ZNALECKÝ POSUDEK. IČ: Jiráskova Velký Osek

VYHOTOVENÍ Č. 1 2 3

ZNALECKÝ POSUDEK č.337-20/2014 O OCENĚNÍ CENY AKCIÍ SPOLEČNOSTI

BALETOR a.s.

Objednatel :

DLM Trading s.r.o. IČ: 242 15 601 Jiráskova 386 281 51 Velký Osek

Účel posudku:

Odhad ceny předmětu dražby ve smyslu ust. §13 odst.1 zák. č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění

Posudek vypracoval:

Ing. Libor Buček Trávník 2083 686 03 Staré Město

Ocenění provedeno ke dni:

31. července 2014

Datum vyhotovení:

19. listopadu 2014

Znalecký posudek č. 337 – 20/2014

BALETOR a.s.

PROHLÁŠENÍ

Já, níže podepsaný, Ing. Libor Buček prohlašuji, že

•

nemám v současné době a ani v budoucnosti nebudu mít osobní zájem na majetku, který je předmětem tohoto posudku

•

je vyloučeno jakékoli personální propojení či jiné důvody, které by mohly zpochybnit moji nezávislost

•

předpokládám plný soulad se všemi zákony a předpisy v České republice a odpovědné vlastnictví a správu vlastnických práv

•

podklady poskytnuté objednatelem pro účel tohoto ocenění nebyly prověřovány a byly považovány za správné, pravdivé a reálné

•

veškeré změny informací nebo základních předpokladů, z nichž jsem při ocenění vycházel, by mohly mít významný vliv na výslednou hodnotu ocenění

•

v posudku byly respektovány všechny podstatné skutečnosti, které mi byly v době zpracování ocenění známé

•

odhadnutá hodnota respektuje obecné podmínky trhu k datu ocenění

•

toto ocenění bylo provedeno pouze pro účel stanovený v tomto posudku a nejsem odpovědný za jakékoli jiné použití tohoto posudku než pro tento účel

Strana 2


BALETOR a.s.

1. ÚVOD

1.1. ZNALECKÝ ÚKOL Znaleckým úkolem je odhadnout cenu předmětu dražby v místě a čase obvyklou ve smyslu ustanovení §13 odst. 1 zák. č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách v platném znění.

1.2. PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem posudku je ocenění 10 ks kmenových listinných akcií na jméno v jednotkové jmenovité hodnotě 200 000,-Kč, představující 100 % podíl na základním kapitálu oceňované společnosti, vydaných společností BALETOR a.s., se sídlem nám. Republiky 31, 280 02 Kolín II, IČ: 276 12 406, která byla zapsána do obchodního rejstříku, vedeného Městským soudem v Praze, dne 16. října 2006, oddíl B, vložka 11191 (dále též jen jako „BALETOR“ nebo „společnost“). Předmětné akcie představují 100 % podíl na základním kapitálu oceňované společnosti.

1.3. DRAŽBA CENNÝCH PAPÍRŮ Ustanovení § 33 odst. 8 písm. b) zák. č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu upravuje postup nakládání se zastavenými cennými papíry. Nedobrovolnou veřejnou dražbu cenných papírů je možno provést též pokud není řádně a včas splněna pohledávka zajištěná zástavním právem k cennému papíru.

1.4. DEN OCENĚNÍ Ocenění je provedeno ke dni 31. července 2014. Při ocenění předmětných akcií znalec vycházel ze stavu majetku a závazků ke dni 31. července 2014. K tomuto datu byly společností sestaveny účetní výkazy, jež byly dále použity pro analýzu hospodářské situace společnosti a vlastní ocenění. Vzhledem k této skutečnosti znalec považuje za nutné konstatovat, že od data sestavení výkazů ke dni provedení ocenění, není znalci známo, že by ve společnosti došlo k nějakým událostem, jež by mohly mít zásadní vliv na ocenění.

1.5. OBTÍŽE PŘI ZHOTOVOVÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU Při zajišťování podkladů nezbytných pro ocenění akcií společnosti BALETOR a.s. i při zhotovování znaleckého posudku se nevyskytly žádné potíže ani nebyly kladeny žádné překážky.

1.6. ÚDAJE O POSUDKU Posudek obsahuje 34 stran textu a 33 stran příloh a je vyhotoven ve třech písemných vyhotoveních. Dvě vyhotovení jsou určena pro objednatele a zbylé je uloženo v archivu znalce.

Strana 3


BALETOR a.s.

2. ÚDAJE O SPOLEČNOSTI Obchodní firma: IČ: Sídlo: Právní forma: Základní kapitál: Datum vzniku:

BALETOR a.s. 276 12 406 nám. Republiky 31, 280 02 Kolín II akciová společnost 2 000 000,- Kč 16. října 2006

2.1. ORGÁNY SPOLEČNOSTI Statutární orgán – představenstvo: Představenstvo je kolektivním statutárním orgánem společnosti, jež řídí činnost společnosti a jedná jejím jménem předseda představenstva:

ROBERT MRÁZEK, dat. nar. 4. srpna 1972 Úvaly, Smetanova 148, PSČ 25082 Den vzniku funkce: 22. listopadu 2006 Den vzniku členství: 22. listopadu 2006

místopředseda představenstva:

BARBORA AJGLOVÁ, dat. nar. 8. července 1982 Úvaly, Smetanova 148, PSČ 25082 Den vzniku funkce: 22. listopadu 2006 Den vzniku členství: 22. listopadu 2006 MARTIN KLINER, dat. nar. 10. června 1972 Praha 1, Jakubská 670/14, PSČ 11000 Den vzniku funkce: 22. listopadu 2006

člen představenstva:

Dozorčí rada: Kontrolním orgánem společnosti je dozorčí rada, která dohlíží na výkon působnosti představenstva a uskutečňování podnikatelské činnosti společnosti. předseda dozorčí rady:

IVANA ŠIBRAVOVÁ, dat. nar. 5. srpna 1965 Nymburk, V Kolonii 391, PSČ 28802 Den vzniku funkce: 22. listopadu 2006 Den vzniku členství: 22. listopadu 2006

člen dozorčí rady:

PETRA MRÁZKOVÁ, dat. nar. 21. září 1974 Praha 8, Taussigova 1172/1, PSČ 18200 Den vzniku členství: 22. listopadu 2006

člen dozorčí rady:

LUKÁŠ VÍZNER, dat. nar. 30. srpna 1982 Radim 223, PSČ 28103 Den vzniku členství: 22. listopadu 2006

Zdroj: https://or.justice.cz/ias/ui/rejstrik Údaje platné ke dni 02.09.2014 06:00:00

Strana 4


2.2. AKCIE Druh CP: Forma CP: Podoba: Registrace CP: Počet akcií: Nominální hodnota: Celkový objem emise:

BALETOR a.s.

akcie kmenové akcie na jméno listinná nekótovaný CP 10 ks 200 000,- Kč/akcie 2,000.000,- Kč

K 1. lednu 2014 se dle § 2 odst. 1 zák. č. 134/2013 Sb., o některých opatřeních ke zvýšení transparentnosti akciových společností a o změně dalších zákonů, změnily tyto listinné akcie na majitele na listinné akcie na jméno. Tato změna není doposud zapsána v obchodním rejstříku.

2.3. PŘEDMĚT ČINNOSTI Společnost má v obchodním rejstříku zapsaný tento předmět činnosti: - pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor bez poskytování jiných než základních služeb zajišťujících řádný provoz nemovitostí, bytů nebytových prostor

Strana 5


BALETOR a.s.

3. STRATEGICKÁ ANALÝZA Cílem strategické analýzy je identifikovat, analyzovat a ohodnotit všechny relevantní faktory, o nichž lze předpokládat, že budou mít vliv na konečnou volbu cílů a strategie podniku. Strategická analýza se zabývá rozborem vnitřní situace podniku a jeho okolí. Existují dva základní okruhy orientace strategické analýzy – analýza orientovaná na vnější okolí podniku a analýza vnitřních zdrojů a schopností podniku. 3.1. ANALÝZA VNĚJŠÍHO OKOLÍ PODNIKU 3.1.1. MAKROEKONOMICKÉ PROSTŘEDÍ

Růst reálného HDP v roce 2014 se očekává na úrovni 2,7 %. Pozvolný růst ekonomiky by měl pokračovat i v roce 2015, kdy by HDP v průměru za celý rok mohl vzrůst o 2,5 %. Růst by měl být zhruba ze tří čtvrtin dán domácí poptávkou, z jedné čtvrtiny pak saldem zahraničního obchodu. Navzdory oslabení koruny vlivem devizových intervencí ČNB by se rok 2014 měl vyznačovat velmi nízkou inflací. Na rozdíl od předchozích let by totiž během celého letošního roku měly administrativní vlivy (zejména pak snížení cen elektřiny) působit protiinflačně. Průměrná míra inflace by tak letos mohla dosáhnout jen 0,6 %. V roce 2015 by se sice růst spotřebitelských cen měl zrychlit, předpokládá se však, že inflace se stále bude pohybovat pod inflačním cílem ČNB. Míra nezaměstnanosti by v roce 2015 mohla dosáhnout 6,1 %. Objem mezd a platů by se letos mohl zvýšit o 2,8 %, pro rok 2015 se počítá se zrychlením růstu na 3,8 %. Kromě předpokládaného postupného zlepšování situace soukromého sektoru by na vývoj mezd a platů měl příznivě působit navrhovaný nárůst objemu platů v rozpočtové sféře. Tab. Hlavní makroekonomické indikátory

Zdroj: Makroekonomická predikce České republiky, MF ČR, červenec 2014

Strana 6


BALETOR a.s.

3.1.2. ODVĚTVOVÁ ANALÝZA

Odvětví je tvořeno podniky, které nabízí vzájemné substituty, tedy výrobky či služby uspokojující stejné nebo podobné potřeby zákazníků. Oborové okolí firmy nejvíce ovlivňují zákazníci, dodavatelé a konkurenti. Jedním z dalších hledisek charakteristiky trhu je jeho velikost, v jaké fázi životního cyklu se nachází, tedy jestli je ve fází růstu, kdy přitahuje ke vstupu nové konkurenty, nebo se už nasytil a pro nové hráče není místo anebo zda je v úpadku a subjekty z trhu odchází. Vliv na atraktivitu trhu pro nové firmy mají taktéž vstupní bariéry, ať už se jedná o legislativní omezení nebo například vysoké vstupní fixní náklady. 3.1.2.1. SEKTOR ZÁKAZNÍKŮ

V první řadě důležité identifikovat, kdo jsou zákazníci firmy a jaké mají požadavky a očekávání kladené na produkt či služby. Je třeba rozkrýt faktory, které ovlivňují jejich nákupní rozhodnutí, které se odvíjejí podle charakteru produktu a potřeb, které uspokojuje. Další důležitou oblastí zkoumání jsou demografické faktory, zejména změny v populaci a její věkové struktuře a rozložení příjmů populace. Tyto faktory ovlivňují velikost a sílu koupěschopné poptávky. Poslední ze tří oblastí jsou geografické faktory. Je nutno zvažovat jednak délku a komplikovanost cesty, kterou se zboží k zákazníkovi dostane a také zdali zákazník bude sám ochoten se k místu prodeje dopravit a vyhledat ho. Tyto výše zmíněné faktory jsou využitelné zejména, je-li koncovým zákazníkem individuální spotřebitel. Pokud jsou však zákazníky jiné firmy, v ústředí jejich zájmu stojí odlišné faktory. Zejména v sektoru průmyslu, stojí v naprostém popředí zájmu zákazníka cena, informace o výrobku a technické specifikace, servis nebo soulad s předepsanými normami a zákony. Vzhledem k tomu, že společnost nevyvíjí žádnou podnikatelskou činnost, nemá žádné zákazníky. Vzhledem k tomu, že společnost nemá žádný podnikatelský záměr, sektor potenciálních zákazníků je vymezen osobami, které by mohli mít zájem o koupi či pronájem pozemků společnosti. 3.1.2.2. SEKTOR KONKURENTŮ

Konkurenty můžeme vymezit jako podniky, se kterými analyzovaný podnik soutěží o stejného zákazníka. Aby mohla společnost posoudit své postavení vůči konkurentům, měla by si zajistit základní informace, které jí poskytnou obraz o jejich činnosti. Mezi tyto údaje můžeme zařadit data společnosti, která určují výši obratu, šíři sortimentu, počet zaměstnanců nebo tržní podíl. Dále je vhodné vymezit hlavní konkurenční výhodu soutěžitele a jeho silné a slabé stránky. Vyjednávací síla zákazníků roste, pokud jeho nákupy představují velké procento c celkového odbytu prodejce. Stejně tak má zákazník silnou pozici, pokud může bez problémů přejít ke konkurenci nebo je nakupovaný předmět dostatečně standardizován a může snadno zvolit jiného dodavatele. Taktéž jsou výhody na straně zákazníka, pokud je velmi citlivý na změnu ceny, tedy zboží má vysokou cenovou pružnost poptávky Vyjednávací síla dodavatelů je tím vyšší, čím méně důležitým zákazníkem je odběratel a naopak Stejně tak je pozice dodavatele upevněna, pokud k jeho zboží neexistují relevantní substituty. Pokud je zboží vysoce diferencované, je pro zákazníka obtížné změnit dodavatele, protože kvalita garantovaná stávajícím dodavatelem je pro něj velmi významná. Zákazník má tedy velké náklady přestupu.

Strana 7


BALETOR a.s.

Hrozba vstupu nových konkurentů je determinována zejména kapitálovými požadavky na start podnikání. Pokud jsou vyžadovány vysoké vstupní fixní náklady, tato hrozba je eliminována. Stejně tak pokud existuje nákladová výhoda plynoucí ze zkušeností u firem již působících v odvětví, např. úspory z rozsahu a nově vstupující firmy by oproti zavedeným konkurentům vyráběly příliš draze. Významnou zábranou pro vstup nových konkurentů je omezený přístup k distribučním kanálům, kdy se mohou jen obtížně dostat k zákazníkovi. Hrozba substitutů je ze strany zákazníka ovlivněna jeho maximální akceptovatelnou výší nákladů vedoucí k přechodu mezi jednotlivými dodavateli. Čím jsou náklady přestupu vyšší, tím je zákazník méně ochoten měnit dodavatele a hrozba substitutů se snižuje. Naopak hrozby je vyšší, pokud firmy nabízející substituty vyrábějí s nižšími náklady nebo zvyšují nabídku. Vzhledem k tomu, že společnost nevykonává žádnou podnikatelskou činnost, omezuje se rozsah jejich konkurentů na oblast vlastníků obdobných aktiv (pozemků).

