S
~
~~
Fj~
[~
~~
Artikel 9 1. a. b.
De gronden, aangewezen voor "winkels", zijn bestemd voor een winkelvestiging; "verblijfsgebied"als bedoeld in deze voorschriften.
2.
Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de in het eerste lid onder a gegeven bestemming.
,.,..~
~
~~ [;:>
Artikel10
De gronden, aangewezen voor "horeca", zijn bestemd voor horecavestigingen, met de daarbij behorende erven, parkeerplaatsen en ontsluitingspaden.
2.
Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de in het eerste lid gegeven bestemming.
iff·:;;w '""'·····"" ~"""'-~----,
r-" FA) ~
r>)
Artikel11
~
ri!~
l~ r~~ [,,.= c·"Z>
·~
:=~
,.,..,~
De gronden, aangewezen voor "bergingen", zijn bestemd voor bij woningen behorende berg- en stallingsruimte voor huishoudelijke doeleinden.
2.
Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de in het eerste lid gegeven bestemming.
Artikel12 1. a.
b.
2. Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de in het eerste lid onder a gegeven bestemming en - met inachtneming van de in de desbetreffende voorschriften opgenomen beperking ten aanzien van het bouwen op mede voor "metro" bestemde gronden - de onderscheidenlijk ingevolge de in het eerste lid onder b gegeven bestemmingen toegestane bouwwerken, voor zover de gronden mede als zodanig zijn aangewezen.
t;~ ~~
[~~1@~
b.
[. c~
Metro
De gronden aangewezen voor "metro", zijn bestemd voor: ondergrondse spoorbanen ten dienste van het metroverkeer met de daarbij behorende ondergrondse voorzieningen als een spoortunnel en een station en overige boven- en ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de metrodienst; wonen, gemengde bebouwing, verblijfsgebied, verkeersgebied, groenaanleg en tuin II als bedoeld in deze voorschriften, voor zover de gronden mede als zodanig zijn aangewezen.
Artikel13
~~
Bergingen
1.
t~ ,-~
Horeca
1.
'~
I
Winkels
1. a.
c.
Verblijfsgebied
De gronden, aangewezen voor "verblijfsgebied", zijn bestemd voor: voorzieningen ten behoeve van het buurtverkeer, te weten: voorzieningen ten behoeve van wandelen, verblijven en spelen; voorzieningen voor rijdende en stilstaande voertuigen; overige voorzieningen, te weten groenvoorzieningen, waterpartijen, waterlopen en andere in het kader van de waterhuishouding nodige voorzieningen en onder- en/of bovengrondse voorzieningen voor het inzamelen van huishoudelijk afval; metro en waterkering als bedoeld in deze voorschriften, voor zover de gronden mede als zodanig zijn aangewezen.
_:;;;,;:·-:
""*...,
C~
r"''? ~~
2.
Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de in het eerste lid onder a en b gegeven bestemming, te weten straatmeubilair,
83
verfraaiingselementen, speelelementen, reclame?inrichtingen, afdaken voor fietsen, onder- en/of bovengrondse huisvuilcontainers en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van waterbouwkundige aard als een brug of een duiker, zomede bouwwerken ten dienste van de metro en de waterkering, voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd. 3.
Voor zover de gronden mede zijn bestemd voor "metro" en "waterkering" mag ten behoeve van overigens in dit artikel gegeven bestemming slechts worden gebouwd, indien de belangen van metro, onderscheidenlijk de waterkering niet worden geschaad. Alvorens bouwvergunning verlenen vragen burgemeester en wethouders de beheerder van de metro, onderscheidenlijk waterkering, schriftelijk om advies. Bij negatief advies wordt de bouwvergunning geweigerd.
de de te de
Vrijstelling 4. Burgemeester en wethouders kunnen - met inachtneming van het bepaalde in het derde lid vrijstelling verlenen van het bepaalde in het tweede lid voor de bouw van in de bestemming passende, niet voor bewoning bestemde gebouwen van geringe omvang- niet zijnde verkooppunten voor motorbrandstoffen - zoals een kiosk, waarvan de inhoud niet meer mag bedragen dan 60 m'.
Artikel14
1. a.
b.
c.
