- Een aangepaste kostencalculatie op basis van feitelijke berekeningen en gebaseerd op de huidige kostprijzen in plaats van normbedragen

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767

Tekst raadsvoorstel Realisatie Spuiforum

Den Haag, 13 september 2012 Aan de gemeenteraad

REALISATIE SPUIFORUM 1.

Inleiding

Op 31 maart 2011 heeft uw raad het voorstel inzake besluitvorming Dans- en Muziekcentrum Spuiplein behandeld (rv 45 2011).In dit raadsvoorstel willen wij u meenemen in de laatste inzichten en ontwikkelingen ten aanzien van de realisatie van het Spuiforum (nieuwe projectnaam die uitdrukt dat centrum meer dan alleen een dans- en muziekfunctie heeft). Het aangepaste plan voor het Spuiforum komt tegemoet aan de vragen van de Raad en biedt een nieuw perspectief voor een bruisende binnenstad waarin cultuur, uitgaan, recreëren hand in hand gaan. Een plan die de ambitie van de stad Den Haag als internationale stad van Vrede en Recht met een internationaal aantrekkelijk profiel kracht bij zet en nog aantrekkelijker maakt voor investeerders en bedrijfsleven. Sinds 2009 spaart de gemeente reeds voor dit project. We willen u vragen in te stemmen met de beschikbaarstelling van de resterende benodigde financiële middelen ter dekking van de investering. Resultaten afgelopen periode Kort samengevat is de afgelopen periode het volgende bereikt: -

Een uitwerking van het concept en profiel gebaseerd op het uitgangspunt dat het gebouw en omgeving er is voor alle Hagenaars.

-

Een geoptimaliseerd programma van eisen, met ruimte voor brede programmering en goede exploitatie. Dit heeft onder meer geleid tot een aanpassing van de inrichting van het Spuiforum.

-

Een verdere invulling van de samenwerking met de podia en faciliteiten in de directe omgeving van Spuiforum, met name Theater aan het Spui, Filmhuis, Openbare Bibliotheek en Nieuwe Kerk.

-

Een optimale stedenbouwkundige inpassing die leidt tot een betere relatie tussen gebouw en omgeving. Dit is bereikt door het gebouw een kwartslag te draaien, waardoor ook het plein kan transformeren naar een echte ontmoetingsplek die beter aansluit bij de functies in de omgeving.

-

Een aangepaste kostencalculatie op basis van feitelijke berekeningen en gebaseerd op de huidige kostprijzen in plaats van normbedragen.

-

Een geactualiseerde exploitatieopzet voor het Spuiforum en een update van de maatschappelijke kosten- en batenanalyse.

-

Ook is in het plan de samenhang beschreven tussen de besluitvorming zowel op Rijks- als gemeentelijke niveau met betrekking tot cultuursubsidies en de ontwikkeling van het Spuiforum

1

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


Uw raad heeft bij de behandeling op 31 maart 2011 onder meer aangegeven behoefte te hebben aan inzicht in dekkingsmogelijkheden voor de realisatie van Spuiforum en een betere onderbouwing van de verwachte bezoekersaantallen. Deze elementen zijn in dit raadsvoorstel opgenomen. Achtergrond De afgelopen jaren zijn verschillende delen van het centrum van de stad succesvol vernieuwd en verbeterd. De huidige theaters op het Spuiplein zijn destijds zeer goedkoop en solitair gebouwd ten behoeve van het Nederlands Danstheater en Residentie Orkest. De gebouwen zijn dringend aan vervanging of zeer grondige renovatie toe. Dat geeft de kans om een aansprekend en inspirerend nieuw centrum neer te zetten dat tegelijkertijd het plein en de omgeving een impuls zal geven. Het Spui zal zo als levendig deel van het centrum onderdeel van het uitgaansgebied van de stad worden. De ideeën voor wat nu het Spuiforum is hebben zich steeds verder ontwikkeld. In 2010 is het ontwerp van Neutelings Riedijk (tevens architecten van het MAS in Antwerpen) als winnend uit de bus gekomen. Behandeling in de raad in 2010 – op basis van het winnende ontwerp – heeft ertoe geleid dat er nog eens goed naar het plan is gekeken. Er is toegewerkt naar een versoberd basisplan, dat beter past bij de huidige tijd. Ten opzichte van de eerste berekeningen uit 2009 is een besparing gerealiseerd van € 86 miljoen en ten opzichte van het versoberde basisplan uit 2011 een besparing van € 33 mln. Een ongewijzigd belangrijk onderdeel van het plan is het inhuizen van het Koninklijk Conservatorium in het gebouw. Samen met de (inter)nationale topgezelschappen het Nederlands Dans Theater en het Residentie Orkest ontstaat er een unieke combinatie van professionals en aanstormend talent,van productie, uitvoering en opleiding. Bovendien wordt hierdoor het gebruik sterk geïntensiveerd en verbeterd: straks is er de hele dag activiteit. Ook is in het nieuwe gebouw meer ruimte gekomen voor maatschappelijke (amateurgezelschappen) en commerciële (bijeenkomsten, evenementen) verhuur. Het versoberde plan is in 2011 door de raad besproken. De stappen die sindsdien zijn gezet – en worden uiteengezet in dit raadsvoorstel – houden onder meer een gewijzigde situering in van het gebouw, waardoor het een optimale verbinding maakt met de stad en daardoor veel beter aansluit op de omgeving. Ook op het gebied van samenwerking tussen cultuurinstellingen en exploitatie zijn stappen gezet. Het programma van eisen is versoberd èn geoptimaliseerd, wat tot een andere indeling van zalen heeft geleid. Recentelijk heeft het College de plannen voor het Spuiforum ook aan de stad gepresenteerd. Indien de raad instemt met het plan, dan kan het nieuwe Spuiforum in 2018 realiteit zijn. Leeswijzer In dit raadsvoorstel wordt achtereenvolgens beschreven hoe het Spuiforum zich verhoudt tot de stedelijke ontwikkeling van Den Haag (paragraaf 2), hoe het concept van het Spuiforum eruit zal zien (paragraaf 3), welk aanbod het Spuiforum straks zal hebben (paragraaf 4), welke veranderingen er zijn in de opzet van het gebouw en het programma van eisen (paragraaf 5), welke stedenbouwkundige optimalisatie er heeft plaatsgevonden (wijziging van situering) (paragraaf 6), actualisatie van financiering en exploitatie (paragraaf 7), aanbesteding (paragraaf 8), inzicht in de bijdragen van andere overheden en markt (paragraaf 9), maatschappelijke kosten en baten (paragraaf 10), planning (paragraaf 11), inzicht in risico’s (paragraaf 12) en tot slot de gevraagde besluiten (paragraaf 13).

2.

Stedelijke ontwikkeling van Den Haag

Den Haag kenmerkt zich als een stad waar het prettig wonen, werken en verblijven is. De binnenstad heeft in een tijdsbestek van enkele decennia een ware metamorfose ondergaan. De bouw van het Lucent Danstheater en Dr. Anton Philipszaal in de jaren ’80 en met name de bouw van 2

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


het stadhuis van Richard Meier waren hiervoor het startsein. Tegenwoordig vormt het Spui het culturele hart van Den Haag met de bibliotheek, stadhuis, Filmhuis, Theater aan het Spui, Nieuwe Kerk en ook Pathé Spuimarkt. Van groot belang bij deze ontwikkelingen was de aandacht voor en de realisatie van een hoogwaardige en aantrekkelijke openbare ruimte. Grote stap vooruit hierin was de nota ‘De Kern Gezond’ uit de jaren ’80, waar nu nog steeds de vruchten van geplukt worden, met projecten zoals het auto- en tramvrij maken van de Grote Markstraat. Ook nu nog wordt met de ontwikkeling van het gebied rond het Centraal Station, inclusief het Wijnhavenkwartier, ingezet op versterking van de binnenstad met een hoogwaardige openbare ruimte en aantrekkelijke functies. Het Spuiforum zal hier in grote mate aan bijdragen. Het hierna beschreven voorstel voor realisatie van het Spuiforum is daarmee een belangrijke episode in het verhaal van de stad. Een stad waar mensen graag willen wonen en willen blijven bezoeken. In de toekomst van deze stad willen we blijven investeren. 2.1

Voorbeelden van vernieuwing van de Haagse binnenstad

Afbeelding 1: Het Spui toen en nu.

Afbeelding 2: Het Wijnhavenkwartier toen en nu

3

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


Afbeelding 3: De Grote Markt toen en nu

3.

Concept van het Spuiforum: cultuur en aanvullende elementen

Het Spuiforum heeft baat bij een helder concept, welke functies vervult het? In januari 2012 is LAgroup Leisure & Arts Consulting gevraagd onderzoek te doen naar en advies uit te brengen over de volgende vragen: 1. welke functies kunnen het publiekskarakter en de verblijfskwaliteit van het Spuiplein vergroten? 2. wat zijn realistische referenties voor een dergelijk cluster van functies? 3. hoe zou globaal een functioneel programma eruit zien (functies, grootte, ambitieniveau) 4. welke marktpartijen zouden bij de realisatie en exploitatie een rol kunnen spelen? De adviezen zijn het startpunt geweest voor achtereenvolgens een nieuw programma van eisen, een nieuw schetsontwerp en een herberekening van de stichtingskosten van Spuiforum. De volgende adviezen hebben wij overgenomen: 1. Cultuur is en blijft de belangrijkste drager. Cultuur van topniveau, aantrekkelijk voor een breder publiek. Het bezoek aan Spuiforum moet een unieke belevenis zijn. Doe het goed of doe het niet.(Wel zijn er elementen die het breder maken.) 2. Horeca is uitstekend complementair aan de culturele functie, de markt ziet goede kansen om de ruim 2 miljoen bezoekers aan bibliotheek/stadhuis, bioscopen en theaters langer vast te houden. Geen grootschalig, derde horecaplein van Den Haag wel een plek waar je na theaterof bioscoopbezoek nog graag even een poosje met familie en vrienden verkeert.. Het niveau van de restaurants en de situering in het gebouw moet nog nader bepaald worden. 3. Detailhandel in kleine metrages en dan vooral unieke, niche detailhandel, uiteraard indien mogelijk in lijn met het culturele gebruik. 4. Congressen en zakelijke verhuur zijn zeer goed mogelijk. Men zou moeten inzetten op de binnenlandse, zakelijke/overheidscongresmarkt, veelal eendaags. Groot pluspunt is de ligging in het centrum, vlakbij het station. Ook hier geldt dat je iets bijzonders te bieden moet hebben. LAgroup schat de potentie van de locatie hoog in. Tezamen met Theater aan het Spui en Filmhuis aan de overzijde en de bibliotheek/VVV-uitbureau/stadhuis en Pathé is er al een cultuurrijk geheel en bedraagt het aantal bezoekers enkele miljoenen per jaar. 4

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


Daarnaast vervult het gebied een belangrijke schakelfunctie tussen de nieuwe hoofdingang van het Centraal Station, Turfmarkt, Spui en de Grote Marktstraat. De ambitie is om 16 uur per dag levendigheid te bieden. Dat is onder andere te bereiken door een verbreed publieksconcept, bijvoorbeeld door films, activiteiten overdag (educatie, congressen), tentoonstellingsfunctie en evenementen. Daarnaast ziet LAgroup in de bredere context van de Turfmarkt-/Wijnhavenzone ook de hotelfunctie en wonen als complementair aan de cultuurfunctie, ter vergroting van de levendigheid en de sociale veiligheid ’s avonds laat.

