ZE92DDF5A28 HAALBAARHEIDSONDERZOEK MULTIFUNCTIONELE ACCOMMODATIE KERN SELLINGEN. Sellingen, Samenleving, februari 2013 GEWIJZIGD EXEMPLAAR

GEWIJZIGD EXEMPLAAR

*ZE92DDF5A28* =

w~~âåìããÉêW= w^KNNJNNPTRLakKNPJPVQR== = = = =

= =

=

=

HAALBAARHEIDSONDERZOEK MULTIFUNCTIONELE ACCOMMODATIE KERN SELLINGEN

Sellingen, Samenleving, februari 2013

Haalbaarheidsonderzoek MFA Sellingen, februari 2013

1

INHOUD

INLEIDING

5

1 2 3 4

Aanleiding Vraagstelling Aanpak onderzoek Leeswijzer

5 6 6 7

Hoofdstuk 1

DRAAGVLAK

8

1.1 1.2

INLEIDING GEMEENTE VLAGTWEDDE 1.2.1 Kansen multifunctionele accommodatie 1.2.2 Gezamenlijk gebruik ruimten 1.2.3 Beheer 1.2.4 Locatie 1.2.5 Kritische succesfactoren OPENBARE BASISSCHOOL OP D’ESCH 1.3.1 Beoordeling huidige locatie 1.3.2 Kansen multifunctionele accommodatie 1.3.3 Gezamenlijk gebruik ruimten 1.3.4 Beheer 1.3.5 Locatie 1.3.6 Kritische succesfactoren CHRISTELIJKE BASISSCHOOL HET GEBINT 1.4.1 Beoordeling huidige locatie 1.4.2 Kansen multifunctionele accommodatie 1.4.3 Gezamenlijk gebruik ruimten 1.4.4 Beheer 1.4.5 Locatie 1.4.6 Kritische succesfactoren STICHTING RZIJN 1.5.1 Beoordeling huidige locatie 1.5.2 Kansen multifunctionele accommodatie 1.5.3 Gezamenlijk gebruik ruimten 1.5.4 Beheer 1.5.5 Locatie 1.5.6 Kritische succesfactoren SPORT 1.6.1 Beoordeling huidige locatie 1.6.2 Kansen multifunctionele accommodatie 1.6.3 Gezamenlijk gebruik ruimten 1.6.4 Beheer 1.6.5 Locatie 1.6.6 Kritische succesfactoren

8 9 9 9 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 12 13 13 13 14 14 14 14 15 15 16 16 16 17 17 17 18 18 18 19

1.3

1.4

1.5

1.6


2

Hoofdstuk 2

RUIMTEBEHOEFTE

20

2.1 2.2

INLEIDING BASISONDERWIJS 2.2.1 Normatieve ruimtebehoefte 2.2.2 Feitelijke ruimtebehoefte PEUTERSPEELZAALWERK 2.3.1 Normatieve ruimtebehoefte 2.3.2 Feitelijke ruimtebehoefte KINDEROPVANG 2.4.1 Normatieve ruimtebehoefte 2.4.2 Feitelijke ruimtebehoefte WELZIJN 2.5.1 Normatieve ruimtebehoefte 2.5.2 Feitelijke ruimtebehoefte SPORT 2.6.1 Normatieve ruimtebehoefte 2.6.2 Feitelijke ruimtebehoefte TOTALE RUIMTEBEHOEFTE 2.7.1 Normatieve ruimtebehoefte 2.7.2 Feitelijke ruimtebehoefte 2.7.3 Multifunctioneel bouwen 2.7.4 Ruimten delen 2.7.5 Buitenruimte

20 20 21 21 22 22 23 25 25 25 26 26 26 27 27 27 28 28 29 30 30 30

Hoofdstuk 3

INVESTERINGSLASTEN

32

3.1 3.2

3.3

Nieuwbouw Onderhoud en modernisering huidige locaties 3.2.1 Basisonderwijs 3.2.2 Peuterspeelzaal 3.2.3 Welzijn/Steunstee 3.2.4 Sport Boekwaarden huidige locaties

32 33 34 34 35 35 36

Hoofdstuk 4

EXPLOITATIE EN BEHEER

38

4.1 4.2 4.3 4.4

Beheermodel Exploitatielasten huidige locaties Exploitatielasten nieuwe MFA Bijdrage participanten

38 40 40 41

Hoofdstuk 5

LOCATIE

42

5.1

INLEIDING 5.1.1 Minimale omvang van het terrein 5.1.2 Uitgangspunten locatieonderzoek 5.1.3 Criteria voor de keuze Voorkeurlocaties Investeringslasten locatie Bestemmingsplan

42 42 42 43 43 45 46

2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

5.2 5.3 5.4


3

Hoofdstuk 6

VRIJKOMENDE LOCATIES

47

Hoofdstuk 7

FINANCIERING

48

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

BIJLAGEN 1 2

51

DRAAGVLAK RUIMTEBEHOEFTE EXPLOITATIE EN BEHEER LOCATIE INVESTERINGEN FINANCIERING ALTERNATIEF AANBEVELINGEN

51 52 52 54 54 56 58 58

Programma van eisen Leerlingenprognoses basisonderwijs

60 61 62


4

INLEIDING

1.

Aanleiding

In het dorp Sellingen staan verschillende voorzieningen die, op korte of middellange termijn, aan een grote onderhouds- en moderniseringsbeurt, of zelfs nieuwbouw, toe zijn. Het betreft hier de beide basisscholen, de gymzaal en de welzijnsvoorziening voor peuters en senioren aan de Dorpsstraat. De demografische prognoses op langere termijn voorspellen een daling van het aantal kinderen in de leeftijd van 0-12 jaar en een toename van het aantal inwoners van 60 jaar en ouder. Dit geldt zowel voor Nederland als geheel als voor de regio Oost Groningen. In verschillende overlegcircuits staan deze ontwikkelingen hoog op de agenda. De integrale leerlingenprognose voor het basisonderwijs van februari 2009 schetst voor de twee basisscholen in Sellingen een somber toekomstbeeld. Beide scholen zullen in 2026 zakken naar een leerlingenaantal van 65 (CBS Het Gebint) en 58 (OBS Op d’Esch). Nieuwe prognoses van maart 2011 en mei 2012 hebben de dalende tendens bevestigd. Aan de andere kant laat de laatste prognose op de lange termijn weer een langzame stijging van het aantal peuters zien. Aangezien er geen plannen voor een nieuwbouwwijk in Sellingen op stapel staan, die wellicht aantrekkingskracht zouden kunnen hebben op jonge gezinnen, lijkt de daling van het aantal kinderen op dit moment realistisch. Gelet op de investeringsbeslissingen die te verwachten zijn ten aanzien van de huisvesting van basisonderwijs, sport- en welzijn in het dorp Sellingen is in 2010 besloten een haalbaarheidsonderzoek te doen naar de realisering van een Multifunctionele Accommodatie waarin deze voorzieningen samen kunnen worden ondergebracht. Concentratie kan de betaalbaarheid en bereikbaarheid van voorzieningen bevorderen. Concentratie past daarom in een beleid gericht op het handhaven en versterken van de vitaliteit en de leefbaarheid van de gemeente Vlagtwedde op de langere termijn. Het haalbaarheidsonderzoek was grotendeels voltooid in oktober 2011. Alleen het locatieonderzoek moest nog worden afgerond. Dit laatste onderzoek heeft langer geduurd dan oorspronkelijk verwacht. Dit is veroorzaakt door de wens de locatiekeuze zorgvuldig te onderbouwen. Er zijn voldoende locaties te vinden in het dorp Sellingen, maar bijna overal moet rekening worden gehouden met een wijziging of aanpassing van het bestemmingsplan. Vooral wanneer de MFA geheel of gedeeltelijk in het huidige buitengebied van Sellingen gebouwd wordt is een goede onderbouwing van belang. Tegelijkertijd is aan een makelaar gevraagd contacten te leggen met verschillende eigenaren om na te gaan of binnen een redelijke termijn en op redelijke condities bepaalde locaties verworven kunnen worden. Het besluitvormingsproces heeft hierdoor uiteindelijk ruim een jaar geduurd. Hierdoor zijn niet alle cijfers in dit onderzoeksrapport van recente datum.


5

2.

Vraagstelling

De MFA Sellingen is bedoeld als nieuwe huisvesting voor de peuterspeelzaal, twee basisscholen, gymnastiek en sport, én een steunpunt voor het welzijnswerk ouderen. In het haalbaarheidsonderzoek is bewust gekozen voor een beperking tot onderwijs en welzijn, omdat de gemeente hier een huisvestingstaak heeft. De bouw en de exploitatie van een dergelijke accommodatie zal dan ook voor een belangrijk deel met beschikbare huisvestingsmiddelen gedekt moeten worden. Deelname van andere gebruikers vraagt om extra (waarschijnlijk private) investeringen aangezien de gemeente hier in principe geen huisvestingstaak heeft. In de oorspronkelijke onderzoeksopdracht werd ook rekening gehouden met een voorziening voor kinderdagopvang. Dit zou een goede aanvulling zijn op de huidige voorzieningen voor kinderen in de kern Sellingen, gelet op het uitgangspunt dat concentratie hiervan wenselijk is om een plattelandsgemeente aantrekkelijk en leefbaar te houden voor (nieuwe) bewoners. De vraag naar professionele kinderopvang loopt echter landelijk en gemeentebreed terug als gevolg van de bezuinigingen door Rijk en de economische recessie. De Stichting Rzijn heeft in juni 2012 vastgesteld dat een investering om een nieuwe opvanglocatie te realiseren op dit moment financieel niet verantwoord is. In dit eindrapport is de kinderopvang daarom buiten beschouwing gelaten. Dit haalbaarheidsonderzoek richt zich vooral op het beantwoorden van de vraag hoeveel het project zal gaan kosten en hoeveel grond nodig is om het gebouw te kunnen realiseren. Het antwoord op de tweede vraag is afhankelijk van het aantal m2 dat gebouwd moet worden om de bovengenoemde gebruikers in elk geval de komende twintig jaar goed te kunnen huisvesten. Dit antwoord zal worden afgezet tegen de investeringen die nodig zijn om de bestaande huisvesting van de participanten te moderniseren, op te knappen, of eventueel nieuwbouw te plegen. Daarnaast is het van belang na te gaan in hoeverre er sprake kan zijn van een multifunctioneel gebruik van de ruimten in een nieuwe accommodatie, waardoor winst kan worden behaald op het terrein van ruimtebeslag, exploitatie, samenwerking en een brede (maatschappelijke) inzet. De gemeente Vlagtwedde denkt bij nieuwbouw niet aan een bedrijfsverzamelgebouw, maar aan een integrale onderwijs- en welzijnsvoorziening als spil in de gemeenschap: een zogenaamde Brede School. Het haalbaarheidsonderzoek moet daarom het draagvlak voor een integrale aanpak in kaart brengen. Tot slot is onderzocht wáár een multifunctionele accommodatie fysiek een plek zou kunnen krijgen in het dorp. 3.

Aanpak onderzoek

Voorafgaand aan het haalbaarheidsonderzoek hebben verkennende gesprekken plaatsgevonden met de participanten. Het gaat hier om het bestuur en de directie van de Vereniging Protestants Christelijk Onderwijs Zuid Groningen, het bestuur en de directie van de Stichting Rzijn, het bestuur van de gymnastiekvereniging en de volleybalvereniging, en de directie van de openbare basisschool Op d’Esch. Het haalbaarheidsonderzoek zelf is uitgevoerd door een ambtelijke werkgroep van de gemeente onder supervisie van een stuurgroep bestaande uit de portefeuillehouder


6

onderwijs, vertegenwoordigers van het Christelijke Basisonderwijs en de Stichting Rzijn, en de ambtelijke projectleider. Leden van de ambtelijke werkgroep hebben aan de hand van vragenlijsten gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van de toekomstige gebruikers. Daarbij zijn de volgende onderwerpen aan de orde geweest: - Ruimtebehoefte; - het delen van ruimten; - de kansen en bedreigingen van een gezamenlijke huisvesting; - het beheer van het gebouw; - de locatie van het gebouw; - de eigen bijdrage aan de realisering, beheer en exploitatie van het gebouw. 4.

Leeswijzer

Het voorliggende verslag van het haalbaarheidsonderzoek naar een MFA in Sellingen is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 1 wordt aandacht besteed aan het draagvlak bij de gemeente en de toekomstige gebruikers. Hoofdstuk 2 inventariseert de ruimtebehoefte. In hoofdstuk 3 worden de investeringslasten berekend. Hoofdstuk 4 gaat in op exploitatie en beheer. In hoofdstuk 5 komt de mogelijke locatie aan de orde. Hoofdstuk 6 geeft een beeld van de mogelijke opbrengst van de locaties die worden achtergelaten. Tot slot wordt de inhoud van dit onderzoeksrapport samengevat in een aantal conclusies en aanbevelingen. In deze nota is steeds sprake van de bruto en netto oppervlakte van ruimten. Onder de netto oppervlakte wordt de ruimte verstaan die daadwerkelijk beschikbaar is/moet zijn om de activiteiten te kunnen uitvoeren. Onder de bruto oppervlakte wordt de ruimte verstaan die nodig is om de ruimte te realiseren, d.w.z. de gebruiksruimte + de muren. Om de bruto oppervlakte te berekenen wordt de gevraagde netto oppervlakte vermenigvuldigd met de factor 1,2. In andere onderzoeken en bouwplannen wordt wel eens de factor 1,4 gebruikt om de netto oppervlakte om te rekenen naar een bruto oppervlakte. Dit is het geval in berekeningen waarin de oppervlakte van nevenruimten zoals toiletruimten en bergingen niet nader worden gespecificeerd. In deze haalbaarheidsstudie is de gewenste oppervlakte van een aantal nevenruimten wel expliciet opgenomen, waardoor de omrekeningsfactor omlaag kan worden gebracht.


7

1

1.1

DRAAGVLAK

INLEIDING In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan het draagvlak voor de realisering van een Multifunctionele Accommodatie in de kern Sellingen. Het gaat hierbij vooral om de mate waarin de gemeente Vlagtwedde en de toekomstige hoofdgebruikers, te weten de Openbare basisschool Op d’Esch, de Christelijke basisschool Het Gebint, de Stichting Rzijn en de verenigingen die gebruik maken van de sportzaal, bereid zijn te participeren in een dergelijke accommodatie. Het is niet uitgesloten dat in de toekomst ook andere organisaties gebruik zullen gaan maken van dit gebouw, maar deze zijn in dit stadium niet uitgenodigd om aan het onderzoek deel te nemen. De financiering van de accommodatie die de gemeente voor ogen staat, is voor een belangrijk deel afhankelijk van de huisvestingsmiddelen van het basisonderwijs. Wanneer blijkt dat een nieuwe onderwijsaccommodatie met sportzaal niet haalbaar is, vervalt een zeer belangrijk fundament voor dit ambitieuze plan. De Stichting Rzijn wordt in dit onderzoek als een van de hoofdgebruikers aangemerkt, omdat peuterspeelzaalwerk (en kinderopvang) door het rijk steeds vaker als educatieve voorzieningen worden beschouwd. Het basisonderwijs heeft bovendien van het rijk de opdracht gekregen ervoor te zorgen dat opvang voor, tussen, en na schooltijd voor ouders bereikbaar is. De doorgaande lijn in opvoeding, onderwijs en zorg voor kinderen in de leeftijd van 0-12 jaar vormt tevens een belangrijk aandachtspunt in de Lokale Educatieve Agenda in de gemeente Vlagtwedde. De informatie met betrekking tot het draagvlak bij de hoofdgebruikers is verkregen door middel van gesprekken met een vertegenwoordiging van het bestuur en de directie van elke participant aan de hand van een vragenlijst. Hierin zijn onder andere de volgende vragen aan de orde gesteld: Welke ruimten heeft uw organisatie nodig? Hoe groot moeten die ruimten zijn? (netto m2) Welke ruimten kunt/wilt u met andere gebruikers delen? Welke wensen/ideeën heeft u ten aanzien van de buitenruimte? Welke wensen/ideeën heeft u ten aanzien van de gymzaal? Wat is volgens u de meerwaarde van een Multifunctionele Accommodatie? Kansen? Wat zijn volgens u de belemmeringen van een Multifunctionele Accommodatie? Bedreigingen? Op welke wijze denkt uw organisatie bij te kunnen dragen aan het beheer van de MFA? Waar zou de MFA volgens u gebouwd kunnen worden? Welke aandachtspunten zou u de gemeente in de voorbereiding willen meegeven.


8

In deze nota zijn de belangrijkste resultaten van deze gesprekken opgenomen. 1.2

GEMEENTE VLAGTWEDDE De gemeente Vlagtwedde is verantwoordelijk voor een adequate huisvesting van het basisonderwijs. Tevens is zij eigenaar van de gymnastiekzaal en het complex waarin de peuterspeelzaal en het welzijnswerk van de Stichting Rzijn op dit moment een onderkomen hebben gevonden. Als eigenaar van de gebouwen en grootste subsidiegever heeft de gemeente er belang bij dat de kosten van onderhoud en exploitatie van deze voorzieningen beheersbaar blijven. In het kader van de Lokale Educatieve Agenda (onderwijsbeleid) en de speerpunten in de Nota ‘Instappen in de Ruimte’ (toekomstvisie van de gemeente) wordt de bundeling van onderwijs- en welzijnsvoorzieningen door de gemeente wenselijk geacht. Concentratie kan de betaalbaarheid en de bereikbaarheid bevorderen, waardoor de vitaliteit en de leefbaarheid van het platteland wordt gehandhaafd en, zo mogelijk, wordt versterkt.

