Zwolle, historische stad met smaak en dynamiek Ontmoeten, ontspannen en beleven

Zwolle, historische stad met smaak en dynamiek Ontmoeten, ontspannen en beleven

Onderzoek leisuremarkt in opdracht van: Gemeente Zwolle

Juli 2010

Projectnummer AREA.10.007

ZKA Consultants & Planners Postbus 4833 4803 EV Breda tel.: 076-5658877 fax: 076-5656489 e-mail: [email protected] www.zka.nl

Inhoudsopgave 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

INLEIDING Aanleiding Doel en vraagstelling Verrichte werkzaamheden Leeswijzer

2 2 2 3 3

2.

ANALYSE POTENTIES ZWOLLE

4

2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6.

Inleiding Profiel Zwolle Doelgroepen Trends en ontwikkelingen Benchmark aanbod Conclusies

4 4 5 8 10 11

3.

ANALYSE MARKTRUIMTE PER LEISUREFUNCTIE

12

3.1. 3.2. 3.3.

Inleiding Analyse per functie Conclusies

12 13 23

4.

LOCATIE-ANALYSE

25

4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10.

Inleiding Voorsterpoort (incl. Oost) Holtebroek-Zuid Leenman Voorst A Binnenstad + schil De Vrolijkheid/Oosterenk Hessenweg Wythmenerplas Conclusies

25 26 27 27 28 29 29 30 31 32

5.

ANALYSE ONTWIKKELINGSPROCES

33

5.1. 5.2.

Inleiding Inventarisatie ontwikkelingsproces

33 33

6.

VISIE LEISURE ZWOLLE

36

6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5.

Inleiding Positionering en profilering Locatiecriteria leisurevormen Profiel locaties Aanbevelingen beleid

36 36 37 39 42

ZKA Consultants & Planners

1

1.

1.1.

INLEIDING

Aanleiding

De gemeente Zwolle maakt gebruik van het instrument ‘stedelijk programmeren’, waarmee vraag en aanbod van ruimtelijke ontwikkelingen in de stad integraal worden afgewogen en omgezet in voorstellen voor concrete projecten. Functies die hierin meegenomen worden zijn onder andere wonen, kantoren, retail, onderwijs, sportaccommodaties en leisure. Deze rapportage zal ingaan op de kansen voor Zwolle in de leisuremarkt en kan gezien worden als ‘bouwsteen’ voor het stedelijk programmeren. Leisure is (intern-)nationaal gezien een sector, die in het afgelopen decennium hard gegroeid is en die belangrijk is voor zowel eigen inwoners, regiobevolking toeristen als de (semi-)zakelijke markt. Daarnaast biedt leisure uitstekende mogelijkheden om zich als stad te profileren en van anderen te onderscheiden. In de gemeente Zwolle is tot op heden is het ‘Beleidskader Vrije Tijd en Uitgaan’, (dat door het college van B&W in 2005 is vastgesteld) uitgangspunt van het leisurebeleid geweest. Doelstellingen hierin waren: • Een inhaalslag van 75.000-90.000 extra m² leisure; • Een keuze voor synergie per gebied; • In 2015 landelijk meetellen op leisuregebied. Zwolle ook nu al nationaal succesvol De beoogde groei van de leisuresector heeft zich de afgelopen jaren dan weliswaar niet voltrokken, Zwolle ‘scoort’ met een aantal aanbieders al jarenlang goed op bovenregionaal of zelf nationaal niveau. Hierbij kan gedacht worden aan De Librije, één van toprestaurants in Nederland zeker ook qua exposure, De Buitensociëteit dat regionaal en nationaal congresbezoek trekt en musea als De Fundatie en Ecodrome die bovenregionaal scoren op gebied van cultuur en educatie.

In de recentelijk opgestelde ‘Startnotitie leisurelocaties Zwolle 2009’ wordt in algemene zin geconstateerd dat er nog wel marktruimte is voor leisure en er voldoende initiatieven vanuit de markt zijn. Om hier gericht sturing aan te geven en de kansen te verzilveren, ontbreekt momenteel nog een helder beleidskader voor leisure. ZKA Consultants & Planners is gevraagd onderzoek te doen naar de leisuremarkt in Zwolle en een nieuwe visie (incl. invulling van locaties e.d.) op te stellen.

1.2.

Doel en vraagstelling

Het doel van de studie is om een visie op de gewenste leisureontwikkelingen in Zwolle te ontwikkelen, mede op basis van marktonderzoek naar de meest actuele ontwikkelingen in de leisuremarkt en de belangrijkste deelsectoren hierbinnen. Deze visie moet als basis kunnen dienen voor een nieuw vast te stellen ontwikkelings- en toetsingskader voor leisurevoorzieningen in de gemeente Zwolle.


2

De vragen die beantwoord dienen te worden zijn: • Hoe ontwikkelen de leisuremarkt en de verschillende deelsectoren hierbinnen zich (inter)nationaal? • Onder welke voorwaarden kan Zwolle, op basis van aanwezige/te ontwikkelen kwaliteiten, haar positie in de leisuremarkt versterken in de regio en daarbuiten? • Tot hoeveel extra m² leisure kan dit leiden en in welke vorm (leisureconcepten), context (clustering leisure, clustering andere functies, stand alone) en met welke marktbereik (locaal, regionaal of nationaal)? Tot hoeveel extra omzet en FTE’s kan dit indicatief leiden? • Hoe sluiten de marktpotenties aan bij de verschillende beschikbare locaties in de stad (bestaand en evt. nieuw). Welke rol is hierbij meer in het bijzonder weg gelegd voor Voorsterpoort? • Welke handvatten voor beleid kunnen worden aangereikt? 1.3.

Verrichte werkzaamheden

Voor deze studie zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd: • Startbespreking met opdrachtgever; • Deskresearch naar het gedrag en vrijetijdsprofiel van de bevolking van Zwolle e.o. middels het Continu Vrijtetijds Onderzoek (CVTO) waarover wij beschikken; • Inventarisatie huidig aanbod op basis van deskresearch indien nodig aangevuld met telefonische checks; • Deskresearch trends en ontwikkelingen; • Gesprekken met ontwikkelaars (Multi Vastgoed, Systabo), interne en externe exploitanten (Regardz, Hedon, Billy Bird, AddVentures) en andere stakeholders (RBT, gemeente Zwolle); • Locatiebezoeken aan potentiële leisurelocaties te Zwolle; • Tussentijdse bespreking met de ambtelijke begeleidingsgroep; • Bestudering plannen/visies voor de locaties; • Beoordeling van de locaties aan de hand van een checklist met succesfactoren; • Analyse ervaringen in andere steden/regio’s; • Opstellen aanbevelingen voor uitvoeringsstrategie; • Correctieronde; • Rapportage en toelichting.

1.4.

Leeswijzer

Deze rapportage is als volgt opgebouwd: • Eerst is kort ingegaan op de potenties (profiel en doelgroepen) van Zwolle op leisuregebied (hoofdstuk 2); • Vervolgens is per leisurefunctie een marktscan uitgevoerd (hoofdstuk 3); • Daarna volgen de locatiescans (hoofdstuk 4, waarbij de beschikbare locaties worden beoordeeld op geschiktheid; • Vervolgens is het ontwikkelingsproces voor leisurevoorzieningen geanalyseerd (hoofdstuk 5); • Aansluitend is de visie op leisureontwikkeling in Zwolle geformuleerd en tevens aanbevelingen voor de uitvoering van beleid (hoofdstuk 6);


3

2.

ANALYSE POTENTIES ZWOLLE

2.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingezoomd op het profiel van de gemeente Zwolle en welke potenties dit in algemene zin biedt voor leisurefuncties. Het profiel betreft het zogenaamde ‘DNA van de stad’, dat samengesteld wordt op basis van o.a. de historie, demografische kenmerken, sociaal-economische structuur en omgevingskwaliteiten (2.2.). Daarnaast komen in dit hoofdstuk ook algemene trends en ontwikkelingen aan de orde die van invloed zijn op de kansen Zwolle kan verzilveren (2.3.). Tot slot is er een benchmark uitgevoerd met vergelijkbare steden in Nederland, om een globaal beeld te krijgen van de relatieve positie van Zwolle in het aanbod van leisure (2.4.). In het volgende hoofdstuk (hoofdstuk 3), wordt per afzonderlijke leisurefunctie nader ingegaan op de marktkansen.

2.2.

Profiel Zwolle

Stad van historie en kwaliteit Zwolle is de hoofdstad van de provincie Overijssel en kent een rijke historie. In de 15e eeuw ontwikkelde Zwolle zich tot machtige Hanzestad. De middeleeuwse structuur van de stad en de vele historische gebouwen/monumenten zijn daar nog steeds het bewijs van. De omgeving van Zwolle wordt gekenmerkt door veel groen en de karakteristieke rivier de IJssel. In het buitengebied komen verschillende functies samen: wonen, landbouw, cultuur en recreatie.

Door het rijke verleden heeft Zwolle heden ten dage een hoogwaardige, ietwat ‘deftige’ uitstraling. Dat wordt versterkt door de historische binnenstad met statige panden, het wat behoudende karakter van de inwoners en de aanwezige (semi-)overheidsdiensten (provinciehuis, rechtbank). Ondanks dat Zwolle tot de 50 grootste gemeenten van Nederland behoort, heeft Zwolle nog geen uitgesproken stedelijk karakter. Echter, wanneer Zwolle wordt vergeleken met deze 50 grootste gemeenten van 1 Nederland , scoort het op veel punten zeer hoog: nabijheid van natuurgebieden (1), culinaire aanbod (2) en cultureel aanbod (9). Overall bezet Zwolle de achtste plaats als het gaat om woonaantrekkelijkheid, terwijl het qua omvang ‘slechts’ de e 20 gemeente van Nederland is.

1

Bron: Atlas voor gemeenten 2010, VOC Uitgevers.


4

Een goede prestatie derhalve, waarmee Zwolle recht doet aan haar regionale centrumfunctie. Daarnaast is Zwolle zowel per auto (A28) en per openbaar 2 vervoer goed bereikbaar (met name spoorwegverbindingen ). Enerzijds versterkt dit de regiofunctie, anderzijds zijn ook alternatieven binnen handbereik. Nog relatief veel beschikbare ruimte Anders dan in veel andere gemeenten, waar er nog nauwelijks ruimte is voor nieuwe projecten op het gebied van wonen, retail of leisure, is in Zwolle nog relatief veel ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. De gemeente Zwolle heeft een totale oppervlakte van bijna 12.000 hectare. Ruim 18% daarvan is bebouwd. In andere grote gemeenten in Nederland bedraagt dit percentage gemiddeld circa 3 25-35% . Sterke regionale centrumfunctie De gemeente Zwolle vervult een sterke regiofunctie op het gebied van werk, zorg, winkelen, onderwijs en vrijetijdsbesteding. Met name voor het gebied ten Noorden en Oosten is Zwolle de enige grote stad (+100.000 inwoners) binnen een straal van 30-35 km (30 minuten autoreistijd). Ten zuiden van Zwolle bevindt zich meer concurrentie met steden als Deventer, Zutphen en Apeldoorn. 2.3.

Doelgroepen

De doelgroepen van Zwolle zijn grosso modo in te delen in drie categorieën: • Bevolking: zowel van de eigen gemeente als de regio; • Toeristen: dag- en verblijfstoeristen; • Zakelijke markt: bedrijven Midden-Oost Nederland incl. Zwolle zelf. De doelgroepen zijn hier toegelicht door middel van een korte profielschets. Bevolking 4 De gemeente Zwolle telt momenteel 118.943 inwoners . De bevolking van de gemeente Zwolle groeit de komende jaren fors, met circa 14%. Dat in tegenstelling tot veel andere regio’s in Nederland, waar reeds rekening gehouden wordt met een sterke krimp van de bevolking (bijv. Groningen, ZuidLimburg). Deels heeft de groeiende bevolking te maken met de natuurlijke aantrekkingskracht van de stad (zie ook elders), deels ook met regionaal en provinciaal beleid waarin ingezet wordt op groei van Zwolle als centrumstad. In veel regio’s is er na een periode van suburbanisatie sprake van een vernieuwde urbanisatie. De vergrijzende bevolking trekt terug naar de stad, waar de voorzieningen binnen handbereik zijn. Daardoor neemt de stedelijke bevolking toe, maar vindt er in het ommeland krimp plaats. Echter, Zwolle laat ook hierin een ander beeld zien. Ook de regiogemeenten kennen in de komende vijftien jaar een bevolkingsgroei. Weliswaar is deze met 5%-7% lager dan deze in Zwolle, toch blijft het een positieve ontwikkeling voor de omvang van het marktgebied. In tabel 2.1. is de omvang van de marktgebieden aangegeven in 2010 en 2025.

2

3 4

Station Zwolle is een van de grootste spoorwegknooppunten van Nederland (na Utrecht). Bron: Zwolle Marketing. Bron: CBS bodemstatistiek, 2006. Bron: CBS, 1 januari 2010.


5

Tabel 2.1.

Marktgebied naar aantal inwoners 2010, 2025 en 2040 (afgerond)

Zwolle Buurgemeenten (straal < 15km) (Boven-)regionaal (straal < 30 km)5

Figuur 2.1.

2010 118.943 339.345 569.064

2025 136.000 359.000 729.000

2040 140.000 366.000 740.000

Marktgebied Zwolle

Per functie kan het marktgebied verschillend zijn. Voor de regio heeft Zwolle een natuurlijke verzorgingsfunctie, voor de toeristengebieden zijn met name Arnhem en Apeldoorn concurrerend. De gemeente Zwolle beschikt niet alleen over een groeiende bevolking, maar ook over een opvallend jonge bevolking. Als nader wordt gekeken naar de opbouw van de bevolking valt onder meer op dat jongeren een hoger en ouderen een lager percentage dan gemiddeld in Nederland vertegenwoordigen. Binnen de bevolking van Zwolle zijn vooral jonge kinderen (0-5 jaar) en jongeren (20-40 jaar) oververtegenwoordigd (zie ook figuur 2.2.). Figuur 2.2.

Leeftijdopbouw bevolking gemeente Zwolle

9%

8%

7%

6%

5%

4%

3%

2%

1%

0% Jonger 5 tot 10 tot 15 tot 20 tot 25 tot 30 tot 35 tot 40 tot 45 tot 50 tot 55 tot 60 tot 65 tot 70 tot 75 tot 80 tot 85 tot 90 tot 95 jaar dan 5 10 jaar 15 jaar 20 jaar 25 jaar 30 jaar 35 jaar 40 jaar 45 jaar 50 jaar 55 jaar 60 jaar 65 jaar 70 jaar 75 jaar 80 jaar 85 jaar 90 jaar 95 jaar of jaar ouder Zwolle

5

Nederland

Rekeninghoudend met marktoriëntatie van consumenten en psychologische barrières.


6

De bevolkingsopbouw van Zwolle is gunstig voor leisurefuncties, aangezien de doelgroep in de leeftijdscategorie <40 een relatief hoge participatiegraad en bestedingsniveau kent. Daarbij moet wel opgemerkt worden dat leisurebedrijven zich de afgelopen jaren inzetten om de doelgroep te verbreden en ook andere leeftijdscategorieën aan te trekken. Het gemiddeld besteedbare inkomen van de Zwollenaren ligt iets onder het landelijke gemiddelde. In figuur 2.3. is de ontwikkeling in de periode 2005-2007 (meest recente cijfers) weergegeven. Het besteedbare inkomen groeide wel, maar blijft toch benedengemiddeld. Daarnaast zit er weinig variantie tussen de inkomens: er zijn relatief weinig hele lage en hoge inkomensgroepen in Zwolle. 6

Figuur 2.3.

Gemiddeld besteedbaar inkomen (x € 1.000)

2007

Zwolle Nederland

2006

2005

11,5

12

12,5

13

13,5

14

14,5

15

Toeristen Zwolle weet zich omringt door vakantiegebieden die tot de top van de Nederlandse vakantiemarkt behoren: De Veluwe/Veluwezoom, de Wieden Weerribben en de Zandgronden van Drenthe, Friesland en Groningen en de 7 Twente, Salland en Vechtstreek (gezamenlijk circa 5 miljoen gasten ). Dit is gunstig voor het marktpotentieel van bestaande en toekomstige leisurefuncties. Zoals al in veel beleidsdocumenten wordt onderkend, is de historische binnenstad van Zwolle de belangrijkste toeristische trekker. Daarnaast heeft Zwolle een mooi buitengebied, dat zich uitstekend leent voor extensieve recreatie. Doordat Zwolle gelegen is tussen deze grootheden van toeristengebieden, vindt de overnachting ook vaak daar plaats. In Zwolle vinden 8 ‘slechts’ circa 100.000 overnachtingen plaats , waarmee Zwolle een bescheiden logiesfunctie kent.

6 7

8

Bron: CBS, meest recente gegevens uit 2007. In deze toeristengebieden was het aantal gasten de afgelopen tien jaar stabiel of groeide licht (vanaf 1999, bron: CBS). De verwachting is dat dit ook de komende jaren stabiel zal blijven, met af en toe lichte fluctuaties (zoals er nu een toename te zien is in het aantal binnenlandse toeristen door de economische crisis. Bron: Binnenstadsmonitor 2008, gemeente Zwolle.


7

(Semi-)zakelijke markt Ook economisch gezien heeft Zwolle, vanwege de strategische ligging op een scharnierpunt, een belangrijke regionale functie. Al jaren behoort Zwolle tot de top van de economisch best presterende steden. In 2009 werd Zwolle door Elsevier zelfs uitgeroepen tot economisch best presterende stad. Sterke punten van Zwolle waren volgens het onderzoek de binnenstad, de grote regionale functie en de kantorenmarkt. Daarnaast heeft de zakelijke markt inmiddels met de IJsseltoren ook een eigen landmark, die de dynamiek op economisch gebied goed symboliseert. Door de huidige (mondiale) economische omstandigheden zijn de perspectieven weliswaar wat verminderd, maar op langere termijn heeft Zwolle zeer goede kansen op de zakelijke markt. Er bestaat een brede thuismarkt aan grote bedrijven/multinationals, zoals ABN-AMRO, DSM, StorkAir, DHL, Shell, Electrabel, etc. Daarnaast kent Zwolle een gezonde arbeidsmarkt, die door de vele regionale onderwijsinstellingen ook van nieuwe impulsen wordt voorzien. 2.4.

Trends en ontwikkelingen

Onderstaand is kort ingegaan op een aantal trends en ontwikkelingen in de leisuremarkt, zowel aan de aanbodzijde als de vraagzijde. 2.4.1.

Aanbodzijde

Professionalisering In de jaren ‘90 heeft de leisuremarkt een sterk proces van professionalisering doorlopen die gepaard ging met ketenvorming, internationalisering en de opkomst van grote, bekende merken (‘brands’) zoals Pathé, David Lloyd, Disney, etc. Met deze ontwikkelingen zien we tevens een verschuiving van ‘spending time’ naar ‘spending money’, in navolging van het Amerikaanse/Angelsaksische vrijetijdsgedrag. Voor de onderneming worden rendement en winstkansen steeds bepalender voor nieuwe ontwikkelingen. Dit stelt ook hogere eisen aan de locatie, grondprijs en omgevingscontext. Schaalvergroting In het aanbod van de vrijetijdsmarkt is een duidelijke trend van schaalvergroting waarneembaar. Door de grotere ruimtebehoefte en de grotere publieksstromen passen functies fysiek, ruimtelijk en economisch vaak minder in binnensteden en (delen van) het buitengebied. Door deze schaalvergroting richten steeds meer vrijetijdsfuncties zich op comfortabele (grootschalige) locaties aan de randen van binnenstad (zie bijvoorbeeld Boreelkazerne Deventer en Chasségebied Breda). Daarnaast vinden ook steeds vaker vrijetijdsontwikkelingen aan de periferie van steden plaats. Belangrijke redenen hiervoor zijn de beschikbare ruimte, bereikbaarheid, kosten alsmede de mogelijkheden om een nieuw (suburbaan) publiek te trekken. Denk ik dit kader bijvoorbeeld aan een skihal of een grootschalige evenementenhal. De grootschalige perifere vrijetijdsbestemmingen richten zich op de groeiende behoefte van consumenten aan gemak, comfort en veiligheid. Clustering Zowel vanuit de markt als beleid wordt steeds vaker geopteerd voor een clustering van leisurevoorzieningen op gebiedsniveau. Het succes van integrale


8

projecten is sterk afhankelijk van het concept (combinatie van functies). Door clustering op gebiedsniveau ofwel gebouwniveau kunnen twee vormen van synergie ontstaan: functionele synergie (hetgeen leidt tot een groter en gevarieerder publiek) en locatiesynergie (gecombineerd gebruik infrastructuur, parkeergelegenheid, beheer, etc.). In de praktijk komt clustering op gebouwniveau niet veel voor, iets dat ook sterk te maken heeft met het volgende punt. Leisure geen gewoon commercieel vastgoed Het vastgoed dat voor leisure gebruikt wordt, is doorgaans beperkt alternatief aanwendbaar en daardoor lastiger commercieel verhandelbaar. Bovendien zijn er in de leisuremarkt relatief een beperkt aantal partijen (veel minder dan in de retail en kantorenmarkt) die de mogelijkheden hebben leisurefuncties in te vullen. Er dient derhalve bij leisure veel meer uitgegaan te worden van de functie, omdat deze een gebouw op maat vragen. 2.4.2.

Vraagzijde

Toenemend belang van ‘quality time De hoeveelheid vrije tijd van de Nederlander is sinds 1975 gedaald (bron: tijdsbestedingsonderzoek SCP). Dit geldt vooralsnog met name voor mensen 9 onder de 50 jaar , vrouwen (waarvan een steeds groter deel werkt) en voor ouders en alleenstaanden. Als gevolg van het schaarser worden van de vrije tijd, hecht men een groter belang aan de kwaliteit en beleving van de vrije tijd (en heeft men hier ook meer geld voor over: inmiddels wordt 20-25% van het budget besteed aan vrijetijdsactiviteiten in en buiten het huis). Uniciteit en beleving belangrijker De consument is steeds mobieler maar maakt toch afgewogen keuzes wanneer hij/zij wel of niet grote afstanden wil afleggen gezien de beperkte tijd die beschikbaar is en de alternatieven die men thuis/in de buurt heeft. Steeds vaker laat hij/zij zich leiden door prikkels in zijn keuze (evenement, bijzondere aanbieding, tijdelijke tentoonstelling, nieuwe kaskraker in de bioscoop, etc.). Het bieden van beleving/bijzondere ervaringen en kwaliteit worden daardoor steeds belangrijker. De consument is namelijk ervaren, wordt kritischer, is goed geïnformeerd, is minder trouw aan vaste aanbieders en ‘zapt’ naar nieuwe mogelijkheden en heeft veelal ook thuis de nodige alternatieven bij de hand (home cinema, fitnessapparaten, privé sauna, etc.). Toegenomen mobiliteit De consument is de afgelopen decennia steeds mobieler geworden, maar handhaven wel afgewogen keuzes wanneer hij/zij wel of niet grote afstanden wil afleggen gezien de beperkte tijd die beschikbaar is en de alternatieven die men thuis/in de buurt heeft. Steeds vaker laat hij/zij zich leiden door prikkels in zijn keuze (evenement, bijzondere aanbieding, tijdelijke tentoonstelling, nieuwe kaskraker in de bioscoop, etc.). De reisbereidheid is niet voor alle functies hetzelfde. Voor convienence leisure (fitness, dansschool, etc.) vindt in de meeste gevallen in de eigen wijk/buurt plaats. Voor bijzondere/unieke functies daarentegen (vgl. de Librije, Circustheater, de Efteling, etc.) is men bereid grotere afstanden af te leggen. Deze aanbieders zetten daarbij ook steeds meer in op het verlengen van het verblijf (short-break destinaties). 9

Voor de toekomst wordt verwacht dat ook senioren steeds minder vrije tijd zullen krijgen (onder meer doordat zij langer moeten doorwerken, zij steeds vaker oppastaken vervullen, etc.).


