Znalecký posudek č. 1709-264-2015
Ve věci :
O obvyklé ceně nemovitostí – rodinného domu č.p. 64, příslušející k části obce Zářičí, k.u. Zářičí, na pozemku p.č. 154, včetn pozemku p.č. 154 - zastav ná plocha a nádvoří, p.č. 155 a p.č 156 – vše zahrada a p.č. 696/5 – orná půda, vše k.ú. Zářičí, obec Zářičí, okres Krom říž.
Objednatel:
DRůŽBY ČR a.s., Riegrovo nám. 182, 767 01 Krom říž
Účel posudku :
Dobrovolná dražba
Datum ocenění:
6.8.2015
Zhotovitel posudku:
STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR
Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Hana Štípalová, Počet stran posudku:
15 + 17 stran příloh
Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
1. NÁLEZ 1.1 Znalecký úkol a identifikace předmětu ocenění Znaleckým úkolem je provést ocen ní následujících nemovitostí, zapsaných na listu vlastnictví č. 25, u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracovišt Krom říž, pro obec Zářičí, kat. území Zářičí, a to: - Rodinný dům č.p. 64 - Parcela č. 154 - zastav ná plocha a nádvoří o vým ře 325 m2 - Parcela č. 155 - zahrada o vým ře 157 m2 - Parcela č. 156 - zahrada o vým ře 781 m2 - Parcela p.č. 696/5 – orná půda o vým ře 3996 m2
1.2 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí jsou na listu vlastnictví č. 25 u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracovišt Krom říž, pro obec Zářičí, kat. území Zářičí jako vlastníci zapsáni: Vlastník:
Podíl:
1. Horák Jaroslav, č.p. 64, 76811 Záříčí
2/6
2. SJM Horák Jaroslav a Horáková P va, č.p. 64, 76811 Záříčí
4/6
1.3 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zam ření nemovitosti bylo provedeno dne 6.8.2015 za přítomnosti Ing. Hany Štípalové a pana Horáka (spolumajitele objektu). Byla umožn na prohlídka a zam ření nemovitostí laserovým dálkom rem, pořízena fotodokumentace aktuálního stavu nemovitosti a byly podány informace o nemovitosti.
1.4 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 25, pro k.ú. Zářičí, obec Zářičí, okres Krom říž, vyhotoveno Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, katastrální pracovišt Krom říž, ze dne 21.7.2015 Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Zářičí, obec Zářičí, okres Krom říž, vyhotovený zpracovatelem posudku, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Údaje sd lené uživatelem objektu, panem Horákem Fotodokumentace nemovitosti, pořízená zpracovatelem, ze dne 6.8.2015. Skutečnosti zjišt né na míst samém při místním šetření. Str. 2
Informace o právn zajišt ném přístupu, vyhotoveny zpracovatelem, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Mapa okolí, zobrazení situace, internetové aplikace www.mapy.cz
vyhotoveny
zpracovatelem,
prostřednictvím
Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejn ných na realitních serverech www.sreality.cz. Vlastní databáze znalce; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o zm n n kterých zákonů“ Ězákon o oceňování majetkuě; Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve zn ní zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1.1.2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku Ěoceňovací vyhláškaě, ve zn ní vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014 BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a dopln né vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; HÁLEK VÍT ZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009 ZAZVONIL ZBYN K – Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