1.2.1

Kansen Multifunctionele Accommodatie (MFA) •

• • •

• •

1.2.2

De clustering van voorzieningen in één gebouw biedt de gemeente de mogelijkheid op een meer efficiënte wijze de inwoners van Sellingen en omgeving een compleet onderwijs- en welzijnsaanbod te blijven doen op een kwalitatief hoog niveau. Door de nieuwbouw van een multifunctionele accommodatie kan een gebouw worden gerealiseerd dat voldoet aan de hedendaagse technische, functionele en duurzame eisen van gebouwen en gebruikers. Nieuwbouw in de vorm van een MFA vervangt in één bouwstroom de noodzakelijke modernisering en het te verwachten groot onderhoud van de bestaande huisvesting van de participanten. Een MFA schept de voorwaarden voor het voeren van een integraal lokaal jeugdbeleid. De band tussen peuterspeelzaal en basisonderwijs kan gemakkelijker worden aangehaald. Partijen kunnen elkaar eenvoudiger vinden en gebruik maken van elkaars deskundigheid. Een MFA ondersteunt bovendien de ontwikkeling van een Brede School-concept, zoals op dit moment plaatsvindt in de kern Vlagtwedde. De combinatie van een onderwijsvoorziening met een welzijnsvoorziening legt een stevige basis voor een gerichte samenwerking van alle generaties met het oog op de leefbaarheid van het dorp Sellingen op langere termijn. Een MFA kan zich ontwikkelen tot een ontmoetingscentrum voor jong en oud en daarmee aantrekkingskracht uitoefenen op jonge gezinnen. Wellicht kan hierdoor de neerwaartse spiraal waarin de scholen zich bevinden als gevolg van de vergrijzing doorbroken worden. Gezamenlijk gebruik ruimten

De gemeente wenst op een aantal onderdelen een gezamenlijk gebruik van ruimten: • sportzaal • speellokalen Haalbaarheidsonderzoek MFA Sellingen, februari 2013

9

• • • • • • •

handenarbeidlokaal activiteitenruimte welzijn spreekkamers vergaderruimtes overblijfruimtes buitenruimte facilitaire ruimten (zoals kopieerruimte, serverruimte, toiletten, garderobe)

Bovendien moet bij groei of krimp een herindeling van de groepsruimten van de basisscholen mogelijk zijn. 1.2.3

Beheer •

•

• •

1.2.4

Een multifunctionele accommodatie vraagt extra aandacht voor veiligheid, schoonmaak en onderhoud. Hoe meer gebruikers en bezoekers met een verschillende achtergrond, hoe meer kans op onduidelijkheid over verantwoordelijkheid voor leefbaarheid, netheid, energieverbruik en schade in en rond het gebouw. Het is daarom van belang goede afspraken te maken ten aanzien van het dagelijkse beheer. Het beheer van de accommodatie is in de ogen van de gemeente een gedeelde verantwoordelijkheid. Van de medewerkers in het gebouw wordt daarom een actieve bijdrage gevraagd in het beheer van het gebouw in de vorm van toezicht op en zorg voor het gebruik van eigen en andermans ruimten en inventaris. Wanneer besloten wordt over te gaan tot het aanstellen van een betaalde huismeester, wordt van de participanten een financiële bijdrage in de personele lasten gevraagd. Voordat het gebouw wordt aanbesteed, zullen er goede afspraken moeten zijn gemaakt over de verdeling van de exploitatielasten en in het bijzonder over de financiële bijdrage voor de ruimten die multifunctioneel worden gebruikt. Deze afspraken dienen bij voorkeur te worden vastgelegd in een beheerovereenkomst. Locatie

De gemeente is van mening dat de locatie van een te bouwen MFA goed en veilig bereikbaar moet zijn voor de gebruikers, te voet, met de fiets en met de auto. Het gebouw moet een spilfunctie in het dorp gaan vervullen en daarom bij voorkeur goed zichtbaar zijn voor de inwoners. Het terrein moet voldoende extra ruimte bieden om een eventuele uitbreiding met andere voorzieningen toe te staan, zonder dat de minimale oppervlakte van de buitenspeelruimte voor scholen en voorschoolse voorzieningen in gevaar komt. 1.2.5

Kritische succesfactoren •

De gemeente wil een voorziening realiseren die voldoet aan de eisen van deze tijd. Door het gemeenschappelijk gebruik van ruimten moet het mogelijk zijn andere of hoogwaardiger ruimten te realiseren, die bij een afzonderlijke huisvesting van de gebruikers niet betaalbaar zijn.


10

•

• • • •

Een ‘rug aan rug’ voorziening, waarbij de verschillende gebruikers tegen elkaar gehuisvest worden, weinig ruimten delen, en nauwelijks met elkaar samenwerken, wordt niet wenselijk geacht. De MFA moet een duidelijke meerwaarde bieden ten opzichte van het afzonderlijk huisvesten van de verschillende gebruikers. De identiteit van de gebruikers moet gerespecteerd worden. De hoogte van het benodigde investeringskrediet en de financiering van het project moet acceptabel zijn voor de gemeenteraad. De kosten van exploitatie en beheer mogen geen nieuwe lasten met zich meebrengen in het kader van de Overschrijdingsregeling Basisonderwijs. Hierover moeten in het OOGO afspraken worden gemaakt. De MFA moet flexibel gebouwd kunnen worden, zodat ruimten bij groei of krimp van het aantal deelnemers aan (onderwijs)activiteiten eenvoudig een andere bestemming kunnen krijgen.

1.3

OPENBARE BASISSCHOOL OP D’ESCH

1.3.1

Beoordeling huidige locatie O.b.s. Op d’Esch is in 1962 gebouwd aan de Korteweg 2 als een zogenaamde Open Lucht School, omdat in die jaren actieve tbc nog veel voorkwam in de regio. De vorige openbare school aan de Dorpsstraat was in november 1959 afgebrand. In 1981 is het gebouw uitgebreid met een extra lokaal en een kleuterschool, vooruitlopend op de integratie van de kleuterschool in de basisschool (1981). Bij de verbouwing in het schooljaar 2003-2004 is de school gemoderniseerd en uitgebreid. Het concept ‘Open Lucht School’ is hierbij verlaten en alleen nog herkenbaar in de buitenruimte. Op d’Esch beschikt over 4 groepsruimten, een speellokaal, een gemeenschapsruimte, een directiekamer, een personeelskamer en een ruimte voor handenarbeid. De centrale hal doet dienst als gemeenschapsruimte. O.b.s. Op d’Esch is van de vier huidige locaties het meest up to date als gevolg van de laatste verbouwing zo’n 9 jaar geleden. Huisvestingstechnisch gezien is nieuwbouw in de vorm van een MFA voor deze toekomstige gebruiker het minst urgent. De meerwaarde voor deze school moet vooral gezocht worden in de combinatie van onderwijs, opvang en zorg.

1.3.2

Kansen Multifunctionele Accommodatie De directeur ziet in de toekomst onderwijskundige kansen voor het multifunctionele gebouw, zeker als op termijn de leerlingenaantallen voor één van beide scholen dermate laag zijn, dat verder gaan niet zinvol lijkt. Het gebouw zal daarvoor zo gebouwd moeten worden dat op dat moment met minimale ingrepen een nieuwe richting ingeslagen kan worden. De directeur staat open voor het op termijn ontwikkelen van een gezamenlijke visie op het opvoeden van kinderen, mits hierin voor het onderwijs een leidende rol is weggelegd.


11

1.3.3

Gezamenlijk gebruik ruimten Vele ruimten kunnen volgens de directeur gezamenlijk worden gebruikt. Belangrijk wordt geacht dat het gebouw één duidelijke hoofdingang/entree heeft. In haar ogen kan gezamenlijk gebruik worden gemaakt van: - speellokaal + berging speellokaal (kan eventueel ook bij het gymlokaal worden betrokken); - handvaardigheidslokaal; - serverruimte; - keukenvoorziening + bijbehorende berging; - kamer/ruimte voor kinderarts, logopediste/vergaderingen; - reproruimte; - buitenruimte. Daarbij moet worden opgemerkt dat de buitenruimte voor de peuters en kleuters afgesloten moet kunnen worden van de overige buitenruimte in verband met de veiligheid.

1.3.4

Beheer Het beheer verdient naar de mening van de directeur extra aandacht. Het kan en mag niet zo zijn dat opening en sluiting van de MFA een directietaak wordt. De accommodatie verdient een goed functionerende beheerder, omdat het complex vanwege de vele gebruikers een grote verscheidenheid aan activiteiten zal kennen, welke niet bij de individuele directeur neergelegd kan worden. Er moet een beheerder komen die de dagelijkse gang van zaken beheert en coördineert en daardoor de individuele partners ontlast zodat die zich bezig kunnen houden met het leiden en aansturen van de ’eigen’ organisatie.

1.3.5

Locatie De directeur is benieuwd naar de geschikte locaties voor het MFA-complex. Ze biedt zelf de locatie van de school aan, al beseft ze terdege dat dit voor de tijdelijke huisvesting wellicht weer andere problemen kan opleveren. Uitgangspunt is dat de te kiezen locatie voor de kinderen veilig te bereiken is.

1.3.6

Kritische succesfactoren • •

Onderdelen van het gebouw moeten eenvoudig en met een minimale investering voor andere doeleinden te gebruiken of om te bouwen zijn. Bij een mogelijke combinatie van gymzaal en speellokaal moet bij de inrichting rekening worden gehouden met de aanschaf van lichte attributen en dient de beslotenheid van het speellokaal te worden behouden.


12

1.4.

CHRISTELIJKE BASISSCHOOL HET GEBINT

1.4.1

Beoordeling huidige locatie C.b.s. Het Gebint is in 1954 gebouwd op de huidige locatie Veltkeweg 2 in Sellingen. In 1981 is de school uitgebreid tot 6 lokalen. In totaal is de oppervlakte 830 m2. Het schoolgebouw beschikt over vier groepslokalen, een computerlokaal, en een overblijflokaal. Verder is er een directiekamer, een spreekkamer en een personeelskamer. Er is géén apart speellokaal. De hal van de school doet dienst als gemeenschapsruimte. Tot 1 januari 2004 had de school een eigen schoolbestuur. Vanaf die datum valt hij onder de verantwoordelijkheid van de Vereniging Protestants Christelijk Onderwijs Zuid-Oost Groningen. Zowel het oude als het nieuwe schoolbestuur hebben grote aandacht besteed aan het onderhoud van het gebouw. Een modernisering heeft echter niet plaatsgevonden. Wanneer de MFA Sellingen niet haalbaar blijkt te zijn, is modernisering en groot onderhoud noodzakelijk. Syplon Bouwmanagement en Huisvestingsadvies heeft in opdracht van VPCO een meerjarig onderhoudsplan voor C.B.S. Het Gebint opgesteld. Voor de periode 2012-2021 verwacht dit adviesbureau onderhoudswerkzaamheden voor een bedrag van ca. € 188.137 exclusief BTW. Inclusief BTW (21%) : € 227.646. (Gemiddeld € 18.814 per jaar, exclusief BTW). Belangrijke pieken worden verwacht in 2013 (prognose € 18.134 exclusief BTW), 2015 (prognose € 26.728 exclusief BTW) en 2016 (prognose € 62.014 exclusief BTW). De school heeft nog géén beroep gedaan op de afspraken in het kader van de notitie ‘Lokaal Maatwerk modernisering schoolgebouwen ’ van januari 2005. In het kader ‘Lokaal Maatwerk’ kan het schoolbestuur aan de gemeente, na indexering, een bijdrage vragen voor modernisering van het huidige schoolgebouw van € 103.360. De totale te verwachten investering in huidige locatie wordt geraamd op: € 227.646 + € 103.360 = € 331.006.

1.4.2

Kansen Multifunctionele Accommodatie De directeur ziet in de toekomst onderwijskundige kansen voor het multifunctionele gebouw, zeker als op termijn de leerlingenaantallen voor één van beide scholen dermate laag zijn, dat verder gaan niet zinvol lijkt. Het gebouw zal daarvoor zo gebouwd moeten worden dat op dat moment met minimale ingrepen een nieuwe richting ingeslagen kan worden. De directeur staat open voor het op termijn ontwikkelen van een gezamenlijke visie op het opvoeden van kinderen, mits hierin voor het onderwijs een leidende rol is weggelegd.

1.4.3

Gezamenlijk gebruik ruimten Vele ruimten kunnen volgens de directeur gezamenlijk worden gebruikt. Belangrijk wordt geacht dat het gebouw één duidelijke hoofdingang/entree moet hebben. Gezamenlijk kan naar zijn mening gebruik worden gemaakt van:


13

-

speellokaal + berging speellokaal (kan eventueel ook bij het gymlokaal worden betrokken); - handvaardigheidslokaal; - serverruimte; - keukenvoorziening + bijbehorende berging; - kamer/ruimte voor kinderarts, logopediste/vergaderingen; - reproruimte; - buitenruimte. Daarbij moet worden opgemerkt dat de buitenruimte voor de peuters en kleuters afgesloten moet kunnen worden van de overige buitenruimte in verband met de veiligheid. 1.4.4

Beheer Het beheer verdient naar de mening van de directeur extra aandacht. Het kan en mag niet zo zijn dat opening en sluiting van de MFA een directietaak wordt. De accommodatie verdient een goed functionerende beheerder, omdat het complex vanwege de vele gebruikers een grote verscheidenheid aan activiteiten zal kennen, welke niet bij de individuele directeur neergelegd kan worden. Er moet een beheerder komen die de dagelijkse gang van zaken beheert en coördineert en daardoor de individuele partners ontlast zodat die zich bezig kunnen houden met het leiden en aansturen van de ’eigen’ organisatie.

1.4.5

Locatie De directeur is benieuwd naar de uiteindelijke locatiekeuze voor dit complex. Hij heeft niet een bepaalde voorkeur. Uitgangspunt is dat het een veilige omgeving moet zijn voor de kinderen, die ook veilig te bereiken is.

1.4.6

Kritische succesfactoren • •

Onderdelen van het gebouw moeten eenvoudig en met een minimale investering voor andere doeleinden te gebruiken of om te bouwen zijn. Bij een mogelijke combinatie van gymzaal en speellokaal moet bij de inrichting rekening worden gehouden met de aanschaf van lichte attributen en dient de beslotenheid van het speellokaal te worden behouden.

1.5 STICHTING RZIJN 1.5.1

Beoordeling huidige locatie Stichting Rzijn maakt op dit moment gebruik van een gedeelte van het complex Dorpsstraat 19-21 in Sellingen. Dit complex is in het midden van de jaren vijftig gebouwd als een badhuis annex een aantal woningen. Nadat het badhuis is gesloten, heeft het pand Dorpsstraat 21 diverse maatschappelijke bestemmingen gehad. (Nr. 19 en 20 zijn woningen).


14

De peuterspeelzaal Lutke Beudels is sinds 1985 gehuisvest op nr. 21 en beschikt over twee in elkaar overlopende ruimten en een halletje/garderobe. Keukenblok en toilet zijn in de ruimten ondergebracht. De bruto speelruimte is 83.14 m2. Groot genoeg voor 1 groep van 16 peuters, maar door de bouw en de indeling van het pand niet geschikt om er twee ruimten van te maken, bijvoorbeeld voor het creëren van een aparte werkruimte voor de leidsters of het houden van oudergesprekken. In november 2005 heeft de Stichting Welzijn Vlagtwedde een deel van dit pand betrokken met de Steunstee en het ouderenwerk. Dit gedeelte van het gebouw is daarvoor korte tijd in gebruik geweest als CIZ/Woonzorgbureau. Op dit moment maakt de Steunstee gebruik van 172,45 m2 (inclusief 32 m2 ten behoeve van de wijkagent en de fysiotherapeut). Tevens worden hier de aanvragen voor de Klussendienst in behandeling genomen en vinden diverse verenigingen en de prikpolie van Lab Noord hier onderdak. Het pand is diverse malen intern opgeknapt om tegemoet te kunnen komen aan veiligheidseisen en wensen van de gebruikers. Wanneer nieuwbouw in de vorm van een MFA niet haalbaar is, zal groot onderhoud en modernisering noodzakelijk zijn. Belangrijke aandachtspunten daarbij zijn het energieverbruik (het gebouw is niet geïsoleerd), de veiligheid, en de beperkte buitenspeelruimte voor de peuters. Waarschijnlijk is het zelfs verstandiger een andere ruimte te zoeken of te bouwen voor de peuterspeelzaal en de steunstee, wanneer een deel van het complex (d.w.z. de woningen) ongebruikt blijft. 1.5.2

Kansen Multifunctionele Accommodatie •

•

•

1.5.3

Rzijn verwacht dat een Multifunctionele Accommodatie in het dorp Sellingen een verbindende functie zal vervullen tussen jong en oud en daardoor een meerwaarde heeft voor het welzijn van de inwoners. Het uitgangspunt moet daarom zijn dat het een gebouw wordt dat in dienst staat van alle kinderen en alle inwoners van Sellingen. Een gezamenlijke huisvesting stimuleert de doorgaande lijn in ontwikkeling en opvoeding. Het is daarbij wel van groot belang dat de gebruikers een gezamenlijke visie op het opvoeden van kinderen ontwikkelen. Een combinatie van de Steunstee met peuterspeelzaal en eventueel tussenschoolse opvang kan een heel sterk concept worden. Het biedt de mogelijkheid om vroegtijdig opvoedingsondersteuning te bieden. De Steunstee richt zich in principe op alle leeftijdsgroepen, maar de ervaring leert dat senioren de zorg en ondersteuning méér nodig hebben dan andere inwoners. Mocht er in de toekomst geen beroep meer wordt gedaan op de Steunstee dan kan de aanwezige ruimte altijd als activiteitenruimte voor het dorp blijven functioneren. Omgekeerd kan een nieuwe Steunstee ook de vraag naar activiteiten voor ouderen stimuleren. Gezamenlijk gebruik ruimten

Rzijn wil graag samen met de overige gebruikers een gezamenlijke visie ontwikkelen waarin duidelijk wordt wat alle participanten willen bijdragen aan een multifunctionele accommodatie in Sellingen.


