Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
JAARVERSLAG OVER DE VERRICHTINGEN VAN HET DIENSTJAAR 2011
voorgelegd aan de gewone Algemene Vergadering van 31 mei 2012
Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid gesubsidieerd en gecontroleerd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Administratieve en maatschappelijke zetel : Zomerstraat 73, 1050 Brussel Ond.nr. 0427.273.221
RAAD VAN BESTUUR Mevr. Lieve Mevr. Brigitte Dhr. Olivier Dhr. Daan Mevr. Christine Dhr. Edouard Dhr. Francis Dhr. Bram Dhr. Michel Mevr. Inge Dhr. Michel Mevr. Martine Mevr. Bety
LALEMANT-SCHEERLINCK, MEIRE-HOMBERGEN, BAILLY DEHING DE MEERLEER DESMED GÄBELE GILLES GODARD JOORIS LEMAIRE van COEVORDEN WAKNINE
Voorzitster Ondervoorzitster
sinds 26 mei 2011 tot 27 januari 2011
COMMISSARISSEN VAN DE BRUSSELSE HOOFDSTEDELIJKE REGERING Dhr. Jacques DE WITTE Dhr. Pol ZIMMER
COMMISSARIS Mevr. Martine
BRANCART
ALGEMENE DIRECTIE Mevr. Catherine Dhr. Erik
SCHEID, BERVOETS,
DIRECTEURS Mevr. Christelle Dhr. Stephan Dhr. Didier Dhr. Marc Dhr. Saïd
BEKÉ-VINCKE BISSCHOP DEBOSSCHER GEEROMS MASTARI
Directeur-generaal Adjunct-directeur-generaal
tot 31 oktober 2011
AFKORTINGEN ______________
De verrichtingen verwezenlijkt door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vallen onder één van de volgende interne fondsen: Fonds B1. Deze benaming verwijst naar de verrichtingen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met eigen middelen verwezenlijkt. Op boekhoudkundig vlak behoort ook het Fonds voor Speciale Tussenkomsten (of F.S.T.) hiertoe. Met dit fonds worden uitzonderlijke verrichtingen gefinancierd. Het wordt gespijsd door dotaties die het Fonds in het verleden ontving van BNP PARIBAS FORTIS n.v. voor de tijdelijke overlijdensverzekeringen met afnemend kapitaal (gekoppeld aan de hypothecaire leningen). Fonds B2. Deze benaming geldt voor de verrichtingen die gerealiseerd worden met kapitalen die rechtstreeks of onrechtstreeks voortkomen uit: -
-
-
leningen waaraan de Staat of het Gewest hun waarborg hebben gehecht en rentesubsidies tot 1989 (laatste lening afbetaald in 2009); kapitaalsubsidies of terugvorderbare voorschotten die het Gewest heeft toegekend tussen 1990 en 1995 of in 2002 in het kader van de aanvullende leningen voor jonge gezinnen; leningen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sinds 1996 heeft afgesloten, met waarborg van het Gewest, en kapitaalpremies toegekend vanaf dezelfde datum; kapitaalsubsidies komende uit opbrengsten van stedenbouwkundige lasten ontvangen door het Gewest en toegewezen aan het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vanaf 2005; leningen met gewestwaarborg aangegaan in 2007 en 2008, zonder kapitaalpremie, maar met jaarlijkse gewestelijke tussenkomst in de intrestlasten; renteloze leningen met gewestwaarborg die vanaf 2009 worden afgesloten bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) in het kader van het Huisvestingsplan.
Fonds B3. Deze benaming slaat op de verrichtingen verwezenlijkt met terugvorderbare voorschotten toegekend door het Gewest vanaf 1998 in het kader van de tussenkomst voor de samenstelling van huurwaarborgen.
* *
*
4
VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR
Mevrouw Meneer 2011 is het jaar dat wordt gekenmerkt door het contrast tussen een reeks positieve elementen en één feit dat een domper zet op het jaar. In 2010 onderhandelden het Fonds en het Gewest over een nieuwe beheersovereenkomst. Op 27 januari 2011 werd ze afgesloten en op 9 mei daarop verscheen ze in het Belgisch Staatsblad. Verschillende doelstellingen uit deze overeenkomst zijn intussen al gerealiseerd. Aan de andere wordt gestaag verder gewerkt. Zo heeft de Regering eind 2010 een globaal akkoord gegeven voor de voorstellen die het Fonds had geformuleerd in verband met reglementswijzigingen voor zijn hypothecaire kredieten. Deze wijzigingen werden in het besluit gegoten van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 14 juli 2011 houdende wijziging van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 maart 2008 betreffende het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn algemene verrichtingen van hypotheekleningen. Dit besluit is van kracht sinds 1 september 2011 en verscheen in het Belgisch Staatsblad van 9 september 2011. Er werden noodzakelijke aanpassingen aangebracht aan de waardebarema’s voor de woningen, het maximumbedrag voor de kredieten en de bepaling van de rentevoeten. Er werden ook nieuwe toegangsvoorwaarden van kracht, vooral dan voor jonge gezinnen met een wat hoger salaris. En het is mogelijk geworden om een krediet af te sluiten aan een rentevoet van 0,00 % om werken uit te voeren waardoor de energieprestatie van de woningen verbetert. Dit aangepaste reglement werd in de publiciteitscampagne van september voorgesteld als de “boosterlening” van het Fonds. Het moet het doelpubliek beter wapenen tegen de moeilijkheden die het vandaag de dag ondervindt om een eigen woning te kunnen kopen. In 2011 zijn met het investeringsvermogen, dat 70 % hoger ligt dan in 2010, 1.007 hypothecaire leningen gefinancierd. 938 kredietaktes werden verleden. Nooit eerder werd een dergelijk resultaat geboekt. Het toont aan hoe belangrijk de rol is die het Fonds vervult binnen het gewestelijke huisvestingsbeleid. Voor het Huisvestingsplan en de “bouw-verkoopverrichtingen” werden vastgoedprojecten opgestart. Bedoeling is om 822 woningen te creëren. De financiering ervan werd verzekerd. Eind 2011 was voor 16 sites – voornamelijk bouwgronden – de aankoop in orde of liep de aankoopprocedure. Op deze sites zullen 84 % van de 822 voorziene woningen worden opgetrokken. Deze verbintenissen tonen aan dat het Fonds met het nodige dynamisme de nieuwe uitdaging aangaat die de Brusselse Regering het heeft gegeven. Hiervoor werd niet gewacht op de overeenkomsten voor het Huisvestingsplan tussen het Fonds en het Gewest enerzijds en tussen het Gewest, de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) en het Fonds anderzijds, aangezien deze pas in de loop van de maand mei werden ondertekend. Voor de huurhulpactiviteiten werd eind 2011 de laatste hand gelegd aan een reglement waarin alle geldende procedures en bepalingen worden samengebracht. Dit was ook het geval voor een basisinventaris over de staat van het patrimonium. Verder wil de beheersovereenkomst het Fonds betrekken bij de plannen om van Brussel de hoofdstad te maken van duurzame ontwikkeling. De maatregelen daarvoor worden momenteel in 5
kaart gebracht. Sommige zijn ook al van kracht, zoals de energieprestatieleningen die worden gefinancierd met de vervroegde terugbetalingen van hypothecaire kredieten. Er wordt ook een “globaal actieplan voor het milieu” opgesteld (CO2, energie, afval, mobiliteit, lawaaihinder, enz...) dat zal worden gespreid over alle activiteiten van het Fonds en dat ook betrekking heeft op het interne beheer van de instelling. Momenteel wordt ook de uitwerking bestudeerd van een verzekering gewaarborgd wonen voor kandidaat-kopers van een woning binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het Fonds is bovendien actief betrokken bij de reflectie over en uitwerking van concrete projecten voor alternatieven op de volle eigendom. Daarbij wordt onder andere gewerkt rond het erfpachtprincipe en rond de oprichting van een “Community Land Trust”. Tot slot werd in de beheersovereenkomst opgenomen dat de financiering van de jaarlijkse kapitaaldotatie zou worden herzien omwille van de financiële moeilijkheden waarmee het Gewest kampt. Het regeringsbesluit van 8 september 2011 wijzigt onder andere de vereffening van deze dotatie: voortaan zal deze niet meer gebeuren in één keer in de loop van het boekjaar (zoals voorzien in het besluit van 1996), maar in vier jaarlijke schijven. Dit alles kan worden beschouwd als de uiterst positieve aspecten van 2011. Maar er is ook één gebeurtenis die erg zwaar doorweegt op de financiële balans van het voorbije jaar: het verlies van 16 miljoen euro dat het Fonds heeft geleden door de vereffening van de Gemeentelijke Holding. Het Fonds is gelukkig in staat dit verlies op te vangen zonder dat het een weerslag heeft op zijn lopende en toekomstige activiteiten en verbintenissen. Het wordt dus niet gevoeld door het Gewest, de financiële instellingen, de bedrijven waarmee het Fonds samenwerkt, zijn ontleners en huurders, of door het publiek waarop de activiteiten in het algemeen zijn gericht. Het Gewest laat een audit uitvoeren om na te gaan of het Fonds verantwoordelijkheid draagt voor de geleden verliezen. In die moeilijke context heeft het Gewest aan het Fonds voorgesteld om de kapitaaldotatie voor 2011, ter waarde van 16,50 miljoen euro, door te storten in verschillende schijven gespreid over de jaren 2012 tot 2015. Ondanks het opgelopen verlies kan de thesaurie van het Fonds dit aan, terwijl de gewestelijke financiën zwaar te lijden hebben onder de effecten van de vereffening van de Gemeentelijke Holding. Met andere woorden: ondanks het financiële verlies blijft het Fonds perfect in staat om voor een gelijkaardig bedrag betalingsfaciliteiten te bieden aan het Gewest! Deze verschillende punten worden geanalyseerd en becommentarieerd verderop in dit verslag.
6
Vastleggingen en verwezenlijkingen 2011 (fonds B2) (in EUR)
Verrichtingen
Vastleggingen aangegaan vóór 2011 en uitgevoerd in 2011
Vastleggingen aangegaan en uitgevoerd in 2011
(1)
(2)
Vastleggingen aangegaan in 2011 en niet uitgevoerd in 2011
Totale vastleggingen 2011
Verwezenlijkingen 2011
(3)
(2) + (3) = (4)
(1) + (2) = (5)
Hypothecaire leningen : - Gewone leningen - Leningen voor jonge gezinnen
20.261.480,00
103.185.360,00
31.285.754,72
134.768.114,72
123.446.840,00
115.101,00
445.801,00
62.876,00
508.677,00
560.902,00
Totaal hypothecaire leningen
20.376.581,00
103.631.161,00
31.645.630,72
135.276.791,72
124.007.742,00
6.952.586,46
5.805.070,04
46.594.929,96
52.400.000,00
12.757.656,50
27.329.167,46
109.436.231,04
78.240.560,68
187.676.791,72
136.765.398,50
Huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw Projecten Totaal aankoopsector
7
Huurhulp : - Projecten ∗ Bestaand immobiliënpark of bestaande programma’s
9.388.244,27
Totaal huurhulp Totaal investeringsvermogen Huurhulp : Stedenbouwkundige lasten Huurhulp: Huisvestingsplan Energieprestatieleningen Totaal zonder investeringsvermogen
2.158,64
-
-
-
529.352,72
761.355,56
1.290.708,28
9.917.596,99
9.390.402,91
529.352,72
761.355,56
1.290.708,28
9.919.755,63
36.719.570,37
109.965.583,76
79.001.916,24
188.967.500,00
146.685.154,13
1.763.375,00
1.763.375,00
3.836.649,76
12.265.897,02
34.637.300,98
47.203.198,00
17.778.192,00
551.768,00
745.109,00
1.296.877,00
551.768,00
13.117.665,02
37.145.784,98
50.263.450,00
22.166.609,76
3.836.619,76 5.212.294,98 9.048.944,74
-
2.158,64
N.B. De investeringen voor verrichtingen bestemd voor verkoop met een hypothecaire lening worden oorspronkelijk onder de rubrieken "huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw" opgenomen. Wanneer men overgaat tot de vereffening van de lening, worden zij als verwezenlijkingen opgenomen, in de rubriek "hypothecaire leningen".
Evolutie van het investeringsvermogen in het jaar en de hiertoe aangewende financieringsmiddelen (in het fonds B2) Bedragen in duizenden EUR 190.000 180.000 170.000 160.000 150.000 140.000 130.000 120.000 110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000
8
50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2011
Opnames uit thesaurie
2010
Obligatieleningen
2009
Gewestelijke tussenkomsten
2008
Investeringsvermogen
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
-10.000
Jaar
In de ordonnantie van 24 december 2010 houdende de algemene uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2011, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 19 januari 2011, wordt een dotatie vermeld van 47.560.000,00 EUR (hierin zit de gewestelijke tussenkomst vervat in de intrestlasten voor de tweede obligatielening van 2007) en een maximaal ontleenvermogen van 100.000.000,00 EUR gedekt door een gewestelijke waarborg. Het oorspronkelijke investeringsvermogen bedraagt 140.680.460,00 EUR. De dotatie en het ontleenvermogen worden bevestigd in het uitvoeringsbesluit van 24 maart 2011, net zoals het vereffeningsritme voor de dotatie: 21.780.001,00 EUR in 2011 en drie jaarlijkse schijven van 8.593.333,00 EUR in 2012, 2013 en 2014. Het besluit van 24 maart werd echter vervangen door dat van 22 december 2011 en de eerste dotatieschijf die werd doorgestort, bedroeg uiteindelijk slechts 5.280.000,00 EUR. Omdat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest het financieel zwaar te verduren krijgt door de vereffening van de Gemeentelijke Holding, vraagt het aan het Fonds of een deel van de dotatie – ter waarde van 16.500.000,00 EUR – gespreid kan worden betaald over de jaren 2012 tot 2015. Het Fonds is akkoord gegaan met dit voorstel. Het besluit van 22 december legt de nieuwe vereffeningsmodaliteiten vast: 5.280.000,00 EUR in 2011, 10.093.333,00 EUR in 2012, 13.593.333,00 EUR in 2013, 13.593.334,00 EUR in 2014 en 5.000.000,00 EUR in 2015. In de tekst wordt echter niet geraakt aan het besluit van 8 september 2011 houdende wijziging van het besluit van 2 mei 1996 inzake de vereffeningswijze van de dotaties voor de komende jaren. Het Gewest had de eerste dotatieschijf al doorgestort in de loop van het jaar. Het Fonds heeft de 16.500.000,00 EUR eind december teruggestort. In de dotatie zit ook 879.539,63 EUR als tussenkomst van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de tweede obligatielening die het Fonds in 2007 afsloot. Een ordonnanceringskrediet van 2.763.880,00 EUR werd ingeschreven in de stedenbouwkundige lasten. Dit is het saldo van de 4.263.880,00 EUR die werden vrijgemaakt bij de begrotingsaanpassing van 2010. Bij de begrotingsaanpassing werd 1.763.375,00 EUR ingeschreven als vastlegging en als ordonnancering. Het besluit van 22 december 2011 voorziet dat hiervan slechts 763.375,00 EUR zal worden doorgestort in 2011, de rest volgt in 2012. Eind 2011 had het Fonds echter nog niets ontvangen. In 2012 zullen dan ook nieuwe afspraken moeten worden gemaakt met het Gewest in verband met de betalingsmodaliteiten. De Regering verleent verder een gewestelijke waarborg voor de leningen die het Fonds afsluit bij de BGHM ter waarde van maximum 60.000.000,00 EUR. Met deze lening wordt het Huisvestingsplan gefinancierd dat het Fonds moet uitvoeren en dat niet wordt bekostigd met het investeringsvermogen. Naar aanleiding van de begrotingsaanpassing wordt in het besluit van 1 december 2011 het ontleenvermogen uiteindelijk verhoogd tot 140.287.040,00 EUR. De dotatie, die oorspronkelijk was berekend in functie van het voorgestelde investeringsvermogen, moet niet worden opgetrokken. Het investeringsvermogen bedraagt uiteindelijk 188.967.500,00 EUR, het hoogste bedrag ooit sinds het ontstaan van het Fonds. Van het aangepaste en goedgekeurde investeringsvermogen wordt 134.567.500,00 EUR gereserveerd voor de toekenning van een 1.000-tal leningen, 52.400.000,00 EUR voor de creatie van 262 woningen bestemd voor verkoop en 2.000.000,00 EUR voor bijkomende investeringen in werven die werden opgestart voor 2011 en voor de renovatie van het oude huurhulppatrimonium. Voor de obligatieleningen van 2011 wordt een eerste offerteaanvraag voor een bedrag van 100.000.000,00 EUR gelanceerd op 14 april. De fondsen worden opgenomen op 16 mei. Op 22
9
december werd de tweede procedure opgestart voor een bedrag van 40.287.040,00 EUR. Op 1 februari 2012 wordt een lening van 40.000.000,00 EUR afgesloten. Investeringsvermogen (in EUR) Activiteitensector
Hypothecaire leningen: - algemene verrichtingen (*) - aanvullende leningen voor jonge gezinnen - bouw/renovatie-verkoop
Oorspronkelijk voorzien
Aanpassing
134.567.500,00 4.112.960,00
Aangepaste vooruitzichten
Werkelijke vastlegging op 31/12/2011
-
134.567.500,00 -
135.276.791,72 -
48.287.040,00
52.400.000,00
52.400.000,00
186.967.500,00
187.676.791,72
Totaal van de aankoopsector
138.680.460,00
Huurhulp: - programma 2011 - bestaand immobiliënpark
2.000.000,00
-
2.000.000,00
1.290.708,28
Totaal huurhulp
2.000.000,00
-
2.000.000,00
1.290.708,28
188.967.500,00
188.967.500,00
Totaal hypothecaire leningen en huurhulp
140.680.460,00
48.287.040,00
De beheersovereenkomst die op 27 januari 2011 werd afgesloten tussen het Gewest en het Fonds voorziet dat het Fonds de nodige financiële middelen zal krijgen om, onder andere: - het gewestelijke Huisvestingsplan mee vorm te geven door de creatie van 500 huurhulpwoningen. Dit zal gebeuren aan de hand van een lening; - zijn huurhulppatrimonium verder uit te breiden met een deel van de dotatie die jaarlijks wordt bepaald samen met het Gewest, op voorwaarde dat daar de nodige financiële marges voor zijn. In 2011 kon op het investeringsvermogen voor de huurhulp geen budget worden vrijgemaakt voor de creatie van woningen. De verdere uitbreiding van het huurhulppatrimonium gebeurde het voorbije jaar dan ook enkel in het kader van de bijzondere financiering voor het Huisvestingsplan. Op het investeringsvermogen voor 2011 werd wel een budget vrijgemaakt voor verbintenissen die dateerden van vóór 2011 en voor de verdere, systematische renovatie van het oude patrimonium. De verdeling van het investeringsvermogen over de hypothecaire leningen en de huurhulp is echter indicatief en niet dwingend. Met het investeringsvermogen voor 2011 werden de volgende activiteiten gefinancierd: 1.007 leningen (inclusief 17 “jongerenleningen” voor een bedrag van 508.677,00 EUR) 250 woningen bestemd voor verkoop (BRV) patrimonium of reeds bestaande huurhulpprogramma’s
135.276.791,72 EUR 52.400.000,00 EUR 1.290.708,28 EUR
Financieringsbronnen die buiten het investeringsvermogen voor 2011 vallen: -
879.539,63 EUR (afgerond tot 879.540,00 EUR) als jaarlijkse tussenkomst van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de intrestlast van de tweede obligatielening afgesloten in 2007; in het kader van het Huisvestingsplan is er op 31 december een budget van 47.203.198,00 EUR beschikbaar voor de bouw van 236 woningen; er zijn 144 energieprestatieleningen (EPL) toegekend voor een bedrag van 1.296.877,00 EUR afkomstig van de vervroegde terugbetalingen door ontleners; in het uitvoeringsbesluit van 22 december 2011 kent de Regering het Fonds een subsidie toe van 1.763.375,00 EUR afkomstig uit de stedenbouwkundige lasten. De vereffening ervan zal gebeuren in 2 schijven. Een eerste schijf van 763.375,00 EUR moest worden gestort in 2011, de resterende 1.000.000,00 EUR zal worden gestort in 2012. De details van deze verrichting worden besproken in sectie III sub B, punt 3. 10
Financiële dekking van het investeringsvermogen in het fonds B2 Jaar 2001
Jaar 2002
Jaar 2003
Jaar 2004
Jaar 2005
Jaar 2006
Jaar 2007
Jaar 2008
Jaar 2009
Jaar 2010
Jaar 2011
Gewestelijke tussenkomsten
Obligatieleningen 100%
Opnames uit thesaurie
11
De financiering van de verbintenissen die het Fonds aanging in fonds B2 gebeurde in 2011 met de volgende middelen: Geïnvesteerde bedragen Financieringsbronnen in EUR Leningen
%
140.287.040,00
74,24
Gewestelijke kapitaalpremie (*)
46.680.460,00
24,70
Opnames uit de onbeschikbare reserve van het fonds B2
2.000.000,00
1,06
188.967.500,00
100,00
Totaal
(*) De totale dotatie bedraagt 47.560.000 EUR maar omvat eveneens de tussenkomst van het Gewest in de 2de obligatielening van 2007.
Voor de verwezenlijkingen in fonds B2 werden de bedragen in 2011 als volgt verdeeld over de verschillende activiteiten: Vrijgegeven bedragen Activiteitensector in EUR
%
123.892.641,00 115.101,00
84,46 0,08
124.007.742,00
84,54
12.757.656,50
8,70
136.765.398,50
93,24
Huurhulp : - programma 2011 - patrimonium en bestaand programma
2.158,64 9.917.596,99
0,00 6,76
Totaal huurhulp
9.919.755,63
6,76
146.685.154,13
100,00
Hypothecaire leningen : - algemene verrichtingen - aanvullende leningen voor jonge gezinnen Totaal hypothecaire leningen Huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw Totaal aankoopsector
Totaal
Het interne fonds B3 waarmee de huurwaarborgleningen worden gefinancierd, is niet onderworpen aan dezelfde werkings- en financieringsregels als de andere activiteiten van het Fonds. Er wordt niet gewerkt met een jaarlijkse financiering: het huurwaarborgfonds werd gedurende enkele jaren gespijsd door gewestelijke voorschotten die ervoor moeten zorgen dat deze sector langere tijd kan werken zonder bijkomende budgetten. Met het geld dat wordt terugbetaald binnen een tijdspanne van maximum 18 maanden kunnen nieuwe leningen worden toegekend.
12
Algemeen beschouwd hebben de verschillende sectoren van het Fonds, met de steun van het Gewest, er in 2011 voor gezorgd dat 1.261 nieuwe gezinnen, of in totaal 3.574 personen zich in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest konden vestigen. 2.736 personen (76,55 %) deden dit via de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen en 34 personen (0,95 %) dankzij een aanvullende lening voor jonge gezinnen. 255 personen (7,14 %) konden een woning betrekken in de huurhulp. Ten slotte waren er 549 personen (15,36 %) die gehuisvest werden dankzij een huurwaarborglening. De energieprestatieleningen hebben aan 144 gezinnen, in totaal 402 personen, de kans gegeven om hun woning energiezuiniger te maken. In dit jaarverslag vindt u verder: -
in hoofdstuk I, de weergave van de activiteiten van het Fonds in 2011 aan de hand van zijn belangrijkste activiteiten: algemene verrichtingen van hypothecaire leningen, aanvullende leningen voor jonge gezinnen, bouw/renovatie-verkoopverrichtingen, huurhulp, immobiliënverrichtingen en de tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg;
-
in hoofdstuk II, de belangrijkste gebeurtenissen sinds 1 januari 2012 en de te verwachten wijzigingen die een invloed kunnen hebben op de latere werking of op de activiteiten van het Fonds;
-
in hoofdstuk III, een schets van het administratieve leven van het Fonds en van de samenwerking met zijn rechtstreekse partners. Daarnaast is ook een opsomming opgenomen van de wetten, ordonnanties en besluiten van het dienstjaar die rechtstreeks of onrechtstreeks raken aan de activiteiten van het Fonds;
-
in hoofdstuk IV, de rekeningen van het dienstjaar en een analyse ervan, een reeks gegevens over de interne werking van het Fonds en de sociale balans. Tot slot volgt een samenvattend overzicht van de gebeurtenissen naar aanleiding van de vereffening van de Gemeentelijke Holding en de gevolgen ervan voor het Fonds.
* *
*
13
14
HOOFDSTUK I INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN
SECTIE I - DE HYPOTHECAIRE LENINGEN
A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN
1. ALGEMENE BEMERKINGEN. De beheersovereenkomst die op 27 januari 2011 werd afgesloten tussen het Fonds en het Gewest ondersteunt de sector van de hypothecaire kredieten, zowel wat betreft doelstellingen en reglement als wat betreft de financiële middelen die moeten worden voorzien om alles te kunnen verwezenlijken. 1.000 leningen per jaar, dat is het vooropgestelde doel. 1.007 leningen, dat is wat in 2011 in de praktijk werd verwezenlijkt. De reglementswijzigingen die het Fonds voorstelde, werden grotendeels door de Regering aanvaard en opgenomen in het besluit van 14 juli 2011 dat op 1 september 2011 van kracht werd. Het belangrijkste doel van het aangepaste reglement is om het kredietaanbod van het Fonds beter af te stemmen op de sterke stijging van de vastgoedprijzen en om zo de toegankelijkheid tot de vastgoedmarkt te vergroten voor het publiek waarvoor het Fonds zich al decennialang inzet. Dat publiek zijn de kleine, middelgrote en grote gezinnen met een zeer laag, laag of middelgroot inkomen. Het Fonds wil op deze manier ook jonge gezinnen met een middelgroot inkomen uit arbeid aantrekken, die wat meer mogen verdienen wanneer het om een gezin van tweeverdieners gaat. Het is belangrijk dat zij de middelen krijgen om zich blijvend in het Gewest te vestigen en zo te vermijden dat zij wegtrekken, wat zou leiden tot een algemene verarming van de bevolking en tot een onevenwicht in de overheidsfinanciën. Bedoeling is ook dat het Fonds opnieuw actief wordt op het hele gewestelijke grondgebied. Dit is allang niet meer het geval, omdat de vastgoedprijzen in bepaalde gemeentes onbetaalbaar zijn geworden. Ten slotte wil het Fonds een “eerste” antwoord formuleren op de zorgwekkende stijging van de energieprijzen en op de noodzakelijke bescherming van ons leefmilieu. Daarom kunnen ontleners voortaan een renteloze lening afsluiten om werken uit te voeren die hun woning energiezuiniger moeten maken. Om het met de woorden te zeggen uit de publiciteitscampagne die het voorbije jaar werd gevoerd: bedoeling is om een “boost” te geven aan de leningen van het Fonds. Wat de financiële middelen betreft, is het systeem bevestigd van de zogenaamde “evenwichtsdotatie in kapitaal” en van de gewestwaarborg voor goede afloop die wordt gegeven voor de leningen die het Fonds afsluit. De dotatie zal wel niet meer worden gestort in de loop van het begrotingsjaar, maar in jaarlijkse schijven gespreid over 4 jaar.
15
De wettelijke bepalingen kunnen worden nagelezen in het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 8 september 2011 tot wijziging van een aantal besluiten betreffende het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het financiële evenwicht van de belangrijkste opdracht en activiteit van het Fonds wordt zo gewaarborgd, wat uiteraard van vitaal belang is voor de instelling.
2. INVESTERINGEN 2011. Het investeringsvermogen voor 2011 werd oorspronkelijk vastgelegd op 134.567.500,00 EUR om 1.000 hypothecaire leningen toe te kennen en op 52.400.000,00 EUR om ongeveer 262 bouw/renovatie-verkoopverrichtingen (BRV) te verwezenlijken. Deze cijfers weerspiegelen de wil van de Regering, zoals die ook is opgenomen in de beheersovereenkomst, om het Fonds de nodige middelen te geven zodat het jaarlijks ongeveer 1.000 leningen kan toekennen en zodat de productie van nieuwe woningen wordt ondersteund. Nieuwe woningen op de markt brengen, is absoluut noodzakelijk in het licht van de Brusselse bevolkingsaangroei en van de prognoses hierover. Voor de allereerste keer maakten de BRV-verrichtingen geen deel uit van het investeringsvermogen dat wordt gereserveerd voor de hypothecaire leningen, maar was er een apart budget voor. Dat bedraagt 39 % van het budget dat wordt besteed aan de “klassieke” leningen, wat aanzienlijk is. Vroeger startte het Fonds BRV-verrichtingen op in functie van de mogelijkheden die het investeringsvermogen voor de hypothecaire leningen bood. In de praktijk betekende dit dat er heel weinig marge voor was. In 2011 werden investeringen vrijgemaakt voor de toekenning van 1.007 hypothecaire leningen en voor de oprichting van 250 BRV-woningen. De budgetten hiervoor bedragen respectievelijk 135.276,791,72 EUR en 52.400.000,00 EUR of in totaal 187.676.791,72 EUR. Het aantal kredietaanvragen is sterk gestegen: van 972 in 2010 tot 1.320 in 2011. Dit komt neer op een stijging met maar liefst 35,80 %. Die stijgende vraag werd al aan het begin van het jaar vastgesteld, maar zette zich duidelijk sterker door toen het nieuwe reglement van kracht werd. Terwijl in 2010 maandelijks gemiddeld 81 aanvragen werden ingediend, liep dit op tot 103 in de periode januari – augustus 2011 en zelfs tot 127 voor de periode september (start nieuwe reglement) – december 2011. Naast de nieuwe, zeer aantrekkelijke leningsvoorwaarden van het Fonds, zijn er ook andere factoren die deze “boost” verklaren: de verhoging van de rentevoeten op de private leningsmarkt en een verharding van de kredietvoorwaarden in deze sector door de financiële crisis. Gelukkig moesten er het voorbije jaar geen maatregelen worden genomen om een ontoereikend investeringsvermogen op te vangen. Met het beschikbare budget kon aan alle aanvragen worden voldaan. Dit is uiterst positief nieuws, want de voorbije jaren werden we verschillende keren geconfronteerd met het tegenovergestelde scenario. In 2011 werden slechts 3 leningen geïnvesteerd voor een gesubsidieerd vastgoedproject (voor 2 ervan werd de rentevoet verhoogd met 0,50 %). Het ging telkens om de aankoop van een GOMB-woning.
16
Leningen geïnvesteerd in 2011 – Kenmerken (zonder EPL) A. volgens het reglement voor 01/09/2011 Gezinstype Jonge gezinnen < 1)
Aantal 265
%
Gemiddelde lening 120.754,85
40,33
Bedrag van de leningen 32.000.036,00
Gemiddelde rentevoet 2,12
Jonge gezinnen >= 2) Gezinnen 4 ptl en meer
52
7,91
163.981,20
8.527.022,52
2,08
Gezinnen 3 ptl 3)
73
11,11
163.343,07
11.924.044,00
2,10
Gezinnen 2 ptl
108
16,44
137.086,75
14.805.369,00
2,23
Gezinnen 1 ptl
77
11,72
115.776,56
8.914.795,00
2,27
Gezinnen 0 ptl
82
12,48
100.539,15
8.244.210,00
2,37
657
100,00
128.486,27
84.415.476,52
2,17
Totaal Gezinstype
Jonge gezinnen < 1)
B.volgens het reglement vanaf 01/09/2011 Aantal % Gemiddelde Bedrag van de lening leningen 171
48,86
141.706,64
1
0,29
202.700,00
202.700,00
3,49
28
8,00
190.029,11
5.320.815,00
1,28
Jonge gezinnen >=2) Gezinnen 4 ptl en meer
24.231.836,00
Gemiddelde rentevoet 1,91
Gezinnen 3 ptl
30
8,57
165.114,23
4.953.427,00
1,37
Gezinnen 2 ptl
59
16,86
153.458,00
9.054.022,00
1,81
Gezinnen 1 ptl
32
9,14
120.436,09
3.853.955,00
2,33
Gezinnen 0 ptl Totaal ALGEMEEN TOTAAL
29
8,29
110.527,34
3.205.293,00
2,34
350
100,00
145.205,85
50.822.048,00
1,84
134.297,44
135.237.524,52
2,05
1.007
Energieprestatieleningen in 2011
1) 2) 3)
Gezinstype
Aantal
%
Jonge gezinnen < 1) Jonge gezinnen >= 2) Gezinnen 4 ptl en meer Gezinnen 3 ptl Gezinnen 2 ptl Gezinnen 1 ptl Gezinnen 0 ptl Totaal
69 1 10 14 21 16 13 144
47,92 0,69 6,94 9,72 14,58 11,11 9,03 100,00
Gemiddelde lening 8.926,20 550,00 14.817,50 10.650,00 8.660,71 6.300,13 7.728,23 9.006,09
Bedrag van de leningen 615.908,00 550,00 148.175,00 149.100,00 181.875,00 100.802,00 100.467,00 1.296.877,00
Gemiddelde rentevoet
0,00
waarbij het belastbaar inkomen max. 40.000,00 EUR bedraagt. waarbij het belastbaar inkomen hoger is dan 40.000,00 EUR en max. 50.000,00 EUR bedraagt. ptl = personen ten laste
Ook al werd het nieuwe reglement pas op 1 september 2011 ingevoerd, toch heeft het al duidelijke effecten gehad op de resultaten. We stellen het volgende vast: -
het bedrag dat gemiddeld wordt ontleend, stijgt van 128.486,27 EUR tot 145.205,85 EUR. Dit komt neer op een stijging met 13,00 %. Deze stijging geldt voor alle gezinscategorieën;
-
de gemiddelde rentevoet daalt van 2,17 % tot 1,84 %, wat 0,33 % voordeel oplevert voor de ontleners. Vooral de grote gezinnen met 4 personen ten laste en meer en met 3
17
Bedragen in duizenden EUR
Evolutie van de investeringen aangewend voor hypothecaire leningen (fonds B2)
180.000 160.000 140.000 120.000 100.000
18
80.000 60.000 40.000 20.000 0 2011
2010
(*) Tussen 2004 en 2011, inbegrepen de verbintenissen voor de creatie van woningen bestemd voor verkoop
2009 (*)
BRV
2008 (*)
2007 (*)
2006 (*)
2005 (*)
gerecupereerd budgetten
2004 (*)
2003
2002
2001 leningen
Jaar
-
personen ten laste profiteren hiervan: voor hen daalt de rentevoet respectievelijk met - 0,80 % en met – 0,73 %;
-
een grotere lening heeft een evenredig effect op het maandgeld. De verhoging daarvan wordt echter ruimschoots gecompenseerd door de verlaging van de rentevoet. Terwijl de leningen gemiddeld stijgen met 13,01 %, verhoogt het maandgeld (voor een lening op 25 jaar) met slecht 2,59 %;
-
voor de energieprestatieleningen (EPL) was men ervan uitgegaan dat gemiddeld 12.000,00 EUR zou worden geleend. In werkelijkheid bedraagt de gemiddelde EPL echter 9.006,09 EUR. Grote gezinnen sluiten een EPL af van gemiddeld 14.817,50 EUR. Dit is logisch, omdat zij veeleer een eengezinswoning kopen dan een appartement.
Op financieel vlak moet erop worden gelet dat de gemiddelde rentevoet samenvalt met die waarvan is uitgegaan om de gewestelijke dotatie en het investeringsvermogen voor 2012 te bepalen (1,97 %). Er moet ook goed worden opgevolgd of de gezinnen in staat blijven de terugbetalingslast van de leningen te dragen. Dankzij de verhoging van het maximumbedrag dat kan worden geleend, hebben ze duidelijk weer gemakkelijker toegang gekregen tot de vastgoedmarkt. Tot slot willen we er hier op wijzen dat de budgetten waarmee de energieprestatieleningen (kortweg EPL) worden gefinancierd afkomstig zijn van de vervroegde terugbetalingen van de leningen die de laatste jaren gebeurden. De bedragen die op deze manier terugbetaald werden, namen zo sterk toe dat daarmee deze nieuwe kredieten van het Fonds kunnen worden bekostigd. Omdat met de EPL pas op 1 september 2011 werd gestart, was het beschikbare budget (4.200.000,00 EUR) op het einde van het boekjaar nog niet volledig besteed. De terugbetalingsduur voor de EPL is dezelfde als de duur die werd toegekend voor dat deel van het krediet dat is bestemd voor de aankoop van de woning en de uitvoering van renovatiewerken. De gemiddelde looptijd is iets meer dan 25 jaar. Hiermee moet rekening worden gehouden, omdat de EPL worden gefinancierd met fondsen afkomstig uit vervroegde terugbetalingen. En de resterende terugbetalingsduur daarvan ligt heel wat lager dan 25 jaar.
3. JAARVERRICHTINGEN. Reglement Zoals hiervoor al werd vermeld, werd het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 14 juli 2011, houdende wijziging van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 maart 2008 betreffende het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn algemene verrichtingen van hypotheekleningen, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 9 september 2011 en werd het van kracht op 1 september 2011. Belangrijk is ook dat het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 maart 2008 betreffende het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn aanvullende hypotheekverrichtingen voor jonge gezinnen op 1 september 2011 nietig werd verklaard. In het reglement werden nieuwe bepalingen geïntegreerd voor de jonge gezinnen. In het jaarverslag over de activiteiten van 2010 werden de belangrijkste wijzigingen aan het reglement toegelicht. Verderop in deze sectie, onder titel C, vindt u gecoördineerde versie van het reglement voor de kredietverrichtingen.
19
De Regering aanvaardde de wijzigingen die de Raad van Bestuur voorstelde tijdens een buitengewone zitting in december 2010, behalve deze: op basis van het reglement is de ontlener verplicht om volle eigenaar te zijn van het pand, maar de Raad stelde voor om ook de mogelijkheid te creëren om over een ander zakelijk recht te beschikken. Voorwaarde hiervoor was wel dat dit alternatieve recht voldoende garanties zou bieden aan zowel de ontlener als het Fonds. Dit voorstel kaderde in de noodzaak om alternatieven te definiëren op het volle eigendomsrecht, omdat het voor het doelpubliek van het Fonds steeds moeilijker wordt om volle eigenaar te worden. De Regering heeft dit voorstel afgewezen. Daarom is de algemene verplichting van kracht gebleven, net zoals de uitzonderlijke afwijking die reglementair kan worden toegestaan. Leningen voor gesubsidieerde woningen.
Voor dit punt verwijzen we naar de hele problematiek rond de toekenning van een hypothecaire lening voor de aankoop van een gesubsidieerde woning. Naar aanleiding van de beslissing van de Raad van Bestuur om dergelijke leningen niet langer te verstrekken, besliste de Regering in december 2010 om jonge gezinnen en gezinnen met 3 of meer personen ten laste die willen investeren in een GOMB-woning (Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) toch weer toegang te geven tot de leningen van het Fonds. Ze verwachtte bovendien van het Fonds dat het voor alle andere gezinnen een voorstel zou uitwerken om zijn hypothecaire leningen in dergelijke gevallen toe te staan aan een hogere rentevoet. Deze aanpak zou een antwoord moeten bieden op de striktere leningsvoorwaarden op de financieringsmarkt. In januari 2011 heeft de Raad de volgende, dubbele maatregel voorgesteld: -
de rentevoet van de leningen aan deze andere gezinnen zal met 1,00 % worden verhoogd; er wordt een maximumpercentage van het investeringsvermogen bepaald dat zou kunnen worden gereserveerd voor de toekenning van een lening voor de aankoop van een gesubsidieerde, en meer bepaald een GOMB-woning.
Toen de Regering in maart 2011 het ontwerpbesluit goedkeurde tot wijziging van het besluit van 22 maart 2008 (= het besluit waarin het reglement voor de leningen wordt vastgelegd) besliste ze dat de verhoogde rentevoet voor kandidaten “behorend tot een hogere categorie” die een GOMB-woning kopen en die niet behoren tot de groep “jonge gezinnen” of “gezinnen met 3 personen of meer ten laste” zou worden geëvalueerd bij de derde lezing van het ontwerpbesluit. Er zou worden uitgegaan van het principe dat de maximale rentevoet (= de basisrentevoet + verhoging) zou overeenstemmen met de rentevoeten die de banken hanteren voor gelijkaardige producten. Het voorstel van het Fonds om een maximumpercentage vast te leggen voor het deel van het investeringsvermogen dat mag worden gebruikt voor de financiering van dergelijke verrichtingen werd afgewezen. Na onderzoek door de Raad van Bestuur stelde het Fonds in juni 2011 aan de Minister voor om de rentevoet voor de betrokken gezinnen te laten variëren tussen minimum 2,00 % en maximum 5,00 %. 5,00 % is de geldende referentierentevoet die bovendien 0,50 % hoger ligt dan de maximumrentevoet die wordt toegepast voor alle andere gezinscategorieën. In juli 2011 heeft de Regering beslist dat voor deze gezinnen (= kopers van een gesubsidieerde woning die ouder zijn dan 35 of minder dan 3 personen ten laste hebben) de rentevoet simpelweg zal worden verhoogd met 0,50 % op jaarbasis.
20
Deze beslissing werd vastgelegd in een nieuwe, specifieke bepaling van het reglement voor de hypothecaire kredieten. Energieprestatieleningen.
Eén van de belangrijke wijzigingen aan het reglement voor de hypothecaire kredieten is de opname van een nieuwe bepaling waardoor een krediet kan worden toegekend of een deel van het krediet kan worden gereserveerd om werken uit te voeren waardoor de woning energiezuiniger wordt. De voorwaarden voor dit krediet worden in globo opgenomen in het nieuwe artikel 16 bis van het reglement. Daar staat het volgende te lezen: “(...) Het Fonds bepaalt, middels het akkoord van de Minister en in overeenstemming met het stelsel van de ‘energiepremies’ en hun technische voorwaarden, de lijst van de werken die in overweging worden genomen (...)”. In de beheersovereenkomst is opgenomen dat: “het Fonds een reglementsaanpassing zal indienen bij de Minister waarin de systematisering, bij de toekenning van een lening, van een energetische quick scan is geïntegreerd die het mogelijk zal maken om de eventuele investeringen ter verbetering van de energieprestatie vast te stellen die voor de bewoner van prioritair belang en rendabel zijn”. Er staat ook te lezen dat het Fonds “aan de aankoper een vrijblijvende financiering zal voorstellen (type “derde-investeerder”) van de geïdentificeerde investeringen”. Tot slot stelt de beheersovereenkomst dat het Fonds in zijn kredietvoorstel rekening moet houden met “de reeds bestaande gewestelijke voorzieningen, de mogelijke cumulatie met andere sociale kredietvoorzieningen vermijden en erop gericht zijn het geheel van instrumenten dat in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ter beschikking wordt gesteld, zo goed mogelijk te harmoniseren, met name op het vlak van de technische voorwaarden”. In oktober 2011 heeft het Fonds zijn voorstel overgemaakt aan de Minister. Het komt grosso modo hierop neer: -
Lijst van de werken: Isolatie en ventilatie: dak-, muur- en vloerisolatie, plaatsen van isolerende ramen, groen dak, externe zonnebescherming, ventilatie. Verwarming: verwarmingsketel, warmtepomp.
verwarmingsinstallatie,
waterverwarmer,
thermische
regulering,
Hernieuwbare energie: thermische zonnepanelen, fotovoltaïsche zonnepanelen, warmtekrachtkoppeling. -
“Quick scan”: bestaat erin om, na een kort bezoek ter plaatse, een lijst van werken op te maken die de energieprestatie van de woning zouden verbeteren, om hun kostprijs te ramen en om vast te leggen welke werken prioritair zijn. Wat de evaluatie van de “investeringsreturn” betreft (= de afschrijving van de investeringen op basis van de geschatte minuitgave voor energie), heeft het Fonds aangegeven dat hier heel moeilijk uitspraken over kunnen worden gedaan, zeker wanneer de quick scan wordt uitgevoerd voor de aankoop van een woning die de kandidaat-ontlener niet bewoont. Bovendien is het energieverbruik erg verschillend van gezin tot gezin. Een dergelijke studie zou bovendien heel wat tijd vergen. Er moet bij dit punt nog worden vermeld dat verschillende medewerkers van de dienst leningproductie de opleiding tot “energieadviseur” hebben gevolgd bij het BIM (Brussels Instituut voor Milieubeheer).
21
-
“Derde-investeerder”: in het kader van de relatie die het Fonds heeft met een ontlener is het onduidelijk wat de rol als “derde-investeerder” zou kunnen inhouden. Het Fonds is geen energieleverancier en kan deze investeringen dus niet financieren en ze laten terugbetalen in functie van de eventuele besparingen voor de ontlener.
-
“Reeds bestaande gewestelijke voorzieningen”: de leningsakte verplicht de ontlener voortaan om af te zien van elk voordeel dat hij zou kunnen halen uit andere sociale kredieten voor de werken die worden gefinancierd met de lening van het Fonds. Bovendien zou de ontlener ertoe kunnen worden verplicht om eventuele overheidssubsidies die hij zou ontvangen voor de uitvoering van deze werken te gebruiken voor de gedeeltelijke vervroegde terugbetaling van zijn lening. Deze bepaling zorgt er ook voor dat het fonds waarmee de energieprestatieleningen worden gefinancierd sneller wordt aangevuld.
Tot slot bevestigde het Fonds in diezelfde brief dat de energieprestatieleningen enkel bestemd zijn voor de ontleners van het Fonds, zoals ook is opgenomen in de beheersovereenkomst. De ontleners van het Fonds zijn de personen die een lopende lening hebben of een nieuwe lening afsluiten voor de aankoop van een woning. Bij uitbreiding worden ook de uitonverdeeldheidstredingen en de terugbetalingen van een hypothecaire schuld gelijkgesteld met een aankoop. De onderhandelingen met het Kabinet waren op het einde van het jaar nog niet afgerond en dus had het Fonds ook nog geen formeel antwoord gekregen op zijn voorstel. Omdat met de energieprestatieleningen pas op 1 september 2011 werd gestart, werden de voormelde voorstellen sindsdien geleidelijk in de praktijk gebracht. We willen er hier in het bijzonder op wijzen dat wanneer voor een deel van het krediet een normale rentevoet geldt en voor het deel dat bestemd is voor de energieprestiewerken een rentevoet van 0,00 % wordt toegepast, er een gewogen rentevoet wordt berekend op basis van een specifieke formule. De leenakte geeft een gedetailleerde beschrijving van de elementen waaruit deze formule bestaat. De terugbetalingsmodaliteiten voor de lening worden op deze manier sterk vereenvoudigd. Zo kan er onder andere worden gewerkt met slechts één aflossingstabel en één mensualiteit. Er kan worden gesteld dat het Fonds met de energieprestatieleningen een eerste stap heeft gezet in de concretisering van het leefmilieuplan, waarvan sprake in de beheersovereenkomst. Op 17 oktober 2011 aanvaardde de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten) de nieuwe prospectus voor de hypothecaire kredieten, de modelakte en het bijhorende lastenboek. Intussen werd ook de website van het Fonds volledig aangepast en vernieuwd. In verband met het reglement zijn er nog twee punten die onder de aandacht moeten worden gebracht: 1. Er is vastgesteld dat de ABEX-index die de evolutie bepaalt van de waardebarema’s van de woningen en van het maximumbedrag van de leningen niet in dezelfde mate evolueert als de gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m² van de woningen die de ontleners aankopen. Die kostprijs steeg met 77 % tussen 2003 en 2010. Omdat de Abex-index niet langer relevant bleek, werd hij vervangen door de “gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m²”. Deze kostprijs wordt gedefinieerd als de kostprijs van alle woningen die werden aangekocht met een lening van het Fonds en 22
bestaat uit de aankoopprijs van het gebouw, de kosten voor de bouw- of renovatiewerken (exclusief taksen en belastingen), gedeeld door het totale aantal bruto bewoonbare m² van deze woningen. Deze kostprijs wordt bekeken voor de periode van 1 november tot 31 oktober van het daaropvolgende jaar. 2. Een nieuwe reglementaire bepaling voorziet dat bij de aanpassingen van de rentevoet tijdens de looptijd van de leningen het Fonds, met akkoord van de Minister, andere aanpassingsvoorwaarden kan hanteren. Deze moeten van toepassing zijn op alle ontleners, binnen eenzelfde kalenderjaar, die onderworpen zijn aan dezelfde rentevoet die voortkomt uit hetzelfde reglement en voor zover die gunstig zijn voor de betrokken ontlener. Deze reglementswijziging werd doorgevoerd omdat in het verleden bij bepaalde rentevoetaanpassingen werd vastgesteld dat de nieuwe rentevoet hoger was dan de rentevoet die op dat moment vooral werd toegepast door de banken. Dergeljike situaties leidden tot vervroegde terugbetalingen. Aanpassing van het maandgeld.
In de beheersovereenkomst is opgenomen dat de mogelijkheid zal worden voorzien om de mensualiteiten aan te passen, zodat de hypothecaire leningen van het Fonds nog toegankelijker worden voor zijn doelpubliek. Er werden het voorbije jaar geen maatregelen in die zin genomen. Er moet worden nagegaan of een dergelijke ingreep wel interessant is, zowel voor de ontlener als voor het Fonds dat een financieel evenwicht nastreeft tussen de terugbetaling van de obligatieleningen en de kredieten die het toekent. Bepalingen voor een betere herverdeling van de overheidssteun.
Een andere paragraaf in de beheersovereenkomst stelt dat: “het Fonds de bepalingen in zijn hypothecaire leen- en verkoopakten zal herbekijken, om zo de overheidssteun die werd toegekend om een woning te kunnen kopen zo goed mogelijk te herverdelen wanneer dit pand opnieuw wordt doorverkocht”. We herinneren eraan dat vooral in de verkoopaktes zeer strenge voorwaardes zijn opgenomen. De Raad van Bestuur heeft die voorwaarden in 2006 goedgekeurd voor een BRV-verrichting. Deze paragraaf verwijst naar de kwesties over eventuele “speculatie” of “onterechte en onverantwoorde verrijking” ten voordele van ontleners en/of kopers van een woning van het Fonds. Het Fonds heeft al herhaaldelijk bevestigd dat het nog nooit werd geconfronteerd met een dergelijke situatie. Toch is het nuttig om stil te staan bij “een betere herverdeling van de overheidssteun” en om er een “evenwichtige en billijke terugvordering” van te voorzien voor het geval men ervan uitgaat dat ze verkeerd wordt gebruikt en zo dus onterecht wordt beschouwd als “speculatie” of een onaanvaardbare verrijking. Het is ongetwijfeld de bedoeling om via de hypothecaire kredieten en de BRV-verrichtingen een duurzaam karakter te geven aan de overheidssteun. Alternatieven voor de volle eigendom.
Het is noodzakelijk om alternatieve rechten te bepalen op de volle eigendom. Het Fonds blijft ervan overtuigd dat de volle eigendom van een degelijke woning elke eigenaar de grootste voldoening geeft. Die stelling heeft het al meermaals benadrukt en het handelt er ook naar in zijn dagelijkse werking.
23
Een analyse van de statistische gegevens over de hypothecaire leningen die werden verwezenlijkt in 2011 toont aan dat de recent gewijzigde leningsvoorwaarden hun effect niet hebben gemist. 874 gezinnen konden het voorbije jaar een eigen woning kopen en dat ondanks de steeds moeilijkere situatie op de gewestelijke vastgoedmarkt. Toch is dit niet haalbaar voor alle gezinnen die tot het doelpubliek van het Fonds behoren en jaarlijks met duizenden komen aankloppen. Of het nu gaat om kleine, middelgrote of grote gezinnen, één- of tweeoudergezinnen, economisch kwetsbare families of zij die toch beschikken over een bescheiden, middelgroot of nog iets hoger inkomen,... allemaal worden ze geconfronteerd met dezelfde grote uitdaging in hun zoektocht naar een duurzame woonoplossing. De allergrootste uitdaging waarmee ze worden geconfronteerd, is het steeds kleinere aanbod aan toegankelijke woningen. Een beperkt eigendomsrecht zou een realistisch alternatief kunnen zijn. Er worden daarbij 2 belangrijke doelstellingen nagestreefd: -
enerzijds wil men op deze manier de kostprijs voor het verwerven van een woning verlagen, maar toch een onbeperkt woonrecht verschaffen. De koper betaalt dit recht bij de ingebruikname van de woning met een hypothecair krediet toegekend door het Fonds. Hij eigent zich de woning toe die hem vanaf dat moment toebehoort. Het gaat dus niet om een huur op lange termijn, omdat hij ook moet instaan voor alle lasten die horen bij een volle eigendom (belastingen en taxaties, onderhoud en investeringen,...);
-
anderzijds wil men op deze manier het openbaar woningaanbod uitbreiden en de sociale bestemming ervan onder overheidstoezicht plaatsen. De eigendom van de grond blijft openbaar. De “speculatie” en onredelijke en onaanvaardbare verrijking kunnen hierdoor worden geneutraliseerd.
Zoals in de beheersovereenkomst is opgenomen, denkt het Fonds mee na over alternatieve modellen. Het maakt deel van het begeleidingscomité dat op initiatief van de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, bekijkt of er een Community Land Trust (CLT) kan worden opgericht. Het Fonds wordt als een sleutelpartner beschouwd om de beoogde vastgoedprojecten te kunnen realiseren. Eind augustus 2011 nodigde de Staatssecretaris het Fonds uit om actief deel te nemen aan de uitbouw van een structuur om de projecten te lanceren en om ervoor te zorgen dat de nodige middelen zouden worden vrijgemaakt om de gekozen vastgoedverrichtingen te kunnen verwezenlijken. De Staatssecretaris heeft ook aangegeven dat vanaf 2012 bijkomende middelen zouden worden vrijgemaakt om dit beleid verder uit te breiden, naast de huidige activiteiten van het Fonds. Nog steeds in het kader van de zoektocht naar alternatieve, nieuwe mogelijkheden op de volle eigendom, onderhandelt het Fonds ook met de lokale besturen (wat ook wordt voorzien in de beheersovereenkomst) van de gemeentes Watermaal-Bosvoorde en Elsene. Eind 2011 zaten deze onderhandelingen in volgende fase: -
In Watermaal-Bosvoorde zou een erfpachtovereenkomst worden afgesloten voor 70 jaar in ruil voor een symbolische canon tijdens de eerste dertig jaar. Daarna zou de canon een bepaald percentage bedragen van de grondwaarde. Die zou wel erg bescheiden kunnen zijn.
24
Het Fonds zou een gebouw van 10 tot 12 woningen optrekken dat beantwoordt aan de passiefstandaard en aan alle milieuvriendelijke vereisten. De gemeente zou worden betrokken bij de conceptie van het gebouw. De bewoners zouden een zakelijk woonrecht van lange duur verwerven en zouden de verrichting kunnen financieren met een krediet bij het Fonds. Ze zouden het recht ook kunnen overdragen, maar hiervoor zouden strikte voorwaarden worden uitgewerkt. Zo zou de nieuwe koper, onder andere, moeten beantwoorden aan de toegangsvoorwaarden om aanspraak te kunnen maken op een lening bij het Fonds. Wanneer de erfpachtovereenkomst afloopt, zou de gemeente de woningen overnemen tegen betaling van hun intrinsieke waarde. -
Het project in Elsene zou dicht aanleunen bij dat in Watermaal. De erfpachtduur zou 99 jaar bedragen en er zou tijdens die hele periode een symbolische canon verschuldigd zijn. In het gebouw zouden een 15-tal woningen worden gecreëerd. Heel wat vragen rond dit project moeten nog worden bekeken: de toegangsvoorwaarden voor de kopers van een dergelijk recht en de afstandsvoorwaarden ervan (bij erfenis, verkoop, verhuur, terugkeer naar het Fonds of naar de gemeente in de loop de erfpacht door, bijvoorbeeld, een voorkooprecht, enz...).
De Raad van Bestuur blijft erover debatteren of het een goed idee is om dergelijke projecten te realiseren, maar vindt evenzeer dat ervoor moet worden gezorgd dat ook de zogenaamde “groene” gemeentes, bekend om hun steeds hogere grondprijzen, toegankelijk moeten blijven. De Raad hecht veel belang aan een goed evenwicht tussen de betrokken partijen waarbij rekening wordt gehouden met de rechten en plichten die eigen zijn aan dit alternatieve recht. Kortom, iedereen is ervan overtuigd dat men niet meer om het alternatieve eigendomsrecht heen kan, maar wordt tegelijkertijd geconfronteerd met koudwatervrees omdat dergelijke rechten nog onvoldoende gedefinieerd en ongekend zijn. Toch gelooft het Fonds dat deze twee pilootprojecten zullen worden gerealiseerd samen met de twee betrokken gemeentes, die zelf op zoek zijn naar alternatieven voor hun doelpubliek. “Boostercampagne”.
Op 14 september 2011 werd een publiciteitscampagne gelanceerd om het grote publiek op de hoogte te brengen van de reglementswijzigingen. Het startschot werd gegeven met een persconferentie op het Kabinet van de Staatssecretaris voor Huisvesting. Er werd gekozen om in deze campagne de term “BOOSTER” te introduceren, omdat het modern en vlot klinkt en omdat de term bovendien in de twee landstalen kan worden gebruikt. Bedoeling van de campagne was een algemene sensibilisering van het publiek en een snelle doorstroom van potentiële kandidaten naar het Fonds, zodat ze grondig kunnen worden geïnformeerd. Er is voor gekozen om de campagne over verschillende maanden te spreiden – van september 2011 tot februari 2012 - en ze dus niet te concentreren in één of twee weken. Ze bestond uit de volgende elementen: -
persconferentie gegeven door de Staatssecretaris; creatie van een gratis groen nummer dat bellers tot januari 2012 verbond met een extern callcenter. Sinds januari behandelt het Fonds de oproepen zelf; 25
-
creatie van de website www.boosterlening.be. Op deze site kunnen geïnteresseerden binnen enkele seconden checken of hun leningaanvraag ontvankelijk zou zijn; radiospotjes op “FM Brussel” en “Vivacité Bruxelles” (1 week); tv-spotje op “TV Brussel” en “Télé Bruxelles” (1 week); publiciteitscampagne van 3 weken in de geschreven pers: “Brussel deze Week” en “La Tribune de Bruxelles”; affichecampagne: er werden ongeveer 1.200 affiches verstuurd naar verschillende openbare diensten, instellingen, verenigingen, notarissen, immokantoren, enz...; publiciteit op de websites www.immoweb.be en www.facebook.be; grotere zichtbaarheid op de zoekmachine Google; mailing naar 130 personen die het Fonds al begin 2011 hadden gecontacteerd toen bekend werd gemaakt dat het reglement zou veranderen.
Op 1 september werd ook de vernieuwde website van het Fonds gelanceerd: www.woningfonds.be. Voor de periode van 14 september 2011 (start van de campagne) tot 31 december 2011, kan het volgende worden vastgesteld: -
-
31.126 mensen hebben de websites www.woningfonds.be en www.fondsdulogement.be
bezocht, wat neerkomt op gemiddeld 2.075 bezoekers per week. Voor 70 % van de surfers was het hun eerste bezoek aan onze website; 5.369 mensen hebben doorgeklikt naar de websites www.boosterlening.be en www.pretbooster.be, wat neerkomt op een gemiddelde van 357 bezoekers per week;
26
-
83 mensen hebben naar het groene nummer gebeld, dat zijn zo’n 5 tot 6 oproepen per week. Dat is niet veel, maar hoogstwaarschijnlijk hebben de meeste mensen rechtstreeks contact opgenomen met het Fonds of hebben ze onze website bezocht in plaats van naar het groene nummer te bellen.
Verzekering gewaarborgd wonen.
De ordonnantie van 22 januari 2009 zorgde voor een uitbreiding van de opdrachten van openbaar nut van het Fonds zoals die worden opgesomd in artikel 80 van de Brusselse Huisvestingscode. Het krijgt er een nieuwe opdracht bij: het aanbieden van een gratis verzekering gewaarborgd wonen waarvan de voorwaarden worden bepaald door de Regering. Deze verzekering is bestemd voor gezinnen met een laag of een middelgroot inkomen. Binnen de grenzen van de beschikbare middelen dekt deze verzekering, naargelang het geval: -
het risico voor de loontrekkende die, voor de renovatie van een enige woning, de bouw, aankoop of aankoop en renovatie, de verbetering, aanpassing of renovatie van een enige woning, een lening afsluit en zijn contractuele verplichtingen niet kan nakomen door onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid;
-
het risico voor de zelfstandige die, voor de renovatie van een enige woning, de bouw, aankoop of aankoop en renovatie, de verbetering, aanpassing of renovatie van een enige woning, een lening afsluit en zijn contractuele verplichtingen niet kan nakomen door arbeidsongeschiktheid.
De lening waarvoor het risico wordt gedekt door de verzekering gewaarborgd wonen moet afgesloten zijn voor de woning die de ontlener persoonlijk bewoont/zal bewonen. De venale waarde ervan mag het door de Regering bepaalde plafond niet overschrijden. De ontlener mag bovendien geen volle eigenaar zijn van een ander onroerend goed. De ordonnantie kwam er op voorstel van een aantal Brusselse parlementsleden. Er is tot nog toe geen uitvoeringsbesluit uitgevaardigd. Het Kabinet van de heer C. Doulkeridis, Staatssecretaris, wil werk maken van een eerste ontwerpreglement. In dat kader heeft het Fonds in november 2011 een brief verstuurd met een aantal princiepsvragen over de rol van het Fonds als aanbieder van zo’n verzekering. Eind 2011 had de Staatssecretaris nog niet geantwoord op dit schrijven. Info-onderhoud. Tot vorig jaar gingen nooit meer dan 5.000 gepersonaliseerde infogesprekken door in de kantoren van het Fonds. In 2011 steeg dat aantal echter door tot 7.153. Tijdens deze gesprekken werd getoetst of de gezinnen beantwoordden aan de reglementaire voorwaarden en, vooral, of het door hun voorgestelde woonproject haalbaar leek. Deze informatiefase is van ontzettend groot belang. Van de medewerkers die ervoor instaan, wordt totale beschikbaarheid verwacht. Het gaat dan ook om complexe materie waarmee een groot deel van het publiek niet vertrouwd is of die door de kandidaat-kopers niet wordt begrepen. Vier werknemers staan op voltijdse basis in voor deze informatiegesprekken. De kandidaat-kopers blijven natuurlijk de hoofdrolspelers in de verwezenlijking van hun woonproject. Het infogesprek helpt hen om een klaardere kijk te krijgen op de haalbaarheid ervan. Hieronder enkele interessante cijfergegevens over die 7.153 infogesprekken:
27
-
de kleine gezinnen (1-2 personen) maken 39,50 % uit van het publiek dat langskomt, de middelgrote gezinnen (3-4 personen) 38,22 % en de grote gezinnen (5 personen of meer) 22,28 %. Deze verhoudingen liggen in dezelfde lijn als vorig jaar;
-
een gezin bestaat gemiddeld uit 3,16 personen, tegenover 3,18 personen in 2010;
-
van de mensen die langs zijn gekomen voor een infogesprek werkt 30,31 % als bediende, 25,52 % als arbeider, 3,97 % als zelfstandige, 0,24 % is gepensioneerd en 39,96 % is werkloos.
-
Voor 26,98 % van de gezinnen ligt het gemiddelde netto-inkomen (exclusief kinderbijslag) onder 1.500,00 EUR. 31,48 % beschikt over een inkomen tussen 1.500,00 EUR en 2.000,00 EUR. 41,54 % heeft maandelijks meer dan 2.000,00 EUR netto.
-
27,74 % van deze gezinnen heeft een belastbaar inkomen dat lager ligt dan 10.000,00 EUR. Voor 20,66 % van hen ligt dit inkomen tussen 10.000,00 EUR en 15.000,00 EUR. Globaal genomen heeft 66,06 % van hen een belastbaar inkomen dat lager ligt dan 20.000,00 EUR. 13,84 % heeft zelfs geen belastbaar inkomen. Binnen deze laatste groep tellen we 38,38 % alleenstaanden of kinderloze koppels;
-
58,39 % van deze “potentiële kandidaat-kopers” heeft de Belgische nationaliteit. 24,56 % beschikt over het verblijfsstatuut van “gevestigde vreemdeling”. Deze groep kunnen we opdelen in 18,19 % EU-onderdanen en 6,37 % onderdanen van buiten de EU. Verder heeft 16,69 % een Inschrijvingsgetuigschrift in het Vreemdelingenregister dat is uitgereikt voor een tijdelijke verblijfsvergunning of voor een verblijfstitel van onbepaalde duur. 0,36 % kan een Immatriculatieattest of een andere verblijfstitel voorleggen.
De medewerkers van het onthaal moeten steeds meer telefoontjes verwerken voor de dienst leningen. Sinds september 2010 is een “callcenter” opgericht om efficiënter te kunnen ingaan op de vragen om basisinformatie die telefonisch worden gesteld. Deze fase kan echter het gepersonaliseerde infogesprek in de burelen van het Fonds niet vervangen. Zodra een vraag een genuanceerder antwoord vereist, zal de operator van het callcenter de persoon aan de andere kant van de lijn dan ook doorverwijzen naar de persoonlijke afspraken met een collega van de dienst leningen. In de loop van 239 werkdagen heeft het callcenter 11.081 telefonische oproepen verwerkt. 56,77 % van deze oproepen hebben geleid tot een persoonlijk informatiegesprek. 6,63 % tot een onderhoud om een leningsaanvraag in te dienen. In 36,60 % van de gevallen volstond het doorgeven van de basisinformatie om de beller alle nodige gegevens te verstrekken. Momenteel wordt het callcenter voltijds bemand door 2 werknemers. Behalve het info-onderhoud wordt het publiek via de volgende kanalen ingelicht over de activiteiten van het Fonds: -
de verdeling van folders en brochures (samenvatting of gedetailleerde beschrijving van het reglement); de website.
