Strikt EMBARGO tot donderdag 11 oktober 2012 – 10.00 uur! PERSBERICHT Aan
: de financieel-economische redacties en vakpers
Van
: de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM
Betreft
: NVM Woningmarktcijfers 3e kwartaal 2012
Datum
: Nieuwegein, 11 oktober 2012
Meer dynamiek 4de kwartaal verwacht door nieuwe regelgeving in 2013
Woningmarkt snakt naar duidelijk en betrouwbaar beleid nieuwe regering NVM-voorzitter Ger Hukker: ‘Den Haag heeft sleutel voor herstel in handen’
Slecht 3de kwartaal zorgt voor verdere stagnering woningmarkt Nieuwegein, 11 oktober 2012 – Het derde kwartaal 2012 was, zoals verwacht, een slecht kwartaal voor de woningmarkt. Het aantal transacties ligt 17,2% lager dan een kwartaal eerder. Ook de dalende trend in de transactieprijzen zet zich verder door. Een gemiddeld verkochte woning in Nederland kende een verkoopprijs van € 209.000, een prijsdaling van 2,2% in vergelijking met een kwartaal eerder. De gemiddelde woning werd dit kwartaal in 158 dagen verkocht. Dat blijkt uit de nieuwste kwartaalcijfers* van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De negatieve trend komt niet als een verrassing: kopers hebben afgewacht als gevolg van de onzekerheid rondom de toekomst van de woningmarkt en de verkiezingen in september. Voor het vierde kwartaal verwacht de NVM een tijdelijke opleving, omdat veel starters nog willen profiteren van de huidige hypotheekregels, die zoals het er nu naar uitziet vanaf 1 januari 2013 aanzienlijk minder gunstig worden. NVM-voorzitter Ger Hukker: “De woningmarkt doet het onnodig slecht. Daarom doe ik een dringend beroep op de te formeren nieuwe regering om snel met stimulerende middelen voor de korte termijn en met duidelijkheid voor de lange termijn te komen. Anders raakt de markt volgend jaar in een winterslaap. Kopers en verkopers willen duidelijkheid én perspectief.” * De cijfers van de NVM zijn voorlopig
1
Laagste aantal verkopen sinds begin crisis Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen dit kwartaal komt uit op 18.664. Voor de totale markt gaat het naar schatting om 25.000 verkopen. Dat maakt dit kwartaal - samen met het 1ste kwartaal van 2012 - tot het slechtste kwartaal van de crisis tot nu toe. In vergelijking met het tweede kwartaal werden er 17% minder woningen verkocht.
Aantal verkochte woningen 40.000
25.000 20.000
18.664
19.634
30.000
22.527
22.528
35.000
15.000 10.000 5.000
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
2009-3
2009-2
2009-1
2008-4
2008-3
2008-2
2008-1
2007-4
2007-3
0
Bron: NVM
Het derde kwartaal is altijd een relatief minder goed kwartaal: gemiddeld telt een derde kwartaal 5,4% minder transacties ten opzichte van het tweede kwartaal. Dat dit percentage nu slechter is, is voor een groot deel te wijten aan de onzekerheid over de toekomst van de woningmarkt, waardoor consumenten afwachten. NVM-voorzitter Hukker: “De onzekerheid zorgt voor stagnering op de woningmarkt. Zowel kopers als verkopers nemen een afwachtende houding aan. Het tweede kwartaal kende bovendien een tijdelijke opleving, omdat kopers onzeker waren over het voortduren van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% en voorsorteerden door te kopen. Die transacties mis je in het 3de kwartaal, waardoor dat er slechter uitziet.” Dalende trend in verkoopprijzen zet door De transactieprijzen zijn in het 3de kwartaal opnieuw gedaald. In een kwartaal tijd daalde de prijs van de gemiddeld verkochte woning met 2,2%. De prijsdaling onder appartementen was het afgelopen kwartaal het kleinst met een daling van 1,3%. In vergelijking met het 3de kwartaal van 2011 zakten de prijzen met 7,5%. De prijzen dalen daarmee harder dan in de eerste dip direct na het uitbreken van de crisis.
