> Effecten EU-regeling >
EFFECTEN EU-REGELING
Effecten EU-regeling
Uitgevoerd in opdracht van
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden
Auteur
Jacolien Vogelzang
maart 2012 > rapport 2012-07
Analyse
Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam www.explica.nl > e.
[email protected] > t. 010 2236820
Inhoudsopgave 1
Inleiding
5
2
Samenvatting
7
3 3 .1 3 .2 3 .3 3 .4
Kansen voor doelgroepen
13
Ontwikkeling woningzoekenden
13
Verschuivingen in het aanbod
15
Match vraag en aanbod
17
Kenmerken Te Woon
21
4 4 .1 4 .2 4 .3 4 .4
Mogelijkheden in de markt
23
Inkomensgroepen en woningvoorraad
24
Betaalbaarheid
25
Beschikbaarheid aanbod
26
Ontwikkeling corporatievoorraad
28
EFFECTEN EU-REGELING
HOOFDSTUK
1
Inleiding Eind 2009 is er overeenstemming bereikt tussen ex-minister Van der Laan en de Europese Commissie (EC) over het gehele systeem van staatssteun aan toegelaten instellingen. De Europese mededingingsregels eisen dat in een officieel besluit wordt vastgesteld welke Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) aan toegelaten instellingen worden overgedragen en waarvoor, onder voorwaarden, overheidsmiddelen ter beschikking mogen worden gesteld. Om in aanmerking te komen voor staatssteun moet minimaal 90% van de huurwoningen met een huurprijs tot €652,52 (prijspeil 2011) worden toegewezen aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot €33.614 (prijspeil 2011). De andere 10% mag worden toegewezen aan huishoudens met een hoger inkomen. Deze regeling is op 1 januari 2011 in werking getreden en zal in dit rapport worden aangehaald als EU-regeling. De regeling heeft alleen betrekking op nieuw afgesloten huurcontracten. De EU-regeling kan verstrekkende gevolgen hebben voor de toewijzing van huurwoningen aan diverse groepen op de sociale huurmarkt. De verwachting van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) was dat men name de positie van de huishoudens met een middeninkomen op de sociale huurmarkt onder druk zou kunnen komen te staan. In Haaglanden is daarom in 2010 afgesproken dat de corporaties hun 10% vrije bestedingsruimte inzetten om de meerpersoonshuishoudens met een inkomen van €33.614 tot €44.000 te bedienen, omdat de financiële mogelijkheden van deze groep om een duurdere woning te kopen of huren beperkt zijn. Explica is gevraagd om ter voorbereiding voor een foyer-bijeenkomst in maart 2012 een nadere analyse uit te voeren naar de effecten van de Europa-regeling voor verschillende doelgroepen, waarbij als aanvullende vraag is gesteld of er doelgroepen in de knel komen als gevolg van deze regeling. De analyse bestaat uit twee delen. Het eerste deel heeft betrekking op de analyse van de WMS-gegevens. Door verschillende jaren te vergelijken, ontstaat inzicht in verschuivingen als gevolg van de aanpassingen in de toewijzingsregels sinds 2011. In het tweede deel wordt aandacht besteed aan de mogelijkheden van enkele doelgroepen op de woningmarkt in het particuliere huursegment en in het koopsegment in Haaglanden. Het rapport is tot stand gekomen na overleg met een begeleidingsgroep, bestaande uit Jolanda Hoogeboom en Thamar Hoekema (SVH), Enno Vitner (Woonbron), Maarten Vos (Vidomes) en Lex Brown (De Goede Woning).
05
EFFECTEN EU-REGELING
06
HOOFDSTUK
2
Samenvatting Terugloop in reagerende woningzoekenden te zien Na enkele jaren van groei is het aantal ingeschreven woningzoekenden in 2011 stabiel gebleven ten opzichte van 2010. Per 1 januari 2012 staan er totaal 113.000 woningzoekenden ingeschreven bij Woonnet Haaglanden. Jaarlijks schrijft ongeveer een derde van de woningzoekenden zich uit. Een deel daarvan is geslaagd in het zoeken naar een woning. Een vergelijkbaar aantal woningzoekenden schrijft zich gedurende een jaar ook in als woningzoekende. Uit de cijfers over 2011 wordt wel zichtbaar dat er meer woningzoekenden met een inkomen boven de €33.614 uitschrijven dan er zich inschrijven. Per saldo neemt de omvang van deze groep ingeschreven woningzoekenden dus af. Opvallend is dat over 2011 slechts 68.256 ingeschreven woningzoekenden minimaal een keer heeft gereageerd op een woning. Voor 2010 lag dit aantal nog op 77.356. Terwijl het aantal ingeschreven woningzoekenden vrijwel gelijk gebleven is. Een deel van de ingeschreven woningzoekenden staat ingeschreven ‘uit voorzorg’, om zo inschrijfduur op te kunnen bouwen. De mate van reageren wordt natuurlijk ook bepaald door het aanbod.
Forse afname aantal verhuringen in 2011 door afname nieuwbouw Het aantal verhuringen is in 2011 met 12% afgenomen ten opzichte van 2010. Dit is voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de forse afname van het aantal nieuwbouwwoningen in verhuuraanbod in 2011. Waar in 2010 nog ruim 2.000 nieuwbouwhuurwoningen werden aangeboden waren dat er in 2011 iets meer dan 900. Deze afname heeft ook direct effect op het beschikbare aanbod in de bestaande voorraad. Nieuwbouw brengt een verhuisketen op gang. Uit de cijfers over 2010 blijkt dat een derde van de huishoudens die terecht is gekomen in een nieuwbouwwoning, afkomstig is uit een andere sociale huurwoning in Haaglanden. De mutatiegraad ligt in 2011 met 6,3% onder het niveau van 2010 (7,1%).
07
EFFECTEN EU-REGELING Figuur 1
Ontwikkeling verhuringen 2010 en 2011
15000
10000
nieuwbouw bestaande bouw
5000
0 2010
2011
Eu-doelgroep slaagt relatief vaker in 2011 De EU-regeling heeft een positief effect op de slagingsmogelijkheden van huishoudens met een inkomen tot €33.614. Deze groep huishoudens is in 2011 in verhouding tot 2010 vaker geslaagd in een woning met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens. Hoewel het aanbod in 2011 met 12% is afgenomen, is het aantal verhuringen aan de EU-doelgroep met slechts 6% afgenomen ten opzichte van 2010. De grootste afname in het aantal verhuringen is te zien bij de eenpersoonshuishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €44.000. Het aantal geslaagde woningzoekenden in deze categorie is met 55% afgenomen ten opzichte van 2010. De slaagkans van huishoudens met een inkomen tot €33.614 in het totale woningaanbod bedraagt in 2011 16,3%. Voor meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €44.000 bedraagt de slaagkans in het totale aanbod in 2011, dus inclusief dure huur, 14,1%.
