Detailhandelsvisie Regio Alkmaar

Detailhandelsvisie Regio Alkmaar

Opdrachtgever: Contactpersoon: Projectteam DTNP: Projectnummer: Datum:

Samenwerkingsverband Regio Alkmaar de heer S. Diepbrink de heer D.J. Droogh de heer R. Eijkelkamp 867.0709 4 januari 2011

Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 F 024 - 378 06 53 E [email protected] W www.dtnp.nl

Detailhandelsvisie Regio Alkmaar

Inhoudsopgave 0 1

Samenvatting Inleiding

1 9

Achtergrondennota

39

6

Analyse huidig aanbod

40

6.1

Aanbod per gemeente

40

6.2

Binnenstad Alkmaar

42

6.3

Stadsdeel- en streekcentra

43

2

Vraag en aanbod

10

6.4

Bovenlokale centra

44

2.1

Regio Alkmaar

10

6.5

Lokale centra

45

2.2

Huidige aanbodstructuur

11

6.6

Volumineuze clusters

47

2.3

Huidige vraagstructuur

17

6.7

Concurrentiepositie in Noord-Holland

49

2.4

Ontwikkelingen vraag en aanbod

18

7

Ontwikkelingen Noord-Kennemerland

50

3

SWOT-analyse

20

7.1

Ontwikkelingen vraagzijde

50

3.1

Sterke punten

20

7.2

Harde winkelplannen

50

3.2

Zwakke punten

21

7.3

Zachte winkelplannen

51

3.3

Kansen

22

7.4

Plannen in omliggende regio’s

52

3.4

Bedreigingen

23

7.5

Trends in de detailhandel

53

4

Visie

26

4.1

Ambitie en uitgangspunten

26

4.2

Gewenste detailhandelsstructuur

27

5

Beleidskader

32

5.1

Uitgangspunten

32

5.2

Toetsingskader

35

Overzicht woningbouwplannen en bevolkingsprognose

56

Overzicht winkelplannen

57

8

Detailhandelsbeleid

58

8.1

Rijksbeleid

58

8.2

Provinciaal beleid

58

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4

Begeleidingscommissie Branche-indeling detailhandel Definitie Bouwmarkt en Tuincentrum Distributieve mogelijkheden

60 61 61 62

0

Samenvatting

Tabel 0 Inwoners en winkelvloeroppervlak Gemeente

Hoe kansen benutten voor duurzame structuur?

Inwoners

m2 wvo

Alkmaar

93.900

253.600

Aanleiding en doelstelling

Heerhugowaard

51.200

122.700

Provinciale Staten van Noord-Holland heeft

Langedijk

27.000

60.100

op 9 februari 2009 de nota ‘Detailhandels- en

Castricum

34.700

38.100

Leisurebeleid Noord-Holland’ vastgesteld.

Heiloo

22.400

31.900

Hierin zijn de kaders voor het detailhandels-

Bergen

31.100

30.900

beleid in Noord-Holland uitgewerkt. De regio’s

Graft/De Rijp

6.500

3.100

krijgen de verantwoordelijkheid winkel-

Schermer

5.400

1.600

ontwikkelingen regionaal af te stemmen en

Totaal

272.200

542.000

moeten gaan beschikken over een regionale detailhandelsvisie.

Ambitie De ambitie voor de detailhandelsstructuur in

Hoe inspelen op toeristisch-recreatief potentieel?

De regionale detailhandelsvisie voor Regio

Regio Alkmaar is te komen tot een

Alkmaar gaat in op de toekomstig gewenste

evenwichtig en duurzaam ruimtelijk beleid dat

winkelstructuur, heeft als tijdshorizon 2020 en

voldoende flexibel is en ruimte biedt voor

vormt het toetsingskader voor regionale

dynamiek. De ambities zijn:

afstemming (regionale adviescommissie). De

•

een zo compleet mogelijk aanbod voor de inwoners en bezoekers van de regio;

visie is daarnaast het kader voor op te stellen gemeentelijke beleidsvisies.

•

Leeswijzer

•

een gezond ondernemersklimaat met ruimte voor kwaliteit en innovatie;

Het rapport bestaat uit twee delen. Het eerste deel (beleidsnota) biedt na een korte analyse de visie op de detailhandelsstructuur (H4) en

een heldere structuur van winkelgebieden die waar mogelijk complementair zijn;

•

bundeling van ontwikkelingen gericht op intensief en duurzaam ruimtegebruik.

het beleidskader (H5). Achtergrondinformatie Hoe voorzieningenniveau in kleine kernen behouden? D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

is opgenomen in de ‘achtergrondennota’. 1

Uitgangspunten


Alkmaar centrum: hèt bovenregionale centrum

Op basis van deze ambities wordt gekozen

De huidige detailhandelsstructuur in Regio

Alkmaar centrum is hèt bovenregionale

voor de volgende uitgangspunten:

Alkmaar is op hoofdlijnen een sterke structuur

centrum voor recreatief winkelen voor Noord-

•

versterking van de bestaande (sterke)

en biedt voldoende aanknopingspunten deze

Holland Noord. De stedelijke herstructurering

detailhandelsstructuur, winkels zoveel

structuur verder te versterken. Er is geen

van Overstad biedt ruimte voor inpassing van

mogelijk inpassen in/aan winkelgebieden;

aanleiding de structuur ingrijpend te wijzigen.

grootschaligheid in winkelunits, en parkeren

behoud van een basispakket dagelijkse

De harde en een deel van de zachte

die in de historische binnenstad ontbreekt. De

winkelvoorzieningen nabij de consument

winkelplannen dragen bij aan de structuur.

integrale ontwikkeling van een themacentrum

•

(nabijheid, gemak, beperking auto• •

woninginrichting in het middenhoge segment

gebruik);

Kwantitatief: geen substantiële uitbreiding

bundeling niet-dagelijks aanbod in grotere

Vanuit puur kwantitatieve overwegingen is er

centra (kritische massa, synergie, keuze);

geen aanleiding het winkelaanbod boven de

Hiërarchische structuur van streekverzorgende

nieuwe ontwikkelingen aansluiten bij

winkelplannen nog substantieel uit te breiden.

tot lokale centra, planmatig en historisch De regio beschikt verder over een uitgebreid

winkelgebieden met eenzelfde functie en • •

•

2

biedt extra kansen voor onderlinge synergie.

verzorgingsgebied;

Kwalitatief: wel versterkende ontwikkelingen

aanbod van streekverzorgende tot lokale

afbouw van onvoldoende levensvatbare

Vanuit kwalitatieve overwegingen kunnen

centra. Veel centra kennen een planmatige

winkelvoorzieningen en winkellocaties;

nieuwe ontwikkelingen boven de marktruimte

opzet met veel landelijke ketens en ruimte

spreiding van bouwmarkten en tuincentra

wenselijk zijn. Dit zal en mag gepaard gaan

voor relatief grootschalige winkels. Andere

behouden, streven naar optimum tussen

met afbouw van minder levensvatbare (minder

(dorps)centra hebben juist een historische

voldoende schaalgrootte en nabijheid bij

duurzame) winkellocaties. Een dergelijke

ambiance en een onderscheidend aanbod.

de consument (mobiliteit);

herschikking is echter alleen gewenst als de

bundeling van aanbod in auto’s, boten en

winkelstructuur substantieel wordt versterkt en

Extra kansen door toerisme

caravans (ABC-goederen) in herkenbare

de effecten zorgvuldig zijn gewogen. Omdat

Met name in de kustregio (en in Alkmaar) is

clusters centraal in het stedelijke gebied

overaanbod dreigt, kunnen ruimtelijke keuzes

het aantal dag- en verblijfstoeristen groot. Dit

‘rode kern’ van de regio.

in de toekomstige structuur niet uitblijven en

biedt, vooral in kleinere dorpscentra, extra

wordt gekozen terughoudend om te gaan met

draagvlak voor voorzieningen. Deze centra

het toestaan van nieuwe winkellocaties en

kunnen hun onderscheidende kwaliteiten en

ontwikkelingen in de periferie.

toeristische potenties verder benutten. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Woonstrip en Zuiderdel: volumineuze artikelen Mede door de herstructurering van Overstad zal de nadruk daar meer komen te liggen op winkels met een regionaal verzorgingsgebied in hogere marktsegmenten (hogere huren) en langdurig verblijven. Woonstrip Beveland en Zuiderdel hebben lagere huisvestingslasten dan Overstad na herontwikkeling. De nadruk ligt op gemak en efficiëntie, minder op langdurig verblijf en combinatiebezoek. De minder grote kritische massa en het meer ‘gewone’ aanbod (middenlage marktsegment) sluiten aan op een streekverzorgende functie. Overstad, Woonstrip Beveland en Zuiderdel bieden een goed vestigingsmilieu voor reguliere PDV-branches (bouwmarkten, woninginrichting, etc.). Ook voor overige aanbieders met ‘echt volumineuze artikelen’ (jacuzzi’s, scooters etc.) wordt hier ruimte geboden.

Bouwmarkten, tuincentra en ABC-branches De evenwichtige spreiding van bouwmarkten en tuincentra over de regio wordt bij voorkeur in stand gehouden. Auto-, boten en caravanwinkels (ABC-branches) vestigen bij voorkeur op Boekelermeer, Beverkoog en Caravanboulevard Zandhorst. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

3

Beleidskader

SER-ladder voor ruimtelijk detailhandelsbeleid

winkelgebied. Toegestaan in Overstad,

Centraal in het beleid staat het behoud en de

In het ruimtelijke detailhandelsbeleid kan, in

Woonstrip Beveland en Zuiderdel zijn

versterking van de bestaande winkelstructuur.

navolging van bedrijventerreinen, het systeem

detailhandel in auto’s, boten, caravans, grove

Dit vraagt om een offensieve benadering. In

van de SER-ladder worden gehanteerd: eerst

bouwmaterialen, keukens, badkamers,

de huidige praktijk worden ontwikkelingen in

wordt in of aan bestaande winkelgebieden

sanitair, bouwmarkten, tuincentra en

beginsel meestal toegestaan zolang zij ‘de

ruimte gezocht of gemaakt (herstructurering).

woninginrichting. Gemeenten kunnen voor

bestaande structuur niet ontwrichten’. In het te

Pas als al die mogelijkheden zijn benut, wordt

deze drie locaties overwegen binnen deze

voeren ruimtelijk detailhandelsbeleid voor de

overwogen of nieuwe winkelontwikkelingen in

branches geen minimaal oppervlak per winkel

regio Regio Alkmaar geldt als uitgangspunt

de periferie gewenst zijn.

meer te hanteren. Zo kan er dan bij voorbeeld ook een sanitairwinkel van 500 m2 vestigen,

dat ontwikkelingen de beoogde

bijdragend aan het thema ‘woninginrichting’.

detailhandelsstructuur moeten versterken.

Vanuit deze benadering kan actiever gezocht

Deze benadering noopt tot een zorgvuldiger

worden naar mogelijkheden in de bestaande

kwalitatieve afweging van nieuwe plannen.

winkelgebieden. Veelal zijn hier, zeker als er

Ontheffing: overige echt volumineuze artikelen

een bepaalde druk op de markt aanwezig is,

Daarnaast kan in regionaal verband meege-

Bestemmingsplan: winkels zijn winkels

kansen voor (her)ontwikkeling, functiewijziging

werkt worden met ontheffingsaanvragen voor

Winkels worden primair als winkels benaderd:

en schaalvergroting. Indien binnen bestaande

overige vormen van detailhandel in echt

als bestemming detailhandel. Met de ervaring

centra onvoldoende kansen aanwezig blijken,

volumineuze artikelen op de locaties Over-

dat branchegrenzen vervagen en handhaving

kan ruimte gezocht worden op schillocaties.

stad, Woonstrip Beveland en Zuiderdel. Het

in de meeste situaties uitblijft, is het goed

gaat hierbij om winkels buiten de traditionele

vooral te bepalen waar winkels gewenst zijn

Periferie: geen verdere branchevervaging

PDV-branches die echter vanwege de aard en

en waar niet. Winkels, en niet de eventuele

Als initiatieven echt niet inpasbaar zijn in (of

omvang van de artikelen toch een grote

(perifere) uitzonderingen, zijn dan de leidraad

aan) winkelgebieden kan onder bepaalde

uitstallingsruimte nodig hebben en daardoor

voor het beleid. Voordeel is dan dat nadere

voorwaarden uitzondering voor perifere

grootschalig zijn. Als voorbeelden kan

regels overbodig blijven en winkelvastgoed

vestiging worden overwogen (in of direct aan

gedacht worden aan zwembaden, jacuzzies,

alleen op duurzame locaties ontwikkeld wordt:

de bebouwde kom). Hierbij geldt het (ruimtelijk

scooters, buitenspeeltoestellen, fitness-

relatief kwetsbare en niet te handhaven

relevante) criterium dat de aard of omvang

apparatuur, surfplanken, piano’s en vleugels.

‘thema-’ of ‘formulespecifieke’ uitzonderings-

van de artikelen een dusdanig ruimtegebruik

Het is echter expliciet niet de bedoeling dat

bestemmingen worden voorkomen.

vragen, dat dit niet inpasbaar is in een

deze winkels zich al of niet geleidelijk

4

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

ontwikkelen tot winkels met (ook) een

Bouwmarkten en tuincentra

substantieel niet-volumineus aanbod

Expliciet wordt ingezet op ruimtelijke spreiding

(voorbeeld: van fitnessapparatuur naar (sport)

en variëteit (keuze) van bouwmarkten en

mode, ook geen ‘shop-in de shop’).

tuincentra. De omvang van bouwmarkten en

Daarom gelden de volgende voorwaarden:

tuincentra worden daartoe gemaximeerd. Wel

•

dienen bouwmarkten en tuincentra te kunnen

alleen grootschalige vestigingen: 2

Alkmaar binnenstad en Overstad: bovenregionaal

• •

minimaal 1.000 m wvo (kleinere winkels

groeien tot een marktconforme maat. Voor

zijn immers inpasbaar in winkelgebieden)

nieuwe initiatieven en/of uitbreidingen gelden

ontheffing op basis van voorwaarden voor

de volgende maximummaten:

een specifiek assortiment (geen branche);

•

bouwmarkten: 7.000 m2 wvo

limitatieve omschrijving van het gevoerde

•

tuincentra: 10.000 m2 wvo.

assortiment (met het oog op handhaving); • •

louter volumineuze artikelen (indicatie per

Toetsingskader

artikel > 1 m3);

Regionale afstemming van winkelplannen

zeer beperkt niet-volumineus assortiment: 2

•

vindt plaats in de Regionale Adviescommissie

maximaal 50 m wvo (voorkomt shop-in-

(RAC) Noord-Holland Noord. Binnen Regio

shop en substantieel nevenassortiment);

Alkmaar kan afstemming plaatsvinden in het

het initiatief is handhaafbaar.

Portefeuillehoudersoverleg Noord-

Hiërarchische structuur van streek- tot lokale centra

Kennemerland (PONK-EZT).

PDV buiten Overstad, Woonstrip en Zuiderdel Buiten Overstad, Woonstrip Beveland en

Alle ontwikkelingen > 1.500 m² wvo: afstemmen

Zuiderdel is (nieuw)vestiging van perifere

Voor Regio Alkmaar wordt gekozen alle

detailhandel alleen toegestaan voor:

winkelontwikkelingen groter dan 1.500 m² wvo

•

auto’s, boten, caravans: op Zandhorst

regionaal af te stemmen. Hiervoor is gekozen

Boekelermeer en Beverkoog;

daar winkelontwikkelingen die groter zijn, met

bouwmarkten en tuincentra: op regionaal

name in kleine dorpen of nabij de grenzen van

niveau geen keuze/beperking locaties:

buurgemeenten, al gauw bovenlokale effecten

aansluiten op verzorgingsstructuur.

kunnen hebben.

• Clustering volumineus aanbod op enkele locaties D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

5

Toetsingsschema PONK-EZT

5.

Nagegaan wordt welke branches op deze

betreffende centrum/de locatie. Dit is

In bijgaande figuur is een toetsingsschema

locatie zijn toegestaan. Voor Overstad,

vastgelegd in de detailhandelsvisie (lokaal,

opgenomen op basis waarvan initiatieven stap

Woonstrip Beveland en Zuiderdel,

bovenlokaal, streek, (boven-)regionaal,

voor stap kunnen worden getoetst.

Zandhorst, Boekelermeer en Beverkoog

toeristisch);

1.

en overige perifere locaties wordt een

Elke winkelontwikkeling groter dan 1.500 2

2

beperktere branchering toegestaan dan in

het centrum/de locatie heeft na realisatie

past in het vigerende bestemmingsplan

reguliere centra. Alleen Overstad,

van het initiatief. Hierbij spelen het type

wordt door de gemeente, tezamen met

Woonstrip Beveland of Zuiderdel komen

aanbod en de omvang (m2 wvo) een rol en

een ambtelijk advies van betrokken

in aanmerking voor ontheffing voor ‘echt

de hiervoor benodigde omzet en het

gemeenten, ingebracht in het PONK-EZT.

volumineuze artikelen’.

bijbehorende (extra) verzorgingsgebied. Bij

Getoetst wordt of het initiatief (stap 4) qua

twijfel kan besloten worden tot een kort

Initiatieven kleiner dan 1.500 m wvo

3.

4.

6

Ingeschat wordt welke verzorgingsfunctie

m wvo (indicatie > 1.800 m bvo) die niet

2

2.

8.