28
De leningsaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de algemene verrichtingen van hypotheekleningen. -
De leningsaanvragen. In 2011 zijn 1.320 dossiers geopend. In 2010 waren dat er 972 (+ 35,80 %), in 2009 1.078 (+ 22,45 %) en in 2008 1.179 (+ 11,96 %). Bij deze dossiers moeten nog 266 andere worden geteld die op 1 januari 2011 in onderzoek waren. In totaal werden dus 1.586 dossiers behandeld in de loop van het boekjaar. Van deze 1.586 dossiers werden er: • 243 (15,32 %) geannuleerd nog voor ze aan de Raad van Bestuur werden voorgelegd, en dit om de volgende redenen: - 70 kandidaten zagen af van hun project nadat de deskundige zijn verslag had opgesteld, maar geven verder geen reden; - 28 kandidaten zagen hun project de mist ingaan, omdat de woning intussen was verkocht aan iemand anders (20) of omdat de eigenaar intussen had beslist toch niet te verkopen (8); - 39 kandidaten gaven er de voorkeur aan hun lening af te sluiten in de klassieke banksector; - 106 kandidaten borgen hun plannen op om één van de volgende redenen: onaangepaste woning, te hoge aankoopprijs, onvoldoende eigen middelen, overschrijding van de toegelaten maximumwaarde of er moesten te veel noodzakelijke werken worden uitgevoerd; • 903 (56,94 %) geëvalueerd door de Raad van Bestuur; • 440 (27,74 %) nog samengesteld op 31 december 2011.
29
Evolutie van het aantal geopende dossiers per jaar
Aantal gezinnen
1.400
1.320 1.179
1.200
1.078
1.070
972
953
1.000 835 755
800
777
600 400 200 0 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011 Jaar
De 903 leningsaanvragen die werden voorgelegd aan de Raad van Bestuur werden zonder uitzondering goedgekeurd. Van deze 903 dossiers vallen er 66 niet onder het investeringsvermogen voor 2011: • de Raad kende in januari en februari 2011 63 leningen toe, waarvan 9 bestemd voor de terugbetaling van schulden die de kandidaat-ontleners later waren aangegaan, die nog werden gefinancierd met het investeringsvermogen voor 2010; • 2 dossiers hadden betrekking op woningen die het Fonds verkocht in het kader van zijn huur-verkoopverrichtingen: het gaat om 1 woning in de L’Olivierstraat te Schaarbeek en 1 woning in de Hartelijkheidsstraat te Anderlecht; • er werd 1 lening toegekend die enkel en alleen diende voor de financiering van werken om de energieprestatie van de woningen te verbeteren. In januari en februari 2012 kende de Raad 159 leningen toe die nog werden gefinancierd met het investeringsvermogen voor 2011. In 2011 werden 19 dossiers nog geannuleerd nadat de Raad van Bestuur de leningsaanvraag had goedgekeurd. De redenen hiervoor zijn dezelfde als die opgesomd voor de aanvragen die werden ingetrokken nog voor ze werden voorgelegd aan de Raad. Van deze 19 dossiers zouden er 6 gefinancierd worden met het investeringsvermogen voor 2011. De 13 andere hadden betrekking op het investeringsvermogen van een vroeger dienstjaar. In totaal vallen dus 990 dossiers onder het investeringsvermogen voor 2011. In 2010 waren dat er 711. Dat zijn er 279 meer, of een stijging met 28,41 %. 30
-
De verwezenlijkte leningen. In 2011 zijn 918 leningsaktes verleden tegenover 733 in 2010, wat neerkomt op een stijging met 25,24 %. a) Sociaal-economische kenmerken van de nieuwe ontlenersgezinnen -
Het gemiddelde aantal personen per gezin (2,98) stijgt lichtjes in vergelijking met 2010 (2,86). Sinds 2007 (toen het gemiddelde gezin bestond uit 2,68 personen) stellen we een stijgende tendens vast;
-
307 (33,45 %) ontlenersgezinnen bestaan uit één of meerdere ontleners zonder personen ten laste. Dit is een daling met 2,98 % tegenover 2010. Het aantal middelgrote gezinnen (met 1 tot 2 personen ten laste) vertegenwoordigt 43,46 % van het ontlenerspubliek, wat te vergelijken is met de cijfers van 2010 (43,79 %). Het aantal grote gezinnen (3 personen ten laste of meer) blijft verder stijgen: ze maakten in 2011 23,09 % (212) uit van het ontlenerspubliek, tegenover 19,78 % (145) in 2010, 18,89 % (156) in 2009 en 16,04 % (145) in 2008;
-
De nieuwe ontleners zijn gemiddeld 36 jaar. De gemiddelde leeftijd van de andere personen die deel uitmaken van hun gezin is 10 jaar en 1 maand;
-
Van de 1.346 ontleners hebben er 893 (66,35 %) de Belgische nationaliteit. De 453 andere (33,65 %) hebben een andere afkomst (zowel EU-onderdanen als niet EU-onderdanen). Binnen deze laatste groep beschikken 269 personen (19,98 %) over een verblijfsstatuut van “gevestigde vreemdeling” (10,77 % EU-onderdanen en 9,21 % niet EU-onderdanen). 141 andere (10,48 %) hebben een Inschrijvingsgetuigschrift in het Vreemdelingenregister dat is uitgereikt voor een tijdelijke verblijfsvergunning of voor een verblijfstitel van onbepaalde duur. Bij de tijdelijke verblijfsvergunningen beantwoorden de ontleners aan de voorwaarden om hun verblijf te verlengen (arbeidscontract van bepaalde duur, gezinshereniging, enz...). Ten slotte zijn er 43 personen (3,19 %) die een Immatriculatieattest of een andere verblijfstitel op zak hebben. Ook zij komen in aanmerking voor een verlenging van hun verblijfsvergunning, vooral omwille van gezinshereniging;
-
Voor 97,35 % van de ontleners is de woning die ze in 2011 hebben gekocht ook de eerste woning waarvan ze eigenaar zijn;
-
Het gemiddelde maandinkomen (inclusief kinderbijslag) bedraagt in 2011 1.962,26 EUR. Dit komt neer op een gemiddelde stijging met 64,58 EUR (3,40 %) in vergelijking met 2010. Op het moment dat de lening werd toegekend, beschikten 42,16 % van de nieuwe ontlenersgezinnen over een gemiddeld maandelijks netto-inkomen van minder dan 1.500,00 EUR (exclusief kinderbijslag). Ter vergelijking: in 2010 zaten 43,66 % van de gezinnen in een dergelijke situatie en in 2009 waren dat er 39,35 %. 42 gezinnen (4,58 %) moeten zelfs rondkomen met een gemiddeld netto-inkomen van minder dan 1.000,00 EUR per maand! 654 gezinnen (71,24 %) beschikken maandelijks over 1.000,00 EUR tot 2.000,00 EUR. 120 gezinnen (13,07 %) kunnen
31
Aankopen en renovaties door ontleners van het Fonds.
32
rekenen op een inkomen tussen 2.000,00 EUR en 2.500,00 EUR. En 102 gezinnen (11,11 %) beschikt maandelijks over meer dan 2.500,00 EUR. De helft van de gezinnen heeft een belastbaar inkomen dat lager ligt dan 15.000,00 EUR. Globaal gezien beschikt 70,59 % van ons ontlenerspubliek over een belastbaar inkomen van minder dan 20.000,00 EUR (tegenover 75,17 % in 2010, 69,39 % in 2007, 84,48 % in 2005 en 81,88 % in 2004). 63 (6,86 %) gezinnen heeft dan weer “geen” belastbaar inkomen. Deze laatste groep bestaat voor 42,86 % uit alleenstaanden of koppels zonder personen ten laste. De gezinnen met een belastbaar inkomen dat hoger ligt dan 20.000,00 EUR maakt 29,41 % uit van het ontlenerspubliek. In 2010 was dat 24,83 %; -
In verband met de sociaal-professionele situatie hebben we vastgesteld dat 193 gezinnen (21,02 % tegenover 15,42 % in 2010) enkel over een vervangingsinkomen beschikken. 479 gezinnen (52,18 %) beschikken over slechts één beroepsinkomen. 246 ontlenersgezinnen (26,80 %) ten slotte kunnen terugvallen op meerdere bronnen van inkomsten. Van de 1.346 personen die in 2011 een lening hebben afgesloten bij het Fonds hebben er 442 (32,84 %) het statuut van bediende, 364 (27,04 %) dat van arbeider en 63 (4,68 %) dat van zelfstandige. 477 ontleners hebben geen werk (35,44 %). In totaal hebben 869 (64,56 %) personen een beroepsinkomen. In 2010 waren dat er 734 (67,59 %);
-
Een grote meerderheid van de nieuwe ontleners (797 of 86,82 %) voldoet aan de inkomensvoorwaarden om aanspraak te kunnen maken op een sociale woning. In 2010 waren deze voorwaarden geldig voor 87,31 % van ons publiek, in 2009 voor 86,80 %, in 2008 voor 75,22 % van hen, in 2007 voor 76,28 %, in 2006 voor 82,16 % en in 2005 voor 88,27 % van de ontleners. De volgende grafiek geeft de verdeling weer van de gezinnen in functie van de regels die toegepast worden op het belastbaar inkomen binnen de sociale huisvestingssector.
33
Onderverdeling van de ontlenersgezinnen volgens hun inkomensniveau in verhouding tot de toegepaste barema’s in de sociale huisvesting.
%
13,18
100,00
80,00
60,00 3,16 40,00
86,82
5,45 4,58 39,98
20,00 23,20
23,64
0,00 Alleenstaanden
Niet-alleenstaanden enig inkomen
Niet-alleenstaanden meerdere inkomens
gezinnen die voldoen aan de barema's van de sociale huisvesting
Totaal
andere gezinnen
-
81 (8,82 %) van de 918 nieuwe ontlenersgezinnen hebben geen eigen middelen ingebracht. 64 (6,97 %) brachten minder dan 5.000,00 EUR in. 225 (24,51 %) investeerden tussen 5.000,00 EUR en 10.000,00 EUR. Globaal genomen, hebben 620 gezinnen (67,54 %) zelf minder dan 20.000,00 EUR geïnvesteerd. 298 (32,46 %) gezinnen konden een grotere eigen inbreng voorleggen.
-
“Jonge gezinnen” Voor de nieuwe ontlenersgezinnen die jonger dan 35 waren op het moment dat ze hun leningsaanvraag indienden, zijn de volgende vaststellingen te noteren: - de 918 nieuwe ontlenersgezinnen tellen 296 jonge gezinnen. Dit is 32,24 %, tegenover 45,29 % in 2010. Deze groep bestaat uit 197 (66,55 %) alleenstaanden en 99 (33,45 %) koppels; - 159 (53,72 %) jonge gezinnen hebben geen personen ten laste, 110 (37,16 %) hebben er 1 of 2 en 27 (9,12 %) hebben er 3 of meer ten laste; - 149 (50,34 %) van de jonge gezinnen beschikken over een maandelijks nettoinkomen (exclusief kinderbijslag) dat lager is dan 1.500,00 EUR. Deze groep bestaat hoofdzakelijk uit alleenstaanden. 137 (46,28 %) van hen heeft maandelijks tussen 1.500,00 EUR en 2.500,00 EUR. 3,38 % jonge gezinnen beschikken netto over meer dan 2.500,00 EUR per maand. Deze groep wordt volledig gevormd door koppels; - 107 (36,15 %) jonge gezinnen (84 alleenstaanden en 23 koppels) hebben een belastbaar inkomen dat lager is dan 10.000,00 EUR. Binnen deze groep hebben er 18 (waarvan 14 alleenstaanden) geen belastbaar inkomen. 165 van hen (55,74 %) hebben een belastbaar inkomen dat schommelt tussen 10.000,00 EUR en 25.000,00 EUR. Slechts 24 gezinnen (8,11 %) hebben een
34
belastbaar inkomen dat hoger is dan 25.000,00 EUR. Binnen deze groep hebben er 6 meer dan 30.000,00 EUR. b) Kenmerken van de leningen -
Voor 2011 bedraagt de gemiddelde lening 134.390,35 EUR. In 2010 bedroeg ze 126.435,26 EUR. Deze stijging met 7.955,09 EUR (6,29 %) in vergelijking met 2010 is, onder andere, een rechtstreeks gevolg van de rentevoetverlaging en van de baremaverhoging die werd doorgevoerd voor het maximumbedrag van de leningen, zoals die zijn opgenomen in het nieuwe reglement. En dit ondanks het feit dat deze nieuwe regels pas sinds september 2011 van kracht zijn;
Evolutie van het gemiddelde leningsbedrag Gemiddeld ontleend bedrag 160.000 134.390,35
140.000 119.914,14 120.000
102.269,50
123.391,84
126.310,35 126.435,26
112.926,68
100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Jaar
-
Het maandgeld bedraagt gemiddeld 570,83 EUR, wat neerkomt op 29,09 % van het gemiddelde maandinkomen. Dit percentage is te vergelijken met wat de voorgaande dienstjaren werd vastgesteld: 28,60 % in 2010, 28,97 % in 2009, 28,19 % in 2008, 28,38 % in 2007, 28,74 % in 2006, 28,55 % in 2005, 28,08 % in 2004, 27,86 % in 2003, 27,80 % in 2002 en 26,95 % in 2001;
35
Evolutie van het gemiddelde maandelijkse netto-inkomen (inclusief kinderbijslag) en van de gemiddelde nettomensualiteit. Bedragen 2.500 EUR 1.962,26 1.909,42 2.000 EUR
1.920,63
1.858,73
1.897,68
1.500 EUR
1.000 EUR
527,46
537,90
556,44
542,64
570,83
500 EUR
0 EUR 2007
mensualiteit
2008
2009
2010
2011
Jaar
inkomsten
-
Voor 2011 bedraagt de gemiddelde terugbetalingsduur 25,32 jaar. De volgende evolutie werd de voorbije jaren waargenomen: 19,23 jaar in 2003, 20,18 jaar in 2004, 22,66 jaar in 2005, 24,22 jaar in 2006, 24,20 jaar in 2007, 24,65 jaar in 2008, 24,86 jaar in 2009en 25,17 jaar in 2010. De terugbetalingsduur kent dus een constante en voelbaar stijgende tendens. In 2011 is 38,56 % van de leningen toegekend voor een duur van 30 jaar. In 2010 bedroeg dat percentage 32,74 %, in 2009 28,34 %;
-
De gemiddelde rentevoet bedraagt 2,11 %. Dit is iets lager dan de gemiddelde rentevoet van 2,19 % die voor 2010 werd opgetekend.
36
Financiering van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen (in gemiddelden) Gemiddelde kostprijs in EUR
160.000 150.000 140.000 130.000 120.000 110.000 100.000 90.000
37
80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2007
2008
2009
Kostprijs per verrichting
Lening van het Fonds
Spaargelden
Vreemde middelen en andere bronnen
2010
2011
Jaar
c) Kenmerken van de woningen -
Voor 2011 bedraagt de gemiddelde aankoopprijs voor een bestaande woning (niet onderworpen aan het btw-stelsel, wel aan dat van de registratierechten) 144.718,68 EUR. In 2010 was dat 136.365,26 EUR, in 2009 137.045,99 EUR, in 2008 136.043,31 EUR en in 2007 130.575,80 EUR. Dit komt neer op een stijging met 8.353,42 EUR, of 6,13 %, in vergelijking met vorig jaar;
-
Van de 918 gezinnen die in 2011 een lening hebben afgesloten, hebben er: 819 12 87
-
een bestaande woning gekocht, waarvan 1 aankoop gebeurde in het kader van de huur-verkoopverrichtingen; een nieuwe woning gekocht of gebouwd; een lening afgesloten met een andere bedoeling (waarvan 44 om de renovatiewerken te financieren);
De 830 woningen die onze ontleners hebben gekocht (aankoop, aankoop + werken, nieuwbouw) en die niet werden verkocht door het Fonds en evenmin werden gesubsidieerd door het Gewest, bestaan uit: 12 682 31 105
studio’s met een gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte van 42,33 m²; appartementen met een gemiddelde oppervlakte van 82,67 m²; delen van huizen of duplexappartementen met een gemiddelde oppervlakte van 115,10 m²; huizen met een gemiddelde oppervlakte van 143,30 m².
De gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte bedraagt 90,97 m² tegenover 87,51 m² in 2010 De gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m² bedraagt 1.661,90 EUR in 2011 tegenover 1.629,73 EUR/m² in 2010; -
58,60 % van de gekochte woningen liggen in één van de volgende gemeentes: Anderlecht (16,66 %), Sint-Jans-Molenbeek (15,25 %), Schaarbeek (10,02 %), Jette (8,50 %) en Laken (8,17 %);
-
van de 918 woningen waarvoor een lening is afgesloten, liggen er 302 (32,90 %) binnen de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en stadsvernieuwing. De voorgaande jaren zag dit percentage er als volgt uit: 40,93 % in 2002, 38,21 % in 2003, 44,46 % in 2004, 42,60 % in 2005, 38,24 % in 2006, 42,47 % in 2007, 38,06 % in 2008, 39,10 % in 2009 en 39,70 % in 2010;
-
378 nieuwe ontlenersgezinnen (41,18 %) zijn in dezelfde gemeente blijven wonen. 486 gezinnen (52,94 %) zijn verhuisd naar een andere gemeente en 54 gezinnen (5,88 %) woonden nog niet in het Gewest. Deze laatste groep vertegenwoordigde 6,68 % in 2010, 7,87 % in 2009, 9,18 % in 2008, 11,45 % in 2007 en 7,57 % in 2006.
De leningsaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen. Zoals eerder in dit verslag al werd vermeld, is het regeringsbesluit over de aanvullende hypotheekleningen aan jonge gezinnen op 1 september 2011 ingetrokken.
38
Omdat in 2011 maar enkele jongerenleningen (19) werden toegekend, wordt er hier niet verder op ingegaan. De huur-verkoopverrichtingen en de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen (BRV). Zoals hiervoor al werd aangegeven, bevestigt de beheersovereenkomst de rol van het Fonds als woningproducent. Om die rol te kunnen spelen, kende de Regering het Fonds voor 2011 een investeringsvermogen van 52.400.000,00 EUR toe waarmee zo’n 262 woningen moesten worden gecreëerd. Samen met het BRV-programma van 2010 staat de teller daardoor op 322. Dit cijfer is ongezien in de geschiedenis van het Fonds. Op het einde van het jaar werd nog onderhandeld over de aankoop van 2 sites waarop 72 woningen zullen worden gebouwd en waren er 346 woningen in aanbouw. Het Fonds krijgt heel wat aanvragen van gezinnen die zich als kandidaat-koper van een woning van het Fonds willen melden. De beschikbare budgetten zijn dan ook gerechtvaardigd. Het project “Broederschap” in Schaarbeek werd overgeheveld naar het Huisvestingsplan. De argumenten voor deze transfert worden toegelicht in sectie III van dit hoofdstuk. De oorspronkelijke investering die werd voorzien voor deze verrichting werd overgeheveld naar het project “Sans Souci” in Elsene. De vorderingsstaat van de BRV-verrichtingen vindt u gedetailleerd terug in sectie III B. van dit hoofdstuk. -
De huur-verkoopverrichtingen. In 2010 restten er nog twee gebouwen waarvoor een huur-verkoopovereenkomst was opgesteld. In juli 2011 werd één van deze twee gebouwen verkocht. Het laatste project zou moeten kunnen worden afgerond in de loop van 2012.
39
BOUW/RENOVATIE-VERKOOP Vandenbogaerde
In productie
32 woningen (1)
Gepland
Mariemont
Beukenootjes
9 woningen
50 woningen (2)
Requette-Candries
Moestuin
46 woningen
38 woningen
Jacques Dormont
Koningin
38 woningen
19 woningen Herder 14 woningen
BirminghamMalherbe-Ensor 60 woningen
Groeninckx-De May 20 woningen Delta 53 woningen
Ottervanger
Van Volxem
12 woningen
12 woningen
346 WONINGEN IN PRODUCTIE 72 WONINGEN GEPALND SITUATIE OP 31/12/2011
(1) waarvan 20 op het investeringsvermogen 2010 (2) waarvan 40 op het investeringsvermogen 2010
40
Sans Souci 15 woningen
-
De bouw/renovatie-verkoopverrichtingen (BRV). Het voorbije jaar werd geen enkele woning verkocht. Er werden wel 617 nieuwe kandidaturen toegevoegd aan het algemene register. Het aantal nieuwe kandidaturen ligt voor 2011 gevoelig hoger dan wat in de jaren voordien werd geregistreerd. In het verleden liepen er jaarlijks gemiddeld 530 nieuwe inschrijvingen binnen. Deze stijging kan hoogstwaarschijnlijk gedeeltelijk worden verklaard door de mogelijkheid om een kandidatuur te registreren met een formulier dat op de website kan worden gedownloaded. Tussen 1 september en 31 december 2011 hebben 131 van de 298 gezinnen (= ongeveer 44 %) het inschrijvingsformulier op de website van het Fonds gebruikt. En op de nieuwe website van het Fonds zijn sinds de lancering ervan al 487 vragen binnengerold om informatie over de BRV-verrichtingen. Op 31 december 2011 telt het register 1.941 kandidaturen. Wat de reglementaire bepalingen voor deze verrichtingen betreft, geven we mee dat artikel 30 van het besluit van 22 maart 2008 houdende het reglement voor de hypothecaire kredieten is vervangen door de volgende richtlijnen:
Artikel 30 § 1. Een persoon die een zakelijk recht verwerft dat betrekking heeft op een woning die door het Fonds wordt overgedragen in het kader van het artikel 80 van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, moet op het moment dat hij zich voorstelt om deze woning aan te kopen beantwoorden aan de in artikel 4 vastgelegde inkomensvoorwaarden. Hij mag op hetzelfde moment geen houder zijn van een ander zakelijk recht op een onroerend goed dan het recht dat betrekking heeft op de in lid 1 bedoelde woning of de woning die uitsluitend bestemd is voor de uitoefening van zijn beroep. De overeenkomst tot overdracht van de woning bevat restrictieve clausules inzake de vrije terbeschikkingstelling van het overgedragen recht die tot doel hebben te waarborgen dat de genoemde woning uitsluitend voor sociale doeleinden wordt gebruikt. Deze clausules preciseren dat de koper geen zakelijk recht mag verwerven dat betrekking heeft op een andere woning onder bezwarende titel of door schenking onder levenden gedurende een periode van twintig jaar, behalve als hij ondertussen zijn rechten op de in lid 1 bedoelde woning overgedragen heeft. Zoniet, zal de koper een bedrag van minstens 25 % van de aankoopprijs moeten betalen, verminderd met ten minste 1,25 % per jaar dat verstreken is sinds de aankoop. De door het Fonds overgedragen woning moet uitsluitend als woning bestemd zijn, behalve als het Fonds een afwijking toestaat. De woning mag in geen enkel geval gebruikt worden voor het uitbaten van een café of een herberg. Bij verkoop van de woning binnen tien jaar dient de koper een vergoeding te betalen die niet groter mag zijn dan het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs. Gedurende een periode van twintig jaar die volgt op de aankoop, mag er enkel vervreemd worden ten voordele van één of meerdere natuurlijke personen, die, wat hun inkomsten betreft, beantwoorden aan de voorwaarden van dit besluit. De verkoop gebeurt met recht van wederinkoop. Het Fonds behoudt zich een voorkooprecht voor, voor het geval de woning vrijwillig of gerechtelijk verkocht wordt.
41
Het Fonds bepaalt, in akkoord met de Minister, de verkoopvoorwaarden volgens bovenstaande principes. § 2. Wanneer het recht op de woning door het Fonds wordt overgedragen, kan de waarde van de woning hoger liggen dan deze vastgelegd in artikel 8 en kan het bedrag van het krediet groter zijn dan het bedrag dat in artikel 10 wordt vastgelegd. Dit laatste bedrag mag echter de bedragen die door het Fonds worden geïnvesteerd voor de realisatie van de voornoemde woning niet overschrijden. We herinneren er in dit verband aan dat twee belangrijke maatregelen werden genomen: ten eerste geldt voortaan een btw-tarief van 6,00 % op constructies en op het terrein. Daarnaast werd het barema aangepast voor zowel de maximumwaardes als voor het maximale leningsbedrag waardoor in principe de volledige prijs van de verkochte woning zou worden gedekt. Toch blijft de grootste uitdaging van de BRV-verrichtingen nog steeds gelden: kan het doelpubliek de kosten voor deze woningen betalen? Geen enkele subsidie of overheidstussenkomst is voorzien om deze kosten op te vangen en dus moet voor de BRV-verrichtingen van het Fonds de volle prijs worden betaald. Dit in tegenstelling tot GOMB-woningen waarvan de prijs aanzienlijk wordt verlaagd en tot de woningen die worden gecreëerd in het kader van het Huisvestingsplan uitgevoerd door de BGHM waarvan de grondprijs wordt “geneutraliseerd”. De aankoop van een BRV-woning is vooral mogelijk dankzij de leningsvoorwaarden die het Fonds biedt. Maar zullen deze voorwaarden blijven volstaan? Het wordt absoluut noodzakelijk om voor elke vastgoedverrichting het maximumbudget strikt te respecteren. De lastenboeken voor de architectuuropdrachten en voor de opdrachten voor werken worden in die zin opgemaakt. Gebeurt dit niet, dan zal het vooropgestelde doel niet worden bereikt. Andere elementen die de woningprijs de hoogte induwen, zijn: de hogere kosten die moeten worden gemaakt – wat anderen ook beweren - om een gebouw te laten beantwoorden aan de passiefstandaard in plaats van aan de “courante” energieprestatie, Stedenbouw die oplegt dat per woning bestemd voor verkoop een parkeerplaats moet worden voorzien en, vooral, de erg hoge terreinprijzen die moeten worden betaald binnen het Gewest. De kans is groot dat het Fonds voor zijn BRV-verrichtingen het eigendomsrecht op de één of andere manier zal opdelen, vooral om ervoor te zorgen dat het doelpubliek deze woningen kan blijven kopen. Essentieel zal ook zijn een manier te vinden om de impact van de grondprijs te “neutraliseren”. De prijzen voor het alternatieve eigendomsrecht zullen zo 20 tot 30 % lager liggen. De ideeën en voorstellen die het Fonds heeft geopperd toen de Regering het huidige Huisvestingsplan uitwerkte en waarin de idee werd gelanceerd om meer in te zetten op een “sociale aankoopsector” dan op een “sociale huursector” zullen zeker nog van pas komen. De studie was gebaseerd op het idee van de “Community Land Trust”. Zoals beschreven aan het begin van dit hoofdstuk werkt het Fonds momenteel mee aan de verwezenlijking van een dergelijk project. Voor dit onderwerp verwijzen we ook graag naar sectie III D van het jaarverslag van 2010.
42
4. LOPENDE LENINGEN. a) In het kader van het fonds B2.
Algemeen beheer. 7.535 leningen waren lopend eind 2011. 443 leningen werden gedurende het jaar gesaldeerd, waarvan 11 op termijn en 432 vervroegd werden terugbetaald. 2 leningen werden vervroegd terugbetaald ingevolge het overlijden van de ontlener. 69 leningen hadden in de loop van de terugbetaling een voorsprong opgebouwd met betrekking tot de normale leningsduur (bv. wegens de afboeking van een aankoop-of renovatiepremie of van de opbrengst van de verkoop van een woning waarin ze delen bezaten, of wegens een vrijwillige vervroegde gedeeltelijke terugbetaling in de loop van de lening). 53 ontleners betaalden het nog openstaande kapitaal af met eigen middelen. 153 leningen werden terugbetaald na de onderhandse verkoop van het pand, 3 na een openbare verkoop (waarvan 2 om uit onverdeeldheid te treden en 1 gedwongen verkoop op initiatief van een derde schuldeiser). 152 leningen werden geherfinancierd. Het totale bedrag aan vervroegde terugbetalingen bedraagt in 2011, 23.231.655,72 EUR. Dit bedrag vertegenwoordigt 35,05 % van alle verschuldigde bedragen van het jaar. In het vorige verslag zijn we dieper ingegaan op het fenomeen van de vervroegde terugbetalingen. De voornaamste redenen waren de verkoop van de woning omwille van een wijziging in de gezinsgrootte en de herfinanciering van de lening op de private hypotheekmarkt en dit o.a. ten gevolge van het effect van de vijfjaarlijkse aanpassing op de rentevoet. Het aantal leningen dat vervroegd werd terugbetaald ingevolge een spontane storting van de ontleners daalde in 2011 ten opzichte van het vorige dienstjaar van 66 naar 53, zijnde een vermindering met 19,70 %. In 2010 had men een gevoelige verhoging gekend (+ 65 % ten opzichte van 2009), wellicht door een gebrek aan vertrouwen in de banken. Het gemiddelde bedrag van deze terugbetalingen bedroeg in 2011, 29.918,18 EUR, tegenover 33.279,09 EUR in 2010. Ook het aantal herfinancieringen daalde – 152 tegenover 183 in 2010 - en dit met 16,94 %. Dit is begrijpelijk en werd reeds voorspeld in het vorige verslag. 98,25 % van de leningen die in 2011 voor de eerste maal onderhevig waren aan de vijfjaarlijkse aanpassing van de rentevoet, werden toegekend aan een referentierentevoet van 4,10 %. De maximale rentevoet bedraagt 3,85 % voor de ontleners met een inkomen dat binnen de inkomstenlimiet valt, en 4,10 % voor degenen die deze limiet overschrijden. Een overname van de lening omwille van de rentevoet wordt gezien deze evolutie minder aantrekkelijk. Vorig dienstjaar bedroeg de referentievoet voor 82,72 % van de leningen die voor de eerste maal herzien werden nog 6,75 %, met een maximale rentevoet van respectievelijk 6 % of 6,75 % naargelang het inkomen binnen of boven de inkomenslimiet viel. De rentevoet is evenwel niet het enige criterium dat aan de basis ligt van de herfinanciering van de lening. 65,13 % van de ontleners die hun lening lieten overnemen betaalden immers een rentevoet van minder dan 3,50 %. Het uit onverdeeldheid treden of de herschikking van de schulden maar evenzeer de regelgeving van het Fonds met de beperkingen die ze inhoudt voor de ontleners nopen tot een herfinanciering: bezit van een tweede woning, verhuring, niet-bewoning van het 43
pand, inwoning waarmede het Fonds niet kan instemmen, weigering tot uitvoering van de verplichtingen in de leenakte met betrekking tot de werken. Trouwens, 7 leningen (waaronder 4 jongerenleningen) werden terugbetaald nadat het Fonds de volledige vervroegde terugbetaling had geëist wegens het niet bewonen van het pand of de verhuring ervan. Maar liefst 80,26 % van de ontleners die hun lening lieten herfinancieren gingen deze aan tussen 2002 en 2011. Voor degenen die hun woning verkochten ligt dit percentage zelfs op 86,53 %. Op te merken valt ook dat meer dan de helft van de betrokkenen alleenstaand was op het ogenblik van het aangaan van de lening. Dit is ongetwijfeld het gevolg van de reglementswijziging die werd doorgevoerd in 2002 en die het ontlenerspubliek grondig heeft hertekend. De leningen van het Fonds werden toegankelijk gemaakt voor gezinnen zonder kinderen. Daar waar het gemiddelde aantal personen per gezin in 2001 nog 4,74 bedroeg, daalde dit na 2002 telkens tot onder de 3. 2.840 (39,66 %) op een totaal van 7.160 gezinnen aan wie van 2002 tot 2011 een lening werd toegestaan hadden geen enkele persoon ten laste, 2.423 (34,48 %) waren alleenstaand. 74 ontlenersgezinnen die hun woning in 2011 verkochten hadden geen kinderen bij het aangaan van de lening, 53 onder hen waren alleenstaand. Het betreft hier vooral jonge mensen, aan het begin van een beroepscarrière en die nog geen gezin hebben gesticht. Naarmate hun situatie wijzigt, veranderen ook de woonbehoeften: een woning dichter bij het werk of die meer ruimte biedt aan een jong gezin, al dan niet met kinderwens, verhuis om (tijdelijk) nieuwe horizonten op te zoeken. Op dat ogenblik rijst de vraag: behoud ik al dan niet de woning? Naargelang van het antwoord wordt de lening via herfinanciering terugbetaald of na de verkoop van de ons pand. Opvallend is wel dat jonge gezinnen die een meer aangepaste woning kopen zelden terug beroep doen op het Fonds. Nochtans biedt het herziene leningsreglement de “boosterlening” - op dit vlak nieuwe perspectieven, vooral voor de jongeren onder de 35 jaar. 48,08 % van de ontleners hadden immers bij de verkoop van hun woning deze leeftijd nog niet bereikt. Hun gemiddelde leeftijd bij het aangaan van de lening was 26 jaar en 6 maanden. De reglementswijziging zou de resultaten in de komende jaren kunnen beïnvloeden. Ook bij de andere categorieën ontleners is een woning die niet meer aangepast is aan een gewijzigde gezinssamenstelling nog steeds de voornaamste reden die wordt aangehaald voor de verkoop van de woning. De prijzen op de immobiliënmarkt nopen een zeker aantal kandidaat-ontleners om steeds meer kleinere woningen aan te kopen wat maakt dat de woning ook vlugger te krap wordt. Tussen 2003 en 2011 is enkel de gemiddelde oppervlakte van de studio’s niet gedaald (39,33 m² in 2003, 44,38 m² in 2011), maar deze van de appartementen, opgedeelde huizen en huizen hebben gedurende deze periode een daling gekend van de gemiddelde oppervlakte van respectievelijk 6,83 % (van 88,79 m² tot 82,73 m²), 12,59 % (van 130,84 m² tot 114,38 m²) en 6,70 % (van 154,60 m² tot 144,24 m²). Overeenkomstig de verbintenissen van de leenakte, bezit het Fonds een recht van voorkoop. 203 ontleners en 23 ex-ontleners hebben gevraagd om hun woning te mogen verkopen aan welbepaalde voorwaarden. De motieven voor de verkoop zijn uiteenlopend. In 15 gevallen liggen echtscheiding (8) of andere familiale redenen (7) aan de basis van dit verzoek. 16 gezinnen kennen financiële problemen (waarvan 7 omwille van de zware lasten van de mede-eigendom). 106 gezinnen wensen een andere woning, 69 onder hen kijken uit naar een grotere woning, 11 gezinnen verkiezen een kleinere woning, 15 gezinnen verkopen hun appartement om een eengezinswoning te verwerven, 9 gezinnen wensen hun woning te verkopen om een meer geschiktere woning aan te kopen, 2 gezinnen verkopen hun
44
woning omwille van de werken die er dienen in uitgevoerd te worden. 1 gezin kiest ervoor om huurder te worden. 17 gezinnen wensen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te verlaten, waaronder 4 om naar het buitenland te vertrekken. 3 ontleners verkopen de woning om dichter bij het werk te gaan wonen. 1 gezin opteert voor een aangenamere buurt, 3 gezinnen willen verkopen omwille van problemen met de buren, 6 anderen omwille van problemen met de mede-eigendom, 2 omwille van een onveiligheidsgevoel. 2 gezinnen wensen te verhuizen om gezondheidsredenen, nog 2 anderen hebben gebruik gemaakt van een bijzondere opportuniteit die hen werd geboden om hun woning te verkopen. De 55 andere gezinnen gaven geen reden op waarom ze hun woning wensten te verkopen. Het Fonds heeft het niet opportuun geacht om zijn recht van voorkoop uit te oefenen. 100 van de betrokken woningen werden nog verkocht in 2011, 68 andere woningen waarvan de verkoop werd voorgesteld vóór 2011, veranderden gedurende het dienstjaar van eigenaar. 22 van deze woningen werden verkocht aan nieuwe ontleners van het Fonds. 2 ontleners vroegen een hypotheekoverdracht aan, welke werd toegestaan. 12 ontleners die de wens hadden geuit hun woning te verkopen, lieten uiteindelijk de lening overnemen door een andere financiële instelling, 5 anderen betaalden hun lening vervroegd terug. 3 leningen liepen ten einde zonder dat de woning werd verkocht. De vijfjaarlijkse aanpassing van de rentevoeten, gebaseerd op de evolutie van het aantal kinderen ten laste en het belastbare inkomen, werd in 1993 ingevoerd op vraag van het Gewest. Zij beoogt een grotere sociale rechtvaardigheid. Om praktische redenen worden de aanpassingen gegroepeerd op 1 juni en 1 december van elk jaar. De aanpassing van de rentevoeten van de leningen die voorheen werden toegekend in het kader van het fonds B2 geschiedt op basis van de 5 geïndexeerde inkomstenbarema’s en in functie van het aantal kinderen ten laste. De berekening van de rentevoet van de leningen van het fonds B2A gebeurt sinds 2002 op een andere basis. De nieuwe formule houdt een verfijnde en billijkere weging in van de rentevoet, die echt proportioneel is in verhouding tot het belastbaar inkomen van het gezin en het maximaal toegelaten belastbaar inkomen (zijnde voor het jaar 2011, 38.959 EUR voor een gezin zonder personen ten laste). De rentevoet wordt eveneens gewogen in functie van het aantal personen ten laste en niet enkel meer in functie van het aantal kinderen ten laste (een vermindering van 0,50 % per jaar per persoon ten laste met een maximum van 2,00 %). De rentevoet wordt ook met 1,00 % per jaar verminderd voor de ontlener die op de referentiedatum gehanteerd bij de toekenning van de lening, jonger was dan 35 jaar. Zoals hiervoor opgemerkt, werd in 2005 de referentierentevoet, een van de parameters voor de berekening van de rentevoet van de leningen in het fonds B2A, van 6,75 % teruggebracht op 4,10 %. Voor de ontleners waarvan het inkomen onder het voornoemde plafond valt, bedraagt de maximum rentevoet van de lening 3,85 %. De rentevoet bedraagt 4,10 % voor de ontleners met een inkomen dat dit plafond overschrijdt. Voor de leningen B2 wordt bij overschrijding van het hoogste inkomenbarema de maximum rentevoet voorzien volgens het aantal kinderen ten laste, verhoogd met 1 %. In 2011 dienden 1.016 leningdossiers aangepast te worden. 29 leningen werden binnen de vier maanden voorafgaand aan de herziening terugbetaald en 23 anderen kort na de aanpassing. 48 ontleners hebben de nodige documenten voor aanpassing niet ingediend. De maximale rentevoet werd derhalve toegepast, overeenkomstig de bepalingen van de leenakte. Voor 11 dossiers werd op het einde van het dienstjaar nog gewacht op 45
bijkomende elementen. De hierna vermelde gegevens en de tabellen 32 en 33 houden geen rekening met deze 111 voornoemde dossiers en betreffen derhalve 905 aanpassingen, waarvan 334 leningen B2 (oude reglementering) en 571 leningen B2A. Voor alle leningen B2A ging het om een eerste herziening. Voor 245 leningen B2 betrof het een tweede herziening en voor de overige 89 leningen B2, een derde herziening. De rentevoet van 553 leningen, zijnde 58,90 %, bleef ongewijzigd. 292 ontleners, zijnde 32,26 %, zagen hun rentevoet verhoogd. De rentevoet van 80 leningen, zijnde 8,84 %, daalde. Voor 71,82 % van de ontleners die bij de aanpassing een verhoging van de rentevoet kenden, was deze het gevolg van hun verbeterde financiële situatie, voor 10,31 % lag een vermindering van het aantal personen ten laste aan de basis van de verhoging. Voor de overige 17,87 % was de verhoging te wijten aan een combinatie van beide factoren. Voor 59,74 % van de ontleners die van een verlaging genoten, was dit het gevolg van een verslechterde financiële situatie, voor 32,47 % van een verhoging van het aantal personen ten laste, voor 7,79 % speelden beide factoren mee. Het belastbare inkomen van 81 ontlenersgezinnen (50 in het kader van het fonds B2, 31 in dat van het fonds B2A), zijnde 8,95 % oversteeg het reglementaire voorziene maximum inkomen. Globaal gezien steeg de gemiddelde rentevoet aangerekend aan de 905 gezinnen van 2,47 % naar 2,76 %. Voor de leningen B2, ging de rentevoet van 3,16 % naar 3,61 %, voor de leningen B2A, van 2,07 % naar 2,27 %. Het gemiddelde maandgeld van alle aangepaste leningen verhoogde van 510,6 EUR naar 519,29 EUR. Het gemiddelde maandgeld van de leningen B2 ging van 520,61 EUR naar 529,18 EUR, dat van de leningen B2A, van 504,79 EUR naar 513,51 EUR. Het hoeft geen betoog dat de werklast die deze herzieningen meebrengt jaar na jaar stijgt. In 2000 werden 286 leningen herzien, in 2004, 497, in 2008 bedroeg dit aantal 639, in 2010, 688. Zonder rekening te houden met de vervroegde terugbetalingen die allicht tegen dan nog zullen plaatshebben, dienen in 2013, 2015 en 2016 respectievelijk 1.300, 1.493 en 1.810 leningen herzien te worden. Dit betekent een verhoging van 354 % tussen 2000 en 2013 en van 532 % tussen 2000 en 2016. Met deze stijging van het aantal dossiers verhoogt ook de complexiteit van de behandeling ervan : meer minimum en maximum rentevoeten waarmede moet rekening worden gehouden, toepassing of niet van een vermindering voor jonge gezinnen, verschillende referentiejaren voor het belastbaar inkomen, eventuele ponderatie van de rentevoet door de energieprestatieleningen. De leenaktes voorzien reeds jaren systematisch de verplichting voor de ontleners om binnen een bepaalde termijn, afhankelijk van de uit te voeren werken, een reeks veiligheidswerken en bijhorende controles te laten uitvoeren die de gelijkvormigheid van de werken aan de huidig geldende veiligheidsnormen moeten waarborgen in de woning waarvan ze eigenaar zijn geworden. Het betreft de stabiliteit van het gebouw, elektriciteits-, gas-, verwarmingsinstallatie, waterafvoer, verluchting van de ruimtes, evacuatie verwarmingsgassen, enz. Het Fonds eist eveneens de aanwezigheid in de woning van rookmelders die conform zijn aan de bepalingen van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 15 april 2004 tot bepaling van bijkomende verplichtingen inzake brandvoorkoming in de te huur gestelde woningen. Het Fonds kijkt nauwlettend toe op de naleving van deze verplichtingen. Helaas moet men vaststellen dat een aantal ontleners het belang van de overeengekomen werken miskennen en talmen om de veiligheidswerken uit te voeren. Sinds 2002 kan het Fonds een sanctie toepassen in de vorm van een verhoging van de rentevoet wanneer de 46
ontlener de voorziene werken niet binnen de afgesproken termijn uitvoert. De maximumrentevoet kan oplopen van 6,10 % tot 8,75 % (naargelang de in voege zijnde referentierentevoet) voor de gewone leningen B2A en tot 7,00 % voor de bijkomende leningen voor jongeren B2B. Het Fonds heeft in de loop van 2004 beslist om gebruik te maken van deze sanctie voor de ontleners die in gebreke blijven voor wat het afleveren van de veiligheidsattesten betreft, in de hoop dat dit hen ertoe zal bewegen zich snel in orde te stellen. Een strikte procedure - die in een vorig verslag werd omschreven - werd uitgewerkt. Ze kan uiteindelijk wel nog uitmonden in de terugbetaling van de lening, zo de ontlener, na twee etappes van intrestverhoging en een verzoeningsprocedure die in de eerste plaats de uitvoering van de veiligheidswerken beoogt, nog steeds nalaat zijn verplichtingen terzake na te komen. In 2011 werd de rentevoet verhoogd van 43 leningen, tegenover 24 in het voorafgaande jaar. Voor een meerderheid van de betrokken ontleners was dit voldoende om hen wakker te schudden. 27 ontleners stelden zich in orde binnen de twee maanden na toepassing van de verhoging. In voorkomende gevallen werd de verhoging volledig tenietgedaan. 6 gezinnen hadden iets meer tijd nodig. Voor hen werd de verhoging aangehouden zolang de attesten niet werden afgeleverd. De 10 overige ontleners hadden hun dossier nog niet geregulariseerd op het einde van het jaar. Voor 1 onder hen werd een tweede verhoging toegepast. 4 ontleners die de rentevoet van hun lening verhoogd zagen vóór 2011, regulariseerden hun dossier in de loop van het dienstjaar, 2 weliswaar na een tweede verhoging. 1 andere ontlener betaalde uiteindelijk de lening terug, zonder zich in orde te stellen. 1 andere lening, die eveneens vóór 2011 een verhoging van de rentevoet kende, werd volledig afgelost na de openbare verkoop van het pand. Geen enkele verzoeningsprocedure wegens het niet naleven van de veiligheidswerken werd in de loop van het dienstjaar opgestart. In 2011 werd aan 4 ontlenersgezinnen toestemming gegeven om een gedeelte van hun woning te verhuren aan derden, mits verhoging van de rentevoet. 10 ontleners hebben in 2011, in het kader van de reglementering van het fonds B2, de toestemming gekregen om een familielid te laten inwonen. Dergelijke toelating wordt slechts gegeven voor zover de bewoonbaarheid van het goed niet in het gedrang komt. 4 ontleners dienden een aanvraag in voor de vestiging van een sociale zetel in het pand, 2 voor de uitoefening van een zelfstandige activiteit in het pand. Het Fonds heeft deze aanvragen aanvaard. In het kader van hun (echt)scheiding hebben 33 ontleners gevraagd om te worden ontheven van hun verplichtingen ten overstaan van het Fonds. 1 aanvraag werd niet aanvaard omwille van de precaire financiële toestand van de ontlener die in het pand zal blijven. In 13 van deze dossiers heeft de ontlener die de woning overneemt een bijkomende lening gevraagd teneinde het deel dat de ex-partner in het pand bezit te kunnen overkopen en enkele werken te kunnen uitvoeren. Deze leningen werden toegekend. Om de verrichting draaglijk te houden, werd aan 8 van deze ontleners een verlenging toegestaan van de duur van de oorspronkelijke lening. Beheer van de betalingen. De achterstallen in de terugbetaling van de hypotheekleningen kenden in 2011 een toename van 137.888,14 EUR. In 2008 en 2009 verhoogden de achterstallen respectievelijk met 97.078,70 EUR en 183.232,98 EUR. In 2010 werd er , zeer uitzonderlijk, een vermindering met 7.864,85 EUR opgetekend.
47
Uit bijgevoegde tabellen kan men lezen dat het aantal lopende leningen blijft stijgen. Op 5 jaar tijd gaat het om een stijging van 30,63 %, met name van 5.768 in 2007 naar 7.535 leningen in 2011. Dit vertaalt zich nog meer in de evolutie van de verschuldigde bedragen op jaarbasis. Op 5 jaar tijd stegen deze met 46,97 %, met name van 47.306.007,07 EUR in 2007 naar 69.527.493,72 EUR in 2011. Deze bedragen omvatten o.a. verschuldigde mensualiteiten, nalatigheidsinteresten, verzekeringspremies betaald door het Fonds voor de ontleners die hun verplichtingen ten aanzien van hun verzekeringsmaatschappijen niet nakwamen, eventuele procedurekosten en vervroegde terugbetalingen, voornamelijk ingevolge verkoop van de woning of ingevolge een overname van schuld door een andere kredietverlener. De jongste jaren hebben wij telkens verwezen naar de problematiek van de onbetaalde premies. De meeste ontleners gaan een verzekering aan die bij overlijden het saldo of een percentage van het saldo van de lening dekt en waarvan de premie maandelijks, driemaandelijks, semestrieel of jaarlijks wordt betaald. Bovendien sluiten zij uiteraard ook een brandverzekering af, meestal betaalbaar op jaarbasis. Wanneer na een ingebrekestelling door de verzekeraar, de desbetreffende premie niet vereffend wordt door de ontlener, dan wordt het Woningfonds hiervan op de hoogte gesteld. Het Fonds betaalt dan deze premie en vordert deze uiteraard terug bij de ontlener. Zo heeft het Fonds in 2011 niet minder dan 453 brandverzekeringspremies en 451 levensverzekeringspremies betaald, voor een totaal bedrag van 204.050,66 EUR. In vergelijking met 5 jaar terug (2007) is het aantal onbetaalde premies gestegen met 44,87 % en het totaal verschuldigd bedrag aan premies met 50,20 %. Het spreekt voor zich dat deze verontrustende evolutie een negatieve invloed heeft op het niveau van de achterstallen. Men dient zich dan ook de vraag te stellen of de woonkosten voor onze gemiddelde ontlener nog een groter aandeel in het gemiddeld gezinsbudget kunnen uitmaken dan vandaag de dag, zeker in het licht van de evolutie van de energieprijzen en van de levensduurte in het algemeen. Zo blijkt uit een studie van het Onderzoeks- en Informatiecentrum van de Verbruikers Organisaties van november 2011, dat tussen 1997 en 2009 de energie-uitgaven (gas en electriciteit) viermaal sneller gestegen zijn dan de lonen in diezelfde periode. Tussen juni 2006 en juni 2011 stegen de lonen met 11,66 %, terwijl de gas- en electriciteitsprijs respectievelijk met 31,42 % en 26,27 % stegen. In diezelfde periode van 5 jaar, is de prijs voor het drinkwater met circa 30,00% toegenomen. In een persmededeling dd. 19 januari 2012, meldt de Centrale voor Kredieten aan Particulieren bij de Nationale Bank, dat de vaststellingen die in 2009 en 2010 werden gedaan inzake betalingsachterstallen doorgetrokken worden in 2011. Consumenten ondervinden de impact van de crisis en zien zich in toenemende mate met betalingsmoeilijkheden geconfronteerd. Zo bedraagt het aantal kredietnemers met een openstaande betalingsachterstand in voormelde Centrale 319092 personen (zijnde een stijging met 3,3 %). Ter herinnering: overeenkomstig de wettelijke bepalingen terzake, moet het Woningfonds voor een schuld die langer dan 3 maanden openblijft, de identiteit en de achterstallen van de ingebreke blijvende ontleners melden aan de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank. Hoewel dit een drukkingsmiddel is ten overstaan van de ontlener (hij wordt per aangetekende brief tijdig verwittigd van het risico van melding aan de Centrale) heeft het Fonds in 2011, de identiteit van 188 ontleners (voor 122 leningsdossiers) moeten mededelen aan de Centrale.
48
Deze melding aan de Centrale houdt geen juridische gevolgen in voor de ontlener.Hij zal het wel bijzonder moeilijk hebben om een een krediet te bekomen zolang hij gekend is bij de Centrale. Elke kredietgever heeft trouwens de wettelijke verplichting om de Centrale te raadplegen vooraleer hij een krediet toekent. De evolutie van het aantal procedures van collectieve schuldenregeling, kan een beeld geven van de financiële draagkracht van de gezinnen. Het betreft een vrijwillige procedure, waarbij een persoon met een overdadige schuldenlast aan een schuldbemiddelaar vraagt om een regeling uit te werken voor al zijn schuldeisers. Deze schuldbemiddelaar wordt aangeduid door de bevoegde arbeidsrechtbank en zolang de schuldbemiddeling loopt, kunnen de schuldeisers geen gerechtelijke stappen nemen tot invordering van hun schuldvordering. De schuldbemiddelaar zal een aanzuiveringsregel trachten uit te werken en heeft bovendien een controletaak op de uitvoering van de door de rechtbank aanvaarde maatregelen. Sedert het ontstaan van deze procedure bij wet van 5 juli 1998, werden over het hele land 94863 collectieve schuldenregelingen uitgesproken, waarvan 7738 in 2011, zijnde een verhoging met 8,90 %. In 2011 hebben er 4 ontleners van het Fonds een procedure van collectieve schuldenregeling ingezet. Dit is eenzelfde aantal dan het jaar voordien. Sedert het in voege treden van deze wet, hebben er tot op heden 50 ontleners een dergelijke procedure aangevat. De leenakte voorziet dat bij achterstallen in de terugbetaling van de lening, het Woningfonds de mogelijkheid heeft om loonsafstand uit te voeren via de werkgever van de ontlener. Om dit te kunnen uitvoeren, dient de ontlener uiteraard over een inkomen uit arbeid te beschikken, wellicht voltijds en mag er uiteraard op het ogenblik van het verzoek nog geen loonsbeslag zijn uitgaande van een andere schuldeiser. Vele ontleners hebben bovendien kinderen ten laste, wat tot gevolg heeft dat het beslagbaar bedrag nog vermindert. Zo bepaalt het koninklijk besluit van 24 december 2010 dat voor het jaar 2011 het bedrag dat niet vatbaar is voor beslag 1.003,00 EUR bedraagt. De schijf tussen 1.000,01 EUR en 1.077,00 EUR is beslagbaar a rato van 20 %, de schijf tussen 1.077,01 EUR en 1.188,00 EUR a rato van 30% en de schijf tussen 1.188,01 EUR en 1.300, 00 EUR a rato van 40 %. Al wat dit laatste bedrag overschrijdt, is volledig beslagbaar. Bij voormelde bedragen dient een bedrag van 62,00 EUR per kind ten laste te worden toegevoegd. Geen enkele loonsafstand was lopende eind 2011. Wanneer ondanks verschillende aanmaningen tot betalen, de achterstallen blijven toenemen en voor zover er geen procedure van collectieve schuldregeling loopt, dan blijft er in het slechtste geval enkel de procedure van openbare verkoping over. Vooraleer deze procedure te kunnen starten, dient er eerst voor de rechtbank een verzoeningsprocedure te worden ingezet. Zo werden er in 2011, 33 verzoeningsprocedures opgestart (tegenover 37 in 2010), waarvan er: -
-
8 konden worden stopgezet voor de zitting, waarvan 4 ingevolge volledige terugbetaling van de achterstallen, 3 ingevolge het vaststellen van een terugbetalingsplan en 1 ingevolge volledige terugbetaling bij verkoop van het goed; 12 tot een minnelijke schikking hebben geleid met vaststelling van een terugbetalingsplan; 9 niet tot een akkoord hebben geleid omdat bv. de ontleners niet aanwezig waren op de zitting of omdat er op de zitting geen akkoord kon bekomen worden wat betreft de terugbetaling van de achterstallen; 49
-
3 dossiers waren nog niet behandeld eind 2011.
Wanneer ondanks deze verzoeningsprocedure de situatie nog verslechtert, dat dient men via gerechtsdeurwaarder over te gaan tot het onroerend beslag, zijnde de laatste procedurestap voor het neerleggen van het verzoekschrift tot aanduiding van de notaris belast met de openbare verkoop. Er werden in 2011 20 procedures van onroerend beslag ingezet, zijnde eenzelfde aantal als het jaar voordien. Als ultiem middel om de schuldvordering te innen, is er uiteindelijk de gedwongen openbare verkoop van het goed. Het Fonds heeft in 2011 2 procedures van openbare verkoop opgestart. Beide procedures waren nog lopende eind 2011. Daarnaast werden er 5 procedures van openbare verkoop opgestart door andere schuldeisers, met name 4 door de vereniging van mede-eigenaars ingevolge achterstallen in de betaling van kosten eigen aan de mede-eigendom en 1 door een andere kredietinstelling. Wat deze procedures betreft: - was er 1 waarbij de netto-opbrengst van de openbare verkoop voldoende was om het saldo van de lening terug te betalen; - waren er 2 waarbij de netto-opbrengst van de openbare verkoop onvoldoende was om het saldo van de lening te dekken. Deze panden werden door het Fonds in het kader van de openbare verkoop aangekocht. - waren er 2 nog hangend eind 2011. b) In het kader van andere fondsen.
Eind 2011, waren er 101 leningen in omloop in het kader van het F.S.T. en in het fonds B1, sensu stricto. Voor 96 leningen verloopt de terugbetaling zonder noemenswaardige problemen, 5 leningen hebben een achterstand.
* *
50
*
B. STATISTIEKEN.
1. Algemene verrichtingen van hypothecaire leningen – Fonds B2.
Tabel 1.a. - Info-onderhoud - Spreiding van de gezinnen die voor een info-onderhoud langskwamen bij het Fonds en dit volgens hun grootte - 2011.
Aantal Samenstelling van de gezinnen in functie van het aantal personen ten laste Absoluut
%
0
2.256
31,54
1
1.498
20,94
2
1.555
21,74
3
1.051
14,69
793
11,09
7.153
100,00
4 of meer Totaal
Tabel 1.b. - Info-onderhoud (1) - Gezinssamenstelling van de aanvragers. Jaar
Totaal aantal gezinnen
Totaal aantal personen
Gemiddeld aantal personen per gezin
Totaal aantal aanvragers
Totaal aantal inwonenden die geen aanvrager zijn Ten laste
Gemiddeld
2009 (2)
3.475
10.632
3,06
5.219
5.923
1,52
2010
4.940
15.685
3,18
7.612
7.995
1,62
2011
7.153
22.612
3,16
10.872
11.391
1,59
(1) Het info-onderhoud gaat hoofdzakelijk over de algemene hypothecaire leningen en in bijkomende orde over de jongerenleningen. (2) vanaf april 2009
51
Tabel 1.c. - Info-onderhoud - Sociaal-professioneel statuut van de aanvragers (*) - 2011.
Statuut
Aantal aanvragers
%
432
3,97
Bediende
3.295
30,31
Arbeider
2.775
25,52
26
0,24
4.344
39,96
10.782
100,00
Zelfstandige
Gepensioneerd Zonder werk Totaal
(*) Totaal van de aanvragers, verdeeld over 7.153 gezinnen.
Tabel 1.d. - Info-onderhoud - Identiteits- en verblijfstitel van de aanvragers - 2011. Titel
Aantal
%
Belgische indentiteitskaart
6.348
58,39
Europese titel
1.978
18,19
Titel voor vreemdelingenpas van 5 jaar
693
6,37
IGVR tijdelijk
242
2,23
1.572
14,46
Inschrijvingsbewijs EU
10
0,09
Inschrijvingsbewijs buiten EU
29
0,27
0
0,00
10.872
100,00
IGVR onbepaald
Onbepaald Totaal
52
Tabel 1.e. - Info-onderhoud – Spreiding van de gezinnen volgens het belastbaar inkomen (*) dat in aanmerking wordt genomen voor de toekenning van de lening en de vaststelling van de rentevoet – 2011. Grootte van het gezin Bedrag van het belastbaar inkomen
Totaal 1 persoon Aantal
%
< 10.000
563
7,87
> of = 10.000 en < 15.000
353
> of = 15.000 en < 20.000 > of = 20.000 en < 30.000
53
> of = 30.000 Totaal
2 personen Aantal
3 personen
4 personen
5 personen
6 personen
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
308
4,31
383
5,35
326
4,56
206
2,88
198
2,77
1.984
27,74
4,93
280
3,91
259
3,62
269
3,76
174
2,43
144
2,01
1.479
20,66
351
4,91
203
2,84
264
3,69
209
2,92
142
1,99
94
1,31
1.263
17,66
331
4,63
220
3,08
300
4,19
328
4,59
254
3,55
155
2,17
1.588
22,21
68
0,95
148
2,07
172
2,40
224
3,13
132
1,85
95
1,33
839
11,73
1.666
23,30
1.159
16,20
1.378
19,26
1.356
18,96
908
12,69
686
9,59
7.153
100,00
(*) Het gaat hier om de aan de personenbelasting onderworpen inkomsten voor het jaar 2008 of 2009, naargelang de info-aanvraag is ingediend vóór of na 30/06/2011.
Tabel 1.f. - Info-onderhoud – Spreiding van de gezinnen naargelang het niveau van hun gemiddeld maandelijks netto-inkomen (zonder kinderbijslag) -2011. Gemiddeld netto maandelijks inkomen Gezinnen
< 1.000
> of = 1.000 en < 1.500
> of = 1.500 en < 2.000
> of = 2.000 en < 2.500
> of = 2.500 en < 3.000
> of = 3.000
Totaal
Aantal
238
1.692
2.252
1.291
931
749
7.153
%
3,33
23,65
31,48
18,05
13,02
10,47
100,00
Tabel 2 - Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen die een aanvraag deden (*) en dit volgens hun grootte - 2011.
Aantal Samenstelling van de gezinnen in functie van het aantal personen ten laste Absoluut
%
0
452
34,25
1
282
21,36
2
301
22,80
3
166
12,58
4
70
5,30
5 of meer
49
3,71
1.320
100,00
Totaal
(*) met name gezinnen die een leningsaanvraag indienden voor een welbepaalde woning.
54
Tabel 3 - Algemene verrichtingen - Samenstelling van de ontlenersgezinnen. Jaar
Totaal aantal gezinnen
Totaal aantal personen
Gemiddeld aantal personen per gezin
Totaal aantal ontleners
Totaal aantal inwonenden die geen ontleners zijn Ten laste
Niet ten laste
Totaal
Gemiddeld
2007
725
1.946
2,68
1.055
863
28
891
1,23
2008
904
2.369
2,62
1.315
1.015
39
1.054
1,17
2009
826
2.266
2,74
1.199
1.028
39
1.067
1,29
2010
733
2.098
2,86
1.086
976
36
1.012
1,38
2011
918
2.736
2,98
1.346
1.369
21
1.390
1,51
Tabel 4 - Algemene verrichtingen - Spreiding van de ontlenersgezinnen volgens het aantal personen ten laste.
Jaar
Gezinnen zonder personen ten laste
Gezinnen met Gezinnen met Gezinnen met Gezinnen met Gezinnen met Alle gezinnen 1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen samen ten laste ten laste ten laste ten laste ten laste of meer
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
2007
333
45,92
128
17,66
121
16,69
84
11,59
33
4,55
26
3,59
725 100,00
2008
424
46,90
160
17,70
175
19,36
82
9,07
41
4,54
22
2,43
904 100,00
2009
333
40,31
176
21,31
161
19,49
95
11,50
37
4,48
24
2,91
826 100,00
2010
267
36,43
164
22,37
157
21,42
78
10,64
49
6,68
18
2,46
733 100,00
2011
307
33,45
185
20,15
214
23,31
124
13,51
55
5,99
33
3,59
918 100,00
55
Aantal
%
Tabel 4 bis - Algemene verrichtingen – Spreiding van de ontlenersgezinnen op basis van het aantal gezinsleden.
Jaar
1 persoon
2 personen
3 personen
4 personen
5 personen
6 personen
7 personen en +
Alle gezinnen samen
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
2007
283
39,02
101
13,93
108
14,90
107
14,76
74
10,21
31
4,28
21
2,90
725
100,00
2008
339
37,51
142
15,71
150
16,59
151
16,70
64
7,08
40
4,42
18
1,99
904
100,00
2009
287
34,75
122
14,77
146
17,68
146
17,68
73
8,84
31
3,75
21
2,54
826
100,00
2010
228
31,11
111
15,14
134
18,28
139
18,96
60
8,19
48
6,55
13
1,77
733
100,00
2011
263
28,65
134
14,60
172
18,74
165
17,97
113
12,31
45
4,90
26
2,83
918
100,00
56
Tabel 5 - Algemene verrichtingen - Gemiddelde leeftijd van de ontleners. Jaar
Gemiddelde leeftijd van de ontleners
Gemiddelde leeftijd van de inwonenden die geen ontlener zijn (*)
2007
34 jaar 3 maanden
10 jaar 3 maanden
2008
34 jaar 1 maand
9 jaar 7 maanden
2009
34 jaar 6 maanden
9 jaar 7 maanden
2010
35 jaar 3 maanden
10 jaar 3 maanden
2011
36 jaar 0 maanden
10 jaar 1 maand
(*) vanaf 2003 wordt rekening gehouden met de leeftijd van alle personen die deel uitmaken van het gezin van de ontlener, deze laatste uitgesloten.
Tabel 6 - Algemene verrichtingen - Sociaal-professioneel statuut van de ontleners (1) - 2011.
Statuut Zelfstandige
Aantal ontleners
%
63
4,68
Bediende
442
32,84
Arbeider
364
27,04
Zonder werk (2)
477
35,44
1.346
100,00
Totaal
(1) totaal van alle personen die ontlenen, onderverdeeld in 918 gezinnen. (2) waaronder 205 het statuut van uitkeringsgerechtigde werkloze hebben, 182 zonder enig inkomen zijn, 27 die genieten van een ziekte- of invaliditeitsuitkering, 26 van een leefloon of gelijkwaardig inkomen, 5 van een ouderdoms- of overlevingspensioen en 32 andere.
57
Tabel 7 - Algemene verrichtingen - Evolutie van het maandelijks netto-inkomen van de ontlenersgezinnen (eventuele kinderbijslagen inbegrepen).
Jaar
Netto-inkomen (in EUR)
2007
1.858,73
100,00
2008
1.908,42
102,67
2009
1.920,63
103,33
2010
1.897,68
102,10
1.962,26
105,57
2011
(*)
Evolutie (2005 = 100)
(*) In 2011 bedraagt het maandelijks netto-inkomen van de gezinnen die kinderbijslagen ontvangen 2.185,28 EUR, dat van de gezinnen die het zonder kinderbijslag moeten stellen, 1.555,33 EUR.
Tabel 8 - Algemene verrichtingen - Bron van inkomsten van de ontleners - 2011.
