OP WEG NAAR EEN DUURZAME

OP WEG NAAR EEN DUURZAME RETAILSECTOR EEN ONDERZOEK NAAR DE AFSTEMMING VAN DE BELANGEN OP HET GEBIED VAN DUURZAAMHEID TUSSEN DE AANBIEDERS EN GEBRUIKERS VAN RETAILVASTGOED

Erik van Gelder MRE 2008-2010

ERIK VAN GELDER V AMSTERDAM SCHOOL OF REAL ESTATE MRE 2008-2010

‘Duurzaamheid’ is de vertaling van ‘sustainability’ (dat afgeleid is van het Latijnse woord ‘sustenare’: op- of omhooghouden), hetgeen betekent dat iets tot in lengte van dagen kan voortduren. Duurzaamheid is een idee dat voortkomt uit het inzicht dat ‘het zo niet langer kan voortduren’, dat het wereldwijde proces waarin technologie, kapitaalgroei, productie en consumptie elkaar aan- en opjagen niet langdurig gedragen kan worden door de inherente beperkingen van de aarde en dus wezenlijk onduurzaam is. Duurzaamheid suggereert óók een perspectief waarbinnen naar oplossingen kan worden gezocht Derkse, 1995

Op weg naar een duurzame retailsector Een onderzoek naar de afstemming van de belangen op het gebied van duurzaamheid tussen de aanbieders en gebruikers van retailvastgoed.

MRE jaargang 2008-2010 Auteur: Dhr. E. van Gelder Begeleiding: Dhr. drs. R. Weisz RA MRICS Dhr. prof. dr. P. van Gool FRICS IJsselstein, oktober 2010

Voorwoord De voor u liggende scriptie is geschreven in het kader van de Master of Real Estate opleiding van de Amsterdam School of Real Estate. De scriptie vormt de laatste fase van mijn opleiding, die tot doel had om mij op een breed vlak kennis te verschaffen van de vastgoedsector. Dat is goed gelukt, maar ook binnen de vastgoedsector is er continue sprake van vernieuwing en veranderende omstandigheden, waardoor er zich telkens weer nieuwe leersituaties zullen voordoen. Eén van die veranderingen is de opkomst van het duurzaamheidsdenken binnen de vastgoedsector. Er heerst steeds meer een bewustzijn dat de bronnen waarmee welvaart wordt gecreëerd eindig zijn. Het wordt steeds moeilijker om met z‟n allen te leven op dat kleine stukje aarde, doordat grondstoffen opraken. Ook de opnamecapaciteit van onze atmosfeer en omgeving staat onder druk. De gebouwde omgeving draagt hier in hoge mate aan bij. Binnen de sector zijn, met name op het gebied van kantoren en woningen, al een aantal stappen gezet. De retailsector blijft echter nog achter. Het doel van dit onderzoek is om bij te dragen aan het zetten van de volgende stap binnen deze sector. Dit wordt gedaan door specifiek in kaart te brengen waar zich de verschillen en de overeenkomsten bevinden in het denken over duurzaam retailvastgoed tussen de gebruikers en de aanbieders. De resultaten en de aanbevelingen die in dit onderzoek worden beschreven, kunnen worden gebruikt om richting te geven aan de toekomstige verduurzaming van het retaillandschap. Graag wil in ik dit voorwoord de mensen bedanken die het mogelijk maakten om deze scriptie te schrijven. Natuurlijk de begeleiders namens de Amsterdam School of Real Estate: Robert Weisz en Peter van Gool. Ook mijn werkgever Corio die mij in staat heeft gesteld om deze opleiding te volgen wil ik bedanken, net als mijn collega‟s voor het optreden als sparringpartner, het leveren van input en hun niet aflatende interesse in mijn onderzoek. Hiernaast wil ik de geïnterviewden, die bereid waren om hun kennis en ervaring uitvoerig met mij te delen, vriendelijk danken voor hun inbreng. Als laatste en misschien wel meest belangrijke, wil ik mijn gezin bedanken voor de steun die zij mij op zoveel verschillende manieren hebben gegeven. Alexandra, Jasmijn en Valentijn, jullie hebben je in de afgelopen tijd aan moeten passen om ruimte te creëren voor mijn studie. Ontzettend veel dank daarvoor.

Erik van Gelder IJsselstein, oktober 2010

V

Samenvatting Duurzaamheid is een onderwerp dat recentelijk een enorme vlucht heeft genomen en dat zich ook binnen de vastgoedsector een plaats heeft verworven, die het niet snel meer zal opgeven. Steeds meer is men zich bewust van het feit dat de bebouwde omgeving een enorme druk legt op onze leefomgeving. Recente publicaties zoals de documentaire, „An Inconvenient Truth‟ van de voormalige Amerikaanse presidentskandidaat Al Gore en het bekende boek „Cradle to Cradle‟ hebben hierop een katalyserende invloed gehad. Ook is het niet onwaarschijnlijk dat de overheid in de toekomst haar stempel zal drukken op de verduurzaming van de vastgoedsector, vanuit haar ambitie om bij te dragen aan behoud en verbetering van onze leefomgeving. Dit onderzoek beoogt houvast te bieden aan partijen, die zich specifiek bezig houden met het ontwikkelen en beleggen in retailvastgoed en die dat willen doen op een duurzame basis. Het onderzoek gaat daarbij specifiek in op de onderlinge overeenkomsten en verschillen die er bestaan in de visie op duurzaamheid tussen de aanbieders en gebruikers van vastgoed binnen de retailsector. De term duurzaamheid is een veelzijdig begrip, dat voor veel partijen nog moeilijk is te omschrijven. Wanneer we het nader onderzoeken, dan is vast te stellen dat bij duurzaamheid naast milieutechnische aspecten ook de sociaal-maatschappelijke en economische invalshoeken een rol spelen. We spreken van duurzaam vastgoed, wanneer er gedurende de levenscyclus van een gebouw zowel op de omgeving als op de gebruiker een significante reductie of eliminatie plaatsvindt van de negatieve invloed van het gebouw op deze elementen, of dat het gebouw er juist op een positieve manier aan bijdraagt. De opbrengsten van duurzaamheid blijken veelzijdig te zijn en ze gaan verder dan alleen de economische invalshoek waaraan we geneigd zijn te denken, wanneer er over opbrengsten wordt gesproken. Ook hier spelen opbrengsten op het sociaal-maatschappelijk vlak en op het gebied van milieu een rol. Vanuit diverse studies blijkt dat er al een behoorlijk aantal argumenten zijn om vanuit deze perspectieven tot verduurzaming van vastgoed over te gaan. Te denken valt aan imagovoordelen, hogere huurprijzen en reductie van de CO2 footprint van vastgoed. Toch blijkt het moeilijk om tot structurele verduurzaming van vastgoed te komen. Als oorzaak wordt hierbij vaak verwezen naar de zogenaamde „Circle of Blame‟, een model dat laat zien hoe de betrokken partijen bij een bouwproces elkaar de schuld geven van het niet tot stand komen van duurzame gebouwen. Deze cirkel zal eerst moeten worden doorbroken om tot een structurele verduurzaming van vastgoed te komen. Wanneer we inzoomen op de retailsector, dan zien we dat retail binnen het vastgoed een sector is die nog achterblijft wat betreft de verduurzaming. Wel hebben een aantal grote ontwikkelaars en beleggers die werken binnen dit segment, het onderwerp al hoog op de agenda staan. Ook de eerste, met name grote gebruikers (retailers), doen hun eerste stappen richting een duurzamere bedrijfsvoering. Het lijkt echter dat de inspanningen van de retailers zich in eerste instantie toespitsen op de te verkopen producten en niet zozeer op het vastgoed. Een snelle verduurzaming van de retailsector blijkt niet zo makkelijk te zijn als gevolg van de hoge winkeldichtheid waardoor er weinig nieuwbouw mogelijkheden zijn en de meestal kleine afmeting van de verhuurbare unit, wat er voor zorgt dat er vaak relatief weinig duurzaamheidswinst valt te behalen. Ook is de markt erg beschermend, wat er voor zorgt dat VI

het vaak lastig is om tot uitwisseling van de informatie te komen die nodig is voor de verduurzaming. Hiernaast spelen de vaak gecompliceerde herontwikkelingstrajecten, bijvoorbeeld als gevolg van versnipperd eigendom, een rol. Binnen de retailsector nemen ook de consumenten een belangrijke plaats in. Zij vormen namelijk het begin en het eindpunt van de productieketen en zijn vanuit hun rol als bezoeker ook als gebruiker van het vastgoed te zien. Voor de consument is duurzaamheid slechts één van de vele selectiecriteria waaruit hij kan kiezen, als het gaat om de keuze van een product. Ook hier is terug te zien dat de aandacht voor duurzaamheid zich voornamelijk toespitst op de handelswaar en (nog) niet zozeer op het vastgoed. In het kader van dit onderzoek zijn interviews afgenomen bij 17 retailers om zicht te krijgen op de visie van de gebruikers van retailvastgoed op duurzaamheid. Hieruit blijkt dat de gebruikers al veel doen aan duurzaamheid, zonder dat zij daar daadwerkelijk oog voor hebben. De acties worden vaak genomen vanuit het oogpunt van kostenbesparing. Hiernaast worden de inspanningen en behaalde resultaten niet actief op de consument overgebracht. Bij een groot deel van de geïnterviewde retailers bestaat de overtuiging dat bij de consument duurzaamheid helemaal geen rol speelt en deze er zeker niet extra voor wil betalen. Wel is de algemene verwachting dat het belang van duurzaamheid binnen de eigen organisatie en bij de consument in de nabije toekomst sterk zal toenemen. Verder is vastgesteld dat de meningen en de handelswijze met betrekking tot diverse thema‟s op het gebied van duurzaamheid, nog sterk uiteen lopen en dat zich nog geen eenduidige visie heeft uitgekristalliseerd. Een klein aantal retailers is als koploper aan te merken, terwijl anderen een afwachtende houding aannemen. Naast het bovengenoemde retailersonderzoek werd een onderzoek uitgevoerd onder een groot aantal consumenten. Het onderzoek vond plaats door stellingen voor te leggen aan bezoekers van winkelcentra en door gebruik te maken van internetpanels. Met betrekking tot de uitkomsten kan worden gesteld, dat een aanzienlijk deel van de consumenten aangeeft dat zij zich bezighouden met duurzaamheid en dat zij de duurzaamheidsfactor binnen een winkelcentrum belangrijk vinden. Een aanzienlijk percentage geeft zelfs aan dat zij een winkelcentrum dat bijdraagt aan duurzaamheid verkiezen boven een niet duurzaam winkelcentrum. De vraag of men op de hoogte is van de bijdrage van een specifieke winkel op het gebied van duurzaamheid, wordt in vrijwel alle gevallen met „nee‟ beantwoord. Wanneer de vastgoedaanbieders (beleggers en ontwikkelaars) wordt gevraagd naar hun visie en handelen met betrekking tot duurzaam retailvastgoed, dan is te zien dat daar al veel aandacht aan wordt besteed en dat het kennisniveau aanzienlijk is. De aanbieders geven aan bereid te zijn om daadwerkelijk in duurzaamheid te investeren. Duidelijk is wel dat dit onderwerp binnen de retailsector nog in de kinderschoenen staat, aangezien er op enkele uitzonderingen na nog weinig concrete acties zijn gerealiseerd. Er bestaat ook nog geen algemene opinie over de relatie tussen het verduurzamen van (winkel)vastgoed en de gevolgen voor het financiële rendement. De verwachting bij de aanbieders is, dat de retailer niet de drijvende kracht zal zijn achter de verduurzaming. Wel denkt men dat ook bij de retailer de aandacht voor dit onderwerp zal gaan toenemen. Dit geldt ook voor de houding van de consument ten opzichte van duurzaamheid, waarbij aangetekend wordt dat de verwachting is dat het huidige kennisniveau met betrekking tot het onderwerp zich bij de consument op dit moment nog op een zeer laag niveau bevindt. Opmerkelijk is dat de positie van de consument binnen het beslissingskader van de retailer, door de vastgoedaanbieder

VII

over het hoofd wordt gezien. De zogenaamde green leases, waarbij vastgoedaanbieders en gebruikers gezamenlijk afspraken maken over duurzame onderwerpen, worden als belangrijk middel gezien om tot implementatie van duurzaamheid te komen binnen het retailsegment. Het is voor de aanbieders duidelijk dat duurzaamheid de hype voorbij is en niet meer is weg te denken in de toekomst. Ontwikkelaars en beleggers zien voor zichzelf een rol weggelegd om de retailer te overtuigen en zo hun verantwoordelijkheid te nemen. De belangrijkste knelpunten die de verduurzaming van het retailvastgoed in de weg staan, worden volgens de aanbieders gevormd door het vraagstuk kosten van de verduurzaming versus het nog niet inzichtelijke toekomstige rendement en de vaak stroeve samenwerking met de gebruikers. Nadat de visie van de consument, de gebruiker en aanbieder van retailvastgoed met betrekking tot een duurzame retailsector is onderzocht, blijkt dat er nog een lange weg is te gaan. Om dit traject zo succesvol mogelijk te maken, kunnen er wel een aantal aanbevelingen worden gedaan die voortvloeien uit dit onderzoek. Dit zijn de volgende: 













Maak duidelijk wat duurzaam retailvastgoed is. Niet alleen voor de gebruiker, maar ook voor de vastgoedaanbieder. Partijen zijn niet in staat om het eenduidig te definiëren; Ondersteun als vastgoedaanbieder de retailer bij de (mogelijk) te nemen acties ten aanzien van duurzaamheidsingrepen in de gehuurde ruimte. De technische kennis op dit gebied is bij de aanbieders namelijk veel groter; Wees als vastgoedaanbieder bewust van het belang dat de consument heeft vanuit het oogpunt van de retailer. De consument bepaalt namelijk voor een groot deel het handelen van de gebruikers binnen de retailsector; Zowel de vastgoedaanbieders als de gebruikers moeten zich realiseren dat de consument ook nu al belang hecht aan duurzaamheid en moeten hun acties daarop afstemmen. Communiceer met de consument en maak behaalde resultaten inzichtelijk. Dit draagt bij aan de bewustwording van de consument en laat ook zien dat de retailer en de aanbieders er bewust mee bezig zijn; Introduceer green leases als middel om zo met de retailer het onderwerp bespreekbaar te maken. Doe dit op een ongedwongen manier en zorg er voor dat wederzijdse opbrengsten inzichtelijk worden gemaakt; Geef inzicht in de mogelijk toekomstige weten regelgeving vanuit de overheid en het belang om hierop vooruit te lopen.

Vanuit het onderzoek komen nog een aantal algemene punten naar voren, die bepalend kunnen zijn voor de succesvolle implementatie van duurzaamheid binnen de sector. Dit zijn het onderling afstemmen van de meet- en certificeringssytemen en het transparant maken van de relatie tussen de (mogelijk) extra kosten van duurzaam vastgoed en de (mogelijk) extra opbrengsten. Als laatste is het belangrijk om een duurzaam winkelcentrum te bouwen of een bestaand winkelcentrum te verduurzamen, zodat dit als voorbeeld kan dienen voor de markt. Door middel van de publicatie van de behaalde resultaten kan vraag worden gecreëerd. Voortvloeiend uit de aanbevelingen, die zijn gebaseerd op de kennis die is verzameld door middel van dit onderzoek, wordt als afsluiting een lijst aangeboden die vastgoedaanbieders handvaten biedt bij het verduurzamen van retailvastgoed.

VIII

INHOUD VOORWOORD ...........................................................................................................................

V

SAMENVATTING .......................................................................................................................

VI

LIJST MET FIGUREN .................................................................................................................

XI

LIJST MET TABELLEN ..............................................................................................................

XI

LIJST MET BIJLAGEN ...............................................................................................................

XI

1 INLEIDING ..............................................................................................................................

1

1.1 AANLEIDING ..........................................................................................................

1

1.2 DOELSTELLING ONDERZOEK ................................................................................

1

1.3 PROBLEEMSTELLING ............................................................................................

2

1.4 ONDERZOEKSMETHODEN EN OPBOUW ...............................................................

2

2 VASTGOED EN DUURZAAMHEID ...........................................................................................

4

2.1 INLEIDING ..............................................................................................................

4

2.2 BEWUSTWORDING ................................................................................................

4

2.3 DE GESCHIEDENIS VAN DUURZAAMHEID .............................................................

5

2.4 DE ROL VAN DE OVERHEID ...................................................................................

7

2.5 W AT IS DUURZAAMHEID? ....................................................................................

8

2.6 MEET- EN BEOORDELINGSSYSTEMEN .................................................................

11

2.7 W AT LEVERT DUURZAAMHEID OP? ......................................................................

16

2.8 THE CIRCLE OF BLAME ........................................................................................

19

2.9 SAMENVATTING EN CONCLUSIES .........................................................................

21

3 DUURZAAMHEID BINNEN DE RETAILSECTOR ......................................................................

23

3.1 INLEIDING ..............................................................................................................

23

3.2 RETAILVASTGOED EN DUURZAAMHEID ................................................................

23

3.3 DE ROL VAN DE RETAILER ....................................................................................

24

3.4 DE ROL VAN DE CONSUMENT ...............................................................................

25

3.5 MEET- EN BEOORDELINGSSYSTEMEN BINNEN DE RETAILSECTOR .....................

27

3.6 RETAILVASTGOED IN DE PRAKTIJK ......................................................................

28


29

IX

4 DUURZAAMHEID BIJ DE GEBRUIKER EN DE CONSUMENT ...................................................

31

4.1 INLEIDING ..............................................................................................................

31

4.2 ONDERZOEKSOPZET RETAILERS .........................................................................

31

4.3 RESULTATEN RETAILERSONDERZOEK .................................................................

31

4.4 OPZET CONSUMENTENONDERZOEK ....................................................................

35

4.5 RESULTATEN CONSUMENTENONDERZOEK .........................................................

36


38

5 DUURZAAMHEID EN DE VASTGOEDAANBIEDER ..................................................................

40

5.1 INLEIDING ..............................................................................................................

40

5.2 ONDERZOEKSOPZET VASTGOEDAANBIEDERS ....................................................

40

5.3 RESULTATEN ONDERZOEK VASTGOEDAANBIEDERS ...........................................

40


45

HOOFDSTUK 6 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ................................................................

46

6.1 INLEIDING ..............................................................................................................

46

6.2 CONCLUSIES .........................................................................................................

46

6.3 AANBEVELINGEN...................................................................................................

48

BRONNEN .................................................................................................................................

51

X

LIJST MET FIGUREN FIGUUR 1.1: SCHEMATISCHE OPZET ONDERZOEK .................................................................

3

FIGUUR 2.1: ONTWIKKELFASES VAN DE VISIE OP DUURZAAMHEID .......................................

6

FIGUUR 2.2: HUIDIGE OVERGANGSPERIODE NAAR „ONDERNEMENDE BENADERING‟...........

6

FIGUUR 2.3: PEOPLE, PLANET, PROFIT .................................................................................

9

FIGUUR 2.4: TRADITIONELE INSTEEK VERSUS DUURZAAM ONDERNEMEN ...........................

9

FIGUUR 2.5: THE CIRCLE OF BLAME ......................................................................................

19

FIGUUR 2.6: THE CIRCLE OF BLAME DOORBROKEN ..............................................................

20

FIGUUR 3.1: BURGER EN CONSUMENT ..................................................................................

26

FIGUUR 6.1: THE CIRCLE OF BLAME BINNEN HET RETAILVASTGOED ...................................

47

LIJST MET TABELLEN TABEL 2.1: DE KAPITAALSBENADERING .................................................................................

11

TABEL 2.2: GEREGISTREERDE EN GECERTIFICEERDE BREEAM-NL PROJECTEN .............

12

TABEL 2.3: GROEI AANTAL LEED PROJECTEN ......................................................................

13

TABEL 3.1: MULTI CORPORATION SUSTAINABILITY PRINCIPLES ..........................................

23

TABEL 3.2: CONSUMENT EN HET BELANG VAN DUURZAAMHEID ...........................................

26

TABEL 4.1: RESULTATEN CONSUMENTENONDERZOEK „PERSOONLIJKE INTERVIEW ‟ ...........

36

TABEL 4.2: RESULTATEN CONSUMENTENONDERZOEK „INTERNETPANELS‟..........................

37

TABEL 6.1: CHECKLIST IMPLEMENTATIE DUURZAAMHEID BINNEN DE RETAILSECTOR .........

50

LIJST MET BIJLAGEN BIJLAGE 1: VRAGENLIJST INTERVIEW RETAILERS ..................................................................

56

BIJLAGE 2: RESULTATEN ONDERZOEK CONSUMENT EN DUURZAAMHEID PER

59

WINKELCENTRUM „PERSOONLIJK INTERVIEW ‟.........................................................................

BIJLAGE3:RESULTATEN ONDERZOEK CONSUMENT EN DUURZAAMHEID PER

60

WINKELCENTRUM „INTERNETPANEL‟ .......................................................................................

BIJLAGE 4: VRAGENLIJST INTERVIEW VASTGOEDAANBIEDERS .............................................