6.

behoeven geen regionale afstemming.

branche/assortiment eventueel past op de

De winkelontwikkeling wordt door het

betreffende locatie. Indien van toepassing

PONK naast de gewenste detailhandels-

wordt binnen het PONK overwogen of

functie van het centrum/de locatie zelf, dan

structuur gelegd. Deze is vastgelegd in de

voor een ‘echt volumineus assortiment’

wel die van een of meer omliggende centra/

Detailhandelsvisie Regio Alkmaar;

een ontheffing wordt gegeven. Past de

locaties, na realisatie nog steeds

Nagegaan wordt of de winkelontwikkeling

branchering niet bij de locatie, dan past

overeenkomt met de beoogde detail-

ingepast wordt in een winkelgebied in de

het initiatief niet in de gewenste regionale

handelsstructuur. Indien dat niet het geval

gewenste detailhandelsstructuur (kaart 5).

detailhandelsstructuur. De initiatiefnemer

is, is het initiatief niet passend in de

Bij inpassing in een regulier winkelgebied

kan het plan aanpassen (branchering), of

gewenste regionale detailhandelsstructuur.

in de gewenste detailhandelsstructuur,

de locatie aanpassen. Het PONK kan ook

De initiatiefnemer kan het plan aanpassen.

kan overgegaan worden naar stap 7. Als

een nadere afweging en bijstelling van de

Het PONK kan ook een nadere afweging

het initiatief er buiten ligt, volgt stap 4;

detailhandelsvisie overwegen;

en bijstelling van de detailhandelsvisie

Voor de initiatieven die de eerste toetsing

overwegen. Als de beoogde verzorgings-

assortimenten het initiatief omvat. Als dit

van locatie en branchering doorstaan,

functie van de centra/locaties na realisatie

niet bekend is, kan over dit initiatief nog

volgt de meer complexe toets naar de

nog steeds overeenkomt met de beoogde

geen afstemming plaatsvinden;

verzorgingsfunctie. Nagegaan wordt wat

detailhandelsstructuur, is het initiatief

de beoogde verzorgingsfunctie is van het

passend.

Nagegaan wordt welke branches en/of

7.

nader onderzoek (effectenstudie). 9.

Getoetst wordt of de beoogde verzorgings-



7

1

Inleiding

Hiertoe beantwoorden wij de volgende

portefeuillehouders van de samenwerkende

vragen:

gemeenten en ambtelijke afvaardigingen.

1.

Aanleiding Provinciale Staten van Noord-Holland heeft

2.

Hoe ziet de huidige vraag- en aanbod-

Input uit deze workshoprondes zijn mee-

structuur van Regio Alkmaar eruit?

genomen in de analyse en in de daaruit

Welke ontwikkelingen doen zich voor bij

volgende visievorming.


de consument, de detailhandel en in het

Leisurebeleid Noord-Holland’ vastgesteld.

(rijks- en provinciale) beleid?

Leeswijzer

Welke ontwikkelingen doen zich voor bij

Het rapport bestaat uit twee delen. Het eerste

beleid in Noord-Holland uitgewerkt. De regio’s

vraag en aanbod in Regio Alkmaar en in

deel (beleidsnota) biedt een beknopt overzicht

krijgen de verantwoordelijkheid winkel-

de omliggende regio’s?

van vraag, aanbod en ontwikkelingen

Wat zijn sterke en zwakke punten in de

(hoofdstuk 2). Na een analyse van sterke en

moeten gaan beschikken over een regionale

regionale winkelstructuur, welke kansen

zwakke punten en kansen en bedreigingen

detailhandelsvisie. Voor Regio Alkmaar is nog

en bedreigingen zijn er voor de toekomst?

(hoofdstuk 3) volgt de visie op de gewenste

Hoe ziet de gewenste winkelstructuur

detailhandelsstructuur en het beleidskader

Samenwerkingsverband Regio Alkmaar

eruit en wat betekent dit voor de positie

(hoofdstuk 4). Hoofdstuk 0 biedt een korte

(Regio Alkmaar) heeft adviesbureau Droogh

en functie van elk winkelgebied?

samenvatting.

Hierin zijn de kaders voor het detailhandels-

ontwikkelingen regionaal af te stemmen en

niet eerder een detailhandelsvisie vastgesteld.

Trommelen en Partners (DTNP) opdracht

3.

4.

5.

6.

Welk beleidskader is gewenst om de

gegeven deze ‘Detailhandelsvisie Regio

beoogde winkelstructuur te realiseren?

In het tweede deel (achtergronden) wordt

Alkmaar’ op te stellen.

Hoe kunnen (nieuwe) initiatieven worden

dieper ingegaan op vraag en aanbod in de

getoetst?

regio en de afzonderlijke centra, landelijke en

Doel en vraagstelling

regionale ontwikkelingen en de beleidskaders

De regionale detailhandelsvisie voor Regio

Werkwijze

van het Rijk en de provincie. In de bijlagen zijn

Alkmaar gaat in op de toekomstig gewenste

Tijdens het opstellen van deze regionale

begeleidingscommissie, branche-indeling en

winkelstructuur, heeft als tijdshorizon 2020 en

detailhandelsvisie heeft meerdere malen

cijfermateriaal opgenomen.

vormt het toetsingskader voor regionale

terugkoppeling plaatsgevonden met een

afstemming (regionale adviescommissie). De

begeleidingscommissie (bijlage 1). Daarnaast

visie is daarnaast het kader voor

zijn workshops gehouden met vertegen-

gemeentelijke beleidsvisies.

woordigers van ondernemersverenigingen,


9

2

Vraag en aanbod

2.1

Regio Alkmaar

De regio Regio Alkmaar (voorheen NoordKennemerland) bestaat uit de acht gemeenten Alkmaar, Bergen, Castricum, Graft/De Rijp, Heerhugowaard, Heiloo, Langedijk en Schermer en telt ± 272.000 inwoners. In de regio zijn ± 1.800 winkels aanwezig met een totaal winkelvloeroppervlak (wvo) van ± 542.000 m² (tabel 1)*.

Tabel 1 Inwoners en winkelvloeroppervlak Gemeente

Inwoners

m2 wvo

Alkmaar

93.900

253.600

Heerhugowaard

51.200

122.700

Langedijk

27.000

60.100

Castricum

34.700

38.100

Heiloo

22.400

31.900

Bergen

31.100

30.900

Graft/De Rijp

6.500

3.100

Schermer

5.400

1.600

272.200

542.000

Totaal

*

10

inwoners: CBS (2009), StatLine; winkelvloeroppervlak: Locatus (2009)


2.2 Figuur 1

Huidige aanbodstructuur

Winkelvloeroppervlak (m² wvo) per inwoner Regio Alkmaar heeft een uitgebreid winkelaanbod. Elke inwoner heeft gemiddeld 2,0 m2 wvo tot zijn beschikking (in Nederland is dit gemiddeld 1,6 m2) (figuur 1). Dit hangt samen met de bovenregionale functie van met name Alkmaar, met een groot niet-dagelijks aanbod. Ook Heerhugowaard en Langedijk scoren bovengemiddeld, met name door het volumineuze aanbod (woninginrichting, bouwmarkten, etc.). Het dagelijks aanbod correspondeert in de meeste gemeenten met het gemiddelde beeld (voor de gehanteerde branche-indeling: zie bijlage 2).

Positie Regio Alkmaar in Noord-Holland De sterke bovenregionale winkelfunctie van Regio Alkmaar hangt samen met de positie van Alkmaar binnen Noord-Holland Noord (kaart 2). In dit gebied heeft Alkmaar de grootste binnenstad met bijna 80.000 m2 wvo, groter dan Hoorn (± 50.000 m2), Den Helder (± 30.000 m2) en Schagen (± 25.000 m2). Aan de zuidkant is de Amsterdamse binnenstad (± 240.000 m2) dominant. Ook Haarlem is iets groter, maar het Bron: Locatus, oktober 2009; bewerking Droogh Trommelen en Partners


Alkmaarse modeaanbod overstijgt wel dat van Haarlem (figuur 10, blz. 49). 11

Aanbodstructuur Regio Alkmaar De aanbodstructuur van Regio Alkmaar bestaat uit centra van verschillende omvang en met een verschillende positie. Voor meer informatie over de winkelgebieden en vormen vanwinkelgedrag (bezoekmotieven) verwijzen we naar de achtergrondennota. Samengevat zijn de centra als volgt te typeren (kaart 3):

Alkmaar binnenstad: bovenregionaal centrum (> 75.000 m2 wvo) De binnenstad heeft een bovenregionale functie. De leidende bezoekmotieven zijn recreatief winkelen (‘dagje naar de stad’) en thematisch winkelen (bijv. ‘nieuwe schoenen kopen’). De grote kritische massa (keuze), de verblijfskwaliteit en de vele andersoortige voorzieningen (horeca, leisure) maken de Alkmaarse binnenstad sterk onderscheidend. In combinatie met Overstad omvat het totale centrum van Alkmaar zelfs ± 150.000 m2 wvo.

Middenwaard (Heerhugowaard): groot streekcentrum (20.000-30.000 m2 wvo) Het hoofdcentrum van Heerhugowaard heeft een sterke bovenlokale verzorgingsfunctie. Het wordt gekenmerkt door een uitgebreid dagelijks en niet-dagelijks aanbod. Leidende 12


bezoekmotieven zijn boodschappen doen en doelgericht aankopen (‘efficiënt iets kopen’), maar door het relatief grote aanbod zijn ook vormen van vergelijkend winkelen (recreatief, thematisch) tot op zekere hoogte mogelijk. In het stedelijke HAL-gebied zou Middenwaard ook te typeren zijn als groot stadsdeelcentrum voor Heerhugowaard (en directe omgeving).

Kleine streekcentra/stadsdeelcentra (10.00020.000 m2 wvo) •

De Mare (Alkmaar)

•

Centrum Bergen

•

Broekerveiling (Broek op Langedijk)

•

’t Loo (Heiloo)

Deze centra worden gekenmerkt door een sterk boodschappenaanbod en een uitgebreid aanvullend pakket niet-dagelijks aanbod. Deze centra hebben een bovenlokale functie. Het leidende bezoekmotief is boodschappen doen. De planmatige centra Broekerveiling, ‘t Loo en De Mare zijn te typeren als kleine stadsdeelcentra. Het (historische) centrum van Bergen heeft behalve een boodschappenfunctie ook een toeristisch-recreatieve functie.


13

Bovenlokale centra (7.500-10.000 m2 wvo) •

Wendelaarstraat (Alkmaar)

•

Geesterduin (Castricum)

•

Centrum Castricum

Figuur 2

Winkelaanbod in regionale en bovenlokale centra (in m² wvo)

De eerste drie planmatige centra hebben een compleet dagelijks aanbod met meerdere (of één grote) supermarkt(en) en een substantieel aanvullend niet-dagelijks aanbod. De centra hebben een bescheiden bovenlokale functie. Het leidende bezoekmotief is boodschappen doen. Het historische dorpscentrum van Castricum heeft vooral niet-dagelijks aanbod (en horeca) en een zekere toeristische functie.

Groot lokaal centrum (5.000-7.500 m2 wvo) •

Centrumwaard (Heerhugowaard)

•

Centrum Egmond aan Zee

•

Stationscentrum (Heiloo)

•

Centrum Schoorl

Deze lokale centra worden gekenmerkt door een compleet boodschappenaanbod met een supermarkt als basis en enig aanvullend aanbod. De centra hebben een lokale functie. Leidend bezoekmotief is boodschappen doen. Daarnaast hebben de centra van Schoorl en Egmond aan Zee een toeristische functie. 14

Bron: Locatus, oktober 2009; bewerking Droogh Trommelen en Partners


Dorpscentrum/klein wijkwinkelcentrum Figuur 3

Winkelaanbod in lokale centra (in m² wvo)

(2.500-5.000 m2 wvo) •

Centrum Zuid-Scharwoude

•

Centrum Noord-Scharwoude

•

De Hoef (Alkmaar)

Deze kleinere centra worden gekenmerkt door een boodschappenaanbod met supermarkten van bescheiden omvang als basis en enig aanvullend aanbod. De centra hebben een kern- dan wel wijkverzorgende functie met als leidend bezoekmotief boodschappen doen.

Klein dorpscentrum/buurtwinkelcentrum (< 2.500 m2 wvo) •

Centrum Limmen

•

Centrum St. Pancras

•

Boegbeeld (De Rijp)

•

Hoekstuk (Heiloo)

•

Centrum Egmond aan den Hoef

•

Centrum Egmond Binnen

Deze kleine centra hebben een beperkt boodschappenaanbod met een supermarkt als cruciale trekker. Zij hebben een kern- dan wel buurtverzorgende functie. Leidend Bron: Locatus, oktober 2009; bewerking Droogh Trommelen en Partners


bezoekmotief is boodschappen doen.

15

Clusters volumineus aanbod

woonzaken. Het PDV-cluster heeft een

Bij volumineus aanbod gaat het om aanbod

omvang van ± 23.000 m² wvo. Zuiderdel heeft

van volumineuze artikelen. Hiertoe behoren

een streekverzorgende functie.

de branches woninginrichting, bouwmarkten en tuincentra. In Regio Alkmaar zijn drie

Solitair volumineus aanbod

volumineuze clusters, alle in de HAL-regio:

Buiten de clusters zijn diverse bouwmarkten,

Overstad, Woonstrip Beveland en Zuiderdel.

tuincentra en woonzaken solitair gevestigd. Het bouwmarktenaanbod is verspreid over de

Overstad in Alkmaar

regio. In Alkmaar, Langedijk, Heerhugowaard,

Het aanbod op Overstad heeft een omvang

Castricum en Heiloo is minimaal één (lokale)

van ruim 75.000 m² wvo en bestaat uit een

bouwmarkt gevestigd. Praxis Megastore in

zeer ruim aanbod woninginrichting (> 50.000

Alkmaar is met een omvang van ± 7.000 m²

m² wvo) en grootschalige winkels met niet-

wvo de grootste aanbieder. Het zwaartepunt

volumineus aanbod (GDV). Overstad is direct

van het tuincentrumaanbod ligt in de HAL-

naast de binnenstad van Alkmaar gelegen. De

regio (ruim 40.000 m² wvo, verdeeld over 8

verzorgingsfunctie is (boven)regionaal.

verkooppunten).

Woonstrip Beveland in Heerhugowaard

Auto’s, boten en caravans (ABC-goederen)

PDV-cluster Woonstrip op bedrijventerrein

In Alkmaar is op bedrijventerreinen Beverkoog

Beveland heeft een omvang van ± 29.000 m²

(bij de N508) en Boekelermeer (A9/N242) een

wvo. Er zijn twee bouwmarkten en aanbieders

concentratie van autodealers aanwezig. In de

van woninginrichting gevestigd. Dit cluster

gemeente Heerhugowaard is op Zandhorst,

heeft vooral een streekverzorgende functie.

langs de N242, de enige caravanboulevard

Groot aanbod woninginrichting op Overstad

Op Woonstrip zijn twee bouwmarkten gevestigd

van Noord-Holland Noord gesitueerd. Op

Zuiderdel in Langedijk

Zandhorst zijn ook meerdere autodealers

Op het bedrijventerrein Zuiderdel in Broek op

gevestigd. Naast aanbieders op deze clusters

Langedijk is een volumineus cluster aanwezig

zijn er nog diverse aanbieders verspreid over

met een grote bouwmarkt en een aantal

de regio, veelal solitair op bedrijventerreinen.

16

Concentratie autodealers zichtlocatie Boekelermeer D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

2.3

Huidige vraagstructuur

toegenomen, waardoor de regionale oriëntatie op Alkmaar iets is afgenomen. Dit geldt zowel

De vraagzijde bestaat primair uit inwoners uit

voor het recreatieve aanbod (o.a. mode) als

Regio Alkmaar zelf. Daarnaast vloeien

volumineuze artikelen (o.a. woninginrichting).

bestedingen toe uit omliggende regio’s, vooral

Figuur 4 Koopstromenmodel Noord-Holland

vanuit de Kop van Noord-Holland en West-

Koopkrachtafvloeiing van de ruim 270.000

Friesland. Tenslotte heeft de regio een sterke

inwoners uit Regio Alkmaar naar omliggende

toeristisch-recreatieve functie.

regio’s is beperkt.

Inwoners Regio Alkmaar

Omliggende regio’s

Voor dagelijkse boodschappen zijn inwoners

Vanuit de Kop van Noord-Holland (± 165.000

in Regio Alkmaar, met uitzondering van

inwoners) en West-Friesland (± 201.000

Schermer, voor het merendeel op de eigen

inwoners) vloeit jaarlijks in totaal tussen de 50

gemeente georiënteerd*. Voor niet-dagelijkse

en 100 miljoen euro af naar de regio Regio

aankopen is Alkmaar voor de meeste artikelen

Alkmaar (figuur 4)**. Alkmaar binnenstad bindt

de belangrijkste aankoopplaats, met name de

± 7% van de niet-dagelijkse bestedingen uit

binnenstad. Afhankelijk van de branche, geeft

de Kop van Noord-Holland en Waterland

40% tot 75% van de inwoners in Regio

(± 174.000 inwoners). Uit West-Friesland bindt

Alkmaar aan deze aankopen meestal in

Alkmaar binnenstad 4% van de bestedingen***.

Alkmaar te doen. De regionale kooporiëntatie

Het gebied ten zuiden van de regio Regio

op Alkaar (Overstad) voor de branche

Alkmaar is sterk verwinkeld (o.a. Amsterdam

woninginrichting is ± 60%.

en Haarlem) (kaart 2). Vanuit de Zaanstreek en de IJmond zijn de bestedingen in Regio

De afgelopen jaren is in Heerhugowaard en in

Alkmaar dan ook beperkt.

