WOONSEMINAR KORTRIJK 9 december 2011

WOONSEMINAR KORTRIJK 9 december 2011 Lokale overheden bouwen en financieren zelf betaalbare woningen “Wonen voor 200.000 Euro all-in” Filip Canfyn

CONCLUSIE 1 meer nieuwbouwwoningen voor verhuur en verkoop meer woningen in huurcircuit

SITUATIE 74% eigendom dalende vraag 6% sociale huur onvoldoende aanbod 20 % private huur onvoldoende aanbod, stijgende vraag, geen kwaliteit, geen relatie prijs - kwaliteit

ANTWOORD faciliteren aankoop door Q2 = minder druk op huurmarkt faciliteren kwalitatieve huur = andere druk op huurmarkt = vooral stedelijke oplossing

CONCLUSIE 2 lokale overheid = actor, provider autofinanciering, geen subsidies overheidsgestuurde marktwerking ontwikkelaars = producent

LOWOB = INSTRUMENT

LOkaal Woon Ontwikkelings Bedrijf

DOEL LOWOB - PRINCIPIEEL lokaal over consistente periode met consistent volume aan bouwen verhuurinterventies zowel marktcorrigerend als imago/perceptiecorrigerend optreden

DOEL LOWOB – OPERATIONEEL (1) marktsturing = zelf betaalbaar koop/huuraanbod (doen) produceren + vraag voor betaalbaar aanbod tastbaar maken naar commerciële providers toe (voorbeeldfunctie)

DOEL LOWOB – OPERATIONEEL (2) financiële support = (koop) uitgestelde betaling (grondaan)deel woning + (huur) provisie huur/onderhoudgarantie en objectieve huurprijs (prijs-kwaliteit)

TWEE (START) FASEN offertevraag 1 = externe financiering offertevragen 2 = ontwikkeling + productie (nieuw) + regulier marktaanbod (nieuw, bestaand)

PROGRAMMA

met/zonder grond lokale overheid nieuw/bestaand huur/koop

BETAALBAARHEID = betaalbaarheid woning (productie) = betaalbaarheid verwerving door uitgestelde betaling (grondaan)deel woning (financiering) = betaalbaarheid gedurende 9 jaar

PRODUCT budgetwoning max. 200.000 euro all-in = limiet budget doelgroep = limiet budget producent

BUDGETWONING – DEFINITIE (1) Antwerpen, Gent, Kortrijk + …. ?

→ interstedelijke samenwerking ? ifv. kritische massa ifv. investeringen in concepten

BUDGETWONINGEN – DEFINITIE (2) bij voorkeur ggw (woonwens) stedelijke voorkeur 2G > app 3 slk, 120m² kavel 150m², tuin 50m² volledige afwerking E-peil min 10

BUDGETWONING – DEFINITIE (3) benchmark = 28-34 (bijna) 1 kind of meer Q2 inkomen potentiële uitstromer

BUDGETWONING – BESTEDING (1) 200.000 Euro all-in = 30.000 Euro all-in grond + 170.000 Euro all-in opstal (21% btw, 10% registratie) (optimalisatie???)

BUDGETWONING – BESTEDING (2) verkoopprijs grond = 27.000 euro registratierechten = 3.000 euro bouwkosten = 105.000 euro infrastructuur & aanleg = 17.500 euro erelonen = 12.500 euro ontwikkelingskosten = 5.000 euro btw = 30.000 euro

BUDGETWONING – BESTEDING (3) 27.000 euro = verkoopprijs grond = bepalend voor • inkoop • ligging • capaciteit/densiteit • haalbaarheid

BUDGETWONING – BESTEDING (4) budgetwoning = intelligentie • grondgebruik • interne ontsluiting • (collectieve) parkeeroplossing • densiteit • schakeling • ontwerp • uitvoeringsmethode

