Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
JAARVERSLAG
OVER DE VERRICHTINGEN VAN HET DIENSTJAAR 2009
voorgelegd aan de gewone Algemene Vergadering
van 27 mei 2010
Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid gesubsidieerd en gecontroleerd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Administratieve en maatschappelijke zetel : Zomerstraat 73, 1050 Brussel Ond.nr. 0427.273.221
RAAD VAN BESTUUR Mevr. Cecilia Dhr. Francis Dhr. Daan Dhr. Edouard Dhr. Jacques Mevr. Brigitte Mevr. Lieve Dhr. Michel Dhr. Jean- Pierre Mevr. Martine Mevr. Claudine Mevr. Bety
DE WULF- ROUX, Voorzitster GÄBELE, Ondervoorzitter DEHING DESMED DE WITTE HOMBERGEN LALEMANT-SCHEERLINCK LEMAIRE SCORIELS van COEVORDEN VERSTRAETEN WAKNINE
COMMISSARISSEN VAN DE BRUSSELSE HOOFDSTEDELIJKE REGERING Dhr. Gert NYS Dhr. Marc FOCCROULLE Dhr. Pol ZIMMER Dhr. Jacques DE WITTE
COMMISSARIS Mevr.
Martine
BRANCART
ALGEMENE DIRECTIE Mevr. Catherine Dhr. Erik
SCHEID, Directeur-generaal BERVOETS, Adjunct-directeur-generaal
DIRECTEURS Mevr. Dhr. Dhr. Dhr. Dhr.
BEKÉ-VINCKE BISSCHOP DEBOSSCHER GEEROMS MASTARI
Christelle Stephan Didier Marc Saïd
tot 24 september 2009
tot 24 september 2009 tot 24 september 2009 sinds 24 september 2009 sinds 24 september 2009
AFKORTINGEN ______________
De verrichtingen verwezenlijkt door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vallen onder één van de volgende interne fondsen : Fonds B1. Deze benaming verwijst naar de verrichtingen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met eigen middelen verwezenlijkt. Op boekhoudkundig vlak behoort ook het Fonds voor Speciale Tussenkomsten (of F.S.T.) tot het Fonds B1. Met dit fonds worden uitzonderlijke verrichtingen gefinancierd en het wordt gespijsd door dotaties die het Fonds in het verleden ontving van FORTIS n.v. in het kader van de tijdelijke overlijdensverzekeringen met afnemend kapitaal die gekoppeld zijn aan de hypothecaire leningen. Fonds B2. Deze benaming geldt voor de verrichtingen die gerealiseerd worden met kapitalen die rechtstreeks of onrechtstreeks voortkomen uit: -
-
-
leningen waaraan de Staat of het Gewest hun waarborg hebben gehecht en rentesubsidies tot 1989; kapitaalsubsidies of terugvorderbare voorschotten die het Gewest heeft toegekend tussen 1990 en 1995 of in 2002 in het kader van de aanvullende leningen voor jonge gezinnen; leningen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sinds 1996 heeft afgesloten (met waarborg van het Gewest)+ en kapitaalpremies, toegekend vanaf dezelfde datum; kapitaalsubsidies afkomstig uit opbrengsten van stedenbouwkundige lasten ontvangen door het Gewest en toegewezen aan het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vanaf 2005; leningen met gewestwaarborg aangegaan in 2007 en 2008, zonder kapitaalpremie, maar met jaarlijkse gewestelijke intresttussenkomst; een renteloze lening met gewestwaarborg die in 2009 werd afgesloten bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (B.G.H.M.) in het kader van het Huisvestingsplan.
Fonds B3. Deze benaming slaat op de verrichtingen verwezenlijkt met terugvorderbare voorschotten toegekend door het Gewest vanaf 1998 in het kader van de tussenkomst voor de samenstelling van huurwaarborgen.
* *
*
4
VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR
Mevrouwen, Mijne heren, 2009 was op verschillende vlakken een heel bijzonder jaar. Zo vierde het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest onder andere 20 jaar autonoom bestaan. In dit jaarverslag wordt naar goede gewoonte een overzicht gegeven van de activiteiten van het voorbije jaar, maar in hoofdstuk IV wordt teruggekeken op de voorbije twee decennia om onze verjaardag extra in de verf te zetten. 2009 staat voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest onder andere in het teken van een regeringswissel en van een strenge bezuinigingspolitiek. De financiële crisis van 2008 is overgegaan in een economische crisis. In die context moet het Gewest het hoofd bieden aan een terugval van de inkomsten (vooral dan op het vlak van de registratierechten) en aan grotere noden (onder andere voor de huisvesting) omdat de komende jaren een sterke demografische toename wordt verwacht van Brusselaars met een beperkt inkomen. De Regeringen die elkaar het voorbije jaar hebben afgelost, waren er zich allebei van bewust dat de huisvestingscrisis blijft duren voor een groot deel van de Brusselse bevolking. Onder het voogdijschap van mevrouw Françoise Dupuis heeft het Fonds zijn activiteiten aanzienlijk kunnen uitbreiden en daar is het haar dankbaar voor. Tegenover 2004 is het investeringsvermogen flink gestegen: met 50 % in 2009 en zelfs met 75 % in 2008. Na de regionale verkiezingen nam de heer Christos Doulkeridis de fakkel over. De nieuwe Staatssecretaris heeft van bij het begin van zijn mandaat de nodige interesse getoond voor de activiteiten van het Fonds. In de regeringsverklaring van 16 juli 2009 werd dan ook het volgende opgenomen: “Het sociale huisvestingsbeleid (met tussenkomst van het Woningfonds,…) moet nog worden versterkt voor de gezinnen met een laag inkomen en voor kwetsbare personen”. Op deze manier geeft de nieuwe Regering vol vertrouwen een plaats aan het Fonds binnen het huisvestingsbeleid. De Staatssecretaris voegde meteen de daad bij het woord en kon tijdens de moeilijke begrotingsonderhandelingen voor 2009 een dotatie uit de brand slepen die op het oorspronkelijke niveau bleef behouden, en dit terwijl aan alle instellingen was gevraagd om de jaaruitgaven te beperken tot 80 % van hun begroting. Ook voor 2010 is hij er in eenzelfde beweging in geslaagd om het Fonds zekerheid te bieden: de dotatie zal op hetzelfde niveau worden behouden als in 2009. Hierop wordt gedetailleerd ingegaan in hoofdstuk II. Overeenkomstig de statuten van het Fonds werd ook de procedure opgestart om de Raad van Bestuur te vernieuwen. Al deze gebeurtenissen vormen een uitstekende gelegenheid om weer eens stil te staan bij de verschillende “opdrachten” van het Fonds, net zoals bij de uitdagingen – én moeilijkheden – waarmee het op korte en middellange termijn zal worden geconfronteerd. De tijdelijke daling – beter: de tragere stijging – van de vastgoedprijzen heeft er niet voor gezorgd dat de huisvestingscrisis is bezworen. Het dak boven ons hoofd neemt een steeds grotere hap uit ons budget en hoogstwaarschijnlijk wordt het in de toekomst steeds moeilijker om voor iedereen het recht op huisvesting te garanderen, of we dat nu proberen via de toekenning van een hypothecaire lening of via de productie van nieuwe woningen aan een gematigde huur- of kostprijs. Deze evolutie kan worden afgeleid uit heel wat factoren: het gezinsinkomen stijgt niet (of toch heel wat trager) dan de vastgoedprijzen; het woningaanbod – en dan hebben we het nog niet eens over kwaliteitswoningen – daalt. Deze schaarste zal zich nog sterker laten voelen wanneer de Brusselse bevolking verder toeneemt, wat dan weer een invloed zal hebben op de verdere stijging van de vastgoedprijzen binnen de beperkte oppervlakte van het Gewest. 5
In de regeringsverklaring van 16 juli ll. heeft de Regering ook de ambitieuze doelstelling geformuleerd om het patrimonium “in openbaar beheer” op te trekken tot minstens 15 % per gemeente. De heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, wil dan ook dat het Fonds aanwezig is in alle 19 gemeenten. De hoge vastgoed- en grondprijzen in de 2e kroon zorgen er echter voor dat het Fonds er geen activiteiten meer heeft. Er zullen dan ook creatieve oplossingen moeten worden gezocht om deze doelstelling, die het Fonds ten volle onderschrijft, te kunnen realiseren. In 2009 beantwoordde bijna 87 % van de nieuwe ontleners aan de inkomensbarema’s die gelden binnen de sociale huisvesting. Dit is opvallend meer dan de voorbije jaren. Iedereen weet hoe lang de wachtlijsten voor een sociale woning zijn en dat het onmogelijk is om er snel genoeg voldoende op te trekken om die wachtlijsten weg te werken. Het is dan ook van het allergrootste belang dat de activiteiten van het Fonds worden verdergezet, en zelfs worden uitgebreid, om de noden van deze bevolkingsgroep te kunnen opvangen. Een eigen woning draagt bij tot de autonomie van het individu. Het blijft de beste weg om zijn lot écht in eigen handen te nemen, zich te integreren in het sociale netwerk (wijk, school, job, enz…) en om een zekere gelijkheid van kansen af te dwingen. Binnen de sector van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen wordt de impasse nochtans voelbaar: dankzij de soepelheid van het Fonds konden de ontleners zich de voorbije jaren vrij goed aanpassen aan de spectaculaire prijsstijging op de vastgoedmarkt. Toch moet de laatste jaren ook worden vastgesteld dat de ontleners kleinere woningen kopen die duurder worden betaald en die van minder goede kwaliteit zijn, terwijl de leningsvoorwaarden en de schuldenlast het toegelaten maximum bijna hebben bereikt. Net omdat de prijs van de woning niet in verhouding staat tot de minder goede kwaliteit ervan, weegt de “globale kostprijs” (maandelijkse aflossing plus lasten) zwaarder door. Worden wij getuige van een “energieschaarste”? De energieprestatie van gebouwen moet heel dringend haar plaats krijgen binnen de huisvestingsproblematiek. Een andere belangrijke optie om het recht op huisvesting te kunnen realiseren, is de “verzekering gewaarborgd wonen” gepubliceerd in de ordonnantie van 22 januari 2009 houdende de wijziging van artikel 80 van de Huisvestingscode. Via deze nieuwe rol voor het Fonds zouden ontleners een gratis verzekering aangeboden krijgen tegen inkomensverlies. De Regering moet de voorwaarden hiervoor nog bepalen. Totnogtoe werd rond dit thema geen enkel uitvoeringsbesluit genomen. In tegenstelling tot de voorbije twee jaar werd het Fonds in 2009 niet geconfronteerd met een tekort op het investeringsvermogen en kon het aan alle leningsaanvragen beantwoorden. In het macro-economisch weinig hoopgevende klimaat werden in totaal 796 leningen toegekend, wat minder is dan in 2008. Eind 2008 werd ook beslist om de rentevoeten op te trekken, zodat met gelijke middelen meer leningen zouden kunnen worden toegekend in een moeilijke financiële context. Deze bevindingen en een gedetailleerd overzicht van de sector vindt u in de eerste sectie van dit verslag. Bij de woningproductie wordt het Fonds geconfronteerd met een spanningsveld tussen de steeds hogere eisen waaraan de woningen moeten voldoen en de financiële mogelijkheden van zowel kopers als huurders. Dit brengt ons ook bij het verschil tussen, aan de ene kant, de ontleners die zelf op zoek gaan naar een woning en zowel de kwaliteit als de grootte ervan afstemmen op hun aflossingscapaciteiten. Aan de andere kant staan de huurders die dan wel lang geduld moeten oefenen op een wachtlijst, maar die op het einde van de rit hun intrek nemen in een betere woning. Toch is het net de huurhulpsector die verlieslatend is en die enkel kan overleven dankzij de leningsector. Komt daar nog bij dat de kosten om één woning te bouwen overeenstemmen met de toekenning van ongeveer twee leningen.
6
In de regeringsverklaring is bovendien opgenomen dat alle renovaties en nieuwbouwconstructies die kunnen rekenen op overheidssteun zo energiebesparend moeten zijn dat ze voor de bewoner zo weinig mogelijk kosten. Hoe kan de kostprijs van een huur- of koopwoning worden gedrukt? Omdat aan steeds meer eisen en procedures moet worden beantwoord, blijven er niet zoveel mogelijkheden over. We hebben het in het verleden al vaker aangehaald, maar op korte termijn zou de meest efficiënte maatregel een verlaging zijn van het btw-tarief tot het niveau van de sociale huisvesting. Per slot van rekening is de sociale doelstelling dezelfde. Andere te verdedigen opties zijn: de bouwoppervlakte aanpassen, een schaalbesparing doorvoeren in de projecten, wat vaker de voorkeur geven aan “eenvoudige” projecten in plaats van de ingewikkelde en dure “chirurgische ingrepen” in het stadsweefsel. Blijft dan natuurlijk de vraag wie die “moeilijke projecten” wél zal willen uitvoeren. Ze zijn noodzakelijk voor de herwaardering van het stadskader, maar privé-investeerders hebben er vaak geen interesse voor (denken we maar aan, bijvoorbeeld, luik II van de wijkcontracten). En daarop aansluitend: moet die meerkost dan maar worden gedragen door de “sociale partner” die niet anders kan dan de kosten doorrekenen in zijn huurgelden of verkoopprijzen, of ze op de één of andere manier zelf moet kunnen dragen? Bij de creatie van woningen worden we telkens weer geconfronteerd met problemen. Hierbij zijn er geen verschillen naargelang het gaat om huur- of koopwoningen. Het fundamentele verschil zit eerder in de sociale doelstelling van beide sectoren. Daarom wordt hierop verder ingegaan in de vierde sectie. De hele huurhulpsector berust eigenlijk op een paradox: deze activiteit is intrinsiek verlieslatend door alle kosten om woningen op te trekken en te onderhouden en door de personeelskosten nodig voor het beheer van de dossiers en de begeleiding van de gezinnen. Nochtans is deze sector noodzakelijk voor bepaalde gezinnen. Het is dan ook tijd om terug te keren naar de oorspronkelijke doelstelling (een springplank naar emancipatie dankzij de aankoop van en het instaan voor zijn eigen woning), om het doelpubliek te definiëren en om aan de andere gezinnen een alternatief te bieden voor de huursector. Het Fonds startte met de aanleg van zijn huurhulppatrimonium in 1975, toen woningen nog aan een “redelijke prijs” konden worden gekocht. Door alle eisen waaraan recente woningen moeten voldoen, weegt de nieuwe generatie woningen (gekocht sinds 1998) intussen financieel door op het oude patrimonium. Dit fenomeen wordt wel geleidelijk aan weggewerkt, omdat de oude woningen systematisch worden gerenoveerd. Op korte termijn zal het oude patrimonium de financiële onhoudbaarheid gecreëerd door het nieuwe dus niet meer kunnen compenseren. Alle details over de huurhulpsector komen uitgebreid aan bod in de tweede sectie. In 2009 werd ook verder getimmerd aan het “plan van de 500 woningen” die aanvankelijk zouden worden verhuurd aan gezinnen met een middelgroot inkomen. In de loop van het jaar werden de doelstellingen echter bijgesteld waardoor de woningen nu bestemd zijn voor gezinnen met een inkomen dat beantwoordt aan de barema’s voor de sociale huisvesting. Op deze manier kadert het plan zeker beter binnen de activiteiten van het Fonds, maar wordt ook nog meer de nadruk gelegd op het financiële onevenwicht dat sowieso al wordt veroorzaakt door de huurhulp. Dit kwetsbare financiële evenwicht zal enkel kunnen worden bewaard wanneer ook het aankoopbeleid en de huurhulpactiviteiten in verhouding verder worden uitgebreid. Daarbij mag niet worden geraakt aan het huidige financieringsmechanisme van het Fonds, tenzij om het te verbeteren. De opeenvolgende Staatssecretarissen, mevrouw Françoise Dupuis en de heer Christos Doulkeridis, hebben het Fonds het voorbije jaar geen nieuwe gedelegeerde opdrachten toegekend.
7
8 7.341.227,72 42.961.511,46
Totaal huurhulp
Totaal
75.795.957,68
524.658,84
524.658,84
-
75.271.298,84
48.692,84
27.025.886,31
3.006.012,04
3.006.012,04
-
24.019.874,27
2.613.730,62
21.406.143,65
90.340,00
21.315.803,65
(3)
Vastleggingen aangegaan in 2009 en niet uitgevoerd in 2009
102.821.843,99
3.530.670,88
3.530.670,88
-
99.291.173,11
2.662.423,46
96.628.749,65
569.436,00
96.059.313,65
(2) + (3) = (4)
Totale vastleggingen 2009
118.757.469,14
7.865.886,56
7.865.886,56
-
110.891.582,58
8.153.937,52
102.737.645,06
505.096,00
102.232.549,06
(1) + (2) = (5)
Verwezenlijkingen 2009
Huurhulp : via stedenbouwkundige lasten Huisvestingsplan lening B.G.H.M. -
7.103.474,30
1.868,24 -
-
-
7.103.474,30
-
7.103.474,30
1.868,24
N.B. De investeringen voor verrichtingen bestemd voor verkoop met een hypothecaire lening worden oorspronkelijk onder de rubrieken "huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw" opgenomen. Wanneer men overgaat tot de vereffening van een lening worden zij als verwezenlijkingen opgenomen in de rubriek "hypothecaire leningen".
7.341.227,72
-
35.620.283,74
Totaal aankoopsector
Huurhulp : - programma 2009 ∗ bestaand immobiliënpark of bestaande programma’s
8.105.244,68
Huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw
75.222.606,00
479.096,00
26.000,00 27.515.039,06
74.743.510,00
(2)
(1) 27.489.039,06
Vastleggingen aangegaan en uitgevoerd in 2009
Vastleggingen aangegaan vóór 2009 en uitgevoerd in 2009
Totaal hypothecaire leningen
Hypothecaire leningen : - gewone leningen - leningen voor jonge gezinnen
Verrichtingen
Vastleggingen en verwezenlijkingen 2009 (fonds B2) (in EUR)
125.000 120.000 115.000 110.000 105.000 100.000 95.000 90.000 85.000 80.000 75.000 70.000 65.000 60.000 55.000 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 -5.000
Bedragen in duizenden EUR
Evolutie van het investeringsvermogen in het jaar en de hiertoe aangewende financieringsmiddelen (in het fonds B2)
2001
2000
9 opnames uit thesaurie
2002
obligatieleningen
2003
gewestelijke tussenkomsten
2004
investeringsvermogen
2009
2008
2007
2006
2005
Jaar
Voor een overzicht van de bijzondere verrichtingen en een beschrijving van het Huisvestingsplan verwijzen we naar sectie 3 van dit jaarverslag. In de Ordonnantie van 19 december 2008 houdende de algemene uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2009, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 18 februari 2009, wordt een dotatie vermeld van 34.373.000,00 EUR en een maximaal ontleenvermogen van 100.000.000,00 EUR gedekt door een gewestelijke waarborg. De Regering mag ook een waarborg geven voor de leningen die het Fonds afsluit bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (B.G.H.M.). Het bedrag voor deze lening(en) wordt geplafonneerd op 50.000.000,00 EUR, wat overeenkomt met de tweede schijf voor het Huisvestingsplan. In de tekst is geen sprake van een maximumbedrag voor het investeringsvermogen. In juli 2008 diende het Fonds bij het Kabinet zijn voorstellen in voor de toekenning van het investeringsvermogen. Die zagen er oorspronkelijk als volgt uit: een investeringsvermogen van 121.100.000,00 EUR , waarvan 117.600.000,00 EUR zou worden gereserveerd voor de toekenning van 920 hypothecaire leningen, 2.500.000,00 EUR voor bijkomende investeringen in werven die voor 2009 werden opgestart en 1.000.000,00 EUR voor de renovatie van het huurhulppatrimonium. Door een gebrek aan beschikbare middelen kon er op het investeringsvermogen geen budget worden vrijgemaakt voor een verdere uitbreiding van dat patrimonium. In de dotatie is een bedrag van 931.156,01 EUR opgenomen voor de tussenkomst van het Gewest in de intrestlast van de tweede obligatielening die het Fonds in 2007 heeft afgesloten. De middelen om het hele programma te financieren, zijn als volgt samengesteld: een dotatie van 33.441.843,99 EUR, een ontleenvermogen van 84.158.156,01 EUR en een opname uit de onbeschikbare reserve van 3.500.000,00 EUR. Dit investeringsvermogen wordt verbonden aan een gemiddelde rentevoet van 3,00 % voor de terugbetalingen van de ontleners. In februari 2009 beslist de Raad echter (in samenspraak met mevrouw Françoise Dupuis, Staatssecretaris) om de rentevoet wat te laten zakken, omdat ook in de banksector de rente op de lange termijn tussen midden december en februari met 1,00 % is gedaald. Op 22 januari ontvangt het Fonds een brief van de heer Minister Guy Vanhengel in verband met een ministeriële omzendbrief de dato 23 december 2008 over de conservatoire maatregelen voor de uitvoering van de gewestelijke begroting voor 2009. De bedoeling ervan is dat het Fonds tot 7 juni 2009 zijn uitgaven van de dotatie (en dus van het investeringsvermogen) beperkt tot 60 %. Het Fonds vraagt om een afwijking en ontvangt op 16 maart een aanhangsel bij de omzendbrief waardoor het zijn investeringen moet beperken tot 80 % van het oorspronkelijke investeringsvermogen. Deze beslissing wordt op 4 juni 2009 bekrachtigd door twee Regeringsbesluiten. In het eerste wordt het investeringsvermogen vastgelegd op 96.880.000,00 EUR en de dotatie op 27.498.400,00 EUR. In het tweede wordt een ontleenvermogen onder gewestelijke waarborg vermeld van 65.881.600,00 EUR. Op 7 augustus sluit het Fonds een obligatielening af voor een 65.880.000,00 EUR , bestaande uit twee schijven. De eerste schijf 30.000.000,00 EUR afgesloten op 20 jaar aan een vaste rentevoet van bedraagt 35.880.000,00 EUR, eveneens voor een duur van 20 jaar dit rentevoet van 5,20 %.
totaal bedrag van is een lening van 4,95 %. De tweede keer aan een vaste
Het uitvoeringsbesluit van 10 december en de ordonnantie van 14 december 2009 in verband met de begrotingsaanpassing voor 2009 bevestigen allebei dat de dotatie van het Fonds wordt behouden op het oorspronkelijke bedrag van 34.373.000,00 EUR . Uit dit goede nieuws vloeit een definitief investeringsvermogen voort van 102.821.843,99 EUR. Hierbij wordt rekening 10
gehouden met de obligatielening die al was afgesloten en met een gemiddelde rentevoet van 2,30 % voor de terugbetalingen van de ontleners. Investeringsvermogen (in EUR) Oorspronkelijk voorzien
Aanpassing omzendbrief van 16/03/2009
Begrotingsaanpassing Ordonnantie 14/12/2009
Werkelijke vastlegging op 31/12/2009
Hypothecaire leningen: - algemene verrichtingen (*) - aanvullende leningen voor jonge gezinnen
117.000.000,00 600.000,00
-
-
98.721.737,11 569.436,00
Totaal hypothecaire leningen (*)
117.600.000,00
-
-
99.291.173,11
Huurhulp: - programma 2009 - bestaand immobiliënpark
3.500.000,00
-
-
3.530.670,88
Totaal huurhulp
3.500.000,00
-
-
96.880.000,00
102.821.843,99
Activiteitensector
Totaal hypothecaire leningen en huurhulp
121.100.000,00
3.530.670,88 102.821.843,99
(*) Inclusief de verrichtingen van verkoop na sanering of (weder)opbouw. Zij worden voorlopig ondergebracht bij de algemene verrichtingen. Het is echter niet uitgesloten dat een aantal van deze verrichtingen uiteindelijk worden opgenomen in de rubriek aanvullende leningen voor jonge gezinnen.
De verdeling van het investeringsvermogen over de hypothecaire leningen en de huurhulp is indicatief en niet dwingend. We herinneren eraan dat het investeringsvermogen het voorbije jaar onvoldoende marge bood om een budget vrij te maken voor de huurhulp. Er konden enkel middelen worden voorzien voor de verbintenissen die vóór 2009 zijn aangegaan en voor de verdere, systematische renovatie van het oude patrimonium. We herinneren er ook aan dat de beheersovereenkomst met het Gewest het Fonds verplicht om jaarlijks investeringen te voorzien voor de creatie van 50 nieuwe huurhulpwoningen en voor de toekenning van minstens 275 hypothecaire leningen. Door de beslissing om de middelen bestemd voor het plan van de 500 woningen te gebruiken voor het huurhulppubliek moeten we echter rekening houden met een nieuw element: de komende jaren zou de financiering van de verdere uitbreiding van het huurhulppatrimonium niet meer afhangen van het investeringsvermogen, maar zou die gebeuren via leningen bij de B.G.H.M. Met het aangepaste investeringsvermogen werden de activiteiten het voorbije jaar dan ook als volgt gefinancierd: 795
hypothecaire leningen (inclusief bouw/renovatie-verkoopverrichtingen) 0 nieuwe woningen Patrimonium of reeds bestaande programma’s
99.291.173,11 EUR 0,00 EUR 3.530.670,88 EUR
Budgetten die buiten het investeringsvermogen voor 2009 vallen: - een bedrag van 931.156,01 EUR als jaarlijkse tussenkomst van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de intrestlast van de tweede obligatielening afgesloten in 2007; - een bedrag van 100.000.000,00 EUR dat ter beschikking staat van het Fonds en waarmee het op termijn 465 tot 500 woningen moet creëren. Het Fonds kan dit bedrag kosteloos lenen en moet het binnen een tijdspanne van maximum 30 jaar terugbetalen. De bedragen worden vrijgemaakt per investering. Op 31 december 2009 had het Fonds één gebouw aangekocht (bestaande uit 33 appartementen en garages) voor een bedrag van 7.103.474,30 EUR;
11
Financiële dekking van het investeringsvermogen in het fonds B2 Jaar 1999
Jaar 2000
Jaar 2001
Jaar 2002
Jaar 2003
Jaar 2004
Jaar 2005
Jaar 2006
Jaar 2007
Jaar 2008
Jaar 2009
gewestelijke tussenkomsten
obligatieleningen 100%
opnames uit thesaurie
12
-
een oorspronkelijk bedrag van 1.915.000,00 EUR aan opbrengsten uit stedenbouwkundige lasten dat wordt vernoemd in de voormelde ordonnantie van 19 december 2008. Het Fonds heeft dit bedrag in de loop van 2009 niet ontvangen.
De financiering van de verbintenissen die het Fonds aanging in fonds B2 gebeurde in 2009 met de volgende middelen: Geïnvesteerde bedragen Financieringsbronnen in EUR
%
Leningen
65.880.000,00
64,07
Gewestelijke kapitaalpremie (*)
33.441.843,99
32,53
Opnames uit de onbeschikbare reserve van het fonds B2
3.500.000,00
3,40
102.821.843,99
100,00
Totaal
(*) De totale dotatie bedraagt 34.373.000 EUR maar omvat eveneens de tussenkomst van het Gewest in de 2de obligatielening van 2007.
Voor de verwezenlijkingen in fonds B2 werden de bedragen in 2009 als volgt verdeeld over de verschillende activiteiten: Vrijgegeven bedragen Activiteitensector in EUR
%
102.232.549,06 505.096,00
86,08 0,43
102.737.645,06
86,51
8.153.937,52
6,87
110.891.582,58
93,38
Huurhulp : - programma 2009 - patrimonium en bestaand programma
7.865.886,56
6,62
Totaal huurhulp
7.865.886,56
6,62
118.757.469,14
100,00
Hypothecaire leningen : - algemene verrichtingen - aanvullende leningen voor jonge gezinnen Totaal hypothecaire leningen Huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw Totaal aankoopsector
Totaal
Het interne fonds B3 waarmee de huurwaarborgleningen worden gefinancierd, is niet onderworpen aan dezelfde werkings- en financieringsregels als de andere activiteiten van het Fonds. Er wordt niet gewerkt met een jaarlijkse financiering: het huurwaarborgfonds werd gedurende enkele jaren gespijsd door gewestelijke voorschotten die ervoor moeten zorgen dat deze sector langere tijd kan werken zonder bijkomende budgetten. Met het geld dat wordt
13
terugbetaald voor de toegekende leningen (terug te betalen binnen een tijdspanne van maximum 18 maanden), kunnen nieuwe leningen worden toegekend. Algemeen beschouwd hebben de verschillende sectoren van het Fonds, met de steun van het Gewest, er in 2009 voor gezorgd dat 1.206 nieuwe gezinnen, of in totaal 3.166 personen zich in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest konden vestigen. 2.266 personen (71,57 %) deden dit via de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen en 34 personen (1,07 %) dankzij een aanvullende lening voor jonge gezinnen. 252 personen (7,96 %) konden een woning betrekken in de huurhulp, waarvan 26 via het Huisvestingsplan. Ten slotte waren er 614 personen (19,40 %) die een huurwaarborglening afsloten. In dit jaarverslag vindt u verder: -
in hoofdstuk I, de weergave van de activiteiten van het Fonds in 2009 aan de hand van zijn belangrijkste activiteiten: algemene verrichtingen van hypothecaire leningen, aanvullende leningen voor jonge gezinnen, bouw/renovatie-verkoopverrichtingen, huurhulp, bijzondere verrichtingen, huisvestingsplan, de creatie van nieuwe woningen en de tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg;
-
in hoofdstuk II, de belangrijkste gebeurtenissen sinds 1 januari 2010 en de te verwachten wijzigingen die een invloed kunnen hebben op de latere werking of op de activiteiten van het Fonds;
-
in hoofdstuk III, een schets van het administratieve leven van het Fonds en van de samenwerking met zijn rechtstreekse partners. Daarnaast is ook een opsomming opgenomen van de wetten, ordonnanties en besluiten van het dienstjaar die rechtstreeks of onrechtstreeks raken aan de activiteiten van het Fonds;
-
in hoofdstuk IV, naar aanleiding van het twintigjarige bestaan van het Brussels Woningfonds, een terugblik op de evolutie die zijn verschillende activiteiten en de regelgeving hebben doorgemaakt;
-
in hoofdstuk V, de rekeningen van het dienstjaar en een analyse ervan, een reeks gegevens over de interne werking van het Fonds en de sociale balans.
* *
*
14
HOOFDSTUK I
INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN
SECTIE I - DE HYPOTHECAIRE LENINGEN
A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN
1. ALGEMENE BEMERKINGEN We hebben in stilte gehoopt dat de huisvestingscrisis over haar hoogtepunt zou zijn in 2009. Sommigen beweerden dat de vastgoedprijzen zouden stabiliseren of zelfs in elkaar zouden zakken. Dat is niet gebeurd. We kunnen zelfs stellen dat de economische laagconjunctuur de huisvestingscrisis nog versterkt. Het wordt steeds moeilijker om een woning te vinden. Bovendien zijn de inkomens uit arbeid of de vervangingsinkomens laag en onstabiel, waardoor de stap naar een eigen woning nog moeilijker wordt. Vooral voor de gezinnen met de laagste inkomens wegen de kosten voor huisvesting steeds zwaarder door, omdat er steeds minder marge overblijft om ook het hoofd te kunnen bieden aan andere noodzakelijke kosten. Als het mogelijk is geweest een eigen woning te kopen dankzij het steuntje in de rug van het Fonds en het is waar dat op die manier wordt bijgedragen tot de invulling van één van de basisbehoeftes van het individu, dan moet er bijzondere aandacht aan worden besteed dat deze houvast kan worden bestendigd in de tijd. We moeten zelfs nog een stap verder gaan. Er moet een aanpassing komen van de dienstverlening van het Fonds, zodat het hoofd kan worden geboden aan de “dubbele crisis”. Zullen we daarvoor de nodige middelen hebben? Zullen we ons op dezelfde, efficiënte manier kunnen inzetten voor het doelpubliek? Zal een eigen woning geen steeds moeilijker te verwezenlijken droom zijn voor gezinnen met een klein inkomen, zelfs voor die met een middelgroot budget? In de commentaar bij de jaarverrichtingen zullen we zien dat het aantal nieuwe ontlenersgezinnen dat beantwoordt aan de toekenningsvoorwaarden voor een sociale woning is opgelopen tot 87 %. Dat is bijzonder veel. Maar daardoor zijn de gestelde vragen niet minder pertinent. Want ook al is de gemiddelde schuldenlast best nog verantwoord, toch besteden heel wat gezinnen een (te?) groot deel van hun inkomen aan hun woning. Dit terwijl de kwaliteit van de aangekochte woningen vermindert en soms zelfs te wensen overlaat. Ook de steeds hogere energiefacturen vormen een belangrijke hap uit het gezinsbudget. Met dit aspect wordt totnogtoe nauwelijks rekening gehouden. Toch vereist het een specifieke aanpassing van de dienstverlening van het Fonds. De energieprestatie van de meeste woningen aangekocht door nieuwe ontleners is vaak ondermaats (en dat is hoogstwaarschijnlijk ook het geval voor de woningen waarvoor in een recent of ver(der) verleden een lening is toegekend). Dit heeft directe gevolgen voor het milieu en draagt bij tot de “energieschaarste”. Met andere woorden: ook hier staat het Fonds voor een uitdaging waarvan dringend werk moet worden gemaakt.
15
2. INVESTERINGEN 2009. De boekjaren 2007 en 2008 werden gekenmerkt door een ongekende toename van het aantal leningsaanvragen. Nog voor het jaar goed en wel van start was gegaan, was al duidelijk dat het voorziene investeringsvermogen absoluut niet zou volstaan om de vraag bij te houden. In die context onderzocht de Raad van Bestuur of er een “prioriteitensysteem” kon worden ingevoerd. Er werd ook bekeken of er beperkingen konden worden doorgevoerd in het reglement. In 2007 zag de Raad hier al snel van af, omdat de Regering op 11 oktober van dat jaar besliste om het investeringsvermogen nog op te trekken. In 2008 echter steeg de vraag nóg sneller dan wat was voorzien. Er werd toen eerst bekeken of het investeringsvermogen kon worden verdeeld in “twaalfden”. Daarna werd bestudeerd of de reglementen voor de leningen strikter konden worden gemaakt. Na een grondige analyse verwierp de Raad beide denkpistes. De eerste omdat het publiek van het Fonds hierdoor in een onzekere en zwakke positie zou worden geplaatst tegenover de eisen en regels die gelden op de vastgoedmarkt. De indiening van een leningsaanvraag houdt immers in dat de kandidaat-ontlener al afspraken heeft gemaakt met een derde. Het kan dan ook niet dat zijn dossier in de koelkast zou worden geplaatst op basis van iets als budgettaire discipline. Een strikter reglement werd door de Raad afgewezen omdat werd gevreesd dat een dergelijke maatregel te grote gevolgen zou hebben op sociaal vlak, ook al bestaat er geen zekerheid over het reële effect van dergelijke (gecombineerde) ingrepen. In september 2008 besliste de Raad van Bestuur om de rentevoeten van de leningen aan te passen vanaf 3 november van hetzelfde jaar. De reden hiervoor moet, zeker aanvankelijk, niet gezocht worden in een betere afstemming van het beschikbare investeringsvermogen op het aantal leningsaanvragen. Wél in het streven om in 2009 eenzelfde activiteitenpeil te halen als in 2008 (op basis van een gewestelijke dotatie die, ondanks de moeilijke financiële context, in 2009 te vergelijken zou zijn met het jaar daarvoor). Er werd bovendien rekening gehouden met een verhoging van de rentevoeten die het Fonds zou moeten betalen voor de leningen die het zelf zou afsluiten om zijn activiteiten te financieren. Deze aanpassing moest leiden tot een gemiddelde rentevoet van 3,02 % voor de toegekende leningen (tegenover 2,08 % in 2008). Deze rentevoet vloeide voort uit berekeningen gemaakt op basis van de vereffende leningen tussen januari 2007 en juni 2008. Met een gemiddelde rentevoet van 3,02 % kon het verschil worden opgevangen tussen de veronderstelde intrestlast van 5,20 % voor de obligatieleningen van het Fonds en de aangekondigde gewestelijke dotatie. Volgende tabel geeft de evolutie weer van de rentetarieven:
januari 2002 tot juni 2005 juli 2005 tot oktober 2008 november 2008
referentierentevoet
maximale rentevoet
minimale rentevoet
vermindering PTL
vermindering - 35 jaar
gemiddelde rentevoet
6,75
6,00
2,00
0,50 x 4 max.
1,00
2,40
4,10
3,85
2,00
0,50 x 4 max.
1,00
2,08
6,50
5,50
2,50
0,50 x 4 max.
0,00
2,70
- Rentevoeten in jaarpercentage uitgedrukt. - PTL = persoon ten laste
16
De tariefaanpassing heeft ervoor gezorgd dat de rentevoeten zijn gestegen tot gemiddeld 2,70 % voor de leningen toegekend tussen november 2008 en februari 2009. Dit is een minder grote stijging dan wat was vooropgesteld. Dit komt omdat er minder aanvragen werden ingediend door de categorie kandidaat-ontleners met het hoogste belastbaar inkomen (meer dan 20.000,00 EUR). Deze gezinnen hebben hoogstwaarschijnlijk aangeklopt bij een klassieke bank, omdat de sector (in tegenstelling tot wat eind 2008 nog werd beweerd) begin 2009 de rentevoeten met ongeveer 1,00 % liet zakken. Een ander effect van de tariefaanpassing was de grote terugval van het aantal leningsaanvragen (- 36,00 %) in de periode van november 2008 tot februari 2009 in vergelijking met het aantal ingediende dossiers in de eerste helft van 2008. Deze drastische vermindering is echter niet enkel te wijten aan de tariefaanpassing. De financiële crisis in heel Europa, als gevolg van de crash in de Verenigde Staten, heeft grote druk uitgeoefend op de kredietverstrekking in het algemeen en op het doelpubliek van het Fonds in het bijzonder. Deze laatste groep is immers nog gevoeliger voor de onzekerheid die voortvloeit uit dergelijke gebeurtenissen. Midden februari 2009 werd de volgende balans opgemaakt van de verhoging van de rentevoeten die sinds november 2008 van kracht was: 1. op basis van de vooruitzichten zouden in het boekjaar 700 leningen worden verstrekt (rekening houdend met de voorziene kosten voor de leningen); 2. het aantal gezinnen met de hoogste inkomens daalde; 3. de mensualiteit steeg, het gemiddelde gezinsinkomen daalde; 4. de gemiddelde rentevoet bedroeg 2,70 % tegenover de verwachte 3,02 %. Het leek dan ook noodzakelijk om de tarieven opnieuw aan te passen vanaf 1 maart 2009. De volgende tabel geeft de rentevoeten waarmee voor de rest van het jaar werd gewerkt: referentierentevoet
maximale rentevoet
minimale rentevoet
vermindering PTL
vermindering - 35 jaar
gemiddelde rentevoet
5,00
4,50
2,00
0,50 x 4 max.
0,00
2,34
- Rentevoeten in jaarpercentage uitgedrukt - PTL = persoon ten laste
Nog steeds om het investeringsvermogen beter af te stemmen op het aantal leningsaanvragen besliste de Raad van Bestuur ook om vanaf november 2008 geen leningen meer te verstrekken (in het kader van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen) voor vastgoedverrichtingen die al kunnen rekenen op overheidssubsidies. Er werd daarbij voornamelijk gedacht aan de activiteiten van de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (G.O.M.B.), de gemeentes en de O.C.M.W.’s. Deze maatregel bleef ook in 2009 van toepassing. In 2008 vertegenwoordigden de leningen voor dergelijke verrichtingen nog 10 % van het totale aantal leningsaanvragen. Ze gingen dus met een niet onbelangrijk deel van het beschikbare budget aan de haal. Tegenover gezinnen die geen lening zouden kunnen afsluiten omdat het investeringsvermogen is uitgeput, zou trouwens niet gerechtvaardigd kunnen worden dat een dergelijk deel van het budget wél zou worden vrijgemaakt voor gezinnen die zouden genieten van een dubbele, grote duw in de rug van de overheid. Deze maatregel heeft dan ook zeker zin. Zoals hiervoor al aangegeven, steeg het aantal leningsaanvragen in 2007 en 2008 sterk. In 2009 werden we geconfronteerd met een heel ander scenario. Niet alleen is de vraag niet sterker gestegen, ze is zelfs gedaald. In de eerste helft van het jaar werden 582 leningsaanvragen geregistreerd tegenover 746 in 2008, dit is 164 dossiers (of 22 %) minder. 17
Op jaarbasis werden in 2008 in totaal 1.179 leningsaanvragen ingediend. In 2009 waren dat er 1.078, of 101 (8,60 %) minder. In juli 2008 zag het Fonds zich nog genoodzaakt om te melden dat het investeringsvermogen waarschijnlijk was uitgeput, wat meteen leidde tot een sterke daling van de vraag. Dit duurde tot oktober 2008, toen het budget nog werd aangepast. Toen in november van datzelfde jaar werd beslist om de rentevoeten te verhogen, daalde de vraag opnieuw. In totaal werden in 2009 660 leningen toegekend. Daar kwamen er begin 2010 nog 114 bij die konden worden gefinancierd met het investeringsvermogen voor 2009. Met het investeringsvermogen voor 2008 werden in totaal 867 leningen vereffend. In 2009 kwam er ook een omzendbrief van de Minister van Financiën in verband met conservatoire maatregelen voor de uitvoering van de gewestelijke begroting voor 2009. Op basis daarvan moesten de uitgaven tot 7 juni 2009 worden beperkt tot 50 % en later tot 80 % van de begroting. Deze richtlijnen hebben dan weer geen impact gehad op de activiteiten van het Fonds. Toen de nieuwe Regering net was samengesteld, stelde ze een omzendbrief op d.d. 20 juli 2009 in verband met de begrotingsaanpassing voor 2009, de oorspronkelijke begroting voor 2010, de vooruitzichten voor 2011 en de meerjarenbegroting 2012-2015. Op basis daarvan zag het ernaar uit dat de gewestelijke dotatie voor het Fonds zou inkrimpen met 10 %. Koppelen we dit aan een ongewijzigde gemiddelde rentevoet die het Fonds hanteert bij de toekenning van zijn eigen leningen en een mogelijk sterke stijging van de rentevoeten voor de obligatieleningen, dan moest het Fonds rekening houden met een sterke daling van zijn investeringsvermogen en dus van het aantal toegekende leningen. Op basis van deze gegevens werden projecties gemaakt waaruit bleek dat een dergelijk scenario zou leiden tot een daling van het aantal leningen met ongeveer 25 % in 2009 en dat voor 2010 zelfs rekening moest worden gehouden met een terugval van 50 %! Dit alles tegen een achtergrond van eerdere boekjaren waarin de financiële middelen absoluut niet volstonden om de vraag te kunnen bijhouden. Met deze vooruitzichten werd het Fonds bovendien geconfronteerd op het moment dat het ermee had ingestemd om een nieuwe activiteit op te starten: de verhuur van woningen aan gezinnen met een middelgroot inkomen, gefinancierd met een lening van 100 miljoen euro bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (B.G.H.M.). In het licht van een dergelijk toekomstperspectief besloot de Raad van Bestuur om de Ministers van Huisvesting en Financiën een “technische nota” te bezorgen waarin de financiering van de activiteiten van het Fonds gedetailleerd wordt toegelicht. Dit was het besluit dat in deze nota van 20 augustus werd geformuleerd: om in 2010 920 leningen te kunnen verstrekken (en 50 nieuwe huurhulpwoningen te creëren) zou een investeringsvermogen nodig zijn van 129,6 miljoen euro. Daarvoor zou een gewestelijke dotatie moeten worden toegekend van 73.607.348,57 EUR of 54.622.384,48 EUR, dit naargelang het Fonds zijn obligatieleningen zou afsluiten aan een rentevoet van 6,32 % of 5,25 %. Er moet geen tekeningetje meer worden gemaakt bij de gevolgen van een beperking van de gewestelijke dotatie gekoppeld aan zelfs de kleinste verandering van de rentevoeten voor de obligatieleningen! Hieruit blijkt ook nogmaals in welke mate het Fonds afhankelijk is van de financiële mogelijkheden van het Gewest en van de financieringskosten die de private sector aanrekent.
18
De Raad van Bestuur besliste ook een brief te richten aan de Minister van Huisvesting in naam van zijn Voorzitter en Ondervoorzitter. Deze brief, d.d. 25 september 2009, is integraal opgenomen als bijlage bij dit verslag. Noch op de brief, noch op de technische nota is een formeel antwoord gekomen uit regeringskringen. Midden oktober kwam de Regeringscommissaris met het verlossende nieuws dat de dotatie zou worden behouden op het oorspronkelijk voorziene bedrag voor 2009. Dit kunnen we interpreteren als een positief antwoord van de Regering en, de facto, als een erkenning van het Fonds. Ook al heeft het volgende niet meteen te maken met de leningen, het lijkt ons wel noodzakelijk hier de regeringsbeslissing van 27 oktober aan te stippen in verband met de manier waarop het Fonds zal worden betrokken bij het Huisvestingsplan. Voor dit Plan zal het Fonds woningen optrekken om zo zijn huurhulppatrimonium verder uit te breiden. Deze beslissing werd positief onthaald door de Raad van Bestuur. Vooral omdat ze heel wat beter strookt met het sociale beleid van het Fonds dan het oorspronkelijke opzet, namelijk: de verhuur van woningen aan gezinnen met een middelgroot inkomen. Als de financiering van deze activiteit grondig wordt herbekeken (leningsvoorwaarden B.G.H.M., huurvoorwaarden), dan zullen de huurhulpactiviteiten gedurende enkele jaren kunnen worden uitgebreid. Toch wees de Raad er de Minister ook op dat de huurhulpactiviteiten gefocust moeten blijven op het doelpubliek en afgestemd op zowel de middelen waarover het Fonds beschikt als op het financiële onevenwicht dat de huurhulp in de hand werkt. Wanneer de financiële situatie van het gezin dit toelaat, moet het ook vooral begeleid worden om een eigen woning te kunnen kopen, omdat dit leidt tot een grotere emancipatie en verantwoordelijkheidszin. In die zin wou de Raad dat ook zou worden geanalyseerd of in de overeenkomst over het gebruik van de “100 miljoen” een luik “sociale eigendomsverwerving” kan worden opgenomen, om op die manier de link te leggen met de basisdoelstellingen van het Fonds. Eigenlijk komt het voorstel van het Fonds hierop neer: de wens van de Regering om de “100 miljoen” te gebruiken voor de huurhulp verzoenen met die van het Fonds om “sociale eigendomsverwerving” te ondersteunen, eventueel via de uitwerking van een “nieuw zakelijk recht dat het midden houdt tussen huren en kopen”. De blijvende sociale bestemming van de verkochte woningen (en dus van de overheidssteun) zou worden verzekerd door strikte clausules in de rechtstitels. Zo zou de woning enkel mogen worden bewoond door een gezin dat beantwoordt aan de toekenningsvoorwaarden voor een sociale woning. Ook allerhande andere maatregelen op maat van dit zakelijk recht zouden kunnen worden geïntegreerd, denken we maar aan de kwaliteit en het onderhoud van de woning, enz… Nog steeds binnen ditzelfde gedachtegoed, zou de ervaring die het Fonds op verschillende terreinen heeft vergaard op deze manier in de praktijk kunnen worden gebracht: - toekomstige eigenaars die worden betrokken bij de conceptie en de verwezenlijking van de woningen; - concept van “collectieve eigendom” of “gezamenlijke aankoop”; - test van “alternatieve eigendomsverwerving” (erfpacht, recht van opstal, “recht van bewoning van lange duur”). In zijn antwoord van 18 december gaf de Minister aan open te staan voor het voorstel. Hij wees daarnaast ook op andere aandachtspunten, zoals: de ecologische normen waaraan de te 19
creëren woningen moeten voldoen, de specifieke kenmerken van het doelpubliek (personen met een handicap, bejaarden, intergenerationele projecten, enz…). Het gebruik van een deel van de “100 miljoen” voor “sociale eigendomsverwerving” zou in elk geval kunnen worden besproken tijdens de onderhandelingen over de nieuwe beheersovereenkomst tussen het Fonds en het Gewest. Op het einde van het jaar werd dan ook gehoopt dat een nieuwe vorm van “recht van bewoning” (of het nu zou gaan om een soort “opdeling van het eigendomsrecht” of eerder een “omkadering” ervan) een uitweg zou kunnen bieden uit de financiële impasse gecreëerd door de huurhulp. Hierop werd de voorbije jaren systematisch gehamerd in het jaarverslag. Het Fonds zou op die manier ook de kans krijgen de sociaal-economisch zwakke gezinnen te bereiken die elkaar nu verdringen op de wachtlijsten voor een huur hulpwoning en waaraan de komende jaren steeds moeilijker een oplossing zal kunnen worden aangereikt, omdat de kosten voor vastgoed te sterk zijn gestegen. Zo heeft het structurele financiële onevenwicht van de huurhulp (zelfs in het financieringsmechanisme van de “100 miljoen” en met uitzondering van de stedenbouwkundige lasten) het Fonds aangespoord om alternatieven aan te reiken, niet enkel voor de “klassieke huurhulp”, maar ook voor de “klassieke eigendomsverwerving”. Omwille van de grenzen die zijn bereikt binnen de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen is deze denkpiste van zeer groot belang en loonde het dus de moeite ze in deze sectie op te nemen. Het zou goed zijn mocht ze ook leiden tot concrete maatregelen, zodat het Fonds gezinnen kan blijven bereiken die eigenaar willen worden van een woning, vooral dan in het kader van de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen. In de commentaar bij de statistieken zullen we immers kunnen lezen dat de moeilijkheden waarmee de gezinnen worden geconfronteerd niet zijn verminderd en het lijkt er niet op dat de toekomst zich rooskleuriger aandient. Tot slot lijkt het ons belangrijk hier ook een punt aan te halen dat tot vandaag aanleiding geeft tot verwarring, namelijk: de “speculatie” waartoe de toekenning van een lening van het Fonds zou kunnen leiden. Ja, het betrokken gezin heeft zijn woning gedeeltelijk kunnen kopen dankzij de overheidssteun waarop het kon rekenen (in de vorm van een lage rentevoet). En ja, dit gezin heeft onder andere het recht om de woning opnieuw te verkopen. In dat geval zal het de vraagprijs afstemmen op de waarde die de woning op dat moment heeft op de residentiële vastgoedmarkt. En ja, tuurlijk zal die prijs intussen geëvolueerd zijn. In de meeste gevallen is hij gestegen, sterk gestegen zelfs. Zo hebben we tussen 2003 en 2009 gemerkt dat de prijs over een periode van 8 jaar kan verdubbelen. Vraag is dan of er in een dergelijk geval sprake is van “speculatie”. Er is ontegensprekelijk een meerwaarde, maar die is relatief: het gezin heeft immers een andere woning nodig. En voor een woning van ongeveer dezelfde kwaliteit zal ook een gelijkaardige prijs moeten worden betaald (exclusief de registratierechten die opnieuw moeten worden betaald). Heeft dit gezin zich dan “verrijkt” met overheidssteun? Of als we dit vanuit een ander standpunt bekijken: is dit gezin er eenvoudigweg niet in geslaagd “niet armer te worden” dankzij die steun? Heeft het “winst gemaakt” of heeft het zich enkel gewapend tegen de voortdurende stijging van de vastgoedprijzen die door het economische stelsel in de hand wordt gewerkt?
20
21
Evolutie van de investeringen aangewend voor hypothecaire leningen (fonds B2)
2004 (*)
2003
2002
2001
2000
(*) Inbegrepen de verbintenissen voor de creatie van woningen bestemd voor verkoop. Budgetten gerecupereerd uit niet-verwezenlijkte investeringen van de vorige jaren.
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
Bedragen in duizenden EUR
2009 (*)
2008 (*)
2007 (*)
2006 (*)
2005 (*)
Jaar
Voor zover het Fonds kan inschatten, is geen enkele ontlener er al in geslaagd zijn woning te verkopen aan een prijs of aan voorwaarden die speculatie doen vermoeden. Die conclusie geldt ook wanneer het pand wordt verhuurd of voor een ander doel wordt gebruikt dan als gezinswoning. En als het Fonds nog maar zelden gebruik heeft gemaakt van zijn recht op voorkoop (bij een verkoop uit de hand of een openbare verkoop), dan is dat niet omdat de vraagprijs te hoog lag, wél omdat het zich voor zijn huurhulpverrichtingen en bouw/renovatieverkoopverrichtingen sinds 1998 vooral focust op de grondige renovatie van verlaten gebouwen of de (herop)bouw van complexen die groter zijn dan een eengezinswoning of de appartementen die zijn ontleners verkopen. Overheidssteun wordt gegeven om de economische of sociale situatie te verbeteren van de begunstigde. Binnen de huisvesting wordt die steun in de vorm gegoten van een huurtoelage of een sociale woning die zwaar wordt gesubsidieerd. In die context zou het vreemd zijn dat de term “speculatie” niet valt. Hier gaat het echter om een subsidie voor de aankoop van een woning. Alsof eigenaar zijn van een woning enkel betekent dat men zich tracht te verrijken.
3. JAARVERRICHTINGEN. v Reglement. Een ordonnantie van 22 januari 2009 werd op 6 februari van datzelfde jaar gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Ze wijzigt artikel 80 van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode. Met de nieuwe ordonnantie wordt gemikt op het aanbod van een verzekering tegen inkomensverlies aan voorwaarden die door de Regering moeten worden uitgewerkt. Eind 2009 was hieromtrent nog geen uitvoeringsbesluit geformuleerd. Er was evenmin een budget vrijgemaakt om een dergelijke verzekering te financieren. Het Fonds werd ook niet betrokken bij de besprekingen die aan de ordonnantie voorafging, ook al zou het in de praktijk wel het Fonds zijn die de verzekering zou aanbieden. v Nieuw mandaat voor de directie Tussen 2004 en 2008 is het aantal leningsdossiers dat wordt voorgelegd aan de Raad van Bestuur met 84 % gestegen. Al deze dossiers moesten worden bekeken tijdens de 11 zittingen van de Raad in de loop van het jaar, wat heeft geleid tot een “ophopingseffect” in de behandeling van de dossiers. In de praktijk kwam het er immers op neer dat er maandelijks gemiddeld ongeveer 75 dossiers werden opgeschort tot er een akkoord was over de toekenning van de lening en de formaliteiten waren afgehandeld voor het verlijden van de akte. Komt daar nog bij dat de behandeling van de dossiers complexer is geworden en dus meer tijd vergt, wat de zaken er niet makkelijker op maakt. Tijdens de zitting van maart 2009 geeft de Raad aan de directie de toestemming om zich uit te spreken over een leningsofferte. Zij zal zich hiervoor baseren op de beslissingen die de Raad de voorbije jaren heeft genomen en respecteert vanzelfsprekend de geldende reglementen. Alle dossiers zullen nog steeds ter goedkeuring worden voorgelegd aan de Raad, die op deze manier zijn volle bevoegdheid terzake behoudt. Sinds de directie dit mandaat heeft opgenomen, zijn er geen tegenstrijdigheden opgemerkt tussen haar beslissingen en die genomen door de Raad. Dit is een geruststelling, maar eigenlijk ook heel normaal. In haar dagelijkse functie moet de directie immers voortdurend allerhande beslissingen nemen over het al dan niet verder doorgaan op een leningsaanvraag. Bovendien heeft de Raad wel nuances aangebracht of hakte hij knopen 22
door in verband met minder belangrijke punten in de dossiers (waarmee rekening kan worden gehouden in de nieuwe procedure), maar er werd nooit tegen een voorstel van de directie ingegaan. v Heropname van krediet en renovatiewerken – Energieprestatie van gebouwen (E.P.G.). Met een heropname van krediet kan de ontlener het kapitaal dat hij al heeft terugbetaald opnieuw lenen om werken in zijn woning uit te voeren. Deze lening wordt afgesloten met een onderhandse akte, waardoor er geen rekening moet worden gehouden met extra kosten voor het verlijden van een authentieke akte. Het Fonds spreekt zich over een dergelijke aanvraag uit alsof het gaat om een nieuwe lening. Het baseert zich daarvoor op de aard van de werken die moeten worden uitgevoerd, de solvabiliteit van de ontlener en het deel van zijn investeringsvermogen dat gereserveerd is voor dergelijke verrichtingen. In 2009 werden 16 heropnames van krediet toegekend. Gemiddeld komt de aanvraag voor een heropname 3 tot 4 jaar na de oorspronkelijke lening. Gemiddeld wordt ongeveer 10.000,00 EUR geleend (wat overeenstemt met gemiddeld 58,00 % van het afgeloste kapitaal). De werken die over het algemeen worden uitgevoerd met een dergelijke lening zijn: de vervanging van de ramen (65,00 % van de dossiers), afwerking (betegelen, parket leggen, enz...), verbeteringswerken aan sanitair of verwarming, isolatie van het dak, werken om de waterdichtheid te garanderen/herstellen/verbeteren, voorzieningen in verband met brandveiligheid. Het gaat altijd om de uitvoering van noodzakelijke werken. Met de heropname van krediet stijgt de schuldenlast met gemiddeld 4,00 %, wat haalbaar is. Van de 16 gezinnen die in 2009 een dergelijke lening hebben afgesloten, hadden er 2 het maximumbedrag ontleend toen ze hun oorspronkelijke lening namen. Alle andere hadden dus in principe een hogere lening kunnen afsluiten. Ze deden dit niet, omdat ze aanvankelijk niet van plan waren deze werken uit te voeren of omdat hun financiële mogelijkheden onvoldoende marge boden voor een hogere lening. De heropname van krediet lijkt een accessoire, maar is in werkelijkheid een heel efficiënt werkingsmiddel. Gezinnen die tot het uiterste van hun financiële capaciteiten gaan op het moment dat ze hun lening afsluiten (niveau mensualiteit of maximumbedrag dat reglementair mag worden ontleend), krijgen op deze manier toch de kans om noodzakelijke werken uit te voeren. Bovendien komen ze zo ook hun plicht na de woning te onderhouden (wat het Fonds verwacht) aan haalbare financiële voorwaarden. Ook met het oog op een betere energieprestatie van de gebouwen (een doelstelling die algemeen op veel bijval kan rekenen) lijkt de heropname van krediet mogelijkheden te bieden die verder moeten worden onderzocht en ontwikkeld. De heropname van krediet is sinds december 2001 opgenomen in het reglement. Sindsdien hadden dus al enkele honderden ontleners hiermee hun woning energiezuiniger kunnen maken. Wat niet wegneemt dat nog andere middelen kunnen worden gezet om in te zetten voor dit doel. Omdat het gaat om bestaande woningen, moeten vooral de volgende werken worden uitgevoerd om ze energiezuiniger te maken: - isolatie van het dak, de gevels, de vloeren; - buitenschrijnwerk (deuren en vensters) plaatsen met een zeer hoge thermische coëfficiënt;
23
-
een systeem voorzien voor warmwaterproductie (verwarming, sanitair) met een zeer hoog rendement dat weinig vervuilend is (condensatieketel, dubbele flux, zonnepanelen).
Hiervoor moet een thermische balans worden opgemaakt van de woning, zodat kan worden bepaald welke werken moeten worden uitgevoerd, ze te ordenen naar belangrijkheid en af te wegen of ze passen binnen het budget van de bewoners. Er moet ook worden uitgezocht of de ontlener kan rekenen op steun in de vorm van premies, fiscale voordelen, de sociale groene premie van Crédal (lening aan 0,00 % voor gezinnen met een beperkt inkomen), enz... Daarnaast moet ook worden gezorgd voor de nodige technische begeleiding (informatie, sensibilisering, uitleg over de gebruikte technieken, enz...). Het Fonds moet de rol voorbereiden die hierin voor hem is weggelegd. Daarom had het aan de vorige Regering voorgesteld om hiervoor een specifiek reglement op te stellen. Dit voorstel zal opnieuw worden voorgelegd aan de huidige Voogdijminister. Op basis van het aantal woningen waarvoor een lening wordt toegekend, is het trouwens wel verwonderlijk dat het Fonds nog geen opdracht heeft gekregen om ervoor te zorgen dat de woningen van zijn ontleners beantwoorden aan de minimumeisen in verband met energieprestatie. Vooral omdat de woningen die het zelf produceert (in het kader van de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen en in dat van de huurhulp) een “voorbeeldfunctie” moeten vervullen. Voor de veiligheid, stabiliteit en uitrustingen zijn al jaren de nodige bepalingen opgenomen in het reglement. Zou het in navolging daarvan niet goed zijn om ook de minimumeisen in verband met de E.P.G. erin op te nemen? Bij de technische studie van elk leningsdossier wordt de E.P.G. nu al besproken met de kandidaat-ontleners. Dit aspect wordt echter vaak wat aan de kant geschoven. De eerste bekommernis van de kandidaten is immers de nodige middelen bij elkaar te sprokkelen om de woning te kunnen kopen en er de meest noodzakelijke werken in uit te voeren. En zelfs als ze meteen bereid zijn ook werken uit te voeren om de E.P.G. te verbeteren, moet daar om financiële redenen vaak van worden afgezien. Omwille van die financiële marge moet trouwens ook steeds vaker worden afgezien van algemene renovatiewerken. Enkel voor de uitvoering van de meeste noodzakelijke veiligheidswerken kan er ruimte worden voorzien in het aankoopproject. Dit thema zal grondiger aan bod moeten komen, zodat maatregelen op maat kunnen worden genomen. v Overlijdensverzekering. Het besluit van 22 maart 2008 waarin de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen worden geregeld, legt de ontlener geen verplichtingen op voor het afsluiten van een overlijdensverzekering. De richtlijnen die hiervoor vroeger van kracht waren, zijn ingetrokken. Toch sluiten de meeste nieuwe ontleners uit eigen beweging een dergelijke verzekering af. We begrijpen hun beweegreden. De Raad van Bestuur besliste in oktober 2003 om het reglement te wijzigen omwille van het heel beperkte aantal overlijdens (ongeveer 1 op 1.115).
24
Bovendien voorziet geen enkele ontlener nog om met de leningen van het Fonds ook de eenmalige premie te financieren voor deze verzekering, een betalingswijze die intussen niet meer courant is. Dit komt ook goed uit voor het Fonds, want in het oude systeem ging een vrij groot deel van het investeringsvermogen naar de financiering van deze verzekering (bijna 5,00 %). Afhankelijk van de persoonlijke situatie van de ontleners (leeftijd, duur en bedrag van de lening) gaat de Raad er regelmatig mee akkoord om de duur van de verzekering te verminderen of de verdeling ervan over de ontleners aan te passen. We herinneren er ook aan dat het Fonds niet langer optreedt als tussenpersoon voor het afsluiten van de overlijdensverzekering. Het fonds voor speciale tussenkomsten (F.S.T.) dat vroeger werd gevoed door de verzekeringspremies wordt dus niet langer meer aangevuld. v “Kleine woningen aan een hoge kostprijs per m²”. Zoals ook uit de statistieken verderop in dit verslag zal blijken, wordt regelmatig vastgesteld dat voor kleine woningen (kleiner dan 50 m²) een prijs wordt betaald die het gemiddelde flink overstijgt. Soms wordt tot 2.800,00 EUR en 3.000,00 EUR per m² neergeteld, exclusief kosten en werken. Dergelijke cijfers doen pijn. En toch worden deze sommen opgehoest door kleine gezinnen (alleenstaanden of koppels) omdat de aankoopprijs binnen hun budget valt. Laat het ons duidelijk maken aan de hand van een voorbeeld: een woning van 45 m² wordt gekocht voor 126.000,00 EUR (wat neerkomt op 2.800,00 EUR/m²). Rekening houdend met de aktekosten wordt voor deze verrichting 140.000,00 EUR betaald. De ontlener kan 10.000,00 EUR eigen middelen besteden aan de aankoop en leent dus 130.000,00 EUR. Als we uitgaan van een terugbetalingsduur van 30 jaar aan 2,00 %, dan wordt maandelijks ± 450,00 EUR afgelost, niet meer dus dan een heel redelijke huurprijs. v Maatregelen in verband met veiligheid en brandpreventie. Sinds 2009 wordt in elke leenakte voor de aankoop van een woning in mede-eigendom uitdrukkelijk vermeld dat de ontlener aan de mede-eigenaars zal voorstellen om binnen het gebouw de nodige maatregelen te treffen in verband met preventie, bescherming en brandpreventie. Deze clausule wordt niet opgenomen wanneer in het gebouw werken worden uitgevoerd waarvoor een stedenbouwkundige vergunning is afgeleverd. De maatregelen die kunnen worden getroffen, zijn de volgende: -
branddetectoren; noodverlichting; brandwerende elementen (zoals: deuren “RF”, compartimentering “RF”, technische koker “RF”, enz...); elementen om rook en warmte af te voeren (zoals: rookafvoer, luchtonttrekker, enz...); brandblusapparaat, brandslang; elementen die een eventuele evacuatie vergemakkelijken (zoals: dakvensters, brandladders, brandtrap, loopgangen, enz...); evacuatieplannen en pictogrammen.
Vroeger werd minder preventiemogelijkheden.
expliciet
ingegaan
op
de
verschillende,
specifieke
Deze beslissing is belangrijk als men weet hoeveel gebouwen vandaag de dag worden verdeeld zonder dat het advies wordt gevraagd van de Dienst Brandweer en Dringende Medische Hulp (D.B.D.M.H.). Dit komt omdat de gemeentes hiervoor geen verplichtingen hebben uitgevaardigd in verband met de stedenbouwkundige vergunning. Dit is 25
bijvoorbeeld het geval wanneer er niets is veranderd aan de feitelijke situatie van een gebouw sinds 1 juli 1992. Wanneer de D.B.D.M.H. richtlijnen geeft in verband met, bijvoorbeeld, de inrichting van een zolderverdieping, dan stellen we regelmatig vast dat de mede-eigendom daar ingrijpende werken en dus heel wat kosten voor moet voorzien bovenop de inspanningen die moeten worden geleverd om de woning op zich te creëren. Dit is dan ook de bedoeling geweest van de verdere verbetering van deze clausule: er de ontleners (en de mede-eigendom) toe aanzetten de nodige maatregelen te treffen om hun veiligheid te garanderen. v Opdeling van een gebouw – stedenbouwkundige vereisten. Het komt steeds vaker voor dat een gebouw wordt verdeeld in verschillende woningen om die daarna te verkopen. Zoals we in het vorige punt hebben gezien, levert de opdeling van bestaande woningen waarvan de configuratie al lang niet meer is gewijzigd geen administratieve problemen op. In andere gevallen is een stedenbouwkundige vergunning noodzakelijk. Wanneer bv. de “woning” in werkelijkheid “een zolder en mansardes” blijkt te zijn of “een geheel van kelders”, is het aan te raden dat de koper de nodige voorzichtigheid aan de dag legt en de verkoop pas afsluit wanneer hij weet dat een stedenbouwkundige vergunning zal worden toegekend. Hij moet ook de haalbaarheid van zijn project proberen in te schatten: welke werken moeten worden uitgevoerd (renovatie, voorschriften D.B.D.M.H.)? Welk kostenplaatje is daaraan verbonden? Het Fonds besteedt veel aandacht aan deze vragen. Het treedt vaak preventief op, omdat zelfs de best ingelichte kandidaat-kopers zich vaak niet bewust zijn van alles wat een dergelijke aankoop inhoudt. De vastgoedmakelaars en verkopers zijn niet altijd even gelukkig met de houding van het Fonds. Net als de kandidaat zelf, willen zij de verkoop liefst zo snel mogelijk rond hebben. Nu en dan worden ook notarissen gecontacteerd die zich weinig vragen stellen bij sommige aspecten van een dergelijke aankoop, terwijl zij heel goed weten dat de ontlener niet zo sterk staat en te onwetend is om alles te kunnen inschatten. Het komt wel vaker voor dat het Fonds zelf contact opneemt met de stedenbouwkundige dienst of de kandidaten aanraadt dit te doen om na te gaan of de woning wel voldoet aan alle stedenbouwkundige eisen. Dit is zeker het geval als een bijgebouw wordt gekocht of delen van woningen waarbij men zich vragen kan stellen (overdekte koer, slecht opgetrokken bijgebouw, terras dat betreden mag worden maar niet beantwoordt aan de normen, zolder of mezzanine die zijn ingericht als slaapkamer, sanitair dat op een balkon is geplaatst, enz...). Dit zijn stuk voor stuk situaties die regelmatig terugkomen en die grondig moeten worden bestudeerd. v Persoonlijke inbreng. De bepaling in het reglement over de persoonlijke inbreng van de kandidaat-ontlener is versoepeld in de loop der jaren. Bedoeling hiervan (naast andere maatregelen) was om zo de stap naar een eigen woning te vergemakkelijken. Dit in een context van vastgoedprijzen die de laatste jaren aanzienlijk zijn gestegen, terwijl gezinnen steeds minder of vaak zelfs helemaal niet kunnen sparen. Zoals we ook verder nog zullen zien, is het reglement zo soepel dat het geleende bedrag vaak meer dekt dan de aankoopprijs en de werken. Regelmatig wordt met de lening ook een groot stuk opgevangen van de aktekosten voor de aankoop en voor de lening. Hieruit 26
vloeit dan natuurlijk wel een “hypothecair risico” voort dat het verschil dekt tussen de waarde van het pand (die relatief is) en het bedrag van de lening. Het kapitaal dat overeenstemt met het risico wordt afgelost binnen maximum 5 jaar na het verlijden van de authentieke akte. Zolang het dossier niet volledig is samengesteld, kan ook niet aan de kandidaat-ontlener worden gezegd of zijn persoonlijke inbreng al dan niet voldoende zal zijn, omdat het Fonds het hypothecair risico maar kan nemen op basis van gunstige vermoedens. Die vermoedens worden gebaseerd op elementen, zoals: aard en stabiliteit van het inkomen, opleiding en professioneel parcours, schuldenlast, leeftijd van de ontleners, gezinssamenstelling, huidige woonomstandigheden (huurprijs, kwaliteit van de woning, enz...). Dit is geen gemakkelijke taak, omdat de opschortende clausule voor de aankoop van een woning, die wordt voorzien bij de toekenning van een lening, vaak beperkt is tot 1 maand. Binnen die tijdspanne moeten dus alle nuttige elementen worden verzameld. Is de persoonlijke inbreng een belangrijk element van vertrouwen bij de toekenning van een lening? Het antwoord is zonder enige twijfel: ja. Maar dit staat natuurlijk lijnrecht tegenover de uiterst beperkte (spaar)mogelijkheden van een grote groep binnen het doelpubliek van het Fonds. Bovendien moeten soms vragen worden gesteld bij de verklaringen van de kandidaat over zijn spaargeld en de financiële situatie van het gezin. Kan het wijzen op een schuldenlast die niet staat geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren? Hebben we te maken met witwaspraktijken? v Verblijfsvergunning. Het vreemdelingbeleid is o.a. gebaseerd op de mogelijkheden van de overheid om de vreemdeling een degelijke woning aan te bieden die is afgestemd op het inkomen van de betrokken gezinnen. In het reglement is het volgende opgenomen in verband met het verblijf: “Elke natuurlijke persoon die zich als aanvrager aandient, moet op de referentiedatum permanent in België verblijven. In uitzonderlijke gevallen kan het Fonds van deze regel afwijken onder voorbehoud van de instemming van de Regeringscommissarissen.” Sommige kandidaat-ontleners hebben een tijdelijke verblijfsvergunning. Dit is geen reden om geen lening toe te kennen. Zonder hier verder over uit te wijden, mag wel worden gesteld dat het Fonds een heel belangrijke rol speelt in de integratie van deze gezinnen. v Leefloon en sociale hulp. Sinds zijn ontstaan heeft het Fonds geprobeerd met zijn hypothecaire leningen ook de financieel kwetsbaarste gezinnen te bereiken. De aankoop van een woning is een belangrijk element van sociale integratie. Heel wat gezinnen delen die mening. Onder hen óók gezinnen die moeten aankloppen bij een O.C.M.W. Het inkomen van deze bevolkingsgroep werd vroeger gedefinieerd als het “bestaansminimum”, de “minimex”, vandaag hebben we het over “leefloon”. Met deze uiterst beperkte middelen worden deze gezinnen intussen wel geconfronteerd met
27
buitenproportionele situaties op de private vastgoedmarkt en het enorme tekort aan sociale woningen. Hebben ze dan ongelijk dat ze bij het Fonds aankloppen voor een lening? Natuurlijk niet. Maar ook de dienstverlening van het Fonds heeft zijn grenzen. En wanneer het gaat om een groot gezin, wordt een eigen woning vaak onhaalbaar. In 2009 hebben 12 gezinnen met een leefloon een lening afgesloten. 2/3 van hen zijn eenoudergezinnen met kinderen en/of ouders ten laste. Gemiddeld bestaan deze gezinnen uit 4 personen waarvan 2,9 ten laste. Gemiddeld lenen deze gezinnen 150.440,00 EUR, wat meer is dan het bedrag dat de andere gezinnen gemiddeld lenen (127.340,00 EUR). De gemiddelde mensualiteit (639,74 EUR) ligt ± 30 % hoger dan de gemiddelde huurprijs die deze gezinnen betalen (491,54 EUR). Maar het pand dat ze kopen, is wel in veel betere staat dan de woning die ze verlaten. De persoonlijke inbreng van deze ontleners bestaat in de meeste gevallen uit giften van familie of goede vrienden. Het Fonds schrijft in deze situaties altijd een brief naar het O.C.M.W. dat dit gezin opvolgt om te checken of die het project haalbaar vindt. Het is niet de bedoeling dat het O.C.M.W. zijn goedkeuring geeft voor de aankoop, maar omdat het de situatie van het gezin vrij goed kent, kan het inschatten of het project realistisch is. De verschillende O.C.M.W.’s nemen hier heel uiteenlopende houdingen in aan. Sommige antwoorden niet, andere geven aan dat ze niets te zeggen hebben over zo’n projecten, nog andere spreken zich enkel uit over de toekenning van het leefloon. Zelden zullen ze een houding aannemen die deze van het Fonds ondersteunt. De samenwerking lijkt beperkt te zullen blijven tot de formaliteit van een brief. Dat is jammer, want op basis van de organieke wet van 1976 behoort huisvesting tot één van de kernopdrachten van het O.C.M.W. Wanneer het gezin bovendien naar een andere gemeente verhuist, verandert het ook van O.C.M.W. Dat maakt de samenwerking nog moeilijker. v ABEX-index - indexatie van de barema’s voor de maximumwaarde en het maximumbedrag van de lening. De besluiten van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 maart 2008 in verband met de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen en de aanvullende leningen aan jonge gezinnen voorzien dat de verschillende tarieven jaarlijks op 1 januari worden geïndexeerd. Vooral de maximumwaarde van de woningen waarvoor een lening wordt afgesloten en het maximumbedrag dat kan worden ontleend, worden jaarlijks aangepast op basis van de evolutie van de ABEX-index die werd gepubliceerd in november van het jaar voorafgaand aan de indexatie. De ABEX-index van november 2009 bedraagt 670 tegenover 695 in november 2008. Dit komt neer op een daling van 3,60 %. Deze index geeft de evolutie weer van de bouwkosten voor privé-woningen in het Koninkrijk. Het is dus geen goede barometer voor de prijsevolutie van bewoonde woningen.
28
De volgende tabel geeft de evoluties weer die worden geregistreerd voor de woningen aangekocht door de ontleners van het Fonds in het kader van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen.
Jaar
Gemiddelde brutobewoonbare oppervlakte (1)
Evolutie (2)
2003
€ 108,33
100,00
€
2004
€ 98,46
2005
Gemiddelde kostprijs zonder kosten/m²
Evolutie (2)
Gemiddelde kostprijs zonder kosten
Evolutie (2)
921,31
100,00
€ 99.805,51
100,00
90,89
€ 1.078,56
117,07
€ 106.195,02
106,40
€ 96,03
88,65
€ 1.217,62
132,16
€ 116.928,05
117,16
2006
€ 87,14
80,44
€ 1.468,84
159,43
€ 127.994,72
128,24
2007
€ 87,64
80,90
€ 1.554,89
168,77
€ 136.270,97
136,54
2008
€ 86,92
80,24
€ 1.632,15
177,16
€ 141.864,45
142,14
2009 (3)
€ 89,08
82,23
€ 1.617,50
175,57
€ 144.094,62
144,38
(1) in m² (2) 2003 = 100 (3) tot 18.12.2009.
Sinds 2003 is de gemiddelde kostprijs van de woningen gestegen met 44,38 %. De gemiddelde prijs/m² steeg met 75,50 %. In diezelfde periode, evolueerde de ABEX-index van 560 naar 670, een stijging met 20,00 % De gemiddelde prijsstijging van de woningen wordt m.a.w. maar gedeeltelijk weerspiegeld in de indexatie van de tarieven (maximumwaarde en maximumbedrag lening - per gezinstype). En dat is nog veel minder het geval voor de gemiddelde prijsstijging per bewoonbare m². Het zou dan ook goed zijn een nieuwe referentie in te voeren. Eén van de mogelijkheden die in aanmerking zou kunnen komen, is de evolutie van de tarieven te verbinden aan de veranderingen die het Fonds registreert voor de woningen waarvoor het een lening toekent. Het Fonds zal hierover een voorstel formuleren aan zijn Voogdijminister tijdens de onderhandelingen over de nieuwe beheersovereenkomst. In afwachting van een eventuele nieuwe referentie zullen de tarieven voor 2010 worden behouden op het niveau van 2009. Deze beslissing werd genomen in samenspraak met de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris voor Huisvesting, zoals bevestigd op 12 januari 2010. v Info-onderhoud. In 2009 heeft het Fonds in totaal 4.758 gezinnen te woord gestaan voor een persoonlijk info-onderhoud. Tijdens dit gesprek werd getoetst of het gezin beantwoordde aan alle reglementaire voorwaarden en, vooral, of het door hun voorgestelde woonproject haalbaar leek. Deze fase is van ontzettend groot belang. Van de medewerkers wordt op deze momenten “totale” beschikbaarheid verwacht, vooral omdat het gaat om een heel complexe
29
materie waarmee heel wat kandidaat-ontleners niet vertrouwd zijn of die ze zelfs vaak niet begrijpen. De kandidaat-kopers blijven natuurlijk de hoofdrolspelers in de verwezenlijking van hun woonproject Het persoonlijke onderhoud helpt hen vooral om een klaardere kijk te krijgen op de eventuele haalbaarheid ervan. De medewerkers van de “dienst leningproductie” besteden hier dan ook heel wat tijd aan, ruim één derde van hun arbeidstijd. Dit kan overdreven lijken als het aantal gesprekken wordt vergeleken met het uiteindelijke aantal leningsdossiers dat wordt aangelegd. Toch kunnen deze arbeidsprestaties nauwelijks worden teruggedrongen, vooral niet omdat de vraag blijft stijgen. Omdat de informatie-opdracht zo complex is, is het ook uiterst belangrijk dat deze taak wordt uitgevoerd door de medewerkers van het Fonds en kan dit aspect niet worden uitbesteed. We hebben vastgesteld dat de kleine gezinnen (1-2 personen) 55,13 % uitmaken van het publiek dat langskomt, de middelgrote gezinnen (3-4 personen) 34,30 % en de grote gezinnen (5 personen of meer) 10,57 %. Behalve de gesprekken die doorgaan in de kantoren van het Fonds, wordt het publiek via de volgende kanalen ingelicht: - de massale verdeling van folders en brochures (samenvatting of gedetailleerde beschrijving van het reglement); - de website (gedetailleerde beschrijving van het reglement, simulatie van de opmaak van een balans voor het woonproject dat de kandidaat-ontlener in gedachten heeft). Hieronder enkele interessante cijfergegevens over de personen die langskwamen voor een info-onderhoud: -
een gezin bestaat gemiddeld uit 3,06 personen;
-
33,00 % van de informatievragers werken als bediende, 24,00 % als arbeider. De zelfstandigen vertegenwoordigen 3,50 % van de mensen die zich infomeerden, de gepensioneerden 0,50 %. 39,00 % van de mensen die langskwamen, hadden geen werk. Voor 30,50 % van deze gezinnen ligt het gemiddelde netto-inkomen (zonder kinderbijslag) onder 1.500,00 EUR per maand. 31,50 % beschikt over een inkomen tussen 1.500,00 EUR en 2.000,00 EUR. 38,00 % heeft maandelijks meer dan 2.000,00 EUR netto. 27,00 % van de gezinnen die informatie vragen, hebben een belastbaar inkomen dat lager ligt dan 10.000,00 EUR. Voor 24,00 % ligt het belastbaar inkomen tussen 10.000,00 EUR en 15.000,00 EUR. Globaal gezien beschikt 70,00 % van deze gezinnen over een belastbaar inkomen van minder dan 20.000,00 EUR. 452 gezinnen (13,00 %) hebben geen belastbaar inkomen. 42,00 % van hen zijn alleenstaanden of koppels zonder kinderen;
-
63,00 % van de 5.219 “potentiële kandidaat-ontleners” hebben de Belgische nationaliteit. Van de overige 37,00 % beschikt 23,00 % over een verblijfsstatuut van “gevestigde vreemdeling” (9 % EU-onderdanen, 14 % niet-EU onderdanen). 8,00 % heeft een Inschrijvingsgetuigschrift in het Vreemdelingenregister dat is uitgereikt voor een tijdelijke verblijfsvergunning of voor een verblijfstitel van onbepaalde duur. 6,00 % heeft een Immatriculatieattest of andere verblijfstitel op zak. 30
De medewerkers van het onthaal van het Fonds worden dagelijks geconfronteerd met een stijgend aantal telefoontjes voor de dienst leningen. Om zo snel en efficiënt mogelijk te kunnen antwoorden op de vragen, zal een “callcenter” worden opgericht. Dit zal de basisvragen om informatie opvangen. Deze dienstverlening zal echter niet de plaats kunnen innemen van het persoonlijke gesprek in de kantoren van het Fonds waarbij de informatievrager gedetailleerd wordt ingelicht. Zodra een vraag een genuanceerd antwoord vereist over de leningsvoorwaarden die zijn opgenomen in de reglementen voor de hypothecaire leningen van het Fonds, zal de operator van het callcenter de oproep doorschakelen naar een medewerker van de dienst leningen die op dat moment instaat voor de telefonische permanentie. v De leningsaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen. -
De leningsaanvragen. In 2009 werden 1.078 nieuwe dossiers geopend, in 2008 waren dat er 1.179. Dit betekent dat het aantal leningsaanvragen het voorbije jaar met 8,60 % is gedaald. Bij de vermelde 1.079 dossiers moeten nog 289 dossiers worden geteld die in onderzoek waren op 1 januari 2009. In totaal werden dus 1.367 dossiers behandeld in de loop van het dienstjaar, tegenover 1.480 in 2008 (dat zijn er 113 minder, wat neerkomt op een daling met 7,60 %). Van deze 1.367 dossiers werden er : • 264 (19,31 %) geannuleerd nog voor ze aan de Raad van Bestuur werden voorgelegd, en wel om de volgende redenen: 70 kandidaten zagen af van hun project nadat de deskundige zijn verslag had opgesteld, maar gaven verder geen reden; 40 kandidaten zagen hun project de mist ingaan, omdat de woning intussen was verkocht aan iemand anders (29) of omdat de eigenaar intussen had beslist toch niet te verkopen (11); 35 kandidaten gaven er de voorkeur aan hun lening af te sluiten in de klassieke banksector; 119 kandidaten gingen er niet mee door om één van de volgende redenen: onaangepaste woning, te hoge aankoopprijs, onvoldoende eigen middelen, overschrijding van de toegelaten maximumwaarde of er moesten te veel noodzakelijke werken worden uitgevoerd; • 764 (55,89 %) geëvalueerd door de Raad van Bestuur; • 339 (24,80 %) nog samengesteld op 31 december 2009.
