Raad Agendanr. Doc.nr
: 4 oktober 2005 : : B200510362
Afdeling:
: Educatie, Welzijn en Zorg
RAADSVOORSTEL Onderwerp
: Voorstel tot beschikbaarstelling krediet voor de bouw van Multifunctionele Accommodatie Palet Vliedberg
Voorgeschiedenis Wij hebben u regelmatig op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen rond de multifunctionele accommodatie Palet Vliedberg. In november 2004 hebben wij in de commissie Inwonerszaken de resultaten van het haalbaarheidsonderzoek gepresenteerd. Geconstateerd werd dat er een breed draagvlak onder alle betrokkenen is en dat het vooralsnog financieel haalbaar lijkt een multifunctionele accommodatie te realiseren in de Wijk Vliedberg. Hiervoor is niet een pure PPS-constructie haalbaar, maar wel een variant hierop: de “PPS Vliedberg-constructie”. Vanuit de raadscommissie is toen aangedrongen op een snelle realisatie van het complex. In aansluiting hierop hebben wij op 16 november 2004 opdracht gegeven voor het opstellen van het definitief Programma van Eisen voor de Multifunctionele Accommodatie Palet Vliedberg. Het resultaat is aan ons college aangeboden op 24 mei 2005. Wij hebben toen besloten nadrukkelijk aandacht te besteden voor de financiële onderbouwing en verzocht om een nader onderzoek naar de haalbaarheid van het concept. Dit voorstel gaat hierop in. Algemeen MFA Palet Vliedberg zal een onderdeel vormen van een integraal geheel met een zestal huurappartementen voor starters en circa 20 koopappartementen. Daarnaast zullen er 14 wooneenheden gerealiseerd worden op het centrum ten behoeve van Stichting Cello, een zorgstichting voor geestelijk gehandicapten. De gemeente en Stichting Woonveste vormen samen een Vereniging van Eigenaren en zullen als toekomstige eigenaren in gezamenlijk opdrachtgeverschap het complex realiseren. Dit project willen wij graag in een constructie van Publiek Private Samenwerking (PPS Palet Vliedberg) realiseren, waarbij de verantwoordelijkheid voor de voorbereiding, de realisering, de financiering en het onderhoud bij een derde partij wordt ondergebracht. Wij willen daarbij zoveel mogelijk invloed blijven houden op het proces en dit blijven regisseren. Op 24 mei 2005 werd ons college het visie-document aangeboden als de basis voor de verdere samenwerking tussen de verschillende partijen. Daarnaast dient het document als leidraad voor het PvE, de beheeropzet en het ontwikkelen van de inhoud en activiteiten van Palet Vliedberg. In dit voorstel memoreren wij nogmaals kort de hoofdlijnen van het voorstel op grond waarvan wij op 24 mei jl. de besluitvorming baseerden. Programma van Eisen In overleg met de kerngebruikers is gekomen tot het ruimteprogramma en het Programma van Eisen voor Palet Vliedberg. Deze zijn op 24 mei jl. aangeboden. Situatie De Mand/De Biezen/Sphinx Op de locatie waar het toekomstig Palet Vliedberg gepland is, zijn naast basisschool ’t Palet en een gymzaal ook buurthuis De Mand en het kantoor De Biezen gehuisvest. Het is de bedoeling dat zowel het gebouw van De Mand als De Biezen worden gesloopt, maar dat 1/9
