WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST MEMORANDUM - SAMENVATTING
Mevrouw Meneer Binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt de toegang tot huisvesting steeds moeilijker. Het Woningfonds werkt actief mee aan de uitvoering van het huisvestingsbeleid en diversifieert in dat opzicht zijn activiteiten. De relevantie en efficiëntie van zijn activiteiten worden algemeen erkend, zeker als wordt gekeken naar het doelpubliek en naar de gewestelijke subsidies die het ontvangt. Aan het begin van deze nieuwe legislatuur wil het Fonds dan ook de aandacht vestigen op een paar fundamentele thema’s en voorstellen die het in staat zouden moeten stellen om nog gerichter te werk te gaan.
ACTIVITEITEN
1. Hypothecaire kredieten De voorbije drie jaar werden 3.237 hypothecaire kredieten toegekend die evenveel gezinnen de kans hebben gegeven een eigen woning te kopen. De vraag naar woningen blijft stijgen in het Gewest, onder andere door de demografische evolutie en door de moeilijkheden die gezinnen met een laag of middelgroot inkomen hebben om een woning te vinden. Daarom is het belangrijk dat de kredietsector van het Fonds in verhouding groeit. Het streefdoel bijstellen van 1.000 naar 1.500 toegekende leningen per jaar lijkt ons dan ook aangewezen. Bijkomende financiële middelen die daarvoor jaarlijks moeten worden vrijgemaakt: een investeringsvermogen van 75.000.000 EUR bestaande uit een ontleenvermogen van het Fonds van 55.000.000 EUR en een gewestelijke dotatie van 20.000.000 EUR.
2. Huurhulp “Traditionele” huurhulp Het Fonds vraagt dat wordt bekeken hoe aangepaste financieringsvoorwaarden kunnen worden uitgetekend, zodat deze activiteitensector toegespitst op de economisch kwetsbaarste gezinnen ook in de toekomst verder kan worden ontwikkeld.
Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest - Memorandum
2
"Alternatieve" huurhulp Eind 2013 startte het Fonds een pilootproject op rond het opstalrecht en de verkoop van de bijhorende 54 woningen die het heeft opgetrokken. De woningen zullen worden verkocht aan kandidaat-huurders die geregistreerd staan in het huurhulpregister. Binnen de gewestelijke context heeft deze alternatieve aanpak zin. Het zou dan ook goed zijn dat het pilootproject snel wordt uitgebreid met vergelijkbare verrichtingen, zodat het openbare beleid kan worden verdergezet en zodat het doelpubliek van de sociale huisvesting in de breedst mogelijke zin meer en meer loskomt van de overheidssteun. Voor de jaarlijkse productie van 50 woningen (aan een gemiddelde kostprijs van 200.000 EUR) is een investeringsvermogen nodig van 10.000.000 EUR, een bedrag dat wordt gedekt door een ontleenvermogen van het Fonds van ongeveer 6.000.000 EUR en een gewestelijke dotatie van zo'n 4.000.000 EUR.
3. Bouw/renovatie-verkoopverrichtingen en “Alliantie Huisvesting” De uittredende Regering lanceerde de Alliantie Huisvesting. In dat kader heeft het Fonds de opdracht gekregen om 1.000 "sociale koopwoningen" te creëren. Met de financiering zoals de Regering die tot nog toe heeft goedgekeurd, zou de overheidssteun de creatie dekken van niet meer dan 500 woningen. Het Fonds dringt er dan ook op aan dat zo snel mogelijk een evenwichtig financieel model wordt uitgewerkt voor dit grote en erg belangrijke project dat een antwoord moet bieden op de nood aan nieuwe woningen.
4. Gewestelijke groene lening – Energieprestatiekrediet Het Fonds staat achter het idee van de gewestelijke groene leningen en is bereid om samen met de Energiehuizen dergelijke kredieten te verlenen aan het doelpubliek. Het Fonds hoopt dat de Regering de nodige financiering kan voorzien om jaarlijks 2.000 kredieten (hypothecaire en op afbetaling) toe te kennen. Hiervoor is een investeringsvermogen nodig van ongeveer 20.000.000 EUR. De modaliteiten hiervan moeten nog worden bepaald (ontlening van het kapitaal en gewestelijke dotatie).
5. Huurwaarborgleningen Om gezinnen te helpen hun huurwaarborg samen te stellen, heeft het Fonds sinds 1999 5.345 renteloze leningen toegekend die moeten worden terugbetaald binnen een termijn van maximum 18 maanden. We stellen echter vast dat gezinnen met een laag inkomen er nauwelijks in slagen om de huur en de bijhorende kosten voor huisvesting, plus andere schulden, te betalen. De bijkomende last van een – zelfs renteloze – lening is er vaak te veel aan. Het kredietsysteem zou beter worden vervangen door de toekenning van het bedrag voor de huurwaarborg in de vorm van een niet terug te betalen toelage.
Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest - Memorandum
3
6. Verzekering gewaarborgd wonen In de Huisvestingscode is sprake van een “verzekering gewaarborgd wonen”. Tot vandaag wordt een dergelijke verzekering niet aangeboden, omdat er nog geen uitvoeringsbesluit over bestaat en omdat er nog geen budget voor is vrijgemaakt. Het Fonds heeft de uittredende Staatssecretaris een ontwerpbesluit overgemaakt. Het Fonds is bereid een verzekering gewaarborgd wonen aan te bieden zodra de regelgeving hierover rond is en er de nodige financiële middelen voor worden voorzien.