15

Rzijn zelf stelt in principe alle eigen ruimtes ter beschikking van de overige participanten. Het uitgangspunt is dat alle ruimtes zo efficiënt mogelijk zullen worden gebruikt. De tussenschoolse opvang kan wellicht worden gecombineerd met groepsruimten, het speellokaal, de sportzaal of de ruimtes voor de Steunstee. De peuterspeelzaal zou eventueel ook gebruikt kunnen worden als opvanglocatie voor de kleuters. Rzijn gaat ervan uit dat ook de overige participanten hun ruimtes ter beschikking willen stellen van de andere gebruikers. Bijvoorbeeld een gezamenlijk gebruik van speellokalen en/of gymzaal als deze niet primair door het onderwijs worden gebruikt. Deze ruimten zouden dus buiten schooltijd beschikbaar moeten zijn voor tussenschoolse opvang en ‘brede school’ activiteiten. 1.5.4

Beheer Rzijn heeft een voorkeur voor een gebouw zonder alarm of een eenvoudig alarmsysteem, zodat iemand slechts een sleutel nodig heeft om binnen te komen. Dit maakt het beheer eenvoudiger. Indien hier niet vanuit gegaan mag worden, is het handig om, voor zover mogelijk, in compartimenten te bouwen, zodat gedeeltes apart kunnen worden afgesloten en apart beveiligd. In de ogen van Rzijn is Sellingen een hecht dorp waarbij voor het beheer wellicht geheel of gedeeltelijk een beroep gedaan kan worden op vrijwilligers.

1.5.5

Locatie Rzijn ziet drie mogelijke locaties in het dorp en heeft op dit moment nog geen uitgesproken voorkeur. De MFA zou wel goed zichtbaar moeten zijn voor inwoners en bezoekers van het dorp. Opties: - Omgeving Noord-Esweg - Omgeving Korteweg - Omgeving Oude Kampenweg/Hassebergweg

1.5.6

Kritische succesfactoren •

•

Een gezamenlijke pedagogische visie van de beide basisscholen en Rzijn is essentieel voor het ontwikkelen van een programma van eisen voor een echt multifunctioneel gebouw en het kunnen functioneren als een Brede School. Door een gemeenschappelijke visie kan een efficiënt gebruik van het gebouw worden bevorderd. Bovendien is deze visie een belangrijke voorwaarde om tot een doorgaande lijn van 0-12 jaar te komen. Deze pedagogische visie zou nog vóór de ontwerpfase moeten zijn afgerond. Rzijn heeft duurzaamheid hoog in het vaandel staan en vraagt daarom om een duurzaam gebouw met aandacht voor het interne klimaat. Belangrijk is dat de binnentemperatuur in de zomer niet hoger wordt dan 25 graden Celsius en ’s winters niet lager dan 17 graden Celsius. De ideale luchtvochtigheid ligt tussen 40 en 60 %.


16

• •

In de ontwerpfase is het belangrijk goed na te denken over de mogelijkheid om een ruimte snel te kunnen ombouwen c.q. aan te passen ten behoeve van de activiteiten. Wat betreft de buitenruimte wijst Rzijn erop dat deze niet te krap mag zijn (ruimer dan de normen) en dat er veel aandacht besteed moet worden aan ‘natuurlijk’ spelen. Hierbij mogen de veiligheidsnormen niet uit het oog worden verloren.

1.6 SPORT 1.6.1

Beoordeling huidige locatie Het gymnastieklokaal in Sellingen is gevestigd aan de Noord-Es weg nr. 4; in 1963 gebouwd ten behoeve van het basisonderwijs in Sellingen. De zaal wordt ook gebruikt door de Gymnastiekvereniging SSS en de Volleybalvereniging SSS70. De zaal zelf heeft een netto oppervlakte van 200m2. Verder is er een toestelberging van 26 m2. De Raad heeft in 2010 een krediet beschikbaar gesteld om de berging uit te breiden naar 45 m2. Het gebouw heeft twee kleedkamers met toiletruimte en een gemeenschappelijke doucheruimte (mannen en vrouwen moeten dus afwisselend douchen). De zaal is nu 48 jaar oud en daardoor sterk gedateerd als het gaat om kleedkamers en sanitaire voorzieningen. Ook de vloer is aan vervanging toe. Bovendien voldoet het lokaal niet aan de eisen voor een wedstrijdlocatie zoals gesteld door de NEVOBO (Nederlandse volleybalbond). De zaal is niet hoog genoeg en de uitloop naast de sportvloer is te klein. Schoonmaakpersoneel van de gemeente is het eerste aanspreekpunt voor de gebruikers als het gaat om schoonmaak en onderhoud. De scholen en verenigingen hebben zelf een sleutel waarmee ze het gebouw kunnen betreden. Er is geen specifieke beheerder. Toestemming voor extra of bijzonder gebruik moet worden gevraagd bij de afdeling facilitair van de gemeente. De volleybalvereniging heeft ca. 30 leden en maakt 3 uur per week gebruik van de gymzaal (maandag- en donderdagavond). Voor de volleybalcompetitie wijkt de vereniging uit naar de sportzaal in Vlagtwedde (woensdagavond). De gymvereniging heeft ca. 175 leden en maakt 14 uur per week gebruik van de gymzaal (woensdag-, donderdag en vrijdagavond).

1.6.2

Kansen Multifunctionele Accommodatie •

Investering in een moderne en adequate accommodatie, onderhoudsvriendelijk en energiezuinig; • veilige route voor schoolsport; • minder verlies aan onderwijstijd als gevolg van kortere ‘reistijd’; • in geval van ongelukjes bij de schoolsport eenvoudiger bedrijfshulpverlening in te schakelen;


17

• • • • • 1.6.3

uitbreiding gebruik door basisscholen (bijvoorbeeld door onderbouw); wedstrijdlocatie voor sportverenigingen; promotie voor sportbeoefening door jong en oud; aantrekkingskracht nieuwe leden voor sportverenigingen; mogelijk gebruik voor naschoolse activiteiten. Gezamenlijk gebruik ruimten

De sportverenigingen kunnen en willen in principe alle ruimten delen, behalve hun berging. De gymnastiekvereniging zou graag zien dat er in de gymzaal een klein eenvoudig podium kan worden opgesteld ten behoeve van demonstratieavonden. De vereniging denkt daarbij aan een voorziening zoals nu aanwezig is in O.b.s. Op d’Esch. Wellicht kan dit in het kader van een multifunctioneel gebruik van de gymzaal gerealiseerd worden. De verenigingen wijzen erop dat wanneer de gymzaal ook voor andere activiteiten dan sport gebruikt gaat worden rekening moet worden gehouden met de aard van de sportvloer. Een echte sportvloer zou beschermd moeten worden, bijvoorbeeld met behulp van losse vloerbedekking. Wellicht is een andere multifunctionele vloerbedekking mogelijk. Voor losse vloerbedekking moet ook weer een bergruimte gecreëerd worden. De verenigingen zouden graag gebruik willen kunnen maken van een keukenvoorziening en een zitruimte voor de ontvangst van leden van andere verenigingen en scheidsrechters. Dit hoeft niet noodzakelijk een eigen ruimte te zijn en ook geen volledig ingerichte kantine. Het gaat om een plek waar een kop koffie, thee c.q. frisdrank gedronken kan worden vóór of na een wedstrijd en waar kort overleg plaats kan vinden. Wanneer hiervoor gebruik kan worden gemaakt van een ruimte van een van de overige participanten in het gebouw is dit voldoende. Wel moet deze ruimte ook in de avonduren bereikbaar en beschikbaar kunnen zijn. 1.6.4

Beheer De sportverenigingen kunnen en willen de ruimten waarvan zij gebruik maken openen, opruimen en afsluiten na gebruik. De voorkeur gaat uit naar compartimentering, zodat bij avondgebruik geen toezicht gehouden hoeft te worden op het hele gebouw. De sportverenigingen kunnen structureel geen extra beheerstaken op zich nemen (bijvoorbeeld schoonmaak, kantinebeheer, onderhoud).

1.6.5

Locatie De sportverenigingen pleiten voor een locatie centraal in het dorp. Niet afgelegen in verband met de veiligheid van de kinderen en het gebruik in de avonduren Genoemd worden: Huidige locatie gymzaal.


18

-

1.6.6

Achter het Groene Kruisgebouw. Evenemententerrein Noordesweg. Stroomdal (Dorigweg) Locatie Korteweg (af te breken bejaardenwoningen tot aan de Sprankel en de Breetuinenweg.

Kritische succesfactoren • • • • •

De zaal dient goed en (sociaal) veilig bereikbaar te zijn, toegankelijk en bruikbaar, ook voor minder valide gebruikers. De zaal dient bereikbaar te zijn voor ambulances. Een aanzienlijke huurverhoging is door de sportverenigingen niet op te brengen. Sportbeoefening brengt geluid met zich mee. Bij het ontwerp dient hiermee rekening gehouden te worden, zodat de overige gebruikers hiervan geen overlast ondervinden. De sportverenigingen kunnen structureel geen extra beheerstaken op zich nemen (bijvoorbeeld schoonmaak, kantinebeheer, onderhoud).


19

2

2.1

RUIMTEBEHOEFTE

INLEIDING

In deze paragraaf is steeds sprake van bruto en netto oppervlakte van ruimte. Onder de netto oppervlakte wordt de ruimte verstaan die daadwerkelijk beschikbaar is/moet zijn om de activiteiten te kunnen uitvoeren. Onder de bruto oppervlakte wordt de ruimte verstaan die nodig is om de ruimte te realiseren, d.w.z. de gebruiksruimte + de muren. Om de bruto oppervlakte te berekenen wordt de gevraagde netto oppervlakte vermenigvuldigd met de factor 1,2. In andere situaties wordt wel eens de factor 1,4 gebruikt om de netto oppervlakte om te rekenen naar een bruto oppervlakte. Dit is het geval in berekeningen waarin de oppervlakte van nevenruimten zoals toiletruimten en bergingen niet nader worden gespecificeerd. In deze haalbaarheidsstudie is de gewenste oppervlakte van een aantal nevenruimten wel expliciet opgenomen, waardoor de omrekeningsfactor omlaag kan worden gebracht. 2.2

BASISONDERWIJS

Voor nieuwbouw van schoolgebouwen hanteert de Verordening huisvesting onderwijs een leerlingenprognose van 15 jaar. Uitgaande van een aanvraag voor financiering via het Huisvestingsprogramma 2012, is een prognose van het aantal leerlingen tot 2028 aan deze nota toegevoegd. De laatste prognose is opgesteld in mei 2012. (Zie bijlage 2). Leerlingenprognoses basisonderwijs 1 Datum Prognose

2012

2015

2018

2021

2024

2027

Op d’Esch

Maart 2011 Mei 2012

78 75

75 65

69 63

60 57

55 56

54 54

Het Gebint

Maart 2011 Mei 2012

83 79

78 73

71 66

62 60

57 59

56 57

Uit de prognoses blijkt dat de dalende trend doorzet. Toch lijkt de situatie zich uiteindelijk te stabiliseren. In de prognose voor de voorschoolse voorzieningen is zelfs weer een lichte stijging van het aantal geboorten waar te nemen (zie paragraaf 2.3.1.) Een leerlingenprognose is een momentopname op basis van een berekeningsmodel van de VNG. De ervaring leert dat de prognose een trend aangeeft, maar geen garanties biedt voor de daadwerkelijke ontwikkeling. De gemeente Vlagtwedde heeft te maken met ontgroening maar tot nu toe verlopen de ontwikkelingen met betrekking tot de leerlingenaantallen in de praktijk trager dan wordt voorspeld. Hierin speelt het grensverkeer van gezinnen woonachtig in Duitsland ook een rol. 1

Zie rapportages Planningsverband Groningen.


20

2.2.1

Normatieve ruimtebehoefte

Op grond van de leerlingentelling van 1 oktober 2011 kunnen beide scholen worden geclassificeerd als een 4-klassige basisschool. De stuurgroep heeft besloten de huidige leerlingenaantallen als uitgangspunt te nemen voor de nieuwbouw. De leerlingenprognose geeft weliswaar een dalende leerlingenpopulatie te zien, maar dit is een geleidelijke ontwikkeling. Een nieuwbouw waarin bij de ingebruikname onvoldoende groepsruimten zijn opgenomen schept een slecht arbeidsklimaat voor kinderen en personeel. Bovendien heeft de praktijkervaring geleerd dat nieuwbouw van een school leerlingen aantrekt, waardoor krapte kan ontstaan. Ruimte om enige groei op te kunnen vangen is daarom geen overbodige luxe. In de MFA ’t Aambeeld is het zogenaamde ‘wissellokaal’ een uitkomst gebleken voor de groei van C.b.s. De Zaaier. O.b.s. De Vlinder in Ter Apel heeft nu zelfs behoefte aan noodlokalen. Als de concentratie een belangrijk wapen is om het voorzieningenniveau in een plattelandsgemeente te handhaven, dan moet een multifunctionele onderwijsaccommodatie niet te krap worden opgezet. Als ouders moeten reizen om hun kinderen naar school te brengen, verwachten ze geen ruimteproblemen. Dat wekt irritaties op, die kunnen leiden tot het zoeken van een andere onderwijslocatie. De huisvestingsverordening onderwijs geeft niet de bandbreedte weer van een 4-klassige basisschool. Dat heeft te maken met de omstandigheid dat aan de 4-7 jarigen een hogere omrekenfactor wordt toegerekend dan aan de 8-12 jarigen. Uit de formules voor de berekening van de rijksvergoeding voor de Materiële Instandhouding hebben we kunnen afleiden dat er wel een bepaalde bandbreedte te bepalen valt. Een school van bijvoorbeeld 80 leerlingen zal nooit helemaal uit 8-12 jarigen bestaan of omgekeerd uit 4-7 jarigen. Er is altijd een bepaalde verdeling variërend van 30 tot 70%. Op grond daarvan hebben we de bandbreedte voor een 4-klassige basisschool berekend op minimaal 60 leerlingen en maximaal 90. In de verdere berekeningen en onderzoeken is uitgegaan van een leerlingenaantal dat hoort bij de bovenste bandbreedte van een 4-klassige school, te weten 85 leerlingen. Dat genereert voor beide scholen een normatieve ruimtebehoefte van elk 653 m² (200 + 90 x 5,03 en rekenkundig afgerond). Dit is samen 1306 m2. In het programma van eisen zal opgenomen moeten worden dat de groepslokalen zó gebouwd zullen moeten worden dat zij bij een doorzettende afname van het leerlingenaantal eventueel gebruikt kunnen worden door andere voorzieningen, bijvoorbeeld ten behoeve van het welzijn van ouderen. 2.2.2

Feitelijke ruimtebehoefte

Op 8 september 2011 is met beide schooldirecteuren gesproken over de feitelijke ruimtebehoefte. Dit heeft het volgende totaalplaatje opgeleverd.


21

Gezamenlijk (Op d'Esch + Het Gebint) Entree 6 lokalen van elk 60m2 2 lokalen van elk 80m2 speellokaal Berging speellokaal Gemeenschapsruimte Documentatiecentrum Handvaardigheidslokaal Berging handvaardigheidslokaal Garderobe leerlingen (5m² gr.) gangen Toiletten leerlingen (1♀; 1♂) Toiletgroep personeel (1♀; 1♂) Toilet gehandicapten (= ook pers. toilet) serverruimte bergingen leer- en hulpmiddelen (5 m2 gr.) Personeels- / teamkamer werkplekken personeel Keukenvoorziening Berging keuken ruimte arts/logopedist/vergader ruimte RT/IB Archiefruimte/orthotheek ruimte directie reproruimte Omrekenfactor van netto naar bruto: 1,2 Normatief beschikbaar Saldo:

15 360 160 85 15 80 10 20 8 40 50 40 0 8 5 40 40 0 15 5 12 24 6 40 8 1.086 1.303,2 1.306,0 2,8

Buitenruimte Beide directeuren hechten veel waarde aan de huidige oppervlakten van het schoolterrein/plein. De normatieve oppervlakten van elk 300 m2 worden als ontoereikend gezien. Zij wensen een grotere oppervlakte aan schoolplein (dan de norm) met daarbinnen, indien dit mogelijk is, een visueel gescheiden plein voor de kleuters. 2.3

PEUTERSPEELZAALWERK

2.3.1


In de Verordening Ruimte en Inrichtingseisen peuterspeelzaalwerk Vlagtwedde is vastgelegd dat voor de binnenspeelruimte uitgegaan moet worden van een norm van 3,5 bruto m2 per peuter. Voor de buitenspeelruimte geldt een norm van 3 bruto m2 per peuter, waarbij de speelplaats aangrenzend moet zijn aan de peuterspeelzaal.