2
Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal 3% 2% 1% 0% -1% -2%
2012-3
2012-1
2011-3
2011-1
2010-3
2010-1
2009-3
2009-1
2008-3
2008-1
2007-3
2007-1
2006-3
2006-1
2005-3
2005-1
2004-3
2004-1
2003-3
2003-1
-4%
2002-3
-3%
Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen
Maatregelen Lenteakkoord slecht voor woningmarkt Hukker hoopt vurig dat de maatregelen die voortvloeien uit het Lenteakkoord straks door de nieuw gevormde regering worden teruggedraaid. “Anders raakt de woningmarkt nog verder in het slop”, aldus de NVM-voorzitter. Verschillende maatregelen uit het Lenteakkoord verslechteren volgens Hukker de financierbaarheid van de woningmarkt enorm na 1 januari 2013. “Voor nieuwe gevallen wordt de spaarhypotheek en de renteaftrek voor aflossingsvrije hypotheken afgeschaft, worden hypotheken verplicht annuïtair en wordt de mogelijkheid om meer te lenen dan de waarde van het huis - de zogeheten ‘loan to value’ - verminderd. Onze voornaamste zorg is dat de starters, de aanjagers van de woningmarkt, hierdoor eenzijdig en hard worden getroffen. Hun koopkracht op de huizenmarkt neemt door deze maatregelen substantieel af.” Hukker kan het niet genoeg benadrukken: stimuleer de starters op de woningmarkt, bied de banken de mogelijkheid om flexibeler te opereren, zodat ze maatwerk kunnen leveren, en stop met het rigide vasthouden aan het niet kunnen meefinancieren van restschuld. Hukker: “Nogmaals, ik begrijp de voorzichtigheid, maar het is doorgeslagen. De hele woningmarkt piept en kraakt door deze maatregelen.” Slimme starters kunnen nu hun slag slaan De NVM verwacht dat woningkopers, en dan met name de koopstarters, komend kwartaal hun slag zullen slaan. Als de maatregelen uit het Lenteakkoord doorgevoerd worden per 1 januari 2013, zullen de gevolgen voor de woningmarkt desastreus zijn. Voor starters betekent dit een flinke stijging in de maandelijkse woonlasten en in de totale leencapaciteit. Vóór 1 januari nog een woning kopen levert een gemiddelde starter tot honderden euro’s voordeel op in de woonlasten. Hukker: “Doorvoeren van de maatregelen uit het Lenteakkoord zorgen weliswaar voor een hectisch 4de kwartaal, maar tegelijkertijd zal de woningmarkt in 2013 verder wegzakken. Wanneer starters niet meer in kunnen stappen, stokt de doorstroming volledig. Er zijn maatregelen nodig op korte termijn. De NVM heeft er alle vertrouwen in dat VVD en PvdA erin zullen slagen samen tot een hervormingspakket te komen dat goed zal zijn voor de doorstroming op de woningmarkt.”
3
Bron: Hypotheekshop.nl / bewerking NVM Minder toestroom van nieuw woningaanbod zorgt voor stabilisatie Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen nagenoeg gelijk gebleven. Het aanbod is met een minimale 0,3% toegenomen tot bijna 176.000 bestaande koopwoningen bij NVM-makelaars. Voor de totale markt gaat het dan om ongeveer 235.000 woningen. Daarmee lijkt de sterke groei van het aanbod voorlopig voorbij. De woningen in het aanbod staan inmiddels gemiddeld 11 maanden te koop. 45% Van het aanbod staat inmiddels een jaar of langer te koop. Hukker: “Wat opvalt in het woningaanbod, is dat vooral de instroom van nieuw koopwoningaanbod achterblijft. Ook de consument, die wil verkopen, wacht momenteel af. Dat is zorgelijk, want daarmee komt de woningmarkt verder tot stilstand. Het aanbod, dat nieuw op de markt komt, zorgt normaliter voor een aanzienlijk deel van de verkopen.”