9

Duurzaamheid Toenemend belang milieu en duurzaamheid: het toenemende belang dat zowel door de overheid als consumenten wordt gehecht aan milieu en duurzaamheid zijn ook terug te zien in de toeristisch-recreatieve sector. Zo bestaan er verschillende milieukeurmerken (zoals de Milieubarometer van RECRON). Duurzaamheid wordt vooralsnog gezien als mogelijk middel ter profilering (en kan uiteraard ook als randvoorwaarde aan de realisatie/ exploitatie worden gesteld), thematisch is deze trend o.i. minder bruikbaar, omdat op termijn elke voorziening duurzaam gebouwd en geëxploiteerd moet worden. 2.5.

Benchmark aanbod

Om inzicht te krijgen in de relatieve marktpositie van Zwolle op het gebied van de belangrijkste (grootschalige) leisurefuncties, is een benchmark gemaakt. Hierbij zijn drie steden geselecteerd die qua omvang en karakter (o.a. niet te uitbundig) vergelijkbaar zijn: Amersfoort, Apeldoorn en Emmen. Tevens zijn de steden in Midden-Oost Nederland gelegen. In figuur 2.4. is de benchmark weergegeven. Deze benchmark heeft plaatsgevonden op gemeentelijk niveau en op basis van het aanbod per 10.000 inwoners. Het niveau van de gemeente Zwolle is hierbij per functie geïndexeerd op 100. Aan de hand hiervan is het aanbod vergeleken met dat van andere steden. De volgende figuur presenteert derhalve het relatieve aanbod op gemeentelijk niveau. 10

Figuur 2.4.

Benchmark leisure aanbod

1300,00 1200,00 1100,00 1000,00 900,00 800,00 700,00 600,00 500,00 400,00 300,00 200,00

Zwolle = 100 100,00 0,00 Bioscoop

Bowling

Apeldoorn

10

Amuseumentscentra

Attractieparken/dierentuinen

Amersfoort

Horeca

Beursvloer

Fitness

Emmen

In deze figuur is het aanbod per inwoner voor de steden Emmen, Apeldoorn, Amersfoort en Zwolle weergegeven, waarbij het aanbod in Zwolle op 100 is gesteld (en weergegeven door de rode lijn). Als de staven van de andere steden boven deze lijn uitkomen, is het aanbod in deze steden ruimer. Als de staven onder de lijn vallen is het aanbod in Zwolle groter. Waar mogelijk is het aanbod uitgedrukt in capaciteit (bioscoopstoelen, bowlingbanen, oppervlak, etc.) en niet in aantal aanbieders.


10

Vermeld dient te worden dat de bovenstaande functies niet allemaal op dezelfde parameters zijn beoordeeld. In alle gevallen is een zo specifiek mogelijk niveau gekozen op de omvang/capaciteit te duiden. Voor bioscoop zijn dat het aantal stoelen, voor de bowling het aantal banen, aantal speelautomaten voor casino’s, het aantal bezoekers voor attractieparken/dierentuinen, m² aanbod voor horeca en beursvloer. Alleen voor de functie fitness is het aantal vestigingen genomen. Uit de bovenstaande benchmark blijkt dat Zwolle ruim achterblijft op het gebied van attractieparken/dierentuinen, bowlingcentra en casino’s. Zo heeft Emmen per 10.000 inwoners een aanbod dat bijna 13x zo groot is als dat van Zwolle. 2.6.

Conclusies

Groeiende thuismarkt en relatief groot marktbereik In tegenstelling tot veel andere regio’s en steden in Nederland beschikt Zwolle de komende jaren nog over een groeiende stedelijke en regiobevolking. De thuismarkt groeit nog tot 2040. Dat is gunstig voor leisurevoorzieningen, die primair de regiobevolking bedienen. Daarnaast heeft Zwolle door de ligging en historie een belangrijke, regionale centrumfunctie. Om deze centrumfunctie nu en in de toekomst volwaardig in te vullen, is ook een bepaald niveau aan leisurevoorzieningen gewenst. Bovendien kan Zwolle nog profiteren van de ligging nabij grote toeristengebieden (o.a. Veluwe) en de goed presenterende zakelijke markt in de stad. Potenties nog niet overal ten volle benut Op basis van de benchmark ontstaat een globaal eerste beeld van het leisureaanbod in Zwolle. Hieruit blijkt dat de potenties die de stad heeft niet overal ten volle worden benut. In vergelijking tot de benchmarksteden Apeldoorn, Amersfoort en Emmen, heeft Zwolle een benedengemiddeld aanbod. Overigens zegt deze vergelijking nog niets over het mogelijke ambitieniveau. Het maakt echter wel duidelijk dat het leisureaanbod op dit moment nog zeer bescheiden is, zelfs in vergelijking met steden met een weinig uitbundig aanbod. Om een beter beeld te krijgen van de afzetkansen van leisurevoorzieningen, is in het volgende hoofdstuk per functie een marktscan uitgevoerd. Markt groeit en Zwolle heeft ruimte om deze te faciliteren De leisuremarkt wordt een steeds serieuzere en professionelere sector, die bovendien belangrijk is voor het imago en de aantrekkingskracht van een stad. Leisurevoorzieningen horen in een volwaardig stedelijk aanbod, maar hebben een steeds groter ruimtegebruik. In veel steden levert dit complexe planologische vraagstukken op. Echter, Zwolle heeft op het eerste oog voldoende ruimte om leisurevoorzieningen te faciliteren, zowel klein- als grootschalig. Op de potentiële locaties wordt later, in hoofdstuk 4, nader ingegaan.


11

3.

ANALYSE MARKTRUIMTE PER LEISUREFUNCTIE

3.1.

Inleiding

In het vorige hoofdstuk is geconstateerd dat de omstandigheden relatief gunstig zijn voor leisurefuncties (o.a. groeiende en jonge bevolking, sterke regiofunctie en centrale ligging). Er bestaan hierdoor goede potenties voor leisurefuncties. Daarnaast bestaat de indruk dat door het karakter en structuur van de stad niet alle kansen in de markt van leisure benut zijn in het verleden. Om deze hypothese te toetsen en te verkennen voor welke functies nog marktruimte bestaat in Zwolle, is in dit hoofdstuk per relevante functie een marktscan uitgevoerd. Hierbij wordt kort ingegaan op het karakter en de potenties van de vraag en het aanbod. Op basis hiervan is per functie aangegeven wat de afzetkansen zijn. In overleg met de gemeente is een 19-tal functies geselecteerd. Daarbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Primair commerciële (gebouwde) voorzieningen. Gemeentelijke en/of publieke voorzieningen/accommodaties (denk aan zwembaden, sporthallen, kinderboerderijen, theater, e.d.) en (buiten-)evenementen zijn derhalve niet meegenomen; • De functies hebben enige omvang (minimaal ca. 500 m²), voor voldoende kritische massa en hebben een zelfstandig trekkende functie; • De functies hebben een marktbereik van minimaal stedelijk niveau (voorzieningen die louter op wijkniveau opereren zijn derhalve in beginsel buiten beschouwing gelaten) en moeten de potenties hebben om een regionaal tot bovenregionaal marktbereik te verwerven; • Commerciële voorzieningen op het gebied van cultuur of sport die aan de bovenstaande uitgangspunten voldoende (bijv. fitnesscentrum of skihal) zijn wel in het onderzoek meegenomen. In tabel 3.1. is deze selectie van functies weergegeven. Gezamenlijk geven zij een redelijk compleet beeld van de leisuremarkt. Niet meegenomen in dit onderzoek zijn sport, cultuur, hotels, retailentertainment en reguliere horeca (e.e.a. in overleg met de gemeente Zwolle). Tabel 3.1.

Selectie leisurefuncties

Urban Entertainment: • Bioscoop • Bowling • Lasergame/Paintball • Karting Family Entertainment: • Indoor speeltuin/attractie Night Entertainment: • Casino/amusements-/ gamingcentrum • Popmuziekcentrum • Dansschool • Discotheek


Attractions & parks: • Attractie- of themapark (incl. dierentuin) • Sciencecenter/museum Conference, events & exhibitions: • Zalen-/congrescentrum • Evenementenhal Sport, health & Adventure: • Fitness • Sauna/wellnesscentrum • Klimhal • Indoor skihal/IJsbaan • Outdoorcentrum (incl. watervermaak) Catering & restaurants: • Horeca/partycentrum (mits bijzondere formules)

12

In de komende analyses is per functie het marktgebied indicatief bepaald. De berekening is uitgevoerd aan de hand van de inwoneraantallen uit tabel 2.1 (zie vorige hoofdstuk, marktgebied). In dit hoofdstuk zijn alleen de resultaten opgenomen in de vorm van de afzetkansen. 3.2. 3.2.1.

Analyse per functie Urban entertainment

Bioscoop In Zwolle zijn momenteel één commerciële bioscoop (Minerva Kroon) en een filmtheater/arthouse (Fraterhuis) gevestigd. De gezamenlijke capaciteit bedraagt 1.088 stoelen. De regionale concurrentie is gematigd, doordat de meeste bioscopen zich op >25 km afstand bevinden. Alleen de bioscoop in Kampen (Movie Unlimited, 360 stoelen) is relatief dichtbij. Het regionale aanbod is gevestigd in Steenwijk (City Theater, 343 stoelen), Meppel (Luxor, 204 stoelen), 11 Hoogeveen (Luxor, 662 stoelen) en Deventer (Luxor, 1.024 stoelen ). Deze laatste bioscoop is onlangs uitgebreid met twee zalen en daarbij ook voorzien van de nieuwste technieken op het gebied van 3D-filmvertoning. De gemiddelde bezoekfrequentie in Nederland12 bedraagt 1,79 per persoon. In Overijssel lag de gemiddelde frequentie ieder jaar circa 0,3 onder het Nederlandse gemiddelde. Dit kan deels verklaard worden door het relatief beperkte aanbod in deze provincie. Voor deze studie wordt daarom uitgegaan van circa 1,5 – 1,6. Rekening houdend met de concurrentie in de regio, de centrumfunctie van Zwolle en uitgaande van een normatieve bezetting van 200 – 225 bezoeken per stoel, is er in het regionale marktgebied nog ruimte voor circa 1.500 extra stoelen. Afhankelijk van het concept en locatie kan er een bandbreedte aangehouden worden van circa 1.200 tot 1.700 stoelen Dit komt ongeveer overeen met de capaciteit die door het verdwijnen van de bioscoop bij de Buitensociëteit is verdwenen en de plannen op Katwolderplein (Plan Multi 13 Vastgoed, 8 zalen, 1.500 stoelen) . Bowling In Zwolle is momenteel 1 bowlingcentrum gevestigd (Urbana). Dit centrum beschikt over 4 bowlingbanen en herbergt daarnaast ook horecafuncties die ook geschikt zijn voor de MICE14-markt en feesten/partijen. Het aanbod aan bowlingbanen in Zwolle is derhalve relatief beperkt, dat geldt tevens voor de regio. In Hattem is nog een bowlingcentrum gevestigd met 6 banen.

11

12 13

14

Het Luxor Theater in Deventer is onlangs uitgebreid met twee zalen waardoor de capaciteit is toegenomen van 825 naar 1.024 stoelen. Bron: Bioscoopmonitor 2009/2010, Stichting Filmonderzoek. . De plannen voor Katwolderplein zijn o.a. vertraagd door problemen met het woningprogramma, het totale plan staat op dit moment nog niet tot discussie. MICE is een veel gebruikte afkorting voor Meetings (vergaderingen en andere kleinschalige zakelijke bijeenkomsten), Incentives (belonings- of motivatiereizen), Conventions (congressen) en Exhibitions (beurzen).


13

Een indicatieve richtlijn is één baan per 10.000 inwoners15. Op basis van deze richtlijn is er in het regionale marktgebied ruimte voor circa 20 nieuwe bowlingbanen. Gezien er op dit moment slechts 4 banen in de gemeente Zwolle zelf gevestigd zijn, zou er binnen de gemeentegrenzen ook nog ruimte zijn voor circa 15 nieuwe bowlingbanen. Met deze 15 bowlingbanen is derhalve nog een volwaardig bowlingcentrum te realiseren. Met een bijzonder concept (evt. combinaties van functies) en een bovenregionaal marktbereik is een ruimere opzet ook mogelijk.

Lasergame/paintball Binnen de gemeentegrenzen van Zwolle is op dit moment geen indoor lasergame of paintballaccommodatie gevestigd. Yosemite Outdoor biedt in Zwolle outdoor paintball aan bij onder meer de Wythmenerplas. In Dalfsen is een centrum gevestigd dat outdoor lasergames aanbiedt (Gotcha Outdoor lasergames. Kartplaza Actionworld te Nijverdal combineert een aantal functies (binnen): o.a. lasergame, paintball, karten en indoor golf. Hiermee trekken zij vanuit een ruime regio de groepsmarkt aan. Op nog verdere afstand is Total Outdoor gelegen (Hardenberg), dat naast andere oudtooractiviteiten (quadrijden, kanovaren, boogschieten, etc.) ook paintballgames aanbiedt. Het minimale verzorgingsgebied voor een lasergame-/paintballcentrum is 100.000 inwoners. Gezien er in Zwolle nog geen centrum gevestigd is, zou er op basis hiervan wel plaats zijn voor een nieuwe voorziening. Stand-alone voorzieningen zullen echter steeds moeilijker kunnen overleven. Een dergelijke functie is daarom goed te combineren met andere functies die zich op de groepsmarkt richten: karting, bowling, partycentra, outdoorfuncties. Karting Door de beperkt groeiende vraag, groeit ook het aanbod niet bijzonder sterk. In de afgelopen drie jaar is het aanbod toegenomen van 58 (2007) tot 62 kartcentra (2010). Zwolle beschikt momenteel over een outdoorbaan, met een lengte van 500 meter. Dat is relatief beperkt in vergelijking tot andere buitenbanen in Nederland, waar de gemiddelde lengte 600 -700 meter bedraagt. Binnen een straal van 15 km zijn er geen andere voorzieningen. De regionale voorzieningen zijn gevestigd in Nijverdal (Kartplaza, indoor 900 meter) en Oldenzaal (Kartbaan Oldenzaal, outdoor, 650 meter). Daarnaast is in Harderwijk nog een modern, maar relatief klein kartcentrum gelegen (Harders Plaza, indoor, 370 meter). Een grootschalig en modern kartcentrum ontbreekt in de omgeving van Zwolle.

15

Bron: Nederlandse Vereniging van Bowlingondernemers.


14

Op basis van de Nederlandse bevolkingsomvang (16,5 miljoen) valt te berekenen dat een kartbaan een gemiddeld marktbereik heeft van 275.000 inwoners, al zijn er natuurlijk regionale verschillen te zien. Op dit moment ontbreekt er een grootschalig indoorkartcentrum in de omgeving van Zwolle. Een binnenaccommodatie, met enige schaal (incl. baan van minimaal 700 meter) zou een meerwaarde vormen voor het Zwolse leisureaanbod. Een dergelijke voorziening vult ook deels de lacune van de slechtweervoorzieningen op. Het is ook mogelijk een kartbaan te combineren met andere functies (bowling, partycentrum, etc.). Het ruimtebeslag van een dergelijke accommodatie varieert van 5.000 (middelgrote solitair) tot 10.000 m² (grootschalig, meerdere functies).

Bleekemolen Race Planet

3.2.2.

Family entertainment

Indoor speeltuin Het aanbod van overdekte kinderspeeltuinen is in Nederland de laatste jaren sterk gegroeid. In de grotere steden in Nederland (> 100.000 inwoners) is doorgaans minimaal 1 kinderspeelvoorziening gevestigd, met een omvang tussen de 500 – 1.500 m². Er zijn ook ketens ontstaan, zoals Ballorig, die over het hele land vestigingen exploiteren. In de regio zijn er 3 vestigingen van Ballorig in Meppel, Wijhe en Hattem. In de gemeente Zwolle zijn geen indoorspeeltuinen gevestigd. Wel hebben zich in het verleden al diverse initiatiefnemers gemeld met plannen voor een nieuw kinderspeelparadijs in de gemeente Zwolle. Om diverse redenen zijn deze plannen nog niet geland.

KidZCity en Dippie Doo


15

Aangezien er nog geen kinderspeelvoorziening in Zwolle is gevestigd, bestaan er goede afzetkansen voor nieuwe kinderspeelvoorziening(en), zeker omdat in de gemeente Zwolle relatief veel kinderen wonen (zie ook hoofdstuk 2). Echter zal een ander concept aangeboden moeten worden dan er in de regio al bestaat (m.n. Ballorig). Er zijn dan twee mogelijkheden: middelgrote voorziening in combinatie met strandbad (voor jaarrond gebruik, vgl. Billy Bird)) of een solitaire grootschalige voorziening (vgl. KidZCity Utrecht en Dippie Doe Cuijk/Best). De omvang van deze kinderspeelhallen varieert van circa 2.000 tot 5.000 m² (in combinatie met andere functies). Voorwaarde is wel dat een goede locatie gevonden wordt, die voldoet aan: bereikbaarheid, kindvriendelijkheid, met een gematigde huur/koopsom en waar er enige synergie met de omgeving kan ontstaan. 3.2.3.

Night entertainment

Amusementscentrum/casino In Zwolle is momenteel 1 amusementscentrum gevestigd bij het stadion van FC Zwolle (locatie Oosterenk) en beschikt over 55 speelautomaten. Het regionale marktgebied is relatief concurrentievrij: in alle buurgemeenten zijn geen amusementscentra/casino’s gevestigd. De meest dichtbijzijnde voorzieningen zijn in Steenwijkerland (totaal 107 automaten) en Deventer (totaal 62 automaten) gevestigd. Gemiddeld is per 1.000 inwoners in Nederland 1,45 kansspelautomaat aanwezig. Verwacht wordt dat dit de komende jaren zal groeien tot 1,5 -1,6 kansspelautomaten per 1.000 inwoners en in stedelijke regio’s zoals hier naar verwachting nog iets sterker zal stijgen. Indien voorlopig uitgegaan wordt van 1,5 speelautomaten per 1.000 inwoners, is er op basis van het toekomstige inwonersaantal in het primaire marktgebied ruimte voor circa 400 (nieuwe) automaten. Gezien het huidige beperkte aanbod is er voldoende marktruimte voor een (middel-)groot amusementscentrum in Zwolle (150-200 automaten). Zeker wanneer het amusementscentrum bijzonder is qua invulling en wellicht meerdere functies kan combineren. Deze omvang staat ongeveer gelijk aan circa 1.000 – 2.000 m² (afhankelijk van opzet/concept). Daarnaast is het te overwegen om de mogelijkheden te onderzoeken voor een hoogwaardig, grootschalig casino. De omvang van een Holland Casino varieert van circa 8.000 m² tot 10.000 m².

Holland Casino


16

Discotheek Het aanbod aan discotheken in Nederland neemt de laatste jaren af. Het rookverbod en de kredietcrisis hebben ervoor gezorgd dat er nog slechts 300 discotheken in Nederland zijn. Veel (dance-)evenementen hebben de functie van de traditionele discotheek overgenomen. In het primaire marktgebied van Zwolle zijn in totaal 10 discotheken gevestigd. Zwolle beschikt momenteel niet over een discotheek. De voormalige discotheek de Bierton gaat mogelijk wel weer open. Buiten het primaire marktgebied zijn ook nog enkele discotheken gevestigd met een grote aantrekkingskracht. Hieronder bevinden zich grootschalige discotheken als Harders Plaza Harderwijk (3 zalen), ZAK Uelsen (D, 4 zalen + lounge) en Takens Balkbrug (6 zalen). Er zijn diverse initiatieven geweest voor de vestiging van een discotheek in Zwolle, waarbij ook een combinatie is gezocht met andere leisurefuncties (denk aan fitness, winkels, aanvullende/ondersteunende horeca, etc.). Deze plannen zijn om verschillende redenen niet geland. Al jaren is er wel vraag naar een discotheek. Ook recent is weer gebleken dat er vanuit de bevolking vraag bestaat naar een ‘grote discotheek’: 15% geeft in de burgerenquête aan graag een discotheek te willen. Circa de helft van de geënquêteerden geeft daarbij aan deze voorziening dan ook daadwerkelijk te gaan bezoeken. In de huidige markt is het echter lastig een solitaire discotheek rendabel te exploiteren. Door ook de zakelijke markt te bespelen ontstaat meer multifunctioneel gebruik en een stabielere exploitatie (vgl. Zalinaz Etten-Leur, max. 1.500 personen). Mogelijk zijn er ook combinaties met een dansschool te maken.

Discotheek Zalinaz Dansschool / danssalon Op dit moment zijn er 7 dansscholen gevestigd in Zwolle. De grootste daarvan is DIFF Dance Masters, met 3 vestigingen. Deze dansschool is lange tijd op zoek geweest naar een nieuwe, eigen locatie voor DIFF. Dat is nog niet gelukt, waardoor voorlopig de huidige 3 vestigingen naast elkaar blijven bestaan. Zwolle kent een relatief grote vertegenwoordiging van mensen tussen de 15 en 30 jaar (zie ook hoofdstuk 2). De verwachting is dat de vraag naar dansscholen in Zwolle hierdoor ook groter zal zijn. Dat blijkt momenteel al uit het grote aanbod aan dansscholen. Het toevoegen van aanvullende dansvoorzieningen is derhalve niet per definitie gewenst. Bovendien is het geen functie die direct invloed heeft op het versterken van de regiofunctie en/of de positie van Zwolle op de ‘leisurekaart’ verstevigd. Het is overigens wel denkbaar dat een nieuwe dansschool, in combinatie met andere meer lokale functies (denk aan fitness, kinderspeelvoorziening, etc.) een plaats krijgt in een nieuw wijk-/buurtcentrum of dat het gecombineerd wordt met andere functies in een concept als Mojito Food & Drinks (Deventer).


