WOONSEMINAR KORTRIJK 9 december 2011 Lokale overheden bouwen en financieren zelf betaalbare woningen “Wonen voor 200.000 Euro all-in” Filip Canfyn
CONCLUSIE 1 meer nieuwbouwwoningen voor verhuur en verkoop meer woningen in huurcircuit
SITUATIE 74% eigendom dalende vraag 6% sociale huur onvoldoende aanbod 20 % private huur onvoldoende aanbod, stijgende vraag, geen kwaliteit, geen relatie prijs - kwaliteit
ANTWOORD faciliteren aankoop door Q2 = minder druk op huurmarkt faciliteren kwalitatieve huur = andere druk op huurmarkt = vooral stedelijke oplossing
CONCLUSIE 2 lokale overheid = actor, provider autofinanciering, geen subsidies overheidsgestuurde marktwerking ontwikkelaars = producent
LOWOB = INSTRUMENT
LOkaal Woon Ontwikkelings Bedrijf
DOEL LOWOB - PRINCIPIEEL lokaal over consistente periode met consistent volume aan bouw- en verhuurinterventies zowel marktcorrigerend als imago/perceptiecorrigerend optreden
DOEL LOWOB – OPERATIONEEL (1) marktsturing = zelf betaalbaar koop/huuraanbod (doen) produceren + vraag voor betaalbaar aanbod tastbaar maken naar commerciële providers toe (voorbeeldfunctie)
DOEL LOWOB – OPERATIONEEL (2) financiële support = (koop) uitgestelde betaling (grondaan)deel woning + (huur) provisie huur/onderhoudgarantie en objectieve huurprijs (prijs-kwaliteit)
TWEE (START) FASEN offertevraag 1 = externe financiering offertevragen 2 = ontwikkeling + productie (nieuw) + regulier marktaanbod (nieuw, bestaand)
PROGRAMMA
met/zonder grond lokale overheid nieuw/bestaand huur/koop
BETAALBAARHEID = betaalbaarheid woning (productie) = betaalbaarheid verwerving door uitgestelde betaling (grondaan)deel woning (financiering) = betaalbaarheid gedurende 9 jaar
PRODUCT budgetwoning max. 200.000 euro all-in = limiet budget doelgroep = limiet budget producent
BUDGETWONING – DEFINITIE (1) Antwerpen, Gent, Kortrijk + …. ?
→ interstedelijke samenwerking ? ifv. kritische massa ifv. investeringen in concepten
BUDGETWONINGEN – DEFINITIE (2) bij voorkeur ggw (woonwens) stedelijke voorkeur 2G > app 3 slk, 120m² kavel 150m², tuin 50m² volledige afwerking E-peil min 10
BUDGETWONING – DEFINITIE (3) benchmark = 28-34 (bijna) 1 kind of meer Q2 inkomen potentiële uitstromer
BUDGETWONING – BESTEDING (1) 200.000 Euro all-in = 30.000 Euro all-in grond + 170.000 Euro all-in opstal (21% btw, 10% registratie) (optimalisatie???)