4.

Wat valt er in het Spuiforum te beleven?

Het culturele leven in de huidige theaters is voornamelijk gericht op de avonduren. Repetities vinden achter gesloten deuren plaats en je kunt niet even binnenlopen voor een drankje of hapje. De merkbelofte van het nieuwe Dans- en Muziekcentrum aan het Spuiplein is ‘all day live’. Een Spuiforum met het Nederlands Dans Theater, het Residentie Orkest en het Koninklijk Conservatorium, direct gelegen aan het Spui, kan die belofte invullen in gezamenlijkheid met de andere podia en instellingen aan het Spui. Er is sprake van cultureel aanbod en andere publieksactiviteiten. 4.1

Cultureel aanbod

Het cultuuraanbod zal, overeenkomstig het in rv 45 2011 gestelde, veelzijdig en verrassend zijn. Uitgangspunt is dat het gebouw er is voor alle Hagenaars. De culturele instellingen hebben hier in hun beleidsplan 2013-2016 al belangrijke aanzetten toe gedaan. Om de aantrekkingskracht ook op inwoners, toeristen en werknemers van buitenlandse bedrijven in Den Haag uit te oefenen, zal een aansprekend programma worden opgesteld dat zowel bezoekers in de regio aanspreekt als nationale en internationale uitstraling heeft. Verder ligt er voor de podia en gezelschappen een belangrijke uitdaging om het publiek van niet-Nederlandse origine, dat ongeveer 50% van de Haagse bevolking deel uitmaakt, aan te spreken en te verleiden tot een bezoek aan het theater. Dezelfde uitdaging geldt voor het verleiden en veroveren van jong publiek. Een extra – steeds vaker in schouwburgen geïntroduceerde – mogelijkheid is de vertoning van films in een hoogwaardige beeld- en geluidskwaliteit. Daartoe zal een glasvezelkabel vanuit het Filmhuis worden aangelegd. Op deze wijze ontstaat bijvoorbeeld de mogelijkheid een operavoorstelling in New York in hoge kwaliteit live te streamen naar Spuiforum, succesvolle art house films langer door te spelen of een Russische masterclass aan KC-studenten te tonen. De kracht van het cultuurcluster aan het Spui zal mede worden bepaald door de mate waarin er aantrekkelijk wordt geprogrammeerd en interessante kruisbestuivingen, cross-overs en hybriden kunnen ontstaan. Wanneer hieraan invulling gegeven kan worden, kun je met iemand afspreken elkaar bij Spuiforum te treffen in de wetenschap dat daar, of aan de overkant, altijd wat te beleven valt. Van een art house film in de ochtend, via een lunchconcert naar een dansvoorstelling, klassiek of popconcert of toneelstuk in de avond.

5

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


Met het beschikbaar stellen van een investeringsbeslissing voor Spuiforum zijn we er niet. Theaters zijn niet de scheppende kracht, zij scheppen voorwaarden om de artistieke prestatie door te kunnen geven aan het publiek en het publiek gastvrij te verwelkomen en te vermaken. De inhoud, het gevoel en de levendigheid moeten georganiseerd worden door de theaterdirectie, de instellingen, in samenspel met de culturele omgeving en de markt. De nieuwe directie van Spuiforum zal in samenwerking met de vaste gezelschappen en de overburen van het Spui een aansprekende programmering moeten laten zien. Vast staat dat de programmering een balans zal zijn tussen het vertonen van gesubsidieerde producties en voorstellingen die zichzelf terugverdienen of geld opleveren. 4.2

Andere publieksactiviteiten

Het Spuiforum moet een plek worden waar je de hele dag terecht kan, ook als je niet naar een voorstelling gaat. Bijvoorbeeld om van het nieuwe uitzicht op de stad te genieten. Spontane bezoekers kunnen ’s ochtends onder het genot van een espresso en broodje de mail checken, een kijkje nemen bij repetities, rond lunchtijd genieten van een lunchconcert en bedenken welke voorstelling zij in Spuiforum zelf of aan de overkant willen bezoeken. Ook zonder een voorstelling te bezoeken, kan men in de cafés of restaurants eten en drinken. Verder worden regelmatig rondleidingen gegeven. Ga je wel naar een voorstelling, dan hoeft dat niet het enige te zijn. Bezoekers kunnen vooraf snel iets eten, of luxe dineren. En na afloop in de prettige ambiance van de foyer napraten over de voorstelling onder het genot van een drankje en hapje. Bij goed weer gaat in de koepelzaal het dakterras open dat een panorama-uitzicht biedt op de stad. Na afloop van de voorstelling kan men ook zijn weg vinden naar de horeca op de begane grond of in de directe omgeving. Zakelijke bezoekers kunnen gebruik maken van de foyer of een kleinere zaal voor bijeenkomsten of een feestelijke borrel. Andere mogelijkheden die het gebouw biedt zijn: feesten en gala’s, ruimtes voor amateurgezelschappen, huur van oefenruimtes en podia, netwerkbijeenkomsten, educatieprojecten, media-events en gebruik als stadsfoyer.

5.

Spuiforum: nieuwe opzet gebouw

5.1

Programma van eisen

Mede op basis van bovenstaand concept is nogmaals kritisch naar het programma van eisen (PvE) en de bouwkosten gekeken. Door de gemeente zijn sessies met betrokken partijen georganiseerd om het PvE te optimaliseren. Daaraan namen deel het NDT, RO, GP, KC, Neutelings Riedijk Architecten en externe kostendeskundige VGG adviseurs. Dat heeft een aantal resultaten opgeleverd: Uitvoeringszalen De eerder in het PvE opgenomen kleine theaterzaal t.b.v. het KC (350 zitplaatsen) komt te vervallen Het aantal zitplaatsen van de uitvoeringszalen is ten opzichte van het PvE onveranderd gebleven: - Danszaal 1.000 vaste zitplaatsen + 150 bij te plaatsen op orkestbak - Grote concertzaal 1.500 verwijderbare zitplaatsen, 2.500 staanplaatsen - Ensemblezaal 500 verwijderbare zitplaatsen (tribune) - Studio 100 verwijderbare zitplaatsen (tribune) De grote concertzaal wordt multifunctioneel, wat inhoudt dat de zaal wordt ontworpen op het snel kunnen wisselen van de indeling en akoestiek om de exploitatiemogelijkheden te vergroten. De danszaal kent vaste stoelen, maar daar is het podium en de theatertechniek ingesteld op frequente 6

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


wisseling van decors, mede met dank aan de zijtonelen, zodat ook hier de zaal aansluitend kan worden gebruikt voor voorstellingen en voor zakelijke verhuur. Het afwerkingsniveau van de twee grote zalen en de publieksruimten is hoog. Niet-publieksruimten kennen een degelijke en sobere, maar geen ‘low budget’-afwerking, want de ervaring leert dat dit hogere exploitatiekosten zal opleveren (schoonmaak, slijtage). Samenwerking met ruimten in de omgeving Met Theater aan het Spui, Filmhuis en Bibliotheek is constructief overleg gevoerd over medegebruik van hun accommodatie. Dat heeft gevolgen voor de inrichting van het Spuiforum. Met de eveneens nabijgelegen Boskantkerk heeft het KC een al langer lopende samenwerking. Theater aan het Spui Het Theater aan het Spui ziet veel in het bij elkaar brengen van de opleidings- en beroepspraktijk en heeft de bereidheid getoond op basis van duidelijke afspraken vooraf, de theaterzaal ter beschikking te stellen aan het KC, hetgeen zich met name afspeelt in de eindexamenperiodes. Afstemming met de eigen programmering is uiteraard noodzakelijk en het KC zal in de aanloop naar de generale repetities en eindexamenvoorstellingen zo lang mogelijk binnen de eigen (schakelbare) studio’s repeteren. Daarmee is medegebruik van het theater met al haar voorzieningen altijd goedkoper dan de bouw van opnieuw een klein theater in Spuiforum. Filmhuis Ook het Filmhuis toont zich bereid één van de filmzalen ’s ochtends aan het KC beschikbaar te stellen voor hoorcolleges. Ook hier in goed overleg en wanneer het de door het Filmhuis geambieerde ochtendprogrammering niet in de weg staat. Door de contacten met distributeurs kan het Filmhuis ook service leveren aan KC om masterclasses uit het buitenland aan te kopen en vertonen. Een andere vorm van synergie ontstaat doordat het Filmhuis d.m.v. een glasvezelkabelverbinding met Spuiforum op afstand filmvoorstellingen in de uitvoeringszalen kan vertonen. Succesvolle art house films, buitenlandse opera’s of populaire Bollywoodfilms kunnen daardoor in Spuiforum vertoond worden. Bibliotheek In de bestaande Openbare Bibliotheek, met haar functie van bijenkorf, waarin mensen vertoeven om informatie in te winnen, te leren en inspiratie op te doen, is ruimte om de collectie van onder andere bladmuziek van het KC en RO in de collectie op te nemen. Daar is ook gelegenheid om muziekstukken te bestuderen of (bijvoorbeeld in de geluiddichte cabine) uit te proberen. De komst van het KC naar het Spui en het bijbehorende frequente bezoek dat studenten brengen aan de bibliotheek, is een verrijking voor het functioneren van de bibliotheek. De korte looplijnen tussen Spuiforum en bibliotheek(podium) zullen ongetwijfeld leiden tot intensievere samenwerking. Hierdoor kan een eigen bibliotheekzaal in Spuiforum vervallen. Met de beoogde verhuizing van het Nederlands Muziek Instituut naar het Haags Gemeente Archief ontstaat een interessante concentratie van muziekbibliotheek en archieven op het Spui. Nieuwe Kerk Met de Stichting Nieuwe Kerk is een verkennend gesprek gevoerd over gebruik door het KC, want de kerk is akoestisch een ideaal gebouw voor kamermuziek, oude en klassieke muziek en voor koren. De Stichting is opgericht ten behoeve van de instandhouding van de kerk, maar stelt zich ook ten doel kunsten te tonen. De exploitatie is tegen een vaste vergoeding in handen gegeven van een cateraar. Het contract loopt driejaarlijks af en kan worden heroverwogen. Onderdeel van het huidige contract is dat de exploitant gehouden is om de kerk een aantal keren beschikbaar te houden voor culturele programmering tegen een cultureel tarief. Dit wordt grotendeels door de Stichting Gastprogrammering ingevuld. Verder wordt de kerk voornamelijk ingezet voor commerciële evenementen. De stichting heeft de wens de Nieuwe Kerk een belangrijkere culturele publieksfunctie te geven. Tegelijk ervaart 7