3.1.2.3. SEKTOR DODAVATELŮ

Analýza dodavatelů se zabývá zejména dostupností vstupů, které podnik nezbytně potřebuje ke své výrobě. Pro volbu dodavatele je klíčová zejména cena, stabilita a kvalita jeho dodávek. Pokud má podnik možnost odebírat produkt za stejných nebo podobných podmínek od jiných dodavatelů, drží výhody na své straně a může do značné míry diktovat podmínky dodavatelsko-odběratelských vztahů. Opačná situace nastává, pokud podnik nemá možnost vstupy poptávat u jiného dodavatele. Vzhledem k tomu, že společnost nevyvíjí žádnou podnikatelskou činnost, nemá žádné dodavatele.

3.2. ANALÝZA VNITŘNÍCH ZDROJŮ A SCHOPNOSTÍ PODNIKU Vnitřní zdroje a schopnosti podniku jsou omezeny na jeho majetkovou podstatu, protože společnost nevyvíjí žádnou podnikatelskou činnost. Výnosový potenciál z výrobní či obchodní činnosti je tudíž nulový. Bonita aktiv, která v případě oceňovaného podniku se omezuje pouze na pozemky, je určující pro hodnotu oceňované společnosti.

3.2.1. PŘEDMĚT PODNIKÁNÍ

Předmět podnikání zapsaný v obchodním rejstříku zahrnuje tyto činnosti: - pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor bez poskytování jiných než základních služeb zajišťujících řádný provoz nemovitostí, bytů nebytových prostor

3.2.2. VYMEZENÍ PODNIKATELSKÉ ČINNOSTI

Společnost neprovozuje žádnou výrobní ani obchodní činnost. Společnost nemá žádné zaměstnance.

Strana 8


BALETOR a.s.

3.2.3. MAJETEK A ZÁVAZKY SPOLEČNOSTI

Ke dni 31. července 2014 společnost BALETOR a.s. vykazuje ve svém účetnictví majetek a závazky takto: v tis.Kč

Brutto

Netto

Aktiva celkem

32 241

32 241

Dlouhodobý majetek

31 895

31 895

Dlouhodobý majetek tvoří dlouhodobý hmotný majetek a dlouhodobý finanční majetek. Dlouhodobý majetek představuje 98 % z celkových aktiv. V účetnictví podniku je dlouhodobý majetek vykazován takto: Pozemky Jiný dlouhodobý finanční majetek Oběžná aktiva

31 462 433

31 462 433

346

346

Oběžná aktiva se sestávají z krátkodobých pohledávek a krátkodobého finančního majetku. Podíl oběžných aktiv na aktivech celkových činí 2 %. V účetnictví podniku jsou oběžná aktiva vykazována takto: Krátkodobé pohledávky z obchodních vztahů Peníze Ostatní aktiva

340 6

340 6

0

0

v tis.Kč

Pasiva celkem

32 241

Vlastní kapitál Základní kapitál Kapitálové fondy Rezervní fondy Výsledek hospodaření minulých let Výsledek hospodaření běžného účetního období

-

2 436 2 000 0 0 - 4 290 - 146

Vlastní kapitál společnosti je záporný. Cizí zdroje

34 677

Cizí zdroje tvoří dlouhodobé a krátkodobé závazky. Cizí zdroje představují 108 % z celkových pasiv. V účetnictví podniku jsou cizí zdroje vykazovány takto:

Dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky

32 252 2 425

Ostatní pasiva

0

Strana 9


BALETOR a.s.

3.2.4. VÝNOSY A NÁKLADY SPOLEČNOSTI

Ke dni 31. července 2014 společnost BALETOR a.s. vykazuje ve svém účetnictví výnosy a náklady takto: v tis. Kč

Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb Spotřeba materiálu a energie Služby Přidaná hodnota Osobní náklady Daně a poplatky Odpisy Tržby z prodeje majetku a materiálu Zůstatková cena prodaného majetku a materiálu Změna stavu rezerv a opravných položek Ostatní provozní výnosy Ostatní provozní náklady Provozní výsledek hospodaření Nákladové úroky Ostatní finanční výnosy Ostatní finanční náklady Finanční výsledek hospodaření Daň Výsledek hospodaření na účetní období

0 6 0 - 6 0 2 16 72 80 0 6 3 - 29 0 - 2 115 - 117 0 - 146

4. FINANČNÍ ANALÝZA Účelem finanční analýzy je posoudit finanční situaci podniku BALETOR a.s., zanalyzovat a zhodnotit hospodaření společnosti a identifikovat hlavní činitele, které ovlivňují celkové výsledky hospodaření. Finanční analýza je také podkladem a východiskem pro zpracování finančního plánu. Vzhledem k tomu, že společnost BALETOR a.s. nevyvíjí žádnou podnikatelskou činnost po dobu několika let, není v tomto posudku prováděna finanční analýza společnosti.

Strana 10


BALETOR a.s.

5. METODIKA OCENĚNÍ 5.1. ZÁKLADNÍ POJMY Cena je pojem používaný pro částku, která je požadována, nabízena nebo zaplacena za zboží nebo službu. Vzhledem k finančním možnostem, motivacím nebo zájmům kupujícího nebo prodávajícího může nebo nemusí mít cena zaplacená za zboží či služby vztah k hodnotě, kterou tomuto zboží nebo službě mohou připisovat jiní. Cena je indikací relativní hodnoty připisované zboží konkrétním kupujícím v konkrétních podmínkách. S touto definicí je v souladu i aktuální definice ceny, uvedená v zákoně č.151/97 Sb., o oceňování majetku: …obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího, nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě, vyplývající z osobního vztahu k nim. Hodnota je ekonomický pojem, je výrazem schopnosti zboží být předmětem směny. Hodnota není skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Hodnota by měla být výsledkem střetu nabídek kupujícího a prodávajícího. Protože není tato podmínka splněna, je prováděno ocenění. Výsledkem je potom stanovení tržní hodnoty, ale ta není hodnotou směnnou, již realizovanou, ale potencionálním východiskem pro cenové jednání o individuální koupi. Základem hodnoty v odhadu je objektivní (tržní) hodnota („fair value“) vyjádřená v peněžních jednotkách (v české právní terminologii cena obvyklá). Tato objektivní hodnota je definována v souladu s doporučeními Evropského sdružení odhadců majetku TEGOVOFA (The European Group of Fixed Assets) jako finanční částka, která může být směněna mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, aniž by byl činěn nátlak na koupi nebo prodej. Přitom obě zúčastněné strany si plně uvědomují a znají všechna relevantní fakta o dané věci. Podnikem se rozumí soubor hmotných, jakož i osobních a nehmotných složek podnikání. K podniku náleží věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které patří podnikateli a slouží k provozování podniku nebo vzhledem ke své povaze mají tomuto účelu sloužit. Čistým obchodním majetkem je obchodní jmění po odečtení veškerých závazků vzniklých podnikateli v souvislosti s podnikáním, je-li právnickou osobou. Obchodním majetkem právnické osoby rozumíme veškerý její majetek. Vlastní kapitál tvoří vlastní zdroje financování obchodního majetku podnikatele a v rozvaze se vykazuje na straně pasiv.

Strana 11


BALETOR a.s.

5.2. PRÁVNÍ RÁMEC OCEŇOVÁNÍ V České republice upravuje oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot pro účely stanovené zvláštními předpisy zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Jiným způsobem oceňování se rozumí a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle stavu ocenění b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví f) oceňování podle kurzové hodnoty, které z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen Oceňování kótovaných cenných papírů obchodovaných na regulovaném trhu upravuje §19 odst.1 písm.a) „Kótované cenné papíry tuzemské nebo zahraniční, obchodované na tuzemském regulovaném trhu nebo současně na tuzemském i zahraničním regulovaném trhu, se oceňují kurzem vyhlášeným na tuzemské burze v den ocenění. Pokud nebylo v den ocenění cenným papírem na tuzemské burze obchodováno, ocení se posledním kurzem vyhlášeným na tuzemské burze v období přecházející 30 dnů přede dnem ocenění, pokud byl v tomto dni cenný papír obchodován. Nebyl-li cenný papír obchodován na tuzemské burze v těchto posledních dnech, ocení se nejnižším dosaženým kurzem vyhlášeným ve stejném období u ostatních organizátorů tuzemského mimoburzovního trhu cenných papírů.“ Oceňování kótovaných cenných papírů neobchodovaných na regulovaném trhu a nekótovaných cenných papírů stanovuje §20 odst.1 písm.a) „Kótované cenné papíry neobchodované na regulovaném trhu a nekótované cenné papíry se oceňují takto: a) akcie a podílové listy uzavřených podílových fondů podílem, v jehož čitateli je vlastní kapitál a akciové společnosti nebo uzavřeného podílového fondu podle účetní závěrky za předchozí účetní období, pokud není prokázána jiná hodnota vlastního kapitálu, a ve jmenovateli počet vydaných akcií nebo podílových listů převedený na shodnou emisní hodnotu Oceňování podniku je upraveno v § 24 „Podnik nebo jeho část se oceňuje součtem cen jednotlivých druhů majetků zjištěných podle tohoto zákona sníženým o ceny závazků.“ Je umožněno provést ocenění výnosovým způsobem či v kombinaci s majetkovým oceněním.

Strana 12


BALETOR a.s.

5.3. METODY OCEŇOVÁNÍ Finanční ocenění si klade za cíl vyjádřit jejich hodnotu peněžitým ekvivalentem. Při stanovování výsledné peněžité hodnoty se používají v zásadě tři skupiny oceňovacích metod: majetkové metody, metody výnosové, metody porovnávací a metody kombinované 5.3.1. OCENĚNÍ NA ZÁKLADĚ ANALÝZY MAJETKU (MAJETKOVÉ METODY) 5.3.1.1. METODA ÚČETNÍ HODNOTY

Metoda účetní hodnoty vychází z informací zjištěných v účetnictví. Schopnost zobrazit reálnou hodnotu majetku ke dni ocenění je omezena platnými postupy účtování, které nezobrazují reálnou hodnotu majetku poněvadž • účetní hodnota aktiv je vyjádřena v historických pořizovacích cenách • účetní hodnota zásob, materiálu a výrobků nevyjadřuje aktuální nákupní či prodejní cenu • o pohledávkách je účtováno v nominálních hodnotách Účetní hodnota vlastního kapitálu představuje rozdíl mezi účetní hodnotou celkových aktiv a účetní hodnotou všech závazků. Na účetní hodnotu vlastního kapitálu je třeba pohlížet jako na výchozí hodnotu pro jednoduché zjištění hodnoty podniku.

5.3.1.2. METODA SUBSTANČNÍ HODNOTY

Substanční hodnotou podniku rozumíme souhrn relativně samostatných ocenění jednotlivých majetkových složek z pohledu jejich zapojení do fungujícího podniku (princip going concern). Tato metoda je nejbližší pojetí § 24 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. U jednotlivých složek aktiv je zjišťována jejich reprodukční hodnota snížená o patřičné opotřebení. Takto zjištěná hodnota představuje substanční hodnotu brutto. Náklady na znovupořízení pro ocenění substanční hodnoty je možné zjišťovat několika způsoby: • • • • • •

metoda tržního porovnání (vychází z již realizovaných prodejů ekvivalentního majetku) metoda výnosová (výnos představuje diskontovaný budoucí finanční tok spojený s danou majetkovou částí) metoda indexová (vychází z historických cen, které jsou upraveny cenovým indexem) přímé zjišťování cen (odvozením z kalkulací a ceníků) oceňování podle zvolené jednotky (přepočtem na zvolenou jednotku) metoda funkčního zjišťování cen (kombinace předchozích metod)

5.3.1.3. METODA LIKVIDAČNÍ HODNOTY

V případě podniků v likvidaci či ztrátových podniků je kalkulována likvidační hodnota podniku. Likvidační hodnotou se rozumí součet prodejních cen jednotlivých majetkových složek podniku po úhradě nákladů spojených s likvidací. V ocenění podniku likvidační hodnota tvoří dolní hranici ocenění hodnoty podniku a je kritériem úvah o sanaci podniku. Pokud je likvidační hodnota vyšší než jeho výnosová hodnota po sanaci, je neekonomické provádět revitalizaci podniku a lépe přistoupit k likvidaci podniku.

Strana 13


BALETOR a.s.

5.3.2. OCENĚNÍ NA ZÁKLADĚ ANALÝZY VÝNOSŮ (VÝNOSOVÉ METODY) 5.3.2.1. METODA VOLNÉHO PENĚŽNÍHO TOKU PRO VLASTNÍKY A VĚŘITELE

Metoda volného peněžního toku pro vlastníky a věřitele (Free Cash Flow to the Firm) vychází z peněžního toku podniku financovaného pouze vlastním kapitálem a reálná struktura financování se respektuje pomocí diskontní sazby. Výsledkem této metody je stanovení hodnoty podniku. Hodnota vlastního kapitálu se stanoví následně jako rozdíl hodnoty podniku a cizího kapitálu vyvolávajícího náklady na počátku plánovacího období. Jednotlivé modifikace této metody se odlišují způsobem stanovení pokračující hodnoty, kterou lze stanovit pomocí • perpetuity, tvořené součtem diskontovaného volného peněžního toku 2. fáze • na základě odhadu poměru tržní ceny akcie a zisku dosaženého na akcii (P/E) • tzv. likvidační hodnoty, představující odhad ocenění podniku na počátku 2. fáze • pomocí účetní hodnoty podniku na konci plánovacího období • modelu tvorby hodnoty (tempo růstu čistého provozního zisku a rentability čistých investic) 5.3.2.2. METODA VOLNÉHO PENĚŽNÍHO TOKU PRO VLASTNÍKY

Metoda volného peněžního toku pro vlastníky (Free Cash Flow to the Equity) vychází z čistého peněžního toku pro vlastníky (v podobě zisku zadrženého ve firmě, resp. dividend a podílů na zisku), zbývajícího po úhradě úroků a splátek cizího kapitálu, poskytnutého věřiteli. Hodnota 2. fáze se stanoví opět pomocí perpetuity. Tato metoda vede primárně ke stanovení hodnoty vlastního kapitálu, takže hodnota podniku se stanoví následně jako součet zjištěné hodnoty vlastního kapitálu a cizího úročeného kapitálu na počátku plánovacího období. 5.3.2.3. METODA EKONOMICKÉ PŘIDANÉ HODNOTY

Metoda ekonomické přidané hodnoty vychází z výpočtu veličiny, o kterou čistý provozní zisk převyšuje náklady investovaného kapitálu (tzv. Economic Value Added – EVA®). Hodnotu podniku tvoří součet hodnoty 1. fáze (souhrn diskontované ekonomické přidané hodnoty za plánovací období), hodnoty 2. fáze (diskontovaná perpetuita) a celkového investovaného kapitálu na počátku plánovacího období. Podobně jako v předchozí metodě vede tato metoda primárně ke stanovení hodnoty vlastního kapitálu, takže hodnota podniku se stanoví následně jako součet zjištěné hodnoty vlastního kapitálu a cizího úročeného kapitálu na počátku plánovacího období. 5.3.2.4. METODA MINULÝCH KAPITALIZOVANÝCH ČISTÝCH VÝNOSŮ

