\\ a^o Aan: Griffie Delft Postbus 78 2600 ME Delft
^
Gescand archief datum
1/
28 -01- 2011
Delft, 8 januari 2011 Geachte Raadsgriffier, Deze brief is opgesteld door de potentiële kopers van de kavels op veld 19 (Leehoeve) in Hamaschpoider. Wij staan op het punt te beslissen of wij over zullen gaan tot aankoop. Omdat wij de prijs van de kavels te hoog vinden, verzoeken wij de gemeente de prijs te verlagen. Deze brief geeft een toelichting. Wij zien de volgende ontwikkeling in de markt: - de vierkante meter prijs voor kavels is het laatste jaar fors aan het dalen - de prijzen van alle soorten nieuwe en bestaande woningen dalen Daling vierkante meter prijs voor kavels: - Delft zelf geeft nieuwe kavels uit die lager geprijsd zijn. Kavels tussen de Kastanje wetering en de Laan van Groenewegen worden nu aangeboden voor EUR 665/m2. Dit is 5% lager dan vergelijkbare kavels van eenjaar geleden. De vorm en de ligging van deze kavels is beter dan de kavels aan veld 19. - De prijs van andere kavels in de omgeving daalt sterk, zelfs met 10% en aanzienlijk meer. Prijzen van alle soorten woningen dalen: Sinds 2008 is de prijs van nieuwbouwwoningen met vergelijkbare kwaliteit gedaald met 5% - 15%. De grondkosten zijn gedaald met 8% (bron: Thermometer koopwoningen van de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemingen, 2010). - De prijs van vrijstaande woningen in Zuid-Holland: -3,9% in 2009 en -5,0% in 2010 (bron CBS) - Huizen in Delft: laatste 12 maanden: gemiddelde daling is 7% (bron miljoenhuizen.nl/archief). Verschillende makelaars geven aan dat het einde van de daling nog niet in zicht is. - Bij de crisis in 1980 hield de daling van de onroerend goed prijzen ca 4 jaar aan en duurde het tot 1993 voordat de prijs weer op het niveau van 1978 was (bron CBS). Een vergelijkbaar verschijnsel trad op in 1930. Diverse publicaties geven aan dat de grondprijs ca 2x sneller daalt dan de prijs van huis plus grond. Zie bijvoorbeeld het onderzoek: 'Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu', (nov 2010). Hierin wordt aangegeven dat bij een daling van de VON prijs van 5%, de residuele grondwaarde 10% daalt. Bij de eerder genoemde thermometer koopwoningen wordt aangegeven dat de grondkosten zijn toegenomen van ca 20% van de stichtingskosten in 1997 tot ca 34% van de stichtingkosten in 2010. Voor de kavels van veld 19 zal dit op basis van de huidige prijs uitkomen op ca 40%. Dit is echt heel erg hoog. Als een vergelijking wordt gemaakt met eerder door de gemeente Delft verkochte kavels, dan ontstaat het volgende beeld:
In 2008 werden vrije kavels verkocht aan de Laan van Groenewegen. De prijs van ongeveer even grote kavels als de kavels van veld 19 (Laan van Groenewegen kavels 14 t/m 17) bedroeg gemiddeld 623 euro per m2. Daarbij komt nog dat deze kavels aan de Laan van Groenewegen een betere kavelvorm hebben, beter gelegen zijn ten opzichte van de voorzieningen in Delft en een betere ligging hebben t.o.v. de zon (tuin op zuid-oosten versus veld 19: noord-oosten). De prijzen van de kavels op veld 19 (gemiddeld 685 euro/m2) liggen circa 10% hoger dan de genoemde kavels aan de Laan van Groenewegen. Voeg daarbij dat de prijzen (volgens een recente studie van OTB Delft) van nieuwbouwwoningen sinds 2008 met 18% zijn gedaald, en dat de grondprijs harder zou moeten dalen dan de huizenprijs, dan is een verlaging van de grondprijzen van de kavels op veld 19 met 30% zeker niet overdreven. Een meer marktconforme grondprijs zou dan resulteren in een gemiddelde grondprijsdaling van 685 euro/m2 naar 480 euro/m2. Het is niet eens zo lang geleden dat deze prijzen werden betaald voor de kavels grenzend aan de Harnaspolder. Delft staat voor de keuze, zoals zoveel gemeenten, om de woningbouw volledig stil te leggen (Amsterdam), om de ontwikkeling van bouwlocaties uit te stellen (zoals nu in Delft) of om de grondprijzen meer marktconform te maken. Kortom er is heel veel informatie die