XI

65

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Het begrip duurzaamheid staat volop in de belangstelling en is zo langzamerhand niet meer weg te denken uit onze samenleving. We zien het terug in bijna alle economische sectoren. Wanneer er bijvoorbeeld gesproken wordt over duurzame visserij, bosbouw of energie kan bijna iedereen zich daarbij wel een voorstelling maken. Steeds meer ontstaat het bewustzijn, dat de voorraad grondstoffen die deze aarde bezit en kan voortbrengen eindig is. Dit geldt ook voor de capaciteit van de atmosfeer en van de aarde om stoffen op te nemen. Hiernaast spreekt de snelheid, waarmee de klimaatsverandering zich voltrekt en waarmee de biodiversiteit wordt aangetast tot de verbeelding. Ook binnen de vastgoedsector lijkt het begrip duurzaamheid zich een plek te hebben verworven, die het niet snel meer zal opgeven. Dit is ook niet onlogisch. Als we kijken naar een gemiddeld Europees land, dan zien we dat de bebouwde omgeving verantwoordelijk is voor 40-45% van het totale energieverbruik, voor 30-40% bijdraagt aan de totale productie van het vaste afval en 30-40% van de uitstoot van broeikasgassen veroorzaakt.1 Duurzaamheid zien we dan ook terug in diverse themabijeenkomsten, in vakliteratuur, jaarverslagen van vastgoedbedrijven, opleidingen etc. Door het grote aantal initiatieven en de ernst waarmee dit thema wordt opgepakt, lijkt het er dan ook op dat dit onderwerp in de toekomst een steeds belangrijkere plaats zal gaan innemen binnen de sector. In de toekomst is het hierbij niet ondenkbaar, dat het duurzaamheidselement binnen vastgoed wordt gezien als een randvoorwaarde en niet langer als gecreëerde, toegevoegde waarde. In dit kader zien we duurzaamheid nu al terug als selectiecriterium bij huisvestingsvraagstukken, waarbij dit voor partijen een breekpunt kan vormen wanneer niet wordt voldaan aan bepaalde duurzaamheidsnormen.2 Binnen de vastgoedsector is, met name binnen de deelgebieden kantoren en woningbouw, de interesse voor dit onderwerp al langer aanwezig en is er al veel onderzoek gedaan. De retailsector blijft nog achter. Maar ook hier liggen kansen dit thema zal in de toekomst naar verwachting een vlucht gaan nemen. De verwevenheid tussen diverse partijen is groot. Vastgoedaanbieders, de gebruikers (retailers) en ook de consumenten zijn in dit opzicht sterk met elkaar verbonden. Inzicht in en afstemming tussen de wederzijdse belangen kan de sleutel vormen tot een duurzamere vastgoedsector binnen het retailsegment. 1.2 Doelstelling van het onderzoek Naar verwachting zal ook binnen de ontwikkeling en de exploitatie van retailvastgoed, duurzaamheid een steeds belangrijkere plaats gaan innemen. Het is daarom zinvol om dit onderwerp verder te onderzoeken. Om de uitgangspunten van duurzaam bouwen en exploiteren in de praktijk te brengen, zijn aanzienlijke inspanningen en mogelijk ook investeringen nodig. Het is daarom goed om te onderzoeken wat de opbrengsten zijn, zodat deze waar mogelijk kunnen worden geoptimaliseerd. Optimalisatie kan op verschillende manieren plaatsvinden. Binnen deze scriptie is ervoor gekozen om de wisselwerking tussen de retailer, de consument en de vastgoedaanbieder nader te onderzoeken. Wanneer niet

1 2

European Commission, Bio Intelligence Service (2007) Ministerie van VROM (2010)

-1-

eerder herkende verschillen en overeenkomsten tussen de diverse partijen met betrekking tot hun visie op duurzaamheid inzichtelijk kunnen worden gemaakt, kan van hieruit aan optimalisatie worden gewerkt. Dit onderzoek beoogt houvast te bieden aan partijen, die zich bezig houden met het ontwikkelen en beleggen in retailvastgoed en die daarbij nadenken over het toepassen van duurzaamheidsprincipes. De resultaten kunnen een bijdrage leveren aan het ontwikkelen van implementatiestrategieën voor zowel individuele bedrijven als ook voor de vastgoedbranche in zijn geheel. Het biedt hiermee tevens aanknopingspunten om de meerwaarde van duurzaam vastgoed te verzilveren. 1.3 Probleemstelling De probleemstelling die als basis zal dienen, luidt als volgt: “Waar liggen de verschillen en de overeenkomsten in het denken over duurzaam retailvastgoed tussen de vastgoedaanbieder, de retailer, en de consument en hoe kunnen deze hiaten worden overbrugd en de kansen worden benut teneinde succesvolle invoering mogelijk te maken?” Om deze centrale vraag te kunnen beantwoorden, zijn een aantal deelvragen uitgewerkt die stap voor stap tot meer inzicht zullen leiden. Vervolgens zal van hieruit de centrale vraag kunnen worden beantwoord. De deelvragen zijn als volgt opgesteld:        

Wanneer is er sprake van duurzaam vastgoed? Wat is het rendement van duurzaam vastgoed? Wat is de rol van de retailer en de consument? Hoe ziet duurzaam retailvastgoed er in de praktijk uit? Wat is de visie van de gebruiker en de consument over duurzaamheid binnen retailvastgoed? Wat is de visie van de vastgoedaanbieder op duurzaamheid binnen retailvastgoed? Waar liggen de verschillen in denkwijze tussen vastgoedaanbieders en gebruikers van retailvastgoed en waar de liggen nu juist de overeenkomsten? Hoe kunnen belangen en inspanningen van de verschillende partijen zo goed mogelijk op elkaar worden afgestemd?

De antwoorden op deze vragen zullen leiden tot conclusies en aanbevelingen om tot het succesvol invoeren van duurzaamheidsprincipes te komen binnen het retailvastgoed. 1.4 Onderzoeksmethoden en opbouw Het begrip duurzaamheid is nog relatief nieuw. Het eerste onderwerp dat daarom zal worden behandeld, is de vraag wat duurzaamheid nu eigenlijk is. Dit wordt gedaan aan de hand van een literatuurstudie. Ook de vraag uit welke onderdelen het rendement van duurzaamheid bestaat, zal via een literatuurstudie worden uitgewerkt. Hiernaast komen er diverse thema‟s aan de orde zoals de zogenaamde „Circle-of-Blame‟, die het inzicht in dit onderwerp zullen vergroten en die daarmee een theoretisch kader schetsen dat verder onderzoek mogelijk maakt. Daar waar het bovengenoemde onderzoek naar de definitie van duurzaamheid en het rendement nog een meer algemeen karakter heeft en toepasbaar is op de gehele vastgoed

-2-

sector, zal vervolgens meer gefocust worden op de positie van duurzaamheid binnen het retailvastgoed. Hierbij zal tevens de rol van de gebruiker en de relatie met de consument aan de orde komen. Bovendien zal door middel van een praktijkvoorbeeld inzicht worden verschaft in duurzaamheid binnen het retailvastgoed. Dit deel baseert zich op diverse publicaties en onderzoeken zoals sustainability rapportages van retailers en vastgoedpartijen en marktonderzoek van erkende vastgoedadviseurs. Met dit deel wordt het theoretische kader afgesloten. Op basis van interviews met hoofdzakelijk open vragen, zal worden getracht inzicht te krijgen in de visie met betrekking tot retail, vastgoed en duurzaamheid vanuit een gebruikersperspectief. Naast vooraanstaande retailers die een respectabel deel van de markt vertegenwoordigen, zal binnen dit onderzoek ook de visie van de consument (als indirecte gebruiker van winkelvastgoed) worden getoetst. Dit onderzoek zal worden gedaan door middel van veldwerk, waarbij aan consumenten een aantal enquêtevragen zal worden voorgelegd met betrekking tot winkelgedrag en duurzaamheid. Tevens wordt gebruik gemaakt van internetpanels, waarmee op betrekkelijk eenvoudige manier een grote hoeveelheid informatie kan worden verzameld. Het onderzoek onder de gebruikers van retailvastgoed wordt gevolgd door een onderzoek onder de aanbieders van retailvastgoed. Op basis van interviews met hoofdzakelijk open vragen, zal worden getracht inzicht te krijgen in de visie met betrekking tot retail, vastgoed en duurzaamheid vanuit een aanbiedersperspectief. Hiertoe zullen interviews plaatsvinden met vertegenwoordigers van vooraanstaande Nederlandse vastgoedbeleggers en ontwikkelaars die tezamen een afspiegeling van een groot deel van de aanbodzijde op het gebied van retailvastgoed in Nederland vormen. Na analyse van de resultaten, zullen er vanuit het theoretische en praktische onderzoek conclusies worden getrokken die worden gevolgd door toepasbare adviezen. Schematisch ziet het onderzoek er als volgt uit: Figuur 1.1: Schematische opzet onderzoek

-3-

2 Vastgoed en duurzaamheid 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de rol van duurzaamheid binnen het vastgoed onderzocht. Hierbij komt niet alleen het begrip duurzaamheid zelf aan de orde, maar ook de mogelijke opbrengsten van duurzaamheid worden inzichtelijk gemaakt. Hiernaast worden een aantal thema‟s behandeld, die van grote invloed zijn op het huidige duurzaamheidsdenken. Dit onderzoek vindt grotendeels plaats door middel van literatuuronderzoek. Op deze manier wordt een theoretisch kader geschetst dat voor het vervolgonderzoek leidend zal zijn. 2.2 Bewustwording De aandacht voor het onderwerp duurzaamheid is in de laatste jaren enorm toegenomen. Hieraan hebben diverse zaken bijgedragen. Zo verscheen in oktober 2006 in Nederland de documentaire „An Inconvenient Truth‟, gepresenteerd door de voormalige Amerikaanse vice president Al Gore. Gore schreef ook een boek met dezelfde titel. Het geheel maakt deel uit van een klimaatcampagne, die hij al jaren voert. De boodschap die hij verkondigt, bestaat uit het ventileren van zijn bezorgdheid over de klimaatsverandering en het bagatelliseren van de ernst van deze situatie door politici. De film gaat onder andere in op de emissie van CO2 en de gevolgen hiervan voor de toekomst. Met name de manier waarop de gevolgen voor het Noordpoolgebied en het massaverlies van de Groenlandse ijskap worden besproken, spreken tot de verbeelding. Hoewel de film niet geheel van kritiek is verschoond, geeft het Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut (KNMI) aan, dat de inhoud van de film redelijk in overeenstemming is met haar klimaatscenario‟s. Al Gore kreeg voor de film, samen met de eerder genoemde klimaatcampagne, de Nobelprijs voor de Vrede. De film vormde een inspiratiebron voor veel politici en topmannen in het bedrijfsleven.3 4 Zo noemde de toenmalige Britse premier Tony Blair naar aanleiding van de presentatie het broeikaseffect erger dan de twee wereldoorlogen en de grote depressie samen. Ook onze eigen toenmalige premier Balkenende gaf aan door de presentatie van Gore geïnspireerd te zijn. Het bedrijfsleven raakte ook onder invloed van het Gore-effect en werkte massaal mee aan de CO2 reductie. Zo liet ook Michiel de Haan, commercieel directeur van BCC, zich inspireren door Al Gore. Het bedrijf compenseerde als gevolg hiervan vanaf 2007 de uitstoot in haar winkels door de inkoop van groene stroom, energiebesparing en de aanplant van nieuwe bomen. Een ander voorbeeld en wat dichter bij de vastgoedsector is het boek „Cradle to Cradle; Remaking the way we make things‟.5 Dit boek werd in 2002 gelanceerd door de Amerikaanse architect William McDonough in samenwerking met de Duitse chemicus Michael Braungart. In Nederland is het boek uitgebracht in 2002 onder de naam „Cradle to Cradle; Afval = Voedsel‟. De denkwijze die door middel van dit boek wordt uitgedragen, gaat verder dan de meeste duurzaamheidsgedachtes, door niet alleen minder slecht, maar ook goed te willen zijn. De huidige levenscyclus van de grondstoffen in een product zoals we dat nu kennen, is volgens de auteurs vaak een weg die leidt van “wieg tot graf”. Hierbij worden

3

Persson en Van Calmthout (2006) Van Uffelen (2007) 5 Braungart en McDonough (2002) 4

-4-

de grondstoffen om in de termen van het boek te blijven “gedowncycled”. Dit betekent dat bij recycling de grondstoffen vaak terugkomen als minderwaardige producten, die niet meer dezelfde hoogwaardige kwaliteitseigenschappen hebben als die van de initiële producten. Te denken valt hierbij aan een krant. Een krant is gemaakt van gerecycled papier. De krant is grijs en kwalitatief laagwaardig. Het papier is grijs door de inkt, die in een eerdere cyclus op het toen nog witte papier zat. Hiernaast is het gebleekt en bevat de inkt zware metalen. Hierdoor is het papier, na als krant te zijn gebruikt, te sterk vervuild en te giftig om nogmaals als papier te worden gebruikt. De levenscyclus van de grondstof is dus ten einde. Als goed voorbeeld wordt onder andere verwezen naar de Engelstalige versie van het boek. Het fysieke boek is niet van papier gemaakt, maar van kunststof. Dit kunststof is recyclebaar en kan na het eerste gebruik opnieuw worden gebruikt. Ook de inkt lost op in warm water waarna het opnieuw als inkt dienst kan doen. Hoewel het Cradle to Cradle principe op dit moment niet meer dezelfde aandacht krijgt als direct na de introductie van het concept, wordt het nog steeds als erg inspirerend ervaren. Het boek gaf aanleiding tot een groot aantal congressen en seminars. Hoewel het boek erg radicaal is en daardoor de neiging heeft om ver van de praktijk af te staan, heeft het als sterk punt dat het de lezers bewust maakt van de gevolgen van hun consumptiegedrag. 2.3 De geschiedenis van duurzaamheid Om duurzaamheid te begrijpen, is het goed om nog eens terug te kijken naar de fases die het heeft doorlopen. De geschiedenis bepaalt namelijk in belangrijke mate onze huidige denken werkwijze. Een goed overzicht is opgesteld door het Center for Sustainability (SfC) van de Nyenrode Business Universiteit en is beschreven in de rede van prof. dr. ir. Anke van Hal onder de naam „De fusie van belangen‟.6 Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen drie afzonderlijke fasen die binnen het denken over duurzaamheid zijn te onderscheiden namelijk:   

De fase van saneren van voor 1985; De fase van beheren van 1985 tot 2007; De fase van integreren, die zich sinds 2007 steeds meer begint af te tekenen.

In de eerste fase was de rol van bedrijven vrij passief. De term duurzaamheid was nog niet aan de orde en er wordt nog gesproken over milieuzorg. De nadruk lag op de rol van de overheid, die met weten regelgeving de kaders stelde. In deze fase werden al enkele bouwprojecten gerealiseerd onder de naam ecologisch bouwen. De uitvoerende bedrijven zijn als de echte koplopers te beschouwen. Vanaf 1985 startte een nieuwe fase. In deze fase, die door het SfC de fase van het beheren wordt genoemd, zien we voor het eerst ook de term maatschappelijk verantwoord ondernemen. Bedrijven werden vanaf dit moment aangesproken op hun verantwoordelijkheid. Kenmerkend voor deze periode zijn de lijstjes met maatregelen en convenanten. In deze periode verscheen onder andere het zogenaamde pakket duurzaam bouwen (DuBo-pakket) gericht op drie fasen van bouwen: ontwerp en planning, realisatie en het gebruik. Hierbij werden meerdere invalshoeken in ogenschouw genomen, waaronder

6

Van Hal (2009)

-5-

energie en milieu. Sinds die tijd is er veel gebeurd, want veel van de zaken die in deze tijd op een lijst zijn gezet, zijn nu standaard. Op dit moment wordt een volgende fase zichtbaar. Deze derde en laatste fase wordt door SfC omschreven als de fase van integratie. Het bedrijfsleven ziet steeds meer de voordelen van duurzaamheid. Het is dus niet meer een bedreiging of een set regels waar men zich aan dient te houden, maar er is steeds meer sprake van een business opportunity. De zorg voor en over de toekomst is daarbij een belangrijke drijfveer. Zaken als klimaatverandering en uitputting van onze natuurlijke bronnen worden steeds meer serieus genomen. De problematiek wordt ook niet meer alleen op lokaal niveau in ogenschouw genomen, maar meer en meer bezien op wereldwijd niveau. Hierbij ontstaat ook het besef dat men zich niet alleen meer kan beperken tot de eigen onderneming, maar dat succes ook voortkomt uit integratie en samenwerking met andere partijen. Figuur 2.1: Ontwikkelfases van de visie op duurzaamheid

Op dit moment bevinden we ons vanuit deze theorie nog volop in de overgangsfase van beheren naar integreren. Figuur 2.2 brengt deze overgang in beeld. Figuur 2.2: Huidige overgangsperiode naar 'ondernemende benadering’

-6-

Nog lang niet alle bedrijven zijn echter op dit punt aangekomen. Een groot deel bevindt zich nog in de fase van beheren of zelfs nog in de fase van saneren. De uitdaging binnen de huidige overgangsfase, ligt er volgens het SfC in om de duurzame werkwijze op economische wijze te verzilveren. Men spreekt hier dan van „een ondernemende benadering‟. 2.4 De rol van de overheid Zoals we al eerder zagen, is klimaatverandering een „hot issue‟ binnen het milieuvraagstuk. Ook de overheid raakt steeds meer doordrongen van de noodzaak om aandacht te besteden aan deze problematiek. Gedeeltelijk komt het hiermee tegemoet aan de oproep van vooruitstrevende burgers en maatschappelijke organisaties. Zelf heeft de overheid ook ambities, die nu en in de toekomst richtinggevend kunnen zijn voor weten regelgeving en daarbij mogelijk ook de vastgoedsector raken.7 Een bekend voorbeeld hiervan is dat de Nederlandse overheid zich heeft verbonden aan het Kyoto-protocol uit 1997. Dit protocol is een uitwerking van het zogenaamde „Klimaatverdrag‟.8 Het betreft hier een overeenkomst tussen de leden van de Verenigde Naties, dat door bijna alle lidstaten is ondertekend. Grofweg is in dit protocol overeengekomen dat de uitstoot van broeikasgassen van de participerende landen, in de periode van 2008 tot 2012 gemiddeld met 5,2% moet worden teruggebracht ten opzichte van het peiljaar 1990. Dit percentage verschilt echter van land tot land. Op Nederland is een percentage van 6% van toepassing. Dit betekent dat Nederland in de periode 2008-2012 maximaal 200 Megaton aan broeikasgassen mag uitstoten. De overheid heeft een pakket aan maatregelen in gang gezet om aan deze doelstellingen te kunnen voldoen. Een aanzienlijk deel van de te nemen maatregelen, baseert zich op de reductie van uitstoot in het buitenland en op de zogenaamde emissiehandel. Dit is binnen het Kyoto-protocol mogelijk gemaakt omdat industrielanden op deze manier op een goedkope manier aan hun verplichtingen kunnen voldoen, terwijl er toch wordt gewerkt aan de wereldwijde uitstoot van broeikasgassen. Naast het bekende Kyoto-protocol, heeft ons land zich via de Europese Unie in maart 2007 gecommitteerd aan de afspraak dat de uitstoot van CO2 in 2020 met 20% moet zijn teruggebracht ten opzichte van 1990. Tijdens de Europese Raad in 2008 is er een uitgebreid pakket met maatregelen opgesteld om deze ambitie mogelijk te maken.9 De belangrijkste onderdelen daarvan zijn, naast de eerder genoemde vermindering van broeikasgassen een reductie van het energieverbruik met 20% en de afspraak dat 20% van het totale energieverbruik afkomstig moet zijn uit hernieuwbare bronnen zoals wind- en zonne-energie. De maatregelen zijn noodzakelijk om de wereldwijde temperatuursstijging tot minder dan 2 graden Celsius te beperken in vergelijking tot de gemiddelde temperatuur op het moment van voor de grootschalige industrialisatie. Op nationaal niveau zijn de ambities o.a. vertaald naar acties in het energiebesparingplan „Meer met Minder‟.10 Het plan bestaat uit een aantal afspraken tussen de overheid en diverse

7

Vaak vloeien de ambities ook voort uit regels en afspraken op bijvoorbeeld Europees niveau. Website Ministerie van VROM 9 Website Europees Parlement Bureau Nederland / Parlementair Documentatiecentrum 10 Ministerie van VROM (2008) 8

-7-

marktpartijen, die zijn vastgelegd in een convenant en is bedoeld om een impuls te geven aan energiebesparing binnen de bestaande bouw. De partijen hebben afgesproken dat in 2020 binnen 2,4 miljoen bestaande woningen en utiliteitsgebouwen 30% energie zal worden bespaard. In 2008 zijn hiertoe diverse proefprojecten gestart. Uitgangspunt is dat de ingrepen geen lastenverzwaring tot gevolg mogen hebben voor gebruikers en eigenaren. Eenvoud, voorlichting en advies zijn kernbegrippen tijdens de aanpak. Op de lange termijn (50 jaar), heeft het rijk de ambitie om de energievoorziening in Nederland volledig duurzaam te maken.11 Duurzame energie is binnen deze visie gedefinieerd als: schoon, altijd en overal beschikbaar en voor iedereen betaalbaar. Gas en olie zijn hierbij niet langer aan de orde. Deze worden volledig vervangen door o.a. zonne- en windenergie. De visie stoelt op milieubeleid uit 2001, waarin onder andere het verlies aan biodiversiteit, klimaatverandering en overexploitatie van natuurlijke hulpbronnen als ernstige en hardnekkige milieuproblemen worden aangemerkt. Binnen de beeldvorming neemt ook de gebouwde omgeving een plaats in. Het uitgangspunt is dat in 2050 het energieverbruik van woningen en kantoren met 80% is verlaagd. Ook wordt er gesproken over 2020, waarin bestaande bouw 30% energiezuiniger zal zijn en nieuwbouw volledig energieneutraal is, wat wil zeggen dat een woning evenveel energie produceert als dat het verbruikt. Een groot deel van de huidige ambities van de overheid heeft zich nog niet doorvertaald in formele weten regelgeving. Het effectueren vindt nu nog voor een groot deel plaats via samenwerking, voorlichting en subsidies. Naarmate de ambities echter hoger komen te liggen, is het niet ondenkbaar dat de druk op de vastgoedsector zal toenemen om de doelstellingen te realiseren. 2.5 Wat is duurzaamheid? Het begrip duurzaamheid is voor veel partijen nog vaak ongrijpbaar en valt moeilijk te verklaren. Een algemene definitie van duurzame ontwikkeling die nog vaak als leidend wordt gezien is de definitie die in 1987 werd gepubliceerd door de World Commission on Environment and Development (WCED). Hier werd onder de naam „Our Common Future‟ een rapport gepubliceerd dat ook bekend is als het „Brundtland Report‟, naar de voorzitter van de commissie, de voormalige Noorse minister-president Gro Harlem Brundtland.12 Zij definieerde een duurzame ontwikkeling als volgt: “Een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie, zonder het vermogen van de toekomstige generaties in gevaar te brengen om in hun eigen behoeften te kunnen voorzien”. Wat als kernmerkend voor de inhoud van het rapport van Brundtland wordt gezien, is dat zij een duidelijke relatie legt tussen economische groei, het milieu, armoede en ontwikkelingsproblematiek. Deze relatie zien we terug in het bekende model van Elkinton.13 Elkington, een Britse socioloog en consultant op het gebied van duurzame ontwikkeling, gebruikt de benadering waarbij de termen People, Planet, Profit (de 3 P‟s) worden gehanteerd. De uitgangspunten

11

Website Rijksoverheid Website United Nation Documents 13 Elkington (1998) 12

-8-

die hij beschreef in zijn boek “Cannibals with Forks”, hebben inmiddels wereldwijd een plaats gevonden in de strategie van een groot aantal bedrijven. People staat binnen deze benadering voor de sociale kant van een bedrijf. Dit beperkt zich niet alleen tot de mensen die binnen de organisatie werkzaam zijn, maar gaat verder en neemt ook de mensen buiten de organisatie in ogenschouw. Planet behandelt de impact van de organisatie op het milieu. Hierbij komen zaken als behoud van biodiversiteit en het niet uitputten van de voorraad grondstoffen van deze aarde aan de orde. Een laatste schakel wordt gevormd door profit. Met profit wordt de economische vitaliteit aangeduid van een onderneming en de financiële waarborging van het voortbestaan in de toekomst. Volgens veel van de ondernemingen levert het in harmonie brengen van de 3 P‟s winst en continuïteit op de langere termijn op. Figuur 2.3: People, Planet, Profit

In de eerder genoemde rede van Van Hal komt het model van Elkington ook nog eens aan de orde. Zij geeft aan dat de traditionele insteek van het ondernemen werd bepaald door het profit denken. Volgens Van Hal dient echter een wijziging plaats te vinden, waarbij steeds meer wordt gedacht vanuit het centrum van dit model. Hier liggen volgens haar de beste mogelijkheden en juist op dit snijvlak is ook sprake van het werkelijke duurzame ondernemen. Figuur 2.4: Traditionele insteek versus duurzaam ondernemen

-9-

Een andere belangrijke benadering van duurzaamheid, wordt gevormd door de zogenaamde „kapitaalbenadering‟. Deze benadering wordt internationaal aanbevolen als methode om duurzaamheid vanuit een theoretisch perspectief te meten.14 Deze methode wordt ook ingezet om de duurzaamheid van Nederland te monitoren in de zogenaamde Monitor Duurzaam Nederland.15 Het betreft hier een rapport dat in opdracht van het kabinet door het Centraal Bureau van de Statistiek, het Centraal Planbureau, het Planbureau voor de leefomgeving en het Sociaal Cultureel planbureau is ontwikkeld. De kapitaalbenadering maakt onderscheid in 4 soorten kapitaal namelijk: natuurlijk, sociaal, menselijk en economisch kapitaal. Deze kapitaalvormen zijn de kapitaalbronnen, die zowel de huidige als de toekomstige generaties tot hun beschikking hebben. Hiermee dienen zij niet alleen de huidige, maar ook hun toekomstige doelen te realiseren. Deze insteek laat zien dat welvaart uit meer elementen bestaat dan alleen het economische perspectief en dient tegenwicht te bieden aan een systeem, waarbij als indicator van welvaart enkel het bruto nationaal product in ogenschouw wordt genomen. In Nederland zijn de vier kapitaalsvormen opgedeeld in een tiental thema‟s zoals weergegeven in tabel 2.1. Rond die thema‟s is een systeem van indicatoren opgebouwd, dat inzicht geeft in de Nederlandse duurzaamheidssituatie. Recentelijk is voorgesteld in een gemeenschappelijk rapport van de Verenigde Naties, Eurostat en de OESO om deze kapitaalbenadering verder uit te werken en internationaal in te voeren om onderlinge vergelijking van landen mogelijk te maken.16 Tabel 2.1: De kapitaalsbenadering Economisch kapitaal • Fysiek kapitaal • Kennis Menselijk kapitaal • Benutting arbeid • Onderwijs • Gezondheid Natuurlijk kapitaal • Klimaat en energie • Biodiversiteit • Bodem, water en lucht Sociaal kapitaal • Sociale participatie • Vertrouwen

Wanneer we naar duurzaamheid vanuit de definitie van Brundtland, de People, Planet, Profit benadering van Elkington, de overwegingen van Van Hal en de kapitaalsbenadering kijken, dan zien we dat het een breed begrip is. Het eerste waar vaak aan gedacht wordt, wanneer er gesproken wordt over duurzaamheid, is de zorg voor het milieu. Naast deze ecologische invalshoek, zien we echter dat bij het definiëren van het begrip duurzaamheid, ook sociale en economische aspecten een rol spelen, waarbij tevens het vinden van de juiste balans tussen deze 3 deelgebieden een belangrijke plaats inneemt.