BUDGETWONING – BESTEDING (2) verkoopprijs grond = 27.000 euro registratierechten = 3.000 euro bouwkosten = 105.000 euro infrastructuur & aanleg = 17.500 euro erelonen = 12.500 euro ontwikkelingskosten = 5.000 euro btw = 30.000 euro
BUDGETWONING – BESTEDING (3) 27.000 euro = verkoopprijs grond = bepalend voor • inkoop • ligging • capaciteit/densiteit • haalbaarheid
BUDGETWONING – BESTEDING (4) budgetwoning = intelligentie • grondgebruik • interne ontsluiting • (collectieve) parkeeroplossing • densiteit • schakeling • ontwerp • uitvoeringsmethode
LOWOB - WERKINGSTERREINEN • verhuren nieuwbouwbudgetwoningen • stimuleren aankoop nieuwbouwbudgetwoningen • verhuren bestaande budgetwoningen • stimuleren aankoop bestaande budgetwoningen
PARAMETERS 4% = rendement verhuurder/lokale overheid 9 jaar = duurtijd (huurperiode, uitgestelde betaling, betaalbaarheid) 450-750 euro/maand = huurprijsvork (aan 4% = 135.000 – 225.000 euro, zonder objectieve correcties)
CONCRETE WERKTERREINEN • verhuren nieuwbouwbudgetwoningen (450750 euro) voor 9 jaar • stimuleren aankoop nieuwbouwbudgetwoningen met uitgestelde betaling/starterslening op 9 jaar • verhuren bestaande budgetwoningen (450750 euro) voor 9 jaar • stimuleren aankoop bestaande budgetwoningen met starterslening op 9 jaar
VERHUUR NIEUWBOUWBUDGETWONINGEN (450-750) (1) grond LOWOB (27.000) woning ontwikkelaar gekocht door LOWOB (170.000) huur 9 jaar = 4% op 170.000 = 565 provisie huurbetaling + onderhoud na 9 jaar verkoop (aan huurder) vkp = 4% op grond, 2% op opstal
VERHUUR NIEUWBOUWBUDGETWONINGEN (450-750) (2) grond ontwikkelaar woning ontwikkelaar gekocht door LOWOB (200.000) huur 9 jaar = 4% op 200.000 = 665 provisie huurbetaling + onderhoud na 9 jaar verkoop (aan huurder) vkp = 2% op grond + opstal
VERKOOP NIEUWBOUWBUDGETWONINGEN (1) grond LOWOB (27.000) woning ontwikkelaar gekocht door klant (170.000) gedurende 9 jaar geen betaling grond na 9 jaar verkoop grond (aan klant) vkp = 4% op grond regeling voor vroegere verkoop met maximum vkp (- 4.330/jaar) en integrale betaling ‘grond na 9 jaar’
VERKOOP NIEUWBOUWBUDGETWONINGEN (2) grond ontwikkelaar woning ontwikkelaar gekocht door klant (200.000) gedurende 9 jaar geen betaling starterlening (15.000) na 9 jaar aflossing lening (door klant) 4% op 15.000 regeling voor vroegere verkoop met integrale betaling ‘lening na 9 jaar’
AANKOOP BESTAANDE BUDGETWONINGEN bestaande woning gekocht door klant (200.000) gedurende 9 jaar geen betaling starterlening 15.000 na 9 jaar aflossing lening (door klant) 4% op 15.000 regeling voor vroegere verkoop met integrale betaling ‘lening na 9 jaar’
VERHUUR BESTAANDE BUDGETWONING
bestaande woning huur = 9 jaar objectieve huurprijs (450-750) provisie huurbetaling + onderhoud servicefee verhuurder + huurder
KOSTENPLAATJE EN KAPITAALBEHOEFTE • jaarlijkse huuropbrengst = 4% op opstalwaarde en/of grondwaarde • jaarlijkse provisie huurgarantie + onderhoudskosten = 1.500 euro (1.000 euro effectief vast te zetten als provisie, 500 euro te gebruiken als servicefee) • jaarlijkse financieringsrente = 4% • jaarlijkse waardestijging of valorisatie opstal en/of grond = 2%