Gezinsinkomen
Aantal
%
Eén beroepsinkomen
479
52,18
Twee of meer beroepsinkomens
143
15,58
Eén beroepsinkomen + vervangingsinkomen
103
11,22
Vervangingsinkomens
193
21,02
Totaal
918
100,00
58
Tabel 9 - Algemene verrichtingen - Samenstelling van het gemiddeld maandelijks netto gezinsinkomen - 2011. Samenstelling van het inkomen
Gemiddeld bedrag (in EUR)
%
1.686,83
85,97
18,28
0,93
257,15
13,10
1.962,26
100,00
Beroeps- of vervangingsinkomen van de ontleners Inkomen van de kinderen en/of andere samenwonenden Kinderbijslag Totaal
Tabel 10
- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen volgens hun gemiddeld nettomaandinkomen (zonder kinderbijslag) - 2011. Gemiddeld maandelijks netto-inkomen (in EUR)
Gezinnen
< 1.000
> of = 1.000 en < 1.500
> of = 1.500 en < 2.000
> of = 2.000 en < 2.500
> of = 2.500 en < 3.000
> of = 3.000
Totaal
Aantal
42
345
309
120
82
20
918
%
4,58
37,58
33,66
13,07
8,93
2,18
100,00
59
Tabel 11
- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen in functie van het belastbaar inkomen (*) dat als basis diende voor het toekennen van de lening en het vaststellen van de rentevoet – 2011. Grootte van het gezin
Bedrag van het belastbaar inkomen
1 persoon
2 personen
3 personen
4 personen
5 personen
Totaal
6 personen of meer
60
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
< 10.000
89
9,69
40
4,36
46
5,01
37
4,03
21
2,29
11
1,20
244
26,57
> of = 10.000 en < 15.000
65
7,08
42
4,58
35
3,81
28
3,05
25
2,72
21
2,29
216
23,53
> of = 15.000 en < 20.000
60
6,54
20
2,18
44
4,79
31
3,38
22
2,40
11
1,20
188
20,49
> of = 20.000 en < 30.000
47
5,12
25
2,72
39
4,25
56
6,10
35
3,81
18
1,96
220
23,96
2
0,22
7
0,76
8
0,87
13
1,42
10
1,09
10
1,09
50
5,45
263
28,65
134
14,60
172
18,73
165
17,98
113
12,31
71
7,74
918
100,00
> of = 30.000 Totaal
(*) Het gaat hier om de aan de personenbelasting onderworpen inkomsten voor het jaar 2008 of 2009, naargelang de leningsaanvraag is ingediend vóór of na 30/06/2011.
Tabel 12
- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen (1) volgens de barema’s van het jaarinkomen van toepassing in de sociale huisvestingssector (2) – 2011.
Aantal personen ten laste (3)
A
B
Barema (in EUR)
Aantal
in % (1)
Barema (in EUR)
Aantal
0
19.965,18
213
23,20
22.183,53
17
1
-
-
-
24.084,97
2
-
-
-
3
-
-
4
-
5
C
61
Barema (in EUR)
Aantal
Aantal
in % (1)
1,85
25.352,63
26
2,83
256
27,89
124
13,51
27.254,07
38
4,14
162
17,65
25.986,41
116
12,64
29.155,51
72
7,84
188
20,48
-
27.887,85
55
5,99
31.056,95
56
6,10
111
12,09
-
-
29.789,29
33
3,59
32.958,39
18
1,96
51
5,56
-
-
-
31.690,73
14
1,53
34.859,83
4
0,44
18
1,96
6
-
-
-
33.592,17
5
0,54
36.761,27
3
0,33
8
0,87
7
-
-
-
35.493,61
1
0,11
38.662,71
-
-
1
0,11
8
-
-
-
37.395,05
2
0,22
40.564,15
-
-
2
0,22
9
-
-
-
39.296,49
-
-
42.465,59
-
-
-
-
10
-
-
-
41.197,93
-
-
44.367,03
-
-
-
-
11
-
-
-
43.099,37
-
-
46.268,47
-
-
-
-
12
-
-
-
45.000,81
-
-
48.169,91
-
-
-
-
13
-
-
-
46.902,25
-
-
50.071,35
-
-
-
-
213
23,20
Totaal
(1) op 918 gezinnen die een lening hebben aangegaan in 2011 A = alleenstaande B = gezin met meer dan 1 persoon, dat slechts over 1 inkomen beschikt C = gezin met meer dan 1 persoon, dat over minstens 2 inkomens beschikt (2) op 01/01/2011 (3) de persoon ten laste volgens de reglementaire bepalingen van het Fonds.
367
in % (1)
Totaal
39,98
217
in % (1)
23,64
797
86,82
Tabel 13
- Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde maandgelden. Gezinnen zonder personen ten laste
Gezinnen met personen ten laste
Alle gezinnen samen
Jaar Bedrag (in EUR)
Evolutie
Bedrag (in EUR)
Evolutie
Bedrag (in EUR)
Evolutie
2007
485,04
100,00
565,76
100,00
527,46
100,00
2008
499,44
102,97
572,17
101,13
537,90
101,98
2009
499,65
103,01
596,97
105,52
556,44
105,49
2010
482,98
99,57
577,85
102,14
542,64
102,88
2011
496,91
102,45
608,71
107,59
570,83
108,22
Tabel 14
- Algemene verrichtingen - Verhouding tussen maandgeld en het maandelijks nettoinkomen (kinderbijslagen inbegrepen). Gezinnen zonder personen ten laste
Jaar
Nettoinkomen (in EUR)
Maandgeld Bedrag (in EUR)
% van het inkomen
Gezinnen met personen ten laste Maandgeld
Nettoinkomen (in EUR)
Bedrag (in EUR)
% van het inkomen
Alle gezinnen samen Nettoinkomen (in EUR)
Maandgeld Bedrag (in EUR)
% van het inkomen
2007
1.540,00
485,04
31,50
2.146,50
565,76
26,36
1.858,73
527,46
28,38
2008
1.653,92
499,44
30,20
2.135,24
572,17
26,80
1.908,42
537,90
28,19
2009
1.595,36
499,65
31,32
2.152,78
596,97
27,73
1.920,63
556,44
28,97
2010
1.499,26
482,98
32,31
2.132,77
577,85
27,09
1.897,69
542,64
28,60
2011
1.540,47
496,91
32,26
2.178,36
608,71
27,94
1.962,26
570,83
29,09
62
Tabel 15
- Algemene verrichtingen - Verhouding tussen maandgeld en maandelijks nettoinkomen (eventuele kinderbijslag inbegrepen), volgens de aard van het inkomen 2011.
Inkomen en maandgeld (in EUR)
Gemiddeld gezinsinkomen Gemiddeld maandgeld Verhouding maandgeld en inkomen
Tabel 16
Gezinnen met minstens één beroepsinkomen
Gezinnen met uitsluitend vervangingsinkomen
Alle gezinnen samen
2.063,77
1.580,95
1.962,26
590,37
497,45
570,83
28,61 %
31,46 %
29,09 %
- Algemene verrichtingen - Duur van de leningen - 2011.
Jaren
Aantal
%
3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
1 1 4 2 1 19 1 1 34 3 6 9 13 89 7 15 13 15 281 11 14 10 14 354
0,11 0,11 0,44 0,22 0,11 2,07 0,11 0,11 3,70 0,33 0,65 0,98 1,42 9,69 0,76 1,63 1,42 1,63 30,61 1,20 1,53 1,09 1,53 38,55
Totaal
918
100,00
Gemiddelde duur van de leningen is 25 jaar en 4 maanden (in 2010: 24 jaar en 2 maanden).
63
Tabel 16 bis - Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde duur van de leningen.
Tabel 17
Jaar
Gemiddelde duur in jaren
Evolutie
2007
24,20
100,00
2008
24,65
101,89
2009
24,86
102,73
2010
25,17
104,03
2011
25,32
104,65
- Algemene verrichtingen - Bewoningstitel van de woning vóór toekenning van de lening. Ontlenersgezinnen
Jaar
Eigenaars vóór de lening
Andere
Aantal
%
Aantal
%
2007
38
5,24
687
94,76
2008
44
4,87
860
95,13
2009
46
5,57
780
94,43
2010
57
7,78
676
92,22
2011
88
9,59
830
90,41
N.B. Zonder rekening te houden met de gezinnen die een lening hebben aangegaan voor het uitvoeren van werken, voor verdeling of voor het terugbetalen van een voordien aangegane schuld, waren er 21 gezinnen (3,10 %) voordien eigenaar en 657 (96,90 %) niet.
64
ALGEMENE VERRICHTINGEN SPREIDING PER GEMEENTE VAN DE HYPOTHECAIRE LENINGEN TOEGEKEND IN 2011 (in percentages)
- dan 2 %
van 2 tot – dan 4 %
1 2A 3 4 5 6 2B 7 8 2C 2D
= = = = = = = = = = =
Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-Over-Heembeek
van 4 tot – dan 10 %
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
65
= = = = = = = = = = =
Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde
10 % en meer
Tabel 18
- Algemene verrichtingen - Spreiding van de hypothecaire panden per gemeente, volgens hun ligging in of buiten de R.V.O.H.R. (*) - 2011. R.V.O.H.R.
Buiten R.V.O.H.R.
Totaal
Gemeente Anderlecht Brussel (2) Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-over-Heembeek Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde Totaal
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
46 9 11 6 2 2 21 32 45 28 63 10 27 -
5,01 0,98 1,20 0,65 0,22 0,22 2,29 3,49 4,90 3,05 6,86 1,09 2,94 -
107 4 7 10 39 43 11 76 22 43 15 7 47 32 2 77 1 8 3 25 35 2
11,65 0,44 0,76 1,09 4,25 4,68 1,20 8,28 2,40 4,68 1,63 0,76 5,12 3,49 0,22 8,39 0,11 0,87 0,33 2,72 3,81 0,22
153 13 18 16 41 43 11 78 43 75 15 7 92 32 30 140 11 8 3 25 62 2
16,66 1,42 1,96 1,74 4,47 4,68 1,20 8,50 4,69 8,17 1,63 0,76 10,02 3,49 3,27 15,25 1,20 0,87 0,33 2,72 6,75 0,22
302
32,90
616
67,10
918
100,00
(1) R.V.O.H.R. = ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie. (2) De gemeente Brussel is opgesplitst in: Brussel (Vijfhoek), Haren, Laken en Neder-over-Heembeek.
Tabel 18 bis - Algemene verrichtingen - Evolutie van de hypothecaire panden volgens hun ligging in of buiten de R.V.O.H.R. (*). R.V.O.H.R.
Buiten R.V.O.H.R.
Totaal
Jaar Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
2007
308
42,47
417
57,53
725
100,00
2008
344
38,05
560
61,95
904
100,00
2009
323
39,10
503
60,90
826
100,00
2010
291
39,70
442
60,30
733
100,00
2011
302
32,90
616
67,10
918
100,00
(*) R.V.O.H.R. = ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie.
66
Tabel 19
- Algemene verrichtingen - Spreiding van de leningen volgens de gemeente van herkomst van het gezin - 2011. Herkomst
Aantal
%
Zelfde gemeente als het hypothecair pand
378
41,18
Andere gemeente van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
486
52,94
54
5,88
918
100,00
Gemeente buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Totaal
67
Tabel 20a - Algemene verrichtingen – Energieprestatieleningen – Spreiding van de ontlenersgezinnen op basis van het aantal gezinsleden – 2011.
Jaar
2011
1 persoon
2 personen
3 personen
4 personen
5 personen
6 personen
7 personen en +
Alle gezinnen samen
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
18
38,30
7
14,89
5
10,64
6
12,77
7
14,89
3
6,38
1
2,13
47
100,00
68
Tabel 20b - Algemene verrichtingen – Energieprestatieleningen – Spreiding en bedrag volgens het woningtype – 2011. Woningtype Appartement
Aantal
%
Totaal bedrag
Gemiddeld bedrag
31
65,96
225.296,00
7.267,61
Duplex
2
4,26
4.174,00
2.087,00
Deel van een huis
0
0,00
Huis
14
Totaal
47
-
-
29,79
51.533,00
3.680,93
100,00
514.228,00
10.941,02
Tabel 20c - Algemene verrichtingen – Energieprestatieleningen – Spreiding en bedrag volgens het type van werken – 2011. Type de werken
Aantal
Totaal bedrag
%
Gemiddeld bedrag
Installatiecontrole
2
250,00
0,05
125,00
Gevelisolatie
5
21.893,00
4,26
4.378,60
Verwarmingsinstallatie
26
169.857,00
33,03
6.532,96
Buitenschrijnwerk
32
250.378,00
48,69
7.824,31
Vloerisolatie van het hoofdgebouw
4
10.023,00
1,95
2.505,75
Dakisolatie van het bijgebouw
4
13.152,00
2,56
3.288,00
12
41.600,00
8,09
3.466,67
Aanleg van groene daken
1
800,00
0,16
800,00
Verluchtingsinstallatie
2
6.275,00
1,22
3.137,50
88
514.228,00
100,00
5.843,50
Dakisolatie van het hoofdgebouw
Totaal
69
Tabel 21
- Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde aankoopprijs en de gemiddelde kostprijs van de werken gepaard met een aankoop, met uitzondering van de nieuwbouwwoningen. Kostprijs van de verrichting Aankoop
Jaar
Werken
Prijs (in EUR)
Aantal
Prijs (in EUR)
Globale kostprijs (in EUR)
Evolutie
Aantal
2007
599
130.575,80
599
6.158,50
136.734,31
100,00
2008
723
136.043,31
722
4.876,47
140.919,78
103,06
2009
720
137.045,99
719
6.802,01
143.848,00
105,20
2010
631
136.365,26
631
6.347,18
142.712,44
104,37
2011
819
144.718,68
819
6.961,36
151.680,05
110,93
Tabel 22
- Algemene verrichtingen - Evolutie van de gecumuleerde achterstallen.
Datum
Kleine achterstallen (< of = 2 mensualiteiten) (in EUR)
Contentieux (> 2 mensualiteiten) (in EUR)
Betwiste zaken (leningssaldo na deficitaire verkoop) (in EUR)
Totaal (in EUR)
Jaarlijkse evolutie (in EUR)
31.12.2007
89.846,14
649.763,69
403.003,96
1.142.613,79
+ 51.683,15
31.12.2008
125.345,38
670.635,39
443.711,72
1.239.692,49
+ 97.078,70
31.12.2009
108.617,23
871.459,66
442.848,58
1.422.925,47
+ 183.232,98
31.12.2010
104.938,27
819.716,63
490.405,72
1.415.060,62
-
31.12.2011
137.324,06
906.050,23
509.574,47
1.552.948,76
+ 137.888,14
70
7.864,85
Tabel 23
- Algemene verrichtingen - Spreiding van de totale kostprijs van de verrichtingen (zonder overlijdensverzekering) volgens de aanwending van de fondsen – 2011.
Spreiding van de kostprijs (in EUR) Aard van de verrichting
Aantal leningen
Totale kostprijs Aankoop (1)
300.769,00
Werken
Terugbetaling van schulden
1.211.458,02
-
Aktekosten en B.T.W. (2)
71
1.
Nieuwbouw + aankoop onder het BTW-stelsel
12
2.
Aankoop
-
-
-
-
-
-
-
3.
Aankoop + werken
819
118.524.600,00
5.243.781,00
-
13.385.340,00
470.326,00
137.624.048,00
4.
Werken
44
-
826.310,80
-
23.640,00
50.625,00
900.575,80
5.
Uit onverdeeldheid treden
-
35.050,00
6.
-
72.615,00
6
187.000,00
Uit onverdeeldheid treden + werken
13
806.700,00
7.
Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden
-
8.
Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden + werken
14
9.
Terugbetaling van schulden + werken
10
-
-
120.426.178,00
10.
Andere verrichtingen
Totaal
-
918
607.109,00
58.413,00 -
-
419.521,20
Diverse kosten
-
108.737,00
609.511,00
17.652,00 -
2.541.259,22
222.050,00 955.380,00 -
98.085,00
1.034.783,00
530,00
1.849.244,00
47.725,00
1.490.350,00
-
42.250,00
1.580.325,00
-
-
-
-
-
7.485.772,82
2.525.133,00
14.044.903,20
1.190.894,00
111.113.156,35
(1) voor 1 = aankoopprijs van de grond, voor 2 en 3 = aankoopprijs van de woningen en voor 5, 6, 7 en 8 = prijs van het te bekomen deel. (2) BTW voor de nieuwbouwwoningen en aankopen onder het BTW-stelsel, inbegrepen de B.T.W. op subsidies toegekend via de GOMB voor de verkoop van zijn woningen.
Tabel 24
- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gemiddelde kostprijs van de verrichtingen (zonder overlijdensverzekering) volgens de aanwending van de fondsen - 2011. Bedrag (in EUR) bestemd voor
Aard van de verrichting
1.
Nieuwbouw + aankoop onder het BTW-stelsel
2.
Aankoop
3.
Aankoop + werken
4.
Werken
5.
Aantal leningen
12 819
Aankoop (1)
%
Werken
%
100.954,84 47,67
Terugbetaling schulden
%
Aktekosten en BTW (2)
%
Diverse kosten
%
Totaal
-
-
34.960,10
16,51
50.792,58
23,98
211.771,60
-
-
-
25.064,08
11,84
-
-
-
-
-
-
-
-
86,12
6.402,66
3,81
-
-
16.343,52
9,73
574,27
0,34
168.039,13
18.799,79 91,76
-
-
537,27
2,62
1.150,57
5,62
20.467,63
144.718,68
72
44
-
-
Uit onverdeeldheid treden
6
31.166,67
84,22
-
-
-
-
5.841,67
15,78
-
-
37.008,34
6.
Uit onverdeeldheid treden + werken
13
62.053,85
84,44
4.493,31
6,11
-
-
5.585,77
7,60
1.357,85
1,85
73.490,77
7.
Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
8.
Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden + werken
14
43.364,93
32,83
7.006,07
5,30
73.913,07
55,96
7.766,93
5,88
37,86
0,03
132.088,86
9.
Terugbetaling van schulden + werken
10
-
-
4.772,50
3,02
149.035,00
94,31
-
-
4.225,00
2,67
158.032,50
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
10.
Andere verrichtingen
(1) voor 1 = aankoopprijs van de grond, voor 2 en 3 = aankoopprijs van de woningen en voor 5, 6, 7 en 8 = prijs van het te bekomen deel. (2) BTW voor nieuwbouwverrichtingen en aankopen onder het BTW-stelsel, inbegrepen de B.T.W. op subsidies toegekend via de GOMB voor de verkoop van zijn woningen.
Tabel 25
- Algemene verrichtingen - Totale kostprijs (zonder overlijdensverzekering) en financieringsbronnen van de verrichting. Kostprijs van de verrichtingen (in EUR)
Aantal leningen
Algemeen totaal
2007
725
106.779.126,49
2008
904
2009
Jaar
Eenheidsgemiddelde
Verdeling volgens bron van financiering (in EUR)
Leningen Woningfonds
Eigen middelen
Vreemde middelen
Andere bronnen
Eenheidsgemiddelde
In % van de kostprijs
Algemeen totaal
Eenheidsgemiddelde
In % van de kostprijs
Algemeen totaal
Eenheidsgemiddelde
In % van de kostprijs
Algemeen totaal
Eenheidsgemiddelde
In % van de kostprijs
147.281,56
87.602.689,10
120.831,30
82,04
17.218.442,12
23.749,58
16,13
1.957.995,27
2.700,68
1,83
-
-
-
138.267.396,40
152.950,67
111.850.723,00
123.728,68
80,89
22.895.884,44
25.327,31
16,56
3.520.788,96
3.894,68
2,55
-
-
-
826
127.726.723,69
154.632,84
105.183.290,00
127.340,54
82,35
20.504.629,54
24.824,01
16,05
2.038.804,15
2.468,29
1,60
-
-
-
2010
733
111.314.271,35
151.861,22
93.379.394,55
127.393,44
83,89
16.388.414,81
22.358,00
14,72
1.546.461,99
2.109,77
1,39
-
-
-
2011
918
145.672.931,02
158.685,11
(1) 123.474.190,00
134.503,47
84,76
20.821.471,22
22.681,34
14,29
1.377.269,80
1.500,29
0,95
-
-
-
73
Algemeen totaal
(1) inbegrepen een bedrag van 103.850,00 EUR, dat 1 lening dekt in het FST en 1 lening in PER, in combinatie met een lening in het fonds B2A.
Tabel 25 bis - Algemene verrichtingen - Verdeling van de gezinnen in functie van de middelen die zijzelf investeerden - 2011. Eigen geïnvesteerde middelen
Aantal
%
0 EUR (1)
81
8,82
1 tot 5.000 EUR
64
6,97
5.001 tot 10.000 EUR
225
24,51
10.001 tot 15.000 EUR
145
15,80
15.001 tot 20.000 EUR
105
11,44
> 20.001 EUR
298
32,46
Totaal
918
100,00
(1) 19 gezinnen zonder eigen middelen maar wel van derden (familiale lening, bijkomend krediet, ...)
Tabel 26
- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen volgens de aard van de woning waarover zij beschikken - 2011.
Aard van woning (1)
Aantal kamers
Gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte (2)
Aantal gezinnen
%
Studio
Subtotaal 0 1 2 3 4 en meer Subtotaal 0 1 2 3 4 en meer Subtotaal 0 1 2 3 4 en meer Subtotaal
44,38 56,92 68,72 84,87 107,56 142,75 82,73 82,73 69,00 85,50 110,00 127,94 150,00 97,67 123,18 136,78 166,43 144,24 92,88
13 24 211 386 101 4 726 1 6 14 18 1 40 3 22 65 49 139 918
1,42 2,61 22,98 42,04 11,00 0,44 79,07 0,11 0,65 1,53 1,96 0,11 4,36 0,33 2,40 7,08 5,34 15,15 100,00
Appartement
Gedeelte van huis-duplex
Huis
Totaal
(1) studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een sanitaire hoek/wc en een keukenhoek. appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken. (2) in m².
74
Tabel 26 bis - Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte per type woning in m². Jaar
Studio
Appartement
Gedeelte van huis-duplex
Huis
Algemeen gemiddelde
Evolutie
2007
44,22
83,26
109,90
140,84
91,93
101,28
2008
49,08
82,76
109,15
138,89
89,74
98,87
2009
40,38
82,57
103,51
138,26
91,11
100,37
2010
41,82
82,57
102,44
137,17
89,37
98,46
2011
44,38
82,73
114,38
144,24
92,88
101,03
75
Tabel 27
- Algemene verrichtingen - Gemiddelde oppervlakte, aantal kamers en kostprijs van de woningen, volgens type, aangekocht door de ontleners, eventueel met werken, een nieuwbouw of een aankoop onder het BTW-stelsel (1) - 2011.
Aard van de woning (2) Studio
Appartement
Subtotaal
76
Gedeelte van huis-duplex Subtotaal
Huis
Subtotaal Totaal
Aantal kamers
Aantal woningen Aantal 12 22 203 361 93 3 682 1 4 11 14 1 31 3 17 49 36 105 830
% 1,45 2,65 24,46 43,49 11,20 0,36 82,16 0,12 0,48 1,33 1,69 0,12 3,74 0,36 2,05 5,90 4,34 12,65 100,00
0 1 2 3 4 en meer 0 1 2 3 4 en meer 0 1 2 3 4 en meer -
Gemiddelde bewoonbare bruto-oppervlakte
Gemiddelde kostprijs zonder onkosten (3)
42,33 56,55 68,85 85,17 107,43 142,00 82,67 69,00 95,00 112,82 123,43 150,00 115,10 97,67 116,88 139,73 164,42 143,30 90,97
93.254,17 121.495,91 124.898,07 144.346,75 172.291,46 202.500,00 141.867,37 200.750,00 140.296,25 157.477,27 172.314,50 206.750,00 164.946,39 196.621,67 198.800,12 216.294,90 219.697,00 214.066,75 151.182,62
Gemiddelde kostprijs zonder onkosten/m² 2.202,85 2.148,64 1.789,50 1.694,83 1.603,75 1.426,06 1.716,01 2.909,42 1.476,80 1.395,85 1.396,07 1.378,33 1.433,11 2.013,19 1.700,86 1.547,90 1.336,22 1.493,89 1.661,90
Gemiddeld maandgeld
393,18 490,82 503,97 580,22 692,95 818,24 571,06 569,47 567,31 627,44 709,62 927,10 664,59 688,60 712,03 787,63 813,13 781,30 598,58
(1) Met uitzondering van de woningen verkocht door het Fonds of die, gesubsidieerd door het Gewest, te koop werden aangeboden in het kader van de activiteiten van de G.O.M.B., de gemeenten en de O.C.M.W.’s (2) - studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een gescheiden keukenhoek en sanitaire hoek/wc. - appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken. (3) De kostprijs bevat de prijs van aankoop (desgevallend deze van het terrein) en de kostprijs voor de werken.
Tabel 27 bis - Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde oppervlakte en de kostprijs van de woningen, aangekocht door de ontleners, eventueel met werken, een nieuwbouw of een aankoop onder het BTW-stelsel, volgens hun type (1). Jaar
Gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte (2)
Evolutie (3)
Gemiddelde kostprijs zonder onkosten/m²
Evolutie (3)
2007
87,74
100,00
1.554,89
100,00
2008
86,92
99,18
1.632,15
104,97
2009
88,99
101,54
1.621,00
104,25
2010
87,51
99,85
1.629,73
104,81
2011
90,97
103,80
1.661,90
106,88
(1) Met uitzondering van de woningen verkocht door het Fonds of gesubsidieerd door het Gewest en te koop aangeboden in het kader van de activiteiten van de G.O.M.B., de gemeenten of de O.C.M.W.’s. (2) in m² (3) 2007 = 100 %
77
Tabel 28
- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen naar gelang de grootte en de aard van de woning (1) waarover zij beschikken - 2011. Aard van de woning Totaal
Aantal personen die deel uitmaken van het gezin
Studio
Appartement
Deel van een huis of “duplex”
78
Aantal
%
Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²)
Aantal
%
Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²)
Aantal
%
Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²)
1
12
1,31
42,75
239
26,04
70,95
8
0,87
86,63
2
1 -
0,11
64,00
119
12,96
76,57
8
0,87
-
-
150
16,34
84,97
4
-
-
133
14,49
91,35
-
-
64
6,97
-
-
15
-
-
1,42
-
3
Huis Aantal
%
Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²)
Aantal
%
4
0,44
81,00
263
28,66
103,00
6
0,65
142,00
134
14,59
0,44
131,75
18
1,96
127,33
172
18,74
8
0,87
133,75
24
2,61
134,63
165
17,97
106,06
8
0,87
118,50
41
4,47
143,71
113
12,31
1,63
103,53
2
0,22
147,50
28
3,05
158,18
45
4,90
6
0,65
126,50
2
0,22
109,00
18
1,96
158,94
26
2,83
726
79,08
-
40
4,36
-
139
15,14
-
918
100,00
4 5 6 7 en + Totaal
13
(1) studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een gescheiden keukenhoek en sanitaire hoek/wc. appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken.
Tabel 29
- Evolutie van de aflossing van de hypothecaire leningen.
79
Jaar
Aantal lopende leningen
Jaarlijks vervallen sommen sinds 1975 (*) (in EUR)
Gecumuleerde vervallen sommen (vereffende leningen sinds 1975) (in EUR)
Gecumuleerde achterstallen (in EUR)
% gecumuleerde achterstallen/vervallen sommen
2007
5.768
47.306.007,07
500.976.477,93
1.142.613,79
0,23
2008
6.297
51.146.581,15
552.123.059,08
1.239.692,49
0,22
2009
6.782
54.433.464,03
606.556.523,11
1.422.925,47
0,23
2010
7.158
67.595.511,40
674.152.034,51
1.415.060,62
0,21
2011
7.535
69.527.493,72
743.679.528,23
1.552.948,76
0,21
(*) Vervallen sommen : som van opeisbare normale maandgelden, van vervroegde terugbetalingen van de lening, van aangerekende kosten en achterstallige intresten, van verhoogde maandgelden voor gedeeltelijke verhuring, enz...
Tabel 30
- Algemene verrichtingen – Verdeling van de ontleners volgens hun identiteits- of verblijfstitel – 2011.
Totaal aantal ontleners Totaal aantal
%
Belgische identiteitskaart
893
66,35
Europese titel
145
10,77
Titel voor vreemdelingen van 5 jaar
124
9,21
IGVR
141
10,48
43
3,19
1.346
100,00
Andere (*) Totaal (*)
Andere : immatriculatieattest, of speciale verblijfstitel voor leden van een ambassade, enz.
Tabel 30 bis - Algemene verrichtingen – Vergelijking tussen de gezinssamenstelling binnen het Gewest en die van gezinnen die een lening afsloten bij het Fonds – 2011. Aantal gezinsleden
Gezinnen van het Gewest (*) Gezinnen van het Fonds
1
2
3
4
5
6
7
8 et +
Aantal
Aantal
Aantal
Aantal
Aantal
Aantal
Aantal
Aantal
Totaal van de gezinnen Aantal
249.841
120.790
59.909
45.394
21.032
8.855
3.398
2.239
511.458
48,85 %
23,62 %
11,71 %
8,88 %
4,11 %
1,73 %
0,66 %
0,44 %
100,00 %
263
134
172
165
113
45
19
7
918
28,65 %
14,60 %
18,74 %
17,97 %
12,31 %
4,90 %
2,07 %
0,76 %
100,00 %
(*) Bron: ECODATA, SERVICE PUBLIC FEDERAL ECONOMIE, PME, CLASSES MOYENNES & ENERGIE
Tabel 31.a. - Algemene verrichtingen – “Jonge” gezinnen – verdeling van de gezinnen volgens hun type en het aantal personen ten laste – 2011. Aantal personen ten laste Type van gezinnen
0
1
2
3 en +
Totaal
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
142
47,97
30
10,14
15
5,07
10
3,38
197
66,55
Koppel
17
5,74
38
12,84
27
9,12
17
5,74
99
33,45
Totaal
159
53,72
68
22,97
42
14,19
27
9,12
296
100,00
Alleenstaand
80
%
Tabel 31.b. - Algemene verrichtingen – “Jonge gezinnen” – verdeling van de gezinnen volgens hun type en hun belastbaar inkomen – 2011. Type van gezin Totaal
Bedrag van het Belastbaar inkomen
Alleenstaand
Koppel
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
0 EUR
14
4,73
4
1,35
18
6,08
van 1 tot 10.000 EUR
70
23,65
19
6,42
89
30,07
van 10.001 tot 15.000 EUR
51
17,23
20
6,76
71
23,99
van 15.001 tot 20.000 EUR
37
12,50
26
8,78
63
21,28
van 20.001 tot 25.000 EUR
17
5,74
14
4,73
31
10,47
van 25.001 tot 30.000 EUR
7
2,36
11
3,72
18
6,08
+ 30.000 EUR
1
0,34
5
1,69
6
2,03
197
66,55
99
33,45
296
100,00
Totaal
Tabel 31.c. - Algemene verrichtingen – “Jonge gezinnen” – verdeling van de gezinnen volgens hun type en hun maandelijkse inkomsten – 2011.
Maandelijks netto-inkomen (zonder kinderbijslagen) Gezinnen
tot 1.000 EUR Aantal
van 1.001 tot 1.500 EUR
Totaal
van 1.501 tot 2.000 EUR
van 2.000 tot 2.500 EUR
van 2.501 tot 3.000 EUR
+ 3.000 EUR
65
4
0
0
197
2,03
0,00
0,00
100,00
14
114
7,11
57,87
32,99
21
44
24
6
4
99
21,21
44,45
24,24
6,06
4,04
100,00
Alleenstaand % Aantal
0
Koppel %
0,00
81
Tabel 32
- Vijfjaarlijkse herziening van de leningen - Evolutie van de rentevoet - 2011. Leningen
Orde van de wijziging Aantal
Percentage
Onveranderd
533
58,90
Stijging < = 1 %
157
17,35
Stijging > 1 en < = 2 %
96
10,61
Stijging > 2 en < = 3 %
32
3,54
Stijging > 3 en < = 4 %
5
0,55
Stijging > 4 %
2
0,22
Daling < = 1 %
65
7,18
Daling > 1 en < = 2 %
9
0,99
Daling > 2 en < = 3 %
5
0,55
Dalint > 3 en < = 4 %
1
0,11
905
100,00
Totaal
82
Tabel 33
- Vijfjaarlijkse herziening van de leningen - Evolutie volgens het aantal kinderen/personen ten laste - 2011.
Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen/personen ten laste op het ogenblik van de lening of van de vorige herziening
Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen/personen ten laste op het ogenblik van de vijfjaarlijkse herziening
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Totaal
0
182
28
12
2
-
-
-
-
-
-
-
224
1
24
81
39
7
-
-
-
-
-
-
-
151
2
10
19
112
29
7
1
1
-
-
-
-
179
3
3
16
33
81
28
6
-
-
-
-
-
167
83
4
-
4
16
11
48
12
4
-
-
-
-
95
5
-
-
5
12
15
23
6
1
-
-
-
62
6
-
-
-
4
2
4
8
-
-
-
-
18
7
-
-
-
1
1
-
-
1
1
-
-
4
8
-
-
-
-
-
-
1
1
-
-
-
2
9
-
-
-
-
-
-
-
-
1
-
-
1
10
-
-
-
-
-
-
-
-
1
-
1
2
Totaal
219
148
217
147
101
46
20
3
3
-
1
905
LOPENDE SITES
Anderlecht,
84
Haren, Schaarbeek, Vorst, Elsene, Sint-Agatha-Berchem, Anderlecht, Totaal
van Volxemlaan 182-184 Herdersstraat 27-39 Carl Requette-Edmond Steenweg op Beukenootjesstraat Ottervangerstraat Vandenboogaerdestraat, 10-20 Marie Groeninckx-De Maylaan/ Adolphe Willemynsstraat Moestuinstraat Koninginnelaan, 88-92 Deltastraat Sans Soucistraat, 120 Jacques Dormontstraat Birmingham-, Marlherbe- en Ensorstraat 14 sites
AFGEWERKTE SITES
Sint-Jans-Molenbeek,
Finstraat 1
Totaal
1 site
(1) C = bouw R = renovatie (2) CQ PCQ PFC APP P
= = = = =
Bijzonderheden
R C C C C C C+R
(2) APP PFC PFC CQ APP PFC PCQ
C
P
C C C C C
P PCQ P PFC P
C
P
Type van woningen
Aantal woningen
Aantal kamers/ woning
Vorderingsstaat (3)
appartementen en duplexen appartementen en duplexen appartementen appartementen appartementen Appartementen Appartementen en duplexen
12 14 46 9 50 12 32
1 tot 3 1 tot 4 1 tot 4 1 tot 3 onbepaald onbepaald 1 tot 3
FC FC TC TC NVA AEN AOS
Appartementen
20
onbepaald
NVA
Appartementen Appartementen en duplexen Appartementen Appartementen Appartementen
38 19 53 15 38
onbepaald 1 tot 3 onbepaald onbepaald onbepaald
NVA AOS NVA AEN NVA
Appartementen
60
Onbepaald
AEN
418
Aard van verrichting (1)
Bijzonderheden (2)
Type van woningen
C
CQ
duplexen
(3) FC TC AT luik II van een wijkcontract CC binnen een perimeter van een wijkcontract PU project dat voortvloeit uit de samenwerking tussen het Fonds en de gemeente AP aankoop van een openbaar patrimonium AOS aankoop via een privépersoon NVA AEN
= = = = = = = = =
Aantal woningen
Observaties
totaal
te koop
verkocht
14
1
13
14
1
13
werf in eindfase werken in uitvoering aanbesteding van de werken in uitvoering lastenboek voor de werken in uitvoering wachten op de stedenbouwkundige vergunning architecturaal ontwerp in uitvoering offerteaanvraag voor architectenopdracht in uitvoering net aangekocht of op het punt staat aangekocht te worden aankoop in onderhandeling.
2. Verrichtingen bouw/renovatie-verkoop - Vorderingsstaat op 31 december 2011
Vorst Elsene Sint-Jans-Molenbeek Sint-Jans-Molenbeek Neder-over-Heembeek Watermaal-Bosvoorde Sint-Jans-Molenbeek
Aard van verrichting (1)
C. REGLEMENT VAN DE HYPOTHEEKKREDIETEN.
22 MAART 2008. - Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering betreffende het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn hypotheekkredieten. TITEL I. - Terminologie. Artikel 1. In de volgende artikelen verstaat men onder: 1)
Minister: Het lid van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering dat bevoegd is voor Huisvesting;
2)
Regeringscommissaris: persoon bedoeld in het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 tot vaststelling van de wijze van toekenning van de tussenkomst ten laste van de begroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in het Woningfonds van de Gezinnen van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest;
3)
Gewest: het Brussels Hoofdstedelijk Gewest;
4)
Fonds: de coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid " Woningfonds van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest ";
5)
Woning: het gebouw of het deel van een gebouw gelegen in het Gewest, dat in hoofdzaak bestemd is om een gezin te huisvesten en waarvoor een krediet wordt aangegaan;
6)
Aanvrager: - hetzij de natuurlijke persoon die een krediet wenst te verkrijgen bij het Fonds; - hetzij de natuurlijke personen die gezamenlijk een krediet wensen te verkrijgen bij het Fonds om dezelfde woning te delen;
7)
Ontlener: de aanvrager die in het raam van dit besluit bij het Fonds een krediet is aangegaan;
8)
Referentiedatum: de datum waarop het krediet werd aangevraagd voor een welbepaalde woning, zoals deze door het Fonds aan de aanvrager werd meegedeeld;
9)
Inkomsten: de inkomsten in de zin van artikel 6 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992, de inkomsten verworven in het buitenland voor zover ze niet vallen onder de toepassing van deze bepaling en de inkomsten van de personen bedoeld in artikel 4 van het voornoemde Wetboek, van de aanvrager en van alle andere personen die deel uitmaken van zijn gezin, behalve van de kinderen van de aanvrager die op de referentiedatum jonger dan 25 jaar oud zijn;
10) Persoon ten laste: - het kind dat regelmatig gehuisvest is bij de aanvrager, die op de referentiedatum recht heeft op of verkrijger is van kinder- of wezenbijslag; - elk ander kind jonger dan 25 jaar oud dat regelmatig gehuisvest is bij de aanvrager en waarvan het Fonds meent dat het op de referentiedatum werkelijk ten laste is, als het bewijs wordt geleverd dat het kind gerechtigd is tot kinder- of wezenbijslag of geen inkomsten heeft; - de persoon die tot in de tweede graad met de aanvrager verwant is en deel uitmaakt van diens gezin en waarvan het Fonds meent dat hij op de referentiedatum werkelijk ten laste is, als het bewijs wordt geleverd dat de betrokkene geen inkomsten heeft. De gehandicapte aanvrager of elk gehandicapt gezinslid dat tot in de tweede graad met de aanvrager verwant is, wordt gelijkgesteld met een persoon ten laste. Enkel kinderen die 85
gerechtigd zijn tot kinderbijslag voor gehandicapte kinderen worden evenwel gelijkgesteld met twee personen ten laste. Dezelfde omschrijvingen zijn van toepassing voor de ontlener; 11) Gehandicapte: - hetzij het kind dat gerechtigd is tot kinderbijslag voor gehandicapte kinderen; - hetzij de persoon die door het Ministerie van Sociale Zaken erkend is als lijdend aan ontoereikende of verminderde lichamelijke of mentale vermogens voor 66 %; - hetzij de persoon van wie het verdienvermogen is verminderd tot een derde van wat een valide persoon kan verdienen door een beroep uit te oefenen op de algemene arbeidsmarkt in toepassing van de wet van 27 februari 1987 betreffende de tegemoetkomingen aan gehandicapten; - hetzij de persoon van wie de zelfredzaamheid op 9 punten wordt vastgesteld in toepassing van dezelfde wet. 12) Verkoopwaarde van de woning: de door het Fonds op grond van een schatting vastgestelde waarde; 13) Eigen middelen: elke persoonlijke inbreng waarvoor de aanvrager geen schulden is aangegaan, ongeacht of diens investering in de verrichting spaargeld betreft, giften, de waarde van materialen die hij in zijn bezit heeft, de waarde van de toepassing van materialen door zijn toedoen, onroerende zakelijke rechten of de opbrengst van de vervreemding hiervan; 14) bruto bewoonbare m2: de oppervlakte van de woonvertrekken, met inbegrip van de scheidingswanden, gevelmuren en de helft van de gemene muren, behalve de kelders, zolders en gemeenschappelijke ruimten (trappen, overlopen, hallen, sassen,...); 15) Gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m2: kostprijs van alle woningen aangekocht door middel van een krediet van het Fonds die is samengesteld uit de aankoopprijs van de woningen en de kostprijs van de bouw- of renovatiewerken, behalve de taksen en belastingen, gedeeld door het totale aantal bruto bewoonbare vierkante meters van de voornoemde woningen. Deze kostprijs wordt in overweging genomen voor een periode die ingaat op 1 november van een gegeven jaar en eindigt op 31 oktober van het daarop volgende jaar. Woningen die door een overheid worden gesubsidieerd worden echter niet in overweging genomen bij de bepaling van de kostprijs per bruto bewoonbare m2. 16) Werken die het mogelijk maken om de energieprestatie van een gebouw te verbeteren: alle werken die een vermindering mogelijk maken van de daadwerkelijk verbruikte of geraamde energiehoeveelheid om in te spelen op de verschillende behoeften in geval van standaardgebruik van het gebouw, zoals o.a. verwarming, warmwater, een afkoelingssysteem, ventilatie en verlichting en dit door verschillende technieken, zoals isolatie, het gebruik van technieken met een verbeterd rendement of de zelfopwekking van energie.
TITEL II. - Voorwerp van de leningen. Art. 2. Het Fonds is gemachtigd om binnen de perken van het door het Gewest toegestane investeringsvermogen gebruik te maken van de kapitalen van het fonds B2 om een van de in artikel 2 van de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet bedoelde kredietvormen toe te staan, bestemd :
86
1)
in hoofdzaak voor de uitvoering van vastgoedverrichtingen bedoeld om de aanvrager een aangepaste woning te verschaffen: aankoop, nieuwbouw, heropbouw, renovatie, verbouwing, sanering, verbetering of aanpassing;
2)
als bijzaak voor de terugbetaling van schulden die hiervoor voorheen werden aangegaan, als het Fonds dit in overeenstemming met de Regeringscommissarissen verantwoord acht.
Mits de Minister hiermee instemt, kan het Fonds prioriteiten omschrijven in het raam van het investeringsvermogen.
TITEL III. - Voorwaarden verbonden aan de leningen. Art. 3. Elke natuurlijke persoon die zich als aanvrager aandient, moet op de referentiedatum permanent in België verblijven. In uitzonderlijke gevallen kan het Fonds van deze regel afwijken onder voorbehoud van de instemming van de Regeringscommissarissen. Art. 4.§ 1. De inkomsten mogen niet hoger zijn dan 40.000 euro. Dit bedrag wordt verhoogd tot 50.000 euro, indien alle personen die een aanvraag hebben ingediend op de referentiedatum jonger zijn dan 35 jaar of, in toepassing van artikel 15, indien alle ontleners op het moment van de aanpassing van de interestvoet jonger zijn dan 35 jaar. De in de vorige leden vastgestelde bedragen worden verhoogd met 5.000 euro per persoon ten laste, met een maximum van 4 verhogingen.
§ 2. De in rekening genomen inkomsten zijn die m.b.t.: -
het op twee na laatste jaar vóór dat van de referentiedatum als deze in de eerste zes maanden van het lopend kalenderjaar ligt; - het voorlaatste jaar vóór dat van de referentiedatum als deze in de laatste zes maanden van het lopend kalenderjaar ligt. Het Fonds kan evenwel beslissen een ander jaar in aanmerking te nemen dan de hierboven vermelde jaren wanneer de inkomsten voor het ene of het andere van deze jaren, al naargelang van het geval, niet vastgesteld kunnen worden.
§ 3. De bedragen vermeld in § 1 van dit artikel zijn gebonden aan de gezondheidsindex van de consumptieprijzen van de maand november 2010. Zij worden jaarlijks op 1 januari aangepast aan het indexcijfer van de maand november die aan de aanpassing voorafgaat en afgerond tot op de euro lager of hoger naargelang het cijfer van de cents kleiner dan 50 is of gelijk aan of groter dan 50.
§ 4. Onverminderd paragraaf 2, lid 2, kan de aanvrager of ontlener, in voorkomend geval, wanneer hij aantoont dat hij in de onmogelijkheid verkeert een aanslagbiljet of fiscaal bewijs betreffende het geheel van de in artikel 1, 9°, bedoelde inkomsten voor te leggen, zijn inkomsten verantwoorden aan de hand van andere bewijsmiddelen. Het Fonds beoordeelt, in overeenstemming met de Regeringscommissarissen, de bewijswaarde van de aangebrachte bewijsmiddelen. Art. 5.§ 1. Als de aanvrager of ieder ander van diens gezinsleden een zakelijk recht zouden hebben op een ander onroerend goed dan de woning of het gebouw uitsluitend bestemd voor de uitoefening van hun beroep, dan kan het Fonds, binnen de voorwaarden die het zelf stelt, de toekenning van het krediet afhankelijk stellen van : - hetzij de verkoop van het goed voorafgaand aan het afsluiten van het krediet, waarna de netto opbrengst van deze verkoop als eigen middelen gebruikt moeten worden; - hetzij de verkoop van het goed na het afsluiten, waarna de netto opbrengst van deze verkoop bestemd moet worden voor de volledige of gedeeltelijke vervroegde terugbetaling van het krediet; 87
-
hetzij de toepassing van een jaarlijkse rentevoet die ten hoogste overeenstemt met het cijfer bedoeld in § 3 van artikel 14, verhoogd met 1 % per jaar; - hetzij de bestemming van elke opbrengst die de aanvrager of ieder ander van diens gezinsleden uit hoofde van dit zakelijk recht toekomt, voor de volledige of gedeeltelijke vervroegde terugbetaling van het krediet. Deze laatste drie mogelijkheden kunnen samen opgelegd worden.
§ 2. Als de ontlener of ieder ander van diens gezinsleden een zakelijk recht hebben op een ander onroerend goed dan de woning of het gebouw uitsluitend bestemd voor de uitoefening van hun beroep, dan kan het Fonds, binnen de voorwaarden die het zelf stelt : - hetzij de volledige of gedeeltelijke vervroegde terugbetaling eisen van het uitstaande saldo van het krediet; - hetzij een rentevoet toepassen die ten hoogste overeenstemt met het cijfer bedoeld in § 3 van artikel 14, verhoogd met 1 % per jaar; - hetzij eisen dat elke opbrengst die de ontlener of ieder ander van diens gezinsleden uit hoofde van dit zakelijk recht toekomt, bestemd wordt voor de volledige of gedeeltelijke vervroegde terugbetaling van het uitstaande saldo van het krediet. Deze mogelijkheden kunnen samen opgelegd worden. Art. 6. De aanvrager en de ontlener moeten het alle noodzakelijke gegevens en alle bij toepassing van de bepalingen van dit besluit vereiste verantwoordingsstukken bezorgen. Gebeurt dit niet, mag het Fonds zich binnen de wettelijke perken gegevens en verantwoordingsstukken verschaffen bij de bevoegde bestuursdiensten. De kosten verbonden aan deze stappen kunnen al naargelang van het geval ten laste gelegd worden van de aanvrager of van de ontlener. Art. 7.§ 1. De ontlener moet volle eigenaar zijn van zijn woning, behoudens uitzondering aanvaard door het Fonds.
§ 2. Tijdens de hele duur van het krediet moet de woning, in voorkomend geval na de uitvoering van werken, voldoen aan: - de bewoonbaarheidsvoorwaarden rekening gehouden met de gezinssamenstelling van de ontlener; - de veiligheids- en gezondheidsvoorwaarden; zoals deze door de wettelijke bepalingen worden vastgesteld of, bij gebrek aan dergelijke bepalingen, zoals deze beoordeeld worden door het Fonds. Deze conformiteitsverplichting valt volledig en uitsluitend ten laste van de ontlener. § 3. De ontlener en diens gezinsleden moeten de woning volledig gebruiken. Zij moeten er bovendien hun woonplaats vestigen binnen een termijn van ten hoogste zes maanden na het afsluiten van het krediet of na de voltooiing van de werken. Een gedeelte van de woning kan evenwel, binnen de door het Fonds bepaalde voorwaarden, bestemd worden voor: - beroeps- of handelsactiviteiten van de ontlener of van diens gezinsleden. In dat geval mag de oppervlakte die hiertoe bestemd wordt niet meer bedragen dan een vierde van de totale oppervlakte van de woning; - verhuring. In dat geval mag de verhuurde oppervlakte niet groter zijn dan een derde van de totale oppervlakte van de woning. In totaal mag de op deze wijze bestemde oppervlakte niet groter zijn dan een derde van de totale oppervlakte van de woning. Als het Fonds dit evenwel verantwoord acht, kan binnen de voorwaarden die het zelf stelt van deze regels afgeweken worden mits het vooraf schriftelijk zijn toestemming geeft. Art. 8. De verkoopwaarde van de woning, in voorkomend geval na de uitvoering van werken, mag niet hoger zijn dan 265.500 euro. Indien het gezin van de aanvrager meer dan twee personen telt, wordt dit bedrag verhoogd met 10 % per bijkomende persoon en dit tot maximaal 50 %.
88
Het in het eerste lid vastgestelde bedrag wordt jaarlijks op 1 januari aangepast, voor de eerste maal op 1 januari volgend op de bekendmaking van onderhavig besluit, in functie van de evolutie van de gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m2. Indien het getal dat is samengesteld uit de drie laatste cijfers van het resultaat van deze rekenkundige operatie groter is dan 0 euro en kleiner of gelijk is aan 500 euro, wordt dit getal afgerond op 500 euro. In alle andere gevallen, wordt het resultaat afgerond op het hogere duizendtal. De referentiekostprijs is die op 31 oktober 2010. Het Fonds kan beslissen de voornoemde bedragen aan te passen onder voorbehoud van de instemming van de Minister.
TITEL IV. - Bedrag van de lening. Art. 9. De aanvrager moet zoveel mogelijk eigen middelen besteden aan de vastgoedverrichting waarvoor het krediet wordt aangegaan. Art. 10.§ 1. Het Fonds stelt het bedrag van [1 het krediet]1 vast rekening houdend met de financiële mogelijkheden van de aanvrager.
§ 2. Onverminderd de bepalingen van artikel 9 mag het bedrag van de hypotheeklening niet hoger zijn dan : 1) de kost van de woning wanneer het gaat om een bouwverrichting onder het BTW-stelsel; 2)
de aankoopprijs van de woning wanneer het gaat om een aankoopverrichting van een bestaande woning;
3)
de prijs van het aan te kopen eigendomsaandeel wanneer het gaat om een verrichting om uit onverdeeldheid te treden;
4)
de kost van de werken wanneer het gaat om een renovatie-, verbouwings-, verbeterings-, sanerings- of aanpassingsverrichting;
5)
het uitstaande saldo van het terug te betalen krediet wanneer het gaat om een verrichting tot terugbetaling van schulden. Als de vastgoedverrichting verscheidene van deze mogelijkheden omvat, worden deze samen toegepast om het maximumbedrag van het krediet te bepalen. Het bedrag van het krediet dat op deze wijze is vastgesteld, kan verhoogd worden tot de kosten, erelonen en belastingen eigen aan de verrichting gedekt zijn, maar mag nooit meer bedragen dan de verkoopwaarde van het goed, in voorkomend geval na de uitvoering van werken. Het Fonds kan in overeenstemming met de Regeringscommissarissen evenwel afwijken van deze regel wanneer het dit op grond van gunstige vermoedens verantwoord acht en aanvaarden dat het bedrag van het krediet ten hoogste 20 % groter is dan de verkoopwaarde van het goed, in voorkomend geval na de uitvoering van werken.
§ 2bis. Wanneer de aanvrager niet in staat is om voldoende waarborgen te stellen aan de overdrager van het zakelijk recht dat hij op de woning wenst te verwerven, kan het Fonds, indien de aanvrager voldoet aan de ontvankelijkheidsvoorwaarden voor de toekenning van een krediet in toepassing van het onderhavig besluit en indien er blijkt voldaan te zijn aan de in artikel 19 vastgestelde voorwaarde, zelf waarborg verlenen onder een vorm die het zelf bepaalt. § 3. Onverminderd de bepalingen van artikel 13 wordt het bedrag van het krediet, verkregen bij toepassing van de bepalingen in § 2 van dit artikel, beperkt tot 177.000 euro voor een gezin bestaande uit één of twee personen. Indien het gezin van de aanvrager meer dan twee personen telt, wordt dit bedrag verhoogd met 29.000 euro per bijkomende persoon en dit tot maximaal vijf maal.
89
De in lid 1 bedoelde bedragen worden jaarlijks op 1 januari aangepast, voor de eerste maal op 1 januari volgend op de bekendmaking van onderhavig besluit, in functie van de evolutie van de gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m2 en naar boven afgerond tot op een euro. De referentiekostprijs is die op 31 oktober 2010. Het Fonds kan de bedragen bedoeld in het eerste en tweede lid van deze paragraaf wijzigen onder voorbehoud van de instemming van de Minister.
§ 4. Het bedrag van de lening vastgesteld in toepassing van paragraaf 3 kan, indien nodig, worden verhoogd met het in artikel 16bis, lid 2, bedoelde bedrag voor de financiering van de in lid 3 van dat artikel bedoelde werken. § 5. Wanneer de ontlener, voor het vastgoedproject waarvoor onderhavig krediet wordt afgesloten of voor de bijhorende kosten, voldoet aan de voorwaarden om de registratierechten en/of de taksen op de toegevoegde waarde terug te krijgen of wanneer hij recht heeft op één of andere financiële tussenkomst van het Gewest of van enig andere overheidsdienst, kan het Fonds van de ontlener eisen dat hij alle nodige stappen onderneemt om deze tegemoetkoming te krijgen en om ze daarna te gebruiken als vervroegde terugbetaling van het krediet. Art. 11.§ 1. Tijdens de terugbetaling van het krediet kan de ontlener verzoeken om heropname van het krediet dat hoofdzakelijk bestemd is voor de uitvoering van werken in zijn woning. Een dergelijke heropname kan slechts één keer worden toegestaan, behalve wanneer de woning een zwaar gebrek vertoont.
§ 2. Elk verzoek om heropname van krediet wordt beschouwd als een hernieuwde kredietaanvraag in de zin van dit besluit. De heropname mag niet groter zijn dan het reeds terugbetaalde kapitaal, noch groter dan het verschil tussen de verkoopwaarde van de woning na uitvoering van de werken en het uitstaande saldo van het krediet. Het bedrag van de heropname mag niet kleiner zijn dan 3.600 euro. Het Fonds kan, middels het akkoord van de Minister, het in lid 2 bedoelde bedrag aanpassen.
§ 3. Het Fonds oordeelt op grond van de aard van de werken, de solvabiliteit van de ontlener en de terugbetalingslasten en het investeringsvermogen dat deze aan het geheel van zijn verrichtingen beslist te besteden. Art. 12 § 1. Er moet voor de woning een hypothecaire inschrijving gebeuren in eerste, twee of derde rang. Het krediet in tweede of derde hypotheekrang mag niet groter zijn dan het verschil tussen de verkoopwaarde van de woning, in voorkomend geval na de uitvoering van werken, en het uitstaande saldo van het krediet in eerste en, in voorkomend geval, tweede, hypotheekrang. Als de inschrijvingen in vroegere hypotheekrangen werden genomen ten gunste van het Fonds, dan kan dit, in overeenstemming met de Regeringscommissarissen, op grond van gunstige vermoedens en omstandige verantwoordingsstukken ermee instemmen dat het bedrag van het krediet in tweede of derde rang, afhankelijk van het geval groter is dan het in het eerste lid van dit artikel omschreven verschil. Als de ontlener de woning gehypothekeerd heeft ten gunste van een derde of de woning hiervoor vatbaar is en de inschrijving of de inschrijvingen een vroegere rang bezetten dan die van het Fonds, dan onthoudt hij zich ervan de voormelde derde te verzoeken om een heropname van het krediet.
§ 2. Als het Fonds dit gerechtvaardigd acht, kan er in de kredietakte worden opgenomen dat, in afwijking van § 1, het Fonds over het recht beschikt om ten zijnen gunste een hypothecaire inschrijving op de woning in eerste, tweede of derde hypotheekrang te eisen. In voorkomend geval, zijn de regels tot vaststelling van het in paragraaf 1 bepaalde maximale leenbedrag eveneens van toepassing. Art. 13. Het bedrag van het krediet, zoals dit is vastgesteld overeenkomstig de bepalingen van de artikelen 10, 11 en 12, kan verhoogd worden met de premie van de tijdelijke 90
overlijdensverzekering met afnemend kapitaal bedoeld in artikel 24, als deze verzekering door middel van een enige premie betaalbaar is.
TITEL V. - Rentevoet. Afdeling 1. - algemene bepalingen Art. 14.§ 1. Onverminderd artikel 16bis, wordt de jaarlijkse rentevoet die op het krediet wordt toegepast, vastgesteld volgens de bepalingen van deze afdeling.
§ 2. De jaarlijkse rentevoet wordt berekend op grond van de volgende formule: R = RR x I/MI waarbij : R = de jaarlijkse rentevoet van toepassing op het krediet; RR = de referentierentevoet bedoeld in § 3 van dit artikel; I = de inkomsten vastgesteld overeenkomstig de bepalingen van art. 1, 9°, en art. 4, § 2; MI = het maximumbedrag voor de inkomsten, bedoeld in artikel 4, § 1, lid 1, of lid 2, afhankelijk van het geval dat erin bedoeld wordt, en § 3. De rentevoet wordt afgerond tot op het honderdste procent lager of hoger naargelang het cijfer van de duizendsten procent kleiner dan 5 is of gelijk aan of groter dan 5. § 3. De jaarlijkse referentierentevoet wordt vastgesteld op 5 %. § 4. De jaarlijkse rentevoet, zoals bedoeld in § 2 van dit artikel, wordt verminderd met 0,50 % per jaar per persoon ten laste. De vermindering voor personen ten laste mag evenwel niet groter zijn dan 2 % per jaar. Om deze vermindering te bepalen, wordt het aantal personen ten laste in aanmerking genomen dat geldt op de dag waarop het Fonds oordeelt over de kredietaanvraag. Onverminderd de bepalingen van artikel 5 en § 5 van onderhavig artikel, mag de jaarlijkse rentevoet die op deze wijze wordt berekend : - niet kleiner dan 1,75 % en niet groter dan 3,50 % zijn, als alle personen die aanvrager zijn op de referentiedatum jonger zijn dan 35 jaar; - of niet kleiner dan 1,50 % en niet groter dan 4,50 % zijn, als de aanvrager twee personen ten laste heeft; - of niet kleiner dan 1,25 % en niet groter dan 4,50 % zijn, als de aanvrager ten minste drie personen ten laste heeft. Als de situatie van de aanvrager beantwoordt aan meerdere van de hierboven bedoelde gevallen, wordt er bij de aanpassing van de intrestvoet gekozen voor de meest voordelige oplossing voor de aanvrager. In alle andere gevallen, mag de jaarlijkse intrestvoet niet kleiner dan 2 % en niet groter dan 4,50 % zijn.
§ 5. Als de woning gedeeltelijk wordt bestemd voor beroeps- of handelsdoeleinden, dan wordt de overeenkomstig de bepalingen van §§ 2. en 4 van dit artikel berekende jaarlijkse rentevoet verhoogd met 1 % per jaar. Als de woning bestemd wordt voor verhuring, dan kan het Fonds in functie van de huuropbrengst een jaarlijkse verhoging toepassen van 1 tot 3 % op de voormelde rentevoet. Deze twee verhogingen kunnen samen opgelegd worden. § 6. Het Fonds kan de in de paragrafen 2 tot 5 bedoelde rentevoeten aanpassen middels het akkoord van de Minister. § 7. Zonder afbreuk te doen aan alinea 2, indien de prijs van een woning waarvoor een krediet wordt aangevraagd, gesubsidieerd is of werd door een overheid of een privaat- of publiekrechtelijke persoon die door een overheid gecontroleerd of gesubsidieerd wordt, worden de
91
jaarlijkse interestvoeten voorzien in § 4, alinea 2, 2de streepje, en in alinea 5, verhoogd met 0,50 % in de hierin voorziene gevallen. De Minister mag, na advies van de Regering, deze verhoging aanpassen. Art. 15.§ 1. Tijdens de terugbetalingsperiode van het krediet wordt de jaarlijkse rentevoet aangepast : - de eerste keer op 1 juni na de vijfde verjaardag van het afsluiten van de hypotheeklening als dit gebeurde tijdens de periode van 1 december tot en met 31 mei of op de eerste 1 december na de vijfde verjaardag van het verlijden van de akte van hypotheeklening als dit gebeurde tijdens de periode van 1 juni tot en met 30 november; - en vervolgens om de vijf jaar op de verjaardag van de vorige aanpassing.
§ 2. Om tot herziening van deze rentevoet over te gaan, houdt men rekening met : -
-
enerzijds, alle inkomsten in de zin van artikel 6 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992, de inkomsten verworven in het buitenland voor zover ze niet vallen onder de toepassing van deze bepaling en de inkomsten van de personen bedoeld in artikel 4 van het voornoemde Wetboek, van de aanvrager en van alle andere personen die deel uitmaken van zijn gezin, behalve van de kinderen van de aanvrager die op de datum van aanpassing van de intrestvoet jonger dan 25 jaar oud zijn;] anderzijds, het aantal personen ten laste, zoals dit binnen vier maanden voorafgaand aan de aanpassing werd vastgesteld.
Voor de in het eerste lid bedoelde inkomsten worden in aanmerking genomen m.b.t.: - het voorlaatste jaar vóór dat van de aanpassingsdatum, als deze aanpassing, overeenkomstig § 1, plaatsvindt op 1 juni; - het voorlaatste jaar vóór dat van de aanpassingsdatum, als deze aanpassing, overeenkomstig § 1, plaatsvindt op 1 december.
§ 3. Bij de aanpassing wordt de jaarlijkse rentevoet van toepassing op het uitstaande saldo van het krediet vastgesteld volgens de regels bepaald in artikel 14, §§ 2, 3 en 5, rekening houdend met het feit dat in de gebruikte formule I wordt vastgesteld overeenkomstig het eerste lid van § 2 van dit artikel.
§ 4. De jaarlijkse rentevoet zoals bedoeld in § 3 wordt verminderd met 0,50 % per jaar per persoon ten laste. De vermindering voor personen ten laste mag evenwel niet groter zijn dan 2 % per jaar. Onverminderd de bepalingen van artikel 5 en 14, § 5, mag de jaarlijkse rentevoet die op deze wijze wordt berekend : - niet kleiner dan 1,75 % en niet groter dan 3,50 % zijn, als alle personen die zich aanvrager hebben gesteld op de datum van aanpassing jonger zijn dan 35 jaar; - of niet kleiner dan 1,50 % en niet groter dan 4,50 % zijn, als de aanvrager twee personen ten laste heeft; - of niet kleiner dan 1,25 % en niet groter dan 4,50 % zijn, als de aanvrager ten minsten drie personen ten laste heeft. Als de situatie van de aanvrager beantwoordt aan meerdere van de hierboven bedoelde gevallen, wordt er bij de aanpassing van de intrestvoet gekozen voor de meest voordelige oplossing voor de aanvrager. In alle andere gevallen, mag de jaarlijkse intrestvoet niet kleiner dan 2 % en niet groter dan 4,50 % zijn. Als de inkomsten, zoals gedefinieerd in § 2 van dit artikel, het maximum toegestane bedrag, vastgesteld in artikel 4, § 1, lid 1 of 3, afhankelijk van het geval dat erin bedoeld wordt, zoals aangepast in toepassing van artikel 4, § 3, overschrijden, is het de nieuwe jaarlijkse intrestvoet gelijk aan de in artikel 14, § 3, bedoelde intrestvoet, onverminderd de in de artikelen 5 en 14, § 5, voorziene verhogingen.
92
§ 5. Indien het Fonds niet in het bezit is van de vereiste verantwoordingsstukken met het oog op de toepassing van dit artikel, dan wordt de jaarlijkse rentevoet van ambtswege gelijk gebracht met de referentierentevoet bedoeld in artikel 14, § 3, onverminderd de verhogingen bepaald in de artikelen 5, 14, § 5, en 29. § 6. Bij aanpassingen, zoals bedoeld artikel 15, § 1, kan het Fonds, middels het akkoord van de Minister, andere aanpassingsvoorwaarden weerhouden, indien deze van toepassing zijn op alle ontleners, binnen eenzelfde kalenderjaar, die onderworpen zijn aan dezelfde rentevoet die voortkomt uit een zelfde reglement. Deze gedifferentieerde aanpassingsvoorwaarden zijn slechts van toepassing op een gegeven ontlener, indien zij gunstig zijn voor deze laatste.
§ 7. Zonder afbreuk te doen aan alinea 2, indien de prijs van een woning waarvoor een krediet wordt aangevraagd, gesubsidieerd is of werd door een overheid of een privaat- of publiekrechtelijke persoon die door een overheid gecontroleerd of gesubsidieerd wordt, worden de jaarlijkse interestvoeten voorzien in § 4, alinea 2, 2de streepje, en in alinea 5, verhoogd met 0,50% in de hierin voorziene gevallen. De Minister mag, na advies van de Regering, deze verhoging aanpassen. Art. 16. Voor elk vervallen en niet betaald deel van het krediet kan de rente binnen de wettelijke perken verhoogd worden. Afdeling 2. - bepalingen betreffende het deel van het krediet tot verbetering van de energieprestatie van de woning Art. 16bis. De jaarlijkse intrestvoet voor het deel van het krediet dat bestemd is voor de financiering van werken met het oog op de verbetering van de energieprestatie van de woning wordt vastgesteld op 0 %. Deze intrestvoet is vast en kan niet herzien of aangepast worden. Het gebouw waarin de werken zullen worden uitgevoerd moet ten minste vijf jaar geleden voor de eerste keer bewoond zijn geweest. Dit deel van het krediet, dat wordt toegekend middels een jaarlijkse intrestvoet van 0 %, mag echter niet meer bedragen dan 25.000 euro. Het Fonds bepaalt, middels het akkoord van de Minister en in overeenstemming met het stelsel van de " energiepremies " en hun technische voorwaarden, de lijst van de werken die in overweging worden genomen voor de toepassing van dit artikel.]
