Woonstichting Hertog Hendrik van Lotharingen

Woonstichting Hertog Hendrik van Lotharingen Jaarverslag 2005

Woonstichting Hhvl – Jaarverslag 2005

Inhoudsopgave jaarverslag 2005

Voorwoord

5

Volkshuisvestingsverslag

1. Inleiding

9

2. Bouwen

13

3. Gebiedontwikkeling

31

4. Prestatievelden

41

5. Organisatie

63

Bericht van de Raad van Commissarissen

67

Jaarrekening 6. Jaarrekening

75

Accountantsverklaring

123

Bijlagen

125

3


Voorwoord

Voorwoord

Van oudsher zijn de activiteiten van woningcorporaties beperkt tot die welke gerekend kunnen worden tot het gebied van de volkshuisvesting. Deels zijn het publieke taken, voortvloeiend uit de grondwettelijke verantwoordelijkheid van de overheid voor voldoende woonruimte; deels zijn het daarmee verbonden maatschappelijke activiteiten. De laatste jaren heeft een taakverbreding plaatsgevonden. Aan de verantwoordingsvelden in het BBSH is ‘leefbaarheid’ toegevoegd en ook wordt de koppeling ‘wonen en zorg’ expliciet genoemd. Van woningcorporaties wordt niet alleen verwacht dat ze substantieel bijdragen aan door gemeenten geformuleerde kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoeften, maar ook dat ze initiatieven nemen om te komen tot integraal gebiedbeheer, waarbij in voorkomende gevallen de ontwikkeling en exploitatie van maatschappelijk vastgoed ter hand kan worden genomen. Daarnaast wordt verbreding van de dienstverlening op het terrein van welzijn, zorg, integratie en veiligheid wenselijk geacht. Woonstichting Hertog Hendrik van Lotharingen (Hhvl) beschouwt die verbreding van haar maatschappelijke taakstelling als een uitdaging en heeft hieraan in het verslagjaar nadrukkelijk uitvoering gegeven. In het samenwerkingsverband met SWS vormt ze in de regio Eindhoven een baken voor diverse klantgroepen, waarbij de aandacht zich toespitst op mensen die niet of moeilijk in hun eigen huisvesting kunnen voorzien.

5


Haar doelstellingen en ambities komen in het verslagjaar onder meer tot uiting in de ontwikkeling en concretisering van nieuwbouw- en herbouwprojecten op het gebied van seniorenhuisvesting, studentenhuisvesting en de huisvesting van bijzondere aandachtsgroepen, zoals mensen met een fysieke of verstandelijke beperking. Daarnaast werkte Hhvl in 2005 aan de verbetering van de kwaliteit van woonmilieus door het bouwen en revitaliseren van woningen, het herstructureren van wijken en buurten en het investeren in maatschappelijk vastgoed (gerelateerd aan het eigen bezit). De basisgedachte is om te zorgen voor differentiatie van het woningbestand enerzijds en verbetering van het woonklimaat anderzijds, teneinde keuzevrijheid en woongenot te vergroten. Daarin passen ook de initiatieven die in het verslagjaar zijn ontplooid om de kwaliteit van de woonomgeving te verbeteren en de sociale samenhang van wijken en buurten te bevorderen. Aan het beleid van Hhvl is uitvoering gegeven door Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl (kortweg WOONBEDRIJF). Deze gezamenlijke werkorganisatie van Woningstichting SWS en Woonstichting Hhvl is begin 2005 van start gegaan. De nieuw gevormde organisatie wil bijdragen aan de verdergaande, duurzame ontwikkeling van de stad Eindhoven en haar omgeving. De legitimiteit van WOONBEDRIJF ligt in het omgaan met de maatschappelijke opgaven van vandaag en morgen en het inspelen op de vragen van de omgeving. Investeringen zijn noodzakelijk in uitbreiding en kwaliteit van de sociale woningvoorraad, in woningen en woonmilieus met zorgen welzijnsdiensten, in de kwaliteit van de woonomgeving, in fysiek en sociaal beheer. Hoofdproduct is en blijft het bieden van huisvesting in de breedste zin van het woord aan met name kwetsbare groepen in de samenleving; een product dat in economische zin vaak niet direct rendeert, maar in maatschappelijke zin des te meer. Eindhoven en omstreken staan anno 2006 aan de vooravond van de fusie van Hhvl en SWS. Gemeentebestuurders, huurdersvertegenwoordigers, maatschappelijke organisaties en andere belanghouders staan achter dit voornemen.

6

Voorwoord

Inmiddels heeft ook VROM groen licht gegeven voor de fusie. De minister is ervan overtuigd dat WOONBEDRIJF een wezenlijke bijdrage kan leveren aan de volkshuisvestelijke opgaven in de regio Eindhoven en verwacht voldoende lokale binding en betrokkenheid. Dat vertrouwen is mede gebaseerd op de bijzondere ontstaansgeschiedenis van WOONBEDRIJF. De eerste voorzichtige stappen richting deze fusie zijn reeds jaren geleden gezet. Toen al was duidelijk dat het werkterrein van wooncorporaties zou verbreden en de opgaven fors zouden toenemen. Lokale verankering en concentratie van de aandacht op specifieke delen van het werkgebied zijn voorwaarden om de gevraagde prestaties te kunnen leveren. Een negatief jaarresultaat van ruim € 52 miljoen vraagt om een toelichting. Het jaarresultaat moet in samenhang met de doorgevoerde stelselwijzing worden gezien. Het overgrote deel van het jaarresultaat bestaat uit aanpassingen en verfijningen van de waarderingsgrondslagen voor het vastgoed. Uiteindelijk leiden de stelselwijziging en deze verfijningen tot een toename van het eigen vermogen ten opzichte van 2004. Een nadere uiteenzetting wordt gegeven in de toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening 2005. Markt en overheden mogen aan de nieuwe organisatie hogere eisen stellen waar het gaat om de professionaliteit van medewerkers, de kwaliteit van de dienstverlening en het financieel en uitvoerend vermogen om te investeren in sociale woningbouw en gebiedsbeheer. Meer dan vierhonderd medewerkers hebben hun kwaliteiten en krachten gebundeld. Ze hebben in 2005 een goed functionerend WOONBEDRIJF op poten gezet en staan klaar om hun diensten onder één gezamenlijke vlag te continueren. We spreken onze dank uit voor hun inzet en enthousiasme. Het bestuur van Woonstichting Hhvl Ing. A.W.M. de Zwart Drs. M.T. Eggermont RA

7


Inleiding

1. Inleiding

De centrale doelstelling van woningcorporaties is en blijft het huisvesten van mensen die daartoe niet goed zelfstandig in staat zijn. Deze doelstelling heeft ook voor Hhvl in 2005 ons handelen bepaald; al onze activiteiten leveren direct of indirect een bijdrage aan dit doel. Binnen de centrale doelstelling hebben we daarnaast als doel ‘beter huisvesten’. Om dit doel te bereiken hebben we als Hhvl gekozen voor klantgericht werken. Wij willen werken vanuit de behoeften en wensen van onze klanten (individueel en collectief). Dit stelt eisen aan de inrichting van onze organisatie en aan de manier waarop we samenwerken met andere organisaties in ons werkgebied. De noodzakelijkheid en mogelijkheid om meer klantgericht te werken vormt een belangrijke reden voor de beoogde fusie tussen Hhvl en SWS. De concentratie van woningbezit maakt het mogelijk ons werkgebied in te delen in negen districten. Ieder district is verantwoordelijk voor het actief beheer van een relatief klein gebied met veel woningbezit van Hhvl en SWS. Dit maakt het mogelijk het gebied en de bewoners goed te leren kennen en nauwe samenwerkingsrelaties op te bouwen met de klanten en organisaties in dit gebied. De samenwerking tussen Hhvl en SWS heeft per 1 januari 2005 geleid tot de oprichting van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl, de gezamenlijke werkorganisatie van Hhvl en SWS. De gezamenlijke werkorganisatie vormde een belangrijke stap in het proces dat uiteindelijk moet leiden tot fusie van Hhvl en SWS.

9


Hhvl en SWS hebben de minister van VROM gevraagd om toestemming voor de voorgenomen fusie. Op 13 januari 2006 hebben wij de formele toestemming van VROM voor de voorgenomen fusie ontvangen. Het Ministerie van VROM oordeelde dat de fusie kan leiden tot een bundeling van kennis en ervaring met het oog op het beter realiseren van de gewenste woonkwaliteit in de regio Eindhoven, het optimaliseren van de dienstverlening aan de klanten, het ontwikkelen van nieuwe woongebieden en het verbeteren van de kwaliteit van bestaande woningen en hun omgeving. Daarnaast hebben Hhvl en SWS in 2005 de voorgenomen fusie gemeld bij de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa). Op 30 januari 2006 hebben wij van de NMa bericht ontvangen dat zij voor de afronding van de fusie een vergunningprocedure voorschrijft. De vergunningaanvraag is op 24 maart 2006 ingediend. Per 1 januari 2005 zijn alle medewerkers van Hhvl en SWS in dienst getreden van WOONBEDRIJF. Voor een heel groot deel van de circa 350 medewerkers betekende dit andere collega’s, een andere baas en een andere werkplek. Ons motto bij deze overgang was ‘de klant mag er niets van merken’. Met voldoening kunnen we op dit moment constateren dat dit voor een groot deel gelukt is. Daarbij moeten we ook en helaas erkennen dat we op enkele punten, waaronder de telefonische bereikbaarheid, nog niet het oude niveau terug hebben. In 2006 zal gestreefd worden naar het wederom behalen van het oude niveau van de telefonische bereikbaarheid. Het afgelopen jaar hebben we veel aandacht besteed aan het met de medewerkers van WOONBEDRIJF weer op de rails krijgen van de primaire processen. Hierbij moet gedacht worden aan het verhuren van woningen, het uitvoeren van dagelijks onderhoud, het zoveel mogelijk beperken van leegstand en de incasso van achterstallige vorderingen. Verder hebben we verbeteringen gerealiseerd in interne processen. Een voorbeeld hiervan is de nieuwe opzet van de managementinformatie, waarmee medewerkers en leidinggevenden via het interne

10

Inleiding

netwerk Intranet de resultaten van hun eigen primaire processen kunnen bewaken via de systematiek van de Balanced Score Card (BSC). Behalve aan interne zaken hebben we ook werk verricht dat direct ten goede komt aan het klantperspectief en het maatschappelijk perspectief. In de volgende hoofdstukken gaan we achtereenvolgens in op de door Hhvl gerealiseerde bouwprojecten in 2005, de invulling die in 2005 is gegeven aan gebiedontwikkeling en de overige prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector. In hoofdstuk 5 tenslotte gaan we meer in detail in op de organisatorische ontwikkelingen in 2005.

11


Bouwen

2. Bouwen

2.1

Algemeen

Een van de taken die voorvloeit uit onze centrale doelstelling ‘het huisvesten van mensen die niet zelfstandig in hun eigen huisvesting kunnen voorzien’ is het bouwen en revitaliseren van woningen en het herstructureren van wijken en buurten waarin Hhvl actief is. Zoals in de inleiding al aangegeven hebben we daarnaast als doelstelling het ‘beter huisvesten’ van onze klanten, hetgeen we het best kunnen bereiken door uit te gaan van de behoeften en wensen van onze klanten. Dit is enerzijds van invloed op de aard van de woningen die we bouwen voor de primaire aandachtsgroep maar is anderzijds met name ook van belang bij het bouwen voor groepen klanten met bijzondere woonbehoeften. Daarbij denken we bijvoorbeeld aan studenten, waarvoor we het aparte district Vestide ingericht hebben, dat in tegenstelling tot de andere districten niet overwegend geografisch gericht is, maar specifiek doelgroepgericht is. Een andere doelgroep met specifieke woonbehoeften wordt gevormd door mensen met lichamelijke of verstandelijke beperkingen; zij hebben behoefte aan soms heel kleinschalige maatwerk wooncomplexen met extra voorzieningen en diensten. Onze klanten hebben niet alleen behoefte aan woningen maar ook aan een goede woonkwaliteit van hun buurt of wijk. Daarbij horen voorzieningen als onderwijs, welzijn, gezondheidszorg en winkels. Het bouwen van dergelijk ‘maatschappelijk vastgoed’ kan een bijdra-

13


ge leveren aan het bevorderen van de woonkwaliteit van buurten en wijken en daarmee aan de samenhang en leefbaarheid in deze gebieden. Overigens bevestigt de minister van VROM in haar brief van 12 december 2005 aan de Tweede Kamer dat naar haar mening corporaties een taak hebben op het terrein van maatschappelijk vastgoed. Wij worden steeds meer betrokken bij de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed. We hebben bewust nog geen algemeen beleid geformuleerd met betrekking tot dergelijke projecten. Wij wegen ieder mogelijk project op zijn bijdrage aan de doelstellingen van Hhvl. Daarbij is belangrijk of wij in een gebied veel woningen bezitten; in dat geval ervaren onze klanten de meerwaarde van het verbeteren van de kwaliteit van het betreffende woongebied namelijk pas echt. Bovendien kan er op deze wijze een wisselwerking ontstaan tussen het realiseren van maatschappelijk rendement en financieel rendement. Woningen die in een gewilde woonomgeving liggen, omdat het sociaal klimaat er aangenaam is, zullen ook in financieel opzicht beter presteren. Een gezonde financiële waardeontwikkeling is, met name op de langere termijn, een voorwaarde voor het kunnen realiseren van maatschappelijk rendement. Bij het nemen van investeringsbeslissingen in het algemeen en met betrekking tot maatschappelijk vastgoed in het bijzonder is het nuttig om zo objectief mogelijk de bijdrage te bepalen die een investering naar verwachting zal leveren aan de doelstellingen van Hhvl. Op dit moment beschikken we bij Hhvl nog niet over een methode om het maatschappelijk rendement en financieel rendement van de verschillende investeringsmogelijkheden in maatschappelijk vastgoed, woningen of niet-fysieke projecten met elkaar in verband te brengen. In 2006 gaan we nadenken over een methode om maatschappelijk rendement en financieel rendement met elkaar in verband te brengen. Hierbij is het belang om vooraf te definiëren wat onder maatschappelijk rendement wordt verstaan, welke maatschappelijke doelstellingen hieruit voortvloeien en hoe de realisatie van deze doelstellingen kan worden gemeten. Daarnaast zal ook een methode worden ontwikkeld om het financieel rendement en de financiële waardeontwikkeling

14

Bouwen

van vastgoed inzichtelijk te maken. Aan dit laatste ligt de overtuiging ten grondslag dat financiële waardeontwikkeling hand in hand gaat met het realiseren van maatschappelijk rendement. 2.2

Investeringsprojecten in 2005

In 2005 heeft de Minister van VROM haar nieuwe beleidsvisie over de toekomst van woningcorporaties aan de Tweede Kamer voorgelegd. De beleidsvisie bevat een nieuw arrangement tussen overheid en woningcorporaties. Het nieuwe arrangement richt zich primair op het zekerder stellen van de prestaties van corporaties door de inzet van hun maatschappelijk gebonden vermogen, alsmede het vergroten van de mogelijkheden voor zelfstandig ondernemerschap van corporaties. De Minister spreekt in haar beleidsvisie het voornemen uit om corporaties op twee concrete doelstellingen te gaan afrekenen. Ten eerste is dit de doelstelling dat woningen binnen het gereguleerde segment (voor Eindhoven en omstreken zijn dit woningen met een WOZ-waarde tot € 175.000) zoveel mogelijk worden toegewezen aan de primaire aandachtsgroep, zijnde huishoudens met een inkomen tot € 33.000 per jaar. Ten tweede is dit de doelstelling om maatschappelijk gebonden vermogen in te zetten om enerzijds te komen tot realisatie van nieuwbouw en anderzijds om te komen tot de aanpak van (sociale) problematiek in met name oude stadswijken door middel van herstructurering. De Minister wil op deze wijze bereiken dat het woningtekort in 2010 is gedaald tot een aanvaardbaar niveau. Voor het zeker stellen van de realisatie van nieuwbouw en herstructurering is de Minister voornemens om een stelsel in te richten dat prikkels bevat om sneller te komen tot prestatiecontracten tussen gemeenten en corporaties. Dit stelsel is daarbij gebaseerd op lokale afspraken tussen corporaties, gemeenten en stakeholders, waarbij zelfsturing de voorkeur krijgt boven gedetailleerde wetgeving vanuit de Rijksoverheid. Hiertoe moeten de gemeenten wel beschikken over een woonvisie met bijbehorend

15


investeringsplan, waarin zij ook duidelijk hun prioriteiten aangeven. Het is de bedoeling dat de corporaties vervolgens een ‘investeringsbod’ uitbrengen op de gemeentelijke woonvisie. De Minister verwacht dat lokale partijen er in de meeste gevallen op deze wijze samen uit zullen komen. Voor die gevallen waarin het zonder interventie van de Rijksoverheid niet lukt, zal er een transparante berekeningsmethode worden ontwikkeld die de ‘investeringsruimte’ per corporatie bepaalt. Deze berekening maakt duidelijk wat er in individuele gevallen van een corporatie redelijkerwijs aan investeringen in nieuwbouw en herstructurering mag worden verwacht (de ‘investeringsdoelstelling’). Enerzijds kan deze methode de individuele corporatie aansporen om de gemeentelijke opgave beter in te vullen en anderzijds kan deze methode de betreffende corporatie ook beschermen wanneer een gemeente onredelijke eisen aan een corporatie zou stellen. De hierboven omschreven investeringsdoelstelling kan zowel betrekking hebben op activiteiten die met staatssteun mogen worden uitgevoerd als op activiteiten die zonder staatssteun moeten worden uitgevoerd. In het kader van een gedifferentieerde opbouw van een wijk bij bijvoorbeeld herstructurering omvat de investeringsdoelstelling immers ook vaak de wat duurdere huur-en koopwoningen. Hoewel de definitieve uitwerking van de beleidsvisie van de Minister op dit moment nog niet gereed is, heeft Hhvl zich in 2005 wederom ingezet om verder invulling te geven aan de revitalisering en herstructurering van haar bezit in Eindhoven en omliggende gemeenten. Daarnaast zijn in 2005 ook weer een aantal nieuwbouwprojecten opgeleverd. Onderstaand zal een aantal concrete nieuwbouwprojecten en revitaliseringsprojecten c.q. herstructureringsprojecten die in 2005 door Hhvl zijn opgeleverd, worden besproken. Regentenkwartier Strijp Eindhoven In het Regentenkwartier in de wijk Strijp in Eindhoven zijn in de periode 2003-2005 in totaal 7 appartementengebouwen gerealiseerd boven op een gemeenschappelijke parkeergarage. Woonstichting Hhvl heeft

16

Bouwen

via een turn-key overeenkomst met de projectontwikkelaar één compleet appartementengebouw en diverse parkeerplaatsen afgenomen. Vanaf maart 2005 zijn 94 eenheden in het complex De Ridder voor de verhuur door Hhvl beschikbaar gekomen. Het totaal van 94 eenheden bestaat uit 89 appartementen en 5 zogenaamde woonwerkeenheden. Daarnaast heeft Hhvl 76 parkeerplaatsen van de projectontwikkelaar overgenomen. Alle appartementen zijn qua prijsstelling beschikbaar voor de primaire doelgroep. Het merendeel van de appartementen is momenteel verhuurd aan cliënten van SVVE De Archipel. Zij gaan hun eigen locatie herontwikkelen en Woonstichting Hhvl heeft complex De Ridder ingezet als wissellocatie voor de cliënten van SVVE De Archipel. Dit betreffen vooral mensen die een gemiddeld hoge leeftijd hebben. Vanwege dit feit is er zowel van de zijde van SVVE De Archipel als van de zijde van Woonstichting Hhvl extra begeleiding en aandacht aan deze klantgroep gegeven. Aandacht die zich toespitste op hetgeen komt kijken bij een verhuizing en het gebruik van de nieuwe woning en alle techniek die daarin is verwerkt. De ervaring leert dat de oudere bewoners vooral moeite hebben met het gebruik van de diverse installaties die het gebouw kent. Op basis van een signaal hierover krijgen de bewoners nogmaals een extra uitleg/begeleiding over het gebruik hiervan. Op de oude locatie konden de cliënten van SVVE De Archipel gebruikmaken van diverse soorten van welzijnsactiviteiten. Vanaf maart 2005 is één van de woonwerkeenheden tijdelijk ingericht als welzijnsruimte voor de bewoners van De Ridder. Na de zomervakantie is de nieuwe welzijnsruimte (een laagbouw aan gebouw De Ridder) opgeleverd en in gebruik bij de bewoners van het gebouw. Deze ruimte wordt, in tegenstelling tot de appartementen, gehuurd door SVVE De Archipel. Het inbouwpakket van de welzijnsruimte is naar de specificaties van SVVE De Archipel gerealiseerd. Daarnaast verzorgt SVVE De Archipel de bemensing van deze welzijnsruimte. Huurders van de appartementen in gebouw De Ridder kunnen daarnaast gebruikmaken van de diensten van zowel Zuidzorg als van SVVE De Archipel.

17


Tot en met 2005 is voor dit nieuwbouwproject door Hhvl een bedrag van circa € 17,0 mln. uitgegeven, ofwel circa € 180.000 per appartement c.q. woonwerkeenheid. De Barrier Eindhoven In 2005 is wederom hard gewerkt aan de herstructurering van de wijk De Barrier in Eindhoven. Gezien de omvang van het project wordt het totale project uitgevoerd in vier fases die zich uitstrekken over de jaren 2004 tot en met 2008, met een eventuele uitloop naar 2009. Het totale project behelst de revitalisering, sloop en/of vervangende nieuwbouw van de oorspronkelijke 518 woningen in de Barrier. Van de oorspronkelijke woningen worden 124 woningen gerevitaliseerd tot nieuwbouwkwaliteit. Dit zijn de woningen rondom de Vijver en het Veld. De overige 394 woningen worden gesloopt, waarvoor de nieuwbouw van 125 keuzewoningen, 106 koopwoningen en 32 seniorenwoningen voor de verhuur in de plaats komt. Bij de keuzewoningen kunnen de toekomstige bewoners kiezen voor huur of koop. Van de 106 koopwoningen zijn inmiddels 72 marktkoopwoningen verkocht aan een particuliere investeerder. In 2005 is met name gewerkt aan fase 1 van de keuzewoningen die uit 48 woningen bestaat en aan de fasen A en B van de 124 renovatiewoningen die uit 63 woningen bestaat. Zowel fase 1 van de keuzewoningen als de fasen A en B van de renovatiewoningen zijn in 2005 opgeleverd. Met de bouw van de 48 keuzewoningen is een bedrag van circa € 6,1 mln. gemoeid, terwijl de renovatie van de eerste 2 fasen een bedrag van circa € 10,0 mln. vraagt. Bij de keuzewoningen kunnen de toekomstige bewoners nog tot op het allerlaatste moment beslissen of zij de woning willen huren of kopen. Het initiële signaal om met de wijk aan de slag te gaan kwam van de bewoners; de directe aanleiding is de wijze waarop Hhvl de renovatie van de woningen aan de Boschdijk in de Barrier heeft aangepakt. De bewonerscommissie van de Barrier wilde graag een soortgelijke aan-

18

Bouwen

pak van de 518 woningen in de rest van de Barrier. In de eerste voorbereidende fase van het project zaten de volgende partijen aan tafel: Hhvl, Loket W en de bewoners. Hhvl heeft de bewoners gevraagd de knelpunten op een rij te zetten, deze bleken forser dan verwacht en dit leidde bij Hhvl tot de visie om een groot deel van de wijk te slopen ten behoeve van nieuwbouw. Het gedeelte van de woningen dat rondom de Vijver en het Veld lag mocht, gezien de monumentale status, niet gesloopt worden; deze woningen worden gerevitaliseerd. Vervolgens zijn bewoners intensief betrokken geweest bij de verdere invulling van het herstructureringsplan. Hiertoe zijn veel werkgroepen en klankbordgroepen aan de slag gegaan, zijn er inloopdagen ten behoeve van de ontwikkeling van de plannen georganiseerd en als laatste zijn er ook ten behoeve van de bewoners kennismakingsbijeenkomsten georganiseerd. Ook voor de toekomstige eigenaren zijn verschillende bijeenkomsten georganiseerd. Uiteindelijk is de herstructurering in gang gezet om de kwaliteit van het wonen in de Barrier aanzienlijk te verbeteren. Hierbij wordt niet alleen gefocust op de kwaliteit van de woningen, maar zeker ook op de kwaliteit van het wonen in de Barrier. Er wordt door Hhvl, naast de revitalisering en nieuwbouw, veel geïnvesteerd in de aanleg en extra verbetering van de infrastructuur, openbaar groen en maatschappelijke voorzieningen in de wijk. Voor aanvang van het project is een aantal duidelijke doelstellingen en randvoorwaarden geformuleerd. Een belangrijke randvoorwaarde was dat er een gedifferentieerd woningaanbod in de Barrier moest komen, dat bestaat uit koopwoningen en huurwoningen, alsmede uit een mix van reguliere eengezinswoningen en seniorenwoningen. Daarnaast moest er een terugkeermogelijkheid zijn voor de oorspronkelijke bewoners met een vast huurcontract, moesten de woningen rond de vijver gehandhaafd blijven als beschermd stadsgezicht, moest de beeldkwaliteit van de nieuwbouwwoningen aansluiten op de bestaande architectuur en moest er voldaan worden aan de parkeernorm door beter gebruik te maken van de aanwezige binnenterreinen. Ook de versterking van recreatieve en groene locaties krijgt ruimschoots aandacht in het masterplan De Barrier.