Langedijk het inwonertal en het winkelaanbod

*

Alkmaar binnenstad trekt bezoekers uit groot gebied D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Gemeente Alkmaar (2009), Kooporiëntatiemonitor Regio Alkmaar 2009

** Goudappel Decissio (2008), Bijlagenboek bouwsteen detailhandelsen leisurevisie NoordHolland *** WPM (2003), Noordwest-Holland, Regionale detailhandelsstructuurvisie

17

2.4

Toeristische bezoekers

Ontwikkelingen vraag en aanbod

Naast vraag vanuit de regio en de omliggende

Ontwikkelingen aanbodzijde Voor de winkelplannen in Regio Alkmaar is

regio’s profiteert Regio Alkmaar van een groot


een onderscheid gemaakt in harde en zachte

aantal dag- en verblijfstoeristen. De

Het aantal inwoners in Regio Alkmaar zal de

winkelplannen (kaart 4 en de

historische binnenstad van Alkmaar geniet

komende jaren licht groeien. Op basis van de

achtergrondennota). Hierbij is de definitie van

(internationale) bekendheid. De Alkmaarse

bevolkingsprognose van provincie Noord-

provincie Noord-Holland aangehouden*****.

binnenstad trekt naar schatting ± 1,4 miljoen

Holland**** en de gemeentelijke woning-

dagbezoekers per jaar uit heel Nederland die

bouwprogramma’s gaan we voor Regio

Harde winkelplannen

Alkmaar uit van een toename van het

Voor harde plannen is het bestemmingsplan

inwonertal van 272.200 inwoners nu, naar

onherroepelijk vastgesteld. Het betreft:

*

de binnenstad ± 4,1 miljoen keer bezoeken . De kustgemeenten Bergen en Castricum

281.000 à 286.000 inwoners in 2020. Dit is

hebben vooral in de zomermaanden een groot

een bevolkingstoename van 3 à 5%. De groei

In- en uitbreidingsplannen bestaande centra:

aantal verblijfstoeristen en dagrecreanten. De

van het inwonertal vindt met name plaats in

•

Middenwaard (± 16.000 m² wvo);

Noord-Hollandse kust, waarvan de Regio

het HAL-gebied en Heiloo en zal ook na 2020

•

Centrumwaard (± 1.500 m² wvo);

Alkmaarse kust een groot deel uitmaakt, trekt

licht blijven stijgen. In de andere gemeenten

•

Het Hoekstuk (± 1.000 m² wvo);

jaarlijks naar schatting 7 miljoen

stabiliseert het inwonertal.

•

Centrum Castricum (± 750 m² wvo);

**

dagbezoeken . In de gemeenten Bergen en

Nieuwe winkellocatie:

Castricum worden jaarlijks in totaal ruim 1,5

In de omliggende regio’s Kop van Noord***

•

De Draai (± 2.000 m² wvo).

miljoen toeristische overnachtingen geboekt .

Holland en West-Friesland zal het aantal

De binnenstad van Alkmaar vormt daarbij een

inwoners naar verwachting licht toenemen tot

In Regio Alkmaar hebben de harde plannen

aantrekkelijke (slechtweer)attractie.

± 169.000 (+ 2%) en respectievelijk ± 212.000

een omvang van in totaal ruim

(+ 6%) in 2020. In regio Waterland blijft het

21.000 m² wvo. Dit is een toename van 4%

inwonertal gelijk (± 175.000 inwoners in 2020).

ten opzichte van het huidige winkelaanbod.

**** Provincie Noord-Holland in cijfers (2010) Regio Alkmaar 2020: 280.900 inwoners

***** Provincie Noord-Holland (2009), Detailhandelsen Leisurevisie Noord-Holland, Bijlage D: ‘Harde plannen zijn plannen waarvan de planologische procedures doorlopen zijn, wat geleid heeft tot een positief besluit; voor zachte plannen geldt dit niet.

*

NBTC*NIPO Research, ContinuVakantie Onderzoek/Toeristisch bezoek aan steden ** Gemeente Castricum (2009), Discussienota onderzoek strand *** Legitiem (2006), 0-meting recreatie en toerisme gemeente Bergen 2006 Gemeente Castricum (2009), Jaarrekening 2009

18


Zachte winkelplannen Voor zachte winkelplannen zijn bestemmingsplannen nog niet onherroepelijk vastgesteld. De nu bekende plannen betreffen: In- en uitbreidingsplannen bestaande centra: •

Overstad themacentrum wonen (± 30.000 m² wvo) en Overstad centrumgebied (± 3.500 m² wvo);

•

Broekerveiling (± 4.000 m² wvo);

•

Geesterduin (± 3.000 m² wvo);

•

Centrum Bergen (± 2.100 m² wvo)

•

Centrum Schoorl (± 2.000 m² wvo);

•

‘t Loo (± 2.000 m² wvo);

•

De Hoef (± 1.300 m² wvo);

•

Centrum Zuid-Scharw. (± 1.000 m² wvo);

•

Boegbeeld (± 500 m² wvo).

Nieuwe winkellocaties: •

Westpoort (10.000 à 25.000 m² wvo);

•

Veilingterrein Noord-Scharwoude (± 1.200 m² wvo);

•

Centrum Stompetoren (± 1.000 m² wvo).

De zachte plannen in de regio omvatten 70.000 tot 80.000 m² wvo. Als al deze plannen uitgevoerd worden, zou dit (exclusief de harde plannen) een toename zijn van 13 à 15% ten opzichte van het huidige aanbod. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

19

3

SWOT-analyse

dat er draagvlak is voor een compleet dagelijks en niet-dagelijks aanbod. Voor dagelijkse boodschappen en (frequente)

3.1

Sterke punten

gerichte aankopen hoeft men zelden een grote afstand af te leggen.

•

•

Regio Alkmaar heeft een meer dan

(woningbouw) in het verleden zijn diverse

biedt inwoners veel keuze op relatief korte

planmatige centra ontwikkeld buiten de

afstand. De afvloeiing van koopkracht is

historische centra. Centra als De Mare,

daardoor beperkt, ondanks de nabijheid

Middenwaard, Broekerveiling en de

van steden als Amsterdam en Haarlem.

Wendelaarstraat zijn uitgegroeid tot zeer

Het aanbod in Regio Alkmaar heeft een

binden vanuit de noordelijk en oostelijk

winkelen. Voor de meeste keuzegevoelige

gelegen regio’s Kop van Noord-Holland,

artikelen (o.a. mode) is de binnenstad ook

West-Friesland en Waterland met minder

hèt themacentrum. De dominante positie

grote centra.

gaat samen met een zeer grote kritische

Regio Alkmaar heeft een sterke

massa (keuzemogelijkheid consument) en

toeristisch-recreatieve functie, met name

mogelijkheden voor bijzonder en

de binnenstad van Alkmaar en de

gespecialiseerd aanbod. •

binnen het thema woninginrichting. Met

draagvlak voor winkelvoorzieningen en

de aanwezigheid van Van Til beschikt de

bieden sommige dorpen zelfs de basis

regio over een bijzondere trekker met

voor voorzieningen.

landelijke uitstraling. •

Sterk: moderne planmatige boodschappencentra

Overstad biedt een grote kritische massa

en verblijfsrecreanten bieden extra

hoofdkern een dusdanig aantal inwoners 20

De binnenstad van Alkmaar is onbetwist hèt centrale winkelgebied voor recreatief

De meeste gemeenten hebben in hun

Sterk: toerisme biedt extra draagvlak

complete moderne boodschappencentra. •

staat ook substantieel bestedingen te

kustzone. De grote aantallen dagtoeristen

•

In het verlengde van de sterke groeitaak

gemiddeld winkelaanbod per inwoner. Dit

grote kritische massa en is daardoor in

•

•

Er is een evenwichtige spreiding van bouwmarkten en tuincentra over de regio,

Sterk: enige caravanboulevard Noord-Holland Noord D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

gekoppeld aan bevolkingsconcentraties.

•

Zwak: grotere centra vissen in elkaars vijver

Deze ontwikkeling stimuleerde centra tot

Doelgerichte aankopen in deze (weinig

nieuwe uitbreiding om met een grotere

keuzegevoelige) assortimenten kunnen

kritische massa hun concurrentiepositie

daardoor relatief dicht bij huis

te versterken (De Mare, Middenwaard,

plaatsvinden.

Broekerveiling, Wendelaarstraat, etc.). De

Het bestedingspotentieel van inwoners,

relatief sterke positie van grotere centra

bezoekers en toeristen is relatief hoog. Dit

gaat gepaard met een relatief zwakke

gaat gepaard met relatief sterk aanbod in

positie van centra in kleinere kernen en

het midden- en hogere marktsegment. In

buurten in de omgeving.

de meeste winkelgebieden zijn uitstraling •

•

•

In sommige delen van de regio is de

en investeringsniveau redelijk tot goed.

winkelstructuur onhelder. Binnen kernen

De caravanboulevard in Heerhugowaard

ontbreekt af en toe een duidelijke

is het enige cluster van caravanaan-

hiërarchie of positionering van diverse

bieders in Noord-Holland Noord. De

centra (o.a. Castricum, Heiloo,

caravanboulevard geniet bovenregionale

Heerhugowaard) waardoor ook lokaal

bekendheid.

centra elkaars positie soms meer bedreigen dan aanvullen.

Zwak: lokaal soms onheldere winkelhiërarchie

3.2


•

In Regio Alkmaar zijn drie clusters in het thema woninginrichting aanwezig

•

Zwak: versnipperd aanbod beperkt verzorgingsgebied

Zwakke punten In de afgelopen decennia is het winkel-

(Overstad, Woonstrip Beveland,

aanbod in Regio Alkmaar sterker

Zuiderdel). Binnen de clusters is

gegroeid dan de bevolking. Veel centra

ruimtelijke opzet onsamenhangend.

zijn in toenemende mate afhankelijk van

Marktpotenties zijn versnipperd waardoor

koopkracht van buiten hun primaire

de kritische massa per cluster beperkt is.

verzorgingsgebied. Dit draagt ertoe bij dat

Het investeringsniveau en de uitstraling

centra relatief kwetsbaar zijn en steeds

per cluster is relatief laag. Dit beperkt de

meer ‘in elkaars vijver vissen’.

bovenregionale aantrekkingskracht die nodig is om deze winkelmeters te dragen. 21

3.3

Kansen

in Alkmaar voor heel Noord-Holland Noord.

•

•

De bevolking van Regio Alkmaar groeit de door, met name in het HAL-gebied. Dit

kunnen de basis leggen voor een nieuw

biedt draagvlak voor voorzieningen.

themacentrum wonen dat onderscheidend

De toeristisch-recreatieve potenties in de

is in Noord-Holland. De verschillende kernen beschikken in verschillende mate over historische centra

economische ontwikkelingen. Op termijn

met een eigen identiteit. Afhankelijk van

kan met name Alkmaar inspelen op de

de lokale situatie (kwaliteit, draagvlak,

toeristische groeimarkt Azië.

toeristisch potentieel) kan deze identiteit

De historische binnenstad van Alkmaar

benut worden om een onderscheidende

heeft zowel in aanbod als entourage een

(complementaire) positie in te nemen in

uitstekende uitgangspositie voor regionaal

de regio (voorbeeld: Bergen). •

streek- en stadsdeelcentra bieden ruimte

thematisch winkelen in keuzegevoelige

voor moderne winkelformules. De centra

assortimenten (kritische massa, keuze,

hebben een groot verzorgingsgebied en

gespecialiseerd aanbod).

zijn vitaal. In deze centra kan ingespeeld

Functionele en ruimtelijke koppeling van

worden op de behoefte vanuit de markt

het centrale deel van Overstad met de

aan grootschaligheid. Het grote draagvlak

binnenstad van Alkmaar biedt ruimte voor

biedt middelen voor fysieke ingrepen en

grootschalige parkeeroplossingen en

opwaardering (voorbeeld: De Mare,

inpassing van grootschalige winkels en

Middenwaard, Broekerveiling, ’t Loo en de

overige stedelijke functies. Binnenstad en

Wendelaarstraat).

worden van een stedelijk centrumgebied

•

Kans: bovenregionaal themacentrum Wonen

De verschillende planmatig ontwikkelde

liggen met name in recreatief en

Overstad kunnen complementaire delen

22

•

kunnen inspelen op demografische en

en bovenregionaal winkelbezoek. Kansen

•

De integrale ontwikkeling van Overstad en de bovenregionale trekker Van Til

regio zijn goed. Dag- en verblijfsrecreatie

•

•

komende jaren naar verwachting nog

Kans: koppeling Alkmaar-binnenstad met Overstad

Volumineuze artikelen die niet zijn in te passen in bestaande centrumgebieden

Kans: fysieke ruimte in centra voor grote winkels D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

• Kans: afstemming biedt marktpartijen helderheid

(bouwmarkten, tuincentra, auto’s, boten,

minder groot aantal centra die echter

caravans, etc.) zijn overwegend gevestigd

voldoende kritische massa hebben en

in het centrale stedelijke HAL-gebied. Op

daardoor levensvatbaar blijven. Door de

de huidige PDV-terreinen is in principe

potenties te clusteren ontstaan kansen in

fysieke ruimte aanwezig voor inpassing

kleine kernen en wijken voor behoud en

van nieuwe vestigingen en/of uitbreiding

versterking van voorzieningen (voorbeeld:

van bestaand aanbod.

Boegbeeld in De Rijp).

Het provinciale beleid tot afstemming, in

•

In enkele gemeenten in Regio Alkmaar

de regio uitgewerkt in een gezamenlijke

begint de bevolking te vergrijzen (o.a.

visie op de detailhandelsstructuur en

Heiloo en Bergen). De seniorenmarkt

toetsingskader, biedt (nieuwe) kansen

wordt daarmee een steeds interessantere

voor een samenhangend ruimtelijk beleid

groeimarkt. Met name lokale centra

voor de detailhandel. Meer dan nu kan

kunnen zich onderscheiden door de

gestreefd worden naar complementariteit

combinatie van hoge service/

van centra en afstemming van initiatieven.

klantvriendelijkheid en nabijheid.

Consistent en regionaal afgestemd beleid biedt aan marktpartijen helderheid en een

3.4

Bedreigingen

gezond klimaat om in te (durven) Kans: Boegbeeld als voorbeeld clustering potenties

investeren. •

Kans: inspelen op seniorenmarkt door hoge service D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

•

Op langere termijn leiden vergrijzing en

Het sterk groeiende regionale aanbod in

stagnatie van de bevolking tot een minder

combinatie met schaalvergrotingstrends

groot draagvlak in Noord-Holland Noord.

leidt tot verschraling van het aanbod in

Dit zal met name gaan spelen in de Kop

kleinere wijk-, buurt en dorpscentra. Een

van Noord-Holland en Waterland. Terug-

helder regionaal beleidskader biedt de

lopende bestedingen vanuit deze regio’s

basis om ook op gemeentelijk niveau de

hebben in Regio Alkmaar effect op centra

afweging te kunnen (gaan) maken over de

met een (boven)regionale functie. In

lokale detailhandelsstructuur. Keuzes zijn

Regio Alkmaar blijft de bevolking licht

noodzakelijk om te kunnen komen tot een

groeien, ook op de lange termijn. 23

•

•

Binnen de regio groeit het inwonertal

24

De verdere groei van geplande centra als

minder snel en stagneert het aantal

De Mare, Middenwaard, Broekerveiling,

inwoners in de kleine gemeenten en

Wendelaarstraat, etc. leidt tot grotere

kernen. In combinatie met schaalvergro-

onderlinge concurrentie en concurrentie

ting in de detailhandel en sterke concur-

met minder grote centra. In het streven

rerende centra in de nabijheid heeft dit

naar meer koopkrachtbinding en kritische

met name effect op kleine centra met een

massa is de invulling van dit type centra

lokale functie (kleine kernen, buurtcentra).

geleidelijk aan het verschuiven van

Het sterk groeiende marktaandeel van

boodschappen doen (minder keuze-

Internet is van invloed op het

gevoelige, frequent gekochte artikelen) in

consumentengedrag en daarmee op

de richting van de meer keuzegevoelige

termijn ook op de ruimtelijke structuur van

assortimenten als mode (vergelijkend

winkelgebieden. Naar verwachting neemt

winkelen). Een hogere koopkrachtbinding

de behoefte aan winkelruimte af, in eerste

aan deze centra gaat gepaard met een

instantie in aanloopmilieus (reisbureaus,

lagere binding aan de binnenstad van

assurantiën, videotheek, etc.) maar op

Alkmaar en de overige dorpscentra.

termijn ook in andere centra (elektronica,

•

•

•

Bedreiging: (te) lage binding in kleinere centra

De verdere groei van winkelaanbod op

boeken/cd’s, rijwielen, kleding, dagelijkse

perifere locaties is door overaanbod aan

boodschappen, etc.). In de toekomst kan

winkelmeters (steeds) moeilijk(er) in te

dit grote effecten hebben voor alle typen

vullen met volumineuze assortimenten. In

centra waar de aankoop van artikelen

toenemende mate worden consessies

centraal staat (vrijwel alle centra dus).

gedaan aan het beginsel dat op perifere

In de afgelopen decennia is het winkel-

locaties alleen volumineuze artikelen zijn

aanbod meer gegroeid dan de bevolking.

toegestaan. Branchevervaging, gebrek

Ook de geplande groei van het aanbod is

aan handhaving, grondopbrengsten en de

groter dan de verwachte bevolkingsgroei.

verleiding om mee te werken aan ‘nieuwe

Dit leidt tot verdringing in kleinere centra

winkelconcepten’ leiden tot steeds meer

en op minder courante winkellocaties.

winkelaanbod in de periferie. Op termijn

Bedreiging: branchevervaging in de periferie

Bedreiging: te hoog ambitieniveau Overstad D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

•

Tot op heden zijn winkels nog belangrijke

en het ‘koppelgebied’ met Overstad om

centrumgebieden verminderen.

substantiële nieuwe impulsen. Een te

kostendragers in de grondexploitatie bij

De hiervoor genoemde ontwikkelingen

hoog programmatisch en/of stedenbouw-

de ontwikkeling van gebieden. Vaak wordt

leiden naar verwachting tot verdringing

kundig ambitieniveau op Overstad kan de

winkelprogramma toegevoegd aan een

van winkelaanbod in kleinere centra en op

positie van de binnenstad ondermijnen

gewenste doch niet rendabele (perifere)

minder courante locaties. Dit noopt tot

(vergelijk: Utrecht stationsgebied in relatie

ontwikkeling. Niet altijd krijgt de kwaliteit

keuzes over de toekomstige positie van

tot historische binnenstad). Meer nog kan

van een duurzame voorzieningenstructuur

centra, de (her)ontwikkeling van nieuw

een te hoog ambitieniveau de nood-

op langere termijn (ruimtelijke ordening)

winkelvastgoed en de sanering van

zakelijke herontwikkeling vertragen. Een

voldoende groot gewicht tegenover de

overbodig en verouderd vastgoed. Zonder

voortvarende uitvoer van plannen op

‘financiële ordening’ van het plangebied

deze keuzes dreigt niet alleen leegstand

Overstad is essentieel voor de positie van

op de korte termijn.