17

Mojito Food & Drinks in Deventer (Boreelkazerne) en Emmen, combineert een restaurant, danscafé, kookstudio en kinderspeelvoorziening onder één dak. Dit alles vindt plaats in een toepasselijke Cubaanse sfeer. Daarnaast worden er worden danslessen gegeven en kan ook de zakelijke markt gebruik maken van de faciliteiten voor een presentatie, bedrijfsborrel en/of kookworkshop. (www.mojitodeventer.nl)

Poppodium De afgelopen jaren vond een stormachtige ontwikkeling plaats in de Nederlandse 16 poppodiumsector . Er was een golf van verbouwingen en nieuwbouw en organisaties ontwikkelden zich tot professionele aanbieders. De poppodia in Nederland zijn zich in de loop der jaren steeds sterker gaan manifesteren. Ze zijn volwaardige spelers geworden in de gemeentelijke cultuursector. Ze hebben mooie gebouwen kunnen betrekken en wisten een groter aantal professionals en vrijwilligers aan zich te binden. Hedon is het huidige popcentrum van Zwolle. Het centrum kent een gevarieerde programmering van jazz tot dancemuziek en kent een capaciteit van circa 500 bezoekers. Jaarlijks trekt het Zwolse popcentrum circa 30.000 tot 35.000 bezoekers. Hedon tracht het ontbreken van een discotheek in Zwolle op te vangen door gerichte dansavonden te organiseren. Indien er toch een commerciële discotheek wordt gerealiseerd, blijven deze avonden een aanvulling op het aanbod. Bovendien wordt er een ander publiek aangetrokken: een discotheek trekt meer regulier uitgaanspubliek uit de regio (mainstream), terwijl een poppodium meer muziekliefhebbers trekt (‘early adaptors’). Momenteel zijn er plannen voor een tweede zaal voor Hedon, met een capaciteit van 1.000 tot 1.200 personen. Gezien de demografische opbouw van de stad en de verwachte groei, is de realisatie van een tweede, grotere zaal voor Hedon een logische ontwikkeling. Het culturele klimaat van de stad wordt erdoor versterkt en door het grotere marktbereik (meer capaciteit, grotere acts) kan ook de regiofunctie worden verstevigd. 3.2.4.

Attractions & parks

Attractie-/themaparken Uit de eerdere benchmark in paragraaf 3.2. bleek al dat de gemeente Zwolle op dit moment een bescheiden aanbod heeft op het gebied van attractie/themaparken. In Zwolle wordt het Ecodrome vaak genoemd als attractie, maar het is in de basis meer een sciencecenter/museum. Een echt attractie- en/of themapark ontbreekt momenteel nog in Zwolle (zowel indoor als outdoor).

Gaiapark Kerkrade en Zodiac Zoos 16

Bron: Vereniging van Nederlandse poppodia en festivals (VNPF, 2008).


18

Gezien de concurrentiepositie van Zwolle en de huidige vraag van de Zwollenaren naar een dergelijke voorziening, zijn de afzetkansen voor een nieuw attractie-/themapark positief. Hiermee kan de stad bovendien haar regiofunctie versterken. Echter, bij het profiel van Zwolle past o.i. geen uitbundig attractie/themapark. Bovendien zijn er een aantal (middel-)grote voorzieningen binnen een straal van circa 50 km aanwezig (Slagharen, Avonturenpark Hellendoorn, Walibi Flevo). Er kan eerder gedacht te worden aan een hoogwaardige voorziening, waar op een innovatieve en kwalitatief hoogstaande wijze vermaak wordt aangeboden (bijv. dieren- of plantentuin afwijkend van Doepark Nooterhof en Ecodrome). Een middelgrote dierentuin kent een ruimte beslag van 8 tot 12 hectare (vgl. Gaiapark Landgraaf, of Zodiac Zoo). Sciencecentra/musea Op dit moment heeft Zwolle 7 musea, waarvan er 3 een bovenregionaal bereik hebben: het Stedelijk Museum Zwolle, De Fundatie en Ecodrome. Dit laatste museum kan ook een attractie genoemd worden, omdat er veel belevingselementen voor jong publiek worden aangeboden. Al passen culturele voorzieningen wel goed bij het karakter van de stad, de afzetkansen voor een nieuw museum in Zwolle worden niet bijzonder hoog ingeschat. De stad heeft momenteel al twee musea van hoge kwaliteit. Bovendien zal een museum in een grote meerderheid van de gevallen sterk (financieel) ondersteund moeten worden door de gemeente. In commerciële zin zal het derhalve weinig toevoegen en ook het profiel van Zwolle zal er weinig door veranderen. Indien meer wordt ingezet op een commerciële exploitatie van (grootschalige) kunsttentoonstellingen, zien wij wel mogelijkheden. In dat geval zou het gaan om een grote kunsthal, waar aansprekend, grootschalige wisseltentoonstellingen. Ook een sciencecenter kan tot de mogelijkheden behoren, indien er partners gevonden kunnen worden in het ‘reguliere’ 17 bedrijfsleven. Deze partners kunnen zorgen voor de content (innovaties) . In de basis is het bestaande aanbod in Zwolle voldoende en verdient het de aanbeveling om dit aanbod waar mogelijk verder te versterken. 3.2.5.

Conference, events & exhibitions

Beurs- en evenementenhal Zwolle heeft met de IJsselhallen al een grootschalige evenementenhal met een professionele exploitant (Libéma). Tabel 3.2.

Benchmark aanbod evenementenhallen Oost-Nederland

Accommodatie

Plaats

IJsselhallen

Zwolle

Evenementenhal Hardenberg

Hardenberg

TT hallen

Assen

WTC Expo

Leeuwarden

17

Grootste zaal m²

Totaal m²

6.138

18.400

3.784

20.000

14.000

15.000

8.925

45.000

Ter illustratie:In samenwerking met de in Zwolle gevestigde afdelingen van DSM, werd een nieuwe soort bobslee ontwikkeld voor de Olympische Spelen in Vancouver van 2010. Wellicht zijn er meer van dit soort allianties te vormen.


19

De IJsselhallen zijn voor Zwolle belangrijk als faciliteit voor de regionale markt, maar ook voor de aantrekkingskracht op bovenregionale doelgroepen. Momenteel wordt er gesproken over de verplaatsing van de IJsselhallen, waarbij er drie scenario’s zijn uitgewerkt. Hierover is op dit moment nog geen definitieve beslissing gemaakt, maar voorlopig wordt uitgegaan van een complex van circa 15.000 m². De capaciteit zal daardoor iets afnemen, maar de kwaliteit zal hoger worden. Gezien de centrumfunctie van Zwolle, de aanwezige bedrijvigheid (ook multinationals) en de groeiende regiobevolking heeft een evenementenhal een absolute meerwaarde voor de stad, zowel voor de zakelijke als private markt. 3.2.6.

Sport, health & adventure

Fitness Net als de vraag is ook het aanbod in Nederland de laatste jaren fors gestegen: het aantal fitnesscentra groeide in de periode 1998 -2008 met circa 40%. De gemeente Zwolle kent momenteel 18 fitnesscentra18. Daarnaast hangen er nog enkele (3-5) plannen boven de markt voor de realisatie van een nieuw centrum. Bij het huidige aanbod valt op dat er relatief weinig grote, landelijke ketens vertegenwoordigd zijn in Zwolle (o.a. Fitness First, LACO, Health City). Het aanbod aan squashfaciliteiten is, met 12 banen, in vergelijking tot steden met eenzelfde omvang redelijk op niveau, maar niet uitbundig. Tennisbanen in Zwolle zijn verbonden aan een vereniging en zijn allen buitenaccommodaties (gravel/kunstgras). Een indoor tennishal ontbreekt nog, maar dit wordt momenteel opgevangen door de inzet van opblaastenten. Daarnaast is er in 19 algemeenheid een toename van ‘all weather’-buitenbanen , waardoor de behoefte aan tennishallen nog nauwelijks groeit. Voor het berekenen van de marktruimte kan uitgegaan worden van circa 20.000 tot 22.000 fitnessbeoefenaars in Zwolle (circa 15% van de bevolking). Het aantal leden van een fitnesscentrum varieert van enkele honderden (kleinere, budgetaanbieders) tot circa 3.000 (grotere aanbieders/ketens). Het gemiddelde fitnesscentrum heeft circa 1.000 leden. Op basis hiervan is er in de gemeente Zwolle plaats voor circa 20-22 fitnesscentra. Met het huidige aanbod en de reeds bekende plannen is de marktruimte vrijwel opgevuld. Alleen een zeer onderscheidend centrum / of specialistisch centrum zou nog een aandeel van de markt kunnen verkrijgen. Hierbij kan gezien de huidige situatie in Zwolle, ook gedacht worden aan een all-in concept van een landelijke topketen (Pellikaan, David Lloyd, Fitness First, etc.). Met een zeer compleet aanbod (incl. racketcentrum met squash en tennis), heeft een dergelijk centrum een bovenlokale impact en kent het metrages van circa 3.000 – 5.000 m².

David Lloyd en Pellikaan Health & Racquet Centers 18 19

Opgaaf gemeente Zwolle. Voorbeelden van ‘all-weather’ buitenbanen zijn topcourt- en smashcourtbanen, welke beter tegen weersomstandigheden bestand zijn en dan ook het hele jaar door bespeeld kunnen worden.


20

Sauna/wellnessvoorzieningen De gemeente Zwolle beschikt momenteel over 1 volwaardig saunavoorziening (Thermen Swoll). Daarnaast zijn er nog enkele kleinere wellnessvoorzieningen gevestigd bij sportscholen en beautycentra/schoonheidsspecialisten. Een grootschalig wellnesscomplex wordt nog gemist in Zwolle. Dat blijkt ook uit de burgerenquête van maart 2010. Daarin wordt door circa 18% van de ondervraagden een groot wellnesscentrum genoemd als voorziening die men graag in Zwolle zou willen zien. In de ruime regio van Zwolle bevindt zich een drietal grote wellnesscomplexen: De Veluwse Bron in Emst, de Zwaluwhoeve in Harderwijk en Thermen Bussloo. Gezamenlijk zijn deze voorzieningen al goed voor circa 500.000 bezoekers. De overige sauna-/wellnessvoorzieningen in het marktgebied (en de randen daarvan) zijn in Voorst, Meppel, Ommen, Oosterhesselen, Nutter, Zuidwolde en Schoonebeek. Uitgaande van de percentages uit de burgerenquête van de gemeente Zwolle, zou een nieuw wellnesscentrum op stedelijk niveau minimaal 60.000 bezoekers kunnen trekken. Een grootschalige wellnessvoorziening heeft echter een groter bereik en zal daarmee meer bezoekers trekken. Het totale marktpotentieel in de regio bedraagt, uitgaande van 450.000-475.000 inwoners, circa 300.000 bezoeken (excl. dag-/verblijftoeristen). De grote regionale aanbieders nemen momenteel al een groot deel van deze marktruimte in, zeker als het gaat om de toeristen. Het marktpotentieel dat overblijft is zeer/te beperkt. Klimhal In Nederland zijn 25 grotere klimcentra, met meer dan 600 m² oppervlak, gevestigd. Met de klimhal Yosemite beschikt de gemeente Zwolle over één van deze 25 klimhallen. De omvang van Yosemite bedraagt 1.200 m² en is daarmee ook klimhal met een bovengemiddelde omvang. De afzetkansen voor een tweede klimhal zijn niet bijzonder groot: Zwolle beschikt al over één van de 25 klimcentra in Nederland. Mogelijk is de klimhal op de huidige locatie wel te combineren met andere voorzieningen (bijv. fitness/racketcentrum) of is een verplaatsing mogelijk. Indoor skihal/Schaatsbaan Het aanbod aan skivoorzieningen is in Noord-Oost Nederland beperkt, zeker met betrekking tot voorzieningen van enige omvang en kwaliteitsniveau (kunstsneeuwbaan). Een groot deel van het aanbod is gevestigd in de Randstad en Midden/Zuid-Nederland. In de gemeente Zwolle is één skihal met twee relatief kleine en verouderde borstelbanen (locatie Leenman) actief. Daarnaast is er een skihal gevestigd in Biddinghuizen (Rivièra Snow Village) met een kunstsneeuwbaan en een borstelbaan in Dronten. Verder is het aanbod in deze regio beperkt. Het aanbod van schaatsbanen is beduidend groter. In Noord/Oost-Nederland is er aanbod in Biddinghuizen (FlevoOnIce), Enschede (IJsbaan Twente) en Heerenveen (Thialf), Deventer (De Scheg) en Assen (De Smelt). De meeste van deze banen zijn eigendom van gemeente of stichtingen die in de exploitatie sterk worden ondersteund door (sport-)subsidies. Een schaatsbaan is dan ook niet commercieel te exploiteren.


21

Uit ervaringscijfers blijkt dat circa 5% van de bevolking wel eens een skihal bezoekt. De gemiddelde bezoekfrequentie bedraagt circa 4 maal per jaar (incl. abonnementhouders). Indien we dit toepassen op de situatie in Zwolle dan bestaat er een bezoekerspotentieel van bijna 150.000, exclusief dag- en verblijfstoeristen. Gezien de beperkte concurrentie in de regio is er naar verwachting een marktbereik van circa 70-80% te behalen. In combinatie met bezoek van toeristen is dit meer dan voldoende voor een middelgrote skihal. Er zijn derhalve voldoende potenties voor een skihal. Een dergelijke functie vraagt relatief veel ruimte: 15.000 -20.000 m². De Nederlandse ijsbanen trekken elk op jaarbasis gemiddeld circa 200.000 bezoekers (excl. verenigingsbezoekers). Het animocijfer voor de schaatssport ligt beduidend hoger dan de skisport. Uit ervaringscijfers blijkt dat 20-30% van de bevolking (tussen 6 – 65 jaar) wel eens een indoor schaatsbaan bezoekt. Hiermee bedraagt het bezoekerspotentieel ook circa 0,5 miljoen bezoekers. De concurrentie in de regio is echter groot, waardoor de afzetkansen beperkter zijn. Bovendien is een schaatsbaan niet commercieel te exploiteren, waardoor het succes grotendeels afhangt van investeringen uit de gemeenschap (incl. verenigingen).

Skidome Rucphen en Snowworld Zoetermeer Outdoorcentra In Zwolle zelf zijn momenteel geen outdoorcentra gevestigd, maar Vadesto biedt outdoor watersportarrangementen aan (rondvaarten, kanoën, waterfietsen, etc.). 20 Daarnaast zijn binnen een straal van 15 km zijn er twee centra (Dalfsen en Hattem). De vestiging van Vadesto in Hattem is onlangs geopend en betreft een groot centrum. Op een iets langere afstand, in Raalte, is nog een derde voorziening gelegen. De afzetkansen voor een outdoorcentrum zijn niet bijzonder positief. Het onlangs geopende outdoorcentrum in Hattem is vanuit Zwolle binnen 15 autominuten te bereiken en heeft daarmee een sterke positie in lokale en regionale markt. Wil een nieuw outdoorcentrum in Zwolle succes hebben, zal het af moeten wijken van het aanbod in Hattem. Het concept zal vernieuwend en onderscheidend moeten zijn. In het geval van Zwolle zou dit een combinatie met een familiepark of met indoorfaciliteiten kunnen zijn. Dit onderscheidende vermogen kan ook gecreëerd worden door een bijzondere locatie.

20

Biedt alleen outdoor lasergames aan.


22

3.2.7.

Catering & restaurants

Bijzondere horeca / partycentra In de gemeente Zwolle zijn volgens het Bedrijfschap Horeca&Catering 7 partycentra gevestigd. De bekendste zijn daarvan: Partyschip Borrelsboot, Urbana De Bolder, De Proosdij en Het Zwols Kegelhuis. In de regio zijn op relatief korte afstand ook enkele partycentra gevestigd, onder andere in Hattem, Wezep en Oldebroek. De markt is dus niet concurrentievrij. Zeker in de wereld van horeca is uniciteit en beleving zeer belangrijk. Dat kan enerzijds ontstaan door een bijzondere locatie, anderzijds door een aansprekend concept waarin verschillende functies worden gecombineerd. Bijzondere concepten die boven de markt uitsteken zijn er momenteel nog niet in Zwolle. Daar is dan ook nog ruimte voor, zeker in combinatie met andere functies. We denken dan met name aan bowling, amusementcentra, gaming of een state-ofthe-art overdekt kartingcentrum (vgl. Delft, Bleekemolens Race Planet). 3.3.

Conclusies

In de voorgaande paragrafen is een analyse gemaakt van de afzetkansen van leisurefuncties in Zwolle. Hieruit blijkt dat er in een aantal sectoren nog voldoende marktruimte bestaat voor nieuwe voorzieningen. In enkele gevallen gaat het dan om aanvulling tot een ‘basisniveau’, in andere gevallen betreffen het invullingen om de stad meer te profileren. In de berekeningen is rekening gehouden met de groei van de regiobevolking (tot 2025) en de huidige positie van Zwolle in de leisuremarkt. Gezien de gemiddelde ontwikkelingstermijn van leisurevoorzieningen circa 5-7 jaar bedraagt (soms zelf oplopende tot 10 jaar) is het verstandig nu alvast in te spelen op de bestaande marktruimte. Dit kan door het mee te nemen in het stedelijk programmeren, maar het is daarbij wel verstandig enige flexibiliteit te behouden (qua invulling en locatie) om ook snel in te kunnen spelen op aanbiedingen uit de markt. In tabel 3.2. (zie volgende pagina) is per functie de marktruimte en het ruimtebeslag weergegeven. Het gaat hierbij om de totale marktruimte op gemeentelijk niveau. Welk aandeel hiervan daadwerkelijk gerealiseerd wordt hangt af van de ambitie van de gemeente, het politieke draagvlak (voor bepaalde functies) en of er overeenstemming komt over locaties en grondprijzen. Het uiteindelijke aantal m² op een specifieke locatie hangt af van de gekozen formule en specifieke wensen/eisen van de exploitant.


23

Tabel 3.2.

Indicatief ruimtebeslag functies

Functie

Beschrijving

Ruimtebeslag21

Urban Entertainment Bioscoop

Mainstream-bioscoop, ca 1.500 stoelen

Bowling

Centrum met 15 banen (incl. horeca)

750 – 1.000 m²

Indoor karting

Grootschalige, moderne voorziening

5.000 – 6.000 m²

5.000 – 6.000 m²

Family Entertainment Indoor speeltuin

Grote binnenspeelvoorziening

2.500 -5.000 m²

Strandbad

Familievoorziening (Billy Bird)

40 hectare

Night Entertainment Amusementscentrum

150 – 250 automaten

Casino

Holland Casino

Poppodium

Capaciteit 1.000 – 1.200 pers.

Discotheek Conference, events & exhibitions

Discotheek (incl. zakelijke functie)

Evenementenhal

Multifunctionele eventhal

1.000 – 2.000 m² 8.000 – 10.000 m² 2.500 -3.500 m² 1.000 – 2.000 m²

15.000 – 20.000 m²

Attractions & parks Attractiepark/dierentuin

Hoogwaardige middelgrote dierentuin

8 - 12 hectare

Sport, heath & adventure Outdoorcentrum

Outdoorcentrum

Indoor ski

1 indoor skihal

Fitnesscentra

2 kleine aanbieders (ketens)

2.000 – 2.500 m² 15.000 – 20.000 m² 1.000 – 2.000 m²

1 grote luxe aanbieder (keten)

3.500 -5.000 m²

Diverse vestigingen

1.500 –2.000 m²

Catering & Restaurants Bijzondere horecaformules

Op basis van de bovenstaande metrages per functie, bedraagt het totaal aan nieuwe metrages aan gebouwde leisurefuncties (excl. dierentuin en strandbad) minimaal circa 63.750 m² en maximaal 87.000 m² (incl. verplaatsing van de IJsselhallen en Hedon) en 46.250 – 63.500 m² (excl. verplaatsing IJsselhallen en Hedon). Een nieuwe toe te voegen dierentuin zou additioneel nog een ruimtebeslag kennen van 8 tot 12 hectare en een familie strandbad (vgl. Billy Bird) circa 40 hectare. Het omzetpotentieel van het totale programma, zoals in tabel 3.2. gepresenteerd, bedraagt circa € 42 – 58 miljoen (exclusief verplaatsing van Hedon en IJsselhallen). Dit correspondeert met circa 500 tot ruim 650 FTE. Gezien er veel deeltijdbanen in de vrijetijdssector zijn, is het aantal banen nog een factor 1,3 – 1,5 hoger (650 – 975 banen). Dit betreft alleen de omzet van de functies zelf. Er zijn ook nog spin-off effecten te verwachten (meer bezoek, andere uitgaven tijdens dagtocht, etc.). In bijlage 3 is een gespecificeerd overzicht te vinden.

21

In m² bvo, inclusief verplaatsing van de IJsselhallen, Hedon en bestaande plannen in de markt.


24

4.

4.1.

LOCATIE-ANALYSE

Inleiding

In dit hoofdstuk is nader ingegaan op de zes onderzochte locaties. Bij aanvang van deze studie is in samenspraak met de gemeente een zestal locaties geselecteerd, die in potentie beschikbaar zijn voor leisurefuncties. Het motief van de gebruiker is daarbij mede bepalend voor de geschiktheid van de locatie. Vanuit het bezoekgedrag/-motief bestaan er drie soorten leisure: • Convenience leisure: dit zijn vrijetijdsactiviteiten die men (relatief) regelmatig onderneemt en waarvoor de consument de ‘gemakkelijkste’ weg zoekt. Een ligging dichtbij, goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid zijn vaak belangrijk. Voorbeelden hiervan zijn fitness, amusementscentrum, disco, bowling, etc.; • Comparing leisure: dit zijn vrijetijdsactiviteiten waarbij de consument graag wil kunnen kijken en vergelijken en het afwegingsproces ook deel is van het vermaak. Het gaat om voorzieningen die zelf keuze bieden of zijn geclusterd op een locatie waardoor de consument keuze wordt geboden; • Specialty leisure: hierbij gaat het om unieke voorzieningen waarvoor bezoekers bereid zijn een grote afstand af te leggen, locatie is dan minder belangrijk. Het product/concept/persoon is bepalend voor het succes. De locaties zijn momenteel beschikbaar en/of bieden goede aanknopingspunten voor leisurefuncties. Deze locaties zijn: 1. A28-zone a. Voorsterpoort en Voorsterpoort-Oost (4.2.) b. Holtebroek-Zuid (4.3.); c. Leenman (4.4.) 2. Voorst A (4.5.); 3. Binnenstad en schil (4.6.); 4. De Vrolijkheid/Oosterenk (4.7.); 5. Wythmenerplas (4.8.); 6. Hessenweg (4.9.). 3

6 1C 2 1B 1A 1A

4 3

5


25

4.2.