LOWOB - WERKINGSTERREINEN • verhuren nieuwbouwbudgetwoningen • stimuleren aankoop nieuwbouwbudgetwoningen • verhuren bestaande budgetwoningen • stimuleren aankoop bestaande budgetwoningen

PARAMETERS 4% = rendement verhuurder/lokale overheid 9 jaar = duurtijd (huurperiode, uitgestelde betaling, betaalbaarheid) 450-750 euro/maand = huurprijsvork (aan 4% = 135.000 – 225.000 euro, zonder objectieve correcties)

CONCRETE WERKTERREINEN • verhuren nieuwbouwbudgetwoningen (450750 euro) voor 9 jaar • stimuleren aankoop nieuwbouwbudgetwoningen met uitgestelde betaling/starterslening op 9 jaar • verhuren bestaande budgetwoningen (450750 euro) voor 9 jaar • stimuleren aankoop bestaande budgetwoningen met starterslening op 9 jaar

VERHUUR NIEUWBOUWBUDGETWONINGEN (450-750) (1) grond LOWOB (27.000) woning ontwikkelaar gekocht door LOWOB (170.000) huur 9 jaar = 4% op 170.000 = 565 provisie huurbetaling + onderhoud na 9 jaar verkoop (aan huurder) vkp = 4% op grond, 2% op opstal

VERHUUR NIEUWBOUWBUDGETWONINGEN (450-750) (2) grond ontwikkelaar woning ontwikkelaar gekocht door LOWOB (200.000) huur 9 jaar = 4% op 200.000 = 665 provisie huurbetaling + onderhoud na 9 jaar verkoop (aan huurder) vkp = 2% op grond + opstal

VERKOOP NIEUWBOUWBUDGETWONINGEN (1) grond LOWOB (27.000) woning ontwikkelaar gekocht door klant (170.000) gedurende 9 jaar geen betaling grond na 9 jaar verkoop grond (aan klant) vkp = 4% op grond regeling voor vroegere verkoop met maximum vkp (- 4.330/jaar) en integrale betaling ‘grond na 9 jaar’

VERKOOP NIEUWBOUWBUDGETWONINGEN (2) grond ontwikkelaar woning ontwikkelaar gekocht door klant (200.000) gedurende 9 jaar geen betaling starterlening (15.000) na 9 jaar aflossing lening (door klant) 4% op 15.000 regeling voor vroegere verkoop met integrale betaling ‘lening na 9 jaar’

AANKOOP BESTAANDE BUDGETWONINGEN bestaande woning gekocht door klant (200.000) gedurende 9 jaar geen betaling starterlening 15.000 na 9 jaar aflossing lening (door klant) 4% op 15.000 regeling voor vroegere verkoop met integrale betaling ‘lening na 9 jaar’

VERHUUR BESTAANDE BUDGETWONING

bestaande woning huur = 9 jaar objectieve huurprijs (450-750) provisie huurbetaling + onderhoud servicefee verhuurder + huurder

KOSTENPLAATJE EN KAPITAALBEHOEFTE • jaarlijkse huuropbrengst = 4% op opstalwaarde en/of grondwaarde • jaarlijkse provisie huurgarantie + onderhoudskosten = 1.500 euro (1.000 euro effectief vast te zetten als provisie, 500 euro te gebruiken als servicefee) • jaarlijkse financieringsrente = 4% • jaarlijkse waardestijging of valorisatie opstal en/of grond = 2%

KOSTENPLAATJE – KAPITAALBEHOEFTE (1) HUUR 170 = grondinvestering LOWOB (27.000), aankoop nieuwbouwbudgetwoning ontwikkelaar (170.000) door LOWOB, verhuring door LOWOB, verkoop na 9 jaar huurinkomsten grond = 0 huurinkomsten opstal = 4% x 170.000 x 9 = 61.200 Euro huurgarantie + onderhoudskosten = 1.500 x 9 = 13.500 Euro financieringsrente = 4% x 197.000 x 9 = 70.920 Euro recuperatie na verkoop = 241.000 Euro totaal in = 61.200 + 241.000 = 302.600 Euro totaal uit = 197.000 + 13.500 + 70.920 = 281.420 Euro positief saldo = 21.180 Euro kapitaalbehoefte = 197.000 Euro over 9 jaar