19


Van de 518 oorspronkelijke bewoners hadden niet alle bewoners een vast huurcontract. Huurders met een vast huurcontract hebben in drie rondes de gelegenheid gehad om een keuze te maken voor een woning in de vernieuwde Barrier. Van de 350 huurders met een vast huurcontract, hebben uiteindelijk 265 huurders gekozen voor een woning in de nieuwe Barrier. Bijna 75% van de huurders met een vast huurcontract wil dus terugkomen in de nieuwe Barrier. Hoewel dit cijfer op zichzelf natuurlijk al een indicatie is van de klanttevredenheid, is Hhvl op dit moment bezig om door middel van enquêtes meer inzicht te krijgen in de klanttevredenheid. Mariaoord Veldhoven Uit de Woonvisie van de gemeente Veldhoven blijkt dat in de jaren ’50 en ’60 van de vorige eeuw zich in het kerkdorp Meerveldhoven, waarin het voormalige klooster Mariaoord was gelegen, veel jonge gezinnen hebben gevestigd. Door de lage verhuisgeneigdheid van deze gezinnen was deze doelgroep eind jaren ’90 van de vorige eeuw in belangrijke mate vergrijsd. Ook bleek uit nader onderzoek dat men wel wilde verhuizen, maar het liefst in de eigen vertrouwde omgeving naar een kleinere en gelijkvloerse woning. Toen Hhvl in de gelegenheid werd gesteld het voormalige klooster Mariaoord te verwerven, heeft zij deze mogelijkheid aangegrepen om op deze historische locatie een woongelegenheid voor senioren te creëren met behoud van de nostalgische sfeer van weleer door gebruik te maken van karakteristieke vormen en materialen. Het vroegere kloostergebouw is herbouwd met behoud van authentieke details. In dit gebouw bevinden zich 12 duurdere huurappartementen. De lifthal verbindt het herbouwde gedeelte met het nieuwe cirkelvormige gebouw waar 36 appartementen zijn gerealiseerd. Met de bouw van de 48 huurappartementen is een bedrag van circa € 8,5 mln. gemoeid. Door de realisatie van de 48 huurappartementen in Meerveldhoven, die in mei 2005 door Hhvl zijn opgeleverd, heeft Hhvl een kleinschalig

20

Bouwen

en hoogwaardig woonmilieu gerealiseerd met een mix van betaalbare en duurdere huurwoningen voor senioren. Alle voorzieningen van Veldhoven liggen binnen een straal van één kilometer. Openbaar vervoer is ruimschoots aanwezig en er is een goede en directe verbinding met Eindhoven. Inmiddels is er een bewonerscommissie in oprichting waarmee een eerste gesprek heeft plaats gevonden. Duidelijk naar voren komt de grote woonsatisfactie van de bewoners en de sociale cohesie zowel onderling als met de omgeving. LTS Bladel Hhvl onderkent dat het voor lokale bestuurders lastig is om een afweging te maken tussen de belangen van inwoners die graag in de eigen gemeente willen blijven wonen en het belang van het functioneren als een opvangfunctie voor de regio. Hhvl wil in dit spanningsveld voor lokale bestuurders meedenken over mogelijke oplossingen. Daarnaast wil Hhvl zich inspannen voor het realiseren van de benodigde woningbouwproductie in de kleine kernen. Het gaat daarbij om het voorzien in een woonbehoefte, maar ook om in het stand houden van voorzieningen, die de sociale cohesie en de leefbaarheid in kleine kernen bevordert. Daartoe is Hhvl in 2005 op de voormalige LTS-locatie in het centrum van Bladel gestart met de realisatie van 71 appartementen, waarvan 53 appartementen in de betaalbare huursector en 18 appartementen in het duurdere segment, voor zowel starters als senioren. De bouw is gestart in september 2005 en in het voorjaar van 2007 zullen de appartementen worden opgeleverd. Met het totale project is een investering gemoeid van circa € 13,9 mln., waarvan tot en met 2005 een bedrag van bijna € 6,0 mln. is besteed. Het plan maakt onderdeel uit van de provinciale pilot ‘Wonen in Bladel’. Dit houdt in dat Bladel voor de periode 2003 tot en met 2007 geen beperkingen krijgt opgelegd voor het aantal te bouwen

21


woningen, mits er binnen dorpskernen gebouwd wordt. Voorheen konden gemiddeld slechts 50 nieuwe woningen per jaar worden gebouwd. Dankzij deze pilot kunnen meer mogelijkheden gecreëerd worden voor met name starters en ouderen. Een gedeelte van de nieuwe appartementen zal verhuurd worden aan Stichting De Plaatse ten behoeve van haar cliënten. Stichting De Plaatse biedt zorg en ondersteuning aan mensen met een beperking in de regio Eindhoven en De Kempen. De Lei Veldhoven De 168 appartementen De Lei zijn gelegen in het centrum van de gemeente Veldhoven en hebben een zeer centrale ligging ten opzichte van veel wijkvoorzieningen en winkels, een goede ontsluiting en openbare vervoervoorziening. Hoewel de locatie, vanwege de genoemde centrale ligging, uitermate geschikt is voor ouderen waren de woningen in mindere mate geschikt voor deze doelgroep vanwege de slechte toegankelijkheid vanaf de galerij naar de woning en het ontbreken van een aantal voorzieningen. Daarbij kwam nog een groeiend gevoel van onveiligheid van de huidige bewoners, omdat het complex een sombere indruk maakte door de kleurstelling en de terug liggende entreepartijen. Door de recente realisatie van hoogwaardige nieuwbouw in de directe omgeving, de matige uitstraling en de ongeschiktheid voor ouderen ontstond in het complex De Lei een hoge mutatiegraad en werd het moeilijker de appartementen aansluitend te verhuren. Dit heeft ertoe geleid dat Hhvl het besluit heeft genomen om enerzijds een verbetering van de uitstraling van het complex te bewerkstelligen door het vernieuwen van de entreepartijen en een wijziging van het gevelbeeld en anderzijds een verbetering in de woning zelf door te voeren. De verbetering in de woning zelf betreft met name de keuken, het sanitair, de ventilatie en de verwarming. Daarnaast is vanwege de zeer centrale ligging ten opzichte van veel wijkvoorzieningen, de behoefte aan centraal gelegen seniorenwoningen en het tekort aan

22

Bouwen

starterswoningen besloten om het complex voor verschillende doelgroepen in te richten. Van de 168 appartementen zijn er 92 geschikt gemaakt voor senioren door onder andere het ophogen van de galerijvloer. De overige 76 appartementen zijn bestemd om te worden verhuurd aan starters. Het revitaliseringsproject is in 2005 opgeleverd en heeft een investering gevergd van circa € 9,3 mln. Bij de ontwikkeling en realisatie van het revitaliseringsplan is steeds intensief overleg gevoerd met een speciaal voor dit project opgerichte revitaliseringscommissie die is samengesteld uit bewoners. De bewoners zijn zeer tevreden met het behaalde resultaat, wat ook blijkt uit het teruglopen van de mutatiegraad in het complex. Het project voorziet in de behoefte van twee doelgroepen die problemen ondervinden bij huisvesting op goed gelegen locaties en door de aanpassing van de gevel past het gebouw in een hoogwaardige omgeving. Dit project doet mee voor de Nationale Renovatieprijs 2006. Mensinge/Jongemastate Gestel Eindhoven Het complex Mensinge/Jongemastate in het district Gestel te Eindhoven bestaat uit 4 appartementengebouwen met in totaal 122 appartementen; het complex Mensinge telt 54 appartementen, terwijl Jongemastate 68 appartementen heeft. In 2005 is de revitalisering van deze appartementen gestart. Zowel om zuiver technische als om markttechnische redenen (verhuurbaarheid) is besloten om de complexen ingrijpend aan te pakken. Zo wordt het uiterlijk van de flat aangepast, worden er nieuwe kozijnen geplaatst en zullen de appartementen een andere indeling krijgen zodat bewoners meer zicht hebben naar buiten. In de woningen zelf zullen de keukens en doucheruimten grondig worden gerenoveerd. Voorts worden de centrale entrees verbeterd, worden de liftinstallaties vernieuwd, de tuin wordt opnieuw aangelegd en de gangen op de verdiepingen worden aangekleed met nieuwe vloerbedekking. De revitalisering van de appartementen van het complex Mensinge is in oktober 2005 en december 2005 opgeleverd; de oplevering van

23


de appartementen van Jongemastate vindt naar verwachting in de eerste helft van 2006 plaats. De revitalisering van de 122 appartementen kost naar schatting circa € 10,5 mln., waarvan in 2005 reeds een bedrag van € 3,8 mln. is uitgegeven. Naast de revitalisering van de appartementen wordt er tevens een welzijnsruimte bij Jongemastate gebouwd. SVVE De Archipel gaat deze welzijnsruimte huren en beheren. Ook ZuidZorg gaat een ruimte in het welzijnscentrum huren. Bewoners kunnen zich hierbij abonneren op een zorgarrangement. De oplevering van het welzijnscentrum vindt naar verwachting pas in oktober 2006 plaats. Na de revitalisering ontstaan kleine betaalbare appartementen voor de doelgroep senioren. De meeste jongere bewoners zijn geherhuisvest. De oudere bewoners keren terug . Daarnaast wordt een 50-tal bewoners van Gagelbosch (onderdeel van SVVE De Archipel) geherhuisvest in de vier appartementencomplexen Mensinge/Jongemastate vanwege sloop van Gagelbosch. Met de terugkerende bewoners is intensief overleg gevoerd via een bewonerscommissie, die de informatie op haar beurt heeft teruggekoppeld aan de bewoners. Mechelenlaan Woensel-Noord Eindhoven In 2005 is de renovatie afgerond van 72 seniorenappartementen aan de Mechelenlaan. Het complex was toe aan een stevige opknapbeurt. Omdat zowel de binnen- als de buitenkant is aangepakt is gekozen voor het plaatsen van wisselwoningen in de 'tuin' van het complex. De bewoners zijn intensief begeleid in de voorbereidingen van de renovatie maar zeker ook tijdens de renovatie. Daarmee zijn de woningen in dit complex klaar voor de toekomst. Aan de revitalisering van de seniorenappartementen is een bedrag van € 3,4 mln. uitgegeven, ofwel € 47.000 per appartement. Tussen de appartementen aan de Mechelenlaan ligt een steunpunt ten behoeve van de bewoners van de Mechelenlaan en de bewoners

24

Bouwen

van aangrenzende buurten. Loket W was in het licht van de opgelegde bezuinigingen in 2005 genoodzaakt de huur op te zeggen van het steunpunt. Hiermee is de toekomst van het steunpunt onzeker geworden. WOONBEDRIJF onderzoekt de mogelijkheden om met een nieuwe huurder te komen tot een aanvullende functie van dit gebouw voor de bewoners van de opgeknapte appartementen van de Mechelenlaan en voor bewoners uit de buurt. Seniorenwoningen Tempel Woensel-Noord Eindhoven In 2005 zijn 32 grondgebonden seniorenwoningen in de Tempel uitgebreid gerenoveerd en opgeleverd. In de drukste verbouwingsperiode hebben de bewoners de mogelijkheid gehad om tijdelijk te wonen in één van de modelwoningen. Achteraf is een evaluatie uitgevoerd onder de bewoners waaruit is gebleken dat men zowel over het eindresultaat als over de begeleiding erg tevreden was. Het project kreeg van de bewoners als rapportcijfer gemiddeld een 7,9. De revitalisering van de seniorenwoningen heeft € 2,1 mln. gekost, ofwel gemiddeld € 66.000 per seniorenwoning. Spaceboxen op TU/e-terrein Eindhoven Het district Vestide van Hhvl (studentenhuisvesting) heeft in 2005 de nieuwbouw van 84 zogenaamde spaceboxen opgeleverd. De spaceboxen zijn geplaatst op het terrein van de TU/e en vormen een tijdelijke woonvoorziening om op korte termijn het studentenkamertekort in Eindhoven en omgeving terug te dringen. De spacebox is een zelfdragende en geïsoleerde kunststof woonunit, gebouwd uit een hoogwaardige compositie van materialen met een high-tech uiterlijk. De constructie is zodanig dat voor hergebruik van de spacebox volop mogelijkheden zijn. De spacebox is een geheel zelfstandige woonunit van circa 19 m2 met een eigen ingang, voorzien van woon/slaapkamer, open keuken met pantry, en een doucheruimte met toilet en wastafel. Alle eenheden zijn voorzien van TV- en internetaansluiting via glasvezel.

25


Van de 84 zelfstandige eenheden worden er 18 gestoffeerd verhuurd aan reguliere studenten en 66 gestoffeerd en gemeubileerd verhuurd aan buitenlandse studenten en gasten van de TU/e en Fontys Hogescholen. Het is de eerste bewoning op de TU/e campus in Eindhoven. De TU/e wil hiermee ervaring opdoen en bekijken of in de toekomst meer studenteneenheden op de TU/e campus gerealiseerd kunnen worden. De bewoners zijn zeer positief, enerzijds vanwege de nabijheid van de onderwijsvoorzieningen, anderzijds vanwege het feit dat het zelfstandige eenheden zijn met eigen keuken en sanitaire voorzieningen. De realisatie van de 84 spaceboxen heeft een totale investering van € 2,6 mln. gevergd, waarvan het grootste gedeelte (€ 2,0 mln.) in 2005 is uitgegeven. In 2004 was reeds een bedrag van € 0,6 mln. aan de spaceboxen uitgegeven. Studenteneenheden Karel Martelweg Eindhoven Op het terrein van het ROC (Regionaal OpleidingsCentrum) zijn in 2005 in voormalige COA (Centrale Opvang Asielzoekers)-woningen 116 onzelfstandige studenteneenheden gerealiseerd. Ze vormen een tijdelijke woonvoorziening die maximaal 5 jaar in stand blijft om op korte termijn het studentenkamertekort in Eindhoven en omgeving terug te dringen. Door de daling van het aantal asielzoekers kwamen de COA-appartementen leeg te staan. Het COA had voor een deel hiervan geen herbestemming, maar hecht gezien de goede kwaliteit van de units veel waarde aan hergebruik. Het ministerie van VROM heeft, in het kader van een landelijk actieplan tot oplossing van de kamernood onder studenten, een bedrag van € 4,5 miljoen ter beschikking gesteld waarmee de eenheden van het COA konden worden aangekocht zodat de verhuurder alleen de (ver)plaatsingskosten van de eenheden hoeft te betalen. Van de 116 onzelfstandige studentenkamers worden er 86 gestoffeerd verhuurd aan reguliere studenten en 30 gestoffeerd en gemeubileerd verhuurd aan buitenlandse studenten en gasten van de TU/e en

26

Bouwen

Fontys Hogescholen. Met name 1e jaars studenten zijn hier gehuisvest. Zij ervaren het als prettig om in een kleine woongroep te starten. De ervaring leert dat 1e jaars studenten vaak starten in een woongroep, zich na verloop van tijd gaan oriënteren en vervolgens na enkele jaren doorstromen naar een zelfstandige eenheid. De onzelfstandige studenteneenheden zijn verdeeld over 30 groepswoningen met in totaal drie of vier kamers van 10 tot 12 m2. Een groepswoning beschikt over een gezamenlijke woonkamer/keuken, douche en toilet. Alle eenheden zijn voorzien van TV- en internetaansluiting. De oplevering heeft in 2005 plaatsgevonden en heeft een investering van circa € 2,0 mln. gevergd. Studenteneenheden Frederiklaan Eindhoven Aan de Frederiklaan in Eindhoven is in 2005 een nieuwbouwproject met 103 onzelfstandige studenteneenheden opgeleverd. De eenheden zijn verdeeld over 15 groepswoningen met per woning vijf, zeven of acht kamers in grootte variërend van 15 m2 tot 21 m2. Iedere groepswoning beschikt over een gezamenlijke woonkamer/ keuken en per twee of drie kamers over een douche en toilet. Net als alle andere grote studentencomplexen is ook dit complex voorzien van een internetaansluiting via glasvezel. De nieuwbouw heeft een investering gevergd van € 4,9 mln., ofwel bijna € 48.000 per studenteneenheid. Het plan is zo ontworpen dat alle voordeuren uitkomen op een binnenterrein. Een aantal grote monumentale bomen zijn daarbij gehandhaafd. Hierdoor ontstaat binnen het complex een mooie centrale ontmoetingsruimte. Bij het ontwerp is extra aandacht besteed aan de gevelarchitectuur, waarbij een nieuw modern complex goed is ingepast in het gevelbeeld van een woningbouwcomplex uit de jaren dertig van de vorige eeuw. Bijzonder in het ontwerp is ook dat het eventueel omgebouwd kan worden van studentenkamers naar appartementen. Mocht in de toe-

27


komst de vraag naar studentenhuisvesting teruglopen dan kunnen deze groepswoningen door relatief kleine ingrepen aangepast worden tot bijvoorbeeld appartementen voor jongeren of senioren. Van de 103 onzelfstandige studentenkamers worden er 79 gestoffeerd verhuurd aan reguliere studenten en 24 gestoffeerd en gemeubileerd verhuurd aan buitenlandse studenten en gasten van de TU/e, Fontys Hogescholen en het ROC. 2.3

Bouwproductie komende jaren

Naast de begroting voor het komende jaar, wordt door Hhvl ieder jaar een geactualiseerd meerjarenperspectief voor een periode van 10 jaar opgesteld. Input voor het geactualiseerde meerjarenperspectief vormt de strategische visie van Hhvl die door de verantwoordelijke sectoren en afdelingen van Hhvl ieder jaar wordt vertaald naar complexbeheerplannen en plannen inzake de verdere ontwikkeling van bestaande locaties danwel de ontwikkeling van nieuw aan te kopen locaties. De plannen inzake de ontwikkeling en herstructurering van bestaande locaties en de plannen voor nieuwbouw op nieuwe locaties worden vertaald naar een investeringsbegroting voor een periode van 10 jaar. Binnen het geactualiseerde meerjarenperspectief voor de komende 10 jaar wordt de investeringsbegroting, samen met de overige elementen van het meerjarenperspectief, integraal doorgerekend. De uitkomsten van de doorrekening worden getoetst aan interne financiële doelstellingen. Indien deze doelstellingen niet gehaald worden moet aanvullend beleid geformuleerd worden (bijvoorbeeld verkoopbeleid) of moet de investeringsbegroting worden aangepast. Het meest recente meerjarenperspectief bestrijkt de periode 20062015. In dit meerjarenperspectief is de nieuwbouw van ruim 2.000 woningen voor de verhuur begroot, waarvan 1.400 reguliere nieuwbouwwoningen en 600 nieuwbouwwoningen in herstructureringsgebieden. De nieuwbouw van deze huurwoningen vraagt een investering van bijna € 359 mln., ofwel gemiddeld € 177.000 per woning. De

28

Bouwen

onrendabele top bedraagt bijna € 96 mln., ofwel 27% van de totale investering. Naast nieuwbouwwoningen voor de verhuur wordt in de periode 2006-2015 de bouw van ruim 1.300 woningen voor de verkoop begroot. Dit betreft 800 woningen in herstructureringsgebieden en 500 reguliere nieuwbouwwoningen voor de verkoop. De stichtingskosten van deze nieuwbouwwoningen bedragen in totaal € 289 mln., ofwel gemiddeld € 216.000 per woning. Het totaal begrote verkoopresultaat voor 1.300 woningen bedraagt € 40 mln., ofwel € 30.000 per woning. De geprognosticeerde winsten op de verkoop van woningen worden ingezet om de onrendabele toppen op de huurwoningen af te dekken. Naast de investeringen in nieuwbouw worden er in de periode 20062015 voor een bedrag van ruim € 114 mln. aan revitaliseringsprojecten uitgevoerd. Dit betreft voor € 70 mln. revitalisering binnen herstructureringsgebieden, terwijl € 44 mln. wordt besteed aan reguliere revitaliseringsprojecten.