Betere match tussen vraag en aanbod naar prijs Als het gaat om de match tussen vraag en aanbod naar prijs is er in 2011 een sterkere samenhang te zien tussen de hoogte van het inkomen van de nieuwe huurder en het prijsniveau van de verhuurde woning ten opzicht van 2010. Huishoudens met een hoger inkomen zijn vaker geslaagd in duurdere huurwoningen dan in 2010. Van de geslaagde huishoudens met een inkomen tot €33.614 in 2011 geldt dat 99% is geslaagd in een woning met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens. Van de geslaagde huishoudens met een inkomen boven €44.000 is in 2011 ruim 70% geslaagd in een woning met een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens in 2010 lag dit aandeel op ongeveer 45%. Dat betekent dat in 2010 ongeveer 55% van de geslaagde woningzoekenden met een inkomen vanaf €44.000 is terecht gekomen in een huurwoning met een huurprijs onder de maximale huurprijsgrens.
Beperkt aanbod voor huishoudens met inkomen boven €33.614 In 2011 is er een flinke afname te zien van het aantal verhuringen. Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de afname van het aantal nieuwbouwwoningen in de verhuur. Hierdoor neemt het beschikbare aanbod voor huishoudens met een inkomen vanaf €33.614 af. De EU-regelgeving heeft ertoe geleid dat corporaties het beschikbare woningaanbod veelal labelen voor huishoudens met een inkomen tot €33.614, waardoor het beschikbare aanbod voor huishoudens met een hoger inkomen (vanaf €33.614) beperkter wordt. De Sociale Verhuurders Haaglanden hebben afspraken gemaakt om in het 10% vrije aanbod vooral mogelijkheden te bieden voor meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen €33.614 tot €44.000 in huurwoningen met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens. Ondanks deze afspraak is het beschikbare aanbod (op basis van de advertentie) voor huishoudens met een inkomen van bijvoorbeeld €35.000 in 2011 flink afgenomen ten opzichte van 2010. Voor tweepersoonshuishoudens met een inkomen rond €35.000 lag het advertentieaanbod in 2010 nog op ongeveer 30%, in 2011 kan men nog niet op 10% van het aanbod 08
reageren. Voor de gezinnen met een inkomen rond €35.000 was dit aandeel in 2010 al relatief laag (ongeveer 18%) en is dit ook gezakt naar nog geen 10% in 2011. Advertentieaanbod naar type huishouden en inkomen 2010 en 2011
alleen
2 personen
gezin
Figuur 2
€ 50.000 € 35.000 € 30.000 € 15.000
2010 2011
€ 50.000 € 35.000 € 30.000 € 15.000 € 50.000 € 35.000 € 30.000 € 15.000 0%
10%
20%
30%
40%
50%
Financieringsregels aangescherpt Niet alleen de beschikbaarheid van woningen speelt een belangrijke rol bij de kansen op de woningmarkt, maar ook de financieringsmogelijkheden. Naast de nieuwe beperkende regels voor de sociale huursector, worden door particuliere huurders ook criteria gehanteerd om de betaalbaarheid te beoordelen. De partijen die aangesloten zijn bij de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) hanteren als eis dat het bruto maandinkomen minimaal 4,5 maal de maandhuur van de woning moet bedragen. Dit betekent, dat huishoudens met een inkomen van €35.000 volgens deze eis in aanmerking komen voor een huurwoning met een maximale huurprijs van €650 per maand. Het huishoudinkomen moet al €38.000 of meer bedragen om voor een huurwoning met een huurprijs van €700 in aanmerking te komen. Ook in de koopsector zijn de regels voor financiering van een hypotheek de laatste jaren fors aangescherpt. De eisen die gesteld worden door de hypotheekverstrekker hebben een drukkend effect op het maximale hypotheekbedrag en dus ook op de maximale koopsom van de woning. Voor het vaststellen van de maximale hypotheek wordt gebruik gemaakt van de hypotheeknormen van het NIBUD. Voor 2012 geldt als norm een maximaal hypotheekbedrag van €157.000 bij een huishoudinkomen van €35.000. Het maximale hypotheekbedrag mag volgens de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) 104% bedragen van de koopsom. Daarmee komt de maximale koopsom uit op ongeveer €150.000 voor een huishouden met een inkomen van €35.000.
Ook in particuliere huur- en koopsector weinig aanbod voor deze groep De mogelijkheden op de woningmarkt voor woningzoekenden worden niet alleen bepaald door het aanbod in de sociale huursector. Er is natuurlijk ook woningaanbod beschikbaar in het particuliere huursegment en in het koopsegment. Wanneer wordt ingezoomd op beschikbaar huur- en koopaanbod in de regio Haaglanden, kan worden geconstateerd dat betaalbaar aanbod voor huishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €44.000 beperkt tot zeer beperkt aanwezig is. Alleen in de gemeente Den Haag is aanbod in enige omvang beschikbaar. In veel andere gemeenten in de regio is dat aanbod er (zeer) beperkt. En bijna niet als het passend aanbod moet zijn voor een gezin (bestaande uit 3 en meer
09
EFFECTEN EU-REGELING
personen). Grotere woningen met een huurprijs net boven €652,52 (prijspeil 2011) zijn in de regio Haaglanden schaars en komen ook zeer beperkt beschikbaar. Naast beschikbaarheid van aanbod hebben de huidige economische ontwikkelingen, de onzekerheid wat betreft de huizenmarkt, de aangescherpte financieringsregels en de onzekerheid over de koopkrachtontwikkeling van huishoudens een effect hebben op de woningmarkt. Mensen zijn door deze onzekere situatie minder geneigd om een woning te kopen.