Metoda minulých kapitalizovaných čistých výnosů vychází z tzv. odnímatelného čistého výnosu, tj. velikosti prostředků, které je možné rozdělit vlastníkům. Hodnotu podniku lze pak stanovit z odnímatelných čistých výnosů dosahovaných v minulosti zpravidla po období 3 až 5 let. Výsledkem je pak primárně hodnota vlastního kapitálu. 5.3.2.5. DIVIDENDOVÉ DISKONTNÍ MODELY

Výnos pro akcionáře plynoucí ve formě dividendy a kapitálového zhodnocení je základem pro výpočet hodnoty akcií pomocí dividendových diskontních modelů. Pro aplikaci těchto modelů jsou nutné následující předpoklady: •

ustálená struktura financování

Strana 14


• •

BALETOR a.s.

stabilní dlouhodobá dividendová politika (ustálený výplatní poměr) vysoká závislost mezi dividendou a volným peněžním tokem pro akcionáře

Základním dividendovým diskontním modelem je Gordonův model pro stabilní růst A= kde

DIV r−g

A……...hodnota akcie DIV…..dividenda r……....požadovaná výnosová míra pro akcionáře g…..….předpokládaná míra růstu dividend

5.3.3. OCENĚNÍ NA ZÁKLADĚ ANALÝZY TRHU (TRŽNÍ METODY) 5.3.3.1. POROVNÁVACÍ METODA

Při tomto přístupu k ocenění znalec odhaduje hodnotu oceňovaného podniku na základě porovnání hodnot podniků srovnatelných s oceňovaným podnikem na rozvinutém trhu mezi nezávislými účastníky. Základem této metody je důkladná analýza stavu a vývoje hospodářství jako celku, analýza stavu a vývoje příslušného odvětví a taktéž podrobná finanční analýza podniku. Nutným vstupním parametrem k stanovení hodnoty podniku je i dostatečná databáze hodnot srovnatelných podniků. Výběrem vhodných multiplikátorů, které zohledňují rozdíly mezi vybranými ukazateli oceňovaných a srovnávaných podniků, se zjistí výsledná hodnota. 5.3.4. OCENĚNÍ KOMBINACÍ JEDNOTLIVÝCH METOD 5.3.4.1. METODA KAPITALIZOVANÝCH MIMOŘÁDNÝCH ČISTÝCH VÝNOSŮ

Celková hodnota podniku se zde skládá z hodnoty substance a hodnoty „firmy“. Hodnota „firmy“ je v tomto případě chápana jako rozdíl mezi výnosovou hodnotou a substanční hodnotou a představuje v případě silných podniků goodwill a v případě slabých podniků badwill. Základem hodnoty „firmy“ je kapitalizovaný mimořádný čistý výnos, který představuje rozdíl mezi celkovým čistým výnosem podniku a čistým výnosem, který bychom měli dostat při normálním zúročení vloženého kapitálu.

5.4. PŘEDNOSTI A NEDOSTATKY JEDNOTLIVÝCH METOD Žádná z oceňovacích metod není univerzální. Každá metoda má jak své přednosti, tak i omezení a záleží na situaci společnosti, jaká z uvedených metod bude pro její ocenění optimální. Před výběrem metody oceňování je třeba zvážit vypovídající schopnosti metod v podmínkách České republiky, účel ocenění a dále specifické okolnosti úkolu znalce. Z metodického hlediska je za nejobjektivnější ocenění považováno výnosové ocenění metodou diskontovaných peněžních toků, které vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Výnosový způsob ocenění je teoreticky nejsprávnější metodou, poněvadž představuje pro akcionáře hodnoty určené očekávanými příjmy.

Strana 15


BALETOR a.s.

Substanční hodnotu lze zjistit bez ohledu na podmínky na kapitálovém trhu. Korektní analýza substanční hodnoty je založena na znalosti situace na trhu a reálnými aktivy, přičemž u aktiv specifických, neobchodovaných může určování jejich reprodukčních cen narážet na poměrně značné obtíže. Další nevýhodou substanční hodnoty je skutečnost, že opomíjí hodnotu nehmotných složek nezahrnutých v rozvaze společnosti. I přes tyto nedostatky je substanční hodnota jednou ze základních oceňovacích metod společnosti. Metody tržního porovnání se týkají společností, které jsou běžně obchodovány na burze. Předpokládá rozvinutý kapitálový trh, trh se společnostmi a dostatečné informace o transakcích na nich probíhajících. Disponibilita těchto informací, resp. existence reprezentativní srovnávací základny je v podmínkách ČR zatím hlavní příčinou nízké vypovídající schopnosti této metody.

5.5. POUŽITÉ ZPŮSOBY OCENĚNÍ Hodnota podniku je podle obchodního zákoníku platného v České republice obecně pojímána jako hodnota aktiv snížená o hodnotu dluhů. Při určování této hodnoty je třeba rozlišovat hodnotu tržní a hodnotu subjektivní. Subjektivní hodnotou je hodnota z pohledu konkrétního investora. Měla by odrážet jeho konkrétní možnosti, cíle i náklady příležitosti. Tržní hodnota by měla vyjadřovat názor trhu, resp. širšího okruhu investorů na perspektivu podniku a zároveň na alternativní výnosnost investic do běžně obchodovaných cenných papírů na kapitálovém trhu. Po prostudování předložených podkladů a provedení analýzy struktury majetku a tvorby zisku jsem provedl ocenění nákladovým způsobem, a to formou zjišťování neúplné substanční hodnoty netto. Tato metoda je pro daný případ ocenění vhodná a přiměřená, poněvadž vystihuje hodnotu oceňovaného podniku. Takto provedené ocenění podává věrný obraz o hodnotě majetku a závazků společnosti. Výnosového způsobu ocenění, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, nebylo použito, poněvadž hodnota oceňované společnosti spočívá v majetkové podstatě a výše výnosu je odvislá od výnosů z držby či zpeněžení aktiv společnosti. Porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem, nebylo možno aplikovat, neboť hodnoty porovnatelných transakcí mi nejsou známy.

Strana 16


BALETOR a.s.

6. METODIKA OCENĚNÍ MAJETKOVÝCH PŘÍSTUPEM 6.1. METODIKA OCENĚNÍ POZEMKŮ Pro oceňování pozemků se v praxi používají: Administrativní ocenění dle vyhlášky. Porovnávací metoda, která vychází z již realizovaných prodejů pozemků srovnatelných vlastností. Při uplatnění metody porovnávací je však nutno zohlednit řadu dalších relevantních faktorů, mezi které patří zejména takový výběr srovnávaných pozemků, jejichž parametry jsou shodné, nebo velmi blízké. Při stanovení tržní hodnoty pozemků bylo využito vlastních informací o realizovaných cenách v dané lokalitě.

6.2. METODIKA OCENĚNÍ STAVEB Konvenční tržní ocenění nemovitého majetku vychází při stanovení tržní hodnoty obvykle z následujících elementárních metod a přístupů: Metody výnosové Metody zjištění věcné hodnoty Tržní ocenění Metody výnosové Teoretickým základem oceňování výnosovými metodami je tvrzení, že hodnota majetku je rovna současné hodnotě očekávaných čistých výnosů z tohoto majetku plynoucích a to v průběhu období, po které bude majetek vlastněn. Jedná se o vztah mezi tokem čistých peněžních příjmů a cenou. Investor nemá ve skutečnosti zájem nakupovat hmotnou podstatu, ale zajištěný tok čistých příjmů. Tento tok příjmů může být odvozen buď ze současného využití oceňovaného majetku, nebo úvahou o jeho možném, nicméně reálném využití, které se může od využití současného lišit. Metoda výpočtu výnosové hodnoty z odhadu trvalého zisku předpokládá teoreticky nekonečně dlouhé období, kdy budou konstantní čisté příjmy pobírány, proto je někdy nazývána metodou věčné renty. Stanovení výnosové hodnoty je potom limitováno následujícími parametry: - prokazatelným objemem a spolehlivostí toku čistých výnosů - stanovením odpovídající kapitalizační míry - využitím kapitalizace, t.j. převodu toku výnosů na jejich současnou hodnotu Exaktně vyjádřeno, je výnosová hodnota V majetku (nemovitosti) rovna jeho stabilizovanému čistému příjmu (započtenému zisku), vydělenému odpovídající kapitalizační mírou R v procentech. V obecném vyjádření platí :

Strana 17


BALETOR a.s.

ZZ V = ------ x 100 R Čistý stabilizovaný příjem tvoří zisk před, nebo po zdanění. Zisk před zdaněním se zásadně používá v těch případech, kde je výnos konstruován pomocí fiktivního nájmu. V případě, že jsou do výnosu z nemovitosti plynoucí zahrnuty skutečné výsledky z podnikání (hotely, penziony apod.), uplatňuje se zisk zdaněný. Při akceptaci v úvodní části uvedené definice výnosové hodnoty, lze při zjednodušeném pohledu využít pro stanovení kapitalizační míry při oceňování nemovitosti úvahy, vycházející z úrokové míry tzv. jistých cenných papírů (nejlépe státem garantovaných), např. obligací, včetně zápočtu nezbytné míry rizika, vztahujícího se na konkrétní tržní segment. Výnosy z oceňovaných nemovitostí kalkulujeme z fiktivních pronájmů všech kancelářských, sociálních, výrobních, skladových prostor a volných zpevněných ploch včetně příslušenství, které oceňovaný majetek nabízí. Sazby pronájmů stanovíme ve výši, která je v dané lokalitě obvyklá a reálně dosažitelná.

Metody zjištění věcné hodnoty Tento způsob ocenění je založen na principu pojetí náhrady. Teoretickým základem při oceňování nemovitého majetku dále popsanými metodami je tvrzení, že perspektivní kupující nebude ochoten platit za tento majetek víc, než by činily náklady na jeho pořízení. Dále popsanými metodami se zjistí hodnota stavby, snížená o patřičné opotřebení, které odpovídá průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku popř. snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují funkceschopnost a bezpečné užívání věci. Dalším krokem je zjištění opotřebení objektu podle jeho skutečného stavu. Časté je např. použití metody lineární : O = ( S / Ž ) x 100 [ % ] kde: O ... opotřebení v procentech S ... stáří stavby ( v rocích od kolaudace ) U staveb těsně po generální opravě se uvažuje stáří ve výši cca 20 % z předpokládané životnosti, u staveb s neúplnou opravou přiměřeně vyšší. Ž ... předpokládaná životnost stavby, která je uvažována pro jednotlivá provedení staveb 60 až 80 let, u masivních staveb i 100 a více let. Modifikaci lineární metody představuje metoda analytická, která hodnotí opotřebení každého prvku stavby zvlášť a konečné opotřebení stanoví jako vážený průměr. Od výchozí hodnoty budovy se odečte opotřebení (např. podle jedné z uvedených metod), které odpovídá stavbě daného stáří a popř. náklady na opravu potřebné pro uvedení objektu do provozuschopného stavu. Výsledek, tzv. věcná hodnota, je totožná s používanými termíny stavební, nebo technická hodnota, popř. časová cena.

Strana 18


BALETOR a.s.

Tržní ocenění Každý odhad tržní hodnoty je obecně zatížen jistou mírou subjektivismu, ať už z pohledu odhadce, volby použitých oceňovacích metod, nebo změn působících v souvislosti s vývojem lokálních, ale i globálních tržních podmínek. Je proto žádoucí, aby tržní ocenění obecné nemovitosti bylo v některých případech provedeno v modelu, který vychází z předností a nedostatků dvou, nebo více základních přístupů, resp. oceňovacích metod, tj. vycházelo jak ze stavových veličin (substanční hodnoty), tak i z tokových veličin (metody výnosové), event. z cen porovnávacích. Rozdíly mezi výsledky jednotlivých oceňovacích metod jsou poměrně značné. V současných ekonomických a tržních podmínkách je u většiny nemovitého majetku zcela běžné, že náklady na pořízení nemovitého majetku nejsou v relaci s výnosy, které z této nemovitosti plynou. Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlédnuto k obecným ekonomickým souvislostem a dále ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku.

6.3. OCEŇOVÁNÍ STROJŮ A ZAŘÍZENÍ Při oceňování strojů a zařízení je výchozí cenou pro výpočet časové ceny: a) b)

pořizovací cena nového stroje stejného typu (je-li oceňovaný stroj na trhu a jeho cena je zjistitelná u výrobce nebo prodejce) srovnatelná výchozí cena stroje (jestliže se stroj jako nový nevyrábí ani není dostupný na trhu); srovnatelná cena se stanoví • cenovým porovnáním porovnávají se parametry: - druh stroje - účel jeho použití, - koncepce konstrukce, - výkonové parametry, - hmotnostní a rozměrové parametry, - kvalita provedení a nadstandardní funkce •

přepočtením historické pořizovací ceny pořizovací cena se odpovídající roku nákupu z evidence firmy se přepočte indexem nárůstu cen, který vydává Český statistický úřad na hodnotu odpovídající cenové hladině toho roku, ke kterému se ocenění provádí

Technická hodnota stroje se určí podle vztahu TH (%) = VTH x (100 – ZA ) x (100 ± PS) / 104 VTH .................. výchozí technická hodnota ZA ..................... základní amortizace PS ..................... přirážka nebo srážka podle zjištěného stavu při prohlídce

Strana 19


BALETOR a.s.