31
Evolutie van het aantal nieuw geopende dossiers per jaar. Aantal gezinnen 1400 1.179 1200
1.078
1.070 953
1000 841
835
800
755
777
2004
2005
600 400 200 0 2002
2003
2006
2007
2008
2009 Jaar
De 764 leningsaanvragen die werden voorgelegd aan de Raad van Bestuur werden zonder uitzondering goedgekeurd. De meeste aan de gevraagde voorwaarden, voor sommige dossiers werden striktere voorwaarden opgelegd en in enkele gevallen konden de kandidaat-ontleners ook rekenen op soepeler voorwaarden. Van die 764 dossiers, vielen er 94 niet onder het investeringsvermogen voor 2009: •
84 leningen werden door de Raad van Bestuur toegekend in januari en februari 2009, maar werden gefinancierd met het investeringsvermogen voor 2008. Deze uitzonderlijke maatregel werd genomen omdat de beslissing om het investeringsvermogen nog op te trekken pas laat in 2008 was gevallen;
•
10 aanvragen werden ingediend voor woningen die het Fonds heeft verkocht in het kader van zijn bouw/renovatie-verkoopverrichtingen. Het ging om 4 huizen in de Robert Boschstraat, 3 appartementen in de Vandenbrandenstraat (“Mouterij”), 1 appartement in de Kuregemstraat (“Kleine Zenne”) en 1 garage in het gebouw in de Hopstraat. Tot slot werd 1 dossier ingediend voor de aankoop van een appartement en garage op de Jetse Steenweg te Jette, waarvan het Fonds eigenaar was.
In januari en februari 2010 heeft de Raad 114 leningen toegekend die worden gefinancierd met het investeringsvermogen voor 2009. Ter herinnering: begin 2008 werden ook nog 57 dossiers goedgekeurd die betrekking hadden op het investeringsvermogen voor 2007. In 2009 werden 30 dossiers nog ingetrokken nadat de Raad van Bestuur de leningsaanvraag had goedgekeurd. De redenen voor deze beslissing zijn dezelfde als die opgesomd voor de aanvragen die werden ingetrokken nog voor ze werden voorgelegd 32
aan de Raad. Van die 30 dossiers hadden er 10 betrekking op het investeringsvermogen voor 2009. De 19 andere hadden betrekking op het investeringsvermogen van een vroeger dienstjaar. In totaal vielen dus 774 dossiers onder het investeringsvermogen voor 2009. In 2008 waren dat nog 924 dossiers. In 2009 werden dus 150 dossiers minder gefinancierd met het beschikbare budget, een daling met 16,23 %. -
De verwezenlijkte leningen. In 2009 werden 826 leningsaktes verleden tegenover 904 in 2008, dat zijn er 8,63 % minder. Zoals hiervoor al aangegeven, hebben de aanpassing van de referentierentevoet in november 2008 en de financiële crisis ervoor gezorgd dat niet enkel het aantal leningsaanvragen is gedaald, maar ook het aantal verwezenlijkte leningen. a) Sociaal-economische kenmerken van de nieuwe ontlenersgezinnen -
het gemiddelde gezin is iets groter dan in 2008: het telt 2,74 personen in 2009 tegenover 2,62 het jaar daarvoor;
-
333 (40,31 %) ontlenersgezinnen bestaan uit één of meerdere ontleners, zonder personen ten laste. Dit is een daling met 6,59 % in vergelijking met 2008. Het aantal middelgrote gezinnen (met 1 tot 2 personen ten laste) stijgt lichtjes: 40,80 % in 2009, 37,06 % in 2008 en 34,35 % in 2007. Hetzelfde scenario geldt voor de grote gezinnen (met 3 of meer personen ten laste): in 2008 maakten zij 16,04 % (145) uit van het publiek, in 2009 is dat 18,89 % (156);
-
de nieuwe ontleners zijn gemiddeld 34 jaar en 6 maanden oud. De gemiddelde leeftijd van de andere personen die deel uitmaken van hun gezin is 9 jaar en 7 maanden;
-
van de 1.199 ontleners hebben er 843 (70,31 %) de Belgische nationaliteit. De 356 hebben een andere afkomst (zowel EU-onderdanen als niet EU-onderdanen). 273 (22,77 %) van hen beschikt over een verblijfsstatuut van “gevestigde vreemdeling” (9,59 % EU-onderdanen, 13,18 % niet-EU onderdanen). 65 andere (5,42 %) hebben een Inschrijvingsgetuigschrift in het Vreemdelingenregister dat is uitgereikt voor een tijdelijke verblijfsvergunning of voor een verblijfstitel van onbepaalde duur. Wanneer het gaat om een tijdelijke verblijfsvergunning voldoet de ontlener aan de voorwaarden om de vergunning te verlengen (arbeidscontract van bepaalde duur, gezinshereniging, enz...). Ten slotte zijn er 18 ontleners (1,50 %) met een Immatriculatieattest of andere verblijfstitel op zak. Ook voor deze personen kan de verblijfsvergunning worden verlengd, vooral omwille van gezinshereniging;
-
voor 98,58 % van de ontleners is de woning die ze in 2009 hebben gekocht ook de eerste waarvan ze eigenaar zijn;
-
het gemiddelde maandinkomen (inclusief kinderbijslag) bedraagt in 2009 1.920,63 EUR. Dit is iets meer dan in 2008 toen het gemiddelde inkomen 1.908,42 EUR bedroeg. Dit is een stijging met amper 12,21 EUR of 0,64 %. Op het moment dat de lening werd toegekend aan de 826 nieuwe ontlenersgezinnen, beschikten 325 (39,35 %; ter vergelijking: 39,71 % in 2008) van hen over een maandelijks netto-inkomen van minder dan 1.500,00 EUR 33
(exclusief kinderbijslag). Dit is heel wat minder dan de jaren daarvoor: 46,35 % in 2007 en 54,87 % in 2006. 52 gezinnen (6,30 %) moet zelfs rondkomen met minder dan 1.000,00 EUR per maand! 573 gezinnen (69,37 %) beschikken maandelijks over 1.000,00 EUR tot 2.000,00 EUR. 116 gezinnen (14,04 %) kunnen rekenen op een inkomen tussen 2.000,00 EUR en 2.500,00 EUR. En 85 gezinnen (10,29 %) hebben maandelijks meer dan 2.500,00 EUR. Deze laatste groep bestond in 2008 nog uit 107 gezinnen. 31,22 % van de ontleners heeft een belastbaar inkomen van minder dan 10.000,00 EUR, 24,95 % heeft een belastbaar inkomen tussen 10.000,00 EUR en 15.000,00 EUR. Globaal gezien beschikt 74,33 % van ons ontlenerspubliek over een belastbaar inkomen van minder dan 20.000,00 EUR (tegenover 68,80 % in 2008, 69,39 % in 2007, 77,15 % in 2006, 84,48 % in 2005 en 81,88 % in 2004). 57 gezinnen (6,90 %) hadden “geen” belastbaar inkomen. 33,33 % van hen waren alleenstaanden of koppels zonder personen ten laste. De gezinnen met een belastbaar inkomen dat hoger ligt dan 20.000,00 EUR maken 25,67 % (212) uit van het ontlenerspubliek. In 2008 vertegenwoordigden zij nog 31,20 % (282) van het totale aantal ontleners. Deze daling met 5,50 % kan worden verklaard door de hogere referentierentevoet die vanaf eind 2008 wordt toegepast voor de ontleners met een dergelijk inkomen. In verband met de sociaal-professionele situatie hebben we vastgesteld dat 125 gezinnen (15,13 %) enkel over een vervangingsinkomen beschikt (in 2008 was dat 12,72 %). 483 gezinnen (58,47 %) beschikt over slechts één beroepsinkomen. 218 ontlenersgezinnen (26,40 %) kunnen terugvallen op meerdere bronnen van inkomsten. Van de 1.199 personen die in 2008 een lening hebben afgesloten bij het Fonds, hebben er 479 (39,95 %) het statuut van bediende (tegenover 45,47 % in 2008), 290 (24,19 %) dat van arbeider en 51 (4,25 %) dat van zelfstandige. 379 ontleners hebben geen werk (31,61 % tegenover 28,14 % in 2008). In totaal hebben 820 personen (68,39 %) een beroepsinkomen tegenover 945 (71,86 %) in 2008, wat neerkomt op een daling met 3,47 %; -
een grote meerderheid van de nieuwe ontleners (717 gezinnen of 86,80 %) voldoen aan de inkomensvoorwaarden om aanspraak te kunnen maken op een sociale woning. In 2008 waren deze voorwaarden geldig voor 75,22 % van ons publiek, in 2007 voor 76,28 %, in 2006 voor 82,16 % en in 2005 voor 88,27 %. De volgende grafiek geeft de verdeling weer van de gezinnen in functie van de regels die toegepast worden op het belastbaar inkomen binnen de sociale huisvestingssector.
34
"Woningen aangekocht en gerenoveerd door ontleners van het Fonds."
35
Onderverdeling van de ontlenersgezinnen volgens hun inkomensniveau in verhouding tot de toegepaste barema’s in de sociale huisvesting. %
13,20
100,00
80,00
60,00 6,78
40,00
86,80
1,94 4,48
20,00
36,08
27,97
22,75
0,00 Alleenstaanden
Niet-alleenstaanden enig inkomen
Niet-alleenstaanden meerdere inkomens
Totaal
gezinnen die voldoen aan de barema's van de sociale huisvesting
-
andere gezinnen
49 (5,93 %) van de 826 nieuwe ontlenersgezinnen konden geen eigen middelen inbrengen. 59 ontleners (7,14 %) beschikten over minder dan 5.000,00 EUR. 176 andere (21,31 %) hadden tussen 5.000,00 EUR en 10.000,00 EUR. Globaal genomen, konden 508 ontleners (61,50 %) zelf minder dan 20.000,00 EUR investeren, terwijl de overige 318 (38,50 %) een hogere eigen inbreng op tafel konden leggen.
b) Kenmerken van de leningen -
het gemiddelde bedrag dat in 2009 wordt geleend, bedraagt 126.310,35 EUR. In 2008 was dat 123.391,84 EUR, wat neerkomt op een stijging van 2.918,51 EUR (2,37 %). Deze situatie is te vergelijken met wat in 2008 werd vastgesteld (stijging met 2,90 %); Evolutie van het gemiddeld ontleend bedrag Gemiddeld ontleend bedrag
140.000 112.926,68
120.000 100.000
93.068,00
102.269,50
2004
2005
119.914,14
123.391,84
126.310,35
2008
2009
80.000 60.000 40.000 20.000 0 2006
2007
Jaar
36
-
het maandgeld bedraagt gemiddeld 556,44 EUR, wat neerkomt op 28,97 % van het gemiddelde maandinkomen. Dit percentage is te vergelijken met wat de voorbije dienstjaren werd betaald: 28,19 % in 2008, 28,38 % in 2007, 28,74 % in 2006, 28,55 % in 2005, 28,08 % in 2004, 27,86 % in 2003, 27,80 % in 2002 en 26,95 % in 2001; Evolutie van het gemiddelde maandelijks netto-inkomen en van de gemiddelde nettomensualiteit. Bedragen
2.500 EUR 1.909,42 2.000 EUR
1.722,05
1.726,86
1.665,36
1.920,63
1.858,73
1.500 EUR
1.000 EUR
500 EUR
483,54
475,50
496,30
527,46
537,90
556,44
0 EUR 2004 mensualiteit
2005
2006
2007
2008
2009
inkomsten
-
de gemiddelde terugbetalingsduur in 2009 bedraagt 24,86 jaar. Deze parameter is de voorbije jaren als volgt geëvolueerd: 19,23 jaar in 2003, 20,18 jaar in 2004, 22,66 jaar in 2005, 24,22 jaar in 2006, 24,20 jaar in 2007 en 24,65 jaar in 2008. In 2009 is voor 234 leningen (28,34 %) een terugbetalingsduur toegekend van 30 jaar. In 2008 werden 222 leningen (24,56 %) afgesloten op 30 jaar;
-
de gemiddelde rentevoet bedraagt 2,26 %. Dit is iets hoger dan het gemiddelde van 2008 (2,08 %). Deze stijging is te wijten aan de tariefaanpassing die in november 2008 werd doorgevoerd;
c) Kenmerken van de woningen. -
voor 2009 bedraagt de gemiddelde aankoopprijs van een bestaande woning (niet onderworpen aan het btw-stelsel, wel aan dat van de registratierechten) 136.979,29 EUR. In 2008 was dat 136.043,31 EUR, in 2007 130.575,80 EUR. De gemiddelde prijs is dus met niet meer dan 935,98 EUR of 0,69 % gestegen en opzichte van vorig jaar;
-
in vergelijking met 2008 is de gemiddelde prijs per bruto bewoonbare m² voor alle woningen ongeveer gelijk gebleven: 1.621,00 EUR/m² in 2009 tegenover 1.632,15 EUR/m² in 2008;
-
van de 826 gezinnen die in 2009 een lening hebben afgesloten, hebben er: 719 een bestaande woning gekocht;
37
Jaar
54 een nieuwe woning gekocht of gebouwd, waarvan 16 in het kader van de activiteiten van de G.O.M.B. (aanvragen die werden ingediend voor de nieuwe maatregel van kracht werd in november 2008) en 13 in dat van de (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen; 53 een lening afgesloten voor andere doeleinden (waarvan 29 om hun renovatiewerken te financieren); -
van de 743 woningen die onze ontleners hebben gekocht (aankoop, aankoop + werken, nieuwbouw) en die niet werden verkocht door het Fonds en evenmin gesubsidieerd werden door het Gewest, waren er: 10 studio’s met een gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte van 40,10 m²; 598 appartementen met een gemiddelde oppervlakte van 81,83 m²; 46 delen van huizen of duplexappartementen met een gemiddelde oppervlakte van 99,72 m²; 89 huizen met een gemiddelde oppervlakte van 137,06 m².
-
51,21 % van de nieuwe ontleners hebben zich in één van de volgende (deel)gemeenten gevestigd: Sint-Jans-Molenbeek (15,02 %), Anderlecht (12,95 %), Schaarbeek (8,23 %), Vorst (7,87 %) en Jette (7,14 %);
-
van de 826 woningen waarvoor in 2009 een lening werd afgesloten, liggen er 323 (39,10 %) binnen de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en renovatie. In 2002 lagen 40,93 % van de woningen in deze ruimte, in 2003 38,21 %, in 2004 44,46 %, in 2005 42,60 %, in 2006 38,24 %, in 2007 42,47 % en in 2008 38,06 %;
-
301 ontleners (36,44 %) zijn in dezelfde gemeente blijven wonen, 460 ontleners (55,69 %) zijn naar een andere gemeente verhuisd en 65 van hen (7,87 %) kwamen van buiten het Gewest. Deze laatste groep vertegenwoordigde 9,18 % in 2008, 11,45 % in 2007 en 7,57 % in 2006.
v De leningsaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen. Deze bijzondere formule van hypothecaire leningen werd uitgewerkt voor kandidaatontleners jonger dan 35 jaar die een woning willen kopen. Ze sluiten daarvoor een lening af in eerste of tweede rang bij een andere kredietinstelling dan het Fonds voor een bedrag dat minstens 80,00 % vertegenwoordigt van de verkoopwaarde van het goed. De lening bij het Fonds wordt vooral afgesloten om kosten te dekken die bovenop een dergelijke aankoop komen (aktekosten, btw, enz…). Eventueel kan met deze lening ook een deel van de aankoopprijs gefinancierd worden. -
De leningsaanvragen. In de loop van het dienstjaar hebben 40 gezinnen, dat zijn er 24 meer dan in 2008 een aanvullende jongerenlening aangevraagd. 1 dossier werd op 31 december 2009 nog samengesteld, dus kan worden gesteld dat 41 dossiers in de loop van het jaar werden behandeld.
38
39
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
110.000
120.000
130.000
140.000
150.000
160.000
Vreemde middelen en andere bronnen
2007
Lening van het Fonds
2006
Spaargelden
2005
Kostprijs per verrichting
Gemiddelde kostprijs in EUR
2008
Financiering van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen (in gemiddelden)
2009
Jaar
Van deze 41 dossiers zijn er: •
• •
8 (19,51 %) geannuleerd nog voor ze aan de Raad van Bestuur werden voorgelegd, en dit omwille van de volgende redenen: - 7 gezinnen gaven er de voorkeur aan hun lening volledig af te sluiten bij de bank; - 1 kandidaat haakte af om nog een andere reden; 23 (56,10 %) geëvalueerd door de Raad van Bestuur; 10 (24,39 %) die nog werden samengesteld op 31 december 2009.
De 23 aanvragen die werden voorgelegd aan de Raad van Bestuur zijn allemaal goedgekeurd. In 2009 werden 5 dossiers nog ingetrokken nadat de Raad van Bestuur de leningsaanvraag had goedgekeurd. De redenen voor deze beslissing zijn dezelfde als die opgesomd voor de aanvragen die werden ingetrokken nog voor ze werden voorgelegd aan de Raad. Van die 5 dossiers hadden er 4 betrekking op het investeringsvermogen voor 2009. Het andere had betrekking op het investeringsvermogen van een vroeger dienstjaar. In januari en februari 2010 zijn 2 leningen toegekend die ook nog worden gefinancierd met het investeringsvermogen voor 2009. In totaal zijn met het investeringsvermogen voor 2009 dus 21 leningen vereffend. -
De verwezenlijkte leningen. In 2009 werden 19 leningen afgesloten. Dat zijn er 8 meer dan in 2008. Voor het profiel van deze gezinnen en de kenmerken van de aangekochte woningen verwijzen we naar de tabellen opgenomen onder punt B)2 hierna.
v De huur-verkoopverrichtingen en de (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen. -
De huur-verkoopverrichtingen. Op 31 december 2009 had het Fonds nog 2 gebouwen in deze sector.
-
De (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen (B.R.V.) De B.R.V.-verrichtingen hebben een dubbel doel: 1. (voornamelijk grote) gezinnen met een beperkt of “middelgroot” inkomen de kans geven om aan “kostprijs” eigenaar te worden van een woning van zeer hoge kwaliteit die ze bovendien kunnen financieren via een hypothecaire lening aan een lage rentevoet; 2. bijdragen tot een groter woningaanbod in openbaar beheer, afgestemd op het doelpubliek, en tot de (grondige) renovatie of de (herop)bouw van het gewestelijke patrimonium. In vorige jaarverslagen werd ingegaan op de oorsprong en inzet van deze verrichtingen. Er werd ook gehamerd op de plaats die deze sector zonder meer verdient binnen de activiteiten van het Fonds. Er werd verder ingegaan op de twee belangrijkste hinderpalen waarop steeds weer wordt gestoten, namelijk:
40
BOUW/RENOVATIE-VERKOOP Fin 14 woningen In realisatie Mariemont
Gerealiseerd
9 woningen Requette-Candries 46 woningen
Broederschap 25 woningen Herder 14 woningen
Vandenbranden
Van Volxem
6 woningen
12 woningen 95 WONINGEN IN REALISATIE 31 GEREALISEERD SITUATIE OP 31/12/2009 41
-
het hoge btw-tarief van 21,00 % voor nieuwbouwconstructies dat het Fonds moet betalen. Dit wordt als onrechtvaardig aangevoeld, omdat andere publieke instellingen kunnen rekenen op een btw-verlaging;
-
de noodzaak om telkens weer ook het fonds voor speciale tussenkomsten (F.S.T.) te moeten aanspreken om de totale kostprijs te kunnen dekken van de verkochte woning. De lening die hiervoor wordt toegekend in fonds B2A volstaat hiervoor immers niet, tenzij de woning op de één of andere manier wordt gesubsidieerd. Naast deze beperkingen zijn er ook de problemen die systematisch opduiken bij de productie van woningen (we verwijzen in dit verband naar sectie IV van het jaarverslag). We denken hierbij voornamelijk aan de hoge kosten voor de nieuw opgetrokken woningen en de projecten die momenteel worden ontwikkeld. Die hebben uiteraard gevolgen voor het doelpubliek, omdat de hogere prijs doorweegt op de financiële capaciteiten van de gezinnen om de woning te kunnen kopen. In de volgende weerspiegeld.
-
-
commentaren
en
tabellen
wordt
deze
problematiek
duidelijk
Er wordt in de commentaar rekening gehouden met 61 woningen: “Graystraat”: 4 eengezinswoningen, verkocht onder het btw-stelsel (eerste verkoopakte: februari 2005) “Kleine Zenne”: 22 casco-appartementen, waarvan 17 lofts, verkocht onder het stelsel van de registratierechten (eerste verkoopakte: juli 2005); “Hopstraat en Yvonne Jospastraat”: 20 nieuwbouwappartementen, verkocht onder het btw-stelsel (eerste verkoopakte: september 2007); “Robert Boschstraat”: 9 eengezinswoningen, verkocht onder het btw-stelsel (eerste verkoopakte: november 2008); “Vandenbrandenstraat”: 6 lofts verkocht als “cascowoning” onder het stelsel van de registratierechten. Er is rekening gehouden met de 3 woningen die zijn verkocht, waarvan al 2 aktes zijn getekend. Voorafgaande opmerkingen:
-
-
alle eigenaars hebben een beroep gedaan op het Fonds om hun lening af te sluiten. 3 van hen (1 in de Graystraat, 2 woningen in de Hopstraat) sloten een aanvullende hypotheeklening voor jonge gezinnen af (B2B). In de commentaren over de leningen wordt geen rekening gehouden met deze 3 leningen; wanneer in de aankoop van de woning ook een parkeerplaats zit vervat, dan wordt daar rekening me gehouden in de hierna opgenomen parameters. 1. Gemiddelde kostprijs van de woningen.
Verrichtingen Gray (2005) Kleine Zenne (2005) Hop (2007) Bosch (2008) VDB (2009)
Gemiddelde kostprijs per woning in EUR (1)
Gemiddelde kostprijs per m² in EUR (2)
244.692,50 186.249,86 200.281,63
1.620,48
319.704,41
2.200,31 2.241,78
240.018,33
1.969,65 1.950,34
(1) De « gemiddelde prijs » bevat : de verkoopprijs aan « kostprijs » + alle andere kosten (aktekosten, eventueel B.T.W., en de verschillende kosten voor de afwerking in geval van “cascoverkoop”.
42
(2) m² = bruto bewoonbaar t.t.m. de oppervlakte van de woonruimtes inclusief wanden, gelief en de helft van mandelige muren. Horen hier niet bij: kelders, zolders en gemeenschappelijke delen.
De gemiddelde kostprijs van de verkochte woningen is gestegen van 1.620,48 EUR/m² naar 2.241,78 EUR/m², wat neerkomt op een stijging van 38,34 %. 2. Maandelijkse last van de leningen. Gemiddelde mensualiteit in EUR (1)
Verrichtingen Gray (2005) Kleine Zenne (2005) Hop (2007) Bosch (2008)
Gemiddelde last in percentage (2)
648,94
27,80
665,12 743,47 1.121,36
32,37 31,72 33,79
926,10
40,59
VDB (2009)
(1) van de lening in B2A, eventueel aangevuld met een lening in FST. (2) = gemiddelde mensualiteit uitgedrukt in percentage van het gemiddelde maandelijkse netto-inkomen van het gezin.
Gemiddelde maandelijkse last: evolutie 45,00% 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% Gray (2005)
Kleine Zenne (2005)
Hop (2007)
Bosch (2008)
Vdb (2009)
Gemiddelde maandelijkse last
De gemiddelde mensualiteit is gestegen van 648,94 EUR tot 926,10 EUR (+ 42,71 %). De gemiddelde terugbetalingslast is gestegen van 27,80 % tot 40,59 % (+ 12,79 %). 3. Gemiddelde terugbetalingsduur. Verrichtingen
Gemiddelde terugbetalingsduur
Gray (2005) Kleine Zenne (2005)
18,33 jaar 25,05 jaar
Hop (2007) Bosch (2008)
27,50 jaar 28,11 jaar
VDB (2009)
28,00 jaar
43
De gemiddelde aflossing neemt een grotere hap uit het gezinsbudget, en dit terwijl ook de gemiddelde leningsduur voor de aankoop van een woning van het Fonds is verlengd van 18 tot 28 jaar, een verlenging met maar liefst 55,55 %! 4. Aandeel van de eigen middelen, de lening in B2A en de lening in FST in de totale investering. Financiering van de totale kostprijs: absolute cijfers (op basis van een gemiddelde per project) 350.000,00 € 300.000,00 € 250.000,00 € 200.000,00 € 150.000,00 € 100.000,00 € 50.000,00 € 0,00 € Gray (2005)
Kleine Zenne (2005)
Hop (2007)
Bosch (2008)
FST B2A Eigen middelen
Vdb (2009)
"Eigen middelen" (EM), "lening in B2A" (B2A) et "lening in FST" (FST) in percentage van de totale kostprijs
Verrichting
EM
Gray (2005) Kleine Zenne (2005) Hop (2007) Bosch (2008) VDB (2009)
53,99 16,50 6,63 11,23 6,96
B2A
FST
46,01 63,96 82,52 59,65 62,82
0,00 19,54 10,85 29,12 30,22
Er moet ook een steeds groter bedrag “aanvullend” worden geleend in het F.S.T. Voor de eerste 3 verrichtingen bedroeg de lening in het F.S.T. minder dan 20,00 % van de totale kostprijs. Voor de laatste projecten (in 2008 en 2009) was dat al ongeveer 30,00 %! Het algemene kandidatenregister evolueerde de voorbije jaren als volgt:
Jaar
Nieuwe inschrijvingen
Aantal gecontacteerde kandidaten
« Actieve » kandidaturen op 31 december
2005 en vroeger
207
-
-
2006 (*) 2007
427 540
556 506
732
2008 2009
551 535
1.274 945
694 801
44
Algemeen Register en mailings
aantal gezinnen 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2005 Nieuwe inschrijvingen
2006*
2007
Actieve kandidaturen
2008
2009
Aantal gecontacteerde gezinnen
(*) maart 2006 : verspreiding van de infobrochure over de B.R.V. – verrichtingen.
De toekenningsregels voor de woning zoals die zijn goedgekeurd door de Raad van Bestuur werden besproken in het jaarverslag van 2006. We willen er hier enkel aan herinneren dat deze regels zijn gebaseerd op de volgende basisprincipes: de chronologische volgorde van de kandidaturen en een zo goed mogelijke afstemming van de gezinsgrootte op de kenmerken van de woning die te koop wordt aangeboden. In de praktijk slorpt de navolging van deze regels heel wat tijd op en vereist ze een heel strikte administratie. Het hoeft ook niet te verbazen dat er vaak heel wat tijd verstrijkt tussen het te koop stellen van de woningen en de effectieve verkoop ervan. Als we willen dat het basisprincipe van gelijkheid en “transparantie” bij de toekenning van woningen in “openbaar beheer” wordt gerespecteerd, dan moeten we aanvaarden wat contradictorisch lijkt: woningen die een tijd leeg blijven staan ondanks de grote noden bij het doelpubliek. Bovendien mogen we niet licht gaan over een ander belangrijk gegeven: we moeten ervoor zorgen dat elke kandidaat in redelijke omstandigheden kan handelen, zodat hij zijn verplichtingen goed geïnformeerd en voorbereid kan opnemen. De financiële inzet voor hem is immers niet min, want hij wordt bij deze verrichtingen koper en ontlener. In 2009 zijn er 535 nieuwe kandidaturen bijgekomen in het kandidatenregister. Dit aantal is te vergelijken met de voorgaande jaren.
algemene
In totaal is contact opgenomen met 945 kandidaten naar aanleiding van de verkoop van de drie laatste woningen in de Robert Boschstraat te Anderlecht en voor de Vandenbrandenstraat in Brussel (6 lofts). Op 31 december 2009 telde het register 801 kandidaturen.
45
boekjaar
5. Besluiten De gegevens die hiervoor zijn opgenomen gaan over verrichtingen van zeer verschillende grootte. Er worden ook vaak grote sociaal-economische verschillen geregistreerd binnen eenzelfde project. Toch tekenen zich zeer duidelijke, algemene tendensen af. De voorbije 5 jaar heeft de stijging van de vastgoedprijzen (+ 38,34 %), ondanks de verlenging van de leningsduur (+ 55,55 %), gezorgd voor een hogere schuldenlast (+ 12,79 %). Voor de financiering van de aankoop is het aandeel van het F.S.T. gestegen van 20,00 % tot 30,00 %. Het is absoluut noodzakelijk dat wordt ingegaan op de reglementsaanpassingen die het Fonds vraagt, zodat deze verrchtingen enkel met een lening in het fonds B2A kan worden gefinancierd. Hiervoor is enkel een beslissing nodig van de Staatssecretaris voor Huisvesting. Uit het grote aantal kandidaturen blijkt duidelijk dat steeds meer gezinnen moeilijk een goede, aangepaste woning vinden. De B.R.V.-verrichtingen verdienen dan ook zonder twijfel een plaats op lange termijn binnen de activiteiten van het Fonds. Daarom zal ook moeten worden geprobeerd om de verschillende, vaak tegenstrijdige, aspecten zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen. We denken dan voornamelijk aan de problemen waarop we botsen bij de productie van woningen (en waarop gedetailleerd wordt ingegaan in sectie IV van dit verslag) en verschillende aspecten van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen die in deze sectie aan bod zijn gekomen.
4. LOPENDE LENINGEN. a) In het kader van het fonds B2. v Algemeen beheer. 6.782 leningen waren lopend eind 2009. 360 leningen werden gedurende het jaar gesaldeerd, waarvan 52 op termijn en 308 vervroegd werden terugbetaald. 6 leningen werden vervroegd terugbetaald ingevolge het overlijden van de ontlener. 62 leningen hadden in de loop van de terugbetaling een voorsprong opgebouwd met betrekking tot de normale leningsduur (bv. wegens de afboeking van een aankoop- of renovatiepremie of wegens een vervroegde gedeeltelijke terugbetaling tijdens de loop van de lening) waardoor de lening vervroegd is afgelost, 40 ontleners betaalden het nog openstaande kapitaal af met eigen middelen. 81 leningen werden terugbetaald na de onderhandse verkoop van het pand, 2 na een openbare verkoop en 1 ingevolge een onteigening. 116 leningen werden geherfinancierd. In het merendeel van de gevallen hebben de ontleners elders allicht aan een goedkopere rentevoet kunnen lenen (o.a. na de vijfjaarlijkse herzieningen). Maar ook andere redenen liggen hier aan de basis van, 47 ontleners die hun lening hebben laten overnemen genoten immers van een rentevoet 46
van minder dan 3 %. Onder deze andere motieven noteert men de aankoop van een tweede woning, de verhuring van de woning, het vertrek naar het buitenland, het uit onverdeeldheid treden, groepering met andere schulden, of nog om te ontsnappen aan de verplichtingen opgenomen in de leenakte met betrekking tot de uit te voeren werken. 7 leningen werden geherfinancierd nadat het Fonds de vervroegde terugbetaling had geëist wegens het niet bewonen van het pand (3), het niet uitvoeren van de voorziene veiligheidswerken (2) of de aankoop van een tweede woning (2). In het kader van de specifieke en antispeculatieve clausules die sinds 1992 in de leenaktes worden opgenomen, hebben, overeenkomstig de verbintenissen die zij zijn aangegaan, 169 ontleners en 6 ex-ontleners aan het Fonds gevraagd om hun woning te mogen verkopen onder welbepaalde voorwaarden. De motieven voor de verkoop zijn uiteenlopend. In 15 gevallen liggen echtscheiding (9) of andere familiale problemen (6) aan de basis van dit verzoek. 16 gezinnen kennen financiële problemen (waarvan 8 omwille van de zware lasten van de mede-eigendom). 72 gezinnen wensen een andere woning, 46 onder hen kijken uit naar een grotere woning, 7 gezinnen verkiezen een kleinere woning, 10 gezinnen verkopen hun appartement om een eengezinswoning te verwerven, 6 gezinnen wensen hun woning te verkopen om een meer geschiktere woning aan te kopen, 3 gezinnen verkopen hun woning omwille van de werken die er dienen in uitgevoerd te worden. 18 gezinnen wensen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te verlaten, waaronder 4 om naar het buitenland te vertrekken en 6 om dichter bij het werk te gaan wonen. 7 gezinnen opteren voor een aangenamere buurt, 5 gezinnen willen verkopen omwille van problemen met de buren, 1 gezin verhuist omwille van een onveiligheidsgevoel. 3 gezinnen wensen te verhuizen om gezondheidsredenen. De 38 andere gezinnen gaven geen reden op waarom ze hun woning wensten te verkopen. Het Fonds achtte het niet opportuun om zijn recht van voorkoop uit te oefenen voor één van deze woningen. Alle gezinnen kregen de toestemming om de woning te verkopen. 34 van de betrokken ontleners verkochten hun woning in 2009, 7 onder hen aan nieuwe ontleners van het Fonds. 4 ontleners lieten de lening overnemen door een andere financiële instelling. 41 andere woningen waarvan de verkoop werd voorgesteld vóór 2009, veranderden gedurende het dienstjaar van eigenaar. 4 gezinnen onder hen vroegen een hypotheekoverdracht aan die werd toegestaan. 4 ontleners die voor 2009 een aanvraag tot verkoop hadden ingediend, lieten uiteindelijk de lening overnemen door een andere financiële instelling, 2 anderen betaalden hun lening vervroegd terug. 5 leningen liepen ten einde zonder dat de woning werd verkocht. De vijfjaarlijkse herziening van de rentevoeten, gebaseerd op de evolutie van het aantal kinderen ten laste en het belastbare inkomen, werd in 1993 ingevoerd op vraag van het Gewest. Zij beoogt een grotere sociale rechtvaardigheid. Om praktische redenen worden de herzieningen gegroepeerd op 1 juni en 1 december van elk jaar. In 2009 dienden 780 leningdossiers herzien te worden. 22 leningen werden binnen de vier maanden voorafgaand aan de herziening terugbetaald en 21 andere kort na de herziening. 36 ontleners hebben de nodige documenten voor herziening niet ingediend. De maximale rentevoet werd derhalve toegepast, overeenkomstig de bepalingen van de leenakte. Voor 8 dossiers werd op het einde van het dienstjaar nog gewacht op bijkomende elementen. De hierna vermelde gegevens houden geen rekening met deze 87 voornoemde dossiers en betreffen derhalve 693 herzieningen, waarvan 270 leningen B2 (oude reglementering) en 423 leningen B2A. Voor alle leningen B2A en voor 2 leningen B2 ging het om een eerste herziening. Voor 170 andere leningen B2 betrof het een tweede herziening en voor de overige 98 leningen B2, een derde herziening.
47
Evolutie van de verdeling per inkomstenbarema (leningen B2) % 40,00 35,00
37,41 34,82
30,00 25,00 20,00 15,00
14,81 14,44
21,11 17,78 14,44
13,33 9,63
10,00
10,00
7,04
5,00
5,19
0,00 I II III IV V Situatie bij de toekenning van de lening of bij de vorige herziening (1) Herziening 2009 (1)
BB Barema
(1) Op basis van 2 dossiers met een 1ste herziening, 170 dossiers met een 2e herziening en 98 met een 3e herziening.
Voor 106 van deze 270 leningen B2 bleef de rentevoet ongewijzigd. Voor 120 ontleners werd de rentevoet verhoogd, terwijl voor de 44 overige ontleners de rentevoet werd verminderd. Voor 41,18 % van de ontleners die een verhoging van de rentevoet kenden, was deze het gevolg van hun verbeterde financiële situatie, voor 36,13 % lag een verminderde kinderlast aan de basis van de verhoging. Voor 22,69 % was de verhoging te wijten aan een combinatie van beide factoren. Voor 72,73 % van de ontleners die van een verlaging genoten, was dit het gevolg van een verslechterde financiële situatie, voor 22,73 % van een verhoogde kinderlast en voor 4,54 % speelden beide elementen een rol. Het belastbare inkomen van 36 ontlenersgezinnen viel buiten het hoogste geïndexeerde barema. Voor hen werd de rentevoet toegepast van het hoogste inkomstenbarema volgens hun aantal kinderen ten laste, verhoogd met 1 %. Net zoals vorig jaar stelt men vast dat de inkomsten van de ontleners opschuiven naar de hogere inkomstenbarema’s. Globaal gezien steeg de gemiddelde rentevoet aangerekend aan de 270 gezinnen van 3,38 % naar 3,84 %. Het gemiddelde maandgeld van deze herziene leningen B2 verhoogde van 475,72 EUR naar 485,65 EUR.
48
Evolutie van de verdeling van de inkomens per schijf van 10.000 EUR (leningen B2A eerste herziening) % 47,52
50,00
40,00
35,94
35,70
32,86
30,00
20,00
10,00
16,31
15,36
8,51 6,38 1,42
0,00 <10.000
>= 10.000 en < 20.000
Oorspronkelijke situatie (1)
>= 20.000 en < 30.000
>= 30.000 en < 40.000
>= 40.000
Herziening 2009 (1)
(1) Op basis van 423 dossiers met een 1ste herziening.
De herziening van de leningen toegekend in het kader van het fonds B2A geschiedt volgens een andere formule. Er werd afgestapt van het systeem van de 5 inkomstenbarema’s. De nieuwe formule houdt een verfijnde en billijkere weging in van de rentevoet, die echt proportioneel is in verhouding tot het belastbaar inkomen van het gezin en het maximaal toegelaten belastbaar inkomen (zijnde voor het lopende jaar, 38.113 EUR voor een gezin zonder personen ten laste). De rentevoet wordt eveneens gewogen in functie van het aantal personen ten laste en niet enkel meer in functie van het aantal kinderen ten laste (een vermindering van 0,50 % per jaar per persoon ten laste met een maximum van 2 %). De rentevoet wordt ook met 1 % per jaar verminderd voor de ontlener die op de referentiedatum gehanteerd bij de toekenning van de lening, jonger was dan 35 jaar. De rentevoet van 141 van de 423 leningen B2A bleef ongewijzigd. Hij bleef bepaald op het minimum van 2 %. De rentevoet van 241 andere leningen steeg, voor 56 zelfs niettegenstaande een verhoging van het aantal personen ten laste. Voor 41 leningen daalde de rentevoet. Voor 84,65 % van de ontleners die een verhoging van de rentevoet kenden, was deze het gevolg van hun verbeterde financiële situatie, voor slechts 2,49 % lag een vermindering van het aantal personen ten laste aan de basis van de verhoging. Voor de overige 12,86 % was de verhoging te wijten aan een combinatie van beide factoren. Voor 60,97 % van de ontleners die van een verlaging genoten, was dit het gevolg van een verslechterde financiële situatie, voor 29,27 % van een verhoging van het aantal personen ten laste, voor 9,76 % speelden beide factoren mee. Globaal steeg de gemiddelde rentevoet van deze 423 leningen B2A van 2,31 % naar 3,23 % en het gemiddelde maandgeld van 484,04 EUR naar 516,20 EUR. De verhoging van de gemiddelde rentevoet is dus aanzienlijker voor de leningen die ressorteren onder het nieuwe reglement. Dit vloeit niet alleen voort uit de directe 49
impact van de nieuwe berekeningsformule (met een referentierentevoet van 6,75 % voor de betrokken dossiers). Het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 6 december 2001 opende de leningen van het Fonds ook voor kandidaten zonder personen ten laste. Deze opening kwam vooral de jongeren ten goede, die nog werden aangemoedigd door de vermindering van 1 % indien ze jonger dan 35 waren bij de toekenning van de lening. Deze ontleners waren toen dikwijls alleenstaand en bevonden zich in het begin van hun professionele loopbaan. Ze genoten van een zeer lage of de minimum rentevoet, gezien hun zwak (of zelfs geen) belastbaar inkomen verworven in het in aanmerking te nemen jaar. Vijf jaar later wordt de rentevoet voor een groot aantal onder hen niet enkel sterk beïnvloed door de evolutie van hun inkomsten, maar ook door hun gewijzigde matrimoniale toestand. Door deze evolutie zouden ze kunnen besluiten hun lening vervroegd terug te betalen. De leenaktes voorzien reeds jaren systematisch de verplichting voor de ontleners om binnen een bepaalde termijn, afhankelijk van de uit te voeren werken, een reeks veiligheidswerken en bijhorende controles te laten uitvoeren die de gelijkvormigheid van de werken aan de huidige vereiste veiligheidsnormen moeten waarborgen in het gebouw waarvan ze eigenaar zijn geworden. Het Fonds eist in dit verband dat bepaalde normen nagestreefd worden in verband met de stabiliteit van het gebouw, elektriciteits-, gas-, verwarmingsinstallatie, waterafvoer, verluchting van de ruimtes, evacuatie verwarmingsgassen,... Het Fonds eist eveneens de aanwezigheid in de woning van rookmelders die conform zijn aan de bepalingen van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 15 april 2004 tot bepaling van bijkomende verplichtingen inzake brandvoorkoming in de te huur gestelde woningen. Indien deze rookmelders niet aanwezig zijn, dienen ze dus te worden geplaatst. Het Fonds kijkt nauwlettend toe op de naleving van deze verplichtingen. Helaas moet men vaststellen dat een aantal ontleners het belang van deze werken miskennen en talmen om de veiligheidswerken uit te voeren. Voor de vroegere leningen in het fonds B2 is de vervroegde terugbetaling van de volledige lening de enige sanctie die de leenakte voorziet wanneer de ontlener zijn verplichting niet nakomt wat betreft voornoemde werken en controles. Deze beantwoordt uiteraard niet aan het objectief dat wordt nagestreefd door het Fonds. Bij de laatste herziening van de twee reglementen van de leningen in het fonds B2 werd een tussenoplossing uitgewerkt, meer bepaald een verhoging van de rentevoet in geval van niet-naleving van de voornoemde verplichtingen. De maximumrentevoet kan oplopen van 6,10 % tot 8,75 % (naargelang de in voege zijnde referentierentevoet) voor de gewone leningen B2A en tot 7 % voor de bijkomende leningen voor jongeren B2B. Het Fonds heeft in de loop van 2004 beslist om gebruik te maken van deze sanctie voor de ontleners die in gebreke blijven voor wat het afleveren van de veiligheidsattesten betreft, in de hoop dat dit hen ertoe zal bewegen zich snel in orde te stellen. Een strikte procedure - die in een vorig verslag werd omschreven - werd uitgewerkt. Ze kan uiteindelijk wel nog uitmonden in de terugbetaling van de lening, zo de ontlener, na twee etappes van intrestverhoging en een verzoeningsprocedure die in de eerste plaats de uitvoering van de veiligheidswerken beoogt, nog steeds nalaat zijn verplichtingen terzake na te komen. In 2009 werd de rentevoet verhoogd van 52 leningen. Voor een meerderheid van de betrokken ontleners was dit voldoende om hen wakker te schudden. 26 ontleners stelden zich in orde binnen de twee maand na toepassing van de verhoging. In voorkomende gevallen werd de verhoging volledig tenietgedaan. 15 gezinnen hadden iets meer tijd nodig. Voor hen werd de verhoging aangehouden zolang de attesten niet werden afgeleverd. Voor 3 onder hen werd een twee verhoging toegepast. De 11
50
overige ontleners hadden hun dossier nog niet geregulariseerd op het einde van het jaar. Voor 1 onder hen werd een tweede verhoging toegepast. 5 ontleners die de rentevoet van hun lening verhoogd zagen vóór 2009, regulariseerden hun dossier in de loop van het dienstjaar. Voor 2 onder hen gebeurde dit na toepassing van een tweede verhoging van de rentevoet. 1 ontlener betaalde de lening terug vóór regularisatie van zijn dossier. In de loop van het dienstjaar werd in het kader van de veiligheidswerken geen enkele gerechtelijke procedure opgestart. In 2009 werd aan 5 ontlenersgezinnen toestemming gegeven om een gedeelte van hun woning te verhuren aan derden. 6 gezinnen hebben de toestemming gekregen om het pand gedurende een beperkte tijd te verhuren. Het Fonds beperkt de duur van een totale verhuring tot maximum één jaar. Eens deze termijn verstreken, dient de ontlener het pand terug te betrekken of de lening vervroegd terug te betalen. Tijdens de verhuring wordt de rentevoet verhoogd met slechts 1 % wanneer de gevraagde huur lager is of gelijk is aan het bedrag dat een eigenaar zou krijgen mocht hij zijn goed verhuren via een sociaal verhuurkantoor (de huurder geniet dan onrechtstreeks van de actie van het Fonds). Indien de huur hoger ligt, wordt een renteverhoging toegepast van 3 %. 16 ontleners hebben in 2009 de toestemming gekregen om een familielid te laten inwonen. Dit wordt door het Fonds slechts toegestaan voor zover de bewoonbaarheid van het goed niet in het gedrang komt. 1 ontlener diende een aanvraag in voor de domiciliëring van een familielid in het pand, 9 anderen voor de vestiging van de sociale zetel in het pand. Het Fonds heeft deze aanvragen aanvaard. In het kader van hun (echt)scheiding hebben 21 ontleners gevraagd om te worden ontheven van hun verplichtingen ten overstaan van het Fonds. Hun aanvraag werd aanvaard. In 8 van deze dossiers heeft de mede-ontlener een bijkomende lening gevraagd teneinde het deel dat de ex-partner in het pand bezit te kunnen overkopen en enkele werken te kunnen uitvoeren. Deze leningen werden toegekend. Om de verrichting draaglijk te houden, werd aan 1 van deze ontleners een verlenging toegestaan van de duur van de oorspronkelijke lening. Om dezelfde reden ging het Fonds ook akkoord om de duur van 4 andere leningen te verlengen. v Beheer van de betalingen. In 2009 kende het Fonds een belangrijke toename van de achterstallen in de terugbetaling van zijn hypotheekleningen. Zo stegen deze achterstallen in 2009 met 183.232,98 EUR tegenover 97.078,70 EUR in 2008. Het is bijzonder moeilijk om een correcte uitleg te vinden voor deze situatie. Wellicht verklaren volgende elementen grotendeels deze uitzonderlijke stijging. Voor 5 op de 6.782 lopende leningsdossiers eind 2009, werd er in 2009 in totaal een verhoging van 66.105,00 EUR aan achterstallen geboekt en dit om diverse redenen. Voor 1 van deze dossiers was de netto-opbrengst van de openbare verkoop op onroerend beslag onvoldoende om het saldo van de lening terug te betalen. Het betreft een bedrag van 29.070,00 EUR dat in 2009 bovenop de reeds bestaande achterstallen voor dat dossier op debet van de ontlener diende geplaatst te worden. Voor de 4 andere dossiers werd er quasi geen enkele betaling ontvangen. Deze panden werden ondertussen reeds vrijwillig of gedwongen verkocht. De netto-opbrengst van de verkoop was echter eind 2009 nog niet overgemaakt aan het Woningfonds. De vorige jaren werd hier al verwezen naar de problematiek van de onbetaalde branden levensverzekeringspremies. Ter herinnering: wanneer de ontlener zijn premie niet betaalt aan de verzekeringsmaatschappij, dan zal deze laatste het Fonds hiervan op de 51
hoogte stellen en zal het Fonds, om alle risico’s te voorkomen, deze premies betalen. Het spreekt vanzelf dat deze onbetaalde premies nadien teruggevorderd worden bij de in gebreke zijnde ontleners. Zo werden er in 2009 376 brandverzekeringspremies voor een totaal bedrag van 82.521,31 EUR betaald en 387 levensverzekeringspremies voor een totaal bedrag van 86.244,30 EUR. In 2009 werd er bijgevolg een bedrag van 168.765,61 EUR aan onbetaalde premies door het Fonds gestort aan de diverse verzekeringsmaatschappijen van de ontleners. Dit is een verdubbeling ten aanzien van het jaar 2005 (81.839,87 EUR). De ervaring leert dat het moeilijk is om de terugbetaling van deze premies te bekomen, zeker bij ontleners met een laag sociaal-economisch profiel. Naast voormelde elementen die wellicht in sterke mate de aangroei van de achterstallen verklaren, dient er ook op gewezen dat de gestage aangroei van het aantal ontleners en dus ook de aangroei van de bedragen die jaarlijks verschuldigd zijn, uiteraard ook een verklaring zijn voor de verhoging van de achterstallen. Onze ontleners waren in 2009 een totaal bedrag van 54.433.464,03 EUR verschuldigd, tegenover 51.146.581,15 EUR in 2008, zijnde een verhoging met 6,43 %. Dat het voor een aantal ontleners steeds moeilijker wordt om de eindjes aan elkaar te knopen, blijkt ook uit de stijging van het aantal procedures van collectieve schuldenregeling in het kader van de wet van 5 juli 1998. Het gaat om een vrijwillige procedure waarbij een persoon met een overmatige schuldenlast vraagt om een regeling uit te werken voor zijn schulden. Er wordt een verzoekschrift gericht aan de arbeidsrechtbank met vraag een schuldbemiddelaar aan te duiden. Deze zal een aanzuiveringsregeling proberen uit te werken en heeft een controletaak op de uitvoering van alle maatregelen. Zolang de procedure loopt, kunnen de schuldeisers geen onroerend beslag of loonsafstand uitvoeren. Zo werden er in 2009 voor onze ontleners 8 nieuwe procedures van collectieve schuldenregeling opgestart, tegenover 6 in 2008 en 3 in 2007. Sedert het in voege treden van deze wet, hebben er 42 ontleners een procedure van collectieve schuldenregeling ingeleid. Ter informatie: sedert het in voege treden van deze wet in 1998, werden er over het hele land 78.147 procedures van collectieve schuldregeling geregistreerd. Uit tabel 29 blijkt dat de verhouding tussen alle gecumuleerde verschuldigde sommen en de gecumuleerde achterstallen sedert 1975 (606.556.523,11 EUR) (1.422.925,47 EUR), 0,23 % bedraagt. Wanneer men een vergelijking maakt tussen hypothecaire ontleners, huurders en ontleners voor een huurwaarborg, wat betreft het nakomen van hun financiële verplichtingen, stellen we toch grote verschillen vast. Zoals hiervoor gesteld bedraagt voor onze hypothecaire ontleners de verhouding tussen gecumuleerde achterstallen en gecumuleerde verschuldigde sommen 0,23 %, tegenover 2,72 % voor onze huurders en 4,60 % voor de ontleners voor een huurwaarborg. Deze belangrijke verschillen kunnen o.a. verklaard worden door het feit dat het sociaaleconomisch profiel van onze klanten in deze drie activiteitensectoren niet identiek is en dat de terugvorderingsmogelijkheden verschillend zijn (zo heeft het Fonds bij de hypotheekleningen uiteraard een pand dat , zo nodig, kan verzilverd worden daar waar bij de leningen voor een huurwaarborg er geen enkele waarborg of dreiging tot een afdoende sanctie mogelijk is). Wat er ook van zij, de ervaring leert dat ontleners, eigenaar van het pand waar zij wellicht ook maximaal hun spaargelden hebben in geïnvesteerd, veel zorgvuldiger omgaan met hun financiële verplichtingen en met het onderhoud van hun woonst. De leenakte voorziet dat bij achterstallen in de terugbetaling van de lening, het Woningfonds de mogelijkheid heeft om loonsafstand uit te voeren via de werkgever van 52
de ontlener. Het spreekt vanzelf dat de wetgever deze mogelijkheid beperkt door een deel van het inkomen niet vatbaar te maken voor beslag. Zo bepaalt het koninklijk besluit van 8 december 2008 dat voor het jaar 2009 het deel van het inkomen beneden 981,00 EUR niet vatbaar is voor beslag. De schijf tussen 981,01 EUR en 1.054,00 EUR is beslagbaar a rato van 20 %, de schijf tussen 1.054,01 EUR en 1.162,00 EUR is beslagbaar a rato van 30 % en de schijf tussen 1.162,01 EUR en 1.271,00 EUR a rato van 40 %. Al wat dit laatste bedrag overschrijdt is volledig beslagbaar. Bij voormelde bedragen dient een bedrag van 61,00 EUR per kind ten laste te worden toegevoegd. Hei is zeer uitzonderlijk dat het Woningfonds kan overgaan tot loonsafstand ( de meeste in gebreke blijvende ontleners hebben geen voltijdse arbeidsbetrekking, mocht dit wel het geval zijn dan overschrijdt het netto-inkomen zelden de hiervoor voorziene maxima of is er reeds een loonsbeslag door een derde-schuldeiser). Overeenkomstig de wettelijke verplichtingen terzake, moet het Woningfonds voor een schuld die langer dan 3 maanden openblijft, de identiteit en de achterstallen van de ingebreke blijvende ontleners melden aan de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank. Ondanks het feit dat de dreiging van een melding aan deze Centrale, vaak een doeltreffend middel tot terugbetaling van de achterstallen is, diende er in 2009 toch nog voor 149 dossiers (tegenover 106 dossiers in 2008) de identiteit van de ontleners te worden medegedeeld. Wanneer ondanks veelvuldige aanmaningen, en wanneer loonsbeslag onmogelijk is of wanneer terugbetalingsplannen niet nageleefd worden, er toch een aangroei van de achterstallige betalingen is, blijft er nog enkel de procedure van onroerend beslag over, die echter moet voorafgegaan worden door een verzoeningsprocedure bij de beslagrechter. In 2009, werden er 34 verzoeningsprocedures ingezet (tegenover 33 in 2008), waarvan er: -
-
4 konden worden stopgezet voor datum van de zitting omdat er 3 ontleners ondertussen hun achterstallen hadden terugbetaald en er voor 1 ontlener nog een ultiem terugbetalingsplan werd vastgesteld; 9 tot een minnelijke schikking hebben geleid met vaststelling van een terugbetalingsplan; 5 niet tot een minnelijke schikking leidden omdat de ontleners niet aanwezig waren op de zitting; 16 procedures nog niet behandeld waren of waarvan het zittingsverslag nog niet overgemaakt was eind 2009.
Leidt de verzoeningsprocedure niet tot een geleidelijke aanzuivering van de achterstallen, dan wordt er via gerechtsdeurwaarder overgegaan tot het onroerend beslag van het pand, wat de laatste stap is vooraleer aan de beslagrechter wordt gevraagd om een notaris te belasten met de openbare verkoping van het goed. In 2009, werden er 11 procedures van onroerend beslag (eenzelfde aantal als in 2008) ingezet. Blijft dan tenslotte nog het ultieme middel om de schuldvordering te innen, met name de gedwongen openbare verkoping van het pand. In 2009 werd er slechts 1 procedure van openbare verkoping ingeleid (tegenover 3 in 2008).
53
b) In het kader van andere fondsen. Eind 2008, waren er 110 leningen in omloop in het kader van het F.S.T. en in het fonds B1, sensu stricto. Voor 101 leningen verloopt de terugbetaling zonder noemenswaardige problemen; 9 leningen kenden een achterstand.
* *
*
54
B. STATISTIEKEN.
1. Algemene verrichtingen van hypothecaire leningen – Fonds B2 .
Tabel 1 - Spreiding van de gezinnen die voor een info-onderhoud langskwamen bij het Fonds en dit volgens hun grootte - 2009.
Aantal
Samenstelling van de gezinnen in functie van het aantal personen ten laste
Absoluut
%
0
1.652
34,72
1
971
20,41
2
963
20,24
3
669
14,06
4 of meer
503
10,57
4.758
100,00
Totaal
Tabel 2 - Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen die een aanvraag deden (*) en dit volgens hun grootte - 2009.
Aantal
Samenstelling van de gezinnen in functie van het aantal personen ten laste
Absoluut
%
0
440
40,78
1
205
19,00
2
219
20,30
3
128
11,86
4
50
4,63
5 of meer
37
3,43
1.079
100,00
Totaal
(*) met name gezinnen die een leningsaanvraag indienden voor een welbepaalde woning.
55
Tabel 3 - Algemene verrichtingen - Samenstelling van de ontlenersgezinnen. Jaar
Totaal aantal ontleners
Totaal aantal gezinnen
Totaal aantal personen
Gemiddeld aantal personen per gezin
Totaal aantal inwonenden die geen ontleners zijn
2005
554
1.648
2,97
807
838
3
841
1,52
2006
740
1.985
2,68
1.076
904
5
909
1,23
2007
725
1.946
2,68
1.055
863
28
891
1,23
2008
904
2.369
2,62
1.315
1.015
39
1.054
1,17
2009
826
2.266
2,74
1.199
1.028
39
1.067
1,29
Ten laste
Niet ten laste
Totaal
Gemiddeld
Tabel 4 - Algemene verrichtingen - Spreiding van de ontlenersgezinnen volgens het aantal personen ten laste.
Jaar
Gezinnen zonder personen ten laste
Gezinnen met Gezinnen met Gezinnen met Gezinnen met Gezinnen met Alle gezinnen 1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen samen ten laste ten laste ten laste ten laste ten laste (1)
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
2005
207
37,36
110
19,86
95
17,15
74
13,36
40
7,22
28
5,05
554 100,00
2006
328
44,33
144
19,47 141
19,05
69
9,32
28
3,78
30
4,05
740 100,00
2007
333
45,92
128
17,66 121
16,69
84
11,59
33
4,55
26
3,59
725 100,00
2008
424
46,90
160
17,70 175
19,36
82
9,07
41
4,54
22
2,43
904 100,00
2009
333
40,31
176
21,31 161
19,49
95
11,50
37
4,48
24
2,91
826 100,00
(1) of meer.
56
Aantal
%
Tabel 5 - Algemene verrichtingen - Gemiddelde leeftijd van de ontleners. Jaar
Gemiddelde leeftijd van de ontleners
Gemiddelde leeftijd van de inwonenden die geen ontlener zijn (*)
2005
34 jaar 5 maanden
9 jaar 11 maanden
2006
34 jaar 4 maanden
9 jaar 1 maand
2007
34 jaar 3 maanden
10 jaar 3 maanden
2008
34 jaar 1 maand
9 jaar 7 maanden
2009
34 jaar 6 maanden
9 jaar 7 maanden
(*) vanaf 2003 wordt rekening gehouden met de leeftijd van alle personen die deel uitmaken van het gezin van de ontlener, deze laatste uitgesloten.
Tabel 6 - Algemene verrichtingen - Sociaal-professioneel statuut van de ontleners (1) - 2009.
Statuut
Aantal ontleners
%
51
4,25
Bediende
479
39,95
Arbeider
290
24,19
Zonder werk (2)
379
31,61
1.199
100,00
Zelfstandige
Totaal
(1) totaal van alle personen die ontlenen, onderverdeeld in 826 gezinnen. (2) waaronder 161 het statuut van uitkeringsgerechtigde werkloze hebben, 152 zonder enig inkomen zijn, 17 die genieten van een ziekte- of invaliditeitsuitkering, 12 van een leefloon of gelijkwaardig inkomen, 5 van een ouderdoms- of overlevingspensioen en 32 andere.
57
Tabel 7 - Algemene verrichtingen - Evolutie van het maandelijks netto-inkomen van de ontlenersgezinnen (eventuele kinderbijslagen inbegrepen).
Jaar
Netto-inkomen (in EUR)
2005
1.665,36
100,00
2006
1.726,86
103,69
2007
1.858,73
111,61
2008
1.908,42
114,60
1.920,63
115,33
2009
(*)
Evolutie (2005 = 100)
(*) In 2009 bedraagt het maandelijks netto-inkomen van de gezinnen die kinderbijslagen ontvangen 2.162,10 EUR, dat van de gezinnen die het zonder kinderbijslag moeten stellen, 1.602,53 EUR.
Tabel 8 - Algemene verrichtingen - Bron van inkomsten van de ontleners - 2009.
Gezinsinkomen
Aantal
%
Eén beroepsinkomen
483
58,47
Twee of meer beroepsinkomens
119
14,41
99
11,99
Vervangingsinkomens
125
15,13
Totaal
826
100,00
Eén beroepsinkomen + vervangingsinkomen
58
Tabel 9 - Algemene verrichtingen - Samenstelling van het gemiddeld maandelijks netto gezinsinkomen - 2009. Samenstelling van het inkomen
Gemiddeld bedrag (in EUR)
%
1.691,08
88,05
20,95
1,09
208,60
10,86
1.920,63
100,00
Beroeps- of vervangingsinkomen van de ontleners Inkomen van de kinderen en/of andere samenwonenden Kinderbijslag Totaal
Tabel 10
- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen volgens hun gemiddeld nettomaandinkomen (zonder kinderbijslag) - 2009. Gemiddeld maandelijks netto-inkomen (in EUR)
Gezinnen
< 1.000
> of = 1.000 en < 1.500
> of = 1.500 en < 2.000
> of = 2.000 en < 2.500
> of = 2.500 en < 3.000
> of = 3.000
Totaal
Aantal
52
273
300
116
59
26
826
%
6,30
33,05
36,32
14,04
7,14
3,15
100,00
59
60 17,68
146
17,69
73
8,84
52
6,29
(*) Het gaat hier om de aan de personenbelasting onderworpen inkomsten voor het jaar 2006 of 2007, naargelang de leningsaanvraag is ingediend vóór of na 30/06/2009.
Totaal
146
826
100,00
3,87 32 0,48 4 0,85 7
0,73
6
1,33
11
0,12
1
0,36
3
> of = 30.000 14,77
21,80 180 1,94 16 1,82
15
5,45
45
3,39
28
3,39
28
5,81
48
> of = 20.000 en < 30.000
122
18,16 150 1,45 12
1,33
11
1,94
16
3,15
26
3,15
26
7,14
59
> of = 15.000 en < 20.000
34,73
24,95 206 1,21 10
3,15
26
5,57
46
5,21
43
3,15
26
6,66
55
> of = 10.000 en < 15.000
287
31,22 258 1,21
10
1,69
14
4,00
33
4,60
38
4,96
41
14,76
122
< 10.000
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
Totaal
%
6 personen of meer
Aantal
5 personen
%
4 personen
Aantal
3 personen
%
2 personen
Aantal
1 persoon
Grootte van het gezin
- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen in functie van het belastbaar inkomen (*) dat als basis diende voor het toekennen van de lening en het vaststellen van de rentevoet - 2009.
Bedrag van het belastbaar inkomen
Tabel 11
61
(1) op 826 gezinnen die een lening hebben aangegaan in 2009 A = alleenstaande B = gezin met meer dan 1 persoon, dat slechts over 1 inkomen beschikt C = gezin met meer dan 1 persoon, dat over minstens 2 inkomens beschikt (2) op 01/01/2009 (3) de persoon ten laste volgens de reglementaire bepalingen van het Fonds.
22,76
717
-
49.158,03
-
-
46.046,74
-
-
-
13
188
-
47.291,27
-
-
44.179,98
-
-
-
12
36,07
-
45.424,51
-
-
42.313,22
-
-
-
11
298
-
-
43.557,75
-
-
40.446,46
-
-
-
10
27,97
1
-
41.690,99
0,12
1
38.579,70
-
-
-
9
231
1
-
39.824,23
0,12
1
36.712,94
-
-
-
8
Totaal
2
-
37.957,47
86,80
-
-
-
-
0,12
0,12
0,24
0,36
3 0,12
1
36.090,71
0,24
2
32.979,42
-
-
-
6 0,24
1,45
12 0,60
5
34.223,95
0,85
7
31.112,66
-
-
-
5
2
3,87
32 1,21
10
32.357,19
2,66
22
29.245,90
-
-
-
4
34.846,18
10,17
84
3,39
28
30.490,43
6,78
56
27.379,14
-
-
-
3
-
18,89
156
7,51
62
28.623,67
11,38
94
25.512,38
-
-
-
2
-
17,80
147
6,30
52
26.756,91
11,50
95
23.645,62
-
-
-
1
-
33,78
279
3,63
30
24.890,15
2,18
18
21.778,86
27,97
231
19.600,97
0
7
in % (1)
Aantal
in % (1)
Aantal
Barema (in EUR)
in % (1)
Aantal
Barema (in EUR)
Totaal
in % (1)
C
Aantal
B
Barema (in EUR)
A
- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen (1) volgens de barema’s van het jaarinkomen van toepassing in de sociale huisvestingssector (2) - 2009.
Aantal personen ten laste (3)
Tabel 12
Tabel 13
- Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde maandgelden. Gezinnen zonder personen ten laste
Gezinnen met personen ten laste
Alle gezinnen samen
Jaar Bedrag (in EUR)
Evolutie
Bedrag (in EUR)
Evolutie
Bedrag (in EUR)
Evolutie
2005
422,58
100,00
507,07
100,00
475,50
100,00
2006
458,03
108,39
526,77
103,89
496,30
104,37
2007
485,04
114,78
565,76
111,57
527,46
110,93
2008
499,44
118,19
572,17
112,84
537,90
113,12
2009
499,65
118,24
596,97
117,73
556,44
117,02
Tabel 14
- Algemene verrichtingen - Verhouding tussen maandgeld en het maandelijks nettoinkomen (kinderbijslagen inbegrepen). Gezinnen zonder personen ten laste
Jaar
Nettoinkomen (in EUR)
Maandgeld Bedrag (in EUR)
% van het inkomen
Gezinnen met personen ten laste Maandgeld
Nettoinkomen (in EUR)
Bedrag (in EUR)
% van het inkomen
Alle gezinnen samen Nettoinkomen (in EUR)
Maandgeld Bedrag (in EUR)
% van het inkomen
2005
1.300,95
422,58
32,48
1.882,74
507,07
26,93
1.665,36
475,50
28,55
2006
1.441,75
458,03
31,77
1.953,84
526,77
26,96
1.726,86
496,30
28,74
2007
1.540,00
485,04
31,50
2.146,50
565,76
26,36
1.858,73
527,46
28,38
2008
1.653,92
499,44
30,20
2.135,24
572,17
26,80
1.908,42
537,90
28,19
2009
1.595,36
499,65
31,32
2.152,78
596,97
27,73
1.920,63
556,44
28,97
62
Tabel 15
- Algemene verrichtingen - Verhouding tussen maandgeld en maandelijks nettoinkomen (eventuele kinderbijslag inbegrepen), volgens de aard van het inkomen 2009.
Inkomen en maandgeld (in EUR)
Gezinnen met minstens één beroepsinkomen
Gezinnen met uitsluitend vervangingsinkomen
Alle gezinnen samen
Gemiddeld gezinsinkomen
1.979,00
1.593,33
1.920,63
571,07
474,40
556,44
28,86 %
29,77 %
28,97 %
Gemiddeld maandgeld Verhouding maandgeld en inkomen
Tabel 16
- Algemene verrichtingen - Duur van de leningen - 2009.
Jaren
Aantal
%
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
16 1 3 3 2 25 3 3 3 4 113 5 13 18 14 332 8 9 11 6 234
1,94 0,12 0,36 0,36 0,24 3,03 0,36 0,36 0,36 0,48 13,68 0,61 1,57 2,18 1,69 40,20 0,97 1,09 1,33 0,73 28,34
Totaal
826
100,00
Gemiddelde duur van de leningen is 24 jaar en 10 maanden (in 2008: 24 jaar en 8 maanden).
63
Tabel 16 bis - Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde duur van de leningen.
Tabel 17
Jaar
Gemiddelde duur in jaren
Evolutie
2005
22,66
100,00
2006
24,22
106,88
2007
24,20
106,80
2008
24,65
108,78
2009
24,86
109,71
- Algemene verrichtingen - Bewoningstitel van de woning vóór toekenning van de lening. Ontlenersgezinnen
Jaar
Eigenaars vóór de lening
Andere
Aantal
%
Aantal
%
2005
46
8,30
508
91,70
2006
50
6,76
690
93,24
2007
38
5,24
687
94,76
2008
44
4,87
860
95,13
2009
46
5,57
780
94,43
N.B. Zonder rekening te houden met de gezinnen die een lening hebben aangegaan voor het uitvoeren van werken, voor verdeling of voor het terugbetalen van een voordien aangegane schuld, waren er 11 gezinnen (1, 42 %) voordien eigenaar en 763 (98,58 %) niet.
64
ALGEMENE VERRICHTINGEN SPREIDING PER GEMEENTE VAN DE HYPOTHECAIRE LENINGEN TOEGEKEND IN 2009 (in percentages)
- dan 2 %
van 2 tot – dan 4 %
1 2A 3 4 5 6 2B 7 8 2C 2D
= = = = = = = = = = =
Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-Over-Heembeek
van 4 tot – dan 10 %
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
65
= = = = = = = = = = =
Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde
10 % en meer
Tabel 18
- Algemene verrichtingen - Spreiding van de hypothecaire panden per gemeente, volgens hun ligging in of buiten de R.V.O.H.R. (*) - 2009. R.V.O.H.R.
Buiten R.V.O.H.R.
Totaal
Gemeente Anderlecht Brussel (2) Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-over-Heembeek Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost -ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde Totaal
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
41 25 10 5 3 12 7 20 40 36 70 15 39 -
4,96 3,03 1,21 0,61 0,36 1,45 0,85 2,42 4,84 4,36 8,47 1,82 4,72 -
66 5 6 10 40 46 6 47 14 31 16 12 28 30 14 54 1 11 4 33 26 3
8,00 0,60 0,73 1,21 4,84 5,57 0,73 5,69 1,69 3,75 1,94 1,45 3,39 3,63 1,69 6,55 0,12 1,33 0,48 4,00 3,15 0,36
107 30 16 15 43 46 6 59 21 51 16 12 68 30 50 124 16 11 4 33 65 3
12,96 3,63 1,94 1,82 5,20 5,57 0,73 7,14 2,54 6,17 1,94 1,45 8,23 3,63 6,05 15,02 1,94 1,33 0,48 4,00 7,87 0,36
323
39,10
503
60,90
826
100,00
(1) R.V.O.H.R. = ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie. (2) De gemeente Brussel is opgesplitst in: Brussel (Vijfhoek), Haren, Laken en Neder-over-Heembeek.
Tabel 18 bis - Algemene verrichtingen - Evolutie van de hypothecaire panden volgens hun ligging in of buiten de R.V.O.H.R. (*). R.V.O.H.R.
Buiten R.V.O.H.R.
Totaal
Jaar Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
2005
236
42,60
318
57,40
554
100,00
2006
283
38,25
457
61,75
740
100,00
2007
308
42,47
417
57,53
725
100,00
2008
344
38,05
560
61,95
904
100,00
2009
323
39,10
503
60,90
826
100,00
(*) R.V.O.H.R. = ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie.
66
Tabel 19
- Algemene verrichtingen - Spreiding van de leningen volgens de gemeente van herkomst van het gezin - 2009. Herkomst
Aantal
%
Zelfde gemeente als het hypothecair pand
301
36,44
Andere gemeente van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
460
55,69
65
7,87
826
100,00
Gemeente buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Totaal
Tabel 20
Jaar
- Algemene verrichtingen - Spreiding van het totaal ontleend bedrag in hoofdbedrag en overlijdensverzekeringspremie.
Aantal leningen
Hoofdbedrag
Overlijdensverzekering
Totaal bedrag (in EUR)
%
Totaal bedrag (in EUR)
%
Totaal bedrag Totaal bedrag (in EUR)
%
2005
554
56.639.945,45
99,97
17.355,16
0,03
56.657.300,61
100,00
2006
740
83.565.743,00
100,00
0,00
0,00
83.565.743,00
100,00
2007
725
86.937.752,10
100,00
0,00
0,00
86.937.752,10
100,00
2008
904
111.546.226,00
99,99
6.911,54
0,01
111.553.137,54
100,00
2009
826
104.332.352,00
100,00
0,00
0,00
104.332.352,00
100,00
Tabel 21
- Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde aankoopprijs en de gemiddelde kostprijs van de werken gepaard met een aankoop, met uitzondering van de nieuwbouwwoningen. Kostprijs van de verrichting Aankoop
Jaar
Werken
Prijs (in EUR)
Aantal
Prijs (in EUR)
Globale kostprijs (in EUR)
Evolutie
Aantal
2005
449
109.972,26
449
6.953,62
116.925,88
100,00
2006
600
122.141,98
600
5.649,77
127.791,75
109,29
2007
599
130.575,80
599
6.158,50
136.734,31
116,94
2008
723
136.043,31
722
4.876,47
140.919,78
120,52
2009
720
137.045,99
719
6.802,01
143.848,00
123,02
67
Tabel 22
- Algemene verrichtingen - Evolutie van de gecumuleerde achterstallen.
Datum
Kleine achterstallen (< of = 2 mensualiteiten) (in EUR)
Contentieux (> 2 mensualiteiten) (in EUR)
Betwiste zaken (leningssaldo na deficitaire verkoop) (in EUR)
Totaal (in EUR)
31.12.2005
92.532,98
576.292,30
408.069,16
1.076.894,44
-
31.12.2006
99.386,98
586.477,58
405.066,08
1.090.930,64
+ 14.036,20
31.12.2007
89.846,14
649.763,69
403.003,96
1.142.613,79
+ 51.683,15
31.12.2008
125.345,38
670.635,39
443.711,72
1.239.692,49
+ 97.078,70
31.12.2009
108.617,23
871.459,66
442.848,58
1.422.925,47
+ 183.232,98
68
Jaarlijkse evolutie (in EUR)
21.706,68
69
-
-
-
0 0
Terugbetaling van schulden + werken
Andere verrichtingen
9.
826
101.108.107,76
265.097,00
13.054.907,79
15.575,00
381.546,00
381.546,00
12.486.637,48
42.265,00
372.520,28
-
(1) voor 1 = aankoopprijs van de grond, voor 2 en 3 = aankoopprijs van de woningen en voor 5, 6, 7 en 8 = prijs van het te bekomen deel. (2) BTW voor de nieuwbouwwoningen en aankopen onder het BTW-stelsel, inbegrepen de B.T.W. op subsidies toegekend via de GOMB voor de verkoop van zijn woningen.
Totaal
10.
-
-
-
6
Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden + werken
-
-
8.
-
-
-
0
Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden
65.580,00
7.
1.053.010,00 102.300,00 76.265,00
-
808.865,00
14
Uit onverdeeldheid treden + werken
6.
54.616,00 7.971,00
10.145,00
-
-
36.500,00
3
Uit onverdeeldheid treden
5.
484.695,50 2.095,50
17.625,00
-
464.975,00
-
29
Werken
4.
114.491.704,20 33.114,00
10.983.843,50
-
4.986.635,00
98.488.111,70
719
127.403.719,31
704.483,00
203.500,00
Aankoop + werken
-
3.
18.500,00
-
-
185.000,00
Aankoop
2.
1
10.411.710,61
1.337.993,98
-
227.039,78
Totale kostprijs
7.522.142,79
Diverse kosten
Aktekosten en B.T.W. (2)
Terugbetaling van schulden
Werken
1.324.534,06
Aankoop (1)
Spreiding van de kostprijs (in EUR)
54
Aantal leningen
Nieuwbouw + aankoop onder het BTW-stelsel
Aard van de verrichting
- Algemene verrichtingen - Spreiding van de totale kostprijs van de verrichtingen (zonder overlijdensverzekering) volgens de aanwending van de fondsen - 2009.
1.
Tabel 23
70 37,63
-
44.182,83
-
6
0
0
Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden + werken
Terugbetaling van schulden + werken
Andere verrichtingen
8.
9.
10.
198.578,90 203.500,00 159.237,42 16.713,64 18.205,34
2,12 0,03 0,43 14,59
4.204,44 46,06 72,26 2.657,00
15,38 9,09 9,59 3,64 18,58
30.547,11 18.500,00 15.276,56 607,76 3.381,67
-
-
4,36
16.033,62 95,93
-
117.413,83
-
-
-
-
-
-
-
-
6,00
-
-
7.044,17
-
-
54,16
-
-
63.591,00
-
-
2,21
-
-
2.595,83
-
75.215,00 9,72 7.307,14 7,24
5.447,50
-
-
6,23
4.684,29
-
6.935,51
-
139.298,94 70,15
Totaal
%
Diverse kosten
%
Aktekosten en BTW (2)
%
%
Terugbetaling schulden
Werken
Bedrag (in EUR) bestemd voor
(1) voor 1 = aankoopprijs van de grond, voor 2 en 3 = aankoopprijs van de woningen en voor 5, 6, 7 en 8 = prijs van het te bekomen deel. (2) BTW voor nieuwbouwverrichtingen en aankopen onder het BTW-stelsel, inbegrepen de B.T.W. op subsidies toegekend via de GOMB voor de verkoop van zijn woningen.
7.
-
Uit onverdeeldheid treden + werken
6. -
66,83
12.166,67
3
0
Uit onverdeeldheid treden
5.
-
-
29
Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden
Werken
4.
86,02
136.979,29
719
76,81
Aankoop + werken
3.
90,91
185.000,00
1
57.776,07
Aankoop
2.
12,35
24.528,41
54
14
Nieuwbouw + aankoop onder het BTW-stelsel
1.
%
Aankoop (1)
Aantal leningen
- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gemiddelde kostprijs van de verrichtingen (zonder overlijdensverzekering) volgens de aanwending van de fondsen - 2009.