175.716 2012-3
200.000
175.271
163.367
240.000
2012-2
Ontwikkeling aantal woningen in aanbod
160.000 120.000 80.000 40.000
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
2009-3
2009-2
2009-1
2008-4
2008-3
2008-2
2008-1
2007-4
2007-3
0
Bron: NVM
4
Schadelijke gevolgen van stagnatie woningmarkt Hukker: “De woningmarkt is ernstig gestagneerd. Voor de crisis werden nog tot wel 216.000 woningen per jaar verkocht, nu is dat aantal zo goed als gehalveerd. Het consumentenvertrouwen is navenant laag. De grote invloed van de situatie van de woningmarkt op de algehele economie maakt dat deze problemen steeds bredere en diepere schadelijke gevolgen hebben, ook voor indirecte sectoren. En dat weer leidt tot grote negatieve effecten voor de overheidsfinanciën in het algemeen.” Volgens de NVM-voorzitter zijn de oorzaken enerzijds te vinden in structurele knelpunten en de politieke impasse daaromtrent. “Het huidige woonbeleid kenmerkt zich door ondoelmatige en inefficiënte geldstromen en subsidies”, meent Hukker. “De imperfecties zijn nu zo groot en fundamenteel, dat lapmiddelen onvoldoende renderen of zelfs averechts uitwerken. Anderzijds zijn conjuncturele oorzaken aan de orde, als gevolg van de financieeleconomische situatie. Een belangrijk deel daarvan hangt sterk af van internationale factoren, waarvoor vanuit een nationale overheid geen autonome oplossing te bieden is. Echter, voor zeker óók een substantieel deel geldt dat de Nederlandse politiek, overheid en sector dit wel degelijk het hoofd kunnen bieden. Door hier onvoldoende naar te handelen gaat het onnodig slecht op de woningmarkt en zouden de crisisgevolgen aanzienlijk beperkter kunnen zijn.” Zeven NVM-aanbevelingen voor politiek ‘Den Haag’ Volgens Hukker heeft het straks aan te treden Kabinet de sleutel voor herstel van de woningmarkt in handen. “De politiek kan nú het verschil maken en laten zien waar het met Nederland heen moet. De boel de boel laten is volgens mij geen optie, daar is werkelijk niemand in dit land bij gebaat. De woningmarkt snakt naar duidelijkheid en oplossingen die op de lange termijn hout snijden. Wij hebben met Aedes, Woonbron en Vereniging Eigen Huis het plan WONEN 4.0 op tafel gelegd. Daarover is uit alle hoeken waardering gekomen, en we verwachten dat de nieuwe regering straks iets met dit hervormingsplan voor de woningmarkt gaat doen. Wat dat betreft kan het nieuwe Kabinet alleen maar winnen: iedere maatregel is winst, mits die maar helderheid en flexibiliteit voor de lange termijn biedt. We gaan ervan uit dat het gezonde verstand zegeviert en de nieuwe regering met de zo broodnodige oplossingen komt om de woningmarkt van het slot te halen. Heel Nederland snakt naar een helder en stabiel perspectief. Op die basis kunnen ook gerichte korte termijn stimuleringsmaatregelen worden genomen en optimaal renderen. Datzelfde geldt voor het beperken van die conjuncturele problemen en het toewerken naar een balans in het financiële toezicht, waarop we als Nederland gewoon zelf invloed kunnen hebben.” Gezien de dramatische woningmarktcijfers over het derde kwartaal en met het oog op de kabinetsformatie en de behandeling van de Rijksbegroting 2013, roept de NVM informateurs, onderhandelende partijen en de Tweede Kamer op tot het nemen van de volgende zeven maatregelen:
1. Los structurele knelpunten op en bied langetermijnperspectief: WONEN 4.0 - Grijp het huidige politieke en maatschappelijke momentum om consument en bredere economie de urgent noodzakelijke duidelijkheid en perspectief te bieden. - Benut het breed maatschappelijk gedragen woonakkoord WONEN 4.0 van Aedes, Woonbond, VEH en NVM.
5
2. Repareer schadelijke onderdelen van het Kunduzakkoord - Hef de tweedeling tussen bestaande en nieuwe consumenten op de woningmarkt op. Deze leidt tot grote negatieve markteffecten en een administratief monster voor overheid en burger. - Stimuleer de voor de woningmarkt zo cruciale starters, in plaats van ze hard te treffen. - Zorg dat zittende huiseigenaren niet worden geconfronteerd met forse extra waardedaling. Met het Kunduzakkoord dreigen honderden miljarden euro’s aan (particulier) vermogen extra te verdampen en nemen restschulden toe. - Neem onzekerheid weg zodat het lage consumentenvertrouwen weer kan opbloeien. 3. Normaliseer en moderniseer hypotheekverstrekking - Bied (politiek en toezichthouder AFM) en benut (banken) ruimte voor verantwoord maatwerk. - Sluit aan op modernisering arbeidsmarkt: hypotheken voor zzp’ers en flexwerkers, mensen met een tijdelijke arbeidsovereenkomst. - Stimuleer concurrentie op hypotheekmarkt en ga te hoge risico-opslag tegen. 4. Vang de funding gap op met nieuwe financieringsvormen - Overheid als aanjager richting pensioenfondsen en banken. - Trek lering uit het Deense model. 5. Bied maatwerk bij restschuld In opdracht van de NVM heeft professor Johan Conijn (UvA/ASRE) becijferd dat op dit moment al meer dan 700.000 huiseigenaren ‘onder water staan’ met hun hypotheek, dat willen zeggen dat zij een hogere hypotheek hebben dan de waarde van het huis. - Voorkom executieveilingen in trajecten van gedwongen verkoop. - Kom de restschuldenaar tegemoet indien het een tijdelijk probleem betreft. - Zorg dat restschulden die niet gepaard gaan met betalingsproblemen, verantwoord (met behoud van fiscale status eigenwoningschuld) mee kunnen worden gefinancierd bij verhuizing. Hierbij liggen versnelde aflossing van de meegefinancierde restschuld en een rol voor NHG voor de hand als aanvullende oplossingsrichting. 6. Stimuleer starters - Schaf de overdrachtsbelasting af en (her-)introduceer startersregelingen. - Voorkom onnodige stapeling van onsamenhangende nieuwe belemmeringen, zoals vanuit het Kunduz-akkoord, of eenzijdig vanuit toezichthouders. 7. Benut instrument van NHG optimaal, het instrument voor veilig en verantwoord lenen - Neem bij de Nationale Hypotheek Garantie mee, dat onderhoudswerkzaamheden en/of verduurzaming van woningen meegefinancierd kunnen worden.
