Wordt de consument daar wijzer van?

De afschaffing van d e tite aaFmmmmmmEmM

Wordt de consument daar wijzer van?

Mr. V.J.B. Kemp Leidschendam, 30 augustus 2000 Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde Begeleider: drs. ing. L.B. Uittenbogaard

1. INLEIDING .........................................................................................................................................3 2 . EEN KORTE HISTORIE VAN DE WETGEVING VAN DE MAKELAAR ....................................5 3. DE BESTAANDE SITUATIE ............................................................................................................ 7 3.1 De beëdiging .................................................................................................................................. 7 3.2 De makelaarseed ............................................................................................................................8 3.3 De betekenis van de makelaarseed ................................................................................................ 8 4 . HET WETSVOORSTEL ...................................................................................................................10 4.1 Aanleiding tot de afschaffing van de titel makelaar ....................................................................10 4.2 Het wetsvoorstel 26.667 ........................................................................................................... 11

5. GESCHILLEN MET MAKELAARS ..................................... .......................................................... 12 5.1 De rechtsmiddelen ....................................................................................................................... 12 5.2 De interne rechtspraak van de NVM ...........................................................................................14 6. CERTIFICERING EN GESCHILLENREGELING.......................................................................... 16 6.1 Certificeringregeling.................................................................................................................... 16 6.2 Geschillenregeling .......................................................................................................................17 7. DE CONSUMENT ............................................................................................................................18

8. DE BRANCHEORGANISATIES ..................................................................................................... 21 9. DESKUNDIGHEID ..........................................................................................................................27 9.1 De markt eist deskundigheid .......................................................................................................27 9.2 Controle op deskundigheid .......................................................................................................... 29 10. DE BESTAANDE MARKTORDENING ....................................................................................... 30

11. HET OVERLEG IN DE STUURGROEP CERTIFICERLNG MAKELAARS............................... 32 12. TOEKOMSTVISIE ......................................................................................................................... 35 13. CONCLUSIE ...................................................................................................................................37

1. INLEIDING

Binnenkort mag iedereen zich makelaar noemen. Het is dus eigenlijk niet anders dan met voetbal en tweedehands auto's: daar denkt ook iedereen verstand van te hebben! De bescherming van de titel "makelaar" gaat vervallen. Dat betekent dat iedereen zich dan makelaar mag noemen. Hiermee komt een einde aan de jarenlange bescherming van een beroepsgroep. Een bescherming die gebaseerd was op ervarings- en deskundigheidseisen. Een bescherming die door de overheid in het leven was geroepen om de consument tegen ondeskundige adviseurs en bemiddelaars te beschermen. Voor de consument zal volstrekt onduidelijk worden wat de kwaliteit is die hij van de makelaarhemiddelaar mag verwachten. Diverse ongekwalificeerde bemiddelaars zullen hier dankbaar gebruik van maken. Er dreigt een chaos te ontstaan op de bemiddelaarsmarkt. De consument lijkt de dupe te worden van deze ontwikkelingen. In deze scriptie wil ik ingaan op de achtergronden die tot het huidige kabinetsstandpunt leidden en oplossingsrichtingen aandragen die denkbaar zijn. Op de vastgoedmarkt wordt zeer veelvuldig gebruik gemaakt van de bemiddelingsdiensten van makelaars. De titel "makelaar" is een titel die wettelijk beschermd wordt. Op grond van artikel 62 Wetboek van Koophandel is deze titel exclusief voorbehouden aan degene die door de rechtbank is beëdigd als makelaar en zijn bedrijf maakt van het verlenen van bemiddeling in opdracht van personen tot wie hij niet in een vaste dienstbetrekking staat. Het onbevoegd voeren van de titel makelaar is in artikel 436a Wetboek van Strafrecht als overtreding strafbaar. De titel wordt dus wettelijk beschermd, maar de belangrijkste werkzaamheid niet. Het staat immers iedereen vrij te bemiddelen. Hierdoor is op de onroerend goed markt de opmerkelijke situatie ontstaan dat niet alleen makelaars, maar ook vele niet als makelaar beëdigde personen bemiddelen bij het tot stand brengen van overeenkomsten met betrekking tot onroerende zaken. In de Tweede Kamer werd onlangs wetsvoorstel 26.667 aangenomen. Dit wetsvoorstel voorziet in de afschaffing van de beschermde titel "makelaar" en daarmee ook de beëdiging tot makelaar. Dit voornemen heeft de laatste paar jaar tot grote commotie geleid onder de beroepsgroep(en) die zich bezighouden met professionele bemiddeling in onroerend goed transacties en taxaties van onroerend goed. Hoofddoelstelling van het kabinet met het wetsvoorstel is het transparanter maken van de onroerend goed bemiddelingsmarkt en het bewerkstelligen van eenvoudigere toetredingsmogelijkheden op deze markt. Wat zijn de gevolgen voor de consument en andere (professionele) opdrachtgevers van de makelaars? Worden zij beter van de gevolgen van het wetsvoorstel? Welke consequenties heeft het voor de (professionele) spelers op de onroerend goed bemiddelaarmarkt? Het wijzigen van de bestaande marktordening van makelaars en niet-makelaars kan grote gevolgen hebben. In deze scriptie wil ik ingaan op de gevolgen die het afschaffen van de titel makelaar heeft. De invalshoek waarvoor ik gekozen heb, is die van de consument, die ik hierna beschouw als de opdrachtgever van de makelaar in brede zin. Onder het begrip "consument" wordt door mij zowel de particuliere als de professionele opdrachtgever verstaan.

In hoofdstuk 2 wordt de historie van de wetgeving van de makelaardij in vogelvlucht belicht. Hoofdstuk 3 gaat over de bestaande situatie rond de beëdiging. Hoofdstuk 4 bespreekt de omstandigheden die geleid hebben tot het wetsvoorstel tot afschaffing van de titel m~keluar. Geschillen met makelaars kunnen op verschillend manieren aangepakt worden, daarover gaat hoofdstuk 5. Het wetsvoorstel van het kabinet gaat er vanuit dat de markt zelf een certificeringregeling en geschillenregeling tot stand brengt. De recente ontwikkelingen ter zake komen in hoofdstuk 6 aan de orde. Uiteindelijk gaat het om de belangen van de consument, waarover hoofdstuk 7 spreekt. In hoofdstuk 8 wordt stilgestaan bij de verschillende branche- en consumentenorganisatiesdie in dit proces een rol spelen. Hoofdstuk 9 gaat over de vereiste deskundigheid van de makelaars en de controle daarop. De bestaande marktordening wordt in hoofdstuk 10 besproken. In hoofdstuk l l komt het overleg van de verschillende brancheorganisaties aan bod. Mijn visie op de huidige ontwikkelingen geef ik in hoofdstuk 12. De samenvattende conclusies treft u aan in hoofdstuk 13.

2. EEN KORTE HISTORZE VAN DE WETGEVING VAN DE MAKIELAAR Dordrecht levert het oudst bekende Nederlandse voorbeeld van stedelijke overheidsbemoeienis met de uitoefening van de makelaardij: Graaf Floris de Vijfde verleende op 7 juni 1284 aan de stad Dordrecht een privilege waarin hij beloofde aan niemand het recht te zullen verlenen om binnen Dordrecht te mogen makelen. Tenzij het om een Dordtse poorter zou gaan die een "goet man" zou zijn en de baljuw ermee in zou stemmen. Korte tijd later, in 1291, verleende een Dordtse stadskeur aan iedere Dordtse poorter het recht te makelen. Halverwege de veertiende eeuw schreef Dordrecht het afleggen van een eed voor. Bij de eedaflegging beloofde de makelaar plechtig zijn beroep naar behoren uit te oefenen. Haarlem kreeg in 1374 het recht makelaars aan te stellen. Rotterdam kende in ieder geval in het begin van de vijftiende eeuw door de stad aangestelde makelaars. Amsterdam ging in 1530 tot een regeling over. Van tal van andere steden zijn latere stedelijke keuren op de makelaardij bekend. De grote gemene deler van deze regelingen is het in goede banen leiden van de uitoefening van de makelaardij door middel van een toelatingsregeling, het stellen van gedragsregels (fatsoenlijke bediening van cliënten aantekening houden van tot stand gebrachte transacties, verbod op eigen handel etc.), sancties op de naleving ervan (zoals boete of ontslag), en het bij de toelating afleggen van een eed. Dit laatste kwam ook toen al bij tal van vertrouwensfuncties voor. Oorspronkelijk functioneerde de makelaardij vooral, mogelijk zelfs uitsluitend, op het terrein van de handel in producten die van en naar elders werden aan- en afgevoerd, zoals graan, specerijen en wijn. Spoedig kwamen daar allerlei andere terreinen bij. De oudst bekende stadskeur waaruit het makelen in onroerend goed blijkt, is de Amsterdamse keur uit 1563. De Franse tijd luidde het eind van de stadskeuren en de doorbraak van de nationale wetgeving in. Ten aanzien van de makelaardij leidde dit tot een regeling in het Wetboek van Koophandel (artikel 62 e.v.). Deze kwam neer op de mogelijkheid om door het gemeentelijk bestuur tot makelaar aangesteld te worden, waarna ten overstaan van de rechtbank een eed kon worden afgelegd. Aanstelling en beëdiging samen maakten iemand makelaar. Anders dan in de vroegere stedelijke keuren was het anderen dan makelaars echter niet verboden om op het werkterrein van de makelaardij (bemiddelen en taxeren) actief te zijn. Een directe bepaling waaruit bleek dat die anderen zich niet van de titel makelaar mochten bedienen, ontbrak toen nog. Deze werd pas in 1967 ingevoerd (artikel 66 en 66a WvK, artikel 436a WvSr). In 1922 werd de gemeentelijke aanstelling afgeschaft. Het toelaten tot het makelaarschap werd bij die gelegenheid in handen gelegd van de arrondissementsrechtbank. Deze overgang van gemeente naar rechtbank hield verband met de moeilijkheid die gemeenten veelal hadden met het beoordelen van kandidaten. Ten aanzien van de toelating kreeg de Kamer van Koophandel een adviestaak. Uit de wet bleek dat het makelaarschap betrouwbaarheid, onafhankelijkheid en vakbekwaamheid veronderstelde. De wettekst werkte dit echter niet verder uit en liet bovendien ruimte voor een weinig selectieve uitleg. Aanvankelijk voerde die uitleg de boventoon. Als gevolg daarvan hoefde van gegadigden niet te blijken dat zij aan de eisen voldeden. Het kwam pas tot afwijzing als duidelijk was dat zij er niet aan voldeden. In de loop van de dertiger jaren kwam er een kentering in deze benadering, vooral als gevolg van de aandrang van de zijde van de Nederlandsche Bond van Makelaars in Onroerende Goederen (thans NVM) bij onder meer de Kamers van Koophandel. Meer en meer stapten de Kamers over op een actieve in plaats van passieve rol in hun advisering.

Wat betreft de vakbekwaamheid kregen zij daarbij in de onroerend goed sector houvast aan de opleidingen en examens die de georganiseerde makelaardij in onroerend goed sinds het eind van de twintiger jaren tot ontwikkeling had gebracht. Het heeft overigens tot de zeve~tiger jaren geduurd eer dit door de beroepsgroep geëntameerde en toen inmiddels sinds jaar en dag onder toezicht van de overheid plaatsvindend examen voor wat betreft de beoordeling van de theoretische vakkennis een beslissende maatstaf werd. In 1967 vond opnieuw een wijziging van de bepalingen van het Wetboek van Koophandel plaats. Deze bracht tal van verbeteringen waarvoor, vaak al voor de Tweede Wereldoorlog, door de beroepsgroep, de Kamers van Koophandel of anderen was gepleit. Zo werden bijvoorbeeld de toelatingseisen beter geformuleerd, kwam er een betere regeling van het wettelijk tuchtrecht en kwamen er bepalingen die direct op het voeren van de makelaarstitel zijn gericht. Tal van andere verbeteringen waarvoor bekokkenen pleitten, onder andere met het oog op het consumentenbelang,bleven achterwege.