KOSTENPLAATJE – KAPITAALBEHOEFTE (1) HUUR 170 = grondinvestering LOWOB (27.000), aankoop nieuwbouwbudgetwoning ontwikkelaar (170.000) door LOWOB, verhuring door LOWOB, verkoop na 9 jaar huurinkomsten grond = 0 huurinkomsten opstal = 4% x 170.000 x 9 = 61.200 Euro huurgarantie + onderhoudskosten = 1.500 x 9 = 13.500 Euro financieringsrente = 4% x 197.000 x 9 = 70.920 Euro recuperatie na verkoop = 241.000 Euro totaal in = 61.200 + 241.000 = 302.600 Euro totaal uit = 197.000 + 13.500 + 70.920 = 281.420 Euro positief saldo = 21.180 Euro kapitaalbehoefte = 197.000 Euro over 9 jaar
KOSTENPLAATJE – KAPITAALBEHOEFTE (2) KOOP 170 = grondinvestering LOWOB (27.000), aankoop nieuwbouwbudgetwoning ontwikkelaar (170.000) door koper, uitgestelde betaling grondwaarde, terugbetaling na 9 jaar financieringsrente = 4% x 27.000 x 9 = 9.720 Euro recuperatie lening = 40.800 Euro totaal in = 40.800 Euro totaal uit = 27.000 + 9.720 = 36.720 Euro positief saldo = 4.080 Euro kapitaalbehoefte = 27.000 Euro over 9 jaar
KOSTENPLAATJE – KAPITAALBEHOEFTE (3) HUUR 200 = aankoop nieuwbouwbudgetwoning + grond ontwikkelaar (200.000) door LOWOB, verhuring door LOWOB, verkoop na 9 jaar huurinkomsten grond = 4% x 30.000 x 9 = 10.800 Euro huurinkomsten opstal = 4% x 170.000 x 9 = 61.200 Euro huurgarantie + onderhoudskosten = 1.500 x 9 = 13.500 Euro financieringsrente = 4% x 200.000 x 9 = 72.000 Euro recuperatie na verkoop = 236.000 Euro totaal in = 10.800 + 61.200 + 236.000 = 308.000 Euro totaal uit = 200.000 + 13.500 + 72.000 = 285.500 Euro positief saldo = 22.500 Euro kapitaalbehoefte = 200.000 Euro over 9 jaar
KOSTENPLAATJE – KAPITAALBEHOEFTE (4) KOOP 200 = aankoop nieuwbouwbudgetwoning + grond ontwikkelaar of bestaande budgetwoning (200.000) door klant, starterlening (15.000), terugbetaling na 9 jaar financieringsrente = 4% x 15.000 x 9 = 5.400 Euro recuperatie na verkoop = 20.400 Euro totaal in = 20.400 Euro totaal uit = 15.000 + 5.400 = 20.400 Euro saldo = 0 kapitaalbehoefte = 15.000 Euro over 9 jaar
KOSTENPLAATJE – KAPITAALBEHOEFTE (5) HUUR BEST = verhuring bestaande budgetwoning door LOWOB voor 9 jaar
huurgarantie + onderhoudskosten = 1.500 x 9 = 13.500 Euro servicefee = 10% x 600 euro x 12 x 9 = 6.480 Euro huur voor eigenaar (op 8% servicefee na) totaal in = 6.480 Euro totaal uit = 13.500 Euro negatief saldo = 7.020 Euro kapitaalbehoefte = 0
CONSISTENT(E) PERIODE EN VOLUME randvoorwaarde correctie markt en imago/perceptie huurperiode 9 jaar koopperiode 3 jaar
centrumstad > 30.000 woningen 20% private huur, 20% 450-750 euro 25% marktinvloed = 300 woningen (100/jaar) centrumstad > 300 nieuwe woningen/jaar 20% marktinvloed = 60 woningen/jaar
LOWOB - WERKINGSASSEN ontwikkeling • • • • •
grond ontwikkeling risico lening verkoop = ontwikkelingsbedrijf
huurbeheer •
verhuur = woonwinkel
•
huurbeheer = SVK
SIMULATIE globaal financieel model nodige externe financiering ? (eerste offertevraag) evolutie cashflow ? verloop geldstromen ?