Programma corporaties verschuift richting woningverbetering Jaarlijks worden door de corporaties investeringen gepleegd. Deze investeringen hebben gevolgen voor de samenstelling van de woningvoorraad naar type en prijsklasse. Uit de regiorapportage Haaglanden van het Centraal Fonds Volkshuisvesting blijkt dat het voorgenomen investeringsprogramma van de corporaties in deze regio de afgelopen jaren is verschoven naar meer woningverbetering en minder sloop/nieuwbouw. Sloop/nieuwbouw heeft in meerdere mate gevolgen voor de samenstelling van de woningvoorraad naar prijsklasse, omdat veelal goedkope woningen worden gesloopt en duurdere woningen worden gerealiseerd. Woningverbetering is minder gericht op het verruimen van het aanbod voor huishoudens met een inkomen vanaf €33.614. Daarbij komt dat het voor corporaties minder aantrekkelijk is om woningen in het vrije sectorsegment te brengen. Woningen met een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens kunnen niet meer gerekend worden tot de Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB), waardoor voor deze woningen geen staatssteun meer mogelijk is. Dit betekent dat investeringen in niet-DAEB-activiteiten niet meer gefinancierd kunnen worden met door WSW-geborgde leningen. Figuur 3
Verschuiving in het voorgenomen investeringsprogramma van corporaties in Haaglanden (CFV, 2010 en 2011)
woningverbetering
2010 - 2014 2011 - 2015
sloop verkoop nieuwbouw huur nieuwbouw koop 0
2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000
Conclusie: Een- en meerpersoonshuishoudens met inkomen tussen €33.614 en €44.000 beperkt in huisvestingsmogelijkheden De mogelijkheden voor huishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €44.000 in het woningbezit van corporaties zijn met de EU-regeling flink beperkt. Ondanks het beleid van de Sociale Verhuurders Haaglanden om meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €44.000 ruimte te bieden in de 10% vrije ruimte, blijft het beschikbare aanbod in de sociale huursector voor deze groep in 2011 ver achter bij het aanbod in 2010. Daar komt bij dat het aanbod waarop deze groep mag reageren, per gemeente sterk verschilt. De slaagkans is geen goede indicator om dit waar te nemen, omdat aan de ene kant het aantal verhuringen is afgenomen, maar aan de andere kant het aantal reagerende
10
woningzoekenden ook. Woningzoekenden met een inkomen vanaf €33.614 zijn zich naar alle waarschijnlijkheid bewust van de beperkte mogelijkheden. Dit heeft er nog niet toe geleid dat deze groep zich massaal heeft uitgeschreven uit Woonnet Haaglanden, maar men reageert duidelijk minder. Als we kijken naar het totale woningaanbod in Haaglanden, dan bieden de koopsector en de particuliere huursector voor deze groep in deze regio zeer beperkte mogelijkheden. De striktere regels als het gaat om hypotheekverstrekking, maar ook de huidige economisch onzekere tijd hebben invloed op de financieringsmogelijkheden en de koopbereidheid onder huishoudens. Daarbij komt dat in de particuliere huursector ook eisen gesteld worden aan de betaalbaarheid van wonen. Het beschikbare aanbod voor huishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €44.000 is beperkt in de regio Haaglanden. En zelfs zeer beperkt als het gaat om aanbod voor gezinnen die meer ruimte vragen. Ook de gemeentelijke verschillen in het aanbod zijn groot. De EU-regeling is niet direct de veroorzaker van dit probleem, maar legt het probleem wel bloot. Het advertentieaanbod in de sociale huursector is voor deze groep echt beperkt geworden door de EU-regeling.
11
EFFECTEN EU-REGELING
12
HOOFDSTUK
3
Kansen voor doelgroepen In dit hoofdstuk worden de gegevens van Woonnet Haaglanden geanalyseerd. Hierbij wordt steeds onderscheid gemaakt naar een viertal inkomensgroepen. Allereerst is er de groep huishoudens met een inkomen tot €33.614, de doelgroep van corporaties volgens de nieuwe EU-regeling. In SVH-verband is afgesproken om de overige 10% van de sociale huurwoningen in te zetten om de meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en €44.000 te bedienen, omdat het voor deze groep lastig is om aan passende woonruimte te komen. Dan blijven nog over de eenpersoonshuishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €44.000 en de overige huishoudens met een inkomen boven €44.000.
3.1
Ontwikkeling woningzoekenden Ingeschreven woningzoekenden Op 1 januari 2012 staan er ruim 113.000 woningzoekenden in geschreven in Woonnet Haaglanden. In de periode 2009 tot 2011 is het aantal ingeschreven woningzoekenden met ruim 17% toegenomen. Vanaf 1 januari 2011 is het aantal ingeschreven woningzoekenden stabiel gebleven.
Figuur 4
Ontwikkeling ingeschreven woningzoekenden per jaar
115.000 110.000 105.000 100.000 95.000 90.000 85.000 1-1-2009
1-1-2010
1-1-2011
1-1-2012
Opvallend genoeg is er door de jaren heen veel verloop te zien in het bestand van de woningzoekenden. Dit komt duidelijk niet alleen door het feit dat geslaagde woningzoekenden worden uitgeschreven.
13
EFFECTEN EU-REGELING
Gedurende een jaar schrijft ongeveer een derde van de woningzoekenden zich uit. Ongeveer een derde van deze groep is in dat jaar ook daadwerkelijk geslaagd als woningzoekende. Het aandeel nieuwe inschrijvers in een jaar is ook ongeveer een derde van het totaal aantal woningzoekenden. De ‘vaste kern’ woningzoekenden is sinds 2009 wel toegenomen. Figuur 5
Verschuivingen binnen de ingeschreven woningzoekenden voor de jaren 2009, 2010, 2011 en begin 2012
150.000 100.000
startvolume
50.000 0 -50.000 begin 2008
begin 2009
begin 2010
constant t.o.v. voorgaande jaar
begin 2011 nieuw
begin 2012 af