1.5 Popis nemovitosti 1) Rodinný d m č.p. 64 včetně pozemk p.č. 154, p.č. 155 a p.č. 156 Jedná se o zd ný objekt, částečn podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, s částečn využitím podkrovím, pod sedlovou a pultovou střechou krytou taškou pálenou a betonovou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastav né, okrajové části lokality obce Zářičí. Pozemek leží v rovinném terénu a je přístupný po veřejné zpevn né komunikaci, na pozemku p.č. 202/1 a p.č. 176, v majetku Zlínského kraje a obce Zářičí. Objekt je napojen na inženýrské sít : elektro, vlastní studna, septik s přepadem. Obecní vodovod a plynovod je veden před domem, v objektu není zaveden. Vytáp ní je řešeno rozvodem horkovzduchu, se zdrojem kotel na tuhá paliva a krbová kamna. Objekt obsahuje 2 bytové jednotky: při vstupu do domu chodbou se nachází bytová jednotka 4+1, ke které náleží koupelna, samost. WC a veranda. Tato b.j. je umíst ná v objektu situovaném do hlavní ulice průčelím na západ v jeho 1.NP a podkroví, druhá bytová jednotka 1+1+šatna je umíst na v části objektu sm rem do zahrady, je přístupná průchodem chodbou a verandou z hlavní obytné části anebo průjezdem při čelním pohledu vpravo. B.j. 1+1 nemá vlastní sociální zázemí a zdroj pro vytáp ní jsou pouze 1 krbová kamna v kuchyni, b.j. nelze užívat samostatn . Dále se na pozemku p.č. 155, při jeho východní hranici, nachází vedlejší stavby zd né, které slouží ke skladování apod., tyto stavby nejsou předm tem evidence v KN. K objektu náleží dále pozemek p.č. 156 – zahrada, který netvoří jednotný funkční celek s výše Str. 3
uvedenými nemovitostmi. Pozemek je přístupný po veřejné komunikaci s nezpevn ným povrchem, na pozemku p.č. 176 v majetku obce. Jedná se o zahradu, oplocenou strojovým pletivem, v rovinném terénu s travním porostem a ovocnými stromy. Parkování je možné v průjezdu domu, při krajnici veřejné komunikace před objektem a v zahrad , která je přístupná přes pozemek p.č. 176 – ostatní plocha. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů a dle informací uživatele objektu přes 50 roků. V průb hu své celkové životnosti objekt procházel b žnou údržbou, která byla v posledních letech zanedbaná – ke dni ocen ní můžeme hodnotit technický stav objekt jako prům rný – mírn horší, objekt vyžaduje rekonstrukci a modernizaci vnitřního vybavení, ke dni ocen ní je objekt obyvatelný bez závad, avšak nesplňuje moderní požadavky na bydlení. Ke stavb hlavní náleží příslušenství stavby hlavní, které je tvořeno: a) Vedlejší stavby Na pozemku p.č. 155, při jeho východní hranici, se nachází vedl.stavby zd né určené ke skladování. Při místním šetření bylo zjišt no, že tyto stavby nejsou zapsány v katastru nemovitostí. Venkovní úpravy -
Zpevn né plochy betonové
-
přípojky IS
-
oplocení
Zastavěná plocha: I.NP
Zastav ná plocha:
9,20*7,60+2,80*5,80+5,20*7,00
=
122,50 m2
- Obestavěný prostor: Vrchní stavba Zastřešení
9,20*7,60*4,40+2,80*5,80*2,40+5,20*7,00*2,40 = 434,00 m3 9,20*7,60*4,00/2+5,20*7,00*1,00/2 = 158,04 m3 Obestav ný prostor – celkem: = 592,04 m3
- Vybavení: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.
Název, popis Základy – zd né bez izolace Zdivo – cihlové Stropy – dřev né trámové s rovným podhledem a betonové v 1.PP Střecha – sedlová, pultová Krytina – taška pálená a betonová Klempířské konstrukce – pozinkované Ěžlaby, svody, parapety) Vnitřní omítky – vápenné hladké Fasádní omítky – vápenné Vn jší obklady – keramické pásky Vnitřní obklady – keramické - koupelna, WC Schody – betonové s povrchem teraco
Str. 4
12. 13. 14. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25.