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


de Nieuwe Kerk op dit moment enkele fysieke beperkingen om op een goede manier nieuwe bezoekersstromen te verwerken. In de volgende fase zal met Theater aan het Spui, Filmhuis en Nieuwe Kerk nader worden overlegd over de vergoeding voor medegebruik van hun ruimte. Doelmatiger ruimtegebruik Op verschillende manieren is gewerkt aan een doelmatiger gebruik van de ruimte: -

Efficiënter en gezamenlijk gebruik: Gebleken is dat de instellingen met een goede gezamenlijke inroostering en afstemming uit de voeten kunnen met minder ruimten. Dit leidde onder andere tot het schrappen van enkele grote lesruimtes.

-

Lesruimten KC: Op basis van bijgestelde toekomstverwachtingen omtrent het studentenaantal is het aantal les- en studieruimten voor het KC verlaagd.

-

Kantoren: anticiperen op Het Nieuwe Werken: Op de kantoorruimte is een m2-korting van 25% toegepast, uitgaande van voorzienbare ontwikkelingen t.a.v. flexwerken en Het Nieuwe Werken. Twee van de vijf vergaderzalen zijn geschrapt.

Versterking commerciële functie Door een vergroting van de commercieel beschikbare ruimtes, wordt het economische potentieel vergroot: Meer commerciële ruimte begane grond In het PvE van 2010 was 400 m2 vvo commercieel (horeca, retail) opgenomen. Door het schrappen van één laad- en lospunt (mogelijk door het vervallen van de kleine theaterzaal) en een betere indeling op de begane grond is het aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak verdubbeld. Adviezen en marktinschattingen van horeca-/retailexperts geven aan dat hier zeker economisch draagvlak voor zal zijn. Vergroting foyers Marktadviezen geven aan dat het voor eendaagse congressen essentieel is dat er voldoende informele netwerkruimten zijn. Voor de culturele instellingen is het belangrijk sponsoren, relaties en ‘vrienden van’ representatief te kunnen ontvangen. Daarom is de foyerruimte op basis van ervaringscijfers vergroot van circa 0,75 m2 per zitplaats naar circa 1 m2 per zitplaats, krijgen de grote foyers uitzicht over de stad en worden ze hoogwaardig afgewerkt. 5.2

Nieuw schetsontwerp

Na bespreking van het programma van eisen met de instellingen, heeft Neutelings Riedijk Architecten een nieuw schetsontwerp gemaakt. Afbeelding 4: nieuw schetsontwerp

8

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


Wedstrijdontwerp 2010

Nieuw schetsontwerp

De aanpassingen in het PvE leiden tot een compacter en goedkoper gebouw, dat bovendien intern en in relatie tot zijn omgeving beter functioneert. Met name het laten vervallen van de theaterzaal en bibliotheek leidde tot het intern herschikken van de zalen en bijbehorende ruimtes, waardoor een logischer geheel ontstaat. De lichte zijde (rechts op de afbeelding) heeft een publieksfunctie, met een atrium dat naar boven toe een doorkijk geeft. De danszaal ligt om technische redenen (toneeltoren, zware theatertechniek) en logistieke redenen (transport en opbouw grote decors) laag in het gebouw. De aangrenzende foyer loopt uit in een balkon aan de Spuizijde. De koepelzaal (in het prijsvraagontwerp volgens velen een bijzonder aantrekkelijk element) is behouden gebleven en krijgt een bredere publieksfunctie doordat hier de grote multifunctionele concertzaal en aangrenzende foyer zijn gepositioneerd, in plaats van twee oefenen uitvoeringszalen van het KC. In de foyer van de koepelzaal en vanaf het dakterras waarop deze uitkomt, is er een panorama-uitzicht over de stad. De kleine concertzaal met foyer van het KC is naar midden van het gebouw verhuisd, direct tussen de les- en oefenruimtes. Eén van de punten van nadere uitwerking in de volgende ontwerpfase is de ligging van de entree van het gebouw. In het beeldmateriaal ligt de entree de ene keer op de hoek van Turfmarkt en Spui en de andere keer in het midden aan de Spuizijde. Voor meer informatie over de opzet van het gebouw, verwijzen wij naar het presentatieboek “Spuiforum Den Haag”, juni 2012 van Neutelings Riedijk Architecten. 5.3

Resultaat programma van eisen en nieuw schetsontwerp

In onderstaand schema zijn de metrage-ontwikkelingen van de planvoorbereiding in de afgelopen jaren te volgen. Fase

Fno (m2)

Bvo (m2)

Factor

Grondslag

Cultuurforum 2009

31.994

44.606

1,39

Wedstrijdontwerp 2010

31.607

44.039

1,39

Versoberd basisplan 2011

29.375

41.209

1,39

Spuiforum geoptimaliseerd 2012

25.612

40.681

1,59

Berekeningen door bureaus PRC en bbn o.b.v. PvE en aannames Bij toets van ontwerp is fno door bbn berekend, voor berekening bvo is rekenfactor 1,39 aangehouden Herberekening Grondbedrijf, zelfde aannames als boven Berekening werkelijke fno en bvo door NRA obv nieuwe schetsontwerp

* Fno staat voor Functioneel netto vloeroppervlak, Bvo staat voor Bruto vloeroppervlak. 9

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


Hier is te zien dat het functioneel netto oppervlak per stap is gedaald, maar het aantal m2 Bruto vloeroppervlak in de laatste stap slechts enkele honderden m2 lager is. Bij het maken van het schetsontwerp is de eerder gehanteerde bruto-nettoverhouding van 1,39 niet haalbaar gebleken. Het realiseren van een publiek gebouw, dat ingericht is op het verwerken van grote bezoekersstromen vergt meer bruto vloeroppervlak dan eerder werd aangenomen. Met name de transportruimten zijn breder dan gebruikelijk, omdat binnen het gebouw decorstukken en grote instrumenten verplaatst moeten worden.

6.

Stedenbouwkundige optimalisatie

In de afgelopen periode zijn in de interactie tussen stedenbouwers, architect, maar ook ingegeven door externe ideeën nieuwe gedachten ontstaan over het functioneren van het Spuiplein in relatie tot het Spuiforum, de Turfmarktroute (en Wijnhaven) en het Spui. Dit heeft tot nieuwe inzichten geleid ten aanzien van de situering van het Spuiforum. 6.1

Nieuwe positionering gebouw Spuiforum

Wij zijn op basis van een nadere stedenbouwkundige studie en afweging van mening dat een kwartslag draai van het gebouw, met een hoofdingang en adres aan het Spui (de Spuivariant), de beste positie is voor het Spuiforum.

Afbeelding 5: nieuwe positie Spuiforum

10

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767

6.2.1


Beschrijving Spuivariant

Het Spuiforum wordt ten opzichte van het prijsvraagontwerp in feite een kwartslag gedraaid, waarbij een groot deel van het huidige Spuiplein bebouwd wordt en er een nieuw, intiemer plein voor terugkomt. De ingang komt direct aan het Spui te liggen. Zo krijgt het Spuiforum een logische en historisch verklaarbare ligging direct aan het Spui. Ze maakt zichtbaar onderdeel uit van het cultuurcluster met Theater aan het Spui, Filmhuis, Nieuwe Kerk, Pathé Spuimarkt en Bibliotheek. De gevelrooilijn aan het Spui ligt iets terug om ruimte te geven aan terrassen. Deze positie kan van het Spui een belangrijke uitgaansboulevard van de stad maken. Het Spuiforum staat evenwijdig aan de Schedeldoekshaven. Hierdoor verbreedt de Turfmarkt zich richting het Spui en blijft vanaf de Turfmarkt een goede zichtlijn op het Nieuwe Kerk behouden. De verbrede Turfmarkt en het voorplein tussen Spuiforum en Spui vormen samen een compacter, maar intiemer plein dat naar verwachting beter zal functioneren omdat de rondom gesitueerde culturele voorzieningen dicht bij elkaar komen te liggen. Het Spuiforum als bezienswaardig gebouw zal door haar ligging beter zichtbaar en benaderbaar zijn. Vanaf het Spui, hoek Grote Markstraat - Spui en vanuit de zone tussen de ingangen van het stadhuis en de bibliotheek is het goed zichtbaar. De lange zijde ligt aan de Turfmarkt, waar een levendige plint zal ontstaan met hoofdzakelijk inpandige horeca en detailhandel. Deze functies versterken deze belangrijke route, de zogenaamde ‘Golden Mile’, die Theresiastraat, Anna van Buerenplein en Den Haag Centraal met het Wijnhavenkwartier, Spui en de Grote Marktstraat verbindt. Deze Turfmarktroute, zal door de begeleidende bebouwing van het Spuiforum een logische schakel vormen tussen Turfmarkt, Spui en Grote Marktstraat. Het gedraaide Spuiforum sluit veel beter aan op de hoogteopbouw van het Wijnhavenkwartier. Aan het Spui voegt het Spuiforum zich naar de hoogtes van het stadhuiscomplex en hotel. Het vormt zo samen met de omliggende bebouwing een mooie overgang naar het beschermde stadsgezicht met de Nieuwe Kerk aan de overkant van het Spui. De koepel met concertzaal ligt juist naar achteren en vormt een overgang naar de hoogbouw van het Wijnhavenkwartier. Door het draaien van het Spuiforum ontstaat aan de zijde van de Schedeldoekshaven en naast het hotel ruimte voor ontwikkeling. Zo ontstaat de mogelijkheid om de verzameling ‘achterkanten’ en laadruimtes voor vrachtwagens om te vormen tot een voorkant met woon- en/of werkadressen aan de Schedeldoekshaven. Daarmee ontstaat een betere verbinding met de Rivierenbuurt en draagt dit bij aan een nog levendiger omgeving. Bovendien levert dit ’s avonds meer sociale veiligheid op, doordat bewoners uitkijken op het Spuiforum en de gebieden daaromheen. Bijzondere aandacht wordt geschonken aan de aansluiting tussen het Spuiforum en het hotel. Het profiel van de openbare ruimte is voldoende breed en de plint van Spuiforum zal een publieksfunctie kennen. Wij zullen met hotel Mercure gesprekken aangaan over hun mogelijke aandeel hierin. Het restaurant, de trappartij en de onder de trap liggende ruimtes van het hotel komen te vervallen en dienen verplaatst of opgeheven te worden. Het huidige Spuiplein kenmerkt zich door een levendige jongerencultuur. Ook in het Spuiforum is plek voor jongeren en levendigheid. Voor skaters is de nieuwe stedenbouwkundige opzet minder aantrekkelijk. De verwachting is dat zij hun weg in de stad zullen vinden.

