Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

JAARVERSLAG OVER DE VERRICHTINGEN VAN HET DIENSTJAAR 2012

voorgelegd aan de gewone Algemene vergadering van 30 mei 2013

Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid gesubsidieerd en gecontroleerd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Administratieve en maatschappelijke zetel : Zomerstraat 73, 1050 Brussel Ond.nr. 0427.273.221

RAAD VAN BESTUUR Mevr. Lieve Mevr. Brigitte Dhr. Olivier Mevr. Christine Dhr. Daan Dhr. Edouard Dhr. Francis Dhr. Bram Dhr. Michel Dhr. Peter Dhr. Michel Mevr. Martine Mevr. Bety

LALEMANT-SCHEERLINCK, MEIRE-HOMBERGEN, BAILLY DE MEERLEER DEHING DESMED GÄBELE GILLES GODARD JACOB LEMAIRE van COEVORDEN WAKNINE

Voorzitster Ondervoorzitster

tot 26 januari 2012

sinds 18 oktober 2012

COMMISSARISSEN VAN DE BRUSSELSE HOOFDSTEDELIJKE REGERING Dhr. Jacques DE WITTE Dhr. Pol ZIMMER

COMMISSARIS Mevr. Martine

BRANCART

ALGEMENE DIRECTIE Mevr. Catherine Dhr. Erik

SCHEID, BERVOETS,

DIRECTEURS Mevr. Christelle Dhr. Stephan Dhr. Marc Dhr. Saïd

BEKÉ-VINCKE BISSCHOP GEEROMS MASTARI

Directeur-generaal Adjunct-directeur-generaal

AFKORTINGEN ______________

De verrichtingen verwezenlijkt door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vallen onder één van de volgende interne fondsen: Fonds B1. Deze benaming verwijst naar de verrichtingen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met eigen middelen verwezenlijkt. Op boekhoudkundig vlak behoort ook het Fonds voor Speciale Tussenkomsten (of F.S.T.) hiertoe. Met dit fonds worden uitzonderlijke verrichtingen gefinancierd. Het wordt gespijsd door dotaties die het Fonds in het verleden ontving van BNP PARIBAS FORTIS n.v. voor de tijdelijke overlijdensverzekeringen met afnemend kapitaal (gekoppeld aan de hypothecaire leningen). Fonds B2. Deze benaming geldt voor de verrichtingen die gerealiseerd worden met kapitalen die rechtstreeks of onrechtstreeks voortkomen uit: -

-

-

leningen waaraan de Staat of het Gewest hun waarborg hebben gehecht en rentesubsidies tot 1989 (laatste lening afbetaald in 2009); kapitaalsubsidies of terugvorderbare voorschotten die het Gewest heeft toegekend tussen 1990 en 1995 of in 2002 in het kader van de aanvullende leningen voor jonge gezinnen; leningen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sinds 1996 heeft afgesloten, met waarborg van het Gewest, en kapitaalpremies toegekend vanaf dezelfde datum; kapitaalsubsidies komende uit opbrengsten van stedenbouwkundige lasten ontvangen door het Gewest en toegewezen aan het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vanaf 2005; leningen met gewestwaarborg aangegaan in 2007 en 2008, zonder kapitaalpremie, maar met jaarlijkse gewestelijke tussenkomst in de intrestlasten; renteloze leningen met gewestwaarborg die vanaf 2009 worden afgesloten bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) in het kader van het Huisvestingsplan.

Fonds B3. Deze benaming slaat op de verrichtingen verwezenlijkt met terugvorderbare voorschotten toegekend door het Gewest vanaf 1998 in het kader van de tussenkomst voor de samenstelling van huurwaarborgen.

* *

*

4

VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR

Mevrouw Meneer 2012 was voor het Woningfonds een recordjaar, een jaar van hard werken en veel verwezenlijkingen. Kortom, een jaar van voldoening. Een jaar van records. Nooit eerder werden zoveel hypothecaire kredieten getekend: 1.216 om precies te zijn. Dit is circa een derde meer dan in 2011, dat reeds een recordjaar was, en dubbel zoveel als 10 jaar geleden. 1.216 leningen staan voor iets meer dan 180 miljoen euro, wat een erg groot deel van het gewestelijk huisvestingsbudget is. Bovendien waren er nooit in de geschiedenis van het Brussels Woningfonds zoveel vastgoedprojecten in de maak, of het nu om huurwoningen gaat dan wel om bouw/renovatieverkoopverrichtingen. De komende jaren zullen er zo bijna 1.000 woningen worden gecreëerd. Hoewel dit onvoldoende is om tegemoet te komen aan de noden van de bevolking, is het toch een waardevolle bijdrage aan het publieke aanbod van nieuwe woningen. Om dit resultaat te bekomen, moet er uiteraard kunnen worden gerekend op de financiële middelen en de politieke ondersteuning van de overheid. We danken dan ook de Staatssecretaris voor Huisvesting, de heer Christos Doulkeridis, de hele Regering en het Parlement voor deze dubbele onaflatende steun. Een jaar van hard werken en veel verwezenlijkingen. Alle medewerkers van het Fonds hebben bijgedragen tot de behaalde resultaten. Hun permanent engagement laat toe de finale doelstellingen van het Fonds te halen. Sinds begin jaren ‘90 wordt de uitdaging steeds groter om toegang te krijgen tot het recht op een fatsoenlijke huur- of koopwoning in het Gewest. Er duiken steeds meer problemen op om die doelstelling vaste vorm te geven, namelijk: -

de doelgroepgezinnen de kans geven hun aankoopproject te verwezenlijken. Dankzij een soepel reglement kunnen ze hiervoor een hypothecair krediet afsluiten waarvan de voorwaarden nauwer aansluiten bij hun socio-economische omstandigheden. Er mag ook niet voorbij worden gegaan aan het feit dat er een steeds grotere kloof ontstaat tussen de financiële capaciteiten van deze gezinnen en de kost van een gezonde en aangepaste woning met een aanvaardbare energieprestatie;

-

nieuwe woningen creëren – in het kader van de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen en de huurhulpverrichtingen – om tegemoet te komen aan de wens van kandidaten om een woning te kopen of te huren. Er zijn momenteel respectievelijk 2.714 en 6.851 wachtenden terwijl de woningproductie nauwelijks 10 % van de behoefte dekt en ze op tal van moeilijkheden en onverwachte omstandigheden botst (aankoop grond, financiële, economische en sociale omstandigheden allerlei wetgeving zoals overheidsopdrachten, stedenbouwkundige, architecturale en milieuaspecten);

-

een patrimonium beheren dat verspreid ligt over het Gewest. Daarbij moet een weldoordacht onderhouds- en renovatiebeleid worden uitgewerkt en moet aandacht worden geschonken aan de noodzaak om de energieprestatie van het patrimonium te verbeteren, dit alles zonder te raken aan de leefomstandigheden van de bewoners;

-

de registers van kandidaat-huurders of -kopers beheren, net als de toekenning van de woningen. Daarbij moeten de regels worden gevolgd en moet er ook op worden gelet dat de 5

lasten voor huisvesting (de mensualiteit of de huur en verschillende kosten) “redelijk” blijven tegenover de relatief bescheiden en zelfs (zeer) zwakke inkomsten van de betrokken gezinnen; -

zorgen voor een goede opvolging van zowel de lenings- als de huurdersdossiers. In de eerste categorie gaat het over de naleving van de kredietakte en het lastenboek, de vijfjaarlijkse herziening van de intrestvoet, enz... Voor de tweede groep moet erover worden gewaakt dat ze hun contractuele verplichtingen nakomen (hun financiële verplichtingen, maar ook het toezicht om ervoor te zorgen dat ze hun woning beheren, zoals de wet het voorschrijft, “als een goede huisvader”) en moet hierbij de nodige sociale begeleiding worden voorzien;

-

zo goed mogelijk en zoveel mogelijk in het belang van het Woningfonds alle betwiste zaken afhandelen zowel in verband met ontleners, huurders, instellingen en ondernemingen,;

-

de steeds toenemende en complexere wetgevingen en reglementen integreren, evenals de vele juridische kwesties;

-

het financiële beheer verzekeren van een onderneming met een balans van in totaal ongeveer 1.320 miljoen euro, activa bestaande uit 386 gebouwen, 8.358 hypothecaire kredieten, 375 leningen voor de samenstelling van een huurwaarborg, liquide middelen en beleggingen ter waarde van ongeveer 275 miljoen en 959 miljoen schulden;

-

dagelijks tientallen bezoekers ontvangen en honderden telefoongesprekken en brieven verwerken;

-

zorgen voor een optimale ICT-ondersteuning, zodat de onderneming geen onontwarbaar, onbeheerbaar kluwen wordt.

Samengevat komt het erop neer dat vandaag een instelling moet worden beheerd die intussen zo’n 150 werknemers telt en dat er werkomstandigheden en –relaties moeten worden gecreëerd die ervoor zorgen dat iedereen voldoening haalt uit zijn functie en zijn taken op een serene manier kan uitoefenen, zodat ook het psychosociaal welzijn niet in het gedrang komt. Naast het dagdagelijks beheer van de toenemende activiteiten en projecten, was 2012 ook het jaar van de uitvoering van de aanbevelingen van de externe audit, die plaatsvond in opdracht van de Staatssecretaris na het financiële verlies dat werd geboekt bij de vereffening van de Gemeentelijke Holding. Naar aanleiding van die audit wordt er ook een analyse uitgevoerd van de risico’s, in de ruime zin van het woord, verbonden aan de verschillende activiteiten van het Fonds. De aanbevelingen uit de analyse zullen een aanpassing vragen die tot een efficiëntere werking van het Fonds moet leiden bij de verwezenlijking van zijn doelstellingen. Om de uitbreiding van het activiteitenvolume te verzekeren, heeft het Fonds in de loop van de jaren 2010 tot 2012 met de hulp van het Gewest zeer belangrijke financiële middelen vrijgemaakt. De thesaurie van het Fonds is tijdens deze periode dus aanzienlijk gegroeid. Het Gewest wil dat het Fonds zijn thesaurie aan hem toevertrouwt. Het komt er eigenlijk op neer dat het zo zijn eigen thesaurie wil verstevigen en efficiënter maken. Het is jammer dat die wens niet vanaf het begin duidelijk is uitgedrukt als een samenwerking tussen het Gewest en het Fonds, dat een belangrijke rol speelt op het niveau van het huisvestingsbeleid, in plaats van het voor te stellen als een soort beschermingsmaatregel tegen een nieuw financieel verlies, zoals in 2011 na de vereffening van de Gemeentelijke Holding.

6

Dat verlies van 16 miljoen euro heeft inderdaad de gemoederen verhit en twijfels opgeroepen over de financiële leefbaarheid van het Fonds. Er is aangetoond dat die twijfels ongegrond zijn: het Fonds heeft een gezonde en stevige financiële basis. Het Fonds kan uiteraard niet zonder de financiële steun van het Gewest. Dit laatste geeft al sinds 1996 jaarlijks een dotatie die ongeveer een derde van de investeringen van het Fonds bedraagt en waarvan het bedrag blijft groeien. Maar ook het Fonds is zijn steeds omvangrijkere opdrachten als publieke operator altijd blijven vervullen. Er heerst dus een sterk partnerschap tussen deze beide partijen. Die hechte band zal zeker worden bevestigd door de resultaten van de huidige kostenvergelijkende studie over het gewestelijke huisvestingsbeleid, die besteld is door de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris. Het Fonds en de bevoegde ministers zijn in 2012 de discussie aangegaan over de centralisatie van de thesaurie van het Fonds bij het FCCB. Als deze discussies tot een akkoord kunnen leiden waarbij beide partners ten volle worden gerespecteerd en voordeel vinden, zal het partnerschap tussen het Fonds en het Gewest verder worden verstevigd. De huisvestingsnoden van de bevolking nemen bovendien steeds toe. Om daaraan te kunnen beantwoorden, zullen de diensten van het Fonds een steeds groter nut hebben. De medewerkers van het Fonds kunnen terecht vertrouwen hebben in hun instelling. Het is niet altijd even makkelijk, maar net dat evenwicht tussen autonomie en dynamisme maakt het partnerschap tussen het Fonds en het Gewest zo levendig.

7

Verslag 2012 - Kengetallen 2012

2011

2010

Leningen m.b.t. het investeringsvermogen

1 307

1 007

804

Leningen getekend tijdens het jaar

1 216

937

764

501

47

0

8 262

7 535

7 040

787

663

593

Aantal gebouwen in patrimonium

386

383

372

Aantal woningen in patrimonium

1 061

979

976

894

950

440

22

103

55

199

189

111

49

48

34

120

140

74

26

50

31

1 320

1 154

969

Eigen vermogen (in € miljoenen)

338

311

297

Schulden op meer dan één jaar (in € miljoenen)

890

755

604

4

-10

3

Aantal werknemers

153

143

140

In voltijdse equivalenten

145

135

134

Leningen B2

Energieprestatieleningen getekend tijdens het jaar Aantal lopende leningen Uitstaand bedrag van de leningen (in € miljoenen) Huurhulp

Vastgoedverrichtingen Woningen in productie op verworven sites Projecten BRV, HH en SL goedgekeurd tijdens het jaar (in € miljoenen) Financiering Investeringsvermogen (in € miljoenen) Dotaties van het Gewest (in € miljoenen) Opgenomen leningen (in € miljoenen) Financiering buiten investeringsvermogen (in € miljoenen) Rekeningen Balanstotaal (in € miljoenen)

Winst (in € miljoenen) Organisatie

8

Vastleggingen en verwezenlijkingen 2012 (fonds B2) (in EUR)

Verrichtingen

Vastleggingen aangegaan vóór 2012 en uitgevoerd in 2012

Vastleggingen aangegaan en uitgevoerd in 2012

(1)

(2)

Vastleggingen aangegaan in 2012 en niet uitgevoerd in 2012

Totale vastleggingen 2012

Verwezenlijkingen 2012

(3)

(2) + (3) = (4)

(1) + (2) = (5)

Hypothecaire leningen : - Gewone leningen - Leningen voor jonge gezinnen

30.110.719,12 32.176,00

150.293.575,00 -

47.857.795,00 -

198.151.370,00 -

180.404.294,12 32.176,00

Totaal hypothecaire leningen

30.142.895,12

150.293.575,00

47.857.795,00

198.151.370,00

180.436.470,12

Huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw Projecten Totaal aankoopsector

3.320.498,31 33.463.393,43

9

Huurhulp : - Projecten ∗ Bestaand immobiliënpark of bestaande programma’s

12.606.744,01

Totaal huurhulp Totaal investeringsvermogen Huurhulp : Stedenbouwkundige lasten Huurhulp: Huisvestingsplan Energieprestatieleningen Totaal zonder investeringsvermogen

-

150.293.575,00

-

47.857.795,00

198.151.370,00

3.320.498,31 183.756.968,43

-

-

458.774,13

543.975,87

1.002.750,00

13.065.518,14

12.606.744,01

458.774,13

543.975,87

1.002.750,00

13.065.518,14

46.070.137,44

150.752.349,13

48.401.770,87

199.154.120,00

196.822.486,57

718.966,17

-

-

-

-

718.966,17

1.544.629,86

4.246.888,74

17.129.285,26

21.376.174,00

5.791.518,60

743.449,00

3.463.431,00

1.113.835,00

4.577.266,00

4.206.880,00

3.007.045,03

7.710.319,74

18.243.120,26

25.953.440,00

10.717.364,77

N.B. De investeringen voor verrichtingen bestemd voor verkoop met een hypothecaire lening worden oorspronkelijk onder de rubrieken "huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw" opgenomen. Wanneer men overgaat tot de vereffening van de lening, worden zij als verwezenlijkingen opgenomen in de rubriek "hypothecaire leningen".

Evolutie van het investeringsvermogen in het jaar en de hiertoe aangewende financieringsmiddelen (in het fonds B2) Bedragen in duizenden EUR 210.000 200.000 190.000 180.000 170.000 160.000 150.000 140.000 130.000 120.000 110.000

10

100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2012

Opnames uit thesaurie

2011

Obligatieleningen

2010

Gewestelijke tussenkomsten

2009

Investeringsvermogen

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

-10.000

Jaar

In de ordonnantie van 16 december 2011 houdende de algemene uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2012, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 25 januari 2012, wordt een dotatie vermeld van 49.004.910,00 EUR (hierin zit de gewestelijke tussenkomst van 850.790,00 EUR vervat in de interestlasten voor de tweede obligatielening van 2007) en een maximaal ontleenvermogen van 120.000.000,00 EUR gedekt door een gewestelijke waarborg. De Regering verleent verder een gewestelijke waarborg voor de leningen die het Fonds afsluit bij de BGHM ter waarde van maximum 45.000.000,00 EUR. Met deze lening wordt het Huisvestingsplan gefinancierd dat niet onder het investeringsvermogen valt. De dotatie, het ontleenvermogen en het investeringsvermogen worden bevestigd in de uitvoeringsbesluiten van 1 maart 2012: Oorspronkelijk investeringsvermogen: Ontleenvermogen: Dotatie:

159.072.709,00 EUR 109.918.589,00 EUR 49.004.910,00 EUR

Het uitvoeringsbesluit betreffende de dotatie bevat echter fouten in artikel 3 in verband met de vereffening van de schijven voor de jaren 2012 tot 2015. Een uitvoeringsbesluit dat door de Regering is genomen op 19 juli 2012 past de schijven voor de vereffening van de dotatie aan. Dat besluit legt ook een ontleenvermogen van 120 miljoen euro vast. De Regering besluit ten slotte om een bijkomend ontleenvermogen in te schrijven van 30 miljoen euro bij de tweede begrotingsaanpassing om het zo te verhogen tot 150 miljoen euro en het investeringsvermogen tot 199.151.120,00 EUR. Er wordt in dat besluit geen enkele interventiemodaliteit van het Gewest vastgelegd. Er is echter geen tweede begrotingsaanpassing gekomen in 2012. Het ontleenvermogen en het investeringsvermogen kunnen dus niet worden aangepast zoals voorzien in het Regeringsbesluit. Op 13 december 2012 bevestigt de Regering “haar akkoord voor de inschrijving, bij de eerste

aanpassing van de begroting van de uitgaven van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het jaar 2013, van een machtiging van de Regering om een bijkomende gewestelijke waarborg van 30.000.000,00 EUR te verlenen aan het Woningfonds om het volledige investeringsvermogen van 199.154.120,00 EUR te dekken dat besloten is voor 2012”. Op 24 december 2012 heeft Staatssecretaris C. Doulkeridis het Fonds hiervan per brief op de hoogte gebracht. De bedragen, aangepast door deze beslissing, worden dan: Investeringsvermogen: 199.154.120,00 EUR Ontleenvermogen: 150.000.000,00 EUR Dotatie: 49.004.910,00 EUR Het investeringsvermogen bevat 1.000.000,00 EUR uit de onbeschikbare reserve. Dit bedrag zal worden besteed aan de renovatie van het oude patrimonium. De ordonnancering van de dotatie voor 2012 bestaat in het besluit van 19 juli uit: 2012 2013 2014 2015

1

17.644.750,00 10.453.387,00 10.453.387,00 10.453.387,00

EUR EUR EUR EUR

In 2012 bereikt de ordonnancering van de dotatieschijven voor 2011 en 2012 in totaal 27.738.083,00 EUR. Dat bedrag bevat onder andere de vereffening van de tweede dotatieschijf voor 2011 en de eerste schijf voor 2012. De betaling van het eerste deel van 16.500.000,00 EUR 1

Die schijf bevat – buiten de 850.790,00 EUR die overeenkomen met de tussenkomst van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de tweede obligatielening van 2007 – een bedrag van 6.340.573,00 EUR dat bestemd is voor de productie van koopwoningen. Op 5 juni 2012 is de Staatssecretaris akkoord gegaan om het bedrag toe te wijzen aan de algemene verrichtingen inzake hypothecaire kredieten.

11

dat eigenlijk bij de eerste dotatieschijf van 2011 hoort, zoals voorzien in het besluit van 22 december 2011, moet echter worden vastgelegd in een nieuw besluit. Dat bedrag is eind 2011 namelijk geregistreerd als een inkomst door het Gewest en heeft het voorwerp uitgemaakt van een nieuw besluit van 12 juli 2011. De eerste storting van 1.500.000,00 EUR wordt daarna ook opgenomen in de totale ordonnancering van 2012. In het kader van de stedenbouwkundige lasten toegekend aan het Fonds voorziet het besluit van 22 december 2011 dat 763.375,00 EUR gestort zouden zijn in 2011, aangezien het saldo van 1 miljoen euro ingeschreven was voor 2012. Het bedrag van 1 miljoen euro (niet vervat in de voornoemde dotatie) is vereffend in 2012 maar de 763.375,00 EUR die niet in 2011 gestort zijn, zijn niet ingeschreven bij de eerste begrotingsaanpassing van 2012. De nieuwe stortingsmodaliteiten moeten in 2013 opnieuw worden bepaald samen met de Regering. Het Fonds heeft een offerteaanvraag gelanceerd voor een financiering van 109.918.589,00 EUR. De offerteaanvraag evolueert naar een onderhandelingsprocedure met Europese bekendmaking voor een lening van 120.000.000,00 EUR overeenkomstig het besluit van 19 juli 2012. De leningen zijn afgesloten op 19 september 2012 voor een bedrag van 25 miljoen euro en op 5 december 2012 voor een totaal bedrag van 95 miljoen euro. Investeringsvermogen (in EUR) Activiteitensector

Oorspronkelijk voorzien

Aangepaste vooruitzichten (regeringsbeslissing van 31/12/12)

Hypothecaire leningen: - algemene verrichtingen - bouw/renovatie-verkoop

137.258.850,00 20.813.859,00

198.154.120,00 -

198.151.370,00 -

Totaal van de aankoopsector

158.072.709,00

198.154.120,00

198.151.370,00

Huurhulp: - programma 2012 - bestaand immobiliënpark

1.000.000,00

1.000.000,00

1.002.750,00

Totaal huurhulp

1.000.000,00

1.000.000,00

1.002.750,00

159.072.709,00

48.287.040,00

199.154.120,00

Totaal hypothecaire leningen en huurhulp

Werkelijke vastlegging op 31/12/2012

De beheersovereenkomst die op 27 januari 2011 werd afgesloten tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Fonds voorziet om voor die laatste financiële middelen ter beschikking te stellen om onder andere: - deel te nemen aan het gewestelijke Huisvestingsplan voor de productie van 500 huurhulpwoningen dankzij een lening waarmee deze woningen zullen kunnen worden gecreëerd; - de ontwikkeling van het huurhulppatrimonium verder te zetten. Als de begroting het toelaat, wordt hiervoor een deel van de dotatie gebruikt die jaarlijks wordt bepaald met het Gewest. Het investeringsvermogen voor 2012 bood onvoldoende marge voor de creatie van nieuwe huurhulpwoningen. Het voorbije jaar was de verdere uitbreiding van het huurhulppatrimonium dan ook enkel mogelijk in het kader van de bijzondere financiering van het Huisvestingsplan. Een deel van het investeringsvermogen wordt echter gereserveerd voor verbintenissen aangegaan voor 2012 en voor de verderzetting van de systematische renovatie van het oude patrimonium. De verdeling van het investeringsvermogen tussen die laatste sector en de sector van de hypothecaire leningen is echter indicatief en niet bindend. Met het investeringsvermogen voor 2012 werden de volgende activiteiten gefinancierd: 12

- 1.307 leningen - patrimonium of reeds bestaande huurhulpprogramma’s

198.151.370,00 EUR 1.002.750,00 EUR

Financieringsbronnen die buiten het investeringsvermogen voor 2012 vallen: -

-

-

850.790,00 EUR als jaarlijkse tussenkomst van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de interestlast van de tweede obligatielening afgesloten in 2007; in het kader van het Huisvestingsplan is er op 31 december een budget van 21.376.174,00 EUR beschikbaar voor de bouw van 89 woningen (totaal: 479 woningen voor 100.810.246,00 EUR); er zijn 552 energieprestatieleningen (EPL) toegekend voor een bedrag van 4.577.266,00 EUR gefinancierd door de thesaurie van het Fonds, waarvan een deel afkomstig is van de vervroegde terugbetalingen door de ontleners; in het uitvoeringsbesluit van 22 december 2011 kent de Regering het Fonds een subsidie toe van 1.763.375,00 EUR afkomstig uit de stedenbouwkundige lasten, waarvan in 2012 al een schijf van 1.000.000,00 EUR werd uitbetaald; 2.194.505,57 EUR afkomstig uit afgewerkte projecten waarvoor het budget niet volledig moest worden aangewend, werd vrijgemaakt voor de renovatie van het oude patrimonium en voor programma’s die al bestonden voor 2012. Dit bedrag is afkomstig.

13

Financiële dekking van het investeringsvermogen in het fonds B2 (in miljoenen EUR - %) Jaar 2003

Jaar 2002 22 29%

1 2%

51 69%

Jaar 2004 24 34%

1 2%

46 64%

Jaar 2005

26 37%

42 61%

Jaar 2006 31 37%

1 2%

Jaar 2007 31 27%

31 37%

1 1% 51 62%

1 1%

52 62%

Jaar 2008

84 72%

1 1%

Jaar 2009 34 28%

4 3% 85 69%

Jaar 2010

66 64%

Jaar 2011

4 3%

Jaar 2012 47 25%

33 30%

34 33%

30 15%

48 24%

74 67%

Gewestelijke tussenkomsten Opnames uit thesaurie

1 1%

2 1%

Obligatieleningen

0%

100%

140 74%

120 60%

Te contracteren lening

14

4 3%

De financiering van de verbintenissen die het Fonds aanging in fonds B2 gebeurde in 2012 met de volgende middelen: Geïnvesteerde bedragen Financieringsbronnen in EUR

%

120.000.000,00 30.000.000,00

60,26 15,06

Gewestelijke kapitaalpremie (1)

48.154.120,00

24,18

Opnames uit de onbeschikbare reserve van het fonds B2

1.000.000,00

0,50

199.154.120,00

100,00

Leningen Lening af te sluiten in 2013

Totaal

(1) In de totale dotatie van 49.004.910 EUR zit ook de tussenkomst voor 2012 van het BHG vervat in de 2de lening van 2007.

Voor de verwezenlijkingen in fonds B2 werden de bedragen in 2012 als volgt verdeeld over de verschillende activiteiten: Vrijgegeven bedragen Activiteitensector in EUR

%

180.404.294,12 32.176,00

91,66 0,08

180.436.470,12

84,54

3.320.498,31

8,70

183.756.968,43

93,24

Huurhulp : - programma 2012 - patrimonium en bestaand programma

13.065.518,14

0,00 6,76

Totaal huurhulp

13.065.518,14

6,76

196.822.486,57

100,00

Hypothecaire leningen : - algemene verrichtingen - aanvullende leningen voor jonge gezinnen Totaal hypothecaire leningen Huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw Totaal aankoopsector

Totaal

Het interne fonds B3 waarmee de huurwaarborgleningen worden gefinancierd, is niet onderworpen aan dezelfde werkings- en financieringsregels als de andere activiteiten van het Fonds. Er wordt niet gewerkt met een jaarlijkse financiering: het huurwaarborgfonds werd gedurende enkele jaren gespijsd door gewestelijke voorschotten die ervoor moeten zorgen dat deze sector langere tijd kan werken zonder bijkomende budgetten. Met het geld dat wordt terugbetaald binnen een tijdspanne van maximum 18 maanden kunnen nieuwe leningen worden toegekend.

15

In 2012 hebben de verschillende activiteiten van het Fonds er met de steun van het Gewest voor gezorgd dat 1.539 nieuwe gezinnen, of in totaal 4.247 personen, zich in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest konden vestigen. 3.475 personen (81,82 %) deden dit via de algemene verrichtingen van hypothecaire kredieten. 228 personen (5,37 %) konden een woning betrekken in de huurhulp en 544 personen (12,81 %) werden gehuisvest dankzij een huurwaarborglening. De energieprestatiekredieten hebben aan 501 gezinnen de kans gegeven om hun woning energiezuiniger te maken. In dit jaarverslag vindt u verder: -

in hoofdstuk I: de weergave van de activiteiten van het Fonds in 2012 aan de hand van zijn belangrijkste activiteiten: algemene verrichtingen van hypothecaire leningen, aanvullende leningen voor jonge gezinnen, bouw/renovatie-verkoopverrichtingen, huurhulp, immobiliënverrichtingen en de tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg;

-

in hoofdstuk II: de belangrijkste gebeurtenissen sinds 1 januari 2013 en de te verwachten wijzigingen die een invloed kunnen hebben op de latere werking of op de activiteiten van het Fonds;

-

in hoofdstuk III: een schets van het administratieve leven van het Fonds en van de samenwerking met zijn rechtstreekse partners, een opsomming van de wetten, ordonnanties en besluiten van het dienstjaar die rechtstreeks of onrechtstreeks raken aan de activiteiten van het Fonds;

-

in hoofdstuk IV: de rekeningen van het dienstjaar en een analyse ervan, een reeks gegevens over de interne werking van het Fonds en de sociale balans.

* *

*

16

HOOFDSTUK I

INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN

SECTIE I - HYPOTHECAIRE KREDIETEN

A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN

1. ALGEMENE BEMERKINGEN De beheersovereenkomst afgesloten op 27 januari 2011 herinnert in een paar woorden aan de essentie van de werking van het Fonds door middel van zijn hypothecaire kredietverrichtingen:

“De hoofdactiviteit van het Fonds is erop gericht het verwerven in eigendom van woningen uit zijn patrimonium te stimuleren middels de toekenning van hypothecaire leningen aan een lage rentevoet. Zo draagt het verwerven in eigendom van een woning van het Fonds in grote mate bij tot de autonomie van het individu. De kandidaat-koper neemt zijn recht op huisvesting op deze manier in eigen handen. De overheidssteun die hij geniet, stelt hem in staat om binnen zijn budget een geschikte woning te vinden die aan zijn noden voldoet”. Dankzij de financiële middelen van het Gewest kan het Fonds jaarlijks meer dan 1.000 kredieten toekennen zolang de voornoemde overeenkomst geldt. Dit jaar zijn 1.215 kredieten1 toegekend! Dit resultaat is te danken aan de gewestelijke financiële tussenkomst, de gewestelijke subsidie van 49.005.000,00 EUR, maar eveneens aan het feit dat het reglement van de hypothecaire kredieten, dat werd aangepast in september 2011, afgestemd is op de realiteit van de woningmarkt en het sociaal-economische profiel van het doelpubliek. Dankzij de essentiële aanpassingen in het reglement is het maximumbedrag dat kan worden geleend voor de aankoop van een woning aanzienlijk opgetrokken en zijn de interestvoeten meer verfijnd voor de verschillende gezinscategorieën. Ook het barema van het toegelaten belastbaar inkomen voor de jonge gezinnen is verhoogd. Het vernieuwde reglement heeft de kredieten van het Fonds een duwtje in de rug gegeven. De naam “boosterlening” bleek buitengewoon goed gekozen. Er is een nieuwe voorwaarde verbonden aan deze lening. Dit krediet financiert werken ter verbetering van de energieprestatie van de woning (EPK). Het maximumbedrag is vastgelegd op 25.000,00 EUR en de rentevoet bedraagt 0 %. Deze kredieten kennen een zeer groot succes: in 2012 werden 501 EPK’s afgesloten. Het Fonds financiert deze verrichtingen door een deel van de vervroegde terugbetalingen van hypothecaire kredieten te herinvesteren.

1

Naast 1 laatste extra hypothecaire lening aan jonge gezinnen.

17

2. DE INVESTERINGEN VAN 2012 Het investeringsvermogen 2012 was oorspronkelijk vastgesteld op 137.258.850,00 EUR voor de toekenning van 1.000 leningen en op 20.813.859,00 EUR bestemd voor de realisatie van 90 bouw/renovatie-verkoopverrichtingen (BRV). Bovendien heeft het Fonds 4.200.000,00 EUR vrijgemaakt voor de financiering van de EPK. Het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 14 juli 2011 tot wijziging van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 maart 2008 betreffende het gebruik van de kapitalen die voortkomen uit het Fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn algemene verrichtingen van hypotheekleningen, werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 9 september 2011 en is in werking getreden op 1 september. Zoals werd opgemerkt, had de "boosterlening" onmiddellijk succes. Het doelpubliek (zowel jonge gezinnen als kleine, middelgrote of grote gezinnen) heeft veel meer middelen ter beschikking om de uitdaging aan te gaan een woning te kopen. Sinds de invoering zijn de kredietaanvragen gestaag toegenomen. In 2011, vóór het nieuwe reglement werd ingevoerd, werden maandelijks gemiddeld 103 kredietaanvragen ingediend. Van september tot december 2011 is dit gemiddelde gestegen tot 128. In 2012 steeg het verder naar 135. Het aantal geïnvesteerde kredieten (dat wil zeggen die het voorwerp uitmaakten van een beslissing tot toekenning, en dus een kredietaanbod) is geëvolueerd in dezelfde verhoudingen. Bovendien is het gemiddelde leningsbedrag zeer sterk gestegen. Gelet op het gemiddelde niveau van de kredietaanvraag en van de beslissingen tot toekenning was het oorspronkelijke investeringsvermogen voor 2012 zeer snel geïnvesteerd. Het is zo dat vanaf half mei 2012 het beschikbare investeringsvermogen nog 89.353.792,00 EUR bedroeg. Er waren 576 kredietaanvragen in behandeling, waarvan 439 potentieel ontvankelijk, voor een bedrag van 68.728.620,00 EUR. Met de resterende 20.625.172,00 EUR konden nog ongeveer 132 kredieten worden toegekend (hetzij het nodige voor ongeveer 150 aanvragen). Dit betekent dat het Fonds, zonder bijkomende middelen, vanaf midden 2012 niet meer binnen de gestelde termijnen aan nieuwe kredietaanvragen zou kunnen beantwoorden, tenzij het dan al de pot van het investeringsvermogen voor 2013 zou kunnen aanbreken. Eind juni was dan ook een zeer kritiek moment, omdat het Fonds op het punt stond “de deuren te moeten sluiten”. De Raad van Bestuur heeft verschillende mogelijke maatregelen besproken. Er werd beslist om aan de Staatssecretaris te vragen of het deel van het investeringsvermogen van 2012 dat eigenlijk bestemd was voor de BRV-verrichtingen over te hevelen naar de kredietsector. Op die manier zouden nog zo’n 135 extra kredieten kunnen worden toegekend (20.813.859,00 EUR). De Raad heeft hem eveneens verzocht om een aanpassing van de rentevoeten, door een gevoelige verhoging van de drempels, toegepast naar gelang van de verschillende categorieën ontlenersgezinnen. De Staatssecretaris is zeer snel akkoord gegaan met deze twee maatregelen. Bovendien bestudeerde Isis Consult of een aanvullend investeringsvermogen zou kunnen worden gefinancierd met een deel van de thesaurie van het Fonds. De conclusie was echter dat hiervoor geen marge bestond, omdat er al grote druk werd gelegd op de thesaurie door de aangepaste vereffening van de dotatie. Die zal immers in 4 jaar worden uitbetaald in plaats van in trimestriële schijven in de loop van het werkjaar waarin ze werd toegekend. 18

Uiteindelijk heeft de Raad de mogelijkheden ter sprake gebracht om terug te vallen op beperkingen wat betreft de toekenning van kredieten. Moesten zekere voorwaarden van de «boosterlening » niet aangepast worden? Bijvoorbeeld, de geleende quotiteiten beperken en hopen dat de betrokken gezinnen het ontbrekende saldo van de banksector kunnen lenen? De Raad herinnerde zich dat in 2008, in soortgelijke omstandigheden van ontoereikendheid van het investeringsvermogen, een reeks van mogelijke maatregelen het voorwerp waren van een diepgaander onderzoek. Uiteindelijk had hij besloten er niet op terug te vallen, onder meer gezien het feit dat dergelijke maatregelen de reikwijdte van het sociaal beleid van het Fonds zouden minderen. De Raad mandateerde het Bureau om te bepalen wanneer het zinvol zou zijn om het publiek te informeren. De boodschap zou verschillende elementen bevatten, zoals: het succes van de «boosterlening», het feit dat de doelstelling van de beheersovereenkomst was bereikt, zijnde 1.000 toegekende leningen vóór het einde van het jaar, waardoor het investeringsvermogen uitgeput was. Daardoor zou vóór 1 november 2012 geen enkele nieuwe kredietaanvraag meer aanvaard kunnen worden, maar de diensten van het Fonds zouden wel beschikbaar blijven om kandidaat-ontleners te informeren en te adviseren. Gelukkig heeft de Regering op 19 juli 2012 de principiële beslissing genomen om het ontleenvermogen van het Fonds te verhogen met ongeveer 41 miljoen euro. Dankzij deze zeer positieve beslissing zijn kredietaanvragen kunnen doorgaan en kunnen behandeld worden zonder verplichting noch beperking. Het aan de Regeringsbeslissing aangepaste investeringsvermogen van 2012, gewijd aan de hypothecaire kredieten, werd derhalve gebracht op 198.154.120,00 EUR, wat toegelaten heeft 1.307 kredieten te engageren. Het zou kunnen dat de doeltreffendheid van de kredieten van het Fonds aan de basis liggen van deze beslissing. Ze vormen immers een erg snel antwoord (sneller dan dat van de andere instelllingen die betrokken zijn bij het huisvestingsbeleid) op de constant stijgende huisvestingsnoden binnen het Gewest. Tijdens de besprekingen over hoe het investeringsvermogen zo goed mogelijk kan worden afgestemd op de kredietaanvragen, heeft de Raad ook opnieuw het debat geopend over de toekenning van kredietenvan het Fonds voor de aankoop van een GOMB-woning en over de twee zeer aanzienlijke regionale subsidies waarop de kopers van dergelijke woningen op die manier kunnen rekenen. Bovenop deze vraag wat betreft de wenselijkheid van dergelijke cumulering, kan men niet ontsnappen aan de gedachte dat in geval van ontoereikendheid van investeringsvermogen een zeker aantal gezinnen het krediet van het Fonds niet zouden kunnen krijgen, terwijl de kopers van een goed, waarvan de kosten aanzienlijk worden ondersteund door de openbare overheden er wel aanspraak op zouden kunnen maken. Het gaat wel over de vraag met betrekking tot de rechtvaardige en correcte verdeling van de beschikbare overheidssteun. Naar analogie, zou men kunnen toelaten dat een kind geniet van dubbele kinderbijslagen met als gevolg dat een ander kind er geen enkele zou ontvangen?

19

Bedragen in duizenden EUR

Evolutie van de investeringen aangewend voor hypothecaire leningen (fonds B2)

200.000 180.000 160.000 140.000 120.000

20

100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2012

2011

2010

2009

2008

2007

BRV

2006

gerecupereerde budgetten

2005

2004

2003

2002 leningen

Jaar

De Raad heeft besloten dat dit ontoelaatbaar is. Dit is waarom de vraag werd voorgelegd aan de Staatssecretaris aan het einde van het boekjaar, aan het begin van het jaar 2013 waar er een vermoeden is dat de vraag naar krediet nogmaals riskeert om het beschikbare investeringsvermogen te overschrijden. Men moet een essentieel feit onthouden: de Regering heeft in 2012 op een uitzonderlijke manier de kredietactiviteiten van het Fonds ondersteund. Terwijl de gewestelijke financiën bijzonder moeilijk in evenwicht te brengen zijn en het Fonds het hoofd heeft moeten bieden aan heel wat kritiek naar aanleiding van het verlies opgelopen door de vereffening van de Gemeentelijke Holding, zijn meer dan 1.300 gezinnen eigenaar geworden van een woning en kunnen ze zich op lange termijn vestigen in een fatsoenlijke woning. Dit alles dankzij het investeringsvermogen van 2012.

3. JAARVERRICHTINGEN Reglement Men zal zich herinneren dat het investeringsvermogen van het Fonds wordt vastgelegd door de Regering. Het bestaat enerzijds uit de regionale dotatie en anderzijds uit de lening (vaak uit meerdere leningen) die het Fonds aangaat met het akkoord en de waarborg van het Gewest, zijnde het “ontleenvermogen”. De dotatie, volgens de beginselen van het besluit van 2 mei 1996 tot vaststelling van de wijze van toekenning van de tussenkomst ten laste van de gewestelijke begroting in het Woningfonds, komt simpel uitgedrukt overeen met het verschil tussen de rentevoet waaraan het Fonds leent en de gemiddelde rentevoet van de kredieten die het toekent aan de gezinnen. Echter, op het moment dat de Regering de dotatie vastlegt, zijn de voorwaarden van de lening niet bekend. Het zijn slechts vooruitzichten. Het investeringsvermogen wordt uiteraard bepaald in functie van het vooropgestelde doel. Zoals hierboven is vermeld, voorziet de beheersovereenkomst de toekenning van 1.000 kredieten. Men moet echter de voorwaarden kennen van de lening(en) die het Fonds zal aangaan, de gemiddelde rentevoet die het krijgt van de geleende kredieten en het gemiddelde bedrag van deze laatsten. Deze elementen moeten worden ingeschat wanneer de gewestelijke begroting wordt opgesteld. In de context waar het oorspronkelijke investeringsvermogen voor 2012 onvoldoende is gebleken, heeft de Raad beslist, in het vooruitzicht van een soortgelijke ontoereikendheid in 2013, een stijging van de rentevoeten van de leningen toe te passen, en dat vanaf 20 juni 2012, teneinde een gemiddelde jaarlijkse rentevoet te verkrijgen van ongeveer 2 % voor het geheel van kredieten, terwijl de gemiddelde rentevoet van de geïnvesteerde kredieten half mei 2012 1,79 % was. Het doel was bij te dragen tot het zich verzekeren van een minimale reële gemiddelde rentevoet van de toegekende kredieten en bijgevolg van een voldoende groot investeringsvermogen. De wijzigingen hadden betrekking op de minimum toegepaste rentevoeten volgens de gezinscategorieën, zijnde : - jonge gezinnen (-35 jaar) van 1,75% tot 1,90 % - gezinnen met 0 of 1 persoon ten laste, rentevoet behouden op 2,00 % - gezinnen met 2 personen ten laste van 1,50 tot 1,70 % - gezinnen met 3 personen ten laste of meer van 1,25 % tot 1,45 %. Begin december 2012 heeft de Raad besloten om een tweede keer een renteverhoging toe te passen, steeds met het oog op het verzekeren van de mogelijkheid om ongeveer 1.000 21

hypothecaire leningen toe te kennen in 2013, rekening houdend met het vooropgestelde investeringsvermogen en de regionale dotatie alsook met verwachte leningsvoorwaarden die voor het Fonds zouden gelden bij het afsluiten van de lening op de financiële markt om zijn activiteiten te kunnen financieren. Deze toename sloeg ook op de minimumrentevoet van de kredieten volgens de gezinscategorieën, ofwel: - jonge gezinnen (-35 jaar) van 1,90 tot 2,05 % - gezinnen met 0 tot 1 persoon ten laste van 2,00% tot 2,10 % - gezinnen met 2 personen ten laste van 1,70 % tot 1,95 % - gezinnen met 3 personen ten laste of meer van 1,45 tot 1,85 %. De tweede aanpassing is van toepassing sinds 01/01/2013. Geschatte evolutie van de rentevoet van de kredieten per gezinstype: Tarieven van kracht

Type gezinnen

Ref. rentevoet

Min. rentevoet

Evolutie/ Vorige situatie

Max. rentevoet

Gemiddelde rentevoet

Voor 01.09.2011

Alle

5,00 %

2,00 %

----

4,50 %

2,19 %

Van 01/09/2011 tot 19/06/2012

< 35 jaar 0 en 1 PTL 2 PTL 3 PTL en +

5,00 5,00 5,00 5,00

% % % %

1,75 2,00 1,50 1,25

% % % %

0,25% ----0.50% -0.75%

3,50 4,50 4,50 4,50

% % % %

1,89 %

Van 20/06/2012 Tot 31/12/2012

< 35 jaar 0 en 1 PTL 2 PTL 3 PTL en +

5,00 5,00 5,00 5,00

% % % %

1.90 2,00 1,70 1,45

% % % %

+ 0,15 % ---+ 0,20 % + 0,20 %

3,50 4,50 4,50 4,50

% % % %

1,94 %

Vanaf 01/01/2013

< 35 jaar 0 en 1 PTL 2 PTL 3 PTL en +

5,00 5,00 5,00 5,00

% % % %

2.05 2.10 1.95 1,85

% % % %

+ + + +

3,50 4,50 4,50 4,50

% % % %

2,12 %

0,15 0,10 0,25 0,40

% % % %

< 35 jaar: gezin van de ontlener - of van de ontleners - jonger dan 35 jaar. PTL : perso(o)n(en) ten laste van de ontlener.

De energieprestatiekredieten

Sinds 1 september 2011 integreert het reglement van de hypothecaire kredieten de voorwaarden voor de toekenning van een lening van maximum 25.000,00 EUR, aan een vaste rentevoet van 0 %, voor de financiering van werken die de energieprestatie verbeteren van de woning, met dien verstande dat de woning waarin deze werken zullen worden uitgevoerd ten minste vijf jaar geleden voor het eerst is bewoond. Het reglement definieert de betreffende werken als volgt: « alle werken die een vermindering mogelijk maken van de daadwerkelijk verbruikte of geraamde energiehoeveelheid om in te spelen op de verschillende behoeften in geval van standaardgebruik van het gebouw, zoals o.a. verwarming, warmwater, een afkoelingssysteem, ventilatie en verlichting en dit door verschillende technieken zoals isolatie, het gebruik van technieken met een verbeterd rendement of de zelfopwekking van energie». Bij elke toekenning van een krediet voert het Fonds automatisch een «quick scan» uit. Dit laat toe om de eventuele investeringen die de energieprestatie van de woning verbeteren, prioritair en rendabel voor de kredietnemer, vast te stellen. De «quick scan» bestaat erin, op basis van een bezoek ter plaatse, de nomenclatuur van de werken ter verbetering van 22

het EPB te bepalen, er de kosten van in te schatten en er de volgorde van prioriteit van vast te stellen. Het Fonds heeft dan ook aan de aangestelde deskundigen gevraagd om, in het kader van hypothecaire kredietverrichtingen, een aanvulling van de expertiseopdracht uit te voeren. Het deskundig verslag werd aangevuld met meer gedetailleerde plaatsbeschrijvingen van, onder andere, de technische installaties. De gevraagde aanvullende informatie vereist specifieke en uitgebreide onderzoeken, maar lijkt als dusdanig geen overbelasting voor de betrokken deskundigen te vormen. Rekening houdend met het feit dat de woningen die aan een expertise onderworpen zijn, overwegend appartementen of delen van een huis, blijkt een gemiddelde bijkomende prestatie van een half uur voldoende. Elke expertise van een woning uitgevoerd in het kader van een hypothecaire kredietaanvraag bij het Fonds bevat informatie die nuttig is voor de opmaak van de «quick scan». Gelet op het groeiend aantal dossiers en de vraag om een «quick scan» uit te voeren, werden nieuwe deskundigen aangesteld. Sommige van hen zijn opgeleid tot «EPB-adviseur» bij het BIM. Bovendien zijn de medewerkers van het Fonds die belast zijn met de dossiers opgeleid tot «energieadviseur». Idealiter zou men de «quick scan» moeten kunnen vervolledige met een «retrun on investment” waarvan de bewoner zou genieten. Dit lijkt echter moeilijk te verwezenlijken in het kader van de opdrachten van het Fonds. Deze schatting is immers zeer theoretisch, onder meer gelet op het aantal in rekening te brengen parameters en de moeilijkheid deze samen te brengen, vooral als de «snelle scan» gebeurt in het kader van een aankoopverrichting van woning die de kandidaat-ontlener niet bewoont, wat het geval is voor de meeste kredietaanvragen. Het Fonds stelt de koper voor om de aangewezen investeringen te financieren. We mogen niet vergeten dat, vooraleer de energieprestaties van de woning te verbeteren, de taak van het Fonds erin bestaat om ervoor te zorgen dat aan de fundamentele vereisten qua veiligheid, gezondheid en inrichting van de woning wordt voldaan. Het doel is dus om de kandidaat-ontlener nuttige adviezen aan te bieden op technisch, administratief en financieel vlak, zijn keuzes te stimuleren en te vergemakkelijken betreffende het EPB van de woning. Hoewel de kandidaat-ontlener meester is van zijn aankoopproject, is zijn financiële draagkracht uiteraard doorslaggevend. Reglementair is het energieprestatiekrediet exclusief voor personen die een hypothecair krediet hebben lopen bij het Fonds, er een gehad hebben of die een hypothecair krediet afsluiten bij het Fonds voor de aankoop van een woning, met dien verstande dat de notie van «aankoop» is uitgebreid naar verrichtingen om uit onverdeeldheid te treden of voor de terugbetaling van een hypothecaire schuld. Deze maatregel kent een zeer belangrijk succes, wat blijkt uit de statistieken in punt B. van deze sectie. Bovendien zijn de aangewende middelen relatief bescheiden, aangezien de verwerking geïntegreerd is in de algemene behandeling van de hypothecaire kredietverrichtingen van het Fonds.

23

Tot slot benadrukken we opnieuw dat de financiering van de EPK het Gewest niets kosten, gezien ze gefinancierd worden met de vervroegde terugbetalingen van in het verleden door het Fonds toegekende hypothecaire kredieten. Terugbetaling van hypothecaire schulden

Krachtens het reglement is het Fonds gemachtigd om een krediet toe te staan « als bijzaak voor de terugbetaling van schulden die hiervoor voorheen werden aangegaan als het Fonds dit in overeenstemming met de Regeringscommissarissen verantwoord acht ». Men zal zich herinneren dat het gebrek aan investeringsvermogen, zoals regelmatig voorgekomen in het verleden, de reden is waarom de Raad heeft beslist om vanaf juli 2008 geen positief gevolg meer te geven aan de aanvragen tot terugbetaling van schulden. Gezien het beschikbare saldo op het investeringsvermogen heeft de Raad in 2010 echter besloten om toch 9 van dergleijke leningen toe te staan. In 2011 werden de aanvragen tot terugbetaling van schulden zoals gebruikelijk geschorst. Zo kon het investeringsvermogen bij voorrang besteed worden aan de klassieke leningen, rekening houdend met het van kracht worden van de nieuwe reglementering in september van dat jaar, wat toeliet het restbedrag van het investeringsvermogen waar nodig te gebruiken om aan dergelijke aanvragen te voldoen. Men kan uiteraard niet voorbijgaan aan het feit dat sommige gezinnen die eigenaar zijn van hun woning zich in een heel risicovolle situatie bevinden om deze te verliezen. Het hebben van te veel schulden, om meerdere redenen, is, zij het volledig, gedeeltelijk of helemaal niet, toe te schrijven aan hun daden en verantwoordelijkheden. Het probleem is om het niveau van dergelijk risico te bepalen. Deze beoordeling is zeer moeilijk en onzeker. Bovendien is het aanleggen van een wachtlijst voor dergelijke aanvragen geen geldig antwoord: wanneer het dringend is, moet het antwoord vlug kunnen worden gegeven. Op 16 februari 2012 heeft de Raad van Bestuur besloten dat in de loop van het jaar, op initiatief van de directie en als uit de vooruitzichten blijkt dat het investeringsvermogen voldoende lijkt voor de vraag naar «klassieke» leningen, kredietaanvragen voor de terugbetaling van schulden met een dringend en prioritair karakter ter goedkeuring kunnen worden voorgelegd. Zoals hierboven vermeld, leek uit de vooruitzichten voor 2012 niet dat het investeringsvermogen voldoende groot zou zijn om de vraag naar «klassieke» leningen te dekken. Daarom werd geen aanvraag voor de aflossing van een hypotheekschuld behandeld. Toch moet worden opgemerkt dat in het kader van de verrichtingen voor uittreding uit onverdeeldheid (b.v. na scheiding van mede-eigenaren van de gezinswoning) een deel van het krediet van het Fonds vaak, bovenop het bedrag van de overname, het restbedrag van de eerdere aangegane hypothecaire schuld door de betrokken partijen dekt. Collectieve solidaire spaargroepen

Het initiatief voor de oprichting van collectieve solidaire spaargroepen komt van de “CIRE” (Coordination et Initiatives pour Réfugiés et Etrangers), actief op het gebied van huisvesting.

24

Het is geïnspireerd door de « Afrikaanse spaaracties » die erin bestaan spaargeld te verzamelen door een maandelijkse bijdrage van elk lid van de groep en die zal kunnen worden gebruikt door elk lid. De « gemeenschappelijke pot » moet telkens weer worden aangelegd zodat iedereen ervan kan profiteren. Het doel van dit project is om gezinnen met een bescheiden inkomen te helpen om een woning te verwerven, door hen toe te laten, dankzij dit systeem van collectief sparen, te beschikken over het nodige geld om een voorschot te betalen bij een dergelijke aankoop. Wanneer de bijeengespaarde som gestort wordt onder de vorm van een voorschot bij het afsluiten van de aankoopovereenkomst door een van de leden van de groep, moet ze volledig worden terugbetaald aan de groep. Het is op dat moment dat de tussenkomst van het Fonds wordt gevraagd omdat de persoonlijke inbreng van de kandidaat-ontlener onbestaand of onvoldoende is. Hij vraagt dan dat het krediet van het Fonds het bedrag inhoudt van het gestorte voorschot. Bij akkoord van deze laatste wordt bij de ondertekening van de kredietakte het equivalent van het opgenomen spaargeld terugbetaald aan de groep. Verscheidene solidaire collectieve spaargroepen werden sinds 2003 opgericht. De groep werpt zich op als feitelijke vereniging. Een voorzitter van de vereniging en een penningmeester worden benoemd onder de leden van de groep. De spaargroep bestaat in het algemeen uit 25 huishoudens. De duur van een groep is 2 jaar. Aan het eind van de periode wordt de groep ontbonden en elk huishouden recupereert het bedrag dat hij gespaard heeft. Elk huishouden spaart tussen +/-75 EUR en +/100 EUR/maand en verbindt er zich toe actief deel te nemen aan de thematische bijeenkomsten georganiseerd door de coördinator van de vereniging van de collectieve spaargroep. Verschillende thema’s worden er besproken zoals de stadia van aankoop, de zoektocht naar huisvesting, verzekeringen, beheer van het budget op dagelijkse basis, mede-eigendom, enz. De opvolging door de coördinatoren van het project beperkt zich niet tot het organiseren van themavergaderingen, maar ze begeleiden, in de mate van het mogelijke, de gezinnen bij hun bezoek aan een woning, bij de ondertekening van het verkoopscompromis, tijdens de voorbereiding van het dossier voor een aanvraag van krediet aan het Fonds,... Na de oprichting van de eerste groep in 2003 door CIRE werden verschillende groepen opgericht door andere verenigingen actief in de huisvestingssector zoals Samenlevingsopbouw, de vzw “Habitat et humanisme”, Buurthuis “Bonnevie”, de Sociale Coördinatie van Schaarbeek in samenwerking met het ocmw van Schaarbeek, het “Maison en Plus”, de vzw “La Rue” en “Convivence”. Op dit ogenblik zijn er 5 collectieve spaargroepen actief. Zoals reeds aangegeven is de rol van het Fonds in het kader van een aankoopproject door gezinnen die deel uitmaken van een collectieve spaargroep zeer specifiek. Als het Fonds op dezelfde wijze tussenkomt voor elke kandidaat-ontlener, in de fases van informatie, van opmaak van een kredietdossier en bij het verlijden van de akte, wordt er bovendien verwacht dat het een antwoord zou bieden op de grote moeilijkheid van onvoldoende of totale afwezigheid van financiële inbreng van deze gezinnen. Het reglement voorziet weliswaar dat het bedrag van het toegestane krediet de kosten eigen aan een aankoop kan bevatten en de marktwaarde van de woning kan overschrijden, maar dit kan enkel gebeuren op basis van gunstige vermoedens.

25

In die zin vraagt het Fonds aan elke partnervereniging om een gedetailleerd verslag over de situatie van het betrokken gezin voor te leggen. Bovendien beandrukken we dat het steeds moeilijker os een hypothecaire lening toe te kennen met inbegrip van de aankoopprijs van de woning, de kosten van de werken en de aktekosten, rekening houdend met het niveau van de prijs van de woning. Sinds de oprichting van collectieve solidaire spaargroepen hebben 50 huishoudens een eigendom kunnen verwerven door middel van een hypothecair krediet van het Fonds. Het initiatief van de verenigingen moet blijven ondersteund worden omdat het de autonomie van de gevolgde gezinnen bevordert. Het komt er voor deze gezinnen op aan «om in actie te komen om hun project waar te maken» en niet om zich in te schrijven op een wachtlijst voor een sociale woning. De toekenning van het krediet van het Fonds aan personen die sociale bijstand of leefloon ontvangen

De belangrijke en essentiële doelstelling van het Fonds bestaat er onder andere in om gezinnen met een zeer laag inkomen toegang te bieden tot eigendom, watzal bijdragen tot hun sociale integratie. Mensen die genieten van sociale bijstand van het ocmw worden in het bijzonder getroffen door de huisvestingproblematiek. In een context waar de vastgoedprijzen blijven stijgen en het steeds moeilijker wordt om toegang te krijgen tot de huur- of koopmarkt, kan het krediet van het Fonds een tastbare en bevredigende oplossing zijn voor de meest kwetsbare gezinnen. In het verleden heeft het Fonds hypothecaire kredieten verleend aan kandidaten die genieten van een leefloon, ervan uitgaande dat dit recht en daardoor het inkomen dat eruit voortvloeit « stabiel » en « gegarandeerd » is. Het was uitzonderlijk dat het Fonds een hypothecaire lening verleende aan personen die van een « sociale bijstand » genoten, beschouwd als een onzeker inkomen. Om beter het verschil te begrijpen tussen deze twee soorten sociale bijstand verleend door het ocmw, is het nuttig om de voorwaarden ervan kort te beschrijven. Sociale bijstand Sociale bijstand wordt georganiseerd door de Organieke wet van 8 juli 1976 op de ocmw’s. Op basis van artikel 57 van deze wet, kan de sociale bijstand de vorm aannemen: van hulp in natura d.w.z. van voedselbonnen, van tussenkomst bij verhuiskosten of van financiële bijstand, evenals van begeleiding en advies. Het ocmw verleent bijstand in de meest geschikte vorm. Iedere persoon die zich in een situatie bevindt waar hij niet meer beschikt over de nodige middelen om een waardig leven te leiden en die zonder onderbreking in België verblijft, heeft recht op sociale bijstand. Vreemdelingen hebben slechts recht op sociale bijstand als ze legaal in het land verblijven en dus ingeschreven zijn in het vreemdelingenregister. Een aanvraag voor sociale bijstand zal worden gevolgd door een onderzoek geleid door het ocmw teneinde het recht op sociale bijstand of op een leefloon te bepalen.

26

Het leefloon De wet van 26 mei 2002 vervangt het “recht op maatschappelijke integratie” door “het recht op de minimex” (bestaansminimum). In het kader van haar missies moet het ocmw het recht op maatschappelijke integratie van elke persoon zonder voldoende middelen van bestaan en die voldoet aan de eisen voorgeschreven door de wet, toestaan. Om dit doel te bereiken beschikt het ocmw over 3 instrumenten waaronder het leefloon, dat in wezen een financiële tussenkomst is. Op basis van artikel 3 van diezelfde wet, zijn de voorwaarden voor het verkrijgen van het recht op een leefloon de volgende: - zijn werkelijke verblijfplaats in België hebben; - meerderjarig zijn of hiermee gelijkgesteld; - Belg of Europeaan zijn met een verblijfsvergunning van meer dan 3 maanden of staatloos zijn; - erkend vluchteling zijn of ingeschreven zijn als vreemdeling in het bevolkingsregister - niet over voldoende bestaansmiddelen beschikken; - bereid zijn te werken, tenzij het niet mogelijk is om gezondheidsredenen; - zijn rechten op andere uitkeringen doen gelden. De personen ingeschreven in het bevolkingsregister zijn Belgische burgers of vreemdelingen die erkend zijn of de toelating hebben zich in België te vestigen. Het zich vestigen wordt toegekend aan een vreemdeling als hij voldoet aan de volgende voorwaarden: - houder zijn van een permanente verblijfsvergunning (ononderbroken voor 5 jaar); - hun identiteit bewijzen of een geldig nationaal paspoort voorleggen; - geen gevaar vormen voor de openbare orde of de nationale veiligheid. Aan het einde van een onbeperkt verblijf van 5 jaar kan de vreemdeling dus een verzoek indienen om toestemming te krijgen zich in het Koninkrijk te vestigen. Kortom, wanneer de kandidaat-ontleners over een permanente verblijfsvergunning beschikken (Certificaat van Inschrijving in het Vreemdelingenregister van het type «kaart B») en 5 jaar ononderbroken in België verblijven, kunnen ze worden ingeschreven in het bevolkingsregister en van een leefloon genieten. In de zitting van 16 februari 2012 ging de Raad van Bestuur akkoord met het principe voor het toekennen van een hypothecair krediet aan personen die sociale bijstand ontvangen en voor zover zij in het bezit zijn van een permanente verblijfsvergunning. Verzekering tegen inkomensverlies

Men zal zich herinneren dat een « verzekering gewaarborgd wonen » werd ingevoerd door de Ordonnantie van 22 januari 2009. Deze is tot op vandaag nog niet van toepassing doordat de Regering de voorwaarden nog niet heeft vastgelegd, noch een budget heeft toegewezen voor dit doel. Zoals overeengekomen in de beheersovereenkomst, heeft het Fonds aan de Minister een voorstel voorgelegd voor de oprichting van dit instrument. We nemen de tekst van het voorstel van besluit hierna op zoals het is doorgestuurd naar de heer Doulkeridis, Staatssecretaris. Omdat het nog om een voorstel gaat, is er nog geen Nederlandse vertaling beschikbaar. Tot op heden heeft het Fonds nog geen gevolg op dit voorstel gekregen.

27

Projet d’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale portant exécution de l’ordonnance du 22 janvier 2009 concernant l'instauration d'une assurance habitat garantie pour les nouveaux propriétaires Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, Vu l’ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du Logement, Vu l’ordonnance du 22 janvier 2009 concernant l'instauration d'une assurance habitat garantie pour les nouveaux propriétaires, Vu l'avis de l'Inspection des Finances, donné le

, ,

Vu l'accord du Ministre du Budget, donné le

Vu l'avis du Conseil consultatif du logement de la Région de Bruxelles-Capitale rendu le

;

Vu l'avis du Conseil d'Etat, donné le #, en application de l'article 84, § 1er, 1° des lois coordonnées sur le Conseil d'Etat. Sur la proposition du Ministre qui a le Logement dans ses attributions; Après en avoir délibéré, Arrête: Art 1

Dans les articles qui suivent, il faut entendre par : 1°

le Code bruxellois du Logement : l’ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du Logement ;

2°

la Région : la Région de Bruxelles-Capitale;

3°

le Ministre : le membre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale qui a le Logement dans ses attributions;

4°

le Commissaire du Gouvernement : la personne visée par l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 2 mai 1996 déterminant les modalités de l'intervention à charge du budget de la Région de Bruxelles-Capitale auprès du Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale;

5°

le Fonds : la société coopérative à responsabilité limitée « Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale » ;

6°

l’assurance : l’assurance habitat garanti visée à l’article 80 du Code bruxellois du Logement ;

7°

le demandeur : la personne physique qui souhaite obtenir l’assurance ;

8°

l’habitation : l'immeuble ou la partie d'immeuble, sis(e) dans la Région, qui est destiné(e) principalement au logement du demandeur et de son ménage ;

9°

la date de référence : la date de la demande de l’assurance ;

10°

revenus : les revenus au sens de l'article 6 du Code des impôts sur les revenus 1992, les revenus recueillis à l'étranger dans la mesure où ils ne rentrent pas dans l'assiette de cette disposition, et les revenus des personnes visées à l'article 4 du Code précité, du demandeur et de toutes les autres personnes faisant partie de son ménage, à l'exception des enfants du demandeur âgés de moins de 25 ans à la date de la référence;

11°

personne à charge :

28

-

l'enfant hébergé régulièrement par le demandeur et pour lequel ce dernier est, à la date de référence, attributaire ou allocataire d'allocations familiales ou d'allocations familiales d'orphelin;

-

tout autre enfant n'ayant pas atteint l'âge de 25 ans, hébergé régulièrement par le demandeur, que le Fonds estime être effectivement à sa charge à la date de référence si la preuve est apportée que cet enfant bénéficie d'allocations familiales ou d'allocations familiales d'orphelin ou qu'il est sans ressources;

-

la personne apparentée au demandeur jusqu'au deuxième degré, qui fait partie de son ménage et que le Fonds estime être effectivement à sa charge à la date de référence si la preuve est apportée qu'elle ne dispose d'aucune ressource;

Le demandeur handicapé ou tout membre handicapé du ménage du demandeur, qui lui est apparenté jusqu'au deuxième degré, est assimilé à une personne à charge. Toutefois, seuls les enfants bénéficiaires d'allocations familiales d'enfant handicapé sont assimilés à deux personnes à charge. 12°

handicapé : -

soit l'enfant bénéficiaire des allocations familiales d'enfant handicapé;

-

soit la personne reconnue par le Ministère des Affaires sociales comme étant atteinte à 66 % d'une insuffisance ou d'une diminution de capacité physique ou mentale;

-

soit la personne, dont la capacité de gain est réduite à un tiers ou moins de ce qu'une personne valide est en mesure de gagner en exerçant une profession sur le marché général du travail, en application de la loi du 27. février 1987 relative aux allocations de handicapés;

-

soit la personne dont le manque d'autonomie est fixé à 9 points en application de la même loi ;

13°

droit réel : la pleine propriété, le droit d’emphytéose ou le droit de superficie ;

14°

crédit hypothécaire : l'une des formes de crédit visées à l'article 2 de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire et destinée ;

15°

charge du crédit : la charge mensuelle due en raison du contrat de crédit hypothécaire et constitué par la mensualité telle qu’elle résulte du tableau d’amortissement du crédit ; cette mensualité est augmentée d’une fraction des primes de contrats d’assurances conclu en application de l’article 5, 2°, de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire, cette fraction devant correspondre à la charge mensuelle que représente le prix de l’assurance ; cette augmentation ne peut toutefois se faire que dans la mesure où le demandeur est désigné comme assuré dans lesdits contrats d’assurance.

16°

Valeur vénale de l'habitation : lorsque l’assurance est contractée dans le cadre d’un crédit hypothécaire pour : -

l’achat et la rénovation, l’amélioration ou l’adaptation d’une habitation, le prix d’achat hors frais et taxes de ladite habitation ;

-

la construction d’une habitation, le coût de la construction et du terrain, hors frais et taxes ;

-

la rénovation, l’amélioration ou l’adaptation d’une habitation, la valeur telle que déterminée par le Fonds sur la base d'une expertise ;

29

17°

l’assureur : l’entreprise visée à l’article 2, § 1er, de la loi du 9 juillet 1975 relative au contrôle des entreprises d'assurances ;

18°

Coût moyen du m² brut habitable : coût de l'ensemble des habitations acquises au moyen d'un crédit du Fonds, composé du prix d'acquisition des immeubles, du coût des travaux de construction ou de rénovation, mais à l'exclusion des taxes et impôts, divisé par le nombre total de mètres carrés bruts habitables des dites habitations ; Ce coût est observé pour une période s'étalant du 1er novembre d'une année au 31 octobre de l'année suivante ; Les habitations subsidiées par ailleurs par un pouvoir public quelconque n'entrent pas en ligne de compte pour la détermination du coût du m2 brut habitable.

Art 2

En fonction des crédits inscrits au budget de la Région, le Fonds fournit, aux conditions fixées par le présent arrêté, une assurance habitat garanti qui couvre : 1° le risque du salarié qui n'est pas en mesure de respecter ses obligations de

remboursement d’un crédit hypothécaire suite à un chômage involontaire ou à une incapacité de travail; 2° le risque de l'indépendant qui n'est pas en mesure de respecter ses obligations de

remboursement d’un crédit hypothécaire suite à une incapacité de travail. Le chômage involontaire ou l’incapacité de travail doivent donner droit à l’obtention d’un revenu de remplacement en application de la législation sociale. Le Ministre détermine les risques exclus de la couverture d’assurance. Il détermine également la forme de la demande d’assurance. Art 3

Dans la mesure où le demandeur répond aux conditions du présent arrêté et sans préjudice de l’article 2, la couverture de l'assurance prend effet à la date de la demande pour une période de huit ans, sans possibilité de la suspendre. La couverture prend fin dans les cas suivants :

Art 4

-

lorsque le demandeur n’occupe pas l’habitation ou n’y est pas domicilié comme il est dit à l’article 8 ;

-

lorsque, après s’être conformé à l’exigence de l’article 8, le demandeur n’habite plus l’habitation ou n’y est plus domicilié ;

-

lorsque le crédit hypothécaire qui a ouvert le droit au bénéfice du présent arrêté est entièrement remboursé.

-

lorsque l’assurance a été fournie sur base d’informations fausses ou erronées ; dans ce cas, le Fonds peut exiger que le demandeur rembourse le prix de l’assurance.

Le demandeur doit avoir contracté un crédit hypothécaire d’au moins 50.000 euros pour : -

l’achat d’un droit réel portant sur une habitation ;

-

l’achat d’un droit réel portant sur une habitation, accompagné de travaux de rénovation, d’amélioration ou d’adaptation de celle-ci ;

-

l’achat d’un droit réel portant sur un terrain sur lequel l’assuré fait ou fera construire une habitation ;

-

la rénovation, l’amélioration ou l’adaptation d’une habitation, lorsqu’il est déjà titulaire d’un droit réel portant sur celle-ci.

Le crédit hypothécaire doit avoir été contracté à une date qui ne peut être antérieure de plus de six mois à la date de référence.

30

La valeur vénale de l'habitation qui est l’objet du crédit hypothécaire, le cas échéant après la réalisation des travaux, ne peut excéder 265.500 euros. Lorsque le ménage du demandeur comporte plus de deux personnes, ce montant est majoré de 10 % par personne supplémentaire, avec un maximum de 50 %.

Art 5

Le montant visé à l'alinéa 1er est adapté au 1er janvier de chaque année et pour la première fois le 1er janvier qui suit la publication du présent arrêté, en fonction de l'évolution du coût moyen du m2 brut habitable. Si le nombre constitué par les trois derniers chiffres du résultat de cette opération arithmétique est supérieur à 0 euros et qu'il est inférieur ou égal à 500 euros, ce nombre est arrondi à 500 euros. Dans tous les autres cas, le résultat est arrondi au millier d'euro supérieur. Le coût de référence est celui au 31 octobre 2010. Le Fonds peut modifier les montants précités, moyennant l'accord du Ministre. Art 6

A la date de référence, le demandeur ne peut être plein propriétaire d’un autre logement que l’habitation.

Art 7

Afin de pouvoir bénéficier de l’assurance, le demandeur doit, à la date de référence, être travailleur salarié ou indépendant pouvant faire état d’une stabilité d’emploi suffisante. Le Ministre détermine les conditions de cette stabilité.

Art 8

Le demandeur doit, avec son ménage, occuper entièrement l'habitation. Il doit, en outre, s'y domicilier dans un délai maximum de six mois après la conclusion de l’assurance ou de l'achèvement des travaux.

Art 9

§ 1er. Les revenus ne peuvent excéder le montant de 50.000 euros. Ce montant est majoré de 5.000 euros par personne à charge, avec un maximum de 4 majorations. § 2. Les revenus pris en compte sont ceux afférents à : -

l'antépénultième année précédant celle de la date de référence, lorsque cette dernière se situe dans les six premiers mois de l'année civile en cours;

-

la pénultième année précédant celle de la date de référence, lorsque cette dernière se situe dans les six derniers mois de l'année civile en cours. Toutefois, le Fonds peut décider de prendre en considération une année autre que celles définies ci-dessus, lorsque les revenus relatifs, selon le cas, à l'une ou l'autre des années précitées ne peuvent être établis. § 3. Les montants indiqués au § 1er du présent article sont rattachés à l'indice santé des prix à la consommation du mois de novembre 2010. Ils sont adaptés chaque année au 1er janvier à l'indice du mois de novembre précédant l'adaptation et sont arrondis à l'euro inférieur ou supérieur selon que le nombre de cents obtenu est inférieur à 50 ou qu'il lui est égal ou supérieur. § 4. Sans préjudice de l'alinéa 2 du paragraphe 2, lorsque le demandeur ou l'emprunteur, selon le cas, démontre qu'il se trouve dans l'impossibilité de fournir un avertissement-extrait de rôle ou une attestation fiscale relative à l'ensemble des revenus visés à l'article 1er, 9°, il justifie ses revenus par tous les moyens de preuve. Le Fonds, en accord avec les commissaires du Gouvernement, apprécie la force probante des moyens de preuve rapportés.

Art 10

§ 1er. L’assurance couvre l'amortissement des charges hypothécaires de l'assuré après une période de trois mois ininterrompus de chômage complet involontaire ou d’incapacité de travail et ce, pendant maximum trois ans.