KOSTENPLAATJE – KAPITAALBEHOEFTE (2) KOOP 170 = grondinvestering LOWOB (27.000), aankoop nieuwbouwbudgetwoning ontwikkelaar (170.000) door koper, uitgestelde betaling grondwaarde, terugbetaling na 9 jaar financieringsrente = 4% x 27.000 x 9 = 9.720 Euro recuperatie lening = 40.800 Euro totaal in = 40.800 Euro totaal uit = 27.000 + 9.720 = 36.720 Euro positief saldo = 4.080 Euro kapitaalbehoefte = 27.000 Euro over 9 jaar

KOSTENPLAATJE – KAPITAALBEHOEFTE (3) HUUR 200 = aankoop nieuwbouwbudgetwoning + grond ontwikkelaar (200.000) door LOWOB, verhuring door LOWOB, verkoop na 9 jaar huurinkomsten grond = 4% x 30.000 x 9 = 10.800 Euro huurinkomsten opstal = 4% x 170.000 x 9 = 61.200 Euro huurgarantie + onderhoudskosten = 1.500 x 9 = 13.500 Euro financieringsrente = 4% x 200.000 x 9 = 72.000 Euro recuperatie na verkoop = 236.000 Euro totaal in = 10.800 + 61.200 + 236.000 = 308.000 Euro totaal uit = 200.000 + 13.500 + 72.000 = 285.500 Euro positief saldo = 22.500 Euro kapitaalbehoefte = 200.000 Euro over 9 jaar

KOSTENPLAATJE – KAPITAALBEHOEFTE (4) KOOP 200 = aankoop nieuwbouwbudgetwoning + grond ontwikkelaar of bestaande budgetwoning (200.000) door klant, starterlening (15.000), terugbetaling na 9 jaar financieringsrente = 4% x 15.000 x 9 = 5.400 Euro recuperatie na verkoop = 20.400 Euro totaal in = 20.400 Euro totaal uit = 15.000 + 5.400 = 20.400 Euro saldo = 0 kapitaalbehoefte = 15.000 Euro over 9 jaar

KOSTENPLAATJE – KAPITAALBEHOEFTE (5) HUUR BEST = verhuring bestaande budgetwoning door LOWOB voor 9 jaar

huurgarantie + onderhoudskosten = 1.500 x 9 = 13.500 Euro servicefee = 10% x 600 euro x 12 x 9 = 6.480 Euro huur voor eigenaar (op 8% servicefee na) totaal in = 6.480 Euro totaal uit = 13.500 Euro negatief saldo = 7.020 Euro kapitaalbehoefte = 0

CONSISTENT(E) PERIODE EN VOLUME randvoorwaarde correctie markt en imago/perceptie huurperiode 9 jaar koopperiode 3 jaar

centrumstad > 30.000 woningen 20% private huur, 20% 450-750 euro 25% marktinvloed = 300 woningen (100/jaar) centrumstad > 300 nieuwe woningen/jaar 20% marktinvloed = 60 woningen/jaar

LOWOB - WERKINGSASSEN ontwikkeling • • • • •

grond ontwikkeling risico lening verkoop = ontwikkelingsbedrijf

huurbeheer •

verhuur = woonwinkel

•

huurbeheer = SVK

SIMULATIE globaal financieel model nodige externe financiering ? (eerste offertevraag) evolutie cashflow ? verloop geldstromen ?