TITEL VI. - Duur, terugbetaling en vereffening van de lening. Art. 17. Het Fonds stelt de duur van de het krediet vast in functie van de financiële mogelijkheden en de leeftijd van de aanvrager, alsook van enig ander element dat het nuttig acht in aanmerking te nemen. De duur bedraagt ten hoogste 30 jaar. De hypotheeklening dient volledig te zijn afgelost op het moment waarop de ontlener of, wanneer meerdere personen zich als ontlener hebben aangediend, de jongste onder hen de leeftijd van 70 jaar heeft bereikt. In uitzonderlijke gevallen kan het Fonds toch kredieten toestaan voor een duur die langer is dan deze bedoeld in het eerste lid en kan afwijken van de in het tweede lid bepaalde leeftijdsvoorwaarde. Art. 18. Het bedrag van het krediet wordt niet rechtstreeks aan de ontlener overhandigd maar, afhankelijk van het geval, aan de verkoper van de woning, aan de leveranciers van de materialen, aan de aannemers of aan andere schuldeisers die rechtstreeks betrokken zijn bij de verrichting waarvoor het krediet wordt aangegaan. Op grond van verantwoorde redenen kan het Fonds hierover evenwel anders beslissen. De vrijmaking van de gelden die de ontlener ter beschikking worden gesteld, is in voorkomend geval onderworpen aan de aflevering van een stedenbouwkundige vergunning, behalve als het 93
Fonds het in overeenstemming met de Regeringscommissarissen verantwoord vindt dat van deze regel wordt afgeweken.
TITEL VII. - Waarborgen. Art. 19. Het krediet bedoeld in dit besluit mag slechts worden toegestaan indien het Fonds, op grond van de gegevens waarover het beschikt, meent dat de ontlener in staat zal zijn zijn financiële verplichtingen na te komen. Art. 20. Om te voorkomen dat de woning het voorwerp zou worden van speculatie of dat haar bestemming omzeild wordt, verbindt de ontlener zich ertoe de beperkende bepalingen na te leven die door het Fonds met de instemming van de Minister worden vastgesteld met betrekking tot de bestemming, de aanpassing of de vervreemding van de woning. Art. 21. Bij vervreemding van de woning dient het saldo van het krediet onmiddellijk volledig te worden terugbetaald. Bij vervroegde terugbetaling van het krediet is de ontlener verplicht een wederbeleggingsvergoeding te betalen die overeenstemt met drie maanden intrest berekend op het saldo van het krediet dat op het ogenblik van de terugbetaling verschuldigd is. Indien het Fonds het verantwoord acht, kan het evenwel afzien van de eis tot betaling van de in het tweede lid bedoelde vergoeding. Art. 22. De begunstigden van het krediet verbinden zich hoofdelijk en ondeelbaar jegens het Fonds in de kredietovereenkomst. Zij dienen de woning met hypotheek te bezwaren ten gunste van het Fonds. Art. 23. Als bijkomende waarborg voor het nakomen van zijn verbintenissen en voor het geval dat hij de betalingen waartoe hij gehouden is krachtens de kredietovereenkomst niet binnen de vooropgestelde termijnen uitvoert, dient de ontlener elk bedrag dat hij ontvangt of zou kunnen ontvangen ten welken titel dan ook aan het Fonds af te staan, zo o.a. alle opbrengsten uit roerende of onroerende verrichtingen, lonen, bezoldigingen, emolumenten of vergoedingen, waarbij deze opsomming niet limitatief van aard is. Deze overdracht vindt, in voorkomend geval, plaats overeenkomstig de bepalingen van de artikelen 1409 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek. Wanneer de overdracht echter betrekking heeft op de in artikel 1410, § 1, van het Gerechtelijk Wetboek, bedoelde bedragen, dan is zij onderworpen aan de bepalingen van de artikelen 27 tot 35 van de wet van 12 april 1965 betreffende de bescherming van het loon der werknemers. Art. 24. Het Fonds kan van de ontlener eisen dat hij een tijdelijke overlijdensverzekering met afnemend kapitaal afsluit bij een verzekeraar erkend door de Commissie voor het Bank-, Financieen Assurantiewezen, die van toepassing is zodra de kredietovereenkomst afgesloten wordt. De bepalingen van het verzekeringscontract moeten, in voorkomend geval, door het Fonds erkend worden vóór het afsluiten van de kredietovereenkomst en overeenkomstig het doel van de verzekering dienen ze te vermelden dat het voordeel en het terugkooprecht hiervan als inpandgeving aan het Fonds overgedragen worden ten belope van de bedragen die de ontlener nog aan het Fonds verschuldigd is. Art. 25. De woning moet verzekerd worden tegen alle risico's zoals brand, waterschade, blikseminslag en ontploffing voor de nieuwwaarde van de woning en dit zolang het krediet niet volledig is terugbetaald. De verzekering moet aangegaan worden bij een verzekeraar die erkend is door de Commissie voor het Bank- Financie- en Assurantiewezen. Het bedrag van de vergoedingen waarop de ontlener recht heeft, moet als waarborg aan het Fonds overgedragen worden en vrijgegeven naarmate de uitvoering van de herstelwerken aan de woning vordert.
94
Art. 26. Als het Fonds dit verantwoord acht, kan het andere waarborgen eisen die niet vermeld staat in de artikelen 19 tot 25.
TITEL VIII. - Kosten. Art. 27. Behoudens de wettelijke kosten verbonden aan de hypotheek en wat verschuldigd is krachtens andere wettelijke of verordenende bepalingen mogen enkel de kosten voor het aanleggen van het dossier en voor de schatting van het goed of de goederen waarop de waarborg van toepassing is voor rekening van de aanvrager of de ontlener gebracht worden. Art. 28. Voor geen enkele kredietaanvraag mogen de totale kosten voor het aanleggen van het dossier en voor de schatting meer bedragen dan 383 euro. Dit bedrag is gebonden aan de gezondheidsindex van de consumptieprijzen van de maand november 2010. Het wordt jaarlijks op 1 januari aangepast aan het indexcijfer van de maand november die aan de aanpassing voorafgaat en afgerond tot op de euro lager of hoger naargelang het cijfer van de cents kleiner dan 50 is of gelijk aan of groter dan 50. Het Fonds kan het bedrag aanpassen onder voorbehoud van de instemming van de Minister.
TITEL IX. - Slotbepalingen. Art. 29. Als de ontlener niet alle verplichtingen naleeft die voortvloeien uit de bepalingen van dit besluit of van de kredietovereenkomst of hij onjuiste of onvolledige gegevens verschaft, kan het Fonds de integrale en onmiddellijke terugbetaling van het krediet eisen. Het Fonds kan eveneens een jaarlijkse intrestvoet opleggen die ten hoogste overeenstemt met het cijfer bedoeld in artikel 14, § 3, in voorkomend geval vermeerderd met de in de artikelen 5 en 15, § 5, voorziene verhogingen, en vermeerderd met 3 % per jaar en dit vanaf de datum van de inbreuk. De kredietovereenkomst preciseert de omstandigheden waarin deze verhoogde rentevoet van toepassing kan zijn. Art. 30. § 1. Een persoon die een zakelijk recht verwerft dat betrekking heeft op een woning die door het Fonds wordt overgedragen in het kader van het artikel 80 van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, moet op het moment dat hij zich voorstelt om deze woning aan te kopen beantwoorden aan de in artikel 4 vastgelegde inkomensvoorwaarden. Hij mag, op datzelfde moment, tevens geen zakelijk recht uitoefenen op een ander vastgoed dat datgenen bedoeld onder alinea of een vastgoed dat uitsluitend bestemd is voor de uitoefening van zijn beroep. De overeenkomst tot overdracht van de woning bevat restrictieve clausules inzake de vrije terbeschikkingstelling van het overgedragen recht die tot doel hebben te waarborgen dat de genoemde woning uitsluitend voor sociale doeleinden wordt gebruikt. Deze clausules preciseren dat de aankoper gedurende een termijn van vijf jaar tegen betaling of bij schenking onder levenden geen zakelijk recht mag verwerven dat betrekking heeft op een andere woning, tenzij hij in tussentijd zijn rechten op de in lid 1 bedoelde woning heeft afgestaan. Bij gebreke, zal de aankoper een bedrag ten belope van minstens 25 % van de aankoopprijs verschuldigd zijn dat met minimaal 1,25 % wordt verminderd per verstreken jaar sinds de aankoop. De woning die door het Fonds wordt afgestaan dient uitsluitend bestemd te zijn om als woning te worden gebruikt, behoudens door het Fonds toegestane afwijkingen. De woning mag in geen enkele geval worden bestemd voor de uitbating van een drankgelegenheid of een herberg. Bij verkoop van de woning binnen een termijn van tien jaar, is de aankoper ertoe gehouden een vergoeding te betalen die niet hoger mag liggen dan het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs. Gedurende een termijn van twintig jaar na de aankoop, mag de woning slechts worden afgestaan ten voordele van een of meerdere natuurlijke personen, die vanuit het oogpunt van hun inkomens, beantwoorden aan de voorwaarden van dit besluit. De verkoop zal gebeuren volgens wederinkoop. Het Fonds behoudt zich een recht van 95
voorkoop voor ingeval de woning vrijwillig of gerechtelijk wordt verkocht. Het Fonds beslist in samenspraak met de Minister over de verkoopsvoorwaarden, gelet op de bovenstaande beginselen.
§ 2. Wanneer het recht op de woning door het Fonds wordt overgedragen, kan de waarde van de woning hoger liggen dan deze vastgelegd in artikel 8 en kan het bedrag van het krediet groter zijn dan het bedrag dat in artikel 10 wordt vastgelegd. Dit laatste bedrag mag echter de bedragen die door het Fonds worden geïnvesteerd voor de realisatie van de voornoemde woning niet overschrijden. Art. 31. Het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 6 december 2001 houdende goedkeuring van het reglement met betrekking tot het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn algemene verrichtingen van hypotheekleningen wordt opgeheven.
* *
*
96
SECTIE II – HUURHULP
A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN
1. ALGEMEEN OVERZICHT VAN DE SECTOR Tijdens het boekjaar werden 1.658 nieuwe aanvragen voor een sociale woning geregistreerd! Dat aantal toont duidelijk de grote behoefte van het publiek waarvoor de huurhulp bedoeld is. Het aanbod van het Fonds is echter oneindig veel kleiner: het vertegenwoordigt dit jaar nauwelijks 5% van de vraag uitgedrukt over dezelfde tijd. De beheerovereenkomst van 27 januari 2011 heiligt het principe volgens hetwelk huurhulp een belangrijk hulpmiddel is voor het aankoopbeleid. De huurhulp past in één van de doelstellingen die vastgelegd werden in het Regeerakkoord van 12 juli 2009 betreffende de verhoging van het Brusselse huurwoningenbestand gelet op de demografische vooruitzichten, maar ook in het bijzonder voor personen met een handicap en voor grote gezinnen. De uitbreiding van het woningenbestand gebeurt in eerste instantie in het kader van het Huisvestingsplan. De desbetreffende overeenkomsten tussen het Fonds, het Gewest en de BGHM werden in mei 2011 gesloten. Er wordt verwezen naar wat in dat verband uiteengezet wordt in het activiteitenverslag van 2010 onder sectie III D. Men meet in hoeverre de creatie van 500 nieuwbouw huurwoningen op de schaal van het Fonds een aanzienlijke vooruitgang betekent, rekening houdend met o.a. het "bijkomstig" karakter zoals hierboven vermeld. En, paradoxaal genoeg, vertegenwoordigt dit extra woningaanbod, dat ten vroegste over 3 jaar effectief zal beginnen te zijn, slechts 8,61 % van het totaal aantal aanvragen dat in het kandidatenregister van het Fonds opgenomen was op 31 december 2011. Het ernstig verstoord evenwicht tussen de behoefte en het aanbod van betaalbare kwaliteitswoningen via een sociaal huurwoningenbeleid, zou op het niveau van het Gewest weleens lang kunnen blijven bestaan, en dit ondanks de middelen die voorzien zijn in het Gewestelijk Huisvestingsplan, dat het Fonds helpt verwezenlijken. De verbintenissen die het Fonds in dat kader is aangegaan op 31 december laten toe om te voorzien in zo'n 390 woningen (waarvan er 33 al in dienst gesteld zijn), verspreid over 14 sites. Bij de woningen die op diezelfde datum in productie zijn, dienen er 279 woningen geteld te worden die gefinancierd worden door het "traditionele" fonds B2 en door stedenbouwkundige lasten die door de Regering werden toegekend, wat het totaal aantal woningen waarvan de creatie aangevat is op 636 brengt. De vorderingsstaat van de vastgoedverrichtingen en de nuttige commentaar met betrekking tot elke verrichting zijn opgenomen in sectie III hierna. De beheerovereenkomst voorziet dat het Fonds een voorstel van reglement voor de huurhulp voorlegt aan de Minister, omvattende meer bepaald de toegangsvoorwaarden, de aanvraag- en toekenningsprocedure van een woning, het type huurcontract, de berekeningswijze van de contractuele huur en de bedragen ten laste van de huurders, de jaarlijkse enquêtes, de mutaties en opzeggingen. De Raad van Bestuur heeft deze procedures en bepalingen goedgekeurd op de zittingen van 27 oktober en 17 november 2011 en ze zullen begin 2012 aan de Minister worden voorgelegd. De beheerovereenkomst preciseert ook dat het Fonds erop zal toezien dat de periodes van leegstand van de gebouwen die bestemd zijn voor huurhulp zo kort mogelijk worden 97
gehouden, waarbij de gemiddelde duur in principe niet langer mag zijn dan 12 maanden, en dat het zijn mutatiebeleid zal voortzetten, zodat woning en gezinssamenstelling optimaal op elkaar worden afgestemd. Deze twee doelstellingen zullen heel aandachtig nagestreefd worden. Er dient echter te worden opgemerkt dat het Fonds niet almachtig is in deze domeinen. Het feit dat er huurders betrokken zijn en hun gedrag zijn natuurlijk doorslaggevend. Genoemde overeenkomst voorziet ten slotte dat het Fonds een inventaris zal bijhouden over de staat van zijn huurhulppatrimonium, waarin ook de energieprestatie van het pand zal worden opgenomen. Aan het einde van het dienstjaar, was de basis van deze inventaris bijna voltooid en hij zal begin 2012 aan het Gewest kunnen worden overgemaakt. a) De kandidaat-huurders. Eind 2011 bestond het register van de kandidaat-huurders uit 5.805 gezinnen, per inschrijvingsjaar als volgt verdeeld:
2001 of vroeger: 6 gezinnen (0,10 %) 2002: 6 gezinnen (0,10 %) 2003: 5 gezinnen (0,09 %) 2004: 7 gezinnen (0,12 %) 2005: 37 gezinnen (0,64 %) 2006: 109 gezinnen (1,88 %) 2007: 261 gezinnen (4,50 %) 2008: 988 gezinnen (17,02 %) 2009: 1.178 gezinnen (20,29 %) 2010: 1.559 gezinnen (26,85 %) 2011: 1.649 gezinnen (28,41 %)
In 2011 heeft het Fonds 1.658 nieuwe kandidaturen geregistreerd, m.a.w. 2,79 % meer dan in 2010, hoewel in dat zelfde jaar 81 gezinnen een woning toegewezen kregen. De meeste nieuwe kandidaat-gezinnen (66,86 %) zijn kleine gezinnen die op zoek zijn naar een woning met 0 of 1 kamer (32,72 %) of 2 kamers (34,14 %). 26,26 % zou een woning met 3 kamers moeten hebben. Gezinnen die op zoek zijn naar een woning met 4 kamers of meer vertegenwoordigen slechts 7,22 % van de aanvragen. 47,69 % heeft de Belgische nationaliteit, 15,65 % is Marokkaan, 20,71 % komt uit andere Afrikaanse landen, 8,26 % uit de Europese Unie, 2,44 % uit een Oostblokland en 5,25 % heeft nog een andere nationaliteit. 37,61 % van deze gezinnen beschikt over een beroepsinkomen. 50,76 % krijgt een vervangingsinkomen (werkloosheidsuitkering of leefloon). 7,63 % leeft van een ziekenkasof invaliditeitsuitkering of van zijn pensioen; 4,00 % van de gezinnen verklaart geen inkomen te hebben of heeft geen inkomsten opgegeven. Aan het einde van het jaar werden de dossiers bijgewerkt van de gezinnen die zich in de loop van de 9 eerste maanden van 2008 kandidaat hadden gesteld. Een groot aantal kandidaten reageert niet op de uitnodiging van het Fonds om hun dossier te actualiseren. We kennen daar de reden niet van. In 2011 werden 156 kandidaturen zonder gevolg geklasseerd, ofwel omdat de kandidaten niet gereageerd hebben op een uitnodiging, omdat ze hun aanvraag geannuleerd hebben, omdat ze niet voldoen aan alle voorwaarden i.v.m. het inkomen of omdat ze een woning hadden gekocht.
98
Omdat niet alle kandidaturen 2008 geactualiseerd konden worden tegen 31 december, werden de dossiers van de kandidaten die niet gereageerd hebben nog niet zonder gevolg geklasseerd. Rekening houdend met de chronologie en de beschikbare woningen werden met het oog een eventuele toekenning vooral aanvragen behandeld die vóór 2008 werden ingediend. Onder de kandidaten van 2004 en 2005 wachten er 6 nog op een eenkamerwoning, 11 op een tweekamerwoning, 15 op een driekamerwoning, 7 op een vierkamerwoning en 1 op een vijfkamerwoning. Bij de kandidaten van 2006 wachten er 3 nog op een eenkamerwoning, 17 op een tweekamerwoning, 24 op een driekamerwoning en 27 op een woning met 4 kamers of meer. Onder de kandidaten van 2007 en wachten er 25 nog op een eenkamerwoning, 40 op een tweekamerwoning, 84 op een driekamerwoning, 41 op een woning met 4 kamers en 1 op een woning met 6 kamers. b) De huurders. Op 31 december 2011 bestond de huurdersbevolking uit 836 gezinnen, 2 vzw's en de Franse Gemeenschap. Van de 836 gezinnen huurt 35,76 % al minstens 10 jaar een woning in de sector, 28,59 % huren tussen 5 en 10 jaar en 35,76 % huren minder dan 5 jaar. Deze 836 gezinnen tellen 2.020 kinderen, die 59,31 % uitmaken van de 3.406 gehuisveste personen. 143 gezinnen (d.i. 17,11 %) hebben geen kinderen. 312 gezinnen (37,32 %) hebben er 1 of 2; 288 gezinnen (34,45 %) hebben 3 of 4 kinderen en 93 (11,12 %) hebben er minstens 5. Het gemiddelde is 2,42 kinderen per gezin. Bij de 693 gezinnen met kinderen zijn er 437 (63,06 %) tweeoudergezinnen en 256 (36,94 %) eenoudergezinnen. Die laatste groep maakt 54,47 % uit van de gezinnen met 1 kind, 40,74 % van die met 2 kinderen, 36,94 % van die met 3 kinderen, 27,48 % van die met 4 kinderen en 19,35 % van die met 5 tot 9 kinderen. 64,23 % van de huurdersgezinnen beschikt enkel over een vervangingsinkomen (eventueel aangevuld met kinderbijslag); 28,95 % is loontrekkend (18,90 % arbeiders en 10,05 % bedienden); 1,44 % heeft het zelfstandigenstatuut en 5,38 % is gepensioneerd. De huurdersgezinnen zonder kinderen of met 1 kind betalen maandelijks gemiddeld 422,37 EUR, wat neerkomt op 30,75 % van hun maandelijkse netto-inkomen. De middelgrote gezinnen (2 of 3 kinderen) betalen 542,49 EUR, of 24,30 % van hun inkomen. Gezinnen met 4 of 5 kinderen tellen maandelijks 630,29 EUR neer, wat overeenstemt met 21,84 % van hun inkomen, terwijl grote gezinnen (6 kinderen of meer) 737,62 EUR betalen, of 20,20 % van hun inkomen. c) De gebouwen. Eind 2011 bestond het volledige huurhulppatrimonium uit 383 gebouwen, tegen 372 eind 2010. Het gaat enerzijds om gebouwen die verhuurd zijn of vroeger al verhuurd werden in het kader van de huurhulp (de zogenaamde "oude gebouwen"), en anderzijds om gebouwen die gerenoveerd of gebouwd moeten worden en om bouwgronden die nooit eerder werden toegewezen in het kader van de huurhulp (de zogenaamde "nieuwe gebouwen"). Deze 383 gebouwen liggen hoofdzakelijk in de volgende 5 gemeenten: Schaarbeek (21,15 %), Brussel (14,62 %), Anderlecht (11,24 %), Sint-Jans-Molenbeek (10,70 %) en
99
Jette (10,18 %). De andere gebouwen liggen hoofdzakelijk in de gemeenten binnen de eerste kroon. 240 gebouwen (62,66 %) liggen in de ruimte voor versterkte ontwikkeling van huisvesting en renovatie, en 100 ervan (41,67 %) liggen binnen een perimeter van een wijkcontract (inclusief wijkcontracten die inmiddels afgelopen zijn). 35 gebouwen (14,58 %) bevinden zich in een initiatiefwijk (inclusief de projecten die inmiddels beëindigd werden). 29,24 % van de gebouwen zijn eengezinswoningen, 42,04 % van de gebouwen zijn tweegezinswoningen, 11,23 % bestaan uit 3 woningen, 9,40 % bestaan uit 4 tot 10 woningen en 8,09 % uit meer dan 10 woningen. Verdeling van de gebouwen in de huurhulp in functie van het aantal woningen die deze omvatten - 2011 5,74% 2,35% 4,18% 29,24%
5,22%
11,23%
1 woning 2 woningen 3 woningen 4 of 5 woningen van 6 tot 10 woningen van 11 tot 15 woningen meer dan 15 woningen 42,04%
d) De woningen. Eind 2011 bestond het huurhulppatrimonium uit 979 "bestaande woningen", die momenteel verhuurd worden, vroeger waren verhuurd of klaar staan voor een eerste toewijzing in het kader van huurhulp. Daarnaast zijn er 604 woningen in creatie (renovatie/(herop)bouw) in gebouwen die ofwel in heel slechte staat zijn, ofwel verlaten zijn, of op gronden die aangekocht zijn voor de uitbreiding van de huurhulpverrichtingen. Op dit totaal van 1.583 woningen, liggen er 1.041 (65,76 %) in de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting of de renovatie (of zullen er liggen). 604 (58,02 %) daarvan bevinden zich in een perimeter van een wijkcontract (inclusief de contracten die intussen afgelopen zijn). Van die 1.583 woningen zijn er 139 (8,78 %) met 1 kamer, 248 (15,67 %) met 2 kamers, 516 (32,60 %) met 3 of 4 kamers en 85 (5,36 %) met 5 of meer kamers. Voor 595 nog te creëren woningen (37,59 %) is het aantal kamers nog niet bepaald, de architectuurstudie ervan is nog niet afgerond of moet nog worden aangevat.
100
Verdeling van de woningen in de huurhulp in functie van het aantal kamers - 2011
8,78% 37,59% 15,67%
1 kamer 2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 kamers
20,53%
0,25% 0,69% 4,42%
6 kamers meer dan 6 kamers nog niet vastgesteld
12,07%
Van de 979 "bestaande woningen" zijn er op 31 december 2011: 849 woningen verhuurd aan 847 gezinnen, waarvan er 2 telkens 2 woningen betrekken. De vzw "Le 8ème Jour" is hoofdhuurder van 7 woningen, de vzw LAMA is hoofdhuurder van 3 woningen en de Franse Gemeenschap bezet 1 woning. De huurders van de 2 vzw's en de Franse Gemeenschap zijn niet opgenomen in de volgende statistieken; 8 die net vrij zijn gekomen; 2 waarin er problemen zijn door een verzakking van het gebouw ten gevolge van een breuk in de riolering, die hersteld moeten worden; 1 woning waarin zich ernstige waterinfiltratieproblemen voordoen; 2 waarvoor de studie in de ontwerpfase zit; 38 waarvoor de lastenboeken voor renovatie nu worden opgesteld; 4 waarvoor gewacht wordt op de toekenning van de stedenbouwkundige vergunning; 14 waarvoor de opdracht van werken in de aanbestedingsfase zit; 12 waarvoor de werken aan de gang zijn; 2 waarvoor de renovatie in de eindfase zit; 36 die op het punt staan te worden toegewezen aan kandidaat-huurders; 3 die op korte termijn zullen vrijkomen, omdat de huurders worden overgeplaatst naar een andere woning; 8 (in het "Europadorp" in Sint-Agatha-Berchem) die onbewoond worden gelaten in afwachting van de globale renovatie en van de overplaatsing van de huurders; Onder de 604 woningen in productie, onderscheiden we: 351 woningen die pas zijn aangekocht of waarvoor de aankoopprocedure loopt; 5 woningen waarvoor het lastenboek momenteel wordt opgesteld; 14 woningen waarvoor gewacht wordt op de toekenning van de stedenbouwkundige vergunning; 3 woningen waarvoor de opdracht van werken zich in de toewijzingsfase bevindt; 149 woningen in renovatie of (herop)bouw. 82 woningen waarvan de renovatie of (herop)bouw bijna voltooid is.
101
Enkele voorbeelden van de ongezonde en overbevolkte woningen die onze kandidaat-huurders betrokken voor ze een huurhulpwoning kregen toegewezen.
102
2. JAARVERRICHTINGEN a) De huurders. 81 gezinnen werden gedurende het dienstjaar huurder bij het Fonds. 28 (34,57 %) gezinnen hebben geen kinderen; 31 (38,27 %) hebben er 1 of 2, 15 (18,52 %) 3 of 4 en 7 (8,64 %) 5 of meer. 58,03 % leeft van een vervangingsinkomen, terwijl 41,97 % over een beroepsinkomen beschikt. 40,73 % overleeft dankzij een inkomen dat gelijk aan of lager is dan het leefloon, dat 1.026,91 EUR bedroeg op 31 december 2011. 53,10 % van de nieuwe huurders betrok vroeger een erg ongezonde of overbevolkte en/of functioneel onaangepaste woning. 16,05 % had geen eigen woning (opgenomen in een instelling of woonde nog bij de ouders), 30,85 % had om diverse redenen een gezonde woning verlaten (einde van het huurcontract, te hoge huur…). 12,35 % van de nieuwe huurders wachtte reeds meer dan 5 jaar op een woning; 62,96 % tussen 2 en 5 jaar. 24,69 % van deze huurders wachtte minder dan 2 jaar, ofwel omdat zij voorgesteld werden door vzw's die een samenwerkingsakkoord hebben met het Fonds, ofwel omdat zij als artiest aanspraak konden maken op een woning in het kader van het "Zwarte Paard" project. Van de nieuwe huurders betaalde 18,52 % maandelijks minder dan 250,00 EUR huur voor hun vroegere woning. 12,35 % betaalde 250,00 EUR tot 375,00 EUR, 27,16 % betaalde 375,00 EUR tot 500,00 EUR; 23,46 % betaalde tussen 501,00 EUR en 625,00 EUR; 14,81 % betaalde tussen 625,00 EUR en 700,00 EUR en 3,70 % betaalde meer dan 700,00 EUR. De nieuwe huurders zonder kinderen of met 1 kind betaalden gemiddelde 434,56 EUR, wat overeenkwam met 38,70 % van hun netto maandelijkse inkomen. De middelgrote gezinnen (met 2 of 3 kinderen) betalen 579,25 EUR, of 31,35 % van hun inkomen, terwijl het maandelijkse bedrag ten laste van grote gezinnen (4 kinderen of meer) 705,66 EUR bedroeg, of 28,89 % van hun inkomen. In de loop van het dienstjaar veranderden 13 gezinnen van woning in de huurhulpsector: 4 als gevolg van onderbevolking, 7 wegens overbevolking, 1 om medische redenen en 1 als gevolg van samenlevingsproblemen. 54 gezinnen, of 6,46 % van het totaal aantal huurders op het eind van het dienstjaar, hebben in 2011 hun woning verlaten. 17 gezinnen hebben een sociale huurwoning gekregen. 9 anderen verhuisden naar de private huursector. 5 gezinnen hebben een woning gekocht. Wat de andere redenen van vertrek betreft, noteren we 3 overlijdens, 1 vertrek naar het buitenland, 4 gerechtelijke uitdrijvingen en 3 herhuisvestingen door familieleden. Voor 12 gezinnen is de exacte reden niet gekend.
103
b) Het beheer van de verhuringen en de betalingen verschuldigd door de huurders. Het algemeen beheer. Het beheer van de verhuringen omvat een waaier aan activiteiten. Het gaat niet enkel om louter administratieve opdrachten zoals de opvolging van de contracten (verlenging, opzeg, eindafrekening, opstellen of aanpassen van reglementen van inwendige orde) en het nazicht van het respect van de huurders van hun contractuele verbintenissen, het verrekenen van het verbruik van water, gas en elektriciteit en kosten voor onderhoud van de technische installaties, de behandeling van de aanvragen tot vermindering van de onroerende voorheffing, de jaarlijkse huurdersenquête met de afhandeling van de punten die ze oproept, maar ook de controle op het goede gebruik van de woning door de huurders in al zijn aspecten. Op het administratieve vlak is vooral de huurdersenquête belastend voor de dossierbeheerders. Jaarlijks wordt aan de gezinnen gevraagd hun gezins- en financiële toestand mede te delen en deze te staven. Ook worden zij verzocht om het bewijs te leveren van de betaling van de brandverzekeringspremie en van het onderhoud van hun verwarmings- en warmwatertoestellen en het vegen van de gebruikte schoorstenen. Het inzamelen van al deze bewijsstukken verloopt niet altijd even vlot en er dient herhaalde malen te worden aangedrongen bij de huurders. De financiële gegevens die bij de enquête worden opgevraagd zijn bepalend voor de vaststelling van het door de huurders te betalen bedrag op het ogenblik van de indexatie volgens de regels die door de Raad van Bestuur in zijn vergadering van 12 november 1998 werden vastgelegd en die hij op 17 november 2011 heeft bevestigd. Het gemiddeld te betalen bedrag van de oude huurders dat na de indexatie in 2011 werd toegepast bedroeg, 521,43 EUR. 27,44 % van de huurders betaalden het strikte minimum bedrag dat voor hun woning werd vastgelegd. Voor 16,88 % lag het te betalen bedrag lager dan dit minimum bedrag dankzij de huurtoelagen waarvan ze genieten. In 2011 hebben 52 gezinnen een vermindering aangevraagd van hun maandelijks te betalen bedrag. 31 van deze aanvragen werden ingewilligd. Voor 17 onder hen was een daling van de gecumuleerde inkomsten van het gezin de motivatie voor de aanvraag. De 14 andere aanvragen gingen uit van huurders die niet of onvoldoende hadden gereageerd op de enquête en aan wie derhalve bij de indexatie de contractuele huur werd aangerekend. Na regularisatie van hun dossier werd het te betalen bedrag aangepast volgens de gebruikelijke regels. De overige 21 aanvragen werden niet gegrond geacht. De gegevens omtrent de gezinssamenstelling die eveneens in het kader van de enquête worden gevraagd, moeten toelaten na te gaan of de woning nog beantwoordt aan het effectief van het gezin. Bepaalde gezinnen maken van deze enquête gebruik om zelf een mutatie aan te vragen, anderen doen dit in de loop van het jaar. In de loop van het jaar werden 45 mutatieaanvragen voor onderzoek aan de sociale dienst overgemaakt. 24 andere mutatieaanvragen werden geweigerd, vermits de woning nog altijd in overeenstemming was met de grootte van het gezin. Er was ook geen andere reden om een mutatie te rechtvaardigen. In het kader van de enquête 2011 werden, in het derde trimester van het jaar, 740 enquêteformulieren verstuurd.
104
Bij het afsluiten van de enquête waren 50 dossiers nog onvolledig, 39 huurders hadden geen enkel document binnengebracht. Aan deze 89 huurders, zijnde 12,03 %, werd derhalve geen enkele vermindering van het te betalen bedrag toegekend bij de indexatie op 1 januari 2011. De contractuele huurprijs wordt dus aangerekend voor deze huurders, voor zover ze over geen huurtoelagen beschikten. Het Fonds acht het soms wenselijk om huurcontracten van bepaalde duur (meestal één jaar) af te sluiten, wanneer bij de toekenning van de woning onzekerheid rijst omtrent de mogelijkheid van bepaalde kandidaat-huurders om hun contractuele verplichtingen na te komen. Door een strikte omkadering van deze gezinnen slagen ze hier over het algemeen in, wat het Fonds ertoe aanzet een verlenging van de huurovereenkomst voor te stellen. Zo werden in 2011, 3 contracten omgevormd in een contract van 9 jaar. 1 contract werd niet omgevormd omwille van het feit dat de huurder zijn financiële verplichtingen niet is nagekomen. In het kader van de overeenkomsten die afgesloten werden met de vzw’s (CIRE, BAITA/PAG ASA en LAMA), werden 8 contracten beëindigd. Tevens zag het Fonds zich genoodzaakt om, na verschillende mutatieweigeringen, aan 6 huurders de opzeg te betekenen, 4 wegens onderbevolking, 2 voor overbevolking van de woning. Eén van deze gezinnen werd na een ultiem mutatievoorstel geherhuisvest. Het behandelen van al deze verschillende aspecten vraagt van de dossierbeheerders een bijzondere inzet. De dienst beheer huurders pleegt ook regelmatig overleg met de sociale dienst, de diensten betwiste zaken, vastgoed en inspectie van de gebouwen. De noodzaak van deze constante wisselwerking met alle diensten die zich inlaten met de huurhulp laat zich nog meer voelen bij het beheer van de grote complexen waar o.a. het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes, het beheer van de afval, de strijd tegen sluikstorten, vandalisme, ... een speciale aandacht vragen. Het Fonds onderzoekt op welke wijze een nog meer doorgevoerde aanwezigheid in deze complexen kan bewerkstelligd worden, teneinde aankomende problemen eerder aan te voelen en in de kiem te kunnen smoren, een goede verstandhouding onder de huurders te bevorderen, een zekere vertrouwensrelatie tussen hen en de dossierbeheerders op te bouwen, dit alles met de bedoeling om te komen tot een algemeen klimaat van wederzijds respect en het vermijden van problemen en overlast. De stedenbouwkundige verplichting om in de recentste vastgoedverrichtingen een groot aantal parkeergelegenheden te voorzien stelt enerzijds een zorg op het vlak van het rendement, en brengt anderzijds ook een aantal zorgen met zich mee. Gezien de precaire financiële situatie van de meeste van de huurders, blijven vele van deze parkeerplaatsen onbezet. Deze leegstand kan aanleiding geven tot zekere wantoestanden: wild parkeren, gebruik van de beschikbare ruimtes voor andere doeleinden dan parking, sluikstorten, niet omkaderde ontmoetingsplaats voor jongeren,... Dit kan een zeker onveiligheidsgevoel bij de huurders creëren. Om enerzijds een grotere bezettingsgraad te bereiken en zo de huuropbrengst van de parkeerplaatsen te optimaliseren en anderzijds het ongepast gebruik van de ruimtes in te perken en het beheer ervan te vergemakkelijken (een grotere bezetting biedt ook een betere sociale controle), heeft het Fonds eind 2010 beslist om de huurprijzen van de parkeergelegenheden te verlagen en deze ook open te stellen voor niet-bewoners. In de loop van het dienstjaar werden in dit kader 18 nieuwe contracten afgesloten. Dit brengt de globale bezettingsgraad op 43,13 %. De inspanningen om deze op te trekken worden verdergezet.
105
Inspectie van de woningen. Voor dit punt wordt verwezen naar het jaarverslag van 2010. Beheer van de betalingen. In 2011 namen de achterstallen in absolute cijfers toe met 232.010,04 EUR. Tussen 2008 en 2010 namen deze respectievelijk toe met 89.342,69 EUR (2008), met 100.773,95 EUR (2009) en met 95.551,32 EUR (2010). Verschillende elementen kunnen deze belangrijke verhoging verklaren: -
de toename van het aantal huurders: namelijk met 3,34 % (836 tegenover 809 in 2010); de toename aan verschuldigde huurgelden: een verhoging met 521.643,24 EUR, zijnde met 10,90 % ten opzichte van 2010; tenslotte een bijzondere toename van de huurlasten: namelijk een stijging met 268.862,04 EUR, zijnde een verhoging met 56,02 %.
In totaal, werd er in 2011 een bedrag van 6.376.671,16 EUR ten laste gelegd van de huurders, zijnde een verhoging met 13,58 % ten opzichte van 2010 (5.614.246,36 EUR) en een verhoging met 34,44 % in vergelijking met 5 jaar terug. Voormeld totaal bedrag omvat o.a. huurgelden, huurlasten (water-, gas- en electriciteitsrekeningen), huurtoelagen, vergoedingen ingevolge huurschade na beëindiging van de huurovereenkomst en terugvorderbare procedurekosten. De huurgelden vertegenwoordigen 83,19 % van alle bedragen ten laste van de huurders. De terugvordering van de huurtoelagen 5,07 % en de huurlasten 11,74 %. Voor onze huurderspopulatie, waarvan 64,23 % enkel over een vervangingsinkomen beschikt en amper 28,95 % over een inkomen uit arbeid, eventueel verhoogd met kinderbijslag, heeft de voortdurende verhoging van de energiekosten een belangrijke impact op hun gezinsbudget. In sectie I van dit hoofdstuk ivm met de hypotheekleningen, werd deze problematiek reeds aangehaald. Zo stegen tussen 1997 en 2009 de gas- en electriciteitsprijzen 4 maal sneller dan de lonen. Voor de 5 jongste jaren, stegen de lonen met 11,66 % en de gasen electriciteitsprijzen respectievelijk met 31,42 % en 26,27 %. De prijs voor drinkwater steeg de 5 jongste jaren met circa 50,00 %. In Brussel zal de kostprijs voor water nog toenemen met 8,4 % tussen 2011 en 2012. Sedert het in voege treden van de wet van 5 juli 1998 betreffende de collectieve schuldenregeling, hebben er 25 huurders een procedure van collectieve schuldenregeling ingezet, waarvan er 1 in 2011. In 2011 werden er 25 nieuwe gerechtelijke procedures ingezet tot terugvordering van huurachterstallen (tegenover 29 in 2010), waaronder er 11 geleid hebben tot een vonnis met vaststelling van een terugbetalingsplan en 7 tot een vonnis bij verstek. De 7 andere procedures waren nog lopende eind 2011. Tenslotte werden er 5 huurders verplicht hun woning te verlaten op basis van een vonnis van voor 2011; 2 andere huurders hebben hun woning verlaten voor een gerechtelijke uitdrijving.
106
c) Evolutie van het patrimonium in de loop van het dienstjaar De investeringen In het kader van het Huisvestingsplan werden in 2011 de volgende investeringen gedaan, met het oog op de creatie van 236 woningen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
▪
40 nieuwbouwwoningen, Moestuinstraat te Haren; 53 nieuwbouwwoningen, Destouvellesstraat 9-19 te Schaarbeek; 39 nieuwbouwwoningen, Jacques Dormontstraat te Sint-Agatha-Berchem; 13 woningen, Roodebeeksteenweg 137 te Sint-Lambrechts-Woluwe, te creëren in een kantoorgebouw; 14 nieuwbouwwoningen, Sint-Jobsteenweg 32 te Ukkel; 7 nieuwbouwwoningen, Delcourtstraat 2-4, Aumalestraat te Anderlecht; 13 nieuwbouwwoningen, Drukkerijstraat 7 te Vorst; 25 woningen, Broederschapsstraat 9-11 te Schaarbeek, een gebouw dat oorspronkelijk bestemd was voor bouw-renovatie-verkoop (BRV) waarvan de renovatie ten einde loopt; 32 nieuwbouwwoningen, Vandenpeereboomstraat 22-22+, Zwarte Vijversstraat 121133 te Molenbeek;
Daarnaast herinneren we ook aan de investeringen voor 40 woningen aan de Maria Groeninckx-De Maylaan te Anderlecht in 2010. 13 van deze woningen werden overgedragen naar de BRV-verrichtingen. 4 van de 35 woningen in de Vandenboogaerdestraat 10-20, Opzichterstraat 156-160 te Schaarbeek en 10 van de 60 woningen waarin geïnvesteerd werd aan de Beukenootjesstraat te Neder-overHeembeek werden eveneens overgedragen naar BRV. Eind 2011 zijn er in het kader van het Huisvestingsplan investeringen vrijgemaakt voor de creatie van in totaal 390 woningen. Bovendien werden er 8 woningen gecreëerd in gebouwen van het bestaand patrimonium ten gevolge van de verdeling van grote woningen of eengezinshuizen. Het betreft: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
1 1 2 2 1 1
woning Maarschalk Fochstraat 32 te Schaarbeek, woning Murillostraat 25 te Brussel, woningen Rogierstraat 253 te Schaarbeek, woningen Antwerpsesteenweg 407 - 409 te Brussel, woning Camille Simoensstraat 31 te Schaarbeek, woning Boogschuttersstraat 34 te Koekelberg.
Ter herinnering: 4 woningen die oorspronkelijk waren voorzien in de verrichting “Zwarte Paard” konden niet worden gecreëerd, omdat de stedenbouwkundige vergunning het aantal woningen beperkte. Daar tegenover staat dat, dankzij de vergunning, in de Slachthuisstraat te Brussel 2 extra woningen konden worden gerealiseerd. Bovendien heeft het Fonds 1 woning gekocht in de Puccinistraat te Anderlecht. Samen met de woning in de Maarschalk Fochstraat te Schaarbeek compenseren ze het tekort aan woningen in het project “Zwarte Paard”. De 7 overige woningen zullen als compensatie dienen wanneer niet alle woningen zouden kunnen worden gerealiseerd in de twee laatste projecten die nog werden opgestart binnen de oude beheersovereenkomst en waarvoor nog geen stedenbouwkundige vergunning was toegekend op 31 december 2011. Tot slot is er, onder voorbehoud van toekenning van de vergunningen, voorzien dat het aantal te creëren woningen aan de Waversesteenweg 157-165 te Elsene toeneemt van 14 naar 16 en van 12 naar 15 aan de Wiertzstraat 21-23 te Elsene. 107
Wanneer alle lopende projecten waarvoor op 31 december 2011 budgetten waren vrijgemaakt, uitgevoerd zullen zijn zoals gepland, zal het huurhulppatrimonium uit 1.638 woningen bestaan. Dit omvat ook de woningen die gecreëerd zullen worden dankzij de opbrengsten uit de gewestelijke stedenbouwkundige lasten en de aangekochte woningen in het kader van het Huisvestingsplan. De verwezenlijkingen In totaal heeft het Fonds de renovatie afgerond van 71 woningen die voordien al werden verhuurd in het kader van de huurhulp. In de loop van het dienstjaar 2011 werden er ook 3 nieuwe woningen voltooid. • Renovatie en onderhoud van het patrimonium Voor 2011 bedroegen de uitgaven voor renovatie en onderhoud van de woningen behorend tot het oude patrimonium (d.w.z. de woningen die vroeger al werden bewoond in het kader van de huurhulp) in totaal 1.837.716,83 EUR (tegen 1.975.363,70 EUR voor 2010), waarvan 871.955,60 EUR voor het onderhoud en 965.761,23 EUR voor de investeringen (renovatiewerken die voor de eerste keer werden uitgevoerd). Deze bedragen omvatten alle werken die betaald werden in 2011, ongeacht of de renovatie al dan niet is beëindigd in de loop van het jaar. De kostprijs van de werken die uitgevoerd werden door de technische ploeg van het Fonds zijn echter niet opgenomen in dit bedrag, de materialen die daarvoor werden gebruikt zijn dat wel. 71 woningen die waren vrijgekomen werden in de loop van 2011 gerenoveerd en
voltooid. Die woningen behoren tot de volgende categorieën. ∗6
woningen van categorie 1: zogenaamde woningen van de eerste generatie die niet uitgerust zijn met centrale verwarming of met een gecentraliseerde warmwaterproductie. De ramen met enkele beglazing en het binnenschrijnwerk zijn vaak verouderd en de elektriciteitsinstallaties zijn onvolledig. Soms ontstaan er structurele problemen door waterinsijpeling via het dak of via de badkamer waar geen geschikte bekleding werd voorzien. Vaak zijn er nog andere elementen die gemoderniseerd moeten worden. Gezien de omvang en de kostprijs van de renovatiewerken, vergt deze categorie steeds vaker een aanbesteding of een offerteaanvraag voor de opdracht van werken, omdat de toegelaten drempel voor de onderhandelingsprocedure vaak overschreden wordt. Daardoor wordt het renovatieproces langer. Bovendien is het soms onontbeerlijk om een beroep te doen op architectuuropdrachten.
∗ 8 woningen van categorie 2: woningen waarin grote werken werden uitgevoerd toen ze werden gekocht, maar die intussen niet meer voldoen aan de recentste normen. Vaak zijn deze woningen uitgerust met een energieverslindende en verouderde centrale verwarming, terwijl het warm water meestal geproduceerd wordt door badgeisers op gas. De ramen zijn voorzien van dubbele beglazing van de eerste generatie, de elektriciteitsinstallaties zijn onvolledig. De afwerking van de sanitaire lokalen en de afbouw zijn vaak niet adequaat. ∗ 57 woningen van categorie 3: zogenaamde woningen van de laatste generatie, die na enkele maanden of jaren door de huurders verlaten werden en, afhankelijk van de manier waarop zij hun woning hebben onderhouden, moeten ze nu worden opgeknapt of moeten er grotere werken worden uitgevoerd.
108
Grondige renovatie van een gebouw in het bestaande patrimonium.
Opsplitsing van een eengezinswoning in 3 woningen.
109
Grondige renovatie: gebouw wordt duplex.
De beslissing van de Raad van Bestuur van 9 oktober 1997 om de woningen grondig en systematisch te renoveren naarmate ze vrijkomen, had als doel om kwaliteitswoningen aan te bieden, zowel op technisch als op ruimtelijk vlak. Van 2000 tot 2011 werden er zo 388 woningen gerenoveerd voor een bedrag van 24.327.847,18 EUR. Merk op dat de kosten van deze renovatiewerken en van het onderhoud van het patrimonium volledig door de thesaurie van het Fonds gefinancierd worden. De balans van de renovatie die sinds 2000 uitgevoerd werd in het kader van die beslissing, laat toe om de gedane inspanningen te meten. Jaar 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Gerenoveerde woningen 32 40 49 49 48 39 36 23 22 20 16 14 388
Investering
Onderhoud
Totaal
1.267.873,64 900.544,84 1.084.020,89 1.351.929,32 1.010.600,95 541.879,57 1.296.285,25 941.844,58 1.168.973,68 991.762,26 863.695,36 871.955,60 12.291.365,94
559.133,84 1.419.881,11 1.030.810,63 1.059.374,23 1.064.272,10 889.418,08 1.098.683,22 747.938,30 926.045,76 1.163.764,40 1.111.398,34 965.761,23 12.036.481,24
1.827.007,48 2.320.425,95 2.114.831,52 2.411.303,55 2.074.873,05 1.431.297,65 2.394.968,47 1.689.782,88 2.095.019,44 2.155.526,66 1.975.093,70 1.837.716,83 24.327.847,18
De werken die in deze woningen werden uitgevoerd hebben betrekking op: • De grondige sanering en de bescherming van de draagstructuur van het gebouw (houten vloer, gevels en dak); • De dichtheid van de daken, de platformen, de afvloeiing van het regenwater, de behandeling van opstijgend vocht, de herstelling van de rioleringsnetten; • De privatisering van de woningen en de rationalisatie van de gemeenschappelijke ruimten; • De verbetering van de energieprestatie door het isoleren van de daken, de gevels indien mogelijk, het plaatsen van ramen met performante dubbele beglazing, het installeren van condensatieketels met hoog rendement met warmwaterproductie; • De verbetering van het technische comfort in de sanitaire lokalen, afwerkingen die afgestemd zijn op vochtige lokalen, het installeren van ventilatievoorzieningen in de vochtige lokalen; • De verbetering van de installatie van het elektrisch comfort; • De herstelling of vervanging van de bepleisteringen en het binnenschrijnwerk; • De veiligheidsmaatregelen in verband met de brandpreventie; • De esthetische en architecturale opwaardering van de gevels met een architecturaal belang. In de bewoonde woningen worden er verbeteringswerken uitgevoerd waar dat het meest nodig en uitvoerbaar geacht wordt, waarbij erop toegezien wordt dat de onvermijdelijke ongemakken voor de huurders beperkt blijven. Die werken hebben hoofdzakelijk betrekking op: • Het vervangen van de verwarmingstoestellen (en badgeisers en waterverwarmers) door condensatieketels met hoog rendement, meestal met warmwaterproductie; • Het renoveren van de verouderde badkamers, die vaak aan de basis liggen van ernstige verrottingen van de structuur van de houten vloeren; 110
• Het vervangen van de ramen met enkele beglazing en soms dubbele beglazing van de eerste generatie door ramen met een performante dubbele beglazing; • Het verfraaien en beschermen van de gevels, het herstellen en schilderen van de trappenhuizen; • Het herstellen en vernieuwen van de daken en platformen en het thermisch isoleren ervan; • Het herstellen van rioleringsnetten, waarvan de slechte staat vaak de oorzaak is van structurele problemen in het gebouw; • Het vervangen van de rookdetectors; Voor alle werken die de energieprestatie van de woningen verbeteren, dient het Fonds systematisch dossiers in voor de aanvraag van energiepremies bij het BIM of de door deze laatste aangeduide instelling. Gezien de constante stijging van de energieprijzen en de bescheiden inkomens van de huurders, is de energieprestatie een belangrijk element en dient er een bijzondere aandacht aan besteed te worden bij alle renovatiewerken aan het patrimonium. Wegens de specifieke kenmerken van dit patrimonium, dient de aandacht te worden gevestigd op de moeilijkheden bij de uitvoering van bepaalde werken om de best mogelijke energieprestatie te bereiken. Voorbeeld: de straatgevels kunnen zeer zelden langs buiten geïsoleerd worden, gezien hun bijzondere architecturale kenmerken en de stedenbouwkundige voorschriften. Bovendien moet men vaststellen dat sommige huurders de gevolgen van een onaangepast beheer van hun woning en van een verkeerd gebruik van de tot hun beschikking gestelde installaties niet voldoende inschatten, ondanks de informatie die ze van het Fonds krijgen. Zo stellen we steeds vaker vast dat er te weinig verwarmd en geventileerd wordt in een poging om de energiefactuur te verminderen, wat zich vertaalt in schade aan de woningen. Het is overigens belangrijk om de typologie van het vastgoedpatrimonium van het Fonds te benadrukken. Dat bestaat voor meer dan 90% uit gebouwen uit het begin van de 20e eeuw, verspreid over 16 gemeenten in het Gewest. 87,73% van de gebouwen uit de huurhulpsector omvatten 1 tot 5 woningen, waarvan 71,28 % eengezins- en tweegezinswoningen. Het vergt grote inspanningen, zowel financieel als menselijk, om dit vastgoedpatrimonium gezond en veilig te houden in overeenstemming met de van kracht zijnde normen en reglementeringen. Het is moeilijk, of zelfs onmogelijk, om werken systematisch uit te voeren, omdat elk gebouw uniek is. Voor 20 woningen die het volledige Europadorp vormen, die deel uitmaken van de 73 woningen van categorie 1, wordt op 31 december 2011 een globale renovatieaanpak onderzocht. Er is ook voorzien om 2 kleine bijkomende gebouwen op te trekken. Op 11 oktober 2011 werd een stedenbouwkundig attest afgeleverd. 9 woningen verkeerden in de fase van aanbesteding van de werken, 4 woningen waren in aanbouw, voor 2 woningen was de stedenbouwkundige vergunning in onderzoek, voor 18 woningen was het lastenboek voor de werken in de opstellingsfase en 3 woningen waren in de ontwerpfase. De 17 andere woningen worden nog steeds bewoond door de vroegere huurders. Van de woningen uit categorie 2 bleven er op 31 december 2011 147 woningen over, waarvan 5 in de fase van aanbesteding van de werken, 14 in de fase van opstelling van het lastenboek, 2 in aanbouw, 1 waarvoor de stedenbouwkundige vergunning in onderzoek was en 3 in de ontwerpfase. De 122 resterende woningen worden nog steeds bewoond door de huurders. De woningen van categorie 1 en 2 die nog steeds bewoond worden door de huurders zullen worden gerenoveerd naarmate ze vrijkomen. Het werk van de betrokken 111
diensten in dat verband is aanzienlijk. Zij spannen zich in om de vroegere huurders van het Fonds te overtuigen om akkoord te gaan met overplaatsingen naar onlangs gerenoveerde of gebouwde woningen die afgestemd zijn op hun gezin. De kostprijzen van de nieuwe woningen en de hoogte van de huurprijzen die daaruit voortvloeien, bemoeilijken de vergelijking echter aanzienlijk. -
Inventaris van de staat van het huurhulppatrimonium In het kader van het beheerscontract heeft het Fonds zich ertoe verbonden om een inventaris op te stellen van de staat van zijn huurhulppatrimonium en dit regelmatig te actualiseren. Naast de energiekwaliteit, de gezonde staat en het comfort van de woningen, worden in deze inventaris de oppervlakte en het aantal kamers van de woningen opgenomen. De situatie en het statuut van elke woning worden aangeduid in de inventaris, die regelmatig zal worden bijgewerkt. De inventaris wordt aangevuld met verscheidene andere parameters, om een beter beeld te krijgen van de elementen en inrichtingen die onderhoud en controles vergen en zo het dagelijks beheer te vergemakkelijken. De uiteindelijke doelstelling is een database samen te stellen met alle aspecten die een gemakkelijk en prospectief beheer van het huurhulppatrimonium toelaten.
-
Energieprestatiecertificaat Sinds 1 november 2011 moet elke verhuurder de kandidaat-huurders informeren en hen het energieprestatiecertificaat van de woning overhandigen, in overeenstemming met de ordonnantie van 07 juni 2007 houdende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen. Daartoe heeft de Gewestregering de criteria bepaald met het oog op de erkenning van de certificateurs om genoemde certificaten af te leveren. Om de certificateur in staat te stellen om de energieprestatie van de woning correct te evalueren, levert de vastgoedbeheerder hem zoveel mogelijk informatie en technische fiches over de gebruikte materialen en hun specifieke eigenschappen. Merk op dat de bewoonde woningen waarvan de huurovereenkomsten vóór 1 november 2011 ondertekend werden, geen certificatie moeten ondergaan tot ze vrijkomen en opnieuw verhuurd worden.
Hierna volgt de vorderingsstaat van de zware renovaties aan het oude patrimonium, die vooraf door de Raad van Bestuur werden goedgekeurd. Antwerpsesteenweg (Bloemenkrans): Als gevolg van de beslissing van de Raad om de blokken C, D en G te renoveren, zijnde 11 woningen met een bruto bewoonbare oppervlakte van 941,00 m²; de opening van de inschrijvingen heeft plaatsgevonden op 23 september 2011. Op de zitting van 15 december 2011 heeft de Raad zijn toestemming gegeven voor de aanbesteding van de werken voor een bedrag van 1.687.232,84 EUR. Portaelsstraat 13 te 1030 Schaarbeek: Het eengezinshuis met 4 kamers heeft een bruto bewoonbare oppervlakte van 194,58 m². De stedenbouwkundige vergunning die op 11 maart 2011 werd aangevraagd heeft betrekking op de opdeling van het gebouw in twee duplexappartementen. De vergunning wordt verwacht voor begin 2012 Murillostraat 25 te 1000 Brussel: Het gebouw is een eengezinshuis met een bruto bewoonbare oppervlakte van 192,70 m². De stedenbouwkundige vergunning, die afgeleverd werd op 01 september 2011, voorziet de globale renovatie van het gebouw met de creatie van een extra woning met één kamer. Aan het einde van het jaar was de analyse van de inschrijvingen aan de gang.
112
Rogierstraat 253 te 1030 Schaarbeek: Het gebouw omvat 5 woningen met een totale bruto bewoonbare oppervlakte van 590,85 m². De stedenbouwkundige vergunning, die afgeleverd werd op 06 december 2011, heeft betrekking op een zware renovatie met het oog op de creatie van 2 extra woningen door de 1ste verdieping op te delen en het dak te verhogen. Aan het einde van het jaar was het aanbestedingsdossier bijna afgerond. Renkinstraat 25 te 1030 Schaarbeek: Het gebouw, van het type eengezinswoning, heeft een bruto bewoonbare oppervlakte van 170,77 m². De stedenbouwkundige vergunning die op 23 augustus 2011 werd ingediend, voorziet de globale renovatie van het gebouw met de creatie van een extra woning met één kamer. Camille Simoensstraat 31 te 1030 Schaarbeek: Gebouw omvattende een grote triplex met 4 kamers en een duplex met 3 kamers. De stedenbouwkundige vergunning die ingediend werd op 30 december 2010 voorziet de opdeling van de triplex in een duplex- en een simplexwoning met wijziging van de achtergevel en thermische isolatie ervan. De vergunning werd afgeleverd op 14 juli 2011. Op 31 december 2011 was het aanbestedingsdossier bijna afgerond. Maarschalk Fochlaan 32 te 1030 Schaarbeek: Gebouw omvattende een grote triplex met 4 kamers en een duplex met 3 kamers. De stedenbouwkundige vergunning die ingediend werd op 30 december 2010 voorziet de opdeling van de triplex in een duplex- en een simplexwoning met wijziging van de achtergevel en thermische isolatie ervan. De vergunning werd afgeleverd op 20 oktober 2011. Op 31 december 2011 was het aanbestedingsdossier bijna afgerond. Koninklijke St.-Mariastraat 190 te 1030 Schaarbeek: eengezinswoning met een bruto bewoonbare oppervlakte van 192,70 m². De stedenbouwkundige vergunning, die aangevraagd werd op 9 maart 2011, voorziet de globale renovatie van het gebouw met creatie van een extra woning met één kamer. Op 31 december 2011 was de stedenbouwkundige vergunning nog in onderzoek en het aanbestedingsdossier in voorbereiding. Boogschuttersstraat 34 te 1081 Koekelberg Ééngezinswoning met een bruto bewoonbare oppervlakte van 229,70 m². De stedenbouwkundige vergunning die aangevraagd werd op 28 december 2010 voorziet een globale renovatie en de creatie van een extra woning met isolatie van de achtergevel en het dak. De vergunning werd afgeleverd op 27 mei 2011. Op 31 december 2011 was het inschrijvingsdossier klaar om te worden vertaald. • Het patrimonium in creatie. In 2011 werd 5.320.474,81 EUR uitgegeven aan de renovatie/(herop)bouw van nieuwe woningen (d.w.z. woningen die nog niet eerder werden verhuurd in het kader van de huurhulp). Dit bedrag slaat op alle werken die het voorbije jaar werden betaald, ongeacht of de werken in de loop van het jaar werden afgerond of niet. In 2011 zijn de werken in 2 gebouwen volledig afgerond. In totaal gaat het om 3 woningen. Het betreft de renovatie van een eengezinshuis, Puccinistraat 73 te Anderlecht, en de opdeling van een eengezinswoning van het oude patrimonium in 3 woningen, Koningschapsstraat 2 te Laken. Enkel de twee gecreëerde woningen worden hier in aanmerking genomen. 113
Bouw van 3 complexen bestaande uit 21 woningen bestemd voor verhuur en 14 woningen bestemd voor verkoop.
Reaffectatie van een oud industrieel gebouw tot 36 huurwoningen.
114
Gezien de geringe bemonstering, die dit jaar bovendien atypisch is, hebben de geproduceerde statistieken slechts een anekdotische waarde. Het kleine aantal verwezenlijkingen dat eind 2011 voltooid was, is te verklaren door de invloed van diverse elementen, zoals de termijnen van de diverse procedures van opdrachten, toewijzing van vergunningen, omvang van de projecten en daaruit voortvloeiende duur van de werken, enz. … Merk op dat eind 2011 57 woning hun voltooiing naderden en dat er eind 2012 in totaal bijna 140 nieuwe woningen beschikbaar moeten zijn. In het jaarverslag van 2009 werd een volledige sectie gewijd aan de problematiek van de productie van woningen. We zullen daar niet op terugkomen, hoewel die problematiek heel actueel blijft.
115
Wauters (VBP) 1 woning Steyls (HVP) 23 woningen Vandenboogaerde (HVP) 31 woningen
HUURHULP NIEUWE WONINGEN Antwerpsestw (VBP) 2 woningen
Broederschap (HVP) 25 woningen Beukenootjes (HVP-SL) 50 woningen Foch (VBP) 1 woning
Slachthuis (SL-HH) 22 woningen
Moestuin (HVP) 40 woningen
Boogschutter (VBP) 1 woning
Camille Simoens (VBP) 1woning
Vandepeereboom (HVP) 32 woningen
Destouvelles (HVP) 53 woningen
Kweepereboom (HH) 10 woningen
Roodebeek (HVP) 13 woningen
Jacques Dormont (HVP) 39 woningen Requette-Candries (HH) 54 woningen
Rogier (VBP) 2 woningen
Groeninckx-De May (HVP) 27 woningen
Delcourt (HVP) 7 woningen
Murillo (VBP) 1 woning
Birmingham (SL-HH) 36 woningen
Wiertz (SL-HH) 15 woningen
Drukkerij (HVP) 13 woningen Denemarken (HH) 14 woningen Sint-Job (HVP) 14 woningen SL : VBP : HH: HVP:
stedenbouwkundige lasten verdichting van het bestaand patrimonium voorganger huisvestingolan huisvestingsplan
604 WONINGEN IN PRODUCTIE 32 WONINGEN GEPLAND TOTAAL 636 WONINGEN
SITUATIE OP 31/12/2011 In productie Gepland 116
Waver (HH) 16 woningen Herder (SL) 21 woningen Coenraets (HH) 72 woningen
d) Rentabiliteit van de nieuwe verhuringen In de loop van 2011 zijn er 97 nieuwe huurcontracten afgesloten, waarvan 84 met kandidaat-huurders en 13 met huurders die overgeplaatst moesten worden naar een andere woning. Bovendien wordt 1 woning gratis bezet door de Franse Gemeenschap. In onderstaande analyse wordt geen rekening gehouden met 55 nieuwe huurcontracten, en wel om de volgende redenen: • 11 verhuringen kaderen binnen de samenwerkingsovereenkomsten tussen het Fonds en de vzw's LAMA, PAG-ASA en Zorgwonen. Door de specifieke aard van deze overeenkomsten is de rotatiegraad voor deze woningen veel hoger dan het gemiddelde binnen de huurhulp. Sommige contracten zijn van zeer korte duur. • 43 verhuringen hebben betrekking op woningen van de laatste generatie die moesten worden opgefrist voor ze opnieuw werden verhuurd, wat gemiddeld 6.328,34 EUR kostte. In vergelijking met 2010 (8.275,21 EUR) ligt de gemiddelde kostprijs 23,53 % lager. De werken hebben hoofdzakelijk betrekking op herstelling van huurschade en herschilderen. In sommige gevallen moeten er grotere werken worden uitgevoerd ten gevolge van een verkeerd beheer door de uittredende huurders of van normale huurslijtage na een langdurige bewoning. Deze woningen van de laatste generatie worden gemiddeld 50,04 maanden bewoond. Als bij deze berekening geen rekening wordt gehouden met de huurcontracten die worden afgesloten binnen de samenwerking met de voornoemde vzw's, dan loopt de gemiddelde huurperiode op tot 56,70 maanden. Tabel 21 bis geeft een overzicht van de zogenaamde "woningen van de laatste generatie" die in 2011 opnieuw zijn verhuurd. •
1 huurcontract voor een duur van 15 jaar, afgesloten met de Franse Gemeenschap ter compensatie van de stopzetting van de site Zwarte Paardstraat.
Van de 43 beschouwde woningen, zijn er: • 16 die betrekking hebben op oude woningen die, zoals hiervoor al werd toegelicht, technisch volledig zijn gecheckt en grondig werden gerenoveerd; • 27 die betrekking hebben op nieuwe woningen die tot dat deel van het patrimonium behoren dat nooit eerder werd verhuurd in het kader van de huurhulp. De gemiddelde kostprijs van de nieuwe woningen (184.586,34 EUR) ligt 35,03 % hoger dan de gemiddelde kostprijs van de oude woningen die volledig gerenoveerd werden (136.698,85 EUR). Dit verschil bedroeg 60,93 % in 2010. Voor de oude woningen die in de loop van het jaar verhuurd werden, betalen de huurders maandelijks gemiddeld 578,59 EUR, wat neerkomt op een jaarrentabiliteit van 5,08 % op de gemiddelde kostprijs. Deze gemiddelde maandelijkse huur komt overeen met 5,29 EUR/m² bruto bewoonbare oppervlakte. Voor de nieuwe woningen wordt een huur van gemiddeld 498,01 EUR betaald, wat neerkomt op een jaarrentabiliteit van 3,24 % op de gemiddelde kostprijs of gemiddeld 5,63 EUR/m² bruto bewoonbare oppervlakte. De maximale impact van de huurtoelagen op de rentabiliteit bedraagt respectievelijk 0,89 % voor de oude woningen en 0,21 % voor de nieuwe woningen.