Amortizace stroje Základní amortizace vyjadřuje snížení technického života stroje v procentech. Stanovuje se podle amortizačních křivek nebo amortizačních stupnic v závislosti na stáří nebo době a intenzitě používání stroje. Amortizace slouží pro výpočet technické hodnoty různých typů strojů a zařízení s předpokládanou životností 5 až 25 let. Je rozdělena do několika základních stupnic podle odpisových tříd, které respektují rychlejší pokles hodnoty v prvních letech používání, mírnější pokles do 10 až 30% technické hodnoty v dalších letech (podle stáří a běžného opotřebení při dodržování doporučené údržby) a pokles v závěrečném využívání (např. v důsledku vyčerpání zásob náhradních dílů a nemožnosti jejich dalšího nákupu v důsledku skončení výroby). Zbytková cena je stanovena hranicí 10% ceny nového stroje. Obvykle je hodnota starých strojů, které dosud bezproblémově plní funkci stanovena na 20% výchozí ceny. Pokud v konstrukci převažují díly s dlouhou životností, konstrukční řešení stroje je dobře dimenzováno a stroje se používají jen nepravidelně může být zbytková cena i vyšší. Časová cena stroje vyjadřuje technické (fyzické) opotřebení způsobené používáním majetku a ekonomické (morální) opotřebení způsobené zastaráním koncepce stroje či zařízení z důvodu trvale se zvyšující úrovně vědeckotechnického poznání a jeho promítnutí do vývoje nových výrobků. CČ (EUR) = VCS * TH /100 VCS ................... výchozí cena stroje TH..................... technická hodnota Obvyklá cena Co = Cč x Kp Cč ..................... časová cena Kp ..................... koeficient prodejnosti

6.4. OCENĚNÍ POHLEDÁVEK 6.4.1. NOMINÁLNÍ HODNOTA POHLEDÁVEK

V první fázi je zjišťována nominální hodnota pohledávek ve vazbě na hlavní knihu, obratovou předvahu a jednotlivé analytické účty. 6.4.2. KATEGORIZACE POHLEDÁVEK

Kategorizace pohledávek vzhledem k době splatnosti a finanční a důchodové situaci dlužníka na 6.4.2.1. STANDARDNÍ POHLEDÁVKY

Standardní pohledávky jsou pohledávky splácené dlužníkem podle dohodnutých podmínek. Dlužník se nachází v příznivé finanční a důchodové situaci a není důvodu pochybovat o

Strana 20


BALETOR a.s.

včasném vyrovnání celé pohledávky. Do kategorie standardních pohledávek se zahrnují pohledávky, které současně splňují všechna následující kritéria: a) splátky jistiny a úroků jsou řádně spláceny nebo jsou po splatnosti méně než 31 dní b) věřitel má dostatek informací o finanční a důchodové situaci dlužníka 6.4.2.2. SLEDOVANÉ POHLEDÁVKY

Sledované pohledávky jsou pohledávky, u kterých se dá na základě hodnocení bonity dlužníka předpokládat, že jistina a úroky budou splaceny v plné výši. Ve srovnání se standardními pohledávkami však došlo ke zhoršení skutečností ovlivňujících splácení jistiny a úroků od doby, kdy pohledávka vznikla, ale v okamžiku hodnocení pohledávky není předpokládána žádná ztráta. Do kategorie sledovaných pohledávek se zahrnují dále pohledávky splňující alespoň jedno z následujících kritérií: a) splátky jistiny, úroků nebo poplatků jsou po splatnosti více než 30 dní a méně než 91 dní b) věřitel nemá dostatek informací o finanční a důchodové situaci dlužníka více než 30 dní a méně než 91 dní c) jedná se o pohledávku standardní, která však není plně zajištěna proti kurzovému riziku 6.4.2.3. NESTANDARDNÍ POHLEDÁVKY

Nestandardní pohledávky mají všechny nedostatky obsažené v hodnocení sledovaných pohledávek s tím, že splacení jistiny a úroků v plné výši je na základě hodnocení bonity dlužníka nejisté. Částečné splacení pohledávky je vysoce pravděpodobné. Do kategorie nestandardních pohledávek se zahrnují i pohledávky splňující alespoň jedno z následujících kritérií: a) splátky jistiny a úroků jsou po splatnosti více než 90 dní a méně než 181 dní b) věřitel nemá dostatek informací o finanční a důchodové situaci dlužníka více než 90 dní a méně než 181 dní nebo z informací o dlužníkovi vyplývá, že splacení pohledávky v plné výši v době její splatnosti je nejisté c) na základě informací o finanční a důchodové situaci dlužníka věřitel přepracoval plán splátek pohledávky před méně než šesti měsíci 6.4.2.4. POCHYBNÉ POHLEDÁVKY

Pochybné pohledávky mají všechny nedostatky obsažené v hodnocení nestandardních pohledávek s tím, že splacení jistiny a úroků v plné výši je na základě hodnocení bonity dlužníka vysoce nepravděpodobné. Částečné splacení pohledávky je možné a pravděpodobné. Do kategorie pochybných pohledávek se zahrnují i pohledávky splňující alespoň jedno z následujících kritérií: a) splátky jistiny a úroků jsou po splatnosti více než 180 dní a méně než 361 dní b) věřitel nemá dostatek informací o finanční a důchodové situaci dlužníka více než 180 dní a méně než 361 dní nebo z informací o dlužníkovi vyplývá, že splacení pohledávky v plné výši v době její splatnosti je vysoce nepravděpodobné 6.4.2.5. ZTRÁTOVÉ POHLEDÁVKY

Ztrátové pohledávky mají všechny nedostatky obsažené v hodnocení pochybných pohledávek s tím, že splacení jistiny a úroků v plné výši je na základě hodnocení bonity dlužníka nemožné. Tyto pohledávky se jeví jako nenávratné nebo návratné pouze částečně ve velmi malé hodnotě. Částečná návratnost pohledávky může být uskutečnitelná v Strana 21


BALETOR a.s.

budoucnosti. Věřitel usiluje o splacení těchto pohledávek až do doby, než je s jistotou prokázáno, že další splácení je nemožné. Do kategorie ztrátových pohledávek se zahrnují i pohledávky splňující alespoň jedno z následujících kritérií: a) splátky jistiny a úroků jsou po splatnosti 361 a více dní b) věřitel nemá dostatek informací o finanční a důchodové situaci dlužníka 361 a více dní nebo z informací o dlužníkovi vyplývá, že splacení pohledávky v plné výši v době její splatnosti je nemožné. Věřitel vykazuje pohledávku jako ztrátovou, jestliže dlužník je v konkurzním nebo vyrovnávacím řízení. 6.4.2.6. OPRAVNÉ KOEFICIENTY

K blokům pohledávek jsou přiřazeny koeficienty snížení podle kritérií všeobecně používanými bankovními ústavy. Do ocenění jsou zahrnuty pohledávky ve výši a) u sledovaných pohledávek: upravená hodnota pohledávek násobená koef. 0,95 b) u nestandardních pohledávek: upravená hodnota pohledávek násobená koef. 0,8 c) u pochybných pohledávek: upravená hodnota pohledávek násobená koef. 0,5 d) u ztrátových pohledávek: upravená hodnota pohledávek násobená koef. 0 Upravenou hodnotou pohledávek se pro účely tohoto posudku rozumí nominální hodnota pohledávek snížená o hodnotu kvalitního zajištění příslušných pohledávek.

6.5. ODLOŽENÁ DAŇ ZE ZISKU Odložená daň ze zisku může mít podobu odloženého daňového závazku nebo odložené daňové pohledávky. Odložený daňový závazek představuje částku daně ze zisku k úhradě v budoucích obdobích z titulu zdanitelných přechodných rozdílů. Nejčastější příčinou jejich vzniku jsou odlišné účetní a daňové odpisy dlouhodobého majetku a z tohoto titulu odlišná účetní a daňová zůstatková cena. Odloženou daňovou pohledávkou rozumíme částku daně ze zisku uplatnitelnou v příštím období z titulu odčitatelných přechodných rozdílů. Nejčastější příčinou jejího vzniku je tvorba opravných položek a rezerv, které se v příštím období změní na daňově uznatelné, dále převedené ztráty a nevyužité odpočty na reinvestice převáděné do příštích období. V konečném důsledku se odložená daň stává nástrojem, jehož prostřednictvím se uplatňuje obecná účetní zásada opatrnosti a vykazování výsledku hospodaření. Z hlediska ocenění odložený daňový závazek představuje možný latentní závazek, který snižuje substanční hodnotu podniku.

6.6. OCENĚNÍ ZÁSOB Východiskem pro ocenění zásob je jejich účetní hodnota, způsob ocenění, věcná struktura, upotřebitelnost a doba jejich obratu.

6.7. OCENĚNÍ KRÁTKODOBÉHO FINANČNÍHO MAJETKU Ocenění je prováděno podle charakteru finančního majetku. Peníze na účtech v bankách jsou oceňovány jejich účetní hodnotou, cizí měny jsou přepočítávány platným kurzem ČNB.

Strana 22


BALETOR a.s.

6.8. OCENĚNÍ REZERV Z hlediska ocenění rezervy mající charakter vnitřních závazků jsou již promítnuty v rámci propočtu substanční hodnoty přímo do ocenění jednotlivých majetkových složek. Tyto rezervy nepředstavují reálný závazek. V rozsahu, v jakém byly utvořeny rezervy jako daňově uznatelné, je třeba předpokládat jejich rozpuštění do zdanitelných výnosů a vznikne tak závazek vůči státu ve výši daně placené z rozpuštěné rezervy. Rezervy mající charakter vnějších závazků jsou reálným závazkem.

6.9. OCENĚNÍ DLOUHODOBÝCH A KRÁTKOVÝCH ZÁVAZKŮ Krátkodobé reálné závazky jsou oceňovány jejich účetní hodnotou. Dlouhodobé neúročené závazky se převádí použitím diskontní sazby na současnou hodnotu.

6.10. OCENĚNÍ ČASOVÉHO ROZLIŠENÍ Časové rozlišení zahrnuje účetní případy vyvolané potřebou zahrnovat do výsledku hospodaření všechny náklady a výnosy, které do něj hospodářsky patří, i když v běžném období nebyly zaúčtovány, a naopak vyloučit položky, sice zaúčtované v běžném období, ale týkající se příštích účetních období. Časové rozlišení se zpravidla ponechává v účetních hodnotách, pokud se jedná o malé částky. Při významnějších velikostech se doporučuje přepočítat časové rozlišení na jejich současnou hodnotu.

Strana 23


BALETOR a.s.

7. VLASTNÍ OCENĚNÍ 7.1. OCENĚNÍ SUBSTANČNÍ HODNOTY Základem výpočtu je obchodní majetek společnosti. Pro účely ocenění jsem vycházel z rozvahy sestavené ke dni 31. července 2014. Rozvaha ke dni 31. července 2014

( v tis. Kč)

Aktiva celkem Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek - pozemky Dlouhodobý finanční majetek - jiný dlouhodobý finanční majetek Oběžná aktiva Krátkodobé pohledávky - pohledávky z obchodních vztahů Krátkodobý finanční majetek - peníze Časové rozlišení aktiv

32 241 31 895 0 31 462 31 462 433 433 346 340 340 6 6 0

Pasiva celkem Vlastní kapitál - základní kapitál - kapitálové fondy - rezervní zákonné fondy - výsledek hospodaření minulých let - výsledek hospodaření běžného roku Cizí zdroje - rezervy - dlouhodobé závazky - krátkodobé závazky - bankovní úvěry a výpomoci Časové rozlišení pasiv

32 241 - 2 436 2 000 0 0 - 4290 - 146 34 677 0 32 252 2 425 0 0

7.1.1. OCENĚNÍ DLOUHODOBÉHO HMOTNÉHO MAJETKU

Dlouhodobý hmotný majetek zahrnuje pozemky v ceně 31,462.000,-Kč zapsané na LV 280 pro k.ú. 672009 Kozomín , obec 571792 Kozomín. Pozemky zapsané na LV 280 pro katastrální území Kozomín (672009), obec Kozomín (571792) 2

parcela č. 270/3 279/5 279/29 284/5 338/6

výměra v m 7 267 18 124 4 984 7 063 869

druh pozemku orná půda orná půda orná půda orná půda ostatní plocha

způsob využití

ostatní komunikace

Strana 24

způsob ochrany zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond


BALETOR a.s.

Pozemky jsou situovány v nezastavěné části obce Kozomín (plocha A), při dálnici D8 na Teplice, nedaleko sjezdu Exit 9 Úžice směr na Kralupy nad Vltavou v průmyslové zóně Úžice – Kozomín určených pro lehkou výrobu a skladování či obchodně-výrobní účely. Obr. Průmyslová zóna Úžice - Kozomín

Charakteristika oblasti Úžice a Kozomín Úžice s téměř 800 obyvateli a menší Kozomín, necelých 300 obyvatel, leží přibližně 5 km na východ od Kralup nad Vltavou. Potenciál obcí je dán dálnicí D8, která nimi prochází. Počet obyvatel: (census 1. 3. 2001/1. 1. 2007) 769/779 a 264/303 Počet ekonomicky aktivních obyvatel: 385 a 126 (census 1.3.2001) Počet ekonomicky aktivních obyvatel v kraji: 592,6 tis. (Středočeský kraj – roční průměr 2006) Průměrná míra registrované nezaměstnanosti: (rok 2006) 7,5 % (okres Mělník), 8,1 % (ČR) Průměrná hrubá měsíční mzda: (rok 2006) 19 856 Kč (Středočeský kraj), 20 211 Kč (ČR) Vybrané místní podniky: drobné provozovny služeb a řemesel Vzdálenosti: Praha 15 km, Kralupy nad Vltavou 5 km, Mělník 20 km

Strana 25


BALETOR a.s.

Charakteristika investiční zóny Základní údaje Rozloha: 139 ha na katastrálním území Úžice, 94 ha na katastrálním území Kozomín, 64 ha na katastrálním území Postřižín, 51 ha na katastrálním území Zlosyň, 10 ha na katastrálním území Chvatěruby. Plochy E a F v katastrálním území Odolena Voda ve výhledu. Předpokládané využití: průmysl a skladové plochy, obchodně-výrobní funkce Umístění zóny: u dálnice D8 (při sjezdu na 9. km) Dnešní využití a majetkové poměry: v části plochy A zaujímá 22 ha podél dálnice D8 logistický park společnosti ProLogis a další přibližně stejně velkou plochu skladový areál společnosti Africa Israel (EVROPASEN, s.r.o.). Přibližně 3 ha podél silnice č. 608 využívají společnosti RS mrazírny Kozomín, s.r.o. (dříve SEAFOOD FACTORY - průmyslové zpracování ryb) a Ing. Vlastislav Kříž AIRCO (zámečnická výroba). Na cca 25 ha plochy D je postaven skladový areál firmy TESCO. Ostatní volné části průmyslové zóny jsou plochy v majetku více soukromých osob. Územní plán – regulativy, limity Využití zóny je uváděno do souladu s platnými územními plány obcí Úžice, Kozomín, Odolena Voda, Postřižín, Zlosyň a Chvatěruby. Podmínečně jsou přípustné komerčně obchodní plochy a plochy a objekty pro řemeslnou výrobu a služby, včetně ploch a objektů technického vybavení a dopravy. Dopravní napojení Silnice: dálnice D8 Praha–Ústí nad Labem, exit 9 Železnice: železniční trať č. 092 Kralupy nad Vltavou–Neratovice, železniční stanice Úžice Regionální letiště: mezinárodní letiště Vodochody (neveřejné), veřejné letiště Sazená u Kralup n. Vlt. (D8, exit 18) Technická Infrastruktura Voda: napojení na hlavní skupinový vodovod DN 800 z Mělnické Vrutice řadem DN 250 Kanalizace: napojení na čistírnu odpadních vod Úžice, lze dle potřeb zesílit, částečně též ČOV Kozomín. Odvod dešťových vod do navrhované zdrže v severní části zóny a do vodotečí. Elektřina: vedení VN 22 kV na hranici zóny, vedení VVN 440 kV prochází územím zóny Plyn: územím procházejí trasy VVTL plynovodu Transgas (bez možnosti napojení), záměr výstavby VTL plynovodu DN 300 Obříství – Kralupy n. Vlt. s regulační stanicí Úžice (kapacita 3000 m3/hod pokryje potřeby obcí i rozvojových zón) Průmyslové odpady: likvidace v nejbližším okolí neřešena Prodej pozemků zajišťuje společnost 108 AGENCY, s.r.o. v nabídkové ceně 1200 Kč/m2. Vzhledem k tomu, že se jedná o nabídkovou cenu pro případ ocenění uplatníme srážku 22,5 % (jako střed maržového pásma 20-25%). Tržní hodnotu pozemků o rozloze 38 307 m2 stanovíme ve výši 930 Kč/m2. Pozemky oceňuji částkou 35,626.000,-Kč.