Aard van de verrichting
Tabel 24
71 -
-
-
-
-
-
2,55
1,60
3.894,68
2.468,29
3.520.788,96
2.038.804,15
16,56
16,05
25.327,31
24.824,01
22.895.884,44
20.504.629,54
80,89
82,35
123.728,68
127.340,54
111.850.723,00
(1) 105.183.290,00
152.950,67
154.632,84
138.267.396,40
127.726.723,69
904
826
2008
2009
(1) inbegrepen een bedrag van 850.938,00 EUR, dat 13 leningen dekt in het FST, in combinatie met een lening in het fonds B2A. (2) bijvoorbeeld, premies van het Gewest.
1,83 2.700,68 1.957.995,27
16,13
23.749,58
17.218.442,12
82,04
120.831,30
87.602.689,10
147.281,56
106.779.126,49
725
2007
2,00 2.747,43
2.033.100,06
15,53
21.326,08
15.781.299,76
82,47
113.208,98
83.774.642,00
137.282,49
101.589.041,82
740
2006
0,02 26,39 14.618,00 1,67
2.070,31
1.146.953,25
15,68
19.484,79
10.794.572,82
82,63
102.641,54
56.863.414,45
124.223,03
68.819.558,52
554
2005
In % van de kostprijs
Eenheidsgemiddelde
Algemeen totaal
In % van de kostprijs
Eenheidsgemiddelde
Algemeen totaal
In % van de kostprijs
Eenheidsgemiddelde
Andere bronnen (2)
A lgemeen totaal
Vreemde middelen
In % van de kostprijs
Eigen middelen
Eenheidsgemiddelde
Leningen Woningfonds
Verdeling volgens bron van financiering (in EUR)
Algemeen totaal
Eenheidsgemiddelde
Algemeen totaal
Aantal leningen
Kostprijs van de verrichtingen (in EUR)
- Algemene verrichtingen - Totale kostprijs (zonder overlijdensverzekering) en financieringsbronnen van de verrichting.
Jaar
Tabel 25
Tabel 25 bis - Algemene verrichtingen - Verdeling van de gezinnen in functie van de middelen die zijzelf investeerden - 2009. Eigen geïnvesteerde middelen
Aantal
%
0 EUR (1)
49
5,93
1 tot 5.000 EUR
59
7,14
5.001 tot 10.000 EUR
176
21,31
10.001 tot 15.000 EUR
124
15,01
15.001 tot 20.000 EUR
100
12,11
> 20.001 EUR
318
38,50
Totaal
826
100,00
(1) 12 gezinnen zonder eigen middelen maar wel van derden (familiale lening, bijkomend krediet, ...)
Tabel 26
- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen volgens de aard van de woning waarover zij beschikken - 2009.
Aard van woning (1)
Aantal kamers
Studio
Subtotaal 0 1 2 3 4 en meer Subtotaal 0
Appartement
Gedeelte van huis-duplex
Huis
Totaal
Gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte (2)
Aantal gezinnen
%
40,38 55,27 69,75 86,31 108,22 127,67 82,57 52,00
13 15 202 362 59 3 641 3
1,57 1,82 24,46 43,83 7,14 0,36 77,61 0,36
1 2
88,06 104,91
16 23
1,94 2,78
3 4 en meer Subtotaal 0 1 2
122,00 140,40 103,51 100,00 118,81
10 5 57 2 16
1,21 0,61 6,90 0,24 1,94
3 4 en meer
133,71 151,74
51 46
6,17 5,57
Subtotaal
138,26 91,11
115 826
13,92 100,00
(1) studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een sanitaire hoek/wc en een keukenhoek. appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken. (2) in m².
72
Tabel 26 bis - Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte per type woning in m². Jaar
Studio
Appartement
Gedeelte van huis-duplex
Huis
Algemeen gemiddelde
Evolutie
2005
42,38
86,38
116,50
155,60
101,08
100,00
2006
45,23
82,49
109,15
141,73
90,77
89,80
2007
44,22
83,26
109,90
140,84
91,93
90,95
2008
49,08
82,76
109,15
138,89
89,74
88,78
2009
40,38
82,57
103,51
138,26
91,11
90,13
73
74
10 15 194 329 59 1 598 3 15 19 6 3 46 2 15 42 30 89 743
1,35 2,02 26,11 44,28 7,94 0,13 80,48 0,40 2,02 2,56 0,81 0,40 6,19 0,27 2,02 5,65 4,04 11,98 100,00
% 0 1 2 3 4 en meer 0 1 2 3 4 en meer 0 1 2 3 4 en meer -
Aantal kamers
40,10 55,27 69,02 85,76 108,22 115,00 81,83 52,00 88,13 106,05 112,67 139,33 99,72 100,00 118,33 131,17 155,73 137,06 88,99
Gemiddelde bewoonbare bruto-oppervlakte 90.084,50 104.860,67 122.763,24 140.418,17 162.484,15 166.375,00 136.019,23 124.125,00 150.377,87 151.996,42 158.912,50 155.500,00 150.781,52 196.725,00 186.768,33 196.837,10 217.961,53 202.258,19 144.249,36
Gemiddelde kost prijs zonder onkosten (3) 2.246,50 1.897,36 1.741,55 1.637,40 1.501,42 1.446,74 1.662,30 2.387,02 1.706,25 1.433,22 1.410,47 1.116,03 1.512,09 1.967,25 1.578,32 1.489,31 1.399,58 1.475,73 1.621,00
Gemiddelde kost prijs zonder onkosten/m²
388,38 425,52 502,81 567,16 663,68 648,96 552,39 467,43 543,74 603,04 618,71 683,66 582,16 800,34 644,17 771,21 762,12 747,39 575,38
Gemiddeld maandgeld
(1) Met uitzondering van de woningen verkocht door het Fonds of die, gesubsidieerd door het Gewest, te koop werden aangeboden in het kader van de activiteiten van de G.O.M.B., de gemeenten en de O.C.M.W.’s (2) - studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een gescheiden keukenhoek en sanitaire hoek/wc. - appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken. (3) De kostprijs bevat de prijs van aankoop (desgevallend deze van het terrein) en de kostprijs voor de werken.
Subtotaal Totaal
Huis
Subtotaal
Gedeelte van huis-duplex
Subtotaal
Appartement
Studio
Aantal
Aantal woningen
- Algemene verrichtingen - Gemiddelde oppervlakte, aantal kamers en kostprijs van de woningen, volgens type, aangekocht door de ontleners, eventueel met werken, een nieuwbouw of een aankoop onder het BTW-stelsel (1) - 2009.
Aard van de woning (2)
Tabel 27
Tabel 27 bis - Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde oppervlakte en de kostprijs van de woningen, aangekocht door de ontleners, eventueel met werken, een nieuwbouw of een aankoop onder het BTW-stelsel, volgens hun type (1). Jaar
Gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte (2)
Evolutie (3)
Gemiddelde kostprijs zonder onkosten/m²
Evolutie (3)
2005
96,03
100,00
1.217,62
100,00
2006
87,14
90,74
1.468,84
120,63
2007
87,74
91,36
1.553,36
127,57
2008
86,92
90,51
1.632,15
134,04
2009
88,99
92,67
1.621,00
133,13
(1) Met uitzondering van de woningen verkocht door het Fonds of gesubsidieerd door het Gewest en te koop aangeboden in het kader van de activiteiten van de G.O.M.B., de gemeenten of de O.C.M.W.’s. (2) in m² (3) 2005 = 100 %
75
76
-
-
-
-
13
4
5
6
7 en +
Totaal
1,57
-
-
-
-
-
-
1,57
%
38,17
-
-
-
-
-
-
38,17
Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²)
641
4
5
33
108
125
108
258
Aantal
77,61
0,48
0,61
4,00
13,07
15,15
13,08
31,24
%
82,47
28,75
106,00
104,56
92,18
89,01
80,75
72,15
Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²)
Appartement
57
1
5
5
8
11
13
14
Aantal
6,90
0,12
0,61
0,61
0,97
1,33
1,57
1,69
%
72,14
-
51,40
127,80
62,25
66,82
75,31
71,71
Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²)
Deel van een huis of “duplex”
(*) studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een gescheiden keukenhoek en sanitaire hoek/wc. appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken.
-
-
2
3
13
Aantal
Studio
Aard van de woning
115
16
21
35
30
10
1
2
Aantal
13,92
1,94
2,54
4,24
3,63
1,21
0,12
0,24
%
Huis
139,97
105,63
154,87
140,00
128,22
127,50
-
125,00
Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²)
826
21
31
73
146
146
122
287
Aantal
2,54
3,76
8,85
17,67
17,67
14,77
34,74
%
100,00
Totaal
- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen naar gelang de grootte en de aard van de woning (*) waarover zij beschikken - 2009.
1
Aantal personen die deel uitmaken van het gezin
Tabel 28
77
% gecumuleerde achterstallen/vervallen sommen
0,27 0,24 0,23 0,22 0,23
Gecumuleerde achterstallen (in EUR)
1.076.894,44 1.090.930,64 1.142.613,79 1.239.692,49 1.422.925,47
Gecumuleerde vervallen sommen (vereffende leningen sinds 1975) (in EUR) 404.021.348,89 453.670.470,86 500.976.477,93 552.123.059,08 606.556.523,11
Jaarlijks vervallen sommen sinds 1975 (*) (in EUR)
47.049.195,07 49.649.121,97 47.306.007,07 51.146.581,15 54.433.464,03
Aantal lopende leningen
5.051 5.414 5.768 6.297 6.782
Jaar
2005
2006
2007
2008
2009
- Evolutie van de aflossing van de hypothecaire leningen.
(*) Vervallen sommen : som van opeisbare normale maandgelden, van vervroegde terugbetalingen van de lening, van aangerekende kosten en achterstallige intresten, van verhoogde maandgelden voor gedeeltelijke verhuring, enz...
Tabel 29
Tabel 30
- Algemene verrichtingen – Verdeling van de ontleners volgens hun identiteitskaart of verblijfstitel - 2009
Totaal aantal ontleners Totaal aantal
%
Belgische identiteitskaart
843
70,31
Europese titel
115
9,59
Titel voor vreemdelingen van 5 jaar
158
13,18
IGVR
65
5,42
Andere (*)
18
1,50
1.199
100,00
Totaal (*)
Andere : immatriculatieattest, of speciale verblijfstitel voor leden van een ambassade, enz.
78
Tabel 31
- Vijfjaarlijkse herziening van de leningen - Evolutie van de rentevoet (leningen B2) 2009. Leningen B2
Orde van de wijziging Aantal
Percentage
106
39,26
Stijging < = 1 %
58
21,48
Stijging > 1 en < = 2 %
35
12,96
Stijging > 2 en < = 3 %
17
6,30
Stijging > 3 en < = 4 %
5
1,85
Stijging > 4 %
5
1,85
Daling < = 1 %
32
11,85
Daling > 1 en < = 2 %
7
2,60
Daling > 2 en < = 3 %
4
1,48
Daling > 3 en < = 4 %
1
0,37
270
100,00
Onveranderd
Totaal
Tabel 32
- Vijfjaarlijkse herziening van de leningen - Evolutie van de rentevoet (leningen B2A) 2009. Leningen B2A
Orde van de wijziging Aantal
Percentage
Onveranderd
141
33,33
Stijging < = 1 %
102
24,11
Stijging > 1 en < = 2 %
64
15,13
Stijging > 2 en < = 3 %
32
7,57
Stijging > 3 en < = 4 %
20
4,73
Stijging > 4 %
23
5,44
Daling < = 1 %
35
8,27
Daling > 1 en < = 2 %
5
1,18
Daling > 2 en < = 3 %
1
0,24
423
100,00
Totaal
79
Tabel 33
- Vijfjaarlijkse herziening van de leningen - Evolutie volgens de inkomensbarema’s (leningen B2) - 2009.
Verdeling van de gezinnen volgens het inkomensbarema op het ogenblik van de toekenning van de lening of van de vorige herziening
Inkomensbarema op het ogenblik van de vijfjaarlijkse herziening Barema I
Barema II
Barema III
Barema IV
Barema V
Buiten barema
Totaal
Barema I
71
18
7
1
2
2
101
Barema II
9
12
16
1
-
2
40
Barema III
8
6
16
11
12
4
57
Barema IV
3
3
4
11
10
8
39
Barema V
2
-
4
3
2
8
19
Buiten barema
1
-
1
-
-
12
14
94
39
48
27
26
36
270
Totaal
Tabel 34
- Vijfjaarlijkse herziening van de leningen - Evolutie van de verdeling van de gezinnen volgens de inkomens per schijf van 10.000 EUR (leningen B2A) - 2009.
Verdeling van de gezinnen volgens de inkomens per schijf van 10.000 EUR op het ogenblik van de toeke nning van de lening
Toestand op het ogenblik van de vijfjaarlijkse herziening
< 10.000 EUR
>= 10.000 en < 20.000 EUR
>= 20.000 en < 30.000 EUR
>= 30.000 en < 40.000 EUR
> 40.000 EUR
Totaal
19
68
34
16
14
151
> = 10.000 EUR en < 20.000 EUR
8
76
79
26
12
201
> = 20.000 EUR en < 30.000 EUR
-
8
25
24
8
65
> = 30.000 EUR en < 40.000 EUR
-
1
3
2
6
> 40.000 EUR
-
-
-
-
0
69
36
423
< 10.000 EUR
Totaal
27
-
-
152
139
80
81
-
-
23
7 kinderen
8 kinderen
Totaal
-
4 kinderen
-
2
3 kinderen
6 kinderen
7
2 kinderen
1
5
1 kind
5 kinderen
8
zonder kinderen
zonder kinderen
36
-
-
-
-
2
16
8
10
-
1 kind
55
-
1
3
3
6
11
30
1
-
2 kinderen
72
-
-
-
3
19
44
6
-
-
3 kinderen
48
1
1
1
10
30
5
-
-
-
4 kinderen
25
-
2
3
10
6
4
-
-
-
5 kinderen
6
-
1
3
1
-
1
-
-
-
6 kinderen
5
1
2
2
-
-
-
-
-
-
7 kinderen
270
2
7
12
28
63
83
51
16
8
Totaal
Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen ten laste op het ogenblik van de vijfjaarlijkse herziening
- Vijfjaarlijkse herziening van de leningen - Evolutie volgens het aantal kinderen ten laste (leningen B2) - 2009.
Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen ten laste op het ogenblik van de lening of van de vorige herziening
Tabel 35
82
126
7
5
4
-
-
-
142
1 persoon ten laste
2 personen ten laste
3 personen ten laste
4 personen ten laste
5 personen ten laste
6 personen ten laste
Totaal
zonder personen ten laste
zonder personen ten laste
Op het ogenblik van de toekenning van de lening
Situatie in 2009
73
-
-
1
4
9
37
22
1 persoon ten laste
78
-
1
2
7
41
21
6
2 personen ten laste
62
2
4
8
21
20
6
1
3 personen ten laste
46
1
2
15
27
-
1
-
4 personen ten laste
14
1
7
2
3
1
-
-
5 personen ten laste
8
-
6
2
-
-
-
-
6 personen ten laste
423
4
20
30
66
76
72
155
Totaal
Tabel 36 - Vijfjaarlijkse herziening van de leningen - Verdeling van de gezinnen volgens het aantal personen ten laste (leningen B2A) - 2009.
2. Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen.
Tabel 1 - Aanvullende hypotheekleningen ontlenersgezinnen. Jaar
voor
jonge
Totaal aantal gzinnen
Totaal aantal personen
Gemiddeld aantal personen per gezin
Totaal aantal ontleners
2005
43
79
1,84
2006
34
67
2007
17
2008 2009
gezinnen
-
Samenstelling
van
de
Totaal aantal inwonenden die geen ontlener zijn Ten laste
Niet ten laste
Totaal
Gemiddeld
70
9
0
9
0,21
1,97
58
9
0
9
0,26
30
1,76
28
2
0
2
0,12
11
24
2,18
21
3
0
3
0,27
19
34
1,79
34
0
0
0
0,00
83
84
21,05
4
2009
10
29,41
15
8
18
26,47
9,09
5
2007
20
37,21
1
9
2006
meerdere ontleners
%
2008
16
één ontlener
2005
Jaar
78,95
72,73
58,83
52,94
46,51
%
19
9
15
27
36
subtotaal
Gezinnen zonder kinderen ten laste
100,00
81,82
88,23
79,41
83,72
%
-
-
1
1
-
één ontlener
-
-
5,88
2,94
-
%
-
2
1
6
7
meerdere ontleners
0,00
18,18
5,88
17,65
16,28
%
Gezinnen met kinderen ten laste
-
2
2
7
7
subtotaal
0,00
18,18
11,76
20,59
16,28
%
Tabel 2 - Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Spreiding van de ontlenersgezinnen naargelang hun samenstelling.
19
11
17
34
43
Algemeen totaal
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
%
Tabel 3 - Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen ontlenersgezinnen volgens het aantal kinderen ten laste.
Jaar
Gezinnen zonder kinderen ten laste
-
Gezinnen met 1 kind ten laste
Gezinnen met 2 kinderen ten laste
Gezinnen met 3 kinderen ten laste of meer
Spreiding
van
de
Totaal aantal gezinnen
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
2005
36
83,72
5
11,63
2
4,65
-
-
43
100,00
2006
27
79,41
5
14,71
2
5,88
-
-
34
100,00
2007
15
88,24
2
11,76
-
-
-
-
17
100,00
2008
9
81,82
1
9,09
1
9,09
-
-
11
100,00
2009
19
100,00
-
-
-
-
-
-
19
100,00
Tabel 4 - Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Leeftijd van de ontleners - 2009. Aantal ontleners
Leeftijd
Aantal
%
0
0,00
van 25 tot - 30 jaar
12
63,16
van 30 tot - 35 jaar
7
36,84
19
100,00
- 25 jaar
Totaal
Tabel 4bis - Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Gemiddelde leeftijd van de ontleners.
Jaar
Gemiddelde leeftijd van de ontleners
2005
28 jaar en 10 maanden
2006
28 jaar en 2 maanden
2007
29 jaar en 1 maand
2008
29 jaar en 2 maanden
2009
28 jaar en 7 maanden
85
Tabel 5 - Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Sociaal-professioneel statuut van de ontleners (*) - 2009. Aantal ontleners
Sociaal-professioneel statuut
Aantal
%
4
11,76
30
88,24
Zelfstandige Bediende Arbeider
-
-
Zonder werk
-
-
Totaal
34
100,00
(1) Totaal van de ontleners, verdeeld over 11 gezinnen.
Tabel 6 - Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Spreiding van de gezinnen volgens het niveau van hun gemiddeld maandelijks netto-inkomen (zonder kinderbijslagen ) - 2009. Gemiddeld maandelijks netto-inkomen (in EUR) Gezinnen
< 1.000
> of = 1.000 en < 1.500
> of = 1.500 en < 2.000
> of = 2.000 en < 2.500
> of = 2.500 en < 3.000
> of = 3.000
Totaal
Aantal
0
0
1
3
4
11
19
%
0,00
0,00
5,26
15,79
21,05
57,90
100,00
Tabel 7 - Aanvullende hypotheekleningen aan jonge gezinnen - Bron van het inkomen van de ontleners - 2009. Aantal gezinnen
Gezinsinkomen
Aantal 4
Eén beroepsinkomen
% (*)
21,05
15
78,95
Eén beroepsinkomen + vervangingsinkomen
0
0,00
Enkel vervangingsinkomen
0
0,00
19
100,00
Twee beroepsinkomens of meer
Totaal (*) zijnde 4 gezinnen bestaande uit 1 ontlener.
86
Tabel 8 - Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Samenstelling maandelijkse netto-inkomensbronnen van de gezinnen - 2009. Samenstelling van het inkomen
van
Gemiddeld bedrag (in EUR)
%
2.974,36
100,00
Inkomen van de kinderen en andere samenwonenden
0,00
0,00
Kinderbijslag
0,00
0,00
2.974,36
100,00
Beroeps- of vervangingsinkomen van de ontlener
Totaal
de
Tabel 9 - Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Bedrag van de gemiddelde maandgelden. Gemiddelde maandgelden (in EUR) Jaar
Te betalen aan het Fonds
Te betalen aan derden
Totaal
Bedrag
%
Bedrag
%
Bedrag
2005
216,51
23,35
710,70
76,65
927,21
100,00
2006
222,17
22,71
756,16
77,29
978,32
100,00
2007
246,06
22,36
854,31
77,64
1.100,37
100,00
2008
256,77
21,39
943,72
78,61
1.200,48
100,00
2009
248,96
22,69
848,29
77,31
1.097,25
100,00
Het hoogste maandgeld te betalen aan het Fonds bedraagt 362,72 EUR, dat aan derden 1.127,03 EUR.
87
%
Tabel 10
- Aanvullende hypotheekleningen aan jonge gezinnen - Spreiding van de gezinnen volgens het maandelijks netto-inkomen (kinderbijslag eventueel inbegrepen) en weerslag van het totale maandgeld (lening Fonds en lening van derden) op het gemiddeld maandelijks inkomen - 2009.
Bedrag van het inkomen (in EUR)
Aantal gezinnen Aantal
Totaal gemiddelde mensualiteiten %
Bedrag (in EUR)
in % van het inkomen
< 750,00
-
-
-
-
> of = 750,00 en < 1.250,00
-
-
-
-
> of = 1.250,00 en < 1.750,00
1
5,26
639,97
37,06
> of = 1.750,00 en < 2.250,00
1
5,26
810,39
37,79
> of = 2.250,00 en < 2.750,00
3
15,79
1.152,15
45,86
> of = 2.750,00 en < 3.250,00
7
36,85
1.158,81
38,85
> of = 3.250,00 en < 3.750,00
6
31,58
1.103,64
32,40
> of = 3.750,00
1
5,26
1.207,41
31,85
19
100,00
1.097,25
36,89
Totaal
88
Tabel 11
- Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Spreiding van de hypothecaire panden per gemeente, volgens hun ligging in of buiten de R.V.O.H.R. (1) - 2009. R.V.O.H.R. (2)
Buiten R.V.O.H.R. (3)
Totaal
Gemeente Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-over-Heembeek Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost -ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde
3 2 1 1 1 1 1 -
15,80 10,54 5,26 5,26 5,26 5,26 5,26 -
1 1 1 2 1 1 1 1 -
5,26 5,26 5,26 10,54 5,26 5,26 5,26 5,26 -
1 3 1 3 3 1 1 2 1 1 2 -
5,26 15,80 5,26 15,80 15,80 5,26 5,26 10,52 5,26 5,26 10,52 -
Totaal
10
52,64
9
47,36
19
100,00
(1) R.V.O.H.R. = Ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en renovatie. (2) De intrestvoet van de lening bedraagt 0 %. (3) De intrestvoet van de lening bedraagt 2 %.
Tabel 12
- Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Spreiding van de leningen volgens de gemeente van herkomst van de gezinnen - 2009. Aantal leningen
Herkomst Zelfde gemeente als hypothecaire pand Andere gemeente van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Gemeente buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Totaal
89
Aantal
%
7
36,84
10
52,63
2
10,53
19
100,00
Tabel 13
- Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Spreiding van de leningen in functie van het belastbaar inkomen (*) dat als basis diende voor de toekenning van de lening - 2009. Aantal gezinnen
Bedrag van het belastbaar inkomen (in EUR)
Aantal
%
< 10.000
3
15,79
> of = 10.000 en < 15.000
1
5,26
> of = 15.000 en < 20.000
1
5,26
> of = 20.000 en < 33.000
8
42,11
> of = 33.000 en < 50.000
6
31,58
> of = 50.000
-
-
Totaal
19
100,00
(*) Er wordt gewerkt met het aan de personenbelasting onderworpen inkomen uit 2006 of 2007 naargelang de aanvraag werd ingediend vóór of na 30/06/2009.
90
91
Aankoop + werken
Nieuwbouw of aankoop onder het BTW-stelsel
2.
3.
19
3
16
-
100,00
15,79
84,21
-
%
(3)
2.847.687,73
58.587,73
2.789.100,00
-
Aankoop
(1) BTW voor de nieuwbouwverrichtingen en aankopen onder het BTW-stelsel. (2) bijvoorbeeld, kosten voor landmeter, voor bijzondere verbintenissen t.a.v. de verkoper, ... (3) Kostprijs van het perceel
Totaal
Aankoop
1.
Aantal
Aantal leningen
584.092,27
453.812,27
130.280,00
-
Werken/ nieuwbouw
448.110,75
98.840,75
349.270,00
-
Aktekosten en BTW (1)
Bedrag bestemd voor (in EUR)
29.675,00
29.675,00
-
-
Diverse kosten (2)
3.909.565,75
640.915,75
3.268.650,00
-
Totaal bedrag (in EUR)
- Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Spreiding van de totale kostprijs van de verrichtingen volgens de aard - 2009.
Aard van de verrichting
Tabel 14
92
Aankoop + werken
Nieuwbouw of aankoop onder het BTW-stelsel
2.
3.
19
3
16
-
100,00
15,79
84,21
-
%
193.487,99
(3) 19.529,24
174.318,75
-
Aankoop
159.413,26
151.270,76
8.142,50
-
Werken/ nieuwbouw
54.776,30
32.946,92
21.829,38
-
Aktekosten en BTW (1)
Gemiddeld bedrag bestemd voor (in EUR)
(1) BTW voor de nieuwbouwverrichtingen en aankopen onder het BTW-stelsel. (2) bijvoorbeeld, kosten voor landmeter, voor bijzondere verbintenissen t.a.v. de verkoper, ... (3) kostprijs van het perceel
Totaal
Aankoop
1.
Aantal
Aantal leningen
9.891,67
9.891,67
-
-
Diverse kosten (2)
417.929,22
213.638,58
204.290,63
-
Gemiddeld totaal bedrag (in EUR)
- Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Spreiding van de gemiddelde kostprijs van de verrichtingen volgens de aanwending van de fondsen - 2009.
Aard van de verrichting
Tabel 15
93
3.909.565,75
Algemeen totaal
205.766,62
Eenheidsgemiddelde
Kostprijs van de verrichtingen (in EUR)
533.696,00
Algemeen totaal
28.089,26
Eenheidsgemiddelde
Lening Woningfonds
13,65
% van de kostprijs 3.092.700,00
Algemeen totaal
162.773,68
Eenheidsgemiddelde
79,11
% van de kostprijs
Lening van de hypothecaire kredietinstelling
283.169,75
14.903,67
Eenheidsgemiddelde
Eigen middelen
Algemeen totaal
Bronnen van financiering (in EUR)
- Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Balans van de leningsverrichtingen - 2009.
(*) bijvoorbeeld, gewestpremies.
19
Aantal leningen
Tabel 16
7,24
% van de kostprijs
0,00
Algemeen totaal
0,00
Eenheidsgemiddelde
Andere bronnen (*)
0,00
% van de kostprijs
94
5 7 12 4 1 5 1 1 2 19
26,32 36,85 63,17 21,05 5,26 26,31 5,26 5,26 10,52 100,00
% 0 1 2 3 4 en meer 0 1 2 3 4 en meer 0 1 2 3 4 en meer -
Aantal kamers
(1) De kostprijs bevat de aankoopprijs (desgevallend deze van het terrein) en de kosten voor werken.
Subtotaal Totaal
Huis
Subtotaal
Gedeelte van huis duplex
Subtot aal
Appartement
Studio
Absolu
Aantal woningen
77,40 92,86 86,42 77,75 96,00 81,40 108,00 97,00 102,50 86,79
Gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte (in m²) 159.775,00 189.449,29 177.085,00 179.827,50 151.625,00 174.187,00 215.000,00 220.825,00 217.912,50 180.620,00
Gemiddelde kostprijs zonder onkosten (in EUR)
2.064,28 2.040,22 2.049,20 2.312,89 1.579,43 2.139,89 1.990,74 2.276,55 2.125,98 2.081,13
-
Gemiddelde kostprijs zonder onkosten/m² (in EUR)
- Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Spreiding van de woningen in functie van hun aard, het aantal kamers, de gemiddelde bewoonbare oppervlakte en de gemiddelde kostprijs - 2009.
Aard van woning
Tabel 17
Herdersstraat
Requette-Candrieslaan
Mariemontkaai
Finstraat
5 sites
Elsene
Sint-Jans-Molenbeek
Sint-Jans-Molenbeek
Sint-Jans-Molenbeek
Totaal
95
2 sites
Totaal
(2) CQ = PCQ = PFC = APP = P =
R
R
Aard van verrichting (1)
C
C
C
C
R
CQ
PCQ
CQ
CQ
PFC
PFC
(2) APP
duplex
31
6 16 9
29
4 16 9
te koop
2
2 0 0
verkocht
Aantal woningen
95
14
9
46
14
12
Aantal woningen
te koop gesteld begin 2009 werf beëindigd december 2009
TC
TC
TC
TC
TC
Vorderingsstaat (3)
Observaties
2 tot 5
1 tot 3
1 tot 4
1 tot 4
1 tot 3
Aantal kamers/ woning
werf in eindfase werken in uitvoering aanbesteding van de werken in uitvoering lastenboek voor de werken in uitvoering wachten op de stedenbouwkundige vergunning architecturaal ontwerp in uitvoering offerteaanvraag voor architectenopdracht in uitvoering net aangekocht of op het punt staat aangekocht te worden aankoop in onderhandeling.
appartementen appartementen duplexen
totaal
appartementen
appartementen en duplexen
appartementen en duplexen
appartementen en duplexen
Type van woningen
Type van woningen
Bijzonderheden
Bijzonderheden (2)
Aard van verrichting (1)
(3) FC = TC = AT = luik II van een wijkcontract CC = binnen een perimeter van een wijkcontract PU = project dat voortvloeit uit de samenwerking tussen het Fonds en de gemeente AP = aankoop van een openbaar patrimonium AOS = aankoop via een privépersoon NVA = AEN =
Broederschapstraat
Schaarbeek
(1) C = bouw R = renovatie
Vandenbrandenstraat
Brussel
AFGEWERKTE SITES
van Volxemlaan
Vorst
LOPENDE SITES
3. Verrichtingen (herop)bouw-renovatie-verkoop - Vorderingsstaat op 31 december 2009.
SECTIE II - DE HUURHULP
A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN.
1. ALGEMEEN OVERZICHT VAN DE SECTOR. De ontwikkeling van huurhulpverrichtingen is een vat van steeds grotere tegenstrijdigheden. De situatie kan als volgt worden samengevat: hoe kunnen we aan economisch (zeer) kwetsbare gezinnen de kans geven hun intrek te nemen in een nieuwbouwwoning, aan een huur die is afgestemd op hun inkomen en zonder de financiële overlevingskansen van het Fonds in gevaar te brengen? In de huidige context is die opdracht onhaalbaar, en wel om de volgende redenen: - het doelpubliek balanceert op de armoedegrens of heeft een inkomen dat maar net boven die grens ligt; - de bouwprijzen voor nieuwbouw of renovatie zijn de voorbije jaren sterk gestegen; - als het Fonds enkel het geïnvesteerde kapitaal wil aflossen, moet het een huur doorrekenen die te zwaar doorweegt op het gezinsbudget. Laat het ons concreet maken aan de hand van een voorbeeld: gezin x bestaat uit 4 personen (2 volwassenen en 2 kinderen) en moet maandelijks rondkomen met 1.520,00 EUR. Dit gezin heeft zich geïnstalleerd in een nieuwbouwappartement met 2 slaapkamers en met een bruto bewoonbare oppervlakte van 85 m². De energieprestatie van het gebouw voldoet aan alle normen. De totale kostprijs van het appartement bedraagt 225.000,00 EUR. Als het Fonds dit kapitaal wil aflossen in vaste schijven binnen een tijdspanne van 30 jaar, moet het een huur aanrekenen van 625,00 EUR. Dit is 41,00 % van het gezinsinkomen. Als we in dit rekensommetje ook een jaarlijkse reserve opnemen van 1,00 % om alle kosten te dekken (personeel, onderhoud, huurleegstand, betwiste zaken, verzekeringen, taksen, enz…) en we houden geen rekening met intrestlasten aan de bank, dan moet de huur worden opgetrokken tot 813,00 EUR, of 54,00 % van datzelfde gezinsinkomen. Is dit leefbaar? Het antwoord is eenvoudig: neen. Als er geen realistische, alternatieve financiering komt voor de nieuwe huurhulpverrichtingen, dan komt het Fonds in een financiële impasse terecht waardoor zelfs zijn voortbestaan wordt bedreigd. Dit is geen rooskleurig perspectief, maar we mogen er onze ogen niet voor sluiten. Sinds het Brussels Woningfonds autonoom functioneert, heeft het in zijn jaarverslag op de één of andere manier systematisch de vinger gelegd op deze fundamentele kwestie. Het is niet de bedoeling van dit verslag om alle bedenkingen, evoluties en aanpassingen hier nogmaals te herhalen. In oktober 2009 heeft de Regering beslist om “de 100 miljoen” van de lening bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (B.G.H.M.) te investeren in nieuwe huurhulpverrichtingen. Het Fonds kreeg dit bedrag aanvankelijk toegewezen in het kader van het Huisvestingsplan en moest er 500 huurwoningen mee voorzien voor gezinnen met een middelgroot inkomen. Deze regeringsbeslissing was voor de Raad van Bestuur een reden om het debat over de leefbaarheid van de sector opnieuw te openen.
96
97 2001
2000
1999
Financiering via stedenbouwkundige lasten.
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
11.000
12.000
13.000
14.000
15.000
Bedragen in duizenden EUR
Evolutie van de investeringen in de huurhulp
2009
2008 (*)
2007 (*)
2006 (*)
2005
2004
2003
2002
Jaar
In de praktijk zullen de huurprijzen en te betalen bedragen voor de nieuwbouwwoningen in “residentie Cigale” in Sint-Jans-Molenbeek worden berekend op basis van de huurhulpregels. Dit zal sowieso leiden tot een deficit. In die mate zelfs dat de vooropgestelde herschikking van de sector in het gevaar komt. Deze verrichting werd niet op een klassieke manier gefinancierd en toch worden we ook deze keer keihard met de neus gedrukt op de zeer prangende vraag over de financiële leefbaarheid van de huurhulpsector. De gesprekken en onderhandelingen hierover met het Kabinet van de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, zijn intussen opgestart. Bedoeling is om het hele financieringsmechanisme gedetailleerd uit te werken en om alle voorwaarden te definiëren die moeten worden opgenomen in de overeenkomst tussen het Fonds en de Regering. Op basis daarvan zal aan de huurhulpsector een nieuwe adem worden gegeven. Een gedetailleerde beschrijving hierover vindt u in sectie III.E van dit jaarverslag. a) De kandidaat-huurders. Eind 2009, waren er 3598 gezinnen ingeschreven in het register van de kandidaat-huurders, die op basis van het inschrijvingsjaar, als volgt kunnen onderverdeeld worden:
1999 of vroeger: 34 gezinnen (0,95 %) 2000: 2 gezinnen (0,06 %) 2001: 1 gezin (0,03 %) 2002: 15 gezinnen (0,41 %) 2003: 11 gezinnen (0,30 %) 2004: 23 gezinnen (0,64 %) 2005: 110 gezinnen (3,06 %) 2006: 231 gezinnen (6,42 %) 2007: 861 gezinnen (23,93 %) 2008: 1.082 gezinnen (30,07 %) 2009: 1.228 gezinnen (34,13 %)
In 2009 registreerde het Fonds 1.236 nieuwe kandidaturen, wat 12,57 % meer is dan in 2008 en dit terwijl er hetzelfde jaar 72 nieuwe gezinnen een woning kregen toegewezen. Een meerderheid van deze kandidaat-gezinnen (65,62 %) zijn kleine gezinnen die een woning met 1 kamer (31,02 %) of 2 kamers (34,60 %) nodig hebben. 25,82 % moet over een 3 kamerwoning beschikken. Slechts 8,56 % heeft een woning met 4 kamers of meer nodig. 48,49 % heeft de Belgische nationaliteit, 17,79 % is Marokkaan, 20,30 % komt uit andere Afrikaanse landen, 7,72 % uit de Europese unie, 2,35 % uit een Oostblokland en 3,35 % heeft een andere nationaliteit. 40,69 % van deze gezinnen beschikt over een inkomen uit arbeid, 50,92 % over een vervangingsinkomen (werkloosheidsuitkering of leefloon). 6,88 % heeft een mutualiteits- of invaliditeitsuitkering of een pensioenuitkering; 1,51 % van de gezinnen verklaart geen inkomen te hebben of heeft ze niet vermeld. In 2009 werden voornamelijk de dossiers van gezinnen die hun kandidatuur in 2006 hadden gesteld, terug ‘geactiveerd’. Er wordt weerom vastgesteld dat heel wat personen niet reageren op de uitnodiging om hun dossier te actualiseren. We veronderstellen dat ze hun vroegere woning verlaten hebben en vergeten waren om hun nieuwe domicilie mede te delen. Ofwel hebben ze geen interesse meer in een herhuisvesting...
98
In 2009 werden er 522 kandidaturen zonder gevolg geklasseerd, waaronder 370 van het jaar 2006. Meestal (351) omdat er geen enkel gevolg werd gegeven aan de uitnodiging om hun dossier te actualiseren. 7 werden er zonder gevolg geklasseerd ingevolge de weigering van 2 huurvoorstellen, waaronder 1 omdat het te duur was en 6 omwille van het feit dat ze niet verschenen bij de 2de oproeping. 6 andere hebben hun aanvraag ingetrokken om diverse redenen, waaronder er 1 ondertussen eigenaar was geworden, 1 eigenaar wenste te worden, 2 met een handicap waardoor zij niet meer zelfstandig konden leven, 1 geherhuisvest werd door een sociale huisvestingsmaatschappij en 1 andere overleden was. Van de 19 aanvragers uit 2007 en 2008, waarvan het dossier in 2009 zonder gevolg werd geklasseerd, waren er 2 die hun aanvraag introkken, 1 die niet gelukkig was met de voorgestelde woning en 16 anderen die niet reageerden op de oproepingsbrief. 70,40 % van de kandidaturen ingediend voor 2006 en die in 2009 zonder gevolg werden geklasseerd, hadden geen gevolg gegeven aan het laatste woningvoorstel, 9,60 % omdat zij van oordeel waren dat de woning hen niet paste, 6,40 % omdat zij de woning te duur vonden en 13,60 % om diverse andere redenen (eigenaar geworden, de wijk die hen niet aanstond, het administratief dossier dat niet in orde was, elders gehuisvest, intrekking van de aanvraag). Van deze kandidaturen van voor 2006, zijn er 9 die geen voorstel van woning hebben gekregen (hun dossier werd zonder gevolg geklasserd bij gebrek aan informatie wat de vermogensvoorwaarde betreft, omdat zij niet ingingen op de uitnodiging om hun dossier te actualiseren of omdat ze hun aanvraag introkken). Aan 24 kandidaten werd er 1 voorstel gedaan, vermits zij echter geen gevolg hebben gegeven aan de oproep, noch aan een herinneringsbrief terzake, werd hun dossier zonder gevolg geklasseerd. 51 kandidaten hebben 2 voorstellen gekregen, 21 kandidaten 3 voorstellen, 13 kandidaten 4 voorstellen en tenslotte 7 die er 5 of meer kregen. Ter herinnering: een dossier wordt zonder gevolg geklasseerd bij 2 weigeringen. Wanneer er aan verschillende kandidaten meer dan 2 woningen werden voorgesteld, dan is dit te verklaren door het feit dat men verschillende kandidaten uitnodigt voor eenzelfde woning. Sommigen aanvaarden een woning, maar zijn uiteindelijk niet prioritair. Een nieuw voorstel zal hen dan zo snel mogelijk worden gedaan. Soms gebeurt het dat gezinnen zich presenteren zonder de nodige documenten. De woning kan hen dan ook niet worden toegewezen. Het gebeurt eveneens dat de kandidaat zich die dag niet kan vrijmaken en bijgevolg zijn beurt afstaat. Op basis van de chronologieregels en de beschikbare woningen, waren het vooral kandidaturen uit 2004, 2005 en 2006 die onderzocht konden worden voor een eventuele toewijzing. Onder de kandidaten van 2004 die nog steeds op een woning wachten, zijn er 2 die een 1 kamerwoning moeten hebben, 6 een tweekamerwoning, 8 een driekamerwoning en 7 een vierkamerwoning en meer. Onder deze van 2005, zijn er 7 die op een 1 kamerwoning wachten, 36 een 2 kamer-, 37 een 3 kamerwoning en 52 die 4 of meer kamers nodig heeft. Onder de kandidaten van 2006, wachten er 31 op een 1 kamerwoning, 76 een 2 kamer-, 72 een 3 kamerwoning en tenslotte 52 een 4 kamer en meer. Aldus zijn er 118 kandidaten voor een 2 kamerwoning. De noodzakelijke overeenstemming tussen de grootte van de woning en de behoeften van de gezinnen (zo heeft een éénoudergezin met 1 of 2 kinderen of een tweeoudergezin met 1 of 2 kinderen, zijnde 2, 3 of 4 personen een 2 kamerwoning nodig) en de keuze van de gemeenten en de beschikbare woningen (eind 2008 voornamelijk in Sint-Jans-Molenbeek), maakt dat er begin 2010 reeds een eerste reeks kandidaten van 2007 zal aangeboord worden. 99
Dit geldt eveneens wanneer men zoekt naar kandidaten voor kleine woningen (maximum 1 kamer) en voor heel grote woningen (meer dan 4 kamers). b) De huurders. Op 31 december 2009 waren er 769 huurdersgezinnen, zijnde 27 meer dan eind 2008, en 1 vzw. Van deze 769 huurdersgezinnen, woont 34,85 % reeds langer dan 10 jaar in deze sector, 31,73 % tussen de 5 en de 10 jaar en 33,42 % minder dan 5 jaar. Deze 769 gezinnen tellen 1969 kinderen, wat 60,44 % uitmaakt van de 3.258 gehuisveste personen. 118 gezinnen hebben geen kinderen. 262 (34,07 %) hebben er 1 of 2; 292 (37,97 %) gezinnen hebben er 3 of 4 en 97 (12,61 %), minstens 5. Onder de 651 gezinnen met kinderen, zijn er 414 (63,59 %) tweeoudergezinnen en 237 (36,41 %) éénoudergezinnen. In deze laatste groep, vindt men 51,00 % van alle gezinnen met 1 kind, 40,12 % van deze met 2 kinderen, 40,37 % van deze met 3 kinderen, 28,24 % van deze met 4 kinderen en 19,59 % van alle gezinnen met 5 tot 9 kinderen. 68,27 % van de huurders heeft enkel een vervangingsinkomen (met eventueel nog kinderbijslagen); 28,48 % is loontrekkende (19,77 % arbeiders en 8,71 % bedienden); 1,04 % is zelfstandige, terwijl 2,21 % met pensioen is. De gezinnen zonder kinderen of met 1 kind betalen gemiddeld 379,40 EUR of 28,48 % van hun netto- gezinsinkomen. De middelgrote gezinnen (2 tot 3 kinderen) betalen gemiddeld 395,78 EUR of 23,97 % van hun inkomsten. Deze met 4 of 5 kinderen betalen 576,98 EUR of 20,58 % van hun inkomen, terwijl het gemiddeld bedrag voor de zeer grote gezinnen (6 kinderen en meer) gemiddeld 667,32 EUR bedraagt of 20,40 % van hun inkomen. c) De gebouwen. Eind 2009, bestond het patrimonium van de huurhulp uit 368 gebouwen. Het gaat hetzij om gebouwen die voorheen reeds het voorwerp uitmaakten van een verhuring binnen de huurhulpsector (de zogenaamde ‘oude gebouwen’), hetzij te renoveren gebouwen of te herbouwen panden, alsook bouwpercelen, die nog niet werden toegewezen voor verhuring (de zogenaamde ‘nieuwe gebouwen’). Deze 368 gebouwen zijn voornamelijk in de 5 volgende gemeenten gelegen: Schaarbeek (21,47 %), Brussel (14,40 %), Anderlecht en Sint-Jans-Molenbeek (elk 10,87 %) en Jette (10,60 %). De andere gebouwen liggen voornamelijk binnen de eerste kroon. 234 gebouwen (of 63,59 %) liggen in de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en renovatie, waaronder 95 (40,60 %) in een perimeter van een wijkcontract (inbegrepen deze die reeds vervallen zijn). 35 gebouwen (14,96 %) liggen in een initiatiefwijk (inbegrepen deze die reeds vervallen zijn). 30,98 % van de gebouwen zijn ééngezinswoningen. 43,21 % zijn tweegezinswoningen, 11,41 % zijn gebouwen met 3 woningen, 9,78 % met 4 tot 10 woningen en slechts 4,62 % met meer dan 10 woningen.
100
Verdeling van de gebouwen in de huurhulp in functie van het aantal woningen die deze omvatten - 2009 1,09% 4,08%
3,53%
5,71% 30,98% 11,41% 1 woning 2 woningen 3 woningen 4 of 5 woningen van 6 tot 10 woningen
43,21%
van 11 tot 15 woningen meer dan 15 woningen
d) De woningen. Eind 2009, bestond het patrimonium uit 941 “bestaande woningen”, die op dat ogenblik verhuurd waren, vroeger waren verhuurd of die klaar waren voor een eerste verhuring. Daarbovenop zijn er 266 “woningen in productie” (renovatie/(herop)bouw) in gebouwen die ofwel in zeer slechte staat zijn, ofwel verloederd zijn of op percelen die in het kader van de uitbreiding van de huurhulp werden verworven. Onder deze 1.207 woningen, zijn er 191 (15,82 %) met 1 kamer, 332 (27,50 %) met 2 kamers, 552 (45,74 %) met 3 of 4 kamers en 88 (7,29 %) met 5 of meer kamers. Voor 44 te crëeren woningen (3,65 %), werd het aantal kamers nog niet definitief vastgelegd, gezien de architectuurstudie nog moet aangevat worden of net aangevat is. Er dient aan herinnerd dat de gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw gelegen in de Marconistraat te Vorst beschouwd worden als 3 woningen. Om praktische redenen worden deze niet als woningen geboekt.
101
Verdeling van de woningen in de huurhulp in functie van het aantal kamers - 2009 0,33% 0,83% 3,65% 6,13%
15,82%
1 kamer 16,82%
2 kamers 3 kamers 4 kamers 27,50%
5 kamers 6 kamers meer dan 6 kamers
28,92%
nog niet vastgesteld
Van de 941 “bestaande woningen” waren er op 31 december 2009: 779 woningen verhuurd aan 769 gezinnen, waaronder 3 gezinnen die telkens 2 woningen bezetten en 1 VZW die als hoofdhuurder er 7 bezet; 4 woningen die net vrij waren gekomen; 3 woningen die met waterinfiltratie kampen en op herstelling wachten; 11 woningen waarvoor de architectuurstudie nog wordt uitgevoerd; 9 woningen die zich in de projectfase bevinden; 17 woningen waarvoor de lastenboeken voor renovatie in de maak zijn; 6 woningen waarvoor de opdracht voor werken in de aanbestedingsfase zit; 11 woningen waarin werken worden uitgevoerd; 6 woningen waarvoor de werken in de eindfase zitten; 86 woningen die op het punt staan te worden toegewezen aan kandidaat-huurders; 4 woningen die op korte termijn zullen vrijkomen ingevolge een mutatie van de huurders; 5 woningen (in het “Europadorp” in Ganshoren) die onbewoond worden gelaten in afwachting van een globale renovatie van de site en van de overplaatsing van de huurders. Onder de 266 “woningen in productie”, onderscheidt men: 10 20 1 14
woningen die recentelijk werden aangekocht of in aankoopprocedure zijn; woningen in het stadium van de architecturale studie; woning waarvoor het lastenboek in de maak is; woningen waarvoor de stedenbouwkundige vergunning binnenkort zal worden toegekend; 127 woningen waarvoor de opdracht voor werken zich in de toewijzingsfase bevindt; 63 woningen in renovatie of (herop)bouw; 31 woningen die bijna zijn afgewerkt.
102
Enkele voorbeelden van het ongezonde karakter en de overbevolking van de woningen die onze kandidaat-huurders betrokken voor ze een huurhulpwoning kregen toegewezen.
103
2. JAARVERRICHTINGEN. a) De huurders. 72 gezinnen werden gedurende het dienstjaar huurder bij het Fonds. 58,33 % leeft van een vervangingsinkomen, terwijl 41,67 % over een arbeidsinkomen beschikt. 23,61 beschikt over een inkomen gelijkwaardig of lager dan het leefloon, dat 967,22 EUR bedraagt op 31 december 2009. 17 (23,62 %) gezinnen hebben geen kinderen; 31 (43,05 %) hebben er 1 of 2 ; 19 (26,39 %) 3 of 4; 5 (6,94 %) 5 of meer. 62,50 % van de nieuwe huurders betrok voorheen een erg ongezonde of overbevolkte en/of functioneel onaangepaste woning. 16,67 % had geen eigen woning (opgenomen in een instelling of woonde nog bij de ouders), 20,83 % had om diverse redenen een gezonde woning verlaten (einde van het huurcontract, te hoge huur,...). 13,89 % van de nieuwe huurders wachtte reeds meer dan 5 jaar op een woning; 77,78 % tussen 2 en 5 jaar. 8,33 % van de huurders wachtte minder dan 2 jaar omdat zij voorgesteld werden door één van de vzw's die een samenwerkingsakkoord hebben met het Fonds. Het betreft meestal huurcontracten van bepaalde duur. Onder deze nieuwe huurders, betaalde 2,78 % maandelijks minder dan 250,00 EUR huur voor hun vroegere woniing. 12,50 % betaalde 250,00 EUR tot 375,00 EUR, 40,28 % betaalde tussen 375,00 EUR en 500,00 EUR en 50,00 % van de nieuwe huurders betaalden zelfs meer dan 500,00 EUR. De nieuwe huurders zonder kinderen of met 1 kind, betaalden gemiddeld 388,47 EUR per maand, wat overeenkwam met 34,77 % van hun netto maandelijkse inkomsten. De middelgrote gezinnen (2 of 3 kinderen) 529,79 EUR of 25,37 % van hun inkomsten, terwijl het maandelijks bedrag ten laste van de grote gezinnen (4 kinderen en meer) 640,50 EUR bedroeg of 23,67 % van hun inkomen. In de loop van het dienstjaar, veranderden 19 gezinnen van woning in de huurhulpsector: 7 ingevolge onderbevolking, 6 omwille van overbevolking en 3 omwille van technische problemen aan de woning waar niet aan kon verholpen worden, zolang de woning betrokken werd, 2 om medische redenen en 1 in het kader van het Marconiproject in Vorst. 45 gezinnen of 5,85 % van alle huurders eind 2009, hebben hun woning in de loop van het jaar verlaten. 9 huurders (20,00 %) kregen een sociale huurwoning, 11 anderen verhuisden naar de private huursector en 6 gezinnen verwierven een woning. Wat de andere redenen van vertrek betreft (42,22 %), noteert men 3 overlijdens, 1 plaatsing in een rusthuis, 2 gerechtelijke utrdrijvingen en 5 herhuisvestingen door familieleden. Voor 8 andere gezinnen kent men de juiste reden niet. Van deze 45 gezinnen, bewoonden er 15 een zogenaamde 'oude woning'. 17,78 % betrok zijn woning minder dan 2 jaar, 44,44 % tussen 2 en 6 jaar en 37,78 % meer dan 6 jaar.
104
b) Het beheer van de verhuringen en de betalingen verschuldigd door de huurders. v Het algemeen beheer. Het beheer van de verhuringen omvat een waaier aan activiteiten. Het gaat niet enkel om louter administratieve opdrachten zoals de opvolging van de contracten (verlenging, opzeg, eindafrekening, opstellen of aanpassen van reglementen van inwendige orde) en het nazicht van het respect van de huurders van hun contractuele verbintenissen, het verrekenen van het verbruik van water, gas en elektriciteit en kosten voor onderhoud van de technische installaties, de behandeling van de aanvragen tot vermindering van de onroerende voorheffing, de jaarlijkse huurdersenquête met de administratieve afhandeling van de punten die ze oproept, maar ook de controle op het goede gebruik van de woning door de huurders in al zijn aspecten. Wat dit laatste punt betreft moet men helaas vaststellen dat sommige huurders de verplichting om de woning te betrekken "als een goede huisvader" niet zo nauw nemen. Dit behelst niet alleen een correct beheer van de eigen woning en de gemeenschappelijke ruimtes, maar ook het vredig samenleven met de andere huurders. Steeds meer moeten de huurders aan deze verplichting herinnerd worden. Vooral de opvolging van de grotere complexen eist een speciale aandacht op (onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes, het beheer van de afval, de strijd tegen sluikstorten, ...). In meer gevoelige wijken stellen zich soms ook problemen van veiligheid en vandalisme, die vaak een samenwerking met andere instanties noodzaken. Het ongunstig economische klimaat genereert in vele gezinnen somberheid en spanningen. Ouders getuigen van hun financiële moeilijkheden en hun zorg over de toekomst van hun kinderen. Het omgaan met al deze aspecten vraagt van de dossierbeheerders een bijzondere inzet, die we hier toch even willen beklemtonen. Bij de jaarlijkse enquête wordt aan de gezinnen gevraagd hun gezins- en financiële toestand mede te delen en deze te staven. Ook worden zij verzocht om het bewijs te leveren van de betaling van de brandverzekeringspremie en van het onderhoud van hun verwarmings- en warmwatertoestellen en het vegen van de gebruikte schoorstenen. Het inzamelen van al deze bewijsstukken verloopt niet altijd even vlot en er dient herhaalde malen te worden aangedrongen bij de huurders. De gegevens omtrent de gezinssamenstelling moeten toelaten na te gaan of de woning nog beantwoordt aan het effectief van het gezin. Bepaalde gezinnen maken van de jaarlijkse enquête gebruik om zelf een mutatie aan te vragen, anderen doen dit in de loop van het jaar. Aldus werden er 28 nieuwe kandidaten voor een mutatie opgetekend. De financiële gegevens die bij de enquête worden opgevraagd zijn bepalend voor de vaststelling op het ogenblik van de indexatie van het door de huurders te betalen bedrag. Voor de regels die voor deze berekening worden gehanteerd, verwijzen we naar een vorig verslag. Het gemiddeld te betalen bedrag van de oude huurders bedroeg in 2009, 483,32 EUR. 16,17 % van de huurders betaalden het strikte minimum bedrag dat voor hun woning werd vastgelegd. Voor 5,67 % lag het te betalen bedrag lager dan dit minimum bedrag dankzij de huurtoelagen waarvan ze genieten. In 2009 hebben 52 gezinnen een vermindering aangevraagd van hun maandelijks te betalen bedrag. 105
37 van deze aanvragen werden ingewilligd. Voor 22 onder hen was een daling van de gecumuleerde inkomsten van het gezin de motivatie voor de aanvraag. De 15 andere aanvragen gingen uit van huurders die niet of onvoldoende hadden gereageerd op de enquête en aan wie derhalve bij de indexatie de contractuele huur werd aangerekend. Na regularisatie van hun dossier werd het te betalen bedrag aangepast volgens de gebruikelijke regels. De overige 15 aanvragen werden niet gegrond geacht. Bovendien werd de huur van 1 gezin verminderd als gevolg van een wijziging van de structuur van de woning. Een kamer werd toegevoegd aan de aanpalende woning. Toch blijft de woning aangepast aan de huidige grootte van het gezin. In het kader van de enquête 2009 werden, in het derde trimester van het jaar, 658 enquêteformulieren verstuurd. Bij het afsluiten van de enquête hadden 625 gezinnen erop gereageerd (zijnde 95 %). 28 dossiers waren evenwel nog onvolledig, 33 huurders hadden geen enkel document binnengebracht. Aan deze 61 huurders, zijnde 9,27 %, zal dus de contractuele huurprijs worden aangerekend bij de volgende indexatie tenzij zij intussen hun dossier hebben aangevuld. In 2008 bedroeg dit percentage 11,41 %. De doorgedreven opvolging op dit vlak werpt dus verder zijn vruchten af. Het Fonds acht het soms wenselijk om huurcontracten van bepaalde duur (meestal één jaar) af te sluiten, wanneer bij de toekenning van de woning onzekerheid rijst omtrent de mogelijkheid van bepaalde kandidaat-huurders om hun contractuele verplichtingen na te komen. Door een strikte omkadering van deze gezinnen slagen ze hier over het algemeen in, wat het Fonds ertoe aanzet een verlenging van de huurovereenkomst voor te stellen. Zo werd in 2009 1 contract verlengd voor een beperkte duur van 2 jaar en werden 4 anderen omgevormd in een contract van 9 jaar. In het kader van de overeenkomsten die afgesloten werden met de vzw’s (C.I.R.E., BAITA/PAG ASA en LAMA), werden 8 contracten beëindigd. Tevens zag het Fonds zich genoodzaakt om aan 7 huurders de opzeg te betekenen, voornamelijk als gevolg van verschillende mutatieweigeringen of omwille van de uitvoering van noodzakelijke werken die niet konden worden uitgevoerd in aanwezigheid van de huurders. Eén van deze gezinnen werd geherhuisvest door het Fonds, voor een ander is het bereid, onder bepaalde voorwaarden, een mutatievoorstel te overwegen. In 2009 werd ook de nodige aandacht besteed aan het opstellen van 4 huishoudelijke reglementen. v Het beheer van de betalingen. Wat betreft de betalingen verschuldigd door de huurders, stelt men vast dat in 2009 de achterstallen toenamen met 100.773,95 EUR, tegenover 89.342,69 EUR en 95.857,05 EUR resp. in 2008 en 2007. Wat verstaat men onder achterstallen: dit zijn onbetaalde huurgelden en huurlasten (water-, gas- en electriciteitsrekeningen), openstaande rekeningen ingevolge huurschade na beëindiging van de huurovereenkomst, terugvorderbare procedurekosten en achterstallige huurtoelagen. Rekeninghoudend met de evolutie van de door de huurders verschuldigde bedragen is dit geen slecht resultaat o.a. omdat, wellicht omwille van een administratieve inhaalbeweging, er 78,84 % meer huurlasten werden doorberekend dan in 2008. In 2009 werd er een bedrag van 558.129,88 EUR aan huurlasten geboekt op debet van de 106
huurder, daar waar dit in 2008 slechts 310.345,03 EUR bedroeg. Ten opzichte van 2008, steeg het totaal aan maandelijks te betalen bedragen met 5,51 % en de verschuldigde huurtoelagen met 5,93 %. In 2009 werd er een totaal bedrag van 5.314.363,06 EUR ten laste gelegd van de huurders, tegenover 4.826.529,29 EUR in 2008, zijnde een verhoging met 10,31 %. Het is interessant om vast te stellen dat 83,59 % van alle bedragen die in 2009 op debet van de huurders of ex-huurders werden geplaatst, huurgelden waren, 10,48 % waren huurlasten en 5,93 % huurtoelagen. Wanneer men het totale bedrag dat sedert de oprichting van de huurhulp in 1976 ten laste van de huurders werd gesteld, vergelijkt met het totaal opgebouwd bedrag aan achterstallen tussen 1976 en eind 2009, dan stelt men vast dat de achterstallen 2,72 % bedragen van het gecumuleerd vervallen bedrag, zijnde 1.765.674,24 EUR op 65.019.274,91 EUR. 56,84 % van voormeld totaal aan achterstallen, werd met de jaren geboekt in verlies. Het lijkt ons eveneens nuttig om even stil te staan bij de snelle evolutie van de door de huurders verschuldigde bedragen. Naast uiteraard de uitbreiding van het aantal huurwoningen, spelen eveneens de hogere huurprijzen, omwille van de sterk groeiende kostprijs voor renovatie en nieuwbouw, en de snel stijgende energiekosten een rol. Dit alles in een context waarbij het sociaal-economisch profiel van de huurders quasi ongewijzigd blijft. Wanneer men bv 2009 vergelijkt met 2005, dan stelt men vast dat in het jaar 2009, al onze huurders samen 39,08 % meer aan huurgelden, huurlasten en huurtoelagen dienden te betalen dan in 2005. Sedert het in voege treden van de wet van 5 juli 1998 betreffende de collectieve schuldenregeling, hebben 18 huurders een verzoekschrift ingediend bij de bevoegde rechtbank tot een aanduiding van schuldbemiddelaar, waaronder 3 in 2009. In 2009 werden er 20 gerechtelijke procedures tot terugvordering van huurachterstallen ingezet, waaronder er 11 leidden tot een vonnis met vaststelling van een terugbetalingsplan, 4 tot een vonnis bij verstek en 5 procedures waren nog hangende eind 2009. Tenslotte werden er 5 huurders verplicht hun woning te verlaten, waaronder 3 op basis van een vonnis uitgesproken vóór 2009 en 2 ingevolge een vonnis uitgesproken in 2009; 3 andere huurders hebben hun woning verlaten vóór de gerechtelijke uitdrijving. c) De evolutie van het patrimonium in de loop van het dienstjaar. v De investeringen. Ter herinnering: sedert 1997 werd er jaarlijks een investeringsbedrag ingeschreven voor de productie van 50 nieuwe woningen. In 2007 kon dit aantal slechts gehaald worden dankzij het ontvangen van stedenbouwkundige lasten. In 2008 werd er ingevolge de beperkte financiële middelen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, slechts de productie van 34 woningen voorzien, waarvan 24 gefinancierd werden via het investeringsvermogen en 10 via stedenbouwkundige lasten. Dit jaar kon echter geen enkel bedrag geïnvesteerd worden in de productie van huurwoningen. Bovendien werd er in 2009 geen enkele opbrengst uit stedenbouwkundige lasten ontvangen.
107
In het kader van het gewestelijk huisvestingsplan voor '500 woningen', werd er een gebouw gelegen op de hoek van de Edingen- en de Nicolas Doyenstraat in Sint-JansMolenbeek aangekocht op vraag van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering. Het betreft een gebouw bestaande uit 33 appartementen en 15 parkeerplaatsen. In de loop van het jaar werd het project aangepast en overgeheveld naar de huurhulpsector. Voor meer gegevens ivm dit huisvestingsplan, verwijzen wij naar sectie III E, hierna. Zoals in het vorig jaarverslag vermeld, werd de investering voorzien voor de oprichting van 9 woningen in de Vanderlindenstraat te Schaarbeek, aangewend voor de sector van de hypothecaire leningen. Gezien er dit jaar geen enkele nieuwe investering kon voorbehouden worden ter compensatie van deze verrichting, werden deze 9 woningen geschrapt van de lijst van woningen in ontwerp. Indien alle lopende projecten die op 31 december 2009 gepland zijn ook verwezenlijkt worden, zal het patrimonium van de huurhulpsector uit 1.217 woningen bestaan, inbegrepen deze die geproduceerd worden middels stedenbouwkundige lasten uit 2005, 2006 en 2007 en deze verworven via voormeld huisvestingsplan. Dit aantal omvat dus de bestaande woningen en de nieuwe woningen in productie- en ontwerpfase. v De verwezenlijkingen. Eind 2009 bestond het patrimonium van de huurhulp uit 368 gebouwen tegenover 365 op 31 december 2008. Het Fonds heeft in 2009, 69 woningen van het bestaande patrimonium gerenoveerd. Wat het nieuwe patrimonium betreft, werden er in de loop van 2009, 82 woningen beëindigd. •
De renovatie en het onderhoud van het oude patrimonium. In 2009 werd er in totaal een bedrag van 2.155.526,66 EUR uitgegeven voor de renovatie en het onderhoud van woningen die deeluitmaken van het oude patrimonium (met name woningen die reeds verhuurd werden in de huurhulpsector) , waaronder 1.163.764,40 EUR voor onderhoudswerken en 991.762,26 EUR voor investeringen (zijnde een renovatie die voor de eerste maal wordt uitgevoerd). Deze bedragen omvatten alle betaalde werken in 2009, ongeacht of de renovatie voor deze woningen beëindigd werd in 2009. Wat echter niet in deze bedragen zit, is de kostprijs van de tussenkomst van de onderhoudsploeg van het Fonds, maar wel van de geleverde materialen voor deze ploeg. Wanneer men dit vergelijkt met 2008, dan stelt men een stijging vast van 2,89 %, en in vergelijking met 2007, met 27,56 %. Deze vrij hoge uitgave is o.a. te verklaren door het feit dat er in 2009, 69 woningen werden gerenoveerd tegenover 64 in 2008 en door substantiële werken, zoals hierna beschreven, in woningen die nog verhuurd zijn. Het is nu reeds meer dan 10 jaar geleden dat het Fonds begonnen is met een renovatie en vernieuwing in de diepte van zijn oude patrimonium en dit volgens de door de raad van bestuur vastgelegde richtlijnen van oktober 1997. Circa 320 woningen van de oude generatie (categorie 1) werden ondertussen aldus gerenoveerd volgens de in voege zijnde gezondheidsnormen, waarbij bijzonder belang werd gehecht aan de veiligheid van de technische installaties. De draagstructuuur van de houten vloeren blijft het zwakke punt in het klassieke patrimonium van de huurhulp. De renovatiewerken omvatten voornamelijk de ventilatie en sanering van de sanitaire ruimtes, de isolatie en de hernieuwing van 108
Gebouw waarin 2 woningen zijn ondergebracht - transformatie van een duplex met 5 slaapkamers en creatie van een private trap.
Renovatie van een driekamerappartement in een gebouw met 2 woningen.
109
Gebouw waarin 3 woningen zijn ondergebracht - herinrichting van een vierkamerwoning en renovatie van de gevels.
daken, het plaatsen van dubbel glas met een goede energetische prestatie, het verwijderen van warmwaterboilers, enz en dit telkens een woning vrijkomt. Ter herinnering: de belangrijkste karakteristiek van het oude patrimonium van de huurhulp bestaat in zijn verspreiding over het hele Brusselse stadsweefsel waarbij het stigmatiseren van de huurders kan voorkomen worden. De oppervlakte van de woningen met gemiddeld 3 slaapkamers en het groot aantal ééngezinswoningen (30,98 %) en tweegezinswoningen (43,21 %), is bijzonder specifiek voor dit patrimonium. Bepaalde ééngezinswoningen hebben een bruto bewoonbare oppervlakte van circa 250 m² (5 tot 8 kamers). Rekening houdend met eisen inzake energieprestatie, het minimale technische comfort, de door de raad van bestuur vastgestelde afwerkingsgraad en de kostprijs van de werken, kan de totale kostpijs voor een dergelijke woning, na renovatie, 300.000,00 EUR bedragen. Dit houdt in dat er een minimale huurprijs van 1.337 EUR zou moeten gevraagd worden om aan de minimale rentabiliteitsnorm te voldoen. Zoals hierna verduidelijkt, laat de gemiddelde huur die men vraagt in functie van het inkomen van de huurders, niet toe om een rendementsdrempel te bereiken waarbij een financiel evenwicht kan worden bekomen. Bijgevolg leiden al deze factoren tot een reeks vragen naar de toekomst van deze grote woningen die echter noodzakelijk blijven voor hele grote gezinnen en die men praktisch niet terugvindt in het patrimonium van de sociale huisvesting in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Mocht men vandaag woningen bouwen met dezelfde karakteristieken, oppervlaktes en kwaliteiten, dan zouden deze gemakkelijk meer dan 500.000,00 EUR per woning (meer dan 200 m² en 6 tot 8 kamers) kosten. Het Fonds blijft er van overtuigd dat men in de mate van het mogelijke, een redelijk aantal grote woningen zal moeten behouden, maar bepaalde gebouwen toch zal moeten opslitsen, rekening houdend enerzijds met de vermindering van het aantal aanvragen voor grote woningen en anderzijds om een, te hoge huur, lasten inbegrepen, te vermijden voor de huurders. Parallel hiermee, blijft het Fonds het gezond karakter en het comfort van de woningen die bezet zijn, verbeteren en dit vaak in zeer moeilijke omstandigheden. Zo heeft het Fonds in 2009, 15 badkamers en 6 keukens grondig gerenoveerd, 8 nieuwe ketels voor warmwaterproductie geplaatst met verwijdering van de boilers en de gasconvectoren. Anderzijds heeft het Fonds 13 ketels vervangen, waarvan een groot deel omwille van een te snelle slijtage ingevolge verkeerde manipulatie of onvoldoende onderhoud. Mocht dit zo zijn, dan zal het Fonds een raming maken van het aandeel van de kosten ten laste van de huurder en zal dit hem later aangerekend worden na uitvoering van de werken. Deze tekorten verergeren aldus de reeds precaire financiële situatie van de huurders en versterken dan ook het financiële deficit van de sector. Er dient aan herinnerd dat de renovatie van badkamers en keukens noodzakelijk is omwille van ouderdom, gebrek aan onderhoud, van onachtzaamheid en van waterlekken die niet tijdig werden vastgesteld en die mettertijd de houtstructuur van de vloeren en de omlijstingen hebben aangetast (ontwikkeling van zwammen).Deze dossiers vergen een zware administratieve en technische opvolging omdat het proces van de schadedossiers bij de verzekeringsmaatschappijen weken kan aanslepen wanneer er onenigheid is tussen de partijen wat betreft de aansprakelijkheid voor de schade. Zo werden er door het Fonds 44 aangiften van waterschade, brand of vandalisme, overgemaakt aan de verzekeraar in 2009, terwijl er nog 33 dossiers uit vorige jaren nog niet afgesloten waren, meestal omwille van hun complex karakter. 69 door huurders verlaten woningen werden in 2009 gerenoveerd en afgewerkt. Deze woningen vallen onder volgende categorieën:
110
HUURHULP NIEUWE WONINGEN Terrein nog te bepalen binnen Brussel Stad 10 woningen Stedenbouwkundige lasten
In realisatie Wauters
Gepland
1 woning Slachthuis Koningschap
20 woningen
2 woningen Zwarte Paard Antwerpsestw
31 woningen
1 woning
Kweepereboom 10 woningen
Requette-Candries 54 woningen Birmingham 36 woningen
Herder
Bergen
21 woningen
4 woningen
Coenraets
Denemarken
72 woningen
14 woningen
266 NIEUWE WONINGEN IN PRODUCTIE 10 NIEUWE WONINGEN GEPLAND SITUATIE OP 31/12/2009 111
∗ 12 woningen van categorie 1: woningen van de eerste generatie zonder centrale verwarming, zonder centrale warmwaterproductie. De ramen met enkel glas en het binnenschrijnwerk zijn vaak verouderd, de electrische instalaties zijn onvolledig en problemen van structuur zijn soms oorzaak van waterinfiltratie via daken of via de badkamer waar geen goede vloerbekleding is. Vaak zijn er ook andere karakteristieken die nodig aan modernisering toe zijn. Voor deze categorie woningen, moet er meer en meer overgegaan worden tot een openbare aanbesteding voor werken, aangezien de drempel om een onderhandse procedure te kunnen inzetten vaak overschreden wordt. Hierdoor verlengt de renovatieduur en vergt dit, zo nodig, de tussenkomst van een architect. ∗ 8 woningen van categorie 2: woningen die na aankoop een grondige tussenkomst vereisten, maar die niet meer beantwoorden aan de meest recente normen. Zij beschikken meestal over centrale verwarming die vaak energieverslindend is, terwijl de warmwaterproductie meestal verzekerd wordt via een gasboiler. De ramen hebben vaak dubbel glas maar zijn verouderd en de electriciteitsinstallaties zijn onvolledig. De sanitaire ruimtes en de afwerking in het algemeen, zijn vrij summier. ∗ 49 woningen van categorie 3: woningen van de jongste generatie, die na een aantal maanden of jaren bewoning, verlaten worden en die een lichte opfrissing vergen of eventueel belangrijkere herstellingswerken, in functie van de wijze waarop de huurder zijn woonst heeft onderhouden. In vergelijking met vorige jaren, stelt men een lichte vermindering vast van het aantal renovaties voor woningen van categorie 1 en 2 en een verhoging voor deze van categorie 3. •
Het patrimonium in creatie. De uitgaven voor de renovatie/(herop)bouw van nieuwe woningen (met name woningen die voorheen nog nooit verhuurd werden in de sector) bedroegen eind 2009, 6.282.975,27 EUR. Dit bedrag houdt alle facturen in voor werken betaald in de loop van het jaar, ongeacht of deze woningen al dan beëindigd werden in 2009. 5 gebouwen werden in deze categorie na renovatie of bouw beïndigd in 2009. Deze gebouwen omvatten 46 woningen. Naast deze gebouwen, dient zoals hiervoor vermeld, nog het gebouw van 33 appartementen op de hoek van de Edingen- en de Nicolas Doyenstraat in Sint-JansMolenbeek, aangekocht in het kader van het Huisvestingsplan, te worden toegevoegd. Er werden eveneens 3 andere 'nieuwe' woningen gecreëerd ingevolge de opsplitsing van 2 'oude' gebouwen. Een ééngezinswoning werd opgesplitst in 3 appartementen en een tweegezinswoning in 3 appartementen. De kleinste supplementaire woningen ingevolge de opsplitsing, worden als 'nieuwe' woningen beschouwd. De kostprijs en de oppervlaktes van de andere woningen van deze gebouwen, vallen onder de renovatie en het onderhoud van het 'oude' patrimonium en zijn aldus opgenomen in tabel 2. De totale bruto oppervlakte van deze 82 afgewerkte woningen bedraagt 9.169 m². De gemiddelde bruto oppervlakte per woning 111,82 m². Kostprijs van het perceel inbegrepen, maar zonder de parkeerplaatsen, bedraagt de gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m², 1770,48 EUR.
112
Bouw van een complex met 11 woningen bestemd voor de huurhulp.
School wordt omgebouwd tot 25 woningen.
Bouw van 15 woningen bestemd voor de huurhulp.
113
De totale bruto bewoonbare oppervlakte van de 82 afgewerkte woningen bedraagt 9.169 m². De gemiddelde bruto oppervlakte per woning is 89,16 m². Grondprijs inbegrepen, maar zonder parkeerplaatsen, bedraagt de gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m², 2.220,45 EUR. De gemiddelde kostprijs per woning bedraagt 197.975,61 EUR, waarvan 20.102,48 EUR (zijnde 10,15 %) voor de aankoop (kosten inbegrepen) en 177.873,13 EUR (of 89,95 %) voor de kostprijs van de renovatie of de bouw. Laat het ons hier even hebben over het resultaat van 2 gebouwen geproduceerd in de “Dailly” verkaveling, Louis Scutenairestraat en Marcel Mariënstraat te Schaarbeek. Het eerste gebouw omvat 15 woningen en het tweede 11 woningen. Ter herinnenering: de aankoop van deze percelen kaderde binnen de heropbouw van de site van de Dailly” kazerne. De toenmalige Staatssecretaris voor huisvesting, de heer Alain Hutchinson, wenste “dat deze gebouwen originele en vernieuwende karakteristieken ten opzichte van klassieke constructies, zouden hebben, zonder echter afbreuk te doen aan aspecten als woonomgeving en functionaliteit. Het is de bedoeling om echt te kiezen voor een hedendaagse architectuur”. Beide projecten houden enige complexiteit in qua architectuur. Bij de vraag naar projecten, werd aan de ontwerpers een grotere vrijheid gegeven dan normaliter. De projecten werden door eenzelfde jury en met dezelfde criteria onderzocht. Ook al werden de budgetten vrij correct nageleefd en ook al was de weerslag van de grondprijs vrij gelijklopend tussen het perceel van de Marcel Mariënstraat, 122,42 EUR/bruto bewoonbare m², en de Louis Scutenairestraat, 107,65 EUR/bruto bewoonbare oppervlakte, was het project van de Marcel Mariënstraat veel duurder (2.449,60 EUR per bruto bewoonbare m²) dan het project Louis Scutenaire (1.933,69 EUR per bruto bewoonbare m²). Beide werven werden echter tegelijkertijd toevertrouwd aan eenzelfde aannemer! Bovendien is de gemiddelde grootte van de appartementen quasi identiek, 101,90 m² voor de Marcel Mariënstraat en 99,53m² voor de Louis Scutenairestraat. De wens om resoluut voor een hedendaagse architectuur te kiezen, vertaalt zich voor de Marcel Mariënstraat via veelvuldige architecturale middelen, door “thermische buffers” te creëren (wintertuinen bij de leefruimtes), uitgesproken gevels, grote zelfdragende vloerstenen met daaronder de waterdistributie en -evacuatie wat latere wijzigingen in de wooninrichting mogelijk maakt ( het aspect van het duurzame en het moduleerbare wonen maar erg kostelijk en ingewikkeld qua structuur: vloertegels van 45 cm dikte, vele overhangende delen), ingewikkelde plannen en binnendistributie, grote tweegevel duplexappartementen (oost-west), vele terrassen, veelvuldige opsplitsingen van het buitenschrijnwerk, de creatie van 'penthouses' op de hoogste verdieping, ruime gemeenschappelijke overlopen als ontmoetingsruimte. Het gebouw in de Scutenairestraat heeft haast een revolutionaire gevel (bekleed met rondhout) maar omvat grote belichte ruimtes gericht op private terrassen. De distributie via buitengangen is vrij simpel en de structuur is efficiënt ondanks de moeilijke vorm van het perceel dat de hoek vormt van 2 straten. Zowel het gebouw van de Marcel Mariënstraat als dat van de Louis Scutenairestraat heeft verschillende duplexappartementen en 'penthouse' woningen die doorlopend zijn. Dit laatste gebouw is bovendien voorzien van zonnepanelen wat de impact van het energieverbruik voor de sanitaire warmwaterproductie zal verbeteren. Relatief dure decoratieve structuren die een hellend dak voorstelden, dienden te worden geplaatst om te voldoen aan de verkavelingsvoorschriften. Een kunstwerk van Jean GLIBERT siert de gemeenschappelijke trapkast. De twee projecten beantwoorden aan de wensen van de toenmalige Staatssecretaris. Gekozen door eenzelfde jury op basis van dezelfde criteria, hebben beide echter een heel verschillend resultaat. Dit verschil bewijst dat de noties van kostprijs en kwaliteitsarchitectuur niet noodzakelijk met elkaar verbonden zijn. 114
Een oud industrieel gebouw wordt omgebouwd tot 28 woningen-ateliers die zullen worden verhuurd aan artiesten.
Creatie van een gebouw met 14 passiefwoningen die zullen worden verkocht. Voorgevel.
Achtergevel.
