- Concept. Bijlagerapport. Detailhandelsvisie Leidschendam-Voorburg 2013

- Concept –

Bijlagerapport Detailhandelsvisie Leidschendam-Voorburg 2013

12 november 2013

2

Inhoudsopgave

Paginanummer

1. Trends en ontwikkelingen 1.1 De Consument 1.2 De retailer 1.3 De winkelgebieden 1.4 Het internet en webwinkels

4 4 4 5 6

2. Analyse huidige (ruimtelijke)detailhandelsstructuur 2.1 De gemeente Leidschendam-Voorburg 2.2 De detailhandelsstructuur in Leidschendam-Voorburg 2.2.1 Kernwinkelcentra 2.2.2 Overige winkelcentra 2.2.3 Verspreide bewinkeling 2.2.4 Supermarktstructuur 2.2.5 Ambulante Handel 2.3 Functioneren 2.3.1 Leegstand 2.3.2 Koopkrachtbinding en toevloeiing 2.3.3 Andere aankoopkanalen 2.4 Kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingsruimte 2.5 SWOT analyse 3. Analyse van de kernwinkelcentra in detail 3.1 Leidsenhage 3.2 De Julianabaan 3.3 Oud-Voorburg 3.4 Leidschendam Centrum 3.5 Ontwikkelingen in het krachtenveld

7 7 8 9 9 10 10 10 10 10 11 11 12 13 15 15 18 21 25 29

4.

30 30 30 32 33 33 34 35 35 36 36 37 37 39 39

Beleidskaders 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal Beleid 4.3 Regionaal Beleid 4.4 Lokaal beleid 4.4.1 Structuurvisie Ruimte voor wensen, herijking 2012 4.4.2 Detailhandelondersteunende horeca 4.4.3 Terrassenbeleid 4.4.4 Evenementenuitvoeringsbeleid 4.4.5 Verordening Winkeltijden Leidschendam-Voorburg 4.4.6 Verkeers- en vervoerplan 4.5 Bestemmingsplannen (planologische regeling) 4.5.1 Bestemmingsplannen in kernwinkelcentra 4.5.2 Bestemmingsplannen in de overige winkelgebieden 4.5.3 Bestemmingen buiten de bebouwde kom en op bedrijventerreinen

Bijlage 1 Geraadpleegde onderzoeken en (beleids)rapporten

41

Bijlage 2 Analyse overige buurten wijkvoorzieningen

43

Bijlage 3 Supermarkten in Leidschendam-Voorburg

47

Bijlage 4 Factsheets Koopstromenonderzoek

49

Bijlage 6 Uitkomsten Distributie Planologische Onderzoeken 2013

53

Bijlage 7 Branchering in de vier kernwinkelcentra

57

3

1 Trends en ontwikkelingen De winkelmarkt is aan het veranderen: er is niet langer sprake van groei, maar van een verdringingsmarkt. Dit is niet alleen een gevolg van de wereldwijde recessie van 2008. Het heeft ook te maken met trends en ontwikkelingen. In dit hoofdstuk worden trends vanuit vraag- en aanbodzijde benoemd. Het gaat om trends met betrekking tot de consument, de retail, winkelgebieden en het internet en webwinkels. 1.1 De consument Het centraal stellen van de behoeften van de consument wordt belangrijker in plaats van het traditionele beleid gericht op bevolkingsgroei. Hoe consumeert de consument, waar en wanneer, en welke factoren beïnvloeden zijn keuzen? -

De consument kan en wil voor bepaalde aankopen een steeds grotere afstand afleggen.

-

De dagelijkse boodschappen doet de consument vooral dichtbij zijn eigen woonomgeving.

-

Bepaalde laagfrequente aankopen (doe-het-zelf, tuinartikelen) koopt hij in de nabijheid van de eigen woonomgeving. Grote keuze is belangrijk. Voor woninginrichting en bruin- en witgoed kijkt de consument verder weg.

-

Winkelen wordt steeds meer een vorm van vrijetijdsbesteding; de vraag naar beleving, avontuur en vermaak is van invloed op het koopgedrag.

-

Detailhandel moet concurreren met andere vormen van (vrije)tijdsbesteding en daardoor staat

-

De consument is kritischer en stelt hogere eisen aan prijs, kwaliteit en serviceniveau.

-

Mede door het internet is de consument veranderd en is een expert geworden waarbij de

(recreatief) winkelen onder druk.

consument altijd en direct kan kopen. -

De consument wenst transparantie en wil weten waar producten vandaan komen en of het bedrijf maatschappelijk verantwoord onderneemt of hoe duurzaam het bedrijf en haar producten zijn.

-

De consument is een individu met specifieke wensen en behoeften. Hij wil maatwerk en is minder gevoelig voor massacommunicatie.

-

De consument is steeds meer internationaal georiënteerd en zoekt winkels die daar in de vorm van lokale concepten op inspelen.

-

De consument is steeds vaker oudere of single, als gevolg van de vergrijzing en de toename van het aandeel eenpersoonshuishoudens.

-

De consument koopt 24/7.

1.2 De retailer Ook de retailer heeft te maken met een veranderende wereld. Trends en hypes volgen elkaar in snel tempo op. Retailers proberen in te spelen op de veranderingen in het koopgedrag van de consument. -

Toenemende filialisering (de aanwezigheid van de bekende landelijke winkelketens waardoor winkelstraten steeds meer op elkaar gaan lijken) en netwerkverdichting. In 2010 bestaat meer dan 50% van het winkelaanbod in Nederland uit filiaalbedrijven. Filiaalbedrijven vestigen zich ook vaker in kleinere winkelgebieden, met kleinere winkels of aangepaste formules.

-

Schaalvergroting: winkels worden groter.

-

Het aantal buitenlandse retailers (bijvoorbeeld Primark, Zara, H&M) neemt toe.

-

De winkel wordt meer een belevingsconcept, waarbij detailhandel integreert met horeca, vrije tijd

-

Het aantal duurzame winkelformules (zoals Ekoplaza, Marqt) groeit.

en diensten.

4

-

Retailers vestigen zicht steeds meer op locaties waar de consument zich bevindt. Dit zijn trafficlocaties zoals stations, vliegvelden en bijvoorbeeld pretparken

-

Steeds meer retailers openen naast de fysieke winkel een webshop. Producten kunnen opgehaald worden bij afhaalpunten. ‘Bricks & clicks’ raken steeds meer verweven met elkaar.

1.3 De winkelgebieden -

De kracht van binnensteden en stadsdeelcentra ligt met name in het ruime aanbod (keuze) en de winkelomgeving. Omdat vergelijkend winkelen meer via internet gebeurt, wordt ‘beleving’ steeds belangrijker (recreatief winkelen). Dit vraagt in centra om verrassend en onderscheidend aanbod, kritische massa (keuze, variëteit) en een groot verzorgingsgebied. Daarnaast is een prettige, bijzondere ambiance steeds meer cruciaal. Kleinere en niet onderscheidende centra zijn kwetsbaar. Grote binnensteden en centra met karakter houden ook op termijn goede kansen.

-

Grotere dorps- en wijkvoorzieningen nemen de rol van buurtcentra over. De kracht van dorps- en wijkcentra is nabijheid, gemak en voldoende aanbod. Ze voorzien in de dagelijkse (vers)behoefte van de consument. Een compact centrum dat compleet en centraal gelegen is en goed bereikbaar met voldoende bevolkingsdraagvlak kan toekomstbestendig zijn. Beleving, horeca en overige voorzieningen spelen daarnaast een belangrijkere rol dan voorheen.

-

Schaalvergroting, afname bevolkingsdraagvlak en pensionering van ondernemers leiden vooral bij kleinere centra tot leegstand.

-

De buurtstrips en buurtcentra verdwijnen doordat zij veelal niet meekunnen in de schaalvergroting. Daarnaast bieden zij niet de keuzemogelijkheden die consumenten wensen. Dit geldt ook voor wijkwinkelcentra met een beperkt en/of onvolledig aanbod. Transformatie en functieverandering zijn onvermijdelijk.

-

In aanloopstraten van de winkelgebieden, waar veelal doelgerichte winkels gevestigd zijn, neemt het winkelbestand af en de invulling met niet-winkelfuncties toe. Aanloopstraten kunnen meer inspelen op de behoefte aan beleving en authenticiteit van de consument door samenspel van kwaliteitswinkels met speciale producten en goede service, horeca, ambachten en vastgoed met een bijzondere architectuur of een bijzondere invulling.

-

Aard en omvang van het (volumineuze) assortiment van perifere detailhandelsvoorzieningen (PDV) zijn sterk gewijzigd. Door toenemende leegstand door verzadiging neemt de marktdruk voor ruimere invullingsmogelijkheden toe. Er ontstaat branchevervaging (verkoop van niet tot het kernassortiment van de winkel behorende artikelen) en brancheverbreding (vestiging van meer branches dan de traditionele PDV-branches). De behoefte van retailers om zich buiten winkelcentra te vestigen zal toenemen. Daarnaast hebben de PDV-branches door de snelle groei van internet het monopolie op keuze, efficiëntie, gemak en prijs verloren. Dit betekent dat uitstekende bereikbaarheid en parkeren, voldoende kritische massa en in een aantrekkelijke, op de functie toegesneden entourage belangrijker worden. Kleine PDV-centra met doorsnee-aanbod krijgen het moeilijker. Centra met een groot verzorgingsgebied kunnen in bijzonder aanbod en aantrekkelijke entourage voorzien.

-

Nieuwe aanbodvormen nemen toe, zoals factory outletcentra, retailparken, leisurelocaties en overige trafficlocaties. In een factory outletcentrum worden producten verkocht van internationale merken die overjarig zijn of waar sprake is van B-keuze. Een retailpark is een cluster van grootschalige detailhandel meestal aan de rand van de stad. Trafficlocaties zijn locaties die veel bezoekersstromen weten te trekken op grond van hun functie, zoals NS-stations, tankstations, ziekenhuizen en onderwijsinstellingen.

5

1.4 Het internet en webwinkels -

De consument doet zijn aankopen op veel verschillende plaatsen: zowel fysiek als digitaal. Hij heeft overal en altijd verschillende (digitale) communicatiemiddelen ter beschikking.

-

Voornamelijk aankopen in de niet-dagelijkse sector worden online gedaan: vooral schoenen, boeken, consumentenelektronica en ook kleding.

-

De belangrijkste reden voor internetwinkelen is gemak, tijdsbesparing en winkelen wanneer je wilt, maar ook de toegang tot producten die vaak in de regio niet voorhanden zijn, de mogelijkheden tot vergelijking, een lagere prijs en een grotere keuze.

-

Er is steeds meer behoefte aan afhaalpunten voor via internet bestelde producten.

6

2 Analyse huidige (ruimtelijke) detailhandelsstructuur op hoofdlijnen 2.1 De gemeente Leidschendam-Voorburg Leidschendam-Voorburg is een aantrekkelijke groene woongemeente met drie kernen: Leidschendam, Voorburg en Stompwijk. De gemeente ligt aan de rand van de regio Haaglanden van de metropoolregio Rotterdam-Den Haag, vlakbij de Leidse regio. In de directe omgeving is er een ruim en divers winkelaanbod, met verschillende functie en omvang. Veruit het belangrijkste centrum in de regio is de binnenstad van Den Haag. Daarnaast hebben Delft, Rijswijk (In de Boogaard), Leidsenhage en Zoetermeer een belangrijke plaats in de regionale verzorgingsstructuur. Ook Leiden en Rotterdam liggen binnen een straal van 30 kilometer. Ligging Leidschendam-Voorburg in de regio

Leidschendam-Voorburg is vanuit de regio goed bereikbaar per auto, fiets en openbaar vervoer. Via de N14 is Leidsenhage vanaf de A12, A4, A44 snel te benaderen. Ook de bus, tram en Randstadrail bieden goede verbindingen naar en tussen de winkelgebieden in de gemeente. NS-station Voorburg ligt op loopafstand van Oud-Voorburg.

Tabel 1 Bevolkingskenmerken gemeenten Haaglanden, 2012 Inwoners

Huishouden-

Inkomensindex

Totaal

% groei tot 2020

% 65+

grootte

2010

98.655

12,6%

14%

1,8

97

501.725

5,7%

13%

2,0

100

Leidschendam-Voorburg

72.434

4,0%

21%

2,1

118

Midden-Delfland

18.216

1,6%

15%

2,5

110

Pijnacker-Nootdorp

50.151

12,9%

12%

2,6

106

Rijswijk

47.024

9,3%

22%

2,0

113

Wassenaar

25.734

-4,0%

24%

2,3

152

Westland

101.879

10,7%

16%

2,4

103

Zoetermeer

122.300

1,6%

14%

2,3

105

Haaglanden

1.038.118

6,4%

15%

2,1

104

Totaal Zuid-Holland

3.560.000

3,6%

16%

2,2

103

Delft Den Haag

Bron: Bureau Stedelijke Planning o.b.v. CBS Statline

Belangrijke kenmerken van Leidschendam-Voorburg: -

72.434 inwoners in 2012

-

tot 2020 groeit de bevolking 4% (zie tabel 1 bevolkingskenmerken in de regio)

7

-

meer 65-plussers dan gemiddeld in de regio

-

relatief hoog opgeleide bevolking

-

hoge koopkracht, een van de hoogste in regio en provincie (in Voorburg hoger dan Leidschendam)

-

vooral woongemeente

-

aantrekkelijke vestigingsplaats voor expats uit regio

-

meeste banen in de zorg, groot- en detailhandel en zakelijke dienstverlening

-

relatief veel onderwijsinstellingen (primair onderwijs tot mbo).

2.2 De detailhandelsstructuur in Leidschendam-Voorburg Leidschendam-Voorburg beschikt over 91.539 m² winkelvloeroppervlak (wvo) verdeeld over 417 verkooppunten (Locatus, december 2012). Tabel 2 geeft een overzicht hoe het winkelvloeroppervlak in 2012 is verdeeld over de diverse centra. Tabel 2 Detailhandelsstructuur Leidschendam-Voorburg in 2012 (Bron: Locatus, 2012) Dagelijks m2 wvo (winkels)

Nietdagelijks m2 wvo (winkels)

Totaal excl. leegstand (winkels)

Leegstand in % m2 *

1 Leidsenhage

8.031 (27)

35.265 (117)

43.296 (144)

2%

2 Julianabaan

4.904 (13)

6.128 (34)

11.032 (47)

8%

3 Oud-Voorburg

1.635 (13)

6.527 (65)

8.162 (78)

14%

4 Leidschendam Centrum

1.480 (12)

3.321 (21)

4.801 (33)

27%

5 Prins Frederiklaan

2.262 (8)

886 (5)

3.148 (13)

2%

6 Burg. Sweenslaan

985 (4)

-

985 (4)

12%

7 Mgr van Steelaan

1.926 (4)

-

1.926 (4)

12%

8 Essesteijn

1.588 (3)

50 (1)

1.638 (4)

0%

80 (1)

1.286 (9)

1.366 (10)

0%

10 Van Arembergelaan

345 (8)

368 (3)

713 (11)

12%

11 Parkweg-Rembrandtlaan

333 (7)

146 (1)

479 (8)

0%

87 (2)

230 (4)

317 (6)

20%

123 (3)

168 (4)

18%

Winkelgebied Kernwinkelgebieden

Overig Leidschendam

Overig Voorburg

9 ‘Luifelbaan’

12 Bruijnings Ingenhoeslaan 13 Prinses Mariannelaan

45 (1)

Verspreide bewinkeling (incl. Stompwijk)

1.096 (15)

12.412 (36)

13.508 (51)

5%

Totaal

24.797 (118)

66.742 (299)

91.539 (417)

7%

* Voor de leegstand is een correctiefactor van 67% gehanteerd. De ervaring leert dat circa tweederde van de panden die Locatus als leegstand bestempelt, na invulling een winkelfunctie vervult. Eenderde krijgt een andere (veelal commerciële) invulling.

Het wvo per inwoner is 1,26 m². Het gemiddelde in Haaglanden is 1,32 m² wvo per inwoner. Ook referentiegemeenten (met 50.000 -100.000 inwoners) hebben met 1,61 m² meer winkelruimte per inwoner blijkt uit Randstad Koopstromenonderzoek 2011. In vergelijking met het aanbod in de regio is Leidschendam-Voorburg met name sterk in de sector Mode & luxe en minder sterk in de sector Volumineus. Het dagelijks aanbod ligt iets boven het gemiddelde van de regio (zie tabel 3).

8

Tabel 3: Detailhandelsaanbod per inwoner naar sector in Haaglanden, in m2 wvo in 2012 Dagelijks

Mode & Luxe

Vrije Tijd & El.

Volumineus

Overig

Totaal**

Delft

0,30

0,27

0,12

0,75

0,19

1,63

Den Haag

0,31

0,32

0,13

0,32

0,14

1,23

Leidschendam-Voorburg

0,34

0,49

0,14

0,15

0,15

1,26

Midden-Delfland

0,22

0,03

0,08

0,04

0,25

0,63

Pijnacker-Nootdorp

0,28

0,20

0,08

0,17

0,33

1,06

Rijswijk

0,39

0,71

0,23

0,13

0,14

1,60

Wassenaar

0,31

0,25

0,10

0,19

0,42

1,26

Westland

0,27

0,27

0,10

0,67

0,31

1,62

Zoetermeer

0,30

0,27

0,14

0,31

0,28

1,30

Haaglanden

0,31

0,32

0,13

0,36

0,20

1,32

Bron: Bureau Stedelijke Planning o.b.v. Locatus Verkooppunt Verkenner (december 2012) **Exclusief leegstand

2.2.1 Kernwinkelcentra De kernwinkelcentra zijn Leidsenhage, De Julianabaan, Oud-Voorburg en Leidschendam Centrum. Leidsenhage is het enige regionaal verzorgende winkelcentrum. Het is omvangrijk vergeleken met de andere winkelcentra en omvat bijna de helft van het totale winkeloppervlak van de gemeente.

