Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

JAARVERSLAG

OVER DE VERRICHTINGEN VAN HET DIENSTJAAR 2007

voorgelegd aan de gewone Algemene Vergadering van 29 mei 2008.

Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid gesubsidieerd en gecontroleerd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Administratieve en maatschappelijke zetel : Zomerstraat 73, 1050 Brussel www.woningfonds.be Ond.nr. 0427.273.221

RAAD VAN BESTUUR Mevr. Cecilia Dhr. Francis Dhr. Daan Dhr. Edouard Dhr. Jacques Mevr. Brigitte Mevr. Lieve Dhr. Etienne Dhr. Michel Dhr. Jean-Pierre Mevr. Martine Mevr. Claudine

DE WULF-ROUX, Voorzitster GÄBELE, Ondervoorzitter DEHING DESMED DE WITTE HOMBERGEN LALEMANT-SCHEERLINCK LAMBERT LEMAIRE SCORIELS van COEVORDEN VERSTRAETEN

COMMISSARISSEN VAN DE BRUSSELSE HOOFDSTEDELIJKE REGERING Dhr. Gert NYS Mevr. Bety WAKNINE

COMMISSARIS Mevr.

Martine

BRANCART

ALGEMENE DIRECTIE Mevr. Catherine Dhr. Erik

SCHEID, Directeur-generaal BERVOETS, Adjunct-directeur-generaal

DIRECTEURS Mevr. Dhr. Dhr. Mevr. Dhr.

BEKÉ-VINCKE BISSCHOP GEEROMS KAATEE MASTARI

Christelle Stephan Marc Ria Saïd

AFKORTINGEN ______________

De verrichtingen verwezenlijkt door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vallen onder één van de volgende interne fondsen : Fonds B1. Deze benaming verwijst naar de verrichtingen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met eigen middelen verwezenlijkt. Op boekhoudkundig vlak behoort ook het Fonds voor Speciale Tussenkomsten (of F.S.T.) tot het Fonds B1. Met dit fonds worden uitzonderlijke verrichtingen gefinancierd en het wordt gespijsd door dotaties die het Fonds in het verleden ontving van FORTIS n.v. in het kader van de tijdelijke overlijdensverzekeringen met afnemend kapitaal die gekoppeld zijn aan de hypothecaire leningen. Fonds B2. Deze benaming geldt voor de verrichtingen die gerealiseerd worden met kapitalen die rechtstreeks of onrechtstreeks voortkomen uit: -

-

leningen waaraan de Staat of het Gewest hun waarborg hebben gehecht en rentesubsidies tot 1989; kapitaalsubsidies of terugvorderbare voorschotten die het Gewest heeft toegekend tussen 1990 en 1995 of in 2002 in het kader van de aanvullende leningen voor jonge gezinnen; een lening aangegaan in 1993, integraal ten laste van het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, maar waaraan het Gewest zijn waarborg heeft gehecht; leningen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sinds 1996 heeft afgesloten, met waarborg van het Gewest, en kapitaalpremies, toegekend vanaf dezelfde datum; kapitaalsubsidies komende uit opbrengsten van stedenbouwkundige lasten ontvangen door het Gewest en toegewezen aan het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vanaf 2005.

Fonds B3. Deze benaming slaat op de verrichtingen verwezenlijkt met terugvorderbare voorschotten toegekend door het Gewest vanaf 1998 in het kader van de tussenkomst voor de samenstelling van huurwaarborgen.

* *

*

4

VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR

Mevrouwen, Mijne Heren,

Een heel belangrijk feit in 2007 was de nooit eerder geziene stijging van het investeringsvermogen in de loop van het jaar. Een dergelijke ingreep drong zich op door het grote aantal leningsaanvragen waardoor het Fonds wordt overspoeld. Deze steeds groter wordende druk was al voelbaar in 2006 en werd ook toen al beschreven in het jaarverslag. Vanaf de maand februari werd dit meermaals besproken in de Raad van Bestuur. Het oorspronkelijk toegekende investeringsvermogen van 86.656.696,00 EUR werd bij de begrotingsaanpassing dan ook aangevuld tot 116.389.696,00 EUR. Dit komt neer op een verhoging van bijna 40 % in vergelijking met het budget waarover het Fonds in 2006 beschikte. Het Fonds dankt mevrouw de Minister Dupuis, de Brusselse Regering en de heer Minister Vanhengel voor de uitzonderlijke financiële inspanning die zij hebben geleverd om ons de nodige werkingsmiddelen te kunnen geven. Hiervoor moest een speciale financieringsformule worden uitgewerkt, want het Gewest beschikte niet over de middelen om een tweede lening te financieren met een gebruikelijke kapitaaldotatie, zoals voorzien in de ordonnantie van 2 mei 1996. Om het Fonds in staat te stellen alle lopende leningsaanvragen op te vangen, werd daarom een grotere gewestelijke waarborg toegekend voor de leningen. De financiering van de hiervoor af te sluiten obligatielening zal uitzonderlijk gebeuren via een jaarlijkse tussenkomst van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de intrestlast, en dit gedurende de hele looptijd van de lening. Daarom werd de jaarlijkse dotatie bij de begrotingsaanpassing verhoogd met 300.000,00 EUR om een deel van de tussenkomst in de intrestlast voor 2008 te financieren. De vastgoedmarkt binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest blijft verder groeien. We stellen vast dat de gemiddelde prijzen minder sterk zijn gestegen dan de voorbije jaren, maar die evolutie wordt gecompenseerd door een stijging van de hypothecaire rentevoeten op de financiële markt. Er moet ook op worden gewezen dat de kloof tussen de loonsverhogingen van de gezinnen en de prijsevolutie voor immobiliën steeds groter wordt: binnen het segment van de kleine woningen moeten de gezinnen een steeds hoger bedrag neertellen in verhouding tot de financiële middelen waarover ze beschikken. Deze stijging van de aankoopprijzen compenseren ze door te kiezen voor een kleinere woning. Dankzij de inspanning van de Regering, heeft het Fonds het voorbije jaar toch 883 leningen kunnen toekennen, tegenover 644 in 2006. Interessant is dat 76,28 % van onze ontleners beantwoorden aan de inkomstenbarema’s voor een sociale woning. Of misschien zeggen we beter “nog beantwoorden”, want hun percentage daalt jaar na jaar, in 2006 was dit nog 82,16 % van ons publiek en in 2005 zelfs 88,27 %. Het is overduidelijk dat de aankoop van een woning steeds moeilijker wordt voor gezinnen met een beperkt inkomen, wat nogmaals aantoont welke belangrijke rol voor het Fonds is weggelegd op de sociale woonkoopmarkt. Dé grote uitdaging bestaat er dan ook in om de minstbegoeden de kans te blijven geven eigenaar te worden van hun woning. Meer nog dan voor andere bevolkingsgroepen is dit voor hen een teken van stabiliteit en van behoud van hun koopkracht, toch voor wat betreft de belangrijke post die de huisvesting betekent op het gezinsbudget. De situatie op de vastgoedmarkt binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest draagt bij tot het succes van het Fonds bij gezinnen die anders geen eigenaar meer zouden kunnen worden. Meer dan ooit moeten zij de kans krijgen om zich op lange termijn en in goede omstandigheden in het Gewest te vestigen. Hierbij moet worden gestreefd naar sociale vermenging, indien mogelijk in alle gemeenten. Al is het wel zo dat het grote prijsverschil tussen de verschillende gemeenten en de reglementair bepaalde waardeplafonds van de woningen een hindernis vormen voor de gezinnen die een woning zouden willen kopen in bepaalde gemeenten binnen het Gewest. 5

Een andere uitdaging voor het Fonds is dat het zich blijft verzetten tegen de druk van de immobiliënsector en dat het blijft streven naar sociale vermenging binnen de wijken, vooral in de buurten die worden “opgewaardeerd”, door er mee te zorgen voor een groter aanbod aan koopwoningen. De expertise van het Fonds op dat vlak is al verschillende keren gebleken uit de (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen die het uitvoert. Via deze projecten heeft het woningen van zeer hoge kwaliteit op de markt gebracht die niet enkel voldoen aan de sociale doelstellingen van het Fonds, maar die ook een meerwaarde vormen voor de stadsrenovatie, en dit zonder “gentrification”-effecten. Dergelijke verrichtingen zouden moeten worden uitgebreid en op lange termijn moeten worden voorzien. Naast het hoge btw-tarief voor nieuwbouw, de steeds hogere vereisten – onder andere op het vlak van de energieprestatie - en het leningsreglement dat maximumbedragen bepaalt vooor de leningen, is er ook nog de sterke verhoging van de grondprijzen en van de bouwkosten. Met de meeste van deze problemen worden we ook geconfronteerd in de huurhulpsector. Deze verschillende punten worden in detail toegelicht in de eerste sectie van dit jaarverslag. Terwijl de sector van de hypothecaire leningen spectaculair groeit, is voor die van de huurhulp meer dan ooit duidelijk hoeveel nood er is aan een dergelijke dienstverlening binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De tegenstellingen tussen arm en rijk worden er steeds groter en naar schatting 30 % van de bevolking leeft er onder de armoedegrens (of dubbel zoveel als het al alarmerende nationale gemiddelde). Het register van kandidaat-huurders blijft dan ook verder aangroeien en toont aan hoe moeilijk gezinnen het hebben om een degelijke woning te vinden aan een voor hen betaalbare huurprijs. Verder moet de huisvesting voldoen aan steeds meer regels. Het Fonds volgt die normen nauwgezet op en gaat zelfs nog een stap verder door alle mogelijke pistes te onderzoeken om de woningprijzen (en dus de te betalen huur) onder controle te houden. Daarbij wordt niet geraakt aan de kwaliteit van de afgeleverde woningen, integendeel zelfs, die wordt nog verbeterd op vlakken zoals het energieverbruik, zodat huurders hun uitgaven beter kunnen beheren. Het enige “sociale” aan een woning is dan ook het inkomen van zijn bewoners, op alle andere vlakken gelden voor een “sociale” woning dezelfde regels als voor een “gewone woning”. Zoals ook al in vorige jaarverslagen werd toegelicht, mag zeker niet worden voorbij gegaan aan de problemen die een verdere uitbreiding van de huurhulp met zich meebrengt en aan het negatieve effect ervan, niet alleen op zijn eigen rentabiliteit, maar ook op de globale financiële rentabiliteit van het Fonds. Sommige macro-economische factoren, zoals de conjunctuur van de rentevoeten, zorgen ervoor dat het deficit even minder dreigend wordt (omdat het op dat moment goedkoper is om geld te lenen), maar dit zijn conjuncturele voordelen waarop het Fonds geen vat heeft en die het structurele deficit van de huurhulp op lange termijn niet wegnemen. Als ondersteuning voor deze sector nam het Gewest voor het derde jaar op rij 2 % op jaarbasis op zich om dat deel te dekken van het ontleenkapitaal dat niet wordt gedekt door de bedragen, inclusief huurtoelage, die de huurders moeten betalen. Deze tegemoetkoming betekent een grote bijkomende tussenkomst voor het Fonds. Een andere niet te onderschatten financiële ruggensteun is de toekenning van een deel van de opbrengsten uit de stedenbouwkundige lasten aan het Fonds. Ook al moet hier een kanttekening bij worden gemaakt: die toekenning kan niet worden gegarandeerd. Zo heeft het Brussels Hoofdstedelijk Gewest het bedrag van 1.915.000,00 EUR, dat was ingeschreven op de begroting voor 2007, niet ontvangen en heeft het dus ook niet kunnen overmaken aan het Fonds, zoals mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, aanvankelijk van plan was. Alle details van deze sector komen aan bod in de tweede sectie. Dit jaar heeft het Kabinet van mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, het Fonds geen nieuwe gedelegeerde opdrachten toegekend. Enkel het project in de Coenraetsstraat werd opgedeeld, de laatste 14 woningen behoren tot de gedelegeerde opdrachten voor 2007. De activiteiten binnen deze sector worden verder bestudeerd in de derde sectie van dit verslag. 6

Vastleggingen en verwezenlijkingen 2007 (fonds B2) (in EUR)

Verrichtingen

Vastleggingen aangegaan vóór 2007 en uitgevoerd in 2007

Vastleggingen aangegaan en uitgevoerd in 2007

Vastleggingen aangegaan in 2007 en niet uitgevoerd in 2007

(1)

(2)

Totale vastleggingen 2007

Verwezenlijkingen 2007

(3)

(2) + (3) = (4)

(1) + (2) = (5)

Hypothecaire leningen : ∗ gewone leningen ∗ leningen voor jonge gezinnen

8.309.073,10 84.993,00

78.628.679,00 393.750,00

25.041.864,00 59.500,00

103.670.543,00 453.250,00

86.937.752,10 478.743,00

Totaal hypothecaire leningen

8.394.066,10

79.022.429,00

25.101.364,00

104.123.793,00

87.416.495,10

Huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw

1.688.323,85

706.477,43

1.113.569,61

1.820.047,04

2.394.801,28

10.082.389,95

79.728.906,43

26.214.933,61

105.943.840,04

89.811.296,38

7.022.388,05

7.022.388,05

Totaal aankoopsector

4

Huurhulp : ∗ programma 2007 ∗ bestaand immobiliënpark of bestaande programma’s

5.712.203,58

626.543,99

2.796.923,92

3.423.467,91

6.338.747,57

Totaal huurhulp

5.712.203,58

626.543,99

9.819.311,97

10.445.855,96

6.338.747,57

15.794.593,53

80.355.450,42

36.034.245,58

116.389.696,00

96.150.043,95

Totaal

-

-

-

N.B. De investeringen voor verrichtingen bestemd voor verkoop met een hypothecaire lening worden oorspronkelijk onder de rubriek "huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw" opgenomen. Wanneer men overgaat tot de vereffening van een lening, worden zij als verwezenlijkingen opgenomen in de rubriek "hypothecaire leningen". Huurhulp : via stedenbouwkundige lasten

32.546,64

32.546,64

Bedragen in duizenden EUR

4

2007

opnames uit thesaurie

2006

obligatieleningen

2005

gewestelijke tussenkomsten

2004

investeringsvermogen

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

120.000 115.000 110.000 105.000 100.000 95.000 90.000 85.000 80.000 75.000 70.000 65.000 60.000 55.000 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 -5.000

Evolutie van het investeringsvermogen in het jaar en de hiertoe aangewende financieringsmiddelen (in het fonds B2)

Jaar

De Regering legde het investeringsvermogen in fonds B2 oorspronkelijk vast op 86.656.696,00 EUR. Op 11 oktober 2007 besliste ze om het totale investeringsvermogen op 116.389.696,00 EUR te brengen: - door een uitbreiding van het ontleenvermogen en de gewestelijke waarborg voor de leningen die het Fonds aangaat voor een totaal bedrag van 84.889.696,00 EUR; - door een verhoging van de gewestelijke dotatie met 300.000,00 EUR. Totaal dotatiebedrag: 31.005.000,00 EUR. Naar aanleiding van deze aanpassing heeft het Fonds een tweede obligatielening afgesloten voor een bedrag van 29.433.000,00 EUR. Het totale bedrag dat het Fonds in 2007 heeft ontleend, bedraagt 84.384.696,00 EUR. Investeringsvermogen (in EUR) Activiteitensector

Oorspronkelijk voorzien

Aanpassing

Voorzien na aanpassing

Werkelijke vastlegging op 31/12/2007

Hypothecaire leningen : - algemene verrichtingen (*) - aanvullende leningen voor jonge gezinnen

80.566.696,00 750.000,00

29.733.000,00

110.299.696,00 750.000,00

105.490.590,04 453.250,00

Totaal hypothecaire leningen (*)

81.316.696,00

29.733.000,00

111.049.696,00

105.943.840,04

Huurhulp : - programma 2007 - bestaand immobiliënpark

2.340.000,00 3.000.000,00

2.340.000,00 3.000.000,00

7.022.388,05 3.423.467,91

Totaal huurhulp

5.340.000,00

5.340.000,00

10.445.855,96

116.389.696,00

116.389.696,00

Totaal hypothecaire leningen en huurhulp

86.656.696,00

29.733.000,00

(*) Inbegrepen de verrichtingen van verkoop na sanering of (weder)opbouw. Zij worden voorlopig ondergebracht bij de algemene verrichtingen. Het is echter niet uitgesloten dat bepaalde van deze verrichtingen uiteindelijk worden opgenomen in de rubriek aanvullende leningen voor jonge gezinnen.

De verdeling van het investeringsvermogen over de hypothecaire leningen en de huurhulp, zoals aangegeven in de voorlaatste kolom van de tabel, is indicatief en niet dwingend. Het is namelijk onmogelijk om vooraf precieze bedragen vast te leggen per activiteitensector, omdat noch de Regering noch het Fonds aan het begin van het jaar al een duidelijk zicht hebben op alle gehanteerde parameters. Op basis van de bepalingen van de beheersovereenkomst met het Gewest, is het Fonds wel verplicht om jaarlijks budgetten te voorzien om 50 nieuwe huurhulpwoningen te creëren en om minstens 275 hypothecaire leningen toe te kennen. Na de begrotingsaanpassing kon 29.733.000,00 EUR van het investeringsvermogen extra worden vrijgemaakt voor de toekenning van hypothecaire leningen. In de praktijk werd er in de sector van de hypothecaire leningen uiteindelijk iets minder uitgegeven dan wat het aangepaste investeringsvermogen voorzag. Dit saldo kon het deel van het investeringsvermogen bestemd voor de huurhulp nog wat optrekken. Zo werd het investeringsprogramma 2007 voor de huurhulp opgetrokken van 2.340.000,00 EUR naar 7.022.388,05 EUR (ter herinnering: in juli 2006 werd in de budgetvoorstellen van het Fonds 9.000.000,00 EUR voorzien). Ten opzichte van de ramingen wordt ook een supplement vrijgemaakt van 423.467,96 EUR noodzakelijk voor bijkomende investeringen voor reeds bestaande programma’s.

9

De jaaractiviteiten werden dus door het oorspronkelijk en aanvullend investeringsvermogen als volgt gefinancierd : -

Door het oorspronkelijk investeringsvermogen van 86.656.696 EUR: 674 hypothecaire leningen 80.893.228 EUR 13 huurhulpwoningen 2.340.000 EUR bestaand programma en renovatie patrimonium 3.423.468 EUR Er dient gemeld dat de berekening van de dotatie rekening hield met een bijkomende tussenkomst van 2 % per jaar om het deel van het kapitaal van de lening voor een bedrag van 4.340.000 EUR, dat niet gedekt wordt door de door de huurders te betalen bedragen, huurtoelagen inbegrepen, te compenseren.

-

Door het aanvullend investeringsvermogen van 29.733.000 EUR: 209 hypothecaire leningen 25.050.612 EUR 24 huurhulpwoningen 4.682.388 EUR De jaarlijkse tussenkomst van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de intrestlast van de obligatielening, zou bijgevolg, voor de hele leningsduur, de aanvullende specifieke tussenkomst van 2 % moeten integreren voor het bedrag van 4.682.388,00 EUR besteed aan de huurhulp en dit vanaf 2009. De tussenkomst terzake voor het jaar 2008 zit in de aanvullende dotatie van 300.000,00 EUR.

De financiering van de verbintenissen die het Fonds aanging in fonds B2 gebeurde in 2007 met de volgende middelen: Geïnvesteerde bedragen Financieringsbronnen in EUR

%

Leningen

84.384.696,00

72,50

Gewestelijke kapitaalpremie

31.005.000,00

26,64

1.000.000,00

0,86

116.389.696,00

100,00

Opnames uit de onbeschikbare reserve van het fonds B2 Totaal

10

Voor de verwezenlijkingen in fonds B2 werden de bedragen in 2007 als volgt over de verschillende activiteiten verdeeld: Vrijgegeven bedragen Activiteitensector in EUR

%

Hypothecaire leningen : - algemene verrichtingen - aanvullende leningen voor jonge gezinnen

86.937.752,10 478.743,00

90,42 0,50

Totaal hypothecaire leningen

87.416.495,10

90,92

2.394.801,28

2,49

89.811.296,38

93,41

Huurhulp : - programma 2007 - patrimonium en bestaand programma

6.338.747,57

6,59

Totaal huurhulp

6.338.747,57

6,59

96.150.043,95

100,00

Huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw Totaal aankoopsector

Totaal

11

Financiële dekking van het investeringsvermogen in het fonds B2 Jaar 1997

Jaar 1998

Jaar 1999

Jaar 2000

Jaar 2001

Jaar 2002

Jaar 2003

Jaar 2004

Jaar 2005

Jaar 2006

Jaar 2007

gewestelijke tussenkomsten

obligatieleningen 100%

opnames uit thesaurie

12

Het interne fonds B3 waarmee de huurwaarborgleningen worden gefinancierd, is niet onderworpen aan dezelfde werkings- en financieringsregels als de andere activiteitensectoren van het Fonds. Er wordt niet gewerkt met een jaarlijkse financiering: het huurwaarborgfonds werd gedurende enkele jaren gespijsd door gewestelijke voorschotten die ervoor moeten zorgen dat deze sector langere tijd kan werken zonder bijkomende budgetten. Met het geld dat wordt terugbetaald voor de toegekende leningen, die binnen een tijdsspanne van maximum 18 maanden afgelost moeten worden, kunnen nieuwe leningen worden toegekend. In 2007 werden 282 huurwaarborgleningen vereffend. Algemeen beschouwd, hebben de verschillende activiteitensectoren van het Fonds, met de steun van het Gewest, er in 2007 voor gezorgd dat 1.101 nieuwe gezinnen, of in totaal 2.825 personen, zich in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest konden vestigen. 1.946 personen (68,89 %) deden dit via de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen, 30 personen (1,06 %) dankzij een aanvullende lening voor jonge gezinnen, 304 personen (10,76 %) konden een woning betrekken in de huurhulp en 545 personen (19,92 %) dankzij een huurwaarborglening. In dit jaarverslag vindt u verder: -

in hoofdstuk I, de weergave van de activiteiten van het Fonds in 2007 aan de hand van zijn belangrijkste activiteiten: algemene verrichtingen van hypothecaire leningen, aanvullende leningen voor jonge gezinnen, bouw/renovatie-verkoopverrichtingen, huurhulp, bijzondere verrichtingen en de tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg;

-

in hoofdstuk II, de belangrijkste gebeurtenissen sinds 1 januari 2008 en de te verwachten wijzigingen die een invloed kunnen hebben op de latere werking of op de activiteiten van het Fonds;

-

in hoofdstuk III, een schets van het administratieve leven van het Fonds en van de samenwerking met zijn rechtstreekse partners. Daarnaast is ook een opsomming opgenomen van de wetten, ordonnanties en besluiten van het dienstjaar die rechtstreeks of onrechtstreeks raken aan de activiteiten van het Fonds;

-

in hoofdstuk IV, de rekeningen van het dienstjaar en een analyse ervan, een reeks gegevens over de interne werking van het Fonds en de sociale balans.

* *

*

13

ALGEMENE VERRICHTINGEN VAN HYPOTHECAIRE LENINGEN (01.01.2007)

Maximum inkomen van het gezin. Aantal personen ten laste

Maximum inkomen

0 1 2 3 4 en meer

35.880,00 39.957,00 44.034,00 48.111,00 52.188,00

EUR EUR EUR EUR EUR

Maximale waarde van de woning. Aantal personen dat het gezin telt§

Maximale waarde

1 of 2 3 4 5 6 7 en meer

181.220,00 205.932,00 230.644,00 255.356,00 280.068,00 304.780,00

EUR EUR EUR EUR EUR EUR

Maximum bedrag van de lening. Aantal personen ten laste

Maximum bedrag

1 of 2 3 4 5 6 7 en meer

120.814,00 140.583,00 160.352,00 180.121,00 199.890,00 219.659,00

EUR EUR EUR EUR EUR EUR

AANVULLENDE HYPOTHEEKLENINGEN VOOR JONGE GEZINNEN (01.01.2007)

Maximum inkomen van het gezin. Aantal kinderen ten laste

Maximum inkomen

0 1 2 3 4 en meer

54.364,00 57.082,00 59.800,00 62.518,00 65.236,00

EUR EUR EUR EUR EUR

Maximum waarde van de woning. Aantal personen dat het gezin telt

Maximale waarde

1 of 2 3 4 5 6 per bijkomende persoon, vanaf de 7de

216.000,00 226.800,00 237.600,00 248.400,00 259.200,00 + 10.800,00

Bedrag van de lening. Minimum Maximum

9.000,00 EUR 30.000,00 EUR

14

EUR EUR EUR EUR EUR EUR

HOOFDSTUK I

INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN

SECTIE I – DE HYPOTHECAIRE LENINGEN

A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN.

1. INVESTERINGEN 2007. Op basis van de ordonnantie van de Brusselse Hoofdstedelijke Raad van 22 december 2006 houdende de algemene uitgavenbegroting voor het begrotingsjaar 2007 (verschenen in het Staatsblad van 21-02-2007) en van de uitvoeringsbesluiten die de Regering nam op 27 januari 2007, moest het investeringsvermogen het Fonds in 2007 in staat stellen om in het kader van de algemene verrichtingen 644 hypothecaire leningen (fonds B2A) toe te kennen voor een gemiddeld bedrag van 125.000,00 EUR (totaal: 80.566.696,00 EUR). Voor de aanvullende leningen aan jonge gezinnen moest aan 30 nieuwe leningsaanvragen kunnen worden voldaan voor een gemiddelde van 25.000,00 EUR (of 750.000,00 EUR in totaal). Aanvankelijk werd 81.316.696,00 EUR of 93,84 % van het totale investeringsvermogen gereserveerd voor de hypothecaire leningen, wat nog maar eens aantoont dat eigendomsverwerving de belangrijkste doelstelling blijft voor het Fonds. Zoals hiervoor al werd aangekaart, werd al heel snel duidelijk dat het aantal ingediende leningsaanvragen in het kader van de algemene verrichtingen het- binnen het investeringsvermogen beschikbare- budget zwaar zou overschrijden. Van februari tot oktober 2007 werd binnen de Raad van Bestuur gedebatteerd over deze onrustwekkende situatie. Kon worden gerekend op een verhoging van het investeringsvermogen en van de financiële middelen die voldoende groot zou zijn om aan alle aanvraagdossiers te kunnen voldoen? Wanneer zou zo’n verhoging worden toegekend? Moesten er intussen regels worden uitgewerkt om prioriteiten te stellen bij de behandeling van de aanvragen? De Raad is er vrij snel van uitgegaan dat er een begrotingsaanpassing zou komen en dus werd geen prioriteitensysteem ingevoerd, ook al omdat in het verleden al is gebleken hoe moeilijk zoiets is in de praktijk. Eind juni 2007 waren al 490 leningen toegekend voor een totaal bedrag van 58.231.000,00 EUR en waren er 181 dossiers in onderzoek (voor een totaal bedrag van naar schatting 20.000.000,00 EUR). Midden 2007 was het investeringsvermogen dan ook zo goed als uitgeput. Daarom besliste de Raad in juni 2007 om alle kandidaat-ontleners die een dossier indienden na 25 juni 2007 ervan op de hoogte te brengen dat het Fonds hen misschien geen lening zou kunnen toekennen. Hierna volgt de brief die de kandidaat-ontleners ontvingen en waarvan de inhoud werd goedgekeurd door mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris:

“Met deze brief willen wij bevestigen dat wij uw leningsaanvraag van xx/xx/2007 in goede orde hebben ontvangen op xx/xx laatstleden. Rekening houdend met het huidige aantal geregistreerde leningsaanvragen, willen wij er u toch op wijzen dat het investeringsvermogen waarover het Fonds beschikt momenteel is uitgeput. 15

Slachtoffer van zijn eigen succes zoekt het Fonds, samen met zijn Voogdijminister, bijkomende financieringsbronnen. Als u beslist om uw leningsaanvraag te behouden, stellen wij uw dossier samen en laten wij u zo snel mogelijk weten of wij de lening al dan niet kunnen toekennen. Ook bij een gunstige beslissing zou het verlijden van de akte ondergeschikt worden aan het al dan niet bekomen van bijkomende financiële middelen. Omdat hierover nog geen zekerheid bestaat, zou het kunnen dat wij verplicht worden om het verlijden van de akte uit te stellen tot begin 2008. U kunt altijd een beroep doen op onze diensten om u zo goed mogelijk te begeleiden in de te ondernemen stappen. U bent natuurlijk ook vrij om uw leningsaanvraag bij het Fonds in te trekken en zich te richten tot een andere financiële instelling. Wij zouden het erg op prijs stellen indien u ons uw beslissing in verband met het al dan niet behouden van uw ingediende leningsaanvraag schriftelijk zou bevestigen”. Ondanks deze brief werden tussen eind juni en begin september 2007 nog 184 nieuwe leningsaanvragen ingediend. Op basis van het nog beschikbare investeringsvermogen en de evolutie van de aanvragen, werd er eind september van uitgegaan dat het verlijden van ongeveer 166 aktes zou moeten worden uitgesteld tot 2008, omdat er voor 2007 geen begrotingsaanpassing werd doorgevoerd! Gelukkig besliste de Regering op 11 oktober 2007, in het kader van de begrotingsaanpassing, om het Fonds een verhoging toe te kennen van de dotatie en van het ontleenvermogen. Het investeringsvermogen werd op die manier aangevuld met 29.733.000,00 EUR. Rekening houdend met de 76 leningen die in 2006 werden toegekend onder voorbehoud van het investeringsvermogen voor 2007, heeft het Fonds in totaal toch 883 nieuwe leningen kunnen afsluiten: 867 in het kader van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen, voor een totaal bedrag van 103.670.543,00 EUR, en 16 jongerenleningen voor een totaal bedrag van 453.250,00 EUR. Omdat de beslissing om het investeringsvermogen te verhogen vrij laat op het jaar is gevallen en omdat de toegekende verhoging uitzonderlijk hoog was, heeft de Raad in november 2007 beslist om alle leningsaanvragen die in 2007 werden ingediend, te beschouwen als vallend onder het investeringsvermogen van dat jaar, ook al zouden er een aantal nog ter goedkeuring worden voorgelegd in de loop van 2008. Een dergelijke beslissing is uitzonderlijk.

16

Evolutie van de investeringen aangewend voor hypothecaire leningen (fonds B2)

Bedragen in duizenden EUR 120.000

100.000

80.000

17

60.000

40.000

20.000

0 2007 (*)

2006 (*)

2005 (*)

2004 (*)

2003

2002

2001

2000

1999

1998

Jaar (*) Inbegrepen de verbintenissen voor creatie van woningen bestemd voor verkoop. 2.387.611 EUR gerecupereerd van investeringen die niet verwezenlijkt werden de vorige jaren.

2. JAARVERRICHTINGEN. a) In het kader van het fonds B2.
Reglement We herinneren eraan dat eind februari 2005 een reeks aanpassingen werd doorgevoerd aan de reglementen van de algemene verrichtingen en de jongerenleningen. We sommen ze hier nog eens heel kort op: de verhoging van de maximumwaarde van de woning, de verhoging van het maximumbedrag dat kan worden geleend en een vermindering van de jaarlijkse referentierentevoet. Het Fonds vroeg toen om gelijktijdig ook een aantal reglementswijzigingen door te voeren, zoals: het schrappen van de verplichting voor de ontlener om een tijdelijke verzekering bij overlijden met afnemend kapitaal af te sluiten, een aanpassing van de wijze waarop de vijfjaarlijkse herziening van de rentevoet wordt berekend naar analogie met de regels die worden toegepast bij de toekenning van de lening, een aanpassing van de regels met betrekking tot de leningsduur (maximumduur 30 jaar in plaats van 20 en zelfs meer in uitzonderlijke gevallen, maximumleeftijd bij terugbetaling van de lening opgetrokken tot 70 jaar in plaats van 65 en zelfs meer in uitzonderlijke gevallen) en de mogelijkheid om in bepaalde gevallen van vervroegde terugbetaling van de lening een wederbeleggingsvergoeding te eisen. Eind 2007 waren de wetsbepalingen in verband met deze hervormingen nog steeds niet uitgevaardigd. Gelukkig verhindert dit het Fonds niet om een aantal van die wijzigingen al toe te passen. Dit is ook van essentieel belang om onze diensten in staat te stellen het hoofd te bieden aan de moeilijke situatie op de immobiliënmarkt waarmee ons doelpubliek wordt geconfronteerd. In de hiervoor beschreven context van een ontoereikend investeringsvermogen in verhouding tot het aantal leningsaanvragen en tot de evolutie van de rentevoeten op de financiële markt, heeft de Raad overwogen om de structurele toegangsvoorwaarden voor de leningen van het Fonds te herbekijken. In de loop van het jaar heeft de Raad ook verschillende keren overwogen om een nieuwe aanpassing door te voeren van de maximumwaarde van de woningen en van het maximumbedrag dat kan worden ontleend. Maar omwille van de kloof tussen het aantal leningsaanvragen en het beschikbare investeringsvermogen (vóór de verhoging ervan in oktober 2007) is dit debat in de koelkast geplaatst. Toch werd aan deze hele discussie nog een extra dimensie gegeven naar aanleiding van het dossier waarin een vrouw met 3 kinderen ten laste een tweede lening aanvraagt bij het Fonds om uit onverdeeldheid te treden na haar scheiding. Ze kwam niet in aanmerking voor deze lening, net omdat haar woning de toegelaten maximumwaarde overschreed. Enkele jaren eerder had ze voor de aankoop van de woning wel een lening kunnen afsluiten bij het Fonds, maar intussen was de waarde ervan zo gestegen dat het geldende barema ver werd overschreden. De nota waarop de hele discussie werd gebaseerd, wordt hieronder weergegeven:

“Naar aanleiding van de uitonverdeeldheidstreding na een scheiding, krijgt het Fonds regelmatig aanvragen voor een aanvullende lening van ontleners die hun woning willen behouden en daarvoor een opleg moeten betalen aan hun ex-partner. Wanneer de aanvraag wordt ingediend voor een ééngezinswoning, kan de lening vaak niet worden toegekend, omdat de (huidige) waarde van de woning de toegelaten maximumwaarde overschrijdt, terwijl de kandidaat wel aan alle andere toekenningsvoorwaarden voldoet.