3. DE BESTAANDE SITUATIE Makelaar is hij die, als zodanig beëdigd door de arrondissementsrechtbank9 - hetzij zijn bedrijf maakt van het verlenen van bemiddeling bij het tot stand brengen en het sluiten van overeenkomsten in opdracht en in naam van personen tot wie hij niet in een vaste dienstbetrekking staat, - hetzij beherend vennoot van een vennootschap of bestuurder van een rechtspersoon is, die haar bedrijf maakt van het verrichten van deze handelingen, hetzij in arbeidsovereenkomst staande tot een persoon, vennootschap of rechtspersoon als in dit artikel bedoeld, namens zijn werkgever de in dit artikel vermelde handelingen verricht. Is de werkgever een natuurlijk persoon dan moet de werknemer zijn beëdigd in hetzelfde vak waarin zijn werkgever is beëdigd. Is de werkgever een vennootschap of rechtspersoon dan moet de werknemer zijn beëdigd in het vak waarin een of meer van de beherende vennoten of bestuurders is beëdigd (artikel 62 lid 1 Wetboek van Koophandel). 3.1 De beëdiging Beëdiging tot makelaar door de Arrondissementsrechtbank is alleen mogelijk indien de kandidaat aan de gestelde vakbekwaamheidseisen voldoet en er verder geen omstandigheden bekend zijn die een bedreiging vormen voor een juiste en onafhankelijke uitoefening van de makelaardij. De vakbekwaamheidseisen voor de makelaardij in onroerende goederen zijn vastgelegd in een Algemene Maatregel van Bestuur van 14 mei 1998. Bij de Stichting Vakexamen Makelaardij dient met goed gevolg een examen afgelegd te zijn in de vakken makelaardijleer, bouwkunde, privaatrecht, publiekrecht en fiscaal recht, economie, marketing en consumentengedrag, bedrijfseconomie en bedrijfsadministratie. De kandidaat moet ook bij de Kamer van Koophandel met goed gevolg een praktijkexamen afgelegd hebben. Naast deze vakbekwaamheidseisen stelt artikel 63c lid 1 Wetboek van Koophandel ook de eis dat de kandidaat een onafhankelijke positie inneemt. Deze eis van onafhankelijkheid houdt in dat de makelaar niet werkzaam is in loondienst van een partij die werkzaam is op de onroerend goed markt. Hierbij valt te denken aan banken, pensioenfondsen, projectontwikkelaars woningbouwverenigingen of onroerend goed handelaren. Ook mag de makelaar zelf geen belang hebben bij onroerende zaken waarbij hij als bemiddelaar betrokken is. Verder moet de kandidaat "te goeder naam en faam bekend staan". De rechtbank kan de makelaar diens titel ontnemen indien hij, als gevolg van een wijziging in de omstandigheden, niet langer voldoet aan de wettelijke eisen van vakbekwaamheid, onafhankelijkheid en betrouwbaarheid van artikel 63c lid 1 Wetboek van Koophandel. De makelaardij kent ook wettelijk tuchtrecht. Indien de makelaar zich schuldig maakt aan overtreding van de verplichtingen die hij door het afleggen van de eed heeft aanvaard, kan de rechtbank hem een sanctie opleggen: een berisping, een schorsing voor de duur van maximaal een jaar en/of een vervallenverklaring van zijn hoedanigheid als makelaar. Artikel 65a Wetboek van Koophandel.

De beëdiging door de rechtbank in samenhang met het wettelijk tuchtrecht leidt er dan ook toe dat de titel makelaar zekere waarborgen biedt ter zake van vakbekwaamheid, onafhankelijkheid, betrouwbaarheid en ethiek van de makelaar. Op de onroerend goed markt zijn ook niet als makelaar beëdigde bemiddelaars actief. Zij mogen zich geen makelaar noemen, maar de wet verbiedt hen niet te bemiddelen bij overeenkomsten met betrekking tot onroerende zaken. Deze bemiddelaars bieden objectief gezien niet de waarborgen die makelaars op grond van de eisen van hun beëdiging wel bieden. Een consument weet in beginsel dan ook niet hoe deskundig, betrouwbaar en onafhankelijk deze bemiddelaar is. 3.2 De makelaarseed

In artikel 62 Wetboek van Koophandel wordt zeer uitdrukkelijk gesproken over de eed. Bij die eed zijn de volgende opmerkingen te maken: De rechtbank beëdigt niet zomaar iedereen die zich aandient. Aan degene die beëdigd wil worden, worden bepaalde kwaliteitseisen gesteld die vastgelegd zijn in artikel 63 lid c Wetboek van Koophandel en nader uitgewerkt in een Algemene Maatregel van Bestuur. Wie eenmaal de eed heeft afgelegd, kan daarop worden aangesproken. Die eed houdt voor degene die haar heeft afgelegd namelijk in, dat hij zijn werkzaamheden als makelaar als een goed makelaar en naar zijn beste kennis en wetenschap zal verrichten, dat hij ook overigens de hem als makelaar bij of krachtens de wet opgelegde verplichtingen getrouw zal nakomen en dat hij niets zal doen of nalaten waardoor de eer en de stand van de makelaars zou kunnen worden geschaad (artikel 64 Wetboek van Koophandel). Handelen in strijd met de eed kan leiden tot een door de rechtbank ambtshalve of vordering van de officier van justitie of op verzoek van een belanghebbende te geven berisping, tot een schorsing van maximaal een jaar, of tot vervallenverklaring van zijn hoedanigheid van makelaar (artikel 64a Wetboek van Koophandel). Het afleggen van de eed is noodzakelijk wil men zich makelaar mogen noemen. Wie handelingen van een makelaar verricht zonder zich als makelaar te betitelen, legt de wet echter geen strobreed in de weg. 3.3 De betekenis van de makelaarseed

De eed en de daarmee samenhangende titelbescherming vormen de scheidslijn tussen twee groepen bemiddelaars. Alleen wie in deze hoedanigheid beëdigd is mag zich makelaar noemen. Dus makelaars zijn bemiddelaars, maar niet alle bemiddelaars zijn makelaar. De eedaflegging door de makelaar wordt door tegenstanders als achterhaalde folklore gezien en staat op het punt om afgeschaft te worden. Haaks op de visie dat de eedaflegging puur folklore is, staat het bericht in de bijlage "Personeelswijzer" bij de Justitiekrant van augustus 1999: "Ik zweer " of "Ik beloof' is nu echt verplicht. Iedere medewerker bij Justitie moet de eed of belofte afleggen (...) Met de nieuwe regel is het afleggen van de eed of belofte een verplichting geworden voor iedere medewerker van het Ministerie van Justitie (. ..) Als een medewerker weigert, wordt het aangaan of voortzetten van het dienstverband belemmerd". Andere beëdigingen blijven overigens gewoon bestaan. Beëdiging van koningen, ministers, leden van de Eerste en Tweede Kamer, ambtenaren van de Burgerlijke Stand, artsen, advocaten, douaniers en politieagenten staan niet op de nominatie om te verdwijnen.

Blijkbaar heeft de eed op zich nog niet afgedaan. Met andere woorden, de eed wordt hier opgewaardeerd en de vraag rijst dan ook of dat met de makelaarseed ook niet zou kunnen gebeuren.

4. NET WETSVOORSTEL

4.1 Aanleiding tot de afschaffing:van de titel makelaar In 1994 is het toenmalige kabinet begonnen met de operatie Marktwerking Deregulering en Wetgevingskwaliteit, de zogenaamde MDW-operatie. Het doel van de MDW-operatie was de regelgeving terug te brengen tot wat minimaal noodzakelijk is, de werking van de markt te versterken door de markttoegang te vergroten en het verbeteren van de kwaliteit van de weten regelgeving. In het kader van deze MDW-operatie werden diverse vrije beroepsbeoefenaren tegen het licht gehouden zoals advocaten, assurantiebemiddelaars, gerechtsdeurwaarders, loodsen en accountants. Ook is de regulering van de beroepsgroep makelaars onderzocht. Dit onderzoek vond mede plaats met het oog op de nieuwe Wet op de Kamers van Koophandel en Fabrieken. Deze wet voorziet in de afschaffing van de beëdiging van taxateurs met ingang van l januari 2000. Tijdens de parlementaire behandeling van deze nieuwe Wet op de Kamers van Koophandel werd door de kamerleden Van Walsem, Remises en Houda een motie ingediend en aangenomen. Deze motie hield in dat het per 1 januari 2000 afschaffen van de beëdiging van taxateurs in de nieuwe wet tot een ongelijke situatie tussen taxateurs en makelaars zou kunnen leiden en dat daarom per gelijke datum ook de beëdiging van makelaars zou moeten worden geschrapt. Het kabinet heeft de Tweede Kamer toegezegd ook de beëdiging van makelaars nader te onderzoeken, om een mogelijke rechtsongelijkheid tussen makelaars enerzijds en taxateurs anderzijds te voorkomen. Een door het kabinet ingestelde werkgroep heeft, mede gelet op de doelstellingen van de MDW-operatie, geadviseerd om de titelbescherming en de beëdiging af te schaffen. Het kabinet heeft dit advies overgenomen en dit leidde uiteindelijk tot wetsvoorstel 26.667 dat op 4 april 2000 door de Tweede Kamer werd aanvaard en waarschijnlijk per 1 januari 2001 in werking treedt. De Raad van State heeft op 21 mei 1999 een advies uitgebracht over het toenmalige wetsvoorstel dat de titel makelaar reeds per 1 januari 2000 wilde afschaffen. Volgens de Raad van State is er geen sprake van rechtsongelijkheid wanneer de data van afschaffing van titelbescherming van de makelaar en de taxateur verschillen. Taxateur en makelaar zijn namelijk van elkaar te onderscheiden functies. De Raad van State achtte het overigens onwenselijk dat de titelbescherming en beëdiging komen te vervallen voordat er sprake is van een alternatief. Volgens het kabinet zou dit alternatief kunnen bestaan uit een door de markt te ontwikkelen certificeringregeling Voor de rechtsbescherming van met name de particuliere consument acht het kabinet een onafhankelijke geschillenregeling noodzakelijk. De Raad van State adviseerde dan ook in het wetsvoorstel zelf op te nemen, dat het niet eerder in werking treedt, dan nadat is voorzien in een certificeringregeling en een geschillenregeling. Het kabinet heeft dit advies naast zich neergelegd.

4.2 Het wetsvoorstel 26.667 Kort en goed houdt het wetsvoorstel in dat de titel makelaar en daarmee ook de beëdiging komen te vervallen. Hiertoe worden het Wetboek van Koophandel en diverse andere wetten, waarin verwezen wordt naar de makelaar als beëdigd beroepsbeoefenaar, gewijzigd. Voor de duidelijkheid wordt het begrip makelaar zoveel mogelijk vervangen door het begrip tussenpersoon. Het nieuwe artikel 62 Wetboek van Koophandel bepaalt dat onder tussenpersoon wordt verstaan "degene die zijn bedrijf maakt van het verlenen van bemiddeling bij het tot stand brengen en het sluiten van overeenkomsten in opdracht van en op naam van personen tot wie hij niet in een vaste dienstbetrekking staat". Het bedoelde bedrijf kan mede omvatten "het bemonsteren en waarderen van goederen en het uitbrengen van deskundigenberichten". In plaats van de af te schaffen titelbescherming en beëdiging moet er een vorm van zelfregulering door de markt komen. Deze zelfregulering dient volgens het kabinet te bestaan uit een marktbrede certificeringregeling met een voldoende niveau van vakbekwaamheid en deskundigheid. De hiervoor te hanteren norm moet door de markt(-partijen) zelf vastgesteld worden. Een onafhankelijke instantie, niet zijnde de overheid, dient door middel van afgifte van een certificaat kenbaar te maken dat er een gerechtvaardigd vertrouwen bestaat dat de persoon voldoet aan de gestelde normen. Verder wil het kabinet dat er ten behoeve van de bescherming van de consument een onafhankelijke geschillenregeling in het leven geroepen wordt. In de Memorie van Toelichting wordt een zevental motieven genoemd die de basis vormden voor het wetsvoorstel: 1. De huidige markt voor de bemiddeling bij onroerend goed transacties is onvoldoende transparant. Het is opdrachtgevers onduidelijk hoe de deskundigheid van makelaars zich verhoudt tot de deskundigheid van andere bemiddelaars. 2. De titelbescherming zegt weinig over de feitelijke kwaliteit van de dienstverlening door makelaars. De titel makelaar is op grond van de wet immers verbonden aan een eenmalige toetsing van de vakbekwaamheid die voorafgaat aan de beëdiging. In een periodieke (her)toetsing daarvan voorziet het huidige wettelijke systeem niet. 3. De deskundigheidsvereisten zijn slechts gedeeltelijk door de overheid vastgesteld, voor het overige geschiedt dit door de Kamers van Koophandel, waarop de overheid geen invloed heeft, terwijl zij er wel een titelbescherming aan verbindt. 4. De beroepsgroep is, mede gelet op de organisatiegraad, zelf goed in staat om de vereiste deskundigheid te omschrijven en te toetsen. 5. Beëdiging en titelbescherming leiden tot een ongewenste segmentering in de markt. Bij afschaffing van deze instrumenten wordt de titel van makelaar vrij, waardoor alle tussenpersonen een gelijke uitgangspositie krijgen op de markt. 6. Beëdiging is niet meer actueel omdat de makelaar niet meer voor koper en verkoper tegelijk optreedt. 7. De consument heeft meer aan een onafhankelijke geschillenregeling die, onverlet de toegang tot de burgerlijke rechter, een eenvoudige en goedkope rechtsgang biedt voor het geval de dienstverlening door de tussenpersoon niet aan de verwachtingen voldoet.