Oud-Voorburg is een historische kern die zich voor het dagelijks winkelaanbod op de omliggende buurten en wijken richt. Het niet-dagelijks aanbod heeft een groter (regionaal) verzorgingsbereik, vanwege de winkels gericht op het hoge segment. De Julianabaan is het (planmatig ontwikkeld) boodschappencentrum van Voorburg met twee supermarkten en een groot ketenaanbod. Leidschendam Centrum is een historische kern die zich op de omliggende buurten en wijken richt. Het biedt dagelijks aanbod voor de omliggende wijken, aangevuld met speciaalzaken met een wijkoverstijgende (regionale) functie. 2.2.2 Overige winkelcentra Naast de vier kernwinkelcentra heeft Leidschendam-Voorburg winkelvoorzieningen die op wijken buurtniveau een ondersteunende rol vervullen. Deze winkelcentra hebben een omvang van 168 m² tot 3.148 m² wvo (zie ook tabel 2). Winkelgebieden in Leidschendam-Voorburg

Bij de meeste kleine winkelvoorzieningen ligt de nadruk op de dagelijkse sector. Bij de winkels aan de Mgr. van Steelaan, Essesteijn, Burgemeester Sweenslaan en de Prins Frederiklaan vervullen supermarkten een dragende rol. Het wijkwinkelcentrum aan de Prins Frederiklaan (Prinsenhof) is hiervan de grootste, met een vrij compleet dagelijks aanbod.

9

Bij de andere winkelvoorzieningen in de gemeente is geen supermarkt. Het buurtwinkelcentrum aan de Parkweg/Rembrandtlaan is qua omvang beperkt, maar heeft wel een gevarieerd aanbod dagelijkse speciaalzaken die elkaar aanvullen.Bij de ‘Luifelbaan’, Prinses Mariannelaan en de Bruijnings Ingenhoeslaan is het dagelijks aanbod en daarmee de buurtfunctie geleidelijk verdwenen. Andere functies zijn ervoor in de plaats gekomen (zie bijlage 2, Analyse overige buurten wijkvoorzieningen). 2.2.3 Verspreide bewinkeling In de gemeente bevindt zich 13.508 m² wvo aan verspreide bewinkeling, waarvan 6.749m² binnen de bebouwde kom en 6.759 m² wvo buiten de bebouwde kom (zie tabel 1). Stompwijk (2.529 m² wvo) valt volgens de definities van Locatus onder verspreide bewinkeling, met winkels binnen en buiten de bebouwde kom. Winkels in de gemeente buiten de bebouwde kom betreffen onder meer enkele vestigingen langs de Stompwijkseweg (meubelbedrijf en tuincentrum) en de Veursestraatweg (tuincentrum en bouwmarkt). Verspreide bewinkeling binnen de bebouwde kom betreft onder meer een vestiging van de kringloopwinkel op bedrijventerrein De Star, een meubelzaak en antiekwinkel op het bedrijventerrein aan de Huijsitterweg in Stompwijk en winkels in woonwijken. 2.2.4 Supermarktstructuur In de gemeente zijn 13 supermarkten gevestigd. In de inventarisatie is de AH City formule in OudVoorburg niet meegenomen. De verdeling is als volgt: 2 in Leidsenhage, 2 aan De Julianabaan, 2 aan de Prins Frederiklaan, 2 aan de Mgr. van Steelaan, 1 in Oud Voorburg, 1 in Leidschendam Centrum,1 aan de Burgemeester Sweenslaan, 1 in Essesteijn, en 1 supermarkt in Stompwijk (zie bijlage 3, Supermarkten in Leidschendam-Voorburg, Locatus december 2012). De grootste supermarkt is de AH in Leidsenhage (2.822 m² wvo), gevolgd door de Jumbovestigingen aan De Julianabaan (2.180 m² wvo) en Leidsenhage (2.123 m² wvo). De kleinste supermarkt ligt in Stompwijk (456 m² wvo). De AH city formule die in mei 2013 in Oud-Voorburg is gevestigd bedraagt 700 m² wvo. Het totale supermarktoppervlak bedraagt 17.011m² wvo. Dit komt neer op 0,23 m² wvo per inwoner, gelijk aan het landelijk gemiddelde. De gemiddelde omvang van de supermarkten in LeidschendamVoorburg is met 1.308 m² wvo groter dan het gemiddelde oppervlakte in Nederland (876 m² wvo). 2.2.5 Ambulante handel Er zijn twee warenmarkten in de gemeente. Op zaterdag in Oud-Voorburg met maximaal toegestaan 45 standplaatsen en op dinsdag in Leidsenhage met 60 standplaatsen. Daarnaast zijn er verspreid over de gemeente nog 6 losse standplaatsen aangewezen volgens een maximumstelsel. 2.3 Functioneren 2.3.1 Leegstand Van de 417 verkooppunten in Leidschendam-Voorburg staan er in 2012 68 leeg, 14% van het totaal. Het leegstaande oppervlak van 9.799m² wvo komt overeen met 10% van het totaal. Het aantal leegstaande panden is in de periode 2004-2012 gestegen van 46 naar 68 panden en van 7.708 m² naar 9.799 m². Naast deze absolute cijfers wordt normaal gesproken rekening gehouden met een correctiefactor.

10

Het leegstandscijfer voor Leidschendam-Voorburg is volgens die berekening 7%, ligt op het landelijk gemiddelde en is lager dan het gemiddelde in de regio (bijna 8%). Het leegstandspercentage wordt sterk beïnvloed door de hoge leegstand in Oud-Voorburg (14%) en Leidschendam Centrum (27%). 2.3.2 Koopkrachtbinding en toevloeiing Het Randstad Koopstromenonderzoek 2011 laat zien dat de koopkrachtbinding voor LeidschendamVoorburg 67% is, en de toevloeiing 37%. In 2004-2011 is de koopkrachtbinding afgenomen van 78% naar 67% (zie bijlage 4, Factsheet koopstromenonderzoek Leidschendam-Voorburg). De koopkrachtbinding in de dagelijkse sector ligt op 84% (zie tabel 3). Dit betekent dat 16% van de dagelijkse bestedingen van inwoners van de gemeente buiten de gemeente plaatsvindt. Bij referentiegemeenten (met 50.000 -100.000 inwoners) is dat 11%. In 2004-2011 is de koopkrachtbinding in de dagelijkse sector 8% gedaald. De koopkrachtbinding in de niet-dagelijkse sector is gedaald van 65% in 2004 naar 49% in 2011. In referentiegemeenten is de koopkrachtbinding in de niet-dagelijkse sector gemiddeld 60%. De toevloeiing in de dagelijkse sector vanuit Den Haag is 16% en is groter dan de afvloeiing naar Den Haag (12%). Ook de toevloeiing in de niet-dagelijkse sector uit Den Haag is met 24% groter dan de afvloeiing naar Den Haag (20%). De toevloeiing in de niet-dagelijkse sector totaal is hoog met 52%. De toevloeiing komt met name door de sector mode en luxe. Tabel 3 Binding en toevloeiing per sector Binding

Toevloeiing

dagelijks

84%

24%

niet-dagelijks

49%

52%

mode en luxe

57%

61%

In/om huis

45%

42%

vrije tijd

44%

45%

Bron: Koopstromenonderzoek 2011

De afvloeiing in de niet-dagelijkse sector vindt met name plaats naar Den Haag (20%) en naar internet (17%). Ook vindt afvloeiing plaats naar Rijswijk, Delft en Zoetermeer (ieder 3%) en naar overige Nederland (6%). 2.3.3 Andere aankoopkanalen Uit het Koopstromenonderzoek 2011 blijkt verder dat de consumenten in Leidschendam-Voorburg enkele andere voorkeuren hebben dan de consumenten in referentiegemeenten (met 50.000-100.000 inwoners). Onze inwoners doen fors meer aankopen via internet en minder aankopen op warenmarkten dan in referentiegemeenten. Het aandeel woonwerkaankopen ligt hoger. Vooral opvallend is het hoge percentage supermarktbezoeken op zondag en overige koopzondagen, beide 19% hoger in vergelijking met referentiegemeenten. De voorkeur voor winkelen op zondag verklaart een deel van de lage binding, zeker in combinatie met de nabijheid van andere winkelcentra. In Den Haag zijn alle winkels altijd op zondag geopend, en Leidschendam-Voorburg kent in 2013 maximaal 12 koopzondagen en 3 zondagavondsupers.

11

2.4 Kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingsruimte In 2013 is volgens een standaard rekenmethode berekend wat de mogelijke theoretische marktruimte (ontwikkelingsruimte) is die in specifieke winkelgebieden in de gemeente nog kan worden benut. Deze wijze van berekenen wordt uitgewerkt in een distributieplanologisch onderzoek (DPO). In een DPO wordt geen rekening gehouden met (kwalitatieve) ambtities en consumentenbehoeften. Het uitgangspunt tot 2020 is dat er bevolkingsgroei en een verhoging van de regionale toevloeiing is. In het bijlagerapport zijn in bijlagen 5a, 5b en 5c de verschillende DPO’s op een rij gezet waarbij men voor Leidschendam-Voorburg tot 2020 de volgende conclusies kan trekken: •

Er is beperkte ruimte in de dagelijkse sector.

•

Er is zeer veel ruimte in de niet-dagelijkse sector (onderdelen in en om het huis, volumineus).

•

Er is aanzienlijke ruimte in de niet-dagelijkse sector in het onderdeel mode en luxe.

•

Er is geen ruimte in de sector vrije tijd en elektro.

Kwantitatief: marktruimte mode en luxe Bij de verdeling van de marktruimte over de winkelgebieden wordt duidelijk dat er vooral marktruimte in Leidsenhage is. Doordat de marktruimte in mode en luxe in Leidsenhage volledig wordt benut, is er in de andere winkelgebieden een ‘teveel’ aan winkelvloeroppervlakte (wvo). Dit geldt vooral in Oud-Voorburg dat een groot deel van het aanbod in de hoogwaardige mode en luxe (46%) biedt en in De Julianabaan waar het aanbod in de mode en luxe zich voor een groot deel in het middensegment (30%) bevindt. De theoretisch mogelijke ontwikkelingsruimte wordt in de eerste plaats ingezet voor de versterking van de regionale functie van Leidsenhage. Er wordt echter kritisch gekeken en getoetst, welke ontwikkelingen noodzakelijk zijn om de kernwinkelcentra kwalitatief te versterken. Door versterking van de kwaliteit van de drie andere kernwinkelcentra naast Leidsenhage, door hun complementariteit te versterken en in te spelen op trends en ontwikkelingen, kan het bestaande aanbod behouden blijven. Daarnaast ondersteunt de gemeente de verplaatsing van ondernemers die niet meer in het profiel van Leidsenhage passen naar de andere kernwinkelcentra.

12

2.5 SWOT-analyse In de SWOT-analyse worden sterktes en zwaktes in kaart gebracht. Er is bewust gekozen om bij de SWOT-analyse de kansen en bedreigingen concreet in kaart te brengen in plaats van (macro economische) trends en ontwikkelingen - die in hoofdstuk 1 zijn beschreven - te herhalen. In hoofdstuk 3 treft u de SWOT-analyses van de vier kernwinkelcentra in Leidschendam-Voorburg. Sterk • • • • • • •

• • • • • • • • • • •

• • • •

Centrale positie/ligging in de regio Goede bereikbaarheid auto, OV en fiets Gratis parkeren Aantrekkelijke en veilige groene woonstad Buitengebied en Vliet trekken recreanten Historie en cultuur, (vaak) ook onderdeel van de winkelgebieden, brengen sfeer en ambiance Veel werkgelegenheid in groot- en detailhandel, zorg en zakelijke dienstverlening. Onderwijs goed vertegenwoordigd Hoge koopkracht Woonplaats voor expats/internationale bewoners Detailhandel verspreid over diverse centra met verschillend profiel Aanwezigheid hoofdwinkelcentrum en (delen) winkelgebieden met regionale aantrekkingskracht Kernwinkelcentra nemen steeds meer functie van buurcentra/strips over Ruimere bestemmingen (o.a. kantoren, diensten, medisch) voor buurtcentra/strips Toevloeiing uit de regio is omvangrijk, met name in de sector mode en luxe (61%) Leegstand gemiddeld en vergelijkbaar met Nederland en Zuid-Holland, iets lager dan regio Sector mode en luxe sterk vertegenwoordigd Dagelijkse sector in evenwicht Supermarktaanbod per inwoner gelijk aan landelijk gemiddelde, supermarktomvang ruim boven het landelijk gemiddelde Beperkt aanbod detailhandel in de periferie Aantrekkingskracht horeca, met name in de historische centra en bij vijver Zijdepark Detailhandelondersteunende horeca in de kernwinkelcentra toegestaan en toegepast Promotie op diverse vlakken

Zwak • Parkeren in blauwe zones kan verblijfsduur beperken • Vergrijzing (consumenten en retailers) • Beperkte bevolkingsgroei (4% tot 2020) • Beperkt aanbod grote culturele voorzieningen (voorzieningen zoals groot theater, bioscoop of congreslocatie en grote evenementenlocaties waar culturele activiteiten plaatsvinden). • Weinig vestigingsmogelijkheden voor grotere nieuwe bedrijven (werkgelegenheid beperkt) • Beperkte ruimte schaalvergroting detailhandel • Koopkrachtbinding in dagelijkse en niet- dagelijkse sector relatief laag • Aanzienlijke leegstand in met name Oud-Voorburg en Leidschendam Centrum en delen overige winkelgebieden • Opbouw detailhandel in gemeente niet in balans • Hoofdwinkelcentrum gedateerd • Detailhandelondersteunende horeca beperkt aanwezig door begrenzing omvang • Minder koopzondagen mogelijk dan in omgeving • Organisatiegraad winkeliers in diverse delen van de gemeente • ‘Nieuwe winkelen’ nog weinig toegepast • Ontbreken van centraal geregelde (stads)promotie

13

Kans • • • • • • •

• •

•

Behoud van gratis parkeren op diverse locaties Verwachte bevolkingsgroei in gemeente en regio Buitengebied wordt beter toegankelijk gemaakt waardoor recreatieve functie wordt versterkt Uitbreiden aanlegplaatsen voor recreatievaart bij winkelgebieden in historische centra Arrangementen die recreatie-cultuur-historiewinkelen combineren/benutten Versterken onderscheidende positie van de verschillende centra (complementair aan elkaar) Versterken (kwantitatief en kwalitatief) van de kernwinkelcentra door beschikbare marktruimte hiervoor in te zetten Meer gebruik detailhandelondersteunende horeca in winkels Wijziging Winkeltijdenwet waardoor beperking aantal koopzondagen vervalt; gemeente bepaalt zelf aantal koopzondagen in verordening Winkelgebieden en individuele ondernemers kunnen inspelen op trends en ontwikkelingen: • Behoefte consument aan leisure, door water, groen, winkelen en cultuur te combineren, vanuit propositie van ‘intimiteit’ • Behoefte consument aan keuze waarop divers aanbod kan inspelen • Vestiging in centra van webwinkels, afhaalplaatsen, consumentgerichte dienstverlenende concepten of andere concepten gericht op beleving en een combinatie van service, diensten en gemak • Samenwerken en promoten van de sterke punten en activiteiten binnen LeidschendamVoorburg; ontwikkeling Leidsenhage biedt kans voor profilering gemeente in regio

Bedreiging • Parkeerbeleid (betalen, parkeerschijf) • Bezuinigingen bij gemeente (minder investeringen en sterke prioritering) • Bezuinigingen bij consument (minder bestedingen) en retailer (minder investeringen) • De consument heeft veel keuze; koopkracht verdwijnt makkelijker naar andere steden • Provinciaal en regionaal beleid scherp op overprogrammering, wat ontwikkelingen in Leidschendam-Voorburg mogelijk beperkt • Omliggende gemeenten met groot winkelaanbod zetten in op integraal beleid en profilering rond leisure en detailhandel om bezoekers te trekken • Gebrekkige en moeilijke samenwerking binnen de winkelgebieden (financiering, promotie) • Concentratie aandacht op hoofdwinkelcentrum • Onvoldoende in staat zijn (winkelgebied als geheel en individuele ondernemer) om in te spelen op autonome trends en ontwikkelingen

14

3. Analyse van de kernwinkelcentra in detail 3.1 Leidsenhage Leidsenhage is een in de jaren ’70 planmatig ontwikkeld koopcentrum dat tussen Leidschendam en Voorburg strategisch aan de regionale hoofdinfrastructuur ligt. Het is een compact, overzichtelijk en deels overdekt (hoofd)winkelcentrum met een regionale functie. Er is breed en divers aanbod in zowel dagelijkse als niet dagelijkse aankopen met de nadruk op mode en luxe. Horeca en evenementen zijn ondersteunend aan de detailhandelsfunctie aanwezig. a) Bereikbaarheid en parkeren -

De bereikbaarheid is uitstekend per auto, bus, tram en fiets.

-

Het centrum kan vanuit drie verschillende zijdes worden benaderd waar voldoende gratis parkeerplaatsen aanwezig zijn.

b) Aanbod -

Leidsenhage is het hoofdwinkelcentrum van de gemeente en omvat bijna de helft van het aantal winkelmeters in Leidschendam-Voorburg.

-

Van de 144 winkels in 2012 zijn er 27 in dagelijkse sector (8.031m² wvo), waaronder 2 grote supermarkten en 117 winkels in de niet-dagelijkse sector (35.265m² wvo). Voor verdere onderverdeling naar branches (zie bijlage 6).

