PRIO platform ruimte in ontwikkeling
katern over gebiedsontwikkeling
‘Meer steen is stom’ Het Ripperda-terrein in Haarlem, een mix tussen oud en nieuw, is door de Haarlemmers met een gemiddelde van 7,2 beoordeeld als meest gewaardeerde woonomgeving. Dat blijkt uit de Smaaktest Woonomgeving waarbij ruim 1000 Haarlemmers 31 naoorlogse woonomgevingen hebben beoordeeld en die werd georganiseerd door Faro Architecten en het ABC Architectuurcentrum Haarlem. De laagste waardering kregen de woongebieden uit de jaren ’50 tot en met ’80, met gemiddelde cijfers van 3,9 tot 4,3. Een stuk beter deed de productie uit de afgelopen twee decennia het, waarbij retromilieus zoals de Herensingel en Kennemerpark goed uit de strijd kwamen. De factoren die een rol spelen in de waardering zijn een goed ingerichte en beheerde
woonomgeving: mooie gevelmaterialen scoren hoger, kappen zijn beter dan platte daken en vooral groen scoort. ‘Meer steen is stom’, zoals een participerende Haarlemmer schreef. Meer steen is inderdaad stom, zo liet Faro Architect Jurgen van der Ploeg aan de hand van een rekensom zien: voor € 40 per m² meer (betere steen, mooiere dakpan, hagen en bomen in de straat) stijgt de verkoopprijs met € 350 per m². Volgens van der Ploeg een argument om te waarschuwen voor ‘verschraling’ en bezuinigingen, zoals die ook in de jaren tachtig zijn toegepast – met aantoonbaar nadelig effect. ‘Laten we op waarde gaan sturen en niet op kostprijs. Het geld dat we hebben moeten we zo slim mogelijk investeren.’ Meer hierover zie www.gebiedsontwikkeling.nu
Met tienkamp meer duurzaam Duurzaam handelen is vooral verstandig handelen, zo blijkt uit de publicatie ‘Duurzame gebiedsontwikkeling: doe de tienkamp!’ De tegenwoordige aandacht voor duurzaamheid levert niet altijd een duurzaam resultaat, vindt de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft. Vaak voert één dimensie de boventoon, waardoor andere ondersneeuwen. Oorzaak hiervan is dat duurzaamheid lang het terrein is geweest van specialisten die bijvoorbeeld focusten op het energieconcept. Door de eenzijdige nadruk op één dimensie komen plannen uiteindelijk heel moeizaam tot stand, of het resultaat voldoet niet. Belangrijk is in alle domeinen van duurzaamheid (people, planet, profit) goed te scoren én op een of enkele onderdelen die aansluiten op de karakteristiek van het gebied te excelleren. Er
mag wel een vijfje tussen zitten, als de verhouding tussen investeringen en opbrengsten maar in balans is. Voor verstandig handelen in duurzame gebiedsontwikkeling moeten vier principes gevolgd worden: 1) fuseer belangen en schep zo extra kansen om duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit te realiseren; 2) creëer identiteit en verbind daarmee mensen en bedrijven aan gebieden; 3) koppel droom en realiteit en betrek de fasen van uitvoering en beheer nadrukkelijk bij de planontwikkeling; 4) verzilver de toekomstwaarde nu en probeer toekomstige kosten en baten naar het heden te vertalen. De Tienkamp van de Praktijkleerstoel bevat een groot aantal handreikingen en is geïllustreerd met concrete voorbeelden. Het is vanaf 14 april te vinden op gebiedsontwikkeling.nu.
PRIO EN TU DELFT Dit katern wordt samengesteld in samenwerking met de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft. Het laatste nieuws en actuele projecten worden in beeld gebracht. Beslissers bij de overheid en marktpartijen praten openhartig over hun ervaringen en leermomenten worden in kaart gebracht. Samen met een zo op te bouwen database van actuele gebiedsontwikkelingen vormt dit een platform voor ‘ruimte in ontwikkeling’ voor zowel overheden als marktpartijen.