31

La période d'intervention peut excéder la période de l'assurance, pour autant que le risque se soit avéré durant cette dernière et que la période visée à l’alinéa 1er soit écoulée. L’indemnisation du risque assuré prend fin au moment où le demandeur n'est plus en situation de chômage involontaire ou d’incapacité de travail. Lorsque la période de chômage involontaire ou d'incapacité de travail se termine pendant les premiers quinze jours du mois, aucune indemnité ne sera octroyée pour ce mois. Dans le cas contraire, l’indemnité est acquise pour le mois entier. § 2. L’indemnité couvrant le chômage involontaire ou l’incapacité de travail est fonction de l’écoulement de la période de trois ans visée au paragraphe 1er, durant laquelle des indemnités sont accordées en raison de la survenance du risque. § 2. L’indemnité mensuelle dépend la mensualité que le demandeur doit payer conformément à son contrat de crédit hypothécaire, du revenu net mensuel moyen durant la période qui précède celle du chômage involontaire ou de l'incapacité de travail et du revenu net de remplacement pendant la période du chômage involontaire ou de l'incapacité de travail. Le Ministre peut déterminer que la mensualité à prendre en considération pour le calcul de l’indemnité est celle qui est exigible durant le mois pendant lequel il se trouve en chômage involontaire ou en incapacité de travail. Le montant de l’indemnité ne peut être supérieur à la perte de revenu effective. Celle-ci est égale à la différence du revenu mensuel net moyen durant la période qui précède celle du chômage involontaire ou de l'incapacité de travail et du revenu net de remplacement pendant la période du chômage involontaire ou de l'incapacité de travail. § 3. Le montant de l’indemnité mensuelle est également fonction de la durée cumulée des périodes de chômage involontaire ou d'incapacité de travail pendant la durée complète de l'assurance. Pour les douze premiers mois de chômage involontaire ou d'incapacité de travail pour lesquels l’indemnité est versée, celle-ci est limitée à 70 % de la charge du crédit. Pour la période qui s’étale entre le treizième et le vingt-qautrième mois de chômage involontaire ou d'incapacité de travail pour lesquels l’indemnité est versée, l'intervention est limitée à 56 % de la charge du crédit. Pour la période qui s’étale entre le vingt-cinquième et le trente sixième mois de chômage involontaire ou d'incapacité de travail pour lesquels l’indemnité est versée, l'intervention est limitée à 42 % de la charge du crédit. Art 11

Le demandeur à informe l’assureur lorsque survient un élément qui mette fin à la couverture d’assurance, telle le remboursement visé à l’article 3. A défaut, il rembourse au Fonds toute prime de risque que ce dernier aurait exposée alors que le couverture d’assurance n’était plus acquise.

Art 12

Les indemnités dues au demandeur par l’assureur lui sont payées mensuellement. En ce qui concerne les sommes dues en application du tableau d’amortissement du crédit qui a ouvert le droit à l’assurance, l’indemnité est libérée directement entre les mains de l’institution de crédit. Toute somme supplémentaire est versée au compte financier indiqué par le demandeur.

Art 13

Le Ministre fixe la date d’entrée en vigueur du présent arrêté.

32

Woning en kosten van de mede-eigendom De druk van de vastgoedmarkt zet veel huishoudens aan tot de aankoop van een woning in grote appartementsgebouwen in mede-eigendom. De prijs per vierkante meter is er relatief laag en de woningen zijn over het algemeen comfortabel op het niveau van hun oppervlakte, hun indeling en hun lichtinval. De kosten met betrekking tot de mede-eigendom (beheerskosten, onderhoud van de gemeenschappelijke delen, conciërge, gelijkvormigheid van de liften, verzekeringen, enz,...) worden weergegeven volgens het aandeel dat de eigenaars bezitten. Ze variëren meestal van 120,00 EUR tot 250,00 EUR per maand, afhankelijk van het type, de grootte en de kwaliteit van het beheer van het gebouw. De algemene slechte staat van het gebouw (voorgevels, balkons, uiterlijkheden,...), het verval van de uitrustingen (raamwerk, ketels, liften,...), de middelmatige energieprestaties (isolatie bijna onbestaande), de vergoeding van de syndicus (onderhoudswerkzaamheden) zijn bronnen van de toename van kosten. Men stelt regelmatig vast dat de mede-eigendom één van de mede-eigenaars vervolgt wegens de niet-betaling van de kosten en dat de procedure uitmondt in uitvoerend beslag van de woning van deze laatste. In het kader van de hypothecaire kredietaanvragen houdt het Fonds rekening met de kosten van mede-eigendom teneinde na te gaan of de cumul van de mensualiteit en een mogelijke schuldenlast redelijk is tegenover de inkomsten van het gezin. Indien het niet het geval is, kan dit leiden tot een grote schuldenlast van de kredietnemer en het onvermogen van deze laatste om zijn verplichtingen na te komen. Daarom weigert het Fonds in een aantal gevallen om krediet te verlenen voor de aankoop van een woning in mede-eigendom. Info-onderhoud 8.014 gezinnen werden ontvangen in het kader van infogesprekken over verschillende aspecten in verband met de kredietverrichtingen van het Fonds. Dit heeft bijna het equivalent van 5 voltijdse medewerkers gemobiliseerd. 178 gesprekken (van 45 minuten) werden vastgelegd per week terwijl +/- 200 aanvragen (9.000/jaar) het Fonds op hetzelfde moment bereikt hebben. Per week kon dus op 22 aanvragen niet geantwoord worden, wat tot gevolg heeft dat de wachttijd voor dergelijk onderhoud eind 2012 ongeveer +/- 6 maanden heeft bereikt. 10.882 telefoongesprekken werden behandeld door het callcenter. 70 % hebben geleid tot het vastleggen van een infogesprek, 25 % tot het behandelen van algemene vragen en 5 % tot kredietaanvragen van mensen die voorafgaand nooit een infogesprek hadden bij het Fonds. We willen benadrukken dat de kredietaanvragen van kandidaat-ontleners die geëngageerd zijn in een project (door een belofte of een compromis bijvoorbeeld) worden behandeld door het Fonds, zodanig dat de kandidaten gebruik kunnen maken van de opschortende voorwaarde in geval het krediet wordt geweigerd. Natuurlijk moet de problematiek van de informatie gecontextualiseerd worden. Het kredietaanbod van het Fonds bestaat erin, het werd hoger vermeld, een snel en doeltreffend antwoord te geven op de toenemende huisvestingsproblematiek in het Gewest. 33

In 2012 heeft het Fonds 1.621 aanvragen voor krediet ontvangen en 1.307 leningen toegekend. Onder alle betrokken gezinnen, zijn er evenzeer jonge mensen, koppels met of zonder kinderen, mensen met een gematigd, bescheiden of zelfs zeer laag inkomen, allen gedreven door eenzelfde project. De boodschap circuleert overvloedig in het publiek. Het is onnodig om publiciteit te maken. Het Fonds lijkt op een of andere manier op een grote bakkerij waar de wachtrij zich vormt vanaf de vroege morgen, aangroeiend, terwijl de werknemers druk in de weer zijn en de planken leeg geraken. In deze rij zijn meer dan 8.000 gezinnen komen vragen of ze het «kredietbrood» konden krijgen. Statistisch gezien hebben 16 op de 100 gezinnen een werkelijk antwoord gekregen. Dit is te weinig. In dit verband, moet men de beschikbaarheid van het Fonds tot het geven van informatie nog meer verhogen onder de vorm van infogesprekken? Het antwoord zou kunnen gevonden worden niet in een verhoging van de beschikbaarheid van werknemers via het onderhoud op het Fonds of elke vorm van callcenter, maar door het aanbieden van pedagogische informatie, zowel uitvoerig als specifiek (het besluit dat de kredieten van het Fonds regelt is complex) maar vooral levendig, concreet, met diverse voorbeelden en situatieschetsen. Deze informatie zou volledig en snel beschikbaar zijn op diverse media zoals internet, een USB-stick, een DVD... Men denkt hier aan een enscenering die is gebaseerd op de folder, titel na titel, met afbeeldingen, foto's, levendige scènes, documenten (als identiteitsbewijzen, aanslagbilljet inkomsten, loonfiche, expertise, enz.) evenals voorbeelden en simulaties van de balans per type verrichting, tot modellen van opschortende voorwaarden van compromis, enz. De Raad van Bestuur heeft zich formeel over dit voorstel uitgesproken, en de verwezenlijking van dit infomateriaal zal tijdens het jaar 2013 worden bestudeerd. Onder de 8.014 gezinnen ontvangen in het kader van het info-onderhoud, zijnde 861 gezinnen meer dan in 2011 (+ 12 %), stelt men hieronder enkele interessante cijfergegevens vast : -

53,91 % bestaan uit één persoon, 21,41 % uit twee personen, 14,46 % uit drie personen en 10,22 % uit vier personen en meer;

-

3.034 (37,85 %) gezinnen hebben een gemiddeld netto maandelijks inkomen (exclusief kinderbijslag) van minder dan 1.500,00 EUR. Voor 1.283 (16,01 %) gezinnen is het gezinsinkomen gelijk aan of groter dan 2.500,00 EUR;

-

63,98 % van de gezinnen hebben een jaarlijks belastbaar inkomen van minder dan 20.000,00 EUR.

De leningaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen -

De leningaanvragen 1.621 dossiers werden geopend in 2012 tegenover 1.320 in 2011 (+ 22,80 %) en 972 in 2010 (+ 66,77 %)!

34

Bij deze dossiers moeten nog de 440 dossiers worden geteld die op 1 januari 2012 in onderzoek waren. Dit brengt het aantal dossiers daarmee op 2.061 in de loop van het boekjaar. Van deze 2.061 dossiers werden: • 346 (16,79 %)

geannuleerd nog voor ze aan de Raad van bestuur werden voorgelegd, en dit om de volgende reden: - 53 kandidaten hebben afgezien van hun project na expertise, zonder dat wij er de reden van kennen; - 33 kandidaten hebben er moeten van afzien door het feit dat het goed was verkocht aan een derde partij (27) of teruggetrokken uit de verkoop (6); - 45 kandidaten hebben de voorkeur gegeven zich te wenden tot de traditionele banksector; - 215 kandidaten hebben voor een of meerdere redenen afgezien waaronder: onaangepaste woning, overgewaardeerde prijs van het goed, onvoldoende eigen middelen, te omvangrijke noodzakelijke werken, overschrijding van de maximaal toegestane waarde; • 1.258 (61,04 %) geëvalueerd door de Raad van bestuur; • 457 (22.17 %) nog verder samengesteld op 31 december 2012.

Evolutie van het aantal dossiers die zijn geopend per jaar

Aantal gezinnen

1.800 1.621

1.600 1.320

1.400 1.179 1.200 1.000 800

1.078

1.070 953 755

777

2004

2005

972

600 400 200 0 2006

2007

2008

35

2009

2010

2011

2012 Jaar

De 1.258 kredietaanvragen voorgelegd aan de Raad van Bestuur zijn allemaal goedgekeurd. Onder deze 1.258 geaccepteerde investeringsvermogen van 2012:

dossiers

vallen

er

184

niet

onder

het

• 159 leningen die door de Raad van bestuur in januari en februari 2012 werden toegestaan, vielen onder het investeringsvermogen van 2011, daar de betrokken dossiers in 2011 werden geopend. • 1 krediet had betrekking op een woning verkocht door het Fonds in het kader van de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen. Het gaat om een woning gelegen in de Finstraat te Sint-Jans-Molenbeek. • 24 kredieten zijn toegekend die enkel en alleen dienden voor de financiering van werken om de energieprestatie van de woningen ter verbeteren (EPK). Bovendien, in januari, februari, maart en april 2013 heeft de Raad van bestuur 242 kredieten toegekend die nog werden gefinancierd met het investeringsvermogen voor 2012, daar de betrokken dossiers in 2012 werden geopend. Bovendien werden 24 dossiers geannuleerd in 2012, nadat de Raad zich positief had uitgesproken over de verlening van het krediet. De aangevoerde redenen waren vergelijkbaar met deze die de annulaties van aanvragen motiveren zonder dat de Raad zich heeft kunnen uitspreken. Onder de 24 betrokken dossiers waren er 9 die vielen onder het investeringsvermogen van 2012. De overige 15 maakten deel uit van een investeringsvermogen voorafgaand aan de periode 2012. 1.307 dossiers vallen bijgevolg onder het investeringsvermogen van 2012. 1.307 kredieten, dit vertegenwoordigt 317 kredieten meer dan in 2011 (9902 kredieten verleend), of + 32,02 procent, en nog 596 kredieten meer dan in 2010 (711 kredieten verleend), of + 83,83 % ! -

De verwezenlijkte kredieten In 2012 zijn er 1.215 leningsaktes getekend, tegenover 919 in 2011, wat overeenkomt met een stijging van 32,21 %. We noteren volgende vaststellingen over de nieuwe gezinnen: a) Sociaal-economische kenmerken van de nieuwe ontlenersgezinnen

2

-

Het aantal gezinnen zonder personen ten laste is 443 of 36,46 %. In 2011, waren er 307 (33,41 %). 243 gezinnen (20 %) hebben 3 personen ten laste of meer.

-

555 gezinnen (45,68 %) bestaan uit 1 of 2 personen. 190 gezinnen (15,64 %) uit 5 personen of meer.

-

De gemiddelde leeftijd van de ontleners is 34 jaar en 2 maanden terwijl in 2011 dat 35 jaar was.

Naast 17 « jongerenleningen »

36

Aankopen en renovaties door ontleners van het Fonds.

37

-

Op de 1.803 mensen die de lening zijn aangegaan in 2012 hebben er 687 (38,10 %) het statuut van bediende, 472 (26,18 %) het arbeidersstatuut, 93 (5,16 %) het statuut van zelfstandige en 551 (30,56 %) zijn werkloos. De personen met een professioneel inkomen zijn in totaal met 1.252 (69,44 %) tegen 869 (64,56 %) in 2011.

-

Het gemiddelde maandelijks netto-inkomen (inclusief eventuele kinderbijslag) bedroeg 2.061,23 EUR tegen 1.963,57 EUR in 2011. Ten opzichte van 2008 is dit inkomensniveau gestegen met 8,01 %.

-

403 gezinnen (33,17 %) hebben een gemiddeld maandelijks netto-inkomen (exclusief kinderbijslag) lager dan 1.500,00 EUR. Dat waren er 387 (42,16 %) in 2011.

-

De gezinnen met een belastbaar inkomen hoger of gelijk aan 20.000,00 EUR vertegenwoordigen 33,33 % van het totaal in 2012, tegen 29,41 % in 2011. 591 gezinnen (48,64 %) hebben een belastbaar inkomen van minder dan 15.000,00 EUR.

-

1.008 (82,96 %) huishoudens voldoen aan de inkomensvoorwaarden om aanspraak te kunnen maken op een sociale woning. In 2011 was dit 86,82 %.

« Jonge gezinnen ». Met betrekking tot de nieuwe ontlenersgezinnen die jonger dan 35 jaar zijn, zijn de volgende vaststellingen te noteren: -

627 jonge gezinnen bevinden zich onder de 1.215 nieuwe ontlenersgezinnen, of 51,61 %, tegen 32,24 % in 2011. Er zijn onder hen 379 (60,44 %) alleenstaanden. ontleners waarvan er 286 (45,61 %) alleen wonen. 248 (39,56 %) ontleners leven als koppel waarvan er 188 (29,99 %) 1 of meer personen ten laste hebben. Deze toename van het aantal jonge gezinnen (19,37 %) in vergelijking met 2011 bevestigt dat de gedane aanpassingen aan de reglementering van september 2011 in overeenstemming zijn met de bepalingen in die zin van de beheersovereenkomst.

-

55,18 % (346) van de jonge gezinnen hebben geen enkele persoon ten laste. 37,96 % (238) hebben er 1 of 2 en 6,86 % (43) hebben er 3 of meer.

-

33,49 % van de jonge gezinnen (210) beschikken over een netto maandinkomen (exclusief kinderbijslag) van minder dan 1.500,00 EUR. Het gaat hier vooral over alleenstaande personen. 52,15 % (327) hebben tussen 1.500,00 EUR en 2.500,00 EUR. Gezinnen met een inkomen groter dan 2.500,00 EUR vertegenwoordigen 14,35 % (90) en bestaan uit mensen die uitsluitend als koppel leven.

-

Er dient een duidelijke stijging van het aantal jonge gezinnen te worden opgemerkt met een belastbaar inkomen boven 30.000,00 EUR die 8,61 % vertegenwoordigen tegen 2,03 % in 2011.

38

Onderverdeling van de ontlenersgezinnen volgens hun inkomensniveau in verhouding tot de toegepaste barema’s in de sociale huisvesting

%

17,04

100,00

80,00

60,00

3,62

40,00

20,00

82,96 6,17

7,24

35,72 25,68

21,56

Alleenstaanden

Niet-alleenstaanden Niet-alleenstaanden Enig inkomen Meerdere inkomens

Gezinnen die voldoen aan de barema’s van de sociale huisvesting

Totaal Andere gezinnen

b) Kenmerken van de kredieten

3

-

Het gemiddelde krediet bedraagt 151.943,35 EUR tegenover 134.390,35 EUR in 2011. Deze stijging van 17.553,00 EUR (13,06 %) in vergelijking met 2011 is een rechtstreeks gevolg van de verhoging van het maximum barema van het kredietbedrag dat is opgenomen in het reglement van toepassing sinds september 2011.

-

De gemiddelde rentevoet van de kredieten bedraagt 1,85 %. Deze is aanzienlijk lager dan degene verkregen in 2011 (2,11 %) en 2010 (2,18 %). Het is een van de gevolgen van de «boosterlening».

-

Het maandgeld bedraagt gemiddeld 601,09 EUR3, of 29,16 % van het gemiddelde maandinkomen (inclusief kinderbijslag), tegenover 570,83 EUR of 29,09 % van het gemiddelde maandinkomen van 2011.

-

De gemiddelde terugbetalingsduur van de kredieten is 26 jaar en 2 maanden. Dit was 25 jaar en 4 maanden in 2011. Bijna 50 % van de kredieten hebben een looptijd van 30 jaar, de maximum toegelaten duur, tegenover 38,56 % van de kredieten in 2011.

EPK inbegrepen

39

-

45,60 % van de gezinnen lenen een bedrag dat groter is dan de geschatte waarde van de woning maar het bedrag overschrijdt niet 110 % van deze waarde. 4,44 % lenen tussen 110 % tot 120% van de geschatte waarde van de woning.

Evolutie van het gemiddelde leningsbedrag Gemiddeld Ontleend bedrag

180.000 151.943,35 160.000

134.390,30

140.000 120.000

112.926,68

119.914,14

123.391,84

2007

2008

126.310,35

126.435,26

2009

2010

100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2006

40

2011

2012

Jaar

Evolutie van het gemiddelde maandelijkse netto-inkomen (inclusief kinderbijslag) en van de gemiddelde nettomensualiteit Bedragen 2.500,00 €

2.061,20 2.000,00 €

1.908,42

1.962,26

1.920,63 1.897,68

1.500,00 €

1.000,00 €

537,90

542,64

556,44

570,83

601,09

500,00 €

0,00 € 2008

mensualiteit

2009

2010

inkomsten

41

2011

2012

Jaar

Financiering van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen (in gemiddelden) Gemiddelde kostprijs in EUR 190.000 180.000 170.000 160.000 150.000 140.000 130.000 120.000 110.000

42

100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

2008

2009

2010

2011

Kostprijs per verrichting

Lening van het Fonds

Spaargelden

Vreemde middelen en andere bronnen

2012

Jaar

c) Kenmerken van de woningen -

42,87 % van de verworven woningen bevinden zich in een van de volgende gemeenten: Anderlecht, 17,27 %; Sint-Jans-Molenbeek, 14,90 %; Schaarbeek, 10,70 %. 36,30 % van de woningen bevinden zich in de Ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en stadsvernieuwing (RVOHS).

-

De gemiddelde aankoopprijs van bestaande woningen (niet onderworpen aan het BTW-stelsel maar wel aan registratierechten) was 156.853,69 EUR, tegen 144.718,68 EUR in 2011. Dit betekent een groei van 12.135,01 EUR, ofwel 8,39 %, in vergelijking met het vorig boekjaar.

-

De gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbaar m² is in 2012 1.729,33 EUR/m² tegenover 1.661,90 EUR/m² in 2011, een stijging van 4,06 %.

-

De gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte bedraagt 95,46 m², zijnde 2,58 m² meer dan in 2011.

d) Energieprestatiekredieten (EPK) -

501 kredieten bedoeld om de energieprestatie van de woningen te verbeteren werden verleend voor een totaal van 4.206.880,00 EUR.

-

Het gemiddelde bedrag van dit krediet bedraagt 8.396,97 EUR.

-

54,38 % van de geleende bedragen zijn toegewezen voor de vervanging van buitenschrijnwerk en 33,16 % voor de installatie van een efficiënt verwarmingssysteem. De isolatie van gevels en daken absorbeert bijna 11 %.

-

453 EPK zijn gekoppeld aan een klassiek krediet voor de verwerving van de woning. 41 EPK worden toegekend in de vorm van een wederopname van kapitaal, of een aanvullende lening om werken uit te voeren. 7 zijn toegekend in het kader van een uittreding uit onverdeeldheid.

-

Bijna driekwart van de EPK zijn bestemd voor appartementen, voor 64 % van de geleende bedragen, terwijl iets minder dan 20 % bestemd zijn voor huizen, voor 25 % van deze bedragen.

Als algemene conclusie kan men stellen dat ondanks de toename van de huisvestingskosten, de maandelijkse kredietaflossing, in verhouding tot de middelen van de ontlener, zich handhaaft op een redelijk niveau, dankzij de verlenging van de duur van terugbetaling, de verlaging van de minimum rentevoeten en het rentevrij krediet voor de financiering van de werken ter verbetering van de energieprestatie.

De verwezenlijkte leningen in het kader van de aanvullende hypothecaire leningen aan jonge gezinnen Men zal zich herinneren dat het regeringsbesluit over de aanvullende hypotheekleningen aan jonge gezinnen op 1 september 2011 is ingetrokken. 3 dossiers waren nog in onderzoek op 1 januari 2012. 2 bleven zonder gevolg. 1 kredietakte werd afgesloten.

43

BOUW/RENOVATIE-VERKOOP In productie

Vandenboogaerde

Gepland

32 woningen (1)

Beukenootjes 50 woningen (2)

Mariemont Moestuin

9 woningen

38 woningen Vandenpeereboom Koningin

37 woningen

19 woningen Jacques Dormont

Plejades

38 woningen

18 woningen

BirminghamMalherbe-Ensor 33 woningen

Groeninckx-De May 27 woningen Delta 16 woningen Ottervanger

Van Volxem 12 woningen

338 WONINGEN IN PRODUCTIE 18 WONINGEN GEPLAND Totaal 356 woningen SITUATIE OP 31/12/2012

12 woningen Sans Souci 15 woningen

(1) waarvan 20 op het investeringsvermogen 2010 (2) waarvan 40 op het investeringsvermogen 2010

44

De huur-verkoopverrichtingen en de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen (BRV) -

Huur-verkoopverrichtingen De laatste woning die nog steeds het voorwerp uitmaakte van huurkoop werd in mei 2012 verkocht.

-

De (her)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen of BRV Het kandidatenregister

In 2012 werden 773 nieuwe kandidaturen geregistreerd in het algemeen register. Het aantal nieuwe kandidaturen is aanzienlijk toegenomen dit jaar in vergelijking met voorgaande jaren die een jaarlijks gemiddelde optekenden van ± 530 nieuwe inschrijvingen in het register. De toename van inschrijvingen valt samen met de mogelijkheid voor de kandidaten om zich sinds september 2011 te registreren via een formulier beschikbaar op de website van het Fonds. Inderdaad, tijdens het jaar 2012 hebben 342 gezinnen op 773 (of ongeveer 44 %) gebruik gemaakt van dit formulier. Bovendien heeft de website van het Fonds 1.275 informatieaanvragen verzameld met betrekking tot de BRV-verrichtingen. Op 31 december 2012 telt het register 2.714 kandidaturen. De verkoop van woningen

Dit jaar werd er één verkoop afgerond. Het gaat over het laatste appartement gelegen Finstraat, te Sint-Jans-Molenbeek. In het voorjaar van 2013 zullen 72 woningen worden aangeboden voor verkoop. Het gaat om: 1)

14 nieuwe woningen en parkeerplaatsen op de site « Herder » in Elsene, bestaande uit : - 4 studio's (van 127.000,00 EUR tot 140.000,00 EUR); - 3 appartementen 1 kamer (van 153.000,00 EUR tot 160,000.00 EUR); - 7 appartementen 3 kamers (van 235.000,00 EUR tot 278.000,00 EUR).

Het Fonds heeft een deel van het terrein van de gemeente Elsene in 2005 voor een bescheiden prijs verworven dankzij de stedenbouwkundige lasten, onder andere komende van de inrichting van de zetel van het Fonds, Zomerstraat in Elsene. Bovendien heeft hij de grote parking die hij in bezit had in de Keyenveldstraat naast de site Herder ingelijfd bij het project. De stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd in 2008 en de voorlopige oplevering van de werf had plaats in 2012. 2)

46 nieuwe appartementen en parkeerplaatsen op site « Requette » in Sint-JansMolenbeek bestaande uit: - 2 studio’s aan 75.000,00 EUR; - 2 appartementen « penthouse » 1 kamer (van 160,000.00 EUR tot 165.000,00 EUR) - 7 appartementen 1 kamer (van 100.000,00 EUR tot 141.000,00 EUR); - 24 appartementen 2 kamers (van 147.000,00 EUR tot 160,000.00 EUR); - 9 appartementen 3 kamers (van 170.000,00 EUR tot 180.000,00 EUR); 45

- 2 appartementen 4 kamers (van 210.000,00 EUR tot 220.000,00 EUR). In 2005 verwierf het Fonds in de gemeente Sint-Jans-Molenbeek twee terreinen tegen een zeer bescheiden prijs. De stedenbouwkundige vergunning is in 2008 verkregen en de voorlopige oplevering van de gebouwen had plaats in 2012. 3)

12 woningen type « casco » op de site « Van Volxem » in Vorst die als volgt kunnen worden ingericht: - 2 studio 's - 4 appartementen 1 kamer; - 2 appartementen 2 kamers; - 4 appartementen 3 kamers. De verkoopprijzen van deze appartementen dienen nog te worden vastgesteld. De aankoop van de site dateert uit 2004. De stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd in 2007. Er wordt aan herinnerd dat als gevolg van structurele problemen een deel van het gebouw afgebroken moest worden en herbouwd. De voorlopige oplevering vond plaats in 2012. Echter door het faillissement van de hoofdaannemer heeft de heffing van de opmerkingen niet kunnen plaatshebben. Een recente overeenkomst met onderaannemers werd afgesloten teneinde de procedure voort te zetten.

Kostprijs en verkoopprijzen van de woningen van de sites «Van Volxem» en «Requette-Candries »

Deze 2 verrichtingen verschillen sterk van elkaar. De eerste, kleine, is een echte stedelijke chirurgische hersteloperatie, complex en fel bezwaard met een verscheidenheid van onvoorziene zaken en verrassingen tijdens de bouw. De verwezenlijkte woningen worden «casco» verkocht. De binnenafwerking moet nog worden uitgevoerd. De tweede toont alle voordelen die verbonden zijn aan de bouw van een veel groter geheel op een braakliggend terrein. Het schaalvoordeel dat er uit voortvloeit is vanzelfsprekend. De resultaten op het gebied van de kost per bewoonbare m² zijn zeer contrasterend: • Van Volxem: 1.692,00 EUR/m² (gesloten ruwbouw) + 525,00 EUR/m² (afwerking) = 2.217,00 EUR/m² afgewerkt. • Requette : 1.532,00 EUR/m² afgewerkt. De stedenbouwkundige situatie is in beide gevallen goed: enerzijds, de aangename Van Volxemlaan, in de buurt van het Dudenpark, de woningen geven achteraan uitzicht op de groene ruimtes van Vorst, anderzijds, een woonwijk van Molenbeek ten noorden van de Mettewielaan. De impact van de grondprijs is vergelijkbaar. Architectonisch biedt «Van Volxem» het voordeel van een relatief intieme site die bestaat uit woningen met een ziel en woningen van het type loft. «Requette-Candries» is van recente architectuur, modern, op 6 niveaus. Het Fonds moet er natuurlijk over waken, waar mogelijk en op voorwaarde dat de verkopen gelijktijdig zijn, dat de prijzen van de woningen de meest coherente zijn op basis van de in aanmerking genomen parameters om de waarde van elke woning te bepalen.

46

In deze zin is het niet verstandig om de verkoopprijs vast te leggen op basis van de kostprijs per m² zoals hierboven aangegeven. Als gevolg daarvan is gebleken dat het wenselijk is om de twee sites aan elkaar te koppelen. Met andere woorden, de verkoopprijzen niet enkel vastleggen in functie van de totale kostprijs van elke verrichting, maar wel in functie van de totale kostprijs van de twee verrichtingen samen. De Raad heeft tijdens zijn zitting van augustus 2012 het principe van de koppeling van de kostprijs van de twee verrichtingen goedgekeurd. Verwerving van zakelijke rechten in opgedeelde eigendommen toebehorend aan de gemeenten Elsene en Watermaal-Bosvoorde

Het Fonds heeft de onderhandelingen verdergezet met de gemeenten Elsene en Watermaal-Bosvoorde, om te bepalen onder welke voorwaarden de alternatieve zakelijke rechten op volle eigendom waar het gaat om gemeentelijk grondbezit, kunnen worden verworven. De Raad van bestuur keurt de twee ontwerpen van contract goed in zijn zitting van september 2012. De gemeente Watermaal-Bosvoorde heeft haar akkoord gegeven over de voorgestelde voorwaarden, onder voorbehoud van goedkeuring door haar voogdij. Wat betreft de gemeente Elsene wordt haar positieve reactie verwacht aan het begin van het jaar 2013. De krachtlijnen van het contract zijn samengevat als volgt:

• Het zakelijk recht toegestaan aan het Fonds is een recht van erfpacht van : ▪ 99 jaar voor het project «Sans souci» in Elsene. ▪ 70 jaar voor het project «Ottervanger» in Watermaal-Bosvoorde. • De erfpachtovereenkomst heeft betrekking op de grond, met uitzondering van alle bestaande constructies. • Het gebouw dat het Fonds bouwt blijft zijn volle eigendom tijdens de duur van de overeenkomst. • De woningen die zo worden gebouwd zijn prioritair bestemd voor de BRVverrichtingen van het Fonds en, in het geval waar deze geen kandidaat-gezinnen zou vinden, voor huurhulpverrichtingen. • Daardoor kan het Fonds zakelijke rechten bepalen (bijvoorbeeld een nieuwe erfpacht, een recht van opstal, een recht op wonen, enz.) of uit persoonlijke rechten (huurcontract, enz.) bovenop zijn eigen rechten. • Het Fonds kan ook het geheel van haar vorderingen en schulden die voortvloeien uit de overeenkomst met de gemeente aan derden toewijzen. In voorkomend geval zou de relatie tussen deze laatste en de Gemeente een rechtstreekse contractuele relatie moeten zijn. • Een canon wordt betaald vanaf het 31ste jaar. Deze oplossing wordt voorgesteld ter compensatie van de vergoeding op het moment van de teruggave aan het einde van de erfpacht waarvan hieronder sprake. De canon wordt vastgesteld met name in functie van een criterium (bruto bewoonbare oppervlakte/grondoppervlakte). De

47

rentabiliteitswaarde van de grond wordt bepaald in functie van de huidige situatie, zijnde voor de vastgoedontwikkeling door het Fonds.

• Aan het einde van de erfpacht, heeft de erfpachtnemer (wie hij ook is) recht op een een vergoeding wanneer de gemeente eigenaar wordt bij teruggave van de gebouwen en aanplantingen. De waarde wordt vastgesteld op basis van gebruiksslijtage en economische waardevermindering. Dankzij dit laatste criterium kan rekening worden gehouden met toekomstige stedenbouwkundige of ecologische eisen (zoals onder meer de kwaliteit van materialen: bijvoorbeeld beton en baksteen doorstaan in principe de tand des tijds goed maar kunnen in andere tijden – men spreekt van een eeuw – volledig verouderd of zelfs problematisch zijn). • Voor eigendommen «verkocht» in het kader van de BRV-verrichtingen, hebben de Gemeente en het Fonds beiden een voorkooprecht, met dien verstande dat de Gemeente voorrang heeft op het Fonds als beiden hun voorkooprecht gelijktijdig willen uitoefenen. • Daartegenover heeft het Fonds ook een voorkooprecht bij verkoop door de gemeente.

Alternatieven voor de volle eigendom

Zoals werd vermeld in vorige rapporten is het noodzakelijk alternatieve rechten te bepalen op de volle eigendom. De reden is dubbel: 1) De kostprijs van de woning verminderen en de toegangsdrempel verlagen door aan het doelgroeppubliek de duurzaamheid van het recht op wonen toe te kennen. De prijs van het recht (of deze van de « eigendom » van de bakstenen exclusief grond) wordt betaald door de koper, bij toetreding, door middel van een hypothecair krediet van het Fonds. Het recht is beperkt in de tijd (recht van opstal, erfpacht of recht van bewoning,...) en voorzien van speciale voorwaarden met betrekking tot de bezetting en het beheer van de woning, de overdracht van het recht, enz... 2) De grond in overheidsbezit houden teneinde de continuïteit van de publieke actie te verzekeren. Het komt er in het bijzonder op neer dat het geheel van ingestelde rechtsvoorwaarden een basis verleent aan de koper die hem toelaat zich de woning werkelijk toe te eigenen en haar te kunnen gebruiken en ervan te kunnen genieten “alsof hij er de volle eigenaar van was”. Men toont dat vanuit dit oogpunt het te vinden evenwicht tussen de beperkingen en de verplichtingen die het recht op volle eigendom en de andere voorwaarden van het contract beperken, geen gemakkelijke oefening is. Nochtans is dit evenwicht van fundamenteel belang. Natuurlijk openen de alternatieven tot volle eigendom de deuren voor hen die geen toegang hebben tot deze laatste. Vanuit een ander oogpunt moeten diezelfde alternatieven eveneens deuren openen voor diegenen die geen toegang kunnen hebben tot sociale huisvesting vooral door gebrek aan voldoende aanbod van deze sector.

48

Maar deze redenen kunnen niet rechtvaardigen dat in ruil voor financiële overheidstussenkomst (in het bijzonder via de neutralisatie van de grondprijs, maar ook via de persoonlijke financiële bijstand aan gezinnen - zeer lage rentetarieven, eventuele directe subsidies in de kosten van de « bakstenen », enz.-), in het kader van deze alternatieven, een minder gunstig regime van recht op wonen dan die van de sociale huurwoningen of sociale koopwoningen (die van volle eigendom) in hun huidige vorm, wordt gecreëerd.

4. LOPENDE KREDIETEN

a) In het kader van het fonds B2

Algemeen beheer 8.262 leningen waren lopend eind 2012. 489 leningen werden gedurende het jaar gesaldeerd. 10 leningen werden terugbetaald na, 16 op en 463 voor de voorziene einddatum. 102 leningen werden terugbetaald door ontleners die in de loop van de terugbetaling een voorsprong hadden opgebouwd met betrekking tot de normale leningsduur (bv. wegens de afboeking van een aankoop- of renovatiepremie of van de opbrengst van de verkoop van een woning waarin ze delen bezaten, of wegens een vrijwillige vervroegde gedeeltelijke terugbetaling in de loop van de lening). 1 lening werd vervroegd terugbetaald ingevolge het overlijden van de ontlener. 58 ontleners betaalden het nog openstaande kapitaal af met eigen middelen. 166 leningen werden terugbetaald na de onderhandse verkoop van het pand, 5 na een gedwongen openbare verkoop. 131 leningen werden geherfinancierd. Het totale bedrag aan vervroegde terugbetalingen bedraagt in 2012, 25.759.728,35 EUR en betreft 361 leningen. Dit bedrag vertegenwoordigt 33,54 % van alle verschuldigde bedragen van het jaar. Een totaal bedrag van 30.971,85 EUR werd geïnd aan wederbeleggingsvergoedingen. Het aantal leningen dat vervroegd werd terugbetaald ingevolge een spontane storting met eigen middelen van de ontleners (58), ligt op hetzelfde niveau als vorig jaar. Ze vertegenwoordigen in 2012, 11,96 % van alle terugbetaalde leningen, tegenover 11,86 % in 2011. Het gemiddelde bedrag van deze terugbetalingen bedroeg in 2012, 32.917,23 EUR, tegenover 29.918,18 EUR in 2011. Het aantal herfinancieringen blijft dalen: van 183 in 2010 over 152 in 2011 naar 131 in 2012. Zij vertegenwoordigen 26,79 % van de afgeloste leningen van het jaar. Zoals reeds aangehaald in de vorige verslagen is dit een logische trend. Alle leningen die in 2012 voor de eerste maal onderhevig waren aan de vijfjaarlijkse aanpassing van de rentevoet, werden toegekend aan een referentierentevoet van 4,10 %. De maximale rentevoet bedraagt 3,85 % voor de ontleners met een inkomen dat binnen de inkomstenlimiet valt, en 4,10 % voor degenen die deze limiet overschrijden. Een overname van de lening omwille van de rentevoet wordt gezien deze evolutie minder aantrekkelijk. In 2010 bedroeg de referentievoet voor 82,72 % van de leningen die voor de eerste maal herzien werden nog 6,75 %, met een maximale rentevoet van respectievelijk 6 % of 6,75 % naargelang het inkomen binnen of boven de inkomenslimiet viel. In 2011 was dit nog voor slechts 1,75 % het geval. De rentevoet is evenwel niet het enige criterium dat aan de basis ligt van de herfinanciering van de lening. De gemiddelde rentevoet van de geherfinancierde 49

leningen bedroeg immers 3,28 %. Het uit onverdeeldheid treden of de herschikking van de schulden maar evenzeer de regelgeving van het Fonds met de beperkingen die ze inhoudt voor de ontleners nopen tot een herfinanciering: bezit van een tweede woning, verhuring, niet-bewoning van het pand, inwoning waarmede het Fonds niet kan instemmen, weigering tot uitvoering van de verplichtingen in de leenakte met betrekking tot de werken. Trouwens, 7 leningen werden terugbetaald nadat het Fonds de ontlener in gebreke had gesteld wegens het bezit van een tweede goed (4), het niet uitvoeren van de voorziene werken (1), het niet bewonen van het pand (1), een niet toegestane inwoning (1). 1 van deze dossiers bevond zich reeds in het stadium van opeising van de lening. 61 van de 131 leningen die in de loop van 2012 werden geherfinancierd, zijnde 46,56 %, werden aangegaan tussen 2007 en 2012. Hun gemiddelde rentevoet bedroeg 2,39 %. Wat opvalt is dat het voornamelijk om ontleners gaat die alleenstaand waren op het ogenblik dat ze de lening aangingen (49 van de 61 ontleners, of 80,33 %), voor 89,80 % zonder personen ten laste. Eenzelfde fenomeen stelt men ook vast bij de ontleners die hun lening terugbetaalden na verkoop van het pand. 70 (42,17 %) van de 166 ontleners die hun woning verkochten in 2012 hadden deze verworven na 2006. 45 (64,29 %) van deze 70 ontleners waren alleenstaand toen ze de woning aankochten, waarvan 80 % zonder personen ten laste. Het ligt voor de hand dat de beroeps- en gezinssituatie van deze groep, die vooral bestaat uit jonge mensen, vatbaarder zijn voor evolutie, en zo ook hun woonbehoeften. Sommige gezinnen kunnen het zich veroorloven om de te klein geworden woning te behouden en een grotere aan te kopen die beter aangepast is aan hun behoeften. Zij zijn derhalve genoodzaakt om de lening vervroegd terug te betalen, wat ze meestal doen via een herfinanciering. Anderen verkopen de bestaande woning om de aankoop van een meer aangepaste woning te kunnen realiseren. Overeenkomstig de verbintenissen van de leenakte, bezit het Fonds een recht van voorkoop. 217 ontleners en 27 ex-ontleners hebben hun woning aangeboden volgens de procedure voorzien in de leenakte. De motieven voor de verkoop zijn uiteenlopend. In 18 gevallen liggen echtscheiding (13) of andere familiale redenen (5) aan de basis van dit verzoek. 13 gezinnen kennen financiële problemen (waarvan 7 omwille van de zware lasten van de mede-eigendom). 120 gezinnen wensen een andere woning, 75 onder hen kijken uit naar een grotere woning, 7 gezinnen verkiezen een kleinere woning, 22 gezinnen willen hun appartement verkopen om een eengezinswoning te verwerven, 15 gezinnen wensen hun woning te verkopen om een meer geschiktere woning aan te kopen, 1 gezin verkoopt zijn woning omwille van de werken die er dienen in uitgevoerd te worden. 26 gezinnen wensen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te verlaten, waaronder 10 om naar het buitenland te vertrekken. 3 ontleners verkopen de woning om dichter bij het werk te gaan wonen. 8 gezinnen opteren voor een aangenamere buurt, 2 gezinnen willen verkopen omwille van problemen met de buren. 3 gezinnen wensen te verhuizen om gezondheidsredenen, 1 gezin heeft gebruik gemaakt van een bijzondere opportuniteit die werd geboden om een andere woning te verwerven. De 50 andere gezinnen gaven geen reden op waarom ze hun woning wensten te verkopen. Het Fonds heeft het niet opportuun geacht om zijn recht van voorkoop uit te oefenen. 75 van de 217 ontleners verkochten hun woning nog in 2012. 86 anderen die de woning aanboden vóór 2012, vonden in de loop van het jaar een koper. 38 woningen werden verkocht aan nieuwe ontleners van het Fonds. 50

10 ontleners die in 2012 of voorheen de wens hadden geuit hun woning te verkopen, lieten uiteindelijk de lening overnemen door een andere financiële instelling, 4 anderen betaalden zelf hun lening vervroegd terug, 8 leningen liepen ten einde zonder dat de woning werd verkocht, 1 pand werd openbaar verkocht op vraag van een andere schuldeiser. De leenakten voorzien na elke vijf jaar een aanpassing van de rentevoet, gebaseerd op de evolutie van het aantal kinderen ten laste en het belastbare inkomen. Hiermede beoogt men het behoud van de sociale rechtvaardigheid onder de ontleners van het Fonds. Om praktische redenen worden de aanpassingen gegroepeerd op 1 juni en 1 december van elk jaar. De aanpassing van de rentevoeten van de leningen die voorheen werden toegekend in het kader van het fonds B2 geschiedt op basis van de 5 geïndexeerde inkomstenbarema’s en in functie van het aantal kinderen ten laste. De berekening van de rentevoet van de leningen van het fonds B2A gebeurt sinds 2002 op een andere basis. De nieuwe formule houdt een verfijnde en billijkere weging in van de rentevoet, die echt proportioneel is in verhouding tot het belastbaar inkomen van het ontlenersgezin en het maximaal toegelaten belastbaar inkomen (zijnde voor het jaar 2012, 40.280 EUR voor een gezin zonder personen ten laste). De rentevoet wordt eveneens gewogen in functie van het aantal personen ten laste en niet enkel meer in functie van het aantal kinderen ten laste (een vermindering van 0,50 % per jaar per persoon ten laste met een maximum van 2,00 %). De rentevoet wordt ook met 1,00 % per jaar verminderd voor de ontlener die op de referentiedatum gehanteerd bij de toekenning van de lening, jonger was dan 35 jaar. Zoals hiervoor opgemerkt, werd in 2005 de referentierentevoet, een van de parameters voor de berekening van de rentevoet van de leningen in het fonds B2A, van 6,75 % teruggebracht op 4,10 %. Voor de ontleners waarvan het inkomen onder het voornoemde plafond valt, bedraagt de maximum rentevoet van de lening 3,85 %. De rentevoet bedraagt 4,10 % voor de ontleners met een inkomen dat dit plafond overschrijdt. Voor de leningen B2 wordt bij overschrijding van het hoogste inkomenbarema de maximum rentevoet voorzien volgens het aantal kinderen ten laste, verhoogd met 1 %. In 2012 dienden 1.031 leningdossiers aangepast te worden. 34 leningen werden binnen de vier maanden voorafgaand aan de herziening terugbetaald en 34 anderen kort na de aanpassing. 56 ontleners hebben de nodige documenten voor aanpassing niet ingediend. De maximale rentevoet werd derhalve toegepast, overeenkomstig de bepalingen van de leenakte. Voor 11 dossiers werd op het einde van het dienstjaar nog gewacht op aanvullende elementen. De hierna vermelde gegevens en de tabellen 32 en 33 houden geen rekening met deze 135 voornoemde dossiers en betreffen derhalve 896 aanpassingen, waarvan 155 leningen B2 (oude reglementering) en 741 leningen B2A. Voor 571 leningen B2A ging het om een eerste herziening. Voor 93 leningen B2 en 170 leningen B2A betrof het een tweede herziening en voor de overige 62 leningen B2, een derde herziening. De rentevoet van 479 leningen, zijnde 53,46 %, bleef ongewijzigd. 304 ontleners, zijnde 33,93 %, zagen hun rentevoet verhoogd. De rentevoet van 113 leningen, zijnde 12,61 %, daalde. Voor 76,65 % van de ontleners die bij de aanpassing een verhoging van de rentevoet kenden, was deze het gevolg van hun verbeterde financiële situatie, voor 8,88 % lag een vermindering van het aantal personen ten laste aan de basis van de verhoging. Voor de overige 14,47 % was de verhoging te wijten aan een combinatie van beide factoren. 51

Voor 64,60 % van de ontleners die van een verlaging genoten, was dit het gevolg van een verslechterde financiële situatie, voor 23,01 % van een verhoging van het aantal personen ten laste, voor 12,39 % speelden beide factoren mee. Het belastbare inkomen van 80 ontlenersgezinnen (29 in het kader van het fonds B2, 51 in dat van het fonds B2A), zijnde 8,92 % oversteeg het reglementaire voorziene maximum inkomen. Globaal gezien steeg de gemiddelde rentevoet aangerekend aan de 896 gezinnen van 2,51 % naar 2,80 %. Voor de leningen B2, ging de rentevoet van 3,27 % naar 3,82 %, voor de leningen B2A, van 2,35 % naar 2,59 %. Het gemiddelde maandgeld van alle aangepaste leningen verhoogde van 527,90 EUR naar 536,73 EUR. Het gemiddelde maandgeld van de leningen B2 ging van 510,90 EUR naar 519,95 EUR, dat van de leningen B2A, van 531,46 EUR naar 540,24 EUR. De leenaktes voorzien reeds jaren systematisch de verplichting voor de ontleners om binnen een bepaalde termijn, afhankelijk van de uit te voeren werken, een reeks veiligheidswerken en bijhorende controles te laten uitvoeren die de gelijkvormigheid van de werken aan de huidig geldende veiligheidsnormen moeten waarborgen in de woning waarvan ze eigenaar zijn geworden. Het betreft de stabiliteit van het gebouw, elektriciteits-, gas-, verwarmingsinstallatie, waterafvoer, verluchting van de ruimtes, evacuatie verwarmingsgassen, enz. Het Fonds eist eveneens de aanwezigheid in de woning van rookmelders die conform zijn aan de bepalingen van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 15 april 2004 tot bepaling van bijkomende verplichtingen inzake brandvoorkoming in de te huur gestelde woningen. Het Fonds kijkt nauwlettend toe op de naleving van deze verplichtingen. Helaas moet men vaststellen dat een aantal ontleners het belang van de nochtans overeengekomen werken miskennen en talmen om de veiligheidswerken uit te voeren. Sinds 2002 kan het Fonds een sanctie toepassen in de vorm van een verhoging van de rentevoet wanneer de ontlener de voorziene werken niet binnen de afgesproken termijn uitvoert. De maximumrentevoet kan oplopen van 6,10 % tot 8,75 % (naargelang de in voege zijnde referentierentevoet) voor de gewone leningen B2A en tot 7,00 % voor de bijkomende leningen voor jongeren B2B. Het Fonds heeft in de loop van 2004 beslist om gebruik te maken van deze sanctie voor de ontleners die in gebreke blijven voor wat het afleveren van de veiligheidsattesten betreft, in de hoop dat dit hen ertoe zal bewegen zich snel in orde te stellen. Een strikte procedure - die in een vorig verslag werd omschreven - werd uitgewerkt. Ze kan uiteindelijk wel nog uitmonden in de terugbetaling van de lening, zo de ontlener, na twee etappes van intrestverhoging en een verzoeningsprocedure die in de eerste plaats de uitvoering van de veiligheidswerken beoogt, nog steeds nalaat zijn verplichtingen terzake na te komen. In 2012 werd de rentevoet verhoogd van 35 leningen, tegenover 43 in het voorafgaande jaar. Voor een meerderheid van de betrokken ontleners was dit voldoende om hen wakker te schudden. 13 ontleners stelden zich in orde binnen de twee maanden na toepassing van de verhoging. In voorkomende gevallen werd de verhoging volledig tenietgedaan. 9 gezinnen hadden iets meer tijd nodig. Voor hen werd de verhoging aangehouden zolang de attesten niet werden afgeleverd. De 13 overige ontleners hadden hun dossier nog niet geregulariseerd op het einde van het jaar. Voor 3 onder hen werd een tweede verhoging toegepast. 7 ontleners die de rentevoet van hun lening verhoogd zagen vóór 2012, regulariseerden hun dossier in de loop van het dienstjaar, 2 weliswaar na een tweede verhoging. Geen enkele verzoeningsprocedure wegens het niet naleven van de veiligheidswerken werd in de loop van het dienstjaar opgestart. 52

In 2012 werd aan 1 ontlenersgezin toestemming gegeven om een gedeelte van zijn woning te verhuren aan derden, mits verhoging van de rentevoet. 7 ontleners hebben in 2012, in het kader van de reglementering van het fonds B2, de toestemming gekregen om een familielid te laten inwonen. Dergelijke toelating wordt slechts gegeven voor zover de bewoonbaarheid van het goed niet in het gedrang komt. 10 ontleners dienden een aanvraag in voor de vestiging van een sociale zetel in het pand, 2 onder hen in het kader van een zelfstandige activiteit in bijberoep. Het Fonds heeft deze aanvragen aanvaard. In het kader van hun (echt)scheiding hebben 18 ontleners, waarvan 2 een lening hadden aangegaan in het kader van de jongerenleningen, gevraagd om te worden ontheven van hun verplichtingen ten overstaan van het Fonds. Alle aanvragen werden ingewilligd. In 7 van deze dossiers heeft de ontlener die de woning overneemt een bijkomende lening gevraagd teneinde het deel dat de ex-partner in het pand bezit te kunnen overkopen en eventueel enkele werken te kunnen uitvoeren. Deze leningen werden toegekend. Om de verrichting draaglijk te houden, werd aan 3 van deze ontleners een verlenging toegestaan van de duur van de oorspronkelijke lening.

Beheer van de betalingen De achterstallen in de terugbetaling van de hypothecaire leningen kenden in 2012 een toename met 227.246,19 EUR. In 2009 en 2011 was dit respectievelijk 183.232,98 EUR en 137.888,14 EUR. In 2010 werd er uitzonderlijk een vermindering van 7.864,85 EUR opgetekend. Uit voormelde cijfers blijkt dat er grote schommelingen zijn in de evolutie van de achterstallen. Dit heeft vaak te maken met de stand van zaken van een aantal gedwongen openbare verkopen op het einde van het jaar. Werd het saldo van de lening door de instrumenterende notaris terugbetaald voor het eind van het jaar, dan is dit een positief verhaal. Was de de netto-opbrengst van de openbare verkoop onvoldoende om het saldo van de lening terug te betalen, dan is dit een ander verhaal, met negatieve inslag. Tussen 2010 en 2012 heeft het Fonds via een openbare verkoop 4 woningen van ingebreke blijvende ontleners ingekocht, omdat het hoogste bod uitgebracht door derden lager lag dan het saldo van de lening. Het ligt niet in de bedoeling om deze woningen in het patrimonium van het Fonds te houden (het gaat om 4 appartementen in 4 verschillende woonblokken), maar om deze panden later terug te verkopen aan een meer marktconforme prijs. De prijs die men bekomt in openbare verkoop ligt vaak een stuk lager dan bij een gewone verkoop. Dit heeft o.a. te maken met volgende elementen: de tijdsdruk waarbinnen deze gerechtelijke procedure moet verlopen; het feit dat het bod dat men doet definitief is en dat men bijgevolg niet kan kopen onder opschortende voorwaarde van het bekomen van een lening en met het feit dat er heel wat administratieve kosten, door de notaris gemaakt, ten laste worden gelegd van de vervolgende partij, wat de netto-opbrengst na verkoop negatief beïnvloedt. Naast voormelde wisselvallige elementen die een invloed kunnen hebben op de achterstallen, zijn er andere elementen met een meer objectief en regelmatig karakter. Zo steeg het totaal aantal ontleners op vijf jaar tijd met meer dan 30 % en de som aan verschuldigde mensualiteiten, nalatigheidsinteresten en door het Fonds betaalde verzekeringspremies, zelfs met circa 50 %. De achterstallen stegen daarentegen met ongeveer 44 %.

53

Er werd in 2012 beslist om een analyse te maken van de dossiers waarvoor de jongste jaren een procedure van onroerend beslag opgestart moest worden door het Fonds of door een derde-schuldeiser. Het leek ons interessant om o.a. een vergelijking te maken tussen de financiële en gezinssituatie bij het aangaan van de lening en deze op het ogenblik van het onroerend beslag. Het betreft bijgevolg een risico-analyse van een reeks moeilijke dossiers, en dit op basis van een aantal duidelijk omschreven parameters. Deze studie werd opgestart in het laatste trimester van 2012 maar was nog niet klaar op het einde van het jaar. Ook dit jaar moet er verwezen worden naar de problematiek van de onbetaalde premies. De meeste ontleners nemen bij het verlijden van de lening een verzekering die bij overlijden het saldo of een deel van het saldo van de lening dekt en waarvan de premies maandelijks, driemaandelijks, semestrieel of jaarlijks betaald worden. Wanneer na een ingebrekestelling door de verzekeraar de premie niet vereffend wordt door de ontlener, wordt het Fonds hiervan op de hoogte gesteld. Het Fonds betaalt dan deze premie en vordert deze terug bij de ontlener. Eenzelfde procedure geldt ook voor de brandverzekeringspremies. Zo werden er in 2012, 974 brand- en levensverzekeringspremies betaald. Voor meer dan 4 % van de ontleners betaalde het Fonds één of meerdere levensverzekeringspremies en voor meer dan 5 % van de ontleners één of meerdere brandverzekeringspremies. In totaal werd er voor 218.378,49 EUR aan premies teruggevorderd bij de ontleners. Uiteraard heeft dit fenomeen een invloed op het totaal aan achterstallen en heeft dit een belangrijke administratieve kost. Het lijkt ons absoluut noodzakelijk om een kritische analyse te maken van deze procedure, waarbij het Fonds zich in de plaats stelt van de ontlener voor wat betreft diens verplichtingen ten aanzien van de verzekeraar. Uit de jongste cijfers van de Centrale voor Kredieten aan Particulieren bij de Nationale Bank blijkt dat in vergelijking met 2011 het aantal hypothecaire kredieten met een betalingsachterstand met 3,70 % toenam. Op 5 jaar tijd is er een toename met 14,70 %. Overeenkomstig de wettelijke bepalingen terzake, moet het Woningfonds voor een schuld die langer dan 3 maanden openblijft, de identiteit en de achterstallen van ingebreke blijvende ontleners melden aan voormelde centrale. Ondanks het feit dat de ontlener per aangetekende brief op de hoogte wordt gesteld van het risico op melding, heeft het Fonds in 2012 de identiteit van 192 ingebrekeblijvende ontleners (voor 119 dossiers) meegedeeld aan de Centrale voor Kredieten aan Particulieren. In 2011 werden er 188 ontleners meegedeeld voor 122 dossiers. In 2012 hebben er 10 ontleners (tegenover 4 in 2011) een procedure van collectieve schuldenregeling ingezet. Er dient echter vermeld dat slechts 6 onder hen achterstallen hadden bij het Fonds. Sedert het in voege treden van de wet van 5 juli 1998, hebben er 60 ontleners bij het Fonds een dergelijke procedure opgestart. Ter herinnering: het betreft hier een vrijwillige procedure, waarbij een persoon met een overdadige schuldenlast aan een door de rechter aangeduide schuldbemiddelaar vraagt om een schuldafbouwregeling uit te werken voor al zijn schuldeisers. Zolang de schuldbemiddeling loopt, kunnen de schuldeisers geen gerechtelijke stappen ondernemen tot invordering van hun schuldvordering. De schuldbemiddelaar zal dan een aanzuiveringsplan opstellen en ter goedkeuring voorleggen aan de schuldeisers en de bevoegde arbeidsrechtbank. Bij achterstallen in de terugbetaling van de lening heeft het Woningfonds theoretisch de mogelijkheid om over te gaan tot loonsafstand via de werkgever van de ontlener. Dit kan uiteraard slechts indien de ontlener een inkomen uit arbeid heeft dat een bepaalde grens overschrijdt, die trouwens wordt verhoogd in functie van het aantal kinderen ten 54

laste. Bovendien mag er op dat ogenblik geen andere schuldeiser een loonsafstand of – beslag uitvoeren. Bij koninklijk besluit van 12 december 2011 werden de bedragen vatbaar voor loonbeslag voor het jaar 2012 vastgelegd. Op 1 januari 2012 bedroeg het deel van het inkomen dat niet vatbaar was voor beslag 1.037,00 EUR. De schijf tussen 1.037,01 EUR en 1.113,00 EUR was beslagbaar a rato van 20 %, de schijf tussen 1.113,01 EUR en 1.228,00 EUR a rato van 30 % en de schijf tussen 1.228,01 EUR en 1.344,00 EUR a rato van 40 %. Al wat dit laatste bedrag overschreed, was volledig beslagbaar. Bij voormelde bedragen diende een bedrag van 64,00 EUR per kind ten laste te worden toegevoegd. Eind 2012 was er geen enkele loonsafstand hangende. Vooraleer een openbare verkoop te kunnen aanvatten, moet het dossier een aantal voorafgaande gerechtelijke procedures doorlopen. Zo moet er eerst voor de bevoegde beslagrechter een verzoeningsprocedure worden opgestart. In 2012 werden er 26 verzoeningsprocedures ingezet (tegenover 33 in 2012), waarvan er: -

-

-

4 konden worden stopgezet voor de zitting, waaronder 3 ingevolge een gedeeltelijke of volledige terugbetaling van de achterstallen en 1 omwille van een procedure van openbare verkoop ingezet door de mede-eigendom; 11 hebben geleid tot een minnelijke schikking met vastlegging van een terugbetalingsplan; 4 niet tot een akkoord hebben geleid omdat de ontleners niet aanwezig waren op de zitting. Voor één van hen kon er nadien toch nog een terugbetalingsplan worden overeengekomen; 7 procedures waren nog niet behandeld eind 2012.

Mochten ondanks deze procedures, de achterstallen nog verder toenemen, dan dient er via een gerechtsdeurwaarder te worden overgegaan tot het onroerend beslag van het goed. Zo werden er het voorbije jaar 13 procedures van onroerend beslag ingezet (tegenover 20 in 2011). Mocht ook dit niet tot een positief resultaat leiden, dan moet er overgegaan worden tot de openbare verkoop van het goed. Het Fonds heeft het voorbije jaar 4 nieuwe procedures van openbare verkoop ingezet, waarvan er 2 werden stopgezet omdat er voor deze ontleners een schuldbemiddelaar werd aangesteld in het kader van de reglementering op de collectieve schuldbemiddeling. Een andere procedure werd opgeschort ingevolge de vaststelling van een ultiem terugbetalingsplan. De vierde procedure was nog niet afgehandeld eind 2012. Daarnaast werden 8 andere procedures van openbare verkoop ingezet door derdeschuldeisers, met name: - 4 door de vereniging van de mede-eigenaars; - 1 door de schuldbemiddelaar in het kader van een gerechtelijk plan tot terugbetaling van schulden; - 2 door een financiële instelling; - en 1 procedure in het kader van een uit onverdeeldheidstreding naar aanleiding van een echtscheiding. Eind 2012 waren 4 procedures nog niet afgerond. Van de 2 procedures die nog niet afgehandeld waren eind 2011, werd de ene procedure overgenomen door de mede-eigendom. Ze zal wellicht stopgezet worden ingevolge een procedure van collectieve schuldenregeling. Voor de andere procedure werd de woning via een gewone verkoopovereenkomst verkocht aan een prijs hoger dan het saldo van de lening.

55

b) In het kader van andere fondsen Eind 2012 waren er 96 leningen in omloop in het kader van het F.S.T. en in het fonds B1, sensu stricto. Voor 90 leningen verloopt de terugbetaling zonder noemenswaardige problemen. 6 leningen hebben een achterstand.

* *

*

56

B. STATISTIEKEN

1. Algemene verrichtingen van hypothecaire leningen – Fonds B2

Tabel 1.a. - Info-onderhoud - Spreiding van de gezinnen die voor een info-onderhoud langskwamen bij het Fonds en dit volgens hun grootte - 2012.

Gezinnen Aantal personen ten laste Aantal

%

0

2.630

32,81

1

1.754

21,89

2

1.693

21,13

3

1.151

14,36

786

9,81

8.014

100,00

4 of meer Totaal

Tabel 1.b. - Info-onderhoud (1) - Gezinssamenstelling van de aanvragers – 2012. Jaar

Totaal aantal gezinnen

Totaal aantal personen

Gemiddeld aantal personen per gezin

Totaal aantal aanvragers

Totaal aantal inwonenden die geen aanvrager zijn Ten laste

Gemiddeld

2009 (2)

3.475

10.632

3,06

5.219

5.923

1,52

2010

4.940

15.685

3,18

7.612

7.995

1,62

2011

7.153

22.612

3,16

10.872

11.391

1,59

2012

8.014

24.565

3,07

12.202

12.171

1,02

(1) Het info-onderhoud gaat hoofdzakelijk over de algemene hypothecaire leningen en in bijkomende orde over de jongerenleningen. (2) vanaf april 2009

57

Tabel 1.c. - Info-onderhoud - Sociaal-professioneel statuut van de aanvragers (1) - 2012.

Statuut

Aantal aanvragers

%

581

4,76

Bediende

3.931

32,22

Arbeider

3.091

25,33

26

0,21

4.573

37,48

12.202

100,00

Zelfstandige

Gepensioneerd Zonder werk Totaal

(1) Totaal van de aanvragers, verdeeld over 8.014 gezinnen.

Tabel 1.d. - Info-onderhoud - Identiteits- en verblijfstitel van de aanvragers - 2012. Titel

Aantal

%

Belgische identiteitskaart

7.054

57,82

Europese titel

2.441

20,00

Vreemdelingenvergunning voor 5 jaar

683

5,60

IGVR tijdelijk

297

2,43

1.651

13,53

5

0,04

Inschrijvingsbewijs buiten EU

48

0,39

Onbepaald

23

0,19

12.202

100,00

IGVR permanent Inschrijvingsbewijs EU

Totaal

58

Tabel 1.e. - Info-onderhoud – Spreiding van de gezinnen volgens het belastbaar inkomen (1) dat in aanmerking wordt genomen voor de toekenning van de lening en de vaststelling van de rentevoet – 2012. Grootte van het gezin Bedrag van het belastbaar inkomen

1 persoon Aantal

%

1.152

14,39

> of = 10.000 en < 15.000

814

> of = 15.000 en < 20.000 > of = 20.000 en < 30.000

< 10.000

59

> of = 30.000 Totaal

2 personen Aantal

3 personen

4 personen

5 personen

6 personen

Totaal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

423

5,28

316

3,94

159

1,98

56

0,70

34

0,42

2.140

26,71

10,16

360

4,49

207

2,58

125

1,56

53

0,66

19

0,24

1.578

19,69

833

10,39

277

3,46

185

2,31

86

1,07

17

0,21

11

0,14

1.409

17,58

1.043

13,02

401

5,00

274

3,42

105

1,31

33

0,41

12

0,15

1.868

23,31

477

5,95

255

3,18

177

2,21

77

0,96

25

0,31

8

0,10

1.019

12,71

4.319

53,91

1.716

21,41

1.159

14,46

552

6,88

184

2,29

84

1,05

8.014

100,00

(1) Het gaat hier om de aan de personenbelasting onderworpen inkomsten voor het jaar 2009 of 2010, naargelang de info-aanvraag is ingediend vóór of na 30/06/2012.

Tabel 1.f. - Info-onderhoud – Spreiding van de gezinnen naargelang het niveau van hun gemiddeld maandelijks netto-inkomen (zonder kinderbijslag) - 2012. Gemiddeld netto maandelijks inkomen Gezinnen

< 1.000

> of = 1.000 en < 1.500

> of = 1.500 en < 2.000

> of = 2.000 en < 2.500

> of = 2.500 en < 3.000

> of = 3.000

Totaal

Aantal

275

2.759

2.512

1.185

790

493

8.014

%

3,43

34,42

31,35

14,79

9,86

6,15

100,00

Tabel 2 - Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen die een aanvraag deden (1) en dit volgens hun grootte - 2012.

Aantal

Samenstelling van de gezinnen in functie van het aantal personen ten laste

Absoluut

%

0

599

36,95

1

331

20,42

2

324

19,99

3

223

13,76

4

84

5,18

5 of meer

60

3,70

1.621

100,00

Totaal (1)

met name gezinnen die een leningsaanvraag indienden voor een welbepaalde woning.

60

Tabel 3 - Algemene verrichtingen - Samenstelling van de ontlenersgezinnen. Jaar

Totaal aantal gezinnen

Totaal aantal personen

Gemiddeld aantal personen per gezin

Totaal aantal ontleners

Totaal aantal inwonenden die geen ontleners zijn Ten laste

Niet ten laste

Totaal

Gemiddeld

2008

904

2.369

2,62

1.315

989

65

1.054

1,17

2009

826

2.266

2,74

1.199

988

79

1.067

1,29

2010

733

2.098

2,86

1.086

936

76

1.012

1,38

2011

919

2.740

2,98

1.347

1.329

64

1.393

1,52

2012

1.215

3.471

2,86

1.803

1.615

53

1.668

1,37

Tabel 4 - Algemene verrichtingen - Spreiding van de ontlenersgezinnen volgens het aantal personen ten laste.

Jaar

Gezinnen zonder personen ten laste

Gezinnen met Gezinnen met Gezinnen met Gezinnen met Gezinnen met Alle gezinnen 1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen samen ten laste ten laste ten laste ten laste ten laste of meer

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

2008

424

46,90

160

17,70

175

19,36

2009

333

40,31

176

21,31

161

2010

267

36,43

164

22,37

2011

307

33,40

185

2012

443

36,46

256

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

82

9,07

41

4,54

22

2,43

904 100,00

19,49

95

11,50

37

4,48

24

2,91

826 100,00

157

21,42

78

10,64

49

6,68

18

2,46

733 100,00

20,13

215

23,40

124

13,49

55

5,99

33

3,59

919 100,00

21,07

273

22,47

147

12,10

64

5,27

32

2,63

1.215 100,00

61

Aantal

%

Tabel 4 bis - Algemene verrichtingen – Spreiding van de ontlenersgezinnen op basis van het aantal gezinsleden.

Jaar

1 persoon

2 personen

3 personen

4 personen

5 personen

6 personen

7 personen en +

Alle gezinnen samen

62

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

2008

339

37,50

142

15,71

150

16,59

151

16,70

64

7,08

40

4,43

18

1,99

904

100,00

2009

287

34,74

122

14,77

146

17,68

146

17,68

73

8,84

31

3,75

21

2,54

826

100,00

2010

228

31,11

111

15,14

134

18,28

139

18,96

60

8,19

48

6,55

13

1,77

733

100,00

2011

263

28,61

134

14,58

172

18,72

166

18,06

113

12,30

45

4,90

26

2,83

919

100,00

2012

358

29,47

197

16,21

231

19,01

239

19,67

110

9,05

55

4,53

25

2,06

1.215

100,00

Tabel 5 - Algemene verrichtingen - Gemiddelde leeftijd van de ontleners. Jaar

Gemiddelde leeftijd van de ontleners

Gemiddelde leeftijd van de inwonenden die geen ontlener zijn (1)

2008

34 jaar 1 maand

9 jaar 1 maand

2009

34 jaar 6 maanden

9 jaar 6 maanden

2010

35 jaar 3 maanden

10 jaar 3 maanden

2011

35 jaar 0 maanden

10 jaar 0 maanden

2012

34 jaar 2 maanden

8 jaar 2 maanden

(1) vanaf 2003 wordt rekening gehouden met de leeftijd van alle personen die deel uitmaken van het gezin van de ontlener, deze laatste uitgesloten.

Tabel 6 - Algemene verrichtingen - Sociaal-professioneel statuut van de ontleners (1) - 2012.

Statuut Zelfstandige

Aantal ontleners

%

93

5,16

Bediende

687

38,10

Arbeider

472

26,18

Zonder werk (2)

551

30,56

1.803

100,00

Totaal

(1) totaal van alle personen die ontlenen, onderverdeeld in 1.215 gezinnen. (2) waaronder 234 het statuut van uitkeringsgerechtigde werkloze hebben, 212 zonder enig inkomen zijn, 25 die genieten van een ziekte- of invaliditeitsuitkering, 24 van een leefloon of gelijkwaardig inkomen, 3 van een ouderdoms- of overlevingspensioen en 53 andere.

63

Tabel 7 - Algemene verrichtingen - Evolutie van het maandelijks netto-inkomen van de ontlenersgezinnen (eventuele kinderbijslagen inbegrepen).

Jaar

Netto-inkomen (in EUR)

2008

1.908,42

100,00

2009

1.920,64

100,64

2010

1.897,70

99,44

2011

1.963,57

102,89

2.061,23

108,01

2012

(1)

Evolutie (2008 = 100)

(1) In 2012 bedraagt het maandelijks netto-inkomen van de gezinnen die kinderbijslagen ontvangen 2.295,68 EUR, dat van de gezinnen die het zonder kinderbijslag moeten stellen, 1.698,42 EUR.

Tabel 8 - Algemene verrichtingen - Bron van inkomsten van de ontleners - 2012.

Gezinsinkomen

Aantal

%

Eén beroepsinkomen

645

53,09

Twee of meer beroepsinkomens

236

19,42

Eén beroepsinkomen + vervangingsinkomen

135

11,11

Vervangingsinkomens

199

16,38

1.215

100,00

Totaal

64

Tabel 9 - Algemene verrichtingen - Samenstelling van het gemiddeld maandelijks netto gezinsinkomen - 2012. Samenstelling van het inkomen

Gemiddeld bedrag (in EUR)

%

1.808,50

87,74

22,02

1,07

230,69

11,19

2.061,21

100,00

Beroeps- of vervangingsinkomen van de ontleners Inkomen van de kinderen en/of andere samenwonenden Kinderbijslag Totaal

Tabel 10

- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen volgens hun gemiddeld nettomaandinkomen (zonder kinderbijslag) - 2012. Gemiddeld maandelijks netto-inkomen (in EUR)

Gezinnen

< 1.000

> of = 1.000 en < 1.500

> of = 1.500 en < 2.000

> of = 2.000 en < 2.500

> of = 2.500 en < 3.000

> of = 3.000

Totaal

Aantal

31

372

435

183

129

65

1.215

%

2,55

30,62

35,80

15,06

10,62

5,35

100,00

65

Tabel 11

- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen in functie van het belastbaar inkomen (1) dat als basis diende voor het toekennen van de lening en het vaststellen van de rentevoet – 2012. Grootte van het gezin

Bedrag van het belastbaar inkomen

1 persoon

2 personen

3 personen

4 personen

5 personen

6 personen of meer

Totaal

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

132

10,84

52

4,28

52

4,28

55

4,53

26

2,14

11

0,91

328

26,98

> of = 10.000 en < 15.000

73

6,01

59

4,86

50

4,12

48

3,95

16

1,32

17

1,40

263

21,66

> of = 15.000 en < 20.000

62

5,10

29

2,39

43

3,54

53

4,36

20

1,65

12

0,99

219

18,03

> of = 20.000 en < 30.000

85

7,00

46

3,79

54

4,44

60

4,94

31

2,55

22

1,81

298

24,53

6

0,49

11

0,91

32

2,63

23

1,89

17

1,40

18

1,48

107

8,80

358

29,44

197

16,23

231

19,01

239

19,67

110

9,06

80

6,59

1.215

100,00

< 10.000

66

> of = 30.000 Totaal

(1) Het gaat hier om de aan de personenbelasting onderworpen inkomsten voor het jaar 2009 of 2010, naargelang de leningsaanvraag is ingediend vóór of na 30/06/2012.

Tabel 12

- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen (1) volgens de barema’s van het jaarinkomen van toepassing in de sociale huisvestingssector (2) – 2012.