18

Ontleners die een aanvullende lening willen afsluiten voor de uitvoering van nuttige of noodzakelijke werken aan hun woning stuiten soms op dezelfde muur. Als voorbeeld nemen we mevrouw x. Samen met haar ex-man kocht zij in 1999 een woning (waarde: 131.383,57 EUR) voor 136.341,44 EUR en sloot daarvoor een lening af bij het Fonds. Vandaag wil onze ontleenster uit onverdeeldheid treden (opleg: 45.000,00 EUR) en wil ze werken uitvoeren aan de woning (kostprijs: 10.000,00 EUR). Zij vraagt een aanvullende lening aan om de opleg, de aktekosten en de werken te bekostigen. De huidige waarde van de woning wordt geschat op 280.000,00 EUR. De toegelaten maximumwaarde is echter 230.644,00 EUR. De leningsaanvraag is dan ook niet ontvankelijk, enkel en alleen op basis van deze parameter. De kandidate heeft intussen ook al inlichtingen ingewonnen bij andere kredietinstellingen. Zelfs als ervan wordt uitgegaan dat het Fonds de duur van de lening in eerste rang zou verlengen, is het weinig waarschijnlijk dat deze financiering zal worden goedgekeurd omwille van de terugbetalingslast van de 2 leningen. Door de echtscheiding komt de kandidate onder druk te staan, maar zij wil haar woning absoluut behouden, wat een zeer begrijpelijke reactie is. Zij blijft dan ook verschillende banken contacteren. De fundamentele vraag die we ons hier moeten stellen, is niet nieuw. Door de hoge vlucht van de prijzen op de immobiliënmarkt wordt ze enkel dwingender. In de breedste zin komt het hierop neer: Hoe verklaart men dat een woning die kadert binnen een “sociaal huisvestingsbeleid” in de breedste betekenis (in dit geval: een woning waarvoor een lening kon worden afgesloten bij het Fonds) vandaag de dag niet meer binnen de actieradius van dat beleid valt, omdat de waarde van de woning een bepaald plafond overschrijdt? Of met andere woorden: is de handelswaarde van een woning een geldige referentie om te beslissen of een woning “sociaal” is of niet? Zo weten we bijvoorbeeld dat: • de kleinste huizen (in wat vroeger “arbeiderswijken” werd genoemd) die opgetrokken

zijn door sociale huisvestingsmaatschappijen, in waarde zo sterk gestegen zijn dat, wanneer zij worden verkocht op de private markt, het voor gezinnen die beantwoorden aan de sociale huisvestingscriteria bijna onmogelijk is geworden om deze woningen nog te kopen; • de meeste huizen die werden gekocht door ontleners van het Fonds (zie hieromtrent de prijs die voor deze woningen wordt betaald wanneer ze nu worden verkocht) vandaag de dag niet meer binnen het budget vallen van gezinnen die beantwoorden aan de toekenningsvoorwaarden voor een lening van het Fonds; • de kostprijs van de huurhulpwoningen– woningen die net zijn bestemd voor de gezinnen met de beperkste mogelijkheden- de laatste jaren sterk gestegen is. Hierbij moet geen onderscheid worden gemaakt tussen de verschillende immobiliënverrichtingen, want dit geldt ook voor projecten die werden opgestart binnen een wijkcontract, net die buurten die op het vlak van grond en gebouwen financieel het meest toegankelijk zijn. Als aan de huurhulpwoningen hun huidige venale waarde zou worden toegekend, zouden we vaststellen dat heel wat van deze woningen de toegelaten maximumwaardes overschrijden die worden gehanteerd voor de leningen! Betekent dit dan dat de huurhulpwoningen niet langer kunnen worden beschouwd als “sociale woningen”? 19

• voor de (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen sinds 24 februari 2005 de regel

van kracht is dat de woningen die het Fonds creëert de toegelaten maximumwaarde voor de leningen niet overschrijdt. In de loop van 2005 en 2006 heeft de Raad bovendien op verschillende momenten stilgestaan bij een nieuwe verhoging van het barema voor de maximumwaarde (en in het verlengde daarvan van het barema voor het maximum te ontlenen bedrag) erop wijzend dat de prijzen op de immobiliënmarkt blijven stijgen en dat de reglementswijzigingen die werden doorgevoerd om deze situatie op te vangen, onvoldoende zijn gebleken. Dit gezegd zijnde, staat het ook vast dat de bepaling van een barema voor de maximumwaardes een heel belangrijke factor is in het beperken van de leningsaanvragen, rekening houdend met het investeringsvermogen waarover het Fonds beschikt. Dit standpunt mag niet worden genegeerd. Mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, richtte de volgende brief aan het Fonds: “Mevrouw x heeft mij gecontacteerd in verband met de leningsaanvraag voor de terugkoop van de helft van een woning in het kader van een uitonverdeeldheidstreding. Blijkbaar kan de kandidate hiervoor geen lening afsluiten bij het Fonds, omdat de waarde van haar woning zo sterk is gestegen dat ze de geldende waardeplafonds overschrijdt. Omwille van de uitzonderlijke familiale situatie, zou ik u willen vragen om haar aanvraag met de nodige soepelheid te onderzoeken en voor dit dossier een specifieke afwijking toe te staan...”. De afwijking waarvan sprake, is niet opgenomen in het reglement van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen. Artikel 8 van het reglement, dat betrekking heeft op de maximumwaarde, voorziet wel dat “het Fonds kan beslissen de voornoemde bedragen aan te passen onder voorbehoud van de instemming van de Minister”. We stellen vast dat tegenover de “specifieke afwijking” het principe kan worden gezet van de “non-discriminatie” of de “rechtvaardige behandeling”. Ter herinnering, mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, heeft zich op dit principe gebaseerd toen ze weigerde in te gaan op de vraag van het Fonds om het plafond op te heffen voor de leningen afgesloten in het kader van zijn (herop)bouw/renovatieverkoopverrichtingen, “...omdat de opheffing van dit plafond een gevaar zou kunnen betekenen voor de rechtvaardige behandeling van alle dossiers die het Fonds onderzoekt”. De nadruk kan worden gelegd op het uitzonderlijke karakter van mevrouw x’ situatie. Ze leeft zonder enige twijfel in een moeilijke situatie, maar uitzonderlijk is ze niet. Wat daarentegen wel zou kunnen worden overwogen, is een afwijking van de maximumwaarde voor alle leningsaanvragen die worden ingediend in het kader van een uitonverdeeldheidstreding voor een gezinswoning. Op die manier zouden alle mensen in een gelijkaardige situatie de zekerheid hebben dat hun (recht op een) woning niet in het gevaar komt. Een dergelijke beslissing zou niet discriminerend zijn, maar wel tegemoetkomen aan een sociologische realiteit waarmee steeds meer mensen worden geconfronteerd (scheiding). Tot slot herinnert de Raad zich vast nog tijdens de zitting van 30 mei 2002 te hebben beslist dat “een bijkomende lening kan worden overwogen om uit onverdeeldheid te treden, ook al is de waarde van het goed sinds de toekenning van de eerste lening dermate gestegen dat de huidige waardebarema’s worden overschreden. Het bedrag van de lening in het fonds B2A zal echter beperkt worden tot de toegelaten 20

maximumwaarde. Het verschil tussen de venale waarde en de toegelaten waarde kan ontleend worden in het F.S.T.”. Er moet wel op worden gewezen dat de barema’s voor de toegelaten maximumwaarde werden gewijzigd in februari 2005. De beslissing van 2002 is voornamelijk gebaseerd op het gebruik van het F.S.T. en dus lijkt het niet aangewezen om ze opnieuw te bekrachtigen. Sinds de verkoop van woningen in het kader van de (herop)bouw/renovatieverkoopverrichtingen is het F.S.T. immers noodzakelijk om het verschil op te vangen tussen de lening die wordt afgesloten in B2A samen met de persoonlijke inbreng van de kandidaat-kopers en de totale kostprijs van de woning. Op basis van de vooruitzichten (zie bijlage II) moeten de budgetten beschikbaar in het F.S.T. in de allereerste plaats gereserveerd worden voor de (herop)bouw/renovatieverkoopverrichtingen, zoniet zouden de lopende projecten wel eens in gevaar kunnen komen. Tot besluit: 1. Het lijkt er niet op dat we de situatie van mevrouw x als uitzonderlijk kunnen beschouwen en op basis daarvan een specifieke afwijking kunnen toestaan. 2. We zouden ervan uit kunnen gaan dat de waarde van de woningen, waarvoor een lening bij het Fonds werd afgesloten, binnen het geldende barema valt wanneer, in het kader van een uitonverdeeldheidstreding of van de uitvoering van noodzakelijke werken, een tweede lening wordt aangevraagd. Deze beslissing zou kunnen worden genomen in uitvoering van het reglement met de instemming van de Staatssecretaris. Moet deze maatregel ook niet worden uitgebreid naar elke aanvraag die bij het Fonds wordt ingediend naar aanleiding van een uitonverdeeldheidstreding? 3. Om een uiting te geven aan de (terugkerende) uitspraken binnen de Raad van Bestuur: moet mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, niet worden gevraagd of zij kan instemmen met een realistische aanpassing van het barema voor de maximumwaardes ? 4. En als we de hierboven vermelde gedachtengang nog doortrekken: moet niet worden afgestapt van het principe van de maximumwaarde om ervan uit te gaan dat een woning wordt beschouwd als “sociaal of gelijkwaardig” wanneer ze wordt bewoond door een gezin dat in aanmerking komt voor een lening bij het Fonds? Een dergelijke aanpassing van de definitie zou het Fonds wapenen tegen de onstuitbare stijging van de Brusselse woningprijzen. Gebeurt dit niet, dan zal het Fonds hypothecaire leningen toekennen voor woningen van een steeds lagere kwaliteit en zal het ook geografisch binnen een beperkter aantal gemeenten aanwezig zijn. Op deze uiteenzetting volgde een beperkte, maar vernieuwende beslissing. In oktober 2007 stemde mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, ermee in om af te wijken van de voorwaarde in verband met de maximumwaarde van de woning wanneer de lening wordt aangevraagd in het kader van de uitonverdeeldheidstreding en voor een woning waarvoor een lening werd afgesloten bij het Fonds. Wanneer aan alle andere toekenningsvoorwaarden wordt voldaan, wordt ervan uitgegaan dat de waarde van de woning bij de uitonverdeeldheidstreding dezelfde is als de waarde ervan op het moment dat de lening werd afgesloten. Deze afwijking geldt niet voor de aanvraag van een aanvullende lening voor de uitvoering van werken. Met de bedoeling om de leningen zo goed mogelijk af te stemmen op de zware renovatie- of (herop)bouwkosten, herinneren we er hier aan dat niet werd ingegaan op de vraag van het Fonds om voor zijn (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen leningen toe te kunnen kennen die de totale kostprijs van de woning dekken. De enige oplossing is dan ook nog steeds het fonds voor speciale tussenkomsten (F.S.T.) om het 21

verschil op te vangen tussen het maximumbedrag dat reglementair mag worden geleend en de totale prijs van de woning. We mogen niet vergeten dat de limieten van dit fonds zeer beperkt zijn. Het zou verstandig zijn om een andere oplossing te zoeken voor dit probleem, zoniet zal op termijn het aantal nieuwe woningen die het Fonds verwezenlijkt sterk moeten worden teruggeschroefd, of zal deze activiteit zelfs moeten worden opgedoekt. Deze opmerking wordt ook gelinkt aan de uitspraken binnen de Raad van Bestuur over de leningen die worden toegekend voor woningen gerealiseerd door de GOMB. Is het rechtvaardig dat voor de aankoop van dergelijke woningen een dubbele subsidie bestaat? De eerste door een vermindering op de kostprijs (gemiddeld ± 30 %), de tweede door een zeer lage rentevoet voor de lening (in de meeste gevallen 2 %). We mogen onze ogen niet sluiten voor deze vraag, want een niet mis te verstaan aantal leningen die in 2007 werden toegekend (56 in totaal), hadden betrekking op een woning van de GOMB en dit in een context van een ontoereikend investeringsvermogen (dat later op het jaar nog wel werd gespijsd, zoals hiervoor al werd toegelicht). Daartegenover staat de vraag van het Fonds om voor de woningen die het zelf produceert en verkoopt aan “kostprijs” een lening te mogen toekennen die de volledige kostprijs van de woning dekt. Dit voorstel werd afgewezen omdat “... het weglaten van een dergelijk plafond een gevaar zou kunnen betekenen voor de rechtvaardige behandeling van alle dossiers die uw instelling (het Fonds) onderzoekt”. In die context lijkt de net vernoemde dubbele subsidiëring voor de GOMB-verrichtingen eveneens onaanvaardbaar. Sommige kandidaten die een woning kopen van de GOMB hebben een lening van het Fonds nodig om dit project tot een goed einde te kunnen brengen, dit is ook de reden waarom het Fonds deze kandidaat-ontleners ook helemaal niet wil uitsluiten. Maar als dergelijke leningen zonder probleem worden toegekend, kan het Fonds dan niet- voor de woningen die het zelf creëert zónder subsidies- het bedrag lenen dat overeenstemt met het bedrag van deze woningen? Een dergelijke maatregel zou het Gewest ook niets kosten. Hoedanook, er werden geen beperkingen opgelegd voor de leningsaanvragen die werden ingediend voor een GOMB-woning. De Raad van Bestuur heeft wel gevraagd om te zorgen voor een “objectieve” waardebepaling van deze woningen. De goedgekeurde methode hiervoor is de volgende: de waarde van de constructie is gelijk aan de verkoopprijs vermeerderd met de “pro fisco” aangegeven subsidie; de terreinwaarde is gelijk aan de verkoopprijs, tenzij die een stuk lager of hoger ligt dan de marktwaarde, in dat geval wordt met die tweede gewerkt. Nog steeds in het kader van de toepassing van het reglement, is het voorbije jaar nagedacht over de interpretatie van het “permanente verblijf in België” van een kandidaat-ontlener. Deze kandidaten beschikken enkel over een “tijdelijke” verblijfsvergunning en er bestaat dus geen zekerheid of er kan geen bewijs worden geleverd dat zij aan deze voorwaarde zullen kunnen beantwoorden. Binnen het Fonds heeft altijd een zekere openheid bestaan tegenover de eigendomsverwerving voor migrantengezinnen, omdat intussen al meer dan eens is bewezen dat huisvesting één van de hoekstenen is voor de integratie van deze gezinnen. Maar we weten ook dat het vandaag de dag, binnen het economische of politieke migratiebeleid, heel wat moeilijker is geworden om een permanente verblijfsvergunning te krijgen. Rond dit thema is er dan ook nog heel wat stof tot nadenken. Een ander punt in verband met de toepassing van het reglement is het opstalrecht. Leningsaanvragen voor de aankoop van woningen op basis van het opstalrecht zijn voorgelegd naar aanleiding van het initiatief dat de gemeente Etterbeek hierover heeft 22

genomen, maar het Fonds heeft beslist om deze leningen niet toe te kennen. Uit de analyse van de overeenkomsten en op basis van de houding ingenomen door de Dienst Voorafgaande Beslissingen van de Federale Overheidsdienst Financiën is gebleken dat het opstalrecht geen eigendomsoverdracht inhoudt van de woning die op deze manier wordt gekocht. Het gaat eerder over een soort vruchtgebruik voor een periode van 50 jaar. Bovendien bevat de overeenkomst die de gemeente voorstelt een aantal voorwaarden die negatief zijn voor de waarborgen waarover het Fonds zou beschikken als hypothecaire schuldeiser. Het komt erop neer dat de beperking van de rechten van de eigenaar ertoe kan leiden dat de hele overeenkomst van het “opstalrecht” in vraag wordt gesteld. Het reglement voor de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen bepaalt dat de ontlener volle eigenaar moet zijn van zijn woning, behalve uitzonderingen die door het Fonds worden toegestaan. De Raad van Bestuur heeft dan ook beslist om de leningen die werden aangevraagd in het kader van het opstalrecht niet toe te kennen, maar benadrukt wel dat er alternatieven moeten worden gezocht voor het openbaar bod om zo beter het hoofd te kunnen bieden aan de groeiende huisvestingsproblemen. Kort nadat zij hun leningsaanvraag in het kader van het opstalrecht hadden ingediend, heeft het Fonds de betrokken kandidaten laten weten dat het de lening niet kon toekennen. Het Fonds maakte ook duidelijk dat het wel bereid was zijn standpunt te herzien in functie van de antwoorden die de gemeente zou geven op de vragen die het Fonds had gesteld (antwoorden die later absoluut niet volledig bleken te zijn) en van de beslissingen van de Federale Overheidsdienst Financiën. Noch de gemeente, noch de kandidaten hebben blijkbaar de betekenis van deze houding begrepen. Integendeel, zij hebben de indruk gegeven dat het Fonds onjuist heeft gehandeld en de kandidaten daardoor in een heel lastig parket heeft gebracht. Niets is minder waar. We komen hier niet terug op de artikels die hierover zijn verschenen in de pers of over de gesprekken die hierover nog zijn gevoerd tussen de burgemeester van Etterbeek en mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris. Tot slot vermelden we nog de zeer hoge prijs per m² die sommige nieuwe ontleners betalen voor kleine woningen. In het kader van de groeiende druk op de vastgoedmarkt en de daaruit voortvloeiende speculatie kunnen we ons afvragen of een sociale instelling als het Fonds geen maatregelen moet nemen of voorwaarden moet voorzien voor de toekenning van de bijhorende leningen om dergelijke situaties te vermijden. We stellen vast dat dergelijke verrichtingen bijna uitsluitend betrekking hebben op kleine woningen (met een oppervlakte van minder dan 50 m²) die in wijken liggen die heel populair zijn bij de jongeren (alleenstaanden of koppels), namelijk het stadscentrum of de “groene” gemeenten, waarvan de financiering kan gebeuren via een lening met een redelijke terugbetalingslast en waarbij de persoonlijke inbreng van de ontlener over het algemeen vrij groot is. Het is dan ook moeilijk voor het Fonds om dergelijke woonprojecten te weigeren.


Info-onderhoud De communicatie met het publiek over de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen gebeurt op de volgende manieren : - de massale verdeling van brochures en folders (samenvatting of gedetailleerde beschrijving van het reglement); - de website (gedetailleerde beschrijving van het reglement, simulatie van de opmaak van een balans voor het woonproject dat de ontlener in gedachten heeft, met onder andere de berekening van het maandgeld, enz...); - het directe contact tussen een medewerker van het Fonds en de kandidaat-ontlener.

23

De ervaring heeft aangetoond dat het directe contact een absolute must blijft. Tijdens een infogesprek wordt nagegaan of een (eventuele) leningsaanvraag ontvankelijk zou zijn, of ze beantwoordt aan de bepalingen opgenomen in de besluiten van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering houdende de goedkeuring van de reglementen voor de leningen. We merken op dat de “soepelheid” die door de Raad van Bestuur wordt aangemoedigd en die blijkt uit het reglement dat van kracht is sinds 6 december 2001, dezelfde “soepelheid” vereist tijdens de eerste contacten. Zo zijn er een aantal toekenningsvoorwaarden waarop geen uitzondering kan worden gemaakt (zoals bijvoorbeeld het toelaatbare belastbaar inkomen), terwijl andere kunnen worden geïnterpreteerd, genuanceerd, er kunnen uitzonderingen voor worden toegestaan. Dit is onder andere het geval voor de verplichting van het “permanente” verblijf, het hebben van een zakelijk recht op een ander gebouw dan dat waarvoor de lening wordt aangevraagd, de bewoning van het goed, het begrip persoon ten laste, de bewijsstukken in verband met het belastbaar inkomen, de geleende quotiteit en het maximumbedrag van de lening (principe van het “gunstige vermoeden”), de persoonlijke inbreng van de kandidaat-ontlener, enz... Dankzij deze genuanceerde houding kan zo goed mogelijk tegemoet worden gekomen aan de realiteit en aan de noden van het doelpubliek. Bovendien is er de solvabiliteit, een parameter waaraan sowieso bijzondere aandacht moet worden besteed. Deze fase is van ontzettend groot belang, ongeacht of de informatie wordt gegeven via de telefoon of tijdens een infogesprek in de kantoren van het Fonds. Van de medewerkers wordt op die momenten “totale” beschikbaarheid verwacht, vooral omdat het gaat om een heel complexe materie waarmee de kandidaat-ontleners niet vertrouwd zijn en die ze misschien niet goed begrijpen, wat heel vaak het geval is. Er is de voorbije jaren heel wat vooruitgang geboekt dankzij de reglementswijzigingen die werden goedgekeurd in 2001, en die nog verder werden aangepast en versoepeld in februari 2005 (verlenging van de maximumduur van de lening). Maar de informatie over deze bepalingen en de confrontatie ervan met de persoonlijke situatie van de kandidaatontleners in kwestie om een coherent woonproject te kunnen uitwerken, vereist heel wat tijd en energie. De uitbreiding van de reglementen die gelden voor de verschillende leningsverrichtingen en de evolutie op de vastgoedmarkt hebben geleid tot een sterke toename van het aantal vragen om informatie. In mei 2005 werd een “eerste-lijn-onthaalcel” opgericht. In de laatste fase van haar bestaan werd deze cel voltijds bemand door 3 medewerkers. Maar de telefooncentrale van het Fonds werd letterlijk overspoeld en de cel kon het aantal vragen niet meer bolwerken. De ervaring heeft ons bovendien geleerd dat het niet zo’n goed plan is om medewerkers enkel en alleen in te schakelen voor het geven van informatie. De complexiteit van deze taak vereist dat ze ook permanent getoetst wordt aan de realiteit van de behandeling van een leningdossier. Bovendien komt het de kwaliteit van de dienstverlening meer dan ten goede wanneer er wordt gezorgd voor continuïteit tussen de kandidaat-ontlener en de medewerker van het Fonds van bij de eerste informatie tot wanneer het leningdossier volledig in orde is.

24

Sinds juni 2007 staan alle medewerkers van de dienst “aanvraag der leningen” daarom in voor zowel de informatiegesprekken (telefonisch of tijdens een infogesprek) als voor de behandeling van de dossiers.


De leningsaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de algemene

verrichtingen van hypothecaire leningen. -

De leningsaanvragen. In 2007 werden 1.070 nieuwe dossiers geopend, in 2006 waren dat er 953. Dit betekent dat er in 2007 12 % meer leningsaanvragen werden ingediend dan in 2006. De stijging van 2005 naar 2006 bedroeg 23 %. Bij de vermelde 1.070 dossiers moeten nog 209 andere geteld worden die nog in onderzoek waren op 1 januari 2007. In totaal werden dus 1.279 dossiers behandeld in de loop van het dienstjaar, tegenover 1.124 in 2006 (dat zijn er 155 meer, wat neerkomt op een stijging van 13,79 %). Van deze 1.279 dossiers werden er: • 204 (15,95 %) geannuleerd nog voor ze aan de Raad van Bestuur werden voorgelegd, en wel om de volgende redenen: - 64 kandidaten zagen af van hun project nadat de deskundige zijn verslag had opgesteld, maar gaven verder geen reden; - 32 kandidaten zagen hun project de mist ingaan, omdat de woning intussen was verkocht aan een derde (25) of omdat de eigenaar intussen had beslist om niet te verkopen; - 24 kandidaten gaven er de voorkeur aan hun lening af te sluiten in de klassieke banksector; - 84 gingen er niet mee door om één van de volgende redenen: onaangepaste woning, te hoge aankoopprijs, onvoldoende eigen middelen, overschrijding van de maximumwaarde, er moesten teveel noodzakelijke werken worden uitgevoerd; • 774 (60,52 %) onderzocht door de Raad van Bestuur; • 301 (23,53 %) nog samengesteld op 31 december 2007.

25

Evolutie van het aantal nieuw geopende dossiers per jaar. A antal gezinnen 1200 1.070 953

1000 841

835

800

755

777

2004

2005

648 591

600

400

200

0 2000

2001

2002

2003

2006

2007

Jaar

De 774 werden andere werden

gewone leningsaanvragen die aan de Raad van Bestuur werden voorgelegd, stuk voor stuk goedgekeurd. De meeste aan de gevraagde voorwaarden, in gevallen werden striktere voorwaarden opgelegd en voor enkele dossiers de voorwaarden voor de kandidaat-ontleners versoepeld.

Van die 774 dossiers vielen er 22 niet onder het investeringsvermogen van 2007: • 18

•

4

leningsaanvragen werden ingediend voor een woning die het Fonds verkocht in het kader van zijn (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen. Het ging meer bepaald om woningen van het project in de Hopstraat en “De Kleine Zenne”; aanvragen gingen over de aankoop van een woning waarvan het Fonds eigenaar was: Jetse Steenweg te Jette, Jean de Bolognestraat te Brussel, Transvaalstraat te Anderlecht en Belgradostraat te Vorst. Deze woningen behoorden voordien tot de huurhulpsector of tot die van de huurverkoopverrichtingen.

We herinneren er ook aan dat de Raad van Bestuur in 2006 besliste om 76 leningen toe te kennen die onder het investeringsvermogen van 2007 zouden vallen, omdat het investeringsvermogen van 2006 was uitgeput. Daarnaast heeft de Raad in januari 2008 nog 57 dossiers goedgekeurd die tot het investeringsvermogen van 2007 worden gerekend. Zoals hiervoor al werd vermeld, werd deze uitzonderlijke procedure gevolgd omdat de beslissing om het investeringsvermogen te verhogen erg laat op het jaar is gevallen. In 2007 werden 24 dossiers nog ingetrokken nadat de Raad van Bestuur de leningsaanvraag had goedgekeurd. De redenen voor deze beslissing zijn dezelfde als die opgesomd voor de aanvragen die werden ingetrokken nog voor ze werden voorgelegd aan de Raad. Van die 24 dossiers hadden er 18 betrekking op het 26

investeringsvermogen van 2007. De 6 andere vielen onder het investeringsvermogen van een vroeger dienstjaar. In totaal vielen er dus 867 dossiers onder het investeringsvermogen van 2007. In 2006 waren dat 616 leningsaanvragen. Dit komt neer op een stijging van 251 dossiers of een stijging met 40,75 %.

-

De verwezenlijkte leningen. In 2007 werden 725 leenaktes verleden tegenover 740 in 2006, of 2,03 % minder. Dit lijkt paradoxaal omdat het aantal leningsaanvragen dat door de Raad van Bestuur werd goedgekeurd net sterk is toegenomen, maar wordt verklaard door de verhoging van het investeringsvermogen die pas in oktober 2007 werd toegekend. Deze verhoging heeft betrekking op ongeveer 250 leningsaanvragen. De volgende opmerkingen hebben betrekking op de leningen die in de loop van 2007 werden vereffend. - 333 (45,92 %) ontlenersgezinnen bestaan uit één of meerdere personen, zonder personen ten laste. Dit is een stijging met 1,59 % tegenover 2006. De 249 middelgrote gezinnen (dit is een gezin met 1 of 2 personen ten laste) is gedaald met 4,17 % en vertegenwoordigt nu 34,35 % van het ontlenerspubliek. We merken daarentegen op dat het aantal grote gezinnen met 3 personen of meer ten laste stijgt, zowel in percent als in absolute cijfers (143 of 19,73 % in 2007 tegenover 127 of 17,15 % in 2006); - net zoals in 2006 bestaat een gezin uit gemiddeld 2,68 personen; - de gemiddelde lening bedroeg in 2007 119.914,14 EUR, tegenover 112.926,68 EUR in 2006. We stellen met andere woorden een verhoging vast van 6.987,46 EUR (6,19 %), wat een minder grote stijging is dan in 2006 (10,42 %). Toch weerspiegelen deze cijfers een verdere stijging van de prijzen op de vastgoedmarkt; - het gemiddelde maandinkomen (inclusief kinderbijslag) bedroeg in 2007 1.858,73 EUR. In 2006 was dat 1.726,86 EUR. Gemiddeld steeg het inkomen dus met 131,87 EUR (7,64 %). Het gaat hier wel degelijk om een verhoging van het beroeps- of vervangingsinkomen, want de kinderbijslag bleef de voorbije 2 dienstjaren ongeveer gelijk;

27

Evolutie van het gemiddeld ontleend bedrag. Gemiddeld ontleend bedrag 140.000 119.914,14

120.000

112.926,68 102.269,50

100.000

92.855,38

89.899,04

93.068,00

2002

2003

2004

80.000

60.000 40.000

20.000 0 2005

2006

2007

Jaar

- het gemiddelde maandgeld bedroeg in 2007 527,46 EUR, dit is 28,38 % van het gemiddelde maandinkomen. Dit percentage is te vergelijken met wat de voorbije dienstjaren werd betaald: 28,74 % in 2006, 28,55 % in 2005, 28,08 % in 2004, 27,86 % in 2003, 27,80 % in 2002 en 26,95 % in 2001; - op het moment dat de lening werd toegekend aan de 725 nieuwe ontleners, beschikten 336 gezinnen ervan (46,35 %) over een maandelijks netto-inkomen van minder dan 1.500,00 EUR (zonder kinderbijslag). Dit grote percentage toont aan dat het Fonds een groot aantal gezinnen met een beperkt inkomen blijft aantrekken. Toch stellen we vast dat hun aantal sterk daalt in vergelijking met de vorige dienstjaren, want tot vorig jaar bedroegen zij steeds meer dan 55 % van ons publiek! 58 gezinnen (8,00 %) moesten zelfs rondkomen met minder dan 1.000,00 EUR per maand! 225 gezinnen (31,03 %) verdienden maandelijks tussen 1.500,00 EUR en 2.000,00 EUR. En 164 gezinnen (22,62 %) hadden maandelijks meer dan 2.000,00 EUR; - 32,15 % van de ontleners hadden een belastbaar inkomen lager dan 10.000,00 EUR, 21,38 % had een belastbaar inkomen tussen 10.000,00 EUR en 15.000,00 EUR. Globaal gezien beschikte 69,39 % van ons ontlenerspubliek over een belastbaar inkomen van minder dan 20.000,00 EUR (tegenover 77,15 % in 2006, 84,48 % in 2005, 81,88 % in 2004). 74 gezinnen (10,21 %) had “geen” belastbaar inkomen. De helft van hen waren alleenstaanden of gezinnen zonder kinderen; We herinneren eraan dat rekening wordt gehouden met het belastbaar inkomen van 2004 wanneer de lening werd aangevraagd vóór 1 juli 2007 en met dat van 2005 als de leningsaanvraag na die datum werd ingediend. 28

Woningen aangekocht en gerenoveerd door ontleners van het Fonds.

29

Evolutie van het gemiddelde maandelijks netto-inkomen en van de gemiddelde nettomensualiteit. Bedragen 2.000 EUR 1.858,73

1.823,93 1.726,86

1.766,49

1.800 EUR

1.722,05

1.665,36

1.600 EUR 1.400 EUR 1.200 EUR 1.000 EUR 800 EUR 600 EUR

527,46 507,10

483,54

492,20

475,50

496,30

400 EUR 200 EUR 0 EUR 2002

mensualiteit

2003

2004

inkomsten

2005

2006

2007

Jaar

Een grote meerderheid van de nieuwe ontleners (553 gezinnen of 76,28 %) voldoen aan de inkomensvoorwaarden om aanspraak te kunnen maken op een sociale woning. In 2006 waren deze voorwaarden geldig voor 82,16 % van ons publiek, in 2005 voor 88,27 %. Deze vermindering toont aan dat het Fonds iets minder dan vroeger tot bij de economisch zwakste bevolkingsgroep komt. Toch staat het vast dat zonder de activiteiten van het Fonds de vraag naar sociale woningen nog veel groter zou zijn. De volgende grafiek geeft de verdeling aan van de gezinnen in functie van de regels die toegepast worden op het belastbaar inkomen binnen de huisvestingssector.

30

Financiering van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen (in gemiddelden) Gemiddelde kost prijs in EUR

160.000 150.000 140.000 130.000 120.000 110.000 100.000 90.000

17

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2003

2004

2005

Kostprijs per verrichting

Lening van het Fonds

Spaargelden

Vreemde middelen en andere bronnen

2006

2007

Jaar

Onderverdeling van de ontlenersgezinnen volgens hun inkomensniveau in verhouding tot de toegepaste barema’s in de sociale huisvesting. % 23,72

100,00

80,00

60,00

40,00

10,62 4,00

76,28 9,10

20,00 28,42

27,73

20,13

0,00 Alleenstaanden

Niet-alleenstaanden Niet-alleenstaanden enig inkomen meerdere inkomens

gezinnen die voldoen aan de barema's van de sociale huisvesting

Totaal

andere gezinnen

- 43 (5,93 %) van de 725 nieuwe ontlenersgezinnen konden geen eigen middelen inbrengen. 99 ontleners (16,66 %) beschikten over minder dan 5.000,00 EUR, 131 (18,07 %) over 5.000,00 EUR tot 10.000,00 EUR. Globaal gezien konden 451 gezinnen (62,21 %) zelf minder dan 20.000,00 EUR investeren, terwijl 274 (37,79 %) zelf een hoger bedrag op tafel konden leggen; - wat de sociaal-professionele situatie betreft, stellen we vast dat 113 gezinnen (15,59 % tegenover 20,00 % in 2006) enkel over een vervangingsinkomen beschikten. 412 gezinnen (56,82 %) beschikten over slechts één beroepsinkomen. 200 (27,59 %) konden terugvallen op meerdere bronnen van inkomsten; - van de 1.055 personen die in 2007 een lening hebben afgesloten bij het Fonds, hadden er 450 (42,66 %) het statuut van bediende (tegenover 38,84 % in 2006), 235 (22,27 %) dat van arbeider, 44 (4,17 %) dat van zelfstandige en 326 (30,90 %) zaten zonder werk (tegenover 34,67 % in 2006). 729 personen hadden een inkomen (beroeps- of vervangingsinkomen), tegenover 703 in 2006, dit is een stijging van 3,70 %; - in 2007 bedroeg de gemiddelde aankoopprijs van een bestaande woning (niet onderworpen aan het btw-stelsel, wel aan de registratierechten) 130.575,80 EUR. In 2006 was dat 122.141,98 EUR. Dit is een verhoging van 8.433,82 EUR (6,91 %). Deze stijging komt overeen met die voor de gemiddelde leningen die 6,19 % bedraagt; - sinds 2003 (gemiddelde prijs bedroeg toen 90.525,48 EUR) is de gemiddelde prijs met 40.050,32 EUR of met 44,24 % gestegen. In diezelfde tijdsspanne is het maandelijkse netto-inkomen amper met 5,22 % toegenomen;

32

- als we kijken naar de gemiddelde kostprijs per bruto m² zien we die prijsstijging nog veel scherper. Van de 625 woningen die niet werden verkocht door het Fonds en ook niet werden gesubsidieerd door het Gewest stijgt de prijs van 921,31 EUR in 2003 naar 1.554,89 EUR in 2007, of een stijging van 68,77 %! - in vergelijking met 2006 is de belangrijkste evolutie die van de gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m² voor huizen en duplexen: het gaat om prijsstijgingen van respectievelijk 17,42 % en 12,31 %; - in 2007 bedroeg de gemiddelde terugbetalingsduur 24,20 jaar. Deze parameter is de voorbije jaren als volgt geëvolueerd: 19,23 jaar in 2003, 20,18 jaar in 2004, 22,66 jaar in 2005 en 24,22 jaar in 2006. Voor 68,15 % van de leningen geldt een terugbetalingsduur van 25 jaar of meer. In 2003 bedroeg dat percentage amper 1,83 %; - de gemiddelde rentevoet bedroeg in 2007 2,08 %. In 2006 was dat nog 2,05 %; - van de 725 gezinnen die in 2007 een lening afsloten, hebben er: 599 een bestaande woning gekocht, waarvan er 6 verkocht werden door het Fonds; 82 een nieuwe woning gekocht of gebouwd, waarvan 38 in het kader van de activiteiten van de GOMB en 12 in het kader van de (herop)bouw/renovatieverkoopverrichtingen; 44 een lening afgesloten voor andere doeleinden (waarvan 20 om hun renovatiewerken te financieren). - van de 625 woningen die onze ontleners kochten (aankoop, aankoop + werken, nieuwbouw), die niet werden verkocht door het Fonds en die ook niet werden gesubsidieerd door het Gewest, waren er: 18 studio’s met een gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte van 44,22 m²; 502 appartementen met een gemiddelde oppervlakte van 81,97 m²; 43 delen van huizen of «duplex»-appartementen die gemiddeld 108,00 m² groot waren; 62 huizen met een gemiddelde oppervlakte van 132,13 m². - de nieuwe ontleners waren gemiddeld 34 jaar en 3 maanden oud. De andere personen die deel uitmaken van het gezin waren gemiddeld 10 jaar en 3 maanden oud; - 98,83 % van de ontleners waren geen eigenaar van hun vorige woning; - 54,07 % van de nieuwe ontleners wonen in de volgende gemeenten: Sint-JansMolenbeek (15,58 %), Anderlecht (14,35 %), Schaarbeek (8,83 %), Laken (7,72 %) en Jette (7,59 %); - van de 725 woningen waarvoor in 2007 een lening werd afgesloten, liggen er 308 (42,47 %) binnen de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en renovatie. In 2002 lagen 40,93 % van de woningen in deze ruimte, in 2003 38,21 %, in 2004 44,46 %, in 2005 42,60 % en in 2006 38,24 %; - 262 ontleners (36,14 %) bleven in dezelfde gemeente wonen, 380 (52,41 %) verhuisden naar een andere gemeente en 83 ontleners (11,45 %) kwamen van

33

buiten het Gewest. Deze laatste groep vertegenwoordigde 7,57 % in 2006, wat aantoont dat de hoofdstad een grotere aantrekkingskracht krijgt als woonplaats. De balans die de voorbije dienstjaren werd opgemaakt, wordt ook deze keer bevestigd: op de steeds duurdere immobiliënmarkt kopen de nieuwe ontleners steeds kleinere woningen. Het gemiddelde aantal personen waaruit een gezin bestaat, daalt nochtans nauwelijks. De gemiddelde bewoonbare oppervlakte is gedaald van 108,33 m² in 2003 naar 87,64 m² in 2007. De huidige oppervlakte is te vergelijken met de gemiddelde

oppervlakte die werd vastgesteld in 2006. Kiezen voor een kleinere woning is een manier om zich aan te passen aan de stijgende vastgoedprijzen. Maar ook hier zijn grenzen, want in te kleine woningen worden we op een bepaald moment geconfronteerd met de negatieve effecten van overbevolking. Ondanks dit vrij grote verschil in oppervlakte (een daling van ongeveer 1/4 van de bewoonbare opppervlakte), ligt de gemiddelde kostprijs van de woningen die in 2007 werden gekocht (136.270,97 EUR) 36.465,37 EUR hoger dan de gemiddelde kostprijs die in 2003 werd betaald (99.805,65 EUR). Dit is een stijging van 36,54 %. We stellen gelukkig ook vast dat de woningen die

vandaag worden gekocht niet inboeten aan kwaliteit in vergelijking met de laatste 5 jaar. De gemiddelde lening die werd afgesloten, heeft die evolutie gevolgd: in 2003 werd gemiddeld 89.899,04 EUR geleend, in 2007 was dat 119.914,14 EUR (of 33,39 % meer). In diezelfde periode steeg het gemiddelde inkomen van de nieuwe ontleners van 1.766,49 EUR naar 1.858,73 EUR, dit is een toename met 5,22 %. Rekening houdend met de effecten van de inflatie betekent dit dat de leencapaciteit van de gezinnen vermindert. Er werden 2 belangrijke maatregelen genomen om de terugbetalingslast niet te zwaar te maken: 1. de terugbetalingsduur die werd opgetrokken van gemiddeld 19,23 jaar in 2003 tot 24,20 jaar in 2007; 2. de vermindering van de rentevoet die in 2003 nog gemiddeld 2,41 % bedroeg tegenover 2,08 % in 2007.


De leningsaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de aanvullende

hypotheekleningen voor jonge gezinnen. Deze bijzondere formule van hypothecaire leningen werd uitgewerkt voor kandidaatontleners jonger dan 35 jaar die een woning willen kopen en daarvoor een lening in eerste of tweede rang afsluiten bij een andere kredietinstelling dan het Fonds voor een bedrag dat minstens 80 % vertegenwoordigt van de verkoopwaarde van de woning. De lening bij het Fonds wordt in hoofdorde afgesloten om de verschillende kosten te dekken die bovenop een dergelijke aankoop komen (aktekosten, BTW, enz...) en in bijorde om een deel van de aankoopprijs te financieren. -

De leningsaanvragen. In de loop van het dienstjaar hebben 23 gezinnen, dat zijn er 19 minder dan in 2006 en maar liefst 33 minder dan in 2005, een aanvullende jongerenlening aangevraagd.

34

Bij deze 23 aanvragen moeten 8 dossiers worden geteld die op 1 januari 2007 nog werden samengesteld. In totaal werden in 2007 dus 31 dossiers behandeld. Van die 31 dossiers zijn er: •

• •

9 (29,03 %) geannuleerd nog voor ze aan de Raad van Bestuur werden voorgelegd, en dit omwille van de volgende redenen: - 3 gezinnen gaven er de voorkeur aan hun lening volledig af te sluiten bij de bank; - 4 kandidaten zagen af van hun project nadat de deskundige zijn verslag had opgesteld; - 2 kandidaten haakten af om nog een andere reden; 17 (54,84 %) besproken door de Raad van Bestuur; 5 (16,13 %) die nog verder moesten worden samengesteld op 31 december 2007.

De 17 aanvragen die werden voorgelegd aan de Raad van Bestuur werden allemaal goedgekeurd, waaronder: 1 aanvraag (5,88 %) die geannuleerd werd in hetzelfde dienstjaar, nadat de Raad van Bestuur zich gunstig had uitgesproken over de toekenning ervan. Het gezin wenste één lening aan te gaan bij dezelfde banK. 16 dossiers die onder het investeringsvermogen 2007 vallen.

-

De verwezenlijkte leningen. In 2007 werden 17 leningen afgesloten. Dat zijn er 17 minder dan in 2006 en 26 minder dan in 2005. Voor het profiel van deze gezinnen en de kenmerken van de aangekochte woningen verwijzen we naar de tabellen opgenomen onder het punt B)2 hierna.


De huur-verkoopverrichtingen en de (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen. -

De huur-verkoopverrichtingen. Eind 2007 had het Fonds nog 2 gebouwen in deze sector.

-

De (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen. De (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen werden opgestart in 1988. In het kader van een pilootproject dat werd gesubsidieerd door de EEG werden toen 9 eengezinswoningen gerenoveerd en daarna verkocht aan grote gezinnen met een zeer beperkt inkomen. In die periode werd op de vastgoedmarkt een zelfde, vrij sterke, maar minder grote stijging van de prijzen opgemerkt als wat we vandaag meemaken, waardoor ook toen de noodzaak werd gevoeld om het aanbod van “degelijke” woningen te vergroten voor de economisch zwakkere gezinnen die in ongezonde woningen leefden. Binnen de Commissie bestond een programma dat als doel had om “de woonomstandigheden te verbeteren van migrerende werknemers” als één van de bepalende factoren in hun integratie. De EEG koos ervoor om net dit project in haar programma op te nemen, omdat alle schakels in de ketting die nodig zijn om het probleem op te lossen, verenigd waren in het project, namelijk : 35

- de promotor waarvan de sociale doelstellingen en de kennis van de hele problematiek gekend zijn en die bovendien over alle nodige middelen beschikt: budgetten, financiële dienstverlening en technisch, juridisch en sociaal bekwaam personeel; - gezinnen die zelf initiatief namen: ze namen actief deel aan de conceptie van hun woning en aan de uitvoering van de renovatiewerken, ze kochten de woning en sloten daarvoor een lening af aan een lagere rentevoet, ze maakten een evaluatie en wisselden ervaringen uit met de andere betrokken partijen en dit tijdens de hele duur van het project. Een dergelijk proces tot een goed einde brengen, vraagt een enorme inzet van de deelnemers en van het Fonds. Het is dan ook niet realistisch, en ook niet noodzakelijk, om deze werkwijze als standaard te nemen. In de “klassieke” (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen die in het verleden werden gerealiseerd en die momenteel worden uitgevoerd, wordt niet gekozen voor een actieve deelname van de kandidaat-kopers aan het hele proces. Het klassieke schema dat wordt doorlopen, ziet er als volgt uit: het Fonds trekt op prospectie, koopt een terrein of een gebouw, werkt het project uit, laat de bouw- of renovatiewerken uitvoeren en verkoopt daarna de woningen volgens de regels die de Raad van Bestuur heeft bepaald en die in detail werden besproken in het vorige jaarverslag. Deze procedure is een goede weerspiegeling van de twee doelstellingen die worden nagestreefd: 1. het aanbod aan koopwoningen vergroten door de rehabilitatie van vervallen gebouwen (voorbeelden daarvan zijn het project in de “Kleine Zenne”, een oude brouwerij, “Vandenbranden”, een oude mouterij, “Van Volxem”, een atelierwoonhuis, “Broederschap”, een oude school) of door het optrekken van nieuwe gebouwen na de eventuele afbraak van de bestaande ruïne (project in de Hopstraat, de Bergense Steenweg, “Mariemont”, “Requette-Lemaire-Candries” en “Herder”). Op deze manier draagt het Fonds bij tot de renovatie en herwaardering van oude stadswijken, in de meeste gevallen samen met de betrokken gemeente en in bepaalde gevallen binnen het kader van de gedelegeerde opdrachten; 2. gezinnen die beantwoorden aan de toekenningsvoorwaarden van het Fonds de kans geven om eigenaar te worden van een woning van hoge kwaliteit. Deze tweede doelstelling heeft onder andere als gevolg dat (in tegenstelling tot fenomenen als “gentrification” die we in bepaalde wijken vaststellen, waardoor het doelpubliek er zich net niet meer kan vestigen) gezinnen met een beperkt of middelgroot inkomen (die vaak voldoen aan de voorwaarden om aanspraak te kunnen maken op een sociale woning!) zich kunnen vestigen in de nieuwe “hippe” wijken van de hoofdstad. In het jaarverslag van 2006 werd erop gewezen dat de aankoop van een dergelijke woning heel wat voordelen inhoudt voor de gezinnen. Daarom worden in de verkoopakte dwingende clausules opgenomen. Voor meer details hierover verwijzen we naar het vorige jaarverslag. Eén van de lopende projecten, in de Finstraat te Sint-Jans-Molenbeek, onderscheidt zich van de andere, omdat de kandidaat-kopers actief betrokken worden bij het project. Het gaat om grote gezinnen met erg beperkte middelen die samen de feitelijke vereniging “L’Espoir” vormen en die bovendien worden begeleid door de vzw 36

BOUW/RENOVATIE-VERKOOP Fin 14 woningen In realisatie

Mariemont

Gerealiseerd

9 woningen Requette-Lemaire Requette-Candries

Hop

2 x 25 woningen

20 woningen Anderlecht Kuregem

Broederschap

22 woningen

25 woningen Herder 15 woningen

Bergen 9 ééngezinswoningen Vandenbranden

Van Volxem

6 woningen

12 woningen 125 WONINGEN IN REALISATIE en 57 GEREALISEERD

SITUATIE OP 31/12/2007

37

“Bonnevie” en de CIRE – Coordination et Initiatives pour Réfugiés et Etrangers, asbl. Bovendien wordt in dit project heel veel aandacht besteed aan het ecologische aspect: de woningen zullen beantwoorden aan de normen die gelden voor zogenaamde “passiefhuizen”, die een zeer hoge graad van energieprestatie bereiken. De betrokkenheid van de verschillende vermelde partijen is vastgelegd in een “samenwerkingsovereenkomst” die werd afgesloten op 2 oktober 2007. In dit akkoord zijn de volgende essentiële principes opgenomen: -

-

-

het Fonds duidt de ontwerper en de aannemer aan die de offerte hebben ingediend die het beste beantwoordt aan de doelstellingen die “L’Espoir” nastreeft. Het Fonds leidt het project, controleert de uitvoering ervan, financiert de werken, bepaalt de verkoopprijs van de woningen (prijs die pas betaald moet worden na oplevering van de werken). Het Fonds opent een speciaal kandidatenregister voor de gezinnen die deel uitmaken van “L’Espoir”, zonder dat zij daarom verplicht zijn om de woningen te kopen en zonder dat het Fonds daarom verplicht is de woningen aan hen te verkopen. De leden van “L’espoir” krijgen prioriteit bij de verkoop van de woningen op basis van de voorkeurorde die zij zelf hebben doorgegeven aan het Fonds en met respect voor het principe dat de woning afgestemd moet zijn op de gezinssamenstelling van de kandidaat-koper; “L’Espoir”, en indien nodig het Fonds, vragen de subsidies aan waarvoor het project in aanmerking kan komen; “Bonnevie” en de CIRE begeleiden de leden van “L’Espoir” bij het uitwerken van hun woonproject, het opstarten van een systeem van “collectief sparen”, de sensibilisering voor de financiële, architecturale, technische en juridische aspecten van het project, de aankoopfase van de woning, enz... in functie van de noden en de onzekerheden waarmee men werd geconfronteerd tijdens de uitvoering van het project, werden op regelmatige tijdstippen informatie- en overlegvergaderingen georganiseerd waaraan alle betrokken partijen hebben deelgenomen.

Op 11 juni 2007 werd de opdracht van ″ontwerp-uitvoering″ via een onderhandelingsprocedure opgestart. Belangrijk is dat het gaat om een volledig nieuwe ervaring waarbij het de bedoeling is dat architect en aannemer van bij de conceptie van het project met elkaar overleggen en ze uiteindelijk samen een offerte indienen, waarin het project gedetailleerd wordt beschreven en waarin ook meteen de kostprijs van de werken wordt bepaald. De conceptie van het project hangt dus samen met het opmaken van een prijsbestek, wat van essentieel belang is voor het budgetbeheer van de gezinnen. Bovendien wordt de opdracht aanbesteed via een onderhandelingsprocedure met bekendmaking. De keuze voor deze aanbestedingswijze kan als volgt worden gemotiveerd : -

de essentiële vereiste om de prijs van de op te trekken woningen onder controle te houden binnen een beleid dat erop gericht is om financieel uiterst kwetsbare gezinnen de kans te geven eigenaar te worden, maar dit mag absoluut niet ten koste gaan van hun, bij definitie erg beperkte, financiële evenwicht;

-

de keuze voor nieuwe en geavanceerde ecologische technieken, waardoor er aanzienlijk zal worden bespaard op energieverbruik;

-

het noodzakelijke, permanente overleg tussen projectontwerper en aannemer in verband met de technieken waarmee zal worden gewerkt om tot de spaarzaamste oplossing te komen. Hierbij wordt rekening gehouden met de bepalingen 38

opgenomen in het Grote Stedenbeleid en het Huisvestingsplan en met de subsidiemogelijkheden die in dit kader bestaan; -

een verzwaring van de architectuuropdracht om de toekomstige bewoners meer te betrekken bij hun herhuisvesting en bij de uitwerking van de verrichting;

-

de noodzaak om te kiezen voor oplossingen waardoor deze verrichting kan worden beschouwd als een pilootproject waarvoor subsidies worden toegekend. Op die manier kunnen de projectkosten worden gedrukt en in het verlengde daarvan de lasten voor de toekomstige kopers;

-

de houding die de bevoegde overheden (stedenbouw of andere) aannemen tegenover dit vernieuwende project. Dit is een onzekere factor die wel een grote invloed kan hebben op de prijs.

Bij de samenwerking van de 2 “partners-inschrijvers” is het van het grootste belang dat de wettelijke bepalingen in verband met de plaats en de rol van de architect (wet van 20 februari 1939) worden nageleefd. Daarom moet de inschrijver heel duidelijk vermelden hoe de samenwerking tussen architect en aannemer wordt gezien, zoniet is de offerte ongeldig. Dit aspect heeft geleid tot een dieper debat. Op het einde van het jaar was de analyse van de 7 ingediende offertes bijna afgerond. Ook de onderhandelingen met de 2 kandidaten die het beste project hadden ingediend, zat in de laatste fase. De onderhandelingen worden gevoerd na evaluatie en klassement van de offertes op basis van de toekenningscriteria. Hierbij wordt het principe van de gelijkheid gerespecteerd en wordt ernaar gestreefd om een offerte te bekomen die financieel zo interessant mogelijk is, zonder dat daarbij aan de substantiële voorwaarden van de opdracht wordt getornd. Dit project werd weerhouden in het kader van het “Huisvestingsplan 2005-2007 van het Grootstedenbeleid”. Op 16 april 2007 werd daarom ook een partnerschapsovereenkomst afgesloten tussen het Fonds en de gemeente Sint-JansMolenbeek. Als dit project tot een goed einde wordt gebracht, wat mag gehoopt worden rekening houdend met de middelen die ervoor worden ingezet, zal dit een nieuw pilootproject zijn voor het Fonds. Toch mag hierbij de allereerste doelstelling van alle (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen niet uit het oog verloren worden: grote en financieel kwetsbare gezinnen de kans geven om een woning te kopen van een goede kwaliteit, aan “kostprijs” en dankzij een lening aan een zeer lage rentevoet. In die zin mogen alle (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen worden beschouwd als projecten die ervoor zorgen dat er een groter publiek aanbod is van woningen van zeer goede kwaliteit die bovendien zijn afgestemd op het doelpubliek. Daarom is het ook noodzakelijk dat het voortbestaan van de (herop)bouw/ renovatie-verkoopverrichtingen binnen de activiteiten van het Fonds veilig wordt gesteld.

Eén van de meest bepalende factoren op financieel vlak is het btw-tarief van 21 % dat wordt toegepast op nieuwbouwprojecten zoals, bijvoorbeeld, de Finstraat! In de huidige context waarin gezinnen (die met een eerder beperkt inkomen moeten rondkomen) het zo moeilijk hebben om een woning te vinden, kunnen we ons afvragen waarop de federale overheid wacht om voor alle nieuwbouwprojecten een btw-tarief van bijvoorbeeld 6 % in te voeren.

39

We kunnen alles in het werk stellen om de bouw- of renovatiekosten zo laag mogelijk te houden en intussen waken dat er een evenwicht wordt bewaard tussen de financiële mogelijkheden van de gezinnen en de kwaliteit en architecturale kenmerken (programma en oppervlakte van de woningen, kwaliteit van de materialen en de uitrustingen, integratie van milieuvriendelijke parameters, enz...), maar dat neemt niet weg dat we ook nog steeds worden geconfronteerd met verplichtingen en contradictorische aspecten. Een btw-tarief van 21 % versterkt dit effect nog. Is dit niet betreurenswaardig en zelfs incoherent in de huidige immobiliëncrisis? Een ander belangrijk aspect voor de toekomst van de (herop)bouw/renovatieverkoopverrichtingen is dat we ervoor moeten ijveren dat de totale kostprijs van de woning gedekt kan worden door een lening afgesloten in het kader van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen. Momenteel moet heel regelmatig worden teruggegrepen naar het F.S.T. om de lening aan te vullen die werd afgesloten in het beperkte fonds B2, waardoor het gevaar bestaat dat de beschikbare fondsen uitgeput raken. Gevolg daarvan is dat de leningen niet kunnen worden gefinancierd en dat de toekomst van de (herop)bouw/renovatieverkoopverrichtingen onder druk komt te staan. Binnenkort zullen er 20 woningen te koop kunnen worden aangeboden. Voor de 17 laatste woningen die werden verkocht, bedroeg de gemiddelde lening toegekend binnen het F.S.T. 22.906,47 EUR. Eind december 2007 bedroeg het beschikbare saldo in het F.S.T. 2.006.929,99 EUR. Bovendien zijn er momenteel 125 woningen in productie. Voor de toekenning van de woningen wordt de procedure gevolgd die door de Raad van Bestuur werd goedgekeurd. De regels die aan deze procedure verbonden zijn, werden toegelicht in het jaarverslag van vorig jaar. Het bezoek van de woningen werd om praktische redenen aangepast. De bezoeken worden niet langer geïndividualiseerd, omdat dit de hele verkoopprocedure nodeloos lang en gecompliceerd maakt. Daarom worden de woningen nu voor een bepaalde periode opengesteld (bijvoorbeeld: één week, voor- en namiddag), zodat geïnteresseerden zich vrij kunnen maken en de woning bezoeken wanneer het hen past. Na het bezoek aan de woning beschikt de kandidaat nog steeds over een termijn van 5 dagen om een bod te doen. Ook het respecteren van de chronologie van het kandidatenregister bleef ongewijzigd van toepassing. In 2007 werden 540 nieuwe kandidaturen geregistreerd, dat zijn er gemiddeld 45 per maand. 609 kandidaten werden uit het register geschrapt om de volgende redenen: ze hebben niet geantwoord op onze brief met de vraag om hun interesse te bevestigen naar aanleiding van de verkoop van woningen of ze hebben zelf hun kandidatuur ingetrokken. Op 31 december 2007 bestond het register uit 732 kandidaturen. De vorderingsstaat van de (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen is opgenomen op de laatste pagina van de statistieken die bij deze sectie horen. De projecten die afgerond zijn

-

“Kleine Zenne” in de Anderlechtstraat en de Kuregemstraat te Brussel Van de 22 woningen (17 lofts en 5 appartementen) zijn er 2 nog steeds niet verkocht. Het gaat om een flat met een oppervlakte van 34 m² die het Fonds onlangs volledig heeft ingericht om de verkoop ervan te vergemakkelijken en een loft met een oppervlakte van 146 m² die als “ruwbouw” wordt verkocht. De verkoop van deze laatste woning wordt bemoeilijkt door een gebrek aan natuurlijke lichtinval. De verkoop van deze woningen is opnieuw opgestart op het moment dat ook de projecten die bijna zijn afgewerkt te koop werden gesteld. 40

We werden er geconfronteerd met enkele problemen met de vereniging van mede-eigenaars. Het kwam erop neer dat sommige mede-eigenaars hun verantwoordelijkheid niet opnamen of een gebrekkige kennis hadden over medeeigendom. Bovendien werd in november 2006 de syndicus vervangen op vraag van de vereniging van mede-eigenaars, maar dat heeft de problemen enkel vergroot. Het Fonds heeft gepoogd om zijn plaats als “verkoper” waar te nemen en bleef ter beschikking staan van de syndicus en van de mede-eigenaars om hen bij te staan in de stappen die zij ondernamen tegenover de aannemer en de architect in verband met de werken die moesten worden uitgevoerd in de gemeenschappelijke delen. -

“Hopstraat” te Brussel Van de 20 woningen werden er 17 verkocht in 2007 (het aankoopbod van de 17 kandidaat-kopers werd goedgekeurd door de Raad van Bestuur. 12 aktes werden getekend in 2007, de 5 andere zullen worden getekend begin 2008). Begin 2008 zal een nieuwe brief worden gestuurd om de laatste 3 woningen toe te kennen. De verkoop van deze woningen heeft geen problemen opgeleverd. Dit zijn de kenmerken van de gezinnen die deze woningen kochten: • gemiddeld aantal personen: 4,5 • gemiddeld aantal personen (kinderen) ten laste: 2,8 • gemiddeld netto-inkomen, inclusief kinderbijslag: 2.360,00 EUR, of 524,44 EUR per persoon • gemiddelde huur van de woning die werd verlaten: 507,53 EUR of 21,50 % van het inkomen • gemiddelde mensualiteit voor de woning die werd aangekocht: 748,41 EUR of 31,70 % van het inkomen • gemiddelde lening: in fonds B2A: 166.137,82 EUR; in het F.S.T. 22.906,47 EUR; totaal: 189.044,29 EUR Hiermee is het bewijs geleverd dat dankzij sommige (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen grote gezinnen met een beperkt of middelgroot inkomen de kans krijgen om eigenaar te worden van een nieuwbouwwoning, wat zo goed als onmogelijk is op de private markt.

Dit is ook één van de argumenten van het Fonds om in het kader van de (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen het plafond op te heffen voor de leningen toegekend in fonds B2A. Spijtig genoeg is mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, het Fonds hierin niet gevolgd, al is ze wel bereid om het probleem te herbekijken “...als de woningen niet verkocht raken...”. Projecten in de afwerkingsfase

-

“Bergense Steenweg” in Anderlecht De 9 ééngezinswoningen werden opgeleverd in 2007. Het Fonds heeft een straatje aangelegd om de percelen te verbinden, zoals voorzien in het lastenboek van de gemeente. Het straatje draagt de naam “Robert Boschstraat” en de woningen dragen de huisnummers 3A tot 19. Het straatje wordt erkend als openbare weg. Elke woning telt 3 tot 5 slaapkamers, in een paar woningen kunnen ook de ruimtes onder het dak nog worden ingericht. De woningen zijn volledig afgewerkt, zijn voorzien van een uitgeruste keuken, dubbele sanitaire voorzieningen en hebben een tuin. De totale kostprijs per bruto bewoonbare m² (inclusief terrein) bedraagt 1.518,00 EUR (zonder btw) of 1.813,00 EUR (inclusief btw en aktekosten).

41

De funderingen vormen één geheel en om de architecturale eenheid te bewaren, zullen de woningen worden verkocht onder het regime van de gedwongen medeeigendom van de gebouwen. Bepaalde verplichtingen binnen de klassieke medeeigendom zullen wel worden geschrapt (algemene vergadering, syndicus, enz...), omdat ze niet van toepassing zijn op dit project. -

“Mouterij” in de Vandenbrandenstraat te Brussel De 6 lofts werden eind 2007 opgeleverd. Voor de interne technieken moeten de kopers zelf zorgen: elektriciteit, loodgieterij, sanitair, keuken, verwarming, wanden, muur- en vloerbekleding. Dit moet gebeuren met respect voor het afgeleverde gebouw en onder begeleiding van een architect. Het project bestaat uit de grondige transformatie van een industrieel gebouw. De gemiddelde prijs per bruto bewoonbare m² bedraagt 1.431,96 EUR, hieraan moet nog ongeveer 450,00 EUR per bewoonbare m² worden toegevoegd voor de werken die de koper zelf moet uitvoeren. De totale prijs per bruto bewoonbare m² bedraagt daardoor ± 1.882,00 EUR (exclusief registratierechten en andere aktekosten). Deze woningen zouden een publiek kunnen aantrekken met een profiel dat overeenstemt met de kopers van de “Kleine Zenne”.

Projecten in uitvoer

-

“Broederschap” in de Broederschapstraat te Schaarbeek Bij de aanbesteding van de werken in mei 2007 werd de gemiddelde kostprijs per bewoonbare m² geraamd op 1.985,00 EUR voor de woningen die volledig werden afgewerkt. Probleem daarbij is dat in luik II van het wijkcontract “Brabant-Groen”, waarvan dit project deel uitmaakt, een maximumprijs wordt voorzien van 1.800,00 EUR. Er moet wel worden opgemerkt dat de hierboven vermelde raming is opgemaakt op basis van een forse prijsherziening en een grote reserve voor onvoorziene kosten (uit ervaring weten we dat een dergelijke reserve best wordt voorzien bij de reaffectatie van leegstaande gebouwen). Daarnaast werd ook rekening gehouden met een reserve van 45.000,00 EUR voor de laattijdigheidsboetes die zouden moeten worden betaald (vertraging van 8 maanden) omdat de opgelegde termijn voor de realisatie van het project is overschreden. Dit komt neer op 22,67 EUR per bewoonbare m², of een weerslag van gemiddeld 1.800,00 EUR per woning. Daarom heeft het Fonds aan de gemeente Schaarbeek gevraagd of de woningen mogen worden verkocht zonder ze volledig af te werken, om zo de opgelegde prijs van 1.800,00 EUR per bewoonbare m² te respecteren. Het Fonds vroeg ook om de voormelde boetes te laten vallen. Wanneer de woningen niet volledig worden afgewerkt (maar “in casco” te koop worden aangeboden), zal de verkoop ervan heel wat moeilijker zijn, omdat het project minder goed afgestemd zal zijn op het doelpubliek.

-

“Herder” in de Herderstraat te Brussel De onderhandelingen met stedenbouw en het schepencollege zitten in de laatste fase. De stedenbouwkundige vergunning zal waarschijnlijk tegen midden 2008 worden toegekend.

De meeste (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen zijn gedelegeerde of gelijkgestelde verrichtingen. Voor een beschrijving van de evolutie ervan verwijzen we dan ook naar sectie III. B, hierna.

42

3. LOPENDE LENINGEN. a) In het kader van het fonds B2.


Algemeen beheer. 5.768 leningen waren lopend eind 2007. 393 leningen werden gedurende het jaar gesaldeerd, waarvan 1 na datum, 54 op termijn en 338 vervroegd werden terugbetaald. 3 leningen werden vervroegd terugbetaald ingevolge het overlijden van één van de ontleners. 59 leningen hadden in de loop van de terugbetaling een voorsprong opgebouwd met betrekking tot de normale leningsduur (bv. wegens de afboeking van een aankoop- of renovatiepremie) waardoor de lening vervroegd is afgelost, 43 ontleners betaalden het nog openstaande kapitaal af met eigen middelen. 95 leningen werden terugbetaald na de onderhandse verkoop van het pand en 1 na een openbare verkoop om uit onverdeeldheid te treden. 137 leningen werden geherfinancierd. In het merendeel van de gevallen hebben de ontleners elders allicht aan een goedkopere rentevoet kunnen lenen (o.a. na de vijfjaarlijkse herzieningen). Maar ook andere redenen liggen hier aan de basis van, 101 ontleners die hun lening hebben laten overnemen genoten immers van een rentevoet van minder dan 3,50 %. Onder deze andere motieven noteert men de aankoop van een tweede woning, de verhuring van de woning, het vertrek naar het buitenland, het uit onverdeeldheid treden, of nog om te ontsnappen aan de verplichtingen opgenomen in de leenakte met betrekking tot de uit te voeren werken. 4 leningen werden geherfinancierd nadat het Fonds de vervroegde terugbetaling had geëist wegens nietbewoning van het pand (1), zijn totale verhuring (2) of de aankoop van een tweede woning (1). In het kader van de specifieke en antispeculatieve clausules die sinds 1992 in de leenaktes worden opgenomen, hebben, overeenkomstig de verbintenissen die zij zijn aangegaan, 149 ontleners en 14 ex-ontleners aan het Fonds gevraagd om hun woning te mogen verkopen onder welbepaalde voorwaarden. De motieven voor de verkoop zijn uiteenlopend. In 19 gevallen liggen echtscheiding (11) of andere familiale problemen (8) aan de basis van dit verzoek. 12 gezinnen kennen financiële problemen (waarvan 8 omwille van de zware lasten van de mede-eigendom). 65 gezinnen wensen een andere woning, 37 onder hen kijken uit naar een grotere woning, 7 gezinnen verkiezen een kleinere woning, 13 gezinnen verkopen hun appartement om een eengezinswoning te verwerven, 1 gezin verlangt naar een huis met een tuin en 7 andere gezinnen bevalt hun woning hen niet meer. 10 gezinnen wensen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te verlaten, waaronder 7 om naar het buitenland te vertrekken. 2 gezinnen opteren voor een andere gemeente binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. 2 gezinnen wensen een handelspand te kopen, 1 ander gezin wil zijn woning, waarvan een gedeelte bestemd was voor beroepsdoeleinden, verlaten. 1 ontlener verkiest dichter bij het werk te gaan wonen. 2 gezinnen opteren voor een aangenamere buurt, 3 gezinnen verkopen omwille van problemen met de buren. 2 gezinnen wensen te verhuizen om gezondheidsredenen, 1 andere ontlener omwille van een onveiligheidsgevoel. 1 ontlener verkoopt wegens het niet-bewonen van het pand, 1 ander als gevolg van de vraag van de Fonds om zich in orde te stellen op vlak van stedenbouw. De 41 andere gezinnen gaven geen reden op waarom ze hun woning wensten te verkopen. Het Fonds achtte het niet opportuun om zijn recht van voorkoop uit te oefenen voor één van deze woningen. Alle gezinnen kregen de toestemming om de woning te verkopen.

43

18 van de betrokken woningen waren verkocht eind 2007. 2 ervan werden verkocht aan nieuwe ontleners van het Fonds. 43 andere gebouwen waarvan de verkoop werd voorgesteld vóór 2007, veranderden gedurende het dienstjaar van eigenaar. 9 ontleners die een aanvraag tot verkoop hadden ingediend, lieten uiteindelijk de lening overnemen door een andere financiële instelling. 2 gezinnen vroegen een hypotheekoverdracht. De vijfjaarlijkse herziening van de rentevoeten, gebaseerd op de evolutie van het aantal kinderen ten laste en het belastbare inkomen, werd in 1993 ingevoerd op vraag van het Gewest. Zij beoogt een grotere sociale rechtvaardigheid. Om praktische redenen worden de herzieningen gegroepeerd op 1 juni en 1 december van elk jaar. In 2007 dienden 590 leningdossiers herzien te worden. Voor 138 onder hen betrof het een tweede herziening. 14 leningen werden binnen de vier maanden voorafgaand aan de herziening terugbetaald en 11 andere kort na de herziening. 32 ontleners hebben de nodige documenten voor herziening niet ingediend. De maximale rentevoet werd derhalve toegepast, overeenkomstig de bepalingen van de leenakte. Voor 21 dossiers werd op het einde van het dienstjaar nog gewacht op bijkomende elementen. De hierna vermelde gegevens houden geen rekening met deze 78 voornoemde dossiers en betreffen derhalve 512 herzieningen : voor 387 leningen betrof het een eerste vijfjaarlijkse herziening, voor 125 leningen een tweede herziening. Deze laatsten, samen met 130 anderen, zijnde in totaal 255 leningen, vallen onder de oude reglementering (leningen B2). Evolutie van de verdeling per inkomstenbarema (leningen B2 die de eerste keer worden herzien) % 60,00

50,00

49,23

40,00 30,00 30,00 23,08 20,77

20,00

16,15

16,15

13,85

11,54 7,69

7,69

10,00

3,85 0,00 0,00 I

II

oorspronkelijke situat ie (1)

III

IV

herziening 2007 (1)

(1) op basis van de 130 in acht genomen dossiers voor de vijfjaarlijkse herziening.

44

V

BB

Barema

Evolutie van de verdeling per inkomstenbarema (leningen B2 onderworpen aan een tweede herziening). % 60,00 51,02 50,00 37,76 40,00

35,20

30,00

24,49 16,84 17,60

20,00

15,31 15,82 12,00

10,00

11,20 10,20 6,63

11,73 8,80 2,04

15,20 8,16 0,00

0,00 I

II

oorspronkelijke situatie (1)

III

herziening 2002 (1)

IV

V

herziening 2007 (2)

BB

Barema

(1) op basis van de 196 in acht genomen dossiers bij de eerste vijfjaarlijkse herziening. (2) op basis van de 125 in acht genomen dossiers bij de tweede vijfjaarlijkse herziening.

Voor 104 van deze 255 leningen bleef de rentevoet ongewijzigd. Voor 120 ontleners werd de rentevoet verhoogd, terwijl voor 31 ontleners deze werd verminderd. Voor 63,12 % van de ontleners die een verhoging van de rentevoet kenden, was deze het gevolg van hun verbeterde financiële situatie, voor 18,85 % lag een verminderde kinderlast aan de basis van de verhoging. Voor 18,03 % was dit te wijten aan een combinatie van beide factoren. Voor 32,26 % van de ontleners die van een verlaging genoten, was dit het gevolg van een verslechterde financiële situatie, voor 58,06 % van een verhoogde kinderlast, voor 9,68 % speelden zowel de inkomsten als de verhoogde kinderlast een rol. De belastbare inkomens van 29 ontleners vielen buiten het hoogste geïndexeerde barema. Voor hen werd de rentevoet toegepast van het hoogste inkomstenbarema volgens hun aantal kinderen ten laste, verhoogd met 1 %. Het valt trouwens op dat de inkomsten van de ontleners opschuiven naar de hogere inkomstenbarema’s. Deze trend wordt zowel waargenomen bij de leningen die aan een eerste herziening toe zijn als bij deze die een tweede herziening kennen. Globaal gezien steeg de gemiddelde rentevoet aangerekend aan de 255 gezinnen van 3,12 % naar 3,65 %. Voor de leningen die in 2007 voor de eerste maal werden herzien, verhoogde de gemiddelde rentevoet van 2,55 % bij de toekenning van de lening tot 3,10 % bij de herziening. Voor de andere leningen ging de rentevoet van 3,70 % bij de eerste herziening naar 4,23 % bij de tweede herziening. Het gemiddelde maandgeld van alle herziene leningen B2 verhoogde van 489,73 EUR naar 504,35 EUR.

45

Evolutie van de verdeling van de inkomens per schijf van 10.000 EUR (leningen B2A die de eerste keer worden herzien) % 50,00 43,58 40,86 40,00 35,41 30,00 24,51 17,90

18,29

20,00

10,89 10,00

5,84 1,94

0,78

0,00 <10.000

>= 10.000 en < >= 20.000 en < >= 30.000 en < 20.000 30.000 40.000

oorspronkelijke situatie (1)

>= 40.000

herziening 2007 (1)

(1) op basis van de 257 in acht genomen dossiers voor de vijfjaarlijkse herziening.