maar ook een verminderde schaarste op

Alkmaar centrum als bovenregionaal

de winkelmarkt. Zonder schaarste blijven

centrum voor Noord-Holland Noord.

visie en toetsingskader wordt gestreefd

Net zoals de ontwikkeling van regulier

naar complementariteit van centra en

locaties uit omdat deze economisch niet

aanbod op Overstad niet los gezien kan

afstemming van initiatieven. Voor de

langer haalbaar zijn.

worden van de Alkmaarse binnenstad,

afzonderlijke gemeenten impliceert dit

In Alkmaar Overstad wordt ingezet op een

kan de ontwikkeling van volumineuze

echter dat van tijd tot tijd initiatieven (en

integrale herontwikkeling. Overstad moet

artikelen (woninginrichting) aldaar niet los

daarmee mogelijk opbrengsten) zullen

zich ontwikkelen tot complementair deel,

gezien worden van PDV-locaties als

moeten worden doorverwezen naar een

aanvullend aan de binnenstad. Het hoge

Zuiderdel, de Woonstrip Beveland en

andere gemeente of op de betreffende

stedenbouwkundige ambitieniveau stelt

(eventueel) Westpoort. Een (te) hoog

locatie worden geweigerd. Dit vraagt om

hoge eisen aan de grondexploitatie. Dit

ambitieniveau op Overstad maakt de

(politieke) moed, onderling vertrouwen en

vraagt om een zorgvuldig evenwicht met

locatie voor veel aanbieders met volumi-

intensieve samenwerking. Indien dit niet

de begrensde uitbreidingspotenties van

neuze artikelen te duur. Goedkopere en

goed van de grond komt, worden kansen

regulier winkelaanbod en relatief geringe

sneller te ontwikkelen alternatieven in de

onvoldoende benut en ontbreekt het bij

opbrengsten van grootschalige winkels en

regio lonken. Dit ondermijnt dan

marktpartijen aan helderheid en een

winkels in volumineuze artikelen (thema

vervolgens weer de schaarste en

gezond klimaat om in te (durven)

wonen). Daarbij vraagt ook de binnenstad

daarmee kansen voor Overstad.

investeren.

ontwikkelingen op (relatief dure) centrum-

•

•

kan dit het (noodzakelijke) draagvlak voor


•

•

Met een regionale detailhandelsstructuur-

25

4

Visie

Uitgangspunten Op basis van deze ambities wordt gekozen voor de volgende uitgangspunten:

4.1

Ambitie en uitgangspunten •

versterking van de bestaande (sterke)

De regio Alkmaar wil zijn karakteristieke ‘rode

detailhandelsstructuur, winkels zoveel

kern’ (stedelijk gebied) met daaromheen een

mogelijk inpassen in/aan winkelgebieden;

‘groene ring’ (landelijke gebied met unieke mix

•

van zee, duinen en polders) behouden en

winkelvoorzieningen nabij de consument

*

verder duurzaam ontwikkelen . De ambitie voor de detailhandelsstructuur in

bundeling niet-dagelijks aanbod in grotere centra (kritische massa, synergie, keuze);

•

nieuwe ontwikkelingen aansluiten bij

evenwichtig en duurzaam ruimtelijk beleid dat

winkelgebieden met eenzelfde functie en

voldoende flexibel is en ruimte biedt voor

verzorgingsgebied;

dynamiek. De ambities zijn:

Compleet aanbod voor inwoners en bezoekers

(nabijheid, gemak, beperking mobiliteit); •

Regio Alkmaar is te komen tot een

behoud van een basispakket dagelijkse

•

afbouw van onvoldoende levensvatbare winkelvoorzieningen en winkellocaties;

• • • •

*

26

een zo compleet mogelijk aanbod voor de

•

spreiding van bouwmarkten en tuincentra

inwoners en bezoekers van de regio;

behouden, streven naar optimum tussen

een gezond ondernemersklimaat met

voldoende schaalgrootte en nabijheid bij

ruimte voor kwaliteit en innovatie;

de consument (mobiliteit);

een heldere structuur van winkelgebieden

•

bundeling van aanbod in auto’s, boten en

die waar mogelijk complementair zijn;

caravans (ABC-goederen) in herkenbare

bundeling van ontwikkelingen gericht op

clusters centraal in het stedelijke gebied

intensief en duurzaam ruimtegebruik.

‘rode kern’ van de regio.

Intentieverklaring Samenwerking Regio Alkmaar (2008)

Ontwikkelingen aansluiten op bestaande centra

Gezond ondernemersklimaat: ruimte voor innovatie D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

4.2


winkellocaties. Een dergelijke herschikking is echter alleen gewenst als de winkelstructuur

Alkmaar binnenstad: unieke ambiance

De huidige detailhandelsstructuur in Regio

substantieel wordt versterkt en de effecten

Alkmaar is op hoofdlijnen een sterke structuur

zorgvuldig zijn gewogen. Flankerend beleid bij

en biedt voldoende aanknopingspunten deze

de afbouw van niet-levensvatbare locaties is

structuur verder te versterken. Er is geen

gewenst om verloedering en leegstand ervan

aanleiding de structuur ingrijpend te wijzigen.

te voorkomen. Omdat overaanbod dreigt,

De harde en een deel van de zachte

kunnen ruimtelijke keuzes in de toekomstige

winkelplannen dragen bij aan de structuur.

structuur niet uitblijven en wordt gekozen terughoudend om te gaan met het toestaan

Kwantitatief: geen substantiële uitbreiding

van nieuwe winkellocaties.

Inspelend op de verwachte bevolkingsgroei in

Bijzonder en gespecialiseerd aanbod door grote regio

Overstad: ruimte voor grootschaligheid en parkeren D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

en rond de regio en uitgaande van een zekere

Alkmaar centrum: hèt bovenregionale centrum

ambitie in koopkrachtbinding en toevloeiing, is

Alkmaar centrum heeft met haar historische

er tot 2020 enige uitbreidingsruimte in m2 wvo

binnenstad een zeer ruim winkel-, horeca- en

te berekenen (bijlage 4). Kwantitatief is deze

cultuuraanbod in een unieke ambiance. Het is

potentie al opgenomen in de harde plannen.

hèt centrum voor recreatie(f winkelen). Voor

Vanuit puur kwantitatieve overwegingen is er

veel modische en overige keuzegevoelige

geen aanleiding het winkelaanbod daarboven

artikelen is het daarnaast hèt thematische

nog substantieel uit te breiden.

winkelgebied voor Noord-Holland Noord.

Kwalitatief: wel versterkende ontwikkelingen

De stedelijke herstructurering van Overstad

Vanuit kwalitatieve overwegingen, in lijn met

biedt de kans om het zeer ruime, doch fysiek

de hiervoor geformuleerde uitgangspunten,

en functioneel versnipperde winkelaanbod

kunnen nieuwe ontwikkelingen bovenop de

aldaar integraal op te waarderen en te

kwantitatief berekende marktruimte wenselijk

verbinden met de binnenstad. Overstad biedt

zijn. Dit zal en mag gepaard gaan met afbouw

ruimte voor inpassing van grootschaligheid in

van minder levensvatbare (minder duurzame)

winkelunits en parkeervoorzieningen die in de 27

historische binnenstad ontbreekt. Indien beide

Door (boven)regionale potenties te clusteren

delen vanuit hun eigen kracht en identiteit

kan Alkmaar centrum haar (boven)regionale

worden ontwikkeld, kan een sterk synergie-

verzorgingsfunctie behouden. Dit is een

effect ontstaan.

belangrijke voorwaarde om de situatie van een bovengemiddeld aanbod in Regio

Met Van Til als landelijk bekende imagodrager

Alkmaar te kunnen laten voortbestaan.

kan de basis gelegd worden voor de integrale (her)ontwikkeling van een themacentrum in de

Middenwaard: compleet en efficiënt

woninginrichting. Randvoorwaarden voor een

winkelcentrum voor Heerhugowaard

bovenregionale functie zijn een grote kritische

Met de geplande uitbreiding krijgt Midden-

massa in het middenhoge marktsegment, een

waard naast een sterk supermarktenaanbod

integraal ontwikkeld commercieel en ruimtelijk

ook een sterker niet-dagelijks winkelaanbod.

concept en een aantrekkelijke ambiance. Ook

Het geplande winkelprogramma sluit aan bij

voor dit bovenregionale themacentrum biedt

het toekomstige inwonertal van de gemeente.

koppeling met de binnenstad unieke kansen

Binnen het stedelijke gebied van de HAL-regio

voor wederzijdse synergie.

kan Middenwaard getypeerd worden als goed

Middenwaard: modern en efficiënt koopcentrum

bereikbaar en modern stadsdeelcentrum. De De binnenstad en Overstad zijn daarmee dé

planmatige opzet biedt ruimte voor relatief

locaties voor (boven)regionale winkels: zowel

grootschalige stedelijke functies waaronder

kleinschalige speciaalzaken, grootschalige

grootschalige (deels streekverzorgende)

formules (GDV) als woonwinkels met boven-

winkels. Vooral voor filiaal- en grootwinkel-

regionale functie (hogere marktsegment).

bedrijven in het middensegment (o.a. mode,

Middenwaard: ruimte voor grootschalige formules

sport-spel, multimedia, etc.) kan Middenwaard Opgepast moet worden dat een te hoog

een aantrekkelijk vestigingsmilieu bieden.

stedenbouwkundig ambitieniveau ten koste

Door eventuele marktpotenties voor winkels in

gaat van de haalbaarheid van de beoogde

Heerhugowaard zo veel mogelijk te clusteren

functionele invulling (grootschalige winkels,

in Middenwaard wordt de functie als compleet

woninginrichting en parkeren).

stadsdeelcentrum optimaal versterkt.

28

Bergen: onderscheidend aanbod en verblijfsklimaat D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Centra van Bergen en Castricum: dorpscentra met recreatieve verblijfskwaliteit De combinatie van een divers niet-dagelijks winkelaanbod en horeca in een sfeervolle setting maakt Bergen centrum aantrekkelijk. Het centrum van Bergen kan haar toeristischrecreatieve functie verder versterken, onder meer door herontwikkeling van het Plein en het benutten van haar kunst- en cultuurimago. Ook het centrum van Castricum beschikt vooral over niet-dagelijks winkelaanbod, afgewisseld met (dag)horeca. Het winkelaanbod in het centrum van Castricum heeft een beperkte kritische massa, waardoor het centrum vooral een lokale verzorgingsfunctie heeft. Met de ontwikkeling van het Bakkerspleintje wordt de verblijfskwaliteit verbeterd en bestendigt Castricum centrum haar positie als lokaal recreatief centrum. Bergen en Castricum onderscheiden zich met een aantrekkelijk verblijfsklimaat en aanbod (zelfstandige speciaalzaken) van de diverse planmatige boodschappencentra in de regio. Bij voorkeur worden deze onderscheidende kwaliteiten geleidelijk verder versterkt (complementariteit). D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

29

Planmatige centra: efficiënt boodschappen doen

In kleinere kernen worden de (winkel)voor-

De planmatige centra De Mare, Broeker-

zieningen bij voorkeur geclusterd rond een

veiling, ’t Loo, Wendelaarstraat, Geesterduin

moderne supermarkt als trekker. Op deze

en Centrumwaard zijn moderne bood-

wijze kan geprobeerd worden een zo volledig

schappencentra met een aantrekkelijk

mogelijk voorzieningenaanbod in de kern te

winkelaanbod (grote winkels, groot aantal

behouden. In De Rijp is dit gebeurd met de

formules). Het makkelijk kunnen doen van de

ontwikkeling van het Boegbeeld.

frequentere aankopen (dichtbij, ruim parkeren, compacte opzet van het complete aanbod) is

In de kleinste kernen ontbreekt het draagvlak

de belangrijkste kracht van deze centra. Het

voor winkelaanbod. Deze inwoners zijn

dagelijkse winkelaanbod dient in deze centra

aangewezen op aanbod in nabijgelegen

de basis van het totale aanbod te blijven.

aanbodclusters en zijn voor het functioneren

Deze boodschappencentra dienen primair een

van die aanbodclusters bovendien van belang.

verzorgingsfunctie voor inwoners uit de eigen

Zo zijn de bestedingen uit Groet nodig voor

gemeente dan wel stadsdeel te behouden.

het functioneren van het aanbod in Schoorl.

Lokale centra: basispakket boodschappen

Woonstrip en Zuiderdel: volumineuze artikelen

In kleinere kernen en in wijken is het

Binnen het stedelijke gebied (‘rode kern’) van

economisch draagvlak voor winkelaanbod

de regio krijgen Woonstrip Beveland en

beperkt. Het winkelaanbod heeft primair een

Zuiderdel een eigen positie die onderschei-

boodschappenfunctie voor inwoners uit het

dend is van Overstad. Mede door de herstruc-

dorp of de wijk. In deze centra bestaat het

turering (verdichting) van Overstad zal de

winkelaanbod voornamelijk uit boodschappen-

nadruk daar meer komen te liggen op winkels

winkels, met een supermarkt als belangrijkste

met een regionaal verzorgingsgebied in

voorziening. Het aanbod in Egmond aan Zee

hogere marktsegmenten (hogere huren). De

(en tot op zekere hoogte Schoorl) kan een

verblijfsduur wordt door deze stedelijke

breder niet-dagelijks aanbod dragen door een

ambiance ook langer. Woonstrip Beveland en

sterke toeristische functie.

Zuiderdel onderscheiden zich ten opzichte

30

Heiloo ‘t Loo: planmatig boodschappencentrum

Schoorl: extra draagvlak door toerisme

De Rijp: synergie door bundelen van voorzieningen D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Woonstrip: PDV-cluster voor midden-/lage segment

van Overstad in het gemak waarmee het

Spreiding van bouwmarkten en tuincentra

aanbod bezocht kan worden (bereikbaarheid

De evenwichtige spreiding van bouwmarkten

en parkeren), de minder stedelijke omgeving

en tuincentra over de regio, gekoppeld aan

(bedrijfshallen) en daarmee voordeliger

bevolkingsconcentraties, wordt bij voorkeur in

huisvestingslasten. De nadruk ligt op gemak

stand gehouden. Doelgerichte aankopen in

en efficiëntie, minder op langdurig verblijf en

deze (weinig keuzegevoelige) assortimenten

combinatiebezoek. De clusters Woonstrip

kunnen zo relatief dicht bij huis gedaan blijven

Beveland en Westerdel hebben in de

worden. Er is geen aanleiding bouwmarkten

toekomstig gewenste structuur een functie

of tuincentra te clusteren (combinatiebezoek

voor grootschalige aanbieders in volumineuze

is beperkt). Om de ruimtelijke spreiding en de

artikelen: doe-het-zelf, woninginrichting en

variëteit van aanbieders in stand te houden

tuinartikelen (traditionele PDV-branches).

wordt bij voorkeur terughoudend omgegaan met de vestiging van zeer grote regionaal

Door de omvang (kritische massa), de mate

functionerende aanbieders.

van uniciteit in het aanbod (relatief ‘gewone’

Woonstrip/Zuiderdel: overige volumineuze artikelen

formules in middenlaag marktsegment) en de

Auto’s, boten en caravans

ambiance (efficiënte aankopen) hebben beide

Auto- en caravandealers vestigen bij voorkeur

clusters per definitie geen bovenregionale

op een zichtlocatie langs de doorgaande weg

maar een streekverzorgende functie. Deze

Rekening houdend met de ontwikkelingen in

clusters bieden een goed vestigingsmilieu

de autobranche, is uitbreiding van het aanbod

voor bouwmarkten, woonzaken en tuincentra

niet te verwachten. De locaties Zandhorst,

die zich primair richten op klanten binnen de

Boekelermeer en Beverkoog voldoen ook in

regio (bijvoorbeeld Kwantum, LeenBakker en

de toekomst als vestigingslocatie.

Beter Bed). Ook voor overige aanbieders met

Spreiding en variëteit in bouwmarkten D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

echt volumineuze artikelen (fitnessapparaten,

Caravanboulevard Zandhorst heeft een

jacuzzi’s, scooters, etc.) kan op deze locaties

bovenregionale verzorgingsfunctie. Clustering

een representatief en qua huisvestingslasten

van aanbieders in dit thema kan de positie

passend vestigingsmilieu worden geboden.

van de caravanboulevard versterken. 31

5

Beleidskader

Offensieve benadering: ‘structuurversterking’ in plaats van ‘geen ontwrichting’ Dit vraagt om een offensieve benadering. In

5.1

Uitgangspunten

de huidige praktijk worden ontwikkelingen in beginsel meestal toegestaan zolang zij ‘de

Centraal in het beleid staan het behoud en de

bestaande structuur niet ontwrichten’. Dit is

versterking van de bestaande winkelstructuur.

beleidsmatig een weinig gedurfd standpunt en

Op basis van de groei van de bevolking en de

vanuit een goede ruimtelijke ordening (streven

huidige planvoorraad aan winkels is er zuiver

naar ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid)

kwantitatief geen aanleiding voor (verdere)

weinig ambitieus.

‘Structuurversterking’ of ‘geen ontwrichting’?

grote ontwikkelingen. Vanuit het streven naar sterke eigentijdse voorzieningen mogen

In het te voeren ruimtelijke detailhandelsbeleid

vernieuwing en versterking om kwantitatieve

voor de regio Regio Alkmaar geldt als

redenen echter niet worden tegengehouden.

uitgangspunt dat ontwikkelingen de beoogde detailhandelsstructuur moeten versterken.

Keuzes maken: selectieve ontwikkeling

Overige plannen zijn in beginsel ongewenst.