alleen buurthuis De Mand wordt opgenomen in de MFA.Met Stichting Sphinx is overleg gevoerd over hoe hiermee omgegaan kan worden. Stichting Sphinx heeft in de huidige situatie de opstallen in eigendom. De grond is van de gemeente. Op de grond is een recht van opstal gevestigd voor Sphinx. Met Sphinx zijn de onderhandelingen op een constructieve wijze gevoerd en in voorbereidende zin afgerond en zullen leiden tot een overeenkomst. Beheer en exploitatie De gedeelde visie en het ruimteprogramma zijn ook als basis gebruikt bij het ontwikkelen van de meest wenselijke beheer- en exploitatieopzet. Beheeropzet Samen met de kerngebruikers is onderzocht op welke wijze het beheer en de exploitatie geregeld kunnen worden in het nieuwe gebouw. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • gezamenlijkheid in facilitair en inhoudelijk beheer; • scheiding eigendom, facilitaire zaken en inhoud; • invloed op en inspraak in beheer door kerngebruikers; • professioneel beheer kost geld; • betrekken van bewoners Cello bij uitvoerende beheertaken; • formaliseer afspraken; positie participanten in facilitair beheer verschilt (grotere en kleinere participanten); • primaat ruimten (mono- en multifunctionele ruimten); • mogelijke beheerorganisatie voor meerdere multifunctionele accommodaties (MFA’s); • zoveel mogelijk scheiden woongedeelte en Brede School-gedeelte. Er is uitgegaan van de meest wenselijke beheer- en exploitatieopzet vanuit inhoudelijke motieven. De beheeropzet voor Palet Vliedberg biedt mogelijkheden om in de toekomst uit te breiden naar meerdere MFA’s en vormt geen belemmering om een eventuele overkoepelende beheerorganisatie op een andere wijze te organiseren. Eigenaarbeheer Het consortium c.q. de Vereniging van Eigenaren is verantwoordelijk voor de taken in het eigenaarbeheer. Bij die taken kan gedacht worden aan: • gebouwgebonden kapitaallasten, • belastingen en verzekeringen; • groot gebouwtechnisch onderhoud. Facilitaire beheerorganisatie Een aparte rechtspersoon wordt opgezet in de vorm van een stichting (vanwege de maatschappelijke doelstellingen van Palet Vliedberg). Door het oprichten van de beheerstichting wordt alle participanten de mogelijkheid geboden om te participeren. In eerste instantie wordt voorgesteld dat de vaste participanten (Sphinx, peuterspeelzaal, Maas en Leije, SKH, ’t Palet) zitting nemen in het bestuur. Het bestuur dient, voor de besluitvorming, aangevuld te worden met een oneven aantal leden, bij voorkeur van de gemeente en/of andere maatschappelijke instellingen. De beheerstichting maakt met haar achterban afspraken over het facilitair beheer. Dit wordt vertaald in overeenkomsten waarin de uitgangspunten worden vertaald in afspraken met betrekking tot de kwantiteit en de kwaliteit van te leveren diensten, de daartegenover staande servicekosten, de looptijd en de mogelijkheden van tussentijdse aanpassingen. De
2/9
beheerstichting wordt vervolgens verplicht deze afspraken om te zetten in overeenkomsten met één of meerdere coördinerende en uitvoerende organisaties. De beheerstichting geeft opdracht om de facilitaire taken uit te voeren Inhoudelijk beheer/programmabeheer Palet Vliedberg lijkt in eerste instantie een gebouw te zijn, maar in wezen is het een inhoudelijk concept dat in sommige gevallen in één gebouw wordt gehuisvest. Inhoudelijk beheer/programmabeheer speelt een belangrijke rol in het succesvol worden van Palet Vliedberg. Concreet houdt dit de volgende taken in: • • • • • •
afstemming (jaarroosters, extra mogelijkheden etc.); centraal aanspreekpunt voor programma; stimuleren samenwerking; optimaliseren gebruik en multifunctionaliteit; organisatie gezamenlijke activiteiten; stimuleren ruimtegebruik door en activiteitenaanbod van derden.