Tussen 1 januari 2011 en 1 januari 2012 heeft zich een beperkte verschuiving voorgedaan in het aantal ingeschreven woningzoekenden naar inkomen. Als we naar het saldo kijken van instroom en uitstroom, valt op dat vanaf het 1e kwartaal 2011 sprake is van een negatief saldo van huishoudens met een inkomen boven €33.614. Per saldo is de uitstroom van de meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €44.000 en de huishoudens met een inkomen vanaf €44.000 het grootste geweest in dat kwartaal. In de kwartalen daarna zien we vooral per saldo een afname van de huishoudens met een inkomen boven €44.000. Het saldo is exclusief de geslaagde woningzoekenden, deze groept telt niet mee bij de categorie uitstromers. Figuur 6
Instroom en uitstroom naar inkomen, per kwartaal voor 2009, 2010 en 2011
-1.000
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
2009 k1 2009 k2 2009 k3 2009 k4 2010 k1 2010 k2 2010 k3 2010 k4 2011 k1 2011 k2 2011 k3 2011 k4 doelgroep EU ep 33.614-44.000
mp 33.614-44.000 inkomen vanaf 44.000
Per saldo is het aantal ingeschreven woningzoekenden met een inkomen tot €33.614 het laatste jaar met 3% toegenomen, van 90.060 per 1 januari 2011 tot 92.883 per 1 januari 2012. Voor de overige inkomensgroepen geldt dat er sprake is geweest van een afname van het aantal woningzoekenden. Ook het aantal ingeschreven woningzoekenden behorend tot de categorie meerpersoonshuishoudens
14
met een inkomen tussen €33.614 en €44.000 is met 10% flink afgenomen, terwijl deze groep gezien wordt als SVH-doelgroep en een aparte positie heeft gekregen in de huur-inkomenstabel. Figuur 7
Ingeschreven woningzoekenden naar inkomen in 2010 en 2011
vanaf €44.000
- 12%
1-1-2011 1-1-2012
ep €33.614 - €44.000
- 7% - 10%
mp €33.614 - €44.000
+3%
doelgroep EU 0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
Reagerende woningzoekenden Ondanks het feit dat het aantal woningzoekenden in 2011 niet is afgenomen, zien we wel een afname in het reactiegedrag van de ingeschreven woningzoekenden. In 2011 hebben ongeveer 50.000 woningzoekenden, van de woningzoekenden die op 1 januari 2011 stonden ingeschreven als woningzoekenden, op een woning gereageerd. Dat is nog geen 44% van het aantal ingeschreven woningzoekenden in dat jaar. In 2010 lag dat aandeel nog op 53%. Waarom dit aandeel afgenomen is, is niet duidelijk. Voor een deel heeft dit toch te maken met beschikbaarheid van geschikt aanbod. De afname van het aandeel reagerende woningzoekenden is terug te zien in alle inkomensgroepen, waarbij de afname bij woningzoekenden met een inkomen boven €44.000 wel het grootste is. Daar waar nog ongeveer 50% van ingeschreven woningzoekenden met een inkomen tot €33.614 reageert op een woning, ligt dat aandeel bij de groepen woningzoekenden met een inkomen boven €33.614 duidelijk lager. Voor deze groepen lijkt het vooral om een inschrijving ‘uit voorzorg’ te gaan. Figuur 8
Reagerende woningzoekenden naar inkomen in 2010 en 2011
totaal vanaf €44.000
% in 2010 % in 2011
ep €33.614 - €44.000 mp €33.614 - €44.000 doelgroep EU 0%
3.2
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Verschuivingen in het aanbod Verhuringen Als we kijken naar het aantal verhuringen, dan valt direct op dat het aantal verhuringen in 2011 fors is afgenomen ten opzichte van 2010, namelijk met 12%. In 2010 werden nog 13.842 woningen verhuurd en over 2011 waren dat er 12.118. Een belangrijk deel van de afname is het gevolg van een afname van het aantal nieuwbouwwoningen in de verhuringen. Dat aantal is met 56% afgenomen tot 914 in 2011. Het
15
EFFECTEN EU-REGELING
aantal verhuringen in de bestaande voorraad is met 5% afgenomen. Bijna de helft van deze afname is toe te schrijven aan beperktere doorstroming als gevolg van een afname van de nieuwbouw. Uit de cijfers over 2010 blijkt namelijk dat ongeveer een derde van de nieuwe huurders van een nieuwbouwwoning afkomstig is uit een sociale huurwoning in Haaglanden. De doorstroming is in 2011 dus beperkter geweest vanwege het kleinere aanbod aan nieuwbouwwoningen. Figuur 9
Ontwikkeling verhuringen nieuwbouw en bestaande bouw in 2010 en 2011
15000
10000
nieuwbouw bestaande bouw
5000
0 2010
2011
Naast een afname van het aantal verhuringen zien we een verschuiving in het prijsniveau van de verhuurde woningen. Vanaf het eerste kwartaal 2011 zijn relatief minder woningen verhuurd met een huur tussen de aftoppingsgrens en de huurprijsgrens. Dit is ook voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de afname van nieuwbouwwoningen in de verhuringen. Een belangrijk deel van de nieuwbouwwoningen viel in 2010 in het prijssegment vanaf de aftoppingsgrens tot de huurprijsgrens, namelijk 63%. In 2011 bedroeg dit aandeel 38%. Figuur 10
Ontwikkeling verhuringen naar prijsklasse in 2010 en 2011
boven huurprijsgrens
2010 2011
aftoppingsgrens tot huurprijsgrens kwaliteitskorting tot aftoppingsgrens onder kwaliteitskortingsgrens 0
2.000
4.000
6.000
8.000
Mutatiegraad De afname van het aanbod heeft consequenties voor de mutatiegraad. De mutatiegraad komt voor 2011 uit op 6,3% en is daarmee ruim 10% lager dan in 2010. Deze afname is voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de afname van het aantal verhuringen van nieuwbouwwoningen. Een derde van het aantal nieuwbouwhuurwoningen is namelijk verhuurd aan een woningzoekende die een andere sociale huurwoning in Haaglanden achterlaat. Vervolgens komt in een deel van deze woningen ook weer een woningzoekende terecht die een sociale huurwoning achterlaat. Door het realiseren van nieuwbouwwoningen komt een hele verhuisketen op gang. In 2011 is dat effect dus minder geweest.