5. GESCHILLEN MET MAKELAARS 5.1 De rechtsmiddelen Wie een makelaar een opdracht heeft gegeven en vervolgens niet tevreden is over de wijze waarop deze te werk is gegaan bij de uitvoering van die opdracht staat een scala van rechtsmiddelen ter beschikking om de makelaar aan te spreken. 1. Hij kan de makelaar civielrechtelijk aanspreken op grond van wanprestatie. 2. Hij kan de officier van justitie op de hoogte brengen van de gedragingen van de makelaar, in de hoop dat het Openbaar Ministerie in die gedragingen een overtreding ziet van de verplichtingen die de makelaar door het afleggen van de eed heeft aanvaard. De officier van justitie kan dan vorderen dat de arrondissementsrechtbank de makelaar berispt, hem in zijn hoedanigheid van makelaar schorst voor de termijn van hoogstens een jaar, of hem vervallen verklaart van zijn hoedanigheid van makelaar. 3. Hij kan ook zelf een dergelijk verzoek aan de rechtbank richten. De rechtbank kan overigens ook ambtshalve een van bovengenoemde maatregelen treffen, bijvoorbeeld indien het laakbare gedrag van deze makelaar in een civiele procedure blijkt. Van de onder 2 en 3 genoemde mogelijkheden moet men overigens niet al te hoge verwachtingen hebben. Het Openbaar Ministerie zal de klager al snel op zijn eigen bevoegdheid wijzen om de rechtbank te benaderen met een verzoek. Het vaste antwoord in dit verband is: hier is geen primaire taak weggelegd voor het Openbaar Ministerie, want het gaat om een civiele aangelegenheid. Dat ligt enigszins anders in (weinig voorkomende) strafzaken tegen een van valsheid in geschifte verdachte makelaar. Dan wil het Openbaar Ministerie in zijn requisitoir ook wel het vorderen van een tuchtmaatregel tegen de verdachte makelaar meenemen. De klager zelf zal zich niet op kosten jagen, verbonden aan het indienen van een verzoek bij de rechtbank en de rechtbank zal niet snel ambtshalve disciplinaire maatregelen nemen, omdat zij zich in een dergelijk geval meer dan ooit herinnert dat de rechter lijdelijk is in civiele procedures. 4. Is niet de opdrachtgever ontevreden maar een derde, bijvoorbeeld de wederpartij van de opdrachtgever, dan kan die derde onder omstandigheden de makelaar met succes aanspreken op grond van een onrechtmatige daad. 5. Is de makelaar lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en vastgoeddeskundigen, dan is hij gebonden aan de geschreven Erecode en de ongeschreven regels van deze vereniging. De teleurgestelde opdrachtgever kan met zijn probleem terecht bij: a. De Commissie Voorwaarden en Tarieven voor een bindend advies; b. Eén van de twaalf Raden van Toezicht met een klacht over het gedrag van de makelaar.

Van de uitspraken van de Raad van Toezicht kan men in hoger beroep bij de Centrale Raad van Toezicht. De consument, als particulier of zakelijke opdrachtgever, die iets te klagen heeft, hoeft geen keuze te mzken tussen bindend advies van de Commissie Voorwaarden en Tarieven en een uitspraak van de Raad van Toezicht naar aanleiding van de klacht. De keuze kan ook vallen op zowel een bindend advies als een tuchtrechtelijke uitspraak. Ter illustratie van het functioneren van deze interne rechtspraak wordt verwezen naar de volgende paragraaf.

6. Is de makelaar lid van de Landelijke Makelaars Vereniging dan is de makelaar gehouden aan de statuten, het huishoudelijk reglement en het geschillen- en klachtenreglement. Dan kan een klagende opdrachtgever zijn geschil over de in rekening gebrachte courtage of klacht over het functioneren van de makelaar voorleggen aan de Geschillencommissie die is ingesteld. Hoger beroep is in beginsel niet mogelijk. 7. Wanneer de vastgoed adviseur lid is van de Vereniging Bemiddeling Onroerend goed dan heeft hij zich verbonden tot naleving van de door de vereniging opgestelde voorwaarden, gedragscode en het reglement op de tuchtrechtspraak. Een klacht over een lid kan voorgelegd worden aan het tuchtcollege van die vereniging. Van deze onder 5 tot en met 7 genoemde mogelijkheden tot het verkrijgen van een bindend advies wordt met een zekere regelmaat gebruik gemaakt. Het bindend advies heeft in het consumentenrecht een grote vlucht genomen. Het bindend advies is niet wettelijk geregeld en kan worden gevraagd in alle gevallen die de openbare orde niet raken. Bindend advies of arbitrage is in feite een vorm van gelegaliseerde particuliere rechtspraak, die met name tot bloei is gekomen in de handel en in het bouwrecht. De grote vlucht die het bindend advies heeft genomen is vooral toe te schrijven aan vaste commissies in verschillende branches die met het uitbrengen van bindende adviezen zijn belast. Zeker bij al langer functionerende commissies bestaat er een grote mate van ervaring en deskundigheid. De leden kennen de meest voorkomende problemen binnen de branche. De kosten zijn voor de klager relatief laag. De financiële bijdragen die gevraagd worden van degenen die een beroep doen op zo'n commissie zullen waarschijnlijk niet of nauwelijks kostendekkend zijn. De mogelijkheid om bindend advies te vragen is dan ook te beschouwen als een service van de betreffende branche(vereniging) aan de consument. Het gevaar dat deze vorm van "financiering" bedreigt, wordt wel degelijk onderkend: het mag geen onderonsje worden van branchegenoten. Mede om die reden wordt bij de samenstelling van de commissies aandacht gegeven aan voldoende onafhankelijkheid en deskundigheid. Procesvertegenwoordiging is niet noodzakelijk, al mag men zich door een advocaat of jurist laten bijstaan. Vormvoorschriften worden tot een minimum beperkt, zodat geen onnodige drempels het inwinnen van een bindend advies in de weg staan.

5.2 De interne rechtswaak van de NVM Jaarlijks publiceert de NVM een overzicht van alle uitspraken van de Centrale Raad van Toezicht van de NVM. Ter illustratie van het aantal klachten dat de laatste jaren behandeld werd, volgen onderstaand enkele cijfers over de totale interne rechtspraak van de NVM, zoals deze jaarlijks bekendgemaakt worden. Het betreft hier een overzicht van mr. E. Mulder van de jaren 1995 tot en met 1999, verdeeld over de onderwerpen waarop de klacht betrekking heeft gehad. Klachten over het gedrag van WM-leden werden in 1999 behandeld door twaalf regionale Raden van Toezicht en in hoger beroep door de Centrale Raad van Toezicht. Deze Tuchtrechtelijke colleges toetsen het gedrag waarover wordt geklaagd aan de geschreven verenigingsregels (o.a. de Erecode) en de ongeschreven gedragsnormen van de beroepsgroep. Daarnaast kent de NVM zoals gemeld de Adviescornrnissie Voorwaarden en Tarieven, die op verzoek van een klant een bindend advies kan uitspreken over nota-geschillen met een NVMlid. Uitspraken 1999 In 1999 deden de Raden van Toezicht 159 keer uitspraak (1998: 116), de Centrale Raad van Beroep 39 maal, waarvan twee tussenvonnissen (1998: 42). In ongeveer de helft van de uitspraken van de Raden van Toezicht werden de klachten geheel of gedeeltelijk gegrond verklaard. Dit leidde 39 maal tot een waarschuwing, 18 berispingen, 7 boetes (hoogste f. 15.000,-), 1 schorsing (6 maanden voorwaardelijk) en 1 ontzetting uit het lidmaatschap (wegens handelen/projectontwikkeling). De Centrale Raad van Toezicht oordeelde 54% van de klachten geheel of gedeeltelijk gegrond. Dit leidde tot 8 waarschuwingen, 3 berispingen, 4 boetes (hoogste f. 25.000,-) en l schorsing (een maand voorwaardelijk). De Adviescommissie Voorwaarden en Tarieven deed vorig jaar 109 keer uitspraak (1998: 104). In 42% van de gevallen werd de nota-aanspraak van het NVM-lid ten gunste van de klager gewijzigd (1998:47). Tabel 1: Uitspraken Adviescommissie Voorwaarden en Tarieven 1995 1996 1997 Advertenties (kosten, tekst) Taxaties (kwaliteit, waarde) Onduidelijke tariefafspraak Onduidelijkheid welIniet bestaan opdracht Transactie buiten makelaar om Belangenbehartiging

- inzet - informatie algemeen - informatie bouwkundige staatlstaat

1998

1999

8%

14%

5% 9% 7% 6%

4% 5% 7%

2% 5% 8%

-

-

15% 37% t.w.: 17% 10%

21% 38% t.w.: 11% 15%

-

-

6% 46% t.w.: 19% 12% 7%

10% 32%

12% 26%

8% 21%

van onderhoud

- overige Overige

- = niet gemeten

bron: NVM

Onvoldoende belangenbehartiging

- inzet/overleg - informatie bouwkundige staat van onderhoud - informatie koopakte/koopovereenkomst - bodemverontreiniging - tegenstrijdige belangen - overige Onjuiste/onvolledige informatie aan derden Optie en bod Taxaties Eigen belang (incl. risicodragende projectontwikkeling en handel) Oncollegiaal gedrag Overige Totaal (100%)

- = niet gemeten

1995 38%

1996 40%

-

-

-

-

-

24% 11% 13% 5%

22% 12% 4% 3%

1% 8% 150

8% 139

1997 32% t.w.: 8% 9%

1998 36% t.w.: 8% 10%

1999 380h t.w.: 10% 10%

2% 3% 5% 5% 30% 11% 10% 4%

3% 4% 4% 7% 28% 14% 8% 3%

3% 5% 3% 7% 25% 12% 9% 3%

4% 9% 141

3% 9% 158

3% 10% 198

bron: NVM

6.1 Certificeringregeling Wanneer de titel makelaar en de beëdiging vervallen, eindigt de overheidsbemoeienis ter zake de bemiddeling in onroerende zaken. Wel blijven de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de rechtsverhouding opdrachtgever en bemiddelaar van kracht. Het kabinet is van mening dat de betrokken marktpartijen in staat zijn om tot een vorm van zelfregulering te komen. Het kabinet acht daartoe een persoonsgebonden certificering de geëigende manier en verplicht de marktpartijen deze (private) certificeringregeling tot stand te brengen. Deze certificeringregeling dient marktbreed te zijn, dat wil zeggen dat alle brancheorganisaties, van zowel de makelaars als de bemiddelaars, zich eraan conformeren. De betrokken brancheorganisaties zijn de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en vastgoeddeskundigen (NVM), de Landelijke Makelaars Vereniging (LMV) en de Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO). Ook de consumentenorganisaties Vereniging Eigen Huis (VEH) en de Consumentenbond zullen als vertegenwoordigers van de marktpartij "consument" bij de totstandkoming van de certificeringregeling betrokken zijn. Hierdoor wordt bij het vaststellen van de kwaliteitseisen ook rekening gehouden met de wensen en eisen van de afnemers van de bemiddelingsdienst. De betrokken marktpartijen zullen in het kader van de vast te stellen regeling zelf de kwaliteitseisen vaststellen en deze laten toetsen door een onafhankelijke instantie, niet zijnde een overheidsorgaan. Daardoor kunnen de marktpartijen beter inspelen op de veranderende marktbehoeften van de afnemers van de bemiddelingsdiensten. Omdat de deelname van individuele bemiddelaars aan de certificeringregeling door de overheid wettelijk niet verplicht gesteld kan worden, zal de overheid inhoudelijk in beginsel niet bij de ontwikkeling van de certificeringregeling betrokken zijn. Doch hier openbaart zich een zekere tweeslachtigheid in de houding van de overheid: het kabinet acht de totstandkoming van een certificeringregeling echter toch van een dermate groot belang, dat zij de realisering ervan niet geheel aan de betrokken marktpartijen over wenst te laten. Er wordt daarom aan de brancheorganisaties een onafhankelijke procescoördinator ter beschikking gesteld om de totstandkoming van een certificeringregeling te bevorderen en te waarborgen. De onafhankelijke proces-coördinator mr. G. Ph. Brokx heeft op 12 februari 1999 een advies uitgebracht, na consultering van bovengenoemde partijen NVM, LMV, VBO, VEH, alsook de Consumentenbond, de Raad voor Onroerende Zaken, de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen en de Raad voor Accreditatie. De tot stand te brengen certificeringregeling heeft volgens het advies van mr. Brokx tot doel de kwaliteit van de dienstverlening door bemiddelaars te handhaven en transparant te maken. De certificering dient zich te richten op de persoon van de bemiddelaar. De eisen die aan de deskundigheid van de individuele dienstverlener gesteld moeten worden, dienen derhalve centraal te staan. Het advies gaat in op enkele hoofdpunten waaraan een persoonscertificering moet voldoen, waarbij met name aansluiting gezocht zou kunnen worden bij europees ontwikkelde normen. In een Centraal College van Deskundigen zullen de marktpartijen en de opleidings- en exameninstituten zitting hebben. Dit College stelt een certificeringschema vast waarin zaken geregeld moeten worden als onderwerp van de certificatie, de certificatie-eisen, de methode van toetsing en de wijze van periodiek toezicht.