22

Een peuterspeelzaalgroep mag volgens de OKE-wet maximaal 16 kinderen opnemen. Dit leidt tot een normatieve ruimtebehoefte van 56 bruto m2 per peuterspeelzaalruimte. Dit is exclusief nevenruimten ten behoeve van verschonen, toilet, berging en kantoor voor de leidsters. Voor de buitenspeelruimte moet rekening worden gehouden met 16 x 3 bruto m2 = 48 bruto m2 per groepsruimte. Demografische prognose voorschoolse voorzieningen Voorziening

2015

2020

2025

2028 gemiddeld

Kinderopvang 0-2 jaar

Prognose maart 2011 Prognose mei 2012

33 36

30 34

32 38

31 39

31 37

Kinderopvang/ peuterspeelzaal 2-4 jaar

Prognose maart 2011

38

32

31

33

33

Prognose mei 2012

31

34

35

39

35

Het gaat hier om de totale groep kinderen in het voedingsgebied respectievelijk van 0 tot 2 en van 2 tot 4 jaar, bij een 100% deelname aan de voorschoolse voorzieningen in Sellingen. In de praktijk blijft een aantal kinderen thuis of worden opgevangen door gastouders. Kinderopvang en peuterspeelzaalwerk zijn vanaf het tweede jaar voor een deel communicerende vaten. Beide voorzieningen vissen in dezelfde vijver. Regulier peuterspeelzaalwerk De demografische prognose van mei 2012 gaat uit van 31 kinderen in de leeftijd van 2-4 jaar in 2015. Daarna wordt een kleine stijging verwacht van het aantal kinderen in deze leeftijdsgroep. Uitgaande van deze prognose is voor het reguliere peuterspeelzaalwerk één peuterspeelzaalruimte voldoende (2 groepen x 2 dagdelen per week = 4 dagdelen). Dit is vergelijkbaar met de situatie in de MFA Vlagtwedde. In de MFA ’t Aambeeld heeft de peuterspeelzaal de beschikking over 118 bruto m2. Dit is inclusief de benodigde nevenruimten. VVE-groep De gemeente overweegt om de peuterspeelzaal in Sellingen als derde VVE-locatie aan te wijzen. Peuters in een VVE-groep krijgen een aanbod van 4 dagdelen peuterspeelzaalwerk. In Vlagtwedde vinden zowel het reguliere peuterspeelzaalwerk als de VVE-groep onderdak in dezelfde ruimte. Dit is mogelijk omdat op deze locatie het euterspeelzaalwerk zowel ’s morgens als ’s middags wordt aangeboden. Wanneer ook in Sellingen de peuterspeelzaalruimte zowel ’s morgens als ’s middags in gebruik genomen wordt, is één groepsruimte normatief voldoende om in totaal 6 dagdelen aan te kunnen bieden (2 dagdelen regulier en 4 dagdelen VVE). 2.3.2


De VVE-groepen in de gemeente maken gebruik van het taalstimuleringsprogramma Piramide. Eén van de kenmerken van dit programma is het gebruik van taalhoeken. Dit heeft consequenties voor de inrichting van de groepsruimte. De praktijkervaring leert dat een gewone groepsruimte eigenlijk te klein is om de hoeken te realiseren én daarnaast voldoende bewegingsruimte over te houden. Eigenlijk zou voor een VVEgroep rekening gehouden moeten worden met 4 m2 per peuter. Bij een maximale bezetting met 16 peuters betekent dit een groepsruimte van 16 x 4m2 = 64 m2. Haalbaarheidsonderzoek MFA Sellingen, februari 2013

23

Daarnaast zal in de bouwfase rekening moeten worden gehouden met de plaatsing van ramen en deuren zodat de taalhoeken ook daadwerkelijk gecreëerd kunnen worden en er geen effectieve ruimte verloren gaat. Aangezien gemeente en Rzijn rekening willen houden met de mogelijkheid van een VVE-aanbod in Sellingen om een betere spreiding over de gemeente te realiseren lijkt het verstandig bij de bouw van de MFA rekening te houden met een grotere groepsruimte dan de Verordening Ruimte- en Inrichtingseisen Peuterspeelzaalwerk Vlagtwedde aangeeft. Voorgesteld wordt bij de bouw een 2e groepsruimte te creëren om een eventuele groei van het peuterspeelzaalwerk in Sellingen te kunnen opvangen, wanneer elders in de gemeente peuterspeelzalen gesloten zouden worden in verband met de dalende groepsomvang. Wanneer het streven is te komen tot een concentratie van voorzieningen, is het anticiperen op een grotere concentratie van de gebruikers niet verkeerd. Daarmee kan worden voorkomen dat er wachtlijsten ontstaan bij de overgebleven accommodaties, die bedoeld zijn om het voorzieningenniveau in de gemeente aantrekkelijk c.q. acceptabel te houden voor de inwoners. Een tweede groepsruimte is daarom in de berekeningen meegenomen. Naast de leidsterskamer is een spreekkamer wenselijk met het oog op oudergesprekken, overdrachtsgesprekken met de JGZ, en de individuele begeleiding van kinderen door de Interne Begeleider of de Piramide-tutor. Deze spreekkamer zou ook voor andere gebruikers van het gebouw beschikbaar kunnen zijn (bijvoorbeeld logopedie, schoolarts). De ruimtebehoefte voor kinderdagopvang van 0-4 jaar is uiteindelijk niet meegenomen in dit rapport. Mocht de Raad besluiten een bouwkrediet beschikbaar te stellen, dan is het gewenst aan de ontwerper van de MFA de opdracht mee te geven rekening te houden met uitbreidingsmogelijkheden bij de peuterspeelzaal, zodat een dergelijke voorziening in de toekomst mogelijk blijft. Wanneer één van de bergingen van de peuterspeelzaal ruimer wordt opgezet (12 m2 netto/14,4 m2) en voorzien wordt van een raam, is het zelfs mogelijk om op korte termijn een combinatiegroep van peuterspeelzaalwerk met dagopvang van 2 tot 4 jaar te starten, mocht dat wenselijk zijn. Deze berging kan dan in gebruik worden genomen als slaapkamer. Babyopvang (0-2 jaar) is niet op korte termijn mogelijk, want dit vraagt om een fundamentele uitbreiding van de accommodatie. Ruimte

Netto oppervlakte per ruimte

1e groepsruimte Berging Leidstersruimte Personeelstoilet toiletgroep/verschoningsruimte Keukenblok 1) Garderobe 2) Spreekkamer subtotaal 2e groepsruimte 2e berging TOTAAL Haalbaarheidsonderzoek MFA Sellingen, februari 2013

64.0 m2 10.0 m2 20.0 m2 2.0 m2 10.0 m2 5.0 m2 3.0 m2 14.0 m2 --------128.0 m2 64.0 m2 12.0 m2 --------204.0 m2

Bruto oppervlakte per ruimte (n x 1,2) 76.8 m2 12.0 m2 24.0 m2 2.4 m2 12.0 m2 6.0 m2 3.6 m2 16,8 m2 ----------153.6 m2 76.8 m2 14.4 m2 ----------244.8 m2 24

1)

2)

Moet kunnen worden afgesloten.

De voorkeur gaat uit naar een garderobe in de gang. Deze aparte ruimte kan vervallen wanneer deze gang breed genoeg is.

2.4

KINDEROPVANG

2.4.1


Voor het basisonderwijs en de voorschoolse voorzieningen zijn in de verordeningen oppervlaktenormen vastgelegd per kind. Aangezien het de bedoeling is voor de tussenschoolse opvang (TSO) en brede schoolactiviteiten (BSA) gebruik te maken van bestaande ruimten in het gebouw (groepsruimten, speellokaal, sporthal, steunstee) is hiervoor geen normatieve berekening gemaakt. Voor welzijnsactiviteiten bestaan geen normen. Bij de bouw en inrichting dient wel rekening te worden gehouden met voorschriften in het kader van de Arbowetgeving en de veiligheid. Voor activiteiten ten behoeve van volwassenen is een oppervlakte van 2 m2 per deelnemer een gebruikelijke maat. 2.4.2


Tussenschoolse opvang Eind 2011maakten 69 kinderen van O.b.s. Op d’Esch gebruik van de tussenschoolse opvang (TSO) die wordt verzorgd door Rzijn. Voor de rust is het beter om de groep te splitsen (klein en groot). Uitgaande van een benodigde ruimte van 3,5 bruto m2 per leerling vraagt dit een voorziening van 241.5 bruto m2, verdeeld over twee ruimten. Met ingang van 1 januari 2012 verzorgt Rzijn ook de tussenschoolse opvang voor C.b.s. Het Gebint. Er worden geen extra m2 voor de tussenschoolse opvang geraamd. Aangezien de TSO slechts een zeer beperkt aantal uren huisvesting nodig heeft (lunchpauze), is een combinatie met andere activiteiten zeer aan te bevelen. Rzijn geeft aan dat een combinatie met de activiteitenruimte voor de Steunstee een mogelijkheid is, maar ook moet worden nagedacht over het gebruik van ruimten in de scholen en de sporthal. Wellicht is een combinatie met de ruimte van de peuterspeelzaal mogelijk voor de kleuters. In dat geval zouden de openingstijden van peuterspeelzaalwerk en basisscholen op elkaar moeten worden afgestemd. Wel is het belangrijk een eigen berging te hebben (netto 10 m2, bruto 12 m2) Naschoolse opvang (BSO) Gelet op de dalende behoefte aan opvang als gevolg van de economische crisis, de demografische ontwikkelingen, en de geringe vraag naar BSO in Sellingen in de afgelopen jaren, is Rzijn van mening dat het bouwen van een aparte opvangvoorziening op dit moment financieel niet verantwoord is. Naschoolse (Brede School) activiteiten voor de kinderen zullen daarom in eerste instantie binnen de bestaande ruimten van de scholen, sporthal of steunstee plaats moeten vinden. Buitenruimte De buitenruimte wordt zo ‘natuurlijk’ mogelijk aangelegd, rekening houdend met veiligheidsnormen.


25

2.5

WELZIJN

2.5.1


Voor het basisonderwijs en de voorschoolse voorzieningen zijn in de verordeningen oppervlaktenormen vastgelegd per kind. Voor welzijnsactiviteiten bestaan deze normen niet. Bij de bouw en inrichting dient wel rekening te worden gehouden met voorschriften in het kader van de Arbowetgeving en de Veiligheid. Voor activiteiten ten behoeve van volwassenen is een oppervlakte van 2 m2 per deelnemer een gebruikelijke maat. 2.5.2


Rzijn pleit voor één grote activiteitenruimte, die in overleg, multifunctioneel gebruikt kan worden door jong en oud. Ruimte Activiteitenruimte 1) Keukenvoorziening Toiletruimte (inclusief invalidentoilet en douche) Garderobe Berging steunstee/reproruimte Berging schoonmaak Ruimte voor paramedische activiteiten Kantoorruimte Werkruimte beheerder MFA TOTAAL 1)


Bruto oppervlakte per ruimte

144.0 m2 20.0 m2 14.5 m2

172.8 m2 24.0 m2 17.4 m2

10.0 m2 20.0 m2 10.0 m2 20.0 m2 20.0 m2 20.0 m2 ----------278.5m2

12.0 m2 24.0 m2 12.0 m2 24.0 m2 24.0 m2 24.0 m2 ----------334.2 m2

Bij voorkeur met een schuifwand te verdelen in twee aparte ruimten.

TOTAALOVERZICHT FEITELIJKE RUIMTEBEHOEFTE RZIJN Ruimte


Peuterspeelzaal Steunstee

204.0 m2 244.8 m2 278.5 m2 334.2 m2 --------------------- ----------------------482.5 m2 579.0 m2

TOTAAL



26

2.6

SPORT

2.6.1

Normatieve ruimtebehoefte De sportzaal is in eerste instantie bedoeld als een onderwijsaccommodatie. Daarom zijn de normen van de Verordening Voorzieningen Huisvesting Onderwijs Vlagtwedde 2010 het uitgangspunt voor het bepalen van de normatieve ruimtebehoefte. Volgens deze verordening dient bij nieuwbouw een gymzaal minimaal 252 m2 (12 x 21 meter) en 5 meter hoog te zijn. In het Handboek Sportaccommodaties van ISA Sport wordt een minimale oppervlakte aanbevolen van 286 (13 x 22 meter) en 5.5 meter hoog. Dit in verband met medegebruiksmogelijkheden als de situering van een badmintonveld, een volleybalveld, zes tafeltennistafels en verschillende andere kleine zaalsporten, bijvoorbeeld judo. Indien bij badminton en volleybal competitie gespeeld wordt, vraagt dit om een zaalhoogte van 7 meter.

2.6.2

Feitelijke ruimtebehoefte De volleybalvereniging geeft aan de volgende ruimtebehoefte te hebben: Een veld op wedstrijdniveau NEVOBO in verband met de volleybalcompetitie. De nieuwe zaal zou daarom hoger, breder en langer moeten zijn dan de huidige zaal. Oppervlakte 13 x 22 m = 286 m2 (of 12 x 24 m = 288 m2 ) en 7 m. hoog (Norm NEVOBO: speelveld 18 x 9 m, met een vrije zone rondom van 3 m en een hoogte van ten minste 7 m.) Kleedruimte. Gescheiden toilet- en doucheruimtes mannen en vrouwen. Opbergruimte toestellen zodanig groot, dat er geen spullen gedeeltelijk in de zaal/op het speelveld staan. (Kleine) publieksruimte. Het publiek zit nu vaak gedeeltelijk binnen het speelveld. Een eenvoudige kantine/keukenvoorziening met zitruimte ten behoeve van het ontvangen van bezoekende verenigingen uit de omgeving. Eventueel in combinatie met andere gebruikersruimten of een centrale hal. Eigen berging/kast. De gymnastiekvereniging heeft de volgende ruimten nodig: Gymzaal. Kleedruimte. Toestelberging. Doucheruimte M/V. Keukenvoorziening bij wedstrijden met zitruimte. Leidsterkantoortje. Eigen berging/kast. De gymnastiekvereniging zou graag zien dat er in de gymzaal een klein eenvoudig podium kan worden opgesteld ten behoeve van demonstratieavonden. De vereniging denkt daarbij aan een voorziening zoals nu aanwezig is in O.b.s. Op d’Esch.


27

De verenigingen zouden graag gebruik willen kunnen maken van een keukenvoorziening en een zitruimte voor de ontvangst van leden van andere verenigingen en scheidsrechters. Dit hoeft niet noodzakelijk een eigen ruimte te zijn en ook geen volledig ingerichte kantine. Het gaat om een plek waar een kop koffie, thee c.q. frisdrank gedronken kan worden vóór of na een wedstrijd en waar kort overleg plaats kan vinden. Wanneer hiervoor gebruik kan worden gemaakt van een ruimte van een van de overige participanten in het gebouw is dit voldoende. Wel moet deze ruimte ook in de avonduren bereikbaar en beschikbaar kunnen zijn. In het overzicht met betrekking tot de ruimtebehoefte is vooralsnog een aparte ruimte opgenomen. TOTAALOVERZICHT RUIMTEBEHOEFTE SPORT Ruimte


Gymzaal

288 m2

2 Kleedruimten

50 m2

2 Doucheruimten

30 m2

Toestelberging

40 m2

Kantoorruimte leerkracht/leidster/scheidsrechter Keukenvoorziening en zitruimte

10 m2

Berging/kast schoolsport

10 m2

Berging/kast Volleybalvereniging

10 m2

Berging/kast Gymnastiekvereniging

10 m2

TOTAAL

2.7

TOTALE RUIMTEBEHOEFTE

2.7.1


20 m2

--------468 m2


Opmerkingen

345.6 m2 Ook voor schoolsport 60.0 m2 Ook voor schoolsport 36.0 m2 Ook voor schoolsport 48.0 m2 Ook voor schoolsport 12.0 m2 Ook voor schoolsport 24.0 m2 Combinatie met koffiepunt avondgebruik scholen/Rzijn 12.0 m2 Ten behoeve van eigen materialen 12.0 m2 Ten behoeve van eigen materialen 12.0 m2 Ten behoeve van eigen materialen ---------561.6 m2

Voor het basisonderwijs en het peuterspeelzaalwerk zijn huisvestingsnormen vastgelegd in een verordening. Voor de kinderopvang zijn normen vastgelegd in de wetgeving rond deze voorziening. Bij het bepalen van de feitelijke ruimtebehoefte is Haalbaarheidsonderzoek MFA Sellingen, februari 2013

28

met deze normen rekening gehouden. Voor zover er verschil bestaat tussen de normatieve ruimtebehoefte en de feitelijke ruimtebehoefte heeft dit te maken met de geleidelijke daling in het aantal kinderen in de toekomst. Nu bouwen voor een dalend leerlingenaantal leidt tot ruimtegebrek op de korte termijn. Voor het welzijnswerk bestaan geen normen als het gaat om de oppervlakte van de ruimten. In de praktijk wordt bij het verlenen van een gebruiksvergunning het maximum aantal bezoekers van een activiteit vastgesteld. In deze haalbaarheidsstudie is daarom uitgegaan van de feitelijke ruimtebehoefte. De sportzaal wordt in eerste instantie gebouwd voor onderwijsdoeleinden. Hierop zijn de normen van de Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs van toepassing. Het is aan de gemeente om vast te stellen in hoeverre zij aan de wensen van andere gebruikers tegemoet te komen. Ook voor de buitenruimte zijn de normen voor basisonderwijs en peuterspeelzaalwerk vastgelegd in de verordeningen. Voor het basisonderwijs is de financiële vergoedingsnorm hierop gebaseerd. Deze oppervlaktenormen zijn echter afgestemd op de mogelijkheden in een stedelijke omgeving. Gelet op de (ruimere) plattelandsomgeving in Sellingen is voor dit locatieonderzoek uitgegaan van een buitenruimte die royaler is dan de norm. Extra buitenruimte is ook belangrijk met het oog op een eventuele uitbreiding van het gebouw in de toekomst met andere voorzieningen. Hoeveel middelen voor de inrichting van de buitenruimte beschikbaar zijn, is afhankelijk van de financiële ruimte na afloop van de bouwfase. Omdat de financiële ruimte in de vergoedingsnormen voor het basisonderwijs krap bemeten is, is het verstandig voor de inrichting van de geraamde extra buitenruimte een stelpost op te nemen. 2.7.2


Basisscholen O.b.s. Op d’Esch C.b.s. Het Gebint TOTAAL

Netto Bruto ruimtebehoefte ruimtebehoefte 544.15 m2 653 m2 544.15 m2 653 m2 --------------------- ---------------------1.088.3 m2 1.306 m2

Rzijn



204.0 m2 244.8 m2 278.5 m2 334.2 m2 --------------------- ----------------------482.5 m2 579.0 m2

TOTAAL



29

Sport

Netto ruimtebehoefte

Zaal met nevenruimten Berging schoolsport Berging verenigingen Keukenvoorziening en zitruimte

418 m2 501.6 m2 10 m2 12.0 m2 20 m2 24.0 m2 20 m2 24.0 m2 -------------------- ---------------------468 m2 561.6 m2

TOTAAL

Bruto ruimtebehoefte

TOTAAL FEITELIJKE RUIMTEBEHOEFTE Gebruiker



Basisonderwijs Rzijn Sport

1.088.3 m2 482.5 m2 468.0 m2 --------------------2.038.8 m2

1.306.0 m2 579.0 m2 561.6 m2 -----------------------

Totaal

2.7.3

2.446.6 m2

Multifunctioneel bouwen

Ontgroening en vergrijzing zullen het gebruik van de MFA zeer waarschijnlijk gaan beïnvloeden. Omgekeerd kan een nieuwe, moderne accommodatie ook nieuwe gebruikers aantrekken. Het ontwerp en de bouwconstructie van de MFA dient daarom zo flexibel mogelijk ontworpen te worden, waardoor met relatief kleine ingrepen het gebruik van ruimten aangepast kan worden aan de behoefte van de participanten. Ook moet het mogelijk zijn bij eventuele leegstand ruimten aan nieuwe gebruikers te verhuren. 2.7.4

Ruimten delen

Door ruimten multifunctioneel te gebruiken kan het bouwbudget efficiënter worden ingezet en kan een hoger kwaliteitsniveau worden gerealiseerd. Daarnaast ondersteunt het samenwonen de samenwerking tussen de gebruikers door de korte fysieke lijnen. In de gesprekken met de toekomstige gebruikers is het delen van ruimten expliciet aan de orde geweest (zie hoofdstuk 1). Alle participanten hebben aangegeven bereid te zijn ruimten met elkaar te delen. 2.7.5

Buitenruimte

In de voorgaande paragrafen is alleen de oppervlakte van het gebouw geïnventariseerd.