OLUMN Friso de zeeuw C Op zoek naar houvast omarmen we te graag de nieuwe voodoopriesters 51 at zijn de kerntaken van W corporaties? Herdefiniëring kan leiden tot shake-out 52 ACTUELE casestudie Plein ’44 in Nijmegen wordt ingrijpend herontwikkeld 47
meer informatie over PRIO: WWW.PROPERTYNL.COM
propertynl magazine
|
nr.
5 - 8 april 2011 | 47
ING RED neemt met Plein ’44 een flink risico Een groot draagvlak in de stad was de prikkel voor een nieuwe realisatieovereenkomst met lagere grondprijs voor Plein ’44 in Nijmegen door Gabriëlle Klaver ING Real Estate Development is in maart 2010 gestart met de werkzaamheden voor het in aanbouw gaan van de binnenstedelijke ontwikkeling Plein 1944 in Nijmegen. Opmerkelijk, want hoewel de crisis bij alle ontwikkelaars hard heeft toegeslagen, zijn de gevolgen ervan bij ING RE Development het meest zichtbaar. De ontwikkelaar bouwt zijn activiteiten af waarbij een groot aantal projecten waar ING bij betrokken is, niet meer door deze ontwikkelaar tot realisatie zullen worden gebracht. Plein ’44 behoort echter tot de projecten die ING wel uitontwikkelt. Op de vraag waarom sommige projecten wel doorgaan en anderen niet, antwoordt Arnout Brouwers, projectleider van ING voor het project sinds 2011, dat ieder projectcontract anders is en het daarom per project verschilt. Essentieel voor de start bouw is de verkoop van 32 woningen aan Standvast Wonen geweest en de overeenkomst voor de afname van een retailblok van 6900 m² door Primark. Deze Ierse kledingretailer krijgt hiermee de tweede vestiging in Nederland. Bovendien werd on-
48 |
nr.
5 - 8 april 2011 |
propertynl magazine
langs bekend dat Primark de vestiging zal kopen, waarmee een stuk van het beleggingsrisico uit het project verdwijnt.
goed van de Spaanse architect Busquets en ‘Een Plein voor Iedereen’ van ING van Van Eldonk en Soeters met een investeringsvolume van € 70 mln.
Voorgeschiedenis Het tot realisatie komen, heeft echter ook te maken met de bijzondere selectieprocedure voor Plein 1944. Het plein ontstond na een vergissingsbombardement door de geallieerden in 1944 waarbij het vertrouwde stratenpatroon in het centrum verdween. In de naoorlogse wederopbouw werd het plein gecreëerd en werd het een scheidslijn tussen de verschillende gebieden in het centrum. De gemeente heeft op verregaande wijze de bevolking betrokken bij de planprocedure voor het bij alle Nijmegenaren bekende plein. In 2003 heeft het college een ontwikkel/ontwerp wedstrijd uitgeschreven waarvoor vier teams van ontwikkelaars met ontwerpers werden geselecteerd. Ieder team moest twee ontwerpen inleveren: een waarbij de vooroorlogse stratenstructuur weer terugkwam en een waarbij een plein bleef bestaan. Een jury en een financiële beoordelingscommissie beoordeelden de plannen. Twee plannen werden per referendum aan de bevolking voorgelegd: het vooroorlogse van Multi Vast-
Deadline De opkomst was 17% en 70% daarvan koos voor het plan van ING. Brouwers: ‘De door de meningspeiling ontstane aandacht voor de ontwikkeling zorgde voor een groot draagvlak onder bevolking, politiek en ondernemers.’ Daardoor was het politiek gezien van groot belang dat ondanks de marktomstandigheden er hard aan het project getrokken werd. De deadline van de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2010 zetten de betrokkenen op scherp om vlak voor de verkiezingen te komen met een aangepaste realisatieovereenkomst die de start mogelijk maakte. Aanpassingen in de overeenkomst waren nodig omdat de afzetrisico’s na de crisis groter bleken dan verwacht. Met name de appartementenmarkt heeft na de crisis klappen te voorduren gekregen. Ook is nog niet alle winkelruimte verhuurd en is er nog geen belegger voor het project. De aanpassingen in het contract na de crisis betreffen met name de financiële parameters, en waaronder de grondprijs.