117
Zonder rekening te houden met deze huurtoelagen, stellen we nog het volgende vast: • De gemiddelde rentabiliteit van de nieuwe woningen ligt 1,84 % lager dan die van de oude woningen; • De rentabiliteit van 9 (56,25 %) van de 16 oude woningen is gelijk aan of hoger dan de fictief vereiste jaarlijkse minimumrentabiliteit van 5,35 %. De maximumrentabiliteit bedraagt 6,30 %. De bedoelde woning is gelegen Prieelstraat 26 te 1000 Brussel; • Voor 1 van de 27 nieuwe woningen ligt de rentabiliteit hoger dan 5,35 %. De maximumrentabiliteit bedraagt 5,63 %. De bedoelde woning is gelegen Koningschapsstraat 2 te 1020 Laken; • Het verschil tussen de theoretische minimumrentabiliteit, berekend op basis van die 5,35 % en de reële rentabiliteit die werd voorspeld, ziet er als volgt uit:
Totaal van de maandelijks te betalen bedragen (in EUR) Woningen
Oude
Aan de fictieve minimale referentierentevoet (5,35%) (A)
Verschil (in EUR)
Aan de reële jaarrentevoet
Totaal
(B)
(C) = (B) - (A)
Gemiddeld deficit per woning
9.749,50
9.257,47
- 492,03
- 30,75
Nieuwe
22.219,58
13.446,36
- 8.773,22
- 324,93
Totaal
31.969,08
22.703,83
- 9.265,25
- 215,47
118
• Evolutie van het deficit en de kostprijs
Jaar
Globaal maandelijks deficit (*) (in EUR)
(1) 2000
- 7.211,77
2001
- 4.562,56
2002
- 6.606,81
2003
- 8.744,72
2004
- 9.220,71
2005
- 8.870,52
2006
- 8.542,69
2007
- 2.218,35
2008
- 3.761,67
2009
-9.478,69
2010
- 25.003,25
2011
- 9.265,25
Aantal woningen (2) Oud
Gemiddeld maandelijks deficit per woning (in EUR)
Gemiddelde kostprijs van de woning
(3) Nieuw 28 31 39 29 37 23 48 28 34 57 30 38 32 32 33 20 20 19 20 25 15 68 16 27
Gemiddeld maandelijks te betalen bedrag
(4)
59
122,23
102.518,39
334,83
68
67,10
98.744,31
373,14
60
110,11
113.234,57
394,72
75
115,06
116.234,40
403,15
91
101,33
123.910,10
451,10
68
130,45
141.319,19
499,60
64
133,48
142.689,74
502,68
53
41,86
130.027,26
537,85
39
96,45
136.756,12
513,25
45
210,63
166.245,29
530,54
83
301,24
191.237,36
547,87
43
215,47
166.767,74
528,00
(*) Verschil tussen de te innen bedragen berekend op basis van het percentage van 5,35% en de werkelijk geïnde huurbedragen. (1) Maandelijks deficit voor alle woningen die binnen het jaar verhuurd zijn (de nieuwe woningen en de oude woningen die een zware renovatie hebben ondergaan. (2) Aantal nieuwe en oude woningen die gerenoveerd en binnen het jaar verhuurd werden (tabellen 17 & 18). (3) Gemiddelde kostprijs van de nieuwe en oude woningen die binnen het jaar verhuurd zijn. (4) Gemiddeld bedrag dat door de huurders betaald moet worden.
De cijfers met betrekking tot het dienstjaar 2011 zijn vergelijkbaar met die van 2009. Zoals uitgelegd in het jaarverslag van het vorige dienstjaar, werden de resultaten van 2010 sterk beïnvloed door de gemiddelde kostprijs van de woningen die aan de Marcel Mariënstraat op
119
het terrein van de vroegere Daillykazerne gebouwd werden en de woningen die aangekocht werden aan de Nicolas Doyenstraat en de Edingenstraat.
3. SAMENWERKING MET DIVERSE DERDEN In 2011 heeft het Fonds zijn samenwerking met verscheidene vzw's voortgezet: • Er werden 3 huurwoningen verhuurd aan de vzw LAMA/HESTIA die ze, in het kader van een therapeutisch project met druggebruikers, tijdens ontwenningsperiodes ter beschikking zal stellen van haar cliënten; • 3 woningen worden verhuurd aan geïsoleerde personen, die voorgesteld en gevolgd worden door de vzw BAITA/PAG ASA met het oog op de reïntegratie van jonge meisjes of jongens die het slachtoffer zijn van mensenhandel; • 2 woningen zijn toegewezen aan de alternatieve huisvesting van personen met ernstige psychologische problemen, omkaderd door een Peul-gemeenschap, in het kader van een project van de vzw RAPA-L’AUTRE LIEU; • 2 woningen worden bewoond door families die gevolgd worden door de vzw "ZORGWONEN", waarvan de leden een ernstige pathologie hebben; • Er werd 1 erfpacht van 27 jaar ondertekend met de gemeente Schaarbeek, voor het gebouw gelegen Vanderlindenstraat 121. Er werd een infrastructuur van collectief belang opgezet met sociale permanenties, vergaderingen en culturele evenementen; • 7 woningen (Hopstraat te Brussel) worden verhuurd aan de vzw "Le 8ème Jour", in het kader van een project van autonomisering en sociale integratie van gehandicapte personen (Downsyndroom) via huisvesting. Naargelang het geval leven de begunstigden apart, met twee of drie of als koppel, in hun appartement (2 tot 3 kamers). Daar wonen ook 2 "solidaire-actieve" gezinnen (die de begunstigden dagelijks begeleiden). Eén kleine woning blijft beschikbaar om een kandidaat "op proef" te huisvesten. Tot slot beschikken de bewoners over een gemeenschapslokaal en een ruime tuin. Gezien de noodzaak voor de vzw om de bewoners van zeer dichtbij te kunnen volgen en de verantwoordelijkheid te kunnen nemen voor de volledige waarborg die zij biedt, had het Fonds bij wijze van uitzondering beslist dat de vzw hoofdhuurder zou zijn en zich er o.a. toe zou verbinden dat de bewoners, begunstigden en begeleiders zouden voldoen aan de toegangsvoorwaarden voor huurhulp.
* *
*
120
B. STATISTIEKEN.
Tabel 1 - Samenstelling van de huurdersgezinnen (*) - 2011.
Aantal gezinnen
Samenstelling van de gezinnen
Aantal
Aantal kinderen
%
Aantal huurders Alleenstaand
Samenwonend
Aantal inwonenden
Totaal aantal bewoners
Alleenstaand
99
11,84
-
99
-
3
102
Twee volwassenen
44
5,26
-
-
88
2
90
Gezinnen met 1 kind
123
14,71
123
67
112
15
317
Gezinnen met 2 kinderen
189
22,61
378
77
224
13
692
Gezinnen met 3 kinderen
157
18,78
471
58
198
21
748
Gezinnen met 4 kinderen
131
15,67
524
36
190
10
760
Gezinnen met 5 kinderen
57
6,82
285
10
94
2
391
Gezinnen met 6 kinderen
25
2,99
150
6
38
1
195
Gezinnen met 7 kinderen
6
0,72
42
-
12
-
54
Gezinnen met 8 kinderen
1
0,12
8
1
-
-
9
Gezinnen met 9 kinderen
1
0,12
9
-
2
1
12
Gezinnen met 10 kinderen
3
0,36
30
1
4
1
36
836
100,00
2.020
355
962
69
3.406
Totaal
(*) op basis van de gegevens van de laatste huurdersenquête en de gegevens in verband met de nieuwe huurdersgezinnen.
Tabel 2 - Indeling van de huurdersgezinnen naargelang zij al dan niet huurtoelagen bekomen 2011. Gezinnen die
Aantal
%
- aan 100 % (normale huurtoelagen)
83
9,93
- aan 50 % (normale huurtoelagen)
71
8,49
- aan 100 % (gehandicapten/bejaarden)
29
3,47
Totaal (A)
183
21,89
geen huurtoelage meer bekomen (B)
126
15,07
geen huurtoelagen bekwamen (C)
432
51,68
huurtoelagen afwachten (D)
95
11,36
Totaal (A) + (B) + (C) + (D)
836
100,00
huurtoelagen bekomen
121
SPREIDING VAN DE WONINGEN IN DE HUURHULP PER GEMEENTE IN 2011 (in percentages)
- dan 2 %
1 2A 3 4 5 6 2B 7 8 2C 2D
van 2 tot – dan 4 %
= = = = = = = = = = =
Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-Over-Heembeek
van 4 tot – dan 10 %
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
= = = = = = = = = = =
122
Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde
10 % en meer
Tabel 3 - Spreiding van alle huurdersgezinnen volgens hun grootte en hun gemiddeld maandelijks netto-inkomen (met of zonder kinderbijslag) - 2011. Samenstelling van de gezinnen
Aantal gezinnen
Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (zonder kinderbijslag)
Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (met kinderbijslag)
Gezinnen zonder kind
143
1.156,34
1.164,12
Gezinnen met 1 kind
123
1.511,69
1.617,24
Gezinnen met 2 kinderen
189
1.794,08
2.084,86
Gezinnen met 3 kinderen
157
1.877,48
2.410,22
Gezinnen met 4 kinderen
131
2.082,66
2.835,01
Gezinnen met 5 kinderen
57
2.064,95
3.001,75
Gezinnen met 6 kinderen
25
2.179,80
3.400,76
Gezinnen met 7 kinderen
6
2.694,00
3.977,83
Gezinnen met 8 kinderen
1
2.980,00
4.066,00
Gezinnen met 9 kinderen
1
3.355,00
5.772,00
Gezinnen met 10 kinderen
3
1.762,00
4.250,00
836
1.743,96
2.167,22
Totaal
Tabel 4 - Gemiddeld maandelijks bedrag (1) ten laste van alle huurdersgezinnen en naargelang hun grootte in percentage van hun inkomen - 2011. Samenstelling van de gezinnen
Aantal gezinnen
Gemiddeld maandelijks bedrag (in EUR)
% van het inkomen (2)
Gezinnen zonder kind
143
379,39
32,58
Gezinnen met 1 kind
123
472,35
29,20
Gezinnen met 2 kinderen
189
519,91
24,93
Gezinnen met 3 kinderen
157
569,69
23,63
Gezinnen met 4 kinderen
131
625,34
22,05
Gezinnen met 5 kinderen
57
641,69
21,37
Gezinnen met 6 kinderen
25
699,04
20,55
Gezinnen met 7 kinderen
6
784,39
19,71
Gezinnen met 8 kinderen
1
897,93
22,08
Gezinnen met 9 kinderen
1
722,10
12,51
Gezinnen met 10 kinderen
3
917,32
21,58
836
532,42
24,56
Totaal
(1) het betreft het maandelijks door de huurder te betalen bedrag. Het bestaat normaal uit een deel van de contractuele huur en het andere deel bestaat uit huurtoelagen of wordt ten laste genomen van het Fonds in functie van de modaliteiten bepaald door de Raad van Bestuur. (2) het betreft het gemiddeld maandelijks netto-inkomen, kinderbijslag inbegrepen.
123
Tabel 5 - Samenstelling van de nieuwe huurdersgezinnen - 2011.
Samenstelling van de gezinnen
Aantal gezinnen Aantal
Alleenstaand
Aantal kinderen
%
Aantal huurders Alleenstaand
Samenwonend
Aantal inwonenden
Totaal aantal bewoners
23
28,40
-
23
-
-
23
5
6,17
-
-
10
-
10
Gezinnen met 1 kind
15
18,52
15
8
14
1
38
Gezinnen met 2 kinderen
16
19,75
32
7
18
1
58
Gezinnen met 3 kinderen
12
14,82
36
4
16
3
59
Gezinnen met 4 kinderen
3
3,70
12
2
2
-
16
Gezinnen met 5 kinderen
6
7,41
30
-
12
-
42
Gezinnen met 7kinderen
1
1,23
7
-
2
-
9
81
100,00
132
55
74
5
255
Twee volwassenen
Totaal
Tabel 6 - Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun sociaal-professioneel statuut (1) en hun maandelijks netto-inkomen (kinderbijslag niet inbegrepen) – 2011. Inkomens (in EUR)
Sociaalprofessioneel statuut
< of = leefloon (2)
> leefloon en < of = maximale werkloosheidsuitkering (3)
> maximale werkloosheidsuitkering en < of = € 1.400,00
> € 1.400,00
Totaal
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
27
33,33
15
18,52
1
1,24
3
3,70
46
56,79
Arbeider
3
3,70
3
3,70
-
0,00
13
16,04
19
23,44
Bediende
3
3,70
4
4,94
1
1,24
5
6,17
13
16,05
Zelfstandige
-
0,00
1
1,24
1
1,24
-
0,00
2
2,48
Gepensioneerd
-
0,00
1
1,24
-
0,00
-
0,00
1
1,24
33
40,73
24
3
3,72
21
25,91
81
100,00
Zonder beroep
Totaal
29,64
(1) Stemt overeen met het hoogste inkomen van een van de partners. (2) Het leefloon bedraagt op 31/12/2011, 1.026,91 EUR. (3) De maximale werkloosheidsuitkering bedraagt op 31/12/2011, 1.394,64 EUR.
124
Tabel 7 - Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun grootte en hun gemiddeld maandelijks netto-inkomen (met of zonder kinderbijslag) - 2011. Samenstelling van de gezinnen
Aantal gezinnen
Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (zonder kinderbijslag)
Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (met kinderbijslag)
Gezinnen zonder kind
28
981,11
981,11
Gezinnen met 1 kind
15
1.235,07
1.387,00
Gezinnen met 2 kinderen
16
1.316,69
1.616,44
Gezinnen met 3 kinderen
12
1.528,00
2.155,08
Gezinnen met 4 kinderen
3
1.275,67
2.177,33
Gezinnen met 5 kinderen
6
1.536,33
2.447,33
Gezinnen met 7 kinderen
1
1.645,00
3.204,00
81
1.235,68
1.536,05
Totaal
Tabel 8 - Gemiddeld maandelijks bedrag (1) ten laste van de nieuwe huurdersgezinnen en naargelang hun grootte in percentage van hun inkomen - 2011. Samenstelling van de gezinnen
Aantal gezinnen
Gemiddeld maandelijks bedrag (in EUR)
% van het inkomen (2)
Gezinnen zonder kind
28
390,33
39,78
Gezinnen met 1 kind
15
517,15
37,28
Gezinnen met 2 kinderen
16
543,02
33,59
Gezinnen met 3 kinderen
12
627,52
29,11
Gezinnen met 4 kinderen
3
605,09
27,79
Gezinnen met 5 kinderen
6
716,42
29,27
Gezinnen met 7 kinderen
1
942,88
29,42
81
518,04
33,72
Totaal
(1) Het betreft het maandelijks door de huurder te betalen bedrag. Het bestaat normaal uit een deel van de contractuele huur en het andere deel bestaat uit huurtoelagen of wordt ten laste genomen van het Fonds in functie van de modaliteiten bepaald door de Raad van Bestuur. (2) Het betreft het gemiddeld maandelijks netto-inkomen, kinderbijslag inbegrepen.
125
Tabel 8 bis
- Evolutie van het gemiddeld maandelijks bedrag ten laste van de nieuwe huurdersgezinnen, per jaar en naargelang hun grootte. 2007
Samenstelling van de gezinnen
2008
Maande% van Maandelijks het inkolijks bedrag men bedrag (1)
2009
% van het inkomen (1)
Maandelijks bedrag
2010
% van Maande- % van het inkolijks het inkomen bedrag men (1) (1)
2011 Maande% van lijks het inkobedrag men (1)
Gezinnen met maximum 1 kind
334,56
34,66
343,12
31,11
388,47
34,77
413,57
36,93
Gezinnen met 2 of 3 kinderen
495,82
30,88
542,70
28,16
529,79
25,37
554,98
29,33
579,23
31,35
Gezinnen met 4 kinderen of meer
639,68
30,77
647,41
25,94
640,50
23,67
716,77
28,06
705,66
28,89
434,56
38,70
(1) het betreft het gemiddeld maandelijks netto-inkomen, kinderbijslag inbegrepen.
Tabel 9 - Kostprijs van de woning voor de nieuwe huurdersgezinnen - 2011. Maandelijks bedrag zonder lasten (in EUR)
Oude woning
Nieuwe woning
Aantal
%
Aantal
%
- dan 250
15
18,52
7
8,64
van 250 tot 375
10
12,35
4
4,94
van 376 tot 500
22
27,16
20
24,70
van 501 tot 625
19
23,46
35
43,21
van 626 tot 700
12
14,81
6
7,40
3
3,70
9
11,11
+ dan 700
126
Tabel 10 - Aard van de woning van de nieuwe huurders vóór hun herhuisvesting door het Fonds 2011. Aard van de woning
Aantal
%
1) Verbeterbaar
19
23,46
2) Verbeterbaar en overbevolkt
15
18,52
3) Overbevolkt
7
8,64
4) Niet verbeterbaar
1
1,24
ZONDER EIGEN WONING
1 13
16,05
Totaal (A)
56
69,15
10
12,34
2) Uit woning gezet
0
0,00
3) Te hoge huurprijs
3
3,70
5) Overbevolkt
0 12
14,81
Totaal B
25
30,85
Totaal (A) + (B)
81
100,00
ONGEZOND
FUNCTIONEEL ONAANGEPAST
1,24
GEZOND, maar 1) Geen opmerkingen
4) Onderbevolkt
0,00
Tabel 11 - Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun grootte en het jaar van hun kandidatuurstelling (*). Jaar van de kandidatuur Gezinssamenstelling
Totaal Voor 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2002
Alleenstaanden en gezinnen zonder kinderen
1
-
-
-
1
-
8
1
3
7
8
29
Gezinnen met 1 kind
-
-
-
-
1
2
7
1
-
-
3
14
Gezinnen met 2 kinderen
-
-
-
-
1
4
10
-
-
1
-
16
Gezinnen met 3 kinderen
-
-
-
2
-
4
4
-
-
1
-
11
Gezinnen met 4 kinderen
-
-
-
-
2
1
-
-
-
-
-
3
Gezinnen met 5 kinderen
1
-
-
-
1
4
1
-
-
-
-
7
Gezinnen met 7 kinderen
-
-
-
-
-
-
-
-
1
-
-
1
Totaal
2
-
-
2
6
15
30
2
4
9
11
81
(*) De jaarlijkse bijwerking laat toe om de gegevens van de wachtende kandidaten te actualiseren. Deze gebeurt globaal per jaar van kandidatuurstelling en/of bij een individuele convocatie.
127
Tabel 12 - Samenstelling van de huurdersgezinnen die de huurhulpsector verlieten - 2011.
Aantal gezinnen Gezinssamenstelling Aantal Alleenstaanden
Aantal kinderen
%
Aantal huurders Alleenstaanden
Samenwonenden
Aantal inwonenden
Totaal aantal bewoners
16
29,63
-
16
-
-
16
1
1,85
-
-
2
-
2
Gezinnen met 1 kind
10
18,52
10
5
10
-
25
Gezinnen met 2 kinderen
13
24,08
26
7
12
1
46
Gezinnen met 3 kinderen
9
16,67
27
6
6
-
39
Gezinnen met 4 kinderen
2
3,70
8
1
2
-
11
Gezinnen met 5 kinderen
1
1,85
5
1
-
-
6
Gezinnen met 6 kinderen
1
1,85
6
-
2
-
8
Gezinnen met 7 kinderen
1
1,85
7
-
2
2
11
54
100,00
89
36
36
3
164
Twee volwassenen
Totaal
128
Tabel 13
- Evolutie van de huuropbrengst en van de achterstallen (in EUR).
129
Gecumuleerde te betalen vervallen sommen sinds 1976 (*)
Recuperatie totaal vervallen huurlasten sinds 1976 (*)
Totaal vervallen huurtoelagen sinds 1976 (*)
Gecumuleerd totaal 2 + 3 + 4 sinds 1976
Totaal achterstallen huur + lasten sinds 1976
Totaal in verlies geboekt sinds 1976
Totaal 6 + 7 sinds 1976
% van 8 tot 5
Jaar
Jaarlijks vervallen te betalen sommen (*)
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
1 1.055.141,49 1.111.533,47 1.227.499,97 1.358.014,77 1.491.328,71 1.613.723,24 1.668.976,75 1.763.846,07 1.782.975,27 1.755.478,87 1.849.142,69 2.134.792,21 2.361.246,03 2.605.592,12 2.951.594,94 3.275.690,99 3.631.133,82 3.930.332,45 4.218.385,25 4.450.779,83 4.783.611,75 5.305.254,99
2 6.815.692,58 7.927.226,05 9.154.726,02 10.512.740,79 12.004.069,49 13.617.792,73 15.286.769,48 17.050.615,54 18.833.590,81 20.589.069,68 22.439.203,94 24.573.996,15 26.935.242,18 29.540.834,30 32.492.429,24 35.768.120,23 39.399.254,05 43.329.586,50 47.547.971,75 51.998.751,58 56.782.363,33 62.087.618,32
3 703.035,23 814.129,48 937.524,54 1.073.957,22 1.239.965,17 1.400.486,76 1.598.714,49 1.805.622,87 2.032.082,75 2.243.400,16 2.464.529,76 2.702.710,65 2.898.327,61 3.150.281,65 3.409.131,51 3.656.918,89 4.022.774,62 4.471.882,79 4.782.227,82 5.340.357,70 5.820.285,18 6.568.074,70
4 2.848.134,38 3.139.491,55 3.473.576,71 3.806.598,16 4.099.848,78 4.389.432,35 4.642.064,83 4.840.293,21 5.013.319,62 5.161.766,20 5.303.610,74 5.449.935,51 5.623.519,30 5.836.828,76 6.062.146,95 6.366.967,46 6.702.511,92 7.066.913,27 7.364.712,28 7.680.165,63 8.030.872,76 8.354.479,41
5 10.366.862,19 11.880.847,08 13.565.827,26 15.393.296,17 17.343.833,45 19.407.711,84 21.527.548,80 23.696.531,62 25.878.993,18 27.994.236,05 30.207.344,44 32.726.642,31 35.457.089,09 38.527.974,71 41.963.707,70 45.792.006,58 50.124.540,59 54.868.382,56 59.694.911,85 65.019.274,91 70.633.521,27 77.010.172,43
6 264.541,48 237.366,18 224.093,99 249.926,28 293.742,32 356.909,61 329.041,10 314.804,94 292.344,30 293.760,77 310.997,47 387.865,19 472.319,03 490.619,81 502.384,77 546.533,58 674.356,86 718.309,16 731.884,97 762.081,95 812.353,22 1.000.662,81
7 182.084,41 236.452,05 274.057,47 290.273,18 324.796,86 347.285,64 386.467,67 450.675,73 499.888,72 539.309,37 574.704,03 593.615,11 639.173,44 717.734,71 743.407,40 753.775,12 805.343,69 857.248,44 933.015,32 1.003.592,29 1.048.872,34 1.092.572,79
8 446.625,90 473.818,23 498.151,46 540.199,46 618.539,19 704.195,25 715.508,76 765.480,68 792.233,02 833.070,14 885.701,50 981.480,30 1.111.522,47 1.208.354,52 1.245.792,17 1.300.308,70 1.479.700,55 1.575.557,60 1.664.900,29 1.765.674,24 1.861.225,56 2.093.235,00
9 4,31 3,99 3,67 3,51 3,57 3,63 3,32 3,23 3,06 2,98 2,93 3,00 3,13 3,14 2,97 2,84 2,95 2,87 2,79 2,72 2,63 2,72
(*) Te betalen sommen : het deel van de huur rechtstreeks ten laste van de huurders. Vervallen sommen : de te betalen sommen, de huurlasten (o.a. water-, gas- en elektriciteitsrekeningen), de kosten gedragen door het Fonds ingevolge huurschade na het verlaten van de woning, de terugvorderbare procedurekosten en de huur- en installatietoelagen.
Tabel 14
- Verdeling van de gebouwen en woningen volgens gemeente - 2011. Gebouwen Gemeente
130
Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-over-Heembeek Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde Totaal
nieuwe (1)
Woningen
oude (2)
aantal
%
aantal
%
In absolute cijfers
4 1 3 0 0 0 1 0 0 1 0 0 2 2 2 3 0 1 0 1 1 0
1,05 0,26 0,78 0,00 0,00 0,00 0,26 0,00 0,00 0,26 0,00 0,00 0,52 0,52 0,52 0,78 0,00 0,26 0,00 0,26 0,26 0,00
39 34 20 15 7 1 0 39 8 16 3 0 79 2 17 38 25 0 2 4 12 0
10,18 8,88 5,23 3,92 1,83 0,26 0,00 10,18 2,09 4,18 0,78 0,00 20,63 0,52 4,44 9,92 6,53 0,00 0,52 1,05 3,13 0,00
43 35 23 15 7 1 1 39 8 17 3 0 81 4 19 41 25 1 2 5 13 0
22
5,73
361
94,27
383
nieuwe (1)
oude (2)
aantal
%
aantal
%
In absolute cijfers
11,23 9,14 6,01 3,92 1,83 0,26 0,26 10,18 2,09 4,44 0,78 0,00 21,15 1,04 4,96 10,70 6,53 0,26 0,52 1,31 3,39 0,00
35 25 52 0 0 0 40 0 1 24 50 0 84 49 86 127 0 13 0 14 13 0
2,21 1,58 3,29 0,00 0,00 0,00 2,53 0,00 0,06 1,52 3,16 0,00 5,31 3,10 5,43 8,02 0,00 0,82 0,00 0,88 0,82 0,00
106 120 42 28 14 1 0 68 13 30 2 0 170 22 52 174 67 0 4 10 47 0
6,70 7,58 2,65 1,77 0,88 0,06 0,00 4,30 0,82 1,89 0,13 0,00 10,74 1,39 3,29 10,99 4,23 0,00 0,25 0,63 2,97 0,00
141 145 94 28 14 1 40 68 14 54 52 0 254 71 138 301 67 13 4 24 60 0
8,91 9,16 5,94 1,77 0,88 0,06 2,53 4,30 0,88 3,41 3,29 0,00 16,05 4,49 8,72 19,01 4,23 0,82 0,25 1,51 3,79 0,00
100,00
613
28,03
970
61,27
1.583
100,00
%
(1) Gebouwen of woningen die nog geen voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die in renovatie of te renoveren zijn of die in opbouw of te bouwen zijn. (2) Gebouwen of woningen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten.
%
Tabel 15 - Verdeling van de gebouwen volgens het aantal woningen waaruit zij bestaan of zullen bestaan - 2011. Nieuw (1)
Oud (2)
Aard van het gebouw
Aantal
%
28,98
112
29,24
161
42,04
161
42,04
0,00
43
11,23
43
11,23
1
0,26
19
4,96
20
5,22
met 6 of 10 woningen
2
0,52
14
3,66
16
4,18
met 11 of 15 woningen
5
1,30
4
1,05
9
2,35
met meer dan 15 woningen
14
3,65
8
2,09
22
5,74
Totaal
23
5,99
360
94,01
383
100,00
Aantal
%
Aantal
%
eengezinswoning
1
0,26
111
tweegezinswoning
0
0,00
driegezinswoning
0
met 4 of 5 woningen
(1) Gebouwen die nog geen deel hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die te renoveren of in renovatie zijn of te bouwen of in opbouw zijn. (2) Gebouwen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten.
Tabel 16 - Verdeling van de woningen volgens het aantal kamers waaruit zij bestaan of zullen bestaan - 2011. Nieuwe (1)
Oude (2)
Aard van de woning
Aantal Aantal
%
Aantal
%
%
met 1 kamer
4
0,25
135
8,53
139
8,78
met 2 kamers
11
0,70
237
14,97
248
15,67
met 3 kamers
1
0,06
324
20,47
325
20,53
met 4 kamers
2
0,13
189
11,94
191
12,07
met 5 kamers
0
0,00
70
4,42
70
4,42
met 6 kamers
0
0,00
11
0,69
11
0,69
met meer dan 6 kamers
0
0,00
4
0,25
4
0,25
nog niet vastgesteld
595
37,59
0
0,00
595
37,59
Totaal
613
38,72
970
61,28
1.583
100,00
(1) Woningen die nog geen deel hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die te renoveren of in renovatie zijn of die te bouwen of in opbouw zijn. (2) Woningen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten.
131
Tabel 17 - Verdeling van de gebouwen en woningen (1) volgens de perimeter waarin ze zich bevinden - 2011. Gebouwen
Woningen
buiten R.V.O.H.R.
enkel in R.V.O.H.R. (2)
in R.V.O.H.R. en PWC (3)
in R.V.O.H.R. en IW (4)
Aantal
%
Totaal R.V.O.H.R.
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
Gebouwen
143
37,34
105
27,42
100
41,67
35
14,58
240
62,66
Woningen
542
34,24
358
34,39
604
58,02
79
4,99
1.041
65,76
(1) (2) (3) (4)
Inbegrepen de gebouwen en woningen waarvan de verwezenlijking aan gang of gepland is. Ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en renovatie. Perimeter van een wijkcontract (oude of lopende). Initiatiefwijk.
132
Aantal
%
Tabel 18
- Kostprijs, oppervlakte en samenstelling van de nieuwe (1) gebouwen waarvan de renovatie of bouw beëindigd werd in 2011.
Adres
Aard van de werken (2)
Kostprijs (in EUR)
Bruto-oppervlakte in m²
Kostprijs (in EUR) per bruto-m²
Aankoop
Werken
Totaal
Totaal (3)
Bewoonbaar (4)
Totaal
Bewoonbaar
Aantal woningen
Woningtype
Anderlecht, Puccinistraat, 73
RL
186.392,00
39.608,00
226.000,00
188
160
1.202,13
1.412,50
1
Eengezinsw. 4 k.
Laken,
RL
31.435,00
105.565,00
137.000,00
96
79
1.427,08
1.734,18
2
2 x 1 k.
TOTAAL : 2 GEBOUWEN
217.827,00
145.173,00
363.000,00
284
239
-
-
3
Gemiddelde per woning
72.609,00
48.391,00
121.000,00
94,67
79,67
1.278,12
1.518,76
-
Koningschapsstraat, 2 (5)
Legende
133
Het bedrag « werken » stemt overeen met alle kosten voor werken, prijsherzieningen, honoraria, onvoorziene werken en BTW, parkeerplaatsen niet inbegrepen (forfaitair berekend). (1) (2) (3) (4)
(5)
Woningen die voorheen nog niet het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting. RL = zware renovatie. Totale kostprijs van de verdiepingen, gevelmuren en helft van de mandelige muren inbegrepen. De bruto bewoonbare oppervlakte omvat de wanden, de gevelmuren, de helft van de scheidingsmuren tussen de appartementen en/of gemeenschappelijke delen, exclusief kelders, zolders, terrassen, balkons en gemeenschappelijke delen (trappen, overlopen, hall, sas,…). De oppervlakte van de woonvertrekken onder dak worden berekend rekening houdend met een vrije hoogte van 1m50 onder dak. De mezzanines van minstens 1m80 hoog worden meegerekend. Bij nieuwbouw en verdubbeling van de scheidingsmuur wordt de dikte van deze nieuwe muur meegerekend in de oppervlakte. De twee "nieuwe" woningen in de Koningschapsstraat zijn gecreëerd door de opsplitsing van een eengezinswoning in 3 woningen. Enkel de 2 kleinste woningen worden opgenomen als "nieuwe woningen".
Tabel 19
- Evolutie van de gemiddelde kostprijs, van de gemiddelde bruto-oppervlakte en van de gemiddelde kostprijs per m² van de nieuwe woningen (*) volgens het jaar waarvan de renovatie of bouw beëindigd werd. Gemiddelde kostprijs (in EUR)
Gemiddelde bruto-oppervlakte per m²
Jaar
Gemiddelde kostprijs (in EUR) per m² bruto
134
Aankoop
Werken
Totaal
Totaal
Bewoonbaar
2000
37.526,22
79.303,96
116.830,18
147,44
113,56
792,39
1.028,80
30 + 4 handelsruimtes
2001
40.667,55
85.117,57
125.785,22
153,86
123,75
817,52
1.016,45
35 + 1 handelsruimtes
2002
25.187,49
124.671,36
149.858,85
165,92
131,38
903,20
1.140,65
26
2003
15.398,47
119.938,77
135.337,24
120,82
97,20
1.120,16
1.392,36
44
2004
36.672,06
108.893,15
145.565,21
144,59
116,62
1.006,74
1.248,20
69
2005
33.237,85
125.817,71
159.055,56
135,61
106,11
1.172,89
1.498,97
18
2006
34.057,66
136.042,34
170.100,00
128,27
97,15
1.326,11
1.750,90
30
2007
25.279,25
131.114,35
156.393,60
115,64
90,58
1.352,42
1.726,58
33
2008 (1)
-
-
-
-
-
-
-
-
2009
20.102,48
177.873,13
197.975,61
111,82
89,16
1.770,48
2.220,45
82
2010
2.434,76
177.908,10
180.342,86
130,17
100,57
1.385,44
1.793,21
35
2011
72.609,00
48.391,00
121.000,00
94,67
79,67
1.278,12
1.518,76
3
Evolutie in 2011 (*) 2000 = 100
-
103,57
64,21
70,16
161,30
147,62
-
(*) Woningen die voorheen nog niet het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting. (1) In 2008 was geen enkele nieuwe woning afgewerkt.
Totaal
Aantal woningen
Bewoonbaar
-
Tabel 20
- Kostprijs, type, oppervlakte en rentabiliteit van de nieuwe woningen (1) die in 2011 in huur gegeven werden.
Adres
135
Vorst, Schaarbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Schaarbeek, Schaarbeek, Laken, Laken, Sint-Jans-Molenbeek, Anderlecht, Schaarbeek, Vorst, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Anderlecht, Anderlecht, Anderlecht, Schaarbeek, Schaarbeek,
Marconistraat Madeliefjesstraat Zwarte Paardstraat Zwarte Paardstraat Louis Scutenairestraat Zwarte Paardstraat Louis Scutenaire Zwarte Paardstraat Marcel Mariënstraat Marcel Mariënstraat Marcel Mariënstraat Koningschapsstraat Koningschapsstraat Zwarte Paardstraat Bergense steenweg Louis Scutenairestraat Marconistraat Zwarte Paardstraat Zwarte Paardstraat Zwarte Paardstraat Zwarte Paardstraat Zwarte Paardstraat Bergense steenweg Bergense steenweg Bergense steenweg Marcel Mariënstraat Marcel Mariënstraat
TOTAAL VAN 27 WONINGEN GEMIDDELDE
Gedelegeerde opdracht (X)
Aantal kamers
Kostprijs van de woning (2)
Bruto bewoonbare oppervlakte (3)
X
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 4 4
175.564,52 129.712,61 140.038,53 154.525,28 155.185,48 164.183,11 141.883,87 135.209,62 194.672,83 177.495,82 194.672,83 68.255,95 68.255,95 197.985,51 214.428,55 186.222,58 210.677,43 183.498,77 188.327,68 178.669,85 197.985,51 197.985,51 250.033,55 250.033,55 250.033,55 292.009,25 286.283,58
67,10 43,00 67,40 88,10 82,00 86,00 67,00 66,70 76,00 60,50 78,80 39,44 39,44 120,60 77,00 103,00 85,90 107,20 121,70 99,20 127,60 123,80 100,00 100,00 100,00 132,00 128,10
571,86 380,00 600,00 630,00 650,00 655,00 580,00 555,00 630,00 575,00 630,00 320,00 300,00 805,00 650,00 775,00 649,84 730,00 755,00 730,00 805,00 780,00 750,00 750,00 750,00 940,00 925,00
344,74 327,39 395,59 436,52 492,19 463,81 447,52 381,95 468,56 422,88 463,81 320,00 300,00 559,30 520,53 599,54 402,72 518,37 532,00 504,74 576,54 580,15 732,48 653,77 602,93 900,89 497,44
4.983.831,27 184.586,34
2.387,58 88,43
17.871,70 661,91
13.446,36 498,01
X X X X X X X X X
X X X X X X X X
X X
50 1,85
Contractuele huurprijs (4)
Te betalen bedrag (5)
Huurtoelagen (6)
142,56
145,50
142,65 174,59
174,60 94,57
847,47 145,75
Rentabiliteit op jaarbasis (7) CH (4) 3,91 3,52 5,14 4,89 5,03 4,79 4,91 4,93 3,88 3,89 3,88 5,63 5,27 4,88 3,64 4,99 3,70 4,77 4,81 4,90 4,88 4,73 3,60 3,60 3,60 3,86 3,88
TBB (5) 2,36 3,03 3,39 3,39 3,81 3,39 3,78 3,39 2,89 2,86 2,86 5,63 5,27 3,39 2,91 3,86 2,29 3,39 3,39 3,39 3,49 3,52 3,52 3,14 2,89 3,70 2,09
4,30 4,30
3,24 3,24
LEGENDE VAN TABELLEN 20, 21 EN 21 BIS
(1) Nieuwe of oude woningen: (2) Kostprijs van de woning:
(3) Bruto-bewoonbare oppervlakte per m²:
(4) Contractuele huurprijs : (5) Te betalen bedrag : (6) Huurtoelagen : (7) Rentabiliteit op jaarbasis : X: (8) Kostprijs van de renovatie:
woningen geklasseerd in functie of zij voorheen al dan niet deel uitmaakten van een huurhulpverrichting. De kostprijs van de woning wordt gebaseerd op de uiteindelijke kostprijs van het gebouw (in EUR) (aankoopprijs + kosten + honoraria allerlei + aansluitingen en alle bouwkosten, inclusief btw, gefactureerd en/of besteld op 31/12/2012. Met de personeelskosten wordt hierbij geen rekening gehouden). De kostprijs van de woning wordt verder berekend in functie van de referentiewaarde van de woning, rekening houdend met de totale referentiewaarde van alle woningen waaruit het gebouw bestaat. De bruto bewoonbare oppervlakte omvat de wanden, de gevelmuren, de helft van de scheidingsmuren tussen de appartementen en/of gemeenschappelijke delen, exclusief kelders, zolders, terrassen, balkons en gemeenschappelijke delen (trappen, overlopen, hall, sas,…). De oppervlakte van de woonvertrekken onder dak worden berekend rekening houdend met een vrije hoogte van 1m50 onder dak. De mezzanines van minstens 1m80 hoog worden meegerekend. Bij nieuwbouw en verdubbeling van de scheidingsmuur wordt de dikte van deze nieuwe muur meegerekend in de oppervlakte. contractueel vastgestelde huurprijs (in EUR) voor de desbetreffende woning. maandelijks bedrag (in EUR) ten laste van de huurder voor de desbetreffende woning. bedrag van de verwachte maandelijkse huurtoelagen (in EUR) voor de desbetreffende woning. opbrengsten uitgedrukt in % van de kostprijs van de woning. gedelegeerde opdracht van de Regering aan het Fonds. kosten ingevolge huurschade met inbegrip van de kosten voor de technische ploeg van het Fonds en de materialen.
136
Tabel 21
- Kostprijs, type en rentabiliteit van de oude woningen (*) in huur gegeven in 2011.
Adres
137
Sint-Joost, Schaarbeek, Etterbeek, Schaarbeek, Brussel, Brussel, Brussel, Ukkel, Vorst, Schaarbeek, Schaarbeek, Etterbeek, Schaarbeek, Jette, Schaarbeek, Molenbeek,
Vonckstraat Leopold Couroublestraat Generaal Bernheimlaan Fortinlaan Keizer Karelstraat Prieelstraat Koningschapsstraat Stille Oceaanstraat Stadionstraat Voltairestraat Leopold Couroublestraat Generaal Bernheimlaan Verhasstraat de Smet de Naeyerlaan Destouvellesstraat Vanderdussenstraat TOTAAL VAN 16 WONINGEN GEMIDDELDE
.
Aantal kamers
Kostprijs van de woning (2)
Bruto bewoonbare oppervlakte (3)
Contractuele huurprijs (4)
Te betalen bedrag (5)
1 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 4 5 42 2,63
121.623,72 203.388,81 110.321,32 95.702,90 97.736,96 114.225,25 142.574,92 95.051,51 112.672,94 154.861,18 224.798,16 122.579,25 145.324,77 122.023,75 172.182,73 152.113,45 2.187.181,60 136.698,85
95,20 112,70 102,72 94,86 82,80 95,83 96,00 84,66 101,00 94,86 100,15 118,70 127,47 120,10 143,60 178,25 1.748,90 109,31
465,78 700,00 700,00 625,00 650,00 600,00 675,00 575,00 675,00 675,00 750,00 750,00 750,00 750,00 825,00 1.000,00 11.165,78 697,86
465,78 678,81 516,78 488,08 502,43 600,00 488,08 473,72 543,64 543,64 602,93 574,22 631,63 588,57 741,77 817,39 9.257,47 578,59
Huurtoelagen (6)
174,59 124,76
160,05 150,00 164,05 164,05 189,14 197,00 118,37 189,14 218,24 1.849,39 115,59
Rentabiliteit op jaarbasis (7) CH (4) 4,60 4,13 7,61 7,84 7,98 6,30 5,68 7,26 7,19 5,23 4,00 7,34 6,19 7,38 5,75 7,89 6,13 6,13
TBB (5) 4,60 4,00 5,62 6,12 6,17 6,30 4,11 5,98 5,79 4,21 3,22 5,62 5,22 5,79 5,17 6,45 5,08 5,08
Tabel 21 bis - Kostprijs voor het terug in orde brengen en oppervlakte van de categorie 3 (*) vrijgekomen woningen en terug verhuurd in 2011. Aantal kamers
Bruto bewoon-bare oppervlakte (3)
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 5 5 126 2,33
34,61 30,50 34,61 30,50 34,61 34,61 34,61 41,66 44,70 47,59 48,00 55,00 51,98 68,22 75,41 73,58 82,08 84,00 79,50 66,00 100,31 77,20 86,38 82,14 93,68 75,00 86,00 115,25 95,60 122,00 74,00 71,80 71,80 119,40 95,00 109,30 117,13 170,00 94,41 127,00 104,38 98,00 103,83 96,75 108,00 122,88 178,03 119,01 160,00 137,01 165,00 138,00 219,35 195,00 4.980,41 92,23
Adres
Schaarbeek, Schaarbeek, Schaarbeek, Schaarbeek, Schaarbeek, Schaarbeek, Schaarbeek, Molenbeek, Sint-Gillis, Jette, Brussel, Anderlecht, Vorst, Anderlecht, Molenbeek, Molenbeek, Anderlecht, Brussel, Sint-Gillis, Evere, Evere, Molenbeek, Elsene, Anderlecht, Schaarbeek, Molenbeek, Brussel, Ukkel, Brussel, Brussel, Molenbeek, Brussel, Brussel, Sint-Joost, Vorst, Brussel, Sint-Joost, Brussel, Schaarbeek, Vorst, Schaarbeek, Vorst, Jette, Molenbeek, Schaarbeek, Molenbeek, Sint-Gillis, Molenbeek, Anderlecht, Evere, Anderlecht, Molenbeek, Schaarbeek, Schaarbeek,
Vondelstraat Vondelstraat Vondelstraat Vondelstraat Vondelstraat Vondelstraat Vondelstraat Sint-Jozefstraat Jozef Claesstraat Honoré Longtin Kerkveldstraat Waarheidsstraat Belgradostraat Hartelijkheidsstraat Sint-Jozefstraat Sint-Jozefstraat Liverpoolstraat Antwerpsesteenweg Sint-Jozefstraat Edouard Stuckensstraat Edouard Stuckensstraat Nicolas Doyenstraat Scepterstraat Bergense steenweg Vifquinstraat Vanderdussenstraat Anderlechtstraat Jozef Bensstraat Kuregemsestraat Anderlechtstraat Vanderdussenstraat Anderlechtstraat Anderlechtstraat Verbiststraat Drukkerijstraat Hamerstraat Kruidtuinstraat Anderlechtstraat Lochtstraat Merodestraat Voltairelaan Merodestraat Jozef De Heynstraat Vanderdussenstraat Camille Simoensstraat Sint-Jozefstraat Jozef Claesstraat Sint-Jozefstraat Waarheidsstraat Edouard Stuckensstraat Bergense steenweg Vanderdussenstraat Vondelstraat Vanderlindenstraat TOTAAL VAN 54 WONINGEN GEMIDDELDE
(*) woningen van de jongste generatie.
138
Kostprijs van de renovatie (8)
497,46 497,46 497,46
4.124,00 2.736,46 558,81 340,00 7.446,07 1.381,68 36.282,88 16.573,80 11.009,50 1.165,32 5.221,55 11.660,00 5.845,48 10.050,82 3.359,56 1.072,40 399,18 2.473,93 224,21 2.653,45 1.189,32 3.002,00 2.112,59 228,69 4.426,40 4.426,40 7.984,76 201,00 6.790,51 201,00 18.941,53 15.290,50 5.817,37 9.464,62 4.064,32 5.359,36 9.699,22 4.900,51 13.544,13 9.733,53 13.546,13 13.790,84 19.554,13 4.435,68 1.151,36 34.869,03 933,14 341.730,18 6.328,34
Duur van de laatste verhuring (in maanden) 2,00 6,00 5,00 4,00 6,00 9,00 5,00 7,00 67,00 19,00 10,00 120,00 15,00 154,00 34,00 4,00 33,00 19,00 79,00 68,00 41,00 17,00 20,00 37,00 22,00 11,00 70,00 69,00 79,00 37,00 19,00 91,00 69,00 64,00 57,00 42,00 72,00 61,00 51,00 64,00 31,00 59,00 176,00 95,00 64,00 77,00 69,00 82,00 112,00 48,00 96,00 9,00 113,00 12,00 2.702,00 50,04
Tabel 22
- Gemiddelde rentabiliteit, gemiddelde kostprijs en gemiddelde oppervlakte van de in huur gegeven woningen in 2011, per woningtype, naargelang ze oud of nieuw zijn. Oude woningen (A)
Woningtype in functie van het aantal kamers
Aantal woningen
Gemiddelde oppervlakte
Gemiddelde kostprijs (in EUR)
Nieuwe woningen (B)
Gemiddeld maandelijks te betalen bedrag (in EUR)
Rentabiliteit in %
Aantal woningen
Gemiddelde oppervlakte
Gemiddelde kostprijs (in EUR)
Verschil (B - A)
Gemiddeld maandelijks te betalen bedrag (in EUR)
Rentabiliteit in %
tussen gemiddelde kostprijzen
in EUR
van rentabiliteiten in %
in %
139
1
1
94,66
121.623,72
465,78
4,60
13
66,27
146.127,41
405,00
3,33
24.503,69
20,15
- 1,27
2
7
95,65
122.714,52
535,41
5,24
7
102,09
194.258,61
519,60
3,21
71.544,09
58,30
- 2,03
3
6
112,47
147.043,34
580,77
4,74
5
110,28
229.214,32
629,17
3,29
82.170,98
55,88
- 1,45
4
1
143,60
172.182,73
741,77
5,17
2
130,05
289.146,41
699,17
2,90
116.963,68
67,93
- 2,27
5
1
178,25
152.113,45
817,39
6,45
109,96
136.698,85
578,59
5,08
88,43
184.586,34
498,01
3.24
47.887,49
34,99
- 1,84
ALGEMEEN GEMIDDELDE TOTAAL
16
68
(1) Woningen die voorheen reeds het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting. (2) Woningen die voorheen nog niet het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting.
Tabel 23
- Evolutie per jaar van de kostprijs, van het aantal kamers, van het gemiddeld te betalen bedrag en van de rentabiliteit, volgens het jaar van inhuurgave, voor de oude en nieuwe woningen (1). Gemiddelde kostprijs (in EUR)
Gemiddeld aantal kamers (2)
Gemiddeld te betalen bedrag (in EUR)
Gemiddelde rentabiliteit in %
140
Jaar
Oude woningen
Nieuwe woningen
Verschil tussen oude en nieuwe
Oude woningen
Nieuwe woningen
Oude woningen
Nieuwe woningen
Verschil tussen oude en nieuwe
Oude woningen
Nieuwe woningen
Verschil tussen oude en nieuwe
2000
84.425,32
118.860,51
+ 40,79 %
3,00
2,84
322,06
346,36
+ 7,55 %
4,58
3,50
- 1,08
2001
78.746,83 (- 6,73 %)
125.637,49 (+ 5,70 %)
+ 59,55 %
2,85
3,31
355,03 (+ 10,24 %)
397,49 (+ 14,76 %)
+ 11,96 %
5,41 (+ 0,83)
3,80 (+ 0,30)
- 1,61
2002
99.191,53 (+ 25,96 %)
135.825,54 (+ 8,11 %)
+ 36,93 %
3,49
2,74
394,36 (+ 11,08 %)
395,31 (- 0,55 %)
+ 0,24 %
4,77 (- 0,64)
3,49 (- 0,31)
- 1,28
2003
105.436,52 (+ 6,30 %)
134.748,63 (- 0,80 %)
+ 27,80 %
3,10
2,75
391,19 (- 0,80 %)
423,65 (+ 7,17 %)
+ 8,30 %
4,45 (- 0,32)
3,77 (+ 0,28)
- 0,68
2004
100.778,23 (- 4,42 %)
137.708,05 (+ 2,20 %)
+ 36,64 %
3,00
2,65
443,93 (+ 13,48 %)
455,39 (+ 7,49 %)
+ 2,58 %
5,29 (+ 0,84)
3,97 (+ 0,20)
- 1,32
2005
116.834,23 (+ 15,93 %)
160.649,42 (+ 16,66 %)
+ 37,50 %
2,93
2,74
472,96 (+ 6,54 %)
520,62 (+ 14,32 %)
+ 10,08 %
4,86 (- 0,43)
3,89 (- 0,08)
- 0,97
2006
119.263,35 (+ 2,08 %)
166.116,13 (+ 3,40 %)
+ 39,28 %
3,13
2,38
519,33 (+ 9,79 %)
486,02 (- 6,65 %)
- 6,41 %
5,23 (+ 0,37)
3,51 (- 0,38)
- 1,71
2007
110.561,09 (- 7,30 %)
162.146,43 (- 2,39 %)
+ 46,66 %
3,15
2,55
550,29 (+ 5,96 %)
517,32 (+ 6,44 %)
- 6,00 %
5,97 (+ 0,74)
3,83 (+ 0,32)
- 2,14
2008
108.294,22 (- 2,05 %)
166.716,02 (+ 2,82 %)
+ 53,95 %
2,70
1,95
526,02 (- 4,41 %)
499,81 (-3,38 %)
- 4,98 %
5,83 (- 0,14)
3,60 (- 0,23)
- 2,23
2009
149.399,02 (+ 37,96 %)
179.722,30 (+ 7,80 %)
+ 20,30 %
2,95
2,04
572,23 (+ 8,78 %)
497,19 (- 0,52 %)
- 13,11 %
4,60 (- 1,23)
3,32 (- 0,28)
- 1,28
2010
127.040,94 (- 14,97 %)
205.398,32 (+ 14,29 %)
+ 61,68 %
3,00
2,03
606,69 (+ 6,02 %)
534,23 (- 5,89 %)
- 11,84 %
5,76 (- 1,16)
3,12 (-0,20)
- 2,64
2011
136.698,85 (+ 7,19 %)
184.586,34 (- 10,01 %)
+ 35,03 %
2,63
1,85
578,59 (- 4,63 %)
498,01 (- 6,78 %)
- 13,93 %
5,08 (- 11,80 %)
3,24 (+ 0,12)
- 1,84
(1) oude en nieuwe woningen, naargelang ze al dan niet deel uitgemaakt hebben van een huurhulpverrichting. (2) de flats worden beschouwd als woningen met 1 kamer. (….%) = evolutie in percentage t.o.v. het vorig werkjaar.
Tabel 24
- Vorderingsstaat van de renovatie- of bouwwerken van de nieuwe woningen op 31 december 2011.
Sites
141
Elsene, Schaarbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Gills, Brussel, Sint-Gillis, Sint-Agatha-Berchem, Neder-over-Heembeek, Elsene, Elsene, Laken, Sint-Jans-Molenbeek, Anderlecht, Haren, Schaarbeek, Sint-Agatha-Berchem, Sint-Lambrechts-Woluwe, Sint-Jans-Molenbeek, Ukkel, Anderlecht, Laken, Brussel, Vorst, Schaarbeek,
Herdersstraat/Keyenveldstraat Broederschapstraat Carl Requettelaan/Jozef Lemairelaan Birminghamstraat Coenraetsstraat Slachthuisstraat Denemarkenstraat Kweepereboomlaan Beukenootjesstraat Waversesteenweg Wiertzstraat Steylsstraat Vandenboogaerdestraat/Opzichterstraat Marie Groeninckx-De Maylaan / Adolphe Willemynsstraat Moestuinstraat Destouvellesstraat/Koninginnelaan Jacques Dormontlaan Roodebeeksteenweg Alphonse Vandenpeereboomstraat Sint-Jobsesteenweg Edmond Delcourtstraat/Aumalestraat Emile Wautersstraat (3) Antwerpsesteenweg (4) Drukkerijstraat Maréchal Fochlaan (5)
Aard van de verrichting (1)
R
R R R
C R C R R R en C C en en R en
C
C C C
Type van woningen
appartementen en appartementen en appartementen appartementen en appartementen appartementen en appartementen appartementens appartementen appartementen appartementen appartementen appartementen
duplex duplex duplex duplex
Aantal woningen
Aantal kamers/ woning
Vorderingsstaat (2)
21 25 54 36 72 22 14 10 50 16 15 23 31
1 tot 3 1 tot 3 1 tot 4 1 tot 3 1 tot 4 1 tot 3 1 en 2 onbepaald onbepaald onbepaald onbepaald 1 en 2 1 tot 4
FC FC TC FC TC TC PU PU NVA NVA NVA NVA AOS
C
appartementen
27
1 tot 3
NVA
C C C R C C C R R C R
appartementen appartementen appartementen appartementen appartementen appartementen appartementen appartement appartement appartementen appartement
40 53 39 13 32 14 7 1 2 13 1
onbepaald onbepaald onbepaald onbepaald onbepaald onbepaald onbepaald 1 1 onbepaald 2
NVA AOS NVA NVA AEN AOS AEN TC AT NVA CC
Brussel, Schaarbeek, Schaarbeek, Koekelberg, Totaal (1) C R
= constructie = renovatie
(2) FC TC AT CC PU
= = = = =
Murillostraat (6) Rogierstraat (7) Camille Simoensstraat (8) Boogschuttersstraat (9) 29 sites
werf in eindfase werken in uitvoering aanbesteding van werken in uitvoering lastenboek voor de werken in uitvoering wachten op de stedenbouwkundige vergunning
R R R R
AP AOS NVA AEN
= = = =
appartement appartement en duplex appartement appartement
1 2 1 1 636
1 1 en 2 1 2
AT CC CC CC
architecturaal ontwerp in uitvoering offerteaanvraag voor architectuuropdracht in uitvoering net aangekocht aankoop in onderhandeling
142
(3) Verdeling van een gebouw van 2 woningen (2 x 4 k.) deeluitmakend van het “oude” patrimonium in 3 woningen (1 x 1 k., 2 x 4 k.) (4) Verdeling van een gebouw van 2 woningen (2 x 4 k.) deeluitmakend van het “oude” patrimonium in 3 woningen (2 x 1 k., 1 x 2 k.) (5) Verdeling van een triplexwoning (4 k.) deeluitmakend van het “oude” patrimonium in 2 woningen (1 x 3 k., 1 x 2 k.) (6) Verdeling van een eengezinswoning (5 k.) deeluitmakend van het “oude” patrimonium in 2 woningen (1 x 1 k., 1 x 3 k.) (7) Verdeling van woningen in een gebouw van 5 eenheden deeluitmakend van het “oude” patrimonium: 1 woning 1 x 4 k. wordt 2 woningen 2 x 2 k., de verhoging van een verdieping laat toe 2 duplexen te creëren van 4 k. In plaats van een appartement van 4 k. (8) Verdeling van een triplexwoning 4 k. deeluitmakend van het “oude” patrimonium in 2 woningen (1 x 1 k., 1 x 3 k.) (9) Verdeling van een eengezinswoning (5 k.) deeluitmakend van het “oude” patrimonium in 2 woningen (2 x 2 k.)
SECTIE III – DE PRODUCTIE VAN WONINGEN EN DE VASTGOEDVERRICHTINGEN
A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN.
Sinds het ontstaan van het Fonds eind 1975, het jaar waarin de huurhulpverrichtingen ontstonden, kent de woningproductie door het Fonds een constante en progressieve evolutie. Die woningproductie bestond aanvankelijk uit de verwerving van bestaande huizen in relatief goede staat, die dus slechts lichtjes gerenoveerd moesten worden en hoofdzakelijk als ruime eengezinswoningen dienden of 2 of 3 wooneenheden bevatten van het type duplex of triplex. Enkele gebouwen telden meer woonheden. Twee sites bestonden uit meer dan 25 woningen. In die periode renoveerde men volgens de zogenaamde “bevermethode”, waarbij de huurder zo goed en zo kwaad als hij kon, bijdroeg aan de verbetering van de woning die hem tegen een zeer lage huurprijs ter beschikking werd gesteld. De financiële regels en eisen van de sector lieten geen grondige renovatie toe: het eenvoudige karakter van de woning was de regel (inrichting, technieken, comfort). Die situatie was afgestemd op het doelpubliek van die periode: grote gezinnen met een zeer laag inkomen die overbevolkte en armoedige krotwoningen moesten verlaten. Daarna, in 1997, ging men door een beslissing van de Raad van Bestuur het bestaande patrimonium grondig renoveren en men deed hetzelfde voor het patrimonium dat men pas verworven had in het kader van de uitbreiding van de huurhulp. In die tijd ontwikkelde de Regering de “gedelegeerde opdrachten”: zware renovatie- en nieuwbouwprojecten. Het Fonds nam zo zijn plaats in binnen het stadsrenovatiebeleid, dat werd bevestigd in het kader van de wijkcontracten. Gelijktijdig met de gedelegeerde opdrachten voerde het Fonds “gelijkgestelde verrichtingen” uit. Al die opdrachten zijn hoofdzakelijk gericht op de sanering van leegstaande woningen of onbewoonbare krotwoningen, grote vrijstaande of gegroepeerde woningen, delen van straten of huizenblokken, of op het bestemmen tot woningen van brouwerijen, mouterijen, drukkerijen, scholen en pakhuizen, die soms gedeeltelijk uit kantoren bestaan, maar ook op de bouw van nieuwe woningen eventueel na afbraak of op braakliggende terreinen al dan niet ingesloten tussen andere gebouwen. Vele van deze opdrachten zijn het resultaat van een samenwerking met gemeenten want dikwijls gaat het om gronden of gebouwen waarvan zij oorspronkelijk eigenaar waren. Het aantal woningen dat geproduceerd wordt per site varieert van 4 tot ongeveer 70. Sommige van die verrichtingen zijn voorbeelden op het vlak van architectuur, integratie in het stadsweefsel of van sociale vermenging. Terwijl de financieringsbronnen voor die verrichtingen uitsluitend bestonden in de toewijzing van het jaarlijks investeringsvermogen van het Fonds via de vorming van kapitalen van het “fonds B2”, werden andere financiële middelen aangewend. Zo wijst de Regering sinds 2006 een gedeelte van de opbrengst van gewestelijke stedenbouwkundige lasten toe aan het Fonds. Vervolgens werd in 2009 het bijzondere financieringsmechanisme van het Huisvestingsplan ingevoerd.
143
De beheersovereenkomst van januari 2011 vormt de juridische basis voor een aanzienlijke groei van de actie van het Fonds als ontwikkelaar van woningen en dit via het Huisvestingsplan en de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen of “BRV”. We verwijzen hier naar wat daarover uiteengezet is in het activiteitenverslag voor 2010. Voor het eerst werd een deel van het investeringsvermogen voor 2011 specifiek besteed aan de financiering van BRV-verrichtingen, zonder te snoeien in de middelen voor hypothecaire kredietverrichtingen en met het doel in dat kader 262 woningen te produceren. De uitdagingen, moeilijkheden en onzekerheden die aan de productie van woningen verbonden zijn, werden zeer uitgebreid uiteengezet in sectie IV van het jaarverslag van 2009, met als titel: “Problematiek van de productie van woningen”. Het is nuttig die tekst te raadplegen want de thematiek blijft zeer actueel. Er moet worden benadrukt dat sindsdien meerdere aanvullende doelstellingen of eisen werden bevestigd of opgelegd via verschillende bepalingen van de beheersovereenkomst: -
Voor nieuwbouwwoningen geldt de passiefstandaard , voor de andere die van "zeer lage energie". Iedereen is het ermee eens dat die doelstelling gelet op de problematieken inzake milieu en energiekosten vandaag de dag een “natuurlijke” verplichting is. Er mag echter niet vergeten worden dat het financieel plan van het Huisvestingsplan en van de BRV die doelstelling niet heeft opgenomen. Het staat evenwel vast dat bij dezelfde architectuurprojecten de passief- of zeer lage energiestandaard duurder is dan de woningen die niet van dat type zijn. Er is echter geen tijd meer voor discussies. Men zal ervoor moeten zorgen dat men binnen de grenzen van de beschikbare budgetten blijft. Anders zullen de eventuele meerkosten moeten worden doorgerekend in de huur of de leninglast. Bovendien moet men er rekening mee houden dat de aankoop van een site en het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning voor het bouwwerk dat er kan worden opgetrokken, ernstige problemen kunnen opleveren wanneer het architectuurproject niet voldoet aan het voorgeschreven energieprestatieniveau. Het Fonds heeft dat al bij enkele verrichtingen ervaren. Zo’n project aanpassen is niet zo eenvoudig als het lijkt. De hierna vermelde commentaren over de betrokken verrichtingen illustreren die problematiek. Het Huisvestingsplan en de BRV moeten gedeeltelijk kunnen worden gerealiseerd, ten minste in de gemeenten die op hun grondgebied niet over "15 % kwaliteitswoningen in openbaar beheer en met een sociaal doel" beschikken. Iedereen weet echter dat de grondprijs een zeer belangrijke component vormt van de woningproductie en dat in het bijzonder in de gemeenten die dat percentage niet halen, de kostprijs voor de toegang tot grond hoog is. Dat specifieke aspect werd niet in aanmerking genomen in het financieel plan. Op de totale gemiddelde voorziene kostprijs per bruto bewoonbare m², namelijk 2.500,00 EUR, wordt de invloed van de grondprijs berekend op 500,00 EUR. In de betrokken gemeenten kan die invloed het dubbele en zelfs meer bedragen. Het is dus duidelijk zeer moeilijk om die doelstelling te halen en toch het financiële evenwicht te bewaren. En toch moet de actie van het Fonds zich over het hele grondgebied van het gewest kunnen uitstrekken, zowel op het vlak van de hypothecaire kredietverrichtingen, als wat de huurhulpverrichtingen of de BRV betreft. De gewestelijke stadsvlucht waarmee de Regering
144
geconfronteerd wordt, is immers gedeeltelijk te wijten aan het feit dat de grote meerderheid van de gezinnen niet in de zogenaamde “groene” gemeenten kan gaan wonen. Die problematiek wordt geïllustreerd in de hiernavolgende tabel 2 met betrekking tot de vastgoedverrichtingen die in de betrokken gemeenten werden uitgevoerd. -
Specifieke projecten zullen worden opgenomen in de vastgoedverrichtingen van het Huisvestingsplan. Het betreft: ∗ een groepswoonproject voor personen die bijna tot de derde leeftijd behoren dat intergenerationeel wonen kan omvatten (25 tot 30 woningen in een of twee projecten). ∗ een structuur van gemeenschapswonen voor gehandicapte volwassenen die sterk afhankelijk zijn (10 tot 15 woningen). ∗ een vrij omvangrijk project waarbij kantoren worden omgevormd tot woningen (ongeveer 50 woningen). Bovendien zal bij elke vastgoedverrichting een bijzondere aandacht worden besteed aan de algemene toegankelijkheid en zal een deel van de woningen worden gereserveerd voor personen met een beperkte mobiliteit. Die specifieke doelstellingen komen aan bod in de hierna volgende commentaren voor de betrokken verrichtingen.
-
De beheersovereenkomst bepaalt dat het programma voor de bouw van woningen die zullen worden verkocht, zal worden uitgewerkt rekening houdende met de gemeenschappelijke modaliteiten van de operatoren van het gewestelijk woonbeleid en dit met name wat betreft de stedenbouwkundige kwaliteit door de bouwmeester erbij te betrekken en de participatie van de bewoners. Wat de gemeenschappelijke modaliteiten van de genoemde operatoren betreft, zijn er geen nieuwe elementen te vermelden voor de modaliteiten van het recente verleden zowel op het vlak van de stedenbouwkundige aspecten, de kwaliteit van de architectuur, de overheidsopdrachten als op het vlak van alle toepasselijke reglementeringen en procedures. Het overleg met de bouwmeester werd in de loop van het jaar ingevoerd. Het gaat in hoofdzaak over de bestekken voor de architectuuropdrachten en de “ontwerp-uitvoering”opdrachten die het Fonds organiseert en in de lente van 2012 zal opstarten. Dat overleg is verrijkend want zo kunnen de verschillende, soms uiteenlopende standpunten over kwesties met betrekking tot de procedurevorm van de opdrachten, de structurering van de bestekken, de inhoud ervan met elkaar geconfronteerd worden en dit vanuit juridische, deontologische, stedenbouwkundige, architecturale, technische, financiële enz. benaderingen.
-
De beheersovereenkomst bepaalt eveneens dat het Fonds acties zal opzetten voor de verdere ontwikkeling van de samenwerking met de lokale besturen, in het bijzonder in het kader van de duurzame wijkcontracten, of met de andere spelers uit de overheidssector. Het zal ook deelnemen aan nieuwe vormen van partnership tussen al deze spelers. Sommige vastgoedverrichtingen die aangevat werden in het kader van het Huisvestingsplan of de BRV bevatten die dimensie. In voorkomend geval wordt dat hierna vermeld.