11

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


Afbeelding 6 en 7: zicht op Spuiforum vanaf de Turfmarkt (met zichtlijn Nieuwe Kerk) en het Spui

6.2.2

Afweging Spuivariant

Een belangrijke overweging is dat de openbare ruimte rondom het huidige Spuiplein sterk wordt verbeterd door een nieuwe indeling met een kleiner plein. Het nieuwe plein is rondom levendig en er ontstaat samenhang. Zowel externe analyses als de in 2010 gehouden publieksenquête laten zien dat het huidige Spuiplein onvoldoende functioneert, bewoners het als zeer ongezellig en als een soort tochtgat ervaren. De sleutel voor verbetering ligt in verlevendiging, aanloop, terrassen en bescherming tegen de weersomstandigheden. In bijlage 1 treft u een afwegingstabel aan, waarin de hierboven beschreven variant is afgezet tegen de tot voor kort gedachte positionering (zowel in het oude volume als het huidige compactere volume). Afbeelding 8: het huidige Spuiplein

12

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


Het plein moet ook in relatie tot haar wijdere omgeving een betere functie vervullen. Op de belangrijker wordende verbinding van Den Haag CS naar het Spui en de Grote Marktstraat over de Turfmarktroute, laat men het Spuiplein nu letterlijk en figuurlijk links liggen. Door de nieuwe positionering wordt de impact en uitstraling van het gebouw naar de omgeving aanmerkelijk versterkt. De fysieke uitstraling wordt beter doordat het gebouw van alle kanten beter zichtbaar is en de vorm met haar kenmerkende schouderpartij en koepel beter tevoorschijn komt. Vanaf de Turfmarktroute is een langere zijgevel zichtbaar en kent deze zijde een geheel actieve plint. Het gebouw is ook beter zichtbaar vanaf beide richtingen van het Spui en de ingang van Spuiforum is voor de ruim 2 miljoen bezoekers van het bibliotheek/stadhuis of de bioscopen direct uitnodigend om een spontaan bezoek te brengen. De ligging van het Spuiforum direct aan het Spui maakt van het Spui een nog krachtiger (cultureel) uitgaanshart van de binnenstad. Het Spuiforum komt letterlijk en figuurlijk dichter bij de omliggende gebouwen en functies te staan. De ingang van Spuiforum ligt op zeer korte afstand van het Theater aan het Spui, Filmhuis, de Nieuwe Kerk en de bibliotheek. Ook de afstand tot de ingang van Mercure hotel, Pathé Spuimarkt en Rabbijn Maarsenplein wordt kleiner. Het plein speelt hierin geen belemmerende rol meer. De oversteek voor medewerkers, studenten en bezoekers is makkelijker te maken. De kans is groter dat het uitgaanspubliek langer in het gebied blijft. Door de nieuwe ligging liggen Spuiforum en Wijnhaven2 in elkaars verlengde, in plaats van haaks op elkaar. Dit levert een betere oriëntatie op het Spui en (verkleinde) Spuiplein op vanuit het Wijnhaven2-complex, zowel in de plint van dit complex als met name vanuit de hoogbouw. Men kan er makkelijker ‘langs’ kijken. Dit vergroot de ontwikkelmogelijkheden van Wijnhaven2. Tevens nemen de exploitatiemogelijkheden van het gebouw toe, wat niet alleen te danken is aan een verruiming van de commerciële ruimtes, maar ook door de betere ligging van foyers en het dakterras aan de kopse kant aan de zonnige Spuizijde met uitzicht op de Nieuwe Kerk en de stad. Het financiële effect van de Spuivariant is ook gunstiger. De grondexploitatie Spuiforum (in rv 45 2011 nog geschat op € 2,9 mln negatief) verbetert met € 1,2 mln. Weliswaar is aankoop van het restaurant en de trappen noodzakelijk om ruimte te maken voor de bouw van Spuiforum, maar daar staat tegenover dat een kostenbesparing mogelijk is op herinrichting van het plein en hergebruik van bestaande parkeerkelders mogelijk is. Met de eigenaren van het hotel, restaurant en de parkeergarage is inmiddels een eerste gesprek gevoerd. Een laatste belangrijk voordeel van de Spuivariant is dat hiermee de weg vrijkomt voor toekomstige ontwikkeling langs de Schedeldoekshaven. Het wordt hier mogelijk om in de toekomst een programma van minstens 10.000 m2 met verblijfsfunctie te realiseren met een duidelijke entree aan de Schedeldoekshaven. Dit betekent een betere aansluiting op de Rivierenbuurt en een verhoging van de sociale veiligheid ‘s avonds. 6.3

Spuiparc

Tijdens het denkwerk over het na te streven concept van Spuiforum is van een groep verenigde professionele partijen onder de noemer Spuiparc een gelijknamige visie ontvangen. Spuiparc ziet grote kansen voor de locatie. Onder meer in een toe te voegen hotelfunctie en wonen. De visie bevat een aantal waardevolle elementen die terugkomen in de stedenbouwkundige afwegingen. Een bruikbaar inzicht is dat er meer (gefaseerde) ontwikkelmogelijkheden (wonen, werken, hotel) kunnen ontstaan door een andere situering van het Spuiforum. Daarnaast kunnen Spuiforum en Wijnhaven 2e fase letterlijk en figuurlijk in elkaars verlengde liggen in plaats van haaks op elkaar.

13

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


De Spuiparc-visie is niet integraal overgenomen. De visie gaat uit van een complete geïntegreerde herontwikkeling van Wijnhaven fase 2 en hier doorheen geweven de realisatie van een dans- en muziekcentrum, vergroting van het Spuiplein en sloop/herontwikkeling van het hotel. Het college wil de realisatie van Spuiforum niet afhankelijk stellen van de lopende aanbesteding van Wijnhaven fase 2 en de complete verwerving van een hotel. De complexiteit die hierdoor ontstaat en de daarmee samenhangende afhankelijkheden binnen het project leiden ons inziens tot onoverkomelijk grote risico’s in projectbeheersing.

7.

Financiën

7.1

Realisatiekosten en dekking

Het geoptimaliseerde Programma van Eisen en het nieuwe schetsontwerp leiden tot een nieuwe stichtingskostenberekening door VGG adviseurs en tevens zijn alle andere kosten en opbrengsten geraamd. Daarbij zijn we een slag dieper gegaan dan in rv 45 2011. Bij de berekening van de bouwkosten is het schetsontwerp bestudeerd in plaats van normprijzen te hanteren. Verder zijn de werkelijk verwachte theatertechnische investeringen en kosten van losse inrichting berekend door PB theateradviseurs in samenwerking met de adviseur van de architect, dUCKS scéno. Tot slot is ook de indicatieve grondexploitatieberekening aangepast aan de nieuwe situering en omvang (deze ligt vertrouwelijk ter inzage bij de griffie). Dit leidt tot het volgende kosten- en dekkingsoverzicht: Realisatiekosten

€ 181,1 mln

Opbouw realisatiekosten € 181,1 mln. Stichtingskosten Den Haag ex BTW € 104,2 mln Stichtingskosten KC incl. BTW € 66 mln Eenmalige kosten  Grondexploitatie € 1,7 mln  Inrichting theaters € 4,2 mln  Tijdelijke huisvesting theaters € 5,0 mln Totale eenmalige kosten gemeente € 10,9 mln Totale realisatiekosten € 181,1 mln Dekking

€ 119,6 mln structureel via kapitaallasten € 61,5 mln incidenteel

€ 119,6 mln. dekking via kapitaallasten Installaties (ca. € 40,5 mln) schrijven we af in 15 jaar en het gebouw (ca. € 79,1 mln) schrijven we af in 40 jaar. De totale kapitaallasten op basis van 4% rente bedragen structureel € 9,4 mln per jaar (€ 4,3 mln voor de installaties en € 5,1 mln voor het gebouw). Opbouw € 9,4 mln. structurele dekking kapitaallasten - Begroting 2013-2016 (nieuw) € 4,5 mln - Begroting 2012-2015 € 1,4 mln - Begroting 2010-2013 € 1,6 mln - Huurpenningen van KC € 1,9 mln (kapitaallastendeel) Totaal opbouw structurele dekking € 9,4 mln

14

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


€ 61,5 mln incidentele dekking Opbouw € 61,5 mln. incidentele dekking - Reserve Grote projecten € 17,5 mln - Vrijval kapitaallasten 2015-2017 € 10,4 mln - Onderwijshuisvestingsprogramma € 2,8 mln - Sponsorinkomsten/sparen KC/gem € 15,0 mln - Inzet incidentele ruimte (nieuw) € 15,8 mln Totaal opbouw incidentele dekking € 61,5 mln De met ‘nieuw’ aangeduide posten zijn de nog niet gespaarde en in de gemeentebegroting 2013-2016 nog vast te stellen bedragen. Toelichting Stichtingskosten De stichtingskosten bedragen € 170,2 mln prijspeil 2017. Ter oriëntatie laten wij ook de kostenramingen van eerdere voorstellen zien. Stichtingskosten

Basisplan 2009 Versoberd basisplan* (rv 45 2011) Spuiforum 2012 **

Theaters/gemeente excl BTW Prijspeil Prijspeil 2010 2017 122,0 140,1 94,3 108,3

Koninklijk Conservatorium incl 21% BTW Prijspeil Prijspeil 2010 2017 100,0 116,7 81,5 95,1

nvt

Nvt

104,2

66,0

* In raadsvoorstel 45 2011 zijn de berekeningen gebaseerd op het toen geldende prijspeil (4 e kwartaal 2010). Zonder nader onderzoek zouden deze bedragen met 2% per jaar geïndexeerd moeten worden naar 2017 en zou bij de raming van het KC-deel de BTW nog aangepast moeten worden naar 21%. ** In de huidige kostenraming worden de verwachte stichtingskosten uitgedrukt in een in mei 2012 door aannemers te calculeren aanneemsom, inclusief afkoop van prijsstijgingen tijdens de bouw t/m 2017.