Verkeersgebied
De gronden, aangewezen voor "verkeersgebied", zijn bestemd voor: voorzieningen ten behoeve van het doorgaande verkeer, te weten: voorzieningen voor rijdende en stilstaande voertuigen, met inbegrip van trambanen; voorzieningen ten behoeve van wandelen en verblijven; overige voorzieningen, te weten groenvoorzieningen, waterpartijen, waterlopen en andere in het kader van de waterhuishouding nodige voorzieningen en onder- en/of bovengrondse voorzieningen voor het inzamelen van huishoudelijk afval; metro, en waterkering als bedoeld in deze voorschriften, voor zover de gronden mede als zodanig zijn aangewezen.
2.
Wegen dienen tenminste een rijstrook per rijrichting te bevatten, afgezien van parkeer- en expeditiestroken, voorsorteerstroken en in- en uitvoegstroken.
3.
Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de in het eerste lid onder a en b gegeven bestemming, zoals portalen ten behoeve van de bewegwijzering, straatmeubilair, verfraaiingselementen, reclame?inrichtingen, onder- en/of bovengrondse huisvuilcontainers en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van waterbouwkundige aard als een brug of een duiker, zomede bouwwerken ten dienste van de metro en de waterkering, voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.
4.
Voor zover de gronden mede zijn bestemd voor "metro" en "waterkering" mag ten behoeve van overigens in dit artikel gegeven bestemming slechts worden gebouwd, indien de belangen van metro, onderscheidenlijk de waterkering niet worden geschaad. Alvorens bouwvergunning verlenen vragen burgemeester en wethouders de beheerder van de metro, onderscheidenlijk waterkering, schriftelijk om advies. Bij negatief advies word! de bouwvergunning geweigerd.
de de te de
Vrijstelling 5. Burgemeester en wethouders kunnen - met inachtneming van het bepaalde in het vierde lid vrijstelling verlenen van het bepaalde in het derde lid voor de bouw van in de bestemming passende, niet voor bewoning bestemde gebouwen van geringe omvang - niet zijnde verkooppunten voor motorbrandstoffen - zoals een kiosk, waarvan de inhoud niet meer mag bedragen dan 60 m'.
84
,_:;;
•
~
Artikel15
'"-.
1. a.
?~
•
• • • • :.
,. ,.
b. c.
Groenaanleg
De gronden, aangewezen voor "groenaanleg", zijn bestemd voor: park, plantsoen, waterpartijen en waterlopen, speelgelegenheden, ontsluitingswegen, fiets- en voetpaden: overige voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en onder- en/of bovengrondse · voorzieningen voor het inzamelen van huishoudelijk afval; metro en waterkering als bedoeld in deze voorschriften, voor zover de gronden mede als zodanig zijn aangewezen .
2.
In aanvulling op het bepaalde in het eerste lid zijn de gronden ter plaatse van de daartoe strekkende aanduiding op de plankaart mede bestemd v'oor parkeerterrein.
3.
Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de in het eerste lid onder a en b gegeven bestemming, zoals straatmeubilair, verfraaiingselementen, speelelementen, bruggen en duikers en onder- en/of bovengrondse huisvuilcontainers, zomede bouwwerken ten dienste van de metro en de waterkering, voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd .
4.
Voor zover de gronden mede zijn bestemd voor "metro" en "waterkering" mag ten behoeve van overigens in dit artikel gegeven bestemming slechts worden gebouwd, indien de belangen van metro, onderscheidenlijk de waterkering niet worden geschaad. Alvorens bouwvergunning verlenen vragen burgemeester en wethouders de beheerder van de metro, onderscheidenlijk waterkering, schriftelijk om advies. Bij negatief advies word! de bouwvergunning geweigerd.
b.
~
de de te de
L
fD
rrr•
••
Artikel16 1. a. b.
De gronden, aangewezen voor "tuin I" en "tuin II", zijn bestemd voor: tuinaanleg met de daarbij behorende paden en waterpartijen. waterkering als bedoeld in deze voorschriften, voor zover de gronden mede als zodanig zijn aangewezen .
2.
Op deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van in een tuin passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals pergola's, keermuren en in het beschermd stadsgezicht passende erfafscheidingen met een hoogte van niet meer dan 2m, welke, voorzover het voor "tuin I" bestemde gronden betreft, boven een hoogte van 1 m niet anders dan doorzichtig mogen zijn.
l
~~
tz;e
~-.
~:~
l
:,,_ (~
~ 1
p;e
~i;;a
1,,.