30

De buitenruimte vraagt eveneens een aantal m2 bouwterrein en een investering in de aanleg en inrichting. Voor de peuterspeelzaal schrijft de verordening een minimale speelruimte van 3 m2 per peuter voor. In dit haalbaarheidsonderzoek is deze norm ook gehanteerd voor de basisscholen en de kinderopvang. Vervolgens is uitgegaan van de volgende kinderpopulatie: Basisscholen: 160 leerlingen Peuterspeelzaal: 40 peuters Kinderopvang: 40 kinderen ------------------------------------------Totaal: 240 kinderen Dit leidt tot een behoefte aan 240 speelplekken x 3 m2 = 720 m2 speelruimte op het moment dat alle voorzieningen gelijktijdig in bedrijf zijn.


31

3

3.1

INVESTERINGSLASTEN

Nieuwbouw

Nieuwbouw van de huisvesting per participant afzonderlijk op basis van de ruimtebehoefte brengt het volgende kostenplaatje met zich mee: Participant O.b.s. Op d’Esch C.b.s. Het Gebint Rzijn/peuterspeelzaal Rzijn/Steunstee Gymzaal Sportverenigingen Totaal

Bruto Ruimtebehoefte 653.0 m2 653.0 m2 244.8 m2 334.2 m2 513.6 m2 48.0 m2 -----------------------2.446.6 m2

Normbedrag (€ 1.750 per m2) 1.142.750 1.142.750 428.400 584.850 898.800 84.000 -----------------------4.281.550

Nieuwbouw in de vorm van een Multifunctionele Accommodatie is in principe niet goedkoper dan nieuwbouw per participant afzonderlijk, maar wel efficiënter en doelmatiger. Het gehanteerde normbedrag per bruto m2 is geen luxe budget. Het is afgeleid van de geïndexeerde normvergoeding voor de huisvesting van het basisonderwijs. Door ruimten multifunctioneel te gebruiken kan het budget efficiënter worden ingezet en kan een hoger kwaliteitsniveau worden gerealiseerd. Daarnaast ondersteunt samenwonen de samenwerking tussen de participanten door de korte fysieke lijnen. Groei en krimp kunnen in eerste instantie intern worden opgelost. Buitenruimte Voor de inrichting van de normatieve buitenruimte worden in principe geen extra middelen geraamd. Deze inrichting moet gerealiseerd worden binnen het bovengenoemde normbedrag, omdat de buitenruimte beschouwd wordt als brutoruimte ten opzichte van het gebouw. Met het oog op eventuele uitbreiding van het gebouw en de wens om in een plattelandsomgeving de speelruimte niet te krap te nemen wordt geadviseerd een stelpost van € 100.000 op te nemen om deze extra ruimte sober in te kunnen richten. In dit haalbaarheidsonderzoek is géén rekening gehouden met de kosten die wellicht gemoeid zijn met het aanpassen van de infrastructuur in de omgeving van de MFA, dat wil zeggen de kosten van het aanpassen van de openbare ruimte. Hierbij moet gedacht worden aan wegaanleg, openbare verlichting, kiss en go zone, extra parkeerruimte. De daadwerkelijke kosten zijn afhankelijk van de locatie die uiteindelijk gekozen wordt. Aankoop grond Voor de aankoop van het terrein moet volgens de afdeling ruimte rekening worden gehouden met een investering van € 400.000 tot € 550.000. Haalbaarheidsonderzoek MFA Sellingen, februari 2013

32

Eerste inrichting Voor de eerste inrichting van de basisscholen (meubilair) wordt een normbedrag geraamd van € 220.000. Voor de eerste inrichting van de gymzaal moet een normbedrag van € 48.000 beschikbaar worden gesteld. Totale investering: Kosten locatie Accommodatie Inrichting scholen Inrichting gymzaal Subtotaal Extra inrichting buitenruimte TOTAAL

550.000 4.281.550 220.000 48.000 ---------5.099.550 100.000 -----------5.199.550

Nieuw BTW-tarief Als één van de maatregelen van het lenteakkoord 2012 is het algemene BTW-tarief worden verhoogd van 19% naar 21%. Deze verhoging is op 1 oktober 2012 ingegaan. In het normbedrag voor onderwijshuisvesting is het oude BTW-tarief meegenomen. In de rijksbijdrage voor onderwijshuisvesting in het gemeentefonds is in het verleden rekening gehouden met indexering en kostenverhoging als gevolg van rijksmaatregelen. Het is echter de vraag of het rijk deze BTW-verhoging gaat compenseren. Zo niet, dan betekent dit dat het beschikbare budget in de praktijk krapper wordt. Het wordt dan een extra uitdaging voor de ontwerper om binnen de beschikbare middelen te blijven. Zo ja, dan zou het budget met 2% (€ 103.991) verhoogd moeten worden tot € 5.303.541.

Kosten locatie Accommodatie Inrichting scholen Inrichting gymzaal Subtotaal Extra inrichting buitenruimte TOTAAL 3.2

BTW 19 %

BTW 21 %

550.000 4.281.550 220.000 48.000 ---------5.099.550 100.000 -----------5.199.550

561.000 4.367.181 224.400 48.960 ------------5.201.541 102.000 ------------5.303.541

Onderhoud en modernisering huidige locaties

Wanneer besloten wordt niet over te gaan tot nieuwbouw, al dan niet in de vorm van een Multifunctionele Accommodatie, zal binnen afzienbare tijd groot onderhoud en renovatie van de bestaande locaties noodzakelijk zijn. Gelet op de kosten zal ook dan voor de gymzaal, de peuterspeelzaal en de steunstee een afweging tussen nieuwbouw en renovatie aan de orde zijn.


33

3.2.1

Basisonderwijs

O.b.s. Op d’Esch In het kader van de afspraken in het kader van ‘Lokaal Maatwerk’ van 2002/2003 is de school in 2003-2004 gemoderniseerd en uitgebreid. Het meerjarenonderhoudsplan van de gemeente geeft aan dat in de komende tien jaar (2012-2021) een onderhoudsbudget nodig is van ca. € 205.000 exclusief BTW. Inclusief BTW (21%): € 248.050. (Gemiddeld € 20.500 per jaar, exclusief BTW). Belangrijke pieken worden verwacht in 2014 (prognose € 23.000 exclusief BTW), 2015 (prognose € 33.000 exclusief BTW) en 2019 (prognose € 50.000 exclusief BTW). In de praktijk is gebleken dat een schoolgebouw elke 15 tot 20 jaar aan een modernisering/renovatie toe is. Tussen 2020 en 2025 zal dit voor Op d’Esch weer aan de orde zijn. Een dergelijke opknapbeurt vraagt volgens de afdeling facilitair een extra investering van circa € 300.000,-. C.b.s. Het Gebint Syplon Bouwmanagement en Huisvestingsadvies heeft in opdracht van VPCO een meerjarig onderhoudsplan voor C.B.S. Het Gebint opgesteld. Voor de periode 20122021 verwacht dit adviesbureau onderhoudswerkzaamheden voor een bedrag van ca. € 188.137 exclusief BTW. Inclusief BTW (21%) : € 227.646. (Gemiddeld € 18.814 per jaar, exclusief BTW). Belangrijke pieken worden verwacht in 2013 (prognose € 18.134 exclusief BTW), 2015 (prognose € 26.728 exclusief BTW) en 2016 (prognose € 62.014 exclusief BTW). Niet alle onderhoudskosten kunnen worden gedeclareerd bij de gemeente, maar als het gaat om het vervangen van bijvoorbeeld kozijnen, boeiboorden en dakbedekking kan een beroep worden gedaan op het huisvestingsprogramma basisonderwijs. De school heeft nog géén beroep gedaan op de afspraken in het kader van de notitie ‘Lokaal Maatwerk modernisering schoolgebouwen ’ van januari 2005. In het kader ‘Lokaal Maatwerk’ kan het schoolbestuur aan de gemeente, na indexering, een bijdrage vragen voor modernisering van het huidige schoolgebouw van € 103.360. Daarmee komt de minimale te verwachten investering in huidige locatie op: € 227.646 (onderhoud) + € 103.360 (maatwerk) = € 333.006. Bij een grondige renovatie van het gebouw moet volgens de afdeling facilitair rekening gehouden worden met een extra investering van € 300.000 bovenop dit bedrag. 3.2.2

Peuterspeelzaal

De peuterspeelzaal is ondergebracht in een voormalig badhuis, gebouwd in de jaren 50. Het gebouw is weliswaar aangepast aan het huidige gebruik (de douchehokjes zijn bijvoorbeeld gesloopt), maar is onderwijskundig niet aan de ontwikkelingen binnen de voorschoolse voorzieningen aangepast. Zo belemmeren bijvoorbeeld de palen waarop de dakconstructie is gefundeerd een optimaal gebruik van de ruimte. Deze palen staan midden in de speelruimte van de kinderen. De aanwezigheid van het toilet in de speelruimte (zonder plafond) is verre van ideaal. In het kader van de Wet Ontwikkelingskansen door educatie zullen alle peuterspeelzalen jaarlijks verplicht door de GGD worden geïnspecteerd. Tot op heden heeft in Sellingen, voor zover bekend, geen GGD-inspectie plaatsgevonden. Wel heeft Rzijn tijdens een ontruimingsoefening in september 2011 geconstateerd dat er enkele aanpassingen wenselijk zijn om de vluchtroute te optimaliseren. (In februari 2012 Haalbaarheidsonderzoek MFA Sellingen, februari 2013

34

heeft een GGD-inspectie plaatsgevonden waarbij gelukkig geen nieuwe tekortkomingen op het gebied van veiligheid zijn geconstateerd.) 3.2.3

Welzijn/Steunstee

De peuterspeelzaal vormt gebouwtechnisch één geheel met de Steunstee en een tweetal woningen. Deze staan op dit moment leeg. Om deze woningen opnieuw te kunnen verhuren, is een drastische renovatie nodig. Het is daarbij zeer de vraag of de kosten hiervan nog opwegen tegen de baten. Wanneer de gemeente de huidige locatie van peuterspeelzaal en steunstee wil handhaven, zal rond 2020 een totale renovatie van het gehele complex aan de Dorpsstraat aan de orde zijn. Daarbij moet worden gedacht aan vernieuwing van het dak, de kozijnen en de technische installaties. Energetisch is het totale complex in zeer slechte staat. De kosten hiervan worden op dit moment geraamd op minimaal € 500.000. Op dit moment kost het onderhoud van peuterspeelzaal en de steunstee gemiddeld € 11.800 per jaar, exclusief BTW. Inclusief BTW (21 %): € 14.278. Voor de periode 2012-2021 moet rekening worden gehouden met een noodzakelijk onderhoudsbudget van ca. € 118.000 exclusief BTW. Inclusief BTW (21%): € 142.780. 3.2.4

Sport

De gymzaal in Sellingen is inmiddels 48 jaar oud. Het gebouw is door de gemeente steeds goed onderhouden, maar niet gemoderniseerd. De kosten die gemaakt moeten worden om de huidige staat van onderhoud tot en met 2021 te waarborgen worden geraamd op € 120.000 exclusief BTW. Inclusief BTW (21%): € 145.200. Dit is gemiddeld € 12.000 per jaar exclusief BTW. Pieken worden verwacht in 2013 (prognose € 15.000 exclusief BTW), 2015 (prognose € 10.000 exclusief BTW) en 2020 (€ 20.000 exclusief BTW). Energietechnisch voldoet de gymzaal niet aan de hedendaagse normen. Om de zaal energiezuinig te maken is minimaal een investering nodig van € 60.000. Voor een algehele renovatie moet rekening worden gehouden met een bedrag van tenminste € 200.000. Bouwkundig is het niet mogelijk de bestaande zaal geschikt te maken voor (volleybal) competities, gymnastiekwedstrijden of multifunctioneel gebruik. Wanneer de gemeente aan de bevolking een dergelijke zaal beschikbaar wil stellen, is nieuwbouw noodzakelijk. Uitgangspunt bij nieuwbouw is de normvergoeding voor het bouwen van een zaal ten behoeve van het basisonderwijs.


35

Recapitulatie:

Regulier onderhoud (20122021)

Renovatie/modernisering Voorlopige raming minimaal

€ 205.000 € 188.137 -

€ 300.000 € 300.000 € 103.360

€ 118.000 -

€ 500.000

Basisonderwijs O.b.s. Op d’Esch C.b.s. Het Gebint Maatwerk C.b.s. Het Gebint Welzijn Peuterspeelzaal en steunstee Complex Dorpsstraat Sport Gymzaal Gymzaal TOTAAL excl. BTW TOTAAL incl. BTW (21 %)

€ 120.000 ----------€ 631.137 € 763.676

€ 200.000 -------------€ 1.403.360

Renovatie versus nieuwbouw Een renovatie/modernisering van de huidige gebouwen levert geen accommodatie op die aan alle eisen en/of wensen van de huidige tijd voldoet. Gedacht moet worden aan energiebesparende maatregelen, vernieuwing van daken, verbeterde ventilatie en verbetering van sanitaire ruimten. Een wijziging van de indeling van het gebouw, een uitbreiding, of verplaatsing van muren is niet aan de orde. Wanneer bijvoorbeeld een grotere sportzaal gewenst wordt, dan is nieuwbouw noodzakelijk. Bij renovatie/modernisering gaat het om een optimalisering van de bestaande bouw die niet te vergelijken is met een nieuwe voorziening. Op basis van bovenstaande tabel dient voor de instandhouding van de huidige locaties minimaal rekening te worden gehouden met een investering van € 763.676 + € 1.403.360 = € 2.167.036. Afzonderlijke nieuwbouw voor de verschillende participanten is niet goedkoper dan de geraamde investeringen voor de multifunctionele accommodatie omdat hier gerekend wordt met normbedragen. Alleen wanneer de ruimtebehoefte voor een participant lager wordt vastgesteld dan nu geraamd, is afzonderlijke nieuwbouw op de bestaande locaties goedkoper dan een gezamenlijke nieuwbouw. 3.3

Boekwaarden huidige locaties

De bestaande huisvesting van de verschillende participanten zal terugvallen naar de gemeente wanneer zij hun intrek nemen in de multifunctionele accommodatie. Voor de basisscholen is dit wettelijk geregeld en de gymzaal en de steunstee/peuterspeelzaal zijn eigendom van de gemeente Vlagwedde. De gemeente kan vervolgens een nieuwe bestemming zoeken voor gebouwen en/of grond. Op de bestaande huisvesting rust nog enige boekwaarde als gevolg van groot onderhoud of modernisering in het verleden (peildatum december 2011). Deze lasten zullen moeten worden meegewogen bij het bepalen van de mogelijke opbrengst van een herbestemming. Het gaat om de volgende bedragen:


36

Adres

Gebruiker

Korteweg 2 Veltkeweg 2 Dorpsstraat 21 Noord-Es weg 4

O.B.S. Op d’Esch C.B.S. Het Gebint Rzijn Sportzaal Totaal


Boekwaarde € 256.531 € 143.707 € 41.121 € 30.000 ---------------€ 471.359

37

4

4.1

EXPLOITATIE EN BEHEER

Beheermodel

De participanten onderschrijven de meerwaarde van een multifunctionele accommodatie en zijn bereid ruimten met elkaar te delen. Voordat er daadwerkelijk gebouwd gaat worden is het goed om afspraken te maken over de verdeling van de verantwoordelijkheden tussen de eigenaar van het gebouw (in dit geval de gemeente Vlagtwedde) en de gebruikers ervan. Dit is van belang om na de ingebruikname verrassingen zo veel mogelijk te voorkomen. In het kader van dit haalbaarheidsonderzoek kunnen over het beheermodel algemene en voorlopige uitspraken worden gedaan. Het definitieve model kan in afwachting van het besluit van de gemeenteraad om al dan niet middelen beschikbaar te stellen verder worden uitgewerkt. Bij een positief besluit kan dan een intentieverklaring worden opgesteld en getekend door de toekomstige gebruikers, waarin afspraken over het beheer kunnen worden meegenomen. Het beheer van de MFA Sellingen kent drie aandachtsgebieden: - Huisvesting, d.w.z. het gebouw met zijn gebouwgebonden installaties en het onderhoud hiervan. Hieronder vallen ook zaken als financieringslasten, groot onderhoud, belastingen, heffingen en verzekeringen. - Diensten, d.w.z. de voorzieningen die verbonden zijn aan het gebruik van het gebouw, zoals bijvoorbeeld klein onderhoud, energie en water, schoonmaak, ruimtebeheer, receptie, repro, telefonie en beveiliging. - Middelen, d.w.z. de voorzieningen die nodig zijn voor de directe uitvoering van de werkzaamheden in het gebouw. De belangrijkste zijn: inrichting en meubilair, data- en telecommunicatievoorzieningen en kantoorbenodigdheden. In de praktijk komen veel verschillende beheervarianten voor. In principe zijn in de MFA Sellingen de volgende beheervarianten denkbaar: 1.

Individueel beheer Iedere instelling draagt zorg voor het beheer van zijn eigen deel van het gebouw. De eigenaar draagt slechts de verantwoordelijkheid voor het beheer van de huisvesting. Ten aanzien van de overige aandachtsgebieden geldt dat de participanten het beheer zelf regelen. Voordelen: • gemakkelijk uit te voeren, omdat er geen complexe beheerorganisatie hoeft te worden opgezet; • veel autonomie ten aanzien van het beheer van de individuele ruimten. Nadelen: • strookt niet met de samenwerkingsgedachte binnen een Multifunctionele Accommodatie • er worden geen efficiency voordelen behaald; • er is sprake van geringe betrokkenheid bij het beheer van de gemeenschappelijke ruimten.


38

2.

3.