16
In de gegevens over 2011 hebben we nog niet terug kunnen vinden dat huishoudens met een inkomen boven €33.614, wonend in een sociale huurwoning, minder verhuisgeneigd zijn. Vooral omdat de afname van nieuwbouwwoningen in dit jaar een zodanig dominant effect heeft in vergelijking tot 2010. Figuur 11
Mutatiegraad naar prijsklasse per jaar in 2010, 2011 (bron: voorraadgegevens corporaties)
totaal boven huurprijsgrens
2010 2011
hoge aftop tot huurgrens lage tot hoge aftoppingsgrens kwal. tot lage aftoppingsgrens tot kwaliteitskortingsgrens 0%
2%
4%
6%
8%
10%
De uitsplitsing van de mutatiegraad naar gemeente laat behoorlijke verschillen zien. Delft, Zoetermeer, Den Haag en Pijnacker-Nootdorp kennen een relatief hogere mutatiegraad ten opzichte van de andere gemeenten. De mutatiegraad in deze gemeenten ligt nog boven de 6%, terwijl de mutatiegraad in andere gemeenten al naar 5% toe kruipt. Voor alle gemeenten geldt dat de mutatiegraad in 2011 is afgenomen ten opzichte van 2010, alleen voor Pijnacker-Nootdorp niet. De afname verschilt wel per gemeente. Voor de gemeente Midden-Delfland geldt dat de mutatiegraad is afgenomen tot ongeveer 4,5% in 2011. Figuur 12
Ontwikkeling mutatiegraad naar gemeente
Delft Den Haag Rijswijk
2010 2011
Wassenaar Zoetermeer Westland Midden-Delfland Leidschendam-Voorburg Pijnacker-Nootdorp Haaglanden 0%
3.3
2%
4%
6%
8%
10%
Match vraag en aanbod Geslaagde woningzoekenden 92% van alle verhuringen in 2011 (exclusief verhuringen aan rechtspersonen en vrijesector verhuur) is terecht gekomen bij een huishouden met een inkomen tot €33.614. Daarmee ligt het aandeel verhuringen aan deze groep in 2011 hoger dan in 2010. Het aantal geslaagde woningzoekenden met een inkomen boven €33.614 is flink afgenomen in 2011 ten opzichte van 2010. Het aantal geslaagde eenpersoonshuishoudens met een inkomen van €33.614 tot
17
EFFECTEN EU-REGELING
€44.000 is zelfs met meer dan 50% afgenomen. Ook de aanvullende doelgroep van SVH, de meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €44.000, is duidelijk minder geslaagd in 2011 ten opzichte van 2010. Voor deze groep is sprake van een afname van het aantal geslaagde woningzoekenden met 38%. Een belangrijk deel van deze afname is gelegen in de afname van het aantal verhuringen van woningen met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens (afname met 30%). Dit kan voor een deel verklaard worden door de al genoemde afname van het aantal nieuwbouwwoningen in dat huurprijssegment. Figuur 13
Geslaagde woningzoekenden naar inkomen, 2010 en 2011
vanaf €44.000
2010 2011
- 45% - 55%
ep €33.614 - €44.000 mp €33.614 - €44.000
- 38%
doelgroep EU
- 6% 0
2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000
Match vraag en aanbod Als het gaat om de verhuringen, is er in 2011 een sterkere samenhang te zien tussen de hoogte van het inkomen van de nieuwe huurder en het niveau van de huurprijs van de verhuurde woning. Huishoudens met een hoger inkomen zijn in 2011 vaker terecht gekomen in duurdere huurwoningen dan in 2010. Dit wordt vooral zichtbaar bij de eenpersoonshuishoudens met een inkomen vanaf €33.614 en de meerpersoonshuishoudens met een inkomen boven €44.000. Dit is natuurlijk een logisch gevolg van het feit dat hierop gestuurd wordt door het gebruik van inkomenseisen (labels) als gevolg van de EUregeling. Figuur 14
Nieuwe huurders naar inkomen en huurprijs nieuwe woning, alle verhuringen 2010 en 2011
0%
20%
40%
60%
80%
100%
doelgroep EU 2010
mp €33.614 - €44.000 ep €33.614 - €44.000 vanaf €44.000
2011
doelgroep EU mp €33.614 - €44.000 ep €33.614 - €44.000 vanaf €44.000 onder aftoppingsgrens boven huurprijsgrens
18
onder huurprijsgrens
Advertentieaanbod De omvang van het aanbod maar ook de advertentievoorwaarden bij dat aanbod, zijn van invloed op de mogelijkheid van woningzoekenden om op een woning te kunnen reageren. Niet alle verhuringen zijn voorafgegaan door een advertentie. Een deel van de verhuringen gaat ‘buiten de krant om’. In onderstaande figuur is te zien dat juist in de ‘overige’ verhuringen een afname te zien is in 2011 ten opzichte van 2010. Daarbij is wel van belang dat in 2010 veel nieuwbouw is opgeleverd, waardoor het aantal verhuringen hoog is. Figuur 15
Verhuringen onder de huurprijsgrens uitgesplitst naar regulier aanbod en overig aanbod in 2010 en 2011
15.000 10.000 5.000 0 2010 regulier (via advertentie)
2011 overig
Veel woningen worden dus ‘gelabeld’. Dit betekent dat er voorwaarden gelden om voor deze woning in aanmerking te komen. Die voorwaarden kunnen betrekking hebben op het inkomen, het aantal personen in het huishoudens en de leeftijd. Opvallend is dat er bij bovengenoemde labelingsvoorwaarden erg veel verschillende grenzen worden gehanteerd. Labelingsvoorwaarden hebben tot gevolg dat niet iedereen op elke advertentie kan reageren. Om in beeld te kunnen brengen welke afname in het aanbod te zien is en dus welke mogelijkheden woningzoekenden hebben, is in bijgaande figuur voor verschillende voorbeeldsituaties de verandering in het aanbod tussen 2010 en 2011 weergegeven. Hierbij is onderscheid gemaakt naar huishoudsamenstelling en naar inkomen. Alleenstaanden met een inkomen rond €15.000 konden in 2011 op ruim 40% van de advertenties reageren. Dit was in 2010 ook zo. Voor tweepersoonshuishoudens met een inkomen rond €15.000 is het aandeel waarop men kon reageren in 2011 zelfs toegenomen ten opzichte van 2010. Voor gezinnen met een inkomen rond de €15.000 waren de mogelijkheden in 2011 en 2010 duidelijk beperkter. Opvallend is dat het aandeel advertentieaanbod voor alleenstaanden, tweepersoonshuishoudens en gezinnen met een inkomen tot €33.614 in 2011 is toegenomen ten opzichte van 2010. De aanvullende doelgroep van SVH, meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €44.000, heeft in 2011 duidelijk minder mogelijkheden gehad om te reageren ten opzichte van 2010. Hieruit kan dus geconcludeerd worden dat ondanks het feit dat de meerspersoonshuishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €44.000 gezien worden als extra doelgroep voor SVH en er afgesproken is om de resterende 10% van de sociale huurwoningen met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de huurprijsgrens vooral aan deze groep huishoudens aan te bieden, deze groep op minder aanbod heeft kunnen reageren op basis van de advertentie. Opvallend is dat er ook nog een deel van het woningaanbod beschikbaar is voor huishoudens met een inkomen rond €50.000. Hoewel het aandeel tussen 2010 en 2011 wel fors is verminderd, zeker voor de tweepersoonshuishoudens. Voor deze groep is het aandeel van bijna 30% naar nog geen 5% gegaan.
