Woonvisie: op weg naar een levendige groene stad
1. Inleiding
De woningmarkt zit sinds enige tijd vrijwel muurvast. En het is nog niet zo eenvoudig om deze markt los te weken. Dit komt omdat: • op de woningmarkt huurders en kopers kunnen worden onderscheiden, de benadering van beide groepen anders is en de overgang tussen beide groepen niet altijd even vloeiend verloopt • de woningmarkt eigenlijk een keten van achtereenvolgende schakels is waarbij een koper vaak ook een verkoper is. Zo kunnen voordelen met de pet van de koper op, nadelig zijn met de pet van de verkoper op, • alles in elkaar grijpt, waardoor bepaalde maatregelen zowel een positief als een negatief effect kunnen hebben afhankelijk van andere maatregelen die wel of niet worden genomen,
Het is weerbarstige materie. Dit kan alleen worden aangepakt met een samenhangend totaalpakket aan maatregelen. Het gaat dan om een integrale visie op de huurliberalisatie, de overdrachtsbelasting, het eigenwoningforfait en de inkomstenbelasting. Dit zal voor een groot deel alleen op landelijk niveau kunnen worden aangepakt. Dat wil niet zeggen dat op lokaal niveau niets kan worden gedaan maar het effect zal relatief klein zijn.
2. Welke elementen spelen een rol?
Wat zijn de knoppen waar aan kan worden gedraaid?
2.1. Financiën van de kopers
Als mensen een huis willen kopen moeten ze geld hebben en/of een hypotheek kunnen afsluiten. Gunstig voor dit laatste is dat de rente laag is. Ook de woningprijzen zijn gedaald. Dus is de drempel om te kunnen kopen wat betreft de rente en de woningprijzen laag. Maar deze lage prijzen, of beter de dalende prijzen, hebben ook een negatief effect omdat dit de kopers onzeker maakt over de toekomstige waarde van hun huis. En omdat banken vanwege de onzekere tijden de eisen om een hypotheek te verlenen op aangeven van de AFM naar boven hebben bijgesteld, is het toch lastig om een hypotheek te krijgen. Hier moet op landelijk niveau naar worden gekeken.
2.2. Woningen
Er zijn meer woningen nodig omdat: • de Edese bevolking tot 2025 nog groeit • door vergrijzing en scheidingen het aantal personen dat in een huis woont daalt • er al lange tijd lange wachtlijsten bestaan voor (sociale) huurwoningen.
De groei van Ede moet wel enigszins worden genuanceerd. Ede kent geen noemenswaardige autonome bevolkingsgroei. Van 2006 tot 2010 was er zelfs sprake van een (klein) vertrekoverschot.
Voor starters moeten er woningen zijn. Er moet dus worden gebouwd voor de goedkopere huur. Maar niet in de hoeveelheid volgens de wachtlijst. Immers er zijn ook bewoners van goedkopere huurwoningen die willen doorstromen, en op deze wijze een goedkopere
huurwoning achterlaten. Maar huurders blijven zitten omdat een andere woning te hoge huurkosten met zich meebrengt in vergelijking met hun huidige woning of omdat er geen betaalbare woning voor hen te koop is. Dit kan 'scheefwonen' tot gevolg hebben. Scheefwonen belemmert starters en mensen met een smalle beurs ook om op de koopmarkt te komen. Ook hierdoor komt de doorstroming niet op gang. Een deel van de starters wil en kan best kopen. En er staan ook veel huizen te koop. Ook in het goedkope segment. Maar vaak voldoen deze woningen niet aan de woonwensen van de starters. Een voorbeeld zijn appartementen. Daarnaast kunnen bewoners van goedkopere koopwoningen pas weg naar een andere woningen als ze hun hypotheek rond krijgen en er huizen beschikbaar zijn in het midden segment.