Voor de 257 andere dossiers die voor de eerste maal werden herzien, waren de bepalingen van toepassing ingevoerd bij besluit van 6 december 2001 (leningen B2A). De rentevoet wordt berekend volgens een andere formule. Er werd afgestapt van het systeem van de 5 inkomstenbarema’s. De nieuwe formule houdt een verfijnde en billijkere weging in van de rentevoet, die echt proportioneel is in verhouding tot het belastbaar inkomen van het gezin en het maximale toegelaten belastbaar inkomen (zijnde voor het lopende jaar, 35.880,00 EUR voor een gezin zonder personen ten laste). De rentevoet wordt eveneens gewogen in functie van het aantal personen ten laste en niet enkel meer in functie van het aantal kinderen ten laste (een vermindering van 0,50 % per jaar per persoon ten laste met een maximum van 2 %). De rentevoet wordt ook met 1 % per jaar verminderd voor de ontlener jonger dan 35 jaar op de referentiedatum gehanteerd bij de toekenning van de lening. De rentevoet van 68 van deze 257 leningen bleef ongewijzigd. Hij bleef bepaald op het minimum van 2 %. De rentevoet van 168 andere leningen steeg, voor 50 zelfs niettegenstaande een verhoging van het aantal personen ten laste. Voor 21 leningen daalde de rentevoet. Voor 91,67 % van de ontleners die een verhoging van de rentevoet kenden, was deze het gevolg van hun verbeterde financiële situatie, voor slechts 0,59 % lag een vermindering van het aantal personen ten laste aan de basis van de verhoging. Voor 7,74 % was dit te wijten aan een combinatie van beide factoren. Voor 47,62 % van de ontleners die van een verlaging genoten, was dit het gevolg van een verslechterde financiële situatie, voor 42,86 % van een verhoging van het aantal personen ten laste, voor 9,52 % speelden beide factoren mee. Globaal steeg de gemiddelde rentevoet van deze 257 leningen B2A van 2,38 % naar 3,56 % en het gemiddelde maandgeld van 503,54 EUR naar 545,09 EUR. De verhoging van de gemiddelde rentevoet is dus aanzienlijker voor de leningen die ressorteren onder het nieuwe reglement. Dit vloeit niet alleen voort uit de directe 46

impact van de nieuwe berekeningsformule (met een referentierentevoet van 6,75 % voor de betrokken dossiers). De nieuwe reglementering opende de leningen van het Fonds ook voor kandidaten zonder personen ten laste. Deze opening kwam vooral de jongeren ten goede, die nog werden aangemoedigd door de vermindering van 1 % indien ze jonger dan 35 waren bij de toekenning van de lening. Deze ontleners waren toen dikwijls alleenstaand en bevonden zich in het begin van hun professionele loopbaan. Ze genoten van een zeer lage of de minimumrentevoet, gezien hun zwak (of zelfs geen) belastbaar inkomen verworven in het in aanmerking te nemen jaar. Vijf jaar later wordt de rentevoet voor een groot aantal onder hen niet enkel sterk beïnvloed door de evolutie van hun inkomsten, maar ook door hun gewijzigde matrimoniale situatie. Door deze evolutie zouden ze kunnen besluiten hun lening vervroegd terug te betalen. De leenaktes voorzien reeds jaren systematisch de verplichting voor de ontleners om binnen een bepaalde termijn, afhankelijk van de uit te voeren werken, een reeks veiligheidswerken en bijhorende controles te laten uitvoeren die de gelijkvormigheid van de werken aan de huidige vereiste veiligheidsnormen moeten waarborgen in het gebouw waarvan ze eigenaar zijn geworden. Het Fonds eist in dit verband dat bepaalde normen nagestreefd worden in verband met de stabiliteit van het gebouw, elektriciteits-, gas-, verwarmingsinstallatie, waterafvoer, verluchting van de ruimtes, evacuatie verwarmingsgassen,... Het Fonds eist eveneens de aanwezigheid in de woning van rookmelders die conform zijn aan de bepalingen van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 15 april 2004 tot bepaling van bijkomende verplichtingen inzake brandvoorkoming in de te huur gestelde woningen. Indien deze rookmelders niet aanwezig zijn, dienen ze dus te worden geplaatst. Het Fonds kijkt nauwlettend toe op de naleving van deze verplichtingen. Helaas moet men vaststellen dat een aantal ontleners het belang van deze werken miskennen en talmen om de veiligheidswerken uit te voeren. Voor de vroegere leningen in het fonds B2 is de vervroegde terugbetaling van de volledige lening de enige sanctie die de leenakte voorziet wanneer de ontlener zijn verplichting niet nakomt wat betreft voornoemde werken en controles. Deze beantwoordt uiteraard niet aan het objectief dat wordt nagestreefd door het Fonds. Bij de laatste herziening van de twee reglementen van de leningen in het fonds B2 werd een tussenoplossing uitgewerkt, meer bepaald een verhoging van de rentevoet in geval van niet-naleving van de voornoemde verplichtingen. De maximumrentevoet kan oplopen tot 8,75 % of 6,10 % (naargelang de referentierentevoet 6,75 % of 4,10 % bedraagt) voor de gewone leningen B2A en tot 7 % voor de bijkomende leningen voor jongeren B2B. Het Fonds heeft in de loop van 2004 beslist om gebruik te maken van deze sanctie voor de ontleners die in gebreke blijven voor wat het afleveren van de veiligheidsattesten betreft, in de hoop dat dit hen ertoe zal bewegen zich snel in orde te stellen. Een strikte procedure - die in een vorig verslag werd beschreven - werd uitgewerkt. Ze kan uiteindelijk wel nog uitmonden in de terugbetaling van de lening, zo de ontlener, na twee etappes van intrestverhoging en een verzoeningsprocedure die in de eerste plaats de uitvoering van de veiligheidswerken beoogt, nog steeds nalaat zijn verplichtingen terzake na te komen. Hoewel de oorspronkelijke procedure enigszins werd versoepeld (ze werd in totaal met twee maanden verlengd), werd in 2007 toch de rentevoet van 61 leningen opgetrokken (leningen B2A of B2B). Voor een meerderheid van de betrokken ontleners was dit voldoende om hen wakker te schudden. 37 ontleners stelden zich in orde binnen de twee maand na toepassing van de verhoging. In voorkomende gevallen werd de verhoging tenietgedaan. 17 gezinnen hadden iets meer tijd nodig. Voor hen werd de verhoging aangehouden zolang de attesten niet werden afgeleverd. De 7 andere 47

ontleners hadden hun dossier nog niet geregulariseerd op het einde van het jaar. Voor 6 leningen werd een tweede verhoging toegepast, voor 3 onder hen dateerde de eerste verhoging van vóór 2007. 3 van deze 6 dossiers waren in orde op het einde van het dienstjaar. Dit is ook het geval voor 14 anderen waarvan de rentevoet een eerste maal werd opgetrokken vóór 2007. 1 ontlener werd opgeroepen in verzoening. Hij regulariseerde zijn dossier voor het einde van het jaar. Dit deed ook een andere ontlener die een lening aanging in het kader van het fonds B2 en eveneens ter verzoening werd opgeroepen. 4 andere dossiers, waarvan 2 in het kader van het fonds B2, werden aan onze raadsman overgemaakt met het oog op het opstarten van een verzoeningsprocedure. In 2007 werd aan 7 ontlenersgezinnen toestemming gegeven om een gedeelte van hun woning te verhuren aan derden. 5 gezinnen hebben de toestemming gekregen om het pand gedurende een beperkte tijd te verhuren. Het Fonds past bij verhuring meestal een verhoging van de rentevoet toe, vastgesteld in functie van de gevraagde huurprijs. 16 ontleners hebben in 2007 de toestemming gekregen om een familielid te laten inwonen. Dit wordt door het Fonds slechts toegestaan voor zover de bewoonbaarheid van het goed niet in het gedrang komt. 3 ontleners dienden een aanvraag in voor de domiciliëring van een familielid in het pand, 5 anderen voor de vestiging van de sociale zetel in het pand. Het Fonds heeft deze aanvragen aanvaard. In het kader van hun (echt)scheiding hebben 22 ontleners gevraagd om te worden ontheven van hun verplichtingen ten overstaan van het Fonds. Hun aanvraag werd aanvaard. In 8 van deze dossiers heeft de mede-ontlener een bijkomende lening gevraagd teneinde het deel dat de ex-partner in het pand bezit te kunnen overkopen en enkele werken te kunnen uitvoeren. Deze leningen werden toegekend. Om de verrichting draaglijk te houden, werd aan 4 van deze ontleners een verlenging toegestaan van de duur van de oorspronkelijke lening. Om dezelfde redenen ging het Fonds ook akkoord om de duur van 2 andere leningen te verlengen.
Beheer van de betalingen. De achterstallen in de terugbetaling van de hypotheekleningen stegen in 2007 met 51.683,15 EUR tegenover 14.036,20 EUR in 2006. In 2004 en 2005 kenden we, uitzonderlijk, een daling met respectievelijk 37.733,49 EUR en 21.706,68 EUR. In 2003 daarentegen een verhoging met 100.165,41 EUR. Op vijf jaar tijd, steeg het aantal lopende leningen met 25,91 % (van 4.581 naar 5.768) en de verschuldigde bedragen met 41,96 % (van 33.323.147,98 EUR naar 47.306.007,07 EUR). Ondanks de grotere stijging van de achterstallen ten opzichte van 2006, evolueert de verhouding tussen de gecumuleerde achterstallen en de gecumuleerde vervallen sommen positief. Deze verhouding bedroeg 0,23 % in 2007 tegenover 0,24 % in 2006. Vijf jaar terug bedroeg deze nog 0,36 %. We wensen hier even terug te komen op de problematiek van de onbetaalde brandverzekerings- en levensverzekeringspremies. Wat deze laatste premies betreft, hebben we in in het vorige jaarverslag gemeld dat sedert 2002 onze ontleners geen schuldsaldoverzekering meer dienen te nemen middels een éénmalig te betalen premie die het overlijdensrisico voor de hele duur van de lening dekt. Het betalen van een éénmalige levensverzekeringspremie is hoogst uitzonderlijk geworden. Dit houdt dus in dat wanneer de ontlener zijn jaarpremie of semestriële premie niet betaalt, het Fonds hiervan op de hoogte wordt gesteld door de verzekeraar. Het Fonds betaalt dan deze

48

premie en het verschuldigde bedrag wordt opgenomen in de achterstallen. Het spreekt vanzelf dat het Fonds deze premie dan verhaalt op de ontlener. Zo stelt men vast dat er in 2007 voor 237 ontleners een levensverzekeringspremie werd betaald tegenover 76 ontleners in 2006. Op drie jaar tijd werd het door de ontleners verschuldigd bedrag voor levensverzekeringspremies verdrievoudigd, met name 16.686,74 EUR in 2005 tegenover 55.119,40 EUR in 2007. We stellen eenzelfde fenomeen vast, maar in iets mindere mate, wat betreft nietbetaalde brandverzekeringspremies. Zo werden in 2007 voor 387 ontleners de brandverzekeringspremie betaald voor een totaal bedrag van 80.734,23 EUR tegenover 327 ontleners voor een bedrag van 65.153,13 EUR in 2005. Het spreekt vanzelf dat dit een bijzonder aandachtspunt moet zijn en dat de evolutie hiervan nauw in de gaten moet worden gehouden. Deze cijfers tonen toch wel aan dat voor vele van onze recente ontleners de koopkrachtdaling een probleem is, ook al is de gemiddelde te betalen mensualiteit nog correct ten opzichte van het gezinsinkomen. Elk jaar zijn er ontleners die een procedure van collectieve schuldenregeling opstarten. Het gaat, overeenkomstig de wet van 5 juli 1998, om een vrijwillige procedure waarbij een persoon met een overmatige schuldenlast vraagt om een regeling uit te werken voor al zijn schulden. Er wordt een verzoekschrift gericht aan de bevoegde rechter met vraag een schuldbemiddelaar aan te stellen. Deze zal een aanzuiveringsregeling proberen uit te werken en heeft een controletaak op de uitvoering van alle maatregelen. Zolang de procedure loopt, kunnen de schuldeisers geen onroerend beslag of loonsafstand uitvoeren. Sinds het in voege treden van deze wet, hebben 28 onleners een procedure tot collectieve schuldbemiddeling ingesteld, waaronder 3 in 2007. Bij achterstallen in de terugbetaling van de lening voorziet de leenakte de mogelijkheid om loonsafstand toe te passen. Dit kan uiteraard enkel voor ontleners met een inkomen uit arbeid. In de praktijk moet het gaan om een voltijdse baan. Het is zeer uitzonderlijk dat een ingebreke blijvende ontlener zich in een dergelijke situatie bevindt. Ter info: bij koninklijk besluit van 5 december 2006 werd voor het jaar 2007 het deel van het inkomen dat niet voor beslag vatbaar was, vastgesteld op 923,00 EUR. De schijf tussen 923,01 EUR en 992,00 EUR is beslagbaar a rato van 1/5de, de schijf tussen 992,01 EUR en 1.094,00 EUR is beslagbaar a rato van 30 % en de schijf tussen 1.094,01 en 1197,00 EUR a rato van 40 %. Al wat dit laatste bedrag overschrijdt, is volledig beslagbaar. Bij voormelde bedragen dient een bedrag van 57,00 EUR per kind ten laste te worden toegevoegd. Wanneer ondanks aanmaningen, contacten met publieke of private sociale instellingen en bezoeken ter plaatse, de achterstallen alsmaar toenemen, dan kan enkel nog de procedure van onroerend beslag worden ingediend en de wetgever voorziet dat hieraan een verzoeningsprocedure bij de beslagrechter moet voorafgaan. In 2007 werden er 30 verzoeningsprocedures ingezet (tegenover 27 in 2006), waaronder: -

-

7 konden worden stopgezet voor datum van de zitting, omdat er ondertussen een ultiem terugbetalingsplan werd vastgesteld of ingevolge de volledige terugbetaling van de achterstallen ; 11 tot een minnelijke schikking hebben geleid met vaststelling van een terugbetalingsplan ; 6 niet tot een minnelijke schikking hebben geleid omdat de ontleners niet aanwezig waren op de zitting ; 49

-

6 nog niet behandeld werden.

Lopen de achterstallen verder op na de verzoeningsprocedure, dan wordt er overgegaan tot het onroerend beslag van de woning, zijnde de laatste stap voor de openbare verkoop van het goed. In 2007 werden er 6 procedures van onroerend beslag (tegenover 10 in 2006) ingezet. Zo deze procedures niet helpen, blijft er uiteindelijk het ultieme middel over, zijnde de openbare verkoop van het goed. In 2007 werden er 5 nieuwe procedures van openbare verkoop ingeleid, waarvan er 1 kon worden stopgezet na volledige terugbetaling van de lening en een tweede procedure kon worden opgeschort gezien er een ultiem terugbetalingsplan werd vastgesteld. De 3 andere procedures waren nog niet beëindigd eind 2007. Van de 5 procedures die hangende waren eind 2006, werden er 2 opgeschort ingevolge de vaststelling van een terugbetalingsplan, de overige 3 waren nog niet beëindigd eind 2007. Overeenkomstig de wettelijke verplichtingen terzake, werd de identiteit en de achterstallen van 174 ingebreke blijvende ontleners, wat overeenstemt met 106 leningsdossiers, meegedeeld aan de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank, tegenover 177 ingebreke blijvende ontleners voor 102 dossiers in 2006.

b) In het kader van de andere fondsen.

Eind 2007 waren er 103 leningen afgesloten in het F.S.T en in het fonds B1, sensu stricto. Voor 93 leningen verloopt de terugbetaling zonder noemenswaardige problemen, 10 leningen kenden een achterstand.

* *

50

*

B. STATISTIEKEN.

1. Algemene verrichtingen van hypothecaire leningen – Fonds B2.

Tabel 1 - Spreiding van de gezinnen die voor een info-onderhoud langskwamen bij het Fonds en dit volgens hun grootte - 2007.

Aantal Samenstelling van de gezinnen in functie van het aantal personen ten laste Absoluut

%

0

959

35,16

1

536

19,66

2

565

20,72

3

393

14,41

4 of meer

274

10,05

2.727

100,00

Totaal

Tabel 2 - Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen die een aanvraag deden (*) en dit volgens hun grootte - 2007.

Aantal Samenstelling van de gezinnen in functie van het aantal personen ten laste Absoluut

%

0

470

43,93

1

185

17,29

2

213

19,91

3

119

11,12

4

50

4,67

5 of meer

33

3,08

1.070

100,00

Totaal

(*) met name gezinnen die een leningsaanvraag indienden voor een welbepaalde woning.

51

Tabel 3 - Algemene verrichtingen - Samenstelling van de ontlenersgezinnen. Jaar

Totaal aantal gezinnen

Totaal aantal personen

Gemiddeld aantal personen per gezin

Totaal aantal ontleners

Totaal aantal inwonenden die geen ontleners zijn Ten laste

Niet ten laste

Totaal

Gemiddeld

2003

602

1.795

2,98

922

868

5

873

1,45

2004

596

1.773

2,97

891

854

28

882

1,48

2005

554

1.648

2,97

807

838

3

841

1,52

2006

740

1.985

2,68

1.076

904

5

909

1,23

2007

725

1.946

2,68

1.055

863

28

891

1,23

Tabel 4 - Algemene verrichtingen - Spreiding van de ontlenersgezinnen volgens het aantal personen ten laste. Gezinnen zonder personen ten laste

Jaar

Gezinnen met Gezinnen met Gezinnen met Gezinnen met Gezinnen met Alle gezinnen 1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen samen ten laste ten laste ten laste ten laste ten laste (1)

Aantal

%

Aantal

2003

42

40,20

109

2004

252

42,28

102

2005

207

37,36

2006

328

2007

333

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

18,11 107

17,77

78

12,96

41

6,81

25

4,15

602 100,00

17,11

96

16,11

74

12,42

39

6,54

33

5,54

596 100,00

110

19,86

95

17,15

74

13,36

40

7,22

28

5,05

554 100,00

44,33

144

19,47 141

19,05

69

9,32

28

3,78

30

4,05

740 100,00

45,92

128

17,66 121

16,69

84

11,59

33

4,55

26

3,59

725 100,00

(1) of meer.

52

Aantal

%

Tabel 5 - Algemene verrichtingen - Gemiddelde leeftijd van de ontleners. Jaar

Gemiddelde leeftijd van de ontleners

Gemiddelde leeftijd van de inwonenden die geen ontlener zijn (*)

2003

33 jaar 6 maanden

9 jaar 1 maand

2004

34 jaar 2 maanden

10 jaar 9 maanden

2005

34 jaar 5 maanden

9 jaar 11 maanden

2006

34 jaar 4 maanden

9 jaar 1 maand

2007

34 jaar 3 maanden

10 jaar 3 maanden

(*) vanaf 2003 wordt rekening gehouden met de leeftijd van alle personen die deel uitmaken van het gezin van de ontlener, deze laatste uitgesloten.

Tabel 6 - Algemene verrichtingen - Sociaal-professioneel statuut van de ontleners (1) - 2007.

Statuut Zelfstandige

Aantal ontleners

%

44

4,17

Bediende

450

42,66

Arbeider

235

22,27

Zonder werk (2)

326

30,90

1.055

100,00

Totaal

(1) totaal van alle personen die ontlenen, onderverdeeld in 725 gezinnen. (2) waaronder 161 het statuut van uitkeringsgerechtigde werkloze hebben, 126 zonder enig inkomen zijn, 7 die genieten van een ziekte- of invaliditeitsuitkering, 5 van een leefloon of gelijkwaardig inkomen, 2 van een ouderdoms- of overlevingspensioen en 25 andere.

53

Tabel 7 - Algemene verrichtingen - Evolutie van het maandelijkse netto-inkomen van de ontlenersgezinnen (eventuele kinderbijslagen inbegrepen).

Jaar

Netto-inkomen (in EUR)

2003

1.766,49

100,00

2004

1.722,05

97,48

2005

1.665,36

94,28

2006

1.726,86

97,76

1.858,73

105,22

2007

(*)

Evolutie (2003 = 100)

(*) In 2007 bedraagt het maandelijkse netto-inkomen van de gezinnen die kinderbijslagen ontvangen 2.134,62 EUR, dat van de gezinnen die het zonder kinderbijslag moeten stellen, 1.572,76 EUR.

Tabel 8 - Algemene verrichtingen - Bron van inkomsten van de ontleners - 2007.

Gezinsinkomen

Aantal

%

Eén beroepsinkomen

412

56,82

Twee of meer beroepsinkomens

117

16,14

83

11,45

Vervangingsinkomens

113

15,59

Totaal

725

100,00

Eén beroepsinkomen + vervangingsinkomen

54

Tabel 9 - Algemene verrichtingen - Samenstelling van het gemiddelde maandelijks netto gezinsinkomen - 2007. Samenstelling van het inkomen

Gemiddeld bedrag (in EUR)

%

1.656,70

89,13

19,10

1,03

182,93

9,84

1.858,73

100,00

Beroeps- of vervangingsinkomen van de ontleners Inkomen van de kinderen en/of andere samenwonenden Kinderbijslag Totaal

Tabel 10

- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen volgens hun gemiddeld maandelijks netto-inkomen (zonder kinderbijslag) - 2007. Gemiddeld maandelijks netto-inkomen (in EUR)

Gezinnen

< 1.000

> of = 1.000 en < 1.500

> of = 1.500 en < 2.000

> of = 2.000 en < 2.500

> of = 2.500 en < 3.000

> of = 3.000

Totaal

Aantal

58

278

225

95

45

24

725

%

8,00

38,35

31,03

13,10

6,21

3,31

100,00

55

Tabel 11

- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen in functie van het belastbaar inkomen (*) dat als basis diende voor het toekennen van de lening en het vaststellen van de rentevoet - 2007. Grootte van het gezin

Bedrag van het belastbaar inkomen

1 persoon

2 personen

3 personen

4 personen

5 personen

Totaal

6 personen of meer

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

127

17,53

38

5,25

24

3,31

20

2,76

15

2,07

9

1,24

233

32,15

> of = 10.000 en < 15.000

47

6,48

26

3,59

28

3,86

25

3,45

18

2,48

11

1,52

155

21,38

> of = 15.000 en < 20.000

50

6,90

13

1,79

17

2,34

16

2,21

11

1,52

8

1,10

115

15,86

> of = 20.000 en < 30.000

54

7,45

18

2,48

24

3,31

32

4,41

22

3,03

17

2,34

167

23,02

5

0,69

6

0,83

15

2,07

14

1,93

8

1,10

7

0,97

55

7,59

283

39,05

101

13,93

108

14,89

107

14,76

74

10,20

52

7,17

725

100,00

< 10.000

53

> of = 30.000 Totaal

(*) Het gaat hier om de aan de personenbelasting onderworpen inkomsten voor het jaar 2004 of 2005, naargelang de leningsaanvraag is ingediend vóór of na 30/06/2007.

Tabel 12

- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen (1) volgens de barema’s van het jaarinkomen van toepassing in de sociale huisvestingssector (2) - 2007.

Aantal personen ten laste (3)

A

B

C

53

Barema (in EUR)

Aantal

2,48

23.430,19

32

56

7,72

25.187,45

24.015,91

57

7,87

-

25.773,17

40

-

-

27.530,43

-

-

-

6

-

-

7

-

8

Totaal Aantal

in % (1)

4,41

256

35,32

35

4,83

91

12,55

26.944,71

38

5,23

95

13,10

5,52

28.701,97

25

3,45

65

8,97

17

2,34

30.459,23

8

1,10

25

3,45

29.287,69

10

1,38

32.216,49

7

0,97

17

2,34

-

31.044,95

3

0,41

33.973,75

-

-

3

0,41

-

-

32.802,21

-

-

35.731,01

1

0,14

1

0,14

-

-

-

34.559,47

-

-

37.488,27

-

-

-

-

9

-

-

-

36.316,73

-

-

39.245,53

-

-

-

-

10

-

-

-

38.073,99

-

-

41.002,79

-

-

-

-

11

-

-

-

39.831,25

-

-

42.760,05

-

-

-

-

12

-

-

-

41.588,51

-

-

44.517,31

-

-

-

-

13

-

-

-

43.345,77

-

-

46.274,57

-

-

-

-

206

28,42

Barema (in EUR)

Aantal

in % (1)

Barema (in EUR)

Aantal

0

18.451,24

206

28,42

20.501,39

18

1

-

-

-

22.258,64

2

-

-

-

3

-

-

4

-

5

Totaal

(1) op 725 gezinnen die een lening hebben aangegaan in 2007 A = alleenstaande B = gezin met meer dan 1 persoon, dat slechts over 1 inkomen beschikt C = gezin met meer dan 1 persoon, dat over minstens 2 inkomens beschikt (2) op 01/01/2007 (3) de persoon ten laste volgens de reglementaire bepalingen van het Fonds.

201

in % (1)

27,73

146

in % (1)

20,13

553

76,28

Tabel 13

- Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde maandgelden (*). Gezinnen zonder personen ten laste

Gezinnen met personen ten laste

Alle gezinnen samen

Jaar Bedrag (in EUR)

Evolutie

Bedrag (in EUR)

Evolutie

Bedrag (in EUR)

Evolutie

2003

442,89

100,00

525,34

100,00

492,20

100,00

2004

444,44

100,35

512,18

97,49

483,54

98,24

2005

422,58

95,41

507,07

96,52

475,50

96,61

2006

458,03

103,42

526,77

100,27

496,30

100,83

2007

485,04

109,52

565,76

107,69

527,46

107,16

(*) Sinds 2003 wordt er geen rekening gehouden met de maandgelden betaald voor andere leningen aangegaan voor eenzelfde doel als de lening van het Fonds.

Tabel 14

- Algemene verrichtingen - Verhouding tussen maandgeld en het maandelijks nettoinkomen (kinderbijslagen inbegrepen). Gezinnen zonder personen ten laste

Jaar

Nettoinkomen (in EUR)

Maandgeld Bedrag (in EUR)

% van het inkomen

Gezinnen met personen ten laste Maandgeld

Nettoinkomen (in EUR)

Bedrag (in EUR)

% van het inkomen

Alle gezinnen samen Nettoinkomen (in EUR)

Maandgeld Bedrag (in EUR)

% van het inkomen

2003

1.445,68

442,89

30,64

1.982,14

525,34

26,50

1.766,49

492,20

27,86

2004

1.395,53

444,44

31,85

1.961,23

512,18

26,12

1.722,05

483,54

28,08

2005

1.300,95

422,58

32,48

1.882,74

507,07

26,93

1.665,36

475,50

28,55

2006

1.441,75

458,03

31,77

1.953,84

526,77

26,96

1.726,86

496,30

28,74

2007

1.540,00

485,04

31,50

2.146,50

565,76

26,36

1.858,73

527,46

28,38

58

Tabel 15

- Algemene verrichtingen - Verhouding tussen maandgeld en maandelijks nettoinkomen (eventuele kinderbijslag inbegrepen), volgens de aard van het inkomen 2007.

Inkomen en maandgeld (in EUR)

Gemiddeld gezinsinkomen Gemiddeld maandgeld Verhouding maandgeld en inkomen

Tabel 16

Gezinnen met minstens één beroepsinkomen

Gezinnen met uitsluitend vervangingsinkomen

Alle gezinnen samen

1.934,11

1.450,45

1.858,73

540,41

457,32

527,46

27,94 %

31,53 %

28,38 %

- Algemene verrichtingen - Duur van de leningen - 2007.

Jaren

Aantal

%

4 6 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

1 1 11 2 2 2 30 2 3 8 2 135 5 11 10 6 302 8 11 15 7 151

0,14 0,14 1,52 0,27 0,27 0,27 4,14 0,27 0,41 1,10 0,27 18,63 0,69 1,52 1,38 0,83 41,66 1,10 1,52 2,07 0,97 20,83

Totaal

725

100,00

Gemiddelde duur van de leningen is 24 jaar en 2 maanden (in 2006: 24 jaar en 3 maanden).

59

Tabel 16 bis - Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde duur van de leningen.

Tabel 17

Jaar

Gemiddelde duur in jaren

Evolutie

2003

19,23

100,00

2004

20,18

104,94

2005

22,66

117,84

2006

24,22

125,95

2007

24,20

125,85

- Algemene verrichtingen - Bewoningstitel van de woning vóór toekenning van de lening. Ontlenersgezinnen

Jaar

Eigenaars vóór de lening

Andere

Aantal

%

Aantal

%

2003

41

6,81

561

93,19

2004

45

7,55

551

92,45

2005

46

8,30

508

91,70

2006

50

6,76

690

93,24

2007

38

5,24

687

94,76

N.B. Zonder rekening te houden met de gezinnen die een lening hebben afgesloten voor het uitvoeren van werken, voor het verdelen of het terugbetalen van een voordien aangegane schuld, waren er 8 gezinnen (1,17 %) voordien eigenaar en 673 (98,83 %) niet.

60

ALGEMENE VERRICHTINGEN SPREIDING PER GEMEENTE VAN DE HYPOTHECAIRE LENINGEN TOEGEKEND IN 2007 (in percentages)

- dan 2 %

van 2 tot – dan 4 %

1 2A 3 4 5 6 2B 7 8 2C 2D

= = = = = = = = = = =

Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-Over-Heembeek

van 4 tot – dan 10 %

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

61

= = = = = = = = = = =

Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde

10 % en meer

Tabel 18

- Algemene verrichtingen - Spreiding van de hypothecaire panden per gemeente, volgens hun ligging in of buiten de R.V.O.H.R. (1) - 2007. R.V.O.H.R.

Buiten R.V.O.H.R.

Totaal

Gemeente Anderlecht Brussel (2) Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-over-Heembeek Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde Totaal

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

42 31 6 4 3 12 17 33 34 32 57 15 22 -

5,79 4,28 0,83 0,55 0,41 1,66 2,34 4,55 4,69 4,41 7,86 2,07 3,03 -

62 7 12 13 19 29 2 43 8 23 7 9 30 27 11 56 13 1 22 21 2

8,56 0,97 1,66 1,79 2,62 4,00 0,28 5,93 1,10 3,17 0,97 1,24 4,14 3,72 1,52 7,72 1,79 0,14 3,03 2,90 0,28

104 38 18 17 22 29 2 55 25 56 7 9 64 27 43 113 15 13 1 22 43 2

14,35 5,25 2,49 2,34 3,03 4,00 0,28 7,59 3,44 7,72 0,97 1,24 8,83 3,72 5,93 15,58 2,07 1,79 0,14 3,03 5,93 0,28

308

42,47

417

57,53

725

100,00

(1) R.V.O.H.R. = ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie. (2) De gemeente Brussel is opgesplitst in: Brussel (Vijfhoek), Haren, Laken en Neder-over-Heembeek.

Tabel 18 bis - Algemene verrichtingen - Evolutie van de hypothecaire panden volgens hun ligging in of buiten de R.V.O.H.R. (*). R.V.O.H.R.

Buiten R.V.O.H.R.

Totaal

Jaar Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

2003

230

38,21

372

61,79

602

100,00

2004

265

44,46

331

55,54

596

100,00

2005

236

42,60

318

57,40

554

100,00

2006

283

38,25

457

61,75

740

100,00

2007

308

42,47

417

57,53

725

100,00

(*) R.V.O.H.R. = ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie.

62

Tabel 19

- Algemene verrichtingen - Spreiding van de leningen volgens de gemeente van herkomst van het gezin - 2007. Herkomst

Aantal

%

Zelfde gemeente als het hypothecair pand

262

36,14

Andere gemeente van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

380

52,41

83

11,45

725

100,00

Gemeente buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Totaal

Tabel 20

Jaar

- Algemene verrichtingen - Spreiding van het totaal ontleend bedrag in hoofdbedrag en overlijdensverzekeringspremie.

Aantal leningen

Hoofdbedrag

Overlijdensverzekering

Totaal bedrag

Totaal bedrag (in EUR)

%

Totaal bedrag (in EUR)

%

Totaal bedrag (in EUR)

%

2003

602

52.535.013,81

97,07

1.584.208,27

2,93

54.119.222,08

100,00

2004

596

54.921.004,13

99,01

547.523,78

0,99

55.468.527,91

100,00

2005

554

56.639.945,45

99,97

17.355,16

0,03

56.657.300,61

100,00

2006

740

83.565.743,00

100,00

0,00

0,00

83.565.743,00

100,00

2007

725

86.937.752,10

100,00

0,00

0,00

86.937.752,10

100,00

Tabel 21

- Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde aankoopprijs en de gemiddelde kostprijs van de werken gepaard met een aankoop, met uitzondering van de nieuwbouwwoningen. Kostprijs van de verrichting Aankoop

Jaar

Werken

Prijs (in EUR)

Aantal

Prijs (in EUR)

Globale kostprijs (in EUR)

Evolutie

Aantal

2003

499

90.525,48

493

7.918,55

98.444,03

100,00

2004

468

99.196,09

464

6.313,41

105.509,50

107,18

2005

449

109.972,26

449

6.953,62

116.925,88

118,77

2006

600

122.141,98

600

5.649,77

127.791,75

129,81

2007

599

130.575,80

599

6.158,50

136.734,31

138,90

63

Algemene verrichtingen Spreiding van de ontleende sommen in 2007, voor aankoop, werken, terugbetaling van schulden en kosten, zoals aktekosten, btw en andere kosten 13,27% 0,35% 11,05%

aankoop werken terugbetaling van schulden kosten 75,33%

Tabel 22

- Algemene verrichtingen - Evolutie van de gecumuleerde achterstallen.

Datum

Kleine achterstallen (< of = 2 mensualiteiten) (in EUR)

Contentieux (> 2 mensualiteiten (in EUR)

Betwiste zaken (leningssaldo na deficitaire verkoop) (in EUR)

Totaal (in EUR)

31.12.2003

76.176,56

663.284,57

396.873,48

1.136.334,61

+ 100.165,41

31.12.2004

88.777,89

610.445,14

399.378,09

1.098.601,12

-

37.733,49

31.12.2005

92.532,98

576.292,30

408.069,16

1.076.894,44

-

21.706,68

31.12.2006

99.386,98

586.477,58

405.066,08

1.090.930,64

+

14.036,20

31.12.2007

89.846,14

649.763,69

403.003,96

1.142.613,79

+

51.683,15

64

Jaarlijkse evolutie (in EUR)

Tabel 23

- Algemene verrichtingen - Spreiding van de totale kostprijs van de verrichtingen (zonder overlijdensverzekering) volgens de aanwending van de fondsen - 2007.

Spreiding van de kostprijs (in EUR) Aard van de verrichting

53

Aantal leningen

Aankoop (1)

Werken

Terugbetaling van schulden

Aktekosten en btw (2)

Diverse kosten

82

1.236.957,81

9.747.178,31

-

2.583.766,85

571.338,56

14.139.241,53

-

-

-

-

-

-

599

78.214.906,60

3.641.244,00

-

8.361.598,50

56.567,00

90.274.316,10

20

-

589.333,10

-

18.289,67

18.110,00

625.732,77

-

10.852,00

-

97.852,00

-

55.262,00

-

572.071,09

1.

Nieuwbouw + aankoop onder het btw-stelsel

2.

Aankoop

3.

Aankoop + werken

4.

Werken

5.

Uit onverdeeldheid treden

6.

Uit onverdeeldheid treden + werken

7.

Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden

-

8.

Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden + werken

9

9.

Terugbetaling van schulden + werken

1

Andere verrichtingen (3)

1 725

10.

Totaal

-

Totale kostprijs

2

87.000,00

11

413.299,09 -

454.760,00

103.510,00 -

-

53.275,00

364.708,00

18.740,00

7.889,06

10.500,00

14.970,00

-

80.417.423,50

14.168.250,41

-

372.597,06

-

58.160,00

3.700,00 11.091.629,02

-

-

62.000,00

992.903,00

1.910,94

28.540,00

709.926,50

(1) voor 1 = aankoopprijs van de grond, voor 2 en 3 = aankoopprijs van de woningen en voor 5, 6, 7 en 8 = prijs van het te bekomen deel. (2) btw voor de nieuwbouwwoningen en aankopen onder het btw-stelsel, inbegrepen de btw op subsidies toegekend via de GOMB voor de verkoop van zijn woningen. (3) Verkoop van een parking toebehorend aan het Fonds in een complex gelegen te Jette, Jetse steenweg.

29.170,00 106.759.826,49

Tabel 24

- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gemiddelde kostprijs van de verrichtingen (zonder overlijdensverzekering) volgens de aanwending van de fondsen - 2007. Bedrag (in EUR) bestemd voor

Aard van de verrichting

1.

Nieuwbouw + aankoop onder het btw-stelsel

2.

Aankoop

3.

Aankoop + werken

4. 5.

Werken

Aantal leningen

82

15.084,85

599

130.575,80

20

53

Uit onverdeeldheid treden

2

6.

Uit onverdeeldheid treden + werken

11

7.

Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden

-

8.

Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden + werken

9

9.

Terugbetaling van schulden + werken

1

Andere verrichtingen (3)

1

10.

Aankoop (1)

43.500,00

%

8,75 86,65 88,91

Werken

%

118.868,03 68,94 6.078,87

4,03

29.466,66 94,19 -

-

Terugbetaling schulden

%

Aktekosten en btw (2)

%

Diverse kosten

%

Totaal

-

-

31.509,35

18,27

6.967,54

4,04

172.429,77

-

-

-

-

-

-

-

-

-

13.959,26

9,26

0,06

150.708,37

2,89

31.286,48

-

48.926,00

-

52.006,46

-

-

914,48 5.426,00

2,92 11,09

94,44 905,50 -

37.572,64 -

50.528,89

10.500,00

72,25

9.410,00 18,09

-

-

5.023,82

9,66

-

-

-

-

-

-

5,37

40.523,11

36,73

6.462,22

5,86

6.888,89

6,24

110.322,56

-

18.740,00 65,66

7.889,06

27,64

-

-

1.910,94

6,70

28.540,00

36,00

14.970,00 51,32

-

-

3.700,00

-

-

29.170,00

-

45,80

-

5.919,44

-

12,68

(1) voor 1 = aankoopprijs van de grond, voor 2 en 3 = aankoopprijs van de woningen en voor 5, 6, 7 en 8 = prijs van het te bekomen deel. (2) btw voor nieuwbouwverrichtingen en aankopen onder het btw-stelsel, inbegrepen de btw op subsidies toegekend via de GOMB voor de verkoop van zijn woningen. (3) Verkoop van een parking toebehorend aan het Fonds in een complex gelegen te Jette, Jetse steenweg.