Ten behoeve van dit certificeringtraject kan met een of meerdere certificerende instellingen een overeenkomst afgesloten worden, waarbij de certificerende instelling geaccrediteerd moet zijn door de Raad voor Accreditatie, opdat gewaarborgd wordt dat de instelling het certificeringschema onafhankelijk uitvoert. De certificerende instellingen houden een register bij van de gecertificeerde personen. Ook kan bij het Centraal College van Deskundigen een centraal register worden ingesteld. Het advies van mr. Brokx bevat verder de aanbeveling om een stuurgroep in te stellen waarin alle betrokken branche- en consumentenorganisaties participeren. Deze stuurgroep, bij voorkeur onder leiding van een onafhankelijk voorzitter, moet bewerkstelligen dat een certificeringregeling en een geschillenregeling tot stand worden gebracht. Verder zou de stuurgroep maatregelen moeten treffen zoals een overgangsregeling, voor het geval de titelbescherming en beëdiging eerder komen te vervallen dan dat er een certificeringregeling is. Een andere belangrijke taak van de stuurgroep is volgens mr. B r o k het tijdig voorlichting geven over de nieuwe situatie aan het publiek en aan de dienstverleners zelf. De Stuurgroep Certificering Makelaars, die inmiddels in het leven geroepen is, staat onder leiding van de heer G. van Klaveren, gedeputeerde in Friesland. De participanten van deze stuurgroep zijn de NVM, LMV, VBO, en VEH. 6.2 Geschillenregeling Om de kwaliteit van de dienstverlening te kunnen waarborgen en blijvend te toetsen wil het kabinet dat er een onafhankelijke geschillenregeling komt. Ook bij de geschillenregeling is het de bedoeling dat deze tot stand komt in nauw overleg tussen de branche- en consumentenorganisaties. De geschillenregeling zou onder toezicht moeten komen van de Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken. De geschillenregeling moet voor de consument een laagdrempelige toegang en vlotte rechtsgang bieden in het geval dat de kwaliteit van de dienstverlening te kort is geschoten. Uit de kamerstukken blijkt dat het kabinet het een groot voordeel vindt dat een geschillencommissie een op de specifieke branche toegespitste procedure biedt. De Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken gaat pas over tot oprichting van een geschillencommissie wanneer aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Van de verschillende deelnemende brancheorganisaties wordt bijvoorbeeld verwacht dat zij een nakominggarantie afgeven voor het geval een van hun leden weigert gevolg te geven aan een uitspraak van de geschillencommissie. Een andere voorwaarde is dat de overheid, in de vorm van toestemming van het ministerie van Economische Zaken bereid moet zijn de geschillencommissie te erkennen. Voordelen van geschillenbeslechting door een onafhankelijke geschillencommissie zijn onder andere een snellere rechtsgang dan bij de burgerlijke rechter, geringe kosten, laagdrempelige toegang tot de procedure en minder formaliteiten tijdens de procedure. De geschillencommissie doet uitspraak in de vorm van een voor partijen bindend advies. Dit advies kan echter wel nog aan de rechter worden voorgelegd, maar de rechterlijke toetsing zal dan een marginale zijn. De geschillenregeling vormt eigenlijk een extra waarborg naast de rechtsgang die open staat op grond van het Burgerlijk Wetboek in geval van een dienstverlening die te kort is geschoten. De geschillenregeling zou overigens open moeten staan voor zowel de particuliere afnemers van de bemiddelaardienst als voor de zakelijke opdrachtgever.

7.DE CONSUMENT Bij de voorbereiding van deze scriptie heb ik getwijfeld over de invalshoek voor de belichting van het onderwerp "de afschaffing van de titel makelaar". Een advies aan de totale branche van makeiaars en bemiddelaars was een optie, of een strategisch advies aan een van de brancheverenigingen. Alle makelaars en bemiddelaars bestaan echter bij de gratie van hun opdrachtgevers in de particuliere en professionele markt. Daarom is de meest zuivere invalshoek die van de consument. Wat zijn de consequenties van het wegvallen van de titel makelaar en beëdiging voor de opdrachtgever? Om een antwoord te geven op die vraag dient eerst vastgesteld te worden waarom een consument een makelaar of bemiddelaar inschakelt en vervolgens welke eisen hij stelt aan de makelaar of bemiddelaar die hij een opdracht geeft. Volgens de Vereniging Eigen Huis is daar geen onderzoek naar gedaan en verschillen de redenen, maar zijn er wel een paar hoofdmotieven te onderscheiden: alle bemoeienis die te maken heeft met het (ver)kopen van een onroerende zaak uitbesteden, zelf totaal geen verstand van zaken hebben, de makelaar inschakelen als procesbewaker (controle), deskundige bijstand of advies op onderdelen inhuren, belangenbehartiging, et cetera. Uit een in april 1996 door IPM Research & Advies uitgevoerd onderzoek naar de betekenis voor consumenten van de begrippen onafhankelijkheid, betrouwbaarheid en deskundigheid van de makelaar komen onder andere de volgende zaken naar voren. Consumenten hebben in het algemeen niet zo'n gunstig beeld van makelaars en bemiddelaars. Gedeeltelijk komt dit voort uit een vrij algemeen beeld van de makelaar, deels is dit beeld gebaseerd op concrete eigen ervaringen. Dit vrij negatieve beeld staat op gespannen voet met wat men zo graag van de makelaar verwacht: een professionele vertrouwenspersoon die in alle opzichten de belangen van zijn klant optimaal behartigt. De kloof tussen verwachtingen en ervaringen laat zich door verschillende factoren verklaren. Soms voelt men zich niet vrij om al dan niet een makelaar in te schakelen. Dit speelt extra in een gespannen markt, waarin het realiseren van de (zakelijke of particuliere) huisvestingswens moeilijk te realiseren is. De als hoog ervaren courtage maakt dat veel consumenten extra kritisch zijn op de prestaties van de makelaar. In verband hiermee verwacht men meer van de makelaar dan alleen het realiseren van een verkoop of aankoop: men verwacht advies. Er bestaat door een gebrek aan optimale communicatie vaak onduidelijkheid over wat men wel en wat men niet van een makelaar mag verwachten. Er is bijvoorbeeld vaak verwarring over een taxatie en een bouwkundig rapport. In verschillende situaties zal er ook zondermeer sprake zijn van onzorgvuldigheid doordat beloftes niet nagekomen worden of zaken slecht worden afgehandeld. Consumenten eisen persoonlijke aandacht met betrekking tot de wijze waarop zij het realiseren van een transactie ervaren. Met het bovenstaande wordt niet betoogd dat er uitsluitend negatief gedacht wordt over de dienstverlening door makelaars of bemiddelaars. Het is echter wel duidelijk dat een door de consument persoonlijk ervaren "misser" het oordeel over de makelaar negatief zal beïnvloeden.

Bij de interpretatie van de wijze waarop consumenten de dienstverlening van makelaars ervaren, is een onderscheid te maken tussen zogenaamde satisfiers en dissatisfiers. Dissatisfiers zijn aspecten van de dienstverlening die worden beleefd als vanzelfsprekend. Het zijn elementen die deel uitmaken van de basisdienstverlening. Tekortkomingen op dit gebied leiden zondermeer tot een ontevreden gevoel over de dienstverlening. Satisfiers zijn aspecten van de dienstverlening die kunnen leiden tot een werkelijk tevreden gevoel. Het zijn elementen van de dienstverlening die men niet zondermeer verwacht, maar waar men toch bewust of onbewust op hoopt. Onder het begrip onafhankelijkheid verstaat de consument: geen belangenverstrengeling, scheiding kopen en verkopen en alleen het belang van de klant. Onder deskundigheid verstaat men: bouwkundig inzicht, kennis van de markttwaarde), ontdekken van gebreken, problemen voorzien (adviestaak), financieel inzicht, juridische kennis en vaardig onderhandelen. Het begrip betrouwbaarheid omvat: eerlijk, open, zorgvuldig, klantvriendelijk, afspraken nakomen, actieve houding, geheimhouding en persoonlijke aandacht. Geconcludeerd kan worden dat met name onafhankelijkheid en in iets mindere mate deskundigheid ervaren worden als dissatisfiers. Het zijn met andere woorden aspecten die men zondermeer van een makelaar verwacht. Het zijn dus geen aspecten waarop men een makelaar in positieve zin zou onderscheiden van andere makelaars, hooguit in negatieve zin. De elementen die men schaart onder het begrip betrouwbaarheid en ook enkele begrippen die samenhangen met deskundigheid kunnen worden gezien als satisfiers. Wanneer men merkt dat een makelaar op dergelijke wijze zijn dienstverlening invult, is men positief verrast en voelt men zich meer dan goed bediend: men is tevreden, er vanuit gaande dat de dissatisfiers naar behoren ingevuld werden. Positieve verhalen over makelaars gaan derhalve meestal over dit soort dingen. Consumenten blijken andere aspecten centraal te stellen, wanneer zij aan een (goede) makelaar denken, dan personen die de branche van binnenuit kennen. Consumenten hechten meer belang aan betrouwbaarheid, hetgeen men sterk beleeft in termen van een interpersoonlijke band die men wenst met de makelaar. Sommige zaken die binnen de branche van belang worden geacht, met name op het gebied van onafhankelijkheid, zeggen de consument hoegenaamd niets. Dit betekent overigens niet dat dissatisfiers zoals vaardig onderhandelen, marktkennis, juridische kennis en onafhankelijkheid onbelangrijk zouden zijn. Integendeel, ze vormen de basis van een goede dienstverlening door de makelaar. Ze hebben echter communicatief gezien weinig betekenis voor de consument bij gebrek aan onderscheidend vermogen. In april 1999 werd door het marktonderzoekinstituut NIPO een onderzoek uitgevoerd naar de voor- en nadelen voor de consument van de afschaffing van de titel en beëdiging van makelaars. De resultaten ondersteunen de standpunten van enkele brancheorganisaties in hun verweer tegen het afschaffen van de titelbescherming en de beëdiging. Het onderzoek werd uitgevoerd onder huishoudens die nog nooit, huishoudens die de afgelopen drie jaar en huishoudens die langer dan drie jaar geleden zakelijk contact hebben gehad met een makelaar. De resultaten van dit onafhankelijk NIPO-onderzoek laten zien dat het standpunt van de overheid, namelijk dat er geen reden meer is om het verschil tussen makelaars en andere bemiddelaars te handhaven, niet overeenkomt met de mening van de Nederlandse consument.

Van de Nederlandse bevolking is 85% voorstander van de wettelijk beschermde titel makelaar en het beëdigen van nieuwe makelaars door de rechtbank. De scheiding tussen bemiddelaars en makelaars biedt de consument vertrouwen en duidelijkheid. Precies 84% zegt een bemiddelaar zonder makelaarstitel minder te vertrouwen; 80% vindt het een slechte zaak dat straks iedereen zich makelaar mag noemen, ook na afiveging van alle voors en tegens van het door de Tweede Kamer genomen besluit. "De resultaten van het onafhankelijke NIPOonderzoek laten zien dat het besluit van de overheid niet overeenkomt met de mening van de Nederlandse consument. In tegenstelling tot de overheid ziet de consument redenen genoeg om het verschil tussen makelaars en andere bemiddelaars te handhaven", aldus de heer T.A.B. Smit, algemeen voorzitter van de NVM. Uit het NIPO-onderzoek blijkt verder dat 70% van de Nederlandse bevolking een makelaar wil inschakelen bij het kopen of verkopen van een woning. Ongeveer 22% doet de (ver)koop zelf, terwijl 1% van de consumenten bewust kiest voor een bemiddelaar zonder makelaarstitel en beëdiging. De deskundigheid en professionele instelling zijn voor de meerderheid van de consumenten de belangrijkste redenen om een beëdigd makelaar in te schakelen.

8. DE BRANCHEORGANISATIES

Een van de argumenten van de overheid om na afschaffing van de titelbescherming en beëdiging, het tot stand brengen van een alternatieve regeling aan de markt over te laten, is de hoge organisatiegraad van de beroepsgroep die zich bezig houdt met de bemiddeling in onroerend goed transacties. Geschat wordt dat circa 85% van de bemiddelaars die zich beroepsmatig met deze bemiddeling bemoeit aangesloten is bij een van de brancheorganisaties NVM, LMV of VBO. Het totale ledenbestand van deze organisatie bedraagt 4.370 personen (juni 2000), waarvan 14% lid is van de VBO, 9% van de LMV en de resterende 77% van de NVM. Deze brancheorganisaties zijn samen met de Vereniging Eigen Huis, als vertegenwoordiger van de particuliere consument uitgenodigd om deel te nemen aan de Stuurgroep Certificering Makelaars. Een korte schets van de verschillende organisaties die in de Stuurgroep Certificering Makelaars vertegenwoordigd zijn: 1. De Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed ( VBO) De VBO is een brancheorganisatie voor vastgoedadviseurs en makelaars die opgericht werd in 1985. Op dit moment telt de vereniging circa 600 leden (bron VBO). Lidmaatschap is persoonsgebonden en staat open voor vastgoedadviseurs en makelaars die in het bezit zijn van het diploma Vastgoedadviseur van de in ondernemersonderwijs gespecialiseerde Centrale voor Christelijk Handelsonderwijs CCHO of een vergelijkbare opleiding. Het lid dient in de regio waar hij werkzaam is te goeder naam en faam bekend te staan en is verplicht een beroepsaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Alvorens lid te kunnen worden vindt ballotage plaats door een ballotage-commissie van de vereniging. Het lid dient zich te conformeren aan de voorwaarden van de VBO en zich bij zijn dienstverlening te houden aan de gedragscode van de VBO. Sinds 1995 kent de VBO een aparte sectie Bedrijfsmatig Onroerende Zaken en sinds 1998 een sectie Agrarisch Vastgoed. Voor het lidmaatschap van deze twee gespecialiseerde secties gelden aanvullende opleidingseisen. De VBO biedt haar leden diverse opleidingen aan via de CCHO. Deze opleidingen kunnen op vrijwillige basis gevolgd worden en zijn geen voorwaarde voor het continueren van het lidmaatschap. De VBO kent een datauitwisselingssysteem waarop haar leden aangesloten moeten zijn. De vereniging kent een Reglement op de Tuchtrechtspraak. Iedereen die meent dat een verenigingslid gehandeld heeft in strijd met de gedragscode dan wel de belangen van de vereniging, kan zich met een klacht richten tot het tuchtcollege. Indien het tuchtcollege van oordeel is dat het lid heeft gehandeld in strijd met de gedragscode enlof statuten van de vereniging, dan wel in strijd met de belangen van de vereniging, kan aan het lid een van de volgende straffen opgelegd worden: een waarschuwing, een berisping, schorsing als lid voor ten hoogste een jaar, vervallenverklaring van het lidmaatschap of een door het tuchtcollege te bepalen geldboete. De straffen kunnen ook in combinatie met elkaar of onder voorwaarden opgelegd worden. De inhoud van de uitspraak kan door de vereniging openbaar gemaakt worden.