Een verplichte verkoop van huurwoningen door wooncorporaties maakt het aanbod van koopwoningen groter. Dit verlaagt, onder de wetten van vraag en aanbod, weliswaar de koopprijs maar omdat potentiële kopers hun financiën moeilijk rond kunnen krijgen, betekent dit niet automatisch doorstroming. En door deze maatregel krimpt het aantal sociale huurwoningen. Waardoor daar een schaarste ontstaat en wachtlijsten (nog) hoger kunnen oplopen.
Er moet rekening worden gehouden dat huizenbezitters uit de "55+ groep" hun koopwoning willen inruilen tegen een huurwoning. Ook het inzetten op studentenhuisvesting bij de kenniscampus kan tot gevolg hebben dat meer studenten na afloop van de studie een woningwens in Ede hebben. Uit de studenten moet je, naast de toename door werkgelegenheid, de bevolkingsgroei van Ede halen.
Bij het loslaten van een sociale grondprijs door de gemeente zal het aantal te bouwen huurwoningen minder worden met het gevolg dat de wachtlijsten weer langer worden.
Er is volgens het woonbehoefte onderzoek van de gemeente uit 2010 behoefte aan: • Huurhuizen boven sociale huurgrens • Koopwoningen in het middensegment
Als deze woningen er niet zijn, moeten ze worden gebouwd. Hier kan de gemeente dus nadrukkelijk een rol in spelen. Er zijn bouwplannen voor de komende 5 jaar voor ongeveer 400 woningen. Dit is echter meer dan voor de autonome groei nodig is. Dat veronderstelt een vestigingsoverschot. Afgelopen jaren was er echter een vertrekoverschot: waarom zal deze trend keren? Als deze woningen om een of andere reden niet kunnen worden gebouwd ontstaat een tekort en dat zal volgens de wetten van vraag en aanbod, prijsopdrijvend werken. Die verhoging kan enigszins worden gedempt omdat de prijzen van woningen omlaag gaan vanwege de economische crisis en de aanpassingen van de hypotheekrente aftrek. Overigens heeft het niet bouwen van woningen natuurlijk ook sociaal-economische consequenties. Het is echter de vraag of de conclusie uit het woonbehoefte onderzoek in deze tijd van recessie nog wel klopt. Een aangepast verkort onderzoek kan hier duidelijkheid over geven. Ook duidelijkheid over de kantorenmarkt is gewenst. Want er staan ook kantoorgebouwen leeg. Wat gaat hiermee gebeuren? Krijgen deze een herbestemming? En als dit in de vorm van appartementen is, wat zijn dan de gevolgen voor de woningmarkt?
2.3 Ontwikkelingen
Boven de markt zweeft onzekerheid. Onzekerheid over de hypotheekrente aftrek en over de rest en over waarde van het huis. Dit maakt dat mensen niet in beweging komen omdat ze onzeker zijn of een andere regeling op komst is en deze regeling hun mogelijkheden in een ander daglicht kan plaatsen. Dit kan alleen door een integrale aanpak van de koop en huurmarkt op landelijk niveau worden opgepakt.
3. Wat kan de gemeente doen
Kan de gemeente dan helemaal niets doen? Dat is ook niet waar. Op lokaal niveau kan het een en ander worden gedaan om in ieder geval een deel van de lokale markt in beweging te krijgen. Dit kan door woningen te (laten) bouwen en financiële tegemoetkomingen beschikbaar te stellen. Woningen aanbieden tegen betaalbare prijzen kan door de woningen goedkoper te maken door bijvoorbeeld bouw onder CPO of door de grondprijzen te verlagen. Het afwaarderen van de grondprijzen doet pijn. Maar wel in de boeken. Op papier zijn we dan niet meer "in balans". Maar in de praktijk was dat natuurlijk al een tijdje het geval omdat de op papier gehanteerde grondprijzen nooit de prijzen waren waarvoor de gronden ook daadwerkelijk kunnen worden verkocht.