Besparingen Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de besparingen (prijspeil 2017) ten opzichte van rv 45 2011 4% bedragen voor de gemeente en 30% voor het KC. Dit verschil komt doordat het KC een aantal grote ruimtes (m.n. theaterzaal, foyer, bibliotheek en collegezaal) heeft laten vervallen, een soberder afwerking heeft en het atrium en de grote foyers niet aan het KC zijn toegerekend. Medefinanciering Eind 2011 is door David Dixon/Leenaers Verloop onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om de realisatie van het gebouw mede te financieren door middel van sponsoring, mecenaat en bijdragen van fondsen. Het bureau schat in dat zelfs in huidige tijden een bijdrage van € 5 à 12 mln haalbaar moet zijn. Succesfactoren hiervoor zijn: - Bouwen aan draagvlak en betrokkenheid - Een sterk merk voor het gebouw ontwikkelen - Eigen management van het theater en een ‘kwartiermaker’ die de kar trekt - Inzet van een aansprekende groep ‘ambassadeurs’ - Inhoudelijke kanskaarten: duurzaamheid, talentontwikkeling, internationale topkwaliteit Mogelijke partners zijn het bedrijfsleven in en rond Den Haag, particulieren en fondsen. De fondsenwervingscampagne zal samen met de instellingen met volle overgave worden voorbereid, zodra u zich als gemeenteraad heeft uitgesproken vóór dit investeringsproject en het budget

15

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


beschikbaar stelt. Het succes van fondsenwerving kan worden vergroot als de gemeenteraad het project steunt en helpt uitdragen. Uit enkele verkennende gesprekken met bedrijven in Den Haag blijkt dat er enthousiasme is over de investering die Den Haag doet in het culturele en uitgaansleven en dat er een goede voedingsbodem ligt voor verdere gesprekken over actieve deelname van het bedrijfsleven in de realisatie van de plannen. Deelname en bijdrage KC In rv 45 2011 is aangegeven, dat “een voorwaarde voor realisatie van dit versoberde basisplan is dat het Koninklijk Conservatorium de financiële lasten draagt van haar aandeel in het Dans- en Muziekcentrum”. Het College is van mening dat deelname van het KC in dit project onontbeerlijk is voor het beoogde succes: een levendig huis, waarin de samenwerking en synergie tussen opleiding en beroepspraktijk optimaal is. Het is echter niet mogelijk gebleken dat het KC zelf geheel in deze investering zal kunnen voorzien. De middelen daartoe, voornamelijk de rijksbekostiging en collegegelden, zijn simpelweg te beperkt. Het KC heeft zich naar het oordeel van het College maximaal ingespannen. Enerzijds door kritisch naar het programma van eisen te kijken, waardoor de stichtingskosten van het KC-deel fors zijn verlaagd en anderzijds door binnen de exploitatie structureel extra huisvestingsbudget vrij te maken voor huur en andere huisvestingskosten. Het KC neemt in totaal tweederde van de stichtingskosten van het KC-deel op zich en de gemeente eenderde.

7.2

Jaarlijkse exploitatie van het gebouw

7.2.1

Exploitatie Spuiforum door gemeente Den Haag

De gemeente wordt eigenaar van het gebouw en voert een vastgoedexploitatie, vanaf de oplevering van het gebouw. De gemeente regelt het eigenarenonderhoud van het gebouw, sluit een brandverzekering af en betaalt het eigenarendeel van de OZB. Al deze kosten worden via de huur in rekening gebracht bij de hurende instellingen: de exploitatiestichting en het KC. De instellingen zijn verantwoordelijk voor het gebruikersdeel van huisvestingslasten, zoals energiekosten, onderhoud en schoonmaak van het interieur en installaties. Conform rv 331 1998 verloopt te zijner tijd, na het verstrijken van de technische levensduur de vervanging van grote installaties via de gemeentebegroting, middels een separate kredietaanvraag bij de raad. Deze vervangingskosten zijn niet in de huurberekening meegenomen. 7.2.2

Exploitatie gebouw door Stichting Exploitatie Maatschappij

Spuiforum is een gebouw dat vanaf de oplevering geëxploiteerd wordt door een exploitatiestichting, die de gehele gebouwexploitatie (gebruikersdeel) in handen krijgt. In juni 2010 is op basis van het functionele programma van eisen een bedrijfsplan opgesteld, bestaande uit deelrapporten 1 en 2. Deelrapport 1 bevatte de artistieke visie, deelrapport 2 de financiën. In opdracht van de gemeente heeft adviseur Overakker opdracht gekregen om in overleg met de instellingen een geactualiseerde exploitatieopzet voor Spuiforum op te stellen. De exploitatieopzet (vertrouwelijk ter inzage bij de griffie) is gebaseerd op het nieuwe schetsontwerp en houdt rekening met de wijzigingen in het culturele en commerciële landschap, waaronder de bezuinigingen op de instellingen. 16

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


In tegenstelling tot het eerdere bedrijfsplan van 2010 is nu bewust van een basisopzet uitgegaan, waarbij voor de raming van bezoekersaantallen en de bijbehorende kosten en opbrengsten wordt uitgegaan van een zeker te realiseren programmeringsvolume, dat mogelijkheden biedt voor uitbouw en groei. In de exploitatieopzet zijn de kosten- en opbrengstenposten reëel bepaald. Hieruit blijkt dat een financieel gezonde exploitatie van Spuiforum mogelijk is. De extra groeipotentie van Spuiforum wordt cijfermatig niet vertaald. Vanuit de huidige exploitatieopzet kan de directie van de exploitatiemaatschappij in de vervolgfase komen tot een nadere invulling van deze potentie, vanuit een afweging waarbij de kosten en baten minimaal in evenwicht moeten zijn. Extra culturele activiteiten kunnen bijvoorbeeld worden opgenomen als daarvoor extra middelen beschikbaar komen uit subsidies, externe bijdragen of publieksinkomsten. Extra commerciële events kunnen gehouden worden wanneer daarvoor de markt aanwezig is en wanneer dat gunstig is voor de exploitatie. Bezoekersaantallen Met deze aanpak leggen we een solide basis voor de exploitatie, met mogelijkheden voor groei. Gevolg is wel dat de bezoekersaantallen zijn bijgesteld tot een realistisch basisniveau. Volgens de becijferingen in 2011 zouden rond de 400.000 betalende bezoekers haalbaar zijn. Dat denken wij nog steeds, maar in de exploitatieopzet (en in de Maatschappelijke Kosten- en Batenanalyse) wordt nu uitgegaan van een basis van 320.000 bezoekers: 40 voorstellingen RO 35 voorstellingen NDT 201 voorstellingen Gastprogrammering 538 activiteiten KC 152 educatieactiviteiten RO 293 educatieactiviteiten NDT 150 commerciële events (klein tot groot) totaal

54.000 28.000 150.000 27.000 6.000 6.000 50.000 320.000

Het werkelijke aantal bezoekers aan Spuiforum ligt aanmerkelijk hoger, want omvat ook de mensen die het gebouw bezoeken zonder een voorstelling of congres bij te wonen, bijvoorbeeld om een kop koffie te drinken of de studenten van het KC die dagelijks in- en uitlopen. Een belangrijke vervolgstap die wij voor de komende periode voor ogen hebben, is een doorontwikkeling van de exploitatieopzet tot een businessplan Spuiforum, gelijktijdig met het doorlopen van de volgende ontwerpstappen. Daarin wordt nog preciezer de kosten en opbrengsten bepaald aan de hand van het gekozen aansprekende ‘merk-DNA’, marktanalyses, trends en het bedrijfseconomische model. Het businessplan zal voorafgaand aan de aanbesteding aan de raad worden overlegd, zodat hij zich kan vergewissen van een duurzaam gezonde bedrijfsvoering. 7.2.3

Exploitatie KC-deel door Koninklijk Conservatorium

Het KC kan de huisvestingslasten op een verantwoorde wijze verhogen van € 1,8 mln naar € 2,4 mln per jaar, zonder dat daarmee de kwaliteit van het onderwijs in gevaar komt. Een specifiek vermeldenswaardig onderdeel van het arrangement met het KC vormt de anticiperende aankoop van het huidige KC-gebouw door de gemeente voor € 5,4 mln. Hierdoor kon de huurbijdrage van het KC in de kapitaallasten worden verlaagd. De gemeentelijke aankoop zal na verhuizing van het 17

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


KC naar het Spuiforum worden terugverdiend middels projectontwikkeling, waarbij een ontwikkeling tot verblijfs- en/of werklocatie voor de hand ligt. (De indicatieve grondexploitatieberekening ligt vertrouwelijk ter inzage bij de griffie). 7.2.4

Exploitatievorm

Het College is voornemens de exploitatie in handen te geven van één partij met oog voor culturele èn commerciële belangen die een krachtig en financieel haalbaar concept neerzet en uitvoert. Eensluidend advies van alle betrokkenen en adviseurs is dat het nieuwe Spuiforum één gebouw is dat één management kent, met als boegbeeld een directeur die goed bekend is met de culturele sector, een hoge mate van zakelijk instinct bezit en evenwichtig met de belangen omspringt. De instellingen zijn ‘bewoners/gebruikers’ van Spuiforum, maar geen mede-eigenaar. De vraag die vervolgens beantwoord moet worden, is of de exploitatie door een stichting of een andere rechtsvorm of zelfs commerciële partij moet worden gevoerd. De voorkeur gaat ernaar uit om exploitatie in handen te geven van een stichting en dat delen van de exploitatie, indien dat meerwaarde biedt, in opdracht van de stichting door een commerciële partij kunnen worden uitgevoerd. Ook commerciële partijen vinden dit een logische verhouding. De exploitatie van het Spuiforum is niet aanbestedingsplichtig, als een exploitatiestichting aan het ‘in house-criterium’ voldoet. Dat wil zeggen dat de gemeente toezicht houdt op de exploitatiestichting en de exploitatiestichting verricht het merendeel van haar werkzaamheden voor de gemeente.