Voorsterpoort (incl. Oost)

Momenteel kent Voorsterpoort een gemengd gebruik van kantoren, bedrijfshallen en detailhandel. De sfeer is daardoor zakelijk en door de grootschalige kantoorgebouwen heeft de locatie op sommige plaatsen een grootstedelijk karakter. In het voorlopige programma is circa 25.000 m² bestemd voor leisurevoorzieningen, waarvan 15.000 m² voor de verplaatsing van de IJsselhallen. Deze verplaatsing is echter nog niet definitief, zodat ook nog andere invullingen mogelijk zijn. De mogelijkheden op Voorsterpoort voor leisure hangen voor een groot deel ook samen met de programma’s van retail en kantoren. Beleidsmatig zijn voor alle drie de functies mogelijkheden. De grondprijs is echter relatief hoog (gemiddeld circa €200 p/m²), waardoor de mogelijkheden op leisuregebied ingeperkt worden, zeker op de betere (zicht-)locaties. De meeste leisurefuncties zullen namelijk niet in staat zijn om een dergelijke grondprijs op te brengen. Andere belangrijke randvoorwaarden hebben betrekking op de 22 milieuvoorschriften. Uit een quickscan voor de A28-zone blijkt dat met name het profiel van het bezoek zeer van belang is. Functies die bezoekers aantrekken met een lage zelfredzaamheid en/of functies met een hoge bezoekersdichtheid (grote groepen) zijn derhalve dicht bij de A28 (straal van 150 meter) niet gewenst. De zichtlocatie langs de A28 vallen daarmee af.

Kenmerken van Voorsterpoort (incl. Oost) zijn: • Ruimte: er is veel ruimte beschikbaar (15.000 – 30.000 m² voor leisure); • Grondprijzen: (relatief) hoog (kantoorprijs); • Ontsluiting/bereikbaarheid: uitstekende bereikbaarheid zowel auto als toekomstige per openbaar vervoer (nieuw tramstation). Relatief dicht bij de binnenstad; • Type locatie: perifere locatie met momenteel diffuus karakter. De functionele gebruikspotenties voor leisure zijn zeer positief. Er is voldoende ruimte beschikbaar en ook de bereikbaarheid van de locatie (in relatie tot de afstand tot de binnenstad) is goed. Gezien ook andere functies (m.n. kantoren en detailhandel) een mogelijkheid zijn op deze locatie, zal er wel zorgvuldig gekeken moeten worden naar de grondprijs. In de meeste gevallen zijn leisurefuncties niet in staat de prijzen te betalen die kantoren en/of retail doorgaans betalen.

22

Bron: Memo Gemeente Zwolle, 11 mei 2010.


26

De mogelijke leisurefuncties moeten voldoen aan één of meerdere van de volgende uitgangspunten: • Functies met (boven-)regionale aantrekkingskracht; • Ondersteunende leisure en hospitality; • Inspelen kwaliteiten locatie (omvang, bereikbaarheid). 4.3.

Holtebroek-Zuid

De huidige schoolgebouwen aan de zijde van de Nijverheidstraat zullen in de toekomst verdwijnen. Voorlopig wordt één gebouw geamoveerd en de andere twee zullen opgeknapt worden om nog een termijn van circa 10 jaar te verhuren. Een aandachtspunt voor deze is de nabijheid van de scholen, die als een geluidsgevoelige functie gelden. Functies die veel geluidsoverlast veroorzaken zijn derhalve niet gewenst. Echter, veel leisure-activiteiten vinden in goed geïsoleerde gebouwen plaats, waardoor eigenlijk alleen buitenactiviteiten voor problemen kunnen zorgen. Kenmerken van Holtebroek-Zuid zijn: • Ruimte: redelijk veel ruimte beschikbaar (31.000 m²), maar op smalle strook; • Grondprijzen: (relatief) hoog (kantoorprijs); • Ontsluiting/bereikbaarheid: redelijk goede bereikbaarheid; • Type locatie: perifere locatie voor maatschappelijke doeleinden (m.n. onderwijs/welzijn). De gebruikspotenties hangen grotendeels af van de ruimte die beschikbaar zal komen. Een gefaseerde ontwikkeling van leisurevoorzieningen is hier wel mogelijk, maar heeft ook enkele nadelen. De mogelijkheden voor (zeer) grootschalige voorzieningen zijn niet aanwezig hierdoor. Wel zal er geleidelijk naar een leisuregebied toegewerkt kunnen worden, door het faciliteren van enkele kleinere voorzieningen. Deze voorzieningen zullen in staat moeten zijn zelfstandig doelgroepen aan te trekken, zonder ondersteuning van een aantrekkelijke omgeving (vrijetijdsbeleving). 4.4.

Leenman

De locatie Leenman ligt aan het water (Zwarte Water), heeft uitzicht op Voorst A en bevindt zich daardoor ook in de geluidscontour daarvan. Het uitzicht wordt deels belemmerd door de opslagsilo’s van Shell op Voorst A. Een deel van de locatie is momenteel nog bebouwd en in gebruik als bedrijfshal en indoor skihal (borstelbaan).


27

Het is niet mogelijk om een nieuwe afslag te realiseren vanaf de Zwartewaterallee naar de Industrieweg, waardoor het verkeer voor het bereiken van deze locatie door de wijk zal moeten. Zeer sterk verkeersaantrekkende functies zijn daardoor op deze locatie niet gewenst. Bovendien zijn de omliggende scholen geluidsgevoelig. Kenmerken van Leenman zijn: • Ruimte: veel ruimte beschikbaar indien ook Triferto verdwijnt; 23 • Grondprijzen: gemiddeld tot redelijk hoog ; • Ontsluiting/bereikbaarheid: beperkte bereikbaarheid, locatie ligt wat ‘verstopt’ tussen onderwijsinstellingen en de Zwartewaterallee; • Type locatie: momenteel laagwaardig bedrijventerrein/scheepswerf. De sfeer op deze locatie is relatief gedateerd en biedt in de huidige staat weinig aanknopingspunten voor nieuwe leisurevoorzieningen. In potentie liggen er wel mogelijkheden om meer met de aanwezigheid van het water te doen, zeker indien de verbinding met het Zwarte Water wordt opengebroken en wanneer er onder andere een fietspad langs het water wordt gerealiseerd (richting Stadshagen). Een woonfunctie of ondersteunende onderwijsfunctie lijkt hier het meest voor de hand te liggen. De locatie biedt een mooi overzicht over het Zwarte Water en ligt dicht bij bestaande onderwijs- en wijkvoorzieningen. 4.5.

Voorst A

Voorst A is gesitueerd aan de west-zijde van de stad, schuin tegenover de locatie Leenman. De locatie ligt ingesloten tussen de Baloweg, Hasselterweg, Zwartewaterallee en Zwolle-IJsselkanaal. De activiteiten van Shell drukken nu een zeer grote stempel op de beleving van het gebied. De bedrijfsuitrusting (m.n. opslagsilo’s.) zijn momenteel zeer dominant en roepen een industriële sfeer op. Deze tankterminals zorgen bovendien voor een risico vanuit externe veiligheid. Kenmerken van Voorst A zijn: • Ruimte: er is (redelijk) veel ruimte beschikbaar (31.000 m²); • Grondprijzen: relatief hoog (> € 150); • Ontsluiting/bereikbaarheid: redelijk goede bereikbaarheid per auto via A28 en ringweg. Geen relatie met (binnen-)stad. • Type locatie: bedrijventerrein met industrieel karakter. Momenteel liggen er plannen om Voorst A te herontwikkelen tot een duurzaam en toekomstbesteding bedrijventerrein, met relatief kleinschalige bedrijvigheid en perifere detailhandel. Voor leisure is de locatie in de basis niet ongeschikt, maar gezien hoeveelheid aan beschikbare locaties en de veel hogere/betere kwaliteit van deze andere locaties, ligt het niet voor de hand om hier als eerste in te zetten op leisurefuncties. Bovendien verkleint de gevraagde grondprijs ook het speelveld voor leisurefuncties. Mogelijk kan het wel een alternatieve locatie zijn voor functies die minder goed op Voorsterpoort passen.

23

Ons inziens zal leisure moeilijk kunnen concurreren wat betreft grondprijs met andere nieuwe functies als woningen en onderwijs.


28

4.6.

Binnenstad + schil

De binnenstad van Zwolle kent een historische sfeer en een prettige ambiance, waar veel mensen zich thuis voelen. De binnenstad kenmerkt zich ook door een zeker gemoedelijkheid, mede door de relatieve kleinschaligheid ervan. De huidige detailhandel en cultuurfuncties (theater, musea en popmuziekpodium) die in de binnenstad (en omgeving) gevestigd zijn, hebben allen een regiofunctie. Het zijn daarmee beeldbepalende functies voor het Zwolse stadshart. Kenmerken van de Binnenstad (+schil) zijn: • Ruimte: weinig ruimte beschikbaar; 24 • Grondprijzen: matig tot redelijk hoog ; • Ontsluiting/bereikbaarheid: matig tot redelijk goed; • Type locatie: historische binnenstad met diverse beschikbare locaties aan de rand van de stad (Katwolderplein, Singelkwartier en Noordereiland). Grootschalige leisurefuncties zijn in de binnenstad logischerwijs (fysiek) niet mogelijk. Aan de randen zijn wel functies denkbaar die qua schaal en karakter passen bij het profiel van de binnenstad. Te denken valt dan met name aan urban entertainment (m.n. bioscoop), night entertainment (m.n. amusementscentrum/casino, club/discotheek, popmuziekpodium) en horeca (bijzondere formules). Op het Katwolderplein is reeds de ontwikkeling van een nieuwe bioscoop voorzien in combinatie met wonen en retail. Andere locaties zijn het Singelkwartier (huidige UWV-locatie) en Noordereiland, waarbij de laatste geschikt is voor een clustering van culturele voorzieningen. 4.7.

De Vrolijkheid/Oosterenk

Op bedrijventerrein de Vrolijkheid zijn vooral veel autodealers gevestigd. Oosterenk is voornamelijk een kantoorlocatie en locatie van de Isala Klinieken. Momenteel is er een topsporthal in aanbouw, welke mogelijk onderdeel gaat uitmaken van een sportzone. De basis van deze sportzone is naast de topsporthal, het stadion van FC Zwolle en de aanwezige onderwijsinstelling ROC Landstede. Rondom het stadion zijn momenteel winkels en enkele leisurevoorzieningen aanwezig, waaronder een hotel, fitness en amusementscentrum. Kenmerken van de Vrolijkheid en Oosterenk zijn: • Ruimte: relatief veel ruimte beschikbaar (38.000 m² voor Vrolijkheid, Oosterenk onbekend); • Grondprijzen: relatief hoog; • Ontsluiting/bereikbaarheid: goede bereikbaarheid vanuit de stad en vanaf A28; • Type locatie: bedrijventerreinen met zeer uiteenlopende functies (autodealers, stadion, horeca, retail, onderwijs, entertainment, hotel, zorg etc.). In een eerder stadium heeft ROC Landstede plannen gehad voor de realisatie van een sportboulevard bij de Vrolijkheid. Uiteindelijk heeft het concept, dat bestond uit een combinatie van sport, onderwijs en leisure, geen vervolg 25 gekregen. De in 2008 opgestelde ontwikkelingsvisie voor de Vrolijkheid gaat uit 24

25

Hier geldt dat er vaak concurrentie optreedt met woonfuncties en de grondprijs residueel bepaald zal worden. Bron: Ontwikkelingsvisie De Vrolijkheid, BRO, juni 2008.


29

van een beperkt programma aan vrijetijdsvoorzieningen. Het programma bestaat voornamelijk uit sport- en onderwijsgerelateerde functies en borduurt nadrukkelijk voort op de bestaande structuur. Een klein deelgebied binnen deze ontwikkelingsvisie is bestemd voor horecafuncties (omgeving van huidig café restaurant ‘De Vrolijkheid’, aan A28). In het gebied rondom het stadion is 3.000 m² voor vrijetijdsbesteding in het bestemmingsplan opgenomen. Met name de Vrolijkheid biedt goede aanknopingspunten voor leisurevoorzieningen, op Oosterenk is inpassing door de versnippering lastig. De Vrolijkheid is met name geschikt voor functies met doelgericht bezoek (specialty leisure). Om synergie te creëren tussen de verschillende functies zou sport & Adventure een overkoepelend thema kunnen zijn, vooral in het gebied van de Vrolijkheid tot aan het stadion van FC Zwolle. Hier kan ook een relatie ontstaan met de onderwijsinstellingen en de topsporthal. Indien dit voorgaande als uitgangspunt genomen wordt liggen er mogelijkheden voor een groot en hoogwaardig fitnesscentrum (incl. buitenvoorzieningen), ondersteunende horeca en vernieuwend karting-/party-/bowlingcentrum. 4.8.

Hessenweg

De locatie Hessenweg is gelegen aan de Oostzijde van de stad. De locatie die in de toekomst mogelijkheden biedt tot het realiseren van vrijetijdsfuncties, ontstaat bij de geplande verlegging van de Hessenweg (provinciale weg N340). Het betreft het gebied tussen de nieuwe situering van de weg (meer richting het noorden) en rivier de Vecht. Deze reconstructie zal echter pas na 2012 plaats vinden. Kenmerken van de Hessenweg zijn: 26 • Ruimte: veel beschikbaar (circa 10 hectare ); • Grondprijzen: onbekend, maar zal naar verwachting relatief beperkt zijn (deels eigendom gemeente); • Ontsluiting/bereikbaarheid: redelijk goed, maar zal door verbeterde aansluiting op A28 vooruitgaan; • Type locatie: groene locatie aan het water, met veel natuurwaarden. Er dient evenwel rekeninggehouden te worden met een intensivering van de verkeersbewegingen, als gevolg van de verbeterde aansluiting op de A28 en de ontwikkelingen op Hessenpoort (Ikea en Van der Valk).

26

Er zijn twee gebieden waar mogelijk nieuwe voorzieningen gerealiseerd kunnen worden, dat zijn 1) kavel Landhuis Dijkzichtweg en 2) parallelstrook tot aan het spoor. Op deze laatste locatie zijn momenteel de Zeeverkenners en Camping de Bakspieker gelegen. De beeldentuin die nu nog aan de noordzijde van de weg ligt, zal verplaatst moeten worden. In totaal is er circa 10 hectare


30

Gezien deze omgeving en de huidige kwaliteiten van het gebied zijn grootschalige, intensieve leisurevoorzieningen hier niet passend. Eerder kan gedacht worden aan extensieve vormen van recreatie, die gebruik maken van het groen en/of het water met een bijzonder karakter (specialty leisure). Het is ook een locatie waar mogelijkheden voor een (kleine) planten- of dierentuin of een thematische attractie.

4.9.

Wythmenerplas

De Wythmenerplas is gelegen aan de Oostzijde van Zwolle, tussen de binnenstad en de kern Wijthmen. De plas is redelijk goed ontsloten via de provinciale weg N35. Aan de poort van de plas is golfclub Zwolle gevestigd (18 holes). Kenmerken van de Wythmenerplas zijn: • Ruimte: zeer veel beschikbaar (circa 60 hectare, waarvan 20 hectare water). In eerdere studies over de commerciële mogelijkheden van de Wythmenerplas zijn twee verschillende scenario’s uitgewerkt: een outdoorconcept (gericht op actieve bezigheden in een natuurlijke omgeving) en een healthconcept (gericht op gezondheid, lichaam&geest); • Grondprijzen: onbekend, maar zal naar verwachting relatief beperkt zijn (deels eigendom gemeente); • Ontsluiting/bereikbaarheid: redelijk goed, maar het is mogelijk dat de N35 wordt verlegd en het geen zichtlocatie meer is; • Type locatie: doordat de Wythmenerplas al voor recreatiedoeleinden gebruikt wordt, kent het ook een dito sfeer. Uitgangspunt voor de Wythmenerplas is dat de directe omgeving grotendeels openbaar toegankelijk moet zijn (recreatieve functie voor eigen bevolking). Het geheel afsluiten van de plas om er een commerciële functie (bijv. familieattractie met strandbad) te exploiteren wordt vooralsnog niet wenselijk geacht. Het gedeeltelijk afsluiten van de plas, voor commerciële exploitatie, behoort wel tot de mogelijkheden.

De Wythmenerplas is bij uitstek een geschikte locatie voor leisurevoorzieningen in combinatie met buitenfaciliteiten. De locatie biedt voldoende ruimte en het water geeft een unieke sfeer. Het uitgangspunt van de gemeente om de plas deels openbaar toegankelijk te houden beperkt echter de mogelijkheden. De plas is in potentie wel geschikt voor specifieke vormen van leisure: bijv. een buitensportcentrum of een familiepark (vgl. Billy Bird). Een outdoorcentrum is mogelijk een goed alternatief, maar kent een kleinere impact. Bovendien is er recent een groot outdoorcentrum geopend in Hattem, waardoor het outdoorcentrum een onderscheidend aanbod zal moeten kennen.


31

4.10.

Conclusies

Eerder constateerden we al dat de stad Zwolle voldoende potenties bezit voor leisurefuncties en dat er voor verschillende functies nog relatief veel marktruimte bestaat. Uit dit hoofdstuk kunnen we constateren dat ook het aantal en de omvang van de locaties om deze leisurefuncties te faciliteren, ruim voldoende is. Er zijn verschillende locaties beschikbaar zowel in de binnenstad, stadsrand als perifere en groene locaties. Op basis van de voorgaande locatie-scan komen wij tot de volgende locaties die geschikt zijn voor nieuwe leisurefuncties: • Stadsrand (Katwolderplein, Noordereiland, Singelkwartier); • Voorsterpoort (incl. Oost); • Voorst A (als alternatieve locatie voor Voorsterpoort); • De Vrolijkheid; • Hessenweg (specifieke functies); • Wythmenerplas (specifieke functies). Het centrum van de spoorzone (Wärtsilä) is niet expliciet in het onderzoek meegenomen. De ontwikkelingstermijn van deze locatie ligt buiten de scope van dit onderzoek. De kleinere locaties (Tippe, de Bierton, en afzonderlijke kavels) zijn voor de functies die in dit onderzoek zijn meegenomen minder interessant. Ze kunnen wel een goede functie vervullen voor convenience leisure (fitness, dansschool, winkels, pool-/snookercentrum, etc.) of voor maatschappelijke voorzieningen (sport, welzijn, cultuur). De locaties wie wel kansrijk zijn, kunnen inspelen op verschillende motieven en zodoende zowel convenience, comparing als specialty leisure een plek in de stad bieden. Bovendien bieden veel van deze locaties relatief veel aaneengesloten ruimtes, zodat ook een clustering van meerdere functies mogelijk wordt. Toch is het in de afgelopen jaren nog niet overal gelukt functies (initiatieven vanuit de markt) succesvol samen te brengen met een beschikbare locatie. In het volgende hoofdstuk is daarom nader geanalyseerd hoe het ontwikkelingsproces in de gemeente Zwolle voor wat betreft leisure in zijn werk gaat en welke knelpunten er optreden.


32

5.

5.1.

ANALYSE ONTWIKKELINGSPROCES

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt stil gestaan bij het ontwikkelingsproces van leisurevoorzieningen: welke kansen liggen hier en tegen welke problemen loopt men aan? Voor de inventarisatie van (knelpunten in en oplossingsrichtingen voor) het ontwikkelingsproces zijn gesprekken gevoerd met de belangrijkste stakeholders in het ontwikkelingsproces van leisurevoorzieningen. Gesproken is met vertegenwoordigers van de gemeente Zwolle zelf, ontwikkelaars/beleggers die actief zijn in Zwolle (zoals Multi Vastgoed, Systabo) en grotere exploitanten (zowel actief binnen Zwolle alsook landelijk opererende partijen zoals AddVentures, Billy Bird, Libéma, Regardz en Hedon). In de volgende paragraaf is ingegaan op de belangrijkste bevindingen uit de gesprekken.

5.2.

Inventarisatie ontwikkelingsproces

Niet bewust van grote potenties In het algemeen wordt onderkend dat Zwolle uitstekende potenties heeft op gebied van leisure, zoals dat ook al eerder in hoofdstuk 2 en 3 is geconstateerd. Bij partijen bestaat de indruk dat de gemeente zich hiervan nog onvoldoende bewust is. Kansen blijven daardoor onbenut, waardoor het huidige niveau leisureaanbod eigenlijk niet strookt met de regiofunctie die Zwolle vervult en graag wil versterken. Enerzijds kan dat te maken hebben met het karakter van de stad (niet te uitbundig, nuchterheid), anderzijds heeft men (nog) geen duidelijke toekomstvisie voor leisurevoorzieningen, waaronder een referentie- en toetsingskader ontbreken. Ontbreken van visie belemmert slagkracht In het verlengde van het voorgaande punt wordt gesteld dat de gemeente in nog onvoldoende mate beschikt over visie op wat Zwolle als stad kan en wil met leisure (inclusief ambities). Daardoor wordt er vaak wat voorzichtig/afwachtend gereageerd op initiatieven vanuit de markt, waar juist een meer pragmatische houding gewenst is. Door het ontbreken van een visie is men namelijk onvoldoende in staat een initiatief te toetsen aan een toekomstvisie en daar adequate manier op te reageren. Bovendien wordt een proactieve houding hierdoor niet gestimuleerd. Hierdoor wordt het proces vertraagd en bestaat de mogelijkheid dat initiatiefnemers niet meer terugkomen. Daarnaast is er (te) lang vanuit locaties gedacht, waarbij ieder een eigen agenda voerde. Hierdoor ontbreekt het momenteel nog aan samenhang en een duidelijk toekomstbeeld. De huidige programmatische insteek (incl. Voorsterpoort) is een goede ontwikkeling, zo ontstaat er een totaalbeeld en tevens samenhang tussen verschillende programma’s. Bij de inkleuring van locaties dient wel een zekere flexibiliteit behouden worden, omdat de markt nooit 100% stuurbaar is.


