Woontrends & Woonmarkten. Woonseminar Kortrijk

Woontrends & Woonmarkten

Woonseminar Kortrijk 14-12-2012 [email protected]

1. Inleiding en methodologie – Door SumResearch en Sint-Lucas Architectuur – Voor de provincie West-Vlaanderen – Ondersteuning van het lokale woonbeleid ==> Trends op de woonmarkt < kwalitatief onderzoek ==> Bovenlokale verhuisdynamieken < kwantitatief onderzoek – Onderzoek toegespitst op West-Vlaanderen – MAAR zeker ook relevant voor de rest van Vlaanderen

1. Inleiding en methodologie 17 interviews met vastgoedmakelaars & 4 interviews met projectontwikkelaars ==> grote variëteit aan respondenten

KNOKKEHEI S T

BLANKENBERGE

DE_HAAN

BRUGGE

Rand Brugge

J ABBEKE

OUDENBURG

MI DDELKERKE

BEERNEM

GI STEL

NI EUWPOORT ZEDELGEM

Overgangsgebied I CHTEGEM

KOKSI J DE

OOSTKAMP

KOEKELARE

DE PANNE

TORHOUT VEURNE

WI NGENE

DI KSMUI DE

RUI SELEDE

LI CHTERVELDE

KORTEMARK

TI ELT

PI TTEM HOOGLEDE ALVERI NGEM

ARDOOI E LO- RENI NGE

HOUTHULST STADEN

DENTERGEM

MEULEBEKE ROES ELARE

VLETEREN

Verloop - Semi-gestructureerd - Duren minimum een uur - Grote bereidheid om te praten

DAMME

OOSTENDE Rand Oostende

Topiclijst - Introductie - Doelpubliek - Woontrends - Geografische trends

ZUI ENKERKE

BREDENE

OOSTROZEBEKE I ZEGEM I NGELMUNSTER WI ELSBEKE

LANGEMARK- POELKAPELLE

MOORSLEDE POPERI NGE

LENDELEDE

WAREGEM

LEDEGEM

ZONNEBEKE

I EPER

KUURNE

HARELBEKE

Rand Kortrijk

DEERLI J K ANZEGEM

WEVELGEM WERVI K MENEN HEUVELLAND

KORTRI J K ZWEVEGEM

MESENMES EN

SPI ERE- HELKI J N

N 0

5

10

20 km

interview met vastgoedmakelaar interview met projectontwikkelaar

AVELGEM

1. Inleiding en methodologie 1 klankbordgroep & 3 focusgroepen - directeurs van sociale huisvestingsmaatschappijen (5) - vertegenwoordigers van openbare besturen (7+12) - minder exploratief - eerder confrontatie met onderzoeksresultaten + discussie

1. Inleiding en methodologie Hoe analyseer je al dat materiaal? - Sterke rode draden - Nadruk op exploratief karakter - Statistische verificatie noodzakelijk

Woontrends & Woonmarkten 1.) Methodologie 2.) Demografische tendensen 3.) Woonwensen 4.) Geografische trends 5.) Vijf uitdagingen 6.) Besluit

2.1. Toename aantal huishoudens ●

Hoeveel wooneenheden hebben we in de toekomst nodig? ==> huishoudensprojectie SVR ==> huishoudensprojectie DC Noise

2.2. Gezinsverdunning ●

Welk type wooneenheden hebben we in de toekomst nodig? ==> huishoudensprojectie SVR ==> huishoudensprojectie DC Noise

2.2. Effecten gezinsverdunning ●

De gezinsverdunning zet zich sterk door – Meer alleenstaanden – Meer scheidingen – Minder traditionele gezinnen met kinderen ==> Noodzaak kleinere wooneenheden aan lagere prijzen – gevoeld op private markt: b.v. 87 aanvragen voor huurwoning - maar ook in de sociale huisvesting: mismatch met patrimonium

2.3. Externe migratie De externe migratie zet zich door ==> noodzaak goedkope huisvesting - private huurmarkt (discriminatie) - wordt ook zo ervaren bij SHM's ●