Zonder heldere keuzes zullen marktpotenties

Deze benadering noopt tot een zorgvuldiger

echter versnipperen over (te) veel locaties met

kwalitatieve afweging van nieuwe plannen. Masterplan Broekerveiling: aansluiten op structuur

elk (te) weinig kritische massa en attractiviteit. In bestaande centrumgebieden komen (her)

Bestemmingsplan: winkels zijn winkels

ontwikkelingen daarbij minder snel van de

In het regionale en lokaal uit te werken beleid

grond omdat perifere vestiging makkelijker en

voor detailhandel worden winkels primair als

goedkoper is. De basis voor stedelijke

winkels benaderd: als bestemming

herstructurering, intensief ruimtegebruik en

detailhandel. Met de ervaring dat branche-

een duurzame voorzieningenstructuur wordt

grenzen vervagen en handhaving in de

zo ondergraven.

meeste situaties uitblijft, is het goed vooral te bepalen waar winkels gewenst zijn en waar niet. Winkels, en niet de eventuele (perifere)

32

Themabestemming: kwetsbaar en niet duurzaam D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

uitzonderingen, zijn dan de leidraad voor het

kansen voor (her)ontwikkeling, functiewijziging

Er is in Regio Alkmaar geen aanleiding voor

beleid. Voordeel is dan dat nadere regels

en schaalvergroting. Indien binnen bestaande

verdere branchevervaging met niet-

overbodig blijven en winkelvastgoed alleen op

centra onvoldoende kansen aanwezig blijken,

volumineuze assortimenten in de periferie. De

duurzame locaties ontwikkeld wordt: relatief

kan ruimte gezocht worden op schillocaties.

bestaande (veelal planmatig ontwikkelde)

kwetsbare en niet te handhaven ‘thema-’ of ‘formulespecifieke’ uitzonderings*

bestemmingen worden voorkomen .

centra bieden voldoende ruimte voor grotere Stagnerende aanloopstraten en verouderde

winkels. Daarnaast is Overstad dè regionale

binnenstedelijke bedrijfslocaties bieden vaak

locatie voor grootschalige detailhandel.

goede kansen voor nieuwe ontwikkelingen.

SER-ladder voor ruimtelijk detailhandelsbeleid

Winkels kunnen daar ook als kostendrager en

PDV: Overstad, Woonstrip Beveland en Zuiderdel

In het ruimtelijke detailhandelsbeleid kan, in

‘imagobouwer’ de basis zijn voor stedelijke

Het is gewenst marktpotenties voor winkels

navolging van bedrijventerreinen, het systeem

vernieuwing en intensiever ruimtegebruik.

in volumineuze artikelen te clusteren op (het

van de SER-ladder worden gehanteerd: eerst

niet centrale deel van) Overstad, Woonstrip

wordt in of aan bestaande winkelgebieden

Periferie: geen verdere branchevervaging

Beveland en Zuiderdel. Het is gewenst dat de

ruimte gezocht of gemaakt (herstructurering).

Niet alle winkels zijn echter altijd inpasbaar in

locaties zich in aanbod, verblijfskwaliteit en

Pas als al die mogelijkheden zijn benut, wordt

centrumgebieden. Als initiatieven echt niet

huurprijsniveau duidelijker van elkaar gaan

overwogen of nieuwe winkelontwikkelingen in

inpasbaar zijn in (of aan) winkelgebieden kan

onderscheiden. De bovenregionale functie

de periferie gewenst zijn.

onder bepaalde voorwaarden uitzondering

en kwaliteitsimpuls van Overstad noodzaakt

voor perifere vestiging worden overwogen.

een grote kritische massa (> 75.000 m2 wvo).

Weidewinkels worden niet toegestaan.

De locaties Woonstrip Beveland en Zuiderdel

Vanuit deze benadering kan actiever gezocht

hebben een omvang kleiner dan 30.000

worden naar mogelijkheden in de bestaande winkelgebieden. Veelal zijn hier, zeker als er

Hierbij geldt het (ruimtelijk relevante) criterium

m² wvo, aansluitend op de beoogde regio-/

een bepaalde druk op de markt aanwezig is,

dat de aard of omvang van de artikelen een

streekverzorgende functie. In beginsel is er

dusdanig ruimtegebruik vragen dat niet

geen aanleiding naast de reeds beschikbare

inpasbaar is in een winkelgebied. Bij bouw-

ruimte in Overstad, Woonstrip Beveland en

markten en tuincentra is dit criterium door de

Zuiderdel nieuwe locaties te ontwikkelen.

*

In dit beleidskader bouwen wij voort op onze nota ‘Kiezen of delen, beleid op maat voor perifere detailhandel’ (2010) in opdracht van HBD, CBWMitex en Vereniging Meubelboulevards. Hierin zijn nieuwe afwegingen en toetsingskaders voorgesteld voor het te voeren ruimtelijk detailhandelsbeleid in Nederland.


jaren heen verwaterd en is branchevervaging tot op zekere hoogte in de jurisprudentie als

Voor winkels die vanwege de aard of omvang

planologisch relevant erkend.

van de gevoerde artikelen niet inpasbaar zijn 33

in winkelgebieden geldt in regionaal verband

Als voorbeelden kan gedacht worden aan

het uitgangspunt dat zij alleen zijn toegestaan

zwembaden, jacuzzi’s, scooters, buitenspeel-

in Overstad, Woonstrip Beveland en

toestellen, fitnessapparatuur, piano’s en

Zuiderdel. Hiermee worden versnippering en

vleugels, surfplanken, etc. Het is echter

leegstand tegengegaan en investeringen en

expliciet niet de bedoeling dat deze winkels

ruimtelijke kwaliteit gestimuleerd.

zich al of niet geleidelijk ontwikkelen tot winkels met (ook) een substantieel niet-

Toegestaan zijn detailhandel in auto’s, boten,

volumineus aanbod (voorbeeld: van

caravans, grove bouwmaterialen, keukens,

fitnessapparatuur naar (sport)mode, of een

badkamers, sanitair, bouwmarkten, tuincentra

‘shop in de shop’).

Branchevervaging: grootschalige sport of mode?

en woninginrichting. Gemeenten kunnen voor deze drie locaties overwegen binnen deze

Voor ontheffing voor winkels met echt

branches geen minimaal oppervlak per winkel

volumineuze artikelen gelden de volgende

meer te hanteren. Zo kan er dan bij voorbeeld

voorwaarden:

ook een sanitairwinkel van 500 m2 vestigen,

•

alleen grootschalige vestigingen: minimaal 1.000 m2 wvo (kleinere winkels

bijdragend aan het thema ‘woninginrichting’.

zijn immers inpasbaar in winkelgebieden)

Ontheffing: overige echt volumineuze artikelen

•

Daarnaast kan in regionaal verband medewerking worden verleend aan aanvragen voor

een specifiek assortiment (geen branche); •

bestemmingsplanontheffingen voor overige vormen van detailhandel in echt volumineuze

limitatieve omschrijving van het gevoerde

•

louter volumineuze artikelen (indicatie per artikel > 1 m3);

•

zeer beperkt niet-volumineus assortiment:

winkels buiten de traditionele PDV-branches

maximaal 50 m2 wvo (voorkomt shop-in-

die echter vanwege de aard en omvang van

shop en substantieel (neven)assortiment);

de artikelen toch een grote uitstallingsruimte nodig hebben en daardoor grootschalig zijn. 34

Tuincentrum: tassen en hoedjes voor in de tuin?

assortiment (met het oog op handhaving);

artikelen op de locaties Overstad, Woonstrip Beveland en Zuiderdel. Het gaat hierbij om

ontheffing op basis van voorwaarden voor

•

het initiatief is handhaafbaar voor gemeenten.

Voor echt volumineuze artikelen ontheffing mogelijk D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

PDV buiten Overstad, Woonstrip en Zuiderdel

een cluster met slechts enkele aanbieders op

Buiten Overstad, Woonstrip Beveland en

gemiddeld grotere afstand van de consument.

5.2

Toetsingskader

Regionale afstemming van winkelplannen

Zuiderdel is (nieuw)vestiging van perifere detailhandel alleen toegestaan voor:

Bij bouwmarkten en vooral tuincentra zien we

vindt plaats in de Regionale Adviescommissie

•

auto’s, boten, caravans: op Zandhorst,

daarnaast dat naarmate zij groter worden het

(RAC) Noord-Holland Noord. Binnen Regio

Boekelermeer en Beverkoog;

aandeel niet-volumineus en branchevreemd

Alkmaar kan afstemming plaatsvinden door

bouwmarkten en tuincentra: op regionaal

assortiment (dierenbenodigdheden, rijwielen,

plannen voor nieuwe winkelontwikkelingen bij

niveau geen keuze/beperking locaties:

woonaccessoires, elektronica, textiel, kleding,

het PONK-EZT (Portefeuillehoudersoverleg

aansluiten op verzorgingsstructuur.

speelgoed, etc.) sterk toeneemt. Handhaving

Noord-Kennemerland) in te brengen. Bij elk

blijft in de regel uit.

initiatief dat bij het PONK ingediend wordt,

•

Bouwmarkten en tuincentra

dient een ambtelijk advies van de gemeenten

Expliciet wordt ingezet op ruimtelijke spreiding

Voor Regio Alkmaar wordt vooralsnog voor

waar het (enig) effect op kan hebben

en variëteit (keuze) van bouwmarkten en

nieuwe initiatieven en/of uitbreidingen

meegestuurd te worden.

tuincentra. De omvang van bouwmarkten en

uitgegaan van de volgende maximummaten:

tuincentra wordt daartoe gemaximeerd. Wel

•

dienen bouwmarkten en tuincentra te kunnen

•

bouwmarkten: 7.000 m2 wvo; 2

*

tuincentra: 10.000 m wvo .

groeien tot een marktconforme maat. Hierbij

De hoofdlijnen van het detailhandelsbeleid van de provincie Noord-Holland en de kaders en procedure voor (inter)regionale afstemming

worden vooralsnog de grootste aanbieders in

In bijlage 3 is een definitie opgenomen voor

de regio als norm (maximum) gehanteerd.

een bouwmarkt en een tuincentrum die als

De achterliggende gedachte hierbij is dat de

basisdefinitie kan dienen in nieuwe

Alle ontwikkelingen > 1.500 m² wvo: afstemmen

vestiging van een zeer grote bouwmarkt of

bestemmingsplannen.

Voor Regio Alkmaar wordt gekozen alle

zijn opgenomen in de achtergrondennota.

tuincentrum de bestaande variëteit in aantal

winkelontwikkelingen groter dan 1.500 m² wvo

aanbieders sterk doet afnemen. Daarnaast

regionaal af te stemmen. Hiervoor is gekozen

zien we bij bouwmarkten het patroon dat de resterende bouwmarkten noodzakelijkerwijs ook kiezen voor schaalvergroting en een locatie naast de concurrent. Wat resteert is


*

Het grootste tuincentrum heeft nu een omvang van ± 14.000 m² wvo. Gemiddeld zijn tuincentra in Regio Alkmaar ± 5.000 m² wvo. Met een maat van maximaal 10.000 m² wvo kan er een structuur blijven bestaan met meerdere aanbieders verspreid over de grootste bevolkingsconcentraties. De grootste bouwmarkt is ± 7.000 m2 wvo.

daar winkelontwikkelingen die groter zijn, met name in kleine dorpen of nabij de grenzen van buurgemeenten, al gauw bovenlokale effecten kunnen hebben.

35

Toetsingsschema PONK-EZT

5.

Nagegaan wordt welke branches op deze

betreffende centrum/de locatie. Dit is

In bijgaande figuur is een toetsingsschema

locatie zijn toegestaan. Voor Overstad,

vastgelegd in de detailhandelsvisie (lokaal,

opgenomen op basis waarvan initiatieven stap

Woonstrip Beveland en Zuiderdel,

bovenlokaal, streek, (boven-)regionaal,

voor stap kunnen worden getoetst.

Zandhorst, Boekelermeer en Beverkoog

toeristisch);

1.

en overige perifere locaties wordt een

Elke winkelontwikkeling groter dan 1.500 2

2

beperktere branchering toegestaan dan in

het centrum/de locatie heeft na realisatie

past in het vigerende bestemmingsplan

reguliere centra. Alleen Overstad,

van het initiatief. Hierbij spelen het type

wordt door de gemeente, tezamen met

Woonstrip Beveland of Zuiderdel komen

aanbod en de omvang (m2 wvo) een rol en

een ambtelijk advies van betrokken

in aanmerking voor ontheffing voor ‘echt

de hiervoor benodigde omzet en het

gemeenten, ingebracht in het PONK-EZT.

volumineuze artikelen’.

bijbehorende (extra) verzorgingsgebied. Bij

Getoetst wordt of het initiatief (stap 4) qua

twijfel kan besloten worden tot een kort

Initiatieven kleiner dan 1.500 m wvo

3.

4.

36

Ingeschat wordt welke verzorgingsfunctie

m wvo (indicatie > 1.800 m bvo) die niet

2

2.

8.

6.

behoeven geen regionale afstemming.

branche/assortiment eventueel past op de

De winkelontwikkeling wordt door het

betreffende locatie. Indien van toepassing

PONK naast de gewenste detailhandels-

wordt binnen het PONK overwogen of

functie van het centrum/de locatie zelf, dan

structuur gelegd. Deze is vastgelegd in de

voor een ‘echt volumineus assortiment’

wel die van een of meer omliggende centra/

Detailhandelsvisie Regio Alkmaar;

een ontheffing wordt gegeven. Past de

locaties, na realisatie nog steeds

Nagegaan wordt of de winkelontwikkeling

branchering niet bij de locatie, dan past

overeenkomt met de beoogde detail-

ingepast wordt in een winkelgebied in de

het initiatief niet in de gewenste regionale

handelsstructuur. Indien dat niet het geval

gewenste detailhandelsstructuur (kaart 5).

detailhandelsstructuur. De initiatiefnemer

is, is het initiatief niet passend in de

Bij inpassing in een regulier winkelgebied

kan het plan aanpassen (branchering), of

gewenste regionale detailhandelsstructuur.

in de gewenste detailhandelsstructuur,

de locatie aanpassen. Het PONK kan ook

De initiatiefnemer kan het plan aanpassen.

kan overgegaan worden naar stap 7. Als

een nadere afweging en bijstelling van de

Het PONK kan ook een nadere afweging

het initiatief er buiten ligt, volgt stap 4;

detailhandelsvisie overwegen;

en bijstelling van de detailhandelsvisie

Voor de initiatieven die de eerste toetsing

overwegen. Als de beoogde verzorgings-

assortimenten het initiatief omvat. Als dit

van locatie en branchering doorstaan,

functie van de centra/locaties na realisatie

niet bekend is, kan over dit initiatief nog

volgt de meer complexe toets naar de

nog steeds overeenkomt met de beoogde

geen afstemming plaatsvinden;

verzorgingsfunctie. Nagegaan wordt wat

detailhandelsstructuur, is het initiatief

de beoogde verzorgingsfunctie is van het

passend.

Nagegaan wordt welke branches en/of

7.

nader onderzoek (effectenstudie). 9.

Getoetst wordt of de beoogde verzorgings-



37

Achtergrondennota

6

Analyse huidig aanbod

6.1

Aanbod per gemeente

Figuur 6

Ontwikkeling winkelaanbod in Regio Alkmaar per gemeente (in m² wvo)

Inwoners van Regio Alkmaar beschikken gemiddeld over een ruimer winkelaanbod dan gemiddeld in Nederland. Het aanbod nietdagelijks en volumineus aanbod laat het grootste verschil met het landelijk gemiddelde zien. In de HAL-gemeenten (Heerhugowaard, Alkmaar, Langedijk) is ± 80% van het winkelaanbod in de regio gevestigd (figuur 8). Het overgrote deel van zowel het nietdagelijkse aanbod als het volumineuze aanbod (woninginrichting, bouwmarkten en tuincentra) is in de HAL-regio gevestigd. Alkmaar is de centrale stad in Regio Alkmaar en heeft qua winkelaanbod van oudsher een dominante positie in de regio. Bijna de helft van het winkelaanbod van Regio Alkmaar is in Alkmaar gevestigd (ruim 250.000 m² wvo). In Alkmaar is meer dan de helft van het modeaanbod van de hele regio gevestigd (± 43.000 m² wvo). Het niet-dagelijkse aanbod (inclusief 40

Bron: Locatus, 2002 t/m 2009; bewerking Droogh Trommelen en Partners


mode) en het volumineuze aanbod is zeer

Figuur 7

Ontwikkeling inwonertal Regio Alkmaar per gemeente

groot (figuur 8), ook wanneer dit aanbod gerelateerd wordt aan het aantal inwoners. Hieruit blijkt de regiofunctie van Alkmaar. Het inwonertal van Heerhugowaard is de afgelopen decennia, en ook de laatste jaren, sterk gegroeid (figuur 7). Ook het winkelaanbod heeft in de afgelopen jaren een vlucht genomen (figuur 6). Het aanbod in Heerhugowaard heeft een omvang van bijna 130.000 m² wvo. Dit is meer dan een verdubbeling ten opzichte van 2002. Het dagelijkse en niet-dagelijkse winkelaanbod per inwoner in de gemeenten Langedijk, Castricum, Heiloo en Bergen hebben een gemiddelde omvang. Ruim de helft van het winkelaanbod in Langedijk bestaat uit volumineus aanbod. Dit aanbod is groter dan het volumineuze aanbod dat gemiddeld in gemeenten met ± 27.000 inwoners aanwezig is. Het volumineuze aanbod in de gemeente Bergen heeft een beperkte omvang. Het volumineuze aanbod per inwoner in Castricum en Heiloo volgt het

Bron: CBS, StatLine 2009; bewerking Droogh Trommelen en Partners


landelijk gemiddelde.

41

In de gemeenten Graft-De Rijp en Schermer is het winkelaanbod beperkt. Inwoners van

Figuur 8

Winkelaanbod in Regio Alkmaar per gemeente (in m² wvo)

Schermer hebben zelfs geen beschikking over een basispakket dagelijks (boodschappen) aanbod. De afgelopen jaren is in alle gemeenten behalve in Schermer het winkelaanbod uitgebreid (figuur 6). Het winkelaanbod is veel sterker gegroeid dan het inwonertal (figuur 6 en 7). De grootste uitbreidingen hebben plaatsgevonden in de HAL-gemeenten.