PRIO
Feiten ARNHEM
AN
NIJMEGEN
RAA T
EN
D
A
SE
W
RG
SE
W.
EG
E
W
-
S I NT A N NA S T
E-
O
RG
BE
SE
FS
R
BE
UB
EK
AA
G
L.
BE
GR
G
NG
S
Plein ’44 is een ‘100% ING RED project’ zoals Brouwer het noemt. Het is geen publiek-private samenwerking waarbij de gemeente deelneemt in het vastgoedexploitatierisico zoals de gemeente eerder met de nabijgelegen ING ontwikkeling Mariënburg wel deed. Uitgangspunt van de gemeente voor Plein ’44 destijds was om er financieel neutraal uit te komen. Bij Plein ’44 verwerven ING RED en de gemeente gezamenlijk de grond en de benodigde opstallen. ING zorgt ook voor het bouwrijp maken, ander grondwerk en de nutsvoorzieningen – activiteiten die normaliter door gemeenten worden uitgevoerd. In de loop der tijd zijn ook andere taken en verantwoordelijkheden tussen gemeente en marktpartij verschoven als bleek dat de ander er beter voor was toegerust. Brouwers: ‘We hebben altijd, ook voor de crisis al, open met de gemeente kunnen communiceren.’ Het leidde er bijvoorbeeld toe dat het budget voor het compenseren van de ondernemers voor de overlast van de bouw van de gemeente is overgeheveld naar de ontwikkelaar die immers die overlast beter kan controleren. ING heeft deze activiteiten naar zich toegetrokken omdat de ontwikkelaar inschatte dit tegen lagere kosten te kunnen doen. Ook is de gemeente al voor de crisis ingesprongen om het verwerven van de benodigde opstallen te bespoedigen. Behalve het plein, dat eigendom is van de gemeente, was er sprake van versnipperd eigendom. De gemeente heeft al vroeg het onteigeningsinstrument ingezet zodat de vaart in het project bleef. De gemeente heeft de verworven grond vlak voor start bouw in voorjaar 2010 overgedragen aan ING. Brouwers noemt het project ook 100% ING RED omdat de financiering intern geregeld is – dus niet loopt bij ING Real Estate Finance.
OR A NJ E
WE
NWE . SS
L
100%
S
L. SNG
A T. C
IU NIS
BEEK KLEVE
R IA LA
RUG
MA
A LB
Soort gebiedsontwikkeling: Combinatie van binnenstedelijke transformatie en herstructurering. Sommige panden rondom het plein worden gesloopt om plaats te maken voor andere functies. Toevoeging van NIJMEGEN meer winkelruimte en wonen zorgt voor hogere wanden waardoor een intiemer plein ontstaat. Busstation wordt afgeschermd. Door de toevoeging van retail, wonen en parkeren wordt Plein ’44 'S-HERTOGENBOSCH een belangrijke schakel in het winkelgebied.
WA
Die is naar beneden bijgesteld. Ook participeert de gemeente in het risico van het parkeren door garant te staan voor de afname van 110 plaatsen. De garage is bedoeld voor ondernemers en bewoners in de binnenstad en het is logisch dat de gemeente een stuk van het risico overneemt. Brouwers: ‘De gemeente is beter op de hoogte van de vraag naar parkeerruimte dan wij.’