Om deze taken een structurele plaats te geven, zal een programmaraad worden opgericht. In de programmaraad hebben alle participanten zitting, eventueel aangevuld met beleidsspecialisten van de gemeente ter ondersteuning en Cello voor het inhoudelijk betrekken van de bewoners van Cello bij de Brede School-activiteiten. . Exploitatieopzet De inkomsten en kosten die voortvloeien uit de beheeropzet zijn inzichtelijk gemaakt. Er is een splitsing aangegeven voor het totale Brede School-gedeelte, het gebouwdeel en per participant. De beheeropzet is vertaald in een exploitatieopzet. Dit is overigens geen zaak van de gemeente. De uitvoering ligt bij de gebruikers, waarvoor, zoals hiervoor aangegeven een facilitaire beheerorganisatie opgezet wordt. Omdat dit voor gebruikers van essentieel belang is, hebben wij ook voor de exploitatieopzet een second opinion gevraagd. Zodra de uitslag hiervan bekend is, zal hierover met de gebruikers worden overlegd. Keuze sportvoorziening: gymzaal of sportzaal In Palet Vliedberg wordt rekening gehouden met de vervanging van een gymzaal. Vanuit de commissie Inwonerszaken is de vraag gesteld of het niet verstandig is om, gelet op het gegeven dat sportzaal De Hoge Heide gesloopt gaat worden, in Palet Vliedberg in plaats van een gymzaal een sportzaal te realiseren. Wij hebben dit nader onderzocht en zijn tot de volgende conclusie gekomen. Wanneer De Hoge Heide gesloopt wordt, kan het gebruik overdag worden ondergebracht in Die Heygrave. Het avondgebruik levert meer problemen op. Dit kan nauwelijks worden ondergebracht in Die Heygrave. Dit kan wel worden ondergebracht in de nog te bouwen nieuwe sporthal in Drunen. De wegvallende exploitatielasten van de Hoge Heide zijn meegenomen als mogelijke dekking voor de nieuwbouw van Onder de Bogen. Deze sporthal wordt iets groter gebouwd, om het avondgebruik uit Vlijmen te kunnen opvangen. Wanneer er een sportzaal in plaats van een gymzaal in de Vliedberg wordt gebouwd kan het avondgebruik in Vlijmen worden opgevangen (dit geldt met name voor de volleybalvereniging). De meerkosten van een sportzaal ten opzichte van een gymzaal bedragen afgerond € 1.200.000 ,- inclusief BTW. Als een sportzaal in Vlijmen wordt gerealiseerd levert dit geen direct voordeel op bij de realisering van de sporthal in Drunen, maar wel voor de sportvoorziening in Vlijmen. Sporthal 3/9
Drunen zou dan iets kleiner gebouwd kunnen worden. Opbrengsten vanuit de locatie Hoge Heide zouden benut kunnen worden voor de sportzaal in Palet Vliedberg. Een dekking van de lasten t.b.v. een sportzaal in de Vliedberg levert als resultaat op dat er alternatieven ontwikkeld moeten worden voor Onder de Bogen ! Gelet op deze meerkosten, het feit dat hiermede geen rekening is gehouden in de meerjarenbegroting en het gegeven dat de huren nu al aan de stevige kant zijn, hebben wij niet voor een sportzaal gekozen, maar voor het vervangen van de gymzaal Stichtingskosten voor voorzieningengedeelte (gemeente) Onderstaand beschrijven wij de stichtingskosten vanuit ons gemeentelijk perspectief: De totale kosten (inclusief voorbereiding , grond, onvoorzien en indexering) worden geraamd op afgerond € 6.500.000. In het overzicht zijn de kosten opgenomen die met het project gemoeid zijn (voor het voorzieningendeel). De woningbouw is buiten beschouwing gelaten. Naast de kosten voor het gebouw zijn de kosten bouwrijp maken, terrein en parkeren in het overzicht opgenomen. Naast de hierboven genoemde kosten is rekening gehouden met de volgende kosten: • inbreng van het onroerend goed (Sphinx); • voorbereidingskosten/honoraria; • regeling beeldende kunst (1% van het door de gemeente te investeren bedrag). Tijdelijke huisvesting tijdens de bouw De activiteiten van Stichting Sphinx kunnen tijdelijk worden ondergebracht bij het Zorgenkind. De activiteiten van Sphinx en het Zorgenkind vinden op andere tijdstippen plaats waardoor medegebruik van de ruimten mogelijk is. Daarnaast is rekening gehouden met de tijdelijke huisvesting (in de vorm van noodlokalen) voor de school. De lessen van het gymnastiekonderwijs kunnen tijdelijk op een andere locatie gegeven worden.