6.2

Binnenstad Alkmaar

De binnenstad van Alkmaar is het bovenregionale winkelgebied van Regio Alkmaar (± 77.000 m² wvo, exclusief Overstad) en heeft een zeer ruim aanbod mode en overig niet-dagelijks. Het modeaanbod is groot (± 34.000 m² wvo) met een zwaartepunt aan de Langestraat, waardoor sprake is van een themacentrum mode in de binnenstad. Vele modeketens zijn hier gevestigd. Op de diverse parkeerterreinen en -garages kan tegen betaling geparkeerd worden. De binnenstad van Alkmaar heeft een belangrijke winkelfunctie voor de 42

Bron: Locatus, oktober 2009; bewerking Droogh Trommelen en Partners


regio*. Ook voor verblijfstoeristen die aan de

verwacht worden uit omliggende kernen met

kust (gemeenten Bergen en Castricum)

een beperkter winkelaanbod (o.a. gemeente

verblijven en dagtoeristen van buiten Regio

Koggenland). Middenwaard wordt op korte

Alkmaar heeft de historische binnen-stad van

termijn flink uitgebreid met niet-dagelijks

Alkmaar een belangrijke winkel-functie.

winkelaanbod en een horecaplein ter

Winkelbezoek kan gecombineerd worden met

verbetering van het verblijfsklimaat.

horecabezoek of bezoek aan een culturele instelling of andersoortige vormen van leisure.

De Mare in Alkmaar Stadsdeelcentrum De Mare is het planmatige

Binnenstad Alkmaar

6.3

Stadsdeel- en streekcentra

hoofdwinkelgebied van Alkmaar-Noord (ruim 40.000 inwoners**). Net als in Middenwaard is

Middenwaard (Heerhugowaard)

Middenwaard in Heerhugowaard

naast een zeer sterk supermarktaanbod een

Middenwaard is het planmatig ontwikkelde

compleet niet-dagelijks aanbod aanwezig (o.a.

hoofdwinkelgebied van Heerhugowaard. Het

Hema, Vögele). Het winkelcentrum heeft een

winkelcentrum heeft een omvang van ruim

omvang van ruim 17.000 m² wvo. De Mare is

20.000 m² wvo. Het aanbod bestaat uit een

zeer recentelijk opgeknapt en uitgebreid, en

zeer sterk supermarktenaanbod en een

heeft een goede uitstraling. Het stadsdeel-

compleet overig aanbod (o.a. warenhuis

centrum is voor een deel overdekt. Rondom,

Hema en modezaken We en C&A). Het

bij de supermarkten, zijn op maaiveld grote

winkelcentrum is volledig overdekt en heeft

parkeerterreinen aanwezig.

maar een beperkte verblijfskwaliteit. In de

De Mare (Alkmaar) D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

ruime parkeergarages is betaald parkeren

Broekerveiling in Broek op Langedijk

ingevoerd. Middenwaard heeft primair een

Winkelcentrum Broekerveiling (± 11.000 m²

verzorgingsfunctie voor Heerhugowaard.

wvo) is een planmatig overdekt winkelgebied

Enige toevloeiing van bestedingen kan

met twee supermarkten en een compleet

*

** Gemeente Alkmaar (2010), Feiten en Cijfers (wijken: Huiswaard, De Mare, Daalmeer/Koedijk)

Gemeente Alkmaar (2009), Kooporiëntatiemonitor Regio Alkmaar 2009

43

overig boodschappenaanbod (drogisten en

‘t Loo in Heiloo

versspeciaalzaken). Daarnaast is in het

De overdekte winkelpassage ‘t Loo en directe

winkelgebied het overgrote deel van het

omgeving is het hoofdwinkelgebied van Heiloo

mode-aanbod van Langedijk gevestigd.

(in totaal ± 11.000 m² wvo). In dit grotendeels

Winkelcentrum Broekerveiling is te typeren als

planmatig opgezette centrum is een relatief

een compact en efficiënt boodschappen-

beperkt dagelijks aanbod aanwezig (één

centrum met een primaire verzorgingsfunctie

supermarkt). Het niet-dagelijkse winkelaanbod

voor de inwoners van Langedijk. Bezoekers

is behoorlijk uitgebreid, met o.a. Hema en

kunnen gratis voor of op het winkelcentrum

zelfstandige modezaken in het midden en

parkeren.

hoge marktsegment. Het winkelgebied heeft

Broekerveiling (Broek op Langedijk)

een compacte opzet en een prettig verblijfs-

Centrum Bergen

klimaat.

In het historische centrum van Bergen ligt het hoofdwinkelgebied van de gemeente Bergen.

6.4

Bovenlokale centra

In een ruim gebied met een prettig verblijfsklimaat wisselen, veelal kleinschalige, winkels

Centrum Castricum

en horeca elkaar af. Het winkelaanbod

Het dorpscentrum is één van de twee

(± 12.000 m² wvo) heeft een belangrijke

hoofdwinkelgebieden van Castricum. Het

verzorgingsfunctie voor Bergen en de

aanbod in het dorpscentrum (± 9.000 m² wvo)

inwoners in de overige kernen van de

bestaat voornamelijk uit winkels met niet-

gemeente. Daarbij heeft het centrum van

dagelijks aanbod en horecabedrijven. Een

Bergen een zeer sterke toeristische functie

sterke trekker in zowel het dagelijkse als het

voor dagrecreanten uit Regio Alkmaar en

niet-dagelijkse aanbod ontbreekt. Voorjaar

omgeving en voor verblijfstoeristen in de

2010 wordt het Bakkerspleintje opgeleverd,

gemeente.

waaraan een discountsupermarkt zal

Centrum Bergen

hervestigen en nieuwe winkelunits zijn toegevoegd. De nu matige routing en verblijfsklimaat worden met dit project verbeterd. 44

’t Loo (Heiloo) D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Centrum Castricum

Wendelaarstraat in Alkmaar

een verzorgingsfunctie voor het noordoosten

Het winkelgebied Wendelaarstraat is een

van de kern. In tegenstelling tot het branche-

planmatig ontwikkeld boodschappencentrum

profiel van een gemiddeld wijkwinkelcentrum

in Alkmaar-Zuid (± 9.000 m² wvo). Albert Heijn

is het dagelijkse aanbod met één supermarkt

XL is de belangrijkste publiekstrekker.

in Centrumwaard relatief beperkt en is er van

Daarnaast bestaat het aanbod uit enkele

oudsher juist een behoorlijk aantal winkels

boodschappenwinkels, modezaken in het

met niet-dagelijks aanbod aan de Middenweg,

lagere marktsegment en een kleine vestiging

het voormalige hoofdwinkelgebied van

van Hema. Dit winkelgebied heeft een

Heerhugowaard. Het aanbod aan het plein bij

duidelijke wijkoverstijgende verzorgings-

de supermarkt heeft een aantrekkelijke

functie. Het gebied heeft een beperkte

uitstraling. De uitstraling van de winkels aan

verblijfskwaliteit.

de Middenweg is van wisselende kwaliteit. De speciaalzaken met niet-dagelijks aanbod

Geesterduin in Castricum

functioneren (boven)lokaal.

Het volledig overdekte winkelcentrum Geesterduin (± 8.500 m² wvo) is , naast het

6.5

Lokale centra

dorpscentrum, het tweede hoofdwinkelgebied Wendelaarstraat (Alkmaar)

Geesterduin (Castricum) D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

van Castricum. Dit planmatig opgezette


centrum is ingericht als een efficiënt bood-

Het winkelaanbod in Egmond aan Zee heeft

schappencentrum (compact winkelrondje).

een lokale verzorgingsfunctie en een

Belangrijke trekkers in Geesterduin zijn de

belangrijke functie voor toeristen die in de

twee supermarkten, en Hema en Blokker. De

directe omgeving verblijven. Naast dagelijks

uitstraling van het project is enigszins

boodschappenaanbod is er relatief veel

gedateerd.

mode- en horeca-aanbod aanwezig.

Centrumwaard in Heerhugowaard

Stationscentrum in Heiloo

Centrumwaard is een wijkwinkelcentrum in

Het stationscentrum ligt centraal in Heiloo en

Heerhugowaard. Centrumwaard heeft vooral

is na ‘t Loo het belangrijkste winkelgebied 45

voor Heiloo. In dit lokale boodschappencentrum is naast een boodschappenpakket een aantal zelfstandige ondernemers met winkels in niet-dagelijks aanbod (mode en luxe) gevestigd.

Centrum Schoorl Het winkelaanbod in het centrum van Schoorl profiteert van de toeristische functie die

Centrumwaard (Heerhugowaard)

Centrum Schoorl


Boegbeeld (De Rijp)

Stationscentrum (Heiloo)

Centrum Limmen

Schoorl en omgeving heeft. Hierdoor ontstaat naast draagvlak voor dagelijks aanbod ook draagvlak voor een relatief ruim aanbod mode en overig niet-dagelijks aanbod.

Dorps-, wijkwinkel- en buurtwinkelcentra In de overige lokaal verzorgende centra bestaat het winkelaanbod voornamelijk uit dagelijks winkelaanbod. In de centra van Noord en Zuid-Scharwoude en in wijkwinkelcentrum De Hoef (Alkmaar) is enig aanvullend aanbod aanwezig. In de kleine dorpscentra bestaat het winkelaanbod hoofdzakelijk uit boodschappenwinkels (supermarkt, drogist en enkele versspeciaalzaken, als bakker en slager). De supermarkt heeft voor deze boodschappencentra een cruciale trekkersrol.

46


Overige kleine kernen In een aantal kleine kernen in de regio, zoals Akersloot en Stompetoren, is een beperkt winkelaanbod aanwezig. Dit winkelaanbod is niet geclusterd.

6.6

Volumineuze clusters

Bij volumineus aanbod gaat het om aanbod van volumineuze artikelen. Hiertoe behoren Woonstrip (heerhugowaard

Overstad (Alkmaar)

Figuur 9

Winkelaanbod in grootschalige clusters (in m² wvo)

de branches woninginrichting, bouwmarkten en tuincentra. Auto’s, boten en caravans zijn ook volumineuze artikelen waarvan de aanbodstructuur in deze paragraaf apart besproken zal worden.

Overstad in Alkmaar Overstad is veruit het grootste volumineuze cluster in Regio Alkmaar (figuur 9) en bestaat uit een zeer ruim aanbod woninginrichting (> 50.000 m² wvo), met Van Til als grootste aanbieder (trekker). Het meubelcluster heeft een onsamenhangend karakter met een wisselende kwaliteit en uitstraling (hoog segment tot outlethal). Overstad is direct naast de binnenstad van Alkmaar gelegen, waardoor deze bovenregionale Bron: Locatus, 2009; bewerking Droogh Trommelen en Partners


winkelgebieden een ruimtelijke relatie hebben. 47

In de Noorderarcade (zuidkant Overstad) zijn

Auto’s, boten en caravans

enkele grootschalige winkels met niet-

Voor aanbieders van auto’s, boten en

volumineus aanbod gevestigd (o.a. Intersport

caravans (ABC-goederen) gelden andere

Megastore en MediaMarkt). De autobereik-

locatie-eisen en wetmatigheden dan voor

baarheid van Overstad is goed, maar door de

andere branches in de detailhandel. Deze

binnenstedelijke ligging niet optimaal.

goederen worden zeer laagfrequent en zeer doelgericht gekocht. Omdat een goede

Woonstrip Beveland in Heerhugowaard

bereikbaarheid en zichtbaarheid belangrijk

Op bedrijventerrein Beveland is PDV-cluster

zijn, zijn in Regio Alkmaar de meeste grote

Woonstrip planmatig ontwikkeld. Het aanbod

autodealers nabij bovenlokale wegen

is overzichtelijk bij elkaar gevestigd, met een

gevestigd, aan de rand van verstedelijkt

grote centrale parkeerplaats. Op Woonstrip

gebied. In Alkmaar is op de bedrijventerreinen

Beveland zijn twee bouwmarkten en

Beverkoog (bij de N508) en Boekelermeer

aanbieders van woninginrichting gevestigd.

(waar de A9 en N242 samenkomen) een

Woonstrip Beveland is goed bereikbaar via

duidelijke concentratie van autodealers

Westerweg (N242) en Westtangent. Het

aanwezig. In de gemeente Heerhugowaard is

PDV-cluster heeft een streekverzorgende

op Zandhorst, langs de N242, een

functie.

caravanboulevard aanwezig (met o.a. Frans Stokman, Pauw recreatie en Mijts Caravans).

Zuiderdel in Langedijk

Dit is de enige grote concentratie van

Op het bedrijventerrein Zuiderdel in Broek op

caravandealers in Noord-Holland Noord. Op

Langedijk is een volumineus cluster aanwezig

dit bedrijventerrein zijn ook meerdere

met een grote bouwmarkt en een aantal

autodealers gevestigd. Naast aanbieders op

woonzaken. Het cluster heeft geen collectieve

deze drie clusters zijn er nog diverse

uitstraling. De zichtbaarheid en bovenlokale

aanbieders van ABC-goederen verspreid over

bereikbaarheid van het PDV-cluster is matig.

de regio gevestigd, veelal solitair op

Zuiderdel heeft een streekverzorgende

bedrijventerreinlocaties.

functie. 48

Noorderarcade (Overstad): Grootschalige winkels

Boekelermeer: Autodealers

Beverkoog: Autodealers D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

6.7 Figuur 10

Winkelaanbod in hoofdcentra in Noord-Holland (in m² wvo)

Concurrentiepositie in NoordHolland

De binnenstad van Amsterdam is veruit het grootste recreatieve winkelgebied van Noord-Holland. Het gebied ten zuiden van Regio Alkmaar is sterk verwinkeld (o.a. Haarlem, Zaandam en Beverwijk). Bestedingen vanuit de regio’s Zaanstreek en IJmond aan het aanbod in Noord-Kennemerland zijn naar verwachting beperkt. Het aanbod in de binnenstad van Alkmaar heeft een beduidend grotere omvang dan het winkelaanbod in de centra van Purmerend, Hoorn, Den Helder of Schagen (figuur 10). Dit betekent dat de binnenstad van Alkmaar van heel Noord-Holland Noord, plus Waterland, het sterkste aanbod heeft. Voor inwoners ten noorden en oosten van Alkmaar is de binnenstad van Alkmaar het grootste winkelgebied op korte rijafstand (< 30 min.). Voor de aanbodstructuur in de branche woninginrichting in Noord-Holland Noord is sprake van een vergelijkbare situatie. Het meubelcluster op Overstad is de grootste van Bron: Locatus, oktober 2009; bewerking Droogh Trommelen en Partners


Noord-Holland Noord, waardoor ook Overstad een bovenregionale verzorgingsfunctie heeft. 49

7

Ontwikkelingen Regio Alkmaar

• •

Heiloo: Zandzoom/Zuiderloo (± 1.700

is een toename van 4% ten opzichte van het

woningen);

huidige winkelaanbod.

Langedijk: Westerdel (± 690 woningen).

Middenwaard

7.1


Aan het eind van dit hoofdstuk is een

Het hoofdwinkelgebied van Heerhugowaard

overzicht opgenomen van de concrete

wordt uitgebreid met ± 16.000 m² wvo. In dit

Het aantal inwoners in Regio Alkmaar zal de

woningbouwlocaties en de bevolkings-

nieuwe centrumdeel, het Stadsterrasblok,

komende jaren licht groeien. Op basis van de

prognose per gemeente.

wordt ingezet op versterking van het niet-

bevolkingsprognose van provincie Noord*

Holland en de gemeentelijke woning-

dagelijkse aanbod door toevoeging van

7.2

Harde winkelplannen

bouwprogramma’s gaan we voor Regio

trekkers als Esprit en H&M. Daarnaast wordt in dit gebied commerciële ruimte voor

Alkmaar uit van een toename van het

Voor de winkelplannen in Regio Alkmaar is

inwonertal van 272.200 inwoners nu naar

een onderscheid gemaakt in harde en zachte

281.000 à 286.000 inwoners in 2020. Dit is

winkelplannen. Hierbij is de definitie van

Overige harde plannen

een bevolkingstoename van 3 à 5%. De

provincie Noord-Holland aan-gehouden**:

Op diverse locaties in de regio zijn concrete

sterkste groei van het inwonertal vindt plaats

‘Harde plannen zijn plannen waarvan de

plannen opgesteld voor een beperkte

in het HAL-gebied en Heiloo. In de andere

planologische procedures doorlopen zijn,

uitbreiding van bestaande winkelgebieden:

gemeenten stabiliseert het inwonertal.

wat geleid heeft tot een positief besluit; voor

•

Centrumwaard (± 1.500 m² wvo);

zachte plannen geldt dit niet’. Dit betekent dat

•

Het Hoekstuk (± 1.000 m² wvo);

De grootste woningbouwlocaties in Regio

enkel winkel-ontwikkelingen waarvoor een

•

Centrum Castricum (± 750 m² wvo);

Alkmaar tot 2020 zijn:

nieuw bestemmingsplan onherroepelijk is

• •

horecabedrijven ontwikkeld.

Heerhugowaard: De Draai (± 2.700

vastgesteld harde plannen zijn. In Regio

Naast bovenstaande harde ontwikkeling in

woningen);

Alkmaar hebben de harde plannen een

bestaande winkelgebieden is er ook een hard

Alkmaar: Overstad (± 2.200 woningen);

omvang van in totaal ruim 21.000 m² wvo. Dit

plan voor een nieuwe winkellocatie. In het bestemmingsplan voor de nieuwbouwwijk De Draai in het noordoosten van Heerhugowaard

*

50

Provincie Noord-Holland in cijfers (2010) Regio Alkmaar 2020: 280.900 inwoners

** Provincie Noord-Holland (2009), Detailhandelsen Leisurevisie Noord-Holland, Bijlage D

is voorzien in de ontwikkeling van een


buurtwinkelcentrum met een omvang van

Het meer verstedelijkte vestigingsmilieu blijft

± 2.000 m² wvo.

met name aantrekkelijk voor aanbieders in de branche woninginrichting in een meer

7.3

Zachte winkelplannen

geclusterde opzet. Tussen het meer recreatieve deel van het aanbod in de branche

Uitbreiding Middenwaard met Stadsterrasblok

Bakkerspleintje in Castricum centrum (bijna) gereed

Voor de zachte winkelplannen moeten de

woninginrichting, met name woonaccessoires,

planologische procedures en besluitvorming

en het recreatieve winkelaanbod in het

nog plaatsvinden. De bestemmingsplannen

zuidelijke deel van Overstad en de binnenstad

voor deze winkelplannen zijn nog niet vast-

kan in de toekomst meer combinatiebezoek

gesteld. Zachte plannen in Noord-Kennemer-

verwacht worden. Met deze ontwikkeling

land omvatten 70.000 tot 80.000 m². Indien al

wordt van de twee bovenregionale

deze plannen tot uitvoering komen, betekent

winkelgebieden, Alkmaar binnenstad en

dit een toename ten opzichte van het huidige

Alkmaar Overstad, één bovenregionaal

winkelaanbod van 13 à 15%

winkelgebied gemaakt: Alkmaar centrum.

