Workshop Huur Woningwaarderingstelsel 20 november 2012 | SNH Partners Annemiek Schuitemaker-Blijdorp
Programma
• Huurstelsel • Woningwaarderingstelsel • Servicekosten • Plannen uit Lenteakkoord en Rutte 2
Huurstelsel woningen
• Regels overheid – Huurbescherming – Huurprijs – Huurverhoging – Onderhoud & servicekosten
• Puntensysteem voor maximale huurprijs • Gereguleerde of geliberaliseerde huur
Huurtoeslag
• Gereguleerde (sociale) huurwoning • Huur maximaal € 664,66 (2012) • Zelfstandige woning (uitzondering mogelijk) • Inkomen maximaal
€ 20.675 (65+) € 22.025 (23 – 65 jaar)
• Maximaal vermogen € 21.139
Woningwaarderingstelsel
• Systeem voor onzelfstandige en zelfstandige woningen • Verschillende methodiek • Inzoomen op zelfstandige model
Woningwaarderingstelsel
• Voorwaarden zelfstandige woning: – Minimaal 1 vertrek – Afsluitbare voordeur – Eigen toilet – Kookgelegenheid (aansluitpunt)
Woningwaarderingstelsel
• Serviceflattoeslag 35%, voorwaarden: – Noodoproepinstallatie – Verstrekken van maaltijden – Levering medische en paramedische zorg – Ruimten voor recreatie en logies en levering van diensten in deze ruimten
Woningwaarderingstelsel
• TNO Huurmodel – Web-based vertaling puntensystemen – Onderscheid groepswonen en appartementen – Geen speciaal model zorgwoningen – Aannames
Woningwaarderingstelsel
Punten
Aspecten WWS-model Zelfstandig 80 70 60 50 40 30 20 10 0
80
72 44
17 1
20
25
15 0
0
8
25 12
25
14 0
Minimum Maximum
Woningwaarderingstelsel
Punten & huur € 1.250 € 1.400 € 1.200 € 1.000
Puntentotaal
€ 800 € 600 € 400
€ 252
303
55
€ 200 €0 minimum
maximum
Huurbedrag
Casuïstiek
Case Zelfstandig of onzelfstandig?
Casuïstiek
Casuïstiek
• Kamer verzorgingshuis ca. 30 m2 • Gebouwd in 1985 • Afdeling met 12 personen • Gezamenlijke woonkamer 48 m2
Casuïstiek
Casuïstiek
Casuïstiek
• Kamer in verpleeghuis, ca. 20 m2 • Gebouwd in 2011 • Afdeling met 7 personen • Gezamenlijke woonkamer 48 m2
Casuïstiek
Casuïstiek
Kamer 20 m2 – 2011
Kamer 30 m2 – 1985
Casuïstiek Vergelijking punten 140 120 100 80 60 40 20 0
134 99 82
37 34 5 5
32 2 0
11
12 13
Verzorgingshuis 30 m2 - 1985
15 15
29 35 0 0
Verpleeghuis 20 m2 - 2011
111
Casuïstiek
Kamer 20 m2 – 2011
Kamer 30 m2 – 1985
Casuïstiek
Case Serviceflattoeslag
Casuïstiek
4 Zelfstandige appartementen (apart gebouw) 2 Zelfstandige appartementen (hetzelfde gebouw) Gemeenschappelijke ruimte
Casuïstiek
• Bereikbaarheid gemeenschappelijke ruimtes – Gelegen binnen het woongebouw en binnendoor bereikbaar – of bereikbaar middels een gesloten loopbrug of corridor
Serviceflattoeslag toegestaan • Doorberekenen punten gemeenschappelijke ruimtes in woningwaardering
Casuïstiek
Case Energielabel vs. bouwjaar
Casuïstiek
• Blokje met 4 appartementen • Bouwjaar 1974 • Woon & slaapkamer • Zelfstandige woning
Casuïstiek
Energielabel – punten WWS
Bouwjaren
Label A++
40
Label A+
36
Label A
32
15
Label B
28
1984 - 1997
11
Label C
15
1979 - 1983
5
Label D
11
1977 - 1978
1
Label E
5
Label F
1
1976 of eerder
0
Label G
0
2002 of later
32
2000 - 2001
28
1998 - 1999
Casuïstiek
Energielabel – punten WWS Label A++
40
Label A+
36
Label A
32
Label B
28
Label C
15
Label D
11
Label E
5
Label F
1
Label G
0
Casuïstiek Energie besparende maatregel
Kosten €
TVT jaar
DG vervangen door HR++
1.794
52,1
EG vervangen door HR++
124
19,4
Geisoleerde deur aanbrengen
936
47,5
1.466
26,9
881
5,8
Isolatie plat dak buitenzijde
9.778
75,2
Isolatie plat dak omgekeerd
2.743
21,1
106
10,8
2.768
314,4
Optimale afregeling
800
48,8
Waterbesparende douchekop
80
20,8
Zonneboiler aansluiten op bestaand syst
2.397
31,1
Gevelisolatie spouw(na-isolatie)
1.006
5,8
222
37,1
beglazing vervangen door HR++ tom
1.904
75,4
EG vervangen door HR++ m2> 0.2m2
279
18,3
Gevelisolatie onverwarmde ruimte RC 2,65
3.719
20,0
Isolatie plat dak buitenzijde 60mm
9.778
80,8
Gevelisolatie spouw(na-isolatie) bij 1.6
1.006
5,8
Kierdichting
801
170,2
Gevelisolatie spouw 1012
881
4,8
9.778
76,6
222
23,9
1.006
5,1
