Woningmarktontwikkelingen landelijk en regionaal Bouw en woonweken in Drenthe Platform Wonen Assen Paul de Vries Senior Woningmarkteconoom Rabobank Kennis en Economisch onderzoek 11 juni 2015
Agenda Actuele ontwikkelingen • Economie • Woningmarkt • Regionale ontwikkelingen Thema’s • Hypotheken die onder water staan • Financieringsvoorwaarden en impact op de prijs • Koopstarters Conclusies 2 van 39
Nederlandse economie: beter maar niet goed genoeg
Visie op 2015/16 Nederland Beter maar niet goed genoeg index
index
116
116
114
114
112
112
110
110
108
108
106
106
104
104 Nederlands BBP-volume, seizoensgecorrigeerd, werkelijke ontwikkeling en Rabobank voorspelling
102 100
102 100
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 BBP index 04K1=100 Bron: CBS, Rabobank
BBP per hoofd index 04K1=100 4 van 39
Terugblik 2014 Veel sectoren nog aan het inhalen 5
%
+1,6%% 5 +1,9% +1,9% 0 +4,4% +3,5% -5
0 -5
+4,5%
-10 -15 -20 -25
-15 Toegevoegde waarde, volume, % verandering t.o.v. 2008
08 09 10 Maakindustrie Handel Horeca ICT Bron: CBS
-10
11
-20 +3,4%
-25 12 13 14 Bouw Vervoer Zakelijke dienstverlening 5 van 39
Visie op 2015 en 2016 Snellere en breder gedragen groei • Hogere exportgroei door snellere groei
handelspartners en depreciatie euro • Private investeringen groeien door
hogere exportgroei en herstel van de woningmarkt • Particuliere consumptie groeit door
toename beschikbaar huishoudinkomen voor tweede jaar op rij • Overheidsbestedingen remmen groei van
de binnenlandse vraag • Mogelijk positievere vooruitzichten • Afnemen risico’s • Wisselwerking economie-
Bron: CBS, Rabobank
woningmarkt • Lager begrotingstekort maakt lastenverlichting in 2016 mogelijk 6 van 39
Groei in Drenthe boven gemiddeld Limburg Noord-Brabant Zeeland Zuid-Holland Noord-Holland Utrecht Gelderland Flevoland Overijssel Drenthe Friesland Groningen Nederland -2 Bron: DNB
-1
0 2015
1
2
3
2014 7 van 39
De woningmarkt is gekanteld
Markt voor bestaande koopwoningen Eindejaarsprint in 2014K4, begin 2015 is sterk Aantal verkopen
Prijsontwikkeling x 1.000
x 1.000
30
230 210
25
Index
%
120
25 Index, 2010=100
20
100
15
190 170
20
150
15
80
10
60
5
130
10 5
110
40
90
20
0 -5 -10
70 50
0 05
06
07
08
09
10
Maandelijkse transacties (l)
Bron: CBS, bewerking Rabobank
11
12
13
14
15
12-maands totaal (r)
0
-15 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Verandering PBK j-o-j (r) PBK, eigen seizoenscorrectie (l)
Bron: CBS, bewerking Rabobank
9 van 39
Betalingsachterstanden zeer laag
10 van 39
Algemeen beeld: meer verkopen, hogere prijs Aantal verkopen • 2015: 160 tot 180 duizend • 2016: 165 tot 185 duizend Prijsontwikkeling • 2015: 1½ tot 3½% • 2016: 2 tot 4%
Bron: Rabobank
11 van 39
Regionale ontwikkelingen
Prijsniveau: grote regionale prijsverschillen
13 van 39
Prijsniveau: relatie tussen besteedbaar inkomen en gemiddelde woningprijs 600
x €1.000
Gemiddelde verkoopprijs
500
400
300
200 Assen Emmen
x €1.000
100 25
30
35
40
45
50
55
Besteedbaar inkomen
14 van 39
Prijsniveau: stedelijkheid maakt het verschil Grote verschillen in segmentsamenstelling van de
Sterkere groei gemiddelde verkoopprijzen in zeer
verkopen 2014
sterk stedelijke gemeenten index, 2005 = 100
100
%
%
100
80
80
60
60
40
40
20
20
0
0 Niet stedelijk
Weinig stedelijk
Appartementen 2-onder-1-kap
Matig stedelijk