6
Verwachtingen voor het resterende jaar 2012 Wanneer de maatregelen uit het Lente-akkoord niet van tafel gaan, zal het komend kwartaal hectisch worden, meent Hukker. “Veel starters op de woningmarkt zullen nog een woning willen kopen met een hypotheek, waarbij hun woonlasten aanvaardbaar blijven.” De NVM verwacht dan ook een kwartaal waarin het aantal transacties rond de 22.000 bij NVM-makelaars uit kan komen. Dat is een dikke plus van zo’n 18% in vergelijking met dit kwartaal, maar weinig meer dan het 4de kwartaal van 2011. Over het hele jaar komt het aantal transacties voor de gehele markt dan rond de 110.000 uit. Ook in het komende kwartaal zullen de prijzen waarschijnlijk verder dalen. Over het hele jaar 2012 bezien zullen de prijzen einde van het jaar rond de 7,5% gezakt zijn. Geen gemakkelijke tijden voor makelaars Het eerste halfjaar van 2012 laat wederom zien dat het voor makelaarskantoren geen gemakkelijke tijden zijn. Zo zette de dalende trend in de omzet zich verder door (in de woningmakelaardij met -9%) en nam de werkgelegenheid bij kantoren verder af (-8,5% bij woningmakelaars). Dit is het geval in alle deelmarkten van de makelaardij. Deze slechte cijfers zijn nauwelijks terug te zien in het aantal vestigingen van de NVM. Het aantal vestigingen van NVM-makelaars is het afgelopen kwartaal nagenoeg gelijk gebleven op 2.770. Het aantal NVM-makelaars kwam uit op 3.934, waar er aan het begin van het 3de kwartaal nog 3.954 waren. Ook blijkt dat van alle NVM-kantoren meer dan de helft nog steeds winst maakt. Ondanks de dramatische cijfers over het 3de kwartaal 2012 is Hukker niet per definitie somber gestemd. “Leuk is anders, maar de aanhoudende neergang houdt onze NVM-makelaars ook scherp”, zegt hij. “We zoeken voortdurend naar innovaties in onze dienstverlening.” Niet bij de pakken neerzitten, maar de zaken aanpakken. Mouwen opstropen en aan de slag. Hukker ziet deze houding bij de NVM-makelaars. “Onze beroepsgroep – en hier staan wij niet alleen – probeert in moeilijke tijden er het beste van te maken.” Oplossing voor tijdelijke verhuur particuliere koopwoningen Steeds meer banken zetten makelaars buitenspel bij de tijdelijke verhuur van particuliere koopwoningen. Hukker: “Woningbezitters die hun huis tijdelijk willen verhuren in het kader van de Leegstandswet worden door de banken verplicht of zeer streng aangeraden zich te wenden tot enkele ‘preferred suppliers’. Niet alleen makelaars zijn de dupe, ook de keuzevrijheid van de consument verdwijnt door het gevoerde beleid.” De NVM werkt aan een oplossing om deze markt weer open te breken voor makelaars en aan de verhuureisen van banken te voldoen, zodanig dat de huurder/verhuurder niet financieel de dupe wordt. Noot voor de redactie: Een volledig overzicht met alle cijfers van het derde kwartaal 2012 kunt u vinden op www.nvm.nl. Voor interviewaanvragen met NVM-voorzitter Ger Hukker kunt u terecht bij Roeland Kimman, Communicatie Media en Woordvoering van de NVM. Tel: 030 608 5 185, mobiel: 06 21 266 993, e-mail:
[email protected]
7