Strana 26


BALETOR a.s.

7.1.2. OCENĚNÍ DLOUHODOBÉHO FINANČNÍHO MAJETKU

Dlouhodobý finanční majetek vykázaný v rozvaze ve výši 433.000,-Kč představuje zůstatek zastaveného termínovaného vkladu u Raiffeisenbank a.s. (k SU/01/INV/01). Hodnotu tohoto aktiva oceňuji jeho jmenovitou hodnotou. Dlouhodobý finanční majetek oceňuji částkou 433.000,-Kč.

7.1.3. OCENĚNÍ KRÁTKODOBÝCH POHLEDÁVEK

Krátkodobé pohledávky představují pohledávky z obchodních vztahů v nominální hodnotě 340.000,-Kč. Nominální hodnota krátkodobých pohledávek z obchodního styku byla snižována v závislosti na intervalu přesahujícím dobu splatnosti, a to podle kritérií všeobecně používanými bankovními ústavy k tvorbě rezerv na své pohledávky. Krátkodobé pohledávky Účetní hodnota Oceněná hodnota (v tis. Kč) Brutto Netto Pohledávky z obchodních vztahů 340 340 7 Z toho: ve splatnosti a po splatnosti do 30 dnů 7 7 po splatnosti do 90 dnů 0 0 po splatnosti do 180 dnů 0 0 po splatnosti do 360 dnů 0 0 po splatnosti více než 360 dnů 333 0 Krátkodobé pohledávky celkem 340 340 7 Korigovaná výše krátkodobých pohledávek představuje částku 7.000,- Kč. 7.1.4. OCENĚNÍ FINANČNÍHO MAJETKU

Finanční majetek sestává z peněžních prostředků uložených v pokladně v částce 6.000,-Kč. Finanční majetek se zahrnuje do ocenění ve výši účetní hodnoty. Finanční majetek (v tis. Kč) Peníze Účty v bankách Krátkodobé cenné papíry a podíly Finanční majetek celkem

Účetní hodnota Brutto Netto 6 0 0 6

Oceněná hodnota 6 0 0 6

6 0 0 6

Krátkodobý finanční majetek představuje v peněžním vyjádření částku 6.000,- Kč.

7.1.5. OCENĚNÍ DLOUHODOBÝCH ZÁVAZKŮ

Dlouhodobé závazky představují závazky z obchodních vztahů ve výši 32,252.000,-Kč, z toho 12,650.000,-Kč vůči společnosti DLM Trading s.r.o. a 19,602.000,-Kč vůči 4 zahraničním fyzickým osobám (3x 4,900.568,-Kč a 1x 4,900.154,-Kč). Dlouhodobé závazky se do ocenění zahrnují v plné výši, tj. v částce 32,252.000,-Kč.

Strana 27


BALETOR a.s.

7.1.6. OCENĚNÍ KRÁTKODOBÝCH ZÁVAZKŮ

Krátkodobé závazky ve výši 2,425.000,-Kč představují závazky z obchodních vztahů ve výši 65.000,-Kč, daňové závazky ve výši 230.000,-Kč a jiné závazky ve výši 2,130.000,-Kč. Krátkodobé závazky se do ocenění zahrnují v plné výši, tj. v částce 2,425.000,-Kč. Krátkodobé závazky (v tis. Kč) Závazky z obchodních vztahů Závazky daňové a dotace Jiné závazky Krátkodobé závazky celkem

Účetní hodnota

Oceněná hodnota 65 230 2 130 2 425

65 230 2 130 2 425

Celková výše krátkodobých závazků představuje částku 2,425.000,-Kč.

7.2. OCENĚNÍ AKCIÍ SUBSTANČNÍ METODOU Ocenění akcií společnosti BALETOR a.s. vyjádřené součtem ocenění poměrných majetkových hodnot ponížených a závazky společnosti představuje výslednou substanční hodnotu, která vyjadřuje náklady na znovupořízení majetku společnosti ve stavu podniku k datu ocenění. ( v tis.Kč)

MAJETEK Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek - nemovitý majetek Dlouhodobý finanční majetek - jiný dlouhodobý finanční majetek Oběžná aktiva Zásoby Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky Finanční majetek Ostatní aktiva Mimobilanční aktiva

36 072 36 059 0 35 626

ZÁVAZKY Závazky z rezerv Dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky Bankovní úvěry a výpomoci Ostatní závazky Mimobilanční pasiva ČISTÝ OBCHODNÍ MAJETEK

34 677

35 626 433 433 13 0 0 7 6 0 0

0 32 252 2 425 0 0 0 1 395

Hodnota čistého obchodního majetku společnosti BALETOR a.s. stanovená substanční metodou představuje v peněžním vyjádření částku 1 395 000,-Kč.

Strana 28


BALETOR a.s.

8. KOREKCE PŘEDBĚŽNÉHO OCENĚNÍ Při ocenění podniku je třeba pouze určitý počet akcií společnosti nebo zohlednit jejich neobchodovatelnost na veřejných trzích. Proto je třeba v závislosti na hodnotě společnosti nebo její části, kterou oceněním získal, použít určité srážky (diskonty), popřípadě přirážky (prémie) ke stanovení tržní hodnoty oceňované společnosti či její časti. Oceňujeme-li akcii společnosti, která není běžně obchodovaná, musíme počítat s určitou srážkou z hodnoty běžně obchodované akcie. Tato srážka, vyjadřovaná v procentech z hodnoty běžně obchodované akcie, je označována jako diskont za nelikvidnost. Likvidnost, je pro výpočet ceny akcií jedním z nejzásadnějších parametrů. Je definována jako schopnost přeměnit daný cenný papír na hotovost rychle, s minimem transakčních a administrativních nákladů, a to s vysokou mírou pravděpodobnosti, že výsledná prodejní cena se nebude odlišovat od očekávané (tj. indikované např. na veřejném trhu). Další funkcí diskontu za nelikvidnost je zohlednění určité informační asymetrie, která vzniká z důvodu zveřejňování omezeného množství údajů u nelikvidních účastí. Diskont za minoritu souvisí s velikostí oceňovaného podílu společnosti. Velikost oceňovaného podílu dává jeho vlastníku možnost do určité míry určovat strategii podniku, rozhodovat o personálním obsazení vedení společnosti, o odměnách, stálých aktivech, dlouhodobém financování, dividendách a dalších. Diskont za minoritu proto musí znalec při svém ocenění zohlednit analogicky. 8.1. DISKONT ZA OBCHODOVATELNOST (NELIKVIDNOST) Výší diskontu za nelikvidnost se zabývá celá řada studií, nelze jej však vzhledem k mnoha faktorům, které ho ovlivňují jednoznačně a obecně stanovit. Pokud získáme informace o transakci s nelikvidními akciemi, získáme pouze informace o ceně, za kterou transakce proběhla. Hodnota společnosti, na základě které byla tato transakce uskutečněna, a na niž byl diskont za nelikvidnost aplikován, však veřejně známa není. Diskont za nelikvidnost je však právě rozdílem mezi touto hodnotou a skutečně realizovanou cenou. Ze studie společnosti Wil1amette Management Associates plyne, že průměrný diskont za nelikvidnost jako rozdíl cen akcií dosažených při transakcích před a po veřejném úpisu se v letech 1975-2000 pohyboval mezi 18 % a 55,6 % s průměrem ve výši 39,11 %, po vyloučení extrémních hodnot pak mezi 22,9 % a 56,8 % s aritmetickým průměrem ve výši 44,23 %. Diskonty se v průběhu sledovaného období snižovaly a v posledním roce dané studie, tedy v roce 2000 činil průměrný diskont za nelikvidnost po vyloučení extrémních hodnot 22,9 %, medián 31,9 %. Podle studie společnosti VALUATION ADVISORS diskont poklesl z 40,07 % v roce 2000 na 22,41 % v roce 2001. Po vyloučení diskontů menších než 10 % a vyšších než 90 % je průměrný diskont 40,84 % (v roce 2000 52,44 %). Společnost Emory Business Valuation publikovala několik studií založených na veřejných úpisech akcií. Podle studie z května 2000, ve které analyzovala 53 prodejních transakcí z období od května 1997 do března 2000 je průměrný diskont za nelikvidnost 54 %, (stejně tak jako medián). Většina společností zahrnutých ve studii podnikala v oblasti informačních technologií, jednalo se rychle rostoucí společnosti. S blížícím se datem veřejného úpisu akcií se diskont u transakcí snižoval v důsledku informovanosti investorů o připravovaném veřejném úpisu. Souhrnná studie této společnosti z října 2002 analyzovala 543 transakcí z období let 1980-2000 s průměrným diskontem 46 % a mediánem 47%. Jestliže oceňovaná účast není likvidní, je použití diskontu za nelikvidnost, při zohlednění všech faktorů, které mají na jeho výši vliv, nezbytné. Především je potřeba přihlédnout k

Strana 29


BALETOR a.s.

velikosti oceňovaného neobchodovatelného podílu, přičemž u větších podílů bude uplatněn podstatně nižší diskont. Mařík diskont za nelikvidnost na zcela obecné úrovni odhaduje na 30-50 %, Damodaran na 20-30 %.

8.2. DISKONT ZA MINORITU Významným faktorem při ocenění balíku akcií je jeho velikost odrážející podíl na hlasovacích právech, a tím i podíl na řízení podniku. Mezinárodní účetní standardy rozlišují kontrolu nad podnikem a podstatný vliv v podniku. Kontrolou nad podnikem se rozumí „moc řídit finanční a provozní politiku podniku tak, aby bylo dosaženo užitku z jeho činnosti“. Kontrolu lze zajistit buď držením více než jedné poloviny hlasovacích práv nebo držením podstatného podílu hlasovacích práv doplněného pravomocí řídit finanční a operační politiku podniku. Kontrola zahrnuje tato hlavní práva: 1. 2. 3. 4.

určovat strategii podniku, rozhodovat o personálním obsazení vedení podniku a jeho obměnách, rozhodovat o stálých aktivech podniku a dlouhodobém financování, rozhodovat o případných spojeních (sloučeních, splynutích), změnách právní formy a likvidaci podniku, 5. rozhodovat o dividendách

Podstatným vlivem se rozumí „účast na rozhodnutích o finanční a provozní politice podniku“. Je možno jej dosáhnout vlastnictvím akcií (zpravidla 20 až 50 %), prostřednictvím stanov nebo pomocí dohod. Obchodní podíl, který umožňuje kontrolu společnosti nebo podstatný vliv na společnost, má samozřejmě větší hodnotu než podíl minoritní. V případě ocenění minoritního podílu je zvyklostí uplatnit srážku z hodnoty akcie určené na úrovni podniku. Tab. Výše srážky za vlastnický podíl

Podíl na celkovém počtu akcií 0 - 9,9% 10 - 24,9% 25 - 49,9% 50 - 74,5% 75 - 94,5% 95 - 100%

Srážka za základní hodnoty 1 akcie neexistuje velkoakcionář existuje velkoakcionář 30% 50% 25% 35% 15% 10% 5% 0% -

Strana 30


BALETOR a.s.

8.3. APLIKACE SRÁŽEK ZA OBCHODOVATELNOST (NELIKVIDITU) A VLASTNICKÝ PODÍL Při úvahách o možném zohlednění srážek nebo přirážek, ať už souvisejících s možností ovlivňovat chod podniku nebo s obchodovatelností podílů, musíme brát v úvahu metodu ocenění, kterou použijeme pro stanovení hodnoty podniku nebo jeho části a na způsob použití této metody. Použijeme-li metodu srovnávací, založenou na informacích o srovnatelných podnicích, jejichž akcie jsou veřejně obchodovatelné, získáme většinou hodnotu menšinového likvidního podílu. Případné přirážky za kontrolu nebo srážky za nelikvidnost se provádějí dodatečně, pokud nebyly provedeny již během vlastního ocenění. Pokud použijeme metodu založenou na srovnatelných transakcích je výsledkem ocenění většinou hodnota zahrnující prémii za kontrolu odrážející likvidnost jeho čistého obchodního majetku. Závisí však na likvidnosti k ocenění použitých srovnatelných transakcí. U výnosové metody ocenění závisí na použitém způsobu stanovení diskontní míry (kalkulované úrokové míry). Touto metodou získáváme hodnotu podniku jako celku. Pokud promítneme srážku za nižší likvidnost do výše diskontní míry, neprovádíme již srážku za nelikvidnost z výsledné hodnoty. Mařík doporučuje zahrnovat srážku za nelikvidnost do diskontní míry, a to na úrovní 3-5 %. Při zjištění hodnoty podniku substanční metodou získáme hodnotu podniku jako celku, ale bez přihlédnutí k likvidnosti oceňovaného podílu. Vzhledem k těmto variantám zjištěné hodnoty podniku nebo jeho části započítáváme srážky nebo přirážky za možnost ovlivňovat chod podniku a za obchodovatelnost vlastnických podílů. V případě, že aplikujeme oba diskonty, nejdříve srážkou nebo přirážkou zohledníme možnost ovlivňovat chod podniku a takto získanou hodnotu poté upravíme o vliv obchodovatelnosti. Srážku za minoritu v tomto ocenění neuplatníme, poněvadž oceňovaný balík akcií představuje 100 % podíl na základním kapitálu společnosti. Vzhledem k tomu, že předmětné akcie nejsou obchodovány na veřejném trhu je třeba aplikovat srážku za obchodovatelnost (44,40% jako průměr doporučení či zjištění Damodarana – 30%, Maříka – 50%, Willamette Management Asociates – 44%, VALUATION ADVISORS – 52% a Emory Business Valuation – 46%) z hodnoty akcie podniku zjištěné substanční metodou. Výpočet výsledné ceny podniku 1 395 000 Kč x ( 1 – 0,4440 ) = 775 620 Kč Výpočet výsledné ceny akcie podniku v balíku 10 ks akcií 775 620 / 10 = 77 562 Kč Výsledná cena podniku resp. akcie podniku BALETOR a.s. v balíku 10 ks akcií představuje v peněžním vyjádření částku 775 620 Kč resp. 77 562 Kč.

Strana 31


BALETOR a.s.