Het kan ook door de financiële drempels te verlagen door creatief te zijn in het omlaag brengen van de stichtingskosten. Denk aan regelingen als een garantieregeling "koop oude woning bij koop nieuwe woning" zoals in Noord-Brabant, erfpacht, huurkoop of startersleningen. De eerste regeling is ongewenst omdat de gemeente als (op)koper van de oude woning met het risico van waardedaling van de opgekochte woning zit en dit dus kapitaalsvernietiging van de gemeente financiën tot gevolg heeft. Deze laatste regeling, startersleningen, brengt de woningmarkt wel iets in beweging en daarmee worden indirect ook de niet starters geholpen. Iedere starter kan 3 tot 4 verhuisbewegingen in gang zetten. Maar deze regeling geeft, wanneer starters naar een grotere woning willen en dat is na ongeveer 5 jaar, problemen. Immers startersleningen verhogen weliswaar het leenvermogen van de kopers maar: A. Groei van de woningprijs en het inkomen is niet gegarandeerd, het ligt eerder voor de hand dat de huizenprijzen zullen dalen en de koopkracht niet of nauwelijks zal toenemen zeker bij gezinsuitbreiding, B. Hierdoor komen starters met een restschuld te zitten zeker als je meeneemt dat de "kosten koper" ook mee gefinancierd is, C. Deze restschuld bemoeilijkt de overstap naar een eengezinswoning.
Daarnaast houdt deze regeling de prijs van woningen kunstmatig hoog.
Gezien de steeds verslechterende perspectieven voor de financiële resultaten van bouwprojecten is het belangrijk om de lokale politieke moed te hebben om meer goedkopere koop- en huurwoningen te bouwen en de verliezen te durven nemen. Beter iets bouwen dan niets, en het is maar de vraag of de verliezen die de gemeente dan neemt lager zijn dan wanneer je wacht tot dat de duurdere woningen ooit gebouwd gaan worden.
Ook is het van belang om de energiekosten te drukken. Deze kosten maken een steeds groter deel uit van de woonkosten. Huizenbezitters en verhuurders moeten daarom gestimuleerd worden om deze kosten te verminderen door bijvoorbeeld betere te isolatie.
Een discussie in Ede tussen de fracties over hoe verder met de woonmarkt moet dus gaan over de vraag aan welke knoppen willen we draaien, naar welk effect streven we en hoever willen we hierbij gaan. In het volgende hoofdstuk worden eerst een paar uitgangspunten van GroenLinks/PE opgesomd. In het laatste hoofdstuk staat waar GroenLinks/PE voor gaat in de discussie.
4. Uitgangspunten
De fractie van GroenLinks/PE hanteert de volgende uitgangspunten.
Bewoners • Ede is een aantrekkelijke gemeente maar een autonome groei die de bouw van 500 woningen noodzakelijk maakt, is niet reëel, • De wachtlijsten voor huren zijn lang en moeten binnen 5 jaar worden gehalveerd, • De crisis kan nog enige tijd aanhouden. Banken worden nog meer risicomijdend. Het verkrijgen van een hypotheek wordt er daarom niet gemakkelijk op, • De onzekerheid over de markt blijft nog enige tijd bestaan. En daarmee het vertrouwen van mensen in de markt, • De hypotheekrente aftrek wordt versoberd of gaat op termijn helemaal verdwijnen, om koopwoningen betaalbaar te maken moeten ze goedkoper worden, • Startersleningen zijn ongewenst omdat ze op de lange termijn verstorend werken, • De bestaande woningvoorraad moet worden verduurzaamd. Hiervoor moeten de bewoners worden gestimuleerd door middel van een actieprogramma.