PROGRAMMA (1) periode 3 + 9 = 12 jaar 3 jaar voor opbouw huur- en kooppatrimonium 9 jaar voor volledige recuperatie investeringen via terugbetaling leningen door kopers en voor volledige doorlooptijd voor huurders in eerste drie jaar telkens 40 HUUR 170, 25 KOOP 170, 40 HUUR 200, 25 KOOP 200, 10 KOOP 15 en 20 HUUR BEST in totaal 480 budgetwoningen
PROGRAMMA (2) ook nog voortraject 3 jaar jaar -2 = offertevraag financiering, offertevraag productie, opbouw grondvoorraad, detectie bestaande budgetwoningen jaar -1 = contractering financiering, contractering productie, vergunning bouwaanvragen, start productie
jaar 0 = productie
HUUR 170
1 investering
4
5
6
7
8
€ € €
€ -197.000 €
10
TOTAAL
-1.500 € -1.500 € -1.500 € -1.500 € -1.500 € -1.500 € -7.880 € -7.880 € -7.880 € -7.880 € -7.880 € -7.880 € 6.800 € 6.800 € 6.800 € 6.800 € 6.800 € 6.800 €
-1.500 € -1.500 € -1.500 € -13.500 -7.880 € -7.880 € -7.880 € -70.920 6.800 € 6.800 € 6.800 € 61.200
-2.580 € -2.580
-2.580 € -2.580 € 238.820 € 21.180
€
27.000
investering in opstal provisie servicefee
€ € €
170.000 9.000 4.500
financieringskosten UIT
€ €
70.920 281.420
3 x 40
9
€ 241.400 € 44.400
investering in grond
PROGRAMMA
3
€ -170.000 € -27.000
provisie financiering huur servicefee TOTAAL
2
€ -2.580
€ -2.580
€ -2.580
€ -2.580
€
recuperati e grond/opst al
€
241.400
huurinkom sten IN
€ €
61.200 302.600
€
21.180
SALDO
+
(3 x 40) HUUR 170
(x 1.000 Euro)
investering
1 -7.880,0
provisie financiering huur servicefee kosten
TOTAAL
-7.880,0
2
3
4
5
6
7
8
-7.880,0
-7.880,0
-60,0 -315,2 272,0
-120,0 -630,4 544,0
-180,0 -945,6 816,0
-180,0 -945,6 816,0
-180,0 -945,6 816,0
-180,0 -945,6 816,0
-180,0 -945,6 816,0
-103,2
-206,4
-309,6
-309,6
-309,6
-309,6
-7.983,2
-8.086,4
-309,6
-309,6
-309,6
-309,6
9
10
12
TOTAAL
9.656,0
9.656,0
9.656,0
5.328,0
-180,0 -945,6 816,0
-180,0 -945,6 816,0
-120,0 -630,4 544,0
-60,0 -315,2 272,0
-1.620,0 -8.510,4 7.344,0
-309,6
-309,6
-309,6
-206,4
-103,2
-2.786,4
-309,6
-309,6
9.346,4
9.449,6
9.552,8
2.541,6
investering in grond investering in opstal provisie servicefee financieringskosten
€ 3.240.000 € 20.400.000 € 1.080.000 € 540.000 € 8.510.400
recuperatie grond/opstal huurinkomsten IN
€ 28.968.000 € 7.344.000 € 36.312.000
UIT
€ 33.770.400
SALDO
€ 2.541.600
+
11
KOOP 170
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
TOTAAL
investering € -27.000 provisie financiering huur servicefee TOTAAL
€ 40.800 € 13.800 €
€ -27.000 €
investering in grond
€
1.080 €
-1.080 € -1.080
27.000
investering in opstal provisie servicefee financieringskosten UIT
PROGRAMMA
€ €
3 x 25
1.080 €
9.720 36.720
1.080 €
€ -1.080
1.080 €
€ -1.080
1.080 €
1.080 €
1.080 € -9.720
-1.080 € -1.080 € 39.720 € 4.080
recuperati e grond/opst al
€
40.800
huurinkom sten IN
€
40.800
€
4.080
+
€ -1.080
1.080 €
€
SALDO