Gevelisolatie buitenzijde Gevelisolatie spouw
Isolatie vulpaneel binnen Natuurlijke ventilatie vervangen
Geïsoleerd vulpaneel
Isolatie plat dak buitenzijde 50mm Geïsoleerd vulpaneel Ecotherm Gevelisolatie spouw(na-isolatie) thermo
• Overzicht maatregelen • Berekenen kosten maatregelen • Pakketten samenstellen • Effecten op label doorrekenen • Afweging investering vs. resultaat
Casuïstiek
• Pakket met gevelisolatie + vloerisolatie
Energielabel Label A++
40
• Investering € 2.700
Label A+
36
Label A
32
• Energielabel van D naar B
Label B
28
Label C
15
• Ca. €5 huur per punt per maand
Label D
11
Label E
5
• Energiekostenbesparing €240 per jaar
Label F
1
Label G
0
Woningwaarderingsysteem
Tips Woningwaarderingsysteem
Bouwjaar vs. energielabel
• Bouwjaar vs. energielabel • Zeer energiezuinige woningen (A+ of A++ label) Bouwjaren 2002 of later
32
2000 - 2001
28
1998 - 1999
15
1992 - 1997
11
1984 - 1991
11
1979 - 1983
5
1977 - 1978
1
1976 of eerder
0
Energielabel – punten WWS Label A++ 40 Label A+ 36 Label A 32 Label B 28 Label C 15 Label D 11 Label E 5 Label F 1 Label G 0
Woonomgeving
• Punten voor de woonomgeving – Openbaar groen & speelgelegenheid – Winkels & stedelijke voorzieningen – Parkeren, bereikbaarheid & OV
• Basispunten o.b.v. inwonersaantal • Aftrek bij hinderlijke situaties
Schaarstepunten
• Extra punten voor schaarstegebied • Door Ministerie BZK vastgesteld (Donnerpunten) • Afhankelijk van gemiddelde WOZ-waarde per m2 – Indien > € 2.900 per m2, 25 punten – Indien < € 2.900 per m2, 15 punten
Schaarstepunten
• Voorbeeld: – Woning 50 m2, WOZ-waarde € 150.000 Gem. WOZ-waarde per m2 = € 3.000, 25 punten – Woning 80 m2, WOZ-waarde € 200.000 Gemiddelde WOZ-waarde per m2 = € 2.500, 15 punten
Gezamenlijke ruimtes
• Gezamenlijke ruimtes in puntenmodel – Woonkamer – Grootkeuken – Ontvangsthal – Ruimte voor verplegend personeel
Servicekosten
Servicekosten
Servicekosten
• Soorten servicekosten – Woonservicekosten – Leveringen en diensten – Inventaris – Additionele services
Servicekosten
• Servicekosten & huurtoeslag • Maximaal €12 per categorie – Schoonmaak gezamenlijke ruimte – Energie gezamenlijke ruimte – Huismeesterkosten – Kosten onderhoud dienst- en recreatieruimten
• Grens toeslag €664,66 incl. max. €48 servicekosten
Servicekosten
• Voorbeeld – – – – – – – –
Maximale huur o.b.v. WWS Schoonmaak gezamenlijke ruimtes Energie gezamenlijke ruimtes Huismeester Onderhoud gez. Ruimtes Administratiekosten Onderhoud tuinen TOTAAL
• Totaal voor huurtoeslag = te hoog!
€650 € 10 €8 € 20 €5 €7 € 10 € 710
€650 € 10 €8 € 12 €5 €0 €0 € 685
Inkomstenbron
Zorg
Verblijf
Wonen
ZZP 1-3 voor 1-1-2013
Eerdere plannen per 11-2014 ZZP 1 – 2
Lente akkoord ZZP 1 - 3
Persoonlijke verzorging
x
x
x
Verpleging
x
x
x
Ondersteunende begeleiding
x
x
x
Activerende begeleiding
x
x
x
Behandeling
x
x
x
Schoonmaak
x
x
o
Eten en drinken
x
x
o
Welzijn
x
x
o
Gas, elektra en water eigen kamer
x
o
o
Gas, elektra en water algemeen
x
x
x
Eigenaarsonderhoud
x
x
x
Huurderonderhoud
x
o
o
Kapitaallasten zorginfrastructuur
x
x
x
Kapitaallasten wonen
x
o
o
Regeringsbeleid
Nieuw regeringsbeleid
Lenteakkoord
• Verhuurderheffing – Verhuurders actief in de gereguleerde sector – Verhuur van meer dan 10 woningen – Wetsvoorstel toegespitst op woningbouwcorporaties
Lenteakkoord
• Berekeningsmethodiek verhuurderheffing – (totale WOZ-waarde – 10 x gemiddelde WOZ-waarde) x jaar% – Tarief 2013 = 0,0014% - ca. €2,10 per jaar (WOZ €150.000) – Tarief 2014 = 0,231% - ca. €346,50 per jaar (WOZ €150.000)
Rutte 2
• Afschaffen puntenstelsel • Koppeling aan WOZ-waarde (4,5%) • Snellere stijging gereguleerde huren – 1,5% plus inflatie voor huishoudinkomens tot € 33.000; – 2,5% plus inflatie voor huishoudinkomens van € 33.000 tot € 43.000 (1% extra); – 6,5% plus inflatie voor huishoudinkomens boven € 43.000 (5% extra).
Huurberekening • WWS-model
Afsluiting
Vragen?
Bedankt voor uw aandacht!
Spoorstraat 3 | 6741 DE Lunteren | www.snhpartners.nl