Sterk Zeer sterk stedelijk stedelijk
Tussenwoningen Vrijstaand
Bron: Kadaster, bewerking Rabobank
Hoekwoningen Onbekend
index, 2005 = 100
110
110
100
100
90
90
80
80
70
70
60
60 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Niet stedelijk Sterk stedelijk
Weinig stedelijk Zeer sterk stedelijk
Matig stedelijk
Bron: Kadaster, bewerking Rabobank
15 van 39
Prijsontwikkeling: geen grote provinciale verschillen in prijsherstel index, 2013K2 = 100
index, 2013K2 = 100
130
130
125
125
Prijsindex bestaande koopwoningen
120
120
115
115
110
110
105
105
100
100
95
95 08
09
10 Nederland
11
12 Groningen
13
14
15
Drenthe 16 van 39
Prijsontwikkeling: geen ruimtelijk patroon
17 van 39
Transacties: overal krimp en overal groei
18 van 39
Aantal transacties ten opzichte van 2008
Transacties: regio’s volgen landelijke trend, maar wel met verschillen
100
110
40
120
100
90
Index, 2008 = 100
90
80
Index, 2008 = 100
80
70
120
70
60
110
60
2014
50
2013 19 van 39
50
40
2009
Groot-Amsterdam Aggl. Haarlem Zuidwest-Friesland Zeeuws-Vlaanderen Zaanstreek Veluwe IJmond Delft en Westland Noordoost-Brabant Gooi en Vechtstreek Utrecht Zuidwest-Gelderland Overig Groningen West-Brabant Midden-Limburg Zuidoost-Brabant Twente Overig Zeeland Leiden en Bollenstreek Noord-Limburg Zuid-Limburg Kop van Noord-Holland Noord-Drenthe Zuidoost-Friesland Achterhoek Noord-Overijssel Midden-Brabant Groot-Rijnmond Arnhem/Nijmegen Noord-Friesland Zuidoost-Drenthe Zuidoost-Zuid-Holland Zuidwest-Drenthe Oost-Zuid-Holland Alkmaar en omgeving Flevoland Aggl. 's-Gravenhage Zuidwest-Overijssel Oost-Groningen Delfzijl en omgeving
Transacties: stedelijk gebied trekt de woningmarkt De helft van de transacties in (zeer) sterk
Hogere omloopsnelheid in de (zeer) sterk
stedelijke gemeenten
stedelijke gemeenten
250
aantal x 1.000
aantal x 1.000
250
Totaal aantal transacties per jaar
200
200
150
150
100
100
50
50
9
%
0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Niet stedelijk
Weinig stedelijk
Sterk stedelijk
Zeer sterk stedelijk
Bron: Kadaster, bewerking Rabobank
Matig stedelijk
9
8
8
7
7
6
6
5
5
4
4
3
3
2
2
Aantal verkochte woningen als percentage van de voorraad
1 0
%
1
0
0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Niet stedelijk
Weinig stedelijk
Matig stedelijk
Sterk stedelijk
Zeer sterk stedelijk
Totaal
Bron: Kadaster, ABF, CBS, bewerking Rabobank
PS: Assen en Emmen zijn volgens de definitie Matig Stedelijk 20 van 39
Gemiddelde woningaanbod t.o.v. aantal transacties
Woningaanbod: minder ruime markt in elke regio, maar grote verschillen
30
50
30
20
40
20
2008K4
10
2013
50
40
0
21 van 39
10
0
2014
Nederland Groot-Amsterdam Agglomeratie Haarlem Delft en Westland IJmond Leiden en Bollenstreek Utrecht Zaanstreek Aggl. 's-Gravenhage Zuidoost-Zuid-Holland Het Gooi en Vechtstreek Overig Groningen Twente Zeeuws-Vlaanderen Zuid-Limburg Alkmaar en omgeving West-Brabant Oost-Zuid-Holland Veluwe Midden-Brabant Zuidoost-Brabant Zuidwest-Gelderland Groot-Rijnmond Zuidwest-Overijssel Noord-Overijssel Kop van Noord-Holland Noordoost-Brabant Flevoland Zuidoost-Friesland Midden-Limburg Arnhem/Nijmegen Overig Zeeland Noord-Drenthe Noord-Limburg Zuidwest-Friesland Noord-Friesland Zuidwest-Drenthe Achterhoek Zuidoost-Drenthe Oost-Groningen Delfzijl en omgeving
Onderwater hypotheken
Wie staat er hoeveel onder water?