29


Gebiedontwikkeling

3. Gebiedontwikkeling

3.1

Algemeen

In hoofdstuk 1 is aangegeven dat Hhvl de centrale doelstelling “het huisvesten van mensen die niet zelfstandig in hun eigen huisvesting kunnen voorzien” het meest optimaal kan invullen door te werken vanuit de behoeften en wensen van klanten in hun buurt of wijk. Om er voor te zorgen dat we weten waar behoefte aan bestaat is de werkorganisatie WOONBEDRIJF klanten gebiedgericht opgezet. Het werkgebied is ingedeeld in negen districten. Ieder district is verantwoordelijk voor het actief beheer van een relatief klein gebied met veel woningbezit van Hhvl en SWS. Dit maakt het mogelijk het gebied en de bewoners goed te leren kennen en samenwerkingsrelaties op te bouwen met de klanten en maatschappelijke organisaties in dit gebied. Hhvl werkt van buiten naar binnen door input te vragen van buiten en door bij voorkeur voor activiteiten te kiezen waar klanten of organisaties zelf ook actief een bijdrage aan willen leveren. Zo bevordert Hhvl de realisatie van maatschappelijk rendement en vermijden we een ‘u vraagt en wij draaien’ mentaliteit. De nieuwe districten zijn op 1 april 2005 gestart. Toch merken we nu reeds dat we door klanten en stakeholders vaker gezien worden als een partner voor allerlei activiteiten. Daarbij zijn opvallend veel activiteiten die niet gaan over woningen en bouwen, maar over manieren om het samenwonen in een buurt leuker te maken, over woonkwaliteit en leefbaarheid. Het prestatieveld leefbaarheid is daarmee een

31


onlosmakelijk onderdeel geworden van de ruimere begrippen gebiedbeheer en gebiedontwikkeling. Een ander opvallend punt is dat er meer contacten ontstaan buiten de gebruikelijke kring van gemeenten, zorgen welzijnsinstellingen. Als voorbeeld noemen we scholen, detailhandel, creatieve en vrije-tijdsorganisaties, horeca, culturele organisaties en kerkbesturen. Tenslotte zien we ook onze inbreng veranderen. Afhankelijk van de behoeften van het gebied en het doel dat we willen bereiken is het wenselijk dat wij in staat zijn om vanuit verschillende rolopvattingen een bijdrage te leveren. Soms is het voldoende om als initiatiefnemer op te treden en mensen of organisaties met elkaar in contact te brengen. In andere situaties nemen we verantwoordelijkheid om een traject in een startfase van de grond te krijgen, of nemen we een rol op ons als investeerder of – duurzaam – als eigenaar of zelfs beheerder. Als het doel van een gebiedontwikkelingsproject is dat een voorziening echt gebruikt gaat worden door een buurt, kan onze rol zelfs zijn om dat gebruik te stimuleren. 3.2

Gebiedontwikkeling in 2005

In het jaar 2005 heeft Hhvl een aantal verschillende activiteiten ontplooid die ieder op hun eigen manier een bijdrage hebben geleverd aan gebiedontwikkeling binnen de wijken en buurten waarin Hhvl actief is. Hieronder geven we een aantal voorbeelden van gebiedontwikkeling. 3.2.1

Prestatie-afspraken met de gemeenten in de regio Eindhoven

Hhvl is samen met SWS actief in méér dan 10 gemeenten. In elk van deze gemeenten heeft de gemeente het initiatief genomen om te komen tot een woonvisie om vervolgens op basis van deze visie nadere afspraken te maken met het maatschappelijk middenveld over het realiseren van de bijbehorende doelen.

32

Gebiedontwikkeling

In de gemeente Veldhoven is de Woonvisie vastgesteld en zijn de prestatie afspraken in 2004 tot stand gekomen. In 2005 is gestart met de invulling van de afspraken. In de gemeente Valkenswaard is in 2003 een Woonvisie vastgesteld en is er een convenant gesloten waarin de intenties van de samenwerking zijn vastgelegd. De te leveren concrete prestaties door Hhvl en de gemeente zijn nog niet geformuleerd. In de gemeente Son en Breugel is gewerkt aan een integrale toekomstvisie op de gemeente, waar het beleidsgebied ‘Wonen’ onderdeel van uitmaakt. De relatie met een eventuele bijdrage van Hhvl moet nog verder vorm krijgen. In de gemeente Best is in het najaar van 2005 een kadernotitie vastgesteld door de gemeente die door Hhvl mede wordt onderschreven. De hierin opgenomen aandachts- en uitgangspunten vormen de basis voor de nog te formuleren prestatieafspraken tussen de gemeente en Hhvl. De gemeente Nuenen is in het najaar gestart met de ontwikkeling van een Woonvisie. De positie en betrokkenheid van Hhvl moet nog nader worden bepaald; eerste aanspreekpunt voor de gemeente is de locale corporatie Helpt Elkander. In de gemeente Eindhoven is de Woonvisie in 2005 vastgesteld. Vervolgens is de gemeente gesprekken gestart met de verschillende corporaties over hun aandeel in het realiseren van de verschillende doelen. Hhvl heeft de gemeente een aanbod gedaan. Naar verwachting zullen in de eerste helft van 2006 de gesprekken worden afgerond en een prestatieovereenkomst met een looptijd tot en met 2010 worden afgesloten. In de gemeente Aalst/Waalre is nog niet gestart met het opstellen van een nieuwe Woonvisie.

33


In de 5 kempengemeenten is het initiatief genomen om te komen tot een gezamenlijke ontwikkeling van een Woonvisie en prestatieafspraken met de verschillende corporaties. 3.2.2

De kwekerij

Eind 2004 is Hhvl samen met SWS en de gemeente Eindhoven gestart met een ‘expeditie’ in Woensel-Noord. Het gezamenlijke doel van de gemeente en Hhvl/SWS is om meer leefkwaliteit toe te voegen aan dit stadsdeel. In het kader van Civic Centers wordt gezocht naar een andere wijze van ontwikkelen; een 5-tal principes vormt daarbij de leidraad: • Sociaal boven fysiek • Kansen boven knelpunten • Identiteit boven uniformiteit • Activeren boven beheersen • Waardecreatie boven budgetdenken In een inspirerend traject met ondernemers, kunstenaars, studenten, bewoners en representanten van diverse instanties zijn een aantal ‘schatten’ van dit stadsdeel opgegraven welke de betrokkenen verder tot ontwikkeling willen brengen. Voorbeelden zijn een broedplaats voor creatieve professionals, de Woenselse Ranger, een netwerk van wandelroutes en loungeplekken en een tuinmaand. Ter ondersteuning van de ‘expeditie’ heeft Hhvl/SWS een gebouw ter beschikking gesteld. Dit gebouw in Woensel-Noord is een broedplaats voor ideeën, initiatieven en plannen voor de toekomst van Woensel-Noord en een ontmoetings- en marktplaats van coproducenten van de stad. Op 10 oktober 2005 is met de betrokkenen ‘de kwekerij’ geopend door wethouder Schreurs. De ‘expeditie’ heeft zich inmiddels uitgebreid. Er zijn nieuwe levensvatbare ideeën bijgekomen, een aantal initiatieven worden voortvarend uitgewerkt en organisaties zoals LoketW en Fontys behoren inmiddels tot de vaste leden van de ‘expeditie’. Voor Hhvl en SWS is ‘de kwekerij’ een logisch uitvloeisel van gebied-

34

Gebiedontwikkeling

ontwikkeling; één van de speerpunten van de samenwerking van Hhvl en SWS. 3.2.3

Project ‘In volle Vaart’

Medio april 2005 is met een feestelijk tintje het project ‘In volle vaart’ afgerond. In dit project hebben medewerkers van Stichting de Bakkerij met kinderen van basisschool Louis Buelens in de wijk Vaartbroek te Eindhoven een zoektocht gemaakt door de wijk waarin zij leven. Stichting de Bakkerij is een onafhankelijke organisatie die de leefkwaliteit in stedelijke woonwijken wil verbeteren door zich te richten op de sociale peiler. Gefinancierd door onder andere Hhvl en SWS hebben de kinderen in dit project antwoorden gezocht op vragen als: hoe ziet mijn leefomgeving eruit, welke invloed heeft dat op mijn leven, wat vind ik mooi, wat vind ik eng, wat zou ik willen en kunnen veranderen in mijn woonomgeving? Op creatieve wijze werden door middel van het maken van foto’s, filmpjes, tekeningen en verhalen, antwoorden op de gestelde vragen uitgewerkt. Op deze manier kwamen de kinderen er achter dat de wijk een grote rol speelt in hun dagelijkse leven. Via de kinderen werden ook ouders en belangstellende bewoners bij het project betrokken. Het materiaal van de kinderen vormde het uitgangspunt voor discussies op school over leefomgeving en leefkwaliteit. Door regelmatige deelname van maatschappelijke organisaties zoals WOONBEDRIJF aan bijeenkomsten met de kinderen ontstond er een samenwerking die zich niet richtte op problemen maar juist op de kansen en mogelijkheden die er liggen. Uiteindelijk werden op basis van dit project vier aanbevelingen gedaan. Een van deze aanbevelingen leidde er toe dat op kosten van en in samenwerking met WOONBEDRIJF de gevel van het jongerencentrum de Vaart werd voorzien van een door de kinderen zelf ontworpen uiterlijk. Ook hierbij werd uiteraard weer een groot beroep gedaan

35


op de zelfwerkzaamheid van de kinderen. Uit het project is een werkgroep Amandelpark ontstaan die doorgaat met het uitwerken van de aanbevelingen en tevens zoekt naar nieuwe kansen in Vaartbroek. 3.2.4. Samenwerking in stadsdeel Stratum Eindhoven In het stadsdeel Stratum te Eindhoven maakte voorheen elke woonbuurt deel uit van een eigen rooms-katholieke parochie, maar sinds de jaren negentig zien de meeste van deze parochies zich genoodzaakt te fuseren. Door het wegvallen van de vertrouwde parochiestructuur is voor veel inwoners van Stratum de eigen identiteit van de woonbuurt weggevallen. Zowel Hhvl als SWS zijn actief in Stratum, maar tot aan het moment van de samenwerking tussen Hhvl en SWS was er nauwelijks verband tussen de verschillende projecten. Sinds in april 2005 WOONBEDRIJF als werkorganisatie van Hhvl en SWS van start is gegaan, is een verandering teweeggebracht in het beheer en de ontwikkeling van dit stadsdeel in Eindhoven. WOONBEDRIJF gebruikt actief gebiedsbeheer als instrument om haar maatschappelijke ambities te realiseren en blijkt in staat te zijn juist vanuit de bestaande sociale structuren te zoeken naar oplossingen. Daarbij speelt mee dat door het verdwijnen van een aantal parochies mogelijkheden ontstonden om de bijbehorende kerkelijke gebouwen te betrekken bij gebiedontwikkeling. Een concreet voorbeeld hiervan is Boulevard-Zuid, een project met betrekking tot de levensvatbaarheid op de lange termijn van het winkelcentrum aan de Heezerweg en de Korianderstraat. Tot op heden was het nog niet gelukt om tot een integrale oplossing te komen met een evenwicht tussen wonen en winkelen in dit gebied. In 2005 bleek na overleg met onze bewonersorganisatie in de Nieuwe Erven en het Bewonersplatform Stratum dat daar wél draagvlak was voor een oplossing die zowel de kwaliteit van het winkelen, als de kwaliteit van de woonomgeving ten goede zou komen. Vervolgens

36

Gebiedontwikkeling

bleek WOONBEDRIJF vanuit de nieuwe rol als gebiedbeheerder verbindend tussen partijen. In onze opdracht werd een stedenbouwkundige studie verricht waarvan de resultaten enorm enthousiast ontvangen werden door gemeentebestuur, winkeliers en vastgoedeigenaren maar vooral door de bewoners van Stratum. De waardering voor deze nieuwe rol heeft er inmiddels tevens toe geleid dat WOONBEDRIJF gevraagd is om na te denken over een integrale oplossing voor de Don Boscokerk in Stratum. De herontwikkeling van de kerk zou aan moeten sluiten bij de nieuwe Boulevard-Zuid. Als WOONBEDRIJF vanuit het gebied als waardevolle partner wordt gezien krijgen we nieuwe kansen om onze maatschappelijke ambities te realiseren. 3.2.5

Sociaal ontwikkelen in stadsdeel Tongelre Eindhoven

De buurt Doornakkers in Tongelre staat op het punt te veranderen. Een compleet nieuwe woonwijk wordt toegevoegd en er komt een nieuw centrum. Doornakkers krijgt een ander gezicht. Het nieuwe centrum van de buurt moet een belangrijke plek worden. Het centrum moet een sterk sociale functie gaan vervullen en de nieuwe verbinding gaan vormen tussen het oude Doornakkers en de nieuwe Tongelresche Akkers. Het centrum levert alleen een bijdrage aan de doelstellingen van Hhvl en SWS als het niet alleen de juiste voorzieningen bevat maar vooral ook in de praktijk door de buurtbewoners ervaren wordt als een bijdrage aan de woonkwaliteit van de buurt. Een buurt is immers niet gemaakt van steen maar van mensen, van verbindingen tussen mensen, van historie, van familiebanden, van verschillende culturen, van sociale interactie. Om een succes van het nieuwe centrum te maken is het nodig om goed te luisteren naar de mensen die het centrum in de toekomst gaan gebruiken.

37


Hhvl en SWS zijn in 2005, samen met andere partijen bezig geweest in een zogenaamde ‘proeftuin’ een nieuwe aanpak te ontwikkelen die uitgaat van het goed luisteren naar toekomstige gebruikers, nog voordat er wordt geschetst, ontworpen en gebouwd. Er zijn in 2005 drie werkgroepen gevormd die heel verschillend aan de slag zijn gegaan. Er is in de buurt gesproken met de bewoners, enerzijds om sociale verbanden in kaart te brengen, anderzijds om te peilen wat men van het nieuwe centrum verwacht en waar behoeftes liggen. Een tweede werkgroep richt zich op de allianties in de wijk. En een derde werkgroep kijkt naar de wijze waarop de werkorganisatie van Hhvl en SWS beter zou kunnen worden ingericht voor wat betreft dit soort projecten. Met andere woorden wat leren we uit deze proeftuin over onze eigen werkwijzen en methodes. Waar kunnen we verbeteren en veranderen. Hoe kunnen we deze gebiedsgerichte werkwijze verankeren in onze organisatie. Concreet is Hhvl en SWS momenteel de beoogd toekomstig eigenaar van het SPILgebouw: een multifunctioneel gebouw met daarin een basisschool, kinderopvang, peuterspeelzaal, consultatiebureau, een sportzaal, een vrijetijdsaccomodatie, een jongerenruimte, een buurtinfowinkel en woningen. Kortom, een gebouw gericht op ontmoeting, ontplooiing en ontspanning. 3.2.6

Kenniswijk Eindhoven-Helmond-Nuenen

Het Ministerie van Economische Zaken heeft in 2001 de regio Eindhoven-Helmond-Nuenen aangewezen als proeftuin voor breedbandinfrastructuur en breedbanddiensten, bekend onder de naam Kenniswijk. Zo is in Nuenen onder de naam Ons Net in 2004 bij 7.500 huur- en koopwoningen een glasvezelnetwerk uitgerold. In de Eindhovense wijk Tongelre is onder dezelfde naam in 2005 een vergelijkbaar project gerealiseerd bij zo’n 6.500 huur- en koopwoningen. In deze wijk werd een penetratiegraad van 90% bereikt. De in Tongelre deelnemende huishoudens hebben via de coöperatieve vereniging Ons Net

38

Gebiedontwikkeling

elk € 800,- subsidie in de Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven B.V. (NEM B.V.) ingebracht. NEM B.V. is de eigenaar en beheerder van het glasvezelnetwerk. In ruil hiervoor krijgen de deelnemers een jaar lang gratis supersnel internet. Hhvl en SWS bezitten samen bijna 2.200 huurwoningen in Tongelre en hebben dus een groot belang bij de ontwikkeling van een glasvezelnetwerk in dit gebied. WOONBEDRIJF werkt als werkorganisatie van Hhvl en SWS samen met de andere Eindhovense corporaties en met lokale en landelijke partijen om content te ontwikkelen die optimaal gebruik maakt van de bandbreedte van glasvezel. De aandacht gaat daarbij uit naar diensten die zijn gericht op veiligheid, zorg en sociale cohesie in buurten en wijken. 3.2.7

ZuidZorg; PuntExtra

Hhvl biedt haar huurders een breed pakket van aanvullende producten en diensten aan, zoals woonenergie, inboedelverzekering, oppluspakketten en een abonnement op het huurdersonderhoud. In 2005 is het dienstenpakket fors uitgebreid met aanvullende woondiensten en zorgen welzijnsdiensten. Er is voor gekozen om deze diensten niet zelf te ontwikkelen maar om samenwerking aan te gaan met derden. Hhvl en SWS hebben het in 2005 mogelijk gemaakt dat de huurders gebruik kunnen maken van de dienstenintermediair PuntExtra. Voorbeelden uit het dienstenpakket van PuntExtra zijn: klussendienst, tuinonderhoud, aan-huis-diensten (pedicure, kapper), verhuisservice, etc. De huurder neemt de dienst rechtstreeks af bij de leverancier. Minder dan 5% van de huurders heeft aangegeven geen gebruik te willen maken van PuntExtra. Het huidige aantal deelnemers woonachtig in woningen van Hhvl en SWS is ca. 27.500.

39


Prestatievelden

4. Prestatievelden

4.1

Toewijzen en verhuren van woningen

4.1.1

Verhuren van woningen aan de primaire doelgroep

Zoals in de inleiding van dit jaarverslag nog eens expliciet vermeld is, blijft de centrale doelstelling van Hhvl het goed huisvesten van mensen die daar gezien hun persoonlijke en/of financiële omstandigheden niet goed zelfstandig toe in staat zijn. Deze centrale beleidsdoelstelling wordt nadrukkelijk bevestigd door de beleidsvisie van het Ministerie van VROM die in 2005 aan de Tweede Kamer is voorgelegd. Volgens deze beleidsvisie is de missie van corporaties de brede zorg voor wonen. Als verbijzondering van deze brede missie noemt de Minister twee concrete doelstellingen waarop zij de corporaties wil gaan afrekenen. In de eerste plaats wil zij dat er op lokaal niveau afspraken worden gemaakt tussen gemeenten en corporaties om te komen tot het gewenste niveau van woningbouw en herstructurering van met name oude stadswijken. Deze doelstelling is besproken in hoofdstuk 2 Bouwen. Daarnaast zullen corporaties beoordeeld worden op hun invulling van de doelstelling om woningen die binnen het gereguleerde huursegment vallen, primair toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.000. De grenzen van het gereguleerde huursegment zijn daarbij, per regio, door de Minister zodanig bepaald dat de gereguleerde

41


huurwoningenvoorraad op regionaal niveau en dus ook op nationaal niveau overeenkomt met het aantal huishoudens met een inkomen tot € 33.000. De Minister haakt daarbij dus voor de definitie van het gereguleerde segment aan bij het huurbeleid. Voor de stad Eindhoven en de omliggende regiogemeenten is de grens voor het gereguleerde bepaald op een WOZ-waarde ter grootte van € 175.000. De Minister benadrukt dat zij corporaties niet zal verplichten om gereguleerde woningen uitsluitend toe te wijzen aan de primaire aandachtsgroep; in die gevallen waarin het uit het oogpunt van gemengde inkomenssamenstelling in bepaalde wijken wenselijk is, zal ook instroom van hogere inkomens mogelijk moeten zijn. Ook bij de toewijzing van woningen vanuit een urgentie of vanuit een zorgbehoefte zal inkomen niet het enige criterium hoeven te zijn. Er wordt evenwel verwacht dat uiteindelijk 90% van de huurwoningen in het gereguleerde segment wordt toegewezen aan de primaire doelgroep. Hhvl stelt zich op het standpunt dat het stellen van inkomenseisen bij de toewijzing van woningen haaks staat op het principe van keuzevrijheid dat door Hhvl wordt gehanteerd. De toewijzing van woningen vindt in principe plaats op basis van de inschrijvingsduur als woningzoekende, waarbij we zo weinig mogelijk additionele eisen stellen. Een uitzondering op deze situatie bestaat bij het doelgroepdistrict Vestide (studenten) en in sommige gevallen bij woningen die in het bijzonder geschikt zijn voor senioren. Overigens is het in de dagelijkse praktijk van Hhvl al zo dat meer dan 90% van onze woningen wordt toegewezen aan mensen met een inkomen tot € 33.000. We vinden het echter, in het kader van keuzevrijheid, minder juist om vooraf bepaalde inkomenseisen te stellen bij de toewijzing van woningen. In 2005 heeft Hhvl exclusief Vestide 958 woningen (2004: 1.084) opnieuw verhuurd. Hiervan werden 7 woningen verhuurd in het geliberaliseerde segment en 951 woningen verhuurd in het gereguleerde segment.

42

Prestatievelden

In 2005 reageerden gemiddeld 189 personen op een vrijgekomen woning van Hhvl. De gemiddelde wachttijd voor het realiseren van een woonwens blijft hiermee in Eindhoven onveranderd hoog. Bij het district Vestide werden door Hhvl in 2005 1.554 studenteneenheden (2004: 1.333) opnieuw verhuurd. De toename van het aantal opnieuw verhuurde studenteneenheden ten opzichte van 2004 heeft gedeeltelijk te maken met de oplevering van nieuwe complexen die in 2005 voor het eerst zijn verhuurd, maar men dient zich hierbij te realiseren dat bijna 70% van de studenteneenheden een of meerdere malen opnieuw werd verhuurd. 4.1.2

Verhuren van woningen aan bijzondere doelgroepen

Naast de toewijzing van woningen op basis van inschrijvingsduur heeft Hhvl in 2005 ook een aantal woningen verhuurd aan bijzondere doelgroepen. In 2005 heeft WOONBEDRIJF, als werkorganisatie van Hhvl en SWS, 11 personen in het kader van de taakstelling asielzoekers gehuisvest; in 2005 werd een contingent van 16 personen aan WOONBEDRIJF toegewezen. De resterende 5 personen worden naar verwachting in 2006 gehuisvest. Daarnaast werd door WOONBEDRIJF in 2005 aan 156 urgenten een woning toegewezen. Het grootste gedeelte van de urgenten (136 personen) kreeg binnen een half jaar een woning toegewezen. In totaal 20 urgenten hebben de door WOONBEDRIJF toegewezen woning geweigerd. Tenslotte werden in het kader van het project DOOR! (begeleid wonen) door WOONBEDRIJF in 2005 50 personen gehuisvest. 4.1.3

Indeling van het bezit naar huurprijs

Voor de (financiële) toegankelijkheid van woningen voor de primaire doelgroep is met name de maandelijkse huurprijs van belang. Hhvl streeft ernaar om minimaal 80% van haar woningvoorraad in het goedkope en betaalbare segment aan te houden. Als grens voor het al of niet betaalbaar zijn van een woning houdt Hhvl de grenzen aan

43


van de individuele huursubsidie (IHS). Voor het jaar 2005 betekent dit concreet dat woningen met een huurprijs tot € 509 (2004: € 500) als betaalbaar worden aangemerkt. Goedkope woningen zijn woningen met een huurprijs tot € 332 (2004: € 327) per maand. Woningen met een huurprijs groter dan € 509 worden als duur aangemerkt. In 2005 viel 93% van de woningvooraad van Hhvl in de categorie goedkoop of betaalbaar. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de interne doelstelling van 80%. De indeling van de woningvoorraad naar prijs kan als volgt schematisch worden weergegeven:

4.1.4

Huur en huurbeleid

De huurverhoging die op 1 juli 2005 door Hhvl is toegepast is gebaseerd op de inflatie in het jaar 2004 die door het CBS is berekend op 1,2%. Daarnaast heeft Hhvl gebruik gemaakt van de ruimte om de huursom boveninflatoir te laten stijgen met maximaal 0,4%, zodat de huurverhoging per 1 juli 2005 op 1,6% is bepaald. Voor de studenteneenheden van Vestide is een huurverhoging van 1,2% toegepast. Hhvl heeft, uitgezonderd een aantal specifieke complexen waar projecten worden uitgevoerd, geen differentiatie toegepast op de huurverhoging per complex. Op corporatieniveau heeft Hhvl per 1 juli 2005 een huursomverhoging van 1,42% (2004: 2,82%) gerealiseerd. Het gebruik maken van de maximale boveninflatoire huurstijging van 0,4% was voor Hhvl noodzakelijk gelet op het belang van het realiseren van de toekomstige herstructureringsopgave in oude stadswijken van Eindhoven.