PROGRAMMA (1) periode 3 + 9 = 12 jaar 3 jaar voor opbouw huur- en kooppatrimonium 9 jaar voor volledige recuperatie investeringen via terugbetaling leningen door kopers en voor volledige doorlooptijd voor huurders in eerste drie jaar telkens 40 HUUR 170, 25 KOOP 170, 40 HUUR 200, 25 KOOP 200, 10 KOOP 15 en 20 HUUR BEST in totaal 480 budgetwoningen

PROGRAMMA (2) ook nog voortraject 3 jaar jaar -2 = offertevraag financiering, offertevraag productie, opbouw grondvoorraad, detectie bestaande budgetwoningen jaar -1 = contractering financiering, contractering productie, vergunning bouwaanvragen, start productie

jaar 0 = productie

HUUR 170

1 investering

4

5

6

7

8

€ € €

€ -197.000 €

10

TOTAAL

-1.500 € -1.500 € -1.500 € -1.500 € -1.500 € -1.500 € -7.880 € -7.880 € -7.880 € -7.880 € -7.880 € -7.880 € 6.800 € 6.800 € 6.800 € 6.800 € 6.800 € 6.800 €

-1.500 € -1.500 € -1.500 € -13.500 -7.880 € -7.880 € -7.880 € -70.920 6.800 € 6.800 € 6.800 € 61.200

-2.580 € -2.580

-2.580 € -2.580 € 238.820 € 21.180

€

27.000

investering in opstal provisie servicefee

€ € €

170.000 9.000 4.500

financieringskosten UIT

€ €

70.920 281.420

3 x 40

9

€ 241.400 € 44.400

investering in grond

PROGRAMMA

3

€ -170.000 € -27.000

provisie financiering huur servicefee TOTAAL

2

€ -2.580

€ -2.580

€ -2.580

€ -2.580

€

recuperati e grond/opst al

€

241.400

huurinkom sten IN

€ €

61.200 302.600

€

21.180

SALDO

+

(3 x 40) HUUR 170

(x 1.000 Euro)

investering

1 -7.880,0

provisie financiering huur servicefee kosten

TOTAAL

-7.880,0

2

3

4

5

6

7

8

-7.880,0

-7.880,0

-60,0 -315,2 272,0

-120,0 -630,4 544,0

-180,0 -945,6 816,0

-180,0 -945,6 816,0

-180,0 -945,6 816,0

-180,0 -945,6 816,0

-180,0 -945,6 816,0

-103,2

-206,4

-309,6

-309,6

-309,6

-309,6

-7.983,2

-8.086,4

-309,6

-309,6

-309,6

-309,6

9

10

12

TOTAAL

9.656,0

9.656,0

9.656,0

5.328,0

-180,0 -945,6 816,0

-180,0 -945,6 816,0

-120,0 -630,4 544,0

-60,0 -315,2 272,0

-1.620,0 -8.510,4 7.344,0

-309,6

-309,6

-309,6

-206,4

-103,2

-2.786,4

-309,6

-309,6

9.346,4

9.449,6

9.552,8

2.541,6

investering in grond investering in opstal provisie servicefee financieringskosten

€ 3.240.000 € 20.400.000 € 1.080.000 € 540.000 € 8.510.400

recuperatie grond/opstal huurinkomsten IN

€ 28.968.000 € 7.344.000 € 36.312.000

UIT

€ 33.770.400

SALDO

€ 2.541.600

+

11

KOOP 170

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

TOTAAL

investering € -27.000 provisie financiering huur servicefee TOTAAL

€ 40.800 € 13.800 €

€ -27.000 €


€

1.080 €

-1.080 € -1.080

27.000

investering in opstal provisie servicefee financieringskosten UIT

PROGRAMMA

€ €

3 x 25

1.080 €

9.720 36.720

1.080 €

€ -1.080

1.080 €

€ -1.080

1.080 €

1.080 €

1.080 € -9.720

-1.080 € -1.080 € 39.720 € 4.080


€

40.800

huurinkom sten IN

€

40.800

€

4.080

+

€ -1.080

1.080 €

€

SALDO

€ -1.080

1.080 €

(3 x 25) KOOP 170

(x 1.000 Euro)