145
B. DE VASTGOEDVERRICHTINGEN.
1. DE GEDELEGEERDE OPDRACHTEN. In de term “gedelegeerde opdrachten” zitten de bijzondere verrichtingen vervat die door het Gewest worden bepaald en die het sinds 1993 toewijst aan het Fonds. Dit gebeurt op basis van artikel 1.1.2. van de vorige beheersovereenkomst (voor de periode 1997-2001 en volgende jaren) en van artikel 1.2.3. van die voor de jaren 1991 tot 1994. Deze opdrachten kaderen heel vaak binnen de perimeters van bestaande of op stapel staande wijkcontracten of binnen die van stadszones waarin gelijkaardige renovatieprojecten uitgevoerd moeten worden. In de meeste gevallen gaat het om gegroepeerde verrichtingen bestaande uit zware renovatieof (herop)bouwprojecten. Vaak worden deze projecten geselecteerd omwille van hun uiterst positieve effect op de stadswijk waarin ze zijn gesitueerd. Ze komen ook tegemoet aan een grote sociale nood. De gedelegeerde opdrachten worden bijna uitsluitend opgenomen in de huurhulpactiviteiten of binnen die voor de hypothecaire leningen (in dat laatste geval gaat het om “BRV”verrichtingen). De specifieke kenmerken van deze opdrachten en de procedures die gevolgd moeten worden om ze te verwezenlijken, zorgen in veel gevallen voor zeer lange uitvoeringstermijnen. Bovendien zorgen de vaak progressieve omschrijving en de onzekerheden eigen aan alle bouwprojecten ervoor dat het vaak moeilijk is om de uiteindelijke kostprijs van dergelijke verrichtingen op voorhand te ramen. Daarom moet de basisinvestering vaak nog aangepast worden tijdens de uitvoering van het project. We verwijzen naar de verslagen van de voorbije jaren waarin toelichting wordt gegeven bij de moeilijkheden en beperkingen waarmee we worden geconfronteerd voor deze opdrachten. Hierna volgt een overzicht van de vorderingsstaat van de opdrachten die op 31 december 2011 nog niet voltooid zijn. Ze zijn geklasseerd in functie van het jaar van de oorspronkelijke investering. De projecten die op 1 januari 2011 afgerond waren, worden hier niet meer vermeld. Een verrichting is afgerond wanneer alle huurwoningen zijn toegewezen of wanneer alle authentieke aktes zijn verleden voor de woningen die bestemd waren voor verkoop. In dit laatste geval geldt ook dat de verrichting is afgerond, zelfs als alle eventueel voorziene parkeerplaatsen nog niet zijn verkocht of verhuurd.
2001 1) Schaarbeek – 2 terreinen in de verkaveling “Dailly”, Marcel Mariënstraat en Louis Scutenairestraat – Nieuwbouw –Investering 2001: 3.544.877,40 EUR – Supplement 2006: 2.455.448,90 EUR – Supplement 2010: 48.990,50 EUR - Programma: 26 woningen bestemd voor verhuur. De bouwwerken voor de 2 gebouwen werden respectievelijk in mei en augustus 2006 opgestart en werden in december 2009 afgerond. De 26 woningen zijn verhuurd.
2) Sint-Jans-Molenbeek – Zwarte Paardstraat. – Renovatie/(herop)bouw – Investering 2001: 2.425.687,72 EUR - Investering 2002: 2.054.312,28 EUR - Supplement 2007: 1.350.000,00 EUR; Programma: 31 woningen bestemd voor verhuur. De specifieke kenmerken van deze verrichting worden vermeld in het jaarverslag 2010.
146
Op 31 december 2011 worden 24 van de 31 woningen bewoond door kunstenaars, hoofdzakelijk alleenstaanden. De lege woningen zijn groot en zijn bestemd voor gezinnen, terwijl de kandidaat-huurders alleenstaande kunstenaars zijn of koppels. Die woningen zullen wellicht aan kandidaat-huurders van het algemeen huurhulpregister worden toegewezen en bijgevolg zal de vereiste dat de kandidaten “kunstenaars” moeten zijn, worden geschrapt.
2002 1) Sint-Jans-Molenbeek – Zwarte Paardstraat. - Renovatie/(herop)bouw – Deze opdracht is gespreid over 2001 en 2002. Wij verwijzen hiervoor dan ook naar bovenstaande commentaar. 2) Vorst - Marconistraat – Bouw van een semi-gemeenschapshuis voor personen van de derde leeftijd - Investering 2002: 1.800.000,00 EUR - Investering 2003: 900.000,00 EUR Supplementen: 2005 : 199.901,95 EUR; 2007: 134.592,41 EUR; 2008: 48.765,37 EUR Programma: 15 woningen bestemd voor verhuur + gemeenschappelijke lokalen en parking. Alle woningen zijn bewoond. Het gemeenschappelijke project zoals het Fonds het had omschreven komt moeilijk tot stand. Ter herinnering, de bedoeling is om een "ouder wordende" maar "valide" persoon de mogelijkheid te geven om met andere personen met gelijkaardige kenmerken eenzelfde woonkader te delen en te trachten om, tussen hen, de gevoelens van "eenzaamheid, onveiligheid, marginalisering, afhankelijkheid, nutteloosheid, enz.” die kunnen optreden in de loop van het verouderingsproces, te verzachten. De gehuurde woning, de gemeenschappelijke tuin en de gemeenschappelijke lokalen vormen plaatsen die het de huurder mogelijk maken om een evenwicht te vinden tussen privéleven en activiteiten die gedeeld worden met de andere bewoners van het gebouw. De huurders werden onder andere "geselecteerd" op basis van hun motivatie om een "minimaal leefgemeenschapsproject" te ervaren, welk voornamelijk bestaat uit dergelijke activiteiten. Sommigen van hen nemen niet deel aan dit "gemeenschapsleven". We hebben echter de ontwikkeling van onderlinge hulp kunnen vaststellen dankzij de laatst aangekomen personen. Er heeft zich een groep gevormd die de gemeenschappelijke lokalen gebruikt; het gebruik en het onderhoud van de tuin blijven moeilijk maar dankzij de laatst aangekomen personen tekent zich ook daar een verbetering af. Ondanks deze positieve evoluties, moet de begeleiding van de gemeenschap worden toevertrouwd aan een gespecialiseerde organisatie.
2003 1) Vorst - Marconistraat - Bouw van een semi-gemeenschapshuis voor personen van de derde leeftijd. Deze opdracht is gespreid over 2002 en 2003. Wij verwijzen dan ook naar de commentaar hiervoor. 2) Elsene - Herdersstraat - Keienveldstraat - Nieuwbouw - Investering 2003: BRV: 1.425.000,00 EUR; Investering: 2004: HH: 45.120,00 EUR + BRV: 1.216.000,00 EUR Supplement 2008: HH: 785.200,00 EUR + BRV: 524.800,00 EUR – stedenbouwkundige lasten 2010: 4.263.880,00 EUR - Programma: 35 woningen waarvan 14 bestemd voor verkoop en 21 bestemd voor verhuur + een ruime parking. Opdracht gespreid over 2003 en
147
2004 en 2010. De voorbije jaren is in het jaarverslag dieper ingegaan op de aankoopvoorwaarden voor het terrein en op de transfer van de parking in de Keienveldstraat waarvan het Fonds eigenaar was. Begin april 2009 werden de werken opgestart. Nu worden ze afgerond. Om de redenen die in het jaarverslag van 2010 werden uitgelegd, in de sectie III, C., sub 4, werd een opbrengst van 4.263.880,00 EUR uit stedenbouwkundige lasten die aanvankelijk bestemd was voor de verrichtingen “Waver” en “Wiertz” te Elsene aangewend voor de verrichting Herder/Keienveld, op het huurgedeelte ervan. Het gelijke bedrag van de investering dat zo gerecupereerd wordt, wordt ten belope van 3.700.000,00 EUR aangewend voor de site van de Steenweg op Waver, het saldo, dit wil zeggen 563.880,00 EUR voor die van de Wiertzstraat.
2004 1) Elsene - Herdersstraat - Keienveldstraat - Nieuwbouw - Deze opdracht werd gespreid over 2003, 2004 en 2010. Wij verwijzen dan ook naar de commentaar hiervoor. 2) Schaarbeek - Broederschapstraat - Renovatie - Oorspronkelijke investering: 3.082.000,00 EUR; Supplementen: 2005: 680.000,00 EUR; 2007: 1.093.036,33 EUR; 2008: 15.811,75 EUR - 2010: 38.735,76 EUR; 2011: 415.416,16 EUR (RvB 03/05/2011) Programma: 25 woningen aanvankelijk bestemd voor verkoop. Voor de evolutie van deze verrichting verwijzen we naar de gedetailleerde uitleg onder de titel "(Herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen of BRV” van het jaarverslag 2010. Gelet op de onmogelijkheid om de woningen te verkopen, werd eerst vooropgesteld om de site onder te brengen in de huurhulpverrichtingen in ruil voor de bestemming tot de BRV van de site “Birmingham”. Dat bleek niet opportuun te zijn. Daarom werd aan de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, voorgesteld om 25 woningen van de site onder te brengen in het Huisvestingsplan, en de som van de oorspronkelijke investering (namelijk 3.082.000,00 EUR) te recupereren om ze aan te wenden voor de gedeeltelijke verwezenlijking van de verrichting die wordt uitgevoerd door de Gemeente Elsene, Sans Soucistraat 120-122, in het kader van het wijkcontract “Scepter”. De woningen van laatstgenoemde site zijn bestemd voor de "BRV”-verrichtingen. Eind september 2011 liet de Staatssecretaris weten akkoord te zijn met dit voorstel. Eind 2011 zijn de voltooiings- en afwerkingswerken van de Broederschapstraat aan de gang.
2005 – 2006 - 2007 en 20081) Sint-Jans-Molenbeek - Birminghamstraat - Aankoop/renovatie - Investering 2005: 4.900.000,00 EUR - Programma: 30 woningen - Stedenbouwkundige lasten 2006: 591.000,00 EUR - Programma: 3 woningen - Investering 2008: 585.000,00 EUR Programma: 3 woningen - Supplementen 2009: 44.000,00 EUR, 2010: 5.000,00 EUR, 2011: 47.888,43 EUR - De 36 woningen zijn bestemd voor huurhulp.
148
Het complex bestaat uit een verlaten industrieel gebouw en twee gebouwen aan de straatkant. Vroeger was er een suikerfabrikant in gevestigd, daarna werd het complex gebruikt als opslagplaats voor meubels. De aankoopakte werd ondertekend in maart 2006. Begin 2008 werd een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd, die begin 2009 werd toegekend. De werken werden eind 2009 opgestart. Eind 2011 zijn ze bijna afgerond. Er werd extra aandacht besteed aan de isolatie van de muren en aan de dakbekleding. Er zijn ook een systeem met dubbele stroom en zonnepanelen voorzien die zorgen voor de warmwaterproductie. 2) Sint-Gillis - Coenraetsstraat - Aankoop/renovatie - Investering: 2005: 1.200.000,00 EUR; 2006: 8.571.428,59 EUR; 2007: 2.408.571,41 EUR; 2008: 195.000,00 EUR – Supplement: 2010: 2.525.000,00 EUR - Programma: 72 woningen bestemd voor verhuur. Deze opdracht werd gespreid over 2005 (7 woningen), 2006 (50 woningen), 2007 (14 woningen) en 2008 (1 woning). Dit grote industriële gebouw werd vroeger gebruikt als opslagplaats voor ziekenhuismateriaal. In 2008 werd de stedenbouwkundige vergunning toegekend. Midden 2010 werden de werken opgestart. Deze blijken sinds de opstart ervan bijzonder complex te zijn. Het jaar 2011 is begonnen met de verwezenlijking van micropalen, dit is een delicate fase van funderingen binnen een woonblok in het midden van oude structuren die deels behouden moeten blijven. Hierop volgden gedeeltelijke afbraakwerken in het midden van bestaande volumes. Bij deze beperkingen komt de zeer dure erfdienstbaarheid van antennes van een mobiele telefonieoperator, die behouden en in werking moeten worden gehouden. Hieruit is de uitvoering voortgevloeid van structurele, excessief gecompliceerde ondersteuningen, gevolgd door aansluitingen die al even complex zijn tussen nieuwe elementen en deze die zijn behouden. Ten slotte was het noodzakelijk om, door de frequente ontdekking van te breekbare en niet te hergebruiken elementen, ondanks meerdere vroegere sonderingen, bepaalde zones en de structuren ervan volledig te wijzigen; bijvoorbeeld wanneer elementen die ogenschijnlijk van beton zijn, uiteindelijk slechts een reinheidsbekleding zijn op het niet te hergebruiken metselwerk.
2009 In 2009 werd er geen enkele gedelegeerde opdracht toegekend aan het Fonds.
2010 In 2010 heeft de Regering geen gedelegeerde opdrachten aan het Fonds toevertrouwd. Het principe van de "gedelegeerde opdrachten" zoals omschreven in de voorgaande beheerscontracten werd nooit als dusdanig aangenomen in het beheerscontract dat werd gesloten op 27 januari 2011. Wat het "Huisvestingsplan" betreft, dit moet eerder worden beschouwd als een "globale opdracht die aan het Fonds is toevertrouwd door het Gewest". De verrichtingen die eruit voortvloeien zijn opgenomen in onderstaand punt 4.
149
2011 1) Elsene - Sans-Soucistraat - Nieuwbouw - Transfer van investering: 3.082.000,00 EUR Programma: een vijftiental woningen bestemd voor verkoop. Wij verwijzen naar de commentaren betreffende hoger vermelde opdracht "Broederschap". De transfer van de site "Broederschap" naar huurhulpverrichtingen van het Huisvestingsplan maakt het mogelijk om de oorspronkelijke investering te recupereren die bestemd was voor deze site en deze te bestemmen aan de verrichting die het Fonds doet in samenwerking met de gemeente Elsene in de loop van het wijkcontract “Scepter”. Aangezien de Staatssecretaris de voorwaarden van deze transfer heeft aanvaard, kan men beschouwen dat de verrichting “Sans Souci” een gedelegeerde opdracht uitmaakt. Naast een twintigtal huurwoningen die zijn voorbehouden voor de Gemeente Elsene financiert het Fonds de bouw van een vijftiental woningen bestemd voor verkoop die zullen worden opgericht in de Sans Soucistraat in een woonblok, in het kader van een gezamenlijke opdracht die wordt geleid door de Gemeente. Deze woningen zijn bestemd voor gezinnen die beantwoorden aan de toekenningsvoorwaarden voor de hypothecaire kredieten van het Fonds. Het vooraf bestaand recht is het recht van erfpacht met een duur van 99 jaar. Wij verwijzen hier naar wat daarover uiteengezet is in de sectie I sub A. 3e lid “Alternatief voor de volle eigendom”. 2) a) Elsene – Steenweg op Waver - Renovatie/Nieuwbouw - Investering 2011: 3.700.000,00 EUR (transfer investering project Herder - Investering 2003: 2.325.000,00 EUR - Investering 2004: 1.375.000,00 EUR) - Programma: 16 woningen bestemd voor verhuur. b) Elsene – Wiertzstraat – Renovatie/Nieuwbouw – Investering 2011: 563.880,00 EUR (transfer investering project Herder – Investering 2004: 563.880,00 EUR). Programma: 3 woningen bestemd voor verhuur – Stedenbouwkundige lasten 2011: 1.763.375,00 EUR – Programma: 11 woningen bestemd voor verhuur. Het saldo van de financiering voor 1 bijkomende woning, wat de verrichting op 15 woningen brengt, wordt volgend jaar vastgesteld. In het jaarverslag 2010 (sectie III, C. STEDENBOUWKUNDIGE LASTEN, sub 4) werd de context van deze verrichtingen uiteengezet, meer bepaald de redenen voor de ruil van financieringsmiddelen tussen deze verrichting en de verrichting “Herder-Keienveld”. De erfpachtovereenkomsten met de Gemeente Elsene werden ondertekend in 2011. Eind 2011 zijn de lastenboeken van de dienstenopdrachten in voorbereiding. Merk op dat de Regering bij besluit van 2 december 2010 een subsidie van 4.263.880,00 EUR heeft toegekend, waarvan 1.500.000,00 EUR in 2010 werd gestort aan het Fonds, 2.763.880,00 EUR werd ontvangen in maart 2011. Een toeslag van 1.763.375,00 EUR werd ingeschreven in het gewestelijk budget bij de aanpassing hiervan.
2. DE GELIJKGESTELDE VERRICHTINGEN. De hierna vermelde verrichtingen hebben gelijkaardige kenmerken en streven doelstellingen na die vergelijkbaar zijn met deze van de gedelegeerde opdrachten op onroerend, stedenbouwkundig en sociaal vlak.
150
De gelijkgestelde verrichtingen die verwezenlijkt worden waren op 31 december 2011 als volgt gevorderd: 1) Anderlecht - “Transvaal’-verrichting - Nieuwbouw - Investeringen 2002: 3.041.744,10 EUR; 2005: 327.901,82 EUR - Supplementen: 2006: 223.875,75 EUR, 2007: 751.540,03 EUR, 2009: 9.862,06 EUR en 2010: 99.041,45 EUR. Voor de historiek van deze verrichting verwijzen wij naar de vorige jaarverslagen. 4e fase – Programma: 4 woningen bestemd voor verhuur. Op het terrein dat ook gelegen is aan de Bergensesteenweg 342 werd een klein hoekgebouw met 4 huur appartementen afgewerkt midden 2010. Al deze woningen zijn verhuurd. 2) Vorst - Van Volxemlaan - Renovatie - Investering 2003: 1.481.000,00 EUR; 2008: 554.000,00 EUR - Programma: 12 woningen bestemd voor verkoop. Voor deze verrichting verwijzen wij naar het jaarverslag van 2010. De woningen zullen worden verkocht in een staat van gesloten ruwbouw. Eind 2011 worden de werken afgerond. 3) Sint-Jans-Molenbeek - Carl Requettelaan/Joseph Lemairelaan - Carl Requettelaan/Edmond Candrieslaan - Nieuwbouw - Investering: 16.765.000,00 EUR, waarvan 7.564.842,66 EUR in 2004, 5.040.788,34 EUR in 2005 en 4.159.369,00 EUR in 2009 - Programma: 100 woningen waarvan 54 bestemd voor verhuur en 46 voor verkoop. Eind 2005 verkocht de gemeente Molenbeek de 2 terreinen die gelegen zijn op de hoeken die worden gevormd door de hoger genoemde lanen. De dienstenopdracht werd in november 2006 toegekend. Het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning werd in september 2007 ingediend. Nadat verschillende aanpassingen werden aangebracht, werd de stedenbouwkundige vergunning eind 2008 toegekend. Eind 2009 vond de aanbesteding van de werken plaats. Deze werken zijn eind 2011 nog altijd bezig. Het einde van de werken is voorzien voor december 2012. 4) Sint-Jans-Molenbeek - terrein Finstraat - Nieuwbouw - Investeringen: 2005: 1.646.400,00 EUR; 2008: 1.528.600,00 EUR; 2009: 254.143,65 EUR; 2010: 55.632,25 EUR Programma: 14 woningen bestemd voor verkoop. Voor meer uitleg over deze pilootverrichting verwijzen wij naar wat uiteengezet is in het jaarverslag van 2010, Sectie I A 3, in de titel “De verhuren-verkopen en de (herop)bouwen/ renovaties-verkopen”. De bouw werd afgewerkt in 2010 en 13 van de 14 woningen werden verkocht. De overblijvende woning deed onder meer dienst als kijkappartement. De mede-eigendom heeft er haar vergaderingen gehouden. Studenten, journalisten en een ruim publiek dat bewust gemaakt is van de verrichting werden er ontvangen door vertegenwoordigers van de vereniging “l’Espoir”. Bijgestaan door de CIRE en het buurthuis Bonnevie heeft "l’Espoir" er verschillende activiteiten gevoerd, onder andere vergaderingen betreffende het beheer van "passiefhuizen", dat een bijzondere opleiding vereist, evenals de organisatie van wijkfeesten.
151
5) Sint-Jans-Molenbeek - hoekterrein Mariemontkaai/Ninoofsesteenweg - Nieuwbouw Investering 2005: 1.062.500,00 EUR; 2009: 652.500,00 EUR - Programma: 9 woningen bestemd voor verkoop. Het Fonds kocht dit terrein midden 2006 van de gemeente in het kader van het Wijkcontract “Heyvaert-Fonderie”. De stedenbouwkundige vergunning werd begin 2008 toegekend. Deze woningen zijn bestemd voor verkoop. Het aanbestedingsdossier werd eind 2008 afgerond. Eind 2009 werden de werken opgestart. Wij herinneren eraan dat de aanvang van de werken nagenoeg zes maanden vertraging heeft opgelopen omdat er onvoldoende plaats was in de omgeving van het terrein, gebruikt door het openbaar vervoer op de Ninoofsesteenweg, waarvan de infrastructuur volledig werd vernieuwd. Hierop volgde de heraanleg van de Mariemontkaai. Van de Commissie voor de Coördinatie van de Werken mocht de aannemer de werf dan ook niet installeren. Toen de werken nauwelijks waren opgestart, heeft de aannemer niet aangegeven aansluitingen op de regies ontdekt, die moesten verwijderd worden. Ten gevolge van een gebrekkige uitvoering van de aanneming werd de stabiliteit van het aanpalende gebouw aangetast, waardoor dringende stuttingswerken moesten uitgevoerd worden. Al deze elementen hebben aanleiding gegeven tot een aanzienlijke vertraging. Ondanks een overeenkomst tussen het Fonds en het aannemingsbedrijf waarbij nieuwe termijnen werden vastgelegd voor de werken, zijn deze eind 2011 nog altijd volop bezig. Er wordt dan ook gevreesd dat het Fonds een gerechtelijke procedure zal moeten instellen tegen dit aannemingsbedrijf dat volkomen tekort komt. 6) Brussel - Slachthuisstraat - Renovatie - Stedenbouwkundige lasten 2006: 1.728.000,00 EUR - Programma 10 woningen - Investering 2007: 1.800.000,00 EUR - Programma 10 woningen - Supplement 2010: 302.000,00 EUR – Programma 2 woningen. Het gebouw, een oude drukkerij, werd in 2006 gekocht. De renovatie ervan tot woningen zal gebeuren aan de hand van een opdracht van “conceptie-uitvoering” die begin 2009 werd gelanceerd. Het aanvraagdossier voor een stedenbouwkundige vergunning werd eind april 2010 ingediend. De stedenbouwkundige vergunning werd midden 2011 toegekend. De renovatiewerken zijn onmiddellijk begonnen en zijn op het einde van het jaar volop bezig. De 22 te creëren woningen zijn bestemd voor huurhulp. Voor de stedenbouwkundige lasten verwijzen we naar punt C hieronder. 7) Sint-Agatha-Berchem - Europadorpstraat/Kweepereboomlaan - Nieuwbouw - Investering 2007: 1.800.000,00 EUR - Programma: 10 woningen. De site van het "Europadorp" werd gekocht in 2000 en telt thans 20 woningen verdeeld over vijf blokken die deel uitmaken van het huurhulppatrimonium. Dit geheel moet grondig gerenoveerd worden, wat enkel kan gebeuren in lege woningen. In de aankoopakte is echter bepaald dat de huurders, binnen bepaalde grenzen, op het terrein moeten kunnen blijven wonen. Het aanpalende terrein (Kweepereboomlaan) dat door het Fonds werd gekocht, maakt het mogelijk om een tiental woningen te bouwen waarin de huurdersgezinnen tijdelijk kunnen worden ondergebracht. Na een eerste weigering van toekenning van een stedenbouwkundig attest strekkende tot aanleg van de gehele site, heeft het Fonds midden 2011 een nieuwe aanvraag ingediend 152
die eind 2011 werd aanvaard mits restrictieve voorwaarden die niet toelaten dat de bestaande onroerende goederen worden verdicht. Er moet dus een nieuwe richting worden omschreven voor de aanleg van de site en voor de bestemming van het op te richten onroerend goed. 8) Sint-Gillis - Denemarkenstraat - Renovatie - Investering 2008: 2.621.000,00 EUR Programma: 14 woningen bestemd voor verhuur. Het industriële gebouw wordt gebruikt als opslagplaats en grenst aan de site in de Coenraetsstraat, dat het voorwerp is van een gedelegeerde opdracht die hiervoor werd beschreven. De aankoopakte werd midden 2009 verleden en niet lang daarna werd de stedenbouwkundige vergunning aangevraagd. Er zal een verbinding kunnen worden gecreëerd tussen de twee straten, wat erg interessant is voor het geheel van beide verrichtingen. De bouwvergunningsaanvraag die werd ingediend door het Fonds werd gevolgd door een weigering van de gemeente. Het Fonds heeft hiertegen begin 2011 beroep aangetekend bij de Regering. Op het einde van het jaar wordt dit dossier nog steeds behandeld door het Kabinet van de Staatssecretaris die belast is met Stedenbouw.
3. DE STEDENBOUWKUNDIGE LASTEN. Wij herinneren eraan dat de regering het Fonds sinds 2006 een deel van de opbrengsten uit gewestelijke stedenbouwkundige lasten toekent om er huurwoningen mee te creëren. De stedenbouwkundige lasten die aan het Fonds werden toegewezen, worden als volgt bestemd: 1) Brussel - Slachthuisstraat - Renovatie - Stedenbouwkundige lasten 20061: 1.728.000,00 EUR - Programma: 10 woningen - Investering 2007: 1.800.000,00 EUR – Programma 10 woningen; supplement 2010: 302.000,00 EUR – Programma: 2 woningen – Verrichting bestemd voor huurhulp. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar de titel “gelijkgestelde verrichtingen”. 2) Sint-Jans-Molenbeek - Birminghamstraat - Aankoop/renovatie - Investering 2005: 4.900.000,00 EUR - Programma 30 woningen – Stedenbouwkundige lasten 2006: 591.000,00 EUR - Programma: 3 woningen – Investering 2008: 585.000,00 EUR Programma: 3 woningen - Supplementen 2009: 44.000,00 EUR; 2010: 5.000,00 EUR; 2011: 47.888,43 EUR. De 36 woningen zijn bestemd voor huurhulp. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar “gedelegeerde opdrachten”. 3) Neder-over-Heembeek – Beukenootjesstraat - Nieuwbouw - Stedenbouwkundige lasten 2008: 1.915.000,00 EUR2 - Programma: 10 woningen bestemd voor huurhulp. Investering 2010: 10.000.000,00 EUR; 2011: 2.000.000,00 EUR - Programma: 50 (oorspronkelijk 40) woningen bestemd voor verkoop; Huisvestingsplan 2010: 8.000.000,00 EUR (oorspronkelijk 10.000.000,00 EUR) - Programma: 40 (oorspronkelijk 50) woningen bestemd voor huurhulp. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar sub 4, 2 hieronder. 1
Stedenbouwkundige lasten ingeschreven op de gewestelijke uitgavenbegroting van 2005. Waarvan 301.000,00 EUR ingeschreven is op de gewestelijke uitgavenbegroting van 2007 en 1.614.000,00 EUR op die van 2008.
2
153
4) Elsene - Herdersstraat - Keienveldstraat - Nieuwbouw - Investering 2003: BRV: 1.425.000,00 EUR; Investering: 2004: HH: 45.120,00 EUR + BRV: 1.216.000,00 EUR Supplement 2008: HH: 785.200,00 EUR + BRV: 524.800,00 EUR – stedenbouwkundige lasten 2010: 4.263.880,00 EUR - Programma: 35 woningen waarvan 14 bestemd voor verkoop en 21 bestemd voor verhuur + een ruime parking. Opdracht gespreid over 2003 en 2004, 2008 en 2010. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar sub 1 – 2003 – hierboven. 5) Elsene – Wiertzstraat - Renovatie/Nieuwbouw – Investering 2011: 563.880,00 EUR (transfer Investering project Herder – Investering 2004: 563.880,00 EUR). Programma: 3 woningen bestemd voor verhuur – Stedenbouwkundige lasten 2011: 1.763.375,00 EUR – Programma: 11 woningen bestemd voor verhuur. Het saldo van de financiering, dat noodzakelijk is om de verrichting van 15 woningen af te werken, zal worden opgesteld in 2012. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar de commentaren in punt B.1. ”Gedelegeerde opdrachten” 2011, 2b.
4. HET HUISVESTINGSPLAN EN DE NIEUWBOUW/RENOVATIE-VERKOOP.
DAARAAN
VERBONDEN
VERRICHTINGEN
VAN
Per 31 december 2011 waren de volgende verrichtingen opgestart: 1) 390 woningen in het kader van het Huisvestingsplan voor een totale investering van 79.434.372,00 EUR. 2) 310 woningen in het kader van de BRV-verrichtingen voor een totale investering van 67.400.000,00 EUR. Sommige verrichtingen zijn gemengd. Een reeks woningen zijn ondergebracht in het Huisvestingsplan, andere zijn bestemd voor verkoop, om een zekere sociale verscheidenheid te verzekeren. Het moet benadrukt worden dat het aantal woningen per soort verrichting, de verdeling tussen deze die bestemd zijn voor het Huisvestingsplan en deze bestemd voor verkoop, evenals de overeenstemmende investeringen gebaseerd zijn op schattingen en afhankelijk zijn van eventuele wijzigingen na het verkrijgen van de vergunningen.
1)
Sint-Jans-Molenbeek - Edingenstraat 40-42 en Nicolas Doyenstraat 30 - Huisvestingsplan 2009: 7.103.474,30 EUR; 2010: 2.948,58 EUR – Programma: 33 woningen. Dit onroerend goed werd nieuw aangekocht in 2009. Alle woningen zijn bewoond.
2)
Neder-Over-Heembeek - Beukenootjesstraat - Nieuwbouw - Stedenbouwkundige lasten 2008: 1.915.000,00 EUR - Programma: 10 woningen - Huisvestingsplan 2010: 8.000.000,00 EUR (oorspronkelijk 10.000.000,00 EUR) - Programma: 40 (oorspronkelijk 50) woningen. Investering 2010: 10.000.000,00 EUR (Programma: 40 woningen); 2011: 2.000.000,00 EUR (Programma: 10 woningen) - Programma: 50 (oorspronkelijk 40) BRVwoningen. Er zijn een honderdtal woningen voorzien. Er wordt een grote betrokkenheid van de buurtbewoners en van het bewonerscomité in het bijzonder verwacht, die de inplanting 154
van deze nieuwe "sociale" woningen vrezen. De evenwichtige verscheidenheid tussen de huurwoningen en de woningen bestemd voor verkoop die wordt nagestreefd moet de integratie van deze belangrijke verrichting ten goede komen. Er hebben contacten plaatsgevonden met de vzw “8ème jour” om in woningen te voorzien voor ouder wordende gehandicapten. Er zou worden voorzien in een gemeenschapszaal die tegelijkertijd zou dienen voor het publiek van de “8ème jour” en voor personen die de derde leeftijd naderen, voor wie de woningen worden voorbehouden. De verrichting maakt een van de grootste projecten uit van het Fonds. Op het einde van het jaar is het dossier van offerteaanvragen in voorbereiding. 3)
Laken - Steylsstraat 44 - Renovatie - Huisvestingsplan 2010: 4.013.750,00 EUR Programma: 23 (oorspronkelijk 24) woningen. De aankoopakte werd ondertekend in januari 2011. Dit vroegere rusthuis zou kunnen worden omgebouwd tot 23 woningen en twee gemeenschappelijke lokalen in het kader van “groepswoningen voor personen die de derde leeftijd naderen en waarin intergenerationeel wonen kan worden geïntegreerd”, dit is een bijzondere verrichting zoals bepaald door het beheerscontract. Gelet op de plaatsgesteldheid zouden 23 woningen gerealiseerd worden in plaats van 24 woningen zoals oorspronkelijk vooropgesteld. De aflevering van de stedenbouwkundige vergunning wordt begin 2012 verwacht.
4)
Sint-Jans-Molenbeek - Vandenboogaerdestraat en Opzichterstraat - Nieuwbouw/renovatie - Investering 2010: 5.000.000,00 EUR - Programma: 20 BRV-woningen - Investering 2011: 2.400.000,00 EUR (oorspronkelijk 1.600.000,00 EUR) - Programma: 12 (oorspronkelijk 8) BRV-woningen; Huisvestingsplan 2010: 7.275.000,00 EUR (oorspronkelijk 8.075.000,00 EUR) - Programma: 31 (oorspronkelijk 35) woningen. De site werd midden 2011 aangekocht met de stedenbouwkundige vergunning. Het project behelst de afbraak van een oud industrieel gebouw en het optrekken van twee nieuwe gebouwen aan de straatkant evenals de renovatie van een klein gebouw in de woonblok. De onderhandeling met het oog op het sluiten van een overeenkomst van architectuurdiensten is eind 2011 aan de gang, met de architect die de plannen van de stedenbouwkundige vergunning heeft opgemaakt.
5)
Anderlecht – terrein op de hoek van de Maria Groeninckx De Maylaan en de Adolphe Willemynsstraat - Nieuwbouw – Huisvestingsplan 2010: Investering: 5.836.000 EUR (oorspronkelijk 8.884.000 EUR) – Programma: 27 woningen (oorspronkelijk 40 woningen) Investering 2011: 4.280.000,00 EUR – Programma: 20 BRV-woningen. Het hoofdterrein werd eind januari 2011 aangekocht. De Gemeente Anderlecht heeft vervolgens aan het Fonds de aankoop van een klein gemeenschappelijk perceel voorgesteld. De toevoeging van dit perceel maakt het mogelijk om 7 bijkomende woningen te creëren. Eind 2011 werd het akkoord van de verkoop door de gemeente Anderlecht voor goedkeuring overgemaakt aan het Gewest.
155
6)
Haren - Moestuinstraat - Nieuwbouw - Huisvestingsplan 2011: 7.980.000,00 EUR – Programma: 40 woningen - Investering 2011: 7.585.000 EUR - Programma: 38 BRVwoningen. Het terrein bestaat uit verschillende percelen. Het eerste werd in oktober 2011 aangekocht en het tweede eind december van hetzelfde jaar. Het derde perceel werd begin 2012 aangekocht.
7)
Schaarbeek - Koninginnelaan 82-92 en Destouvellessstraat 9-19 - Nieuwbouw Huisvestingsplan 2011: 10.168.000,00 EUR - Programma: 52 woningen en een handelspand - Investering 2011: 3.957.000,00 EUR - Programma: 19 woningen en 3 handelspanden BRV. De stedenbouwkundige vergunning die door de verkoper van de terreinen werd verkregen behelst 3 gebouwen. Slechts twee ervan maken deel uit van de verkoop. Het Fonds koopt deze aan onder de opschortende voorwaarde van de verkrijging, door de verkoper, van de verkavelingsvergunning, wat de verdeling in percelen betreft. Alle op te richten woningen in de Koninginnelaan vallen onder de BRV. Die aan de kant van de Destouvellesstraat valt onder het Huisvestingsplan.
8)
Sint-Agatha-Berchem - Jacques Dormontlaan - Nieuwbouw - Huisvestingsplan 2011: 7.652.398,00 EUR - Programma: 39 woningen - Investering 2011: 7.457.602,00 EUR Programma: 38 BRV-woningen. Het terrein ligt aan een nieuwe weg. De aankoop heeft plaatsgevonden in juli 2011. Het door de verkoper uitgewerkte project voorzag in de oprichting van 67 woningen. De aankoopprijs van het terrein werd vastgesteld op 2.750.000,00 EUR exclusief kosten. De voorschriften van het bijzonder bestemmingsplan maken, naargelang de oppervlakten die eruit voortvloeien echter de oprichting van 77 woningen mogelijk zoals hoger aangegeven. Indien het Fonds een stedenbouwkundige vergunning verkrijgt volgens deze oppervlakten, is een verhoging van de koopprijs van 250.000,00 EUR exclusief kosten verschuldigd. Op het einde van het jaar wordt het lastenboek in deze zin voorbereid.
9)
Sint-Lambrechts-Woluwe – Roodebeeksesteenweg 137 - Renovatie - Huisvestingsplan 2011: 3.220.000,00 EUR - Programma: 13 woningen. Het betreft een kantoorgebouw, dat in september 2011 werd aangekocht om ze om te bouwen tot woningen. Gelet op de zeer goede algemene staat, de kwaliteit van de materialen en de grote onderhoudszorg van dit gebouw uit de jaren 1980, zou een minimalistische renovatie kunnen gerealiseerd worden, wat niet zou toelaten om het niveau van “lage energie” te bereiken volgens EPB-normen. Een energieaudit werd uitgevoerd om de werken en de kosten te bepalen om deze norm te behalen. Deze bleken exorbitant te zijn ten opzichte van de energiewinsten op basis van de huidige prijzen ervan. Eind 2011 wordt een afwijking op de energie-eisen nog besproken. Anderzijds lijkt de schepen van stedenbouw de inplanting van verschillende woningen zoals voorzien door het Fonds te weigeren.
10) Ukkel – Sint-Jobsteenweg 32 - Nieuwbouw - Huisvestingsplan 2011: 3.422.500,00 EUR Programma: 14 woningen.
156
Het terrein werd eind 2011 aangekocht na afbraak van de bestaande gebouwen door de verkoper. 11) Anderlecht - hoek Delcourtstraat 2-4 en d’Aumalestraat - Afbraak-Nieuwbouw Huisvestingsplan 2011: 1.725.000,00 EUR - Programma: 7 woningen. Bij het begin van de prospectie in het kader van het Huisvestingsplan had het Fonds onder andere een schrijven gericht aan alle gemeenten van het Gewest. De schepen van Gemeente-eigendom van Anderlecht heeft de aankoop van de site voorgesteld. Het terrein dat vlakbij het historisch centrum van Anderlecht gelegen is (Dapperheidsplein) behelst gedeeltelijk twee leegstaande huizen die moeten worden afgebroken. De aankoop van de site zal begin 2012 gebeuren. 12) Sint-Jans-Molenbeek - Vandenpeereboomstraat 22-22 + en Zwarte Vijversstraat 121-133 Nieuwbouw - Huisvestingsplan 2011: 5.325.000,00 EUR - Programma: 32 woningen. Het terrein, een doorlopend perceel, werd door de Gemeente Sint-Jans-Molenbeek te koop gesteld in het kader van Luik II van het wijkcontract “Westoevers”. Het project voorziet in de oprichting van woningen die verdeeld zijn over twee gebouwen die beiden aan de weg liggen. Het Fonds heeft een aanbod gedaan aan de Gemeente, onder voorbehoud van de bodemsanering. De onderhandelingen met de Gemeente zijn begonnen en zijn nog steeds bezig. In de mate dat de voorwaarden betreffende het luik II van het wijkcontract het toelaten, zou een pilootverrichting van het type “Community Land Trust” kunnen worden verwezenlijkt op de site. Het desbetreffende denkwerk wordt voortgezet met het Kabinet van de Staatssecretaris voor Wonen en met het betrokken verenigingsnet. 13) Schaarbeek - Broederschapstraat 9-11 5.325.300,00 EUR - Programma: 25 woningen.
Renovatie
-
Huisvestingsplan
2011:
Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar titel 1 “Gedelegeerde opdrachten”, 2004. 14) Vorst - Drukkerijstraat 7 - Afbraak-Nieuwbouw 2.385.000,00 EUR - Programma: 13 woningen.
-
Huisvestingsplan
2011:
Er waren verschillende contacten tussen de Gemeente Vorst en het Fonds met het oog op de bouw van een gebouw dat de woonblok zou kunnen helpen beveiligen waarin zich 7 woningen bevinden die eigendom zijn van het Fonds. De prijs van het terrein bestaat uit de gratis overdracht aan de Gemeente van de volle eigendom van een uitrusting van collectief belang die geïntegreerd wordt in het onroerend goed dat het Fonds zal bouwen en van een beveiligde toegang tot de binnentuin die een “gemeenschappelijke en deelnemende tuin” wordt. Eind 2011 heeft de Gemeente een aanvraag van verdeling in percelen ingediend, dit is de eerste stap voor de overdracht van het betrokken perceel.
157
15) Vorst - Deltastraat - Nieuwbouw - Investering 2011: 12.804.000,00 EUR - Programma: 53 BRV-woningen. Het terrein werd op het einde van het jaar aangekocht. 16) Anderlecht – Birminghamstraat, François Malherbestraat en James Ensorstraat – Nieuwbouw - Investering 2011: 11.916.398,00 EUR – Programma: 60 BRV-woningen. In 2012 wordt er in 30 bijkomende woningen geïnvesteerd, die worden verdeeld tussen woningen bestemd voor verkoop en voor verhuur. De aankoop zal gebeuren onder voorbehoud van de lichting van de door het Fonds gestelde voorwaarden
* *
158
*
Tabel 1 - Productie van de nieuwe woningen: vorderingsstraat op 31 december 2011.
Soort opdracht
(1)
(2)
AL
159
Elsene, Vorst, Schaarbeek, Sint-JansMolenbeek, Sint-JansMolenbeek, Sint-JansMolenbeek, Sint-Gillis, Sint-JansMolenbeek, Brussel, Sint-Gillis, Sint-AgathaBerchem, Neder-OverHeembeek, Elsene, Elsene, Laken, Sint-JansMolenbeek,
Bergerstraat/Keienveldstraat Van Volxemlaan Broederschapstraat
C R R
ST ST ST
4
Carl Requettelaan/Joseph Lemairelaan
C
ST
54
Carl Requettelaan/Edmond Candrieslaan
C
ST
Birminghamstraat
R
ST
33
Coenraetsstraat
R
ST
72
Steenweg op Ninove/Mariemontkaai
C
ST
Slachthuislaan Denemarkenstraat
R R en C
CE ST
12 14
Kweepereboomlaan
C
CE
10
Beukenootjesstraat
C
CE
Steenweg op Waver Wiertzstraat Steylsstraat
R en C R en C R
ST ST CE
Vandenbogaerdestraat/Opzichterstraat
R en C
ST
31
PL
Totaal van de woningen 35 12 25
(4)
FC FC FC
45 AD AD
54
TC
30
46
TC
30
36
FC
28
72
TC
34
9
TC
55
22 14
TC PU
35 PA
10
PU
PA
10
100
NVA
PA
11
16 15 23
NVA NVA NVA
PA – BE PA – BE BE
32
63
AOS
PA – BE
NVA
PA
CRV
CU
14 12
17
25
46 3
9 10
40
50
16 4 23
Energieprestatie (Epg) (6)
C
CE
27
20
47
Haren,
Maria Groeninckx-De Maylaan/Adolphe Willemynsstraat Moestuinstraat
C
CE
40
38
78
NVA
PA
Schaarbeek,
Destouvellesstraat/Koninginnelaan
C
ST
53
19
72
AOS
PA
Jacques Dormontlaan
C
CE
39
38
77
NVA
PA
Roodebeeksteenweg
R
ST
13
13
NVA
BE
Anderlecht,
Sint-AgathaBerchem, Sint-LambrechtsWoluwe,
C. STATISTIEKEN
Soort verrichting
Sites
Globaal niveau van thermische Staat van isolatie vordering (in k) (5)
Sectortype (+ aantal woningen) (3)
Sites
Sint-JansMolenbeek, Ukkel, Vorst, Anderlecht, Vorst, WatermaalBosvoorde, Elsene, Laken, Brussel, Schaarbeek, Brussel, Schaarbeek, Schaarbeek, Koekelberg, Anderlecht, Totaal
160
(1) (3)
(4)
(5)
(6)
(7) (8) (9)
Soort verrichting
Soort opdracht
(1)
(2)
Sectortype (+ aantal woningen) (3) AL
PL
Alphonse Vandenpeereboomstraat
C
CE
32
Sint-Jobsesteenweg Deltastraat Edmond Delcourtstraat/Aumalestraat Drukkerijstraat
C C C C
ST CE CE CE
14
Ottervangerstraat
C
CE
Sans Soucistraat (7) Emile Wautersstraat (8) Antwerpsesteenweg (8) Maréchal Fochlaan (8) Murillostraat (8) Rogierstraat (8) Camille Simoensstraat (8) Boogschuttersstraat (8) Birminghamstraat, Malherbestraat, Ensorstraat
C R R R R R R R
ST ST ST ST ST ST ST ST
C
ST
(9)
36 sites
CRV
CU
AEN
PA
14 53 7 13
AOS NVA AEN AEN
PA PA PA PA
12
12
AEN
PA
15
15 1 2 1 1 2 1 1
AEN TC AT CC AT CC CC CC
AD AD AD AD AD AD AD AD
60
AEN
PA
7 13
1 2 1 1 2 1 1 60 357
Energieprestatie (Epg) (6)
(4)
32 53
228
Total des logements
Staat Van vordering
Globaal niveau van thermische isolatie (in k) (5)
418
51
1.054
C = construction (2) ST = dienstenopdracht en opdracht voor werken R = rénovation CE = opdracht van conceptie-uitvoering AL = "klassieke" huurhulpverrichting PL = Huisvestingsplan CRV = Bouw/renovatie-verkoop CU = stedenbouwkundige lasten Het aantal woningen wordt ingeschat, zolang de stedenbouwkundige vergunning niet is afgeleverd FC = werf in eindfase AP = fase architectuurproject TC = lopende werf AOS = fase offerteaanvraag architectuurproject AT = aanbesteding van de werken is lopende NVA = recent aangekocht CC = lastenboek voor de werken wordt opgesteld AEN = aankoop in onderhandeling PU = stedenbouwkundige vergunning Voor de bouw/renovatieprojecten die momenteel worden uitgevoerd, is geen passief- of lage energiestandaard voorzien; enkel de k-waarde aangeraden in de stedenbouwkundige vergunning kan dus worden meegegeven. Hetzelfde geldt voor de opdeling van gebouwen in het oude patrimonium. AD = te definiëren PA =passiefgebouw BE = gebouw lage energiestandaard AD = te definiëren Opdracht waarvoor wordt samengewerkt met de Gemeente. Die laatste organiseert de opdracht. Verdichting van een gebouw uit het klassieke huurhulppatrimonium. Project dat slecht door zal gaan wanneer de voorwaarden die het Fonds heeft gesteld voor de aankoop ingewilligd worden. In 2011 werd geïnvesteerd in 60 van de 90 voorziene woningen. De rest volgt in 2012.
Tabel 2 - Productie van de nieuwe woningen: jaar en schatting van de geïnvesteerde bedragen, oppervlakte per site en gemiddelde kostprijs (situatie op 31 december 2011). Investeringsbedragen Sites
Elsene,
Bergerstraat/Keienveldstraat
Vorst,
Van Volxemlaan
Schaarbeek,
Broederschapstraat
161
Sint-JansMolenbeek, Sint-JansMolenbeek, Sint-JansMolenbeek,
Carl Requettelaan/Joseph Lemairelaan Carl Requettelaan/Edmond Candrieslaan Birminghamstraat
Jaar van de investering
2003 2008 2003 2004 2006 2008 2011
+ 2004 + + + + +
2008 2005 + 2007 + 2010 +
2004 + 2005 + 2009 2005 2008 2005 2007 2009
+2006 + + 2009 + 2006 + + 2008 + + 2010
Aankoop
Werken en honoraria
Totaal
Bewoonbare bruto oppervlakte
Gemiddelde kostprijs per m² bewoonbaar bruto
1.002.687
7.257.313
8.260.000
2.987
2.765,32
589.815
1.445.185
2.035.000
1.150
1.769,57
288.081
5.036.919
5.325.000
2.499
2.164,87
874.800
15.890.200
16.765.000
9.604
1.745,63
1.355.383
4.769.617
6.125.000
2.595
2.360,31
5.804.250
9.095.750
14.900.000
6.815
2.186,35
42.400
1.672.600
1.715.000
775
2.212,90
1.487.120
2.342.880
3.830.000
1.691
2.264,93
639.299
1.981.701
2.621.000
1.121
2.338,09
4.587
1.795.413
1.800.000
800
2.250,00
Sint-Gillis,
Coenraetsstraat
Sint-JansMolenbeek,
Steenweg op Ninove/Mariemontkaai
Brussel,
Slachthuisstraat
Sint-Gillis, Sint-AgathaBerchem, Neder-OverHeembeek, Elsene, Elsene, Laken, Sint-JansMolenbeek,
Denemarkenstraat
2006 + 2007 + 2010 2008
Kweepereboomlaan
2007
Beukenootjeslaan
2008 + 2010
2.800.865
19.114.135
21.915.000
8.000
2.739,38
Steenweg op Waver Wiertzstraat Steylsstraat
2010 2010 2010
0 0 1.713.750
3.470.000 2.557.255 2.300.000
3.470.000 2.557.255 4.013.750
1.280 1.200 1.605
2.710,91 2.131,05 2.500,78
Vandenbogaerdestraat/Opzichterstraat
2010 + 2011
3.450.000
11.225.000
14.675.000
5.873
2.498,72
2010 + 2011
1.490.600
8.625.400
10.116.000
4.060
2.491,53
2005 + 2009
Haren,
Maria Groeninckx-De Maylaan/Adolphe Willemynsstraat Moestuinstraat
2011
2.235.000
13.330.000
15.565.000
6.235
2.496,39
Schaarbeek,
Destouvellesstraat/Koninginnelaan
2011
3.450.000
10.675.000
14.125.000
5.653
2.498,67
Sint-AgathaBerchem,
Jacques Dormontlaan
2011
3.185.000
11.925.000
15.111.000
5.740
2.662,89
Anderlecht,
Sites Jaar van de investering Sint-LambrechtsWoluwe Sint-JansMolenbeek, Ukkel, Vorst, Anderlecht, Vorst, WatermaalBosvoorde, Elsene, Laken, Brussel, Schaarbeek, Brussel, Schaarbeek, Schaarbeek, Koekelberg,
162
Anderlecht, Totaal (1) (2) (3) (4) (5)
Roodebeeksteenweg
Investeringsbedragen Aankoop
Werken en honoraria
2011
1.950.000
Alphonse Vandenpeereboomstraat
2011
300.000
5.025.000
Sint-Jobsesteenweg Deltastraat Edmond Delcourtstraat/Aumalestraat Drukkerijstraat
2011 2011 2011 2011
972.500 2.603.650 235.000 25.000
Ottervangerstraat
2010
Sans Soucistraat (1) Emile Wautersstraat (2) Antwerpsesteenweg (2) Maréchal Fochlaan (2) Murillostraat (2) Rogierstraat (2) Camille Simoensstraat (2) Boogschuttersstraat (2) Birminghamstraat, Malherbelaan, Ensorstraat (3)
36 sites
Totaal
Gemiddelde kostprijs per m² bewoonbaar bruto
980
3.285,71
5.325.000
2.493
2.135,98
2.450.000 10.200.350 1.490.000 2.360.000
3.422.500 12.804.000 1.725.000 2.385.000
1.120 4.823 645 950
3.055,80 2.654,78 2.674,42 2.510,53
0
3.400.000
3.400.000
1.215
2.798,35
2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011
0
3.082.000 117.955 152.285 112.630 84.622 187.832 125.636 160.692
3.082.000 154.146 179.223 147.194 115.775 274.850 164.563 197.774
1.200 73 91 64 54 191 85 92
2.568,33 2.111,58 1.969,48 2.299,91 2.143,98 1.439,01 1.936,04 2.149,72
2011
2.830.667
9.085.731
11.916.398
4.800
2.482,58
39.330.454
173.814.101
213.437.428
88.559
2.410,12
1.270.000
3.220.000
Bewoonbare bruto oppervlakte
Te voorziene investering. Momenteel wordt onderhandeld met de gemeente Watermaal-Bosvoorde. Opdracht waarvoor wordt samengewerkt met de Gemeente. Die laatste organiseert de opdracht. Verdichting van een gebouw uit het klassieke huurhulppatrimonium. Project dat slecht door zal gaan wanneer de voorwaarden die het Fonds heeft gesteld voor de aankoop ingewilligd worden. In 2011 werd geïnvesteerd in 60 van de 90 voorziene woningen. De rest volgt in 2012. Het vermelde bedrag is gebaseerd op de kostprijs van het gebouw voor verdeling en dit pro rata het aantal bruto bewoonbare m² van de gecreëerde woning(en).
Tabel 3 - Productie van nieuwe woningen : verdeling per gemeente (situatie op 31 december 2011)
163 TOTAAL % HVP
% : percentage woningen in productie HVP : % woningen in openbaar beheer en met een sociaal oogmerk
SECTIE IV – TUSSENKOMST IN DE SAMENSTELLING VAN EEN HUURWAARBORG
A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN
1. ALGEMEEN OVERZICHT VAN DE SECTOR. Een huurwaarborg samenstellen van twee maanden huur is voor de economisch kwetsbaarste gezinnen erg moeilijk, vaak zelfs onhaalbaar. Bij een verhuis komen al zoveel kosten kijken (de verhuis zelf, de inrichting van de nieuwe woning, de eerste maand huur die moet worden betaald, eventueel zelfs gecombineerd met de huur van de vorige woning tijdens de opzegperiode), dat de huurwaarborg een zware extra last vormt. Zo zwaar zelfs dat het gezin zijn plannen moet opbergen. Hoe moeilijker de gezinnen het financieel hebben, hoe groter het struikelblok is. Om deze bevolkingsgroep de hand te reiken, werd in februari 1999 een systeem van renteloze leningen op afbetaling gelanceerd. De formule werd al snel een groot succes: in 2003 werden 650 leningen toegekend. Maar daarna liep het aantal verrichtingen jaar na jaar terug om in 2008 te stranden op 235. Sindsdien blijft het aantal toegekende leningen vrij stabiel. We herinneren eraan dat het systeem van de huurwaarborgleningen wordt omkaderd door wettelijke en reglementaire bepalingen. In de eerste plaats zijn er die uit de Brusselse Huisvestingscode over de leningen op afbetaling voor de samenstelling van een huurwaarborg. Daarin wordt de ordonnantie opgenomen van 16 juli 1998 houdende organisatie van de toekenning door het Gewest van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting. Deze richtlijnen werden vervangen door het besluit van 10 december 1998 tot uitvoering van de voornoemde ordonnantie en door de overeenkomst die het Fonds en het Gewest afsloten op diezelfde 10 december 1998. De huurwaarborgleningen worden verder in goede banen geleid door de wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet, een tekst die later nog werd gewijzigd. Deze wet verplicht er de kredietverstrekker toe om slechts een leningsofferte op te maken wanneer de informatie waarover hij beschikt/zou moeten beschikken om zich een beeld te vormen van de financiële situatie van de aanvrager (onder andere op basis van gegevensraadpleging bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren en de correcte en volledige inlichtingen die de kandidaatontlener hem op simpele aanvraag moet verstrekken), hem kunnen laten uitgaan van de veronderstelling dat de aanvrager de terugbetaling van de lening probleemloos aankan. Met andere woorden, de toekenning van de lening mag de ontlener niet met financiële problemen opzadelen, want het doel is net om een te grote schuldenlast te vermijden. Deze wettelijke verplichting is fundamenteel, maar vaak moeilijk om in de praktijk toe te passen. In artikel 6 van de voornoemde overeenkomst van 10 december 1998 werden verschillende criteria vastgelegd: “het Fonds kent de lening toe indien geacht wordt dat de
aanvrager zijn netto huurprijs, vermeerderd met de maandelijkse afbetaling voor de toegekende lening, kan betalen rekening houdend met de geldmiddelen van het gezin, dit betekent alle financiële nettomiddelen en in voorkomend geval de buitengewone lasten die de aanvrager zou moeten dragen. Het Fonds stelt onder meer het maandelijkse inkomen vast per consumptie-eenheid volgens het systeem dat deze instelling in de operaties in verband met de huurhulp en de hypothecaire leningen toepast. Het Fonds berekent het percentage van het inkomen bestemd voor de huurprijs en de terugbetaling van de lening. Indien het gezin een maandelijks inkomen per consumptie-eenheid heeft van minstens 250,00 EUR, maximum 35 % van zijn inkomen voor de huur en de terugbetaling van de lening bestemt en de aanvrager kan bewijzen dat hij zijn 164
laatste 6 huurprijzen regelmatig heeft betaald, kan het Fonds stellen dat de aanvrager aan de voorwaarde, bedoeld in paragraaf 1 van dit artikel, voldoet. Bij gebrek hieraan kan het Fonds oordelen dat op grond van de in te dienen documenten en van zijn eigen vermoeden geacht kan worden dat de aanvrager voormelde voorwaarde vervult. Deze vermoedens steunen onder meer op de duidelijke eerlijkheid van de aanvrager en zijn vermogen om zware financiële lasten regelmatig te kunnen dragen (bijvoorbeeld: huur, persoonlijke lening, ...), het verantwoorden van schulden, het aanvaarden van een financiële begeleiding door een gespecialiseerde instelling, enz...”. Artikel 9 van diezelfde overeenkomst laat het Fonds toe de leningsofferte in bepaalde gevallen te verbinden aan een borg, wat de solvabiliteit van de ontlener verhoogt. In de praktijk komen de drie voormelde criteria zelden voor. In de meeste gevallen moet het Fonds dus op basis van andere gegevens beslissen of de lening al dan niet kan worden toegekend. In april 2007 werd de samenstelling van een huurwaarborg ingrijpend veranderd. Sindsdien beperkt het Burgerlijk Wetboek de huurwaarborg immers tot 2 in plaats van 3 maanden huur. Deze maatregel had meteen effect. De lening wordt beperkt tot maximum 90 % van deze 2 maanden huur. Positief gevolg is dus dat de ontleners zich minder diep in de schulden moeten steken. Sindsdien is het aantal toegekende leningen pijlsnel gedaald. Terwijl in 2006 nog 459 leningen werden toegekend, waren dat er in 2007 nog slechts 282. Verklaring hiervoor is dat binnen het doelpubliek de groep met het hoogste inkomen voortaan in staat was om de huurwaarborg zelf samen te stellen en hiervoor dus niet meer moest aankloppen bij het Fonds. Toch is dit niet de enige verklaring, want de daling werd al opgemerkt in 2004: in 2003 werden nog 650 leningen toegekend, terwijl in 2006 de teller al gedaald was tot 459. De constante stijging van de huurprijzen gecombineerd met een verarming van heel wat Brusselse gezinnen, en zelfs met een algemene vermindering van de koopkracht, liggen hoogstwaarschijnlijk aan de basis van de tanende vraag naar huurwaarborgleningen die de voorbije jaren werd waargenomen. Ook al is er de verplichting om de lening slechts toe te kennen wanneer wordt verondersteld dat de ontlener de schuldenlast aankan, toch kiest het Fonds er ook voor om het doel van deze leningen zo goed mogelijk na te streven. Het gaat er immers niet om een consumptiegoed aan te bieden, wél om het betrokken gezin net dàt duwtje in de rug te geven waardoor het in staat is om het huurcontract alsnog af te sluiten. In die context behandelt het Fonds elke aanvraag dan ook met de grootst mogelijke openheid. Daarom is het, ondanks die openheid, jammer dat het bestaande systeem niet meer positieve resultaten oplevert. De hoofdoorzaak voor de hele problematiek is structureel. Als de statistieken van de voorbije jaarverslagen erop worden nageslagen, blijkt duidelijk dat heel wat ontleners leven van een minimuminkomen. Het Fonds kan dan ook niet verder gaan dan het nu al doet wanneer het de aanvragen behandelt van dit uiterst kwetsbare publiek. Nog verder gaan, zou betekenen dat het de regels overtreedt waaraan het is gebonden. Ondanks de wil om elke aanvraag met een zo groot mogelijke soepelheid te bekijken, kan het Fonds in veel gevallen dan ook niet anders dan de lening weigeren. Het lijkt daarom noodzakelijk om het bestaande systeem aan te passen of het zelfs compleet te veranderen. 165
Maar ook al zouden dergelijke aanpassingen een verbetering zijn, de intrinsieke tekorten zouden er niet mee worden weggewerkt, omdat het hoe dan ook om een lening blijft gaan die wordt afgesloten door economisch zeer kwetsbare gezinnen. Voor deze bevolkingscategorie is het bijna onmogelijk om er de last van een lening bij te nemen (ook al is ze renteloos), terwijl ze nauwelijks kunnen voldoen aan hun basisbehoeftes. De tussenkomst bij de samenstelling van een huurwaarborg zal dan ook nooit efficiënter worden als ze niet wordt ondersteund door een omkadering van de huurprijzen door de overheid. Dat kan door de vastlegging van de huurprijzen en/of door ze te subsidiëren.
Een vrij eenvoudig alternatief zou erin kunnen bestaan om aan de meest kwetsbare gezinnen de huurwaarborg toe te kennen als een soort bijlage die niet moet worden terugbetaald of ze in de vorm te gieten van een soort borgsom betaald door de overheid. Deze ideeën en suggesties moeten nog verder worden uitgewerkt en geëvalueerd. In de beheersovereenkomst is opgenomen dat het Fonds en het Gewest een evaluatie zullen maken van deze sector op basis waarvan het bestaande wettelijke kader eventueel kan worden aangepast. In functie van wat in dit algemene overzicht is aangehaald, is het onduidelijk welke ingrepen voldoende zouden zijn om de hele problematiek fundamenteel aan te pakken. We komen hier zeker nog op terug.