Gezamenlijk beheer In deze variant voeren de participanten het beheer over zowel de individuele ruimten als voor de multifunctionele ruimten, gebaseerd op samenwerking. De uitvoering van de beheerstaken kan worden opgedragen aan een onafhankelijke beheersorganisatie of aan één van de participanten. Voordelen: • grote betrokkenheid; • multifunctioneel gebruik van de gemeenschappelijke ruimten is beter mogelijk; • past goed in de samenwerkingsgedachte; • er kunnen beperkte efficiencyvoordelen worden gerealiseerd. Nadelen: • als één medeparticipant volledig verantwoordelijk wordt voor het beheer kan een ongelijke situatie voor de overige participanten ontstaan. Dit kan worden voorkomen door het opstellen van een beheerovereenkomst. Gezamenlijk beheer en externe uitbesteding In deze variant wordt het beheer aan een professioneel facilitair bedrijf uitbesteed. Deze variant is aan te bevelen wanneer er sprake is van een grote mate van complexiteit, bijvoorbeeld als er sprake is van een grote verscheidenheid van huurders en tijdelijke huurders. Voordelen: • een professionele organisatie is beter in staat de continuïteit te waarborgen, is flexibel en heeft specifieke deskundigheid in huis. • Participanten kunnen zich richten op primaire taken en hoeven zich niet bezig te houden met ondersteunende taken; • Efficiencyvoordelen Nadelen: • minder betrokkenheid van de participanten bij het beheer van de Multifunctionele Accommodatie; • eventuele bedreiging van de positie van het huidige facilitaire personeel

In het kader van het haalbaarheidsonderzoek is aan de participanten gevraagd aan te geven op welke wijze zij denken te kunnen bijdragen aan het beheer van het gebouw. Uit de antwoorden kan worden opgemaakt dat de scholen niet het volledige beheer op zich willen nemen en dat de aanwezigheid van een huismeester, net als bij de MFA ’t Aambeeld in Vlagtwedde, een wens is. Rzijn en de sportverenigingen willen wel openen en sluiten voor en na schooltijd, maar bij voorkeur in een gecompartimenteerd gebouw, zodat zij niet verantwoordelijk zijn voor de ruimten van anderen. Rzijn hoopt dat het dorp wil bijdragen in het dagelijkse beheer in de vorm van vrijwilligers. De ervaringen in de MFA ’t Aambeeld in Vlagtwedde leren dat met name het klein onderhoud, de receptiefunctie, en het bewaken van de sociale veiligheid in en rond het gebouw belangrijke taken zijn voor een huismeester. Onderzocht moet worden of het mogelijk is deze functie geheel of gedeeltelijk met vrijwilligers in te vullen. Om te voorkomen dat er een vacuüm ontstaat, wanneer deze vrijwilligers niet of onvoldoende worden gevonden wil de gemeente maximaal voor 12 uur per week een huismeester bekostigen. Hierbij moet vooral gedacht worden aan het structureel regelen van een controleronde voor het gebouw op momenten dat er weinig Haalbaarheidsonderzoek MFA Sellingen, februari 2013

39

gebruikers in het gebouw zijn. De structurele salariskosten worden (na indexering) geraamd op: € 15.000. 4.2

Exploitatielasten huidige locaties (op basis van de begroting 2011)

1.455 2.740 2.230 2.395 830 300 60

12.000

--------45.084

-------10.010

PM 5.768 316 ------18.084

Totaal

400 2.500 16.400 13.000 1.000 250 650 500 -------34.700

Gymzaal

Rzijn/Pzaal

3.711 20.336 10.630 9.600 770 37

Rzijn/Steunstee

C.b.s. Het Gebint

Totaal

O.b.s. Op d’’Esch

Huur Terreinonderhoud Onderhoud gebouw Schoonmaak Energie en water Heffingen Verzekeringen OZB Alarm/Beveiliging

12.000 7.952 43.869 39683 39.843 2.600 587 1026 500 -------- -------40.182 148.060 2.386 18.293 10.423 9.080

PM. De schoonmaak wordt uitgevoerd door een medewerker van Rzijn. De personele lasten waren niet bekend bij het opstellen van de begroting 2011. 4.3

Exploitatielasten nieuwe MFA

Het is aannemelijk dat bij de overgang van de gebruikers naar de nieuwe MFA, sprake is van financiële voordelen ten aanzien van de exploitatie en wel om de volgende redenen: • Er zal sprake zijn van enkelvoudige, compacte nieuwbouw, gebouwd volgens de nieuwste normen op het gebied van duurzaamheid, energieprestatie en rendementswaarden. Op deze manier kunnen er besparingen op het gebied van gas, water en elektriciteit worden gerealiseerd. • Het benutten van de schaalgrootte kan kostenvoordeel opleveren ten aanzien van inkoop, bijvoorbeeld als het gaat om schoonmaak. • Bij voortzetting van de huidige situatie lopen onderhoudskosten door, terwijl bij de realisering van de MFA de eerste vijf jaar geen onderhoudskosten verwacht mogen worden. Bij een gelijkblijvende beheersituatie zal de overgang naar een MFA normaliter resulteren in kostenvoordelen op het gebied van exploitatie. Wanneer er echter géén sprake is van een gelijkblijvende beheersituatie, kan dit de hoogte van de exploitatielasten zowel positief als negatief beïnvloeden. Zo zal het aanstellen van een huismeester, het verhogen van de schoonmaakintensiteit, de toename van het Haalbaarheidsonderzoek MFA Sellingen, februari 2013

40

elektriciteitsgebruik als gevolg van ICT of een verlengde schooldag leidden tot een toename van de exploitatiekosten, terwijl het gezamenlijk gebruik van bepaalde ruimten, zoals een speellokaal juist weer kan leiden tot een besparing op de exploitatiekosten. 4.4

Bijdrage participanten

Bij de bouw van de MFA ’t Aambeeld in Vlagtwedde is afgesproken dat de beide basisscholen hun budget voor materiële instandhouding beschikbaar stellen voor de exploitatie van de accommodatie. Van de overige participanten wordt een bijdrage gevraagd op basis van een bedrag per bruto m2 vermenigvuldigd met het aantal m2 dat beschikbaar is voor eigen gebruik en een bijdrage voor de exploitatie van het multifunctionele gedeelte op basis van het % dat het eigen aandeel in het hele gebouw inneemt. Daarnaast draagt elke gebruiker bij in de kosten van de huismeester. Ditzelfde uitgangspunt zou ook kunnen worden gehanteerd bij het vaststellen van de bijdrage die aan de participanten wordt gevraagd. Daarbij moet worden aangetekend dat de gemeente maximaal 12 uur inzet van een huismeester voor haar rekening wil nemen. (Structurele salarislasten na indexering: € 15.000 per jaar). De eigen bijdrage voor de huismeester kan door de participanten ook worden ingevuld door een deel van het toezicht zelf op zich te nemen of hiervoor vrijwilligers te werven. De hoogte van de eigen bijdrage moet zijn vastgesteld vóórdat de ontwerpfase begint en worden vastgelegd in een beheersovereenkomst.


41

5

5.1

LOCATIE

INLEIDING

Nadat de ruimtebehoefte van de toekomstige participanten is vastgesteld, heeft de afdeling Ruimte aan de hand van een aantal uitgangspunten een tiental locaties in beeld gebracht die voor de bouw van een MFA in Sellingen in aanmerking zouden kunnen komen. Vervolgens is bij deze locaties gekeken naar mogelijkheden om op deze plek een multifunctionele accommodatie in te passen in de ruimtelijke structuur. Aan de hand van een aantal vooraf geformuleerde eisen heeft een weging plaatsvonden, die uiteindelijk tot een aantal voorkeurslocaties heeft geleid. 5.1.1 Minimale omvang van het terrein (gebouw + buitenruimte) Op basis van de geïnventariseerde ruimtebehoefte en de wens om ook in de toekomst uitbreidingsmogelijkheden te hebben, is gezocht naar een locatie met een minimale oppervlakte van 5000 m2. Gebouw: Speelruimte: Uitbreidingsmogelijkheid, groen en parkeren:

2.446.6 m2 720.0 m2 1.500.0 m2 -----------4.666.6 m2

5.1.2 Uitgangspunten locatieonderzoek In het kader van het haalbaarheidsonderzoek zijn een tiental locaties binnen de bebouwde kom van Sellingen beoordeeld die voor de realisering van een MFA in aanmerking zouden kunnen komen. Daarbij is gekeken naar: • tijd: beoogd wordt om het bouwproces op te starten in het jaar 2014. • een oppervlakte van minimaal 5000 m2. • procedurele haalbaarheid: eventuele wijzigingsprocedures van het bestemmingsplan moeten (op korte termijn) haalbaar zijn. Bovendien moet de locatie aansluiten bij beleid en toekomstvisies. • woningdichtheid van de omgeving: omdat de MFA mogelijk hinder (verkeer, geluid, parkeerdruk) kan opleveren voor de directe omgeving dient tekening te worden gehouden met de woningdichtheid per locatie. • financiële haarbaarheid: eventuele verwervingskosten van het terrein (grondprijs)moeten reëel zijn in relatie tot de bouwkosten. De eigendomssituatie van de locatie dient hiervoor ook te worden onderzocht. Er is bij de locaties ook gekeken naar de eventuele (ruimtelijke) randvoorwaarden als gevolg van de gewenste ruimtelijk landschappelijke inpassing. Daarbij is rekening gehouden met toekomstige ruimtelijke en functionele ontwikkelingen. Tevens is aangegeven hoe op dit moment omgegaan kan worden met consequenties die de Haalbaarheidsonderzoek MFA Sellingen, februari 2013

42

inpassing van de MFA in de ruimtelijke structuur kan hebben op de vormgeving (gebouwhoogte, uitstraling/ verschijningsvorm etc.). 5.1.3

Criteria voor de keuze

In het onderzoek is aandacht besteed aan de volgende eisen: • Goed en veilig bereikbaar (te voet, met de fiets en per auto (o.a. ambulance) voor gebruikers, waaronder ook minder validen en het liefst van meer zijden toegankelijk (bijv. op een hoek), zulks i.v.m. piekbelasting; • een terrein dat ruimte biedt voor eventuele uitbreidingen; • uitgangspunt is een compact gebouw met korte centrale verkeerslijnen tussen de gebruikers. Een smal langgerekt perceel is daarom minder geschikt. De gebruikers moeten niet náást elkaar gehuisvest worden, maar zo veel mogelijk mèt elkaar; • vervoerstromen moeten bij voorkeur niet door woonwijken lopen; • voldoende parkeerruimte voor bezoekers en gebruikers; • externe veiligheid: de MFA moet buiten de invloedsferen liggen van risicovolle activiteiten en de grond moet schoon zijn; • omdat een MFA zich kan ontwikkelen tot een ontmoetingscentrum voor jong en oud dient de situering bij voorkeur plaats te hebben op een (centrale) plek in het dorp, die goed zichtbaar en herkenbaar is voor inwoners en bezoekers; • sociale veiligheid: een aantrekkelijke plek waar zowel ’s avonds als overdag voldoende zicht op is, is wenselijk; • externe veiligheid: de MFA moet buiten de invloedsferen liggen van risicovolle activiteiten en de grond moet schoon zijn; Bij de beoordeling van de verschillende locaties is gekeken naar criteria die voortvloeien uit de eisen die hierboven zijn genoemd. Alle onderzochte locaties voldoen aan de oppervlaktecriteria. Realisatie is echter meestal afhankelijk van de mogelijkheid van verwerving van eigendom van particulieren. 5.2 Voorkeurlocaties In het locatieonderzoek zijn in eerste instantie tien mogelijke locaties in Sellingen beoordeeld aan de hand van de lijst met keuzecriteria. Vervolgens heeft de stuurgroep opdracht gegeven een aantal locaties nader te onderzoeken. Dit vervolgonderzoek had betrekking op twee aspecten: 1. De mogelijkheid om de locatie op korte termijn te verwerven. 2. Een nadere verkenning van de sterke en zwakke punten van elke locatie door een adviesbureau Libau met het oog op een eventuele bestemmingsplanwijziging. Op 14 november 2011 is aan de stuurgroep een notitie aangeboden waarin is voorgesteld om de voorkeur uit te spreken voor de ontwikkeling van een MFA op een locatie ten oosten van het gemeentehuis, de locatie Westerkamp 7 en 9 of Dorpsstraat 33 en na te gaan of in principe overeenstemming is te bereiken over de aankoop van één van die locaties. Naar aanleiding van die notitie is besloten om een makelaar te vragen contacten te leggen met de diverse eigenaren om na te gaan of binnen een redelijke termijn en op redelijke condities tot verwerving kan worden gekomen.


43

Omdat de ruimtelijke mogelijkheden op een locatie van grote invloed zou kunnen zijn op de uiteindelijke keuze heeft de gemeente, parallel aan het overleg met de eigenaren, een volumestudie laten uitvoeren voor de genoemde locaties aan de doorgaande route en die aan het Kerkepad. In de loop van het jaar ontstonden er ook contacten met de eigenaar van het perceel Dorpsstraat 8. Ook die locatie ligt aan de hoofdroute in het dorp en is van voldoende omvang om als een serieus alternatief aan te merken. Voor die locatie is overigens geen volumestudie meer uitgevoerd. Tijdens het overleg met de eigenaren is geconstateerd dat het op korte termijn afronden van onderhandelingen, op voor de gemeente acceptabele condities, voor geen van de genoemde locaties aan de orde is. Bij die afwegingen is ook meegewogen dat met name aan de oostzijde van de gemeentehuis meerdere panden aangekocht zouden moeten worden, wat vanzelfsprekend extra financiële consequenties met zich mee brengt. Met dank aan de eigenaren, die mee hebben willen denken in het vinden van een goede locatie voor een MFA aan de hoofdverbindingsroute, heeft de stuurgroep besloten af zien van verdere onderhandelingen. Nadat de voorkeurslocaties, zoals die zijn genoemd in het locatieonderzoek en in het voorstel van november 2011 zijn onderzocht op de mogelijkheden, is geconcludeerd dat, ook gezien de wens van een snelle realisatie, moet worden omgezien naar een andere, aanvaardbare, locatie. In de genoemde nota van 14 november 2011 is aangegeven dat locaties Sellingen Noord, Kerkepad en Ds. W. Reindersweg om uiteenlopende redenen niet dan wel minder geschikt zijn voor een MFA. De keus is dan beperkt tot de locatie van de Chr. Basisschool Het Gebint , de Openbare Basisschool Op d’Esch en terrein van Paas/Benus aan het Kerkepad. De laatste locatie dient naar ons oordeel af te vallen aangezien uit de volumestudie is gebleken dat een goede situering moeilijk is te realiseren. Voorst wordt een MFA in alle gevallen op deze locatie ingesloten door achtertuinen van omliggende bebouwing. Bij de beoordeling van de beide schoollocatie is de keus gevallen op de locatie van de Openbare Basisschool Op d’Esch. Voor die keus zijn de volgende argumenten van doorslaggevende betekenis geweest: • De locatie ligt vrijwel centraal in het dorp en op korte afstand van overige centrumvoorzieningen zoals de winkels. • De locatie ligt in de directe nabijheid van de kerk en De Sprankel waardoor een zekere clustering van voorzieningen ontstaat • De locatie ligt binnen de dorpsbebouwing maar grenst aan het natuurgebied hetgeen meewerkt aan een rustig en pedagogisch verantwoord klimaat • Voor deze locatie is geen bestemmingswijziging meer noodzakelijk • De locatie is eigendom van de gemeente wat een gunstig effect heeft op het benodigde investeringsbedrag. • Bij benutting van deze locatie is het niet nodig een herbestemming voor de grond te zoeken • Vanuit het dorp zijn er verschillende verbindingsroutes naar de woonwijken buiten de hoofdverkeersroute door het dorp.


44

Bij het voorstel is verder in overweging genomen dat bij de locaties aan de route Westerkamp/Dorpsstraat rekening moet worden gehouden met een zone van 30 meter langs de weg die niet gebruikt mag worden voor zogenaamde gevoelige functies vanuit een oogpunt van externe veiligheid. Onder andere een school en de daarbij behorende speelvoorzieningen worden als zodanig aangemerkt. Het spreekt voor zich dat die beperkingen niet gelden voor de nu voorgestelde locatie. De locatie Op d’Esch heeft een oppervlakte die voldoende is om een MFA te realiseren. Mocht er in de toekomst extra ruimte nodig zijn dan bestaat de mogelijkheid voor additionele voorzieningen aan de noordzijde van de Korteweg, waar onlangs een aantal woningen zijn afgebroken). Daarmee blijft een clustering van bebouwing en voorzieningen in het centrum van het dorp gewaarborgd. 5.3 Investeringslasten locatie In de raming van de investeringslasten is rekening gehouden met de aankoop van een geschikt terrein. De oorspronkelijke voorkeurlocaties waren niet, of niet geheel, in handen van de gemeente. In dat geval moet grond worden aangekocht. Op grond van de WOZ-waarden van de dan te verwerven gronden/panden moest volgens de Afdeling Ruimte rekening worden gehouden met een investering van € 400.000 tot € 550.000. Daarnaast moet rekening worden gehouden met kosten voor het bouwrijp maken van de grond. Gedacht moest worden aan: - Sloopkosten - Aansluiting op de riolering - Doortrekken nutsvoorzieningen - Aanleg Glasvezel en CAI De daadwerkelijke kosten kunnen variëren en zijn afhankelijk van de definitieve locatiekeuze en zijn daarom in eerste instantie niet geraamd. Nu gekozen is voor de locatie Op d’Esch is grondaankoop niet meer aan de orde. Daar staat tegenover dat tijdens de bouwfase rekening moet worden gehouden met sloopkosten en aanpassing infrastructuur, het inrichten van een vervangende tijdelijke huisvesting voor de school en vervoerskosten. Daarom is de post ‘Grond’ in de raming van het investeringskrediet omgedoopt tot ‘kosten locatie’. De kosten van het voorbereiden van de locatie worden geraamd op: Sloopkosten en aanpassing infrastructuur (riool, kabels, aansluitingen) Schoolvervoer (2 bussen gedurende 1 schooljaar) Aanpassen tijdelijke huisvesting (1 noodlokaal) Onvoorzien Totaal

€ 260.000 € 140.000 € 100.000 € 61.000 -------------€ 561.000

Aanpassingen buiten het terrein, dat wil zeggen in de openbare ruimte met betrekking tot - toegangswegen - openbare verlichting - riolering Haalbaarheidsonderzoek MFA Sellingen, februari 2013

45

- nutsvoorzieningen - kabels glasvezel en CAI zijn in het bouwbudget niet meegenomen. Dit geldt voor elke mogelijke locatie in het dorp.2

5.4 Bestemmingsplan Voor alle onderzochte locaties geldt dat, gelet op de doelomschrijving van de MFA, realisering alleen mogelijk is na een bestemmingsplanwijziging of een afwijking van het geldende bestemmingsplan. Inmiddels is een eerste concept van een nieuw bestemmingsplan voor het dorp Sellingen gereed. De inspraakprocedure zal begin 2012 worden gestart en de verwachting is dat het eind 2012 vastgesteld kan worden. Wanneer gekozen wordt voor de locatie Op d’Esch zal de aanpassing van het bestemmingsplan gering zijn. Bij het doorlopen van een bestemmingsplanprocedure bestaat altijd het risico van bezwaarprocedures. Dit kan tot vertraging en dus meerkosten leiden. Tijdig overleg en voorlichting kunnen hier een positief effect op hebben. De Ondernemingsvereniging Sellingen heeft in het kader van de ontwikkeling van het concept-bestemmingsplan kennis genomen van het locatieonderzoek voor de MFA en adviseert de MFA te bouwen in of in de nabijheid van het centrum van Sellingen. Wanneer de MFA geheel of gedeeltelijk in het huidige buitengebied van Sellingen gebouwd wordt is een goede onderbouwing van de locatiekeuze van belang. Daarom is bij het locatieonderzoek, in overleg met de afdeling Ruimte advies ingewonnen bij Libau. Zie hiervoor de paragraaf locatiekeuze.