€ -1.080
1.080 €
(3 x 25) KOOP 170
(x 1.000 Euro)
1
investering
-675,0
2
provisie financiering huur servicefee kosten
TOTAAL
-675,0
3
5
6
7
8
-675,0
-675,0
-27,0
-54,0
-81,0
-81,0
-81,0
-81,0
-81,0
-27,0
-54,0
-81,0
-81,0
-81,0
-81,0
-702,0
-729,0
-81,0
-81,0
-81,0
-81,0
investering in grond investering in opstal provisie servicefee financieringskosten
€ 2.025.000
UIT
€ 2.754.000
€
4
9
10
12
TOTAAL
1.020,0
1.020,0
1.020,0
-1.035,0
-81,0
-81,0
-54,0
-27,0
-729,0
-81,0
-81,0
-81,0
-54,0
-27,0
-729,0
-81,0
-81,0
939,0
966,0
993,0
306,0
recuperatie grond/opstal huurinkomsten IN
€ 3.060.000
SALDO
€
€ 3.060.000
729.000 +
11
306.000
HUUR 200
1 investering
4
5
6
7
8
€ € €
€ -200.000 €
10
TOTAAL
-1.500 € -1.500 € -1.500 € -1.500 € -1.500 € -1.500 € -8.000 € -8.000 € -8.000 € -8.000 € -8.000 € -8.000 € 8.000 € 8.000 € 8.000 € 8.000 € 8.000 € 8.000 €
-1.500 € -1.500 € -1.500 € -13.500 -8.000 € -8.000 € -8.000 € -72.000 8.000 € 8.000 € 8.000 € 72.000
-1.500 € -1.500
-1.500 € -1.500 € 234.500 € 22.500
investering in opstal provisie servicefee
€ € €
200.000 9.000 4.500
financieringskosten UIT
€ €
72.000 285.500
3 x 40
9
€ 236.000 € 36.000
investering in grond
PROGRAMMA
3
€ -200.000
provisie financiering huur servicefee TOTAAL
2
€ -1.500
€ -1.500
€ -1.500
€ -1.500
€
recuperati e grond/opst al
€
236.000
huurinkom sten IN
€ €
72.000 308.000
€
22.500
SALDO
+
(3 x 40) HUUR 200
(x 1.000 Euro)
investering
1 -8.000,0
provisie financiering huur servicefee kosten
TOTAAL
-8.000,0
2
3
4
5
6
7
8
-8.000,0
-8.000,0
-60,0 -320,0 320,0
-120,0 -640,0 640,0
-180,0 -960,0 960,0
-180,0 -960,0 960,0
-180,0 -960,0 960,0
-180,0 -960,0 960,0
-180,0 -960,0 960,0
-60,0
-120,0
-180,0
-180,0
-180,0
-180,0
-8.060,0
8.120,0
-180,0
-180,0
-180,0
-180,0
investering in grond investering in opstal provisie servicefee financieringskosten
€ 24.000.000 € 1.080.000 € 540.000 € 8.640.000
UIT
€ 34.260.000
9
10
12
TOTAAL
9.440,0
9.440,0
9.440,0
4.320,0
-180,0 -960,0 960,0
-180,0 -960,0 960,0
-120,0 -640,0 640,0
-60,0 -320,0 320,0
-1.620,0 -8.640,0 8.640,0
-180,0
-180,0
-180,0
-120,0
-60,0
-1.620,0
-180,0
-180,0
9.260,0
9.320,0
9.380,0
2.700,0
recuperatie grond/opstal huurinkomsten IN
€ 28.320.000 € 8.640.000 € 36.960.000
SALDO
€ 2.700.000
+
11
KOOP 200
1 investering provisie financiering huur servicefee TOTAAL
2
3
5
6
7
8
9
€ -15.000
10
TOTAAL
€ 20.400 €
€
-600 €
-600 €
-600 €
-600 €
-600 €
-600 €
-600 €
-600 €
€ -197.000 €
-600 €
-600 €
-600 €
-600 €
-600 €
-600 €
-600 €
-600 € 19.800 €
investering in grond
investering in opstal provisie servicefee
€
financieringskosten UIT
€ €
PROGRAMMA
4
3 x 25 (nieuw) 3 x 10 (bestaand)
15.000
5.400 20.400
recuperati e grond/ops tal
€
20.400
huurinkom sten IN
€
20.400
€
-
SALDO
+
5.400
-600 € -5.400
-
(3 x 35) KOOP 200
(x 1.000 Euro)
1
investering
-525,0