Bron: Rabobank
23 van 39
Onder- en overwaarde 1ste kwartaal 2014 %
Onderwaarde Overwaarde
16
%
16
14
14
12
12
10
10
8
8
6
6
4
4
2
2
0 <= - -400 -300 -200 -100 500
0
totaal
0
tot 35 jaar
Bron: BZK/CBS, WoON2012 bewerking Rabobank
100 200 300 400 => 500 35 jaar en ouder
24 van 39
Onder- en overwaarde 1ste kwartaal 2014 %
Onderwaarde Overwaarde
16
%
16
14
14
12
12
10
10
8
8
6
6
4
4
2
2
0 <= - -400 -300 -200 -100 500
0
totaal
0
tot 35 jaar
Bron: BZK/CBS, WoON2012 bewerking Rabobank
100 200 300 400 => 500 35 jaar en ouder
25 van 39
Afbouw restschuld kost tijd % onder water 35% 30% 25% 20% 15%
2008:13%
10% 5% 0% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2%
4%
0%
26 van 39
Impact van de veranderende financieringsvoorwaarden
Ontwikkeling kredietvoorwaarden volgens banken
28 van 39
Financieringsvoorwaarden is een containerbegrip Financieringsvoorwaarden
TLAC & MREL Capital floors
wie
Financiële sector
Overheden
instrument
Gedragscode Hypothecaire Financieringen
Tijdelijke regeling hypothecair krediet
wat
50% aflossingsvrij, LTI, LTV
LTI (Nibud) LTV (100%)
ps: dit is geen uitputtend overzicht
Belastingwet
HRA
100% annuïteit 29 van 39
Invloed internationale maatstaven op banken TLAC en MREL komen van de Financial Stability Board (FSB) en Europese Commissie en zijn bedoeld voor extra buffers tegen onverwachte verliezen. Capital floors komen vanuit het Bazelse Comité. Dit zijn voorstellen om de risicowegingen op verschillende typen krediet te standaardiseren.
TLAC & MREL Capital floors • Hogere buffers bevorderen financiële
stabiliteit. Mogelijk: • Op korte termijn een negatief effect op economische groei. • Hogere kapitaal- en fundingkosten betekent hogere prijs van krediet. • Samen met kapitaal- en liquiditeitschaarste heeft dit een drukkend effect op de kredietverlening, en dus de economische groei. 30 van 39
LTV en Nibud-normen Visie Rabobank LTV Geen verdere verlaging van de wettelijke LTVlimiet omdat:
Visie Rabobank Nibud-normen Strengere Nibud-normen beperken in 2015 het prijsherstel op de Nederlandse koopwoningmarkt
-
Er zijn te weinig mogelijkheden om aan maatwerk te doen bij hypotheekverstrekking, hierdoor is de koopwoningmarkt onvoldoende toegankelijk voor flexwerkers.
-
-
-
Negatief effect op woningverkopen en woningprijs Verslechterde toegankelijkheid van de koopwoningmarkt gedurende transitiepad ontstaat een onstabiele situatie met vermogens- en welwaartsverlies Het huidige beleid leidt al tot verlaging van de gemiddelde LTV
Strengere normen leiden tot minder financieringscapaciteit
Wel zorgt, op de lange termijn een lagere limiet voor meer stabiliteit aan het financiële stelsel en huishoudens
31 van 39
Impact op woningprijsontwikkeling
Vooral inkomen en rente verklaren de prijsontwikkeling modelschatting tm 2014Q3
Model DNB 1995 – 2012 18,00%
8,00% versoepeling
6,00%
verscherping 16,00%
4,00%
14,00%
2,00%
12,00% 10,00%
0,00%
8,00%
-2,00%
6,00%
-4,00%
4,00%
-6,00%
2,00%
-8,00%
0,00%
-10,00%
-2,00%
-12,00%
-4,00%
Actual house prices
Fitted values
Residuals (right axis)
Bron: Rabobank Woningprijsmodel 33 van 39
Financieringsvoorwaarden verklaart helft prijsontwikkeling • Periode 1995 - 2009 (versoepeling voorwaarden) • Reële prijsstijging 75%, • waarvan 39% door financieringsvoorwaarden • Periode 2009 – 2012 (verscherping voorwaarden) • Reële prijsdaling 25%, • waarvan 11% door financieringsvoorwaarden • Conclusie DNB: de helft van de prijsverandering is
veroorzaakt door veranderende financieringsvoorwaarden Bron: De Nederlandsche Bank
34 van 39
Impact op koopstarters
In potentie stijgt het aantal potentiele koopstarters Meer jonge huishoudens ……………………….. met een gemiddeld hogere opleiding Aandeel middelbaar en hoger opgeleiden 90 86 84
85 80
75
74
70
65
middelbaar en hoger
prognose
36 van 39
Starters kunnen meer lenen door nieuwe studiefinancieringstelsel Begonnen met de studie
Voor 1 juli 2015 Na 1 juli 2015
Maximaal Negatief effect of aantal jaar dat de maximale hypotheek studieschuld moet zijn afbetaald
Maximaal studievoorschot
Gemiddelde schuld
Annuïtaire Maand last
€ 15.000
€ 112,50
€ 21.000
15
€77.000
€ 21.000
€ 90,--
€ 17.000
35
€92.000
37 van 39
Conclusies • Economie en de woningmarkt herstellen • Drenthe heeft een sterkere economische groei dan
Nederland • Er zijn nieuwe financieringsvoorwaarden op de woningmarkt • Deze beperken de groei van de woningprijs en wellicht het aantal verkopen
38 van 39
Bedankt voor uw aandacht Vragen? • Paul de Vries, woningmarkteconoom,
[email protected] • https://economie.rabobank.com/ •
39
39