115
In vergelijking met het jaar 2000, stelt men volgende evolutie vast: -
de gemiddelde kostprijs per woning evolueert van 116.830,18 EUR naar 197.975,61 EUR, zijnde een verhoging met 69,46 %; de gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte gaat van 113,56 m² naar 89,16 m², zijn een vermindering met 21,49 %; de gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare oppervlakte evolueert van 1.028,81 EUR naar 2.220,45 EUR, zijnde een verhoging met 115,83 %.
d) De rentabiliteit van de nieuwe verhuringen. Gedurende het jaar 2009, werden er 91 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten, waaronder 72 met kandidaat-huurders en 19 ingevolge een verhuis van de huurder. Er wordt geen rekening gehouden met 46 nieuwe verhuringen en dit om volgende redenen: •
6 verhuringen vloeiden voort uit specifieke overeenkomsten met de vzw's LAMA, BAITA/PAG ASA, LHIVING en LES 3 POMMIERS, die niet werden opgenomen omwille gezien het feit dat de rotatie van de huurders omwille van de bijzondere doelstellingen van deze verenigingen, veel groter is dan het gemiddelde. Bepaalde huurovereenkomsten zijn van zeer korte duur. Het huurklaar maken van 2 van deze woningen van de jongste generatie, gelegen Vondelstraat, heeft heel wat gekost omwille van de renovatie van de badkamers;
• 40 verhuringen betroffen woningen van de jongste generatie die gemiddeld 6.634,74 EUR hebben gekost om huurklaar te maken. Wanneer men dit vergelijkt met 2008 (4.083,53 EUR) is dit een verhoging met 62,47 %. Het betreft voornamelijk herstellingen ingevolge huurschade, het herschilderen en soms belangrijke werken ingevolge infiltratie, breuken in de riolering of de behandeling van stijgend vocht of zoals voor de Keizer Karelstraat een volledige herinrichting van de woning. De kostprijs voor de manuren van onze onderhoudsploeg alsook voor de gebruikte materialen, zijn wel opgenomen in dit gemiddelde. De gemiddelde bewoningsduur van deze woningen van de jongste generatie, door de huurders verlaten, bedraagt 37,62 maanden. Wanneer men geen rekening houdt met de verhuringen via voormelde verenigingen, bedraagt de bewoningsgraad 40,69 maanden. Tabel 21 hierna, geeft het detail weer van deze woningen van de zogezegde “jongste generatie”, terug verhuurd in 2009. Onder de 45 verhuringen, waar rekening mee wordt gehouden, zijn er: • 20 die betrekking hebben op de oude woningen die, zoals hiervoor gesteld, een technische onderhoud en een volledige en noodzakelijke renovatie hebben ondergaan; • 25 die betrekking hebben op nieuwe woningen uit het patrimonium dat nog niet verhuurd werd in de huurhulpsector. De gemiddelde kostprijs van de nieuwe woningen (zijnde 179.722,30 EUR) overschrijdt met 20,30 % de gemiddelde kostprijs van de volledig hernieuwde oude woningen (zijnde 149.399,02 EUR). Dit verschil was 53,95 % in 2008, 46,66 % in 2007, 39,28 % in 2006, 37,50 % in 2005, 36,64 % in 2004, 27,80 % in 2003, 36,93 % in 2002, 59,55 % in 2001 en 40,79 % in 2000. Voor de oude woningen die in 2009 terug in huur werd gegeven, bedroeg het gemiddeld maandelijks door de huurders te betalen bedrag 572,23 EUR, wat een jaarrentabiliteit van
116
4,60 % geeft van hun gemiddelde kostprijs, zijnde een bedrag van 5,06 EUR/bruto bewoonbare m². Voor de nieuwe woningen, houdt het gemiddeld maandelijks te betalen bedrag van 497,19 EUR een jaarlijkse rentabiliteit in van 3,32 % van de gemiddelde kostprijs, zijnde een te betalen bedrag van 6,05 EUR/bruto-bewoonbare m². De maximale invloed van de huurtoelagen op de rentabiliteit bedraagt 0,55 % voor de oude woningen en 0,43 % voor de nieuwe woningen. Onderstaande bemerkingen houden geen rekening met deze toelagen: •
de gemiddelde rentabiliteit van de nieuwe woningen ligt 1,28 % lager dan deze van de oude woningen;
•
6 (30 %) van de 20 oude woningen hebben een rentabilteit gelijk aan of hoger dan 5,35 %, zijnde het theoretisch noodzakelijke percentage. Zonder rekening te houden met de woningen in erfpacht, wordt er maximaal een rentabiliteit van 6,64 % behaald. De woning is gelegen Jachtlaan te Etterbeek;
•
2 (8 %) van de nieuwe woningen, hebben een rentabiliteit hoger dan 5,35 %. De hoogste rentabiliteit wordt bekomen voor de Grisarstraat te Anderlecht, met name 5,77 % en de laagste voor de Marconistraat te Vorst;
•
Het verschil tussen de theoretisch minimale rentabiliteit, berekend aan 5,35 %, en de reële rentabiliteit bedraagt: Verschil (in EUR)
Totaal van de maandelijks te betalen bedragen ( in EUR) Aan de fictieve minimale referentierentevoet (5,35 %) (A)
Aan de reële jaarrentevoet
Totaal
(B)
(C) = (B) - (A)
Oude
13.321,41
11.444,53
- 1.876,88
- 93,84
Nieuwe
20.031,55
12.429, 74
- 7.601,81
- 304,07
Totaal
33.352,96
23.874,27
- 9.478,69
- 210,64
Woningen
Gemiddeld deficit per woning
Dit deficit dat reeds jaren wordt medegedeeld, is continu en alarmerend. Men blijft ver van de minimale rentabiliteit (5,35 %) noodzakelijk om de leefbaarheid van de huurhulp te waarborgen. Er dient hier nogmaals gesteld dat deze sector op zich niet leefbaar is, rekening houdend met de eigen investeringen van het Fonds en met de gewestelijke tussenkomsten terzake. De evolutie van dit deficit sedert het jaar 2000 vraagt een belangrijke reflectie over de toekomst en de herfinanciering van de sector. Onderstaande tabel geeft voor elk dienstjaar het globale maandelijkse deficit weer, het gemiddeld deficit per woning alsmede het aantal woningen waarmee jaar per jaar rekening werd gehouden en dit sedert 2000:
117
Jaar
Globaal maandelijks deficit (*) (in EUR) (1)
2000
- 7.211,77
Aantal woningen (2)
Gemiddeld maandelijks deficit per woning (in EUR)
Oud Nieuw 28
Kostprijs van de woning (3)
Gemiddeld maandelijks te betalen bedrag (4)
59
122,23
102.518,39
334,83
68
67,10
98.744,31
373,14
60
110,11
113.234,57
394,72
75
115,06
116.234,40
403,15
91
101,33
123.910,10
451,10
68
130,45
141.319,19
499,60
64
133,48
142.689,74
502,68
53
41,86
130.027,26
537,85
39
96,45
136.756,12
513,25
45
210,63
166.245,29
530,54
31
2001
- 4.562,56
2002
- 6.606,81
2003
- 8.744,72
2004
- 9.220,71
2005
- 8.870,52
39 29 37 23 48 28 34 57 30 38
2006
- 8.542,69
2007
- 2.218,35
2008
- 3.761,67
2009
-9.478,69
(*) (1) (2) (3) (4)
32 32 33 20 20 19 20 25
Verschil in de te ontvangen bedragen op basis van een rentevoet van 5,35 % en van de werkelijk ontvangen huurgelden. Maandelijks deficit voor alle woningen verhuurd in de loop van het jaar (zowel nieuwe als oude, grondig gerenoveerde woningen). Aantal nieuwe woningen en gerenoveerde oude woningen in de loop van het jaar (tabel 17 & 18). Gemiddelde kostprijs van de nieuwe en de gerenoveerde woningen in de loop van het jaar Gemiddeld te betalen bedrag door de huurders.
Zo stelt men vast dat het gemiddelde deficit per woning in 2009 meer dan verdubbeld is ten opzichte van 2008 en dat het gemiddeld deficit per jaar, tussen 2000 en 2009, 112,87 EUR bedraagt. Het niveau van het deficit dat men als sociaal kan kwalificeren, hangt voornamelijk af van de kostprijs van de nieuw geproduceerde woningen en van de oude woningen die grondig werden gerenoveerd alsmede van de financiële mogelijkheden van de huurders. De kostprijs van bepaalde projecten van renovatie van het oude patrimonium ligt soms even hoog dan voor nieuwe woningen, wat de solidariteit via een hoger rendement dan de vereiste 5,35 %, voor de oude woningen, vermindert.
* * 118
*
B. STATISTIEKEN.
Tabel 1 - Samenstelling van de huurdersgezinnen (*) - 2009.
Aantal gezinnen
Samenstelling van de gezinnen
Aantal
Aantal kinderen
%
Aantal huurders Alleenstaand
Samenwonend
Aantal inwonenden
Totaal aantal bewoners
Alleenstaand
80
10,40
-
80
-
5
85
Twee volwassenen
38
4,94
-
-
76
2
78
Gezinnen met 1 kind
100
13,00
100
51
98
10
259
Gezinnen met 2 kinderen
162
21,07
324
65
194
10
593
Gezinnen met 3 kinderen
161
20,94
483
65
192
16
756
Gezinnen met 4 kinderen
131
17,04
524
37
188
17
766
Gezinnen met 5 kinderen
63
8,19
315
10
106
2
433
Gezinnen met 6 kinderen
22
2,86
132
6
32
2
172
Gezinnen met 7 kinderen
7
0,91
49
1
12
-
62
Gezinnen met 8 kinderen
3
0,39
24
1
4
1
30
Gezinnen met 9 kinderen
2
0,26
18
1
2
3
24
769
100,00
1.969
317
904
68
3.258
Totaal
(*) op basis van de gegevens van de laatste huurdersenquête en de gegevens in verband met de nieuwe huurdersgezinnen.
Tabel 2 - Indeling van de huurdersgezinnen naargelang zij al dan niet huurtoelagen bekomen 2009. Gezinnen die
Aantal
%
- aan 100 % (normale huurtoelagen)
80
10,40
- aan 50 % (normale huurtoelagen)
68
8,84
- aan 100 % (gehandicapten/bejaarden)
31
4,04
Totaal (A)
179
23,28
geen huurtoelage meer bekomen (B)
130
16,90
geen huurtoelagen bekwamen (C)
408
53,06
huurtoelagen afwachten (D)
52
6,76
Totaal (A) + (B) + (C) + (D)
769
100,00
huurtoelagen bekomen
119
SPREIDING VAN DE WONINGEN IN DE HUURHULP PER GEMEENTE IN 2009 (in percentages)
- dan 2 %
1 2A 3 4 5 6 2B 7 8 2C 2D
van 2 tot – dan 4 %
= = = = = = = = = = =
Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-Over-Heembeek
van 4 tot – dan 10 %
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
= = = = = = = = = = =
120
Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde
10 % en meer
Tabel 3 - Spreiding van alle huurdersgezinnen volgens hun grootte en hun gemiddeld maandelijks netto-inkomen (met of zonder kinderbijslag) - 2009. Samenstelling van de gezinnen
Aantal gezinnen
Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (zonder kinderbijslag)
Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (met kinderbijslag)
Gezinnen zonder kind
118
1.106,17
1.115,42
Gezinnen met 1 kind
100
1.510,30
1.612,05
Gezinnen met 2 kinderen
162
1.599,57
1.888,52
Gezinnen met 3 kinderen
161
1.745,45
2.249,04
Gezinnen met 4 kinderen
131
1.942,70
2.674,29
Gezinnen met 5 kinderen
63
2.070,29
3.070,49
Gezinnen met 6 kinderen
22
1.815,59
3.019,09
Gezinnen met 7 kinderen
7
1.929,00
3.264,86
Gezinnen met 8 kinderen
3
2.651,00
4.696,00
Gezinnen met 9 kinderen
2
1.679,00
3.934,50
769
1.653,30
2.101,25
Totaal
Tabel 4 - Gemiddeld maandelijks bedrag (1) ten laste van alle huurdersgezinnen en naargelang hun grootte in percentage van hun inkomen - 2009. Samenstelling van de gezinnen
Aantal gezinnen
Gemiddeld maandelijks bedrag (in EUR)
% van het inkomen (2)
Gezinnen zonder kind
118
330,84
29,66
Gezinnen met 1 kind
100
436,71
27,09
Gezinnen met 2 kinderen
192
471,72
24,94
Gezinnen met 3 kinderen
161
519,99
23,12
Gezinnen met 4 kinderen
131
567,57
21,22
Gezinnen met 5 kinderen
63
596,56
19,43
Gezinnen met 6 kinderen
22
640,03
21,20
Gezinnen met 7 kinderen
7
706,99
21,66
Gezinnen met 8 kinderen
3
744,88
15,86
Gezinnen met 9 kinderen
2
712,40
18,11
769
490,72
23,35
Totaal
(1) het betreft het maandelijks door de huurder te betalen bedrag. Het bestaat normaal uit een deel van de contractuele huur en het andere deel bestaat uit huurtoelagen of wordt ten laste genomen van het Fonds in functie van de modaliteiten bepaald door de Raad van Bestuur. (2) het betreft het gemiddeld maandelijks netto-inkomen, kinderbijslag inbegrepen.
121
Tabel 5 - Samenstelling van de nieuwe huurdersgezinnen - 2009.
Samenstelling van de gezinnen
Aantal gezinnen
13
-
-
13
-
-
8
-
8
8
2
12
-
22
31,94
46
10
26
-
82
15
20,83
45
8
14
-
67
4
5,56
16
1
6
-
23
3
4,16
15
1
4
-
20
1
1,39
6
-
2
-
8
1
1,39
7
-
2
-
9
72
100,00
143
35
74
-
252
18,06
4
5,56
8
11,11
23
Twee volwassenen Gezinnen met 1 kind
Gezinnen met 4 kinderen Gezinnen met 5 kinderen Gezinnen met 6 kinderen Gezinnen met 7 kinderen Totaal
Totaal aantal bewoners
-
13
Gezinnen met 3 kinderen
Aantal inwonenden
Samenwonend
%
Gezinnen met 2 kinderen
Aantal huurders Alleenstaand
Aantal Alleenstaand
Aantal kinderen
Tabel 6 - Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun sociaal-professioneel statuut (1) en hun maandelijks netto-inkomen (kinderbijslag niet inbegrepen) - 2009. Inkomens (in EUR)
Sociaalprofessioneel statuut
< of = leefloon (2)
> leefloon en < of = maximale werkloosheidsuitkering (3)
> maximale werkloosheidsuitkering en < of = € 1.400,00
> € 1.400,00
Totaal
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
13
18,05
19
26,38
2
2,78
4
5,56
38
52,70
Arbeider
1
1,39
5
6,94
1
1,39
17
23,61
24
33,33
Bediende
1
1,39
1
1,39
-
-
4
5,56
6
8,31
Zelfstandige
-
-
-
-
Gepensioneerd
2 17
Zonder beroep
Totaal
-
-
-
-
-
2,78
-
-
-
-
2
2,78
4
5,56
23,61
25
34,71
3
4,17
27
37,51
72
100,00
-
(1) Stemt overeen met het hoogste inkomen van een van de partners. (2) Het leefloon bedraagt op 31/12/2009, 967,72 EUR. (3) De maximale werkloosheidsuitkering bedraagt op 31/12/2009, 1.323,92 EUR.
122
Tabel 7 - Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun grootte en hun gemiddeld maandelijks netto-inkomen (met of zonder kinderbijslag) - 2009. Samenstelling van de gezinnen
Aantal gezinnen
Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (zonder kinderbijslag)
Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (met kinderbijslag)
Gezinnen zonder kind
17
973,29
973,29
Gezinnen met 1 kind
8
1.326,63
1.423,25
Gezinnen met 2 kinderen
23
1.442,30
1.707,43
Gezinnen met 3 kinderen
15
1.431,40
1.913,27
Gezinnen met 4 kinderen
4
1.672,50
2.515,75
Gezinnen met 5 kinderen
3
1.835,00
2.863,33
Gezinnen met 6 kinderen
1
1.513,00
2.642,00
Gezinnen met 7 kinderen
1
1.450,00
3.063,00
72
1.346,68
1.670,28
Totaal
Tabel 8 - Gemiddeld maandelijks bedrag (1) ten laste van de nieuwe huurdersgezinnen en naargelang hun grootte in percentage van hun inkomen - 2009. Samenstelling van de gezinnen
Aantal gezinnen
Gemiddeld maandelijks bedrag (in EUR)
% van het inkomen (2)
Gezinnen zonder kind
17
341,37
35,07
Gezinnen met 1 kind
8
488,55
34,33
Gezinnen met 2 kinderen
23
511,64
29,97
Gezinnen met 3 kinderen
15
557,61
29,14
Gezinnen met 4 kinderen
4
589,43
23,43
Gezinnen met 5 kinderen
3
642,37
22,43
Gezinnen met 6 kinderen
1
651,93
24,68
Gezinnen met 7 kinderen
1
827,75
27,02
72
494,56
30,69
Totaal
(1) het betreft het maandelijks door de huurder te betalen bedrag. Het bestaat normaal uit een deel van de contractuele huur en het andere deel bestaat uit huurtoelagen of wordt ten laste genomen van het Fonds in functie van de modaliteiten bepaald door de Raad van Bestuur. (2) het betreft het gemiddeld maandelijks netto-inkomen, kinderbijslag inbegrepen.
123
Tabel 8 bis
- Evolutie van het gemiddeld maandelijks bedrag ten laste van de nieuwe huurdersgezinnen, per jaar en naargelang hun grootte. 2005
Samenstelling van de gezinnen
2006
2007
Maande- % van Maande- % van Maande- % van lijks het lijks het lijks het inkoinko- bedrag bedrag inko- bedrag men men men (1) (1) (1)
2008
2009
Maande- % van lijks het bedrag inkomen (1)
Maande- % van lijks het bedrag inkomen (1)
Gezinnen met maximum 1 kind
313,12
36,14
315,25
39,10
334,56
34,66
343,12
31,11
388,47
34,77
Gezinnen met 2 of 3 kinderen
512,33
33,67
483,65
31,56
495,82
30,88
542,70
28,16
529,79
25,37
Gezinnen met 4 kinderen of meer
599,15
24,26
599,93
27,11
639,68
30,77
647,41
25,94
640,50
23,67
(1) het betreft het gemiddeld maandelijks netto-inkomen, kinderbijslag inbegrepen.
Tabel 9 - Kostprijs van de woning voor de nieuwe huurdersgezinnen - 2009. Maandelijks bedrag zonder lasten
Oude woning
Nieuwe woning
Aantal
%
Aantal
%
12
16,66
5
6,94
250 - 375
9
12,50
4
5,56
376 - 500
29
40,28
27
37,50
501 - 625
16
22,22
25
34,72
6
8,34
11
15,28
- 250
626 en meer
124
Tabel 10 - Aard van de woning van de nieuwe huurders vóór hun herhuisvesting door het Fonds 2009. Aard van de woning
Aantal
%
ONGEZOND 1) Verbeterbaar 2) Verbeterbaar en overbevolkt 3) Overbevolkt 4) Niet verbeterbaar
15
20,83
9
12,50
19
26,39
0
0,00
2
2,78
ZONDER EIGEN WONING
12
16,67
Tot aal (A)
57
79,17
1) Scheiding van de partner
3
4,17
2) Uit woning gezet
0
0,00
3) Te hoge huurprijs
7
9,72
4) Onderbevolkt
0
0,00
5) Overbevolkt
5
6,94
Totaal B
15
20,83
Totaal (A) + (B)
72
100,00
FUNCTIONEEL ONAANGEPAST
GEZOND, maar
Tabel 11 - Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun grootte en het jaar van hun kandidatuurstelling (*). Jaar van de kandidatuur Gezinssamenstelling
Totaal Voor 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2000
Alleenstaanden en gezinnen zonder kinderen
-
-
-
-
-
-
3
7
1
-
6
17
Gezinnen met 1 kind
-
-
-
-
-
2
3
1
1
-
-
7
Gezinnen met 2 kinderen
-
-
-
-
1
2
11
8
-
-
-
22
Gezinnen met 3 kinderen
-
-
-
-
-
2
13
1
-
-
-
16
Gezinnen met 4 kinderen
-
-
-
-
1
1
2
1
-
-
-
5
Gezinnen met 5 kinderen
-
-
-
-
-
1
2
-
-
-
-
3
Gezinnen met 6 kinderen
-
-
-
-
-
-
1
-
-
-
-
1
Gezinnen met 7 kinderen
-
-
-
-
-
-
-
-
1
-
-
1
Totaal
-
-
-
-
2
8
35
18
3
-
6
72
(*) De jaarlijkse bijwerking laat toe om de gegevens van de wachtende kandidaten te actualiseren. Deze gebeurt globaal per jaar van kandidatuurstelling en/of bij een individuele convocatie.
125
Tabel 12 - Samenstelling van de huurdersgezinnen die de huurhulpsector verlieten - 2009.
Aantal gezinnen Gezinssamenstelling
Aantal kinderen
Aantal huurders
Aantal inwonenden
Totaal aantal bewoners
Alleenstaanden
Samenwonenden
-
15
-
-
15
2,22
-
-
2
-
2
8
17,78
8
6
4
1
19
Gezinnen met 2 kinderen
7
15,56
14
6
2
1
23
Gezinnen met 3 kinderen
3
6,67
9
1
4
-
14
Gezinnen met 4 kinderen
9
20,00
36
1
16
-
53
Gezinnen met 5 kinderen
2
4,44
10
-
4
-
14
45
100,00
77
29
32
2
140
Aantal
%
15
33,33
Twee volwassenen
1
Gezinnen met 1 kind
Alleenstaanden
Totaal
126
127
2 6.815.692,58
1 1.055.141,49
1.111.533,47
1.227.499,97
1.358.014,77
1.491.328,71
1.613.723,24
1.668.976,75
1.763.846,07
1.782.975,27
1.755.478,87
1.849.142,69
2.134.792,21
2.361.246,03
2.605.592,12
2.951.594,94
3.275.690,99
3.631.133,82
3.930.332,45
4.218.385,25
4.450.779,83
Jaar
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
5.340.357,70
4.782.227,82
4.471.882,79
4.022.774,62
3.656.918,89
3.409.131,51
3.150.281,65
2.898.327,61
2.702.710,65
2.464.529,76
2.243.400,16
2.032.082,75
1.805.622,87
1.598.714,49
1.400.486,76
1.239.965,17
1.073.957,22
937.524,54
814.129,48
3 703.035,23
Recuperatie totaal vervallen huurlasten sinds 1976 (*)
7.680.165,63
7.364.712,28
7.066.913,27
6.702.511,92
6.366.967,46
6.062.146,95
5.836.828,76
5.623.519,30
5.449.935,51
5.303.610,74
5.161.766,20
5.013.319,62
4.840.293,21
4.642.064,83
4.389.432,35
4.099.848,78
3.806.598,16
3.473.576,71
3.139.491,55
4 2.848.134,38
Totaal vervallen huurtoelagen sinds 1976 (*)
65.019.274,91
59.694.911,85
54.868.382,56
50.124.540,59
45.792.006,58
41.963.707,70
38.527.974,71
35.457.089,09
32.726.642,31
30.207.344,44
27.994.236,05
25.878.993,18
23.696.531,62
21.527.548,80
19.407.711,84
17.343.833,45
15.393.296,17
13.565.827,26
11.880.847,08
5 10.366.862,19
Gecumuleerd totaal 2 + 3 + 4 sinds 1976
762.081,95
731.884,97
718.309,16
674.356,86
546.533,58
502.384,77
490.619,81
472.319,03
387.865,19
310.997,47
293.760,77
292.344,30
314.804,94
329.041,10
356.909,61
293.742,32
249.926,28
224.093,99
237.366,18
6 264.541,48
Totaal achterstallen huur + lasten sinds 1976
1.003.592,29
933.015,32
857.248,44
805.343,69
753.775,12
743.407,40
717.734,71
639.173,44
593.615,11
574.704,03
539.309,37
499.888,72
450.675,73
386.467,67
347.285,64
324.796,86
290.273,18
274.057,47
236.452,05
7 182.084,41
Totaal in verlies geboekt sinds 1976
1.765.674,24
1.664.900,29
1.575.557,60
1.479.700,55
1.300.308,70
1.245.792,17
1.208.354,52
1.111.522,47
981.480,30
885.701,50
833.070,14
792.233,02
765.480,68
715.508,76
704.195,25
618.539,19
540.199,46
498.151,46
473.818,23
8 446.625,90
Totaal 6 + 7 sinds 1976
2,72
2,79
2,87
2,95
2,84
2,97
3,14
3,13
3,00
2,93
2,98
3,06
3,23
3,32
3,63
3,57
3,51
3,67
3,99
9 4,31
% van 8 tot 5
(*) Te betalen sommen : het deel van de huur rechtstreeks ten laste van de huurders. Vervallen sommen : de te betalen sommen, de huurlasten (o.a. water-, gas- en elektriciteitsrekeningen), de kosten gedragen door het Fonds ingevolge huurschade na het verlaten van de woning, de terugvorderbare procedurekosten en de huur- en installatietoelagen.
51.998.751,58
47.547.971,75
43.329.586,50
39.399.254,05
35.768.120,23
32.492.429,24
29.540.834,30
26.935.242,18
24.573.996,15
22.439.203,94
20.589.069,68
18.833.590,81
17.050.615,54
15.286.769,48
13.617.792,73
12.004.069,49
10.512.740,79
9.154.726,02
7.927.226,05
Gecumuleerde te betalen vervallen sommen sinds 1976 (*)
- Evolutie van de huuropbrengst en van de achterstallen (in EUR).
Jaarlijks vervallen te betalen sommen (*)
Tabel 13
128
Gemeente
10
2,71
358
97,29
10,60 9,24 5,44 4,08 1,90 0,27 0,00 10,60 2,18 4,35 0,54 0,00 21,47 0,54 4,62 9,78 6,79 0,00 0,54 1,09 3,26 0,00
39 34 0 15 7 1 0 39 8 16 2 0 79 2 17 36 25 0 2 4 12 0
0,27 0,27 0,27 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,27 0,54 1,09 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 2 4 0 0 0 0 0 0 368
40 35 21 15 7 1 0 39 8 16 2 0 79 3 19 40 25 0 2 4 12 0 100,00
10,87 9,51 5,71 4,08 1,90 0,27 0,00 10,60 2,18 4,35 0,54 0,00 21,47 0,81 5,16 10,87 6,79 0,00 0,54 1,09 3,26 0,00
nieuwe (1)
27,68
873
72,32
8,45 9,94 3,40 2,32 1,16 0,08 0,00 5,63 1,08 2,32 0,17 0,00 11,68 1,82 4,31 9,69 5,55 0,00 0,33 0,83 3,56 0,00
102 120 41 28 14 1 0 68 13 28 2 0 141 22 52 117 67 0 4 10 43 0 0,33 1,74 1,82 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,25 0,00 0,00 2,57 0,83 7,13 12,68 0,00 0,00 0,00 0,00 0,33 0,00 4 21 22 0 0 0 0 0 0 3 0 0 31 10 86 153 0 0 0 0 4 0 334
%
aantal
%
aantal
oude (2)
Woningen
(1) Gebouwen of woningen die nog geen voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die in renovatie of te renoveren zijn of die in opbouw of te bouwen zijn. (2) Gebouwen of woningen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten.
Totaal
%
aantal
%
oude (2)
aantal
nieuwe (1)
Gebouwen
- Verdeling van de gebouwen en woningen volgens gemeente - 2009.
Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-over-Heembeek Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde
Tabel 14
1.207
106 141 63 28 14 1 0 68 13 31 2 0 172 32 138 270 67 0 4 10 47 0
nieuwe (1)
100,00
8,78 11,68 5,22 2,32 1,16 0,08 0,00 5,63 1,08 2,57 0,17 0,00 14,25 2,65 11,44 22,37 5,55 0,00 0,33 0,83 3,89 0,00
oude (2)
Tabel 15 - Verdeling van de gebouwen volgens het aantal woningen waaruit zij bestaan of zullen bestaan - 2009. Nieuw (1)
Oud (2)
Aard van het gebouw
Aantal
%
30,98
114
30,98
159
43,21
159
43,21
0,00
42
11,41
42
11,41
1
0,27
20
5,43
21
5,70
met 6 of 10 woningen
1
0,27
14
3,81
15
4,08
met 11 of 15 woningen
1
0,27
3
0,82
4
1,09
met meer dan 15 woningen
7
1,90
6
1,63
13
3,53
10
2,71
358
97,29
368
100,00
Aantal
%
Aantal
%
eengezinswoning
0
0,00
114
tweegezinswoning
0
0,00
driegezinswoning
0
met 4 of 5 woningen
Totaal
(1) Gebouwen die nog geen deel hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die te renoveren of in renovatie zijn of te bouwen of in opbouw zijn. (2) Gebouwen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten.
Tabel 16 - Verdeling van de woningen volgens het aantal kamers waaruit zij bestaan of zullen bestaan - 2009. Nieuwe (1)
Oude (2)
Aard van de woning
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
met 1 kamer
83
6,88
108
8,94
191
15,82
met 2 kamers
151
12,51
181
14,99
332
27,50
met 3 kamers
41
3,40
308
25,52
349
28,92
met 4 kamers
15
1,24
188
15,58
203
16,82
met 5 kamers
0
0,00
74
6,13
74
6,13
met 6 kamers
0
0,00
10
0,83
10
0,83
met meer dan 6 kamers
0
0,00
4
0,33
4
0,33
44
3,65
0
0,00
44
3,65
334
27,68
873
72,32
1.207
100,00
nog niet vastgesteld gelijkgestelde lokalen Totaal
(1) Woningen die nog geen deel hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die te renoveren of in renovatie zijn of die te bouwen of in opbouw zijn. (2) Woningen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten.
129
Tabel 17 - Verdeling van de gebouwen en woningen (1) volgens de perimeter waarin ze zich bevinden - 2009. Gebouwen
Woningen
buiten R.V.O.H.R.
enkel in R.V.O.H.R. (2)
in R.V.O.H.R. en PWC (3)
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
Gebouwen
134
36,41
104
28,26
95
Woningen
335
27,75
334
27,68
461
(1) (2) (3) (4)
in R.V.O.H.R. en IW (4)
Aantal
%
Aantal
%
25,82
35
9,51
234
63,59
38,19
77
6,38
872
72,25
Inbegrepen de gebouwen en woningen waarvan de verwezenlijking aan gang of gepland is. Ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en renovatie. Perimeter van een wijkcontract (oude of lopende). Initiatiefwijk.
130
Totaal R.V.O.H.R.
131
C
Schaarbeek, Louis Scutenairestraat
352.754,06
319.857,00
2.511.100,00
Werken
12.418 ,26
Gemiddelde per woning
185 .190 ,43
8.518.759,92 197.608 ,70
9.090 .000,00
2.746.000,00
2.887.000,00
464.000,00
406.000,00
118 ,13
5.434
1.375
1.884
283
267
1.625
Totaal (3)
91 ,98
4.231
1.121
1.493
197
197
1.223
Bewoonbaar (4)
Bruto-oppervlakte in m²
1.672 ,81
-
1.997,09
1.532,38
1.639,58
1.520,60
1.592,00
Totaal
2.148 ,39
-
2.449,60
1.933,69
2.355,33
2.060,91
2.115,29
Bewoonbaar
Kostprijs (in EUR) per bruto-m²
-
46
11
15
3
2
15
Aantal woningen
30.082,80
Gemiddelde per woning
992.732,30
Aankoop
992.732,30
A
Aard van de werken (2)
TOTAAL : 1 GEBOUW
Sint-JansEdingenstraat Molenbeek, Nicolas Doyenstraat
Adres
174.795,99
5.768.267,70
5.768.267,70
Werkenx
Totaal
204.878,79
6 .761.000,00
6.761.000,00
Kostprijs (in EUR)
106,00
3.4 98
3.498
Totaal (3)
88,03
2.905
2.905
Bewoonbaar (4)
Bruto-oppervlakte in m²
1.932,82
-
1.932,82
Totaal
2.327,37
-
2.327,37
Bewoonbaar
Kostprijs (in EUR) per bruto -m²
-
33
33
Aantal woningen
Woningtype
1 x 1 k., 32 x 2 k.
Woningtype
2 x 1 k., 1 x 3 k. 4 x 1 k., 4 x 2 k., 3 x 3 k., 4 x 4 k. 3 x 1 k., 1 x 2 k., 5 x 3 k., 2 x 4 k.
1 x 1 k., 1 x 3 k.
1 x 1 k., 12 x 2 k., 1 x 3 k., 1 x 4 k.
- Kostprijs, oppervlakte en samenstelling van de nieuwe (1) gebouwen aangekocht in 2009 in het kader van het huisvestingsplan.
571.240 ,08
137.232,79 2.608.767,21
Totaal
2.587.000,00
Kostprijs (in EUR)
160.718,35 2.726.281,65
111.245,94
86.143,00
75.900,00
Aankoop
TOTAAL : 5 GEBOUWEN
C
RL
Schaarbeek, Madeliefjesstraat
Schaarbeek, Marcel Mariënstraat
RL
Schaarbeek, Wijnheuvelenstraat
Aard van de werken (2)
C
Adres
- Kostprijs, oppervlakte en samenstelling van de nieuwe (1) gebouwen waarvan de renovatie of bouw beëindigd werd in 2009.
Sint-JansVanderdussenstraat Molenbeek,
Tabel 18
132
127.666 ,67
383.000,00
161.000,00
111.000,00
111.000,00
Totaal
20 .102 ,48
177.873,13
197 .975 ,61
1.648 .403,57 14.585 .596,43 16.234 .000,00
99.522 ,94
298 .568 ,81
120.421,49
89.073,66
89.073,66
Werken
Kostrpijs (in EUR))
111 ,82
9.169
79 ,00
237
81
78
78
Totaal (3)
89 ,16
7.311
58 ,33
175
67
54
54
Bewoonbaar (4)
Bruto-oppervlakte in m²
1 .770 ,48
-
1.616 ,03
-
1.987,65
1.423,08
1.423,08
Totaal
2 .220 ,45
-
2.188 ,70
-
2.402,99
2.055,56
2.055,56
Bewoonbaar
Kostprijs (in EUR) per bruto-m²
-
82
-
3
1
1
1
Aantal woningen
1 x 1 k.,
1 x 1 k.
1 x 1 k.
Woningtype
(3) (4)
(1) (2)
Woningen die voorheen nog niet het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting. RL = zware renovatie DC = afbraak/opbouw C = constructie A = aankoop gebouw MOD = aanpassing aantal woningen in een bestaand gebouw. Totale kostprijs van de verdiepingen, gevelmuren en helft van de mandelige muren inbegrepen, met aftrek van de oppervlakte voor de parking. Oppervlakte van de woonruimtes (en handelruimtes), met inbegrip van de wanden, gevelmuren en de helft van de mandelige muren, behoudens parkings, zolders en gemeenschappelijke ruimtes.
Het bedrag « werken » stemt overeen met alle kosten voor werken, prijsherzieningen, honoraria, onvoorziene werken en BTW, parkeerplaatsen niet inbegrepen (forfaitair berekend).
Legende
Gemiddelde per woning
TOTAAL : 8 GEBOUWEN
28.143 ,73
40.578,51
21.926,34
Gemiddelde per woning
MOD
MOD
21.926,34
84.431 ,19
Scepterstraat
Poststraat
MOD
Poststraat
Aankoop
TOTAAL : 2 GEBOUWEN
Elsene,
Schaarbeek,
Aard van de werken (2)
Adres
- Kostprijs, oppervlakte en samenstelling van de nieuw geproduceerde woningen in oude gebouwen, beëindigd in 2009.
133
34.057,66
25.279,25
-
20.102,48
-
2006
2007
2008 (1)
2009
Evolutie in 2009 2000 = 100 -
177.873,13
-
131.114,35
136.042,34
125.817,71
108.893,15
119.938,77
124.671,36
85.117,57
79.303,96
Werken
169,46
197.975,61
-
156.393,60
170.100,00
159.055,56
145.565,21
135.337,24
149.858,85
125.785,22
116.830,18
Totaal
75,84
111,82
-
115,64
128,27
135,61
144,59
120,82
165,92
153,86
147,44
Totaal
78,51
89,16
-
90,58
97,15
106,11
116,62
97,20
131,38
123,75
113,56
Bewoonbaar
Gemiddelde bruto-oppervlakte per m²
(*) Woningen die voorheen nog niet het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting.
33.237,85
15.398,47
2003
2005
25.187,49
2002
36.672,06
40.667,55
2001
2004
37.526,22
Aankoop
Gemiddelde kostprijs (in EUR)
223,44
1.770,48
-
1.352,42
1.326,11
1.172,89
1.006,74
1.120,16
903,20
817,52
792,39
Totaal
215,83
2.220,45
-
1.726,58
1.750,90
1.498,97
1.248,20
1.392,36
1.140,65
1.016,45
1.028,80
Bewoonbaar
Gemiddelde kostprijs (in EUR) per m² brut o
-
82
-
33
30
18
69
44
26
30 + 4 handelsruimtes 35 + 1 handelsruimtes
Aantal woningen
- Evolutie van de gemiddelde kostprijs, van de gemiddelde bruto-oppervlakte en van de gemiddelde kostprijs per m² van de nieuwe woningen (*) volgens het jaar waarvan de renovatie of bouw beëindigd werd.
2000
Jaar
Tabel 19
134
X X X
X X X X X
35 2 ,06
1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 4
Aantal kamers
2 .828 .409,84 166.377 ,05
179.899,15 186.102,57 179.899,15 137.178,49 136.836,33 136.836,33 166.573,87 166.573,87 166.573,87 166.573,87 166.573,87 119.820,18 119.820,18 113.675,55 254.340,17 195.969,27 235.163,12
Kostprijs van de woning (2)
1.349 ,50 79 ,38
65,00 72,50 78,00 65,00 54,00 54,00 75,00 74,00 74,00 74,00 75,00 82,00 82,00 84,00 104,00 99,00 138,00
Bruto bewoonbare oppervlakte (3)
10 .550 ,00 620 ,59
525,00 550,00 525,00 475,00 480,00 480,00 615,00 615,00 615,00 615,00 615,00 700,00 700,00 650,00 750,00 750,00 890,00
Contractuele huurprijs (4)
8.308 ,88 488 ,76
388,60 402,01 504,01 375,19 362,00 378,94 455,60 465,10 455,60 455,60 455,60 575,85 522,58 525,55 739,20 536,00 711,45
Te betalen bedrag (5)
1.113,4 5 19 ,84
185,70 87,50
115,00 150,00 161,00 100,00
142,84 171,41
Huurtoelagen (6)
4 ,48
CH (4) 3,50 3,55 3,50 4,16 4,21 4,21 4,43 4,43 4,43 4,43 4,43 7,01 7,01 6,86 3,54 4,59 4,54
4 .493 .057,47 179 .722 ,30
1 .664 .647,63 208 .080 ,95
211.560,57 194.858,42 205.993,18 205.993,18 211.560,57 211.560,57 211.560,57 211.560,57
Kostprijs van de woning (2)
(*) Woningen die voorheen nog niet het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting.
51 2,0 4
TOTAAL VAN 25 WONINGEN GEMIDDELDE
2 2 2 2 2 2 2 2 16 2,0 0
Nicolas Doyenstraat Nicolas Doyenstraat Edingenstraat Nicolas Doyenstraat Edingenstraat Edingenstraat Edingenstraat Edingenstraat
Aantal kamers
TOTAAL VAN 8 WONINGEN GEMIDDELDE
Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Jans-Molenbeek Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Jans-Molenbeek,
Adres
Gedelegeerde opdracht (X)
2 .054 ,50 82 ,18
705 ,00 88 ,13
84,00 77,00 94,00 84,00 91,50 91,50 94,00 89,00
Bruto bewoonbare oppervlakte (3)
15 .865 ,00 634 ,60
5 .315,00 664 ,38
655,00 630,00 675,00 655,00 675,00 675,00 675,00 675,00
Contractuele huurprijs (4)
12 .429 ,74 497 ,19
4 .120,8 6 515 ,11
576,20 468,99 509,20 495,79 514,45 509,20 537,83 509,20
Te betalen bedrag (5)
1 .909 ,81 76 ,39
796 ,36 99 ,55
157,13 171,41 171,41 125,00 171,41
Huurtoelagen (6)
4 ,24
3 ,83
CH (4) 3,72 3,88 3,93 3,82 3,83 3,83 3,83 3,83
3,3 2
2 ,97
TBB (5) 3,27 2,89 2,97 2,89 2,92 2,89 3,05 2,89
Rentabiliteit op jaarbasis (7)
3 ,53
TBB (5) 2,59 2,59 3,36 3,28 3,17 3,32 3,28 3,35 3,28 3,28 3,28 5,77 5,23 5,55 3,49 3,28 3,63
Rentabiliteit op jaarbasis (7)
- Kostprijs, type, oppervlakte en rentabiliteit van de nieuwe woningen (*) in huur gegeven in 2009 in het kader van het huisvestingsplan.
TOTAAL VAN 17 WONINGEN GEMIDDELDE
Marconistraat Marconistraat Marconistraat Vanderdussenstraat Poststraat Poststraat Vanderdussenstraat Vanderdussenstraat Vanderdussenstraat Vanderdussenstraat Vanderdussenstraat Grisarstraat Grisarstraat Grisarstraat Marconistraat Vanderdussenstraat Vanderdussenstraat
Adres
Gedelegeerde opdracht (X) X X X X
- Kostprijs, type, oppervlakte en rentabiliteit van de nieuwe woningen (*) die in 2009 in huur gegeven werden.
Vorst, Vorst, Vorst, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Schaarbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Jans-Molnebeek, Sint-Jans-Molenbeek, Anderlecht, Anderlecht, Anderlecht, Vorst, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Jans-Molenbeek,
Tabel 20
LEGENDE VAN TABELLEN 20, 21 EN 21 BIS
(1) Nieuwe of oude woningen: (2) Kostprijs van de woning:
(3) Bruto-bewoonbare oppervlakte per m²:
(4) Contractuele huurprijs : (5) Te betalen bedrag : (6) Huurtoelagen : (7) Rentabiliteit op jaarbasis : X: (8) Kostprijs van de renovatie:
woningen geklasseerd in functie of zij voorheen al dan niet deel uitmaakten van een huurhulpverrichting. kostprijs (in EUR) (aankoopprijs + aktekosten + gefactureerde en/of bestelde werken, BTW inbegrepen, op 31/12/2009) voor het desbetreffend gebouw, gewogen in functie van de referentiewaarde van de desbetreffende woning, rekening houdend met de gecumuleerde referentiewaarde van alle woningen binnen hetzelfde gebouw. de oppervlakte van de woonvertrekken (en zonodig de handelsruimten), met inbegrip van de wanden, de gevelmuren en de ½ van de gemene muren, zonder kelders, zolders en gemeenschappelijke delen (trappen, overlopen, hall, sas). contractueel vastgestelde huurprijs (in EUR) voor de desbetreffende woning. maandelijks bedrag (in EUR) ten laste van de huurder voor de desbetreffende woning. bedrag van de verwachte maandelijkse huurtoelagen (in EUR) voor de desbetreffende woning. opbrengsten uitgedrukt in % van de kostprijs van de woning. gedelegeerde opdracht van de Regering aan het Fonds. kosten ingevolge huurschade met inbegrip van de kosten voor de technische ploeg van het Fonds en de materialen.
135
136 59 2,95
1 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 5 5
Aantal kamers
(*) Woningen die voorheen reeds het voorwerp uitmaakten van een huurhulpwoning.
TOTAAL VAN 20 WONINGEN GEMIDDELDE
Van Bemmelstraat Scepterstraat Scepterstraat Gustave Defnetstraat Vifquinstraat Jachtlaan Stevens Delannoystraat Stevens Delannoystraat Saint-Quentinstraat Saint-Quentinstraat Emile Delvastraat Emile Delvastraat Brigade Pironlaan Sans soucistraat Edmond de Grimberghestraat Poststraat Herzieningslaan Wielemans Ceuppensstraat Lutherstraat Jonniaux straat
Adres
2.987.980,47 149.399,02
89.827,46 232.694,39 220.447,31 109.465,37 113.806,58 92.851,73 149.521,96 140.460,03 168.571,80 145.584,73 125.251,09 99.631,55 158.507,31 131.913,41 112.786,56 175.932,43 150.349,10 143.925,75 231.143,41 195.308,50
Kostprijs van de woning (2)
2.261,13 113,06
24,10 95,08 86,38 95,00 93,68 89,04 132,00 124,00 110,00 107,00 120,00 95,60 106,20 113,00 120,00 94,05 174,00 107,00 196,00 179,00
Bruto bewoonbare oppervlakte (3)
- Kostprijs, type en rentabiliteit van de oude woningen (*) in huur gegeven in 2009.
Sint-Joost-ten-Node, Elsene, Elsene, Sint-Gillis, Schaarbeek Etterbeek, Brussel, Brussel, Brussel, Brussel, Brussel, Brussel, Sint-Jans-Molenbeek, Elsene, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Anderlecht, Vorst, Brussel, Etterbeek,
Tabel 21
13.9 29,41 696,47
300,00 760,00 700,00 525,00 650,00 675,00 725,00 700,00 725,00 725,00 750,00 650,00 700,00 675,00 700,00 650,00 750,00 669,41 1.050,00 850,00
Contractuele huurprijs (4)
11.444,53 572,23
241,20 509,20 523,17 428,39 468,99 513,66 595,59 622,99 686,25 620,85 680,63 468,99 622,74 607,66 562,79 482,40 641,86 669,41 827,75 670,01
Te betalen bedrag (5)
2.029,50 101,48
214,26
149,74 157,13 171,41 214,16 68,75
171,41 85,71 176,97 185,70 157,13
157,13
120,00
Huurtoelagen (6)
5,59
CH (4) 4,01 3,92 3,81 5,76 6,85 8,72 5,82 5,98 5,16 5,98 7,19 7,83 5,30 6,14 7,45 4,43 5,99 5,58 5,45 5,22
4,60
CH (4) 3,22 2,63 2,85 4,70 4,95 6,64 4,78 5,32 4,89 5,12 6,52 5,65 4,71 5,53 5,99 3,29 5,12 5,58 4,30 4,12
Rentabiliteit op jaarbasis (7)
Tabel 21 bis - Kostprijs voor het terug in orde brengen en oppervlakte van de categorie 3 (*) vrijgekomen en terug verhuurd in 2009. Aantal kamers Adresse
Schaarbeek, Schaarbeek, Schaarbeek, Schaarbeek, Jette, Etterbeek, Vorst, Anderlecht, Anderlecht, Elsene, Sint-Pieters-Woluwe, Brussel (Laken), Sint-Joost-ten-Node, Schaarbeek, Brussel, Brussel, Brussel, Sint-Joost-ten-Node Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Gillis, Sint-Joost-ten-Node, Brussel, Brussel, Etterbeek, Brussel, Anderlecht, Anderlecht, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Joost-ten-Node, Schaarbeek, Schaarbeek, Jette, Vorst, Jette, Anderlecht, Brussel, Brussel, Brussel (Laken), Schaarbeek, Schaarbeek, Brussel, Anderlecht, Anderlecht, Sint-Agatha-Berchem, Jette,
Vondelstraat Vondelstraat Vondelstraat Vondelstraat Honoré Longtinstraat Haernestraat Belgradostraat Hartelijkheidsstraat Landbouwstraat Snoekstraat Kellestraat Kerkveldstraat Kruidtuinstraat Marbotinstraat Anderlechtstraat Anderlechtstraat Kazernestraat Sint-Franciscusstraat Sint-Jozefstraat Sint-Jozefstraat Théodore Verhaegenstraat Kruidtuinstraat Arnderlechtstraat Onze-lieve-Vrouw van Vaakstraat Louis Hapstraat Keizer Karelstraat Barastraat Barastraat Kruidtuinstraat Groenstraat Groenstraat Trooststraat Corneille Hoornaertstraat Drukkerijstraat Joseph de Heynstraat Birminghamstraat Anderlechtstraat Notelaarsstraat Emile Wautersstraat Marbotinstraat Marbotinstraat Kuregemstraat Liverpoolstraat Liverpoolstraat Koekelberglaan Dapperheidstraat TOTAAL VAN 46 WONINGEN GEMIDDELDE
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 5 109 2,37
(*) woningen van de jongste generatie.
137
Bruto bewoonbare oppervlakte (3)
Kostprijs van de renovatie (8)
Duur van de laatste verhuring (in maanden)
32,09 32,09 36,39 36,39 47,59 60,40 51,98 69,10 58,08 60,26 44,00 48,00 97,86 70,33 85,00 127,00 93,00 91,00 79,54 76,72 80,00 111,77 90,00 92,00 90,16 135,86 113,00 99,00 117,51 114,77 120,06 109,82 113,25 98,50 131,00 141,19 170,00 105,60 92,00 130,70 132,16 156,20 122,08 185,00 127,64 194,94
0,00 0,00 6.791,74 6.795,45 460,34 597,49 5.151,41 5.996,67 591,86 3.248,36 974,00 0,00 3.620,31 731,68 512,00 4.588,04 18.531,54 11.083,96 11.083,96 6.967,65 8.549,34 3.539,29 3.468,39 8.401,30 808,00 43.736,85 5.971,43 5.345,78 2.045,78 10.203,35 7.689,61 12.778,39 16.050,26 4.591,18 21.910,57 128,63 7.118,03 17.046,74 6.468,93 6.024,59 228,52 8.475,81 3.368,98 3.582,92 7.131, 27 2.807,74
5,50 3,00 6,40 6,50 29,50 25,00 23,00 45,50 43,50 32,50 64,50 10,50 54,00 15,50 5,00 38,00 14,00 35,50 56,00 37,00 27,00 56,00 41,00 66,50 18,00 42,00 39,00 52,00 52,00 84,50 57,00 29,50 30,00 54,00 54,50 15,00 47,50 97,50 29,00 17,50 19,50 52,50 21,50 42,00 74,50 60,50
4.471,03 97,20
305.198,14 6.634,74
1.730,40 37,62
138
10
2
3
4
20
113,06
187,50
140,50
112,19
91,84
24,10
Gemiddelde oppervlakte
149.399,02
213.225,96
147.137,43
140.816,09
153.853,08
89.827,46
Gemiddelde kostprijs (in EUR)
572,23
748,88
655,64
595,09
488,68
241,20
Gemiddeld maandelijks te betalen bedrag (in EUR)
4,60
4,21
5,35
5,07
3,81
3,22
Rentabiliteit in %
25
1
5
13
6
Aantal woningen
(1) Woningen die voorheen reeds het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting. (2) Woningen die voorheen nog niet het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting.
TOTAAL
ALGEMEEN GEMIDDELDE
2
5
2
5
1
1
Aantal woningen
Oude woningen (A)
82,18
138,00
90,20
82,85
64,75
Gemiddelde oppervlakte
179.722,30
235.163,12
160.725,07
192.116,69
159.458,67
Gemiddelde kostprijs (in EUR)
497,19
711,45
579,84
492,95
401,79
Gemiddeld maandelijks te betalen bedrag (in EUR)
Nieuwe woningen (B)
3,32
3,63
4,33
3,08
3,02
Rentabiliteit in %
30.323,28
88.025,69
19.908,98
38.263,61
69.631,21
in EUR
20,30
59,83
14,14
24,87
77,52
in %
tussen gemiddelde kostprijzen
- 1,28
- 1,72
- 0,74
- 0,73
- 0,20
van rentabiliteiten in %
Verschil (B - A)
- Gemiddelde rentabiliteit, gemiddelde kostprijs en gemiddelde oppervlakte van de in huur gegeven woningen in 2008, per woningtype, naargelang ze oud of nieuw zijn.
Woningtype in functie van het aantal kamers
Tabel 22
139
125.637,49 (+ 5,70 %)
135.825,54 (+ 8,11 %)
134.748,63 (- 0,80 %)
137.708,05 (+ 2,20 %)
160.649,42 (+ 16,66 %)
166.116,13 (+ 3,40 %)
162.146,43 (- 2,39 %)
166.716,02 (+ 2,82 %)
179.722,30 (+ 7,80 %)
78.746,83 (- 6,73 %)
99.191,53 (+ 25,96 %)
105.436,52 (+ 6,30 %)
100.778,23 (- 4,42 %)
116.834,23 (+ 15,93 %)
119.263,35 (+ 2,08 %)
110.561,09 (- 7,30 %)
108.294,22 (- 2,05 %)
149.399,02 (+ 37,96 %)
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
+ 20,30 %
+ 53,95 %
+ 46,66 %
+ 39,28 %
+ 37,50 %
+ 36,64 %
+ 27,80 %
+ 36,93 %
+ 59,55 %
+ 40,79 %
Verschil tussen oude en nieuwe
2,95
2,70
3,15
3,13
2,93
3,00
3,10
3,49
2,85
3,00
Oude woningen
2,04
1,95
2,55
2,38
2,74
2,65
2,75
2,74
3,31
2,84
Nieuwe woningen
Gemiddeld aantal kamers (2)
572,23 (+ 8,78 %)
526,02 (- 4,41 %)
550,29 (+ 5,96 %)
519,33 (+ 9,79 %)
472,96 (+ 6,54 %)
443,93 (+ 13,48 %)
391,19 (- 0,80 %)
394,36 (+ 11,08 %)
355,03 (+ 10,24 %)
322,06
Oude woningen
497,19 (- 0,52 %)
499,81 (-3,38 %)
517,32 (+ 6,44 %)
486,02 (- 6,65 %)
520,62 (+ 14,32 %)
455,39 (+ 7,49 %)
423,65 (+ 7,17 %)
395,31 (- 0,55 %)
397,49 (+ 14,76 %)
346,36
Nieuwe woningen
- 13,11 %
- 4,98 %
- 6,00 %
- 6,41 %
+ 10,08 %
+ 2,58 %
+ 8,30 %
+ 0,24 %
+ 11,96 %
+ 7,55 %
Verschil tussen oude en nieuwe
Gemiddeld te betalen bedrag (in EUR)
(1) oude en nieuwe woningen, naargelang ze al dan niet deel uitgemaakt hebben van een huurhulpverrichting. (2) de flats worden beschouwd als woningen met 1 kamer. (….%) = evolutie in percentage t.o.v. het vorig werkjaar.
118.860,51
84.425,32
2000
Nieuwe woningen
Oude woningen
Gemiddelde kostprijs (in EUR)
4,60 (- 1,23)
5,83 (- 0,14)
5,97 (+ 0,74)
5,23 (+ 0,37)
4,86 (- 0,43)
5,29 (+ 0,84)
4,45 (- 0,32)
4,77 (- 0,64)
5,41 (+ 0,83)
4,58
Oude woningen
3,32 (- 0,28)
3,60 (- 0,23)
3,83 (+ 0,32)
3,51 (- 0,38)
3,89 (- 0,08)
3,97 (+ 0,20)
3,77 (+ 0,28)
3,49 (- 0,31)
3,80 (+ 0,30)
3,50
Nieuwe woningen
- 1,28
- 2,23
- 2,14
- 1,71
- 0,97
- 1,32
- 0,68
- 1,28
- 1,61
- 1,08
Verschil tussen oude en nieuwe
Gemiddelde rentabiliteit in %
- Evolutie per jaar van de kostprijs, van het aantal kamers, van het gemiddeld te betalen bedrag en van de rentabiliteit, volgens het jaar van inhuurgave, voor de oude en nieuwe woningen (1).
Jaar
Tabel 23
140
= = = =
(2) FC TC AT CC
PU AP AOS NVA
= = = =
appartementen appartementen en duplex appartementen en duplex appartementen appartementen appartementen appartementen appartement appartement en duplex appartement appartementen appartementen
Type van woningen
4 31 21 72 54 36 20 1 (3) 2 (4) 1 (5) 14 10 266
Aantal woningen
wachten op de stedenbouwkundige vergunning architecturaal ontwerp in uitvoering offerteaanvraag voor architectuuropdracht in uitvoering net aangekocht
C R en C C R C R R R R R R en C C
Aard van de verrichting (1)
(3) Verdeling van een gebouw van 2 woningen (1 x 4 k., 1 x 3 k.) deeluitmakend van het “oude” patrimonium in 3 woningen (1 x 1 k., 2 x 2 k.) (4) Verdeling van een eengezinswoning (5 k.) deeluitmakend van het “oude” patrimonium in 3 woningen (2 x 1 k., 1 x 3 k.) (5) Verdeling van een gebouw van 2 woningen (2 x 4 k.) deeluitmakend van het “oude” patrimonium in 3 woningen (1 x 1 k., 2 x 4 k.) (6) Verdeling van een eengezinswoning (4 k.) deeluitmakend van het “oude” patrimonium in 3 woningen (3 x 2 k.) (7) Verdeling van een gebouw van 2 woningen (1 x 2 k., 1 x 4 k.) deeluitmakend van het “oude” patrimonium in 3 woningen (3 x 2 k.).
werf in eindfase werken in uitvoering aanbesteding van werken in uitvoering lastenboek voor de werken in uitvoering
= constructie = renovatie
(1) C R
Bergense steenweg Zwart e Paardstraat terrein Herdersstraat/Keyenveldstraat Coenraetsstraat terrein Requette/Lemaire Birminghamstraat Slachthuisstraat Emile Wautersstraat Koningsschapsstraat Antwerpsesteenweg Denemarkenstraat terrein Kweepereboomlaan 12 sites
Sites
- Vorderingsstaat van de renovatie- of bouwwerken van de nieuwe woningen op 31 december 2009.
Anderlecht, Sint-Jans-Molenbeek, Elsene, Sint-Gills, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Brussel, Laken, Laken, Brussel, Sint-Gillis, Sint-Agatha-Berchem, Totaal
Tabel 24
2 tot 3 1 tot 3 1 tot 3 1 tot 4 1 tot 4 1 tot 3 onbepaald 2 1 en 2 2 1 en 2 onbepaald
Aantal kamers/ woning
TC TC TC AT AT TC AOS CC TC CC PU NVA
Vorderingsstaat (2)
SECTIE III – BIJZONDERE VERRICHTINGEN
A. GEDELEGEERDE OPDRACHTEN.
In de term “gedelegeerde opdrachten” zitten de bijzondere verrichtingen vervat die door het Gewest worden bepaald en die het sinds 1993 toewijst aan het Fonds. Dit gebeurt op basis van artikel 1.2.3. van de vorige beheersovereenkomst (voor de jaren 1991 tot 1994) en van artikel 1.1.2. van die voor de periode 1997-2001 en volgende jaren. Deze opdrachten kaderen heel vaak binnen de perimeters van bestaande of op stapel staande wijkcontracten of binnen die van stadszones waarin gelijkaardige renovatieprojecten uitgevoerd moeten worden. In de meeste gevallen gaat het om gegroepeerde verrichtingen bestaande uit zware renovatie- of (herop)bouwprojecten. Vaak worden deze projecten geselecteerd omwille van hun uiterst positieve effect op de stadswijk waarin ze zijn gesitueerd. Ze komen ook tegemoet aan een grote sociale nood. De gedelegeerde opdrachten worden bijna uitsluitend opgenomen in de huurhulpactiviteiten van het Fonds of binnen die voor de hypothecaire leningen (in dat laatste geval gaat het om “aankoop-renovatie-(herop)bouw-verkoop”-verrichtingen). De specifieke kenmerken van deze opdrachten en de procedures die gevolgd moeten worden om ze te verwezenlijken, zorgen in veel gevallen voor zeer lange uitvoeringstermijnen. Bovendien zorgen de vaak progressieve omschrijving en de onzekerheden eigen aan alle bouwprojecten ervoor dat het vaak moeilijk is om de uiteindelijke kostprijs van dergelijke verrichtingen op voorhand te ramen. Daarom moet de basisinvestering vaak nog aangepast worden tijdens de uitvoering van het project. We verwijzen naar de verslagen van de voorbije jaren waarin toelichting wordt gegeven bij de moeilijkheden en beperkingen waarmee we worden geconfronteerd voor deze opdrachten. Hierna volgt een overzicht van de vorderingsstaat van de opdrachten die op 31 december 2009 nog niet voltooid waren. Ze zijn geklasseerd in functie van het jaar van de oorspronkelijke investering. De projecten die op 1 januari 2009 afgerond waren, worden hier niet meer vermeld. Een verrichting is afgerond wanneer alle huurwoningen zijn toegewezen of wanneer alle authentieke aktes zijn verleden voor de woningen die bestemd waren voor verkoop.
1997 1) Brussel – Hopstraat – Nieuwbouw – Oorspronkelijke investering: 991.574,10 EUR – Overheveling van geschrapte projecten: 1996: 570.155,11 EUR; 1997: 74.368,06 EUR – Supplementen: 2002: 2.032.726,90 EUR; 2003: 684.385,41 EUR; 2004: 199.927,03 EUR; 2005: 119.677,03 EUR; 2006: 627.186,36 EUR – Programma: 27 woningen waarvan 7 bestemd voor verhuur en 20 voor verkoop + 13 parkeerplaatsen. Dit terrein werd gekocht in 2003 en de bouwwerken werden afgerond in 2006. De 7 huurwoningen worden sinds 2006 verhuurd aan de vzw “Le 8ième Jour”. De verkoop van de 20 andere woningen werd afgerond in 2009.
1998 1) Brussel – Vandenbrandenstraat en Barthélémylaan – Zware renovatie – Oorspronkelijke investering: 966.784,75 EUR – Supplementen: 2002: 177.860,19 EUR; 2003: 91.438,38 EUR;
141
2004: 122.821,46 EUR; 2005: 74.490,49 EUR; 2006: 47.746,60 EUR; 2007: 34.009,94 EUR – Programma: 10 woningen waarvan 4 bestemd voor verhuur en 6 voor verkoop. De 4 huurwoningen worden sinds 2004 bewoond. Momenteel loopt de verkoopprocedure voor de 6 cascowoningen. Eind 2009 waren er al 2 verkocht, voor 2 andere zou de verkoop begin 2010 moeten worden afgerond.
2001 1) Schaarbeek – 2 terreinen in de verkaveling “Dailly”, Marcel Mariënstraat en Louis Scutenairestraat – Nieuwbouw – Investering 2001: 3.544.877,40 EUR – Supplement 2006: 2.455.448,90 EUR – Programma: 26 woningen bestemd voor verhuur. De bouwwerken voor de 2 gebouwen werden in respectievelijk mei en augustus 2006 opgestart en werden in december 2009 afgerond. In de loop van 2010 zullen alle woningen worden verhuurd. 2) Sint-Jans-Molenbeek – Gebouw Zwart Paardstraat – Renovatie/(herop)bouw – Investering 2001: 2.425.687,72 EUR; 2002: 2.054.312,28 EUR; 2007: 1.350.000,00 EUR – Programma: 31 woningen bestemd voor verhuur. Het gebouw werd gekocht in 2003 en in oktober 2006 werd de stedenbouwkundige vergunning toegekend. Omwille van de aanpassingen die de gemeente heeft gevraagd, werd het aantal woningen teruggebracht van 35 naar 31. Om die vermindering te compenseren, werd in 2007 een budget vrijgemaakt voor de creatie van 4 extra woningen op een andere, nog te bepalen, site. Eind 2009 waren de werken nog aan de gang. Ze zouden moeten worden afgerond in de eerste helft van 2010. Het was een moeilijke werf die lang heeft geduurd door de specifieke renovatieproblemen van een dergelijk industrieel gebouw en door de complexiteit van de nieuwbouw. Ook coördinatieproblemen tussen verschillende bouwpartners hebben gezorgd voor de nodige vertraging. Er zal goed moeten worden nagedacht over de definitie die wordt gegeven aan het doelpubliek voor deze verrichting. Ter herinnering: de woningen zijn bestemd voor “artiesten” die voldoen aan de toegangsvoorwaarden voor de huurhulp.
2002 1) Sint-Jans-Molenbeek – Gebouw Zwart Paardstraat – Renovatie/(herop)bouw. Deze opdracht werd gespreid over 2001 en 2002. We verwijzen dan ook naar de commentaar hiervoor. 2) Vorst – Marconistraat – Bouw van een semi-gemeenschapshuis voor personen van de derde leeftijd – Investering 2002: 1.800.000,00 EUR; 2003: 900.000,00 EUR – Supplementen: 2005: 199.901,95 EUR; 2007: 134.592,41 EUR; 2008: 48.765,37 EUR – Programma: 15 woningen bestemd voor verhuur + gemeenschappelijke lokalen en parking. Deze gedelegeerde opdracht werd in 2002 als volgt omschreven: “Volgend project wordt overwogen: - de oprichting van 12 woningen (voornamelijk tweekamerwoningen) voor valide personen ouder dan 65 jaar; - collectieve ruimtes voorzien: salon, eetkamer, keuken, TV-ruimte, wasruimte; - de oprichting voorzien van een daginrichting en restaurant opengesteld voor personen extern aan het gemeenschapshuis”.
142
Eind 2009 werden 11 van de 15 woningen verhuurd. Er staan nog 3 woningen met 2 slaapkamers vrij, net zoals de woning met 1 slaapkamer die is ingericht voor een persoon met een handicap. Sinds de lente van 2008 is onophoudelijk op zoek gegaan naar kandidaathuurders (zowel tussen de huidige huurders als tussen de kandidaat-huurders voor de huurhulp). In totaal zijn 183 potentiële kandidaten gecontacteerd. 71 van hen heeft het Fonds ook ontmoet om naar hun interesse voor het project te peilen en om hun de woningen eventueel te laten bezoeken. Van de 11 woningen die al zijn verhuurd, worden er 6 bewoond door een alleenstaande (vrouw). 3 woningen zijn toegekend aan gezinnen met één of meer meerderjarige kinderen die nog bij hun ouders wonen en 2 woningen worden bezet door een koppel. De volwassenen zijn gemiddeld 64 jaar oud (de oudste bewoner is 76, de jongste 58). De inwonende kinderen zijn gemiddeld 25 jaar oud. Het is niet evident om tussen de (kandidaat-)huurders personen te vinden die voldoen aan de vooropgestelde criteria in verband met leeftijd, gezinssamenstelling en interesse voor het gemeenschappelijke project. Het Fonds volgt de leefgemeenschap op via tweemaandelijkse vergaderingen met de huurders. Het gemeenschappelijke project komt niet zo gemakkelijk van de grond. Ondanks de verbintenissen die ze zijn aangegaan, nemen de meeste huurders niet deel aan dit fundamentele aspect van de verrichting. Ze geven hiervoor verschillende redenen: tijdsgebrek (!), onvoldoende financiële middelen, een zwakke conditie of ziekte. De paar activiteiten die al zijn georganiseerd, gaan telkens weer uit van dezelfde initiatiefnemers (2 of 3 huurders). Slechts een paar activiteiten hebben de nodige bijval gekend: 2 gemeenschappelijke maaltijden waarbij iedereen een gerecht meebracht voor een tafelgenoot, een ontbijt, 4 “koffienamiddagen”, het schilderen van de zaal (door 3 huurders) en de versiering ervan voor de eindejaarsperiode. Binnenkort zal het project worden geëvalueerd via een enquête aan de huurders om zo hun mening, opmerkingen en suggesties te verzamelen en te bekijken hoe dit pilootproject, eventueel vanuit een andere invalshoek, kan worden verdergezet. Waarschijnlijk zal er een partnership moeten worden afgesloten met mensen uit de sector of misschien zal er toch moeten worden gekozen voor de permanente aanwezigheid van een “begeleider” in het gebouw, zoals aanvankelijk was voorzien bij de uitwerking van het project.
2003 1) Vorst – Marconistraat – Bouw van een semi-gemeenschapshuis voor personen van de derde leeftijd. Deze verrichting werd gespreid over 2002 en 2003. We verwijzen dan ook naar de commentaar hiervoor. 2) Brussel – Hopstraat – Verrichting “Le 8ième Jour”. Zie hiervoor de commentaar bij de gedelegeerde opdrachten voor 1997. 3) Sint-Jans-Molenbeek – Hoekterrein Vanderdussen-/Kortrijkstraat – Nieuwbouw – Oorspronkelijke investering: 1.500.000,00 EUR – Supplementen: 2005: 800.000,00 EUR; 2007: 363.915,39 EUR – Programma: 15 woningen bestemd voor verhuur. 143
Oorspronkelijk was dit terrein eigendom van de gemeente. Eind 2004 heeft het Fonds het gekocht. De stedenbouwkundige vergunning werd aangevraagd in juni 2005 en toegekend in mei 2006. Op het einde van de zomer van 2007 werd met de werken gestart en deze waren midden 2009 afgerond. Er werd meteen gestart met de toekenning van de woningen. Eind 2009 hadden al 8 huurders hun intrek genomen in het gebouw. 4) Elsene – Herdersstraat en Keienveldstraat – Nieuwbouw – Investering 2003: 3.750.000,00 EUR; 2004: 3.200.000,00 EUR; 2008: 1.310.000,00 EUR – Programma: 35 woningen (oorspronkelijk 40) waarvan 14 bestemd voor verkoop en 21 voor verhuur + ruime parking. Opdracht gespreid over 2003 en 2004. De voorbije jaren is in het jaarverslag dieper ingegaan op de aankoopvoorwaarden voor het terrein en op de transfert van de parking in de Keienveldstraat waarvan het Fonds eigenaar was. In juli 2006 werd de stedenbouwkundige vergunning aangevraagd. Na lange en moeilijke onderhandelingen met de gemeente werd ze uiteindelijk begin 2008 toegekend. Hiervoor moesten 5 woningen uit het programma worden geschrapt, waardoor er 35 worden gecreëerd in plaats van 40. Begin april 2009 werden de werken opgestart. Die waren op het einde van het jaar nog volop bezig. De werken moeten worden uitgevoerd binnen een woonblok, er moet rekening worden gehouden met heel wat mandelige muren en verschillende onderaannemers moeten samenwerken. Toch verloopt het hele project zonder noemenswaardige problemen.
2004 1) Elsene – Herdersstraat en Keienveldstraat – Nieuwbouw. Deze verrichting werd gespreid over 2003 en 2004. We verwijzen dan ook naar de commentaar hiervoor. 2) Schaarbeek – Broederschapstraat – Renovatie – Oorspronkelijke investering: 3.082.000,00 EUR – Supplementen: 2005: 680.000,00 EUR; 2007: 1.093.036,33 EUR; 2008: 15.811,75 EUR – Programma: 25 woningen bestemd voor verkoop. Het Fonds kocht dit vroegere schoolgebouw in 2005, in het kader van luik II van het wijkcontract “Brabant-Groen”. De stedenbouwkundige vergunning werd toegekend in augustus 2006. Een jaar later, in augustus 2007, werd gestart met de werken en die werden eind 2009 afgerond. Dit was een zeer moeilijke werf waarop we werden geconfronteerd met heel wat problemen, denken we maar aan: de stabiliteit van het bestaande metselwerk, vervanging van alle plankenvloeren, aanpassing van de niveaus, de grondwaterlaag die zich vlak onder het gelijkvloers bevindt, aanpassing van de bestaande raam- en deuropeningen om thermische isolatie te voorzien zonder daarbij de richtlijnen van de Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen uit het oog te verliezen. De wettelijke termijnen die eigen zijn aan wijkcontracten konden niet worden gerespecteerd. Toch heeft de gemeente ermee ingestemd om voor dit project geen laattijdigheidsboetes aan te rekenen. Ondanks alles is de kostprijs per m² binnen de perken gebleven, ook al worden de plafonds voorzien in de reglementering voor de wijkcontracten overschreden.
144
Mevrouw de Minister Evelyne Huytebroeck, bevoegd voor Stadsvernieuwing, zal haar akkoord moeten geven om de woningen te verkopen aan kostprijs, die dus hoger zal liggen dan het voormelde plafond. Een dergelijke aanvraag was al tijdens de uitvoering van de werken ingediend bij de Minister-President van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, die toen belast was met deze materie. Die wou zich hierover pas uitspreken op het einde van de werken en zou zijn antwoord baseren op de bijgeleverde bewijsstukken.
2005 en 2006 De gedelegeerde opdrachten voor 2005 werden pas op het einde van dat jaar vastgelegd. De voornaamste criteria die werden gehanteerd, waren: de creatie van woningen in leegstaande kantoorgebouwen, op ongebruikte industrieterreinen, binnen stadskankers of op braakliggende terreinen die ingesloten liggen tussen andere gebouwen. Er werden twee sites voorgesteld aan de toenmalige Staatssecretaris voor Huisvesting, mevrouw Françoise Dupuis. Omdat er op deze oppervlaktes een honderdtal woningen kunnen worden gecreëerd, ging zij ermee akkoord om deze 2 opdrachten te beschouwen als de gedelegeerde opdrachten voor 2005 en 2006. Naast de toenemende problemen en moeilijkheden die eigen zijn aan dergelijke bouwprojecten (op stedenbouwkundig, architecturaal, technisch en financieel vlak), wordt voor deze opdrachten ook bijzondere nadruk gelegd op energiebezuiniging en op de toepassing van zogenaamde “ecologische” bouwtechnieken. 1) Sint-Jans-Molenbeek – Birminghamstraat – Huurhulpverrichting gefinancierd door fonds B2 en met opbrengsten uit stedenbouwkundige lasten - Aankoop/renovatie – Investering 2005: 4.900.000,00 EUR – Programma: 30 woningen – Stedenbouwkundige lasten: 591.000,00 EUR – Programma: 3 woningen – Investering 2008: 585.000,00 EUR – Programma: 3 woningen – In totaal worden 36 woningen gecreëerd op dit terrein. Het complex bestaat uit een industrieel gebouw en 2 gebouwen aan de straatkant. De aankoopakte werd getekend in maart 2006. De creatie van parkeergelegenheid op het terrein was nauwelijks haalbaar en kon worden vermeden dankzij verschillende contacten met de gemeente nog voor het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning werd ingediend. Begin 2008 werd een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd voor de creatie van 36 woningen en ze werd begin 2009 toegekend. De werken werden op het einde van het jaar opgestart. Tijdens de eerste grondwerken is geheel onverwachts op vrij zware vervuiling gestoten onder de betonvloeren van de gelijkvloerse verdieping. 2) Sint-Gillis – Coenraetsstraat – Aankoop/renovatie – Investering 2005: 1.200.000,00 EUR; 2006: 8.571.428,59 EUR; 2007: 2.408.571,41 EUR; 2008: 195.000,00 EUR; 2009: 3.320.000,00 EUR – Programma: 72 woningen bestemd voor verhuur. Deze opdracht werd gespreid over 2005 (7 woningen), 2006 (50 woningen), 2007 (14 woningen) en 2008 (1 woning). Dit grote industriële gebouw werd vroeger gebruikt als opslagplaats voor ziekenhuismateriaal. Uit de stabiliteitsstudie is gebleken dat de vloeren over onvoldoende draagkracht beschikken om er woningen te kunnen creëren. De versteviging van de structuurelementen weegt zwaar door op het voorziene budget voor dit project. In de tweede helft van 2008 werd de stedenbouwkundige vergunning toegekend. Midden 2009 werd de aanbestedingsprocedure voor de werken gepubliceerd. Er werd met 3 percelen gewerkt in de hoop de kosten op die manier zoveel mogelijk te kunnen drukken. Omdat in alle ingediende offertes fouten zaten of er een te groot risico bestond op
145
gerechtelijke stappen wanneer er een bestelling zou worden geplaatst, is eind 2009 een nieuwe, algemene aanbestedingsprocedure opgestart.
2007 en 2008 1) Sint-Gillis – Coenraetsstraat – Aankoop/renovatie. Deze verrichting werd gespreid over 2005, 2006, 2007 en 2008. We verwijzen dan ook naar de commentaar hiervoor. 2) Sint-Jans-Molenbeek – Birminghamstraat – Aankoop/renovatie. Deze verrichting werd gespreid over 2005, 2007 en 2008. We verwijzen dan ook naar de commentaar hiervoor.
2009 Het Fonds kreeg het voorbije jaar geen nieuwe gedelegeerde opdrachten toegewezen.
B. DE GELIJKGESTELDE VERRICHTINGEN.
Op stedenbouwkundig, onroerend en maatschappelijk vlak zijn de kenmerken en doelstellingen van deze verrichtingen te vergelijken met die van de gedelegeerde opdrachten. De meeste verrichtingen zijn ook al opgenomen in de vorige secties. Voor de duidelijkheid worden ze hier nog eens allemaal samen geplaatst. Op 31 december 2009 was de vorderingsstaat van de lopende gelijkgestelde verrichtingen de volgende: 1) Anderlecht – “Transvaal”-verrichting – Nieuwbouw - Investeringen: 2002: 3.041.744,10 EUR; 2005: 327.901,82 EUR – Supplementen: 2006: 223.875,75 EUR; 2007: 751.540,03 EUR; 2009: 9.862,06 EUR – Programma: 21 woningen. Voor de historiek van deze verrichting verwijzen we naar de vorige jaarverslagen. 3e fase – Programma: 17 woningen waarvan 9 bestemd voor verkoop en 8 voor verhuur. Op de Bergense Steenweg zijn 9 eengezinswoningen bestemd voor verkoop en 8 huurappartementen afgewerkt. Eind 2009 waren alle appartementen verhuurd en alle woningen verkocht. 4e fase – Programma: 4 woningen bestemd voor verhuur. Op het terrein van dezelfde steenweg wordt momenteel een hoekgebouw opgetrokken bestaande uit 4 huurappartementen. In februari 2006 werd hiervoor de stedenbouwkundige vergunning toegekend. De aanbesteding van de werken is doorgegaan in augustus 2007, hierbij werd rekening gehouden met de bodemvervuiling en met verschillende aanpassingen aan de funderingen. Eind 2009 waren de bouwwerken aan de gang. Zij zouden in de eerste helft van 2010 moeten worden afgerond. 2) Vorst – Van Volxemlaan – Renovatie – Investering 2003: 1.481.000,00 EUR; 2008: 554.000,00 EUR – Programma: 12 woningen bestemd voor verkoop.
146
De stedenbouwkundige vergunning werd aangevraagd in januari 2006 en toegekend midden 2007. De werken werden in 2008 besteld en waren eind 2009 volop bezig. Ze liepen grote vertraging op door stabiliteitsproblemen aan de bestaande structuren. Bovendien werd ondergronds op een citerne gestoten die midden op het terrein ligt. Die weghalen zou de bestaande en aanpalende gebouwen kunnen destabiliseren. 3) Sint-Jans-Molenbeek – Carl Requette-/Joseph Lemairelaan en Carl Requette-/Edmond Candrieslaan – Nieuwbouw – Investering: 15.025.203,49 EUR, waarvan 7.564.842,66 EUR in 2004, 5.041.157,34 EUR in 2005 en 2.419.203,49 EUR in 2009 – Programma: 100 woningen waarvan 56 bestemd voor verhuur en 44 voor verkoop. Eind 2005 verkocht de gemeente Sint-Jans-Molenbeek de 2 hoekterreinen op voormelde lanen aan het Fonds. De dienstenopdracht werd in november 2006 toegekend. Het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning werd in september 2007 ingediend. Nadat verschillende aanpassingen werden aangebracht, werd de stedenbouwkundige vergunning eind 2008 toegekend. Eind 2009 vond de aanbesteding van de werken plaats. Begin 2010 zou de werf worden opgestart. 4) Sint-Jans-Molenbeek – Finstraat – Nieuwbouw – Investering 2005: 1.646.400,00 EUR; 2008: 1.528.600,00 EUR – Programma: 14 woningen bestemd voor verkoop. In 2007 kocht het Fonds dit terrein van de gemeente in het kader van luik II van het wijkcontract “Gieterij-Pierron”. Er zijn 14 woningen op gecreëerd die zullen worden verkocht aan (meestal grote) gezinnen met een bescheiden inkomen die worden begeleid door het wijkhuis “Bonnevie” en de vzw “CIRE” (Coordination et Initiatives pour Réfugiés et Etrangers). Dit project werd ook geselecteerd in het kader van het Huisvestingsplan van het Grote Stedenbeleid (2005-2007). Begin 2008 werden de werken toegekend op basis van een opdracht voor “conceptieuitvoering”. In december 2008 werd de stedenbouwkundige vergunning toegekend. Begin 2009 werden de werken opgestart en die zouden begin 2010 moeten worden afgerond. Het project is ook één van de laureaten voor de wedstrijd “Gebouwen met een voorbeeldfunctie in 2008”, gesubsidieerd door het Brussels Instituut voor Milieubeheer (B.I.M.). Opvallend aan dit project zijn de architectuur en de vernieuwende technieken die werden gebruikt, waardoor het gebouw voldoet aan de criteria van een “passiefwoning” (zeer energiezuinig: maximum K15). Ook de houtconstructie zorgt ervoor dat dit gebouw hoog scoort op de ecologische schaal. Enkel de funderingen, de parking (20 parkeerplaatsen en de technische lokalen) en een paar omringende elementen zijn uitgevoerd in beton. Op het groendak zijn zonnepanelen geplaatst die zorgen voor het warme water in de sanitaire ruimtes. Het moeilijkste punt was ervoor te zorgen dat een dergelijke lichte constructie ook beantwoordt aan de laatste normen voor geluidsisolatie. 5) Sint-Jans-Molenbeek – hoekterrein Mariemontkaai/Ninoofsesteenweg – Nieuwbouw – Investering 2005: 1.062.500,00 EUR; 2009: 652.500,00 EUR – Programma: 9 woningen bestemd voor verkoop. Het Fonds kocht dit terrein midden 2006 van de gemeente in het kader van het wijkcontract “Heyvaert-Gieterij”. De stedenbouwkundige vergunning werd begin 2008 toegekend. Deze woningen zullen worden verkocht aan toekomstige ontleners. Het aanbestedingsdossier werd eind 2008 afgerond. Midden 2009 werden de werken besteld en op het einde van het jaar werden ze opgestart.