33

Veel aandacht voor proces Er komt naar voren dat de gemeente Zwolle veel aandacht heeft voor het proces. De indruk bestaat dat men door een zeer zorgvuldig proces ‘iedereen tevreden willen stellen’. Het stellen van randvoorwaarden is in de basis zeker niet verkeerd, maar er zal ondernemers ook ruimte geboden moeten worden. Daarbij ligt het ook aan de vorm waarin dit gebeurt. Overwogen kan worden om meer te denken volgens het ‘ja-tenzij-principe’. Het belang en de stem van de eigen bevolking weegt daarbij altijd zwaar (referenda, inspraak, etc.), waardoor initiatieven soms in een vroeg stadium stranden en ook geen kans meer krijgen. Een en ander heeft ook te maken met het ontbreken van een breed gedragen leisurevisie. Doorlooptijd ontwikkelingen Vaak is er sprake van een verschil in tijdshorizon tussen partijen in een ontwikkelingsproces. Men is zich hier niet altijd voldoende van bewust en er treden blokkades op. Er bestaat een behoefte om partijen in een relatief vroeg stadium op de specifieke invulling vast te leggen (bijv. Voorsterpoort). De vraag is echter of dit op termijn in een sterk concurrerende en een steeds veranderende markt de continuïteit en de kwaliteit van een plan borgt. Marktpartijen hebben behoefte aan een grotere flexibiliteit. Bijkomend gevaar is dat als ontwikkelingen te lang gaan duren, exploitanten alternatieven gaan zoeken en regiofunctie van Zwolle daarbij onder druk komt te staan. Cultuur en educatie hebben hoge prioriteit en men heeft (mede daardoor) minder oog voor mainstream vrijetijdsvoorzieningen. Voorbeelden van succesvol beleid op het gebied van cultuur en educatie zijn onder meer De Fundatie, het Spiegeltheater en Ecodrome. Mainstream gaat moeizamer: geen groot casino/amusementscentrum, activiteiten bij het strandbad Wythmenerplas komen moeizaam van de grond en na de sluiting van de bioscoop (augustus 2009) is er nog geen nieuwe aanbieder actief. Leisure is geen gewoon commercieel vastgoed Een ander aandachts-/knelpunt is dat bij de invulling van leisure teveel gedacht wordt vanuit het vastgoed c.q. de gebouwen, en te weinig vanuit de motieven en behoeften van de toekomstige bezoeker (beleving zit niet in stenen, maar in de programmering/inhoudelijke productaanbod). Om tijdige vernieuwing (vanwege snelle veroudering) van het productaanbod mogelijk te maken, moeten de kapitaallasten van de investering in gebouwen en terreinen in balans zijn met het concept. Het borgen van de continuïteit van een leisurebedrijf is ook om andere redenen belangrijk. De gebouwen en voorzieningen hebben vaak een beperkte alternatieve aanwendbaarheid en een hoge afhankelijkheid van specifieke competenties. Leisure is feitelijk een product waarbij het gebouw het bedrijfsmiddel/product vormt en geen vastgoed (anders dan bij bijvoorbeeld kantoren, bedrijfspanden en retail). In de praktijk signaleren wij vaak vermenging van ontwikkelingen exploitatiefase, terwijl stakeholders (zoals ontwikkelaars, beleggers en exploitanten) andere (niet zelden conflicterende) belangen en abstractieniveaus hebben.


34

Financiële verdringing In het verlengde van het voorgaande punt zien we dat grond-/huurprijzen vaak 27 een bottleneck vormen in de realisering en de exploitatie . Teveel wordt gedacht vanuit de sluitende grondexploitatie, waardoor een prijs wordt gevraagd die voor veel leisurefuncties niet op te brengen is. Hierdoor haken potentiële exploitanten af of men stapt er wel in maar loopt het gevaar van marginalisering door een te hoge grond-/huurquote als onderdeel van de totale kosten van de exploitatie. De waarde van leisure voor een grondexploitatie kan ook worden uitgedrukt in een bijdrage aan gebiedsontwikkeling (hogere prijzen voor aangrenzende percelen, branding of creëren van gebruikers-/ bezoekersstromen). Ook kan leisure een extra kostendrager zijn voor parkeerfaciliteiten, etc.

27

Dit geldt in zijn algemeen voor leisure en niet specifiek/alleen in Zwolle.


35

6.

VISIE LEISURE ZWOLLE

6.1.

Inleiding

Op basis van de uitkomsten van de analyses in de voorgaande hoofdstukken is in dit hoofdstuk de visie op leisure in Zwolle verwoord. Hierbij is eerst ingegaan op de positionering en profilering van Zwolle (6.2.). Vervolgens is vanuit de leisure typologie ingegaan op de criteria die de verschillende leisurevormen stellen aan de locatie, uitmondend in voorkeuren voor één of meerdere locaties (6.3) per leisurevorm. Daarna wordt aangegeven wat dit betekent voor de invulling, metrages en het profiel van de verschillende locaties (6.4). Afgesloten wordt met aanbevelingen voor uitvoering van beleid (6.5).

6.2.

Positionering en profilering

Uit de gevoerde gesprekken in het kader van dit onderzoek, is gebleken dat niet helemaal duidelijk is waar Zwolle voor staat en welke ambitie men heeft ten aanzien van leisure. Het is daarom verstandig een nieuwe profilering en visie vast te stellen, waaraan nieuwe ontwikkelingen op leisuregebied ‘opgehangen’ kunnen worden. Primair inzetten op regiofunctie, voor niches ook groter marktbereik Op basis van de analyses denken wij dat Zwolle zich voornamelijk zal moeten 28 richten op de regiofunctie . In tegenstelling tot veel andere steden kent Zwolle en de regio de komende jaren (tot 2040) nog bevolkingsgroei. Deze zullen gefaciliteerd moeten worden op het gebied van wonen, werken en vrijetijd (incl. leisure). Leisure vervult in Zwolle dus op de eerste plaats een functie voor de bevolking alsmede het bedrijfsleven van Zwolle en omgeving. Daarnaast (secundair) kan leisure voor bepaalde activiteiten een marktbereik hebben dat bovenregionaal is of op landsdeelniveau ligt (delen van Midden- en Oost-Nederland). Hierbij moet gedacht worden aan: • Verblijfsgasten in toeristengebieden in of net buiten de regio, met name Veluwe, Weerribben/Wieden en Vechtstreek. Voor deze groepen kan Zwolle een destinatie zijn voor een dagbezoek (binnenstad met musea, horeca, winkelen etc.) of een korter bezoek aan een specifieke voorziening als bioscoop, casino, ski-/klimhal etc.). De afstandsbereidheid is hier max. 30-40 min. afhankelijk van de aantrekkelijkheid van het aanbod; geconcurreerd moet worden met o.a. Deventer, Apeldoorn, Kampen etc.; • Dagbezoekers tot circa een uur rijden die komen voor bijzonder aanbod dat men ‘thuis’ of in de regio niet heeft bijv. een grote overdekte skihal, een bijzonder evenement/beurs in de IJsselhallen of een Holland Casino. Historische identiteit koppelen aan schaal en dynamiek Zwolle ontleent o.i. zijn identiteit vooral aan zijn historische hart en daarnaast zijn ligging aan het water (IJssel) en wegen (vooral A28). Tegelijkertijd heeft de stad een behoorlijke schaal en een nog steeds groeiend verzorgingsgebied. Deze combinatie van een onderscheidende historische identiteit en een behoorlijk marktgebied is bijzonder. ‘Concurrenten’ in Oost-Nederland beschikken wel over een vergelijkbare of grotere schaal (bijv. Apeldoorn en 28

Overigens vanuit een sterke lokale basis.


36

Enschede) of ook over een aantrekkelijk historisch hart (bijv. Kampen, Deventer en Elburg) maar niet over beide. Dit geeft de stad de interessante propositie dat deze zich onderscheidt van andere steden en tegelijkertijd de ruimte heeft en voldoende marktpotentieel om nieuwe functies, in dit geval leisurefuncties, tot ontwikkeling te brengen of uit te bouwen. Profileren als stad met smaak Eerder profileerde Zwolle zich als ‘stad van de smaak’. Wij zouden dit breder willen opvatten door zich te profileren als ‘stad met smaak’: • Verwijzend naar de betekenis van Zwolle als stad waar eten en drinken, gastronomie belangrijk zijn ofwel smaak in enge zin; • Smaak in de betekenis van de kwaliteit, niveau. Dit zou zich moeten vertalen in een kwaliteitsmaatstaf voor alle nieuwe ontwikkelingen die in Zwolle plaatsvinden; • Meerdere smaken in de zin dat er in Zwolle wat te kiezen valt, niet alleen cultuur en educatie, maar ook mogelijkheden voor leisure met een meer mainstream karakter.

Zwolle, historische stad met smaak en dynamiek Ontmoeten, ontspannen en beleven! Deze focus ligt in een combinatie van elementen die samen de basis kunnen vormen van een profilering voor leisure. De elementen zijn gebaseerd op het motief van de activiteit: • ‘Ontmoeten’: functies die met name het samenzijn van groepen en/of bedrijven ondersteunen en faciliteren. Denkbare functies zijn: beurs/evenementenhal, congresvoorzieningen, partycentra, horeca, hotels, bowling, karting, outdoor; • ‘Ontspannen’: extensieve vormen van recreatie, sport en ondersteunende functies. Voorbeelden zijn: wandelen en fietsen, kinderspeelvoorziening, zwemmen, fitness, horecabezoek; • ‘Beleven’: functies die gericht zijn op entertainment. Te denken valt aan: popmuziekcentrum, skihal, casino, bioscoop, discotheek, etc. 6.3.

Locatiecriteria leisurevormen

In deze paragraaf zijn de criteria per leisurefunctie uitgewerkt. In de onderstaande tabel 6.1. zijn per leisurevorm de criteria gegeven ten aanzien van doelgroep, metrages, wel/geen stapeling, sfeer/omgeving, etc. Op basis hiervan is een voorkeurslocatie en een eventueel alternatief vastgesteld.


37

Functies die in belangrijke mate afhankelijk van sfeer en/of bezoekersstromen in de omgeving, passen minder goed op solitaire bedrijfslocaties. Het gaat dan met name om de functies bioscoop, casino, horeca en popmuziekcentrum (afhankelijk van omvang). Allen hebben ze een relatie met het bezoekmotief voor de binnenstad: winkelen, uitgaan en cultuur. Indien de omvang van een bioscoop of popmuziekcentrum te groot wordt voor de binnenstedelijke schaal is het ook goed mogelijk dergelijke functies op solitaire locaties te realiseren. Idealiter wel in een gebied dat qua sfeer en uitstraling een vrijetijdsbeleving kent. Daarnaast zijn er ook functies die minder afhankelijk zijn van de omgeving en veel doelgericht bezoek aantrekken (specialty leisure). Vaak spelen zij in op de groepsmarkt en hebben behoefte aan een strategische locatie met een goede ligging/bereikbaarheid. Voorbeelden hiervan zijn: partycentra, bowling, indoor kartbaan, discotheek. Daarnaast kunnen ook grootschalige functies op het gebied van sport, health & adventure zich op solitaire locaties vestigen: groot fitness-/healthcentrum (vgl. David Lloyd) of een indoor skihal. Voor extensieve leisurefuncties, zoals een dierentuin, strandbad/outdoorcentrum of familiepark, zijn alleen de ‘groene’ locaties geschikt zijnde de Hessenweg en de Wythmenerplas. Gezien het profiel en ligging van de locaties zal de Wythmenerplas meer op de eigen (regio-)bevolking gericht zijn, terwijl voor de Hessenweg ook goede potenties zijn om functies met een grotere marktbereik te faciliteren (goede bereikbaarheid via A28). Tabel 6.1.

Locatiecriteria per leisurevorm

Functie Bioscoop Bowling

Indoor karting

Indoor speeltuin Strandbad Amusementscentrum

Doelgroep (Regio-)bevolking (Regio-)bevolking, groepen en zakelijke markt (Regio-)bevolking, groeps- en zakelijke markt

Ruimtebeslag (m² bvo) 5.000 – 6.000 m² 750 – 1.000 m²

Mogelijkh. Stapeling Ja Ja

5.000 – 6.000 m²

Beperkt

-

(Regio-)bevolking (Regio-)bevolking en toeristen

2.500 -5.000 m²

Nee

+/-

40 hectare

Nee

+

1.000-2.000 m²

Beperkt

+/-

8.000 – 10.000 m²

Beperkt

+

(Regio-)bevolking

2.500 – 3.500 m²

Nee

+

(Regio-)bevolking Zakelijke en groepsmarkt (Regio-)bevolking en toeristen (Regio-)bevolking, groepsmarkt (Regio-)bevolking en toeristen

1.000 – 2.000 m²

Ja

-

15.000 – 20.000 m²

Nee

+/-

8 – 12 hectare

Nee

+

2.000 – 2.500 m²

Nee

+

15.000 – 20.000 m²

Deels

-

Casino

(Regio-)bevolking (Regio-)bevolking en toeristen

Poppodium Discotheek Evenementenhal Attractiepark/dierentuin Outdoorcentrum Indoor ski

Belang omgeving + +/-

Fitnesscentrum (klein)

Stedelijke bevolking

1.000 – 2.000 m²

Deels

-

Fitnesscentrum (luxe, keten)

(Regio-)bevolking

3.500 -5.000 m²

Deels

+/-

Bijz. horecaformules

(Regio-)bevolking

1.500 –2.000 m²

Ja

+


38

6.4.

Profiel locaties

Op basis van de voorgaande analyses komen we per potentiële locatie tot een profiel bestaande uit één of meerdere kansrijke leisurefuncties of een clustering daarvan in een geïntegreerd concept. Daarbij wordt ingegaan op welke vormen van leisure hier kunnen landen, hoeveel m² het programma kan bedragen en hoe deze conceptueel het best uitgewerkt worden (stand alone, geclusterd met andere leisure of gekoppeld/gerelateerd aan andere functies). De meest prominente locaties voor leisure zijn ons inziens: • Binnenstad +directe ring hieromheen; • Voorsterpoort; • Buiten/groene locaties Hessenweg en Wythmenerplas. Binnenstad (+schil): winkelen, cultuur en uitgaan De binnenstad is de parel van de stad Zwolle en zal gekoesterd moeten worden en derhalve niet onnodig volgebouwd moeten worden met leisurevoorzieningen die veel ruimte in beslag nemen. Zeker gezien er voldoende alternatieven zijn. Aanbevolen wordt hier alleen functies te faciliteren die een directe versterking van de binnenstad betekenen. Dat zijn leisurefuncties op het gebied van winkelen, horeca, cultuur en stedelijk uitgaan. Er vanuit gaande dat de huidige plannen op deze locaties, te weten de bioscoop en poppodium Hedon, doorgang vinden dan is de aanvullende ruimte in de binnenstad en stadrand beperkt. Rondom theater de Spiegel ontstaat een cultuurcluster en bij Katwolderplein een centrum voor shoppen en uitgaan. Het Singelkwartier zou mogelijk een geschikte locatie kunnen zijn voor een hoogwaardig casino (wellicht een vestiging van Holland Casino). Het totale leisureprogramma voor binnenstad (+schil) zou inclusief bestaande plannen 15.000 m² - 20.00 m² bvo (afgerond) kunnen zijn.

Voorsterpoort: meetings, entertainment & adventure Voorsterpoort is een uitermate geschikte locatie voor leisurevormen met doelgericht bezoek. Functies die hier kansrijk zijn: skihal, indoor kartbaan, bowling, discotheek/partycentrum (inclusief zakelijke functie), grootschalige fitness (hoogwaardig) en indoor kinderspeelvoorziening. Bovendien is de verplaatsing van de IJsselhallen een reële mogelijkheid en tevens zou het een alternatieve locatie kunnen zijn voor een hoogwaardig casino (Holland Casino 29 i.p.v. locatie nabij binnenstad ). Het potentiële leisureprogramma bedraagt hiermee 50.000 – 70.000 m² bvo (afgerond). Naar verwachting kan hier circa 6070% van gestapeld worden, waardoor hier uiteindelijke ruimtebeslag maximaal circa 30.000 – 50.000 m² bedraagt (incl. IJsselhallen). 29

De meeste vestigingen van Holland Casino zijn echter dicht bij een stadscentrum gelegen. Drie vestigingen vormen hier een uitzondering op (Utrecht, Leeuwarden en Venlo), allen hebben echter een tijdelijke status.


39

Gezien de omvang van de markt en spreiding van leisure over de stad zijn er op basis hiervan voor Voorsterpoort meerdere scenario’s: • Maximale variant: uitgebreid leisureprogramma (Skihal, bowling, karting, fitness, ondersteunende horeca, inclusief IJsselhallen: 50.000 - 70.000 m² • Tussenvariant: leisureprogramma zonder verplaatsing IJsselhallen: 30.000 – 50.000 m² • Minimum variant: alleen IJsselhallen / of skihal: 15.000 -20.000 m² Daarnaast is er ook nog een variant mogelijk dat de leisurefuncties ondergeschikt zijn aan de andere functies (kantoren/retail) en daarvoor een ondersteunende functie vervullen. Dan kan meer gedacht worden aan horeca, 30 congresfuncties, fitness, mogelijk in combinatie met een hotel . Welke functies uiteindelijk geclusterd kunnen worden, hangt in grote mate af van de relatie met overige programma’s (retail en kantoren), ambitie van de gemeente Zwolle en de belangstelling van marktpartijen (ontwikkeling van de markt). Afhankelijk van het concept (incl. mate van clustering) zijn er mogelijkheden tot stapeling, waardoor het uiteindelijke aantal m² (footprint) kan afnemen.

Voorsterpoort is in potentie een locatie die Zwolle op de kaart kan zetten. Het best kan dit gedaan worden aan de hand van één of meerdere sterke functies vanuit leisure of retail. Gezamenlijk kunnen ze ervoor zorgen dat Voorsterpoort een icoon van de regio wordt. Een relatie met de binnenstad is kunstmatig wel te maken, maar het is beter om de binnenstad en Voorsterpoort te beschouwen als twee complementaire, sterke polen met beide een eigen profiel. Hessenweg: educatieve attractie bijv. dieren-/plantentuin De locatie heeft specifieke kenmerken die deze locatie geschikt maken voor extensieve vormen van vrijetijdsbesteding. Het zou zonde zijn niet van deze kwaliteiten gebruikt te maken door er een introverte voorziening te realiseren. Er zou derhalve gedacht moeten worden aan passende vormen van buitenvermaak. In aanmerking komt dan met name een hoogwaardige dieren/plantentuin (evt. in combinatie met beeldentuin).

30

In cijfers verder nog niet meegenomen, valt buiten de scope van dit onderzoek.


40

De omvang bedraagt circa 8 – 12 hectare. De locatie biedt hier voldoende ruimte voor en juiste omgevingskwaliteit. Er zijn aanknopingspunten voor een wellnesscentrum, maar hiervoor is de marktruimte echter te beperkt en bovendien is een dergelijke voorziening ook nog relatief introvert. Wythmenerplas: familiebestemming De specifieke kenmerken van de Wythmenerplas beperken enigszins de mogelijkheden op het gebied van leisure, maar zorgen anderzijds wel voor een bijzonder profiel. De omgeving van de Wythmenerplas is bij uitstek een recreatieve omgeving, voor met name de regionale bevolking. Er liggen mogelijkheden voor de realisatie van een laagdrempelig familiepark, waar strandactiviteiten, watersport, attracties en indoor speelvoorzieningen gecombineerd kunnen worden in een aansprekend concept. Het ruimtebeslag van een dergelijk programma is 40 – 50 hectare. Hiermee wordt de Wythmenerplas ook een regionale trekker. Indien gekozen worden voor een gematigder programma, dan ligt een combinatie van een outdoorcentrum en horeca voor de hand (evt. in combinatie met een all-weather-voorziening). In dit laatste geval kan de plas ook geheel openbaar toegankelijk blijven.

Alternatieve locaties Voor enkele functies zijn er naast de voorgaande ‘prominente locaties’ ook nog enkele alternatieve locaties beschikbaar. Dit geeft enige flexibiliteit in het faciliteren van functies. Echter, hiermee dient voorzichtig omgesprongen te worden. De ontwikkelingstermijn van een clustering op een prominente locatie is doorgaans langer dan deze van alternatieve locaties, waar vaker solitaire functies landen. Door te veel gebruik te maken van alternatieven, bestaat de mogelijkheid dat het programma voor prominentere locaties ‘te dun’ wordt, waardoor de potenties niet ten volle benut worden. De relatie tussen locaties zal derhalve goed bewaakt moeten worden, zonder marktpartijen af te schrikken. Mogelijke alternatieve locaties voor leisurefuncties zijn: • De Vrolijkheid: met name aansluitend op het huidige aanbod aan sport (stadion, topsporthal) en onderwijs. Toevoegingen mogelijk op het gebied van commerciële sport & adventure voorzieningen of mogelijk alternatieve locatie voor de skihal en/of een groot, hoogwaardig fitness- healthcenter; • Voorst A of Holtebroek-Zuid: deze locaties kunnen als alternatieve locatie gelden voor functies die niet op Voorsterpoort kunnen landen en/of minder in het concept passen; • Spoorzone: wellicht in de toekomst bruikbaar voor leisurefuncties. Deze locatie is niet specifiek onderzocht, maar dergelijke locatie zijn in algemeenheid wel aantrekkelijk voor leisurefuncties door de strategische ligging, herkenbaarheid en bereikbaarheid. Denkbare functies zijn: 1) functies met grote bezoekersstromen (bijv. congresfaciliteiten, poppodium) en/of 2) functies die een strategische ligging wensen (bijv. hotel, winkels, hoogwaardig casino).


41

6.5.

Aanbevelingen beleid

Locatiekeuze en -beleid Bij het beleid ten aanzien van leisurelocaties is het belangrijk aan te sluiten op de strategische leisurevisie voor de hele stad. Belangrijk is om de locatiecriteria van de betreffende leisurevormen te toetsen aan de kenmerken van de beschikbare locaties. Hierdoor kunnen in de contacten met marktpartijen passende én concurrerende locaties (waarmogelijk ook alternatieven omdat de markt niet te sturen is) aangeboden worden. In deze visie is per locatie een scherpe keuze gemaakt voor een specifiek profiel. Heldere keuzes zijn nodig om potentiële marktpartijen zekerheid te verschaffen (zeker waar het gaat om bijzondere, uniek functies). Voor alle locaties geldt dat waar mogelijk moet worden gestreefd naar clustering van leisurefuncties binnen de gebieden. Clustering is wenselijk indien dit leidt tot synergie (functioneel, in uitstraling of ruimtelijk) en mits in de fysieke en maatschappelijke context van de omgeving inpasbaar. Clustering op gebiedsniveau is doorgaans sneller te realiseren. Voor een clustering op gebouwniveau is een sterke marktpartij nodig de verschillende functies te verbinden. Ruimtelijke ordening De planologische relevantie van leisure is niet alleen de omvang van de leisurefunctie in m² bvo, het gaat ook om de ruimtelijke effecten van het gebruik/activiteit. Dit betreft enerzijds de omvang en spreiding van het bezoek, de logistiek van bevoorrading en de consequenties die dit heeft voor de verkeersaantrekkende werking en parkeerbehoefte. Anderzijds is van belang dat leisure beperkingen kan opwerpen voor het (bedrijfsmatig) gebruik van aangrenzende percelen, zowel bestaand als potentieel. Zo kan de gebruikswaarde en de toekomstwaarde van bedrijventerreinen/kantoorparken sterk worden beïnvloed door de vestiging van een leisurebedrijf (ook imago e.d.). Leisurevoorzieningen hebben doorgaans een complexe structuur waardoor sprake is van een grote regeldichtheid. Niet zelden kunnen vergunningsvoorwaarden of regels met elkaar in tegenspraak zijn. Het is wenselijk om coördinatie te organiseren. Monitoring Specifiek voor leisure-functies waarvan de gemeente het vermoeden heeft/signalen krijgt dat op termijn overcapaciteit c.q. verzadiging van de markt dreigt op niveau van de hele stad, kan overwogen worden te (laten) onderzoeken welke capaciteit de markt aankan. Nieuwe aanbieders moeten in dat geval middels een onderbouwd businessplan kunnen aantonen dat zij een marktconforme bezetting en renderende exploitatie kunnen halen. Hiermee wordt niet alleen de kans op overcapaciteit verkleind, maar wordt ook mede voorkomen dat er voorzieningen gerealiseerd worden met een zeer beperkte alternatieve aanwendbaarheid.