1

investering

-675,0

2


TOTAAL

-675,0

3

5

6

7

8

-675,0

-675,0

-27,0

-54,0

-81,0

-81,0

-81,0

-81,0

-81,0

-27,0

-54,0

-81,0

-81,0

-81,0

-81,0

-702,0

-729,0

-81,0

-81,0

-81,0

-81,0


€ 2.025.000

UIT

€ 2.754.000

€

4

9

10

12

TOTAAL

1.020,0

1.020,0

1.020,0

-1.035,0

-81,0

-81,0

-54,0

-27,0

-729,0

-81,0

-81,0

-81,0

-54,0

-27,0

-729,0

-81,0

-81,0

939,0

966,0

993,0

306,0


€ 3.060.000

SALDO

€

€ 3.060.000

729.000 +

11

306.000

HUUR 200

1 investering

4

5

6

7

8

€ € €

€ -200.000 €

10

TOTAAL

-1.500 € -1.500 € -1.500 € -1.500 € -1.500 € -1.500 € -8.000 € -8.000 € -8.000 € -8.000 € -8.000 € -8.000 € 8.000 € 8.000 € 8.000 € 8.000 € 8.000 € 8.000 €

-1.500 € -1.500 € -1.500 € -13.500 -8.000 € -8.000 € -8.000 € -72.000 8.000 € 8.000 € 8.000 € 72.000

-1.500 € -1.500

-1.500 € -1.500 € 234.500 € 22.500


€ € €

200.000 9.000 4.500


€ €

72.000 285.500

3 x 40

9

€ 236.000 € 36.000


PROGRAMMA

3

€ -200.000

provisie financiering huur servicefee TOTAAL

2

€ -1.500

€ -1.500

€ -1.500

€ -1.500

€


€

236.000

huurinkom sten IN

€ €

72.000 308.000

€

22.500

SALDO

+

(3 x 40) HUUR 200

(x 1.000 Euro)

investering

1 -8.000,0


TOTAAL

-8.000,0

2

3

4

5

6

7

8

-8.000,0

-8.000,0

-60,0 -320,0 320,0

-120,0 -640,0 640,0

-180,0 -960,0 960,0

-180,0 -960,0 960,0

-180,0 -960,0 960,0

-180,0 -960,0 960,0

-180,0 -960,0 960,0

-60,0

-120,0

-180,0

-180,0

-180,0

-180,0

-8.060,0

8.120,0

-180,0

-180,0

-180,0

-180,0


€ 24.000.000 € 1.080.000 € 540.000 € 8.640.000

UIT

€ 34.260.000

9

10

12

TOTAAL

9.440,0

9.440,0

9.440,0

4.320,0

-180,0 -960,0 960,0

-180,0 -960,0 960,0

-120,0 -640,0 640,0

-60,0 -320,0 320,0

-1.620,0 -8.640,0 8.640,0

-180,0

-180,0

-180,0

-120,0

-60,0

-1.620,0

-180,0

-180,0

9.260,0

9.320,0

9.380,0

2.700,0


€ 28.320.000 € 8.640.000 € 36.960.000

SALDO

€ 2.700.000

+

11

KOOP 200

1 investering provisie financiering huur servicefee TOTAAL

2

3

5

6

7

8

9

€ -15.000

10

TOTAAL

€ 20.400 €

€

-600 €

-600 €

-600 €

-600 €

-600 €

-600 €

-600 €

-600 €

€ -197.000 €

-600 €

-600 €

-600 €

-600 €

-600 €

-600 €

-600 €

-600 € 19.800 €



€


€ €

PROGRAMMA

4

3 x 25 (nieuw) 3 x 10 (bestaand)

15.000

5.400 20.400

recuperati e grond/ops tal

€

20.400

huurinkom sten IN

€

20.400

€

-

SALDO

+

5.400

-600 € -5.400

-

(3 x 35) KOOP 200

(x 1.000 Euro)