-

Tabel 25

- Algemene verrichtingen - Totale kostprijs (zonder overlijdensverzekering) en financieringsbronnen van de verrichting. Kostprijs van de verrichtingen (in EUR)

Jaar

Aantal leningen

Algemeen totaal

Eenheidsgemiddelde

Verdeling volgens financieringsbron (in EUR)

Leningen Woningfonds Algemeen totaal

Eenheidsgemiddelde

Eigen middelen

Vreemde middelen

Andere bronnen (2)

In % van de kostprijs

Algemeen totaal

Eenheidsgemiddelde

In % van de kostprijs

Algemeen totaal

Eenheidsgemiddelde

In % van de kostprijs

Algemeen totaal

Eenheidsgemiddelde

In % van de kostprijs

53

2003

602

65.648.338,31

109.050,40

52.621.991,81

87.411,95

80,16

11.695.015,26

19.426,94

17,81

1.303.502,68

2.165,29

1,99

27.828,56

6,23

0,04

2004

596

67.927.257,66

113.971,91

55.062.133,13

92.386,13

81,06

11.765.956,15

19.741,54

17,32

1.083.495,38

1.817,95

1,60

15.673,00

26,30

0,02

2005

554

68.819.558,52

124.223,03

56.863.414,45

102.641,54

82,63

10.794.572,82

19.484,79

15,68

1.146.953,25

2.070,31

1,67

14.618,00

26,39

0,02

2006

740

101.589.041,82

137.282,49

83.774.642,00

113.208,98

82,47

15.781.299,76

21.326,08

15,53

2.033.100,06

2.747,43

2,00

-

-

-

2007

725

106.779.126,49

147.281,55

(1) 87.602.689,10

120.831,30

82,04

17.218.442,12

23.749,58

16,13

1.957.995,27

2.700,68

1,83

-

-

-

(1) inbegrepen een bedrag van 664.937,00 EUR, dat 15 leningen dekt in het FST, in combinatie met een lening in het fonds B2A. (2) bijvoorbeeld, premies van het Gewest.

Tabel 25 bis - Algemene verrichtingen - Verdeling van de gezinnen in functie van de middelen die zijzelf investeerden - 2007. Eigen geïnvesteerde middelen

Aantal

%

0 EUR

43

5,93

1 tot 5.000 EUR

99

13,66

5.001 tot 10.000 EUR

131

18,07

10.001 tot 15.000 EUR

104

14,34

15.001 tot 20.000 EUR

74

10,21

> 20.001 EUR

274

37,79

Totaal

725

100,00

Tabel 26

- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen volgens de aard van de woning waarover zij beschikken - 2007.

Aard van woning (1)

Aantal kamers

Gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte (2)

Aantal gezinnen

%

Studio

Subtotaal 0 1 2 3 4 en meer Subtotaal 0 1 2 3 4 en meer Subtotaal 0 1 2 3 4 en meer Subtotaal

44,22 76,13 69,60 88,25 109,76 105,00 83,26 88,67 86,60 100,45 124,33 145,33 109,90 110,38 134,38 157,03 140,84 91,93

18 8 216 264 63 1 552 3 10 22 21 6 62 13 39 40 92 724

2,49 1,10 29,83 36,47 8,70 0,14 76,24 0,41 1,38 3,04 2,90 0,83 8,56 1,80 5,39 5,52 12,71 100,00

Appartement

Gedeelte van huis-duplex

Huis

Totaal (3)

(1) studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een sanitaire hoek/wc en een keukenhoek. appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken. (2) in m². (3) 1 verrichting, waar geen rekening mee werd gehouden, betreffende de aankoop van een garage verkocht door het Fonds, gelegen te Jette, Jetse steenweg.

68

Tabel 26 bis - Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte per type woning in m². Jaar

Studio

Appartement

Gedeelte van huis-duplex

Huis

Algemeen gemiddelde

Evolutie

2003

39,33

88,79

130,84

154,60

110,47

100,00

2004

45,00

86,12

110,71

153,04

103,46

93,65

2005

42,38

86,38

116,50

155,60

101,08

91,50

2006

45,23

82,49

109,15

141,73

90,77

82,17

2007

44,22

83,26

109,90

140,84

91,93

83,22

69

Tabel 27

- Algemene verrichtingen - Gemiddelde oppervlakte, aantal kamers en kostprijs van de woningen, volgens type, aangekocht door de ontleners, eventueel met werken, een nieuwbouw of een aankoop onder het btw-stelsel (1) - 2007.

Aard van de woning (2) Studio

Appartement

Subtotaal

53

Gedeelte van huis-duplex Subtotaal

Huis

Subtotaal Totaal

Aantal kamers

Aantal woningen Aantal 18 7 213 228 53 1 502 2 10 16 11 4 43 11 27 24 62 625

% 2,88 1,12 34,03 36,42 8,47 0,16 80,32 0,32 1,60 2,56 1,76 0,64 6,88 1,76 4,32 3,83 9,92 100,00

0 1 2 3 4 en meer 0 1 2 3 4 en meer 0 1 2 3 4 en meer -

Gemiddelde bewoonbare bruto-oppervlakte

Gemiddelde kostprijs zonder onkosten (3)

44,22 68,86 69,46 87,54 109,57 105,00 81,97 79,00 86,60 104,50 124,00 146,00 108,00 103,09 130,11 147,46 132,03 87,64

84.265,83 107.928,57 116.829,84 136.699,32 157.595,56 170.250,00 130.140,47 117.785,00 137.766,48 151.922,78 164.596,81 152.932,75 150.378,96 150.042,73 200.842,74 199.272,42 191.221,97 136.270,97

Gemiddelde kostprijs zonder onkosten/m² 1.905,51 1.567,43 1.681,97 1.561,50 1.438,36 1.621,43 1.587,66 1.490,95 1.590,84 1.453,81 1.327,39 1.047,48 1.392,40 1.455,44 1.543,62 1.351,38 1.448,30 1.554,89

Gemiddeld maandgeld

357,93 432,23 475,65 542,91 630,74 677,83 522,37 343,66 538,72 587,05 641,52 552,17 575,18 584,31 690,85 692,89 672,74 536,18

(1) Met uitzondering van de woningen verkocht door het Fonds of die, gesubsidieerd door het Gewest, te koop werden aangeboden in het kader van de activiteiten van de GOMB, de gemeenten en de ocmw’s (2) - studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een gescheiden keukenhoek en sanitaire hoek/wc. - appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken. (3) De kostprijs bevat de prijs van aankoop (desgevallend deze van het terrein) en de kostprijs voor de werken.

Tabel 27 bis - Algemene verrichtingen - Evolutie van de gemiddelde oppervlakte en de kostprijs van de woningen, aangekocht door de ontleners, eventueel met werken, een nieuwbouw of een aankoop onder het btw-stelsel, volgens hun type (1). Jaar

Gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte (2)

Evolutie (3)

2003

108,33

100,00

921,31

100,00

2004

98,46

90,89

1.078,56

117,07

2005

96,03

88,65

1.217,62

132,16

2006

87,14

80,44

1.468,84

159,43

2007

87,74

80,99

1.553,36

168,60

Gemiddelde kostprijs zonder onkosten/m²

Evolutie (3)

(1) Met uitzondering van de woningen verkocht door het Fonds of gesubsidieerd door het Gewest en te koop aangeboden in het kader van de activiteiten van de GOMB, de gemeenten of de ocmw’s (2) in m² (3) 2003 = 100 %

71

Tabel 28

- Algemene verrichtingen - Spreiding van de gezinnen naargelang de grootte en de aard van de woning (1) waarover zij beschikken - 2007. Aard van de woning (1) Totaal

Aantal personen die deel uitmaken van het gezin

Studio

Appartement

Huis

Deel van een huis of “duplex”

Aantal

%

Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²)

Aantal

%

Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²)

Aantal

%

Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²)

Aantal

%

Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²)

Aantal

%

1

18

2,49

44,22

250

34,51

73,11

14

1,93

74,79

1

0,14

84,00

283

39,07

2

-

-

-

87

12,02

79,25

11

1,52

85,09

3

0,41

93,33

101

13,95

53

3

-

-

-

87

12,02

87,48

17

2,35

97,88

4

0,55

102,00

108

14,92

4

-

-

-

81

11,19

93,45

8

1,10

121,00

18

2,49

127,27

107

14,78

5

-

-

-

34

4,70

104,89

6

0,83

124,00

34

4,70

137,33

74

10,23

6

-

-

-

11

1,52

112,22

4

0,55

132,50

15

2,07

167,45

30

4,14

7 en +

-

-

-

2

0,28

55,50

2

0,28

121,00

17

2,35

123,12

21

2,91

Totaal (2)

18

2,49

44,22

552

76,24

83,26

62

8,56

109,90

92

12,71

140,84

724

100,00

(1) studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een gescheiden keukenhoek en sanitaire hoek/wc. appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken. (2) 1 verrichting, waar geen rekening mee werd gehouden, betreffende de aankoop van een garage verkocht door het Fonds, gelegen te Jette, Jetse steenweg.

Tabel 29

- Evolutie van de aflossing van de hypothecaire leningen.

53

Jaar

Aantal lopende leningen

Jaarlijks vervallen sommen sinds 1975 (*) (in EUR)

Gecumuleerde vervallen sommen (vereffende leningen sinds 1975) (in EUR)

Gecumuleerde achterstallen (in EUR)

% gecumuleerde achterstallen/vervallen sommen

2003

4.581

33.323.147,98

319.949.155,40

1.136.344,61

0,36

2004

4.891

37.022.998,12

356.972.153,52

1.098.601,12

0,31

2005

5.051

47.049.195,07

404.021.348,89

1.076.894,44

0,27

2006

5.414

49.649.121,97

453.670.470,86

1.090.930,64

0,24

2007

5.768

47.306.007,07

500.976.477,93

1.142.613,79

0,23

(*) Vervallen sommen : som van opeisbare normale maandgelden, van vervroegde terugbetalingen van de lening, van aangerekende kosten en achterstallige intresten, van verhoogde maandgelden voor gedeeltelijke verhuring, enz...

Tabel 30

- Algemene verrichtingen - Vergelijking van de gezinssamenstelling binnen het Gewest met die van gezinnen die in 2007 een lening afsloten bij het Fonds.

Aantal personen die deel uitmaken van het gezin

Gezinnen van het Gewest (*)

53

1

2

3

4

5

6

7

8 en +

Totaal van de gezinnen

Aantal

Aantal

Aantal

Aantal

Aantal

Aantal

Aantal

Aantal

Aantal

245.678

116.666

54.433

40.469

18.088

7.845

3.264

2.760

489.203

50,22 %

23,85 %

11,13 %

8,27 %

3,70 %

1,60 %

0,67 %

0,56 %

100,00 %

283

101

107

74

39,02 %

13,93 %

108

31

16

5

725

Gezinnen van het Fonds 14,90 %

14,76 %

(*) Bron : ECODATA, FEDERALE OVERHEIDSDIENST ECONOMIE, KMO, MIDDENSTAND & ENERGIE.

10,21%

4,28 %

2,21 %

0,69 %

100,00 %

Tabel 31

- Vijfjaarlijkse herziening van de leningen - Evolutie van de rentevoet (leningen B2) 2007. Schommeling rentevoet leningen B2

Orde van de wijziging Aantal

Percentage

104

40,78

Stijging < = 1 %

55

21,57

Stijging > 1 en < = 2 %

41

16,08

Stijging > 2 en < = 3 %

18

7,06

Stijging > 3 en < = 4 %

4

1,57

Stijging > 4 %

2

0,78

Daling < = 1 %

21

8,24

Daling > 1 en < = 2 %

9

3,53

Daling > 2 en < = 3 %

1

0,39

255

100,00

Onveranderd

Totaal

Tabel 32

- Vijfjaarlijkse herziening van de leningen - Evolutie van de rentevoet (leningen B2A) 2007. Schommeling rentevoet leningen B2A

Orde van de wijziging Aantal

Percentage

Onveranderd

68

26,46

Stijging < = 1 %

54

21,01

Stijging > 1 en < = 2 %

49

19,07

Stijging > 2 en < = 3 %

31

12,06

Stijging > 3 en < = 4 %

20

7,78

Stijging > 4 %

14

5,45

Daling < = 1 %

15

5,84

Daling > 1 en < = 2 %

5

1,94

Daling > 2 en < = 3 %

1

0,39

257

100,00

Totaal

75

Tabel 33

- Vijfjaarlijkse herziening van de leningen - Evolutie volgens de inkomensbarema’s (leningen B2) - 2007.

Verdeling van de gezinnen volgens het inkomensbarema op het ogenblik van de toekenning van de lening of van de vorige herziening

Inkomensbarema op het ogenblik van de vijfjaarlijkse herziening Barema I

Barema II

Barema III

Barema IV

Barema V

Buiten barema

Totaal

Barema I

72

21

11

5

4

3

116

Barema II

7

17

15

8

4

2

53

Barema III

4

3

10

15

4

6

42

Barema IV

-

2

6

3

5

3

19

Barema V

-

-

-

1

9

13

23

Buiten barema

-

-

-

-

-

2

2

83

43

42

32

26

29

255

Totaal

Tabel 34

- Vijfjaarlijkse herziening van de leningen - Evolutie van de verdeling van de inkomens per schijf van 10.000 EUR (leningen B2A) - 2007.

Verdeling van de gezinnen volgens de inkomens per schijf van 10.000 EUR op het ogenblik van de toekenning van de lening

Toestand op het ogenblik van de vijfjaarlijkse herziening

< 10.000 EUR

>= 10.000 en < 20.000 EUR

>= 20.000 en < 30.000 EUR

>= 30.000 en < 40.000 EUR

> 40.000 EUR

Totaal

10

29

30

13

9

91

> = 10.000 EUR en < 20.000 EUR

4

30

54

15

9

112

> = 20.000 EUR en < 30.000 EUR

1

3

21

16

6

47

> = 30.000 EUR en < 40.000 EUR

-

-

-

2

3

5

> 40.000 EUR

-

1

-

-

1

2

15

63

105

46

28

257

< 10.000 EUR

Totaal

76

Tabel 35

- Vijfjaarlijkse herziening van de leningen - Evolutie volgens het aantal kinderen ten laste (leningen B2) - 2007.

Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen ten laste op het ogenblik van de toekenning van de lening of van de vorige herziening

Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen ten laste op het ogenblik van de vijfjaarlijkse herziening Zonder kinderen

1 kind

2 kinderen

3 kinderen

4 kinderen

5 kinderen

6 kinderen

7 kinderen

8 kinderen

9 kinderen

10 kinderen

Totaal

53

Zonder kinderen

-

-

2

-

-

-

-

-

-

-

-

2

1 kind

6

12

6

2

-

-

-

-

-

-

-

26

2 kinderen

2

4

41

15

4

-

-

-

-

-

-

66

3 kinderen

2

6

16

34

18

2

1

-

-

-

-

79

4 kinderen

-

2

7

4

23

5

-

-

-

-

-

41

5 kinderen

-

1

1

7

3

9

4

1

-

-

-

26

6 kinderen

-

-

1

2

4

1

1

-

-

-

9

7 kinderen

-

-

-

-

-

-

1

2

-

-

-

3

8 kinderen

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1

9 kinderen

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1

1

10 kinderen

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1

-

1

10

25

74

64

52

17

6

4

0

2

1

255

Totaal

1

Tabel 36

- Vijfjaarlijkse herziening van de leningen - Verdeling van de gezinnen volgens het aantal personen ten laste (leningen B2A) - 2007. zonder personen ten laste

1 persoon ten laste

2 personen ten laste

3 personen ten laste

4 personen ten laste

5 personen ten laste

6 personen ten laste

Totaal

zonder personen ten laste

59

11

7

-

-

-

-

77

1 persoon ten laste

3

20

16

1

1

-

-

41

2 personen ten laste

2

5

38

19

5

-

-

69

3 personen ten laste

-

2

4

16

17

1

4 personen ten laste

-

-

2

3

9

8

-

22

5 personen ten laste

-

-

1

-

2

2

1

6

6 personen ten laste

-

-

-

-

-

-

1

1

7 personen ten laste

-

-

-

-

1

-

-

1

Totaal

64

38

68

39

35

11

2

257

Situatie in Op het 2007 ogenblik van de toekenning van de lening.

78

40

2. Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen.

Tabel 1 - Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Samenstelling van de ontlenersgezinnen. Jaar

Totaal aantal gezinnen

Totaal aantal personen

Gemiddeld aantal personen per gezin

Totaal aantal ontleners

2003

53

107

2,02

2004

53

104

2005

43

2006 2007

Totaal aantal inwonenden die geen ontlener zijn Ten laste

Niet ten laste

Totaal

Gemiddeld

87

18

2

20

0,38

1,96

88

14

2

16

0,30

79

1,84

70

9

0

9

0,21

34

67

1,97

58

9

0

9

0,26

17

30

1,76

28

2

0

2

0,12

79

Tabel 2 - Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Spreiding van de ontlenersgezinnen naargelang hun samenstelling.

Gezinnen zonder kinderen ten laste

Gezinnen met kinderen ten laste

één ontlener

%

meerdere ontleners

%

subtotaal

%

één ontlener

%

meerdere ontleners

%

subtotaal

%

Algemeen totaal

2003

19

35,85

21

39,62

40

75,47

-

-

13

24,53

13

24,53

53

100,00

2004

17

32,08

25

47,16

42

79,24

1

1,89

10

18,87

11

20,76

53

100,00

2005

16

37,21

20

46,51

36

83,72

-

-

7

16,28

7

16,28

43

100,00

2006

9

26,47

18

52,94

27

79,41

1

2,94

6

17,65

7

20,59

34

100,00

2007

5

29,41

10

58,83

15

88,23

1

5,88

1

5,88

2

11,77

17

100,00

Jaar

%

53

Tabel 3 - Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen ontlenersgezinnen volgens het aantal kinderen ten laste.

Jaar

Gezinnen zonder kinderen ten laste

-

Gezinnen met 1 kind ten laste

Gezinnen met 2 kinderen ten laste

Gezinnen met 3 kinderen ten laste of meer

Spreiding

van

de

Totaal aantal gezinnen

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

2003

40

75,47

8

15,10

5

9,43

-

-

53

100,00

2004

42

79,25

8

15,09

3

5,66

-

-

53

100,00

2005

36

83,72

5

11,63

2

4,65

-

-

43

100,00

2006

27

79,41

5

14,71

2

5,88

-

-

34

100,00

2007

15

88,24

2

11,76

-

-

-

-

17

100,00

Tabel 4 - Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Leeftijd van de ontleners - 2007.

Leeftijd

Aantal ontleners Aantal

%

- 25 jaar

0

0,00

van 25 tot - 30 jaar

9

52,94

van 30 tot - 35 jaar

8

47,06

17

100,00

Totaal

De gemiddelde leeftijd bedraagt 29 jaar en 1 maand (28 jaar en 2 maanden in 2007).

81

Tabel 5 - Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Sociaal-professioneel statuut van de ontleners (1) - 2007. Aantal ontleners

Sociaal-professioneel statuut

Aantal

%

3

10,71

Bediende

22

78,57

Arbeider

1

3,57

Zonder werk (2)

2

7,14

28

100,00

Zelfstandige

Totaal (1) Totaal van de ontleners, verdeeld over 17 gezinnen. (2) waarvan 2 beursstudenten.

Tabel 6 - Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Spreiding van de gezinnen volgens het niveau van hun gemiddeld maandelijks netto-inkomen (zonder kinderbijslagen ) - 2007. Gemiddeld maandelijks netto-inkomen (in EUR) Gezinnen

< 1.000

> of = 1.000 en < 1.500

> of = 1.500 en < 2.000

> of = 2.000 en < 2.500

> of = 2.500 en < 3.000

> of = 3.000

Totaal

Aantal

0

0

3

0

7

7

17

%

0,00

0,00

17,64

0,00

41,18

41,18

100,00

Tabel 7 - Aanvullende hypotheekleningen aan jonge gezinnen - Bron van het inkomen van de ontleners - 2007. Aantal gezinnen

Gezinsinkomen

Aantal

Eén beroepsinkomen

6

Twee beroepsinkomens of meer

% (*)

35,29

10

58,83

Eén beroepsinkomen + vervangingsinkomen

0

0,00

Enkel vervangingsinkomen

1

5,88

17

100,00

Totaal (*) waaronder 6 gezinnen bestaande uit 1 ontlener.

82

Tabel 8 - Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Samenstelling van de maandelijkse netto-inkomensbronnen van de gezinnen - 2007. Samenstelling van het inkomen

Gemiddeld bedrag (in EUR)

%

2.798,72

99,67

Inkomen van de kinderen en andere samenwonenden

0,00

0,00

Kinderbijslag

9,24

0,33

2.807,97

100,00

Beroeps- of vervangingsinkomen van de ontlener

Totaal

Tabel 9 - Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Bedrag van de gemiddelde maandgelden. Gemiddelde maandgelden (in EUR) Jaar

Te betalen aan het Fonds

Te betalen aan derden

Totaal

Bedrag

%

Bedrag

%

Bedrag

2003

203,32

24,09

640,69

75,91

844,01

100,00

2004

204,05

23,82

652,52

76,18

856,56

100,00

2005

216,51

23,35

710,70

76,65

927,21

100,00

2006

222,17

22,71

756,16

77,29

978,32

100,00

2007

246,06

22,36

854,31

77,64

1.100,37

100,00

Het hoogste maandgeld te betalen aan het Fonds bedraagt 275,80 EUR, dat aan derden 1.281,11 EUR.

83

%

Tabel 10

- Aanvullende hypotheekleningen aan jonge gezinnen - Spreiding van de gezinnen volgens het maandelijks netto-inkomen (kinderbijslag eventueel inbegrepen) en weerslag van het totale maandgeld (lening Fonds en lening van derden) op het gemiddeld maandelijks inkomen - 2007. Aantal gezinnen

Bedrag van het inkomen (in EUR)

Aantal

Totaal gemiddelde mensualiteiten %

Bedrag (in EUR)

in % van het inkomen

< 750,00

-

-

-

-

> of = 750,00 en < 1.250,00

-

-

-

-

> of = 1.250,00 en < 1.750,00

2

11,76

861,94

52,30

> of = 1.750,00 en < 2.250,00

1

5,88

850,10

46,20

> of = 2.250,00 en < 2.750,00

1

5,88

1.344,69

51,95

> of = 2.750,00 en < 3.250,00

9

52,95

1.111,75

38,37

> of = 3.250,00 en < 3.750,00

4

23,53

1.195,48

34,32

> of = 3.750,00

-

(é

-

17

100,00

84

-

1.100,37

-

39,19

Tabel 11

- Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Spreiding van de hypothecaire panden per gemeente, volgens hun ligging in of buiten de R.V.O.H.R. (1) - 2007. R.V.O.H.R. (2)

Buiten R.V.O.H.R. (3)

Totaal

Gemeente Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Anderlecht Brussel (4) Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-over-Heembeek Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde

1 1 1 2 2 1 1 -

5,88 5,88 5,88 11,77 11,77 5,88 5,88 -

1 1 1 2 1 2 -

5,88 5,88 5,88 11,77 5,88 11,77 -

1 1 1 1 3 2 2 2 2 2 -

5,88 5,88 5,88 5,88 17,65 11,77 11,76 11,77 11,76 11,77 -

Totaal

9

52,94

8

47,06

17

100,00

(1) R.V.O.H.R. = Ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en renovatie. (2) De intrestvoet van de lening bedraagt 0 %. (3) De intrestvoet van de lening bedraagt 2 %. (4) De gemeente Brussel is opgesplitst in: Brussel (Vijfhoek), Haren, Laken en Neder-over-Heembeek.

Tabel 12

- Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Spreiding van de leningen volgens de gemeente van herkomst van de gezinnen - 2007. Aantal leningen

Herkomst

Aantal

%

Zelfde gemeente als hypothecair pand

6

35,29

Andere gemeente van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

7

41,18

Gemeente buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

4

23,53

17

100,00

Totaal

85

Tabel 13

- Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Spreiding van de leningen in functie van het belastbaar inkomen (*) dat als basis diende voor de toekenning van de lening - 2007. Aantal gezinnen

Bedrag van het belastbaar inkomen (in EUR)

Aantal

%

< 10.000

3

17,65

> of = 10.000 en < 15.000

2

11,76

> of = 15.000 en < 20.000

-

> of = 20.000 en < 33.000

9

52,95

> of = 33.000 en < 50.000

2

11,76

> of = 50.000

1

5,88

17

100,00

Totaal

-

(*) Er wordt gewerkt met het aan de personenbelasting onderworpen inkomen uit 2004 of 2005 naargelang de aanvraag werd ingediend vóór of na 30/06/2007.

86

Tabel 14

- Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Spreiding van de totale kostprijs van de verrichtingen volgens de aard - 2007.

Aantal leningen

Bedrag bestemd voor (in EUR)

Aard van de verrichting Aantal

%

-

-

53

1.

Aankoop

2.

Aankoop + werken

16

94,12

3.

Nieuwbouw of aankoop onder het btw-stelsel

1

5,88

17

100,00

Totaal

Aankoop

-

2.596.500,00

17.383,00 (3)

2.613.883,00

(1) btw voor de nieuwbouwverrichtingen en aankopen onder het btw-stelsel. (2) bijvoorbeeld: kosten voor landmeter, voor bijzondere verbintenissen t.a.v. de koper, ... (3) aankoopprijs bouwgrond.

Werken/ nieuwbouw -

Aktekosten en btw (1) -

Diverse kosten (2)

-

Totaal bedrag (in EUR)

-

290.258,00

317.861,16

-

3.204.619,16

175.117,00

48.879,57

5.500,00

246.879,57

465.375,00

366.740,73

5.500,00

3.451.498,73

Tabel 15

- Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Spreiding van de gemiddelde kostprijs van de verrichtingen volgens de aanwending van de fondsen - 2007.

Aantal leningen

Gemiddeld bedrag bestemd voor (in EUR)

Aard van de verrichting

53

1.

Aankoop

2.

Aankoop + werken

3.

Nieuwbouw of aankoop onder het btw-stelsel

Totaal

Aantal

%

-

-

16

94,12

1

5,88

17

100,00

Aankoop

-

162.281,25

17.383,00 (3)

153.757,82

(1) btw voor de nieuwbouwverrichtingen en aankopen onder het btw-stelsel. (2) bijvoorbeeld: kosten voor landmeter, voor bijzondere verbintenissen t.a.v. de verkoper, ... (3) aankoopprijs bouwgrond.

Werken/ nieuwbouw -

Aktekosten en btw (1) -

Diverse kosten (2)

-

Gemiddeld totaal bedrag (in EUR)

-

18.141,13

19.866,32

-

200.288,70

175.117,00

48.879,57

5.500,00

246.879,57

27.375,00

21.572,98

323,53

203.029,34

Tabel 16

- Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Balans van de leningsverrichtingen - 2007. Kostprijs van de verrichtingen (in EUR)

Financieringsbronnen (in EUR) Lening Woningfonds

Aantal leningen

17

Algemeen totaal

3.451.498,73

Eenheidsgemiddelde

203.029,34

(*) bijvoorbeeld: regionale premies.

Lening van de hypothecaire kredietinstelling

Algemeen totaal

Eenheidsgemiddelde

% van de kostprijs

478.743,00

28.161,35

13,87

Algemeen totaal

2.695.657,00

Eigen middelen

Eenheidsgemiddelde

% van de kostprijs

Algemeen totaal

158.568,06

78,10

277.098,73

Andere bronnen (*)

Eenheidsgemiddelde

% van de kostprijs

Algemeen totaal

Eenheidsgemiddelde

% van de kostprijs

16.299,93

8,03

0,00

0,00

0,00

53

Tabel 17

- Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen - Spreiding van de woningen in functie van hun aard, het aantal kamers, de gemiddelde bewoonbare oppervlakte en de gemiddelde kostprijs - 2007.

Aard van woning

Studio

Appartement

Subtotaal

53

Gedeelte van huis duplex Subtotaal

Huis

Subtotaal Totaal

Aantal woningen

Absoluut

%

2 10 1 13 2 1 3 1 1 17

11,76 58,84 5,88 76,48 11,76 5,88 17,64 5,88 5,88 100,00

Aantal kamers

Gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte (in m²)

Gemiddelde kostprijs zonder onkosten (in EUR)

Gemiddelde kostprijs zonder onkosten/m² (in EUR)

0 1 2 3 4 en meer 0 1 2 3 4 en meer 0 1 2 3 4 en meer -

118,50 98,10 107,00 101,92 94,50 89,00 92,67 180,00 180,00 104,88

194.907,50 175.274,30 191.500,00 179.542,92 185.250,00 192.500,00 187.666,67 182.200,00 182.200,00 181.132,82

-

(1) De kostprijs bevat de aankoopprijs (desgevallend deze van het terrein) en de kosten voor werken.

1.644,79 1.786,69 1.789,72 1.761,55 1.960,32 2.162,92 2.025,18 1.012,22 1.012,22 1.727,01

Aard van verrichting (1)

Bijzonderheden

Type van woningen

Aantal woningen

Aantal kamers/ woning

Vorderingsstaat (3)

(2)

Schaarbeek

Broederschapstraat

R

CQ

appartementen en duplex

25

1 tot 3

TC

Vorst

van Volxemlaan

R

APP

appartementen en duplex

12

1 tot 3

CC

Elsene

Herdersstraat

C

PFC

appartementen

15

1 tot 4

PU

St.-Jans-Molenbeek

Requette-Candrieslaan

C

PFC

appartementen

25

1 tot 4

PU

St.-Jans-Molenbeek

Requette-Lemairelaan

C

PFC

appartementen

25

1 tot 4

PU

St.-Jans-Molenbeek

Mariemontkaai

C

CQ

appartementen en duplex

St.-Jans-Molenbeek

Finstraat

C

CQ

appartementen

Totaal

7 sites

AFGEWERKTE SITES

53

Aard van verrichting (1)

Bijzonderheden (2)

Type van woningen appartementen ééngezinswoningen duplex appartementen appartementen lofts

Vandenbrandenstraat

R

PCQ

Anderlecht

Robert Boschstraat

C

PFC

Brussel

Hopstraat

C

CQ

Brussel

Anderlechtsesteenweg Kuregemstraat

R

P

Totaal

4 sites

(2) CQ PCQ PFC APP P

= = = = =

1 tot 3

PU

2 tot 4

AT

125

Brussel

(1) C = bouw R = renovatie

9 14

(3) FC TC AT luik II van een wijkcontract CC binnen een perimeter van een wijkcontract PU project dat voortvloeit uit de samenwerking tussen het Fonds en de gemeente AP aankoop van een openbaar patrimonium AOS aankoop via een privépersoon NVA AEN

= = = = = = = = =

Aantal woningen

Observaties

totaal

te koop

verkocht

6

6

0

te koop gesteld begin 2008

9

9

0

te koop gesteld begin 2008

16 4 5 17

3 0 0 2

13 4 5 15

57

20

37

werf in eindfase werken in uitvoering aanbesteding van de werken in uitvoering lastenboek voor de werken in uitvoering wachten op de stedenbouwkundige vergunning architecturaal ontwerp in uitvoering offerteaanvraag voor architectenopdracht in uitvoering net aangekocht of op het punt om aangekocht te worden aankoop in onderhandeling.

blijven 3 duplex blijven 1 kleine en 1 grote loft

3. Verrichtingen (herop)bouw-renovatie-verkoop - Vorderingsstaat op 31 december 2007.

LOPENDE SITES

SECTIE II – DE HUURHULP

A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN.

1. ALGEMEEN OVERZICHT VAN DE SECTOR. In het vorige jaarverslag werd stilgestaan bij de essentie van de huurhulpverrichtingen: hun ontegensprekelijke sociale bijdrage, de financiële moeilijkheden en risico’s inherent aan deze sector, het dreigende deficit op de thesaurie dat de huurhulp langzaam maar zeker legt op de financiële leefbaarheid van alle activiteiten van het Fonds, en dit ondanks de verhoging van de gewestelijke dotatie. Er werd verder ook op gewezen dat het Fonds zijn verbintenissen nakomt die voortvloeien uit de beheersovereenkomst van 2 oktober 1997: jaarlijks wordt een budget vrijgemaakt dat een vijftigtal nieuwe verrichtingen moet dekken. Maar daarbij werd ook het accent gelegd op de meedogenloze stijging van de kosten voor productie (tussen 2000 en 2006 stegen die met bijna 70 %), onderhoud en beheer, net zoals op de fiscale druk (met onder meer een btw van 21 %). Deze parameters zijn er niet op vooruit gegaan het voorbije jaar. En dat geldt al evenmin voor de sociaal-economische situatie van onze huurders en, in het verlengde daarvan, voor de financiële bijdrage die we van hen kunnen vragen. Een ander aspect waarop ook deze keer moet worden gewezen, is dat de meest recente gebouwen en het patrimonium dat momenteel nog wordt gecreëerd uit steeds grotere wooncomplexen bestaat. Dit staat in schril contrast met het patrimonium van vooral één- en tweegezinswoningen dat de voorbije 30 jaar werd aangelegd. In die context moet worden stilgestaan bij de “sociale vermenging” waarnaar altijd is gestreefd en bij de toch wel bijzondere rol die het Fonds als sociale verhuurder speelt in deze grote leefgemeenschappen. De grote gebouwen binnen ons patrimonium lijken dan wel in niets op de sociale woonblokken, toch is er een zekere concentratie van sociale, economische en culturele problemen, waardoor ter plaatse de aanwezigheid vereist is van medewerkers die toezicht houden op het respect voor de samenlevingsregels en op het beheer van de ruimtes. Bij de nieuwe problemen waarmee het Fonds wordt geconfronteerd, stond het vorige jaarverslag onder andere stil bij de verarming van een bepaalde groep huurdersgezinnen, wat zorgt voor een gevoelige stijging in de achterstallige betalingen en wat leidt tot risicosituaties door gasmeters die worden afgesloten. De betrokken gezinnen grijpen terug naar snelle verbrandingsbronnen voor licht en verwarming (gasflessen, kolen, zibro, enz…) zonder bescherming, waardoor er een groter risico bestaat op brand en CO-vergiftiging, maar wat ook leidt tot condensatie- en vochtigheidsproblemen. Dit is schadelijk voor zowel de veiligheid en gezondheid van de bewoners als voor het patrimonium zelf dat veel sneller verkommert. Een andere belangrijke en zeer actuele uitdaging is de integratie in de bestaande en nog op te trekken gebouwen van technieken die moeten leiden tot een rationeler energieverbruik en, in het verlengde daarvan, tot een vermindering van de lasten voor de gezinnen of minstens tot een status-quo, rekening houdend met de verhoging van de energiekosten enerzijds en met respect voor het leefmilieu anderzijds. Tenslotte nog iets over de productiekosten van de nieuwe woningen, één van de hoekstenen voor het voortbestaan en de verdere uitbouw van deze sector. Om deze beter in de hand te houden, werd een nieuw “model” van overheidsopdracht uitgedokterd waarvan het lastenboek van “conceptie-uitvoering” door de Raad werd goedgekeurd voor het project in de Finstraat (voor meer uitleg hierover verwijzen we naar het hoofdstuk over de (herop)bouw/renovatieverkoopverrichtingen). Deze nieuwe formule lijkt alvast veelbelovend. Dit type 92

overheidsopdracht zou gebruikt kunnen worden voor de productie van nieuwe woningen in deze sector. Architect en aannemer worden er van bij het begin aan elkaar gelinkt om een “partnerschap” aan te gaan. De bedoeling is zeker niet dat één partij ondergeschikt wordt aan de andere, integendeel, allebei behouden ze hun autonomie, spelen ze hun heel eigen rol binnen het hele proces en hebben ze hun eigen verantwoordelijkheden. Er wordt wel gestreefd naar overleg en dialoog tussen de 2 partijen, waardoor ze samen een weldoordachte offerte indienen die zo compleet en realistisch mogelijk is: aan het project zoals het wordt voorgesteld (en door de architect tot in de details wordt beschreven) hangt een duidelijk bepaalde prijs (waartoe de aannemer zich verbindt). Voor het project in de Finstraat is gekozen voor een onderhandelingsprocedure met bekendmaking. Op deze manier kunnen de beste offertes nog beter afgestemd worden op de toekenningscriteria. De uiteindelijke doelstelling is om tot een zo goed mogelijke verhouding “prijs/kwaliteit” te komen.