2. JAARVERRICHTINGEN. In 2011 vroegen een 1.000-tal mensen de informatiebrochure en het aanvraagformulier aan: 691 personen deden dit via de telefoon en 309 geïnteresseerden kwamen hiervoor persoonlijk langs aan het onthaal van het Fonds. Ook zo’n 22 instellingen hebben gevraagd of ze over ongeveer 84 informatiebrochures, aanvraagformulieren en foldertjes konden beschikken. In 2011 werden 367 leningsaanvragen ingediend. Daarbij moeten nog de 14 aanvragen worden geteld die in onderzoek waren op 31 december 2010. Van die 381 aanvragen hebben er 243 (63,78 %) geleid tot de afsluiting van een lening op afbetaling. In totaal werd daar een bedrag van 247.643,34 EUR voor uitgetrokken. Het voorbije jaar werden ongeveer evenveel contracten afgesloten als in 2010 (+ 0,83 %). Dit betekent dat er een lichte daling wordt opgetekend in vergelijking met 2009 (- 15,92 %) en met 2007 (- 13,83 %) en dat er iets meer contracten werden afgesloten dan in 2008 (+ 3,40 %). Het aantal contracten is wel spectaculair gedaald in vergelijking met 2006 ( - 47,06 %) en 2005 (- 52,54 %). 14 ontleners hebben in de loop van het jaar hun lening vervroegd terugbetaald. Dit nieuwe publiek van 243 ontleners telt 104 (42,79 %) alleenstaanden en 25 koppels (10,29 %) zonder kinderen. 45 gezinnen (18,52 %) hebben 1 kind. 27 (11,11 %) hebben er twee. Eén van deze gezinnen geeft ook onderdak aan de moeder van de echtgenoot. Bij de gezinnen met kinderen zijn er verder: 25 (10,29 %) met 3 kinderen, 7 (2,88 %) met 4 kinderen, 4 (1,65 %) met 5 kinderen en 1 gezin (0,41 %) heeft er 6. Vijf gezinnen (2,06 %) vertonen een minder klassieke samenstelling: 1 gezin bestaat uit een ontlener en zijn ouders, 1 gezin wordt gevormd door 2 broers en dan zijn er 3 gezinnen die bestaan uit co-huurders. Vooral de éénoudergezinnen zijn sterk vertegenwoordigd met 60 (55,05 %) van de in totaal 109 gezinnen met kind(eren). De 134 kinderloze gezinnen maken in totaal 55,14 % uit van het publiek. 166
De leningscontracten dragen de handtekening van in totaal 319 personen. 139 (43,57 %) van hen zijn alleenstaanden, 99 (31,03 %) zijn gehuwd, 74 (23,20 %) zijn gescheiden of feitelijk gescheiden, er zijn 5 (1,57 %) weduwes/weduwnaars en 2 (0,63 %) wettelijk samenwonenden. 102 ontleners (31,98 %) zijn jonger dan 30 jaar. 124 van hen (38,87 %) zitten in de leeftijdscategorie van 30 tot 39 jaar. 52 (16,30 %) van hen zijn tussen 40 en 49 jaar oud en 41 ontleners (12,85 %) zijn ouder dan 50 jaar. Op het moment dat zij hun leningsaanvraag indienden, woonden 230 ontlenersgezinnen (94,65 %) al in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. 7 gezinnen (2,88 %) leefden op dat moment in het Vlaamse Gewest en 6 (2,47 %) in het Waalse Gewest. 179 ontlenersgezinnen (73,66 %) woonden in de gemeentes Brussel (36 of 14,81 %), Schaarbeek (31 of 12,76 %), Elsene (28 of 11,52 %), Anderlecht (18 of 7,41 %), Sint-JansMolenbeek (18 of 7,41 %), Ukkel (18 of 7,41 %), Sint-Gillis (17 of 7,00 %) en Etterbeek (13 of 5,35 %). 176 gezinnen (72,43 %) vonden hun nieuwe huurwoning in één van de volgende gemeentes: 47 (19,34 %) in Brussel (waarvan 27 woningen eigendom zijn van de Grondregie, er 9 tot het OCMW-patrimonium behoren en er 7 worden verhuurd door een sociaal verhuurkantoor (SVK)), 30 (12,35 %) in Elsene (waarvan er 3 worden verhuurd door een SVK), 23 (9,47 %) in Schaarbeek (2 via een SVK), 18 (7,41 %) in Anderlecht, 16 (6,58 %) in Jette (2 woningen verhuurd door een SVK), 15 (6,17 %) in Ukkel (1 woning via een SVK) en 14 (5,76 %) in Vorst (ook daar 1 woning via een SVK). Ten slotte hebben 13 gezinnen (5,35 %) een woning gevonden in Etterbeek (1 woning is eigendom van de Grondregie en 1 andere wordt verhuurd door een SVK). Net zoals in 2010 stellen we vast dat 60 (24,69 %) van de voornoemde woningen worden gehuurd via een Grondregie, OCMW of sociaal verhuurkantoor. Dit is 13,27 % meer dan in 2009 toen 33 van de in totaal 281 woningen (11,42 %) via deze kanalen werden gehuurd. Het hoogste inkomen waarover de ontlenersgezinnen beschikken, bestaat in 121 gevallen (49,79 %) uit het loon van een bediende of arbeider. 70 gezinnen (28,81 %) leven van een werkloosheidsuitkering. 28 gezinnen (11,52 %) moeten rondkomen met een RIZIV- of een invaliditeitsuitkering. Voor 12 gezinnen (4,94 %) bestaat het inkomen uit het leefloon. 8 gezinnen (3,29 %) leven van een rust- of overlevingspensioen. Tot slot zijn er 4 gezinnen (1,65 %) die hun inkomen uit een activiteit als zelfstandige halen. Het maandelijkse netto-inkomen van de ontlenersgezinnen, inclusief kinderbijslag, bedraagt gemiddeld 1.531,10 EUR. Het laagste inkomen bedraagt 740,32 EUR, het hoogste 3.459,82 EUR. In het eerste geval gaat het om een werkloosheidsuitkering die wordt aangevuld met het leefloon voor een alleenstaande. In het tweede geval gaat het om de twee lonen van een kinderloos koppel. De 200 gezinnen die al een woning huurden, telden vóór hun verhuis een gemiddelde huur neer van 483,23 EUR, tegenover 467,31 EUR in 2010 (+ 3,41 %), 451,36 EUR in 2009 (+ 7,06 %), 440,63 EUR in 2008 (+ 9,67 %), 402,18 EUR in 2007 (+ 20,40 %), 420,03 EUR in 2006 (+ 15,05 %) en 379,18 EUR in 2005 (+ 27,70 %). De 43 andere kandidaten betaalden voordien nog geen huur, omdat ze nog bij hun ouders leefden (20), bij familie (5), bij vrienden (8), bij hun ex-partner (6) of omdat ze kosteloos in een instelling verbleven (4). 17 (7,00 %) gezinnen verhuisden omdat de huurovereenkomst was verstreken. 136 (55,97 %) andere nadat het huurcontract werd opgezegd (in 28 gevallen door de eigenaar, in de overige 108 gevallen door de huurders). 53 ontleners (21,81 %) verlieten de woning die ze betrokken 167
met derden (ouders, partner, vrienden) en 7 andere (2,88 %) verbleven in een instelling. 18 ontleners (7,41 %) woonden al verschillende maanden in de woning. 6 gezinnen (2,47 %) moesten hun woning verlaten nadat de Gemeente of de Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie een negatief advies had gegeven en de woning daardoor niet langer verhuurd mocht worden. Een ontlener (0,41 %) was eigenaar van zijn woning. 2 ontleners (0,82 %) waren co-huurders. Ten slotte konden 3 gezinnen (1,23 %) hun intrek nemen in een woning van een sociaal verhuurkantoor die beter was aangepast aan hun noden en waarvan ze ook al hun vorige woning huurden. 58 ontleners (23,87 %) vonden hun vorige woning ongezond, 35 (14,40 %) vonden ze overbevolkt en 14 (5,76 %) verlieten ze omdat ze zowel ongezond als overbevolkt was. De gemiddelde huurprijs voor de nieuwe woning bedraagt 577,35 EUR, tegenover 552,28 EUR in 2010 (+ 4,54 %), 535,83 EUR in 2009 (+ 7,75 %), 492,88 EUR in 2008 (+ 17,14 %), 492,77 EUR in 2007 (+ 17,16 %), 471,66 EUR in 2006 (+ 22,41 %) en 462,33 EUR in 2005 (+ 24,88 %). Het laagste bedrag dat voor de huur wordt neergeteld, is 192,44 EUR, het hoogste 1.200,00 EUR. De gemiddelde lening die het voorbije jaar werd toegekend, bedraagt 1.019,11 EUR, tegenover 982,49 EUR in 2010 (+ 3,78 %), 941,95 EUR in 2009 (+ 8,19 %), 873,92 EUR in 2008 (+ 16,61 %), 1.007,01 EUR in 2007 (+ 1,20 %), 1.152,15 EUR in 2006 (- 11,55 %), en 1.139,61 EUR in 2005 (- 10,57 %). Tot april 2007, datum waarop de nieuwe bepalingen in verband met de huurwaarborg van kracht werden, bedroegen de meeste leningen 90 % van 3 maanden huur. Sindsdien worden de leningen berekend op basis van 2 maanden huur. Het laagste leningsbedrag dat in deze sector werd toegekend, bedraagt 301,50 EUR, het hoogste 2.160,00 EUR. Maandelijks wordt gemiddeld 66,97 EUR terugbetaald, tegenover 64,79 EUR in 2010, 64,78 EUR in 2009, 58,37 EUR in 2008, 66,80 EUR in 2007, 73,01 EUR in 2006 en 72,96 EUR in 2005. De laagste mensualiteit bedroeg het voorbije jaar 16,75 EUR, de hoogste 168,75 EUR. Gemiddeld wordt 44,10 % van het maandbudget besteed aan de betaling van de huur en de maandelijkse terugbetaling van de huurwaarborglening (tegenover 44,19 % in 2010, 42,70 % in 2009, 42,39 % in 2008, 41,42 % in 2007, 42,25 % in 2006 en 42,60 % in 2005). De huishuur op zich vertegenwoordigt gemiddeld 37,71 % van het maandelijkse budget. Voor 157 dossiers (64,61 %) bedraagt de leningsduur 18 maanden, voor 32 dossiers (13,17 %) is de terugbetalingsduur vastgesteld op 12 maanden en in 54 gevallen (22,22 %) is nog een andere leningsduur toegekend, zonder echter de reglementaire maximumduur van 18 maanden te overschrijden. Voor de toekenning van 32 leningen (= 13,17 % van het totale aantal toegekende huurwaarborgleningen) zijn speciale voorwaarden opgelegd. Zo heeft het Fonds in 13 gevallen een borg geëist. Twee ontleners hebben er zich toe verbonden de lening vervroegd terug te betalen zodra ze de huurwaarborg voor hun vorige woning hebben gerecupereerd. Een andere ontlener ging dezelfde verbintenis aan, maar dan van zodra de woning waar hij uitgetrokken is, verkocht zou zijn. Er werden 14 leningen toegekend met de toestemming van een schuldbemiddelaar of van een schuldbemiddelingsdienst. En ten slotte werden 2 contracten getekend door een voorlopige bewindvoerder. Van de 381 aanvragen die in 2011 werden behandeld, zijn er 73 (19,16 %) na een schriftelijke verwittiging van het Fonds geklasseerd zonder gevolg, omdat de kandidaat niet meer heeft gereageerd. De meeste van deze kandidaten (78,08 %) zouden hoogstwaarschijnlijk ook geen lening hebben kunnen afsluiten en dit om de volgende redenen: 17 van hen stonden bij de 168
Centrale voor Kredieten aan Particulieren geregistreerd als nalatig schuldenaar, 35 kandidaten konden niet bewijzen dat ze hun vorige huur regelmatig betaalden en 35 zouden meer dan de helft van hun maandbudget moeten besteden aan de betaling van de huur en de afbetaling van de aangevraagde huurwaarborglening. 26 aanvragers (35,62 %) moesten bovendien het hoofd bieden aan verschillende van de net opgesomde moeilijkheden. Ten slotte waren er 3 kandidaten die beantwoordden aan alle leningsvoorwaarden en waarvoor ook al een princiepsakkoord was gegeven, maar ze konden nadien niet meer worden gecontacteerd of ze zijn niet komen opdagen voor de ondertekening van hun leningscontract. 16 kandidaten (4,20 %) hebben hun aanvraag zelf geannuleerd: 4 kandidaten gaven er de voorkeur aan om een andere oplossing te zoeken (bijv: het bedrag lenen bij familie of vrienden, een regeling treffen met de eigenaar). Eén kandidaat heeft zijn aanvraag geannuleerd omdat de woning intussen was verhuurd aan iemand anders. Voor 5 andere kandidaten ging de huisbaas er niet mee akkoord om de huurwaarborg vast te zetten op een rekening bij BNP Paribas Fortis. Twee kandidaten werden geholpen door het OCMW. Twee kandidaten annuleerden de aanvraag liever dan alle gevraagde documenten te moeten verzamelen. Eén gezin gaf er de voorkeur aan om de huidige woning verder te blijven huren, liever dan de huurwaarborg ervoor te verliezen omdat de opzegperiode voor het verlaten van het pand niet zou worden gerespecteerd. Ten slotte was er één kandidaat die de woning uiteindelijk niet huurde, omdat hij de buurt onveilig vond. 10 aanvragen (2,62 %) zijn het voorbije jaar onontvankelijk verklaard op basis van het reglement. In 8 gevallen lag het belastbaar inkomen van de kandidaten hoger dan het toegelaten maximuminkomen. Eén woning lag buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. En er werd 1 aanvraag ingediend voor een huurperiode van minder dan een jaar. 19 ontvankelijke aanvragen (4,99 %) werden door het Fonds geweigerd. Deze weigering werd meegedeeld via een aangetekend schrijven waarin aan de kandidaat ook werd gemeld dat hij tegen deze beslissing beroep kon aantekenen bij de Staatssecretaris voor Huisvesting. Geen enkele kandidaat-ontlener heeft een dergelijke procedure opgestart. Het zou onverantwoord zijn geweest om aan deze kandidaten een lening toe te kennen en wel om de volgende redenen: -
-
-
-
-
-
6 kandidaten zouden meer dan 60 % van hun budget moeten besteden aan de betaling van de huur (voor 5 van hen was dat zelfs meer dan 70 %), de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere lopende kredieten, waarvoor ze wegens wanbetaling geregistreerd stonden bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren; 3 kandidaten konden niet bewijzen dat ze hun huur de laatste 6 maanden regelmatig hadden betaald. Eén van hen stond bovendien bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren geregistreerd als wanbetaler; 3 kandidaten zouden meer dan 70 % van hun budget moeten besteden aan de betaling van de huur, de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere lopende kredieten; 3 kandidaten stonden bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren geregistreerd als wanbetaler; 1 kandidaat zou meer dan 90 % van zijn budget moeten besteden aan de betaling van de huur en de terugbetaling van de huurwaarborglening. Hij had wel geen andere openstaande kredieten meer; 1 kandidaat zou meer dan 60 % van zijn budget moeten besteden aan de betaling van de huur, de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere lopende kredieten. Hij erkende dat hij voor die laatste achter stond met de afbetalingen, maar hij stond nog niet geregistreerd als wanbetaler bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren; 1 kandidaat moest het hoofd bieden aan alle voornoemde moeilijkheden. Hij zou meer dan 60 % van zijn budget moeten besteden aan de betaling van de huur, de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere lopende kredieten, waarvoor hij wegens 169
-
wanbetaling geregistreerd stond bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren. Hij kon bovendien niet bewijzen dat hij zijn huur de laatste 6 maanden regelmatig had betaald; 1 kandidaat mocht de lening niet afsluiten van zijn schuldbemiddelaar.
Deze 19 dossiers werden opgesteld voor 10 alleenstaanden, 4 éénoudergezinnen, 4 koppels met kinderen en 1 kinderloos koppel. 13 van deze gezinnen leefden van een werkloosheidsuitkering en er waren er 2 die een uitkering kregen van de ziekenkas. Eén gezin haalde zijn inkomen uit een bediendensalaris, 2 andere hadden een arbeidersloon. Eén gezin moest rondkomen met het leefloon. Het gemiddelde maandinkomen van deze gezinnen, inclusief kinderbijslag, bedroeg 1.177,44 EUR (tegenover 1.531,10 EUR voor de toegekende leningen). De 16 gezinnen die voor hun aanvraag al een woning huurden, betaalden daar een gemiddelde huurprijs van 536,86 EUR voor (tegenover 483,23 EUR voor de kandidaat-ontleners die de lening wél konden afsluiten). 6 gezinnen woonden in Brussel, 2 in Anderlecht, 2 in Sint-Jans-Molenbeek en 2 in SintLambrechts-Woluwe. De 7 andere gezinnen leefden in één van de overige gemeenten binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De gemiddelde huurprijs voor de woning die deze kandidaten op het oog hadden, bedroeg 621,29 EUR (tegenover 577,35 EUR voor de toegekende leningen). De laagste huurprijs die zou moeten worden betaald, bedroeg 411,00 EUR, de hoogste 800,00 EUR. 4 gezinnen hadden zich willen vestigen in Sint-Jans-Molenbeek, 3 in Brussel, 2 in Elsene, 2 in Sint-Gillis, 2 in Sint-Lambrechts-Woluwe en de 6 overige in één van de andere gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Gemiddeld hadden deze 19 gezinnen een bedrag willen lenen van 1.113,02 EUR (meer dus dan het gemiddelde bedrag van 1.019,11 EUR voor de toegekende leningen). De laagste som die werd aangevraagd, bedroeg 739,80 EUR, het hoogste bedrag was 1.440,00 EUR. De gemiddelde mensualiteit zou 82,03 EUR bedragen (tegenover 66,97 EUR voor de effectief toegekende leningen), met een minimum van 41,10 EUR en een maximum van 122,72 EUR. Op 31 december 2011 waren 20 aanvragen (5,25 %) nog in onderzoek.
3. BEHEER VAN DE BETALINGEN. De achterstallen in de terugbetaling van de huurwaarborgleningen stegen in het jaar 2011 met 6.333,38 EUR. In 2010 was er een verhoging met 8.103,36 EUR en in 2009 met 6.776,25 EUR. Sedert de oprichting van het huurwaarborgfonds in 1999 tot op 31 december 2011, waren onze ontleners een totaal bedrag van 5.041.722,57 EUR verschuldigd. De ontleners betaalden in deze tijdspanne een bedrag van 4.818.390,11 EUR. Bijgevolg bedragen eind 2011 de totale achterstallen 223.332,46 EUR, zijnde 4,43 %. Van deze 223.332,46 EUR werd de vorige jaren in totaal 181.185,48 EUR, zijnde 81,13 % als niet-invorderbaar beschouwd en aldus in verlies geboekt. Ter informatie: voor het jaar 2011, waren onze ontleners een totaal bedrag van 236.532,83 EUR verschuldigd en werd er in de loop van het jaar een bedrag van 230.199,45 EUR ontvangen, zijnde een tekort van 2,68 %.
170
Er dient hier herhaald dat de terugvorderingsmogelijkheden in deze sector het meest beperkt zijn. In vergelijking met onze hypothecaire ontleners en met onze huurders, zijn de ontleners in deze sector de meest kwetsbare groep op sociaal-economisch vlak. Zo stellen we bij de nieuwe ontleners in 2011 vast dat een kwart van hen éénoudergezinnen zijn en dat minder dan de helft over een inkomen uit arbeid beschikt. Deze ontleners spenderen 37,71 % van hun gezinsbudget aan huur, dit zonder rekening te houden met de aflossing van hun lening bij het Fonds en met energiekosten en andere huurlasten. Bovendien zijn de mogelijke sancties bij niet-betaling beperkt. Loonsafstand is quasi uitgesloten en er wordt geen onroerend goed in pand gegeven zoals bij de hypothecaire leningen en er kan niet gedreigd worden met een uithuiszetting, gezien het Woningfonds hier niet de hoedanigheid van verhuurder heeft. 3 ontleners hebben in 2011 ingevolge een grote schuldenlast een procedure van collectieve schuldenregeling ingezet. Wat de gevolgen van een dergelijke procedure zijn, verwijzen wij graag naar de rubriek ‘beheer van de terugbetalingen’ voor de hypothecaire leningen. Sedert de oprichting van het huurwaarborgfonds hebben er welgeteld 50 ontleners een dergelijke procedure van collectieve schuldenregeling ingezet. Overeenkomstig de modaliteiten tot terugvordering van de achterstallen, zoals opgenomen in de beheersovereenkomst met het Gewest dd. 27 januari 2011 en overeenkomstig de wetgeving op het consumentenkrediet, werden er in 2011: ▪ 144 ingebrekestellingen (tegenover 170 in 2010) verstuurd; ▪ 8 gerechtelijke procedures (tegenover 3 in 2010) opgestart, waaronder 4 geleid hebben tot een vonnis bij verstek; 1 voorlopig werd stopgezet; 2 stopgezet werden omdat de ontleners ambtshalve uitgeschreven waren in het bevolkingsregister; 1 nog hangende was eind van het jaar. ▪ 35 ontleners (tegenover 65 in 2010) werden geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank. De identiteit en de achterstallen van in gebreke blijvende ontleners dienen medegedeeld te worden zodra er een achterstand van 3 mensualiteiten wordt opgetekend.
* *
*
171
Tabel 1 - Huurwaarborgleningen - Algemene evolutie. Dienstjaar
Behandelde aanvragen
zonder gevolg (1) Aantal
%
niet ontvankelijk (3)
Aantal
%
44
20,95
23
10,95
3
1,43
8
3,81
5
2,38
63,55
75
23,36
11
3,43
11
3,43
15
4,67
5
1,56
398
69,98
89
15,42
35
6,07
13
2,25
24
4,16
18
3,12
927
601
64,82
195
21,04
53
5,72
30
3,24
38
4,10
10
1,08
2003
1.037
650
62,68
246
23,72
48
4,63
39
3,76
33
3,18
21
2,03
2004
988
623
63,06
256
25,91
30
3,04
27
2,73
43
4,35
9
0,91
2005
846
512
60,52
201
23,76
37
4,37
31
3,66
47
5,56
18
2,13
2006
756
459
60,72
192
25,40
28
3,70
27
3,57
31
4,10
19
2,51
2007
499
282
56,52
129
28,85
23
4,61
11
2,20
36
7,21
18
3,61
2008
413
235
56,90
96
23,24
29
7,02
12
2,91
24
5,81
17
4,12
2009
451
289
64,08
87
19,29
11
2,44
10
2,22
43
9,53
11
2,44
2010
408
241
59,07
85
20,83
17
4,17
9
2,21
42
10,29
14
3,43
2011
381
243
63,78
73
19,16
16
4,20
10
2,62
19
4,99
20
5,25
Totaal
7.814
4.864
62,25
1.768
22,62
361
4,62
233
2,98
403
5,16
185
2,37
210
127 (5)
60,48
2000
321
204 (5)
2001
577
2002
Aantal
%
geweigerd (4)
%
1999 (vanaf 23/02)
Aantal
ingetrokken (2)
Aantal
%
Aanvragen in onderzoek op het einde van het jaar Aantal
%
aanvragen waaraan geen gevolg werd gegeven nadat de kandidaten niet zijn ingegaan op een herinneringsbrief van het Fonds (onvolledige dossiers). aanvragen die de kandidaten hebben ingetrokken (woning is al verhuurd, eigenaar niet akkoord met de wettelijke waarborg, ...). aanvragen die niet voldoen aan de ontvankelijkheidsvoorwaarden (belastbaar inkomen, woning gelegen buiten de 19 gemeenten). aanvragen die het Fonds weigert (schuldenlast, verhouding huurprijs/inkomen, insolvabiliteit,...). hier inbegrepen de afgesloten contracten maar zonder opname van het geleende bedrag (zijnde 9 in 1999, 11 in 2000). Sinds 2001 worden deze contracten in de statistieken opgenomen als verwezenlijkte verrichtingen.
B. STATISTIEKEN
172 (1) (2) (3) (4) (5)
Niet-weerhouden aanvragen
Afgesloten contracten
Tabel 2 - Huurwaarborgleningen - Behandelde aanvragen in 2011. Staat van de aanvragen
Absoluut aantal
in %
Afgesloten contracten
243
63,78
Geweigerde aanvragen
19
4,99
Niet ontvankelijke aanvragen
10
2,62
Ingetrokken aanvragen
16
4,20
Aanvragen zonder gevolg
73
19,16
Aanvragen in onderzoek 31/12/2011
20
5,25
381
100,00
Totaal behandelde aanvragen
Tabel 3 - Huurwaarborgleningen - Verdeling van de afgesloten contracten en geleende bedragen in 2011, per maand.
Maand
Geleend bedrag (in EUR)
Aantal afgesloten contracten
Totaal
Gemiddelde
Januari
14
13.902,75
993,05
Februari
15
14.059,86
937,24
Maart
27
28.138,00
1.042,15
April
20
20.345,45
1.017,27
Mei
13
10.484,22
806,48
Juni
28
27.325,27
975,90
Juli
13
13.310,37
1.023,87
Augustus
21
20.527,86
977,23
September
21
21.638,46
1.030,40
Oktober
28
30.111,23
1.075,40
November
16
15.990,38
999,40
December
27
31.809,49
1.178,13
243
247.643,34
1.019,11
Totaal
173
Tabel 4 - Huurwaarborgleningen - Evolutie van het aantal afgesloten contracten en geleende bedragen. Jaar
Geleend bedrag (in EUR)
Aantal afgesloten contracten
Totaal
Gemiddeld
Evolutie in % tegenover het vorig haar
1999 (vanaf 23 februari)
118
103.745,08
879,20
-
2000
193
169.448,78
877,97
- 0,14
2001
398
384.165,73
965,24
+ 9,94
2002
601
617.527,77
1.027,50
+ 6,45
2003
650
694.600,37
1.068,62
+ 4,00
2004
623
690.364,50
1.108,13
+ 3,70
2005
512
583.480,69
1.139,61
+ 2,84
2006
459
528.836,45
1.152,15
+ 1,10
2007
282
283.976,95
1.007,01
- 12,60
2008
235
205.371,13
873,92
- 13,22
2009
289
272.222,40
941,95
+ 7,78
2010
241
236.781,12
982,49
+ 4,30
2011
243
247.643,34
1.019,11
+ 3,73
4.844
5.018.164,31
1.031,70
-
Totaal
Tabel 5 - Huurwaarborgleningen - Samenstelling van de ontlenersgezinnen - 2011. Samenstelling van de gezinnen
Aantal gezinnen Aantal
Aantal kinderen %
Aantal ontleners (*) Alleenstaand
Samenwonend
Aantal inwonenden nietontleners
Totaal aantal bewoners
104
42,79
0
104
0
0
104
Twee volwassenen
25
10,29
0
0
50
0
50
Gezinnen met 1 kind
45
18,52
45
30
30
1
106
Gezinnen met 2 kinderen
26
10,70
52
11
30
0
93
Gezinnen met 3 kinderen
25
10,29
75
14
22
1
112
Gezinnen met 4 kinderen
7
2,88
28
4
6
0
38
Gezinnen met 5 kinderen
4
1,65
20
1
2
0
23
Gezinnen met 6 kinderen
1
0,41
6
0
0
0
6
Andere
6
2,47
2
1
10
4
17
243
100,00
228
165
150
6
549
Alleenstaand
Totaal
(*) het betreft hier het totaal aantal ontleners.
174
Tabel 6 - Huurwaarborgleningen - Sociaal-professioneel statuut van de ontleners (*) - 2011. Sociaal-professioneel statuut
Aantal
%
4
1,65
Bediende
68
27,98
Arbeider
53
21,81
Werkloos
70
28,81
Ziek of invaliditeitsuitkeringsgerechtigde
28
11,52
8
3,29
12
4,94
Zelfstandig
Gepensioneerd Vervangingsinkomen Andere
0
Totaal
243
100,00
(*) t.t.z. van de ontlener die het hoogste inkomen heeft binnen het gezin.
Tabel 7 - Huurwaarborgleningen - Burgelijke staat van de ontleners (*) - 2011. Burgelijke staat Alleenstaand
Aantal
%
139
43,57
Gehuwd
99
31,03
Gescheiden
42
13,17
Feitelijk gescheiden
32
10,03
Weduwe/weduwnaar
5
1,57
Wettelijk samenwonend
2
0,63
319
100,00
Totaal (*) t.t.z. voor alle ontleners samen.
175
Tabel 8 - Huurwaarborgleningen - Leeftijd van de ontleners (*) - 2011. Leeftijd
Aantal
%
van 18 tot minder dan 20 jaar
2
0,63
van 20 tot minder dan 30 jaar
100
31,35
van 30 tot minder dan 40 jaar
124
38,87
van 40 tot minder dan 50 jaar
52
16,30
50 jaar en ouder
41
12,85
319
100,00
Totaal (*) t.t.z. alle ontleners samen.
Tabel 9 - Huurwaarborgleningen - Plaats waar de vorige woning van de ontleners zich bevindt 2011. Plaats Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-over-Heembeek Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde Vlaamse Gewest Waalse Gewest Totaal
Aantal
%
18 36 28 13 4 5 0 6 3 9 3 2 31 4 17 18 7 0 1 18 7 0 7 6
7,41 14,81 11,52 5,35 1,65 2,06 0,00 2,47 1,23 3,70 1,23 0,82 12,76 1,65 7,00 7,41 2,88 0,00 0,41 7,41 2,88 0,00 2,88 2,47
243
100,00
176
Tabel 10
- Huurwaarborgleningen - Gemeente waar de door de ontlener in huur genomen woning zich bevindt - 2011. Plaats
Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-over-Heembeek Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde Totaal
Aantal
%
18 47 30 13 6 7 0 16 3 10 4 4 23 3 10 9 1 6 1 15 14 3
7,41 19,34 12,35 5,35 2,47 2,88 0,00 6,58 1,23 4,12 1,65 1,65 9,47 1,23 4,12 3,70 0,41 2,47 0,41 6,17 5,76 1,23
243
100,00
177
SPREIDING VAN DE TOEGEKENDE LENINGEN VOOR HUURWAARBORG IN 2011 PER GEMEENTE (in percentages)
- dan 6 %
1 2A 3 4 5 6 2B 7 8 2C 2D
van 6 tot – dan 11 %
= = = = = = = = = = =
Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-Over-Heembeek
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
178
van 11 tot – dan 16 %
= = = = = = = = = = =
Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde
16 % en meer
Tabel 11
- Verloop van de terugbetalingen van de leningen voor huurwaarborg.
Jaar
Aantal lopende leningen
Gecumuleerde terugbetalingen
Gecumuleerde vervallen sommen (*)
Gecumuleerde achterstallen
Gecumuleerde nietterugvorderbare schuldvorderingen
Totaal gecumuleerde achterstallen
% totaal achterstallen/ vervallen sommen
179
1999
56
25.440,57
28.801,01
3.360,44
-
3.360,44
11,25
2000
252
134.557,40
155.795,88
21.238,48
-
21.238,48
12,61
2001
519
351.133,76
387.945,27
36.811,51
-
36.811,51
9,15
2002
774
798.159,24
863.950,54
57.448,10
8.343,20
65.791,30
7,81
2003
875
1.456.260,49
1.555.721,50
67.839,98
31.621,03
99.461,01
6,40
2004
865
2.145.073,30
2.275.381,59
91.367,75
38.938,54
130.306,29
5,99
2005
805
2.754.099,63
2.919.086,28
99.935,81
65.050,84
164.986,65
6,07
2006
701
3.344.996,76
3.536.016,16
99.744,55
91.274,85
191.019,40
5,56
2007
478
3.828.463,69
4.027.036,83
76.605,06
124.968,18
198.573,24
4,93
2008
374
4.085.950,35
4.583.474,05
65.074,89
137.044,58
202.119,47
4,41
2009
414
4.329.434,76
4.538.330,48
57.322,60
151.573,12
208.895,72
4,60
2010
364
4.588.190,66
4.805.189,74
48.335,58
168.663,50
216.999,08
4,52
2011
358
4.818.390,11
5.041.722,57
42.146,98
181.185,48
223.332,46
4,43
(*) Vervallen sommen: de som van opeisbare normale maandgelden, van vervroegde terugbetalingen van de lening en van aangerekende kosten.
HOOFDSTUK II
MARKANTE FEITEN EN GEBEURTENISSEN SINDS 1 JANUARI 2012 – VERWACHTE WIJZIGINGEN
I.
De Ordonnantie van 16 december 2011, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 25 januari 2012, houdende de Middelenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2012 kent het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een kapitaalpremie toe van 49.004.910,00 EUR, net zoals een waarborg van maximum 120.000.000,00 EUR vanwege de Brusselse Hoofdstedelijke Regering voor de obligatieleningen die het Fonds afsluit. De vereffeningskredieten voor de dotaties van 2011 (2e schijf van 8.593.333,00 EUR) en 2012 (1e schijf van 17.644.750,00 EUR) bedragen samen 26.238.083,00 EUR. Naar aanleiding van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 december 2011 waarin het vereffeningsritme van de 1e dotatieschijf voor 2011 wordt gewijzigd, werd bij de eerste begrotingsaanpassing van 2012 1.500.000,00 EUR extra ingeschreven op de vereffeningskredieten voor 2012, waardoor ze werden opgetrokken tot 27.738.083,00 EUR. Het resterende bedrag voor de dotatie van 2012 zal worden doorgestort in een jaarlijkse schijf van 10.453.387,00 EUR (min 1,00 EUR voor één van de schijven) in 2013, 2014 en 2015. Omdat in het uitvoeringsbesluit over deze uitbetalingen een fout staat, zal in de loop van 2012 een nieuw besluit voorgesteld worden. Het investeringsvermogen voor 2012 is als volgt samengesteld: 159.072.709,00
Investeringsvermogen :
Ontleenvermogen : Dotatie : Opname uit de onbeschikbare reserve:
109.918.589,00 48.154.120,00 1.000.000,00
Gewestelijke tussenkomst in de tweede obligatielening van 2007:
850.790,00
De Voogdijminister heeft aan de Regering het activiteitenprogramma voorgesteld dat hoorde bij de vooruitzichten van juli 2010. Het programma dat op de volgende pagina wordt meegegeven, is dan ook indicatief en houdt geen rekening met de leningsvooruitzichten op 30 januari 2012. Toen gingen de banken uit van een gemiddelde rentevoet van 4,61 % voor een obligatielening af te sluiten in juni 2012, die zou worden terugbetaald in gelijke jaarlijkse schijven over een looptijd van 20 jaar en die vijfjaarlijks zou worden herzien. Er wordt in dit programma evenmin rekening gehouden met de inschatting dat de ontleners een gemiddelde rentevoet van 1,85 % zullen betalen. Er werden op 31 januari 2012 bovendien leningen afgesloten voor een hoger gemiddeld bedrag dan waarvan wordt uitgegaan in het programma. De gegevens op de volgende bladzijde zijn dus niet afgestemd op de statistieken die eind januari 2012 al bestonden over de leningen toegekend op basis van het nieuwe reglement. Het investeringsvermogen is met andere woorden bepaald op basis van parameters waarmee werd gewerkt in het vorige reglement. We vrezen dan ook dat dit budget niet zal volstaan om 1.000 leningen toe te kennen en 99 woningen te creëren. Bij de bepaling van het investeringsvermogen werd uitgegaan van een renteverschil van 2,43 %, terwijl dit is opgelopen tot 2,76 % in de vooruitzichten van het Fonds. Op een dergelijk budget is dit een aanzienlijk verschil. Het Fonds is uiterst tevreden met de toegekende dotatie. Die is sinds zijn ontstaan immers nooit hoger geweest en is een teken van het vertrouwen dat de Regering in het Fonds heeft
181
voor de rol die het speelt binnen het gewestelijke huisvestingsbeleid, vooral dan ter ondersteuning van de aankoop van een eigen woning. Overeenkomstig de beheersovereenkomst moet de dotatie de toekenning dekken van een 1.000-tal leningen. In de dotatie is ook een afzonderlijk budget opgenomen van 6.340.000,00 EUR voor de bouw van woningen die zullen worden verkocht. Omdat in het kader van het Huisvestingsplan 500 woningen zullen worden gecreëerd om het huurhulppatrimonium verder uit te breiden, wordt voor deze sector geen budget vrijgemaakt op het investeringsvermogen. Het programma dat de Voogdijminister heeft voorgesteld aan de Regering en dat ook werd goedgekeurd op 1 maart ll. ziet er als volgt uit:
I. HYPOTHECAIRE KREDIETEN Jongerenleningen (< 41.356) Jongerenleningen (>= 41.356) Leningen andere gezinnen 3 ptl (*) Leningen andere gezinnen 2 ptl Leningen andere gezinnen 0 of 1 ptl Bouw/renovatie-verkoop
IV 405 100 140 145
130.050 147.900 163.200 150.960
51.637.500 14.500.000 22.400.000 21.460.000
210 1.000 99
119.340 137.259 210.241
24.570.000 137.568.850 20.813.859
II. HUURHULP Extra investeringen voor werven opgestart vóór 2012 Renovatie van het oude patrimonium
41.814.120 6.340.000
Gemiddelde rentevoet voor de terugbetaling 1,96% 2,50% 1,43% 1,91% 2,25% 1,97% 1,97%
1.000.000
INVESTERINGSVERMOGEN 2012
159.072.709
Gewestelijke tussenkomst in 2e obligatielening 2007 BUITEN INVESTERINGSVERM0GEN 2012 Energieprestatieleningen 442
Dotatie die ervoor wordt vrijgemaakt
48.154.120 850.790
9.500
4.200.000
1.4660
0,00%
(*) ptl = personen ten laste
In het programma wordt ook rekening gehouden met de toekenning van 442 energieprestatieleningen (EPL) aan een rentevoet van 0,00 %. Deze nieuwe activiteit is opgestart toen het nieuwe reglement voor de hypothecaire kredieten van kracht werd. Ze wordt niet gefinancierd met het investeringsvermogen, wel met een deel van de thesaurie afkomstig van de vervroegde terugbetalingen door de ontleners. De opname van 1.000.000,00 EUR uit de onbeschikbare reserve zal worden gebruikt voor de verdere renovatie van het oude patrimonium. Voor deze opname moeten de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, en de heer Guy Vanhengel, Minister, hun akkoord geven. II.
In januari 2012 gaf de heer Daan Dehing, bestuurder, zijn ontslag. Wij willen hem hier van harte danken voor zijn technische deskundigheid en voor zijn bijdrages aan de discussies die binnen de Raad van Bestuur worden gevoerd.
III.
In januari 2012 kreeg de heer Guy Vanhengel de portefeuille van Minister van Begroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het Fonds heet hem van harte welkom en dankt zijn voorganger, de heer Jean-Luc Vanraes.
IV.
Overeenkomstig de beheersovereenkomst zijn in februari 2012 een document in verband met het reglement voor de huurhulpsector, in 2011 goedgekeurd door de Raad van
182
Bestuur, en een eerste inventaris van het patrimonium van het Fonds overgemaakt aan de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris. V.
Net zoals de voorbije jaren maakte het Fonds deel uit van de stand van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest op Batibouw.
VI.
Naar aanleiding van het verlies dat het Fonds moest incasseren door de vereffening van de Gemeentelijke Holding, heeft de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, een audit laten uitvoeren over het beheer van de thesaurie van het Fonds. De conclusies werden voorgesteld tijdens een buitengewone zitting van de Raad van Bestuur op 8 maart 2012. De Raad heeft ermee ingestemd om de erin opgenomen aanbevelingen uit te voeren. De Staatssecretaris werd hiervan per brief op de hoogte gebracht. De algemene directie heeft een mandaat gekregen om een actieplan op te stellen dat de aanbevelingen naar de praktijk vertaalt. Dit actieplan werd voor analyse aan de Raad voorgelegd op 22 maart ll.
VII.
In verband met de verzekering gewaarborgd wonen heeft de Minister in april geantwoord op de brief die het Fonds hem in 2011 had geschreven. Hij vraagt om zo snel mogelijk een ontwerpbesluit op te stellen op basis van de volgende elementen: - het risico moet worden gedekt door een private partner, een professionele verzekeraar; - de aanstelling van deze partner moet gebeuren in het kader van een Europese aanbestedingsprocedure. Het Fonds zal hierin optreden als aanbestedende overheid in naam van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest; - het Fonds zorgt ervoor dat de kandidaten worden geïnformeerd over de verzekering en volgt hun aanvraag op tot ze is aanvaard door de verzekeraar; - de algemene toegangsvoorwaarden – venale waardes die niet mogen worden overschreden, inkomensvoorwaarden, enz... – moeten worden afgestemd op de regels die gelden voor de hypothecaire leningen die het Fonds momenteel toekent aan jonge gezinnen; - het Fonds moet worden erkend als tussenpersoon in verzekeringen en het personeel dat ervoor zal instaan, moet de nodige opleidingen krijgen.
VIII. In hoofdstuk III van dit verslag wordt kort de fiscale betwisting beschreven waarmee het Fonds wordt geconfronteerd naar aanleiding van de vereffening van het Woningfonds van de Bond der Kroostrijke Gezinnen van België en de verdeling van zijn reserves over de drie regionale Fondsen. In samenspraak met de drie regionale Fondsen hebben de vereffenaars op 28 februari 2012 een bezwaarschrift verstuurd naar de Speciale Belastingsinspectie om de heffing te betwisten die deze drie instellingen moeten betalen op de reserves die ze hebben ontvangen.
* *
*
183
HOOFDSTUK III
DANKWOORDEN - ADMINISTRATIE - WETGEVING
SECTIE I - DANKWOORDEN - ADMINISTRATIE
Tijdens dit eerste jaar van concretisering van de doelstellingen van de beheersovereenkomst, heeft de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, het Fonds de financiële middelen gegeven om de toekenning van zo'n 1.000 kredieten mogelijk te maken. Een deel daarvan valt onder de nieuwe reglementering die in werking getreden is in september 2011. Het investeringsvermogen, dat dit jaar aanzienlijk gestegen is, heeft toegelaten om een groot deel van de ambitieuze doelstellingen van de beheerovereenkomst, die het Fonds en het Gewest bindt, uit te voeren. Het Fonds wil in het bijzonder de heer C. Doulkeridis, Staatssecretaris, bedanken voor deze dubbele grote vooruitgang in de geschiedenis van het Fonds: de symbolische kaap van 1.000 leningen werd overschreden, terwijl het reglement voor de hypothecaire kredieten wezenlijk aangepast werd, zodat het beter tegemoetkomt aan de behoeften van de gezinnen en zodat zij instaat gesteld worden om zich overal op het Brusselse grondgebied te vestigen. Het Fonds wil het Kabinet van de Staatssecretaris, en in het bijzonder de heer Joël Solé, kabinetsdirecteur, en de heer Pol Zimmer, adjunct-kabinetsdirecteur, danken voor hun beschikbaarheid en hun efficiëntie. De heren Thomas Dawance, Thomas Vercruysse en mevrouw Aurélie Mahoux, adviseurs, worden eveneens bedankt voor hun constructieve bijdrage tot de opstelling van de diverse dossiers. In dit voor het Gewest moeilijk budgettair jaar dankt het Fonds de heer Jean-Luc Vanraes, Minister van Financiën en Begroting, en zijn medewerkers, de heer Stefan Cornelis, kabinetsdirecteur, en de heer Marc Mahieu, adjunct-kabinetsdirecteur, om met de terbeschikkingstelling van de noodzakelijke financiële middelen de expansie van zijn activiteiten op het vlak van hypothecaire kredieten mogelijk te hebben gemaakt. Zich bewust van de geleverde inspanning, heeft het Fonds erop gestaan om, in verhouding tot zijn middelen, zijn zin voor samenwerking te tonen en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te steunen. Zoals ieder jaar heeft het Bestuur Financiën van het Gewest zijn taak ten aanzien van het Fonds volledig vervuld. In het bijzonder de heren Jean-Paul Coene, Inspecteur-generaal van Financiën, Daniel Gruson, directeur van de dienst boekhouding, Dominique Outers, directeur van de dienst schuldbeheer, en de heer Philippe Thiéry, directeur van de financiële dienst en van ruimtelijke ordening en stedenebouw. Ze worden allemaal bedankt voor hun uitstekende medewerking. Het Fonds bedankt de heren Jacques De Witte en Pol Zimmer, Regeringscommissarissen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, voor hun steun en hun relevante adviezen, alsook voor hun grondige kennis van de materie verbonden aan de diverse activiteiten. Mevrouw Inge Jooris heeft in januari 2011 haar ontslag als bestuurder ingediend. Het Fonds wenst haar veel succes in haar verdere carrière en bedankt haar voor haar bijdrage aan de kwaliteit van de debatten van de Raad van Bestuur. Op 23 juni 2011 werd de heer Bram Gilles aangeduid om haar te vervangen. Van bij de start heeft hij blijk gegeven van zijn constructieve belangstelling voor de activiteiten van het Fonds. Zonder zijn geëngageerde en volhardende medewerkers zou het Fonds niet in staat zijn om de vele uitdagingen het hoofd te bieden. Het Fonds wenst al diegenen die hiertoe hebben bijgedragen te bedanken. Het jaar was echter niet enkel buitengewoon positief op het vlak van het activiteitenvolume, aangezien het Fonds – voor de eerste keer sinds zijn ontstaan – een financieel verlies heeft 185
geleden. Dat verlies was het gevolg van de vereffening van de Gemeentelijke Holding en ging gepaard met de nodige mediabelangstelling. Een speciaal dankwoord gaat uit naar die bestuurders en medewerkers die hun geloof in de instelling hebben laten blijken en die hun taak onverdroten hebben voortgezet en zodoende het goede verloop van de activiteiten hebben verzekerd. Eind 2011 telde het Fonds 143 personeelsleden. In de loop van het boekjaar zijn 4 medewerkers met pensioen gegaan. Het betreft de heren Willy Brauns, Guy Poncin, Danny Spitaels en Philippe Vandewalle. Ten gevolge van zijn vereffening, die op 22 juni 2009 afgerond werd, is het Woningfonds van de Bond der Kroostrijke Gezinnen van België geen aandeelhouder meer van het kapitaal van het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Daardoor daalde het kapitaal met 17.240 voltekende aandelen en steeg de onbeschikbare reserve in dezelfde verhouding. Bijgevolg werd er tijdens een buitengewone algemene vergadering op 26 mei 2011 (BS 02-08-11) beslist dat het vaste deel van het kapitaal van de vennootschap zou worden teruggebracht tot 18.592,01 EUR, m.a.w. het wettelijke minimum. De reserves die resulteren uit de vereffening werden overigens over de drie gewestelijke fondsen verdeeld, volgens de in de statuten voorziene verdeelsleutel. De fiscus heeft in 2011 echter laten weten dat deze overdracht voor hem gelijkstaat met een uitkering van dividenden. Hij is van mening dat de vereffenaars op de betrokken bedragen een roerende voorheffing van 10 % hadden moeten afhouden, alsook 34 % vennootschapsbelasting. Er hebben diverse vergaderingen plaatsgevonden met de vereffenaars, de gewestelijke fondsen en de Bijzondere Belastinginspectie, die haar standpunt echter niet gewijzigd heeft en het aanslagbiljet verzonden heeft. Eind 2011 onderzochten de vereffenaars, samen met hun advocaten en in overleg met de drie gewestelijke fondsen, welke procedure gevolgd moet worden om deze belastingen te betwisten.
* *
*
186
SECTIE II – WETGEVING
Beheersovereenkomst tussen het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 27 januari 2011. Deze beheersovereenkomst, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 9 mei 2011, werd afgesloten voor een periode van 5 jaar, en stelt de wederzijdse doelstellingen vast en kadert deze binnen de kerntaken van het Fonds, de Huisvestingscode en de algemene beleidsverklaring van de huidige Regering.
Ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement van 3 februari 2011. Deze ordonnantie, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 9 februari 2011, wijzigt de artikelen 97 tot en met 114 van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode. Zo worden er enkele wijzigingen doorgevoerd in de samenstelling en de werking van de Adviesraad voor Huisvesting.
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 17 februari 2011. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 1 maart 2011, stelt in uitvoering van de ordonnantie van 7 juni 2007 houdende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen, de inhoudt vast van het EPB-certificaat voor wooneenheden.
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 17 februari 2011. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 1 maart 2011, stelt in uitvoering van de ordonnantie van 7 juni 2007 houdende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen, de erkenningsvoorwaarden vast van de certificateurs voor het opstellen van een EPB-certificaat of een EPB-certificaat Openbaar gebouw.
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 14 juli 2011. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 9 september 2011, wijzigt in belangrijke mate het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 maart 2008 betreffende het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn algemene verrichtingen van hypotheekleningen. Deze aanpassing van het leningsreglement houdt o.a. een belangrijke verhoging in van de inkomensgrenzen voor jonge gezinnen en van de maximale waarden van de woningen en voorziet in een vermindering van de rentevoet voor jonge en grote gezinnen. Bovendien kunnen de kandidaat-ontleners een renteloze lening van maximaal 25.000,00 EUR bekomen voor werken ter verbetering van de energieprestatie van hun woning. Dit besluit treedt in werking op 1 september 2011 en heft het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 maart 2008 betreffende het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn verrichtingen van aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen, op.
187
Koninklijk Besluit van 15 juli 2011. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 9 augustus 2011, beoogt een totale omvorming van het koninklijk besluit van 8 januari 1996, betreffende de overheidsopdrachten voor aanneming van werken, leveringen en diensten en de concessies van openbare werken.
Ministerieel Besluit van 5 augustus 2011. Dit ministerieel besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 21 oktober 2011, wijzigt in het ministerieel besluit van 13 december 1983 dat het reglement betreffende de aanwending van het fonds B2 goedkeurt en dat nog van toepassing is op de huurhulpactiviteiten van het Fonds, de woorden “Woningfonds van de Bond der Kroostrijke Gezinnen van België” door de woorden “Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest”.
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 8 september 2011. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 11 oktober 2011, wijzigt een aantal besluiten betreffende het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Zo wordt via dit besluit o.a. de vereffeningswijze van de kapitaalpremie, zoals opgenomen in het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 tot vaststelling van de wijze van toekenning van de tussenkomst ten laste van de begroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, aangepast. Voortaan gebeurt de vereffening van de kapitaaldotatie in maximum 4 opeenvolgende jaarlijkse schijven in plaats van in 4 trimestriële schijven binnen eenzelfde begrotingsjaar.
Ministerieel Besluit van 21 september 2011. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 29 september 2011, heft het besluit van 10 december 2009 houdende de regels voor de toepassing van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 4 oktober 2007 betreffende de toekenning van premies voor renovatie van het woonmilieu op en wijzigt de maximale tussenkomst van het Gewest voor diverse subsidieerbare werken.
Koninklijk Besluit van 12 december 2011. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 16 december 2011, tot uitvoering van artikel 1409§2 van het Gerechtelijk Wetboek, past de bedragen aan die niet voor beslag of loonsafstand vatbaar zijn. Vanaf 1 januari 2012 bedraagt het deel van het inkomen dat niet vatbaar is voor beslag 1.037,00 EUR. De schijf tussen 1.037,01 EUR en 1.113,00 EUR is beslagbaar a rato van 20 %, de schijf tussen 1.113,01 EUR en 1.228,00 EUR a rato van 30 % en de schijf tussen 1.228,01 EUR en 1.344,00 EUR a rato van 40 %. Al wat dit laatste bedrag overschrijdt, is volledig beslagbaar. Bij voormelde bedragen dient een bedrag van 64,00 EUR per kind ten laste te worden toegevoegd.
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 15 december 2011. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 30 januari 2012, bepaalt voor welke vestigingen die veel energie verbruiken, er bij aanvraag of verlenging van een milieuvergunning, een energieaudit moet gebeuren, de inhoud van deze energieaudit alsmede de wijze van erkenning van de energieauditeuren. 188
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 15 december 2011. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 30 januari 2012, stelt, in uitvoering van de ordonnantie van 5 maart 2009 betreffende het beheer en de sanering van verontreinigde bodems, o.a. de regels vast voor de erkenning van de bodemverontreinigingsdeskundigen en voor de registratie van de bodemsaneringsaannemers.
Ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement van 16 december 2011. Deze ordonnantie, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 19 januari 2012, houdende de 2de aanpassing van de Algemene Uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2011, machtigt de Brusselse Hoofdstedelijke Regering om de gewestwaarborg te verlenen aan leningen aangegaan door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor een maximumbedrag van 140.287.040,00 EUR. In de ordonnantie van 24 december 2010 was er oorspronkelijk een maximumbedrag van 100.000.000,00 EUR voorzien.
Ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement van 16 december 2011. Deze ordonnantie, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 25 januari 2012, houdende de Algemene Uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2012, voorziet voor het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een kapitaalpremie van 49.005.000,00 EUR en machtigt de Brusselse Hoofdstedelijke Regering om de gewestwaarborg te verlenen aan leningen aangegaan door het Woningfonds voor een maximumbedrag van 120.000.000,00 EUR.
* *
*
189
Evolutie van diverse balans - en andere gegevens sedert de regionalisering van de dossiers van het Fonds tot eind 2011
1984 2011
%
(1984 = 100%)
1.800 1.600 1.400 1.200 1.000
190
800 600 400 200 0 Aantal personeelsleden
Financiële schulden (Banken)
Brutowaarde terreinen en gebouwen
Terreinen en gebouwen (na afschrijvingen)
Balanstotaal
Balansen andere gegevens
HOOFDSTUK IV
ONTLEDING VAN DE REKENINGEN
SECTIE I – VOORSTELLING EN INDELING VAN DE REKENINGEN
De jaarrekening van het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is volgens de normen van de wet van 17 juli 1975 op de boekhouding en van het koninklijk besluit van 30 januari 2001 houdende wetboek van vennootschappen opgesteld. De Minister van Economische Zaken heeft in toepassing van artikel 14 van de Boekhoudwet deze ondernemingen, die niet onderworpen zijn aan het koninklijk besluit van 23 september 1992, toegelaten hun jaarrekening op te stellen volgens een schema dat gedeeltelijk afwijkt van dat bepaald door het voormelde koninklijk besluit van 30 januari 2001. Het is dit afwijkend schema dat door het Fonds wordt toegepast. Zijn jaarrekening beantwoordt eveneens aan de bijzondere voorwaarden, opgelegd door specifieke besluiten : -
het koninklijk besluit van 10 juli 1989 tot vaststelling van de voorwaarden waaronder toelating wordt verstrekt aan het Fonds tot het aangaan van leningen met Gewestwaarborg en tussenkomst in de intrestlasten.
-
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 30 november 1989 tot vaststelling van de wijze van toekenning van kapitaalsubsidies aan het Fonds ten laste van het budget van het Gewest.
-
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 17 december 1992 tot vaststelling van de wijze van toekenning van terugvorderbare voorschotten zonder intrest aan het Fonds ten laste van de begroting van het Brussels Hoodstedelijk Gewest.
-
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 13 mei 1993 tot vaststelling van de voorwaarden waaronder de toelating wordt verstrekt aan het Fonds tot het aangaan van leningen met Gewestwaarborg maar zonder tussenkomst in de intrestlasten.
-
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 tot vaststelling van de wijze van toekenning van de tussenkomst, ten laste van de begroting van het Gewest, ten gunste van het Woningfonds van de Gezinnen van het Brusselse Gewest vanaf 1996.
-
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 oktober 1997 die de samenvoeging in de boeken van het Woningfonds van de Gezinnen van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, van de vroegere interne fondsen B2, B3, B4 en B5, met ingang van 1997 verleende.
De bepalingen van de eerste vijf besluiten blijven van toepassing voor zover zij niet tegenstrijdig zijn met de bepalingen van het zesde besluit. -
de Ordonnantie van de Brusselse Hoofdstedelijke Raad van 16 juli 1998 houdende organisatie van de toekenning, door het Gewest, van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting.
191
-
de overeenkomst ondertekend op 10 december 1998 tussen de Brusselse Hoofdstedelijke Regering en het Woningfonds van de Gezinnen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, in uitvoering van voormelde ordonnantie.
-
Het besluit van 8 september wijzigt in verschillende andere besluiten, waaronder dat van 2 mei 1996, de manier waarop de kapitaalpremie wordt vereffend. Die wordt voortaan uitbetaald in 4 jaarlijkse schijven en niet langer in 4 trimestriële schijven in de loop van één begrotingsjaar.
Het Woningfonds heeft dus met inachtname van voormelde wettelijke bepalingen, in 2011, gescheiden balansen en resultatenrekeningen opgesteld voor : -
het Fonds B1, gespijsd door eigen middelen van de maatschappij en voor het gedeelte F.S.T. vroeger door de Fortis Bank, en daarna de door de BNP PARIBAS FORTIS gestorte bedragen overgemaakt in het kader van de tijdelijke verzekeringen bij overlijden met afnemend kapitaal van de ontleners;
-
het Fonds B2, gespijsd door : • leningen met gewestwaarborg afgesloten vóór 1991, met overheidstussenkomst in de intrestlasten; • kapitaalsubsidies en terugvorderbare voorschotten toegekend tussen 1990 en 1994 door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest; of in het kader van aanvullende leningen aan jonge gezinnen in 2002; • kapitaalpremies gestort door het Gewest en leningen met gewestwaarborg, sedert 1996; • subsidies gestort door het Gewest die voortkomen uit de storting van geldsommen die worden opgelegd als stedenbouwkundige lasten; • een lening met gewestwaarborg aangegaan in 2007 en 2008, zonder kapitaalsubsidie, maar met jaarlijkse gewestelijke intresttussenkomst; • Leningen afgesloten bij de BGHM om 500 woningen te verwezenlijken en te beheren bestemd om verhuurd te worden aan huurhulpgezinnen, dit overeenkomstig de conventie tussen het Gewest, de BGHM en het Fonds die in de maand mei 2011 werd afgesloten en die de overeenkomsten van 26 en 27 mei 2009 vervangt.
-
het Fonds B3, gespijsd door gewestelijke terugvorderbare voorschotten.
De drie hiervoor vermelde balansen en resultatenrekeningen worden nadien rubriek per rubriek samengevoegd in één globale situatie, die de onontbeerlijke compensaties tussen fondsen verwezenlijkt, zoals voorgesteld in dit verslag, overeenkomstig de wet op de vennootschappen, die de publicatie van één enkele situatie per vennootschap voorziet. Het commentaar van de rekeningen onder de vorm van bijlagen, voorzien door de wet, is hier ook voorgesteld voor de fondsen B1, B2 en B3, eveneens globaal voor alle rekeningen. In overeenstemming met het koninklijk besluit van 4 augustus 1996, vindt u tevens in dit verslag de sociale balans die aan dezelfde regels als de jaarrekeningen is onderworpen. De sociale balans valt dus ook onder de controle van de commissaris en de goedkeuring door de Algemene Vergadering. Deze wordt medegedeeld en besproken in de Ondernemingsraad en neergelegd bij de Nationale Bank van België. De volgende bladzijden geven, binnen de belangrijke deelaspecten van de rekeningen, een analyse weer van volgende punten : A. de 1) 2) 3) B. de
hypothecaire leningen; de evolutie van de uitstaande leningen, het verloop van de terugbetalingen, de afgeloste leningen. huurhulpverrichtingen; 192
C. D. E. F. G.
de de de de de
huurkoop en verrichtingen van sanering/(weder)opbouw-verkoop; leningen voor de samenstelling van huurwaarborgen; waardewijzigingen op schuldvorderingen; resultaten; aanwending der saldi.
A. DE HYPOTHECAIRE LENINGEN. 1) De evolutie van de uitstaande leningen. Eind 2010 bedroeg het saldo van de leningen 596.752.647,52 EUR voor 7.158 leningen. Op 31 december 2011 bedroeg het saldo 665.784.964,27 EUR voor 7.636 leningen, dus een verhoging van 69.032.316,75 EUR of 11,57 %. 2) Het verloop van de terugbetalingen. Op 31 december 2011 waren het aantal ontleners die vroegtijdig betalingen deden (61), lager dan deze met een achterstand (705). De vroegtijdige betalingen bedroegen 10.195,49 EUR. Men noteert dat, indien het een volledige vervroegde terugbetaling betreft, ingeval van verkoop of overlijden, deze bedragen niet beschouwd worden als een vroegtijdige betaling, maar als een vervroegde totale terugbetaling. Het totaal van de achterstallen bedroeg eind 2011, 1.552.948,76 EUR. Het percentage ontleners, met een achterstand van méér dan drie mensualiteiten bedroeg 16,60 % van het totaal aantal ontleners met een achterstand in 2011, zijnde 117 op 705. Maar de achterstallige bedragen van meer dan drie mensualiteiten belopen in hetzelfde jaar 51,86 % van het totaal, zijnde 805.210,24 EUR. Daarnaast werden er 5 procedures van openbare verkoop opgestart door andere schuldeisers, met name 4 door de vereniging van medeëigenaars ingevolge achterstallen in de betaling van kosten eigen aan de medeëigendom en 1 door een andere kredietinstelling? Wat deze procedures betreft : - was er 1 waarbij de netto-opbrengst van de openbare verkoop voldoende was om het saldo van de lening terug te betalen; - waren er 2 waarbij de netto-opbrengst van de openbare verkoop onvoldoende was om het saldo van de lening te dekken. Deze panden werden door het Fonds in het kader van de openbare verkoop aangekocht; - waren er 2 nog hangend eind 2011. 3) De afgeloste leningen. Het aantal leningen dat tijdens het jaar volledig terugbetaald werd, bedraagt 464, waaronder 2 leningen die werden terugbetaald door verzekeringsinstellingen ingevolge het overlijden van de ontlener.
B. DE HUURHULPVERRICHTINGEN. Men verwijst naar het geleverde commentaar in hoofdstuk I van dit verslag en o.a. naar de moeilijkheden die door het Fonds ondervonden worden om de projecten, in een bepaald soort activiteit onder te brengen en het feit dat de gebouwen, in uitzonderlijke gevallen, soms van activiteitensector veranderen in functie van diverse elementen. De hiernavolgende bedragen geven dus de voorlopige classificatie weer volgens de situatie per 31 december 2011. 193
De opbrengsten en kosten eigen aan het beheer van de gebouwen bedragen : Opbrengsten:
Fonds B2
-
vervallen huurgelden terugvordering op huurders : kosten water, gas, elektriciteit, verwarming - terugvordering kosten van onderhoud - terugvordering allerlei kosten - terugvordering onroerende voorheffing - boetes - winst huurders Totaal : Kosten:
5.373.501,95
EUR
624.000,82 65.351,36 28.286,21 22.281,59 4.500,00 569,92
EUR EUR EUR EUR EUR EUR
6.118.491,85
EUR
Fonds B2
- onroerende voorheffing - diverse taksen - verzekeringen - water, gas, elektriciteit - onderhoud gebouwen - allerlei kosten - provisie voor delging van niet geïnde huurgelden - dotatie aan de provisie groot onderhoud - besteding provisie groot onderhoud - gereedschap - materiaal onderhoudswerken en electriciteitsmateriaal - werkkleding - oninbare vorderingen - honoraria van advocaten Totaal :
388.093,83 2.637,68 221.816,20 635.894,81 872.460,93 85.660,99 189.209,03 1.889.809,93 -579.996,65 3.313,14 22.654,30 3.360,28 43.700,45 94.212,24 3.872.827,16
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
De opbrengsten en kosten eigen aan het beheer van het gebouw gefinancierd door het “huisvestingsplan” (ALPL) : Opbrengsten: -
Fonds B2
vervallen huurgelden terugvorderingen op huurders : kosten water, gas, elektriciteit, verwarming terugvordering kosten van onderhoud terugvordering allerlei kosten boetes
Totaal :
194
255.359,69
EUR
21.361,00 194,15 8.845,98 6.044,40
EUR EUR EUR EUR
291.805,22
EUR
Kosten:
Fonds B2
- onroerende voorheffing - water, gas, elektriciteit - diverse kosten - verzekeringen - onderhoud gebouwen Totaal :
56.079,43 33.556,62 32.816,69 29.234,14 11.576,97 163.263,85
EUR EUR EUR EUR EUR EUR
Het Woningfonds legt een jaarlijkse dotatie aan voor een provisie voor groot onderhoud en grote herstellingen. Deze provisie werd vanaf 2002 op 1,5 % van de brutowaarde op 31 december van het patrimonium van de huurhulp gebracht. Voor 2011 was er een aanwending van de provisie van 579.996,65 EUR. Een nieuwe dotatie van 1.889.809,93 EUR gelijk aan 1,5 % van de brutowaarde van het patrimonium eind 2011, werd er op het einde van het dienstjaar aan toegevoegd. In 2011 was de netto-opbrengst van de huurhulp, zijnde het verschil tussen opbrengsten en kosten gelijk aan 2.374.206,06 EUR ((6.118.491,85 EUR + 291.805,22 EUR) – (3.872.827,16 EUR + 163.263,85 EUR)). Deze opbrengst wordt opgenomen in het resultaat van het fonds B2.
C. DE HUURKOOP EN VERRICHTINGEN VAN SANERING/(WEDER)OPBOUW- VERKOOP. Opbrengsten:
Fonds B2
- vervallen huurgelden en hieraan gelijkgestelde - terugvordering onroerende voorheffing - terugvordering allerlei kosten - terugvordering verzekeringen Totaal :
6.871,79 263,70 1.350,00 305,20 6.090,69
-
Kosten:
EUR EUR EUR EUR EUR
Fonds B2
- allerlei kosten - onderhoud gebouwen - onroerende voorheffing - provisie delging voor onbetaalde huurgelden - verzekeringen - water, gas, elektriciteit - diversen taksen Totaal :
-
-
18.745,76 132,21 13.577,45 121,47 16.118,66 29.801,93 4.331,12 36.410,42
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
In 2011 werd geen enkele verkoop gerealiseerd in het kader van de BRV-verrichtingen. In het kader van verrichtingen van de huurkoop werden in 2011 volgende woning verkocht (verkoopovereenkomst en/of akte getekend) : - 1 huis in Hartelijkheidstraat te Anderlecht. In 2011 was het verschil tussen opbrengsten en lasten betreffende de huurkoop en de verrichtingen van sanering/(weder)opbouw-verkoop gelijk aan 42.501,11 EUR (6.090,69 EUR – ( - 36.410,42 EUR)). Deze positieve resultante kan voornamelijk worden verklaard door de overheveling van het project in de Broederschapstraat naar het Huisvestingsplan. 195
D. DE LENINGEN VOOR DE SAMENSTELLING VAN HUURWAARBORGEN. Artikel 3 § 1 van de ordonnantie van 16 juli 1998 houdende organisatie van de toekenning door het Gewest van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting voorziet dat het Gewest jaarlijks op de algemene uitgavenbegroting een bedrag zal inschrijven en dat dit aan het Fonds zal worden overgemaakt onder de vorm van een renteloos terugvorderbaar voorschot. Deze bedragen moeten uitsluitend besteed worden aan de organisatie en de werking van een systeem bestemd om leningen of bankwaarborgen toe te kennen aan personen die moeilijkheden ondervinden om de door de verhuurder gevraagde huurwaarborg te betalen. Artikel 6 van voormelde ordonnantie alsmede de ondertekende overeenkomst tussen het Gewest en het Fonds bepalen dat deze terugvorderbare voorschotten het voorwerp moeten uitmaken van een afzonderlijke boekhouding en dat de eventuele rente opgebracht door deze bedragen, uitsluitend besteed moeten worden aan het systeem van tussenkomst voor huurwaarborgen. Artikel 9 van dezelfde ordonnantie voorziet dat het Fonds het toegekende voorschot dient terug te betalen aan het Gewest, wanneer deze een eind zou maken aan het systeem van tussenkomst voor de samenstelling van een huurwaarborg of bij ontbinding van de vennootschap. De terug te betalen bedragen worden echter beperkt tot de bedragen overgemaakt door de begunstigden van een lening en tot de vorderingen van het Fonds op deze personen. Het Gewest treedt in de rechten van het Fonds om die schulden te kunnen vorderen. Overeenkomstig artkel 4 van de overeenkomst ondertekend tussen het Gewest en het Fonds, worden alle kosten voor de organisatie en de werking voor de tussenkomst in de samenstelling van huurwaarborgen gedragen door de onbeschikbare reserve van het fonds B2 opdat het volledige bedrag aan terugvorderbare voorschotten zou aangewend worden voor de leningen, met uitzondering van de oninbare vorderingen die voor 2011 12.593,46 EUR bedragen, volgens artikel 14. Voor 2011 voorziet het gewestelijk budget geen enkel voorschot. In 2011 werden er 243 leningen getekend voor een bedrag van 247.643,34 EUR. In de loop van 2011 werden 249 leningen volledig terugbetaald, zodat er op 31 december 2011 nog 358 leningen lopend waren met een saldo van de 212.614,92 EUR. E. DE WAARDEVERMINDERINGEN OP SCHULDVORDERINGEN. De waardewijzigingen op schuldvorderingen worden traditiegetrouw geboekt in twee groepen van voorzieningen : deze betreffende de geïndividualiseerde schuldvorderingen en deze betreffende de niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen. In de jaarrekeningen worden deze bedragen als wijzigingen van de overeenstemmende activaposten geboekt. 1) De voorzieningen voor geïndividualiseerde schuldvorderingen dienen tot het dekken van het verlies voortkomend uit : -
de huursector (huurhulp en de huurperiode in huurverkoop) zijnde de onbetaalde bedragen gedurende de laatste 3 maanden en meer of die per huurder 3 maand of meer bedragen. Overeenkomstig artikel 3.2.3 van de beheersovereenkomst, mogen de provisies voor dubieuze vorderingen, betreffende de huurhulp, niet hoger liggen dan 5,5 % van de huurgelden (lasten en huurtoelagen inbegrepen), zijnde 309.965,34 EUR voor 2011. Er
196
werd in werkelijkheid voor de huurhulp een verhoging geboekt voor 2011 van 189.209,03 EUR. Er werd een vermindering geboekt op schuldenaars huurkoop van 121,47 EUR. -
de sector van de hypothecaire leningen ingevolge het effectief verdwijnen van het hypothecaire pand na een deficitaire gedwongen verkoop. In dit verband zijn de delgingen op geïndividualiseerde schuldvorderingen in het fonds B2 verhoogd met 19.168,75 EUR ten voordele van het boekjaar 2011 en bereiken zij aldus een bedrag van 509.574,47 EUR. De verhouding tussen het globale volume van de vorderingen voor de hypothecaire leningen en deze voorzieningen bedraagt
509.574,47€ × 1.000 = 0,765 per duizend. 665.784.964,27€
2) De voorzieningen voor niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen dienen om het verlies te dekken dat kan voortkomen uit de eventuele verdwijning van het hypothecaire pand. Deze provisies mogen, bij toepassing van het koninklijk besluit van 10 juli 1989 en de besluiten van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 30 november 1989, 17 december 1992 en 13 mei 1993, en het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 niet hoger zijn dan 0,30 % van de uitstaande hypothecaire leningen op 31 december van het dienstjaar, na aftrek van de dubieuze schuldenaars. Bij de jongste fiscale controle over de rekeningen afgesloten op 31 december 2006 en 31 december 2007, heeft de fiscale administratie de aftrekbaarheid van de provisies verworpen. Het Fonds heeft echter het principe van een reserve die overeenkomt met 0,30 % van de hypothecaire omloop, behouden. Hierdoor worden de resultaten van 2011 voor B1 en B2 respectievelijk a rato van - 997,77 EUR en 208.007,74 EUR aangewend voor de onbeschikbare reserve - dubieuze schuldvorderingen. De middelen die aangewend werden voor de delgingen op schuldvorderingen en die al de geldsommen omvatten welke ter beschikking blijven van het Fonds tot dat de schuldvorderingen waarop zij betrekking hebben eventueel, binnen kortere of langere tijd verdwijnen, bedragen einde 2011, 3.233.213,27 EUR.