Aantal personen ten laste (3)

A

B

Barema (in EUR)

Aantal

in % (1)

Barema (in EUR)

Aantal

0

20.592,09

262

21,56

22.880,09

23

1

-

-

-

24.841,24

2

-

-

-

3

-

-

4

-

5

C

67

Barema (in EUR)

Aantal

Aantal

in % (1)

1,89

26.148,70

52

4,28

337

27,73

142

11,69

28.109,85

67

5,51

209

17,20

26.802,39

137

11,28

30.071,00

104

8,56

241

19,84

-

28.763,54

82

6,75

32.032,15

55

4,53

137

11,28

-

-

30.724,69

35

2,88

33.993,30

20

1,65

55

4,53

-

-

-

32.685,84

11

0,91

35.954,45

9

0,74

20

1,65

6

-

-

-

34.646,99

2

0,16

37.915,60

3

0,25

5

0,41

7

-

-

-

36.608,14

1

0,08

39.876,75

-

-

1

0,08

8

-

-

-

38.569,29

1

0,08

41.837,90

1

0,08

2

0,16

9

-

-

-

40.530,44

-

-

43.799,05

-

-

-

-

10

-

-

-

42.491,59

-

-

45.760,20

1

0,08

1

0,08

11

-

-

-

44.452,74

-

-

47.721,35

-

-

-

-

12

-

-

-

46.413,89

-

-

49.682,50

-

-

-

-

13

-

-

-

48.375,04

-

-

51.643,65

-

-

-

-

262

21,56

Totaal

(1) op 1.215 gezinnen die een lening afsloten in 2012 A = alleenstaande B = gezin met meer dan 1 persoon dat slechts over 1 inkomen beschikt C = gezin met meer dan 1 persoon dat over minstens 2 inkomens beschikt (2) op 01/01/2012 (3) de persoon ten laste volgens de reglementaire bepalingen van het Fonds.

434

in % (1)

Totaal

35,72

312

in % (1)

25,68

1.008

82,96

Tabel 13

- Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde maandgelden (1) Gezinnen zonder personen ten laste

Gezinnen met personen ten laste

Alle gezinnen samen

Jaar Bedrag (in EUR)

Evolutie

Bedrag (in EUR)

Evolutie

Bedrag (in EUR)

Evolutie

2008

499,44

100,00

572,17

100,00

537,90

100,00

2009

499,65

100,04

596,97

104,33

556,44

103,45

2010

482,98

96,70

577,85

100,99

542,64

100,88

2011

496,91

99,49

608,24

106,30

570,57

106,07

2012

537,41

107,60

637,62

111,44

601,09

111,75

(1) Sinds 2003 wordt geen rekening meer gehouden met de mensualiteiten betaald voor andere leningen die hetzelfde voorwerp hebben als de lening van het Fonds.

Tabel 14

- Algemene verrichtingen - Verhouding tussen maandgeld en het maandelijks nettoinkomen (kinderbijslagen inbegrepen). Gezinnen zonder personen ten laste

Jaar

Nettoinkomen (in EUR)

Maandgeld Bedrag (in EUR)

% van het inkomen

Gezinnen met personen ten laste Maandgeld

Nettoinkomen (in EUR)

Bedrag (in EUR)

% van het inkomen

Alle gezinnen samen Nettoinkomen (in EUR)

Maandgeld Bedrag (in EUR)

% van het inkomen

2008

1.653,92

499,44

30,20

2.135,24

572,17

26,80

1.908,42

537,90

28,19

2009

1.595,36

499,65

31,32

2.152,78

596,97

27,73

1.920,63

556,44

28,97

2010

1.499,26

482,98

32,21

2.132,77

577,85

27,09

1.897,68

542,64

28,59

2011

1.540,47

496,91

32,26

2.180,00

608,24

27,90

1.963,58

570,57

29,06

2012

1.672,86

537,41

32,13

2.284,05

637,62

27,92

2.061,20

601,09

29,16

68

Tabel 15

- Algemene verrichtingen - Verhouding tussen maandgeld en maandelijks nettoinkomen (eventuele kinderbijslag inbegrepen), volgens de aard van het inkomen 2012.

Inkomen en maandgeld (in EUR)

Gemiddeld gezinsinkomen Gemiddeld maandgeld Verhouding maandgeld en inkomen

Tabel 16

Gezinnen met minstens één beroepsinkomen

Gezinnen met uitsluitend vervangingsinkomen

Alle gezinnen samen

2.141,41

1.651,71

2.061,20

624,96

479,18

601,09

29,18 %

29,01 %

29,16 %

- Algemene verrichtingen - Duur van de leningen - 2012.

Jaren 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Totaal

Aantal

%

1 1 3 27 1 2 4 27 4 6 9 8 75 2 20 24 9 287 16 38 29 19 603

0,08 0,08 0,25 2,22 0,08 0,16 0,33 2,22 0,33 0,49 0,74 0,66 6,17 0,16 1,65 1,98 0,74 23,62 1,32 3,13 2,39 1,56 49,64

1.215

100,00

Gemiddelde duur van de leningen is 26 jaar en 2 maanden (in 2011: 25 jaar en 4 maanden).

69

Tabel 16 bis - Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde duur van de leningen.

Tabel 17

Jaar

Gemiddelde duur in jaren

Evolutie

2008

24,65

100,00

2009

24,86

100,85

2010

25,17

102,11

2011

25,32

102,72

2012

26,41

107,14

- Algemene verrichtingen - Bewoningstitel van de woning vóór toekenning van de lening. Ontlenersgezinnen

Jaar

Eigenaars vóór de lening

Andere

Aantal

%

Aantal

%

2008

44

4,87

860

95,13

2009

46

5,57

780

94,43

2010

57

7,78

676

92,22

2011

89

9,68

830

90,32

2012

91

7,49

1.124

92,51

N.B. Zonder rekening te houden met de gezinnen die een lening hebben aangegaan voor het uitvoeren van werken, voor verdeling of voor het terugbetalen van een voordien aangegane schuld, waren er 31 gezinnen (2?71 %) voordien eigenaar en 1.112 (97,29 %) niet.

70

ALGEMENE VERRICHTINGEN SPREIDING PER GEMEENTE VAN DE HYPOTHECAIRE LENINGEN TOEGEKEND IN 2012 (in percentages)

- dan 2 %

van 2 tot – dan 4 %

1 2A 3 4 5 6 2B 7 8 2C 2D

= = = = = = = = = = =

Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-Over-Heembeek

van 4 tot – dan 10 %

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

71

= = = = = = = = = = =

Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde

10 % en meer

Tabel 18

- Algemene verrichtingen - Spreiding van de hypothecaire panden per gemeente, volgens hun ligging in of buiten de R.V.O.H.R. (1) – 2012. R.V.O.H.R.

Buiten R.V.O.H.R.

Totaal

Gemeente Anderlecht Brussel (2) Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-over-Heembeek Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde Totaal

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

57 16 4 3 6 12 42 37 86 31 81 23 43 -

4,69 1,32 0,33 0,25 0,49 0,99 3,46 3,05 7,08 2,55 6,67 1,89 3,54 -

153 5 9 16 54 47 7 87 22 60 25 8 44 45 10 100 15 4 34 24 5

12,58 0,41 0,74 1,32 4,44 3,87 0,58 7,16 1,81 4,94 2,06 0,66 3,62 3,70 0,82 8,23 1,23 0,33 2,80 1,98 0,41

210 21 13 19 60 47 7 99 64 97 25 8 130 45 41 181 23 15 4 34 67 5

17,27 1,73 1,07 1,57 4,93 3,87 0,58 8,15 5,27 7,99 2,06 0,66 10,70 3,70 3,37 14,90 1,89 1,23 0,33 2,80 5,52 0,41

441

36,31

774

63,69

1.215

100,00

(1) R.V.O.H.R. = ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie. (2) De gemeente Brussel is opgesplitst in: Brussel (Vijfhoek), Haren, Laken en Neder-over-Heembeek.

Tabel 18 bis - Algemene verrichtingen - Evolutie van de hypothecaire panden volgens hun ligging in of buiten de R.V.O.H.R. (1). R.V.O.H.R.

Buiten R.V.O.H.R.

Totaal

Jaar Aantal

%

Aantal

%

2008

344

38,05

560

61,95

904

100,00

2009

323

39,10

503

60,90

826

100,00

2010

291

39,70

442

60,30

733

100,00

2011

303

32,97

616

67,03

919

100,00

2012

441

36,30

774

63,70

1.215

100,00

(1) R.V.O.H.R. = ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie.

72

Aantal

%

Tabel 19

- Algemene verrichtingen - Spreiding van de leningen volgens de gemeente van herkomst van het gezin - 2012. Herkomst

Aantal

%

Zelfde gemeente als het hypothecair pand

460

37,86

Andere gemeente van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

688

56,63

67

5,51

1.215

100,00

Gemeente buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Totaal

73

Tabel 20a - Algemene verrichtingen – Energieprestatiekredieten – Spreiding van de ontlenersgezinnen op basis van het aantal gezinsleden.

Jaar

1 persoon

2 personen Aantal

%

3 personen Aantal

%

4 personen Aantal

%

5 personen Aantal

%

6 personen

Aantal

%

Aantal

%

2011

18

38,30

7

14,89

5

10,64

6

12,77

7

14,89

3

6,38

2012

151

30,15

78

15,57

106

21,16

88

17,56

42

8,38

22

4,39

7 personen en + Aantal

Alle gezinnen samen

%

Aantal

%

1

2,13

47

100,00

14

2,79

501

100,00

74

Tabel 20b - Algemene verrichtingen – Energieprestatiekredieten – Spreiding en bedrag volgens de aard van de woning – 2012. Aantal

%

Totaal bedrag

Gemiddeld bedrag

369

73,65

2.710.856,00

7.346,49

33

6,59

386.771,00

11.720,33

Gedeelte van een huis

4

0,80

53.725,00

13.431,25

Studio

3

0,60

13.700,00

4.566,67

92

18,36

1.041.828,00

11.324,22

501

100,00

4.206.880,00

8.396,97

Aard van de woning Appartement Duplex

Huis Totaal

Tabel 20c - Algemene verrichtingen – Energieprestatiekredieten – Spreiding en bedrag volgens het type van werken – 2012. Type de werken

Aantal

Totaal bedrag

%

Gemiddeld bedrag

Gevelisolatie

37

121.884,00

2,90

3.294,16

Vloerisolatie van het hoofdgebouw

16

26.030,00

0,62

1.626,88

Dakisolatie van het hoofdgebouw

92

286.943,00

6,84

3.118,95

1

1.000,00

0,02

1.000,00

19

35.300,00

0,84

1.857,89

379

2.287.680,00

54,52

6.036,09

Verluchtingsinstallatie

14

27.080,00

0,65

1.934,29

Verwarmingsinstallatie

240

1.395.153,00

33,24

5.813,14

1

125,00

0,00

125,00

44

13.610,00

0,32

309,32

1

2.000,00

0,05

2.000,00

844

4.196.805,00

100,00

4.972,52

Groendak Dakisolatie van het bijgebouw Buitenschrijnwerk

Installatiecontrole Temperatuurregeling Zonneboiler Totaal

75

Tabel 21

- Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde aankoopprijs en de gemiddelde kostprijs van de werken gepaard met een aankoop, met uitzondering van de nieuwbouwwoningen. Kostprijs van de verrichting Aankoop

Jaar Aantal

Werken

Prijs (in EUR)

Prijs (in EUR)

Globale kostprijs (in EUR)

Evolutie

Aantal

2008

724

135.871,78

722

4.862,99

140.748,24

100,00

2009

720

137.045,99

719

6.792,57

143.848,00

102,20

2010

632

136.149,49

631

6.337,14

142.496,67

101,24

2011

819

144.718,68

819

6.961,36

151.680,05

107,77

2012

1.093

156.853,69

1.092

9.431,39

166.293,71

118,15

Tabel 22

- Algemene verrichtingen - Evolutie van de gecumuleerde achterstallen.

Datum

Kleine achterstallen (< of = 2 mensualiteiten) (in EUR)

31.12.2008

125.345,38

31.12.2009

Contentieux (> 2 mensualiteiten) (in EUR)

Betwiste zaken (leningssaldo na deficitaire verkoop) (in EUR)

Totaal (in EUR)

Jaarlijkse evolutie (in EUR)

670.635,39

443.711,72

1.239.692,49

+ 97.078,70

108.617,23

871.459,66

442.848,58

1.422.925,47

+ 183.232,98

31.12.2010

104.938,27

819.716,63

490.405,72

1.415.060,62

-

31.12.2011

137.324,06

906.050,23

509.574,47

1.552.948,76

+ 137.888,14

31.12.2012

137.860,35

1.133.331,01

509.003,59

1.780.194,95

+ 227.246,19

76

7.864,85

Tabel 23

- Algemene verrichtingen - Spreiding van de totale kostprijs van de verrichtingen (zonder overlijdensverzekering) volgens de aanwending van de fondsen – 2012.

Spreiding van de kostprijs (in EUR) Aard van de verrichting

Aantal leningen

Totale kostprijs Aankoop (1)

1.392.952,45

1

165.000,00

1.092

171.276.078,92

77

Terugbetaling van schulden

Aktekosten en BTW (2)

Diverse kosten

-

1.724.742,26

236.635,00

-

18.860,00

6.499.364,00

-

20.869.576,76

3.869.593,00

202.514.612,68

608.986,00

-

43.780,00

310.835,00

963.601,00

-

9.400,00

50,00

46.950,00

-

78.336,66

52.000,00

795.837,00

1.

Nieuwbouw + aankoop onder het BTW-stelsel

2.

Aankoop

3.

Aankoop + werken

4.

Werken

5.

Uit onverdeeldheid treden

2

37.500,00

6.

Uit onverdeeldheid treden + werken

9

622.575,34

7.

Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden

-

8.

Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden + werken

7

9.

Terugbetaling van schulden + werken

2

-

-

-

-

-

-

-

-

173.732.606,71

13.826.874,71

1.008.625,00

22.811.045,68

4.494.613,00

215.873.765,10

10.

50

Werken

52

-

-

238.500,00

6.636.199,71

-

42.925,00 -

-

36.200,00

698.575,00

3.200,00

310.050,00

-

66.350,00

-

-

9.990.529,42

183.860,00

-

-

14.500,00

1.054.125,00

11.000,00

324.250,00

Andere verrichtingen

Totaal

1.215

(1) voor 1 = aankoopprijs van de grond, voor 2 en 3 = aankoopprijs van de woningen en voor 5, 6, 7 en 8 = prijs van het te bekomen deel. (2) BTW voor de nieuwbouwwoningen en aankopen onder het BTW-stelsel, inbegrepen de B.T.W. op subsidies toegekend via de GOMB voor de verkoop van zijn woningen.

Tabel 24

- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gemiddelde kostprijs van de verrichtingen (zonder overlijdensverzekering) volgens de aanwending van de fondsen - 2012. Bedrag (in EUR) bestemd voor

Aard van de verrichting

1.

Nieuwbouw + aankoop onder het BTW-stelsel

2.

Aankoop

3.

Aankoop + werken

4.

Werken

5.

Aantal leningen

Aankoop (1)

%

Werken

%

132.723,99 66,42

Terugbetaling schulden

%

Aktekosten en BTW (2)

%

Diverse kosten

%

Totaal

-

-

34.494,85

17,26

4.732,70

2,37

199.810,59

50

27.859,05

13,94

1

165.000,00

89,74

-

-

-

-

18.860,00

10,26

-

-

183.860,00

1.092

156.846,23

84,57

5.951,80

3,21

-

-

19.111,33

10,31

3.543,58

1,91

185.452,94

11.711,27 63,20

-

-

841,92

4,54

5.977,60

32,26

18.530,79

78

52

-

-

Uit onverdeeldheid treden

2

18.750,00

79,87

-

-

-

-

4.700,00

20,02

25,00

0,11

23.475,00

6.

Uit onverdeeldheid treden + werken

9

69.175,04

78,23

4.769,44

5,39

-

-

8.704,07

9,84

5.777,78

6,53

88.426,33

7.

Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

8.

Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden + werken

7

34.071,43

22,63

5.171,43

3,43

99.796,43

66,27

9.478,57

6,29

2.071,43

1,38

150.589,29

9.

Terugbetaling van schulden + werken

2

-

-

1.600,00

0,99

155.025,00

95,62

-

-

5.500,00

3,39

162.125,00

Andere verrichtingen

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

10.

(1) voor 1 = aankoopprijs van de grond, voor 2 en 3 = aankoopprijs van de woningen en voor 5, 6, 7 en 8 = prijs van het te bekomen deel. (2) BTW voor nieuwbouwverrichtingen en aankopen onder het BTW-stelsel, inbegrepen de BTW op subsidies toegekend via de GOMB voor de verkoop van zijn woningen.

Tabel 25

- Algemene verrichtingen - Totale kostprijs (zonder overlijdensverzekering) en financieringsbronnen van de verrichting. Kostprijs van de verrichtingen (in EUR)

Aantal leningen

Algemeen totaal

2008

904

138.267.396,03

152.950,66

2009

826

127.726.723,69

2010

733

2011

2012

Jaar

Eenheidsgemiddelde

Verdeling volgens bron van financiering (in EUR)

Leningen Woningfonds Algemeen totaal

Eigen middelen

Vreemde middelen

Andere bronnen

In % van de kostprijs

Algemeen totaal

Eenheidsgemiddelde

In % van de kostprijs

Algemeen totaal

Eenheidsgemiddelde

In % van de kostprijs

Algemeen totaal

Eenheidsgemiddelde

In % van de kostprijs

111.850.723,00

123.728,68

80,89

22.895.884,07

25.327,31

16,56

3.520.788,96

3.894,68

2,55

-

-

-

154.632,84

105.183.290,00

127.340,54

82,35

20.504.629,54

24.824,01

16,05

2.038.804,15

2.468,29

1,60

-

-

-

111.314.271,35

151.861,22

93.379.394,55

127.393,44

83,89

16.388.414,81

22.358,00

14,72

1.546.461,99

2.109,77

1,39

-

-

-

918

145.672.931,02

158.685,11

123.474.190,00

134.503,47

84,76

20.821.471,22

22.681,34

14,29

1.377.269,80

1.500,29

0,95

-

-

-

1.215

216.393.185,10

178.101,39

184.611.174,12

151.943,35

85,31

31.035.855,10

25.543,91

14,34

746.155,88

614,12

0,35

-

-

-

79

Eenheidsgemiddelde

Tabel 25 bis - Algemene verrichtingen - Verdeling van de gezinnen in functie van de middelen die zijzelf investeerden - 2012. Eigen geïnvesteerde middelen

Aantal

%

0 EUR (1)

61

5,02

1 tot 5.000 EUR

93

7,65

5.001 tot 10.000 EUR

255

20,99

10.001 tot 15.000 EUR

226

18,60

15.001 tot 20.000 EUR

150

12,35

> 20.001 EUR

430

35,39

1.215

100,00

Totaal

(1) 13 gezinnen zonder eigen middelen maar wel van derden (familiale lening, bijkomend krediet, ...)

Tabel 26

- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen volgens de aard van de woning waarover zij beschikken - 2012.

Aard van woning (1)

Aantal kamers

Gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte (2)

Studio

1 0 1 2 3 4 en meer Subtotaal 1 2 3 4 5 en meer Subtotaal 1 2 3 4 en meer Subtotaal

45,83 56,20 67,53 88,14 108,99 134,55 85,39 81,92 107,78 124,45 171,00 112,00 111,63 116,00 117,83 140,96 175,92 148,60 95,46

Appartement

Gedeelte van huis-duplex

Huis

Totaal

Aantal gezinnen

12 20 268 521 144 11 964 12 27 22 3 1 65 3 36 71 64 174 1.215

(1) studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een sanitaire hoek/wc en een keukenhoek. appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken. (2) in m²

80

%

0,99 1,65 22,06 42,87 11,85 0,91 79,34 0,99 2,22 1,81 0,25 0,08 5,35 0,25 2,96 5,84 5,27 14,32 100,00

Tabel 26 bis - Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte per type woning in m². Jaar

Studio

Appartement

Gedeelte van huis-duplex

Huis

Algemeen gemiddelde

Evolutie

2008

49,08

82,78

107,95

138,89

89,64

100,00

2009

40,38

82,57

103,51

138,26

91,11

101,64

2010

41,82

82,57

102,44

137,17

89,37

99,70

2011

44,38

82,73

114,12

144,24

92,89

103,63

2012

45,83

85,39

111,63

148,60

95,46

106,49

81

Tabel 27

- Algemene verrichtingen - Gemiddelde oppervlakte, aantal kamers en kostprijs van de woningen, volgens type, aangekocht door de ontleners, eventueel met werken, een nieuwbouw of een aankoop onder het BTW-stelsel (1) - 2012.

Aard van de woning (2) Studio

Appartement

Subtotaal

82

Gedeelte van huis-duplex Subtotaal

Huis

Subtotaal Totaal

Aantal woningen Aantal 11 19 261 484 128 10 902 1 12 26 17 3 59 3 35 59 54 151 1.123

Aantal kamers

Gemiddelde bewoonbare bruto-oppervlakte

Gemiddelde kostprijs zonder onkosten (3)

1 0 1 2 3 4 en meer 0 1 2 3 4 en meer 0 1 2 3 4 en meer -

46,18 56,68 67,38 87,94 108,38 131,00 84,71 112,00 81,92 108,42 128,29 171,00 112,00 116,00 118,37 141,03 174,93 147,40 94,20

103.667,27 110.471,05 132.818,12 155.618,49 181.462,76 193.842,50 152.161,29 176.396,00 144.193,75 189.687,23 188.122,94 212.080,00 180.896,93 167.475,00 213.423,03 226.008,68 232.744,65 224.337,44 162.900,89

% 0,98 1,69 23,24 43,09 11,40 0,89 80,31 0,09 1,07 2,32 1,51 0,27 5,26 0,27 3,12 5,25 4,81 13,45 100,00

Gemiddelde kostprijs zonder onkosten/m² 2.244,76 1.948,89 1.971,20 1.769,51 1.674,28 1.479,71 1.796,20 1.574,96 1.760,25 1.749,51 1.466,34 1.240,23 1.615,15 1.443,75 1.802,99 1.602,51 1.330,53 1.521,92 1.729,33

Gemiddeld maandgeld

426,78 480,81 516,60 604,15 686,31 706,47 589,01 776,05 569,86 666,71 709,60 798,88 667,94 588,14 769,02 810,13 904,07 829,79 623,94

(1) Met uitzondering van de woningen verkocht door het Fonds of die, gesubsidieerd door het Gewest, te koop werden aangeboden in het kader van de activiteiten van de GOMB, de gemeenten en de ocmw’s. (2) - studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een gescheiden keukenhoek en sanitaire hoek/wc. - appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken. (3) De kostprijs bevat de prijs van aankoop (desgevallend deze van het terrein) en de kostprijs voor de werken.

Tabel 27 bis - Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde oppervlakte en de kostprijs van de woningen, aangekocht door de ontleners, eventueel met werken, een nieuwbouw of een aankoop onder het btw-stelsel, volgens hun type (1). Jaar

Gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte (2)

Evolutie (3)

Gemiddelde kostprijs zonder onkosten/m²

Evolutie (3)

2008

86,85

100,00

1.632,67

100,00

2009

88,99

102,46

1.620,69

101,70

2010

87,44

100,68

1.626,37

100,29

2011

90,97

104,74

1.657,51

106,33

2012

94,20

108,46

1.732,53

115,09

(1) Met uitzondering van de woningen verkocht door het Fonds of gesubsidieerd door het Gewest en te koop aangeboden in het kader van de activiteiten van de GOMB, de gemeenten of de ocmw’s. (2) in m² (3) 2008 = 100 %

83

Tabel 28

- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen naargelang de grootte en de aard van de woning (1) waarover zij beschikken - 2012. Aard van de woning Studio

Aantal personen die deel uitmaken van het gezin

Appartement

Gedeelte van een huis of “duplex”

84

Aantal

%

Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²)

Aantal

%

Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²)

Aantal

%

Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²)

1

9

0,74

46,56

332

27,34

73,36

15

1,23

89,80

2

3 -

0,25

43,67

177

14,57

84,00

11

0,91

-

-

198

16,30

89,07

10

-

-

171

14,07

93,42

-

-

64

5,27

-

-

19

-

-

0,99

-

3

Totaal

Huis Aantal

%

Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²)

Aantal

%

2

0,16

119,00

358

29,47

114,00

6

0,49

147,17

197

16,21

0,82

116,10

23

1,89

128,13

231

19,01

14

1,15

109,21

54

4,44

146,30

239

19,67

108,36

9

0,74

126,33

37

3,05

145,14

110

9,05

1,56

115,37

5

0,41

141,00

31

2,55

162,61

55

4,53

3

0,25

118,00

1

0,08

123,00

21

1,73

165,62

25

2,06

964

79,36

-

65

5,34

-

174

14,31

-

1.215

100,00

4 5 6 7 en + Totaal

12

(1) studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een gescheiden keukenhoek en sanitaire hoek/wc. appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken.

Tabel 29

- Evolutie van de aflossing van de hypothecaire leningen.

85

Jaar

Aantal lopende leningen

Jaarlijks vervallen sommen sinds 1975 (1) (in EUR)

Gecumuleerde vervallen sommen (vereffende leningen sinds 1975) (in EUR)

Gecumuleerde achterstallen (in EUR)

% gecumuleerde achterstallen/vervallen sommen

2008

6.297

51.146.581,15

552.123.059,08

1.239.692,49

0,22

2009

6.782

54.433.464,03

606.556.523,11

1.422.925,47

0,23

2010

7.158

67.595.511,40

674.152.034,51

1.415.060,62

0,21

2011

7.535

69.527.493,72

743.679.528,23

1.552.948,76

0,21

2012

8.262

76.784.695,87

820.464.224,10

1.780.194,95

0,22

(1) Vervallen sommen : som van opeisbare normale maandgelden, van vervroegde terugbetalingen van de lening, van aangerekende kosten en achterstallige intresten, van verhoogde maandgelden voor gedeeltelijke verhuring, enz...

Tabel 30

- Algemene verrichtingen – Verdeling van de ontleners volgens hun identiteits- of verblijfstitel – 2012.

Totaal aantal ontleners Totaal aantal

Belgische identiteitskaart

%

1.120

62,11

Europese titel

252

13,98

Titel voor vreemdelingen van 5 jaar

131

7,27

IGVR

231

12,81

69

3,83

1.803

100,00

Andere (1) Totaal (1)

Andere : immatriculatieattest, of speciale verblijfstitel voor leden van een ambassade, enz.

Tabel 30 bis - Algemene verrichtingen – Vergelijking tussen de gezinssamenstelling binnen het Gewest en die van gezinnen die een lening afsloten bij het Fonds – 2012. Aantal gezinsleden

Gezinnen van het Gewest (1) Gezinnen van het Fonds

1

2

3

4

5

6

7

8 et +

Aantal

Aantal

Aantal

Aantal

Aantal

Aantal

Aantal

Aantal

Totaal van de gezinnen Aantal

249.841

120.790

59.909

45.394

21.032

8.855

3.398

2.239

511.458

48,85 %

23,62 %

11,71 %

8,88 %

4,11 %

1,73 %

0,66 %

0,44 %

100,00 %

358

197

231

239

110

55

20

5

1.215

29,47 %

16,21 %

19,01 %

19,67 %

9,05 %

4,53 %

1,65 %

0,41 %

100,00 %

(1) Bron: ECODATA, SERVICE PUBLIC FEDERAL ECONOMIE, PME, CLASSES MOYENNES & ENERGIE

Tabel 31.a. - Algemene verrichtingen – “Jonge” gezinnen – verdeling van de gezinnen volgens hun type en het aantal personen ten laste – 2012. Aantal personen ten laste Type van gezinnen

0

1

2

3 en +

Totaal

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

286

45,61

50

7,97

29

4,63

14

2,23

379

60,44

Koppel

60

9,57

85

13,56

74

11,80

29

4,63

248

39,56

Totaal

346

55,18

135

21,53

103

16,43

43

6,86

627

100,00

Alleenstaand

86

%

Tabel 31.b. - Algemene verrichtingen – “Jonge gezinnen” – verdeling van de gezinnen volgens hun type en hun belastbaar inkomen – 2012. Type van gezin Bedrag van het Belastbaar inkomen

Alleenstaand

Totaal

Koppel

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

28

4,47

9

1,44

37

5,91

115

18,34

42

6,70

157

25,04

van 10.001 tot 15.000 EUR

70

11,16

41

6,54

111

17,70

van 15.001 tot 20.000 EUR

66

10,53

55

8,76

121

19,29

van 20.001 tot 25.000 EUR

68

10,85

30

4,78

98

15,63

van 25.001 tot 30.000 EUR

21

3,35

28

4,47

49

7,82

+ 30.000 EUR

11

1,75

43

6,86

54

8,61

379

60,45

248

39,55

627

100,00

0 EUR van 1 tot 10.000 EUR

Totaal

Tabel 31.c. - Algemene verrichtingen – “Jonge gezinnen” – verdeling van de gezinnen volgens hun type en hun maandelijkse inkomsten – 2012.

Maandelijks netto-inkomen (zonder kinderbijslagen) Gezinnen

Totaal

tot 1.000 EUR

van 1.001 tot 1.500 EUR

van 1.501 tot 2.000 EUR

van 2.000 tot 2.500 EUR

van 2.501 tot 3.000 EUR

+ 3.000 EUR

Aantal

18

164

175

22

0

0

379

%

4,75

43,28

46,17

0,00

0,00

100,00

Aantal

1

27

67

63

58

32

248

%

0,40

10,89

27,02

25,40

23,39

12,90

100,00

Alleenstaand 5,80

Koppel

87

Tabel 32

- Vijfjaarlijkse herziening van de leningen - Evolutie van de rentevoet - 2012. Leningen

Orde van de wijziging Aantal

Percentage

Onveranderd

479

53,46

Stijging < = 1 %

172

19,20

Stijging > 1 en < = 2 %

76

8,48

Stijging > 2 en < = 3 %

46

5,13

Stijging > 3 en < = 4 %

8

0,89

Stijging > 4 %

2

0,22

Daling < = 1 %

88

9,82

Daling > 1 en < = 2 %

18

2,01

Daling > 2 en < = 3 %

4

0,45

Daling > 3 en < = 4 %

3

0,34

Daling > 4 %

0

0,00

896

100,00

Totaal

88

Tabel 33

- Vijfjaarlijkse herziening van de leningen - Evolutie volgens het aantal kinderen/personen ten laste - 2012.

Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen/personen ten laste op het ogenblik van de lening of van de vorige herziening

Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen/personen ten laste op het ogenblik van de vijfjaarlijkse herziening

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Totaal

0

200

34

21

3

-

-

-

-

-

-

-

258

1

15

69

41

16

2

-

-

-

-

-

-

143

2

12

31

97

44

13

1

-

-

-

-

-

198

3

7

16

22

73

34

5

1

-

-

-

-

158

2

8

12

38

21

4

1

-

-

-

86

89

4

-

5

-

-

2

4

13

13

5

-

-

-

-

37

6

-

-

1

1

1

3

2

1

-

-

-

9

7

-

-

-

-

1

1

-

-

-

5

8

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

0

9

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1

10

-

-

-

-

-

-

-

-

1

-

-

1

Totaal

234

152

192

153

104

44

13

3

1

0

0

896

3

1

Tabel 34

- Afgeloste hypothecaire leningen – Bedrag vervroegde terugbetalingen – 2012. Reden

Aantal

Afbetaald voor einddatum zonder vervroegde terugbetaling als laatste betaling Spontane vervroegde terugbetaling

102

Bedrag -

58

1.909.199,59

1

31.133,45

Herfinanciering

130

10.273.281,14

Verkoop door ontlener

166

13.315.511,26

Opeising lening door het Fonds

1

79.262,69

Gedwongen openbare verkoop

5

151.340,22

Overlijden

Betaling op de eindvervaldag

16

-

Betaling na de eindvervaldag

10

-

Totaal

489

90

25.759.728,35

LOPENDE SITES

Sint-Jans-Molenbeek Neder-Over-Heembeek Watermaal-Bosvoorde Sint-Jans-Molenbeek Anderlecht Haren Schaarbeek Vorst Elsene Sint-Agatha-Berchem Anderlecht Sint-Jans-Molenbeek

91

Sint-LambrechtsWoluwe Totaal

van Volxemlaan Ninoofsesteenweg/ Mariemontkaai Beukenootjesstraat Ottervangerstraat Vandenboogaerdestraat Marie Groeninckx-De Maylaan/ Adolphe Willemynsstraat Moestuinstraat Koninginnelaan Deltastraat Sans Soucistraat Jacques Dormontstraat Birmingham-, Malherbe- en Ensorstraat Alphonse Vandenpeereboomstraat

Bijzonderheden

Type van woningen

Aantal woningen

Aantal kamers/ woning

Vorderingsstaat (3)

12

1 tot 3

FC

9

1 tot 3

TC

R

(2) APP

appartementen en duplexen

C

CQ

appartementen

C C C+R

APP PFC PCQ

appartementen appartementen appartementen en duplexen

50 12 32

onbepaald onbepaald 1 tot 3

NVA AEN AOS

C

P + APP

appartementen

27

onbepaald

AOS

C C C C C

P PCQ P PFC P

appartementen appartementen en duplexen appartementen appartementen appartementen

38 19 16 15 38

onbepaald 1 tot 3 onbepaald onbepaald onbepaald

AOS AOS AOS AP AOS

C

P

appartementen

33

onbepaald

AOS

C

CQ

appartementen

37

onbepaald

AEN

R

P

appartementen

18

onbepaald

AEN

Plejadenlaan 14 sites

AFGEWERKTE SITES

356 Aard van verrichting (1)

Bijzonderheden (2)

Type van woningen

Aantal woningen

Observaties

totaal

te koop

verkocht

Elsene

Herdersstraat

C

PFC

appartementen en duplexen

14

14

0

Sint-Jans-Molenbeek

Carl Requette- en Edmond Candrieslaan

C

PFC

appartementen

46

46

0

Totaal

2 sites

60

60

0

(1) C = bouw R = renovatie (2) CQ PCQ PFC APP P

= = = = =

(3) FC TC AT luik II van een wijkcontract CC binnen een perimeter van een wijkcontract PU project dat voortvloeit uit de samenwerking tussen het Fonds en de gemeente AP aankoop van openbaar patrimonium AOS aankoop via een privépersoon NVA AEN

= = = = = = = = =

werf in eindfase werken in uitvoering aanbesteding van de werken in uitvoering lastenboek voor de werken in uitvoering wachten op de stedenbouwkundige vergunning architecturaal ontwerp in uitvoering offerteaanvraag voor architectenopdracht in uitvoering net aangekocht of op het punt om aangekocht te worden aankoop in onderhandeling.

2 Verrichtingen bouw/renovatie-verkoop - Vorderingsstaat op 31 december 2012

Vorst

Aard van verrichting (1)

SECTIE II – HUURHULP

A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN

1. ALGEMEEN OVERZICHT VAN DE SECTOR Na 36 jaar is het eenvoudige basisidee waarvan de grondleggers van de huurhulp zijn vertrokken, nog slechts een vaag beeld uit het verleden. De krachtlijnen zagen er als volgt uit: goedkoop kleine gebouwen kopen verspreid over de stad die slechts (zeer) licht moesten worden gerenoveerd. Daarna werden ze voor een lage prijs verhuurd aan grote gezinnen, voornamelijk immigranten of mensen die in de marge van de maatschappij leefden (de zogenaamde vierde wereld) en die met plezier de overbevolkte vervallen woningen verlieten die overvloedig in het hoofdstedelijke straatbeeld aanwezig waren, op het moment dat het Gewest nog niet bestond en dat de stad, in het bijzonder de woningen, nauwelijks werd gerenoveerd. Vandaag is de huurhulp een ware uitdaging in vergelijking met de beginjaren. De activiteiten zijn nu: - 646 woningen produceren (in het huidige stadium van de verbintenissen) onder andere via het Huisvestingsplan en het huidige patrimonium van 1.061 woningen via een efficiënt onderhouds- en renovatiebeleid conform houden aan alle wettelijke normen, aan de EPBeisen, ... kortom, zorgen voor kwaliteitsvolle woningen; -

die woningen aanbieden aan de doelgezinnen, alleenstaanden of koppels, die veel of weinig kinderen ten laste hebben en in de meeste gevallen op de drempel van de armoede staan; ervoor zorgen dat het contract tussen de huurders en het Fonds wordt nageleefd, waardoor hun recht op huisvesting wordt bestendigd, wat een aangepaste sociale begeleiding en een specifiek sociaal beheer vereist;

-

het evenwicht van de verrichtingen verzekeren en daarbij rekening houden met, enerzijds, de kosten van de financiering, de investeringen voor productie en renovatie, het onderhoud, de algemene kosten (fiscale lasten, verzekeringen, vergoeding van het personeel...) en, anderzijds, de opbrengsten van de verhuur.

Op het vlak van woningproductie In het kader van het Huisvestingsplan, dat de constructie van ongeveer 500 woningen voorziet, werd het Fonds gefinancierd ter waarde van 100 miljoen euro. De voorwaarden zijn vastgelegd in een leningsovereenkomst met de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM). Kort samengevat gaat het om een interestloze lening die moet worden afgelost in 30 jaar, vanaf het 4e jaar volgend op de ter beschikking stelling van de fondsen. Het Huisvestingsplan is van start gegaan: 17 sites zijn of staan op het punt om te worden aangekocht. Op deze en andere sites zullen 479 woningen worden gecreëerd. Verder staan ook 308 woningen bestemd voor verkoop (“BRV”-verrichtingen) op de planning. Rest de vraag of de “meest interessante” offertes ingediend in het kader van de offerteaanvragen ook tegemoet zullen komen aan de doelstellingen die zijn bepaald in het bestek: het aantal woningen en hun kenmerken, de architecturale kwaliteit, de energieprestatiegraad, de naleving van het budget...?

92

Het Huisvestingsplan waarmee de Regering het Fonds heeft belast, is een belangrijke opdracht omdat het een realistische piste is om de huurhulpverrichtingen uit te breiden. Een dergelijke uitbreiding vereist ook een specifieke financiering. In het kader van de huurhulp, en buiten het Huisvestingsplan, voltooit het Fonds ook de productie van 225 woningen. De productie van zo’n groot aantal woningen houdt heel wat parameters in die moeten worden geïntegreerd en problemen die moeten worden opgelost, zoals: de financiële limieten, de diversificatie van het programma door verspreiding van de sites over het hele Gewest (wat soms een grote invloed heeft op de grondweerslag) en door het werken met verschillende types woningen (gaande van een studio tot een appartement met 4 slaapkamers). Verder zijn er de architecturale kwaliteit en de hoge EPB-eisen (criterium van passiefwoning), de naleving van de wetgeving van de overheidsopdrachten die ingewikkeld is en een strikte aanpak vereist, de stedenbouwkundige procedures en de milieubepalingen, enz. Op het vlak van het beheer en de renovatie van het patrimonium Terwijl de oorspronkelijke huurhulp gebaseerd was op een goedkoop patrimonium en een beperkte en bijgevolg goedkope renovatie, is dat nu zeker niet meer het geval. We denken daarbij in het bijzonder aan de volgende twee aspecten: -

De voltooiing van de grondige renovatie van het bestaande patrimonium. Die renovatie is heel duur onder andere omwille van het architecturale aspect van de woningen: eengezinswoningen of kleine typisch Brusselse gebouwen waarvan de ruimtes beter zouden moeten worden ingedeeld (bijv: privatisering van het trappenhuis) of waarvan de ruimtes beter moeten worden benut (toewijzing van half ondergrondse verdiepingen, tussenverdiepingen, zolders, toevoegen van bijgebouwen...) en waar maatregelen moeten worden getroffen om de energieprestatie van het gebouw te optimaliseren. Daarvoor is vaak een stedenbouwkundige vergunning nodig en moet worden teruggevallen op de procedure voor de overheidsopdrachten. Ook deze factoren verhogen de kosten en de duur van de renovatie.

-

Beheer en onderhoud van het patrimonium. De verschillende types woningen en hun geografische verspreiding maken de organisatie ingewikkelder. In dat opzicht is er een optimale planning nodig en moeten er kaderopdrachten worden uitgeschreven. De kosten voor het beheer en onderhoud zullen echter zeer hoog blijven.

Wanneer de woningproductie afgerond zal zijn, zal het huurhulppatrimonium iets meer dan 1.700 woningen tellen. Dat is veel in vergelijking met eender welke andere grote gewestelijke huisvestingsmaatschappij. Bovendien mag niet uit het oog worden verloren dat de huurhulp historisch gezien pas de tweede activiteit van het Fonds is. De Raad van Bestuur heeft op het einde van het jaar de leidende principes vastgelegd in verband met het beheer en de renovatie van het patrimonium. We verwijzen hiervoor naar punt e) van deze sectie. De uitvoering van het beleid zal de nodige aanpassingen vereisen van de betrokken diensten. Op het vlak van de sociale begeleiding van de huurders en het beheer van hun dossiers We onthouden vooral dat de beheersovereenkomst voorziet dat het Fonds een ontwerp van een reglement van de huurhulpsector indient bij C. Doulkeridis, Staatssecretaris, waarin alle geldende procedures en bepalingen worden gegroepeerd.

93

We kunnen niet echt praten over een “ontwerp”, maar eerder over een bundel van alle wettelijke voorschriften, regels en procedures die van kracht zijn in die sector en die de Raad van Bestuur heeft goedgekeurd tijdens de zittingen van oktober en november 2011. Het document, dat integraal opgenomen is in punt C. van deze sectie, is in februari 2012 overgemaakt aan de Staatssecretaris. Het Fonds heeft nog niet vernomen wat zijn standpunt hierover is. Het hierboven vermelde reglement zal worden afgestemd op de bepalingen van de nieuwe Huisvestingscode die waarschijnlijk in de loop van 2013 in werking zal treden. Ook zullen bepaalde wettelijke voorschriften in verband met de huurhulp (die dateren van 1983) worden geactualiseerd, net zoals bepaalde bepalingen van het modelcontract voor de huur. Dit alles moet toelaten om een aantal procedures te verfijnen, zoals die voor de toewijzing van de woningen, voor de overplaatsingen en voor de beëindiging van het huurcontract. Het beheer en de sociale begeleiding van de huurders is gebaseerd op en past in het kader van het eerder vermelde huurhulpreglement. Het volstaat om dat door te nemen om zich rekenschap te geven van de diversiteit en het specifieke karakter van de regels en procedures die erbij komen kijken. De huurhulp draagt de zware last van een “openbare” verhuurder met een “sociale” huisvesting als missie. Vandaag staan we voor een nieuwe uitdaging: we moeten het beheer en de sociale begeleiding blijven verzekeren en, door de verdubbeling van het patrimonium op korte termijn, dit voor dubbel zoveel huurders. Het beheer van de huurders en de sociale begeleiding moet ook worden aangepast aan het feit dat het nieuwe patrimonium niet meer wordt uitgebreid met kleine gebouwen zoals de klassieke Brusselse huizen waar maar één of enkele gezinnen onder een dak wonen, maar met sites die meestal 15 tot 75 woningen tellen. Een dergelijk samenleven in vrij grote wooncomplexen vraagt een nieuwe aanpak voor het beheer en de begeleiding, omdat het van het grootste belang is dat de regels voor “een goede samenleving” er worden nageleefd door de hele huurdersgemeenschap. Om die redenen, en zoals aangekondigd in het vorige jaarverslag, moeten de diensten die instaan voor de huurhulp opnieuw worden georganiseerd. Hierbij zal de focus worden gelegd op multidisciplinaire teams die bestaan uit een beheerder van de gebouwen, een beheerder van de huurders en een sociaal assistent die worden ondersteund door de dienst betwiste zaken en de juridische dienst in een verticale en transversale structuur. Die teams zullen de verantwoordelijkheid hebben over een bepaald gebouwencomplex en de betrokken huurders. Er moet nadruk worden gelegd op de terreinkennis van de teams zodat ze zoveel mogelijk weten over de staat van de woningen en over de omstandigheden waarin de huurders leven evenals hun evolutie om zo snel en zo soepel mogelijk passende antwoorden aan te reiken. In 2012 werd deze nieuwe aanpak uitgetest op twee sites: “Cigale” in Molenbeek (33 woningen) en “Broederschap” in Schaarbeek (25 woningen). De eerste vaststellingen lijken positief. Deze projecten zullen grondig worden geëvalueerd in de loop van de lente van 2013.

94

Evolutie van de investeringen in de huurhulp

Bedragen in duizenden EUR 52.500 50.000 47.500 45.000 42.500 40.000 37.500 35.000 32.500 30.000 27.500

95

25.000 22.500 20.000 17.500 15.000 12.500 10.000 7.500 5.000 2.500 0

Huisvestingsplan

2012

2011

Financiering via stedenbouwkundige lasten

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

Financiering via dotatie of thesaurie

Jaar

a) De kandidaat-huurders

Eind 2012 bestond het register van de kandidaat-huurders uit 6.851 gezinnen, per inschrijvingsjaar als volgt verdeeld: 2005 of vroeger: 42 gezinnen (0,62 %) 2006: 77 gezinnen (1,12 %) 2007: 192 gezinnen (2,80 %) 2008: 766 gezinnen (11,18 %) 2009: 1.143 gezinnen (16,68 %) 2010: 1.548 gezinnen (22,60 %) 2011: 1.630 gezinnen (23,79 %) 2012: 1.453 gezinnen (21,21 %) In 2012 heeft het Fonds 1.468 nieuwe kandidaturen geregistreerd. Dit zijn er 190 (11,46 %) minder dan in 2011. In 2012 werd aan 63 gezinnen een woning toegekend. De meeste nieuwe kandidaat-gezinnen (67,44 %) zijn kleine gezinnen die op zoek zijn naar een woning met 1 (32,44 %) of 2 kamers (35,00 %). 26,15 % heeft een woning met 3 kamers nodig. Gezinnen die op zoek zijn naar een woning met 4 kamers of meer vertegenwoordigen slechts 6,41 % van de aanvragen. 47,87 % van hen heeft de Belgische nationaliteit, 14,84 % is Marokkaan, 21,07 % heeft een andere Afrikaanse nationaliteit en 16,22 % heeft nog een andere nationaliteit. 38,20 % van deze gezinnen beschikt over een beroepsinkomen. 59,51 % krijgt een vervangingsinkomen (werkloosheidsuitkering, leefloon, ziekenkas- of invaliditeitsuitkering, pensioen); 2,29 % van de gezinnen verklaart geen inkomen te hebben of heeft geen inkomsten opgegeven.

b) De huurders

Op 31 december 2012 bestond de huurdersbevolking uit 843 gezinnen, 2 vzw's en de Franse Gemeenschap. De gezinnen die onderhuurder zijn van de 2 vzw’s en de Franse Gemeenschap zijn niet opgenomen in de hierna volgende beschouwingen. Van de 843 gezinnen huurt 37,72 % al minstens 10 jaar een woning in de sector, 26,57 % huren tussen 5 en 10 jaar en 35,71 % huren minder dan 5 jaar. 146 van deze gezinnen (dit is 17,32 %) hebben geen kinderen. 308 gezinnen (36,54 %) hebben er 1 of 2; 304 gezinnen (36,06 %) hebben 3 of 4 kinderen en 85 (10,08 %) hebben er minstens 5. Het gemiddelde is 2,39 kinderen per gezin. Bij de 697 gezinnen met kinderen zijn er 440 (63,13 %) tweeoudergezinnen en 257 (36,87 %) eenoudergezinnen. 65,13 % van de huurdersgezinnen beschikt enkel over een vervangingsinkomen (eventueel aangevuld met kinderbijslag); 28,70 % is loontrekkend (18,38 % arbeiders en 10,32 % bedienden); 1,30 % heeft het zelfstandigenstatuut en 4,87 % is gepensioneerd. De huurdersgezinnen zonder kinderen of met 1 kind betalen maandelijks gemiddeld 455,14 EUR, wat neerkomt op 31,65 % van hun maandelijkse netto-inkomen. De middelgrote gezinnen (2 of 3 kinderen) betalen 580,48 EUR, of 25,38 % van hun inkomen. Gezinnen met 4 of 5 kinderen tellen maandelijks 677,45 EUR neer, wat overeenstemt met 96

Enkele voorbeelden van de ongezonde en overbevolkte woningen die de kandidaat-huurders betrokken voor ze een huurhulpwoning kregen toegewezen.

97

22,34 % van hun inkomen, terwijl grote gezinnen (6 kinderen of meer) 801,31 EUR betalen, of 21,28 % van hun inkomen.

c) De gebouwen

Eind 2012 bestond het volledige huurhulppatrimonium uit 386 gebouwen, tegenover 383 eind 2011. Het gaat enerzijds om gebouwen die verhuurd zijn of vroeger al verhuurd werden in het kader van de huurhulp (de zogenaamde "oude gebouwen"), en anderzijds om gebouwen die gerenoveerd of gebouwd moeten worden en om bouwgronden die nooit eerder werden toegewezen in het kader van de huurhulp (de zogenaamde "nieuwe gebouwen"). Deze 386 gebouwen liggen hoofdzakelijk in de volgende 5 gemeenten: Schaarbeek (20,98 %), Brussel (14,51 %), Anderlecht (11,40 %), Sint-Jans-Molenbeek (10,62 %) en Jette (10,10 %). De andere gebouwen liggen hoofdzakelijk in de gemeenten binnen de eerste kroon. 243 gebouwen (62,95 %) liggen in de ruimte voor versterkte ontwikkeling van huisvesting en renovatie, en 102 ervan (41,98 %) liggen binnen een perimeter van een wijkcontract (inclusief wijkcontracten die inmiddels afgelopen zijn). 28,76 % van de gebouwen zijn eengezinswoningen, 41,71 % van de gebouwen zijn tweegezinswoningen, 11,40 % (zullen) bestaan uit 3 woningen, 9,58 % (zullen) bestaan uit 4 tot 10 woningen en 8,55 % uit meer dan 10 woningen. Verdeling van de gebouwen in de huurhulp in functie van het aantal woningen die deze omvatten - 2012 6,22% 2,33% 4,40% 28,76%

5,18%

11,40%

1 woning 2 woningen 3 woningen 4 of 5 woningen van 6 tot 10 woningen van 11 tot 15 woningen meer dan 15 woningen 41,71%

d) De woningen

Eind 2012 bestond het huurhulppatrimonium uit 1.061 "bestaande woningen", die momenteel verhuurd worden, vroeger waren verhuurd of klaar staan voor een eerste toewijzing in het kader van de huurhulp.

98

Daarnaast zijn er 646 woningen “in creatie” op sites die aangekocht werden in het kader van de woningproductie. Op dit totaal van 1.707 woningen liggen er 1.044 (61,16 %) in de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting of renovatie (of zullen er liggen). 606 (58,05 %) daarvan bevinden zich in een perimeter van een wijkcontract (inclusief de contracten die intussen afgelopen zijn). Van die 1.707 woningen zijn er 191 (11,19 %) met 1 kamer, 306 (17,93 %) met 2 kamers, 546 (31,98 %) met 3 of 4 kamers en 84 (4,92 %) met 5 of meer kamers. Voor 580 nog te creëren woningen (33,98 %) is het aantal kamers nog niet bepaald, omdat de architectuurstudie ervan nog niet is afgerond of nog moet worden aangevat. Verdeling van de woningen in de huurhulp in functie van het aantal kamers - 2012

11,19% 33,98% 1 kamer 17,93%

2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 kamers

0,23% 0,70%

6 kamers

3,99%

20,44%

meer dan 6 kamers nog niet vastgesteld

11,54%

Van de 1.061 "bestaande woningen" zijn er op 31 december 2012: 856 woningen verhuurd aan 854 gezinnen, waarvan er 2 telkens 2 woningen betrekken. De vzw "Le 8ème Jour" is hoofdhuurder van 7 woningen, de vzw LAMA is hoofdhuurder van 3 woningen en de Franse Gemeenschap bezet 1 woning; 10 woningen die net vrij zijn gekomen; 2 woningen die te koop worden gesteld naar aanleiding van de beslissing van de Raad van Bestuur van mei 2012; 1 woning waarin zich ernstige problemen voordoen door werken die in het aanpalende huis worden uitgevoerd en waarin de werken stilliggen omdat de aannemer failliet is gegaan; 3 woningen waarvoor momenteel een offerteaanvraag voor architectuurdiensten loopt; 6 woningen waarvoor de studie in de ontwerpfase zit; 31 woningen waarvoor de lastenboeken voor renovatie worden opgesteld; 1 woning waarvoor gewacht wordt op de toekenning van de stedenbouwkundige vergunning; 8 woningen waarvoor de opdracht van werken in de aanbestedingsfase zit; 30 woningen waarin werken worden uitgevoerd; 10 woningen waarvoor de renovatie in de eindfase zit;

99

3 woningen waarvoor de voorlopige oplevering momenteel gebeurt of net achter de rug is; 8 woningen (in het "Europadorp" in Sint-Agatha-Berchem) die onbezet blijven in afwachting van de globale renovatie en van de overplaatsing van de huurders; 92 woningen die op het punt staan te worden toegewezen aan kandidaat-huurders, waarvan: • 20 woningen reeds verhuurd werden in het verleden; • 72 woningen nog nooit verhuurd werden. Binnen de groep van 646 woningen in productie – waarvan er 590 nog niet zijn afgewerkt en 56 wel – onderscheiden we: 165 141 150 16 14 5 99 56

woningen woningen woningen woningen woningen woningen woningen woningen

die pas zijn aangekocht of waarvoor de aankoopprocedure loopt; waarvoor een offerteaanvraag voor architectuurdiensten loopt; waarvoor een offerteaanvraag voor diensten en werken loopt; waarvoor de studie in de ontwerpfase zit; waarvoor het lastenboek momenteel wordt opgesteld; waarvoor de opdracht van werken zich in de aanbestedingsfase bevindt; in renovatie of (herop)bouw; waarvoor de voorlopige oplevering momenteel gebeurt of net is afgerond.

2. JAARVERRICHTINGEN a) De huurders

63 gezinnen werden gedurende het dienstjaar huurder bij het Fonds. 15 (23,81 %) gezinnen hebben geen kinderen; 25 (39,69 %) hebben er 1 of 2; 17 (26,98 %) 3 of 4; 6 (9,52 %) 5 of meer. 69,83 % leeft van een vervangingsinkomen, terwijl 30,17 % over een beroepsinkomen beschikt. 38,09 % overleeft dankzij een inkomen dat gelijk aan of lager is dan het leefloon, dat 1.047,48 EUR bedroeg op 31 december 2012. 60,31 % van de nieuwe huurders betrok vroeger een erg ongezonde of overbevolkte en/of functioneel onaangepaste woning. 12,70 % had geen eigen woning (opgenomen in een instelling of woonde nog bij de ouders), 26,99 % had om diverse redenen een gezonde woning verlaten (einde van het huurcontract, te hoge huur…). Van de nieuwe huurders betaalde 6,35 % maandelijks minder dan 250,00 EUR huur voor hun vroegere woning. 7,94 % betaalde 250,00 EUR tot 375,00 EUR, 44,44 % betaalde 375,00 EUR tot 500,00 EUR; 15,88 % betaalde tussen 501,00 EUR en 625,00 EUR; 17,45 % betaalde tussen 625,00 EUR en 700,00 EUR en 7,94 % betaalde meer dan 700,00 EUR. De nieuwe huurders zonder kinderen of met 1 kind betalen gemiddeld 433,37 EUR, of 36,74 % van hun netto maandelijkse inkomen. De middelgrote gezinnen (met 2 of 3 kinderen) betalen 577,73 EUR, of 32,57 % van hun inkomen, terwijl het maandelijkse bedrag ten laste van grote gezinnen (4 kinderen of meer) 733,54 EUR bedraagt, of 24,70 % van hun inkomen. In de loop van het dienstjaar zijn 9 gezinnen overgeplaatst naar een andere huurhulpwoning: 3 als gevolg van onderbevolking, 3 wegens overbevolking, 1 om medische redenen en 2 omdat er grote werken moesten worden uitgevoerd.

100

56 gezinnen, of 6,64 % van het totale aantal huurders op het einde van het dienstjaar, hebben in 2012 hun woning verlaten. 22 gezinnen hebben een sociale huurwoning gekregen. 11 andere verhuisden naar de private huursector. 5 gezinnen hebben een woning gekocht. De andere redenen voor vertrek zijn: 1 vertrek naar het buitenland, 2 gerechtelijke uitdrijvingen en 5 herhuisvestingen door familieleden. Tot slot zijn er 10 gezinnen die geen vertrekreden hebben opgegeven.

b) Het beheer van de verhuringen en de betalingen verschuldigd door de huurders

Het algemeen beheer Het beheer van de verhuringen omvat een waaier aan activiteiten zoals de opvolging van de contracten (verlenging, opzeg, eindafrekening, opstellen of aanpassen van huishoudelijke reglementen) en het nazicht van het respect door de huurders van hun contractuele verplichtingen, het verrekenen van het verbruik van water, gas en elektriciteit en kosten voor onderhoud van de technische installaties, de behandeling van de aanvragen tot vermindering van de onroerende voorheffing, de jaarlijkse huurdersenquête met de afhandeling en bijstelling van de gegevens over de gezinssituatie. Het gaat niet enkel om louter administratieve opdrachten, maar ook om de controle op het goede gebruik van de woning door de huurders in al zijn aspecten. Op het administratieve vlak is vooral de huurdersenquête belastend voor de dossierbeheerders. Jaarlijks wordt aan de gezinnen gevraagd hun gezins- en financiële toestand mee te delen en deze te staven. Ook worden zij verzocht om het bewijs te leveren van de betaling van de brandverzekeringspremie en van het onderhoud van hun verwarmings- en warmwatertoestellen en het vegen van de gebruikte schoorstenen. Het inzamelen van al deze bewijsstukken verloopt niet altijd even vlot en er dient herhaalde malen te worden aangedrongen bij de huurders. De financiële gegevens die bij de enquête worden opgevraagd, zijn bepalend voor de vaststelling van het door de huurders te betalen bedrag op het ogenblik van de indexatie volgens de regels die door de Raad van Bestuur in zijn vergadering van 12 november 1998 werden vastgelegd en die hij op 17 november 2011 heeft bevestigd. Het door de huurders gemiddeld te betalen bedrag dat na de indexatie in 2012 werd toegepast, bedroeg 544,60 EUR. 25,76 % van de huurders betaalden het strikte minimumbedrag dat voor hun woning werd vastgelegd. Voor 11,91 % lag het te betalen bedrag lager dan dit minimumbedrag dankzij de huurtoelagen waarvan ze genieten. In 2012 hebben 49 gezinnen een vermindering aangevraagd van hun maandelijks te betalen bedrag. 37 van deze aanvragen werden ingewilligd. Voor 18 onder hen was een daling van de gecumuleerde inkomsten van het gezin de motivatie voor de aanvraag. De 19 andere aanvragen gingen uit van huurders die niet of onvoldoende hadden gereageerd op de enquête en aan wie derhalve bij de indexatie de contractuele huur werd aangerekend. Na regularisatie van hun dossier werd het te betalen bedrag aangepast volgens de gebruikelijke regels. De overige 12 aanvragen werden niet gegrond geacht en dus niet aanvaard. De gegevens omtrent de gezinssamenstelling die eveneens in het kader van de enquête worden gevraagd, moeten toelaten na te gaan of de woning nog beantwoordt aan de gezinsgrootte. Bepaalde gezinnen maken van deze enquête gebruik om zelf een mutatie aan te vragen, anderen doen dit in de loop van het jaar. In de loop van het jaar werden 80 mutatieaanvragen voor onderzoek aan de sociale dienst overgemaakt. 27 andere mutatieaanvragen werden geweigerd vermits de woning 101

nog altijd in overeenstemming was met de grootte van het gezin. Er werd één mutatievraag doorgegeven aan de sociale dienst om een woning vrij te maken, zodat er werken in kunnen worden uitgevoerd. In het kader van de enquête 2012 werden, in het derde trimester van het jaar, 762 enquêteformulieren verstuurd. Bij het afsluiten van de enquête waren 84 dossiers nog onvolledig, 52 huurders hadden geen enkel document binnengebracht. Aan deze 136 huurders, zijnde 17,85 %, werd dan ook geen enkele vermindering van het te betalen bedrag toegekend bij de indexatie op 1 januari 2013. De contractuele huurprijs wordt dus aangerekend voor deze huurders, voor zover ze over geen huurtoelagen beschiken. Het Fonds acht het soms wenselijk om huurcontracten van bepaalde duur (meestal één jaar) af te sluiten, wanneer bij de toekenning van de woning onzekerheid rijst omtrent de mogelijkheid van bepaalde kandidaat-huurders om hun contractuele verplichtingen na te komen. Door een strikte omkadering van deze gezinnen slagen ze hier over het algemeen in, wat het Fonds ertoe aanzet een verlenging van de huurovereenkomst voor te stellen. Zo werden in 2012, een contract omgevormd in een contract van 9 jaar en een ander contract verlengd voor een periode van twee jaar. In het kader van de overeenkomsten die afgesloten werden met de vzw’s (CIRE, BAITA/PAG ASA en LAMA), werden 4 contracten beëindigd. Op vraag van de vzw Rapa L’autre Lieu werd een einde gesteld aan de twee huurovereenkomsten waarvoor deze vereniging zich borg had gesteld in het kader van een project met de peulengemeenschap. De vereniging wenst in hetzelfde gebouw een nieuw project op te starten. De onderhandelingen hierover met de vzw waren eind 2012 nog niet afgerond. De opzeg werd betekend aan een huurder na weigering van verschillende mutatievoorstellen omwille van onderbevolking van de woning en aan een andere huurder die een mutatie heeft geweigerd nadat zijn dossier werd goedgekeurd door de Raad van Bestuur. Aan 4 huurders werd de opzeg gegeven om hun woning grondig te kunnen renoveren. Zo zij het wensen, zal hen een mutatievoorstel geformuleerd worden. Het behandelen van al deze verschillende aspecten vraagt van de dossierbeheerders een bijzondere inzet en regelmatig overleg met de sociale dienst, de diensten betwiste zaken, immobiliën en inspectie van de gebouwen. Ook het afdwingen van respect voor de woning en de gemeenschappelijke ruimtes noodzaakt een gecoördineerde samenwerking van alle diensten die zich inlaten met de huurhulp. Dit is vooral nodig in de grote complexen waar o.a. het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes, het afvalbeheer, de strijd tegen sluikstorten, vandalisme, ... een speciale aandacht vragen. Het Fonds tracht door een grotere aanwezigheid in deze complexen aankomende problemen te detecteren en ze in de kiem te smoren, een goede verstandhouding onder de huurders te bevorderen, een zekere vertrouwensrelatie tussen hen en de dossierbeheerders op te bouwen, dit alles met de bedoeling om te komen tot een algemeen klimaat van wederzijds respect en het vermijden van problemen.

102

Beheer van de betalingen In 2012 namen de achterstallen in huur en huurlasten toe met 179.929,63 EUR. Voor de jaren 2011 en 2010 bedroegen die respectievelijk 232.010,04 EUR en 95.551,32 EUR. De toename van de achterstallen in 2012 was dus lager dan in 2011 en dit ondanks een verhoging van de huurprijzen met 274.902,49 EUR (+ 5,10 %) en van de te storten huurtoelagen met 54.947,69 EUR (+ 16,98 %). Het Fonds heeft in 2012 een totaal bedrag van 6.673.987,29 EUR ten laste gelegd van de huurders, ofwel een verhoging met 297.336,13 EUR of 4,66 % ten opzichte van 2011. Voormeld totaal omvat o.a. huurgelden, huurlasten (water-, gas- en elektriciteitsrekeningen), niet overgedragen huurtoelagen, vergoedingen ingevolge huurschade na beëindiging van de huurovereenkomst en terugvorderbare procedurekosten. De huurgelden vertegenwoordigen 83,61 % van alle verschuldigde bedragen voor 2012; de huurlasten 10,72 % en de niet overgedragen huurtoelagen 5,67 %. Sinds de creatie van de huurhulpsector in 1976, werd een totaal bedrag van 83.684.159,72 EUR ten laste gelegd van de huurders. De gecumuleerde achterstallen bedragen 2,72 % van voormeld bedrag. Een grote meerderheid van onze huurders heeft een laag sociaal-economisch profiel. Ongeveer een derde van de huurders met kinderen zijn alleenstaanden en ongeveer 65 % van de huurders beschikt enkel over een vervangingsinkomen (eventueel aangevuld met kinderbijslag). In het vorige jaarverslag hebben wij duidelijk gewezen op het feit dat de lonen en de vervangingsinkomens geenszins op hetzelfde tempo evolueren als de kostprijs voor water, gas en elektriciteit. Rekening houdend met de snelle stijging van de energieprijzen, spreekt het voor zich dat het voor vele huurders moeilijk wordt om elke maand de eindjes aan elkaar te knopen, in het bijzonder voor bovenvermelde groep alleenstaanden met kinderen die enkel over een vervangingsinkomen beschikken. Zoals bij de ontleners, zijn er ook huurders die een procedure inzetten van collectieve schuldenregeling in het kader van de wet van 5 juli 1998. Sinds de inwerkingtreding van deze wet hebben 31 huurders deze procedure ingezet, waaronder 6 in 2012 (tegenover 1 in 2011). In 2012 werden er 24 nieuwe gerechtelijke procedures ingezet tot terugvordering van huurachterstallen (tegenover 25 in 2011). 15 hebben geleid tot een vonnis met vaststelling van een terugbetalingsplan en 3 tot een vonnis bij verstek. Voor 2 van deze laatste groep kon er nog een terugbetalingsplan worden vastgesteld na vonnis. 6 van deze nieuwe procedures waren nog hangende eind 2012. Ten slotte werden 5 huurders verplicht hun woning te verlaten, waaronder 3 op basis van een vonnis dat uitgesproken werd voor 2012 en 2 op basis van een vonnis van 2012. 6 andere huurders hebben hun woning verlaten vooraleer de gerechtelijke uitdrijving werd ingezet.

103

c) Evolutie van het patrimonium in de loop van het dienstjaar

De investeringen In 2012 is er in het kader van het Huisvestingsplan geïnvesteerd in de creatie van 128 woningen: • 37 woningen, Deltastraat in Vorst, nog te bouwen; • 57 woningen, François Malherbelaan in Anderlecht, nog te bouwen; • 34 woningen, Plejadenlaan in Sint-Lambrechts-Woluwe, nog te creëren in een kantoorgebouw. We herinneren eraan dat eind 2011 de productie van 390 woningen van start is gegaan. Een aantal woningen die aanvankelijk bedoeld waren voor verhuur zijn overgeheveld naar de BRV-verrichtingen om zo gemengde (huurhulp + BRV) projecten te creëren. Het gaat om: • 32 woningen in de Vandenpeereboomstraat in Sint-Jans-Molenbeek; • 7 van de 27 woningen die voorzien zijn voor de huurhulp in de Maria Groeninckx-De Maylaan/Adolphe Willemynsstraat. Eind 2012 wordt er in het kader van het Huisvestingsplan geïnvesteerd in 479 woningen. Bovendien zijn er 3 nieuwe woningen in aanbouw om het bestaande patrimonium uit te breiden (naar aanleiding van de scheiding van grote woningen of ééngezinswoningen): • 1 woning in de Portaelsstraat in Schaarbeek; • 1 woning in de Koninklijke Sinte-Mariastraat in Schaarbeek; • 1 woning op de Antwerpsesteenweg in Brussel. Als de projecten waarin tot 31 december 2012 geïnvesteerd is, worden gerealiseerd zoals voorzien, zal het huurhulppatrimonium in totaal 1.707 woningen tellen. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de woningen die zullen worden gebouwd met de gewestelijke stedenbouwkundige lasten en de woningen die zijn aangekocht of zullen worden gebouwd in het kader van het Huisvestingsplan.

De verwezenlijkingen Eind 2012 omvatte het huurhulppatrimonium van het Fonds 386 gebouwen in vergelijking met 383 op 31 december 2011. Het Fonds heeft in het totaal 46 woningen gerenoveerd die al deel uitmaakten van de huurhulpverrichtingen. Het nieuwe patrimonium telt 137 woningen die afgewerkt zijn in de loop van 2012. De uitleg over dit resultaat volgt hierna, onder het punt patrimonium in creatie. • Renovatie en onderhoud van het oude patrimonium In 2012 bedroegen de uitgaven voor de renovatie en het onderhoud van de woningen van het oude patrimonium (dit wil zeggen de woningen die reeds bewoond zijn in het kader van de huurhulp) in totaal 2.916.835,02 EUR. 926.693,98 EUR daarvan ging naar onderhoudswerken, de overige 1.954.141,04 EUR was bestemd voor investeringen (renovatiewerken die voor de eerste keer zijn uitgevoerd).

104

Transformatie van een tweegezinswoning in drie wooneenheden.

105

Deze bedragen gelden voor alle werken die betaald zijn in 2012, of de renovatie van de woningen nu afgerond is of niet in de loop van het jaar. De kosten voor de interventies van de technische ploeg zijn niet opgenomen in deze bedragen, de materiaalprijzen wel. Belangrijk is nog dat in de vermelde bedragen alle uitgaven zitten voor de kleine en grote onderhoudswerken die werden uitgevoerd in de bewoonde woningen, net zoals die voor de werken in vrijgekomen woningen om ze opnieuw klaar te maken voor verhuur. In vergelijking met 2011, toen een totaal bedrag van 1.837.716,83 EUR werd uitgegeven, stellen we dus een toename van de uitgaven met 58,72 % vast. De verklaring hiervoor moet worden gezocht in de uitgaven voor de volgende werven: • renovatie van 14 woningen in het complex “Bloemenkrans” met creatie van 3 nieuwe woningen aan de Antwerpsesteenweg (± 591.994 EUR); • renovatie van 3 woningen met creatie van 1 nieuwe woning in de Wautersstraat te Laken (± 314.286 EUR); • renovatie van een eengezinswoning met creatie van een wooneenheid in de Murillostraat te Brussel (± 172.000 EUR) In 46 vrijgekomen huurwoningen werden de renovatiewerken afgerond in de loop van 2012. Twee woningen behoren tot categorie 1, 5 andere tot categorie 2 en 39 tot categorie 3 van het huurhulppatrimonium. In punt e) van deze sectie volgt een beschrijving van de 3 categorieën. Tijdens de zitting van mei 2012 is de Raad van Bestuur akkoord gegaan met de verkoop van twee eengezinswoningen (in de Théodore Bekaertstraat in Anderlecht en de Jan Frans De Craenstraat in Evere). Beide woningen maken deel uit van het huurhulppatrimonium van de eerste generatie. Er werd beslist om ze te verkopen, omdat uit de analyse van de offertes bleek dat de renovatiekosten veel te hoog zouden oplopen.

106

Opsplitsing van een eengezinswoning in twee woningen.

107

Antwerpsestw (VBP) 3 woningen Beukenootjes (HVP-SL) 50 woningen

Steyls (HVP) 23 woningen Vandenboogaerde (HVP) 31 woningen

HUURHULP NIEUWE WONINGEN

Portaels (VBP) 1 woning Foch (VBP) 1 woning

Slachthuuis (SL-HH) 22 woningen

Moestuin (HVP) 40 woningen

Boogschutter (VBP) 1 woning

Camille Simoens (VBP) 1 woning

Jacques Dormont (HVP) 39 woningen

Koninklijke StMarialaan (VBP) 1 woning

Kweepereboom (HH) 10 woningen

Destouvelles (HVP) 53 woningen

Birmingham Malherbe - Ensor (HVP) 57 woningen

Plejadelaan (HVP) 34 woningen

Roodebeek (HVP) 13 woningen

Groeninckx-De May (HVP) 20 woningen

Delcourt (HVP) 7 woningen Rogier (VBP) 2 woningen

Delta (HVP) 37 woningen Drukkerij (HVP) 13 woningen Danemark (HH) 14 woningen Sint-Job (HVP) 14 woningen SL : VSB : HH : HVP :

Stedenbouwkundige lasten Verdichting van het bestaand patrimonium Programma voor het huisvestingsplan Huisvestingsplan

556 WONINGEN IN PRODUCTIE 34 WONINGEN GEPLAND TOTAAL 590 WONINGEN SITUATIE OP 31/12/2012

Wiertz (SL-HH) 15 woningen Waver (HH) 16 woningen Coenraets (HH) 72 woningen

In productie Gepland

108

• Het patrimonium in creatie In 2012 werd 11.111.377,10 EUR uitgegeven aan de renovatie/(herop)bouw van nieuwe woningen (d.w.z. woningen die nog niet eerder werden verhuurd in het kader van de huurhulp). Dit bedrag slaat op alle werken die het voorbije jaar werden gefactureerd, ongeacht of de werken in de loop van het jaar werden afgerond of niet. In 2012 zijn de werken in 5 gebouwen volledig afgerond. In totaal telt het patrimonium in creatie 137 woningen. Het betreft de renovatie van een voormalig schoolgebouw in de Broederschapstraat in Schaarbeek (25 woningen), van een suikerfabriek in de Birminghamstraat in SintJans-Molenbeek (36 woningen), de constructie van een gebouw met 54 woningen op de hoek van de Carl Requettelaan en de Joseph Lemairelaan in Sint-Jans-Molenbeek en van een gebouw in de Herders- en Keienveldstraat in Elsene (21 woningen). Er is ook een woning gecreëerddoor de opdeling van een gebouw van het bestaande patrimonium dat uit 2 woningen bestond en wordt omgevormd tot 3 woningen. De totale bruto-oppervlakte van die 137 woningen bedraagt 14.437 m². De gemiddelde bruto-oppervlakte per woning bedraagt 105,38 m². Samen met de waarde van het terrein bedraagt de gemiddelde kost per bruto m² 1.642,91 EUR. De gemiddelde kost per woning bedraagt 173.129,33 EUR, waarvan 19.788,10 EUR (of 11,43 %) voor de aankoop (kosten inbegrepen) en 153.341,23 EUR (of 88,57 %) voor de kosten van de renovatie- of bouwwerken. In vergelijking met het dienstjaar 2000 zien we de volgende evoluties: • de gemiddelde kost per woning stijgt van 116.830,18 EUR naar 173.129,33 EUR, wat een stijging van 48,19 % betekent; • de gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte gaat van 113,56 m² naar 87,87 m², en daalt dus met 22,62 %; • de gemiddelde kost per bruto bewoonbare m² gaat van 1.028,81 EUR naar 1.970,29 EUR, en stijgt dus met 91,51 %.

d) Rentabiliteit van de nieuwe verhuringen

In de loop van 2012 zijn 72 nieuwe huurcontracten afgesloten, waarvan 63 met kandidaathuurders en 9 met huurders die overgeplaatst moesten worden naar een andere woning. In onderstaande analyse wordt geen rekening gehouden met 45 nieuwe huurcontracten, en wel om volgende redenen: • 3

verhuringen kaderen binnen de samenwerkingsovereenkomsten tussen het Fonds en de vzw PAG-ASA. Door de specifieke aard van deze overeenkomsten is de rotatiegraad voor deze woningen veel hoger dan het gemiddelde binnen de huurhulp. Sommige contracten zijn van zeer korte duur.