(bv de Hoge Heide) Subsidies Wij hebben onderzocht of er mogelijkheden zijn in aanmerking te komen voor subsidies. Duidelijk is geworden dat er nauwelijks subsidies zijn voor de bouw van MFA’s. De enige optie op dit moment is het Combifonds van de provincie. Omdat het afgelopen jaar meer aanvragen zijn binnengekomen dan er geld beschikbaar was, heeft de provincie voor het komende jaar de beleidsuitgangspunten voor het toekennen van subsidie vanuit het combifonds aangescherpt. Bij het indienen van de aanvraag dient voldaan te zijn aan een flink aantal voorwaarden, waaronder getekende verklaringen van de participanten en een volledig financieel kostenplaatje. Zodra deze gegevens beschikbaar zijn, zullen wij een subsidieaanvraag indienen. Er kan door de provincie maximaal € 150.000, voor een MFA beschikbaar worden gesteld. Bij de berekeningen hebben wij dit bedrag vooralsnog niet meegenomen. Grondquote woningbouw Bovenop het voorzieningendeel is woningbouw gepland. Met Woonveste is overeenstemming bereikt over het aantal woningen en de grondquote. Gekomen is tot in principe het volgende aantal woningen koopwoningen (90 m²): 20 huur school/starters (90 m²): 6 huur Cello-woningen: 14 4/9
Over de exacte invulling van de woningen wordt door Woonveste nog studie verricht. Een en ander zal in overleg nog nader worden bepaald. Hoogte huren Aan de hand van het investeringsbedrag zijn voor de kerngebruikers van Palet Vliedberg de huren berekend. Uitkomst berekeningen exploitatieresultaat per participant Het uiteindelijk exploitatieresultaat is afhankelijk van het aanbestedingsresultaat en hoe het daadwerkelijk gebruik is van de accommodatie. Instemming kerngebruikers Met de kerngebruikers is overeenstemming over de visie op Palet Vliedberg en de wijze van samenwerken in Palet Vliedberg. Daarnaast zijn de kerngebruikers betrokken bij de beheeren exploitatieopzet en hiermee akkoord gegaan. De hoogte van de kostendekkende huren zijn berekend en met de kerngebruikers doorgesproken. Ook hiermee gaan zij mondeling akkoord. Zodra de intentie-overeenkomsten getekend zijn, zullen wij ze voor u ter inzage leggen. Overeenkomstenstelsel PPS Vliedberg Bij het samenwerken aan de totstandkoming van één gebouw is het goed om de onderlinge verhoudingen van de verschillende participanten vast te leggen. Wanneer een partij allerlei inspanningen verricht en investeringen doet, is een mate van zekerheid met betrekking tot het te bereiken eindresultaat gewenst. Gemeentelijke Subidienota Ingevolge onze nieuwe subsidieregeling worden de huurkosten voor huisvesting van welzijnsinstellingen, die een gemeentelijke accommodatie huren voor 100% vergoed. Op dit moment betalen wij aan Sphinx geen afzonderlijke subsidie voor woonlasten, immers de gebouwen zijn eigendom van Sphinx en zitten in hun exploitatie. Herinrichting Vliedberg In verband met de te ontwikkelen Brede School op de Vliedberg zijn bij de herinrichting van de 4e fase de ontsluitingswegen ten oosten en ten westen van t Palet niet meegenomen. Het krediet dat hiervoor beschikbaar gesteld was is voortijdig afgesloten met een overschot. De destijds niet uitgevoerde herinrichting kan nu meegenomen worden. Second opinion Zoals hierbij bij het kopje exploitatieopzet is aangegeven, betreft het hier een complexe materie betreft, waarmee veel geld gemoeid is. Wij hebben daarom aan onafhankelijke bureaus een second opinion gevraagd over zowel de stichtingskosten als de beheer- en exploitatiekosten. Het resultaat ten aanzien van de stichtingskosten is verwerkt in de financiële paragraaf. Zodra de uitslag van de beheer- en exploitatiekosten bekend is en beoordeeld, zullen wij dit in principe verwerken in de exploitatieopzet voor de gebruikers en in een aanvullíng op dit advies, welke aan de raad en de commissie beschikbaar zullen worden gesteld. Vervolg Zoals uit vorenstaande duidelijk wordt zijn nog niet alle eindjes aan elkaar geknoopt. Wij hopen de tijd die nog rest voor de behandeling in de raadsvergadering van 4 oktober a.s. 5/9