Název, popis Dveře – dřev né do ocelových zárubní Okna – dřev ná kastlová Podlahy místností – teraco, keramická dlažba, dřev né parkety, koberce Vytáp ní – horkovzduch, zdroj kotel na TP a kamna na TP v b.j. 1+1 Elektroinstalace – 240 a 380 V Bleskosvod – je proveden Rozvod vody – rozvod studené a teplé Zdroj teplé vody – elektrobojler Instalace plynu – není provedena Kanalizace – rozvod od zařizovacích předm tů Vybavení kuchyn – kuchyňská linka, dřez Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo a WC Záchod – splachovací WC
2) Pozemek p.č. 696/5 – orná p da Předm tem ocen ní je také pozemek p.č. 696/5 – orná půda v obci Zářičí, k.u. Zářičí. Oceňovaný pozemek p.č. 696/5 vedený v KN jako orná půda se nachází přibližn 700 m západn od souvislé zástavby obce Zářičí. Je začlen n do velkého půdního celku, hranice pozemku nejsou v terénu patrné, je užíván k zem d lským účelům jako orná půda. Obecn lze konstatovat, že zem d lské pozemky mají velmi nízkou tržní hodnotu vzhledem k malým výnosům dosažitelným pronájmem či prodejem pozemků. V dané lokalit není dostatečné množství zájemců o koupi, takže zde nejsou dobré podmínky pro konkurenční prostředí a tím dosažení optimální ceny pozemků. Pokud se takovéto pozemky vůbec obchodují, tak se jejich obvyklá cena zpravidla sjednává ve výši dle bonitovaných půdních ekologických jednotek (BPEJ) a prům rnou cenou zem d lských pozemků. Tato cena se mi jeví jako přim řená i pro posuzovaný pozemek a pro účely tohoto ocen ní ji považuji za obvyklou v míst a čase. Pozemek p.č. 696/5 – orná půda, celkvá plocha 3996 m2: BPEJ: 2867 m2 BPEJ 35600 15,77 Kč/m2 1129 m2 BPEJ 35900 10,08 Kč/m2 Celkem - po zaokrouhlení cena pozemku p.č. 696/5
45 212,59 Kč 11 380,32 Kč 56 592,91 Kč 56 590,- Kč
Str. 5
2. POSUDEK 2.1 Metoda ocenění 2.1.1 1) Komparativní metoda ocenění Metodika stanovení obvyklé ceny: Obvyklou Ětržníě cenu nemovitosti lze obecn vyjádřit následovn : Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Uznávané metody zjišt ní obvyklé ceny: 2.1.2 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude v tší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přim řených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přim řené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestav ného prostoru, zastav né plochy, podlahové plochy, délky Ědle charakteru stavbyě. Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou m rnou jednotku, chyb jící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává.Vynásobením zjišt né zastav né plochy nebo obestav ného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjišt né výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavb daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je v cná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjišt ní v cné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., k provedení n kterých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o zm n n kterých zákonu, v aktuálním zn ní. 2.1.3 Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocen ní je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prosp ch lze finančn vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou Str. 6
hodnotu lze definovat jako součet všech t chto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu pen z. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na b žném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti Ězejména se jedná o náklady na prům rnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojišt ní nemovitostiě. Transformace na současnou hodnotu pen z se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předm tné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 2.1.4 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti Ěpro zjišt ní její obvyklé cenyě. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů Ěkupních smluvě nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí: vzdálenost od center m st či obcí, vzdálenost od hlavních komunikačních tahů, přístup k silničním či železničním trasám, Využitelnost nemovitostí: stavebn -technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost, účel staveb a možnost adaptace na jiné využití, kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy, možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí, omezené možnosti další výstavby Ěstavební uzáv ry, ochranná pásmaě Vlastnické vztahy a zátěžová břemena: stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypov ditelnost, předkupní práva, v cná břemena, zástavní práva, soudní spory Ěnapř. restituční sporyě Situace na realitním trhu: celkové trendy v prodeji nemovitostí, prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalit Pro účel tohoto posudku se jako nejvhodn jší metoda pro stanovení obvyklé ceny jeví metoda komparativní, která vychází z reálných tržních dat o obchodovaných nemovitostech. Výběr porovnatelných vzork : V našem konkrétním případ je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat zm ny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na v tšin serverů je uvád no datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové zm ny jsou co do místa i času prom nlivé, m l by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu Str. 7
mezi nabídkovými a skutečn dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přim řen uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výb ru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by m lo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: -
ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu Ěsamota, vesnice, spádové sídlo, předm stí, m sto, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, m stské aglomerace, apod.), typu nemovitostí zejména ve vazb na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu Ěbydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zam ření apod.ě, velikosti ve vazb na přim řenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu Ěnapř. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro v tší společnosti apod.ě, stavu ve vazb na operativní možnosti využití účastníky trhu Ěokamžit či podmín n využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), kvality ve vazb na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu Ěnapř. podřadné, b žné kvality, exkluzivní, zcela jedinečnéě, rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících Ělokální, regionální, celostátní, nadnárodníě, řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících Ěnapříklad 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atdě
2.2 Obsah posudku A. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Ětržní hodnotyě na základ komparativní Ěporovnávacíě metody. Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné dob ucelen popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyn k Zazvonil.