93

Evolutie van de investeringen in de huurhulp

Bedragen in duizenden EUR

14.000 13.000 12.000 11.000 10.000 9.000 8.000

94

7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

Jaar

a) De kandidaat-huurders. Eind 2007 bestond het kandidatenregister uit 2.497 gezinnen, per inschrijvingsjaar als volgt verdeeld: • • • • • • • • • • •

1997 of 1998: 1999: 2000: 2001: 2002: 2003: 2004: 2005: 2006: 2007:

vroeger: 27 gezinnen (1,08 %) 6 gezinnen (0,24 %) 6 gezinnen (0,24 %) 8 gezinnen (0,32 %) 4 gezinnen (0,16 %) 19 gezinnen (0,76 %) 25 gezinnen (1,00 %) 112 gezinnen (4,49 %) 687 gezinnen (27,51 %) 708 gezinnen (28,35 %) 895 gezinnen (35,85 %)

In 2007 heeft het Fonds 895 nieuwe kandidaturen geregistreerd. Net zoals de vorige boekjaren, weerspiegelt dit aantal aanvragen hoeveel moeilijkheden het betrokken publiek ondervindt om een leefbare en betaalbare woning te vinden. Sociologisch beantwoorden deze gezinnen aan de volgende kenmerken: Een meerderheid van de kandidaten (60,67 %) zijn kleine gezinnen die op zoek zijn naar een woning met 1 (26,03 %) of 2 kamers (34,64 %). 29,38 % van de gezinnen zouden een woning moeten hebben met 3 slaapkamers. Gezinnen die op zoek zijn naar een woning met 4 kamers of meer vertegenwoordigen nog slechts 9,95 % van de aanvragen. 55,77 % van deze kandidaat-gezinnen hebben de Belgische nationaliteit (zowel autochtonen als allochtonen). 13,49 % hebben de Marokkaanse nationaliteit, 22,17 % zijn afkomstig uit andere Afrikaanse landen, 5,26 % zijn Europees, 0,69 % komen uit een Oostblokland en 2,62 % hebben nog een andere nationaliteit. 39,38 % van de kandidaten beschikken over een beroepsinkomen. 51,60 % leven van een vervangingsinkomen (werkloosheidsuitkering of leefloon). 8,68 % komen rond met een ziekenkas- of invaliditeitsuitkering of leven van hun pensioen. 0,34 % van de gezinnen verklaren niet over een inkomen te beschikken of hebben het niet aangegeven. Er is een grote discrepantie tussen het aantal aanvragen dat in de loop van een jaar wordt geregistreerd en het aantal kandidaten dat uiteindelijk wordt gehuisvest. In de loop van het werkjaar hebben wij vooral de aanvragen van het jaar 2004 behandeld rekening houdend met de regels inzake anciënniteit en beschikbaarheid van de woningen. Op 680 kandidaten ingeschreven in 2004, hebben er 73 (10,74 %) een huurwoning gekregen. Van de nog te huisvesten kandidaten, vroegen er 14 naar een kleine woning met maximaal 1 slaapkamer, 38 gezinnen vroegen 2 kamers, 44 vroegen 3 kamers, 12 vroegen 4 kamers en 4 gezinnen vroegen minstens 5 kamers. Uit deze gegevens kunnen we het volgende afleiden: -

-

dit publiek blijft economisch zeer kwetsbaar en heeft slechts een beperkte capaciteit om een huurlast te kunnen dragen, zelfs als het gaat om een bescheiden bedrag dat ver onder de prijzen ligt die gevraagd worden op de privé-huurmarkt ; het type woning dat wordt gezocht, is niet meer hetzelfde als vroeger: de vraag naar kleinere woningen groeit, toch blijft een aanzienlijke groep kandidaten op zoek naar een woning met 3 kamers ; 95

-

het wordt een moeilijke opdracht om te zorgen voor een “sociale mix” in de vrij grote woningcomplexen die het Fonds vandaag de dag creëert.

b) De huurders. Op 31 december 2007 bestond de huurdersbevolking uit 745 gezinnen. Dat zijn er 35 meer dan eind 2006, en een vzw. Van die 745 gezinnen huren er 34,63 % al minstens 10 jaar een woning in de sector, 26,98 % huren tussen 5 en 10 jaar en 38,39 % huren minder dan 5 jaar. Die 745 gezinnen tellen 1998 kinderen, die 61,48 % uitmaken van de 3.250 gehuisveste personen. 110 gezinnen (14,76 %) hebben geen kinderen. 230 (30,87 %) hebben er 1 of 2, 299 gezinnen (40,13 %) hebben er 3 of 4 en 106 (14,24 %) hebben er minstens 5. Van de 635 gezinnen met kinderen zijn er 408 (64,25 %) tweeouder- en 227 (35,75 %) eenoudergezinnen. Die laatste groep maakt bijna 50,00 % uit van de gezinnen met 1 kind, 43,84 % van de gezinnen met 2 kinderen, 39,62 % van die met 3 kinderen en 23,98 % van die met 4 tot 9 kinderen. 68,45 % van de huurdersgezinnen beschikt enkel over een vervangingsinkomen (eventueel aangevuld met kinderbijslag) ; 28,73 % beschikt over een salaris (20,41 % arbeiders en 8,32 % bedienden) ; 0,93 % hebben het zelfstandigenstatuut en 1,89 % zijn met pensioen. c) De gebouwen. Het huurhulppatrimonium bestond eind 2007 uit 367 gebouwen. Het gaat enerzijds om gebouwen die verhuurd zijn of vroeger al verhuurd werden in het kader van de huurhulp (de zogenaamde “oude gebouwen”) en anderzijds om gebouwen die gerenoveerd of heropgebouwd moeten worden en om bouwgronden die nooit eerder werden toegewezen in het kader van de huurhulp (de zogenaamde “nieuwe gebouwen”). Deze 367 gebouwen liggen voornamelijk in de volgende 5 gemeenten: Schaarbeek (21,80 %), Brussel (14,44 %), Anderlecht (10,90 %), Sint-Jans-Molenbeek (10,91 %) en Jette (10,63 %). Alle andere gebouwen liggen hoofdzakelijk in één van de gemeenten binnen de eerste kroon. 233 gebouwen (63,49 %) liggen in de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en renovatie. 94 ervan (40,34 %) liggen binnen een perimeter van een wijkcontract (inclusief wijkcontracten die intussen afgelopen zijn). En 35 gebouwen (9,54 %) situeren zich binnen een initiatiefwijk (inclusief de projecten die ondertussen beëindigd werden). 31,88 % van de gebouwen zijn ééngezinswoningen, 43,60 % zijn tweegezinswoningen, 10,63 % (zullen) bestaan uit 3 woningen en 9,53 % uit 4 tot 10 woningen. Slechts 4,36 % van de gebouwen binnen het huurhulppatrimonium tellen meer dan 10 woningen. d) De woningen. Eind 2007 bestond het huurhulppatrimonium uit 863 “bestaande woningen”, die op dat moment verhuurd werden, vroeger waren verhuurd of die klaar waren voor een eerste toewijzing.

96

Enkele voorbeelden van het ongezond karakter en de overbevolking van woningen verlaten door kandidaathuurders.

97

Daarnaast waren er 277 “woningen in creatie” (renovatie/(herop)bouw), en dit ofwel in gebouwen die in heel slechte staat waren of er verlaten bij lagen, ofwel op gronden die aangekocht zijn voor de uitbreiding van de huurhulpverrichtingen.

Verdeling van de gebouwen in de huurhulp in functie van het aantal woningen die deze omvatten - 2007 0,82% 3,81%

3,54%

5,72% 31,88% 10,63%

1 woning 2 woningen 3 woningen 4 of 5 woningen van 6 tot 10 woningen 43,60%

van 11 tot 15 woningen meer dan 15 woningen

De 20 woningen die gecreëerd zullen worden in het gebouw in de Slachthuisstraat te Brussel zitten vervat in de 277 laatstgenoemde woningen.

Verdeling van de woningen in de huurhulp in functie van het aantal kamers - 2007 0,26% 17,10%

11,58%

0,35%

1 kamer

0,88% 17,63% 6,93%

2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 kamers 6 kamers

17,46%

meer dan 6 kamers nog niet vastgesteld 27,81%

gelijkgestelde lokalen

In totaal telt de huurhulp dus 1.140 woningen. 817 ervan (71,67 %) liggen binnen de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting of de renovatie (of zullen er liggen).

98

419 daarvan (51,29 %) situeren zich binnen een perimeter van een wijkcontract (inclusief de contracten die intussen afgelopen zijn). Van die 1.140 woningen zijn er 132 (11,58 %) met 1 kamer, 201 (17,63 %) met 2 kamers, 516 (45,27 %) met 3 of 4 kamers en 93 (8,16 %) met 5 kamers of meer. Voor 195 nog te creëren woningen (17,10 %) is het aantal kamers nog niet bepaald. De architectuurstudie ervan is nog niet afgerond of er moet nog mee worden gestart. We willen er hier ook nog op wijzen dat de gemeenschappelijke ruimtes in het gebouw in de Marconistraat te Vorst gelijkgesteld worden met 3 woningen. Van de 863 “bestaande woningen” waren op 31 december 2007: 756 woningen verhuurd aan 745 gezinnen, waarvan er 4 elk 2 woningen betrokken en waarvan 7 woningen verhuurd werden aan 1 vzw als “hoofdhuurder”; 16 woningen die net waren vrijgekomen; 1 woning waarin we werden geconfronteerd met stabiliteitsproblemen die hersteld moeten worden; 12 woningen waarvoor de lastenboeken voor de renovatiewerken voorbereid werden; 9 woningen waarvoor de dienstenopdracht voor de uitvoering van werken zich in de aanbestedingsfase bevond; 10 woningen in werf 3 woningen waarin kleine renovatiewerken werden uitgevoerd door onze eigen technische ploeg; 8 woningen waarvoor de renovatiewerken in de afwerkingsfase zaten; 40 woningen die op het punt stonden om toegewezen te worden aan kandidaathuurders; 4 woningen die op korte termijn vrij zouden komen, omdat de huurders zouden worden overgeplaatst; 4 woningen (in het "Europadorp” te Ganshoren) die leeg bleven staan in afwachting van de globale renovatie van de site en van de verwachte overplaatsing van de huurders. Bij de 277 “woningen in creatie” onderscheiden we: 20 woningen die gecreëerd zullen worden in een recent aangekocht gebouw; 30 woningen waarvoor we in het stadium zaten van de architectuurstudie; 145 woningen waarvoor werd gewacht op de toekenning van de stedenbouwkundige vergunning; 3 woningen waarvoor de dienstenopdracht voor de uitvoering van werken zich in de toekenningsfase bevond; 76 woningen die werden gerenoveerd of die op dat moment nog nieuw werden opgetrokken; 3 woningen waarvoor de werken zich in de eindfase bevonden.

2. JAARVERRICHTINGEN. a) De huurders.

77 gezinnen werden nieuwe huurders van het Fonds in de loop van het dienstjaar. 59,74 % van hen leefden van een vervangingsinkomen, terwijl 40,26 % beschikte over een beroepsinkomen. 29,87 % van de gezinnen moest rondkomen met een inkomen gelijk aan of lager dan het leefloon dat 876,50 EUR bedroeg op 31 december 2007.

99

16 gezinnen (20,78 %) waren kinderloos. 30 andere (38,96 %) hadden 1 of 2 kinderen, 22 (28,57 %) hadden er 3 of 4, 7 (9,09 %) hadden er 5 of 6 en 2 gezinnen (2,60 %) telden 7 of 8 kinderen. 63,64 % van de nieuwe huurders woonden vroeger in een zeer ongezonde, overbevolkte en/of functioneel onaangepaste woning. 14,28 % had geen eigen woning (ze leefden in een instelling of woonden nog bij hun ouders). 22,08 % hadden om uiteenlopende redenen hun gezonde woning verlaten (einde van het huurcontract, te hoge huurprijs, enz...). Deze gegevens bevestigen het nagestreefde doel van de huurhulp: ook de minstbegoeden de kans geven om een degelijke woning te vinden.

5,19 % van de nieuwe huurders hadden hun kandidatuur meer dan 5 jaar geleden ingediend ; 83,12 % 2 tot 5 jaar geleden. 11,69 % van de nieuwe huurders stonden minder dan 2 jaar op de wachtlijst, omdat zij waren voorgedragen door vzw’s waarmee het Fonds een samenwerkingsakkoord had ondertekend. Over het algemeen gaat het om contracten van beperkte duur. Van die nieuwe huurders betaalde 3,89 % minder dan 250,00 EUR huur voor hun vroegere woning. 14,29 % betaalde tussen 250,00 EUR en 375,00 EUR. 40,26 % betaalde tussen 376,00 EUR en 500,00 EUR ; 27,27 % betaalde meer dan 500,00 EUR ; 14,29 % betaalde vroeger geen huur. De nieuwe huurdersgezinnen zonder kinderen of met 1 kind betaalden maandelijks gemiddeld 334,56 EUR, wat neerkomt op 34,66 % van hun maandelijks netto-inkomen. De middelgrote gezinnen (2 of 3 kinderen) betaalden 495,82 EUR, of 30,88 % van hun inkomen. Het gemiddelde bedrag dat grote gezinnen moesten ophoesten (4 en meer kinderen) bedroeg 639,68 EUR, of 30,77 % van hun inkomen. Het gemiddelde te betalen bedrag blijft een grote hap uit het budget van de nieuwe huurdersgezinnen. Omdat bijna 60 % van deze gezinnen enkel van een vervangingsinkomen leeft, weegt een dergelijk bedrag voor hen nog veel zwaarder door. We zullen erop moeten toezien de economisch zwakke gezinnen niet uit de huurhulp uit te sluiten, terwijl deze voornamelijk voor hen bedoeld is, door het ondraaglijke effect dat de te betalen bedragen van de nieuwe woningen zou hebben op hun budget.

De verdere stijging van het te betalen bedrag is natuurlijk het gevolg van de geleidelijke en blijvende stijging van de gemiddelde kostprijs van de nieuw verhuurde woningen. In de loop van het dienstjaar werden 12 gezinnen overgeplaatst naar een andere woning binnen de huurhulp: 2 omwille van onderbevolking, 8 omwille van overbevolking en 2 omwille van technische of veiligheidsproblemen die niet opgelost konden worden als de woning niet vrij was. In 2007 verlieten 42 gezinnen hun woning. Dat is 5,64 % van het totale aantal huurders op het einde van 2007. 9 gezinnen (21,43 %) konden naar een sociale woning verhuizen. 11 andere (26,19 %) vertrokken naar de private woonmarkt. 6 gezinnen (14,29 %) kochten een woning. Bij de 16 overblijvende gezinnen (38,10 %) waren de verschillende redenen van vertrek: 1 overlijden, 4 gerechtelijke uitzettingen en 3 herhuisvestingen door de familie. De 8 andere gezinnen zijn vertrokken zonder ons een reden te geven.

100

Van die 42 gezinnen, verlieten er 15 een huurwoning van de zogenaamde nieuwe generatie. 33,33 % woonden minder dan 2 jaar in de huurwoning, 66,67 % hebben er meer dan 2 jaar maar minder dan 6 jaar gewoond. 10 van deze gezinnen (66,67 %) hadden achterstallen in hun betalingen op het moment dat ze de woning verlieten (huur, water- en verwarmingsfactuur, enz...). Gemiddeld bedroegen de achterstallen 2.562,79 EUR.

b) Het beheer van de verhuringen en de betalingen verschuldigd door de huurders.


Het algemeen beheer. Het beheer van de verhuringen omvat een waaier aan activiteiten. Het gaat hoofdzakelijk om repetitieve opdrachten zoals het verrekenen van het verbruik van water, gas en elektriciteit, het opvolgen van de vermindering van de onroerende voorheffing, de jaarlijkse huurdersenquête met de administratieve afhandeling van de punten die ze oproept, alsook de controle op het goede gebruik van de woning door de huurders in al zijn aspecten en het nazicht van het respect van de huurders van hun contractuele verbintenissen. Bij de jaarlijkse enquête wordt aan gezinnen gevraagd hun gezins- en financiële toestand mee te delen en deze te staven. Ook worden zij verzocht om het bewijs te leveren van de betaling van de brandverzekeringspremie, van het onderhoud van hun verwarmings- en warmwatertoestellen en van het vegen van de gebruikte schoorstenen. Helaas verloopt het inzamelen van al deze bewijsstukken niet altijd even vlot en moet verschillende keren worden aangedrongen bij de huurders. De gegevens omtrent de gezinssamenstelling moeten toelaten na te gaan of de woning nog beantwoordt aan het effectief van het gezin. Bepaalde gezinnen maken van de jaarlijkse enquête gebruik om zelf een mutatie aan te vragen, anderen doen dit in de loop van het jaar. Er werden zo 31 nieuwe kandidaten voor een mutatie opgetekend. De financiële gegevens die bij de enquête worden opgevraagd, zijn bepalend voor de vaststelling van het door de huurders te betalen bedrag op het ogenblik van de indexatie. Voor de regels die voor deze berekening worden gehanteerd, verwijzen we naar een vorig verslag. Het gemiddeld te betalen bedrag van de bestaande huurders bedroeg in 2007, 437,88 EUR. 16,67 % van de huurders betaalden het strikte minimumbedrag dat voor hun woning werd vastgelegd. Voor 8,81 % lag het te betalen bedrag lager dan dit minimumbedrag dankzij de huurtoelagen waarvan ze genieten. In 2007 hebben 37 gezinnen een herziening aangevraagd van hun maandelijks te betalen bedrag. Voor 18 onder hen was een daling van de gecumuleerde inkomsten van het gezin de motivatie voor de aanvraag. Bij 13 gezinnen leidde dit tot een daling van het maandelijks te betalen bedrag. Voor één dossier werd op het einde van het dienstjaar nog op bijkomende inlichtingen gewacht, voor de 4 anderen werd het toegepaste te betalen bedrag behouden. 12 huurders achtten het te betalen bedrag te hoog. Gelet op zijn bijzondere situatie werd aan 1 gezin een vermindering toegestaan. De aanvraag van de 11 anderen werd niet gegrond geacht. Tenslotte bekwamen 7 huurders, die niet of onvoldoende hadden gereageerd op de enquête van 2006 en aan wie derhalve bij de indexatie ambtshalve de contractuele huur 101

werd aangerekend, een herziening van het te betalen bedrag na regularisatie van hun dossier. In het kader van de enquête 2007 werden 643 enquêteformulieren verstuurd. Naar aanleiding hiervan brachten 177 huurders een bezoek aan het Fonds en werden er 306 telefonische contacten geregistreerd. Bij het afsluiten van de enquête hadden 605 gezinnen erop gereageerd (zijnde 94,00 %), 26 dossiers waren evenwel nog onvolledig, 38 huurders hadden geen enkel document binnengebracht. Aan deze 64 huurders zal de contractuele huurprijs dus worden aangerekend bij de volgende indexatie, tenzij zij intussen hun dossier hebben aangevuld. Het aantal onvolledige dossiers daalde opnieuw ten opzichte van de resultaten van het voorgaande jaar. De doorgedreven opvolging op dit vlak werpt dus verder zijn vruchten af. Het Fonds onderzocht, volgens de wettelijke bepalingen terzake, de opportuniteit om 7 huurcontracten van korte duur te verlengen. Ze werden allen verlengd, 2 voor een beperkte duur, 5 tot een duur van 9 jaar. In het kader van de overeenkomsten die afgesloten werden met de vzw’s (C.I.R.E., BAITA/PAG ASA en LAMA), werden 9 contracten beëindigd.

In 2007 werd ook de nodige aandacht besteed aan het opstellen of verfijnen van 15 huishoudelijke reglementen.


Het beheer van de betalingen. Wat betreft de betalingen verschuldigd door de huurders, stellen we vast dat in 2007 de achterstallen toenamen met 95.857,05 EUR, tegenover een toename van 179.391,85 EUR in 2006. In 2005 en 2004 stegen deze respectievelijk met 54.516,53 EUR en 37.437,65 EUR. Wat verstaat men onder achterstallen: het betreft onbetaalde huurgelden en huurlasten (water-, gas- en elektriciteitsrekeningen), openstaande rekeningen ingevolge huurschade na beëindiging van de huurovereenkomst, terugvorderbare procedurekosten en achterstallige huurtoelagen. Voormelde absolute cijfers zijn slechts interessant voor zover men deze plaatst tegenover het door de huurders totale verschuldigd bedrag voor dat betrokken jaar. Door de gestage aangroei van het patrimonium van de huurhulp, de sterke verhoging van de kostprijs van de investeringen, de steeds verder oplopende energiekosten en de evolutie van het indexcijfer, ziet men de jongste jaren een belangrijke stijging van de verschuldigde bedragen. Op 5 jaar tijd steeg het door de huurders totale verschuldigd bedrag met 38,07 %, met name van 3.435.732,99 EUR naar 4.743.841,97 EUR, terwijl het aantal huurders steeg met 18,82 %, met name van 627 naar 745 huurders. Voor 2007 kunnen de door de huurders verschuldigde bedragen procentueel als volgt worden opgesplitst: 82,85 % zijn huurgelden, 9,47 % zijn huurkosten en -lasten en 7,68 % huurtoelagen. Uit tabel 10 hierna blijkt dat 2,87 % van alle verschuldigde bedragen sedert de oprichting van de huurhulpsector opgenomen zijn in achterstallen (inbegrepen de bedragen geboekt in verlies). 102

Sinds het in voege treden van de wet van 5 juli 1998 betreffende de collectieve schuldenregeling, hebben 12 huurders een verzoekschrift ingediend bij de bevoegde rechtbank tot aanduiding van een schuldbemiddelaar, waaronder 2 in 2007. Hoewel het nut van de procedure in vraag wordt gesteld, moet elke verhuurder, overeenkomstig artikel 1344septies van het Gerechtelijk Wetboek, een poging tot minnelijke schikking instellen bij de bevoegde Vrederechter wanneer de hoofdvordering slaat op de aanpassing van de huurprijs, de invordering van de achterstallige huurgelden of de uithuiszetting van de huurder. Zo werden er in 2007 10 procedures tot minnelijke schikking ingezet (tegenover 12 in 2006), waarvan er 2 geleid hebben tot de vaststelling van een terugbetalingsplan voor de rechter, 6 tot een vonnis bij verstek en 2 procedures nog hangende waren eind 2007. Bij niet-naleving van het terugbetalingsplan of bij afwezigheid van de huurder op de verzoeningszitdag, moet een gerechtelijke procedure tot terugvordering van de achterstallen ingezet worden. Naast voormelde procedures tot minnelijke schikking, werden er in 2007 16 gerechtelijke procedures opgestart, tegenover 23 in 2006. 9 leidden tot een vonnis met terugbetalingsplan, 5 leidden tot een vonnis bij verstek, maar voor 2 onder hen kon nadien nog een terugbetalingsplan worden vastgesteld, en 2 procedures waren nog niet beëindigd eind 2007. Tenslotte werden er 4 huurders verplicht hun woning te verlaten, 2 op basis van een vonnis van 2007 en 2 op basis van een vonnis uitgesproken voor 2007.

c) De evolutie van het patrimonium in de loop van het dienstjaar.


De investeringen. Overeenkomstig de beheersovereenkomst heeft het Fonds in 2007 budgetten vrijgemaakt om 50 nieuwe huurhulpwoningen te kunnen creëren: -

13 woningen in de Coenraetsstraat te Sint-Gillis, en dit als aanvulling op de investeringen die in 2005 en 2006 al werden gedaan in dit oude, industriële gebouwencomplex;

-

1 extra woning, nog steeds op de site in de Coenraetsstraat te Sint-Gillis, dit op voorwaarde dat er een goedkeuring komt van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning die in die zin werd ingediend. In totaal zouden er op die manier 71 woningen worden gecreëerd op dit terrein;

-

10 woningen in een vroegere drukkerij gelegen in de Slachthuisstraat te Brussel;

-

10 woningen in de Kweepereboomlaan (grenzend aan het terrein in de Europadorpstraat) in Sint-Agatha-Berchem. De bedoeling van deze nieuwe constructie is dat de bewoners van de 20 bestaande woningen in situ een nieuwe woning krijgen toegewezen. Op die manier komen de oude woningen vrij om ze grondig te renoveren;

-

3 woningen (2 in de Poststraat te Schaarbeek en 1 in de Skepterstraat te Elsene) die zullen worden gecreëerd door de opsplitsing van gebouwen die behoren tot het oude patrimonium.

We herinneren er ook aan dat het Gewest het Fonds een deel van de opbrengsten uit de stedenbouwkundige lasten heeft toegekend (we verwijzen in dit verband naar sectie III C., hierna). Dit geld moet verplicht worden gebruikt voor de creatie van huurwoningen. 103

De volgende 13 woningen zullen ermee worden gefinancierd : -

10 woningen in de Slachthuisstraat te Brussel, in aanvulling op de woningen die hiervoor al werden vernoemd;

-

3 woningen waarvoor binnenkort met een prospectie wordt gestart, tenzij ze als supplement kunnen worden gevoegd bij de 30 oorspronkelijk voorziene woningen in de Birminghamstraat te Sint-Jans-Molenbeek.

We wijzen er hier ook op dat in het renovatieproject van de vroegere mouterij in de Zwart Paardstraat te Sint-Jans-Molenbeek (zie sectie III A., hierna, gedelegeerde opdracht 2001-2002) oorspronkelijk was voorzien om 35 woningen te creëren. Stedenbouw heeft dat aantal echter teruggebracht tot 31. Om het programma te respecteren van 50 wooneenheden per jaar, zoals opgenomen in de beheersovereenkomst, is daarom beslist om een deel van het investeringsvermogen voor 2007 te gebruiken voor de financiering van deze 4 ontbrekende woningen. Wanneer alle lopende projecten waarvoor op 31 december 2007 budgetten waren vrijgemaakt, uitgevoerd zullen zijn zoals gepland, zal het huurhulppatrimonium uit 1.163 woningen bestaan. Hierin zitten ook de woningen vervat die geproduceerd zullen worden dankzij de opbrengsten uit de gewestelijke stedenbouwkundige lasten voor 2005 en 2006. Ook de 4 wooneenheden voorzien in de investeringen, zoals hiervoor vermeld, zijn hierin opgenomen. Het gaat om 3 wooneenheden in de Birminghamstraat te Sint-JansMolenbeek en 1 bijkomende woning in de Coenraetsstraat te Sint-Gillis.


De verwezenlijkingen. Eind 2007 bestond het huurhulppatrimonium van het Fonds uit 367 gebouwen. 2 woningen, in de Jean de Bolognelaan te Laken en Jetse Steenweg in Jette, werden verkocht aan nieuwe ontleners van het Fonds. De garage in de Keienveldstraat te Elsene en het bijhorende gebouw aan de straatkant werden overgeheveld van fonds B1 naar fonds B2 in het kader van het bouwproject in de Herders-/Keienveldstraat. Voor meer uitleg hierover verwijzen we naar sectie III. A over de gedelegeerde opdrachten. In totaal rondde het Fonds de renovatie of (herop)bouw af van 92 woningen. 59 ervan behoren tot het bestaande patrimonium, de andere 33 maken deel uit van het nieuwe patrimonium. • De renovatie en het onderhoud van het oude patrimonium. In 2007 bedroegen de uitgaven voor renovatie en onderhoud van de woningen behorend tot het oude patrimonium (dat zijn de woningen die vroeger al werden bewoond in het kader van de huurhulp) in totaal 1.689.782,88 EUR, waarvan 747.938,30 EUR voor het onderhoud en 941.844,58 EUR voor de investeringen (renovatiewerken die voor de eerste keer werden uitgevoerd). Deze bedragen omvatten alle werken die betaald werden in 2007, ongeacht of de renovatie al dan niet werd beëindigd in de loop van het jaar. Let wel: de kostprijs van de werken die uitgevoerd werden door onze eigen technische ploeg zijn niet opgenomen in dit bedrag, het materiaal dat ervoor werd gebruikt, is dat wel. In vergelijking met 2006 wordt voor 2007 een gevoelige daling vastgesteld van het globale bedrag voor onderhoud en renovatie van het oude patrimonium. Er moet wel 104

HUURHULP NIEUWE WONINGEN Slachthuis

In realisatie

Vanderlinden

20 woningen Gepland

9 woningen

Zwart Paard Madeliefjes 31 woningen 2 woningen Vanderdussen Wijnheuvelen 15 woningen 1 woning Post Mariën-Scutenaire 2 woningen

26 woningen

Kweepereboom 10 woningen

Requette-Lemaire Requette-Candries 2 x 25 woningen

Skepter Birmingham

1 woning

30 woningen

Herder

Bergen

25 woningen

4 woningen Coenraets 70 woningen

277 NIEUWE WONINGEN IN PRODUCTIE 19 NIEUWE WONINGEN GEPLAND SITUATIE OP 31/12/2007

105

op worden gewezen dat 2006 financieel een uitzonderlijk zwaar jaar was door 2 grote renovatieprojecten. In de loop van 2007 werd de stedenbouwkundige vergunning toegekend voor 2 gebouwen waarin zware renovatiewerken zullen worden uitgevoerd en die bovendien zullen worden onderverdeeld in verschillende woningen, waardoor 3 extra wooneenheden zullen worden gecreëerd. Het eerste gebouw ligt in de Poststraat te Schaarbeek. Het is een ruime eengezinswoning met 5 kamers en een totale bruto-oppervlakte van 283 m². Een woning met een dergelijke oppervlakte lijkt vandaag de dag onnodig groot. Bovendien vormen de energiekosten om zo’n woning te verwarmen voor de meeste huurdersgezinnen een te zware financiële last bovenop de maandelijkse huur. Daarom heeft het Fonds beslist om deze eengezinswoning te verbouwen tot 3 woningen, waarvan 2 met 1 slaapkamer en 1 met 3 slaapkamers. Het tweede gebouw, in de Skepterstraat te Elsene, bestaat uit een triplex met 4 slaapkamers en een duplex met 3 kamers en beslaat in totaal een bruto-oppervlakte van 305,70 m². In dit gebouw worden we geconfronteerd met ernstige stabiliteitsproblemen in het vrijstaande bijgebouw achteraan. Om de zware renovatiekosten wat in de hand te houden, heeft het Fonds beslist om een extra woning te creëren. Na de werken zal het gebouw daardoor bestaan uit 2 duplexwoningen met elk 2 slaapkamers en een simplex met 1 kamer. De beslissing om in deze gebouwen te kiezen voor kleinere woningen is gebaseerd op een analyse van het register van de kandidaat-huurders. We stellen vast dat de vraag naar woningen met 1, 2 of 3 kamers stijgt, terwijl die naar grote woningen met 4 kamers of meer duidelijk vermindert. In de loop van 2007 werd een extra inspanning geleverd op de volgende domeinen: -

de vervanging van daken: omdat hiervoor een premiestelsel bestaat, wordt bijzondere aandacht besteed aan een goede isolatie die beantwoordt aan de normen van het BIM. Hetzelfde geldt voor bijgebouwen met wanden van meestal 20 cm dik en voor platte niet-geïsoleerde daken. Als er op verticale wanden bekleding wordt geplaatst of crepi op isolatie, wordt de schade door condensatieproblemen al heel wat beperkt. Condensatieproblemen leiden immers tot schimmels (die op hun beurt oorzaak zijn van aandoeningen aan de luchtwegen) en een snellere verkrotting van het patrimonium;

-

de vervanging van oude, versleten verwarmingsketels: een eventuele herstelling zou een bom geld kosten, maar een goede werking op lange termijn zou er niet door worden gewaarborgd. De oude exemplaren worden daarom vervangen door condensatieketels met warmwaterproductie;

-

een sensibiliseringscampagne bij de huurders om het Fonds gemengde condensatieketels te laten plaatsen in de oude woningen die nog verwarmd worden met gasconvectoren of kolenkachels en waar de warmwaterinstallatie verouderd is.

Het hoeft geen betoog dat deze maatregelen heel wat positieve gevolgen hebben: een vermindering van het energieverbruik, een beter beheer van de energiefactuur, minder risico’s eigen aan verbrandingsbronnen, minder (verplichte) onderhoudskosten, meer comfort. Jaar na jaar worden we echter geconfronteerd met een stijgend aantal huurders dat zijn toestellen niet onderhoudt zoals het hoort en dat zijn energiefacturen niet meer kan betalen, wat leidt tot de afsluiting van gas- en elektriciteitsmeters. Al spelen ook

106

Renovatie van 4 woningen + ruimte creëren door de afbraak van een atelier.

Bouw van 15 appartementen.

Voorbeeld van de isolatie en bebording van een bijgebouw.

Bouw van 11 appartementen.

107

de voortdurend stijgende energieprijzen ongetwijfeld een rol in deze alarmerende vaststelling. Op 9 oktober 1997 besliste de Raad van Bestuur van het Fonds om de oude woningen, die van de zogenaamde “eerste generatie” grondig te renoveren naarmate ze zouden vrijkomen. In de notulen van die vergadering werd deze beslissing als volgt verwoord: De Raad beslist dat de oude woningen progressief, naargelang ze

vrijkomen, beter dienen afgewerkt en dat de gebouwen, waarvan de renovatie in de toekomst zal worden gerealiseerd, in een meer doorgedreven staat van afwerking moeten afgeleverd worden. De woningen die in huur worden gegeven moeten net zijn en gemakkelijk te “bekleden”. Sindsdien renoveert het Fonds zijn oude patrimonium systematisch en verhuurt het woningen van hoge kwaliteit. Ondanks de zware investeringen in de woningen, moeten er door huurschade soms grote kosten gemaakt worden vooraleer de woning weer verhuurd kan worden. Een ander blijvend probleem zijn de moeilijkheden die we ondervinden om de huurders de regels te laten naleven om hun huurwoning te beheren als “een goede huisvader”. Daarnaast wordt soms een overbevolking van de woning vastgesteld. Het gaat in sommige gevallen over dubbel zoveel mensen als wat werd doorgegeven aan het Fonds. Deze situaties zorgen ervoor dat er veel sneller ernstige schade wordt toegebracht aan de woning, al was het nog maar door de condensatie afkomstig van de dagelijkse activiteiten van een gezin. Op 31 december 2007 moesten nog 68 woningen van het oude patrimonium, categorie 1, worden gerenoveerd. De termijn die nodig is om deze woningen opnieuw te kunnen verhuren, hangt vanzelfsprekend samen met de werken die erin moeten worden uitgevoerd. Sommige woningen moeten leeg blijven staan tot ook de aangrenzende woningen vrijkomen en het hele woonblok kan worden gerenoveerd. Twee belangrijke voorbeelden hiervan zijn de wooncomplexen “Europadorp” en “Bloemenkrans”. In de loop van het dienstjaar werd de renovatie van 59 woningen, die de huurders eerder hadden verlaten, volledig afgewerkt. Deze woningen kunnen ondergebracht worden in 3 categorieën, namelijk: ∗ 14 woningen in categorie 1 : woningen van de eerste generatie zonder centrale verwarming of warm water. De ramen met enkel glas en het binnenschrijnwerk zijn vaak verouderd en de elektrische installaties zijn onvolledig. Eventuele structuurproblemen worden er veroorzaakt door waterinsijpeling via ofwel het dak, ofwel de badkamer waarin geen aangepaste bekleding werd voorzien. Vaak zijn er ook nog andere elementen die gemoderniseerd moeten worden. ∗ 9 woningen in categorie 2 : woningen waarin grote werken werden uitgevoerd toen ze werden gekocht, maar die intussen niet meer voldoen aan de laatste normen. Vaak zijn deze woningen uitgerust met centrale verwarming en dubbele beglazing, maar afwerking en sanitair zijn, bijvoorbeeld, beperkt. ∗ 36 woningen in categorie 3 : woningen van de laatste generatie. De huurders hebben ze verlaten na enkele maanden of jaren bewoning en, afhankelijk van de manier waarop zij hun woning hebben onderhouden en van eventuele kleine of grote technische problemen die zich voordoen, moeten ze nu worden opgeknapt of moeten er grotere werken in worden uitgevoerd.

108

VOOR Heropbouw van 8 huurhulpwoningen.

NA

Zware renovatie en reaffectatie van een mouterij tot 6 lofts.