14

Hass en Moe, (2006) Centraal Bureau voor de Statistiek (2009) 16 UNECE/Eurostat/OESO (2009) 15

- 10 -

2.6 Meet- en beoordelingssystemen Om duurzaamheid in de vastgoedsector te kunnen vaststellen, spelen de meet- en beoordelingssystemen een belangrijke rol. Zo voorkomt het onduidelijkheid tijdens het ontwerpproces en zet het standaards neer voor de mate van duurzaamheid van vastgoed. Dit zorgt voor herkenbaarheid van duurzame gebouwen en geeft de mogelijkheid om ze te vergelijken en op basis daarvan keuzes te maken. Ook ontstaan er door het voeren van een label marketingvoordelen. Er wordt zelfs gesteld dat duurzame gebouwen pas waarde krijgen, wanneer ze in het bezit zijn van een internationaal erkend duurzaamheidslabel.17 Nadeel is echter, dat er diverse systemen in omloop zijn die niet altijd eenvoudig met elkaar kunnen worden vergeleken. Een verder aandachtspunt bij het gebruik van duurzaamheidslabels is nog dat de markt zich hiermee zelf kan reguleren en hiermee mogelijk toekomstige weten regelgeving kan voorkomen.18 Om de lezer meer gevoel te geven bij dit onderwerp, zijn hieronder een aantal certificeringsmethoden beschreven. Deze beschrijving heeft geenszins de pretentie een volledig overzicht te bieden van het totale aanbod van methoden, die in de markt voor handen zijn. De markt voor meet- en beoordelingssystemen is namelijk, zoals al eerder aangegeven, zeer uitgebreid. Achtereenvolgens worden eerst de BREEAM en de LEED methode besproken die op mondiaal niveau een grote rol spelen, gevolgd door CASBEE en Green Star die voornamelijk in respectievelijk Japan en Australië een belangrijke plaats innemen. Hierna komt de Nederlandse markt aan de orde met als voorbeelden GPR gebouw en Greencalc+, als meer uitgewerkte toepassingen die duurzaamheid beoordelen op basis van meerdere invalshoeken. Hierna volgen nog de energieprestatienormering en het energielabel die in hun beoordeling enkel de energieprestatatie in ogenschouw nemen. BREEAM BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) wordt momenteel het meest gebruikt om de milieutechnische prestatie van een gebouw in kaart te brengen. De methode is ontwikkeld door het Building Research Establishment (BRE), een in Groot Brittannië gevestigde charitatieve instelling.19 Vervolgens is BREEAM door diverse organisaties vertaald naar keurmerken, die aansluiten op hun eigen nationale markt. BREEAM richt zich op de verschillende fases van de levenscyclus waarin een gebouw zich kan bevinden. Zo is er sprake van keurmerken voor nieuwbouw, in exploitatie, herontwikkeling etc. Hiernaast is het systeem ook nog eens toegesneden op gebouwtypen. Enkele voorbeelden van gebouwtypen waarvoor separate beoordelingssystemen zijn ontwikkeld zijn: rechtbanken, gevangenissen, ziekenhuizen, diverse vormen van woningbouw en retail. De beoordeling vindt plaats binnen de volgende categorieën:     

   

Management Gezondheid Energie Transport Water

17

Materialen Afval Landgebruik & Ecologie Vervuiling

Verschoor (2008) Yudelson (2009) 19 Website Building Research Establishment Environmental Assessment Method 18

- 11 -

Afhankelijk van het aantal behaalde punten en de afzonderlijke weging van de categorieën, wordt een totaal score behaald die leidt tot de waardering van een gebouw of een gebied met het label: Pass, Good, Very Good, Excellent of Outstanding. In Nederland is de vertaling van BREEAM in gang gezet door de Dutch Green Building Council (DGBC). De eerste vertaling naar het Nederlands is sinds september 2009 operationeel. Het betreft een keurmerk dat specifiek gericht is op de duurzaamheid van nieuwe gebouwen. De eerste certificaten zijn uitgereikt in de eerste helft van 2010.20 21

Tabel 2.2: Geregistreerde en gecertificeerde BREEAM-NL projecten

Geregistreerd

Gecertificeerd

• Kantoorgebouw Utrecht • Kantoorgebouw Hoofddorp • Kantoorgebouw Rotterdam • Stadstuinen Utrecht • Duurzaamheidsfabriek • Hoofdkantoor De Lage landen • UPC Kantoor Leeuwarden • Nieuwbouw Baken Poort • Stadskantoor Rotterdam • HQ AkzoNobel • Genzyme • Tweede Huis • Nieuwbouw pand Eindhoven

• TransPort gebouw Schiphol Real Estate (ontwerpfase) • FloraHolland TPW-Mars Logistieke Voorziening (ontwerpfase) • Kantoor OVG - Den Haag (ontwerpfase) • WDP Wijchen (ontwerpfase) • WDP Tilburg (ontwerpfase)

LEED Het LEED systeem (Leadership in Energy and Environmental Design) is een systeem dat is ontwikkeld door de United States Green Building Council (USGBC). De USGBC is een organisatie zonder winstoogmerk, die zich heeft toegelegd op het creëren van een welvarende en duurzame toekomst. De instelling tracht dit te bereiken door te werken aan kostenefficiëntie en energiebesparende “groene” gebouwen.22 Het LEED systeem is met name in de Verenigde Staten en Canada het leidende systeem en is grotendeels gebaseerd op het eerder behandelde BREEAM. Inmiddels zijn in de Verenigde Staten en ook nog eens in zo‟n 91 andere landen een enorm aantal projecten opgenomen in dit systeem. Bij de beoordeling richt het zich op negen hoofdgebieden. Dit zijn:     

   

Duurzame locatie Efficiënt watergebruik Energie en atmosfeer Materiaal en hulpbronnen Binnenklimaat

20

Locatie en Verbindingen Bewustzijn & Opleiding Innovatie in het ontwerp Regionale prioriteit

Website Building Research Establishment Environmental Assessment Method Nederland Website Dutch Green Building Council, peildatum: 24 september 2010 22 Website United States Green Building Council 21

- 12 -

Binnen het LEED systeem zijn de niveaus Certified, Silver, Gold en Platinum te behalen afhankelijk van het aantal behaalde punten in de hierboven genoemde hoofdgebieden. Het systeem is flexibel en kan worden toegepast op verschillende gebouwtypen in zowel een commerciële als een niet-commerciële omgeving. Ook LEED gaat uit van de levenscyclus van een gebouw namelijk ontwerp en bouw, exploitatie en onderhoud, huurders inrichting en herontwikkeling. Hiernaast houdt het zich ook bezig met de directe omgeving van bouwwerken door middel van het zogenaamde “Green Neighborhood Development Program”. Tabel 2.3: Groei aantal LEED projecten (Bron USGBC)

28.516 Leed geregistreerde projecten

19.524 8.074 sept. 2009 apr. 2009 3.279

Leed gecertificeerde projecten

sept. 2007

2.476 1.079

0

5000

10000 15000 20000 25000 30000

CASBEE CASBEE (Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency) is een equivalent van bovengenoemde methodes, maar richt zich meer op de Aziatische en hier binnen met name op de Japanse markt.23 CASBEE is ontwikkeld door de Japan Sustainable Building Consortium. Onder de naam “CASBEE Family” worden vier programma‟s aangeboden die inspelen op de levenscyclus van het gebouw namelijk: Pre-design, New Construction, Existing Buildings en Renovation. De programma‟s zijn zo ontworpen, dat ze toegepast kunnen worden op een breed scala aan gebouwtypen. Beoordeling binnen CASBEE vindt plaats binnen de volgende categorieën:    

Energie efficiëntie Materiaal gebruik Lokale milieu Binnen milieu

Naar aanleiding van hun score binnen deze categorieën ontvangt het gebouw een Eco-label. De te behalen scores lopen van C (poor) naar B-, B+, C en S (excellent).

23

Website Institute for Building Environment and Energy Conservation

- 13 -

Green Star Green Star is ontwikkeld door de Green Building Council of Australia (GBCA).24 Het systeem wordt in Australië intensief toegepast. Ook dit systeem richt zich op verschillende sectoren en op de verschillende stadia van de levenscyclus van een gebouw. De impact van de vestigingsplaatskeuze, het ontwerp, de bouw en het onderhoud worden vervolgens op basis van 9 categorieën beoordeeld. De 9 categorieën omvatten:     

   

Management Binnenklimaat Materialen Transport Water

Materialen Land gebruik en ecologie Emissie Innovatie

Wanneer de scores die hieruit voortvloeien duidelijk zijn, wordt een weging toegepast afhankelijk van de plaats en de daarmee samenhangende milieutechnische aandachtspunten. De te behalen beoordelingen zijn Best Practice, Australian Excellence en World Leadership. GPR Gebouw GPR Gebouw is ontwikkeld door W/E adviseurs en de Gemeente Tilburg en heeft als doel het creëren van een gebouw met een zo hoog mogelijke kwaliteit tegenover een zo laag mogelijke milieubelasting.25 Ook dit systeem geeft inzicht in de duurzaamheid van een gebouw door op een schaal van 1 op 10 waardering toe te kennen aan een aantal categorieën. Dit zijn:    



Energie Milieu Gezondheid Gebruikskwaliteit

Toekomstwaarde

GPR gebouw richt zich op het ontwerp van een gebouw en op stedenbouw als hulpmiddel voor stedenbouwkundige planvorming. Ook is er een toepassing die inzicht geeft in kwaliteitsverbetering bij aanpassingen van bestaande gebouwen. Naast de eerder genoemde score wordt een consumentenlabel en een energielabel toegekend. Greencalc+ Greencalc+ is een ontwikkeling van de Nederlandse stichting Surea.26 Deze stichting draagt via verschillende initiatieven bij aan een duurzaam bebouwde omgeving. Het programma is geschikt voor het vastleggen van de duurzaamheid van een gebouw of een wijk. Dit vindt plaats aan de hand van een referentiegebouw uit 1990 waaraan een score van 100 is toegekend. In feite vindt beoordeling hier plaats door het te beoordelen gebouw te vergelijken met de gemiddelde bouwwijze van 1990.

24

Website Green Building Council of Australia Website GPR Gebouw 26 Website Greencalc+ 25

- 14 -

Waardering vindt binnen Greencalc+ plaats via zogenaamde modules. Dit zijn:    

Materiaal Energie Water Mobiliteit

Binnen Nederland wordt er gewerkt aan afstemming van dit systeem met GPR gebouw van W/E Adviseurs en BREEAM-NL van de Dutch Green Building Council. Er wordt binnen deze methode onderscheid gemaakt tussen de Milieu-index gebouw, milieu-index bedrijfsvoering en de eigenindex (zelf gekozen referentie). Hiernaast bestaat er nog een programma dat de index voor een portefeuille kan berekenen. Aan de score wordt een prestatielabel gekoppeld waarbij de waardering loopt van G tot A+++. Energieprestatienormering (EPN) Sinds 1995 worden er in het bouwbesluit normen gesteld voor nieuwbouw met betrekking tot de energiezuinigheid. Dit was de aanleiding voor de invoering van de energieprestatienormen.27 De bij de bouw betrokken partijen kunnen zelf kiezen hoe zij de besparing realiseren. Er is dus geen sprake van een vastgesteld maatregelenpakket, maar enkel de totaalprestatie is van belang. Welke maatregelen worden getroffen, is dus feitelijk niet van belang zolang maar wordt voldaan aan de vereiste energiezuinigheid. De score van een gebouw komt tot uitdrukking in de energieprestatiecoëfficiënt (EPC). Bij de berekening wordt uitgegaan van een vastgesteld standaard gebruikersgedrag. Binnen de berekening bestaan de variabelen uit: verwarming, koeling, ventilatoren, verlichting, bevochtiging, pompen en warm tapwater. Hierop wordt energie, verkregen door zonnepanelen en warmtekracht, in mindering gebracht. Energielabel Het energielabel is een middel om een consument in één oogopslag te laten zien wat het energieverbruik is van een apparaat, een auto of een woning.28 Het label maakt het hiermee mogelijk om op eenvoudige wijze een onderscheid te maken tussen zuinige en niet of minder zuinige aankopen. Het label is ontwikkeld door Stichting Milieu Centraal, een stichting die zich ten doel stelt om onafhankelijke en praktische informatie over milieu en energie te verstrekken. Sinds 2008 is het label verplicht bij bouw, verkoop, of verhuur van woningbouw en utiliteitsbouw.29 Aanleiding voor de invoer was de Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen (EPBD), die moet leiden tot de verbetering van de energieprestatie van gebouwen. Binnen het meetsysteem wordt het energiegebruik en de CO2 uitstoot van het gebouw in kaart gebruik. Dit wordt niet gemeten aan de hand van het feitelijke gebruik, maar aan de hand van de karakteristieken van het gebouw. Hierbij valt te denken aan de mate van isolatie en de kenmerken van de gebruikte isolatie.

27

Website Senternovem Website Energielabel 29 Website Senternovem 28

- 15 -

Een tweede deel van het energielabel bestaat uit een advies met betrekking tot verbeteringsmaatregelen. In totaal zijn 15 concrete verbeteringsmaatregelen opgenomen in het energielabel. Welke in het advies naar voren komen, is afhankelijk van de vastgestelde bouwkundige en installatietechnische situatie. Het Energielabel leidt tot indeling in een energieklasse. Deze lopen van A++ (zeer zuinig) tot en met G (zeer onzuinig). Hiernaast wordt een energie-index toegekend. De energie-index is het berekende getal dat de energetische kwaliteit van het onderzochte gebouw inzichtelijk maakt. Uit het voorgaande overzicht blijkt er dat er zowel op nationaal als ook op internationaal niveau een grote verscheidenheid bestaat aan meet- en certificeringsystemen. Ook betreffende de aanpak en de te beoordelen criteria zijn er grote verschillen waar te nemen. Zo focussen een aantal systemen, zoals het energielabel, zich enkel op de besparing van energie. Dit wordt ook wel “de smalle benadering” genoemd.30 Duurzaamheid wordt hierbij als een synoniem gebruikt voor milieubeleid. Andere systemen zoals de LEED, BREEAM en Green Star methode zijn aanzienlijk breder en kijken vanuit een meer geïntegreerde invalshoek, waarbij economische, sociaal-culturele en ecologische belangen zich op een meer evenwichtige manier tot elkaar verhouden. Dit wordt de brede of integratie benadering genoemd. Deze visie op duurzaamheid zal binnen deze scriptie als uitgangspunt worden gebruikt. 2.7 Wat levert duurzaamheid op? De opbrengsten van duurzaamheid blijken niet altijd makkelijk in kaart te brengen en lopen in de ogen van verschillende partijen sterk uiteen. Er dient verder te worden opgemerkt dat de argumenten die pleiten voor de ontwikkeling van duurzaam vastgoed zich niet beperken tot de economische voordelen die samenhangen met een duurzaam gebouw. Veel van de argumenten zijn niet kwantificeerbaar, maar hebben een kwalitatief karakter. Hieronder volgt een overzicht van enkele onderzoeken die inzicht geven in deze factoren. In een studie naar de wereldwijde trends naar duurzaam vastgoed door Nelson (2008) wordt aangegeven, dat het volgen van een duurzaamheidsstrategie voor investeerders kan bijdragen aan het verminderen van verschillende risico‟s. Hij noemt hierbij specifiek het marktrisico, het risico op aanvullende toekomstige weten regelgeving en milieurisico. Hiernaast wordt in dit rapport separaat ingegaan op de verwachting, dat in de toekomst een marktwijziging aan de orde zal zijn. Die zal er voor zorgen dat er niet langer sprake is van een premium die wordt betaald voor duurzaam vastgoed, maar van een discount op gebouwen die niet zijn meegegaan in de vergroening. In het Verenigd Koningrijk is een studie uitgevoerd door Rapson, Shiers, Roberts en Keeping (2007). Deze studie geeft een overzicht van de voordelen van maatschappelijk verantwoorde vastgoedinvesteringen voor de gebruiker en voor de eigenaar / investeerder. De gebruikers genieten de voordelen van een verhoogde productiviteit van de medewerkers. Ook worden de operationele kosten van een pand verminderd en dit geldt ook voor het risico met betrekking tot de gevolgen van sterke schommelingen in energieprijzen. Ook leidt de keuze voor het gebruik van maatschappelijk verantwoord vastgoed tot positieve beeldvorming bij de

30

VROM-Raad, (2010)

- 16 -

stakeholders van de gebruiker. Als laatste gebruikersvoordeel noemt dit onderzoek de kosten die verband houden met het naleven van wetgeving. Voor de eigenaar/investeerder noemt de studie het duurzaamheidsimago als positief punt. Ook de commerciële voordelen zoals eerste keus verhuurder en een toekomstbestendig gebouw worden genoemd. Hiernaast maakt het het plannings- en vergunningentraject eenvoudiger. In de resultaten van de gebruikersvisie op duurzame huisvesting gehouden onder 163 Nederlandse kantoororganisaties door Jones Lang LaSalle (2010), geeft ruim 73% van de respondenten aan dat zij belang hechten aan duurzame huisvesting. Dit was in 2008 nog 28%. Hiervan geeft 86% aan plannen op te stellen of acties uit te voeren voor het realiseren van duurzame huisvesting. Verder geeft 83% van de respondenten aan dat zij bereid zijn een premium te betalen voor duurzame huisvesting, indien daar duidelijke voordelen tegenover staan, zoals lagere servicekosten of een beter imago. Kats (2003) deed onderzoek naar 33 LEED gecertificeerde scholen en kantoren in de Verenigde Staten. Hij ontdekte dat de initiële investeringen ten behoeve van het duurzaam bouwen van dit vastgoed gemiddeld minder dan 2 procent bedroeg. Dit werd vervolgens afgezet tegen de gekwantificeerde voordelen van het duurzame gebouw (Net Present Value over 20 jaar). Hierbij valt te denken aan aanzienlijke besparingen op het energiegebruik, maar vooral aan een stijging van de productiviteit bij de gebruikers en gezondheidsverbetering die een kostenbesparing van 7,1% tot gevolg hebben. De conclusie die kon worden getrokken, was dat de financiële voordelen van een duurzaam gebouw 10 maal hoger zijn dan de initieel benodigde investering. In de studie van Miller, Florance en Spivey (2008) wordt een vergelijking gemaakt tussen vastgoed (met name kantoren) met Energy Star label of een LEED label (onafhankelijk van gradatie) en niet gecertificeerde panden. De studie vond plaats in de Verenigde Staten en toonde aan, dat voor het gecertificeerde vastgoed een aanzienlijk hoger huurniveau wordt behaald dan voor het niet gecertificeerde. Ook bleek dat er sprake was van snellere opname en van betere aanvangsrendementen. De studie toonde aan dat, alleen al een beoordeling op basis van de economische invalshoek voldoende was om de extra investeringen in duurzaamheid te rechtvaardigen. Een ander onderzoek dat ook heeft plaatsgevonden, op basis van data uit de Verenigde Staten, is een onderzoek van Eicholz, Kok en Quigley (2008). Dit onderzoek richt zich op kantoorgebouwen met een Energy Star of LEED certificaat. Uit het onderzoek blijkt dat voor duurzame kantoorruimte ongeveer 2% extra huur wordt betaald ten opzichte van niet duurzame kantoorruimte in vergelijkbare panden in de directe omgeving. Wanneer de effectieve huurinkomsten worden beoordeeld (huur gecorrigeerd voor leegstand), dan loopt dit zelfs op tot 9%. Bovendien komt uit het onderzoek naar voren, dat de transactieprijzen van de duurzame gebouwen binnen deze studie ongeveer 16% hoger liggen dan die van andere in de omgeving gesitueerde gebouwen. De studie baseert zich op 694 gecertificeerde duurzame gebouwen en 7489 andere gebouwen. Hiernaast wijst het onderzoek erop dat in de vastgoedsector een investering in duurzaam vastgoed toch vaak een economische beslissing is, die de maximalisatie van de opbrengsten voor de investeerder als uitgangspunt heeft. Het noemt daarom de volgende vier economische voordelen die in verband kunnen worden gebracht met duurzaam vastgoed:

- 17 -



  

Investeringen tijdens de bouw of bij een renovatie kunnen een reductie tot gevolg hebben in het gebruik van energie en water en kunnen tevens tot minder afval en lagere operationele kosten leiden. Tevens is het een verzekering tegen toekomstige prijsstijgingen van energie en reduceert het de uitstoot van broeikasgassen; Het betere binnenklimaat kan resulteren in een hogere productiviteit van de gebruikers; Huisvesting in een groen gebouw kan op een positieve manier bijdragen aan het imago; Duurzame gebouwen zouden een langere economische levensduur kunnen hebben als gevolg van een lagere afwaardering en lager volatiliteit in marktwaarde. Dit wordt toegeschreven aan lagere milieu- en verkooprisico‟s, die vervolgens een reductie van de risicopremies tot gevolg hebben evenals hogere taxatiewaardes.