2
provisie financiering huur servicefee kosten
TOTAAL
investering in grond investering in opstal provisie servicefee financieringskosten UIT
-525,0
3
5
6
7
8
-525,0
-525,0
-21,0
-42,0
-63,0
-63,0
-63,0
-63,0
-63,0
-21,0
-42,0
-63,0
-63,0
-63,0
-63,0
-546,0
-567,0
-63,0
-63,0
-63,0
-63,0
€ 1.575.000
€
4
9
10
TOTAAL
714,0
714,0
567,0
-63,0
-63,0
-42,0
-21,0
-567,0
-63,0
-63,0
-63,0
-42,0
-21,0
-567,0
-63,0
-63,0
651,0
672,0
693,0
0,0
recuperatie grond/opstal huurinkomsten IN
€ 2.142.000
SALDO
€
+
12
714,0
€ 2.142.000
567.000
€ 2.142.000
11
-
HUUR BEST
1
2
3
4
5
6
7
€ -1.500
€ -1.500
€ -1.500
€ -1.500
8
9
10
TOTAAL
investering provisie financiering huur servicefee
€
-1.500 € -1.500
€
720 €
720 €
720 €
720 €
720 €
720 €
720 €
720 €
720 €
TOTAAL
€
-780 €
-780 €
-780 €
-780 €
-780 €
-780 €
-780 €
-780 €
-780 € -7.020
-1.500 € -1.500 € -1.500 € -13.500
recuperati e grond/opst al
investering in grond
investering in opstal provisie servicefee
€ €
9.000 4.500
financieringskosten UIT
€
13.500
PROGRAMMA
€
huurinkom sten * IN SALDO
3 x 20
+
€ €
6.480 6.480
€
-7.020
* = betaling servicefee door eigenaar en huurder
6.480
(3 x 20) HUUR BEST
(x 1.000 Euro)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
TOTAAL
investering provisie financiering huur servicefee kosten
-30,0
-60,0
-90,0
-90,0
-90,0
-90,0
-90,0
-90,0
-90,0
-60,0
-30,0
-810,0
14,4 -15,6
28,8 -31,2
43,2 -46,8
43,2 -46,8
43,2 -46,8
43,2 -46,8
43,2 -46,8
43,2 -46,8
43,2 -46,8
28,8 -31,2
14,4 -15,6
388,8 -421,2
TOTAAL
-15,6
-31,2
-46,8
-46,8
-46,8
-46,8
-46,8
-46,8
-46,8
-31,2
-15,6
-421,2
investering in grond investering in opstal provisie servicefee financieringskosten UIT
€ €
540.000 270.000
€
810.000
recuperatie grond/opstal huurinkomsten * IN
€ €
388.800 388.800
SALDO
€
421.200
-
* betaling servicefee door eigenaar en huurder
GLOBALE SIMULATIE (x 1.000 Euro)
HUUR 170 (120) KOOP 170 (75) HUUR 200 (120) KOOP 200 (105) HUUR BEST (60)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
TOTAAL
-7.880,0 -675,0 -8.000,0 -525,0
-7.983,2 -702,0 -8.060,0 -546,0 -15,6
-8.086,4 -729,0 -8.120,0 -567,0 -31,2
-309,6 -81,0 -180,0 -63,0 -46,8
-309,6 -81,0 -180,0 -63,0 -46,8
-309,6 -81,0 -180,0 -63,0 -46,8
-309,6 -81,0 -180,0 -63,0 -46,8
-309,6 -81,0 -180,0 -63,0 -46,8
-309,6 -81,0 -180,0 -63,0 -46,8
9.346,4 939,0 9.260,0 651,0 -46,8
9.449,6 966,0 9.320,0 672,0 -31,2
9.552,8 993,0 9.380,0 693,0 -15,6
2.541,6 306,0 2.700,0 0,0 -421,2
TOTAAL (480)
-17.080,0
-17.306,8
-17.533,6
-680,4
-680,4
-680,4
-680,4
-680,4
-680,4
20.149,6
20.376,4
20.603,2
5.126,4
CUMUL (480)
-17.080,0
-34.386,8
-51.920,4
-52.600,8
-53.281,2
-53.961,6
-54.642,0
-55.322,4
-56.002,8
-35.853,2
-15.476,8
5.126,4
5.126,4
investering in grond investering in opstal