19
EFFECTEN EU-REGELING Advertentieaanbod naar type huishouden en inkomen 2010 en 2011
alleen
2 personen
gezin
Figuur 16
€ 50.000 € 35.000 € 30.000 € 15.000
2010 2011
€ 50.000 € 35.000 € 30.000 € 15.000 € 50.000 € 35.000 € 30.000 € 15.000 0%
10%
20%
30%
40%
50%
Zoals geconstateerd, is het advertentieaanbod voor meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €44.000 in 2011 flink afgenomen. In onderstaande figuur is een uitsplitsing gemaakt naar gemeente. Het gaat in dit geval om de groep gezinnen met een inkomen rond €35.000. Opvallend is dat het advertentieaanbod voor deze groep woningzoekenden in Zoetermeer bijna 20% bedraagt en daarmee ruim boven het gemiddelde voor Haaglanden scoort. Deze SVH-doelgroep heeft relatief veel mogelijkheden in het huursegment. Er zijn andere gemeenten die relatief weinig aanbod beschikbaar hebben voor deze doelgroep. Een relatief hoog aandeel advertentieaanbod voor huishoudens met een inkomen rond €35.000 wil zeker niet zeggen dat 20% van de verhuringen heeft plaatsgevonden aan deze doelgroep. Uit de cijfers blijkt dat nog geen 10% van alle verhuringen is terecht gekomen bij huishoudens met een inkomen vanaf €33.614. Figuur 17
Advertentieaanbod voor ’gezin, €35.000’ per gemeente per jaar
Haaglanden Zoetermeer Westland
2010 2011
Wassenaar Rijswijk Pijnacker-Nootdorp Midden Delfland Leidschendam-Voorburg Den Haag Delft 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Slaagkansen De slaagkans is een resultante van het aantal verhuringen en het aantal reagerende woningzoekenden. Uit de analyse in paragraaf 3.2. blijkt dat het aantal verhuringen in 2011 is afgenomen. Maar ook het aantal reagerende woningzoekenden is in 2011 afgenomen ten opzichte van 2010 (zie paragraaf 3.1). De conclusie is dat de afname van het aantal verhuringen iets harder is gegaan dan de afname van het aantal reagerende woningzoekenden. Maar doordat ook het aantal reagerende woningzoekenden afgenomen is, is de totale slaagkans over 2011 slechts beperkt afgenomen ten opzichte van 2010. In onderstaande figuur is de berekening van de slaagkans gebaseerd is op de verhuringen in het sociale huursegment. Dit betreft alle verhuringen met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens. De 20
slaagkans in het sociale huursegment bedroeg in 2010 16,3% en in 2011 15,5%. De verschillen tussen de inkomensgroepen zijn wel groot. Vooral de slaagkans van eenpersoonshuishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €44.000 in huurwoningen met een huurprijs tot de huurprijsgrens is flink afgenomen van 16,3% in 2010 naar 10,5% in 2011. Ook voor de SVH-doelgroep, de meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €44.000 zien we een duidelijke afname. Figuur 18
Slaagkansen naar inkomensgroepen in het sociale huursegment per jaar
totaal 2010
vanaf €44.000
2011 ep €33.614 - €44.000 mp €33.614 - €44.000 doelgroep EU 0%
5%
10%
15%
20%
Wanneer we alle verhuringen betrekken in de berekening van de slaagkans, zien we dat de slaagkans van huishoudens met een inkomen boven €44.000 het hoogst is en in 2011 iets toegenomen is ten opzichte van 2010. Dit kan voor een belangrijk deel worden verklaard door een afname van het aantal reagerende woningzoekenden. De woningzoekenden die reageren hebben dus nog wel degelijk kans op een woning. De slaagkans van meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €44.000, de SVH-doelgroep, heeft de laagste slaagkans in 2011 (evenals in 2010). Figuur 19
Slaagkansen naar inkomensgroepen in het huursegment inclusief dure huur per jaar
totaal inkomen vanaf 44.000 2010
ep 33.614-44.000
2011 mp 33.614-44.000 doelgroep EU 0%
3.4
5%
10%
15%
20%
25%
Verkochte woningen ‘Te Woon’ Voor het onderzoek naar de effecten van de EU-regeling is ook apart gekeken naar de verkochte ‘Te Woon’ woningen. Vooral om inzichtelijk te krijgen of het concept ‘Te Woon’ een alternatief kan zijn voor huishoudens met een inkomen vanaf €33.614. In 2010 zijn 224 ‘Te Woon’-woningen verkocht. Ongeveer 83% van deze woningen zijn verkocht aan huishoudens met een inkomen tot €33.614, de EU-doelgroep dus. In 2011 zijn totaal 143 ‘Te Woon’woningen verkocht, waarvan 121 aan de EU-doelgroep. Dit betreft ongeveer 85%. In 2011 heeft er zich nog geen echte verschuiving voorgedaan van verkoop van ‘Te Woon’-woningen aan huishoudens met een inkomen vanaf €33.614.
21
EFFECTEN EU-REGELING
22
HOOFDSTUK
4
Mogelijkheden in de markt Uit de analyse van de gegevens van Woonnet Haaglanden komt naar voren dat huishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €44.000 verminderde mogelijkheden hebben op een sociale huurwoning in de regio. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de mogelijkheden voor deze huishoudens op de particuliere huurmarkt en op de koopmarkt. Het hoofdstuk valt uiteen in elke onderdelen. Allereerst wordt de samenstelling van de huishoudens naar inkomen en de samenstelling van de woningvoorraad in de regio Haaglanden in beeld gebracht. Het volgende onderdeel betreft de financieringsmogelijkheden van huishoudens. Daarbij is vooral gekeken naar de maximale financieringsmogelijkheden van huishoudens om een woning te kunnen kopen gegeven het inkomen. Ook door particuliere verhuurders worden veelal inkomenseisen gesteld om voor een huurwoning in aanmerking te kunnen komen. Door het beschikbare woningaanbod voor de verschillende huishoudensgroepen in beeld te brengen, ontstaat inzicht in mogelijke spanning op de woningmarkt. Voor het inzichtelijk maken van het beschikbare aanbod particuliere huurwoningen en koopwoningen, is gebruik gemaakt van Huizenzoeker.nl. Huizenzoeker verzamelt het aanbod van koop- en huurwoningen van alle grote huizensites en makelaarsites en maakt de gegevens eenvoudig doorzoekbaar voor iedereen. Het gaat dan onder ander om de volgende huizensites en makelaarsites: Jaap.nl, Funda.nl, Huislijn.nl, VBO.nl, Niki.nl, Vastgoedpro.nl, Era.nl, Remax.nl, Makelaarsland.nl, Pararius.nl, directwonen.nl en huren.nl. Het beschikbare aanbod koop- en huurwoningen is daarmee niet geheel compleet, maar geeft wel een voldoende realistisch beeld van het aanbod dat op een moment beschikbaar is.
23
EFFECTEN EU-REGELING
4.1
Inkomensgroepen en woningvoorraad In de regio Haaglanden heeft ongeveer 44% van de huishoudens een inkomen tot €34.000. Het gaat dan om ongeveer 208.000 huishoudens. Ruim de helft van de huishoudens in Haaglanden heeft een inkomen tot €44.000 (55%).