Overstad

Westpoort

Bedrijventerrein Overstad wordt herontwikkeld

In Heerhugowaard zijn plannen (opgenomen

en opgewaardeerd tot een meer binnen-

in de gemeentelijke structuurvisie) in

stedelijk gebied. Bij deze herontwikkeling

ontwikkeling voor de uitbreiding van het

wordt het detailhandelsaanbod uitgebreid met

winkelaanbod op bedrijventerrein Beveland.

± 33.500 m² wvo. Hiervan is ± 30.000 m² wvo

Naast de huidige PDV-locatie Woonstrip

bestemd voor volumineus aanbod en in het

Beveland zijn er plannen voor een nieuwe

centrumgebied ± 3.500 m² wvo voor

PDV/GDV-locatie, Westpoort. Deze locatie

uitbreiding van regulier winkelaanbod. De

heeft een goede autobereikbaarheid.

gemeente Alkmaar bezig het ontwerp-

Vooralsnog gaat de gemeente Heerhugo-

bestemmingsplan hiervoor op te stellen.

waard uit van een winkelontwikkeling van 10.000 tot maximaal 25.000 m² wvo. Voor de

Bestemmingsplan voor Broekerveiling in procedure D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

invulling van deze locatie wordt gedacht aan 51

7.4

Plannen in omliggende regio’s

de branches woninginrichting, doe-het-zelf,

Overige zachte plannen

fietsen, auto- en fiets(accessoires) en bruin-

In een aantal bestaande winkelgebieden in de

en witgoed/multimedia. Het uiteindelijke

regio spelen er plannen waarin in een

In de omliggende regio’s zijn ook diverse

winkelprogramma (branchering en omvang)

beperkte uitbreiding van het huidige aanbod

winkelplannen. Versterkingen in de

ligt echter nog niet vast.

wordt voorzien:

detailhandelsstructuur in deze regio’s leiden in

•

Centrum Bergen (± 2.100 m² wvo)

de toekomst mogelijk tot enige verschuivingen

Broekerveiling

•

Schoorl centrum (± 2.000 m² wvo);

in de bovenregionale koopstromen. Hieronder

Voor winkelcentrum Broekerveiling is een

•

‘t Loo (± 2.000 m² wvo);

zijn de grotere harde en zachte plannen

concreet uitbreidingsplan opgesteld dat

•

De Hoef (± 1.300 m² wvo);

opgenomen*:

doorvertaald is in een ontwerpbestemmings-

•

Centrum Zuid-Scharwoude (± 1.000 m²

plan. Met deze ontwikkeling kan het

wvo);

winkelaanbod ± 4.000 m² wvo uitgebreid

•

worden. Deze uitbreidingsruimte zal ingevuld

Naast bovenstaande zachte winkelplannen in

worden door schaalvergroting van bestaand

bestaande winkelgebieden zijn er ook

aanbod en toevoeging van zowel dagelijks als

winkelplannen voor nieuwe locaties. In

niet-dagelijks aanbod.

Stompetoren wordt de woningvoorraad de

Tabel 2 Winkelplannen in omliggende regio’s Gemeente

Boegbeeld (± 500 m² wvo).

waardoor draagvlak ontstaat voor een

Gemeente Castricum streeft naar een

voorzieningencluster in het dorpshart met

tweepolenstructuur in de hoofdkern: het

onder andere een supermarkt (± 1.000 m²

dorpscentrum en Geesterduin. Het

wvo). In de nieuwbouwwijk Zandzoom/

dorpscentrum wordt momenteel uitgebreid,

Zuiderloo in Heiloo is ruimte voor een

zie paragraaf 3.2. Het plan voor Geesterduin

buurtvoorziening in de vorm van een

voorziet in een uitbreiding van het

supermarkt (± 1.000 m² wvo) gereserveerd. In

winkelaanbod van ± 3.000 m² wvo.

Noord-Scharwoude maakt een solitaire

m² wvo Planstatus

Purmerend

Kop van West (GDV)

24.000 hard

Zaanstad

Inverdan Centrum

20.000 hard

Beverwijk

Bazaar

85.000 zacht

Purmerend

Centrum

10.000 zacht

IJmuiden

Centrum

7.000 zacht

Hoorn

Centrum

6.700 zacht

komende jaren uitgebreid (Stompetoren West)

Geesterduin

Locatie

supermarkt (± 1.200 m² wvo) onderdeel uit van de plannen op de inbreidingslocatie Veilingterrein. 52

*

Provincie Noord-Holland, Plannen Peildatum 01-01-2010


7.5

Trends in de detailhandel

Uitbreiding en schaalvergroting winkelstructuur

minder vaak een rol bij de keuze voor een

De Nederlandse voorzieningenstructuur is

winkelgebied.

Bezoekmotief: vijf typen winkelgedrag

relatief fijnmazig en heeft een hiërarchische

Bij winkelbezoek hangt het gedrag van de

opbouw bestaande uit o.a. buurtcentra,

consument samen met het bezoekmotief:

wijkwinkelcentra en grote binnensteden. Deze

•

recreatief winkelen: ontspanning, vermaak

traditionele voorzieningenstructuur is in de

en rondkijken. Smaak-/keuzegevoelige

afgelopen decennia aangevuld met nieuwe

assortimenten, een grote diversiteit en

winkelgebieden zoals themacentra (o.a.

een sfeervolle ambiance zijn belangrijk:

Factory Outlet Centre Rosada, Gardenz

‘lekker een middagje naar de stad’;

Geleen), winkelclusters op trafficlocaties (AH

thematisch winkelen: oriëntatie/aankoop

to go op treinstations, tankshops) en

van artikel centraal, keus nog te maken.

grootschalige detailhandelsvestigingen (o.a.

Efficiëntie en grote keuze in betreffend

Amsterdam ArenABoulevard, Megastores

artikel cruciaal: ‘veel zien in weinig tijd’;

Den Haag). Als gevolg hiervan en als gevolg

Voor kleinschalige winkelclusters is het steeds

doelgericht aankopen: artikel en winkel al

van de voortdurende schaalvergroting in de

moeilijker om aan de toenemende eisen van

bepaald, geen combinatiebezoek winkels.

reguliere winkelgebieden is het winkel-

de moderne consument te voldoen. Die

Efficiëntie en verkrijgbaarheid bepalend:

vloeroppervlak in Nederland in de afgelopen

verwacht een compleet aanbod en keuze, of

‘snel iets halen’;

25 jaar verdubbeld (figuur 11) en heeft het nu

het nu gaat om levensmiddelen, mode of

boodschappen doen: frequente en weinig

een omvang van ruim 27 miljoen m².

meubelen. De noodzakelijke massa (aantal m²

•

•

•

wvo) voor een winkelgebied neemt dan ook

keuzegevoelige aankopen in meerdere

•

Figuur 11 Groei winkelvloeroppervlak

winkels, efficiëntie en verkrijgbaarheid

Door de groei van het winkelvloeroppervlak

toe en daarmee weer het benodigde aantal

zijn belangrijk: ‘makkelijk alles bij elkaar’;

zijn de keuzemogelijkheden voor

consumenten. Op deze wijze vindt geleidelijk

ondergeschikte aankopen doen: men gaat

consumenten aanzienlijk toegenomen. In

schaalvergroting plaats in de voorzieningen-

niet op pad voor winkels, maar verricht de

beginsel is de consument gericht op het

structuur. Het gevolg is dat buurtcentra

aankoop bij een andere hoofdactiviteit.

meest nabij gelegen winkelgebied dat in zijn

langzaam maar zeker uit de voorzieningen-

behoefte kan voorzien, maar door de

structuur verdwijnen.

toenemende mobiliteit speelt afstand steeds


53

Dit proces staat dikwijls op gespannen voet

Figuur 12 Schaalvergroting supermarktbranche

vestigen zich nieuwe grootschalige

met de (maatschappelijke en beleidsmatige)

(buitenlandse) modische winkelformules met

wens voor winkels in de woonomgeving. Deze

een brede doelgroep zoals The Sting

dragen immers bij aan de aantrekkelijkheid

(gemiddeld ± 800 m² wvo) en Zara (gemiddeld

van een woonbuurt en zijn vooral belangrijk

± 1.150 m² wvo). De nieuwste vestigingen van

voor niet mobiele inwoners (o.a. ouderen).

H&M in Nederland, in bijvoorbeeld het Mosae

Deze groep is echter onvoldoende groot om

Forum in Maastricht of het Piazza Center in

een compleet dagelijks winkelaanbod op

Eindhoven, hebben een omvang van ± 1.750 à

buurtniveau in stand te houden. Hetzelfde

2.000 m² wvo.

zien we bij binnensteden en woonboulevards, waar grote centra het winnen van kleinere.

Het aantal grootschalige supermarkten in

Ook in andere branches zoals bruin- en

Nederland groeit, maar is nog beperkt (± 25).

witgoed/elektronica en sport en spel vindt

Schaalvergroting in alle branches

In veel gevallen betreft het reeds lang geleden

schaalvergroting plaats. Het gemiddeld

Het gemiddelde winkelvloeroppervlak van

gevestigde winkels (o.a. Miro, Maxis) of

winkelvloeroppervlak van elektronicawinkel

winkels is de laatste jaren fors toegenomen.

vergrote supermarkten in wijken stadsdeel-

MediaMarkt in Nederland bedraagt

Een volwaardige servicesupermarkt heeft

centra. Veel gemeenten zijn terughoudend bij

± 3.600 m² wvo. Intersport heeft in de grote

tegenwoordig een minimale omvang van

initiatieven voor nieuwe grootschalige

binnensteden een gemiddeld winkel-

1.000 à 1.200 m² wvo. Bij nieuwe vestigingen

supermarkten, vanwege de effecten op de

vloeroppervlak van ± 1.400 m² wvo. Beide

wordt door enkele supermarktorganisaties

bestaande winkelstructuur.

winkelformules richten zich op recreatief

een minimale maat van 2.000 m² wvo

winkelend publiek en hebben weinig meer te

gehanteerd (bijv. Jumbo). Voor de komende

In kledingwinkels wisselen collecties elkaar

maken met de traditionele bruin- en witgoed-

jaren verwachten we een verdere afname van

steeds sneller af om consumenten voort-

of sportzaak. Door hun brede en diepe

kleinschalige supermarkten (< 700 m² ) en

durend te prikkelen en te verleiden tot aan-

assortiment creëren zij hun eigen vraag en

een toename van het aantal grootschalige

kopen. Samen met de sterke concurrentie op

bezoekersstroom*. Omdat ze veel bezoekers

supermarkten (> 2.500 m²). Per saldo neemt

prijs en assortiment zorgt dit ervoor dat ook in

trekken hebben winkelformules als

het aantal supermarkten af (figuur 12).

de modebranche het aantal grootschalige winkels toeneemt. Naast traditionele grootschalige aanbieders, zoals C&A,

54

*

InRetail (2006), Media Markt versterkt winkelcentra


MediaMarkt en Intersport een grote

MediaMarkt te vinden. Ook formules als Toys

diensten (vliegtickets, verzekeringen, films,

toegevoegde waarde in recreatieve centra. Zij

‘R’ Us, Bristol en Kruidvat zijn zowel op

etc.). De overige 40% van de omzet komt uit

kunnen hier fungeren als belangrijke trekkers/

GDV-locaties als in veel grote binnensteden

de verkoop van fysieke producten via

anchorstores. We zien echter ook dat dit soort

met een winkel van vergelijkbare omvang te

internet**. Dit komt overeen met een bedrag

grootschalige winkels zich steeds vaker op

vinden.

van € 1,6 miljard (± € 98 per hoofd van de

solitaire locaties in de periferie wil vestigen.

bevolking). Hier staat tegenover dat de

Deze locaties zijn doorgaans goedkoper en

Populariteit van winkelen via internet groeit

bestedingen in winkels per hoofd van de

beter bereikbaar en omdat deze winkel-

De omzet van Nederlandse internetwinkels

bevolking (toonbankbestedingen) circa

formules hun eigen bezoekersstroom creëren

stijgt jaarlijks. Succesvolle aanbieders zijn

€ 4.900,- per jaar bedragen.

en niet afhankelijk zijn van de trekkracht van

vaak bestaande winkelen postorderbedrijven

andere winkels, kunnen ze hier ook prima

die hun activiteiten uitbreiden via internet

functioneren.

(Mexx, Wehkamp, Kijkshop). Bijna de helft van de Nederlandse winkelketens heeft

Om ruimte te bieden aan nieuwe, groot-

inmiddels een webwinkel. De fijnmazige

schalige formules heeft de rijksoverheid in de

voorzieningenstructuur in Nederland draagt

jaren negentig ruimte geboden voor

ertoe bij dat het kopen via internet waar-

ontwikkeling van zogenaamde GDV-locaties.

schijnlijk minder belangrijk zal blijven dan

Uit onderzoek blijkt dat op de inmiddels

bijvoorbeeld in de Verenigde Staten. In

ontwikkelde GDV-locaties 45% van de winkels

sommige branches (cd-winkels, makelaars,

niet voldoet aan de gestelde oppervlaktenorm.

banken, reisbureaus) is de invloed van

Verder blijkt dat maar liefst 75% van de

internet toch sterk merkbaar. In 2007 heeft

winkelformules op GDV-locaties een ver-

55% van de Nederlanders een of meerdere

gelijkbare vestiging heeft in een bestaand

keren een product of dienst gekocht via

winkelgebied*. Zo zijn in de binnensteden van

internet. De omzet in de online

Enschede en Rotterdam grote vestigingen van

thuiswinkelmarkt bedroeg in 2007 ± € 3,8 miljard. Dit is een groei van ± 35% ten

*

W. van Rooij/ DTNP (2003), GDV-beleid, een groot goed? Een analyse van grootschalige bewinkeling


opzichte van 2006. Bijna 60% van de totale online bestedingen betreft de verkoop van

** Thuiswinkel.org (2007), Thuiswinkel Markt Monitor

55

Woningbouwplannen en Bevolkingsprognose Noord-Kennemerland per gemeente tot 2020

Gemeente

Huidig inwonertal

Inwonertal 2020

Locatie

(prognose provincie) 93.900

97.300 Overstad

Bergen

31.100

29.200

Castricum

34.700

32.900 Diverse

Verwachte start ontwikkeling

2.200 zacht

2010

Beperkt Diverse

6.500

Status plan

woningen

Alkmaar

Graft-De Rijp

(Indicatie) aantal

6.300 De Pauw Over de

740 hard 1.400 zacht 120 zacht

2015

200 zacht

2020

Boeijersloot Heerhugowaard

51.200

56.800 De Draai Broekhorn

Heiloo

22.400

23.300 Zandzoom/

2.700 hard

2010

450 hard

2015

1.700 hard

2012

Zuiderloo Langedijk

Schermer

27.000

5.400

28.700 Westerdel

690 zacht

2011

Veilingterrein

265 zacht

2015

Broekerveiling

175 zacht

2012

100 zacht

2015

480 zacht

2014

6.300 Dorpshart Stompetoren Stompetoren West

56


Winkelplannen in Noord-Kennemerland per gemeente tot 2020

Gemeente Alkmaar Bergen Castricum

Locatie

Locatietype

ontwikkeling

De Hoef

ondersteunend

1.300 zacht

onbekend

Bergen centrum

centraal

2.100 zacht

2013

Schoorl centrum

centraal

2.000 zacht

2015

Dorpscentrum

oude centrum

750 hard

2009

planmatige centrum

Boegbeeld

centraal

Heerhugowaard

Middenwaard

centraal

De Draai

Schermer

m² wvo centraal/grootschalig

Geesterduin

Langedijk

Verwachte start

Overstad

Graft-De Rijp

Heiloo

(Indicatie) omvang in Status plan 33.500 zacht

3.000 zacht 500 zacht

2015

2011 onbekend

16.000 hard

2010

ondersteunend

2.000 hard

2010

Centrumwaard

ondersteunend

1.500 hard

2011

Westpoort

perifeer/grootschalig

Het Hoekstuk

ondersteunend

’t Loo

centraal

2.000 zacht

onbekend

Zandzoom

ondersteunend

1.000 zacht

2015

Broekerveiling

centraal

4.000 zacht

2011

10.000-25.000 zacht 900 hard

onbekend 2010

Veilingterrein

ondersteunend

1.250 zacht

2013

Zuid-Scharwoude centrum

centraal

1.000 zacht

2012

Dorpshart Stompetoren

centraal

1.000 zacht

2015


57

8

Detailhandelsbeleid

8.2

Provinciaal beleid

vestigen in verstedelijkt, of te verstedelijken, gebied.