Kim (2003) schrijft dat institutionele beleggers, die indirect investeren in vastgoed, zich steeds actiever opstellen op het gebied van duurzame beleggingen en dat er een combinatie ontstaat van aandeelhoudersactivisme en duurzaam beleggen. Hij verwijst hierbij onder andere naar het Nederlandse PGGM, dat bedrijven direct of via intermediairs aanspreekt op hun verantwoordelijkheid op het sociale vlak en op het gebied van milieu. Goldman Sachs (2007) presenteerde tijdens de United Nations Global Compact Summit de zogenaamde “GS SUSTAIN focus list”. In het onderliggende rapport wordt vastgesteld, dat bedrijven die als leiders worden gezien op het gebied van milieu, sociaal en corporate governancebeleid, ook voorop lopen betreffende de performance van hun aandelen. In totaal werden er wereldwijd 120 van deze leidende bedrijven onderzocht binnen diverse economische sectoren. Niet alleen bleek dat de performance van hun aandelen gemiddeld 25% hoger lag dan het gemiddelde van MSCI World Index, maar ook dat 72% van deze bedrijven beter presteerden dan vergelijkbare bedrijven binnen de eigen sector. De Green Building Council Australia (2006) presenteerde een rapport om in navolging op diverse internationale studies de positieve gevolgen van duurzaam vastgoed in beeld te brengen. Hieruit kwam naar voren dat de duurzame ingrepen een reductie van 60% van het water- en energieverbruik tot gevolg hadden en een reductie van 50% van de jaarlijkse operationele kosten. Hiernaast werd een hogere productiviteit vastgesteld bij de gebruikers (1-25%) en een lager personeelsverloop. Ook bleek de gemiddelde rate of return op het vastgoed 14% hoger te liggen dan bij niet duurzame gebouwen. De gebouwen bleken te profiteren van free publicity en gemiddeld een 10% hogere marktwaarde te hebben. Ook de huren lagen hoger, namelijk 5-10%. Een laatste conclusie die het rapport trekt, is dat uit nationale en internationale marktgegevens blijkt dat de extra kosten voor een duurzaam gebouw ten opzichte van standaardconstructie minder dan 3% bedragen. Uit de onderzoeken en de literatuur die voornamelijk afkomstig is uit het buitenland en zich met name toespitsen op de kantorensector, komt naar voren dat duurzaam vastgoed diverse voordelen heeft. Kort samengevat zijn de voordelen met name te vinden op het gebied van:     

Lagere verbruik- en operationele kosten (energie, water, afval); Premie op de huur, minder kans op leegstand, hogere exitwaarde; Gebruikersvoordelen als gevolg van beter binnenklimaat en welbevinden; Imagovoordelen; Bescherming tegen toekomstige regelgeving en marktontwikkelingen.

- 18 -

Ook blijkt uit de onderzoeken, dat er sprake is van een lichte stijging van de constructiekosten voor de bouw van duurzaam vastgoed ten opzichte van traditionele bouw (± 2%). De investeringen kunnen echter worden terugverdiend vanuit de directe en indirecte financiële voordelen die duurzaam vastgoed biedt. 2.8 The Circle of Blame Binnen de theorie rond duurzaam vastgoed, neemt de zogenaamde „Circle of Blame‟ een belangrijke plaats in. Het model is ontwikkeld door de uit het Verenigd Koninkrijk afkomstige milieuactivist en schrijver Jonathan Porrit. De Circle of Blame maakt inzichtelijk waarom de grootschalige ontwikkeling van duurzaam vastgoed zo moeilijk verloopt. Figuur 2.5: The Circle of Blame

31

Cadman, D. 2000 De hierboven weergegeven vicieuze cirkel laat zien, hoe de betrokken partijen bij een bouwproces elkaar de schuld geven van het niet tot stand komen van duurzame gebouwen en is in hoge mate van toepassing op de vastgoedsector. Zo geeft de bouwsector aan dat zij in principe best willen overgaan tot de bouw van duurzaam vastgoed, maar dat er vanaf de kant van de ontwikkelaars geen vraag is. De tweede fase bestaat eruit dat de ontwikkelaars aangeven dat er bij hen best interesse is voor duurzaam vastgoed, maar dat investeerders niet bereid zijn om er voor te betalen. Vervolgens geven investeerders aan dat dit wordt 31

Website circle-of-blame

- 19 -

veroorzaakt doordat er vanaf de gebruikerskant geen vraag is. De laatste fase bestaat eruit dat de gebruikers aangeven dat zij graag gebruik maken van duurzaam vastgoed, maar dat dergelijke gebouwen niet beschikbaar zijn. Hiermee is de cirkel rond en zal er dus geen duurzaam gebouw tot stand komen. We zien deze redenatie niet alleen bij nieuwbouw, maar ook bij trajecten die er op gericht zijn om bestaand vastgoed te verduurzamen. Inmiddels bestaan er diverse publicaties die bespreken hoe deze cirkel kan worden doorbroken. Deze berusten voornamelijk op het inzichtelijk maken van de voordelen die duurzame gebouwen hebben. Een voorbeeld hiervan is de zogenaamde „Green Circle of Naming‟ ontwikkeld door Buck Consultants.32 Binnen deze theorie verschuift het zwaartepunt richting de eindgebruiker. Zonder belangstelling vanuit deze hoek, heeft het vanzelfsprekend geen zin om tot de bouw van duurzaam vastgoed over te gaan. Wel wordt er een verplichting neergelegd bij bouwers, ontwikkelaars en investeerders om de gebruikers met de juiste argumenten te overtuigen. Feit blijft echter binnen deze denkwijze, dat er een groep met zogenaamde koplopers zal moeten opstaan om de Circle of Blame te doorbreken. Hoewel de beslissers in eerste instantie worden gevormd door de eerder genoemde partijen zoals ontwikkelaars en investeerders, zijn er ook andere partijen die een rol spelen bij het doorbreken van de Circle of Blame. Als voorbeeld zijn onderzoekers, banken en taxateurs te noemen. Door bijvoorbeeld een lager risico toe te kennen aan een duurzaam gebouw of de waardering voor duurzaamheid terug te laten komen in een taxatie, ontstaat er een situatie waarbij er niet langer sprake is van een situatie waarin men „de schuld doorschuift‟, maar waarin er sprake is van een zogenaamde kringloop van terugkoppeling en toepassing. De kringloop is terug te zien in figuur 2.6. Figuur 2.6: The Circle of Blame doorbroken

32 33

33

Sijbrand Website circle-of-blame

- 20 -

2.9 Samenvatting & conclusies In dit hoofdstuk werd een overzicht gegeven van de voor dit onderzoek relevante factoren met betrekking tot duurzaam vastgoed. Zo is er een korte samenvatting gegeven van de film „An Inconvenient Truth‟ en het boek „Cradle to Cradle‟. Beiden geven inzicht in de actualiteit van duurzaamheid en hebben sterk bijgedragen aan het bewustwordingsproces bij onder andere de overheid en het bedrijfsleven. Hierna is de geschiedenis van duurzaamheid inzichtelijk gemaakt aan de hand van de visie, zoals die wordt uitgedragen door het Center for Sustainability van de Nyenrode Business Universiteit. Van hieruit worden een drietal fases beschreven, die zijn te onderkennen binnen het denken over duurzaamheid. De fases lopen van de fase van saneren van voor 1985, die gekenmerkt wordt door passiviteit vanuit de markt en waarbij slechts de weten regelgeving wordt gevolgd via de fase van beheren, waarbij bedrijven meer en meer worden aangesproken op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid tot aan de huidige fase van integratie. In deze laatste fase ziet ook het bedrijfsleven steeds meer de voordelen van duurzaamheid, waardoor het een zogenaamde „business opportunity‟ begint te vormen. Men spreekt dan ook wel van de ondernemende benadering. De overheid heeft zich gecommitteerd aan een breed scala van internationale afspraken. Op nationaal niveau zijn o.a. als voortvloeisel uit deze afspraken diverse plannen en visies opgesteld. Zij richten zich voornamelijk op reductie van de uitstoot van broeikasgassen en op energiebesparing. De plannen zijn redelijk ambitieus en het is aannemelijk dat ze ook binnen de vastgoedsector een steeds grotere rol gaan spelen. Vervolgens werd inhoud gegeven aan het begrip duurzaamheid. Hierbij kwamen de bekende definitie van Brundtland aan de orde, het model van Elkington (People, Planet, Profit) en de zogenaamde kapitaalsbenadering. De conclusie die kan worden getrokken, is dat duurzaamheid vanuit deze visies meer omvat dan alleen de zorg voor het milieu, maar dat bij duurzaamheid ecologische, sociale en economische aspecten een rol spelen. Verder kwamen de meet- en beoordelingssystemen aan de orde die binnen het vastgoed een belangrijke rol spelen, omdat duurzaam vastgoed pas echt waarde krijgt als de duurzaamheid kan worden aangetoond. Een aantal belangrijke nationale en internationale meetsystemen werd beknopt besproken, waarbij het opvalt dat er een grote verscheidenheid bestaat betreffende de aanpak en de criteria. Sommige systemen hebben een zogenaamde smalle benadering van duurzaamheid en andere een brede benadering. Binnen deze scriptie wordt gekozen voor de brede benadering, waarbij rekening wordt gehouden met zowel economische als sociale- en milieubelangen en waarbij deze zich op een evenwichtige manier tot elkaar verhouden. Aandachtspunt is dat het hier om marktgedreven initiatieven gaat, die mogelijke toekomstige weten regelgeving kunnen voorkomen doordat de sector zichzelf reguleert. De opbrengsten van duurzaam vastgoed zijn niet altijd te kwantificeren. Een aantal aspecten is van kwalitatieve aard. Het onderzoek naar het rendement van duurzaam vastgoed dat momenteel voor handen is, betreft voornamelijk studies uit het buitenland met als zwaartepunt de kantorenmarkt. De studies laten zien dat er concreet voordeel valt te behalen op het gebied van kostenbesparingen binnen de exploitatie, hogere huur en exitwaarde in combinatie met minder kans op leegstand. Voordelen zijn er voor de gebruiker door een

- 21 -

beter binnenklimaat, imagovoordelen en bescherming tegen toekomstige regelgeving en marktontwikkelingen. Het laatste onderwerp dat in dit hoofdstuk werd besproken was de zogenaamde „Circle of Blame‟ van Jonathan Porrit. Deze vicieuze cirkel maakt inzichtelijk waarom de grootschalige ontwikkelingen van duurzaam vastgoed zo moeilijk van de grond komen. De oorzaak ligt in het feit, dat de partijen die een rol spelen tijdens het bouwproces elkaar de schuld geven van het niet tot stand komen van duurzaam vastgoed. Er zal een aantal koplopers nodig zijn binnen deze kringloop die deze cirkel doorbreken. Ook andere partijen die buiten deze vicieuze cirkel staan, zoals taxateurs en onderzoekers zijn nodig om tot hernieuwde beeldvorming te komen.

- 22 -

3. Duurzaamheid binnen de retailsector 3.1 Inleiding In het voorgaande hoofdstuk is ingegaan op de definiëring van duurzaamheid en de opbrengsten daarvan. Hiernaast werd een aantal onderwerpen besproken die van invloed zijn op de materie. We zagen dat onderzoek en ontwikkeling zich tot op heden voornamelijk toespitsten op de kantorensector en op de woningmarkt. De vraag is echter, waar staat de winkelmarkt? Staat ook deze sector aan de vooravond van een grote verduurzamingsslag? In dit hoofdstuk zal een kort overzicht worden gegeven van relevante thema‟s om zo het inzicht in de positie van duurzaamheid binnen de retailsector te vergroten. 3.2 Retailvastgoed en duurzaamheid In diverse landen binnen Europa verschijnen inmiddels de eerste duurzame winkelcentra. De Nederlandse vastgoedmarkt blijft hier echter sterk achter. Tot op heden zijn er in Nederland nog geen serieuze projecten van de grond gekomen. Maar ook bij ontwikkelaars en beleggers binnen het winkelvastgoed krijgt dit onderwerp een steeds hogere prioriteit. We zien dit bijvoorbeeld als we kijken naar de verslaglegging van bedrijven als Unibail Rodamco, Corio en Redevco. Deze partijen schrijven uitvoerige corporate social responsibility rapportages, waarin duidelijke duurzaamheidsdoelstellingen en richtlijnen worden opgesteld. Een ander voorbeeld hiervan is de ontwikkelaar Multi Corporation BV. Multi Corporation houdt zich al geruime tijd bezig met duurzame binnenstedelijke retailontwikkelingen en investeringen en verzorgt hiernaast ook het management van de objecten. Ten behoeve van de verwezenlijking hiervan heeft het bedrijf een aantal sturende principes en basiswaarden geformuleerd op het gebied van duurzaamheid, waarmee het bedrijf wil bijdragen aan een meer duurzame toekomst34. Tabel 3.1: Multi Corporation Sustainability Principles

Everlasting Design: Coherent public space should be connected with the structure of the city and the culture of its inhabitants. Multi creates concepts and designs that are both flexible and timeless, touching the magic of the location.

Ecological Footprint:

Multi optimizes the use of land and reduces the consumption of recourses. By both constructing new buildings more effectively and managing existing buildings more efficiently we can maintain a sustainable World.

Equal Benefits:

Multi is committed to giving back to the community and to enrich peoples’ lives. This creates the foundation for the mutual trust that is required to generate momentum for joining forces to build a socially sustainable future.

Economic Viability:

Multi is dedicated to creating healthy business environments and to ensure that investments pay dividends now and in the future. This is key to safeguarding the financial viability of sustainability. Education for All: Raising public awareness of the changes required is necessary to preserve our planet. Multi will appeal to each member of society to respond to this message what is vital for securing a sustainable future.

De belangrijkste reden waarom duurzaamheid zo hoog op de agenda staat bij winkelontwikkelaars en beleggers, ligt volgens een recent rapport van Jones Lang LaSalle (2009) op het gebied van de waardeontwikkeling. Wanneer duurzaamheid niet langer bijzonder is maar volledig is ingebed in het retailvastgoed, dan draagt dit bij aan het minder snel verouderen van de economische en functionele levensduur van het vastgoed. Ook

34

Multi Corporation B.V. (2010)

- 23 -

toekomstige regelgeving speelt hierbij een rol en de mogelijk toenemende vraag vanuit de gebruiker. De zakelijke inzichten blijven dominant, waarbij de duurzaamheidsambities worden afgezet tegen rendement en risico. Hoewel er los van het economische motief een brede overeenstemming is over het feit dat er actie moet worden ondernomen, worden er ook redenen aangewezen die het op grote schaal doorvoeren van veranderingen moeilijk maken. Dit zijn: 







De zeer hoge winkeldichtheid van Nederland zorgt ervoor dat verduurzaming voornamelijk kan plaatsvinden binnen de bestaande voorraad aangezien uitbreiding beperkt blijft; Herontwikkeling van het bestaande retailvastgoed zal voornamelijk plaats moeten vinden in de binnenstad, wat een lastige opgave is in verband met de versnippering van het eigendom, de kleine unitgrootte en de bescherming van oude gebouwen; Op de Nederlandse markt is men erg voorzichtig met het uitwisselen van cijfers op het gebied van omzet en exploitatiekosten, waardoor er niet veel mogelijkheden bestaan om te sturen op energieverbruik; Een kenmerk van de meeste Nederlandse winkelstraten is dat de unit vaak klein is en solitair, waarbij deze bij aanvang van de huur meestal in cascostaat is zonder centraal beheer. Hierdoor lijkt winst op het gebied van duurzaamheid op dit niveau vaak moeilijk te realiseren.

3.3 De rol van de retailer Ook als we naar de retailers kijken, zien we een toenemende belangstelling ontstaan voor duurzaamheid. Op de websites van diverse winkelketens zien we dat er diverse thema‟s worden aangesneden, die op enige manier verband houden met duurzaamheidsvraagstukken. Verder zien we dat diverse (met name grote) retailers beleid hebben gevormd en concrete doelstellingen hebben geformuleerd voor de toekomst. Terminologie als duurzaamheid, maatschappelijk verantwoord ondernemen en Engelstalige tegenhangers worden hierbij vaak door elkaar gebruikt. De aandacht voor duurzaamheid lijkt zich in eerste instantie te focussen op de handelswaar en/of de diensten die worden geboden. Een focus op huisvesting is hier nauwelijks terug te vinden. Voor een deel is deze focus ook verklaarbaar vanuit het feit dat er simpelweg weinig of geen vastgoed bestaat dat zich als duurzaam kwalificeert. Dit heeft tot gevolg dat het nu nog onduidelijk is wat de gevolgen zijn voor de retailer op het gebied van huurprijs, het imago, de omzet etc., wanneer hij de keus maakt voor een duurzaam pand. Our sustainability vision: “H&M’s business operations shall be run in a way that is economically, socially and environmentally sustainable. By sustainable we mean that the needs of both present and future generations must be fulfilled”.

Het belang wordt ook nog eens duidelijk uit een onderzoek dat in 2008 werd uitgevoerd onder 250 retailers uit 27 Europese landen.35 De ondervraagden werd naar hun visie gevraagd met betrekking tot corporate social responsibility (CSR) en duurzaamheid. Ruim 66% gaf aan dat zij verwachten dat de consument hen in de toekomst zal onderscheiden op

35

ICSC Europe, REP, Cushman &Wakefield (2008)

- 24 -

basis van hun CSR beleid. Hiernaast bleek 41% van de bedrijven over een CSR beleid te beschikken, wat een sterke verbetering is ten opzichte van 2007 waarin dit nog 27% was. Opvallend is wel, dat er een sterke relatie bestaat tussen het maatschappelijk bewustzijn en de aanwezigheid van duurzaamheidsrichtlijnen. Verder geldt ook: hoe groter het bedrijf, hoe groter de waarschijnlijkheid dat er richtlijnen zijn uitgezet op het gebied van duurzaamheid. Over het algemeen bestaat er bij de retailers een focus op de locatie en niet zozeer op het vastgoed zelf. De gehuurde ruimte wordt gezien als ondersteuning van de kernactiviteiten. Dit wordt ook nog eens duidelijk als we kijken naar de huurlasten van een winkelunit. In zijn algemeenheid vormen deze slechts een klein deel van de totale exploitatiekosten van een retailer. 3.4 De rol van de consument De consument neemt binnen de retail een belangrijke plaats in. Hij vormt enerzijds het startpunt en anderzijds het einde van de productieketen. In de vraaggerichte keten zijn consumenten het startpunt van het productieproces. De consument als eindgebruiker laat zich echter voornamelijk leiden door persoonlijke behoeften, het voor hem beschikbare budget en de aangeboden producten36. Bij die behoeften vindt een afweging plaats tussen allerlei verschillende factoren. Hierbij valt te denken aan gemak, comfort, status, veiligheid, mode en sociale wenselijkheid. Ook duurzaamheid kan één van die factoren zijn en ook het vertrouwen dat de consument heeft in de aanbieder of in een merk. Het feit dat vaak niet aan alle factoren tegelijk kan worden voldaan, leidt tot het maken van afwegingen. Dit is één van de redenen waarom de wens tot duurzaamheid niet altijd in consumptiegedrag tot uiting komt. Een andere onderdeel, dat ook teruggrijpt op deze visie, is het zogenaamde denken vanuit de visie „burger en consument‟37. Binnen deze denkwijze wordt er een conflict vastgesteld tussen de burger en de consument. Er bestaat een zekere dubbelhartigheid. De burger vindt het belangrijk om duurzaam te consumeren en denkt hierbij vanuit het maatschappelijke belang. Zaken als milieubewustzijn en diervriendelijkheid vindt hij belangrijk. Alleen als de burger in de supermarkt staat en als consument optreedt, laat deze al de hiervoor genoemde overwegingen varen en kiest hij als consument voor het goedkoopste product en dus niet voor het maatschappelijke, maar voor zijn eigen belang. Dit verschil komt ook naar voren bij onderzoek wanneer onderzoeksdata („in principe‟) wordt vergeleken met empirische data („in de praktijk‟).

36 37

Sociaal-Economische Raad (2003) Dagevos en Sterrenburg (2003)

- 25 -

Figuur 3.1: Burger en Consument

Hoewel er kanttekeningen kunnen worden geplaatst bij onderzoek, is het toch belangrijk om het gedrag van de consument te onderzoeken. Al is het alleen maar om te kijken hoe het onderwerp bij de consument leeft en welke rol duurzaamheid speelt bij de consument. Uit een onderzoek onder 1000 personen, uitgevoerd door onderzoeksbureau GfK in opdracht van Ernst & Young, blijkt dat maar liefst 52% duurzaamheid belangrijk vindt en hier ook rekening mee probeert te houden.38 7% geeft aan het zo belangrijk te vinden, dat zij hun gedrag hier ook daadwerkelijk op afstemmen. Het overige deel vindt duurzaamheid niet belangrijk of houdt daar in het dagelijks leven geen rekening mee. Tabel 3.2: Consument en het belang van duurzaamheid

Welke van de onderstaande stellingen is het meest op u van toepassing? Ik vind duurzaamheid niet van belang.

2,0%

Ik vind duurzaamheid wel van belang, maar niet mijn verantwoordelijkheid.

5,4%

Ik vind duurzaamheid wel van belang, maar stem mijn gedrag hier niet bewust op af.

33,8%

Duurzaamheid is belangrijk, ik probeer hier in enige mate rekening mee te houden in het dagelijks leven.

51,8%

Duurzaamheid speelt een belangrijke rol in mijn leven. Ik stem mijn gedrag in het dagelijks leven hier op af.

7,0%

Duurzaamheid wordt hiernaast door de consument in eerste instantie verbonden aan het product (bijvoorbeeld biologisch) en niet aan de bedrijfsvoering van de retailer.39 Wanneer de bedrijfsvoering vanuit het duurzaamheidsperspectief wel aan bod komt, dan wordt hierbij in eerste instantie gedacht aan zaken die gerelateerd zijn aan maatschappelijke betrokkenheid. Hierbij valt te denken aan het ondersteunen van goede doelen. Duurzame huisvesting is hierbij minder belangrijk. Dit zorgt ervoor dat de retailer vanuit de consument niet wordt gestimuleerd om zich te huisvesten in duurzaam vastgoed.