De VBO heeft het wetsvoorstel van het kabinet toegejuicht Al langer pleitte de VBO voor afschaffing van de beëdiging. Mede gelet op het verbod om tegelijkertijd op te treden voor zowel de koper als de verkoper van een object, meent de VBO dat de opdracht aan de makelaaríbemiddelaar is om het pand zo goed mogelijk te verkopen en dat daarvoor geen beëdiging tot makelaar nodig is. Kritiek heeft de VBO ook op de mogelijkheid om in een bepaalde regio de vaktest voor de Kamer van Koophandel af te leggen en daarna door de rechtbank beëdigd te worden, waarna men zich vervolgens in een andere regio vestigt waar men de markt niet of onvoldoende kent. De VBO is verder van mening dat de NVM haar invloed gebruikt om het toetreden van nieuwe makelaars/bemiddelaars op de markt te beperken. Het zitting hebben van makelaars in de examencommissie voor de vaktest van de Kamer van Koophandel acht men in dat kader dan ook niet juist. Tegenover een voorgenomen certificeringregeling staat de VBO positief omdat deze transparant, objectief, non-discriminatoir en voor iedereen toegankelijk is. De VBO is van mening dat er in het kader van de voorbereidingen om tot een certificeringregeling te komen een onderzoek gedaan moet worden naar de minimale eisen die gesteld worden aan de bemiddelaarlmakelaar. Dit zogenaamde beroepsprofiel zou dan kunnen dienen als uitgangspunt voor de eisen die aan opleidingen gesteld worden. Deze opleidingseisen kunnen vervolgens meegenomen worden in de criteria van de certificering. Op dit moment voert de Universiteit van Twente in opdracht van de Stuurgroep Certificering Makelaars een vergelijkend onderzoek uit naar de opleidingen en exameneisen van de CCHO en de Stichting Opleiding Makelaardij van de NVM. De uitslag van dit onderzoek is thans nog niet voorhanden. De VBO is van mening dat mede op basis van de resultaten van dit onderzoek een gezamenlijk standpunt in de stuurgroep ingenomen moet worden met betrekking tot de opleidingseisen in het kader van een certificering. 2. De Nederlandse Vereniging van Makelaars en vastgoeddeskundigen (NVM) De NVM is de oudste en bekendste brancheorganisatie voor makelaars. De voorloper van de vereniging in de huidige vorm werd opgericht in 1898. Momenteel kent de NVM 3.372 leden (bron: NVM). Het lidmaatschap is persoonlijk en staat open voor diegenen die voldoen aan de lidmaatschapseisen en makelaar is in de zin van de Nederlandse wet en als zodanig werkzaam is. Het is ook mogelijk om lid te worden van de NVM wanneer men niet beëdigd is tot makelaar, maar voldoet aan de eisen: in Nederland op overeenkomstige wijze als een makelaar werkzaam zijn op een door een vakgroep bestreken specialistisch werkterrein in de makelaardij en in het bijzonder wat betreft onafhankelijkheid, deskundigheid en betrouwbaarheid voldoet aan normen die hem ten minste gelijkwaardig aan een makelaar doen zijn. In de structuur van de NVM is men tevens lid van een gespecialiseerde vakgroep. De vakgroepen Wonen, Bedrijfsonroerend goed, Agrarisch-onroerend goed en Vastgoedmanagement kennen elk eigen opleidings- en ervaringseisen, die afgestemd zijn op de in het betreffende onroerend goed marktsegment vereiste deskundigheid.

Elke kantoorvestiging moet onder de dagelijkse leiding van een NVM-lid staan. Een NVM-lid moet in staat zijn om onafhankelijk te hnctioneren. Het Reglement lidmaatschapszaken van de NVM stelt hieraan dan ook strenge eisen en activiteiten buiten de makelaardij en maatschappelijke activiteiten mogen geen gevaar opleveren voor een juiste en onafhankelijke uitoefening van de makelaardij. Leden zijn verplicht om een beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering te sluiten en elke kantoorvestiging aan te sluiten op het datanetwerk van de NVM. Opdrachten tot dienstverlening en transacties worden door middel van dit datanetwerk uitgewisseld. Taxatierapporten mogen alleen door een NVM-lid worden uitgebracht. De leden zijn verder verplicht om deel te nemen aan door de NVM of de gespecialiseerde vakgroepen georganiseerde scholingsactiviteiten en examens. De NVM kent een eigen opleidingsinstituut de Stichting Opleiding Makelaardij. Eens in de drie tot vier jaar, vindt ten aanzien van het lid her-ijking van het lidmaatschap plaats. Bij deze periodieke beoordeling wordt het lid getoetst op ten minste de volgende punten: - het voldoen aan de geldende lidmaatschapseisen (aandelen, onafhankelijkheid etc.); - de nakoming van de aan het lidmaatschap verbonden verplichtingen (educatie, datauitwisseling, betalingen etc.); - de kwaliteit en de klantgerichtheid van zijn optreden. Als de Commissie Lidmaatschapszaken daartoe aanleiding ziet, stelt zij het algemeen bestuur voor over te gaan tot opzegging of schorsing van het lidmaatschap. De leden moeten zich houden aan de interne regelgeving van de NVM zoals het Reglement lidmaatschapszaken, de Erecode, de Voorwaarden NVM 2000 en de (huishoudelijke) reglementen van de verschillende vakgroepen. De interne rechtspraak van de NVM is in hoofdstuk 5 reeds voldoende besproken. De NVM staat dan ook in beginsel niet negatief tegen een branchebrede geschillenregeling. De NVM heeft zich van het begin af aan heftig verzet tegen de plannen om de titelbescherming en beëdiging op te heffen. De argumenten voor het besproken wetsvoorstel 26.667 gaan veel te veel uit van de particuliere huizen (ver)koper en hebben veel te weinig oog voor dienstverlening als taxaties, bemiddeling bij verkoop van bedrijfsobjecten en (ver)huur van onroerende zaken in het algemeen. De NVM vindt dat juist de titel makelaar de consument een zekere duidelijkheid geeft over de te verwachten kwaliteit van de dienstverlening. Certificering kan ook plaatsvinden bij handhaving van de titelbescherming. Het vrij zijn van de titel makelaar betekent dat iedereen zich makelaar kan noemen, wel of niet gecertificeerd, ongeacht de kwaliteit van zijn dienstverlening. De onduidelijkheid voor de markt wordt dus veel groter. De keuzemogelijkheid voor de consument wordt vergroot wanneer naast de titelbescherming tevens een certificeringregeling zou bestaan. De stelling dat de makelaarseed voor een ongewenste segmentering in de markt zorgt is ongenuanceerd en past niet bij de erkenning dat de huidige titelbescherming informatie biedt over de deskundigheid, integriteit en onafhankelijkheid van makelaars. De vermeende marktpositie van de NVM lijkt een rol te spelen. Doch op de huidige markt is sprake van vrije mededinging, omdat ondanks de titelbescherming iedereen bemiddelingsactiviteiten mag verrichten.

3. De Landelijke Makelaars Vereniging (LMV) De LMV werd eind 1987 opgericht als belangenorganisatie van makelaarsltaxateurs. Het aantal leden bedraagt thans circa 600 (bron: LMV). Lid kunnen uitsluitend natuurlijke personen zijn die beëdigd zijn als makelaar. De vereniging kent een ballotagecornrnissie die aanvragen van het lidmaatschap en gedragingen van leden beoordeelt die eventueel leiden tot opzegging of schorsing van het lidmaatschap door het bestuur. Binnen de LMV bestaan ook gespecialiseerde secties Bedrijfsonroerend goed en een Agrarische sectie. De leden zijn verplicht zich te conformeren aan de geschreven en ongeschreven regelgeving van de vereniging zoals de Statuten, het Huishoudelijk Reglement en de Erecode. Ook kent de LMV een Geschillen en Klachtenreglement op grond waarvan een teleurgestelde opdrachtgever een geschil of klacht kan voorleggen aan de geschillencommissie. Tegen de uitspraak van deze commissie kunnen de betrokken partijen in beginsel in hoger beroep, behalve in geval van schorsing van of ontzetting uit het lidmaatschap. De LMV organiseert regelmatig cursussen, seminars en lezingen om de vereiste kennis van de leden op peil te houden. Deelname aan deze educatiemogelijkheden is niet verplicht. De LMV kent geen eigen opleidingsinstelling. Ook de LMV beschikt over een eigen datauitwisselingssysteem waarop haar leden aangesloten zijn. Het standpunt van de LMV ten aanzien van de afschaffing van de titelbescherming en beëdiging stemt in grote lijnen overeen met die van de NVM. Dit is niet opmerkelijk gelet op het feit dat beide verenigingen hoofdzakelijk of uitsluitend leden kennen die beëdigd zijn tot makelaar. 4. De Vereniging Eigen Huis (VEH) Hoewel de VEH geen branchevereniging is, zal de vereniging hier als vertegenwoordiger van de consument en particuliere woningbezitter toch besproken worden. De VEH werd in 1974 opgericht en kent thans ruim 580.000 particulieren als lid. Het doel van de vereniging is het behartigen van de belangen van de eigen-woning-bezitter. Dit doet de vereniging door allerlei maatschappelijke instanties gevraagd en ongevraagd van advies te dienen. Ook wordt de VEH regelmatig uitgenodigd door organisaties als de NVM, de Consumentenbond, de Raad voor Onroerende Zaken e.a. om mee te denken over zaken die de (particuliere) consument betreffen. Als vereniging biedt de VEH haar leden allerlei diensten aan zoals publicaties en deskundige ondersteuning op juridisch, bouwtechnisch, financieel en fiscaal terrein. De VEH neemt deel aan de Stuurgroep Certificering Makelaars als vertegenwoordiger van de particuliere consument. De VEH is een voorstander van de voorgestelde certificeringregeling omdat dan via een in te stellen register van gecertificeerden op te vragen is of de betreffende makelaarhemiddelaar deskundig is, d.w.z. voldoet aan de eisen van de certificering. Momenteel is de norm voor de consument de NVM. De nieuwe basisnorm wordt een certificering. De VEH is van mening dat het voor de consument geen verschil maakt of de dienstverlener beëdigd is of niet. Sterker nog, de gemiddelde consument zou het verschil tussen een makelaar en een bemiddelaar niet eens kennen en gaat er vanuit dat de bemiddelaar deskundig is.

Door de certificering wordt voor de consument een basisnorm van dienstverlening herkenbaar en worden kwaliteit en deskundigheid inzichtelijk gemaakt. De consument is gebaat bij duidelijkheid. De VEH meent dat de beëdiging geen garantie vormt voor een kwalitatief goede dienstverlening omdat de beëdiging een momentopname is en in de loop van de tijd geen hernieuwde toetsing kent. De certificering wordt wat betreft de VEH eennieuw keurmerk dat nodig is om de bemiddeling uit te kunnen oefenen. Basis voor de certificering zou het diploma kunnen zijn van de Stichting Vakexamen Makelaardij. Daarnaast zouden de verschillende brancheverenigingen best eigen aanvullende eisen kunnen stellen aan het lidmaatschap. De VEH pleit voor de instelling van een geschillenregeling voor de gehele branche. Hiermee kan objectiviteit en uniformiteit aan de consument geboden worden bij de behandeling van geschillen over de dienstverlening van de bemiddelaars. De VEH onderkent dat de thans in gang gezette ontwikkeling om tot en certificering en een geschillenregeling te komen, opgelegd is door de overheid omdat de verschillende brancheverenigingen hierbij zelf geen enkel belang hebben.