Tuin I en II
Vrijstelling tuin I 3. Burgemeester en wethouders kunnen voor wat betreft de voor "tuin I" bestemde gronden vrijstelling verlenen van het bepaalde in het tweede lid ten behoeve van het bouwen van ten hoogste een fietsenberging per waning bij woningen in een aaneengesloten bouwblok, waarvan de achtertuin niet middels een achterpad bereikbaar is, mits: de oppervlakte niet meer bedraagt dan 4 m2 ; de hoogte niet meer bedraagt dan 1,5 m: de hemelwaterafvoer voldoende verzekerd is; de berging voldoende wordt omplant.
I
r•
~,.
I
~;-
'
lg•
!!311 !::",~
'
~
85
Vrijstelling tuin II 4. Burgemeester en wethouders kunnen voor wat betreft de voor "tuin II" bestemde gronden vrijstelling verlenen van het bepaalde in het tweede lid: a.
ten behoeve van aanbouwen aan de achtergevel van aangrenzende bebouwing, mils: de hoogte niet meer bedraagt dan de goothoogte van het hoofdgebouw, indien dit ter plaatse van de aanbouw uit een laag bestaat, of niet meer dan het vloerniveau van de eerste verdieping, indien dit uit meer dan een laag bestaat; de diepte achter het hoofdgebouw niet meer bedraagt dan 3 m bij aaneengesloten bebouwing en 5 m bij vrijstaande bebouwing, met dien verstande dat te allen tijde een tuin met een diepte van ten minste 5 m over dient te blijven; de aanbouw plat wordt afgedekt; bouwstijl, materiaalkeuze en detaillering aansluiten bij die van het hoofdgebouw; het gebruik in overeenstemming is met de in dit bestemmingsplan gegeven bestemming van het hoofdgebouw;
b.
ten behoeve van aanbouwen aan de zijgevel van aangrenzende bebouwing, mils: de hoogte niet meer bedraagt dan de goothoogte van het hoofdgebouw, indien dit ter plaatse van de aanbouw uit een laag bestaat, of niet meer dan het vloerniveau van de eerste verdieping, indien dit uit meer dan een laag bestaat; de voorzijde zich ten minste 3 m achier de voorgevel van het hoofdgebouw - erkers en portalen buiten beschouwing gelaten - bevindt; de breedte niet meer bedraagt dan 3 m, met dien verstande dat deze breedte met ten hoogste 1 m mag worden overschreden teneinde de aanbouw te doen aansluiten op een in dezelfde lijn geplaatste aanbouw op een naburig perceel; bij een hoekpand de doorgetrokken voorgevelrooilijn van het naast gelegen hoekpand niet word! overschreden; de aanbouw plat word! afgedekt of met een kap met eenzelfde hellingshoek als die van de kap van het hoofdgebouw; bouwstijl, materiaalkeuze en detaillering aansluiten bij die van het hoofdgebouw; het gebruik in overeenstemming is met de in dit bestemmingsplan gegeven bestemming van het hoofdgebouw, of bestaat uit garage of berging;
c.
ten behoeve van achter de achtergevelrooilijn geplaatste bergingen, mits: de goothoogte niet meer bedraagt dan 2.70 m; de hellingshoek van een kap niet meer bedraagt dan 45°; een vrije ruimte van ten minste 2 m in acht wordt genomen ten opzichte van de bestemmingen "verblijfsgebied", "groenaanleg", "tuin- en parkgebied met landschappelijke waarde" en "water"; de totale oppervlakte van een of meer bergingen niet meer bedraagt dan: 8 m2 in een tuin met een oppervlakte tot 50 m2 ; 16 m2 in een tuin met een oppervlakte tot 100 m2 ; 24 m2 in een tuin met een oppervlakte tot 200 m2 ; 32 m2 in een tuin met een oppervlakte grater dan 200 m.
5.
Geen vrijstelling als bedoeld in het vierde lid wordt verleend, indien hierdoor de belangen van het beschermd stadsgezicht worden geschaad. Alvorens vrijstelling te verlenen winnen burgemeester en wethouders het advies in van de Commissie voor Welstand en Monumenten.
6.
Voor zover de gronden mede zijn bestemd voor "waterkering" mag de in het vierde lid bedoelde vrijstelling slechts worden verleend, indien de belangen van de waterkering niet worden geschaad. Alvorens vrijstelling te verlenen vragen burgemeester en wethouders de beheerder van de waterkering schriftelijk om advies. Bij negatief advies wordt de vrijstelling geweigerd.
86
J ••
,.
• • •a ,_•
Artikel 17
Erf
1. a. b.