109

• Het patrimonium in creatie. In de loop van het voorbije jaar hebben we gemerkt dat het energie-aspect een steeds grotere uitdaging vormt. Er is enerzijds de ordonnantie van 7 juni 2007 houdende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen, anderzijds is er de waakzaamheid om onze huurdersgezinnen niet te confronteren met torenhoge en dus onbetaalbare energiefacturen. De uitdaging bestaat er dan ook in om een evenwicht te vinden tussen, aan de ene kant, de bijkomende investeringen die deze nieuwe technieken vereisen en, aan de andere kant, de energiebesparingen voor de consument en de voordelen voor het milieu die hieruit kunnen voortvloeien. Het Fonds introduceert dus nieuwe technieken, maar zorgt er daarbij wel voor niet te kiezen voor een overdaad aan gesofisticeerde technologieën waarmee de gebruikers moeilijk overweg zouden kunnen. De keuze voor dergelijke technieken houdt echter ook in dat het systeem goed moet worden opgevolgd, dat regelmatige controles noodzakelijk zijn en dat gebruikers voortdurend moeten worden ingelicht over de werking ervan. We stellen daarnaast ook vast dat veel van deze technieken nog te kampen hebben met kinderziektes. De integratie ervan in de projecten legt daardoor een hypotheek op de leefbaarheid van de huurhulpsector. Omwille van deze factoren, kiest het Fonds momenteel dan ook voor technieken als thermische isolatie en het systeem van ventilatie met warmterecuperatie, omdat ze een gewaarborgd effect hebben op lange termijn en onmiddellijk winstgevend zijn. De uitvoering van een project wordt beïnvloed door heel wat externe factoren. De veiligheidsvoorschriften van de DBDMH vormen daarbij soms het moeilijkste punt, ook al omdat bij de bestudering van het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning elke brandweerofficier een persoonlijke interpretatie kan geven van het reglement. Tijdens het controlebezoek na de werken gebeurt het ook wel eens dat de brandweer nog bijkomende opmerkingen heeft, waardoor er nog ingrijpende aanpassingen moeten worden uitgevoerd. De financiële gevolgen daarvan zijn zwaar, vooral omdat deze uitgaven niet waren voorzien bij de uitwerking van het project. De maatregelen inzake brandveiligheid vereisen bovendien heel wat controles en een regelmatig onderhoud, wat dan weer zorgt voor extra werk voor het interne beheer van de verrichting. Sinds januari 2007 is de nieuwe Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening van kracht waarin de toegankelijkheid van gebouwen wordt geregeld voor personen met beperkte mobiliteit. Deze verordening is onder andere van toepassing op de gemeenschappelijke delen van wooncomplexen uitgerust met een lift tot en inclusief de voordeur van de woningen. Voor een nieuwbouw zonder lift gelden deze normen enkel voor de gemeenschappelijke delen en voor de toegangsdeur tot elke woning op de gelijkvloerse verdieping. De tekst legt normen op in verband met de toegangswegen, toegangshellingen, trappen, liften, gangen, deuren, enz... De Verordening is niet van toepassing op ingrepen of werken die worden uitgevoerd in een bestaand gebouw voor zover het de bedoeling is om de bestaande constructie te behouden en er geen ingrijpende aanpassingen in uit te voeren. Het Fonds heeft nog nooit de opdracht gekregen om woningen te creëren voor mensen met beperkte mobiliteit. Toch heeft het in de Marconistraat te Vorst en in de Robert Boschstraat te Anderlecht enkele woningen opgetrokken die, mits enkele aanpassingswerken, bewoond kunnen worden door dergelijke personen. In de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening wordt de term persoon met beperkte mobiliteit in de ruimst mogelijke zin geïnterpreteerd: het gaat om mensen met een motorische handicap, maar ook om blinden, mensen met een tijdelijk 110

verminderde bewegingsvrijheid, enz.... De aanpassingen die moeten gebeuren, hangen dan ook sterk samen met het type handicap, wat vooral een belangrijk aspect kan zijn voor de ouder wordende huurders binnen de huurhulpsector van het Fonds. De ervaring heeft ons intussen geleerd dat projectontwerpers onvoldoende worden gesensibiliseerd voor deze problematiek, wat leidt tot problemen tijdens de uitvoering van de werken: het project wordt op een verkeerde manier bestudeerd en dat heeft een soms zeer zware meerkost tot gevolg. Voor de inrichting van dergelijke woningen bestaan er dan wel duidelijke, wettelijke richtlijnen, maar hoe zit het met de veiligheidsvoorschriften die moeten worden nageleefd? Op dit vlak lijkt er reglementair nog niet veel te bestaan, en vooral voor de veiligheidsvoorschriften in geval van brand lijkt er nog heel wat werk aan de winkel te zijn. De uitgaven voor de renovatie/(herop)bouw van de nieuwe woningen (dit zijn woningen die vroeger nog nooit toegewezen werden in het kader van een huurhulpverrichting) bedroegen in 2007 4.748.607,92 EUR. Dit bedrag geldt voor alle werken die in de loop van het jaar betaald werden, ongeacht of de woningen in 2007 volledig werden afgewerkt of niet. Voor 7 gebouwen waren de renovatie- of nieuwbouwwerken volledig afgerond in 2007. In deze 7 gebouwen zijn in totaal 33 woningen ondergebracht. We komen hier niet terug op de verschillende fases die moeten worden doorlopen om nieuwe woningen te produceren. Ze staan gedetailleerd beschreven in het jaarverslag van 2005 en worden jaar na jaar gecompliceerder. De totale bruto-oppervlakte van de 33 woningen die in 2007 werden afgewerkt, bedraagt 3.816,00 m². De gemiddelde bruto-oppervlakte per woning bedraagt 115,64 m². De gemiddelde prijs per bruto m², inclusief de waarde van het terrein, komt neer op 1.352,46 EUR. De totale bruto bewoonbare oppervlakte van deze 33 woningen bedraagt 2.989,00 m². De gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte per woning bedraagt 90,58 m². De gemiddelde prijs per bruto bewoonbare m², inclusief de waarde van het terrein, komt neer op 1.726,66 EUR. Een woning kost gemiddeld 156.393,94 EUR. Daarvan gaat 25.279,59 EUR (of 16,16 %) naar de aankoop (inclusief kosten) en 131.114,35 EUR (of 83,84 %) wordt besteed aan de bouw- of renovatiewerken. In vergelijking met 2006 stellen wij voor de 33 woningen afgewerkt in 2007 het volgende vast: - de gemiddelde kostprijs is gedaald met 8,06 %; - de gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte is gedaald met 6,76 %; - de kostprijs per bruto bewoonbare m² is gedaald met 1,38 %. In vergelijking met 2000 is de volgende evolutie merkbaar: - de gemiddelde kostprijs per woning is van 116.830,18 EUR gestegen naar 156.393,94 EUR. Dit is een stijging van 33,86 % (in 2006 bedroeg die stijging nog 45,60 %); - de gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte is geëvolueerd van 113,56 m² naar 90,58 m². Dit is een daling met 20,24 % (14,45 % in 2006); - de gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m² is gestegen van 1.028,81 EUR naar 1.726,66 EUR. Dit is een verhoging van 67,83 % (in 2006 70,19 %)!

111

De lichte daling van de gemiddelde kostprijs per woning en per bruto bewoonbare m² in vergelijking met 2006 kan grotendeels verklaard worden door de relatief goedkope prijs die werd betaald voor enkele gebouwen die werden aangekocht samen met één of andere gemeente, de beperkte samenwerking voor bepaalde projecten met sociale inschakelingsondernemingen die daardoor aan een lager tarief werken dan de gangbare prijzen op de markt, de uitwerking en opvolging van projecten door het personeel van het Fonds voor renovatiewerken waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning moet worden aangevraagd. Deze factoren buiten beschouwing gelaten, valt wel duidelijk op dat de globale kosten van een project jaar na jaar blijven stijgen. We constateren ook dat de gemiddelde oppervlakte van een woning in de loop der jaren blijft dalen.

d) De rentabiliteit van de nieuwe verhuringen.

In de loop van 2007 werden 89 nieuwe huurcontracten afgesloten, waarvan 77 met kandidaat-huurders en 12 met huurders die overgeplaatst moesten worden naar een andere woning. In onderstaande analyse wordt geen rekening gehouden met 36 nieuwe huurcontracten en wel om de volgende redenen: •

6 verhuringen kaderen binnen de samenwerkingsovereenkomsten die het Fonds heeft afgesloten met de vzw’s LAMA, BAITA/PAG ASA, LHIVING en LES 3 POMMIERS. Door de specifieke aard van deze overeenkomsten is de rotatiegraad voor deze woningen veel hoger dan het gemiddelde binnen de huurhulp. Sommige contracten zijn van zeer korte duur. Voor de opfrissing van deze woningen van de laatste generatie moesten geen speciale kosten worden gemaakt;

•

1 verhuring, in de Vondelstraat te Schaarbeek1, kadert eveneens binnen de samenwerkingsovereenkomsten die het Fonds heeft afgesloten met één van de hiervoor opgesomde vzw’s, maar er moesten grotere werken in worden uitgevoerd voor de woning opnieuw verhuurd kon worden;

• 29 verhuringen hebben betrekking op woningen van de laatste generatie. Van de 53 woningen opgenomen in de analyse, zijn er: • 33 die betrekking hebben op oude woningen die, zoals hiervoor al werd toegelicht, heel grondig zijn gerenoveerd en aangepast aan alle wettelijke normen; • 20 die betrekking hebben op nieuwe woningen die tot dat deel van het patrimonium behoren dat nooit eerder werd verhuurd in het kader van de huurhulp. We hebben vastgesteld dat de gemiddelde kostprijs van de nieuwe woningen (162.146,43 EUR) 46,66 % hoger ligt dan de gemiddelde kostprijs van de oude woningen die compleet werden gerenoveerd (110.561,09 EUR). Dit verschil bedroeg 39,28 % in 2006, 37,50 % in 2005, 36,64 % in 2004, 27,80 % in 2003, 36,93 % in 2002, 59,55 % in 2001 en 40,79 % in 2000.

1

Een andere woning in de Voltairelaan te Schaarbeek wordt ook verhuurd in het kader van de samenwerking met één van deze vzw’s. Deze woning van de oude generatie is zwaar gerenoveerd en wordt daarom opgenomen in de rentabiliteitsberekening van 53 verhuringen weergegeven in de tabellen 17 en 18.

112

Voor de oude woningen die in de loop van het jaar in huur werden gegeven, betalen de huurders maandelijks gemiddeld 550,29 EUR, wat neerkomt op een jaarrentabiliteit van 5,97 % op de gemiddelde kostprijs. Voor de nieuwe woningen wordt een huur van gemiddeld 517,32 EUR betaald, wat neerkomt op een jaarrentabiliteit van 3,83 % op de gemiddelde kostprijs. De maximale impact van de huurtoelagen op de rentabiliteit bedraagt 0,62 % voor de oude woningen en 0,37 % voor de nieuwe woningen. Zonder rekening te houden met deze huurtoelagen, stellen we nog het volgende vast: -

-

de gemiddelde rentabiliteit van de nieuwe woningen ligt 2,14 % lager dan die van de oude woningen; de rentabiliteit van 22 (66,67 %) van de 33 oude woningen is gelijk aan of hoger dan de fictief vereiste jaarlijkse minimumrentabiliteit van 5,35 %. Als we de woningen die in erfpacht zijn gegeven buiten beschouwing laten, ligt de maximumrentabiliteit op 8,22 %. De bedoelde woning ligt in de E. de Grimberghestraat te Sint-Jans-Molenbeek; van de 20 nieuwe woningen heeft er geen enkele een rentabiliteit hoger dan 5,35 %. De maximumrentabiliteit bedraagt 4,61 %, de minimumrentabiliteit 3,18 %; het verschil tussen de theoretische minimumrentabiliteit, berekend op basis van die 5,35 %, en de reële rentabiliteit die werd voorspeld, ziet er als volgt uit : Totaal van de maandelijks te betalen bedragen (in EUR) Woningen

Verschillen (in EUR)

aan het fictieve referentiepercentage (5,35 %) (A)

aan het reële percentage (B)

(C) = (B) - (A)

Oude

16.266,30

18.159,70

+ 1.893,40

+ 57,38

Nieuwe

14.458,06

10.346,31

- 4.111,75

- 205,59

Totaal

30.724,36

28.506,01

- 2.218,35

- 41,86

Totaal

gemiddelde per woning

Voor de 36 nieuwe verhuringen, waarvan de rentabiliteit niet werd berekend omwille van de voormelde redenen, stelt men vast dat in sommige woningen grondige renovatiewerken uitgevoerd moesten worden voor de woningen opnieuw verhuurd konden worden. De werken die voornamelijk moesten worden uitgevoerd, zijn: de herstelling van huurschade, schilderwerken, soms grote werken door waterinsijpeling, leidingbreuken of vochtigheidsproblemen (stijgend vocht dat moest worden behandeld). Gemiddeld kostten deze werken 3.200,43 EUR. In dit gemiddelde zitten ook de kostprijs van de arbeidsuren gepresteerd door de technische ploeg van het Fonds en die van het materiaal dat ervoor werd aangekocht. Deze woningen werden gemiddeld 32,39 maanden bewoond. Als we de verhuringen in het kader van de hoger vermelde samenwerkingsovereenkomsten buiten beschouwing laten, stijgt dat gemiddelde tot 38,66 maanden en bedraagt de gemiddelde kostprijs voor de werken 3.972,95 EUR.

* * 113

*

B. STATISTIEKEN.

Tabel 1 - Samenstelling van de huurdersgezinnen (*) - 2007.

Aantal gezinnen

Samenstelling van de gezinnen

Aantal

Aantal kinderen

%

Aantal huurders Alleenstaand

Samenwonend

Totaal aantal bewoners

Aantal inwonenden

Alleenstaand

81

10,87

-

81

-

6

87

Twee volwassenen

29

3,89

-

-

58

4

62

Gezinnen met 1 kind

84

11,27

84

41

86

2

213

Gezinnen met 2 kinderen

146

19,60

292

64

164

10

530

Gezinnen met 3 kinderen

159

21,34

477

63

192

18

750

Gezinnen met 4 kinderen

140

18,79

560

34

212

11

817

Gezinnen met 5 kinderen

68

9,13

340

19

98

8

465

Gezinnen met 6 kinderen

25

3,36

150

4

42

3

199

Gezinnen met 7 kinderen

9

1,21

63

1

16

2

82

Gezinnen met 8 kinderen

4

0,54

32

1

6

6

45

745

100,00

1.998

308

874

70

3.250

Totaal

(*) op basis van de gegevens van de laatste huurdersenquête en de gegevens in verband met de nieuwe huurdersgezinnen.

Tabel 2 - Indeling van de huurdersgezinnen naargelang zij al dan niet huurtoelagen bekomen 2007. Gezinnen die

Aantal

%

- aan 100 % (normale huurtoelagen)

109

14,63

- aan 50 % (normale huurtoelagen)

43

5,77

- aan 100 % (gehandicapten/bejaarden)

33

4,43

Totaal (A)

185

24,83

geen huurtoelage meer bekomen (B)

131

17,58

geen huurtoelagen bekwamen (C)

384

51,55

huurtoelagen afwachten (D)

45

6,04

Totaal (A) + (B) + (C) + (D)

745

100,00

huurtoelagen bekomen

114

SPREIDING VAN DE WONINGEN IN DE HUURHULP PER GEMEENTE IN 2007 (in percentages)

- dan 2 %

1 2A 3 4 5 6 2B 7 8 2C 2D

van 2 tot – dan 4 %

= = = = = = = = = = =

Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-Over-Heembeek

van 4 tot – dan 10 %

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

115

= = = = = = = = = = =

Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde

10 % en meer

Tabel 3 - Samenstelling van de nieuwe huurdersgezinnen - 2007.

Samenstelling van de gezinnen

Aantal gezinnen

Aantal kinderen

Aantal huurders

Aantal inwonenden

Totaal aantal bewoners

Alleenstaand

Samenwonend

-

15

-

1

16

1,30

-

-

2

-

2

9

11,69

9

5

8

-

22

Gezinnen met 2 kinderen

21

27,27

42

9

24

1

76

Gezinnen met 3 kinderen

13

16,88

39

4

18

3

64

Gezinnen met 4 kinderen

9

11,69

36

3

12

-

51

Gezinnen met 5 kinderen

5

6,49

25

1

8

-

34

Gezinnen met 6 kinderen

2

2,60

12

1

2

1

16

Gezinnen met 7 kinderen

1

1,30

7

2

1

10

Gezinnen met 8 kinderen

1

1,30

8

-

2

3

13

77

100,00

178

38

78

10

304

Aantal

%

15

19,48

Twee volwassenen

1

Gezinnen met 1 kind

Alleenstaand

Totaal

Tabel 4 - Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun sociaal-professioneel statuut (1) en hun maandelijks netto-inkomen (kinderbijslag niet inbegrepen) - 2007. Inkomens (in EUR)

Sociaalprofessioneel statuut

Zonder beroep

< of = leefloon (2)

> leefloon en < of = maximale werkloosheidsuitkering (3)

> maximale werkloosheidsuitkering en < of = € 1.250,00

> € 1.250,00

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

23

29,97

15

19,48

7

9,09

1

%

Totaal

Aantal

%

1,30

46

59,74

Arbeider

-

-

2

3,90

5

6,49

19

24,68

27

35,06

Bediende

-

-

-

-

-

-

3

3,90

3

3,90

Zelfstandige

-

-

1

1,30

-

-

-

-

1

1,30

29,87

19

24,68

12

29,87

77

100,00

Totaal

23

15,58

(1) Stemt overeen met het hoogste inkomen van een van de partners. (2) Het leefloon bedraagt op 31/12/2007, 876,50 EUR. (3) De maximale werkloosheidsuitkering bedraagt op 31/12/2007, 1.067,30 EUR.

116

23

Tabel 5 - Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun grootte en hun gemiddeld maandelijks netto-inkomen (met of zonder kinderbijslag) - 2007. Samenstelling van de gezinnen

Aantal gezinnen

Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (zonder kinderbijslag)

Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (met kinderbijslag)

16

751,25

758,69

9

1.231,67

1.332,33

Gezinnen met 2 kinderen

21

1.140,95

1.394,81

Gezinnen met 3 kinderen

13

1.359,85

1.946,85

Gezinnen met 4 kinderen

9

1.308,44

1.853,78

Gezinnen met 5 kinderen

5

1.060,20

1.883,20

Gezinnen met 6 kinderen

2

1.946,50

2.940,00

Gezinnen met 7 kinderen

1

1.947,00

4.005,00

Gezinnen met 8 kinderen

1

2.283,00

4.435,00

77

1.168,09

1.547,40

Gezinnen zonder kinderen Gezinnen met 1 kind

Totaal

Tabel 6 - Gemiddeld maandelijks bedrag (1) ten laste van de nieuwe huurdersgezinnen en naargelang hun grootte in percentage van hun inkomen - 2007. Samenstelling van de gezinnen

Aantal gezinnen

Gemiddeld maandelijks bedrag (in EUR)

% van het inkomen (2)

16

273,59

36,06

9

442,94

33,25

Gezinnen met 2 kinderen

21

462,28

33,14

Gezinnen met 3 kinderen

13

550,01

28,25

Gezinnen met 4 kinderen

9

606,68

32,73

Gezinnen met 5 kinderen

5

590,01

31,33

Gezinnen met 6 kinderen

2

725,08

24,66

Gezinnen met 7 kinderen

1

862,66

21,54

Gezinnen met 8 kinderen

1

791,23

17,84

77

477,08

30,83

Gezinnen zonder kinderen Gezinnen met 1 kind

Totaal

(1) het betreft het maandelijks door de huurder te betalen bedrag. Het bestaat normaal uit een deel van de contractuele huur en het andere deel wordt ten laste genomen van het Fonds in functie van de modaliteiten bepaald door de Raad van Bestuur. (2) het betreft het gemiddeld maandelijks netto-inkomen, kinderbijslag inbegrepen.

117

Tabel 6 bis

- Evolutie van het gemiddeld maandelijks bedrag ten laste van de nieuwe huurdersgezinnen, per jaar en naargelang hun grootte. 2003

2004

2005

Maande- % van Maande- % van Maande- % van lijks het lijks het lijks het bedrag inkobedrag inkobedrag inkomen men men (1) (1) (1)

Samenstelling van de gezinnen

2006

2007

Maande- % van lijks het bedrag inkomen (1)

Maande- % van lijks het bedrag inkomen (1)

Gezinnen met maximum 1 kind

290,32

34,48

320,96

34,89

313,12

36,14

315,25

39,10

334,56

34,66

Gezinnen met 2 of 3 kinderen

445,77

30,61

440,57

30,44

512,33

33,67

483,65

31,56

495,82

30,88

Gezinnen met 4 kinderen of meer

484,06

25,49

537,41

25,19

599,15

24,26

599,93

27,11

639,68

30,77

(1) het betreft het gemiddeld maandelijks netto-inkomen, kinderbijslag inbegrepen.

Tabel 7 - Aard van de woning van de nieuwe huurders vóór hun herhuisvesting door het Fonds 2007. Aard van de woning

Aantal

%

ONGEZOND 1) Verbeterbaar 2) Verbeterbaar en overbevolkt 3) Overbevolkt

11

14,28

3

3,90

26

33,77

4) Niet verbeterbaar

1

1,30

FUNCTIONEEL ONAANGEPAST

8

10,39

ZONDER EIGEN WONING

11

14,28

Totaal (A)

60

77,92

1) Scheiding van de partner

0

0,00

2) Uit woning gezet

0

0,00

3) Te hoge huurprijs

8

10,39

4) Onderbevolkt

0

0,00

5) Overbevolkt

9

11,69

Totaal B

17

22,08

Totaal (A) + (B)

77

100,00

GEZOND, maar

118

Tabel 8 - Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun grootte en het jaar van hun kandidatuurstelling (*). Jaar van de kandidatuur Gezinssamenstelling

Totaal Voor 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1998

Alleenstaanden en gezinnen

-

-

-

-

-

-

-

6

2

2

5

15

zonder kinderen

-

-

-

-

-

1

3

6

-

1

-

11

Gezinnen met 1 kind

-

-

-

-

-

-

4

12

2

-

1

19

Gezinnen met 2 kinderen

-

-

-

-

-

2

4

5

1

-

-

13

Gezinnen met 3 kinderen

-

-

1

-

-

-

2

7

-

-

-

9

Gezinnen met 4 kinderen

-

-

-

-

-

-

1

4

1

-

-

6

Gezinnen met 5 kinderen

-

-

-

-

-

-

1

1

-

-

-

2

Gezinnen met 6 kinderen

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Gezinnen met 7 kinderen

-

-

-

-

-

-

-

1

-

-

-

1

Gezinnen met 8 kinderen

-

-

-

-

-

-

1

-

-

-

-

1

Totaal

-

-

1

-

-

3

16

42

6

3

6

77

(*) De jaarlijkse bijwerking laat toe om de gegevens van de wachtende kandidaten te actualiseren. Dit gebeurt globaal per jaar van kandidatuurstelling en/of bij een individuele convocatie.

Tabel 9 - Samenstelling van de huurdersgezinnen die de huurhulpsector verlieten - 2007.

Aantal gezinnen Gezinssamenstelling

Aantal kinderen

Aantal huurders Alleenstaanden

Samenwonenden

Aantal inwonenden

Totaal aantal bewoners

Aantal

%

15

35,72

-

15

-

-

15

Twee volwassenen

2

4,76

-

-

4

-

4

Gezinnen met 1 kind

5

11,91

5

2

6

-

13

Gezinnen met 2 kinderen

10

23,81

20

4

12

2

38

Gezinnen met 3 kinderen

4

9,52

12

1

6

1

20

Gezinnen met 4 kinderen

2

4,76

8

1

2

1

12

Gezinnen met 5 kinderen

1

2,38

5

-

2

-

7

Gezinnen met 6 kinderen

2

4,76

12

1

2

2

17

Gezinnen met 7 kinderen

1

2,38

7

-

2

-

9

42

100,00

69

24

36

6

135

Alleenstaanden

Totaal

119

Tabel 10

Jaar

- Evolutie van de huuropbrengst en van de achterstallen (in EUR). Jaarlijks vervallen te betalen sommen (*) 1

Gecumuleerde te betalen vervallen sommen sinds 1976 (*) 2

Recuperatie totaal vervallen huurlasten sinds 1976 (*) 3

Totaal vervallen huurtoelagen sinds 1976 (*) 4

Gecumuleerd totaal 2 + 3 + 4 sinds 1976 5

Totaal achterstallen huur + lasten sinds 1976

Totaal in verlies geboekt sinds 1976

Totaal 6 + 7 sinds 1976

8

% van 8 tot 5

116

6

7

1989

958.315,41

5.760.551,09

586.049,87

2.567.347,66

8.913.918,62

277.646,52

106.046,12

383.692,65

4,30

9

1990

1.055.141,49

6.815.692,58

703.035,23

2.848.134,38

10.366.862,19

264.541,48

182.084,41

446.625,90

4,31

1991

1.111.533,47

7.927.226,05

814.129,48

3.139.491,55

11.880.847,08

237.366,18

236.452,05

473.818,23

3,99

1992

1.227.499,97

9.154.726,02

937.524,54

3.473.576,71

13.565.827,26

224.093,99

274.057,47

498.151,46

3,67

1993

1.358.014,77

10.512.740,79

1.073.957,22

3.806.598,16

15.393.296,17

249.926,28

290.273,18

540.199,46

3,51

1994

1.491.328,71

12.004.069,49

1.239.965,17

4.099.848,78

17.343.833,45

293.742,32

324.796,86

618.539,19

3,57

1995

1.613.723,24

13.617.792,73

1.400.486,76

4.389.432,35

19.407.711,84

356.909,61

347.285,64

704.195,25

3,63

1996

1.668.976,75

15.286.769,48

1.598.714,49

4.642.064,83

21.527.548,80

329.041,10

386.467,67

715.508,76

3,32

1997

1.763.846,07

17.050.615,54

1.805.622,87

4.840.293,21

23.696.531,62

314.804,94

450.675,73

765.480,68

3,23

1998

1.782.975,27

18.833.590,81

2.032.082,75

5.013.319,62

25.878.993,18

292.344,30

499.888,72

792.233,02

3,06

1999

1.755.478,87

20.589.069,68

2.243.400,16

5.161.766,20

27.994.236,05

293.760,77

539.309,37

833.070,14

2,98

2000

1.849.142,69

22.439.203,94

2.464.529,76

5.303.610,74

30.207.344,44

310.997,47

574.704,03

885.701,50

2,93

2001

2.134.792,21

24.573.996,15

2.702.710,65

5.449.935,51

32.726.642,31

387.865,19

593.615,11

981.480,30

3,00

2002

2.361.246,03

26.935.242,18

2.898.327,61

5.623.519,30

35.457.089,09

472.319,03

639.173,44

1.111.522,47

3,13

2003

2.605.592,12

29.540.834,30

3.150.281,65

5.836.828,76

38.527.974,71

490.619,81

717.734,71

1.208.354,52

3,14

2004

2.951.594,94

32.492.429,24

3.409.131,51

6.062.146,95

41.963.707,70

502.384,77

743.407,40

1.245.792,17

2,97

2005

3.275.690,99

35.768.120,23

3.656.918,89

6.366.967,46

45.792.006,58

546.533,58

753.775,12

1.300.308,70

2,84

2006

3.631.133,82

39.399.254,05

4.022.774,62

6.702.511,92

50.124.540,59

674.356,86

805.343,69

1.479.700,55

2,95

2007

3.930.332,45

43.329.586,50

4.471.882,79

7.066.913,27

54.868.382,56

718.309,16

857.248,44

1.575.557,60

2,87

(*) Te betalen sommen : het deel van de huur rechtstreeks ten laste van de huurders. Vervallen sommen : de te betalen sommen, de huurlasten (o.a. water-, gas- en elektriciteitsrekeningen), de kosten gedragen door het Fonds ingevolge huurschade na het verlaten van de woning, de terugvorderbare procedurekosten en de huur- en installatietoelagen.

Tabel 11

- Verdeling van de gebouwen en woningen volgens gemeente - 2007. Gebouwen Gemeente

nieuwe (1)

Woningen

oude (2)

nieuwe (1) Aantal

aantal

116

Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-over-Heembeek Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde Totaal

%

aantal

%

1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 0 1 5 0 0 0 0 0 0

0,27 0,27 0,27 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,09 0,00 0,27 1,37 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

39 34 20 15 7 1 0 39 8 16 2 0 76 2 17 35 25 0 2 4 12 0

10,63 9,27 5,45 4,09 1,91 0,27 0,00 10,63 2,18 4,36 0,54 0,00 20,71 0,55 4,63 9,54 6,81 0,00 0,54 1,09 3,27 0,00

40 35 21 15 7 1 0 39 8 16 2 0 80 2 18 40 25 0 2 4 12 0

13

3,54

354

96,46

367

oude (2)

%

Aantal

%

aantal

%

aantal

%

10,90 9,54 5,72 4,09 1,91 0,27 0,00 10,63 2,18 4,36 0,54 0,00 21,80 0,55 4,90 10,91 6,81 0,00 0,54 1,09 3,27 0,00

13 23 26 1 0 0 0 0 0 0 0 0 31 0 70 127 0 0 0 0 18 0

1,14 2,02 2,28 0,09 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,72 0,00 6,14 11,15 0,00 0,00 0,00 0,00 1,58 0,00

93 117 41 27 14 1 0 68 13 28 2 0 140 22 52 100 67 0 4 10 32 0

8,16 10,26 3,59 2,37 1,23 0,09 0,00 5,96 1,14 2,46 0,17 0,00 12,28 1,93 4,56 8,76 5,88 0,00 0,35 0,88 2,81 0,00

106 140 67 28 14 1 0 68 13 28 2 0 171 22 122 227 67 0 4 10 50 0

9,30 12,28 5,87 2,46 1,23 0,09 0,00 5,96 1,14 2,46 0,17 0,00 15,00 1,93 10,70 19,91 5,88 0,00 0,35 0,88 4,39 0,00

100,00

309

27,12

831

72,88

1.140

100,00

(1) Gebouwen of woningen die nog geen voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die in renovatie of te renoveren zijn of die in opbouw of te bouwen zijn. (2) Gebouwen of woningen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten.

Tabel 12

- Verdeling van de gebouwen volgens het aantal woningen waaruit zij bestaan of zullen bestaan - 2007. Nieuw (1)

Oud (2)

Aard van het gebouw

Aantal

%

31,61

117

31,88

159

43,33

160

43,60

0,00

39

10,63

39

10,63

1

0,27

20

5,45

21

5,72

met 6 of 10 woningen

0

0,00

14

3,81

14

3,81

met 11 of 15 woningen

3

0,82

0

0,00

3

0,82

met meer dan 15 woningen

7

1,91

6

1,36

13

3,54

13

3,54

354

96,46

367

100,00

Aantal

%

Aantal

%

eengezinswoning

1

0,27

116

tweegezinswoning

1

0,27

driegezinswoning

0

met 4 of 5 woningen

Totaal

(1) Gebouwen die nog geen voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die te renoveren of in renovatie zijn of te bouwen of in opbouw zijn. (2) Gebouwen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten.

Tabel 13

- Verdeling van de woningen volgens het aantal kamers waaruit zij bestaan of zullen bestaan - 2007. Nieuwe (1)

Oude (2)

Aard van de woning

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

met 1 kamer

37

3,25

95

8,33

132

11,58

met 2 kamers

43

3,77

158

13,86

201

17,63

met 3 kamers

22

1,93

295

25,88

317

27,81

met 4 kamers

8

0,71

191

16,75

199

17,46

met 5 kamers

1

0,09

78

6,84

79

6,93

met 6 kamers

0

0,00

10

0,88

10

0,88

met meer dan 6 kamers

0

0,00

4

0,35

4

0,35

195

17,10

0

0,00

195

17,10

3

0,26

0

0,00

3

0,26

309

27,11

831

72,89

1.140

100,00

nog niet vastgesteld gelijkgestelde lokalen (3) Totaal

(1) Woningen die nog geen voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die te renoveren of in renovatie zijn of die te bouwen of in opbouw zijn. (2) Woningen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten. (3) Gemeenschappelijke lokalen, gelijkgesteld met 3 woningen, Marconistraat te Vorst.

122

Tabel 14

- Verdeling van de gebouwen en woningen (1) volgens de perimeter waarin ze zich bevinden - 2007.

Gebouwen

Woningen

buiten R.V.O.H.R.

enkel in R.V.O.H.R. (2)

in R.V.O.H.R. en PWC (3)

in R.V.O.H.R. en IW (4)

Totaal R.V.O.H.R.

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Gebouwen

134

36,51

104

28,34

94

25,61

35

9,54

233

63,49

Woningen

323

28,33

322

28,25

419

36,75

76

6,67

817

71,67

(1) (2) (3) (4)

Inbegrepen de gebouwen en woningen waarvan de verwezenlijking aan de gang of gepland is. Ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en renovatie. Perimeter van een wijkcontract (oude of lopende). Initiatiefwijk.

123

Tabel 15

- Kostprijs, oppervlakte en samenstelling van de nieuwe (1) gebouwen waarvan de renovatie of bouw beëindigd werd in 2007.

Adres

Aard van de werken (2)

Kostprijs (in EUR)

Bruto-oppervlakte in m²

Aankoop

Werken

Totaal

Totaal (3)

Bewoonbaar (4)

Kostprijs (in EUR) per brutom² Totaal

Bewoonbaar

Aantal woningen

Woningtype

Anderlecht,

Bergense Steenweg, Robert Boschstraat

AC

64.951,02

1.319.048,98

1.384.000,00

944

793

1.466,10

1.745,27

8

5 x 2 k., 2 x 3 k., 1 x 4 k.

Etterbeek,

Félix Hapstraat

ZR

78.081,20

88.918,80

167.000,00

161

125

1.037,27

1.336,00

1

3 k.

Anderlecht, Birminghamstraat

ZR

24.354,05

180.645,95

205.000,00

166

142

1.234,94

1.443,66

1

3 k.

Brussel,

ZR

19.626,05

283.373,95

303.000,00

226

160

1.340,71

1.893,75

3

2 x 1 k., 1 x 2 k.

Vorst,

Anderlechtsesteenweg

Marconistraat

116

8 x 1 k., 5 x 2 k., 2 x 3 k, gemeenschappelijke ruimte

C

365.233,11 (5)

2.087.766,89 (5)

2.453.000,00

1.705

1.329

1.438,71

1.845,75

15

Anderlecht, Grisarstraat

ZR

120.401,88

318.598,12

439.000,00

449

297

977,73

1.478,11

4

1 x 1 k., 3 x 3 k.

Sint-JansMolenbeek

ZR

161.579,00

48.421,00

210.000,00

165

143

1.272,73

1.468,53

1

3 k.

TOTAAL : 7 GEBOUWEN

834.226,31

4.326.773,69

5.161.000,00

3.816

2.989

Gemiddelde per woning

25.279,59

131.114,35

156.393,94

Potaerdegatstraat

115,64

90,58

1.352,46

1.726,66

33 -

(1) Gebouwen die voorheen nooit het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting. (2) ZR = zware renovatie AC = afbraak/constructie C = constructie (3) Totale oppervlakte van de niveaus, gevelmuren en helft van gemene muren inbegrepen. (4) Oppervlakte van de woonvertrekken (en van de handelsruimten, zo die er zijn) met inbegrip van wanden, gevelmuren en de helft van de gemene muur, en met uitzondering van kelders, zolders en gemeenschappelijke delen (trapkasten, hall, sas, ...). (5) Zonder kosten van de parkings (332.000,00 EUR) en waarde van de tuin (225.000,00 EUR) Er werd een forfait vastgesteld voor de kostprijs van de garages. Deze werd van de totale kostprijs van de werken afgetrokken. De oppervlaktes van de garages worden afgetrokken van de totale bewoonbare bruto-oppervlaktes. De aangekondigde kostprijzen zijn afgerond en in bepaalde gevallen nog niet definitief; de laatste afrekeningen zijn soms nog niet beëindigd.

Tabel 16

- Evolutie van de gemiddelde kostprijs, van de gemiddelde bruto-oppervlakte en van de gemiddelde kostprijs per m² van de nieuwe woningen (*) waarvan de renovatie of bouw beëindigd werd in 2007. Gemiddelde kostprijs (in EUR)

Gemiddelde bruto-oppervlakte per m²

Jaar

Gemiddelde kostprijs (in EUR) per m² bruto

116

Aankoop

Werken

Totaal

Totaal

Bewoonbaar

2000

37.526,22

79.303,96

116.830,18

147,44

113,56

792,39

1.028,81

30 + 4 handelsruimtes

2001

40.667,55

85.117,57

125.785,22

153,86

123,75

817,52

1.016,45

35 + 1 handelsruimte

2002

25.187,49

124.671,36

149.858,85

165,92

131,38

903,20

1.140,65

26

2003

15.398,47

119.938,77

135.337,24

120,82

97,20

1.120,17

1.392,29

44

2004

36.672,06

108.893,15

145.565,21

144,59

116,62

1.006,74

1.248,20

69

2005

33.237,85

125.817,71

159.055,56

135,61

106,11

1.172,89

1.498,97

18

2006

34.057,66

136.042,34

170.100,00

128,27

97,15

1.326,11

1.750,90

30

2007

25.279,25

131.114,35

156.393,94

115,64

90,58

1.352,46

1.726,66

33

Evolutie in 2007 2000 = 100

-

-

133,86

78,43

79,76

170,68

167,83

(*) Woningen die voorheen nog niet het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting.