De overeenkomsten en verschillen (in grote lijnen) van de drie brancheorganisaties van bemiddelaars en makelaars leveren het volgende beeld op: Tabel 3: Vergelijking brancheorganisaties NVM Lidmaatschap

VBO

Persoonlijk Persoonlijk Meerdere per kantoor Een per kantoor I

Makelaar

LMV

1 Ja en ook

I

1 Ja

Scholing

vastgoeddeshndigen Permanent Facultatief

Scholing verplicht

Ja, met examenítoets Nee

Persoonlijk Een per kantoor I

I Nee Facultatief

I Nee

Interne regelgeving Eigen opleidingsInstituut

/

Ja

Nee

Nee

Specialisatie

Ja, verplicht

Ja, facultatief

Ja, facultatief

Beroepsaansprakelijkheidverzekering

Ja, verplicht

Ja, verplicht

Ja, verplicht

Ja

Nee

Nee

Interne rechtspraak

Uitwisselingssvsteem Tussentijdse beoordeling op lidmaatschapeisen

9. DESKUNDIGHEID

9.1 De markt eist deskundigheid Het staat vast dat het sluiten van koop- of huurovereenkomsten met betrekking tot onroerende zaken over het algemeen gecompliceerde en ingrijpende transacties zijn waarmee voor de betrokken partijen aanzienlijke financiële belangen gemoeid zijn. Dit geldt zowel voor de particulier die een woning (ver)koopt als voor een onderneming die een bedrijfspand (ver)koopt of (ver)huurt. Het is daarom wenselijk dat particulieren en ondernemers bij dergelijke transacties kunnen worden bijgestaan door deskundige bemiddelaars. Dat het kabinet deze mening ook is toegedaan, blijkt uit het wetsvoorstel "Koop onroerende zaken" (nummer 23.095) en de Memorie van Toelichting daarop. Dit wetsvoorstel voorzag in bescherming van de koper van een woning, door bij het sluiten van een koopovereenkomst het inschakelen van een deskundige (notaris of makelaar) verplicht te stellen. Voor een verplichte deskundigenbijstand bleek in de politiek echter (vooralsnog) te weinig draagvlak aanwezig. Bij de vaststelling van de opleidings- en ervaringseisen voor de certificering in de Stuurgroep Certificering Makelaars dienen betrokkenen zich te realiseren dat in het kader van het hierboven vernielde wetsvoorstel Koop onroerende zaken een discussie is gevoerd over wie nu de deskundige moet zijn die de consument (verplicht) moet bijstaan bij het sluiten van een onroerend goed transactie. Is dat de bemiddelaarlmakelaar of is die rol uitsluitend toebedeeld aan de notaris? De makelaarhemiddelaar die bij de (ver)koop betrokken is, is daarvoor de aangewezen persoon. Hij is immers degene die het betreffende object kent, met partijen heeft onderhandeld en zelf inhoudelijk betrokken is geweest bij de tussen partijen gemaakte afspraken. De participanten van de Stuurgroep Certificering Makelaars dienen zich goed te realiseren, dat het eventueel naar beneden bijstellen van de opleidings- en ervaringseisen niet ten goede komt aan de kwaliteit van de dienstverlening aan de consument. Juist omdat de bemiddelaar inhoudelijk betrokken is bij het hele traject dat leidt tot een overeenkomst, moet hij qua kennis en ervaring voldoende uitgerust zijn om het proces deskundig te begeleiden en de uiteindelijke overeenkomst juridisch waterdicht te formuleren. Wanneer dit niet het geval is, zal er al snel een situatie ontstaan dat na de afronding van de onderhandelingen door de bemiddelaar met partijen, er een nieuwe gespreksronde volgt over de juridische formulering van de transactie bij de notaris. Dit is een onnodige en voor de betrokken partijen extra belasting die voorkomen kan worden. Bovendien bestaat de niet geheel denkbeeldige situatie dat door een vermindering van de kwaliteit van de dienstverlening door de bemiddelaars het notariaat, met een sterke lobby naar het parlement, het kabinet ervan weet te overtuigen dat het opmaken van de overeenkomsten niet meer bij de bemiddelaars thuishoort. Dit zou betekenen dat niet alleen de consument slechter af is met de lagere kwaliteit van dienstverlening door de bemiddelaar, maar ook dat de taken en verantwoordelijkheden van de bemiddelaar uitgehold worden. Gelet op de behoefte aan deskundige bijstand bij de (ver)koop van onroerende zaken van zowel particulieren als ondernemers, rijst de vraag of de kwaliteit van de dienstverlening door bemiddelaars het beste gewaarborgd kan worden door middel van overheidsregulering, zoals thans het geval is, of door deze regulering aan de markt zelf over te laten. Op dit moment biedt de wettelijke titel makelaar bepaalde waarborgen ter zake van de deskundigheid, de onafhankelijkheid, de betrouwbaarheid en de ethiek van de makelaars. Een aspect dat daarbij van belang is, is het mededingingsrecht.

De tot stand te brengen certificeringregeling is een overeenkomst tussen de daarbij betrokken brancheorganisaties (VBO, NVM en LMV) en consumentenorganisaties (VEH en Consumentenbond). In beginsel is een dergelijke overeenkomst verboden op grond van artikel b van de Mededingingswet, aangezien zo'n overeenkomst de mededinging op de markt belemmert. Eventueel is een vrijstelling of ontheffing van het verbod mogelijk indien de in de certificeringregeling te stellen eisen met het oog op de bescherming van consumenten noodzakelijk zijn en daarmee dus het algemeen belang dienen. Een dergelijke vrijstelling kan bij Algemene Maatregel van Bestuur op grond van artikel 15 Mededingingswet worden verleend. Ook kan op grond van artikel 17 Mededingingswet op een aanvraag ontheffing worden verleend door de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit. Daarnaast gelden als voorwaarden dat de regeling geen marktbelemmerende eisen mag bevatten die voor het bereiken van de doelstelling overbodig zijn. Ook mag zij de betrokken bemiddelaars niet de mogelijkheid geven de mededinging voor een belangrijk deel uit te schakelen. De uit de vrijstelling of ontheffing voortvloeiende voordelen dienen verder ten goede te komen aan de afnemers van de bemiddelaardienst. De regeling dient voor wat betreft de toe- en uittreding objectief, transparant en non-discriminatoir te zijn. Dit betekent dat in de certificeringregeling geen eisen mogen worden opgenomen die de vrije toegang tot de markt van bemiddelingsdiensten onnodig belemmeren. De regeling kan derhalve geen andere eisen bevatten dan die, die de vakbekwaamheid betreffen. Eisen die betrekking hebben op de onafhankelijkheid, de betrouwbaarheid en de ethiek van de bemiddelaars zullen dan dus geregeld moeten worden binnen de brancheverenigingen (NVM, VBO, LMV). Ter bescherming van de afnemers van de bemiddelingsdiensten (de consument) is het van belang dat het deskundigheidsniveau van de bemiddelaars toereikend blijft voor een behoorlijke kwaliteit van de dienstverlening. Op dit moment heeft de overheid daar controle op doordat de vakbekwaamheideisen voor de makelaars zijn vastgelegd in een Algemene Maartegel van Bestuur. Op het moment dat een certificeringregeling tot stand komt, laat de overheid het bepalen van het vereiste deskundigheidsniveau geheel aan de markt over en heeft er geen invloed meer op. De vraag rijst of dit vanuit het oogpunt van consumentenbescherming wenselijk is. Het risico is aanwezig dat de in de certificeringregeling te stellen vakbekwaamheidseisen van een lager niveau zullen zijn dan de thans geldende eisen. Dit zal dan ten koste gaan van de kwaliteit van de dienstverlening. Het kabinet is van mening dat dit risico ondervangen wordt doordat ook consumentenorganisaties (VEH) bij het vaststellen van de vakbekwaamheidseisen betrokken zijn. Er bestaat echter ook een ander risico, namelijk dat de betrokkenheid van de branche- en consumentenorganisaties ertoe leidt dat er juist te veel en te gedetailleerde eisen in de regeling opgenomen worden, waardoor de vrije toegang tot de markt onnodig belemmerd kan worden. Het kabinet heeft de moeilijke opdracht gegeven, dat de drempel tot deelname aan de certificeringregeling zo laag mogelijk moet zijn, zonder dat daarbij afbreuk gedaan mag worden aan een reëel kwaliteitsniveau.

9.2 Controle op deskundigheid

De waarde van een certificaat is afhankelijk van hei: vertrouwen dat de c ~ n v l i ~ e n t ehebben il in het certificaat als bewijs van deskundigheid en vakbekwaamheid van de makelaar. Dit betekent dat de eisen die voor het behalen van een certificaat worden gesteld, toetsbaar, van tevoren vastgelegd en aan het onderwerp gerelateerd moeten zijn. Toetsing van de vakbekwaamheidseisen vindt ten eerste plaats op het moment dat men een certificaat wil behalen. Om het kwaliteitsniveau ook op lange termijn vast te houden en het vertrouwen van de consument te rechtvaardigen, zal een periodieke hertoetsing moeten plaatsvinden, op grond waarvan wordt bepaald of de makelaar nog steeds aan de eisen voldoet. Periodieke toetsing zal kunnen bestaan uit een theoretisch enlof een praktijkgedeelte. Om de periodieke toetsing met succes te kunnen doorstaan, zal enige mate van permanente educatie of bijscholing gevolgd moeten worden. De controle op de inhoudelijke eisen van de certificering dient gewaarborgd te worden. De certificerende instelling zal periodieke controle moeten kunnen uitoefenen op de door hen afgegeven certificaten. Daartoe dient de certificeringregeling sancties te bevatten die door de instelling opgelegd kunnen worden aan gecertificeerde bemiddelaars die in strijd met de regeling hebben gehandeld. Tevens moeten de instellingen het certificaat kennen intrekken indien de gecertificeerde bemiddelaar niet meer aan de te stellen eisen voldoet. Verder is het noodzakelijk dat er op toegezien wordt dat de certificerende instellingen de hier bedoelde controle adequaat uitoefenen. De consument moet er immers op kunnen vertrouwen dat de gecertificeerde bemiddelaars daadwerkelijk nog aan de certificaateisen voldoen. Dit toezicht op de certificerende instellingen zal mogelijk uitgeoefend gaan worden door de Raad van Accreditatie. Het kabinet wil ook de controle op naleving van de inhoudelijke eisen door gecertificeerde bemiddelaars geheel aan de markt overlaten. Er valt op dit moment nog niet in te schatten of deze controle toereikend zal zijn, gelet op de te beschermen belangen van de consument. De tot stand te brengen certificeringregeling dient verder voor de bemiddelaars rechtswaarborgen te bevatten. Zo zal er een rechtsgang moeten zijn voor de bemiddelaar wiens verzoek tot het verkrijgen van een certificaat door de certificerende instelling wordt afgewezen. Ook moet er een rechtsgang zijn voor de gecertificeerde bemiddelaar die wordt De voorgenomen certificeringregeling heeft (mede) tot doel de kwaliteit van de dienstverlening door bemiddelaars transparant te maken. Met het oog op dit doel is de kenbaarheid van de te stellen vakbekwaamheidseisen belangrijk. Zowel de afnemers van de bemiddelingsdiensten als ook de bemiddelaars zelf moeten kennis kunnen nemen van de eisen waaraan voor het verkrijgen van een certificaat moet worden voldaan. Openbaarmaking van de in de certificeringregeling vervatte eisen ligt dan ook voor de hand.

10. DE BESTAANDE MARKTORDENING IE E,& vcorgzuEde E,Gofdsedkis gzscl;etst dat

85% vali de beiniddeiaars zich georganiseerd heeft en aangesloten is bij een van de drie verschillende brancheorganisaties VBO, LMV of NVM. Daarnaast zijn er natuurlijk nog bemiddelaars die ongeorganiseerd in de markt opereren. De diversiteit van deze ongeorganiseerde bemiddelaars is groot en verschilt van een eenmanszaak tot en met professionele (makelaars)kantoren, al dan niet verbonden aan grote nationale of internationale concerns. Ter illustratie van de ontwikkeling van het aantal kantoren dat zich beweegt op de markt van de bemiddeling volgen hier enkele cijfers van het aantal kantoorvestigingen van de jaren 1988, 1995 en heden. Deze cijfers zijn ontleend aan de Kamers van Koophandel. Tabel 4: Aantal vestigingen (landelijk) naar beroepsgroep makelaarskantoor. bemiddelinasbureau en taxatiebureau Code 1988 1995 2000 % - mutaties % - mutaties 1988-1995 1995-2000

703 103 Totaal

1033 3510

2004 5214

2874 7012

+ 94,O % +48,5 %

+ 4314 % + 34,5 %

% - mutaties

1988-2000

+ 178,2 %

+ 99,8 %

Code: 703 101 - makelaarskantoren in onroerende goederen 703 102 - bemiddelingsbureaus voor onroerende goederen 703 103 - expertisebureaus in de taxatie van onroerend goed

Conclusie voor de periode 1995 -2000 is dat in de laatste vijf jaar het totaal aantal vestigingen van makelaarskantoren en bemiddelingsbureaus flink is gestegen. Met name de groei in het aantal geregistreerde bemiddelingsbureaus is fors. Was er in de periode 1988 - 1995 al sprake van bijna een verdubbeling, in de periode 1988 - 2000 is sprake van bijna een verdrievoudiging. Voor de consument is er momenteel een vrij duidelijke indeling van de vandaag de dag zo drukke bemiddelingsmarkt. Het kabinetsbesluit leidt ertoe dat straks iedereen zich makelaar mag noemen. Voor de consument wordt het overzicht in de markt er dan niet duidelijker op. Nu is er een duidelijk onderscheid tussen makelaars en bemiddelaars, al dan niet aangesloten bij een brancheorganisatie. Dit wordt vervangen door makelaars, en gecertificeerde makelaars, al dan niet aangesloten bij een brancheorganisatie. Medio 1999 is er door onderzoeksbureau Intomart in het kader van een zogenaamde nulmeting een onderzoek gedaan naar de reclame en merkbekendheid van de NVM. Deze nulmeting werd uitgevoerd in verband met een nieuwe reclamecampagne van de NVM. Deze nulmeting vond plaats onder particulieren en zakelijke doelgroepen (ondernemers, beleggers en agrariërs). Daaruit blijkt dat 82% (inclusief geholpen bekendheid) van de respondenten in de zakelijke markt de NVM kent. Een hoge score, zeker vergeleken met de andere brancheorganisaties LMV en VBO die beide 16% scoren.