aangeeft dat de grondprijs voor de kavels van veld 19 erg hoog is. Een daling met de genoemde 30% zou zeker niet overdreven zijn.We zouden het een goed idee vinden om één of enkele onafhankelijke makelaars de huidige waarde van de grond op die locatie te laten onderzoeken. Ook bij een lagere prijs loopt de koper nog flinke risico's. De kandidaten voor kavel 2 hebben hun nog te bouwen huis laten taxeren, waarbij de waarde ca 100000 EUR ofwel 20% lager uitkomt dan de grond + bouwkosten. Ook een website berekening van een huis op een ander kavel resulteerde globaal in diezelfde 20%. Tevens is de waarde van de te verkopen woning nu al lager en moet deze verkocht worden in een markt met dalende prijzen. Dit maakt de financiering risicovol. Al deze argumenten zullen de Gemeente Delft niet vreemd voorkomen. Wij verzoeken U dan ook om de prijs naar een redelijk niveau te verlagen, enerzijds omdat het redelijk is naar de kopers en anderzijds omdat het voorkomt dat de ontwikkeling van het gebied emstig vertraging oploopt met een uiteindelijk ook een lagere opbrengst voor de gemeente zelf (de markt is immers dalende). Gaame zijn we bereid om het een en ander in een commissievergadering of een gesprek verder toe te lichten. In afwachting van Uw antwoord verblijven we, met vriendelijke groet, Ondertekening, Potentiële kopers kavels Kl, K2 en K3 Leehoeve (veld 19)
Bijlage 1: conclusies / citaten uit diverse rapporten Bijlage 2: overzicht kavels veld 19
Bijlage 1: Achtergrondinformatie Grondprijzen Uit: Nota grondprijzen 2010 Gemeente Westland (februari 2010) Paragraaf 1.3. Grondprijzen en de economische recessie Met het oog op de economische recessie wordt op diverse fronten aangedrongen op verlaging van de grondprijzen. Landelijk gezien zijn er niet veel gemeentes die structureel hun grondprijs verlagen als gevolg van de economische situatie. In de meeste gevallen worden de grondprijzen residueel bepaald, waardoor automatisch met de marktsituatie rekening wordt gehouden. Ook voor Westland geldt dat de residuele waardebepaling uitgangspunt is. Voor woningbouwprojecten geldt de grondquote als ondergrens voor de grondprijs. Zoals uit de vorige paragraaf blijkt zijn de bouwkosten slechts in geringe mate gestegen en in sommige gevallen zelfs gedaald. Voorts blijkt dat de stagnatie in de bouw eerder te maken heeft met consumentenvertrouwen dan met de huizenprijzen. Potentiële kopers willen niet geconfronteerd worden met langdurige dubbele woonlasten, omdat ze de achter te laten woning niet kunnen verkopen. Er is daarom vooralsnog geen aanleiding om ook nog de grondprijzen te verlagen. Het is wel van belang om in deze economisch moeilijke tijd flexibel te zijn als het er om gaat de bouwproductie draaiende te houden. Indien als gevolg van de economische situatie de residueel berekende grondwaarde lager uitkomt dan de grondquote kan in het belang van het project besloten worden om van de ondergrens op basis van de grondquote af te wijken. Het gaat hier dan om incidentele gevallen, waarover expliciet wordt besloten. Evenals vorig jaar zullen we geen inflatiecorrectie meenemen, waardoor er de facto toch sprake van een verlaging is. De gemeente Westland noemt twee ongeldige argumenten om de grondprijzen niet te verlagen: 1. Er is geen bewijs dat het gedaalde consumentenvertrouwen de reden voor de stagnatie in de bouw is. Grondprijzen varieeren ook gewoon mee met de economische situatie. Deze marktprijzen stijgen niet alleen, zoals dat vooral in de periode 2000-2008 het geval was, maar ze zullen ook dalen. 