ZNALECKÝ POSUDEK č. 5000/22/2016 o ceně pozemků parc. č. 2368/1 a 2369/1 v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram
Objednavatel znaleckého posudku:
JUDr. Antonín Janák, správce konkursní podstaty úpadce Profes Sedlčany-družstvo, Sedlčany, Na Červeném Hrádku 763, náměstí T.G.Masaryka 142 26101 Příbram I
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny pro dražbu
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 12.4.2016 znalecký posudek vypracoval: Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail:
[email protected]
Počet stran: 7 včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Příbrami 19.4.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně pozemků parc. č. 2368/1 a 2369/1 v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram, který si vyžádal JUDr. Antonín Janák, správce konkursní podstaty úpadce Profes Sedlčany-družstvo, Sedlčany Červený Hrádek za účelem zjištění obvyklé ceny pro dražbu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky parc. č. 2368/1 a 2369/1 Červený Hrádek 264 01 Sedlčany Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Sedlčany Katastrální území: Sedlčany Počet obyvatel: 7 339 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č. I III
Pi 0,85 0,85
V
1,00
I
1,00
II I
0,95 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 947,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.4.2016 za přítomnosti objednavatele.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 7.4.2016 - kopie katastrální mapy Sedlčany - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém
5. Vlastnické a evidenční údaje V části A listu vlastnického č. 2290 pro kat. území Sedlčany je uvedeno duplicitní vlastnictví: Dvořák Ladislav, Na Skalách 448, 264 01 Sedlčany (560626/2002), Prádelna Sedlčany - družstvo, Na Červeném Hrádku 763, 264 01 Sedlčany (27087379).
-2-
6. Dokumentace a skutečnost V KN jsou oceňované pozemky parc. č. 2368/1 a 2369/1 vedeny jako ostatní plocha - ostatní komunikace a trvalý travní porost. Ve skutečnosti jsou to volné neoplocené mírně svažité pozemky tvořící veřejné prostranství s nálety dřevin a křoví. Na pozemku parc. č.2369/1 se nachází vrtaná studna z roku 1997.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky se nachází mezi objektem mlýnu a místní komunikací vedoucí do Červeného Hrádku a tvoří část veřejného prostranství.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Sklady, doprava a spoje Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo IV bez okolní zástavby -3-
Pi 0,45 0,00
3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
II I II
0,00 -0,03 0,00
II
0,00
7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,437 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,411
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky parc. č. 2368/1 - ostatní plocha - ostatní komunikace a parc. č. 2369/1 - trvalý travní porost jsou ve skutečnosti neoplocené svažité pozemky s nepravidelnými nálety bezcenných dřevin a křovin, které tvoří veřejné prostranství. Ne pozemku parc. č. 2369/1 se nachází vrtaná studna, která slouží pro objekty mlýnu a prádelny. Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
Pi
-0,55
-0,10 -0,06 -0,10 0,60 4
I = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,114
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 947,0,114 1,000
-4-
Upr. cena [Kč/m2] 107,96
Typ
Název
§ 4 odst. 3
ostatní plocha ostatní komunikace § 4 odst. 3 trvalý travní porost Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 2368/1 2369/1
Výměra [m2] 146,00
Jedn. cena [Kč/m2] 107,96
304,00 107,96 2 450,00 m
Cena [Kč] 15 762,16 32 819,84 48 582,-
Ocenění staveb na pozemcích Studna vrtaná Jedná se o vrtanou studnu o průměru 250 mm a hloubce 30 m zakončenou železobetonovou skruží a betonovou kruhovou deskou. El. čerpadlo. Stáří cca 1997 = 19 let, předpokládaná další životnost cca 81 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Profil studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
vrtaná 30,00 m 250 mm 1 ks 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 30,00 m * 2 380,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 19 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 81 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 19 / 100 = 19,0 % Koeficient opotřebení: (1- 19,0 % / 100)
Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 12 840,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
+ = * * = * =
19,0 %
-5-
+ = * * =
71 400,- Kč 71 400,- Kč 1,0000 2,3180 165 505,20 Kč
* =
0,810 134 059,21Kč
12 840,- Kč 12 840,- Kč 1,0000 2,3180 29 763,12 Kč 0,810 24 108,13 Kč
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ = * =
24 108,13 Kč 158 167,34 Kč 0,411 65 006,78 Kč
Studna vrtaná - zjištěná cena
=
65 006,78 Kč
Cena staveb celkem Pozemky - celkem
= +
65 006,78 Kč 48 582,- Kč
Pozemky - zjištěná cena
=
113 588,78 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
128 837,30 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
128 837,30 Kč
Celkem
128 837,30 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
128 837,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
113 588,80 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
113 588,80 Kč
Celkem
113 588,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
113 588,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
113 590,- Kč
slovy: Jednostotřinácttisícpětsetdevadesát Kč
Odhad obvyklé ceny: V období posledních 12-ti měsíců nebyl zjištěn žádný prodej obdobných pozemků veřejných prostranství - parku v obci Sedlčany a ani v širší lokalitě okresu Příbram a to jak -6-
vyhodnocením nabídek z internetu – Sreality.cz, tak i šetřením u realitních kanceláří v regionu. Z výše uvedeného nemůže být použito srovnávací metody při zjištění ceny v místě a čase obvyklé. Proto jsem obvyklou cenu stanovil podle jediného možného způsobu a to podle vyhl. č. 53/2016 Sb. a to ve výši
113 590,- Kč
V Příbrami 19.4.2016
Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7.
Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku a to ve smyslu § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.3.1985 číslo jednací Spr. 951 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5000/22/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5000/22/2016.
Fotodokumentace
Pozemek parc. č. 2369/1
Studna na parc. č. 2369/1
-7-