44

Prestatievelden

Voor de huurverhoging per 1 juli 2006 is uitgegaan van het vigerende huurbeleid van Hhvl dat uitgaat van het inflatiecijfer over het voorafgaande kalenderjaar, waarbij tevens gebruik wordt gemaakt van (een gedeelte van) de maximale boveninflatoire huursomstijging in 2006. De inflatie over het jaar 2005 is door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) vastgesteld op 1,7%. De maximale boveninflatoire huurstijging per 1 juli 2006 bedraagt 0,8%. De maximale huursomstijging per 1 juli 2006 zou dus 2,5% zijn. Voor de huurverhoging per 1 juli 2006 heeft Hhvl besloten om de boveninflatoire huursomstijging conform het in 2005 gevolgde beleid te beperken tot 0,4%, zodat de huurverhoging per 1 juli 2006 is bepaald op 2,1%. Conform voorgaande jaren wordt de huurverhoging bij een beperkt aantal complexen lager vastgesteld, omdat er sprake is van voorgenomen revitalisering, sloop of andere omstandigheden die het woongenot negatief beïnvloeden. De huurverhoging voor Vestide wordt, conform het vorig jaar gevolg beleid, vastgesteld op het inflatiecijfer over het voorgaande jaar, zijnde 1,7%. Hoewel op dit moment nog niet door de Tweede Kamer aangenomen, gaat Hhvl ervan uit dat de Wet Betaalbaarheidsheffing Huurwoningen in 2006 een feit wordt. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde van het vastgoed per 31 december 2005 is derhalve rekening gehouden met de verschuldigde heffing in het kader van deze wet. De betaalbaarheidsheffing zal naar verwachting een structureel karakter hebben en is om die reden gedurende de gehele restant economische levensduur van het vastgoed ingerekend in de bedrijfswaarde. Voor 2006 is de verwachte bijdrage voor Hhvl en SWS samen berekend op een bedrag van € 3,9 mln hoewel zich inmiddels aftekent, dat als gevolg van het uitstel van de uitbreiding van de huurliberalisatie deze heffing voor 2006 zal worden gehalveerd. In de bedrijfswaardeberekeningen wordt dit bedrag ieder jaar met 2% geïndexeerd. In afwachting van de ontwikkeling van nieuw huurbeleid in samenwerking met de collega’s van SWS, is in de bedrijfswaarde-

45


berekening nog geen rekening gehouden met een eventuele verruiming van het huurbeleid als compensatie voor de betaalbaarheidsheffing. De huurachterstand per 31 december 2005 bedraagt 1,43% van de te incasseren jaarhuren en vergoedingen (2004: 1,52%). In 2005 is een bedrag van € 1,7 mln. (2004: € 1,8 mln.) ten laste van het jaarresultaat gebracht in verband met de kosten van huurderving als gevolg van oninbare vorderingen en als gevolg van leegstand van woningen. In 2005 is geen sprake geweest van structurele leegstand van woningen als gevolg van verhuurbaarheidsproblemen. Hhvl heeft de beschikking over een reglement Bijdrage in Verhuiskosten. Volgens dit reglement hebben bewoners bij gedwongen verhuizing als gevolg van sloop, renovatie of anderszins recht op een bijdrage in de verhuiskosten van € 5.000. 4.1.5

Vervreemden van woningen

Met het verkopen van woningen geeft Hhvl invulling aan de volgende drie doelstellingen: • Het vergroten van de keuzevrijheid met betrekking tot eigendomsvormen • Het bevorderen van het eigen-woning bezit in Eindhoven en de regio • Dekking van onrendabele toppen van het voorgenomen investeringsprogramma In de periode 2006-2015 (begrotingshorizon) is de verkoop van circa 450 woningen uit het bestaande bezit gepland, die naar verwachting een verkoopopbrengst van circa € 94 mln. zullen genereren. Indien een bepaald complex voor verkoop geoormerkt is, worden de woningen binnen dit complex verkocht bij mutatie van de woning of zodra de huidige huurder geïnteresseerd is in aankoop van de woning.

46

Prestatievelden

In 2005 zijn 114 woningen uit het bestaande bezit verkocht die een opbrengst van € 18.9 mln. hebben gegenereerd. 4.2

Kwaliteit van de woongelegenheden

Zoals reeds is opgemerkt onder huurbeleid wil Hhvl, in samenwerking met SWS, het huurprijsbeleid en kwaliteitsbeleid van onze woningen meer met elkaar in overeenstemming gaan brengen. Het kwaliteitsbeleid zoals dat tot nog toe is vastgelegd en uitgevoerd in de complexbeheerplannen heeft nooit een expliciete relatie gelegd met het huurprijsbeleid voor het betreffende complex. In 2006 zal er nagedacht worden over de wijze waarop we deze aspecten met elkaar in evenwicht kunnen brengen, waarbij het uitgangspunt met betrekking tot het kwaliteitsbeleid uiteraard altijd blijft dat de veiligheid, het basale woongenot en de waardevastheid van het vastgoed gewaarborgd moet blijven. Het primaire vertrekpunt voor het formuleren van een onderbouwd kwaliteitsbeleid is het inventariseren van de huidige technische status van het vastgoed, de op korte termijn gewenste status en de financiële consequenties van de voorgenomen acties met betrekking tot kwaliteit. Een goede meerjarenonderhoudsplanning die is gebaseerd op fysieke technische conditiemetingen is daarvoor een eerste vereiste. Reeds in 2004 hebben de directies van Hhvl en SWS daarom beslist tot de aanschaf van een nieuw meerjarenonderhoudssysteem (MJO). Voorwaarde voor een succesvolle implementatie van een systeem vormt een technische conditiemeting, die als zogenaamde nulmeting in 2005 is gestart en die doorloopt tot het eerste kwartaal van 2006. De implementatie wordt uitgevoerd in drie fasen. Fase 1en 2 zijn in 2005 afgerond en Fase 3 zal eind maart 2006 worden afgerond. Daarmee heeft WOONBEDRIJF als werkorganisatie van Hhvl en SWS een MJO-systeem waarmee door één en dezelfde bril naar de technische kwaliteit van het totale vastgoedbezit van Hhvl en SWS gekeken

47


wordt. Elk jaar wordt de technische conditie van éénderde deel van het totale woningbezit gemeten volgens NEN 2767. Een aantal medewerkers binnen Bouwmanagement zullen daarvoor in 2006 worden gecertificeerd. Met dit systeem krijgt de beheerder van het vastgoed (sector Wonen) inzicht in de technische staat van zijn bezit. Vervolgens kan aan de hand van de complexbeheerplannen, het prijsbeleid voor het betreffende complex en afspraken met bewoners het onderhoudsbeleid bepaald worden. De beheerder kan van verschillende in het systeem opgenomen kwaliteitssleutels gebruik maken, waarbij per gekozen kwaliteitsniveau inzicht verkregen wordt in de te plegen activiteiten en kosten op zowel de korte als de lange termijn. Hierdoor kan ook een betere afstemming tussen kwaliteit en prijs op complexniveau worden gemaakt, omdat de effecten van het gekozen kwaliteitsniveau meteen inzichtelijk zijn. Verder kan het systeem ook de financiële consequenties van strategische keuzes op het gebied van woonconcepten inzichtelijk maken. In de begroting planmatig onderhoud van 2006 is voor een klein deel van het bezit reeds gebruik gemaakt van de resultaten van het nieuwe systeem. Voor de begroting planmatig onderhoud van 2007 en verder zal het nieuwe systeem voor 100% worden ingezet. Een goede communicatie en afstemming tussen Wonen en de beheerder van het systeem staan er garant voor dat het systeem binnen twee tot drie jaar fijn gesteld wordt en optimaal kan werken. In 2005 is voor een bedrag van € 42,9 mln. (2004: € 38,5 mln.) uitgegeven aan onderhoud en revitalisering. Dit bedrag bestaat voor € 20,6 mln. uit uitgaven voor onderhoud (2004: € 17,0 mln.) en voor € 22,3 mln. uitgaven voor revitalisering van vastgoed (2004: € 21,5 mln.). De onderhoudsuitgaven bestaan uit de uitgaven voor planmatig onderhoud en de uitgaven dagelijks onderhoud (klachtenonderhoud, mutatie-onderhoud en contractonderhoud). Onderstaand worden de in 2005 gedane uitgaven op revitaliseringsprojecten gespecificeerd:

48

Prestatievelden

Bedragen x € 1 mln. Revitaliseringsproject

Uitgaven in 2005

124 woningen De Barrier Eindhoven fase A tot en met C

7,8

777 woningen De Tempel Eindhoven 2e fase tot en met 4e fase

5,3

122 appartementen Mensinge/Jongemastate

3,2

72 woningen Mechelenlaan Eindhoven

2,3

121 woningen Heykamp Eindhoven

1,3

Overige complexen

2,4

Totaal uitgaven in 2005

22,3

Het beleid met betrekking tot klachten-en mutatie-onderhoud wordt op complexniveau vastgelegd in complexbeheerplannen. De complexbeheerplannen worden door de individuele districten opgesteld op basis van de huidige conditie van het vastgoed in combinatie met de gewenste conditie op basis van de strategische visie met betrekking tot het betreffende complex. 4.3

Bewonersparticipatie

4.3.1

WOON en HORG

Zowel Hhvl als SWS hebben allebei een samenwerkingsovereenkomst met een organisatie die hun huurders vertegenwoordigt. Hhvl heeft een overeenkomst met de stichting WOON; SWS heeft een overeenkomst met de stichting HORG. Geïnspireerd door de samenwerking en de voorgenomen fusie van Hhvl en SWS hebben beide huurderorganisaties in 2005 met elkaar contact gezocht om achtereenvolgens met elkaar kennis te maken, de samenwerking aan te gaan en een conclusie te trekken over de toekomstige situatie. Beide organisaties zijn tot de conclusie gekomen dat het samengaan in één organisatie van huurders de beste mogelijkheden biedt om de belangen van de huurders op beleidsniveau te vertegenwoordigen bij WOONBEDRIJF. Medio 2005 zijn er gesprekken gestart over de toekomstige situatie. Afgesproken is dat WOONBEDRIJF ondertussen zo goed mogelijk gevolg zou geven aan de oude afspraken en werkwijzen. Er bleek echter al

49


snel dat hier op onderdelen van afgeweken moest worden als gevolg van de verschillen in de structuur tussen WOONBEDRIJF enerzijds en Hhvl en SWS anderzijds. In de tweede helft van 2005 is de ‘commissie fusie’ van start gegaan met vertegenwoordigers van de besturen van WOON en HORG. De commissie overlegt regelmatig met vertegenwoordigers van WOONBEDRIJF c.q. vertegenwoordigers van de besturen van Hhvl en SWS. De commissie heeft de volgende drie taken: • het voorbereiden van de fusie van WOON en HORG; • de behartiging van de belangen van de huurders bij de oprichting van WOONBEDRIJF; • het ontwikkelen van voorstellen voor de inrichting van het toekomstige overleg van de huurderorganisaties met WOONBEDRIJF. De voorstellen voor de inrichting van het toekomstige overleg zullen betrekking hebben op de overlegstructuren en de daarbij beschikbare faciliteiten en werkafspraken. In 2005 is duidelijk geworden dat de partijen de basis voor de bewonersparticipatie zoeken bij een goede organisatie van huurders op complexniveau (of een combinatie van complexen) en een organisatie op bedrijfsniveau (WOONBEDRIJF). De besturen van Hhvl en SWS hebben de beide huurdersorganisaties frequent verslag gedaan van de vorderingen in de samenwerking tussen Hhvl en SWS. De samenwerking was ook het thema van de twee door WOONBEDRIJF georganiseerde avonden voor alle huurderscommissies, -vertegenwoordigers en overlegpartners. Medio 2005 hebben WOON en HORG laten weten “niet onwelwillend te staan tegenover de voorgenomen fusie van Hhvl en SWS”. In de eerste helft van 2005 hebben de medewerkers van Hhvl en SWS gesprekken gevoerd met de vertegenwoordigers van huurders en bewonerscommissies over de plannen voor 2006, dit conform de werkwijze in de voorgaande jaren. In de tweede helft van 2005 heeft het accent gelegen op een hernieuwde kennismaking van de mede-

50

Prestatievelden

werkers van WOONBEDRIJF met dezelfde vertegenwoordigers van huurders en commissies. 4.3.2

Behandeling klachten

Vanaf 1 januari 2005 is de klachtencommissie voor WOONBEDRIJF haar werkzaamheden gestart. Alle medewerkers van Hhvl en SWS zijn bij de oprichting van WOONBEDRIJF in dienst getreden van WOONBEDRIJF en omdat vanuit WOONBEDRIJF alle klantcontacten worden verzorgd, is ervoor gekozen om voor WOONBEDRIJF een eigen klachtencommissie op te richten en de klachten(advies)commissies van Hhvl en SWS per 1 januari 2005 op te heffen. Deze zienswijze werd bevestigd in het jaarverslag van de klachtencommissie. Eind 2004 is een reglement opgesteld voor de nieuwe klachtencommissie. Dit reglement voldoet aan de eisen die vanuit het BBSH hieraan worden gesteld. Daarnaast voldoet het reglement aan de eisen die vanuit het KWH-kwaliteitslabel worden gesteld. Om de operationele continuïteit te waarborgen zijn alle leden van de klachtencommissie van Hhvl herbenoemd en is, volgens afspraak met de huurderorganisaties, de klachtencommissie aangevuld met een lid dat is voorgedragen door de huurdersorganisatie van SWS (HORG). De klachtenprocedure binnen WOONBEDRIJF start met een schriftelijke klacht gericht aan de klachtencommissie. De klachtencommissie toetst eerst of de klacht in behandeling wordt genomen. Eén van de criteria hierbij is de toets of de interne organisatie van WOONBEDRIJF voldoende in staat is gesteld om de klacht op te lossen. Deze beslissing wordt genomen door de secretaris in overleg met de voorzitter van de klachtencommissie. In de meeste gevallen stuurt de klachtencommissie de klacht door naar de interne organisatie met het verzoek om, binnen de gestelde termijnen, de klacht alsnog op te lossen. Meestal leidt deze werkwijze tot een positief resultaat en wordt de klacht (alsnog) tot tevredenheid van de klant opgelost. Als een klant niet tevreden blijft, bestaat de

51


mogelijkheid de klacht voor te leggen aan de klachtencommissie. Als de klacht gaat over het handelen of nalaten van WOONBEDRIJF of personen die in opdracht van WOONBEDRIJF opdrachten verrichten, neemt de klachtencommissie de klacht in behandeling. Hierna volgt in de meeste gevallen een hoorzitting waarin beide partijen worden gehoord, waarna de klachtencommissie een advies opstelt voor het bestuur. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de ontvangen klachten in 2005: Totaal ontvangen klachten

88

Werkorganisatie WOONBEDRIJF

69

- Doorgestuurd naar werkorganisatie

63

- Anders opgelost

6

Klachtencommissie

19

- Afgewezen door klachtencommissie

9

- Afgewezen door klachtencommissie na hoorzitting

7

- Toegewezen door klachtencommissie na hoorzitting

2

- Nog in behandeling klachtencommissie

1

Hieronder staat een overzicht van het aantal klachten en het aantal adviezen dat door de klachtencommissie is uitgebracht over de afgelopen vijf jaar. Daarbij moet worden opgemerkt dat in deze tabel tot en met 2004 uitsluitend het aantal klachten en adviezen van Woonstichting Hhvl wordt vermeld, omdat in de periode 2000 - 2004 bij de klachtenadviescommissie van SWS geen klachten zijn ingediend en dus ook geen adviezen zijn uitgebracht. Jaar

2005

2004

2003

2002

2001

Klachten

88

24

25

10

12

Adviezen

9

3

5

1

1

Het aantal klachten is in 2005 meer dan verdubbeld. Gezien de verdubbeling van het woningbestand door het oprichten van een gezamenlijke

52

Prestatievelden

klachtencommissie voor WOONBEDRIJF als werkorganisatie van Hhvl en SWS werd rekening gehouden met een verdubbeling van het aantal klachten. In de praktijk blijkt het aantal klachten echter meer dan evenredig te zijn gestegen. Wij zijn van mening dat de toename van het aantal klachten niet los kan worden gezien van de vergroting van de transparantie in het handelen van Hhvl en SWS en het feit dat de procedure voor het indienen van een klacht toegankelijker is gemaakt. 4.4

Financiële continuïteit en interne beheersing

4.4.1

Financiële continuïteit

Algemeen Hoewel het waarborgen van de financiële continuïteit niet tot de centrale beleidsdoelstelling van Hhvl behoort en in feite een van de centrale beleidsdoelstellingen afgeleide doelstelling betreft, is het waarborgen van de financiële continuïteit van essentieel belang voor de mogelijkheid om invulling te blijven geven aan onze centrale beleidsdoelstellingen. In zijn algemeenheid wordt onder de financiële continuïteit van een organisatie verstaan de mogelijkheid om op lange termijn aan de financiële verplichtingen te blijven voldoen. De traditionele wijze om inzicht te verkrijgen in de mate waarin een organisatie aan haar verplichtingen kan blijven voldoen is het meten van de solvabiliteit. De solvabiliteit geeft de mate aan waarin de totale activa van een organisatie zijn gefinancierd met eigen vermogen. Bij woningcorporaties wordt het overgrote deel van de totale activa gevormd door het vastgoed dat verhuurd wordt. De wijze waarop dat vastgoed op de balans gewaardeerd wordt is van grote invloed op de hoogte van de solvabiliteit. Immers het eigen vermogen wordt bepaald door de waarde van de activa te verminderen met de waarde van de schulden op de balans. Tot en met het boekjaar 2004 werd de waarde van het vastgoed van Hhvl bepaald op basis van de historische kostprijs verminderd met

53


cumulatieve afschrijvingen. Alleen in die gevallen waar de bedrijfswaarde lager was dan de boekwaarde op basis van historische kosten werd de bedrijfswaarde als waardering op de balans gebruikt. Met ingang van het boekjaar 2005 wordt het vastgoed van Hhvl integraal gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. De waardering van het vastgoed bevat daarmee het saldo van alle toekomstige inkomsten en uitgaven die samenhangen met de exploitatie van het vastgoed, contant gemaakt tegen de door Hhvl gehanteerde rendementseis. Op deze wijze weerspiegelt de waardering van het vastgoed de toekomstige verdiencapaciteit van het vastgoed. Wanneer deze verdiencapaciteit geconfronteerd wordt met de waarde van het vreemd vermogen (schulden) ontstaat een beter inzicht in de hoogte van het eigen vermogen dan volgens de methode waarbij het vastgoed wordt gewaardeerd tegen de in het verleden betaalde kostprijs (historische kostprijs). Het eigen vermogen, bepaald op basis van de bedrijfswaarde, vormt een betere indicator voor de financiële continuïteit van Hhvl dan het eigen vermogen op basis van de historische kostprijs. Bewaking financiële continuiteit Voor de bewaking van de financiële continuïteit van Hhvl wordt dus primair gestuurd op de ontwikkeling van de solvabiliteit op basis van waardering van het vastgoed tegen bedrijfswaarde. Voor de beoordeling van de ontwikkeling van de solvabiliteit wordt gebruik gemaakt van het jaarlijks geactualiseerde meerjarenperspectief voor een periode van 10 jaren. In dit meerjarenperspectief wordt de strategische visie van Hhvl door de verantwoordelijke districten en afdelingen vertaald naar beleid inzake het beheer en de ontwikkeling van bestaand vastgoed, alsmede de investeringsplannen voor herstructurering, revitalisering en nieuwbouw van woningen. Hier ontstaat dan ook een signifikant verschil met de jaarrekening omdat in de jaarrekening alleen de lopende exploitaties en resultaten van reeds opgedragen investeringen worden meegenomen, terwijl de meerjarenprognose mede gebaseerd is op concreet voorgenomen beleid. De financiële consequenties van dit ingezette beleid worden ieder jaar opnieuw doorgerekend voor een

54

Prestatievelden

periode van 10 jaar. De geprognosticeerde solvabiliteit voor de periode van 10 jaren wordt daarbij getoetst aan de interne norm voor de solvabiliteit. Indien de norm in enig jaar niet gehaald wordt zal additioneel beleid geformuleerd worden, bijvoorbeeld in de vorm van extra verkoop van woningen of verruiming van het huurbeleid. In 2006 zal door Hhvl, samen met SWS, worden nagedacht over een nadere bepaling van de minimale hoogte van het eigen vermogen. Het eigen vermogen wordt gezien als een financiële buffer die noodzakelijk is om financiële tegenvallers te kunnen opvangen, zonder dat dit leidt tot problemen met betrekking tot de financiële continuïteit. Financiële tegenvallers kunnen in allerlei vormen optreden. Hierbij kan gedacht worden aan externe factoren, zoals het oplopen van de rentestand, de inflatie, tegenvallende verkoopopbrengsten of ingrepen in het huurbeleid door de Rijksoverheid. Ook interne factoren zoals kasstromen die lager uitvallen dan geprognosticeerd kunnen leiden tot het interen op eigen vermogen. De hoogte van de noodzakelijke buffer is, naast een buffer voor algemene risico’s, afhankelijk van specifieke risico’s die worden gelopen op het gebied van projectontwikkeling, herstructurering, treasury, de interne organisatie en de marktpositie van de corporatie. Beoordeling financiële situatie door externe toezichthouders Namens het Ministerie van VROM wordt de financiële situatie van woningcorporaties ieder jaar door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) beoordeeld. De corporaties verstrekken daartoe ieder jaar de zogenaamde cijfermatige kerngegevens over het afgelopen boekjaar en de geprognosticeerde cijfers voor de komende vijf jaren aan het CFV. Op basis van de door Hhvl ingediende cijfermatige kerngegevens over 2004 en de prognosejaren 2005 tot en met 2009 heeft het CFV aan Hhvl de B2-status toegekend (de corporatie voert reeds financieel beleid, danwel de corporatie heeft inmiddels besloten in de komende tijd additionele maatregelen te nemen ter verbetering van de vermogenspositie). Het toekennen van de B2-status is destijds

55


met name veroorzaakt door de ambitie van Hhvl in de ontwikkelingsgebieden Stadionkwartier Eindhoven, Strijp S Eindhoven en Zonderwijksche Akkers te Veldhoven. Inmiddels heeft, in het kader van de voorgenomen fusie met SWS, een herverdeling van de investeringsprojecten binnen bovengenoemde gebieden plaatsgevonden, waardoor het geprognosticeerde weerstandsvermogen van Hhvl voor de jaren 2005 tot en met 2009 zich weer boven het minimaal gewenste weerstandsvermogen bevindt. Ruimte voor maatschappelijk presteren De minimale hoogte van het eigen vermogen is ook het startpunt voor het bepalen van de additionele ruimte voor (onrendabele) maatschappelijke prestaties. In 2006 wil Hhvl samen met SWS gaan nadenken over de wijze waarop de financiële ruimte voor additionele maatschappelijke prestaties in kaart gebracht kan worden. Hhvl en SWS gaan ervan uit dat de volgende bestanddelen van de financiële waarde (eigen vermogen) kunnen worden ingezet voor additionele maatschappelijke doelen: • Het huidig eigen vermogen op basis van waardering van het vastgoed tegen bedrijfswaarde verminderd met het minimaal noodzakelijk eigen vermogen. • Het jaarlijks gerealiseerd rendement op het eigen vermogen en overige niet rentedragende vermogensbestanddelen Naast het feit dat we op deze wijze meer inzicht krijgen in de daadwerkelijke mogelijkheden voor additionele maatschappelijke inzet van financiële middelen dwingt deze methode ons ook om goede afwegingen te maken voor de besteding van de maatschappelijke pot. De verschillende mogelijkheden voor maatschappelijke inzet moeten, in relatie tot de hoogte van de pot, goed tegen elkaar worden afgewogen. Basisgedachte hierbij is en blijft dat de minimale hoogte van het eigen vermogen zodanig wordt vastgesteld dat de financiële continuïteit niet in gevaar komt.