42

Grond(prijs)politiek In veel gevallen wordt in Zwolle een hoge grondprijs gevraagd voor de locaties (kantoorprijzen). Leisurevoorzieningen zijn, anders dan vaak gedacht, niet in staat zeer hoge grondopbrengsten te betalen. In dit proces van productie en daarmee ook prijsvorming van bouwen woonrijpe grond is leisure namelijk vaak onvoldoende concurrerend. Het is goed mogelijk dat potentiële exploitanten afhaken of op termijn marginaliseren door kwaliteitsverlies als gevolg van onvoldoende mogelijkheden herinvesteringen. Leisurefuncties worden uit gebieden ‘verdreven’ omdat andere functies sterker en krachtiger zijn en daardoor hogere prijzen kunnen betalen. Wanneer in Voorsterpoort alleen gedacht wordt vanuit de mogelijke grondopbrengsten, heeft leisure derhalve weinig kans. De (gedeeltelijke) oplossing voor deze problematiek is het toepassen van een residuele grondprijsberekening waarbij de draagkracht van de functie vanuit de exploitatie centraal staat en niet de vooraf gewenste opbrengst. Door een aantal grotere gemeenten (waaronder Amsterdam) wordt deze methodiek in de praktijk al toegepast. Acquisitie-/uitwerkingsplan concepten Voor grotere en/of geclusterde leisureconcepten/locaties is het verstandig te komen tot een uitgebalanceerd uitwerkings- en acquisitieplan. Grootschalige ontwikkelingen dienen goed geregisseerd te worden, om ook na realisatie de kwaliteit van het gebied te borgen. Hiervoor zijn sterke partijen nodig, maar een professioneel karakter en sterke ondernemersgeest. Het is niet altijd vanzelfsprekend dat deze ‘automatisch’ geïnteresseerd zijn in deelname in een grote ontwikkeling. In veel gevallen zal daar aandacht aan besteed moeten worden. Gebieden die daar met name voor in aanmerking komen zijn Voorsterpoort en de binnenstad met de stadsrand. De ervaring van ZKA elders is dat er tussen eerste idee/initiatief en start exploitatie vaak een periode ligt van zeker 5-7 jaar, soms oplopend tot 10 jaar. Tegelijkertijd kan dit bespoedigd worden als er een heldere visie ligt, bekend is wat men wil en de procedures gestroomlijnd worden. Het is daarom verstandig vroegtijdig aan een uitwerkingplan per locatie te beginnen. Één loket Om contact met de sector te houden en een coördinerende rol te kunnen hebben, kan overwogen worden om gekoppeld een algemeen bedrijvenloket leisure/vrijetijdseconomie toe te voegen. Deze één-loket gedachte streeft er naar dat de professionals en afdelingen bij de gemeente (toekomstige omgevingsdiensten) voor alle zaken op het terrein van leisure/vrijetijdseconomie werken vanuit één ‘frontportal’ en zelf de noodzakelijk afstemming betrachten. Onderdeel van deze één-loket gedachte is meer interactie met de aanvrager/initiatiefnemer. De nadruk bij de overheid ligt vaak op de procedure, terwijl het een globaal plan kan betreffen met behoefte aan een verkennend overleg.


43

BIJLAGE 1

LEISURE TYPOLOGIE

ZKA leisureindeling In deze studie wordt de ZKA leisureindeling gehanteerd. Hierbij wordt leisure ingedeeld in de volgende categorieën: • Urban entertainment: vormen van entertainment / uitgaan primair gericht op jongeren en jong volwassenen. Voorbeelden hiervan zijn bioscoop, bowling, lasergame, karting, poolbiljart, etc.; • Family entertainment: entertainment primair gericht op gezinnen met kinderen. Voorbeelden zijn o.a. indoor attractie/speeltuin, midget en adventure golf, etc.; • Night entertainment: vormen van entertainment / uitgaan die voorzien in de behoefte aan cultuur, ontmoeten, etc. Primaire doelgroep is het uitgaanspubliek in de hogere en middensegmenten (accent vanaf 25-30 jaar). Voorbeelden van producten in deze categorie zijn casino/ amusementcentrum, musicaltheater, partycentrum, popcentrum en disco; • Sport, health & adventure. Voorbeelden zijn fitnesscentrum, sauna/wellness, racketcentrum, beautycentrum, klimhal, skihal en schaatsbaan/-hal; • Attractions & parks: attracties en -parken gericht op het aantrekken van bezoek overdag (dagdeel of hele dag). Voorbeelden zijn pretpark, science-center (bijv. New Metropolis), heritage center, museum, dierentuin, waterpark, etc.; • Hotels & resorts: verblijfsrecreatie. Bijvoorbeeld hotel, camping, bungalowpark, jachthaven; • Conference, events & exhibitions: vormen gericht op (semi-zakelijke) bijeenkomsten. Voorbeelden zijn congrescentrum, evenementenhal, etc; • Horeca: restaurants, cafés, themarestaurants, thematisch café, fast food, food court, etc; • Retailentertainment: combinatie van “winkelen” en “entertainment”. Bijvoorbeeld bazaars en lifestyle formules.


44

BIJLAGE 2 1.

MARKTSCAN PER FUNCTIE

Urban entertainment

1.1.

Bioscoop

Vraag De doelgroepen van een commerciële bioscoop bevinden zich doorgaans in de leeftijdscategorie 19-54 jaar. De frequentste bezoekers zijn jongeren (18-23 jarigen / studenten): zij brengen op jaarbasis het vaakst een bezoek aan een bioscoop (gemiddeld 3,6x p.j.). 40-54 jarigen hebben daarentegen het grootste aandeel in het totale bioscoopbezoek (22,7%). De gemiddelde leeftijd van bioscoopbezoekers is circa 31 jaar. De bezoekers hebben een relatief hoog opleidingsniveau en behoren relatief vaker tot een hogere sociale klasse. Nadat de Nederlandse bioscopen een aantal jaren te maken hadden met een stagnerende bioscoopmarkt (door downloaden, home-cinemas, etc.), kende de bioscopen in 2009 een recordaantal bezoekers. In 2009 steeg het aantal bezoekers met 15% naar 27,2 bezoekers. Figuur 1.1.

Bioscoopbezoek 1996 – 2009 (x miljoen bezoekers)

30

25

20

15

10

5

0 1996

1997

1998

1999

Nederland

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Trendlijn

Uit de burgerenquête van 2010 is gebleken dat circa 76% van de Zwollenaren in 2009 minimaal 1x de bioscoop/filmhuis heeft bezocht. Circa 93% daarvan deed dat ook in de gemeente Zwolle. Er wordt momenteel derhalve beperkt gebruik gemaakt van ander aanbod in de regio. Marktbereik De meeste bioscopen in Nederland vervullen een lokale tot regionale functie. Uitzondering hierop vormen de grotere bioscoopcomplexen die, gelegen aan de rand van de stad op goed bereikbare en ontsloten locaties, publiek uit een bovenregionaal gebied aantrekken.


45

Aanbod In Zwolle zijn momenteel één commerciële bioscoop (Minerva Kroon) en een filmtheater/arthouse (Fraterhuis) gevestigd. De gezamenlijke capaciteit bedraagt 1.088 stoelen. De regionale concurrentie is gematigd, doordat de meeste bioscopen zich op >25 km afstand bevinden. Alleen de bioscoop in Kampen (Movie Unlimited, 360 stoelen) is relatief dichtbij. Het regionale aanbod is gevestigd in Steenwijk (City Theater, 343 stoelen), Meppel (Luxor, 204 stoelen), 31 Hoogeveen (Luxor, 662 stoelen) en Deventer (Luxor, 1.024 stoelen ). Deze laatste bioscoop is onlangs uitgebreid met twee zalen en daarbij ook voorzien van de nieuwste technieken op het gebied van 3D-filmvertoning. Afzetkansen De gemiddelde bezoekfrequentie in Nederland32 bedraagt 1,79 per persoon. In Overijssel lag de gemiddelde frequentie ieder jaar circa 0,3 onder het Nederlands gemiddelde. Dit kan deels verklaard worden door het relatief beperkte aanbod in deze provincie. Voor deze studie wordt daarom uitgegaan van circa 1,5 – 1,6. Rekeninghoudend met de concurrentie in de regio, centrumfunctie van Zwolle en uitgaande van een normatieve bezetting van 200 – 225 bezoeken per stoel, is er in het regionale marktgebied nog ruimte voor circa 1.500 extra stoelen. Afhankelijk van het concept en locatie kan er een bandbreedte aangehouden worden van circa 1.200 tot 1.700 stoelen. Dit komt ongeveer overeen met de capaciteit die door het sluiten van de bioscoop bij de Buitensociëteit is verdwenen en de plannen op Katwolderplein (Plan Multi Vastgoed, 8 zalen, 1.500 stoelen). 1.2.

Bowling

Vraag De doelgroep van bowlen is zeer divers. Bowlen is uitermate geschikt voor groepen (bedrijfsgroepen, verenigingen, etc.) en jonge mensen (jongeren, jonge gezinnen). Als zodanig is het zowel geschikt om te doen met vrienden of familie, alsook in competitie-/wedstrijdverband. De bowlingcentra moeten wel steeds aan vernieuwing blijven doen, om bezoekers aan te trekken. Vooral voor moderne centra, met voldoende schaal en centra die geïntegreerd zijn in (party-)centra die een compleet leisureproduct bieden, zijn de perspectieven goed. Marktbereik Het marktbereik van een bowlingcentrum is sterk afhankelijk van de capaciteit, de kwaliteit en uitstraling van het product, bereikbaarheid locatie, etc. Steeds vaker worden bowlingcentra gecombineerd met andere functies als lasergame, gaming, karaokebar, karting of thematische restaurants. Aanbod In Zwolle is momenteel 1 bowlingcentrum gevestigd (Urbana). Dit centrum beschikt over 4 bowlingbanen en herbergt daarnaast ook horecafuncties die ook geschikt zijn voor de MICE-markt en feesten/partijen. Het aanbod aan bowlingbanen in Zwolle is derhalve relatief beperkt, dat geldt tevens voor de regio. In Hattem is nog een bowlingcentrum gevestigd met 6 banen. 31

32

Het Luxor Theater in Deventer is onlangs uitgebreid met twee zalen waardoor de capaciteit is toegenomen van 825 naar 1.024 stoelen. Bron: Bioscoopmonitor 2009/2010, Stichting Filmonderzoek.


46

Afzetkansen Een indicatieve richtlijn is één baan per 10.000 inwoners33. Op basis van deze richtlijn is er in het regionale marktgebied ruimte voor circa 20 nieuwe bowlingbanen. Gezien er op dit moment slechts 4 banen in de gemeente Zwolle zelf gevestigd zijn, zou er binnen de gemeentegrenzen ook nog ruimte zijn voor circa 15 nieuwe bowlingbanen. Met deze 15 bowlingbanen is derhalve nog een volwaardig bowlingcentrum te realiseren. Met een bijzonder concept (evt. combinaties van functies) en een bovenregionaal marktbereik is een ruimere opzet ook mogelijk. 1.3.

Lasergame/paintball

Vraag Deze avontuurlijke gezelschapspelen zijn oorspronkelijk afkomstig uit de Verenigde Staten, waar ze vanaf de jaren ’80 zijn geïntroduceerd. Al snel kwamen er in Nederland ook aanbieders. Tegenwoordig zijn beide functies voornamelijk in trek bij groepen (bedrijfsuitjes, vrijgezellenfeesten, etc.). Er is weinig vernieuwing te verwachten, waardoor de vraag ook niet zal toenemen. Marktbereik Een lasergame-/paintballcentrum is veelal gevestigd in grote of middelgrote steden, trekt met name jongeren en groepen. Het bezoek is geconcentreerd in de avond. Een dergelijk centrum heeft een regionaal bereik met een reisafstand van circa 30-40 kilometer. Uitgaande van 30 kilometer is het bereik voor Zwolle circa 340.000 inwoners. Aanbod Binnen de gemeentegrenzen van Zwolle is op dit moment gen lasergame of paintballaccommodatie gevestigd. Yosemite Outdoor biedt in Zwolle outdoor paintball aan bij onder meer de Wythmenerplas. In Dalfsen is een centrum gevestigd dat outdoor lasergames aanbiedt (Gotcha Outdoor lasergames). Kartplaza Actionworld te Nijverdal combineert een aantal functies: o.a. lasergame, paintball, karten en indoor golf. Hiermee trekken zij vanuit een ruime regio de groepsmarkt aan. Op nog verdere afstand is Total Outdoor gelegen (Hardenberg), dat naast andere outdooractiviteiten (quadrijden, kanovaren, boogschieten, etc.) ook paintballgames aanbiedt. Afzetkansen Het minimale verzorgingsgebied voor een lasergame-/paintballcentrum is circa 80.000 tot 100.000 inwoners. Gezien er in Zwolle nog geen centrum gevestigd is, zou er op basis hiervan wel plaats zijn voor een nieuwe voorziening. Stand-alone voorzieningen zullen echter steeds moeilijker kunnen overleven. Een dergelijke functie is daarom goed te combineren met andere functies die zich op de groepsmarkt richten: karting, bowling, partycentra, outdoorfuncties.

33

Bron: Nederlandse Vereniging van Bowlingondernemers.


47

1.4.

Karting

Vraag Karting is heden ten dage geen hype meer, maar is tegenwoordig een stabiele markt in de vrijetijdseconomie. Het is een basisvoorziening geworden, waarvan met name groepen relatief veel gebruik van maken (bedrijfsuitjes, vrijgezellenfeesten, etc.). Het aantal bezoeken aan kartcentra in Nederland (indoor en outdoor) heeft zich de laatste jaren gestabiliseerd en bedraagt in totaal ongeveer 3,6 miljoen per jaar. Marktbereik De meeste kartbanen in Nederland vervullen een lokale tot regionale functie. Een uitzondering hierop vormen de grotere banen die, gelegen aan de rand van de stad op goed bereikbare en ontsloten locaties (bijv. Bleekemolen Race Planet aan A13), publiek uit een bovenregionaal gebied aantrekken. Aanbod Door de beperkt groeiende vraag, groeit ook het aanbod niet bijzonder sterk. In de afgelopen drie jaar is het aanbod toegenomen van 58 (2007) tot 62 kartcentra (2010). Zwolle beschikt momenteel over een outdoorbaan, met een lengte van 500 meter. Dat is relatief beperkt in vergelijking tot andere buitenbanen in Nederland, waar de gemiddelde lengte 600 -700 meter bedraagt. Binnen een straal van 15km zijn er geen andere voorzieningen. De regionale voorzieningen zijn gevestigd in Nijverdal (Kartplaza, indoor 900 meter) en Oldenzaal (Kartbaan Oldenzaal, outdoor, 650 meter). Daarnaast is in Harderwijk nog een modern, maar relatief klein kartcentrum gelegen (Harders Plaza, indoor, 370 meter). Een grootschalig en modern kartcentrum ontbreekt in de omgeving van Zwolle. Afzetkansen Op basis van de Nederlandse bevolkingsomvang (16,5 miljoen) valt te berekenen dat een kartbaan een gemiddeld marktbereik heeft van 275.000 inwoners, al zijn er natuurlijk regionale verschillen te zien. Op dit moment ontbreekt er een grootschalig indoorkartcentrum in de omgeving van Zwolle. Een binnenaccommodatie, met enige schaal (incl. baan van minimaal 700 meter) zou een meerwaarde vormen voor het Zwolse leisureaanbod. Een dergelijke voorziening vult ook deels de lacune van de slechtweervoorzieningen op. Het is ook mogelijk een kartbaan te combineren met andere functies (bowling, kinderspeelvoorziening, partycentrum, etc.).Het ruimtebeslag van een dergelijke accommodatie varieert van 5.000 (middelgrote solitair) tot 10.000 m² (grootschalig, meerdere functies). 2.

2.1.

Family entertainment

Indoor speeltuin

Vraag De vraag naar overdekte kinderspeelvoorzieningen was in Nederland voorheen slechts in een latente vorm aanwezig. De ontwikkeling van indoorkinderspeelvoorzieningen heeft vooral een vlucht genomen na de introductie van


48

kleinschalige overdekte speeltuinen als aanvullend onderdeel van een detailhandel- en/of horecavoorziening (bijvoorbeeld bij IKEA en McDonalds). Het succes van deze speeltuinen bij kinderen van winkelende ouders heeft geleid tot de ontwikkeling van 'solitaire', vaak relatief grootschalige overdekte kinderspeeltuinen. Een indoor speeltuin wordt het drukst bezocht op woensdag, in het weekend en in de schoolvakanties. Naast het gezin dat zich enkele uren komt vermaken, is er meestal de mogelijkheid om kinderfeestjes te organiseren, school- en/of groepsuitstapjes te voorzien en dergelijke. De doelgroep bestaat uit kinderen t/m 12 jaar. Marktbereik In de afgelopen vijf tot tien jaar is het aanbod gegroeid van 3 tot 4 indoorspeeltuinen per provincie naar 6 tot 8 per provincie. Steeds meer krijgt iedere regio zijn eigen voorziening, waardoor er een regionalisering van het marktbereik heeft plaatsgevonden. In de regio Zwolle (gemeente Zwolle + buurgemeenten) wonen momenteel circa 40.000 kinderen t/m 12 jaar. Richting 2025 zal dit licht afnemen met in totaal circa 1-2%. Aanbod Het aanbod van overdekte kinderspeeltuinen is in Nederland de laatste jaren sterk gegroeid. In de grotere steden in Nederland (> 100.000 inwoners) is doorgaans minimaal 1 kinderspeelvoorziening gevestigd, met een omvang tussen de 500 – 1.500 m². Er zijn ook ketens ontstaan, zoals Ballorig, die over het hele land vestigingen exploiteren. In de regio zijn er 3 vestigingen van Ballorig in Meppel, Wijhe en Hattem. In de gemeente Zwolle zijn geen indoorspeeltuinen gevestigd. Wel hebben zich in het verleden al diverse initiatiefnemers gemeld met plannen voor een nieuw kinderspeelparadijs in de gemeente Zwolle. Om diverse redenen zijn deze plannen nog niet geland. Afzetkansen Aangezien er nog geen kinderspeelvoorziening in Zwolle is gevestigd, bestaan er goede afzetkansen voor een nieuwe kinderspeelvoorziening(en). Zeker omdat in de gemeente Zwolle relatief veel kinderen wonen (zie ook hoofdstuk 2). Een middelgrote voorziening 1.000 -1.500 m² heeft hier een goede kans op succes, echter zal een ander concept aangeboden moeten worden dan er in de regio al bestaat (Ballorig). Zeker gezien de huidige afwezigheid van slechtweervoorzieningen, is een grootschalige voorziening ook een optie. De omvang van deze kinderspeelhallen varieert van circa 2.000 tot 5.000 m² (in combinatie met andere functies). Dit krijgt dan meer de uitstraling van een indoor familiepark (vgl. KidZCity Utrecht en Dippie Doe Cuijk/Best). Voorwaarde hiervoor is wel dat een goede locatie gevonden wordt, die voldoet aan: bereikbaarheid, kindvriendelijkheid, met een gematigde huur/koopsom en waar er enige synergie met de omgeving kan ontstaan.


49

3.

3.1.

Night entertainment

Amusementscentrum/casino

Vraag Doordat de amusementscentra steeds grootschaliger en luxer worden, krijgen ze ook steeds meer een casino-achtige uitstraling. Nieuwe amusementscentra richten zich met name op de doelgroep 21 jaar en ouder en wordt gekozen voor een centrum met een grote mate van productdifferentiatie. Marktbereik Het marktbereik van een (kleinschalig, 50 automaten) amusementscentrum is doorgaans lokaal/stadsniveau. Als het amusementscentrum bijzonder is wat betreft schaal en voorzieningen, onderdeel uitmaakt van een totaalconcept en/of is gevestigd op een goede uitvalslocatie, dan kan het ook een regionaal marktbereik hebben. Een Holland Casino heeft daarentegen zelfs een bovenregionaal bereik. Aanbod In Zwolle is momenteel 1 amusementscentrum gevestigd bij het stadion van FC Zwolle (locatie Oosterenk) en beschikt over 55 speelautomaten. Het regionale marktgebied is relatief concurrentievrij: in alle buurgemeenten zijn geen amusementscentra/casino’s gevestigd. De meest dichtbijzijnde voorzieningen zijn in Steenwijkerland (totaal 107 automaten) en Deventer (totaal 62 automaten) gevestigd. Afzetkansen Gemiddeld is per 1.000 inwoners in Nederland 1,45 kansspelautomaat aanwezig. Verwacht wordt dat dit de komende jaren zal groeien tot 1,5 -1,6 kansspelautomaten per 1.000 inwoners en in stedelijke regio’s zoals hier naar verwachting nog iets sterker zal stijgen. Indien voorlopig uitgegaan wordt van 1,5 speelautomaten per 1.000 inwoners, is er op basis van het toekomstige inwonersaantal in het primaire marktgebied ruimte voor circa 400 (nieuwe) automaten. Gezien het huidige beperkte aanbod is er voldoende marktruimte voor een (middel-)groot amusementscentrum in Zwolle (150-200 automaten). Zeker wanneer het amusementscentrum bijzonder is qua invulling en wellicht meerdere functies kan combineren. Deze omvang staat ongeveer gelijk aan circa 1.000 – 2.000 m² (afhankelijk van opzet/concept). De omvang van een Holland Casino varieert van circa 8.000 m² tot 10.000 m².

3.2.

Discotheek

Vraag De discotheekwereld in Nederland ontwikkelt zich in de laatste jaren minder positief. Het bezoek neemt af o.a. door de ontgroening van de bevolking en veranderingen in uitgaanspatronen (minder vaste, reguliere patronen). Met name monofunctionele discotheken hebben hier last van. Discotheken zoeken steeds meer naar andere exploitatiemogelijkheden, als (pop-)concerten, evenementen, bedrijfspresentaties etc.