-

Het winkelbestand bestaat voor 75% uit (franchise)ketens, met name in het (lage) middensegment en enkele ketens in het (midden) hoge segment.

-

Er bevinden zich diverse horecagelegenheden verspreid over het winkelcentrum en een cluster aan de rand, bij de vijver van het Zijdepark.

-

Diensten zijn beperkt aanwezig, met name banken, kappers en reisbureaus. Er is een aantal publiekgerichte voorzieningen.

-

Elke dinsdag is er een warenmarkt op de parkeerplaats aan de oostzijde van het winkelcentrum, voor V&D.

-

Door de dominantie van een grote eigenaar (Unibail Rodamco) is (financiële) samenwerking vrij goed geregeld. De organisatiegraad van de ondernemers in Leidsenhage is hoog. Ondernemers die zich in het gebied vestigen, zijn verplicht lid van de winkeliersvereniging. Door het verplichte lidmaatschap zijn er voldoende middelen voor marketing en evenementen, en een centrummanager. Er zijn het hele jaar door activiteiten voor het winkelend publiek.

c) Functioneren en ruimtelijke structuur -

Er is weinig leegstand. Absoluut: 7 panden, 1.641m² wvo (5%). Het leegstandpercentage (met

-

Het Koopstromenonderzoek 2011 (zie bijlage 4 Factsheet koopstromenonderzoek Leidsenhage)

correctiefactor) is 2% en ligt ver beneden het landelijk en gemeentelijk gemiddelde. constateert een koopkrachtbinding in de dagelijkse sector van 25% (was 32% in 2004) en in de niet-dagelijkse sector 33% (45% in 2004). -

De omzet is in 2004-2011 flink gedaald. De omzet komt voor een belangrijk deel van bezoekers uit de eigen gemeente: 62% voor dagelijks aanbod en 43% voor niet-dagelijkse aanbod. De toevloeiing in de niet-dagelijkse sector is met 57% hoog en is vooral afkomstig uit Den Haag.

-

De vloerproductiviteit in de dagelijkse en niet-dagelijkse ligt hoger dan het landelijke gemiddelde,

-

De vloerproductiviteit in Leidsenhage is hoger dan die van Rijswijk-In de Boogaard.

maar is in de niet-dagelijkse sector minder dan die van Zoetermeer-Stadshart.

15

-

Het Koopstromenonderzoek 2011 (bijlage 4) laat zien dat Leidsenhage een hoge consumentenwaardering heeft. Leidsenhage scoort ver boven gemiddelde (van centra van vergelijkbare omvang) op veiligheid, parkeermogelijkheden en bereikbaarheid auto, en iets bovengemiddeld op compleetheid, sfeer en uitstraling, daghoreca en bereikbaarheid OV.

-

Het winkelcentrum functioneert door veroudering – en het niet kunnen inspelen op nieuwe trends en ontwikkelingen – echter al jaren niet als voorheen en staat (zwaar) onder druk.

d) Ontwikkelingen -

Uitbreiding AH supermarkt naar een AH XL format.

-

Voor de vernieuwing van Leidsenhage heeft eigenaar Unibail Rodamco, mede namens de winkeliers en eigenaren, een Gebiedsvisie opgesteld die inzet op regionale versterking (in kwantitatieve en kwalitatieve zin). De ambitie die de gemeenteraad in de Integrale Uitgangspuntennotitie voor Leidsenhage heeft meegegeven, is de ontwikkeling van Koopfabriek naar Winkelparadijs met inzet op uitstraling, service en verbreding en versterking van de winkelfunctie, waardoor Leidsenhage hét winkelcentrum in de regio wordt, complementair aan het bestaande aanbod. Zichtbaarheid, kwaliteit en fun (beleving) zijn kenbegrippen. Op 2 juli 2013 heeft in de gemeenteraad de Gebiedsvisie Herontwikkeling Leidsenhage en de Haalbaarheidstoets, zoals omschreven in de ‘Haalbaarheidstoets Gebiedsvisie Leidsenhage’ en het Ruimtelijk Kader vastgesteld.

16

e) SWOT analyse Sterk • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Zwak

Ligging aan de hoofdinfrastructuur van de regio Goede bereikbaarheid per auto, OV en fiets Gratis parkeren Groot, dichtbevolkt verzorgingsgebied met relatief hoge koopkracht Ziekenhuis in directe omgeving Compacte opzet winkelcentrum Gemiddelde omzet hoger dan gemiddelde in Nederland en Randstad Tweederde omzet uit niet-dagelijks Toevloeiing grotendeels niet-dagelijks Grootste omzet aandeel komt uit LeidschendamVoorburg en Den Haag Hoge consumentenwaardering Ruim aanbod aan winkels Grote diversiteit in aanbod Twee grote supermarkten als basis Wekelijkse warenmarkt op dinsdag Groot aandeel mode en luxe Groot aandeel (laag) middensegment Hoge filialiseringsgraad (75%) Weinig leegstand (2%) Eén grote eigenaar (2/5 in eigendom) Hoge organisatiegraad ondernemers Voldoende budget voor marketing en evenementen; hele jaar door activiteiten Al enigszins actief met de nieuwe media en ‘Nieuwe Winkelen’ Veilig

• • • • • • • • • • • • • •

17

Verouderd winkelcentrum Naar binnen gekeerd Randen rommelig, zwakke uitstraling Routing niet optimaal, consument moet veel lopen door blokstructuur Geen duidelijke ontmoetingsplek/ horecaplein Koopkrachtbinding neemt af Vrij compleet aanbod, maar variatie in segment en naar doelgroepen is vrij beperkt Toename Outletwinkels Gericht op middensegment, lage segment neemt toe, hoog segment beperkt Horeca lijkt onvoldoende door versnipperde ligging met kleine concentratie aan de vijver Toename leegstand (o.a. kantorenblok) Minder koopzondagen mogelijk dan in omgeving Interactie activiteiten, beleving en sfeer matig Geen samenwerking Leidsenhage en gemeentebrede promotie

Kansen • • • • • •

• • •

Regionale versterking door uitvoering gebiedsvisie Op lange termijn mogelijkheden voor ontwikkeling tot gemengd stedelijk gebied Mogelijke hogere omzet door verwachte bevolkingsgroei in verzorgingsgebied Centrale huisvesting van de gemeente op loopafstand Versterken relatie met de omgeving door verbetering routing en uitstraling randen Sterker inzetten op uitstraling, hogere service, verbreding en versterking van de winkelfunctie, complementair aan bestaande aanbod (kernbegrippen zichtbaarheid, kwaliteit en fun) Van efficiënt en doelgericht kopen ontwikkelen naar meer recreatief winkelen Duidelijker profilering als regionaal centrum, met winkels die passen in dit profiel Inspelen (als winkelgebied als geheel en individuele ondernemer) op trends en ontwikkelingen: • Behoefte consument aan makkelijke bereikbaarheid, gratis parkeren en alles onder één ‘dak’ • Combinatie funshoppen en runshoppen door kansen te benutten van internetwinkelen en bereikbaarheid/ligging

Bedreigingen • Autonome ontwikkelingen (e-commerce, economie) waardoor omzet (extra) kan afnemen • Concurrentie in de regio neemt toe en biedt de consument meer keuze • Ontwikkeling en promotie van oude binnensteden die mix van cultuur, historie, beleving en divers winkelaanbod bieden • Afvloeiing naar andere centra neemt toe • Afgenomen betekenis als regionaal centrum. Als er niets gebeurt, wordt het een lokaal centrum, waardoor het een concurrent wordt van de andere kernwinkelgebieden. • Beperkt draagvlak voor ontwikkelingen Leidsenhage bij specifieke stakeholders, waardoor plannen vertragen en centrum verder achteruitgaat • Onvoldoende in staat zijn (winkelgebied als geheel en individuele ondernemer) om in te spelen op autonome trends en ontwikkelingen

3.2 De Julianabaan De Julianabaan is het boodschappencentrum van Voorburg en ligt tussen twee belangrijke doorgaande wegen (de Prins Bernardlaan en de Mgr. van Steelaan). Naast de diverse (franchise) ketens zoals Blokker, Kruidvat en onder andere de Hema - die zijn gericht op de dagelijkse aankopen - zijn twee supermarkten de grote trekkers. Aanvullend is vooral daghoreca aanwezig. Aan de randen van het gebied liggen ook de bibliotheek, het Werkplein Corbulo, een theater, overige dienstverlening en avondhoreca aanwezig. Diverse onderwijsinstellingen liggen in de buurt. a) Bereikbaarheid en parkeren -

Het centrum is redelijk bereikbaar met het openbaar vervoer en zeer goed bereikbaar per auto.

-

Er is geen doorgaande weg door het winkelgebied. De weg eindigt bij het Koningin Julianaplein waar een grote centrale parkeerplaats met parkeerregime is. Deze is van twee kanten te benaderen.

-

Er is ook een openbare parkeergarage en verspreid rondom het gebied liggen diverse parkeerplaatsen.

18

b) Aanbod -

2

2

Er zijn 47 winkels, of 11.032m wvo; 45% of 4.904m wvo is dagelijkse sector, met het grootste 2

aandeel van de Jumbo en AH. De niet-dagelijkse sector vormt 55% of 6.028m wvo. In het winkelgebied bestaat globaal de helft uit bekende winkelketens (Blokker, Kruidvat, Hema e.d.) en de helft uit zelfstandige ondernemers. -

De branche kleding en mode is goed vertegenwoordigd (zie voor detaillering branches bijlage 6).

-

Er zijn verschillende dienstverleners als kappers en reisbureaus gevestigd in het kernwinkelgebied. Banken, makelaars en hypotheekverstrekkers bevinden zich aan de randen.

-

De dag- en avondhoreca bestaat uit een mix van fastfood, detailhandelondersteunende horeca, afhaal en enkele restaurants.

-

Groot deel van winkelgebied is in handen van één eigenaar. In zijn panden is lidmaatschap van de winkeliersvereniging verplicht. Er zijn 90 ondernemers lid (80%). De financiële middelen zijn beperkt en gaan grotendeels op aan een beperkt aantal grote (jaarlijks terugkerende) activiteiten.

-

Er is weinig saamhorigheid onder de ondernemers.


Het kernwinkelgebied bestaat uit het Koningin Julianaplein, het aangrenzende ronde plein plus voetgangersstraat (donkerblauw). Hier vormen de winkels een aaneengesloten winkelfront. Rond het kernwinkelgebied liggen randen waar geen detailhandel is toegestaan (lichtblauw) en aanloopgebieden (groen), waar naast detailhandel meerdere functies, zoals diensten en kantoren zijn toegestaan.

-

De Julianabaan is een vrij compleet boodschappencentrum dat redelijk functioneert.

-

Consumenten bezoeken functioneel of doelgericht een paar winkels. De verblijfsduur is daardoor beperkt. Het centrum lijkt niet aantrekkelijk genoeg voor langer verblijf. 2

-

De leegstand van 2.669m wvo (11 panden) vertegenwoordigt een gemiddeld

-

De leegstand bevindt zich met name bij de meer verscholen liggende winkels en in het zigzag-

leegstandspercentage van 8% en is de laatste jaren licht toegenomen. aanloopgebied. -

De consument loopt eerder heen en weer tussen de trekkers in het centrale gebied dan rond het plein. Het gebied kent door zijn ruimtelijke structuur dan ook gewilde en minder gewilde panden.

d) Ontwikkelingen -

De eigenaar, die vele panden in het winkelgebied heeft, is actief in gesprek met diverse (franchise) organisaties en ondernemers om een goede invulling voor de leegstande panden te vinden.

19

e) SWOT analyse Sterk

Zwak

•

Goede bereikbaarheid auto

• Vergrijzing primair verzorgingsgebied

•

Voldoende (gratis) parkeergelegenheid

• Ruimtelijke structuur ongunstig: delen liggen

•

Koopkracht verzorgingsgebied is hoog

verscholen en sluiten niet op elkaar aan,

•

Vergrijzing primair verzorgingsgebied

waardoor consument neiging heeft alleen

•

Bibliotheek in het centrum, theater en

centrale deel te bezoeken

onderwijs in omgeving

• Kiosken belemmeren het zicht

•

Grote diversiteit (in grootte van) panden

• Gesloten gevel Jumbo aan het KJ plein

•

Centrum is breed gepositioneerd (laag tot

• Relatief veel leegstand buiten het centrale

middenhoog) •

Vrij compleet boodschappencentrum

•

Groot aandeel dagelijks aanbod, met twee supermarkten

•

Relatief groot aanbod niet-dagelijks

•

Goede mix van (franchise)ketens en

deel (B en C locaties) • Verblijfsduur per bezoek beperkt, centrum net niet aantrekkelijk genoeg voor langer verblijf • Centrum is functioneel, gemiddeld en identiteitloos • Aanbod wellicht niet specifiek en duidelijk

zelfstandige ondernemers

genoeg voor de consument, passend bij de

•

Aantal goede speciaalzaken

gewenste profilering

•

Relatief veel dienstverlening, met name aan

• Beperkt aanbod in activiteiten

de randen

• Beperkte bereidheid van ondernemers om

•

Voldoende horeca-aanbod bestaande uit mix

actief te zijn (lijkt door economische crisis

van fastfood, detailhandelondersteunende

erger geworden)

horeca en afhaal aan de randen •

Leegstand is relatief laag en versnipperd

•

Voor groot deel één eigenaar

•

Hoge organisatiegraad ondernemers (80%)

20

Kans • • •

•

•

• • •

Bereikbaarheid, gratis parkeren en overzichtelijkheid compleet aanbod promoten Optimaliseren ruimtelijke structuur Specifieke (B) locaties herbestemmen tot bijv. specifieke detailhandel zodat ander type ondernemers wordt aangetrokken Identiteit terugkrijgen door als centrum onderscheidend te zijn in food, meer richten op persoonlijke en ambachtelijke foodspeciaalzaken (versstraat in kiosken van 40-50m2) Doelgericht winkelen meer benutten door aantrekken van landelijk (franchise)ketens en zelfstandig ondernemers op iets hoger niveau die een wat gespecialiseerder assortiment bieden afgestemd op de specifieke doelgroep of superspecialisatie Vestiging van een laag segment supermarkt Samenwerking in winkelgebied Inspelen (als winkelgebied als geheel en individuele ondernemer) op trends en ontwikkelingen: • service concepten, diverse diensten en afhaalpunten voor vergrijzende doelgroep op specifieke locaties • versterking binding door extra services en klantgerichtheid • multi- of omnichannel (combi website, webshop en fysiek)

Bedreiging • Autonome ontwikkelingen (o.a. internet en de economie) • Ontwikkelingen in de regio waarbij enkele winkelgebieden zich onderscheidend doorontwikkelen waardoor consumenten steeds meer keuze hebben en wegtrekken uit dergelijke centra • Ontwikkeling Leidsenhage, De Julianabaan moet naast Leidenhage een eigen positie innemen. • Consumenten zoeken onderscheidende winkelgebieden (in gemak, beleving of sterk functioneel) wat betekent dat Julianabaan zich sterk moet gaan focussen om onderscheidend te blijven • Onvoldoende in staat zijn (winkelgebied als geheel en individuele ondernemer) om in te spelen op trends en ontwikkelingen

3.3 Oud-Voorburg De Oude Dorpskern Voorburg is het historische (dorps) centrum van Voorburg en ligt naast de A12. Het heeft een onderscheidend verblijfsklimaat door zijn historische uitstraling met veel kleinschalige (monumentale) panden en ligt nabij de Vliet. Het dagelijkse aanbod van winkels is gericht op de direct omliggende buurten. Daarnaast is er een divers aanbod van speciaalzaken in voornamelijk het segment mode en luxe en kinderen met een regionale functie. Galeries, musea en horeca veraangenamen het verblijfsklimaat van het centrum. a) Bereikbaarheid en parkeren -

Winkelcentrum Oud-Voorburg is goed bereikbaar met auto, OV en fiets. Het ligt tussen de Vliet en de Parkweg, vlakbij de afrit van de A12 en NS-station Voorburg. De Herenstraat is ook regionale fietsroute en autoverkeer mag de Herenstraat op één plek oversteken.

-

Er is een beperkt aanbod van parkeerplaatsen direct bij het centrum. Deze worden gedeeld door bewoners, bezoekers en ondernemers en daarom geldt er een parkeerregime. Op loopafstand liggen twee grote parkeerplaatsen (Westvliet en onder viaduct A12) en een parkeergarage.

21

b) Aanbod -

Het winkelaanbod heeft een dubbelfunctie: voor de direct omliggende buurten biedt het dagelijks aanbod en voor de regio niet-dagelijks aanbod met een relatief hoogwaardige uitstraling.

-

Oud-Voorburg heeft 78 winkels, in totaal 8.162m² wvo. Er zijn 13 winkels in de dagelijkse sector 2

(1.635m²) en 65 in de niet-dagelijkse sector (6.627m wvo). Op een enkele uitzondering na zijn het allemaal winkelpanden van 50-100m². -

Het merendeel van de winkels is van zelfstandige ondernemers, slechts 9% is filiaalbedrijf. Dit maakt Oud-Voorburg uniek ten opzichte van grotere winkelgebieden in de omgeving.

-

Het winkelgebied heeft slechts een beperkt aantal trekkers.

-

De branches kleding en mode & luxe zijn sterk vertegenwoordigd. Ook is er een vrij breed, kleinschalig aanbod woninginrichting. Enkele zaken richten zich speciaal op kinderen. Voor verdere onderverdeling naar branches (zie bijlage 6).