nejlépe vydaná
Výběr porovnatelných vzork :
V našem konkrétním případ je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat zm ny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na v tšin serverech je uvád no datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové zm ny jsou co do místa i času prom nlivé, m l by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečn dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přim řen uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku.
Str. 8
Při výb ru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by m lo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: -
ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu Ěsamota, vesnice, spádové sídlo, předm stí, m sto, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, m stské aglomerace, apod.), typu nemovitostí zejména ve vazb na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu Ěbydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zam ření apod.ě, velikosti ve vazb na přim řenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu Ěnapř. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro v tší společnosti apod.ě, stavu ve vazb na operativní možnosti využití účastníky trhu Ěokamžit či podmín n využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.ě, kvality ve vazb na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu Ěnapř. podřadné, b žné kvality, exkluzivní, zcela jedinečnéě, rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodníě, řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících Ěnapříklad 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atdě
1) RD Nítkovice, okres Kroměříž Jedná se o nepodsklepený rodinný dům, situován jako samostatn stojící, se dv ma nadzemními podlažími a stavebn upraveným podkrovím pod sedlovou střechou. RD je orientován průčelím na jihovýchod, dispozice objektu je 4+1, v rovinném terénu. Při čelním pohledu vlevo od domu se nachází bytový dům zd ný, vpravo od objektu se nachází rodinné domy – původní, řadová zástavba. K objektu náleží zahrada, situovaná za domem, obdélníkového tvaru s travním porostem, ovocnými stromy, oplocením a venkovními úpravami – zpevn né plochy dlážd né. Budova RD č.p. 80 prošla kompletní rekonstrukcí v roce 1981, i přesto, že jsou n které prvky především moráln opotřebené, objekt vyžaduje modernizaci vnitřního vybavení, nachází se v prům rném technickém stavu, je ihned obyvatelný bez nutnosti investic. Pozemek 395 m2. Realizovaná cena 04/2015: 950 000,- Kč, zdroj vlastní databáze
Str. 9
Srovnání s oceňovanou nemovitostí: poloha – lepší – oceňovaný objekt se nachází ve stejné lokalit , co se týká významu obce v rámci regionu – min.obč.vybavenost a min,pracovní příležitosti, je však lépe dostupný m stu Krom říž, koef. 1,05, pozemek – lepší – srov. objekt má pozemek o menší rozloze o cca 900 m2, využití pouze jako zahrada s min.vlivem na hodnotu, koef. 1,10, technický stav – horší – srov.objekt se nachází celkov v lepším stavu s pravidelnou údržbou, koef. 0,90. Vybavení – shodné – standardní, parkování – lepší – privátní na vlastním pozemku, koef. 1,05. Redukce na pramen ceny – zdroj realizovaná cena. Koeficient odlišnosti: 1,10 Korekce ceny oceňované nemovitosti je založena na v tší rozloze pozemku náležejícího k oc.objektu a výhodn jší poloze oc.objektu vůči m stu KM, vliv na hodnotu má také lepší stavebn technický stav srov.objektu. Ostatní cenotvorné prvky hodnotím na stejné úrovni anebo bez výrazného vlivu na hodnotu nemovitosti. 