56

Prestatievelden

Zoals hierboven opgemerkt wordt de financiële continuïteit primair bewaakt door toetsing van de ontwikkeling van het eigen vermogen aan de interne normen. Secundair wordt ook nog gestuurd op de individuele toetsing van voorgenomen investeringsprojecten op basis van geprognosticeerde kasstromen. Uit de beoordeling van het voor Hhvl opgestelde meerjarenperspectief voor de jaren 2006-2015 blijkt dat de toetsing van het eigen vermogen aan de huidige norm in géén van de jaren van de begrotingshorizon tot problemen leidt. De geprognosticeerde exploitatieresultaten na rente zijn in nagenoeg alle jaren van de begrotingshorizon positief. Bij toepassing van bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag weerspiegelt dit exploitatieresultaat na rente idealiter het behaalde rendement op het eigen vermogen en de overige niet rentedragende vermogensbestanddelen. Zoals hierboven vermeld vormt dit in feite (een gedeelte van) de ruimte om in te zetten voor additionele maatschappelijke doelen. Naast het exploitatieresultaat na rente vormen ook het verkoopresultaat op nieuwbouw en de onrendabele toppen van nieuwbouw een belangrijke component van de jaarresultaten over de periode 2006-2015. Het totale verkoopresultaat op nieuwbouwwoningen wordt geprognosticeerd op € 40 mln., terwijl de totale onrendabele toppen op nieuwbouw over deze periode worden geprognosticeerd op € 46 mln. Waardering van het bezit Zoals hierboven reeds vermeld wordt het vastgoed van Hhvl met ingang van 31 december 2005 gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. Voor de bepaling van de bedrijfswaarde is het meerjarenperspectief 20062015 qua uitgangspunten en parameters in grote lijnen het uitgangspunt geweest. De voor de bepaling van de bedrijfswaarde gebruikte uitgangspunten en parameters worden toegelicht in paragraaf 6.4 van de jaarrekening 2005. Ten opzichte van het meerjarenperspectief zijn drie belangrijke wijzigingen doorgevoerd voor wat betreft de bepaling van de bedrijfswaarde:

57


•

•

•

De restwaarde van de woningen aan het einde van de economische levensduur wordt in de bedrijfswaarde ingerekend op basis van het werkelijk aantal m2 kaveloppervlak vermenigvuldigd met een reëel gemiddeld tarief per m2 en onder aftrek van sloopkosten en overige kosten van bouwrijp maken. Voorheen werd deze opbrengst ingerekend op basis van 10% van de oorspronkelijke stichtingskosten. De uitgaven in het kader van revitalisering in herstructureringsgebieden zijn als uitgaande kasstroom in de bedrijfswaardeberekening meegenomen. Voorheen werd de onrendabele top van deze uitgaven opgenomen in de voorziening voor verbeteringsen herstructureringsprojecten. In de bedrijfswaardeberekeningen zijn als uitgaande kasstroom tot aan het einde van de economische levensduur de uitgaven in het kader van de Wet Betaalbaarheidsheffing Huurwoningen opgenomen.

De bedrijfswaarde ultimo 2005 van de onroerende zaken in exploitatie is bepaald op een bedrag van € 412 mln. (2004: € 383 mln.). De in 2005 opgetreden stijging van de bedrijfswaarde wordt geanalyseerd in paragraaf 6.6 van de jaarrekening. Ultimo 2005 bedraagt het verschil tussen de bedrijfswaarde en de waardering op basis van historische kostprijs € 3 mln.; conform de wettelijke verplichting is dit verschil in de vennootschappelijke balans opgenomen in een herwaarderingsreserve ultimo 2005. De herwaarderingsreserve is weliswaar onderdeel van het totale eigen vermogen van Hhvl, maar weerspiegelt het nog niet gerealiseerde gedeelte van het eigen vermogen. Bij realisatie van (een gedeelte van) de herwaarderingsreserve wordt deze telkens overgeheveld naar de overige reserve, die het gerealiseerde gedeelte van het eigen vermogen bevat. Met de waardering van het vastgoed tegen bedrijfswaarde bedraagt de geconsolideerde solvabiliteit ultimo 2005 31,2% (2004: 45,6%) en voldoet daarmee ruimschoots aan de interne norm.

58

Prestatievelden

Beleggingen In 2005 heeft Hhvl geen activiteiten ontplooid in het kader van de aankoop of verkoop van beleggingen. 4.4.2

Interne beheersing

Algemeen Met ingang van 1 januari 2005 worden de beheertaken van Hhvl en SWS gezamenlijk uitgevoerd door WOONBEDRIJF. In dit kader zijn de werkorganisaties van Hhvl en SWS in het eerste kwartaal 2005 samengevoegd en wordt vanaf die datum door de werkorganisatie WOONBEDRIJF voor de twee bedrijven gewerkt. Het beleid ten aanzien van het beheersen van risico’s is gebaseerd op het beheersen en beperken van risico’s door middel van met name: • Een eenduidige strategische visie en beleid • Gestructureerd risicomanagement, • Heldere procedures, • Adequate managementinformatie • Interne audits. Hhvl heeft een vigerend ondernemingsplan dat een werking had tot en met 2005. In de loop van 2006 zal een nieuw ondernemingsplan worden vastgesteld, waarin de strategische visie op onderdelen op basis van voortschrijdend inzicht en nieuwe inzichten opnieuw zal worden vastgesteld. De financiële positie van Hhvl kenmerkt zich door een grote opgave in het kader van de herstructurering van diverse woongebieden in Eindhoven en de participatie bij de (her)ontwikkeling van een aantal nieuwe woongebieden in de stad en de regio. Ter beoordeling of deze opgave past bij de financiële draagkracht wordt het onder 4.4.1. vermelde meerjarenperspectief van zowel de exploitatie van het bestaand bezit als de resultaten van de diverse investeringsprojecten getoetst aan de bekende normen.

59


Interne beheersing Interne beheersing heeft tot doel te waarborgen dat operationele en financiële doelstellingen worden gerealiseerd en dat de betrouwbaarheid van interne verslaggeving gewaarborgd is. Procedures Om te komen tot een werkbare omgeving is WOONBEDRIJF in het kader van de vervlechting in 2004 gestart met de beschrijving van de meest essentiële procedures, waarbij risico inschatting een belangrijke reden was om bepaalde processen bij voorrang te behandelen. Zo is gestart met die processen waarbij de klant betrokken is, maar ook met processen als projectontwikkeling, inkopen en procuratie. Bij deze laatste processen waren de financiële risico’s bepalend om deze processen als eerste te gaan beschrijven. In gezamenlijkheid tussen de medewerkers van de twee bedrijven zijn voor de meeste processen eenduidige procedureafspraken gemaakt. Zoals al eerder aangegeven is hiervoor nog geen gebruik gemaakt van een gestructureerde risico inventarisatie, welke voor 2006 is voorzien. Managementinformatie Managementinformatie heeft tot doel het bestuur en de interne toezichthouder in staat te stellen zich een oordeel te vormen in hoeverre de stichting ‘in control’ is en in welke mate er voortgang wordt geboekt met het halen van de (jaar)doelstellingen. Uitgangspunt is dat de operationele managers verantwoordelijk zijn voor de feitelijke interne beheersing. Bij de opzet van het informatiesysteem is gekozen voor een centrale en geautomatiseerde structuur van de informatievoorziening vanuit de visie dat bij een centrale voorziening eenduidigheid, betrouwbaarheid en efficiency beter gewaarborgd zullen zijn. In 2005 was een deel van deze voorziening operationeel, waarbij ook hier de eerste aandacht uitging naar de meest risicovolle processen. De eerste ervaringen met het nieuwe managementinformatiesysteem zijn positief.

60

Prestatievelden

Audits Zoals al eerder gesteld is in 2005 de meeste aandacht uitgegaan naar het opzetten van nieuwe werkprocessen binnen de nieuwe gezamenlijke werkorganisatie. Hierdoor werd het niet zinvol geacht om de werking van deze nieuwe procedures in 2005 al te toetsen aan de hand van audits. Toch is in dit kader een tweetal processen getoetst, omdat signalen uit de managementinformatie daar aanleiding toe gaven. In het kader van de toetsing van het jaarverslag 2005 heeft de externe accountant in 2005 een aantal processen getoetst. In de interimmanagementletter die de accountant in dit kader heeft uitgebracht werd aangegeven dat de organisatie ondanks de zeer recente vervlechting ‘in control’ is gebleven. Treasury Voor het beheersen van de financiële risico’s ten aanzien van financieringsactiviteiten is een treasury-statuut vastgesteld. Jaarlijks wordt in dit kader door de interne treasury-commissie op basis van de meest actuele begroting een treasury-beleidsplan opgesteld. Het primaire doel van treasury is het beheren en beheersen van financiële posities die voortvloeien uit de normale bedrijfsvoering en wel op een zodanige wijze dat: • de daaraan verbonden risico’s binnen aanvaardbare grenzen blijven • de daarmee gepaard gaande kosten zo laag mogelijk zijn en • de te realiseren opbrengsten zo hoog mogelijk zijn. Het beleid inzake financieringen beoogt het minimaliseren van de financieringslasten en renterisico’s waarbij het renterisico niet meer dan 15% van de leningenportefeuille in enig jaar mag bedragen. Periodiek wordt middels de managementrapportage verslag gedaan van de posities en jaarlijks een verslag gemaakt ten behoeve van het bestuur. Projectontwikkeling De risico’s met betrekking tot projectontwikkeling concentreren zich op de toegevoegde waarde van projecten voor de doelstellingen van

61


Hhvl in relatie met de kosten, de voortgang van de projecten in de tijd en de beheersing van kostenbudgetten. Om deze punten de juiste aandacht te geven zijn uitgebreide procedures ontwikkeld, waarbij fasegewijs met behulp van een beslisboom besluiten worden genomen ten aanzien van het beoogd resultaat en de daarbij behorende kostenoverwegingen. De daadwerkelijke voortgang van de projecten ten opzichte van de planning wordt maandelijks via de managementrapportage gevolgd. Projectontwikkeling in samenwerking met derden worden in principe in aparte rechtspersonen ondergebracht om daarmee de toegelaten instellingen zoveel mogelijk te beschermen tegen mogelijke risico’s. 4.4.3

Verklaring van het bestuur

De in 2005 beschikbare middelen zijn uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.

62

Organisatie

5. Organisatie

Vervlechting Hhvl en SWS Zoals in hoofdstuk 1 al is vermeld zijn alle medewerkers van Hhvl en SWS per 1 januari 2005 in dienst getreden van WOONBEDRIJF, de werkorganisatie van Hhvl en SWS. Beide corporaties hebben vooral in de stad Eindhoven veel aan elkaar grenzend woningbezit in dezelfde wijken en buurten. Een belangrijke reden voor de samenwerking was de mogelijkheid om effectiever en efficiënter de volkshuisvestelijke doelen te kunnen bereiken door de concentratie van woningbezit en door de inrichting van de organisatie in kleinere districten met het gezamenlijke woningbezit van Hhvl en SWS. De ‘vervlechting’ van de organisaties was daarmee letterlijk een vervlechting voor de medewerkers. Voor een heel groot deel van de bijna 350 medewerkers in dienst van WOONBEDRIJF betekende het ander werk, andere collega’s, een andere baas en een andere werklocatie. In 2005 is veel energie gaan zitten in het weer op orde krijgen van de werkprocessen. Erg positief was dat cultuurproblemen tussen beide organisaties zich maar heel beperkt hebben voorgedaan. Dit is te danken aan de aanpak van het samenwerkingsproces; vanaf begin 2002 zijn steeds verdergaande stappen gezet. Daarnaast zijn in 2004 veel medewerkers van Hhvl en SWS in gezamenlijke werkgroepen bezig geweest met het uitwerken van werkprocessen voor een nieuw automatiseringssysteem. Door de dagelijkse contacten wordt ‘de ander’ al gauw een naaste collega.

63


Sociaal Statuut Voorafgaand aan het vervlechtingsproces van Hhvl en SWS en de overgang van de medewerkers naar de werkorganisatie WOONBEDRIJF is een sociaal statuut opgesteld dat in voorkomende gevallen de belangen van medewerkers op een adequate wijze zou moeten behartigen. In het kader van het sociaal statuut zijn per 1 januari 2005 347 medewerkers (in dienst van de organisaties Hhvl en SWS) geplaatst in de nieuwe organisatie. Deze medewerkers zijn als volgt in de nieuwe organisatie geplaatst: • nieuwe functies 40 • gewijzigde functies 41 • ongewijzigde functies 266 Voor 1 medewerker is in het kader van het sociaal statuut een loopbaan interventieprogramma opgestart. Voor 6 medewerkers is een andere oplossing gezocht dan de functie waarin ze in eerste instantie binnen WOONBEDRIJF waren geplaatst. De geschillencommissie is niet in actie hoeven te komen. In april 2006 is de werking van het sociaal statuut met de betrokken vakbonden geëvalueerd. Daarbij is geconstateerd dat het statuut merkbaar heeft bijgedragen aan de realisatie van het beoogde doel en daarmee, behoudens het lopende interventieprogramma, is geëxpireerd. Verkiezingen Ondernemingsraad Op 7 september 2005 kozen de personeelsleden van WOONBEDRIJF hun eerste Ondernemingsraad (OR). Een gemengde verkiezingscommissie van oud-Hhvl’ers en oud SWS’ers begeleidde de verkiezingen op verzoek van de onderneming. Uitgangspunt bij de verkiezing was het standaard OR-reglement zoals de Sociaal Economische Raad (SER) dat heeft ontwikkeld. Dit is een neutraal reglement.

64

Organisatie

Om voldoende spreiding van vertegenwoordigers over het bedrijf te krijgen, koos de onderneming na overleg met de oude raden van Hhvl en SWS voor een kiesgroepenstelsel. De drie kiesgroepen waren: Bouwservice met 3 zetels, Wonen met 4 zetels en Overig met eveneens 4 zetels. De OR kwam daarmee op 11 zetels. Verkiezingen werden uiteindelijk gehouden bij Bouwservice en Overig, waarbij de opkomst schommelde rond de 75%. Bij de sector Wonen waren geen verkiezingen nodig, omdat het aantal kandidaten gelijk was aan het aantal zetels. Personeel overig In 2005 zijn 53 nieuwe medewerkers (48,54 fte) bij WOONBEDRIJF in dienst getreden, terwijl 34 medewerkers (32,30 fte) de organisaties hebben verlaten. Ultimo 2005 bestond de totale personele bezetting uit 424,7 fte, waarvan 371,8 fte in dienst van WOONBEDRIJF en 52,9 fte ingeleend personeel. Het gemiddelde ziekteverzuim bedroeg in 2005 7,43%, waarvan 4,83% lang verzuim en 2,60% kort verzuim. Dit relatief hoog verzuim in vergelijking met de ‘oude’ organisaties is deels toe te wijzen aan de gevolgen van de vervlechting. Een groot aantal medewerkers heeft immers een andere functie, een andere werkwijze een andere leidinggevende gekregen. In de loop van het jaar is vanuit de bestuurlijke aandacht voor het ziekte verzuim extra ondersteuning ingehuurd zodat de werkdruk enigszins kon afnemen. Leerwerkorganisatie WOONBEDRIJF is een maatschappelijke onderneming. Dat willen we niet alleen laten zien in volkshuisvestelijke prestaties. Een maatschappelijke organisatie heeft ook een verantwoordelijkheid om waar mogelijk een bijdrage te leveren aan andere maatschappelijke doelen. In dit kader heeft het bedrijfsonderdeel Bouwservice in 2005 een rol gespeeld als opleidingsbedrijf voor leerlingen die via de Beroeps Begeleidende Leerweg (BBL) een bouwvak willen leren. In 2005

65


heeft Bouwservice 3 leerlingen opgeleid voor het vak tegelzetter. Deze leerlingen zijn na het opleidingstraject ook als (aankomend) vakman bij het bedrijfsonderdeel Bouwservice aan de slag gegaan. In 2005 heeft 1 leerling het traject voortijdig beëindigd. Bouwservice heeft het afgelopen jaar 14 verzoeken gehad van kandidaat-leerlingen om bij Bouwservice een opleiding via de BBL constructie te kunnen volgen. Van deze verzoeken zijn er 3 gehonoreerd. Aan het einde van 2005 zijn 4 leerlingen werkzaam bij de Bouwservice, 1 leerling stukadoor, 1 leerling schilder en 2 leerling tegelzetters. Om deze leerlingen op te mogen/kunnen leiden is Bouwservice door de instituten Bouwradius, Stichting Vakopleiding Schilder en Stukadoorsbedrijven, Stichting Praktijkopleiding Tegelzetters en het ROC opgenomen in het register van erkende leerbedrijven. Dit houdt tevens in dat op al deze vakdisciplines gecertificeerde leermeesters in het bedrijf aanwezig zijn. De kwaliteit van Bouwservice als opleidingsbedrijf blijkt ook uit het feit dat leerlingen die via de Bouwservice hun opleiding volgen verkozen zijn tot onder andere beste leerling sector afbouw regio Zuidoost-Brabant en dat er nominaties zijn voor de leerling tegelzetters. Overigens is de beste leerling afbouw niet alleen vakbekwaam maar ook klantgericht. Wanneer aan hem bij de prijsuitreiking wordt gevraagd naar het leukste deel van het werk, antwoordt hij: “Als je bij mensen komt zijn ze niet zo blij, want meestal hebben ze een hoop narigheid gehad. En als wij weg gaan dan heb je een mooi stukje vakwerk geleverd en dan het enthousiasme van de mensen, dat is het mooiste!”. Naast de specifieke taak in het BBL traject stelt de Bouwservice ook jaarlijks een aantal stageplekken beschikbaar voor de VMBO-t opleiding van het ROC om de leerlingen kennis te laten maken met de diverse vakdisciplines.

66



1.

Algemeen

De Raad van Commissarissen van Woonstichting Hertog Hendrik van Lotharingen onderschrijft het belang van een deugdelijk ondernemingsbestuur, een goed toezicht op dit ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het door haar uitgevoerde toezicht. Het in 1998 gepubliceerde rapport ‘Naar professioneel toezicht’ van de commissie Glasz dient bij Hhvl nog steeds als een belangrijke leidraad voor de structuur van de corporate governance. Vanaf 1 januari 2004 is bovendien de Nederlandse Corporate Governance Code van de commissie Tabaksblat van toepassing op alle Nederlandse beursgenoteerde vennootschappen. Hoewel de code nog niet van toepassing is op woningcorporaties wordt de code in belangrijke mate toch door Hhvl onderschreven. Naar de mening van de Raad van Commissarissen en het Bestuur is de code een goed instrument voor het behoud van het vertrouwen van het publiek en de stakeholders in een eerlijke, integere en transparante gang van zaken binnen organisaties. Zo heeft de Raad van Commissarissen haar werkwijze vastgelegd in een reglement en beschikt de organisatie over een directiestatuut en een integriteitscode. In paragraaf 5 van dit verslag wordt toegelicht hoe in 2005 inhoud is gegeven aan corporate governance. 2.

Persoonlijke gegevens Raad van Commissarissen

De samenstelling van de Raad van Commissarissen (RvC) per ultimo 2005 is als volgt:

67


Naam

Functie

leeftijd

Mr. B. Verheeke

Voorzitter

Drs. Ing. J. Grimm

Vice-voorzitter 68

71

Achtergrond

Benoemd sinds

aftredend per ultimo

Bedrijfsjuridisch

14-06-1993

2006

Sociaal-

14-06-1993

2007

01-01-2000

2008

maatschappelijk Ing. W. Holthuizen Vice-voorzitter 57

Werktuigbouw/ Bedrijfs-Economisch

J.J.K. Gerards

lid

59

Zorgsector

01-07-1997

2006

Ir. G.S.M. Kerpen

lid

46

Technisch/

31-08-2002

2006

Bedrijfskundig F.J.M. Rondeel

lid

58

Kring der Huurders

01-01-2000

2007

A.J. de Rooy

lid

59

Kring der Huurders

07-04-2003

2007

Conform het rooster van aftreden was de heer J. Gerards ultimo 2005 aftredend. De heer Gerards was herbenoembaar en heeft zich hiertoe bereid verklaard tot 1 juli 2006 danwel een latere fusiedatum in 2006. De heer Gerards is unaniem herbenoemd voor deze periode. De Raad van Commissarissen is samengesteld op basis van een schriftelijk in 1998 vastgestelde en op 27 mei 2003 geactualiseerde profielschets. De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. In 2005 hebben zich geen situaties voorgedaan waarbij twijfel is ontstaan over de onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen is van mening dat de raad zodanig is samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen. De voorzitter en één van de vice-voorzitters van de Raad vervullen de taak van auditcommissie in overleg met de externe accountant. 2.1

Persoonlijke gegevens Bestuurders/Directie

De samenstelling van het bestuur per 31 december 2005 is als volgt: Naam

Functie

leeftijd

huidige functie sinds

organisatie sinds

Ing. A.W. M. de Zwart

voorzitter

58

14-06-1993

01-07-1990

Drs. M.T. Eggermont RA

lid

46

01-01-2004

17-02-2003

68

werkzaam in

werkzaam bij de


3.

Taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de corporatie en de met haar verbonden onderneming en staat het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de corporatie en de met haar verbonden onderneming en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de corporatie en de betrokkenen af. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. De Raad van Commissarissen heeft haar taak en werkwijze vastgelegd in een Reglement. De Raad van Commissarissen heeft in 2005 vier maal regulier vergaderd. Vanaf de tweede vergadering van de Raad van Commissarissen op 28 april 2005 heeft aansluitend aan de vergadering een gezamenlijke vergadering met de Raad van Commissarissen van woningstichting SWS plaatsgevonden. Tijdens deze bijeenkomsten zijn die zaken aan de orde gekomen die te maken hebben met het functioneren van de gezamenlijke werkorganisatie WOONBEDRIJF en de voortgang van de uitvoering door WOONBEDRIJF van hetgeen is overeengekomen in de overeenkomsten van opdracht tussen SWS en Hhvl en WOONBEDRIJF door middel van kwartaalrapportages. Op 10 oktober heeft een themabijeenkomst plaatsgevonden tezamen met de Raad van Commissarissen van SWS en het bestuur van WOONBEDRIJF over de input voor een nieuw ondernemingsplan van WOONBEDRIJF. Op 16 februari 2005 heeft de Raad van Commissarissen een werkbezoek gebracht aan het call center van WOONBEDRIJF. Tevens werd op 16 juni 2005 door de Raden van Commissarissen van Hhvl en SWS in gezamenlijkheid een aantal projecten bezocht van beide organisaties.

69


In het verslagjaar heeft de Raad van Commissarissen zich intensief gericht op onderwerpen zoals onder andere: • Samenwerking SWS en Hhvl: voortgang totstandkoming WOONBEDRIJF (o.a. overgang personeel, huisvesting), voortgang procedure VROM en NMa, bestuurlijke continuïteit en werving directeur • Huurverhoging 2005 • Werkwijze Raden van Commissarissen • Activiteitenplan 2005 WOONBEDRIJF • Themanotities Input op te stellen ondernemingsplan WOONBEDRIJF • Voortgang aansluiting woningen op glasvezelnetwerk in de wijk Tongelre • Majeure projectontwikkelingen (ontwikkelingen Strijp S, Stadionkwartier, Zonderwijksche Akkers). • Voortgang stedelijke vernieuwingsprojecten (Barrier, Drents Dorp, Schuttersbosch en Polynorm) • Keuze nieuwe accountant • Het jaarverslag 2004 is in april 2005 met het bestuur besproken en goedgekeurd. Voorafgaand aan deze goedkeuring is met de externe accountant KPMG van gedachten gewisseld over de bevindingen bij de accountantscontrole over het boekjaar 2004, het aan de Raad van Commissarissen en bestuur uitgebrachte accountantsverslag en het rapport van bevindingen met betrekking tot het volkshuisvestingsverslag 2004. In zijn algemeenheid is met de accountant afgesproken dat eventuele opmerkingen die bij de interim-controles naar voren komen en die van belang zijn voor het intern toezicht, door het bestuur worden teruggekoppeld aan de Raad van Commissarissen via de kwartaalrapportages. • De door de directie vastgestelde begroting 2006 is door de Raad van Commissarissen in haar novembervergadering 2005 goedgekeurd. Tevens is aan de orde geweest het meerjarenperspectief 2007-2015. • Aansluitend aan de novembervergadering heeft de Raad van Commissarissen haar eigen functioneren geëvalueerd conform één van de aanbevelingen van de commissie Glasz.