KNOKKE- HEI ST BLANKENBERGE

DE_HAAN

BRUGGE ZUI ENKERKE

DAMME

BREDENE OOSTENDE JABBEKE

OUDENBURG

MI DDELKERKE NI EUWPOORT

BEERNEM

GI STEL I CHTEGEM

KOKSI JDE

DE_PANNE

ZEDELGEM

OOSTKAMP

KOEKELARE TORHOUT VEURNE

WI NGENE

DI KSMUI DE KORTEMARK

RUI SELEDE

LI CHTERVELDE TI ELT

PI TTEM HOOGLEDE

ALVERI NGEM

ARDOOI E HOUTHULST

LO- RENI NGE

STADEN

LANGEMARK- POELKAPELLE MOORSLEDE

POPERI NGE

I EPER

DENTERGEM

MEULEBEKE ROESELARE

VLETEREN

ZONNEBEKE

OOSTROZEBEKE I ZEGEM I NGELMUNSTER WI ELSBEKE LENDELEDE

WAREGEM

LEDEGEM KUURNEHARELBEKE

DEERLI JK WEVELGEM

ANZEGEM

WERVI K KORTRI JK MENEN

ZWEVEGEM

HEUVELLAND

AVELGEM

MESEN MESEN

SPI ERE- HELKI JN

Exter n migr atiesaldo West - Vlaander en, 2008 - 2010 0

4

8

16

N

Km

Klassengrenzen: natural br eaks Migr atiesaldi per 1000 inwoners - 6.54 - - 2.14 - 2.13 - 3.22 3.23 - 6.52

6164 / wk / aug 2012

6.53 - 10.24 10.25 - 14.29

Br on: FOD Economie (ADSEI ), migr atiesaldi volgens SVR

14.30 - 20.38

2.4. Vergrijzing ●

Ook de vergrijzing zet zich door - “Senioren, dat is de markt” - Stijging senioren op wachtlijsten SHM - Organisatie zorg?


3.1. Consumptiepatronen en tijdsbestedingen - Betaalbaarheid minder probleem voor middenklassers-eigenaars - Wel groeiend verlangen naar consumptie elders - Bij jongeren, maar ook bij ouderen ==> Lager startbudget dan strikt noodzakelijk ==> Tijdelijk aan wooncomfort inboeten ==> Afnemend belang van grote percelen (daling 17% 2002-2007)

3.2. Woning per fase levenscyclus Evolutie naar een doorstroommarkt?  Jongeren kopen snel een huis en verkopen dat na x aantal jaar  Ouderen verhuizen naar appartement eens kinderen huis uit zijn “senioren, dat is de markt” “villa´s in de lucht” MAAR – Vele ouderen willen juist ook niet verhuizen - Sterk afhankelijk van prijsevoluties op vastgoedmarkt - Notarisbarometer: aantal transacties

3.3. Bouwen en verbouwen - Minder mensen die zelf willen of kunnen verbouwen - minder tijd en vaardigheid - willen niet op bouwwerf wonen - financiële onzekerheid ==> Grotere vraag naar instapklare woningen ==> Problemen voornamelijk in duurdere, te renoveren segment

3.4. Energiezuinigheid - Speelt grotere rol voor kopers en huurders  Oudere woningen geraken moeilijker verkocht of verhuur

3.5. Investeren - Toenemend aantal investeerders op de vastgoedmarkt ==> Voornamelijk tweeslaapkamrappartementen ==> Maar ook goedkope nieuwbouwwoningen ==> Voornamelijk in het achterland, van de kust weg ==> Invloed van de crisis, fiscale amnestie, etc.


