Workshop Casus woningen en beperking btw druk Bedrijfsonroerend goed; leegstand en btw aftrek
pagina 1
Casus Ontwikkelende bouwer bouwt woningen en verkoopt die aan woningbelegger Grond 100 ovb 6 Bouwkosten 350 (waarvan 100 plus btw 21) Verkoop 500 plus btw 105 Winst en AK verkoper: 44 {500 – (106 + 350)} Investering woningbelegger 605
Casus Woningproject in BV (in fiscale eenheid) Kostprijs in BV: 106+350+21= 477 Verkoop aandelen van project BV : 570 Winst en AK verkoper: 93 = (570 – 477) extra 49 Voordeel belegger: 35 (605 – 570) OVB bij verkoop aandelen BV??
Art. 4 lichaam met bouwterrein Levering van bouwterrein belast met btw Verkrijging vrijgesteld van OVB Levering aandelen van OG BV vrijgesteld van btw ook indien OG BV alleen bouwterrein bezit. Dus geen vrijstelling OVB als OG BV kwalificeert als art. 4 WBR vennootschap. Onterechte ongelijke behandeling?
Art. 4 lichaam met bouwterrein HR 10 juni 2011,10/00498 (BNB 2011/219) Doel art. 4 is dat de verkrijging van aandelen in onroerende zaaklichamen wordt belast als werden de betrokken onroerende zaken zelf verkregen. Deze wetsfictie heeft geen verdere strekking dan te voorkomen dat door middel van het tussenschuiven van rechtspersonen de heffing van overdrachtsbelasting wordt ontgaan. Met deze wetsfictie is niet beoogd de verkrijging van aandelen in een OZL onder de heffing van overdrachtsbelasting te brengen voor zover de verkrijging van een onroerende zaak van dat lichaam zelf buiten de heffing van overdrachtsbelasting zou blijven vanwege de vrijstellingsbepaling van artikel 15, lid 1, aanhef en letter a, WBR.
Verhuur en leegstand van vastgoed Verhuur: tegen huurprijs voor een overeengekomen tijdsduur recht verlenen om (een gedeelte van) een onroerende zaak, exclusief te gebruiken. Tijdsduur hoeft niet vooraf te worden vastgelegd. Exclusief gebruik: met uitsluiting van gebruik van anderen, maar mag wel omvatten het gemeenschappelijk gebruik van voorzieningen (receptie, restaurant etc.) Bijkomende voorzieningen gaan op een hoofddienst: verhuur onroerend goed (zoals bij verhuur uitvaartcentrum of parkeerplaatsen gekoppeld aan verhuur kantoorruimte) Geen verhuur onroerend goed: plaatsen van sigarettenautomaat of gokkast in café, exploiteren golfbaan/sportaccommodatie, verhuur ramen/kamers (maar daar denken de rechters genuanceerd over)
Verhuur van ruimtes voor toonkunst is geen verhuur Gemeente stelt ruimtes ter beschikking aan organisaties op het gebied van toonkunst. Theaterzaal, foyer en kleedruimten en verzorging van licht- en geluidsinstallaties en inrichting, verlichting en aankleding met de huurder wordt afgestemd. Voor de terbeschikkingstelling van de ruimten en het aanvullende dienstbetoon wordt één vergoeding overeengekomen. HR (7 december 2012, nr. 10/02532) geen sprake van verhuur van onroerende zaak. Dienst van eigen aard die een voorstelling mogelijk maakt. Geen vrijgestelde prestatie en dus ook geen integratieheffing. Verhuur-plus biedt dus mogelijkheden om uit de (verplichte) vrijstelling te blijven.
Leegstand en btw Btw is bij ondernemer aftrekbaar, dat is het uitgangspunt, maar….. indien sprake is van vrijgesteld gebruik dan vervalt het aftrekrecht Uitwerking: – projectontwikkelaar bouwt nieuw onroerend goed voor de (btw-belaste) verkoop: aftrekrecht, ook als pand niet wordt verkocht – Bij tijdelijke verhuur: aftrekrecht bij belaste verhuur – Maar bij vrijgestelde verhuur: btw op bouw en grond niet aftrekbaar – Bij gedeeltelijke vrijgestelde verhuur: geen aftrek voor vrijgesteld verhuurde gedeelten en aftrek voor gedeelten die belast verhuurd worden en die nog leeg staan (met oog op belaste levering/belaste verhuur)
Leegstand en herziening van btw Bij tussentijdse leegstand - ook al is de verhuur van meet af aan vrijgesteld - is beoogd gebruik na de leegstand bepalend volgens Rechtbank Arnhem (6 december 2012, nr. AWB 11/4103, NTFR 2013/87, mede gelet op de zaak Tets Haskovo AD), AG Van Hilten (28 januari 2014, 13/00282, V-N 2014/19.13) vindt dat ook het meest redelijke standpunt, maar adviseert de HR toch vragen aan HvJ te stellen. Hoge Raad stelt geen vragen aan HvJ, oordeelt dat leegstand en beoogde belaste verhuur (aannemelijk te maken door verhuurder) als belast gebruik kwalificeert en dus in herzieningsperiode aftrekrecht geeft. Hoge Raad kraakt de visie van de belastingdienst in vastgoedbesluit
Leegstand onderverhuur, anti-kraak en kraken Bij onderverhuur is btw-belaste onderverhuur en gebruik door onderhuurder maatgevend Bij anti-kraak commerciële verhuur aan (startende) kleine ondernemers geldt hetzelfde Bij anti-kraak bewakingsovereenkomsten: geen prestatie van verhuurder, maar dienst van bewakingsonderneming; geen gevolg voor aftrek btw bij verhuurder Maar bij kraak wel gebruik voor vrijgestelde prestaties tenzij actie tegen krakers Bij anti kraak door middel van toegestaan gebruik door studenten etc. dan wel vrijgesteld gebruik en dus gevolg voor aftrekrecht