De gronden, aangewezen voor "erf', zijn bestemd voor: tuin- en erfaanleg en parkeerplaatsen, met de daarbij behorende paden en waterpartijen; metro en waterkering als bedoeld in deze voorschriften, voor zover de gronden mede als zodanig zijn aangewezen .
2.
Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de in het eerste lid onder a gegeven bestemming, zeals pergola's, keermuren en in het beschermd stadsgezicht passende erfafscheidingen met een hoogte van niet meer dan 2m, zomede bouwwerken ten dienste van de metro en de waterkering, voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd. '
3.
Voor zover de gronden mede zijn bestemd voor "metro" en "waterkering" mag ten behoeve van overigens in dit artikel gegeven bestemming slechts worden gebouwd, indien de belangen van metro, onderscheidenlijk de waterkering niet worden geschaad. Alvorens bouwvergunning verlenen vragen burgemeester en wethouders de beheerder van de metro, onderscheidenlijk waterkering, schriftelijk om advies. Bij negatief advies word! de bouwvergunning geweigerd.
~s.
'111»
,,,_ ;~
211»
i?!!l
""r<::::W
Artikel18
1.
·-
a.
w_~
~-3
"'·'·"""···
b. c.
De gronden, aangewezen voor "tuin- en parkgebied met landschappelijke waarde", zijn bestemd voor: het behoud of herstel van de op deze gronden voorkomende dan wei daaraan eigen landschappelijke en natuurwetenschappelijke waarden, met de daarbij behorende werken, geen bouwwerken zijnde, zeals ontsluitingswegen en -paden en waterlopen; in het kader van de waterhuishouding nodige voorzieningen; waterkering, als bedoeld in deze voorschriften, voor zover de gronden mede als zodanig zijn aangewezen. Op deze gronden mag niet worden gebouwd.
3. a.
Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in het tweede lid: voor het bouwen van gebouwen ten dienste van beheer en onderhoud, met een oppervlakte van ten hoogste 60 m2 per gebouw, een nokhoogte van ten hoogste 5,5 m en een goothoogte van ten hoogste 4,5 m, met dien verstande dat van een kavel ten hoogste 2% door dergelijke gebouwen mag worden ingenomen; voor het bouwen van plantenkassen met een goothoogte van ten hoogste 4,5 m; voor het bouwen van bouwwerken - geen gebouwen zijnde - van waterbouwkundige aard, als een brug, duiker, keerwand of beschoeiing; voor zover de gronden mede zijn bestemd voor "waterkering", ten behoeve van het bouwen van de ingevolge die bestemming toegestane bouwwerken.
b. c.
4.
w~
Tuin- en parkgebied met landschappelijke waarde
2.
d.
"*'. ' ."'"
de de te de
Voor zover de gronden mede zijn bestemd voor "waterkering" mag de in het derde lid onder a tot en met c bedoelde vrijstelling slechts worden verleend, indien de belangen van de waterkering niet worden geschaad. Alvorens vrijstelling te verlenen vragen burgemeester en wethouders de beheerder van de waterkering, schriftelijk om advies. Bij negatief advies wordt de vrijstelling geweigerd.
87
Artikel19 1. a. b. c.
Speel- en sportvoorzieningen
De gronden, aangewezen voor "speel- en sportvoorzieningen", zijn bestemd voor: speel- en sportvelden, met de daarbij behorende ontsluitingswegen en -paden, groenvoorzieningen, waterlopen en in het kader van de waterhuishouding nodige voorzieningen; parkeerterrein ter plaatse van de daartoe strekkende aanduiding op de plankaart; waterkering, als bedoeld in deze voorschriften, voor zover de gronden mede als zodanig zijn aangewezen.
2.
Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd in de bestemming passende bouwwerken, te weten ter plaatse van de daartoe strekkende aanduiding op de plankaart een stadion met bijbehorende lichtmasten en voorts clubgebouwen, kleedgelegenheden, bouwwerken - geen gebouwen zijnde -van waterbouwkundige aard, als een brug, een duiker, zomede bouwwerken ten dienste van de waterkering, voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.
3.
De hoogte van een stadion mag ten hoogste 12m bedragen, terwijl ten hoogste 5% van de gronden mag worden ingenomen door overige gebouwen met een goothoogte van ten hoogste 4,5 m.
4.