EG
Functies: Totale investering: 11.800 m2 retail, 430 parkeerplaatsen, € 70 mln 119 appartementen, 15 hofwoningen, openbaar gebied Investerende partijen: ING (ontwikkelaar, grond, nuts, openbaar gebied en opstallen), gemeente Nijmegen (initiële verwerving grond, parkeren, fietsenstalling, archeologie, projectmanagement, busstation), Primark (6900 m² retail), Standvast Wonen (32 appartementen en 32 pp) Fasering: Start werkzaamheden: maart 2010/ Start bouwkundig werk: maart 2011/ Oplevering: Q4 2013 Grondeigendom en samenwerkingsvorm: Joint venture model light: openbare ruimte is en blijft van gemeente, verder versnipperd particulier eigendom door de gemeente verworven en vlak voor bouwstart geleverd aan ING.
Succesfactoren Groot draagvlak: door bijzondere selectieprocedure leeft het project in de stad. Dit zorgt voor impuls tot realisatie. Verkiezingen zorgen voor deadline waardoor beslissingen worden genomen. Contracten met eindafnemers: Primark voor deel winkelruimte en Standvast voor deel woningen Aanpassing financiële parameters: grondprijs wordt verlaagd en gemeente neemt deel risico parkeren over Flexibiliteit: gemeente en ontwikkelaar zijn flexibel in het verschuiven van verantwoordelijkheden
propertynl magazine
|
nr.
5 - 8 april 2011 | 49
PRIO
H
Gouden tijden voor voodoopriesters friso de zeeuw
et valt op dat de vakwereld in Nederland zo heftig reageert op de crisis in de gebiedsontwikkeling. Natuurlijk is er heel wat aan de hand en grijpen de veranderingen diep in. Het voor gebiedsontwikkeling relevante investeringsniveau valt terug met grofweg 30% in vergelijking met de periode voor de crisis. Dat raakt niet alleen zaken als planvorming, programma’s, samenwerkingsvormen, financiering maar ook de cultuur en mentaliteit van de spelers. Wat ons te doen staat, hebben wij, van de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft, aangegeven in de publicatie ‘Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit: wat nu te doen?’. De publicatie krijgt veel waardering, maar er klinkt ook kritiek. Kernpunt van de kritiek is dat de aanbevelingen niet ver genoeg gaan en fundamenteler zouden moeten. Ik geef een paar voorbeelden. Wij zouden moeten omzien naar ‘nieuwe verdienmodellen’. Op zich geen gekke gedachte en zeker een verkenning waard; onze publicatie stelt er enkele aan de orde. Maar wie meent nu serieus dat de stormachtige groeiende zorgsector miljoenen gaat investeren in groene voorzieningen in en om de stad, om het gezonde leven te bevorderen? Zo zijn er meer leuke ideeën, over stadslandbouw, over iedere wijk zijn eigen energievoorziening. De voodoopriesters die deze gedachten te berde brengen, verkondigen dat ook vaak als het alternatief, niet als een additionele mogelijkheid. De paradigmawisselingen struikelen over elkaar heen en het kan niet radicaal genoeg. Een ander voorbeeld. Een nieuw type gebiedsontwikkeling komt op, zonder programma of businesscase aan de voorkant. De planvorming gaat geheel van onderop, voortkomend uit fysieke, economische en sociale initiatieven van eigenaren en gebruikers die in al het gebied zitten. De opgave van coalition-led development is om in deze initiatieven inhoudelijke en procesmatige te coherentie brengen die meerwaarde oplevert. Tot zover prima, we markeren
dit ontwikkelingsmodel dan ook met overtuiging in onze publicatie. Maar de monomanen proclameren dit tot het enige model van de toekomst. Men denkt niet in termen van repertoireverbreding, maar in termen van radicaal anders. Het is zwart of wit. Daarin bestaat het dus niet dat er nog regelmatig ‘ouderwetse’ joint-ventureovereenkomsten worden afgesloten waaraan een globaal plan ten grondslag ligt, met een traditionele financiering en afzet van producten naar even traditionele beleggers. Pluriform denken, met grijstinten, valt kennelijk niet mee. We doen nog een voorbeeld, over de rol van de projectontwikkelaar (in gebiedsontwikkeling). Die rol is ‘uitgespeeld’, zo valt te lezen. En wat resteert, kan nog als ‘adviseur’ zijn diensten bewijzen. De ontwikkelbranche staat stellig voor een forse opgave: vergroting van de professionaliteit, meer transparantie, integriteit. De personele capaciteit is met gemiddeld 40% teruggebracht. Maar wie het einde van een bedrijfstak aankondigt, ziet niet wat er te velde gebeurt. Hij kijkt evenmin naar de ons omringende landen, Duitsland, Frankrijk en Engeland. Het valt op dat daar het discours evenwichtiger verloopt. Wellicht dat in ons land de ontnuchtering - komend uit Utopia waar het niet op kon - groter is dan elders. Wij verkeren in overgangsjaren met veel onzekerheid, onvervulde ambities, gestrande projecten en grote veranderingen. Deze onzekerheid maakt dat spelers in de publieke en private wereld smachten naar houvast en daardoor ontvankelijk zijn voor allerlei nieuwe gedachten, rijp en groen, zeker als daar het etiket ’innovatief’ op prijkt. Kortom: gouden tijden voor voodoopriesters.