9. ZÁVĚR Účelem tohoto posudku je odhadnout cenu předmětu dražby v místě a čase obvyklé ve smyslu ustanovení §13 odst.1 zák. č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách v platném znění. Předmětem posudku je ocenění 10 ks akcií vydaných společností BALETOR a.s., se sídlem Kolín II., nám.Republiky 31, 280 02 Kolín II, IČ 276 12 406. Ocenění předmětných akcií je provedeno ke dni 31. července 2014. Při zvážení všech předpokladů a skutečností v posudku obsažených považuji za cenu obvyklou částku

77 562,-Kč (slovy:---Sedmdesátsedmtisícpětsetšedesátdvěkorunyčeské---) za 1 akcii v nominální hodnotě 200 000,-Kč v balíku 10 ks akcií

775 620,-Kč (slovy:---Sedmsetsedmdesátpěttisícšestsetdvacetkorunčeských---) za 10 akcií v celkové nominální hodnotě 2,000.000,-Kč

Ve Starém Městě dne 19. listopadu 2014

Ing. Libor Buček Trávník 2083 686 03 Staré Město

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 7.6.1999 č.j. Spr. 3572/98 a ze dne 26.4. 2013 č.j. Spr 4469/2012 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací cenné papíry a podniky. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 337-20/2014 znaleckého deníku.

Strana 32


BALETOR a.s.

SOUPIS POUŽITÝCH PODKLADŮ, LITERATURA A ZDROJE DAT

Podklady 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

výpis z obchodního rejstříku společnosti BALETOR a.s. hlavní kniha analytických účtu společnosti BALETOR a.s. ke dni 31.7.2014 rozvaha a výkaz zisků a ztrát společnosti BALETOR a.s. ke dni 31.7.2014 účetní závěrka společnosti BALETOR a.s. za rok 2013 účetní závěrka společnosti BALETOR a.s. za rok 2012 účetní závěrka společnosti BALETOR a.s. za rok 2011 soupis pozemků ve vlastnictví společnosti BALETOR a.s. ke dni 31.7.2014 výpis z katastru nemovitostí LV 280 pro k.ú. Kozomín a obec Kozomín bankovní výpis č.6 z účtu č.2562385001/5500 Raiffeisenbank a.s. za období 01.07.2014/31.07.2014 10. soupis krátkodobých pohledávek z obchodních vztahů společnosti BALETOR a.s. ke dni 31.7.2014 11. soupis dlouhodobých závazků z obchodních vztahů společnosti BALETOR a.s. ke dni 31.7.2014 12. soupis krátkodobých závazků z obchodních vztahů společnosti BALETOR a.s. ke dni 31.7.2014 13. soupis ostatních krátkodobých závazků z obchodních vztahů společnosti BALETOR a.s. ke dni 31.7.2014

Použitá literatura a zdroje dat 1. KISLINGEROVÁ, Eva. Oceňování podniku. 2. přeprac. a dopl. vyd. Praha: C.H. Beck, 2001. xvi, 367 s. ISBN 80-7179-529-1. 2. MAŘÍK, Miloš – MAŘÍKOVÁ, Pavla. Diskontní míra pro výnosové oceňování podniku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007. 242 s. ISBN 978-80-245-1242. 3. MAŘÍK, Miloš. Metody oceňování podniku :proces ocenění, základní metody a postupy. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2003. 402 s. ISBN 80-86119-57-2. 4. MAŘÍK, Miloš. Oceňování podniků. 1. vyd. Praha: Ekopress, 1996. 111 s. ISBN 80901991-1-9. 5. MAŘÍKOVÁ, Pavla - MAŘÍK, Miloš. Moderní metody hodnocení výkonnosti a oceňování podniku: ekonomická přidaná hodnota, tržní přidaná hodnota. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2001. 70 s. ISBN 80-86119-36-. 6. Databáze Ministerstva spravedlnosti ČR, obchodní rejstřík www.justice.cz 7. Makroekonomická predikce České republiky, Ministerstvo financí ČR, Praha, červenec 2014 8. Internetové zdroje makrodat http://www.damodaran.com, www.oecd.org, www.mfcr.cz, www.czso.cz , www.mpo.cz , www.eurostat.com 9. Internetové zdroje oborových dat http://www.mmreality.cz, www.kr-stredocesky.cz, www.kozomin.cz, www.eurobydleni.cz

Strana 33


BALETOR a.s.

PŘÍLOHY Příloha č.1 Příloha č.2

-

Příloha č.3

-

Příloha č.4

-

Příloha č.5

-

Příloha č.6

-

Výpis z obchodního rejstříku společností BALETOR a.s. Rozvaha a výkaz zisků a ztrát společnosti BALETOR 31.7.2014 Rozvaha a výkaz zisků a ztrát společnosti BALETOR 31.12.2013 Rozvaha a výkaz zisků a ztrát společnosti BALETOR 31.12.2012 Rozvaha a výkaz zisků a ztrát společnosti BALETOR 31.12.2011 Katastrální mapa pozemků

Strana 34

a.s. ke dni a.s. ke dni a.s. ke dni a.s. ke dni

Příloha č.1

Tento výpis z obchodního rejstříku elektronicky podepsal "MĚSTSKÝ SOUD V PRAZE [IČ 00215660]" dne 2.9.2014 v 12:13:22. EPVid:wa1HJkbgfLNXhdEmSZAKGw

Výpis z obchodního rejstříku, vedeného Městským soudem v Praze oddíl B, vložka 11191

Datum zápisu:

16. října 2006

Spisová značka:

B 11191 vedená u Městského soudu v Praze

Obchodní firma:

BALETOR a.s.

Sídlo:

Kolín II., nám.Republiky 31, PSČ 280 02

Identifikační číslo: 276 12 406 Právní forma:

Akciová společnost

Předmět činnosti: pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor bez poskytování jiných než základních služeb zajišťujících řádný provoz nemovitostí, bytů nebytových prostor Statutární orgán představenstvo:

předseda: Robert Mrázek, dat. nar. 4. srpna 1972 Úvaly, Smetanova 148, PSČ 250 82 den vzniku funkce: 22. listopadu 2006 den vzniku členství: 22. listopadu 2006 místopředseda: Barbora Ajglová, dat. nar. 8. července 1982 Úvaly, Smetanova 148, PSČ 250 82 den vzniku funkce: 22. listopadu 2006 den vzniku členství: 22. listopadu 2006 člen: Martin Kliner, dat. nar. 10. června 1972 Praha 1, Jakubská 670/14, PSČ 110 00 den vzniku funkce: 22. listopadu 2006

Způsob jednání:

Jménem společnosti jedná představenstvo, a to tak, že navenek za něj jedná jménem společnosti předseda nebo místopředseda představenstva samostatně.

Dozorčí rada:

předseda: Ivana Šibravová, dat. nar. 5. srpna 1965 Nymburk, V Kolonii 391, PSČ 288 02 den vzniku funkce: 22. listopadu 2006 den vzniku členství: 22. listopadu 2006 člen: Petra Mrázková, dat. nar. 21. září 1974 Praha 8, Taussigova 1172/1, PSČ 182 00 den vzniku členství: 22. listopadu 2006 člen: Lukáš Vízner, dat. nar. 30. srpna 1982 Radim 223, PSČ 281 03 den vzniku členství: 22. listopadu 2006

Akcie:

10 ks kmenové akcie na majitele v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 200 000,- Kč

Údaje platné ke dni: 02.09.2014 06:00

1/2

oddíl B, vložka 11191 Základní kapitál:

2 000 000,- Kč Splaceno: 100 % Správnost tohoto výpisu se potvrzuje Městský soud v Praze

Údaje platné ke dni: 02.09.2014 06:00

2/2

Příloha č.2

Obchodní firma nebo jiný název účetní jednotky

Rozvaha za období v plném rozsahu

BALETOR a.s. Sídlo nebo bydliště účetní jednotky a místo podnikání liší-li se od bydliště

ke dni 31.7.2014 ( v celých tisících Kč ) Rok

Měsíc

IČ

2014

27612406

Označení

AKTIVA

čís. řád.

a

b

c

AKTIVA CELKEM

Součet A až D

Náměstí Republiky 31, Kolín 2 280 02

1

Vybraná část účetního období Brutto 1

Korekce 2

Minulé úč. období Netto 4

Netto 3

32 241

32 241

34 947

31 895

31 895

31 991

A.

Pohledávky za upsaný základní kapitál

2

B.

Dlouhodobý majetek

Součet B.I. až B.III.

3

B. I.

Dlouhodobý nehmotný majetek Součet I.1. až I.8.

4

B. I. 1.

Zřizovací výdaje

5

2.

Nehmotné výsledky výzkumu a vývoje

6

3.

Software

7

4.

Ocenitelná práva

8

5.

Goodwill

9

6.

Jiný dlouhodobý nehmotný majetek

10

7.

Nedokončený dlouhodobý nehmotný majetek

11

8.

12

B. II.

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek Součet II.1. až II.9.

13

31 462

31 462

31 557

B. II. 1.

Pozemky

14

31 462

31 462

31 462

2.

Stavby

15

3.

16

4.

Samostatné hmotné movité věci a soubory hmotných movitých věcí Pěstitelské celky trvalých porostů

17

5.

Dospělá zvířata a jejich skupiny

18

6.

Jiný dlouhodobý hmotný majetek

19

7.

Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek

20

8.

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek

21

9.

Oceňovací rozdíly k nabytému majetku

22

B. III.

Dlouhodobý finanční majetek Součet III.1. až III.7.

23

B. III. 1.

Podíly – ovládaná osoba

24

Podíly v účetních jednotkách pod podstatným vlivem Ostatní dlouhodobé cenné papíry a podíly

25

2. 3. 4.

95

433

433

434

433

433

434

26

5.

Zápůjčky a úvěry - ovládaná nebo ovládající osoba, podstatný vliv Jiný dlouhodobý finanční majetek

27 28

6.

Pořizovaný dlouhodobý finanční majetek

29

7.

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý finanční majetek

30

Označení

AKTIVA

čís. řád.

a

b

c

C.

Oběžná aktiva

Součet C.I. až C.IV.

31

C. I.

Zásoby

Součet I.1. až I.6.

32

C. I. 1.

Materiál

33

2.

Nedokončená výroba a polotovary

34

3.

Výrobky

35

4.

Mladá a ostatní zvířata a jejich skupiny

36

5.

Zboží

37

6.

Poskytnuté zálohy na zásoby

38 Součet II.1. až II.8.

Vybraná část účetního období Brutto 1

Korekce 2

Minulé úč. období Netto 3

Netto 4

346

346

2 956

C. II.

Dlouhodobé pohledávky

C. II. 1.

Pohledávky z obchodních vztahů

40

2.

Pohledávky – ovládaná nebo ovládající osoba

41

3.

Pohledávky - podstatný vliv

42

4.

Pohledávky za společníky

43

5.

Dlouhodobé poskytnuté zálohy

44

6.

Dohadné účty aktivní

45

7.

Jiné pohledávky

46

8.

Odložená daňová pohledávka

47

C. III.

Krátkodobé pohledávky

48

340

340

2 649

C. III. 1.


49

340

340

2 649

2.

Pohledávky – ovládaná nebo ovládající osoba

50

3.


51

4.

Pohledávky za společníky

52

5.

Sociální zabezpečení a zdravotní pojištění

53

6.

Stát - daňové pohledávky

54

7.

Krátkodobé poskytnuté zálohy

55

8.

Dohadné účty aktivní

56

9.

Jiné pohledávky

57

C. IV.

Krátkodobý finanční majetek Součet IV.1. až IV.4.

58

6

6

307

C. IV. 1.

Peníze

59

6

6

230

2.

Účty v bankách

60

3.

Krátkodobé cenné papíry a podíly

61

4.

Pořizovaný krátkodobý finanční majetek

62

D. I.

Časové rozlišení

63

D. I. 1.

Náklady příštích období

64

2.

Komplexní náklady příštích období

65

3.

Příjmy příštích období

66

Součet III.1. až III.9.


39

77

Označení

PASIVA

a

b PASIVA CELKEM

čís. řád.

Stav ve vybraném období

Stav v minulém účetním období

c

5

6

Součet A až C

67

32 241

34 947

Součet A.I. až A.V.

68

-2 436

-2 289


69

2 000

2 000

2 000

2 000

81

-4 290

-2 509

A.

Vlastní kapitál

A. I.

Základní kapitál

A. I. 1.

Základní kapitál

70

2.

Vlastní akcie a vlastní obchodní podíly (-)

71

3.

Změny základního kapitálu

72

A. II.

Kapitálové fondy

Součet II.1. až II.6.

A. II. 1.

Ážio

74

2.

Ostatní kapitálové fondy

75

3.

Oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků

76

4.

Oceňovací rozdíly z přecenění při přeměnách obchodních korporací

77

5.

Rozdíly z přeměn obchodních korporací

121

6.

Rozdíly z ocenění při přeměnách obchodních korporací

122

A. III.

Fondy ze zisku

A. III. 1.

Rezervní fond

79

Statutární a ostatní fondy

80

2.


73

Součet IV.1. až IV.3.

78

A. IV.

Výsledek hospodaření minulých let

A. IV. 1.

Nerozdělený zisk minulých let

82

1 241

1 242

2.

Neuhrazená ztráta minulých let

83

-5 531

-3 751

3.

Jiný výsledek hospodaření minulých let

123

A. V. 1.

Výsledek hospodaření běžného účetního období /+ -/

84

-146

-1 780

A. V. 2.

Rozhodnuto o zálohách na výplatu podílu na zisku /-/

124

B.

Cizí zdroje

34 677

37 236

B. I.

Rezervy

B. I. 1.

Rezervy podle zvláštních předpisů

87

2.

Rezerva na důchody a podobné závazky

88

3.

Rezerva na daň z příjmů

89

4.

Ostatní rezervy

90 91

32 252

34 204

32 252

34 202

Součet B.I. až B.IV.

85


86

B. II.

Dlouhodobé závazky


B. II. 1.

Závazky z obchodních vztahů

92

2.

Závazky – ovládaná nebo ovládající osoba

93

3.

Závazky - podstatný vliv

94

4.

Závazky ke společníkům

95

5.

Dlouhodobé přijaté zálohy

96

Označení

PASIVA

a

b

čís. řád.

Stav ve vybraném období

Stav v minulém účetním období

c

5

6

6.

Vydané dluhopisy

97

7.

Dlouhodobé směnky k úhradě

98

8.

Dohadné účty pasivní

99

9.

Jiné závazky

100

10.

Odložený daňový závazek

101

B. III.

Krátkodobé závazky

B. III. 1.


2

102

2 425

3 032


103

65

119

2.

Závazky – ovládaná nebo ovládající osoba

104

3.

Závazky - podstatný vliv

105

4.

Závazky ke společníkům

106

5.

Závazky k zaměstnancům

107

6.