50

Marktbereik Dansgelegenheden richten zich met name op de leeftijdscategorie 16-25 jarigen. Hierbij is een duidelijk onderscheid te maken tussen de leeftijdsgroepen 16 tot en met 20 en de groep 21 tot en met 25 jaar. De groep 16 tot en met 20 is meer gebonden aan het lokale uitgaansaanbod dan het wat oudere en meer ervaren uitgaanspubliek, onder andere door een mindere mobiliteit. Aanbod Het aanbod aan discotheken in Nederland neemt de laatste jaren af. Het rookverbod en de kredietcrisis heeft ervoor gezorgd dat er nog slechts 300 discotheken in Nederland zijn. Veel (dance-)evenementen hebben de functie van de traditionele discotheek overgenomen. In het primaire marktgebied van Zwolle zijn in totaal 10 discotheken gevestigd. Zwolle beschikt momenteel niet over een discotheek. De voormalige discotheek de Bierton gaat mogelijk wel weer open. Buiten het primaire marktgebied zijn ook nog enkele discotheken gevestigd met een grote aantrekkingskracht. Hieronder bevinden zich grootschalige discotheken als Harders Plaza Harderwijk (3 zalen), ZAK Uelsen (D, 4 zalen + lounge)) en Takens Balkbrug (6 zalen). Afzetkansen Er zijn diverse initiatieven geweest voor de vestiging van een discotheek in Zwolle, waarbij ook een combinatie is gezocht met andere leisurefuncties (denk aan fitness, winkels, aanvullende/ondersteunende horeca, etc.). Deze plannen zijn om verschillende redenen niet geland. Al jaren is er wel vraag naar een discotheek binnen de Zwolse gemeentegrenzen. Ook recent is weer gebleken dat er vanuit de bevolking is wel vraag naar een ‘grote discotheek’: 15% geeft in de burgerenquête aan graag een dergelijke voorziening in Zwolle te zien. Circa de helft van de geënquêteerden geeft daarbij aan deze voorziening dan ook daadwerkelijk te gaan bezoeken. In de huidige markt is het lastig een solitair discotheek rendabel te exploitabele. Door ook de zakelijke markt te bespelen ontstaat meer multifunctioneel gebruik en een stabielere exploitatie (vgl. Zalinaz Etten-Leur, max. 1.500 personen). Mogelijk zijn er ook combinaties te maken met een dansschool.

3.3.

Dansschool / danssalon

Vraag Circa 42% van de Nederlanders danst wel eens (voornamelijk tijdens het uitgaan en privé feestjes), 12% danst minstens één keer per maand34. Vooral vrouwen en jongeren dansen minstens één keer per maand. Van de personen die minstens één keer per maand dansen, geeft 33% aan wel eens een dansles te volgen of een dansschool te bezoeken. Dansen bij een dansschool is een activiteit voor jong en oud. Het aantal stijldansende mensen in een dansschool in Nederland is de laatste jaren 35 afgenomen , vooral voor jongeren wordt stijldansen minder populair. Momenteel is een stabilisering van het aantal dansende mensen waar te nemen, mede als gevolg van programma’s op TV (Dancing with the Stars, So you think you can dance). Voor de komende jaren wordt een (lichte) groei verwacht. Trend op het gebied van dansscholen is schaalvergroting (klant eist ruimte). 34 35

Bron: SCP Bron: Nederlandse Bond voor dansleraren


51

Naast de klassiekere vormen van dansen (ballroom, latin) ontstaan steeds nieuwe danssoorten die inspelen op actuele trends (salsa, breakdance, zumba etc.). Horecagelegenheden kunnen ook aanhaken op deze trends door een thematisch concept aan te bieden welke gericht is op bijvoorbeeld de salsa dansstijl. In onderstaand kader worden een aantal voorbeelden genoemd van dergelijke gelegenheden. Cantinero, met vestigingen in Amsterdam en Rotterdam, is een gelegenheid waar eten, drinken, dansen en dansles worden gecombineerd. Zowel het eten, drinken als de muziek zijn gericht op Latijns en Zuid Amerika. Van donderdag tot zondag vinden er live optredens plaats of draait er een DJ. Daarnaast organiseren zij iedere donderdag tot en met zondag salsa avonden. Ook kunnen er salsaworkshops gevolgd worden. (www.cantinero.nl) Mojito Food & Drinks in Deventer (Boreelkazerne) en Emmen, combineert een restaurant, danscafé, kookstudio en kinderspeelvoorziening onder één dak. Dit alles vindt plaats in een toppasselijke Cubaanse sfeer. Daarnaast worden er worden danslessen gegeven en kan ook de zakelijke markt gebruik maken van de faciliteiten voor een presentatie, bedrijfsborrel en/of kookworkshop. (www.mojitodeventer.nl)

Marktbereik Het marktbereik van een dansschool is lokaal, slechts wedstrijddansers zijn bereid te reizen. Het marktbereik voor een dansschool bestaat derhalve uit de gemeente Zwolle. Dit marktgebied bestaat uit circa 119.000 inwoners en zal op 36 groeien naar circa 136.000 inwoners in 2025 . Aanbod Op dit moment is er 7 dansscholen gevestigd in Zwolle. De grootste daarvan is DIFF Dance Masters, met 3 afzonderlijke vestigingen. Deze dansschool is lange tijd op zoek geweest naar een nieuwe, eigen locatie voor DIFF. Dat is nog niet gelukt, waardoor voorlopig de huidige 3 vestigingen naast elkaar blijven bestaan. Afzetkansen Zwolle kent een relatief grote vertegenwoordiging van mensen tussen de 15 en 30 jaar (zie ook hoofdstuk 2). De verwachting is dat de vraag naar dansscholen in Zwolle hierdoor ook groter zal zijn. Dat blijkt momenteel al uit het grote aanbod aan dansscholen. Het toevoegen van aanvullende dansvoorzieningen is derhalve niet per definitie gewenst. Bovendien is het geen functie die direct invloed heeft op het versterken van de regiofunctie en/of de positie van Zwolle op de ‘leisurekaart’ verstevigd. Het is overigens wel denkbaar dat een nieuwe dansschool, in combinatie met andere meer lokale functies (denk aan fitness, kinderspeelvoorziening, etc.) een plaats krijgt in een nieuw wijk-/buurtcentrum of dat het gecombineerd wordt met andere functies in een concept als Mojito Food & Drinks (Deventer).

36

Bron: CBS


52

3.4.

Poppodium

Vraag De vraag naar popmuziek is mede als gevolg van demografische ontwikkelingen sterk toegenomen. Hierdoor, maar ook door de enorm grote invloed van internet, is de vraag ook meer divers geworden. Dezelfde ontwikkelingen tekenen het aanbod dat eveneens in omvang en diversiteit is gegroeid. De afgelopen jaren kende de poppodia in Nederland een forse groei van het gemiddelde aantal bezoeken. Dat zorgde ook voor een gemiddelde omzetstijging: in twaalf jaar is de gemiddelde omzet van de poppodia meer dan verdubbeld. Marktbereik 37 Het marktbereik hangt sterk af van de programmering en omvang van de zaal . Gezien de afwisselende en aansprekende programmering die Hedon thans bezigt, is het marktbereik regionaal. Incidenteel, bij grotere acts, komen er ook bezoekers uit een straal van circa 50 tot maximaal 100 (zeer beperkt). Indien er een grotere accommodatie gerealiseerd kan worden, zullen er ook grotere acts geprogrammeerd kunnen worden en kan het marktbereik verder toenemen tot zelfs bovenregionaal. Aanbod De afgelopen jaren vond een stormachtige ontwikkeling plaats in de Nederlandse 38 poppodiumsector . Er was een golf van verbouwingen en nieuwbouw en organisaties ontwikkelden zich tot professionele aanbieders. zich. De poppodia in Nederland zijn zich in de loop der jaren steeds sterker gaan manifesteren. Ze zijn volwaardige spelers geworden in de gemeentelijke cultuursector. Ze hebben mooie gebouwen kunnen betrekken en wisten een groter aantal professionals en vrijwilligers aan zich te binden. Hedon is het huidige popcentrum van Zwolle. Het centrum kent een gevarieerde programmering van jazz tot dancemuziek en kent een capaciteit van circa 500 bezoekers. Jaarlijks bezoeken circa 30.000 tot 35.000 bezoekers het Zwolse popcentrum. Hedon tracht het ontbreken van een discotheek in Zwolle op te vangen door gerichte dansavonden te organiseren. Momenteel zijn er plannen voor een tweede zaal voor Hedon, met een capaciteit van 1.000 tot 1.200 personen. Indien er toch een commerciële discotheek wordt gerealiseerd, blijven deze avonden een aanvulling op het aanbod. Bovendien wordt er een ander publiek aangetrokken: een discotheek trekt meer regulier uitgaanspubliek uit de regio (mainstream), terwijl een poppodium meer muziekliefhebbers aan trekt (‘early adaptors’). Afzetkansen Gezien de demografische opbouw van de stad en de verwachte groei, is de realisatie van een tweede, grotere zaal voor Hedon een logische ontwikkeling. Het culturele klimaat van de stad wordt erdoor versterkt en door het grotere marktbereik (meer capaciteit, grotere acts) kan ook de regiofunctie worden verstevigd.

37

38

Uit onderzoek blijkt dat hoe groter de naam, hoe verder het publiek wil reizen. Gemiddeld gaat het om circa 40 minuten voor een pop/rockconcert (VNPF/TNS-NIPO, 2008). Bron: Vereniging van Nederlandse poppodia en festivals (VNPF, 2008).


53

4.

4.1.

Attractions & parks

Attractie-/themaparken

Vraag Uit CVTO-cijfers blijkt dat de vraag naar een beleving in een attractie- of themapark de laatste jaren weliswaar licht is afgenomen, maar dat op langere termijn deze vraag relatief stabiel is. Het bezoeken van een dergelijk park blijft een unieke ervaring, zeker voor jonge(re) kinderen. De parken zelf proberen steeds meer op de veranderende wensen van de consument in te spelen door het ontwikkelen van nieuwe attracties, het verbreden van het aanbod (ook musicals, evenementen en zakelijk bezoek) en door zich meer te richten op de short-break markt. Door het toevoegen van verblijfseenheden (hotelkamers of huisjes) wordt het bereik van het park vergroot en kan een bredere doelgroep worden aangesproken. Bovendien wordt het verblijf verlengd en de bestedingen verhoogd. Uit de burgerenquête blijkt dat onder Zwollenaren het attractie-/themapark ook een populaire vrijetijdsbesteding is: 34% geeft aan een dergelijke voorziening het afgelopen jaar bezocht te hebben. 83% deed dat buiten Zwolle. Er is dan ook veel vraag naar aanvullende voorzieningen op dit gebied binnen de gemeentegrenzen. Circa 7% pleit voor een nieuw attractiepark en 15% zou graag een dierentuin zien in Zwolle. Marktbereik Het marktbereik van een attractie-/themapark hangt af van het onderscheidende vermogen, de omvang en de mogelijkheden tot verblijf. Doorgaans heeft een attractiepark-/themapark een bovenregionaal bereik. Met voldoende capaciteit en onderscheidende voorzieningen (bijzondere beleving) kan dat zelfs nog doorgroeien tot nationaal niveau. Aanbod Uit de eerdere benchmark in paragraaf 3.2. bleek al dat de gemeente Zwolle op dit moment een bescheiden aanbod heeft op het gebied van attractie/themaparken. In Zwolle wordt het Ecodrome vaak genoemd als attractie, maar het is in de basis meer een sciencecenter/museum. Een echt attractie- en/of themapark ontbreekt momenteel nog in Zwolle (zowel indoor als outdoor). In de regio zijn wel een aantal (grote) attractieparken gevestigd, o.a. in Slagharen, Hellendoorn en Biddinghuizen (< 50 km). Afzetkansen Al passen culturele voorzieningen wel goed bij het karakter van de stad, de afzetkansen voor een nieuw museum in Zwolle worden niet bijzonder hoog ingeschat. De stad heeft momenteel al twee musea van hoge kwaliteit. Bovendien zal een museum in een grote meerderheid van de gevallen sterk (financieel) ondersteund moeten worden door de gemeente. In commerciële zin zal het derhalve weinig toevoegen en ook het profiel van Zwolle zal er weinig door veranderen. Indien meer wordt ingezet op een commerciële exploitatie van (grootschalige) kunsttentoonstellingen, zien wij wel mogelijkheden. In dat geval zou het gaan om een grote kunsthal, waar aansprekend, grootschalige wisseltentoonstellingen.


54

Ook een sciencecenter kan tot de mogelijkheden behoren, indien er partners gevonden kunnen worden in het ‘reguliere’ bedrijfsleven. Deze partners kunnen 39 zorgen voor de content (innovaties) . In de basis is het bestaande aanbod in Zwolle voldoende en verdient het de aanbeveling om dit aanbod waar mogelijk verder te versterken. 4.2.

Sciencecentra/musea

Vraag Op basis van cijfers van het Sociaal Cultureel planbureau doen in verhouding steeds meer Nederlanders aan culturele uitstapjes naar musea en oude stadskernen. Deze belangstelling wordt deels veroorzaakt door het groeiende aantal 50-plussers in Nederland, die traditioneel een grote doelgroep voor deze activiteiten vormen. Desondanks groeide de afgelopen jaren het bezoek aan ‘traditionele’ musea niet bijzonder sterk. In figuur 3.3. is de ontwikkeling van het aantal museumbezoekers in Nederland weergegeven in de periode 1970 – 40 2005 . Figuur 4.1.

Totaal museumbezoek Nederland 1970-2005

41

Uit meer recente cijfers blijkt dat de 55 grootste musea in Nederland gezamenlijk 11 miljoen mensen hebben getrokken in 2008. Tevens wordt in het onderzoek gesteld dat er sinds 2006 er een flinke stijging in het Museumbezoek waar te nemen is, mede veroorzaakt door het Rembrandtjaar en enkele bijzondere exposities. Over het algemeen blijft overigens dat de musea die fors geïnvesteerd hebben in een nieuwe meer publieksgerichte en interactieve aanpak en/of bijzondere, spraakmakende exposities hun bezoek (soms fors) zien stijgen.

39

Ter illustratie:In samenwerking met de in Zwolle gevestigde afdelingen van DSM, werd een nieuwe soort bobslee ontwikkeld voor de Olympische Spelen in Vancouver van 2010. Wellicht zijn er meer van dit soort allianties te vormen. 40 Meest recente CBS-cijfers voor museumbezoek dateren van 2005. 41 Hiertoe behoren ook de Zwolse musea: Ecodrome en de Fundatie.


55

Marktbereik Het marktbereik van musea hangt sterk af van de omvang en de programmering/exposities. Het marktbereik kan derhalve per expositie variëren. Musea met een kleine vaste collectie hebben een lokaal tot regionaal marktbereik, maar grote musea met aansprekende exposities hebben een bovenregionaal tot landelijk marktbereik. Aanbod Op dit moment heeft Zwolle 7 musea, waarvan er 3 een bovenregionaal bereik hebben: het Stedelijk Museum Zwolle, De Fundatie en Ecodrome. Dit laatste museum kan ook een attractie genoemd worden, omdat er veel belevingselementen voor jong publiek worden aangeboden. Afzetkansen Al passen culturele voorzieningen wel goed bij het karakter van de stad, de afzetkansen voor een nieuw museum in Zwolle worden niet bijzonder hoog ingeschat. De stad heeft momenteel al twee musea van hoge kwaliteit. Bovendien zal een museum in een grote meerderheid van de gevallen sterk (financieel) ondersteund moeten worden door de gemeente. In commerciële zin zal het derhalve weinig toevoegen en ook het profiel van Zwolle zal er weinig door veranderen. Indien meer wordt ingezet op een commerciële exploitatie van (grootschalige) kunsttentoonstellingen, zien wij wel mogelijkheden. In dat geval zou het gaan om een grote kunsthal, waar aansprekend, grootschalige wisseltentoonstellingen. Ook een sciencecenter kan tot de mogelijkheden behoren, indien er partners gevonden kunnen worden in het ‘reguliere’ 42 bedrijfsleven. Deze partners kunnen zorgen voor de content (innovaties) . In de basis is het bestaande aanbod in Zwolle voldoende en verdient het de aanbeveling om dit aanbod waar mogelijk verder te versterken. 5.

Conference, events & exhibitions

5.1.

Beurs- en evenementenhal

Vraag De vraag naar evenementen is het afgelopen decennium toegenomen. Zowel de zakelijke markt als de vrijetijdsmarkt maakte steeds vaker gebruik van grootschalige accommodaties voor beurzen, congressen, seminars, evenementen en concerten. De congres- en evenementenbranche heeft het echter moeilijk. Overall daalde het aantal beurzen met 11%. Opvallend is dat het aantal bezoekers veel minder sterk terugliep, slechts 2% minder bezoekers. Tabel 5.1.

43

Ontwikkeling beurzenmarkt 2008/2009 2008

2009

Aantal beurzen

636

566

Aantal bezoekers (x mln)

7,0

6,9

-2%

117380

97259

-17%

3,5

3,1

-11%

Aantal exposanten Verhuurde meters (x mln)

42

43

% mutatie -11%

Ter illustratie:In samenwerking met de in Zwolle gevestigde afdelingen van DSM, werd een nieuwe soort bobslee ontwikkeld voor de Olympische Spelen in Vancouver van 2010. Wellicht zijn er meer van dit soort allianties te vormen. Respons Monitor, 2009.


56

Ook de congressector moest een stap terug doen, met dalingen tussen 10 en 15%. Vooral bedrijven kozen ervoor om vanwege bezuinigingen hun congressen af te gelasten. Kenmerkend zijn de dalingen in deelnemers en duur van de congressen. De evenementensector had het afgelopen jaar te maken met omzetdalingen van 25-40%, o.a. veroorzaakt door het relatief grote aantal annuleringen. In de huidige evenementenbranche is een verschuiving waarneembaar van grootschalige evenementen naar kleinere "terug naar de basis"-evenementen. Marktbereik Het marktbereik van een evenementenhal hangt af van de marketingkracht van de exploitant en de programmering. In de meeste gevallen kent een evenementenhal een regionaal tot bovenregionaal marktbereik. Aanbod Zwolle heeft met de IJsselhallen al een grootschalige evenementenhal met een professionele exploitant (Libéma). Tabel 5.2.

Benchmark aanbod evenementenhallen Oost-Nederland

Accommodatie

Plaats

IJsselhallen

Zwolle

Evenementenhal Hardenberg

Hardenberg

TT hallen

Assen

WTC Expo

Leeuwarden

Grootste zaal m²

Totaal m²

6.138

18.400

3.784

20.000

14.000

15.000

8.925

45.000

De IJsselhallen zijn voor Zwolle belangrijk als faciliteit voor de regionale markt, maar ook voor de aantrekkingskracht op bovenregionale doelgroepen. Afzetkansen Momenteel wordt er gesproken over de verplaatsing van de IJsselhallen, waarbij er drie scenario’s zijn uitgewerkt. Hierover is op dit moment nog geen definitieve beslissing gemaakt, maar voorlopig wordt uitgegaan van een complex van circa 15.000 m². De capaciteit zal daardoor iets afnemen, maar de kwaliteit zal hoger worden. Gezien de centrumfunctie van Zwolle, de aanwezige bedrijvigheid (ook multinationals) en de groeiende regiobevolking heeft een evenementenhal een absolute meerwaarde voor de stad, zowel voor de zakelijke als private markt. 6.

6.1.

Sport, health & adventure

Fitness

Vraag De afgelopen tien jaar kende Nederland een forse stijging van het aantal fitnessbeoefenaars. In de laatste jaren heeft zich dit weer wat gestabiliseerd. Momenteel is circa 15-20% van de bevolking lid van een fitnessclub. De gemiddelde leeftijd is 29 jaar.


57

Marktbereik Het marktbereik van een fitnesscentrum hangt mede af van de geboden faciliteiten, maar is doorgaans stedelijk/lokaal. De meeste mensen bezoeken het liefst een sport-/fitnesscentrum in hun eigen gemeente. Wanneer er gebruik wordt gemaakt van bedrijfsfitness wil men hiervan nog wel eens afwijken. Voor deze studie wordt uitgegaan van het marktbereik van de stad Zwolle: circa 119.000 inwoners Aanbod Net als de vraag is ook het aanbod in Nederland de laatste jaren fors gestegen: het aantal fitnesscentra groeide in de periode 1998 -2008 met circa 40%. De gemeente Zwolle kent momenteel 18 fitnesscentra44. Daarnaast hangen er nog enkele (3-5) plannen boven de markt voor de realisatie van een nieuw fitnesscentrum. Bij het huidige aanbod valt op dat er relatief weinig grote, landelijke ketens vertegenwoordigd zijn in Zwolle (o.a. Fitness First, LACO, Health City). Het aanbod aan squashfaciliteiten is, met 12 banen, in vergelijking tot steden met eenzelfde omvang redelijk op niveau, maar niet uitbundig. Tennisbanen in Zwolle zijn verbonden aan een vereniging en zijn allen buitenaccommodaties (gravel/kunstgras). Een indoor tennishal ontbreekt nog, maar dit wordt momenteel opgevangen door de inzet van opblaastenten. Daarnaast is er in algemeenheid een toename van ‘all weather’-buitenbanen, waardoor de behoefte aan tennishallen nog nauwelijks groeit. Afzetkansen Voor het berekenen van de marktruimte kan uitgegaan worden van circa 20.000 tot 22.000 fitnessbeoefenaars in Zwolle (circa 15% van de bevolking). Het aantal leden van een fitnesscentrum varieert van enkele honderden (kleinere, budgetaanbieders) tot circa 3.000 (grotere aanbieders/ketens). Het gemiddelde fitnesscentrum heeft circa 1.000 leden. Op basis hiervan is er in de gemeente Zwolle plaats voor circa 20-22 fitnesscentra. Met het huidige aanbod en de reeds bekende plannen is de marktruimte nagenoeg opgevuld. Alleen een zeer onderscheidend centrum / of specialistisch centrum zou nog een aandeel van de markt kunnen verkrijgen. Hierbij kan gezien de huidige situatie in Zwolle, ook gedacht worden aan een all-in concept van een landelijke topketen (Pellikaan, David Lloyd, Fitness First, etc.). Met een zeer compleet aanbod (incl. racketcentrum met squash en tennis), heeft een dergelijk centrum een bovenlokale impact en kent het metrages van circa 3.000 – 5.000 m². 6.2.

Sauna/wellnessvoorzieningen

Vraag De vraag naar wellnessvoorzieningen heeft de laatste jaren een enorme vlucht genomen. In zijn algemeenheid heeft men meer aandacht voor de eigen gezondheid en de balans tussen werk en vrijetijd. Men wil met enige regelmaat ontsnappen aan de dagelijkse hectiek en zich volledig kunnen ontspannen, zowel fysiek als mentaal. Wellnesscomplexen met badvoorzieningen en sauna’s spelen slim hierop in. Inmiddels bedraagt de gemiddelde bezoekfrequentie van Nederlanders ligt tussen 0,5 en 0,75 bezoeken per jaar. Uit de burgerenquête blijkt dat circa 28% van de Zwollenaren minimaal één maal per jaar een sauna bezoekt. Circa 65% daarvan doet dat buiten de 44

Opgaaf gemeente Zwolle.


