Delft - TNO Algemeen AM-003094 Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft CV
p/a Ptolemaeuslaan 80 Postbus 4052 3502 HB UTRECHT
T 030 6097222
Gemeenteraad Gemeente Delft Postbus 78 2600 ME DELFT
Datum
13 november 2013
Uw referentie Onze referentie Onderwerp
Verzoek tot herziening Nota Toetsingskader Woningbouwplannen Delft d.d. 19 september 2013
Geachte Gemeenteraad, Naar aanleiding van het verzoek van het college van burgemeester en wethouders van Delft aan de leden van de Raad d.d. 24 september 2013 om de Nota Toetsingskader Woningbouwplannen Delft d.d. 19 september 2013 (hierna Nota Toetsingskader) vast te stellen, schrijven wij deze brief aan u. De wethouders Pieter Guldemond en Raimond de Prez hebben ons onlangs meegedeeld dat, door vaststelling van de Nota Toetsingskader, de werkzaamheden voor de bestemmingsplanprocedure voor de locatie TNO-Zuidpolder hiermee voor onbepaalde tijd worden stil gelegd. Dit na meer dan 3 jaar intensieve voorbereiding en een nagenoeg volledig uitgewerkt nieuw bestemmingsplan. De Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft CV wil reageren op de Nota Toetsingskader en de toetsingscriteria omdat dit de gemeente niet het volledige kader geeft om; “de vraag naar woningen te sturen en het aanbod van woningen te beperken”. Er wordt te star gestuurd op de realiseerbaarheid van de sleutelopgaven en te weinig rekening gehouden met mogelijke wensen van huizenkopers die een ander woonmilieu prefereren. Naar onze mening kan er veel slagvaardiger worden gestuurd door middel van woningbouwprogrammering met productieafspraken in samenhang met een vastgesteld toekomstbestendig bestemmingsplan. De Ontwikkelingscombinatie pleit voor een herziening van de Nota Toetsingskader waarbij wij verzoeken om met onderstaande aandachtpunten rekening te houden. - De woonbehoefte van de (toekomstige) Delftenaar in relatie met de verschillende woonwensen; - De criteria dienen een relatie te krijgen met de voorspelde ontwikkelingen van de Nota Toetsingskader; - Een herziening van de toetsingscriteria met objectieve criteria. Bijvoorbeeld: in de criteria krijgt de Spoorzone /Binnenstad op de drie criteria punten op basis
Blad
2
Onze referentie Onderwerp Datum
Verzoek tot herziening Nota Toetsingskader Woningbouwplannen Delft d.d. 19 september 2013 13 november 2013
-
van de locatie en niet op de bijdrage die wordt geleverd aan de omschreven doelstelling. Daarnaast is het niet duidelijk hoe er beoordeeld wordt op basis van het aantal behaalde punten. Rekening te houden met de eerder gesloten privaatrechtelijke overeenkomsten met marktpartijen.
Wij verzoeken u om de voorliggende Nota Toetsingskader Woningbouwplannen Delft d.d. 19 september 2013 niet in de huidige vorm te laten vaststellen. Naar aanleiding van bovenstaande zijn wij altijd tot een nadere toelichting bereid. Met vriendelijke groet, Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft CV Voor deze: Watertuinen van Delft Beheer BV Voor deze: AM bv
Han van Seumeren Projectontwikkelaar AM regio Zuidwest Bijlage: Nadere aanvulling van genoemde punten
Blad
3
Onze referentie Onderwerp Datum
Verzoek tot herziening Nota Toetsingskader Woningbouwplannen Delft d.d. 19 september 2013 13 november 2013
Nadere aanvulling van genoemde punten Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft CV De Ontwikkelingscombinatie Watertuinen van Delft CV, een samenwerking tussen ontwikkelaar AM bv en woningbouwcorporatie Stichting Staedion, is eigenaar van de voormalige TNO terreinen (TNO-Zuidpolder) aan de Schoemakerstraat te Delft. Privaatrechtelijke overeenkomsten De Ontwikkelingscombinatie en de gemeente Delft zijn op 8 februari 2010 een Samenwerkingsovereenkomst aangegaan om de voormalige terreinen van TNO aan de Schoemakerstraat middels een bestemmingsplanwijziging gereed te maken voor woningbouwontwikkeling bekent onder de naam Professor Schoemaker Plantage. Deze woningbouwontwikkeling past binnen de Ontwikkelingsvisie TNO Zuidpolder d.d. 23 juni 2009 van de gemeente Delft. Zowel de samenwerkingsovereenkomst als de Ontwikkelingsvisie TNO Zuidpolder is op dat moment vastgesteld door de gemeenteraad. De noodzaak tot een goede ruimtelijke kwaliteit van de stad Het scoren op de ruimtelijke kwaliteit is nagenoeg alleen mogelijk als de locatie behoort tot de nieuwe boulevards van de stad en/of de eigen sleutelopgaven van de gemeente. In de Nota Toetsingskader zien wij het verband niet met de bepaalde boulevards en het sturen van het aanbod. De Ruimtelijke Structuurvisie wordt ons inziens hier oneigenlijk gebruikt voor de bepaling van de boulevards. De Schoemakerstraat is een belangrijke ontsluiting van de stad met het TU-gebied, TIC-gebied en A13 en is toch niet als boulevard aangemerkt. Daarnaast krijgen