1

investering

-525,0

2


TOTAAL

investering in grond investering in opstal provisie servicefee financieringskosten UIT

-525,0

3

5

6

7

8

-525,0

-525,0

-21,0

-42,0

-63,0

-63,0

-63,0

-63,0

-63,0

-21,0

-42,0

-63,0

-63,0

-63,0

-63,0

-546,0

-567,0

-63,0

-63,0

-63,0

-63,0

€ 1.575.000

€

4

9

10

TOTAAL

714,0

714,0

567,0

-63,0

-63,0

-42,0

-21,0

-567,0

-63,0

-63,0

-63,0

-42,0

-21,0

-567,0

-63,0

-63,0

651,0

672,0

693,0

0,0


€ 2.142.000

SALDO

€

+

12

714,0

€ 2.142.000

567.000

€ 2.142.000

11

-

HUUR BEST

1

2

3

4

5

6

7

€ -1.500

€ -1.500

€ -1.500

€ -1.500

8

9

10

TOTAAL

investering provisie financiering huur servicefee

€

-1.500 € -1.500

€

720 €

720 €

720 €

720 €

720 €

720 €

720 €

720 €

720 €

TOTAAL

€

-780 €

-780 €

-780 €

-780 €

-780 €

-780 €

-780 €

-780 €

-780 € -7.020

-1.500 € -1.500 € -1.500 € -13.500




€ €

9.000 4.500


€

13.500

PROGRAMMA

€

huurinkom sten * IN SALDO

3 x 20

+

€ €

6.480 6.480

€

-7.020

* = betaling servicefee door eigenaar en huurder

6.480

(3 x 20) HUUR BEST

(x 1.000 Euro)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

TOTAAL

investering provisie financiering huur servicefee kosten

-30,0

-60,0

-90,0

-90,0

-90,0

-90,0

-90,0

-90,0

-90,0

-60,0

-30,0

-810,0

14,4 -15,6

28,8 -31,2

43,2 -46,8

43,2 -46,8

43,2 -46,8

43,2 -46,8

43,2 -46,8

43,2 -46,8

43,2 -46,8

28,8 -31,2

14,4 -15,6

388,8 -421,2

TOTAAL

-15,6

-31,2

-46,8

-46,8

-46,8

-46,8

-46,8

-46,8

-46,8

-31,2

-15,6

-421,2

investering in grond investering in opstal provisie servicefee financieringskosten UIT

€ €

540.000 270.000

€

810.000

recuperatie grond/opstal huurinkomsten * IN

€ €

388.800 388.800

SALDO

€

421.200

-

* betaling servicefee door eigenaar en huurder

GLOBALE SIMULATIE (x 1.000 Euro)

HUUR 170 (120) KOOP 170 (75) HUUR 200 (120) KOOP 200 (105) HUUR BEST (60)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

TOTAAL

-7.880,0 -675,0 -8.000,0 -525,0

-7.983,2 -702,0 -8.060,0 -546,0 -15,6

-8.086,4 -729,0 -8.120,0 -567,0 -31,2

-309,6 -81,0 -180,0 -63,0 -46,8

-309,6 -81,0 -180,0 -63,0 -46,8

-309,6 -81,0 -180,0 -63,0 -46,8

-309,6 -81,0 -180,0 -63,0 -46,8

-309,6 -81,0 -180,0 -63,0 -46,8

-309,6 -81,0 -180,0 -63,0 -46,8

9.346,4 939,0 9.260,0 651,0 -46,8

9.449,6 966,0 9.320,0 672,0 -31,2

9.552,8 993,0 9.380,0 693,0 -15,6

2.541,6 306,0 2.700,0 0,0 -421,2

TOTAAL (480)