Závazky ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění

108

7.

Stát - daňové závazky a dotace

109

230

221

8.

Krátkodobé přijaté zálohy

110

9.

Vydané dluhopisy

111

10.

Dohadné účty pasivní

112

11.

Jiné závazky

113

2 130

2 692

B. IV.

Bankovní úvěry a výpomoci

Součet IV.1. až IV.3.

114

B. IV. 1.

Bankovní úvěry dlouhodobé

115

2.

Krátkodobé bankovní úvěry

116

3.

Krátkodobé finanční výpomoci

117

C. I.

Časové rozlišení

C. I. 1.

Výdaje příštích období

119

2.

Výnosy příštích období

120


118

Toto není sestava účetní závěrky ve smyslu zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví.

Obchodní firma nebo jiný název účetní jednotky

Výsledovka za období v plném rozsahu

BALETOR a.s. Sídlo nebo bydliště účetní jednotky a místo podnikání liší-li se od bydliště

ke dni 31.7.2014 ( v celých tisících Kč ) Rok

Měsíc

Náměstí Republiky 31, Kolín 2 280 02

IČ

2014

27612406

Označení

TEXT

číslo řádku

a

b

c

I. A.

Tržby za prodej zboží

1

Náklady vynaložené na prodané zboží

2

+

Obchodní marže

II.

Výkony

II. 1.

Tržby za prodej výrobků a služeb

5

2.

Změna stavu zásob vlastní výroby

6

3.

Aktivace

7

B.

Výkonová spotřeba

B.

3


4

Součet B.1. až B.2.

6

181

6

50

Spotřeba materiálu a energie

9

2.

Služby

10

Přidaná hodnota

C.

Osobní náklady

minulém 2

vybraném 1

8

1.

+

C.

I. - A.

Skutečnost v účetním období

I. - A. + II. - B.

11

Součet C.1. až C.4.

12

131 -6

-181

1.

Mzdové náklady

13

2.

Odměny členům orgánů obchodní korporace

14

3.

Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění

15

4.

Sociální náklady

16

D.

Daně a poplatky

17

2

3

E.

Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku

18

16

32

19

72 72

III.

Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu

III. 1.

Tržby z prodeje dlouhodobého majetku

20

2.

Tržby z prodeje materiálu

21

1.

Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku a materiálu Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku

2.

Prodaný materiál

24

Změna stavu rezerv a opravných položek v provozní oblasti a komplexních nákladů příštích období Ostatní provozní výnosy

25 26

6

53

Ostatní provozní náklady

27

3

81

V.

Převod provozních výnosů

28

I.

Převod provozních nákladů

29

*

Provozní výsledek hospodaření

-29

-244

F. F.

G. IV. H.


Součet F.1. až F.2.

rozdíl výnosů a nákladů římská I. až písmeno I.

22

80

23

80

30

Označení

TEXT

číslo řádku

a

b

c

Tržby z prodeje cenných papírů a podílů

31

Prodané cenné papíry a podíly

32

VI. J.

vybraném 1

minulém 2

VII.

Výnosy z dlouhodobého finančního majetku

VII. 1.

34

2.

Výnosy z podílů v ovládaných osobách a v účetních jednotkách pod podstatným vlivem Výnosy z ostatních dlouhodobých cenných papírů a podílů

3.

Výnosy z ostatního dlouhodobého finančního majetku

36

Výnosy z krátkodobého finančního majetku

37

Náklady z finančního majetku

38

Výnosy z přecenění cenných papírů a derivátů

39

L.

Náklady z přecenění cenných papírů a derivátů

40

M.

Změna stavu rezerv a opravných položek ve finanční oblasti

41

Výnosové úroky

42

Nákladové úroky

43

Ostatní finanční výnosy

44

-2

200

Ostatní finanční náklady

45

115

1 736

Převod finančních výnosů

46

Převod finančních nákladů

47

-117

-1 536

-146

-1 780

VIII. K. IX.

X. N. XI. O. XII. P. *

Finanční výsledek hospodaření Daň z příjmů za běžnou činnost

Q. Q.

Součet VII.1. až VII.3.

Skutečnost v účetním období

33

35

Rozdíl výnosů a nákladů římská VI. až písmeno P. Součet Q.1. až Q.2.

48 49

1.

-splatná

50

2.

-odložená

51

Výsledek hospodaření za běžnou činnost

52

Mimořádné výnosy

53

R.

Mimořádné náklady

54

S.

Daň z příjmů z mimořádné činnosti

** XIII.

S.

* T. *** ****

Součet S.1. až S.2.

55

1.

-splatná

56

2.

-odložená

57

Mimořádný výsledek hospodaření

XIII. - R. - S.

58

Převod podílu na výsledku hospodaření společníkům (+/-)

59

Výsledek hospodaření výsledek hospodaření za běžnou činnost + za účetní období (+/-) mimořádný výsledek hospodaření - T. Výsledek hospodaření před zdaněním provozní výsl. hosp. + finanční výsl. hosp. + XIII. - R.

60

-146

-1 780

61

-146

-1 780

Toto není sestava účetní závěrky ve smyslu zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví.

Příloha č.3

Příloha č.4

p

obchodní firma nebo jiný název účetníjednotky

Rozvaha podle Přílohy č. 1 vyhlášky č' 500/2002 sb.

ROZVAHA V plném rozsahu

fr

il ;l

I

] UčetnÍjednotka doruČí účetnízávěrku současně s doručenímdaňového přiznání za daň z příjmů 1

x

ke dni 31.12.2012 (

příslušnému finančnímu úřadu

Rok

v celých tisícÍch Kč )

Měsíc

b

ažl.8'

1.

2. a

4.

o.

Jiný dlouhodobý nehmotný majetek

7.

8

B.

hmotný

il.

B. il.

majetek SouČet ll.1.

Náměstí Republiky 31,

Kolíň'2 ._ 280 02

BěŽné účetníobdobí

AKTIVA

B. l.

Sídlg'ne_bo bydliště účetníjednotky a místo.podnlkání liší_li se od bydliŠiě

27612406

2012

Dlouhodobý nehmotný majetek Součet l'1 '

lČ

BALETOR a.s.

aŽ

1.

2.

J. 4

Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek

oceňovací rozdíly k nabytému majetku Dlouhodobý finančnímajetekSoučet lll'1. aŽ lll.7

Podíly v Účetních jednotkách pod podstatným

vlivem

ostatnÍ dIouhodobé cenné papíry a podíly

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý finančnímajetek

BěŽné Účetní období

AKTIVA b

I

c.

t.

1.

2.


J.

4. E

o

c.

Dlouhodobé

il.

c. il.

tnuté zálohy na zásoby

pohledávky

Součet ll.1. aŽ ll.8.

1.


2.

Poh|edávky

-

ovládaná nebo ovládajÍcí osoba

2

4.

Pohledávky za společníky, členy druŽstva a za

Á

6. 7. 8.

c. ilt.

1.

Pohledávky z obchodních Vztahů

2.

Pohledávky - ovládaná nebo ovládající osoba

a

4.

y za sporecnrKy, cleny oruzstva a za

5.

6.

Stát - daňové pohledávky

7.


o

Dohadné úěty aktivní

9.

c. rv.

1.

2. J.

Krátkodobé cenné papÍry a podíly

4.

Pořizovaný krátkodobý finančnímajetek

1.

2. J.

Komplexní náklady příštíchobdobí

PASIVA

lacent a

PAslVA

b

OELKEM

Vlastní kapitál Základní

A. t.

A.

kapitál

1.

Základní kapitál

2.

Vlastní akcie a vlastní obchodnÍ podíly C)

J.

Změny základního kapitálu Kapitálové

il.

A. il.

c

5

6

Součet A až C

67

35 025

36 809

Součet A'l. aŽ A.V.

68

-509

90

Součet l.1. aŽ l'3'

69

2 000

2 000

7^

2 000

2 000

81

1 910

1

7a

fondy

SouČet ll.1. aŽ ll.6'

73

2.

ostatní kapitálové fondy

75

J,

oceňovací rozdíly z přecenění majetku azávazkŮ

76

oceňovací rozdíly z přeceněnÍ při přeměnách společností

77

Rozdíly z přeměn společností

121

Rozdíly z ocenění při přeměnách společností

122

RezervnÍ fondy, nedělitelný fond a ostatní fondy ze zisku Součet lll.1. až lll.2.

78

1.

Zákonný rezervní fond / Nedělitelný fond

79

2.

statutární a ostatní fondy

80

Výsledek hospodaření minulých

let

Součet lV.1. ažlV.2.

208

1.


Óz

1 242

I 242

2.


83

-3152

-34

B4

-599

-3 118

Součet B.l. aŽ B'lV

85

35 487

36 603

souČet l.1. aŽ l'4.

86

91

32 516

20 336

32 516

20 336

Výsledek hospodaření běŽného Účetního období /+ B.

Cizí zdroje

B .t.

Rezervy

B.t.'l

J


87

2.

Rezerva na dŮchody a podobné závazky

oo

J.

Kezerva na oan z prumu

89

4.

ostatní rezervy

90

.

Dlouhodobé

il.

B. n.

Stav v minulém účetnímobdobí

74

A. IV.

B.

Stav běŽném účetnímobdobí

Emisní áŽio

A. ilt.

A. tv.

cls.

1.

6.

A. ilt.

rád.

závazky

součet ll.1. aŽll'10.

1.


92

2.

Závazky - ovládaná nebo ovládající osoba

93

J.

Závazky - podstatný VliV

94

4.

Závazky ke spoleěníkům, členůmdruŽstva a k účastníkům sdruŽení

95


96

,tacent a

PASIVA

crs. řád

Stav v běŽném účetnímobdobí

účetnímobdobí

b

c

5

6

6.

Vydané dluhopisy

97

7.

Dlouhodobé směnky k Úhradě

98

8.

B. ilI.

Jiné závazky

100

10

odložený daňový záv azek

'101

B. tv.

r.

Součet lll.1. ažlll'11

102

2971

4 225

178

2 081

1.


'103

2.

Závazky - ovládaná nebo ovládající osoba

104

J.

LavazKy - poostatny vilv

105

4.

Závazky ke společníkům,členůmdruŽstva a k účastníkům sdruŽení

106

5.

závazky k zaměstnancÚm

107

6.

Závazky ze sociálního zabezpečenía zdravotního pojištění

108

7.

Stát

8.


110

o

Vydané dluhopisy

111

10.

Dohadné Účty pasiVní

112

11

Jiné závazky

113

_

daňové závazky a dotace

Bankovní Úvěry a

1

výpomoci

SouČet lV'1' aŽ lV'3

Krátkodobé bankovní Úvěry

116

J.

Krátkodobé finanČn í výpomoci

117 118

47

116

47

116

1.

Výdaje příštíchobdobí

119

2.

Výnosy příŠtíchobdobi

120

ffi&tuffiTffiffi a"s'

lám' RepubIiky č p 31, 2B0 02Kolín,tt 715 401 tnL., sal 715 ;.04-6, fax 321

tČ:276 12 4Ů6, nlČ

dne:

Podpisový záznam Statutárního nebo podpisový vzor fyzicJrj osoby.

08.O2.2O13

j' ít*-* I

Právní forma účetníjednotky

Předmět

podnikání

pronájem nemovitostí a nebytovýchf

prostor

t

244

12 042

2.

Sestaveno

1

12 042

115

souČet l.1. aŽ l.2.

2 605

114

Bankovní ÚVěry dlouhodobé

casové rozliŠeni

899

188

109

1.

C .t

c.

závazky

Krátkodobé

B. IV,

mrnulem

99

o

tr. ilt.

Stav

J

-Yýkaz zisku a ztráty ve druhovém

| I

členěnípod|e Přílohy č. 2 vyhlášky č' 5oo/2oo2 sb.

obchodnÍ firma nebo jiný název účetníjednotky

vÝKAz zlsKu A zTRÁTY

"

Učetníjednotka doručí

s doručenímdaňového přiznání za daň z příjmů

x

Sídlo nebo'bydliště úČetníjednotky

ke dni 3'1.'12.2012

účetní závěrku současně

1

BALETOR a.s.

V plném rozsahu

I I

(

příslušnému finančnÍmu úřadu

Měsíc

Rok

a místo podnikání lišÍ.lise od bydliště

i

v celých tisících Kč )

KolÍn 2', '.'-'

lČ

280

a

:íslc ádkt

c

b

rržby za prodej zboŽí

marŽe Výkony

il.

il.

Součet ll.1. aŽ ll.3.

4

5

2.

Změna stavu zásob Vlastní Výroby

b

Aktivace

7

spotřeba

1,


2.

SluŽby

l' -i "

,

Skutečnóšt V'ucétňim obdobÍ běŽném

minulém

1

2

hodnota osobní náklady

,Í

q

963

2882

9

215

86

10

748

2 796

B

11

-963

-2882

Součet C.l . aŽ C.4.

12

12

18

12

18

Součet B.1. aŽ B'2.

Přidaná

+

c.

J

TrŽby za prodej VýrobkŮ a sluŽeb

Výkonová

B.

A

l. -

1.

tr.

,l;

'

2

obchodní

+

rr

1

Náklady vynaloŽené na prodané zboŽí

A.

r:

i,

TEXT

označení

02). I

27612406

2012

--

Náměstí Repub'liky 31,

l. - A. + ll.

_

1

Mzdové náklady

13

2

odměny členŮm orgánŮ společnosti a druŽstva

14

J

Náklady na sociálnÍ zabezpecení a zdravotni pojiŠtění

15

4

Sociální náklady

't6

D.

Daně a poplatky

17

5

659

tr.

odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku

1B

32

637

19

123

19 900

rržby z prodeje dlouhodobého majetku

20

123

19 900

rrzoy z prooeje matenatu

21

Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a

ilt.

ilt.

1.

2.

materiálu

Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku

F.

F.

1.

G.

tv

t.

matariáltt ZŮstatková cena prodaného dlouhodobého majetku

a

Součet lll'1. ažlll.2.

Součet F.1 . až F '2.

22

13 369

23

13 369

Prodaný materlá

24

Změna stavu rezerv a opravných poloŽek v provoznÍ ohhsti a knmnleynính náklarlfi nříětíeh nhrlnhí ostatní provozní výnosy

25

ostatní provozní náklady

27

Převod provozních výnosŮ

2E

Převod provoznÍch nákladÚ

29

Provozní výsledek

hospodaření

26

rozdíl výnosů a nákladů římcV4

l ař nícmana

l

30

1

61

130

-950

2204

Skutečnost v účetnímobdobí

tnacenr

z prodeje cenných papírůa podílů

.1. aŽ Vll.3.

Výnosy z podílů v Výnosy z ostatních dlouhodobých cenných papírů a podílů

Náklady z finančnÍho majetku

Změna stavu rczeN a opravných poloŽek ve finančníoblasti

hospodaření Daň z přÍjmŮ za běŽnou činnost Finančnívýsledek

Rozdíl výnosů a součet Q' 1 . aŽ Q.2.