38 39

Ernst & Young (2010) Jones Lang LaSalle (2009)

- 26 -

3.5 Meet- en beoordelingssystemen binnen de retailsector Binnen een aantal van de meet- en certificeringsystemen op het gebied van duurzaamheid, die zijn behandeld in hoofdstuk 2, zien we dat er specifieke aandacht is voor retail. Het besef is aanwezig dat het hier gaat om een deel van de vastgoedsector, dat een uniek karakter heeft en waaraan specifieke eisen moeten worden gesteld. Op dit moment vindt certificering van retailvastgoed vaak plaats op basis van de meer algemene methodes, die ook op andere sectoren kunnen worden toegepast. Voorbeelden hiervan zijn het gebruik van LEED 2009 for New Construction en LEED 2009 for Commercial Interiors voor winkelcentra. Hierbij dient echter te worden opgemerkt, dat er tot op heden op mondiaal niveau slechts zeer spaarzaam sprake is geweest van certificering van winkelvastgoed met behulp van toonaangevende methodes zoals LEED, BREEAM of Green Star. In Nederland vinden we dit zelfs helemaal niet terug. Vanuit de erkenning dat de retail een klasse apart is, ontwikkelt de USGBC op dit moment een beoordelingssysteem voor het retailsegment in de vorm van het LEED systeem.40 Het betreft hier een systeem voor nieuwbouw van retailprojecten en daarnaast een beoordelingssysteem voor het interieur van winkels. De in 2009 gelanceerde pilotversie is inmiddels in grote lijnen goedgekeurd. Eind 2010 wordt de definitieve versie verwacht. Onder Green Star bestaat er al een categorie die zich richt op de nieuwbouw en de herontwikkeling van retailvastgoed.41 Sectorspecifiek zijn hier met name de wijze waarop de inzameling van afval plaatsvindt, de gebouwmanagementsystemen en specifieke aandachtspunten met betrekking tot het parkeren en reductie van de belasting voor het milieu door het reizen van en naar een winkelcentrum. Binnen Green Star bestaat er geen specifieke aandacht voor de inrichting van winkels. Ook het BREEAM systeem kent een systeem dat is toegesneden op het gebruik voor vastgoed binnen de retailsector.42 De beoordeling kan zowel plaatsvinden op basis van een individuele winkelunit, alsook op de gehele ontwikkeling. Het richt zich op nieuwbouw, herontwikkeling en de inrichting van winkels. Binnen deze categorieën wordt er nog verder onderscheid gemaakt tussen verschillende retailontwikkelingen, zoals food retail en de dienstensector. Binnen Nederland kent dit systeem nog geen vertaling die kan worden toegepast op de Nederlandse markt. Een aandachtspunt voor onder andere vastgoedeigenaren en ontwikkelaars is dat het certificeren van een winkelcentrum vaak verder gaat dan de algemene ruimten, maar zich ook bezig houdt met de door de gebruiker gehuurde unit. Zo kan het bijvoorbeeld nodig zijn om gezamenlijke afspraken te maken over afvalreductie en recycling, inrichting van de winkelunit, transport en logistiek en de uitwisseling van gegevens op het gebied van energie en waterverbruik. Een belangrijke ontwikkeling hierbij is mogelijk de zogenaamde „Green Lease‟, waarbij de verhuurder en de gebruiker afspraken maken over te behalen duurzaamheidsdoelstellingen.43

40

Website United States Green Building Council Website Green Building Council of Australia 42 Website Building Research Establishment Environmental Assessment Method 43 Better Buildings Partnership (2009) 41

- 27 -

3.6 Retailvastgoed in de praktijk Tot nu toe is er veel over retail en vastgoed gezegd, maar hoe ziet het er nu uit in de praktijk? Het begrip duurzame retail zal hieronder inhoud worden gegeven door de duurzame elementen van het winkelcentrum Forum Duisburg kort toe te lichten. Forum Duisburg Forum Duisburg beschikt over 90 winkels en is de grootste binnenstedelijke ontwikkeling (115.000 m2 BVO) in het Duitse deelstaat Nordrhein-Westfalen.44 Na oplevering in september 2008 was dit het eerste winkelcentrum op het Europese vasteland dat een BREEAM certificaat in ontvangst mocht nemen (Very Good). Hiernaast ontving het in 2010 van de ICSC (International Council of Shopping Centres) de zogenaamde „Resource Award‟ voor haar prestatie op het gebied van het sociale serviceaanbod en het duurzame energieconcept.45 Het winkelcentrum beschikt over 1300 parkeerplaatsen en er is een directe aansluiting vanuit het centrum op de plaatselijke metro. Al vanaf het eerste moment werd rekening gehouden met het duurzame karakter dat het gebouw in de toekomst moest bezitten. Zo werden al in de ontwerpfase specialisten betrokken op het gebied van energievoorziening, om het gebouw zo zuinig mogelijk te maken. Ook vond er doorlopend overleg plaats met landschapsarchitecten en ecologen over compenserende maatregelen en de optimalisatie van ecologische habitatten. Hiernaast is er gebruik gemaakt van stringente richtlijnen op het gebied van milieuvriendelijk bouwen. Op het sociale vlak integreert het winkelcentrum met de lokale gemeenschap door ruimte binnen het winkelcentrum te reserveren voor kinderopvang. Hierbij gaat het om twee permanente groepen, maar ook om een groep waar bezoekers hun kind tijdelijk kunnen laten verblijven tijdens het winkelen. Voor personen met een beperkte mobiliteit bestaat er de mogelijkheid om gebruik te maken van een Hostess Service, die winkelen onder begeleiding mogelijk maakt zonder dat hier een vergoeding tegenover staat. Verder wordt vanuit het winkelcentrum een trainingsprogramma verzorgd, waarbij werkeloze jongeren zonder voltooide opleiding worden ondersteund. Het winkelcentrum werkt hierbij samen met de ondernemers en de lokale overheid. Verder wordt er op artistieke wijze waarde toegevoegd aan het centrum door middel van een in het oog springende, 65 meter hoge gouden ladder, die op een centrale plaats in het winkelcentrum is aangebracht. Hiernaast is met het winkelcentrum een duurzame ontmoetingsplaats ontstaan voor de bezoekers van het centrum. Het energieconcept heeft als uitgangspunt dat de energieconsumptie van het gebouw 25% onder het verbruik van vergelijkbare gebouwen moet liggen. Dit gebeurt onder andere door een thermisch energiestation op locatie, waardoor energie zeer efficiënt kan worden gegenereerd. De isolatiewaarde van het pand ligt 30% boven de wettelijk verplichte norm om het koude- en warmteverlies te minimaliseren. Alle processen binnen het centrum worden door middel van de modernste gebouwmanagementsystemen aangestuurd. Ook de aansturing van verlichting en roltrappen vindt plaats door het gebruik van sensoren. Met betrekking tot de klimatisering is er een breed scala aan energiezuinige maatregelen

44 45

Multi Development B.V., (2008) Website Forum Duisburg (2010)

- 28 -

getroffen. Hierbij valt te denken aan: natuurlijke koeling, warmte terugwinning, reductie van de luchtsnelheid etc. Voor de bouw van het centrum is gebruik gemaakt van lokale, robuuste materialen en is het gebruik van bijvoorbeeld tropisch hardhout uitgesloten. De ontwikkeling van het winkelcentrum is gesitueerd in de directe omgeving van het openbaar vervoer. Ook is de ontwikkeling een zogenaamde „Brown Field‟ ontwikkeling, waardoor er geen beslag hoefde te worden gelegd op additionele gronden. Het dak van het centrum bestaat voor ongeveer 10.000 m2 uit een zogenaamd „groen dak‟. Naast dat hierdoor een nieuwe ecologische omgeving wordt gecreëerd, zorgt het voor een reductie en dosering van de hoeveelheid regenwater die gelijktijdig moet worden opgevangen door de openbare voorzieningen. Ook vermindert het de opwarming van het gebouw en draagt het bij aan de verbetering van het microklimaat door de afgifte van zuurstof en vocht aan de lucht. Een andere maatregel bestaat uit de broedplaatsen die speciaal zijn gemaakt voor zwaluwen en vleermuizen en die moeten bijdragen aan een betere ecologische omgeving en het in stand houden van bedreigde diersoorten. Het centermanagement verstrekt instructies aan de gebruikers en hun personeel, hoe binnen het winkelcentrum energie bespaard kan worden. Hiernaast bestaat er een uitvoerig programma dat is gericht op de reductie en het scheiden van afval. 3.7 Samenvatting & conclusies Na in hoofdstuk 2 een meer algemeen kader te hebben geschetst over duurzaamheid en vastgoed, zijn we in hoofdstuk 3 ingegaan op de plaats van duurzaamheid binnen het retailsegment. Er kan worden vastgesteld dat in Nederland binnen de retailsector nog niet echt sprake is van duurzaam vastgoed. Retail blijft hiermee achter bij andere sectoren zoals kantoren. Wel zien we dat de grotere aanbieders van winkelvastgoed dit onderwerp inmiddels op de agenda hebben staan en richtlijnen hebben ontwikkeld. De belangrijkste drijfveer lijkt toekomstige waardeontwikkeling te zijn. Knelpunten bij de invoering liggen bij de hoge winkeldichtheid, die er voor zorgt dat er weinig nieuwbouwmogelijkheden zijn. Daarnaast is herontwikkeling binnen de retailsector vaak een lastig traject. Ook is de markt vaak erg beschermend met betrekking tot het uitwisselen van gegevens en zorgen het individuele karakter van units en de kleine afmeting ervoor, dat er vaak weinig duurzaamheidswinst valt te behalen. Een groot deel van de retailer heeft inmiddels ook oog voor een duurzame bedrijfsvoering. Uit onderzoek blijkt dat zij verwachten dat een groot deel van de consumenten hun CSR beleid zal meenemen als selectiecriteria. Met betrekking tot de vastgoedkeuze concentreert men zich echter voornamelijk op de locatie en pas later op de duurzaamheid van het vastgoed. De consument neemt een belangrijke plaats in. Duurzaamheid (in wat voor een vorm dan ook), maakt echter deel uit van één van de vele selectiecriteria van een product of dienst. Daarnaast bestaat er een verschil tussen datgene wat de consument zegt te gaan doen (maatschappelijk wenselijk) en het gedrag dat zij in de praktijk vertonen (eigen belang). Toch

- 29 -

is het belangrijk om onderzoek te verrichten. We zien hierbij dat meer dan de helft van de consumenten aangeeft, dat duurzaamheid een belangrijk onderwerp is. Met betrekking tot de meet- en beoordelingssystemen voor retail zijn er pas recentelijk specifieke programma‟s ontwikkeld voor retailvastgoed. Deze programma‟s houden rekening met het unieke karakter van deze sector. Certificering, „voor zover van toepassing‟, vindt nu voornamelijk plaats onder de meer algemene richtlijnen. In Nederland zijn er nog geen certificaten verstrekt die betrekking hebben op duurzaam winkelvastgoed. Als laatste werd inhoud gegeven aan het begrip duurzaamheid door te kijken naar het Duitse winkelcentrum „Forum Duisburg‟. Het winkelcentrum dat het duurzaamheidslabel „Very Good‟ van BREEAM toegewezen heeft gekregen, heeft een breed scala aan maatregelen toegepast op sociaal-maatschappelijk, ecologisch en milieutechnisch gebied.

- 30 -

4 Duurzaamheid bij de gebruiker en de consument 4.1 Inleiding In het nu volgende hoofdstuk volgt een beschrijving van het onderzoek, dat is verricht in het kader van deze scriptie, naar de visie van retailers op duurzaamheid. Het onderzoek vond plaats onder een selectie van belangrijke Nederlandse retailers. Aangezien duidelijk is geworden dat ook de consument een belangrijke plaats inneemt binnen de beslissingskader van de retailer, is er in het kader van deze scriptie ook beknopt onderzoek gedaan naar hun visie op een duurzaam winkelcentrum. Hoewel een consument niet direct voor de gehuurde ruimte betaalt, kunnen zij wel worden gezien als gebruiker van de winkel en/of het winkelcentrum en voegt het in het kader van dit onderzoek waarde toe om verder in de keten van gebruikers te kijken. 4.2 Onderzoeksopzet retailers Om een beeld te krijgen van de visie op duurzaam winkelvastgoed bij de gebruikers zijn 17 toonaangevende retailers geïnterviewd. Het interview was opgebouwd uit 37 voornamelijk open vragen, die zijn op te delen in 6 aandachtsgebieden die inzicht verschaffen in de visie en handelswijze van retailers ten opzichte van duurzaamheid.46 De aandachtsgebieden zijn de volgende:      

Corporate Social Responsibility (CSR) en de retailer; Duurzaamheid en de consument; Duurzaamheid en charity; Een duurzaam gebouw & installaties (de gehuurde unit); Een duurzame winkel, inrichting en installaties (eigendom retailer); Duurzaamheid en green leases.

Voor aanvang van de interviews is een korte toelichting gegeven op het interview en de gebruikte terminologie. De inleiding van het gesprek is bewust beperkt gehouden om de uitkomsten zo min mogelijk te beïnvloeden. Per onderwerp worden hieronder de belangrijkste conclusies weergegeven. 4.3 Resultaten retailersonderzoek CSR en de retailer Van de 17 geïnterviewde retailers gaven 4 retailers aan iemand in dienst te hebben voor CSR en zij hebben deze medewerkers daar ook speciaal voor vrij gemaakt. Dit zijn ook de enige partijen die daadwerkelijk CSR-targets hebben opgenomen en een apart plan van aanpak hebben op dit gebied. Bij nog eens vier retailers zijn wel medewerkers belast met CSR, maar zonder dat ze hier speciaal voor vrij zijn gemaakt. De taken dienen uitgevoerd te worden naast de hen reeds toegewezen werkzaamheden. Er wordt hier nog nagedacht over een plan van aanpak ten aanzien van CSR of CSR maakt onderdeel uit van de totale bedrijfsstrategie. De overige retailers geven aan niemand in dienst te hebben die werkzaamheden met betrekking tot CSR uitvoert. Een plan van aanpak ten aanzien van CSR is bij deze retailers ook niet aanwezig.

46

De volledige vragenlijst is als bijlage 1 aan dit onderzoek toegevoegd.

- 31 -

Maatschappelijke betrokkenheid en kostenreductie zijn de meest genoemde motieven om CSR maatregelen toe te passen. Een enkeling wil zich met CSR onderscheiden en voorop lopen. Ook wordt het gevaar van imagoschade als afbreukrisico genoemd, waardoor de retailer zich genoodzaakt voelt mee te doen aan CSR. ‘Leveranciers begonnen met CSR. Het leeft en wij doen mee.’ Er wordt door de meeste retailers geïnvesteerd in CSR-maatregelen voor het personeel. De maatregelen bestaan uit gezondheidsmaatregelen en opleidingsmogelijkheden. Veel minder wordt er door de aandeelhouders en/of investeerders belang gehecht aan de duurzaamheidsmaatregelen van de retailer. Duurzaamheid en de Consument Volgens de retailers zijn consumenten nog niet echt met duurzaamheid bezig. Drie van de geïnterviewde retailers geven aan beperkte interesse te zien, maar alleen als de consument geld kan besparen. Zes andere retailers zien wel een beperkte vraag naar duurzaamheid. De meeste retailers zijn het erover eens dat de vraag naar duurzaamheid in de toekomst zal toenemen. Opvallend is dat de reeds geïmplementeerde duurzaamheidsmaatregelen niet of nauwelijks worden overgebracht op de consument. Slechts drie retailers zijn hier actief mee bezig en zij ervaren positieve reacties van de consument. Alle retailers geven aan dat de grens van consumenten snel bereikt is, als het gaat om hun medewerking aan duurzaamheidsingrepen. De consument wil volgens hen ook (nog) niet extra betalen voor duurzaamheid. Een duurzaam gebouw is volgens retailers voor consumenten nog niet van belang. Hiernaast wordt aangegeven dat men niet verwacht dat de consument duurzaamheid binnen een winkelcentrum herkent. Wel kan met behulp van goede communicatie kenbaar worden gemaakt aan de consument dat de retailers in een duurzaam gebouw gehuisvest zijn. Maar de deuren van de winkel gesloten houden, wat een belangrijke maatregel is in het kader van de energiebesparing, is (met uitzondering van twee retailers) vooralsnog geen optie. ‘Je hebt geen 20% meer omzet door een groen imago, je hebt wel 80% minder omzet als je het verkeerd doet’ (denk aan kinderarbeid). Ten aanzien van de bereikbaarheid zien veel retailers een dilemma. Hoewel zij begrijpen dat uit milieuoogpunt een goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer van belang is, hechten zij ook grote waarde aan een goede autobereikbaarheid. Het algemene beeld is dat de retailers het autogebruik niet willen ontmoedigen, maar wel andere vervoerswijzen willen stimuleren. Ongeveer de helft van de ondervraagde retailers ziet goede mogelijkheden voor een gezamenlijke aanpak met de verhuurder om het bewustzijn van de consument met betrekking tot CSR-gerelateerde onderwerpen te vergroten. Wel geeft een aantal retailers aan hier alleen in geïnteresseerd te zijn als het geld oplevert.

- 32 -

Duurzaamheid en charity De retailers steunen, weliswaar in verschillende mate, bijna allemaal goede doelen. Eén retailer gaat hierin heel ver en geeft aan een rendementsdoelstelling te hebben van 5%. Het overige gaat naar een goed doel. Ook zijn veel retailers betrokken bij lokale initiatieven. Over het algemeen zijn retailers tevreden over de mate waarin zij een bijdrage leveren aan de maatschappij. Een enkele retailer geeft aan meer te willen bijdragen. Gezamenlijke acties met de verhuurder (het winkelcentrum) zien bijna alle retailers als een goede optie. Opvallend is wel dat ongeveer de helft van retailers hier alleen aan mee wil werken, indien dit voor hen daadwerkelijk geld oplevert. Bij dergelijke acties wordt bijvoorbeeld gedacht aan het organiseren van acties/loterijen waarbij de opbrengst naar een goed doel gaat, of het huisvesten van een school (ROC) waarvan leerlingen stage lopen in de winkels binnen het winkelcentrum. Een duurzaam gebouw & installaties (de gehuurde unit) Ten aanzien van de vestigingsplaatskeuze wordt niet of nauwelijks rekening gehouden met duurzaamheid. De locatie is duidelijk de bepalende factor bij het kiezen van een nieuwe vestiging. Hoewel duurzaamheid nog nauwelijks een rol speelt bij de vestigingsplaatskeuze, zijn retailers wel van mening dat duurzaamheid geld oplevert. Zij zijn dan ook bijna allemaal bereid om hierin te investeren, maar dit is wel sterk afhankelijk van de terugverdientijd. De terugverdientijd is afhankelijk van de investering en is moeilijk specifiek in termijnen uit te drukken. ‘Duurzaamheid heeft iets negatiefs over zich, alleen al doordat het woord duur in de naam zit...’ Over de definitie van een duurzaam winkelcentrum hebben alle retailers een mening. De meeste retailers zien een duurzaam winkelcentrum als een centrum met energiebeperkende maatregelen, zoals een WKO-installatie, afvalscheiding en vermindering van het waterverbruik. Ook milieuvriendelijk materiaalgebruik wordt veel genoemd. Daarnaast geven retailers aan het belangrijk te vinden dat een winkelcentrum duurzaam is door flexibel te zijn en weinig leegstand te kennen (verbouwen is milieuonvriendelijk). Een goede bereikbaarheid draagt volgens hen ook bij aan de duurzaamheid van het winkelcentrum. Eén retailer gaat een stuk verder en vindt een duurzaam winkelcentrum een centrum waar niet-duurzame huurders daadwerkelijk worden geweerd. Een duurzame winkel, inrichting en installaties (eigendom retailer) Het merendeel van de retailers heeft maatregelen getroffen om de winkel duurzaam in te richten. De meest genoemde maatregelen hebben betrekking op verlichting en conditionering. Meer opvallende antwoorden zijn het installeren van roltrappen die door de toepassing van speciale dynamo‟s zeer energiezuinig zijn en het gebruik maken van geavanceerde gebouwmanagementsystemen die onnodig energieverbruik voorkomen. Bijna alle retailers geven aan kostenefficiency het belangrijkste motief te vinden om energiebesparende maatregelen te nemen. Een enkeling noemt ook imago als motief. Verhuurders kunnen in de ogen van retailers wel degelijk een rol spelen in het duurzamer maken van de winkel. Veel retailers geven aan dat het goed zou zijn als verhuurders winkels opleveren met energiezuinige installaties in plaats van in cascostaat. Ook centrale klimaatregeling zou helpen. Daarnaast wordt een WKO installatie genoemd en het collectief

- 33 -

inkopen van duurzame energie. De overheid zou duurzame winkels kunnen stimuleren door het geven van meer subsidies. Over het opstellen van meer regels zijn de retailers erg verdeeld. Enkele zijn voorstander van regels, omdat dan (eindelijk) duidelijk is wat er van ze verwacht wordt. Anderen verwachten hier hun voorsprong die zij hebben opgebouwd met betrekking tot duurzaamheid, door te kunnen verliezen. Vrijwel alle geïnterviewde retailers zijn bezig met energie- en afvalreductie. Het reduceren van waterverbruik is veel minder van toepassing. In de meeste gevallen is het waterverbruik namelijk zo gering is, dat het geen substantieel belang vertegenwoordigt. ‘Verhuurders zouden afspraken kunnen maken met de retailer om de restinvestering van een energiezuinige installatie over te nemen bij contracteinde en deze doorverkopen of doorverhuren aan de nieuwe huurder.’ Het waarborgen van de veiligheid voor medewerkers en consumenten is een belangrijk onderwerp voor retailers. Vrijwel allemaal treffen zij hiervoor maatregelen, vaak ook omdat de verzekering dit vereist. Praktische voorbeelden die bijdragen aan de veiligheid zijn het instellen van centrale Bedrijfshulpverleners en het installeren van defibrillatoren in de winkelcentra. Duurzaamheid en green leases De verdeeldheid tussen retailers is erg groot, als het gaat om de bereidheid tot het maken van afspraken met de verhuurder ten aanzien van het gebruik van installaties, materialen en verlichting binnen het gehuurde. De helft van de retailers wil hier wel afspraken over maken, de andere helft ziet dit (vooralsnog) niet zitten. Ten aanzien van afspraken over dichte of open puien zijn retailers nog minder enthousiast. Daarentegen wil een aantal wel graag afspraken maken over gezamenlijke afvalinzameling. „Is een belegger bereid 1% resultaat op te geven om van het duurzame winkelcentrum een succes te maken?’

Opvallend is dat bijna alle retailers bereid zijn om gedetailleerde verbruiksgegevens over elektra, gas, warmte en water te verstrekken aan de verhuurder, zij het soms onder bepaalde voorwaarden zoals vertrouwelijkheid en aanlevergemak. Slechts één retailer zou hier niet aan mee willen werken omdat hij/zij het te veel moeite vindt. Er zijn diverse aspecten die retailers op het gebied van duurzaamheid graag terug willen zien in de door een verhuurder te leveren diensten. Zo wordt een collectieve bezorgdienst genoemd, wordt energiebesparing vaak genoemd, maar ook een bijdrage van het overkoepelende promotiebudget naar de lokale gemeenschap. Daarnaast wordt de wens geuit om tot het centraal aansturen van installaties te komen en ook kan in veel gevallen het scheiden van afval beter geregeld worden. De helft van de retailers is tot slot bereid om met een verhuurder mee te gaan betreffende het investeren in een duurzaam winkelcentrum. De andere helft ziet dit (nog) niet zitten. Opvallend is dat twee retailers zeer enthousiast reageren op dit idee en doorvragen of er al dergelijke marktinitiatieven in gang zijn gezet. Wanneer we naar de overkoepelende resultaten van het retailersonderzoek kijken, valt op dat de onderwerpen CSR en duurzaamheid bij veel retailers nog niet erg leven. Zij geven op voorhand aan weinig te doen aan duurzaamheid, maar het is interessant om te merken dat naarmate zij dieper in de materie duiken, zij erachter komen dat zij er wel degelijk (soms

- 34 -

zelfs behoorlijk veel) mee bezig zijn. De duurzaamheidsmaatregelen zijn echter voornamelijk gestuurd vanuit kostenreductie, waardoor het niet als duurzaamheid wordt ervaren. Er wordt nog maar weinig door retailers gecommuniceerd over duurzaamheid richting de consument. Dit komt waarschijnlijk mede doordat retailers zelf nog maar beperkt inzicht hebben in welke duurzaamheidsmaatregelen zij al toepassen. Ook leeft het gevoel sterk bij de meeste retailers dat de consument nog niet echt vraagt om duurzame, maatregelen waardoor retailers niet gemotiveerd zijn om maatregelen te treffen en structurele veranderingen in gang te zetten. Bijna alle retailers verwachten op termijn wel meer aandacht voor duurzaamheid en denken ook dat zij meer aan duurzaamheid gaan doen. Deels doordat dit wordt opgelegd (regelgeving of sociale druk), maar ook doordat de bewustwording bij retailers zelf en bij de consumenten groter wordt. Duidelijk is dat er op het gebied van duurzaamheid grote verschillen tussen retailers bestaan. Een enkele retailer loopt daadwerkelijk voorop op het gebied van duurzaamheid, terwijl bij de meeste retailers het onderwerp nog helemaal niet op de agenda staan. 4.4 Opzet consumentenonderzoek Om een beeld te krijgen van het belang dat de bezoekers van winkelcentra hechten aan duurzaamheid en tevens het bewustzijn met betrekking tot het onderwerp duurzaamheid inzichtelijk te maken, is ten behoeve van deze scriptie een consumentenonderzoek uitgevoerd. De opzet van het consumentenonderzoek is tweeledig. Als eerste zijn er 4 stellingen met betrekking tot duurzaamheid voorgelegd aan de bezoekers van een winkelcentrum in Goirle en een winkelcentrum in Veldhoven door middel van een persoonlijk interview.47 Het veldwerk is in beide gevallen verdeeld over 5 opeenvolgende winkeldagen uitgevoerd. De stellingen zijn als volgt geformuleerd: 1. “Wanneer een winkelcentrum maatregelen neemt om bij te dragen aan duurzaamheid, dan is dat voor mij een reden om het te verkiezen boven een ander winkelcentrum.” 2. “Wanneer een winkelcentrum maatregelen neemt om bij te dragen aan duurzaamheid, wordt mijn beeld van het winkelcentrum positiever.” 3. “Ik weet van winkels of zij bijdragen aan duurzaamheid.” 4. “Ik ben sterk gericht op duurzame producten.” De antwoordmogelijkheden waren gesloten en liepen uiteen van volledig eens tot volledig oneens. In totaal werkten er 855 personen aan dit onderzoek mee. Hiernaast zijn dezelfde stellingen voorgelegd aan internetpanels verbonden aan diverse winkelcentra.48 De antwoordmogelijkheden kwamen vrijwel overeen met uitzondering van de extra toegevoegde categorie, “niet van toepassing” en een klein nuanceverschil in de betiteling van de antwoordcategorieën. De betrokken winkelcentra zijn gevestigd in Dordrecht, Arnhem, Utrecht, Tilburg, Heerhugowaard, Alpen aan de Rijn, Rotterdam,

47 48

Uitvoering door Strabo marktonderzoek en vastgoedinformatie. Internetpanels Corio Nederland BV, uitvoering en analyse door Q&A Research en Consultancy.