2

In het dorp Vlagtwedde is de voormalige locatie De Wit gelijktijdig ontwikkeld met de MFA ’t Aambeeld. De kosten van de infrastructuur rond de MFA zijn gecombineerd met de ontwikkeling van dit terrein. In Sellingen is geen sprake van de gelijktijdige ontwikkeling van een woonwijk. Haalbaarheidsonderzoek MFA Sellingen, februari 2013

46

6

VRIJKOMENDE LOCATIES

Wanneer de MFA Sellingen gerealiseerd wordt, komen er een aantal locaties in het dorp vrij om opnieuw in te richten. Wanneer deze locaties worden bestemd en verkocht als woonlocatie kan een zekere opbrengst worden gegenereerd. In deze paragraaf is geprobeerd een raming te maken van een mogelijke opbrengst. Na aftrek van de boekwaarde van het complex Dorpsstraat 19-21, de sloopkosten en herinrichtingskosten blijft wellicht een batig saldo over van € 693.897. De boekwaarde van de huidige schoolgebouwen en de gymzaal hoeft niet te worden verrekend met de opbrengst, omdat in de rijksbijdrage voor de huisvesting rekening wordt gehouden met de afschrijving van kapitaallasten. De resterende boekwaarde kan hier dan ook op worden afgeschreven. Dit betekent wel dat de eventuele opbrengst van de vrijkomende locaties dan ook moet worden gestort in de bestemmingsreserve huisvesting onderwijs. Gelet op de huidige bouwmarkt is deze voorspelling in grote mate betrekkelijk en beslist niet zeker genoeg om hieruit een dekkingsbron voor de financiering van de MFA af te leiden. Onderzoek in het kader van de demografische ontwikkelingen geeft aan dat de verkoopbaarheid van kavels en woningen in een dorp als Sellingen in de toekomst problematisch kan zijn. Het creëren van overaanbod zal leegstand en verpaupering van de huidige woningvoorraad in negatieve zin verder versterken. Daarom wordt in de raming uitgegaan van zeer ruime kavels. Vooral de kavels aan de rand van het dorp zijn van een bijzondere kwaliteit (locatie gymzaal, openbare basisschool en complex Dorpsstraat). Wellicht kan met dit aanbod een bovenregionale aantrekkelijkheid worden gecreëerd. Voordat op de kavels sprake kan zijn van verkoop moet de planologische situatie worden aangepast. De kosten van de planologische procedure zijn in de raming van de herinrichtingskosten meegenomen. Boekwaarde O.b.s. Op d’Esch C.b.s. Het Gebint Dorpsstraat 19-21 (Rzijn)

TOTAAL

Herinrichtingkosten

Mogelijke opbrengst

Mogelijk saldo

3 grote kavels en deels verkoop aan aangrenzende eigenaren) n.v.t. 35.000 35.000 300.000

230.000

2 grote (landgoed)kavels n.v.t.

40.000

50.000

400.000

310.000

35.000

15.000

150.000

58.879

n.v.t. 30.000 25.000 150.000 ---------- ---------------------- ----------41.121 140.000 125.000 1.000.000

95.000 -----------693.897

1 grote kavel 41.121

Gymzaal

Sloopkosten

1 grote kavel


47

7

FINANCIERING

Nieuw BTW-tarief Als één van de maatregelen van het lenteakkoord 2012 is het algemene BTW-tarief in oktober 2012 verhoogd van 19% naar 21%. In het normbedrag voor onderwijshuisvesting is het oude BTW-tarief meegenomen. In de rijksbijdrage voor onderwijshuisvesting in het gemeentefonds is in het verleden rekening gehouden met indexering en kostenverhoging als gevolg van rijksmaatregelen. Het is echter de vraag of het rijk deze BTW-verhoging gaat compenseren. Zo niet, dan betekent dit dat het beschikbare budget in de praktijk krapper wordt. Het wordt dan een extra uitdaging voor de ontwerper om binnen de beschikbare middelen te blijven. Zo ja, dan zou het budget met 2% verhoogd moeten worden tot € 5.303.541.

Kosten locatie Accommodatie Inrichting scholen Inrichting gymzaal Subtotaal Extra inrichting buitenruimte TOTAAL

BTW 19 %

BTW 21 %

4.281.550 220.000 48.000 ---------5.099.550 100.000 -----------5.199.550

561.000 4.367.181 224.400 48.960 ------------5.201.541 102.000 ------------5.303.541

In het onderstaande financieringsvoorstel is uitgegaan van een verhoging van het investeringsbedrag tot € 5.303.541. Deze investering zou als volgt kunnen worden gefinancierd: Kosten locatie

Sloopkosten en aanpassen infrastructuur Onvoorzien TOTAAL

Benodigd kapitaal

Kapitaallasten (lineair/ 40 jaar/ 4 %)

260.000 61.000 ----------321.000


Opmerking Dekking uit (jaarlijks teruglopend met) 16.900 260 Bestemmingsreserve onderwijshuisvesting 3.965

61 Bestemmingsreserve onderwijshuisvesting ---------- --------------20.865 321

48

Kosten locatie

Benodigd kapitaal

Kapitaallasten

Opmerking

Schoolvervoer

140.000

n.v.t. (huur) 1 schooljaar

Noodlokaal (plaatsen, huur, sloop)

100.000

n.v.t. (huur) 1 schooljaar

TOTAAL

Bouwkosten

Basisscholen

Benodigd kapitaal

Kapitaallasten (lineair / 40 jaar / rente 4 %) 2.331.210 151.529 916.776


436.968 596.547

Sportverenigingen Extra inrichting buitenruimte

85.680 102.000

Inrichting

Eerste inrichting basisscholen Eerste inrichting gymzaal Totaal

Bestemmingsreserve onderwijshuisvesting Bestemmingsreserve huisvesting

----------240.000

Gymlokaal

TOTAAL

Dekking uit

------------4.469.181

Benodigd kapitaal

Opmerking Dekking uit (jaarlijks teruglopend met) 2.331 Bestemmingsreserve onderwijshuisvesting 59.590 917 Bestemmingsreserve onderwijshuisvesting 28.403 437 Algemene middelen 38.776 597 Algemene middelen 5.569 6.630

86 Algemene middelen 102 Algemene middelen

------------- ---------------290.497 4.470

Kapitaallasten (lineair / 15 jaar / rente 4%) 224.400 23.931 48.960

----------273.360


Opmerking Dekking uit (jaarlijks teruglopend met) 598 Bestemmingsreserve onderwijshuisvesting 5.222 131 Bestemmingsreserve onderwijshuisvesting --------------29.158 729

49

Per dekkingsbron levert dit het volgende plaatje op: Bestemmingsreserve onderwijshuisvesting Sloop en infrastructuur, onvoorzien Basisscholen Gymlokaal Totaal

Krediet Kapitaallasten Opmerking (lineair / 40 jaar / rente 4%) 321.000 20.865 Jaarlijks teruglopend met 321 2.331.210 151.529 Jaarlijks teruglopend met 2.331 916.776 59.590 Jaarlijks teruglopend met 971 --------------------------------3.568.986 231.984 3.623

Bestemmingsreserve onderwijshuisvesting

Krediet Kapitaallasten Opmerking (lineair / 15 jaar / rente 4%) 224.400 23.931 Jaarlijks teruglopend met 598

Eerste inrichting basisscholen Eerste inrichting gymzaal

-----------

----------

Jaarlijks teruglopend met 131 ---------------

Totaal

273.360

29.158

729

Bestemmingsreserve onderwijshuisvesting Schoolvervoer Noodlokaal (plaatsen, huur, sloop) Totaal

Krediet Kapitaallasten

Algemene middelen Peuterspeelzaal Steunstee Sportverenigingen Extra inrichting buitenruimte Totaal

48.960

5.222

140.000 100.000

n.v.t. (huur) n.v.t. (huur)

Opmerking 1 schooljaar 1 schooljaar

240.000 Krediet Kapitaallasten Opmerking (lineair / 40 jaar/ rente 4%) 436.968 28.403 Jaarlijks teruglopend met 437 596.547 38.776 Jaarlijks teruglopend met 597 85.680 5.569 Jaarlijks teruglopend met 86 102.000 6.630 Jaarlijks teruglopend met 102 -------------------------------------1.221.195 79.378 1.222


50

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

DRAAGVLAK Bij alle toekomstige participanten is voldoende draagvlak voor deelname in een Multifunctionele Accommodatie. Allen zijn bereid ruimten te delen en energie te steken in samenwerking. Wel zijn er zijn er enkele kritieke succesfactoren genoemd: • •

• • • • • • • • • • •

•

De MFA moet een duidelijke meerwaarde bieden ten opzichte van het afzonderlijk huisvesten van de verschillende gebruikers. Een gezamenlijke pedagogische visie van de participanten is van groot belang voor het voor het ontwikkelen van een programma van eisen voor een echt multifunctioneel gebouw en het kunnen functioneren als een Brede School. Door een gemeenschappelijke visie kan een efficiënt gebruik van het gebouw worden bevorderd. De identiteit van de gebruikers moet gerespecteerd worden. Het gebouw moet duurzaam zijn met aandacht voor het binnenklimaat. De hoogte van het benodigde investeringskrediet en de financiering van het project moet acceptabel zijn voor de gemeenteraad. De kosten van exploitatie en beheer mogen geen nieuwe lasten met zich meebrengen in het kader van de Overschrijdingsregeling Basisonderwijs. Onderdelen van het gebouw moeten eenvoudig en met een minimale investering voor andere doeleinden te gebruiken of om te bouwen zijn. Een aanzienlijke huurverhoging is door de sportverenigingen niet op te brengen. De gymzaal dient goed en (sociaal) veilig bereikbaar te zijn, toegankelijk en bruikbaar , ook voor minder valide gebruikers. De gymzaal dient bereikbaar te zijn voor ambulances. De overige gebruikers mogen geen overlast ondervinden van de sportbeoefening door de verenigingen. Bij het ontwerp moet hiermee rekening worden gehouden. De sportverenigingen kunnen structureel geen extra beheerstaken op zich nemen (bijvoorbeeld schoonmaak, kantinebeheer, onderhoud). Bij een mogelijke combinatie van gymzaal en speellokaal moet bij de inrichting rekening worden gehouden met de aanschaf van lichte attributen en dient de beslotenheid van het speellokaal te worden behouden. De buitenruimte mag niet te krap mag zijn (ruimer dan de normen) met veel aandacht voor ‘natuurlijk’ spelen.


51

RUIMTEBEHOEFTE De inventarisatie van de ruimtebehoefte heeft geleid tot het volgende plaatje: TOTAAL FEITELIJKE RUIMTEBEHOEFTE Gebruiker



Basisonderwijs Rzijn Sport

1.088.3 m2 482.5 m2 468.0 m2 ---------------------2.038.8 m2

1.306.0 m2 579.0 m2 561.6 m2 ----------------------2.446.6 m2

Totaal

EXPLOITATIE EN BEHEER In het kader van dit haalbaarheidsonderzoek kunnen over het beheermodel algemene en voorlopige uitspraken worden gedaan. Het definitieve model kan in afwachting van het besluit van de gemeenteraad om al dan niet middelen beschikbaar te stellen verder worden uitgewerkt. Bij een positief besluit kan dan een intentieverklaring worden opgesteld en getekend door de toekomstige gebruikers, waarin afspraken over het beheer kunnen worden meegenomen. In het kader van het haalbaarheidsonderzoek is aan de participanten gevraagd aan te geven op welke wijze zij denken te kunnen bijdragen aan het beheer van het gebouw. Uit de antwoorden kan worden opgemaakt dat de scholen niet het volledige beheer op zich willen nemen en dat de aanwezigheid van een huismeester, net als bij de MFA ’t Aambeeld in Vlagtwedde, een wens is. Rzijn en de sportverenigingen willen wel openen en sluiten voor en na schooltijd, maar bij voorkeur in een gecompartimenteerd gebouw, zodat zij niet verantwoordelijk zijn voor de ruimten van anderen. Rzijn hoopt dat het dorp wil bijdragen in het dagelijkse beheer in de vorm van vrijwilligers. De ervaringen in de MFA ’t Aambeeld in Vlagtwedde leren dat met name het klein onderhoud, de receptiefunctie, en het bewaken van de sociale veiligheid in en rond het gebouw belangrijke taken zijn voor een huismeester. Onderzocht moet worden of het mogelijk is deze functie geheel of gedeeltelijk met vrijwilligers in te vullen. Om te voorkomen dat er een vacuüm ontstaat, wanneer deze vrijwilligers niet of onvoldoende worden gevonden wil de gemeente maximaal voor 12 uur per week een huismeester bekostigen. Hierbij moet vooral gedacht worden aan het structureel regelen van een controleronde voor het gebouw op momenten dat er weinig gebruikers in het gebouw zijn. De structurele salariskosten worden (na indexering) geraamd op: € 15.000. Om een indruk te krijgen van de huidige exploitatielasten zijn op basis van de begroting 2011 de lasten van de bestaande locaties geïnventariseerd.


52

1.455 2.740 2.230 2.395 830 300 60

12.000

--------45.084

-------10.010

PM 5.768 316 ------18.084

Totaal

400 2.500 16.400 13.000 1.000 250 650 500 -------34.700

Gymzaal

Rzijn/Pzaal

3.711 20.336 10.630 9.600 770 37

Rzijn/Steunstee

C.b.s. Het Gebint

Totaal

O.b.s. Op d’’Esch

Huur Terreinonderhoud Onderhoud gebouw Schoonmaak Energie en water Heffingen Verzekeringen OZB Alarm/Beveiliging

12.000 7.952 43.869 39683 39.843 2.600 587 1026 500 -------- -------40.182 148.060 2.386 18.293 10.423 9.080

PM. De schoonmaak wordt uitgevoerd door een medewerker van Rzijn. De personele lasten waren niet bekend bij het opstellen van de begroting 2011. Het is aannemelijk dat bij de overgang van de gebruikers naar de nieuwe MFA, sprake is van financiële voordelen ten aanzien van de exploitatie en wel om de volgende redenen: • Er zal sprake zijn van enkelvoudige, compacte nieuwbouw, gebouwd volgens de nieuwste normen op het gebied van duurzaamheid, energieprestatie en rendementswaarden. Op deze manier kunnen er besparingen op het gebied van gas, water en elektriciteit worden gerealiseerd. • Het benutten van de schaalgrootte kan kostenvoordeel opleveren ten aanzien van inkoop, bijvoorbeeld als het gaat om schoonmaak. • Bij voortzetting van de huidige situatie lopen onderhoudskosten door, terwijl bij de realisering van de MFA de eerste vijf jaar geen onderhoudskosten verwacht mogen worden. Bij een gelijkblijvende beheerssituatie zal de overgang naar een MFA normaliter resulteren in kostenvoordelen op het gebied van exploitatie. Wanneer er echter géén sprake is van een gelijkblijvende beheerssituatie, kan dit de hoogte van de exploitatielasten zowel positief als negatief beïnvloeden. Zo zal het aanstellen van een huismeester, het verhogen van de schoonmaakintensiteit, de toename van het elektriciteitsgebruik als gevolg van ICT of een verlengde schooldag leidden tot een toename van de exploitatiekosten, terwijl het gezamenlijk gebruik van bepaalde ruimten, zoals een speellokaal juist weer kan leiden tot een besparing op de exploitatiekosten.