Voor zover de gronden mede zijn bestemd voor "waterkering" mag ten behoeve van de overigens in dit artikel gegeven bestemming slechts worden gebouwd, indien de belangen van de waterkering niet worden geschaad. Alvorens bouwvergunning te verlenen vragen burgemeester en wethouders de beheerder van de waterkering, schriftelijk om advies. Bij negatief advies wordt de bouwvergunning geweigerd.
Artikel 20
Begraafplaats
1.
De gronden, aangewezen voor "begraafplaats", zijn bestemd voor een begraafplaats met de daarbij behorende voorzieningen, zomede voor ontsluitingspaden, groenvoorzieningen, waterpartijen en in het kader van de waterhuishouding nodige voorzieningen.
2.
Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd in de bestemming passende bouwwerken, zoals een kapel, een aula of gebouwtjes ten behoeve van onderhoud en beheer met een goothoogte van ten hoogste 4,5 m, zomede bouwwerken ? geen gebouwen zijnde ? van waterbouwkundige aard, als een brug, een duiker.
3.
Van de oppervlakte van de gronden mag ten hoogste 10 % worden ingenomen door gebouwen.
Artikel 21 1. a. b.
2.
3.
Water
De gronden, aangewezen voor "water", zijn bestemd voor: singels, vijvers en waterlopen ten behoeve van de waterhuishouding van het omliggende gebied, met de daarbij behorende voorzieningen; waterkering, als bedoeld in deze voorschriften, voor zover de gronden mede als zodanig zijn aangewezen. Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken van waterbouwkundige en/of recreatieve aard, zoals bruggen, duikers, steigers en vlonders, alsmede de ingevolge de bestemming "waterkering" toegestane bouwwerken, voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd. Voor zover de gronden mede zijn bestemd voor "waterkering" mag ten behoeve van de overigens in dit artikel gegeven bestemming slechts worden gebouwd, indien de belangen van de waterkering niet worden geschaad. Alvorens bouwvergunning te verlenen vragen burgemeester en wethouders de beheerder van de waterkering, schriftelijk om advies. Bij negatief advies wordt de bouwvergunning geweigerd.
88
~·
~
• •
~ i.
:r•
Artikel 22 1. a. b.
!
~
r'flt
2.
ii~·
b.
[
t"c1·~~
i"•
1:"~:..~
De gronden, aangewezen voor "waterkering", zijn bestemd voor: voorzieningen ten behoeve van de waterkering, met de daarbij behorende waterstaatswerken, zeals taluds, dijken en onderhoudswegen; wonen, gemengde bebouwing, maatschappelijke voorzieningen, kantoren, verblijfsgebied, · verkeersgebied, groenaanleg, tuin I en II, tuin- en parkgebied met landschappelijke waarde, speelen sportvoorzieningen en water als bedoeld in deze voorschriften, voor zover de gronden mede als zodanig zijn aangewezen. Op deze gronden mogen uitsluitend worden, gebouwd bouwwerken - geen gebouwen zijnde - ten dienste van de in het eerste lid onder a gegeven bestemming, zeals duikers, keerwanden en beschoeiingen en - met inachtneming van de in de desbetreffende voorschriften opgenomen beperking ten aanzien van het bouwen op mede voor "waterkering" bestemde gronden - de onderscheidenlijk ingevolge de in het eerste lid onder b gegeven bestemmingen toegestane bouwwerken, voor zover de gronden mede als zodanig zijn aangewezen.
Artikel 23
·~
Aanlegvergunning algemeen
1.
Het is verboden om op de voor "groenaanleg", "tuin I" en "tuin II", "erf', "tuin- en parkgebied met landschappelijke waarde", "speel- en sportvoorzieningen", "begraafplaats" en "water" bestemde gronden zonder voorafgaande schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning), anders dan in het kader van normale onderhouds- en herstelwerkzaamheden: terrein te verharden; terrein meer dan 0,5 m op te hagen of te ontgraven; waterlopen te dempen; grasland te scheuren; houtgewas te vellen of werkzaamheden te verrichten die de dood of ernstige beschadiging daarvan kunnen veroorzaken.
2.
Bij hun beslissing omtrent een aanlegvergunning betrekken burgemeester en wethouders de belangen van het beschermd stadsgezicht in hun overwegingen.
Artikel 24
•.;a
Waterkering
Archeologisch waardevol gebied
1.
Voor zover de gronden op de plankaart zijn aangeduid met "archeologisch waardevol gebied" geldt dat ze in aanvulling op de elders in deze voorschriften toegekende bestemming (hoofdbestemming) mede zijn bestemd voor de bescherming van de aan de grand eigen zijnde archeologische waarden.