-

Het horeca-aanbod ligt verspreid in het gebied en is divers met dag- en avondhoreca. Consumenten verwachten mogelijk meer horeca dat past bij de functie en uitstraling van het gebied (mogelijke locatie horeca(pleinen) en meer detailhandelondersteunende horeca).

-

Op zaterdag is er sfeervolle warenmarkt op het Oosteinde (het verlengde van de Herenstraat).

-

Er is sprake van versnipperd eigendom van de kleinschalige panden. Enkele eigenaren hebben weinig binding met het gebied. Sommige ondernemers ervaren de huren als hoog.

-

De organisatiegraad van de ondernemers en de samenwerking tussen ondernemers in het gebied is laag, waardoor er onvoldoende middelen zijn en professionele mankracht is voor aansturing van activiteiten, promotie en administratie. Er worden diverse activiteiten in het winkelcentrum georganiseerd, waaronder het modeweekend, kaarsjesavond, kinderjaarmarkt e.d.


De winkels bevinden zich hoofdzakelijk aan de Herenstraat, het Wielemakersslop, de Van Schagenstraat, de Franse Kerkstraat en aan beide zijden van de Parkweg ter hoogte van de Oude Dorpskern. De langgerekte Herenstraat nodigt echter uit tot flaneren en genieten door zijn afwisseling van kleinschalige woon- en winkelpanden

-

Aan de doorgaande Parkweg vestigen zich met name de meer doelgerichte winkels waardoor deze (deels) als aanloopstraat functioneert. Doordat de winkels in de monumentale Herenstraat enigszins verscholen liggen, rijdt men er over de Parkweg gemakkelijk voorbij.

-

Ondanks het onderscheidende verblijfsklimaat staat het economisch functioneren onder druk door concurrentie in de omgeving (voor consumenten én retailers). De kleinschalige monumentale panden zijn minder geschikt voor schaalvergroting, maar vormen ook een unique selling point.

-

Het leegstandspercentage van 14% (12 panden) in 2012 ligt ver boven het gemiddelde van de gemeente en is de laatste jaren sterk toegenomen.

-

Het relatief grote aandeel mode & luxe in Oud-Voorburg voelt de teruggelopen consumentenbestedingen meer dan andere branches. Diverse ondernemers hebben aangegeven een beperkt vertrouwen te hebben in de toekomst.

-

De vloerproductiviteit is laag. Door de week is er weinig loop in het winkelgebied. Het niveau van de winkels daalt, de kwaliteit van de openbare ruimte is afgenomen en het aantal niet-commerciële functies neemt toe.

22

d) Ontwikkelingen -

In juli 2013 is de vernieuwde stationsomgeving opgeleverd en er zal (naar verwachting in 2014) een nieuw parkeerregime gaan gelden waardoor de mix tussen lang en kort parkeren verbetert. De looproute tussen winkelgebied, station en de kantoren aan de Binckhorst is sterk verbeterd, evenals is de verblijfsfunctie door de herinrichting van het Stationsplein versterkt.

e) SWOT analyse Sterk • • • • • • •

• • • • •

• • • • • • • •

Goede bereikbaarheid auto, fiets en OV Gratis parkeren Historisch karakter Herenstraat met gevarieerd gevelbeeld Monumentale panden in beschermd dorpsgezicht Ligging nabij de Vliet Intieme omgeving, sfeer Onderscheidend verblijfsklimaat met een mix aan stedelijke functies: winkels, cultuur, horeca, wonen en dienstverlening Huygensmuseum Hofwijck trekt (inter)nationaal publiek Relatief hoog inkomen in primair verzorgingsgebied met relatief veel expats als inwoners Promenadegebied in het weekeinde Veel kleine winkelpanden, aantrekkelijk voor hoogwaardig niet-dagelijkse aanbod Dubbelfunctie: dagelijks aanbod gerelateerd aan woonfunctie; niet-dagelijks aanbod gerelateerd aan uitstraling Veel hoogwaardige aanbod in de mode, luxe, delicatessen en lifestyleproducten Redelijk sterk in woninginrichting 2 supermarkten aanwezig Veel persoonlijke dienstverlening (kappers, nagelstudio’s) Gevarieerd (dag/avond)horeca-aanbod en detailhandelondersteunende horeca in winkels Weekmarkt op zaterdag Veel zelfstandige ondernemers Prettig en veilig verblijfsklimaat

Zwak • Kruisende route voor autoverkeer en fietsroute door het promenadegebied leveren verstoring op • Beperkt aantal parkeerplaatsen direct bij centrum • Onbekendheid met parkeermogelijkheden en gebrek aan overzicht zorgen voor parkeerdruk • Laden en lossen op straat zorgt voor opstoppingen • Beperkte samenhang tussen de straten in routing en inrichting • Verscholen ligging Herenstraat • Herenstraat is langgerekt, ‘rondlopen’ beperkt • Onvoldoende relatie met de Vliet en de Parkweg • Ontbreken centrale ontmoetingsruimte, pleinruimte • Inrichting en gevelbeeld niet in overeenstemming met hoogwaardige kwaliteit gebied • Weinig grote panden, beperkte mogelijkheden schaalvergroting • Veel mutaties en relatief veel leegstand • Gebrek aan doordeweekse (kwalitatieve) traffic • Beperkte differentiatie van branches • Toename minder hoogwaardige winkels en winkels zonder commercie • Beperkte filialisering, weinig grote ketens die veel middelen aan marketing besteden • Horeca-aanbod passend bij de beleving van het gebied is (te) beperkt aanwezig • Beperkte organisatiegraad en samenwerking ondernemers • De wijze van organisatie van de ondernemersvereniging waardoor continuïteit niet is gewaarborgd • Beperkt draagvlak en financiële middelen winkeliersvereniging • Versnipperd eigendom, eigenaren onvoldoende betrokken bij het gebied, ervaring van hoge huren

23

Kans • • •

• • • •

•

• •

•

• •

•

Wijziging parkeerregime bij station Voorburg verbetert kort- en langparkeren Herinrichting Stationsplein versterkt de verbinding met de Herenstraat Vertrek gemeente uit Herenstraat op middellange termijn biedt ruimte voor grootschalige trekker die nu niet terecht kan in het gebied Door nieuwbouw Rustoord op termijn extra inwoners en bezoekers Nabijheid van de Vliet om in te spelen op de recreatieve potentie Langgerektheid Herenstraat als USP gebruiken: ‘mooiste rode loper van …. Ondernemers aantrekken in hoge segment, die sterk service gericht zijn, gemak bieden en veel aandacht hebben voor de klant Meer inzetten op kleine franchiseondernemers met een grote organisatie achter zich, met specifiek aanbod en extra assortiment Nog sterker inzetten op thema moeder en kind Inspelen (als winkelgebied als geheel en individuele ondernemer) op trends en ontwikkelingen: • Superspecialisatie • winkels door internet mogelijk meer behoefte aan kleine fysieke winkelruimtes Meer inspelen op gezamenlijke promotie van het gebied en activiteiten die passen bij ondernemers én onderscheidende overige voorzieningen Meeliften op publiciteit en promotie vernieuwing Leidsenhage Nieuwe vorm van organiseren van de samenwerking tussen ondernemers, stakeholders en gemeente (centrummanagement) Nieuwe financieringsmethodieken voor onder andere de promotie en samenwerking van en in het centrum

Bedreiging • Afnemende gebiedstrouw consumenten • Regionale doelgroep heeft veel keuze in de directe omgeving • Winkelgebieden in de omgeving die zich toekomstbestendig aan het ontwikkelen zijn waardoor concurrentie groter wordt • Ontwikkeling Leidsenhage, Oud-Voorburg moet naast Leidsenhage eigen positie innemen • Ontbreken trekkracht in niet-dagelijks aanbod • Verder afnemend draagvlak en gebrek aan financiële middelen winkeliersvereniging om in te spelen op behoefte van de consument aan marketing en communicatie en activiteiten • Potentieel aantal bestuursleden winkeliersvereniging met voldoende tijd om zich actief in te zetten • Onvoldoende in staat (winkelgebied als geheel en individuele ondernemer) om in te spelen op trends en ontwikkelingen

24

3.4 Leidschendam Centrum Leidschendam Centrum is het historische centrum van Leidschendam en grenst aan het groene achterland. Het winkelen recreatiegebied ligt enigszins verscholen. De winkels richten zich met het dagelijks aanbod op de directe omgeving. De speciaalzaken hebben een groter (wijkoverstijgend) verzorgingsgebied. De Sluis en de Vliet spelen een essentiële rol, zowel historisch als bij de huidige ontwikkelingen. Het Sluisgebied - met horeca en terrassen aan het water - en het nieuwe Damplein vormen het visitekaartje van Leidschendam Centrum. De Damlaan is de aanlooproute naar het Damplein. Hier vestigen zich naast de speciaalzaken veel (consumentgerichte) dienstverleners en overige voorzieningen. Het gebied vormt de ‘toegangspoort’ tot het buitengebied van Stompwijk en het Groene Hart. Zowel de culturele voorzieningen als de passantenhaven zijn essentiële Unique Selling Points voor het gebied. Door de grote herstructurering die jaren gelden is ingezet, is er braakliggend terrein aanwezig. a) Bereikbaarheid en parkeren -

Het winkelgebied ligt tussen de Vliet en de Oude Trambaan. Het openbaar vervoer rijdt over de Oude Trambaan, waar ook een halte is. Het centrum is uitstekend bereikbaar voor fietsers en waterrecreanten.

-

Via de Damlaan kan het autoverkeer het Damplein en het sluisgebied bereiken. De Damlaan leidt via eenrichtingsverkeer naar het Damplein en het sluisgebied. Er is ruime parkeergelegenheid, onder meer in de parkeergarage onder het Damplein. Op maaiveld is ruime parkeergelegenheid aanwezig met deels een parkeerregime.

-

Doorgaand (eenrichtings) verkeer over de Damlaan heeft gelegenheid voor ‘stop & shop’. De Sluis zorgt voor stagnatie in het verkeer en voor langere wachttijden om het centrum te bereiken (vooral in de zomer).

b) Aanbod -

Het winkelgebied biedt dagelijks aanbod voor de omliggende wijken aangevuld met speciaalzaken met een wijkoverstijgende en regionale functie.

-

2

Leidschendam Centrum heeft 33 winkels of 4.801m wvo, waarvan 12 winkels dagelijks aanbod 2

2

(1.480m wvo) en 21 winkels met niet-dagelijks aanbod (3.321m wvo). -

Er is veel diversiteit in grootte van panden (klein tot middelgroot).

-

Het dagelijks aanbod, waaronder een supermarkt (827 m wvo) is gevestigd rond het Damplein.

2

Speciaalzaken bevinden zich aan de Damlaan, met groot aandeel in de branche woninginrichting (zie voor verdere onderverdeling naar branches bijlage 6). -

Er bevinden zich in de Damlaan veel voorzieningen en diensten, met name op (para)medische gebied en persoonlijke verzorging.

-

Het sluisgebied is horecaconcentratiegebied. Daarnaast is er horeca aan de Damlaan, die tijdens winkelopeningstijden beperkt geopend zijn.

-

Het aandeel zelfstandige ondernemers is hoog (73%).

-

Er zijn enkele grote en vele kleine eigenaren.

-

Er is een ondernemersvereniging die steeds actiever is, mede door de inzet van centrummanagement afgelopen jaren. Er zijn ongeveer 60 ondernemers lid (60%).

25


De Damlaan is de weg die door Leidschendam Centrum loopt. Het is geen doorgaande route en de Damlaan is langgerekt. Hier zijn met name de speciaalzaken en dienstverleners gevestigd. De Damlaan komt uit bij het Damplein, waaronder de parkeergarage ligt. Erachter ligt het Sluisgebied. Op en rondom het Damplein bevinden zich met name de winkels voor de dagelijkse aankopen. Het Sluisgebied is het horecaconcentratiegebied. Dit bevindt zich aan weerszijden van de Vliet. Het Sluisplein bevindt zich aan de Leidschendam Zuid kant waar ook de Venestraat ligt, een aanloopstraat waar een divers aanbod kleinschalige bedrijvigheid gevestigd is.

-

Door stagnatie in het woningbouwprogramma in het herstructureringsproject is het aantal bewoners in het primaire verzorgingsgebied nog beperkt.

-

Hierdoor zijn afgelopen jaren diverse buurten wijkverzorgende winkels gestopt, omdat de koopkracht te beperkt aanwezig is. Een beperkte koopkracht heeft ook effecten op de huidige ondernemers en bemoeilijkt het aantrekken van nieuwe ondernemers.

-

De leegstand is relatief hoog (27%). Zowel op het nieuwe Damplein als verspreid over het gebied. 2

Er staan 23 panden leeg (2.669m ). -

Sinds 2009 is er een centrummanager actief om de samenwerking tussen partijen te bevorderen

-

Tevens is er een stimuleringsregeling om ondernemers aan te trekken (tot eind 2013). Aanvragen

en de economische ontwikkelingen door initiatieven te helpen verbeteren. worden getoetst door de centrummanager en een branchecommissie op basis van een brancheringsconcept. -

In het basisaanbod ontbreekt vooral een drogist. Vestiging van een zaak met huishoudelijke artikelen is nodig om door te groeien naar een wijkverzorgend centrum.

-

Voor een deel van het centrum (nieuwe Damplein) is omzethuur mogelijk.

d) Ontwikkelingen -

De supermarkt Hoogvliet heeft plannen om uit te breiden.

-

De eigenaar van het nieuwe Damplein is actief in gesprek met diverse (franchise) organisaties en ondernemers.

-

Door de macro economische situatie blijft de woningbouw achter, zodat de groei van het primaire verzorgingsgebied qua koopkracht vertraagt.

26

e) SWOT analyse Sterk • • • • • • • • • •

• • • • • •

• • •

Bereikbaarheid is goed, indien bekend Bereikbaar voor fietsers en waterrecreanten Veel en gratis parkeergelegenheid Ligging in het historisch centrum in recreatieve omgeving, met sluisgebied als trekker Hoogwaardige ambiance sluisgebied met veel horeca en terrassen Passantenhaven met 40 overnachtingsplaatsen Aanwezigheid klein theater Grote diversiteit in grootte van panden Diverse winkels in dagelijkse sector, aangevuld met enkele wijkoverstijgende speciaalzaken Concentratie van dagelijkse winkels rond Damplein en speciaalzaken en overige functies meer in de Damlaan, die als aanloopgebied functioneert Relatief veel meters in de branche wonen Groot aanbod diensten, op (para)medische en persoonlijke verzorging Veel zelfstandige ondernemers (75%) Aantal ondernemers die actief inspelen op onderdelen van het ‘Nieuwe Winkelen’ Een steeds actievere ondernemersvereniging met een relatief hoge organisatiegraad (60%) De Vof staat dicht bij de ondernemers, ontwikkelaar en belegger waardoor lijnen kort zijn en negatieve signalen zo snel mogelijk positief worden omgebogen Centrummanagement aanwezig Stimuleringsregeling om nieuwe ondernemers aan te trekken Voor een deel van het centrum wordt omzethuur toegepast

Zwak • Matige bereikbaarheid door sluisbrug en eenrichtingsverkeer Damlaan • Koopkracht in omgeving is laag • Aantal inwoners in primair verzorgingsgebied is nog laag • Aantal grote panden beperkt • Forse leegstand • Dagelijks aanbod nog niet compleet (drogist en huishoudelijke artikelen) • Beperkt aanbod daghoreca, met name in de Damlaan • Te weinig franchiseformules/ondernemers • Groot verschil in type en kracht winkels en bijbehorend ondernemersconcept • Versnipperd eigendom • Ondernemers moeten zelf in de winkel staan en hebben daardoor geen tijd of geld voor ontwikkeling en activiteiten • Financiering van samenwerking en gezamenlijke promotie is beperkt • Inzet van ondernemers voor gezamenlijk doel is beperkt • De wijze van organiseren van een ondernemersvereniging waardoor continuïteit niet is gewaarborgd

27

Kans • • • • •

•

•

• • • •

• • •

•

•

Bedreiging

Centrale huisvesting van gemeente zorgt vanaf 2015 voor iets meer consumenten Aanspreken consumenten in grote woonwijken aan overzijde van de Vliet Toeristische bewegwijzering in gebied Integrale benadering van toerisme, horeca en winkelen Benutten ligging in recreatieve omgeving: horeca in sluisgebied en winkelgebied kunnen van elkaars aanwezigheid profiteren door gezamenlijk activiteiten te ontplooien Inspelen op nieuwe bewoners met hogere koopkracht in primair verzorgingsgebied als woningbouwprogramma vordert Deel consumenten vernieuwd Leidsenhage zal mogelijk ook kijkje nemen bij sluis en daardoor langs het winkelgebied komen Benutten mogelijkheid invulling aantal grote panden Versterken onderscheidend vermogen (assortiment, uitstraling, service, beleving) Flexibel inspelen op wensen consument (o.a. seizoenen, recreanten) Meer gebruik maken van zelfstandig ondernemerschap, door ontbreken grote ketens is samenwerking en afstemmen gemakkelijker Benaderen van franchiseformules die op de (lokale) behoefte kunnen inspelen Ondernemers kunnen zich tot superspecialisten ontwikkelen Inspelen (als winkelgebied als geheel en individuele ondernemer) op trends en ontwikkelingen: • web en fysiek combineren, met vaak groter verzorgingsgebied, waardoor bekendheid gebied stijgt • omni/multichanneling • organisatiegraad versterken en dan effectief en efficiënt gezamenlijk promotie inzetten op het ‘Nieuwe Winkelen’ • Afhaalpunten Nieuwe vorm van organiseren van de samenwerking tussen ondernemers, stakeholders en gemeente (centrummanagement) Nieuwe financieringsmethodieken voor onder andere de promotie en samenwerking van en in het centrum