- 35 -

Heerlen, Amersfoort en Amsterdam. In totaal leverden deze onderzoeken tezamen 4029 respondenten op. 4.5 Resultaten consumentenonderzoek Aan de respondenten zijn 4 stellingen voorgelegd om inzicht te verkrijgen in het belang dat consumenten hechten aan de duurzaamheid van retail en om het bewustzijn inzichtelijk te maken. Van de onderzoeken waarbij de bezoekers van de winkelcentra persoonlijk geïnterviewd werden, zijn de afzonderlijke absolute resultaten per antwoordcategorie gecumuleerd. Dit leidde tot de onderstaande resultaten.49 Tabel 4.3: Resultaten consumentonderzoek persoonlijke interview n=855

Verkies winkelcentrum dat bijdraagt aan duurzaamheid

16%

14%

Positiever beeld door bijdragen aan duurzaamheid

34%

Weet of winkels bijdragen aan duurzaamheid

8%

Sterk gericht op duurzame producten

11%

10%

Enigszins eens

19%

34%

26%

13%

22%

0%

Volledig eens

17%

17%

30%

Neutraal

40%

9%

13%

51%

32%

20%

18%

16%

50%

Enigszins oneens

60%

11%

70%

80%

19%

90%

100%

Volledig oneens

Stelling: “Wanneer een winkelcentrum maatregelen neemt om bij te dragen aan duurzaamheid, dan is dat voor mij een reden om het te verkiezen boven een ander winkelcentrum” (30% (volledig) eens). Een groot deel van de respondenten zou een winkelcentrum boven een ander verkiezen vanwege de bijdrage aan duurzaamheid. 70% is het hier echter mee oneens. Stelling: “Wanneer een winkelcentrum maatregelen neemt om bij te dragen aan duurzaamheid, wordt mijn beeld van het winkelcentrum positiever” (60% (volledig) eens). Bij het grootste deel van de respondenten wordt het beeld positiever zodra een winkelcentrum maatregelen neemt om bij te dragen aan duurzaamheid. De stelling hiervoor

49

De onderzoeksresultaten met betrekking tot de individuele centra waarbij gebruik is gemaakt van persoonlijke interviews zijn als bijlage 2 aan dit onderzoek toegevoegd.

- 36 -

toonde echter aan dat dit voor een deel van het publiek nog geen reden is om van winkelcentrum te wisselen. Stelling: “Ik weet van winkels of zij bijdragen aan duurzaamheid” 19% (volledig) eens). Meer dan tweederde van de respondenten is het hiermee oneens en is dus niet op de hoogte van de bijdrage van winkels aan duurzaamheid. Stelling: “Ik ben sterk gericht op duurzame producten” (54% (volledig) eens). Ruim de helft van de respondenten is sterk gericht op duurzame producten. In de onderstaande tabel zijn de resultaten weergegeven van de internet panelonderzoeken. De afzonderlijke absolute resultaten van de individuele centra zijn per antwoordcategorie gecumuleerd en vervolgens in de onderstaande grafiek weergegeven.50 Tabel 4.4: Resultaten consumentenonderzoek internetpanels n = 4029



4%

17%

41%

48%

Mee eens

11% 3%

25%

28%

10%

44%

20%

30%

Neutraal

4%

38%

14%

5%

0%

Zeer mee eens

46%

6%

Weet of winkels bijdragen aan duurzaamheid 2%


27%

40%

Mee oneens

50%

7%

17%

60%

Zeer mee oneens

70%

80%

90%

4%

100%

N.V.T.

Stelling: “Wanneer een winkelcentrum maatregelen neemt om bij te dragen aan duurzaamheid, dan is dat voor mij een reden om het te verkiezen boven een ander winkelcentrum” (31% (volledig) eens). Ook hier geeft een groot deel van de respondenten aan dat zij een winkelcentrum boven een ander verkiezen vanwege de bijdrage aan duurzaamheid. 67% is het hier echter mee oneens. Stelling: “Wanneer een winkelcentrum maatregelen neemt om bij te dragen aan duurzaamheid, wordt mijn beeld van het winkelcentrum positiever” (47% (volledig) eens).

50

De onderzoeksresultaten met betrekking tot de individuele centra waarbij gebruik is gemaakt van internetpanels zijn als bijlage 3 aan dit onderzoek toegevoegd.

- 37 -

Bij deze stelling zien we opnieuw een groot deel van de respondenten beamen dat het beeld positiever wordt, wanneer het winkelcentrum bijdraagt aan duurzaamheid. 52% deelt deze mening niet. Stelling: “Ik weet van winkels of zij bijdragen aan duurzaamheid” 16% (volledig) eens). Opnieuw zien we dat de kennis over de bijdrage van winkels aan duurzaamheid vrij beperkt is. 80% van de respondenten heeft hier geen duidelijk beeld van. Stelling: “Ik ben sterk gericht op duurzame producten” (33% (volledig) eens). Een derde deel van de respondenten geeft aan sterk gericht te zijn op duurzaamheid. 65% geeft aan zich hier nog minder mee bezig te houden. Binnen het onderzoek valt op dat de respondenten waaraan tijdens het veldwerk “persoonlijk” stellingen werd voorgelegd, een meer maatschappelijk en sociaal verantwoorde response laten zien dan tot de respondenten uit het internetonderzoek waarbij de anonimiteit groter is. De verschillen lijken niet verklaarbaar vanuit het toevoegen van de categorie “niet van toepassingen” en een klein nuanceverschil in de benaming van de antwoordcategorieën. Mogelijk dat hierbij de eerder in hoofdstuk 3 behandelde theorie “burger versus consument” een rol speelt. Ook de menselijke factor (in dit geval de interviewer) speelt een rol bij de interpretatie van de antwoorden. Los van bovenstaand verschil is te zien dat een groot deel van de consumenten een positieve respons geeft op de vragen binnen het onderzoek en dus belang hechten aan duurzaamheid binnen de retail. Met name de mate waaraan duurzaamheid bijdraagt aan de positieve beeldvorming met betrekking tot een winkelcentrum en de mate waarin de ondervraagden gericht zijn op duurzaamheid is opmerkelijk. Wel valt op dat de kennis over de duurzaamheidsbijdrage van individuele winkels uitermate beperkt is. 4.6 Samenvatting en conclusies In hoofdstuk 4 is de houding van de retailer en de consument met betrekking tot duurzaamheid in beeld gebracht. Dit gebeurde door een interview af te nemen met 17 vooraanstaande retailers. Aan hen werd een aantal vragen, voorgelegd die inzicht verschaffen in hun visie en handelswijze op het gebied van duurzaamheid. Veel van hen blijken al veel te doen aan duurzaamheid, zonder dat zij daar daadwerkelijk oog voor hebben, omdat zij dit scharen onder kostenbesparing. Hiernaast worden de inspanningen ook niet actief op de consument overgebracht en bestaat bij veel retailers de overtuiging dat de consument er in zijn geheel niet mee bezig is. Wel verwacht men dat het belang van duurzaamheid binnen de eigen organisatie en bij de consument in de nabije toekomst zal toenemen. We zien verder dat de meningen onder de retailers met betrekking tot diverse thema‟s sterk uiteen lopen. Een klein aantal is als koploper aan te merken, terwijl anderen een sterk afwachtende houding aannemen. Naast het bovengenoemde retailersonderzoek, werd een onderzoek uitgevoerd onder een groot aantal consumenten. Het onderzoek vond plaats door stellingen voor te leggen aan bezoekers van winkelcentra en door gebruik te maken van internetpanels. Opvallend was dat er een verschil bestond tussen de uitkomsten van het onderzoek waarbij de geïnterviewden „één op één‟ een stelling kregen gepresenteerd en de uitkomsten van de internetpanels. Het lijkt alsof de eerste categorie geneigd is om de stellingen meer sociaal wenselijk te - 38 -

beantwoorden. Met betrekking tot de uitkomsten kan worden gesteld, dat een aanzienlijk deel van de consumenten aangeeft dat zij zich bezighoudt met duurzaamheid en dat zij de duurzaamheidsfactor binnen een winkelcentrum belangrijk vindt. Een aanzienlijk percentage geeft zelfs aan, dat zij een winkelcentrum dat bijdraagt aan duurzaamheid, verkiezen boven een niet duurzaam winkelcentrum. De kennis van de inspanningen van een individuele winkel met betrekking tot het onderwerp is echter zeer klein.

- 39 -

5 Duurzaamheid en vastgoedaanbieder 5.1 Inleiding Na in hoofdstuk 4 een beeld te hebben geschetst van de visie van de retailer en de consument op het vlak van duurzaamheid en een aantal daaraan gerelateerde onderwerpen, komt in hoofdstuk 5 de vastgoedaanbieder aan de orde. In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van het onderzoek, dat plaatsvond in het kader van deze scriptie naar de visie van de aanbieders van retailvastgoed op het gebied van duurzaamheid. Aan het onderzoek werkten grote en aansprekende Nederlandse beleggers en ontwikkelaars mee. 5.2 Onderzoeksopzet vastgoedaanbieders Om inzicht te krijgen in de visie van de vastgoedaanbieders op duurzaam winkelvastgoed, werden in totaal 8 interviews afgenomen bij vooraanstaande vastgoedbedrijven die actief zijn op het gebied van retailvastgoed. De bedrijven zijn een afspiegeling van een aanzienlijk deel van de Nederlandse winkelvastgoedmarkt, zowel op het gebied van ontwikkeling alsook op het gebied van beleggingen. Alle geïnterviewde personen zijn binnen hun bedrijfsonderdeel verantwoordelijk voor duurzaamheid. Het interview omvat 32, voornamelijk open vragen, opgedeeld in 5 aandachtsgebieden.51 De vragen zijn voor een groot deel gerelateerd aan de vragen die ook aan de retailers zijn voorgelegd, teneinde discrepanties en overeenkomsten in de visie en wijze van handelen zo goed mogelijk aan te tonen. Verder zijn er vragen toegevoegd, die zich richten op de verwachting van de ontwikkelaars en beleggers met betrekking tot de visie van de retailer. Ook de toekomstverwachting inzake duurzaam vastgoed en de implementatiemogelijkheden kwamen tijdens de gesprekken aan de orde. Bovenstaande leidde tot de volgende aandachtsgebieden:      

Corporate Social Responsibility (CSR) en de vastgoedaanbieder; Een duurzaam gebouw en installaties; Duurzaamheid en de gebruiker; Duurzaamheid en de consument; Duurzaamheid en green lease; Toekomstverwachting & implementatie.

Voor aanvang van de interviews is een korte toelichting gegeven op het interview en de gebruikte terminologie. De inleiding van het gesprek is bewust beknopt gehouden om de uitkomsten zo min mogelijk te beïnvloeden. Per onderwerp worden hieronder de belangrijkste conclusies weergegeven. 5.3 Resultaten onderzoek vastgoedaanbieders CSR en de vastgoedaanbieder Vrijwel alle ontwikkelaars en beleggers hebben medewerkers aangewezen die zich bezighouden met CSR. Op groepsniveau is veelal een CSR-manager aanwezig die hieraan een volledige dagtaak heeft. Binnen de afzonderlijke bedrijfsonderdelen worden in de meeste gevallen (eind)verantwoordelijke personen aangewezen die naast hun dagelijkse

51

De volledige vragenlijst is als bijlage 5 aan dit onderzoek toegevoegd.

- 40 -

takenpakket tijd vrij kunnen maken om invulling te geven aan werkzaamheden die verband houden met duurzaamheid. Op een enkele uitzondering na, wordt er voor gekozen om hiervoor geen volledige functie te creëren in de vorm van bijvoorbeeld een sustainability manager. De reden die vaak wordt aangegeven is, dat CSR en duurzaamheid niet als separate aandachtsgebieden worden gezien, maar als onderwerpen die door de hele organisatie moeten worden gedragen en waar iedereen mee bezig moet zijn. Alle partijen geven aan binnen hun organisatie op enig niveau targets te hebben op het gebied van CSR. Hiernaast wordt er door de partijen gerapporteerd op het gebied van CSR en dit in de meeste gevallen zelfs in de vorm een Corporate Social Responsibility Report. Vaak worden hierin ook separaat targets aangegeven op het gebied van duurzaamheid. ‘Onze investeerders vragen ons om CRS richtlijnen in acht te nemen, maar het is bij ons ook authentieke zorg voor deze wereld, wij zijn ons namelijk in hoge mate bewust van de impact die wij hebben op onze omgeving!’ De vraag of investeerders belang hechten aan CSR, wordt door alle partijen nadrukkelijk met ja beantwoord. Dit wordt ook veelvuldig als motivatie genoemd om binnen de bedrijfsvoering rekening te houden met CSR. Hiernaast spelen transparantie en een gevoel van sociale verantwoordelijkheid een rol. Meer vanuit duurzaamheidsoogpunt wordt aangegeven dat kostenbesparing een motivatie is of dat de verwachting bestaat dat er in de toekomst geld mee kan worden verdiend. Met name de ontwikkelaars geven aan, dat zij door duurzaam te bouwen aan een marktvraag tegemoet komen. Het niet in acht nemen van duurzaamheid in hun gebouwen, zou betekenen dat zij in de toekomst niet langer in staat zouden zijn om hun vastgoed op de markt te brengen. CSR wordt binnen de bedrijven van de geïnterviewden nog niet bewust gezien als een middel om medewerkers te motiveren of langer vast te houden. Een duurzaam gebouw en installaties Wanneer de vastgoedaanbieders wordt gevraagd wat duurzaam (winkel)vastgoed eigenlijk is, dan is te zien dat dit onderwerp binnen de sector in hoge mate de aandacht heeft. Alle partijen weten elementen te noemen die veel verder gaan dan alleen energiezuinigheid, waar toch vaak als eerste aan wordt gedacht. Zo komt flexibiliteit naar de toekomst aan de orde en acceptatie door de omgeving. Het gebruik van materialen speelt een rol en de kwaliteit van het binnenmilieu. Een duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen duurzaamheid tijdens de bouw en tijdens de exploitatiefase van het vastgoed. De ontwikkelaars geven aan dat zij met duurzaam vastgoed tegemoet komen aan de vraag vanuit de markt. Het gaat hierbij niet alleen om beleggers, maar ook gemeentes spelen een belangrijke rol vanuit hun positie als grondeigenaar. Een andere belangrijke reden om in duurzaam vastgoed te investeren, is de verwachting dat deze panden langer hun waarde behouden. Opvallend is dat de vraag vanuit de retailer of de consument niet wordt genoemd als reden om duurzaam vastgoed te ontwikkelen of erin te investeren. Uit het onderzoek komt naar voren, dat vrijwel alle bedrijven nu al (in enige mate) maatregelen nemen op het gebied van duurzaamheid. Een groot deel is gebaseerd op het realiseren van besparingen in de exploitatiefase, reductie van de CO2 footprint van het gebouw en afvalscheiding. Ook veiligheid is een aandachtspunt en aansluiting zoeken bij de omgeving. Wel is er nog duidelijk sprake van een opstartfase, waarbij vaak termen als „leersituatie‟ en „nulmeting‟ worden genoemd. Verder wordt door de partijen aangegeven dat zij bereid zijn om extra te investeren in maatregelen die de duurzaamheid van een gebouw

- 41 -

verhogen, zoals extra isolatie van een dak. Hierbij valt op dat voor de meeste partijen niet duidelijk is, wat nu precies de opbrengsten zijn van dergelijke ingrepen en wat de terugverdientijd is. Met betrekking tot toekomstig te ontwikkelen vastgoed, geven alle geïnterviewde personen aan dat er maatregelen worden getroffen en eisen worden gesteld om het te bouwen of te verwerven vastgoed aan bepaalde duurzaamheidscriteria te laten voldoen. ‘Wij denken dat een duurzaam gebouw een ‘green premium’ kan opleveren en dat er geen sprake zal zijn van een ‘brown discount’.’ Er heerst grote verdeeldheid over de vraag of duurzaam winkelvastgoed in de toekomst geld zal gaan opleveren. Zo wordt aangegeven dat er in de toekomst helemaal geen vraag meer zal zijn naar vastgoed dat niet meer aan bepaalde standaards voldoet. Ook wordt er aangegeven dat de markt bereid zal zijn om voor duurzaam vastgoed een premium te betalen. Met name de ontwikkelaars worstelen hier met het verdienmodel en vragen zich af bij wie de gecreëerde extra waarde uiteindelijk terecht zal komen. Verder valt te constateren dat de sector goed bekend is met meet- en certificeringsmethoden voor duurzaamheid. Ook zonder hiernaar te vragen, komt het al eerder genoemde BREEAM vaak naar voren als methode waar men bekend mee is en kunnen de geïnterviewden inhoud geven aan de relevante begrippen en criteria. Er bestaat consensus over het feit dat de certificaten geen competitie mogen veroorzaken in de markt. Volgens de geïnterviewden heeft het toepassen van duurzaamheidscertificaten toegevoegde waarde. Daarbij wordt gedacht aan het vergelijkbaar maken van vastgoed voor onder andere de gebruiker, gebruik van de methode als nulmeting en als communicatiemiddel. Tevens geeft een methode als BREEAM tijdens de ontwerpfase inzicht in de maatregelen, die kunnen worden getroffen om een gebouw duurzamer te maken. Duurzaamheid en de gebruiker Ontwikkelaars en beleggers zien bij retailers nog geen of slechts weinig aandacht voor het onderwerp duurzaamheid. Dit op een enkele uitzondering na, die gevormd wordt door een aantal grote bedrijven die als zogenaamde „koplopers‟ worden aangemerkt. Wel is de verwachting dat dit zich in de toekomst steeds verder zal ontwikkelen als gevolg van druk vanuit de consument en doordat een aantal partijen het goede voorbeeld geeft en daarmee succesvol is. Op korte of middellange termijn ziet men echter geen „run‟ ontstaan op duurzaam winkelvastgoed. De reden die hiervoor wordt gegeven, is dat binnen de retailsector met name de locatie met het meeste omzetpotentieel als het belangrijkste beslissingscriterium wordt gezien. De verwachting is dat een duurzaam imago wel een rol speelt binnen de retailsector, maar dan met name om reputatieschade te voorkomen. ‘De afbouwvergoeding is bij ons gerelateerd aan de duurzaamheid van de inrichting van de gebruiker.’ Men ziet dat duurzaamheid binnen de retail zich voornamelijk richt op de handelswaar en nog niet op het vastgoed. Op langere termijn bestaat echter de verwachting dat ook het vastgoed bij de retailer een rol gaat spelen. Teneinde de duurzaamheidsmaatregelen over te brengen op de gebruiker, bestaan er nog weinig structurele maatregelen of staan projecten nog in de kinderschoenen. Opvallend is dat hier regelmatig green lease ter sprake komt als middel om met de gebruiker een dialoog aan te gaan en gebruikers zo te bewegen richting een duurzamere exploitatie.