-17.080,0

-17.306,8

-17.533,6

-680,4

-680,4

-680,4

-680,4

-680,4

-680,4

20.149,6

20.376,4

20.603,2

5.126,4

CUMUL (480)

-17.080,0

-34.386,8

-51.920,4

-52.600,8

-53.281,2

-53.961,6

-54.642,0

-55.322,4

-56.002,8

-35.853,2

-15.476,8

5.126,4

5.126,4

investering in grond investering in opstal

€ (195 x) 5.265.000 (240/105 € x) 45.975.000 € provisie (300 x) 2.700.000 € servicefee (300 x) 1.350.000 € financieringskosten (420 x) 18.446.400 € UIT 73.736.400

recuperatie grond/opstal

€ 62.490.000

huurinkomsten

€ 16.372.800

IN

€ 78.862.800

SALDO

+

€ 5.126.400

RESULTANTE SIMULATIE (1)

investeringen LOWOB op 3 jaar = 5,265 miljoen Euro in verwerving 195 kavels = 45,975 miljoen in verwerving 240 budgetwoningen + support voor verwerving 105 nieuwe of bestaande budgetwoningen bij derden = in totaal ruim 51 miljoen in grond en opstallen voor verkoop of verhuring 480 budgetwoningen


opbouw 2,7 miljoen Euro provisies voor huurbetalings- en onderhoudsgarantie 300 huurwoningen gedurende 9 jaar huurbeheer gefinancierd met 1,35 miljoen Euro betaling 18,45 miljoen Euro financieringskosten

dus aan uitgavenzijde 22,5 miljoen Euro gereserveerd


totale kostenplaatje = 73,7 miljoen Euro te financieren maximum = te lenen bedrag (eerste offertevraag) = 56 miljoen Euro

RESULTANTE SIMULATIE (4) inkomsten = 62,5 miljoen Euro recuperatie investeringen = 16,4 miljoen Euro huurinkomsten = in totaal bijna 79 miljoen na 12 jaar globaal batig saldo = ruim 5 miljoen Euro verstandig met overheidsgeld omgaan = strategische doelstellingen realiseren + kosten budgetteren + (bescheiden) batig saldo inschrijven

MARKTREACTIE houding marktpartijen (ontwikkelaars en banken) tov. overheidsinitiatieven = vermoeden oneerlijke concurrentie = minimalisering kerntaken lokale overheid = vrees voor impliciete kritiek op privé-sector = van aversie tot koudwatervrees LOWOB = ook overheidsinitiatief → met gestuurde en corrigerende marktwerking hiaten qua betaalbare woningen opvullen want vandaag weinig tot geen interesse markt

MARKTREACTIE (1) positief tav. voordelen initiatief lokale overheid = directe stedenbouwkundige begeleiding en facilitering, dus beperking risico’s en doorlooptijden = inbreng gronden lokale overheid = afnamegarantie = versoepeling onderhandelingen rond bescheiden woningen DGP = start Marshallplan voor revitalisering stedelijk patrimonium = operationalisering interessante externe financierbaarheid

MARKTREACTIE (2)

randvoorwaarden gezonde solvabiliteit lokale overheid = breed politiek draagvlak + businessplan (methode betaling rente en recuperatie investering) + expliciete waarborg + slechts beperkte, eindige periode (9 jaar!)

MARKTREACTIE (3)

risico’s/twijfels = vraag veel groter dan aanbod = onaantrekkelijke eenheidsworst = evoluerende woonwens = andere klanten dan gewenste doelgroep

MARKTREACTIE (4)

succesfactoren/sterkhouders = cruciale rol grondposities (relatie met beschikbaarheid, densiteit, infrastructuurkosten, locatie, betaalbaarheid) = bouwprijs 800-850 Euro/m² (situatie 2011) (relatie met repetitiviteit, standaardafwerking, volume, ontwerp-, materiaal- en uitrustingkwaliteit)

WOONSEMINAR KORTRIJK 9 december 2011

Recommend Documents