• Parkeerregime (blauwe zone en betaald parkeren) kan centrum minder aantrekkelijk maken • De lange wachttijden bij de Vlietbrug zorgen voor afvloeiing impulsbezoek of dagelijkse aankopen • Fors achterblijvende woningbouw in gebied, waardoor koopkracht in het gebied beperkt blijft • Ontwikkelingen in de directe omgeving en regio waardoor consumenten voor andere, completere en beter bereikbare (winkel)gebieden kiezen • Ontwikkeling Leidsenhage, dichtbij Leidschendam Centrum, kan consumenten weg trekken • Vertrek van aantal ouder wordende ondernemers die misschien geen opvolging hebben • Invulling leegstaande panden met ‘ongewenste’ functies voor de toekomst • Verwachting dat aanloopstraten steeds meer winkelvrij worden • Door allerlei externe omstandigheden zijn woningbouwplannen onduidelijk en hebben de ontwikkelaars en de belegger het lastig. Daarnaast is het onduidelijk wat de (positieve) rol van de Vof wordt en voor hoelang deze er nog is. • Tekort aan financiële middelen ondernemersvereniging waardoor aantal activiteiten miniem is en de kans bestaat dat de website e.d. niet meer kan worden onderhouden • Onvoldoende in staat zijn (winkelgebied als geheel en individuele ondernemer) om in te spelen op trends en ontwikkelingen

28

3.5 (Ontwikkelingen in) het regionale krachtenveld Voor het dagelijks aanbod vormen met name winkelcentra grenzend aan de woonwijken van Leidschendam-Voorburg, zoals Den Haag-Leidschenveen en Oud Rijswijk concurrerende winkelgebieden. Voor het niet-dagelijks aanbod is het aanbod in de regio veel groter. Winkelgebieden in de omgeving met regionale aantrekkingskracht zijn de historische binnensteden van Den Haag en Leiden. Met een ruim horeca-en cultuuraanbod bieden ze meer dan winkelen alleen. Ze bieden de recreatieve bezoekers een totaal dagje uit. De aantrekkingskracht van Delft is vanuit onze gemeente minder sterk. Zoetermeer-Stadshart en Rijswijk-In de Boogaard zijn concurrerende winkelcentra in de omgeving. Het planmatig opgezette Stadshart van Zoetermeer is in omvang en samenstelling nagenoeg gelijk aan Leidsenhage, Rijswijk – In de Boogaard is iets groter. Functioneel zijn er tussen deze centra weinig verschillen, met veel filiaalbedrijven en grote vestigingen. Het onderscheidend vermogen is in de huidige situatie beperkt. Ze overlappen deels in verzorgingsgebied. De omzet van Leidsenhage is voor een belangrijk deel afkomstig uit de omliggende gemeenten: Den Haag, Wassenaar, Voorschoten, Leiden en Katwijk. Voor met name de gemeenten in noordelijke richting is verder Hoofddorp (Parade) een concurrerend winkelgebied. De zuidoostelijke steden zijn meer gericht op het Zoetermeer Stadshart en Rijswijk-In de Boogaard. De voor Leidschendam-Voorburg belangrijkste ontwikkelingen in het regionale krachtenveld zijn: -

Plannen in een vergevorderd stadium voor verschillende locaties in het centrum van Den Haag (o.a. nieuwe Haagse Passage en Spui/Kalvermarkt). Met de realisatie van deze planvoorraad (>30.000 m2 bvo), blijft Den Haag veruit het sterkste recreatieve winkelaanbod houden.

-

Versterking van de binnenstad van Leiden met de ontwikkeling van het Aalmarktproject (met name modisch), het Stationsgebied en de bouw van twee grote parkeergarages.

-

In Zoetermeer Stadshart is sprake van het project Cadenza met ca. 8.000 m2 wvo toevoeging.

-

Voor Rijswijk zijn nog geen concrete plannen, maar Rijswijk noemt op termijn een mogelijke uitbreiding van het winkelcentrum In de Bogaard (10.000 m2 detailhandel en (leisure)voorzieningen).

29

4 Beleidskaders Dit hoofdstuk beschrijft de hoofdlijnen van het landelijke, regionale en lokale beleid dat - naast de visie op de gewenste structuur - relevant is (geweest) voor het opstellen van de detailhandelsvisie. De Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040, herijking 2012 is het belangrijkste gemeentelijke beleidskader. Andere relevante lokale beleidsregels betreffen detailhandel ondersteunende horeca, terrassen, evenementen, winkeltijdenverordening en verkeer en vervoer. Daarnaast vormen de bestemmingsplannen de planologisch-juridische kaders voor retailers. De tekst in dit hoofdstuk is samengevat uit de originele beleidsdocumenten en schetst de hoofdlijnen. (Zie bijlage 1, Geraadpleegde onderzoeken en (beleids)rapporten voor de originele documenten). 4.1 Rijksbeleid De Rijksoverheid heeft besloten om de ruimtelijke ordening meer aan de lagere overheden over te laten. In het kader hiervan zijn veel specifieke regelingen uit de Nota Ruimte, waaronder het locatiebeleid, in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (IenM 2011) komen te vervallen. De woorden ‘detailhandel’ en ‘winkels’ komen niet terug in deze structuurvisie. Het Rijk blijft wel verantwoordelijk voor het goed functioneren van het ruimtelijkeordeningssysteem. Hiertoe wordt de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen, gebaseerd op de SER-ladder voor bedrijventerreinen en het oude ‘drie stappenmodel’ voor de detailhandel. Om een zorgvuldige afweging te ondersteunen, dienen drie ‘treden’ van de ladder te worden gevolgd: 1. Beoordeling door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties en andere stedelijke voorzieningen. Naast de kwantitatieve beoordeling (aantal hectares of aantallen woningen) gaat het ook om kwalitatieve vraag (bijvoorbeeld een bedrijventerrein waar zware milieuhinder mogelijk is of een specifiek woonmilieu) op regionale schaal; 2. Indien de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag, beoordelen betrokken overheden of deze binnen bestaand bebouwd gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten; 3. Indien herstructurering of transformatie van bestaand bebouwd gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, beoordelen betrokken overheden of deze vraag op locaties kan worden ontwikkeld die passend multimodaal ontsloten zijn of als zodanig g worden ontwikkeld’ (IenM 2011: 55). De ladder voor duurzame verstedelijking is gericht op het proces van de ruimtelijke ordening en niet op de inhoud. Overheden moeten alleen motiveren hoe ze de ladder hebben toegepast. Er staat geen sanctie vanuit het Rijk op het onvoldoende toepassen van de ladder of zwakke argumentatie. Zo is feitelijk de bovengemeentelijke regie van detailhandelsontwikkelingen volledig in handen van de provincies geplaatst. 4.2 Provinciaal beleid Bij de actualisering van de Provinciale Structuurvisie en Verordening ruimte 2012 is een belangrijke wijziging in het beleid vastgesteld voor de ontwikkelingsruimte van de winkelcentra. Hiervoor is de Notitie detailhandel Zuid-Holland van juli 2012 als bouwsteen gebruikt. Hierin constateert de provincie dat door diverse ontwikkelingen in Zuid-Holland per saldo negatieve ontwikkelingsruimte is. Alleen in het Stadsgewest Haaglanden is nog ontwikkelingsruimte.

30

De gezamenlijke inzet van partijen moet erop gericht zijn het winkelvloeroppervlak en de zachte planvoorraad in omvang terug te brengen en tegelijk de dynamiek en de vernieuwing in de in de detailhandelsstructuur te stimuleren en de structuur te versterken. De provincie wil dit realiseren door het beperken van het aantal nieuwe winkellocaties, het versterken van een beperkt aantal winkellocaties en het blijven vasthouden aan het restrictieve beleid bij vestiging van detailhandel buiten de centra. Binnen de hoofdstructuur onderscheidt de provincie verschillende categorieën winkelcentra: ‘te ontwikkelen centra’, ‘te optimaliseren centra’ en ‘overige aankoopplaatsen’. Bij de te ontwikkelen centra kan nog sprake zijn van uitbereiding van het winkelareaal. In Haaglanden gaat het dan om de centra van Den Haag, Zoetermeer, Delft, Rijswijk-In de Bogaard en Leidschendam-Leidsenhage. Bij de te optimaliseren centra kan slechts sprake zijn van een beperkte uitbreiding als deze in het teken staan van structuurversterking van het centrum. In Haaglanden gaat het dan om Den Haag Leyweg, Den Haag Frederik Hendriklaan, Delft In de Hoven, centrum ’s-Gravenzande en centrum Naaldwijk. Bij de overige aankoopplaatsen is groei volgens de provincie niet aan de orde. De provincie heeft de REO’s in Zuid-Holland uitgenodigd om een regionale programmering op basis van toepassing van de SER-ladder voor het reduceren van planvoorraad en winkelvloeroppervlak op te stellen, rekening houdend met de voorgestelde provinciale beleidslijnen uit de notitie detailhandel. De resultaten hiervan worden meegenomen in de actualisatie van de provinciale provinciale structuurvisie (PSV) en de Verordening Ruimte in 2013. In de Verordening Ruimte van de provincie is daarnaast vastgelegd dat advies van het Regionaal Economisch Overleg (REO) nodig is bij ontwikkelingen groter dan 2.000 m2 bvo in bestaande en nieuwe winkelconcentraties en ontwikkelingen in perifere locaties groter dan 1.000 m2 bvo. Het provinciale beleid biedt ook een kader voor perifere detailhandel. Er zijn uitzonderingen mogelijk voor vestiging van perifere detailhandel die niet of niet goed inpasbaar is in de winkelcentra en niet essentieel is voor de kwaliteit van deze centra. Dit type detailhandel kan na ontheffing geclusterd of solitair op de bedrijventerreinen worden toegestaan. Tuincentra en bouwmarkten worden bij voorkeur ook op een regionale opvanglocatie ondergebracht, maar mogen ook individueel op een bedrijventerrein worden geplaatst. Dit mag echter niet leiden tot het ontstaan van een concentratie van dergelijke bedrijven buiten de regionale opvanglocaties. Op bedrijventerreinen moet detailhandel zoveel mogelijk worden geweerd. Ook geeft het provinciale beleid uitzonderingen voor vestiging van kleinschalige detailhandel, zoals buurtwinkels en gemakswinkels op stations en op andere locaties met veel passanten, themagerichte detailhandel bij sport, cultuur, medische, recreatie- en vrijetijds- en onderwijsvoorzieningen de verkoop van consumentenartikelen bij stadions, ijsbanen en andere voorzieningen en het afhalen van via internet bestelde producten. Internetafhaalpunten kunnen worden gevestigd in winkels. Vestiging van internetafhaalpunten voor niet-dagelijkse artikelen buiten de winkelstructuur is toegestaan, mits het geen winkel of toonzaal betreft en als de bereikbaarheid en de parkeermogelijkheden gewaarborgd zijn.

31

4.3 Regionaal beleid In het Stadsgewest Haaglanden is een nieuwe Regionale Structuurvisie Detailhandel 2013-2020 in voorbereiding. Het (Dagelijks Bestuur van) Stadsgewest Haaglanden heeft onlangs de Regionale Structuurvisie Detailhandel 2013-2020 vastgesteld. Op 27 november vindt besluitvorming in het Algemeen Bestuur van Haaglanden plaats. Het Stadsgewest Haaglanden streeft naar kwalitatieve versterking van het winkelaanbod in de regio, om ruimte te bieden aan (de groei van) de consumentenvraag vanuit Haaglanden en omgeving en het bieden van een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven. Vanuit deze visie adviseert het stadsgewest de provincie over detailhandelsontwikkelingen en –initiatieven in de regio. De regio is, om de bestaande detailhandelsstructuur te beschermen, terughoudend met het toevoegen van nieuwe locaties. In het beleid is als uitgangspunt genomen dat nieuwe vestigingslocaties voor detailhandel niet ten koste mogen gaan van de bestaande perspectiefrijke winkelgebieden. De bestaande winkelgebieden hebben daarmee beleidsmatig voorrang, ook om belangrijke herstructureringsopgaven te realiseren. Dit betekent dat ontwikkelingsmogelijkheden buiten de detailhandelsstructuur geen blijvende negatieve effecten mogen hebben op de bestaande detailhandelsstructuur en dat onderzoek, motivering en afwegingen ten grondslag moeten liggen aan het al dan niet toestaan van ontwikkelingen buiten de benoemde structuurbepalende winkelgebieden. De structuurbepalende, perspectiefrijke winkelgebieden in de regio zijn benoemd. De binnenstad van Den Haag is het enige bovenregionaal verzorgende centrum. Daaronder zijn een aantal regionaal verzorgende centra, zoals de stadcentra van Delft, Zoetermeer, Naaldwijk, Leidsenhage en In den Boogaard in Rijswijk. Oud-Voorburg en de Julianabaan zijn lokaalverzorgende centra en Leidschendam Centrum is een klein lokaal verzorgend centrum. Per categorie is een perspectief geschetst. Voor geen van de winkelgebieden is het perspectief zodanig dat het betreffende winkelgebied een andere verzorgingspositie in de structuur gaat innemen. Wel kunnen enkele centra - met name door de groei van het draagvlak in de omgeving of door het maken van een kwaliteitsslag - in de toekomst uitbreiden. Dynamiek wordt bij voorkeur gefaciliteerd in of aangrenzend aan de bestaande winkelgebieden en themacentra (PDV- en GDV-concentraties). Versterking wordt in principe ondersteund, mits aan te tonen is dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een consumentenbehoefte die momenteel nog onvoldoende wordt ingevuld, meerwaarde heeft voor de detailhandelsstructuur, de dynamiek gericht is op kwaliteitsverbetering en complementariteit en voldoet aan ruimtelijk relevante criteria. Nieuwe grootschalige woonzaken moeten zich eerst in de aangewezen PDV-centra (Woonboulevard Naaldwijk, Leeuw&Stein Delft, Woonhart Zoetermeer en Megastores Den Haag) vestigen. Wanneer op reguliere detailhandelsbestemmingen en in deze centra geen plaats is voor kwalitatieve toevoeging en consumentenbehoefte aantoonbaar is, wordt positief geadviseerd over het fysiek vergroten van deze PDV-centra. Slechts wanneer ook dat niet mogelijk is, zal perifere vestiging buiten de PDVcentra worden overwogen. In principe worden woonzaken solitair niet toegestaan. Voor tuincentra en bouwmarkten geldt dat gelet op de kenmerken van dit aanbod vestiging buiten de aangewezen gebieden bespreekbaar is. Wanneer sprake is van ontwikkelingen op één bedrijventerrein, dan is vanuit ruimtelijk ordeningsperspectief (efficiënt ruimtegebruik) het clusteren van bouwmarkten en tuincentra en aansluiting bij andere voorzieningen uitgangspunt. De afwegingen 32

voor het al dan niet toestaan van nieuwvestiging van een tuincentrum of bouwmarkt is gericht op de consumentenverzorging in het verzorgingsgebied. Volgens onderzoek van Bureau Stedelijke Planning is er tot 2020 circa 50.000 m² uitbreidingsruimte in de regio. In de nieuwe structuurvisie detailhandel is ook het verzoek van de provincie voor aanpassing van de regionale programmering verwerkt. In de visie is aangegeven dat met name Den Haag en de vijf regionaal verzorgende centra (waaronder Leidsenhage) en centrum ’s Gravenzande en Den Haag Leyweg zich nog (in meer of mindere mate) ontwikkelen door groei van het draagvlak in de omgeving of voor het maken van een kwaliteitsslag. Het volgende is hierover ten aanzien van de ontwikkelingsruimte van deze centra opgenomen: “Om de hiërarchie in stand te houden, gezien de huidige economische omstandigheden èn gezien het toekomstbeeld voor de detailhandel wordt voor de regionaal verzorgende centra een indicatieve richtlijn gehanteerd van maximaal 20% groei ten opzichte van het huidige netto vloeroppervlak (peildatum 1 januari 2013). Zijn er plannen die boven de richtlijn uitkomen, dan worden deze op hun merites beoordeeld. Om misverstanden te voorkomen: sowieso vereisen alle plannen van meer dan 2.000 m² bvo in bestaande winkelgebieden en meer dan 1.000 m² bvo in de periferie regionale instemming en worden deze plannen dus ook besproken”. (In het Dagelijks Bestuur van Haaglanden is besloten dat deze 20%-richtlijn overigens niet van toepassing is op de plannen voor het regionaal verzorgende centrum Leidsenhage, omdat hier een substantiële investering mee is gemoeid, in de gemeente Leidschendam-Voorburg inmiddels voorlopige besluitvorming heeft plaatsgevonden en er sprake is van ongeveer 30.000 m² minder kantoren, die aan de markt worden onttrokken en bovendien wordt andere detailhandel in de gemeente ingekrompen. Eventuele wijzigingen n.a.v. besluitvorming in het Algemeen Bestuur van Haaglanden op 27 november nog verwerken). 4.4 Lokaal beleid 4 4.1 Structuurvisie Ruimte voor wensen 2040, herijking 2012 De Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040, herijking 2012 is samen met het Uitvoeringsprogramma op 25 september 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. Deze ruimtelijke structuurvisie bevat de doelstellingen en ambities van de gemeente Leidschendam-Voorburg. De inzet van de gemeente is gericht op versterking van de positie. In de structuurvisie wordt uitgegaan van de volgende (gewenste) positionering van de gemeente Leidschendam-Voorburg in de regio uit de Voorjaarsnota 2011: “Onze gezamenlijke doelstelling is ervoor te zorgen dat de gemeente in 2040 een van de meest aantrekkelijke ontmoetings- en vestigingsplaatsen in de Randstad is, waar goed opgeleide mensen en internationaal georiënteerde kenniswerkers, huishoudens met kinderen met hoge en lage inkomens en vitale en minder vitale ouderen met vele plezier wonen. Het doel is de gemeente te positioneren als een gemeente met een bijzondere woonomgeving en een rijkdom aan excellente groene en stedelijke voorzieningen op loop- en fietsafstand. Een gemeente die kleinschaligheid, kwaliteit en veiligheid biedt binnen een grootstedelijk netwerk”. Voor het verbeteren van de positionering van onze gemeente zijn in de Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040, herijking 2012, drie pijlers geformuleerd waarmee de ontwikkeling van de stad op een evenwichtige en duurzame wijze vorm kan krijgen:

33

1. Het versterken van de groene woonstad; 2. Het verbeteren van de economische kansen en voorzieningenstructuur; 3. Het beter benutten en verbeteren van de (regionale) bereikbaarheid De tweede de pijler vormt een belangrijk vertrekpunt bij het formuleren van een visie op de detailhandel. Als ambitie en visie voor de detailhandel is opgenomen: -

geen nieuwe winkelcentra of winkelstrips toe te voegen.