2.
lndien ten behoeve van de uitvoering van bouwwerken, welke toelaatbaar zijn ingevolge de hoofdbestemming, werken of werkzaamheden dienen te worden verricht op een grotere diepte dan 2 m beneden Nieuw Amsterdams Peil, dient, alvorens bouwvergunning word! verleend, ten genoegen van burgemeester en wethouders te worden aangetoond dat de archeologische waarden behouden blijven. Burgemeester en wethouders winnen hiertoe het advies in van het Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam of een daarvoor in de plaats te stellen archeologisch deskundige. lndien behoud niet mogelijk is wordt aan de bouwvergunning als voorschrift verbonden dat voorafgaand aan en/of tijdens de uitvoering van de werkzaamheden archeologisch onderzoek word! uitgevoerd.
3.
Het is verboden om op de in het eerste lid bedoelde gronden zonder of in afwijking van een voorafgaande schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) zelfstandige grondwerkzaamheden, welke niet vallen onder het bepaalde in het tweede lid, uit te voeren die dieper reiken dan 2 m beneden Nieuw Amsterdams Peil. Alvorens aanlegvergunning word! verleend, dient ten genoegen van burgemeester en wethouders te worden aangetoond dat de archeologische waarden behouden blijven. Burgemeester en wethouders winnen hiertoe het advies in van het Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam of een daarvoor in de plaats te stellen
89
archeologisch deskundige. lndien behoud niet mogelijk is wordt aan de aanlegvergunning als voorschrift verbonden dat voorafgaand aan en/of tijdens de uitvoering van de werken of werkzaamheden archeologisch onderzoek word! uitgevoerd.
Artikel 25
1.
Algemene vrijstellingen
Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van de desbetreffende bepalingen van dit bestemmingsplan:
Kleine bouwwerken a. voor de bouw van - niet voor bewoning bestemde - kleine bouwwerken van openbaar nut, zoals telefooncel\en, wachthuisjes voor verkeersdiensten, transformatorgebouwtjes, verdeelkasten, gasdrukregel- en meetstations en gemaalgebouwtjes, met dien verstande, dat de inhoud van een dergelijk bouwwerk niet meer mag bedragen dan 60 m'. Begrenzing weg(profiel), bouwblok, terrein b. indien op ondergeschikte punten een geringe afwijking in de begrenzing, het beloop of het profiel van een weg, de ligging of de vorm van een bouwblok of een terrein c.q. waterloop of de hoogte van een bouwwerk in het belang van het te verwachten verkeer, de volkshuisvesting en/of een behoorlijke bebouwing c.q. inrichting noodzakelijk is, dan wei de noodzaak daartoe bij uitzetting van het plan op het terrein blijkt, met dien verstande, dat indien een vrijstel\ing betrekking heeft op woningen of andere gebouwen, als bedoeld in de Wet geluidhinder, verlening is slechts toegestaan, indien deter zake toepasse\ijke (hogere) grenswaarden niet worden overschreden. Parkeereisen Bouwverordening c. voor zover afwijking van de bestemming noodzakelijk is ten einde te kunnen voldoen aan de ingevolge de Bouwverordening der Gemeente Rotterdam - zoals deze luidt op het tijdstip van de terinzage\egging van het antwerp voor dit plan - te stellen parkeereisen. Hoogte, begane grondlaag d. voor zover het betreft het bepaa\de ten aanzien van de maximaal toegelaten hoogte van een begane?grondlaag en/of aanbouw, door hiervoor een maat van ten hoogste 5 m toe te staan in gevallen waarin dit ten behoeve van het behoorlijk functioneren van de in het desbetreffende gebouw gesitueerde onderneming of instel\ing nodig is en een uit stedenbouwkundig oogpunt verantwoorde aansluiting op de omgeving is gewaarborgd. Hoogte, dakopbouwen e. ten behoeve van overschrijding van de toegestane maxima\e hoogte dan wei het toegestane maximale aanta\ bouw\agen met ten hoogste 3 m ten behoeve van dakopbouwen benodigd voor het functioneren van het bouwwerk, zoals liftschachten, lichtkoepels. Hoogte, extra bouwlaag f. ten behoeve van het vergroten van het toegestane aantal bouwlagen met een bouwlaag van de gebouwen, bedoeld in de artikelen 4 en 5, in die gevallen dat realisering van het bouwprogramma dit noodzakelijk maakt en de gegeven stedenbouwkundige situatie zonder bezwaar een meer intensieve bebouwing in deze zin loelaat, met dien verstande dat, voor zover een vrijstelling betrekking heeft op: I. woningen of andere gebouwen, als bedoeld in de Wet geluidhinder, verlening is slechts toegestaan, indien deter zake toepasselijke (hogere) grenswaarden niet worden overschreden; II. een \aag met een profiel dat niet blijft binnen het profiel van een kap met dakhellingen van 60°, burgemeester en wethouders, alvorens vrijstelling te verlenen, belanghebbenden gedurende vier weken in de gelegenheid stellen, hun zienswijze op het verlenen van de vrijstelling schriftelijk bij hun college kenbaar te maken. Het bouwplan ligt daartoe gedurende deze termijn voor een ieder ter inzage.