Výsledek hospodaření za běŽnou činnost

Daň z příjmůz mimořádné

činnosti

Součet S.'1 . aŽ S.2

Převod podílu na výsledku hospodaření společníkům(+/-)

ffi&uffiTffiffi a.s.

lám' Reputr|iky č'p, 31, 280 02 Kolín lr tel'l 321 715 404_{i' fax: 321 715 401 IC:276 124cs D!Č; CZ276124a#

Podpisový záznam statutárního Órgánu účetní nebo podpisový vzor fyzické osdby, která je účetníjednotkou

Právní forma účetníjednotky

Předmět

podnikání

pronájem nemovitostí a nebytových prostor

:

Příloha č.5

'

Rozvaha podle Přílohy č. 1 vyhlášky č' 500/2002 sb'

obchodnÍ firma nebo jiný název úěetníjednotky

ROZVAHA v plném rozsahu

I

I I

i

l

Úcetni jednotka doručí účetnízávěrku současně

ke dni 31.12.2011

s doručenímdaňového přiznání za daň z přÍjmů '1

x

(

přísIušnémufinančnímu

Rok

Úřadu

v celých tisících Kč )

Měsíc

2011

AKTIVA b

majetek Součet l.1. aŽl.8.

B. t.

1.

2.

Nehmotné výsledky výzkumu a vývoje

J.

5. b. 7.

B.

Nedokončený dlouhodobý nehmotný majetek

il.

B. il.

1.

2. 2

Samostatné movité věci a soubory movitých věcí

4.

PěstiteIské celky trvalých

Á

b. 7.

Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek

8.

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek

o

Podíly v účetníchjednotkách pod podstatným

vlivem

a úvěry - ovládaná nebo ovládaiící osoba,

Pořizovaný dlouhodobý finančnímajetek

lČ

BALETOR a.s. Sídlo nebo bydliŠtě účetníjednotky

a mÍsto podnikání liší-li se od bydliště

Náměstí Republiky 31, Kolín 2

280 02

27612406

BěŽné účetnÍobdobí

c.

r.

Součet C.l. aŽ C.lV. Souěet l.1. až l.6

2.


nÁ

J.

Výrobky

35

4.

Mladá a ostatnízvířata a jejich skupiny

JO

5.

Zboží

37

6.

Poskyinuté zálohy na zásoby

38

součet ll.1' aŽ ll.8

Pohledávky z obchodních vztahŮ

40

2.

Pohledávky - ovládaná nebo ovládající osoba

41

2

Pohledávky

4. 5.

Pohledávky za společníky, členy druŽstva a za účastnÍkvsdružení Dlouhodobé poskytnuté zálohy

44

6.

Dohadné účtyaktivní

45

7.

Jiné pohledávky

46

8

odloŽená daňová pohledávka

47

Krátkodobé

c. ilr.

podstatný vliv

pohledávky

2

1

Netto

Netto

3

4

4 294

7 205

39

1.

_

Korekce

Brutto

/linulé úč.obdob

5Z

aa

pohledávky

BěŽné Účetní období

4 294

Materiál

ilr.

(

42

Souěet lll.1. aŽ lll.9.

43

1

48

3 395

3 395

3 583

3 009

3 009

2 988

20

20

54

1.

PohledáVky z obchodnÍch vztahŮ

49

2.

Pohledávky

50

J.


4.

52

5.

Pohledávky za společníky, členy druŽstva a za účastníkvsdružení sociálni zabezpeČení a zdravotní pojiŠtění

o.

stát - daňoVé pohledávky

54

7.


55

8.

Dohadné účtyaktivní

56

o

Jiné pohledávky

57

366

366

362

Krátkodobý financnÍ majetek součet lV.1 . aŽ lv '4'

58

899

899

3 621

1.

Peníze

EO

898

898

3 615

2.

UČty V bankách

60

1

1

6

2

Krátkodobé cenné papíry a podíly

61

4.

Pořizovaný krátkodobý finančn í majetek

62 bJ

460

460

554

391

391

554

69

69

C, IV.

D.L D. t.

c

1.

Dlouhodobé

c. il.

c. tv.

b

Zásoby

t

c .il.

c.

Čis. řád.

aktiva

oběŽná

c

AKTIVA

Casové

-

ovládaná nebo ovládající osoba

rozlaŠenÍ

SouČet l''l . aŽ l.3.

53

1.

Náklady příštíchobdobí

64

2.

Komplexní náklady příštíchobdobí

65

I

Příjmy přÍŠtíchobdobí

66

179

óenl a

PAslVA

čís.

Stav v běŽném účetnímobdobí


b

c

5

6

CELKEM

B,

68

90

3 208

souČet l.1. aŽ l.3.

69

2 000

2 000

2 000

2 000

71

Změny základního kapitálu

72

Kapitálové

fondy

Součet ll.1. aŽ ll.5'

7'ž

1.

Emisní áŽio

74

2.

ostatn i kapitálové fondy

75

a

oceňovací rozdíly z přecenění majetku azávazkÚ

76

4.

oceňovací rozdíly z přecenění při přeměnách společností

77

E

Rozdíly z přeměn spoleěností

121

Rezervní fondy, nedělitelný fond a ostatní fondy ze zisku Součet lll.1 . aŽ lll'2'

7E

1.

zákonný rezervní fond / Nedělitelný fond

79

2.

StatutárnÍ a ostatní fondy

80

Výsledek hospodařenÍ minulých

let

Součet lV.1. ažlV.2'

81

1 208

874


82

1 242

908

2.


83

-34

-34

84

-3118

334

Součet B.l. aŽ B.lV.

85

36 603

49 973

souČet l.1. aŽ l.4'

86

91

20 336

17 817


92

20 336

17 817

z.

Závazky - ovládaná nebo ovládajÍcí osoba

93

J,

závazky - podstatný

94

Cizí zdroje

Rezervy

t.

'

1.


87

2.

Rezerva na dŮchody a podobné závaz
88

a

Rezerva na daň z přiJmÚ

Rq

4.

ostatní rezervy

90

Dlouhodobé závazky

il.

součet ll'1. aŽll.10.

i

I. I I

VliV

i

\,A !

Závazky ke spoleČníkům'ělenům druŽstva a k účastníkŮmsdruŽenÍ

95


96

Vydané dluhopisy

97

Dlouhodobé směnky k úhradě

98

Dohadné účtypasivní

99

9.

Jiné závazky

100

'10.

odložený daňový závazek

101

t" I

l

I

i

I

1.

isrr.r. i

Součet A.l. aŽ A.V.

VlastnÍ akcie a vlastní obchodní podíly (_)

B.

B. t.

53 228

2.

Výsledek hospodaření běŽného Účetního období /+

ts.

36 809

70

A. IV. A. tv.

67

Základní kapitál

1il.

A. |il.

kapitál

souÓet A aŽ C

1.

il.

A. il.

A.

Základní

t.

A. t.

A.

řád.

Vlastní kapitál

A.

A.

PASIVA

Á v.

7.

'e l

r PASIVA B. ilt. B. ilt.

závazky

Krátkodobé

Součet lll.1.

5

6

ažlll'II.

102

4 225

175

2 081

140

2.

Závazky

-

ovládaná nebo ovládajícÍ osoba

104

J.

zevazky

_

podstatný vliv

105

4.

závazKy ke spoleČnikŮm, ělenům druŽstva a k účastníkům sdruŽení

í06

5.

Závazky k zaměstnancům

107

b.

zevazky ze sociálnÍho zabezpeěení a zdravotního pojištěnÍ

108

7.

stát - daňové závazky a dotace

109

8.


110

9.

Vydané dluhopisy

111

10.

Doha(ÍnéÚcty pasivní

112

11.

Jiné závazky

113

2.

výpomoci

Součet lV.1. aŽ lV.3.

1

899

34

(

1

244

14

12 042

31 981

Bankovni ÚVěry dlouhodobé

1'15

12 042

31 981

Krátkodobé bankovní úvěry

16

Krátkodobé fÍnančnívýpomoci

t.

c

b

103

B. tv. t.

c.



Bankovní úvěry a

t.

Stav v běŽném Účetním období

1.

ó. lV.

c.

crs. řád.

117

casové rozliŠení

Součet l.1. aŽ l.2.

'1

18

116

47

19

116

47

1.

Výdaje příštíchobdobí

'I

2.

Výnosy příštíchobdobí

120

nám.

BATETOR a.s.

Repbliky č.p. 31, 280 02 Kolín ll

tťi: 321 715 4u4, fax:321 715 4o1 |C: 276 12406, DlČ: cz276124ffi

Sestaveno

dne:

16.O3.2012

Právní forma úěetní jednotky

Podpisový záznam nebo podp|sový vzor

Předmět podnikání

pronájem nemovitostí a prostor

Pozn.:

Výkaz zisku a ztráty ve druhovém

1 členěnípod|e Přilohy č. 2 I

vÝxlzzlsKu

A zTRÁTY v plném rozsahu

vyhlášky č.500/2002 Sb.

I

J Úcetni jednotka doručí

s doručenímdaňového přiznání za daň z příjmů

Měsíc

Rok

úřadu

a místo podnikání liŠí-lise od bydliště

označení

Náměstí Republiky 31, Ko|ín 2

lČ

280 02

27612406

2011

číslo

TEXT

'ádkt

b

c

a t

Sídlo nebo bydliŠtě účetníjednotky

(v celých tisících Kč )

x příslušnémufinančnímu

I

BALETOR a.s.

ke dni 31.12.2011

účetní závěrku současně

1

obchodní firma nebo jiný název účetníjednotky

rzoy za prooel zoozr

marŽe Výkony

il.

il.

SouČet ll.1. aŽ ll.3'

4

2906 2 906

5

2.

Změna stavu zásob vlastní výroby

6

Aktivace

7

spotřeba

SouČet B.'|

.

ažB.z'

Ó

(

2 882

1 265

118

1.


a

86

2.

SluŽby

10

2796

+ ll. _ B.

11

-2882

1 641

Souěet C.1. aŽ C.4.

12

18

14

18

14

hodnota osobní náklady Přidaná

+

c.

c.

2

TrŽby za prodej výrobků a sluŽeb

Výkonová

B.

A

|. -

1.

B.

2

2

obchodní

+

minulém

1

I

Náklady vynaloŽené na prodané zboŽí

A-

Skutečnost v účetnímobdobí běŽném

l.

_

A'

1

147

I

Mzdové náklady

13

2

odměny členúm orgánŮ společnosti a druŽstva

14

a

Náklady na sociální zabezpečenía zdravotnÍ pojiŠtění

15

4

sociální náklady

't6

D.

Daně a poplatky

17

659

71

E.

odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku

18

637

649

'19

19 900

19 900

materiálu

ilt

TrŽby z prodeje dlouhodobého majetku a

ilt. I

TrŽby z prodeje dlouhodobého majetku

20

rržby z prodeje materiálu

21

2

Zústatková cena prodaného dlouhodobého majetku

t-

2.

G.

součet F.1 ' aŽ F.2

22

13 369

Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku

z5

13 369

Prodaný materiál

24

Změna Stavu rezerv a opravných'poloŽek V provozní

25

metpriálr

F

a

SouČet lll.'1 . aŽ lll.2.

r

nhlaqti c knmnlpvn ích náklarlil nříěf ính nhrlnhí ostatní provozn í Výnosy

H

I

26

-1

687

ostatn í provozní náklady

27

139

869

Převod provozních výnosů

28

Převod provozních nákladů

29

2 204

725

Provoznr vysleoeK

nospooarenr

rozoil vynosu a naKlaou

římská l. až oísmeno

l

30

TEXT

:rslc ádkt

a

b

c

Ýl'

IrŽby z prodeje cenných papírÚ a podÍlÚ

31

Prodané cenné papíry a podíly

32

rcenl

J

vil.

Výnosy z dlouhodobého finančníhomajetku

vil.1

Výnosy z podÍlŮ v ovládaných osobách a

2

JJ

34

J

Výnosy z ostatního dlouhodobého finančníhomajetku

36

Výnosy z krátkodobého finančníhomajetku

37

Náklady z finančníhomajetku

38

Výnosy z přeceněnÍ cenných papírÚ a derivátÚ

39

Náklady z přecenění cenných papírůa derivátů

40

Změna stavu rezerv a opravných poloŽek Ve finančníoblasti

41

Výnosové Úroky

42

1p

Nákladové úroky

43

4 779

1

314

ostatní finančníVýnosy

44

5

1

004

Ustatnl Ílnancnl naKlaoy

45

558

41

Převod finančníchvýnosů

46

Převod finančníchnákladů

47

-5 322

-340

tx. L.

MX N.

xt. U. ^il. P.

rr

hospodaření Daň z příjmů za běžnou činnost

Q.

2A

RozdÍl VýnosÚ a nákladú římqká \/l až nísmcnn P Souéet Q' 1 . aŽ Q.2.

Finančnívýsledek

48

51 51

_splatná

50

2.

_odloŽená

51

Výsledek hospodařenÍ za běŽnou činnost

52

Mimořádné výnosy

53

K.

Mimořádné náklady

54

s.

Daň z příjmů z mimořádné

xilt

činnosti

součet s.1. aŽ s.2.

-3 118

334

60

-3118

334

61

-3118

385

55

1.

-splatná

56

2.

_odloŽená

57

Mimořádný výsledek

hospodaření

Xlll'

Převod podílu na výsledku hospodaření spoleČníkÚm Výsledek

- R. -

s.

58 6cl

(+/-)

výsledek hospodaření za běŽnou činnost + hospodaření mimořárlný rrÝcle.lek hosnorlaření - T provozní Výsl. hosp. + hospodaření před zdaněním

za úěetní nhrlnhí /+/_\

Výsledek

11

49

1.

T.

minulém

I

2

K.

s.

běŽném

tiňafnính ierlnnÍkánh nnrl nnrlcteÍnr?m rrlirrem Výnosy z ostatnich dlouhodobých cenných papirÚ a podilú

vill.

o.

Součet Vll.'l . aŽ Vll.3'

Skutečnost v účetnímobdobí

{inlnňní rrr'rc| hncn

+

Ylll - P

BALET{JK a.s.

rám, Republiky č.p 31' 280 02 KolÍn li tei.: 32'1 715 40,1.-s, Íax:321 715 4a1

len6

Sestaveno dne:

l

D,JP:

c2276124a6

Podpisový záznam statutárn ího orgá n u účetní jéd notky nebo podpisový vzor ýzické os9Éf, která je účetníjednotkou

16.03.2012

Právní forma účetnÍjednotky

fi400,

Předmět podnikání

pronájem nemovitostí a nebytových prostor

Příloha č.6

ZNALECKÝ POSUDEK. IČ: Jiráskova Velký Osek

Recommend Documents