Provinciale Staten van Noord-Holland heeft

8.1

Rijksbeleid


De regionale afstemming vindt plaats in

leisurebeleid Noord-Holland’ vastgesteld.

regionale adviescommissies (RAC). Regio

In de Nota Ruimte zijn het locatiebeleid uit de

Voor de regio’s betekent dit dat zij een eigen

Alkmaar valt samen met de regio’s Kop van

Vierde Nota (‘ABC-locatiebeleid’) en het

visie moeten opstellen voor het te voeren

Noord-Holland en West-Friesland onder de

locatiebeleid voor perifere en grootschalige

detailhandelsbeleid. Het beleid bevat

RAC Noord-Holland Noord. Gemeenten

detailhandelsvestigingen (PDV/GDV-beleid)

tenminste een beschrijving van de bestaande

moeten grootschalige plannen ter advisering

vervangen door één integraal locatiebeleid

en gewenste structuur van de regio. Ook is er

aan de commissie voorleggen. Regionale

voor bedrijven en voorzieningen. Provincies

regionale overeenstemming over de

afstemming in de RAC Noord-Holland Noord

en gemeenten zijn verantwoordelijk voor een

ontwikkelingen (programma).

dient tenminste plaats te vinden over

voldoende en gevarieerd, op de vraag

winkelontwikkelingen:

afgestemd aanbod van locaties voor bedrijven

Provincie Noord-Holland staat positief

en voorzieningen. Uitgangspunt is dat nieuwe

tegenover dynamiek in de detailhandel

vestigingslocaties voor detailhandel niet ten

(innovatieve concepten, schaalvergroting).

koste mogen gaan van de bestaande

Nieuwe detailhandelsontwikkelingen of

detailhandelsstructuur in wijkwinkelcentra en

uitbreidingen mogen echter niet leiden tot

binnensteden.

ernstige verstoring en duurzame ontwrichting

De RAC Noord-Holland Noord krijgt een

van de bestaande winkelstructuur in de regio.

belangrijke rol in het beleidsproces van de

De Wro staat branchering in bestemmings-

Verdere ontwikkeling van bestaande winkel-

provincie*:

plannen toe. Gemeenten hebben de

gebieden, met name de hoofdcentra, heeft de

1.

mogelijkheid om, ter bevordering van de

prioriteit.

•

winkelvloeroppervlak (wvo); •

buiten bestaande winkelcentra vanaf 1.500 m² wvo.

Gemeente (B&W) bereidt een bestemmingsplan voor en dient een adviesverzoek in bij RAC Noord-Holland

ruimtelijk-economische kwaliteit, in een bestemmingsplan eisen te stellen ten aanzien

De ontwikkeling van weidewinkels

van de vestiging van bepaalde branches van

(grootschalige solitaire detailhandel in het

detailhandel.

landelijk gebied) staat de provincie niet toe. Detailhandelsvestigingen mogen alleen

58

in bestaande winkelcentra vanaf 5.000 m²

Noord;

*

Provincie Noord-Holland (2010), Toelichting op het Reglement RAC


2.

3.

RAC Noord-Holland Noord brengt binnen

tussen de RAC’s Noord-Holland Noord en

8 weken advies uit aan Gedeputeerde

Noord-Holland Zuid noodzakelijk. De

Staten (GS) en aan B&W van de

provincie heeft bij deze interregionale

betreffende gemeente;

afstemming een belangrijke coördinerende en

B&W voegen het advies van RAC

bemiddelende rol.

Noord-Holland Noord bij het ((voor)

4.

ontwerp)-bestemmingsplan. Indien B&W

Regionale afstemming binnen Regio Alkmaar

afwijkt van het advies, dient dit

kan plaatsvinden aan de hand van een in te

gemotiveerd te gebeuren.

stellen Regionale Commissie Winkelplanning

GS zullen het advies van de RAC

(RCW). Meer voor de hand ligt het aan te

betrekken bij de totale beoordeling van

sluiten bij het reeds ingestelde Portefeuille-

het (voor)ontwerp-bestemmingsplan.

houderoverleg Noord-Kennemerland voor Economische Zaken (PONK-EZT). De

De regionale detailhandelsvisie dient als

regionale detailhandelsvisie vormt het

toetsingskader voor advisering door de RAC

toetsingskader voor afstemming van grote

Noord-Holland Noord. Provincie Noord-

winkelontwikkelingen in het PONK-EZT. Regio

Holland zal geen onderdeel uitmaken van de

Alkmaar kiest er voor alle winkelontwikke-

commissie om haar onafhankelijkheid te

lingen groter dan 1.500 m² wvo in dit gremium

waarborgen in het geval van een blijvend

af te stemmen.

conflict. Ontwikkelingen in het grensgebied tussen Noord-Holland Noord en Noord-Holland Zuid of ontwikkelingen die zeer grootschalig zijn, kunnen effecten hebben in beide RACgebieden. Op het moment dat een ontwikkeling een RAC-gebiedoverschrijdend effect heeft, is interregionale afstemming D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

59

Bijlage 1

Begeleidingscommissie

Aanwezigen workshop bedrijfsleven (15 februari 2010) Mevrouw I. Koorn

Vereniging Ondernemend Bergen

Tijdens het onderzoek heeft meedere malen overleg plaatsgevonden met

Mevrouw R. Peek

Stationscentrum Heiloo

een begeleidingscommissie, bestaande uit:

Mevrouw H. Richter

Ondernemersvereniging De Mare

De heer G. Gravemaker

Ondernemersfederatie CAL

Mevrouw L. Aarts

Gemeente Heerhugowaard

De heer P. Kuijs

Belangenvereniging Middenwaard

Mevrouw M. van der Horst Jansen

Gemeente Castricum

De heer M. Pauw

Caravan Boulevard

Mevrouw C. Moleman

Gemeente Heiloo

De heer G. Schouten

Belangenvereniging Middenwaard

Mevrouw M. Roecoert

Gemeente Alkmaar

De heer C. Stengs

Winkelcentrum ’t Loo

De heer C. Bes

Gemeente Langedijk

De heer M. van Til

BV Huiswaard Overstad

De heer S. Diepbrink

Gemeente Bergen

De heer M. de Boer

KvK Noordwest-Holland

Mevrouw A. Reussink

Provincie Noord-Holland

De heer C. van Gijn

HBD

De heer M. de Boer

KvK Noordwest-Holland

De heer C. van Gijn

HBD

Aanwezigen workshop ambtenaren (15 februari 2010) Aanwezigen workshop wethouders (18 februari 2010)

Mevrouw L. Aarts


Mevrouw S. de Boer

Gemeente Alkmaar

Mevrouw R. van Dam

Wethouder EZ gem. Alkmaar

Mevrouw C. Moleman

Gemeente Heiloo

Mevrouw C. Portegies

Wethouder EZ gem. Castricum

Mevrouw M. Roecoert

Gemeente Alkmaar

De heer W. van Beek

Wethouder EZ gem. Langedijk

De heer L. Bas

Gemeente Heiloo

De heer J. Koolaard

Wethouder RO gem. Langedijk

De heer C. Bes

Gemeente Langedijk

De heer J. Mesu

Wethouder EZ gem. Bergen

De heer C. Busstra

Gemeente Graft-De Rijp

De heer S. Meintsma

Gemeente Langedijk

De heer L. Punt


De heer M. Waardenburg


60


Bijlage 2

Branche-indeling detailhandel

Bijlage 3

Definitie Bouwmarkt en Tuincentrum

Branchegroep

Hoofdbranche

Supermarkten

•

Supermarkten

•

Een winkel met een al dan niet geheel overdekt winkelvloeroppervlak van

•

Speciaalzaken (versspeciaalzaak, minisuper, slijter, tabak en lectuur) Persoonlijke verzorging

• •

Kleding en modeaccessoires Schoenen en lederwaren

aangeboden op basis van zelfbediening.

• •

Warenhuizen Luxe (juwelier, optiek, huishoudelijke en cadeau-artikelen, antiek en kunst) Sport Hobby, spel en media Wit/bruingoed en computershops Overig in en om het huis (plant/dier, fietsen autoaccessoires, doe-het-zelf) Overige detailhandel

Tuincentrum

Overig dagelijks

Mode

Overig niet-dagelijks

• • • • • •

Volumineus aanbod

• •

Bouwmarkt minimaal 1.000 m² waarop het volledige assortiment van bouwen doe-het-zelfproducten aan zowel vakman als particulier wordt

Een winkel met een al dan niet geheel overdekt winkelvloeroppervlak van minimaal 1.000 m² wvo waar bedrijfsmatig levende en niet-levende tuinartikelen ten verkoop worden aangeboden.

Woninginrichting (o.a. meubelen, keukens, sanitair, vloerbedekking) Bouwmarkten Tuincentra


61

Bijlage 4

Distributieve mogelijkheden

Verzorgingsgebied In Noord-Kennemerland heeft in 2020 naar verwachting ± 281.000 inwoners. Uit de regio’s Kop van Noord-Holland, West-Friesland en

Indicatieve berekening naar de distributieve mogelijkheden

Waterland wordt ook enige koopkracht gebonden. In deze indicatieve

In deze berekening wordt op indicatieve wijze de distributieve

berekening wordt ook met het toekomstige inwonertal van deze regio’s

mogelijkheden voor het winkelaanbod in Noord-Kennemerland in 2020

gerekend*.

ingeschat. Door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden, branches en winkelformules moeten dergelijke berekeningen

Gemiddelde omzet per inwoner

genuanceerd worden beoordeeld. Het is niet mogelijk de distributieve

In distributieve berekeningen gaan we uit van de landelijk gemiddelde

mogelijkheden voor winkelaanbod nauwkeurig te bepalen. Zeker wanneer

omzet per hoofd van de bevolking per jaar. Bij de gemiddelde omzet per

de berekening uitspraken doet over een hele regio. De haalbaarheid van

hoofd van de bevolking zijn niet alleen bestedingen van consumenten

winkels wordt veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit

meegenomen, maar ook bestedingen van bedrijven in winkels.

van het winkelgebied. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod een indicatie geven van overbewinkeling of

We maken onderscheid tussen winkels met dagelijkse aanbod

uitbreidingspotenties.

(Dagelijks), winkels met niet-dagelijks aanbod (Niet-Dagelijks) en winkels met volumineus aanbod (Volumineus Aanbod). Winkels met dagelijks

Variabelen

aanbod zijn supermarkten, versspeciaalzaken en winkels in persoonlijke

Bij deze kwantitatieve analyse gaat het om de verhouding tussen vraag

verzorging (o.a. drogisterij). Winkels met niet-dagelijkse aanbod zijn

en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de omzet per hoofd, de

modewinkels (kleding, schoenen en lederwaren) en winkels met overig

omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het

niet-dagelijks aanbod (o.a. warenhuizen, huishoudelijke artikelen, sport-,

omzetpotentieel terecht komt in de betreffende regio (koopkrachtbinding)

speelgoedzaken, winkels in wit- en bruingoed). Winkels met volumineus

en de mate waarin omzet gebonden wordt uit omliggen de regio’s en

aanbod zijn tuincentra, bouwmarkten en winkels in woninginrichting.

verdere toevloeiing van omzet uit onder andere (verblijfs)toerisme (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang

In Nederland is de totale omzet van winkels in 2008 circa € 84,2 mld

(m² winkelvloeroppervlak) en benodigde omzet per m² wvo

(exclusief BTW). Dit betekent een gemiddelde omzet per hoofd van de

(vloerproductiviteit) een rol.

bevolking per jaar van € 5.130. Hiervan wordt € 2.260 omgezet in winkels

*

62

Provincie Noord-Holland in cijfers (2010)


met dagelijks aanbod en € 2.140 in winkels met niet-dagelijks aanbod. In

elders (o.a. toerisme) aan Noord-Kennemerland in 2020 gemaakt. Voor

winkels met volumineus aanbod wordt € 730 per hoofd per jaar omgezet,

zowel Noord-Kennemerland als voor de omliggende regio’s staat een

waarvan € 410 in winkels in woninginrichting, € 240 in bouwmarkten en

behoorlijk aantal winkelontwikkelingen in de planning. Bij het bepalen van

€ 80 in tuincentra*.

de toekomstige mogelijkheden voor Noord-Kennemerland is uitgegaan van de ambitie de binding aan de eigen regio te optimaliseren en de mate

Wanneer het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner in het

van bestedingen uit omliggende regio’s en daarbuiten op het huidige

verzorgingsgebied afwijkt van het Nederlands gemiddelde is het gewenst

niveau te houden.

de gemiddelde omzetcijfers per hoofd aan te passen. Voor winkels met dagelijks aanbod is het gebruikelijk het omzetcijfer per hoofd aan te

Gemiddelde omzet per m2

passen met een correctie van ¼ van het percentage dat het inkomen

In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan

lager of hoger is dan het Nederlands gemiddelde. Voor winkels met

consumenten en bedrijven) in winkels met dagelijks aanbod circa €

niet-dagelijks aanbod is het gebruikelijk een correctie door te voeren van

6.530,- (excl. BTW). In winkels met niet-dagelijks aanbod (zonder

½ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het

tuincentra, doe-het-zelfwinkels en winkels in woninginrichting) bedraagt

gemiddelde. De omzetcijfers zijn per regio aangepast aan het gemiddeld

de gemiddelde omzet per m² circa € 2.952,- (excl. BTW) . De gemiddelde

besteedbaar inkomen**.

omzet per m² is winkels in woninginrichting bedraagt € 1.220 (excl. BTW). In bouwmarkten is de gemiddelde omzet per m² € 1.540 (excl. BTW) en

Koopkrachtbinding en -toevloeiing

in tuincentra is de gemiddelde omzet € 640 (excl. BTW) per m² (HBD,

In Noord-Holland zijn de afgelopen jaren diverse regionale

2009). In deze indicatieve berekening gaan we voor de regio Noord-

koopstroomonderzoeken uitgevoerd en regionale detailhandelsvisie

Kennemerland uit van deze landelijke gemiddelden.

***

opgesteld . Op basis van deze recente koopstroomonderzoeken, referentie- en ervaringscijfers is een inschatting van de binding vanuit

Indicatie distributieve mogelijkheden

Noord-Kennemerland en omliggende regio’s en de toevloeiing vanuit

Op basis van bovenstaande cijfers wordt een indicatieve berekening gemaakt van de distributieve mogelijkheden voor Noord-Kennemerland

*

HBD (2009), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek ** CBS (2010), StatLine *** Goudappel Decissio (2008), Bijlagenboek bouwsteen detailhandelsen leisurevisie Noord-Holland Gemeente Alkmaar (2009), Kooporiëntatie-monitor Noord-Kennemerland 2009 WPM (2003), Noordwest-Holland, Regionale Detailhandelsstructuurvisie I&O Research (2008), West-Friesland, Regionale Detailhandelsvisie 2008


in 2020.

63

Indicatie distributieve mogelijkheden winkels Dagelijks in Noord-Kennemerland in 2020 NoordKennemerland

Kop van NoordHolland

West-Friesland

Waterland Totaal

Inwoners primair verzorgingsgebied (kern)

281.000

169.000

212.500

175.000

Omzet/inwoner (excl. BTW)

€ 2.281

€ 2.252

€ 2.260

€ 2.290

98%

1%

1%

1%

€ 628 mln

€ 4 mln

€ 5 mln

€ 4 mln

Koopkrachtbinding Potentiële omzet (excl. BTW)

€ 641 mln

Koopkrachttoevloeiing

2%

Totale potentiële omzet (excl. BTW)

€ 654 mln

2

Omzet/m (excl. BTW)

€ 6.530

Potentieel winkelaanbod m² wvo

± 100.000

Aanwezig winkelaanbod m² wvo

±96.500

Uitbreiding winkelaanbod m² wvo

± 3.500

Indicatie distributieve mogelijkheden winkels Niet-Dagelijks in Noord-Kennemerland in 2020 NoordKennemerland


West-Friesland

Waterland Totaal

Inwoners primair verzorgingsgebied (kern)

281.000

169.000

212.500

175.000


€ 2.180

€ 2.124

€ 2.140

€ 2.196

90%

10%

10%

5%

€ 551 mln

€ 36 mln

€ 46 mln

€ 19 mln

Koopkrachtbinding Potentiële omzet (excl. BTW) Koopkrachttoevloeiing Totale potentiële omzet (excl. BTW) 2

Omzet/m (excl. BTW)

€ 652 mln 2% € 665 mln € 2.952


± 225.000


±217.000


± 8.000

64


Indicatie distributieve mogelijkheden winkels Woninginrichting in Noord-Kennemerland in 2020 NoordKennemerland Inwoners primair verzorgingsgebied (kern)


West-Friesland

Waterland Totaal

281.000

169.000

212.500

175.000


€ 418

€ 407

€ 410

€ 421

Koopkrachtbinding

90%

30%

30%

20%

€ 106 mln

€ 20 mln

€ 26 mln

€ 15 mln

Potentiële omzet (excl. BTW)

€ 167 mln

Koopkrachttoevloeiing

2%

Totale potentiële omzet (excl. BTW)

€ 171 mln

2

Omzet/m (excl. BTW)

€ 1.220


± 140.000


± 150.000


Geen

Indicatie distributieve mogelijkheden Bouwmarkten in Noord-Kennemerland in 2020 NoordKennemerland Inwoners primair verzorgingsgebied (kern)


West-Friesland

Waterland Totaal

281.000

169.000

212.500

175.000


€ 245

€ 238

€ 240

€ 245

Koopkrachtbinding

98%

1%

1%

1%

€ 67,5 mln

€ 0,4 mln

€ 0,5 mln

€ 0,4 mln

Potentiële omzet (excl. BTW) Koopkrachttoevloeiing Totale potentiële omzet (excl. BTW) 2

€ 68,8 mln 0% € 68,8 mln

Omzet/m (excl. BTW)

€ 1.540


± 44.700


±33.300


± 11.400


65

Indicatie distributieve mogelijkheden Tuincentra in Noord-Kennemerland in 2020 NoordKennemerland Inwoners primair verzorgingsgebied (kern)


West-Friesland

Waterland Totaal

281.000

169.000

212.500

175.000


€ 82

€ 79

€ 80

€ 82

Koopkrachtbinding

98%

1%

1%

1%

€ 22,6 mln

€ 0,1 mln

€ 0,2 mln

€ 0,1 mln

Potentiële omzet (excl. BTW) Koopkrachttoevloeiing Totale potentiële omzet (excl. BTW) 2

Omzet/m (excl. BTW)

€ 23 mln 0% € 23 mln € 640


± 36.000


± 45.200


Geen

66


Detailhandelsvisie Regio Alkmaar

Recommend Documents