53

LOCATIE Op basis van de geïnventariseerde ruimtebehoefte en de wens om ook in de toekomst uitbreidingsmogelijkheden te hebben, is gezocht naar een locatie met een minimale oppervlakte van 5000 m2. Gebouw: Speelruimte: Uitbreidingsmogelijkheid, groen en parkeren:

2.446.6 m2 720.0 m2 1.500.0 m2 -------4.666.6 m2

In totaal zijn 10 mogelijke locaties in Sellingen bekeken. Op basis van de keuzecriteria zijneen aantal locaties nader onderzocht. Het doel is om in 2014 te starten met de realisering van het MFA Sellingen. De meest kritische factor ten aanzien van de snelheid betreft de verwervingsmogelijkheden van de gronden. Uiteindelijk is de keus gevallen op de locatie van de Openbare Basisschool Op d’Esch. Voor die keuze zijn de volgende argumenten van doorslaggevende betekenis geweest: • De locatie ligt vrijwel centraal in het dorp en op korte afstand van overige centrumvoorzieningen zoals de winkels. • De locatie ligt in de directe nabijheid van de kerk en De Sprankel waardoor een zekere clustering van voorzieningen ontstaat • De locatie ligt binnen de dorpsbebouwing maar grenst aan het natuurgebied hetgeen meewerkt aan een rustig en pedagogisch verantwoord klimaat • Voor deze locatie is geen bestemmingswijziging meer noodzakelijk • De locatie is eigendom van de gemeente wat een gunstig effect heeft op het benodigde investeringsbedrag. • Bij benutting van deze locatie is het niet nodig een herbestemming voor de grond te zoeken • Vanuit het dorp zijn er verschillende verbindingsroutes naar de woonwijken buiten de hoofdverkeersroute door het dorp. INVESTERINGEN Aankoop grond In de raming van de investeringslasten is rekening gehouden met de aankoop van een geschikt terrein. De oorspronkelijke voorkeurlocaties waren niet, of niet geheel, in handen van de gemeente. In dat geval moet grond worden aangekocht. Op grond van de WOZ-waarden van de dan te verwerven gronden/panden moest volgens de Afdeling Ruimte rekening worden gehouden met een investering van € 400.000 tot € 550.000. Daarnaast moest rekening worden gehouden met kosten voor het bouwrijp maken van de grond. Gedacht moet worden aan: - Sloopkosten - Aansluiting op de riolering - Doortrekken nutsvoorzieningen - Aanleg Glasvezel en CAI Haalbaarheidsonderzoek MFA Sellingen, februari 2013

54

De daadwerkelijke kosten kunnen variëren en zijn afhankelijk van de definitieve locatiekeuze. Nu gekozen is voor de locatie Op d’Esch is grondaankoop niet meer aan de orde. Daar staat tegenover dat tijdens de bouwfase rekening moet worden gehouden met het inrichten van een vervangende tijdelijke huisvesting voor de school en waarschijnlijk vervoerskosten. Daarom is de post ‘Grond’ in de raming van het investeringskrediet gehandhaafd, maar omgedoopt tot ‘Kosten locatie’. Gebouw Nieuwbouw van de huisvesting per participant afzonderlijk op basis van de ruimtebehoefte brengt het volgende kostenplaatje met zich mee: Participant O.b.s. Op d’Esch C.b.s. Het Gebint Rzijn/peuterspeelzaal Rzijn/Steunstee Gymzaal Sportverenigingen Totaal

Bruto Ruimtebehoefte 653.0 m2 653.0 m2 244.8 m2 334.2 m2 513.6 m2 48.0 m2 -----------------------2.446.6 m2

Normbedrag (€ 1.750 per m2) 1.142.750 1.142.750 428.400 584.850 898.800 84.000 -----------------------4.281.550

Nieuwbouw in de vorm van een Multifunctionele Accommodatie is in principe niet goedkoper dan nieuwbouw per participant afzonderlijk, maar wel efficiënter en doelmatiger. Het gehanteerde normbedrag van € 1.750 per bruto m2 is geen luxe budget. Het is afgeleid van de geïndexeerde normvergoeding voor de huisvesting van het basisonderwijs. Door ruimten multifunctioneel te gebruiken kan het budget efficiënter worden ingezet en kan een hoger kwaliteitsniveau worden gerealiseerd. Daarnaast ondersteunt samenwonen de samenwerking tussen de participanten door de korte fysieke lijnen. Groei en krimp kunnen in eerste instantie intern worden opgelost. Buitenruimte Voor de inrichting van de normatieve buitenruimte worden in principe geen extra middelen geraamd. Deze inrichting moet gerealiseerd worden binnen het bovengenoemde normbedrag, omdat de buitenruimte beschouwd wordt als brutoruimte ten opzichte van het gebouw. Met het oog op eventuele uitbreiding van het gebouw en de wens om in een plattelandsomgeving de speelruimte niet te krap te nemen wordt geadviseerd een stelpost van € 100.000 op te nemen om deze extra ruimte sober in te kunnen richten. In dit haalbaarheidsonderzoek is géén rekening gehouden met de kosten die wellicht gemoeid zijn met het aanpassen van de infrastructuur in de omgeving van de MFA, dat wil zeggen de kosten van het aanpassen van de openbare ruimte. Eerste inrichting Voor de eerste inrichting van de basisscholen (meubilair) wordt een normbedrag geraamd van € 220.000. Voor de eerste inrichting van de gymzaal moet een normbedrag van € 48.000 beschikbaar worden gesteld.


55

Totale investering Voor de bouw van een multifunctionele onderwijs- en welzijnsaccommodatie moet rekening worden gehouden met een investering van € 5.303.541. (incl. BTW 21%)

Kosten locatie Accommodatie Inrichting scholen Inrichting gymzaal Subtotaal Extra inrichting buitenruimte TOTAAL

BTW 19 %

BTW 21 %

550.000 4.281.550 220.000 48.000 ---------5.099.550 100.000 -----------5.199.550

561.000 4.367.181 224.400 48.960 ------------5.201.541 102.000 ------------5.303.541

FINANCIERING Het benodigde krediet van € 5.303.541 kan als volgt worden gefinancierd: Bestemmingsreserve onderwijshuisvesting Sloop, infrastructuur en onvoorzien Basisscholen Gymlokaal Totaal Bestemmingsreserve onderwijshuisvesting Eerste inrichting basisscholen

Krediet Kapitaallasten Opmerking (lineair / 40 jaar / rente 4%) 321.000 20.865 Jaarlijks teruglopend met 321 2.331.210 151.529 Jaarlijks teruglopend met 2.331 916.776 59.590 Jaarlijks teruglopend met 971 --------------------------------3.568.986 231.984 3.623 Krediet Kapitaallasten Opmerking (lineair / 15 jaar / rente 4%) 224.400 23.931 Jaarlijks teruglopend met 598

Eerste inrichting gymzaal

Totaal

48.960

5.222

-----------

----------

Jaarlijks teruglopend met 131 ---------------

273.360

29.158

729

Bestemmingsreserve onderwijshuisvesting Schoolvervoer Noodlokaal (plaatsen, huur, sloop) Totaal


Krediet Kapitaallasten 140.000 100.000

n.v.t. (huur) n.v.t. (huur)

Opmerking 1 schooljaar 1 schooljaar

240.000

56

Algemene middelen

Krediet Kapitaallasten Opmerking (lineair / 40 jaar/ rente 4%) 436.968 28.403 Jaarlijks teruglopend met 437 596.547 38.776 Jaarlijks teruglopend met 597 85.680 5.569 Jaarlijks teruglopend met 86 102.000 6.630 Jaarlijks teruglopend met 102 -------------------------------------1.221.195 79.378 1.222

Peuterspeelzaal Steunstee Sportverenigingen Extra inrichting buitenruimte Totaal

Opbrengst huidige locaties Wanneer de MFA Sellingen gerealiseerd wordt, komen er een aantal locaties in het dorp vrij om opnieuw in te richten. Wanneer deze locaties worden bestemd en verkocht als woonlocatie kan een zekere opbrengst worden gegenereerd. In overleg met de afdeling ruimte van de gemeente is geprobeerd een raming te maken van een mogelijke opbrengst. Gelet op de huidige bouwmarkt is deze voorspelling in grote mate betrekkelijk en beslist niet zeker genoeg om hieruit een dekkingsbron voor de financiering van de MFA af te leiden. Daarom is de mogelijke opbrengst niet meegenomen in het dekkingsvoorstel. Boekwaarde O.b.s. Op d’Esch C.b.s. Het Gebint Dorpsstraat 19-21 (Rzijn)

TOTAAL

Herinrichtingkosten

Mogelijke opbrengst

Mogelijk saldo

3 grote kavels en deels verkoop aan aangrenzende eigenaren) n.v.t. 35.000 35.000 300.000

230.000

2 grote (landgoed)kavels n.v.t.

40.000

50.000

400.000

310.000

35.000

15.000

150.000

58.879

n.v.t. 30.000 25.000 150.000 ---------- ---------------------- ----------41.121 140.000 125.000 1.000.000

95.000 -----------693.897

1 grote kavel 41.121

Gymzaal

Sloopkosten

1 grote kavel


57

ALTERNATIEF De bestaande gebouwen zijn gedateerd en aan modernisering en renovatie toe. Wanneer niet gekozen wordt voor een investering in nieuwbouw in de vorm van een multifunctionele accommodatie zal binnen de komende jaren per voorziening afzonderlijk een afweging gemaakt moeten worden tussen nieuwbouw en renovatie. Een renovatie/modernisering van de huidige gebouwen levert geen accommodatie op die aan alle eisen en/of wensen van de huidige tijd voldoet. Gedacht moet worden aan energiebesparende maatregelen, vernieuwing van daken, verbeterde ventilatie en verbetering van sanitaire ruimten. Een wijziging van de indeling van het gebouw, een uitbreiding, of verplaatsing van muren is niet aan de orde. Wanneer bijvoorbeeld een grotere sportzaal gewenst wordt, dan is nieuwbouw noodzakelijk. Bij renovatie/modernisering gaat het om een optimalisering van de bestaande bouw die niet te vergelijken is met een nieuwe voorziening. Voor de instandhouding van de huidige locaties minimaal rekening te worden gehouden met een investering van € 763.676 + € 1.403.360 = € 2.167.036. Afzonderlijke nieuwbouw voor de verschillende participanten is niet goedkoper dan de geraamde investeringen voor de multifunctionele accommodatie omdat hier gerekend wordt met normbedragen. Alleen wanneer de ruimtebehoefte voor een participant lager wordt vastgesteld dan nu geraamd, is afzonderlijke nieuwbouw op de bestaande locaties goedkoper dan een gezamenlijke nieuwbouw. Afzonderlijke nieuwbouw voor de gymzaal en de welzijnsvoorzieningen wordt in elk geval geadviseerd op het moment waarop college en raad besluiten niet tot de bouw van een MFA over te gaan. Beide locaties zijn zo gedateerd dat renovatie/ modernisering alléén niet leidt tot een adequate huisvesting voor de gebruikers. AANBEVELINGEN Het haalbaarheidsonderzoek was bedoeld om antwoord te geven op de volgende vragen - hoeveel gaat dit project kosten; - hoeveel grond is nodig is om het gebouw te kunnen realiseren; - in hoeverre kan er sprake zijn van een multifunctioneel gebruik van ruimten; - waar kan een multifunctionele accommodatie fysiek een plek vinden in het dorp. - welke investeringen zijn nodig om de bestaande huisvesting van de participanten te moderniseren, op te knappen of eventueel nieuwbouw te plegen; Het antwoord op de eerste vier vragen kan als volgt worden samengevat: - Er is groot draagvlak bij de participanten om een multifunctionele accommodatie te realiseren en daarin ruimten te delen. - Zo’n multifunctionele accommodatie zou een omvang moeten hebben van minimaal 4970 m2, inclusief buitenruimte. - Er zijn zeker 10 locaties in het dorp te vinden waar een dergelijke accommodatie gebouwd kan worden. De voorkeur gaat uit naar de locatie Op ’Esch. - Om de accommodatie te bouwen is een investeringskrediet van € 5.303.541 nodig. Dit is inclusief voorbereidingskosten locatie en inrichting.


58

Bij de berekening van het investeringsbedrag is uitgegaan van een normbedrag van € 1.750 per m2. Dit bedrag zal ook het uitgangspunt zijn bij nieuwbouw van de locatie van één van de participanten. De investering in nieuwbouw per participant afzonderlijk ten opzichte van een gezamenlijke nieuwbouw is daardoor in principe niet goedkoper. Het verschil is een eventuele spreiding van de kosten in de tijd. Bij een multifunctionele accommodatie moet het bedrag in één keer beschikbaar gesteld worden, bij individuele nieuwbouw niet. In het kader van dit haalbaarheidsonderzoek is ook onderzocht wat een renovatie en modernisering van de bestaande locaties zal gaan kosten. De keuze voor nieuwbouw of renovatie is vooral afhankelijk van de urgentie en de omvang van de maatregelen die noodzakelijk zijn om de huisvestingssituatie te verbeteren. Ten aanzien van de sport-zaal en het welzijnscomplex aan de Dorpsstraat kan gezegd worden dat de urgentie om te renoveren en te moderniseren hoog is. Geen van beide accommodaties is nog bij de tijd als het gaat om het gebruik ervan. Renovatie lijkt op het eerste gezicht goedkoper dan nieuwbouw, maar levert uiteindelijk een huisvesting op binnen vastgestelde kaders. Het blijven technische en bouwkundige aanpassingen. De sportzaal wordt er niet groter door en de peuterspeelzaal niet efficiënter in gebruik, omdat de muren blijven staan. De modernisering blijft gebonden aan de grenzen van het huidige gebouw. Het voorstel om ook bij de scholen te kiezen voor nieuwbouw in plaats van renovatie komt voort uit de wens om de onderwijsvoorziening in de kern Sellingen in stand te houden en het dorp aantrekkelijk te houden voor gezinnen met jonge kinderen. De ervaring met nieuwbouw van scholen in de gemeente heeft geleerd dat een modern gebouw aantrekkingskracht uitoefent op ouders bij de keuze van een school. Een combinatie met voorschoolse voorzieningen en opvangfaciliteiten versterkt die aantrekkingskracht alleen maar. Tegelijkertijd kan met nieuwbouw een flinke slag gemaakt worden als het gaat om duurzaamheid. In een tijd, waarin het energiegebruik alleen maar toeneemt (bijvoorbeeld als gevolg van de digitalisering) en de energiekosten blijven stijgen, is een goed geïsoleerd gebouw met moderne, zuinige installaties min of meer noodzakelijk om de exploitatiekosten te kunnen beheersen. Bij een multifunctionele accommodatie denkt de gemeente Vlagtwedde niet aan een bedrijfsverzamelgebouw, maar aan een integrale onderwijs- en welzijnsvoorziening als spil in de gemeenschap: een zogenaamde Brede School. Uit dit haalbaarheidsonderzoek blijkt dat bij de participanten groot draagvlak bestaat om ook de meerwaarde van huisvesting onder één dak te realiseren. De ervaring met de MFA ’t Aambeeld heeft geleerd dat een gezamenlijke huisvesting korte lijnen realiseert tussen de gebruikers en energie vrijmaakt om gezamenlijk op te trekken als het gaat om de begeleiding van de ontwikkeling van kinderen. Een doorgaande lijn tussen onderwijs, zorg en opvang komt sneller en gemakkelijker tot stand wanneer men elkaar dagelijks tegenkomt. Door ook de welzijnsvoorziening voor ouderen in het gebouw op te nemen, ontstaat een brede verbinding met het dorp. Dit zal ongetwijfeld een positieve uitstraling hebben op de leefbaarheid van Sellingen. Een combinatie van onderwijs- en welzijnsvoorzieningen is op dit moment de beste manier om een impuls te geven aan de kern Sellingen in een tijd van vergrijzing en ontgroening. Daar komt nog bij dat, gelet op de beschikbare middelen, het opnemen van het onderwijs in een multifunctionele accommodatie de enige kans is om een levensvatbare centrale voorziening voor het dorp te realiseren.


59

BIJLAGEN


60

BIJLAGE 1: MFA Sellingen – programma van eisen/wensen

Ontwerpen op de maat van de gebruikers, vooral ook (kleine) kinderen. -

-

energiezuinig; denk aan laagtemperatuursystemen als vloerverwarming i.c.m. WKO (warmtekoudeopslag = grondboringen), zonnepanelen goede luchtkwaliteit; CO2 gestuurd, goede verdeling, liefst individueel te beïnvloeden goede verlichting; veel buitenlicht- beheersbaar!- geen daglichtgestuurde TL, wel aanwezigheidsdetectie/schakeling en zoveel mogelijk LED temperatuurbeheersing; individueel na te regelen, koeling via WKO etc., zonwering en ook lichtwering, denk daarbij ook aan het werken met activborden, als daar teveel licht op straalt is de leesbaarheid onvoldoende noot :kinderopvang eist maximaal 24 graden, dit kan m.i. tot onevenredige kosten leiden - nader bespreken!!! akoestiek; nagalm beperken! voldoende absorberende materialen, o.a. in plafondplaten en evt. wandpanelen en waar mogelijk zachte vloerbedekking alarmering; ruimte en brand – gekoppeld aan sleutels!!! kameratoezicht? indien niet direct dan voorbereiden legionella-proof; douchesystemen met automatische spoeling regelingen op afstand; Priva systeem onderhoudsvriendelijk; goede materialen - geen luxe – robuust, scan op binnenwanden, gedeeltelijk gelakt, sanitaire vloeren dmv gietvloer-epoxy natuurlijke materialen; baksteen, hout compact; gedeeltelijk 2 verdiepingen? (= hoogte gymlokaal) op sommige locaties is het gymlokaal wellicht wat verdiept aan te leggen kleurgebruik; functioneel en zacht, cq sfeervol centrale hal functies; 2 scholen, gymlokaal, peuterspeelzaal, kinderopvang, steunstee, gezondheidszorg ………….. gymlokaal (hoog 7 m) toegang vanaf buiten - en binnen, vloer voor multifunctioneel gebruik combinatie?; wellicht gymlokaal combineren met speellokalen, dan extra ruimte voor podium/tribune – gemeenschapsruimte etc. uitgangen; voor spelen onderbouw/peuterspeelzaal/kinderopvang meervoudig ruimtegebruik uitbreidbaar en uitwisselbaar buitenterrein; meenemen in ontwerp! denk om buitenbergingen (liefst binnen gebouw), fietsenstalling, parkeren+routing, speelplaatsen – gezamenlijk?, verlichting toezicht; conciërge

juli 2011 Facilitaire zaken afd. Bouwkunde


61

Bijlage 2: Leerlingenprognoses basisonderwijs mei 2012


62

*ZE92DDF5A28* HAALBAARHEIDSONDERZOEK MULTIFUNCTIONELE ACCOMMODATIE KERN SELLINGEN. Sellingen, Samenleving, februari 2013 GEWIJZIGD EXEMPLAAR

Recommend Documents

ZE92DDF5A28 HAALBAARHEIDSONDERZOEK MULTIFUNCTIONELE ACCOMMODATIE KERN SELLINGEN. Sellingen, Samenleving, februari 2013 GEWIJZIGD EXEMPLAAR