Figuur 20
Huishoudens naar inkomensgroepen in Haaglanden (bron: WoON2009, bewerking Explica)
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% <€24.000
€24.000 €34.000
€34.000 €44.000
€44.000 €54.000
€54.000 €64.000
>€64.000
De woningvoorraad in Haaglanden naar WOZ-waarde laat zien dat een groot aandeel van de woningen een WOZ-waarde heeft tussen €100.000 en €150.000. Dit betreft voor een belangrijk deel de sociale en particuliere huurvoorraad. Figuur 21
Woningvoorraad naar WOZ-waarde en eigendomsverhouding in Haaglanden (bron:WoON2009, bewerking Explica)
70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000
koop
450-500
400-450
375-400
350-375
325-350
300-325
275-300
250-275
225-250
200-225
175-200
150-175
particulier
niet-woning
Een groot deel van de huurwoningen in Haaglanden heeft een huurprijs tussen €300 en €650. Er is relatief weinig aanbod in het huursegment vanaf €700.
24
>500.000
sociaal
125-150
100-125
75-100
50-75
<50.000
0
Figuur 22
Huurvoorraad naar prijsklasse in Haaglanden (bron:WoON2009, bewerking Explica)
35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000
4.2
>1250
1000-1250
900-950
850-900
800-850
750-800
700-750
650-700
600-650
550-600
niet-woning
950-1000
woning
500-550
450-500
400-450
350-400
300-350
250-300
200-250
<200
0
Betaalbaarheid Niet alleen de beschikbaarheid van woningen, maar ook de financieringsmogelijkheden van een koopwoning of de inkomenseisen die gesteld worden om een huurwoning te kunnen huren, spelen een cruciale rol als het gaat om de mogelijkheden voor huishoudens op de woningmarkt.
Huurmarkt Sinds 1 januari 2011 zijn er als gevolg van de Europa-regeling beperkingen aangebracht voor de verhuur van sociale huurwoningen, waardoor huishoudens met een inkomen boven €33.614 (prijspeil 2011) zeer beperkt terecht kunnen in een sociale huurwoning met een huurprijs tot €652,52 (prijspeil 2011). De Sociale Verhuurders in Haaglanden maken een uitzondering voor meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €44.000. Deze doelgroep mag, binnen de 10% regeling, nog reageren op het huuraanbod tot €652,52. Ook door particuliere verhuurders worden criteria gehanteerd om de betaalbaarheid te beoordelen. Bij de partijen die aangesloten zijn bij de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN), geldt de eis dat het bruto maandinkomen minimaal 4,5 maal de maandhuur van de woning moet bedragen. Dit betekent, dat huishoudens met een inkomen van €35.000 in aanmerking komen voor een huurwoning met een maximale huurprijs van €650 per maand. Het bruto huishoudinkomen moet al op €37.800 liggen, om voor een huurwoning met een huurprijs van €700 in aanmerking te komen. Is er sprake van leningen en alimentatie, dan heeft dit consequenties voor de verhuurmogelijkheden voor een potentiële huurder.
Koopmarkt Ook in de koopsector zijn de regels voor financiering van een hypotheek de laatste jaren fors aangescherpt. Dit heeft consequenties voor de mogelijkheden van verschillende groepen om een woning te kopen. Ondanks het feit dat de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) de kostengrens voor de NHG tijdelijk heeft verhoogd naar €350.000. De eisen die gesteld worden door de hypotheekverstrekker hebben een drukkend effect op het maximale hypotheekbedrag en dus ook op de maximale koopsom van de woning. In 2011 heeft de Tweede Kamer ingestemd met de maatregelen die hypotheekverstrekkers zelf hebben voorgesteld om te voorkomen dat huishoudens meer geld lenen dan gezien de financiële situatie verantwoord is. Hypotheekverstrekkers hebben deze maatregelen vastgelegd in de Gedragscode Hypothecaire
25
EFFECTEN EU-REGELING
Financieringen (GHF). De nieuwe regels gelden per 1 augustus 2012 voor alle hypotheken, ook hypotheken die onder de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) vallen. Voor het vaststellen van de maximale hypotheek wordt gebruik gemaakt van de hypotheeknormen van het NIBUD. Voor 2012 geldt als norm een maximaal hypotheekbedrag van €157.000 bij een huishoudinkomen van €35.000. De maximale koopsom van de woning komt vervolgens uit op ongeveer €150.000. Figuur 23
4.3
Inkomensgrenzen en maximale huur-en koopprijzen (prijspeil 2012)
inkomen
sociale huur per maand
part. huur per maand
koopsom met NHG
€ 35.000
> € 664,66
< € 650
€ 150.000
€ 45.000
> € 664,66
< € 830
€ 200.000
Beschikbaarheid aanbod Particuliere huurmarkt Het aanbod in het sociale huursegment voor huishoudens met een inkomen vanaf €33.614 is beperkt. Om inzicht te krijgen in de beschikbaarheid van het particuliere huuraanbod is gebruik gemaakt van Huizenzoeker.nl. In januari 2012 stonden in de regio Haaglanden ruim 5.600 particuliere huurwoningen te huur. Een klein deel van dit aanbod (ongeveer 1.500 woningen) heeft een huurprijs tot €800. Nog geen 1.000 woningen heeft een huurprijs tot €700. Van het huuraanbod tot €700 blijft er maar een klein deel (70 woningen) over met een woonoppervlakte van minimaal 80 m 2 . De overige woningen zijn woningen met een woonoppervlakte van minder dan 80m 2 . Het aanbod betaalbare gezinswoningen in het particuliere huursegment is dus erg beperkt.
Figuur 24
Aanbod particulieren huurwoningen naar prijsklasse en grootte in Haaglanden (Huizenzoeker.nl, januari 2012)
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
particulier huuraanbod aanbod tot €800 aanbod tot €700 aanbod tot €700 en >80m2
Een uitsplitsing naar gemeente binnen de regio Haaglanden laat zien dat het aanbod huurwoningen met huurprijs tot €800 eigenlijk alleen in de gemeente Den Haag staat en nog slechts beperkt in Delft. Wanneer het gaat om huuraanbod tot €700 en groter dan 80m2, is het aanbod in deze gemeenten ook zeer beperkt. In de overige gemeente is er vrijwel geen tot geen aanbod in dit prijssegment beschikbaar. In deze gemeenten is er voor woningzoekenden met een inkomen vanaf €33.614 tot €44.000 dus nauwelijks alternatief aanbod in de particuliere huursector.