70


Informatie op basis waarvan de RvC inzicht heeft gekregen in het besturen van de organisatie. Voor de ordening van de sturingsinformatie wordt reeds een aantal jaren gewerkt met de systematiek van de Balanced Scorecard. Deze systematiek, die gebruik maakt van verschillende doelstellingen en daarbij aansluitende perspectieven ondersteunt de Raad van Commissarissen met het ordenen van de aandachtsgebieden en zorgt er voor dat alle aandachtsgebieden de gewenste aandacht krijgen. De vijf perspectieven die worden onderscheiden zijn: klantperspectief, maatschappelijk perspectief, innovatieperspectief, intern perspectief en financieel perspectief. Middels de kwartaalrapportages wordt de Raad van Commissarissen door het bestuur uitgebreid geïnformeerd over deze aandachtsgebieden en de daarbij behorende prestaties via prestatie-indicatoren. De begroting, het meerjarenperspectief en het jaarverslag zijn eveneens een bron van informatie over de wijze waarop de organisatie wordt bestuurd. Daarnaast heeft de voorzitter regelmatig informeel voortgangsoverleg met de voorzitter van het bestuur en bestaat er een transparante overlegstructuur tijdens de plenaire RvC-vergaderingen. Ultimo van het jaar heeft met elk der bestuurders een functioneringsgesprek plaatsgevonden waarbij diverse besturingsaspecten van de organisatie aan de orde zijn geweest. 4.

Verantwoording inhoud van het toezicht

Monitoring van de maatschappelijke functie van de organisatie. Het vigerend ondernemingsplan Hhvl 2001-2005 Keuzevrijheid, maatwerk en kwaliteit de dato november 2001 vormt het uitgangspunt voor onder andere de monitoring van de maatschappelijke functie van de organisatie. In de kwartaalrapportage wordt de afgesproken doelstelling ten aanzien van de beoogde ambities intensief gevolgd.

71


Interpretatie van de bedrijfsrisico’s en hoe daarmee wordt omgegaan. De begroting en het financieel meerjaren perspectief geven een beeld van de financiële situatie. Daarnaast geeft het bestuur inzicht in zowel investeringen als desinvesteringen die niet in de begroting zijn voorzien conform de richtlijnen die zijn vastgelegd in het directiestatuut. Ook beschikt de organisatie over een treasury statuut. In het treasurystatuut is opgenomen dat Hhvl zich bij het aanhouden van beleggingen primair laat leiden door het risicoprofiel van de betreffende financiële instelling. De financiële instellingen waarbij Hhvl belegt, moeten over een A-rating volgens Moody’s beschikken. Daarnaast tracht Hhvl zoveel mogelijk spreiding in haar beleggingsportefeuille aan te brengen om risico’s zoveel mogelijk te beperken. Beslissingen genomen door de Raad van Commissarissen. Goedkeuring van bestuursbesluiten met betrekking tot: • Begroting 2006 • Jaarstukken 2004 • Treasury Statuut • Oprichting Hhvl Holding B.V. • Oprichting Zonderwijksche Akkers B.V. • Voornemen van het bestuur om een juridische fusie aan te gaan met woningstichting SWS onder verder te bepalen voorwaarden • Oprichting Stichting ten behoeve van de verbetering van kennis en expertise van corporaties op de Antillen • Garantieverklaring in het kader van glasvezelinfrastructuur • Het vaststellen van de fusiedatum en de naam van de fusiestichting • Hoofdelijke aansprakelijkheid gezamenlijke kredietfacilieit WOONBEDRIJF De Raad van Commissarissen heeft besloten dat per fusiedatum elk lid van de raad van commissarissen van Hhvl zal defungeren.

72


De Raad van Commissarissen als werkgever. De voorzitter en één van de vice-voorzitters hebben als remuneratiecommissie jaarlijks een functioneringsgesprek en een beoordelingsgesprek met elk der leden van het bestuur, waarin tevens prestatieafspraken worden gemaakt. 5.

Corporate Governance

De Raad van Commissarissen besteedt aandacht aan de corporate governance structuur van de organisatie. Daarbij zijn de aanbevelingen zoals deze door de VTW zijn gedaan in de beschouwing meegenomen. Ook heeft de Raad kennisgenomen van het rapport van het Centraal Fonds Volkshuisvesting ‘Private taak, publieke zaak – vijf indicatoren voor een professionele verantwoording door interne toezichthouders bij woningcorporaties’. Hhvl beschikt over een integriteitscode die daar waar nodig regelmatig wordt geactualiseerd. Deze code is beoordeeld door de externe accountant. Samen met de collega’s van de Raad van Commissarissen van woningstichting SWS is in 2005 in werkgroepverband gewerkt aan de verdere vormgeving van corporate governance. Er zijn notities geschreven over de onderwerpen: • Thema volkshuisvestelijk beginselprogram, “waarvoor zijn we er?” • Thema maatschappelijke legitimatie, “van wie zijn we?” • Thema corporate governance structuur WOONBEDRIJF, “hoe gaan we onze transparantie verder vergroten?”. Bij dit laatste thema staat de volgende visie centraal: • De kern van corporate governance is dat de corporatie haar stakeholders moet overtuigen dat ze vertrouwen verdient. • Goed verantwoording afleggen vereist een transparante organisatie. • Transparantie moet gezien worden als een code voor gewenst gedrag, daarnaast moet transparantie ook een basis hebben in procedures en regels. • Integriteit moet een grondhouding zijn van de organisatie

73


De notities zijn besproken in een themabijeenkomst voor de leden van de Raden van commissarissen van SWS en Hhvl. De notities en de resultaten van de themabijeenkomst worden door het bestuur gebruikt bij de opstelling van het nieuwe ondernemingsplan voor WOONBEDRIJF.

74

Jaarrekening

6. Jaarrekening

75


6.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2005 (bedragen x € 1 mln.) Activa

2005

2004 nieuw

2004 oud

412,1

382,9

330,1

41,3

22,9

60,2

5,8

5,8

5,8

4,9

5,3

5,3

Vaste activa

Materiele vaste activa 6.5.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 6.5.1 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 6.5.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Financiele vaste activa 6.5.2 Te vorderen BWS- subsidies 6.5.2 Deelnemingen

1,6

1,6

1,6

6.5.2 Leningen u/g

2,5

0,0

0,0

19,3

19,3

19,3

487,5

437,8

422,3

Onderhanden werken

1,7

0,0

0,0

Voorraad materialen

0,2

0,0

0,0

- Huurdebiteuren

1,2

1,1

1,1

- Gemeenten

0,2

0,2

0,2

- Overige vorderingen

4,3

2,0

2,0

- Overlopende aktiva

4,3

1,2

1,2

17,6

0,0

0,0

Effecten

0,0

0,0

0,0

Liquide middelen

0,0

26,3

26,3

29,5

30,8

30,8

517,0

468,6

453,1

6.5.2 Vastrentende beleggingen

Totaal vaste activa

6.5.3 Vlottende activa

Voorraden

Vorderingen

- Rekening Courant SWS

Totaal vlottende activa

Totaal activa

76

Jaarrekening

Passiva

2005

2004 nieuw

2004 oud

161,1

213,8

86,4

0,0

0,0

2,3

- Voorziening herstructurering

84,1

44,9

154,5

- Overige voorzieningen

19,8

0,1

0,1

21,0

28,8

28,8

165,0

139,7

139,7

0,2

0,1

0,1

- Schulden aan gemeenten

0,0

1,3

1,3

- Schulden aan leveranciers

10,1

6,5

6,5

0,0

1,0

1,0

6.5.4 Groepsvermogen

- Eigen vermogen

6.5.5 Egalisatierekening

- Egalisatierekening BWS subsidies

6.5.6 Voorzieningen

6.5.7 Langlopende schulden

- Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Waarborgsommen

6.5.8 Kortlopende schulden

- Belastingen en premies sociale verzekering - Aangegane verplichtingen inzake onroerende zaken

44,9

24,3

24,3

- Overige schulden

1,7

3,4

3,4

- Overlopende passiva

4,4

4,7

4,7

- Schulden aan kredietinstellingen

4,7

0,0

0,0

517,0

468,6

453,1

Totaal passiva

77


6.2 Geconsolideerse winsten verliesrekening 2005 (bedragen x € 1 mln.) Omschrijving

2005

2004 nieuw

2004 oud

6.6.1 Bedrijfsopbrengsten - Huren

65,9

64,2

64,2

- Vergoedingen

2,9

3,5

3,5

- Overheidsbijdragen

0,1

0,6

0,6

- Overige dienstverlening

0,0

0,8

0,8

- Verkoopopbrengst onroerende zaken

18,9

16,3

16,3

- Toegerekende kosten aan eigen bedrijf

0,0

0,0

2,6

- Overige opbrengsten

9,3

0,0

0,0

97,1

85,4

88,0

0,6

0,3

13,5

6.6.3 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

60,9

18,6

11,6

6.6.4 Onderhoudslasten

20,6

17,0

17,0

6.6.5 Revitaliseringsuitgaven

26,1

0,0

0,0

6.6.6 Lasten in verband met verbetering en herstructurering

0,0

11,1

11,1

6.6.7 Lonen en salarissen

8,0

5,7

5,7

Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten 6.6.2 Afschrijvingen op materiële vaste activa

6.6.7 Sociale lasten

0,8

0,5

0,5

6.6.7 Pensioenlasten

1,3

2,2

2,2

16,2

14,9

14,9

Som der bedrijfslasten

134,5

70,3

76,5

Bedrijfsresultaat

-37,4

15,1

11,5

6.6.8 Overige bedrijfslasten

6.6.9 Financiele baten & lasten - Financiële baten

1,8

3,0

3,0

- Financiële lasten

9,6

11,4

11,4

-45,2

6,7

3,1

- Waardeverandering financiële vaste activa en effecten Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

6.6.10 Resultaat deelnemingen

0,1

0,0

6.6.11 Mutatie reële waarde materiële vaste activa

-7,6

0,0

Groepsresultaat

-52,7

78

6,7

3,1

Jaarrekening

6.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2005 (bedragen x € 1 mln.) 2005

2004

Ontvangsten van huurders

68,8

67,7

Ontvangsten van kopers

18,9

16,3

Ontvangsten van subsidiegevers

0,1

0,6

Ontvangsten overig

9,3

0,8

Betalingen aan werknemers

-10,1

-8,4

Betalingen aan leveranciers

-56,8

-32,8

Betalingen overig

-16,2

-14,9

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest

14,0

29,3

1,9

3,4

-9,6

-11,8 -7,7

Kasstroom uit operationele activiteiten

Investeringen in materiële vaste activa

-8,4

6,3

20,9

-35,2

-53,9

0

19,2

Investeringen in financiële vaste activa

-2,8

-2,4

Desinvesteringen financiële vaste activa

0,7

5,7

Desinvesteringen materiële vaste activa

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-37,3

-31,4

Ontvangsten uit langlopende schulden

31,4

0,2

Aflossingen langlopende schulden

-13,8

-37,8

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

17,6

-37,6

Mutatie liquide middelen

-13,4

-48,1

79


6.4

Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling

Algemeen De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De jaarrekening is opgesteld met gebruikmaking van de waarderingsgrondslag actuele waarde, voorzover niet anders vermeld. Als uitwerking van de actuele waarde voor de materiële vaste activa is gekozen voor de bedrijfswaarde. De gevolgen van de stelselwijziging van historische kostprijs naar actuele waarde zijn, voorzover mogelijk, verwerkt in de vergelijkende cijfers van 2004. Schattingen Het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening volgens algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving noodzaakt het management tot het maken van schattingen en veronderstellingen. Deze hebben betrekking op de bedragen die zijn opgenomen voor activa en passiva alsmede de verantwoording van baten en lasten gedurende de verslagperiode. De werkelijke bedragen kunnen afwijken van de geschatte bedragen. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Woonstichting Hhvl en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin een beslissende invloed op het beleid kan worden uitgeoefend. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voorzover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk van de overige participanten. De waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig aangepast aan de waarderingsgrondslagen van de groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winsten verliesrekening is van correctie van de waarderingsgrondslagen afgezien.

80

Jaarrekening

Vanaf de oprichtingsdatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtingsdatum is het moment vanaf wanneer beslissende invloed op het beleid van de groepsmaatschappij kan worden uitgeoefend. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd Hhvl Holding B.V. (100%) Hhvl Lichtrijk B.V. (100%) Proportioneel geconsolideerd Stichting WOONBEDRIJF SWS.Hhvl (50%) Deelnemingen • Stichting Administratiekantoor NCCW • Lichtrijk Beheer B.V. (20%) • Zonderwijksche akkers Ontwikkelings BV (50%) Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Oprichting Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Per 1 januari 2005 is de Stichting WOONBEDRIJF SWS.Hhvl opgericht die het gezamenlijke beheer van het woningbezit voor de toegelaten instellingen SWS en Hhvl verzorgt. Per dezelfde datum is nagenoeg het gehele personeel van de samenwerkende toegelaten instellingen SWS en Hhvl in dienst getre-

81


den bij de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. De onroerende en roerende zaken in exploitatie, de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling, alsmede de kantoorpanden aan de Willemstraat en Hemelrijken te Eindhoven blijven in eigendom van de toegelaten instellingen SWS en Hhvl. De roerende zaken ten dienste van de exploitatie, zoals inventaris, ICT-apparatuur, vervoermiddelen en overige zaken zijn per 1 januari 2005 tegen boekwaarde (€ 1,2 miljoen) in eigendom overgedragen aan de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. De met het beheer en ontwikkeling van het woningbezit samenhangende kosten, zoals personeelskosten, automatiseringskosten, huisvestingskosten en overige kosten komen vanaf 1 januari 2005 voor rekening van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl en zullen door middel van verdeelsleutels worden doorberekend aan de toegelaten instellingen SWS en Hhvl. Alle kosten die rechtstreeks zijn te herleiden tot de exploitatie van het woningbezit, zoals zakelijke lasten, onderhoud en verzekering komen rechtstreeks voor rekening van de toegelaten instellingen SWS en Hhvl. De financiële gegevens van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl zijn partieel (50%) geconsolideerd in de geconsolideerde jaarrekening van Hhvl. Stelselwijziging In het verslagjaar heeft Hhvl verdere stappen ondernomen om de transparantie in de financiële berichtgeving van de corporatie te vergroten en een beter inzicht te geven in het resultaat, de vermogenspositie en de kasstromen van de Groep. Voor dit doel is een aantal wijzigingen in de verslaggeving en presentatie doorgevoerd. De redenen voor de stelselwijziging worden hieronder uitgebreid toegelicht. Hiernaast is aandacht besteed aan de implementatie van nieuwe en gewijzigde richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Een en ander is hieronder toegelicht. In 2005 zijn om die reden drie stelselwijzigingen doorgevoerd, namelijk: • de overgang naar de waarderingsgrondslag actuele waarde voor de onroerende zaken in exploitatie;

82

Jaarrekening

• •

de afschaffing van de egalisatierekening BWS-subsidie. het opnemen van de revitaliseringsuitgaven in de bedrijfswaardeberekening; voorheen waren de onrendabele toppen van deze uitgaven opgenomen in de voorziening herstructurering. De voorziening is voor wat betreft de revitaliseringsuitgaven opgeheven. De cumulatieve invloed van deze stelselwijzigingen is rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen per 1 januari 2005 gebracht. In de rest van de jaarrekening wordt uitgegaan van de herrekende beginstand per 1-1-2005.

Overgang naar actuele waarde voor onroerende zaken in exploitatie Vanaf boekjaar 2005 wordt de waardering van de onroerende zaken in exploitatie vastgesteld tegen actuele waarde, waarbij als uitwerking is gekozen voor de bedrijfswaarde. Een drietal redenen ligt ten grondslag aan de beslissing om over te gaan naar een waardering tegen bedrijfswaarde: • het hanteren van bedrijfswaarde leidt tot meer inzicht in de reële waarde van het onroerend goed en verschaft direct inzicht in de financiële consequenties van genomen beleidsbeslissingen; • Het hanteren van bedrijfswaarde wordt steeds meer gemeengoed in de branche; steeds meer toegelaten instellingen gebruiken de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag en ook de verschillende sectorinstituten gebruiken de bedrijfswaarde om de financiële positie van toegelaten instellingen te beoordelen; • tenslotte is met ingang van het boekjaar 2005 de nieuwe richtlijn 645 voor toegelaten instellingen van toepassing. Deze richtlijn laat voor het eerst de voorkeur voor toepassing van historische kostprijs vallen en spreekt zelfs een lichte voorkeur uit voor toepassing van actuele waarde. Binnen de bepaling van de bedrijfswaarde wordt het voor verkoop bestempelde bezit met ingang van boekjaar 2005 tegen reële waarde opgenomen. De reële waarde wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige

83


verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen danwel worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Afschaffing egalisatierekening BWS-subsidies De voorziening egalisatierekening BWS-subsidie wordt afgeschaft omdat de te ontvangen opbrengsten uit hoofde van de BWS-subsidieregeling zijn opgenomen in de waardering van de onroerende zaken in exploitatie, die als gevolg van de stelselwijziging tegen bedrijfswaarde plaatsvindt. Opnemen revitaliseringsuitgaven in bedrijfswaardeberekening De uitgaven voor revitalisering zijn met ingang van 2005 opgenomen in de bedrijfswaardeberekening. Voorheen waren de onrendabele toppen van deze uitgaven opgenomen in de voorziening herstructurering. De ultimo 2004 in het onderhanden werk opgenomen uitgaven voor revitalisering zijn rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen ultimo 2004 afgeboekt. Gevolgen stelselwijzigingen voor vermogen en resultaat Op basis van bovenstaande stelselwijzigingen is het vermogen per 1 januari 2005 herrekend. Daarnaast zijn ook de vergelijkende cijfers 2004 voor wat betreft het vermogen en het resultaat herrekenend. In onderstaande tabel worden de gevolgen van de stelselwijziging voor zowel vermogen als resultaat toegelicht.

84

Jaarrekening

Invloed op vermogen (bedragen x € 1 mln) Omschrijving

2004 oud

2004 nieuw

Invloed stelselwijziging op vermogen

Onroerende en roerende zaken in exploitatie Vrijval egalisatierekening Voorziening herstructurering Onroerende zaken in ontwikkeling

330,1

382,9

52,8

2,3

0,0

2,3

154,5

44,9

109,6

60,2

22,9

- 37,3

Van resultaat 2004

- 3,6

Invloed op beginvermogen 2005

123,8

Invloed op resultaat (bedragen x € 1 mln) Omschrijving

2004 oud

2004 nieuw

Invloed stelselwijziging op resultaat

Toegerekende kosten

2,6

0,0

-2,6

Afschrijvingen M.V.A.

13,5

0,3

13,2

Overige waardeverandering

11,6

18,6

- 7,0

Invloed op resultaat 2004

3,6

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De woningen bestemd voor blijvende verhuur inclusief grond, installaties, aanpassingen en garages worden gewaardeerd tegen actuele waarde, waarbij voor de bepaling van de actuele waarde de bedrijfswaarde wordt gehanteerd. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven

85


van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2005 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van tien jaar behoudens de verwachte elementen met een werkingsduur van meer dan tien jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenbegroting onderkende cycli per complex. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt vooralsnog uitgegaan van de, overwegend geografisch gerichte, complexindeling zoals die in voorgaande jaren ook reeds door Hhvl is gebruikt. Deze complexindeling wordt gezien als de kleinste kasstroomgenererende eenheid op basis waarvan de bedrijfswaarde bepaald kan worden. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • huurprijsstijging van 2,1% voor 2006, daarna een jaarlijkse stijging van 2,0% (voorgaand jaar: 2,0%); • jaarlijkse huurderving van 1,0% (voorgaand jaar: 1,5%); • mutatiegraad: per complex bepaald op basis van historische gegevens; • jaarlijkse stijging van de variabele lasten van 2,0% (voorgaand jaar: 2,0%); • resterende economische levensduur van de woningen per complex vastgesteld; • beheerkosten conform begroting 2006; jaarlijkse indexering met 2,0%; • jaarlijkse stijging van de bouwkosten van 3,0% (voorgaand jaar: 2,0%); • klachten- en mutatieonderhoudskosten per complex bepaald (voorgaand jaar: idem); • kosten van planmatig onderhoud, conform intern geformaliseerde onderhoudsbegroting tot einde economische levensduur; • een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het

86

Jaarrekening

•

einde van de economische levensduur onder aftrek van te maken kosten of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: restwaarde grond gelijk aan sloopkosten, per saldo nihil); discontovoet van 6,25% (voorgaand jaar: 6,5%);

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering tegen nominale waarde van deze posten op de balans. De rentabiliteitswaardecorrectie wordt toegevoegd of afgetrokken van de bedrijfswaarde. Ultimo 2005 bedraagt de rentabiliteitswaardecorrectie € 10,7 miljoen positief. Hhvl verkoopt conform vastgesteld beleid woningen. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt plaats op basis van een gemiddelde prijs per m2 bouwrijpe grond voor het bezit van Hhvl. Deze gemiddelde prijs is voor het Hhvl-bezit bepaald op € 204 per m2 en wordt geïndexeerd naar het einde van de economische levensduur. De aldus bepaalde restwaarde van de grond wordt verminderd met verwachte sloopkosten en overige kosten voor een totaalbedrag van € 15.000 per woning (voor studenteneenheden: € 2.000 per eenheid).

87


In de bedrijfswaardeberekening is rekening gehouden met de verwachte uitgaven in het kader van de Wet Betaalbaarheidsheffing Huurwoningen. Hoewel de wet nog niet formeel is aangenomen is Hhvl toch van mening dat het wetsvoorstel op korte termijn tot structurele uitgaven voor Hhvl zal leiden; met name omdat de verwachte opbrengst van de nieuwe wet reeds in de Rijksbegroting is opgenomen. Het effect op de bedrijfswaarde per 31 december 2005 bedraagt circa € 18 mln. negatief. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling worden, voorzover de externe opdracht aan de aannemer is verstrekt, gewaardeerd tegen de historische kostprijs of tegen de bedrijfswaarde indien deze lager is. Indien de externe opdracht aan de aannemer nog niet is verstrekt, vindt waardering altijd plaats tegen de historische kostprijs. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Hieronder zijn opgenomen de kantoorpanden. De waardering van deze activa geschiedt tegen historische kostprijs onder aftrek van lineaire afschrijvingen op basis van de geschatte economische levensduur. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de discontovoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Deelnemingen De deelnemingen waarin Hhvl een belang heeft van 20% of meer worden gewaardeerd tegen hun netto-vermogenswaarde. De nettovermogenswaarde wordt bepaald volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening.