2) RD Hradisko, okres Kroměříž Jedná se o částečn podsklepený rodinný dům, situován jako samostatn stojící, celkem s jedním podzemním a jedním nadzemním podlažím pod sedlovou a pultovou střechou krytou taškou pálenou a plech. krytinou. Je umíst n ve sklonitém terénu s přístupem po veřejné, zpevn né komunikaci s asfaltovým povrchem v majetku obce. Vnitřní dispozice je 3+1 - vstupní veranda, chodba, kuchyn s jídelním koutem průchozí do koupelny s WC, vpravo z chodby pokoj, rovn 2. pokoj průchozí vpravo do 3. pokoje. Objekt pochází cca z roku 1950, b hem své životnosti procházel b žnou údržbou, v roce 2011 byl rozsáhle rekonstruován. K objektu náleží zahrada situována za domem a východn od domu, přístup na zahradu je přes rodinný dům anebo vlevo okolo domu. Za domem vpravo je umíst na VS zd ná s 1.NP ve zhoršeném stavu Ějedná se o část pův. hosp. přístavků, které byly ve špatném stavu, demontoványě, pod pultovou střechou, určená ke skladování, na ni navazuje SV sm rem přístřešek k uskladn ní dřeva. Při čelním pohledu vpravo je brána pro vjezd - prostor využívaný k parkování na vlastním pozemku. Lokalita je dobře dostupná KM, oblíbená, vhodná k bydlení. Budova je po rekonstrukci v roce 2011 - SDK podhledy, vn jší omítky - nát r fasády, vnitřní omítky - kompletn nové vnitřní omítky, okna - vým na oken za plastová s dvojsklem, dveře - vnitřní dřev né s obl.zárubn mi i nové vstupní dveře plastové, podlahy - nov nosná konstrukce betonové podlahy vč. izolace, podlahové krytiny, instalace - rozvod vody, odpadů, kanalizace a elektro, vytáp ní - rozvod vytáp ní, plynový kotel, krbová kamna s rozvody horkovzduchu, izolace - provedeno odizolování proti zemní vlhkosti. Pozemek 877 m2
Str. 10
Realizovaná cena: 7/2015: 1 550 000,- Kč, zdroj vlastní databáze
Srovnání s oceňovanou nemovitostí: poloha – horší – obec Hradisko, kde je situován srov.objekt, je lépe situována vůči dostupnosti m sta KM a napojení D1, s lepší dostupností služeb a objektů obč.vybavenosti, koef. 0,95. Pozemek – lepší – srov.objekt má pozemek o menší rozloze o cca 400 m2, využití pouze jako zahrada s min.vlivem na hodnotu, koef. 1,05. Technický stav – horší – oc.objekt se nachází v horším stavebn technickém stavu bez rekonstrukce, srov.objekt po rozsáhlé rekonstrukci, koef. 0,80. Vybavení – shodné – standardní, koef. 1,00. Parkování – shodné, privátní na vlastním pozemku, koef. 1,00. Redukce na pramen ceny – zdroj realizovaná cena. Koeficient odlišnosti: 0,80 Korekce ceny oceňované nemovitosti sm rem dolů je založena na výhodn jší poloze srovnávacího objektu vůči okresnímu m stu KM a lepší dostupnosti služeb, vliv na hodnotu má také lepší stavebn technický stav srov. objektu po rekonstrukci. Ostatní cenotvorné prvky hodnotím na stejné úrovni anebo bez výrazného vlivu na hodnotu nemovitosti. 3) RD Bařice, okres Kroměříž Jedná se o částečn podsklepený rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a stavebn neupraveným podkrovím pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Vnitřní dispozice je 3+1, vstup do objektu z obecní komunikace, vlevo umíst na kuchyn a pokoj, vpravo z chodby pokoj, komora, dále chodbou do koupelny s WC, 3. pokoje a přes verandu vstup do zahrady. Při čelním pohledu vlevo je průjezd budovou do zahrady. K objektu náleží vedlejší stavba - samostatn stojící, zd ný objekt s pultovou střechou, situovaný SZ od objektu RD, dále zahrada obdélníkového tvaru s oplocením ze strojového pletiva. Objekt prošel v roce 2010 částečnou rekonstrukcí - vým na střešní krytiny, klemp.kcí, nová koupelna, rozvody vody a odpadů, vým na rozvodů topení + kotel a nát r fasády. Ke dni ocen ní je objekt v prům rném stavu, ihned obyvatelný. Pozemek 1462 m2. Realizovaná cena: 11/2014: 930 000,- Kč, zdroj vlastní databáze
Str. 11