26
Figuur 25
Aanbod particulieren huurwoningen naar prijsklasse en grootte per gemeente (Huizenzoeker.nl, januari 2012)
0
500
1.000
1.500
Den Haag Delft aanbod tot €800
Leidschendam-Voorburg Wassenaar
aanbod tot €700 en >80m2
Rijswijk Westland Zoetermeer Pijnacker-Nootdorp Midden-Delfland
Koopmarkt Voor het in beeld brengen van de het aanbod in de koopsector in Haaglanden is eveneens gebruik gemaakt van Huizenzoeker.nl. In januari 2012 stonden in de regio Haaglanden ruim 14.700 woningen te koop. Ruim 40% van dit aanbod heeft een vraagprijs tot €200.000. Voor meerpersoonshuishoudens met een inkomen net boven €33.614 ligt het niveau van de vraagprijs met €200.000 nog ruim boven de financieringsmogelijkheden. Om die reden is ook gekeken naar het aantal woningen met een vraagprijs tot €150.000. Ongeveer 3.300 woningen hebben een vraagprijs tot €150.000. Het aanbod grotere woningen (vanaf 80m2) in het prijssegment tot €150.000 is zeer beperkt. Het gaat dan nog maar om ongeveer 1.000 woningen. Dit is slechts 7% van het totale te koop staande aanbod in Haaglanden in januari 2012. Figuur 26
Koopaanbod naar prijsklasse en grootte per gemeente (bron:Huizenzoeker.nl, januari 2012)
0
4.000
8.000
12.000
16.000
koopaanbod tot €200.000 tot €150.000 tot €150.000 en > 80m2
Per gemeente zijn er grote verschillen te zien. Zoals verwacht staat in de gemeente Den Haag het grootste deel van het koopaanbod. In Zoetermeer, Westland, Leidschendam-Voorburg, Delft en Rijswijk is ook nog een beperkt aanbod met een vraagprijs tot €200.000 beschikbaar. Voor woningen met een vraagprijs tot €150.000 en een oppervlakte boven 80m2 is er voor woningzoekenden zeer weinig tot geen aanbod in deze gemeenten. Alleen in Den Haag is een klein deel beschikbaar en een zeer klein deel in Zoetermeer en Rijswijk.
27
EFFECTEN EU-REGELING Figuur 27
Koopaanbod naar prijsklasse per gemeente (bron:Huizenzoeker.nl, januari 2012)
0
1.000
2.000
3.000
4.000
Den Haag Zoetermeer Westland
tot €200.000
Leidschendam-Voorburg tot €150.000 en >80m2
Delft Rijswijk Pijnacker-Nootdorp Wassenaar Midden-Delfland
Naast beschikbaarheid van aanbod hebben de huidige economische ontwikkelingen, de onzekerheid wat betreft de huizenmarkt, de aangescherpte financieringsregels en de onzekerheid over de koopkrachtontwikkeling van huishoudens een effect hebben op de woningmarkt. Mensen zijn door deze onzekere situatie minder geneigd om een woning te kopen, ook in situaties waarbij er wel sprake is van geschikt aanbod.
4.4
Ontwikkeling corporatievoorraad De totale voorraad van de corporaties in Haaglanden bestaat voor meer dan 85% uit huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens. Een relatief klein deel van de woningvoorraad (3%) heeft een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens. Dit is vooral het woningsegment waarvoor huishoudens met een inkomen boven €33.614 op kunnen reageren. Slechts een beperkt deel van het woningaanbod in het prijssegment onder de maximale huurprijsgrens is in de regio Haaglanden beschikbaar voor meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €44.000 (nog geen 10% van het aanbod). In deze paragraaf wordt ingegaan op de voorgenomen ontwikkelingen van de woningvoorraad van de sociale verhuurders in Haaglanden. Op deze manier wordt duidelijk of er voor de komende jaren ontwikkelingen te verwachten zijn die het aanbod voor de huishoudens met een inkomen vanaf €33.614 verruimen.
Figuur 28
Voorraad corporaties in Haaglanden (voorraadgegevens 2011)
Haaglanden
0%
20%
40%
60%
80%
100%
tot kwaliteitskorting
kwaliteitskorting tot aftopping
aftopping tot max. huurprijs
boven max. huurprijs
Voor de voorgenomen ontwikkelingen van woningvoorraad van de sociale verhuurders in Haaglanden voor de komende jaren is gebruik gemaakt van de regiorapportages 2010 en 2011 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Deze regiorapportages zijn gebaseerd op verschillende bronnen. De
28
gegevens-opvraag van de Prospectieve informatie (dPi) en de Verantwoordingsinformatie (dVi) zijn de belangrijkste bronnen van de regiorapportage, samen met de uitkomsten van berekeningen die het Fonds uitvoerde op grond van de gegevens. De gegevens in de regiorapportages zijn in eerste instantie door de corporatie zelf gecontroleerd. Vervolgens zijn de aangeleverde data gecontroleerd door het CFV. Deze meervoudige gecontroleerde data van alle corporaties vormen de basis voor de regiorapportage. De data hebben betrekking op meerdere jaren. De voorgenomen ontwikkelingen zijn in het algemeen ambitieuzer dat de uiteindelijke realisatie, die is veelal lager. De regiorapportage Haaglanden biedt inzicht in de voorgenomen ontwikkeling in de woningvoorraad. Daarbij is onderscheid gemaakt naar relevante ingrepen als: sloop, nieuwbouw, verkoop en woningverbetering. Jaarlijks worden door de corporaties investeringen gepleegd. Deze investeringen hebben gevolg voor de samenstelling van de woningvoorraad naar type en prijsklasse. Uit de regiorapportage Haaglanden van het Centraal Fonds Volkshuisvesting blijkt dat het voorgenomen investeringsprogramma de corporaties in deze regio de afgelopen jaren is verschoven naar meer woningverbetering en minder sloop/nieuwbouw. De voorgenomen nieuwbouwproductie is fors naar beneden bijgesteld, niet alleen als het gaat om nieuwbouw voor ‘eigen verhuur’ maar ook de nieuwbouwproductie van koopwoningen. Er is een beperkte toename te zien in de voornemens voor verkoop van woningen. Deze verschuiving zal naar alle waarschijnlijkheid minder effect hebben op de samenstelling van de woningvoorraad naar prijsklasse en dan ook minder extra mogelijkheden bieden voor huishoudens met een inkomen vanaf €33.614. Alleen de verkoop van sociale huurwoningen kan een positieve bijdrage leveren aan het woningaanbod voor huishoudens met een inkomen vanaf €33.614. Figuur 29
Voorgenomen investeringsprogramma van corporaties in Haaglanden (CFV, 2011)
woningverbetering
2010 - 2014 2011 - 2015
sloop verkoop nieuwbouw huur nieuwbouw koop 0
2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000
Daar komt bij dat het voor corporaties minder aantrekkelijk is om woningen in het vrije sectorsegment te brengen. Woningen met een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens kunnen niet meer gerekend worden tot de Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB), waardoor voor deze woningen geen staatssteun meer mogelijk is. Dit betekent dat investeringen aan niet-DAEB-activiteiten niet meer gefinancierd kunnen worden met door WSW-geborgde leningen.
29