88

Jaarrekening

Onder de deelnemingen zijn tevens opgenomen 2.000 certificaten van Stichting Administratiekantoor NCCW. De waarde van deze certificaten is tot 30 juni 2009 door stichting NWR gegarandeerd, mits de certificaten per 30 juni 2009 aan stichting NWR worden aangeboden. De certificaten zijn in de balans gewaardeerd tegen hun kostprijs. Een waardering tegen actuele waarde is niet noodzakelijk, omdat de waarde van de certificaten gegarandeerd is. Effecten Hieronder zijn zowel verantwoord de beleggingen, die door derden worden beheerd als de obligaties in eigen beheer. Waardering geschiedt tegen de beurswaarde op balansdatum. Leningen u/g Deze worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Vlottende activa Voorraad onderhanden werken Onder deze post zijn opgenomen de in aanbouw zijnde woningen bestemd voor verkoop. De waardering van deze woningen geschiedt tegen historische kostprijs, danwel tegen de directe opbrengstwaarde indien deze lager is. Eventuele winsten die worden gemaakt bij verkoop van deze woningen worden genomen op het moment van daadwerkelijke verkoop van de woningen. Voorraad materialen De waardering van de voorraad materialen van de eigen onderhoudsdienst geschiedt tegen de meest recente inkoopprijs. Vorderingen De onder de vorderingen en overlopende activa opgenomen posten worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijk oninbare vorderingen.

89


Voorzieningen Voorziening herstructurering De voorziening herstructurering bestaat uit een voorziening ter dekking van de te verwachten onrendabele toppen op nieuwbouwprojecten in herstructureringsgebieden in de komende 10 jaren. De in de voorziening opgenomen onrendabele toppen zijn gewaardeerd tegen hun nominale waarde. De onrendabele toppen zijn berekend op basis van de intern geformaliseerde en extern gecommuniceerde meerjarenbegroting voor investeringen in herstructurering in de periode 2006-2015. De geprognosticeerde verkoopwinsten op nieuwbouwwoningen binnen herstructureringsgebieden zijn in mindering gebracht op de in de voorziening opgenomen onrendabele toppen. Met ingang van het boekjaar 2005 zijn de onrendabele toppen van verbeteringsprojecten binnen herstructureringsgebieden niet meer in de voorziening herstructurering opgenomen. De uitgaven die verband houden met verbeteringsprojecten binnen herstructureringsgebieden zijn, naar analogie van de uitgaven van reguliere verbeteringsprojecten, opgenomen in de bedrijfswaardeberekening van de betreffende complexen. Het gedeelte van de voorziening herstructurering dat betrekking had op bovengenoemde verbeteringsprojecten is rechtstreeks toegevoegd aan het eigen vermogen. Overige voorzieningen In de overige voorzieningen is opgenomen de bedrijfswaarde van complexen voorzover die bedrijfswaarde op complexniveau structureel een negatieve waarde heeft. Het in de voorziening opgenomen bedrag voor de negatieve waarde is opgenomen tegen zijn nominale waarde. Voorziening pensioenen De groep heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds (SPW). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pen-

90

Jaarrekening

sioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt Hhvl verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Hhvl geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Hhvl heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Langlopende schulden De leningen en waarborgsommen zijn tegen nominale waarde opgenomen. De rentabiliteitswaardecorrectie op de leningen is verantwoord onder de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie. Kortlopende schulden Deze zijn eveneens tegen nominale waarde opgenomen. Overige activa en passiva Voorzover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op

91


vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Algemene grondslagen resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde activa. Opbrengstverantwoording Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan: • Alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper; • De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat de corporatie feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen; • Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; • Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien; • De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: • Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald;

92

Jaarrekening

• • •

Het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien; De mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht op betrouwbare wijze kan worden bepaald; De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt om de dienstverlening te voltooien kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.

Verkoopopbrengst onroerende zaken In afwijking van de historische kostprijs variant worden bij de actuele waarde variant de verkopen opgenomen tegen de behaalde netto verkoopopbrengst en vindt derhalve geen aftrek van een boekwaarde en/of bedrijfswaarde plaats. Als tegenhanger van deze post ontstaat een mutatie in de bedrijfswaarde, die is verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vast activa. De post verkoopopbrengst onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Afschrijvingen op materiële vaste activa Onder deze post worden alleen de afschrijvingen op de activa ten dienste van de exploitatie verantwoord, de mutatie in de bedrijfswaarde wordt niet als afschrijving gezien, maar wordt verantwoord onder de post mutatie reële waarde materiële vaste activa. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Tevens wordt onder deze post verantwoord de bedrijfswaarde van het verkochte bestaande bezit.

93


Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. Revitaliseringsuitgaven Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van revitalisering verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Revitalisering onderscheidt zich van onderhoud door de langere doorlooptijd van het project, de grotere impact op het vastgoed, de leefomgeving en de klant. In het algemeen leidt de uitvoering van revitaliseringsprojecten tot een verlenging van de economische levensduur of een verhoging van de huuropbrengst. Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Voor de verwerking van de pensioenen wordt verwezen naar de toelichting onder ‘Voorziening pensioenen’.

94

Jaarrekening

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Financiële baten & lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Financiële instrumenten en risico-beheersing Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. In de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de kostprijs, normaal gesproken de nominale waarde, tenzij anders vermeld. Financiële derivaten (met name interestswaps) worden niet in de balans verwerkt en gewaardeerd. De financiële effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract, of bij de effectuering van de ingedekte positie. Valutarisico De groep is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Renterisico De groep loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en

95


schulden met variabele renteafspraken loopt de groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de groep risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde variabelerentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft de groep renteswaps gecontracteerd, zodat zij variabele rente ontvangt en vaste rente betaalt. Kredietrisico De groep heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Voorzover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de operationele ontvangsten en uitgaven als zodanig gerapporteerd en niet door middel van balansvergelijking bepaald. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investeringsen financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

96

Jaarrekening

6.5

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2005 (bedragen x € 1 mln.)

6.5.1 Materiële vaste activa Het verloop van elk der posten is het jaar 2005 als volgt: Onroerende en roerende zaken in exploitatie

2005

2004

Boekwaarde per 1 januari

382,9

335,7

- Investeringen

20,3

12,9

- Desinvesteringen (res. rek. overige waardeveranderingen)

-3,3

-3,9

- Afschrijvingen

-13,2

- Overige waardeveranderingen-

1,4

- Mutatie reële waarde (res. rek. mutatie reële waarde)

-7,6

- Effect stelselwijziging

52,8

- Overheveling naar voorziening complexen met negatieve bedrijfswaarde

19,8

Boekwaarde per 31 december

412,1

382,9

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

2005

2004

22,9

42,9

-

-37,3

Stand per 1 januari - Effect stelselwijziging - Uitgaven op onderhanden werk

61,9

53,6

- Overgeboekt naar activa in exploitatie

-21,9

-11,1

- Waardeverminderingen

-42,9

-12,8

- Mutatie aangegane verplichtingen

21,3

-12,4

Stand per 31 december

41,3

22,9

2005

2004

5,8

5,3

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Boekwaarde per 1 januari - Investeringen

0,0

0,8

- Afschrijvingen

-0,7

-0,3

- Af: Overdracht aan WOONBEDRIJF

-1,2

- Bij: Partiële consolidatie (50%) Stichting WOONBEDRIJF

1,9


5,8

97

5,8


De onroerende en roerende zaken in exploitatie worden met ingang van 2005 gewaardeerd tegen hun bedrijfswaarde. In voorgaande jaren vond waardering plaats tegen historische kostprijs onder aftrek van afschrijvingen, of tegen de bedrijfswaarde indien deze lager was. Het verschil tussen de waardering tegen bedrijfswaarde en de waardering op basis van historische kostprijs is in de vennootschappelijke balans opgenomen in een herwaarderingsreserve. Om de noodzakelijke hoogte van de herwaarderingsreserve te kunnen bepalen wordt de waarde op basis van historische kostprijs extracomptabel bijgehouden. De boekwaarde op basis van historische kosten is daarbij gefixeerd op het niveau van 31 december 2003 en wordt enkel aangepast voor investeringen en desinvesteringen. Er wordt niet meer afgeschreven op de onroerende zaken in exploitatie. Het effect van de stelselwijziging op de waardering van de onroerende zaken in exploitatie bedraagt ultimo 2003 € 52,8 miljoen. Het effect is conform Richtlijn 140 paragraaf 214 als een rechtstreekse vermogensmutatie verwerkt in het eigen vermogen per 1 januari 2004. De mutatie in de reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bedraagt in 2005 € 7,6 miljoen negatief en heeft betrekking op de onroerende zaken in exploitatie die op 1 januari 2005 in bezit van Hhvl waren. Mutaties als gevolg van investeringen en desinvesteringen worden hierbij buiten beschouwing gelaten. De waardemutaties met betrekking tot investeringen en desinvesteringen zijn verantwoord op de post overige waardeveranderingen. De mutatie in de reële waarde wordt toegelicht in de toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening onder paragraaf 6.6 Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening 2005. Per 1 januari 2005 zijn de roerende zaken ten dienste van de exploitatie verkocht aan WOONBEDRIJF, inclusief de rechten en verplichtingen voortvloeiend uit de onderliggende overeenkomsten. In de geconsolideerde balans van Hhvl is Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl partieel (50%) geconsolideerd, waardoor 50% van de onroerende en roerende

98

Jaarrekening

zaken ten dienste van de exploitatie van WOONBEDRIJF in de geconsolideerde balans van Hhvl zijn opgenomen. Verzekering De materiële vaste activa betreffende de verhuureenheden zijn verzekerd tegen schade door brand en storm. De verzekerde waarde wordt jaarlijks geïndexeerd. De verzekerde waarde bedraagt ultimo 2005 € 1.480 miljoen (2004: € 1.394 miljoen). 6.5.2

Financiële vaste activa

BWS-subsidies

2005

2004

Stand per 1 januari

5,3

5,6

Bij: Rente over vordering

0,3

0,4

-0,7

- 0,7

4,9

5,3

2005

2004

1,6

0,0

Af: Ontvangen bijdrage Stand per 31 december

Deelnemingen Stand per 1 januari Bij: Verwerving aandelen in Lichtrijk Beheer B.V. Bij: Aandeel in het jaarresultaat van de deelnemingen Bij: Overige mutaties

1,6


1,6

1,6

Deze post bestaat uit deelnemingen in de volgende rechtspersonen: • Stichting Administratiekantoor NCCW (2000 certificaten) • Lichtrijk Beheer B.V. (20%) De deelnemingen waarin Hhvl een belang van minimaal 20% heeft, worden gewaardeerd tegen de netto-vermogenswaarde. Voor de bepaling van de netto-vermogenswaarde worden dezelfde grondslagen gebruikt als die welke voor deze jaarrekening worden gebruikt. Onder de deelnemingen zijn tevens opgenomen 2.000 certificaten van Stichting Administratiekantoor NCCW. De waarde van deze certificaten is tot 30 juni 2009 door stichting NWR gegarandeerd, mits de certifi-

99


caten per 30 juni 2009 aan stichting NWR worden aangeboden. De certificaten zijn in de balans gewaardeerd tegen hun kostprijs. Een waardering tegen actuele waarde is niet noodzakelijk, omdat de waarde van de certificaten gegarandeerd is. Leningen u/g Stand per 1 januari

2005

2004

0,0

0,0

Af: Aflossingen Bij: Nieuwe leningen Nem Eindhoven B.V.

2,5


2,5

0,0

In 2005 zijn twee leningen verstrekt via Hhvl Holding B.V. aan de Nem Eindhoven BV met een totale hoofdsom van € 2,5 miljoen. Beide leningen hebben een looptijd van 9 jaar en een rentevoet van 4,2% per jaar. Vastrentende beleggingen Stand per 1 januari

2005

2004

19,3

23,9

Af: Aflossingen

-4,6


19,3

De vastrentende beleggingen met een rating Aa2 volgens Moody, zijn uitgezet bij Nederlandse bankinstellingen en hebben een rendement van 7,0%. De rating volgens Moody`s geeft een indicatie voor de kredietwaardigheid van de financiële instelling waarbij de beleggingen op langere termijn worden aangehouden. 6.5.3

Vlottende activa

Voorraden Onder deze post zijn opgenomen de in aanbouw zijnde woningen bestemd voor verkoop. De waardering van deze woningen geschiedt tegen historische kostprijs, danwel tegen de directe opbrengstwaarde

100

19,3

Jaarrekening

indien deze lager is. Eventuele winsten die worden gemaakt bij verkoop van deze woningen worden genomen op het moment van daadwerkelijke verkoop van de woningen. Daarnaast zijn in deze post opgenomen de voorraden materialen van de eigen onderhoudsdienst van WOONBEDRIJF (Bouwservice). De waardering van deze voorraden geschiedt tegen de meest recente inkoopprijs. Onderhanden werken inclusief materialen Stand per 1 januari Bij: Uitgaven nieuwbouwwoningen t.b.v. verkoop

2005

2004

0,0

0,0

10,0

Af: Afwaardering naar lagere opbrengstwaarde Af: termijnen kopers nieuwbouw koopwoningen

-8,3

Bij: materialen

0,2


1,9

0,0

2005

2004

Liquide middelen De post liquide middelen is als volgt samengesteld: Liquide middelen Rekening-courant tegoeden

0,0

2,8

Kortlopende deposito’s

0,0

23,5

Totaal

0,0

26,3

6.5.4

Groepsvermogen

In het geconsolideerde groepvermogen van Woonstichting Hhvl is per 31 december 2005 het eigen vermogen opgenomen van Woonstichting Hhvl(100%), Hhvl Holding B.V.(100%), Hhvl Lichtrijk B.V. (100%) en Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl (50%). De effecten van de onder de paragraaf ‘Stelselwijziging’ genoemde wijzigingen in de toegepaste grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn conform richtlijn 140 paragraaf 214 verwerkt in het groepvermogen per 1 januari 2004. Voor een nadere specificatie

101


van deze effecten wordt verwezen naar de paragraaf ‘Gevolgen stelselwijzigingen voor vermogen en resultaat’. Het verloop van het groepsvermogen is als volgt: Groepsvermogen

2005

2004

Stand per 1 januari

213,8

83,3

Bij: Effecten stelselwijzigingen

123,8

Bij: Toevoeging geconsolideerd jaarresultaat

-52,7

6,7


161,1

213,8

Het Bestuur bepaalt, met goedkeuring van de Raad van Commissarissen, welke delen van het resultaat van een boekjaar aan het groepsvermogen worden toegevoegd. Het Bestuur heeft besloten om het jaarresultaat 2005 ten bedrage van € 52,7 mln. verlies geheel ten laste van het groepsvermogen te brengen. Dit voorstel is in de jaarrekening 2005 verwerkt. 6.5.5

Egalisatierekening BWS-subsidies

Het verloop van de egalisatierekening is als volgt: Egalisatierekening BWS-subsidies

2005

2004

0,0

2,3

Af: Stelselwijziging vrijval ten gunste van groepsvermogen

0,0

-2,3


0,0

0,0

Stand per 1 januari

102

Jaarrekening

6.5.6

Voorzieningen

Voorziening herstructurering Het verloop van de voorziening herstructurering kan als volgt worden weergegeven: Voorziening Herstructurering Stand per 1 januari

2005

2004

44,9

149,6

Af: Stelselwijziging vrijval ten gunste van groepsvermogen

-109,6

Bij: Onrendabele toppen nieuwe projecten

7,9

Bij: Gewijzigde parameters

67,5

2,6

Af: Afgewikkelde projecten

-28,3

-5,6


84,1

44,9

De voorziening herstructurering bestaat uit een voorziening ter dekking van de te verwachten onrendabele toppen op nieuwbouwprojecten in herstructureringsgebieden in de komende 10 jaren. De geprognosticeerde verkoopwinsten op nieuwbouwwoningen binnen herstructureringsgebieden zijn in mindering gebracht op de in de voorziening opgenomen onrendabele toppen. Met ingang van het boekjaar 2005 zijn de onrendabele toppen van verbeteringsprojecten binnen herstructureringsgebieden niet meer in de voorziening herstructurering opgenomen. De uitgaven die verband houden met verbeteringsprojecten binnen herstructureringsgebieden zijn, naar analogie van de uitgaven van reguliere verbeteringsprojecten, opgenomen in de bedrijfswaardeberekening van de betreffende complexen. De effecten van deze stelselwijziging zijn, conform richtlijn 140 paragraaf 214, verwerkt in het groepsvermogen per 1 januari 2004. De herrekening van de bedrijfswaarde 2004 heeft, omdat dit praktisch niet uitvoerbaar is, niet meer plaatsgevonden.

103


Overige voorzieningen In de overige voorzieningen zijn de bedrijfswaarden van onroerende zaken in exploitatie opgenomen indien en voorzover deze structureel negatief zijn. Bij de beoordeling of de bedrijfswaarde van een complex structureel negatief is, wordt de geprognosticeerde bedrijfswaarde van het complex voor een periode van vijf jaren beoordeeld. Het verloop van de voorziening kan als volgt worden weergegeven: Overige voorzieningen

2005

2004

0,1

0,8

Stand per 1 januari Toevoeging complexen met negatieve bedrijfswaarde

19,8

Overige mutaties

-0,1

-0,7


19,8

0,1

6.5.7

Langlopende schulden

De mutaties in 2005 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht: Leningen o/g

2005

2004

Stand per 1 januari

168,5

205,9

Bij: Nieuwe leningen

30,0

0,0

0,1

0,2

-2,9

-18,5

-10,9

-19,1

Bij: Klim in het boekjaar Af: Vervroegde aflossingen Af: Reguliere aflossingen in boekjaar Bij: lening WOONBEDRIJF

1,2


186,0

De gemiddelde rentevoet van vreemd vermogen bedraagt in 2005 5,5% (2004: 5,8%). In 2005 zijn leningen met een totale schuldrest van € 2,9 miljoen en een gemiddelde rentevoet van 5,2% vervroegd afgelost. Er zijn in het verslagjaar twee nieuwe leningen afgesloten met een totale hoofdsom

104

168,5

Jaarrekening

van € 30 miljoen en een gemiddeld rentepercentage van 3,82%. In het schuldrestant per 31 december 2005 is een aflossingsverplichting van € 17,5 miljoen voor het komend jaar opgenomen. Een schuldrestant van € 125,5 miljoen heeft een looptijd langer dan vijf jaar. Ultimo 2005 is € 171,8 miljoen aan uitstaande leningen door middel van garanties en vrijwaringen door het WSW geborgd. 6.5.8

Kortlopende schulden

De vervalkalender van de aangegane verplichtingen is afhankelijk van de voortgang van de met de verplichtingen samenhangende projecten. De als tegenhanger van de aangegane verplichtingen fungerende post is opgenomen onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. De overige schulden hebben een looptijd van korter dan een jaar. Niet in de balans opgenomen verplichtingen In het kader van de ontwikkeling van Strijp S is een overeenkomst gesloten waarbij Hhvl zich verplicht om onder voorwaarden gronden aan te kopen tegen een waarde van € 21,3 miljoen. In de samenwerking met SWS en WOONBEDRIJF wordt gebruik gemaakt van een Cashpool waarbij de drie partijen zich met ingang van 1 januari 2006 over en weer garant stellen voor de volledige kredietfaciliteit voor de cashpool van € 45 miljoen. Ten behoeve van de gemeente Eindhoven loopt er een terugbetalingsverplichting ad € 0,2 miljoen van een in het verleden ontvangen bijdrage inclusief rente voor de realisatie van garages in een aantal woonwijken. Op een groot gedeelte van de leningenportefeuille rust een obligoverplichting in verband met de door het WSW gewaarborgde leningen, namelijk: WSW waarborging Oorspronkelijk gewaarborgd Obligo nieuwe leningen Niet gewaarborgd Totaal

Schuldrestant per 31-12-2005

Percentage obligo

Bedrag obligo

28,2

2,50 %

143,6

3,75 %

6,8

14,2

n.v.t.

0,0

186,0

0,8

7,6

105


In het kader van de financiering van de besloten vennootschap Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven B.V. (NEM B.V.) heeft de stichting zich samen met de 4 Eindhovense collega-corporaties, hoofdelijk garant gesteld voor de terugbetaling van een financiering ten behoeve van NEM B.V. ten bedrage van € 6,5 miljoen. De stichting kan alleen aansprakelijk gesteld worden voor de terugbetaling indien na 30 juni 2006 geen overeenstemming is bereikt over de financieringsstructuur van NEM B.V. 6.6

Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening2005 (bedragen x 1 mln.)

6.6.0

Algemeen

De rubricering van de posten in de winst-en verliesrekening 2005 is gewijzigd ten opzichte van de rubricering in 2004. De gewijzigde rubricering heeft enerzijds te maken met de in 2005 doorgevoerde stelselwijziging van historische kostprijs naar actuele waarde en anderzijds met de proportionele consolidatie (50%) van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl in de jaarrekening van Woonstichting Hhvl. Voor vergelijkingsdoeleinden zijn de oude cijfers van 2004 in de resultatenrekening toegevoegd. Het negatief jaarresultaat van € 52,7 miljoen kan als volgt worden gespecificeerd (in miljoenen €): Analyse jaarresultaat 2005

2005

Exploitatieresultaat na rente

10,1

Onrendabel gedeelte nieuwbouw

-18,4 -8,3

Opname betaalbaarheidsheffing in bedrijfswaarde

-17,6

Verfijning bepaling bedrijfswaarde

-26,8 -44,4

Jaarresultaat 2005

-52,7

106

Jaarrekening

6.6.1

Overige opbrengsten

In de post overige opbrengsten is met name opgenomen 50% van de door Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl doorbelaste kosten aan investeringsprojecten en onderhoudskosten. WOONBEDRIJF is proportioneel geconsolideerd (50%) in de jaarrekening van Hhvl. 6.6.2

Afschrijvingen op materiële vaste activa

Onder de post afschrijvingen op materiële vaste activa zijn vanaf het boekjaar 2005 enkel opgenomen de afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Op onroerende en roerende zaken in exploitatie wordt met ingang van 2005 niet meer afgeschreven, omdat de waardering van de onroerende en roerende zaken in exploitatie tegen bedrijfswaarde geschiedt. Mutaties in de bedrijfswaarde worden verantwoord op de post ‘Mutatie reële waarde materiële vaste activa’. Voor vergelijkingsdoeleinden zijn de cijfers in de resultatenrekening 2004 aangepast aan de nieuwe waarderingsgrondslag. Voor de invloed op het resultaat wordt verwezen naar de paragraaf ‘Gevolgen stelselwijzigingen voor vermogen en resultaat’. 6.6.3

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

Onder deze post zijn verantwoord de waardeverminderingen die zijn ontstaan door de afwaardering van (voorgenomen) investeringen in nieuwbouw. Dit kunnen zowel reguliere nieuwbouwprojecten zijn als nieuwbouwprojecten in herstructureringsgebieden, waarvoor een voorziening op de balans is gevormd. Bij reguliere nieuwbouwprojecten wordt het (negatieve) verschil tussen de geprognosticeerde bedrijfswaarde van het project na gereedmelding en de geprognosticeerde stichtingskosten als verlies in de resultatenrekening verantwoord op het moment dat de externe aannemingsovereenkomst voor het betreffende project is gesloten.