• 42 verhuringen hebben betrekking op woningen van de laatste generatie die moesten worden opgefrist voor ze opnieuw werden verhuurd, wat gemiddeld 7.508,76 EUR kostte. In vergelijking met 2011 (6.328,34 EUR) ligt de gemiddelde kostprijs 18,65 % hoger. De werken hebben hoofdzakelijk betrekking op de herstelling van huurschade en het herschilderen. In sommige gevallen moeten er grotere werken worden uitgevoerd omwille van een verkeerd beheer door de uittredende huurders of van normale huurslijtage na een langdurige bewoning. Een deel van de kosten valt ten laste van de uittredende huurders die verantwoordelijk zijn voor de huurschade.

109

Constructie van 2 gebouwen bestaande uit 56 woningen waarin een « pilootproject » zal worden opgestart dat alternatieven biedt voor zowel de volle eigendom als de huurhulp.

Herbestemming van een schoolgebouw door de creatie van 25 woningen bestemd voor verhuur.

110

Deze woningen van de “laatste” generatie worden gemiddeld 56,16 maanden bewoond. Als bij deze berekening geen rekening wordt gehouden met huurcontracten die worden afgesloten binnen de samenwerking met de voornoemde vzw, dan loopt de gemiddelde huurperiode op tot 59,38 maanden. Tabel 21 bis geeft een overzicht van de zogenaamde “woningen van de laatste generatie” die in 2012 opnieuw zijn verhuurd. Van de 27 beschouwde woningen, zijn er: • 8

die betrekking hebben op oude woningen die, zoals hiervoor al werd toegelicht, technisch volledig zijn nagezien en grondig werden gerenoveerd; • 19 die betrekking hebben op nieuwe woningen die tot dat deel van het patrimonium behoren dat nooit eerder werd verhuurd in het kader van de huurhulp. De gemiddelde kostprijs van de nieuwe woningen (201.596,39 EUR) ligt 27,69 % hoger dan de gemiddelde kostprijs van de oude woningen die volledig gerenoveerd werden (157.877,12 EUR). Dit verschil bedroeg 35,03 % in 2011. Voor de oude woningen die in de loop van het jaar verhuurd werden, betalen de huurders maandelijks gemiddeld 708,89 EUR, wat neerkomt op een jaarrentabiliteit van 5,39 % op de gemiddelde kostprijs. Deze gemiddelde maandelijkse huur komt overeen met 5,51 EUR /m² bruto bewoonbare oppervlakte. Voor de nieuwe woningen wordt een huur van gemiddeld 566,33 EUR betaald, wat neerkomt op een jaarrentabiliteit van 3,37 % op de gemiddelde kostprijs of gemiddeld 5,74 EUR /m² bruto bewoonbare oppervlakte. De maximale impact van de huurtoelagen op de rentabiliteit bedraagt respectievelijk 0,64 % voor de oude woningen en 0,37 % voor de nieuwe woningen. Zonder rekening te houden met deze huurtoelagen, stellen we nog het volgende vast: • de gemiddelde rentabiliteit van de nieuwe woningen ligt 2,02 % lager dan die van de oude woningen; • de rentabiliteit van 5 (56,25 %) van de 8 oude woningen is gelijk aan of hoger dan de fictief vereiste jaarlijkse minimumrentabiliteit van 5,35 %. De maximumrentabiliteit bedraagt 6,58 %. • voor geen enkele van de nieuwe woningen ligt de rentabiliteit hoger dan 5,35 %. De maximumrentabiliteit bedraagt 4,71 %. • het verschil tussen de theoretische minimumrentabiliteit, berekend op basis van die 5,35 %, en de reële rentabiliteit die werd voorspeld, ziet er als volgt uit: Totaal van de maandelijks te betalen bedragen (in EUR) Woningen

Oud

Aan de fictieve jaarlijkse minimumrentevoet van (5,35 %) (A)

Verschil (in EUR)

Aan de werkelijke rentevoet

Totaal

(B)

(C) = (B) - (A)

Gemiddeld deficit per woning

5.630,95

5.671,13

+ 40,18

+ 5,02

Nieuw

17.076,89

10.760,28

- 6.316,61

- 332,45

Totaal

22.707,84

16.431,41

- 6.276,43

- 327,43

111

Evolutie van het deficit en de kostprijs

Jaar

Globaal maandelijks deficit (in EUR) (*) (1)

Aantal woningen (2)

Gemiddeld maandelijks te betalen bedrag

Gemiddeld maandelijks deficit per woning (in EUR)

Gemiddelde kostprijs van de woningen

59

122,23

102.518,39

334,83

68

67,10

98.744,31

373,14

60

110,11

113.234,57

394,72

75

115,06

116.234,40

403,15

91

101,33

123.910,10

451,10

68

130,45

141.319,19

499,60

64

133,48

142.689,74

502,68

53

41,86

130.027,26

537,85

39

96,45

136.756,12

513,25

45

210,63

166.245,29

530,54

83

301,24

191.237,36

547,87

43

215,47

166.767,74

528,00

27

327,43

188.642,53

608,57

Oud

(3)

(4)

Nieuw 2000

- 7.211,77

2001

- 4.562,56

2002

- 6.606,81

2003

- 8.744,72

2004

- 9.220,71

2005

- 8.870,52

2006

- 8.542,69

2007

- 2.218,35

2008

- 3.761,67

2009

-9.478,69

2010

- 25.003,25

2011

- 9.265,25

2012

- 6.276,43

28 31 39 29 37 23 48 28 34 57 30 38 32 32 33 20 20 19 20 25 15 68 16 27 8 19

(*) Verschil tussen de te innen bedragen berekend op basis van het percentage van 5,35% en de werkelijk geïnde huurbedragen. (1) Maandelijks deficit voor alle woningen die binnen het jaar verhuurd zijn (de nieuwe woningen en de oude woningen die een zware renovatie hebben ondergaan). (2) Aantal nieuwe en oude woningen die gerenoveerd en binnen het jaar verhuurd werden (tabellen 17 & 18). (3) Gemiddelde kostprijs van de nieuwe en oude woningen die binnen het jaar verhuurd zijn. (4) Gemiddeld bedrag dat door de huurders betaald moet worden.

112

De kostprijs per woning is met 13,12 % gestegen in vergelijking met 2011 maar blijft vergelijkbaar met die van 2010. Het gemiddeld bedrag dat door de huurders moet worden betaald, is gestegen met 15,26 %.

e) Beheersovereenkomst: onderhoud en renovatie van het patrimonium

De beheersovereenkomst van 27 januari 2011 huurhulpverrichtingen, de volgende bepalingen:

bevat,

vooral

wat

betreft

de

“4.3.2. Beheer van de huurhulp:

Het Fonds verbindt zich ertoe een inventaris op te stellen van de staat van zijn patrimonium. In deze inventaris, die aan het Gewest wordt overgemaakt, zal de energiekwaliteit van de onroerende goederen worden opgenomen. Eind 2011 zal hierover een eerste communicatie plaatsvinden. De inventaris zal eveneens helpen bij het uitwerken van de richtlijnen voor het onderhouds- en renovatiebeleid voor dit patrimonium. Deze inventaris zal ten slotte ook bijdragen om het jaarlijkse programma te bepalen om de doelstellingen te behalen die zijn vervat in deze principes.” Tijdens de zitting van 20 december 2012 heeft de Raad van Bestuur het voorstel besproken in verband met de leidende principes voor het onderhoud en de renovatie van het patrimonium en over het programma dat die principes concretiseert. Hierna volgen dit voorstel en de beslissingen van de Raad.

1. Herinnering – geschiedenis van het huurhulppatrimonium De productie van woningen door het Fonds wordt constant en progressief ontwikkeld sinds de huurhulp eind 1975 werd opgericht. De woningproductie was in de beginperiode gebaseerd op de aankoop van bestaande woningen in relatief goede staat die enkel licht gerenoveerd moesten worden en het patrimonium bestond hoofdzakelijk uit eengezinswoningen of gebouwen met twee of drie woningen van het type duplex of triplex. Enkele gebouwen telden meer woningen. Twee sites bestonden uit meer dan 25 woningen. De periode waarin vooral werd gerenoveerd, noemde men de “bevermethode”: de huurder knapte zo goed als hij kon zijn huurwoning zelf op en kon in ruil rekenen op een zeer bescheiden huurprijs. De financiële beperkingen van de sector maakten het niet mogelijk een grondige renovatie te overwegen: de woning moest eenvoudig zijn (inrichting, techniek, comfort). Dat was goed voor het doelpubliek van die periode: grote gezinnen met een laag inkomen die de overvolle en verpauperde krotten moesten verlaten. In 1997 besliste de Raad dat het tijd werd om het bestaande patrimonium grondig te gaan renoveren en om op dezelfde manier te handelen voor het patrimonium dat net aangekocht was in het kader van de uitbreiding van de huurhulp door middel van gedelegeerde opdrachten en gelijkgestelde verrichtingen. 2. Onderhoud van de woningen Het begrip onderhoud moet hier in de ruimste zin van het woord worden geïnterpreteerd. Er zitten meerdere aspecten in vervat:

113

A. Controle en beveiliging van de installaties • Er is tussen 1998 en 2002 een systematische campagne uitgevoerd door erkende

controleorganismen voor de controle van de gas- en elektriciteitsinstallaties, de verwarmingsketels, de boilers, badgeisers, gasconvectoren, afzuigkappen, apparaten voor de preventie en bestrijding van brand (rookdetectoren, brandblusapparaten, rookluiken, etc.) voor het volledige patrimonium dat op dat moment bestond. • De installaties worden ook altijd gecontroleerd voordat de woning opnieuw wordt verhuurd. De attesten worden als bijlage toegevoegd bij het huurcontract. B. Gewoon onderhoud van de woningen • Geplande preventieve werken:

Installatie voor verwarming en warmwaterproductie, Verluchtingssyteem, Apparaten voor de preventie en bestrijding van brand, Onderhoud van de liften, Waterafvoersysteem, Herstelling van de traphallen en de gemeenschappelijke delen, Werken voor de verfraaiing van de omgeving, Individualiseren van de elektriciteits-en watermeters, … • Herstellings- en vernieuwingswerken: Buitenkant (daken/platformen, opfrissing/cementeren van de gevels, balkons, raamwerk), Grote werken: dakstructuur, vloeren, afwatering, opstijgend vocht, Sanitair en keukens, Binnenschrijnwerk, Installaties voor verwarming en warmwaterproductie, verluchtingssysteem, Ontstoppen van de afvoer, Elektriciteitsinstallatie en parlofoon, Afwerking: plafonds, betegeling, herschilderen, Afval verwijderen, Schadebeheer: water- en brandschade, … C. Inspectie van de woningen

De woningen worden regelmatig bezocht voor een inspectie. Het is de bedoeling om schade, storingen en gebreken in de woning op te sporen en te voorkomen ongeacht de oorsprong ervan (normaal of abnormaal gebruik). Er wordt een verslag opgemaakt met de bevindingen en de actie die moet worden ondernomen door het Fonds of door de huurder, afhankelijk van de wettelijke bepalingen en de rechtsbevoegdheid. Er wordt ook aandacht besteed aan de sociale moeilijkheden van de huurdersgezinnen in het bijzonder. • Wat de verantwoordelijkheid van de huurder betreft: De inspecteur herinnert de huurder aan zijn verplichtingen en geeft hem nuttige aanwijzingen en informatie. Dat wordt allemaal bevestigd in een brief aan de huurder, evenals de vereisten waaraan de huurder binnen een bepaalde termijn moet voldoen. Een 2e inspectiebezoek wordt gepland om te kijken of de huurder zijn verplichtingen is nagekomen. • Wat de verantwoordelijkheid van het Fonds betreft: De gebouwbeheerder analyseert de interventies die moeten worden uitgevoerd. Afhankelijk van hun aard en omvang worden de werken uitbesteed aan aannemers (volgens de toepasselijke procedures voor overheidsopdrachten) of aan de onderhoudsploeg van het Fonds. 114

• De bijzondere sociale moeilijkheden zijn voornamelijk:

Energiekosten: beperkingen van de stroomsterkte, afsluiten van gas, uitschakeling van de verwarming door de huurder. Buiten de problemen die hierdoor veroorzaakt worden in het dagelijkse leven van het gezin, ontstaan er zo ook condensatie- en hygiëneproblemen en risico’s op ongevallen (het gebruik van oliekacheltjes, kool- of houtkachels, etc.). Reactie van het Fonds: een brief waarin de aandacht van de huurder wordt gevestigd op de gevaren die hij loopt en waarin hij in contact wordt gebracht met het OCMW. De over- en onderbevolking van de ruimtes: in dat geval wordt er voorgesteld om te worden overgeplaatst - volgens de regels inzake prioriteit en beschikbaarheid naar een woning die is aangepast aan de gezinsgrootte. De elementen uit het verslag van het inspectiebezoek worden doorstreept en aangevuld tijdens de bezoeken van de technisch beheerder van het gebouw. D. Begeleiding van de huurders

Voor een optimaal gebruik van de woning door het gezin is er soms een aangepaste begeleiding nodig naargelang het geval. • Informatie: deze gaat over de rechten en de plichten van de huurder zoals die voorkomen in het huurcontract, in het huishoudelijk reglement, in de plaatsbeschrijving, … die het onderhoud en het beheer van de woning “als een goede huisvader” beschrijven. Die informatie is een vast element in de relatie met de huurder en wordt verzekerd door de sociale dienst, de dienst beheer immobiliën, beheer huurders en de inspectiedienst. • Opleiding voor de “technische” aspecten: die gaat over de water-, gas- en elektriciteitsinstallatie, het sanitair, de verwarmingsen de waterverwarmingsketel, detectoren en andere systemen voor brandpreventie, de afzuigkap, schoorstenen, afwatering, leidingen, etc. evenals verluchtingsgebreken en condensatiefenomenen. De huurders worden gewezen op een rationeel gebruik van energie. Het personeel van het Fonds heeft hiervoor opleidingen gevolgd die worden aangeboden door het BIM. Bij deze opleiding worden verschillende onderhoudshandboeken overlopen en pedagogische uitleg gegeven door dezelfde diensten. De begeleiding van de huurders vormt een aanzienlijke uitdaging aangezien we vaststellen dat er in vele gevallen heel weinig kennis is inzake deze materie. Dat pedagogische luik zal steeds meer nodig zijn en belangrijker worden aangezien het om woningen gaat die voldoen aan de voorwaarden voor de lage, zeer lage en passiefstandaard. De toekomstige huurders zullen actief moeten worden opgeleid omwille van het bijzondere beheer van dit type woningen. Daarvoor zal er meer personeel moeten worden aangenomen die deze taak op zich moet nemen. De ervaring van de bewoners van het gebouw in de Finstraat in Sint-Jans-Molenbeek zal zeer goed van pas komen en een samenwerking hiervoor met die bewoners zou overwogen kunnen worden. E. Interdisciplinariteit en multidisciplinaire teams • Interdisciplinariteit: een vergadering waar de verschillende hierboven vermelde

diensten worden vertegenwoordigd (dienst beheer huurders en immobiliënbeheer, sociale dienst, dienst betwiste zaken, inspectie) vindt maandelijks plaats. De dossiers van de huurders met de meeste moeilijkheden worden grondig bekeken. Aangezien het om acute problemen gaat voor het gebruik en het onderhoud van de woning, wordt er concrete actie ondernomen door de bevoegde diensten. • Multidisciplinaire teams: het Fonds heeft onlangs multidisciplinaire teams samengesteld die verschillende diensten van de huurhulp vertegenwoordigen. Het is eerst en vooral van belang om een specifieke transversale actie te verzekeren in 115

de grote woningcomplexen. Een regelmatige aanwezigheid moet het mogelijk maken een optimale kennis van het terrein te ontwikkelen, zowel over de huurders, de manier waarop ze samenleven in gemeenschap – naleving van het huishoudelijk reglement – en van het gebouw. Hiervoor wordt een permanentiesysteem uitgewerkt en worden vergaderingen georganiseerd met de huurders. Met deze aanpak zouden we de typische problemen in grote wooncomplexen moeten kunnen opvangen en zou het patrimonium in goede staat moeten kunnen worden gehouden. De Raad is akkoord gegaan om het huidige onderhoudsbeleid van het patrimonium te behouden. Het patrimonium zal worden geïnventariseerd zodat de uit te voeren werken kunnen worden gepland. De eerste inventaris zal worden opgesteld tegen het einde van 2013.

3. Renovatie van de woningen Classificatie van de woningen

Sinds 2004 worden de woningen onderverdeeld in verschillende categorieën. Deze inventaris wordt bijgewerkt op basis van de evolutie die de woningen doormaken: ze worden gerenoveerd en komen daardoor terecht in een hogere categorie of worden net ondergebracht in een lagere categorie omdat ze in een slechtere staat verkeren, al dan niet door de huurder. De volgende drie categorieën worden onderscheiden: CATEGORIE 1 – woningen van de eerste generatie: deze woningen hebben nog geen centrale verwarming of warmwaterproductie. De ramen bestaan uit enkel glas, het binnentimmerwerk is verouderd en de muren moeten opnieuw worden bepleisterd; de elektrische installaties zijn onvolledig, minimalistisch en soms ‘zichtbaar’. De bevloering is van slechte kwaliteit en ongeschikt en beschadigt de vloeren houtstructuren door water dat afkomstig is van de badkamer, keuken en toilet. De dakbedekking en de afdichtingen zijn versleten, verouderd en zonder isolatie of onderdak. De bedekking van de gevel heeft geen beschermende rol meer tegen slechte weersomstandigheden. Duplexwoningen zijn over het algemeen niet geprivatiseerd en zolders zijn niet bestemd om te wonen. De keukens van de bewoonde kelders vertonen problemen zoals opstijgend vocht, gebrek aan licht, ... Het gaat vooral om gebouwen aangekocht tussen 1975 en 1990. CATEGORIE 2 – woningen die gedeeltelijk zijn aangepast tijdens de verhuur of nadat ze zijn vrijgekomen: deze woningen zijn over het algemeen uitgerust met

energierovende en achterhaalde centrale verwarming terwijl het water meestal wordt verwarmd met waterverwarmers of badgeisers op gas. De ramen bestaan uit dubbel glas met gematigde prestaties, de elektriciteitsinstallaties zijn onvolledig. De afwerking van het gebouw in het algemeen en van het sanitair voldoet niet aan de huidige normen. Op vlak van de buitengevels van de gebouwen en de duplexwoningen vertonen deze woningen dezelfde problemen als de woningen die tot categorie 1 behoren. CATEGORIE 3 – woningen van de laatste generatie die grondig gerenoveerd zijn na aankoop of die net gebouwd zijn: deze woningen vragen normaal enkel een

eenvoudige opfrissing of kleine werken, afhankelijk van de kwaliteit van het beheer van de ruimtes door de huurder die er nog woont of die weggaat. Opmerkingen:

1. De “normalisering” van de kwaliteit van de woningen evolueert. Nemen we als voorbeeld een niet-geprivatiseerde gerenoveerde duplex, uitgerust met een 116

verwarmingsketel van een tiental jaar oud, weinig dakisolatie, ramen met dubbele beglazing met matige prestaties, sanitair op een vloer zonder geschikte vloerbekleding en een elementaire elektriciteitsinstallatie: een dergelijke woning werd enkele jaren geleden beschouwd als een woning die voldeed aan de beste criteria en dus ondergebracht in categorie 3. De evolutie van de normen en de standaard van kwaliteit en uitrusting zorgt ervoor dat dezelfde woning in 2012, ongeacht de kwaliteit van het beheer van de huurder, van categorie 3 naar 2 zal gaan. 2. We moeten er dus rekening mee houden dat het beheer van de woning door de huurder een bepalende factor is die de woning kan laten zakken in de classificatie. 3. De beheersovereenkomst voorziet dat het Fonds: “... een milieuactieplan indient bij de minister ... die alle activiteiten omvat ...”, bovenop de voortdurende eis dat de nieuwbouwwoningen (Huisvestingsplan) beantwoorden aan de criteria van “passieve woning” of “heel laag energiegebruik” geval per geval. Het Fonds concretiseert, sinds de Raad de beslissing nam in 1997, systematisch de doelstelling om aan de kandidaat-huurders woningen van zeer goede kwaliteit te geven. De Raad heeft die beslissing nog eens bevestigd tijdens de zitting van juni 2010: “de gebouwen moeten worden gerenoveerd volgens een verantwoorde aanpak die de normen respecteert die momenteel van kracht zijn”. Van 2000 tot 2012, zijn 395 woningen één voor één grondig gerenoveerd nadat ze verlaten zijn door de huurder. Het Fonds heeft bijna 27.416.835,00 EUR vrijgemaakt, wat gemiddeld 2.108.987,31 EUR per jaar betekent en dat met eigen middelen, zonder subsidiëring. Voor de renovatiewerken die via een aanbestedingsprocedure worden uitgevoerd, zien we dat de gemiddelde kost 1.306,61 EUR incl. btw/m² bruto bewoonbaar bedraagt voor de periode van 2010 tot 2012. 4. Factoren die de renovatiekosten beïnvloeden Op 31 december 2011 bestond het patrimonium van het Fonds uit 979 “bestaande” woningen verdeeld in 383 gebouwen waarvan: • 29,24 % : eengezinswoningen; • 42,04 % : tweegezinswoningen; • 11,23 % : driegezinswoningen; • 9,4 % : gebouw met 4 tot 10 woningen; • 8,09 % : gebouwen met meer dan 10 woningen.

1

4.1 Typologie

Het “historische” patrimonium bestaat voor 90 % uit gebouwen die dateren van het begin van de 20ste eeuw: • kleine woningen, groot volume (hoogte onder het plafond > 3m); • de samenstelling van de “drie op elkaar aansluitende kamers” met een grote oppervlakte, waarvan de kamer in het midden moeilijk bruikbaar is (voor een andere functie dan die van de andere kamers); • kamers op de mezzanine, vrije circulatie in de trappenhallen; • houtstructuur van de vloeren; • zeer laag energieverbruik; • etc.

1

Woningen die verhuurd worden of werden of toegewezen zullen worden.

117

De verspreiding van het patrimonium over het hele Gewest heeft meerdere positieve gevolgen (onder andere een “anti-getto”-effect, sociologische integratie, ...). Diezelfde verspreiding heeft daarentegen een aanzienlijke investering nodig op het vlak van beheer, mobiliteit, menselijke en financiële middelen. Bovendien is het heel moeilijk om de werken te systematiseren, aangezien elk gebouw uniek is. 4.2 Oppervlakte van de woningen

De gemiddelde oppervlakte van de woningen van het historische patrimonium bedraagt ongeveer 115 m² en er zijn gemiddeld drie slaapkamers per woning. 4.3 Reglementering • Gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV): kan worden toegepast als er

een bouwvergunning moet worden aangevraagd voor de woning (hoogte onder plafond, min. oppervlakten, lichtdoorlatende oppervlakte, ...). De Huisvestingscode: sinds 1 april 2004 legt deze code de regels vast voor de verhuur van een woning; • Brandweer (DBDMH): brandwerende deuren, compartimentering, rookafvoer, noodevacuatie, etc.; • Verhuis- en installatietoelage en bijdrage in het huurgeld (VIBH); • Energieprestatie van de gebouwen. 4.4 Andere beperkingen en bijzonderheden • Bepaalde voorzieningen (ketels, waterontharders,

ventilatiesysteem, balansventilatiesysteem, etc.) leveren hoge prestaties maar vertonen een zekere zwakheid. Ze moeten zeker regelmatig worden onderhouden en correct worden behandeld. • Aanbestedingsprocedures: de kost van de renovatiewerken overschrijdt de drempel van de onderhandelde procedures steeds meer (die beperkt is tot 67.000 EUR zonder btw). De keuze voor de aanbesteding of offerteaanvraag leidt tot vertragingen en een hogere kostprijs van de renovatiewerken. • Dienstenopdracht: in het geval van grote renovatiewerken waarvoor een bouwvergunning nodig is, moet men werken met een dienstenopdracht voor architecten en bijzondere technieken. • Vereenvoudiging van het beheer door de individualisering van de water- en energiemetersystemen. 5. Renovatieprincipes naargelang de categorie 5.1 Renovatie van woningen van categorie 1. Als de woning vrijkomt wordt een haalbaarheidsstudie uitgevoerd (voor het project + raming van de kosten van de werken). Op basis daarvan wordt bepaald welke werken moeten worden uitgevoerd en wordt ook het budget vastgelegd.

De renovatie is gebaseerd op de volgende principes: • reparatie van de buitenkant van het gebouw (gevel en dak) en plaatsing van systematische thermische isolatie met een hoog prestatievermogen voor het dak en de achtergevel en, indien mogelijk, ook voor de voorgevel; • aanpassing van de afvoer; • privatisering van de woningen en rationalisatie van de gemeenschappelijke ruimtes. Voor die aanpassingen is meestal wel een bouwvergunning nodig; • opstellen van veiligheidsmaatregelen voor brandpreventie; • renovatie van de badkamers, keukens en toiletten en betegelen van de vloer, wand, etc.; • aanpassing van het sanitair in de hele woning en basisuitrusting in de keukens; • behandeling tegen vocht (op de halfondergrondse verdieping, in bijgebouwen, etc.); • installatie van de centrale verwarming en verwarming van het water voor het sanitair met een hoog rendement (condensatie), vernieuwing van de elektrische installaties; 118

• installatie van ventilatiesystemen in vochtige ruimtes; • plaatsen van dubbel glas en bijgebouwen; • vernieuwing van de plafonds, installatie van valse plafonds of bedekking van de oude

plafonds; • vernieuwing van het binnenschrijnwerk; • schilderen van de woning; • plaatsing van bestendige vloerbedekking (tegels, linoleum, reparatie/behandeling van

de plankenvloer); • renovatie van de (gemeenschappelijke) trappenhallen.

Die werken maken het natuurlijk niet mogelijk het energieprestatieniveau te bereiken dat overeenstemt met de lage energiestandaard maar verlichten de energiefactuur van de huurders wel. Voor deze categorie gaat de Raad akkoord met het volledige renovatieprincipe nadat de huurders de woning vrijwillig hebben verlaten. Enkel in dringende gevallen kan de Raad vooraf instemmen met een overplaatsing naar een andere woning. Er zal ook systematisch worden gestreefd naar een belangrijke verbetering van het energieprestatieniveau, maar men moet voor ogen houden dat het wellicht niet mogelijk zal zijn de zeer lage energiestandaard te bereiken.

5.2

Renovatieprincipes van woningen van categorie 2 Deze woningen werden al gerenoveerd, maar de uitgevoerde werken, de kwaliteit van de materialen en de gebruikte technieken komen niet meer overeen met de normen voor woningen van categorie 3. De principes zijn dezelfde als die van categorie 1. De aard van de werken die moeten worden uitgevoerd, wordt bepaald in functie van de specifieke staat van elke woning: de kwaliteit van de uitrusting en de installaties, de ruimtelijke indeling van de woningen, zorgen dat de circulatie tussen de verschillende woningen wordt geprivatiseerd en de mogelijkheid om de beschikbare ruimtes te verbeteren (halfondergrondse verdieping, zolder, mogelijkheden om extra wooneenheden te creëren, etc.). Het gaat er dus inderdaad om rekening te houden met vorige investeringen en het niveau van hun afschrijving. Een ander renovatieprincipe bestaat erin slechts een “lichte renovatie” uit te voeren

maar er wel op toe te zien dat er wordt voldaan aan de regels die worden omschreven in de Huisvestingscode: • vereiste voor de basisveiligheid: stabiliteit, elektriciteit, gas, verwarming, afvoer; • vereiste voor de basisgezondheid: vocht, giftigheid van de materialen, parasieten, verlichting, verluchting, indeling van de woning – minimale oppervlakte, hoogte van de kamers, toegang tot de woning; • vereiste voor de basisuitrusting: warm en koud water, sanitair, elektriciteitsinstallatie, verwarming, basisvoorziening om een fornuis te kunnen aansluiten voor de bereiding van voeding. De Raad gaat, voor de woningen van categorie 2, akkoord met het principe van volledige renovatie en systematische verbetering van het energieprestatieniveau naarmate de woningen vrijwillig worden verlaten door de huurders. Voor de bewoonde woningen worden de grote onderhoudswerken (renovatie van het sanitair, vernieuwing van het raamwerk en de daken, etc.) uitgevoerd daar waar het nodig en mogelijk is voor zover er wordt voldaan aan de veiligheidsnormen.

5.3

Renovatieprincipes van woningen van categorie 3 Het gaat er vooral om de woningen verhuurbaar te maken (schoonmaak, opfrissing, schilderwerken, vernieuwing van de vloerbekleding, controle van de installaties). De

119

duur van de leegstand hangt voornamelijk af van het beheer van de huurders die eruit trekken. Vanuit dat standpunt zou een intensief beleid van begeleiding, controle en vereisten bijdragen om dit doel te bereiken. Bovendien kan de renovatie van de woning ook gedeeltelijk worden toevertrouwd aan de nieuwe huurder mits een overeen te komen vrijstelling van de huur en mits de huurder daartoe in staat is. De sociale wetgeving moet hiervoor worden nageleefd (werk door werklozen) en men aanvaardt het risico op een slechte uitvoering van het werk en op een arbeidsongeval (werken op een ladder aan hoge plafonds, traphallen, etc.). De Raad zou liever de werken laten uitvoeren door het Fonds zelf dan door de huurder die in de woning trekt.

Wat betreft de EPB:

Wij willen eraan herinneren dat sinds 2011 elke woning die verhuurd is, over een EPBcertificaat beschikt dat is goedgekeurd door een certificateur die erkend is door het BIM, overeenkomstig de wet. Er wordt verwezen naar de zitting van 21 oktober 2010 toen de Raad van Bestuur akkoord is gegaan met een pilootproject inzake de verbetering van de energieprestatie op de site Bloemenkrans. Daar wordt een evaluatie van gemaakt. Woningen van categorieën 1 en 2: moet bij elke renovatie de energieprestatie van de betrokken woning worden geoptimaliseerd nadat de woning vrijgekomen is? Voor categorie 1 is het realistisch om de prestaties te optimaliseren. De belangrijkste vraag is echter welke mate van energieprestatie moet worden bereikt. Ondanks investeringen, ongeacht hun omvang, zal de optimalisering van de EPB nooit voldoen aan de criteria van de standaard “zeer lage energie” en nog minder aan de standaard “passiefwoning”, tenzij de architectuur fundamenteel wordt gewijzigd (balkons, bow windows, uitlijning en uitsprong van de gevels, ...). Voor categorie 2 hangt de haalbaarheid van de optimalisering van de energieprestatie voornamelijk af van het hierboven weerhouden principe. Bovendien geldt de opmerking voor categorie 1 ook voor deze categorie woningen. Ten slotte zullen de uitvoeringstermijnen en de kost van de werken aanzienlijk toenemen voor de woningen van de categorieën 2 en 3 als de Raad beslist om te streven naar een optimaal EPB, aangezien de studie van de impact een heel grondige en geïndividualiseerde analyse vereist, gelet op de typologie van het historische patrimonium en van het bijzondere patrimonium dat is gecreëerd in gebouwen die oorspronkelijk bestemd waren voor andere doeleinden dan voor huisvesting (brouwerij, opslagplaats, school, ...). Voor de EPB gaat de Raad akkoord om de energieprestatie grondig te verbeteren wanneer de woningen worden gerenoveerd. Hierbij mag wel niet voorbij worden gegaan aan de investering die hiervoor moeten worden vrijgemaakt en aan de moeilijkheden verbonden aan de typische architectuur van het historische patrimonium.

120

3. SAMENWERKING MET DIVERSE DERDEN In 2012 heeft het Fonds zijn samenwerking met verscheidene vzw's voortgezet: • Er werden 3 huurwoningen verhuurd aan de vzw LAMA/HESTIA die ze, in het kader van een therapeutisch project met druggebruikers, tijdens ontwenningsperiodes ter beschikking zal stellen van haar cliënten; • 3 woningen worden verhuurd aan geïsoleerde personen, die voorgesteld en gevolgd worden door de vzw BAITA/PAG ASA met het oog op de reïntegratie van jonge meisjes of jongens die het slachtoffer zijn van mensenhandel; • 2 woningen zijn toegewezen aan de alternatieve huisvesting van personen met ernstige psychologische problemen, omkaderd door een Peul-gemeenschap, in het kader van een project van de vzw RAPA-L’AUTRE LIEU; • 2 woningen worden bewoond door families die gevolgd worden door de vzw "ZORGWONEN", waarvan de leden een ernstige pathologie hebben; • Er werd 1 erfpacht van 27 jaar ondertekend met de gemeente Schaarbeek, voor het gebouw gelegen Vanderlindenstraat. Er werd een infrastructuur van collectief belang opgezet met sociale permanenties, vergaderingen en culturele evenementen; • 7 woningen in de Hopstraat te Brussel zijn verhuurd aan de vzw “Le 8ème Jour” in het kader van een project dat mentaal gehandicapte personen de kans moet geven op een autonoom bestaan en sociale integratie, en dit dankzij een eigen woning. Afhankelijk van de situatie leven de bewoners alleen, met 2, met 3 of als koppel in hun eigen appartement (met 2 of 3 slaapkamers). Twee “solidair-actieve gezinnen” (dit zijn mensen die de bewoners begeleiden in het dagelijkse leven) hebben er eveneens hun eigen appartement. Eén kleine woning wordt vrijgehouden voor de “testperiode” van nieuwe kandidaten. De bewoners beschikken ook over een gemeenschappelijke ruimte en een grote tuin. Omdat het absoluut noodzakelijk is dat de vzw de bewoners van dichtbij kan volgen en zich borg kan stellen voor hen, heeft het Fonds er uitzonderlijk mee ingestemd om de vzw aan te stellen als “hoofdhuurder” en om ervoor te zorgen dat de bewoners, zowel de begunstigden als hun begeleiders, beantwoorden aan de toelatingsvoorwaarden van de huurhulp.

* *

*

121

B. STATISTIEKEN

Tabel 1 - Samenstelling van de huurdersgezinnen (1) - 2012.

Aantal gezinnen

Samenstelling van de gezinnen

Aantal

Aantal kinderen

%

Aantal huurders Alleenstaand

Samenwonend

Aantal inwonenden

Totaal aantal bewoners

Alleenstaand

99

11,74

-

99

-

6

105

Twee volwassenen

47

5,58

-

-

94

2

96

Gezinnen met 1 kind

130

15,42

130

66

128

17

341

Gezinnen met 2 kinderen

178

21,11

356

75

206

16

653

Gezinnen met 3 kinderen

175

20,76

525

59

232

19

835

Gezinnen met 4 kinderen

129

15,30

516

39

180

4

739

Gezinnen met 5 kinderen

51

6,05

255

9

84

2

350

Gezinnen met 6 kinderen

20

2,37

120

6

28

1

155

Gezinnen met 7 kinderen

9

1,07

63

1

16

2

82

Gezinnen met 8 kinderen

1

0,12

8

-

2

-

10

Gezinnen met 9 kinderen

2

0,24

18

1

2

1

22

Gezinnen met 10 kinderen

1

0,12

10

-

2

-

12

Gezinnen met 11 kinderen

1

0,12

11

1

-

-

12

843

100,00

2.012

356

974

70

3.412

Totaal

(1) op basis van de gegevens van de laatste huurdersenquête en de gegevens in verband met de nieuwe huurdersgezinnen.

Tabel 2 - Indeling van de huurdersgezinnen naargelang zij al dan niet huurtoelagen bekomen 2012. Gezinnen die

Aantal

%

- aan 100 % (normale huurtoelagen)

84

9,96

- aan 50 % (normale huurtoelagen)

61

7,24

- aan 100 % (gehandicapten/bejaarden)

25

2,97

Totaal (A)

170

20,17

geen huurtoelage meer bekomen (B)

133

15,78

geen huurtoelagen bekwamen (C)

451

53,49

huurtoelagen afwachten (D)

89

10,56

Totaal (A) + (B) + (C) + (D)

843

100,00

huurtoelagen bekomen

122

SPREIDING VAN DE WONINGEN IN DE HUURHULP PER GEMEENTE IN 2012 (in percentages)

- dan 2 %

1 2A 3 4 5 6 2B 7 8 2C 2D

van 2 tot – dan 4 %

= = = = = = = = = = =

Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-Over-Heembeek

van 4 tot – dan 10 %

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

= = = = = = = = = = =

123

Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde

10 % en meer

Tabel 3 - Spreiding van alle huurdersgezinnen volgens hun grootte en hun gemiddeld maandelijks netto-inkomen (met of zonder kinderbijslag) - 2012. Samenstelling van de gezinnen

Aantal gezinnen

Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (zonder kinderbijslag)

Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (met kinderbijslag)

Gezinnen zonder kinderen

146

1.196,75

1.201,81

Gezinnen met 1 kind

130

1.602,40

1.703,00

Gezinnen met 2 kinderen

178

1.845,69

2.139,68

Gezinnen met 3 kinderen

175

1.905,10

2.436,37

Gezinnen met 4 kinderen

129

2.217,26

2.960,56

Gezinnen met 5 kinderen

51

2.193,25

3.211,55

Gezinnen met 6 kinderen

20

2.001,95

3.352,80

Gezinnen met 7 kinderen

9

2.446,44

3.909,56

Gezinnen met 8 kinderen

1

3.143,00

5.388,00

Gezinnen met 9 kinderen

2

3.450,00

5.086,00

Gezinnen met 10 kinderen

1

2.059,00

4.986,00

Gezinnen met 11 kinderen

1

2.767,00

5.192,00

843

1.802,81

2.227,48

Totaal

124

Tabel 4 - Gemiddeld maandelijks bedrag (1) ten laste van alle huurdersgezinnen en naargelang hun grootte in percentage van hun inkomen - 2012. Samenstelling van de gezinnen

Aantal gezinnen

Gemiddeld maandelijks bedrag (in EUR)

% van het inkomen (2)

Gezinnen zonder kinderen

146

411,48

34,24

Gezinnen met 1 kind

130

504,19

29,61

Gezinnen met 2 kinderen

178

559,12

26,13

Gezinnen met 3 kinderen

175

602,21

24,72

Gezinnen met 4 kinderen

129

673,68

22,76

Gezinnen met 5 kinderen

51

687,02

21,39

Gezinnen met 6 kinderen

20

759,33

22,65

Gezinnen met 7 kinderen

9

839,86

21,48

Gezinnen met 8 kinderen

1

928,75

17,24

Gezinnen met 9 kinderen

2

942,23

18,53

Gezinnen met 10 kinderen

1

888,29

17,82

Gezinnen met 11 kinderen

1

797,81

15,37

843

569,06

25,54

Totaal

(1) het betreft het maandelijks door de huurder te betalen bedrag. Het bestaat normaal uit een deel van de contractuele huur en het andere deel bestaat uit huurtoelagen of wordt ten laste genomen door het Fonds in functie van de modaliteiten bepaald door de Raad van Bestuur. (2) het betreft het gemiddeld maandelijks netto-inkomen, kinderbijslag inbegrepen.

Tabel 5 - Samenstelling van de nieuwe huurdersgezinnen - 2012.

Samenstelling van de gezinnen

Aantal gezinnen Aantal

Aantal kinderen

%

Aantal huurders Alleenstaand

Samenwonend

Aantal inwonenden

Totaal aantal bewoners

12

19,05

-

12

-

-

12

3

4,76

-

-

6

-

6

Gezinnen met 1 kind

10

15,87

10

4

12

-

26

Gezinnen met 2 kinderen

15

23,82

30

6

18

-

54

Gezinnen met 3 kinderen

10

15,87

30

3

14

-

47

Gezinnen met 4 kinderen

7

11,11

28

5

4

-

37

Gezinnen met 5 kinderen

2

3,17

10

1

2

-

13

Gezinnen met 6 kinderen

2

3,17

12

2

-

-

14

Gezinnen met 7 kinderen

1

1,59

7

-

2

-

9

Gezinnen met 8 kinderen

1

1,59

8

-

2

-

10

63

100,00

135

33

60

-

228

Alleenstaand Twee volwassenen

Totaal

125

Tabel 6 - Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun sociaal-professioneel statuut (1) en hun maandelijks netto-inkomen (kinderbijslag niet inbegrepen) – 2012. Inkomens (in EUR)

Sociaalprofessioneel statuut

< of = leefloon (2)

> leefloon en < of = maximale werkloosheidsuitkering (3)

> maximale werkloosheidsuitkering en < of = € 1.500,00

> € 1.500,00

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

24

38,09

17

26,98

-

0,00

3

Arbeider

1

1,59

5

7,94

-

0,00

Bediende

-

0,00

1

1,59

1

Zelfstandige

1

1,59

-

0,00

Gepensioneerd

-

0,00

-

26

41,27

23

Zonder beroep

Totaal

Aantal

%

4,76

44

69,83

6

9,52

12

19,05

1,59

4

6,35

6

9,53

-

0,00

-

0,00

1

1,59

0,00

-

0,00

-

0,00

0

0,00

36,51

1

1,59

13

20,63

63

100,00

(1) Stemt overeen met het hoogste inkomen van een van de partners. (2) Het leefloon bedraagt op 31/12/2012, 1.047,48 EUR. (3) De maximale werkloosheidsuitkering bedraagt op 31/12/2012, 1.451,06 EUR.

126

%

Totaal

Tabel 7 - Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun grootte en hun gemiddeld maandelijks netto-inkomen (met of zonder kinderbijslag) - 2012. Samenstelling van de gezinnen

Aantal gezinnen

Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (zonder kinderbijslag)

Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (met kinderbijslag)

Gezinnen zonder kind

15

956,53

956,53

Gezinnen met 1 kind

10

1.440,10

1.514,10

Gezinnen met 2 kinderen

15

1.362,53

1.695,47

Gezinnen met 3 kinderen

10

1.383,30

1.890,60

Gezinnen met 4 kinderen

7

1.505,00

2.346,29

Gezinnen met 5 kinderen

2

1.072,00

2.672,50

Gezinnen met 6 kinderen

2

2.357,00

4.248,50

Gezinnen met 7 kinderen

1

1.254,00

2.941,00

Gezinnen met 8 kinderen

1

3.143,00

5.388,00

63

1.346,19

1.784,48

Totaal

Tabel 8 - Gemiddeld maandelijks bedrag (1) ten laste van de nieuwe huurdersgezinnen en naargelang hun grootte in percentage van hun inkomen - 2012. Samenstelling van de gezinnen

Aantal gezinnen

Gemiddeld maandelijks bedrag (in EUR)

% van het inkomen (2)

Gezinnen zonder kind

15

383,94

40,13

Gezinnen met 1 kind

10

507,52

33,51

Gezinnen met 2 kinderen

15

554,48

32,70

Gezinnen met 3 kinderen

10

612,61

32,40

Gezinnen met 4 kinderen

7

670,97

28,59

Gezinnen met 5 kinderen

2

647,54

24,22

Gezinnen met 6 kinderen

2

847,36

19,94

Gezinnen met 7 kinderen

1

920,91

31,31

Gezinnen met 8 kinderen

1

928,75

17,23

63

552,60

30,96

Totaal

(1) Het betreft het maandelijks door de huurder te betalen bedrag. Het bestaat normaal uit een deel van de contractuele huur en het andere deel bestaat uit huurtoelagen of wordt ten laste genomen door het Fonds in functie van de modaliteiten bepaald door de Raad van Bestuur. (2) Het betreft het gemiddeld maandelijks netto-inkomen, kinderbijslag inbegrepen.

127

Tabel 8 bis

- Evolutie van het gemiddeld maandelijks bedrag ten laste van de nieuwe huurdersgezinnen, per jaar en naargelang hun grootte. 2008

Samenstelling van de gezinnen

2009

Maande% van Maandelijks het inkolijks bedrag men bedrag (1)

2010

% van het inkomen (1)

Maandelijks bedrag

2011

% van Maande- % van het inkolijks het inkomen bedrag men (1) (1)

2012 Maande% van lijks het inkobedrag men (1)

Gezinnen met maximum 1 kind

343,12

31,11

388,47

34,77

413,57

36,93

434,56

38,70

433,37

36,74

Gezinnen met 2 of 3 kinderen

542,70

28,16

529,79

25,37

554,98

29,33

579,23

31,35

577,73

32,57

Gezinnen met 4 kinderen of meer

647,41

25,94

640,50

23,67

716,77

28,06

705,66

28,89

733,54

24,70

(1) het betreft het gemiddeld maandelijks netto-inkomen, kinderbijslag inbegrepen.

Tabel 9 - Kostprijs van de woning voor de nieuwe huurdersgezinnen - 2012. Maandelijks bedrag zonder lasten (in EUR)

Oude woning

Nieuwe woning

Aantal

%

Aantal

%

- dan 250

4

6,35

4

6,35

van 250 tot 375

5

7,94

4

6,35

van 376 tot 500

28

44,44

11

17,45

van 501 tot 625

10

15,88

27

42,86

van 626 tot 700

11

17,45

7

11,11

5

7,94

10

15,88

+ dan 700

128

Tabel 10 - Aard van de woning van de nieuwe huurders vóór hun herhuisvesting door het Fonds 2012. Aard van de woning

Aantal

%

ONGEZOND 1) Verbeterbaar

11

17,46

2) Verbeterbaar en overbevolkt

13

20,63

3) Overbevolkt

13

20,63

4) Niet verbeterbaar

0

0,00

FUNCTIONEEL ONAANGEPAST

1

1,59

ZONDER EIGEN WONING

8

12,70

46

73,01

1) Geen opmerkingen

6

9,53

2) Uit woning gezet

0

0,00

3) Te hoge huurprijs

7

11,11

4) Onderbevolkt

0

0,00

5) Overbevolkt

4

6,35

Totaal B

17

26,99

Totaal (A) + (B)

63

100,00

Totaal (A) GEZOND, maar

Tabel 11 - Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun grootte en het jaar van hun kandidatuurstelling (1). Jaar van de kandidatuur Gezinssamenstelling

Totaal Voor 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2003

Alleenstaanden en gezinnen zonder kinderen

-

-

-

-

-

2

6

-

-

1

6

15

Gezinnen met 1 kind

-

-

-

-

1

1

6

-

-

-

1

9

Gezinnen met 2 kinderen

-

-

-

-

3

3

9

-

-

-

-

15

Gezinnen met 3 kinderen

-

-

-

2

1

4

1

2

-

-

-

10

Gezinnen met 4 kinderen

-

-

-

-

2

3

-

3

-

-

-

8

Gezinnen met 5 kinderen

-

-

-

-

1

-

1

-

-

-

-

2

Gezinnen met 6 kinderen

-

-

-

1

-

-

1

-

-

-

-

2

Gezinnen met 7 kinderen

-

-

-

-

-

1

-

-

-

-

-

1

Gezinnen met 8 kinderen

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1

-

1

Totaal

0

0

0

3

8

14

24

5

0

2

7

63

(1) De jaarlijkse bijwerking laat toe om de gegevens van de wachtende kandidaten te actualiseren. Deze gebeurt globaal per jaar van kandidatuurstelling en/of bij een individuele convocatie.

129

Tabel 12 - Samenstelling van de huurdersgezinnen die de huurhulpsector verlieten - 2012.

Aantal gezinnen Gezinssamenstelling

Aantal kinderen

Aantal huurders

Aantal inwonenden

Totaal aantal bewoners

Alleenstaanden

Samenwonenden

-

15

-

-

15

1,79

-

-

2

-

2

9

16,07

9

2

14

2

27

Gezinnen met 2 kinderen

14

25,00

28

6

16

-

50

Gezinnen met 3 kinderen

6

10,71

18

4

4

2

28

Gezinnen met 4 kinderen

6

10,71

24

2

8

2

36

Gezinnen met 5 kinderen

4

7,14

20

-

8

-

28

Gezinnen met 10 kinderen

1

1,79

10

-

2

-

12

56

100,00

109

29

54

6

198

Aantal

%

15

26,79

Twee volwassenen

1

Gezinnen met 1 kind

Alleenstaanden

Totaal

130

Tabel 13

- Evolutie van de huuropbrengst en van de achterstallen (in EUR).

131

Gecumuleerde te betalen vervallen sommen sinds 1976 (1)

Recuperatie totaal vervallen huurlasten sinds 1976 (1)

Totaal vervallen huurtoelagen sinds 1976 (1)

Gecumuleerd totaal 2 + 3 + 4 sinds 1976

Totaal achterstallen huur + lasten sinds 1976

Totaal in verlies geboekt sinds 1976

Totaal 6 + 7 sinds 1976

% van 8 tot 5

Jaar

Jaarlijks vervallen te betalen sommen (1)

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

1 1.055.141,49 1.111.533,47 1.227.499,97 1.358.014,77 1.491.328,71 1.613.723,24 1.668.976,75 1.763.846,07 1.782.975,27 1.755.478,87 1.849.142,69 2.134.792,21 2.361.246,03 2.605.592,12 2.951.594,94 3.275.690,99 3.631.133,82 3.930.332,45 4.218.385,25 4.450.779,83 4.783.611,75 5.305.254,99 5.580.157,48

2 6.815.692,58 7.927.226,05 9.154.726,02 10.512.740,79 12.004.069,49 13.617.792,73 15.286.769,48 17.050.615,54 18.833.590,81 20.589.069,68 22.439.203,94 24.573.996,15 26.935.242,18 29.540.834,30 32.492.429,24 35.768.120,23 39.399.254,05 43.329.586,50 47.547.971,75 51.998.751,58 56.782.363,33 62.087.618,32 67.667.775,80

3 703.035,23 814.129,48 937.524,54 1.073.957,22 1.239.965,17 1.400.486,76 1.598.714,49 1.805.622,87 2.032.082,75 2.243.400,16 2.464.529,76 2.702.710,65 2.898.327,61 3.150.281,65 3.409.131,51 3.656.918,89 4.022.774,62 4.471.882,79 4.782.227,82 5.340.357,70 5.820.285,18 6.568.074,70 7.283.380,17

4 2.848.134,38 3.139.491,55 3.473.576,71 3.806.598,16 4.099.848,78 4.389.432,35 4.642.064,83 4.840.293,21 5.013.319,62 5.161.766,20 5.303.610,74 5.449.935,51 5.623.519,30 5.836.828,76 6.062.146,95 6.366.967,46 6.702.511,92 7.066.913,27 7.364.712,28 7.680.165,63 8.030.872,76 8.354.479,41 8.733.003,75

5 10.366.862,19 11.880.847,08 13.565.827,26 15.393.296,17 17.343.833,45 19.407.711,84 21.527.548,80 23.696.531,62 25.878.993,18 27.994.236,05 30.207.344,44 32.726.642,31 35.457.089,09 38.527.974,71 41.963.707,70 45.792.006,58 50.124.540,59 54.868.382,56 59.694.911,85 65.019.274,91 70.633.521,27 77.010.172,43 83.684.159,72

6 264.541,48 237.366,18 224.093,99 249.926,28 293.742,32 356.909,61 329.041,10 314.804,94 292.344,30 293.760,77 310.997,47 387.865,19 472.319,03 490.619,81 502.384,77 546.533,58 674.356,86 718.309,16 731.884,97 762.081,95 812.353,22 1.000.662,81 1.111.004,65

7 182.084,41 236.452,05 274.057,47 290.273,18 324.796,86 347.285,64 386.467,67 450.675,73 499.888,72 539.309,37 574.704,03 593.615,11 639.173,44 717.734,71 743.407,40 753.775,12 805.343,69 857.248,44 933.015,32 1.003.592,29 1.048.872,34 1.092.572,79 1.162.159,98

8 446.625,90 473.818,23 498.151,46 540.199,46 618.539,19 704.195,25 715.508,76 765.480,68 792.233,02 833.070,14 885.701,50 981.480,30 1.111.522,47 1.208.354,52 1.245.792,17 1.300.308,70 1.479.700,55 1.575.557,60 1.664.900,29 1.765.674,24 1.861.225,56 2.093.235,00 2.273.164,63

9 4,31 3,99 3,67 3,51 3,57 3,63 3,32 3,23 3,06 2,98 2,93 3,00 3,13 3,14 2,97 2,84 2,95 2,87 2,79 2,72 2,63 2,72 2,72

(1) Te betalen sommen : het deel van de huur rechtstreeks ten laste van de huurders. Vervallen sommen : de te betalen sommen, de huurlasten (o.a. water-, gas- en elektriciteitsrekeningen), de kosten gedragen door het Fonds ingevolge huurschade na het verlaten van de woning, de terugvorderbare procedurekosten en de huur- en installatietoelagen.

Tabel 14

- Verdeling van de gebouwen en woningen volgens gemeente - 2012. Gebouwen Gemeente

132

Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-Over-Heembeek Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde Totaal

nieuwe (1)

Woningen

oude (2)

aantal

%

aantal

%

In absolute cijfers

3 1 2 0 0 0 1 0 0 1 1 0 1 2 2 1 0 2 0 1 2 0

0,78 0,26 0,52 0,00 0,00 0,00 0,26 0,00 0,00 0,26 0,26 0,00 0,26 0,52 0,52 0,26 0,00 0,52 0,00 0,26 0,52 0,00

41 34 21 15 7 1 0 39 8 16 2 0 80 2 17 40 25 0 2 4 12 0

10,62 8,81 5,44 3,89 1,81 0,26 0,00 10,10 2,07 4,14 0,52 0,00 20,72 0,52 4,40 10,36 6,47 0,00 0,52 1,04 3,11 0,00

44 35 23 15 7 1 1 39 8 17 3 0 81 4 19 41 25 2 2 5 14 0

20

5,20

366

94,80

386

nieuwe (1)

oude (2)

aantal

%

aantal

%

In absolute cijfers

11,40 9,07 5,96 3,89 1,81 0,26 0,26 10,10 2,07 4,40 0,78 0,00 20,98 1,04 4,92 10,62 6,47 0,52 0,52 1,30 3,63 0,00

84 26 52 0 0 0 40 0 1 24 50 0 71 49 86 124 0 47 0 14 50 0

4,92 1,53 3,05 0,00 0,00 0,00 2,34 0,00 0,06 1,40 2,93 0,00 4,16 2,87 5,04 7,26 0,00 2,75 0,00 0,82 2,93 0,00

107 120 42 28 14 1 0 68 13 30 2 0 185 22 52 177 67 0 4 10 47 0

6,27 7,03 2,46 1,64 0,82 0,06 0,00 3,98 0,76 1,76 0,12 0,00 10,84 1,29 3,04 10,37 3,93 0,00 0,23 0,59 2,75 0,00

191 146 94 28 14 1 40 68 14 54 52 0 256 71 138 301 67 47 4 24 97 0

11,19 8,56 5,51 1,64 0,82 0,06 2,34 3,98 0,82 3,16 3,05 0,00 15,00 4,16 8,08 17,63 3,93 2,75 0,23 1,41 5,68 0,00

100,00

708

42,06

989

57,94

1.707

100,00

%

(1) Gebouwen of woningen die nog geen voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die in renovatie of te renoveren zijn of die in opbouw of te bouwen zijn. (2) Gebouwen of woningen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten.

%

Tabel 15 - Verdeling van de gebouwen volgens het aantal woningen waaruit ze (zullen) bestaan 2012. Nieuw (1)

Oud (2)

Aard van het gebouw

Aantal

%

28,76

111

28,76

161

41,71

161

41,71

0,00

44

11,40

44

11,40

0

0,00

20

5,18

20

5,18

met 6 of 10 woningen

2

0,52

15

3,88

17

4,40

met 11 of 15 woningen

5

1,29

4

1,04

9

2,33

met meer dan 15 woningen

13

3,37

11

2,85

24

6,22

Totaal

20

5,18

366

94,82

386

100,00

Aantal

%

Aantal

%

eengezinswoning

0

0,00

111

tweegezinswoning

0

0,00

driegezinswoning

0

met 4 of 5 woningen

(1) Gebouwen die nog geen deel hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die te renoveren of in renovatie zijn of te bouwen of in opbouw zijn. (2) Gebouwen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten.

Tabel 16 - Verdeling van de woningen volgens het aantal kamers waaruit zij bestaan of zullen bestaan - 2012. Nieuwe (1)

Oude (2)

Aard van de woning

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

met 1 kamer

50

2,92

141

8,27

191

11,19

met 2 kamers

59

3,46

247

14,47

306

17,93

met 3 kamers

20

1,17

329

19,27

349

20,44

met 4 kamers

9

0,53

158

11,01

197

11,54

met 5 kamers

0

0,00

68

3,99

68

3,99

met 6 kamers

0

0,00

12

0,70

12

0,70

met meer dan 6 kamers

0

0,00

4

0,23

4

0,23

nog niet vastgesteld

580

33,98

0

0,00

580

33,98

Totaal

718

42,06

989

57,94

1.707

100,00

(1) Woningen die nog geen deel hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die te renoveren of in renovatie zijn of die te bouwen of in opbouw zijn. (2) Woningen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten.

133

Tabel 17 - Verdeling van de gebouwen en woningen (1) volgens de perimeter waarin ze zich bevinden - 2012. Gebouwen

buiten R.V.O.H.R.

enkel in R.V.O.H.R. (2)

in R.V.O.H.R. en PWC (3)

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

Gebouwen

143

37,05

106

27,46

102

41,98

243

62,95

Woningen

663

38,84

347

63,51

606

58,05

1.044

61,16

Woningen

%

(1) Inclusief de gebouwen en woningen waarvan de verwezenlijking aan gang of gepland is. (2) Ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en renovatie. (3) Perimeter van een wijkcontract (oude of lopende).

134

Totaal R.V.O.H.R.

Aantal

%

Tabel 18

- Kostprijs, oppervlakte en samenstelling van de nieuwe (1) gebouwen waarvan de renovatie of bouw beëindigd werd in 2012.

Adres

Aard van de werken (2)

Kostprijs (in EUR) Aankoop

Werken

Bruto-oppervlakte in m² Totaal

Totaal (3)

Bewoonbaar (4)

Kostprijs (in EUR) per bruto-m² Totaal

Bewoonbaar

Aantal woningen

Schaarbeek Broederschapstraat

ZR

288.081,15 4.916.918,85

5.205.000,00

3.325

2.466

1.571,32

2.118,67

25

Sint-Jans- Hoek Requettelaan en Molenbeek Lemairelaan

C

413.853,83 8.032.582,32

8.446.436,15

5.787

5.124

1.459,55

1.648,41

54

C

621.665,77 3.075.434,23

3.697.100,00

1.971

1.822

1.875,75

2.029,14

21

ZR

1.355.383,40 4.872.736,15

6.228.119,55

3.272

2.553

2.077,09

2.662,06

36

142.063,11

82

73

1.732,48

1.946,07

1

2.710.970,00 21.007.748,81 23.718.718,81

14.437

12.038

Elsene

Herdersstraat en Keienveldstraat

135

Sint-JansBirminghamstraat Molenbeek

Laken

E. Wautersstraat (5) TOTAAL : 5 GEBOUWEN Gemiddelde per woning

AANP

31.985,85

19.788,10

110.077,26

153.341,23

173.129,33

105,38

87,87

1.642,91

1.970,29

Woningtype 3 studio’s 4 x 1 k. 9 x 2 k. 9 x 3 k. 7 x 1 k. 33 x 2 k. 7 x 3 k. 7 x 4 k. 6 x 1 k. 9 x 2 k. 6 x 3 k. 29 x 1 k. 5 x 2 k. 1 x 3 k. 1 x 4 k. 1 x 2 k.

137 -

Legende Het bedrag « werken » komt overeen met alle kosten voor werken, inclusief prijsherzieningen, honoraria, onvoorziene werken en btw. (1) Woningen die vroeger nog niet waren opgenomen in de huurhulpverrichtingen. (2) A = aankoop AANP = aanpassing van het aantal woningen in een bestaand gebouw C = constructie ZR = zware renovatie. (3) Totale oppervlakte van de verdiepingen, inclusief gevelmuren en de helft van de mandelige muren en exclusief de parkingoppervlakte. Voor de woningen die zijn ontstaan na de opsplitsing van een gebouw wordt deze oppervlakte weergegeven pro rata de nieuw gecreëerde woning(en). (4) Oppervlakte van de verschillende ruimtes (en handelsruimtes), inclusief wanden, gevelmuren en de helft van de mandelige muren, en exclusief kelders, parkings, zolders en gemeenschappelijke delen. (5) De "nieuwe" woning is ontstaan uit de opsplitsing van een gebouw met 2 woningen in 3 woningen. Enkel de kleinste woning wordt beschouwd als een “nieuwe” wooneenheid.

Tabel 19

- Evolutie van de gemiddelde kostprijs, van de gemiddelde bruto-oppervlakte en van de gemiddelde kostprijs per m² van de nieuwe woningen (1) volgens het jaar waarvan de renovatie of bouw beëindigd werd. Gemiddelde kostprijs (in EUR)

Gemiddelde bruto-oppervlakte per m²

Jaar

Gemiddelde kostprijs (in EUR) per m² bruto

136

Aankoop

Werken

Totaal

Totaal

Bewoonbaar

2000

37.526,22

79.303,96

116.830,18

147,44

113,56

792,39

1.028,80

30 + 4 commerces

2001

40.667,55

85.117,57

125.785,12

153,86

123,75

817,53

1.016,45

35 + 1 commerce

2002

25.187,49

124.671,36

149.858,85

165,92

131,38

903,20

1.140,65

26

2003

15.398,47

119.938,77

135.337,24

120,82

97,20

1.120,16

1.392,36

44

2004

36.672,06

108.893,15

145.565,21

144,59

116,62

1.006,74

1.248,20

69

2005

33.237,85

125.817,71

159.055,56

135,61

106,11

1.172,89

1.498,97

18

2006

34.057,66

136.042,34

170.100,00

128,27

97,15

1.326,11

1.750,90

30

2007

25.279,25

131.114,35

156.393,60

115,64

90,58

1.352,42

1.726,58

33

-

-

-

-

-

-

2008 (2)

-

-

Totaal

Aantal woningen

Bewoonbaar

2009

20.102,48

177.873,13

197.975,61

111,82

89,16

1.770,48

2.220,45

82

2010

2.434,76

177.908,10

180.342,86

130,17

100,57

1.385,44

1.793,21

35

2011

72.609,00

48.391,00

121.000,00

94,67

79,67

1.278,12

1.518,76

3

2012

19.788,10

153.341,23

173.129,33

105,38

87,87

1.642,91

1.970,29

137

148,19

71,49

77,38

207,34

191,51

Evolutie in 2012 (*) 2000 = 100

-

-

(1) Woningen die vroeger nog niet waren opgenomen in de huurhulpverrichtingen. (2) In 2008 werd geen enkele nieuwe woning afgewerkt.

-

Tabel 20

- Kostprijs, type, oppervlakte en rentabiliteit van de nieuwe woningen (1) die in 2012 in huur gegeven werden.

Adres

137

Schaarbeek Sint-Jans-Molenbeek Sint-Jans-Molenbeek Schaarbeek Schaarbeek Sint-Jans-Molenbeek Schaarbeek Schaarbeek Schaarbeek Schaarbeek Schaarbeek Schaarbeek Schaarbeek Schaarbeek Schaarbeek Schaarbeek Schaarbeek Schaarbeek Anderlecht

Wijnheuvelenstraat Zwarte Paardstraat Zwarte Paardstraat Broederschapstraat Broederschapstraat Zwarte Paardstraat Broederschapstraat Broederschapstraat Broederschapstraat Broederschapstraat Broederschapstraat Broederschapstraat Broederschapstraat Marcel Mariënstraat Broederschapstraat Broederschapstraat Broederschapstraat Broederschapstraat Puccinistraat

TOTAAL VAN 19 WONINGEN GEMIDDELDE

Gedelegeerde opdracht (X) X X X X X X X X X X X X x X X X X

Aantal kamers

Kostprijs van de woning (2)

Bruto bewoonbare oppervlakte (3)

Contractuele huurprijs (4)

Te betalen bedrag (5)

1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 4 39 2,05

155.751,38 171.044,31 185.298,01 176.351,21 164.973,71 185.298,01 208.765,76 192.284,26 192.284,26 192.284,26 164.973,71 204.794,95 204.794,95 200.398,48 236.234,94 252.716,45 263.704,12 247.222,62 231.156,05 3.830.331,44 201.596,39

56,00 114,00 115,00 80,00 62,00 121,00 102,00 84,00 83,00 84,00 61,00 86,00 84,00 79,00 112,00 129,00 140,00 124,00 160,00 1.876,00 98,74

525,00 705,00 755,00 560,00 535,00 742,00 700,00 620,00 620,00 620,00 535,00 650,00 650,00 700,00 825,00 900,00 940,00 875,00 1.100,00 13.557,00 713,53

417,30 518,02 593,19 446,08 417,30 558,80 546,80 620,00 529,63 503,65 417,30 518,02 528,40 591,00 627,99 661,93 690,71 667,50 906,66 10.760,28 566,33

Huurtoelagen (6)

180,08 64,83

180,08 160,05 195,09 210,10 195,09 210,10 1.395,42 174,43

Rentabiliteit op jaarbasis (7) CH (4) 4,04 4,95 4,89 3,81 3,89 4,81 4,02 3,87 3,87 3,87 3,89 3,81 3,81 4,19 4,19 4,27 4,28 4,25 5,71 4,25 4,25

TBB (5) 3,22 3,63 3,84 3,04 3,04 3,62 3,14 3,87 3,31 3,14 3,04 3,04 3,10 3,54 3,19 3,14 3,14 3,24 4,71 3,37 3,37

LEGENDE VAN TABELLEN 20, 21 EN 21 BIS

(1) Nieuwe of oude woningen: (2) Kostprijs van de woning:

(3) Bruto-bewoonbare oppervlakte per m²:

(4) Contractuele huurprijs : (5) Te betalen bedrag : (6) Huurtoelagen : (7) Rentabiliteit op jaarbasis : X: (8) Kostprijs van de renovatie:

woningen geklasseerd in functie of ze vroeger al dan niet deel uitmaakten van een huurhulpverrichting. De kostprijs van de woning wordt gebaseerd op de uiteindelijke kostprijs van het gebouw (in EUR) (aankoopprijs + kosten + honoraria allerlei + aansluitingen en alle bouwkosten, inclusief btw, gefactureerd en/of besteld op 31/12/2012. Met de personeelskosten wordt hierbij geen rekening gehouden). De kostprijs van de woning wordt verder berekend in functie van de referentiewaarde van de woning, rekening houdend met de totale referentiewaarde van alle woningen waaruit het gebouw bestaat. De bruto bewoonbare oppervlakte omvat de wanden, de gevelmuren, de helft van de scheidingsmuren tussen de appartementen en/of gemeenschappelijke delen, exclusief kelders, zolders, terrassen, balkons en gemeenschappelijke delen (trappen, overlopen, hall, sas,…). De oppervlakte van de woonvertrekken onder dak worden berekend rekening houdend met een vrije hoogte van 1m50 onder dak. De mezzanines van minstens 1m80 hoog worden meegerekend. Bij nieuwbouw en verdubbeling van de scheidingsmuur wordt de dikte van deze nieuwe muur meegerekend in de oppervlakte. contractueel vastgestelde huurprijs (in EUR) voor de desbetreffende woning. maandelijks bedrag (in EUR) ten laste van de huurder voor de desbetreffende woning. bedrag van de verwachte maandelijkse huurtoelagen (in EUR) voor de desbetreffende woning. opbrengsten uitgedrukt in % van de kostprijs van de woning. gedelegeerde opdracht van de Regering aan het Fonds. kosten ingevolge huurschade met inbegrip van de kosten voor de technische ploeg van het Fonds en de materialen.

138

Tabel 21

- Kostprijs, type en rentabiliteit van de oude woninge in huur gegeven (na grondige renovatie) in 2012.

Adres

Schaarbeek Brussel Brussel Brussel Anderlecht Sint-Joost-ten-Node Sint-Jans-Molenbeek Schaarbeek

Destouvellesstraat Ernest Vander Aastraat Ernest Vander Aastraat Notelaarsstraat Raymond Vander Bruggenlaan Vonckstraat Vanderdussenstraat Voorspoedstraat TOTAAL VAN 8 WONINGEN GEMIDDELDE

139

.

Aantal kamers

2 3 3 3 3 3 4 6 27 3,38

Kostprijs van de woning (2)

Bruto bewoonbare oppervlakte (3)

Contractuele huurprijs (4)

Te betalen bedrag (5)

Huurtoelagen (6)

CH (4)

TBB (5)

134.059,53 157.490,80 143.736,02 157.547,16 173.164,16 122.153,95 188.892,76 185.972,54

84,64 112,00 115,00 127,26 126,00 106,95 144,35 212,88

625,00 850,00 725,00 825,00 750,00 775,00 1.000,00 1.100,00

460,46 799,23 725,00 671,79 561,21 669,41 863,12 920,91

150,07 195,09 195,09 210,00 77,00 -

5,59 6,48 6,05 6,28 5,20 7,61 6,35 7,10

4,12 6,09 6,05 5,12 3,89 6,58 5,48 5,94

1.263.016,92 157.877,12

1.029,08 128,64

6.650,00 831,25

5.671,13 708,89

827,25 103,41

6,32 6,32

5,39 5,39

Rentabiliteit op jaarbasis (7)

Tabel 21 bis - Kostprijs voor het terug in orde brengen en oppervlakte van de in categorie 3 (1) vrijgekomen woningen die opnieuw verhuurd werden in 2012. Aantal kamers

Bruto bewoon-bare oppervlakte (3)

Kostprijs van de renovatie (8)

Duur van de laatste verhuring (in maanden)

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 5 5

30,50 34,61 34,61 41,66 82,00 70,00 64,00 45,08 41,00 39,64 112,00 127,00 76,00 75,00 97,30 98,00 91,39 89,40 63,00 105,00 77,70 119,32 75,85 71,50 110,70 107,00 124,99 125,58 93,00 94,45 99,50 81,80 91,00 125,85 130,00 143,85 99,00 113,30 91,00 170,00 129,00 167,00 107,00 173,00 173,00

330,00 330,00 330,00 2.632,52 9.275,00 330,00 330,00 2.735,93 4.218,45 5.104,00 1.597,78 3.995,60 2.765,50 2.936,76 29.336,81 1.751,40 7.328,65 3.359,56 8.263,37 5.003,25 5.206,61 5.083,75 4.866,05 14.760,38 330,00 2.855,90 5.267,05 18.079,36 6.595,48 10.250,20 4.797,37 2.871,73 2.624,82 6.915,85 4.498,64 3.220,09 6.133,20 5.243,90 2.798,41 2.880,98 3.234,05 57.985,98 27.573,34 37.503,44 4.363,26

11,00 10,00 12,00 7,00 57,00 60,00 12,00 17,00 49,00 64,00 57,00 58,00 78,00 11,00 72,00 15,00 56,00 26,00 122,00 52,00 92,00 63,00 51,00 108,00 19,00 110,00 52,00 62,00 46,00 20,00 117,00 28,00 40,00 95,00 52,00 48,00 34,00 37,00 52,00 53,00 16,00 187,00 154,00 104,00 41,00

4.311,58 95,81

337.894,42 7.508,76

2.527,00 56,16

Adres

Schaarbeek Schaarbeek Schaarbeek Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Anderlecht Molenbeek Schaarbeek Sint-Joost-ten-Node Molenbeek Anderlecht Brussel Brussel Molenbeek Elsene Schaarbeek Molenbeek Molenbeek Anderlecht Brussel Sint-Joost-ten-Node Sint-Joost-ten-Node Schaarbeek Anderlecht Molenbeek Sint-Gillis Elsene Molenbeek Brussel Molenbeek Schaarbeek Anderlecht Brussel Jette Brussel Evere Anderlecht Elsene Brussel Brussel Schaarbeek Jette Vorst Molenbeek Brussel

Vondelstraat Vondelstraat Vondelstraat Sint-Jozefstraat Groenstraat Bergense steenweg Zwarte Paardstraat Séverinstraat Saksen-Coburgstraat Sint-Jozefstraat Waskaarsstraat Anderlechtsesteenweg Anderlechtsesteenweg Vanderdussenstraat Keienveldstraat Madeliefjesstraat Sint-Jozefstraat Edingenstraat Onderwijsstraat Anderlechtsesteenweg G. van Bouillonstraat Groenstraat Jules de Troozstraat Leeuwerikenstraat Zwarte Paardstraat Parmastraat Snoekstraat Normandiëstraat Kazernestraat Vanderstraetenstraat Hancartstraat Grisarstraat Antwerpsesteenweg De Smet de Naeyerlaan Anderlechtsesteenweg Lindestraat Barastraat sans Soucistraat Antwerpsesteenweg Anderlechtsesteenweg Marcel Mariënstraat Honoré Longtinstraat Wielemans Ceuppenslaan Vanderdussenstraat Anderlechtsesteenweg TOTAAL VAN 45 WONINGEN GEMIDDELDE

106 2,36

(1) woningen van de jongste generatie.