-

versterken van de bestaande kernwinkelcentra, waarbij de kwaliteiten van de winkelcentra benut worden. Hiervoor is het van belang de positionering van de winkelcentra ten opzichte van elkaar in beeld te brengen, met aandacht voor aspecten als doelgroepen, bereikbaarheid en parkeren.

-

dat de voorzieningen-as en de daaraan gekoppelde projecten, ontwikkelingen en toekomstige opgaven bijdragen aan deze ambitie.

De opgave om de vier kernwinkelcentra te versterken is vooral kwalitatief van aard. Zij is gericht op de verbetering van de attractiviteit van de kernwinkelcentra en versterking van de complementaire kwaliteiten van de afzonderlijke winkelcentra. Opgaven voor de vier kernwinkelcentra: −

In en rondom de historische dorpskern van Voorburg en van Leidschendam moeten ontwikkelingen passen binnen de cultuurhistorische context.

−

Behouden en versterken van de regionale winkelfunctie van Leidsenhage door revitalisering door revitalisering en herpositionering van het winkelcentrum. Op korte termijn door kwaliteitsverbetering. Op lange termijn zijn er mogelijkheden voor ontwikkeling tot een gemengd stedelijk gebied. Het Zijdepark krijgt in de toekomst een sterkere koppeling met het winkelcentrum.

−

Handhaven en verbeteren van de uitstraling van het hoogwaardige winkelmilieu in Oud-Voorburg en verder versterken van de recreatieve winkelsfeer door versterking van de relatie met de Vliet. Ook is opgenomen dat horeca meer ondersteuning moet bieden aan de winkelfunctie.

−

Kwalitatieve versterking van De Julianabaan en maatregelen die dreigende leegstand kunnen voorkomen. Verbetering van verblijfsklimaat en veiligheid, reguleren van verkeersstromen, maar ook versterking van de relatie met het kernwinkelgebied Oud-Voorburg en de Loozone kunnen bijdragen aan de aantrekkelijkheid van het gebied.

−

Behouden en versterken van de voorzieningenstructuur in Leidschendam Centrum, waarbij het woningbouwprogramma een essentieel aspect is.

Daarnaast beschrijft de structuurvisie de nieuwe rol van de gemeente: een regisserende, stimulerende en faciliterende rol. De gemeente gaat zich richten op het creëren van optimale omstandigheden voor ruimtelijke initiatieven en het aanjagen van aanwezige potenties. Dit betekent ook dat de gemeente niet langer de partij die alle initiatieven neemt, maar leggen deze verantwoordelijkheid voor een deel ook bij onze inwoners, verenigingen, bedrijven en instellingen. Dit houdt tegelijkertijd in dat de gemeente niet altijd invloed heeft op de planning van bepaalde projecten. 4.4.2 Detailhandelondersteunende horeca In de gemeente is onder bepaalde voorwaarden ondersteunende horeca in detailhandel toegestaan, omdat dit bijdraagt aan de verblijfsfunctie in winkelgebieden. De regels zijn vastgelegd in het Beleid inzake ondersteunende horeca in detailhandel 2011 en komen ook terug in de bestemmingsplannen. De belangrijkste regels zijn:

34

a. Het oppervlak dat wordt gebruikt voor detailhandelondersteunende horeca mag niet meer bedragen dan 30% van het bruto vloeroppervlak van het pand waarin de detailhandel is gevestigd, tot een maximum van 20m2 (inclusief terras). Een terrasvergunning is alleen mogelijk in de vier kernwinkelgebieden. b. De detailhandelondersteunende horecavoorziening moet naar zijn aard ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie en voldoen aan de beleidsregels met betrekking tot ondersteunende horeca in detailhandel. 4.4.3 Terrassenbeleid De beleidsregels voor terrassen staan in het Beleid inzake terrassen 2009. Belangrijke regels zijn: -

Het is verboden zonder vergunning van de burgemeester een horecabedrijf te exploiteren. Dit geldt ook voor een bijbehorend terras. Voor een niet-exploitatievergunningsplichtig horecabedrijf of een terras bij een detailhandelsvestiging is een terrasvergunning vereist. Een terrasvergunning voor een uitpandig terras voor ondersteunende horeca in detailhandel wordt alleen toegestaan in de vier kernwinkelcentra.

-

Terrassen mogen het hele jaar worden geëxploiteerd en dagelijks geopend zijn tot 23.00 uur (er zijn ontheffingsmogelijkheden). De sluitingstijden voor ondersteunende horeca in detailhandel zijn gekoppeld aan de gehanteerde winkelsluitingstijden.

-

Bij een horecabedrijf waar een vergunning op grond van de Drank- en Horecawet is verstrekt, is het schenken van alcoholhoudende dranken toegestaan. Bij ondersteunende horeca in detailhandelsvestigingen is dit niet mogelijk.

-

Indien het terras geplaatst is op gemeentegrond is precariobelasting verschuldigd over de m2 in beslag genomen ruimte.

-

Omdat terrassen (mede) beeldbepalend zijn voor de openbare ruimte wil de gemeente nadere (kwaliteits)eisen opstellen voor het uiterlijk aanzien van terrassen, met name voor de beschermde dorpsgezichten. Voor Leidschendam Centrum zijn deze kwaliteitseisen al opgesteld. Totdat nadere eisen worden gesteld voor de overige gebieden, wordt per vergunningaanvraag een afweging gemaakt over de eisen van welstand.

-

Voor het plaatsen van (permanente) terrasafscheidingen/terrasschermen is een bouwvergunning vereist.

-

In verband met een veilige en onbelemmerde doorgang van hulpdiensten dient te allen tijde een vrije doorgang van minimaal 4.5 meter breed gegarandeerd te worden. Verder geldt er een vrije ruimte voor voetgangers en rolstoelgebruikers van 1,5 meter breed.

-

Uitgangspunt is dat de breedte van het terras maximaal gelijk is aan de breedte van de inrichting.

-

Een terrasvergunning wordt voor onbepaalde tijd verleend.

4.4.4 Evenementenuitvoeringsbeleid In winkelgebieden worden geregeld van kleine tot grote evenementen georganiseerd. Het Evenementenuitvoeringsbeleid 2010 bevat de beleidsregels voor evenementen en collectieve activiteiten. -

De gemeente maakt onderscheid tussen kleine (<100 bezoekers), middelgrote (100-1.000 bezoekers) en grote (>1.000 bezoekers) evenementen. Het onderscheid heeft te maken met aantal bezoekers, geluidsbelasting, eindtijd e.d.

-

Er zijn evenemententerreinen benoemd waar meer dan drie middelgrote tot grote evenementen mogen plaatsvinden. Dit zijn o.a. de winkelgebieden Leidsenhage, Herenstraat e.o. en de

35

Koningin Julianalaan. Er zijn 13 locaties, waaronder winkelgebieden, aangewezen waar minder dan 3 middelgrote tot grote evenementen mogen plaatsvinden. -

Evenementen moeten vóór 1 december van het voorgaande jaar aangekondigd zijn via een (digitaal) standaardformulier. Middelgrote tot grote evenementen, collectieve festiviteiten en koopzondagen worden opgenomen in de evenementenkalender.

-

Een klein evenement is meldingsplichtig. Organisatoren moeten 8 weken van te voren een melding doen.

-

Organisatoren van een middelgroot en groot evenement dienen 13 weken van te voren een volledige aanvraag in te dienen. Een vroege aanvraag is noodzakelijk voor een zorgvuldig traject (o.a. advisering hulpdiensten, publicatie vergunningaanvraag, zienswijzeprocedure e.d).

4.4.5 Verordening Winkeltijden Leidschendam-Voorburg -

De winkelopenstelling is primair geregeld in de Winkeltijdenwet. De winkeltijdenwet bepaalt wanneer en hoe lang winkels open mogen zijn. Doordeweeks en op zaterdag mogen winkels tussen 06.00 uur en 22.00 uur geopend zijn. Het uitgangspunt van de Winkeltijdenwet is dat de winkels in principe op zondag dicht zijn. In sommige gevallen kunnen winkels toch op zondag open zijn. Vanuit deze wet hebben gemeenten een beperkte bevoegdheid waarmee ze kunnen afwijken van de algemene bepalingen in de Winkeltijdenwet.

-

De gemeentelijke bevoegdheden zijn vastgesteld in de verordening Winkeltijden LeidschendamVoorburg 2003. In deze verordening is geen mogelijkheid opgenomen voor winkels om op zondag geopend te zijn, buiten 12 door het college vast te stellen koopzondagen en de zondagavondopenstelling voor maximaal vier supermarkten.

-

Recentelijk heeft de Eerste Kamer ingestemd met een wetsvoorstel waarbij gemeenten voortaan zelf kunnen beslissen over het aantal koopzondagen in de gemeente. De wet is op 1 juli 2013 in werking getreden.

4.4.6 Verkeers- en vervoerplan De hoofdlijnen van het gemeentelijk beleid op het gebied van verkeer en vervoer zijn vastgelegd in het Verkeers- en Vervoerplan (VVP) uit 2004. Het gemeentelijk parkeerbeleid is nader uitgewerkt in de gemeentelijke Parkeernota uit 2005. Een van de uitgangspunten van het gemeentelijk parkeerbeleid is dat bouwplannen niet mogen leiden tot extra parkeerdruk in de directe omgeving. De te hanteren parkeernormen bij nieuwbouw, functiewijziging of verbouw zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leidschendam-Voorburg. Er is een nieuw Verkeers- en Vervoerplan in voorbereiding. In de aanzet voor kaders voor het Verkeers- en Vervoerplan 21013-2020, met een doorkijk naar 2040 (november 2020) is ten aanzien van parkeren de volgende richting opgenomen: Streven naar voldoende parkeerruimte bij woningen, winkelgebieden, voorzieningen en openbaar vervoer knooppunten. Waar onvoldoende ruimte is, wordt op de lange termijn gestreefd naar uitbreiding van het parkeerareaal, bij voorkeur in gebouwde parkeervoorzieningen. Zolang er sprake is van schaarste wordt met behulp van parkeerregulering de beschikbare parkeerruimte verdeeld onder de verschillende gebruikersgroepen. De vorm van regulering wordt afgestemd op de gebiedsspecifieke eigenschappen van een gebied.

36

4.5 Bestemmingsplannen (planologische regeling) In het bestemmingsplan staat hoe de grond gebruikt mag worden, ofwel wat voor functies zijn toegestaan, of erop gebouwd mag worden en wat er gebouwd mag worden. In het bestemmingsplan kan (marginaal) invloed uitgeoefend worden op de functiemenging (detailhandel, dienstverlening, horeca e.d.) in winkelstraten en vestigingsgrootte van winkelen andere vestigingen, alsmede de omvang van winkelgebieden. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) moet de gemeente een vastgesteld bestemmingsplan tenminste eens in de tien jaar herzien en aanpassen aan gewenste en noodzakelijke ontwikkelingen. 4.5.1 Bestemmingsplannen in de kernwinkelcentra In de vier kernwinkelcentra wordt onderscheid gemaakt tussen kernwinkelgebied, aanloopstraat en soms is er ook nog sprake van een randzone. In het kernwinkelgebied is detailhandel de belangrijkste functie en in meer of mindere mate publiekgerichte dienstverlening (verwant aan detailhandel). De nadere invulling van (publieksgerichte) dienstverlening varieert iets per bestemmingsplan, passend bij de functie van het gebied. In kernwinkelgebieden zijn bijvoorbeeld open plinten gewenst, zodat de consument naar binnen kan kijken. De aanloopstraat kent een flexibeler invulling van functies dan de kernwinkelgebieden: o.a. detailhandel, dienstverlening, kantoorfuncties en maatschappelijke voorzieningen. In de randzone is géén detailhandel toegestaan, maar wel dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en kantoren. In bepaalde gebieden is ook niet-hinderlijke bedrijvigheid (o.a. kleine werkplaatsen, ateliers) toegestaan. Daarnaast kunnen er specifieke bestemmingen voor bepaalde panden voorkomen. Leidsenhage Het planologisch regime voor Leidsenhage is te vinden in bestemmingsplan Leidsenhage 1997. -

Het grootste deel van het winkelgebied is kernwinkelgebied. In dit gebied is in alle panden detailhandel, dienstverlenende bedrijven (met baliefunctie) en horeca, die ondersteunend is aan de winkelfunctie, toegestaan.

-

Aan de zuidwestkant van het winkelgebied is een groot kantorenkwadrant. Hier zijn kantoren en dienstverlenende bedrijven toegestaan. In het kantorenblok langs de Kornoelje en op het middenplein is op de eerste bouwlaag ook detailhandel toegestaan, alsmede dienstverlenende bedrijven (met baliefunctie) en horeca, ondersteunend aan de winkelfunctie.

-

Horeca die ondersteunend is aan de winkelfunctie mag in het hele kernwinkelgebied gevestigd

-

Er zijn geen beperkingen met betrekking tot de omvang per vestiging.

worden. Alleen het hotel en restaurant aan de vijver hebben een aparte horecabestemming.

De Julianabaan Winkelgebied De Julianabaan valt onder bestemmingsplan Voorburg-Midden (2013). -

De detailhandel is geconcentreerd rond het Koningin Julianaplein en het aangrenzende ronde plein en de voetgangersstraat. Dit deel van het winkelcentrum wordt beschouwd als het kernwinkelgebied. Hier is detailhandel en publieksgerichte dienstverlening toegestaan.

-

Aanloopstraten zijn de zogenaamde ‘zigzag’ en de strip aan de overzijde van de Prins Bernardlaan. Hier zijn naast detailhandel, dienstverlening, kantoren en maatschappelijke voorzieningen toegestaan.

-

Het randgebied bestaat uit de Corbulolocatie en de Residentie Prinsentuin. Hier is met name (publieksgerichte) dienstverlening toegestaan, maar ook maatschappelijke functies (zoals de

-

bibliotheek en gemeente) en kantoren. Detailhandel is niet toegestaan.

37

-

De horeca is beperkt tot de bestaande vestigingen. De horeca mag worden vervangen door detailhandel. In het randgebied is geen horeca toegestaan. Ondergeschikte horeca binnen de bestemming detailhandel is toegestaan conform het vastgestelde beleid (2011).

-

Er zijn geen beperkingen met betrekking tot de omvang per vestiging.

Oud-Voorburg In bestemmingsplan Oude Dorpskern Voorburg 2011 is voor het winkelgebied een onderscheid gemaakt tussen kernwinkelgebied en aanloopstraten. -

Het kernwinkelgebied beslaat het grootste deel van het winkelgebied: de Herenstraat en de zijstraten richting Parkweg, de Franse Kerkstraat, Van Schagenstraat, Wielemakersslop en de Parkweg (zuidzijde) tussen Franse Kerkstraat en Wielemakersslop. In dit gebied zijn detailhandel en publieksgerichte dienstverlening toegestaan, uitsluitend in de vorm van kapsalons, schoonheidssalons, nagelstudio’s en reisbureaus. Deze beperking is opgelegd om de detailhandelsfunctie in het kernwinkelgebied te beschermen.

-

De Kerkstraat en de aangrenzende delen en de noordzijde van de Parkweg zijn aanloopstraat. In de aanloopstraten kunnen de panden gevuld worden met detailhandel, kantoren en diensten.

-

Het Zwarte Pad geldt als randzone. In dit gebied is dienstverlening, kantoren en niet hinderlijke bedrijvigheid toegestaan.

-

In de Oude Dorpskern komen veel andere functies voor (cultuur, wonen en voorzieningen) die een specifieke bestemming hebben.

-

Horeca is alleen mogelijk in panden waar nu horeca zit. Uitbreiding van horecafunctie is niet mogelijk. Een van de overwegingen hierbij is dat rekening wordt gehouden met de voor het centrum belangrijke woonfunctie. Ondergeschikte horeca binnen de bestemming detailhandel is toegestaan conform het vastgestelde beleid (2011).

-

Beperkte mogelijkheden voor uitbreiding van panden in verband met de ligging in een beschermd dorpsgezicht.