147
Het installeren van de werf liep vertraging op omdat er onvoldoende plaats was in de omgeving van het terrein: de hoek van de Ninoofsesteenweg is een druk bedieningspunt voor het openbaar vervoer en bovendien werd de Mariemontkaai op dat moment heraangelegd. 6) Brussel – Slachthuisstraat – Huurhulpopdracht gefinancierd door fonds B2 en met de opbrengsten uit stedenbouwkundige lasten – Renovatie – Investering 2007: 1.800.000,00 EUR – Programma: 10 woningen – Stedenbouwkundige lasten: 1.728.000,00 EUR – Programma: 10 woningen – Alle woningen zijn bestemd voor verhuur. Voor de stedenbouwkundige lasten verwijzen we naar het commentaar opgenomen onder punt C.1) hieronder. Op het terrein staan een industrieel gebouw en een kantoorruimte die vroegr als drukkerij werden gebruikt. Er zullen 20 nieuwe woningen op worden gecreëerd. Voor de aanbesteding van de werken werd begin 2009 opnieuw gewerkt met een opdracht van “conceptie-uitvoering”, dit keer in het kader van een renovatieproject. Er werden in totaal 3 offertes ingediend, maar geen enkele was ontvankelijk. Daarom werd eind 2009 een nieuwe (onderhandelde) procedure opgestart in de hoop de offertes te kunnen verbeteren zodat ze beter voldoen aan alle criteria. 7) Sint-Agatha-Berchem – Europadorpstraat/Kweepereboomlaan – Nieuwbouw – Investering: 1.800.000,00 EUR – Programma: 10 woningen bestemd voor verhuur. De site van het “Europadorp” werd gekocht in 2000. Op het terrein zijn 20 huurhulpwoningen ondergebracht in 5 woonblokken die grondig moeten worden gerenoveerd naarmate de woningen vrijkomen. In 2008 werd een aankoopovereenkomst ondertekend met de cvba “Société régionale du logement pour le Grand-Bruxelles” (SORELO), eigenaar van het terrein in de Kweepereboomlaan, grenzend aan dat van het Europadorp. Op dit perceel van 262,11 m² zullen de 10 nieuwe huurhulpwoningen worden gebouwd. Bovendien zal dit ook toelaten om te werken met een “doorschuifoperatie” voor de huidige huurders. In de aankoopakte is immers de verplichting opgenomen dat de huidige bewoners, binnen bepaalde grenzen, op het terrein moeten kunnen blijven wonen. De aankoop van het terrein gaat pas door als er een stedenbouwkundige vergunning wordt toegekend. Voor de nieuwbouw zal worden gewerkt met een opdracht van “conceptie-uitvoering”. Op basis van schetsen werden in de loop van 2009 al besprekingen gevoerd met de gemeente over het globale project (creatie van het nieuwe gebouw, aanleg van de omgeving en van de verkeerssituatie, renovatie van het bestaande patrimonium). De gemeente wil dat ook een stedenbouwkundig attest wordt aangevraagd. Daarvoor werd eind 2009 een dienstenopdracht gelanceerd. Voor de latere renovatie van de bestaande gebouwen heeft de Raad van Bestuur tijdens zijn zitting van 18 november 1999 een investering vrijgemaakt van 1.150.225,96 EUR voor de renovatie van de 5 woonblokken. Van dit bedrag is sinds 2000 al 106.061,18 EUR besteed aan de beveiliging van de technische installaties van de 5 gebouwen. Vlak voor de bouw van de 10 nieuwe woningen wordt afgerond, zal het budget voor de tweede renovatiefase van de 5 bestaande woonblokken opnieuw worden geëvalueerd. 8) Sint-Gillis – Denemarkenstraat – Renovatie – Investering: 2.621.000,00 EUR – Programma: 14 woningen bestemd voor verhuur. Het industriële gebouw wordt gebruikt als opslagplaats en grenst aan de gebouwen die het Fonds heeft gekocht in de Coenraetsstraat (een gedelegeerde opdracht die hiervoor wordt beschreven). De verkoopovereenkomst werd eind 2008 ondertekend. De aankoopakte werd halfweg 2009 verleden en niet lang daarna werd de stedenbouwkundige vergunning 148
aangevraagd. Er zal een verbinding kunnen worden gecreëerd tussen de twee straten, wat erg interessant is omdat de beide verrichtingen elkaar aanvullen.
C. STEDENBOUWKUNDIGE LASTEN. Het Gewest1 heeft, op voorstel van haar Regering, haar vertrouwen in het Fonds onderstreept door het een deel van de opbrengsten uit stedenbouwkundige lasten toe te kennen om er woningen mee te creëren. Die stedenbouwkundige lasten hebben heel wat stof doen opwaaien toen de Raad van State 2 twee uitvoeringsbesluiten 3 annuleerde die voortvloeiden uit de Ordonnantie van 29 augustus 1991 houdende organisatie van de planning en de stedenbouw. Naar aanleiding van dit arrest werd gesteld dat het Gewest verplicht zou kunnen worden om, op basis van de geannuleerde besluiten, onterecht geïnde lasten terug te betalen. Die stelling moet echter worden genuanceerd. Ten eerste zou een eventuele terugbetaling van de lasten het Fonds niet rechtstreeks in de problemen brengen, omdat de verrichtingen die worden gefinancierd met de dotatie niet in het gedrang zouden komen. Bovendien zouden de terugbetalingsvoorwaarden vooral nadelig kunnen zijn voor de eisende partijen. De betwiste stedenbouwkundige lasten vormen immers een onlosmakelijk onderdeel van de stedenbouwkundige of verkavelingsvergunning. Het is dan ook niet uitgesloten dat wanneer de lasten zouden moeten worden terugbetaald ook de vergunning wordt ingetrokken, waardoor de eisende partij een overtreding maakt op stedenbouwkundig vlak. Ten slotte bereidt het Gewest een aangepaste wetgeving voor om eventuele problemen op te vangen. We herhalen hier kort de belangrijkste richtlijnen voor het gebruik van de stedenbouwkundige lasten, die worden verzameld in een gewestelijk fonds: -
deze lasten worden gebruikt voor de kostenloze verwezenlijking, verbouwing of renovatie van wegen, groene ruimten, openbare gebouwen, nutsvoorzieningen en woongebouwen, of voor gelijkaardige daden of werken4;
-
omdat het gaat om een “retributie”5 ter compensatie van de lasten die de gemeenschap moet dragen voor een privé-project, wordt geëist dat het project waarvoor de opbrengsten uit stedenbouwkundige lasten worden gebruikt zich in de buurt bevindt van dat waaruit ze voortvloeien;
-
op basis van een regeringsbeslissing geldt voor het Fonds dat met de stedenbouwkundige lasten nieuwe woningen moeten worden gecreëerd die exclusief bestemd zijn voor verhuur. Dit kan gebeuren via nieuwbouw, renovatie of reaffectatie van oude industriële of kantoorgebouwen tot woningen.
1
Artikel 16 van de ordonnantie van 19 december 2008 houdende de algemene uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2009, B.S. 18 februari 2009. Arrest 194.193 van 15 juni 2009. 3 Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 12 juni 2003 betreffende de stedenbouwkundige lasten die worden opgelegd bij de afgifte van stedenbouwkundige vergunningen, B.S. 7 juli 2003, en gewijzigd door het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 18 december 2003 tot wijziging van het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 12 juni 2003 betreffende de stedenbouwkundige lasten, B.S. 9 januari 2004. 4 Artikels 100 en 112 van het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening. 5 Term die wordt gebruikt tegenover “belasting”. De term “retributie” wordt bevestigd in het arrest van de Raad van State van 15 juni 2009. 2
149
De opbrengsten uit stedenbouwkundige lasten die aan het Fonds werden toegekend, worden als volgt besteed: 1) Brussel - Slachthuisstraat - Huurhulpopdracht met een financiering uit opbrengsten stedenbouwkundige lasten en het fonds B2 - Renovatie - Bedrag van 1.728.000,00 EUR afkomstig uit de stedenbouwkundige lasten van 2005 - Programma: 10 woningen - Investering 2007: 1.800.000,00 EUR - Programma: 10 woningen - Alle woningen zullen worden opgenomen in het huurhulppatrimonium. Begin 2006 heeft het Fonds vernomen dat de Regering in een besluit van 15 december 2005, op vraag van mevrouw Françoise Dupuis, Staatssecretaris, had vastgelegd dat het Fonds kon rekenen op een bedrag van 1.728.000,00 EUR, afkomstig uit de gewestelijke stedenbouwkundige lasten voor 2005. Dit bedrag werd gebruikt voor de creatie van 20 huurhulpwoningen in een vroegere drukkerij in de Slachthuisstraat te Brussel. Het Fonds kocht het gebouw in 2006. Omdat het toegekende bedrag niet gebruikt mocht worden om de intrestlasten van een lening te dekken, moest worden nagedacht hoe het saldo van deze verrichting gefinancierd zou worden. Daarom werd de helft van de verrichting eind 2007 betaald met een investering voor de huurhulp. Het gaat om een vrij recent gebouw dat gerenoveerd moet worden. Na de positieve ervaringen in de Finstraat, zoals hiervoor beschreven, werd ook voor dit project gekozen voor een opdracht van “conceptie-uitvoering”. De procedure hiervoor werd begin 2009 opgestart. We verwijzen hiervoor naar de bespreking opgenomen onder punt “B. Gelijkgestelde verrichtingen”. 2) Sint-Jans-Molenbeek - Birminghamstraat - huurhulpverrichting In haar besluit van 21 november 2006 kent de Regering het Fonds een bedrag toe van 591.000,00 EUR afkomstig uit de stedenbouwkundige lasten die het Gewest heeft geïnd in 2006. Met dit bedrag werden 3 extra woningen gecreëerd in de Birminghamstraat. In het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning werden 6 extra woningen ingeschreven, bovenop de 30 die oorspronkelijk werden voorzien. De stedenbouwkundige vergunning werd begin 2009 toegekend en de werken werden op het einde van het jaar opgestart. Voor een gedetailleerde beschrijving verwijzen we naar punt “A. Gedelegeerde opdrachten”. 3) Bedrag van 1.915.000,00 EUR afkomstig uit de stedenbouwkundige lasten van 2007 In een brief dd 15 november 2006 heeft mevrouw Françoise Dupuis, Staatssecretaris, het Fonds laten weten dat zij van plan was het een bedrag van 1.915.000,00 EUR toe te kennen, afkomstig uit de stedenbouwkundige lasten die het Gewest zou ontvangen voor 2007. Het Fonds heeft dit bedrag eind 2008 ontvangen en zou het gebruiken om er een tiental woningen mee te bouwen op de terreinen in de Beukenootjes- en Gemenebeemdenstraat. De onderhandelingen over de verkoop worden nog gevoerd met de Stad Brussel en de Kerkfabriek van Sint-Michiels en Sint-Goedele. 4) Bedrag van 6.012.442,65 EUR Op 10 december 2008 deelt mevrouw Françoise Dupuis, Staatssecretaris, via een brief mee dat zij van plan is het Fonds een bedrag van 6.012.442,65 EUR toe te kennen, afkomstig uit de stedenbouwkundige lasten voor het optrekken va n de Europese gebouwen D4 en D5 in Elsene. In 2009 heeft ze samen met de gemeente Elsene beslist om dit bedrag te gebruiken voor de renovatie en heropbouw van de gebouwen aan de Waverse Steenweg te Elsene. Met het
150
overblijvende bedrag zal een gelijkaardige verrichting worden gefinancierd in de Wiertzstraat te Elsene. In totaal zouden 25 tot 30 woningen kunnen worden gecreëerd op de twee terreinen die eigendom zijn van de gemeente. Er werd lang met de gemeente onderhandeld over het te verwezenlijken programma en over de manier waarop de gebouwen ter beschikking zouden worden gesteld van het Fonds. Voor de verrichting in de Wiertzstraat zijn de onderhandelingen begin 2010 nog steeds aan de gang. Voor de gebouwen aan de Waverse Steenweg is gekozen voor de erfpachtformule. Bij de toekenning van deze stedenbouwkundige lasten heeft het Fonds vernomen dat een deel van het bedrag (4.263.880,00 EUR) verplicht moet zijn geïnvesteerd voor maart 2012. Over de modaliteiten hiervoor wordt nog onderhandeld.
D. DIVERSE SAMENWERKINGSAKKOORDEN MET DERDEN.
In 2009 heeft het Fonds zijn samenwerking met verschillende vzw’s verdergezet: -
-
-
-
op voordracht van de vzw LAMA/HESTIA worden 2 huurwoningen bewoond door gezinnen die begeleid worden in het kader van een project met druggebruikers die aan het afkicken zijn; 3 appartementen worden verhuurd aan alleenstaanden en dit op voorstel van en met de nodige begeleiding door de vzw BAITA/PAG ASA (herintegratie van jongens en meisjes die het slachtoffer werden van mensenhandel); 2 woningen dienen voor de alternatieve huisvesting van mensen met zware psychologische problemen. Ze worden begeleid door een Peulengemeenschap in het kader van een project van de vzw RAPA-L’AUTRE LIEU; 1 woning is toegekend aan een klein gezin dat begeleid wordt door de vzw “3 POMMIERS– VOGELZANG”; 2 woningen zijn toegekend aan gezinnen die begeleid worden door de vzw “ZORGWONEN”. De bewoners lijden aan een ernstige ziekte; voor het gebouw in de Vanderlindenstraat werd met de gemeente Schaarbeek een erfpacht getekend voor 27 jaar. Het gebouw is een sociale ontmoetingsplaats geworden waar sociale permanenties, vergaderingen en culturele activiteiten doorgaan; 7 woningen in de Hopstraat te Brussel zijn verhuurd aan de vzw “Le 8ème Jour” in het kader van een project dat mentaal gehandicapte personen de kans moet geven op een autonoom bestaan en sociale integratie, en dit dankzij een eigen woning. Afhankelijk van de situatie leven de bewoners alleen, met 2, met 3 of als koppel in hun eigen appartement (met 2 of 3 slaapkamers). Ook twee “solidair-actieve gezinnen” (dit zijn mensen die de bewoners begeleiden in het dagelijkse leven) hebben er hun eigen appartement. Eén kleine woning wordt vrijgehouden voor de “testperiode” van nieuwe kandidaten. De bewoners beschikken ook over een gemeenschappelijke ruimte en een grote tuin. Omdat het absoluut noodzakelijk is dat de vzw de bewoners van dichtbij kan volgen en zich borg kan stellen voor hen, heeft het Fonds er uitzonderlijk mee ingestemd om de vzw aan te stellen als “hoofdhuurder” en om ervoor te zorgen dat de bewoners, zowel de begunstigden als hun begeleiders, beantwoorden aan de toelatingsvoorwaarden van de huurhulp.
E. HUISVESTINGSPLAN - EVOLUTIE VAN HET PROJECT
1. BESCHRIJVING EN UITWERKING VAN HET OORSPRONKELIJKE PLAN. In augustus 2008 vroeg mevrouw Françoise Dupuis, Staatssecretaris, aan het Fonds om 500 woningen te kopen, ze te beheren en te verhuren aan gezinnen met een middelgroot inkomen. Deze vraag kaderde in het Gewestelijke Huisvestingsplan dat de Brusselse Hoofdstedelijke 151
Regering wou verwezenlijken en waarmee ze 3.500 sociale woningen wou optrekken en nog eens 1.500 woningen wou voorzien voor gezinnen met een middelgroot inkomen. Bij de haalbaarheidsanalyse van het project heeft het Fonds meteen te kennen gegeven dat het deze nieuwe activiteit niet kan uitbouwen ten nadele van zijn “historische” missies (de toekenning van een hypothecaire lening voor de aankoop van een eigen woning en de huurhulp). Bovendien mag niet worden vergeten dat het Gewest in 2009 over onvoldoende middelen beschikte om binnen het investeringsvermogen een budget vrij te maken voor de verdere uitbreiding van het huurhulppatrimonium, wat indruist tegen de beheersovereenkomst die het Fonds en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bindt. Het belangrijkste voordeel van dit project voor het Fonds was de mogelijkheid die het op deze manier krijgt om een zekere “sociaal-economische vermenging” van de huurdersgezinnen te creëren binnen zijn eigen verrichtingen. Een dergelijke vermenging kan totnogtoe slechts af en toe worden bereikt door de opsplitsing van de verrichtingen tussen de aankoop- en de huursector. Tijdens de zitting van 18 december 2008 gaf de Brusselse Hoofdstedelijke Regering haar fiat voor deze nieuwe activiteit en verzekerde ze dat de financiering ervan neutraal zou zijn voor de thesaurie van het Fonds. Voor de begrotingsaanpassing van 2008 zorgde ze er bovendien voor dat de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (B.G.H.M.) beschikte over een uit te besteden bedrag van 50 miljoen euro. Op de oorspronkelijke begroting voor 2009 werd een tweede schijf van 50 miljoen euro ingeschreven. Begin januari 2009 zijn de eerste vergaderingen doorgegaan over het financiële luik van het project met de Kabinetten van de Ministers van respectievelijk Huisvesting en Financiën. Het Kabinet van de heer Guy Vanhengel, Minister van Financiën, maakte toen zijn financiële model over aan het Fonds. Dit verschilde sterk van het model opgemaakt door het Fonds op basis van de brief van 21 oktober 2008 van mevrouw Françoise Dupuis, Staatssecretaris voor Huisvesting. De verschillen zaten vooral in de kostenparameters voor het beheer die het Fonds had uitgewerkt. Deze parameters zijn trouwens niet integraal opgenomen in het uiteindelijke financiële model. Na heel wat debatten heeft de Raad van Bestuur op 12 februari 2009 groen licht gegeven voor de activiteit. Verschillende bestuurders hadden liever gezien dat de beschikbare middelen integraal zouden worden aangewend voor de aankoopsector. Hun argument was dat met de toekenning van extra hypothecaire leningen heel wat meer gezinnen met een middelgroot inkomen zouden zijn geholpen. De Raad van Bestuur is akkoord gegaan met de financiering van het project zoals beschreven in de volgende alinea’s: •
Voor de financiering van het project wordt een lening afgesloten van maximum 100 miljoen euro waarvan enkel het kapitaal, zonder intresten, wordt terugbetaald over een periode van 30 jaar. Dit budget wordt via de B.G.H.M. rechtstreeks ter beschikking gesteld van het Fonds, zodat het eruit kan putten naarmate de aankoop van de gebouwen wordt gerealiseerd. De terugbetaling gebeurt in vaste maandgelden van 1/351e van het kapitaal. De eerste 42 maandgelden vormen hierop een uitzondering, omdat ze met ongeveer 15 % worden verminderd, net zoals de laatste 42 betalingen die evenredig worden verhoogd.
•
Deze werkwijze moet ervoor zorgen dat de verrichting een financiële nuloperatie is voor het Fonds, dat dit project niet financieel doorweegt op zijn andere activiteiten en dat het niveau van de thesaurie voor dit project positief blijft. Omwille van de doorgerekende huurprijzen (die lager zullen liggen dan wat op de private markt wordt betaald) en rekening houdend met de afgesproken terugbetalingsprocedure, zal die financiële neutraliteit slechts worden bereikt als het Fonds enkel gebouwen koopt die binnen de prijzen vallen. Met de terugbetaling wordt gestart vanaf de 10e maand volgend op de ondertekening van de akte of vanaf de oplevering van het gebouw (omdat op dat moment alle opmerkingen die bij de voorlopige oplevering werden doorgegeven en waardoor het goed nog niet kon worden verhuurd, zijn opgelost). 152
Voor elk gebouw afzonderlijk wordt een aflossingstabel opgesteld waarin rekening wordt gehouden met de aan te rekenen minimumhuurprijs. •
Het Fonds zal voor de aankopen geen budgetten voorschieten. Met de fondsen die ter beschikking worden gesteld, moet de aankoop van het gebouw “inclusief akte” kunnen worden gedekt (= aankoop plus bijhorende kosten en rechten). De opbrengsten uit de verrichting worden beheerd door het Fonds. Op deze manier kan het de gebouwen onderhouden, renoveren of in dezelfde staat behouden. De aan te kopen gebouwen zullen steeds worden besproken binnen en goedgekeurd door de Raad van Bestuur van het Fonds. Ze worden ook ter goedkeuring voorgelegd aan de Regering.
De thesaurie is onderhevig aan de uitgaven en ontvangsten die deze nieuwe activiteit met zich meebrengt. Hiermee werd rekening gehouden in het financiële model dat wordt weergegeven in een aflossingstabel met volgende parameters: •
De huur (minimum te betalen bedrag) wordt bepaald rekening houdend met de huurprijzen die worden betaald voor gelijkaardige woningen binnen het huurhulppatrimonium. Dit bedrag moet maandelijks worden gestort en wordt jaarlijks geïndexeerd op de verjaringsdatum van de huurovereenkomst. Hiervoor wordt in het model een index van 2 % vastgelegd.
•
De betwiste zaken en de huurleegstand worden geschat op 5 % van de huurgelden.
•
De personeelskosten zijn berekend op 5 voltijdse werknemers die zullen instaan voor het beheer van de 500 woningen aan een jaarlijkse standaardkost van € 60.000,00 per persoon (jaarlijkse indexatie met 2 %).
•
Er wordt geen reserve voorzien voor grote onderhoudswerken. Maar het thesaurieresultaat en de uitvoering van noodzakelijke werken (die op voorhand worden bekostigd) moeten het Fonds in staat stellen om de woningen in een goede staat te houden, zodat ze beantwoorden aan de voorschriften van de huisvestingscode en aan de veiligheidsnormen.
•
Een bedrag dat overeenstemt met 0,50 % van het oorspronkelijke kapitaal wordt jaarlijks gereserveerd voor kleine onderhoudswerken, de algemene onkosten en de onroerende voorheffing. Ook dit budget wordt jaarlijks geïndexeerd met 2 %.
Omdat de kostenparameters die het Fonds had voorzien niet integraal zijn overgenomen in de aflossingstabel, werd afgesproken dat een begeleidingscomité ze jaarlijks zou evalueren en aanpassen indien nodig. De Raad van Bestuur is ook akkoord gegaan met een aantal werkingsregels voor deze nieuwe sector. Hiervoor inspireerde het Fonds zich zeer sterk op de huurhulp (behalve dan voor de inkomens), om de dossiers van de betrokken gezinnen zo rechtvaardig mogelijk te kunnen behandelen. •
Register: de kandidaat-huurders laten zich opnemen in een register. Deze kandidatuur moet niet worden vernieuwd. Het beheer ervan gebeurt chronologisch.
•
Inkomen: “gezinnen met een middelgroot inkomen” hebben volgens de definitie een belastbaar netto-inkomen tussen de barema’s die worden toegepast voor sociale woningen en een ingesteld inkomensplafond. Het belastbaar inkomen van alle gezinsleden samen (met uitzondering van de kinderen ten laste en die jonger dan 25) mag niet hoger liggen dan 40.000,00 EUR. Dit bedrag wordt verhoogd met 5.000,00 EUR per persoon ten laste. De inkomensbarema’s worden bij de start van elk jaar geïndexeerd.
•
Ontvankelijkheid: de ontvankelijkheid van de kandidatuur wordt gebaseerd op het belastbaar netto-inkomen van het voorlaatste of het op twee na laatste jaar (afhankelijk van het moment 153
waarop de aanvraag werd ingediend - 2e of 1e semester). Het inkomen van alle gezinsleden wordt in rekening gebracht, behalve dat van kinderen jonger dan 25 jaar. Als het inkomen hoger ligt dan de inkomensplafonds die gelden voor de huurhulp en lager dan die voor de middelgrote inkomens, dan is de kandidatuur ontvankelijk. De kandidatuur wordt ook aanvaard wanneer het belastbaar inkomen lager ligt dan de plafonds voor de huurhulp maar de kandidaat aan de hand van zijn drie laatste loonfiches voor de indiening van zijn aanvraag kan aantonen dat hij op dat moment over een middelgroot inkomen beschikt. De uitbreiding van het netto-inkomen naar het theoretisch belastbare netto-inkomen gebeurt op basis van een standaardformule uitgewerkt door het Fonds. Onder bruto-inkomen wordt het wiskundige inkomensgemiddelde verstaan zoals vermeld in de artikels 4 en 6 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 92 en vóór aftrek van de sociale bijdrages door de werkgever. Dit voor drie opeenvolgende maanden in de zes maanden die voorafgaan aan, afhankelijk per geval, de datum van inschrijving in het algemeen register, de referentiedatum of de datum waarop de huur werd aangepast. Onder maandelijkse inkomsten verstaan we het bruto-inkomen vermenigvuldigd met 0,7861. Als de maandelijkse inkomsten hoger liggen dan wat is toegelaten binnen de sociale huisvesting gedeeld door 13,85, dan is de aanvraag ontvankelijk, op voorwaarde dat ze niet groter zijn dan het toegelaten maximuminkomen. Liggen de maandelijkse inkomsten lager dan het toegelaten maximuminkomen gedeeld door 13,85, dan is de aanvraag ook ontvankelijk. Dit op voorwaarde dat de inkomsten niet lager zijn dan wat wordt toegelaten in de sociale huisvesting. •
Toekenning: het inkomen van de kandidaat wordt bevestigd wanneer de woning wordt toegekend. Hiervoor wordt dezelfde methode gebruikt als bij de ontvankelijkheid, namelijk het belastbaar netto-inkomen en/of de drie loonfiches. 1) Als op het moment van de bevestiging het inkomen lager is dan de plafonds die gelden voor de huurhulp, kan de kandidaat de voorgestelde woning toch in huur nemen en gaat hij ermee akkoord om de vastgestelde minimumhuur te betalen, ofwel kiest hij ervoor om zijn kandidatuur over te laten hevelen naar het huurhulpregister. In dat laatste geval blijft de datum gelden waarop zijn kandidatuur werd aanvaard voor het register van de gezinnen met een middelgroot inkomen. In de overeenkomst is opgenomen dat de kandidaten uit het speciale register worden geschrapt wanneer het (minimum- of maximum-) inkomen niet meer voldoet aan de voorwaarden op het moment van de toekenning. 2) Als op het moment van de bevestiging het belastbaar inkomen hoger is dan het plafond, maar het netto-inkomen beantwoordt wél aan de geldende barema’s (of omgekeerd), dan wordt de kandidatuur aanvaard. 3) Als het belastbaar inkomen het huurhulpplafond overschrijdt maar het netto-inkomen eronder ligt, dan geldt dezelfde keuze als onder punt 1). Wanneer het inkomen lager ligt dan de huurhulpbarema’s zal het toekenningsvoorstel worden gemotiveerd. 4) Als op het moment van de bevestiging zowel het belastbaar als het huidige netto-inkomen hoger liggen dan het geldende plafond, dan wordt de kandidaat-huurder uit het register geschrapt. Hij kan zich wel opnieuw inschrijven wanneer hij weer aan de toekenningsvoorwaarden beantwoordt. Het is dus mogelijk om van het ene register over te gaan naar het andere waarbij de ontvankelijkheidsdatum met terugwerkende kracht wordt gerespecteerd. Zo kan ook een kandidaat-huurder van het huurhulpregister (die op het moment van de toekenning van een woning niet meer beantwoordt aan de inkomenscriteria voor een sociale woning) overgaan naar het register voor het project voor gezinnen met een middelgroot inkomen. Ook in dit geval zal de ontvankelijkheidsdatum met terugwerkende kracht worden gerespecteerd.
•
Gezinsgrootte en voorgestelde woning worden op elkaar afgestemd: de huurwoning die ter beschikking zal worden gesteld, zal afgestemd zijn op de gezinssamenstelling (bijvoorbeeld: er zal geen woning met 4 kamers worden gereserveerd voor een alleenstaande).
154
•
Bepaling van de huurprijs: minimum te betalen bedrag en contractuele huur. De huur wordt bepaald op basis van de volgende principes: 1) De huurprijzen worden vastgesteld in overeenstemming met de huurhulpsector. Voor dezelfde woning zullen gezinnen met een middelgroot inkomen nooit minder betalen dan wat een huurhulpgezin maandelijks moet neertellen; 2) Net zoals voor de huurhulp daalt of stijgt het te betalen bedrag op basis van het gezinsinkomen. De laagste limiet is het “minimum te betalen bedrag” dat ook als basis dient voor de aflossingstabel. De huurder moet het Fonds jaarlijks een inkomenscertificaat bezorgen, zodat het te betalen bedrag kan worden aangepast. Zorgt hij niet voor de gevraagde documenten, dan zal de contractuele huur worden aangerekend, vastgelegd in de huurovereenkomst. Voor de bepaling van het gezinsinkomen wordt rekening gehouden met het inkomen van alle gezinsleden die het goed bewonen, met uitzondering van wat de kinderen jonger dan 25 jaar verdienen; 3) Net zoals voor de huurhulp beantwoordt de huurovereenkomst aan de voorschriften van het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat ook de contractuele huur erin wordt vermeld, of de maximumhuur (= het bedrag dat een gezin zou betalen dat over het maximuminkomen beschikt binnen de barema’s van de middelgrote inkomens). Op basis van dit bedrag worden tijdelijke verminderingen toegekend voor de te betalen huurprijs in functie van het gezinsinkomen.
•
Huurovereenkomst en einde van het contract: er wordt gewerkt met negenjarige huurcontracten. Als het inkomen van de huurder in de loop van de huurperiode boven de vastgestelde maximumbarema’s voor de middelgrote inkomens uitstijgt, eigent het Fonds zich de mogelijkheid toe om het contract op te zeggen. Wanneer de huurder in de loop van de huurperiode plots wordt geconfronteerd met een voelbaar inkomensverlies waardoor hij zelfs het minimum te betalen bedrag niet langer kan ophoesten, dan kan het Fonds dankzij de intussen samengestelde “bonus” de huurprijs tijdelijk verlagen ofwel kan de huurder ervoor kiezen om de woning te verlaten. In dat laatste geval zal hij het Fonds geen opzeggingsvergoeding verschuldigd zijn.
Over de definitie van het “middelgroot inkomen” zijn heel wat discussies gevoerd. Het Fonds vindt dat hiervoor beter wordt uitgegaan van zijn barema’s voor de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen dan van die gehanteerd door de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (G.O.M.B.). Op het einde van de onderhandelingen bleef er een verschil bestaan van ongeveer 4.000,00 EUR op basis van het jaarlijks belastbare netto-inkomen, dit in het voordeel van de gezinnen met een middelgroot inkomen. Dit verschil zou als argument kunnen worden gebruikt om een aanpassing van het reglement van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen te bekomen. Op basis van deze principes zijn twee overeenkomsten opgesteld: de eerste tussen het Fonds en de Regering, de tweede tussen de Regering en de B.G.H.M. De teksten werden voorgelegd aan de Raad van Bestuur en ondertekend op 27 en 28 mei 2009. Intussen was een College van Deskundigen opgericht waarin vertegenwoordigers zetelden van het Kabinet van mevrouw Françoise Dupuis, Staatssecretaris, het Fonds, de Gewestelijke Huisvestingsinspectie en het Aankoopcomité van gebouwen. De Voorzitter van het College werd aangesteld door de Staatssecretaris. Het College moest de binnengelopen voorstellen analyseren, selecteren en evalueren op technisch, juridisch en financieel niveau. In het belang van zowel het Gewest als het Fonds moest het College ervoor zorgen dat de voorstellen objectief en in vertrouwen werden behandeld. De hele aankoopprocedure werd opgestart met een brief van het College aan de vastgoedpromotoren en notarissen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. In de praktijk zorgde het Fonds voor de technische analyse en de studie van de financiële haalbaarheid van de projecten en legde het zijn resultaten ter bespreking voor aan het College. 155
In totaal werden 47 projecten ingediend. In de meeste gevallen ging het om verrichtingen die nog in de ontwikkelingsfase zaten en waarvoor een stedenbouwkundige vergunning moest worden aangevraagd. Voor sommige was de studie van het project bijna afgerond, voor andere waren de werken al opgestart. Een aantal voorstellen gingen over bestaande gebouwen, de meeste in mede-eigendom. Omdat mede-eigendom voor het beheer heel wat verplichtingen (en kosten) inhoudt, werden deze projecten enkel bestudeerd als er binnen het complex een voldoende groot aantal woningen konden worden aangekocht. Er werden maar weinig bestaande gebouwen in hun geheel te koop gesteld. Vaak ging het ook om oude complexen waarin nog plankenvloeren lagen. Omwille van het risico op verval en omdat in het financiële model geen budget werd voorzien voor grote onderhoudswerken, werden deze voorstellen meteen uit de selectie verwijderd. Slechts twee recente gebouwen werden volledig te koop aangeboden. In één ervan had men de funderingen moeten versterken na stabiliteitsproblemen. Omdat het Fonds onvoldoende garanties kreeg dat het gebouw aan alle geldende eisen en normen voldeed, werd het niet verder bestudeerd. Het tweede complex, de “residentie Cigale” ligt op de hoek van de Nicolas Doyen- en de Edingenstraat in Sint-Jans-Molenbeek. In het complex zijn 32 appartementen met 2 slaapkamers ondergebracht, één appartement met 1 slaapkamer en een ondergrondse parking. Het gaat om een nieuwbouwproject dat te koop werd aangeboden toen het in de eindfase zat. Het project ging uit van een privé-investeerder die het aanvankelijk wou verhuren, maar toen de werken bijna afgerond waren, besloot hij het gebouw te verkopen. Omdat het Fonds hierin een kans zag om eigenaar te worden van àlle, nieuw opgetrokken appartementen, met een interessante oppervlakte en aan een goede prijs, bracht het een bod uit dat het financiële evenwicht niet in het gedrang zou brengen. Het gebouw werd op 5 oktober 2009 eigendom van het Fonds voor 7.103.474,30 EUR (inclusief btw). Omwille van de geldende prijzen op de vastgoedmarkt heeft het Fonds van bij de aanvang van deze nieuwe activiteit zijn twijfels geuit over de financiële haalbaarheid. De aandacht werd ook al snel toegespitst op nieuwbouwprojecten, omdat het aanbod op de secondaire immobiliënmarkt onvoldoende mogelijkheden bood. De aangekondigde prijsdaling heeft ook nauwelijks effect op de woningen die voor deze activiteit in aanmerking komen. We herinneren er hierbij aan dat de vooropgestelde maximumprijs 2.000,00 EUR/m² bedraagt. Al moet er ook op worden gewezen dat de aankoopprijs geen doorslaggevende factor is voor de haalbaarheid van de verrichting, omdat het financiële evenwicht vooral wordt bepaald door de mogelijke huurprijzen. Er moeten ook een paar vraagtekens worden geplaatst bij de kwaliteit van de voorgestelde immobiliënverrichtingen. Voor de gebouwen die nog niet zijn opgericht, werd de stedenbouwkundige vergunning toegekend nog voor de laatste normen van kracht werden in verband met geluidsisolatie, veiligheid van de beglazing en energieprestatie. Is het dan een goed idee om aan nieuwbouwprijs gebouwen te kopen die nog niet volledig zijn afgewerkt en waarvan op voorhand is geweten dat ze niet voldoen aan de laatste normen (onder andere op het vlak van energieprestatie)? En dan is er nog de procedure. Zoals hiervoor al aangestipt, waren de interessantste gebouwen om te kopen die waarvoor de bouwwerken nog niet waren afgerond of zelfs nog moesten worden opgestart. Er moest dus eerst en vooral worden nagegaan of de wetgeving voor de openbare aanbestedingen van toepassing is voor dergelijke verrichtingen. Op 26 mei 2009 antwoordde de Commissie voor de overheidsopdrachten dat (vrije vertaling): “het begrip van de “openbare aanbesteding voor werken” geldt voor de verwezenlijking, op eender welke manier, van een bouwwerk dat voldoet aan de eisen van de aanbestedende overheid. De Commissie gaat er dan ook van uit dat voor de aankoop van woningen, in het kader
156
van een welbepaald beleid, die vervolgens verhuurd zullen worden aan gezinnen met een middelgroot inkomen, de wetgeving inzake openbare aanbestedingen van toepassing is”. Er werd geen enkel voorbereidend onderzoek uitgevoerd naar het patrimonium dat nodig was voor de uitbouw van deze activiteit en, meer nog, naar het publiek dat interesse zou kunnen hebben voor een nieuw aanbod aan huurwoningen. Uit de ervaring die het Fonds heeft binnen zijn sector van algemene verrichtingen van hypothecaire leningen blijkt dat een aankoopproject er beter in zou slagen om deze gezinnen te overhalen zich op lange termijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te vestigen. Een gezin met een middelgroot inkomen zou immers enkel in een overgangssituatie interesse hebben voor een “ondersteunde” huursector. Dat zou leiden tot een groter risico op huurrotatie en tot hogere beheerskosten. 2. HET “NIEUWE HUISVESTINGSPLAN” – EVOLUTIE VAN HET PROJECT. Op 18 augustus 2009 legde het Fonds de eerste contacten met de heer Christos Doulkeridis, de nieuwe Staatssecretaris voor Huisvesting. Het Fonds heeft hem toen gevraagd welk vervolg hij wilde geven aan het project. Zelf vroeg het zich af of het geen betere optie was om te focussen op een verdere ontwikkeling van de eigen vastgoedprojecten. Op die manier zouden geen woningen van de markt worden geplukt die net passen binnen het budget van eventuele kandidaat-kopers die aankloppen bij het Fonds (of andere kandidaten). Bovendien voldoen de woningen van het Fonds beter aan de geldende normen, onder andere op het vlak van energieprestatie, en zou het op die manier een bijdrage leveren tot een verdere uitbreiding van het woningaanbod in openbaar beheer binnen het Gewest. Van bij de start van het project was immers gebleken dat het aanbod aan volledig instapklare, vrije woningen op de Brusselse vastgoedmarkt te klein was om op korte termijn een patrimonium te kunnen samenstellen van 500 woningen, dit in tegenstelling tot wat sommigen hadden beweerd. Een tweede fundamentele vraag was de focus op verhuur van het volledige patrimonium, wat heel wat meer kost dan een gelijkaardig project gericht op verwerving. Daarom heeft het Fonds voorgesteld om het voorziene budget te investeren in “gemengde verrichtingen” (huurhulp + bouw/renovatie-verkoop). Intussen was in de eerste fase van het project ook al één gebouw gekocht (“residentie Cigale”) en de woningen moesten zo snel mogelijk worden verhuurd. Er werd dan ook aan de Staatssecretaris gevraagd met welke publiciteitscampagne het nieuwe doelpubliek kon worden bereikt en of er een nieuw kandidatenregister moest worden aangelegd. In een brief van 17 november 2009 geeft de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, een heel nieuwe wending aan het project. Tijdens de begrotingsbesprekingen van 27 oktober 2009 heeft de Regering immers het volgende beslist: “Het Fonds werd betrokken bij de verwezenlijking van het Huisvestingsplan door de toekenning van een lening via de B.G.H.M. in 2008 en 2009 aan de voorwaarden opgenomen in de nota aan de Regering van 12 februari 2009. Dit bedrag zal worden aangewend voor de bouw van woningen om het huurhulppatrimonium van het Fonds verder uit te breiden”. De toekenningsprocedure voor de woningen van de “residentie Cigale” is dan ook gebeurd volgens de huurhulpregels. De Staatssecretaris is het Fonds dus gedeeltelijk tegemoetgekomen. Hij heeft hierdoor ontegensprekelijk een positieve impuls gegeven aan de activiteit, omdat de aangepaste versie zonder meer heel wat beter past in het sociale huisvestingsbeleid van het Fonds. De beslissing van de Regering om af te wijken van de overeenkomst die op 28 mei 2009 was ondertekend, werd ook positief onthaald door de Raad van Bestuur, ook al had die zich na heel wat discussies uiteindelijk achter de nieuwe activiteit geschaard.
157
De opeenvolgende Staatssecretarissen, mevrouw Françoise Dupuis en de heer Christos Doulkeridis, hebben zo hun heel eigen accenten gegeven aan de invulling van deze activiteit en hebben vooral hun vertrouwen getoond in het Fonds door het de uitwerking van hun plan in handen te geven. Aanvankelijk was de rol van het Fonds die van koper die voor een bedrag van 100 miljoen euro interessante woningen zou weghalen van de vastgoedmarkt. Die rol is geëvolueerd naar die van volwaardige partner binnen het Huisvestingsplan die met de resterende 93 miljoen euro nieuwe immobiliënverrichtingen zal ontwikkelen. Deze wending is ook positief voor de vele gezinnen die zich op deze manier degelijk zullen kunnen huisvesten. De keerzijde van de medaille zijn echter de problemen waarmee het Fonds onherroepelijk zal worden geconfronteerd. We herinneren eraan dat de ontwikkeling van huurhulpverrichtingen een financieel onevenwicht creëert (dat losstaat van de huidige invulling van het Huisvestingsplan), waardoor zelfs de financiële leefbaarheid van het Fonds in het gedrang komt. Ondanks de “voordelige” financiering dankzij de renteloze lening bij de B.G.H.M., zijn er moeilijke onderhandelingen gevoerd over het financiële evenwicht van het project om zo het deficit van de hele sector te vermijden. Het oorspronkelijke doelpubliek, gezinnen met een middelgroot inkomen, zou voor zijn woning bovendien een minimumhuur hebben betaald die overeenkomt met het maximumbedrag dat een huurhulpgezin kan neertellen. Met andere woorden: als het hele patrimonium wordt overgeheveld naar de huurhulp zonder de financiering van het project grondig te herzien, stevenen we de facto af op een zwaar verlies. Vooral omdat het doelpubliek geen enkele invloed heeft op de kwaliteit, kostprijs of voorbeeldfunctie van de woningen (denken we, bijvoorbeeld, aan de energieprestatie). Bovendien brengt de huurhulpsector hoge beheerskosten met zich mee. Hiermee werd slechts in beperkte mate rekening gehouden in het financiële plaatje van het oorspronkelijke plan, onder andere omdat ervan werd uitgegaan dat gezinnen met een middelgroot inkomen geen sociale begeleiding nodig hebben. Om een schaalbesparing door te voeren, zal hoogstwaarschijnlijk ook worden gekozen voor vrij grote vastgoedverrichtingen. Het wordt dan ook uiterst belangrijk om opnieuw de “sociale vermenging” binnen dergelijke projecten grondig te bekijken. Er is totnogtoe geen planning opgesteld voor de verdere uitbreiding van het huurhulppatrimonium. Maar als we ervan uitgaan dat de komende 5 jaar 100 nieuwe woningen op jaarbasis moeten worden gecreëerd, dan zitten we aan het dubbele van wat is voorzien in de beheersovereenkomst tussen het Fonds en het Gewest. Een dergelijk ritme zou dan ook een potentieel gevaar inhouden voor de financiële leefbaarheid van de hele huursector. De problemen waarmee het Fonds wordt geconfronteerd bij de woningproductie verschillen niet naargelang de activiteitensector. Daarom wordt hieraan een specifieke sectie gewijd verder in dit jaarverslag. Eén van de bepalende kenmerken van deze activiteit is echter de productie van een groot aantal woningen op vrij korte termijn. De slaagkansen van het plan worden dan ook in zeer grote mate bepaald door de toegang tot terreinen en gronden (aan een aanvaardbare prijs). Hiervoor is steun vanuit de overheid broodnodig. De private markt is immers beperkt én duur, en daardoor enkel toegankelijk voor promotoren die hun projecten afstemmen op het budget van gezinnen met een (middel)groot inkomen. De kerndoelstelling van de huurhulp blijft dat de sector vooral een opstapje moet vormen naar emancipatie en een grotere verantwoordelijkheidszin van het individu/gezin. Het Fonds blijft er ook van overtuigd dat een aankoopsector gericht op deze specifieke gezinnen heel wat minder zou kosten voor de gemeenschap. Ondanks deze uitgangspunten heeft het Fonds ook wel aan de Minister gevraagd om in de volgende overeenkomsten een luik “sociale eigendomsverwerving” op te nemen. 158
Over de praktische uitwerking en de financiering van het aangepaste project zal vanaf begin 2010 worden onderhandeld met het Kabinet van de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris.
* *
*
159
SECTIE IV – DE PROBLEMATIEK VAN DE PRODUCTIE VAN WONINGEN
Het proces van de woningproductie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt alsmaar moeilijker omwille van de duur en het complex karakter van de procedures, et stellen van meer en meer eisen, normen en technieken. Dit zijn allen factoren die de kostprijs de hoogte injagen en dit terwijl de financiële mogelijkheden van de beoogde huurders en kopers nauwelijks wijzigt. Het bijkomend objectief opgenomen in de Regeringsverklaring om binnen de tien volgende jaren, per gemeente een woningpatrimonium te hebben waarvan minstens 15 % “ woningen in publiek beheer” zouden zijn, zal bijdragen tot een spanning in de kostprijs van de productie van woningen, o.a. wat betreft de mogelijkheden tot grondverwerving voor het verwezenlijken van deze verrichtingen. De heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, heeft bovendien als richtlijn uitgevaardigd dat elke woning gefinancierd met overheidsmiddelen, (minstens) de standaard “passief” 1 moet hebben voor nieuwbouw, en van type “lage energiekost” 2 voor de renovaties. In se is dit objectief uiteraard lovend voor de toekomstige levenskwaliteit in het Gewest en voor de geldbeugel van de gebruikers; het Fonds poogt trouwens reeds jaren om woningen te produceren die qua energieprestatie, performant zijn. Meer dan ooit, maken de voorziene demografische druk en de bescheiden middelen waarover meer en meer gezinnen beschikken, het noodzakelijk om binnen het hele grondgebied van het Gewest nieuwe goede, energiebesparende en voornamelijk voor éénieder toegankelijke woningen, te bouwen. Hierna worden in al hun aspecten, de problematiek van de woningproductie uit de doeken gedaan, de hierbij gepaard gaande specifieke problemen en om te besluiten enkele aandachtspunten om hun kostprijs te verminderen en om hun creatie te vergemakkelijken. Stappen bij de verwezenlijking van een verrichting In verschillende jaarverslagen werd er verwezen naar de vele moeilijkheden om de verschillende stappen te overbruggen bij de productie van woningen. Deze nemen stelselmatig toe en nieuwe stappen zullen er wellicht aan toegevoegd worden de volgende jaren. Dit geldt zowel voor woningen die te koop als te huur worden aangeboden. Deze woningen zijn trouwens vrij identiek, wat hun latere bestemming ook is. Alles begint bij het vastleggen van het investeringsprogramma voor het jaar: hoeveel woningen? Over welke investering beschikt men? Welke zijn de gedelegeerde opdrachten binnen dit programma? Eens het programma omschreven, eventueel met akkoord van de Regering, begint de prospectieperiode die dikwijls lang en moeizaam verloopt. Het Fonds beschikt tot op heden over geen bijzondere faciliteiten om grondreserves aan te leggen. Bijgevolg wordt er contact opgenomen met éénieder: notarissen, gemeenten, beheerscellen, verantwoordelijken voor wijkcontracten, vastgoedkantoren, promotoren... Zodra er iets gunstigs uit de bus valt, wordt er een evaluatie gemaakt van wat er als programma kan verwezenlijkt worden, welke moeilijkheden men wellicht zal ondervinden om een stedenbouwkundige vergunning te bekomen en wordt er een kostenraming gemaakt. Dit alles is cruciaal om de leefbaarheid van een project te onderzoeken. Op dat ogenblik zijn er verschillende onderhandelingen aan de gang. Deze in verband met de prijs is wellicht de moeilijkste, maar vaak komen er andere beperkingen en vragen aan bod: asbestverontreiniging, bodemkwaliteit, GSM-masten,enz. Bij aankoop van het gebouw of het terrein (soms zelfs vooraf, met akkoord van de verkoper), worden er metingen gedaan, een grondonderzoek (draagvermogen, verontreiniging,...), een 1
2
Volgens artikel 145/24 WIB 92 wordt verstaan onder passiefhuis een woning die is gelegen in een Lidstaat van de Europese Economische Ruimte en die aan de volgende voorwaarden voldoet : 1° de totale energievraag voor ruimteverwarming en koeling moet beperkt blijven tot 15kWh/m² geklimatiseerde vloeroppervlakte; 2° bij een luchtdichtheidsproef (overeenkomstig de norm NBN EN 13829) met een drukverschil tussen binnen- en buitenomgeving van 50 pascal is het luchtverlies niet groter dan 60% van het volu me van de woning per uur (n50 niet groter dan 0,6/uur). Volgens de site van het BIM, wordt als “laag energietype” beschouwd de woning waarvan het verbruik niet hoger is dan 60kWh/m³/per jaar.
160
materiaalonderzoek (asbest) gedaan en dit om een zo correct mogelijk kostenplaatje te kunnen opstellen en om een risico-analyse van het project te kunnen opstellen. De conclusies ivm met het draagvermogen moeten in het financiële plan worden opgenomen terwijl deze ivm met een eventuele verontreiniging gevalideerd moeten worden door het Brussels Instituut voor Milieubeheer. De instandhoudings- en beveiligingswerken van een gebouw zijn van primordiaal belang voor het goed zelf en voor derden. Zoals in het jaar 2009, stelt men vaak wilde bezettingen vast van het goed met alle risico’s van dien. De volgende stap is het projectontwerp. Het betreft het opmaken van het lastenboek voor de toewijzing van een architectuuropdracht, en via de offertevraag, de technische analyse van de ontvangen offertes bestuderen en de toewijzing van de aanbesteding voor diensten motiveren. Van bij de opmaak van het bijzonder lastenboek, worden de diverse gemeentelijke en gewestelijke diensten aangesproken om hen vertrouwd te maken met het project en om hun desiderata en eventuele terughoudendheid zo goed mogelijk in kaart te brengen. Er dient een goed evenwicht te worden gevonden tussen het ontwerp van het Fonds en de geuite bemerkingen. Soms stelt men vast dat men blijkbaar in het kader van “een goede ordening van de ruimte” meer oor heeft voor de overwegingen van economische aard uitgaande van “private” promotoren, dat deze van instellingen gefinancierd door de overheid, daar waar hun doelstelling een bijzonder maatschappelijk karakter heeft. De Dienst voor Brandbestrijding en Dringende Medische Hulp wordt telkens aangesproken ivm de architecturale voorstellen en dit om na te gaan of er bemerkingen zijn wat betreft de voorziene toegankelijkheid voor de hulpdiensten voor brandbestrijding. Eens de architectuuraanbesteding is toegewezen, zijn er veelvuldige contacten met de projectontwerpers om hun project verder te verfijnen. Projectaanpassingen worden doorgevoerd om deze te verbeteren en te kaderen binnen het voorziene budget en rekening houdend met de jarenlange ervaring van het Fonds als bouwheer. Op dat ogenblik, is de voorziene kostprijs van het project nog steeds onzeker. Voorlopig betreft het een schatting van de ontwerper. De ervaring leert dat er systematisch een onderwaardering van de kostprijs is. Weinig architecten hebben een budgetaire ‘feeling’ om zich aan te passen aan de financiële beperkingen en het maatschappelijke doel van het Fonds. Dit noodzakelijke evenwicht wordt reeds van bij de opstart van het project fel onderlijnd. De procedure tot het bekomen van de stedenbouwkundige vergunning ( en eventueel de milieuvergunning) is zeer variabel in de tijd, ondanks de vastgestelde administratieve termijnen volgens type van aanvraag. De stedenbouwkundige vergunningen die het Fonds de jongste jaren heeft verkregen, lopen gemiddeld over een termijn van 11 maanden tussen de aanvraag en het ontvangen van de vergunning. Toch kunnen we hier 2 uitersten melden, nochtans in eenzelfde gemeente gelegen. Het project ‘Zwarte Paard’ vergde 28 maanden om de vergunning te bekomen, daar waar het ‘Fin’project werd goedgekeurd in 6 maanden. Bij het eerste project, eiste de dienst voor stedenbouw een oplossing voor een tekort aan parking, daar waar het onmogelijk was om er te creëren op de site en om tegelijkertijd het gebouw te behouden. Het tweede project werd ondersteund door de Burgemeester en zijn administratie, gezien de bijzondere context van het project (het Huisvestingsplan van het Grootstedenbeleid). De Concertatiecommissie speelt een belangrijke rol in de procedure van stedenbouwkundige aanvraag. In het advies worden er naast een eventuele substantiële inperking van het programma, soms grondige aanpassingen gevraagd, met als gevolg dat er dan nieuwe plannen moeten worden opgemaakt.
161
Om niet te veel tijd te verliezen tot de publicatie van de aanbesteding voor werken en ondanks de risico’s terzake, laat het Fonds de auteur reeds starten met de opmaak van het uitvoeringsdossier zodra er een gunstig advies is van de Concertatiecommissie. Men wacht bijgevolg niet op de uitreiking van de stedenbouwkundige vergunning. Deze stap vergt veel tijd. De architect dient te zorgen voor de coördinatie van de diverse studies ( het architecturale, de stabiliteit, de bijzondere technieken, de veiligheids- en gezondheidscoördinatie, het energieprestatievermogen van het gebouw,...). De kwaliteit ervan zal bepalend zijn voor de algemene kwaliteit van het uitvoeringsdossier. Alle documenten worden vervolgens onderzocht door het Fonds. Vergetelheden, tekortkomingen en ingewikkelde details moeten opgespoord, besproken en eventueel verbeterd worden. Elke vergetelheid of tegenstrijdigheid zal het Fonds worden aangerekend. De aanbestedingsdocumenten moeten vertaald worden. Buiten de tijdsduur en de belangrijke kost ervan, is deze soms bron van vergissingen (slechte vertaling, verdwijnen van een paragraaf, fouten bij overschrijving van aantallen of meeteenheden,..). De analyse van de offertes zijn enorm arbeidsintensief zowel voor de architect als voor het Fonds. Er dienen regelmatig gespecialiseerde juristen te worden geconsulteerd om de geldigheid van bepaalde offertes na te gaan. Soms wordt er geen enkele offerte overgemaakt of geen enkele offerte die beantwoordt aan de vereisten van het lastenboek. Er dient dan een nieuwe procedure te worden opgestart. Soms zijn de financiële resultaten van de offertes ontoereikend, wat een studie- of een procedurewijziging inhoudt ( aanbesteding in percelen, algemene aanbesteding). Bij de bestelling zelf, moet er een wachtperiode worden ingelast, waarvan de duur afhankelijk is van de omvang van de werf, teneinde de gekozen aannemer toe te laten zijn werf voor te bereiden (installatie van de werf, eerste vergaderingen, detailplannen van de funderingen, staat opmaken bij de buren, staat van de wegen, de gemeentelijke diensten aanspreken,...). In functie van het project, moet er soms contact worden opgenomen met de buren, uitgaande van het principe dat de eventuele overname van mandelige muren dient geregeld te zijn voordat de werf aanvat. Het verloop van de werf is de tussenstap die het moeilijkst te beheren valt. Van bij de aanvang van de werf duiken er problemen op van nutsvoorzieningen, tekortkomingen van de aannemers, tekorten in coördinatie, onvoorziene omstandigheden van allerlei aard, het niet respecteren van termijnen, juridische conflicten met de bouwers, een eventueel faillissement of het verlaten van de werf, een slechte coördinatie tussen onder- of mede-aannemers, slechte weersomstandigheden of andere vertragingen van allerlei aard. Niet zelden stelt men een bijzonder slechte afwerking vast, wat andere discussies inhoudt met de bouwers wat betreft herstellingen of vaststellingen van minwaarden. De distributieregies zijn vaak heel traag, waardoor er andere vertragingen optreden: zoals een blokkering van de start van de werf bij het ontdekken van nutsvoorzieningen tijdens uitgravingen, moeizame procedures om deze uit werking te nemen of te verplaatsen (eventueel door verschillende Regies die samen dienen te werken, te coördineren), of enorme termijnen voor de opening van energietellers. Bij het einde van de werf duiken er ook vaak problemen op: twistpunten met de aannemer, een te groot aantal bemerkingen dat gelicht moet worden en harde onderhandelingen om de hoogte van de boetes voor laattijdigheid vast te stellen. Het bekomen van de documenten nodig voor verkoop of verhuring is soms een lijdensweg: asbuilt plannen, het postinterventiedossier, de gelijkvormigheidsattesten van de electrische installaties, van gas, van verwarming, van de rookdetectoren, van de DBDMH, enz. Om de hiervoor vermelde termijnen in te korten en om de kosten beter te beheersen, is het Fonds sedert kort gestart met een aanbestedingsprocedure va n “ontwerp-uitvoering”. Het betreft een nieuwe ervaring die er toe moet leiden dat van bij de ontwerpfase, architect en aannemer rond de 162
tafel zitten om naar de meest interessante besparingsoplossingen te zoeken, uitgaande van ieders ervaring. Ze zullen een ‘gezamenlijke’ offerte indienen met onder andere een gedetailleerde beschrijving van het project en met een prijsbepaling, wat essentieel is voor de beheersing van het budget van het Fonds. De overeenkomsten die beide “partners-aanbesteders” binden, moeten duidelijk omschrijven waar de grenzen liggen voor elkeen. Dit is van essentieel belang: de samenwerking mag niet haaks staan op de bepalingen van de wetgever wat de plaats en de rol van de architect (wet van 20 februari 1939)betreft. Er dient opgemerkt dat de zelfstandigheid van aannemer en architect wordt hersteld, zodra het project wordt toegewezen. We verwijzen als voorbeeld naar het ‘Fin’project, dat omstandig is beschreven in de jongste jaarverslagen (o.a.sectie II van het activiteitenverslag over het jaar 2007) en waarvan het resultaat qua kostprijsberekening voor een eerste ervaring, als zeer positief kan worden bestempeld. Dit leidde er toe dat deze woningen binnen de financiële mogelijkheden van de bestemmelingen bleven. Een tweede gelijkaardige opdracht werd eind van het jaar gelanceerd voor de renovatie van een bestaand recent kantoorgebouw. De voorbereidingstijd van een bijzonder lastenboek en van de analyse van de offertes is in deze procedure langer. De “partners-aanbesteders” dienen zo volledig mogelijke inlichtingen te bekomen om met kennis van zaken een bod te kunnen doen: verontreiniging/wegwerken van grondverontreiniging, van asbest of andere, een volledige en duidelijke beschrijving van het goed of van elk ander element dat hen aanbelangt. Daarom moet elk bestaand gebouw leeggemaakt en ontmanteld worden. De analyse van de offertes is complexer en gaat wat trager omdat deze niet alleen het architecturale deel omvat, maar ook een zo volledig mogelijke beschrijving van wat er voorgesteld wordt binnen de gestelde prijzen. Dit supplementair werk wordt echter gecompenseerd door het feit dat er geen offertevraag of aanbesteding meer nodig is na het bekomen van de stedenbouwkundige vergunning. Deze procedure heeft als groot voordeel dat van bij de keuze van het project, het financiële resultaat reeds afgebakend is. Evolutie van de normen en de “standaard”technieken van de woning Doorheen de evolutie van de reglementering en standaardisering,hebben wij de jongste jaren een wijziging gekend van “de standaard” van de woning waarbij diens intrinsieke kwaliteit, voornamelijk wat betreft comfort en veiligheid, verbeterd is. Ook al zijn wij uiteraard blij met deze evolutie, dan kan dit niet zonder er zich een aantal vragen bij te stellen, waaronder niet het minst de hieruit voortvloeiende kostprijsverhoging. Er dient eveneens opgemerkt dat deze evolutie het aantal tussenkomende partijen in de ontwikkeling van de projecten doet toenemen. Zo zal de wetgever zich tot de bouwheer richten, wanneer hij de veiligheid op de werf wenst te verbeteren, en zal hij eisen dat er een beroep wordt gedaan op een veiligheidscoördinator. Dit geldt eveneens wat betreft de energieprestatie van de gebouwen (EPG). De ordonnantie van 7 juni 2007 houdt de verplichting in om voortaan een “EPGraadgever” in te schakelen. Het bouwen wordt meer en meer “gecompartimenteerd” om aan verschillende “specialisten” te worden toevertrouwd. Wanneer men weet hoe moeilijk het is voor architecten om binnen de budgetaire beperkingen te blijven, dan kan men toch wel de impact van de tussenkomst van deze specialisten vrezen op de noodzakelijke beheersing van de budgetten en op een goede coördinatie van hun tussenkomsten en studies. Rekening houdend met deze evolutie, moet het Fonds zijn eerste doelstelling voor ogen blijven houden, met name aan gezinnen met een zeer bescheiden inkomen het recht op wonen waarborgen. Hierna worden enkele “technische” aspecten belicht. Op het vlak van de veiligheid, ontsnapt de woning niet aan het voorzorgsprincipe dat met de jaren meer en meer in onze maatschappij geldt. Het is niet de bedoeling om dit principe hier in vraag te stellen, maar om de gevolgen ervan op de woningproductie te onderlijnen. 163
Sedert enkele jaren zijn de verwachtingen wat beglazing betreft, veelvuldig: energiebesparend, veiligheid, comfort, leefmilieu. Laten wij het hier even hebben over het veiligheidsaspect zoals recentelijk ontwikkeld in de norm NBN S 23-002, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 19 mei 2008. De toepassingen van beveiligd glas zijn veelvuldig. Deze die ons hier bekommert, betreft de veiligheid van personen ter voorkoming van blessures (snijwonden) en tegen de val (uit het raam vallen). De norm omschrijft de diverse risicosituaties: hoogte van de val, hoogte van de borstwering, vensterdeuren,enz. Wanneer enkel het risico op een blessure in ogenschouw dient genomen te worden, dan kan er gebruik gemaakt worden van verhard glas, dat bij breuk slechts “ongevaarlijke” deeltjes vrijgeeft. Wanneer er echter rekening wordt gehouden met een risico voor een val door het raam, dan dient het glas ook de functie van borstwering te hebben. Men zal dan vlakglas gebruiken, waar men niet doorheen kan. Ook al is deze norm niet verplichtend, toch zal het Fonds hier een grote aandacht aan schenken. Het gaat hier immers om de veiligheid van personen. Zo werden er bij publicatie van deze norm, bepaalde projecten in diverse fases aangepast, met name dit van de “Fin”straat met als gevolg een meeruitgave van 35.000 EUR. Dit veiligheidsglas is 50 tot 70 % duurder dan het traditionele glas. Wat de brandbeveiliging betreft, heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken de basisnormen voor gebouwen vastgesteld bij koninklijk besluit van 19 december 1997. Dit besluit stelt de basisnormen vast voor nieuwe gebouwen inzake controlepreventie tegen brand en ontploffing. De definitie van de regels eigen aan de bestemming van het gebouw, worden overgelaten aan de gewesten. De brandbeveiliging van de gebouwen is bijgevolg opgenomen in diverse regionale teksten (toegang, rookdetectie,...) en zijn gecoördineerd. De gemeenten kunnen tenslotte nog de federale normen verstrengen en zijn verantwoordelijk voor de toepassing van deze voorschriften. Derhalve, eisen zij dat de stedenbouwkundige aanvraag wordt voorafgegaan door een advies van de Dienst voor Brandbestrijding en Dringende Medische Hulp (DBDMH). Eens het gebouw afgewerkt of gerenoveerd is, vraagt het Fonds het bezoek van de DBDMH om een advies uit te brengen na werken. Er dient hier vermeld dat artikel 193 van het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening o.a.bepaalt :”Van zodra de aan stedenbouwkundige vergunning onderworpen handelingen en werken voltooid zijn en voor alle gebruik, brengt de Dienst Brandweer en Dringende Medische Hulp een controlebezoek dat al dan niet bezegeld wordt met een eenvormigheidsattest, tenzij het gaat om handelingen en werken die ervan zijn vrijgesteld door de Regering.” Anderzijds stelt men vast dat de toepassing van de normen soms problemen stelt, gezien de teksten vatbaar zijn voor interpretatie, zowel door de auteurs van het project als binnen de diensten van de DBDMH. Het gebeurt soms dat een project het voorwerp uitmaakt van een positief advies voorafgaand aan de stedenbouwkundige vergunning, en soms, na uitvoering van werken, niet comform wordt geacht en dit op basis van tegenstrijdige interpretaties van de norm door de DBDMH. De bestaande gebouwen zijn niet onderhevig aan één of andere controle. Er is trouwens geen controle-orgaan hiervoor erkend, in tegenstelling tot wat bestaat voor de controle van electriciteits- en gasinstallaties. Het Fonds hecht hier bijzonder veel aandacht aan wat betreft zijn oud patrimonium, o.a. door meer rookdetectoren te plaatsen dan voorzien in het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 15 april 2004 dat bijkomende verplichtingen oplegt voor de brandpreventie van woningen die verhuurd worden. Het Fonds zorgt er eveneens voor dat deze uitrustingen in goede staat blijven tijdens de hele levensduur van het gebouw. De standaards voor het akoestisch comfort zijn eveneens geëvolueerd. Deze normen dateerden van de jaren 70, toen onze omgeving nog niet zoveel geluid produceerde en het wegverkeer veel minder was. De NBN-norm SO1-400-1, in voege sedert 2007, voert nieuwe aanbevelingen in die o.a. slaan op de lucht- en contactgeluidsisolatie tussen aanpalende huizen en appartementen. Deze aanbevelingen hebben rechtstreeks een invloed op het ontwerp en de uitvoering van de bouw.
164
Zonder hier een technische uiteenzetting te geven, dient er toch te worden gesteld dat wanneer contactgeluid gemakkelijk kan voorkomen worden door een zwevende vloer3, luchtgeluidsisolatie tussen aanpalende appartementen problematischer is. Een spouwmuur zonder verankering, een massieve structuur en dubbele wanden, kunnen zorgen voor een ‘hoger’ akoestisch comfort, zoals omschreven in deze norm. Deze tussenkomsten kunnen financieel bijzonder zwaar zijn en er dient nagegaan of deze wel opportuun zijn in het licht van de meerkost die ze teweegbrengen. De technische uitrustingen van de woningen zijn een nieuw bron van geluidsoverlast. Dit is het geval voor mechanische ventilatiesystemen, die onontbeerlijk zijn door de versterking van de thermische isolatie. De gevelisolatie maakt ook deel uit van deze norm. Maar akoestische en thermische isolatie kunnen tegenstrijdig zijn: wanneer de warmteoverdracht beperkt wordt door materialen met een lage densiteit, vergt de isolatie voor luchtgeluid in het algemeen massieve en zware materialen. Naast deze bepalingen, heeft het Brussels Instituut voor Milieubeheer erg strenge voorwaarden opgelegd om de buren te beschermen tegen geluidsoverlast. Dit geldt o.a. voor de technische installaties (ventilatie, luchtverversing,...) in open parkings en op daken. Het energieprobleem heeft de jongste jaren een belangrijke plaats ingenomen, wat geleden was sedert de oliecrisis van 1973. Europa heeft deze problematiek ter harte genomen. Via een vermindering van de primaire energieconsumptie en van de CO2 uitstoot, houdt men rekening met de economische en sociale belangen (kostprijs van de energie, toelevering...) en met het leefmilieu (opwarming van de aarde,...). Aldus is de ordonnantie van 7 juni 2007 houdende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen in voege getreden op 2 juli 2008. Deze ordonnantie die een europese richtlijn omzet, heeft o.a. als toepassingsgebied elk gebouw bestemd voor huisvesting, met dien verstande dat de Regering gemachtigd is om uitvoeringsbesluiten vast te stellen die”de EPB-eisen bepalen inzake de energieprestatie waaraan nieuwe gebouwen, gebouwen die een zware renovatie ondergaan en gebouwen die een eenvoudige renovatie ondergaan, moeten voldoen.”4 Verschillende uitvoeringsbesluiten werden trouwens genomen, waaronder deze van 21 december 2007 houdende eisen inzake de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen. Aldus zijn de eisen verschillend naargelang het gaat om een nieuwbouw, een zware of een lichte renovatie. De aanpak van dit probleem voor de woningprojecten van het Fonds is totaal veranderd. Het gaat niet meer om enkel rekening te houden met de thermische isolatie van de buitenwanden van de woning, maar om het globale verbruik, o.a. wat betreft de behoeften in verwarming, in warm water, ventilatie en verlichting. De isolatie van het gebouw, de technische kenmerken van de uitrustingen, het concept en zijn juiste plaats, dienen te worden onderzocht in functie van climatologische parameters, van de zoninval, van de eigen energieproductie en van andere factoren, meer in het bijzonder het “binnenklimaat”. Het Fonds heeft zich volledig ingeschreven in deze “energetische revolutie”, waarbij echter voorrang wordt gegeven aan de isolatie ten opzichte van de alternatieve energieproductie. De goedkoopste en ‘properste’ energie, is deze niet verbruikt wordt! Toch is het niet altijd mogelijk om op een efficiënte wijze een bestaand te renoveren gebouw te isoleren, o.a. omwille van esthetische en technische redenen. Dit was bijvoorbeeld het geval bij de reaffectatiewerken van industriële gebouwen in het ‘Kleine Zenne’ project. Toch had het Fonds in 2002 besloten om zonnepanelen op het dak te plaatsen voor de productie van warm water. Wij gaan hier niet verder in op het ‘Fin’ project, opgenomen in een vorig jaarverslag, dat een pilootconcept inhoudt voor Brussel op het vlak van duurzaamheid en energieprestatie. Het gaat hier eveneens om het eerste appartementsgebouw in Brussel van het “passieve” type, dat behoudens de parking, volledig in hout is opgebouwd. Het Fonds zal de evolutie van het gebouw nauwlettend in de gaten houden en voornamelijk wat betreft het dagdagelijks wonen in een dergelijk gebouw. Het is belangrijk om eventuele ‘kinderziektes’ van het gebouw op te sporen en om de specifieke problemen bij een dergelijk concept van huisvesting te onderkennen.
3 4
Men spreekt van een ‘zwevende’ vloer, wanneer deze op een akoestische ondervloer rust (kurk, polystrireenmousse,...), wat d e geluidsverspreiding tegengaat. Artikel 6 van de ordonnantie
165
Andere milieuoverwe gingen hebben niets te maken met de energieconsumptie van de gebouwen. Zo dient men oog te hebben voor de waterdoordringbaarheid van de gronden, waarbij bouwen in de hoogte de voorkeur verdient en waarbij de grondinneming zo beperkt mogelijk moet zijn. Een ‘groen dak’ heeft naast zijn ecologische en esthetische kwaliteiten, ook ontegensprekelijk thermische en akoestische kwaliteiten. Bovendien heeft dit een positieve invloed op het waterverbruik door het toppunt van het debiet bij grote neerslag te verminderen. Het laat eveneens toe om de hoeveelheid hemelwater dat in het afvoersysteem komt, te beperken, wat niet onbelangrijk is wanneer men de slechte staat en de beperkte capaciteit van het rioleringssysteem in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kent. Tenslotte wordt er, daar waar mogelijk, een regenton van grote omvang geplaatst die bestemd is voor de gemeenschappelijke delen. Ook met mobiliteit wordt er rekening gehouden door de diensten van stedenbouw bij het onderzoek van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning. Zo is het Fonds er toe verplicht om 1 parkeerplaats per koopwoning en 1 parkeerplaats per 2 huurwoningen, te creëren. Er dient echter vastgesteld, wat ook de bewoningstitel zal zijn, dat het doelpubliek niet bij machte is om , zo zij over een wagen beschikken, een deel van hun budget, hoe klein ook, te spenderen aan de huur of de terugbetaling van een parkeerplaats. Dit leidt dan tot een grote onderbezetting en tot een bijkomende financiële last voor het Fonds. De vraag naar de productie van woningen in publiek beheer voor personen met een beperkte mobiliteit , werd steeds duidelijker de jongste jaren. De Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening geeft een brede definitie van een persoon met beperkte mobiliteit, met name “de persoon wier mogelijkheden om zich te voet te verplaatsen tijdelijk of definitief beperkt zijn ten aanzien van de gemiddelde mogelijkheden van de bevolking.” Ook al gaat het hier voornamelijk op personen met een motorische handicap, kan het ook slaan op blinden of op oudere personen die zich moeilijk kunnen verplaatsen of die hun mobiliteit verliezen en die toch zo lang als mogelijk in hun vertrouwde woning wensen te blijven. De GSV, in voege sedert 2007, stelt de karakteristieken van de toegangswegen voor de woningen vast: breedte, hellingsgraad, signalisatie, afmetingen van de liften,...). Deze voorschriften gelden voor alle gemeenschappelijke delen (met inbegrip van de toegangsdeuren van de appartementen) van gebouwen met een lift. Wanneer het gebouw geen lift heeft, dat zijn deze van toepassing op alle gemeenschappelijk ruimtes van iedere woning gelegen op het gelijkvloers. De parkings moeten minstens 2 parkeerplaatsen voorzien voor voertuigen bestemd voor personen met een beperkte mobiliteit en minstens 1 dergelijke plaats per schijf van 50 woningen. Ook al is er geen verplichting om woningen voor deze categorie personen te creëren, onderzoekt het Fonds toch telkens de opportuniteit ervan bij elk nieuw project. Zo werden er aangepaste woningen verwezenlijkt in de Marconistraat en de Bergensesteenweg. Er dient echter opgemerkt dat de handicaps erg verschillend kunnen zijn en bijgevolg specifieke aanpassingen vergen. Dit is dan ook de reden waarom het Fonds opteert om ‘aanpasbare’ woningen te creëren. Deze woningen zijn zo ontworpen dat zij kunnen bewoond worden door personen in een rolstoel (aanpassing van de deurbreedtes, de hoogte van de schakelaars,...), doch zonder eventuele specifieke uitrustingen ( keukenmeubilair, sanitaire voorzieningen,...) die nadien kunnen geïnstalleerd worden zonder zware tussenkomst, maar dan in functie van de specifieke behoeften van de bewoner. De ervaring leert ons dat deze aanpassingen, van bij het concept, zeer zorgvuldig moeten bestudeerd worden. De auteurs van de projecten zijn nog onvoldoende vertrouwd met deze problematiek. Anderzijds blijkt er een reglementair vacuum te bestaan wat de specifieke veiligheidsmaatregelen betreft, bijvoorbeeld bij brand. Er dient hier ook de wens van de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris belast met de Huisvesting, te worden vermeld, om bij elk nieuw woonproject in openbaar beheer, 5 % van de woningen te bestemmen voor personen met een beperkte mobiliteit. Het Fonds zal de nodige aandacht blijven schenken aan deze problematiek.
166
De grondverwerving Bouwpercelen vinden en bovendien aan aanvaardbare prijzen, is één van de essentiële punten bij de problematiek van de woningproductie binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, dat een niet zo grote densiteit kent maar uiteraard een beperkte oppervlakte heeft. Er werd hiervoor reeds vermeld dat het Fonds over geen enkel bijzonder kanaal beschikt om in het kader van zijn activiteiten gronden aan te kopen. Er bestaan echter grondreserves, maar deze zijn niet bestemd voor operatoren als het Woningfonds. Anderzijds wordt de financiële impact van de grondverwerving aanzienlijk. Zijn aandeel in de finale kostprijs van de woning groeit stelselmatig. Volgens de statistieken van de FOD Economie, steeg tussen 2000 en 2008 de kostprijs voor de woningbouw met 36 % (ABEXindex), terwijl de kostprijs voor bouwgronden binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest toenam met 174 %. We citeren hier eveneens het recht van voorkoop dat recentelijk door de Brusselse Regering werd ingevoerd. Het laat de overheid toe om prioritair eigenaar te worden in het kader van een vervreemding van onroerend goederen ten kostelijke titel, al dan niet bebouwd, gelegen in een bepaalde geografische perimeter vastgelegd door de Regering. Om zijn voorkooprecht uit te voeren, dient het Fonds te werken via de BGHM, vermits het niet is opgenomen in de lijst van instellingen die rechtstreeks beschikken over dat recht. Dit voorkooprecht laat hoedanook niet toe om de impact van de kostprijs van de grond te beperken, vermits de marktwaarde speelt. Historisch gezien, heeft het Fonds sedert 2000 voornamelijk woningen verwezenlijkt in Sint-JansMolenbeek, Schaarbeek, het centrum van Brussel en in Anderlecht. Dit is voornamelijk te verklaren door het feit dat het Fonds gronden of gebouwen heeft kunnen verwerven aan matige prijzen in het kader van het luik II van de wijkcontracten of rechtstreeks van overheden en dit omwille van het specifiek karakter van de ‘gedelegeerde opdrachten’ die hem werden toevertrouwd. Deze bijzondere verrichtingen werden door het Gewest vastgelegd en betroffen de ombouw van sites met een industrieel karakter of kantoren tot woningen, de herwaardering van ongezonde woningen of het opvullen van een aantal ‘gaten’ in het straatbeeld. Van alle woningen die sedert 2000 beëindigd werden, valt 61 % onder deze opdrachten. Deze verrichtingen kaderen meestal in de herwaardering van oudere wijken, van verminkte stadsgebieden die radicale en complementaire tussenkomsten (woningen, ruimtes voor artisanale of individuele activiteiten, heraanleg van publieke ruimtes en van de infrastructuur, sport- of socio-culturele voorzieningen,..). vergen. Meestal beantwoordt het centrale deel van de gemeenten aan deze criteria. De optie om te renoveren werd duidelijk bevoorrecht in deze verrichtingen, wat als gevolg had dat de gebouwen aan een ‘redelijke’ prijs konden worden aangekocht. Uit de hierbijgevoegde kaart blijkt dat de meeste woningen werden gecreëerd binnen de eerste kroon. Zonder het ontegensprekelijk belang van dergelijke verrichtingen voor de stadsontwikkeling te willen verloochenen, zou het toch aangewezen zijn om eveneens verrichtingen voor huisvesting met een sociaal karakter te kunnen verwezenlijken in de gemeenten van de tweede kroon. Inderdaad, het ‘historisch’ patrimonium van de huurhulp is over het hele grondgebied van het Gewest verspreid, in kleine entiteiten en in de meeste gemeenten, wat tot een optimale integratie van de bewoners in de stad heeft geleid. De meer recente verrichtingen zijn echter omvangrijker en geconcentreerd in enkele gemeenten. Het zou interessant zijn mochten er dergelijke verrichtingen mogelijk zijn in de gemeenten van de tweede kroon. Dit zou leiden tot een sociaaleconomische vermenging waarbij gezinnen met een laag inkomen in meer begoede gemeenten zouden gehuisvest worden, daar waar de bevolkingsaangroei beperkter is en waar de voorzieningen voldoende zijn.
167
NIEUWE GEBOUWEN EN WONINGEN GECREËERD SINDS 2000 bestemd voor verhuur en verkoop Verspreiding van het aantal woningen per gemeente (in pourcentage)
Laken 0,41% geb won HH 2 2 RV 0 0
>10%
5 – 10%
0 – 5%
0%
. . . . . localisatie van de gebouwen concentratie van de meeste woningen
Jette 1.84% geb won HH 5 9 RV 0 0
Schaarbeek 15,78% geb won HH 14 52 RV 1 25 Evere 0,41% geb won HH 2 2 RV 0 0
Berchem 4,10% geb won HH 1 20 RV 0 0
St.-Joost 6,76% geb won HH 7 33 RV 0 0
Molenbeek 19,88% geb won HH 8 83 RV 1 14
Etterbeek 0,20% geb won HH 1 1 RV 0 0
Anderlecht 13,94% geb won HH 19 59 RV 9 9
Elsene 3,07% geb won HH 4 11 RV 4 4
Vorst 6,56% geb won HH 4 26 RV 6 6
Brussel 20,90% geb won HH 12 54 RV 3 48
St.-Gillis 5,33%* geb won HH 5 26 RV 0 0
Koekelberg 0,62% geb won HH 1 3 RV 0 0
Neder-overHeembeek 0,20% geb won HH 1 1 RV 0 0
Totaal : Gebouwen
HH RV
woningen
86 24
382 106
De percentages worden gegeven ten opzichte van het aantal HH- en RV-woningen.
168
Evolutie van de kostprijs van de woningen Belangrijkste parameter voor de problematiek van de woningproductie is het feit dat de kostprijs van de woningen stelselmatig is toegenomen, zonder dat het inkomen van de gezinnen in eenzelfde periode op een identieke wijze toenam. Deze evolutie is het gevolg van de toenemende eisen qua woningbouw, de hoogconjunctuur van de bouw de jongste jaren, de problematische toegankelijkheid van de hoofdstad op het vlak van mobiliteit, de grondprijzen en de inflatie. Onderstaande tabel geeft een analyse weer van de evolutie van de totale gemiddelde kostpijs van de woning, ongeacht of deze bestemd is voor verkoop dan wel voor verhuring. Ondanks grote verschillen wat aantal en type verrichtingen betreft (bepaalde verrichtingen waren in ‘casco’ ruwbouw 5), stelt men vast dat tussen 2000 en 2009 er een stijging van circa 70 % werd opgetekend wat betreft de gemiddelde kostprijs per woning. Dit resultaat is des te merkwaardiger, wanneer men vaststelt dat de gemiddelde bewoonbare oppervlakte van de woningen nog slechts 80 % bedraagt van deze van het jaar 2000. De gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m² is dus meer dan verdubbeld en dit ondanks de gezochte besparingen. Het aantal woningen is op 10 jaar tijd vervijfvoudigd, ook al blijft dit nog beperkt. Evolutie van de gemiddelde kostprijs, van de gemiddelde bruto oppervlaktes en van de gemiddelde kostprijs per m² van de gecreëerde woningen in functie van het jaar van afwerking van hun renovatie of bouw, ongeacht of ze bestemd zijn voor verkoop dan wel voor verhuring.