- 42 -

Duurzaamheid en de consument De geïnterviewden zijn verdeeld in hun mening als het gaat om de aandacht van de consument voor duurzaamheid. Een deel ziet het terug in de keuze voor biologische producten en de aandacht voor de herkomst van producten. Ook gezondheid wordt genoemd en aandacht voor negatieve aspecten, zoals dierenleed en kinderarbeid. Een ander deel ziet dit als voor de hand liggende zaken en is van mening dat het onderwerp nog niet veel aandacht krijgt, mede doordat er nog sprake is van onwetendheid. De overheersende opinie is echter dat de aandacht voor dit onderwerp zal gaan toenemen. Men verwacht ook dat de consument in de toekomst de duurzaamheid van de winkel laat meewegen in haar keuze, waarbij in eerste instantie weer sprake zal zijn van een focus op de producten in de winkel en niet direct op het vastgoed. Een breed gedragen verwachting is ook dat de consument niet bereid is om daarvoor meer geld uit te geven. Het zal eerder een afbreukrisico voor de retailer vormen. De klant zal het missen als het er niet is. ‘Plak het op de deur voor de klanten; wij houden onze deuren gesloten voor een duurzame toekomst, maar u bent natuurlijk nog steeds van harte welkom!’ Om de consument bewust te maken van de duurzaamheid van het vastgoed, wordt aangegeven dat de genomen maatregelen (bijvoorbeeld op het gebied van energiebesparing) inzichtelijk moeten worden gemaakt en vervolgens aan de consument moeten worden gecommuniceerd. Ook fysieke ingrepen zoals zonnecollectoren en een groen dak, die duidelijk voor de consument herkenbaar zijn, worden genoemd. Deze bewustwording zou volgens beleggers en ontwikkelaars een gezamenlijk traject kunnen zijn met de gebruiker, vanuit het gemeenschappelijk belang. In de laatste vraag met betrekking tot de consument konden, de geïnterviewden hun mening geven over het ontmoedigen van het autogebruik waardoor mogelijk ongemak ontstaat voor de consument, maar waardoor milieuwinst wordt behaald. Globaal kan gesteld worden dat men hier niet achterstaat. Gerelateerd aan de duurzaamheidsthematiek ziet men voordelen, doordat het de leefbaarheid van bijvoorbeeld een binnenstad verbetert. De voordelen van voldoende parkeergelegenheid worden echter zo zwaar aangeslagen, dat partijen dit eerder zoeken in het faciliteren van alternatieven zoals openbaar vervoer en voorzieningen voor elektrische auto‟s. Verleiden is hier het uitgangspunt als alternatief voor ontmoedigen. Duurzaamheid en green lease Met betrekking tot green lease denken alle partijen na over de implementatie daarvan of zijn daar inmiddels mee gestart. Hierbij blijkt dat green lease verschillende verschijningsvormen kent. Ze lopen uiteen van side-letters tot milieuconvenanten tot de toevoeging van enkele artikelen aan de huurovereenkomsten. Ook de inhoud is niet vast omschreven. Vaak worden een aantal aandachtspunten gekozen, die zonder teveel inspanning relatief veel effect hebben. Dit zijn ook nog vaak de ingrepen die geen kostenverhogende werking hebben. Als reden voor introductie wordt onder andere aangegeven dat de green leases een soort marktonderzoek kunnen vormen, waardoor beleggers en ontwikkelaars meer inzicht krijgen in de totale exploitatie en de mate van duurzaamheid daarvan. Ook vormt het een uitgangspunt om de dialoog aan te gaan met de gebruiker en geeft het een gemeenschappelijke verbintenis om aan duurzaamheid te werken. De vastgoedaanbieders realiseren zich dat binnen de totale levenscyclus van een gebouw, de exploitatiefase de meeste impact heeft op de totale milieubelasting van een gebouw. - 43 -

‘We merken dat je een green lease wel een beetje moet pushen, maar het draagt enorm bij aan de bewustwording en het biedt ons ook de mogelijkheid om de dialoog aan te gaan met onze huurder.’ De verwachting van een groot deel van de beleggers en ontwikkelaars is, dat retailers bereid zijn om aan een vorm van green lease mee te werken. Hierbij wordt wel aangegeven dat er enige mate van vrijblijvendheid noodzakelijk is en dat dwingen niet werkt. Ook verwacht men dat door toekomstige druk vanuit de consument, de retailer makkelijker over zal gaan tot het maken van afspraken op het gebied van duurzaamheid. Als laatste ziet men dit ook gewoon als één van de onderhandelingspunten tijdens het aangaan van een huurovereenkomst, waarmee de gebruiker eenvoudiger zal instemmen als zijn voordeel inzichtelijk wordt gemaakt. Toekomstverwachting en implementatie Alle partijen zijn het erover eens dat duurzaamheid in de toekomst een steeds grotere rol zal gaan spelen. Dit is volgens velen niet alleen een keuze, maar ook een noodzakelijkheid waarbij zelfs termen als „overleven‟ ter sprake komen. Opvallend is dat alle geïnterviewden een rol zien weggelegd voor de overheid. Twee partijen noemen hierbij subsidies. De overige partijen wijzen ook op het belang van weten regelgeving. Hierbij valt te denken aan het handhaven op de aanwezigheid van een energielabel en regelgeving die kan dwingen tot de beperking van milieubelasting. Ook worden belastingen voorgesteld die gerelateerd zijn aan de CO2 uitstoot van een gebouw. De verwachting is dat er op termijn steeds meer wetgeving zal gaan ontstaan als gevolg van afspraken op Europees niveau. ‘We zitten in een bewustwordingsproces en als ik de mate van bewustzijn zou moeten inschatten op een schaal van nul tot tien dan zitten we nu op vijf.’ Om duurzaamheidsmaatregelen te implementeren, zien beleggers en ontwikkelaars een rol voor zichzelf weggelegd die begint bij het informeren en bewust maken van de gebruikers. Ander argument om de retailer te overtuigen, berust vaak op een vorm van kostenbesparende maatregelen, bijvoorbeeld door het terugbrengen van het energiegebruik. Duidelijk is dat men niet verwacht dat idealisme de drijfveer is binnen de retailsector. Bij het verduurzamen van winkelvastgoed ziet men op korte termijn, het huidige economische klimaat, waardoor investeringen vaak maar moeilijk van de grond komen, als belangrijke bedreiging om tot implementatie te komen. Het belangrijkste obstakel op de lange termijn wordt echter gevormd door het vraagstuk, kosten versus rendement. Er worden extra investeringen gedaan in duurzaamheidsmaatregelen waarvan de opbrengsten niet altijd meteen inzichtelijk zijn. Hiernaast is het idee dat de kosten door de vastgoedaanbieders betaalt moeten worden, maar dat de uiteindelijke opbrengsten bij de gebruiker terecht komen. Bijna alle geïnterviewden hebben vanuit sociaal-maatschappelijk oogpunt het gevoel dat zij hier overheen moeten stappen. Toch blijft dit gevoel latent aanwezig. Hiernaast wordt de rol van de gebruiker als problematisch gezien. Bij het doorvoeren van vernieuwingen wordt de retailer vaak als inflexibel ervaren, wat de invoering van duurzaamheidsprincipes er vaak niet makkelijker op maakt. Al deze zaken tezamen zorgen ervoor dat de verduurzaming van het retailvastgoed niet van vandaag op morgen geregeld zal zijn en een zaak is van een lange adem.

- 44 -

5.4 Samenvatting en conclusies In hoofdstuk 5 werden de resultaten weergegeven van het onderzoek, dat werd uitgevoerd onder 8 vastgoedaanbieders naar hun visie op duurzaamheid. Vanuit het interview, waarin verschillende onderwerpen gerelateerd aan duurzaamheid aan de orde kwamen is duidelijk geworden dat beleggers en ontwikkelaars al veel aandacht besteden aan CSR. Zij zijn ook bereid in hun organisatie hiervoor capaciteit vrij te maken en zichzelf ook doelstellingen op te leggen, waaraan in de toekomst moet worden voldaan. Ook wanneer we ons concentreren op duurzaam vastgoed zien we dat de geïnterviewde partijen hier al behoorlijk in thuis zijn. Partijen weten een breed scala aan duurzaamheidselementen te benoemen en ook is duidelijk dat er binnen de sector is nagedacht over de redenen om in duurzaamheid te investeren. Men geeft ook aan bereid te zijn om daadwerkelijk in duurzaamheid te investeren. Wel is duidelijk dat dit onderwerp binnen de retailsector nog in de kinderschoenen staat, aangezien er op enkele uitzonderingen na nog weinig concrete acties zijn gerealiseerd. Er bestaat ook nog geen algemene opinie over de relatie tussen het verduurzamen van (winkel)vastgoed en de gevolgen voor het financiële rendement. De algemene verwachting is dat de retailer niet de drijvende kracht zal zijn achter de verduurzaming van het winkelvastgoed. Deze beperkte drive geldt niet alleen met betrekking tot vastgoed, maar voor de gehele bedrijfsvoering van de retailsector. De verwachting is wel dat de aandacht voor dit onderwerp in de toekomst zal gaan toenemen. Om de retailer hiertoe te bewegen ziet de vastgoedaanbieder wel een rol voor zichzelf weggelegd, maar tot op heden worden er over het algemeen nog weinig initiatieven ondernomen. Met betrekking tot de houding van de consument ten opzichte van duurzaamheid heerst er verdeeldheid onder de geïnterviewden. Deze verwachten dat de consument nog niet veel kennis heeft van het onderwerp duurzaamheid en dat de aandacht zich voornamelijk toespitst op de aankopen en niet op het vastgoed. Bovendien is men ervan overtuigd, dat de consument hier niet extra voor wenst te betalen. Wel verwacht men dat de bewustwording in de toekomst sterk zal gaan toenemen en dat informatieverstrekking en het nemen van zichtbare duurzaamheidsingrepen hieraan kunnen bijdragen. Green leases worden gezien als een middel dat bijdraagt aan de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Daarmee kan duurzaamheid onder de aandacht van de gebruiker worden gebracht en ook de vastgoedaanbieder zelf kan er van leren. De geïnterviewden verwachten dat de retailer bereid is om aan een vorm van green lease mee te werken, als er enige mate van vrijblijvendheid bestaat en als er sprake is van een win-winsituatie. Voor de geïnterviewde beleggers en ontwikkelaars in het duidelijk dat duurzaamheid de hype voorbij is. Bij het doorvoeren van duurzaamheid ziet men ook een rol voor de overheid. Tevens zien de vastgoedaanbieders voor zichzelf een rol weggelegd om de retailer te overtuigen. Er worden door de geïnterviewden een aantal knelpunten aangegeven, die de verduurzaming van het winkelvastgoed moeilijker maken. De belangrijkste lijkt het vraagstuk kosten van de verduurzaming versus het toekomstige rendement te zijn.

- 45 -

6 Conclusies en aanbevelingen 6.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken is gebleken dat het thema duurzaamheid in samenhang met winkelvastgoed een breed onderwerp is dat volop in beweging is. Inmiddels wordt er, zeker vanuit de vastgoedaanbieders, veel aandacht aan besteed en worden er initiatieven ontplooid om de gebouwde omgeving te verduurzamen. Opmerkelijk is dat de retailsector hierin achter loopt ten opzichte van bijvoorbeeld kantoren en woningen. Er valt voor zowel gebruikers en aanbieders nog veel te winnen. Om hieraan een bijdrage te leveren, zijn ten behoeve van dit onderzoek een hoofdvraag met daaraan een aantal gerelateerde deelvragen opgesteld. In dit onderzoek is getracht om de antwoorden op deze vragen inzichtelijk te maken. De conclusies die zijn getrokken, zullen hieronder in paragraaf 6.2 worden weergegeven, waarbij deze vanuit de afzonderlijke deelvragen zullen worden behandeld. De laatste deelvraag, die ingaat op het afstemmen van de onderlinge belangen en inspanningen teneinde de verduurzaming van winkelvastgoed te bevorderen, wordt uitgewerkt in paragraaf 6.3 onder aanbevelingen. 6.2 Conclusies Wanneer is er sprake van duurzaam vastgoed? Duurzaamheid binnen het vastgoed is een breed begrip. Het gaat verder dan alleen milieutechnische zaken. Naast milieutechnische aspecten, speelt bij duurzaam vastgoed ook de sociaal-maatschappelijke en economische invalshoek een rol. Mede vanuit het bestuderen van de meet- en certificeringsmethoden wordt duidelijk dat we spreken van duurzaam vastgoed, wanneer er gedurende de levenscyclus van een gebouw zowel op de omgeving als op de gebruiker een significante reductie of eliminatie plaatsvindt van de negatieve invloed van het gebouw op deze elementen, of dat het gebouw er juist op een positieve manier aan bijdraagt. Wat is het rendement van duurzaam vastgoed? Het rendement van duurzaamheid gaat verder dan alleen het economische perspectief in bijvoorbeeld de vorm van hogere huurprijzen en een hogere transactiewaarde. De winst is ook te behalen op het sociaal-maatschappelijke vlak en op het gebied van milieu. Voorbeelden hiervan zijn imagovoordelen, een beter binnenklimaat en het verkleinen van de CO2 footprint. Wat is de rol van de retailer en de consument? Vanuit het onderzoek blijkt dat met name de grotere retailer zich meer met onderwerpen als Corporate Social Responsibility en duurzaamheid begint bezig te houden. Hierbij richten de inspanningen zich echter meestal niet direct op het winkelvastgoed, maar voornamelijk op andere delen van de bedrijfsvoering. De consument neemt een belangrijke plaats in, aangezien hij het startpunt is van het productieproces en tevens de eindgebruiker van het product. Van hieruit kan hij ook als gebruiker van het winkelvastgoed worden gezien. Bij de consument blijkt al een behoorlijk bewustzijn te bestaan op het gebied van duurzaamheid, maar ook hier wordt in eerste instantie niet gedacht aan het winkelvastgoed. De aandacht richt zich eerder op de producten die door de retailer worden aangeboden.

- 46 -

Hoe ziet duurzaam retailvastgoed er in de praktijk uit? In principe onderscheidt het zich niet van de eerdere definitie van duurzaam vastgoed. Wat we wel zien, is dat er op diverse creatieve manieren nadruk wordt gelegd op de sociaalmaatschappelijke elementen die bovendien goed zichtbaar zijn voor de gebruiker, zoals bijvoorbeeld het toevoegen van kunst en het ondersteunen van goede doelen. Wat is de visie van de gebruiker en de consument op duurzaamheid binnen retailvastgoed? Met betrekking tot het onderwerp duurzaamheid lijkt het bewustzijn van het grootste deel van de retailers nog erg laag te zijn. Toch worden er al behoorlijk wat acties ondernomen die onder de noemer duurzaamheid zouden kunnen worden gebracht. Dit wordt echter niet als zodanig herkend, omdat de motivatie van de ondernomen acties voornamelijk ligt in het reduceren van kosten. Ook wordt er nog maar weinig over gecommuniceerd richting de consument, wat verklaarbaar is vanuit het feit dat de retailer zelf nog weinig kennis heeft op dit vlak. Voor de retailer komt de motivatie om hier meer prioriteit aan te geven vooralsnog ook niet vanuit de consument, aangezien bij hen niet de verwachting leeft dat de consument duurzaamheid erg hoog in het vaandel heeft staan. Hierdoor ontstaat binnen de retailsector eigenlijk een variant op de Circle of Blame door de toevoeging van een extra schakel; namelijk de consument (zie figuur 6.1). Men verwacht echter wel dat met name door regelgeving en marktvraag de aandacht voor dit onderwerp in de toekomst ook bij de consument zal gaan toenemen. Figuur 6.1: The Circle of Blame binnen het retailvastgoed

Ontwerpers en aannemers 'We kunnen duurzaam winkel vastgoed bouwen of renoveren, maar ontwikkelaars vragen er niet om'

Projectontwikkelaars 'We zouden wel duurzaam winkelvastgoed willen ontwikkelen, maar de inveerders zien er geen brood in'

Consumenten 'We zouden wel willen kiezen voor duurzame winkels, maar ze zijn er niet'

Retailers 'We zouden ons wel willen vestigen in duurzaam winkelvastgoed, maar de consument vraagt er niet om'

Investeerders 'We zouden kunnen investeren in duurzaam winkelvastgoed, maar er is geen vraag naar vanuit de retailer'

Een groot deel van de consumenten geeft in het onderzoek aan al bezig te zijn met duurzaamheid en er belang aan te hechten in de retailomgeving. Wel is de kennis op het gebied van de mate van duurzaamheid van een specifieke winkel erg laag. Het vormt dus wel degelijk een element, waarmee retailers en vastgoedaanbieders zich kunnen onderscheiden. Hiernaast valt op dat consumenten het belang hoger waarderen wanneer het

- 47 -

hen persoonlijk wordt gevraagd ten opzichte van een enquête die op een meer anonieme manier via internet wordt uitgevoerd. Wat is de visie van de vastgoedaanbieder op duurzaamheid binnen retailvastgoed? Het onderwerp duurzaamheid heeft bij de vastgoedaanbieders een plaats ingenomen in de bedrijfsvoering die het niet snel meer zal opgeven. Inmiddels is het kennisniveau op dit gebied binnen het vastgoed ook behoorlijk hoog, al loopt de retailsector enigszins achter. Hier komt het onderwerp echter ook net om de hoek kijken, wat ook is terug te zien in het geringe aantal fysieke maatregelen dat tot op heden zijn getroffen. Men bevindt zich als het ware nog in de inventarisatiefase. De vraag of duurzaam vastgoed in de toekomst geld zal gaan opleveren, is nog niet uitgekristalliseerd. Marktvraag vanuit de retailer en de consument ziet men niet als drijvende kracht achter de verduurzaming van winkelvastgoed. Wel verwacht men dat in de toekomst het belang van dit onderwerp steeds verder zal toenemen. Vastgoedaanbieders zien voor zichzelf een rol weggelegd om duurzaam vastgoed onder de aandacht te brengen. Dit gebeurt echter nog weinig. Bij de implementatie ziet men ook een rol weggelegd voor de overheid. De grootste bottleneck bij het verduurzamen van winkelvastgoed wordt gevormd door het vraagstuk kosten versus rendement. Waar liggen de verschillen in de denkwijze tussen vastgoedaanbieders en gebruikers van retailvastgoed en waar de overeenkomsten? Verschillen zitten met name in de bewustzijnsfase waarin partijen zich bevinden ten opzichte van het onderwerp duurzaamheid. Dit geldt ook met betrekking tot het kennisniveau, zeker in relatie tot vastgoed. Ook de motivatie om duurzaam te werken is voor beide partijen erg verschillend. Met name de retailer richt zich hierbij in hoge mate op de consument. De consument wordt echter als mogelijke stimulator van de verduurzaming door de vastgoedaanbieders niet herkend. Ook bestaat er bij de gebruikers in tegenstelling tot de aanbieders, nog weinig bewustzijn met betrekking tot de toekomstige noodzaak vanuit mogelijke toekomstige weten regelgeving. De belangrijkste overeenkomsten tussen de vastgoedaanbieders en de vastgoedgebruikers liggen met name in de gemeenschappelijke verwachting dat zich op dit moment een bewustwordingsproces voltrekt, waarbij het onderwerp duurzaamheid in de toekomst steeds verder in belang zal gaan toenemen. Duurzaamheid wordt niet gezien als een hype, maar zal ook in de toekomst een grote rol spelen. Een tweede overeenkomst is nog steeds de nadruk op het economische perspectief, zij het in verschillende verschijningsvormen. 6.3 Aanbevelingen Als laatste vraag speelt het vraagstuk hoe de inspanningen van vastgoedaanbieders en gebruiker op het gebied van duurzaamheid zo goed mogelijk op elkaar kunnen worden afgestemd om tot het succesvol invoeren van duurzaamheidsprincipes te komen binnen het retailvastgoed. Hiertoe zijn de volgende aanbevelingen opgesteld. 

Maak duidelijk wat duurzaam retailvastgoed is. Niet alleen voor de gebruiker, maar ook voor de vastgoedaanbieder. Het kennisniveau is nog erg beperkt en er bestaat nog geen goede eenduidige definitie wat de onderlinge communicatie gebrekkig maakt. Zorg hierbij voor eenvoud en helderheid.

- 48 -



Ondersteun als vastgoedaanbieder de retailer bij de mogelijk te nemen acties met betrekking tot duurzaamheidsingrepen in de gehuurde ruimte. De technische kennis op dit gebied is bij de aanbieders namelijk veel groter. De ingrepen zijn vaak ook nodig om certificering mogelijk te maken. Het realiseren van quick wins kan het bewustzijn bij de gebruiker aanzienlijk vergroten.



Maak ingrepen en de mogelijke besparingen die daarvan het gevolg kunnen zijn zoveel mogelijk inzichtelijk. Kostenbesparing is voor de retailer een belangrijke drijfveer.



Wees als vastgoedaanbieder bewust van het belang dat de consument heeft vanuit het oogpunt van de retailer. Het handelen van de retailer wordt afgestemd op de behoefte van de consument.



Zowel de vastgoedaanbieder als de gebruiker moet zich realiseren dat de consument ook nu al belang hecht aan duurzaamheid. Dit is een middel waarmee partijen zich kunnen onderscheiden van andere aanbieders.



Communiceer met de consument en maak behaalde resultaten inzichtelijk. Hierbij moet gedacht worden aan de duurzaamheid van de individuele winkel, maar ook op het niveau van het gehele centrum waar fysieke ingrepen de bewustwording kunnen vergroten.



Introduceer green leases als middel om zo met de retailer het onderwerp bespreekbaar te maken. Zorg hierbij voor enige mate van ongedwongenheid en zoek naar gemeenschappelijke belangen. Het dwingen van de gebruiker heeft een averechtse werking. Zie het vooralsnog als een middel om het bewustzijn te verhogen.



Geef inzicht in de mogelijk toekomstige weten regelgeving vanuit de overheid en het belang om hierop vooruit te lopen.

Naast de aanbevelingen die voortkomen uit de hoofdvraag van deze scriptie, zijn er nog twee aanbevelingen die niet in een directe relatie staan tot de centrale vraag, maar die wel noemenswaardig zijn om toekomstige verduurzaming te bevorderen. 

Zorg voor afstemming bij het gebruik van meet- en certificeringssystemen. De grote verscheidenheid aan gehanteerde methoden komt de transparantie niet ten goede en kan het proces hinderen.



Maak de kosten en opbrengsten (financieel) van duurzaam retailvastgoed inzichtelijk. Denk als vastgoedsector na over hoe er moet worden omgegaan met taxaties etc. Ook vanuit de aanbodzijde blijft het problematisch om gemotiveerd te blijven wanneer onduidelijk is welke investeringen de verduurzaming van retail vraagt en welke opbrengsten daar tegenover staan. Het in kaart brengen van dit financiële kosten en baten overzicht is in een later stadium mogelijk aanleiding voor vervolgonderzoek. Het eerder genoemde goed definiëren van duurzaam vastgoed is daarbij van groot belang.

- 49 -



Start een ambitieus duurzaamheidsproject en betrek hierbij in een vroeg stadium de toonaangevende gebruikers, die als koploper kunnen worden gezien op het gebied van duurzaamheid. Zorg voor een gemeenschappelijke visie en voor draagvlak. Communiceer de behaalde resultaten richting gebruikers, consumenten en andere belangengroepen en creëer zo vraag vanuit de markt.

Samengevat zou het doorlopen van onderstaande schema voor vastgoedaanbieders een goed hulpmiddel kunnen vormen, wanneer wordt nagedacht over het implementeren van duurzaamheid binnen de retailsector. Figuur 6.2 Checklist implementatie duurzaamheid binnen de retailsector

Kunnen gebruikers in een vroeg stadium bij het project betrokken worden?

Is het bij de gebruiker duidelijk wat er onder duurzaam vastgoed wordt verstaan?

Is het mogelijk om met de gebruikers een gemeenschappelijke visie te ontwikkelen?

Kunnen green leases worden toegepast als communicatiemiddel?

Kan de gebruiker worden ondersteund bij het technisch verduurzamen van de exploitatie?

Zijn er mogelijkheden voor het creëren van quick wins?

Kunnen de voordelen van de duurzame ingrepen voor de gebruiker inzichtelijk worden gemaakt?

Kan de consument door middel van fysieke ingrepen bewust worden gemaakt van de duurzaamheid van het vastgoed?

Kunnen de behaalde resultaten worden gecommuniceerd aan de consument?