107


Bij nieuwbouwprojecten in herstructureringsgebieden wordt voor de geprognosticeerde onrendabele toppen een voorziening in de balans gevormd. Aan het einde van het jaar wordt een statische toetsing uitgevoerd om de benodigde hoogte van de voorziening te bepalen. De eventueel benodigde dotaties aan de voorziening worden in de resultatenrekening op de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’ verantwoord. De post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’ kan als volgt worden gespecificeerd: Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

2005

2004

Afboeking reguliere nieuwbouwprojecten

18,4

10,3

Dotatie aan de voorziening herstructurering

39,2

8,3

Desinvesteringen onroerende en roerende zaken in exploitatie Totaal

6.6.4

3,3 60,9

Onderhoudslasten

Onder de post onderhoudslasten zijn de werkelijke onderhoudskosten met betrekking tot planmatig onderhoud, klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en overig dagelijks onderhoud verantwoord. 6.6.5

Revitaliseringsuitgaven

De post revitaliseringsuitgaven bevat de uitgaven die worden gedaan in het kader van revitalisering van vastgoed. De uitgaven voor revitalisering zijn met ingang van 2005 opgenomen in de bedrijfswaarde van het vastgoed en worden dus financieel gezien op dezelfde wijze behandeld als onderhoudskosten. 6.6.6

Lasten in verband met verbetering en herstructurering

Onder deze post was in de jaarrekening 2004 met name opgenomen de dotatie aan de voorziening verbeterings-en herstructureringspro-

108

18,6

Jaarrekening

jecten. In de jaarrekening 2005 is de dotatie aan deze voorziening conform de vigerende regelgeving opgenomen onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. 6.6.7

Lonen en salarissen/sociale lasten en pensioenlasten

Het aantal personeelsleden in dienst bij Hhvl bedraagt ultimo 2005 2 (2004: 119,2). Het personeel in dienst van Hhvl betreft de 2 bestuurders van Hhvl. Het personeel van Hhvl is per 1 januari 2005 nagenoeg geheel in dienst getreden van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. In de geconsolideerde jaarrekening is, conform de gemaakte afspraken in de Service Level Agreement tussen Hhvl en Woonbedrijf, tevens 50% van de personeelsbezetting van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl opgenomen. De jaarrekening van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl is proportioneel (50%) geconsolideerd in de jaarrekening van Woonstichting Hhvl. Het aantal personeelsleden (geconsolideerd) bedroeg eind 2005 188,1 fte (2004: 119,2 fte). De toename van het aantal personeelsleden wordt met name veroorzaakt door de proportionele consolidatie van WOONBEDRIJF in de cijfers. Het personeelsbestand kan als volgt worden gespecificeerd: Afdeling Bestuur incl. secretariaat Wonen

2005

2004

4,7

3,7

67,7

63,9

Vastgoedontwikkeling en Stedelijke Vernieuwing

11,3

22,9

Interne leveranciers

97,4

22,8

7,0

5,9

188,1

119,2

Staf en overig back-office Totaal

De totale personeelslasten bestaan uit lonen & salarissen, sociale lasten en pensioenlasten en bedragen voor 2005 € 10,1 mln. (2004: € 8,4 mln.). De personeelslasten kunnen als onderstaand worden verdeeld naar de personeelslasten van Hhvl enkelvoudig en het aandeel in de personeelslasten van WOONBEDRIJF. In de personeelslasten over 2004 (€ 8,4 mln.) was een bedrag van € 0,5 mln. opgenomen als stor-

109


ting in een stamrecht voor de bestuurder de heer Ing. A.W.M. de Zwart. Dit betrof een storting op basis van het verschil tussen de bij indiensttreding overeengekomen pensioenregeling en de reeds opgebouwde rechten waarvoor in het verleden geen voorziening is getroffen. De personeelskosten kunnen als volgt worden gespecificeerd: 2005

2004

0,4

8,4

Personeelslasten Hhvl enkelvoudig Aandeel personeelslasten WOONBEDRIJF (50%)

9,7

Totaal

10,1

8,4

De toename van het aantal personeelsleden en de personeelslasten in 2005 t.o.v 2004 kan worden verklaard uit het feit dat de cijfers 2005 de geconsolideerde cijfers met WOONBEDRIJF betreffen. Tegenover de stijging van deze lasten staan ook hogere opbrengsten in de vorm van doorbelastingen van WOONBEDRIJF naar onderhoud en projecten. De enkelvoudige personeelslasten Hhvl 2005, die voornamelijk bestaan uit de beloning voor het Bestuur, kunnen als volgt worden gespecificeerd (bedragen x € 1.000). Ing. A.W.M. de Zwart

Belastbaar loon

Drs. M.T. Eggermont RA

2005

2004

2005

2004

131,2

130,5

136,4

135,7

Bonus

13,6

14,2

13,6

14,2

Pensioen-afdracht

34,1

34,1

28,9

28,9

De bezoldiging van de directie is overeenkomstig functieprofiel A voor de beloning van statutaire bestuurders binnen de sector woningcorporaties. De bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen is opgenomen onder de personeelslasten en bedraagt voor 2005 gezamenlijk € 38.800,-.

110

Jaarrekening

6.6.8

Overige bedrijfslasten

In deze post zijn opgenomen de kosten van zakelijke lasten en verzekeringen, contributies en abonnementen, overige personeelskosten, huur gebouwen en overige lasten. De samenstelling van deze post is als volgt: Overige bedrijfslasten

2005

2004

Belastingen en verzekeringen

4,4

4,2

Overige personeelskosten

3,3

3,3

Huur gebouwen

0,5

0,2

Vervlechtingskosten

0,7

0,9

Bestuurskosten

0,1

0,3

Huisvestingskosten

2,3

2,0

Dotatie voorziening dubieuze huurdebiteuren

0,3

0,2

Uitgaven Stook- servicekosten

2,1

1,9

Doorbelasting vanuit WOONBEDRIJF

0,5

Overige lasten

2,0

1,9

16,2

14,9

Totaal

6.6.9

Financiële baten & lasten

In deze post zijn met name opgenomen de kosten van financiering van activa met vreemd vermogen en de renteopbrengsten over tijdelijk overtollige kasmiddelen en beleggingen die in het kader van beheersing van renterisico’s worden aangehouden. Daarnaast zijn de waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten onder deze post opgenomen. De samenstelling van de post is als volgt: Financiële baten en lasten

2005

2004

Totaal financiële baten

1,8

3,0

Totaal financiële lasten

9,6

11,4

Totaal financiële baten & lasten

7,8

8,4

111


6.6.10 Resultaat deelnemingen Onder deze post is het resultaat van de niet-geconsolideerde deelnemingen van Woonstichting Hhvl opgenomen. Het resultaat van deze deelnemingen is bepaald op basis van dezelfde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling als die welke voor deze jaarrekening zijn gebruikt. Het resultaat kan als volgt worden gespecificeerd: Naam deelneming

% deelneming

Stichting Administratiekantoor NCCW (2000 certificaten) Lichtrijk Beheer B.V.

Resultaat 2005

5

0,1

20

0,0

Totaal

0,1

De waardering van de deelnemingen waarin Woonstichting Hhvl een belang heeft van minimaal 20%, vindt plaats tegen netto-vermogenswaarde. 6.6.11 Mutatie bedrijfswaarde onroerende en roerende zaken in exploitatie De mutatie in de bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt in 2005 € 29,2 mln. en kan als volgt worden verklaard: (zie schema op pagina 113)

112

Jaarrekening

Mutatie bedrijfswaarde woningen en woongebouwen

2005

Effect contante waarde en restant economische levensduur

-5,6

Autonome mutatie bedrijfswaarde

-5,6

Mutaties als gevolg van wijzigingen in de voorraad

16,9

Voorraadmutaties verslagjaar

16,9

Mutaties als gevolg van wijzigingen in huurprijscomponent Mutaties als gevolg van wijzigingen in onderhouds- en verbeteringscomponent Mutaties als gevolg van opnemen revitaliseringsuitgaven Mutaties als gevolg van opnemen verkoopopbrengsten

4,9 -52,3 -131,8 42,7

Mutaties als gevolg van opnemen restwaarde grond

128,4

Mutaties als gevolg van betaalbaarheidsheffing

-17,6

Mutaties als gevolg van wijziging samenstelling variabele lasten

-21,7

Mutaties als gevolg van nieuw beleid en niveauwijzigingen

-47,4

Mutaties als gevolg van wijziging economische parameters

-33,1

Mutaties als gevolg van wijziging disconteringsvoet

9,2

Mutaties als gevolg van wijziging levensduur

49,7

Mutaties als gevolg van overige wijzigingen/modelwijzigingen

9,0

Mutatie als gevolg van wijzigingen beleidsparameters/ uitgangspunten

34,8

Toevoeging complexen met negatieve bedrijfswaarde

19,8

Mutaties rentabiliteitswaardecorrectie

10,7

Overige mutaties

30,5

Totaal

29,2

De mutatie in de bedrijfswaarde ad € 29,2 mln. is gedeeltelijk via de resultatenrekening verantwoord en gedeeltelijk via de balans. Onderstaand wordt de specificatie gegeven: Bedragen x € 1 mln. Bedrijfswaarde nieuwbouwcomplexen

20,3

Toevoeging negatieve bedrijfswaarde naar voorziening

19,8

Totaal via balans

40,1

Mutatie reële waarde bezit

-7,6

Bedrijfswaarde desinvesteringen

-3,3

Totaal via resultatenrekening

-10,9

Per saldo mutatie bedrijfswaarde

29,2

113


6.7

Vennootschappelijke balans per 31 december 2005 (bedragen x € 1 mln.)

Activa

2005

2004 nieuw

2004 oud

412,1

382,9

330,1

41,3

22,9

60,2

3,9

5,8

5,8

6.5.2 Te vorderen BWS- subsidies

4,9

5,3

5,3

6.9.2 Deelnemingen

1,6

1,6

1,6

19,3

19,3

19,3

485,6

437,8

422,3

1,1

1,1

Vaste activa Materiele vaste activa 6.5.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 6.5.1 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 6.9.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Financiele vaste activa

6.5.2 Effecten 6.5.2 Leningen u/g

2,5

6.5.2 Vastrentende beleggingen Totaal vaste activa

Vlottende activa Voorraden 6.5.3 Onderhanden werken

1,7

6.9.3 Voorraad materialen

0,0

6.5.3 Vorderingen - Huurdebiteuren

1,2

- Gemeenten

0,2

0,2

0,2

- Overige vorderingen

1,7

2,0

2,0

- Overlopende aktiva

3,2

1,2

1,2

- Rekening Courant SWS

17,6

6.5.3 Effecten

0

0

0

6.5.3 Liquide middelen

0

26,3

26,3

Totaal vlottende activa

25,6

30,8

30,8

511,2

468,6

453,1

Totaal activa

114

Jaarrekening

Passiva

2005

2004 nieuw

2004 oud

158,0

173,3

86,4

3,1

40,5

0

0

2,3

- Voorziening herstructurering

84,1

44,9

154,5

- Overige voorzieningen

19,8

0,1

0,1

21,0

28,8

28,8

163,8

139,7

139,7

0,2

0,1

0,1

- Schulden aan gemeenten

0,0

1,3

1,3

- Schulden aan leveranciers

0,0

6,5

6,5

- Belastingen en premies sociale verzekering

1,0

1,0

6.9.4 Eigen vermogen - Overige reserve - Herwaarderingsreserve

6.5.5 Egalisatierekening - Egalisatierekening BWS subsidies

6.5.6 Voorzieningen

6.5.7 Langlopende schulden - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Waarborgsommen

6.5.8 Kortlopende schulden

- Aangegane verplichtingen inzake onroerende zaken

44,9

24,3

24,3

- Overige schulden

1,7

3,4

3,4

- Overlopende passiva

3,7

4,7

4,7

468,6

453,1

- Rekening Courant WOONBEDRIJF

10,9

Totaal passiva

511,2

115


6.8

Vennootschappelijke winsten verliesrekening

Omschrijving

2005

2004 nieuw

2004 oud

6.6.1 Bedrijfsopbrengsten - Huren

65,9

64,2

64,2

- Vergoedingen

2,9

3,5

3,5

- Overheidsbijdragen

0,1

0,6

0,6

0,8

0,8

16,3

16,3

- Overige dienstverlening - Verkoopopbrengst onroerende zaken

18,9

- Toegerekende kosten aan eigen bedrijf

2,6

- Overige opbrengsten

3,4

Som der bedrijfsopbrengsten

91,2

85,4

88,0

0,2

0,3

13,5

6.6.3 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

60,9

-9,0

11,6

6.6.4 Onderhoudslasten

20,6

17,0

17,0

6.6.5 Revitaliseringsuitgaven

26,1

Bedrijfslasten 6.9.5 Afschrijvingen op materiële vaste activa

6.6.6 Lasten in verband met verbetering en herstructurering

0,0

11,1

11,1

6.6.7 Lonen en salarissen

0,3

5,7

5,7

6.6.7 Sociale lasten

0,0

0,5

0,5

6.6.7 Pensioenlasten

0,1

2,2

2,2

7,6

14,9

14,7

Som der bedrijfslasten

128,6

42,7

76,3

Bedrijfsresultaat

-37,4

42,7

11,7

6.9.6 Doorbelaste kosten Stichting WOONBEDRIJF SWS.Hhvl 6.6.8 Overige bedrijfslasten

12,8

6.6.9 Financiële baten en lasten - Financiële baten

1,8

3,0

3,0

- Financiële lasten

9,6

11,4

11,4

-45,2

34,3

3,3

6.9.7 Resultaat deelnemingen

0,1

0,0

0,0

6.6.11 Mutatie reële waarde materiële vaste activa

-7,6

-27,6

0,0

-52,7

6,7

3,3

- Waardeverandering financiële vaste activa en effecten Bedrijfsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Jaarresultaat

116

Jaarrekening

6.9

Toelichting op de vennootschappelijke balans en winsten verliesrekening 2005

6.9.0

Algemeen

Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn aan elkaar gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de netto-vermogenswaarde in overeenstemming met de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-enverliesrekening. Toelichting op de vennootschappelijke balans per 31 december 2005 De toelichting op de vennootschappelijke balans per 31 december 2005 is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten die op de geconsolideerde balans per 31 december 2005 zijn opgenomen. 6.9.1

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Op de vennootschappelijke balans per 31 december 2005 zijn enkel de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie opgenomen die in bezit zijn van Woonstichting Hhvl. Op de geconsolideerde balans is daarnaast 50% van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl opgenomen. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie kunnen als volgt worden gespecificeerd:

117


Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2005

2004

Boekwaarde per 1 januari

5,8

5,3

- Investeringen

0,0

0,8

- Afschrijvingen

-0,7

-0,3

- Af: Overdracht aan Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl

-1,2


3,9

6.9.2

5,8

Deelnemingen

In de vennootschappelijke balans zijn de navolgende deelnemingen opgenomen: Deelnemingen

2005

2004

Stichting Administratiekantoor NCCW

1,6

1,6

Totaal

1,6

1,6

Hhvl Holding B.V. Hhvl Lichtrijk B.V. Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk Beheer B.V.

De deelnemingen worden tegen netto-vermogenswaarde gewaardeerd, behoudens de 2000 certificaten die worden gehouden in de Stichting Administratiekantoor NCCW, die tegen kostprijs worden gewaardeerd. 6.9.3

Voorraden

In de vennootschappelijke balans zijn, in tegenstelling tot de geconsolideerde balans, geen voorraden materialen opgenomen, omdat deze eigendom zijn van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl.

118

Jaarrekening

6.9.4

Eigen vermogen

Het verloop van het vennootschappelijk eigen vermogen, dat bestaat uit een herwaarderingsreserve en een overige reserve, kan als volgt worden weergegeven: Herwaarderingsreserve Stand per 1 januari

2005

2004

40,5

0,0

Effecten stelselwijzigingen

56,9

Terugnemen/realiseren van herwaarderingen

-37,4

Toevoeging uit resultaatbestemming

-16,4

Overige mutaties Stand per 31 december

3,1

40,5

Overige reserve

2005

2004

Stand per 1 januari

173,3

83,3

Effecten stelselwijzigingen

66,9

Realisatie herwaarderingsreserve

37,4

Toevoeging uit resultaatbestemming

-52,7

23,1

158,0

173,3

Overige mutaties Stand per 31 december

Voor een specificatie van het totale effect van de stelselwijziging wordt verwezen naar de paragraaf ‘Gevolgen stelselwijzigingen voor vermogen en resultaat’, die is opgenomen onder paragraaf 6.4 Grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling. Het in 2005 gerealiseerde vennootschappelijk resultaat bedraagt € 52,7 mln. verlies en wordt onttrokken aan de overige reserve.

119


Toelichting op de vennootschappelijke winst-en verliesrekening over 2005 De toelichting op de vennootschappelijke winst-en verliesrekening over 2005 is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten die op de geconsolideerde winst-en verliesrekening over 2005 zijn opgenomen. 6.9.5

Afschrijvingen op materiële vaste activa

Onder de post afschrijvingen op materiële vaste activa zijn in de vennootschappelijke winsten verliesrekening enkel opgenomen de afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie die in bezit zijn van Woonstichting Hhvl. In de geconsolideerde resultatenrekening zijn tevens opgenomen de afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie die in bezit zijn van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. In de vennootschappelijke resultatenrekening zijn de afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie die in bezit zijn van WOONBEDRIJF opgenomen onder de post doorbelaste kosten WOONBEDRIJF. 6.9.6

Doorbelaste kosten Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl

In deze post is opgenomen 50% van de door Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl gemaakte beheerkosten ten behoeve van de toegelaten instellingen Woonstichting Hhvl en Woningstichting SWS. In de geconsolideerde resultatenrekening zijn deze kosten categoriaal verdeeld, conform de door Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl zelf gehanteerde indeling van de kosten. Conform de vigerende Service Level Agreement (SLA) tussen Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl en de beide toegelaten instellingen SWS en Hhvl belast WOONBEDRIJF naar beide toegelaten instellingen 50% van de gemaakte beheerkosten.

120

Jaarrekening

6.9.7

Resultaat deelnemingen

Het resultaat deelnemingen in de vennootschappelijke balans bestaat uit het jaarresultaat van alle deelnemingen van Woonstichting Hhvl, dit in tegenstelling tot het resultaat deelnemingen in de geconsolideerde resultatenrekening dat enkel de niet-geconsolideerde deelnemingen van Hhvl bevat. Het resultaat deelnemingen kan als volgt worden gespecificeerd: Deelnemingen

2005

2004

Stichting Administratiekantoor NCCW

0,1

0,0

Totaal

0,1

0,0

Hhvl Holding B.V. Hhvl Lichtrijk B.V. Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk Beheer B.V.

6.10

Overige gegevens

Resultaatbestemming Volgens de statuten wordt een eventueel batig saldo volledig ingezet voor de volkshuisvesting. Besloten is dan ook om het jaarresultaat van € 52,7 mln. verlies te onttrekken van het eigen vermogen. Een bedrag van € 15,3 mln. wordt onttrokken aan de overige reserve, terwijl een bedrag van € 37,4 mln. wordt onttrokken aan de herwaarderingsreserve. De herwaarderingsreserve betreft het gedeelte van het eigen vermogen dat nog niet gerealiseerd is, maar dat gebaseerd is op de toekomstige verdiencapaciteit. Gebeurtenissen na balansdatum Op 24 maart 2006 is bij de Nederlandse Mededingingsautoriteit een vergunningsaanvraag voor een fusie met Woningstichting SWS ingediend, welke fusie naar verwachting in de loop van 2006 zal plaatsvinden.

121




Na controle van de jaarrekening 2005 heeft PricewaterhouseCoopers een goedkeurende accountantsverklaring afgegeven bij de jaarrekening met de volgende strekking: Opdracht Wij hebben de in artikel 26, eerste lid, onderdeel a, van het Besluit beheer socialehuursector bedoelde jaarrekening 2005 van Woonstichting Hertog Hendrik van Lotharingen te Eindhoven gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de leiding van de toegelaten instelling. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken. Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient deze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de leiding van de toegelaten instelling daarbij heeft

123


gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel. Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 31 december 2005 en van het resultaat over 2005 in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer socialehuursector. Tevens zijn wij nagegaan dat het jaarverslag voorzover wij dat kunnen beoordelen verenigbaar is met de jaarrekening. ’s-Hertogenbosch, 27 april 2006 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

124

Bijlagen

Bijlage: Kengetallen Hhvl

2005

2004

2003

2002

2001 geconsolideerd

aantal verhuureenheden 1. Woningen a. in exploitatie b. in aanbouw

15.854

16.246

15.957

15.723

17.919

15.673

15.711

15.832

15.549

17.659

181

535

125

174

260

1.129

1.067

1.183

1.204

1.735

66

79

74

78

415

116

88

81

2.110

287

1.480

1.449

1.482

1.459

1.580

94

92

93

93

88

161,1

86,4

83,3

57,0

71,0

2. a. Voorziening herstructurering

84,1

154,6

150,4

181,5

106,5

2. b. Voorziening negatieve bedrijfswaarde

19,8

0,0

0

0,0

0,0

3. Bruto Huren

67,9

66,0

64,1

65,8

70,8

2,9

3,5

2,7

3,6

4,4

2. Garages en parkeerplaatsen 3. Overig 4. Verkochte woningen Totaal verzekerde waarde (x € 1 mln.) Verzekerde waarde per woning (x € 1.000,-) Balans en Winst- en verliesrekening (x € 1 mln.) 1. Eigen vermogen

4. Vergoedingen 5. a. Jaarresultaat b. Overige mutaties in het eigen vermogen

-52,7

3,1

26,3

-14,0

2,2

123,8

0,0

0,0

0,0

0,0

1,69

1,52

1,25

1,35

1,47

3,27

2,63

1,71

1,63

1,81

1.314

1.081

919

1.093

1.131

31,66

19,1

16,9

11,0

12,6

0

63,8

149,2

196,7

44,1

-52,27

3,58

31,57

-24,56

3,15

Algemeen 1. Huurachterstand per 31 december in % van huren en vergoedingen 2. Huurderving in % van de huren en vergoedingen 3. Onderhoudsuitgaven per woning (x € 1) Financiële continuïteit 1. Solvabiliteit in % 2. Liquiditeit in % 3. Rentabiliteit eigen vermogen in % 4. Gemiddelde rentevoet lopende leningen ultimo boekjaar in %

5,49

5,84

6,03

6,19

6,37

11.732

10.282

8.179

6.637

5.634

6. Eigen vermogen einde boekjaar per woning (x € 1) 10.521

5.500

5.259

3.664

4.019

242,86

123,9

123,5

81,2

91,3

6.629

9.832

9.452

11.625

6.019

188,1

119,2

111,8

108,1

112,3

5. Interne financiering per woning (x € 1)

7. Eigen vermogen einde boekjaar in % van de huren en overheidsbijdragen 8. Onderhoudsvoorzieningen einde boekjaar per woning (x € 1) Personeelsbezetting einde boekjaar op basis full-time

125


Woonstichting Hertog Hendrik van Lotharingen Toegelaten bij Koninklijk Besluit d.d. 10 mei 1935, Nr. 37 Datum laatst goedgekeurde statuten: 18 februari 2003 Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Oost-Brabant, vestiging Eindhoven, in het Stichtingenregister d.d. 29 mei 1981, Nr. S 088762 en in het Handelsregister d.d. 15 oktober 1986, Nr. 170 58500 Lid van Aedes vereniging van woningcorporaties en Platform Eindhovense Woningcorporaties en Kences, Kenniscentrum Studentenhuisvesting. Geregistreerd als organisatie die de Bedrijfstakcode Woningcorporaties heeft onderschreven.

Willemstraat 28 5611 HD Eindhoven Postadres: Postbus 280 5600 AG Eindhoven Telefoon: 040 - 2 43 43 43 Fax: 040 - 2 60 65 05 E-mail: [email protected]

126

Woonstichting Hertog Hendrik van Lotharingen

Recommend Documents