140

Tabel 22

- Gemiddelde rentabiliteit, gemiddelde kostprijs en gemiddelde oppervlakte van de in huur gegeven woningen in 2012, per woningtype, naargelang ze oud of nieuw zijn. Oude woningen (A)

Woningtype in functie van het aantal kamers

Aantal woningen

Gemiddelde oppervlakte

Gemiddelde kostprijs (in EUR)

Nieuwe woningen (B)

Gemiddeld maandelijks te betalen bedrag (in EUR)

Rentabiliteit in %

1

Aantal woningen

Gemiddelde oppervlakte

Gemiddelde kostprijs (in EUR)

Verschil (B - A)

Gemiddeld maandelijks te betalen bedrag (in EUR)

Rentabiliteit in %

5

85,40

170.683,72

478,33

3,36

tussen gemiddelde kostprijzen

in EUR

in %

van rentabiliteiten in %

141

2

1

84,64

134.059,53

460,46

4,12

9

87,11

193.986,52

534,84

3,31

59.926,99

44,70

- 0,81

3

5

117,44

150.818,42

685,33

5,45

4

126,25

249.969,53

662,03

3,18

99.151,11

65,74

- 2,27

4

1

144,35

188.892,76

863,12

5,48

1

160,00

231.156,05

906,66

4,71

42.263,29

22,37

- 0,77

6

1

212,88

185.972,54

920,91

5,94

128,64

157.877,12

708,89

5,39

98,74

201.596,39

566,33

3,37

43.719,27

27,69

- 2,02

ALGEMEEN GEMIDDELDE TOTAAL

8

(1) Woningen die vroeger al deel uitmaakten van de huurhulpverrichtingen. (2) Woningen die nooit eerder deel uitmaakten van de huurhulpverrichtingen.

19

Tabel 23

- Evolutie per jaar van de kostprijs, van het aantal kamers, van het gemiddeld te betalen bedrag en van de rentabiliteit, volgens het jaar van inhuurgave, voor de oude en nieuwe woningen (1). Gemiddelde kostprijs (in EUR)

Jaar

Oude woningen

Nieuwe woningen

2000

84.425,32

118.860,51

2001

78.746,83 (- 6,73 %)

2002

Gemiddeld aantal kamers (2)

Gemiddeld te betalen bedrag (in EUR)

142

Verschil tussen oude en nieuwe + 40,79 %

Oude woningen

Nieuwe woningen

Oude woningen

Nieuwe woningen

3,00

2,84

322,06

346,36

125.637,49 (+ 5,70 %)

+ 59,55 %

2,85

3,31

355,03 (+ 10,24 %)

397,49 (+ 14,76 %)

99.191,53 (+ 25,96 %)

135.825,54 (+ 8,11 %)

+ 36,93 %

3,49

2,74

394,36 (+ 11,08 %)

2003

105.436,52 (+ 6,30 %)

134.748,63 (- 0,80 %)

+ 27,80 %

3,10

2,75

2004

100.778,23 (- 4,42 %)

137.708,05 (+ 2,20 %)

+ 36,64 %

3,00

2005

116.834,23 (+ 15,93 %)

160.649,42 (+ 16,66 %)

+ 37,50 %

2006

119.263,35 (+ 2,08 %)

166.116,13 (+ 3,40 %)

2007

110.561,09 (- 7,30 %)

2008

Oude woningen

Nieuwe woningen

4,58

3,50

+ 11,96 %

5,41 (+ 0,83)

3,80 (+ 0,30)

- 1,61

395,31 (- 0,55 %)

+ 0,24 %

4,77 (- 0,64)

3,49 (- 0,31)

- 1,28

391,19 (- 0,80 %)

423,65 (+ 7,17 %)

+ 8,30 %

4,45 (- 0,32)

3,77 (+ 0,28)

- 0,68

2,65

443,93 (+ 13,48 %)

455,39 (+ 7,49 %)

+ 2,58 %

5,29 (+ 0,84)

3,97 (+ 0,20)

- 1,32

2,93

2,74

472,96 (+ 6,54 %)

520,62 (+ 14,32 %)

+ 10,08 %

4,86 (- 0,43)

3,89 (- 0,08)

- 0,97

+ 39,28 %

3,13

2,38

519,33 (+ 9,79 %)

486,02 (- 6,65 %)

- 6,41 %

5,23 (+ 0,37)

3,51 (- 0,38)

- 1,71

162.146,43 (- 2,39 %)

+ 46,66 %

3,15

2,55

550,29 (+ 5,96 %)

517,32 (+ 6,44 %)

- 6,00 %

5,97 (+ 0,74)

3,83 (+ 0,32)

- 2,14

108.294,22 (- 2,05 %)

166.716,02 (+ 2,82 %)

+ 53,95 %

2,70

1,95

526,02 (- 4,41 %)

499,81 (-3,38 %)

- 4,98 %

5,83 (- 0,14)

3,60 (- 0,23)

- 2,23

2009

149.399,02 (+ 37,96 %)

179.722,30 (+ 7,80 %)

+ 20,30 %

2,95

2,04

572,23 (+ 8,78 %)

497,19 (- 0,52 %)

- 13,11 %

4,60 (- 1,23)

3,32 (- 0,28)

- 1,28

2010

127.040,94 (- 14,97 %)

205.398,32 (+ 14,29 %)

+ 61,68 %

3,00

2,03

606,69 (+ 6,02 %)

534,23 (- 5,89 %)

- 11,84 %

5,76 (- 1,16)

3,12 (-0,20)

- 2,64

2011

136.698,85 (+ 7,19 %)

184.586,34 (- 10,01 %)

+ 35,03 %

2,63

1,85

578,59 (- 4,63 %)

498,01 (- 6,78 %)

- 13,93 %

5,08 (- 0,66 %)

3,24 (+ 0,12)

- 1,84

2012

157.877,12 (+ 15,49 %)

201.596,39 (+ 9,22 %)

+ 27,69 %

3,38

2,05

708,82 (+ 22,52 %)

566,33 (+ 13,72 %)

- 25,12 %

5,39 (+0,31 %)

3,37 (+ 0,40)

- 2,02

(1) oude en nieuwe woningen, naargelang ze al dan niet deel uitgemaakt hebben van een huurhulpverrichting. (2) de flats worden beschouwd als woningen met 1 kamer. (….%) = evolutie in percentage t.o.v. het vorige werkjaar.

Verschil tussen oude en nieuwe + 7,55 %

Gemiddelde rentabiliteit in % Verschil tussen oude en nieuwe - 1,08

Tabel 24

- Vorderingsstaat van de renovatie- of bouwwerken van de nieuwe woningen op 31 december 2012. Sites

143

Elsene Sint-Jans-Molenbeek Sint-Jans-Molenbeek Sint-Gillis Brussel Sint-Gillis Sint-Agatha-Berchem Neder-Over-Heembeek Elsene Elsene Laken Sint-Jans-Molenbeek Anderlecht Haren Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Lambrechts-Woluwe Ukkel Anderlecht Vorst Vorst Anderlecht Sint-Lambrechts-Woluwe Laken Brussel

Herdersstraat/Keienveldstraat Carl Requettelaan/ Jozef Lemairelaan Birminghamstraat Coenraetsstraat Slachthuisstraat Denemarkenstraat Kweepereboomlaan Beukenootjesstraat Waversesteenweg Wiertzstraat Steylsstraat Vandenboogaerdestraat/Opzichterstraat Marie Groeninckx-De Maylaan/Adolphe Willemynsstraat/Broekstraat Moestuinstraat Destouvellesstraat/Koninginnelaan Jacques Dormontlaan Roodebeeksteenweg Sint-Jobsesteenweg Edmond Delcourtstraat/Aumalestraat Drukkerijstraat Deltastraat François Malherbe-, James Ensor-, Birminghamstraat Plejadenlaan Emile Wautersstraat (3) Antwerpsesteenweg (4)

Aard van de verrichting (1)

R

R R R

Aantal woningen

Aantal kamers/ woning

Vorderingsstaat (2)

appartementen + duplexen appartementen appartementen + duplexen appartementen appartementen + duplexen appartementen appartementen appartementen appartementen appartementen appartementen appartementen

21 54 36 72 22 12 10 50 16 15 23 31

1 tot 3 1 tot 4 1 tot 3 1 tot 4 1 tot 3 1 en 2 onbepaald onbepaald onbepaald onbepaald 1 en 2 1 tot 4

PREAT RP PREAT TC TC CC RF NVA AP NVA NVA AOS

C

appartementen

20

1 tot 3

AOST

C C C R C C C C

appartementen appartementen appartementen appartementen appartementen appartementen appartementen appartementen appartementen

40 53 39 13 14 7 13 37

onbepaald onbepaald onbepaald onbepaald onbepaald onbepaald onbepaald onbepaald onbepaald

AOST AOS AOST NVA AOST NVA AEN AOST

appartementen appartement appartementen

34 1 3

onbepaald 2 2 x 2 en 3

AEN RP TC

C C R R R en C C en en R en

C R R R

C

C C C

Type van woningen

57

AOS

Schaarbeek Brussel Schaarbeek Schaarbeek Koekelberg Schaarbeek Schaarbeek Totaal (1) C R

= constructie = renovatie

(2) RP FC TC AT CC PU

= = = = = =

144

(3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11)

Maarschalk Fochlaan (5) Murillostraat (6) Rogierstraat (7) Camille Simoensstraat (8) Boogschuttersstraat (9) Portaelsstraat (10) Koninklijke Sinte-Mariastraat (11) 32 sites

voorlopige oplevering werf in eindfase werken in uitvoering aanbesteding van werken in uitvoering lastenboek voor de werken in uitvoering stedenbouwkundige vergunning

R R R R R R R

AP = AOS = AOST = NVA = AEN = PREAT = RF =

appartement appartement appartement en duplex appartement appartement duplex appartement

1 1 2 1 1 1 1 701

2 1 2 en 4 2 2 1 1

AT RP AT AT TC AT TC

architecturaal ontwerp in uitvoering offerteaanvraag voor dienstenopdracht offerteaanvraag voor opdracht van diensten en werken net aangekocht of aankoopprocedure loopt aankoop in onderhandeling woningen in toekenningsfase grondreserve

Verdeling van een gebouw van 2 woningen (2 x 4 k.) uit het “oude” patrimonium in 3 woningen (1 x 2 k., 2 x 4 k.) Nieuwe indeling van een “oud” huurhulpgebouw bestaande uit 11 woningen in 14 woningen. Verdeling van een triplexwoning (4 k.) uit het “oude” patrimonium in 2 woningen (1 x 3 k., 1 x 2 k.) Verdeling van een eengezinswoning (5 k.) uit het “oude” patrimonium in 2 woningen (1 x 1 k., 1 x 3 k.) Verdeling van woningen in een gebouw van 5 eenheden uit het “oude” patrimonium: 1 woning 1 x 4 k. wordt 2 woningen 2 x 2 k., de verhoging van een verdieping laat toe 2 duplexen te creëren van 4 k. in plaats van een appartement met 4 k. Verdeling van een triplexwoning 4 k. uit het “oude” patrimonium in 2 woningen (1 x 2 k., 1 x 3 k.) Verdeling van een eengezinswoning (5 k.) uit het “oude” patrimonium in 2 woningen (2 x 2 k.) Verdeling van een eengezinswoning (3 k.) uit het “oude” patrimonium in 2 woningen (2 x 1 k.) Verdeling van een eengezinswoning (5 k.) uit het “oude” patrimonium in 2 woningen (1 x 1 k., 1 x 4 k).

C. VOORSTEL VOOR EEN REGLEMENT DAT ALLE PROCEDURES EN HUIDIGE BEPALINGEN OMVAT BETREFFENDE HET BEHEER VAN DE HUURHULPSECTOR

INHOUDSOPGAVE: TITEL I

Terminologie:

1° 2° 3° 4° 5° 6° 7° 8° 9° TITEL II

Inkomen Persoon ten laste Persoon met een handicap Datum van aanvraag Kandidaat of kandidaat-huurder Huurder Contractuele huur Te betalen bedrag VIBH

Wettelijke bepalingen:

1/ Koninklijk Besluit van 13/12/1983 2/ Ministerieel Besluit van 13/12/1983. AANVRAGEN TITEL III

Toelatingsvoorwaarden:

1° Inkomen 2° Verblijfplaats 3° Eigendomsvoorwaarde TITEL IV

Verwerking van de huuraanvragen:

1° De aanvraag 2° Inschrijving in het register van de kandidaat-huurders 3° Het register van de kandidaat-huurders. TITEL V

Bijwerking van de huuraanvragen

TITEL VI

Bezettingsnormen van een huurwoning:

• • • TITEL VII

De Brusselse Huisvestingscode De Verhuis- en Installatietoelage en Bijdrage in het Huurgeld Het Fonds

Toewijzing – Procedure

Eerste stap Tweede stap TITEL VIII

Weigering

DE HUURPERIODE TITEL IX

De huurovereenkomst:

De inhoud van de huurovereenkomst. TITEL X

De contractuele huur en het maandelijks te betalen bedrag

TITEL XI

Addendum

TITEL XII

Jaarlijkse enquête

145

TITEL XIII

Mutaties

TITEL XIV

Opzegging van de huurovereenkomst ----------------------------------

TITEL I – Terminologie

Wordt verstaan onder: 1° Inkomen: De inkomens zoals omschreven in artikel 6 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992, de inkomsten ontvangen in het buitenland voor zover ze geen deel uitmaken van de grondslag van deze bepaling, en de inkomsten van de personen bedoeld in artikel 4 van bovenvermeld Wetboek, naargelang het geval van de aanvrager of huurder en alle andere personen die deel uitmaken van zijn gezin, met uitzondering van zijn kinderen indien ze jonger zijn dan 25 jaar. 2° Persoon te laste: -

-

-

Het kind dat regelmatig bij de aanvrager of de huurder inwoont, naargelang het geval, en voor wie aan deze laatste kinderbijslag of wezentoelage wordt betaald; Elk ander kind dat jonger is dan 25 jaar, en dat naargelang het geval regelmatig bij de aanvrager of huurder inwoont, dat door het Fonds effectief als persoon ten laste wordt beschouwd indien aangetoond kan worden dat het kind recht heeft op een uitkering van de kinderbijslag of wezentoelage of dat het over geen enkel bestaansmiddel beschikt; De persoon die naargelang het geval verwant is tot de tweede graad met de aanvrager of de huurder, die deel uitmaakt van zijn huishouden en die door het Fonds als effectief ten laste wordt beschouwd indien aangetoond kan worden dat deze persoon over geen enkel bestaansmiddel beschikt; De aanvrager of huurder met een handicap of eender welk lid van zijn gezin met een handicap en die met hem verwant is tot de tweede graad, wordt gelijkgesteld met een persoon ten laste.

3° Persoon met een handicap: -

-

Het kind dat geniet van een kinderbijslag voor kinderen met een handicap; De persoon die door de FOD sociale zekerheid erkend is als een persoon met een fysieke of mentale beperking of invaliditeit van minstens 66 %; De persoon van wie de verdiencapaciteit wordt teruggebracht tot een derde of minder van wat een gezonde persoon kan verdienen door een beroep uit te oefenen op de algemene arbeidsmarkt, in toepassing van de wet van 27 februari 1987 betreffende de toelagen voor gehandicapte personen; De persoon van wie de beperkte autonomie is vastgesteld op 9 punten, krachtens dezelfde wet.

4° Datum van de aanvraag: de datum waarop het Fonds het aanvraagformulier heeft ontvangen voor de aanvraag van een huurwoning in het kader van de huurhulpactiviteiten. 5° Kandidaat of kandidaat-huurder: De persoon of de personen die een aanvraagformulier indienen bij het Fonds voor de aanvraag van een huurwoning in het kader van de huurhulpactiviteiten. 146

6° Huurder: De persoon of de personen die een huurwoning huren in het kader van de huurhulpactiviteiten. 7° Contractuele huur: De huur volgens de huurovereenkomst. 8° Te betalen bedrag: Het maandelijks bedrag dat de huurder moet betalen voor de huur van zijn huurwoning. 9° VIBH: Verhuis- en Installatietoelage en Bijdrage in het Huurgeld, toegekend door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in het kader van het besluit van de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 22/12/2004 ten gunste van personen die hun ongezond verklaarde woning moeten verlaten, van hun woning onteigend worden, waarvan de woning gesloopt dient te worden, en ten gunste van oudere personen of personen met een handicap.

TITEL II – Wettelijke bepalingen

De specifieke wettelijke bepalingen die van toepassing zijn op de huurhulpactiviteiten zijn: 1/ Het Koninklijk Besluit van 13/12/1983 betreffende de aanwending, voor het Brusselse Gewest, van de kapitalen die voortkomen van het Fonds B2, door het Woningfonds van de Bond der Kroostrijke Gezinnen van België, bepaalt: Art. 1 - De coöperatieve vennootschap “Woningfonds van de Bond der Kroostrijke Gezinnen van België” is ertoe gemachtigd in het Brusselse Gewest de kapitalen van het Fonds B2 aan te wenden voor: de aankoop, het verbouwen, het saneren, het verbeteren, het aanpassen, het in huur of in erfpacht nemen van gebouwen voor meer dan negen jaar of het verwerven van andere zakelijke rechten erop met het doel ze in huur of onderverhuring te geven of ze te verkopen als woning, alsmede, mits voorafgaande machtiging van de Minister, de bouw van woningen met het oog op dezelfde verrichtingen. Art. 15 - De vennootschap kan de in artikel 1 bedoelde verrichtingen doen met het doel bij voorrang grote gezinnen met bescheiden inkomen een degelijke woning te bezorgen. Deze bepaling was in overeenstemming met de oorspronkelijke doelgroep van de huurhulp. Ze dient herzien te worden. Art. 16 – § 1. De kandidaat-huurder en zijn echtgenoot die drie kinderen ten laste hebben, mogen geen inkomen genoten hebben dat meer bedraagt dan 750.000 F. Dit bedrag wordt verhoogd met 40.000 F per kind ten laste boven het derde. § 2. Voormelde bedragen worden berekend zoals bepaald in artikel 5, §1, tweede lid (d.w.z. deze bedragen zijn gekoppeld aan het indexcijfer 176,28 der consumptieprijzen van de maand juni 1983. ze worden telkens met 2% verhoogd of verlaagd vanaf de eerste dag van de tweede maand volgend op de periode van twee opeenvolgende maanden waarin het indexcijfer met 3,53 punten stijgt of met 3,53 punten daalt ten opzichte van het indexcijfer dat de voorafgaande wijziging gewettigd heeft.) Deze bepaling moet aangepast worden (zie inkomensvoorwaarden Hoofdstuk III,1). 147

Art. 17 – De kandidaat-huurder en zijn echtgenoot moeten aan de voorwaarden voldoen bepaald in artikel 6 aangaande de rechten in onroerende goederen. (d.w.z. De aanvrager noch zijn echtgenoot mogen op de referentiedatum een andere woning in volle eigendom of in vruchtgebruik bezitten dan deze waarop de lening betrekking heeft. Van deze voorwaarde wordt afgeweken wanneer uit een onderzoek van de vennootschap blijkt dat de eerstgenoemde woning ongeschikt is voor het gezin of het onderwerp uitmaakt van een onteigeningsbesluit. Als de woning niet geschikt is voor het gezin, dan moeten de aanvrager en/of zijn echtgenoot al hun onroerende rechten erop, afstaan binnen een termijn van een jaar, te rekenen vanaf het aangaan van de lening. De opbrengst van deze afstand moet, eventueel na aftrek van een door de vennootschap te bepalen bedrag, onmiddellijk worden aangewend als vervroegde aflossing van de lening. In geval van onteigening moet de onteigeningsvergoeding op dezelfde wijze aangewend worden als vervroegde aflossing van de lening. Is de woning ongezond niet-verbeterbaar, dan moet de vennootschap het bestaan ervan ter kennis brengen van de Minister en dienen de aanvrager en/of zijn echtgenoot ze te slopen of de bestemming ervan te wijzigen binnen de in het derde lid bedoelde termijn.). Deze bepaling moet herzien worden (zie Titel III, 3°) Art. 18 – De in huur gegeven woning: 1° moet geheel bewoond worden door de huurders en hun gezin, mag geheel noch gedeeltelijk worden gebruikt als drankhuis of herberg; 2° mag geheel noch gedeeltelijk in onderverhuring gegeven worden of gebruikt worden voor handels- of beroepsdoeleinden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de vennootschap. Deze bepaling dient verduidelijkt te worden. Art. 19 – Teneinde overbevolking of onderbezetting der in huur gegeven woningen te voorkomen kan de vennootschap, binnen de perken van de met de huurders gesloten huurovereenkomst, overgaan tot de mutatie van de huurders. Deze bepaling blijft van toepassing. 2/ Het Ministerieel Besluit van 13/12/1983 houdende goedkeuring van het reglement betreffende de aanwending door het Woningfonds van de Bond der Kroostrijke Gezinnen van België, van de kapitalen voortkomend van het Fonds B2 in het Brusselse Gewest, voorziet in de artikels 30 tot 36 de volgende bepalingen: Art. 30 – De vennootschap kan gebouwen aankopen, ruilen, verbouwen, saneren, verbeteren, in huur of in erfpacht nemen om ze in huur of in onderverhuring te geven of te verkopen als woning, bij voorrang aan gezinnen met bescheiden inkomen en met minstens drie kinderen ten laste. De vennootschap is gemachtigd met derden overeenkomsten af te sluiten met het oog op de uitvoering van deze verrichtingen. Deze bepaling moet worden verduidelijkt: gaat het hier om vennootschappen die ijveren voor integratie via huisvesting, dienen de huurders toegelaten te zijn door het Fonds?... Zij mag mits voorafgaande machtiging van de Minister, woningen bouwen met het oog op dezelfde verrichtingen. Art. 31 – De aanvrager die een woning in huur wenst te bekomen en zijn echtgenoot mogen geen inkomen genoten hebben dat meer bedraagt dan 750.000 F, verhoogd met 40.000 F per kind ten laste vanaf het vierde. De bedragen vermeld in vorig lid worden berekend overeenkomstig de bepalingen van artikel 5 §1, 2e lid (zie hierboven). De inkomstenbarema’s dienen aangepast te worden (zie Titel III, 1°).

148

Art. 32 – De aanvrager en zijn echtgenoot moeten aan de voorwaarde voldoen bepaald in artikel 7 aangaande de rechten op onroerende goederen (zie hierboven). Deze bepaling dient te worden herzien (zie Titel III, 3) Art. 33 – De aanvrager en zijn echtgenoot bekomen de nodige attesten zoals bepaald wordt in artikel 6. Deze bepaling dient verduidelijkt te worden. Art. 34 - De in huur gegeven woning: 1° moet geheel bewoond worden door de huurders en hun gezin, mag geheel noch gedeeltelijk worden gebruikt als drankhuis of herberg; 2° mag geheel noch gedeeltelijk in onderverhuring gegeven worden of gebruikt worden voor handels- of beroepsdoeleinden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de vennootschap. Deze bepaling dient verduidelijkt te worden. Art. 35 – De vennootschap stelt de voorwaarden vast voor de verhuring van de woningen. Zij stelt de huurprijzen vast rekening houdend, enerzijds met het inkomen en de gezinslasten van de kandidaat-huurders en met de hen eventueel door de openbare besturen toegekende huurtoelagen en anderzijds met de kostprijs en de huurwaarde van de woningen. Zij stelt een type-huurovereenkomst op. Deze bepaling moet herzien worden. Ze is zeer algemeen opgezet in dat opzicht dat het Fonds niet verplicht is zich te houden aan specifieke wettelijke bepalingen om de huur en de te betalen sommen te bepalen. Deze regels maken deel uit van titel X. Het type huurovereenkomst is opgenomen in titel IX. Art 36 – Ten einde overbevolking of onderbezetting der in huur gegeven woningen te voorkomen kan de vennootschap, binnen de perken van de met de huurders gesloten huurovereenkomst, overgaan tot de mutatie van de huurders. Bij gebrek aan een nieuw besluit (reglement), dienen deze besluiten aangepast te worden. 3/ De Brusselse wetgeving betreffende de Huisvesting bepaalt in artikel 80 dat het Fonds taken verricht van openbaar nut en inzonderheid: onroerende goederen aankopen, ruilen, verbouwen, saneren, verbeteren, huren of in erfpacht nemen om ze in hoofdzaak aan personen met een middelgroot of klein inkomen te verhuren, onder te verhuren of te verkopen als woning.

4/ Het Burgerlijk Wetboek in zijn hoofdstuk betreffende de huurovereenkomsten en de specifieke voorschriften met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder. Verschillende basisprincipes zijn hier terug te vinden in verband met de staat van het gehuurde goed, de duur en de overdracht van de huur, de opzeggingen, de onderverhuur, de indexering en de huurherziening. Hiermee is het Fonds verplicht zich te houden aan de voorschriften van deze wetten (bijlage 1). Zou het niet aangewezen zijn dat het reglement van de huurhulp volledig onder de specifieke wettelijke bepalingen valt of slechts enkele onder hen, de andere van het Burgerlijk Wetboek?

149

TITEL III – Toelatingsvoorwaarden

1° Inkomen De inkomens van de kandidaat-huurders mogen de volgende bedragen1 niet overschrijden: € 20.592,09 wanneer de kandidaat-huurder alleen woont; € 22.880,09 wanneer het gezin van de kandidaat-huurder samengesteld is uit meer dan één persoon en slechts één persoon van het gezin over een inkomen beschikt; € 26.148,70 wanneer het gezin van de kandidaat-huurder samengesteld is uit meer dan één persoon en minstens twee personen van het gezin over een inkomen beschikken. Deze bedragen worden verhoogd met € 1.961,15 per persoon ten laste. De inkomens die in aanmerking komen, hebben betrekking tot: - het op twee na laatste jaar voorafgaand aan, naargelang het geval, hetzij de datum van de aanvraag, hetzij de datum dat de kandidaat-huurder de verbintenis aangaat om een huurwoning te huren indien deze datum valt in de eerste zes maanden van het lopende kalenderjaar; - het voorlaatste jaar voorafgaand aan, naargelang het geval, hetzij de datum van de aanvraag, hetzij de datum dat de kandidaat-huurder de verbintenis aangaat om een huurwoning te huren indien deze datum valt in de laatste zes maanden van het lopende kalenderjaar. Het Fonds kan echter beslissen om een ander jaar dan hierboven bepaald in overweging te nemen, indien de inkomens, naargelang het geval, niet gedefinieerd kunnen worden voor het ene of het andere jaar. De hierboven vermelde bedragen van onderhavig artikel zijn gebonden aan de gezondheidsindex van de consumptieprijzen van de maand november 2011. Ze worden elk jaar aangepast op 1 januari op basis van de index van de vorige maand november en worden afgerond op een euro lager of hoger, naargelang het respectievelijk gaat om minder dan 50 cent of 50 cent en meer. Onverminderd alinea 2 van paragraaf 2, indien de kandidaat-huurder kan aantonen dat hij zich niet in de mogelijkheid bevindt om een aanslagbiljet of een fiscaal attest betreffende de totaliteit van zijn inkomsten voor te leggen, zal hij zijn inkomsten door andere middelen bewijzen. Het Fonds zal in samenspraak met de regeringscommissarissen de bewijskracht van het voorgelegde bewijsmateriaal beoordelen. 2° Verblijfplaats: De kandidaat-huurder moet permanent in België verblijven. Het Fonds kan echter, in uitzonderlijke omstandigheden, van deze regel afwijken mits toestemming van de regeringscommissarissen. 3° Eigendomsvoorwaarde: Noch de kandidaat-huurder, noch één van de leden van zijn gezin mogen beschikken over onroerende goederen. 1

Dit zijn bedragen die van toepassing zijn op 01/01/2012 in de sector van de sociale huisvesting in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zoals voorzien in de 1ste beheersovereenkomst.

150

Het Fonds kan echter, in uitzonderlijke omstandigheden, van deze regel afwijken, op basis van een gemotiveerde reden en mits toestemming van de regeringscommissarissen. Het lijkt niet opportuun om deze uitzonderingsregel te aanvaarden door het Fonds op basis van de hierboven beschreven principes.

TITEL IV – Verwerking van de huuraanvragen

1° De aanvraag: Het aanvraagformulier voor de aanvraag van een huurwoning in het kader van de huurhulpactiviteiten kan op eenvoudige vraag verkregen worden bij het Fonds. Het standaarddocument zit in bijlage 2. Het bestaat voornamelijk uit persoonlijke gegevens, de samenstelling van het gezin, het maandelijkse inkomen van het gezin, de gegevens over de huidige woning, de vermogenssituatie van het gezin en de lijst met de gemeenten waarin het Fonds huisvesting kan aanbieden. Deze lijst wordt weergegeven in twee kolommen. In de eerste kolom staan de gemeenten waar het Fonds 50 of meer woningen heeft, in de tweede kolom staan de andere. De kandidaat-huurder kiest tenminste drie gemeenten uit de eerste kolom, de keuze uit de tweede kolom is vrij. Deze bepaling is noodzakelijk omdat het patrimonium van het Fonds zeer beperkt is, laat staan onbestaand in sommige gemeenten. Zonder keuze op te geven, riskeert de kandidaat-huurder dat hij nooit een voorstel voor een huurwoning zal ontvangen van het Fonds. De huuraanvraag bevat informatie die nodig is om de toelatingsvoorwaarden te kunnen controleren, op voorwaarde dat de kandidaat-huurder de aanvraag volledig, oprecht en voor waar heeft ingevuld. Om de aanvraagprocedure niet te ingewikkeld te maken, eist het Fonds nog geen fiscale attesten (belastbaar inkomen), eigendomsattesten (zakelijke rechten op onroerende goederen) en gemeentelijke certificaten (gezinssamenstelling) bij het indienen van de huuraanvraag. Bij twijfel, kan het Fonds bewijsstukken of extra informatie eisen. De aanvraag hoeft niet vernieuwd te worden. De (jaarlijkse) vernieuwing van de huuraanvraag om deze te bevestigen is een lastige eis, waarvan de noodzaak niet bewezen is. 2° Inschrijving van de kandidaat-huurders in het register: Het Fonds controleert of het aanvraagformulier volledig is ingevuld. Indien het formulier niet volledig ingevuld is, wordt ze per gewone postbrief teruggestuurd naar de betreffende persoon, met de herinnering aan het feit dat de aanvraag niet ontvankelijk verklaard kan worden als het formulier niet volledig ingevuld is. Indien het formulier wel volledig is, bevestigt het Fonds per gewone postbrief aan de kandidaat-huurder dat zijn aanvraag naargelang het geval afgewezen of ontvankelijk is verklaard. In het laatste geval, wordt de aanvraag ingeschreven in het register van de kandidaat-huurders. Het Fonds motiveert elke afwijzing van een huuraanvraag. Bij de inschrijving van de huuraanvraag, wordt hem een gestructureerd inschrijvingsnummer toegekend.

151

3° Het register van de kandidaat-huurders bevat in de chronologische volgorde van de aanvragen, de volgende elementen: de inschrijvingsdatum van de kandidaat-huurder, zijn inschrijvingsnummer, de namen en de voornamen, het adres, het/de rijksregisternummer(s) van de kandidaat/kandidaten, evenals het type woning (aantal slaapkamers) dat nodig is in functie van de samenstelling van het betreffende gezin. Het is aangewezen, onder andere voor het beheer van het register, om eveneens de samenstelling van het gezin te melden. De kandidaat-huurder heeft 2 maanden de tijd om een wijziging van zijn adres of van de samenstelling van zijn gezin aan het Fonds kenbaar te maken. In het uitzonderlijke geval dat een aanvraag zou zijn afgewezen, omdat de kandidaat niet heeft gereageerd op een oproep van het Fonds, zowel in het kader van een bijwerking van zijn huuraanvraag als van een mogelijke toewijzing van een huurwoning, en dat er later zou blijken dat dit te wijten is aan het feit dat hij geen adreswijziging heeft doorgegeven, blijft de aanvraag slechts geldig indien de adreswijziging minder dan twee maanden vóór de oproep heeft plaatsgevonden. Zo niet, wordt de aanvraag geschrapt uit het register. Het Fonds kan echter de reden van zijn afwezigheid beoordelen en afzien van de schrapping van zijn aanvraag.

TITEL V – Bijwerking van de huuraanvragen

Het Fonds voert regelmatig “bijwerkingen” uit van het register van de huuraanvragen, vooral wanneer blijkt dat binnenkort huurwoningen beschikbaar worden. De oudste kandidaat-huurders worden door het Fonds per postbrief en eventueel per mail opgeroepen met het oog op de toewijzing van een woning binnen een relatief korte termijn. Elke kandidaat-huurder wordt door de sociale dienst ontvangen voor een grondige bevraging over zijn aanvraag. Alle bijzonderheden en problemen, eigen aan de betreffende aanvraag, worden hierbij grondig onderzocht. De kandidaat-huurder tekent een document (bijlage 3), waarmee hij verklaart dat de verstrekte informatie correct is en dat hij zich ertoe verbindt het Fonds op de hoogte te houden van elke eventuele wijziging die zou kunnen optreden. Indien de kandidaat-huurder een koppel is dat gaat scheiden, wordt het aanvraagdossier overgedragen op de naam van de persoon bij wie het/de kind(eren) het grootste deel van de tijd inwoont/inwonen. In geval van co-ouderschap, behoudt elke betreffende ouder kandidaat-huurder de anciënniteit van de oorspronkelijke huuraanvraag. Indien er geen kinderen zijn en één van beide van het gescheiden koppel vraagt om het dossier van de aanvraag op zijn naam over te dragen, zal hij een attest moeten voorleggen waarin de andere persoon verklaart af te zien van deze aanvraag. Bij het ontbreken van dit attest, wordt de aanvraag opgeschort. De aanvragen kunnen opgeschort worden als: a) het onmogelijk is om het aantal slaapkamers te bepalen omdat: - het inwonen van een kind niet is vastgesteld; - er gewacht wordt op de intrekking van één van de kandidaten bij een scheiding of een echtscheiding; - er gewacht wordt op de gezinshereniging. b) de kandidaat-huurder een specifieke huurwoning vraagt omwille van zijn gezondheidstoestand en in afwachting om te beschikken over een medisch attest dat deze noodzaak bevestigt.

152

c) de aanvrager gehuisvest is in een woning die behoort tot een OVM en een woning met 4 of meer slaapkamers nodig heeft volgens de toepassingsregels van het Fonds, en in afwachting dat hij een attest van de voornoemde OVM ontvangt, waarin bevestigd wordt dat hij een aanvraag tot mutatie van woonst heeft ingediend en dat de OVM hier niet kan aan voldoen. d) de aanvrager gehuisvest is in een woning die behoort tot de OVM en geen woning met 4 of meer slaapkamers nodig heeft volgens de toepassingsregels van het Fonds. De kandidaat-huurder die zich zonder geldige reden binnen een termijn van een maand volgend op de oproep, niet aanbiedt bij het Fonds met het oog op de bijwerking van zijn huuraanvraag, wordt uit het register geschrapt. We stellen vast dat, dat bijna de helft van de kandidaat-huurders zich niet komt aanbieden bij het Fonds na een oproep.

TITEL VI – Bezettingsnormen voor een huurwoning

• De Brusselse Huisvestingscode verklaart dat de woning over een minimale oppervlakte moet beschikken van: Voor Voor Voor Voor Voor

één persoon twee personen drie personen vier personen vijf personen

: : : : :

18 28 33 37 46

m² m² m² m² m².

Boven de vijf personen wordt deze minimale oppervlakte verhoogd met 12 m² per extra persoon. De bewoonbare ruimte moet een oppervlakte van minstens 70% van deze minimale oppervlakte innemen. • Voor de Verhuis- en Installatietoelage en Bijdrage in het Huurgeld (VIBH), toegekend door het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, gelden de volgende normen: De woning moet beschikken over de ruimtes met volgende functies: - Een keuken, - Een woonkamer (de salon, de eetkamer en de keuken mogen zich in dezelfde ruimte bevinden); - Een toilet in een daartoe dienende ruimte of in een douche- of badkamer; - Eén of meerdere slaapkamers, waarvan het aantal en de afmetingen afhankelijk zijn van de grootte van het gezin (op basis van de samenstelling van het gezin); - Een douche- of badkamer. De slaapkamers moeten altijd duidelijk gescheiden zijn van de woonkamer en de ruimte waarin maaltijden worden bereid. Uitzondering: een “studio” of “flat” beschikt niet over slaapkamers, die enkel als slaapkamer dienen. Dit type woning is enkel toegestaan voor gezinnen met 1 of 2 volwassen samenwonende personen zonder kinderen. Het aantal slaapkamers en de oppervlaktes naargelang de grootte van het huishouden: 1 kind of volwassene: 1 kamer/6m². 2 kinderen, mogelijks van het andere geslacht, jonger dan 12 jaar: 1 kamer /8m². 3 kinderen mogelijks van het andere geslacht, jonger dan 12 jaar: 1 kamer /12m². 2 kinderen van hetzelfde geslacht, van 0 tot 18 jaar*: 1 kamer/8 m² (een kind onder de 18 jaar en een kind boven de 18 jaar mogen dezelfde kamer niet delen).

153

Oppervlakte van de slaapkamers: 1 kind: 6 m² 1 volwassene: 6 m² 2 kinderen: 8 m² 2 volwassenen: 10 m² 3 kinderen (onder de 12 jaar): 12 m². Vanaf 18 jaar wordt een kind beschouwd als volwassene. Voor eenoudergezinnen, is de woning geschikt wanneer hij beschikt over het aantal nodige slaapkamers voor de kinderen. De totale oppervlakte van de salon en de keuken: de som van de oppervlaktes van de woonkamer en de keuken moet de volgende afmetingen hebben in functie van het aantal personen van het gezin: - 1 of 2 personen: 20 m² - Per extra persoon: 2 m² extra - Vanaf 30 m²: 1 m² per extra persoon (d.w.z. boven de 7 personen). Voor een flat bewoond door 1 persoon: 26 m² Voor een flat bewoond door een koppel: 30 m². Uitzonderlijke gevallen voor bejaarden en personen met een handicap: Betreft volgende personen: - De aanvrager of één van de leden van zijn gezin is erkend als persoon met een handicap van minstens 66%; - De aanvrager of één van de leden van zijn gezin is 60 jaar of ouder. In de praktijk beoordeelt de directieafgevaardigde van de huisvestingsmaatschappij de situatie, rekening houdend met: - De toegankelijkheid van de woning vanaf het openbare wegennet (vb. moeilijke toegankelijkheid door trappen, hellingen, ontbreken van een lift, enz.); - De toegankelijkheid van verschillende ruimtes binnen de woning wordt bemoeilijkt door niveauverschillen, de aanwezigheid van trappen, te smalle deuren of gangen; - Problemen met de technische voorzieningen: onvoldoende of niet aangepaste sanitaire voorzieningen, afwezigheid of niet aangepaste verwarming in bepaalde plaatsen. Er moet een rechtstreeks verband bestaan tussen de problemen gerelateerd aan de leeftijd of de handicap enerzijds en de onaangepaste kenmerken van de woning anderzijds, die ervoor zorgen dat de bejaarde of de gehandicapte persoon binnen het gezin, onmogelijk een degelijk leven kan leiden in de woning. Het Fonds

De sociale dienst beoordeelt de behoeften van het kandidaat-gezin ten aanzien van de Brusselse Huisvestingscode en inzake de VIBH, en van de kenmerken van de beschikbare woning. Het patrimonium van de huurhulp is inderdaad sterk gevarieerd omwille van de traditionele en niet gestandaardiseerde Brusselse woningbouw. De verschillen (oppervlaktes, indeling) tussen de woningen met eenzelfde aantal kamers kunnen groot zijn naargelang het type woning. Bovendien, met name voor wat het Fonds betreft, geldt de volgende algemene regel: Elke woning beschikt over een woonruimte die bestaat uit 1, 2 en zelfs 3 ruimtes, een keuken (meestal gescheiden, de moderne open/halfopen keuken komt steeds meer voor in de nieuwe woningen), evenals een of meerdere badkamers en 1, 2 of 3 toiletten naargelang het aantal slaapkamers.

154

Een kleine kamer (minder dan 8 m²) is geschikt voor slechts 1 kind. De kamer van 8 m² is geschikt voor hetzij 2 kinderen onder de 10 jaar, hetzij voor 1 adolescent (+ 10 jaar). De kamer van 9 tot 11 m² is geschikt voor 2 kinderen. De kamer van 11 tot 15 m² is geschikt voor een koppel of 2 kinderen. De kamer van 15 tot 18 m² is geschikt voor 3 kinderen onder de 12 jaar. De dubbele kamer (2 aansluitende vertrekken) kunnen dienen voor 3 kinderen van eender welke leeftijd. Voor kinderen onder de 10 jaar is geen rekening gehouden met hun geslacht om het aantal kamers te bepalen. Er dient opgemerkt te worden dat in de meeste gevallen wordt voldaan aan de geldende normen van de VIBH.

TITEL VII – Toewijzing - Procedure

De toewijzing van een huurwoning is gebaseerd op de chronologie van de aanvragen (hetzij de anciënniteit), evenals op de overeenstemming tussen de kenmerken van de woning en deze van het betreffende gezin. Op basis van een verslag opgesteld door de Sociale Dienst van het Fonds, kan de Raad van Bestuur na goedkeuring van haar commissarissen, bij wijze van uitzondering besluiten om van de absolute regel betreffende de chronologie van inschrijving af te wijken en een vrijstaande woning toe te kennen aan een kandidaat-gezin dat zich in een extreem dringende situatie bevindt. Het Fonds motiveert ten opzichte van elke kandidaat-huurder die de aanvraag doet, de reden waarom hij nog geen voorstel heeft ontvangen om een woning te huren. Eerste stap:

Wanneer een woning bezocht kan worden, worden 5 tot 10 van de oudste kandidaten door het Fonds uitgenodigd voor een afspraak. De kandidaat biedt zich aan bij het Fonds, voorzien van de volgende documenten: 1) Een recente samenstelling van het gezin en een bewijs van de kinderbijslag. Eventueel een bewijs van het/de inwonende kind(eren), enz.; 2) Een bewijs van alle inkomsten voor alle leden van het gezin die niet ten laste zijn, evenals het belastbaar inkomen voor het referentiejaar; 3) Het bewijs van een regelmatige betaling van de huur gedurende de laatste 6 maanden; 4) Een document waaruit blijkt dat de aanvrager(s) beschikt/beschikken over een geldige verblijfsvergunning of bewijs van woonst in het Koninkrijk; 5) Een verklaring van het organisme dat de gezinsbijslag uitbetaalt voor alle kinderen die deel uitmaken van het gezin, alsook het bedrag van de kinderbijslag; 6) Een eigendomsbewijs dat de aard van het zakelijk recht op onroerende goederen weergeeft van de kandidaat-huurder en de leden van zijn gezin. De ontvankelijkheid van de aanvraag wordt onderzocht, evenals de overeenstemming tussen de samenstelling van het gezin en de beschikbare huurwoning. Indien vastgesteld wordt dat er niet aan de toewijzingsvoorwaarden wordt voldaan, wordt de aanvraag geschrapt uit het register. Indien er onvoldoende overeenstemming (onder- of overbezetting) bestaat tussen de samenstelling van het gezin en de beschikbare huurwoning omdat de aanvrager informatie voor 155

het Fonds heeft achtergehouden, kan het Fonds deze situatie gelijkstellen met een weigering van het aanbod op een huurwoning. De kandidaat wordt per postbrief op de hoogte gebracht van de reden van schrapping of gelijkstelling tot weigering van het aanbod. Als de kandidaat-huurder niet verschijnt op de oproep, tenzij deze hiervoor een geldige reden opgeeft, beschouwt het Fonds zijn afwezigheid als een weigering van het aanbod van een huurwoning. Tweede stap:

Indien aan de toewijzings- en overeenstemmingsvoorwaarden is voldoen, zal de sociale dienst de woning aan de kandidaat-huurder voorleggen (ligging, plan, huur, te betalen bedrag en alle nuttige gegevens betreffende de woning). De geïnteresseerde kandidaat wordt uitgenodigd om deel te nemen aan een gezamenlijk bezoek aan de woning. Indien de kandidaat niet komt opdagen voor het bezoek, beschouwt het Fonds zijn afwezigheid als een weigering van het aanbod van de woning. Het Fonds informeert de kandidaten over de termijn waarin ze meten beslissen of ze de aangeboden woning aanvaarden. Het Fonds beoordeelt of een weigering al dan niet gerechtvaardigd is. Indien meerdere kandidaten ingaan op het aanbod van de woning, zal de sociale dienst op basis van de totaliteit van de kenmerkende elementen van deze aanvragen beslissen om onder de gezinnen met een vergelijkende anciënniteit, het gezin te weerhouden waarvan de behoefte aan een woning het meest dringend is en het meest aansluit bij de kenmerken van het aanbod (woning, huur, …). De woning van de weerhouden kandidaat wordt bezocht door de sociale dienst die een verslag opmaakt (sociaal onderzoek ten huize van de kandidaat – zie bijlage 4). De kandidaat die het aanbod van een huurwoning aanvaardt, ondertekent een document waarmee hij zich verbindt tot de huur van de betreffende woning aan de vermelde voorwaarden (het type huurcontract, de huurprijs, het te betalen bedrag, het huishoudelijk reglement … worden hem overhandigd). Hij stort het bedrag van 130,00 € als garantie voor zijn verbintenis. Dit bedrag zal deel uitmaken van de huurwaarborg. Het toewijzingsvoorstel wordt voorgelegd aan de Raad van Bestuur (standaardnota in bijlage 5). Na goedkeuring van deze laatste, wordt de kandidaat uitgenodigd om het huurcontract te ondertekenen. Indien de Raad de toewijzing van de woning aan de voorgestelde kandidaat weigert, wordt het bedrag van 130,00 € terugbetaald. Dit bedrag is gebonden aan de gezondheidsindex van november 2011 (hetzij 117,40 punten) en wordt elk jaar op 1 januari aangepast volgens de indexevolutie van de maand november die aan de aanpassing voorafgaat. De mutaties van de huurders van een woning van de huurhulpsector hebben voorrang op alle toewijzingen. De Raad van Bestuur kan de Algemene Directie machtigen om een woning toe te wijzen wanneer het gaat om een dringende situatie of wanneer de toewijzing plaatsvindt onder de voorwaarden van een overeenkomst met een organisatie.

156

TITEL VIII – Weigering

Het Fonds aanvaardt maximum één niet gemotiveerde weigering van de aanvrager om een aangeboden huurwoning te nemen. De sociale dienst analyseert de motivatie van elke weigering en brengt de betrokken kandidaat per postbrief op de hoogte of zijn weigering al dan niet gerechtvaardigd is en welke hiervan de gevolgen zijn. Indien de kandidaat de huurwoning toch nog weigert nadat hij zich hiertoe verbonden heeft, behoudt het Fonds de waarborg die hij betaald heeft als schadevergoeding. De betreffende kandidaat wordt geschrapt uit het register. Deze beslissing wordt per aangetekend schrijven aan de kandidaat overgemaakt.

DE HUURPERIODE TITEL IX – De huurovereenkomst

De activiteiten van de huurhulpsector vallen onder andere onder de wetgeving betreffende de huurovereenkomsten voor een hoofdverblijfplaats (wet van 20/02/1991 en volgende), tenzij één van haar wetgevingen hier specifiek van afwijkt. De voorwaarden van de huurovereenkomst moeten overeenkomstig deze bepalingen worden vastgelegd. Dit geldt voor de duur van de huurovereenkomst, de kennis van de huurprijs, de opzegvoorwaarden van de overeenkomst, de mutaties, de huurwaarborg, de registratie van de huurovereenkomst, de bijlagen, maar ook voor het feit dat de huurder moet voldoen aan bepaalde eisen betreffende zijn inkomen, de samenstelling van het gezin, … zowel op het ogenblik van de ondertekening van de huurovereenkomst, als gedurende de hele huurperiode. De inhoud van de huurovereenkomst

Het type huurcontract bevindt zich in bijlage 6. Deze zal moeten worden aangepast rekening houdend met de nieuwe wettelijke bepalingen die zich voordoen.

HET DOEL EN DE BESTEMMING VAN DE HUUROVEREENKOMST Art. 1:

De verhuurder verhuurt aan de huurder een woning gelegen te ____ Deze woning is samengesteld uit ____ De huurder kent de woning. De huurder verklaart de woning ontvangen te hebben zoals omschreven in de gedetailleerde plaatsbeschrijving, opgesteld op tegenspraak op ____ De plaatsbeschrijving blijft bijgevoegd bij deze huurovereenkomst en maakt er integraal deel van uit. Opmerking: Dit artikel beschrijft de woning en verwijst naar de plaatsbeschrijving die wordt opgemaakt en die integraal deel uitmaakt van de huurovereenkomst. Momenteel wordt de plaatsbeschrijving opgemaakt door een medewerker van het Fonds. Omwille van de uitbreiding van het aantal activiteiten zouden het Fonds en de huurder een beroep kunnen doen op een derde en de kosten hiervoor delen. Art. 2:

De huurovereenkomst is opgesteld conform de bepalingen van het Koninklijk Besluit van 13/12/1983 betreffende het gebruik van de kapitalen afkomstig van het Fonds B2 door het

157

Woningfonds van de Bond van Grote Gezinnen van België in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, met name de artikelen 15, 16, 17 en 19, en het Ministerieel Besluit van 13/12/1983 dat de voorschriften betreffende het gebruik van de kapitalen van het Fonds B2 door het Woningfonds van de Bond van Grote Gezinnen van België in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest goedkeurt, met name de artikelen 30 tot 36, gewijzigd door het Uitvoerend Besluit van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 01/01/1990. Opmerking: Dit artikel verwijst naar de specifieke wettelijke bepalingen binnen het kader waarin de huurovereenkomst is getekend. Dit artikel wordt aangepast in functie van de nieuwe wettelijke bepalingen die genomen zouden worden. Art. 3:

De woning moet de hoofdverblijfplaats van de huurder zijn. Deze mag enkel door de huurder en zijn kinderen bezet worden. Mits voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder, kunnen ouders evenals zijn broers en zussen ten laste van de huurder echter bij hem inwonen. De samenstelling van het gezin van de huurder op de dag van de ondertekening van de huurovereenkomst is als volgt: de huurder verbindt er zich toe om de verhuurder onmiddellijk elke wijziging in de samenstelling van zijn gezin mede te delen. De huurder verbindt er zich eveneens toe om de verhuurder jaarlijks, op zijn eenvoudig verzoek, de gegevens mee te delen over de samenstelling van zijn gezin, het netto en het belastbaar inkomen van de leden zijn gezin, evenals de zakelijke rechten op onroerende goederen waarover diezelfde mensen zouden beschikken. De gegevens worden door de verhuurder behandeld binnen het strikte kader van de toepassing van de wettelijke bepalingen, eigen aan de huurhulpactiviteiten zoals vermeld in artikel 2 van deze huurovereenkomst. De huurder neemt zijn intrek in een huurwoning tot aan het einde van de contractuele huurperiode. Elke kennisgeving die naar dit adres wordt gericht is geldig, zelfs indien de huurder de woning zou hebben verlaten zonder de verhuurder in kennis te stellen van zijn nieuw adres. De huurwoning kan enkel worden gebruikt voor huisvesting. De huurder mag zijn huurovereenkomst noch volledig noch gedeeltelijk overlaten of onderverhuren aan derden. Art 3. bis:

De huurder verbindt er zich toe om binnen een termijn van maximum 8 dagen de verhuurder schriftelijk in kennis te stellen van elke beslissing, genomen door de bevoegde autoriteiten binnen het kader van een procedure die hij heeft opgestart met betrekking tot zijn verblijf. In de veronderstelling dat deze het bevel krijgt het grondgebied te moeten verlaten of indien zijn verblijf op het grondgebied illegaal zou worden, zal de huurovereenkomst moeten worden opgezegd. Opmerking: Bijzonder geval indien de huurder zich ertoe bevindt een aanvraag tot regularisatie van zijn verblijf in het Koninkrijk in te dienen.

158

DE DUUR Art. 4:

De onderhavige huurovereenkomst gaat in op --/--/----. De huur wordt verleend voor een periode van onbepaalde duur. Opmerking: In werkelijkheid heeft de huurovereenkomst een huurtermijn van 9 jaar. De bepaling van de huurovereenkomst dient te worden aangepast. Uitzonderlijk kan het Fonds een huurovereenkomst afsluiten voor een kortere periode, wanneer het bijvoorbeeld twijfels heeft over de mogelijkheden van de huurder om zijn verplichtingen na te komen (overduidelijk niet in staat om de verlaten woning te onderhouden, insolventie of wanneer zijn verblijf beperkt is). Deze beslissing wordt genomen door de Raad van Bestuur op basis van een motivatie opgesteld door de sociale dienst. De Directie van het Fonds beslist over de vernieuwing van een huurovereenkomst voor korte duur op basis van een verslag opgesteld door de diensten. Zoals de wet bepaalt, wordt slechts één verlenging van de huurovereenkomst met korte duur toegestaan. Na 9 jaar wordt de huurovereenkomst periode van drie jaar.

stilzwijgend

verlengd

voor

een

DE HUURPRIJS Art. 5:

De maandelijkse huurprijs bedraagt ___. De huurprijs is gekoppeld aan de index van de consumptieprijzen (gezondheidsindex) berekend op basis van de volgende formule: Aangepaste huurprijs: basishuurprijs x nieuwe index basisindex

De eerste aanpassing vindt slechts plaats op 1 januari die volgt op de verjaardag van de ingang van de huurovereenkomst, de volgende jaarlijks op 1 januari. De basisindex is de index van de consumptieprijzen (gezondheidsindex) van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de huurovereenkomst werd afgesloten, hetzij ____. Deze index bedraagt ____,__ punten. De nieuwe gezondheidsindex is de gezondheidsindex van de consumptieprijzen van de maand die voorafgaat aan de aanpassing van de huurprijs. Elke wijziging van de huurprijs wordt schriftelijk per postbrief aan de huurder medegedeeld. Opmerking: De vermelde huurprijs is de contractuele huurprijs. Er wordt een addendum bij de huurovereenkomst gevoegd om het maandelijks "te betalen bedrag” door de huurder te bepalen, volgens de voorschriften die door de Raad van Bestuur in dit verband zijn opgesteld. Deze voorschriften worden besproken in hoofdstuk X.

159

Art. 6:

De huurprijs wordt vooruitbetaald voor de 5de van elke maand op het rekeningnummer IBAN: ____ - BIC: ____ van het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Zomerstraat 73 te 1050 Brussel. De eerst maand huur is verschuldigd op ____. De huurprijs voor de maand ____ bedraagt vanaf heden € ___.

DE WAARBORG Art. 7:

Als garantie voor de goede en volledige uitvoering van zijn verplichtingen, zal de huurder een waarborg storten ten bedrage van € ____ op rekeningnummer IBAN: ____ - BIC: ____ van de verhuurder. Een deel van de voornoemde waarborg ten bedrage van € ____ werd gestort op _____. De huurder verbindt zich ertoe om deze waarborg te spreiden in ___ maandelijkse stortingen van € ____ vanaf ____. Van zodra het totale bedrag van de waarborg ter beschikking is van de verhuurder, zal het bedrag van € ____ op een individuele rekening bij een bankinstelling worden geplaatst, geopend op naam van de huurder. De huurwaarborg wordt verhoogd met de in de loop van de huurovereenkomst gekapitaliseerde interesten. In geval de waarborg niet volledig werd vereffend, geeft de huurder de toestemming aan de verhuurder om de huurwaarborg af te trekken van elk bedrag dat door een derde partij aan de huurder wordt toegekend, of het nu gaat om de vermindering van onroerende voorheffing voor kinderen ten laste, of om kredieten toegekend aan de huurder na de uitbetaling van de Verhuisen Installatietoelage en Bijdrage in het Huurgeld zoals ingevoerd door het Koninklijk Besluit van 22 december 2004, of om eender welk ander bedrag. Opmerking: Momenteel bedraagt de huurwaarborg twee maal het maandelijks te betalen bedrag. De huurder heeft de mogelijkheid om deze huurwaarborg in 10 maanden te betalen. Deze huurwaarborg mag ook een waarborg van het OCMW zijn. Het lijkt aangewezen om de waarborg te verhogen tot 2 maal de contractuele huurprijs aangezien blijkt dat de waarborg vaak ontoereikend is om de huurwoning in zijn oorspronkelijke staat te brengen op kosten van de huurder. Om te voorkomen dat de lasten te zwaar zouden worden als deze regel wordt ingevoerd, zou de huurder deze waarborg moeten kunnen betalen in 18 maanden zoals bij de terugbetaling van een lening voor de samenstelling van een huurwaarborg. Ter herinnering, de huurder van een huurwoning van het Fonds kan niet in aanmerking komen voor regionale steun om zijn huurwaarborg samen te stellen.

160

DE RECHTEN EN PLICHTEN VAN DE HUURDER EN DE VERHUURDER Art. 8:

De huurder zal zijn huurwoning moeten onderhouden "als een goede huisvader". Het huishoudelijk reglement van het gebouw waarin de huurwoning zich bevindt, is als bijlage aan de huurovereenkomst toegevoegd en maakt er integraal deel van uit. De huurder verklaart hiervan een exemplaar te hebben ontvangen en verbindt er zich toe deze nauwgezet na te volgen. Opmerking: Een huishoudelijk reglement is te vinden als bijlage 7. Art. 9:

De herstellingen en het normaal onderhoud van de woning als gevolg van gebruik en slijtage zoals voorzien in artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek, zijn ten laste van de huurder. De huurder zal onder andere de leidingen en de meters beschermen tegen vorstschade, en ervoor zorgen dat de leidingen en de riolering niet verstoppen. De huurder laat jaarlijks op zijn kosten de schoorsteen vegen. De huurder betaalt de kosten voor zijn persoonlijk energieverbruik in zijn gehuurd appartement (elektriciteit, verwarming, water, enz.) op basis van zijn individuele facturen. De radio-en televisiedistributie en de huur van de individuele meter(s) zijn eveneens ten laste van de huurder. De gemeenschappelijke kosten zoals de verlichting van de gemeenschappelijke delen, de kosten voor het gebruik en het onderhoud van de lift, het onderhoud van de waterontharder, de controle en het onderhoud van de brandinstallatie of eender welke andere kosten in de breedste zin van het woord in verband met het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes worden verdeeld onder alle huurders volgens een verdeelsleutel in functie van het aantal inwoners per huurwoning in vergelijking met het aantal inwoners in het volledige gebouw, op de datum van de bepaling van de betreffende kosten (om billijkheidsredenen kan de verhuurder ook bepaalde kosten verdelen onder het aantal woningen). De verhuurder verstrekt aan de huurders bij eerste verzoek de documenten met de bedragen en de verdeelsleutel voor de gemeenschappelijke delen. Het is de huurder niet toegestaan om in zijn huurwoning gasflessen voor huishoudelijk gebruik op te slaan of te gebruiken, of het nu gaat om butaan, propaan of een ander soort gas. De huurders die beschikken over een privékelder mogen er hun goederen in opslaan, met uitzondering van gevaarlijke, brandbare, bederfbare producten, producten die schadelijk zijn voor de gezondheid, en producten die geuren vrijmaken (bv. Gasflessen, …). Er mogen geen voorwerpen opgeslagen worden in de gemeenschappelijke delen van de kelder, noch in de kelders waar de meters staan. De huurder moet gebroken of gebarsten ramen vervangen, ook bij toeval of overmacht. Eén keer per jaar zal de huurder op zijn kosten een erkende aannemer moeten laten komen om de warmwaterboilers te laten ontkalken. De vervanging van defecte onderdelen door natuurlijke slijtage of overmacht, zijn ten laste van de verhuurder. Het energieverbruik, de controle, het onderhoud en de reparatie van de verwarmingsinstallatie zijn ten laste van de huurder. Zowel de controle, het onderhoud als de reparatie dient minstens één keer per jaar te gebeuren door bevoegde en erkende vakmensen. De vervanging van de defecte onderdelen door slijtage of overmacht zijn ten laste van de verhuurder. De huurder dient de gemeenschappelijke delen in goede staat en proper te houden. De schoonmaak van de gemeenschappelijke delen gebeurt zoals omschreven in artikel ___ van het huishoudelijk reglement, waarnaar wordt verwezen in artikel 8. Indien deze verplichting niet nauwgezet wordt nageleefd, hetzij door nalatigheid van één van de huurders, hetzij door meerdere van de huurders, kan de verhuurder een externe firma opdragen om de ruimtes te laten schoonmaken. In dit geval, zijn de kosten voor de prestaties van deze firma ten laste van de betrokken huurders.

161

De huurders die beschikken over een privétuin, dienen te zorgen voor het onderhoud ervan zoals onkruid wieden, regelmatig het gras afrijden, struiken en bomen seizoensgebonden snoeien. In geen geval zal hij er voorwerpen van welke aard ook, opslaan. De partijen komen overeen dat in geval de huurder zijn verplichtingen niet naleeft, en in gebreke blijft binnen de 8 dagen nadat hij van de verhuurder hierover een aangetekend schrijven heeft ontvangen, de verhuurder een gespecialiseerd bedrijf de opdracht kan geven om de nodige prestaties te verrichten. De facturen voor deze prestaties zijn integraal ten laste van de betreffende huurder. Opmerking: Dit artikel samenhang.

dient

aangepast

te

worden

met

het

oog

op

een

betere

Art. 10:

De verhuurder of zijn afgevaardigde heeft het recht om de woning te bezoeken om de uitvoering van de onderhoudsverplichtingen door de huurder vast te stellen. Dit bezoek gebeurt op een afgesproken tijdstip. Art. 11:

Alle taksen en bijdragen met betrekking tot de huurwoning, die verschuldigd zijn aan de staat, het Gewest, de Gemeente of een andere overheidsinstantie, zijn ten laste van de verhuurder. Art. 12:

De huurder mag de woning niet verbouwen zonder het schriftelijk akkoord van de verhuurder. Indien er aanpassingen zijn gebeurd zonder de schriftelijke toestemming van de verhuurder, kan deze de aanpassingen zonder vergoeding overnemen (voor zijn rekening) of eisen dat de woning in zijn oorspronkelijke staat wordt hersteld. Alle aanpassingen gebeuren op eigen risico van de huurder, volgens de regels van de kunst en volgens alle geldende wettelijke voorschriften. Meer in het bijzonder moet de vestiging van elk voorwerp zoals een parabolische antenne, een radioantenne (of C.B.) of eender ander voorwerp op het dak, op de buitenmuren of op elk ander buitenelement van de woning of van het gebouw waarin de huurwoning zich bevindt, gebeuren na voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Art. 13:

De huurder dient de verhuurder onmiddellijk schriftelijk op de hoogte te brengen van elke schade, waarvoor de reparatiekosten ten laste zijn van de verhuurder. Bij nalatigheid, kan de huurder verantwoordelijk gesteld worden voor elke verdere schade die hieruit voortvloeit. De huurder tolereert de uitvoering van alle grote en kleine reparatiewerken die de verhuurder nodig acht, gedurende de huurperiode, zonder recht op enige schadevergoeding of vermindering van huurprijs, ook al duren deze werkzaamheden langer dan veertig dagen. Indien de verhuurder de huurder een schadevergoeding betaalt omwille van een storing of enige schade die de huurder heeft geleden als gevolg van een fout door een derde partij, zal de verhuurder volledig en automatisch de betalingen of vergoedingen die hij in zijn volle recht kon laten gelden op deze derde partij, in zijn plaats uitbetalen, onverminderd de eigen schade opgelopen door de verhuurder.

162

Art. 14:

In navolging van het besluit van de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 15 april 2004, betreffende de aanvullende eisen ter preventie van brand in huurwoningen, werden rookmelders geplaatst in de huurwoning, beschreven in artikel 1 van de huurovereenkomst. De huurder verklaart kennis te hebben genomen van de plaats van deze rookmelders aan de hand van een plan dat nu door de verhuurder wordt meegeven, en verklaart bovendien dat hij een handleiding voor deze detectoren heeft ontvangen. De huurder verbindt er zich toe de adviezen en aanbevelingen van deze handleiding na te leven. Hij controleert regelmatig de goede werking van deze detectoren door ze te testen volgens de instructies in de genoemde handleiding. Wanneer hij vaststelt dat de batterijen van de detectoren leeg zijn of dat één van de detectoren storingen vertoont, verwittigt hij de verhuurder onmiddellijk per aangetekend schrijven. De verhuurder draagt de kosten voor de vervanging van de detectoren na verloop van de geldigheidsdatum van de batterijen aangegeven door de fabrikant, of wanneer de huurder vaststelt dat de batterij ontladen is of dat er een storing optreedt en de verhuurder hiervan op de hoogte brengt. Art. 15:

Huisdieren zijn niet toegestaan in de woning behalve mits voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Art. 16:

De huurder verbindt er zich toe om een verzekeringspolis af te sluiten bij een Belgische verzekeringsmaatschappij of een verzekeringsmaatschappij die erkend is in België die de huurrisico’s, het verhaal op de buren, de onbruikbaarheid van de onbewoonbare woning, de kosten voor opgravings- en/of sloopwerken, elektrische risico’s, waterschade en brandgevaar dekken tijdens de volledige duur van de huurovereenkomst. De verzekerde kapitalen moeten de volledige schadevergoeding garanderen in geval van een ramp. Het is de huurder niet toegestaan deze verzekering op te zeggen zonder de verhuurder hiervan op de hoogte te stellen. De huurder zal het naleven van deze verplichting moeten kunnen bewijzen en op eenvoudige vraag van de verhuurder een bewijs moeten kunnen voorleggen van de regelmatige betaling van zijn premie.

INFORMATIE OPVRAGEN AAN DERDEN Art. 17:

De huurder geeft zijn toestemming aan de verhuurder om alle documenten over zijn belastbaar inkomen en de samenstelling van zijn gezin op te vragen bij de bevoegde instanties.

163

MUTATIES Art. 18:

Tijdens de huurperiode behoudt de verhuurder zich het recht om de huurder te laten muteren naar een andere woning waarvan hij eigenaar is, indien de huurwoning binnen de onderhavige huurovereenkomst niet meer aangepast is aan de samenstelling van het gezin van de huurder. In voorkomend geval verbindt de huurder zich ertoe de huurwoning vrij te maken om een andere woning te betrekken die hem wordt voorgesteld. Indien de huurder een gerechtvaardigde aanvraag tot mutatie indient omwille van dezelfde reden, verbindt de verhuurder zich ertoe om binnen de mate van zijn mogelijkheden hem een woning aan te bieden die beter geschikt is.

De mutatieprocedure wordt uiteengezet in titel XIII. EINDE VAN DE HUUROVEREENKOMST Art. 19:

De partijen kunnen te allen tijde de huurovereenkomst opzeggen per aangetekend schrijven, met inachtneming van de wettelijke bepalingen. De verhuurder moet de gemelde opzegging motiveren. Opmerking: De redenen voor een opzeg worden uiteengezet in titel XIV. Art. 20:

De overeenkomst wordt van rechtswege beëindigd bij het overlijden van de langstlevende. Art.21:

Gedurende de volledige opzegtermijn, heeft de verhuurder het recht om de woning vrij te bezoeken met kandidaat-huurders, door zich te houden aan de wettelijke bepalingen of volgens onderlinge overeenkomst. Art. 22:

Een tegensprekelijke plaatsbeschrijving van uittreding wordt opgemaakt aan het einde van de huurovereenkomst. Art. 23:

De huurwaarborg wordt terugbetaald aan de huurder voor zover deze al zijn verplichtingen ten opzichte van de verhuurder heeft vervuld. Art. 24:

Wanneer bij de plaatsbeschrijving van uittreding wordt vastgesteld dat bepaalde werkzaamheden noodzakelijk zijn om ten laste van de huurder de woning in zijn oorspronkelijke staat te herstellen, wordt de huurwaarborg ingehouden voor de onbruikbaarheid van de onbewoonbare woning voor de duur van de werken na verloop van de huurovereenkomst. 164

PREMIES, SUBSIDIES, TOELAGEN Art. 25:

De huurder verbindt zich ertoe om bij de bevoegde instanties alle mogelijke subsidies, kortingen en/of toelagen (vb. Verhuis- en Installatietoelage en Bijdrage in het Huurgeld, renovatiepremies, …) aan te vragen, waarop hij recht zou kunnen hebben. Van zodra hij hiervan geniet, brengt hij de verhuurder hiervan op de hoogte. Opmerking: De sociale dienst begeleidt de huurder in de stappen die hij onderneemt om van deze tussenkomsten te kunnen genieten.

GESCHILLEN Art. 26:

De verhuurder is niet bevoegd om te bemiddelen bij geschillen tussen buren. De standaardbrief, geadresseerd aan de huurder in geval er problemen optreden tussen buren, bevindt zich in bijlage 8. REGISTRATIE Art. 27:

De verhuurder is belast met het vervullen van de formaliteiten voor de registratie van onderhavige huurovereenkomst.

SOLIDARITEIT Art. 28:

De personen, hierboven vermeld in punt b), “huurder” en ondertekenaar van onderhavige huurovereenkomst genaamd, verbinden er zich toe om solidair en onverdeeld alle verplichtingen die eruit voortvloeien na te leven. Art. 29:

Zijn als bijlagen aan onderhavige overeenkomst toegevoegd: • De bijlage van het koninklijk besluit van 4 mei 2007 op grond van artikel 11bis, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek. (Uittreksel betreffende het Brussels Hoofdstedelijk Gewest). • Het koninklijk besluit van 08/07/1997 dat de voorwaarden bepaalt waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de basisvereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Deze documenten bevinden zich in bijlage (zie bijlage 9) Opgemaakt te Elsene, op _____________ 165

(in drievoud, waarvan één voor het Registratiebureau) elke belanghebbende partij verklaart hiervan zijn exemplaar te hebben ontvangen. De verhuurder

de huurder

TITEL X – De contractuele huur en het maandelijks te betalen bedrag

De wijze waarop de huurprijs en het te betalen bedrag worden vastgelegd, werd bepaald door de Raad van Bestuur in 1988 en door hem aangevuld in 1998: 1. Alle contractuele huurprijzen moeten steeds hoger zijn dan 5,35% van de werkelijke totale investering van de huurhulpsector; 2. Elke contractuele huurprijs moet hoger zijn dan 5,35% van de bijgestelde investering voor desbetreffende woning; 3. Alle te betalen bedragen en medegedeelde huurtoelagen moeten steeds hoger zijn dan 5,35% van de werkelijke totale investering van de huurhulpsector; 4. Elk individueel te betalen bedrag moet, behalve wanneer het verschil tussen de contractuele huur en de medegedeelde huurtoelagen lager is dan dit bedrag en, behalve uitzonderingen, minstens 5,35% van de bijgestelde investering bedragen voor de desbetreffende woning. De contractuele huur wordt bepaald door het Fonds op basis van de huurwaarde van woningen op de woningmarkt, en evenredig met het sociale bestemmingskarakter van de betreffende woningen.