F. DE RESULTATEN. De opbrengsten van de verrichtingen in het fonds B1 bedragen 312.376,89 EUR en deze in B2 48.870.022,16 EUR. Deze van de verrichtingen in het fonds B3 bedragen 38.320,31 EUR. Het fonds B1 sluit het dienstjaar af met een bonus van 146.438,69 EUR, het fonds B2 met een malus van 10.666.512,95 EUR en het fonds B3 met een bonus van 25.726,85 EUR, zijnde in totaal een malus van 10.494.347,41 EUR. Op basis van de posten op de resultatenrekeningen, worden de volgende saldi bekomen.
197
1° Resultaat van het fonds B1 Om het beschikbare saldo van het fonds B1 te bekomen, moet men van de brutoopbrengst der verrichtingen
312.376,89 EUR
- aftrekken : a) de bedrijfs-en financiële kosten b) de uitzonderlijke kosten
165.072,13 866,07
EUR EUR
-
Als verschil blijft volgend saldo in de rekening opgenomen
165.938,20 EUR
146.438,69 EUR
2° Resultaat van het fonds B2. Om het saldo van het fonds B2 te bekomen, moet men van/bij de bruto-opbrengst der verrichtingen
48.870.022,16 EUR
a) aftrekken de bedrijfskosten en financiële kosten b) aftrekken de uitzonderlijke kosten c) bijvoegen de regularisatie van en belastingen op het resultaat
44.690.844,23 16.103.109,20
EUR EUR
- 1.257.418,32
EUR
- 59.536.535,11 EUR
Als verschil blijft volgend saldo in de rekening opgenomen
- 10.666.512,95 EUR
3° Resultaat van het fonds B3. Om het beschikbare saldo van het fonds B3 te bekomen, moet men van de bruto-opbrengst der verrichtingen : - overeenkomstig artikel 14 van de overeenkomst tussen de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Fonds van 10 december 1998, de oninbare vorderingen aftrekken De netto-opbrengst, dient overeenkomstig artikel 3 van vermelde overeenkomst uitsluitend ten gunste van het huurwaarborgsysteem gebruikt te worden
198
38.320,31 EUR
-
12.593,46 EUR
25.726,85 EUR
4° Resultaten van de fondsen samen (B1 + B2 + B3). Om het beschikbaar saldo te bekomen, moet men van /bij de bruto-opbrengst der verrichtingen -
-
49.220.719,36 EUR
aftrekken : de bedrijfs- en financiële kosten aftrekken : de uitzonderlijke kosten toevoegen : de regularisatie van en de belastingen op het resultaat
44.868.509,82 16.103.975,27
EUR EUR
- 1.257.418,32
EUR
Als verschil, blijft het saldo opgenomen in de rekeningen
59.697.066,77 EUR
- 10.494.347,41 EUR
G. DE AANWENDING DER SALDI. 1° Fonds B1. Het saldo eigen aan het Fonds B1 bedraagt
146.438,69 EUR ===========
Er wordt voorgesteld om dit saldo als volgt te verdelen aan de maatschappelijke aandelen een dividend van 2,5 % op hun vrijgegeven bedrag (5.778,40 EUR) - het saldo aan de statutaire reserve
-
144,57 EUR 146.294,12 EUR
2° Fonds B2. Het saldo eigen aan het fonds B2 bedraagt Er wordt voorgesteld om een bedrag van 0,30% van de uitstaande hypothecaire leningen over te dragen naar de onbeschikbare reserve – dubieuze schuldenaars Er wordt voorgesteld om het saldo in overeenstemming met artikel 4 van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 uit te trekken van de onbeschikbare reserve van het fonds B2
- 10.666.512,95 EUR =============
- 208.007,74 EUR
10.874.520,69 EUR
3° Fonds B3. Het saldo eigen aan het fonds B3 bedraagt Overeenkomstig de artikels 4 en 6 van de Ordonnantie houdende organisatie van de toekenning door het Gewest van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting van 16 juli 1998 en 199
25.726,85 EUR ===========
overeenkomstig artikel 3 van de overeenkomst tussen de Brusselse Hoofdstedelijke Regering en het Fonds van 10 december 1998 worden de opbrengsten uitsluitend bestemd voor het systeem houdende toekenning van een toelage voor de huurwaarborg. 25.726,85 EUR
* *
200
*
SECTIE II – STATISTIEKEN.
Tabel 1. – Evolutie van de uitstaande leningen, per fonds – 2011. Oorsprong der kapitalen
Evolutie van de uitstaande de leningen per fonds Saldo op 31.12.2011 Saldo op 31.12.2010 Verschillen Aantal Bedragen Aantal Bedragen Aantal Bedragen
Fonds B1 – sensu stricto
34
388.283,42
35
382.511,78
-1
5.771,64
Fonds S.T.
67
2.751.201,25
83
3.079.469,59
- 16
- 328.268,34
101
3.139.484,67
118
3.461.981,37
- 17
- 322.496,70
FONDS B2
7.535
662.645.479,60
7.040
593.290.666,15
495
69.354.813,45
TOTAAL FONDS B1 + B2
7.636
665.784.964,27
7.158
596.752.647,52
478
69.032.316,75
TOTAAL FONDS B1
Tabel 2. – Spreiding van de achterstallen volgens hun duur – 2011.
Duur van de achterstand
Aantal rekeningen met achterstallen
Bedragen van de achterstallen
Aantal
%
Bedragen
%
117
16,60
805.210,24
51,86
* meer dan 2 tot 3 mensualiteiten
35
4,96
37.163,48
2,39
* meer dan 1 tot 2 mensualiteiten
146
20,71
140.921,46
9,07
* van 1 of minder dan 1 mensualiteit
374
53,05
60.079,11
3,87
33
4,68
509.574,47
32,81
705
100,00
1.552.948,76
100,00
Achterstand met hypothecaire dekking : * meer dan 3 mensualiteiten
Achterstand zonder hypothecaire dekking Totaal
201
Tabel 3. – Hypothecaire leningen – Schuldenaars – Bewegingen van het jaar 2011. FONDS B1-sensu stricto Aantal Schuldenaars geldopnemers op 01.01.2011 Nieuwe leningen in 2011 Sub-totaal In 2011 gedebiteerde intresten In 2011 gedebiteerde onkosten Sub-totaal Af te trekken : Terugbetaling ontvangen in 2011 (in 2011 afbetaalde leningen) OVERDRACHT OP 01.01.2012
FONDS S.T.
FONDS B2
TOTALEN
Bedragen
Aantal
Bedragen
Aantal
Bedragen
Aantal
35
382.511,78
83
3.079.469,59
7.040
593.290.666,15
7.158
596.752.647,52
3
64.454,00
1
84.020,00
938
124.007.742,00
942
124.156.216,00
38
446.965,78
84
3.163.489,59
7.978
717.298.408,15
8.100
720.908.863,52
-
8.708,92
-
64.695,03
-
14.644.537,26
-
14.717.941,21
-
14,88
-
29,76
-
230.027,91
-
230.072,55
38
455.689,58
84
3.228.214,38
7.978
732.172.973,32
8.100
735.856.877,28
- 67.406,16
-4
- 477.013,14
- 17
34
388.283,42
67
- 69.527.493,71
- 443
2.751.201,24
7.535
Bedragen
-70.071.913,01
- 464
662.645.479,61
7.636
665.784.964,27
Tabel 4. – Hypothecaire leningen lopend in 2011 – Schuldenaars – Bewegingen sedert de oorsprong. BEWEGINGEN SEDERT DE OORSPRONG Vereffende leningen (oorspronkelijk bedrag) Af te trekken : Afbetaalde leningen (oorspronkelijk bedrag) Blijft : Leningen in omloop (oorspronkelijk bedrag) Gedebiteerde intresten en kosten
FONDS B1-sensu stricto Aantal
Bedragen
FONDS S.T. Aantal
FONDS B2
Bedragen
Aantal
Bedragen
TOTALEN Aantal
Bedragen
38
657.480,85
84
3.523.694,48
7.978
873.890.151,15
8.100
878.071.326,48
-4
- 54.405,21
-17
- 361.615,64
- 443
- 38.846.356,03
- 464
- 39.262.376,88
34
603.075,64
67
3.162.078,84
7.535
835.043.795,12
7.636
838.808.949,60
-
79.054,70
-
258.395,63
-
90.725.094,02
-
91.062.544,35
-
- 293.846,92
-
- 669.273,23
-
- 263.123.409,53
-
- 264.086.529,68
Schuldenaars geldopnemers op 31.12.2011
34
388.283,42
67
2.751.201,24
7.535
662.645.479,61
7.636
665.784.964,27
Verdeeld in : Schuldenaars met waarborg
34
388.283,42
67
2.751.201,24
7.502
662.135.905,14
7.603
665.275.389,80
-
-
-
33
509.574,47
33
509.574,47
Ontvangen terugbetalingen
Dubieuze schuldenaars
-
202
Tabel 5. – Hypothecaire leningen – Evolutie van de terugbetalingen.
Fonds + jaar van de vereffening
203
Fonds B1 – sensu stricto Fonds S.T. Totaal fonds B1 Fonds B2 1976 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Totaal fonds B2 Algemeen totaal
Effen rekeningen 37 79 116
1
6 4 5 9 18 59 56 69 110 92 98 134 168 230 243 311 334 391 423 616 650 826 780 705 883 7.221 7.337
Achterstallen Aantal rekeningen 1 4 5 2 4 1 3 3 1 1 2
Bedrag
Voorsprongen Aantal rekeningen
Bedrag
5.660,55 1.060,77 6.721,32 10.200,99 143.073,89 26.679,86 28.574,99 31.285,85 5.106,48 4.795,35 38.743,88
1 2
332,50 73.128,85
4 13 9 10 11 19 20 18 30 41 31 26 37 48 67 55 67 60 59 55 700 705
5.654,59 22.571,56 23.143,05 46.380,35 36.274,91 202.331,90 94.197,69 8.564,84 73.586,38 51.332,20 19.446,64 27.926,53 104.327,53 109.388,97 129.941,76 50.837,91 53.533,12 70.988,11 29.337,81 24.125,75 1.546.227,44 1.552.948,76
Aantal rekeningen 38 83 121 2 4 1 3 3 2 1 2
1 2
- 293,90 - 193,94
7 13 38
- 1.053,83 - 3.338,26 - 5.315,56
61 61
- 10.195,49 - 10.195,49
N.B. : Het aantal rekeningen is hoger dan het aantal leningen, aangezien eenzelfde lening over 2 rekeningen gespreid kan zijn.
6 5 8 11 18 70 82 116 120 103 117 154 186 260 284 342 360 428 471 683 705 893 840 764 938 7.982 8.103
Saldo achterstallenvoorsprongen 5.660,55 1.060,77 6.721,32 10.200,99 143.073,89 26.679,86 28.574,99 31.285,85 5.106,48 4.795,35 38.743,88
- 293,90 138,56 73.128,85 4.600,76 19.233,30 17.827,49 46.380,91 36.687,55 202.331,90 94.197,69 8.564,84 73.586,38 51.332,20 19.446,64 27.926,53 104.327,53 109.388,97 129.941,76 50.837,91 53.533,12 70.988,11 29.337,81 24.125,75 1.536.031,95 1.542.753,27
Tabel 6. – Afgeloste leningen in 2011 per fonds. Aantal afgeloste leningen in 2011
Fonds
Betaling op de vervaldag
Betaling vóór de normale vervaldag zonder 5jaarlijkse herziening
Betaling vóór de normale vervaldag i.v.m. 5 jaarlijkse herziening
Betaling na de normale vervaldag
Kwijting door overlijdensverzekering
Openbareverkoop
Totaal
B1 – sensu stricto
-
4
-
-
-
-
4
FIS
1
16
-
-
-
-
17
B2
11
412
18
-
2
-
443
Totaal
12
432
18
-
2
-
464
Tabel 7. – Delgingen op schuldvorderingen in 2011, per fonds en per type verrichtingen. Schuldvorderingen en type verrichtingen Geïndividualiseerde schuldvorderingen - leningen
Fonds B1 B1 – sensu stricto (1)
Fonds B2
Alle fondsen samen
(3)
(1) + (2) + (3)
-
19.168,75
19.168,75
Fonds S.T. (2)
-
- huurhulp
-
-
189.209,03
189.209,03
- huurkoop
-
-
- 121,47
- 121,47
Subtotaal
-
-
208.256,31
208.256,31
Niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen - leningen
- 12,97
- 984,80
208.007,74
207.009,97
Totaal
- 12,97
- 984,80
416.264,05
415.266,28
-
204
Tabel 8. – Staat van de delgingsreserves per fonds op 31.12.2011. Staat van de delgingsreserves Fonds Schuldenaars hypothecaire leningen : B1/PERS S.T.
Totaal uitstaande schuldvorderingen
Geïndividualiseerde reserves
388.283,42
Nietgeïndividualiseerde reserves
-
171,67
Totaal
171.67
2.751.201,25
-
8.256,56
8.256,56
B2
662.645.479,60
509.574,47
1.986.404,75
2.495.979,22
Subtotaal
665.784.964,27
509.574,47
1.994.832,98
2.504.407,45
975.168,52
936.035,92
-
936.035,92
2.847,46
2.847,46
-
2.847,46
978.015,98
938.883,38
-
938.883,38
666.762.980,25
1.448.457,85
1.994.832,98
3.443.290,83
Schuldenaars huurders : Huurhulp : B2/PL Huurkoop : B2 Subtotaal TOTAAL
Tabel 9. – Verdelingscoëfficiënten van de algemene onkosten per fonds 2011. Activa
Fonds B1
Fonds B2
Totaal
Vaste materiële
6.698.784,27
109.687.019,25
116.385.803,52
Vaste financiële
1.278,89
924.347,79
925.626,68
395.570,93
680.126.353,58
680.521.924,51
Totaal
7.095.634,09
790.737.720,62
797.833.354,71
Verdelingscoëfficiënt
0,89 %
Vorderingen
99,11 %
205
100,00 %
SECTIE III – JAARREKENINGEN PER 31 DECEMBER 2011
A. BALANS NA WINSTVERDELING B. RESULTATENREKENING C. TOELICHTINGEN D. SOCIALE BALANS E. INLICHTINGEN INZAKE DE GEBRUIKTE WAARDERINGSMETHODEN F. INFORMATIE MET BETREKKING TOT DE GEVOLGEN VAN DE VEREFFENING VAN DE GEMEENTELIJKE HOLDING VOOR HET FONDS
206
A. BALANS NA WINSTVERDELING
2011
2010
ACTIVA VASTE ACTIVA
20/28
131.958.595,43
102.664.264,96
III.
22/27
131.482.940,72
101.288.666,32
22 23 24 26 27
99.255.990,81 573,60 367.218,51 8.734.511,09 23.124.646,71
90.307.655,25 1.684,19 403.311,40 10.272.197,91 303.817,57
28
475.654,71
1.375.598,64
284/8 284 285/8
475.654,71 6,20 475.648,51
1.375.598,64 6,20 1.375.592,44
29/58
1.021.911.384,81
866.522.213,84
Vorderingen A. Hypothecaire leningen 2. Hypothecaire leningen zonder reconstitutie B. Vorderingen uit leasingverrichtingen en uit de huur van roerende goederen C. Kredieten op afbetaling E. Andere debiteuren
292/6 292
757.691.334,28 665.275.389,95
607.753.852,25 596.262.241,80
2922
665.275.389,95
596.262.241,80
293 294 296
212.614,92 92.203.329,41
195.536,76 11.296.073,69
Geldbeleggingen (toelichting VI) B. Overige beleggingen
50/53
248.553.794,25
247.609.547,79
51/53
248.553.794,25
247.609.547,79
Liquide middelen
54/58
12.712.860,51
8.472.444,96
Overlopende rekeningen (toelichting VII)
490/1
2.953.395,77
2.686.368,84
20/58
1.153.869.980,24
969.186.478,80
IV.
Materiële vaste activa (toelichting III) A. Terreinen en gebouwen B. Installaties, machines en uitrusting C. Meubilair en rollend materieel E. Overige materiële vaste activa F. Activa in aanbouw en betalingen Financiële vaste activa (toelichting IV) C. Andere financiële vaste activa 1. Aandelen 2. Vorderingen en borgtochten in contanten
VLOTTENDE ACTIVA V./VII.
VIII.
IX. X.
TOTAAL DER ACTIVA
207
2011
2010
PASSIVA EIGEN VERMOGEN I.
Kapitaal (toelichting VIII) A. Geplaatst kapitaal B. Niet-opgevraagd kapitaal
IV.
Reserves A. Wettelijke reserve B. Onbeschikbare reserves 2. Andere
VI.
Kapitaalsubsidies
(-)
VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN VII.
A.
Voorzieningen voor risico’s en kosten 1. Pensioenen en soortgelijke verplichtingen 3. Grote herstellings- en onderhoudswerken Uitgestelde belastingen
X.
297.406.848,04
10
5.778,40
424.453,90
100 101
-
19.262,66 13.484,26
-
446.613,16 22.159,26
13 130 131 1311
86.397.592,89 44.651,40 86.352.941,49 86.352.941,49
96.473.409,37 44.651,40 96.428.757,97 96.428.757,97
15
224.753.639,86
200.508.984,77
16
19.591.431,49
16.965.128,04
160/5
7.389.977,11
6.080.163,83
160
-
-
7.389.977,11 12.201.454,38
6.080.163,83 10.884.964,21
17/49
823.121.537,60
654.814.502,72
17
754.774.564,81
603.505.217,36
170/4
689.132.994,27
537.712.240,88
171 174 178/9
633.749.852,27 55.383.142,00 65.641.570,54
530.911.322,01 6.800.918,87 65.792.976,48
Schulden op ten hoogste één jaar (toelichting X) A. Schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen C. Handelsschulden 1. Leveranciers E. Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 1. Belastingen 2. Bezoldigingen en sociale lasten F. Overige schulden
42/48
48.230.966,73
37.089.995,47
42 44 440/4
36.056.192,03 917.183,60 917.183,60
30.250.220,60 675.913,15 675.913,15
45 450/3 454/9 47/48
1.651.336,41 727.740,84 923.595,57 9.606.254,69
1.102.822,88 225.032,44 877.790,44 5.061.038,84
Overlopende rekeningen (toelichting XI)
492/3
20.116.006,06
14.219.289,89
10/49
1.153.869.980,24
969.186.478,80
SCHULDEN
IX.
311.157.011,15
162 168
B.
VIII.
10/15
Schulden op meer dan één jaar (toelichting X) A. Financiële schulden 2. Niet-achtergestelde obligatieleningen 8. Overige leningen D. Overige schulden
TOTAAL DER PASSIVA
208
B. RESULTATENREKENING (in staffelvorm)
I./IV. A. B. D. E.
II./V. A. C. D. F.
G.
H.
I.
VI.
Bedrijfs- en financiële opbrengsten Intresten op en opbrengsten uit kredieten 1. Hypothecaire leningen Opbrengsten uit beleggingen Andere financiële opbrengsten (toelichting XII, 1, A) Andere bedrijfsopbrengsten (toelichting XII, 1, B) Bedrijfs- en financiële kosten Kosten van schulden Diensten en diverse goederen Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen (toelichting XII, 2, C2) Afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten op immateriële en materiële vaste activa Waardeverminderingen op vlottende activa (toevoegingen +, terugnemingen -) (toelichting XII, 2, E) 1. Op kredieten en beleggingen 2. Op andere vlottende activa Voorzieningen voor risico’s en kosten (toevoegingen +, bestedingen en terugnemingen -) (toelichting XII, 2, C3 et F) Andere bedrijfskosten (toelichting XII, 2, G)
(-)
Winst uit de gewone bedrijfsuitoefening, vóór belasting (+) Verlies uit de gewone bedrijfsuitoefening, vóór belasting (-)
209
2011
2010
75/74 7510 7511 7518
49.220.719,36 14.717.604,47 14.717.604,47 4.675.534,41
43.587.213,28 13.802.125,07 13.802.125,07 2.795.112,03
752/9
22.538.566,19
20.608.000,25
74
7.289.014,29
6.381.975,93
65/64 650 61
44.868.509,82 26.220.356,54 3.482.425,77
41.990.364,47 24.661.824,66 3.122.656,32
62
8.291.799,86
7.839.257,60
630
4.878.413,67
4.593.402,93
651 6517 6518
208.256,31
92.112,01
208.256,31
92.112,01
635/7
1.309.813,28
1.173.713,32
640/7
477.444,39
507.397,63
70/65
4.352.209,54
1.596.848,81
65/70
2011
VII.
VIII.
IX.
IX bis.
X.
Uitzonderlijke opbrengsten D. Meerwaarden bij de realisatie van vaste activa Uitzonderlijke kosten A. Uitzonderlijke afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten, op immateriële en materiële vaste activa van vaste activa D. Minderwaarden bij de realisatie van vaste activa E. Andere uitzonderlijke kosten (toel. XIV) Winst van het boekjaar vóór belasting Verlies van het boekjaar vóór belasting A.
Belastingen op het resultaat A. Belastingen (toelichting XV) B.
XI.
XIII.
Onttrekking aan de uitgestelde belastingen
2010
76
32.462,88
763
32.462,88
66
16.103.975,27
39.273,63
660 663 664/8
16.103.975,27
(+) (-)
70/66 66/70
172.165,54 11.923.931,27
1.590.038,06
(+)
780
1.223.663,54
1.118.836,03
(-) (+) (-)
67/77 670/3
1.257.418,32
1.118.836,03
77
33.754,68
Regularisering van belastingen en terugneming van voorzieningen voor belastingen
39.273,63
Winst van het boekjaar Verlies van het boekjaar
(+) (-)
70/67 67/70
172.165,54 10.666.512,95
2.708.874,09
Te bestemmen winst van het boekjaar Te verwerken verlies van het boekjaar
(+) (-)
(70/68) (68/70)
172.165,54 10.666.512,95
2.708.874,09
70/69 69/70 70/68 68/70
172.165,54 10.666.512,95 172.165,54 10.666.512,95
2.708.874,09
791/2 792
10.874.520,69 10.874.520,69
13,87 13,87
RESULTAATVERWERKING A.
Te bestemmen winstsaldo Te verwerken verliessaldo 1. Te bestemmen winst van het boekjaar Te verwerken verlies van het boekjaar
(-) (-)
2.708.874,09
B.
Onttrekking aan het eigen vermogen 2. aan de reserves
C.
Toevoeging aan het eigen vermogen 3. aan de overige reserves
(-)
691/2 6921
380.028,71 380.028,71
2.698.276,61 2.698.276,61
F.
Uit te keren winst 1. Vergoeding van het kapitaal
(-)
694/6 694
144,57 144,57
10.611,35 10.611,35
210
C. TOELICHTING
2011 III.
a)
Staat van de materiële vaste activa : (posten 22 tot 27 van de activa)
Terreinen en gebouwen
Gereedschap
Meubilair en rollend materieel
Overige materiële vaste activa
(post 22)
(post 23)
(post 24)
(post 26)
Activa in aanbouw en vooruitbetalingen (post 27)
Aanschaffingswaarde Per einde van het vorige boekjaar
815
138.322.747,56
816
21.250.853,43
32.549,82
1.704.092,08
10.272.197,91
73.082,52
3.431.388,93
303.817,57
Mutaties tijdens het boekjaar : -
-
Aanschaffingen, inclusief de geproduceerde vaste activa Overdrachten en buitengebruikstellingen
Per einde van het boekjaar
c)
(-) 817
-
-
9.440.251,19
819 150.133.349,83
- 12.956,68 - 4.969.075,75 32.549,82
1.764.217,92 8.734.511,09
22.820.829,14 23.124.646,71
Afschrijvingen en waardeverminderingen (-) Per einde van het vorige boekjaar
826
48.015.092,31
30.865,63
1.300.780,68
-
-
827
4.441.929,34
1.110,59
109.175,41
-
-
- 12.956,68
-
-
1.396.999,41
-
-
Mutaties tijdens het boekjaar :
d)
-
Geboekt
-
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen
(-) 830
Per einde van het boekjaar
832
51.978.057,49
31.976,22
Nettoboekwaarde per einde van het boekjaar (a) – (c)
833
98.155.292,34
573,60
-
478.964,16
211
-
367.218,51
8.734.511,09
23.124.646,71
IV.
Staat van de financiële vaste activa (post 28 van de activa)
2011 Andere ondernemingen (post 284)
1. Deelnemingen en aandelen Aanschaffingswaarde : Per einde van het vorige boekjaar :
835
6,20
Per einde van het boekjaar :
839
6,20
Nettoboekwaarde per einde van het boekjaar
856
6,20 Andere ondernemingen (post 285/8)
2. Vorderingen Nettoboekwaarde per einde van het vorige boekjaar
857
1.375.592,44
Mutaties tijdens het boekjaar : -
Toevoegingen Terugbetalingen
858 (-) 859
Nettoboekwaarde per einde van het boekjaar
VI.
-
743.747,44 1.643.691,37
475.648,51
864
Geldbeleggingen : overige beleggingen (post 51/53 van de activa)
2011
2010
Overige geldbeleggingen : thesauriebewijzen
52
11.100.000,00
79.750.000,00 100.824.800,00
Termijnrekeningen bij kredietinstellingen
53
237.453.794,25
146.784.747,79
8686
33.000.005,12
31.348.365,30
8687
204.453.789,13
115.436.382,49
met een resterende looptijd of opzegtermijn van : -
VII.
hoogstens één maand meer dan één maand en hoogstens één jaar
Overlopende rekeningen
1. Over te dragen kosten 2. Verkregen opbrengsten Rekening courant B1/B3
2011
490 491 ---
57.943,08 699.155,57 2.196.301,12
212
VIII. Staat van het kapitaal
2011 Bedragen
A.
Aantal aandelen
Maatschappelijk kapitaal 1. Geplaatst kapitaal (post 100 van de passiva) -
per einde van het vorige boekjaar mutaties tijdens het boekjaar per einde van het boekjaar
446.613,16 - 427.350,50 19.262,66
8700 8701
2. Samenstelling van het kapitaal 2.1 Soorten aandelen op naam : 24,79 EUR per stuk 2.2. Aandelen op naam of aan toonder : op naam
19.262,66
8702
777
Niet-opgevraagd bedrag (post 101) B.
Niet-gestort kapitaal
871
13.484,26
213
2011 X.
Staat van de schulden
Schulden met een resterende looptijd van
A.
Uitsplitsing van de schulden met een oorspronkelijke looptijd van meer dan één jaar, naar gelang hun resterende looptijd
1
hoogstens één jaar
(post 42)
B.
2. meer dan één 3. meer dan jaar doch 5 jaar hoogstens 5 jaar (post 17)
Financiële schulden
880
36.056.192,03
2. Niet-achtergestelde obligatieleningen 8. Overige leningen
209.928.202,51
882 885
35.904.485,74 151.706,29
Handelsschulden
886
917.183,60
-
-
1. Leveranciers
887
917.183,60
-
-
Overige schulden
890
11.257.446,53
-
Totaal
891
48.230.822,16
204.641.580,73 5.286.621,78
209.928.202,51
2011
B.
C.
Schulden (of gedeelte van schulden) gewaarborgd door belgische overheidsinstellingen
Gewaarborgde schulden (begrepen in de post 17 en 42/48 van de passiva)
725.037.480,01
Financiële schulden
892
2. Niet-achtergestelde obligatieleningen
894
725.037.480,01
Totaal
906
725.037.480,01
9073
727.740,84
9077
923.595,57
Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 1. Belastingen (post 450/3 van de passiva) b)
niet-vervallen belastingschulden
2. Bezoldigingen en sociale lasten (post 454/9 van de passiva) c)
Andere schulden met betrekking tot bezoldigingen en sociale lasten
214
479.204.791,76 429.108.271,54 50.096.520,22
65.641.570,54 544.846.362,30
XI.
2011
Overlopende rekeningen
1. Toe te rekenen kosten en quotum nog niet vervallen maar gelopen intrestaandeel
492
17.691.168,45
2. Over te dragen opbrengsten en dossiersvergoedingen
493
228.536,49
---
2.196.301,12
Rekening courant B2
215
XII.
Bedrijfs- en financiële resultaten
1.
Bedrijfs- en financiële opbrengsten (post 75/74) A.
B.
Andere financiële opbrengsten : (post 752/9) Door de overheid toegekende subsidies, aangerekend op het resultaat : kapitaalsubsidies
2010
22.538.566,11
20.608.000,25
872.551,44 6.416.387,76 75,09
611.529,48 5.702.030,64 62,03
Andere bedrijfsopbrengsten (post 74) -
2.
9125
2011
Verschillende recuperaties Diverse opbrengsten huurhulp Dotatie F.S.T.
Bedrijfs- en financiële kosten (post 65/64) C1. Werknemers ingeschreven in het personeelsregister a) Totaal aantal op de afsluitingsdatum b) Gemiddeld personeelsbestand berekend in voltijdse equivalenten c) Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
9086
143
140
9087
132,80
131,30
9088
177.868,22
171.797,13
620
5.784.718,49
5.562.984,67
621
1.602.008,72
1.456.391,23
622 623
502.546,36 402.526,29
469.810,34 350.071,36
C2. Personeelskosten (post 62) a) Bezoldigingen en rechtstreekse sociale voordelen b) Werkgeversbijdragen voor sociale verzekeringen c) Werkgeverspremies voor bovenwettelijke verzekeringen d) Andere personeelskosten
216
2011 E.
Waardeverminderingen op vlottende activa (post 651) Geboekt Teruggenomen
F.
A.
-
92.112,01
9115 (-) 9116
1.889.809,93 - 579.996,65
1.818.908,68 - 645.195,36
640
477.444,39
507.397,63
9097
-
-
9098 617
-
-
Uitzendkrachten en ter beschikking van de onderneming gestelde personen 2. Gemiddeld aantal berekend in voltijdse equivalenten Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Kosten voor de onderneming
XV.
208.256,31 -
Andere bedrijfskosten (post 640/7) Belastingen en taksen op de bedrijfsuitoefening
H.
6510 (-) 6511
Voorzieningen voor risico’s en kosten (post 653/7) Toevoegingen Bestedingen en terugnemingen
G.
2010
Belastingen op het resultaat Uitsplitsing van de post 670/3 1. Belastingen op het resultaat van het boekjaar a. Verschuldigde of betaalde belastingen en voorheffingen b. Geactiveerde overschotten van betaalde belastingen en voorheffingen c. Geraamde belastingsupplementen (opgenomen onder post 450/3 van de passiva) 2. Belastingen op het resultaat van vorige boekjaren a. Verschuldigde of betaalde belastingsupplementen
9134
-
9135
-
(-) 9136
-
9137
-
9138
-
9139
-
217
2011
2010
XVI. Belastingen op de toegevoegde waarde en belastingen ten laste van derden A.
De belastingen op de toe-gevoegde waarde in rekening gebracht : 1. 2.
B.
aan de onderneming (aftrekbaar) door de onderneming
9145 9146
658.662,18 533.570,83
9147
1.545.760,11
129.056,40 303.147,83
De ingehouden bedragen ten laste van derden bij wijze van : 1.
bedrijfsvoorheffing
218
1.499.084,58
XVII. NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN (in EUR) 2011 • Leningsaanvragen in behandeling (B2) (zonder gedelegeerde opdrachten en gelijkgestelden)
32.421.292,72
2010
21.633.292,03
• Huurkoopverrichtingen in verwezenlijking : -
leningen (B2)
-
-
• Huurhulpverrichtingen in verwezenlijking : (zonder gedelegeerde opdrachten en gelijkgestelden) -
bestelde of gereserveerde werken en aangevraagde aankopen (B2) : * renovatie bestaand patrimonium * nieuw programma
2.177.294,20 3.724.742,06
1.935.081,66 3.729.877,69
487.667,68
498.700,00
1.827.583,84 2.248,10 11.561,68 9.463,85 5.328,21 3.146,73 3.382,11 6.231,50 48.285,36 482.052,26 3.340,75 74.761,28 1.934.613,19 208.616,83 3.082.000,00 10.005.660,96 5.646.838,77 621.327,20 1.131.616,78 2.055.762,86
2.248,10 12.069,88 9.981,89 5.328,21 3.146,73 3.382,11 6.231,50 49.487,00 512.912,92 2.355,81 75.366,28 3.590.930,39 666.963,04 55.912,06
• Gedelegeerde opdrachten en gelijkgestelden (huurhulp en sanering/(weder) opbouwverkoop) : Compensatie vorige jaren Budget te voorzien naar aanleiding van wijzigingen programma’s Scheikundige / Liverpool (Anderlecht) Hop (Brussel) Transvaal 3de en 4de fase (Anderlecht) Vandenbranden / Barthelemy (Brussel) “Kleine Zenne” (Brussel) Coenraets / Claes (St-Gillis) Merode (St-Gillis) Mariën/Scutenaire (Schaarbeek) Zwarte Paard (St-Jans-Molenbeek) Marconi (Vorst) Vanderdussen / Kortrijk (St-Jans-Molenbeek) Herder / Keyenveld (Elsene) Van Volxem (Vorst) Broederschap (Schaerbeek) Sans Souci (Elsene) Mettewie (St-Jans-Molenbeek) Coenraets (St-Gillis) Birmingham (St-Jans-Molenbeek) Mariemont/Ninove (St-Jans-Molenbeek) Slachthuis (Brussel)
219
14.600.429,27 8.280.542,92 2.738.325,40 1.436.112,74 2.099.386,75
XVII. NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN (in EUR) (vervolg) 2011
2010
• Project (huurhulp en sanering/(weder) opbouwverkoop) : Puccini (Anderlecht)
6.455,55
34.908,00
602.138,99
583.836,55
• Ontvangen waarborgen in het kader van de openbare aanbestedingen (B2)
1.817.214,34
1.984.117,81
• Ontvangen waarborgen in het kader van de openbare aanbestedingen (B1)
109.705,00
106.905,00
• Stedenbouwkundige lasten (B2) Slachthuis (Brussel) Herder (Elsene) Beukenootjes (Brussel)
55.728,20 128.917,67 -
90.709,30 484.869,80 1.915.000,00
• Ontvangen waarborgen van huurders en ontleners (B2)
PENSIOENREGELING VOOR DE PERSONEELSLEDEN. De groepsverzekering die werd afgesloten op 19 december 2008 dient om de aanvullende pensioenrentes van de personeelsleden te verzekeren. Deze rentes worden berekend op basis van het "te bereiken doel". Overeenkomstig de bepalingen opgenomen in de wet van 28 april 2003 betreffende de aanvullende pensioenen is elke vorm van discriminatie uit het nieuwe contract geweerd.
220
D. SOCIALE BALANS Nummer waaronder de onderneming bij de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid is ingeschreven (RSZ-nummer): 030-1155022-64 Nummer van het paritaire comité dat bevoegd is voor de onderneming: 308 STAAT VAN DE TEWERKGESTELDE PERSONEN WERKNEMERS INGESCHREVEN IN HET PERSONEELSREGISTER
Codes
1. Voltijds
2. Deeltijds
Tijdens het boekjaar en het vorige boekjaar.
(boekjaar)
Gemiddeld aantal werknemers Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Personeelskosten Bedrag van de voordelen bovenop het loon )
Op de afsluitingsdatum van het boekjaar Aantal werknemers ingeschreven in het personeelsregister
100 101 102 103
(boekjaar)
111,80 28,30 149.480,45 28.387,77 6.165.279,45 1.230.278,09 XXXXX XXXXX
Codes
1.Voltijds
2.Deeltijds
3. Totaal (T) of totaal in voltijdse equivalenten (VTE) (boekjaar)
3. Totaal in voltijdse equivalenten
111
32
134,70
110 111
104 6
32 -
127,70 6
112 113
1
-
Volgens het geslacht en het studieniveau Mannen Lager onderwijsire Secundair onderwijs Hoger niet-universitair onderwijs Universitair onderwijs Vrouwen Lager onderwijsire Secundair onderwijs Hoger niet-universitair onderwijs Universitair onderwijs
120 1200 1201 1202 1203 121 1210 1211 1212 1213
53 1 12 29 11 58 1 24 22 11
10 5 4 1 22 8 12 2
60,10 1 15,40 31,90 11,80 74,60 1 29,80 31,20 12,60
Volgens de beroepscategorie Directiepersoneel Bedienden
130 134
6 105
32
6 128,70
221
(VTE) (vorig boekjaar)
132,80 (VTE) 131,30 (VTE) 177.868,22 (T) 171.797,13 (T) 7.395.557,54 (T) 7.021.665,44 (T) 122.575,57 (T) 118.651,03 (T)
105
Volgens de aard van de arbeids-overeenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk vervangingsovereenkomst
4. Totaal (T) of totaal in voltijdse equivalenten
1
UITZENDKRACHTEN EN TER BESCHIKKING VAN DE ONDERNEMING GESTELDE PERSONEN
Tijdens het boekjaar
Codes
1. Uitzendkrachten
150 151 152
-
Gemiddeld aantal tewerkgestelde personen Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Kosten voor de onderneming
2. Ter beschikking van de onderneming gestelde personen -
TABEL VAN HET PERSONEELSVERLOOP TIJDENS HET BOEKJAAR INGETREDEN
Aantal werknemers die tijdens het boekjaar in het personeelsregister werden ingeschreven Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk vervangingsovereenkomst
Codes
1. Voltijds
2. Deeltijds
3. Totaal in voltijdse equivalenten
205
28
3
30,20
210 211
10 16
3 -
12,20 16
212 213
2
-
2
UITGETREDEN Codes
Aantal werknemers met een in het personeels- register opgetekende datum waarop de overeen-komst tijdens het boekjaar een einde nam Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk vervangingsovereenkomst Volgens de reden van beëindiging van de overeenkomst Pensioen Brugpensioen Afdanking Andere reden
1. Voltijds
2. Deeltijds
305
27
1
27,80
310 311 312
13 12 -
1 -
13,80 12 -
313
2
-
340 341 342 343
7 1 19
1
222
3. Totaal in voltijdse equivalenten
2 7 1 19,80
INLICHTINGEN OVER DE OPLEIDINGEN VOOR DE WERKNEMERS TIJDENS HET BOEKJAAR Totaal van de formele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven voor de werknemers ten laste van de werkgever Aantal betrokken werkenmers Aantal gevolgde opleidingsuren Nettokosten voor de onderneming Waarvan brutokosten rechtstreeks verbonden met de opleiding Waarvan betaalde bijdragen en stortingen aan collectieve fondsen Waarvan ontvangen tegemoetkomingen (in mindering)
Codes
Mannen
Codes
Vrouwen
5801 5802 5803
26 1.152,75 8.596,63
5811 5812 5813
29 2.063,57 10.889,68
58031
9.814,41
58131
9.398,10
58032
5.719,60
58132
5.373,74
58033
6.937,38
58133
3.882,16
5821 5822 5823
4 840 14.450,05
5831 5832 5833
10 1.785 34.234,04
Totaal van de minder formele en informele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven voor de werknemers ten laste van de werkgever Aantal betrokken werkenmers Aantal gevolgde opleidingsuren Nettokosten voor de onderneming Totaal van de initiële beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever Aantal betrokken werkenmers Aantal gevolgde opleidingsuren Nettokosten voor de onderneming
5841 5842 5843
-
* *
*
223
5851 5852 5853
-
E. INLICHTINGEN INZAKE DE GEBRUIKTE WAARDERINGSMETHODEN.
ACTIVA
III.
MATERIELE ACTIVA. A) Boekwaarde : De elementen waaruit het patrimonium samengesteld is, worden in de inventaris opgenomen voor hun aankoop- of bouwwaarde. De premies verkregen door het Fonds worden van de waarde afgetrokken. De werken die nog in uitvoering zijn, worden geregistreerd aan de prijs die de leveranciers hebben gefactureerd. De btw moet worden betaald door de co-contractant. B) Afschrijvingspercentages : De afschrijvingen op materiële vastliggende activa vertegenwoordigen de conventionele waardevermindering die de gebouwen hebben ondergaan. De werken in uitvoering en de bijkomende kosten, worden afgeschreven over dezelfde periode als het goed waarop ze betrekking hebben, behalve de administratiekosten van minder dan 250,00 EUR, die automatisch als kosten geboekt worden. De bijkomende kosten omvatten o.a. de notariskosten, de registratiekosten, de niet-aftrekbare belastingen en taksen. In 2005, werd de sociale zetel van de Crespelstraat 9 overgedragen naar de Zomerstraat 73 te Elsene. De vroegere sociale zetel Kapitein Crespelstraat werd verkocht in 2007 voor een bedrag van 1.200.000,00 EUR. Op de nieuwe sociale zetel, wordt de afschrijving op 33 jaar toegepast met aanwending van een jaarlijkse last van 3,03 %. De afschrijving wordt berekend op het bedrag van de geïnvesteerde kapitalen door het Woningfonds, verminderd met een vastgelegde forfaitaire som, die de waarde van de grond vertegenwoordigt, te weten 154,93 EUR/m² zijnde 416.770,99 EUR. De overdekte parking, aangekocht in 1994, gelegen Keyenveldstraat 6 te Elsene, werd overgedragen van het fonds B1, te weten een verrichting verwezenlijkt met eigen middelen, naar het fonds B2 voor een waarde van 768.492,59 EUR. Deze waarde werd vastgesteld aan de hand van de door de Administratie van het Kadaster, de Registratie en de Domeinen van het Ministerie van Financiën, uitgevoerde schatting. Deze schatting van 12 september 2002 werd aangepast aan de evolutie van de ABEX index. Deze overdracht vond plaats in het kader van de gedelegeerde opdrachten “Herdersstraat en Keienveldstraat”. Betreffende de gebouwen aangekocht in het kader van de huurhulpverrichtingen, overeenkomstig het koninklijk besluit van 13 december 1983, wordt de afschrijving berekend ten belope van 5 % op het jaarlijkse gemiddelde van de belegde netto kapitalen. Hetzelfde geldt voor de woning gelegen Albaniëstraat te Sint-Gillis, die in het fonds B1 is opgenomen. De gebouwen aangekocht in het kader van de huurkoop- en verkoop na sanering/(weder)opbouwverrichtingen worden opgenomen voor hun aankoop-waarde 224
plus het bedrag van de diverse kosten (aktekosten, werken), verminderd met de ontvangsten van eventuele renovatiepremies. Deze gebouwen worden niet afgeschreven aangezien ze waarschijnlijk slechts tijdelijk deel uitmaken van het patrimonium van het Woningfonds en doorverkocht worden aan de betrokken gezinnen voor de waarde die in zijn boeken is opgenomen op het ogenblik van de verkoop. In sommige gevallen is er een overdracht van een gebouw aangekocht in het kader van een huurkoopverrichting naar de huurhulp, wanneer er een verrichting niet gerealiseerd kan worden. In dat geval wordt de afschrijving, zoals hiervoor beschreven voor de gebouwen van de huurhulpverrichtingen, met terugwerkende kracht vanaf de aankoopdatum berekend, in overeenstemming met de richtlijn dd. 29 juli 1994 van de Commissie van Boekhoudkundige Normen. Indien gebouwen uit de huurhulpsector verkocht worden, dan zullen de afschrijvingen boekhoudkundig tegengeboekt worden. De afschrijvingen vertegenwoordigen de waardevermindering vastgesteld tijdens het boekjaar. Deze verminderingen werden als volgt berekend : -
meubilair, kantoormateriaal en telefonie: 10 % - 20 %, informaticamateriaal: 20 % - 25 %, gereedschap: 33,33 %, rijdend materiaal: 20 %.
Met ingang van 2005 wordt de vermindering prorata temporis berekend in functie van de aanschaffingsmaand. De aanpassing van deze evaluatieregel heeft een positief effect van 5.245,45 EUR op het resultaat van het boekjaar. C) Activa in aanbouw en vooruitbetalingen : In 2010 is beslist om alle nieuwe vastgoedverrichtingen, ongeacht de sector waarbinnen ze worden uitgevoerd, boekhoudkundig op te nemen als lopende blokkeringen. De aflossingen en btw zullen worden opgenomen en betaald in functie van de uiteindelijke bestemming van het gebouw, en dit zodra de definitieve oplevering achter de rug is. V./VII.
VORDERINGEN. De vorderingen worden opgenomen aan hun nominale waarde voor het openstaand bedrag. De verliezen op vorderingen worden geboekt onder de volgende omstandigheden: -
-
wanneer de debiteur, die zijn verplichtingen niet nagekomen is, vervolgd wordt en zijn hypothecaire waarborg verdwenen is, door de gedwongen verkoop van het in pand gegeven goed; wanneer de huurder achterstallen heeft (niet-betaalde huurgelden en terugvorderbare kosten), die onbetaald zijn gebleven gedurende 3 maanden of meer; op het totaal te betalen door de huurder, wanneer hij de afgelopen 3 maanden of langer geen enkele betaling meer heeft verricht.
Er wordt voor de leningen van het huurgarantiefonds geen enkele voorziening geboekt, gezien de korte duur (van 12 tot 18 maanden) van de lening. De oninbare verklaarde vorderingen worden voor 100 % ten laste gelegd van het fonds B3. De verliezen van het fonds B2 van de jaren 1984 tot 1987 komen voor in de activa als vordering op meer dan één jaar. Deze bedragen zullen afgetrokken worden van de
225
schuld, samengesteld uit de terugvorderbare voorschotten van het Gewest aan het Fonds in het kader van het fonds B2, bij ontbinding ervan. Subsidies,die het deel van inkomsten vertegenwoordigt voortkomend uit de storting van de geldsommen die worden opgelegd als stedenbouwkundige lasten, worden aan het Fonds toegekend om ze te bestemmen voor huisvesting. Het betreft voor 2005 een subsidie van 1.728.000,00 EUR, 591.000,00 EUR voor 2006, 301.000,00 EUR voor 2007, 301.000,00 EUR voor 2008, 4.263.880,00 EUR voor 2010 en 1.763.375,00 EUR voor 2011 nog niet betaald per 31 december 2011. De Administratie van Belastingen en btw heeft het Fonds een btw-tarief toegekend van 6 % (zoals voor sociale woningen) in plaats van de totnogtoe geldende 21 %. Deze beslissing is van kracht sinds 2010, met terugwerkende kracht tot 2007. Op 31 december 2011 heeft het Fonds een btw-vordering van 792.137,87 EUR staan bij 3 aannemers die in 2008,2009 en 1ste semester 2010 werken hebben uitgevoerd.
ANDERE ACTIVA. Met uitzondering van een voorraad rookmelders worden alle aankopen van kantoorbenodigheden en klein materiaal, gezien hun gering belang, rechtstreeks in de kosten opgenomen.
226
PASSIVA
IV.B.
ONBESCHIKBARE RESERVES. Deze omvatten de niet-uitkeerbare reserves in geval van ontslag van de samenwerkende vennoten of de reserves als dusdanig door de Algemene Vergadering aangeduid. In deze rubriek is eveneens opgenomen de onbeschikbare reserve, voorzien in de respectievelijke Koninklijke Besluiten van 26 maart 1965 en van 10 juli 1989, het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 30 november 1989 en 13 mei 1993 en het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 en van 2 oktober 1997. Overeenkomstig dit laatste besluit, dienen de winsten verwezenlijkt in het fonds B2 op deze reserve gezet te worden. De aanwending hiervan wordt gezamenlijk vastgesteld door de Ministers of Staatssecretarissen die respectievelijk de begroting en de huisvesting in hun bevoegheid hebben, met dien verstande dat de eerste bestemming van deze reserve het dekken van de verbintenissen op korte, op middellange en op lange termijn van het Fonds dient te zijn. Overeenkomstig de uitleg van punt 4 van de betreffende sectie werd er in 2006 een onttrekking aan de reserve gedaan van 208.360,52 EUR ten einde alle kosten voor de organisatie en de werking van het fonds B3 te dragen. Na de verwerping van de aftrekbaarheid van de provisies voor niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen om risico’s en verliezen te dekken voortspruitende uit het eventueel verdwijnen van de hypothecaire panden, door de fiscale administratie na een controle van 2008 over de rekeningen afgesloten op 31 december 2006 en 31 december 2007, heeft het Fonds beslist om uit voorzorg deze provisies op te nemen in de onbeschikbare reserves (cfr. Sectie I. Voorstelling en indeling van de rekeningen - E. De waardeverminderingen op schuldvorderingen).
VI.
KAPITAALSUBSIDIES. De jaarlijkse dotaties behelzen de eenmalige tussenkomsten van het Gewest. Hiermee worden de intrestlasten op de obligatieleningen voorgeschoten voor de hele duur van de lening. Het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 tot vaststelling van de modaliteiten voor de tussenkomst in het Woningfonds van de Gezinnen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, ten laste van de begroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voorziet een subsidiëring in de vorm van een jaarlijkse kapitaalpremie. Deze jaarlijkse dotaties worden verbonden aan de lasten gekoppeld aan de obligatieleningen die worden afgesloten met gewestwaarborg.
VII.3.
GROTE HERSTELLINGS- EN ONDERHOUDSWERKEN. Een provisie wordt voorzien voor grote herstellingen en belangrijke onderhoudswerken voor de gebouwen aangekocht sinds 1975 in het kader van de huurhulpsector. De jaarlijkse voorziening werd vanaf 2002 op 1,5 % van de bruto-waarde van de gebouwen gebracht.
227
SCHULDEN. De schulden worden opgenomen aan hun nominale waarde, voor het openstaande bedrag. VIII.
SCHULDEN OP MEER DAN EEN JAAR. In 2011 werd een obligatielening afgesloten van 100.000.000,00 EUR die als volgt werd opgenomen: 1 Duur van 15 jaar : A. ING : 25 miljoen euro met gelijkejaarlijkse schijven kapitaal met variablerentevoet euribor 6 maanden + kredietmarge, zijnde 3,379% ; B. Monte Paschi : 5 miljoen euro met gelijkejaarlijkse schijven kapitaal met variablerentevoet euribor 6 maanden + kredietmarge, zijnde 3,009% ; C. DEXIA : 25 miljoen euro met gelijkejaarlijkse schijven kapitaal met vasterentevoet IRS van 4,380% . 2. Duur van 20 jaar : A. ING : 25 miljoen euro met gelijkejaarlijkse schijven kapitaal met variablerentevoet euribor 6 maanden + kredietmarge. Er is een indekking van de rentevoet gekocht. Er geldt een vaste rentevoet van 4,32 %. B. CBC : 20 miljoen euro met gelijkejaarlijkse schijven kapitaal met variablerentevoet euribor 6 maanden + kredietmarge, zijnde 4,655%. De betaling van de intresten en de aflossing van het kapitaal gebeurt op jaarlijkse basis. Uitzondering hierop zijn de leningen afgesloten bij ING: die afbetaling gebeurt semestrieel. Op 22 december 2011 werd een procedure opgestart om een tweede obligatielening af te sluiten van 40.287.040,00 EUR. Op 1 februari 2012 werd 40.000.000,00 EUR opgenomen op de volgende manier: 1 Duur van 15 jaar : ING : 20 miljoen euro met gelijkejaarlijkse schijven kapitaal met variablerentevoet euribor 6 maanden + kredietmarge, zijnde 3,575%. 2. Duur van 20 jaar : DEXIA : 20 miljoen euro met gelijkejaarlijkse schijven kapitaal met vasterentevoet met vijfjaarlijkse herziening IRS van 3,545% . De betaling van de intresten en de aflossing van het kapitaal gebeurt op jaarlijkse basis. Uitzondering hierop zijn de leningen afgesloten bij ING: die afbetaling gebeurt semestrieel. Wat betreft de terugvorderbare voorschotten, zonder intresten, die van het Gewest ontvangen werden, zal men zich herinneren dat: -
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 17 december 1992 de wijze van toekenning vaststelt van voorschotten toegestaan in het kader van het fonds B2. In geval van ontbinding van de maatschappij dienen deze voorschotten, na aftrek van een forfaitaire som a rato van 5 %, teruggestort te worden. Dit percentage dient tot dekking van de oninvorderbare schuldvorderingen en bijkomende kosten.
-
de ordonnantie van 16 juli 1998 en de overeenkomst van 10 december 1998, die getekend werd tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Fonds de toekenningsmodaliteiten van de voorschotten vaststellen ten einde een gewestelijke 228
tussenkomst voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting te organiseren. Deze voorschotten zouden aan het Gewest moeten terugbetaald worden indien deze een eind stelt aan het systeem, na aftrek van de verschuldigde saldi voor de aan de gang zijnde leningen en het volledige bedrag van de oninvorderbare vorderingen.
IX.E.
SCHULDEN MET BETREKKING TOT BELASTINGEN, BEZOLDIGINGEN EN SOCIALE LASTEN. -
Voorziening voor belastingen. De toelage aan de voorziening voor belastingen is samengesteld in functie van de specifieke aanslagvoeten van toepassing bij het Fonds.
-
Voorziening van vakantiegeld. De toelage aan de voorziening voor vakantiegeld is samengesteld in functie van het door de Administratie der Belastingen jaarlijks opgenomen percentage en er werd rekening gehouden met de werkelijke prestaties van de personeelsleden die wettelijk kunnen genieten van het dubbel vakantiegeld.
* *
*
229
F. INFORMATIE MET BETREKKING TOT DE GEVOLGEN VAN DE VEREFFENING VAN DE GEMEENTELIJKE HOLDING VOOR HET FONDS In oktober 2011 is de Gemeentelijke Holding, de referentieaandeelhouder van de groep Dexia, maatschappij voor de financiering van de lokale besturen, in staking van betaling. Het Fonds dat, onder andere beleggingen, houder is van schatkistcertificaten van de Holding, wordt geconfronteerd met het risico van integraal verlies van zijn belegging. Het verlies wordt uiteindelijk teruggebracht tot ongeveer 16 miljoen EUR, iets minder dan 50 % van het belegde bedrag. De heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, bestelt een audit over, onder andere, het beheer van de thesaurie van het Fonds. Aan het einde van het jaar loopt de audit nog. Zonder de verantwoordelijkheid van het Fonds te ontkennen voor wat betreft de aanschaf van de 2 laatste thesauriebiljetten eind september, draagt Dexia Bank België, die optreedt als rekeninghoudende bank van het "commercial papers" programma van de Gemeentelijke Holding, een zware verantwoordelijkheid. De bank heeft immers contact opgenomen met het Fonds om het thesauriebiljetten te verkopen en heeft daarbij nagelaten om het Fonds in te lichten over de verslechtering van het risicoprofiel van de uitgever, hoewel ze daar perfect van op de hoogte was gezien haar bevoorrechte banden met de Gemeentelijke Holding. De weerslagen van dat verlies kunnen als volgt geanalyseerd worden: -
Voor wat betreft de financiën van het Fonds, wordt het verlies eigenlijk ruimschoots gecompenseerd door de positieve financiële resultaten van de boekjaren 2010, 2009 en 2008, die een respectievelijke nettowinst van 2,71, 4,97 en 9,77 miljoen EUR vertoonden, die voornamelijk te danken was aan de beleggingsproducten. Dit jaar zou het resultaat 5,51 miljoen EUR hebben bedragen, als de Holding niet in staking van betaling was geweest.
-
De openbare financiën ondervinden geen enkel gevolg van dat verlies, aangezien het Fonds er als enige voor opdraait, zonder enige bijkomende tussenkomst van het Gewest, voor welk boekjaar ook, of het nu om 2011 of om de komende boekjaren gaat, en dit ongeacht het door het Gewest vastgelegde activiteitenniveau van het Fonds.
-
Op het vlak van de activiteit van het Fonds zal geen enkele aangegane verbintenis, noch particulier, noch ten aanzien van het Gewest, zijn schuldeisers (de banken en kredietinstellingen) of de leners en huurders, enige invloed ondervinden van dat verlies.
-
De verbintenissen van het Fonds die voortvloeien uit de beheerovereenkomst die in januari 2011 met het Gewest gesloten werd, zullen op geen enkele manier verminderd worden wegens het opgelopen verlies.
-
Tot slot zal het Fonds zijn personeelsbestand en zijn loonpeil behouden, en wijzigingen die eventueel worden doorgevoerd zullen niet veroorzaakt worden door dat verlies.
Dat financieel verlies is dus nadelig in die zin dat het de winsten die de voorbije boekjaren behaald werden, heeft verminderd; die winsten worden geïmmobiliseerd in het kader van de onbeschikbare reserve zoals geregeld door het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke regering van 02 mei 1996. We herinneren er meer bepaald aan dat de financiële "marges" die voortvloeien uit de spreiding van de door het Fonds aangegane verbintenissen over een korte, middellange en lange termijn bestemd zijn om de volgende lasten en risico's te dekken: - de algemene kosten, hoofdzetel, lonen en andere lasten; - de rentevoetrisico's op de obligatieleningen met semi-variabele rente; - het structurele deficit van de huurhulpsector; - de risico's verbonden aan het Huisvestingsplan; - de investeringen in en het onderhoud van de bestaande huurhulpwoningen; 230
-
de "EPL"-leningen (energieprestatieleningen). En dan vermelden we de verzekering gewaarborgd wonen nog niet, die voorzien is in de Huisvestingscode, waarvan de financiering momenteel nog niet gedefinieerd is.
Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ziet zich genoodzaakt om haar verlies van 97,50 miljoen EUR, opgesplitst in 67,50 miljoen EUR waarborgen en 30 miljoen EUR thesauriebiljetten, door te rekenen in de aangepaste begroting van de uitgaven van 2011. In december 2011 vraagt het Gewest aan het Fonds om de betalingsopdracht van een deel van de eerste schijf van de dotatie van 2011, a rato van 16,50 miljoen EUR, te spreiden over de jaren 2012 tot 2015. Het Fonds zal de consequenties van zijn foute beoordeling van het risico in de zaak van de Gemeentelijke Holding dus alleen dragen, en dat dankzij het feit dat zijn financieel beheer sinds zijn oprichting in 1989 uitstekend is geweest. Niemand anders zal hierdoor enig nadeel ondervinden. Niet alleen lijden de gewestelijke financiën niet onder het door het Fonds opgelopen verlies, ze worden bovendien gesteund door het Fonds, zonder dat het zich aan zijn verbintenissen onttrekt. Desalniettemin zal het Fonds de aanbevelingen die zullen voortvloeien uit de conclusies van de audit, en die voorzien zijn voor 2012, zeker toepassen.
* *
*
231
INHOUDSTAFEL
Blz. Afkortingen .......................................................................................................................
4
Verslag van de Raad van Bestuur .......................................................................................
5
HOOFDSTUK I INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN
15
Sectie I - De hypothecaire leningen
15
A. Algemene beschouwingen
15
1. Algemene bemerkingen................................................................................................. 2. Investeringen ............................................................................................................... 3. Jaarverrichtingen .......................................................................................................... Reglement ............................................................................................................... Info-onderhoud........................................................................................................ De leningsaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de algemene verrichtingen van hypotheekleningen ........................................................................ - De leningsaanvragen ........................................................................................... - De verwezenlijkte leningen .................................................................................. a) Sociaal-economische kenmerken van de nieuwe ontlenersgezinnen ................... b) Kenmerken van de leningen ............................................................................ c) Kenmerken van de woningen .......................................................................... De leningsaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen .................................................................... De huur-verkoopverrichtingen en de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen (BRV)........ - De huur - verkoopverrichtingen............................................................................ - De bouw/renovatie-verkoopverrichtingen (BRV) .................................................... 4. Lopende leningen ......................................................................................................... a) In het kader van het fonds B2 .................................................................................. Algemeen beheer ................................................................................................ Beheer van de betalingen .................................................................................... b) In het kader van andere fondsen .............................................................................. B. Statistieken 1. Algemene verrichtingen van hypothecaire leningen - Fonds B2 ........................................ 2. Verrichtingen bouw/renovatie-verkoop ........................................................................... C. Reglement van de hypotheekkredieten Titel Titel Titel Titel Titel Titel Titel Titel
I – Terminologie ........................................................................................................ II – Voorwerp van de leningen.................................................................................... III – Voorwaarden verbonden aan de leningen ............................................................ IV – Bedrag van de lening .......................................................................................... V – Rentevoet ............................................................................................................ VI – Duur, terugbetaling en vereffening van de lening.................................................. VII – Waarborgen ...................................................................................................... VIII – Kosten ............................................................................................................. 235
15 16 19 19 27 29 29 31 31 35 38 38 39 39 41 43 43 43 47 50 51 51 84 85 85 86 87 89 91 93 94 95
Blz. Titel IX – Slotbepalingen .................................................................................................... Sectie II - Huurhulp
97
A. Algemene beschouwingen
97
1. Algemeen overzicht van de sector.................................................................................. a) De kandidaat-huurders ............................................................................................. b) De huurders ............................................................................................................ c) De gebouwen .......................................................................................................... d) De woningen ........................................................................................................... 2. Jaarverrichtingen .......................................................................................................... a) De huurders ............................................................................................................ b) Het beheer van de verhuringen en de betalingen verschuldigd door de huurders ......... Het algemeen beheer .......................................................................................... Inspectie van de woningen .................................................................................. Beheer van de betalingen .................................................................................... c) Evolutie van het patrimonium in de loop van het dienstjaar ........................................ De investeringen ................................................................................................. De verwezenlijkingen........................................................................................... • Renovatie en onderhoud van het oude patrimonium ......................................... • Het patrimonium in creatie .............................................................................. d) Rentabiliteit van de nieuwe verhuringen .................................................................... 3. Samenwerking met diverse derden ................................................................................
1. 2. 3. 4.
95
97 98 99 99 100 103 103 104 104 106 106 107 107 108 108 113 117 120
B. Statistieken
121
Sectie III – De productie van woningen en de vastgoedverrichtingen
143
A. Algemene beschouwingen
143
B. De vastgoedverrichtingen
146
De gedelegeerde opdrachten......................................................................................... De gelijkgestelde verrichtingen ...................................................................................... De stedenbouwkundige lasten ....................................................................................... Het Huisvestingsplan en de daaraan verbonden verrichtingen van bouw/renovatie-verkoop
146 150 153 154
C. Statistieken
159
Sectie IV - Tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg
164
A. Algemene beschouwingen
164
1. Algemeen overzicht van de sector.................................................................................. 2. Jaarverrichtingen .......................................................................................................... 3. Beheer van de betalingen.............................................................................................. B. Statistieken
236
164 166 170 172
Blz. HOOFDSTUK II MARKANTE FEITEN EN GEBEURTENISSEN SINDS 1 JANUARI 2012 - VERWACHTE WIJZIGINGEN
181
HOOFDSTUK III DANKWOORDEN - ADMINISTRATIE – WETGEVING
185
Sectie I - Dankwoorden - Administratie
185
Sectie II - Wetgeving
187
HOOFDSTUK IV ONTLEDING VAN DE REKENINGEN
191
Sectie I - Voorstelling en indeling van de rekeningen
191
A. De hypothecaire leningen .............................................................................................. 1) De evolutie van de uitstaande leningen ..................................................................... 2) Het verloop van de terugbetalingen........................................................................... 3) De afgeloste leningen............................................................................................... B. De huurhulpverrichtingen .............................................................................................. C. De huurkoop en verrichtingen van sanering/(weder)opbouw-verkoop .............................. D. De leningen voor de samenstelling van huurwaarborgen ................................................. E. De waardeverminderingen op schuldvorderingen ............................................................ F. De resultaten................................................................................................................ G. De aanwending der saldi ...............................................................................................
A. B. C. D. E. F.
193 193 193 193 193 195 196 196 197 199
Sectie II - Statistieken
201
Sectie III - Jaarrekeningen per 31 december 2011
206
Balans na winstverdeling ............................................................................................... Resultatenrekening ....................................................................................................... Toelichting ................................................................................................................... Sociale balans............................................................................................................... Inlichtingen inzake de gebruikte waarderingsmethoden................................................... Informatie met betrekking tot de gevolgen van de vereffening van de Gemeentelijke Holding voor het Fonds.................................................................................................
207 209 211 221 224
*
*
*
Verslag van de bedrijfsrevisor
* *
*
237
230