Leidschendam Centrum De bestemmingen van de panden voor winkelgebied Leidschendam Centrum zijn geregeld in het bestemmingsplan Damcentrum (2007) en Damplein 2011. Voor de randzone geldt bestemmingsplan Raadhuis (2000). -

De winkelstructuur bestaat uit dagelijkse boodschappen rondom Damplein; Damlaan (en Venestraat) als aanloopstraat en rond de sluis een mix horeca en kwalitatief hoogwaardige winkels. Dit is vertaald in de volgende functies: o

Damlaan: diensten en detailhandel, paar panden met aanduiding kantoren, volumineuze detailhandel (fietsenwinkel) en horeca in panden waar al horeca zat.

o

Nieuwbouw Damplein: in panden mag detailhandel, dienstverlening, sociaal-medische voorzieningen en één specifiek bestemd horecapand.

o

In de panden rondom de sluis is horeca, detailhandel, dienstverlening, sociaal-culturele en sporteducatieve voorzieningen toegestaan.

o

Leidsekade: hier is wonen de hoofdbestemming, voor bepaalde panden is detailhandel, dienstverlening en bedrijfsmatige activiteiten toegestaan; geen horeca, op één pand na.

o

In de Venestraat is naast wonen, voor bepaalde panden ook menging van functies toegestaan.

o

De randzone kent commerciële ruimten langs de J.S. Bachlaan. Hier is zakelijke en persoonlijke dienstverlening toegestaan, geen detailhandel.

38

-

Rondom de sluis is aan beide zijden een horecaconcentratiegebied aangewezen. De horeca in de Damlaan is beperkt tot de bestaande vestigingen en mag worden vervangen door detailhandel. In het randgebied is geen horeca toegestaan.

-

Per detailhandelsvestiging niet meer dan 200 m2. Er is één vestiging (supermarkt) groter dan 1.000 m2 toegestaan.

4.5.2 Bestemmingsplannen in de overige winkelgebieden In Voorburg liggen 7 kleine winkelgebieden met een ondersteunende functie voor wijken buurtniveau. Leidschendam kent er twee. Stompwijk heeft verspreide bewinkeling. De bestemmingsplannen met daarin de buurtwinkelcentra van Voorburg zijn - en worden geactualiseerd en flexibeler gemaakt. Een van de uitgangspunten hierbij is dat verbreding van functie, waarmee de bescherming van de buurtfunctie voor dagelijkse boodschappen komt te vervallen. Naast detailhandel en publieksgerichte dienstverlening zijn o.a. dienstverlenende bedrijven, kantoren en maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Daarnaast kan in typische woonbuurten de bestemming van bedrijfjes niet verruimd worden naar detailhandel. De winkelstrip aan de Burgemeester Sweenslaan in Leidschendam kent de bestemming winkel. Er zijn ook dienstverlenende en enkele horecabedrijven gevestigd. Flexibilisering van de bestemmingen is hier nog niet doorgevoerd. Het bestemmingsplan is van 1970 en wordt naar verwachting in 2014 geactualiseerd. In lijn met de anderen buurtwinkelcentra/strips in Voorburg, is flexibilisering hier ook uitgangspunt. Er is een buurtvisie voor De Heuvel vastgesteld en er wordt een uitvoeringsprogramma gemaakt. Op basis van het uitvoeringsprogramma nader uitwerken op wat voor wijze flexibilisering in de winkelstrips nader vormgegeven kan worden in het te actualiseren bestemmingsplan. In bestemmingsplan Prinsenhof 2011 heeft het blok aan de evenzijde van de Prins Frederiklaan de bestemming detailhandel. Hiermee is de winkelfunctie aan één zijde beschermd. De onevenzijde heeft bestemming gemengde doeleinden. Hier zijn naast detailhandelsvestigingen, ook dienstverlenende bedrijven met en zonder baliefunctie, kantoren en maatschappelijke voorzieningen mogelijk. De winkels in Stompwijk liggen in het bestemmingsplan Kern Stompwijk 2003 in het concentratiegebied voorzieningen, bestaande uit een menging van wonen en andere functies. Door zijn centrale ligging in het lint binnen de kern Stompwijk kan het gebied de functie als dorpscentrum vervullen. Hier is een uitwisselbaarheid van functies mogelijk naar diensten, detailhandel, praktijkruimte en kantoor, ook vanuit wonen. Echter, in dit concentratiegebied mogen nietwoonfuncties niet gewijzigd worden in wonen. Het aantal detailhandelsbedrijven in dit gebied mag niet toenemen en de maximale omvang per vestiging bedraagt 250m2. Er is één supermarkt toegestaan van maximaal 625m2 wvo. 4.5.3 Bestemmingen buiten bebouwde kom en op bedrijventerreinen Bestemmingsplan Duivenvoordecorridor (2007) regelt de bestemmingen van het tuincentrum en de bouwmarkt bij de Veursestraatweg in Leidschendam. Voor dit gebied is op termijn een groen woonmilieu met ondersteunende recreatieve voorzieningen voorzien. Herontwikkeling van het tuincentrum (uitbreiding tot 5.000 m2 wvo, met horecafunctie van maximaal 400 m2) is toegestaan. De bouwmarkt ligt in een uitwerkingsgebied waar groene en woonfuncties gepland zijn.

39

Het tuincentrum langs de Stompwijkseweg zal verdwijnen, conform bestemmingsplan Landelijk Gebied (2012). Het meubelbedrijf langs de Stompwijkseweg is specifiek bestemd als meubelmakerij in bestemmingsplan Driemanspolder (2009). Op het bedrijventerrein aan de Huijssitterweg in Stompwijk zijn onder de bestemming bedrijven een antiekwinkel en meubelzaak gevestigd, omdat hiervoor in de kern Stompwijk geen fysieke ruimte is. Met een tijdelijke ontheffing tot medio 2015 is op bedrijventerrein De Star een kringloopbedrijf gevestigd.

40

Bijlage 1: Geraadpleegde onderzoeken en (beleids)rapporten Voor het opstellen van het detailhandelsbeleid Leidschendam-Voorburg zijn diverse onderzoeken en (beleids)rapporten bestudeerd. In de nota zijn alleen de relevante passages en conclusies uit deze studies opgenomen. De belangrijkste geraadpleegde documenten zijn: Provincie -

Randstad Koopstromenonderzoek 2011 ( I&O Research, nov. 2011)

-

Actualisering 2012 Provinciale Structuurvisie en Verordening Ruimte (jan. 2013)

-

Notitie detailhandel in Zuid-Holland (juli 2012) bijlage: Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel Zuid Holland,(BSP, 6 juli 2012)

Haaglanden -

Regionale Structuurvisie Haaglanden 2006-2011

-

Concept Regionale Structuurvisie detailhandel Stadsgewest Haaglanden 2013-2020 (juni 2013) bijlage: Detailhandelsstructuurvisie Stadsgewest Haaglanden 2012 (BRO, aug. 2012) bijlage: Verdiepingsslag ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel Haaglanden (BSP, maart 2013) bijlage: Factsheet Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel Leidschendam-Voorburg (BSP, 2013)

Gemeente -

Structuurvisie Ruimte voor wensen, herijking 2012, 25 september 2012

-

Uitvoeringsprogramma bij de herijkte structuurvisie, 25 september 2012

-

Aanzet voor kaders voor het Verkeers- en vervoerplan 2013-2020, 28 november 2012

-

Beleid inzake ondersteunende horeca in detailhandel 2011

-

Beleid inzake terrassen 2009

-

Evenementenuitvoeringsplan 2010

-

Verordening Winkeltijden Leidschendam-Voorburg 2003

-

Omvang van de winkelgebieden in het licht van KSO 2011 (I&O research, jan. 2013)

-

De markt van morgen in Leidschendam-Voorburg (augustus 2013)

Leidsenhage -

Bestemmingsplan Leidsenhage 1997

-

Uitgangspuntennotitie Integrale Gebiedsvisie Leidsenhage (mei 2009)

-

Uitwerking integrale uitgangspunten herontwikkeling winkelcentrum Leidenhage 2011 (sept 2011)

-

Haalbaarheidstoets Gebiedsvisie herontwikkeling Leidsenhage en Ruimtelijk Kader (14 mei 2013) -

bijlage: Gebiedsvisie herontwikkeling Leidsenhage, (Unibail Rodamco, 12 april 2012)

-

bijlage: Het belang van topregionale winkelcentra in metropoolregio’s (BSP, febr. 2013)

-

bijlage: Positie en perspectief winkelcentrum Leidsenhage (BSP, febr. 2013)

-

bijlage: Ontwikkelingsmogelijkheden winkelcentrum Leidsenhage (BRO, maart 2013)

-

bijlage: Visie branchering en clustering (Unibail-Rodamco, april 2013)

41

Oude Dorpskern Voorburg -

BP Oude Dorpskern Voorburg, 2011

-

Notitie marktruimte Oude Dorpskern Voorburg (B@S consultants, 8 feb 2010)

-

Herijking visie op detailhandel Oude Dorpskern Voorburg (BRO, 22 juli 2009)

-

Ontwikkelingsvisie Oude Dorpskern Voorburg, 2004

Leidschendam-Centrum -

Masterplan Damcentrum, 2004

-

Brancheringsplan Leidschendam Centrum (B@S, april 2009)

-

Brancheringsconcept Leidschendam Centrum (Catching Concepts, juli 2009)

-

Marketingcommunicatieplan Leidschendam Centrum (Preneurl, 25 okt 2010)

-

Bestemmingsplan Damcentrum (2007)

-

Bestemmingsplan Damplein 2011

-

Bestemmingsplan Raadhuis (2000)

Julianabaan -

Bestemmingsplan Voorburg Midden (2013)

Overige winkelvoorzieningen -

Nota buurtwinkelcentra 2001

-

Concept Buurtvisie Heuvelweg (april 2013)

-

Diverse bestemmingsplannen buurtwinkelcentra

-

Diverse bestemmingsplannen buitengebied

Trends en ontwikkelingen in de retail -

Retail2020 (CBW-MITEX, HBD)

-

Dynamiek door beleid, Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert (HBD, CBW-MITEX, dtnp, 2011)

-

Van places to Be to Places to Buy, Retailvisie 2012 (NEPROM)

-

Leegstand detailhandel vraagt actie nu (BMC, mei 2012)

-

Visie Werk aan de Winkel (Rabobank, december 2011)

-

Het Nieuwe winkelen (HBD, november 2011)

-

Aanloopstraten in beeld, retailvisie (NVM, september 2012)

-

Dynamiek van winkelgebieden, ven meer naar betere meters (NRW,14 dec 2010)

-

Kiezen of delen, beleid op maat voor perifere detailhandel (DTNP, 25 jan 2010)

-

Beperkte evaluatie van het PDV beleid (Provincie Zuid-Holland, 25 maart 2010)

-

Internethandel, keuze in beleid en vertaling in bestemmingsplannen (Kamer van Koophandel, maart 2013)

-

Fun of functie, Verschuivingen in ruimtelijk koopgedrag (Rabobank, mei 2013)

42

Bijlage 2: Analyse overige buurten wijkvoorzieningen

Voorburg Bruijnings Ingenhoeslaan De buurtstrip aan de Bruijnings Ingenhoeslaan ligt in Voorburg in de wijk Bovenveen dichtbij het winkelcentrum De Julianabaan. De buurtstrip heeft vrijwel geen winkelfunctie meer. Het winkelaanbod is 317m2 (6 winkels). Alle vestigingen zijn kleiner dan 70m2 wvo. In het dagelijks aanbod is nog een avondwinkel en een kleine levensmiddelenwinkel gevestigd. Verder zit er nog een fietsenwinkel, een rijwielhandel, een toko en een maaltijd afhaal/bezorgbedrijf. De overige panden zijn ingevuld met diverse functies, waaronder twee kappers, twee computer servicecentra, een stomerij, medische functies, een buurthuis, een restaurant en een aantal bedrijven in de zakelijke dienstverlening. Luifelbaan De Luifelbaan ligt aan de Koningin Julianalaan in Voorburg in het verlengde van het winkelgebied De Julianabaan. Het winkelaanbod betreft 1.647 m2 wvo (10 winkels). Het gebied functioneert min of meer als zelfstandige winkelconcentratie. In dit gebied zijn voornamelijk speciaalzaken in de nietdagelijkse artikelensector gevestigd, aangevuld met dienstverlenende bedrijven en twee horecagelegenheden. De mutatiegraad is hoog, echter er is nauwelijks sprake van leegstand. Door de ligging aan een doorgaande weg tussen Voorburg en Den Haag met een ventweg voor de winkels met parkeergelegenheid voor de deur, is deze winkelstrip met name in trek bij doelgericht bezochte functies. Parkweg-Rembrandtlaan De winkelconcentratie aan de rotonde Parkweg – Rembrandtlaan is, ondanks dat een supermarkt ontbreekt, een goed functionerend buurtwinkelcentrum met totaal 479 m2 wvo (8 winkels) dat uitsluitend gevuld wordt met kleine zelfstandigen. Aan de evenzijde zit een menging van winkels (onder andere slager, bakker, textielwinkel/stomerij en een tijdschriftenwinkel), aangevuld met (para)medische praktijkruimten. Aan de onevenzijde zit een kaaswinkel en een slijterij, aangevuld met een dierenarts, een makelaar en een consultantkantoor. Van Arembergelaan In Voorburg Noord ligt verspreid langs de Van Arembergelaan en de Van de Wateringelaan e.o. 713 m2 wvo (12 winkels) winkelaanbod. Verspreid in de buurt liggen nog 6 winkels. Buurtverzorgende winkels zijn 2 bakkers, een slagerij en een poelier, 3 kleine levensmiddelenzaken, een Toko, een slijterij, een tabak/lectuurwinkel, die tevens fungeert als postagentschap. Verder is er een bloemenkiosk langs de Van Arembergelaan ter hoogte van de Ter Capellenstraat gevestigd. In de niet-dagelijkse artikelensector betreft het verder twee fietsenmakers en aantal overige winkels in nietdagelijkse artikelen. 43

Daarnaast zijn er diverse consument verzorgende dienstverlenende bedrijven in het gebied aanwezig waaronder een wasserij/stomerij, diverse kappers en overige dienstverlening, zoals een makelaar, fysiotherapie, een aantal tandartsen, een bedrijf in studiebegeleiding, een zonnestudio, een yogastudio, een bedrijf in coaching en psychotherapie en een restaurant. Ook al is geen sprake meer van een compleet buurtwinkelcentrum, toch weten verschillende ondernemers in de detailhandel, consumentverzorgende dienstverlening, zakelijke dienstverlening, kleine kantoren en bedrijfjes in de gezondheidszorg hier een bestaan op te bouwen. Door de ligging in de omgeving van het NS station Laan van NOI en dicht bij Den Haag is het een goed vestigingsmilieu voor kleine bedrijfjes die ofwel gericht zijn op de buurt ofwel een relatief goedkope bedrijfsruimte zoeken. Prinses Mariannelaan De winkelstrip aan de Prinses Mariannelaan is gelegen in de uiterste westpunt van Voorburg, tegen de grens van Rijswijk. Hier zijn circa twintig bedrijven gevestigd, waaronder vier winkels (168 m2 wvo). Waren hier in het verleden nog een slagerij, groenteman, drogist en delicatessenzaak aanwezig, deze zijn nu helemaal uit het straatbeeld verdwenen. De invulling bestaat nu uit een fietsenwinkel, twee kappers, een winkel voor hoortoestellen, een bloemist en een snackbar en een aantal dienstverlenende bedrijven (onder andere uitvaartverzorging, uitzendbureau, mondhygiëniste e.d.). Er zit nog één buurtwinkel waar men terecht kan voor de dagelijkse levensbehoeften. Er is nauwelijks leegstand. Essesteijn Winkelcentrum Essesteijn bevindt zich aan de Klaverweide. Een loopbrug over de Mgr. Van Steelaan zorgt ervoor dat klanten uit de tegenoverliggende flats het centrum goed kunnen bereiken. Alle vestigingen bevinden zich binnen een overdekt winkelcentrum met in totaal een aanbod van 1.638 m2 wvo (4 winkels). De supermarkt is drager van het centrum en heeft een duidelijke functie voor de directe woonomgeving. In het winkelcentrum bevinden zich een bakker, een bloemen- en plantenwinkel, een slijterij en een kapsalon. Daarnaast bevinden zich aanpalend aan het winkelcentrum nog twee restaurants en een opleidingscentrum voor healers en readers. Er is geen leegstand. Mgr. van Steelaan Het winkelaanbod aan de Mgr. van Steelaan (1.926 m2 wvo, 4 winkels) bestaat grotendeels uit de vestiging van twee grote solitaire supermarkten, ieder aan een zijde van de weg. Aan de onevenzijde is de vestiging van Hoogvliet gevestigd. Aan de oneven zijde is de Aldi-supermarkt de trekker. Daarnaast zijn hier een slagerij, een Italiaans restaurant en een Wok-restaurant gevestigd. Gelet op het goed functioneren van de supermarkten hebben deze vestigingen duidelijk een functie voor de dagelijkse aankopen voor de omliggende wijken.