58

gemeentegrenzen. Circa 60% van de ondervraagden zou een nieuw groot wellnesscomplex in de gemeente Zwolle dan ook zeker minimaal éénmaal per jaar bezoeken. Marktbereik Het marktbereik van een sauna/wellnessvoorziening hangt sterk af van de omvang, geboden kwaliteit en marketinginspanningen van de betreffende ondernemer. Een sauna-./wellnessbezoeker is bereid om gemiddeld 36 kilometer af te leggen voor een bezoek. Uitgangspunt voor de afbakening van het marktgebied is een reistijd van circa 30-45 minuten. Het markbereik is daarmee regionaal tot bovenregionaal. Het betreft wel de bevolking vanaf 16 jaar. Aanbod De gemeente Zwolle beschikt momenteel over 1 volwaardig saunavoorziening (Thermen Swoll). Daarnaast zijn er nog enkele kleinere wellnessvoorzieningen gevestigd bij sportscholen en beautycentra/schoonheidsspecialisten. Een grootschalig wellnesscomplex wordt nog gemist in Zwolle. Dat blijkt ook uit de burgerenquête van maart 2010. Daarin wordt door circa 18% van de ondervraagden een groot wellnesscentrum genoemd als voorziening die men graag in Zwolle zou willen zien. In de ruime regio van Zwolle bevinden zich een drietal grote wellnesscomplexen gevestigd: Thermen Bussloo, De Veluwse Bron in Emst en de Zwaluwhoeve in Harderwijk. Gezamenlijk zijn deze voorzieningen al goed voor circa 350.000 bezoekers. De overige sauna-/wellnessvoorzieningen in het marktgebied (en de randen daarvan) zijn in Voorst, Meppel, Ommen, Oosterhesselen, Nutter, Zuidwolde en Schoonebeek. Afzetkansen Uitgaande van de percentages uit de burgerenquête van de gemeente Zwolle, zou een nieuw wellnesscentrum op stedelijk niveau minimaal 60.000 bezoekers kunnen trekken. Een grootschalige wellnessvoorziening heeft echter een groter bereik en zal daarmee meer bezoekers trekken. Het totale marktpotentieel in de regio bedraagt, uitgaande van 450.000-475.000 inwoners, circa 300.000 bezoeken (excl. dag-/verblijftoeristen). De Veluwse Bron, De Zwaluwhoeve en Thermen Bussloo nemen momenteel al een groot deel van deze marktruimte in, zeker als het gaat om de toeristen. Het marktpotentieel dat overblijft, is zeer beperkt.

6.3.

Klimhal

Vraag De afgelopen jaren is de vraag naar commerciële vrijetijdsactiviteiten sterk toegenomen. Hiertoe behoort ook de opkomst van klimhallen/wanden in Nederland. De vraag naar dergelijke voorzieningen kent een stijgende lijn. De vraag komt voornamelijk van (fanatieke) beoefenaars van de klimsport en van groepen voor een gezamenlijke activiteit. De gemiddelde bezoekfrequentie bedraagt circa 0,10 per inwoner. Marktbereik Het marktbereik van een klimhal is in de meeste gevallen bovenregionaal, zeker wanneer het een voorziening van enige schaal betreft. Bovendien is het aanbod nog relatief beperkt, wanneer het vergeleken wordt met andere leisurevoorzieningen in Nederland. Gebruikers zullen hierdoor altijd enige reistijd hebben.


59

Aanbod In Nederland zijn 25 grotere klimcentra, met meer dan 600 m² oppervlak, gevestigd. Met de klimhal Yosemite beschikt de gemeente Zwolle over één van deze 25 klimhallen. De omvang van Yosemite bedraagt 1.200 m² en is daarmee ook klimhal met een bovengemiddelde omvang. Afzetkansen De afzetkansen voor een tweede klimhal zijn niet bijzonder groot: Zwolle beschikt al over één van de 25 klimcentra in Nederland. Mogelijk is de klimhal op de huidige locatie wel te combineren met andere voorzieningen (bijv. fitness/racketcentrum) of is een verplaatsing mogelijk. 6.4.

Indoor skihal/Schaatsbaan

Vraag De vraag naar indoor-wintersportfaciliteiten is de afgelopen jaren sterk gegroeid. De moderne technieken hebben ervoor gezorgd dat er een echte sneeuw/ijsbeleving kan ontstaan tijdens het bezoek. Uit de bezoekersenquête blijkt dat onder de Zwolse bevolking een grote vraag bestaat naar een kunstijsbaan: maar liefst 27% van de ondervraagden zou deze vrijetijdsvoorziening graag in Zwolle gerealiseerd zien worden. Bijna 70% zou deze baan dan wel eens of vaker per jaar bezoeken. Marktbereik Het marktbereik van deze voorziening bedraagt op basis van ervaringscijfers circa 30 autominuten. Het primaire marktgebied van een ski-/ijshal bedraagt daarmee in dit geval > 700.000 inwoners. Secundair marktgebied bestaat uit dag- en verblijfstoeristen. Aanbod Het aanbod aan skivoorzieningen is in Noord-Oost Nederland beperkt, zeker met betrekking tot voorzieningen van enige omvang en kwaliteitsniveau (kunstsneeuwbaan). Een groot deel van het aanbod is gevestigd in de Randstad en Midden/Zuid-Nederland. In de gemeente Zwolle één skihal met twee relatief kleine en verouderde borstelbanen (locatie Leenman). Daarnaast is er een skihal gevestigd in Biddinghuizen (Rivièra Snow Village) met een kunstsneeuwbaan en een borstelbaan in Dronten. Verder is het aanbod in deze regio beperkt. Het aanbod van schaatsbanen is beduidend groter. In Noord/Oost-Nederland is er aanbod in Biddinghuizen (FlevoOnIce), Enschede (IJsbaan Twente) en Heerenveen (Thialf), Deventer (De Scheg) en Assen (De Smelt). De meeste van deze banen zijn eigendom van gemeente of worden in de exploitatie sterk ondersteund door (sport-)subsidies. Een schaatsbaan is dan ook lastig commercieel te exploiteren. Afzetkansen Uit ervaringscijfers blijkt dat circa 5% van de bevolking wel eens een skihal bezoekt. De gemiddelde bezoekfrequentie bedraagt circa 4 maal per jaar (incl. abonnementhouders). Indien we dit toepassen op de situatie in Zwolle dan bestaat er een bezoekerspotentieel van bijna 150.000, exclusief dag- en verblijfstoeristen. Gezien de beperkte concurrentie in de regio is er naar verwachting een marktbereik van circa 70-80% te behalen. In combinatie met


60

bezoek van toeristen is dit meer dan voldoende voor een middelgrote skihal. Er zijn derhalve voldoende potenties voor een skihal. Wel vraagt een dergelijke functie veel ruimte: circa 15.000 -20.000 m². De Nederlandse ijsbanen trekken elk op jaarbasis gemiddeld circa 200.000 bezoekers (excl. verenigingsbezoekers). Het animocijfer voor de schaatssport ligt beduidend hoger dan de skisport. Uit ervaringscijfers blijkt dat 20-30% van de bevolking (tussen 6 – 65 jaar) wel eens een indoor schaatsbaan bezoekt. Hiermee bedraagt het bezoekerspotentieel ook circa 0,5 miljoen bezoekers. De concurrentie in de regio is echter groot, waardoor de afzetkansen beperkter zijn. Bovendien is een schaatsbaan niet of nauwelijks commercieel te exploiteren, waardoor het succes grotendeels afhangt van investeringen uit de gemeenschap (incl. verenigingen).

6.5.

Outdoorcentra

Vraag Door een toenemend belang van actief bezig zijn en gezondheid zijn sportieve activiteiten (buitensport, adventure, etc) de laatste jaren als (bedrijfs)uitstapje steeds populairder geworden. Vaak worden deze ook gebruikt voor teambuildingarrangementen (benadrukken van het wij-gevoel en de sociale contacten), als is dat momenteel door de haperende economie wat teruggelopen. Naar verwachting zal deze vraag zich op redelijk korte termijn wel weer herstellen (1-2 jaar.) Marktbereik Het marktbereik van een outdoorcentrum hangt sterk af van het aanbod en de marketingkracht. Doorgaans heeft een centrum een regionaal verzorgingsgebied. Aanbod In Zwolle zelf zijn momenteel geen outdoorcentra gevestigd, maar Vadesto biedt outdoor watersportarrangementen aan (rondvaarten, kanoën, waterfietsen, etc.). 45 Daarnaast zijn binnen een straal van 15 km zijn er twee centra (Dalfsen en Hattem). De vestiging van Vadesto in Hattem is onlangs geopend en betreft een groot centrum Op een iets langere afstand, in Raalte, is nog een derde voorziening gelegen. Afzetkansen De afzetkansen voor een outdoorcentrum zijn niet bijzonder positief. Het onlangs geopende outdoorcentrum in Hattem is vanuit Zwolle binnen 15 autominuten te bereiken en heeft daarmee een sterke positie in lokale en regionale markt. Wil een nieuw outdoorcentrum in Zwolle succes hebben, zal het af moeten wijken van het aanbod in Hattem. Het concept zal vernieuwend en onderscheidend moeten zijn. In het geval van Zwolle zou dit een combinatie met een familiepark kunnen zijn of met indoorfaciliteiten. Dit onderscheidende vermogen kan ook gecreëerd worden door een bijzondere locatie.

45

Biedt alleen outdoor lasergames aan.


61

7.

Catering & restaurants

7.1.

Bijzondere horeca / partycentra

Vraag De afgelopen jaren, sinds 2004, heeft de horecasector een sterke omzetstijging gerealiseerd. De vraag naar horeca is echter conjunctuurgevoelig, maar kent ook een zekere ondergrens. In tijden van economische teruggang neemt het zakelijke bezoek wat af en zullen alle bezoekers bezuinigen op de uitgaven. Wat goedkopere concepten (bijv. fastfood) hebben daar weer profijt van. In de onderstaande grafiek is de omzetomzetontwikkeling in de Nederlandse horeca weergegeven. 46

Figuur 7.1.

Omzetontwikkeling Nederlandse horeca 2003-2008

13,50

13,00

12,50

12,00

11,50

11,00

10,50 2003

2004

2005

2006

2007

2008

Voor de komende jaren werd eerder door EIM47.een verdere groei verwacht, maar door de recente economische situatie en de invoering van het rookverbod stagneert deze groei. Naar verwachting zal dit jaar (2010) het omzetvolume met circa 2,5% teruglopen. Vooral de drankensector krijgt zware klappen te verwerken. In het eerste deel was er al een sterke daling van de horecaomzet waar te nemen: de totale horecaomzet daalde in het eerste kwartaal van 2010 met circa 6%. Marktbereik Horecavoorzieningen hebben doorgaans een lokaal tot maximaal regionaal marktbereik, afhankelijk van het onderscheidende vermogen concept en doelgroepkeuze. Aanbod In de gemeente Zwolle zijn volgens het Bedrijfschap Horeca&Catering 7 partycentra gevestigd. De bekendste zijn daarvan: Partyschip Borrelsboot, Urbana De Bolder, De Proosdij en Het Zwols Kegelhuis. In de regio zijn op relatief korte afstand ook enkele partycentra gevestigd, onder andere in Hattem, Wezep en Oldebroek. De markt is dus niet concurrentievrij. 46

47

Bron: Bedrijfschap Horeca&Catering, Horeca in Cijfers (HinC, 2010). Meest recente cijfers dateren uit 2008. Bron: Vooruitzichten op middellange termijn voor horeca, catering en verblijfsrecreatie.


62

Afzetkansen Zeker in de wereld van horeca is uniciteit en beleving zeer belangrijk. Dat kan enerzijds ontstaan door een bijzondere locatie, anderzijds door een aansprekend concept waarin verschillende functies worden gecombineerd. Bijzondere concepten die boven de markt uitsteken zijn er momenteel nog niet in Zwolle. Daar is dan ook nog ruimte voor, zeker in combinatie met andere functies. We denken dan met name aan bowling, amusementcentra, gaming of een vernieuwend overdekt kartingcentrum (vgl. Delft, Bleekemolens Race Planet).


63

BIJLAGE 3

ANALYSE MARKTRUIMTE PER FUNCTIE

Aanbod binnen…. Leisurefunctie Bioscoop

Zwolle 2 bioscopen (de Kroon, mainstream, 902 stoelen) (Fratershuis, arthouse, 186 stoelen)

15 km Kampen (Movie Unlimited) 360 stoelen

Bowling

1 bowling, i.c.m. partycentrum (Urbana, 4 banen)

Hattem ('t Heem, 6 banen) nvt

nvt

Lasergame/Paintball

Yosemite Outdoor, (paintball bij Wythemerplas), Hattem (Vadesto)

Dalfsen (Gotcha, outdoorcentrum)

Nijverdal (Kartplaza)

Hardenberg (Total Outdoor)

Karting

1 kartbaan (bijzondere buitenbaan)

-

Nijverdal (Kartplaza)

Oldenzaal (Kartbaan Oldenzaal)

Indoor speeltuin/attractie

Geen kinderspeelparadijs

Hattem

Wijhe

Meppel

Casino/amusements-/ gamingcentrum

1 casino (Flash Casino), 55 automaten

-

-

Steenwijk (Flash Casino)

Popmuziekcentrum

Hedon, capaciteit 500 bezoekers, jaarlijks ca. 30.000 bezoekers

-

nvt

nvt

Dansschool

7 dansscholen

nvt

nvt

nvt

Discotheek

Geen discotheek (wel deels discotheekprogrammering in Hedon)

10 discotheken in buurgemeenten

Harderwijk (3 zalen), Uelsen (4 zalen) en Takens (6 zalen)

Attractie- of themapark (incl. dierentuin)

Geen themapark of pretpark in Zwolle

-

Slagharen (Attractie- en vakantiepark Slagharen),

Hellendoorn (Avondturenpark Hellendoorn), Biddinghuizen (Walibi Flevo)

Dierentuin (bij attractie/themapark voegen)

Geen dierentuin in Zwolle (ecodrome als natuurhistorische beleving)

Geen dierentuinen

Kallenkote (Dierenpark Taman Indonesia)

Boekelo (Zoo Labirinth)

Sciencecenter/museum

7 musea, waarvan 3 met nvt bovenregionaal marktbereik (Ecodrome, Stedelijk museum, Fundatie)

nvt

nvt

Zalen-/congrescentrum

(incl. De Nieuwe Buitensocieteit)

Evenementenhal

1 evenementenhal (IJsselhallen Libéma, 18.400 m²)

-

Hardenberg (Evenementenhallen, 20.000 m²)

-

Fitness

18 sportscholen, 1 squashcentrum (Cardiofit, 9 banen)

nvt

nvt

nvt

Sauna/wellnesscentrum

1 saunacomplex (Thermen Swoll)

-

-

Klimhal

1 klimhal (Yosemite), 1.200 m² indoor

Harderwijk (Zwaluwhoeve), Emst (Veluwse Bron) en kleinere voorzieningen in Meppel, Ommen, Oosterheselen, Nutter, Zuidwolde en Schoonebeek nvt


25 km Steenwijk (City Theater, 343 stoelen), Meppel (Luxor, 204 stoelen), Hoogeveen (Luxor, 662 stoelen).

nvt

50 km Deventer (Luxor, 1.024 stoelen)

64

Aanbod binnen…. Leisurefunctie Indoor skihal/IJsbaan

Zwolle 1 skihal (Skihal Leenman, borstelbaan)

15 km -

25 km Dronten (Ski Inn Dornten, borstelbaan)

Outdoorcentrum (incl. watervermaak)

Zwolle (Yosemite, alleen paintball bij Wythmenerplas)

Hattem (Vadesto nieuw), Dalfsen (Gotcha, outdoorcentrum)

Raalte (Omni Mobilae)

Horeca/partycentrum (mits bijzondere formules)

7 Zalen/-partycentra Hattem, Wezep, Oldebroek (o.a.Partyschip Borrelsboot, Urbana De Bolder, De Proosdij, Het Zwols Kegelhuis)


50 km Biddinghuizen (Rivièra Snow Village, kleine sneeuwbaan)

65

BIJLAGE 3

RAMING OMZET PER FUNCTIE (NIEUW)

Functie48 Bioscoop

Kengetal49 € 12,-- p.p.

Input 350.000 – 400.000 bezoekers

Omzet in mln. € 4,0 - 5,0.

Bowling

€ 12,50 p.p.

50.000 – 70.000 bezoekers

0,5 – 0,7

Indoor karting

€ 150,-- p/m²

5.000 – 6.000 m²

0,75 – 1,0 0,8 – 1,2

Indoor speeltuin

€ 8 -10 .p.p

100.000 -120.000 bezoeker

Strandbad

€ 25 -30 p.a

48.000 abonnementhouders

1,3

Amusementscentrum

€ 40,-- p.p

30.000 – 40.000 bezoekers

1,2 – 1,5

Casino

€ 60 – 70,-- p.p

250.000 – 300.000 bezoekers50

Discotheek

€ 3.500,-- p/m²

1.000 – 2.000 m²

3,5 - 7,0

Dierentuin

€ 15,75 p.p.

250.000 -300.000 bezoekers

4,0 – 5,0

15,0 – 20,0

Outdoorcentrum

€ 35 – 40,-- p.p.

20.000 – 30.000 bezoekers

0,7 -1,2

Indoor ski

€ 35,-- p.p.51

150.000 – 200.000 bezoekers

5,0 – 7,0

Fitnesscentrum (klein)

€ 350 p/m².

1.000 – 2.000 m²

0,35 – 0,7 1,5 – 2,5

Fitnesscentrum (luxe, keten)

€ 450 p/m²

3.500 -5.000 m²

Bijz. horecaformules

€ 2.000,-- p/m² 52

1.500 –2.000 m² Totaal circa

3,0 – 4,0 42 – 58 mln.

In de bovenstaande tabel is bewust een grote bandbreedte genomen. Voor een gedetailleerdere berekening is een nadere en meer specifieke analyse nodig.

48

49

50 51 52

Hedon en de IJsselhallen zijn hier niet meegenomen, omdat het om een verplaatsing gaan en derhalve feitelijk geen nieuw aanbod betreft. Meeste kengetallen betreffen ervaringscijfers en gegevens uit andere onderzoeken van ZKA. Bij afwijkende bronnen is dit ook middels een voetnoot weergegeven. Waar het bezoekers betreft zijn ook andere uitgaven meegenomen, entree, incl. horeca en vervoer/parkeren e.d. Bron: Jaarverslag Holland Casino, op basis van gemiddeld bezoek bestaande vestigingen. Bron: CVTO, inclusief huur en horecabestedingen. Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering, HinC.


66

BIJLAGE 4

GRONDPRIJZEN

In de praktijk worden vaak meerdere berekeningswijzen gehanteerd voor het vaststellen van de grondprijs: residueel, comparatief of kostprijs+. In het algemeen zien we dat het vaststellen van grondprijsniveaus voor leisureprojecten minder makkelijk en eenduidig is. Het is meer maatwerk, rekeninghoudend met specifieke omstandigheden en de exploitatie. Deels komt dit doordat het geen ‘gewoon’ verhandelbaar vastgoed is, maar vaak voor de functie op maat gemaakte huisvesting met beperkte alternatieve aanwendbaarheid. Deels omdat er lokaal vaak geen referenties c.q. vergelijkbare transacties zijn om op basis van vergelijking een eerste inschatting te doen (wellicht met uitzondering van horeca). Ook de vraag of de ondernemer zelf het parkeren moet oplossen of dat dit centraal geregeld is op gebiedsniveau beïnvloedt de grondprijs sterk. Onder invloed van de bovenstaande factoren kunnen grondprijzen van leisurefuncties sterk verschillen. Het is zeer lastig om op basis van kengetallen (in absolute getallen) een indicatie te geven van de haalbare grondprijs. Wel kunnen we een algemeen beeld geven over de haalbaarheid van de grondprijzen. Als we kijken naar de grondprijzen waarmee op dit moment bij de beschikbare 53 locaties in Zwolle rekening gehouden wordt , variëren deze van circa € 150,-tot € 200,-- (in sommige documenten van de gemeente ‘kantorenprijs’ genoemd). Deze prijs geldt voor commerciële functies op bedrijventerreinen. Voor de meeste leisurefuncties is dit prijsniveau echter (te) hoog. De haalbaarheid van een grondprijs is van veel factoren afhankelijk. Enerzijds is het karakter van de exploitatie van belang: omzetpotentieel (zie ook tabel bijlage 3), maar ook de kostenstructuur (bijv. hoge arbeidsintensiviteit bij wellnesscentrum). Daarnaast ook het ruimtegebruik in relatie tot omzetpotentieel (bijv. karting heeft veel ruimte nodig, maar kent grenzen aan bezoekerscapaciteit en dus omzet). Ten slotte spelen uiteraard ook de lokale marktsituatie, de locatie, track record (naam) van exploitant en mate van clustering met andere functies een belangrijke rol. Indien we de eerder genoemde grondprijs van de huidige locaties als uitgangspunt nemen, komen we tot de volgende categorisering van de in het rapport genoemde functies: a) Realistisch (of in sommige gevallen zelfs hoger), voor slechts enkele leisurefuncties: horeca, casino/amusementscentrum, retailentertainment; b) Hoog, maar onder voorwaarden haalbaar: bioscoop, groot hoogwaardig fitnesscentrum; c) Lager niveau: bowling, kartbaan, kinderspeelvoorzieningen, fitness (regulier); d) Geen grondprijs, mee investeren maar wel commerciële exploitatie: evenementenhal; e) Geen grondprijs, ook bijdrage gemeente aan exploitatie: poppodium, schaatsbaan

53

Bron: opgaaf gemeente Zwolle. In de Grondprijzennota 2009 (afdeling Vastgoed) wordt voor maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk (waar leisurefuncties onder vallen) uitgegaan van een grondprijs van minimaal € 200,-- per m². Overigens wordt hier wel een residuele waardeberekening voorgesteld.


67

Om de absolute haalbare grondprijs vast te stellen is een residuele grondprijsberekening (o.b.v. van de specifieke exploitatie) de beste methode. Hiermee is het mogelijk een berekening te maken die meer recht doet aan de feitelijke, specifieke situatie in Zwolle. Een nadere analyse per leisurefunctie is dan mogelijk op basis van concrete voorliggende plannen/initiatieven.


68


Zwolle, historische stad met smaak en dynamiek Ontmoeten, ontspannen en beleven

Recommend Documents