hiervoor te benutten. Wij hebben echter gemeend dit voorstel desondanks aan te moeten bieden, omdat er besluiten genomen moeten worden over een aantal uitgangspunten, die van belang zijn voor het opstellen van een definitief financieel plaatje. Daarnaast is het ongewenst om de participanten nog langer in het ongewisse te laten. Het thans gevraagde budget en het risiconemend scenario zijn taakstellend. Eventuele afwijkingen zullen steeds aan ons worden voorgelegd en indien nodig aan uw raad worden doorgeleid. Financiële paragraaf Naar aanleiding van opmerkingen uit en vragen in de raad(scommissie) is nadrukkelijk gekeken naar de financiële onderbouwing en haalbaarheid van het project. Inmiddels zijn er twee financiële scenario’s uitgewerkt. Het eerste is een risicomijdend scenario en het tweede een risiconemend scenario. Al snel bleek dat het risicomijdend scenario tot een onverantwoord (structureel) gat in de begroting leidt. Het niet gedekte tekort voor de gemeente bedraagt dan namelijk ongeveer € 250.000. Daarnaast zou de (niet gesubsidieerde) huurlast voor een aantal gebruikers bovenmatig hoog zijn. Het risiconemend scenario houdt in dat er in dit scenario een aantal zaken opgenomen zitten die (nog) niet helemaal vast staan. Ook wordt er ingespeeld op de “ruimte” die naar verwachting zit in de ramingen van het risicomijdend scenario. Het bruto investeringsbedrag in het risiconemend scenario bedraagt afgerond € 6.500.000. Dit is inclusief grond, inclusief voorbereidingskosten en exclusief de kosten van woningbouw. Uitgaande van een kostendekkende huur voor het project houdt dit voor de school en het gymlokaal een “huurlast” in van € 130.000 per jaar. Daarnaast moet de gemeente op basis van de subsidieverordening jaarlijks ongeveer € 90.000 aanvullend subsidiëren in de huisvestingslast van een aantal organisaties. De last voor de gemeente bedraagt in totaal € 220.000. In de (meerjaren)begroting 2005 - 2008 is voor het project € 150.000 beschikbaar aan dekkingsmiddelen. Het risiconemend scenario laat een tekort zien van € 70.000 aan dekkingsmiddelen. Het nog te dekken bedrag van € 70.000 dient opgevangen te worden in de meerjarenbegroting 2006-2009. Op dit moment (medio augustus 2005) is er op de post onvoorzien van het begrotingsjaar 2005 een bedrag beschikbaar van € 64.000. De belangrijkste verschillen tussen de scenario’s/ de risico’s en de uitgangspunten van het risiconemend scenario zijn: a. inbreng van de grond De grond wordt ingebracht voor € 100 per m2. Verwacht wordt dat dit bedrag voldoende zal zijn om de kosten van aankoop van opstallen derden, de sloopkosten van alle opstallen en enkele bijkomende kosten op te vangen. De boekwaarde van de huidige school en gymlokaal van afgerond € 100.000 moet ineens afgedekt worden ten laste van de algemene reserve/ het rekeningresultaat in het jaar van sloop. Over grond worden alleen rentelasten berekend. Op grond vindt geen afschrijving plaats. 6/9
b. overige investeringskosten Ten aanzien van de bouwkosten is een “second opinion” uitgevoerd. Dit heeft geleid tot een neerwaartse bijstelling. Ook is een voordeel ingerekend voor niet (geheel) traditioneel bouwen en een aanbestedingsvoordeel. Voor de indexering van de bouwkosten is 2% per jaar gebruikt. De kosten van voorbereiding en van de “kunstregeling” zijn in het risiconemend scenario opgenomen in de investering. Tevens wordt bij de investering en de daaruit voortvloeiende kapitaallasten rekening gehouden met een (hogere) bijdrage van derden. c. tijdelijke huisvesting school De kosten van tijdelijke huisvesting zijn niet opgenomen in het investeringsbedrag. Naar verwachting bedragen deze kosten € 225.000 per jaar. Deze kosten worden rechtstreeks ten laste