44

Leidschendam Prins Frederiklaan Het winkelgebied aan de Prins Frederiklaan (Prinsenhof) is een klein en functioneel wijkwinkelcentrum. Het biedt een compleet basisaanbod in dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen in het laag-middensegment, waardoor het een boodschappenfunctie vervult voor de omliggende wijken. Er zijn 2 supermarkten (Plusmarkt en Aldi), een bakker, slager, kaaswinkel, groente- en fruitwinkel, drogist, boeken kantoorhandel, huishoudelijke artikelen zaak, een kledingwinkel en een winkel voor dierbenodigdheden in het gebied gevestigd. In de boekhandel is een postagentschap gevestigd. Overige functies in winkelgebied zijn een cafetaria, kapper, stomerij en in een kiosk zit een pizzeria/grillroom. Burgemeester Sweenslaan Het buurtwinkelcentrum aan de Burgemeester Sweenslaan ligt vlak bij het winkelcentrum Leidsenhage. In dit centrum zijn 13 units aanwezig. De invulling met winkels is beperkt (985 m2 wvo, 4 winkels). Er is een kleine supermarkt (Digros, 653 m2 wvo), een grote biologische winkel (168 m2 wvo), een slijterij en een apotheek gevestigd. De supermarkt is de drager van het winkelcentrum. In de units zijn verder nog verschillende dienstverlenende functies, waaronder 2 kappers, een wasserij en een dierenarts, een snackbar, een restaurant en een bistro aanwezig. De toekomst van het winkelgebied is onzeker. Voor dit winkelgebied speelt ook de verhouding tot Leidsenhage een rol, zeker in het licht van de geplande herontwikkeling van dit regionale centrum. Verder ligt op geringe e

afstand ook nog het wijkwinkelcentrum aan de Prins Frederiklaan, waar onlangs een 2 supermarkt is toegevoegd en dat een compleet aanbod heeft gericht op het boodschappen doen. Stompwijk De winkels in Stompwijk vallen onder de verspreide bewinkeling. In Stompwijk is 2.529 m2 wvo winkelaanbod aanwezig, waarvan in de dagelijkse artikelensector 516 m2 (3)en in de niet-dagelijkse artikelensector 2.013 m2 wvo (7). In de dorpskern van Stompwijk is een beperkt aantal winkels aanwezig (593 m2 wvo, 4 winkels) . Aan het Hoefblad is een kleine supermarkt gevestigd (456 m2 wvo). In deze winkelstrip bevindt zich verder nog een kapper. De Rabobank is gesloten, er is nog wel een geldautomaat. Verder is er in een kiosk een fietsenwinkel gevestigd. Daarnaast bevinden zich nog een paar verspreide winkels aan de Doctor van Noortstraat. Op het bedrijventerrein Huyssitterweg zijn nog een antiekwinkel annex restauratiebedrijf en een meubelzaak gevestigd. Buiten de bebouwde kom ligt aan de Stompwijkseweg nog een meubelbedrijf en een klein tuincentrum.

45

46

Supermarkten in Leidschendam-Voorburg

BIJLAGE 3:

FORMULE COOP DIGROS ALBERT HEIJN JUMBO HOOGVLIET HOOGVLIET HOOGVLIET ALBERT HEIJN JUMBO ALDI-‐MARKT HOOGVLIET PLUS ALDI-‐MARKT

STRAAT HUISNR WVO WINKELGEBIED Hoefblad 22 456 Stompwijk Burgemeester Sweenslaan 15 653 Burgemeester Sweenslaan Weigelia 48 2822 Leidsenhage Duindoorn 43 2123 Leidsenhage Herenstraat 50 1100 Oud Voorburg Damstraat 8 827 Leidschendam Centrum Klaverweide 84 1513 Essesteijn Koningin Julianalaan 263 1652 De Julianabaan Koningin Julianalaan 370 2180 De Julianabaan Monseigneur Van Steelaan 205-‐211 616 Mgr van Steelaan Monseigneur Van Steelaan 456 1220 Mgr van Steelaan Prins Frederiklaan 185 1038 Prins Frederiklaan Prins Frederiklaan 203 811 Prins Frederiklaan Totaal 17011 Bron: Locatus december 2012

Toevoeging: in mei 2013 is aan de Parkweg 30 in Oud-Voorburg een Albert Heijn (City formule) geopend met een omvang van circa 700 m2 wvo.

47

48

Bijlage 4: Factsheets Randstad Koopstromenonderzoek 2011

49

50

51

52

Bijlage 5: Distributie Planologische Onderzoeken 2013 (DPO’s) Er zijn de afgelopen periode verschillende distributatieve planologische onderzoeken (DPO’s) gedaan die indicatief aangegeven hoe groot de technische uitbreidingsruimte is. Daar bovenop kan de gemeente nog een bepaalde ambitie hebben (zie 5c). Hieronder worden de resultaten weergegeven. 5a) DPO in opdracht van gemeente Leidschendam Voorburg (Onderzoek I & O, 2013) Op basis van de bindings- en toevloeiingscijfers uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 voor Leidschendam-Voorburg, aanbodgegevens 2012, bevolkingsontwikkeling, kengetallen van HBD over vloerproductiviteit en bestedingen per hoofd is berekend wat de theoretische ruimte is voor het winkelvloeroppervlak (I&O, januari 2013). -

Op het niveau van geheel Leidschendam-Voorburg is het winkelvloeroppervlak in de dagelijkse sector goed in evenwicht. Er is theoretische ruimte voor een uitbreiding met 5 procent.

-

In de niet dagelijkse sector is er aanzienlijke ruimte, maar die wordt vooral veroorzaakt door met name ruimte voor artikelen voor in en om het huis (doe-het-zelf, meubels).

Huidige en theoretisch mogelijk vloeroppervlak (wvo) Leidschendam Voorburg Huidig

Theoretisch

Ruimte

Dagelijks

24.797

26.072

Mode en luxe

35.652

40.130

4.478

In en om het huis

22.226

44.187

21.961

6.559

5.631

-928

Vrije tijd

1.275

Marktruimte in de verschillende winkelgebieden Uit het Koopstromenonderzoek is bekend hoe de verdeling van de bestedingen in Leidschendam-Voorburg over de winkelgebieden is. Door deze te combineren met de werkelijke omvang van de winkelgebieden ontstaat een beeld van waar ‘teveel’ is en waar wat bij zou kunnen. Aandeel bestedingen dagelijkse sector en wvo per winkelgebied. Winkelgebied Burgemeester Sweenslaan Leidschendam-centrum

aandeel bestedingen

aandeel wvo

Huidig wvo

4%

985

5%

mogelijk +/362

7%

6%

1480

191

40%

34%

8031

1.920

Prins Frederiklaan

4%

10%

2262

-1201

Arembergelaan

0%

1%

345

-310

Bruijning Ingenhoeslaan

1%

0%

87

79

Oud-Voorburg

6%

7%

1635

-220

Essesteyn

5%

7%

1588

-314

Julianabaan

20%

21%

4984

-50

Mgr van Steelaan

11%

8%

1926

854

Parkweg Voorburg

1%

1%

333

-27

Prinses Mariannelaan

0%

0%

45

-9

100%

100%

23.701

1.275

Leidsenhage

Totaal Bron: KSO 2011

53

Hier past de kanttekening bij dat oudere winkelgebieden met een lagere vloerproductiviteit toe kunnen en nieuwe winkelgebieden juist een hogere vloerproductiviteit nodig hebben. Hier is gerekend met het gemiddelde landelijke cijfer. Zichtbaar wordt, zie tabel op de vorige pagina, dat vooral Prins Frederiklaan ruim is bemeten in de dagelijkse sector. De Mgr van Steelaan haalt meer bestedingen dan op basis van de omvang verwacht mocht worden. Dat geldt ook voor Leidsenhage. De belangrijkste branchegroep voor winkelgebieden is mode en luxe. Wanneer naar mode en luxe wordt gekeken, is nog sterker zichtbaar dat Leidsenhage zeer dominant is wat betreft de bestedingen. Dat heeft consequenties voor de theoretische verdeling van de ruimte over de verschillende winkelgebieden. Nog afgezien van de theoretische ruimte in de gehele gemeente, is het aanwezige wvo in Oud-Voorburg en Julianabaan te omvangrijk volgens het koopstromenonderzoek. Aandeel bestedingen mode en luxe en wvo per winkelgebied. Winkelgebied

aandeel bestedingen

Leidschendam-centrum

aandeel wvo

huidig wvo

mogelijk +/-

0,3%

1,8%

642

-507

91,8%

74,5%

26.109

10.162

Prins Frederiklaan

0,2%

1,4%

504

-434

Arembergelaan

0,0%

0,4%

124

-116

Oud- Voorburg

2,7%

10,8%

3.773

-2691

Julianabaan

4,7%

10,7%

3.756

-1887

Leidsenhage

Parkweg Voorburg

0,2%

0,4%

146

-50

Totaal

100%

100%

35.054

4.478

Bron: KSO 2011

Extra markruimte op basis van bevolkingsgroei tot 2020 Uitgaande van een verwachte groei van de bevolking van Leidschendam-Voorburg tot 2020 van 4% (CBS 2012) en groei van de omliggende gemeenten, waarbij de bevolkingsgroei van Den Haag in absolute zin het grootst is (+ 25.000) en die in Rijswijk relatief het grootst (10 procent), dan betekent dat, dat het draagvlak voor winkelvoorzieningen – mits deze prognoses stand houden- in principe zal toenemen in de orde van grootte van 4 procent. Wanneer de andere variabelen gelijk worden gehouden, ontstaat zo extra ruimte voor 1.000 m² wvo dagelijkse artikelen en 3.900 m² wvo niet-dagelijkse artikelen. Conclusie marktruimte Leidschendam-Voorburg -

De uitbreidingsruimte in de dagelijkse sector bedraagt maximaal 1.275 wvo in de huidige situatie en maximaal 2.275 wvo in 2020

-

De uitbreidingsruimte in de niet-dagelijkse sector (exclusief in en om het huis) bedraagt maximaal 3.550 m2 wvo in de huidige situatie en maximaal 7.450 m2 in 2020.

-

In totaal (dagelijks + niet-dagelijkse sector, exclusief de hoofdgroep in en om het huis) komt de marktruimte op 4.825 m2 wvo in de huidige situatie en 9.725 m2 wvo in 2020.

54

-

De marktruimte voor de hoofdgroep in en om het huis (woninginrichting, doe het zelf) is meer dan 20.000 m2 wvo is. Deze is niet verder onderverdeeld naar de winkelgebieden, omdat dit een vertekend beeld geeft. Het gaat daarbij om ruimte voor volumineuze bouwmarkten, maar ook om marktruimte in de woninginrichting. Dit zijn branches die in de kernwinkelcentra aanwezig zijn en waar voor de toekomst ook nog kansen voor versterking liggen, bijvoorbeeld in Oud-Voorburg en Leidschendam Centrum. Hierdoor zou de marktruimte dus hoger uitkomen.

5b) DPO ten behoeve van Regionale Structuurvisie Detailhandel Haaglanden (BSP, maart 2013) -

Ontwikkelingsmogelijkheden voor de totale detailhandel in het jaar 2020, in LeidschendamVoorburg zijn absoluut meer dan 7.500 m2 wvo.

-

De ruimte is in bandbreedtes aangegeven voor Leidschendam Voorburg als totaal en daarnaast voor de diverse sectoren ( zie onderstaande tabel). Gemeente / sector

Aantal m2 wvo

-

Leidschendam-Voorburg Totaal

-

3.000-10.000

-

Dagelijks

-

3.000-10.000

-

Mode en luxe

-

3.000-10.000

-

Vrije tijd en electro

-

-3.000 tot -500

-

Totaal regulier

-

> 10.000

-

Volumineus

-

> 10.000

Uitgangspunt is dat deze uitbreidingsruimte voornamelijk in Leidsenhage mogelijk is. De andere winkelgebieden zijn in dit onderzoek niet meegenomen (zie onderstaande tabel). Leidsenhage

Aantal m2 wvo

-

Dagelijks

-

500-3.000

-

Mode en luxe

-

3.000-10.000

-

Vrije tijd en electro

-

-500-500

-

Totaal regulier

-

> 10.000

-

Volumineus

-

Ontwikkelingsmogelijkheden in de detailhandel, 2020 Dagelijks Mode & Luxe Leidsenhage Gemeente Leidschendam-V.

Legenda:

+

++

0

+++

++

-

+++

Volumineus

*Betreft de optelsom van Dagelijks, Mode & Luxe en Vrije Tijd & 2

+++

> 10.000 m wvo

++

3.000 tot 10.000 m wvo

2

2

+

500 tot 3.000 m wvo

0

-500 tot 500 m wvo

-

-3.000 tot -500 m wvo

--

Totaal Regulier*

++

Bron: Bureau Stedelijke Planning Electro

Vrije Tijd & Electro

2

2

2

< -3.000 m wvo

55

+++

5c) DPO uitgevoerd ten behoeve van de Gebiedsvisie Leidsenhage (BRO, maart 2013) In de Gebiedsvisie herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage (12 april) 2013 is in het bijlagerapport Ontwikkelingsmogelijkheden winkelcentrum Leidsenhage een DPO gemaakt. Er is een technische marktruimte berekend voor het jaar 2020. Hierbij worden twee scenario’s benoemd: een basisscenario en een ambitiescenario. Voor de dagelijkse sector wordt uitgegaan van een uitbreidingsruimte van 2.000 m2 wvo, dat wordt verkregen door een hogere koopkrachtbinding van 25% naar 28% (inwoners die nu elders hun inkopen doen en toenemend inwonertal in 2020). Voor de niet-dagelijkse sector gaat het basisscenario uit van het terugwinnen van het marktaandeel dat de laatste jaren verloren is gegaan door het uitblijven van vernieuwing en komt uit op een uitbreidingsruimte van 10.700 m2 wvo (van 33% binding naar 45% (2004), + 1% binding vanwege forse versterking van het aanbod met o.a. opkomende modeformules die regionaal uniek zijn, speciaalzaken, schaalvergroting van bestaande aanbieders en grootschalige trekkers in de bruin- en witgoed en sport). In totaal dus een koopkrachtbinding van 46%. Het ambitiescenario gaat uit van een extra toevoeging van 1%, gezien de ambitie om de positie in de regio te versterken tot een topregionaal winkelcentrum met internationale retailers, waardoor er een grotere (regionale) aantrekkingskracht ontstaat en de uitbreidingsruimte kan oplopen tot circa 18.000 m2 wvo. De Gebiedsvisie is gebaseerd op het ambitiescenario. Gebiedsvisie: theoretische uitbreidingsruime 2020 (DPO) m2 wvo retail Basisscenario -

Dagelijks

-

Ambitiescenario

2.000

2.000

Niet-dagelijks

10.700

18.100

Totaal

12.700

20.100

56

Bijlage 6: Branchering in de 4 kernwinkelcentra ( locatus december 2012) Branchering Leidsenhage Aantal

m2 wvo

Winkels Levensmiddelen

18

6.004

Persoonlijke verzorging

9

2.027

Totaal dagelijkse sector

27(19%)

8.031 (19%)

Warenhuis (HEMA)

2

7.852

Kleding en mode

44 (31%)

10.994 (25%)

Schoenen en lederwaren

12 (8%,)

3.745 (9%)

Juwelier, optiek

10

641

Huishoudelijke en luxe artikelen

9

2.877

Antiek en kunst

-

-

Sport en spel

7

3.288

Hobby

1

108

Media

6

920

Dier en plant

3

330

Bruin- en witgoed

12

2.830

Fietsen en autoassessoires

1

224

Doe- het zelf

1

259

Wonen

8

1.137

Overige detailhandel

1

60

Totaal niet-dagelijkse sector

117 (81%)

35.265 (81%)

Totaal (excl. leegstand)

144

43.296

Leegstand (wvo) Totaal (incl. leegstand)

7 (5%) 151

Gemiddelde wvo (excl. leegstand)

1.641 (4%) 44.937

298

Filialiseringsgraad

75%

Aandeel zelfstandigen

25%

57

Branchering Oud-Voorburg

Levensmiddelen

aantal winkels

m2 wvo

9

1.431


4


13 (17%)

204 1.635 (20%)

Warenhuis

-

-

Kleding en mode

31 (40%)

3.226 (40%)

Schoenen en lederwarean

3

251

Juwelier, optiek

4

245


1

52

Antiek en kunst

-

-

Sport en spel

2

258

Hobby

2

168

Media

1

120

Dier en plant

3

334

Bruin- en witgoed

-

-


1

246

Doe- het zelf

1

226

Wonen

13 (17%)


3

1.296 (16%) 105


65 (83%)

6.627 (80%)


78

8262

Leegstand

10 (11%)

2.073 (20%)

Totaal (incl. leegstand)

88

Gemiddelde wvo

10.235

116

Filialiseringsgraad

9%


91%

58

Branchering winkelcentrum De Julianabaan Aantal

m2 wvo

Winkels

Levensmiddelen

9

4.285


4

619


Warenhuis (HEMA)

13 (28%)

4.904 (45%)

1

974

Kleding en mode

10 (21%)


1

118

Juwelier, optiek

3

198


1

512

Antiek en kunst

-

-

Sport en spel

2

742

Hobby

3

199

Media

1

125

Dier en plant

4

347

Bruin- en witgoed

1.557 (14%)

248


-

-

Doe- het zelf

-

-

Wonen

4 (9%)

933 (8%)


2

175


34 (72%)

6.028 (55%)


47

11.032

Leegstand

11 (19%)

Totaal (incl. leegstand)

58

Gemiddelde wvo

1.398 (11%) 12.430

214

Filialiseringsgraad

55%


45%

59

Branchering Leidschendam Centrum Aantal

m2 wvo

winkels Levensmiddelen

10

1.328 (28%)


2

152 (3%)


12 (36%)

1.480 (31%)

Warenhuis (HEMA)

1

280

Kleding en mode

2

126


2

138

Juwelier, optiek

1

54

1

44

Hobby

2

90

Media

1

152

Dier en plant

1

107


1

518

Doe- het zelf

1

177

Wonen

6 (18%)


2


21 (64%)

3.321 (69%)

Totaal (exclusief leegstand)

33

4.801

Leegstand

23 (41%)

2.669 (36%)

Totaal (inclusief leegstand)

56

7.470

Huishoudelijke en luxe artikelen Antiek en kunst Sport en spel

Bruin- en witgoed

Gemiddelde wvo (excl. leegstand)

1.516 (32%) 119

145

Filialiseringsgraad

27%


73%

60

- Concept. Bijlagerapport. Detailhandelsvisie Leidschendam-Voorburg 2013

Recommend Documents