Bij de vraag welke makelaarsverenigingen er bestaan, noemde 46% als eerste spontaan de NVM. Opvallen genoeg noemde ook 10% de naam van een individuele makelaar, wat zou kunnen betekenen dat een aantal respondenten geen onderscheid kan maken tussen een mûke!âûr en een ûveïkûcpe:elide vereriigirig. Voor de consument ziet de bemiddelingsmarkt er dus eigenlijk als volgt uit:

I

Tabel 5: marktordening NU Bemiddelaar Makelaar WM-makelaar Duidelijk

l Straks? Makelaar Gecertificeerd makelaar Gecertificeerd NVM-makelaar Onduidelijk

ll. WET OVERLEG IN DE STUURGROEP CERTIFHCENNG MAIMELAARS Wanneer we kijken naar de elementen die reeds in de drie brancheorganisaties geregeld en ~ i t g ~ x , ~ ~zijn, erkt opleidings- en er;.âïingseisen, fidinaaîschapseiseri, beroepsaansprakelijkheidsverzekering, interne rechtspraak en klachtprocedure, dan bestaat het grootste verschil op het terrein van de eisen ten aanzien van opleiding en ervaring. In alle drie de brancheverenigingen is een procedure voorhanden die klagende consumenten een laagdrempelige procesgang bieden om hun geschil te laten toetsen. Hoewel er sprake is van verschillen in de procesgang zijn de verschillen daarin niet zo groot dat dit tot onoverbrugbare meningsverschillen zal leiden. Partijen moeten voldoende in staat geacht worden om een gezamenlijke geschillenregeling in het leven te roepen die aan de eisen die daaraan gesteld worden voldoet. Wel is het belangrijk om deze laagdrempelige rechtsgang niet alleen open te stellen voor teleurgestelde opdrachtgevers uit de particuliere sector. Even zo belangrijk is het om de procesgang ook open te stellen voor opdrachtgevers uit de professionele onroerend goed sector. Dit geldt temeer omdat het kabinet een branchebrede geschillenregeling wenst. Deze dient dan niet alleen betrekking te hebben op alle (aangesloten) onroerend goed bemiddelaars, maar ook op alle opdrachtgevers uit de verschillende onroerend goed segmenten. Op dit moment wordt er gewerkt aan een geschillenregeling voor de advocatuur die op dit punt een voortrekkersrol vervult voor wat betreft de toegankelijkheid van een geschillenregeling voor zakelijke consumenten. Het gezamenlijk vorm geven aan een gemeenschappelijke geschillenprocedure voor de onroerend goed markt zal, al dan niet met zachte dwang van de overheid, wel lukken. Geheel anders ligt dat op het terrein van opleiding en ervaring. Op dat terrein verschillen de VBO enerzijds en de NVM en LMV anderzijds enorm. De NVM en de LMV zijn van mening dat de norm voor de certificering toch minimaal het niveau van het SVM diploma moet hebben, aangevuld met een praktijktest die vergelijkbaar is met de huidige vaktest voor de Kamer van Koophandel. In feite pleiten zij ervoor om de norm voor het certificeringniveau te leggen op het huidige niveau dat geldt voor de beëdiging tot makelaar. Zij willen dat daarmee het huidige kwaliteitsniveau dat voor de markt beschikbaar is, gehandhaafd blijft. Zij willen daarmee voorkomen dat de consument er qua dienstverlening op achteruit gaat. De VBO steekt in op een ander niveau en zou graag zien dat er een onderzoek gedaan werd naar de (minimale) eisen waaraan een bemiddelaar zou moeten voldoen om de consument goed van dienst te kunnen zijn. Op basis van de dan vastgestelde eisen zouden de normen voor de certificering vastgesteld kunnen worden en daaraan gekoppeld de opleidingseisen. In opdracht van de procescoördinator mr. Brokx (zie 6.1) en het Ministerie van Economische Zaken heeft het centrum voor Innovatie van Opleidingen CINOP een vergelijkend onderzoek uitgevoerd naar de opleidingsprogramma's van de SOM en de CCHO. Deze programma's zijn onderling vergeleken op een aantal vakinhoudelijke aspecten. Het onderzoek is niet bedoeld als aanzet voor de formulering van de eindtermen van een gezamenlijke certificeringregeling, maar bevat een quick scan van de overeenkomsten en verschillen tussen de opleiding tot makelaar en die tot vastgoedadviseur. Op grond van deze vergelijking doet het CINOP een aantal aanbevelingen over hoe gekomen zou kunnen worden tot een gezamenlijke opleiding. Deze aanbevelingen kunnen door de branche- en consumentenorganisaties betrokken worden bij de nadere uitwerking van een certificeringregeling

Een enigszins vergelijkbaar traject is inmiddels doorlopen bij de ontwerpen van de vakbekwaamheids- en ervaringseisen voor taxateurs. De wijziging van het wetboek van ..I Kccphasdel e s de daarnee gejxiârd gââïìde afschaliing van beëdiging en rirei-~escnerming van taxateurs was voor de Raad voor Onroerende Zaken, onder leiding van de heer drs. A.C. Hordijk ARICS, de aanleiding om een coördinatiepunt voor taxateurs in het leven te roepen. Hierbij werden niet alleen brancheorganisaties betrokken, maar ook georganiseerde (gespecialiseerde) taxateurs. Dit initiatief startte in januari 1998 en heeft inmiddels geleid tot de oprichting van de Stichting Register Taxateurs O.Z. De stichting stelt zich tot doel de vakbekwaamheid, deskundigheid en integriteit van taxateurs op het gebied van agrarische en bedrijfsmatige onroerende zaken te bevorderen, dan wel in stand te houden, voor zover daar niet in wordt voorzien door de brancheorganisaties. Er is een register geopend waarin alle categorieën taxateurs vertegenwoordigd zijn, met uitzondering van de taxateurs voor de sector woningen. 1

1

1

Voorlopig zijn de taxateurs ingedeeld in drie hoofdgroepen: landelijk vastgoed, bedrijfsmatig onroerend goed en WOZ-taxaties. Middels een overgangsregeling van 5 jaar kunnen de taxateurs die aan de eisen van de overgangsregeling voldoen in het register opgenomen worden. Na deze overgangsperiode komt er een definitieve regeling. Een uitgebreide inventarisatie van onderwerpen (terreinafbakening), marktpartijen, opleidingsinstituten, opdrachtgevers (consumenten) en vakbekwaamheidseisen heeft uiteindelijk geresulteerd in een puntensysteem. Dit puntensysteem koppelt theoretische kennis aan praktische vaardigheden waarover de taxateur in een bepaalde evenwichtige verhouding moet beschikken. Het door de Stichting Register Taxateurs O.Z. ontwikkelde puntensysteem zou model kunnen staan voor de weging van opleidings- en ervaringseisen van makelaars. Het overleg in de Stuurgroep Certificering Makelaars spitst zich momenteel toe op het vaststellen van de opleidings- en ervaringseisen. De uitkomst van dit overleg kan mijns inziens drie kanten op: 1. Er komt een compromis tot stand met eisen die liggen onder het huidige opleidingsniveau van de makelaars. 2. Het overleg leidt tot vaststelling van een norm die ligt op het huidige opleidingsniveau van de makelaar. 3. Partijen komen niet tot een gezamenlijk standpunt en het overleg mislukt. De belangen van de in de Stuurgroep vertegenwoordigde organisaties verschillen nogal. Er is dan wel sprake van brancheorganisaties die zich bezighouden met de bemiddeling in onroerende zaken, maar de achtergronden van de individuele leden verschilt enorm. Alleen al door de scheiding makelaadniet makelaar lijkt een gezamenlijk standpunt ten aanzien van opleidingseisen onmogelijk. De NVM en de LMV zullen geen genoegen kunnen nemen met opleidingseisen die onder het huidige niveau liggen. De VBO zal het niet aan haar leden kunnen verkopen dat de vast te stellen opleidingseisen veel hoger liggen dan de huidige eisen om lid te kunnen worden van de VBO. De VEH zal haar leden niet graag melden dat de opleidingseisen voor makelaars omlaag gaan en daarmee de deskundigheid van de makelaars. Bij de vaststelling van lagere opleidingseisen zal het aantal bemiddelaars op de markt toenemen, maar de kwaliteit neemt af. De NVM en de LMV hebben geen belang bij een gezamenlijke uitkomst van het overleg waarin de nieuwe opleidingsnorm lager is dan de huidige. De kansen op een gezamenlijk standpunt ten aanzien van opleidingseisen acht ik dan ook zeer klein. Ook ten aanzien van (bijvoorbeeld) de te stellen gedragsregels ligt het gevaar van zeer uiteenlopende en dus moeilijk te verenigen opvattingen op de loer.

Gelet op het door het kabinet beoogde doel tot een meer transparante bemiddelingsmarkt te komen, is het van belang dat de tot stand te brengen certificeringregeling branchebreed is. Een mislukken van het overleg in de Stuurgroep zou voor de consument niet wenrelijk zijn. De bemiddelingsmarkt wordt ondoorzichtig wanneer de verschillende brancheorganisaties ieder een eigen certificeringregeling in het leven roepen. Wanneer de uiteindelijke eisen voor een certificering toch lager uit zouden vallen dan het huidige opleidingsniveau van de makelaars, zullen LMV en NVM de eigen hogere normen voor hun leden kunnen handhaven, al dan niet met een praktijktest, beëdiging en een eigen certificering. Er is dan sprake van een voortzetting van het huidige (wettelijke) systeem maar dan in private vorm. Als onderdeel van de lidmaatschapseisen is dat mogelijk, mits het lidmaatschap open staat voor iedereen die aan de gestelde eisen voldoet.

12. TOEKOMSTVISIE

Eet kzbinet guut er xv7ar, ~ idat t de uastgûedtvïaliche iîa de aîsciial'ling van de rirei~escherming en beëdiging zelf tot een certificeringregeling komt. Het kabinet laat dit geheel aan de markt over. Het is echter maar de vraag of deze veronderstelling uitkomt. , . Z

*I(

Zoals geschetst is de discussie over het afschaffen van de makelaarstitel eigenlijk "toevallig" op gang gekomen naar aanleiding van een wetswijziging van het Wetboek van Koophandel. Zonder heldere en zwaarwegende argumentatie is het wetgevingsproces in gang gezet om de titelbescherming af te schaffen. Achteraf wordt een motivering gezocht om het wetsvoorstel te verantwoorden. Leden van de Raad van State, parlementsleden en juridische wetenschappers hebben allemaal, ieder vanuit hun eigen deskundigheid, hun twijfels geuit over het proces dat nu plaatsvindt. Op grond van lichte overwegingen van mededingingsrechtelijke aard wordt nu het zwaarwegende belang van de consument opgeofferd. De bestaande consumentenbescherming in de vorm van de makelaarstitel wordt door de overheid afgeschaft, er van uitgaande dat er een persoonsgebonden certificering komt. Het vervallen van de titelbescherming zal voor de consument grote onduidelijkheid betekenen: de consument komt in de kou te staan en zal niet meer weten aan wie hij zijn belangen toevertrouwd. '

Het overleg in de Stuurgroep Certificering Makelaars zal twee kanten op kunnen gaan: Er komt een gezamenlijke certificeringregeling of die komt er niet: Op zich is een certificeringregeling voor de consument een goede zaak. Met name bemiddelaars zonder enige kennis of ervaring kunnen zo herkenbaar worden. Van de gecertificeerde bemiddelaars staat immers vast dat zij aan minimale eisen voldoen. De uitslag van het overleg in de Stuurgroep zal echter altijd een compromis betekenen tussen de betrokken partijen. Er zal dan een grote groep ontstaan van bemiddelaars/adviseurs die aan de vastgestelde eisen voldoet. Het kwalitatieve onderscheid dat nu in de markt bestaat op basis van de beëdiging tot makelaar en het lidmaatschap van de verschillende verenigingen NVM, LMV en VBO zal steeds verder vervagen. Op termijn zal dit het voortbestaan van deze verenigingen ernstig bedreigen. De professionele makelaars die voortdurend bezig zijn om hun dienstverlening te verbeteren door middel van kennis, ervaring en service zullen niet accepteren dat zij tot de grote grijze groep van gecertificeerden behoren. Op basis van hun kennis, ervaring en dienstverlening zullen zij gezamenlijk een nieuwe organisatie in het leven roepen. Deze nieuwe organisatie zal een label krijgen dat naar de markt gepresenteerd wordt als "A-merk". Naar de markt zal gecommuniceerd worden dat de consument met de inschakeling van een lid van deze nieuwe organisatie het beste af is. Bij de echte vastgoedprofessionals zal immers altijd de behoefte blijven bestaan om zich in de markt als "top" te onderscheiden.