Srovnání s oceňovanou nemovitostí: poloha – shodná – min.význam obce v rámci regionu a min.prac.příležitosti, koef. 1,00. Pozemek – shodný, koef. 1,00. Technický stav – horší – oc.objekt se nachází v horším stavebn technickém stavu bez rekonstrukce se zanedbanou údržbou, koef. 0,90. Vybavení – shodné – standardní, parkování – shodné privátní na vlastním pozemku, koef. 1,00. Redukce na pramen ceny – zdroj realizovaná cena. Koeficient odlišnosti: 0,90 Korekce ceny oceňované nemovitosti sm rem dolů je založena na výhodn jší poloze srovnávacího objektu vůči okresnímu m stu KM a lepší dostupnosti služeb, vliv na hodnotu má také lepší stavebn technický stav srov. objektu po částečné rekonstrukci a privátní parkování. Ostatní cenotvorné prvky hodnotím na stejné úrovni anebo bez výrazného vlivu na hodnotu nemovitosti. Minimální cena za celek: Maximální cena za celek: Porovnávací hodnota:
=
837 000 Kč 1 040 000 Kč 1 240 000 Kč 1 000 000,– Kč
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:
Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve v tšin případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve form Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit práv Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuáln kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provád t v t chto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.
Kvantitativní porovnávací analýza:
Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít sm r jejich předpokládané kontribuce a následn je využít pro cenové úpravy ve form srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Str. 12
Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: -
jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané Ěnež vzorekě jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané Ěnež vzorekě
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: -
lokalita vhodná k bydlení i k rekreaci
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: -
objekt je situován u hlavní komunikace procházející obcí minimální občanská vybavenost obce, obec bez železniční dopravy údržba a stavebn technický stav na mírn horší úrovni celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu
Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný d m, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjišt nému technickému stavu, v dané lokalit , a u srovnatelných nemovitostí je poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a zp sobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný
Str. 13
3. REKAPITULACE VÝSLEDK Obvyklá hodnota RD č.p. 64 a pozemků p.č. 154, 155 a 156…… Obvyklá hodnota p.č. 696/5
…..1 000 000,- Kč 56 590,- Kč
Obvyklá cena Ětržní, obecnáě - je to cena aktuálního trhu, cena zpen žitelná tzn. Cena, za kterou lze v c v daném míst a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vn i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základ odborného posouzení zjišt ných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledn ny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující m rou ovlivnit hodnotu majetku. Nejv tší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na n kolik roků, dále na vn jší i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umíst ní lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.
Obvyklá cena (tržní hodnota) předmětných nemovitostí je dle odborného odhadu po zaokrouhlení 1 060 000,- Kč
slovy: jeden milion šedesát tisíc Kč
Str. 14
4. ZNůLECKÁ DOLOŽKů Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 Ěrozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zem d lských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřev ných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepen žitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1709/264/2015. V Brn dne 18.8.2015.
……………………………. Podpis znalce
Str. 15