Huizen • Van de 1500 te koop staande woningen in 2012 zijn er in het eerste kwartaal 100 verkocht, • Bouw bij "de Veluwse poort" zal andere bouwprojecten kannibaliseren. • Bouw bij "de Veluwse poort" is funest voor de bestaande voorraad te koop staande woningen, • De bouw van sociale woningen zal op den duur kostendekkend moeten zijn maar tot die tijd blijven maatregelen nodig om de bouw op gang te houden, • Gezien het lage aantal transacties en het hoge aanbod, zullen de woningprijzen nog verder zakken, • Door de onzekerheid door de langdurige financiële crisis verschuift de woningvraag mogelijk krachtig van kopen naar huren, • Door alle ontwikkelingen op woningmarkt zal er meer behoefte komen aan huurwoningen: in het sociale segment en ook daar net boven, • Gezien de slechte verwachtingen bij de bouw van duurdere woningen is het ook verstandig om goedkopere woningbouw (inclusief nieuwbouw huurhuizen) nu te realiseren en daarbij een verlies van het Grondbedrijf voor lief te nemen.
5. Actiepunten
Deze visie op de woonmarkt leidt tot de volgende acties:
1. Bouw maximaal 300 woningen per jaar met een voorkeur voor sociale huur. Een verhouding van 200/100 van huur/koop lijkt gerechtvaardigd, 2. Binnen de 200 huur lijkt een verhouding van 160/40 sociale huur, hoger segment gerechtvaardigd, 3. Bouw gefaseerd om te voorkomen dat er een te grote voorraad goedkope woningen ontstaat,
4. Bevries nieuwbouw activiteiten bij de kazerneterreinen, 5. Geef de voorkeur aan de reeds in gang gezette bouw projecten. Dus bouw bij Kernhem, bij Enka en bij Uitvindersbuurt. Hiermee worden de 300 - 400 reeds vastgelegde bouwopdrachten per jaar voor de komende 5 jaar al ingevuld, 6. Opteer voor verscheidenheid en kleinschaligheid binnen de wijk, 7. Verhuur om het renteverlies enigszins te dragen zo veel mogelijk de locaties op het kazerneterrein. De komst van een Akoesticum en Exposeum kunnen hier eventueel aan bijdragen, 8. Creëer op het kazerneterrein: 1. een "vrijstaat" waar kunstenaars de ruimte krijgen om de wijk levendig te maken, 2. werkruimtes voor ZZP-ers, 9. Zie de renteverliezen bij het kazerneterrein als korte termijn verliezen. Compensatie komt door het creëren van welzijn door een uniek en aantrekkelijk gebied en een mooie groene uitloper van de stad naar de heide, 10. Zorg dat bebouwing niet zichtbaar is vanaf de Ginkelse en Edese hei, 11. Stimuleer CPO, zorg voor een reglement en geef aan op welke locaties CPO toegepast kan worden, 12. Stuur op duurzaamheid bij nieuwbouw en bij verbouw van woningen, 13. Stimuleer hergebruik oude gebouwen en kantoren. Kijk actief hoe lege gebouwen nieuw gepositioneerd kunnen worden onder het motto "eerst hergebruik tenzij". Breng de bestaande bouw onder bij een wethouder, 14. Stimuleer de particuliere bouw ontwikkelingen in het buitengebied, 15. Onderzoek de mogelijkheden van ander type woningbouw zoals duurzame natuurwoningen, woningen met zonne-energie en eigen watervoorziening, 16. Stimuleer stadstuinbouw projecten.
Hiermee wordt: • de wachtlijst verkleind, • de doorstroom van goedkope huur naar duurdere huur of koop bevorderd, • De Veluwse poort deels teruggegeven aan de natuur, • Ede een levendige groene stad.
Fractie GroenLinks/PE Mei 2012
Bronnen
• • • • • • •
Woonprognose provincie Gelderland 2010, Woonvisie gemeente Ede Grondprijzen brief 2012 gemeente Ede ING Economisch Bureau Rabobank Kwartaalbericht Woningmarkt Moody’s Investor Service NVB 10 puntenplan