- 50 -

Bronnen Bibliografie Better Buildings Partnership, Green Lease Toolkit, Working together to improve sustainability, Londen, Better Buildings Partnership, 2009 Braungart M. en McDonough W., Cradle to Cradle: Remaking the Way We Make Things, New York, North Point Press, 2002 Centraal Bureau voor de Statistiek, Monitor duurzaam Nederland 2009, Den Haag, Centraal Bureau voor de Statistiek, 2009 Davos, H., en Sterrenburg L., Burger en Consumenten, Tussen tweedeling en twee-eenheid, Wageningen, Wageningen Academic Publishers, 2003 Eichholtz P., Kok N., en Quigley J. M., Doing Well by Doing Good?, Green Office Buildings, IBER, 2008, Working Paper W 08-001 Elkington J. Cannibals with Forks: The Triple Bottom Line of 21st Century Business, Gabriola Island (Canada), New Society Publishers, 1998 Ernst & Young, Duurzaamheid in de Aanbieding, Kansen voor maatschappelijk verantwoord ondernemen voor retailers en hun leveranciers, Amsterdam, Ernst & Young Retail & Consumer Products Sector, 2010 Europees Parlement Bureau Nederland / Parlementair Documentatiecentrum, Europese aanpak klimaatverandering, internet, 29 juli 2010 (http://www.europa-nu.nl/id/vhesf063wxu9/europese_aanpak_klimaatverandering) European Commission, Bio Intelligence Service, Building an Climate Change: Current Status, Challenges and Opportunities 2007, News Alert issue 71 Forum Duisburg, Forum Duisburg zum besten und nachhaltigsten Einkaufcenter Europas gekürt, Internet, 10 augustus 2010 (http://www.forumduisburg.de/medien/presse/PM_ICSC_Award_2010.pdf) Goldman Sachs Group Inc., Global investment Research, Introducing the GS SUSTAIN focus list, 2007 Green Building Council Australia, Dollar and Sense of Green Buildings, Building the Business Case for Green Commercial Buildings in Australia, 2006 Hass, J. en Moe T., Challenges in establishing sustainable development indicators, UNECE/OECD/Eurostat Working Group on Statistics for Sustainable Development, second meeting Oslo, 2006, Working paper 8 Jones Lang LaSalle, Gebruikersvisie op duurzame huisvesting 2010, 2010 Jones Lang LaSalle, De winkelstraat verandert, Retail Market Special 2009, 2009 H&M “Style & Substance”, Sustainability Report 2009, 2010

- 51 -

ICSC Europe, REP, Cushman & Wakefield, Retail Space Europe, International Retailer Survey, Real Estate Publishers, Real Estate Publishers B.V., Den Haag (2008) Kats, G., L.Alevantis, A. Berman, E. Mills en J. Perlman, The Costs and Financial Benefits of Green Buildings, A Report to California‟s Sustainable Building Task Force, 2003 Kim R., Investor Relations onterecht bank voor duurzaamheid, Financieel Dagblad, 11 juni 2003 Miller N. Florance A. en J. Spivey, Does Green Pay Off? Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol.14, No.4, Oct-Dec (2008) Ministerie van Ruimtelijke Ordening en Milieu, Criteria voor duurzaam inkopen van huur en aankoop van kantoorgebouwen 2010, (2010) Ministerie van VROM, Klimaatsverandering, internet, 29 juli 2010 (http://www.vrom.nl/pagina.html?id=2290) Ministerie van VROM, Meer met Minder, Het Nationale energiebesparingsplan voor de gebouwde omgeving, 2008 Multi Development B.V., Forum Duisburg, The Greenest Shopping Centre in Europe, Gouda, Multi Development B.V., 2008 Multi Corporation BV., Preliminary Corporate Social Responsibility Report 2009, 2010, P. 29 Persson, M. en Van Calmthout, M., Iedereen wil plotseling een beetje Al Gore zijn, De Volkskrant, 1 november 2006, internet, 6 juni 2010 (http://www.volkskrant.nl/binnenland/article364677.ece/Iedereen_wil_plotseling_ook_een_be etje_Al_Gore_zijn) Rapson D., Shiers D., Roberts C. en Keeping M., Socially responsible property investment (SRPI), An analysis of the relationship between equities SRI and UK property investment acitvities, Research paper, Journal of Property Investment & Finance, 2007, Volume 25, Number 4, P. 242-358 Rijksoverheid, Energietransitie, internet, 29 juli 2010 (http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/duurzame-energie/energietransitie) Sijbrand J., Duurzaamvastgoed: hype en/of blijvertje?, Hoe duurzaam is duurzaam vastgoed, Interview met René Buck, Senternovem, Getuigenis nr. 12, internet, 6 juni 2010 (http://www.senternovem.nl/mmfiles/Duurzaam%20vastgoed%20hype%20of%20blijvertje_tc m24-319511.pdf) Sociaal-Economische Raad, Duurzaamheid vraagt om openheid, op weg naar een duurzame consumptie, SER, Den Haag 2003 UNECE/Eurostat/OESO, Economic Commission for Europe Conference of European Statisticians, Measuring Sustainable Development, 2009, Working Paper 5 United Nation Documents, Report of the World Commission on Environment and Development: Our Common Future, Internet, 12 juni 2010 (http://www.un-documents.net/wced-ocf.htm)

- 52 -

Van Hal A., De fusie van belangen, over duurzaamheid en rendement in de bouwsector, Breukelen, Nyenrode Business Universiteit, 2009 Van Uffelen, X., Klimaatrage bij bedrijven na milieufilm van Al Gore, De Volkskrant, 18 april 2007, internet, 6 juni 2010 (http://www.volkskrant.nl/economie/article416773.ece/Klimaatrage_bij_bedrijven_na_milieufil m_van_Al_Gore) Verschoor, M., Groene Vastgoedlabels: Nationaal en Internationaal, Property Research Quarterly, 2008, Jaargang 7, Nummer 3, P. 35-40 VROM-Raad, Duurzame verstedelijking, 2010, Advies 076, P. 30 Yudelson J, Sustainable Retail Development, New Success Strategies, 2009, Springer, Dordrecht, Heidelberg, London, New York, 2009, P. 63 Lijst van bezochte websites      

     

www.breeam.nl www.breeam.org www.energielabel.nl www.gbca.org.au www.gprgebouw.nl www.greencalc.com

www.greenglobes.com www.ibec.or.jp www.iisbe.org www.senternovem.nl www.usgbc.org www.circle-of-blame.nl

Lijst van geïnterviewde retailers            

Sacha schoenen Blokker Holding Ahold Vastgoed/Albert Heijn ABN-AMRO De Brilmij Groep De Mandemakers Groep Cool Cat Optichains Miss Etam / Tenstone Media Markt The Sting WE

   

Van Haren ANWB Prenatal Bruna The Score



De heer W. Termeer Mevrouw R. Vingerhoeds De heer A. Lanting / De heer M. Versteegh De heer S. van Lansing Mevrouw K. van Holst-Pelekaan De heer F. Nijveld De heer B. Smit / De heer R. Kahn Mevrouw S. Scheffer De heer J. van de Weert De heer J-L. Reinalda De heer S. den Os Mevrouw T. van der Maas / Mevrouw M. Willemsen De heer F. van Sebille De heer E. W. van Zeland De heer A. Meijer Mevrouw H. Dubbeld De heer W. Franken

Lijst van geïnterviewde vastgoedaanbieders    

Corio Nederland B.V. Unibail-Rodamco Nederland Redevco Nederland ING Real Estate Development

Mevrouw C. Kievit De heer E. Kanters Mevrouw P. Roosen De heer R. Hersbach

- 53 -

   

Multi Corporation B.V. ASR Vastgoed Ontwikkeling B.V. Wereldhave Management Holding B.V. Syntrus Achmea Vastgoed

De heer A. Rehorst De heer B. van der Gijp Mevrouw P. Rovers De heer B. van Dongen

- 54 -

Bijlagen

- 55 -

Bijlage 1: Vragenlijst interview retailers Corporate Social Responsibility en de Retailer - algemeen 1) Hoe actief is uw organisatie op het gebied van Corporate Social Resposibility? 

Heeft u in uw eigen organisatie (indien van toepassing:de vastgoedafdeling) iemand speciaal belast met Corporate Social Resposibility?



Is deze persoon daarvoor grotendeels vrijgemaakt?



Heeft uw organisatie een plan van aanpak op het gebied van Corporate Social Resposibility?



Zijn er concrete Corporate Social Resposibility targets vastgesteld?

2) Wat zijn uw motieven om Corporate Social Resposibility te ondernemen? 3) Heeft uw bedrijf aandeelhouders/investeerders die belang hechten aan duurzaamheid? Zo ja, is dit op de “koopwaar”, op de inrichting van de winkel of ook op het gebouw gericht? 4) Wordt in uw organisatie gekeken naar duurzaamheid als middel om personeel prettiger te laten werken en langer binnen te houden (en ook als instrument bij werving)? Duurzaamheid en de consument 5) Is in uw ogen de consument bezig met duurzaamheidsgerelateerde onderwerpen en hoe merkt u dat? 6) Hoe zal de vraag naar duurzaamheid vanuit de consument zich ontwikkelen? 7) Denkt u dat de consument uiteindelijk (over enige jaren) binnen uw branche, gaat kiezen voor de formules met een meer duurzaam imago? Op welke termijn verwacht u dit effect? 8) In hoeverre brengt u uw Duurzaaheidmaatregelen over op de consument en welke reacties levert dit op? 9) In hoeverre is de consument bereid mee te gaan in uw duurzaamheidsmaatregelen, m.a.w. waar ligt de grens? Hiermee wordt onder andere bedoeld de grens van de extra kosten voor de consument die het met zich mee brengt, of de grens van de extra uit te voeren fysieke handelingen door de consument. 10) Verwacht u dat de consument het waardeert dat u gehuisvest bent in een duurzaam winkelcentrum? 11) Op welke wijze kan het zichtbaar gemaakt worden (inrichting/buitenkant) naar de consument toe, dat hij/zij een duurzaam winkelcentrum bezoekt? 12) Hoe denkt u over het dilemma dat aan de ene zijde het autogebruik (naar een winkelcentrum) wordt ontmoedigd, omwille van de milieuvriendelijkheid, maar aan de andere zijde hiermee ongemak wordt gecreëerd voor de consument?

- 56 -

13) Hoe kan een verhuurder u helpen bij het vergroten van het bewustzijn van de consument m.b.t. duurzaamheidsgerelateerde onderwerpen? Zou u bijvoorbeeld interesse hebben in een gezamenlijke aanpak / actie vanuit het totale winkelcentrum om het bewustzijn van de consument op duurzaamheidsgebied te vergroten? Duurzaamheid en Charity 14) In welke mate levert u als retailer een bijdrage aan de gemeenschap? 15) Vindt u deze bijdrage voldoende of zou u graag meer willen investeren in de gemeenschap? 16) Zo ja, hoe kan de verhuurder u hierbij helpen? 17) Zou u bijvoorbeeld interesse hebben in een gezamenlijke aanpak / actie vanuit het totale winkelcentrum m.b.t. het leveren van een bijdrage aan de gemeenschap? Een duurzaam gebouw & installaties (de gehuurde winkelunit) 18) Speelt bij uw locatiekeuze de duurzaamheid van het gebouw een rol? 19) Speelt imago een rol bij de keuze voor een duurzamer gebouw? 20) Ziet u dat duurzaamheid geld oplevert? 21) Bent u bereid om mee te investeren in duurzaamheidsmaatregelen? En is de terugverdientijd hierbij een issue? Zo ja, aan welke termijn denkt u dan? 22) Wat is naar uw mening een duurzaam winkelcentrum? Een duurzame winkelunit, inrichting en installaties (eigendom retailer) Een groot deel van de Nederlandse aanbieders van winkelvastgoed heeft gekozen voor BREEAM als onafhankelijke en objectieve methode om de duurzaamheid van gebouwen in kaart te brengen en te meten. Daarvoor is het echter ook nodig om (verbruiks-) gegevens van de gebruikers van gebouwen te kennen en registreren. En ook dat gebruikers aan bepaalde eisen met betrekking tot afbouw & gebruik voldoen. 23) Is uw organisatie bekend met BREEAM? 24) Heeft uw bedrijf ten aanzien van de inrichting en afwerking van winkelunits reeds maatregelen getroffen om deze meer duurzaam te maken? Zo ja, wat zijn de belangrijkste? 25) Is uw bedrijf op dit moment aan het onderzoeken hoe de winkelunits (niet de handelswaar/meubilair) (nog) duurzamer ingericht kunnen worden (denk aan installaties, gesloten puien, materiaalkeuze)? 26) Waaruit bestaat naar uw mening een duurzame inrichting van een winkel (naast het eventueel hierboven genoemde)? 27) Wat zijn voor u de belangrijkste motieven om een winkel duurzaam in te richten en duurzaam te exploiteren?

- 57 -

28) Hoe kan verhuurder u helpen bij uw duurzame inrichting en exploitatie? 29) Wat zou de overheid kunnen doen bij uw duurzame inrichting en exploitatie? 30) Is uw organisatie bezig met afvalreductie? 31) Is uw organisatie bezig met energiereductie? 32) Is uw organisatie bezig met waterreductie? 33) Omwille van de veiligheid van de huurders & consumenten is het van belang de veiligheid te waarborgen onder andere door veiligheidskeurmerken te voeren. Is dit een onderwerp waar u zich als organisatie mee bezig houdt? Duurzaamheid en green leases Een aantal vastgoedaanbieders is voornemens om binnen een winkelcentra op termijn zogenaamde green leases af te sluiten. In deze huurcontracten zullen dan een aantal vrijwillige en verplichte afspraken worden opgenomen inzake het monitoren van het gebruik van energie, water, gebruik van materialen en het omgaan met afval. Deze afspraken zullen over en weer gelden, zo kunt u bijvoorbeeld profiteren van een benchmark omtrent gebruik van energie, water enz. Tevens kunt u advies ontvangen over uw energieverbruik. 34) Bent u bereid afspraken met verhuurder te maken over : 

Schakelbaarheid van uw installaties?



Te gebruiken materialen in de afbouw van de unit?



Verlichting? (schakeling, type armaturen)



Open/dichte pui?



Andere zaken?

35) Bent u bereid om gedetailleerde verbruiksgegevens electra, gas, warmte en water te verstrekken aan de verhuurder ? 

Evt. onder bepaalde voorwaarden? (bijv vertrouwelijkheid, gemak van aanlevering)



Zo nee, eventueel wel aan een derde? (neutrale partij)



Zo nee, wat zijn uw bezwaren?

36) Welke duurzaamheidsaspecten zou u in de door een verhuurder te leveren diensten willen terugzien? 37) Hoe kijkt u er tegen aan als vastgoedaanbieder zou besluiten om een specifiek winkelcentrum (waar u een vestiging heeft of wil hebben) tot het meest duurzame centrum van Nederland te maken? Bent u bereid om uw nek uit te steken en u daar toch (ondanks een wellicht hogere investering en meer moeite) te vestigen? (stelling : huur en servicekosten zijn marktconform)

- 58 -

Bijlage 2: Resultaten onderzoek consument en duurzaamheid individuele winkelcentra ‘persoonlijk interview’ Winkelcentrum ‘De Hovel’ te Goirle n = 437


25%

16%


50%


11%


14%

10%

11%

Enigszins eens

33%

12%

12%

30%

40%

Neutraal

8%

12%

52%

29%

20%

13%

18%

24%

0%

Volledig eens

13%

13%

50%

10%

60%

Enigszins oneens

70%

24%

80%

90%

100%

Volledig oneens

Winkelcentrum ‘Citypassage’ te Veldhoven = 418


7%



20%

17%

4%


9%

25%

35%

16%

10%

Enigszins eens

24%

30%

Neutraal

- 59 -

40%

9%

15%

12%

14%

49%

36%

20%

36%

22%

19%

0%

Volledig eens

12%

19%

50%

Enigszins oneens

60%

70%

80%

Volledig oneens

90%

100%

Bijlage 3: Resultaten onderzoek consument en duurzaamheid individuele winkelcentra ‘internetpanels’ Winkelcentrum ‘Sterrenburg’ te Dordrecht n = 370


6,3%

25,2%

Positiever beeld door bijdragen aan 5,1% duurzaamheid

44,4%

40,2%

38,2%

Weet of winkels bijdragen aan 0,7% 14,3% duurzaamheid


5,7%

0%

Zeer mee eens

Mee eens

17,0%

10,3% 4,7%

53,8%

28,5%

Neutraal

18,6%

40,9%

20%

40%

Mee oneens

5,8%

9,9%

18,4%

60%

5,0%

80%

Zeer mee oneens

100%

N.V.T.

Winkelcentrum ‘Presikhaaf’ te Arnhem n = 381

Verkies winkelcentrum dat bijdraagt aan 2,8% duurzaamheid


27,6%

6,6%

0%

Zeer mee eens

Mee eens

19,6%

43,9%


Sterk gericht op duurzame producten 4,1%

42,8%

33,9%

46,5%

22,7%

Neutraal

40%

Mee oneens

- 60 -

9,5% 2,1%

26,1%

46,0%

20%

3,4%

7,8%

20,7%

60%

Zeer mee oneens

80%

N.V.T.

3,1%

100%

Winkelcentrum ‘Hoog Catharijne’ te Utrecht n = 488



25,1%

38,5%

7,6%

Weet of winkels bijdragen aan 1,3%9,6% duurzaamheid


0%

Zeer mee eens

Mee eens

26,5%

41,8%

30,1%

34,6%

39,1%

23,9%

38,0%

20%

Mee oneens

15,6%

60%

2,8%

11,2%

24,6%

40%

Neutraal

4,5%

7,9%

80%

Zeer mee oneens

100%

N.V.T.

Winkelcentrum ‘Pieter Vreedeplein/Emmapassage’ te Tilburg n = 494


24,1%


47,8%

39,7%

43,5%



0%

Zeer mee eens

Mee eens

18,4%

45,3%

27,9%

Neutraal

9,1%1,8%

28,1%

47,2%

20%

40%

Mee oneens

- 61 -

60%

Zeer mee oneens

4,1%

8,1%

15,6%

80%

N.V.T.

4,3%

100%

Winkelcentrum ‘Middenwaard’ te Heerhugowaard n = 141


5,7%


6,0%

Weet of winkels bijdragen aan 1,5% duurzaamheid

28,8%

34,5%

0%

Mee eens

13,9% 2,4%

42,6%

17,4%


Zeer mee eens

47,6%

53,3%

30,3%

11,9% 2,4%

19,2%

45,0%

20%

40%

Neutraal

Mee oneens

60%

Zeer mee oneens

4,4%

13,9% 3,8%

80%

100%

N.V.T.

Winkelcentrum ‘De Aarhof’ te Alphen aan de Rijn n = 362



25,4%

48,9%

39,2%

37,9%



0%

Zeer mee eens

Mee eens

16,0%

47,0%

25,7%

Neutraal

13,0% 3,0%

26,2%

45,3%

20%

40%

Mee oneens

- 62 -

7,2%

18,8%

60%

Zeer mee oneens

4,7%

80%

N.V.T.

3,3%

100%

Winkelcentrum ‘Alexandrium’ te Rotterdam n = 603



25,4%

5,5%

48,9%

40,1%

39,1%



0%

Zeer mee eens

Mee eens

16,1%

51,7%

25,5%

10,6% 2,2%

21,1%

46,9%

20%

40%

Neutraal

Mee oneens

5,5%

15,4%

60%

Zeer mee oneens

3,2%

3,7%

80%

100%

N.V.T.

Winkelcentrum ‘Corio Center’ te Heerlen n = 469



6,0%

29,2%

45,2%

38,8%

41,4%



5,8%

0%

Zeer mee eens

Mee eens

15,1% 2,4%

53,1%

33,9%

20,7%

43,1%

20%

Neutraal

9,8%1,1%

40%

Mee oneens

- 63 -

60%

Zeer mee oneens

5,5%

12,2% 1,9%

80%

N.V.T.

100%

Winkelcentrum ‘Emiclaer’ te Amersfoort n = 465



23,9%

6,7%

45,0%

41,2%



0%

Zeer mee eens

Mee eens

21,3%

35,1%

44,5%

26,7%

12,3% 3,7%

30,1%

8,6%

43,0%

20%

40%

Neutraal

Mee oneens

4,3%

20,2%

60%

4,1%

80%

Zeer mee oneens

100%

N.V.T.

Winkelcentrum ‘Reigersbos’ te Amsterdam n = 256



38,3%

5,9%

37,9%

47,7%



5,9%

0%

Zeer mee eens

Mee eens

12,5% 4,7%

34,4%

51,2%

32,0%

24,6%

40,6%

20%

Neutraal

5,5%3,1%

40%

Mee oneens

- 64 -

60%

Zeer mee oneens

5,1%

14,8% 2,7%

80%

N.V.T.

100%

Bijlage 4: Vragenlijst interview vastgoedaanbieders Corporate Social Resposibiltity en de Vastgoedaanbieder 1) Hoe actief is uw organisatie op het gebied van Corporate Social Resposibility?   

Heeft u in u eigen organisatie iemand speciaal belast met CSR? Is die persoon daarvoor grotendeels vrijgemaakt? Heeft uw organisatie een plan van aanpak op het gebied CSR?

2) Wat zijn uw motieven om CSR te ondernemen? 3) Heeft u bedrijf aandeelhouders/investeerders die belang hechten aan (CSR)? 4) Wordt in uw organisatie gekeken naar CSR als een middel om personeel (talent) prettiger te laten werken en langer vast te houden? Een duurzaam gebouw & installaties 5) Wat is naar u mening duurzaam (winkel)vastgoed? 6) Wat zijn u motieven om een duurzaam gebouw te ontwikkelen / in duurzaam gebouwen te investeren? 7) Bent u bereid om te investeren in duurzaamheidsmaatregelen? Is terugverdientijd een issue? Zo ja, aan welke termijn denkt u dan? 8) Neemt u nu al maatregelen om u vastgoed duurzamer te maken? 9) Stelt u concrete voorwaarden op het gebied van duurzaamheid met betrekking tot toekomstig te ontwikkelen vastgoed of vastgoed waarin u gaat beleggen? 10) Ziet u een duurzaam gebouw / (vastgoed) in de toekomst geld opleveren? 11) Een aantal Nederlandse aanbieders en ontwikkelaars van winkelvastgoed gaat gebruik maken van meet- en certificeringsmethoden om de duurzaamheid van gebouwen in kaart te brengen en te meten. Bent u bekend met meet- en certificeringsmethoden? Zo ja welke? 12) Wat is volgens u de meerwaarde van deze meet- en certificeringsmethoden? Duurzaamheid en de huurder / retailer 13) Is in uw ogen de retailer bezig met duurzaamheidsgerelateerde onderwerpen en hoe merkt u dat? 14) Hoe denkt u dat dit zich in de toekomst verder zal gaan ontwikkelen? 15) Verwacht u dat retailers uiteindelijk gaan kiezen voor duurzaam vastgoed? 16) Ik hoeverre denkt u dat het imago van een duurzaam gebouw een rol speelt bij de locatiekeuze van een retailer? 17) In hoeverre brengt u uw (eventuele) duurzaamheidsmaatregelen over op de gebruiker en welke reacties levert dat op?

- 65 -

Duurzaamheid en de consument (bezoeker van het winkelcentrum) 18) Is in uw ogen de consument bezig met duurzaamheidsgerelateerde onderwerpen? 19) Hoe denkt u dat de vraag zich in de toekomst zal ontwikkelen? 20) Verwacht u dat consumenten uiteindelijk gaan kiezen voor winkels met een duurzaam imago? 21) Verwacht u dat de consument het waardeert dat een retailer gehuisvest is in en duurzaam winkelcentrum? 22) Op welke wijze kan duurzaamheid voor de consument zichtbaar worden gemaakt? 23) Op welke wijze kan een retailer de bewustzijn van de consument vergroten met betrekking tot duurzaamheid? 24) Hoe kan een ontwikkelaar / belegger een retailer ondersteunen bij het bewust maken van de consument met betrekking tot duurzaamheid? 25) Hoe denkt u over het dilemma dat aan de ene zijde het autogebruik (als vervoersmethode naar een winkelcentrum) wordt ontmoedigd, omwille van de reductie van CO2 uitstoot, maar aan de andere zijde hiermee ongemak wordt gecreëerd voor de consument? Duurzaamheid en green leases: 26) Een aantal vastgoedaanbieders heeft het voornemen om binnen de winkelcentra op termijn zogenaamde green leases af te sluiten. In deze huurcontracten zullen dan een aantal vrijwillige en verplichte afspraken worden opgenomen o.a. inzake het monitoren van het gebruik van energie, water, gebruik van materialen en het omgaan met afval. Ziet u hierin toegevoegde waarde? Zo ja / nee waarom wel / niet? 27) Verwacht u dat retailers bereid zijn hier op grote schaal aan mee te werken? Toekomstverwachting en implementatie: 28) Is duurzaamheid een modeverschijnsel of blijft het? Waarom? 29) Is er een rol weggelegd voor de overheid bij het verduurzamen van het retailvastgoed? 30) Hoe kunnen ontwikkelaars en beleggers retailers overtuigen van het nut van duurzaam winkelvastgoed (met als doel het tot stand te brengen)? 31) Waar liggen de belangrijkste kansen voor ontwikkelaars en beleggers binnen dit onderwerp (duurzaamheid)? 32) Wat zijn de belangrijkste bedreigingen die het verduurzamen van retailvastgoed moeilijker maken?

- 66 -

OP WEG NAAR EEN DUURZAME

Recommend Documents