8.

Bijdragen andere overheden en markt

Uit een in 2010 uitgevoerde en nadien geactualiseerde subsidiescan blijkt dat als gevolg van bezuinigingen bij het rijk en provincie geen subsidiemogelijkheden van Nederlandse overheidsorganen te verwachten zijn. Mogelijk liggen er meer kansen op Europees niveau, al moet gezegd dat het hier gaat om kleinere subsidies voor innovatie, duurzaamheid en kennisnetwerken en niet voor bouwprojecten. Daarnaast is onderzocht of marktpartijen bereid zouden zijn om (delen van) de stichtingskosten voor eigen rekening en risico te realiseren. Dit is inderdaad mogelijk voor het horeca- en detailhandelvolume op de begane grond. In de hierboven genoemde ramingen is rekening gehouden met het afnemen van ruimte door commerciële partijen. Beleggers zijn mogelijk aarzelend bij aankoop van delen van het gebouw in de vorm van een appartementsrecht. Wellicht vrezen zij dat een gedeelde zeggenschap kan leiden tot beslissingen die voor de belegger of huurder niet gunstig zijn. Directe verhuur van horecaruimte behoort zeker wel tot de mogelijkheden. Daarnaast bestaat voor de exploitatiestichting de mogelijkheid om exploitatiecontracten met externe partijen af te sluiten. Uit tentatieve gesprekken is gebleken is dat hierin bij professionele internationaal gerenommeerde partijen interesse bestaat. Of hiertoe wordt overgegaan, zal op een later moment op basis van nadere analyses worden besloten. De ervaring leert dat middels dergelijke contracten vooral de jaarlijkse exploitatielasten en onderhoudsreserveringen kunnen worden terugverdiend, maar niet de stichtingskosten. Daarom is in de kostenopstelling geen externe bijdrage in de ‘stenen’ voorzien. Wel is zoals eerder aangegeven rekening gehouden met sponsorbijdragen van bedrijfsleven en particulieren. Hoewel op objectniveau wellicht nog meer ‘verdien-functies’ mogelijk zouden zijn, kiest het College hier bewust niet voor. Conform de adviezen die hierover zijn uitgebracht, kiest het College voor het Spuiforum als een centrum voor dans, concerten en bijeenkomsten, maar niet voor grootschalige retail, 18

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


casino, hotel of grote attracties. Dit zou afbreuk doen aan het profiel en zou economische vitaliteit en potenties in andere gebieden wegnemen. Het Spuiforum ontneemt dus geen mogelijkheden tot herontwikkeling van de ministeries van BZK en Justitie of langs de Schedeldoekshaven, maar voegt juist waarde toe.

9.

Aanbesteding

De bouw van Spuiforum moet Europees aanbesteed worden. Het betreft immers een overheidsopdracht van meer dan € 5 miljoen. De commerciële delen in het gebouw behoren bouwkundig onlosmakelijk tot het te realiseren complex en moeten daarom mee aanbesteed worden. De aanbesteding van bouwwerken kan op een reguliere wijze in samenwerking met de markt volgens een duidelijke opdrachtgever-opdrachtnemerrelatie vormgegeven worden. De gemeente manifesteert zich als opdrachtgever, selecteert een architect als ontwerper die het VO, DO en bestek ontwerpt. De gemeente financiert zelf het project en is verantwoordelijk voor het onderhoud van het gebouw. De exploitatie van het gebouw ligt in handen van een stichting. Een tegenwoordig vaker toegepaste methode betreft een verdergaande, integrale samenwerking met de markt middels een zogenaamde objectgerichte Publiek Private Samenwerking (ter onderscheiding van de gebiedsgerichte PPS die we bijvoorbeeld kennen van Wateringse Veld). In deze PPS kunnen Design, Build, Maintain, Finance en Operate in een geïntegreerd contract worden opgenomen. De gemeente en het conglomeraat van marktpartijen komen tot een overeenkomst waarbij het consortium zowel de bouw als de gebouwexploitatie voor bijvoorbeeld 15 of 20 jaar tegen een vaste jaarlijkse vergoeding verzorgt. Wij achten Finance en Operate niet wenselijk. In de financiering kan de gemeente zelf goedkoop voorzien. Operate is dusdanig verbonden met de integrale exploitatie van het gebouw, dat dit voor marktpartijen onoverzichtelijk en niet aantrekkelijk is. Kansrijker lijkt een combinatie van Build en Maintain. Wij willen nog nader verkennen of de veronderstelde voordelen opwegen tegen de nadelen. Een andere afweging is de vraag op basis van welk ontwerpdocument wordt aanbesteed. De meest toegepaste vorm is die, waarbij de gemeente als opdrachtgever, in samenwerking met de architect als spilfiguur in het ontwerpteam, het voortraject in de volgende stappen doorloopt: - programma van eisen (functioneel en technisch) - voorlopig ontwerp (VO) - definitief ontwerp (DO) - bestek met specificaties - aanbesteding - directievoering - oplevering In het contract met Neutelings Riedijk Architecten (totale som € 6,5 mln) is met al deze aspecten rekening gehouden.

10.

Maatschappelijke kosten en baten

De investering in Spuiforum is maatschappelijk een alleszins verantwoorde beslissing. Op basis van een basis-bezoekersaantal van 320.000 bezoekers, zullen de kosten vrijwel geheel worden terugverdiend doordat extra bezoekers leiden tot meer bestedingen en meer levendigheid leidt tot hogere vastgoedwaardes. Daarnaast worden drie andere belangrijke effecten bereikt:

19

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767

-


vergroting kans dat Den Haag Culturele Europese Hoofdstad 2018 wordt (met weer eigen economische spin off) verbetering positie Den Haag als vestigingsplaats voor bedrijven en instellingen (idem) behoud culturele topinstellingen (idem).

Het door Decisio berekende Netto Contante Waarde-saldo (d.w.z. alle toekomstige lasten en baten teruggerekend naar het moment van de investeringsbeslissing) bedraagt -/- € 10 mln. Maar de investeringsbeslissing Spuiforum is € 13 mln gunstiger dan het absolute nulalternatief. Het effect van niets doen op de economie zou namelijk € 23 mln negatief zijn vanwege dalende bezoekersaantallen. Het scenario van grootschalige renovatie en beperkte uitbreiding is € 70 mln ongunstiger dat Spuiforum. Het omslagpunt, waarbij de maatschappelijke kosten en baten van Spuiforum 2012 zelfstandig in evenwicht zijn, wordt al bereikt bij 332.000 bezoekers. Indien Spuiforum in de loop der jaren bijvoorbeeld 350.000 bezoekers weet te trekken, bedraagt het NCW-saldo + € 13 mln en bij 400.000 bezoekers loopt dit op naar +€ 49 mln.

11.

Planning

11.1

Richtpunt

De gemeente streeft ernaar een planning op te stellen die ambitieus en realistisch tegelijk is. Het is onze wens dat Spuiforum volledig in bedrijf is begin 2018, zodat het Spuiforum tijdens het jaar van de Culturele Hoofdstad 2018 een vliegende start kan maken. De gewenste planning van de realisatie van Spuiforum beslaat circa 5 jaar en valt ruwweg uiteen in twee fasen: - 2 jaar ontwerp, bestemmingsplan, vergunningen, aanbesteding - 3 jaar bouw en ingebruikname Bovenstaande planning is een streefplanning. Een definitieve planning kan op dit moment nog niet worden gegeven, want hangt af van een aantal onderzoeken die nog moeten plaatsvinden. We houden ons natuurlijk aan wettelijke procedures en termijnen op het gebied van aanbesteding, juridisch-planologische procedures, vergunningverlening, verwerving etc. En ook het verhuizen van de instellingen naar tijdelijke locaties en naar Spuiforum heeft planningstechnisch de nodige voeten in de aarde, mede vanwege de noodzakelijk ruime voorbereidingstijd van het theaterseizoen. Het daadwerkelijk te realiseren tempo zal afhangen van de slagvaardigheid van de projectorganisatie, de acceptatie en medewerking van belanghebbenden en de juridische trajecten die moeten worden doorlopen. 11.2

Kritische planningsfactoren

Gezien de vele deelactiviteiten die qua planning onderling afhankelijk zijn, achten wij de kans aanwezig dat de definitieve planning zal uitwijzen dat Spuiforum later zal zijn afgerond, dan wel dat bepaalde termijnen zullen uitlopen. Hieronder een (niet uitputtend) overzicht van de belangrijkste planningsaspecten in tijdsvolgorde van optreden. Tijdelijke locaties In overleg met instellingen zal worden gezocht naar geschikte tijdelijke locaties. Gestreefd wordt naar een zo kort en slagvaardig mogelijk traject en daarbij wordt gerekend op de medewerking van andere 20