Bepaling van het maandelijks te betalen bedrag door de huurder Het minimum te betalen maandelijks bedrag wordt berekend met volgende formule: 5,35 % 12

x de bijgestelde investering, hetzij:

Werkelijke totale investering (2) van de huurhulpsector x de referentiewaarde (1) van de betreffende woning Alle referentiewaarden van de huurhulpwoningen

(1) De "referentiewaarde" van de woning is deze die bepaald wordt door het Fonds, ongeacht de kostprijs van de betreffende woning, op basis van criteria zoals een nieuwe, gerenoveerde of oude woning, eengezinswoning, tweegezinswoning, woning voor meerdere gezinnen of groot woningcomplex, woning gelegen in een afgeschreven tot heel aangename omgeving, totale oppervlakte, verdieping, type woning (flat, appartement, deel van een huis, eengezinswoning), afwerking, installaties, soort beglazing, aantal kamers en hun oppervlakte, oppervlakte van de leefruimtes en andere faciliteiten dan wasruimte, lift, balkon, binnenplaats, terras en tuin. Elke parameter krijgt een coëfficiënt, het totaal van deze coëfficiënten wordt vertaald in de referentiewaarde. Deze waarde wordt "referentiewaarde" genoemd en wordt bepaald op basis van een vergelijking met alle huurhulpwoningen. In de formule dient deze waarde als een wegingscoëfficiënt. De referentiewaarde kan variëren in de tijd, in functie van werkzaamheden die de kwaliteit van de woning verbeteren (althans indien het gaat om investeringen: isolatie, raamwerk, verwarming, ingerichte keuken, ...) . Ze kan zowel aangepast worden tijdens de huurperiode als op het ogenblik van het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Er dient dus begrepen te worden dat ze dient om het minimum te betalen bedrag te wegen los van de kostprijs die eigen is aan elke woning. (2) De werkelijke totale investering van de huurhulpsector is het bedrag …

Het minimum te betalen bedrag, op deze wijze verkregen, wordt als volgt verhoogd in functie van het inkomen van de huurder:

166

1. Inkomen tot 1.304,00 €2

:

geen verhoging;

2. Inkomen tussen 1.304,01 € en 1.467,00 €

:

verhoging gelijk aan 10% inkomen binnen deze schijf;

3. Inkomen tussen 1.467,01 € en 1.630,00 €

:

verhoging gelijk aan 15 % van het inkomen binnen deze schijf;

4. Inkomen tussen 1.630,01 en 1.793,00 €

:

verhoging gelijk aan 20 % van het inkomen binnen deze schijf;

5. Inkomen hoger dan 1.793,01 €

:

verhoging gelijk aan 25 % van het inkomen boven deze drempel

van

het

Voor de toepassing van deze bepaling wordt onder inkomsten verstaan, de netto maandelijkse inkomsten. De inkomsten van de huurder zijn het totaal van de inkomsten van alle leden van het gezin van de huurder. Indien, met uitzondering van de inkomsten van de kinderen, de inkomsten van de huurder de hierboven vastgelegde drempel van 1.304,00 € niet bereikt, wordt het verschil in mindering gebracht van de inkomsten van de kinderen. De inkomsten van de kinderen die kunnen voortvloeien uit deze mindering worden voor de helft in rekening gebracht. Per kind dat niet beschikt over een inkomen, noch over kinderbijslag, wordt een vermindering van 195,45 €3 toegepast op het inkomen van de huurder. Gezinsbijslagen worden niet beschouwd als inkomsten. Alimentatiegeld wordt wel beschouwd als een inkomen. Het maandelijks te betalen bedrag wordt jaarlijks herzien, op de datum van de indexatie van de contractuele huurprijs. Het maandelijks te betalen bedrag mag de contractuele huurprijs niet overschrijden. In uitzonderlijke gevallen, gerechtvaardigd door de socio-economische situatie van het gezin en onder voorwaarden, vastgesteld door de Raad van Bestuur, kan deze aanvaarden dat het te betalen bedrag lager ligt dan het hierboven vastgelegde bedrag.

2

Dit bedrag komt overeen met een bedrag van 40.000 BEF zoals van kracht in november 1998, en sindsdien geïndexeerd (initiële index van ___. – datum). Het bedrag van 40.000 BEF werd ingevoerd, rekening houdend met het niveau van de maximale werkloosheidsuitkering, hetzij 34.892 BEF geldend op 01/11/1998 en gaande vanuit de veronderstelling dat het niet eerlijk is om de huurder met een matig inkomen te “straffen” met een niveau dat slechts lichtjes hoger is dan de genoemde uitkering.

3

Het in overweging nemen van de helft van de inkomsten van de kinderen is gebaseerd op het feit dat het normaal is, wanneer ze volwassen worden, bijdragen tot de financiële huurverplichtingen van de ouders waarmee ze samenwonen, terwijl een deel van hun inkomsten toch gevrijwaard blijft voor hun persoonlijke behoeften. Bovendien geniet een groot aantal van deze kinderen van een wachttijduitkering als werkloze waarvan het bedrag (momenteel 389,22 €) grosso modo overeenkomt met het dubbele van de kinderbijslag waar de ouders recht op hadden.

167

TITEL XI – Addendum

Aan de huurovereenkomst is een addendum gehecht. Deze bepaalt het maandelijks te betalen bedrag in functie van de financiële en familiale situatie van het gezin op basis van de regel zoals weergegeven in titel X. Er worden twee types addenda gebruikt. Eén voor de huurovereenkomsten met VIBH en één voor de huurovereenkomsten zonder VIBH. De standaarddocumenten bevinden zich in bijlage 10.

TITEL XII – Jaarlijkse enquête

Jaarlijks stelt het Fonds een aantal vragen aan de huurders (standaardformulier zie bijlage 11). Deze enquête vindt voor het eerst plaats op het einde van het jaar voorafgaand aan de eerste indexatie en bevat de volgende elementen: -

De familiale en financiële situatie van het gezin Aan de hand van de verkregen gegevens wordt het maandelijks te betalen bedrag tijdens de indexatie bepaald volgens de hiervoor beschreven regels. Met deze gegevens kan worden nagekeken of de woning en de grootte van het gezin nog met elkaar overeenstemmen en kan een controle gebeuren op een eventueel samenwonen, wat kan leiden tot: o Een onderzoek voor mutatie (eventueel op vraag van de huurder) o De regularisatie of de weigering van het samenwonen De ingediende documenten worden ook gebruikt voor de berekening van de vermindering van de onroerende voorheffing.

-

De controle op de goede naleving van bepaalde contractuele verplichtingen, zoals: o Het onderhoud van de verwarmingsketels en/of toestellen voor de warmwaterproductie evenals het schoonvegen van de gebruikte schoorstenen o De betaling van de premie voor de brandverzekering o Het naleven van de eigendomsvoorwaarden.

Het Fonds kan instemmen met het extra inwonen van één of meerdere personen. Deze toestemming is onderworpen aan een onderzoek van verschillende elementen: 1. De capaciteit van de woning in functie van de nieuwe samenstelling van het gezin (leeftijd, geslacht, verwantschap, eventuele handicap, …) 2. Het naleven van de inkomensvoorwaarden en een onderzoek naar de financiële situatie van het nieuwe samengesteld gezin. Het beslissingsvoorrecht van het Fonds is echter beperkt (vb. in volgende gevallen: gezinshereniging, scheiding gevolgd door een nieuwe samenwoning, huwelijk, wettelijk samenwoningcontract, kind van de huurder die trouwt, …). Het Fonds kan hooguit voor bepaalde situaties beslissen om de huurovereenkomst te beëindigen, rekening houdend met de Wet en/of de contractuele huurprijs opleggen. Voor wat betreft de wijzigingen van de samenstelling van het gezin, dient er in het bijzonder gewezen te worden naar de titel die handelt over de mutaties.

168

In het kader van deze enquête heeft de huurder de mogelijkheid om eventuele technische problemen in de woning te melden.

TITEL XIII – Mutaties

In principe wordt een mutatie niet toegepast wanneer een huurder sinds minstens 2 jaar in de woning verblijft. De redenen tot mutatie zijn hoofdzakelijk: - Een overbezetting van de woning - Een onderbezetting van de woning - Werkzaamheden waardoor de woning onbewoonbaar wordt - Gezondheidsredenen Ofwel vraagt de huurder om een mutatie, ofwel gaat het initiatief uit van het Fonds op basis van nieuwe gegevens uit de enquête. De sociale dienst onderzoekt de noodzaak van een dergelijke mutatie en schrijft, in voorkomend geval, de kandidaat in het mutatieregister in. Volgende voorrangsregel wordt gehanteerd: dringend – noodzakelijk – nuttig. Wanneer een woning vrijkomt, hebben de mutatiekandidaten voorrang op de kandidaat-huurders. De hierboven omschreven toelatingsvoorwaarden, weigeringsmaatregelen zijn van toepassing.

de

toewijzingsprocedures

en

de

In geval van weigering, waarvoor de motivatie niet aanvaard kan worden door het Fonds, behoudt deze het recht om de huurovereenkomst te beëindigen aan het einde van de huurperiode en/of de contractuele huur toe te passen. In uitzonderlijke situaties kan het Fonds een definitief voorstel tot mutatie formuleren. Indien de huurder zijn verplichtingen niet heeft nageleefd (achterstallige betalingen, slecht onderhoud, …), kan ze worden opgeschort. Ook al bepaalt de huurovereenkomst dat de huurder zich moet schikken naar een mutatie, moet hij nog overtuigd kunnen worden. Alle nieuwe voorwaarden (nieuwe woning, huur, te betalen bedrag, …) moeten worden aanvaard. Er moet worden benadrukt dat in de praktijk een langdurige huurder, van wie de kinderen het huis hebben verlaten, en aan wie een kleinere woning aangeboden worden, vaak geconfronteerd wordt met een hoger te betalen bedrag, terwijl hij een grotere woning moet verlaten om in een kleinere in te trekken. In het kader van een mutatieonderzoek worden de belastbare inkomensvoorwaarden nagekeken. Indien deze voorwaarden niet nageleefd worden, kan het Fonds echter, ook al lijkt de mutatie noodzakelijk, of indien de werkzaamheden niet uitgesteld kunnen worden, de mutatie doorzetten, en een huurovereenkomst afsluiten voor een huurperiode die de resterende duur van de lopende overeenkomst niet overschrijdt, en met een maximum van 3 jaar.

TITEL XIV – Opzegging van de huurovereenkomst

Zoals hierboven vermeld, worden de huurhulpactiviteiten onderworpen aan de wetgeving betreffende een huurovereenkomst voor de hoofdverblijfplaats. Een opzegging kan dus enkel gebeuren mits naleving van de bepalingen van deze wetgeving. Bovendien moet de opzegging vanwege het Fonds steeds gemotiveerd zijn. De wet voorziet 3 mogelijkheden om de huurovereenkomst met een huurder op te zeggen: 169

1. De woning voor eigen gebruik innemen (is dus niet van toepassing voor het Fonds) 2. Voor grote verbouwingswerken: De verhuurder kan de huurovereenkomst beëindigen wanneer hij van plan is om de huurwoning opnieuw op te bouwen, te verbouwen of te renoveren. Hij kan dit enkel doen op het einde van een driejarige periode en mits een opzegtermijn van 6 maanden. De opzeg omwille van deze reden moet aan vier voorwaarden voldoen: a) De opzeggingsbrief moet vergezeld zijn van een kopie van hetzij de bouwvergunning, voor zover dergelijke werkzaamheden een bouwvergunning vereisen, hetzij van een gedetailleerd bestek, hetzij van een beschrijving van de werkzaamheden voorzien van een gedetailleerde prijsraming indien de verhuurder van plan is om de werkzaamheden zelf uit te voeren, hetzij van een contract met een aannemer. b) De verhuurder moet tijdens de opzeg kunnen aantonen dat de geplande werken voldoen aan de wettelijke en reglementaire bepalingen inzake de stedenbouwkundige bestemming van het gebouw. c) Hij moet ook kunnen aantonen dat de geplande werken betrekking hebben op het gedeelte dat door de huurder betrokken wordt. Volgende redenen kunnen de opzegging van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen: gevelwerken, werken aan de zolder, werken in de tuin, in bijgebouwen en, algemeen gezien, de werken die de woning niet onbewoonbaar maken (zoals deze die betrekking hebben op een andere verdieping dan deze waar de huurder zijn huurwoning heeft). d) Tenslotte moet de verhuurder ook kunnen aantonen dat de kosten voor de verbouwing hoger zijn dan de prijs voor drie jaar huur. Deze eis wordt echter versoepeld als het gebouw waarin de huurwoning zich bevindt meerdere huurwoningen omvat van dezelfde verhuurder die ook betrokken zijn bij de verbouwingswerken. In dat geval volstaat het dat de totale kostprijs van de verbouwingswerken hoger ligt dan de totale huurprijs voor twee jaar huur van al deze huurwoningen. Bovendien, om het goed verloop van de werkzaamheden te kunnen garanderen, kan de verhuurder te allen tijde de huurovereenkomst van elke betrokken huurwoning opzeggen mits een opzegtermijn van 6 maanden, de opzeg mag echter niet gegeven worden tijdens het eerste jaar. De wet voorziet dat de werkzaamheden gestart moeten zijn binnen de 6 maanden en voltooid moeten zijn binnen de 24 maanden die volgen op het verstrijken van de gegeven opzeggingstermijn, of in geval van verlenging, na de teruggave van de woning aan de huurder. De huurder kan aan de verhuurder vragen om hem de documenten (facturen, foto’s, …) over te maken als bewijs dat de geplande werkzaamheden uitgevoerd werden binnen de door de wet voorgeschreven voorwaarden en termijnen. Als de verhuurder de werken niet uitvoert binnen de voorziene termijnen en onder de vastgelegde voorwaarden, dan heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan 18 maanden huur, behalve als de verhuurder een 'buitengewone omstandigheid' kan inroepen. Indien het Fonds het nodig acht voor deze optie te kiezen, zal hij aan de huurder, indien hij dit wenst, een mutatie voorstellen in de mate van zijn mogelijkheden. 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode, mits een opzegtermijn van 6 maanden en een vergoeding. De vergoeding te betalen door de verhuurder bedraagt negen maanden huur als de beëindiging van de huurovereenkomst plaatsvindt bij het verstrijken van de eerste driejarige periode en 6 maanden als de beëindiging van de huurovereenkomst plaatsvindt aan het einde van de tweede driejarige periode. Tot op heden heeft het Fonds nooit een opzeg gegeven die de betaling van een dergelijke vergoeding impliceert. Als hij beslist om een opzeg te geven, gebeurt dit steeds bij het verstrijken van de 9 jarige huurperiode. 170

Opzegredenen: -

Ontoereikendheid van de huurwoning en weigering tot mutatie; Samenwonen zonder toestemming van het Fonds; Weigering om een huurwoning te betrekken nadat de huurder zich hiertoe gebonden heeft binnen het kader van een mutatieonderzoek et na aanvaarding door de Raad van Bestuur; Geplande werkzaamheden (buiten de context van punt 2); De belastbare inkomensvoorwaarden of de eigendomsvoorwaarden zijn niet voldaan. Deze reden versterkt meestal een andere reden. Momenteel is het inderdaad niet voorzien om na een periode van 9 jaar na te gaan of de huurder nog steeds voldoet aan deze voorwaarden. In het kader van de opstelling van het reglement wordt voorgesteld om deze controle mee op te nemen in het reglement. Indien niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, zou het Fonds de huurovereenkomst kunnen opzeggen. De voorwaarden en de toepassingswijze van een dergelijke beslissing dienen te worden vastgelegd mits inachtneming van de regels die van toepassing zijn op sociale woningen.

-

Het niet naleven van de andere contractuele verplichtingen en meer bepaald het flagrant verzaken aan het onderhoud van de woning, verwaarlozing en beschadiging van de woning.

De huurder kan eveneens de huurovereenkomst opzeggen, mits een opzegtermijn van 3 maanden. De wet voorziet dat hij een opzegvergoeding moet betalen indien de opzeg plaatsvindt tijdens de eerste driejarige periode (3 maanden huur indien hij vertrekt tijdens het eerste jaar, 2 maanden indien hij vertrekt tijdens het tweede jaar en 1 maand indien hij vertrekt tijdens het derde jaar). Het Fonds eist hiervoor echter geen vergoeding. In uitzonderlijke gevallen kan het Fonds een opzegtermijn langer dan 3 maanden aanvaarden.

* *

*

171

SECTIE III – DE PRODUCTIE VAN WONINGEN EN DE VASTGOEDVERRICHTINGEN

A. ALGEMENE BEPALINGEN

De zoektocht naar geschikte sites in het kader van het Huisvestingsplan en het programma van de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen is eind 2012 afgerond. Het doel ervan is om te zorgen voor een gemengd publiek van kopers en huurders op de sites. Op 17 sites zullen naar schatting 479 woningen worden gecreëerd die bestemd zijn voor verhuur en 308 woningen voor verkoop. Die mix zorgt ook voor een specifiek probleem omdat het Huisvestingsplan en het programma van de koopwoningen anders worden gefinancierd. Naargelang de bestemming van de woning is er een andere financiële opvolging nodig. In 2012 werd de verdeling van de woningen tussen het Huisvestingsplan en het programma van de koopwoningen (BRV) herzien. Ook de investeringen werden afgestemd op de grootte van de projecten en op hun specifieke karakter om zo binnen de grenzen te blijven van de beschikbare budgetten. Die herziening is tijdelijk en zal onderworpen zijn aan opeenvolgende wijzigingen in functie van het resultaat van de offerteaanvragen en de te ontvangen stedenbouwkundige vergunningen. De beheersovereenkomst voorziet onder meer in een project voor de herbestemming van een kantoorgebouw tot een vijftigtal woningen. Kantoorgebouwen zijn omwille van hun structuur moeilijk om te bouwen tot woningen (diepte van de gebouwen, gecentraliseerde omloop die de constructie van doorlopende woningen verhinderen, te hoge plafonds, ...). De prospectie in dit kader was dus tijdrovender dan de zoektocht naar terreinen voor de constructie van woningen. Het is pas op het einde van de prospectiefase dat een kantoorgebouw voldoende geschikt werd bevonden voor dit specifiek project. De realisatie van het huisvestingsplan en het programma van de koopwoningen heeft binnen het Fonds tot een grondig beraad aangezet m.b.t. zijn uitvoering. De doelstellingen zijn even simpel als fundamenteel: de beheersing van de kosten, zonder afbreuk te doen aan zowel de architecturale als technische kwaliteit van de projecten. Dit is alleen mogelijk mits bijzondere uitvoeringsmodaliteiten van de betrokken overheidsopdrachten, welke een aangepast bijzonder bestek vergen. Deze uitvoeringsmodaliteiten houden in dat er wordt gewerkt met een ‘bouwteam’. Dit betekent dat de inschrijvers zijn samengesteld uit de dienstverleners (architect, ingenieurs stabiliteit en bijzondere technieken, coördinator inzake veiligheid en gezondheid, EPB-adviseur en, zo nodig, certificateur, landmeter, bodemverontreinigingsdeskundige…), enerzijds, en de aannemer van de werken, anderzijds. Het Fonds heeft bijgevolg verkozen om de opdrachten niet de vorm te geven van een opdracht van ontwerp en uitvoering, een vorm die volgens de wet op de overheidsopdrachten een soort van opdracht van aannemingswerken is. Dit zou inderdaad tot gevolg hebben dat de dienstverlener gereduceerd wordt tot een soort van onderaannemer van de aannemer van werken, wat in strijd is met de idee van een ‘team’. Het Fonds heeft zich gebaseerd op een bepaling van de wet op de overheidsopdrachten, ingevoerd door de programmawet van 8 april 2003 en die erin voorziet dat “een overheidsopdracht […]meerdere voorwerpen [kan] hebben die tezelfdertijd betrekking kunnen hebben op werken, leveringen en diensten”. In dit verband leest men in de parlementaire werkzaamheden die aan de aanvaarding van de wet vooraf zijn gegaan het volgende: “Overheidsopdrachten zijn omschreven in artikel 5 van de wet van 24 december 1993. Het volstaat om te preciseren dat overheidsopdrachten velerlei voorwerpen mogen bevatten. Dit zou de overheden toelaten om de opdracht in percelen te gunnen en de opleidingsopdrachten toe te 172

wijzen volgens de manier voorgeschreven door de Europese en de nationale reglementering. (...) Opdrachten kunnen tegelijkertijd betrekking hebben op werken, leveringen en diensten (...). Om die gemengde opdrachten te beheren kan een aanbestedende overheid namelijk percelen bepalen. Hij kan ook in de opdracht een primair voorwerp (bijvoorbeeld de bouw van een gebouw) en een secundair voorwerp (bijvoorbeeld een beroepsopleiding in de bouw via deze werf) onderscheiden en deze opdracht gunnen volgens de regels van het Europees en nationaal recht (...)”. Door te werken met het bijzonder bestek voor “diensten en werken” wil het Fonds ervoor zorgen dat elk lid van het bouwteam zijn heel eigen plaats kan innemen in het project. Op deze manier worden ook de wettelijke verplichtingen beter nageleefd die verbonden zijn aan sommige beroepen, zoals dat van architect. Dit nieuw bijzonder bestek sluit ook beter aan bij de noden van het Fonds: er moet worden vertrokken vanuit het te bereiken resultaat en niet zozeer vanuit de middelen die nodig zijn om dat resultaat te behalen. Deze invalshoek veronderstelt wel dat de voorbereiding van de gunning en de controle van de uitvoering van de opdracht op een radicaal andere manier gebeuren. De voorschriften van de opdracht voorzien in de verplichting van de opdrachtnemer om alle informatie die nodig is om de woningen te kunnen verhuren of te verkopen (gelijkvormigheidsattesten van de technische installaties, postinterventiedossier, EPB-certificaat...), te overhandigen voor de voorlopige oplevering van de bouwwerken. Dit moet toelaten om een derde doelstelling te halen, die minstens even belangrijk is als de twee vorige, namelijk om de termijn tussen de oplevering van de woningen en het moment waarop zij ter beschikking worden gesteld zoveel mogelijk te beperken. In de bijzondere bestekken die om verschillende redenen niet kunnen berusten op het model opdracht van diensten en aanneming van werken, werden de clausules voor het bereiken van deze derde doelstelling eveneens geïntegreerd. Er zijn eind 2012 drie opdrachten van “diensten en werken” gepubliceerd, namelijk voor de projecten op de sites Jacques Dormont in Sint-Agatha-Berchem, Delta in Vorst en Moestuin in Haren. In het kader van de prospectie zijn drie sites aangekocht die het voorwerp hebben uitgemaakt van een stedenbouwkundige vergunning. De onderhandelingen om een contract aan te gaan met de architecten die de aanvraag hebben ingediend en de vergunning hebben verkregen, zijn nog volop bezig. Twee onderhandelingen staan op het punt om te leiden tot een akkoord. Eind 2012 zijn er twee dienstenopdrachten gepubliceerd voor de diensten die geen betrekking hebben op de architectuur (ingenieurs, veiligheids- en gezondheidscoördinator, EPB-adviseur, landmeter). Het gaat om de sites Vandenboogaerde-Opzichterstraat in Sint-Jans-Molenbeek en Malherbe-Ensor-Birmingham in Anderlecht. Een derde onderhandeling voor de site Koninginnelaan-Destouvellesstraat in Schaarbeek zal wellicht volgend jaar tot een akkoord leiden. De activiteit immobiliënproductie is niet beperkt tot het Huisvestingsplan en het BRV-programma. Er zijn in 2012 enkele projecten van zeer grote omvang afgerond (zie sectie II, huurhulp, tabel 18). De constructie van een zestigtal woningen is voorzien in samenwerking met twee gemeenten. Het gaat om de sites Waversesteenweg, Wiertzstraat en Sans Soucistraat in Elsene en de site Ottervangerstraat in Watermaal-Bosvoorde. Eind 2012 werd het Fonds geconfronteerd met het faillissement van een algemene aannemer. Daardoor konden de renovatiewerken in de Van Volxemlaan te Vorst niet worden opgeleverd en 173

werden de bouwwerken op de hoek van de Ninoofsesteenweg en de Mariemontkaai stopgezet in de ruwbouwfase. Momenteel wordt met de advocaten van het Fonds en met de curator overlegd hoe deze werven zo snel mogelijk kunnen worden voltooid. In de vorige jaarverslagen werden de aanzienlijke administratieve moeilijkheden uiteengezet waarmee het Fonds soms wordt geconfronteerd. Zo heeft het Fonds voor het eerst beroep aangetekend tegen de regeringsbeslissing om geen bouwvergunning toe te kennen voor de bouw/renovatie van 14 woningen in de Denemarkenstraat te Sint-Gillis. Er is beslist om in beroep te gaan omdat het ontwerp dat ingediend is, zonder enige afwijking, de volledige Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening naleeft. Op het einde van het jaar heeft het Fonds een bouwvergunning gekregen, maar slechts voor 12 woningen. Aangezien deze beroepsprocedure zo traag verlopen is, zal het dus niet mogelijk zijn om de werken te laten aansluiten op de werf in de Coenraetsstraat zoals voorzien was. Het Fonds ziet een aanzienlijk schaalvoordeel door zijn vingers glippen en de huurders van de site “Coenraets”, waarvan de toewijzing van de woningen begint in 2013, zullen de ongemakken ondervinden van een onafgewerkte werf die gemeenschappelijk is voor de twee sites. De evolutie en de staat van de productie van de nieuwe woningen aan het eind van het jaar worden beschreven in punt B. In tegenstelling tot vorig jaar worden de projecten voortaan voorgesteld, naargelang de sector waaraan ze zijn toegewezen, in het jaar waarin ze zijn opgestart.

B. DE VASTGOEDVERRICHTINGEN

1. DE GEDELEGEERDE OPDRACHTEN Ter herinnering: in de term “gedelegeerde opdrachten” zitten de bijzondere verrichtingen vervat die door het Gewest worden bepaald en die het Gewest sinds 1993 toewijst aan het Fonds. Dit gebeurt op basis van artikel 1.1.2. van de vorige beheersovereenkomst (voor de periode 1997-2001 en volgende jaren) en van artikel 1.2.3. van beheersovereenkomst voor de jaren 1991 tot 1994. Deze opdrachten kaderen heel vaak binnen de perimeters van bestaande of op stapel staande wijkcontracten of binnen de stadszones waarin gelijkaardige renovatieprojecten uitgevoerd moeten worden. In de meeste gevallen gaat het om gegroepeerde verrichtingen bestaande uit zware renovatieof (herop)bouwprojecten. Vaak worden deze projecten geselecteerd omwille van hun uiterst positieve effect op de stadswijk waarin ze zijn gesitueerd. Ze komen ook tegemoet aan een grote sociale nood. Hierna volgt een overzicht van de vorderingsstaat van de opdrachten die op 31 december 2012 nog niet voltooid zijn. Ze zijn geklasseerd in functie van het jaar van de oorspronkelijke investering. De projecten die op 1 januari 2012 afgerond waren, worden hier niet meer vermeld. Een verrichting is afgerond wanneer alle huurwoningen zijn toegewezen of wanneer alle authentieke aktes zijn verleden voor de woningen die bestemd waren voor de verkoop, behalve de verhuur of de verkoop van parkeerplaatsen. We stellen soms grote verschillen vast tussen de volledige vastlegging en de uitgevoerde investeringen. Dat verschil is deels te verklaren omdat de vastleggingen voorzien waren met een btw van 21 % voor de constructiewerken. Ondertussen geniet het Fonds van een verminderd tarief van 6 % voor de huurhulpverrichtingen. Voor de koopwoningen wordt geen rekening gehouden met de btw omdat die uiteindelijk wordt betaald door de kopers.

174

2001 Sint-Jans-Molenbeek - Zwarte Paardstraat. Renovatie/(herop)bouw. Programma: 31 huurwoningen. Totale vastleggingen: 5.830.000,00 EUR. Verwezenlijking: 5.251.914,37 EUR Saldo van de te herbestemmen vastleggingen : 578.085,63 EUR jaar 2001 2002 2007

HH 2.425.687,72 EUR 2.054.312,28 EUR 1.350.000,00 EUR

De specifieke kenmerken van deze verrichting worden vermeld in het jaarverslag 2010. Op 31 december 2012 worden 27 van de 31 woningen bewoond door kunstenaars. De leegstaande woningen zijn groot en bestemd voor gezinnen, terwijl de kandidaat-huurders alleenstaande kunstenaars zijn of koppels zonder kinderen. In juli is er een brief verzonden naar de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris van Huisvesting, om de laatste woningen te kunnen toewijzen aan “klassieke” kandidaten die op de wachtlijst staan voor een woning bij het Fonds. Aangezien we nog geen antwoord hebben gekregen, zitten die woningen nog altijd in de toewijzingsfase. Deze woningen, van het type loft, die aan de specifieke noden van artiesten moesten voldoen, zullen moeten worden voorzien van extra wanden en zullen afgewerkt moeten worden om te voldoen aan de afwerkingsnormen voor de “klassieke” huurhulpwoningen.

2003 Elsene - Herdersstraat - Keienveldstraat Nieuwbouw. Programma: 35 woningen waarvan 14 bestemd voor verkoop, 21 bestemd voor verhuur en 42 parkeerplaatsen. Totale vastleggingen: 8.260.000,00 EUR. Verwezenlijkingen: 6.893.560,90 EUR. Saldo van de te herbestemmen vastleggingen: 1.366.439,10 EUR.

jaar 2003 2004 2008 2010

HH 45.120,00 EUR 785.200,00 EUR 830.320,00 EUR

BRV 1.425.000,00 EUR 1.216.000,00 EUR 524.800,00 EUR 3.165.800,00 EUR

SL 4.263.880,00 EUR 4.263.880,00 EUR

In het jaarverslag van het dienstjaar 2007 is dieper ingegaan op de aankoopvoorwaarden voor het terrein en op de transfer van de parking in de Keienveldstraat waarvan het Fonds eigenaar was. Begin april 2009 werden de werken opgestart. Eind 2012 zijn ze afgerond. Om de redenen die in het jaarverslag van 2010 werden toegelicht, in sectie III, C., sub 4, werd een opbrengst van 4.263.880,00 EUR uit stedenbouwkundige lasten (die aanvankelijk bestemd 175

was voor de verrichtingen “Waver” en “Wiertz” te Elsene) aangewend voor de verrichting Herder/Keienveld, op het huurgedeelte ervan. Eenzelfde bedrag als de gerecupereerde investering wordt ten belope van 3.470.000,00 EUR aangewend voor de site van de Waverse Steenweg. De overige 793.880,00 EUR wordt geïnvesteerd in de Wiertzstraat.

2004 Schaarbeek - Broederschapstraat Herbestemming van een schoolgebouw. Programma: 25 woningen bestemd voor verhuur (aanvankelijk voor verkoop). Totale vastleggingen: 5.325.000 EUR. Verwezenlijkingen: 5.205.000,00 EUR. Deze verrichting, aanvankelijk bestemd voor verkoop, is ondergebracht in het Huisvestingsplan naar aanleiding van een beslissing van september 2011 van de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris. Er is overeengekomen om de oorspronkelijke investering van 3.082.000,00 EUR aan te wenden voor de gedeeltelijke verwezenlijking van de verrichting die wordt uitgevoerd door de Gemeente Elsene in de Sans Soucistraat, in het kader van het wijkcontract “Scepter”. De woningen van laatstgenoemde site zijn bestemd voor de “BRV”-verrichtingen. Daardoor staat er nog een saldo van vastlegging open van 2.243.000,00 EUR dat geïnvesteerd zal worden in een verrichting voor koopwoningen. De voltooiingswerken zijn beëindigd tijdens de eerste helft van 2012. Eind 2012 zijn er 13 woningen bezet.

2005 Sint-Jans-Molenbeek - Birminghamstraat Herbestemming van een industriegebouw. Programma: 36 woningen bestemd voor de huurhulp. Totale investering: 6.228.119,55 EUR. jaar 2005 2006 2008 2009 2010 2011 1

HH 4.900.000,00 EUR 585.000,00 EUR 44.000,00 EUR 5.000,00 EUR 47.888,43 EUR 55.231,12 EUR 5.637.119,55 EUR

SL 591.000,00 EUR 591.000,00 EUR

Het complex bestaat uit een verlaten industrieel gebouw en twee gebouwen aan de straatkant. Vroeger was er een suikerfabrikant in gevestigd, daarna werd het complex gebruikt als opslagplaats voor meubels. De aankoopakte werd ondertekend in maart 2006. Begin 2008 werd een stedenbouwkundige 1

Terugwinning van de saldo’s van vastlegging van de afgesloten immobiliënverrichtingen.

176

vergunning aangevraagd, die begin 2009 werd toegekend. De werken werden eind 2009 opgestart. Midden 2012 is het bouwwerk voorlopig opgeleverd, maar de opmerkingen konden maar worden geheven op het einde van het jaar omwille van het faillissement van de onderaannemer voor elektriciteitswerken. Die laatste werken moeten worden voltooid om een certificatie zonder opmerkingen van de brandweer te krijgen voordat de woningen worden verhuurd. Eind 2012 is het Fonds begonnen met de toewijzing van de woningen.

Sint-Gillis - Coenraetsstraat Herbestemming van een opslagplaats. Programma: 72 woningen bestemd voor verhuur. Totale investering: 16.084.859,67 EUR. jaar 2005 2006 2007 2008 2010

HH 1.200.000,00 EUR 8.571.428,59 EUR 2.408.571,41 EUR 195.000,00 EUR 2.525.000,00 EUR 1 1.184.859,67 EUR 16.084.859,67 EUR

Dit grote industriële gebouw werd vroeger gebruikt als opslagplaats voor ziekenhuismateriaal. In 2008 werd de stedenbouwkundige vergunning toegekend. Midden 2010 werden de werken opgestart. Deze blijken sinds de opstart bijzonder complex te zijn op structureel vlak. We verwijzen naar het vorige jaarverslag voor de problemen waarmee het Fonds op deze werf kreeg af te rekenen. Eind 2012 zitten de werken in de eindfase.

2011 Elsene - Sans Soucistraat Nieuwbouw. Programma: een vijftiental woningen bestemd voor verkoop. Transfer van investering 2004: 3.082.000,00 EUR. We verwijzen naar de opmerkingen opgenomen in de hierboven vermelde verrichting “Broederschap”. Deze verrichting is opgestart onder de vorm van een “gezamenlijk beheer van de werken” met de Gemeente Elsene die zelf instaat voor de constructie van 20 huurwoningen. Het Fonds financiert de bouw van een vijftiental woningen bestemd voor verkoop, die in een woonblok zullen worden opgericht in de Sans Soucistraat. Deze woningen zijn bestemd voor gezinnen die beantwoorden aan de toekenningsvoorwaarden voor hypothecaire kredieten van het Fonds. Het zakelijk recht is het recht van erfpacht met een duur van 99 jaar. Over de overeenkomst voor de uitvoering van de gezamenlijke opdracht van diensten gevolgd door een gezamenlijke opdracht voor de uitvoering van werken (Fonds – Gemeente) wordt nog altijd onderhandeld. De dienstenopdracht is reeds door de Gemeente gegund en de stedenbouwkundige aanvraag zat op het einde van 2012 nog altijd in de voorbereidingsfase.

177

Elsene - Waverse Steenweg Renovatie/Nieuwbouw. Programma: 16 woningen bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 3.470.000,00 EUR in 2003 (transfer investering project Herder). De erfpachtovereenkomst met de Gemeente Elsene is in 2011 ondertekend. Op vraag van de Gemeente zijn de meeste vervallen gebouwen gesloopt, waardoor de site eind 2012 kon worden opgemeten. De dienstenopdracht is eveneens gegund.

Elsene - Wiertzstraat Renovatie/Nieuwbouw. Programma: 15 woningen voor verhuur. Totale vastleggingen: 2.557.255,00 EUR voor 14 woningen. jaar 2003 2004 2008 2011

transfer project Herder

280.000,00 380.000,00 133.880,00 793.880,00

EUR EUR EUR EUR

SL 1.763.375,00 EUR 1.763.375,00 EUR

Het saldo van de financiering voor 1 bijkomende woning, wat de verrichting op 15 woningen brengt, wordt in 2013 vastgesteld. Zoals hierboven reeds vermeld, werd in het jaarverslag 2010 (sectie III, C. STEDENBOUWKUNDIGE LASTEN, sub 4) de context van deze verrichtingen uiteengezet, meer bepaald de redenen voor de ruil van financieringsmiddelen tussen deze verrichting en de verrichting “Herder-Keienveld”. De erfpachtovereenkomst met de Gemeente Elsene werd ondertekend in 2011. Over de overeenkomst voor de uitvoering van twee gezamenlijke opdrachten (Fonds – Gemeente) moet nog worden onderhandeld. De eerste gezamenlijke opdracht betreft de diensten die volledig worden gefinancierd door het Fonds; de tweede betreft de uitvoering van werken, ieder voor zijn eigen deel. De verstevigingswerken van het bestaande gebouw in de binnenplaats van een woonblok zijn uitgevoerd in 2012 om de site te kunnen opmeten en eventueel de grondboringen te kunnen doen die nodig zijn voor de voorbereiding van het bestek.

2. DE GELIJKGESTELDE VERRICHTINGEN De hierna vermelde verrichtingen hebben gelijkaardige kenmerken en streven doelstellingen na die vergelijkbaar zijn met deze van de gedelegeerde opdrachten op onroerend, stedenbouwkundig en sociaal vlak. De gelijkgestelde verrichtingen die verwezenlijkt worden, waren op 31 december 2012 als volgt gevorderd: Vorst - Van Volxemlaan Renovatie. Programma: 12 woningen bestemd voor verkoop. Totale investering: 2.035.000,00 EUR jaar 2003 2008

BRV 1.481.000,00 EUR 554.000,00 EUR

178

Voor deze verrichting verwijzen wij naar het verslag van 2010. De woningen zullen worden verkocht in een staat van gesloten ruwbouw. Kort na de voorlopige oplevering is de aannemer failliet verklaard nog voordat de opmerkingen van de voorlopige oplevering waren opgeheven. Eind 2012 is er een bestek gevraagd voor de volledige voltooiing van de werken.

Sint-Jans-Molenbeek - Carl Requette-/Joseph Lemairelaan Nieuwbouw. Programma: 54 woningen bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 8.724.834,49 EUR. Verwezenlijkingen: 8.466.436,15 EUR. Saldo van de te herbestemmen vastleggingen: 278.397,34 EUR. jaar 2004 2005 2009

HH 5.422.842,66 EUR 882.788,34 EUR 2.419.203,49 EUR

Eind 2005 verkocht de Gemeente Sint-Jans-Molenbeek dat terrein aan het Fonds, samen met het terrein dat gelegen is op de hoek van de Carl Requette- en de Edmond Candrieslaan. De dienstenopdracht werd in november 2006 gegund. Het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning werd in september 2007 ingediend. De stedenbouwkundige vergunning werd eind 2008 toegekend. Eind 2009 vond de aanbesteding van de werken plaats. Deze werken zijn voltooid eind 2012.

Sint-Jans-Molenbeek - Carl Requette-/Edmond Candrieslaan Nieuwbouw. Programma: 46 woningen bestemd voor verkoop. Totale vastleggingen: 8.040.165,51 EUR. Verwezenlijkingen: 6.140.012,47 EUR Saldo vastlegging – nog te investeren: 1.900.153,04 EUR jaar 2004 2005 2009

BRV 2.142.000,00 EUR 4.158.000,00 EUR 1.740.165,51 EUR

Eind 2005 verkocht de Gemeente Sint-Jans-Molenbeek dat terrein, samen met het terrein dat gelegen is op de hoek van de Carl Requette- en de Joseph Lemairelaan, aan het Fonds. De dienstenopdracht werd in november 2006 gegund. Het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning werd in september 2007 ingediend. De stedenbouwkundige vergunning werd eind 2008 toegekend. Eind 2009 vond de aanbesteding van de werken plaats. Deze werken zijn voltooid eind 2012.

Sint-Jans-Molenbeek - Finstraat Nieuwbouw. Programma: 14 woningen bestemd voor verkoop. Totale vastleggingen: 3.484.775,90 EUR. Verwezenlijkingen: 3.484.880,34 EUR.

179

jaar 2005 2008 2009 2010

BRV 1.646.400,00 1.528.600,00 254.143,65 55.632,25

EUR EUR EUR EUR

Voor meer uitleg over deze pilootverrichting verwijzen wij naar wat uiteengezet is in het jaarverslag van 2010, Sectie I A 3, in de titel “De huur-verkoopverrichtingen en de BRVverrichtingen”. De bouw werd afgewerkt in 2010. 13 van de 14 woningen werden onmiddellijk verkocht. De laatste woning deed onder meer dienst als kijkappartement. Deze woning is uiteindelijk verkocht in 2012.

Sint-Jans-Molenbeek - hoek Mariemontkaai/Ninoofsesteenweg Nieuwbouw. Programma: 9 woningen bestemd voor verkoop. Totale investering: 1.758.181,68 EUR. jaar 2005 2009 2012

BRV 1.062.500,00 EUR 652.500,00 EUR 43.181,68 EUR

Het Fonds kocht dit terrein midden 2006 van de gemeente in het kader van het Wijkcontract « Heyvaert-Fonderie ». De stedenbouwkundige vergunning werd begin 2008 toegekend. Eind 2009 werden de werken opgestart na verschillende vertragingen en technische problemen. De onderneming die was belast met de werken, is in juni 2012 failliet verklaard. De werken (die nog maar in de ruwbouwfase zaten) werden opgemeten en er werd een nieuw bestek opgesteld en een nieuwe opdracht voor de uitvoering van werken gelanceerd. De werf zou begin 2013 moeten worden heropgestart.

Brussel - Slachthuisstraat Herbestemming van een industrieel gebouw. Programma: 22 woningen bestemd voor verhuur. Investering: 3.830.000,00 EUR jaar 2006 2007 2010

SL 1.728.000,00 EUR 1.728.000,00 EUR

HH 1.800.000,00 EUR 302.000,00 EUR 2.102.000,00 EUR

Het gebouw, een oude drukkerij, werd in 2006 gekocht. De renovatie ervan tot woningen zal gebeuren aan de hand van een opdracht voor “ontwerp en uitvoering” die begin 2009 werd gelanceerd. Het aanvraagdossier voor een stedenbouwkundige vergunning werd eind april 2010 ingediend. De stedenbouwkundige vergunning werd midden 2011 toegekend. De renovatiewerken zijn begonnen en zijn op het einde van het jaar volop bezig.

180

Sint-Agatha-Berchem - Europadorpstraat/Kweepereboomlaan Nieuwbouw. Programma: 10 woningen bestemd voor verhuur. Vastlegging 2007: 1.800.000,00 EUR. De site van het “Europadorp” werd gekocht in 2000 en telt momenteel 20 bestaande woningen verdeeld over vijf blokken. Het complex moet grondig gerenoveerd worden. In de aankoopakte is bepaald dat de huurders, binnen bepaalde grenzen, op het terrein moeten kunnen blijven wonen. Het aanpalende terrein (Kweepereboomlaan) dat door het Fonds werd gekocht, maakt het mogelijk om een tiental woningen te bouwen waarin de huurdersgezinnen tijdelijk kunnen worden ondergebracht. De eerste aanvraag voor een stedenbouwkundig attest voor de aanleg van de volledige site werd geweigerd. Het Fonds diende een nieuwe aanvraag in en die werd eind 2011 wel goedgekeurd mits een aantal restrictieve voorwaarden waardoor er geen extra woningen mogen worden gecreëerd in de bestaande gebouwen. Het Fonds heeft daarom beslist het terrein in de Kweepereboomlaan te houden als tijdelijke grondreserve. De vijf woonblokken van het “Europadorp” zullen volledig worden gerenoveerd in hun bestaande samenstelling door de energieprestatie te verbeteren.

Sint-Gillis - Denemarkenstraat Renovatie. Programma: 12 (aanvankelijk 14) woningen bestemd voor verhuur. Vastlegging 2008 : 2.621.000,00 EUR. Het industriële gebouw wordt gebruikt als opslagplaats en grenst aan de site in de Coenraetsstraat, dat het voorwerp is van een gedelegeerde opdracht die hiervoor werd beschreven. De aankoopakte werd midden 2009 verleden. De bouwvergunningsaanvraag die werd ingediend door het Fonds werd gevolgd door een weigering van de gemeente. Het Fonds heeft hiertegen begin 2011 beroep aangetekend bij de Regering. Eind november 2012 heeft de Brussels Hoofdstedelijke Regering het beroep ontvankelijk verklaard. De Gemeente zou normaal begin volgend jaar een vergunning moeten afleveren. De twee sites zijn verbonden door een doorgang. Het ontwerp moest worden aangepast en bestaat nog slechts uit 12 woningen.

Watermaal-Bosvoorde – Ottervangerstraat Nieuwbouw. Programma: 12 woningen bestemd voor verkoop. Te voorziene vastlegging: 3.400.000,00 EUR. De beslissing om het budget te investeren dateert al van 2010, maar omwille van de lange onderhandelingen met de Gemeente Watermaal-Bosvoorde, zullen er pas in 2013 concrete stappen worden ondernomen. Het gebouw, dat zal worden opgetrokken op een terrein van de gemeente naast het “Reigersbospark”, is een pilootproject, zowel voor de “duurzame” aspecten (passief, ecologisch duurzame materialen, aanpassing aan het landschap, dynamische medewerking van de bewoners), als voor de afsplitsing van het zakelijke recht dat voorzien is als alternatief voor de volle eigendom. Het principe voor een ontwerpovereenkomst van een erfpacht van 70 jaar is goedgekeurd door het Fonds en de Gemeente en er wordt nog gewacht op het akkoord van de voogdijminister. 181

De overeenkomst zou moeten worden ondertekend begin volgend jaar. We verwijzen hiervoor naar Sectie I, BRV.

3. DE STEDENBOUWKUNDIGE LASTEN Wij herinneren eraan dat de Regering het Fonds sinds 2006 een deel van de opbrengsten uit gewestelijke stedenbouwkundige lasten toekent om er huurwoningen mee te creëren. De stedenbouwkundige lasten die aan het Fonds werden toegewezen, krijgen de volgende bestemming: Brussel – Slachthuisstraat Herbestemming van een industrieel gebouw. Programma: 22 woningen bestemd voor verhuur. waarvan Totale investering: 3.830.000,00 EUR stedenbouwkundige lasten.

1.728.000,00 EUR

afkomstig

uit

Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar titel 2 “gelijkgestelde verrichtingen”.

Sint-Jans-Molenbeek - Birminghamstraat Renovatie. Programma: 36 woningen bestemd voor huurhulp. Totale investering: 6.228.119,55 EUR waarvan stedenbouwkundige lasten.

591.000,00 EUR

afkomstig

uit

Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar “gedelegeerde opdrachten”.

Neder-Over-Heembeek – Beukenootjesstraat Nieuwbouw. Programma: 100 woningen waarvan 50 bestemd voor huurhulp (40 Huisvestingsplan en 10 stedenbouwkundige lasten) en 50 bestemd voor verkoop. Totale vastleggingen: 20.504.015,00 EUR waarvan 1.915.000,00 EUR afkomstig uit stedenbouwkundige lasten. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar sub 4 hieronder.

Elsene - Herdersstraat - Keienveldstraat Nieuwbouw. Programma: 35 woningen waarvan 14 bestemd voor verkoop en 21 bestemd voor verhuur. Verwezenlijkingen: 6.893.560,90 EUR waarvan 4.263.880,00 EUR afkomstig uit stedenbouwkundige lasten. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar sub 1 – 2003 – hierboven.

Elsene - Wiertzstraat Renovatie/nieuwbouw. Programma: 15 woningen bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 2.557.255,00 EUR voor 14 woningen waarvan 1.763.375,00 EUR afkomstig uit stedenbouwkundige lasten.

182

Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar de commentaren in punt 1 “Gedelegeerde opdrachten” 2011.

4. HET HUISVESTINGSPLAN EN DE NIEUWBOUW/RENOVATIE-VERKOOP

DAARAAN

VERBONDEN

VERRICHTINGEN

VAN

Per 31 december 2012 waren de volgende verrichtingen opgestart: 1. 479 woningen in het kader van het Huisvestingsplan voor een totale investering van 100.810.245,00 EUR. 2. 308 woningen in het kader van de BRV-verrichtingen voor een totale investering van 65.319.978,00 EUR. Sommige verrichtingen zijn gemengd. Een reeks woningen zijn ondergebracht in het Huisvestingsplan (HP), andere zijn bestemd voor verkoop (BRV), om een zekere sociale verscheidenheid te verzekeren. Het moet benadrukt – zoals eerder vermeld in punt A – dat het aantal woningen per soort verrichting, de verdeling tussen deze die bestemd zijn voor het Huisvestingsplan en deze bestemd voor verkoop, evenals de overeenstemmende investeringen gebaseerd zijn op schattingen die afhankelijk zijn van eventuele wijzigingen. Onderstaande tabel bevat de eventuele wijzigingen op 31 december 2012. Wat betreft het programma dat is vastgelegd in 2011 voor de koopwoningen, stellen we vast dat de verdeling van de woningen, met als doelstelling een verscheidenheid te creëren van de huur- en de koopsector bij de verschillende verrichtingen, ertoe leidt dat de voorziene investering van 2011 tegen eind 2012 gedaald is met 2.080.022,00 EUR. Dit gebrek aan evenwicht is onder meer te wijten aan de transfer van het project in de Vandenpeereboomstraat naar het programma van de koopwoningen, en gecompenseerd wordt in het Huisvestingsplan met andere verrichtingen van anders ingeschatte kosten. De verdeling van de investeringen tussen het Huisvestingsplan (HP) en het programma van de koopwoningen (BRV) zal geleidelijk aan terug in evenwicht worden gebracht naarmate de opdrachten worden gegund en de stedenbouwkundige vergunningen worden bekomen. Zodoende zal de vastlegging in 2011 van 52.400.000,00 EUR behaald worden.

183

Evolutie van de investeringen en van het aantal woningen per jaar

Project

Voor 2008

2008

BRV Broederschap

SL

4.855.036 1)(1) 25

HP

2009 BRV

HP

2010 BRV

HP

2011 BRV

4.870.848

Doyen-Edingen

HP

4.909.584 7.103.474 33

(2)

BRV

5.325.300

HP

BRV

5.205.000

(2)

25 7.106.424 33

7.106.424 33

2012

(2)

25 7.106.424

10.000.000 10.000.000 8.000.000 50 40 40 4.013.750 4.013.750 24 23

(2)

(2)

33 (2) 11.717.803 (2) 12.000.000 (2) 6.871.212 50 (3) 40 50 (2) 4.473.123 23

OpzichterVandenboogaerde

8.075.000

7.275.000

(1)

7.400.000

8.884.000

31 5.836.000 27 7.980.000 40 10.168.000 53 7.652.398 39 3.220.000 13 3.422.500 14 1.725.000 7 5.325.000 32

(3)

Groeninckx-Demay

32 (3) 31 32 (2) 4.117.171 (2) 5.558.180 (2) 4.280.000 20 (3) 20 (3) 27 (3) (2) 7.074.205 (2) 7.585.000 7.446.532 38 40 38 (2) 3.907.512 (2) 3.957.000 10.899.902 19 53 19 (2) 7.142.470 (2) 7.457.602 7.330.429 38 39 38 (2) 3.781.133 13 (2) 3.556.277 14 (2) 1.799.700 7 (2) 6.553.950 37 (3) (2) 3.746.014 (2) 12.804.000 8.662.659 53 37 (3) 16 (3) (2) 2.259.250 13

Beukenootjes

1.915.000 10

Steyls

5.000.000 35 40

Moestuin

184

Koningin-Destouvelles Jacques Dormont Roodebeek Sint-Job Delcourt Vandenpeereboom

20

Delta Drukkerij

2.385.000 13

Birmingham-MalherbeEnsor

(3)

(2) (3)

11.916.398

(2)

7.461.188

12.039.862

60

Plejaden

(2)

357 vastlegging / aantal woningen Aangepast bedrag ten opzichte van vorig jaar (3) Aantal woningen aangepast ten opzichte van vorig jaar (1) (2)

290

(2)

7.602.027

57 (3) 7.800.385

Totaal woningen

(2)

7.888.200

(2)

33 (3) 4.129.615

34

18

479

308

Sint-Jans-Molenbeek - Edingenstraat en Nicolas Doyenstraat Programma: 33 woningen (HP) bestemd voor verhuur. Totale verwezenlijkingen 2009-2010: 7.106.424,00 EUR. Het gebouw is als nieuwbouw gekocht in 2009. Alle woningen zijn toegekend. In de verwezenlijkingen is een btw van 21 % vervat. De Administratie van de BTW heeft de btw op de verrichtingen van het Fonds verlaagd naar 6 %. Het verschil wordt in 2013 terugbetaald.

Neder-Over-Heembeek - Beukenootjesstraat Nieuwbouw. Programma: 10 woningen (SL) en 40 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 50 woningen (BRV) bestemd voor verkoop. Totale vastleggingen: 20.504.015,00 EUR jaar 2008 2010 2011 2012

HP 10.000.000,00 -2.000.000,00 -1.128.788,00 6.871.212,00

EUR EUR EUR EUR

SL 1.915.000,00 EUR 1.915.000,00 EUR

BRV 10.000.000,00 2.000.000,00 -282.197,00 11.717.803,00

EUR EUR EUR EUR

Er wordt een grote betrokkenheid verwacht van de buurbewoners en van het bewonerscomité, die de inplanting van deze nieuwe “sociale” woningen niet goed zien zitten. De evenwichtige mix die wordt nagestreefd tussen de huurwoningen en de woningen bestemd voor verkoop moet de integratie van deze belangrijke verrichting ten goede komen. Er hebben contacten plaatsgevonden met de vzw “Le 8ème jour” om woningen te voorzien voor ouder wordende gehandicapten. Er zou een gemeenschapszaal worden gecreëerd die tegelijkertijd zou dienen voor het publiek van “Le 8ème jour” en voor personen die de derde leeftijd naderen, voor wie de woningen worden voorbehouden. De verrichting maakt één van de grootste projecten uit van het Fonds. Om de bedoelingen van de Stad Brussel zo goed mogelijk te omkaderen, moet er daarom begin 2013 contact worden opgenomen met de schepen van stedenbouw, waarna het dossier van de offerteaanvraag kan worden afgerond.

Laken - Steylsstraat Renovatie. Programma: 23 woningen (HP) bestemd voor verhuur. Totale investering: 4.473.123,00 EUR De aankoopakte werd ondertekend in januari 2011. Dit vroegere rusthuis zal worden omgebouwd tot 23 woningen en twee gemeenschappelijke lokalen in het kader van “groepswoningen voor personen die de derde leeftijd naderen en waarin intergenerationeel wonen kan worden geïntegreerd”. Dit is een bijzondere verrichting zoals bepaald in de beheersovereenkomst. De verkoper had de stedenbouwkundige vergunning al aangevraagd. Op het einde van het jaar werd ze toegekend. Op basis van die vergunning, die moest worden gewijzigd om de standaard “lage energie” te behalen, werd op het einde van het jaar een opdracht van diensten en werken voorbereid.

185

Sint-Jans-Molenbeek - Vandenboogaerdestraat en Opzichterstraat Nieuwbouw/renovatie. Programma: 31 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 32 woningen (BRV) bestemd voor verkoop. Totale investering: 15.349.188,00 EUR jaar 2012

HP 7.461.188,00 EUR

BRV 7.888.000,00 EUR

De site werd midden 2011 aangekocht met de stedenbouwkundige vergunning. Het project behelst de afbraak van een oud industrieel gebouw en het optrekken van twee nieuwe gebouwen aan de straatkant evenals de renovatie van een klein gebouw in het woonblok. Midden 2012 is er een overeenkomst ondertekend voor de architecturale diensten met de architect die de plannen voor de stedenbouwkundige vergunning heeft opgesteld die de vorige eigenaar verkregen heeft. Op het einde van het jaar is er een opdracht gepubliceerd voor alle andere diensten buiten de architectuur.

Anderlecht - hoek van de Maria Groeninckx De Maylaan en de Adolphe Willemynsstraat Nieuwbouw. Programma: 20 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 27 woningen (BRV) bestemd voor verkoop. Totale vastleggingen: 9.675.351,00 EUR jaar 2010 2011 2012

HP 8.884.000,00 -3.048.000,00 -1.718.829,00 4.117.171,00

EUR EUR EUR EUR

BRV 4.280.000,00 EUR 1.278.180,00 EUR 5.558.180,00 EUR

Het hoofdterrein werd eind januari 2011 aangkocht. De gemeente Anderlecht heeft het Fonds vervolgens voorgesteld een klein gemeenschappelijk perceel aan te kopen. De toevoeging van dit perceel maakt het mogelijk om 7 bijkomende woningen te creëren. Het Fonds heeft het perceel midden 2012 aangekocht. Op het einde van het jaar is er een opdracht van diensten en werken gelanceerd.

Haren - Moestuinstraat Nieuwbouw. Programma: 40 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 38 woningen (BRV) bestemd voor verkoop. Totale vastleggingen: 14.520.737,00 EUR jaar 2011 2012

HP 7.980.000,00 EUR -533.468,00 EUR 7.446.532,00 EUR

BRV 7.585.000,00 EUR -510.795,00 EUR 7.074.205,00 EUR

Het terrein bestaat uit verschillende percelen. Het eerste werd in oktober 2011 aangekocht, het tweede eind december van hetzelfde jaar en het derde begin 2012. De opdracht van diensten en werken is eind 2012 gelanceerd.

186

Schaarbeek - Koninginnelaan en Destouvellesstraat Nieuwbouw. Programma: 53 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 19 woningen en 3 handelspanden (BRV) bestemd voor verkoop. Investering: 14.807.414,00 EUR jaar 2011 2012

HP 10.168.000,00 EUR 731.902,00 EUR 10.899.902,00 EUR

BRV 3.957.000,00 EUR -49.488,00 EUR 3.907.512,00 EUR

De stedenbouwkundige vergunning die door de verkoper van de terreinen werd verkregen, behelst 3 gebouwen. Slechts twee ervan maken deel uit van de verkoop aan het Fonds; maar het Fonds koopt deze aan onder de opschortende voorwaarde van de verkrijging, door de verkoper, van de verkavelingsvergunning, wat de verdeling in percelen betreft. De verkavelingsvergunning is toegekend en het Fonds heeft het terrein aangekocht begin 2012. Alle op te richten woningen in de Koninginnelaan vallen onder de BRV. Die aan de kant van de Destouvellesstraat valt onder het Huisvestingsplan. De handelspanden zijn verplicht door stedenbouw. Eind 2012 werd er onderhandeld met het architectenbureau dat de aanvankelijke plannen voor de stedenbouwkundige vergunning heeft ingediend.

Sint-Agatha-Berchem - Jacques Dormontlaan Nieuwbouw. Programma: 39 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 38 woningen (BRV) bestemd voor verkoop. Totale vastleggingen: 14.472.899,00 EUR jaar 2011 2012

HP 7.652.398,00 EUR -321.969,00 EUR 7.330.429,00 EUR

BRV 7.457.602,00 EUR -315.132,00 EUR 7.142.470,00 EUR

Het terrein ligt aan een nieuwe weg. De aankoop heeft plaatsgevonden in juli 2011. Het door de verkoper uitgewerkte project voorzag in de oprichting van 67 woningen. De aankoopprijs van het terrein werd vastgesteld op 2.750.000,00 EUR exclusief kosten. De voorschriften van het bijzonder bestemmingsplan zouden, naargelang de oppervlakten die eruit voortvloeien, echter de oprichting van 77 woningen mogelijk maken zoals hoger aangegeven. Indien het Fonds een stedenbouwkundige vergunning verkrijgt volgens deze oppervlakten, is een verhoging van de koopprijs van 250.000,00 exclusief kosten verschuldigd. Op het eind van het jaar is de opdracht van diensten en werken gepubliceerd.

Sint-Lambrechts-Woluwe - Roodebeeksesteenweg Renovatie. Programma: 13 woningen (HP) bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 3.781.133,00 EUR Het betreft een kantoorgebouw dat in september 2011 werd aangekocht om het om te bouwen tot woningen. Gelet op de zeer goede algemene staat, de kwaliteit van de materialen en de grote onderhoudszorg van dit gebouw uit de jaren 1980, zou een minimalistische renovatie kunnen worden gerealiseerd, wat niet zou toelaten om het niveau van “lage energie” te bereiken volgens de EPB-normen. Een energie-audit werd uitgevoerd om de werken en de kosten te bepalen om deze norm te

187

behalen. Deze bleken exorbitant te zijn ten opzichte van de energiewinsten op basis van de huidige prijzen ervan. Eind 2011 heeft de schepen van stedenbouw zich negatief uitgesproken over de indeling van verschillende woningen zoals voorzien door het Fonds. Begin volgend jaar zal er een nieuwe ontmoeting plaatsvinden ter plaatse.

Ukkel - Sint-Jobsteenweg Nieuwbouw. Programma: 14 woningen (HP) bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 3.556.277,00 EUR Het terrein werd eind 2011 aangekocht na afbraak van de bestaande gebouwen door de verkoper. De opdracht van diensten en werken is eind dit jaar gepubliceerd.

Anderlecht - hoek Delcourtstraat en d'Aumalestraat Afbraak-Nieuwbouw. Programma: 7 woningen (HP) bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 1.799.700,00 EUR. Bij het begin van de prospectie in het kader van het Huisvestingsplan had het Fonds onder andere een schrijven gericht aan alle gemeenten van het Gewest om stukken grond te kopen. Enkel de Gemeente Anderlecht heeft de verkoop van een site voorgesteld. Het terrein dat vlakbij het historisch centrum van Anderlecht gelegen is (Dapperheidsplein) behelst gedeeltelijk twee leegstaande huizen die moeten worden afgebroken. De site is tijdens de tweede helft van 2012 aangekocht. Op het einde van het jaar moest er nog worden gewacht op de ontkoppeling van de nutsvoorzieningen voordat de twee woningen kunnen worden afgebroken. Sint-Jans-Molenbeek - Vandenpeereboomstraat en Zwarte Vijversstraat Nieuwbouw. Programma 2012: 37 woningen (BRV) bestemd voor de verkoop. Totale vastleggingen: 6.553.950,00 EUR. Het terrein, een doorlopend perceel, werd door de Gemeente Sint-Jans-Molenbeek te koop gesteld in het kader van Luik II van het wijkcontract “Westoevers”. Het project voorziet in de oprichting van woningen die verdeeld zijn over twee gebouwen die beiden aan de weg liggen. De onderhandelingen over de bodemsanering met de Gemeente zijn begonnen en zijn eind 2012 afgerond. In de mate dat de voorwaarden van luik II van het wijkcontract het toelaten, zou een pilootverrichting van het type “Community Land Trust” kunnen worden verwezenlijkt op de site. Het denkwerk hierover wordt voortgezet met het Kabinet van de Staatssecretaris voor Wonen en met het betrokken verenigingsnet.

Schaarbeek – Broederschapstraat Renovatie. Programma 2012: 25 woningen (HP) bestemd voor verhuur. Verwezenlijkingen: 5.205.000,00 EUR. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar titel 1 “Gedelegeerde opdrachten”, 2004. 188

Eind 2012 hebben 13 huurders hun intrek genomen. Vorst - Drukkerijstraat Afbraak-Nieuwbouw. Programma: 13 woningen (HP) bestemd voor verhuur. Totale vastleggingen: 2.259.250,00 EUR inclusief de uitrusting ter waarde van 285.000,00 EUR die moet worden overgedragen aan de gemeente in ruil voor het terrein. Er waren verschillende contacten tussen de Gemeente Vorst en het Fonds met het oog op de bouw van een gebouw dat het woonblok zou kunnen helpen beveiligen. Dit woonblok bestaat uit een gebouw met 7 woningen die eigendom zijn van het Fonds. De prijs van het terrein bestaat uit de gratis overdracht aan de Gemeente van de volle eigendom van een uitrusting van collectief belang die geïntegreerd wordt in het onroerend goed dat het Fonds zal bouwen en van een beveiligde toegang tot de binnentuin die een “gemeenschappelijke en participatieve tuin” wordt. Er is een verkavelingsvergunning afgeleverd aan de gemeente. De onderhandelingen voor de verkoop van het terrein aan het Fonds waren nog bezig op het eind van het jaar.

Vorst - Deltastraat Nieuwbouw. Programma: 37 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 16 woningen (BRV) bestemd voor verkoop. Totale vastleggingen: 12.408.673,00 EUR. jaar 2011 2012

HP 8.662.659,00 EUR 8.662.659,00 EUR

BRV 12.804.000,00 EUR -9.057.986,00 EUR 3.746.014,00 EUR

Het terrein werd eind 2011 aangekocht. De opdracht van diensten en werken is eind 2012 gepubliceerd.

Anderlecht - Birminghamstraat, François Malherbestraat en James Ensorstraat Nieuwbouw. Programma: 57 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 33 woningen (BRV) bestemd voor verkoop. Totale vastleggingen: 19.641.889,00 EUR

jaar 2011 2012

HP 12.039.862,00 EUR 12.039.862,00 EUR

BRV 11.916.398,00 EUR -4.314.371,00 EUR 7.602.027,00 EUR

Het terrein is midden 2012 aangekocht. Het contract voor de architectuur is in september getekend met het architectenbureau dat de vergunning heeft bekomen voor de vorige eigenaar. De opdracht van diensten behalve architectuur is op het einde van het jaar gepubliceerd.

189

Sint-Lambrechts-Woluwe - Plejadenlaan Herbestemming van een kantoorgebouw. Programma: 34 woningen (HP) bestemd voor verhuur en 18 woningen (BRV) bestemd voor verkoop. Totale vastleggingen: 11.930.000,00 EUR. jaar 2012

HP 7.800.385,00 EUR

BRV 4.129.615,00 EUR

Er is nog geen verkoopovereenkomst getekend.

* *

190

*

Tabel 1

- Productie van nieuwe woningen : vorderingsstaat op 31 december 2012. Globaal niveau vd thermische Vorderings isolatie staat (4) (in k) (5)

Sector (+ aantal woningen) (3)

Sites

Aard

Aard

van de verrichting

van de opdracht (2)

C R R R en C C

MS+MT MS+MT MS + MT MS + MT MS+MT

C

MS+MT

R R C R C C R en C R en C R C R en C C C C

MS+MT MS+MT MS+MT CE MST MST MS+MT MS+MT MST CE MS+MT MST MS+MT MST

Roodebeeksteenweg

R

MS+MT

Sint-Jobsesteenweg Edmond Delcourt-/d’Aumalestraat Drukkerijstraat Ottervangerstraat Sans Soucistraat (7) Antwerpsesteenweg (8) Maarschalk Fochlaan (8) Murillostraat (8) Rogierstraat (8) Emile Wautersstraat (8) Camille Simoensstraat (8)

C C C C C R R R R R R

MS+MT MST MST MST MS+MT MS+MT MS+MT MS+MT MS+MT MS+MT MS+MT

Herders-/Keienveldstraat Van Volxemlaan Broederschapstraat Zwarte Paardstraat Carl Requette-/Joseph Lemairelaan

Sint-Jans-Molenbeek

Carl Requette-/Edmond Candrieslaan

Sint-Jans-Molenbeek Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Brussel Sint-Agatha-Berchem Neder-Over-Heembeek Elsene Elsene Laken Sint-Jans-Molenbeek Sint-Jans-Molenbeek Haren Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-LambrechtsWoluwe Ukkel Anderlecht Vorst Watermaal-Bosvoorde Elsene Brussel Schaarbeek Brussel Schaarbeek Laken Schaarbeek

Birminghamstraat Coenraetsstraat Ninoofsesteenweg/Mariemontkaai Slachthuisstraat Kweepereboomlaan Beukenootjesstraat Waverse Steenweg Wiertzstraat Steylsstraat Finstraat Vandenboogaerde-/Opzichterstraat Moestuinstraat Destouvellesstraat/Koninginnelaan Jacques Dormontlaan

HVP

4

BRV

SL

14 12

17

25 31 54 46 33 72

3 9

12 10

10 40

50

16 4

11 23 31 40 53 39 13

14 32 38 19 38

14 7 13 12 15 3 1 1 2 1 1

10

Energieprestatie

Totaal aantal woningen 35 12 25 31 54

PREAT RP PREAT PREAT RP

D- - E + 50 C+ - F C- - E+ B+ - C+

46

RP

B+ - C+

36 72 9 22 10 100 16 15 23 14 63 78 72 77 13

PREAT TC TC TC RF NVA AP NVA NVA TLV AOS AOST AOS AOST

A- - E+ 34 55 35 PA PA PA – BE PA – BE BE BPA – BE PA PA PA BE

14 7 13 12 15 3 1 1 2 1 1

AOST NVA AEN AEN AEN TC AT RP AT RP AT

(6)

NVA

PA PA PA PA AD EA EA EA EA EA EA

C. STATISTIEKEN

191

(1)

Elsene Vorst Schaarbeek Sint-Jans-Molenbeek Sint-Jans-Molenbeek

HH

Koekelberg Schaarbeek Schaarbeek Anderlecht Anderlecht Sint-Jans-Molenbeek Vorst, Sint-Gillis Sint-LambrechtsWoluwe Totaal (1) (2) (3)

192

(4)

(5)

(6)

(7) (8) (9) (10) (11) (12)

Boogschuttersstraat (8) Portaelsstraat (8) Koninklijke Sinte-Mariastraat (8) Birminghamstraat, Malherbelaan, Ensorstraat Maria Groeninckx-De Maylaan/Adolphe Willemynsstraat/Broekstraat (9) Alphonse Vandenpeereboomstraat (10) Deltastraat (11) Denemarkenstraat (12) Plejadenlaan 40 sites

R R R

MS+MT MS+MT MS+MT

1 1 1

1 1 1

TC AT TC

EA EA EA

C

MS+MT

57

33

90

AOS

PA

C

MST

20

27

47

AOST

PA

C C R en C

MST MST MS+MT

37

37 16

37 53 12

AEN AOST CC

PA PA PA

R

MS+MT

18

52

AEN

BE

12 34 260

446

430

51

1.187

C = constructie R = renovatie MS + MT = dienstenopdracht gevolgd door opdracht voor de uitvoering van werken MST = opdracht voor diensten en werken CE = opdracht van conceptie-uitvoering HH = « klassieke » huurhulp HVP = Huisvestingsplan BRV = Bouw/Renovatie-Verkoop SL = stedenbouwkundige lasten Tot de stedenbouwkundige vergunning is toegekend, gaat het om een schatting van het aantal woningen. TLV = alle woningen in het gebouw zijn verkocht PU = stedenbouwkundige vergunning TLL = alle woningen in het gebouw zijn verhuurd AP = architecturaal ontwerp in uitvoering PREAT = woningen in toekenningsfase, sommige zijn al verkocht of verhuurd AOS = offerteaanvraag voor dienstenopdracht RP = voorlopige oplevering AOST = offerteaanvraag voor opdracht van diensten en werken FC = werf in eindfase NVA = net aangekocht of aankoopprocedure loopt TC = werken in uitvoering AEN = aankoop in onderhandeling AT = aanbesteding van werken in uitvoering RF = grondreserve CC = lastenboek voor de werken in uitvoering Voor de bouw/renovatieprojecten die momenteel worden uitgevoerd, is geen passief- of lage energiestandaard bepaald. Enkel de k-waarde aangeraden in de stedenbouwkundige vergunning kan dus worden meegegeven. Hetzelfde geldt voor de opdeling van de gebouwen in het oude patrimonium. AD = te bepalen PA = passiefgebouw BE = gebouw lage energiestandaard AD = te bepalen EA = verbeterde energieprestatie Of niveau van het energieprestatiecertificaat als dat is afgeleverd Opdracht waarvoor wordt samengewerkt met de Gemeente. Die laatste organiseert de opdracht. Verdichting van een gebouw uit het klassieke huurhulppatrimonium. 27 HVP, 20 BRV in 2011. 32 HVP in 2011. 53 BRV in 2011. 12 tot 14 woningen dankzij stedenbouwkundige lasten.