Is het niet legitiem om de NVM, als grootste en sterkste branchevereniging van makelaarsíbemiddelaars de consumentenbescherming te laten regelen ? Niet als participant van een nrg22n met undere verei,igir,ger, v;aarûp de ?y'TV7?~f geea iavlued heeft, rnaar geneel zelfstandig. De NVM is daartoe in staat, op basis van een duidelijke toelatingseisen voor nieuwe leden en een klachtenregeling voor de consument. Op basis van een eigen visie zal de NVM haar beleid kunnen bijsturen, zonder daarbij afhankelijk te zijn van anderen. Als de NVM uit het overleg met de Stuurgroep Certificering Makelaars stapt, is er geen sprake van een branchebreed draagvlak en dus geen certificering. De NVM heeft zich steeds op het standpunt gesteld dat de norm voor de certificering moet zijn het SVM-diploma en de vaktest, zoals deze nu ook geldt voor de beëdiging tot makelaar. Als dit niet door de overige leden van de Stuurgroep geaccepteerd wordt, komt er geen gezamenlijke certificeringregeling. Als deze norm van de NVM wel door de overige leden van de Stuurgroep geaccepteerd wordt, heeft de NVM een ander probleem: de kwalitatief beste makelaarsíbemiddelaars zullen zich toch willen onderscheiden van de grijze massa, ongeacht of het niveau van de certificering hoog of laag zal zijn. I

t

Momenteel zijn veel maklaars lid van de NVM omdat hierin het topsegment van de makelaars/bemiddelaars vertegenwoordigd is. Op dit moment zien we dat verschillende makelaars zich naast hun NVM-lidmaatschap ook aansluiten bij organisaties als Era of Garantiemakelaars. Zij willen zich onderscheiden op het terrein van marketing. Dat is geen probleem omdat de primaire kwaliteitseisen in het NVM-lidmaatschap besloten liggen. Een veel groter gevaar ontstaat op het moment dat makelaars zich willen onderscheiden op deskundigheid en kwaliteit, omdat zij niet tot de grote grijze massa willen behoren. De NVM is bang dat als de normen voor de certificering te hoog komen te liggen, veel potentiële kandidaten geen lid van de NVM kunnen worden. Heeft de NVM belang bij veel leden? De vrees bestaat dat als veel bemiddelaars zich niet bij de NVM kunnen aansluiten, zij zich anderszins zullen organiseren. De NVM pretendeert het A-merk in de markt te zijn, maar wil tegelijkertijd de brancheorganisatie van iedereen zijn. Dat kan niet. Als de NVM inderdaad een vertegenwoordiger van het A-merk van de makelaarsíbemiddelaars wil zijn, moet zij uit het overleg in de Stuurgroep stappen. Zonder NVM geen certificering en zonder certificering alle kansen voor de NVM om het A-merk in de markt te zetten. De huidige lidmaatschapseisen van de NVM ( o.a. SVM-diploma, vaktest, onafhankelijkheidseisen, geschillenregeling etc.) zijn zodanig dat zij voor de consument de waarborg vormen dat hij te maken heeft met een deskundige, ervaren en betrouwbare adviseur. Op dit moment willen professionals in de vastgoedmarkt alles doen om "makelaar" te worden, straks zullen deze professionals zich inspannen om lid van de NVM te worden. Daarmee kan duidelijk naar de markt gecommuniceerd worden dat de consument met een NVM-lid alle waarborgen heeft die nodig zijn voor een deskundige begeleiding. In plaats van een negatieve selectie door de consument van die adviseurs die ongekwalificeerd zijn, kan de consument dan kiezen voor de echte deskundigen die zich in de markt onderscheiden door het NVMlogo.

13. CONCLUSIE

Het thans nog geldende artikel 62 Wetboek van Koophandel geeft een definitie van het begrip makelaar. Een nieuw artikel 62 zal vermelden wat onder het nieuwe begrip tussenpersoon verstaan wordt. Het belangrijkste verschil is het vervallen van titelbescherming en beëdiging door de rechtbank van de makelaar. Nergens vermeldt het wetsontwerp aan welke kwalificaties die tussenpersoon moet voldoen. Het kabinet acht de beroepsgroep, mede door de hoge organisatiegraad in de bemiddelingsbranche, zelf beter in staat de vereiste deskundigheid te omschrijven en te toetsen. Dat kan gebeuren door middel van een persoonscertificering, dat periodieke hertoetsing mogelijk maakt. Gelet op de bescherming van de consument, de afnemer van de bemiddelingsdienst, is er een behoefte aan waarborgen ter zake van vakbekwaamheid, onafhankelijkheid en betrouwbaarheid van zowel makelaars als bemiddelaars. De bestaande regeling in het wetboek van Koophandel biedt enige waarborgen voor zover het de titel makelaar betreft. De thans bestaande situatie kent echter twee knelpunten: 1. De markt is onvoldoende doorzichtig omdat niet duidelijk is hoe de vakbekwaamheid van makelaars zich verhoudt tot die van bemiddelaars. 2. De titel makelaar is verbonden aan een eenmalige toetsing. Een periodieke hertoetsing van de vakbekwaamheid blijft achterwege. Het kabinet meent deze knelpunten op te lossen door de bestaande wettelijk regeling te vervangen door zelfregulering. Het kabinet wil in dat kader niet alleen het vaststellen van het niveau van de inhoudelijke eisen, maar ook de controle daarop geheel aan de markt overlaten. Naar mijn mening lijkt het argument dat de certificering een periodieke toetsing mogelijk maakt mooier dan het is. Op de eerste plaats kan de wetgever de makelaardij een verplichting tot periodieke hertoetsing opleggen op straffe van het verlies van de hoedanigheid van makelaar. Daar hoeft het bestaande systeem dus niet voor op zijn kop gezet te worden. Ook in het thans nog bestaande systeem is de organisatie van het eenmalige makelaarsexamen door de overheid uitbesteed aan een particuliere stichting (SVM). Het opleidingsniveau daarvan is bovendien na jarenlang overleg met het Ministerie van Economische zaken vastgelegd in een Algemene Maatregel van Bestuur. Op de tweede plaats is de ketting zo sterk als de zwakste schakel. Een tussenpersoon is ook in het nieuwe systeem niet verplicht om lid te worden van een brancheorganisatie. Dat de organisatiegraad op dit moment hoog is, wil niet zeggen dat, dat ook zo blijft. Er is dus kans op wildgroei, zeker in een overspannen markt waarin iedereen wel een graantje mee wil pikken als bemiddelaar op de onroerend goed markt. Op de derde plaats zullen de brancheorganisaties voorzichtig omspringen met de verplichtingen die zij hun leden opleggen. Hoe ingrijpender de zelfregulering, des te groter de kans dat bij een kosten-baten analyse een aantal bemiddelaars voor onafhankelijkheid zal kiezen. Op de vierde plaats geeft een certificering de consument geen enkel inzicht in de relatieve deskundigheid van gecertificeerde ten opzichte van niet gecertificeerde makelaars.

Er is onvoldoende onderzocht of met zelfregulering dezelfde waarborgen ter zake van de kwaliteit van de dienstverlening aan de consument geboden wordt als met de thans bestaande wettelijke regeling. Het staat mijns inziens niet vast dat, dat het geval zal zijn. Bovendien stelt het mededingingirecht grenzen zin de i r , h ~ ~VU:: U eelr t ~ stand t te brengen certificeringregeling Ook zal de vergroting van de transparantie die met een certificeringregeling wordt bereikt relatief zijn. Het blijft immers ook voor niet gecertificeerde bemiddelaars, van wie de deskundigheid en onafhankelijkheid niet objectief vaststaan, mogelijk om te blijven bemiddelen. Een branchebrede geschillenregeling verdient wel aanbeveling. De beperking is echter gelegen in het feit dat alleen geschillen met aangesloten bemiddelaars aan de geschillencommissie voorgelegd kunnen worden. Verder heeft de Stichting Ges~hillencommissiesvoor Consumentenzaken op dit moment alleen betrekking op een bepaalde categorie van consumenten, namelijk de particulieren. Een ondernemer of onderneming bijvoorbeeld kan nu niet bij de Stichting aankloppen. "Het algemeen belang" zou niet beperkt moeten blijven tot het belang van de particuliere consumenten. Een alternatief voor het aangenomen wetsvoorstel was wellicht aanpassing van de huidige wettelijke regeling. Zo is bijvoorbeeld ten aanzien van de assurantiebemiddeling wel gekozen voor handhaving van de wettelijk regulering, met als belangrijkste motief de noodzakelijk geachte bescherming van het publiek. Gelet op de eisen die samenhangen met een certificeringregeling, onafhankelijke geschillenregeling, permanente educatie met tussentijdse toetsing et cetera, lijken deze zaken nu al het best geregeld te zijn binnen de brancheorganisatie NVM. Een aantal zaken die binnen de NVM reeds ontwikkeld zijn, lijken nu norm te worden in de certificeringregeling en dus voor de hele bemiddelingsmarkt. De NVM heeft echter geen belang bij een certificeringregeling. Het tot stand komen van een certificeringregeling zal leiden tot een grote groep bemiddelaars die aan die eisen voldoet. De vastgoedprofessionals die zich onderscheiden op deskundigheid, ervaring en dienstverlening zullen zich willen onderscheiden van deze grote groep. Zij zullen zich organiseren als "top-segment" in de bemiddelaarsmarkt. Indien er geen certificeringregeling tot stand komt, zal de NVM haar positie als gezaghebbende organisatie versterken en zich kunnen profileren als A-merk in de markt. De kwaliteit van de organisatie en haar leden zal dan een waarborg vormen voor de consument. Het tot stand komen van een branchebrede certificeringregeling vormt een grote bedreiging voor het voortbestaan van de brancheverenigingen NVM, LMV en VBO. De titel makelaar is een bekend en ingeburgerd begrip in de samenleving. Op de onroerend goed markt wordt zeer veelvuldig gebruik gemaakt van bemiddelingsdiensten van makelaars. Het is daarom van belang dat er tijdig en op adequate wijze voorlichting gegeven wordt aan de consument, zowel over het vervallen van de titel makelaar als ook over de daaraan verbonden gevolgen. De consument moet weten tot wie hij zich na de afschaffing van de titel makelaar kan wenden voor deskundige bijstand bij de (ver)koop en (ver)huur van een woning of bedrijfsobject. De NVM heeft nu de gelegenheid om zich sterk te maken voor de belangen van de consument, waaraan de overheid door de afschaffing van de titel makelaar veel te gemakkelijk voorbij is gegaan. Leidschendam, 30 augustus 2000 Mr. V.J.B. Kemp makelaar-taxateur o.g.

Literatuurlijst Ravport van de MDW-werkgroq makelaars, qri! !?9!?, Mizisterie -van Economische Zaken, Den Haag B r o k , mr. G.Ph., februari1999, Advies van de procescoördinator inzake certificering van makelaars, Ministerie van economische zaken, Den Haag Diverse auteurs, 1999, rapportages werkgroepen t.b.v. Stichting Register Taxateurs IPM Research en Advies, 1996, betekenis voor consumenten van begrippen onafhankelijk, betrouwbaar en deskundig, Rotterdam Diverse publicaties in De Vastgoedadviseur, Vereniging Bemiddeling Onroerend goed, Den Haag Verslag van de forumdiscussie ""De toekomst van de beëdigd makelaar", 1997, PBM, Schaarsbergen Diverse publicaties van de Vereniging Eigen Huis Croes, mr. A.L., 1999, Over geschillen met makelaars, tijdschrift voor consumentenrecht nummer 4 Dammingh, mr. J., 1999, Moet de titel makelaar afgeschaft worden, Weekblad voor privaatrecht, notariaat en registratie, nummer 638 1 Kousemaekerj F.J.M. de, 1998, Praktijkaspecten vastgoed, leidraad voor studie en praktijk, Alphen aan den Rijn Middag, mr. J.M., Honderd jaar NVM-makelaardij, 1998, Nieuwegein Besluit vakbekwaamheid makelaars in onroerende zaken, Staatsblad 1998, 304 Wetsvoorstel en Memorie van Toelichting 1998/1999,26.667, nummer 3 Diverse publicaties in Vastgoed en Intern van de NVM Nen-En 450 13, 1991, Algemene criteria voor certificatie-instellingen die certificatie van personen uitvoeren, Nederlands Normalisatie Instituut, Delft Vastgoed, juli/augustus 2000, De verschillen tussen makelaarsopleidingen Vilters, drs I, 1999, de opleiding voor makelaar/vastgoedadviseur nader bekeken, 's-Hertogenbosch Kwak, Ir. J.M., 1999, Organisatie van de Vastgoedsector, syllabus SBV, Amsterdam LMV, interne regelgeving, lidmaatschapseisen, statuten, geschillenregeling e.a. Lekkerkerk VBO, toelatingsvoonvaarden, voorwaarden en tarieven, gedragscode, reglement op de tuchtrechtspraak e.a., Den Haag NVM, statuten, reglement lidrnaatschapszaken, erecode, reglement vakgroepen, e.a. Nieuwegein Data Verenigde Kamers van Koophandel, 2000, Woerden

Interviews

- Slikhe, ing. C.P. TIZE der, L~n,de!ijtehilutv!aûï,rs Vereniging LPvfxJ, bUïcaümanageï, (ôüdj bestuurslid, bestuurslid Agrarische sectie, Lekkerkerk

- Goofers, M., Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed VBO, algemeen secretaris, Den -

-

Haag Cremers, C.A., Nederlandse Vereniging van Makelaars en vastgoeddeskundigen W M , algemeen secretaris, Nieuwegein Geerts, Y.C., Vereniging Eigen Huis, manager Externe en Interne Communicatie, Amersfoort Hordijk ARICS, drs. A.C., Raad voor Onroerende Zaken, directeur, Den Haag Borgdorff M W , rnr.J.C. ,vice-voorzitter W M afdeling Haaglanden