90
Nokhoogte, kap g. ten behoeve van overschrijding van de toegestane maxi male nokhoogte, als bedoeld in artikel 2, lid 3, onder b, voor de bouw van een kap met grotere hellingshoeken, dan voortvloeit uit het bepaalde ten aanzien van de maxi male nokhoogte, met dien verstande, dat de dakhellingen niet meer dan 40° mogen bedragen. Uitspringende delen h. voor de bouw van uitspringende gedeelten aan de bebouwing, grenzend aan de voor "verblijfsgebied", "verkeersgebied", "tuin I" en "tuin II", "erf", "tuin-en parkgebied met landschappelijke waarde" bestemde gronden, zoals erkers, balkons, overkragende verdiepingen, bordessen, palen, luifels, \rappen en hellingb?nen, met dien verstande dat: I. de inhoud van een aanbouw niet meer mag bedragen dan 15 m'; II. slechts op of boven een strook van maximaal 1,5 m uit de op de plankaart aangegeven bebouwingsgrens mag worden gebouwd, met uitzondering van luifels, waarvan de diepte ten hoogste 4 m mag bedragen; Ill. deze vrijstelling slechts mag worden verleend indien geen aanmerkelijke hinder ontstaat voor voetgangers en ander verkeer. 2.
Vrijstelling ingevolge het eerste lid mag slechts worden verleend indien de belangen van het beschermd stadsgezicht niet worden geschaad. Alvorens vrijstelling te verlenen winnen burgemeester en wethouders het advies in van de Commissie voor Welstand en Monumenten.
Artikel 26
1. a. b.
c. 2.
Wijziging van het plan
Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening het bestemmingsplan wijzigen: ter hoogte van het op de plankaart aangegeven gebied aan de Essenlaan ten behoeve van het omzetten van de bestemmingen "tuin I" en "tuin II" in de bestemming "wonen"; binnen het op de plankaart aangegeven gebied aan de Waterloostraat ten behoeve van: het omzetten van de bestemming "wonen" ter plaatse van de ten tijde van de terinzagelegging van het antwerp voor dit bestemmingsplan bestaande panden Waterloostraat 170 tim 176 in de bestemming "verblijfsgebied"; het omzetten van de bestemming "verblijfsgebied" in de bestemming "wonen" in ten hoogste vier bouwlagen; het vergroten van het ten hoogste toegelaten aantal bouwlagen ter plaatse van de ten tijde van de terinzagelegging van het antwerp voor dit bestemmingsplan bestaande panden panden Waterloostraat 180 tim 1g5 tot vier; ten behoeve van het omzetten van de bestemming "kantoren" in de bestemming "wonen". Alvorens het antwerp voor een wijzigingsplan in het kader van de in het vijfde lid bedoelde zienswijzenprocedure ter inzage wordt gelegd, wordt het om advies voorgelegd aan de Commissie voor Welstand en Monumenten.
Bouwen in te wijzigen plangedeelte 3.a. Op de gronden, begrepen in het antwerp voor een wijzigingsplan als bedoeld in het eerste lid mag, nadat dit antwerp in het kader van de in het vijfde lid bedoelde zienswijzenprocedure ter inzage is gelegd, niet worden gebouwd voordat Gedeputeerde Staten het vastgestelde wijzigingsplan hebben goedgekeurd. b. I. II.
De onder a bedoelde bepaling geldt niet: ten aanzien van bouwwerken voor de bouw waarvan de aanvrage is ingekomen voor de datum, met ingang waarvan het antwerp voor de wijziging ter inzage is gelegd; indien na de datum, met ingang waarvan het antwerp voor de wijziging ter inzage is gelegd, 6 maanden zijn verstreken zonder dat de wijziging ter goedkeuring aan Gedeputeerde Staten is ingezonden.