Tabel 2

- Productie van nieuwe woningen : jaar en schatting van de geïnvesteerde bedragen, oppervlakte per site en gemiddelde kostprijs (situatie op 31 december 2012). Geïnvesteerde bedragen

InvesteringsSites

193

Elsene

Herders-/Keienveldstraat

Vorst

Van Volxemlaan

Schaarbeek

Broederschapstraat

Sint-Jans-Molenbeek

Zwarte Paardstraat

Sint-Jans-Molenbeek

Carl Requette-/Joseph Lemairelaan

Sint-Jans-Molenbeek

Carl Requette-/ Edmond Candrieslaan

Sint-Jans-Molenbeek

Birminghamstraat

Sint-Gillis

Coenraetsstraat

Sint-Jans-Molenbeek

Finstraat

Sint-Jans-Molenbeek

Ninoofsesteenweg/Mariemontkaai

Brussel

Slachthuisstraat

Sint-Gillis Sint-Agatha-Berchem Neder-Over-Heembeek Elsene Elsene Laken Sint-Jans-Molenbeek

Denemarkenstraat Kweepereboomlaan Beukenootjesstraat Waverse Steenweg Wiertzstraat Steylsstraat Vandenboogaerde-/Opzichterstraat Maria Groeninckx-De Maylaan/Adolphe Willemynsstraat/Broekstraat Moestuinstraat Destouvellesstraat/Koninginnelaan

Anderlecht Haren Schaarbeek

jaar 2003 + 2004 + 2008 2003 + 2008 2004 + 2005 + 2006 + 2007 + 2008 + 2010 + 2011 2001 + 2002 + 2007 2004 + 2005 + 2009 2004 + 2005 + 2009 2005 +2006 + 2008 + 2009 2005 + 2006 + 2007 + 2008 + 2009 + 2010 2005 + 2008 + 2009 + 2010 2005 + 2009 2006 + 2007 + 2010 2008 2007 2008 +2010 2010 2010 2010 2010 + 2011

Aankoop

Werken en honoraria

Totaal

Bruto bewoonbare oppervlakte

Gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m²

1.002.687

5.890.874

6.893.561

2.987

2.307,85

589.815

1.445.185

2.035.000

1.150

1.769,57

288.081

4.916.919

5.205.000

2.499

2.082,83

(1) 3.826

5.248.088

5.251.914

3.142

1.671,52

413.854

8.032.582

8.446.436

5.124

1.648,41

460.946

5.679.066

6.140.012

4.109

1.494,28

1.355.383

4.872.737

6.228.120

2.553

2.439,53

5.804.250

10.280.610

16.084.860

6.815

2.360,21

65.700

3.419.180

3.484.880

1.712

2.035,56

42.400

1.715.782

1.758.182

775

2.268,62

1.487.120

2.342.880

3.830.000

1.691

2.264,93

639.299 4.587 2.800.865 0 0 1.714.723 3.539.138

1.981.701 1.795.413 17.703.150 3.470.000 2.557.255 2.758.400 11.810.050

2.621.000 1.800.000 20.504.015 3.470.000 2.557.255 4.473.123 15.349.188

1.121 800 8.000 1.280 1.200 1.605 5.873

2.338,09 2.250,00 2.563,00 2.710,94 2.131,05 2.786,99 2.613,52

2010 + 2011

1.491.601

8.183.750

9.675.351

4.060

2.383,09

2011 2011

2.184.966 3.451.414

12.335.771 11.356.000

14.520.737 14.807.414

6.235 5.653

2.328,91 2.619,39

Sint-Agatha-Berchem Sint-LambrechtsWoluwe Sint-Jans-Molenbeek Ukkel Vorst Anderlecht Vorst Watermaal-Bosvoorde Elsene Laken Brussel Schaarbeek Brussel Schaarbeek Schaarbeek Koekelberg Schaarbeek Schaarbeek

194

Anderlecht Sint-LambrechtsWoluwe Totaal (1) (2) (3) (4) (5)

2011

3.185.149

11.287.750

14.472.899

5.740

2.521,41

Roodebeeksteenweg

2011

1.912.233

1.868.900

3.781.133

980

3.858,30

Alphonse Vandenpeereboomstraat Sint-Jobsesteenweg Deltastraat Edmond Delcourt-/d’Aumalestraat Drukkerijstraat Ottervangerstraat Sans Soucistraat (2) Emile Wautersstraat (3) Antwerpsesteenweg (3) Maarschalk Fochlaan (3) Murillostraat (3) Rogierstraat (3) Camille Simoensstraat (3) Boogschuttersstraat (3) Portaelsstraat (3) Koninklijke Sinte-Mariastraat (3) Birminghamstraat, Malherbelaan, Ensorstraat (5)

2011 2011 2011 2011 2011 2010 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011

300.000 971.877 2.453.123 235.000 310.000 0 0 (4) 31.986 (4) 26.938 (4) 34.564 (4) 31.153 (4) 87.018 (4) 38.927 (4) 37.082 (4) 38.837 (4) 24.302

6.253.950 2.584.400 9.955.550 1.564.700 1.949.250 3.400.000 3.082.000 110.077 152.285 112.630 84.622 187.832 125.636 160.692 153.700 92.132

6.553.950 3.556.277 12.408.673 1.799.700 2.259.250 3.400.000 3.082.000 142.063 179.223 147.194 115.775 274.850 164.563 197.774 192.537 116.434

2.960 1.120 4.823 645 950 1.215 1.200 73 91 64 54 191 85 92 72 49

2.214,17 3.175,25 2.572,81 2.790,23 2.378,16 2.798,35 2.568,33 1.946,07 1.969,48 2.299,91 2.143,98 1.439,01 1.936,04 2.149,72 2.674,13 2.376,20

2011

4.246.889

15.395.009

19.641.898

7.720

2.544,29

Plejadenlaan

2012

5.310.000

6.620.000

11.930.000

4.235

2.817,00

46.615.733

192.936.508

239.552.241

100.743

2.377,85

Jacques Dormontlaan

40 sites

In ruil voor de site is aan de Waals-Brusselse Gemeenschap een gratis gebruiksrecht verleend voor één van de woningen. Opdracht waarvoor wordt samengewerkt met de Gemeente. Die laatste organiseert de opdracht. Verdichting van een gebouw uit het klassieke huurhulppatrimonium. Terreinwaarde van de betrokken woningen zoals voortvloeit uit de opsplitsing van de gebouwen. In 2011 werden investeringen vrijgemaakt voor 60 van de 90 woningen. Voor de overige woningen volgden investeringen in 2012.

SECTIE IV – TUSSENKOMST IN DE SAMENSTELLING VAN EEN HUURWAARBORG

A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN

1. ALGEMEEN OVERZICHT VAN DE SECTOR In het jaarverslag over de verrichtingen van het dienstjaar 2011 is een kort overzicht gegeven van het doel van de hulp bij de samenstelling van een huurwaarborg, de wettelijke en contractuele bepalingen die gelden en de groeiende (intrinsieke) grenzen van het systeem door de beperkte middelen van het doelpubliek enerzijds en de geldende voorwaarden op de gewestelijke huurmarkt anderzijds. We verwijzen graag naar dat overzicht. Verschillende verslagen eindigden met het besluit, vooral sinds 2005, dat de voorgestelde hulp moet worden gewijzigd en aangepast en zelfs grondig veranderd. Het is bijna onmogelijk geworden voor de economisch zeer kwetsbare gezinnen om er de last van een lening bij te nemen, ook al is ze renteloos, terwijl ze nauwelijks of niet kunnen voldoen aan hun basisbehoeften, in het bijzonder de kost van kwalitatief aanvaardbare huisvesting (huur, kosten en lasten). Het is een kost waarvoor deze gezinnen zich vaak in de schulden steken. De hulp voor de samenstelling van de huurwaarborg moet logischerwijs in die context worden behandeld. De tussenkomst bij de samenstelling van een huurwaarborg zal dan ook nooit efficiënter worden als ze niet wordt ondersteund door een omkadering of een subsidiëring van de huurprijzen door de overheid. Het is echter twijfelachtig dat dergelijke voorzieningen snel kunnen worden ingevoerd. Het meest passende antwoord zou erin bestaan om aan deze gezinnen een bedrag toe te kennen dat overeenkomt met de huurwaarborg als een soort toelage die niet moet worden terugbetaald – net zoals de verhuis- en installatietoelage. Een alternatief zou erin kunnen bestaan om van de waarborg een soort borgsom te maken, betaald door de overheid. De subsidie of de tussenkomst moet in ieder geval vertrouwelijk blijven, want anders bestaat het risico dat de verhuurder de kandidaat-huurder gaat wantrouwen aangezien die “de waarborg niet kan betalen” zonder de tussenkomst van een derde, wat de verhuurder rechtmatig kan verwachten. In de beheersovereenkomst van 27 januari 2011 is opgenomen dat het Fonds en het Gewest een evaluatie zullen maken van deze sector op basis waarvan het bestaande wettelijke kader eventueel kan worden aangepast. Er wordt momenteel een analyse gemaakt die de vaststellingen getrokken uit de statistische gegevens van de jaarverslagen zullen kunnen verfijnen. Uit de eerste conclusies blijkt dat de hierboven voorgestelde maatregelen een stap in de juiste richting zouden zijn. We komen hier zeker nog op terug.

195

2. JAARVERRICHTINGEN In 2012 vroegen meer dan 1.700 mensen de informatiebrochure en het aanvraagformulier aan: 988 personen deden dit via de telefoon of via mail en 738 geïnteresseerden kwamen hiervoor persoonlijk langs aan het onthaal van het Fonds. Dat betekent een stijging van bijna 70 % in vergelijking met 2011, toen er maar 1.000 brochures werden aangevraagd. Ook zo’n 22 instellingen hebben gevraagd of ze over ongeveer 96 informatiebrochures en aanvraagformulieren en 200 foldertjes konden beschikken. In 2012 werden 370 leningsaanvragen ingediend. Daarbij moeten nog de 20 aanvragen worden geteld die in onderzoek waren op 31 december 2011. Van die 390 aanvragen hebben er 260 (66,67 %) geleid tot de afsluiting van een lening op afbetaling. In totaal werd daar een bedrag van 261.255,56 EUR voor uitgetrokken. Het voorbije jaar werden iets meer contracten afgesloten dan in 2011 (+ 7,00 %) en het jaar daarvoor (+ 7,88 %). Dit betekent dat er een lichte daling wordt opgetekend in vergelijking met 2009 (- 10,03 %) en met 2007 (- 7,80 %) en dat er iets meer contracten werden afgesloten dan in 2008 (+ 10,64 %). Het aantal contracten is wel spectaculair gedaald in vergelijking met 2006 (- 43,35 %) en 2005 (- 49,22 %). 27 ontleners hebben in de loop van het jaar hun lening vervroegd terugbetaald. Ze hebben de cheque die ze van het Fonds hebben ontvangen, zonder innen teruggezonden. Dit nieuwe publiek van 260 ontlenersgezinnen telt 131 (50,40 %) alleenstaanden en 24 koppels (9,23 %) zonder kinderen. 48 gezinnen (18,46 %) hebben 1 kind. 27 (10,38 %) hebben er twee. Bij de gezinnen met kinderen zijn er verder: 14 (5,38 %) met 3 kinderen, 11 (4,23 %) met 4 kinderen en 5 (1,92 %) met 5 kinderen. Vooral de éénoudergezinnen zijn sterk vertegenwoordigd met 60 (57,14 %) van de in totaal 105 gezinnen met kind(eren). De 155 kinderloze gezinnen maken in totaal 59,62 % uit van het publiek. De leningscontracten dragen de handtekening van in totaal 327 personen. 157 (48,02 %) van hen zijn alleenstaanden, 98 (29,97 %) zijn gehuwd, 62 (18,96 %) zijn gescheiden of feitelijk gescheiden, er zijn 6 (1,83 %) wettelijk samenwonenden en 4 (1,22 %) weduwes/weduwnaars. 91 ontleners (27,83 %) zijn jonger dan 30 jaar. 121 (37,00 %) zitten in de leeftijdscategorie van 30 tot 39 jaar. 58 (17,74 %) ontleners zijn tussen 40 en 49 jaar oud en 57 (17,43 %) zijn ouder dan 50 jaar. 250 ontlenersgezinnen (96,15 %) woonden al in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest toen ze hun leningsaanvraag indienden. 182 ontlenersgezinnen (70,00 %) woonden in de gemeenten Brussel (35 of 13,45 %), Schaarbeek (30 of 11,54 %), Elsene (25 of 9,62 %), Anderlecht (25 of 9,62 %), Laken (18 of 6,92 %), Ukkel (15 of 5,77 %), Sint-Jans-Molenbeek (14 of 5,38 %), Etterbeek (10 of 3,85 %) en Vorst (10 of 3,85 %). 201 gezinnen (77,29 %) vonden hun nieuwe huurwoning in één van de volgende gemeenten: 29 (11,16 %) in Elsene (waarvan 3 woningen eigendom zijn van de gemeente Elsene), 29 in Anderlecht (11,16 %) (waarvan er 9 worden verhuurd door een sociaal verhuurkantoor (SVK) en er 1 tot het OCMW-patrimonium van Brussel behoort), 27 in Schaarbeek (10,38 %) (waarvan er 2 worden verhuurd door een SVK, er 1 eigendom is van de Grondregie van Brussel en 1 andere van de Grondregie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest), 25 in Brussel 196

(9,62 %) (waarvan er 9 woningen eigendom zijn van de Grondregie van Brussel, er 3 woningen tot het OCMW-patrimonium van Brussel behoren en er 1 wordt verhuurd door een SVK), 16 in Neder-Over-Heembeek (6,15 %) (waarvan er 12 tot het OCMW-patrimonium van Brussel behoren en 1 eigendom is van de Grondregie van Brussel), 16 in Etterbeek(6,15 %) (waarvan er 4 woningen eigendom zijn van de Grondregie van Etterbeek en 1 tot het OCMWpatrimonium van Brussel behoort), 16 in Sint-Gillis (6,15 %) (waarvan er 2 woningen eigendom zijn van de gemeente Sint-Gillis en 1 wordt verhuurd door een SVK), 16 in Ukkel (6,15 %) (waarvan er 1 woning wordt verhuurd door een SVK), 15 in Laken (5,77 %) (waarvan er 2 woningen aan het OCMW-patrimonium van Brussel toebehoren en 2 worden verhuurd door een SVK), 12 in Jette (4,62 %) (waarvan er 1 woning wordt verhuurd door een SVK). Ook dit jaar zien we een tendens die sinds 2 jaar betekenisvol geworden is: 67 (25,77 %) van de voornoemde woningen worden gehuurd via een Grondregie, OCMW of sociaal verhuurkantoor. In 2010 ging het om 59 op 241 woningen (24,52 %) en in 2011 om 60 op 243 woningen (24,48 %). Dit is 14,03 % meer dan in 2009 toen 33 van de in totaal 281 woningen (11,74 %) via deze kanalen werden gehuurd. Het hoogste inkomen waarover de ontlenersgezinnen beschikken, bestaat in 127 gevallen (48,85 %) uit het loon van een bediende of arbeider. 82 gezinnen (31,54 %) leven van een werkloosheidsuitkering. 23 gezinnen (8,85 %) moeten rondkomen met een RIZIV- of een invaliditeitsuitkering. Voor 15 gezinnen (5,77 %) bestaat het inkomen uit het leefloon. 10 gezinnen (3,84 %) leven van een rust- of overlevingspensioen. Tot slot zijn er 3 gezinnen (1,15 %) die hun inkomen uit een activiteit als zelfstandige halen. Het maandelijkse netto-inkomen van de ontlenersgezinnen, inclusief kinderbijslag, bedraagt gemiddeld 1.509,04 EUR. Het laagste inkomen bedraagt 770,18 EUR, het hoogste 3.699,72 EUR. In het eerste geval gaat het om een leefloon voor een alleenstaande. In het tweede geval gaat het om de twee lonen van een koppel met 4 kinderen aangevuld met kinderbijslag. Het is belangrijk op te merken dat het gemiddeld inkomen gedaald is in vergelijking met het gemiddeld inkomen van 2011 dat 1.531,10 EUR bedroeg. Hoewel die daling maar heel licht is, is het toch verbazingwekkend omdat de indexatiemechanismen een tegengesteld effect zouden moeten hebben, dat wel geregistreerd is de afgelopen jaren. De 218 gezinnen die al een woning huurden, telden vóór hun verhuis een gemiddelde huur neer van 485,70 EUR, tegenover 483,23 EUR in 2011 (+ 0,51 %), 467,31 EUR in 2010 (+ 3,94 %), 451,36 EUR in 2009 (+ 7,61 %), 440,63 EUR in 2008 (+ 10,23 %), 402,18 EUR in 2007 (+ 20,77 %), 420,03 EUR in 2006 (+ 15,63 %) en 379,18 EUR in 2005 (+ 28,09 %). De 42 andere kandidaten betaalden voordien nog geen huur, omdat ze nog bij hun ouders leefden (21), bij familie (10), bij vrienden (8), bij hun ex-partner (2) of omdat ze kosteloos in een instelling verbleven (1). 22 (8,46 %) gezinnen verhuisden omdat de huurovereenkomst was verstreken. 142 (54,62 %) andere nadat het huurcontract werd opgezegd (in 31 gevallen door de eigenaar, in de overige 111 gevallen door de huurders). 62 ontleners (23,85 %) verlieten de woning die ze betrokken met derden (ouders, partner, vrienden) en 7 andere (2,69 %) verbleven in een instelling. 15 ontleners (5,77 %) woonden al verschillende maanden in de woning. 6 gezinnen (2,31 %) moesten hun woning verlaten nadat de Gemeente of de Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie een negatief advies had gegeven en de woning daardoor niet langer verhuurd mocht worden. 3 gezinnen (1,15 %) moesten hun woning verlaten na een vonnis van uitzetting naar aanleiding van een conflict met de eigenaar. 2 ontleners (0,77 %) waren eigenaar van hun woning die werd verkocht. Ten slotte kon 1 gezin (0,38 %) zijn intrek nemen in een woning van een sociaal verhuurkantoor die beter was aangepast aan hun noden en waarvan ze ook al hun vorige woning huurden. 197

50 ontleners (19,23 %) vonden hun vorige woning ongezond, 35 (13,46 %) vonden ze overbevolkt en 13 (5,00 %) verlieten ze omdat ze zowel ongezond als overbevolkt was. De gemiddelde huurprijs voor de nieuwe woning bedraagt 564,73 EUR, tegenover 577,35 EUR in 2011 (- 2,19 %), 552,28 EUR in 2010 (+ 2,25 %), 535,83 EUR in 2009 (+ 5,39 %), 492,88 EUR in 2008 (+ 14,58 %), 492,77 EUR in 2007 (+ 14,60 %), 471,66 EUR in 2006 (+ 19,73 %) en 462,33 EUR in 2005 (+ 22,15 %). Het laagste bedrag dat voor de huur wordt neergeteld, is 225,00 EUR, het hoogste 1.075,00 EUR. De gemiddelde lening die het voorbije jaar werd toegekend, bedraagt 1.004,83 EUR, tegenover 1.019,11 EUR in 2011 (- 1,40 %), 982,49 EUR in 2010 (+ 2,27 %), 941,95 EUR in 2009 (+ 6,68 %), 873,92 EUR in 2008 (+ 14,98 %), 1.007,01 EUR in 2007 (- 0,22 %), 1.152,15 EUR in 2006 (- 12,79 %), en 1.139,61 EUR in 2005 (- 11,83 %). Tot april 2007, datum waarop de nieuwe bepalingen in verband met de huurwaarborg van kracht werden, bedroegen de meeste leningen 90 % van 3 maanden huur. Sindsdien worden de leningen berekend op basis van 2 maanden huur. Het laagste leningsbedrag dat in deze sector werd toegekend, bedraagt 248,50 EUR, het hoogste 1.935,00 EUR. Het is interessant om op te merken dat het de eerste keer is dat de gemiddelde huurprijs van een nieuwe woning daalt ten opzichte van de voorbije jaren en daardoor daalt ook het bedrag van de toegekende lening. Dit kan ook in verband worden gebracht met de daling van het gemiddeld maandelijks inkomen dat hierboven vastgesteld is. De gemiddelde huurprijzen lijken echter niet te dalen. Maandelijks wordt gemiddeld 69,20 EUR terugbetaald, tegenover 66,97 EUR in 2011, 64,79 EUR in 2010, 64,78 EUR in 2009, 58,37 EUR in 2008, 66,80 EUR in 2007, 73,01 EUR in 2006 en 72,96 EUR in 2005. De laagste mensualiteit bedroeg het voorbije jaar 13,80 EUR, de hoogste 180,00 EUR. Gemiddeld wordt 42,01 % van het maandbudget besteed aan de betaling van de huur en de maandelijkse terugbetaling van de huurwaarborglening (tegenover 44,10 % in 2011, 44,19 % in 2010, 42,70 % in 2009, 42,39 % in 2008, 41,42 % in 2007, 42,25 % in 2006 en 42,60 % in 2005). De huishuur op zich vertegenwoordigt gemiddeld 37,42 % van het maandelijkse budget. Voor 141 dossiers (54,23 %) bedraagt de leningsduur 18 maanden, voor 41 dossiers (15,77 %) is de terugbetalingsduur vastgesteld op 12 maanden en in 78 gevallen (30,00 %) is nog een andere leningsduur toegekend, zonder echter de reglementaire maximumduur van 18 maanden te overschrijden. Voor de toekenning van 29 leningen (= 11,15 % van het totale aantal toegekende huurwaarborgleningen) zijn speciale voorwaarden opgelegd. Zo heeft het Fonds in 13 gevallen een borg geëist. Eén ontlener heeft er zich toe verbonden de lening vervroegd terug te betalen na de verkoop van zijn woning. Er werden 13 leningen toegekend met de toestemming van een schuldbemiddelaar of van een schuldbemiddelingsdienst. En ten slotte werden 2 contracten getekend door een voorlopige bewindvoerder. Van de 390 aanvragen die in 2012 werden behandeld, zijn er 72 (18,46 %) na een schriftelijke verwittiging van het Fonds geklasseerd zonder gevolg, omdat de kandidaat niet meer heeft gereageerd. De meeste van deze kandidaten (69,44 %) zouden hoogstwaarschijnlijk ook geen lening hebben kunnen afsluiten en dit om de volgende redenen: 18 van hen stonden bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren geregistreerd als nalatig schuldenaar, 18 kandidaten konden niet bewijzen dat ze hun vorige huur regelmatig betaalden en 20 zouden meer dan de 198

helft van hun maandbudget moeten besteden aan de betaling van de huur en de afbetaling van de aangevraagde huurwaarborglening. 12 aanvragers (16,67 %) moesten bovendien het hoofd bieden aan verschillende van de net opgesomde moeilijkheden. Ten slotte waren er 4 kandidaten die beantwoordden aan alle leningsvoorwaarden en waarvoor ook al een princiepsakkoord was gegeven, maar ze konden nadien niet meer worden gecontacteerd of ze zijn niet komen opdagen voor de ondertekening van hun leningscontract. 6 kandidaten (1,54 %) hebben hun aanvraag zelf geannuleerd: 3 kandidaten gaven er de voorkeur aan om een andere oplossing te zoeken (bijv: het bedrag lenen bij familie of vrienden, een regeling treffen met de eigenaar). Voor 3 andere kandidaten ging de huisbaas er niet mee akkoord om de huurwaarborg vast te zetten op een rekening bij BNP Paribas Fortis. 16 aanvragen (4,10 %) zijn het voorbije jaar onontvankelijk verklaard op basis van het reglement. In 13 gevallen lag het belastbaar inkomen van de kandidaten hoger dan het toegelaten maximuminkomen. Eén woning lag buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. En er werden 2 aanvragen ingediend voor een huurperiode van minder dan een jaar. 24 ontvankelijke aanvragen (6,15 %) werden door het Fonds geweigerd. Deze weigering werd meegedeeld via een aangetekend schrijven waarin aan de kandidaat ook werd gemeld dat hij tegen deze beslissing beroep kon aantekenen bij de Staatssecretaris voor Huisvesting. Geen enkele kandidaat-ontlener heeft een dergelijke procedure opgestart. Het zou onverantwoord zijn geweest om aan deze kandidaten een lening toe te kennen en wel om de volgende redenen: -

-

-

-

8 kandidaten stonden bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren geregistreerd als nalatig schuldenaar; 5 kandidaten zouden meer dan 75 % van hun budget moeten besteden aan de betaling van de huur en aan de terugbetaling van de huurwaarborglening maar hadden geen andere lopende kredieten; 3 kandidaten zouden meer dan 70 % van hun budget moeten besteden aan de betaling van de huur, de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere lopende kredieten; 3 kandidaten konden niet bewijzen dat ze hun huur de laatste 6 maanden regelmatig hadden betaald; 1 van de kandidaten zou bovendien meer dan 60 % van zijn budget moeten besteden aan de terugbetaling van de huurwaarborglening; 2 kandidaten mochten de lening niet afsluiten van hun schuldbemiddelaar; 1 gezin kon niet bewijzen dat het een vast inkomen had en had ook geen recht op een werkloosheidsuitkering; 1 kandidaat had geen verblijfsvergunning die verzekerde dat hij langer dan 3 maanden op Belgisch grondgebied mocht verblijven; 1 kandidaat had nog een openstaand krediet bij het Fonds in het kader van een huurwaarborglening; ten slotte had 1 kandidaat, eigenaar van zijn woning, nog een openstaand krediet bij het Fonds en stond hij bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren geregistreerd als nalatig schuldenaar.

Deze 24 dossiers werden opgesteld voor 16 alleenstaanden, 6 éénoudergezinnen en 2 kinderloze koppels. 7 van deze gezinnen leefden van een werkloosheidsuitkering en er waren er 6 die een uitkering kregen van de ziekenkas of een invaliditeitsuitkering. Drie gezinnen haalden hun inkomen uit een bediendensalaris, 3 andere hadden een arbeidersloon. 4 gezinnen moesten rondkomen met het leefloon. Ten slotte beschikte 1 gezin over een overlevingspensioen.

199

Het gemiddelde maandinkomen van deze gezinnen, inclusief kinderbijslag, bedroeg 1.104,91 EUR (tegenover 1.509,04 EUR voor de toegekende leningen). De 19 gezinnen die voor hun aanvraag al een woning huurden, betaalden daar een gemiddelde huurprijs van 502,20 EUR voor (tegenover 485,70 EUR voor de kandidaat-ontleners die de lening wél konden afsluiten). 4 gezinnen woonden in Brussel, 4 in Laken, 3 in Elsene, 3 in Sint-Jans-Molenbeek, 2 in Ukkel en 2 in Vorst. De 6 andere gezinnen leefden in één van de overige gemeenten binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De gemiddelde huurprijs voor de woning die deze kandidaten op het oog hadden, bedroeg 533,33 EUR (tegenover 564,73 EUR voor de toegekende leningen). De laagste huurprijs die zou moeten worden betaald, bedroeg 290,00 EUR, de hoogste 770,00 EUR. 5 gezinnen hadden zich willen vestigen in Brussel, 4 in Laken, 3 in Sint-Gillis, 2 in Elsene, 2 in Sint-Jans-Molenbeek en de 8 overige in één van de andere gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Gemiddeld hadden deze 24 gezinnen een bedrag willen lenen van 940,02 EUR (minder dus dan het gemiddelde bedrag van 1.004,83 EUR voor de toegekende leningen). De laagste som die werd aangevraagd, bedroeg 522,00 EUR, het hoogste bedrag was 1.332,00 EUR. De gemiddelde mensualiteit zou 64,20 EUR bedragen (tegenover 69,20 EUR voor de effectief toegekende leningen), met een minimum van 38,88 EUR en een maximum van 110,00 EUR. Op 31 december 2012 waren 12 aanvragen (3,08 %) nog in onderzoek.

3. BEHEER VAN DE BETALINGEN De achterstallen in de terugbetaling van de huurwaarborgleningen stegen in het jaar 2012 met 9.553,65 EUR, tegenover 6.333,38 EUR in 2011 en 8.103,36 EUR in het jaar 2010. Verschillende elementen verklaren wellicht deze verhoging. Zo stellen wij vast dat tussen 2008 en 2012 het gemiddelde leningsbedrag toenam met circa 15,00 %, met name 873,92 EUR in 2008 en 1.004,83 EUR in 2012. Het percentage van het gezinsinkomen dat besteed moet worden aan het betalen van de huur en aan de aflossing van de huurwaarborglening blijft lichtjes toenemen. In 2008 besteedden de nieuwe ontleners 42,39 % van hun maandbudget aan de betaling van huur en de aflossing van hun huurwaarborglening, tegenover 44,09 % voor de nieuwe ontleners in 2012. Dit is een bijzonder hoog percentage wanneer men weet dat het gemiddelde gezinsbudget (kinderbijslag inbegrepen) slechts 1.509,04 EUR bedraagt. Tussen 1999, jaar waarin het huurwaarborgfonds werd opgericht, en eind 2012 waren onze ontleners een totaal bedrag van 5.272.679,73 EUR verschuldigd. De totale achterstallen op 31 december 2012 bedragen 232.886,11 EUR, zijnde 4,42 % van de verschuldigde sommen. Van dit totaal bedrag van 232.886,11 EUR werd 83,38 % in verlies geboekt. Zoals reeds eerder gesteld, zijn de ontleners van een huurwaarborglening op sociaaleconomisch vlak kwetsbaarder dan onze huurders en hypothecaire ontleners. Het is de sector waar het aantal klanten met achterstallen verhoudingsgewijs het hoogst is. Dit blijkt eveneens uit de cijfers voor 2012 van de Centrale voor Kredieten aan Particulieren. 8,80 % van alle leningen op afbetaling opgenomen in de positieve centrale kennen een betalingsachterstand, terwijl dit aantal voor de hypothecaire ontleners slechts 1,46 % bedraagt. Dit zijn cijfers voor 200

het hele land. Wanneer men deze gegevens regionaal opsplitst, dan stelt men vast dat het percentage kredietnemers (alle kredietsoorten samen) met een betalingsachterstand het hoogst is in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. 8,21 % van alle kredietnemers kennen er een betalingsachterstand, tegenover 7,06 % in het Waalse Gewest en 3,57 % in het Vlaamse Gewest. Het sociaal-economisch profiel is verschillend voor de 3 Gewesten en bovendien liggen de huur- en koopprijzen heel wat hoger in Brussel, waardoor het gemiddelde leningsbedrag en bijgevolg de gemiddelde mensualiteit voor afbetaling van een hypothecaire lening of een lening op afbetaling gevoelig hoger ligt in Brussel dan in de 2 andere Gewesten. De juridische middelen waarover het Woningfonds beschikt om zijn schuldvorderingen te recupereren, zijn bijzonder beperkt. Het gemiddelde sociaal-economisch profiel van de ontleners sluit loonbeslag uit. Het Fonds kan niet dreigen met een uithuiszetting, vermits het niet de hoedanigheid heeft van verhuurder bij deze ontleners, of met een openbare verkoop vermits de woning niet in pand is gegeven. Het gaat hier om leningen op afbetaling en niet om hypothecaire leningen. Er zijn slechts 2 drukkingsmiddelen om deze ontleners aan te zetten tot betaling. De meldingsplicht van de achterstallen aan de Centrale voor Kredieten aan Particulieren (voor zover de ontleners niet reeds bekend zijn bij de Centrale) en de dreiging met een gerechtelijke procedure. Wat dit laatste betreft, moet er worden gesteld dat circa de helft van deze procedures uitmondt in een vonnis bij verstek (ontlener was niet aanwezig op de zitting) en dat de uitvoering van deze vonnissen, met name de terugbetaling van de sommen waartoe de ontleners veroordeeld zijn, bijzonder problematisch is. 6 ontleners (tegenover 3 in 2011) hebben in 2012 omwille van hun grote schuldenlast een procedure van collectieve schuldenregeling ingezet. Wat deze procedure betreft, verwijzen wij graag naar de rubriek “beheer van de terugbetalingen” voor de hypothecaire leningen. Sinds de oprichting van de sector van de huurwaarborgleningen hebben er welgeteld 56 ontleners (op een totaal van 5.124 ontleners) een dergelijke procedure opgestart. Overeenkomstig de modaliteiten tot terugvordering van de achterstallen, zoals opgenomen in de beheersovereenkomst met het Gewest dd. 27 januari 2011 en overeenkomstig de wetgeving op het consumentenkrediet, werden er in 2012: - 144 ingebrekestellingen ( zelfde aantal als in 2011) verstuurd; 8 gerechtelijke procedures (zelfde aantal als in 2011) opgestart, waaronder 3 die geleid hebben tot een vonnis bij verstek en 5 die nog hangende waren eind 2012; - 42 ontleners (tegenover 35 in 2011) werden geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank. De identiteit en de achterstallen van in gebreke blijvende ontleners dienen te worden meegedeeld zodra er een achterstand van 3 maanden wordt opgetekend.

* *

201

*

Tabel 1 - Huurwaarborgleningen - Algemene evolutie. Dienstjaar

Behandelde aanvragen

zonder gevolg (1) Aantal

%

niet ontvankelijk (3)

Aantal

%

44

20,95

23

10,95

3

1,43

8

3,81

5

2,38

63,55

75

23,36

11

3,43

11

3,43

15

4,67

5

1,56

398

69,98

89

15,42

35

6,07

13

2,25

24

4,16

18

3,12

927

601

64,82

195

21,04

53

5,72

30

3,24

38

4,10

10

1,08

2003

1.037

650

62,68

246

23,72

48

4,63

39

3,76

33

3,18

21

2,03

2004

988

623

63,06

256

25,91

30

3,04

27

2,73

43

4,35

9

0,91

2005

846

512

60,52

201

23,76

37

4,37

31

3,66

47

5,56

18

2,13

2006

756

459

60,72

192

25,40

28

3,70

27

3,57

31

4,10

19

2,51

2007

499

282

56,52

129

28,85

23

4,61

11

2,20

36

7,21

18

3,61

2008

413

235

56,90

96

23,24

29

7,02

12

2,91

24

5,81

17

4,12

2009

451

289

64,08

87

19,29

11

2,44

10

2,22

43

9,53

11

2,44

2010

408

241

59,07

85

20,83

17

4,17

9

2,21

42

10,29

14

3,43

2011

381

243

63,78

73

19,16

16

4,20

10

2,62

19

4,99

20

5,25

2012

390

260

66,67

72

18,46

6

1,54

16

4,10

24

6,15

12

3,08

Totaal

8.204

5.124

62,46

1.840

22,43

367

4,47

249

3,04

427

5,20

197

2,40

210

127 (5)

60,48

2000

321

204 (5)

2001

577

2002

Aantal

%

geweigerd (4)

%

1999 (vanaf 23/02)

Aantal

ingetrokken (2)

Aantal

%

Aanvragen in onderzoek op het einde van het jaar Aantal

%

aanvragen waaraan geen gevolg werd gegeven nadat de kandidaten niet zijn ingegaan op een herinneringsbrief van het Fonds (onvolledige dossiers). aanvragen die de kandidaten hebben ingetrokken (woning is al verhuurd, eigenaar niet akkoord met de wettelijke waarborg, ...). aanvragen die niet voldoen aan de ontvankelijkheidsvoorwaarden (belastbaar inkomen, woning gelegen buiten de 19 gemeenten). aanvragen die het Fonds weigert (schuldenlast, verhouding huurprijs/inkomen, insolvabiliteit,...). inclusief de afgesloten contracten maar zonder opname van het geleende bedrag (zijnde 9 in 1999, 11 in 2000). Sinds 2001 worden deze contracten in de statistieken opgenomen als verwezenlijkte verrichtingen.

B. STATISTIEKEN

202 (1) (2) (3) (4) (5)

Niet-weerhouden aanvragen

Afgesloten contracten

Tabel 2 - Huurwaarborgleningen - Behandelde aanvragen in 2012. Staat van de aanvragen

Absoluut aantal

in %

Afgesloten contracten

260

66,67

Geweigerde aanvragen

24

6,15

Niet ontvankelijke aanvragen

16

4,10

6

1,54

Aanvragen zonder gevolg

72

18,46

Aanvragen in onderzoek 31/12/2011

12

3,08

390

100,00

Ingetrokken aanvragen

Totaal behandelde aanvragen

Tabel 3 - Huurwaarborgleningen - Verdeling van de afgesloten contracten en geleende bedragen in 2012, per maand.

Maand

Geleend bedrag (in EUR)

Aantal afgesloten contracten

Totaal

Gemiddelde

Januari

22

18.949,91

861,36

Februari

35

35.976,32

1.027,89

Maart

26

24.632,99

947,42

April

18

18.422,51

1.023,47

Mei

17

18.254,42

1.073,79

Juni

16

16.949,91

1.059,37

Juli

8

9.386,93

1.173,37

Augustus

18

19.852,15

1.102,90

September

27

27.071,72

1.002,66

Oktober

21

22.376,39

1.065,54

November

36

34.920,77

970,02

December

16

14.461,54

903,85

260

261.255,56

1.004,83

Totaal

203

Tabel 4 - Huurwaarborgleningen - Evolutie van het aantal afgesloten contracten en geleende bedragen. Jaar

Geleend bedrag (in EUR)

Aantal afgesloten contracten

Totaal

Gemiddeld

Evolutie in % tegenover het vorig haar

1999 (vanaf 23 februari)

118

103.745,08

879,20

-

2000

193

169.448,78

877,97

- 0,14

2001

398

384.165,73

965,24

+ 9,94

2002

601

617.527,77

1.027,50

+ 6,45

2003

650

694.600,37

1.068,62

+ 4,00

2004

623

690.364,50

1.108,13

+ 3,70

2005

512

583.480,69

1.139,61

+ 2,84

2006

459

528.836,45

1.152,15

+ 1,10

2007

282

283.976,95

1.007,01

- 12,60

2008

235

205.371,13

873,92

- 13,22

2009

289

272.222,40

941,95

+ 7,78

2010

241

236.781,12

982,49

+ 4,30

2011

243

247.643,34

1.019,11

+ 3,73

2012

260

261.255,56

1.004,83

- 1,40

5.104

5.279.419,87

1.089,89

-

Totaal

Tabel 5 - Huurwaarborgleningen - Samenstelling van de ontlenersgezinnen - 2012. Samenstelling van de gezinnen

Aantal gezinnen Aantal

Alleenstaand

Aantal kinderen %

Aantal ontleners (1) Alleenstaand

Samenwonend

Aantal inwonenden nietontleners

Totaal aantal bewoners

131

50,40

0

131

0

0

131

Twee volwassenen

24

9,23

0

0

46

4

50

Gezinnen met 1 kind

48

18,46

48

33

30

0

111

Gezinnen met 2 kinderen

27

10,38

54

18

18

0

90

Gezinnen met 3 kinderen

14

5,38

42

2

24

0

68

Gezinnen met 4 kinderen

11

4,23

44

3

16

0

63

Gezinnen met 5 kinderen

5

1,92

25

4

2

0

31

Gezinnen met 6 kinderen

0

0,00

0

0

0

0

0

Andere

0

0,00

0

0

0

0

0

260

100,00

213

191

136

4

544

Totaal

(1) het betreft hier het totaal aantal ontleners.

204

Tabel 6 - Huurwaarborgleningen - Sociaal-professioneel statuut van de ontleners (1) - 2012. Sociaal-professioneel statuut

Aantal

%

3

1,15

Bediende

69

26,54

Arbeider

58

22,31

Werkloos

120

46,15

10

3,85

260

100,00

Zelfstandig

Gepensioneerd Totaal

(1) t.t.z. van de ontlener die het hoogste inkomen heeft binnen het gezin.

Tabel 7 - Huurwaarborgleningen - Burgelijke staat van de ontleners (1) - 2012. Burgelijke staat Alleenstaand

Aantal

%

157

48,02

Gehuwd

98

29,97

Gescheiden

45

13,76

Feitelijk gescheiden

17

5,20

Weduwe/weduwnaar

4

1,22

Wettelijk samenwonend

6

1,83

327

100,00

Totaal (1) t.t.z. voor alle ontleners samen.

205

Tabel 8 - Huurwaarborgleningen - Leeftijd van de ontleners (1) - 2012. Leeftijd

Aantal

%

van 18 tot minder dan 20 jaar

4

1,22

van 20 tot minder dan 30 jaar

87

26,61

van 30 tot minder dan 40 jaar

121

37,00

van 40 tot minder dan 50 jaar

58

17,74

50 jaar en ouder

57

17,43

327

100,00

Totaal (1) t.t.z. alle ontleners samen.

Tabel 9 - Huurwaarborgleningen - Plaats waar de vorige woning van de ontleners zich bevindt 2012. Plaats Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-Over-Heembeek Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde Vlaams of Waals Gewest Totaal

Aantal

%

25 35 25 10 8 2 0 3 2 18 7 7 30 4 16 14 6 6 6 15 10 1 10

9,62 13,45 9,62 3,85 3,08 0,77 0,00 1,15 0,77 6,92 2,69 2,69 11,54 1,54 6,15 5,38 2,31 2,31 2,31 5,77 3,85 0,38 3,85

260

100,00

206

Tabel 10

- Huurwaarborgleningen - Gemeente waar de door de ontlener in huur genomen woning zich bevindt - 2012. Plaats

Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-over-Heembeek Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde Totaal

Aantal

%

29 25 29 16 6 2 0 12 1 15 16 7 27 6 16 11 8 6 3 16 8 1

11,16 9,62 11,16 6,15 2,31 0,77 0,00 4,62 0,38 5,77 6,15 2,69 10,38 2,31 6,15 4,23 3,08 2,31 1,15 6,15 3,08 0,38

260

100,00

207

SPREIDING VAN DE TOEGEKENDE LENINGEN VOOR HUURWAARBORG IN 2012 PER GEMEENTE (in percentages)

- dan 6 %

1 2A 3 4 5 6 2B 7 8 2C 2D

van 6 tot – dan 11 %

= = = = = = = = = = =

Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-Over-Heembeek

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

208

van 11 tot – dan 16 %

= = = = = = = = = = =

Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde

16 % en meer

Tabel 11

- Verloop van de terugbetalingen van de leningen voor huurwaarborg.

Jaar

Aantal lopende leningen

Gecumuleerde terugbetalingen

Gecumuleerde vervallen sommen (1)

Gecumuleerde achterstallen

Gecumuleerde nietterugvorderbare schuldvorderingen

Totaal gecumuleerde achterstallen

% totaal achterstallen/ vervallen sommen

209

1999

56

25.440,57

28.801,01

3.360,44

-

3.360,44

11,25

2000

252

134.557,40

155.795,88

21.238,48

-

21.238,48

12,61

2001

519

351.133,76

387.945,27

36.811,51

-

36.811,51

9,15

2002

774

798.159,24

863.950,54

57.448,10

8.343,20

65.791,30

7,81

2003

875

1.456.260,49

1.555.721,50

67.839,98

31.621,03

99.461,01

6,40

2004

865

2.145.073,30

2.275.381,59

91.367,75

38.938,54

130.306,29

5,99

2005

805

2.754.099,63

2.919.086,28

99.935,81

65.050,84

164.986,65

6,07

2006

701

3.344.996,76

3.536.016,16

99.744,55

91.274,85

191.019,40

5,56

2007

478

3.828.463,69

4.027.036,83

76.605,06

124.968,18

198.573,24

4,93

2008

374

4.085.950,35

4.583.474,05

65.074,89

137.044,58

202.119,47

4,41

2009

414

4.329.434,76

4.538.330,48

57.322,60

151.573,12

208.895,72

4,60

2010

364

4.588.190,66

4.805.189,74

48.335,58

168.663,50

216.999,08

4,52

2011

358

4.818.390,11

5.041.722,57

42.146,98

181.185,48

223.332,46

4,43

2012

375

5.078.503,47

5.272.679,73

38.709,85

194.176,26

232.886,11

4,42

(1) Vervallen sommen: de som van opeisbare normale maandgelden, van vervroegde terugbetalingen van de lening en van aangerekende kosten.

HOOFDSTUK II

MARKANTE FEITEN EN GEBEURTENISSEN SINDS 1 JANUARI 2013 – VERWACHTE WIJZIGINGEN

I.

De Ordonnantie van 21 december 2012, verschenen in het Belgische Staatsblad van 13 februari 2013, houdende de Middelenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2013, kent het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een investeringsdotatie toe van 50.014.642 EUR, net zoals een waarborg van maximum 125.000.000 EUR vanwege de Brusselse Hoofdstedelijke Regering voor de obligatieleningen die het Fonds afsluit. In het kader van het Huisvestingsplan kent de Regering een waarborg toe voor de leningen van het Fonds bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) voor een bedrag van 45.000.000 EUR. Het besluit van de Regering van 13 december 2012 heeft het ontleenvermogen bovendien vastgelegd op 107.504.672 EUR. De Regering bevestigt in haar besluit ook dat er bij de eerste begrotingsaanpassing van 2013 30.000.000 EUR extra zal worden ingeschreven om het investeringsvermogen van 2012 volledig te dekken. Het ontleenvermogen voor 2013 wordt hierdoor opgetrokken tot 137.504.672 EUR. De Ordonnantie voorziet een bijzondere maatregel voor 2013. Artikel 34 van het ontwerp van de ordonnantie voorziet een budget van 125.000.000 EUR dat de Regering indien nodig toelaat om “één of meerdere langetermijnleningen af te sluiten tegen marktvoorwaarden aan het Woningfonds teneinde dat dit laatste kan voorzien in de eigen financiering van zijn statutaire opdrachten. Deze machtiging zal slechts worden aangewend in uitzonderlijke omstandigheden, nl: wanneer het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest moeilijkheden zou ondervinden om zich te financieren via de gebruikelijke procedures van overheidsopdrachten aan voorwaarden die in overeenstemming zijn met de uitoefening van zijn opdrachten.” Dit budget wordt verder uitgelegd in hoofdstuk III, in het punt over de problematiek van de eventuele centralisatie van het beheer van de thesaurie van het Fonds bij het Financieel Coördinatiecentrum voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (FCCB). Het investeringsvermogen voor 2013 is als volgt samengesteld: Investeringsvermogen: Ontleenvermogen: Dotatie: Opname uit de onbeschikbare reserve:

157.699.388 EUR 107.504.672 EUR 49.194.716 EUR 1.000.000 EUR

(*)

* = de globale dotatie van 50.014.642 EUR voor 2013 – de Gewestelijke tussenkomst in de 2e lening van 2007 voor een bedrag van 819.926 EUR

Er moet worden opgemerkt dat de Regering er bij de bepaling van de dotatie rekening mee heeft gehouden dat de ontleners een gemiddelde rentevoet van 2,00 % zullen betalen, wat niet overeenkomt met de voorspellingen van het Fonds. Om deze doelstelling te behalen, heeft het Fonds met toestemming van de Staatssecretaris nogmaals de bodemrentetarieven doen stijgen. Het is vermeldenswaardig dat de vraag naar kredieten niet is verminderd, ondanks twee verhogingen van de rentetarieven.

211

Het regeringsbesluit van 13 december 2012 legt de vereffeningsbepalingen van de dotatie als volgt vast: 2013 13.118.605 EUR 2014 12.298.679 EUR 2015 12.298.679 EUR 2016 12.298.679 EUR Totaal 50.014.642 EUR De vereffeningskredieten voor de dotaties van 2011 (3de schijf van 8.593.333 EUR en tweede deel van de eerste schijf voor een bedrag van 5.000.000 EUR), van 2012 (2de schijf van 10.453.387 EUR) en van 2013 (13.118.605 EUR) bedragen in totaal 37.165.325 EUR voor 2013. Het investeringsvermogen voor 2013 ligt 21 % lager dan dat voor 2012, dat, toegegeven, uitzonderlijk was. Het Fonds drukt toch zijn dankbaarheid uit tegenover het Gewest dat een grotere dotatie toekent dan in 2012. Het Fonds zal zich dan ook inzetten om het niveau van de activiteiten waarvoor het de dotatie heeft ontvangen, zo hoog mogelijk te leggen. Het investeringsvermogen dekt het volgende activiteitenprogramma:

Jongerenleningen (< 42.255) Jongerenleningen (>= 42.255) Leningen andere gezinnen 4 ptl (1) en meer Leningen andere gezinnen 3 ptl Leningen andere gezinnen 2 ptl Leningen andere gezinnen 1 ptl Leningen andere gezinnen 0 ptl

IV (EUR)

Lening (EUR) 151.783

81.203.905

72 90 126 87

240.119 172.231 166.236 129.486

17.288.568 15.500.817 20.945.736 11.265.282

90 1.000

116.612 156.699

10.495.080 156.699.388

I. HYPOTHECAIRE KREDIETEN Aantal 535 0

II. HUURHULP Renovatie van het oude patrimonium INVESTERINGSVERMOGEN 2013

Gemiddelde rentevoet voor de terugbetaling 1,96 % 3,50 % 1,94 1,87 1,95 1,38

% % % %

2,35 % 2,00 %

1.000.000 157.699.388

BUITEN INVESTERINGSVERMOGEN 2013 Energieprestatieleningen 420 Gewestelijke tussenkomst in 2e obligatielening 2007

10.000

4.200.000 819.926

0,00%

(1) ptl = personen ten laste

Vermits in het kader van het Huisvestingsplan reeds 500 woningen zullen worden gecreëerd om het huurhulppatrimonium verder uit te breiden, wordt voor deze sector geen budget vrijgemaakt op het investeringsvermogen. We willen eraan herinneren dat het programma voor de toekenning van kredieten aan ontleners van het Fonds om de energieprestatie van hun woning te verbeteren volledig gefinancierd wordt met een deel van de thesaurie afkomstig van de vervroegde terugbetalingen door de ontleners. De opname van 1.000.000 EUR uit de onbeschikbare reserve zal worden gebruikt voor de verdere renovatie van het oude patrimonium. Voor deze opname moeten de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, en de heer Guy Vanhengel, Minister, hun akkoord geven.

212

II.

De Raad van Bestuur heeft tijdens de zitting van 24 januari 2013 een besluit genomen in verband met de offerteaanvraag voor de lening voor 2013. De procedure is gunstig afgehandeld: de opdracht is toegewezen en in de loop van april zal een bedrag van 97.500.000 EUR worden opgenomen. De financiering van het investeringsvermogen voor 2013 is dus verzekerd en er zal niet moeten worden teruggegrepen naar de uitzonderlijke maatregelen voorzien in de ordonnantie van 21 december 2012 (= lening van het Gewest aan het Woningfonds). Het Fonds zal echter verder zoeken naar alternatieve financieringsbronnen, omwille van de toenemende moeilijkheden om in de bankensector leningen af te sluiten op lange termijn.

III.

Op 1 februari is de heer Nicolas Lardot in functie getreden als directeur van de dienst financiën en boekhouding.

IV.

Op 18 januari 2013 is er een ontwerp voor een nieuwe Huisvestingscode ingediend bij het Parlement van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

V.

In de loop van 2012 heeft de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, een kostenvergelijkende studie besteld over het gewestelijk huisvestingsbeleid. Hierbij worden alle actoren die betrokken zijn bij dat beleid bestudeerd, waaronder het Fonds. Het definitieve verslag wordt verwacht.

VI.

Naar aanleiding van een besluit van de Raad van Bestuur heeft het Fonds in januari ll. een brief gestuurd naar de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, om hem voor te stellen geen leningen meer toe te kennen voor de aankoop van woningen die reeds worden gesubsidieerd, zoals de GOMB-woningen. Het investeringsvermogen voor dit jaar moet 1.000 leningen dekken in vergelijking met ongeveer 1.300 leningen in 2012. De Staatssecretaris heeft nog niet gemeld of de Regering al een besluit heeft genomen.

VII.

Op 16 april 2013 heeft de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, het vastgoedproject ingehuldigd dat bestaat uit 100 woningen verdeeld over twee gebouwen gelegen op de hoek van de Candrieslaan en de Requettelaan en op de hoek van de Requettelaan en de Lemairelaan te 1080 Sint-Jans-Molenbeek. Deze gebouwen maken deel uit van een voorstel voor een pilootverrichting, waarin alternatieven worden voorgesteld voor de volle mede-eigendom en voor de huurhulp. De Staatssecretaris heeft zijn fiat gegeven. Dit zijn de belangrijkste kenmerken van het project: - voor de verkoopverrichting (BRV) zullen 46 woningen in volle eigendom worden verkocht op voorwaarde, in eeuwigdurend recht, dat het zakelijk recht slechts kan worden doorgegeven aan gezinnen die aan de voorwaarden voldoen om een hypothecair krediet van het Fonds te krijgen; - voor de 54 huurhulpwoningen van het huurhulpgebouw moet er een (nog te bepalen) zakelijk recht gecreëerd worden dat zal worden overgedragen aan de kandidaathuurders. Er zal hierbij worden toegezien op de naleving van het register voor de huurhulpverrichtingen; - de diensten van het Fonds zullen begeleiding voorzien voor zowel de gezinnen die een BRV-woning kopen als voor de gezinnen die een alternatieve huurhulpwoning huren; - de financiële en sociale aspecten zullen worden geëvalueerd en de twee luiken van de verrichting zullen worden vergeleken. De wijze van uitvoering zal worden bestudeerd en ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad en de Staatssecretaris. De Raad van Bestuur heeft bovendien tijdens de zitting van februari beslist om de hierboven vermelde voorwaarden voor herverkoop uit te breiden naar de volledige sector van de koopwoningen.

VIII. Er is ook nog een andere pilootverrichting, namelijk een erfpacht in de Ottervangerstraat in 1170 Watermaal-Bosvoorde. De gemeente gaat akkoord met de overeenkomst die het Fonds heeft voorgesteld. 213

IX.

Net zoals de voorbije jaren heeft het Fonds op Batibouw een stand gedeeld met het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

X.

Het Brussels Gewest heeft een studie besteld om de communicatie van alle Brusselse instellingen te harmoniseren in eenzelfde grafisch charter om zo de “city marketing” van het Gewest te promoten. De Raad van Bestuur van het Fonds is akkoord gegaan om deel te nemen en heeft uit verschillende voorstellen het toekomstige logo van het Fonds gekozen.

XI.

De Nederlandstalige Regeringscommissaris heeft in 2012 op vraag van de Minister van Begroting, de heer Guy Vanhengel, aan de Raad van Bestuur voorgesteld om het beheer van de thesaurie van het Fonds toe te vertrouwen aan het Financieel Coördinatiecentrum voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (FCCB). De Raad heeft een voorontwerp gekregen van de bilaterale overeenkomst met het Gewest en de trilaterale overeenkomst met het Gewest en de kasbeheerder van het Gewest. De Raad heeft een advocatenkantoor ingeschakeld om de documenten te bestuderen. In januari ll. heeft de Raad een nota ontvangen van zijn advocaat waarin op een fundamenteel probleem wordt gewezen omtrent de procedure wanneer het Fonds het beheer van de thesaurie toevertrouwt aan het FCCB zonder een overheidsopdracht te organiseren. De Raad heeft meerdere debatten gehouden om de gevolgen voor het Fonds op juridisch en economisch vlak te inventariseren. In maart heeft de Minister van Begroting, de heer Guy Vanhengel, tijdens een gesprek met het Fonds aangekondigd dat hij hierover onverwijld het advies van een andere advocaat zou inwinnen en dat hij vasthoudt aan zijn wens om de thesaurie van het Fonds te integreren in het FCCB. De resultaten van het advies worden verwacht. Aangezien het Fonds tot op heden nog geen juridische zekerheid heeft in verband met de wettelijkheid van een dergelijke verrichting, is er een andere denkpiste uitgewerkt en overgemaakt aan de Minister. Het Fonds schat in dat deze oplossing, hoewel ze progressiever is, dezelfde voordelen zou opleveren voor het Gewest als de oorspronkelijk beoogde verrichting, zonder dat het Fonds het risico loopt een procedurefout te begaan inzake overheidsopdrachten.

* *

*

214

HOOFDSTUK III

DANKWOORDEN – ADMINISTRATIE – WETGEVING

SECTIE I – DANKWOORDEN

Zoals duidelijk vermeld in de inleiding, was 2012 een ‘grand cru’ jaar. Sinds de oprichting van het Brussels Woningfonds werden er nooit zoveel leningen toegekend. Met 1.307 toegekende leningen werd het streefcijfer uit de beheersovereenkomst (1.000 leningen) ruimschoots overschreden. Wij wensen hier dan ook de Brusselse Hoofdstedelijke Regering en meer in het bijzonder de heren Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, en Guy Vanhengel, Minister, van harte te danken voor het vrijmaken van de nodige financiële middelen om dit prachtige resultaat te behalen. Hieruit blijkt duidelijk in welke mate zij achter het maatschappelijk doel van het Fonds staan. 2012 was ook een bijzonder druk jaar zowel voor de uitvoering van het ambitieuze jaarprogramma als voor de uitwerking van de aanbevelingen die zijn voortgevloeid uit de audit. De kabinetsmedewerkers van onze voogdijminister, de heer Doulkeridis, en de directie van het Woningfonds zaten hierover niet altijd op dezelfde golflengte. Toch wensen wij de heren Joël Solé en Pol Zimmer, respectievelijk kabinetsdirecteur en adjunct-kabinetsdirecteur van de heer Doulkeridis te danken voor hun efficiëntie, doorzettingsvermogen en steun. Ook dit jaar heeft het Fonds de deskundigheid en ervaring van de medewerkers van het Bestuur Financiën van het Gewest erg op prijs gesteld. We danken de heren Jean-Paul Coene, Inspecteur-generaal van Financiën, Daniël Gruson, Directeur van de dienst boekhouding, Patrick Crahay, Directeur van de Directie Huisvesting, Philippe Thiéry, Directeur van de financiële dienst en van ruimtelijke ordening en stedenbouw, en niet in het minst de heer Dominique Outers, Directeur van de dienst schuldbeheer, omwille van zijn bijzonder nuttige adviezen in verband met de financiële en economische keuzes bij het aangaan van obligatieleningen. Onze dank gaat eveneens uit naar Mevrouw Agnès Mathieu van Isis-Consult die het Fonds waardevolle adviezen en suggesties heeft gegeven naar aanleidig van, onder andere, de audit over het beheer van de thesaurie en van de aanbevelingen die eruit zijn voortgevloeid. Ook mevrouwen Florence Vanderlinden en Louise Colling, verbonden aan Consultis, danken we voor hun bijdrage tot het in kaart brengen van de risico’s binnen de diverse diensten van het Fonds. Op de buitengewone algemene vergadering van 18 oktober 2012 werd de heer Peter Jacob benoemd tot bestuurder bij het Fonds. Hij zet het mandaat voort van de heer Daan Dehing die ontslag heeft genomen. Wij wensen de heer Daan Dehing van harte te danken voor zijn jarenlange inzet, zijn kennis en grote betrokkenheid bij de activiteiten van het Woningfonds en zijn er vast van overtuigd dat de heer Peter Jacob, eveneens architect, met eenzelfde enthousiasme diens plaats en functie zal innemen. Zonder zijn vele enthousiaste medewerkers zou het Fonds nooit een dergelijk resultaat kunnen verwezenlijken. Wij wensen éénieder te danken die hiertoe heeft bijgedragen en in het bijzonder deze personeelsleden die, ondanks een soms hoge werkdruk, steeds op een positieve wijze en met de nodige beroepsernst dagdagelijks hun taken hebben vervuld. Eind 2012 telde het Fonds 153 medewerkers. In de loop van het jaar gingen 3 medewerkers met pensioen. Wij wensen de heren Christian Dambly, Hubert Hennico en Francis Smekens van harte te danken voor hun jarenlange inzet en wensen hen nog vele actieve, mooie en voorspoedige jaren toe.

215

SECTIE II – ADMINISTRATIE

I.

In het kader van de ordonnantie van 22 januari 2009 betreffende de invoering van een verzekering gewaarborgd wonen door het Fonds, heeft de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, het Fonds gevraagd om een ontwerpbesluit voor te stellen dat gebaseerd is op de volgende uitgangspunten: - het risico moet worden verzekerd door een private partner, professioneel verzekeraar; - die partner moet worden aangeduid in het kader van een Europese aanbesteding waarbij het Fonds optreedt als aanbestedende overheid in naam van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest; - het Fonds verstrekt structurele informatie aan de verzekerde klanten en zal de aanvraag behandelen van het onderzoek tot de toekenning door de verzekeraar; - de algemene toelatingsvoorwaarden – de marktwaarde die niet mag worden overschreden, inkomensvoorwaarden, etc. – zullen moeten worden afgestemd op de algemene regels die van kracht zijn voor de leningen die het Fonds momenteel toekent aan jonge gezinnen; - het Fonds moet het statuut van verzekeringsbemiddelaar krijgen en het personeel opleiden dat met deze taak belast wordt. Het Fonds heeft op 6 juni een ontwerpbesluit verzonden naar de Staatssecretaris. Tijdens de discussies over de uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor 2013 konden geen middelen vrijgemaakt worden voor de verzekering gewaarborgd wonen.

II.

In oktober 2012 heeft het Fonds vernomen dat de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, het een opdracht wil toevertrouwen in verband met het openbaar beheersrecht. Die zou eruit bestaan dat een instantie of een instelling, benoemd door de ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, een onbewoonde woning zou beheren, in voorkomend geval tegen de wil van de eigenaar. Op het einde van het jaar heeft de cel “leegstaande woningen” van het Bestuur Ruimtelijke Ordening en Huisvesting van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest het Fonds voorgesteld enkele sites gekregen te bezoeken, zodat het kan bekijken of een dergelijke tussenkomst haalbaar is.

III.

De Brusselse Regering heeft tijdens 2012 een voorontwerp van de nieuwe Huisvestingscode uitgewerkt en heeft die voor advies voorgelegd aan de Adviesraad voor Huisvesting en aan de Raad van State. Dit ontwerp heeft een driedelige doelstelling: - de leesbaarheid van de tekst verbeteren, omdat hij na de opeenvolgende herzieningen niet meer coherent is; - de Code aanpassen in functie van de toepassingsmoeilijkheden die ondervonden zijn in de praktijk; - een serie hulpmiddelen en innoverende begrippen operationeel maken die het Gewest al enige tijd ontwikkelt en verder wil verspreiden. Het Fonds vindt het jammer dat er geen overleg is geweest met het kabinet van de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, voordat het document voor de 1e en 2e lezing is neergelegd bij de Regering. In september vond een vergadering plaats op het kabinet zodat het Fonds de gewenste aanpassingen kon beargumenteren voordat het voorontwerp voor een derde en laatste keer werd ingediend bij de Regering. Het Fonds wou vooral de definitie van inkomsten laten aanpassen, het aantal definities van de soorten woningen laten beperken die worden aangeboden door de verschillende openbare vastgoedoperatoren en overkoepelende regels herschikken die van toepassing zijn op de huurwoningen van al die operatoren. Die laatste bepalingen zouden immers ingrijpende gevolgen kunnen hebben die niet zijna fgestemd op de toewijzingscriteria en de bepaling van de huur in de huurhulpsector. 216

Op het einde van het jaar was het Fonds nog niet in het bezit van de door de Regering goedgekeurde tekst. IV.

In februari 2012 heeft het Fonds ermee ingestemd om, op vraag van de heer Guy Vanhengel, Minister van Financiën, het Financieel Coördinatiecentrum voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (FCCB) te ontmoeten. In april heeft Staatssecretaris Christos Doulkeridis het Fonds in een brief gevraagd een technische analyse te maken over de mogelijkheid het beheer van de thesaurie toe te vertrouwen aan het FCCB. In zijn antwoord werpt het Fonds enkele vragen en vaststellingen op: - de opbrengst van de thesaurie die het Fonds de voorbije jaren verkregen heeft, is ongeveer dezelfde als de opbrengst wanneer het beheer in handen zou zijn geweest van het FCCB. Maar het FCCB houdt geen rekening met de veranderingen door de belegggingen op lange termijn die nodig zullen zijn in het kader van het Huisvestingsplan en de BRV-verrichtingen; - het Fonds vreest dat het geen financiële middelen meer zal vinden op de markten omdat het zelf geen financiële partner meer is. Het vraagt daarom dat het Gewest een voorstel doet om financiering aan te bieden aan gelijkaardige of betere voorwaarden dan op de financiële markt; - bepaalde praktische moeilijkheden verhinderen dat de rekeningen van het Fonds worden overgedragen aan het FCCB. Het Gewest wil een concreet voorstel doen om tegemoet te komen aan de opgesomde moeilijkheden. Op 16 november zijn er ontwerpovereenkomsten, een tweeledige overeenkomst met het Gewest en een drieledige met het Gewest en de gewestelijke kasbeheerder, doorgegeven aan het Fonds voor analyse. In die ontwerpen zijn al verbeteringen aangebracht, zowel op het vlak van de praktische uitwerking als op dat van het rendement. Het ontwerp van ordonnantie over de algemene uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2013, dat ter goedkeuring is voorgelegd aan het Brussels Parlement, bevat hierover twee artikels die het Fonds aanbelangen. Artikel 34 gaat over de mogelijkheid het Fonds een lening toe te kennen op lange termijn en aan marktvoorwaarden voor het dienstjaar 2013. Het Instituut voor de Nationale Rekeningen, dat is gevraagd zijn advies te geven, verbindt deze lening echter aan meerdere voorwaarden, waaronder het uitzonderlijk en niet wederkerend karakter. Artikel 101 voorziet dat:

“In afwijking van artikel 68, §§ 1 en 8, van de organieke ordonnantie van 23 februari 2006 houdende de bepalingen die van toepassing zijn op de begroting, de boekhouding en de controle (OOBBC), kan het “Financieel Coördinatiecentrum voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest” van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vanaf 1 januari 2013 eveneens de centralisatie en de coördinatie van de financiering van de thesaurie van het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest uitoefenen. Het artikel 68 van de OOBC kan dus in 2013 eveneens toegepast worden op het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.” In november heeft de Raad van Bestuur beslist om de ontwerpovereenkomsten te laten analyseren door een advocatenkantoor om het juridische aspect van het dossier te onderzoeken. V.

Naar aanleiding van het financiële verlies van het Fonds door de vereffening van de Gemeentelijke Holding, heeft de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, een audit besteld van het beheer van de thesaurie van het Fonds. Op 2 maart 2012 is het Begeleidingscomité akkoord gegaan met het voorgestelde verslag waarvan de definitieve versie op 5 maart doorgegeven is aan het Kabinet van de Staatssecretaris. Op 8 maart zijn de resultaten van de audit voorgesteld aan de Raad van Bestuur van het Fonds. De directie heeft de machtiging gekregen van de Raad van Bestuur om een actieplan

217

uit te werken om de raadgevingen die in het verslag worden vermeld te kunnen uitvoeren. Een eerste versie is op 22 maart voorgelegd aan de Raad van Bestuur. Op 27 maart zijn de conclusies van de audit voorgesteld aan de Commissie voor Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement. Op 7 juni 2012 heeft de Raad van Bestuur het actieplan goedgekeurd om de aanbevelingen van de audit uit te voeren. Op het einde van het jaar is het volgende gebeurd: - samenstelling van de beschikbare dossiers en bijwerking van de informatie over alle financiële partners en producten; - indiensttreding van een nieuwe financieel directeur (in functie sinds 1 februari 2013); - uitwerking van specifieke opleidingen inzake boekhouding en financiën; - uitwerking van informatieverslagen en indicatorentabellen voor de Raad van Bestuur; Lopende maatregelen: - bepaling van de basisprincipes van het beheer van de thesaurie; - uitvoering van een interne controle gebaseerd op een inventaris van de risico’s die verbonden zijn aan de verschillende activiteiten van het Fonds; - uitbreiding van de financiële planning, namelijk naar 12 maanden, bepaling van de nodige software; Maatregelen die zijn opgeschort tot is beslist of het beheer van de thesaurie al dan niet wordt toegekend aan het FCCB: - invoering van een financieel comité; - organisatie van een openbare aanbesteding van beleggingen. VI.

Tijdens de zitting van 23 augustus 2012 heeft de Raad van Bestuur besloten de bank Belfius, voordien Dexia Bank België, te dagvaarden omwille van haar rol als tussenpersoon bij de verkoop van certificaten van de Gemeentelijke Holding aan het Fonds. Het Fonds heeft de bank in kwestie gedagvaard voor de handelsrechtbank van Brussel op 9 oktober 2012. Die procedure liep nog op het einde van 2012.

VII.

De overeenkomst tussen het Fonds en het Gewest over het Huisvestingsplan voorziet een jaarlijkse evaluatie van de financiële haalbaarheid van het plan door een begeleidingscomité. De eerste evaluatie van het comité vond plaats op 17 september 2012, overeenkomstig de criteria die zijn vastgelegd in de overeenkomst. Het comité heeft beslist dat het financiële plan niet moet worden gewijzigd.

VIII. We herinneren aan de vereffening van de Woningfonds van de Bond der Kroostrijke Gezinnen van België op 22 juni 2009. De middelen die overblijven na de vereffening zijn daarna verdeeld door de vereffenaars onder de drie gewestelijke Fondsen, overeenkomstig de verdeelsleutel die is vastgelegd in de statuten. Net zoals het vorig jaar reeds in het jaarverslag is vermeld, heeft de fiscus de manier aangevochten waarop de vereffenaars de vereffening hebben geregeld op het vlak van fiscale techniek. Na overleg met de Bijzondere Belastinginspectie enerzijds en de vereffenaars en de drie gewestelijke Fonds anderzijds is er een fiscaal akkoord getekend in december 2012 dat een einde maakt aan het geschil en het dossier definitief sluit.

* *

*

218

SECTIE III – WETGEVING

Ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement van 16 december 2011 Deze ordonnantie, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 25 januari 2012, houdende de Algemene Uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2012, voorziet voor het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een investeringsdotatie van 49.005.000 EUR en machtigt de Brusselse Hoofdstedelijke Regering om de gewestwaarborg te verlenen aan leningen aangegaan door het Woningfonds voor een maximumbedrag van 120.000.000 EUR. Artikel 76 van hetzelfde besluit machtigt de Regering om de gewestwaarborg te verlenen aan leningen aangegaan door het Woningfonds bij de BGHM voor een maximumbedrag van 45.000.000 EUR.

Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 9 februari 2012 Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 21 februari 2012, kent o.a. een premie toe aan natuurlijke en rechtspersonen ten belope van een deel van de aankoopprijs van een uitrusting of van een studie of van de kosten van een investering ter bevordering van het rationele gebruik van energie, de energieprestatie en de luchtkwaliteit van een gebouw, het gebruik van hernieuwbare energieën, waaronder ook de bevordering van de milieuvriendelijkheid van de gebruikte technieken en materialen. Dit besluit heft het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 20 maart 2008 betreffende de bevordering van rationeel elektriciteits- en gasgebruik door middel van financiële steun, op.

Wet van 26 maart 2012 Deze wet, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 13 april 2012, wijzigt het Gerechtelijk Wetboek wat de collectieve schuldenregeling betreft. Zo worden o.a. de looptijdtermijn van de minnelijke aanzuiveringsregeling aangepast alsmede de inhoud van het jaarlijks verslag van de schuldbemiddelaar.

Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 21 juni 2012 Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 26 september 2012 stelt een huurtoelage in voor woningen die deel uitmaken van het huurwoningenbestand van een gemeente of O.C.M.W. van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of die in openbaar beheer werden genomen in het kader van de Brusselse Huisvestingscode. Dit besluit heft het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 6 maart 2008 tot het instellen van een huurwaarborg, op.

Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 21 juni 2012 Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 26 juli 2012, wijzigt het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 28 januari 1993 tot uitvoering van de ordonnantie van 29 augustus 1991 houdende de bevordering van de toegang tot middelgrote woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Bij dit besluit worden de inkomensgrenzen verhoogd voor natuurlijke personen die een dergelijke woning wensen te verwerven.

219

Koninklijk Besluit van 12 juli 2012 Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 21 september 2012, wijzigt ingevolge een aanpassing van de Europese regelgeving, een aantal voorschriften opgenomen in de bijlagen van het koninklijk besluit van 7 juli 1994 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen.

Ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement van 23 juli 2012 Deze ordonnantie, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 27 augustus 2012, wijzigt de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode. Voor de huurders die vanaf 1 januari 2013 een woning huren bij een openbare vastgoedmaatschappij zullen de door de Regering vastgestelde standaardhuurovereenkomsten een duur van 9 jaar hebben. Voor de andere huurders blijven de standaardhuurovereenkomsten van onbepaalde duur gelden. De ordonnantie bepaalt eveneens onder welke voorwaarden een huuropzeg kan gegeven worden.

Koninklijk Besluit van 13 december 2012 Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 19 december 2012, tot uitvoering van artikel 1409§2 van het Gerechtelijk Wetboek, past de bedragen aan die niet voor beslag of loonsafstand vatbaar zijn. Vanaf 1 januari 2013 bedraagt het deel van het inkomen dat niet vatbaar is voor beslag 1.059,00 EUR. De schijf tussen 1.059,01 EUR en 1.138,00 EUR is beslagbaar a rato van 20 %, de schijf tussen 1.138,01 EUR en 1.255,00 EUR a rato van 30 % en de schijf tussen 1.255,01 EUR en 1.373,00 EUR a rato van 40 %. Al wat dit laatste bedrag overschrijdt, is volledig beslagbaar. Bij voormelde bedragen dient een bedrag van 65,00 EUR per kind ten laste te worden toegevoegd.

Ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Parlement van 21 december 2012 Deze ordonnantie, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 13 februari 2013, houdende de Algemene Uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2013, voorziet voor het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een investeringsdotatie van 50.015.000 EUR en machtigt de Brusselse Hoofdstedelijke Regering om de gewestwaarborg te verlenen aan leningen aangegaan door het Woningfonds voor een maximumbedrag van 125.000.000 EUR.