plannen met een bestemmingsplan volgens de Nota Toetsingskader punten toegekend. Dit heeft ons inziens geen relatie met ruimtelijke kwaliteit en doet andere locaties te kort. Binnen de Projectmer Bestemmingsplannen Zuidoost vervult de voorgenomen planvorming TNO-Zuidpolder voor het MER-gebied een zeer belangrijke functie in de wateropgave, het versterken van ecologische structuren en het compenseren van groen als gevolg van de verdichting met bebouwing elders in het TU-gebied. In het geval dat het bestemmingsplan TNO-Zuidpolder niet in procedure wordt gebracht heeft dat direct negatieve gevolgen voor de uitvoerbaarheid van andere bestemmingsplannen in het MER-gebied. De afgelopen jaren hebben de gemeente Delft en de Ontwikkelingscombinatie gewerkt aan de plannen voor TNO-Zuidpolder en hebben hiervoor de laatste documenten begin van dit jaar afgerond. Het gaat dan om de beeldkwaliteitplannen architectuur en Openbare Ruimte, de stedenbouwkundige plannen en alle RO onderzoeken. Dit is een intensief traject geweest met aanzienlijke investeringen, met als resultaat een marktconform plan met voldoende flexibiliteit en faseringsmogelijkheden. De Nota Toetsingskader heeft nu als voorgesteld criterium het wel of niet in procedure brengen van bestemmingsplannen. U moet zich voorstellen dat bij een eventueel uitstel van TNO Zuidpolder onderliggende documenten later herzien zouden moeten worden. Wij pleiten voor het nu in procedure brengen van ons bestemmingsplan en eventueel aanvullende afspraken te maken over de afzet. Mocht er daarna een veranderende
Blad
4
Onze referentie Onderwerp Datum
Verzoek tot herziening Nota Toetsingskader Woningbouwplannen Delft d.d. 19 september 2013 13 november 2013
vraag van woningtypes optreden dan kan dat beter worden gefaciliteerd via een vastgesteld globaal en flexibel bestemmingsplan dan via de Nota Toetsingskader. De Nota Toetsingskader geeft geen sturing aan het aanbod en maakt het ingewikkeld om op de vraag te reageren. Immers mocht een locatie toch nodig zijn dan moet eerst de bestemmingsplanprocedure inclusief al het voorwerk uitgevoerd worden. Dit neemt zo’n 1 à 2 jaar in beslag voordat men kan bouwen, daardoor kan er niet snel ingespeeld worden op de huisvestingsbehoeften. Het vergroten van de woonaantrekkelijkheid van de stad voor kenniswerkers De Nota Toetsingskader concludeert dat er geen overprogrammering is van nieuwbouwplannen maar dat er een kwalitatieve mismatch bestaat. Er is een programmatisch tekort aan eengezinswoningen in alle prijsklassen in zowel de huurals de koopsector. Middeldure en dure eengezinswoningen lijken veel potentie te hebben in Delft. Wat ontbreekt aan de toetsingscriteria is de specifieke woonbehoefte van de inwoners van Delft en potentiële doelgroepen. Kenniswerkers hebben de behoefte aan levendige stedelijke milieus én rustige (groen) stedelijke milieus. Onze locatie aan de Schoemakerstraat vult de groen stedelijke behoefte in waarbij de levendig stedelijke milieus door de boulevards ingevuld worden. Dit zou ervoor pleiten om TNO-Zuidpolder verder geschikt te maken voor woningbouw. Hiermee wordt geen vraag af gepikt van de boulevards. Dit zijn aanvullingen om het aanbod als reactie op de vraag compleet te maken. Recentelijk zijn door of voor de gemeente Delft onderzoeken verricht waarin dit is onderzocht: Kenniswerkers in Delft d.d. 23 mei 2011 (opdrachtgevers gemeente Delft en Ontwikkelingscombinatie tbv locatie TNO-Zuidpolder) en “Verkoop nieuwbouw: de klant bepaalt” d.d. 7 mei 2013 (reactie op Woningmonitor–Delft bouwt september 2012). De aanbevelingen en conclusies ontbreken in de Nota Toetsingskader en zijn van wezenlijk belang voor een duurzaam beheer en ontwikkeling van de woningvoorraad. Een goed sociaal klimaat voor de inwoners In een bestuurlijk overleg heeft de gemeente voor de locatie TNO Zuidpolder aangegeven dat zij op basis van de nota Toetsingskader verwachten dat de locatie twee jaar doorschuift tot het moment van heroverweging en dat het bestemmingsplan niet in procedure wordt gebracht. Het huidige programma van TNO-Zuidpolder omvat 890 woningen waarvan 270 studentenwoningen als onderdeel van de totale ontwikkeling. Deze worden nu niet gerealiseerd als onderdeel van de ontwikkeling als de Nota Toetsingskader in haar huidige vorm wordt vastgesteld. De Nota Toetsingskader wel de mogelijkheid om alleen de studentenwoningen te bestemmen maar dan betreft dat een solitaire realisatie. Dit leidt niet tot een beter sociaal klimaat.
Blad
5
Onze referentie Onderwerp Datum
Verzoek tot herziening Nota Toetsingskader Woningbouwplannen Delft d.d. 19 september 2013 13 november 2013
Boulevards uit Nota Toetsingskader waarbij groen omcirkelde projectlocatie TNOZuidpolder / Professor Schoemaker Plantage betreft