PROBLEMATIEKEN ALLERHANDE
1. Huisvestingscode en uitvoeringsbesluiten Het Fonds dringt erop aan dat een aantal fundamentele bepalingen en voorschriften uit de Huisvestingscode en de bijhorende uitvoeringsbesluiten worden toegelicht, zodat de openbare vastgoedoperatoren een coherent beleid kunnen voeren ten opzichte van het doelpubliek en zodat ook verduidelijking wordt gegeven over de subsidiëring van deze verschillende operatoren.
2. Toegang tot de terreinen Om eender welk woningprogramma te kunnen ontwikkelen, is het van cruciaal belang dat de operatoren toegang hebben tot de beschikbare terreinen en dit aan financieel haalbare voorwaarden. Het Fonds waardeert het platform (opvolgingscomité Alliantie Huisvesting) dat het Gewest heeft opgericht dat, onder andere, de verdeling van de grondreserves tussen de verschillende operatoren zal organiseren, vooral dan voor de Alliantie Huisvesting. Het Fonds rekent erop dat dit zal leiden tot concrete resultaten.
3. Stedenbouwkundig en milieubeleid + reglementering De stedenbouwkundige en milieuwetgeving vormt een kader dat gerespecteerd moet worden, maar het zou goed zijn dat degenen die moeten toezien op de naleving ervan zich ook volmondig achter de nog grotere uitdaging scharen om woningen in openbaar beheer, in al zijn vormen, te promoten. Het Fonds vraagt de Regering om een constructieve dialoog op te starten tussen de operatoren die moeten zorgen dat er woningen in openbaar beheer worden gecreëerd en de overheidsfunctionarissen en –mandatarissen die gespecialiseerd zijn in stedenbouw.
4. Opgesplitste zakelijke rechten Het Fonds vraagt dat het Gewest een ordonnantie uitvaardigt die artikel 4 wijzigt van de wet van 10 januari 1824 houdende het opstalrecht door de maximale duur van dit recht op te trekken van 50 tot 99 jaar.
Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest - Memorandum
4
5. Toepassing van het sociaal tarief Het Fonds vraagt het Gewest om de bevoegde federale autoriteit hierover aan te spreken, zodat het huurhulppubliek van het Fonds, net zoals de bewoners van een sociale woning, voortaan in aanmerking komt voor het sociaal tarief.
6. Huisvesting en armoede Het Fonds vraagt dat samenwerkingsverbanden worden gesmeed met andere gewestelijke, sociale diensten (OCMW’s, schuldbemiddelingsdiensten, sociale diensten, jeugdhulp, enz) zodat samen kan worden gestreden tegen de sociale uitsluiting van bepaalde bijzonder kwetsbare gezinnen. Bovendien lijkt het noodzakelijk dat het Fonds zijn doelpubliek begeleiding kan aanbieden in het beheer van de woning. Het Fonds hoopt dat het Gewest het hiervoor de nodige financiële steun zal geven.
7. Het Fonds, de Gewestelijke Grondalliantie (Community Land Trust) en de collectieve en solidaire spaargroepen Deze twee organisaties beschouwen de interventie van het Fonds als essentieel in de uitwerking van het project. Daarom is het belangrijk de nodige financiële middelen te voorzien voor deze interventie, en dit als aanvulling op het investeringsvermogen waarover het Fonds beschikt voor zijn eigen projecten.
8. Evaluatie van het huisvestingsbeleid Vandaag de dag worden terecht vragen gesteld over het subsidieniveau waarop de verschillende gezinscategorieën recht hebben: welk type recht op huisvesting, voor welk gezinstype en aan de hand van welke vorm van overheidssteun? Het Fonds wil dat de Regering werk maakt van deze evaluatie, zeker nu door de laatste Staatshervorming moet worden stilgestaan over hoe de "woonbonus" zal worden toegekend.
9. Overheidsopdrachten Het Fonds stelt voor om een platform op te richten dat alle openbare vastgoedpromotoren verenigt, waar ze hun ervaringen en kennis over overheidsopdrachten kunnen delen en waar samenwerkingsverbanden kunnen worden gesmeed om zo te komen tot zo voordelig mogelijke overheidsopdrachten. Een ander voorstel van het Fonds is de oprichting van een "Gewestelijke aankoopcentrale".
10.
Fiscaliteit
Om de toegang tot een eigen woning (in volle eigendom of via een opgesplitst eigendomsrecht) te ondersteunen, vraagt het Fonds dat er maatregelen worden genomen om de registratierechten te spreiden en ze zo te verlichten voor het doelpubliek.
Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest - Memorandum
5
FINANCIERING VAN DE ACTIVITEITEN VAN HET FONDS
De overheidssteun voor de activiteiten van het Fonds bestaat uit jaarlijks toegekende gewestelijke dotaties die het verschil dekken tussen de intresten die het Fonds moet betalen op zijn ontleende kapitalen en de intresten die het ontvangt voor de kredieten die het zelf toekent. Het Fonds dringt erop aan dat de investeringsprogramma’s worden ondersteund door een vereffeningsplan dat samenvalt met de gewestelijke dotaties. Binnen de Regering zou er zelfs sprake van zijn om de vereffening van de dotatie opnieuw te spreiden over lange termijn. Een dergelijke beslissing zou zware gevolgen hebben omdat de activiteiten van het Fonds zo fors zouden worden teruggedrongen.