* *

*

220

HOOFDSTUK IV

ONTLEDING VAN DE REKENINGEN

SECTIE I – VOORSTELLING EN INDELING VAN DE REKENINGEN

De jaarrekening van het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is volgens de normen van de wet van 17 juli 1975 op de boekhouding en van het koninklijk besluit van 30 januari 2001 houdende wetboek van vennootschappen opgesteld. De Minister van Economische Zaken heeft in toepassing van artikel 14 van de Boekhoudwet deze ondernemingen, die niet onderworpen zijn aan het koninklijk besluit van 23 september 1992, toegelaten hun jaarrekening op te stellen volgens een schema dat gedeeltelijk afwijkt van dat bepaald door het voormelde koninklijk besluit van 30 januari 2001. Het is dit afwijkend schema dat door het Fonds wordt toegepast. Zijn jaarrekening beantwoordt eveneens aan de bijzondere voorwaarden, opgelegd door specifieke besluiten: -

het koninklijk besluit van 10 juli 1989 tot vaststelling van de voorwaarden waaronder toelating wordt verstrekt aan het Fonds tot het aangaan van leningen met Gewestwaarborg en tussenkomst in de intrestlasten;

-

het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 30 november 1989 tot vaststelling van de wijze van toekenning van kapitaalsubsidies aan het Fonds ten laste van het budget van het Gewest;

-

het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 17 december 1992 tot vaststelling van de wijze van toekenning van terugvorderbare voorschotten zonder intrest aan het Fonds ten laste van de begroting van het Brussels Hoodstedelijk Gewest;

-

het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 13 mei 1993 tot vaststelling van de voorwaarden waaronder de toelating wordt verstrekt aan het Fonds tot het aangaan van leningen met Gewestwaarborg maar zonder tussenkomst in de intrestlasten;

-

het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 tot vaststelling van de wijze van toekenning van de tussenkomst, ten laste van de begroting van het Gewest, ten gunste van het Woningfonds van het Brusselse Gewest vanaf 1996;

-

het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 oktober 1997 die de samenvoeging in de boeken van het Woningfonds van de Gezinnen van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, van de vroegere interne fondsen B2, B3, B4 en B5, met ingang van 1997 verleende;

De bepalingen van de eerste vijf besluiten blijven van toepassing voor zover zij niet tegenstrijdig zijn met de bepalingen van het zesde besluit. -

de Ordonnantie van de Brusselse Hoofdstedelijke Raad van 16 juli 1998 houdende organisatie van de toekenning door het Gewest van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting;

221

Evolutie van diverse balans - en andere gegevens sedert de regionalisering van de dossiers van het Fonds tot eind 2012

1984 2012

%

(1984 = 100%)

2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

Aantal personeelsleden

Financiële schulden (Banken)

Brutowaarde terreinen en gebouwen

Terreinen en gebouwen (na afschrijvingen)

Balanstotaal

Balansen andere gegevens

-

de overeenkomst ondertekend op 10 december 1998 tussen de Brusselse Hoofdstedelijke Regering en het Woningfonds van de Gezinnen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, in uitvoering van voormelde ordonnantie;

-

het besluit van 8 september 2011 tot wijziging van een aantal besluiten betreffende het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, waaronder dat van 2 mei 1996 betreffende de manier waarop de kapitaalpremie wordt vereffend. Die wordt voortaan uitbetaald in 4 jaarlijkse schijven en niet langer in 4 trimestriële schijven in de loop van één begrotingsjaar.

Het Woningfonds heeft dus met inachtname van voormelde wettelijke bepalingen, in 2012, gescheiden balansen en resultatenrekeningen opgesteld voor: -

het Fonds B1, gespijsd door eigen middelen van de maatschappij en voor het gedeelte F.S.T. vroeger door de Fortis Bank, en daarna de door de BNP PARIBAS FORTIS gestorte bedragen overgemaakt in het kader van de tijdelijke verzekeringen bij overlijden met afnemend kapitaal van de ontleners;

-

het Fonds B2, gespijsd door: • leningen met gewestwaarborg afgesloten vóór 1991, met overheidstussenkomst in de intrestlasten; • kapitaalsubsidies en terugvorderbare voorschotten toegekend tussen 1990 en 1994 door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest; of in het kader van aanvullende leningen aan jonge gezinnen in 2002; • kapitaalpremies gestort door het Gewest en leningen met gewestwaarborg, sedert 1996; • subsidies gestort door het Gewest die voortkomen uit de storting van geldsommen die worden opgelegd als stedenbouwkundige lasten; • een lening met gewestwaarborg aangegaan in 2007 en 2008, zonder kapitaalsubsidie, maar met jaarlijkse gewestelijke intresttussenkomst; • leningen afgesloten bij de BGHM om 500 woningen te verwezenlijken en te beheren bestemd om verhuurd te worden aan huurhulpgezinnen, dit overeenkomstig de conventie tussen het Gewest, de BGHM en het Fonds die in de maand mei 2011 werd afgesloten en die de overeenkomsten van 26 en 27 mei 2009 vervangt;

-

het Fonds B3, gespijsd door gewestelijke terugvorderbare voorschotten.

De drie hiervoor vermelde balansen en resultatenrekeningen worden nadien rubriek per rubriek samengevoegd in één globale situatie, die de onontbeerlijke compensaties tussen fondsen verwezenlijkt, zoals voorgesteld in dit verslag, overeenkomstig de wet op de vennootschappen, die de publicatie van één enkele situatie per vennootschap voorziet. Het commentaar van de rekeningen onder de vorm van bijlagen, voorzien door de wet, is hier voorgesteld voor de fondsen B1, B2 en B3, alsook globaal voor het geheel van de rekeningen. In overeenstemming met het koninklijk besluit van 4 augustus 1996, omhelst dit verslag eveneens de sociale balans die aan dezelfde regels als de jaarrekeningen is onderworpen. De sociale balans valt dus ook onder de controle van de Commissaris en wordt tevens ter goedkeuring voorgelegd aan de Algemene Vergadering. Dit verslag wordt medegedeeld en besproken in de Ondernemingsraad en neergelegd bij de Nationale Bank van België.

223

De volgende bladzijden geven, binnen de belangrijke deelaspecten van de rekeningen, een analyse weer van volgende punten: A. de 1) 2) 3) B. de C. de D. de E. de F. de G. de

hypothecaire leningen de evolutie van de uitstaande leningen het verloop van de terugbetalingen de afgeloste leningen huurhulpverrichtingen huurkoop en verrichtingen van sanering/(weder)opbouw-verkoop leningen voor de samenstelling van huurwaarborgen waardewijzigingen op schuldvorderingen resultaten aanwending der saldi

A. DE HYPOTHECAIRE LENINGEN 1) De evolutie van de uitstaande leningen Eind 2011 bedroeg het saldo van de leningen 665.784.964,27 EUR voor 7.636 leningen. Op 31 december 2012 bedroeg het saldo 790.088.712,34 EUR voor 8.358 leningen, dus een verhoging van 124.303.748,07 EUR of 18,67 %. 2) Het verloop van de terugbetalingen Op 31 december 2012 waren het aantal ontleners die vroegtijdig betalingen deden (47), lager dan deze met een achterstand (792). De vroegtijdige betalingen bedroegen 7.808,72 EUR. Men noteert dat, indien het een volledige vervroegde terugbetaling betreft, ingeval van verkoop of overlijden, deze bedragen niet beschouwd worden als een vroegtijdige betaling, maar als een vervroegde totale terugbetaling. Het totaal van de achterstallen bedroeg eind 2012, 1.780.194,95 EUR. Het percentage ontleners, met een achterstand van méér dan drie mensualiteiten bedroeg 16,80 % van het totaal aantal ontleners met een achterstand in 2012, zijnde 133 op 792. Maar de achterstallige bedragen van meer dan drie mensualiteiten belopen in hetzelfde jaar 56,25 % van het totaal, zijnde 1.001.295,94 EUR. Daarnaast werden er 8 procedures van openbare verkoop opgestart door andere schuldeisers, met name 6 door de vereniging van medeëigenaars ingevolge achterstallen in de betaling van kosten eigen aan de medeëigendom en 2 door een andere kredietinstelling. Wat deze procedures betreft: - waren er 2 waarbij de netto-opbrengst van de openbare verkoop onvoldoende was om het saldo van de lening terug te betalen; - waren er 2 waarbij de netto-opbrengst van de openbare verkoop voldoende was om het saldo van de lening terug te betalen; - waren er 4 nog hangend eind 2012. 3) De afgeloste leningen Het aantal leningen dat tijdens het jaar volledig terugbetaald werd, bedraagt 494.

224

B. DE HUURHULPVERRICHTINGEN Men verwijst naar het geleverde commentaar in hoofdstuk I van dit verslag en o.a. naar de moeilijkheden die door het Fonds ondervonden worden om de projecten, in een bepaald soort activiteit onder te brengen en het feit dat de gebouwen, in uitzonderlijke gevallen, soms van activiteitensector veranderen in functie van diverse elementen. De hiernavolgende bedragen geven dus de voorlopige classificatie weer volgens de situatie per 31 december 2012. De opbrengsten en kosten (exclusief afschrijvingen van investeringen) eigen aan het beheer van de gebouwen bedragen : Opbrengsten:

Fonds B2

-

vervallen huurgelden terugvordering op huurders : kosten water, gas, elektriciteit, verwarming - terugvordering kosten van onderhoud - terugvordering allerlei kosten - terugvordering onroerende voorheffing - boetes - recuperaties van vorderingen huurders Totaal : Kosten:

5.684.133,30

EUR

574.725,26 66.459,63 70.993,16 15.481,60 13.433,17 1.305,58 6.426.531,70

EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR

Fonds B2

- onroerende voorheffing - diverse taksen - verzekeringen - water, gas, elektriciteit - onderhoud gebouwen - allerlei kosten - provisie voor delging van niet geïnde huurgelden - dotatie aan de provisie groot onderhoud - besteding provisie groot onderhoud - gereedschap - materiaal onderhoudswerken en electriciteitsmateriaal - werkkleding - oninbare vorderingen - honoraria van advocaten Totaal :

421.796,37 1.906,15 247.016,29 701.605,85 963.580,94 99.504,74 47.657,48 2.175.481,05 -644.819,53 3.954,19 16.972,27 893,70 69.587,19 97.856,08 4.202.992,77

EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR

De opbrengsten en kosten eigen aan het beheer van de gebouwen gefinancierd door het “huisvestingsplan”: Opbrengsten:

Fonds B2

- vervallen huurgelden - terugvorderingen op huurders: - kosten water, gas, elektriciteit, verwarming - terugvordering kosten van onderhoud - terugvordering allerlei kosten Totaal :

225

266.074,28

EUR

17.271,58 3.003,17 56,91 286.405,94

EUR EUR EUR EUR

Kosten:

Fonds B2

- onroerende voorheffing - water, gas, elektriciteit - diverse kosten - verzekeringen - provisie voor delging van niet geïnde huurgelden - onderhoud gebouwen Totaal :

57.662,56 74.976,82 17.363,31 11.436,25 10.223,29 23.637,70 195.299,93

EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR

Het Woningfonds legt een jaarlijkse dotatie aan voor een provisie voor groot onderhoud en grote herstellingen. Deze provisie werd vanaf 2002 op 1,5 % van de brutowaarde op 31 december van het patrimonium van de huurhulp gebracht. Voor 2012 was er een aanwending van de provisie van 644.819,53 EUR. Een nieuwe dotatie van 2.175.481,05 EUR gelijk aan 1,5 % van de brutowaarde van het patrimonium eind 2012, werd er op het einde van het dienstjaar aan toegevoegd. In 2012 was de netto-opbrengst van de huurhulp, zijnde het verschil tussen opbrengsten en EUR) – kosten gelijk aan 2.314.644,94 EUR [(6.426.531,70 EUR + 286.405,94 (4.202.992,77 EUR – 195.299,93 EUR)]. Deze opbrengst wordt opgenomen in het resultaat van het fonds B2.

C. DE HUURKOOP EN VERRICHTINGEN VAN SANERING/(WEDER)OPBOUW- VERKOOP Opbrengsten:

Fonds B2

- vervallen huurgelden en hieraan gelijkgestelde - terugvordering onroerende voorheffing - terugvordering verzekeringen Totaal :

Kosten:

1.635,34 844,87 157,77 2.637,98

EUR EUR EUR EUR

Fonds B2

- allerlei kosten - onderhoud gebouwen - onroerende voorheffing - provisie delging voor onbetaalde huurgelden - verzekeringen - water, gas, elektriciteit Totaal :

23.173,17 1.333,70 4.096,58 - 2.847,46 3.625,48 12.923,68 42.305,15

EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR

In 2012 werd in het kader van de BRV-verrichtingen een laatste apartement verkocht in de Finstraat in Sint-Jans-Molenbeek. In het kader van verrichtingen van de huurkoop werd in 2012 een woning verkocht gelegen in de Olijfboomstraat te Schaarbeek In 2012 was het verschil tussen opbrengsten en lasten betreffende de huurkoop en de verrichtingen van sanering/(weder)opbouw-verkoop gelijk aan – 39.667,17 EUR (2.637,98 EUR – 42.305,15 EUR).

226

D. DE LENINGEN VOOR DE SAMENSTELLING VAN HUURWAARBORGEN Artikel 3 § 1 van de ordonnantie van 16 juli 1998 houdende organisatie van de toekenning door het Gewest van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting voorziet dat het Gewest jaarlijks op de algemene uitgavenbegroting een bedrag zal inschrijven en dat dit aan het Fonds zal worden overgemaakt onder de vorm van een renteloos terugvorderbaar voorschot. Deze bedragen moeten uitsluitend besteed worden aan de organisatie en de werking van een systeem bestemd om leningen of bankwaarborgen toe te kennen aan personen die moeilijkheden ondervinden om de door de verhuurder gevraagde huurwaarborg te betalen. Artikel 6 van voormelde ordonnantie alsmede de ondertekende overeenkomst tussen het Gewest en het Fonds bepalen dat deze terugvorderbare voorschotten het voorwerp moeten uitmaken van een afzonderlijke boekhouding en dat de eventuele rente opgebracht door deze bedragen, uitsluitend besteed moeten worden aan het systeem van tussenkomst voor huurwaarborgen. Artikel 9 van dezelfde ordonnantie voorziet dat het Fonds het toegekende voorschot dient terug te betalen aan het Gewest, wanneer deze een eind zou maken aan het systeem van tussenkomst voor de samenstelling van een huurwaarborg of bij ontbinding van de vennootschap. De terug te betalen bedragen worden echter beperkt tot de bedragen overgemaakt door de begunstigden van een lening en tot de vorderingen van het Fonds op deze personen. Het Gewest treedt in de rechten van het Fonds om die schulden te kunnen vorderen. Overeenkomstig artkel 4 van de overeenkomst ondertekend tussen het Gewest en het Fonds, worden alle kosten voor de organisatie en de werking voor de tussenkomst in de samenstelling van huurwaarborgen gedragen door de onbeschikbare reserve van het fonds B2 opdat het volledige bedrag aan terugvorderbare voorschotten zou aangewend worden voor de leningen, met uitzondering van de oninbare vorderingen die voor 2012 13.881,30 EUR bedragen, volgens artikel 14. Voor 2012 voorziet het gewestelijk budget geen enkel voorschot. In 2012 werden er 260 leningen getekend voor een bedrag van 261.255,56 EUR. In de loop van 2012 werden 243 leningen volledig terugbetaald, zodat er op 31 december 2012 nog 375 leningen lopend waren met een saldo van de 215.089,19 EUR.

E. DE WAARDEVERMINDERINGEN OP SCHULDVORDERINGEN De waardewijzigingen op schuldvorderingen worden traditiegetrouw geboekt in twee groepen van voorzieningen: deze betreffende de geïndividualiseerde schuldvorderingen en deze betreffende de niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen. In de jaarrekeningen worden deze bedragen als wijzigingen van de overeenstemmende activaposten geboekt. 1) De voorzieningen voor geïndividualiseerde schuldvorderingen dienen tot het dekken van het verlies voortkomend uit: -

de huursector (huurhulp en de huurperiode in huurverkoop) zijnde de onbetaalde bedragen gedurende de laatste 3 maanden en meer of die per huurder 3 maand of meer bedragen. Overeenkomstig artikel 3.2.3 van de beheersovereenkomst, mogen de provisies voor dubieuze vorderingen, betreffende de huurhulp, niet hoger liggen dan 5,5 % van de huurgelden (lasten en huurtoelagen inbegrepen), zijnde 327.261,42 EUR voor 2012. Er werd in werkelijkheid voor de huurhulp een verhoging geboekt voor 2012 van 227

57.880,77 EUR. Er werd een vermindering geboekt op schuldenaars huurkoop van 2.847,46 EUR. -

de sector van de hypothecaire leningen ingevolge het effectief verdwijnen van het hypothecaire pand na een deficitaire gedwongen verkoop. In dit verband zijn de delgingen op geïndividualiseerde schuldvorderingen in het fonds B2 verlaagd met 570,88 EUR ten voordele van het boekjaar 2012 en bereiken zij aldus een bedrag van 509.003,59 EUR. De verhouding tussen het globale volume van de vorderingen voor de hypothecaire leningen en deze voorzieningen bedraagt

509.003,59€ × 1.000 = 0,644 per duizend. 790.088.712,34€

2) De voorzieningen voor niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen dienen om het verlies te dekken dat kan voortkomen uit de eventuele verdwijning van het hypothecaire pand. Deze provisies mogen, bij toepassing van het koninklijk besluit van 10 juli 1989 en de besluiten van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 30 november 1989, 17 december 1992 en 13 mei 1993, en het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 niet hoger zijn dan 0,30 % van de uitstaande hypothecaire leningen op 31 december van het dienstjaar, na aftrek van de dubieuze schuldenaars. Bij de jongste fiscale controle over de rekeningen afgesloten op 31 december 2006 en 31 december 2007, heeft de fiscale administratie de aftrekbaarheid van de provisies verworpen. Het Fonds heeft echter het principe van een reserve die overeenkomt met 0,30 % van de hypothecaire omloop, behouden. Hierdoor worden de resultaten van 2012 van de fondsen B1 en B2 voor een globaal bedrag van 373.469,01 EUR aangewend voor de onbeschikbare reserve - dubieuze schuldvorderingen. De middelen die aangewend werden voor de delgingen op schuldvorderingen en die al de geldsommen omvatten welke ter beschikking blijven van het Fonds tot dat de schuldvorderingen waarop zij betrekking hebben eventueel, binnen kortere of langere tijd verdwijnen, bedragen einde 2012, 2.369.299,78 EUR.

228

F. DE RESULTATEN De opbrengsten van de verrichtingen in het fonds B1 bedragen 283.593,42 EUR en deze in B2 51.414.906,83 EUR. Deze van de verrichtingen in het fonds B3 bedragen 30.404,93 EUR. Het fonds B1 sluit het dienstjaar af met een bonus van 132.427,95 EUR, het fonds B2 met een bonus van 3.885.767,09 EUR en het fonds B3 met een bonus van 16.523,63 EUR, zijnde in totaal een bonus van 4.034.718,67 EUR. Op basis van de posten op de resultatenrekeningen, worden de volgende saldi bekomen. 1° Resultaat van het fonds B1 Om het beschikbare saldo van het fonds B1 te bekomen, moet men van de bruto-opbrengst der verrichtingen - aftrekken : de bedrijfs-en financiële kosten Als verschil blijft volgend saldo in de rekening opgenomen

283.593,42 EUR - 151.165,47 EUR 132.427,95 EUR

2° Resultaat van het fonds B2 Om het saldo van het fonds B2 te bekomen, moet men van/bij de bruto-opbrengst der verrichtingen a) aftrekken: de bedrijfskosten en financiële kosten b) aftrekken: de regularisaties en belastingen op het resultaat Als verschil blijft volgend saldo in de rekening opgenomen

51.414.906,83 EUR - 47.282.538,91 EUR - 246.600,83 EUR 3.885.767,09 EUR

3° Resultaat van het fonds B3 Om het beschikbare saldo van het fonds B3 te bekomen, moet men van de bruto-opbrengst der verrichtingen 30.404,93 EUR - de oninbare vorderingen aftrekken - 13.881,30 EUR (overeenkomstig artikel 14 van de overeenkomst tussen de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Fonds van 10 december 1998) De netto-opbrengst dient overeenkomstig artikel 3 van vermelde overeenkomst uitsluitend ten gunste van het huurwaarborgsysteem gebruikt te worden.

16.523,63 EUR

4° Resultaten van de fondsen samen (B1 + B2 + B3) Om het globaal beschikbaar saldo te bekomen, moet men van /bij de bruto-opbrengst der verrichtingen - aftrekken: de bedrijfs- en financiële kosten - aftrekken: de regularisaties en belastingen op het resultaat Als verschil, blijft het saldo opgenomen in de rekeningen

229

51.728.905,18 EUR - 47.516.113,82 EUR - 246.600,83 EUR 3.966.190,53 EUR

G. DE AANWENDING DER SALDI

Fonds B1 Het saldo eigen aan het Fonds B1 bedraagt:

132.427,95 EUR ===========

Er wordt voorgesteld om dit saldo als volgt te verdelen : - aan de maatschappelijke aandelen een dividend van 2,5 % op hun vrijgegeven bedrag (5.778,40 EUR) - het saldo aan de statutaire reserve

144,57 EUR 132.283,38 EUR

Fonds B2 Het saldo eigen aan het Fonds B2 bedraagt:

3.885.767,09 EUR ===========

Er wordt voorgesteld om een bedrag van 0,30% van de uitstaande hypothecaire leningen over te dragen naar de onbeschikbare reserve – dubieuze schuldenaars Er wordt voorgesteld om het saldo in overeenstemming met artikel 5 van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 over te dragen naar de onbeschikbare reserve van het fonds B2

- 373.469,01 EUR

3.512.298,08 EUR

Fonds B3 Het saldo eigen aan het Fonds B3 bedraagt:

16.523,63 EUR ===========

Overeenkomstig de artikels 4 en 6 van de Ordonnantie houdende organisatie van de toekenning door het Gewest van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting van 16 juli 1998 en overeenkomstig artikel 3 van de overeenkomst tussen de Brusselse Hoofdstedelijke Regering en het Fonds van 10 december 1998 worden de opbrengsten uitsluitend bestemd voor het systeem houdende toekenning van een toelage voor de huurwaarborg

*

230

*

*

16.523,63 EUR

SECTIE II – STATISTIEKEN

Tabel 1. – Evolutie van de uitstaande leningen, per fonds – 2012. Oorsprong der kapitalen

Evolutie van de uitstaande de leningen per fonds Saldo op 31.12.2012 Saldo op 31.12.2011 Verschillen Aantal Bedragen Aantal Bedragen Aantal Bedragen

Fonds B1 – sensu stricto

34

358.653,04

34

388.283,42

-

- 29.630,38

Fonds S.T.

62

2.595.480,08

67

2.751.201,25

-5

- 155.721,17

TOTAAL FONDS B1

96

2.954.133,12

101

3.139.484,67

-5

- 185.351,55

FONDS B2

8.262

787.134.579,22

7.535

662.645.479,60

727

124.489.099,62

TOTAAL FONDS B1 + B2

8.358

790.088.712,34

7.636

665.784.964,27

722

124.303.748,07

Tabel 2. – Spreiding van de achterstallen volgens hun duur – 2012.

Duur van de achterstand

Aantal rekeningen met achterstallen

Bedragen van de achterstallen

Aantal

%

Bedragen

%

133

16,80

1.001.295,94

56,25

* meer dan 2 tot 3 mensualiteiten

47

5,93

61.935,88

3,48

* meer dan 1 tot 2 mensualiteiten

168

21,21

157.293,99

8,84

* van 1 of minder dan 1 mensualiteit

412

52,02

50.665,55

2,85

32

4,04

509.003,59

28,58

792

100,00

1.780.194,95

100,00

Achterstand met hypothecaire dekking : * meer dan 3 mensualiteiten

Achterstand zonder hypothecaire dekking Totaal

231

Tabel 3. – Hypothecaire leningen – Schuldenaars – Bewegingen van het jaar 2012. FONDS B1-sensu stricto Aantal Schuldenaars geldopnemers op 01.01.2012 Nieuwe leningen in 2012 Sub-totaal In 2012 gedebiteerde intresten In 2012 gedebiteerde onkosten Sub-totaal Af te trekken : Terugbetaling ontvangen in 2012 (in 2012 afbetaalde leningen) OVERDRACHT OP 01.01.2013

FONDS S.T.

FONDS B2

TOTALEN

Bedragen

Aantal

Bedragen

Aantal

Bedragen

Aantal

34

388.283,42

67

2.751.201,24

7.535

662.645.479,76

7.636

665.784.964,42

-

-

-

-

1.216

184.643.350,12

1.216

184.643.350,12

34

388.283,42

67

2.751.201,24

8.751

847.288.829,88

8.852

850.428.314,54

-

8.880,64

-

61.096,91

-

16.386.518,79

-

16.456.496,34

-

-

-

14,88

-

243.926,34

-

243.941,22

34

397.164,06

67

2.812.313,03

8.751

863.919.275,01

8.852

867.128.752,10

- 38.511,02

-

- 216.832,95

-5

34

358.653,04

62

- 76.784.695,79

- 489

2.595.480,08

8.262

Bedragen

-77.040.039,76

- 494

787.134.579,22

8.358

790.088.712,34

Tabel 4. – Hypothecaire leningen lopend in 2012 – Schuldenaars – Bewegingen sedert de oorsprong. BEWEGINGEN SEDERT DE OORSPRONG Vereffende leningen (oorspronkelijk bedrag) Af te trekken: Afbetaalde leningen (oorspronkelijk bedrag) Blijft: Leningen in omloop (oorspronkelijk bedrag) Gedebiteerde intresten en kosten

FONDS B1-sensu stricto Aantal

Bedragen

FONDS S.T. Aantal

FONDS B2

TOTALEN

Bedragen

Aantal

Bedragen

Aantal

Bedragen

34

603.075,64

67

3.241.306,33

8.751

1.064.269.671,61

8.852

1.068.114.053,58

-

-

-5

- 79.227,49

- 489

- 44.582.526,37

- 494

- 44.661.753,86

34

603.075,64

62

3.162.078,84

8.262

1.019.687.145,24

8.358

1.023.452.299,72

-

87.935,34

-

319.507,41

-

107.355.539,24

-

107.762.981,99

-

- 332.357,94

-

- 886.106,17

-

- 339.908.105,26

-

- 341.126.569,37

Schuldenaars geldopnemers op 31.12.2012

34

358.653,04

62

2.595.480,08

8.262

787.134.579,22

8.358

790.088.712,34

Verdeeld in: Schuldenaars met waarborg

34

358.653,04

62

2.595.480,08

8.230

786.625.575,63

8.326

789.579.708,75

-

-

-

32

509.003,59

32

509.003,59

Ontvangen terugbetalingen

Dubieuze schuldenaars

-

232

Tabel 5. – Hypothecaire leningen – Evolutie van de terugbetalingen. Fonds + jaar van de vereffening

233

Fonds B1 – sensu stricto Fonds S.T. Totaal fonds B1 Fonds B2 1976 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totaal fonds B2 Algemeen totaal

Effen rekeningen 33 61 94

1

3 5 4 9 1 50 55 61 99 78 94 128 158 216 220 278 302 347 390 562 616 783 750 704 860 1.147 7.921 8.015

Achterstallen Aantal rekeningen 1 5 6 2 4 1 3 3 1 1 2

Bedrag

Voorsprongen Aantal rekeningen

Bedrag

6.125,16 1.107,64 7.232,80 10.200,99 147.790,88 26.679,86 28.574,99 31.285,85 5.106,48 4.795,35 37.067,97

1 1

327,54 76.390,88

1 11 9 13 12 11 19 21 23 46 38 26 35 42 65 53 71 71 55 76 69 786 792

3.102,88 31.773,84 19.707,69 48.361,24 37.279,38 215.325,61 95.317,57 13.452,25 45.391,45 66.620,95 25.740,51 48.445,41 106.880,72 115.981,72 140.860,72 65.020,65 84.015,71 104.605,58 38.360,04 78.645,24 19.852,20 1.772.962,15 1.780.194,95

Aantal rekeningen 34 66 100 2 4 1 3 3 2 1 2

2

- 200,24

9 34

- 2.012,75 - 5.236,79

1

- 346,55

1

- 12,39

47 47

- 7.808,72 - 7.808,72

N.B. : Het aantal rekeningen is hoger dan het aantal leningen, aangezien eenzelfde lening over 2 rekeningen gespreid kan zijn.

3 5 7 10 1 51 75 104 112 90 105 147 179 239 266 316 326 382 432 627 670 854 821 759 937 1.216 8.754 8.854

Saldo achterstallenvoorsprongen 6.125,16 1.107,64 7.232,80 10.200,99 147.790,88 26.679,86 28.574,99 31.285,85 5.106,48 4.795,35 37.067,97

127,30 76.390,88 3.102,88 29.761,09 14.470,90 48.361,24 37.279,38 215.325,61 95.317,57 13.452,25 45.391,45 66.620,95 25.740,51 48.445,41 106.880,72 115.981,72 140.860,72 64.674,10 84.015,71 104.605,58 38.360,04 78.632,85 19.852,20 1.765.153,43 1.772.386,23

Tabel 6. – Delgingen op schuldvorderingen in 2012, per fonds en per type verrichtingen. Schuldvorderingen en type verrichtingen Geïndividualiseerde schuldvorderingen - leningen

Fonds B1 B1 – sensu stricto (1)

Fonds S.T. (2)

-

-

Fonds B2

Alle fondsen samen

(3)

(1) + (2) + (3)

- 570,88

- 570,85

- huurhulp

-

-

57.880,77

57.880,77

- huurkoop

-

-

- 2.847,46

- 2.847,46

Subtotaal

-

-

54.462,43

54.462,43

Niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen - leningen

-

-

373.469,01

373.469,01

Totaal

-

-

427.931,44

427.931,44

-

Tabel 8. – Staat van de delgingsreserves per fonds op 31.12.2012. Staat van de delgingsreserves Fonds Schuldenaars hypothecaire leningen : B1/PERS S.T.

Totaal uitstaande schuldvorderingen

Geïndividualiseerde reserves

358.653,04

Nietgeïndividualiseerde reserves

-

184,64

Totaal

184,64

2.595.480,09

-

9.241,37

9.241,37

B2

787.134.579,21

509.003,59

2.359.873,77

2.868.877,36

Subtotaal

790.088.712,34

509.003,59

2.369.299,78

2.878.303,37

1.234.282,12

993.916,69

-

993.916,69

-

-

-

-

1.234.282,12

993.916,69

-

993.916,69

791.322.994,46

1.502.920,28

2.369.299,78

3.872.220,06

Schuldenaars huurders : Huurhulp : B2/PL Huurkoop : B2 Subtotaal TOTAAL

Tabel 8. – Verdelingscoëfficiënten van de algemene onkosten per fonds 2012. Activa

Fonds B1

Fonds B2

Totaal

Vaste materiële

6.425.245,98

133.987.370,38

140.412.616,36

Vaste financiële

1.278,89

237.187,91

238.466,80

373.634,96

821.610.296,97

821.983.931,93

Totaal

6.800.159,83

955.834.855,26

962.635.015,09

Verdelingscoëfficiënt

0,71 %

Vorderingen

99,29 %

234

100,00 %

SECTIE III – JAARREKENINGEN PER 31 DECEMBER 2012

A. BALANS NA WINSTVERDELING B. RESULTATENREKENING C. TOELICHTINGEN D. SOCIALE BALANS E. INLICHTINGEN INZAKE DE GEBRUIKTE WAARDERINGSMETHODEN

235

A. BALANS NA WINSTVERDELING

2012

2011

ACTIVA VASTE ACTIVA

20/28

149.343.570,88

131.958.595,43

III.

22/27

149.342.291,99

131.482.940,72

22 23 24 26 27

107.998.810,12 4.388,02 437.025,04 12.199.750,01 28.702.318,80

99.255.990,81 573,60 367.218,51 8.734.511,09 23.124.646,71

28

1.278,89

475.654,71

284/8 284 285/8

1.278,89 6,20 1.272,69

475.654,71 6,20 475.648,51

29/58

1.170.271.304,50

1.021.911.384,81

Vorderingen A. Hypothecaire leningen 2. Hypothecaire leningen zonder reconstitutie B. Vorderingen uit leasingverrichtingen en uit de huur van roerende goederen C. Kredieten op afbetaling E. Andere debiteuren

292/6 292

893.914.942,14 789.579.708,75

757.691.334,28 665.275.389,95

2922

789.579.708,75

665.275.389,95

293 294 296

215.089,19 104.120.144,20

212.614,92 92.203.329,41

Geldbeleggingen (toelichting VI) B. Overige beleggingen

50/53

271.253.202,67

248.553.794,25

51/53

271.253.202,67

248.553.794,25

Liquide middelen

54/58

4.126.881,79

12.712.860,51

Overlopende rekeningen (toelichting VII)

490/1

976.277,90

2.953.395,77

20/58

1.319.614.875,38

1.153.869.980,24

IV.

Materiële vaste activa (toelichting III) A. Terreinen en gebouwen B. Installaties, machines en uitrusting C. Meubilair en rollend materieel E. Overige materiële vaste activa F. Activa in aanbouw en betalingen Financiële vaste activa (toelichting IV) C. Andere financiële vaste activa 1. Aandelen 2. Vorderingen en borgtochten in contanten

VLOTTENDE ACTIVA V./VII.

VIII.

IX. X.

TOTAAL DER ACTIVA

236

2012

2011

PASSIVA EIGEN VERMOGEN I.

Kapitaal (toelichting VIII) A. Geplaatst kapitaal B. Niet-opgevraagd kapitaal

IV.

Reserves A. Wettelijke reserve B. Onbeschikbare reserves 2. Andere

VI.

Kapitaalsubsidies

(-)

VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN VII.

A.

Voorzieningen voor risico’s en kosten 1. Pensioenen en soortgelijke verplichtingen 3. Grote herstellings- en onderhoudswerken Uitgestelde belastingen

X.

311.157.011,15

10

5.778,40

5.778,40

100 101

-

19.262,66 13.484,26

-

19.262,66 13.484,26

13 130 131 1311

90.432.166,99 44.651,40 90.387.515,59 90.387.515,59

86.397.592,89 44.651,40 86.352.941,49 86.352.941,49

15

247.670.253,89

224.753.639,86

16

22.297.942,59

19.591.431,49

160/5

8.852.110,49

7.389.977,11

160

-

-

8.852.110,49 13.445.832,10

7.389.977,11 12.201.454,38

17/49

959.208.733,51

823.121.537,60

17

889.836.919,30

754.774.564,81

170/4

824.352.132,74

689.132.994,27

171 174 178/9

744.330.981,74 80.021.151,00 65.484.786,56

633.749.852,27 55.383.142,00 65.641.570,54

Schulden op ten hoogste één jaar (toelichting X) A. Schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen C. Handelsschulden 1. Leveranciers E. Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 1. Belastingen 2. Bezoldigingen en sociale lasten F. Overige schulden

42/48

56.390.028,34

48.230.966,73

42 44 440/4

39.924.710,54 1.869.492,24 1.869.492,24

36.056.192,03 917.183,60 917.183,60

45 450/3 454/9 47/48

1.952.248,31 896.128,66 1.056.119,65 12.643.577,25

1.651.336,41 727.740,84 923.595,57 9.606.254,69

Overlopende rekeningen (toelichting XI)

492/3

12.981.785,87

20.116.006,06

10/49

1.319.614.875,38

1.153.869.980,24

SCHULDEN

IX.

338.108.199,28

162 168

B.

VIII.

10/15

Schulden op meer dan één jaar (toelichting X) A. Financiële schulden 2. Niet-achtergestelde obligatieleningen 8. Overige leningen D. Overige schulden

TOTAAL DER PASSIVA

237

B. RESULTATENREKENING (in staffelvorm)

I./IV. A. B. D. E.

II./V. A. C. D. F.

G.

H.

I.

VI.

Bedrijfs- en financiële opbrengsten Intresten op en opbrengsten uit kredieten 1. Hypothecaire leningen Opbrengsten uit beleggingen Andere financiële opbrengsten (toelichting XII, 1, A) Andere bedrijfsopbrengsten (toelichting XII, 1, B) Bedrijfs- en financiële kosten Kosten van schulden Diensten en diverse goederen Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen (toelichting XII, 2, C2) Afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten op immateriële en materiële vaste activa Waardeverminderingen op vlottende activa (toevoegingen +, terugnemingen -) (toelichting XII, 2, E) 1. Op kredieten en beleggingen 2. Op andere vlottende activa Voorzieningen voor risico’s en kosten (toevoegingen +, bestedingen en terugnemingen -) (toelichting XII, 2, C3 et F) Andere bedrijfskosten (toelichting XII, 2, G)

(-)

2012

2011

75/74 7510 7511 7518

50.445.130,03 16.456.566,24 16.456.566,24 2.855.943,53

49.220.719,36 14.717.604,47 14.717.604,47 4.675.534,50

752/9

23.564.543,10

22.538.566,10

74

7.568.077,16

7.289.014,29

65/64 650 61

47.447.585,68 27.566.086,59 3.977.454,47

44.868.509,82 26.220.356,54 3.482.425,77

62

8.780.714,58

8.291.799,86

630

5.345.572,11

4.878.413,67

211.307,73

208.256,31

211.307,73

208.256,31

635/7

1.462.133,38

1.309.813,28

640/7

526.932,28

477.444,39

70/65

2.997.544,35

4.352.209,54

651 6517 6518

Winst uit de gewone bedrijfsuitoefening, vóór belasting (+) Verlies uit de gewone bedrijfsuitoefening, vóór belasting (-)

238

65/70

-

2012

VII.

VIII.

IX.

IX bis.

X.

Uitzonderlijke opbrengsten D. Meerwaarden bij de realisatie van vaste activa Uitzonderlijke kosten A. Uitzonderlijke afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten, op immateriële en materiële vaste activa van vaste activa D. Minderwaarden bij de realisatie van vaste activa E. Andere uitzonderlijke kosten (toel. XIV) Winst van het boekjaar vóór belasting Verlies van het boekjaar vóór belasting A.

Belastingen op het resultaat A. Belastingen (toelichting XV) B.

XI.

XIII.

Onttrekking aan de uitgestelde belastingen

76

4.400,00

763

4.400,00

66

2011

16.103.975,27

660 663 664/8

16.103.975,27

(+) (-)

70/66 66/70

3.001.944,35

172.165,54 11.923.931,27

(+)

780

1.279.375,15

1.223.663,64

(-) (+) (-)

67/77 670/3

1.032.774,32 - 246.600,83

1.257.418,32

Regularisering van belastingen en terugneming van voorzieningen voor belastingen

77

33.754,68

Winst van het boekjaar Verlies van het boekjaar

(+) (-)

70/67 67/70

4.034.718,67

172.165,54 10.666.512,95

Te bestemmen winst van het boekjaar Te verwerken verlies van het boekjaar

(+) (-)

(70/68) (68/70)

4.034.718,67

172.165,54 10.666.512,95

70/69 69/70 70/68 68/70

4.034.718,67

172.165,54 10.666.512,95 172.165,54 10.666.512,95

RESULTAATVERWERKING A.

Te bestemmen winstsaldo Te verwerken verliessaldo 1. Te bestemmen winst van het boekjaar Te verwerken verlies van het boekjaar

(-) (-)

4.034.718,67

B.

Onttrekking aan het eigen vermogen 2. aan de reserves

791/2 792

C.

Toevoeging aan het eigen vermogen 3. aan de overige reserves

(-)

691/2 6921

4.034.574,10 4.034.574,10

F.

Uit te keren winst 1. Vergoeding van het kapitaal

(-)

694/6 694

144,57 144,57

239

10.874.520,69 10.874.520,69 380.028,71 380.028,71 144,57 144,57

C. TOELICHTING

2012 III.

a)

Staat van de materiële vaste activa : (posten 22 tot 27 van de activa)

Terreinen en gebouwen

Gereedschap

Meubilair en rollend materieel

Overige materiële vaste activa

(post 22)

(post 23)

(post 24)

(post 26)

Activa in aanbouw en vooruitbetalingen (post 27)

Aanschaffingswaarde Per einde van het vorige boekjaar

815

152.039.210,79

816

15.293.094,00

4.654,26

1.770.154,44

- 3.370,65

32.549,82

1.764.217,92

8.734.511,09

23.124.646,71

167.233,88

3.717.705,34

5.577.672,09

Mutaties tijdens het boekjaar : -

-

Aanschaffingen, inclusief de geproduceerde vaste activa Overdrachten en buitengebruikstellingen

Per einde van het boekjaar

c)

(-) 817

-

819 165.562.150,35

33.833,43

- 45.937,86 -

252.466,42

-

1.885.513,94 12.199.750,01 28.702.318,80

Afschrijvingen en waardeverminderingen (-) Per einde van het vorige boekjaar

1.396.999,41

-

-

839,84

97.427,35

-

-

- 3.370,65

- 45.937,86

-

-

1.448.488,90

-

-

826

52.783.219,98

31.976,22

827

5.247.304,92

467.184,67

Mutaties tijdens het boekjaar :

d)

-

Geboekt

-

Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen

(-) 830

Per einde van het boekjaar

832

57.563.340,23

Nettoboekwaarde per einde van het boekjaar (a) – (c)

833

107.998.810,12

-

240

29.445,41

4.388,02

437.025,04 12.199.750,01 28.702.318,80

IV.

Staat van de financiële vaste activa (post 28 van de activa)

2012 Andere ondernemingen (post 284)

1. Deelnemingen en aandelen Aanschaffingswaarde: Per einde van het vorige boekjaar :

835

6,20

Per einde van het boekjaar :

839

6,20

Nettoboekwaarde per einde van het boekjaar

856

6,20 Andere ondernemingen (post 285/8)

2. Vorderingen Nettoboekwaarde per einde van het vorige boekjaar

857

475.648,51

Mutaties tijdens het boekjaar : -

Toevoegingen Terugbetalingen

858 (-) 859

Nettoboekwaarde per einde van het boekjaar

VI.

-

769.538,51 1.243.914,33

1.272,69

864

Geldbeleggingen: overige beleggingen (post 51/53 van de activa)

2011

2012

Overige geldbeleggingen: thesauriebewijzen

52

-

79.750.000,00 11.100.000,00

Termijnrekeningen bij kredietinstellingen

53

271.253.202,67

237.453.794,25

met een resterende looptijd of opzegtermijn van: -

VII.

hoogstens één maand meer dan één maand en hoogstens één jaar

8686

197.378.819,71

33.000.005,12

8687

73.874.382,96

204.453.789,13

Overlopende rekeningen

1. Over te dragen kosten 2. Verkregen opbrengsten Rekening courant B1/B3

2012

490 491 ---

50.165,79 340.894,52 585.217,59

241

VIII. Staat van het kapitaal

2012 Bedragen

A.

Aantal aandelen

Maatschappelijk kapitaal 1. Geplaatst kapitaal (post 100 van de passiva) -

per einde van het vorige boekjaar mutaties tijdens het boekjaar per einde van het boekjaar

19.262,66 19.262,66

8700 8701

2. Samenstelling van het kapitaal 2.1 Soorten aandelen op naam : 24,79 EUR per stuk 2.2. Aandelen op naam of aan toonder : op naam

19.262,66

8702

777

Niet-opgevraagd bedrag (post 101) B.

Niet-gestort kapitaal

871

13.484,26

242

2012 X.

Staat van de schulden

Schulden met een resterende looptijd van

A.

Uitsplitsing van de schulden met een oorspronkelijke looptijd van meer dan één jaar, naar gelang hun resterende looptijd

1

hoogstens één jaar

(post 42)

B.

2. meer dan één 3. meer dan jaar doch 5 jaar hoogstens 5 jaar (post 17)

Financiële schulden

880

39.924.710,54

2. Niet-achtergestelde obligatieleningen 8. Overige leningen

252.387.668,83

882 885

39.418.870,53 505.840,01

Handelsschulden

886

1.869.492,24

-

-

1. Leveranciers

887

1.869.492,24

-

-

Overige schulden

890

14.595.825,56

-

Totaal

891

54.390.028,34

243.102.702,10 9.284.966,73

252.387.668,83

2012

B.

C.

Schulden (of gedeelte van schulden) gewaarborgd door belgische overheidsinstellingen

Gewaarborgde schulden (begrepen in de post 17 en 42/48 van de passiva)

864.119.827,27

Financiële schulden

892

2. Niet-achtergestelde obligatieleningen

894

864.119.827,27

Totaal

906

864.119.827,27

Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 1. Belastingen (post 450/3 van de passiva) b)

niet-vervallen belastingschulden

9073

896.128,66

9077

1.056.119,65

2. Bezoldigingen en sociale lasten (post 454/9 van de passiva) c)

Andere schulden met betrekking tot bezoldigingen en sociale lasten

243

571.964.463,91 501.228.279,64 70.736.184,27

65.484.786,56 637.449.250,47

XI.

2012

Overlopende rekeningen

1. Toe te rekenen kosten en quotum nog niet vervallen maar gelopen intrestaandeel

492

12.132.938,66

2. Over te dragen opbrengsten en dossiersvergoedingen

493

263.629,62

---

585.217,59

Rekening courant B2

244

XII.

Bedrijfs- en financiële resultaten

1.

Bedrijfs- en financiële opbrengsten (post 75/74) A.

B.

Andere financiële opbrengsten : (post 752/9) Door de overheid toegekende subsidies, aangerekend op het resultaat : kapitaalsubsidies

2011

23.564.543,10

22.538.566,11

852.501,54 6.715.575,62

872.551,44 6.416.387,76 75,09

Andere bedrijfsopbrengsten (post 74) -

2.

9125

2012

Verschillende recuperaties Diverse opbrengsten huurhulp Dotatie F.S.T.

Bedrijfs- en financiële kosten (post 65/64) C1. Werknemers ingeschreven in het personeelsregister a) Totaal aantal op de afsluitingsdatum b) Gemiddeld personeelsbestand berekend in voltijdse equivalenten c) Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren

9086

153

143

9087

137,40

132,80

9088

182.991,40

177.868,22

620

6.186.927,02

5.784.718,49

621

1.692.589,76

1.602.008,72

622 623

507.324,66 393.873,14

502.546,36 402.526,29

C2. Personeelskosten (post 62) a) Bezoldigingen en rechtstreekse sociale voordelen b) Werkgeversbijdragen voor sociale verzekeringen c) Werkgeverspremies voor bovenwettelijke verzekeringen d) Andere personeelskosten

245

2012 E.

Waardeverminderingen op vlottende activa (post 651) Geboekt Teruggenomen

F.

A.

208.256,31 -

9115 (-) 9116

2.175.481,05 - 644.819,53

1.889.809,93 - 579.996,65

640

526.932,28

477.444,39

9097

-

-

9098 617

-

-

9134

168.500,74

9135

168.500,74

Uitzendkrachten en ter beschikking van de onderneming gestelde personen 2. Gemiddeld aantal berekend in voltijdse equivalenten Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Kosten voor de onderneming

XV.

55.033,31 - 266.341,04

Andere bedrijfskosten (post 640/7) Belastingen en taksen op de bedrijfsuitoefening

H.

6510 (-) 6511

Voorzieningen voor risico’s en kosten (post 653/7) Toevoegingen Bestedingen en terugnemingen

G.

2011

Belastingen op het resultaat Uitsplitsing van de post 670/3 1. Belastingen op het resultaat van het boekjaar a. Verschuldigde of betaalde belastingen en voorheffingen b. Geactiveerde overschotten van betaalde belastingen en voorheffingen c. Geraamde belastingsupplementen (opgenomen onder post 450/3 van de passiva) 2. Belastingen op het resultaat van vorige boekjaren a. Verschuldigde of betaalde belastingsupplementen

(-) 9136

-

9137

-

9138

78.100,09

9139

78.100,09

246

2012

2011

XVI. Belastingen op de toegevoegde waarde en belastingen ten laste van derden A.

De belastingen op de toe-gevoegde waarde in rekening gebracht : 1. 2.

B.

aan de onderneming (aftrekbaar) door de onderneming

9145 9146

765.898,16 748.099,48

9147

1.718.259,99

658.662,18 533.570,83

De ingehouden bedragen ten laste van derden bij wijze van : 1.

bedrijfsvoorheffing

247

1.545.760,11

XVII. NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN (in EUR) 2012 • Leningsaanvragen in behandeling (B2) (zonder gedelegeerde opdrachten en gelijkgestelden)

48.303.231,00

2011

32.421.292,72

• Huurkoopverrichtingen in verwezenlijking: -

leningen (B2)

-

-

• Huurhulpverrichtingen in verwezenlijking: (zonder gedelegeerde opdrachten en gelijkgestelden) -

bestelde of gereserveerde werken en aangevraagde aankopen (B2): * renovatie bestaand patrimonium * nieuw programma

2.189.773,94 3.721.349,67

2.177.294,20 3.724.742,06

• Gedelegeerde opdrachten en gelijkgestelden (huurhulp en sanering/(weder) opbouwverkoop): Compensatie vorige jaren Budget te voorzien naar aanleiding van wijzigingen programma’s Scheikundige / Liverpool (Anderlecht) Hop (Brussel) Transvaal 3de en 4de fase (Anderlecht) Vandenbranden / Barthelemy (Brussel) “Kleine Zenne” (Brussel) Coenraets / Claes (St-Gillis) Merode (St-Gillis) Mariën/Scutenaire (Schaarbeek) Zwarte Paard (St-Jans-Molenbeek) Marconi (Vorst) Vanderdussen / Kortrijk (St-Jans-Molenbeek) Herder / Keyenveld (Elsene) Van Volxem (Vorst) Sans Souci (Elsene) Mettewie (St-Jans-Molenbeek) Coenraets (St-Gillis) Birmingham (St-Jans-Molenbeek) Mariemont/Ninove (St-Jans-Molenbeek) Slachthuis (Brussel) Puccini (Anderlecht)

248

1.836.198,13 2.117,50 2.670,73 2.160,27 785.356,03 127.156,88 3.082.000,00 2.164.819,07 243.253,90 39.986,93 1.025.604,10 1.542.395,17 3.302,05

487.667,68 1.827.583,84 2.248,10 11.561,68 9.463,85 5.328,21 3.146,73 3.382,11 6.231,50 48.285,36 482.052,26 3.340,75 74.761,28 1.934.613,19 208.616,83 3.082.000,00 10.005.660,96 5.646.838,77 621.327,20 1.131.616,78 2.055.762,86 6.455,55

XVII. NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN (in EUR) (vervolg) 2012

2011

• Project (huurhulp): Wiertz (Elsene) Wavre (Elsene)

747.226,76 3.319.605,44

793.880,00 3.464.901,06

• Stedenbouwkundige lasten (B2) Slachthuis (Brussel) Herder (Elsene) Wavre/Wiertz (Elsene)

1.763.375,00

55.728,20 128.917,67 -

64.847.653,80 65.319.977,00

52.941.473,46 45.723.204,00

600.162,27

602.138,99

1.873.903,19

1.817.214,34

• Project : Huisvestingsplan (weder) opbouwverkoop • Ontvangen waarborgen van huurders en ontleners (B2) • Ontvangen waarborgen in het kader van de openbare aanbestedingen (B2) • Ontvangen waarborgen in het kader van de openbare aanbestedingen (B1)

-

109.705,00

PENSIOENREGELING VOOR DE PERSONEELSLEDEN. De groepsverzekering die werd afgesloten op 19 december 2008 dient om de aanvullende pensioenrentes van de personeelsleden te verzekeren. Deze rentes worden berekend op basis van het "te bereiken doel". Overeenkomstig de bepalingen opgenomen in de wet van 28 april 2003 betreffende de aanvullende pensioenen is elke vorm van discriminatie uit het nieuwe contract geweerd.

249

D. SOCIALE BALANS Nummer waaronder de onderneming bij de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid is ingeschreven (RSZ-nummer) : 030-1155022-64 Nummer van het paritaire comité dat bevoegd is voor de onderneming: 308 STAAT VAN DE TEWERKGESTELDE PERSONEN WERKNEMERS INGESCHREVEN IN HET PERSONEELSREGISTER Codes

1. Voltijds

2. Deeltijds

Tijdens het boekjaar en het vorige boekjaar. (boekjaar) Gemiddeld aantal werknemers Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Personeelskosten Bedrag van de voordelen bovenop het loon )

Op de afsluitingsdatum van het boekjaar Aantal werknemers ingeschreven in het personeelsregister

100 101 102 103

(boekjaar)

112,80 32,90 151.319,90 31.671,50 6.420.076,37 1.467.445,54 XXXXX XXXXX

Codes

1.Voltijds

2.Deeltijds

3. Totaal (T) of totaal in voltijdse equivalenten (VTE) (boekjaar)

3. Totaal in voltijdse equivalenten

121

32

144,90

110 111

111 8

32 -

134,90 8

112 113

2

-

Volgens het geslacht en het studieniveau Mannen Lager onderwijs Secundair onderwijs Hoger niet-universitair onderwijs Universitair onderwijs Vrouwen Lager onderwijs Secundair onderwijs Hoger niet-universitair onderwijs Universitair onderwijs

120 1200 1201 1202 1203 121 1210 1211 1212 1213

58 1 12 32 13 63 1 21 27 14

9 5 4 0 23 9 13 1

64,30 1 15,40 34,90 13 80,60 1 27,60 37,20 14,80

Volgens de beroepscategorie Directiepersoneel Bedienden

130 134

6 115

32

6 138,90

250

(VTE) (vorig boekjaar)

137,40 (VTE) 132,80 (VTE) 182.991,40 (T) 177.868,22 (T) 7.887.521,91 (T) 7.395.557,54 (T) 128.266,50 (T) 122.575,57 (T)

105

Volgens de aard van de arbeids-overeenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk vervangingsovereenkomst

4. Totaal (T) of totaal in voltijdse equivalenten

2

UITZENDKRACHTEN EN TER BESCHIKKING VAN DE ONDERNEMING GESTELDE PERSONEN

Tijdens het boekjaar

Codes

1. Uitzendkrachten

150 151 152

-

Gemiddeld aantal tewerkgestelde personen Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Kosten voor de onderneming

2. Ter beschikking van de onderneming gestelde personen -

TABEL VAN HET PERSONEELSVERLOOP TIJDENS HET BOEKJAAR INGETREDEN

Aantal werknemers die tijdens het boekjaar in het personeelsregister werden ingeschreven Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk vervangingsovereenkomst

Codes

1. Voltijds

2. Deeltijds

3. Totaal in voltijdse equivalenten

205

29

-

29

210 211

11 16

-

11 16

212 213

2

-

2

UITGETREDEN Codes

Aantal werknemers met een in het personeels- register opgetekende datum waarop de overeen-komst tijdens het boekjaar een einde nam Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk vervangingsovereenkomst Volgens de reden van beëindiging van de overeenkomst Pensioen Brugpensioen Afdanking Andere reden

1. Voltijds

2. Deeltijds

305

19

-

19

310 311 312

8 11

-

8 11

313

-

-

-

340 341 342 343

2 3 14

-

2 3 14

251

3. Totaal in voltijdse equivalenten

INLICHTINGEN OVER DE OPLEIDINGEN VOOR DE WERKNEMERS TIJDENS HET BOEKJAAR Totaal van de formele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven voor de werknemers ten laste van de werkgever Aantal betrokken werknemers Aantal gevolgde opleidingsuren Nettokosten voor de onderneming Waarvan brutokosten rechtstreeks verbonden met de opleiding Waarvan betaalde bijdragen en stortingen aan collectieve fondsen Waarvan ontvangen tegemoetkomingen (in mindering)

Codes

Mannen

Codes

Vrouwen

5801 5802 5803

31 337,82 4.329,62

5811 5812 5813

25 261,54 7.441,29

58031

11.586,25

58131

6.666,18

58032

5.250,18

58132

6.581,10

58033

12.506,81

58133

5.805,99

5821 5822 5823

8 1.890 43.611,49

5831 5832 5833

7 1.365 28.512,92

Totaal van de minder formele en informele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven voor de werknemers ten laste van de werkgever Aantal betrokken werknemers Aantal gevolgde opleidingsuren Nettokosten voor de onderneming Totaal van de initiële beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever Aantal betrokken werknemers Aantal gevolgde opleidingsuren Nettokosten voor de onderneming

5841 5842 5843

-

* *

*

252

5851 5852 5853

-

E. INLICHTINGEN INZAKE DE GEBRUIKTE WAARDERINGSMETHODEN

ACTIVA

III.

MATERIELE ACTIVA A) Boekwaarde De elementen waaruit het patrimonium samengesteld is, worden in de inventaris opgenomen voor hun aankoop- of bouwwaarde. De eventuele renovatiepremies verkregen door het Fonds worden van de waarde afgetrokken. De werken die nog in uitvoering zijn, worden geregistreerd aan de prijs die de leveranciers hebben gefactureerd. De btw moet worden betaald door de co-contractant. B) Afschrijvingspercentages De afschrijvingen op materiële vastliggende activa vertegenwoordigen de conventionele waardevermindering die de gebouwen hebben ondergaan. De werken in uitvoering en de bijkomende kosten, worden afgeschreven over dezelfde periode als het goed waarop ze betrekking hebben, behalve de administratiekosten van minder dan 250,00 EUR, die automatisch als kosten geboekt worden. De bijkomende kosten omvatten o.a. de notariskosten, de registratiekosten, de niet-aftrekbare belastingen en taksen. In 2005, werd de sociale zetel van de Crespelstraat 9 overgedragen naar de Zomerstraat 73 te Elsene. Op de nieuwe sociale zetel, wordt de afschrijving op 33 jaar toegepast met aanwending van een jaarlijkse last van 3,03 %. De afschrijving wordt berekend op het bedrag van de geïnvesteerde kapitalen door het Woningfonds, verminderd met een vastgelegde forfaitaire som, die de waarde van de grond vertegenwoordigt, te weten 154,93 EUR/m² zijnde 416.770,99 EUR. De overdekte parking, aangekocht in 1994, gelegen Keyenveldstraat 6 te Elsene, werd overgedragen van het fonds B1, te weten een verrichting verwezenlijkt met eigen middelen, naar het fonds B2 voor een waarde van 768.492,59 EUR. Deze waarde werd vastgesteld aan de hand van de door de Administratie van het Kadaster, de Registratie en de Domeinen van het Ministerie van Financiën, uitgevoerde schatting. Deze schatting van 12 september 2002 werd aangepast aan de evolutie van de ABEX index. Deze overdracht vond plaats in het kader van de gedelegeerde opdrachten “Herdersstraat en Keienveldstraat”. Betreffende de gebouwen aangekocht in het kader van de huurhulpverrichtingen, overeenkomstig het koninklijk besluit van 13 december 1983, wordt de afschrijving berekend ten belope van 5 % op het jaarlijkse gemiddelde van de belegde netto kapitalen. Hetzelfde geldt voor de woning gelegen Albaniëstraat te Sint-Gillis, die in het fonds B1 is opgenomen. De gebouwen aangekocht in het kader van de huurkoop- en verkoop na sanering/(weder)opbouwverrichtingen worden opgenomen voor hun aankoopwaarde 253

plus het bedrag van de diverse kosten (aktekosten, werken), verminderd met de ontvangsten van eventuele renovatiepremies. Deze gebouwen worden niet afgeschreven aangezien ze waarschijnlijk slechts tijdelijk deel uitmaken van het patrimonium van het Woningfonds en doorverkocht worden aan de betrokken gezinnen voor de waarde die in zijn boeken is opgenomen op het ogenblik van de verkoop. In sommige gevallen is er een overdracht van een gebouw aangekocht in het kader van een huurkoopverrichting naar de huurhulp, wanneer er een verrichting niet gerealiseerd kan worden. In dat geval wordt de afschrijving, zoals hiervoor beschreven voor de gebouwen van de huurhulpverrichtingen, met terugwerkende kracht vanaf de aankoopdatum berekend, in overeenstemming met de richtlijn dd. 29 juli 1994 van de Commissie van Boekhoudkundige Normen. Indien gebouwen uit de huurhulpsector verkocht worden, dan zullen de afschrijvingen boekhoudkundig tegengeboekt worden. De afschrijvingen vertegenwoordigen de waardevermindering vastgesteld tijdens het boekjaar. Deze verminderingen werden als volgt berekend : -

meubilair, kantoormateriaal en telefonie: 10 % - 20 %, informaticamateriaal: 20 % - 25 %, gereedschap: 33,33 %, rijdend materiaal: 20 %.

Met ingang van 2005 wordt de vermindering prorata temporis berekend in functie van de aanschaffingsmaand. C) Activa in aanbouw en vooruitbetalingen In 2010 is beslist om alle nieuwe vastgoedverrichtingen, ongeacht de sector waarbinnen ze worden uitgevoerd, boekhoudkundig op te nemen als lopende blokkeringen. De aflossingen en btw zullen worden opgenomen en betaald in functie van de uiteindelijke bestemming van het gebouw, en dit zodra de definitieve oplevering achter de rug is. V./VII.

VORDERINGEN De vorderingen worden opgenomen aan hun nominale waarde voor het openstaand bedrag. De verliezen op vorderingen worden geboekt onder de volgende omstandigheden: -

-

wanneer de debiteur, die zijn verplichtingen niet nagekomen is, vervolgd wordt en zijn hypothecaire waarborg verdwenen is, door de gedwongen verkoop van het in pand gegeven goed; wanneer de huurder achterstallen heeft (niet-betaalde huurgelden en terugvorderbare kosten), die onbetaald zijn gebleven gedurende 3 maanden of meer; op het totaal te betalen door de huurder, wanneer hij de afgelopen 3 maanden of langer geen enkele betaling meer heeft verricht.

Er wordt voor de leningen van het huurgarantiefonds geen enkele voorziening geboekt, gezien de korte duur (van 12 tot 18 maanden) van de lening. De oninbare verklaarde vorderingen worden voor 100 % ten laste gelegd van het fonds B3. De verliezen van het fonds B2 van de jaren 1984 tot 1987 komen voor in de activa als vordering op meer dan één jaar. Deze bedragen zullen afgetrokken worden van de schuld, samengesteld uit de terugvorderbare voorschotten van het Gewest aan het Fonds in het kader van het fonds B2, bij ontbinding ervan. 254

Subsidies, die het deel van inkomsten vertegenwoordigt voortkomend uit de storting van de geldsommen die worden opgelegd als stedenbouwkundige lasten, worden aan het Fonds toegekend om ze te bestemmen voor huisvesting. Het betreft een bedrag van 1.728.000,00 EUR voor 2005, 591.000,00 EUR voor 2006, 301.000,00 EUR voor 2007, 1.614.000,00 EUR voor 2008, 4.263.880,00 EUR voor 2010 en 1.763.375,00 EUR voor 2011. Van de subsidie 2011 werd een bedrag van 1.000.000,00 EUR ontvangen in 2012 en is er nog een vordering van 763.375,00 EUR per 31 december 2012. De Administratie van Belastingen en btw heeft het Fonds een btw-tarief toegekend van 6 % (zoals voor sociale woningen) in plaats van de totnogtoe geldende 21 %. Deze beslissing is van kracht sinds 2010, met terugwerkende kracht tot 2007.

ANDERE ACTIVA Met uitzondering van een voorraad rookmelders worden alle aankopen van kantoorbenodigheden en klein materiaal, gezien hun gering belang, rechtstreeks in de kosten opgenomen.

PASSIVA

IV.B.

ONBESCHIKBARE RESERVES Deze omvatten de niet-uitkeerbare reserves in geval van ontslag van de samenwerkende vennoten of de reserves als dusdanig door de Algemene Vergadering aangeduid. In deze rubriek is eveneens opgenomen de onbeschikbare reserve, voorzien in de respectievelijke Koninklijke Besluiten van 26 maart 1965 en van 10 juli 1989, het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 30 november 1989 en 13 mei 1993 en het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 en van 2 oktober 1997. Overeenkomstig dit laatste besluit, dienen de winsten verwezenlijkt in het fonds B2 op deze reserve gezet te worden. De aanwending hiervan wordt gezamenlijk vastgesteld door de Ministers of Staatssecretarissen die respectievelijk de begroting en de huisvesting in hun bevoegheid hebben, met dien verstande dat de eerste bestemming van deze reserve het dekken van de verbintenissen op korte, op middellange en op lange termijn van het Fonds dient te zijn. Overeenkomstig de uitleg van punt 4 van de betreffende sectie werd er in 2006 een onttrekking aan de reserve gedaan van 208.360,52 EUR ten einde alle kosten voor de organisatie en de werking van het fonds B3 te dragen. Na de verwerping van de aftrekbaarheid van de provisies voor niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen om risico’s en verliezen te dekken voortspruitende uit het eventueel verdwijnen van de hypothecaire panden, door de fiscale administratie na een controle van 2008 over de rekeningen afgesloten op 31 december 2006 en 31 december 2007, heeft het Fonds beslist om uit voorzorg deze provisies op te nemen in de onbeschikbare reserves (cfr. Sectie I. Voorstelling en indeling van de rekeningen - E. De waardeverminderingen op schuldvorderingen).

255

VI.

KAPITAALSUBSIDIES De jaarlijkse dotaties behelzen de eenmalige tussenkomsten van het Gewest. Hiermee worden de intrestlasten op de obligatieleningen voorgeschoten voor de hele duur van de lening. Het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 tot vaststelling van de modaliteiten voor de tussenkomst in het Woningfonds van de Gezinnen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, ten laste van de begroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voorziet een subsidiëring in de vorm van een jaarlijkse kapitaalpremie. Deze jaarlijkse dotaties worden verbonden aan de lasten gekoppeld aan de obligatieleningen die worden afgesloten met gewestwaarborg.

VII.3.

GROTE HERSTELLINGS- EN ONDERHOUDSWERKEN Een provisie wordt voorzien voor grote herstellingen en belangrijke onderhoudswerken voor de gebouwen aangekocht sinds 1975 in het kader van de huurhulpsector. De jaarlijkse voorziening werd vanaf 2002 op 1,5 % van de brutowaarde van de gebouwen gebracht.

SCHULDEN De schulden worden opgenomen aan hun nominale waarde, voor het openstaande bedrag. VIII.

SCHULDEN OP MEER DAN EEN JAAR In 2012 werden verschillende leningen afgesloten voor een totaal bedrag van 120 miljoen euro die als volgt werden opgenomen: 1 Looptijd van 15 jaar : A. ING : 25 miljoen euro met herziening van de rentevoet, (inclusief kredietmarge); B. TRIODOS : 10 miljoen euro herziening van de rentevoet, (inclusief kredietmarge);

vaste kapitaaldelging en met een vijfjaarlijkse die 3,144 % bedraagt voor de eerste vijf jaren met vaste annuïteiten en met een vijfjaarlijkse die 2,836 % bedraagt voor de eerste vijf jaren

2. Looptijd van 20 jaar : AG Insurance: 25 miljoen euro met vaste annuïteiten en met een vaste rentevoet van 3,76 % (inclusief kredietmarge); 3. Looptijd van 25 jaar : AG Insurance: 60 miljoen euro met vaste kapitaaldelging en met een vaste rentevoet van 3,81 % (inclusief kredietmarge). Wat betreft de terugvorderbare voorschotten, zonder intresten, die van het Gewest ontvangen werden, zal men zich herinneren dat: -

het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 17 december 1992 de wijze van toekenning vaststelt van voorschotten toegestaan in het kader van het fonds B2. In geval van ontbinding van de maatschappij dienen deze voorschotten, na aftrek van een forfaitaire som a rato van 5 %, teruggestort te worden. Dit percentage dient tot dekking van de oninvorderbare schuldvorderingen en bijkomende kosten.

256

-

IX.E.

de ordonnantie van 16 juli 1998 en de overeenkomst van 10 december 1998, die getekend werd tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Fonds de toekenningsmodaliteiten van de voorschotten vaststellen ten einde een gewestelijke tussenkomst voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting te organiseren. Deze voorschotten zouden aan het Gewest moeten terugbetaald worden indien deze een eind stelt aan het systeem, na aftrek van de verschuldigde saldi voor de aan de gang zijnde leningen en het volledige bedrag van de oninvorderbare vorderingen.

SCHULDEN MET BETREKKING TOT BELASTINGEN, BEZOLDIGINGEN EN SOCIALE LASTEN -

Voorziening voor belastingen De toelage aan de voorziening voor belastingen is samengesteld in functie van de specifieke aanslagvoeten van toepassing bij het Fonds.

-

Voorziening van vakantiegeld De toelage aan de voorziening voor vakantiegeld is samengesteld in functie van het door de Administratie der Belastingen jaarlijks opgenomen percentage en er werd rekening gehouden met de werkelijke prestaties van de personeelsleden die wettelijk kunnen genieten van het dubbel vakantiegeld.

* *

*

257

INHOUDSTAFEL

Blz. Afkortingen .......................................................................................................................

4

Verslag van de Raad van Bestuur ......................................................................................

5

HOOFDSTUK I INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN

17

Sectie I - De hypothecaire leningen

17

A. Algemene beschouwingen

17

1. Algemene bemerkingen................................................................................................. 2. Investeringen ............................................................................................................... 3. Jaarverrichtingen .......................................................................................................... Reglement ............................................................................................................... Info-onderhoud........................................................................................................ De leningsaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen.................................................................... - De leningsaanvragen ........................................................................................... - De verwezenlijkte kredieten ................................................................................. a) Sociaal-economische kenmerken van de nieuwe ontlenersgezinnen ................... b) Kenmerken van de leningen ............................................................................ c) Kenmerken van de woningen .......................................................................... d) Energieprestatiekredieten (EPK) ...................................................................... De leningsaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen .................................................................... De huur-verkoopverrichtingen en de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen (BRV)........ - De huur - verkoopverrichtingen............................................................................ - De bouw/renovatie-verkoopverrichtingen (BRV) .................................................... 4. Lopende kredieten ........................................................................................................ a) In het kader van het fonds B2 .................................................................................. Algemeen beheer ................................................................................................ Beheer van de betalingen .................................................................................... b) In het kader van de andere fondsen.......................................................................... B. Statistieken 1. Algemene verrichtingen van hypothecaire leningen - Fonds B2 ........................................ 2. Verrichtingen bouw/renovatie-verkoop ...........................................................................

17 18 21 21 33 34 34 36 36 39 43 43 43 45 45 45 49 49 49 53 56 57 57 91

Sectie II - De huurhulp

92

A. Algemene beschouwingen

92

1. Algemeen overzicht van de sector.................................................................................. a) De kandidaat-huurders ............................................................................................. b) De huurders ............................................................................................................ c) De gebouwen .......................................................................................................... d) De woningen ........................................................................................................... 261

92 96 96 98 98

2. Jaarverrichtingen .......................................................................................................... a) De huurders ............................................................................................................ b) Het beheer van de verhuringen en de betalingen verschuldigd door de huurders ......... Het algemeen beheer .......................................................................................... Het beheer van de betalingen .............................................................................. c) De evolutie van het patrimonium in de loop van het dienstjaar ................................... De investeringen ................................................................................................. De verwezenlijkingen........................................................................................... • Renovatie en onderhoud van het oude patrimonium ......................................... • Het patrimonium in creatie .............................................................................. d) De rentabiliteit van de nieuwe verhuringen ................................................................ e) Beheersovereenkomst: onderhoud en renovatie van het patrimonium ......................... 3. Samenwerking met diverse derden ................................................................................ B. Statistieken C. Voorstel voor de reglementen die alle procedures en huidige bepalingen omvat betreffende het beheer van de huurhulpsector Titel Titel Titel Titel Titel Titel Titel Titel Titel Titel Titel Titel Titel Titel

1. 2. 3. 4.

I – Terminologie ........................................................................................................ II – Wettelijke bepalingen........................................................................................... III – Toelatingsvoorwaarden....................................................................................... IV – Verwerking van de huuraanvragen ....................................................................... V – Actualisering van de huuraanvragen ...................................................................... VI – Bezettingsnormen van een huurwoning ................................................................ VII – Toewijzing – Procedure ...................................................................................... VIII – Weigering ........................................................................................................ IX – De huurovereenkomst ......................................................................................... X – De contractuele huurprijs en het maandelijks te betalen bedrag.............................. XI – Addendum.......................................................................................................... XII – Jaarlijkse bevraging ........................................................................................... XIII – Mutaties........................................................................................................... XIV – Opzegging van de huurovereenkomst.................................................................

100 100 101 101 103 104 104 104 104 109 109 113 121 122

145 146 147 150 151 152 153 155 157 157 166 168 168 169 169

Sectie III – De productie van woningen en de vastgoedverrichtingen

172

A. Algemene beschouwingen

172

B. De vastgoedverrichtingen

174

De gedelegeerde opdrachten......................................................................................... De gelijkgestelde verrichtingen ...................................................................................... De stedenbouwkundige lasten ....................................................................................... Het Huisvestingsplan en de daaraan verbonden verrichtingen van bouw/renovatie-verkoop

174 178 182 183

C. Statistieken

191

Sectie IV - Tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg

195

A. Algemene beschouwingen

195

1. Algemeen overzicht van de sector.................................................................................. 2. Jaarverrichtingen .......................................................................................................... 3. Het beheer van de betalingen........................................................................................ B. Statistieken 262

195 196 200 202

HOOFDSTUK II MARKANTE FEITEN EN GEBEURTENISSEN SINDS 1 JANUARI 2013 - VERWACHTE WIJZIGINGEN

211

HOOFDSTUK III DANKWOORDEN - ADMINISTRATIE – WETGEVING

215

Sectie I - Dankwoorden

215

Sectie II – Administratie

216

Sectie III - Wetgeving

219

HOOFDSTUK IV ONTLEDING VAN DE REKENINGEN

221

Sectie I - Voorstelling en indeling van de rekeningen

221

A. De hypothecaire leningen .............................................................................................. 1) De evolutie van de uitstaande leningen ..................................................................... 2) Het verloop van de terugbetalingen........................................................................... 3) De afgeloste leningen............................................................................................... B. De huurhulpverrichtingen .............................................................................................. C. De huurkoop en verrichtingen van sanering/(weder)opbouw-verkoop .............................. D. De leningen voor de samenstelling van huurwaarborgen ................................................. E. De waardeverminderingen op schuldvorderingen ............................................................ F. De resultaten................................................................................................................ G. De aanwending der saldi ...............................................................................................

A B. C. D. E.

224 224 224 224 225 226 227 227 229 230

Sectie II - Statistieken

231

Sectie III - Jaarrekeningen per 31 december 2011

235

Balans na winstverdeling ............................................................................................... Resultatenrekening ....................................................................................................... Toelichting ................................................................................................................... Sociale balans............................................................................................................... Inlichtingen inzake de gebruikte waarderingsmethoden...................................................

236 238 240 250 253

*

*

*

Verslag van de bedrijfsrevisor

* *

*

263