4.1. Regionale woningmarkten - Mensen laten zich niet leiden door gemeentegrenzen - Functionele woonruimtes met een eigen dynamiek ==> Afbakening van regionale woningmarkten - Op basis van gedomicilieerde verhuisbewegingen - Op het niveau van de statistische sectoren - Verhuisautonomie van 50 tot 70 procent - Verschillende scenario's ==> Groot aantal kleine woningmarkten

4.2. Voorzieningen - Sterkere neiging om bij voorzieningen te gaan wonen - Zowel bij jongeren als bij ouderen - Werkt door op twee verschillende schaalniveaus

4.3. Tewerkstelling - Speelt vooral op een hoger schaalniveau

4.4. Transportinfrastructuur - Op- en afritten van de autosnelwegen - Groeiend belang van de stations

4.5. Prijs - Speelt op hoger en lager schaalniveau - Werkt de trends uit de drie vorige punten tegen

4.3. Tewerkstelling - Woonomgeving belangrijker dan vroeger


5.1. Uitdaging 1: Goedkoop huren Gezinsverdunning & toename van de externe migratie ==> Moeilijkheid goedkoop te huren (400-500 euro) op privé-markt - Vele vastgoedmakelaars vermijden dat segment - Raden verhuurders aan te herinvesteren - Appartementen investeerders in hogere prijsklasses  Incentives geven aan huurmarkt?Huursubsidies?  Substantiele vergroting sociale huurwoningen?  Grond- en pandendecreet opvolgen?

5.2. Uitdaging 2: Instapklare woningen - Noodzaak van bijkomende wooneenheden - Populariteit instapklare woningen - Plafond van 200.000 tot 250 000 euro - Zeker op locaties dichtbij de steden ==> Vergunningenbeleid gemeentes? Kwaliteitseisen? ==> Opbod tussen verschillende gemeentes?

5.3. Uitdaging 3: Babyboomvilla's Losbouwen uit de jaren 1960 en 1970 Beantwoorden niet aan de huidige woonwensen - laag comfort - stijl spreekt niet aan grote - slechte isolatie renovatiekost - minderwaardige materialen - grote kavels - verder van centra gelegen - hoge prijsverwachting bij verkopers ==> Woning per fase van de levenscyclus? ==> Verdichten op sommige plaatsen? Slopen op andere?

5.4. Uitdaging 4: Grondreserves - Wens

om bij voorzieningen en werkgelegenheid te wonen

- Niet compatibel met beschikbare grondreserves - niet in steden en dorpskernen - maar in buitengebieden en linten - Verdichting verkavelingen? - Prijsgradiënt tegengaan? - Intergemeentelijke concurrentie halt toeroepen?

5.5. Uitdaging 5: Kleine kernen - Neiging om meer in kernen te gaan wonen - Belang snelwegen (en in mindere mate stations) ==> Beleid gemeentes? Scholen behouden? Openbaar vervoer verzorgen? Voorzieningen in leven houden? Ontplooiing tot slaapdorpen?


6. Besluit – Demografische tendensen: Toename aantal huishoudens, Gezinsverdunning, Externe migratie, Vergrijzing – Woonwensen: Veranderende consumptie, Fases van de levenscyclus, Verbouwen, Energie, Investeren – Geografische trends: Bovenlokale dynamieken, Voorzieningen, Tewerkstelling, Mobiliteit, Prijs, Woonomgeving ==> Uitdagingen voor private en publieke woonactoren – Goedkope huurmarkt – Instapklare woningen – Babyboomvilla's – Grondreserves – Perifere kernen

6. Besluit ==> Geen pasklare antwoorden, veronderstelt een politiek debat MAAR antwoorden best op een bovenlokaal niveau – concurrentiestrijd voor tweeverdieners vermijden – erosie kwaliteitseisen tegengaan ==> Vertrekken vanuit bovenlokale dynamieken ==> Beleid afstemmen op niveau woningmarkt – Taakstelling woonbehoeftes – Afspraken sociale woningbouw – Vergunningenbeleid nieuwe verkavelingen – Kleine kernen –… ==> Toekomstige woonwensen en woonbehoeftes + locaties waar die beste ingevuld worden

Woontrends & Woonmarkten. Woonseminar Kortrijk

Recommend Documents