91
Vrijstelling bouwverbod 4. Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het in het derde lid onder a vervatte bouwverbod ten behoeve van een bouwplan dat in overeenstemming is met een in voorbereiding zijnd of ter inzage gelegd antwerp voor een wijzigingsplan of een vastgesteld wijzigingsplan, mits Gedeputeerde Staten vooraf verklaard hebben dat zij tegen zodanige vrijstelling geen bezwaar hebben. Zienswijzenprocedure 5. Alvorens een wijziging ingevolge het eerste lid vast te stellen, dan wei een verklaring van geen bezwaar, als bedoeld in het derde lid, aan te vragen, stellen burgemeester en wethouders belanghebbenden gedurende vier weken in de gelegenheid hun zienswijze op het antwerp voor de wijziging, dan wei tegen het desbetreffende bpuwplan schriftelijk bij hun college kenbaar te maken. Het antwerp voor de wijziging, dan wei het bouwplan, ligt daartoe gedurende deze termijn ter inzage. Burgemeester en wethouders voegen een afschrift van kenbaar gemaakte zienswijzen onderscheidenlijk bij hun verzoek tot goedkeuring van de wijziging en bij de aanvrage om de verklaring van geen bezwaar aan Gedeputeerde Staten.
Artikel 27
Gebruik
1.
Het is verboden de in dit bestemmingsplan gelegen onbebouwde gronden en de in het plan gelegen bouwwerken geheel of gedeeltelijk te gebruiken, in gebruik te geven of te Iaten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de daaraan in het plan gegeven bestemming(en) en/of het volgens de voorschriften uitsluitend toegestane gebruik, dan wei met de uit deze voorschriften voortvloeiende aard van de bebouwing.
2.
Burgemeester en wethouders verlenen vrijstelling van het bepaalde in het eerste lid, indien strikte toepassing van dit voorschrift leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.
Artikel28
1.
a. b.
Overgangsbepaling
Bouwwerken, welke bestaan op het tijdstip van de terinzagelegging van het antwerp voor dit bestemmingsplan, dan wei daarna gebouwd worden of kunnen worden krachtens een bouwvergunning, die is of moe! worden verleend, en die afwijken of zouden afwijken van het plan, mogen op voorwaarde dat de bestaande afwijkingen van het plan niet worden vergroot en behoudens onteigening overeenkomstig de wet: gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; na verwoesting door een calamiteit worden herbouwd, mits de desbetreffende bouwvergunning wordt aangevraagd binnen twee jaar nadat deze calamiteit heeft plaatsgevonden.
Vrijstelling 2. Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in het eerste lid voor een vergroting van een bouwwerk, als in dat lid bedoeld, met ten hoogste 15% van het op het in dat lid genoemde tijdstip aanwezige bouwvolume van dat bouwwerk, met dien verstande, dat de naar de weg toegekeerde bebouwingsgrens niet mag worden overschreden. 3.
Het ten tijde van het van kracht worden van dit bestemmingsplan bestaande gebruik van onbebouwde gronden en van bouwwerken, dat in strijd is met het bestemmingsplan, mag worden voortgezet en - behoudens het bepaalde in het vierde lid - zodanig worden gewijzigd, dat het in dezelfde dan wei in mindere mate strijdigheid met het bestemmingsplan oplevert. Strijdig gebruik dat is aangevangen na de terinzagelegging van het antwerp voor dit bestemmingsplan en eveneens in strijd is met de gebruiksbepaling van het voorheen geldende bestemmingsplan is van dit overgangsrecht uitgezonderd.
92
4.
Het in het derde lid bedoelde gebruik van onbebouwde gronden en van bouwwerken, die zijn gelegen in een uit te werken gedeelte van het plan mag, zolang voor dat gedeelte nog geen uitwerking van kracht is geworden, niet worden gewijzigd.
Vrijstelling 5. Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in het vierde lid ten behoeve van wijziging van het gebruik in gebruik dat niet in strijd is met de, nag niet uitgewerkte, bestemming, dan wei in gebruik dat in dezelfde dan wei in mindere mate strijdigheid met het bestemmingsplan oplevert.
Artikel 29
Naamgeving
Deze voorschriften worden aangehaald als "Voorschriften beschermd stadsgezicht Kralingen".
93