van het betreffende dienstjaar gebracht. Het bedrag komt nagenoeg overeen met het beschikbare bedrag inclusief het nog te dekken bedrag in de meerjarenbegroting 2006 – 2009 (€ 150.000 + € 70.000) van € 220.000. d. projectfinanciering Voor de financiering van deze investering wordt afgeweken van de gebruikelijke wijze van totaal financiering. Gekozen is voor het afsluiten van een lening, die gekoppeld wordt aan de investering. Dit maakt het mogelijk om een lager rentepercentage te hanteren. De berekening van de kapitaallasten met de gebruikelijke interne rekenrente van 6 % enerzijds en een rentevoordeel anderzijds is niet geschikt voor de lastenberekening van een dergelijk project. Voor de berekening van het project wordt uitgegaan van een projectrente van 3,8 %. Dit percentage is gebaseerd op een inschatting van een af te sluiten “fixe lening” met een rentevastperiode van 10 jaar. De marktrente voor dit soort leningen is medio augustus 2005 3,5%. De exacte financieringsvorm dient nog bepaald te worden. De kapiaallasten zijn bepaald op basis van een 40 jarige annuïteit. De annuïteitsvorm is gekozen, omdat het hier een huursituatie betreft en dit dan de meest gebruikelijke vorm is. e. storting voorziening groot onderhoud Voor de geraamde jaarlijkse storting in de voorziening groot onderhoud wordt uitgegaan van de verlaagde investeringskosten. Tevens wordt hier rekening gehouden met een bijdrage in het meerjarig schilderwerk van het schooldeel dat ten laste van het schoolbudget hoort te komen. f. huurprijs en subsidie De huren voor de gebruikers en indirect de te verstrekken subsidie zijn (mede) gebaseerd op de bovengenoemde uitgangspunten. Dit geldt ook voor de “huurprijs” van de school en het gymlokaal. g. exploitatielasten Naast de huurprijs zullen de gebruikers ook te maken krijgen met de overige exploitatielasten. Deze lasten zijn niet (ook niet indirect) voor de gemeente. Uiteraard zijn deze lasten wel belangrijk voor de gebruikers en dus mede bepalend voor de haalbaarheid. Resumerend: Het project Palet Vliedberg is financieel haalbaar met inzet van een extra budget van € 70.000 dat gedekt moet worden in de meerjarenbegroting 2006-2009. Hierbij wordt uitgegaan van het risiconemend scenario. De gekozen uitgangspunten met betrekking tot de kosten uit dit scenario dienen gerealiseerd te zijn voor de start van het project en zijn als zodanig taakstellend. 7/9
Advies raadscommissie De commissie adviseert positief. Het stuk wordt op de A-lijst geplaatst. Daarnaast hebben wij besloten de keuze tussen een gymzaal of sportzaal in een apart voorstel aan u voor te leggen.
Voorstel Wij stellen u voor om bijgaand conceptbesluit vast te stellen, Het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven
BIJLAGEN:
de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems
Conceptbesluit Tijdspad vervolg
TER INZAGE: -
De stukken liggen ter inzage in de leeskamer, locatie Vlijmen.
-
Het B&W-voorstel en besluit van 24 mei 2005
-
HEVO: Eindrapport definitiefase Palet Vliedberg
-
3-tal financiële bijlagen (vertrouwelijk)
Steller: J. Vos
8/9
CONCEPTBESLUIT
De gemeenteraad van Heusden in zijn openbare vergadering van 4 oktober 2005; gezien het voorstel van het college van 16 augustus 2005,doc.nr. B200510362; besluit: 1. In te stemmen met de in het stuk genoemde uitgangspunten ten aanzien van a. de keuze voor het consortium van eigenaren b de oprichting van een beheersstichting c. de exploitatieopzet d. de keuze voor het risiconemend scenario e. de gehanteerde grondprijs f. de keuze van de projectfinanciering 2. een krediet van € 6.500.000,00 beschikbaar te stellen voor de bouw van de multifunctionele accommodatie Palet Vliedberg; 3. de hiermee verband houdende nadelige gemeentelijke lasten ad € 70.000,00 te dekken in de meerjarenbegroting 2006-2009.
Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 4 oktober 2005; De raad voornoemd, de griffier, de voorzitter,
A.J. Emmen
drs. H.P.T.M. Willems
9/9