Mr Friso de Zeeuw is directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds en praktijk-hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft.
propertynl magazine
|
nr.
5 - 8 april 2011 | 51
Discussie shake-out corporaties Een verdere inperking van het investeringsvermogen van woningcorporaties moet voorkomen worden. De EU-beschikking lost namelijk het falen van de markt niet op: de markt zal geen huurwoningen voor middeninkomens gaan realiseren en gemeenten verwachten dat corporaties gebiedsgericht blijven investeren in wijken waar zij domineren. Voorkomen moet worden dat afbraak plaats vindt van een goed functionerend sociaal huisvestingsstelsel en dat er gettowijken ontstaan. Dat vinden althans Jurriën Veldhuizen en Joop Hooghiemstra van Deloitte Real Estate Advisory. Als gevolg van bestaande wet- en regelgeving en de steeds engere interpretatie daarvan worden het investeringsvermogen in de sector en de terugverdienmogelijkheden steeds verder beperkt. De mogelijkheden om investeringen te dekken staan onder druk en zullen onder meer door het huidige huurbeleid en de Nederlandse uitwerking van Europese regelgeving verder onder druk komen te staan. Veldhuizen en Hooghiemstra menen
deelnemers PRIO
52 |
nr.
5 - 8 april 2011 |
dat de teruggang van corporaties naar hun kerntaak misschien begrijpelijk is, maar dat het een weg is met een beperkt perspectief die op den duur alleen in een bankroet van de sector kan eindigen. Op zijn minst zal er een shake-out onder corporaties plaatsvinden. Corporaties die toch terug willen naar de kerntaak, moeten zich volgens de onderzoekers in elk geval het volgende afvragen: wat is de definitie van de kerntaak? Wat is de schaalgrootte die daarbij past? Hoeveel corporaties blijven er over? Wat is het bekostigingsmodel van een zuivere sociale huisvester? Past de kerntaak bij de vraag, of leidt dit tot een tekort of overschot en daarmee tot een verstoring van de markt? En gaat dan de noodzaak om financieel te overleven overheersen in plaats van het bredere volkshuisvestelijke maatschappelijk belang wat de corebusiness van corporaties is. Het zijn vragen die Veldhuizen en Hooghiemstra niet alleen zichzelf stellen. Op de site gebiedsontwikkeling.nu kan meegedaan worden aan een discussie hierover.
agenda De Congressen Stad en Ruimte 2011 12 april 2011 Kennis- en Netwerkdag Klimaatbestendige Gemeente 14 april 2011 Studiedag collectief particulier opdrachtgeverschap, een toekomst voor zelfbouw 19 april 2011 Samen bouwen aan de stad 21 april 2011 Overmorgen is 020 klaar voor 2040 21 april 2011 Cursus ‘Onderbouwd kiezen’ 12 mei 2011
de stichting kennis gebiedsontwikkeling ondersteund de praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling aan de tu delft. deelnemende partijen zijn:
propertynl magazine