Gemiddelde kostprijs (in EUR) per woning
Jaar
Aantal gebouwen
Aantal woningen
30 + 4 commerces 35 + 1 commerce
Aantal woningen per gebouw 2,14
116.830,18
113,56
1.028,81
14
2001
125.785,22
123,75
1.016,45
13
2002
149.858,85
131,38
1.140,65
9
26
2,89
2003
135.337,24
97,20
1.392,29
6
44
7,33
2004
169.533,58
136,43
1.242,64
26
81
3,12
2005
159.055,56
106,11
1.498,97
5
18
3,60
2006
176.988,20
99,37
1.781,10
8
50
6,25
2007
184.975,00
107,75
1.716,71
8
48
6,00
6
2009 Evolutie in 2009 2000 = 100
6
Gemiddelde kostprijs (in EUR) per bruto bewoonbare m²
2000
2008
5
Gemidddelde bruto bewoonbare oppervlakte in m²
-
-
-
197.496,70
91,31
2.162,93
169,04
80,41
210,24
2,69
9 -
107
11,88
-
555,14
een cascoverkoop is een bruto verkoop, in de staat w aarin deze zich bevindt. Meestal voorziet de verkoper eveneens de toevoer van gas, electriciteit en eventueel verwarming. In de casco formule, is de buitenruwbouw inbegrepen. Deze formule wordt aangepast wanneer de koper de afwerking met zijn eigen architect wenst te beëindigen. Er werd geen enkele nieuwe woning afgewerkt in 2008.
169
BTW Zoals andere bouwheren, geniet het Fonds voor de ontwikkeling van zijn onroerende projecten van bepaalde voordelige btw-tarieven. Deze tarieven zijn vaak van conjuncturele of tijdelijke aard. Zo is er het btw-tarief van 6 % voor bepaalde onroerende werken die de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw inhoudt van een woning (de maatregel geldt tot 31 december 2010 en enkel voor projecten waarbij de bouwaanvraag neergelegd werd voor 1 januari van dat jaar) 7, voor renovatie, herwaardering, verbetering, herstelling en voor bepaalde onderhoudswerken aan woningen die minstens 5 jaar oud zijn (behoudens verlenging, loopt deze maatregel tot 31 december 2010). Dit verminderd BTW tarief kan enkel bekomen worden wanneer men werkt met een geregistreerd aannemer. Ingevolge de rechtspraak van het Europees Hof van Justitie, werd de wetgeving op de openbare aanbestedingen aangepast in die zin dat de registratie van een aanbestedende aannemer niet meer als voorwaarde voor de geldigheid van de offerte kan gesteld worden. Het Fonds heeft bijgevolg zijn lastenboek zo moeten aanpassen dat de inschrijvers nu in concurrentie worden geplaatst wat betreft de prijs van hun offerte, taksen inbegrepen. Het is duidelijk dat de wetgever uit het oog heeft verloren dat huisvestingsmaatschappijen, die onder de wetgeving van de openbare aanbestedingen vallen, hun soms oude woningpark moeten vernieuwen of oude gebouwen moeten kopen om deze, soms na zware renovatie, voor huisvesting te bestemmen. De BTW wetgeving is ook op een ander vlak incoherent en hier meer bepaald ten koste van het Fonds. In uitvoering van artikel 80 van de Huisvestingscode, worden er aan het Fonds opdrachten van openbaar nut toevertrouwd en ook al zijn die eventueel niet identiek met deze toevertrouwd aan de BGHM, toch minstens erg vergelijkbaar. Onder deze opdrachten is er deze die er in bestaat “ onroerende goederen aankopen, ruilen, verbouwen, saneren, verbeteren, huren of in erfpacht nemen om ze in hoofdzaak aan personen met een middelgroot of klein inkomen te verhuren, onder te verhuren of te verkopen als woning”. De BGHM heeft daarentegen o.a. als opdracht “...sociale woningen oprichten of renoveren, voor zover de OVM’s hun programma niet uitvoeren” en “het maatschappelijk doel van de OVM is voornamelijk sociale woningen bouwen en ter beschikking stellen”. En toch, ook al zijn het Fonds en de BGHM twee actoren die wettelijk erkend zijn wat het Brussels huisvestingsbeleid betreft, kunnen enkel de BGHM en de OVM’s geniete n van het BTW tarief van 12 % voor de bouw van nieuwe woningen. De fiscale administratie die zich uitgesproken heeft over de schriftelijke vraag van het Fonds terzake, stelt dat het Fonds “ geen organisatie is voorzien in rubriek X van tabel B van de bijlage aan het koninklijk besluit n° 20 van 20 juli 1970, dat de tarieven van de BTW heffing vastlegt en dat voormelde rubriek X enkel slaat op sociale (...) huisvesting en niet op hiermee gelijkgestelde woningen (door de Brusselse Huisvestingscode), zoals de woningen van het Fonds”. De rubriek X van het koninklijk besluit n° 20 werd echter gewijzigd door het koninklijk besluit van 10 februari 2009 (tot wijziging van het koninklijk besluit n° 20 van 20 juli 1970). Men verwijst niet meer naar “gebouwen bestemd voor sociale huisvesting”, maar naar “goederen bestemd voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid (....) die geleverd en gefactureerd worden aan provincies, aan intercommunale verenigingen, aan gemeenten, aan openbare centra voor maatschappelijk werk en aan de gemengde holdingmaatschappijen waar de overheid een meerderheid heeft (...). Het is spijtig dat er men er geen gebruik van heeft gemaakt om het Fonds op te nemen in deze lijst van publieke rechtspersonen, zeker wanneer men weet dat de BTW een heffing is, die hoewel geïnd door de federale Staat, voornamelijk wordt herverdeeld over de Gewesten. De huidige situatie houdt niet alleen een discriminatie in van het Fonds ten opzichte van andere gewestelijke instellingen, maar heeft bovendien duidelijke gevolgen voor het gewestelijk budget.
7
Na die datum geldt de beperkte btw enkel voor projecten die kaderen binnen het Grootstedenbeleid.
170
De stedelijke densiteit Een bepaalde bevolkingsdichtheid is inherent aan een stad. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, is de gemiddelde bevolkingsdichtheid (67,1 bewoners/hectare) beperkt in vergelijking met andere hoofd- en grootsteden. De bevolkingsdichtheid is er ook heel verschillend. Zo is dit voor Sint-Joost 226,8 bewoners per hectare, daar waar het voor Watermaal-Bosvoorde slechts 18,7 bedraagt, wat 12 maal minder is 8. Het Planbureau voorziet een stijging van het aantal inwoners met 170.000 eenheden in 2020. Ook al zijn huisvesting en ruimtelijke ordening de basiselementen bij deze demografische uitdaging, is de vraag toch ruimer: wat voor stedenbouw wenst men in ons Stadsgewest? Brussel dat beperkt is in zijn geografische grenzen, kan zich uiteraard geen stedelijke uitspreiding veroorloven, trouwens erg kostelijk in ruimte, transport en energie. Het stedelijk weefsel dient bijgevolg dichter gemaakt te worden maar laat ons lessen trekken uit het verleden; de concentratie van sociale woningen in woontorens die opgericht werden zonder na te denken over gemengde functies, heeft dikwijls geleid tot een omgeving die allesbehalve kwalitatief is. Het patrimonium van het Fonds dat voornamelijk en historisch bestaat uit Brusselse woonhuizen, heeft de sociale huisvesting op een harmonieuse en unieke wijze ingebed in het stadsweefsel. Door de aanhoudende immobiliëndruk, is de woningproductie de jongste tien jaren onherroepelijk geëvolueerd naar grotere entiteiten. Toch dient gesteld dat eind 2009 nog circa 75 % van het gebouwenpatrimonium bestaat uit éénof tweegezinswoningen. Een grotere woondichtheid zorgt er voor om de kostprijs van de projecten in de hand te houden. De bouwdichtheid wordt berekend door de bebouwde (of te bouwen) oppervlakte, behoudens ondergrondse parkeerplaatsen, te verhouden tot de oppervlakte van het desbetreffend perceel, het betreft de “ V/T” verhouding. Zo heeft het project “Herder/Keyenveld” gelegen te Elsene, een V/T van 1,44 terwijl het gebouw gelegen Scutenairestraat in Schaarbeek een V/T van 4,70. De invloed van de kostprijs van het bouwperceel zal bijgevolg drie maal hoger liggen voor het project “Herder/Keyenveld”. Een andere factor van toelaatbare densiteit zijn de bouwmogelijkheden in de hoogte en op de grond. De repercussie van de kostprijs van de fundering en van het dak van een gebouw op iedere woning zal lager liggen, wanneer er meer in de hoogte kan gewerkt worden. Een groter aantal woningen op een site zal de kostprijs voor het installeren van de werf en voor de aansluiting van de nutsvoorzieningen per woning verminderen. Dient de bouwhoogte beperkt te worden tot twee verdiepingen in een stedelijke woonomgeving waar gemakkelijk vijf verdiepingen kunnen worden gebouwd? Het lijkt toch noodzakelijk om een nieuwe gedachtewisseling te hebben over de toegestane hoogtes en hun transpositie in de gemeentelijke stedenbouwkundige plannen. Bij gebrek aan bepalingen terzake, verwijzen de gemeenten naar de Gewestelijke Verordening voor Stedenbouw (GVS). Zo kunnen wijken gelegen in tweede kroon, bestaande uit ééngezinswoningen, geen grotere woondichtheid verkrijgen terwijl de breedte van de straten en het achtergedeelte binnenin de huizenblokken dit gemakkelijk zouden kunnen toelaten, zonder afbreuk te doen aan ‘de goede ordening van het gebied’. Zo gebeurt het regelmatig dat het Fonds in het kader van aanvragen voor stedenbouwkundige vergunningen, verplicht wordt om zijn woonprogramma te beperken, waarbij de beslissing enkel gebaseerd is op deze bewering. Onder druk van de buren, zijn gemeenten weinig geneigd om de densiteit van het stadsweefsel te verhogen, zeker wanneer het gaat om de creatie van sociale woningen. 8
Brussels Instituut voor Statistiek en Analyse – gegevens 2009
171
Er dient hier eveneens gesteld dat binnen deze problematiek, de verhoging van bestaande gebouwen interessante mogelijkheden zou kunnen bieden. ‘Gegroepeerde’ woningen zijn eveneens energiezuiniger. Het thermisch verlies wordt beperkt, maar er moet over gewaakt worden dat deze concentratie niet de kwaliteit van de private ruimtes vermindert (lichtinval, akoestisch comfort, bescherming van het private leven,...). Het densifiëren laat tenslotte toe om de uitrustingen en de openbare diensten te ‘rentabiliseren’, en kan de ecologische impact voor de gemeenschap verbeteren. Zo zullen er binnenkort in Frankrijk ingevolge rondetafelgesprekken met alle actoren, verplichtingen inzake minimale dichtheid worden opgenomen in de stedenbouwkundige planificatie. Het Fonds pleit voor een redelijke dichtheidsgraad die gepaard gaat met een functionele en sociale vermenging. Wij verwijzen hier bv. naar de ‘Dailly’ verkaveling in Schaarbeek, die als voorbeeld kan gelden van een weldoordachte ordening. De verplichting tot het saneren van verontreinigde bodems Het Fonds draagt bij tot de herwaardering van oude Brusselse wijken, waarbij er een nieuwe bestemming wordt gegeven, met name huisvesting, aan sites die voorheen bestemd waren voor industrie. Sedert vele jaren heeft het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een wetgeving inzake leefmilieu ontwikkeld, waaronder deze ivm met verontreinigde bodems en de sanering ervan. Deze wetgeving die het beheer en de sanering van verontreinigde bodems bevat, verplicht de overdrager van een zakelijk recht om voor de vervreemding van het recht een bodemattest aan te vragen. Dit attest vermeldt “de gedetaillerde informatie van de inventaris van de bodemtoestand” die beheerd wordt door het Brussels Instituut voor Milieubeheer. Wanneer het terrein in de inventaris is opgenomen als mogelijk vervuild, dan dient de overdrager een verkennend bodemonderzoek te laten uitvoeren door een erkend deskundige terzake. Indien dit verkennend onderzoek een bodemverontreiniging uitwijst, dan zal de vervreemding van het perceel slechts kunnen plaatsvinden na sanering van de verontreiniging of mits een verbintenis tot behandeling binnen een bepaald tijdschema en mits een financiële zekerheid te stellen door de overdrager. In deze hypothese is de verwerver praktisch zeker dat hij niet moet instaan voor onvoorziene of reeds voorziene gevolgen van de sanering, wat trouwens kan leiden tot een bijzonder kostelijke verrichting. Anderzijds, wanneer het goed niet is opgenomen in de inventaris als eventueel verontreinigd, is de situatie van de verwerver meer precair, vermits hij er zich toe verbindt om een verkennend bodemonderzoek te laten verwezenlijken door een deskundige ad hoc, mocht er bij uitvoering van uitgravingswerken een verontreiniging worden vastgesteld. Zo nodig, zal hij de kosten voor de sanering van de verontreiniging op zich moeten nemen, gezien de verkoop wordt aangegaan – wat quasi altijd het geval is – zonder waarborg voor verborgen gebreken in hoofde van de verkoper. Een dergelijke situatie, met verplichting tot een verkennend bodemonderzoek eventueel gevolgd door een sanering, ka n zich soms nog voordoen bij renovatie van het oude patrimonium van de huurhulp. Zoals reeds gesteld, kan de ontdekking van een verontreiniging zeer belangrijke financiële gevolgen hebben, zeker wanneer dit tijdens de bouwwerf gebeurt. De werf kan in belangrijke mate ontregeld worden, moet soms stilgelegd worden, wat o.a. leidt tot een toename van de bouwkosten en o.a. een door de aannemer ingeroepen bedrijfsverlies omwille van de vertraging.
172
Het Fonds zou bij de ontdekking van verontreiniging van een gebouw gelegen in een wijkcontract, kunnen trachten om op basis van zijn opdracht van openbaar nut voortspruitend uit artikel 80 van de Huisvestingscode, een gewestelijke subsidie te bekomen in het kader van artikel 4 van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 3 februari 1994 tot uitvoering van de ordonnantie van 7 oktober 1993 houdende de herwaardering van de wijken. Op basis van de huidige tekst zal de beslissing onzeker zijn. Om de actie van het Fonds, die zich volledig inschrijft in de filosofie van de stadsrenovatie, zowel op eigen initiatief als in het kader van de gedelegeerde opdrachten, te ondersteunen, zou de Brusselse Regering in voormeld besluit kunnen opnemen dat naast “ de gemeente, het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn, de instelling van openbaar nut of de vereniging zonder winstoogmerk”, ook het Fonds zou kunnen genieten van een gewestelijke subsidie voor het bouwrijp maken van percelen. Wat dit betreft, moet er worden gesteld dat voormelde ordonnantie van 7 oktober 1993 geleidelijk aan zal opgeheven worden, waarbij een nieuwe ordonnantie van 28 januari 2010 houdende de stadsvernieuwing in werking zal treden. Tot op heden werd er nog geen enkel uitvoeringsbesluit gepubliceerd, waardoor voormelde precisering relatief gemakkelijk zou kunnen worden opgenomen. De opdeling van de eigendom: middel tot toegang van een woning en alternatief voor eigendomsverwerving? Een andere piste zou kunnen worden onderzocht om financiële middelen vrij te maken, noodzakelijk om de actie van het Fonds later nog een duurzaam karakter te geven. Het betreft het verwerven of vervreemden van zakelijk rechten, andere dan eigendom, die rechtstreeks slaan op de woning, zonder tussenkomst van wie dan ook. Het gaat hier voornamelijk om het recht van erfpacht, van opstal en van bewoning en gebruik. Er moet hier echter worden onderzocht wat de betrachte doelstellingen zijn van deze juridische techniek, die, het dient gesteld, zijn grenzen kent. Er wordt soms beweerd dat de opdeling van de eigendom, de strijd tegen immobiliënspeculatie zou kunnen helpen. De wet omschrijft niet expliciet wat onder een speculatieve daad moet worden verstaan. Le Littré zegt dat speculeren, observeren is. Het bestaat er ook in om theorieën te creëren, eerder dan ze in praktijk te brengen. Wellicht brengt de rechtspraak een nuttig antwoord over wat men als een speculatieve daad kan beschouwen, voornamelijk bij de toepassing van bepaalde regels inzake belastingen. In deze bepalingen wordt er een onderscheid gemaakt tussen speculatieve daad en het normale beheer van zijn patrimonium als goede huisvader. Het belastingsregime is uiteraard heel verschillend in functie van de aard van de belastbare daad. Het Hof van Cassatie heeft gesteld dat speculaties onder andere bestaan in de aankoop van goederen met het risico verlies te leiden, maar in de hoop een winst te maken ingevolge een verhoging van de koopwaarde van de goederen. De speculant zoekt niet wat het nut is van het goed tussen aankoop en verkoop. Wat betreft de ontleners va n het Fonds en de kopers die hun woning verwerven, werd er reeds hiervoor gesteld dat zij deze woning niet aankopen met speculatieve bedoelingen. We zullen hier dus niet op terugkomen. Toch mag men niet uit het oog verliezen dat de overheidsactie coherent moet blijven. Er moet een objectieve en pertinente rechtvaardiging zijn om een actie al dan niet als speculatief te beschouwen. Blijft de vraag of de opdeling van de eigendom er voor zorgt dat de kostprijs van de woning beter in de hand wordt gehouden? Er kunnen hier twee hypotheses naar voren worden geschoven: deze waarbij het Fonds een beperkt zakelijk recht verwerft en deze waarbij het Fonds een beperkt zakelijk recht toekent aan een gezin dat deeluitmaakt van zijn doelpubliek. De eerste hypothese, waarbij het Fonds een beperkt zakelijk recht verwerft, kan nuttig zijn voor de actie van het Fonds op korte en middellange termijn, zo dit recht hem aan interessante voorwaarden is overgedragen. Dit zal bijvoorbeeld het geval zijn wanneer de lokale overheden 173
belang hebben bij de samenwerking van het Fonds, met dien verstande dat deze overheden de toekenning van dit voordeel aan het Fonds moeten kunnen rechtvaardigen ten overstaan van hun budgetair en sociaal beleid. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien dit wordt gerechtvaardigd door het feit dat er bij de toewijzing van de gecreëerde woningen, voorrang wordt gegeven aan bewoners van de gemeente. Er dient echter te worden over gewaakt dat binnen de dienst van openbaar nut die het Fonds biedt,het gelijkheidsbeginsel tussen kandidaat-huurders en -kopers wordt eerbiedigd. Het Fonds heeft in het verleden reeds met succes dergelijke verrichtingen verwezenlijkt, o.a. met de gemeente Jette. De gemeente vondt in het Fonds een publieke immobiliënoperator die over de nodige know-how en financiële middelen beschikte om de woningen van de gemeente te renoveren en te beheren. Er diende een zware renovatie te worden uitgevoerd, vooraleer deze ter beschikking konden gesteld worden van het publiek. Anderzijds kon het Fonds, dankzij het quasi kosteloos karakter van de erfpachtovereenkomst, zijn investering beperken en, hierdoor, de financiële leefbaarheid van het project, middels aanvaardbare huurprijzen, waarborgen. De tweede hypothese is deze waarbij het Fonds een beperkt zakelijk recht overdraagt aan een bepaald gezin. Dit gezin zal dus huurder noch volle eigenaar van zijn woning worden. Het gezin zal minstens een recht van gebruik hebben en hoogstens het recht hebben om te mogen beschikken over het goed dat het voorwerp is van zijn recht. In ieder geval, zal zijn recht noodzakelijkerwijze tijdelijk zijn. Bovendien beschikken het Fonds en het gezin over een zekere vrijheid om hun contractuele relaties vast te leggen: duurtijd, mogelijkheid tot overdracht van het recht, betalingsmodaliteiten, verplichtingen tot onderhoud en herstellingen, enz. Deze contractuele vrijheid kan echter beperkt zijn omwille van regels van openbare orde of om imperatieve regels. Wij verwijzen hier voornamelijk naar de wetgeving betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder. Bijgevolg komt het er op aan het zakelijk recht niet zodanig te beperken dat het eerder om een huur gaat, en als dusdanig zou kunnen geherkwalificeerd worden door de rechter. In uitvoering van de rechtspraak van het Hof van Cassatie, beschikt het Hof sedert het arrest van 14 april 2005, over het recht om dit na te gaan, zelfs bovenop de specifieke vraag van de contractanten. Welk voordeel heeft het gezin om een beperkt zakelijk recht te verwerven, eerder dan over een huurovereenkomst te beschikken of een verkoop in volle eigendom? Indien het gezin een woning bekomt in de huurhulpsector, kan hij zijn recht op wonen blijven uitoefenen, vermits het Fonds er zich toe verbindt om de opzeg van de huurovereenkomst voor een andere reden dat deze voorzien in de huurwetgeving, te motiveren, wat normaal is gezien zijn wettelijke opdracht inzake huisvesting. Bovendien beschikt deze huurder over de mogelijkheid om een andere woning te vragen die meer aangepast is aan zijn gezinsgrootte. Om dezelfde reden kan het Fonds ook een mutatie voorstellen, maar op zich is dit geen nadeel voor de huurder, behoudens het feit dat hij zijn vertrouwde omgeving moet verlaten. Anderzijds, kent de wetgever in het kader van de wetgeving op de kwaliteit van de woningen die in huur worden gegeven, aan de huurder het recht toe om van de verhuurder te eisen dat zijn woning goed onderhouden wordt. De huurder zal echter levenslang een huur moeten betalen en zal niet over enig onroerend patrimonium beschikken om aan de volgende generaties over te maken. Wanneer men de situatie van deze huurder bekijkt, dan riskeert de persoon die over een beperkt zakelijk recht beschikt, zwaardere verplichtingen te moeten dragen, voornamelijk op het financiële vlak en wat het onderhoud betreft, terwijl de kostprijs voor de ontwikkeling van de woning voor het Fonds op korte en middellange termijn identiek blijft. Het Fonds dient het goed te verwerven en nadien te renoveren of te bouwen, vooraleer dit te kunnen overdragen. De startinvestering is bijgevolg identiek aan een huurhulpverrichting. De techniek van inperking van het zakelijk recht van eigendomsverwerving, zou het Fonds, op lange of zelfs zeer lange termijn, toelaten om het goed te herverkrijgen, zonder hier terug een grondprijs voor te moeten betalen. Maar het herverkrijgen van een aantal wooneenheden, na een min of meer lange termijn, zal een bijzonder beheer vergen. Het zal inderdaad de renovatie vergen van kleine entiteiten, één voor één, om deze nadien terug over te dragen aan nieuwe houders van een dergelijk recht.
174
De financieringswijzen voor de productie van woningen. We zullen hier kortweg de verschillende bestaande mechanismes in herinnering brengen die de productie van woningen kunnen stimuleren. Er dient echter een onderscheid te worden gemaakt tussen woningen bestemd voor verkoop (bouw/renovatie-verkopen) en deze bestemd voor de huurhulp. De eerste worden gefinancierd zoals de hypothecaire leningen, zijnde met een kapitaalpremie bestemd om het verschil te dekken tussen de interestlast voor de obligatieleningen aangegaan door het Fonds en deze ten laste van zijn ontleners. Er dient echter opgemerkt dat de gemiddelde kostprijs van de woning heelwat hoger is dan de gemiddelde lening toegekend in het kader van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen. De koper van een woning door het Fonds verwezenlijkt, geniet enkel van een aankoop aan kostprijs en van een lening aan een lagere rentevoet dan deze op de kredietmarkt. De tweede soort woningen wordt op een andere wijze gefinancierd vermits het de bedoeling is dat zij in het door het Fonds beheerde patrimonium van de huurhulp blijven. Het ontleende kapitaal zal slechts gedeeltelijk terug worden samengesteld. Sedert de invoering van de kapitaalpremie als financieringswijze op 2 mei 1996, neemt het Gewest de intersten ten laste van een obligatielening door het Fonds aangegaan voor 20 jaar. Sedert jaren, heeft het Fonds de opeenvolgende Staatssecretarissen er op attent gemaakt dat deze sector – die maatschappelijk uiterst verantwoord is – bijzonder zware financiële en maatschappelijke investeringen vergt. Met een aangehouden ritme van 50 supplementaire woningen per jaar, zou het op middellange termijn onmogelijk zijn deze last te dragen zonder bijkomende financiële inspanning van het Gewest. In dit kader heeft Mevrouw Françoise Dupuis, toenmalig Staatssecretaris, in 2005 aanvaard om voor dat jaar 0,90 % van het kapitaal dat noodzakelijk is om 50 woningen te financieren, te voorzien. Tussen 2006 en 2008 werd dit percentage op 2% van het kapitaal gebracht, wat tot een vermindering van het financiële deficit van deze programma’s heeft geleid en tot een dekking van het deel van het kapitaal dat niet gedekt is door de betalingen van de huurders, huurtoelagen inbegrepen. Het nieuwe financieringsmechanisme in het kader van het Gewestelijk Huisvestingsplan, zoals opgenomen in de overeenkomsten van 27 en 28 mei 2009 met de Brusselse Hoofdstedelijke Regering en met de BGHM, houdt een door het Fonds aangegane renteloze lening in bij de BGHM, voor een duur van 30 jaar. Op het eerste zicht lijken die voorwaarden gunstig. De kostprijs van de woning ligt echter zo hoog dat het minimale nettorendement van de verhuring (na aftrek van de kosten voor beheer en onderhoud) niet kan leiden tot een jaarrendement van 3,33 % noodzakelijk om het kapitaal terug te betalen, dit rekening houdend met het gezinsbudget van de huurders, Met een onveranderlijke kostprijs van de woning, zit het Fonds vast in volgende houtgreep: ofwel de terugbetaling van het kapitaal verlengen over verschillende jaren en in een spiraal van herfinanciering terecht komen om er voor te zorgen dat de woningen blijven beantwoorden aan de geldende normen inzake gezondheid, veiligheid en comfort, ofwel supplementaire financiële middelen bekomen van het Gewest om op een redelijke en planmatige wijze de cyclus van zware renovatie te kunnen bewerkstelligen. Korte conclusies Met deze uiteenzetting, konden enerzijds de verschillende componenten die de kostprijs van de woning uitmaken, maar anderzijds ook de factor tijd, de ongunstige fiscale context, de administratieve belemmeringen, de procedures, de onzekerheden, de onvoorziene omstandigheden, de toename van technische en normatieve eisen en de moeilijke toegang tot bouwpercelen, belicht worden. Op zich is het uiteraard erg positief dat de verbetering van de nieuwe woningen die op de markt komen, ten goede komt aan de koper of de huurder. Mocht deze verbetering op termijn echter leiden tot het verlies van sectoren, dan zou het wel eens kunnen dat het beter ware geweest om 175
te hebben gekozen voor ‘een bepaald niveau van onvolmaaktheid’. Is het niet beter om minder goed te wonen dan helemaal geen woning te hebben? Dit is de hamvraag voor het Fonds bij elk nieuw woningproject. Het is nodig om zonder enig taboe en in alle openheid een debat te voeren over de werkelijke ‘kwaliteit’ van een woning en, waarom niet, eens keuzes te maken wat de vereisten betreft inzake duurzaamheid, veiligheid, energieprestatie, uitstootvermindering en de alom tegenwoordige notie van ‘comfort’ in termen van ruimte en voorzieningen, overgeërfd uit de zogenaamde jaren van ‘onbeperkte’ groei. Bepaalde parameters die de kostprijs van de woningen beïnvloeden, kunnen op substantiële wijze verbeterd worden. Het beste voorbeeld terzake is een vermindering van de BTW heffingsvoet op het niveau van de sociale huisvesting. Hierdoor kan met één pennetrek de kostprijs van de woning verminderd worden met 9,00 % en kunnen er meer openbare woningen worden ontwikkeld! Zo kan eveneens het vergemakkelijken van de toegang tot de openbare grondreserves, een tegengewicht vormen voor de meerkost (die momenteel nog niet volledig is geïntegreerd) ingevolge de productie van woningen met een hoog energetisch prestatievermogen. Voor gemeenten die onder de drempel van de 15 % openbare woningen liggen, of die een stagnatie kennen van hun bevolkingsaantal, zou het voordelig kunnen zijn om grondreserves ter beschikking te stellen van een operator gelijk het Fonds, welke het onroerend project zal ontwikkelen, het huurbeheer op zich zal nemen of een zakelijk recht van lange duur aan bepaalde voorwaarden, zal overdragen aan een bepaald doelpubliek. Bovendien zal een betere toegang tot grondreserves in de gemeenten van de tweede kroon, leiden tot een grotere sociaal-economische vermenging en tot een betere bestrijding van het fenomeen van de dualisering van het Gewest. Het debat over de densiteit of het optimaliseren van de invloed van de grondprijs en van de kostprijs van de voorzieningen ten gunste van alle stedelingen, dient aangevat. Dit zou op een kwalitatieve wijze moeten kunnen gevoerd worden met de regionale en gemeentelijke stedenbouwkundige autoriteiten en dit vooraleer de demografische druk binnen de gewestgrenzen een feit is. Ziehier enkele denkpistes, bij gebrek aan snelle en onmiddellijk invoerbare oplossingen, enkele opengestampte deuren, waarover de eerstvolgende jaren zal moeten gedebatteerd worden binnen het Fonds. Het spreekt vanzelf dat het Fonds al deze bedenkingen zal integreren in zijn nieuwe verrichtingen en in het bijzonder in de verrichting gepland in Neder-over-Heembeek op een perceel van 8.000 m² op de hoek van de Beukenootjes- en de Gemenebeemdenstraat en dat het realistische voorstellen zal overmaken aan de desbetreffende instanties.
* *
*
176
SECTIE V - TUSSENKOMST IN DE SAMENSTELLING VAN EEN HUURWAARBORG
A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN
1. ALGEMEEN OVERZICHT VAN DE SECTOR. Een huurwaarborg samenstellen dat het equivalent is van 2 maanden huur, is voor de meest economisch zwakke gezinnen, een moeilijke taak, die vaak onmogelijk kan worden verwezenlijkt. Om deze gezinnen te helpen, werd er in februari 1999 een systeem van renteloze leningen op afbetaling opgestart. Deze formule kende snel succes, met een piek van 650 leningen in 2003. Nadien is dit stelselmatig gedaald, tot 235 leningen in 2008. In 2009 was er een zeer lichte stijging, met 289 toegekende leningen. Er is een dubbele oorzaak voor deze daling. Enerzijds is er een graduele en constante stijging geweest van de huurprijzen sedert 2003. Anderzijds zagen de gezinnen die het doelpubliek uitmaken, hun inkomsten niet stijgen in deze periode terwijl er wel een relatieve stijging werd waargenomen van hun schuldenlast. Bovendien beperkt het burgerlijk wetboek sedert april 2007 de huurwaarborg tot het equivalent van 2 maanden huur, voorheen was dit 3 maanden huur. Het Fonds heeft en zal altijd rekening houden met deze elementen bij het onderzoek van elke leningsaanvraag. Naast de verplichting om enkel een lening toe te kennen wanneer de schuldenlast ‘redelijk’ is, zal het Fonds toch rekening houden met het uiteindelijk doel dat werd vooropgesteld. Het gaat hier niet om het verwerven van een consumptiegoed, maar om iemand op weg te helpen om toegang te krijgen tot de woning die hij hoopt in huur te kunnen nemen. Bijgevolg handelt het Fonds hier met de grootst mogelijke openheid. Toch is het betreurenswaardig dat het systeem dat op touw werd gezet, niet meer positieve resultaten met zich brengt. Zoals reeds meerdere malen gesteld in vorige jaarverslagen, is het antwoord op deze problematiek van structurele aard. Zonder een of ander vorm van omkadering van de huurprijzen ( of men deze nu vastlegt of subsidieert), zal de tussenkomst bij het samenstellen van een huurwaarborg via een renteloze lening, geen succes zijn. Het gaat hier om een zeer beperkt bijproduct van een belangrijk overheidsbeleid, met name mensen met een laag inkomen een fundamenteel recht waarborgen, namelijk het recht op een woning aan een huurprijs die binnen hun financiële mogelijkheden valt. Dit is momenteel niet het geval.....
2. JAARVERRICHTINGEN. In 2009 vroegen bijna 1.690 mensen de informatiebrochure en het aanvraagformulier aan: 1.015 personen deden dit via de telefoon en 675 geïnteresseerden kwamen hiervoor persoonlijk langs aan het onthaal van het Fonds. Ook zo’n 51 instellingen hebben gevraagd of 177
ze over ongeveer 400 informatiebrochures, aanvraagformulieren en foldertjes konden beschikken. In 2009 werden 434 leningsaanvragen ingediend. Daarbij moeten nog de 17 aanvragen worden geteld die in onderzoek waren op 31 december 2008. Van die 451 aanvragen hebben er 289 (64,08 %) geleid tot de afsluiting van een lening op afbetaling voor een totaal bedrag van 272.222,40 EUR. Het voorbije jaar is het aantal afgesloten contracten lichtjes gestegen: met 22,98 % in vergelijking met 2008 en met 2,48 % tegenover 2007. In vergelijking met 2006 (– 37,04 %) en 2005 (– 43,55 %) merken we echter een sterke terugval van het aantal contracten. 25 ontleners hebben in de loop van het jaar hun lening vervroegd terugbetaald. 3 van hen hebben nog binnen hetzelfde jaar een nieuwe lening afgesloten. Dit nieuwe publiek van 289 ontleners telt 134 (46,37 %) alleenstaanden en 16 koppels (5,54 %) zonder kinderen. 68 ontleners (23,53 %) hebben 1 kind, 37 (12,80 %) hebben er 2 en 18 (6,23 %) hebben er 3. In 12 gevallen (4,15 %) gaat het om een gezin met meer dan 3 kinderen. 4 gezinnen (1,38 %) vertonen een minder klassieke samenstelling. Vooral de éénoudergezinnen zijn sterk vertegenwoordigd met 79 (58,52 %) van de in totaal 135 gezinnen met kind(eren). De kinderloze gezinnen maken in totaal 53,29 % uit van het publiek. De leningscontracten dragen de handtekening van in totaal 358 personen. 160 (44,69 %) van hen zijn alleenstaanden, 106 (29,61 %) zijn gehuwd, 88 (24,58 %) zijn gescheiden of feitelijk gescheiden en er waren 4 (1,12 %) weduwes/weduwnaars. 129 ontleners (36,04 %) zijn jonger dan 30 jaar. 116 van hen (32,40 %) zitten in de leeftijdscategorie van 30 tot 39 jaar. 70 (19,55 %) van hen zijn tussen 40 en 49 jaar oud en 43 ontleners (12,01 %) zijn ouder dan 50 jaar. Op het moment dat zij hun leningsaanvraag indienden, woonden 275 ontlenersgezinnen (95,16 %) al in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. 7 gezinnen (2,42 %) leefden op dat moment in het Vlaamse Gewest en 7 (2,42 %) in het Waalse Gewest. 191 ontlenersgezinnen (66,09 %) leefden in de gemeentes Elsene (32 of 11,07 %), Sint-Gillis (30 of 10,38 %), Brussel (30 of 10,38 %), Anderlecht (26 of 9,00 %), Sint-Jans-Molenbeek (25 of 8,65 %), Laken (24 of 8,31 %) of Schaarbeek (24 of 8,31 %). 194 gezinnen (67,13 %) vonden hun nieuwe huurwoning in één van de volgende gemeentes: 37 (12,80 %) in Elsene, 34 (11,76 %) in Brussel (waarvan 8 woningen eigendom zijn van de Grondregie en er 8 andere deel uitmaken van het patrimonium van het OCMW ), 30 (10,38 %) in Anderlecht (waarvan 3 woningen werden verhuurd door een sociaal verhuurkantoor), 27 (9,34 %) in Laken (waarvan 6 woningen eigendom zijn van de Grondregie), 24 (8,31 %) in Sint-Gillis, 22 (7,61 %) in Schaarbeek en 20 (6,92 %) in Sint-Jans-Molenbeek. Het hoogste inkomen waarover de ontlenersgezinnen beschikken, bestaat in 120 gevallen (41,52 %) uit het loon van een bediende of arbeider. 108 gezinnen (37,37 %) leven van een werkloosheidsuitkering. 33 gezinne n (11,42 %) moeten rondkomen met een RIZIV - of een invaliditeitsuitkering. Voor 15 gezinnen (5,19 %) bestaat het inkomen uit het leefloon, een stuk meer dan in 2008 toen slechts 4 gezinnen op 235 een leefloon kregen. 11 gezinnen (3,80 %) leven van een rust- of overlevingspensioen. 1 gezin (0,35 %) haalde zijn inkomen uit een activiteit als zelfstandige. En een laatste gezin (0,35 %) heeft een wat speciaal inkomen: het leeft van een alimentatievergoeding.
178
Het maandelijkse netto-inkomen van de ontlenersgezinnen, inclusief kinderbijslag, bedraagt gemiddeld 1.406,46 EUR (dat is 105,98 EUR meer dan in 2008). Het laagste inkomen bedraagt 711,56 EUR, het hoogste 3.426,57 EUR. In het eerste geval gaat het om een alleenstaande die moet rondkomen met een leefloon, in het tweede geval om de twee salarissen en de kinderbijslag van een koppel met 2 kinderen. De 234 gezinnen die al een woning huurden, telden vóór hun verhuis een gemiddelde huur neer van 451,36 EUR (tegenover 440,36 EUR in 2008, 402,18 EUR in 2007, 420,03 EUR in 2006, 379,18 EUR in 2005 en 379,01 EUR in 2004). De 55 andere kandidaten betaalden voordien nog geen huur, omdat ze nog bij hun ouders leefden (26), bij familie (7), bij vrienden (13), bij hun ex-partner (1), omdat een vzw of OCMW een transitwoning ter beschikking had gesteld (4) of omdat ze kosteloos in een instelling verbleven (4). 33 (11,42 %) gezinnen verhuisden omdat de huurovereenkomst was verstreken. 143 (49,48 %) andere nadat het huurcontract werd opgezegd (in 37 gevallen door de eigenaar, in de overige 106 gevallen door de huurders). 72 ontleners (24,91 %) verlieten de woning die ze betrokken met derden (ouders, partner, vrienden) en 16 andere (5,54 %) verbleven in een instelling. 16 ontleners (5,54 %) woonden al verschillende maanden in de woning. 5 gezinnen (1,73 %) moesten hun woning verlaten nadat de Gemeente of de Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie een negatief advies had gegeven en de woning daardoor niet langer verhuurd mocht worden. 2 gezinnen (0,69 %) moesten hun woning verlaten naar aanleiding van een gerechtelijke beslissing. De laatste 2 gezinnen (0,69 %) huurden een woning via het OCMW of via een sociaal verhuurkantoor en kregen van die instellingen een grotere woning toegewezen. 45 ontleners (15,57 %) vonden hun vorige woning ongezond, 29 (10,03 %) vonden ze overbevolkt en 11 (3,81 %) verlieten ze omdat ze zowel ongezond als overbevolkt was. De overige 204 (70,59 %) ontleners hebben geen opmerkingen in die zin gemaakt over de woning die ze hebben verlaten. De gemiddelde huurprijs voor de nieuwe woning bedraagt 535,83 EUR, tegenover 492,88 EUR in 2008 (+ 8,71 %), 492,77 EUR in 2007 (+ 8,74 %), 471,66 EUR in 2006 (+ 13,61 %), 462,33 EUR in 2005 (+ 15,90 %) en 449,04 EUR in 2004 (+ 19,33 %). Het laagste bedrag dat voor de huur wordt neergeteld, is 233,30 EUR, het hoogste 1.300,00 EUR. De gemiddelde lening die het voorbije jaar werd toegekend, bedraagt 941,95 EUR, tegenover 873,92 EUR in 2008 (+ 7,78 %), 1.007,01 EUR in 2007 (- 6,48 %), 1.152,15 EUR in 2006 (- 18,24 %), 1.139,61 EUR in 2005 (- 17,34 %) en 1.108,13 EUR (- 15,00 %) in 2004. Tot april 2007, datum waarop de nieuwe bepalingen in verband met de huurwaarborg van kracht werden, bedroegen de meeste leningen 90 % van 3 maanden huur. Sindsdien worden leningen toegekend die maximum 90 % bedragen van 2 maanden huur. Het laagste leningsbedrag dat in deze sector werd toegekend, bedraagt 299,97 EUR, het hoogste 2.340,00 EUR. Maandelijks wordt gemiddeld 64,78 EUR terugbetaald, tegenover 58,37 EUR in 2008, 66,80 EUR in 2007, 73,01 EUR in 2006, 72,96 EUR in 2005 en 71,23 EUR in 2004. De laagste mensualiteit bedroeg het voorbije jaar 23,33 EUR, de hoogste 145,45 EUR. Gemiddeld wordt 42,70 % van het maandbudget besteed aan de betaling van de huur en de maandelijkse terugbetaling van de huurwaarborglening (tegenover 42,39 % in 2008, 41,42 % in 2007, 42,25 % in 2006, 42,60 % in 2005 en 41,15 % in 2004). De huishuur op zich vertegenwoordigt gemiddeld 38,10 % van het maandelijkse gezinsbudget.
179
Voor 163 dossiers (56,40 %) bedraagt de leningsduur 18 maanden, voor 46 dossiers (15,92 %) werd de terugbetalingsduur vastgesteld op 12 maanden en in 80 gevallen (27,68 %) is nog een andere leningsduur toegekend, zonder echter de reglementaire maximumduur van 18 maanden te overschrijden. Voor de toekenning van 36 leningen (wat neerkomt op 12,46 % van het totale aantal toegekende huurwaarborgleningen) zijn speciale voorwaarden opgelegd. Zo heeft het Fonds in 18 gevallen een borg geëist. Twee ontleners hebben er zich toe verbonden de lening vervroegd terug te betalen zodra ze de huurwaarborg voor hun vorige woning hebben gerecupereerd. Er werden verder 15 leningen toegekend met de toestemming van een schuldbemiddelaar of van een schuldbemiddelingsdienst (tegenover 11 op 235 leningen in 2008). Eén contract tenslotte werd getekend door een voorlopige bewindvoerder. Van de 451 aanvragen die in 2009 werden behandeld, zijn er 10 (2,22 %) onontvankelijk verklaard op basis van het reglement. In alle 10 gevallen lag het belastbaar inkomen van de kandidaten hoger dan het toegelaten maximuminkomen. Na een schriftelijke verwittiging van het Fonds zijn 87 (19,29 %) aanvragen zonder gevolg geklasseerd, omdat de kandidaat niet meer heeft gereageerd. De meeste van deze kandidaten zouden hoogstwaarschijnlijk ook geen lening hebben kunnen afsluiten en dit om de volgende redenen: 28 van hen stonden bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren geregistreerd als nalatig schuldenaar, 53 kandidaten konden niet bewijzen dat ze hun vorige huur regelmatig betaalden en 55 anderen zouden meer dan de helft van hun maandbudget moeten besteden aan de betaling van de huur en de afbetaling van de aangevraagde huurwaarborglening. 35 kandidaten (40,23 %) zouden bovendien geconfronteerd worden met verschillende van de net opgesomde moeilijkheden. Ten slotte waren er 4 kandidaten die beantwoordden aan alle leningsvoorwaarden en waarvoor ook al een princiepsakkoord was gegeven, maar ze konden nadien niet meer worden gecontacteerd of ze zijn niet komen opdagen voor de ondertekening van hun leningscontract. 11 kandidaten (2,44 %) hebben hun aanvraag zelf geannuleerd: 8 kandidaten gaven er de voorkeur aan om een andere oplossing te zoeken (bijv: het bedrag lenen bij familie of vrienden, een regeling treffen met de eigenaar). 2 kandidaten hebben hun aanvraag geannuleerd omdat ze er zich rekenschap van gaven dat ze niet beantwoordden aan de leningsvoorwaarden van het Fonds of omdat ze niet alle gevraagde documenten konden indienen. Een laatste kandidaat huurde de woning uiteindelijk niet, omdat ze intussen was verhuurd aan iemand anders. 43 ontvankelijke aanvragen (9,53 %) werden door het Fonds geweigerd. Deze weigering werd meegedeeld via een aangetekend schrijven waarin aan de kandidaat ook werd gemeld dat hij tegen deze beslissing beroep kon aantekenen bij de Staatssecretaris voor Huisvesting. Geen enkele kandidaat-ontlener heeft een dergelijke procedure opgestart. Het Fonds weigerde uiteindelijk 39,03 % dossiers meer dan in 2008 toen niet werd ingegaan op 24 van de 235 aanvragen. De toekenningscriteria zijn de voorbije jaren nochtans onveranderd gebleven. Het zou onverantwoord zijn geweest om aan deze kandidaten een lening toe te kennen en wel om de volgende redenen: -
-
-
15 kandidaten zouden meer dan 70 % van hun budget moeten besteden aan de betaling van de huur, de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere schulden (9 van hen zelfs meer dan 80 %!); 7 andere kandidaten zouden eveneens meer dan 70 % van hun budget moeten besteden aan de betaling van de huur en de terugbetaling van de huurwaarborglening, maar hadden geen andere openstaande kredieten meer; 8 kandidaten zouden meer dan 60 % van hun budget moeten besteden aan de betaling van de huur, de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere lopende 180
-
-
kredieten, waarvoor ze wegens wanbetaling geregistreerd stonden bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren; 3 kandidaten zouden meer dan 60 % van hun budget moeten besteden aan de betaling van de huur en de terugbetaling van de huurwaarborglening. Ze konden bovendien niet bewijzen dat ze hun huur de laatste 6 maanden regelmatig hadden betaald; 4 kandidaten stonden bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren geregistreerd als wanbetaler; 3 kandidaten hadden grote achterstallen in de betaling van hun huur; 2 kandidaten zouden maandelijks meer moeten uitgeven dan het budget waarover ze beschikken; 1 kandidaat had nog schulden bij het Fonds, nota bene voor een huurwaarborglening.
Deze 43 dossiers werden opgesteld voor 20 alleenstaanden, 9 éénoudergezinnen, 10 koppels met kinderen en 4 koppels zonder kinderen. 27 van deze gezinnen leefden van een werkloosheidsuitkering en er waren er 4 die een uitkering kregen van de ziekenkas. 4 gezinnen haalden hun inkomen uit een arbeidersloon, 3 hadden een bediendensalaris. 3 gezinnen moesten rondkomen met het leefloon en 2 gezinnen hadden een pensioen. Het gemiddelde maandinkomen van deze gezinnen, inclusief kinderbijslag, bedroeg 1.166,26 EUR (tegenover 1.406,46 EUR voor de toegekende leningen). De 34 gezinnen die voor hun aanvraag al een woning huurden, betaalden daar een gemiddelde huurprijs van 500,33 EUR voor (tegenover 451,36 EUR voor de kandidaat-ontleners die de lening wél konden afsluiten). 6 gezinnen woonden in Sint-Gillis, 5 in Elsene, 5 in Schaarbeek, 4 in Anderlecht en 3 in Vorst. 16 andere gezinnen leefden in één van de overige gemeenten binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en 4 woonden in een ander Gewest. De gemiddelde huurprijs voor de woning die deze kandidaten op het oog hadden, bedroeg 591,81 EUR (tegenover 535,83 EUR voor de toegekende leningen). De laagste huurprijs die zou moeten worden betaald, bedroeg 370,00 EUR, de hoogste 1.300,00 EUR. 6 gezinnen hadden zich willen vestigen in Elsene, 5 in Sint-Gillis, 5 in Schaarbeek, 5 in Vorst, 4 in Brussel, 4 in Anderlecht en de 14 overige in één van de andere gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Gemiddeld hadden deze 43 gezinnen een bedrag willen lenen van 1.037,75 EUR (meer dus dan het gemiddelde bedrag van 941,95 EUR voor de toegekende leningen). De laagste som die werd aangevraagd, bedroeg 369,96 EUR, het hoogste bedrag was 2.340,00 EUR. De gemiddelde mensualiteit zou 71,95 EUR bedragen (tegenover 64,78 EUR voor de effectief toegekende leningen), met een minimum van 30,83 EUR en een maximum van 163,63 EUR. Op 31 december 2009 waren 11 aanvragen (2,44 %) nog in onderzoek.
3. HET BEHEER VAN DE TERUGBETALINGEN. De achterstallen in de terugbetaling van de huurwaarborgleningen stegen in het jaar 2009 met 6.776,25 EUR. In 2008 namen de achterstallen toe met 3.546,23 EUR en in 2007 met 7.553,84 EUR. Volgende elementen kunnen een invloed hebben gehad op de verhoging van de achterstallen:
181
-
-
-
in vergelijking met eind 2008 steeg het aantal lopende leningsdossiers van 374 tot 414, zijnde een verhoging met 10,70 %; het betalen van de huur neemt met de jaren een grotere hap uit het gezinsbudget. Zo vertegenwoordigde in 2004 de huur van onze nieuwe ontleners 35,51 % van het gezinsbudget (kinderbijslagen inbegrepen). In 2009 liep dit al op tot 38,10 %; de huurlasten (gas, elektriciteit, water...) overschreden ruimschoots de evolutie van de index; het is bekend dat éénoudergezinnen vaak de kwetsbaarste groep zijn op financieel vlak. Wij stellen vast dat tussen 2004 en 2009 het percentage éénoudergezinnen met kinderlast is gestegen van 23,60 % naar 27,34 %. Ter informatie: de alleenstaanden en de éénoudergezinnen vertegenwoordigen samen bijna ¾ van alle ontleners in 2009. Het percentage grote gezinnen (3 kinderen en meer) stijgt eveneens: Met name, 9,15 % van alle ontleners in 2004 en 10,38 % in 2009; met de jaren vermindert het percentage ontleners met een inkomen uit arbeid. Dit percentage is tussen 2004 en 2009 gedaald van 53,93 % naar 41,87 %. Dat het financiële draagvlak verslechtert, blijkt ook uit het percentage leningsaanvragen dat voornamelijk geweigerd wordt omwille van solvabiliteitsproblemen. Zo bedroeg dit 4,35 % van alle leningsaanvragen in 2004 tegenover 9,53 % in 2009.
Wil men echter een correct beeld krijgen van de evolutie van de achterstallen, dan moeten deze gezien worden in het licht van de evolutie van de verschuldigde bedragen. 4,60 % van alle bedragen (procedurekosten inbegrepen) die dienden betaald te worden van februari 1999 (oprichting van het huurwaarborgfonds) tot eind 2009 was op dat ogenblik nog verschuldigd. Het gaat in concreto om een bedrag van 208.895,72 EUR op een totaal van 4.538.330,48 EUR. Van deze 208.895,72 EUR werd de vorige jaren in totaal 151.573,12 EUR of 72,56 % in verlies geboekt. Dit bewijst hoe moeilijk het is om deze achterstallen te recupereren bij ontleners met een bijzonder laag sociaal-economisch profiel. Behoudens de registratie als wanbetaler bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank, zijn er weinig afschrikkingsmiddelen voor de wanbetalers in deze sector. Loonbeslag is quasi uitgesloten en dreigen met uitdrijving kan evenmin vermits het Fonds t.a.v. deze wanbetalers niet de hoedanigheid van verhuurder heeft. Dat er verschillende ontleners een schuldenlast hebben opgebouwd die hun gezinsbudget niet aankan, blijkt uit het aantal ontleners dat in het kader van de wet van 5 juli 1998 een verzoekschrift tot collectieve schuldenregeling heeft ingediend. Sinds de oprichting van het huurwaarborgfonds hebben 44 ontleners, waaronder 5 in 2009, een dergelijk verzoekschrift ingediend. Deze procedure van collectieve schuldenregeling kan de spiraal van schuldopbouw doorbreken en laat toe om de schuldeisers geleidelijk aan te worden terugbetaald. Overeenkomstig de modaliteiten tot terugvordering van de achterstallen, zoals opgenomen in de overeenkomst met de Regering op 10 december 1998, en overeenkomstig de wetgeving op het consumentenkrediet, werden er in 2009: ? 111 ingebrekestellingen verstuurd; ? 2 gerechtelijke procedures opgestart (tegenover 5 in 2008), waaronder 1 leidde tot een vonnis bij verstek; 1 stopgezet werd voor de zitting, gezien de ontlener niet op te sporen was. ? 60 ontleners geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank. De identiteit en de achterstallen van in gebreke blijvende ontleners dienen meegedeeld te worden zodra er een achterstand van 3 mensualiteiten wordt opgetekend. * *
* 182
183
577
927
1.037
988
846
756
499
413
451
7.025
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Totaal
4.380
289
235
282
459
512
623
650
601
398
204 (5)
127 (5)
Aantal
62,35
64,08
56,90
56,52
60,72
60,52
63,06
62,68
64,82
69,98
63,55
60,48
%
Afgesloten contracten
1.610
87
96
129
192
201
256
246
195
89
75
44
Aantal
22,92
19,29
23,24
28,85
25,40
23,76
25,91
23,72
21,04
15,42
23,36
20,95
%
zonder gevolg (1)
328
11
29
23
28
37
30
48
53
35
11
23
Aantal
4,67
2,44
7,02
4,61
3,70
4,37
3,04
4,63
5,72
6,07
3,43
10,95
%
ingetrokken (2)
214
10
12
11
27
31
27
39
30
13
11
3
Aantal
3,04
2,22
2,91
2,20
3,57
3,66
2,73
3,76
3,24
2,25
3,43
1,43
%
niet ontvankelijk (3)
Niet-weerhouden aanvragen
342
43
24
36
31
47
43
33
38
24
15
8
Aantal
4,87
9,53
5,81
7,21
4,10
5,56
4,35
3,18
4,10
4,16
4,67
3,81
%
geweigerd (4)
151
11
17
18
19
18
9
21
10
18
5
5
Aantal
2,15
2,44
4,12
3,61
2,51
2,13
0,91
2,03
1,08
3,12
1,56
2,38
%
Aanvragen in onderzoek op het einde van het jaar
aanvragen waaraan geen gevolg werd gegeven nadat de kandidaten niet zijn ingegaan op een herinneringsbrief van het Fonds (onvolledige dossiers). aanvragen die de kandidaten hebben ingetrokken (woning is al verhuurd, eigenaar niet akkoord met de wettelijke waarborg, ...). aanvragen die niet voldoen aan de ontvankelijkheidsvoorwaarden (belastbaar inkomen, woning gelegen buiten de 19 gemeenten). aanvragen die het Fonds weigert (schuldenlast, verhouding huurprijs/inkomen, insolvabiliteit,...). hier inbegrepen de afgesloten contracten maar zonder opname van het geleende bedrag (zijnde 9 in 1999, 11 in 2000). Sinds 2001 worden deze contracten in de statistieken opgenomen als verwezenlijkte verrichtingen.
321
2000
(1) (2) (3) (4) (5)
210
Behandelde aanvragen
1999 (vanaf 23/02)
Dienstjaar
Tabel 1 - Huurwaarborgleningen - Algemene evolutie.
B. STATISTIEKEN
Tabel 2 - Huurwaarborgleningen - Behandelde aanvragen in 2009. Staat van de aanvragen
Absoluut aantal
in %
289
64,08
Geweigerde aanvragen
43
9,53
Niet ontvankelijke aanvragen
10
2,22
Ingetrokken aanvragen
11
2,44
Aanvragen zonder gevolg
87
19,29
Aanvragen in onderzoek 31/12/2008
11
2,44
451
100,00
Afgesloten contracten
Totaal behandelde aanvragen
Tabel 3 - Huurwaarborgleningen - Verdeling van de afgesloten contracten en geleende bedragen in 2009, per maand.
Maand
Geleend bedrag (in EUR)
Aantal afgesloten contracten
Totaal
Gemiddelde
Januari
13
12.392,96
953,30
Februari
24
20.664,93
861,04
Maart
22
22.149,97
1.006,82
April
27
27.373,68
1.013,84
Mei
22
20.249,84
920,45
Juni
43
38.775,44
901,75
Juli
32
30.370,82
949,09
Augustus
19
18.009,55
947,87
September
22
20.675,69
939,80
Oktober
27
23.987,94
888,44
November
19
17.649,87
928,94
December
19
19.921,71
1.048,51
289
272.222,40
941,95
Totaal
184
Tabel 4 - Huurwaarborgleningen - Evolutie van het aantal afgesloten contracten en geleende bedragen. Jaar
Aantal afgesloten contracten
Totaal
Gemiddeld
Evolutie in % tegenover het vorig jaar
1999 (vanaf 23 februari)
118
103.745,08
879,20
-
2000
193
169.448,78
877,97
- 0,14
2001
398
384.165,73
965,24
+ 9,94
2002
601
617.527,77
1.027,50
+ 6,45
2003
650
694.600,37
1.068,62
+ 4,00
2004
623
690.364,50
1.108,13
+ 3,70
2005
512
583.480,69
1.139,61
+ 2,84
2006
459
528.836,45
1.152,15
+ 1,10
2007
282
283.976,95
1.007,01
- 12,60
2008
235
205.371,13
873,92
- 13,22
2009
289
272.222,40
941,95
+ 7,78
4.125
4.328.368,72
1.049,30
Totaal
Geleend bedrag (in EUR)
-
Tabel 5 - Huurwaarborgleningen - Samenstelling van de ontlenersgezinnen - 2009. Samenstelling van de gezinnen
Aantal gezinnen
Aantal kinderen
Aantal ontleners (*)
Totaal aantal bewoners
Aantal
%
134
46,37
0
134
0
0
134
Twee volwassenen
16
5,54
0
2
28
2
32
Gezinnen met 1 kind
68
23,53
68
48
40
2
158
Gezinnen met 2 kinderen
37
12,80
74
22
30
1
127
Gezinnen met 3 kinderen
18
6,23
54
6
24
0
84
Gezinnen met 4 kinderen
9
3,11
36
6
6
0
48
Gezinnen met 5 kinderen
2
0,69
10
0
4
0
14
Gezinnen met 6 kinderen
1
0,35
6
0
2
0
8
Andere
4
1,38
0
1
6
2
9
Totaal
289
100,00
248
219
140
7
614
Alleenstaand
Alleen- Samenstaand wonend
Aantal inwonenden nietontleners
(*) het betreft hier het totaal aantal ontleners.
185
Tabel 6 - Huurwaarborgleningen - Sociaal-professioneel statuut van de ontleners (*) - 2009. Sociaal-professioneel statuut
Aantal
%
1
0,35
Bediende
63
21,80
Arbeider
57
19,72
Werkloos
108
37,37
Ziek of invaliditeit suitkeringsgerechtigde
33
11,42
Gepensioneerd
11
3,80
Vervangingsinkomen
15
5,19
Andere
1
0,35
Totaal
289
100,00
Zelfstandig
(*) t.t.z. van de ontlener die het hoogste inkomen heeft binnen het gezin.
Tabel 7 - Huurwaarborgleningen - Burgelijke staat van de ontleners (*) - 2009. Burgelijke staat
Aantal
%
Alleenstaand
160
44,69
Gehuwd
106
29,61
Gescheiden
45
12,57
Feitelijk gescheiden
43
12,01
Weduwe/weduwnaar
4
1,12
Wettelijk samenwonend
0
0,00
358
100,00
Totaal (*) t.t.z. voor alle ontleners samen.
186
Tabel 8 - Huurwaarborgleningen - Leeftijd van de ontleners (*) - 2009. Leeftijd
Aantal
%
van 18 tot minder dan 20 jaar
5
1,40
van 20 tot minder dan 30 jaar
124
34,64
van 30 tot minder dan 40 jaar
116
32,40
van 40 tot minder dan 50 jaar
70
19,55
50 jaar en ouder
43
12,01
358
100,00
Totaal (*) t.t.z. alle ontleners samen.
Tabel 9 - Huurwaarborgleningen - Plaats waar de vorige woning van de ontleners zich bevindt 2009. Plaats Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-over-Heembeek Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost -ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde Vlaamse Gewest Waalse Gewest Totaal
Aantal
%
26 30 32 12 5 2 2 14 2 24 1 6 24 7 30 25 2 3 5 10 12 1 7 7
9,00 10,38 11,07 4,15 1,73 0,69 0,69 4,84 0,69 8,31 0,35 2,08 8,31 2,42 10,38 8,65 0,69 1,04 1,73 3,46 4,15 0,35 2,42 2,42
289
100,00
187
Tabel 10
- Huurwaarborgleningen - Gemeente waar de door de ontlener in huur genomen woning zich bevindt - 2009. Plaats
Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-over-Heembeek Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost -ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde Totaal
Aantal
%
30 34 37 10 4 8 1 15 1 27 4 6 22 7 24 20 0 5 4 16 13 1
10,38 11,76 12,80 3,46 1,38 2,77 0,35 5,19 0,35 9,34 1,38 2,08 7,61 2,42 8,31 6,92 0,00 1,73 1,38 5,54 4,50 0,35
289
100,00
188
SPREIDING VAN DE TOEGEKENDE LENINGEN VOOR HUURWAARBORG IN 2009 PER GEMEENTE (in percentages)
- dan 6 %
1 2A 3 4 5 6 2B 7 8 2C 2D
van 6 tot – dan 11 %
= = = = = = = = = = =
Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-Over-Heembeek
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
189
van 11 tot – dan 16 %
= = = = = = = = = = =
Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde
16 % en meer
190
701
478
374
414
2006
2007
2008
2009
2.919.086,28 3.536.016,16 4.027.036,83 4.583.474,05 4.538.330,48
2.754.099,63 3.344.996,76 3.828.463,69 4.085.950,35 4.329.434,76
38.938,54 65.050,84 91.274,85 124.968,18 137.044,58 151.573,12
91.367,75 99.935,81 99.744,55 76.605,06 65.074,89 57.322,60
(*) Vervallen sommen : de som van opeisbare normale maandgelden, van vervroegde terugbetalingen van de lening en van aangerekende kosten.
805
2005
2.275.381,59
5,99 6,07 5,56 4,93 4,41 4,60
130.306,29 164.986,65 191.019,40 198.573,24 202.119,47 208.895,72
6,40 99.461,01
31.621,03
67.839,98
1.555.721,50
1.456.260,49
875
2003 2.145.073,30
7,81 65.791,30
8.343,20
57.448,10
863.950,54
798.159,24
774
2002
865
9,15
36.811,51
-
36.811,51
387.945,27
351.133,76
519
2001
2004
12,61
21.238,48
-
21.238,48
155.795,88
134.557,40
252
2000
11,25
3.360,44
-
3.360,44
28.801,01
25.440,57
56
1999
% totaal achterstallen/ vervallen sommen
Totaal gecumuleerde achterstallen
Gecumuleerde nietterugvorderbare schuldvorderingen
Gecumuleerde achterstallen
Gecumuleerde terugbetalingen
Gecumuleerde vervallen sommen (*)
Aantal lopende leningen
- Verloop van de terugbetalingen van de leningen voor huurwaarborg.
Jaar
Tabel 11
HOOFDSTUK II
MARKANTE FEITEN EN GEBEURTENISSEN SINDS 1 JANUARI 2010 – VERWACHTE WIJZIGINGEN
I.
Met een legislatuurwissel en een economische crisis die een zware domper heeft gezet op de inkomsten van het Gewest, kon in een eerste fase het investeringsvermogen 2010 niet worden vastgesteld op basis van een activiteitenprogramma dat vergelijkbaar was met voorgaande jaren. Er diende rekening gehouden te worden met een omzendbrief van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering houdende richtlijnen voor de administratieve opmaak van de begrotingsaanpassing 2009, de initiële begroting 2010, de voorafbeelding van de begroting 2011 en de meerjarenbegroting 2012-2015. Dit document gericht aan alle regionale instellingen op 20 juli 2009, had tot doel besparingsvoorstellen op te stellen en de invloed ervan op de activiteiten te analyseren, waarbij de minimaal te behalen doelstelling het vinden van een beleidsmarge van 10 % was ten opzichte van het oorspronkelijk budget van 2009. In de zomer 2009, leidden de onzekerheid over de evolutie van de crisis, de financieringsbehoeften van de banken en de grote marges die deze laatsten hanteerden, tot prognoses waarbij de rentevoeten op de markt van de obligatieleningen sterk toenamen. Bijgevolg lieten de budgetaire voorstellen opgesteld comform voormelde omzendbrief en in functie van de verwachte stijging van de rentevoeten voor halfweg 2010 slechts de financiering van een investeringsvermogen toe dat 2 maal kleiner was dan in 2008 of initieel in 2009 en zelfs lager was dan dat van het jaar 2002! Op 20 augustus 2009, richt het Fonds een nota aan de heren Ministers Jean-Luc Vanraes en Christos Doulkeridis, waarin de catastrofale gevolgen van dit budget voor het Fonds werden opgenomen, met name een halvering van zijn activiteitenvolume, mocht de verwachte evolutie van de rentevoeten zich doorzetten (6,34 % voor een lening op 20 jaar met een vaste rentevoet) en mocht de gemiddelde rentevoet voor de ontleners van het Fonds gelijk blijven. Het Fonds zou minder dan 450 leningen kunnen toekennen, tegenover 795 in 2009 en zelfs 934 in 2008! De nota besluit derhalve dat een investeringsvermogen van 129.600.000,00 EUR noodzakelijk is om in 2010 de continuïteit van de activiteiten van het Fonds te waarborgen, met inbegrip van de uitbreiding van het huurhulppatrimonium. De Staatssecretaris heeft het Fonds zijn steun betuigd en medegedeeld dat hij voor 2010 minstens de toekenning van een dotatie gelijk aan deze van 2009 wenst te verdedigen bij de onderhandelingen over het budget. Ondertussen waren de rentevoeten in 2010 gunstiger dan wat werd verwacht, waardoor er een nieuw budgettair voorstel kon opgemaakt worden. De ordonnantie van 14 december 2009 houdende de algemene uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2010, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 18 februari jongstleden, voorziet in een dotatie van 34.373.000,00 EUR en een ontleenvermogen van maximum 100.000.000,00 EUR gedekt door de waarborg van het Gewest. De tekst vermeldt niet het bedrag van het investeringsvermogen. Deze ordonnantie machtigt eveneens de Regering om de gewestwaarborg toe te kennen voor de leningen die het Fonds aangaat in 2010 bij de BGHM a rato van 60.000.000,00 EUR. Zoals vorig jaar, vloeit het activiteitenprogramma voort uit de toegekende dotatie en niet uit het investeringsvermogen noodzakelijk om de doelstelling van 900 hypothecaire leningen en 50 huurwoningen te behalen. De activiteiten zullen als volgt verdeeld worden onder de hypothecaire leningen en de huurhulp: 690 hypothecaire leningen aan 127.500,00 EUR 20 jongerenleningen aan 30.000,00 EUR Totaal hypothecaire leningen
88.025.000,00 EUR 600.000,00 EUR 88.625.000,00 EUR
191
aanvullende investeringen Werven gestart vóór 2010 Renovatie bestaand immobiliënpar k
2.500.000,00 EUR 1.000.000,00 EUR
Totaal huurhulp
3.500.000,00 EUR
___________________________________________________________________________ INVESTERINGSVERMORGEN 2010
92.125.000,00 EUR
Financieringsmiddelen om programma te verwezenlijken: Dotatie 33.493.708,77 EUR Ontleenvermogen 55.131.291,23 EUR Opname uit onbeschikbare reserve van het Fonds 3.500.000,00 EUR (mits akkoord van Raad van Bestuur en bevoegde ministers) ___________________________________________________________________________ TOTAAL
92.125.000,00 EUR
Tussenkomst van het Gewest in de rentelast van de tweede obligatielening van 2007
906.291,23 EUR
Berekening op basis van een vooropgestelde rentevoet van 5,24 % - obligatielening van 20 jaar met gelijke jaarlijkse schijven en een vijfjaarlijkse herziening en 5,07 % - obligatielening op 10 jaar met gelijke jaarlijkse schijven en een vijfjaarlijkse herziening; met een gemiddelde rentevoet van 2,30 % voor onze ontleners in het kader van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen en van 1,00 % in het kader van de jongerenleningen.
Wat betreft dit budget, kunnen volgende bemerkingen gemaakt worden:
II.
-
Het investeringsvermogern ligt gevoelig lager dan de 3 jongste jaren en bereikt slechts 89,60 % van het investeringsvermogen van 2009 en 74,71 % van dat van 2008. De dotatie is echter op hetzelfde niveau gebleven dan de 2 vorige jaren. De kapitaalpremie bedraagt 36,36 % van het investeringsvermogen. Gezien de moeilijke budgetaire context, waardeert het Fonds uiteraard de door de Regering geleverde inspanning.
-
Behoudens een sterke verbetering van de conjunctuur van de rentevoeten voor obligatieleningen, zal het objectief van de heer Christos Doulkeridis, met name de toekenning van 900 leningen voor de algemene verrichtingen, niet kunnen gehaald worden middels voormelde dotatie; een bijkomend investeringsvermogen van circa 26.775.000,00 EUR zal noodzakelijk zijn om 210 bijkomende leningen toe te kennen.
-
De opname uit de onbeschikbare reserve is bestemd om de renovatie van het oude patrimonium voort te zetten en om de werven die aanvingen voor 2010 te beëindigen. Zoals in 2009 en 2008, is het bedrag veel belangrijker dan de jaren voordien (ter herinnering: 1.000.000,00 EUR in 2007). Anderzijds zal aan de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, en aan de heer Jean-Luc Vanraes, Minister, gevraagd worden hun akkoord te geven over deze opname.
-
Het investeringsvermogen voorziet niet in een uitbreiding van het huurhulppatrimonium. De financiering hiervan zal de eerstvolgende jaren verzekerd worden in het kader van het huisvestingsplan via de renteloze lening bij de BGHM, met Gewestwaarborg.
Op vraag van de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, werd begin van het jaar gestart met de eerste besprekingen van een nieuwe beheersovereenkomst tussen het Fonds en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Ter herinnering: de vorige beheersovereenkomst werd ondertekend in 1997 en voor 5 jaar stilzwijgend verlegd in 2002. De diverse activiteitensectoren zullen onderzocht worden in het licht van de opdrachten van het Fonds en van de doelstellingen van de Regering voor deze legislatuur.
192
De uitwerking van een nieuwe beheerovereenkomst laat o.a. toe om de medewerking van het Fonds in zijn hoedanigheid van promotor en ontwikkelaar van nieuwe woningen aan het gewestelijk huisvestingsplan, te bevestigen. Dit geldt eveeens wat betreft de nieuwe opdracht van het Fonds toevertrouwd via ordonnantie van 22 januari 2009, met name het op poten zetten van een verzekering ‘gewaarborgd wonen’ voor ontleners met een laag en middelgroot inkomen. Wat deze verzekering betreft, heeft de Staatssecretaris aan het Fonds gevraagd om een vergelijkende studie en een korte analyse te maken van de systemen in voege in de 2 andere gewesten, met dien verstande dat er voor 2010 geen middelen werden vrijgemaakt in de begroting om deze verzekering aan te bieden. De nieuwe beheersovereenkomst zou midden 2010 moeten kunnen worden voorgelegd aan de Regering. III.
Wat betreft het Huisvestingsplan, hebben er specifieke besprekingen plaats om o.a. de nieuwe financieringsmodaliteiten gelinkt aan de creatie van nieuwe woningen in de huurhulp, vast te leggen. Het Fonds pleit ervoor om bij dit project het nut aan te tonen dat er alternatieven zijn voor “alles in huur” en dit voor eenzelfde doelpubliek. Het invoeren van een luik “sociale verwerving” zou er bovendien toe leiden dat men eenzelfde doel bereikt maar goedkoper voor het Gewest. De heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, dient zich in overleg met de Regering nog uit te spreken over de voorstellen van het Fonds. Ondertussen liggen er verschillende grondaankopen ter studie. De financiële evaluatie van deze projecten is moeilijk zolang er geen beslissing is genomen. Een onderhandse koopovereenkomst met de kerkfabriek van Sint Michiel voor 2 bouwgronden gelegen op de hoek van de Beukenootjesstraat en de Gemenebeemdenstraat in Neder-over-Heembeek werd ondertussen in maart jongstleden ondertekend. De bedoeling is om deze gronden in grote mate aan te wenden voor een verrichting in het kader van het Huisvestingsplan.
IV.
Eind 2009, werd aan de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, gevraagd om voor het jaar 2010 de tarieven te behouden van het jaar 2009 en om de ABEXformule voor aanpassing van de maximale waardebarema’s en maximale leningsbedragen te verlaten. De ABEX weerspiegelt de evolutie van de kostprijs van de bouw, maar is niet representatief om de evolutie van de verkoopprijzen van bestaande woningen vast te stellen. In een brief dd. 12 januari, gaat de Staatssecretaris akkoord met het voorstel om een nieuwe referentie voor deze jaarlijkse aanpassingen voor te stellen en om in 2010 de tarieven van 2009 te handhaven.
V.
In uitvoering van arikel 22 en 28 van de statuten waren er op 25 februari jongstleden bestuursverkiezingen. Volgende bestuurders werden door de algemene vergadering van de vennoten benoemd: -
op voorstel van de Ligue des Familles:
de heer Edouard Desmed mevrouw Brigitte Meire-Hombergen mevrouw Martine van Coevorden
-
op voorstel van de Gezinsbond:
mevrouw Cécilia De Wulf-Roux mevrouw Lieve Lalemant-Scheerlinck
-
op voorstel van de Regering, op voordracht van de Gezinsbond en /of de Ligue des Familles via een dubbele lijst: de heer Daan Dehing de heer Francis Gäbele de heer Michel Lemaire
-
op voorstel van de Regering:
de heer Michel Godard mevrouw Inge Jooris mevrouw Bety Waknine 193
Gezien 1 van de kandidaten voorgesteld door de Ligue des Familles niet verkozen werd door de vennoten, werd er aan deze gezinsinstelling gevraagd om een nieuwe kandidatuur voor te leggen. Bij deze weg, wenst het Fonds mevrouw Claudine Verstraeten, uittredend bestuurster, te danken voor de wijze waarop zij mee gestalte heeft gegeven aan de vele debatten die gevoerd werden binnen de raad van bestuur en de constructieve wijze waarop zij haar mening vertolkte. Ondertussen werd mevrouw Cécilia De Wulf-Roux herbenoemd als voorzitster van de raad van bestuur en mevrouw Brigitte Meire-Hombergen heeft als ondervoorzitster de fakkel overgenomen van de heer Francis Gäbele. Het Fonds weet dat het nog lang zal kunnen genieten van de jarenlange ervaring en het doorzicht van zijn voormalige ondervoorzitter. VI.
Zoals de vorige jaren heeft het Fonds op Batibouw de stand van het het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gedeeld. De heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, heeft er op 02 maart jongstleden een persconferentie gehouden waarbij de actie van het Woningfonds in een bijzonder gunstig daglicht werd gesteld. In zijn uiteenzetting heeft hij er op gewezen dat het Fonds één van de twee regionale actoren is ter begunstiging van eigendomsverwerving, met bijzondere aandacht voor personen met de laagste inkomens. Hij onderlijnt de sterke stijging van de actiemogelijkheden van het Fonds gedurende de opeenvolgende legislaturen en bevestigt zijn overtuiging dat eigendomsverwerving voor de gezinnen de beste weg naar zelfontplooiing en zelfstandigheid is en dat dit bijdraagt tot een bepaalde maatschappelijke stabiliteit. Tenslotte legt hij de nadruk op 3 belangrijke doelstellingen voor het Fonds: - de toekenning van 900 leningen per jaar, te verhogen tot 1000 gedurende de legislatuur; - een nieuwe beheersovereenkomst tekenen in 2010, de financiële situatie van het Fonds versterken en er toe bijdragen dat zijn activiteiten verspreid liggen over het hele grondgebied van het Gewest binnen de voorgenomen doelstelling om in elke Brusselse gemeente minstens 15 % woningen te hebben met een sociaal karakter; - een kwalitatieve sprong te maken in het kader van het regionale plan van de “500 woningen”, meehelpen aan de uitvoering van het recht op wonen voor alle Brusselaars met een bijdrage om van Brussel de Europese hoofdstad van de duurzame ontwikkeling te maken.
VII.
In het kader van de werkzaamheden van de commissie huisvesting van het Brussels Parlement heeft de heer Christos Doulkeridis bij brief van 02 maart jongsleden medegedeeld dat hij het op prijs stelde dat het Fonds onderzocht in welke mate er leningen konden toegekend worden voor andere zakelijke rechten dan de volle eigendom, voor zover de raad van bestuur hier uiteraard mee akkoord ging. Een beperkter zakelijk recht toekennen dan eigendomsverwerving zou een denkpiste kunnen zijn om gezinnen met een laag inkomen de mogelijkheid te geven om een goed te verwerven in gemeenten waar de meeste ontleners van het Fonds dit niet meer kunnen omwille van de hoge marktprijzen.
* *
194
*
HOOFDSTUK III
DANKWOORDEN – ADMINISTRATIE – WETGEVING
SECTIE I – DANKWOORDEN – ADMINISTRATIE
Zoals reeds gesteld, was 2009 een scharnierjaar, met 2 opeenvolgende Staatssecretarissen voor het Fonds en met 2 nieuwe Regeringscommissarissen. Hierbij wenst het Fonds vooreerst de uittredende Staatssecretaris, Mevrouw Françoise Dupuis te danken voor haar doortastendheid om aan het Fonds de nodige financiële middelen te geven om zijn activiteiten maximaal gestalte te geven. Het Fonds zal haar gedrevenheid, doorzettingsvermogen en, zo nodig, koppigheid, niet licht vergeten. Tijdens haar legislatuur kende het Fonds quasi een verdubbeling van zijn investeringsvermogen. Wij danken hier eveneens de heer Guy Vanhengel, Minister van Financiën en Budget, voor zijn medewerking. Ook al waren er soms moeilijke discussies o.a. wat betreft de uitbouw van een huursector voor gezinnen met een middelgroot inkomen in een periode waar de financiële middelen ontbraken om het hoofd te bieden aan alle leningsaanvragen en vergde deze uitbouw vele supplementaire arbeidsuren voor verschillende medewerkers, toch kan Mevrouw Françoise Dupuis een positieve balans voorleggen. Het Fonds dankt dan ook de rechtstreekse medewerkers van de Staatssecretaris, met name de heer Marc Foccroulle, Kabinetsdirecteur, de heer Frédéric Degives, adjunct-kabinetsdirecteur, mevrouw Bety Waknine, verantwoordelijke van de juridische en stedenbouwkundige cel op het Kabinet, de heer Laurent Vanclaire en mevrouw Sylvie Berth van de huisvestingscel. Vrij snel na zijn benoeming tot Staatssecretaris, heeft de heer Christos Doulkeridis een delegatie van het Fonds ontvangen. Zonder enige vorm van vooringenomenheid en met de nodige aandacht, heeft hij de wensen en verzuchtingen van het Fonds aanhoord en er bovendien voor gezorgd dat ondanks de moeilijke financiële situatie van het Gewest, het Fonds in 2010 eenzelfde financiële injectie krijgt. Bij deze wenst het Fonds de Staatssecretaris te danken. Dit geldt uiteraard ook voor zijn naaste medewerkers, waaronder de heer Joël Solé, kabinetsdirecteur en de heer Pol Zimmer, adjunctkabinetsdirecteur. Het Fonds heeft na de Regeringswissel eveneens snel kunnen kennismaken met de heer Jean-Luc Vanraes, Minister van Financiën en Begroting, en zijn Kabinetschef, de heer Stefan Cornelis en met de heer Marc Mahieu, adjunct-kabinetsdirecteur. Uit het onderhoud bleek dat zij bijzonder geïnteresseerd waren in de hypothecaire leningssector van het Fonds en in de rol van het Fonds als ontwikkelaar van nieuwe woningen. Zoals het vaak bij een Regeringswissel gebeurt, werden er nieuwe Regeringscommissarissen benoemd. Bij besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 24 september 2009, werd er eervol ontslag verleend aan de heren Marc Foccroulle en Gert Nys in hun respectievelijke functie van Franstalige en Nederlandstalige Regeringscommissaris en werden deze vervangen door de heren Pol Zimmer en Jacques De Witte. Het Fonds dankt de uittredende Regeringscommissarissen voor hun aanpak en steun bij de uitbouw van het Fonds en is bijzonder blij met de keuze van de nieuwe Regeringscommissarissen die het Fonds bijzonder goed kennen en erg genegen zijn. Traditiegetrouw gaat er ook een dank uit naar de financiële administratie van het Gewest en meer in het bijzonder naar de heren Jean-Paul Coene, Inspecteur-generaal van financiën, Daniël Gruson, Directeur van de dienst boekhouding, Dominique Outers, Directeur van de dienst
195
Schuldbeheer, de heer Philippe Thiéry, directeur van de financiële diensten van ruimtelijke ordening en stedenbouw, en dit omwille van hun deskundige adviezen en steun. De diverse uitdagingen waar het Woningfonds voor staat, vragen ook heelwat betrokkenheid, werkkracht en doorzettingsvermogen van vele medewerkers. Het Fonds dankt alle personeelsleden die hiertoe hebben bijgedragen. Het Fonds telde eind 2009, 139 medewerkers. 8 verlieten het Fonds in de loop van het jaar en 15 nieuwe medewerkers werden aangeworven. De heer Michel Deck, medewerker in de dienst immobiliënbeheer, nam eind van het jaar zijn pensioen. Het Fonds wenst hem enerzijds nog vele actieve jaren toe en anderzijds een welverdiende rust. In maart 2009 overleed de echtgenoot van mevrouw Brigitte Meire-Hombergen, bestuurster, in een verkeersongeluk in het buitenland. De leden van de raad van bestuur alsmede alle medewerkers bieden haar hun oprecht medeleven aan. Op 22 juni 2009 werd er bij authentieke akte overgegaan tot de definitieve afsluiting van de vereffening van het Woningfonds van de Bond der Kroostrijke Gezinnen van België.