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


partijen. Er moet daarbij rekening gehouden worden met het gegeven dat de instellingen een ruime voorbereidingstijd nodig hebben in aanloop naar een nieuw theaterprogramma. Ontwerpproces De planning gaat uit van een krachtdadig ontwerpproces. Indien hierin vertraging optreedt, zal ook de juridisch-planologische procedure, aanbesteding en bouw later aanvangen. Door vooraf te bepalen wie welke rol en zeggenschap heeft in het ontwerpproces en scherp te formuleren welke ontwerpkeuzen in welke stap aan bod komen, wordt de kans op een soepel ontwerpproces zonder hick ups vergroot. Aanbesteding De periode van aanbesteding wordt beheerst door de kans op proces- of procedurefouten hierin te minimaliseren. Indien de aanbesteding zou mislukken omdat er geen marktpartijen intekenen of de biedingen niet voldoen aan de eisen, ontstaat een nieuwe situatie die leidt tot extra benodigde voorbereidingstijd en een latere oplevering. Gezien de voorbereidingen die in afgelopen periode zijn gedaan en de aantrekkingskracht die wij op bouwende partijen verwachten, schatten wij de kans op een succesvol aanbestedingstraject echter hoog in. Bestemmingsplan en omgevingsvergunning, milieuaspecten De realisatie van Spuiforum zal als wijzigingsbevoegdheid worden meegenomen in het bestemmingsplan Spuikwartier dat momenteel wordt geactualiseerd. Vaststelling van dit bestemmingsplan in de raad is gepland in juni 2013. Daarmee stelt de raad de fysieke en functionele kaders vast waarbinnen Spuiforum zich kan bewegen, maar hoeven de milieuonderzoeken nog niet te zijn afgerond. Deze getrapte aanpak is een verworvenheid van de Crisis- en Herstelwet en levert tijdswinst op. Vervolgens zal het college binnen deze kaders gebruik maken van haar wijzigingsbevoegdheid. Hierop zijn de gebruikelijke zienswijze- en beroepsmogelijkheden van toepassing en op dat moment moeten de milieuonderzoeken uiteraard wel zijn afgerond. Vertraging in de vaststelling van het bestemmingsplan ligt niet voor de hand, aangezien het bestemmingsplan verder vooral de huidige situatie vastlegt. Verwerving Ingezet wordt op een minnelijk verwervingstraject met een tijdige afronding. Indien dit niet het geval is, zal een langere onteigeningsprocedure nodig zijn. Deze vangt formeel aan op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan door de raad (zie boven). De start van sloop en bouwrijp maken en de bouw zal in dat geval naar achteren schuiven. Sloop en bouwrijp maken De startdatum van sloop en bouwrijp maken wordt bepaald door de datum van afgifte van de omgevingsvergunning en het tijdig beschikbaar komen van de te slopen en bouwrijp te maken delen. De doorlooptijd wordt bepaald door de af te breken materialen en de benodigde grondwerkzaamheden en de mogelijkheden voor fasering. De doorlooptijd zal de komende maanden nader worden bepaald op basis van een onderzoek naar de ondergrondse infrastructuur en bodemopbouw. Bouw De start van de bouw wordt bepaald door een combinatie van bovenstaande factoren. De doorlooptijd zal zoveel mogelijk worden beperkt door een kordaat en besluitvaardig bouwteam samen te stellen. Ook hier zijn er mogelijkheden delen van de bouw te starten, terwijl andere delen nog bouwrijp gemaakt worden. 11.3

Voedingsbodem voor succes

Hieronder geven wij alvast aan welke omstandigheden ideaal zijn voor een overzichtelijk, soepel en slagvaardig vervolgproces. 21

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


Draagvlak Draagvlak is een zeer belangrijke voedingsbodem, zowel bij politiek als bij burgers als bij de instellingen in wiens huisvesting wij investeren. Aan dit draagvlak wordt permanent gewerkt en uw hulp als volksvertegenwoordiger is daarbij meer dan gewenst. Participatie van de stad Reeds in een eerdere fase hebben de Hagenaars kunnen meedenken over het Spuiforum. In 2009 heeft bevolking via een publieksenquête aandachtspunten meegegeven voor het ontwerp en de functie van het Spuiplein. In 2010 heeft publiek via een enquête kunnen bijdragen aan de beoordeling van de ingezonden ontwerpen. In maart/april 2010 hebben de vier culturele instellingen die in het Spuiforum ondergebracht worden, het initiatief genomen om in overleg met de Stichting Spuiforum workshops te houden met eigenaren, ondernemers en omwonenden over de vraag welke activiteiten er in dit gebied zouden moeten zijn om het kloppende hart van Den Haag te worden. Verder is in het schetsontwerp rekening gehouden met de waardering die het publiek en optredende gezelschappen hebben voor de huidige danszaal. De danszaal is vrijwel identiek (maar dan gemoderniseerd) overgenomen in het nieuwe ontwerp. Ook bij de daadwerkelijke realisatie van het gebouw wordt participatie een belangrijk element. Het Spuiforum is van de stad en de inbreng van de Hagenaars is daarbij essentieel. Wij stellen voor het publiek en belanghebbenden op de volgende manieren te betrekken. - Medebetrokkenheid bij een aantal aspecten van de volgende ontwerpfasen, zodat mensen een bijdrage kunnen leveren om het gebouw en het Spui(plein) nog levendiger te maken. Te denken valt aan de inrichting, de buitenruimte en de activiteiten. - Diverse informatieavonden, zoals een informatieavond bij definitief ontwerp en bij het concept-bestemmingsplan. Verder zullen gedurende het gehele sloop- en bouwproces met enige regelmaat informatiebijeenkomsten en dergelijke worden georganiseerd. Tot slot zal na uw positieve besluit over Spuiforum de publiekscampagne van start gaan. Betrekken van de raad Na vaststelling van dit raadsvoorstel stellen wij voor u te blijven betrekken bij de planontwikkeling, volgens de werkwijze die u heeft vastgesteld ten aanzien van “Grip op grote projecten”. Voor dit project stellen wij de volgende werkwijze voor: - Eind 2012 kunt u kennis nemen van het projectdocument Spuiforum met de grondexploitatieberekening. - Per ontwerpstap (Voorlopig Ontwerp, Definitief Ontwerp, Besteksomschrijving), na het aanbestedingstraject en op gezette tijden tijdens de sloop en bouw sturen wij u ter informatie een voortgangsrapportage over de bereikte resultaten en eventuele ontwikkelingen. - Het bestemmingsplan zal aan u worden aangeboden ter vaststelling. - Indien de in dit raadsvoorstel geschetste kaders worden overschreden, zal om een raadsbesluit worden gevraagd. - Na het definitieve ontwerp dienen wij een kredietaanvraag bij u in, voorzien van een nieuwe stichtingskostenberekening. - Indien het definitieve ontwerp en de bijbehorende investeringsraming in termen van prijs en/of kwaliteit zodanig afwijken van het huidige schetsontwerp en stichtingskostenberekening dat van een kaderafwijking gesproken kan worden, zullen wij daarnaast een gemotiveerd voorstel doen. - Een naar aanleiding van het definitieve ontwerp geactualiseerd bedrijfsplan 2018 zal u ter informatie worden toegezonden. Indien hieruit geen gezonde exploitatie zou blijken, sturen wij u een raadsvoorstel voordat het aanbestedingstraject wordt gestart. 22

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767

11.4


Start voorbereidende werkzaamheden

Een maatregel om de planning te kunnen halen is dat het college vooruitlopend op uw besluitvorming reeds opdracht heeft gegeven voor het uitvoeren van een aantal voorbereidende werkzaamheden op urendeclaratiebasis. Deze voorbereidingswerkzaamheden worden uitgevoerd om ten aanzien van een aantal technische aspecten van het project de zekerheid te krijgen dat de planning gehaald kan worden, het fundament van de kostenraming stevig blijft en de in november 2012 voor te leggen grondexploitatie Spuiforum is doorgerekend op de kosten, opbrengsten en planning. Het functionele programma van eisen wordt daartoe vertaald in een technisch programma van eisen. Onderzoek wordt gedaan naar de huidige en toekomstig gewenste ondergrondse situatie van het Spuiplein (parkeren, kabels en leidingen). Het plangebied en het te bebouwen perceel zal nader worden bepaald ter voorbereiding op het juridisch-planologische traject en op weg van schetsontwerp naar het Voorlopige Ontwerp wordt alvast een aantal ontwerpaspecten ter hand genomen die de kans op een ordentelijke procesgang en ontwerpfase kunnen borgen. Verder wordt nu reeds onderzoek gedaan naar tijdelijke huisvesting voor NDT, RO en GP. Aangezien de planning van theaterseizoenen ruim van tevoren loopt, is uw positieve besluitvorming op 1 november direct het startsein voor de volgende fasen, die grotendeels parallel zullen lopen: - Onderzoeken en vastleggen van tijdelijke locaties voor het NDT, RO en GP voor de periode van sloop van huidige theaters tot en met nieuwbouw van Spuiforum. - Formeren projectgroep gemeente en gebruikersgroep instellingen. - Opstellen technisch Programma van Eisen en Voorlopig Ontwerp. - Informeren en draagvlak verwerven in directe omgeving en stad. Na vaststelling van het projectdocument op 22 november worden de volgende trajecten formeel in gang gezet: - Verwervingstraject (de eerste gesprekken met eigenaren zijn inmiddels gevoerd). - Juridisch planologische procedure (onderzoek milieuaspecten, bestemmingswijziging, vergunningen).

12.

Risico’s

In rv 45 2011 werden diverse proces- en financiële risico’s benoemd. Hieronder worden in paragraaf 12.1 de actuele inzichten daarover aangegeven en in paragraaf 12.2 enkele nieuwe risico’s geschetst. 12.1

Voortgang risico’s rv 45 2011

Ten tijde van rv 45 2011 was de financiering van zowel de theaters (verantwoordelijkheid gemeente) als het Koninklijk Conservatorium nog niet rond. Door instemming met dit raadsvoorstel wordt de financiering en dekking van het gemeentelijke en KC-deel zekergesteld, aangezien het onderdeel uitmaakt van de begrotingsbehandeling 2013-2016. Hierin besloten ligt een bijdrage van de gemeente aan het Koninklijk Conservatorium om een verhuizing naar de Haagse binnenstad mogelijk te maken. Het tweede risico bestaat eruit dat de bezoekersaantallen onverhoopt tegenvallen. Dit risico schatten wij, gezien de gekozen aanpak bij het opstellen van de exploitatieopzet, nu als aanmerkelijk geringer.