2. Het argument dat de prijzen iets gedaald zijn omdat geen inflatiecorrectie is toegepast is een ongeldig argument. Als de algemene inflatie (van voeding tot luxe artikelen) ook van toepassing wordt geacht op de betreffende kavels, dan geldt dat ook voor de bestaande bouw. In de cijfers met betrekking tot de dalende prijzen in de bestaande bouw is geen inflatiecorrectie toegepast. Uit Gemeente.nu (TUDelft): OTB in de pers: Gemeente moet grondprijzen met 15% verlagen, 27 augustus 2010 door M&C. Bouwprojecten als melkkoe? Dat was ooit zo. "Bekijk het realistisch", meldt Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de TU Delft en directeur van het Onderzoeksinstituut OTB. "Je kunt alle projecten stil leggen, maar deze crisis is net zo goed als een blessing in disguise te zien", meent Boelhouwer,"De woonmarkt is dood- en doodziek. Dat komt door het falen van de overheid en de markt. De verhouding tussen prijs en kwaliteit moet marktconform worden. Dit vraagt om een geleidelijke, maar ingrijpende structuurverandering." Uit Octus 19 november 2010: Gemeente moet grondprijs bouwgrond verlagen. Gemeenten moeten genoegen nemen met lagere grondprijzen, anders komt de bouw van nieuwe huizen niet op gang. Dat zeggen projectontwikkelaars en woningmarkteconomen. De grondkosten dalen nauwelijks, terwijl de verkoopprijs van een gemiddelde nieuwbouwwoning de afgelopen twee jaar bijna 20 procent is gedaald en de overige bouwkosten als arbeid en materialen nagenoeg gelijk blijven. Veel gemeenten hebben bouwprojecten stilgelegd, omdat zij weigeren de grondprijs te verlagen. Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) benadrukt dat de grondprijs al iets gedaald is. "Het is veel te gemakkelijk te roepen dat de prijzen omlaag moeten", zegt VNG-directielid Jan Kees de Vet. "Het
is beter als gemeenten met woningcorporaties, projectontwikkelaars, bouwers en investeerders een gezamenlijke oplossing zoeken om de bouw weer op gang te krijgen." Directeur Maarten Allers van het Coelo, het instituut dat economisch onderzoek doet naar lagere overheden, zegt dat gemeenten de grondprijzen niet kunnen laten dalen, omdat zij dan voorzieningen moeten schrappen. De belabberde woningmarkt slaat diepe gaten in gemeentelijke begrotingen. Volgens onderzoek van adviesorganisatie Deloitte moeten gemeenten 2,4 tot 3 miljard euro afschrijven op hun grondposities. Eigen schuld, menen partijen op de woningmarkt. "Zie zijn te ambitieus geweest", zegt Nico Rietdijk, directeur van de branchevereniging van bouwende projectontwikkelaars NVB. "Ze hebben grond gekocht, de opbrengsten veel te hoog geraamd en dat geld grotendeels al uitgegeven." Gemeentelijke begrotingen zijn gemiddeld voor zo'n 15 procent afhankelijk van grondexploitatie. Waar veel gebouwd wordt, is dat meer. De lokale overheden zijn gegijzeld door hun eigen grondbeleid, stelt ook Maarten Allers, hoogleraar openbare financiën aan de Rijksuniversiteit Groningen en directeur van het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (Coelo). "Veel gemeenten hebben geld geleend om grond te bemachtigen. Ze kunnen nu niet verkopen, omdat ze veel verlies maken. Dat kunnen ze zich niet permitteren, ze hebben het geld nodig voor het uitvoeren van hun plannen. Maar aanhouden van grond kan ook niet, omdat de rentekosten zo hoog zijn." Toch lijkt er weinig anders op te zitten dan de grondprijs te verlagen, blijkt uit studie van OTB Delft, het woningmarktonderzoeksinstituut van TU Delft. Sinds 2008 is de verkoopprijs van nieuwbouwwoningen met 18 procent gedaald. De grondkosten zijn in diezelfde periode echter met 8 procent gedaald. "De grondprijs zou juist harder moeten dalen dan de huizenprijs", zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt en directeur van OTB Delft. "Net zo goed als dat de grondprijs tot 2008 ook sneller is gestegen dan de verkoopprijs."
^üapgiifflnïyHs^gft^^igaïg. -A^ »iP/ i .cm uMi Mi-
< $ ' '
.«knoppnis i
-o'iui.
/
Gemiddelde verkoopprijs €241.000
b-S'b V r ^ p
/
_ \
•
2
?
•'••*'
BTW
/ \
Grondkosten
--•
r n . .•.».T
Eisen overheid •,~,• Extra kwaliteit ontwikkelaars (b.v. inpassen i landschap)
?i— .•--. r . - ^ w a
Bijlage 2: Kavels veld 19
Gefntenti Oelft
\ se«^e:V straal 1:500'
NMWUKViWWfH
I V H i a » swri^KW iü
OaoamlierSODg
Ofiwvbkto m m&Msmtm h «e» «ft. rrawt
VekS 19 L 0 3 - 6 M
04