€ (195 x) 5.265.000 (240/105 € x) 45.975.000 € provisie (300 x) 2.700.000 € servicefee (300 x) 1.350.000 € financieringskosten (420 x) 18.446.400 € UIT 73.736.400
recuperatie grond/opstal
€ 62.490.000
huurinkomsten
€ 16.372.800
IN
€ 78.862.800
SALDO
+
€ 5.126.400
RESULTANTE SIMULATIE (1)
investeringen LOWOB op 3 jaar = 5,265 miljoen Euro in verwerving 195 kavels = 45,975 miljoen in verwerving 240 budgetwoningen + support voor verwerving 105 nieuwe of bestaande budgetwoningen bij derden = in totaal ruim 51 miljoen in grond en opstallen voor verkoop of verhuring 480 budgetwoningen
RESULTANTE SIMULATIE (2)
opbouw 2,7 miljoen Euro provisies voor huurbetalings- en onderhoudsgarantie 300 huurwoningen gedurende 9 jaar huurbeheer gefinancierd met 1,35 miljoen Euro betaling 18,45 miljoen Euro financieringskosten
dus aan uitgavenzijde 22,5 miljoen Euro gereserveerd
RESULTANTE SIMULATIE (3)
totale kostenplaatje = 73,7 miljoen Euro te financieren maximum = te lenen bedrag (eerste offertevraag) = 56 miljoen Euro
RESULTANTE SIMULATIE (4) inkomsten = 62,5 miljoen Euro recuperatie investeringen = 16,4 miljoen Euro huurinkomsten = in totaal bijna 79 miljoen na 12 jaar globaal batig saldo = ruim 5 miljoen Euro verstandig met overheidsgeld omgaan = strategische doelstellingen realiseren + kosten budgetteren + (bescheiden) batig saldo inschrijven
MARKTREACTIE houding marktpartijen (ontwikkelaars en banken) tov. overheidsinitiatieven = vermoeden oneerlijke concurrentie = minimalisering kerntaken lokale overheid = vrees voor impliciete kritiek op privé-sector = van aversie tot koudwatervrees LOWOB = ook overheidsinitiatief → met gestuurde en corrigerende marktwerking hiaten qua betaalbare woningen opvullen want vandaag weinig tot geen interesse markt
MARKTREACTIE (1) positief tav. voordelen initiatief lokale overheid = directe stedenbouwkundige begeleiding en facilitering, dus beperking risico’s en doorlooptijden = inbreng gronden lokale overheid = afnamegarantie = versoepeling onderhandelingen rond bescheiden woningen DGP = start Marshallplan voor revitalisering stedelijk patrimonium = operationalisering interessante externe financierbaarheid
MARKTREACTIE (2)
randvoorwaarden gezonde solvabiliteit lokale overheid = breed politiek draagvlak + businessplan (methode betaling rente en recuperatie investering) + expliciete waarborg + slechts beperkte, eindige periode (9 jaar!)
MARKTREACTIE (3)
risico’s/twijfels = vraag veel groter dan aanbod = onaantrekkelijke eenheidsworst = evoluerende woonwens = andere klanten dan gewenste doelgroep
MARKTREACTIE (4)
succesfactoren/sterkhouders = cruciale rol grondposities (relatie met beschikbaarheid, densiteit, infrastructuurkosten, locatie, betaalbaarheid) = bouwprijs 800-850 Euro/m² (situatie 2011) (relatie met repetitiviteit, standaardafwerking, volume, ontwerp-, materiaal- en uitrustingkwaliteit)