23

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


Altijd bestaat het risico van lager of hoger dan verwachte bezoekersaantallen. Hieraan ligt een scala aan externe of interne factoren ten grondslag. Externe factoren betreffen de economische omstandigheden, wet- en regelgeving (BTW, Arbo, CAO, cultuurbeleid), consumentengedrag en concurrentie van andere podia. De culturele wereld laat zich in economische termen typeren als een imperfecte markt, dat grotendeels door overheidsregels en –ingrepen wordt bepaald. Dit neemt niet weg dat in dit tijdsgewricht juist de directie van een cultuurpodium, samen met de vaste bespelers, goede product-marktcombinaties, marketingstrategieën, kostenbewustzijn en prijsoptimalisaties moet bedenken en toepassen om als podium en als zakelijke locatie in trek te blijven. De interne factoren binnen Spuiforum zijn dus minstens even belangrijk. Een belangrijke rol is dus weggelegd voor de directie van Spuiforum. Deze moet zorgen voor een herkenbaar merk-DNA en een blijvend aantrekkelijk gebouw waarin van alles te beleven valt. De instellingen voelen de verantwoordelijkheid voor hun eigen artistieke en zakelijke product, maar leveren ook een essentiële bijdrage aan de totale succes van Spuiforum. En dit weer in samenwerking met de commerciële partijen die in het gebouw actief zijn en de podia die aan de andere zijde van het Spui zijn gevestigd. Het derde risico dat genoemd werd, betreft de rijksbezuinigingen op Cultuur en is gedeeltelijk opgetreden. De subsidies aan de toekomstige hoofdgebruikers van Spuiforum voor 2013-2016 worden binnenkort vastgesteld. De adviescommissie Hirsch Ballin en de Raad voor Cultuur hebben hun advies aan respectievelijk gemeente en rijk uitgebracht. Dit leidt tot onderstaand overzicht. Instelling

Nederlands Dans Theater Residentie Orkest Gastprogrammering Stichting Exploitatie Muziekcentrum en Danstheater (SEM)

Subsidie Subsidie Subsidie Subsidie gemeente gemeente Rijk Rijk 2012 2013-2016 2012 2013-2016 1,9 1,9 6,1 5,9 5,0 3,5 3,6 2,7 1,0 1,0 0 0 1,1 1,1 0 0

Hieruit blijkt dat het NDT en Gastprogrammering een onverminderd belangrijke plek in het culturele leven van Den Haag zullen blijven innemen, met bijbehorende subsidies. Dat geldt ook voor het Residentie Orkest, al zal dat met circa 30% minder subsidie zijn, wat zal leiden tot minder bespelingen. Door de toekomstige samenwerking tussen het RO en het Rotterdams Philharmonisch Orkest om te komen tot een complementair en veelzijdig symfonisch aanbod in de metropoolregio, zal dit deels worden gecompenseerd. De gemeentelijke subsidie aan Gastprogrammering en Stichting Exploitatie Muziekcentrum en Danstheater wordt verleend onder voorwaarde van fusie tussen beide stichtingen. Dit fusieproces wordt in 2012 voltooid. Hiermee zal het risico van het wegvallen van vaste bespelers van de zalen als gevolg van de nieuwe subsidieperiode niet optreden. Het vierde risico betreft de effecten van het sectorplan HBO-kunstonderwijs 2012-2016 dat op 5 juli 2011 door de HBO-raad is vastgesteld. Dit plan leidt voor het Koninklijk Conservatorium tot een aanscherping van het profiel op basis van bewezen kwaliteiten en tot nauwere samenwerking met andere conservatoria. Het KC heeft hiertoe op 15 april 2011 een intentieovereenkomst met Codarts Rotterdam getekend. Daarin hebben zij in gezamenlijkheid de bereidheid vastgelegd om de huidige capaciteit van de bacheloropleidingen muziek en autonome beeldende kunst te reduceren, met een compenserende toename van het aantal masterstudenten. Ten opzichte van het aan uw raad voorgelegde voorstel van 31 maart 2011 leidt dit tot een lichte neerwaartse aanpassing van de prognose van het studentenaantal van het KC en is het Programma van Eisen hierop aangepast. Daarmee vervalt dit risico. 24

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767

12.2


Nieuwe risico’s

Nu de ligging en contouren van het gebouw duidelijker worden, de stichtingskosten zijn berekend en de verschillende vormen van financiële dekking zijn gevonden om het project mogelijk te maken, wordt ook duidelijker op welke vlakken financiële risico’s kunnen optreden.

Risico

Kans optreden

Omvang

Beheersmaatregel

Planning loopt uit.

Gemiddeld

Uitloop planning kan jaren zijn

Zie paragraaf 11.

Risico bouwkostenoverschrijding

Gemiddeld

Kostenbegroting is nu specifieker en zal minder verrassingen kennen. Rekening is gehouden met een post onvoorzien.

Aankoop huidige gebouw KC wordt niet terugverdiend met toekomstige grondexploitatie Juliana van Stolberglaan

Gemiddeld

Max. € 5,4 mln

Sponsoropbrengsten kunnen lager of hoger zijn.

Gemiddeld

Enkele miljoenen negatief t/m positief

Verhuur/verkoop horeca valt tegen

Gemiddeld

Toepassing van mogelijkheden tot beheersing: - taakstellend budget - goed geleide en duidelijke projectorganisatie (besluitvormingsstructuur) - strak aanbestedingstraject - minimalisering kans op verstoring - optimale communicatie tussen disciplines - strak en professioneel bouwkostenmanagement Uitgifteprijzen Juliana van Stolberglaan zijn in de berekening al aangepast aan huidige marktomstandigheden. Negatief effect wordt gedempt door uitstel van het maken van kosten totdat opbrengsten zeker zijn. Alleen ontwikkeling van vastgoed waar vanaf 2018 daadwerkelijk vraag naar is. Gemeente kan via het eigendom en de bestemmingsplanbevoegdheid de opbrengstpotentie zelf beïnvloeden. In de raming is rekening gehouden met extern advies door David Dixon dat rekening hield met huidige tijden Fundraising als een structurele en gezamenlijke effort aanpakken en te vervolgen na 2018. Uiteindelijk voor- of nadeel (na jaar culturele hoofdstad) bij- of afboeken in jaarrekening 2019, dan wel langer de tijd nemen om alsnog inkomsten te werven. Sponsorinkomsten kunnen ook zichtbaar zijn in de aanbesteding en exploitatie en zowel bij gemeente als bij instellingen en in de vorm van eenmalige bijdragen en gunstige financiering. Horeca-deel wordt casco opgeleverd, dus 25

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


of mee (risico vastgoedexploitatie of grex) - latere verhuur = rente verlies - lagere uitgifte/verhuurprijzen = lagere inkomsten

Derving huur door vertrek of faillissement KC

Gering

Ca € 1,9 mln per jaar oplopend

niet zelf risicodragend installaties en inrichting door gemeente geïnvesteerd. Goede ‘branding’ Spuiforum als the place to be leidt tot gewilde horeca-locatie. Goede eerste huurders trekken goede volgers aan. Uiteindelijk voor- of nadeel wordt bij- of afgeboekt in grondexploitatie/RGB. Nadelen verhuur na uitgifte komen ten laste van de exploitant. Langjarige huurovereenkomst, niet opzegbaar.

BESLUITVORMING Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van 11 september 2012, Besluit: I

II III

IV

V

In te stemmen met de in dit raadsvoorstel beschreven versoberingen en optimalisaties aan het gebouw en het schetsontwerp en de hierdoor te realiseren samenwerking met omliggende accommodaties. In te stemmen met het onlosmakelijk verbonden zijn van het KC met Spuiforum Financieel bij te dragen aan de stichtingskosten van het KC-deel in Spuiforum, te dekken uit het MIP, reserve Grote Projecten, anticiperende aankoop van het gebouw aan Juliana van Stolberglaan en het gezamenlijk werven van fondsen. Van de totale realisatiekosten ad € 181,1 mln de investering als volgt te dekken a. € 119,6 mln dekking via kapitaallasten, zijnde € 9,4 mln middels - Begroting 2013-2016 € 4,5 mln - Begroting 2012-2015 € 1,4 mln - Begroting 2010-2013 € 1,6 mln - Huurpenningen van KC € 1,9 mln (kapitaallastendeel) b. € 61,5 mln incidentele dekking middels - Reserve Grote projecten € 17,5 mln - Vrijval kapitaallasten 2015-2017 € 10,4 mln - Onderwijshuisvestingsprogramma € 2,8 mln - Sponsorinkomsten/sparen KC/gem € 15,0 mln - Inzet incidentele ruimte € 15,8 mln In te stemmen met het Stedenbouwkundige Raamwerk, waarin opgenomen de ligging van Spuiforum direct aan het Spui, in plaats van op de huidige footprint van de theaters.

26

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767

VI

VII

VIII

IX

X


In te stemmen met de directe voorbereiding en start van de opeenvolgende ontwerpfasen Voorlopig Ontwerp, Definitief Ontwerp, Bestek, aanbesteding en met de bestemmingswijziging . In te stemmen met het aangaan van bijbehorende financiële verplichtingen aan architect, adviseurs en ambtelijke begeleiding van deze ontwerpfasen, welke zijn voorzien in de stichtingskostenraming. In te stemmen met de afspraak dat de raad per stap schriftelijk geïnformeerd wordt over de resultaten van de onder 6 genoemde stappen en dat de raad een voorstel wordt voorgelegd indien hieruit een afwijking van de in dit raadsvoorstel geschetste kaders zou volgen. In te stemmen met het zoeken en contractueel vastleggen van tijdelijke locaties voor NDT, RO en GP, waarbij de netto all in-kosten zich bewegen binnen het geraamde maximum van € 5 mln. In te stemmen met de voorbereidingen van het verwervingstraject, waarbij het aangaan van verplichtingen eerst aan de orde is na vaststelling van het projectdocument (inclusief grondexploitatie) Spuiforum.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van ... De griffier

de voorzitter,

27

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


BIJLAGEN: - oplegfolder: openbaar, niet digitaal beschikbaar - bijlage 1: afwegingstabel gedraaide Spuivariant - openbaar - bijlage 2: presentatieboek Schetsontwerp Spuiforum Neutelings Riedijk Architecten - openbaar - bijlage 3: Update MKBA Spuiforum 2018 - openbaar - bijlage 4: Stedenbouwkundig Raamwerk Spuiforum - openbaar - bijlage 5: Exploitatieopzet Spuiforum (vertrouwelijk bij griffie ter inzage, leesmap 53) - bijlage 6: Indicatieve grondexploitatieberekeningen Spuiforum en Juliana van Stolberglaan (vertrouwelijk bij griffie ter inzage, leesmap 53)

28

Regnr. DSO/2012.932 RIS 251767


29

- Een aangepaste kostencalculatie op basis van feitelijke berekeningen en gebaseerd op de huidige kostprijzen in plaats van normbedragen

Recommend Documents