*
196
*
*
SECTIE II - WETGEVING
Ordonnantie van de Brusselse Hoofdstedelijke Raad van 22 januari 2009. Deze ordonnantie, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 6 februari 2009, wijzigt artikel 80 van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode. Aan het Brussels Woningfonds wordt er een opdracht van openbaar nut toegevoegd, met name het ter beschikking stellen van een gratis verzekering gewaarborgd wonen aan personen met een middelgroot of klein inkomen.
Koninklijk Besluit van 10 februari 2009. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 13 februari 2009, wijzigt het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven. Er werden o.a. volgende maatregelen genomen: - het verlaagd BTW-tarief van 6 % is van toepassing voor het werk in onroerende staat dat tot voorwerp heeft de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning in bepaalde stedelijke gebieden (voor 2009); - het BTW-tarief van 21 % wordt op 6 % gebracht voor de oprichting van een woning die na uitvoering van werken hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, wordt gebruikt als privé-woning van de bouwheer die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en dit op een eerste bedrag van 50.000,00 EUR, exclusief BTW. (voor 2009); - in de sector van de sociale huisvestingsmaatschappijen, wordt het BTW-tarief van 12 % op 6 % gebracht.
Ordonnantie van de Brusselse Hoofdstedelijke Raad van 5 maart 2009. Deze ordonnantie, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 10 maart 2009, betreffende het beheer en de sanering van verontreinigde bodems treedt in werking op de datum die door de Regering bepaald wordt, en uiterlijk op 1 januari 2010. Deze ordonnantie heft de ordonnantie van 13 mei 2004 betreffende het beheer van verontreinigde bodems op.
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Raad van 5 maart 2009. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 25 maart 2009, stelt de inhoud vast van het technisch EPB-dossier ingevoerd bij ordonnantie van 7 juni 2007 houdende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen.
Ordonnantie van de Brusselse Hoofdstedelijke Raad van 19 maart 2009. Deze ordonnantie, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 7 april 2009, wijzigt titel VII en titel X van het Brussels Wetboek van Ruimtelijk Ordening betreffende het voorkooprecht o.a. wat de doelstellingen, de onderworpen verrichtingen en de houders van dit recht betreft. De Brusselse Huisvestingsmaatschappij kan zijn voorkooprecht uitoefenen o.a. voor rekening van het Brussels Woningfonds.
197
Ordonnantie van de Brusselse Hoofdstedelijke Raad van 30 april 2009. Deze ordonnantie, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 8 mei 2009, voegt o.a. een Hoofdstuk V toe aan Titel III van de huisvestingscode betreffende de straffen in geval van woningleegstand en vermeldt de specifieke bepalingen van deze straffen.
Wet van 15 mei 2009. Deze wet, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 24 juli 2009, wijzigt het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende goederen betreft. Vanaf 1 januari 2010 zal de toewijzing van een goed slechts in één enkele zitting gebeuren onder de opschortende voorwaarde van de afwezigheid van een hoger bod.
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 4 juni 2009. Bij dit besluit, niet-verschenen in het Belgisch Staatsblad, kent de Brusselse Hoofdstedelijke Regering aan het Woningfonds een kapitaalpremie van 27.498.400,00 EUR toe, zijnde 80 % van de basisallocatie opgenomen in de ordonnantie van 19 december 2008 houdende de Algemene Uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2009.
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 4 juni 2009. Bij dit besluit, niet-verschenen in het Belgisch Staatsblad, machtigt de Brusselse Hoofdstedelijke Regering het Woningfonds om in 2009 een lening met zijn waarborg aan te gaan voor een bedrag van 65.881.600,00 EUR.
Arrest van de Raad van State nr. 194193 van 15 juni 2009. Dit arrest vernietigt de besluiten van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 12 juni en 18 december 2003 betreffende de stedenbouwkundige lasten genomen in uitvoering van artikel 86 van de ordonnantie van 29 augustus 1991 houdende de organisatie van de planning en de stedenbouw. De Raad van State stelt o.a. dat in uitvoering van voormelde ordonnantie de Brusselse Hoofdstedelijke Regering niet bij machte was om het bedrag van de stedenbouwkundige lasten vast te leggen.
Koninklijk Besluit van 12 juli 2009. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 31 juli 2009, stelt, in uitvoering van de economische herstelwet van 27 maart 2009, de toepassingsvoorwaarden en -modaliteiten vast van de toekenning van een interestbonificatie voor de financiering van energiebesparende uitgaven.
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 24 september 2009. Via dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 4 maart 2010, wordt eervol ontslag verleend aan de heren Marc Foccroulle en Gert Nys, respectievelijk regeringscommissaris op de Franse en op de Nederlandse taalrol bij het Brussels Woningfonds en worden de heren Pol Zimmer en Jacques De Witte respectievelijk benoemd tot regeringscommissaris op de Franse en de Nederlandse taalrol.
198
Koninklijk Besluit van 3 december 2009. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 14 december 2009, tot uitvoering van artikel 1409§2 van het Gerechtelijk Wetboek, past de bedragen aan die niet voor beslag of loonsafstand vatbaar zijn. Vanaf 1 januari 2010 bedraagt het deel van het inkomen dat niet vatbaar is voor beslag 978,00 EUR. De schijf tussen 978,01 EUR en 1.050,00 EUR is beslagbaar a rato van 20 EUR, de schijf tussen 1.050,01 EUR en 1.159,00 EUR is beslagbaar a rato van 30 % en de schijf tussen 1.159,01 EUR en 1.268,00 EUR a rato van 40 %. Al wat dit laatste bedrag overschrijdt, is volledig beslagbaar. Bij voormelde bedragen dient een bedrag van 60,00 EUR per kind ten laste worden toegevoegd.
Koninklijk Besluit van 9 december Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 14 december 2009, wijzigt het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven. Dit besluit verlengt enerzijds de maatregelen voor de economische heropleving in de bouwsector (zie commentaar bij het koninklijk besluit van 10 februari 2009 hiervoor) en voert anderzijds een verlaagd tarief in voor restaurant- en cateringdiensten.
Ministerieel Besluit van 10 december 2009. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 17 december 2009, stelt de regels vast voor de toepassing van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 4 oktober 2007 betreffende de toekenning van premies voor renovatie van het woonmilieu.
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 10 december 2009. Via dit besluit, niet-verschenen in het Belgisch Staatsblad, kent de Regering een bijkomende kapitaalpremie van 6.874.600,00 EUR toe aan het Brussels Woningfonds ten laste van het begrotingsjaar 2009.
Ordonnantie van de Brusselse Hoofdstedelijke Raad van 14 december 2009. Deze ordonnantie, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 8 februari 2010, houdende aanpassing van de Algemene Uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2009, wijzigt in niets de bedragen bestemd voor het Woningfonds zoals opgenomen in het oorspronkelijk budget 2009.
199
Ordonnantie van de Brusselse Hoofdstedelijk Raad van 14 december 2009. Deze ordonnantie, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 18 februari 2010, houdende de algemene uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2010, voorziet o.a. voor het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een kapitaalpremie van 34.373.000,00 EUR voor zijn algemene verrichtingen van hypotheekleningen en voor zijn verrichtingen van aanvullende leningen voor jongeren ten laste van het budget en machtigt de Brusselse Hoofdstedelijke Regering haar waarborg te verlenen aan de in 2010 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest aan te gane leningen die een bedrag van 100.000.000,00 EUR niet mogen overschrijden.
* *
*
200
HOOFDSTUK IV 20 JAAR BESTAAN VAN HET “BRUSSELS” WONINGFONDS TERUGBLIK
Het verslag van de Raad van Bestuur van het jaar 1989 begon met de volgende woorden:
« Mevrouwen, Mijne heren, Het Woningfonds van de Gezinnen van het Brusselse Gewest werd opgericht op 19 april 1985. De wet van 16 juni 1989 en het koninklijke besluit van 10 juli 1989 hebben het uiteindelijk de nodige middelen verschaft om zelfstandig te werken”. In toepassing van de wetten inzake de institutionele hervorming van 1980, waarin de bevoegdheden inzake huisvesting definitief werden overgedragen aan de drie Gewesten, werden het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen en het Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie op 1 januari 1984 operationeel via specifieke decreten en uitvoeringsbesluiten. Ondanks de oprichting van de juridische entiteit van het Brussels Woningfonds op 19 april 1985 beschikte ze niet over de voor haar werking benodigde wettelijke en reglementaire middelen. Het Brussels Woningfonds werd daarom pas autonoom in 1989, op het moment dat ook het Brussels Hoofdstedelijk Gewest officieel ontstond. Op 25 september 1989 werden, op basis van de rekeningen afgesloten op 30 juni 1989, de overdrachts- en inbrengakte ondertekend waardoor de Brusselse tak van het Woningfonds van de Bond der Kroostrijke Gezinnen van België werd overgeheveld naar het Brussels Woningfonds. Daarom vieren wij dit jaar niet zozeer “25 jaar activiteit”, maar wél “20 jaar autonoom bestaan van het Brussels Woningfonds”. Dit hoofdstuk wil dan ook een beknopte historiek geven van een Fonds dat ontstond samen met het Gewest ten dienste waarvan het staat en dat is uitgegroeid tot een instelling die haar heel eigen plaats inneemt in het Gewestelijke huisvestingsbeleid. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de jongste telg voortgesproten uit een complexe en lastige staatshervorming. Sinds zijn ontstaan draagt het alle Belgische tegenstrijdigheden en spanningen met zich mee. Het schept het meeste rijkdom, maar heeft de armste bevolking van België. Het Gewest lijdt aan verschillende kwalen, met de “verbrusseling” en het verval van de wijken als vrij ernstige aandoeningen. Van zodra het Gewest onafhankelijk werd, heeft de Brusselse Regering geprobeerd een remedie te vinden voor alle problemen. Twintig jaar later begint de bevolking opnieuw aan te groeien, maar de uittocht van gezinnen met een middelgroot inkomen werd niet gestopt en het Gewest wordt duidelijk geconfronteerd met een sociaal-economische dualiteit. Demografisch is de bevolkingsaangroei het resultaat van het relatief hogere geboortecijfer bij de immigrantenbevolking en van het grotere aantal geboortes bij de gezinnen die zich recent in het Gewest vestigden. Verwacht wordt dat het bevolkingscijfer de komende jaren zal blijven stijgen door de komst van nieuwe bevolkingsgroepen. Meer nog dan in de andere Gewesten valt de visie op de familiale bewegingen samen met de moeilijke sociale situatie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Huisvesting is immers een van de centrale ankerpunten die gezinnen – ongeacht hun herkomst – in staat stellen om sociale contacten te leggen, zich te ontwikkelen en een toekomst uit te tekenen. Een betaalbare eigen woning is het beste middel om het recht op huisvesting in de praktijk om te zetten. De voorbije 20 jaar werd permanent en creatief gewerkt om van het Woningfonds een steeds doeltreffender hulpmiddel te maken, zodat via de toekenning van hypothecaire leningen voor de aankoop van gezinswoningen steeds meer kansen konden worden gegeven aan de autonomie van het doelpubliek. De geschiedenis kan niet worden herleid tot enkele cijfers. Toch geven bepaalde cijfers een sprekend beeld van wat de voorbije twee decennia is verwezenlijkt: zo werden in 1989 181 201
leningen toegekend tegenover 904 in 2008. Het uitstaande bedrag van de hypothecaire schulden, dat verdubbelde in 1995, ligt vandaag 10 keer hoger dan in 1989. Het investeringsvermogen, dat tussen 1985 en 1989 nagenoeg ongewijzigd bleef, ligt in 2008 ten minste acht keer hoger dan in 1989. Het huurhulppatrimonium, dat al vrij groot was toen het Brussels Woningfonds ontstond, is vandaag bijna verdrievoudigd. Om het hoofd te bieden aan de toename, de diversifiëring en de groeiende complexiteit van de activiteiten is het personeelsbestand van het Fonds in diezelfde tijdspanne verviervoudigd. Zo’n groei gaat sowieso gepaard met spanningen en moeilijkheden. Een uiterst belangrijke factor in de totstandkoming en erkenning van de rol die het Fonds binnen het Gewest speelt, was zijn coherente en relevante werking die van bij het ontstaan werd aangehouden. Deze werking werd legislatuur na legislatuur erkend, ondanks de vele problemen en compromissen die noodzakelijk bleken. Daarbij denken we in het bijzonder aan de uiterst belangrijke kwestie van de financiering die heeft geleid tot het besluit van 2 mei 1996, aan de uitwerking van opeenvolgende beheersovereenkomsten, aan de delicate evenwichtsoefeningen tussen de politieke instanties die verantwoordelijk waren voor de financiering en de familiale bewegingen aanwezig binnen de Raad van Bestuur, aan het financiële gewicht van de huurhulp (die niet wordt miskend, maar niet altijd als dusdanig is erkend). Het Fonds bleef niet gespaard van pijnlijke en zelfs dramatische gebeurtenissen (overlijden van leden van het personeel of van de Raad va n Bestuur, …). Daarbij moet worden gezegd dat het Fonds doorheen al die, soms moeilijke, jaren kon steunen op het krachtdadige beleid van zijn directie, dat tot in 2006 in handen was van mevrouw Myriam Bertin. Dankzij haar inzet en doorzettingsvermogen konden de “historische” opdrachten van het Fonds worden verzoend met de doelstellingen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Vast staat dat het succesverhaal van het Fonds nooit kon worden geschreven zonder de motivatie en inzet van een groot deel van het personeel, dat regelmatig op de proef werd gesteld bij de verwezenlijking van zijn doelstellingen en opdrachten. Er wordt vaak vergeten dat een instelling wordt voortgestuwd door de drijvende kracht van het personeel. In dit hoofdstuk willen we heel beknopt de evolutie schetsen die de verschillende activiteiten van het Fonds de voorbije 20 jaar - of sinds hun ontstaan indien ze van recentere datum zijn- hebben doorgemaakt. Meer dan een mooi verhaal toont deze terugblik aan in hoeverre het Fonds voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een polyvalent en fundamenteel reflectie-instrument is voor de huisvestingsproblematiek, waarbij resoluut wordt gekozen voor een pragmatische, concrete en soepele aanpak. In 1989 worden de volgende opdrachten van het Fonds vastgelegd in de regeringsverklaring: ontwikkelen van de toegang tot eigendom voor gezinnen, verruimen van het doelpubliek door onder meer aanpassing van de gezins- en inkomensvoorwaarden, aanpassing van de voorwaarden verbonden aan het vastgoedtype voor aankoop of huurkoop. De huurhulp zou op termijn worden overgenomen door de sociale huisvestingssector – dit standpunt wordt overigens heel snel genuanceerd. Voorts moet geleidelijk een nieuw financieringssysteem worden ingevoerd op basis van begrotingskredieten die jaarlijks voortvloeien uit de gewestelijke begroting, waarbij de jaarlijkse gewestelijke bijdrage in de door het Fonds op de kapitaalmarkten aangegane leenlasten geleidelijk zouden wegvallen. Deze nieuwe financieringswijze moet het theoretisch mogelijk maken om reserves te genereren, zodat het Fonds na een tiental jaar een groot deel van zijn activiteiten zelf kan dragen. Toekenning van leningen is de historische kernactiviteit van het Fonds: het aandeel van het investeringsvermogen dat aan deze activiteit wordt besteed, bedraagt 95,00 % in 1990, 92,05 % in 1995, 84,38 % in 2000, 87,63 % in 2005 en 96,57 % in 2009. Gedurende al die jaren kende de vastgoedsector een bijna constante groei, soms ondersteund door de waarde van het vastgoed.
202
Het doelpubliek evolueerde en werd stapsgewijs aanzienlijk verruimd. Over het algemeen werden ook de toekenningsvoorwaarden voor de leningen soepeler. Jaar
Aankoopprijs
%
1990 1995 2000 2005 2009
83.540,00 EUR 90.784,00 EUR 106.646,00 EUR 124.223,00 EUR 154.633,00 EUR
100,00 108,70 127,70 148,70 185,10
Gemiddeld inkomen 2.308,36 EUR 1.884,68 EUR 1.954,96 EUR 1.665,36 EUR 1.920,63 EUR
Omvang gezin 5,36 4,73 4,70 2,97 2,74
% maandelijkse aflossing/inkomsten 19,05 24,32 25,02 28,55 28,97
De plotse stijging van de vastgoedprijzen in 1988 wordt in 1989 gevolgd door een boom van de huurprijzen. Nieuwe kandidaat-huurders wenden zich tot het Fonds en voor velen onder hen blijkt de huurkoopformule een goede oplossing. Toch moet de vraag worden afgeremd wegens het tekort aan investeringsvermogen dat voor het jaar wordt vastgelegd op 14.873.611,00 EUR1. De noodzaak om de huurhulp naar vierdewereld- of immigrantenfamilies uit te breiden, wordt nog beter voelbaar dan voorheen. Het vastgoedpark telt nochtans 433 woningen. Ter herinnering, het huurkoopsysteem werd ingevoerd in 1986. Op die manier werden in totaal ongeveer 270 woningen aangeschaft. Het belangrijkste voordeel van dit systeem is dat gezinnen met onvoldoende spaargeld de voor hen aangekochte woning kunnen huren voor een heel matige prijs en tijdens de huurperiode van maximaal 5 jaar voldoende geld kunnen sparen. Daarna kunnen ze de woning aankopen dankzij het traditionele leningsysteem van het Fonds. In het jaar 1989 werden 41 transacties aangevat. Vanaf 1990 wijzigt het Fonds het reglement voor de hypothecaire leningen met de invoering van 5 inkomensbarema’s. Die gaan van 11.155,21 EUR tot 29.747,22 EUR voor gezinnen met 2 kinderen ten laste. De verhoging per kind ten laste bedraagt 1.239,47 EUR vanaf het 3e kind. (Deze bedragen zijn gekoppeld aan de index van de consumptieprijzen). De maximumwaarde van het pand wordt vastgesteld op 89.241,67 EUR, vermeerderd met 2.478,94 EUR vanaf het 3e kind ten laste en met 4.957,87 EUR voor elke inwonende verwant. De rentetarieven die gelden voor deze 5 barema’s worden aangepast en in een aantal gevallen verlaagd. De minimumrente stijgt echter van 1,00 % naar 2,50 %. Tijdens dat jaar wordt ook een beheersovereenkomst opgesteld die in december ter goedkeuring wordt voorgelegd aan de Regering. Het voorziene investeringsvermogen (volledig voorgefinancierd door het Fonds) volstaat niet om in te spelen op de vraag en moet worden verhoogd tot 15.865.185,59 EUR. Er worden 243 leningen toegekend en 35 huurkoopovereenkomsten gesloten. Op 25 maart 1991 wordt de beheersovereenkomst door de Regering goedgekeurd en op 5 november wordt ze ondertekend door de verschillende partijen. Bij gebrek aan investeringsvermogen worden prioriteitsregels vastgelegd voor de toewijzing van de “laatste 100 miljoen” (Belgische franken, dit is 2,50 miljoen eur). Op die manier moet een strikte selectie worden doorgevoerd, zodat eerst de minst begoede kandidaat-ontlenersgezinnen worden geholpen. In de loop van het jaar worden 241 leningen vereffend. De huurhulp weegt financieel zeer zwaar door, beperkt sterk de uitbreiding van de sector en komt nog bovenop de noodzaak om de toekomstige “autofinanciering” van het Fonds voor te bereiden. Het aangepaste investeringsvermogen wordt opgetrokken tot 19.690.182,67 EUR. Er wordt afgestapt van de zogenaamde “bevermethode” waarbij de woningen stapsgewijs lichtjes worden gerenoveerd om zo de kosten te beperken. Er wordt voortaan geopteerd voor een beleid waarbij de woningen zwaar worden gerenoveerd. In 1992 bereikt het investeringsvermogen 18.378.425,63 EUR. In een besluit van 17 december beslist de Regering om de aan het Fonds toegekende subsidies te wijzigen, door voortaan
1
Voor de duidelijkheid zijn alle bedragen omgezet in euro.
203
renteloze voorschotten ten belope van 95 % van het kapitaal in 20 gelijke jaarschijven toe te wijzen die terugbetaalbaar zijn op de datum van ontbinding van de vennootschap. Er worden 232 leningen vereffend en 29 gezinnen sluiten een huurkoopovereenkomst af. In datzelfde jaar treft het Fonds krachtige maatregelen om de vraag af te remmen en past het een prioriteitensysteem toe waarbij de aanvragen van de minst kansarme gezinnen worden uitgesteld. Wegens de stijging van de aankoop- en renovatiekosten van de huurhulpwoningen beoogt het Fonds, in overleg met het Gewest, een voorzichtige uitbreiding van zijn vastgoedpark. Op 10 juni 1993 vaardigt de Regering een besluit uit om het Fonds de mogelijkheid te bieden leningen toe te kennen aan de ouder(s) – jonger dan 35 jaar - van één kind. Er wordt op diezelfde datum ook een besluit goedgekeurd waardoor de rentetarieven van de toegekende leningen vijfjaarlijks zullen worden herzien. Op 13 mei geeft de Regering aan het Fonds de toestemming om in 1993 en 1994 12.394.676,24 EUR te investeren bovenop de geplande 16.113.079,11 EUR, zonder dat het Gewest financieel tussenbeide komt (!). Dat de reserves gedeeltelijk en vroegtijdig worden aangesproken, wordt echter gerechtvaardigd door de aanhoudende exodus van de Brusselse bevolking, de situatie op de Brusselse woningmarkt en de toenemende dualisering van de stad op huisvestingsgebied. Het aangepaste investeringsvermogen stijgt naar 24.415.937,25 EUR. Er worden 251 leningen toegekend en 23 huurkoopovereenkomsten gesloten in het jaar. De eerste gedelegeerde opdrachten krijgen vaste vorm, maar het administratieve raderwerk loopt soms nog stroef. Een eerste geplande renovatie in de wijk Lemonnier-Woeringen mislukt in 1999 ondanks herhaalde interventies van het Fonds. Een tweede gedelegeerde opdracht komt tot stand in samenwerking met de gemeente Sint-Joost. Het gaat om een belangrijke renovatie- en bouwverrichting in de wijk “Kruidtuin”. In de jaren daarop volgen nog andere opdrachten (zie bijlage 2). De beheersovereenkomst vervalt op 31 december 1994 en wordt op initiatief van de heer Didier Gosuin, Staatssecretaris voor huisvesting, onderworpen aan een evaluatie. Het ontoereikende investeringsvermogen in de jaren ervoor heeft het Fonds ertoe verplicht een heus ontradingsbeleid te voeren ten aanzien van kandidaat-ontleners, die nadien moeilijk opnieuw te motiveren zijn. Voor gezinnen die in onzekerheid leven omtrent de voltooiing van hun aankoopproject is deze situatie ontegenzeggelijk nog pijnlijker. Deze herhaalde tekorten zijn bijzonder schadelijk, want de door het Fonds op gang gebrachte dynamiek wordt telkens onderbroken en nadien (moeilijk) opnieuw opgestart. Het Fonds pleit voor een betere planning van zijn financiering en doet voorstellen voor de komende jaren. Tijdens het jaar worden 401 leningen vereffend en 12 huurkoopovereenkomsten gesloten. Deze formule verliest enigszins aan belang omdat het Fonds leningen kan toekennen tot 120 % van de waarde van het aangekochte goed en die dus hoger liggen dan de reglementaire quotiteit van 95 % voor de huurkoopwoningen. Door de toevloed aan aanvragen op het einde van het jaar is het nodig om tientallen leningsdossiers over te dragen naar het investeringsvermogen van 1995. Het Fonds biedt de ontleners de mogelijkheid om een deel van hun woning aan derden te verhuren. Hier worden wel bepaalde voorwaarden aan verbonden; de woning moet het toelaten, de huurder moet voldoen aan de huurhulpvoorwaarden en de rentevoet voor de lening wordt verhoogd. Huur en huurder moeten ook door het Fonds worden goedgekeurd. Het Fonds doet de eerste aankopen in het kader van de wijkcontracten. Het gaat om twee gebouwen in de Théodore Verhaegenstraat. 1995 is een jaar van vervroegde verkiezingen in het Gewest. De heer Eric Tomas, Staatssecretaris, krijgt de voogdij over huisvesting. Het op 3 maart ondertekende Gewestelijke Ontwikkelingsplan (GewOP) en de regeringsverklaring hebben het slechts heel bondig over de activiteiten van het Fonds. Er wordt gepland om de werking van het Fonds opnieuw te evalueren, de beheersovereenkomst bij te sturen en een wijziging door te voeren voor de aanstelling van de leden van de Raad van Bestuur. Een eventuele para-regionalisering van het Fonds wordt heel even overwogen, maar daar wordt snel van afgestapt. Het Fonds doet voorstellen om de beheersovereenkomst te wijzigen met het oog op een betere planning van de investeringen in de komende jaren – waarbij het minimaal steunt op de richtlijnen 204
van het GewOP. Andere voorstellen hebben betrekking op de evolutie van het financieringsmechanisme. Ook wordt gevraagd om het boekhoudkundige beheer van de fondsen B2, B3 en B4 te rationaliseren en om het leningsreglement aan te passen. Het investeringsvermogen bedraagt 22.310.417,23 EUR. Tijdens het jaar worden 318 leningen en 10 huurkoopovereenkomsten afgesloten. Een reeks wijzigingen die voortvloeien uit de wet van 4 augustus 1992 die betrekking heeft op de hypothecaire kredieten en die van kracht is sinds 1 januari, worden door het Fonds geïntegreerd. De huurkoopsector bestaat intussen 10 jaar. Deze activiteit heeft de neiging af te nemen in volume wegens het terugkerende tekort aan investeringsvermogen, maar ook wegens de sterke stijging van vastgoedwaarde op het einde van de jaren ‘80. Het belang van deze verrichting is dat zij de prijsstijgingen op de markt neutraliseert ten voordele van de koper (voor zover de marktprijzen stijgen uiteraard, maar dat is historisch het geval in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest). Voor de huurhulp wordt intussen al 20 jaar activiteit gevierd. Het patrimonium omvat 594 woningen verspreid over 294 gebouwen. Het besluit van 13 december 1983 is nog steeds van kracht, maar aan de Minister is een ontwerp van reglementering voorgelegd om enkele wijzigingen of preciseringen aan te brengen. In het ontwerp wordt onder andere voorgesteld om de inkomensvoorwaarden van de kandidaathuurders af te stemmen op deze die gelden binnen de sociale huisvesting. Er wordt ook gevraagd om het Fonds toestemming te geven om andere huurvoorwaarden voor de woningen te hanteren, om contractuele huurprijzen vast te leggen op basis van de kostprijs en de huurwaarde van de woningen, en om – onder bepaalde voorwaarden – af te zien van de inning van een deel van het contractuele huurgeld rekeninghoudend met het gezinsinkomen. Wat de financiering van de sector betreft, heeft de gewestelijke steun alleen betrekking op de investeringen. Het onderhoud van de gebouwen moet volledig gebeuren met de eigen middelen van het Fonds, wat onvermijdelijk problemen zal stellen in de toekomst. Dankzij de interne financiële solidariteit tussen de huurhulp en de sector van de hypothecaire leningen (vooral toen er nog op nationaal niveau werd gewerkt), en in mindere mate de V.H.I.T. (verhuis- en installatietoelage), konden de bedragen ten laste van de huurders in het begin heel laag worden gehouden. In 1996 worden de werking en de activiteiten van het Fonds geëvalueerd (zoals vastgelegd in de regeringsverklaring). Dit leidt tot de invoering van een nieuw financieringssysteem dat steunt op de toekenning van gewestelijke kapitaalpremies en het afsluiten van obligatieleningen. Het nieuwe financieringssysteem wordt in het besluit van 2 mei gegoten en steunt op dezelfde principes als deze die werden gevolgd van 1949 tot 1989: de aan het Fonds toegekende gewestelijke interventies stemmen overeen met het verschil tussen de rente van een obligatielening die alle investeringen van het jaar dekt en de rente (of verlaagde huurprijs) die het Gewest aan de gezinnen wil toekennen. Met dit principe wordt een basisregel in verband met overheidsfinanciën – de begrotingen op jaarbasis – gerespecteerd. De kapitaalpremie is gelijk aan de geactualiseerde waarde van alle subsidies die het Gewest in het vroegere systeem zou moeten hebben gestort tijdens de hele aflossing van de lening. Dit systeem is nog altijd van toepassing in 2009. Als het Gewest het nuttig acht, kan het bovendien de dotatie aanvullen met een bedrag dat het renterisico dekt. Het investeringsvermogen voor het jaar bedraagt 24.541.458,95 EUR. Er zijn 278 leningen toegekend, waarvan 12 in het kader van huurkoop en er zijn er 245 vereffend tijdens het jaar. Het Gewest wil zich ook concentreren op de herwaardering van verloederde wijken. Voor de huurhulp vraagt het dan ook dat ook het Fonds eerst en vooral die wijken aanpakt Deze specifieke interventies maken het voorwerp uit van gedelegeerde opdrachten of voorafgaand overleg tussen het Fonds en het Gewest. Datzefde jaar beslist het Gewest echter ook om het Fonds niet langer renovatiepremies toe te kennen. Het wil ook de V.H.I.T. aan zijn huurders afschaffen, omdat het vindt dat het niet kan dat één verrichting geniet van verschillende gewestelijke subsidies.
205
In 1997 is er de hervorming van de benoeming van de bestuursleden, zoals bepaald in het Regeringsakkoord van 1995, zodat wordt gezorgd voor pariteit tussen de vertegenwoordigers van de Gewestelijke overheid en deze van de Gezinsbewegingen. De helft van de door het Gewest voorgedragen bestuurders – onder wie de Ondervoorzitter – wordt geselecteerd uit een dubbele lijst die is opgesteld door de Gezinsbewegingen. De andere helft wordt verkozen op exclusieve voordracht van de Regering. Deze regel geldt nog altijd in 2009. De nieuwe beheersovereenkomst die het Fonds en het Gewest bindt tot in 2001 wordt op 20 oktober goedgekeurd door de Regering. Het investeringsvermogen bedraagt 25.076.908,97 EUR. In de loop van het jaar worden 270 leningen geïnvesteerd en 252 ondertekend, met inbegrip van de huurkopen. Voor de huurhulpgebouwen begint het Fonds met de systematische renovatie van de woningen naarmate ze vrijkomen. Volgens de beheersovereenkomst moeten jaarljks 50 nieuwe huurhulpwoningen worden gecreërd. In die zin worden ook de gedelegeerde opdrachten gedefinieerd op het einde van het jaar. Er wordt iets minder dan 3.000.000,00 EUR voor uitgetrokken. Een nieuw procedure-element zal voortaan een grote invloed hebben op de productie van nieuwe woningen en de renovatie van het bestaande patrimonium. Het Fonds wordt immers onderworpen aan de wetgeving op de overheidsopdrachten nadat op 1 mei de toepassingsbesluiten van de wet van 24 december 1993 va n kracht zijn geworden. Het jaar 1998 kent een essentiële doorbraak in de definitie die de Regering geeft aan het investeringsvermogen en de financiering ervan vanaf het begin van het jaar. Hiermee wordt ingegaan op een vraag die het Fonds al verschillende jaren met de nodige aandrang formuleert. Op deze manier moeten de activiteiten beter kunnen worden gepland en moeten ze zonder onderbrekingen kunnen worden verdergezet. Het investeringsvermogen bedraagt 30.887.533,19 EUR, waarvan meer dan 7.000.000,00 EUR is bestemd voor huurhulp met het oog op de ontwikkeling van nieuwe woningen in Anderlecht, Sint-Jans-Molenbeek en Brussel. In de leningssector worden 278 leningen toegekend en 291 ondertekend in de loop van het jaar. Van de 595 leningsaanvragen worden er een groot aantal geannuleerd voor of na de voorlegging aan de Raad, onder meer wegens de bijzonder aantrekkelijke hypothecaire kredietvoorwaarden bij de banken. De Staatssecretaris belast het Fonds met het opstarten van een nieuwe sector, die van hulp bij de samenstelling van een huurwaarborg. Op basis van de Ordonnantie van 16 juli wordt hiervoor een eerste bedrag van 731.285,90 EUR vrijgemaakt. Het Fonds bestudeert de nieuwe activiteit om er vanaf 1999 mee te kunnen starten. Het Regeringsakkoord wordt voorgesteld in juli 1999 en gaat hoofdzakelijk over de sector van de huurwoningen, maar omschrijft toch duidelijk de rol van het Fonds: de aankoop van een woning door gezinnen met een laag of middelgroot inkomen aanmoedigen. Er wordt een Gewestelijke Adviesraad voor Huisvesting opgericht. De Regering wil ook een verzekeringssysteem invoeren tegen inkomensverlies in het kader van de terugbetaling van een hypothecaire lening. Het investeringsvermogen moet twee keer worden aangepast om het hoofd te kunnen bieden aan de grote vraag naar leningen. Staatssecretarissen Eric Tomas en Alain Hutchinson steunen allebei de verzoeken van het Fonds. Het aangepaste investeringsvermogen bedraagt 42.541.007,79 EUR waarvan 10.609.903,32 EUR wordt bestemd voor de huurhulp. Er worden 337 leningen toegekend en 321 ondertekend. De rente van de hypothecaire leningen daalde in februari. In 2000 bedragen de totale investeringen 39.353.097,06 EUR. Zij dekken de toekenning van 354 hypothecaire leningen en de creatie van 51 nieuwe huurhulpwoningen. In 5 jaar tijd is het totale jaarlijks vereffende bedrag meer dan verdubbeld en is het aantal leningen toegenomen met 66 %. De leningen worden gemiddeld afbetaald in minder dan 20 jaar. De meeste aankopen van een bestaand gebouw gaan gepaard met renovatiewerken. De mensen die bij het Fonds lenen, dragen ontegensprekelijk bij tot de sanering en opwaardering van het Brusselse patrimonium. 2001 is een belangrijk jaar voor de reglementen geldend voor de sector van de hypothecaire leningen. Die zijn uitsluitend bestemd voor gezinnen met kinderen (onder wie ouders van slechts één kind indien een van hen jonger is dan 35 jaar). Op 6 december beslist de Regering dat een lening van het Fonds mag worden toegekend aan alle gezinnen, ongeacht hun samenstelling, mits 206
zij aan een aantal voorwaarden voldoen. Er wordt een tweede besluit uitgevaardigd om volwassenen jonger dan 35 jaar te helpen om zich in het Brusselse Gewest te vestigen. Het Fonds wordt gemachtigd om een bijkomende jongerenlening toe te kennen aan (meer begoede) jonge gezinnen, zodat ze de aktekosten kunnen dekken. Deze beslissingen worden pas op het einde van het jaar genomen en worden van kracht op 1 en 15 januari 2002. In de loop van het jaar wordt het investeringsvermogen aangepast onder druk van de vraag van kandidaat-ontleners. Het uiteindelijke investeringsvermogen bedraagt 49.754.719,36 EUR. Daarmee kunnen 381 leningen worden toegekend en kunnen 50 huurhulpwoningen worden gecreëerd. 2002 wordt een recordjaar: de hervorming van de reglementering voor de leningen is een succes en speelt volledig in op de demografische realiteit in het Gewest. In tegenstelling tot de andere gewesten werd in deze sector geen enkele vorm van overheidssteun aangeboden aan de kleine gezinnen, met uitzondering van de tegemoetkomingen van de G.O.M.B. Het investeringsvermogen groeit mee met dit succes en wordt vastgelegd op 74.559.561,92 EUR, dit is bijna 50 % meer dan in 2001. Tijdens dit jaar worden er 619 leningen toegekend en 562 ondertekend. Er worden 51 bijkomende leningen aan jonge gezinnen ondertekend, wat aantoont dat de formule toch wel aanslaat. In de huurwaarborgsector worden maar liefst 601 leningen toegekend. De diversifiëring van de leenformules maakt van het Fonds een “compleet” gewestelijk hulpmiddel. Het patrimonium van de huurhulp telt 672 bestaande woningen en 236 in creatie. De aangehouden inspanningen om nieuwe woningen te produceren, voldoen helaas slechts gedeeltelijk aan de vraag van de 1.666 kandidaat-huurdersgezinnen op de wachtlijst. In 2003 stelt het Fonds vast dat woningen op de koop- of huurmarkt zonder enige overheidssteun bijzonder moeilijk betaalbaar zijn in het Brusselse Gewest. De gewestelijke overheid is zich bewust van het probleem kent een investeringsvermogen toe dat te vergelijken is met dat va n 2002. Het bedraagt 70.899.476,46 EUR. Hiermee worden 653 leningen toegekend (waarvan 56 bijkomende leningen aan jonge gezinnen), 650 leningen voor de samenstelling van de huurwaarborg – de sector scoort dat jaar een record in aantal toegekende leningen – en de creatie van 50 nieuwe woningen voor de huurhulpsector. In de loop van het jaar worden 602 leningen vereffend. Omwille van de sterke prijsstijgingen op de vastgoedmarkt is de aanpassing van het barema van de maximumwaarde van de woningen noodzakelijk geworden. Er volgt een verhoging met 10 %. Er wordt ook geen onderscheid meer gemaakt tussen de aankoop van een bestaand gebouw of een nieuwbouw. Voor de overlijdensverzekering wordt aan de Staatssecretaris voorgesteld om de verplichting te behouden, maar de ontlener vrij zijn verzekeraar te laten kiezen. Het voordeel is dat ongeveer 5,00 % van het investeringsvermogen dat aan eenmalige premies wordt besteed op die manier wordt uitgespaard. Het Fonds beslist dat het niet langer het statuut van tussenpersoon in verzekeringen bij Fortis (de vroegere A.S.L.K.) wenst te zijn. Deze maatregel wordt van kracht in 2004. De uitbreiding van het aantal huurhulpwoningen zorgt voor een onevenwicht in deze activiteitensector, zoals al herhaaldelijk werd aangegeven (en in het bijzonder in 1992). Het Fonds vraagt of het dit jaar van de verplichting kan worden vrijgesproken om 50 nieuwe huurhulpwoningen te creëren. De Staatssecretaris heeft begrip voor de argumenten die het Fonds aanhaalt, maar gaat niet op de vraag in omdat hij het tekort aan sociale woningen in het Gewest te schrijnend vindt. 2004 is een scharnierjaar met gewestelijke verkiezingen. Mevrouw Françoise Dupuis, Staatssecretaris, maakt van de woningcrisis een prioriteit. Er bestaat immers een groeiende wanverhouding tussen de evolutie van de gezinsinkomens in het Gewest en de kostprijs van zowel huur- als koopwoningen. De Regering heeft de middelen van het Fonds de voorbije jaren aanzienlijk opgetrokken, maar de interventiecapaciteit wordt deels geneutraliseerd door de sterke stijging van de vastgoedprijzen. Het investeringsvermogen wordt vastgelegd op 69.836.000,00 EUR. Hiermee worden 597 leningen toegekend (waarvan er 61 worden uitgesteld in het kader van bouw/renovatie-verkoopverrichtingen), 52 jongerenleningen en 623 huurwaarborgleningen. Voor de huurhulpsector stemt de Staatssecretaris ermee in om voor 2005 een begrotingsvoorstel te ondersteunen waarin een tussenkomst is opgenomen in het kapitaal dat wordt bestemd voor de uitbreiding van het huurhulppatrimonium. 207
In 2005 neemt het investeringsvermogen toe met ongeveer 18 % als tegengewicht voor de spectaculaire stijging van de vastgoedprijzen en de bouwkosten. Het bedraagt 82.854.606,00 EUR en is goed voor de financiering van 606 leningen in het kader van de algemene verrichtingen, 43 jongerenleningen en 61 te koop aangeboden woningen met een lening van het Fonds. Dit is in totaal bijna 708 leningen. Er wordt een akkoord bereikt om de plafonds voor de maximumwaarde van het pand en voor het het maximumbedrag van de lening aan te passen. In een jaar tijd stijgt de gemiddelde aankoopprijs voor een woning immers met meer dan 10 %. In het kader van de bouw/verkoopverrichtingen wordt ervan uitgegaan dat de woning de geldende maximumwaarde niet overschrijdt. De rente wordt verlaagd. De twee besluiten waardoor de reglementen van de algemene verrichtingen en van de bijkomende leningen aan jonge gezinnen ingrijpend worden gewijzigd, zijn aan de Regering voorgelegd, maar worden niet goedgekeurd in de loop van het jaar. Een aantal bepalingen worden in de praktijk echter wel al toegepast. In de sector van de huurwaarborg stelt men een daling van het aantal aanvragen vast. Deze daling zou verklaard kunnen worden door de verhoging van de huurprijzen en door de moelijkheid van de economisch heel zwakke gezinnen om een “degelijke woning met aangepaste huurprijs” te vinden, met of zonder lening van het Fonds. Aan het begin van het jaar verhuist het personeel van het Fonds (110 personen) van de Kapitein Crespelstraat naar de nieuwe hoofdzetel in de Zomerstraat in Elsene. In 2006 werpt de toepassing van de nieuwe hypothecaire reglementen, zoals in 2005 goedgekeurd door de Staatssecretaris, vruchten af: het aantal aangegane leningen overschrijdt ruimschoots dat van de vorige jaren. In de loop van het jaar worden 740 leningen ondertekend. Het investeringsvermogen, dat op 83.354.360,00 EUR is gebracht, dekt de toekenning van 644 leningen, waarvan 28 aan jonge gezinnen. De gemiddelde aflossingsduur van de leningen bedraagt meer dan 24 jaar. In de sector van de huurhulp wordt de aandacht gevestigd op het feit dat de bouwkosten aanzienlijk stijgen, dat het Fonds zich door de federale overheid “vergeten” voelt op het vlak van de btw-verlaging, en dat de eisen inzake duurzaamheid en energiebesparing de leefbaarheid van de sector nog meer in het gedrang brengen, ondanks de bijkomende tegemoetkoming van het Gewest in de financiering van deze woningen. Tot slot zijn de opgezette projecten steeds groter van omvang met het oog op schaalbesparingen, maar op korte termijn stelt zich het probleem van hun beheer en van het risico op concentratie van heel kansarme gezinnen. Aan het Fonds wordt een nieuwe financieringsbron van nieuwe woningen aangeboden via de toekenning van opbrengsten uit stedenbouwkundige lasten. Het personeel is erg onder de indruk wanneer mevrouw Myriam Bertin welverdiend met pensioen gaat, nadat zij bij het ontstaan en de ontwikkeling van het Brusselse Fonds jarenlang aan het roer heeft gestaan. Het jaar 2007 wordt gekenmerkt door een buitengewone stijging van het investeringsvermogen, dat in de loop van het jaar wordt gebracht op 116.389.696,00 EUR, om het hoofd te kunnen bieden aan de druk van de leningsaanvragen. Er most een bijzondere financieringsformule worden gevonden, omdat de middelen van het Gewest niet meer volstaan om het Fonds de nodige middelen te verschaffen om een nieuwe lening aan te gaan volgens de modaliteiten van de Ordonnantie van 2 mei 1996. De financiering gebeurt uitzonderlijk in de vorm van een jaarlijkse tegemoetkoming van het Gewest in de interestlasten, en dit voor de hele duur van de lening. Het investeringsvermogen is goed voor 867 leningen en tijdens het jaar worden 725 leningen vereffend. Het aantal bijkomende leningen aan jonge gezinnen blijft afnemen: 17 over het hele jaar. 2008 begint in een context van een schaars investeringsvermogen wegens de druk van de leningsaanvragen, en dit ondanks de vaststelling van een aanvankelijk investeringsvermogen op basis van het voorgaande jaar. De toename van het aantal aanvragen, al voelbaar bij het begin van het jaar, is zonder voorgaande. De analyse van de oorzaken van deze buitengewone toename, op verzoek van de Staatssecretaris, legt niet de sociologische evolutie van het profiel van de leners vast. Omdat aan het Fonds is opgelegd eenzelfde activiteitenpeil voor het volgende jaar aan te houden, kiest het evenwel voor het behoud van het reglementaire openingspotentieel en beslist het om de vraag “af te koelen” door de rente in de maand november te verhogen. Het 208
effect daarvan is onmiddellijk voelbaar, ook na het einde van het jaar. Het aangepaste investeringsvermogen bedraagt 123.305.000,00 EUR. Er worden 934 leningen toegekend en 904 ondertekend. De bijkomende financiering gebeurt in extremis door middel van een obligatielening, die het Fonds aangaat met de waarborg van het Gewest, maar zonder de tussenkomst van laatstgenoemde, zoals in 1993… Het is een vreemd jaar, want in deze context van schaars investeringsvermogen vraagt de Staatssecretaris een analyse van de haalbaarheid van de aankoop en het beheer van 500 woningen voor verhuur aan gezinnen met een middelgroot inkomen tegen lagere huurprijzen dan de markt. Daartoe wordt 100.000.000,00 EUR gereserveerd.
* *
*
209
BIJLAGE 1 – OVERZICHT VAN DE EVOLUTIE VAN HET FONDS Evolutie van het Investeringsvermogen Jaar
Investeringsvermogen
Gewestelijke tegemoetkomingen
Obligatieleningen
Inhoudingen op de onbeschikbare reserve
Evolutie IV sinds 1989
1989
14.873.611
2.478.935
12.394.676
0
100
1990
15.865.186
15.865.186
0
0
107
1991
19.690.183
17.682.245
0
2.007.938
132
1992
18.378.426
16.777.979
0
1.600.447
124
1993
24.415.937
16.113.079
3.140.044
5.162.814
164
1994
33.928.006
13.634.144
13.220.929
7.072.933
228
1995
22.310.417
11.155.209
0
11.155.209
150
1996
24.541.459
8.180.486
16.360.973
0
165
1997
25.076.909
8.344.096
16.732.813
0
169
1998
30.887.533
8.497.790
17.074.906
5.314.837
208
1999
42.541.008
8.673.794
23.051.619
10.815.594
286
2000
39.353.097
10.629.674
21.075.907
7.647.515
265
2001
49.754.719
15.567.710
29.380.220
4.806.780
335
2002
74.559.560
20.568.000
51.441.090
1.239.470
501
2003
70.899.480
23.779.000
45.861.010
1.259.470
477
2004
69.836.000
26.090.000
42.346.000
1.400.000
470
2005
82.854.610
30.705.000
51.449.610
700.000
557
2006
83.354.360
30.705.000
51.949.360
700.000
560
2007
116.389.696
31.005.000
84.384.696
1.000.000
783
2008
123.305.000
34.373.000
85.432.000
3.500.000
829
2009
102.821.844
33.441.844
65.880.000
3.500.000
691
(1) 2010 92.125.000 (1) prognoses
33.493.709
55.131.291
3.500. 000
619
Algemene verrichtingen van hypothecaire leningen Uitstaand bedrag van de vorderingen
Vereffende leningen
1989
2.328
63.994.846
181
68.793
52.072
1990
2.437
72.963.543
243
83.540
61.598
1991
2.569
81.921.603
241
84.027
62.457
1992
2.665
89.611.018
232
84.440
62.123
1993
2.787
99.378.313
251
86.722
67.146
1994
3.019
120.660.004
401
90.710
72.439
1995
3.160
133.886.926
318
90.784
70.929
1996
3.199
138.985.275
245
88.730
69.640
1997
3.247
144.983.937
252
91.120
72.974
1998
3.259
154.360.909
291
94.111
78.921
1999
3.385
163.235.691
321
98.909
84.590
2000
3.591
186.403.593
407
106.646
89.954
2001
3.848
213.398.580
424
112.508
93.929
2002
4.269
247.351.197
562
110.421
90.067
2003
4.664
277.480.463
602
109.050
87.412
2004
4.976
305.616.476
596
113.972
92.386
2005
5.143
325.329.108
554
124.223
102.642
2006
5.506
369.773.573
740
137.282
112.927
2007
5.871
420.397.206
725
147.282
119.914
2008
6.399
492.500.073
904
152.951
123.392
2009
6.892
556.337.184
826
154.633
126.310
9.316
210
Gemiddelde kostprijs per woning
Gemiddeld bedrag van de lening
Uitstaand bedrag van de leningen
Productie van huur- en koopwoningen Bestaande HH-woningen
Nieuwe HHwoningen opgeleverd in het jaar
BRV (renovatie of bouw) opgeleverd in het jaar
Totaal nieuwe woningen opgeleverd in het jaar
Nieuwe HHwoningen in uitvoering
Woningen BRV in uitvoering
Totaal nieuwe woningen in uitvoering
1989
433
0
9
9
55
12
67
1990
446
13
12
25
57
0
57
1991
461
15
0
15
43
0
43
1992
488
27
0
27
32
0
32
1993
557
69
0
69
37
20
57
1994
585
28
0
28
55
20
75
1995
594
9
0
9
63
26
89
1996
596
2
20
22
51
9
60
1997
595
-1
0
-1
38
10
48
1998
610
15
6
21
83
4
87
1999
626
16
0
16
151
8
159
2000
642
30
0
30
185
33
218
2001
661
35
0
35
218
39
257
2002
672
26
0
26
236
40
276
2003
725
44
0
44
201
70
271
2004
777
69
26
95
168
153
321
2005
799
18
0
18
226
144
370
2006
830
30
20
50
310
139
449
2007
863
33
15
48
277
125
402
2008
862
0
0
0
285
120
405
2009
941
82
25
107
266
120
386
560
133
693
BIJLAGE 2 – GEDELEGEERDE OPDRACHTEN EN GELIJKGESTELDE VERRICHTINGEN Samenwerking E.E.G. 1988 Grisarstraat, in 1070 Anderlecht
; renovatie van 9 woningen voor verkoop
Gelijkgestelde opdrachten 1992 Sint-Pieterskerkstraat, 65-73 in 1090 Jette Wemmelse Steenweg, 226 in 1090 Jette
; renovatie van 5 woningen voor verhuur (erfpacht ) ; renovatie van 1 woning voor verhuur (erfpacht )
Gelijkgestelde opdrachten 1993 De Heynstraat, 17-33, in 1090 Jette C. Hoornaertstraat, 16-24 in 1090 Jette
; renovatie van 4 woningen voor verhuur (erfpacht ) ; renovatie van 3 woningen voor verhuur (erfpacht )
Gedelegeerde opdrachten 1994 Kruidtuinstraat, 49 in 1210 Sint -Joost G. van Bouillonstraat, 59-61 in 1210 Sint -Joost Sint-Franciscusstraat 12 in 1210 Sint-Joost Sint-Franciscusstraat, 14-16 in 1210 Sint-Joost Sint-Franciscusstraat, 20-22 in 1210 Sint-Joost Poststraat, 32-34 in 1210 Sint-Joost Groenstraat, 63 in 1210 Sint-Joost
; ; ; ; ; ; ;
bouw van 10 woningen voor verhuur afbraak + bouw van 5 woningen voor verhuur renovatie van 1 woning voor verhuur afbraak, renovatie + bouw van 5 woningen voor verhuur afbraak + bouw van 3 woningen voor verhuur bouw van 3 woningen voor verhuur renovatie van 5 woningen voor verhuur
211
Gelijkgestelde opdrachten 1994 Neerstalse Steenweg, 264-272 in 1190 Vorst Wemmelse Steenweg, 222 in 1090 Jette Wemmelse Steenweg, 232-234 in 1090 Jette
; renovatie van 6 woningen voor verkoop ; renovatie van 3 woningen voor verhuur (erfpacht ) ; renovatie van 3 woningen voor verhuur (erfpacht )
Gelijkgestelde opdracht 1995 Th. Verhaegenstraat, 105-107 in 1060 Sint -Gillis
; renovatie van 7 woningen voor verhuur
Gedelegeerde opdrachten 1996 Impasse Graystraat in 1050 Elsene Kuregemsestraat, 39 in 1000 Brussel Anderlechtsesteenweg, 124 in 1000 Brussel Anderlechtsesteenweg, 136-138 in 1000 Brussel
; ; ; ;
Gelijkgestelde opdrachten 1996 Transvaalstraat 6-26 in 1070 Anderlecht Bergense Steenweg, 336-338 in 1070 Anderlecht Bergense Steenweg, 332-334 in 1070 Anderlecht Robert Boschstraat, 3-19 in 1070 Anderlecht Bergense Steenweg, 342 in 1070 Anderlecht
bouw van 4 woningen voor verkoop renovatie van 2 woningen voor verhuur renovatie van 3 woningen voor verhuur renovatie van 3 woningen voor ve rhuur
; renovatie van 20 woningen voor verkoop ; afbraak + bouw van 7 woningen voor verhuur ; afbraak + bouw van 8 woningen voor verhuur ; afbraak + bouw van 9 woningen voor verkoop ; bouw van 4 woningen voor verhuur
Gedelegeerde opdrachten 1997 Hopstraat, 27-39 in 1000 Brussel Barthélémystraat, 34 in 1000 Brussel Vandenbrandenstraat, 43 in 1000 Brussel Vandenbrandenstraat, 41 in 1000 Brussel Graystraat, 128-130 in 1050 Elsene Snoekstraat, 34-38 in 1050 Elsene
; ; ; ; ; ;
bouw van 27 woningen waarvan 7 voor verkoop en 20 voor verhuur renovatie van 2 woningen voor verhuur renovatie van 2 woningen voor verhuur renovatie van 6 woningen voor verkoop afbraak + bouw van 4 woningen voor verhuur bouw van 5 woningen voor verhuur
Gedelegeerde opdrachten 1998 Birminghamstraat, 272 in 1070 Anderlecht Waskaarsstraat, 14 in 1070 Anderlecht Priester Cuylitsstraat, 17 in 1070 Anderlecht Van Lindt straat, 42 in 1070 Anderlecht Onderwijsstraat, 33 in 1070 Anderlecht Onderwijsstraat, 98 in 1070 Anderlecht Onderwijsstraat, 119 in 1070 Anderlecht Grondelsstraat, 16 in 1070 Anderlecht Griffiestraat, 4 in 1070 Anderlecht J.B. Janssenstraat, 53 in 1080 Molenbeek Vanderdussenstraat, 87 in 1080 Molenbeek
; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;
renovatie renovatie renovatie renovatie renovatie renovatie renovatie renovatie renovatie renovatie renovatie
Gelijkgestelde opdrachten 1998 Anderlechtsesteenweg, 126 in 1000 Brussel Anderlechtsesteenweg, 144 in 1000 Brussel Kuregemsestraat, 41 in 1000 Brussel
; renovatie van 16 woningen voor verhuur ; renovatie van 18 woningen voor verkoop ; renovatie van 4 woningen voor verkoop
Gedelegeerde opdrachten 1999 Mérodestraat 246 in 1060 Sint -Gillis Coenraetsstraat, 10-16 in 1060 Sint -Gillis J. Claesstraat, 9 in 1060 Sint-Gillis Waskaarsstraat, 3 in 1070 Anderlecht Liverpoolstraat, 96 in 1070 Anderlecht Liverpoolstraat, 110 in 1070 Anderlecht Sint-Jozefstraat, 9-11 in 1080 Molenbeek
; ; ; ; ; ; ;
Gedelegeerde opdrachten 2001 Zwart e Paardstraat, 15-17 in Molenbeek Marcel Mariënstraat, 14-16 in 1030 Schaarbeek Louis Scutenairestraat, 1 in 1030 Schaarbeek
; renovatie van 31 woningen voor verhuur ; bouw van 11 woningen voor verhuur ; bouw van 15 woningen voor verhuur
van van van van van van van van van van van
1 woning voor verhuur 2 woningen voor verhuur 2 woningen voor verhuur 3 woningen voor verhuur 3 woningen voor verhuur 2 woningen voor verhuur 3 woningen voor verhuur 2 woningen voor verhuur 1 woning voor verhuur 3 woningen voor verhuur 3 woningen voor verhuur
renovatie van 3 woningen voor verhuur afbraak, renovatie + bouw van 9 woningen voor verhuur renovatie van 7 woningen voor verhuur renovatie van 1 woning voor verhuur renovatie van 1 woning voor verhuur renovatie van 1 woning voor verhuur renovatie van 26 woningen voor verhuur
212
Gedelegeerde opdracht 2002 Marconistraat, 101-103 in 1190 Vorst
; bouw van 15 woningen voor verhuur
Gedelegeerde opdrachten 2003 Vanderdussenstraat, 85 in 1080 Molenbeek Herdersstraat/Keienveldstraat in 1050 Elsene
; bouw van 15 woningen voor verhuur ; bouw van 35 woningen waarvan 21 voor verhuur en 14 voor verkoop
Gelijkgestelde opdracht 2003 Van Volxemlaan, 182-184 in 1190 Vorst
; renovatie van 12 woningen voor verkoop
Gedelegeerde opdracht 2004 Broederschapstraat, 11 in 1030 Schaarbeek
; renovatie van 25 woningen voor verkoop
Gelijkgestelde opdrachten 2004 Hoek Requette/Lemaire in 1080 Molenbeek Hoek Requette/Candries in 1080 Molenbeek
; bouw van 54 woningen voor verhuur ; bouw van 46 woningen voor verkoop
Gedelegeerde opdrachten 2005 Birminghamstraat, 23-25 in 1080 Molenbeek* Coenraetsstraat, 67-79 in 1060 Sint -Gillis
; renovatie van 36 woningen voor verhuur ; renovatie van 72 woningen voor verhuur
Gelijkgestelde opdrachten 2005 Finstraat, 7-13 in 1080 Molenbeek Hoek Ninove/Mariemont in 1080 Molenbeek
; bouw van 14 « passieve » woningen voor verkoop ; bouw van 9 woningen voor verkoop
Gelijkgestelde opdrachten 2007 Slachthuisstraat, 27-35 in 1000 Brussel* Kweepereboomlaan in 1082 Sint -AgathaBerchem
; renovatie van 20 woningen voor verhuur ; bouw van 10 « passieve » woningen voor verhuur
Gelijkgestelde opdracht 2008 Denemarkenstraat, 70-74 in 1060 Sint-Gillis
; renovatie van 14 woningen voor verhuur
Stedenbouwkundige lasten 2008 Te vinden site op Brussels grondgebied
; +/- 10 woningen
* cofinanciering met stedenbouwkundige lasten
213
214
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
%
Evolutie van diverse balans - en andere gegevens sedert de regionalisering van de dossiers van het Fonds tot eind 2009 (1984 = 100%)
Aantal personeelsleden
Financiële schulden (Banken)
Brutowaarde terreinen en gebouwen
Terreinen en gebouwen (na afschrijvingen)
Balanstotaal
Balansen andere gegevens
2009
1984
HOOFDSTUK V
ONTLEDING VAN DE REKENINGEN
SECTIE I – VOORSTELLING EN INDELING VAN DE REKENINGEN
De jaarrekening van het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is volgens de normen van de wet van 17 juli 1975 op de boekhouding en van het koninklijk besluit van 30 januari 2001 houdende wetboek van vennootschappen opgesteld. De Minister van Economische Zaken heeft in toepassing van artikel 14 van de Boekhoudwet deze ondernemingen, die niet onderworpen zijn aan het koninklijk besluit van 23 september 1992, toegelaten hun jaarrekening op te stellen volgens een schema dat gedeeltelijk afwijkt van dat bepaald door het voormelde koninklijk besluit van 30 januari 2001. Het is dit afwijkend schema dat door het Fonds wordt toegepast. Zijn jaarrekening beantwoordt eveneens aan de bijzondere voorwaarden, opgelegd door specifieke besluiten : -
het koninklijk besluit van 10 juli 1989 tot vaststelling van de voorwaarden waaronder toelating wordt verstrekt aan het Fonds tot het aangaan van leningen met Gewestwaarborg en tussenkomst in de intrestlasten.
-
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 30 november 1989 tot vaststelling van de wijze van toekenning van kapitaalsubsidies aan het Fonds ten laste van het budget van het Gewest.
-
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 17 december 1992 tot vaststelling van de wijze van toekenning van terugvorderbare voorschotten zonder intrest aan het Fonds ten laste van de begroting van het Brussels Hoodstedelijk Gewest.
-
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 13 mei 1993 tot vaststelling van de voorwaarden waaronder de toelating wordt verstrekt aan het Fonds tot het aangaan van leningen met Gewestwaarborg maar zonder tussenkomst in de intrestlasten.
-
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 tot vaststelling van de wijze van toekenning van de tussenkomst, ten laste van de begroting van het Gewest, ten gunste van het Woningfonds van de Gezinnen van het Brusselse Gewest vanaf 1996.
-
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 oktober 1997 die de samenvoeging in de boeken van het Woningfonds van de Gezinnen van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, van de vroegere interne fondsen B2, B3, B4 en B5, met ingang van 1997 verleende.
De bepalingen van de eerste vijf besluiten blijven van toepassing voor zover zij niet tegenstrijdig zijn met de bepalingen van het zesde besluit. -
-
de Ordonnantie van de Brusselse Hoofdstedelijke Raad van 16 juli 1998 houdende organisatie van de toekenning, door het Gewest, van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting. de overeenkomst ondertekend op 10 december 1998 tussen de Brusselse Hoofdstedelijke Regering en het Woningfonds van de Gezinnen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, in uitvoering van voormelde ordonnantie. 215
Het Woningfonds heeft dus met inachtname van voormelde wettelijke bepalingen, in 2009, gescheiden balansen en resultatenrekeningen opgesteld voor : -
het Fonds B1, gespijsd door eigen middelen van de maatschappij en voor het gedeelte F.S.T. vroeger door de Fortis Bank, en daarna de door de BNP PARIBAS FORTIS gestorte bedragen overgemaakt in het kader van de tijdelijke verzekeringen bij overlijden met afnemend kapitaal van de ontleners;
-
het Fonds B2, gespijsd door : • •
• • • •
-
leningen met gewestwaarborg afgesloten vóór 1991, met overheidstussenkomst in de intrestlasten; kapitaalsubsidies en terugvorderbare voorschotten toegekend tussen 1990 en 1994 door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest; of in het kader van aanvullende leningen aan jonge gezinnen in 2002; kapitaalpremies gestort door het Gewest en leningen met gewestwaarborg, sedert 1996; subsidies gestort door het Gewest die voortkomen uit de storting van geldsommen die worden opgelegd als stedenbouwkundige lasten; een lening met gewestwaarborg aangegaan in 2007 en 2008, zonder kapitaalsubsidie, maar met jaarlijkse gewestelijke intresttussenkomst; een lening afgesloten bij de BGHM overeenkomstig de conventie afgesloten op 28 mei 2009 tussen het Gewest, de BGHM en het Fonds in het kader van de aankoop en het beheer van 500 woningen bestemd voor verhuur aan gezinnen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met een middelgroot inkomen.
het Fonds B3, gespijsd door gewestelijke terugvorderbare voorschotten.
De drie hiervoor vermelde balansen en resultatenrekeningen worden nadien rubriek per rubriek samengevoegd in één globale situatie, die de onontbeerlijke compensaties tussen fondsen verwezenlijkt, zoals voorgesteld in dit verslag, overeenkomstig de wet op de vennootschappen, die de publicatie van één enkele situatie per vennootschap voorziet. Het commentaar van de rekeningen onder de vorm van bijlagen, voorzien door de wet, is hier ook voorgesteld voor de fondsen B1, B2 en B3, eveneens globaal voor alle rekeningen. In overeenstemming met het koninklijk besluit van 4 augustus 1996, vindt u tevens in dit verslag de sociale balans die aan dezelfde regels als de jaarrekeningen is onderworpen. De sociale balans valt dus ook onder de controle van de commissaris en de goedkeuring door de Algemene Vergadering. Deze wordt medegedeeld en besproken in de Ondernemingsraad en neergelegd bij de Nationale Bank van België. De volgende bladzijden geven, binnen de belangrijke deelaspecten van de rekeningen, een analyse weer van volgende punten : A. de hypothecaire leningen; 1) de evolutie van de uitstaande leningen, 2) het verloop van de terugbetalingen, 3) de afgeloste leningen. B. de huurhulpverrichtingen; C. de huurkoop en verrichtingen van sanering/(weder)opbouw-verkoop; D. de leningen voor de samenstelling van huurwaarborgen; E. de waardewijzigingen op schuldvorderingen; F. de resultaten; G. de aanwending der saldi.
216
A. DE HYPOTHECAIRE LENINGEN. 1) De evolutie van de uitstaande leningen. Eind 2008 bedroeg het saldo van de leningen 492.500.072,95 EUR voor 6.399 leningen. Op 31 december 2009 bedroeg het saldo 556.337.183,51 EUR voor 6.892 leningen, dus een verhoging van 63.837.110,56 EUR of 12,96 %. 2) Het verloop van de terugbetalingen. Op 31 december 2009 waren het aantal ontleners die vroegtijdig betalingen deden (82), lager dan deze met een achterstand (647). De vroegtijdige betalingen bedroegen 17.023,25 EUR. Men noteert dat, indien het een volledige vervroegde terugbetaling betreft, ingeval van verkoop of overlijden, deze bedragen niet beschouwd worden als een vroegtijdige betaling, maar als een vervroegde totale terugbetaling. Het totaal van de achterstallen bedroeg eind 2009, 1.422.925,47 EUR. Het percentage ontleners, met een achterstand van méér dan drie mensualiteiten bedroeg 18,40 % van het totaal aantal ontleners met een achterstand in 2009, zijnde 119 op 647. Maar de achterstallige bedragen van meer dan drie mensualiteiten belopen in hetzelfde jaar 53,03 % van het totaal, zijnde 754.550,80 EUR. Van de 4 procedures die eind 2008 waren opgestart, is er 1 opgeheven na schuldbemiddeling en werd 1 woning openbaar verkocht. 2 andere openbare verkopen waren eind 2009 nog niet afgerond. In 2009 werd 1 nieuwe procedure opgestart voor de openbare verkoop van een woning. Op het einde van het jaar was deze procedure nog niet afgerond. 3) De afgeloste leningen. Het aantal leningen dat tijdens het jaar volledig terugbetaald werd, bedraagt 367, waaronder 5 leningen die werden terugbetaald door verzekeringsinstellingen ingevolge het overlijden van de ontlener.
B. DE HUURHULPVERRICHTINGEN. Men verwijst naar het geleverde commentaar in hoofdstuk I van dit verslag en o.a. naar de moeilijkheden die door het Fonds ondervonden worden om de projecten, in een bepaald soort activiteit onder te brengen en het feit dat de gebouwen, in uitzonderlijke gevallen, soms van activiteitensector veranderen in functie van diverse elementen. De hiernavolgende bedragen geven dus de voorlopige classificatie weer volgens de situatie per 31 december 2009. De opbrengsten en kosten eigen aan het beheer van de gebouwen bedragen (zonder het gebouw gefinancierd door stedenbouwkundige lasten) :
217
Opbrengsten:
Fonds B2
-
vervallen huurgelden terugvordering op huurders : kosten water, gas, elektriciteit, verwarming - terugvordering kosten van onderhoud - terugvordering allerlei kosten - terugvordering onroerende voorheffing - terugvordering op vorderingen Totaal : Kosten:
4.765.268,75
EUR
411.509,94 53.828,79 102.714,21 10.769,77 796,40 5.344.887,86
EUR EUR EUR EUR EUR EUR
Fonds B2
- onroerende voorheffing - diverse taksen - verzekeringen - water, gas, elektriciteit - onderhoud gebouwen - allerlei kosten - provisie voor delging van niet geïnde huurgelden - dotatie aan de provisie groot onderhoud - besteding provisie groot onderhoud - gereedschap - materiaal onderhoudswerken en electriciteitsmateriaal - werkkleding - oninbare vorderingen - honoraria van advocaten Totaal :
347.430,52 12.559,93 200.792,07 460.727,32 1.165.185,88 38.608,74 42.768,28 1.699.036,66 -905.974,89 7.255,44 91.568,22 1.982,57 70.576,97 49.853,00 3.282.370,71
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
De opbrengsten en kosten eigen aan het beheer van het gebouw gefinancierd door stedenbouwkundige lasten : Fonds B2
Opbrengsten: - diverse vergoedingen Totaal :
900,00 900,00
Kosten:
EUR EUR
Fonds B2 15.917,44 9.292,93 2.660,51 7.297,66 272,86 219,45 35.660,85
- onroerende voorheffing - diverse taksen - verzekeringen - water, gas, elektriciteit - diverse kosten - materiaal onderhoudswerken Totaal :
218
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
De opbrengsten en kosten eigen aan het beheer van het gebouw gefinancierd door het“Huisvestingsplan” (ALPL) : Fonds B2
Opbrengsten: - vervallen huurgelden - boetes Totaal :
964,43 8.378,00 9.342,43
Kosten:
EUR EUR EUR
Fonds B2 719,43 2.275,45 1.021,36 13.404,66 17.420,90
- water, gas, elektriciteit - diverse kosten - verzekeringen - onderhoud gebouwen Totaal :
EUR EUR EUR EUR EUR
Het Woningfonds legt een jaarlijkse dotatie aan voor een provisie voor groot onderhoud en grote herstellingen. Deze provisie werd vanaf 2002 op 1,5 % van de brutowaarde op 31 december van het patrimonium van de huurhulp gebracht. Voor 2009 was er een aanwending van de provisie van 905.974,89 EUR. Een nieuwe dotatie van 1.699.036,66 EUR gelijk aan 1,5 % van de brutowaarde van het patrimonium eind 2009, werd er op het einde van het dienstjaar aan toegevoegd. In 2009, werd er 1 akte van verkoop verleden voor een parking te Jette. In 2009 was de netto-opbrengst van de huurhulp, zijnde het verschil tussen opbrengsten en kosten gelijk aan 2.019.677,83 EUR (5.344.887,86 EUR + 900,00 EUR + 9.342,43 EUR – 3.282.370,71 EUR – 35.660,85 EUR – 17.420,90 EUR). Deze opbrengst wordt opgenomen in het resultaat van het fonds B2.
C. DE HUURKOOP EN VERRICHTINGEN VAN SANERING/(WEDER)OPBOUW- VERKOOP. Opbrengsten:
Fonds B2
- vervallen huurgelden en hieraan gelijkgestelde - terugvordering onroerende voorheffing - terugvordering allerlei kosten – btw HOP - terugvordering verzekeringen Totaal : Kosten:
9.200,52 1.644,85 16.327,29 307,42 27.480,08
EUR EUR EUR EUR EUR
Fonds B2
- allerlei kosten - onderhoud gebouwen - onroerende voorheffing - diverse taksen - provisie delging voor onbetaalde huurgelden - verzekeringen - oninbare vorderingen - water, gas, elektriciteit Totaal :
219
13.108,38 1.709,69 5.647,31 2.426,00 - 57,91 8.745,11 1.761,19 12.591,01 45.930,78
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
In het kader van verrichtingen van sanering/(weder)opbouw-verkoop werden in 2009 volgende woningen verkocht (verkoopovereenkomst en/of akte getekend) : - 1 parkingplaats in het Hop/Jospacomplex te Brussel, hier blijven nog 6 parkingplaatsen te verkopen; - 3 huizen van het Robert Boschcomplex te Anderlecht; - 2 appartementen van het “Kleinezennecomplex” te Brussel; - 4 appartementen in het gebouw Vandenbrandenstraat te Brussel. In 2009 was het verschil tussen opbrengsten en lasten betreffende de huurkoop en de verrichtingen van sanering/(weder)opbouw-verkoop gelijk aan – 18.450,70 EUR (27.480,08 EUR – 45.930,78 EUR). Deze negatieve uitkomst wordt geboekt in het resultaat van het fonds B2. D. DE LENINGEN VOOR DE SAMENSTELLING VAN HUURWAARBORGEN. Artikel 3 § 1 van de ordonnantie van 16 juli 1998 houdende organisatie van de toekenning door het Gewest van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting voorziet dat het Gewest jaarlijks op de algemene uitgavenbegroting een bedrag zal inschrijven en dat dit aan het Fonds zal worden overgemaakt onder de vorm van een renteloos terugvorderbaar voorschot. Deze bedragen moeten uitsluitend besteed worden aan de organisatie en de werking van een systeem bestemd om leningen of bankwaarborgen toe te kennen aan personen die moeilijkheden ondervinden om de door de verhuurder gevraagde huurwaarborg te betalen. Artikel 6 van voormelde ordonnantie alsmede de ondertekende overeenkomst tussen het Gewest en het Fonds bepalen dat deze terugvorderbare voorschotten het voorwerp moeten uitmaken van een afzonderlijke boekhouding en dat de eventuele rente opgebracht door deze bedragen, uitsluitend besteed moeten worden aan het systeem van tussenkomst voor huurwaarborgen. Artikel 9 van dezelfde ordonnantie voorziet dat het Fonds het toegekende voorschot dient terug te betalen aan het Gewest, wanneer deze een eind zou maken aan het systeem van tussenkomst voor de samenstelling van een huurwaarborg of bij ontbinding van de vennootschap. De terug te betalen bedragen worden echter beperkt tot de bedragen overgemaakt door de begunstigden van een lening en tot de vorderingen van het Fonds op deze personen. Het Gewest treedt in de rechten van het Fonds om die schulden te kunnen vorderen. Overeenkomstig artkel 4 van de overeenkomst ondertekend tussen het Gewest en het Fonds, worden alle kosten voor de organisatie en de werking voor de tussenkomst in de samenstelling van huurwaarborgen gedragen door de onbeschikbare reserve van het fonds B2 opdat het volledige bedrag aan terugvorderbare voorschotten zou aangewend worden voor de leningen, met uitzondering van de oninbare vorderingen die voor 2009 14.904,84 EUR bedragen, volgens artikel 14. Voor 2009 voorziet het gewestelijk budget geen enkel voorschot. In 2009 werden er 289 leningen getekend voor een bedrag van 272.222,40 EUR. In de loop van 2009 werden 249 leningen volledig terugbetaald, zodat er op 31 december 2009 nog 414 leningen lopend waren met een saldo van de 220.826,45 EUR.
220
E. DE WAARDEVERMINDERINGEN OP SCHULDVORDERINGEN. De waardewijzigingen op schuldvorderingen worden traditiegetrouw geboekt in twee groepen van voorzieningen : deze betreffende de geïndividualiseerde schuldvorderingen en deze betreffende de niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen. In de jaarrekeningen worden deze bedragen als wijzigingen van de overeenstemmende activaposten geboekt. 1) De voorzieningen voor geïndividualiseerde schuldvorderingen dienen tot het dekken van het verlies voortkomend uit : -
de huursector (huurhulp en de huurperiode in huurverkoop) zijnde de onbetaalde bedragen gedurende de laatste 3 maanden en meer of die per huurder 3 maand of meer bedragen. Overeenkomstig artikel 2.1.4 van de beheersovereenkomst, mogen de provisies voor dubieuze vorderingen, betreffende de huurhulp, niet hoger liggen dan 5,5 % van de huurgelden (lasten en huurtoelagen inbegrepen), zijnde 262.142,82 EUR voor 2009. Er werd in werkelijkheid voor de huurhulp een verhoging geboekt voor 2009 van 42.768,28 EUR. Er werd een vermindering geboekt op schuldenaars huurkoop van 57,91 EUR ten gevolge van de daling van de vorderingen op de huurders van de huurkoopverrichtingen.
-
de sector van de hypothecaire leningen ingevolge hypothecaire pand na een deficitaire gedwongen delgingen op geïndividualiseerde schuldvorderingen 863,16 EUR ten voordele van het boekjaar 2009 en 442.848,56 EUR.
het effectief verdwijnen van het verkoop. In dit verband zijn de in het fonds B2 verminderd met bereiken zij aldus een bedrag van
De verhouding tussen het globale volume van de vorderingen voor de hypothecaire leningen en deze voorzieningen bedraagt
442.848,56€ × 1.000 = 0,796 per duizend. 556.337.183,51€
2) De voorzieningen voor niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen dienen om het verlies te dekken dat kan voortkomen uit de eventuele verdwijning van het hypothecaire pand. Deze provisies mogen, bij toepassing van het koninklijk besluit van 10 juli 1989 en de besluiten van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 30 november 1989, 17 december 1992 en 13 mei 1993, en het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 niet hoger zijn dan 0,30 % van de uitstaande hypothecaire leningen op 31 december van het dienstjaar, na aftrek van de dubieuze schuldenaars. Bij de jongste fiscale controle over de rekeningen afgesloten op 31 december 2006 en 31 december 2007, heeft de fiscale administratie de aftrekbaarheid van de provisies verworpen. Hun variatie voor het dienstjaar 2009, werd bijgevolg niet meer ten laste gelegd van het resultaat en de hele provisie vastgesteld eind 2008 werd eruit gehaald, wat er toe geleid heeft dat het Fonds in 2009 een niet-recurrent resultaat van 1.474.855,61 EUR heeft opgetekend. Het Fonds heeft echter het principe van een reserve die overeenkomt met 0,30 % van de hypothecaire omloop, behouden. Hierdoor worden de resultaten van 2009 voor B1 en B2 respectievelijk a rato van 7.209,96 EUR en 1.659.219,98 EUR aangewend voor de onbeschikbare reserve - dubieuze schuldvorderingen. De middelen die aangewend werden voor de delgingen op schuldvorderingen en die al de geldsommen omvatten welke ter beschikking blijven van het Fonds tot dat de schuldvorderingen waarop zij betrekking hebben eventueel, binnen kortere of langere tijd verdwijnen, bedragen einde 2009, 2.814.516,49 EUR.
221
F. DE RESULTATEN. De opbrengsten van de verrichtingen in het fonds B1 bedragen 303.310,92 EUR en deze in B2 40.906.588,89 EUR. Deze van de verrichtingen in het fonds B3 bedragen 44.309,11 EUR. Het fonds B1 sluit het dienstjaar af met een bonus van 115.798,31 EUR, het fonds B2 met een bonus van 4.821.574,12 EUR en het fonds B3 met een bonus van 29.404,27 EUR, zijnde in totaal een bonus van 4.966.776,70 EUR. Op basis van de posten op de resultatenrekeningen, worden de volgende saldi bekomen. 1° Resultaat van het fonds B1 Om het beschikbare saldo van het fonds B1 te bekomen, moet men van de brutoopbrengst der verrichtingen
303.310,92 EUR
- aftrekken : a) de bedrijfs-en financiële kosten
187.512,61
EUR
-
Als verschil blijft volgend saldo in de rekening opgenomen
187.512,61 EUR
115.798,31 EUR
2° Resultaat van het fonds B2. Om het saldo van het fonds B2 te bekomen, moet men van/bij de bruto-opbrengst der verrichtingen
40.906.588,89 EUR
a) aftrekken de bedrijfskosten b) bijvoegen de regularisatie van en belastingen op het resultaat
-
36.947.153,99
EUR
862.139,22
EUR
-
Als verschil blijft volgend saldo in de rekening opgenomen
36.085.014,77 EUR
4.821.574,12 EUR
222
3° Resultaat van het fonds B3. Om het beschikbare saldo van het fonds B3 te bekomen, moet men van de bruto-opbrengst der verrichtingen : - overeenkomstig artikel 14 van de overeenkomst tussen de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Fonds van 10 december 1998, de oninbare vorderingen aftrekken
44.309,11 EUR
-
De netto-opbrengst, dient overeenkomstig artikel 3 van vermelde overeenkomst uitsluitend ten gunste van het huurwaarborgsysteem gebruikt te worden
14.904,84 EUR
29.404,27 EUR
4° Resultaten van de fondsen samen (B1 + B2 + B3). Om het beschikbaar saldo te bekomen, moet men van /bij de bruto-opbrengst der verrichtingen -
41.254.208,92 EUR
aftrekken : de bedrijfs- en financiële kosten toevoegen : de regularisatie van en de belastingen op het resultaat
-
37.149.571,44
EUR
862.139,22
EUR
Als verschil, blijft het saldo opgenomen in de rekeningen
36.287.432,22 EUR
4.966.776,70 EUR
G. DE AANWENDING DER SALDI. 1° Fonds B1. Het saldo eigen aan het Fonds B1 bedraagt
115.798,31 EUR ===========
Er wordt voorgesteld om dit saldo als volgt te verdelen aan de maatschappelijke aandelen een dividend van 2,5 % op hun vrijgegeven bedrag (424.424,19 EUR) - de onbeschikbare reserve – dubieuze schuldenaars - het saldo aan de statutaire reserve
-
10.610,60 EUR 7.206,96 EUR 97.980,75 EUR
2° Fonds B2. Het saldo eigen aan het fonds B2 bedraagt Er wordt voorgesteld om een bedrag van 0,30% van de uitstaande hypothecaire leningen over te dragen naar de onbeschikbare reserve – dubieuze schuldenaars 223
4.601.896,92 EUR =============
1.659.219,98 EUR
Er wordt voorgesteld om het saldo in overeenstemming met artikel 4 van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 over te dragen naar de onbeschikbare reserve van het fonds B2
3.162.354,14 EUR
3° Fonds B3. Het saldo eigen aan het fonds B3 bedraagt
29.404,27 EUR ===========
Overeenkomstig de artikels 4 en 6 van de Ordonnantie houdende organisatie van de toekenning door het Gewest van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting van 16 juli 1998 en overeenkomstig artikel 3 van de overeenkomst tussen de Brusselse Hoofdstedelijke Regering en het Fonds van 10 december 1998 worden de opbrengsten uitsluitend bestemd voor het systeem houdende toekenning van een toelage voor de huurwaarborg. 29.404,27 EUR
*
224
*
*
SECTIE II – STATISTIEKEN.
Tabel 1. – Evolutie van de uitstaande leningen, per fonds – 2009. Oorsprong der kapitalen
Evolutie van de uitstaande de leningen per fonds Saldo op 31.12.2009 Saldo op 31.12.2008 Verschillen Aantal Bedragen Aantal Bedragen Aantal Bedragen
Fonds B1 – sensu stricto
42
484.858,21
43
515.643,01
-1
- 30.784,80
Fonds S.T.
68
2.335.163,53
59
1.683.809,82
9
651.353,71
110
2.820.021,74
102
2.199.452,83
8
620.568,91
FONDS B2
6.782
553.517.161,77
6.297
490.300. 620,12
485
63.216.541,65
TOTAAL FONDS B1 + B2
6.892
556.337.183,51
6.399
492.500.072,95
493
63.837.110,56
TOTAAL FONDS B1
Tabel 2. – Spreiding van de achterstallen volgens hun duur – 2009.
Duur van de achterstand
Aantal rekeningen met achterstallen
Bedragen van de achterstallen
Aantal
%
Bedragen
%
119
18,40
754.550,80
53,03
* meer dan 2 tot 3 mensualiteiten
33
5,10
40.829,20
2,87
* meer dan 1 tot 2 mensualiteiten
140
21,64
141.316,42
9,93
* van 1 of minder dan 1 mensualiteit
326
50,38
43.380,47
3,05
29
4,48
442.848,58
31,12
647
100,00
1.422.925,47
100,00
Achterstand met hypothecaire dekking : * meer dan 3 mensualiteiten
Achterstand zonder hypothecaire dekking Totaal
225
Tabel 3. – Hypothecaire leningen – Schuldenaars – Bewegingen van het jaar 2009. FONDS B1-sensu stricto Aantal
Bedragen
Bedragen
Aantal
59
1.683.809,82
6.297
490.300.620,12
6.399
492.500.072,95
43.808,00
13
850.938,00
845
104.866.048,00
860
105.760.794,00
45
559.451,01
72
2.534.747,82
7.142
595.166.668,12
7.259
598.260.866,95
-
11.364,21
-
48.801,60
-
12.601.339,71
-
12.661.505,52
-
47,66
-
39,68
-
182.617,97
-
182.705,31
45
570.862,88
72
2.583.589,10
7.142
607.950.625,80
7.259
611.105.077,78
515.643,01
Nieuwe leningen in 2009
2
In 2009 gedebiteerde intresten In 2009 gedebiteerde onkosten Sub-totaal Af te trekken : Terugbetaling ontvangen in 2009 (in 2009 afbetaalde leningen) OVERDRACHT OP 01.01.2010
TOTALEN
Aantal
43
Aantal
FONDS B2
Bedragen
Schuldenaars geldopnemers op 01.01.2009
Sub-totaal
FONDS S.T.
- 86.004,67
-3
- 248.425,57
-4
42
484.858,21
68
- 54.433.464,03
- 360 2.335.163,53
6.782
Bedragen
-54.767.894,27
- 367 553.517.161,77
6.892
556.337.183,51
Tabel 4. – Hypothecaire leningen lopend in 2009 – Schuldenaars – Bewegingen sedert de oorsprong. BEWEGINGEN SEDERT DE OORSPRONG Vereffende leningen (oorspronkelijk bedrag) Af te trekken : Afbetaalde leningen (oorspronkelijk bedrag) Blijft : Leningen in omloop (oorspronkelijk bedrag) Gedebiteerde intresten en kosten
FONDS B1-sensu stricto Aantal
Bedragen
FONDS S.T. Aantal
FONDS B2
Bedragen
Aantal
Bedragen
TOTALEN Aantal
Bedragen
45
769.406,25
72
2.748.051,07
7.142
727.330.783,38
7.259
730.848.240,70
-3
- 54.646,06
-4
- 141.933,58
- 360
- 28.624.502,55
- 367
- 28.821.082,19
42
714.760,19
68
2.606.117,49
6.782
698.706.280,83
6.892
702.027.158,51
-
92.139,20
-
170.987,62
-
84.216.013,89
-
84.479.140,71
-
- 322.041,18
-
- 441.941,58
-
- 229.405.132,95
-
- 230.169.115,71
Schuldenaars geldopnemers op 31.12.2009
42
484.858,21
68
2.335.163,53
6.782
553.517.161,77
6.892
556.337.183,51
Verdeeld in : Schuldenaars met waarborg
42
484.858,21
68
2.335.163,53
6.753
553.074.313,19
6.863
555.894.334,93
-
-
-
29
442.848,58
29
442.848,58
Ontvangen terugbetalingen
Dubieuze schuldenaars
-
226
227
4 4 1 7 6 29 55 53 69 72 95 136 108 120 150 193 258 272 375 430 485 482 686 685 856 796 6.429 6.536
1
1
43 64 107
Effen rekeningen
14.575,45 1,28
1 1 68.183,97 866,81 4.857,25 19.163,39 26.929,68 53.279,01 36.309,47 179.600,31 97.346,52 25.861,94 63.615,12 67.469,52 25.993,62 85.328,90 100.770,87 72.352,47 90.469,17 39.918,08 34.299,16 16.991,08 1.409.551,19 1.422.925,47
134.395,40 26.679,86 28.574,99 31.285,85 5.106,48 4.795,35 44.329,20
4 1 3 3 1 1 2
4 3 6 12 23 16 9 21 22 21 33 40 38 39 47 61 65 51 59 49 638 647
4.772,24 8.602,04 13.374,28 10.200,99
Bedrag
Achterstallen Aantal rekeningen 2 7 9 2
82 82
3 5 8 14 15 37
Aantal rekeningen
- 181,96 1.158,57 1.675,85 1.976,33 5.051,53 6.979,01
- 17.023 ,25 - 17.023 ,25
-
Bedrag
Voorsprongen
N.B. : Het aantal rekeningen is hoger dan het aantal leningen, aangezien eenzelfde lening over 2 rekeningen gespreid kan zijn.
Fonds B1 – sensu stricto Fonds S.T. Totaal fonds B1 Fonds B2 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Totaal fonds B2 Algemeen totaal
Fonds + jaar van de vereffening
Tabel 5. – Hypothecaire leningen – Evolutie van de terugbetalingen.
4 2 3 3 2 1 6 4 1 8 7 32 64 64 89 99 155 152 117 141 172 214 291 312 413 469 532 543 751 736 915 845 7.149 7.265
45 71 116 2
Aantal rekeningen
14.575,45 1,28 - 181,96 67.025,40 - 809,04 2.880,92 14.111,86 19.950,67 53.279,01 36.309,47 179.600,31 97.346,52 25.861,94 63.615,12 67.469,52 25.993,62 85.328,90 100.770,87 72.352,47 90.469,17 39.918,08 34.299,16 16.991,08 1.392.527,94 1.405.902,22
134.395,40 26.679,86 28.574,99 31.285,85 5.106,48 4.795,35 44.329,20
4.772,24 8.602,04 13.374,28 10.200,99
Saldo achterstallenvoorsprongen
Tabel 6. – Afgeloste leningen in 2009 per fonds. Aantal afgeloste leningen in 2009
Fonds
Betaling op de vervaldag
Betaling vóór de normale vervaldag zonder 5jaarlijkse herziening
Betaling vóór de normale vervaldag i.v.m. 5 jaarlijkse herziening
Betaling na de normale vervaldag
Kwijting door overlijdensverzekering
Openbareverkoop
Totaal
B1 – sensu stricto
-
2
1
-
-
-
3
FIS
-
3
1
-
-
-
4
B2
52
249
50
2
6
1
360
Totaal
52
254
52
2
6
1
367
Tabel 7. – Delgingen op schuldvorderingen in 2009, per fonds en per type verrichtingen. Schuldvorderingen en type verrichtingen
Fonds B1 B1 – sensu stricto (1)
Fonds S.T. (2)
Fonds B2
Alle fondsen samen
(3)
(1) + (2) + (3)
Geïndividualiseerde schuldvorderingen - leningen
-
-
- 863,16
- 863,16
- huurhulp
-
-
42.768,28
42.768,28
- huurkoop
-
-
- 57,91
- 57,91
Subtotaal
-
-
41.847,21
41.847,21
Niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen - leningen
- 34,96
1.957,02
189.649,25
191.571,31
Totaal
- 34,96
1.957,02
231.496,46
233.418,52
-
228
Tabel 8. – Staat van de delgingsreserves per fonds op 31.12.2009.
Fonds Schuldenaars hypothecaire leningen : B1/PERS S.T.
Totaal uitstaande schuldvorderingen
Staat van de delgingsreserves NietGeïndividualiseerde geïndividualiseerde reserves reserves
484.858,21
-
198,51
Totaal
198.51
2.335.163,53
-
7.008,45
7.008,45
B2
553.517.161,77
442.848,58
1.659.219,98
2.102.068,56
Subtotaal
556.337.183,51
442.848,58
1.666.426,94
2.109.275,52
Schuldenaars huurders : Huurhulp : B2
813.615,92
701.077,05
-
701.077,05
Huurkoop : B2
4.163,92
4.163,92
-
4.163,92
817.779,84
705.240,97
-
705.240,97
557.154.963,35
1.148.089,55
1.666.426,94
2.814.516,49
Subtotaal TOTAAL
Tabel 9. – Verdelingscoëfficiënten van de algemene onkosten per fonds 2009. Activa
Fonds B1
Fonds B2
Totaal
Vaste materiële
7.288.902,93
85.011.842,16
92.300.745,09
Vaste financiële
778,89
925.444,18
926.223,07
516.009,96
534.660.166,20
535.176.176,16
Totaal
7.805.691,78
620.597.452,54
628.403.144,32
Verdelingscoëfficiënt
1,24 %
Vorderingen
98,76 %
* *
*
229
100,00 %
SECTIE III – JAARREKENINGEN PER 31 DECEMBER 2009
A. BALANS NA WINSTVERDELING B.
RESULTATENREKENING C. TOELICHTINGEN D. SOCIALE BALANS
E.
INLICHTINGEN INZAKE DE GEBRUIKTE WAARDERINGSMETHODEN
230
A. BALANS NA WINSTVERDELING
2009
2008
ACTIVA
VASTE ACTIVA
20/28
100.841.234,56
85.832.378,94
III.
Materiële vaste activa (toelichting III) A. Terreinen en gebouwen B. Installaties, machines en uitrusting C. Meubilair en rollend materieel E. Overige materiële vaste activa
22/27
100.012.666,76
84.808.500,61
22 23 24 26
88.601.192,25 3.434,98 467.503,87 10.940.535,66
77.914.909,41 4.138,93 451.282,91 6.438.169,36
Financiële vaste activa (toelichting IV) C. Andere financiële vaste activa 1. Aandelen 2. Vorderingen en borgtochten in contanten
28
828.567,80
1.023.878,33
284/8 284 285/8
828.567,80 6,20 828.561, 60
1.023.878,33 6,20 1.023.872,13
29/58
803.008.287,97
752.934.597,26
Vorderingen A. Hypothecaire leningen 2. Hypothecaire leningen zonder reconstitutie C. Kredieten op afbetaling E. Andere debiteuren
292/6 292
572.279.017,16 555.894.334,87
500.772.742,42 490.581.505,62
2922 294 296
555.894.334,87 220.826,45 16.163.855,84
490.581.505,62 195.672,02 9.995.564,78
Geldbeleggingen (toelichting VI) B. Overige beleggingen
50/53
226.964.039,78
235.581.301,61
51/53
226.964.039,78
235.581.301,61
Liquide middelen
54/58
1.619.663,62
13.891.563,50
Overlopende rekeningen (toelichting VII)
490/1
2.145.567,41
2.688.989,73
20/58
903.849.522,53
838.766.976,20
IV.
VLOTTENDE ACTIVA V./VII.
VIII.
IX. X.
TOTAAL DER ACTIVA
231
2009
2008
PASSIVA
EIGEN VERMOGEN I.
IV.
Kapitaal (toelichting VIII) A. Geplaatst kapitaal B. Niet-opgevraagd kapitaal
(-)
Reserves A. Wettelijke reserve B. Onbeschikbare reserves 2. Andere
VI. Kapitaalsubsidies VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN VII.
A.
Voorzieningen voor risico’s en kosten 1. Pensioenen en soortgelijke verplichtingen 3. Grote herstellings- en onderhoudswerken Uitgestelde belastingen
X.
256.379.300,74
10
424.424,19
424.424,19
100 101
-
446.514,00 22.089,81
-
446.514,00 22.089,81
13 130 131 1311
93.769.646,59 44.651,40 93.724.995,19 93.724.995,19
87.547.177,69 44.651,40 87.502.526,29 87.502.526,29
15
184.469.903,76
168.407.698,86
16
14.920.451,43
13.255.180,69
160/5
4.906.450,51
4.113.388,74
160
-
-
4.906.450,51 10.014.000,92
4.113.388,74 9.141.791,95
17/49
610.265.096,56
569.132.494,77
17
559.655.189,87
513.857.580,47
170/4
493.715. 885,37
447.777.035,83
171 174 178/9
486.693. 362,34 7.022.523,03 65.939.304,50
447.777.035,83 66.080.544,64
Schulden op ten hoogste één jaar (toelichting X) A. Schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen C. Handelsschulden 1. Leveranciers E. Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 1. Belastingen 2. Bezoldigingen en sociale lasten F. Overige schulden
42/48
38.053.996,98
39.802.613,25
42 44 440/4
27.186.244,20 1.684.267,08 1.684.267,08
24.862.636,42 1.207.337,14 1.207.337,14
45 450/3 454/9 47/48
1.365.190,05 470.426,29 894.763,76 7.818.295,65
1.701.095,12 560.610,57 1.140.484,55 12.031.544,57
Overlopende rekeningen (toelichting XI)
492/3
12.555.909,71
15.472.301,05
10/49
903.849.522,53
838.766.976,20
SCHULDEN
IX.
278.663.974,54
162 168
B.
VIII.
10/15
Schulden op meer dan één jaar (toelichting X) A. Financiële schulden 2. Niet-achtergestelde obligatieleningen 8. Overige leningen D. Overige schulden
TOTAAL DER PASSIVA
232
B. RESULTATENREKENING (in staffelvorm)
I./IV. A. B. D. E. II./V. A. C. D. F.
G.
H.
I. VI.
Bedrijfs- en financiële opbrengsten Intresten op en opbrengsten uit kredieten 1. Hypothecaire leningen Opbrengsten uit beleggingen Andere financiële opbrengsten (toelichting XII, 1, A) Andere bedrijfsopbrengsten (toelichting XII, 1, B) Bedrijfs- en financiële kosten Kosten van schulden Diensten en diverse goederen Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen (toelichting XII, 2, C2) Afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten op immateriële en materiële vaste activa Waardeverminderingen op vlottende activa (toevoegingen +, terugnemingen -) (toelichting XII, 2, E) 1. Op kredieten en beleggingen 2. Op andere vlottende activa Voorzieningen voor risico’s en kosten (toevoegingen +, bestedingen en terugnemingen -) (toelichting XII, 2, C3 et F) Andere bedrijfskosten (toelichting XII, 2, G)
(-)
Winst uit de gewone bedrijfsuitoefening, vóór belasting (+) Verlies uit de gewone bedrijfsuitoefening, voor belasting (-)
233
2009
2008
75/74 7510 7511 7518
40.913.370,09 12.661.899,51 12.661.899,51 4.178.610,96
44.616.719,01 11.233.744,77 11.233.744,77 11.002.623,81
752/9
18.071.464,60
16.759.765,22
74
6.001.395,02
5.620.585,21
65/64 650 61
37.149.496,66 22.060.811,04 3.318.270,91
35.455.092,95 19.999.345,56 2.937.091,89
62
7.473.349,60
7.108.561,66
630
4.438.773, 47
3.810.238,98
651 6517 6518
-1.433.008,40 -1.474.855,61 41.847,21
243.874,44 216.207,17 27.667,27
635/7
793.061,77
941.634,63
640/7
498.238,27
414.345,79
70/65
3.763.873,43
9.161.626,06
65/70
VII.
VIII.
IX.
XIII.
76
340.838,83
101.538,06
764/9
340.838,83
101.538,06
66
74,78
-
660
74,78
-
(+) (-)
70/66 66/70
4.104.637,48
9.263.164,12
(+)
780
981.121,53
912.004,34
(-) (+) (-)
67/77 670/3
Uitzonderlijke kosten A. Uitzonderlijke afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten, op immateriële en materiële vaste activa van vaste activa Winst van het boekjaar vóór belasting Verlies van het boekjaar vóór belasting Onttrekking aan de uitgestelde belastingen
Belastingen op het resultaat A. Belastingen (toelichting XV) B.
XI.
2008
Uitzonderlijke opbrengsten D. Meerwaarden bij de realisatie van vaste activa
IX bis. A. X.
2009
Regularisering van belastingen en terugneming van voorzieningen voor belastingen
-
862.139,22 318.982,31
77
200.000,00
-
505.172,82 406.831,52
-
Winst van het boekjaar
(+)
70/67
4.966.776,70
9.768.336,94
Te bestemmen winst van het boekjaar
(+)
(70/68)
4.966.776,70
9.768.336,94
9.768.336,94 9.768.336,94
RESULTAATVERWERKING A.
Te bestemmen winstsaldo 1. Te bestemmen winst van het boekjaar
70/69 70/68
4.966.776,70 4.966.776,70
B.
Onttrekking aan het eigen vermogen 2. aan de reserves
791/2 792
-
C.
Toevoeging aan het eigen vermogen 3. aan de overige reserves
(-)
691 6921
4.956.166,10 4.956.166,10
9.757.726,34 9.757.726,34
F.
Uit te keren winst 1. Vergoeding van het kapitaal
(-)
694/6 694
10.610,60 10.610,60
10.610,60 10.610,60
234
C. TOELICHTING
2009 III.
a)
Staat van de materiële vaste activa : (posten 22 tot 27 van de activa)
Terreinen en gebouwen
Gereedschap
Meubilair en rollend materieel
Overige materiële vaste activa
(post 22)
(post 23)
(post 24)
(post 26)
Aanschaffingswaarde Per einde van het vorige boekjaar
815
117.145.051,53
30.393,37
1.565.630,56
6.438.169,36
816
15.004.053,90
2.881,73
133.797,17
6.377.136,30
918,58
- 6.786,14
- 1.874.770,00
Mutaties tijdens het boekjaar : -
Aanschaffingen, inclusief de geproduceerde vaste activa Overdrachten en buitengebruikstellingen
Per einde van het boekjaar
c)
(-) 817
-
819
132.149.105,43
32.356,52
1.692.641,59
10.940.535,66
826
39.230.142,12
26.254,44
1.114.347,65
-
827
4.323.593,82
3.510,90
117.491,51
-
843,80
- 6.701,44
-
Afschrijvingen en waardeverminderingen (-) Per einde van het vorige boekjaar Mutaties tijdens het boekjaar :
d)
-
Geboekt
-
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen
(-) 830
-
5.822,76
-
Per einde van het boekjaar
832
43.547.913,18
28.921,54
1.225.137,72
Nettoboekwaarde per einde van het boekjaar (a) – (c)
833
88.601.192,25
3.434,98
467.503,87
235
10.940.535,66
IV.
Staat van de financiële vaste activa (post 28 van de activa)
2009 Andere ondernemingen (post 284)
H.
Deelnemingen en aandelen
a) Aanschaffingswaarde : Per einde van het vorige boekjaar :
835
6,20
Per einde van het boekjaar :
839
6,20
Nettoboekwaarde per einde van het boekjaar
856
6,20 Andere ondernemingen (post 285/8)
857
1.023.872,13
2. Vorderingen Nettoboekwaarde per einde van het vorige boekjaar Mutaties tijdens het boekjaar : -
Toevoegingen Terugbetalingen
858 (-) 859
Nettoboekwaarde per einde van het boekjaar
VI.
-
864
1.263.205,06 1.458.515,59 828.561,60
Geldbeleggingen : overige beleggingen (post 51/53 van de activa)
2009
Overige geldbeleggingen : thesauriebewijzen
52
73.900.000,00
Termijnrekeningen bij kredietinstellingen
53
153.064.039,78
2008 79.750.000,00 79.750.000,00
155.831.301,61
met een resterende looptijd of opzegtermijn van : -
VII.
hoogstens één maand meer dan één maand en hoogstens één jaar
8686
9.000.000,00
8687
153.064.039,78
Overlopende rekeningen
1. Over te dragen kosten 2. Verkregen opbrengsten Rekening courant B1/B3
2009
79.824,39 289.085,00 1.776.658,02
490 491 ---
236
146.831.301,61
VIII. Staat van het kapitaal
2009 Bedragen
A.
Aantal aandelen
Maatschappelijk kapitaal 1. Geplaatst kapitaal (post 100 van de passiva) -
per einde van het vorige boekjaar mutaties tijdens het boekjaar per einde van het boekjaar
8700
446.514.00
8701
446.514,00
2. Samenstelling van het kapitaal 2.1 Soorten aandelen op naam : 24,79 EUR per stuk 2.2. Aandelen op naam of aan toonder : op naam
446.514,00
8702
18.012
Niet-opgevraagd bedrag (post 101) B.
Niet-gestort kapitaal
871
237
22.089,81
2009 X.
Staat van de schulden
Schulden met een resterende looptijd van
A.
Uitsplitsing van de schulden met een oorspronkelijke looptijd van meer dan één jaar, naar gelang hun resterende looptijd
1 hoogstens één jaar
(post 42)
B.
2. meer dan één 3. meer dan jaar doch 5 jaar hoogstens 5 jaar (post 17)
Financiële schulden
880
27.186.244,20
2. Niet-achtergestelde obligatieleningen 8. Overige leningen
111.560.623,18
882 885
27.044.624,76 141.619,44
Handelsschulden
886
1.684.267,08
-
-
1. Leveranciers
887
1.684.267,08
-
-
Overige schulden
890
9.183.485,70
-
Totaal
891
38.053.996,98
110.888.813,18 671.810,00
111.560.623,18
2009
B.
C.
Schulden (of gedeelte van schulden) gewaarborgd door belgische overheidsinstellingen
Gewaarborgde schulden (begrepen in de post 17 en 42/48 van de passiva) Financiële schulden
892
2. Niet-achtergestelde obligatieleningen
894
Totaal
906
520.760.510,13
520.760.510,13 520.760.510,13
Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en socia le lasten 1. Belastingen (post 450/3 van de passiva) b)
niet-vervallen belastingschulden
9073
470.426,29
9077
894.763,76
2. Bezoldigingen en sociale lasten (post 454/9 van de passiva) c)
Andere schulden met betrekking tot bezoldigingen en sociale lasten
238
382.155.262,19 377.398.713,81 4.756. 548,38
65.939.304,50 448.094.566,69
XI.
2009
Overlopende rekeningen
1. Toe te rekenen kosten en quotum nog niet vervallen maar gelopen intrestaandeel
492
10.486.686, 98
2. Over te dragen opbrengsten en dossiersvergoedingen
493
292.564,71
---
1.776.658,02
Rekening courant B2
239
XII.
Bedrijfs- en financiële resultaten
1.
Bedrijfs- en financiële opbrengsten (post 75/74) A.
B.
Andere financiële opbrengsten : (post 752/9) Door de overheid toegekende subsidies, aangerekend op het resultaat : kapitaalsubsidies
9125
2008
18.071.464,60
16.759.765,22
1.208.783,68 4.792.526,42 84,92
674.790,29 4.945.670,72 124,20
Andere bedrijfsopbrengsten (post 74) -
2.
2009
Verschillende recuperaties Diverse opbrengsten huurhulp Dotatie F.S.T.
Bedrijfs- en financiële kosten (post 65/64) C1. Werknemers ingeschreven in het personeelsregister a) Totaal aantal op de afsluitingsdatum b) Gemiddeld personeelsbestand berekend in voltijdse equivalenten c) Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
9086
138
132
9087
133,30
127,20
9088
176.170,06
169.534,55
620
5.413.240,92
5.103.231,17
621
1.526.180,80
1.411.861,30
622 623
194.742,34 339.185,54
297.772,14 295.697,05
C2. Personeelskosten (post 62) a) Bezoldigingen en rechtstreekse sociale voordelen b) Werkgeversbijdragen voor sociale verzekeringen c) Werkgeverspremies voor bovenwettelijke verzekeringen d) Andere personeelskosten
240
2009 E.
Waardeverminderingen op vlottende activa (post 651) Geboekt Teruggenomen
F.
A.
-
9115 (-) 9116
1.699.036,66 - 905.974,89
1.604.784,30 - 663.149,67
640
498.238,27
414.345,79
9097
-
0,11
9098 617
-
220,25 5.720,00
216.232,27 25,10
Uitzendkrachten en ter beschikking van de onderneming gestelde personen 2. Gemiddeld aantal berekend in voltijdse equivalenten Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Kosten voor de onderneming
XV.
25,10 -1.474. 880,71
Andere bedrijfskosten (post 640/7) Belastingen en taksen op de bedrijfsuitoefening
H.
6510 (-) 6511
Voorzieningen voor risico’s en kosten (post 653/7) Toevoegingen Bestedingen en terugnemingen
G.
2008
Belastingen op het resultaat Uitsplitsing van de post 670/3 1. Belastingen op het resultaat van het boekjaar a. Verschuldigde of betaalde belastingen en voorheffingen b. Geactiveerde overschotten van betaalde belastingen en voorheffingen c. Geraamde belastingsupplementen (opgenomen onder post 450/3 van de passiva) 2. Belastingen op het resultaat van vorige boekjaren a. Verschuldigde of betaalde belastingsupplementen
9134
-
9135
200.000,00
(-) 9136
-200.000,00
9137
-
9138
118.982,31
9139
118.982,31
241
2009
2008
XVI. Belastingen op de toegevoegde waarde en belastingen ten laste van derden A.
De belastingen op de toe-gevoegde waarde in rekening gebracht : 1. 2.
B.
aan de onderneming (aftrekbaar) door de onderneming
9145 9146
2.789,82
231,00 9.283,69
9147
1.526.378,15
1.545.065,91
De ingehouden bedragen ten laste van derden bij wijze van : 1.
bedrijfsvoorheffing
242
XVII. NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN (in EUR) 2009 •
•
Leningsaanvragen in behandeling (B2) (zonder gedelegeerde opdrachten en gelijkgestelden)
leningen (B2)
-
-
Huurhulpverrichtingen in verwezenlijking : (zonder gedelegeerde opdrachten en gelijkgestelden) -
•
30.393.983,06
Huurkoopverrichtingen in verwezenlijking : -
•
21.941.807,65
2008
bestelde of gereserveerde werken en aangevraagde aankopen (B2) : * renovatie bestaand patrimonium * nieuw programma
1.611.251,28 5.551.491,51
1.563.831,57 6.512.098,04
720.000,00 2.248,10 13.340,38 156.740,38 5.328,21 3.146,73 3.382,11 6.231,50 183.803,63 1.325.652,31 10.136,55 85.230,20 5.287.930,09 1.087.861,35 114.297,24 16.154.475,41 6.006.359,67 3.744.727,13 1.549.659,44 741.553,78 1.645,01
720.000,00 4.797,79 13.340,38 546.838,47 5.328,21 3.146,73 3.382,11 6.231,50 1.389.931,38 3.345.481,47 11.117,25 806.068,74 7.049.746,38 1.379.384,01 2.820.528,14 12.038.621,47 6.209.699,79 3.962.842,87 933.996,37 3.019.475,49 -
Gedelegeerde opdrachten en gelijkgestelden (huurhulp en sanering/(weder) opbouwverkoop) : Compensatie vorige jaren Scheikundige / Liverpool (Anderlecht) Hop (Brussel) Transvaal 3de en 4de fase (Anderlecht) Vandenbranden / Barthelemy (Brussel) “Kleine Zenne” (Brussel) Coenraets / Claes (St-Gillis) Merode (St-Gillis) Mariën/Scutenaire (Schaarbeek) Zwarte Paard (St-Jans-Molenbeek) Marconi (Vorst) Vanderdussen / Kortrijk (St-Jans-Molenbeek) Herder / Keyenveld (Elsene) Van Volxem (Vorst) Broederschap (Schaerbeek) Mettewie (St-Jans-Molenbeek) Coenraets (St-Gillis) Birmingham (St-Jans-Molenbeek) Mariemont/Ninove (St-Jans-Molenbeek) Fin/Brunfaut (St-Jans-Molenbeek) Beukenootjes (Brussel)
243
XVII. NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN (in EUR) (vervolg) 2009 •
•
•
•
Ontvangen waarborgen van huurders en ontleners (B2)
2008
580.170,16
530.310,32
Ontvangen waarborgen in het kader van de openbare aanbestedingen (B2)
1.594.333,46
1.205.550,18
Ontvangen waarborgen in het kader van de openbare aanbestedingen (B1)
106.905,00
106.905,00
164.375,58 573.258,07 1.915.000,00
166.243,82 591.000,00 1.915.000,00
Stedenbouwkundige lasten (B2) Slachthuis (Brussel) Birmingham (St-Jans-Molenbeek) Beukenootjes (Brussel)
PENSIOENREGELING VOOR DE PERSONEELSLEDEN. De personeelsleden genieten van een pensioenreglement dat tot doel heeft hen een aanvullende ouderdomsrente te verzekeren. Een tussenkomst bij overlijden a rato van een vast bedrag werd afgesloten ten gunste van derden, aangewezen door de bediende, overeenkomstig het burgelijk wetboek. Conform de wet van 28 april 2003 betreffende de aanvullende pensioenen werden de nodige stappen ondernomen en de onderhandelingen vonden plaats om de discriminatie in het bestaande systeem weg te werken. Per 1 januari 2007 zal het aanvullend pensioensysteem geen discriminatie bevatten. Op 19/12/2008 is een bedrijfs-cao ondertekend waarin de nieuwe wet op de aanvullende pensioenen wordt mageleefd.
244
D. SOCIALE BALANS Nummer waaronder de onderneming bij de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid is ingeschreven (RSZ-nummer) : 030-1155022-64 Nummer van het paritaire comité dat bevoegd is voor de onderneming : 308 STAAT VAN DE TEWERKGESTELDE PERSONEN WERKNEMERS INGESCHREVEN IN HET PERSONEELSREGISTER Codes
1. Voltijds
2. Deeltijds
Tijdens het boekjaar en het vorige boekjaar. (boekjaar) Gemiddeld aantal werknemers Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Personeelskosten Bedrag van de voordelen bovenop het loon )
Op de afsluitingsdatum van het boekjaar Aantal werknemers ingeschreven in het personeelsregister
100 101 102 103
(boekjaar)
107,10 28,50 145.137,30 27.119,00 5.848.760,98 1.177.859,34 XXXXX XXXXX
Codes
1.Voltijds
2.Deeltijds
3. Totaal (T) of 4. Totaal (T) of totaal totaal in in voltijdse voltijdse equivalenten equivalenten (VTE) (VTE) (boekjaar)
133,30 (VTE) 127,20 (VTE) 176.170,06 (T) 169.534,55 (T) 7.026.620,32 (T) 6.484.167,91 (T) 119.797,09 (T) 118.051,46 (T)
3.Totaal in voltijdse equivalenten
105
111
29
132,20
110 111
110 -
28 -
130,70 -
112 113
1
1
1,5
Volgens het geslacht en het studieniveau Mannen Lager onderwijsire Secundair onderwijs Hoger niet-universitair onderwijs Universitair onderwijs Vrouwen Lager onderwijsire Secundair onderwijs Hoger niet-universitair onderwijs Universitair onderwijs
120 1200 1201 1202 1203 121 1210 1211 1212 1213
56 1 16 30 9 55 1 18 26 10
10 6 4 19 7 11 1
63,40 1 20,50 32,90 9 68,80 1 23,3 33,70 10,80
Volgens de beroepscategorie Directiepersoneel Bedienden
130 134
6 105
1 28
6,80 125,40
Volgens de aard van de arbeids-overeenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk vervangingsovereenkomst
245
(vorig boekjaar)
UITZENDKRACHTEN EN TER BESCHIKKING VAN DE ONDERNEMING GESTELDE PERSONEN
Tijdens het boekjaar
Codes
1. Uitzendkrachten
150 151 152
-
Gemiddeld aantal tewerkgestelde personen Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Kosten voor de onderneming
2. Ter beschikking van de onderneming gestelde personen -
TABEL VAN HET PERSONEELSVERLOOP TIJDENS HET BOEKJAAR INGETREDEN
Aantal werknemers die tijdens het boekjaar in het personeelsregister werden ingeschreven Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk vervangingsovereenkomst
Codes
1. Voltijds
2. Deeltijds
3. Totaal in voltijdse equivalenten
205
28
1
28,50
210 211
17 11
-
17 11
212 213
-
1
0,50
UITGETREDEN Codes
Aantal werknemers met een in het personeels- register opgetekende datum waarop de overeen-komst tijdens het boekjaar een einde nam Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk vervangingsovereenkomst Volgens de reden van beëindiging van de overeenkomst Pensioen Brugpensioen Afdanking Andere reden
1. Voltijds
2. Deeltijds
305
20
1
20,80
310 311 312
8 11 -
1 -
8,80 11 -
313
1
-
340 341 342 343
4 16
1
246
3. Totaal in voltijdse equivalenten
1 4 16,80
INLICHTINGEN OVER DE OPLEIDINGEN VOOR DE WERKNEMERS TIJDENS HET BOEKJAAR Totaal van de formele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven voor de werknemers ten laste van de werkgever Aantal betrokken werkenmers Aantal gevolgde opleidingsuren Nettokosten voor de onderneming Waarvan brutokosten rechtstreeks verbonden met de opleiding Waarvan betaalde bijdragen en stortingen aan collectieve fondsen Waarvan ontvangen tegemoetkomingen (in mindering)
Codes
Mannen
Codes
Vrouwen
5801 5802 5803
50 788 8.100,00
5811 5812 5813
45 729 11.011,00
58031
13.666,00
58131
11.176,00
58032
3.752,69
58132
3.273,93
58033
- 3.465,00
58133
- 9.240,00
5821 5822 5823
1 10,30 90
5831 5832 5833
2 21 180
5841 5842 5843
6 2.100 83.748,00
5851 5852 5853
12 4.200 167.496,00
Totaal van de minder formele en informele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven voor de werknemers ten laste van de werkgever Aantal betrokken werkenmers Aantal gevolgde opleidingsuren Nettokosten voor de onderneming Totaal van de initiële beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever Aantal betrokken werkenmers Aantal gevolgde opleidingsuren Nettokosten voor de onderneming
* *
*
247
E. INLICHTINGEN INZAKE DE GEBRUIKTE WAARDERINGSMETHODEN.
ACTIVA
III.
MATERIELE ACTIVA. A) Boekwaarde : De elementen waaruit het patrimonium samengesteld is, worden in de inventaris opgenomen voor hun aankoop- of bouwwaarde. De premies verkregen door het Fonds worden van de waarde afgetrokken. De werken in uitvoering worden opgenomen aan de prijs die door de leverancier wordt aangerekend, B.T.W. inbegrepen. De gepresteerde werkuren door de onderhoudsploeg van het Fonds voor de werken in het kader van de investeringen worden geboekt als vaste activa productie. B) Afschrijvingspercentages : De afschrijvingen op materiële vastliggende activa vertegenwoordigen de conventionele waardevermindering die de gebouwen hebben ondergaan. De werken in uitvoering en de bijkomende kosten, worden afgeschreven over dezelfde periode als het goed waarop ze betrekking hebben, behalve de administratiekosten van minder dan 250,00 EUR, die automatisch als kosten geboekt worden. De bijkomende kosten omvatten o.a. de notariskosten, de registratiekosten, de niet-aftrekbare belastingen en taksen. In 2005, werd de sociale zetel van de Crespelstraat 9 overgedragen naar de Zomerstraat 73 te Elsene. De vroegere sociale zetel Kapitein Crespelstraat werd verkocht in 2007 voor een bedrag van 1.200.000,00 EUR. Op de nieuwe sociale zetel, wordt de afschrijving op 33 jaar toegepast met aanwending van een jaarlijkse last van 3,03 %. De afschrijving wordt berekend op het bedrag van de geïnvesteerde kapitalen door het Woningfonds, verminderd met een vastgelegde forfaitaire som, die de waarde van de grond vertegenwoordigt, te weten 154,93 EUR/m² zijnde 416.770,99 EUR. De overdekte parking, aangekocht in 1994, gelegen Keyenveldstraat 6 te Elsene, werd overgedragen van het fonds B1, te weten een verrichting verwezenlijkt met eigen middelen, naar het fonds B2 voor een waarde van 768.492,59 EUR. Deze waarde werd vastgesteld aan de hand van de door de Administratie van het Kadaster, de Registratie en de Domeinen van het Ministerie van Financiën, uitgevoerde schatting. Deze schatting van 12 september 2002 werd aangepast aan de evolutie van de ABEX index. Deze overdracht vond plaats in het kader van de gedelegeerde opdrachten “Herdersstraat en Keienveldstraat”. Betreffende de gebouwen aangekocht in het kader van de huurhulpverrichtingen, overeenkomstig het koninklijk besluit van 13 december 1983, wordt de afschrijving berekend ten belope van 5 % op het jaarlijkse gemiddelde van de belegde netto kapitalen. Hetzelfde geldt voor de woning gelegen Albaniëstraat te Sint-Gillis, die in het fonds B1 is opgenomen. 248
De gebouwen aangekocht in het kader van de huurkoop- en verkoop na sanering/(weder)opbouwverrichtingen worden opgenomen voor hun aankoop-waarde plus het bedrag van de diverse kosten (aktekosten, werken), verminderd met de ontvangsten van eventuele renovatiepremies. Deze gebouwen worden niet afgeschreven aangezien ze waarschijnlijk slechts tijdelijk deel uitmaken van het patrimonium van het Woningfonds en doorverkocht worden aan de betrokken gezinnen voor de waarde die in zijn boeken is opgenomen op het ogenblik van de verkoop. In sommige gevallen is er een overdracht van een gebouw aangekocht in het kader van een huurkoopverrichting naar de huurhulp, wanneer er een verrichting niet gerealiseerd kan worden. In dat geval wordt de afschrijving, zoals hiervoor beschreven voor de gebouwen van de huurhulpverrichtingen, met terugwerkende kracht vanaf de aankoopdatum berekend, in overeenstemming met de richtlijn dd. 29 juli 1994 van de Commissie van Boekhoudkundige Normen. Indien gebouwen uit de huurhulpsector verkocht worden, dan zullen de afschrijvingen boekhoudkundig tegengeboekt worden. De afschrijvingen vertegenwoordigen de waardevermindering vastgesteld tijdens het boekjaar. Deze verminderingen werden als volgt berekend : -
meubilair, kantoormateriaal en telefonie: 10 % - 20 %, informaticamateriaal: 20 % - 25 %, gereedschap: 33,33 %, rijdend materiaal: 20 %.
Met ingang van 2008 wordt de vermindering prorata temporis berekend in functie van de aanschaffingsmaand. De aanpassing van deze evaluatieregel heeft een positief effect van 8.701,59 EUR op het resultaat van het boekjaar.
V./VII.
VORDERINGEN. De vorderingen worden opgenomen aan hun nominale waarde voor het openstaand bedrag. De verliezen op vorderingen worden geboekt onder de volgende omstandigheden: -
-
wanneer de debiteur, die zijn verplichtingen niet nagekomen is, vervolgd wordt en zijn hypothecaire waarborg verdwenen is, door de gedwongen verkoop van het in pand gegeven goed; wanneer de huurder achterstallen heeft (niet-betaalde huurgelden en terugvorderbare kosten), die onbetaald zijn gebleven gedurende 3 maanden of meer; op het totaal te betalen door de huurder, wanneer hij de afgelopen 3 maanden of langer geen enkele betaling meer heeft verricht.
Er wordt voor de leningen van het huurgarantiefonds geen enkele voorziening geboekt, gezien de korte duur (van 12 tot 18 maanden) van de lening. De oninbare verklaarde vorderingen worden voor 100 % ten laste gelegd van het fonds B3. De verliezen van het fonds B2 van de jaren 1984 tot 1987 komen voor in de activa als vordering op meer dan één jaar. Deze bedragen zullen afgetrokken worden van de schuld, samengesteld uit de terugvorderbare voorschotten van het Gewest aan het Fonds in het kader van het fonds B2, bij ontbinding ervan.
249
Subsidies,die het deel van inkomsten vertegenwoordigt voortkomend uit de storting van de geldsommen die worden opgelegd als stedenbouwkundige lasten, worden aan het Fonds toegekend om ze te bestemmen voor huisvesting. Het betreft voor 2005 een subsidie van 1.728.000,00 EUR, 591.000,00 EUR voor 2006, 301.000,00 EUR voor 2007 en 301.000,00 EUR voor 2008. ANDERE ACTIVA. Met uitzondering van een voorraad rookmelders worden alle aankopen van kantoorbenodigheden en klein materiaal, gezien hun gering belang, rechtstreeks in de kosten opgenomen.
250
PASSIVA
IV.B.
ONBESCHIKBARE RESERVES. Deze omvatten de niet-uitkeerbare reserves in geval van ontslag van de samenwerkende vennoten of de reserves als dusdanig door de Algemene Vergadering aangeduid. In deze rubriek is eveneens opgenomen de onbeschikbare reserve, voorzien in de respectievelijke Koninklijke Besluiten van 26 maart 1965 en van 10 juli 1989, het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 30 november 1989 en 13 mei 1993 en het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 en van 2 oktober 1997. Overeenkomstig dit laatste besluit, dienen de winsten verwezenlijkt in het fonds B2 op deze reserve gezet te worden. De aanwending hiervan wordt gezamenlijk vastgesteld door de Ministers of Staatssecretarissen die respectievelijk de begroting en de huisvesting in hun bevoegheid hebben, met dien verstande dat de eerste bestemming van deze reserve het dekken van de verbintenissen op korte, op middellange en op lange termijn van het Fonds dient te zijn. Overeenkomstig de uitleg van punt 4 van de betreffende sectie werd er in 2006 een onttrekking aan de reserve gedaan van 208.360,52 EUR ten einde alle kosten voor de organisatie en de werking van het fonds B3 te dragen. Na de verwerping van de aftrekbaarheid van de provisies voor niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen om risico’s en verliezen te dekken voortspruitende uit het eventueel verdwijnen van de hypothecaire panden, door de fiscale administratie na een jongste controle over de rekeningen afgesloten op 31 december 2006 en 31 december 2007, heeft het Fonds beslist om uit voorzorg deze provisies op te nemen in de onbeschikbare reserves (cfr. Sectie I. Voorstelling en indeling van de rekeningen - E. De waardeverminderingen op schuldvorderingen).
VII.3.
GROTE HERSTELLINGS- EN ONDERHOUDSWERKEN. Een provisie wordt voorzien voor grote herstellingen en belangrijke onderhoudswerken voor de gebouwen aangekocht sinds 1975 in het kader van de huurhulpsector. De jaarlijkse voorziening werd vanaf 2002 op 1,5 % van de bruto-waarde van de gebouwen gebracht.
SCHULDEN. De schulden worden opgenomen aan hun nominale waarde, voor het openstaande bedrag. VIII.
SCHULDEN OP MEER DAN EEN JAAR. In 2009 werden een obligatielening met Gewestwaarborg aangegaan, voor een bedrag van 65.880.000,00 EUR, in twee delen: de eerste bij DEXIA voor een bedrag van 30.000.000,00 EUR aan een vaste rentevoet van 4,95 % voor een duur van 15 jaar, de tweede bij DEXIA voor een bedrag van 35.880.000,00 EUR aan een vaste rentevoet van 5,20 % voor een duur van 15 jaar.
251
De terugbetaling van de intresten en de afschrijving van het kapitaal van de twee delen zullen jaarlijks gebeuren. De terugbetaling van kapitaal zal gebeuren in 15 gelijke schijven. Wat betreft de terugvorderbare voorschotten, zonder intresten, die van het Gewest ontvangen werden, zal men zich herinneren dat:
IX.E.
-
het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 17 december 1992 de wijze van toekenning vaststelt van voorschotten toegestaan in het kader van het fonds B2. In geval van ontbinding van de maatschappij dienen deze voorschotten, na aftrek van een forfaitaire som a rato van 5 %, teruggestort te worden. Dit percentage dient tot dekking van de oninvorderbare schuldvorderingen en bijkomende kosten.
-
de ordonnantie van 16 juli 1998 en de overeenkomst van 10 december 1998, die getekend werd tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Fonds de toekenningsmodaliteiten van de voorschotten vaststellen ten einde een gewestelijke tussenkomst voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting te organiseren. Deze voorschotten zouden aan het Gewest moeten terugbetaald worden indien deze een eind stelt aan het systeem, na aftrek van de verschuldigde saldi voor de aan de gang zijnde leningen en het volledige bedrag van de oninvorderbare vorderingen.
SCHULDEN MET BETREKKING TOT BELASTINGEN, BEZOLDIGINGEN EN SOCIALE LASTEN. -
Voorziening voor belastingen. De toelage aan de voorziening voor belastingen is samengesteld in functie van de specifieke aanslagvoeten van toepassing bij het Fonds.
-
Voorziening van vakantiegeld. De toelage aan de voorziening voor vakantiegeld is samengesteld in functie van het door de Administratie der Belastingen jaarlijks opgenomen percentage en er werd rekening gehouden met de werkelijke prestaties van de personeelsleden die wettelijk kunnen genieten van het dubbel vakantiegeld.
* *
*
252
BIJLAGE BRIEF OVERGEMAAKT DOOR DE RAAD VAN BESTUUR AAN DE HEER CHRISTOS DOULKERIDIS, STAATSSECRETARIS
De heer Christos DOULKERIDIS Staatssecretaris van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevoegd voor Huisvesting, Brandbestrijding en Dringende Medische Hulp. Regentlaan 21-23 1000 BRUSSEL
Elsene, 25 september 2009
Geachte Heer Minister,
De Raad van Bestuur van het Fonds heeft kennis genomen van de inhoud van de omzendbrief van 22 juli 2009 wat betreft het aangepaste budget 2009 tot dat van 2015 en heeft haar grote bezorgdheid getoond wat de actiemogelijkheden van het Fonds betreft in deze moeilijke budgetaire context. Laat ons toe om u in kennis te stellen van de wijze waarop het Fonds zijn verschillende opdrachten vervult en u te vragen onze actie te ondersteunen en zo mogelijk verder te ontwikkelen.
De bestaansreden van het Fonds is er voor te zorgen dat de fundamentele rechten voorspruitend uit artikel 23 van de Grondwet, met name het recht voor elke persoon om een menswaardig bestaan te hebben, wat inhoudt het recht op een gezonde woning, bewerkstelligd wordt voor een bepaald doelpubliek. Het Fonds doet dit via 2 wegen. Enerzijds, de eigendomsverwerving van een woning middels een hypothecaire lening met verlaagde rentevoet en anderzijds het ter beschikking stellen van huurwoningen, via zijn huurhulpsector. Wat zijn belangrijkste activiteit betreft, met name de eigendomsverwerving, doet het Fonds dit al sinds zijn ontstaan; de tweede, de verhuring van woningen, sedert de jaren ’70. Twee fundamentele redenen, nog steeds actueel en zelfs nog pertinenter dan voorheen, liggen ten grondslag van deze belangrijkste activiteit. Eigenaar worden van ‘zijn’ woning, draagt bij tot de zelfstandigheid van het individu. Hij eigent zich deze voor hem noodzakelijke ruimte toe. Het is zijn persoonlijke ruimte, waar hij vitale levensbehoeften voor zijn behoud en ontwikkeling bevredigt.
253
Meer algemeen gesteld, laat deze autonomie toe dat het individu maatschappelijk kan participeren, waardoor de democratische waarden kunnen voortgezet worden. Een dergelijke toeëigening houdt noodzakelijker wijze ook een verantwoordelijkheid in voor het individu. De woonst is ‘niet de zaak van een ander’, of deze andere nu een private of publieke eigenaar is, ook al is die van goede wil en respectvol. De kandidaat-koper heeft zijn eigen woonproject, waarbij hij realistischer wijze rekening houdt met de beperkingen op de woningmarkt (kenmerken, kwaliteiten, kostprijs van residentiële onroerende goederen), met de sociaal-economische situatie van zijn gezin en met de hefboom ‘op maat’, met name de lening van het Fonds. De kandidaat-koper is zelf auteur van de verwezenlijking van zijn recht op wonen. En deze daad is reëel: de overheidssteun die hij geniet laat hem toe om zijn mogelijkheden tot eigendomsverwerving beter af te stemmen op de werkelijkheid. Er is geen sprake van om geduldig op een wachtlijst te staan totdat de overheid hem een kant en klaar product voor consumptie ter beschikking stelt. Integendeel, hij vindt het fijn om zelf een woning te zoeken die hem het beste past, binnen zijn grenzen. De tweede reden is van economische aard. De overheidstussenkomst bestaat erin de terugbetalingslast van een hypothecaire lening aangegaan om een eigendom te verwerven, te beperken. In hoofdorde door de rentevoet te verlagen, maar ook door de duur van de lening aan te passen, met als doel dat de totale last in verhouding staat tot het gezinsinkomen en rekening houdend met de evolutie ervan. Naast toegangs- en toekenningsvoorwaarden van de lening, dient de woning over een aantal kwaliteiten te beschikken (bewoonbaarheid-veiligheid-uitrusting vastgesteld in de Huisvestingscode) wat er meestal toe leidt dat de overheidstussenkomst slaat op de aankoop en de renovatie van de woning. Wij benadrukken hier zonder te willen uitweiden hoe cruciaal dit is, dat het Fonds het accent moet leggen op de energetische prestatie van de woning en dat wij, wat dit betreft, niet beschikken over voldoende middelen om een aantrekkingskracht uit te oefenen op eigenaars of toekomstige eigenaars. De overheidstussenkomst bestaat eveneens uit een controle op de verplichting tot onderhoud en het gebruik van de woning die aldus betoelaagd werd. Wij denken hier meer bepaald aan de beperkingen inzake bestemming en vervreemding van de woning: het kan niet zijn dat de overheidstussenkomst zou afgewend worden van zijn hoofddoel en dat de woning zou leiden tot een onaanvaardbare verrijking, tot speculatie of tot onrechtvaardigheden ten overstaan van andere burgers.
Wat betreft het budget van het Gewest, heeft u, mijnheer de Minister, bij een tussenkomst in het parlement eind 2008 gesteld dat ‘éénieder zou moeten aanvaarden om af te zien van bepaalde projecten op voorwaarde deze te vervangen door andere waarvan de impact op het dagelijks leven van de burgers directer zal zijn’. U benadrukte in het bijzonder: ‘Wat de huisvesting betreft, moet er een beleid worden gevoerd waarbij de investering een effect heeft dat minstens 2 of 3 maal zo goed is voor de levenskwaliteit van onze burgers, voor hun koopkracht, voor de economie en voor het leefmilieu’. Het beleid dat het Gewest voert via het Woningfonds lijkt ontegensprekelijk te beantwoorden aan deze bekommernis. De ruimte ontbreekt ons hier om dit op gedetailleerde wijze aan te tonen. Enkel al wat betreft de overheidsfinanciën, leidt het dotatiesysteem ingevoerd bij het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 er toe om de investering van het Gewest te verdrievoudigen, voor zover de financiële markt gunstig is. Mocht u dit willen, dan kunnen wij later eens terugkomen op de globale impact van deze investering. 254
In zijn fundamentele vorm, kan men de toekenning van een lening beschouwen als een ‘publiekprivate samenwerking’. De overheid stelt zijn doelstelling vast: - eigendomsverwerving binnen de essentiële voorwaarden opgenomen in de Grondwet, sluit een overeenkomst vast met een gezin (private persoon): - de leningsakte-, kent hem een stabiele en op maat gesneden financiële tegemoetkoming toe: - een rentevoetvermindering-, hefboom dankzij dewelke het gezin zijn woonproject vastlegt en uitbouwt en binnen de reglementaire voorwaarden zoals opgenomen in het besluit van de Regering van 10 juni 2008. De overheid is hier geen rechtstreeks leverancier van een woonst. Bij het zoeken naar een woning, stelt zij zich niet in de plaats van het gezin. Zij stelt middelen voor om dit fundamentele recht uit te oefenen. Het is een ‘win-win’situatie, wat momenteel vaak als uitdrukking wordt gebruikt. Hier komen wij dan ook tot een belangrijk knooppunt voor de actie van de overheid en voor elke vorm van maatschappelijke hulp in het algemeen. Zo stelt men inzake ontwikkelingshulp voor dat het veel efficiënter is ‘om te leren vissen eerder dan om vis te geven’. Vermits het om een fundamentele behoefte gaat, is de vraag of het niet beter is dat de burger zijn woning volledig toeëigent, zoals honderden Brusselse gezinnen dit jaarlijks doen en duizenden die het graag zouden willen? Wat het Woningfonds betreft, bestaat er geen twijfel over de doeltreffendheid van een dergelijk beleid ( het spreekt voor zich dat wij het hier niet hebben over gezinnen zonder woonst of die in echte armoede leven en die dringend een zekerheid van bestaan moeten krijgen). Het gezin investeert een weloverwogen deel van zijn inkomen gedurende een aantal jaren (+/- 25 jaar) en dit in een perspectief van duurzaamheid, zonder derden lastig te vallen voor zover het zijn verbintenissen o.a. wat betreft de terugbetalingsmodaliteiten nakomt (de verzekering ‘gewaarborgd wonen’ ingevoerd bij ordonnantie van 22 januari 2009 zal dit gevoel van veiligheid kunnen benadrukken). De wetgever en de verenigingen die de huurdersbelangen behartigen, blijven maatregelen nemen en voorstellen formuleren om deze duurzaamheid bij de huurders te verzekeren en om misbruiken te voorkomen. De private eigendom is een hoeksteen van onze maatschappij. Wanneer de woning niet toebehoort aan het individu, is hij niet zeker er te mogen blijven, deze in te richten en te gebruiken, zoals hij wil (binnen de wettelijke grenzen). Deze dubbele waarde van veiligheid op zeer lange termijn (‘zelfs als ik oud en fragiel zal zijn, zal ik thuis kunnen leven, zonder huur te betalen, zonder schrik om uit mijn woning te worden gezet’) en van een uitstekende investering van een deel van de financiële middelen van het gezin ( is de woning niet de beste ‘belegging’?), is de motivatie bij uitstek voor de meeste burgers om hun woning in eigendom te hebben. Volgt dan meestal het berustend discours over de ‘crisis’. Spreekt men niet al een tiental jaar over de huisvestingscrisis? Dit heeft in ieder geval de sterke toename van het aantal leningsverrichtingen gedurende de jongste 6 jaar niet verhinderd en dit ondanks het feit dat de kostprijs van de woningen met meer dan 70 % is toegenomen. Ander defaitistisch argument: de aangroei van de economische armoede van de Brusselse bevolking. Het is juist dat heel wat Brusselse gezinnen leven van een zeer beperkt inkomen (leefloon, werkloosheidsuitkering, invaliditeitsuitkering, overlevingspensioen...). We stellen via onze leningsverrichtingen om een huurwaarborg samen te stellen vast dat de gemiddelde huur 493,00 EUR bedraagt (met een minimum van 250,00 EUR en een maximum van 882,00 EUR). Een dergelijke huur vertegenwoordigt 38 % van het maandelijks inkomen (1.300,00 EUR, kinderbijslagen inbegrepen). 255
Wel, met een mensualiteit van 493,00 EUR gedurende 30 jaar te betalen, heeft men een kapitaal van 122.000,00 EUR, zijnde de kostprijs van een appartement van 60m² aan 1.650,00 EUR de m² (aktekosten niet inbegrepen), terugbetaald. Bovendien bedraagt de gemiddelde huur in Brussel ongeveer 553,00 EUR. Bijgevolg heeft in deze ‘crisisperiode’ een niet onaanzienlijk aantal gezinnen met een zeer laag inkomen gekozen om een woonst aan te kopen. Het is het enige middel – en wellicht het beste – om zich te wapenen tegen de onzekerheid van de huurmarkt en/of het tekort aan gezonde huurwoningen aan een redelijke prijs. Hoeveel - nieuwe – sociale woningen werden er in deze periode toegekend aan dergelijke gezinnen? Zeer weinig volgens ons. Heeft het niet te maken met het feit dat gedurende tientallen jaren de sociale huisvesting te kostelijk was, waardoor nieuwe investeringen onmogelijk waren? Dit geldt eveneens voor de huurhulpsector van het Fonds. Ondanks een gemiddelde huurprijs die een stuk hoger ligt dan in de sociale huisvesting (het financieringssysteem en de typologie van de woningen zijn erg verschillend van deze van de sociale huisvesting), is deze sector deficitair:om een eenzelfde resultaat te bekomen, zal de kostprijs voor de creatie van dit patrimonium en van het onderhoud/beheer ervan, veel zwaarder zijn dan voor de leningssector. Heeft een gezin met een economisch laag profiel geen ander perspectief dan te wachten tot een huurwoning van de overheid (sociale huisvesting, gemeenten, Woningfonds, SVH...) wordt toegewezen? God weet wanneer? Wordt het niet tijd om de platgetreden paden te verlaten? Mevrouw Françoise Dupuis, Staatssecretaris, stelde dat wanneer het Fonds de aankoop en het beheer van 500 woningen bestemd voor verhuring aan gezinnen met een middelgroot inkomen, op zich zou nemen, ‘dat het Fonds zich meer en meer richt tot dergelijke gezinnen in zijn sector van hypothecaire leningen’. ‘Inderdaad’, zo stelt de Minister, ‘ we zijn van 85 % (in 2003) gedaald naar 75 % (in 2008) wat betreft het percentage ontleners met een inkomen dat binnen de grenzen van de sociale huisvesting valt’. Het ware beter te vermelden dat erin 2008, 680 nieuwe ontleners binnen de toekenningsvoorwaarden van de sociale huisvesting vielen tegenover 508 in 2003, zijnde een verhoging van 172 of 34 %! Heeft Mevrouw M. Nagy, Brussels parlementslid, niet in de pers verklaard dat “er moet worden voor gezorgd dat het Fonds tussenkomt a rato van 1500 leningen per jaar en pleit voor een huurkoopsysteem bij de BGHM”? Eind van de jaren 80, verdedigde het Fonds reeds hardnekkig de mogelijkheid tot eigendomsverwerving voor éénieder. In een heel andere reglementaire context (de leningen waren beperkt tot 95 % van de kostprijs van de woning, aktekosten niet inbegrepen), hebben er 20 zeer grote migrantengezinnen, van verschillende oorsprong, allen met een zeer bescheiden economisch profiel en gehuisvest in een ongezonde en overbevolkte woing, hun aankoopproces kunnen starten met een (beperkte) financiële tussenkomst van de EEG en ondersteund door het Fonds op het sociale en financiële vlak, via een lening met verlaagde rentevoet. Wat zou er met deze gezinnen gebeurd zijn indien zij hadden moeten wachten op een sociale woning? Zouden zij van de ene naar de andere ongezonde woning verhuisd zijn, telkens met een opzeg en met de vaststelling dat de huurprijs te hoog is ( zijn deze huurprijzen niet altijd te hoog geweest?), en telkens met dezelfde enorme moeilijkheid qua plaatsgebrek en telkens geconfronteerd met het ongezond karakter van de woning, met onzekerheid, telkens in schaamte voor de miserie waarin zij leven? Leiden al deze elementen niet tot de destructie en de nietintegratie van de desbetreffende persoon?
256
Er werden eveneens andere experimenten gevoerd: het huurkoopsysteem tussen eind 80 en halfweg 90. Bij de 300 gezinnen hebben hier kunnen van genieten. Dit systeem hield drie fases in: aankoop door het Fonds van de door het gezin gekozen woning en uitvoering van noodzakelijke werken; verhuring van de woning aan een zeer beperkte huurprijs en het opbouwen van de nodige spaargelden voor de aankoop; de verkoop van de woning aan kostprijs middels een lening van het Fonds. Door de versoepeling van de reglementering van de leningen waarbij de leningsquotiteit opgetrokken werd van meer dan 100 % naar 120 %, zoals opgenomen in de reglementsbepalingen in 2001 en bevestigd in 2008 ( terwijl op dat ogenblik het Fonds op vraag van het Kabinet een evaluatie maakte van een eventuele restrictie op dat vlak), waren deze verrichtingen niet meer van nut. Nadien is het Fonds gestart met renovatie-verkoopverrichtingen en met bouwverkoopverrichtingen oorspronkelijk ten uitzonderlijke titel en later meer systematisch in het kader van de gedelegeerde en hiermee gelijkgestelde opdrachten met als doel ruime woningen te creëren en van zeer goede kwaliteit in verloederde gebouwen of ruïnes: vroegere ateliers, opslagplaatsen, scholen, brouwerijen, mouterijen, drukkerijen of op onbebouwde gronden (die meestal toebehoorden aan de overheid). Voor bepaalde projecten, werd er bij de creatie nauw samengewerkt met het doelpubliek. Zo kan het jongste project van de Finstraat een pilootproject worden genoemd zowel op het vlak van de participatie van de toekomstige bewoners als op het vlak van de integratie van isolatietechnieken en vernieuwende bouwtechnieken (houtconstructie). Bijzondere procedures van openbare aanbesteding werden ingevoerd, zoals de ‘ontwerp-bouw’ aanbestedingen, waarbij architecten en aannemers ‘samengevoegd’ worden van bij de aanvangsfase van het project, waarbij dan samen met de bouwheer een ‘bouw-team’ wordt gevormd, wat dan best de vooropgestelde doelstelling kan bereiken: met name een kwaliteitswoning met een kostprijs die haalbaar is voor het doelpubliek. Onder de gezinnen die woningen aan kostprijs hebben verworven in het kader van deze verrichtingen met een lening van het Fonds, vindt men evenzeer gezinnen met een zeer laag economisch profiel en met een bescheiden of middelgroot inkomen. Dergelijke verrichtingen van bouw-renovatie-verkoop, vergen heelwat inspanning in de ontwerpuitvoeringsfase (de productie van de woningen), maar eens verkocht zijn deze heelwat rendabeler en efficiënter dat om het even welk openbaar verhuringssysteem. In de huidige context zijn ze bijzonder relevant en verdienen zij zeker verder ontwikkeld te worden. Zo zou er kunnen worden aan gedacht om investeringen los te wrikken waardoor er een 100tal woningen per jaar zouden kunnen gecreëerd worden. Het kan niet ontkend worden dat een beleid dat staat voor een toename aan eigendomsverwerving van een woning die binnen de Brusselse context, bijzonder ‘beperkend’ is – de helft van de 19 Brusselse gemeenten zijn uitgesloten voor het doelpubliek-, onmogelijk kan gevoerd worden zonder een substantiële verhoging van het aanbod aan nieuwe woningen binnen dit marktsegment.
Voormelde redenering lijkt haaks te staan op de bestaansredenen van de huurhulpactiviteiten van het Fonds. Wat dit betreft dient er aan herinnerd te worden dat deze sector eind de jaren 70 werd opgericht ‘.. voor de meest behoeftige gezinnen, de slechtst gehuisveste, de zwakste... voor wie leven in
257
een goede woning de eerste voorwaarde is om hen te stimuleren hun moeilijke situatie te overwinnen (uittreksel uit het verslag van de raad van bestuur van september 1974). De huurhulp werd bijgevolg beschouwd als een tussenperiode die als volgt kan worden omschreven: laat ons een gezonde woning geven aan gezinnen die in de marginaliteit leven of die het riskeren te worden, want het is dringend. Het zal hen aanmoedigen om uit hun ellende te geraken, wat hen zal toelaten om onder goede omstandigheden later eigenaar te worden. De sociale en economische situatie eind de jaren 70, is uiteraard niet vergelijkbaar met deze van vandaag.Gezien deze toen gunstiger was, kon men ervan uitgaan dat een maximale tewerkstelling niet uitgesloten was, dat het inkomen van de gezinnen zou toenemen en dat er geen grote schommelingen zouden zijn wat de kostprijs van de woningen betreft. Dit was echter fout. Weinig huurders uit deze sector werden eigenaar. Er waren hier nog andere redenen voor. Wellicht waren deze gezinnen tevreden met hun situatie: woningen van zeer goede kwaliteit, met ruimte, verspreid over het stadsweefsel, aangepaste huurprijzen, woonzekerheid,... De verwachte overgang is er dus niet gekomen. Is dit een mislukking? Voorzeker niet. Het is gebleken dat de huurhulp zeer nuttig was als veiligheidsklep voor de traditionele sociale huursector, die in tegenstelling tot het Fonds met een tekort aan grote woningen kampte. Het huurpatrimonium van 1196 woningen van deze sector, met inbegrip van de 334 woningen die momenteel gecreëerd worden, hebben een gemiddelde bewoonbare oppervlakte van 110m² en zijn voor circa ¾ gelegen in kleinere entiteiten (1 tot 5 woningen). De recent ontwikkelde of in ontwikkeling zijnde woningen, vormen grotere entiteiten (maximum 80 woningen) en dit omdat het vaak gaat over de productie van woningen in oude industriële gebouwen of nieuwe constructies (wat anderzijds de vraag oproept over het ‘gemengd’ samenwonen). 55 % van de huurdersgezinnen hebben meer dan 3 kinderen. 70 % van alle huurders beschikken enkel over een vervangingsinkomen. Zij hebben praktisch allen een ongezonde en/of overbevolkte woning uit de private sector verlaten, die bovendien soms nog erg duur was. De evolutie van de sociaal-economische context en de toename van de huisvestingsproblematiek, in het bijzonder binnen de grenzen van het Gewest, hebben met de jaren geleid tot een toename van het aantal kandidaat-huurders. Met name, 302 nieuwe kandidaten in 1998, 895 in 2007, 1098 in 2008 en 798 voor de 8 eerste maanden van 2009! Dit bewijst hoe groot de behoeften zijn. De conclusie is dan ook dat de ontwikkeling van de huurhulpverrichtingen noodzakelijk blijft, waarbij men bijzonder attent moet zijn wat betreft de keuze van de begunstigden, en dat deze in verhouding staat tot de middelen waarover het Fonds beschikt, rekening houdend met het onevenwicht dat deze ontwikkeling hoedanook op het financiële vlak met zich brengt. Naast deze noodzakelijke doelstellingen, zou het nuttig zijn om te werken in de richting aangegeven door de oprichters van deze sector, wat wellicht een beetje uit het oog werd verloren. Wanneer de situatie van de huurder het mogelijk maakt, laat ons dan eigendomsverwerving promoten, met een begeleiding die een dergelijk proces vergt. De huurhulp is dan een springplank naar een grotere verzelfstandiging en verantwoordelijkheid van de personen. Aanvullend, wensen wij het experimenteel karakter te benadrukken van bepaalde verrichtingen die recentelijk werden opgezet, niet alleen op het vlak van het patrimonium wanneer het gaat om woonsten te creëren in afgedankte ruimtes, maar ook op het sociale vlak.
258
Zo is er de “Marconi” verrichting bestemd voor “oudere” personen, verzameld rond een “minimaal samenlevingsproject” met als doel dit te ontwikkelen in solidariteit en met het perspectief van een maximale zelfstandigheid van de betrokken personen. Het ouder worden leidt al te vaak tot een te snelle plaatsing in een ‘rusthuis’. Dit geldt eveneens voor de verrichting van ‘het Zwarte Paard’: 31 aanpasbare woningen in een omgebouwde brouwerij zijn bestemd voor artiesten (alleenstaanden of gezinnen) met een bescheiden inkomen die er zullen wonen en werken. Zeer onlangs hebben het Fonds en de Regering een overeenkomst afgesloten met als doel de verwerving en het beheer van 500 woningen bestemd om verhuurd te worden aan gezinnen met een middelgroot inkomen. Het spreekt voor zich dat deze nieuwe opdracht, zoals onze huurhulpverrichtingen, niet lijkt te kaderen binnen de opzet van het Fonds tenzij dat deze een springplank zou zijn voor eigendomsverwerving van gezinnen met een middelgroot inkomen. Wij zullen dit zeker nog eens samen kunnen bespreken.
Mijnheer de Minister, wij wensen nog enkele beschouwingen te geven over de sector van de leningen om een huurwaarborg samen te stellen. We kunnen kortweg stellen dat het hier de bedoeling is om aan het desbetreffend doelpubliek de mogelijk te geven om naast de moeilijke opgave om een woonst te vinden in de private sector, er voor te kunnen zorgen dat die noodzakelijke huurwaarborg op tafel komt. Praktisch gezien, bestaat dit werktuig zoals opgenomen in de ordonnantie van 16 juli 1998 en nadien in de Huisvestingscode, erin om een renteloze lening op afbetaling toe te kennen. Vermits het om een lening gaat, ook al is deze renteloos, gaat het hier toch om een schuldopbouw, dit terwijl de huurprijzen in de private sector reeds een belangrijke hap zijn in het gezinsbudget. Zeker wanneer het gezin reeds schulden heeft opgebouwd, leidt de huurlast er regelmatig toe dat er geen lening mogelijk is: de lening wordt derhalve geweigerd. We moeten toegeven dat deze sector maar een matig succes kent. Daarom werd er reeds verschillende keren aan de bevoegd Ministers gesuggereerd dat de overheid aan de meest fragiele gezinnen - deze met wie redelijkerwijze een lening niet kan afgesloten worden - een kosteloze toelage zou geven. In een gelijkaardige context, kunnen wij onmogelijk het mislukken van de wettelijke bepalingen (2007) verzwijgen waarbij de financiële instellingen gevraagd werden mee te stappen in het proces van de samenstelling van een huurwaarborg. Ook al kunnen deze instellingen hun medewerking niet weigeren, is er toch een veralgemeende blokkering. Wellicht is het feit dat het systeem dat op punt werd gesteld leidt tot de schuldopbouw van de huurder, zeker wanneer deze in een precaire economische situatie bevindt, één van de oorzaken van deze impasse.
Wij wensen u, mijnheer de Minister, eveneens enkele significante statistieken mee te geven ivm onze algemene verrichtingen van hypothecaire leningen tussen 2003 en 2008, zijnde de jongste 6 jaren die eigenlijk overeenstemmen met de verharding van de Brusselse immobiliënsector. Elke tabel wordt gevolgd door een korte kommentaar. U vindt deze statistieken in bijlage.
259
Dit schrijven, mijnheer de Minister, drukt onze overtuiging uit op basis van een ervaring van een 30tal jaren. Wij zijn er uiteraard van bewust dat er niet slechts één huisvestingsbeleid is van de overheid. De middelen hiertoe dienen integendeel te worden gediversifieerd en aangepast in functie van het gekozen doelpubliek. Rekening houdend met de budgetaire beperkingen van het Gewest, dient de Regering keuzes te maken wat betreft toewijzing en hoogte van de dotaties. Wij weten dat u de actie van het Woningfonds met tussenkomst van het Gewest ter harte neemt en hopen dat u deze zal kunnen ondersteunen, en nog beter, dat u er kan voor zorgen deze verder te ontwikkelen. Wij wensen u het allerbeste toe om een doorgedreven en efficiënt huisvestingsbeleid te kunnen voeren en blijven te uwer beschikking, zo u dit wenst. (vrije vertaling)
Francis Gäbele Ondervoorzitter
Cécilia De Wulf Voorzitster
260
INHOUDSTAFEL
Blz. Afkortingen .......................................................................................................................
4
Verslag van de Raad van Bestuur .......................................................................................
5
HOOFDSTUK I INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN
15
Sectie I - De hypothecaire leningen
15
A. Algemene beschouwingen
15
1. Algemene bemerkingen................................................................................................. 2. Investeringen ............................................................................................................... 3. Jaarverrichtingen .......................................................................................................... v Reglement............................................................................................................... v Nieuw mandaat voor de directie................................................................................ v Heropname van krediet en renovatiewerken - Energieprestatie van gebouwen (E.P.G.) v Overlijdensverzekering ............................................................................................. v “Kleine woningen aan een hoge kostprijs per m²” ...................................................... v Maatregelen in verband met veiligheid en brandpreventie .......................................... v Opdeling van een gebouw - stedenbouwkundige vereisten ......................................... v Persoonlijke inbreng ................................................................................................. v Verblijfsvergunning .................................................................................................. v Leefloon en sociale hulp ........................................................................................... v Abex-index - indexatie van de barema’s voor de maximumwaarde en het maximumbedrag van de lening................................................................................................ v Info-onderhoud........................................................................................................ v De leningsaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen.................................................................... - De leningsaanvragen ........................................................................................... - De verwezenlijkte leningen .................................................................................. a) Sociaal-economische kenmerken van de nieuwe ontlenersgezinnen ................... b) Kenmerken van de leningen ............................................................................ c) Kenmerken van de woningen .......................................................................... v De leningsaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen .................................................................... - De leningsaanvragen ........................................................................................... - De verwezenlijkte leningen .................................................................................. v De huur-verkoopverrichtingen en de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen ................. - De huur - verkoopverrichtingen ............................................................................ - De (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen................................................... 4. Lopende leningen ......................................................................................................... a) In het kader van het fonds B2 .................................................................................. v Algemeen beheer ................................................................................................ v Beheer van de betalingen .................................................................................... b) In het kader van de andere fondsen.......................................................................... B. Statistieken 264
15 16 22 22 22 23 24 25 25 26 26 27 27 28 29 31 31 33 33 36 37 38 38 40 40 40 40 46 46 46 51 54 55
Blz. 1. Algemene verrichtingen van hypothecaire leningen - Fonds B2 ........................................ 2. Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen...................................................... 3. Verrichtingen (herop)bouw/renovatie-verkoop................................................................
55 83 95
Sectie II - De huurhulp
96
A. Algemene beschouwingen
96
1. Algemeen overzicht van de sector.................................................................................. a) De kandidaat-huurders ............................................................................................. b) De huurders ............................................................................................................ c) De gebouwen .......................................................................................................... d) De woningen ........................................................................................................... 2. Jaarverrichtingen .......................................................................................................... a) De huurders ............................................................................................................ b) Het beheer van de verhuringen en de betalingen verschuldigd door de huurders ......... v Het algemeen beheer .......................................................................................... v Het beheer van de betalingen .............................................................................. c) De evolutie van het patrimonium in de loop van het dienstjaar ................................... v De investeringen ................................................................................................. v De verwezenlijkingen........................................................................................... • De renovatie en het onderhoud van het oude patrimonium ............................... • Het patrimonium in creatie .............................................................................. d) De rentabiliteit van de nieuwe verhuringen ................................................................
96 98 100 100 101 104 104 105 105 106 107 107 108 108 112 116
B. Statistieken
119
Sectie III - Bijzondere verrichtingen
141
A. Gedelegeerde opdrachten
141
B. Gelijkgestelde verrichtingen
146
C. Stedenbouwkundige lasten
149
D. Diverse samenwerkingsakkoorden met derden
151
E. Huisvestingsplan - Evolutie van het project
151
1. Beschrijving en uitwerking van het oorspronkelijke plan .................................................. 2. Het “nieuwe huisvestingsplan” - Evolutie van het project................................................. Sectie IV - De problematiek van de productie van woningen Stappen bij de verwezenlijking van een verrichting.............................................................. Evolutie van de normen en de “standaard”technieken van de woning ................................... De grondverwerving .......................................................................................................... Evolutie van de kostprijs van de woningen.......................................................................... BTW ................................................................................................................................. De stedelijke densiteit........................................................................................................ De verplichting tot het saneren van verontreinigde bodems ................................................. De opdeling van de eigendom: middel tot toegang van een woning en alternatief voor eigendomsverwerving ........................................................................................................ De financieringswijzen voor de productie van woningen ....................................................... 265
151 157 160 160 163 167 169 170 171 172 173 175
Blz. Korte conclusies ................................................................................................................
175
Sectie V - Tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg
177
A. Algemene beschouwingen
177
1. Algemeen overzicht van de sector.................................................................................. 2. Jaarverrichtingen .......................................................................................................... 3. Het beheer van de betalingen........................................................................................ B. Statistieken
177 177 181 183
HOOFDSTUK II MARKANTE FEITEN EN GEBEURTENISSEN SINDS 1 JANUARI 2010 - VERWACHTE WIJZIGINGEN
191
HOOFDSTUK III DANKWOORDEN - ADMINISTRATIE - WETGEVING
195
Sectie I - Dankwoorden - Administratie
195
Sectie II - Wetgeving
197
HOOFDSTUK IV 20 JAAR BESTAAN VAN HET “BRUSSELS” WONINGFONDS TERUGBLIK
201
HOOFDSTUK V ONTLEDING VAN DE REKENINGEN
215
Sectie I - Voorstelling en indeling van de rekeningen
215
A. De hypothecaire leningen.............................................................................................. 1) De evolutie van de uitstaande leningen ..................................................................... 2) Het verloop van de terugbetalingen........................................................................... 3) De afgeloste leningen............................................................................................... B. De huurhulpverrichtingen .............................................................................................. C. De huurkoop en verrichtingen van sanering/(weder)opbouw-verkoop .............................. D. De leningen voor de samenstelling van huurwaarborgen ................................................. E. De waardewijzigingen op schuldvorderingen................................................................... F. De resultaten................................................................................................................ G. De aanwending der saldi ...............................................................................................
217 217 217 217 217 219 220 221 222 223
Sectie II - Statistieken
225
Sectie III - Jaarrekeningen per 31 december 2008
230
266
Blz. A. B. C. D. E.
Balans na winstverdeling............................................................................................... Resultatenrekening ....................................................................................................... Toelichting ................................................................................................................... Sociale balans............................................................................................................... Inlichtingen inzake de gebruikte waarderingsmethoden...................................................
231 233 235 245 248
BIJLAGE BRIEF OVERGEMAAKT DOOR DE RAAD VAN BESTUUR AAN DE HEER CHRISTOS DOULKERIDIS, STAATSSECRETARIS
*
*
*
Verslag van de bedrijfsrevisor
* *
*
267
253