Totaal

Aantal woningen

Bewoonbaar

-

Tabel 17

- Kostprijs, type en rentabiliteit van de nieuwe woningen (*) die in 2007 in huur gegeven werden.

Adres

116

Brussel, Kazernestraat Sint-Gillis, de Mérodestraat Anderlecht, Bergense Steenweg Anderlecht, Bergense Steenweg Anderlecht, Bergense Steenweg Brussel, Kazernestraat Brussel, Kazernestraat Brussel, Kazernestraat Sint-Gillis, de Mérodestraat Schaarbeek, Marbotinstraat Schaarbeek, Marbotinstraat Brussel, Kazernestraat Brussel, Kazernestraat Brussel, Kazernestraat Schaarbeek, Marbotinstraat Schaarbeek, Marbotinstraat Anderlecht, Bergense Steenweg Sint-Gillis, de Mérodestraat Schaarbeek, Marbotinstraat Schaarbeek, Marbotinstraat TOTAAL VAN 20 WONINGEN GEMIDDELDE

Gedelegeerde opdracht

X

X

X

Aantal kamers

Kostprijs van de woning (2)

1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 4 4 4 4 51 2,51

103.895,60 124.656,75 150.233,29 163.489,17 159.070,54 155.843,40 160.172,39 155.843,40 136.343,32 154.495,64 150.204,10 151.514,42 151.514,42 151.514,42 188.828,01 184.536,46 207.675,43 202.567,40 193.119,55 197.411,10 3.242.928,63 162.146,43

(*) Woningen die voorheen nog niet het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting.

Bruto bewoonbare oppervlakte (3) 40,00 75,00 82,00 82,00 82,00 108,00 93,00 97,00 88,00 70,00 75,00 86,00 86,00 86,00 118,00 125,00 132,00 156,00 132,00 130,00 1.943,00 97,15

Contractuele huurprijs (4)

Te betalen bedrag (5)

420,00 550,00 550,00 650,00 600,00 625,00 650,00 625,00 650,00 600,00 575,00 600,00 600,00 600,00 800,00 775,00 825,00 850,00 825,00 850,00 13.220,00 661,00

380,09 410,81 397,97 540,82 600,00 462,17 475,01 509,94 449,33 462,17 449,33 460,08 449,33 449,33 564,89 606,82 603,41 778,15 741,82 626,84 10.346,31 517,32

Huurtoelagen (6)

134,47 40,24 147,91 35,00 60,00 161,37

174,81 174,81

94,13

188,26 1.211,00 60,55

Rentabiliteit op jaarbasis (7) CH (4) 4,85 5,29 4,39 4,77 4,53 4,81 4,87 4,81 5,72 4,66 4,59 4,75 4,75 4,75 5,08 5,04 4,77 5,04 5,13 5,17 4,89 4,89

TBB (5) 3,56 3,95 3,18 3,97 4,53 3,56 3,556 3,93 3,95 3,59 3,59 3,64 3,56 3,56 3,59 3,95 3,49 4,61 4,61 3,81 3,83 3,83

LEGENDE VAN TABELLEN 17, 18 EN 18 BIS

(1) Nieuwe of oude woningen: (2) Kostprijs van de woning:

(3) Bruto bewoonbare oppervlakte per m²:

(4) Contractuele huurprijs : (5) Te betalen bedrag : (6) Huurtoelage : (7) Rentabiliteit op jaarbasis : X: (8) Kostprijs van de renovatie:

woningen geklasseerd in functie van hun eventuele vroegere toewijzing binnen een huurhulpverrichting. kostprijs (in EUR) (aankoopprijs + aktekosten + gefactureerde en/of bestelde werken, btw inbegrepen, op 31/12/2007) voor het desbetreffende gebouw, gewogen in functie van de referentiewaarde van de desbetreffende woning, rekening houdend met de gecumuleerde referentiewaarde van alle woningen binnen hetzelfde gebouw. de oppervlakte van de woonvertrekken (en zonodig de handelsruimten), met inbegrip van de wanden, de gevelmuren en de ½ van de gemene muren, zonder kelders, zolders en gemeenschappelijke delen (trappen, overlopen, hall, sas). contractueel vastgestelde huurprijs (in EUR) voor de desbetreffende woning. maandelijks bedrag (in EUR) ten laste van de huurder voor de desbetreffende woning. bedrag van de verwachte maandelijkse huurtoelagen (in EUR) voor de desbetreffende woning. opbrengsten uitgedrukt in % van de kostprijs van de woning. gedelegeerde opdracht van de Regering aan het Fonds. kosten ingevolge huurschade met inbegrip van de kosten voor de technische ploeg van het Fonds.

127

Tabel 18

- Kostprijs, type en rentabiliteit van de oude woningen (*) in huur gegeven in 2007. Adres

Aantal kamers

Kostprijs van de woning (2)

116

Brussel, Eedgenotenstraat 1 58.492,49 St.-Joost-ten-Node, Saksen-Coburgstraat 1 46.581,68 Etterbeek, Haernestraat 1 81.391,26 Jette, Broustinlaan 2 114.196,75 Etterbeek, Louis Hapstraat 2 95.244,35 St.-Jans-Molenbeek, Vandepeereboomstraat 2 98.398,11 Schaarbeek, Verhasstraat 2 79.677,54 St.-Pieters-Woluwe, J. De Troozstraat 2 105.757,82 St.-Gillis, Parklaan 3 133.324,57 Schaarbeek, Seutinstraat 3 90.495,53 Schaarbeek, Voltairelaan 3 101.238,96 Brussel, Antwerpsesteenweg 3 92.099,76 Brussel, Antwerpsesteenweg 3 97.517,39 Brussel, Antwerpsesteenweg 3 94.808,58 Evere, Pater Damiaanstraat 3 113.283,01 Schaarbeek, Marbotinstraat 3 109.654,65 St.-Jans-Molenbeek, Koorstraat 3 113.058,92 Anderlecht, Barastraat 3 145.079,39 Brussel, Patriottenstraat 3 99.468,44 St-Gillis, Nieuwburgstraat 3 112.785,44 Jette, J. De Heynstraat 3 91.298,09 St.-Jans-Molenbeek, E. de Grimberghestraat 3 91.200,35 St. Gillis, Jean Robiestraat 4 130.738,25 Jette, St. Pieterskerkstraat 4 108.338,74 Jette, de Smet de Naeyerlaan 4 139.010,30 Elsene, Schepenenstraat 4 138.429,71 St.Joost-ten-Node, Saksen-Coburgstraat 4 124.732,16 St.-Jans-Molenbeek, Stijnsstraat 4 141.790,83 Schaarbeek, Notelaarsstraat 4 133.728,09 Vorst, W. Ceuppenslaan 5 122.928,55 Schaarbeek, Quinauxstraat 5 143.740,68 St.-Jans-Molenbeek, Karperstraat 5 157.095,47 St.-Gillis, Praagstraat 6 142.930,09 TOTAAL VAN 33 WONINGEN 104 3.648.515,96 GEMIDDELDE 3,15 110.561,09 (*) Woningen die voorheen reeds het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting.

Bruto bewoonbare oppervlakte (3) 80,68 41,00 60,40 119,00 97,45 72,71 82,10 80,25 151,00 103,06 95,88 91,00 91,00 91,00 117,50 106,41 117,50 84,50 98,00 132,22 107,13 120,00 123,00 130,42 143,59 167,00 140,07 190,00 128,03 140,00 196,50 201,08 214,72 3.909,84 118,46

Contractuele huurprijs (4)

Te betalen bedrag (5)

400,00 258,50 423,28 600,00 600,00 391,42 420,00 550,00 700,00 566,21 486,13 600,00 650,00 625,00 700,00 575,00 620,00 670,00 670,00 730,00 759,73 625,00 800,00 800,00 800,00 900,00 800,00 800,00 725,00 850,00 850,00 950,00 850,00 21.745,27 658,95

333,77 205,37 320,93 449,33 449,33 333,77 346,61 436,49 700,00 545,62 385,13 466,46 462,17 453,58 595,32 494,72 487,87 500,69 629,83 672,13 582,46 625,00 641,93 603,41 757,51 748,18 564,89 629,09 539,21 815,95 729,06 862,66 791,23 18.159,70 550,29

Huurtoelagen (6) 100,00

161,37 143,91 150,00

68,10 80,55 174,81 50,00 158,69 171,91

150,00 201,71 100,85 201,71 201,71 124,93 201,71 201,71 201,71 2.845,38 86,22

Rentabiliteit op jaarbasis (7) CH (4) TBB (5) 8,21 6,85 6,66 5,29 6,24 4,73 6,30 4,72 7,56 5,66 4,77 4,07 6,33 5,22 6,24 4,95 6,30 6,30 7,51 7,24 5,76 4,57 7,82 6,08 8,00 5,69 7,91 5,74 7,42 6,31 6,29 5,41 6,58 5,18 5,54 4,14 8,08 7,60 7,77 7,15 9,99 7,66 8,22 8,22 7,34 5,89 8,86 6,68 6,91 6,54 7,80 6,49 7,70 5,43 6,77 5,32 6,51 4,84 8,30 7,97 7,10 6,09 7,26 6,59 7,14 6,64 7,15 5,97 7,15 5,97

Tabel 18 bis -

Kostprijs voor het weer in orde brengen van de in categorie 3 (*) vrijgekomen woningen die opnieuw verhuurd werden in 2007.

Adres

Aantal kamers

Bruto bewoonbare oppervlakte (3)

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 79 2,19

32,09 32,09 36,39 36,39 32,09 36,39 42,80 48,00 51,98 43,80 51,00 67,92 89,74 95,96 67,00 91,39 75,41 79,50 117,40 92,00 90,00 119,00 82,00 97,29 114,77 118,00 140,00 114,77 130,00 142,34 140,00 134,00 150,00 160,00 161,50 124,00 3.237,01 89,92

Schaarbeek, Vondelstraat Schaarbeek, Vondelstraat Schaarbeek, Vondelstraat Schaarbeek, Vondelstraat Schaarbeek, Vondelstaat Schaarbeek, Vondelstraat Jette, Wemmelse Steenweg Brussel (Laken), Kerkveldstraat Vorst, Belgradostraat Anderlecht, Onderwijsstraat Schaarbeek, Vandermeerschstraat Brussel, Anderlechtsesteenweg Ukkel, Stille Oceaanstraat Etterbeek, Antoine Gautierstraat Vorst, de Mérodestraat St.-Jans-Molenbeek, Sint-Jozefstraat St.-Jans-Molenbeek, Sint-Jozefstraat St.-Jans-Molenbeek, Sint-Jozefstraat, Anderlecht, Waskaarsstraat Brussel, Anderlechtsesteenwe Brussel, Anderlechtsesteenweg Jette, Broustinlaan Anderlecht, Liverpoolstraat Elsene, Keienveldstraat St.-Joost-ten-Node, Groenstraat St.-Joost-ten-Node, Godfried van Bouillonstraat Anderlecht, Onderwijsstraat St.-Joost-ten-Node, Groenstraat St.-Jans-Molenbeek, Vanderdussenstraat Sint-Gillis, Joseph Claesstraat Schaarbeek, Vandermeerschstraat Schaarbeek, Vandermeerschstraat Schaarbeek, Vandermeerschstraat Anderlecht, Félix Paulsenlaan Anderlecht, Waskaarsstraat Vorst, de Mérodestraat TOTAAL VAN 36 WONINGEN GEMIDDELDE (*) woningen van de jongste generatie.

129

Kostprijs van de renovatie (8)

1.407,98

5.537,14

6.250,40 293,88 690,37 210,83 2.054,18 6.394,84

5.078,55 3.728,83 3.127,33 3.117,08 1.106,14 2.984,67 10.800,92 2.505,27 1.300,88 4.533,44 2.505,27 25.745,02 7.038,36 1.175,55 1.175,55 1.175,55 3.075,51 5.807,16 6.394,84 115.215,54 3.200,43

Duur van de laatste verhuring (in maanden) 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 49,50 9,00 12,00 54,50 49,50 74,50 12,00 40,00 10,00 35,00 35,00 36,00 49,00 19,00 27,50 6,00 9,00 27,00 56,00 30,00 63,50 60,00 58,00 29,00 15,50 37,50 66,00 131,00 13,00 16,00 1.166,00 32,39

Tabel 19

- Gemiddelde rentabiliteit, gemiddelde kostprijs en gemiddelde oppervlakte van de in huur gegeven woningen in 2007, per woningtype, naargelang ze oud of nieuw zijn. Oude woningen (A)

Woningtype in functie van het aantal kamers

Aantal woningen

Gemiddelde oppervlakte

Gemiddelde kostprijs (in EUR)

Nieuwe woningen (B)

Gemiddeld maandelijks te betalen bedrag (in EUR)

Rentabiliteit in %

Aantal woningen

Gemiddelde oppervlakte

Gemiddelde kostprijs (in EUR)

Verschil (B - A)

Gemiddeld maandelijks te betalen bedrag (in EUR)

Rentabiliteit in %

tussen gemiddelde kostprijzen

in EUR

in %

van rentabiliteiten in %

116

1

4

60,69

62.155,15

286,69

5,53

2

57,50

114.279,17

359,45

3,77

52.124,02

83,86

- 1.76

2

5

90,30

98.654,92

403,11

4,90

9

86,30

159.082,54

482,97

3,64

60.427,62

61,25

- 1,26

3

14

107,59

106.093,79

542,93

6,14

5

100,00

165.581,54

506,09

3,67

59.487,75

56,07

- 2,47

4

7

145,31

130.966,87

640,60

5,87

4

137,50

200.193,32

687,56

4,12

69.226,45

52,86

- 1,75

5

3

179,19

141.254,90

802,56

6,82

6

1

214,72

142.930,09

791,23

6,64

118,46

110.561,09

550,29

5,97

97,15

162.146,43

517,32

3,83

51.585,34

46,66

- 2,14

ALGEMEEN GEMIDDELDE TOTAAL

33

20

(1) Woningen die voorheen reeds het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting. (2) Woningen die voorheen nog geen voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting. NB: verschil met 2006: de oppervlakte van de woningen die in 2007 in huur werden gegeven, werd toegevoegd. Vaststelling: de gemiddelde oppervlakte van de oude woningen is groter dan deze van de nieuwe woningen.

Tabel 20

- Evolutie per jaar van de kostprijs, van het aantal kamers, van het gemiddeld te betalen bedrag en van de rentabiliteit, volgens het jaar van inhuurgave, voor de oude en nieuwe woningen (1). Gemiddelde kostprijs (in EUR)

Gemiddeld aantal kamers (2)

Gemiddeld te betalen bedrag (in EUR)

Gemiddelde rentabiliteit in %

116

Jaar

Oude woningen

Nieuwe woningen

Verschil tussen oude en nieuwe

Oude woningen

Nieuwe woningen

Oude woningen

Nieuwe woningen

Verschil tussen oude en nieuwe

Oude woningen

Nieuwe woningen

Verschil tussen oude en nieuwe

2000

84.425,32

118.860,51

+ 40,79 %

3,00

2,84

322,06

346,36

+ 7,55 %

4,58

3,50

- 1,08

2001

78.746,83 (- 6,73 %)

125.637,49 (+ 5,70 %)

+ 59,55 %

2,85

3,31

355,03 (+ 10,24 %)

397,49 (+ 14,76 %)

+ 11,96 %

5,41 (+ 0,83)

3,80 (+ 0,30)

- 1,61

2002

99.191,53 (+ 25,96 %)

135.825,54 (+ 8,11 %)

+ 36,93 %

3,49

2,74

394,36 (+ 11,08 %)

395,31 (- 0,55 %)

+ 0,24 %

4,77 (- 0,64)

3,49 (- 0,31)

- 1,28

2003

105.436,52 (+ 6,30 %)

134.748,63 (- 0,80 %)

+ 27,80 %

3,10

2,75

391,19 (- 0,80 %)

423,65 (+ 7,17 %)

+ 8,30 %

4,45 (- 0,32)

3,77 (+ 0,28)

- 0,68

2004

100.778,23 (- 4,42 %)

137.708,05 (+ 2,20 %)

+ 36,64 %

3,00

2,65

443,93 (+ 13,48 %)

455,39 (+ 7,49 %)

+ 2,58 %

5,29 (+ 0,84)

3,97 (+ 0,20)

- 1,32

2005

116.834,23 (+ 15,93 %)

160.649,42 (+ 16,66 %)

+ 37,50 %

2,93

2,74

472,96 (+ 6,54 %)

520,62 (+ 14,32 %)

+ 10,08 %

4,86 (- 0,43)

3,89 (- 0,08)

- 0,97

2006

119.263,35 (+ 2,08 %)

166.116,13 (+ 3,40 %)

+ 39,28 %

3,13

2,38

519,33 (+ 9,79 %)

486,02 (- 6,65 %)

- 6,41 %

5,23 (+ 0,37)

3,46 (- 0,43)

- 1,56

2007

110.561,09 (- 7,30 %)

162.146,43 (- 2,39 %)

+ 46,66 %

3,15

2,55

550,29 (+ 5,96 %)

517,32 (+ 6,44 %)

- 6,00 %

5,97 (+ 0,74)

3,83 (+ 0,37)

- 2,14

(1) oude en nieuwe woningen, naargelang ze al dan het voorwerp uitgemaakt hebben van een huurhulpverrichting. (2) de flats worden beschouwd als woningen met 1 kamer. (….%) = evolutie in percentage t.o.v. het vorige werkjaar.

Tabel 21

- Vorderingsstaat van de renovatie- of bouwwerken van de nieuwe woningen op 31 december 2007. Sites

116

Schaarbeek, Schaarbeek, Schaarbeek, Schaarbeek, Anderlecht, St.-Jans-Molenbeek, St.-Jans-Molenbeek, Elsene, Sint-Gillis, St.-Jans-Molenbeek, St.-Jans-Molenbeek, St.-Jans-Molenbeek, Brussel, Elsene, Schaarbeek, Totaal (1) C R

= constructie = renovatie

(2) FC TC AT CC

= = = =

Wijnheuvelenstraat Madeliefjesstraat Marcel Mariënstraat Louis Scutenairestraat Bergense Steenweg Zwart Paardstraat hoek Vanderdussenstraat/Kortrijkstraat terrein Herdersstraat/Keienveldstraat Coenraetsstraat terrein Requette/Candries terrein Requette/Lemaire Birminghamstraat Slachthuisstraat Skepterstraat Poststraat 15 sites

werf in eindfase werken in uitvoering aanbesteding van werken in uitvoering lastenboek voor de werken in uitvoering

Woningtype

Aard van de verrichting (1) R R C C C R en C C C R C C R R R R

PU AP AOS NVA

= = = =

eengezinswoning appartementen en appartementen en appartementen en appartementen appartementen en appartementen appartementen en appartementen appartementen appartementen appartementen appartementen appartementen appartementen

Aantal woningen

duplex duplex duplex duplex duplex

wachten op de stedenbouwkundige vergunning architecturaal ontwerp in uitvoering offerteaanvraag voor architectuuropdracht in uitvoering net aangekocht

(3) Verdeling van een gebouw in 2 woningen (1 x 4 k., 1 x 3 k.) binnen het “oude” patrimonium (4) Verdeling van een eengezinswoning (5 k.) van het “oude” patrimonium in 3 woningen (2 x 1 k., 1 x 3 k.).

1 2 11 15 4 31 15 25 70 25 25 30 20 1 (3) 2 (4) 277

Aantal kamers/ woning

Vorderingsstaat (2)

5 1 en 3 1 tot 4 1 tot 4 1 en 2 1 tot 3 1 tot 4 1 tot 3 1 tot 4 1 tot 4 1 tot 4 onbepaald onbepaald 1 1

TC TC TC TC TC TC TC PU PU PU PU AP NVA AT AT

SECTIE III – BIJZONDERE VERRICHTINGEN

A. GEDELEGEERDE OPDRACHTEN.

In de term “gedelegeerde opdrachten” zitten de bijzondere verrichtingen vervat die door het Gewest worden bepaald en die het sinds 1993 toewijst aan het Fonds. Dit gebeurt overeenkomstig artikel 1.2.3. van de vorige beheersovereenkomst (voor de jaren 1991 tot 1994) en artikel 1.1.2. van die voor de periode 1997-2001 en volgende jaren. Deze opdrachten kaderen heel vaak binnen de perimeters van bestaande of op stapel staande wijkcontracten of binnen die van stadszones waarin gelijkaardige renovatieprojecten uitgevoerd moeten worden. In de meeste gevallen gaat het om gegroepeerde verrichtingen bestaande uit zware renovatie- of (her)opbouwprojecten. Vaak worden deze projecten geselecteerd omwille van hun uiterst positieve effect op de stadswijk waarin ze zijn gesitueerd. Ze komen ook tegemoet aan een grote sociale nood. De gedelegeerde opdrachten passen bijna uitsluitend binnen de huurhulpactiviteiten van het Fonds of binnen die voor de hypothecaire leningen (in dat laatste geval gaat het om “aankooprenovatie-(herop)bouw-verkoop”-verrichtingen). De zeer specifieke eigenschappen van deze opdrachten en de procedures die gevolgd moeten worden om ze te verwezenlijken, zorgen in veel gevallen voor zeer lange uitvoeringstermijnen. Bovendien zorgen de vaak progressieve omschrijving en de onzekerheden eigen aan alle bouwprojecten ervoor dat het vaak moeilijk is om de uiteindelijke kostprijs van dergelijke verrichtingen te ramen. Daarom wordt het oorspronkelijke investeringsbedrag nog aangepast tijdens de uitvoering van het project. We verwijzen naar de verslagen van de voorbije jaren waarin toelichting wordt gegeven bij sommige hindernissen of beperkingen waarmee we werden geconfronteerd in het kader van de gedelegeerde opdrachten. Hierna volgt een overzicht van de vorderingsstaat van de opdrachten die op 31 december 2007 nog niet voltooid waren. De projecten zijn geklasseerd in functie van het jaar van de oorspronkelijke investering. De projecten die op 1 januari 2007 afgerond waren, worden hier niet meer vermeld.

1997 1) Brussel - Hopstraat - Nieuwbouw - Oorspronkelijke investering : 991.574,1 EUR - Overheveling van geschrapte projecten : 1996 : 570.155,11 EUR; 1997 : 74.368,06 EUR - Supplementen : 2002 : 2.032.726,90 EUR; 2003 : 684.385,41 EUR; 2004 : 199.927,03 EUR; 2005 : 119.677,03 EUR; 2006 : 627.186,36 EUR - Programma : 27 woningen waarvan 7 bestemd voor verhuur en 20 voor verkoop + 13 parkeerplaatsen. We herinneren eraan dat dit terrein werd gekocht in 2003. De bouwwerken werden afgerond in 2006. De 7 huurwoningen zijn verhuurd sinds 2006 aan de vzw “Le 8ième Jour”. De verkoop van de 20 andere is bijna afgerond (op 31 december 2007 stonden er nog 3 woningen te koop).

1998 1) Anderlecht - Birminghamstraat - Zware renovatie - Oorspronkelijke investering 131.383,57 EUR; 2007 : 11.485,66 EUR - Programma : 1 woning bestemd voor verhuur.

133

:

Met deze gedelegeerde opdracht werd gestart in 1998. In totaal moesten 18 woningen gecreëerd worden. In 2007 werden de laatste zware renovatiewerken afgerond aan de kleine eengezinswoning in de Birminghamstraat die in de lente 2008 in huur zal worden gegeven. In de verslagen van de voorbije jaren wordt ingegaan op de moeilijkheden waarmee we in dit dossier werden geconfronteerd. 2) Brussel - Vandenbrandenstraat en Barthélémylaan - Zware renovatie - Oorspronkelijke investering : 966.784,75 EUR - Supplementen : 2002 : 177.860,19 EUR; 2003 : 91.438,38 EUR; 2004 : 122.821,46 EUR; 2005 : 74.490,49 EUR; 2006 : 47.746,60 EUR; 2007 : 54.855,34 EUR Programma : 10 woningen waarvan 4 bestemd voor verhuur en 6 voor verkoop. De 4 huurwoningen worden sinds 2004 bewoond. De werken voor de 6 woningen die “in casco” worden verkocht, zijn in 2007 afgewerkt. De moeilijkheden waarmee we werden geconfronteerd tijdens de uitvoering van deze opdracht staan beschreven in de vorige jaarverslagen.

1999 1) Sint-Gillis - Coenraetsstraat, Claesstraat en de Mérodestraat - Aankoop/renovatie of heropbouw - Oorspronkelijke investering : 2.453.699,69 EUR - Supplementen : 2002 : 182.392,41 EUR; 2003 : 110.427,59 EUR; 2004 : 282.482,37 EUR; 2005 : 17.201,56 EUR; 2006 : 8.146,12 EUR; 2007 : 31.599,72 EUR - Programma : 19 woningen bestemd voor verhuur. 16 woningen worden sinds 2005 verhuurd. De 3 woningen in de de Mérodestraat werden in 2007 afgewerkt en zijn intussen ook verhuurd.

2001 1) Schaarbeek - 2 terreinen in de verkaveling “Dailly”, Marcel Mariënstraat en Louis Scutenairestraat - Nieuwbouw - Investering 2001 : 3.544.877,40 EUR - Supplement 2006 : 2.455.448,90 EUR – Programma : 26 woningen bestemd voor verhuur. Met de bouwwerken van de 2 gebouwen werd gestart in respectievelijk mei en augustus 2006. De werken werden verder gezet in 2007. 2) Sint-Jans-Molenbeek - Gebouw Zwart Paardstraat - Renovatie/(herop)bouw - Investering 2001 : 2.425.687,72 EUR; 2002 : 2.054.312,28 EUR; 2007 : 1.350.000,00 EUR – Programma : 31 woningen bestemd voor verhuur. Het gebouw werd gekocht in 2003. In november 2004 werd het aanvraagdossier ingediend voor de stedenbouwkundige vergunning. Die werd uiteindelijk toegekend in oktober 2006. Omwille van de aanpassingen die de gemeente heeft gevraagd, werd het aantal woningen teruggebracht van 35 tot 31. Er werd echter in 2007 een budget vrijgemaakt om 4 woningen te creëren op een andere nog te bepalen site. Eind 2007 waren de werken opgestart. Er zal heel goed moeten worden nagedacht over hoe we het doelpubliek van dit project zullen definiëren. Ter herinnering : de woningen staan open voor “artiesten” die voldoen aan de toegangsvoorwaarden voor de huurhulp. Voor het beheer van dit toch wel speciale huurderspubliek moet worden beslist of een gespecialiseerde vereniging zal worden aangesproken dan wel of er ter plaatse een medewerker van het Fonds moet worden voorzien die in dat geval zal moeten beantwoorden aan een zeer specifiek profiel, die zal moeten waken over de toepassing van het huishoudelijk reglement en de naleving van de bepalingen van de huurovereenkomst.

134

2002 1) Sint-Jans-Molenbeek - Gebouw Zwart Paardstraat. Deze opdracht werd gespreid over 2001 en 2002. We verwijzen dan ook naar de commentaar hiervoor. 2) Vorst - Marconistraat - Bouw van een semi-gemeenschapshuis voor personen van de derde leeftijd - Investering 2002 : 1.800.000,00 EUR; 2003 : 900.000,00 EUR - Supplementen : 2005 : 199.901,95 EUR; 2007 : 134.592,41 EUR - Programma : 15 woningen bestemd voor verhuur + gemeenschappelijke lokalen en parking. Deze gedelegeerde opdracht werd in 2002 als volgt omschreven : “volgend project wordt overwogen : - de oprichting van 12 woningen (voornamelijk 2 kamerwoningen) voor valide personen ouder dan 65 jaar; - collectieve ruimtes voorzien : salon, eetkamer, keuken, TV-ruimte, wasruimte; - de oprichting voorzien van een daginrichting en restaurant opengesteld voor personen extern aan het gemeenschapshuis.” Na een moeilijke prospectie werd het terrein in mei 2003 aangekocht. De stedenbouwkundige vergunning werd in december 2004 uitgereikt. De werken naderen hun einde. Het gebouw omvat 15 woningen (8 woningen met 1 kamer, 6 woningen met 2 kamers en 1 woning met 3 kamers), een lift, een grote gemeenschappelijke ruimte, een grote tuin en 8 parkeerplaatsen. Om een goed architecturaal concept voor deze woningen te bekomen, werd het ontwerp bestudeerd door een ergotherapeute van een dienst gerontologie. Derhalve werden er concrete maatregelen geïntegreerd in het gebouw. Oorspronkelijk leek het logisch dat het Fonds, omwille van de specifieke doelstellingen van de verrichting, een samenwerkingsakkoord zou sluiten met een bevoegde vereniging met ervaring, zoals de overeenkomst tussen het Fonds en de vzw “Le 8ième Jour”. Momenteel lijkt het voorbarig om een samenwerkingsakkoord met een dergelijke vereniging af te sluiten, maar lijkt het nuttiger om in het kader van een “minimaal gemeenschappelijk levensproject” een aantal “oudere” personen te verzamelen die antwoorden kunnen geven en bereid zijn om in dit minimaal project te stappen, met het doel dit geleidelijk aan te passen en te ontwikkelen. In dit perspectief hoort het de huurdersgemeenschap toe om zich te organiseren, bv. onder de vorm van een vzw Abbeyfield. Het is aan de huurders om hierover te beslissen. Het Fonds zou regelmatige contacten onderhouden met de huurdersgemeenschap, o.a. om na te gaan of de afspraken worden nageleefd (huurovereenkomst, huishoudelijk reglement). Het Fonds zou uiteraard nog voorstellen kunnen formuleren, maar zou voornamelijk een schakelfunctie hebben naar externe gespecialiseerde diensten of verenigingen. Het Fonds zou eveneens kunnen beslissen om, ter plaatse, een medewerker aan te stellen, met als opdracht te waken over de aangegane verbintenissen wat betreft bewoning en beheer van de privatieve en collectieve ruimtes, maar ook om de gemeenschapsaspecten te ontwikkelen, de relaties met de buren, de samenwerkingsverbanden met overheidsdiensten en het bestaande verenigingsleven. De taak van een dergelijke medewerker zou echter duidelijk omschreven moeten worden, want er mag niet uit het oog verloren worden dat het Fonds geen ander maatschappelijk doel heeft dan tussen te komen in de hoedanigheid van verhuurder. Dit is een bijzonder delicate inzet voor deze verrichting : de toekomstige huurders zullen dit aspect perfect moeten integreren en zullen moeten beseffen dat enkel zij verantwoordelijk zijn voor de uitbouw van het project. 135

Gezien deze verrichting binnen de huurhulpverrichtingen werd opgenomen, moet zij voldoen aan de reglementaire bepalingen en aan de beslissingen van de Raad van Bestuur voor deze sector. Bovendien bepaalt de beheersovereenkomst dat bij de toewijzing van de woningen prioriteit moet worden gegeven aan de huurders die omwille van over- of onderbevolking hun woonst bij het Fonds wensen te verlaten. Deze clausule vindt men terug in alle huurovereenkomsten van het Fonds. Het blijkt dat er onder de huurdersgezinnen in deze sector 58 zijn met 1 of 2 personen ouder dan 65 jaar (zijnde 7,80 % van alle huurdersgezinnen eind 2007). Meestal hebben deze personen ook de huurovereenkomst getekend. Zij hebben dit jaren terug gedaan, hebben kinderen gehad die ondertussen de woonst hebben verlaten. Soms woont één van de kinderen nog in. Hun huidige woning zal wellicht onderbevolkt zijn en zal bovendien misschien niet aangepast zijn aan hun leeftijd. Het leek bijgevolg opportuun om eerst bij de oudere huurders te zoeken wie dit project genegen zou zijn. Dat deze personen door het Fonds gekend zijn en gewaardeerd worden om de naleving van hun contractuele verbintenissen (betaling van hun huur en lasten, onderhoud van de woning, respect voor de buren, ...) is een geruststellend element. Toetreden tot een dergelijk gemeenschapsproject, ook al is het op kleine schaal, veronderstelt een bekwaamheid om regels, die essentieel gestoeld zijn op het respecteren van de andere, na te leven en een persoonlijk engagement t.a.v. de gemeenschap. Er werd telefonisch contact opgenomen met 45 huurders die hun huurovereenkomst naleefden. Het project werd kort omschreven en er werd een afspraak voorgesteld bij hen thuis. Zij die telefonisch niet konden worden bereikt, werden aangeschreven met de melding dat een medewerker zou langskomen. 21 hebben dadelijk gemeld geen interesse te hebben voor het project. 20 huurders werden bezocht en er waren uiteindelijk 14 huurders die interesse toonden voor het project. Enkele van deze 14 gezinnen, bestaande uit de ouders en één of meerdere kinderen met een inkomen, overschrijden de maximale inkomensgrenzen voor de huurhulp. Ter herinnering : deze voorwaarden zijn identiek aan deze voor de sociale huisvestingssector. Vraag is echter of dergelijke kandidaten in dit project mogen stappen. Om hierop te antwoorden, dient er te worden rekening gehouden met het specifieke karakter en de nieuwigheid van deze verrichting. Een aantal van deze woningen (6 woningen met 2 kamers en 1 woning met 3 kamers) zijn bestemd om meer dan 2 personen te huisvesten, waardoor de “begeleidende” perso(o)n(en) (kind(eren) of derde(n)) al dan niet tijdelijk kunnen samenwonen. Een dergelijke samenwoning is nu juist specifiek voor dit project. Het dient zelfs aangemoedigd te worden, waarbij de samenwonende beschouwd wordt als een begeleider, een hulpverlener en verzorger, enz... Wanneer men met dit project iets wil doen aan het probleem van de eenzaamheid van oudere personen, moet men, in tegenstelling tot het traditionele huurhulpbeleid toegespitst op het “klassieke” gezin (vader/moeder/kinderen), mogelijkheden tot samenwoning bieden die ervoor kunnen zorgen dat een oudere persoon niet in een instelling opgenomen moet worden. De oorspronkelijke gedelegeerde opdracht voorzag o.a. “de oprichting van een daginrichting en restaurant opengesteld voor personen extern aan het gemeenschapshuis”.

136

Deze doelstelling wordt momenteel niet weerhouden, omdat het niet opportuun lijkt (zoals hiervoor gesteld) dat het Fonds een samenwerkingsakkoord zou afsluiten met één of andere vereniging. Het is aan de huurders om terzake eventueel initiatief te nemen. Wat betreft de gemeenschappelijke ruimte, werd bij de aflevering van de stedenbouwkundige vergunning verduidelijkt dat deze voorziening voorbehouden is voor de huurders van het gebouw. Het is de plaats waar men elkaar kan ontmoeten, ideeën uitwisselen en activiteiten organiseren mits naleving van de wettelijke voorschriften en binnen de perken van het huishoudelijk reglement. Het gaat dus niet om een collectieve voorziening en de ruimte is ook niet van openbaar nut (dit zou wel het geval zijn, mocht het om een restaurant gaan zoals omschreven in de gedelegeerde opdracht). Dit geldt eveneens voor de gemeenschappelijke tuin. De toewijzing van de woningen zal plaatsvinden in de lente van 2008. Het “minimaal gemeenschappelijk levensproject” zal omschreven worden met de kandidaat-huurders, net zoals de verbintenis die elke huurder hiervoor aangaat. Dit zal wellicht het voorwerp uitmaken van een bijzondere clausule in de huurovereenkomst.

2003 1) Vorst - Marconistraat - Bouw van een semi-gemeenschapshuis voor personen van de derde leeftijd. Deze opdracht werd gespreid over 2002 en 2003. We verwijzen dan ook naar de commentaar hiervoor. 2) Brussel - Hopstraat - Verrichting “Le 8ième Jour”. Voor dit project verwijzen we ook naar de gedelegeerde opdrachten van 1997. 3) Sint-Jans-Molenbeek - hoekterrein Vanderdussen-/Kortrijkstraat - Nieuwbouw - Oorspronkelijke investering : 1.500.000,00 EUR - Supplementen : 2005 : 800.000,00 EUR; 2007 : 363.915,39 EUR - Programma : 15 woningen bestemd voor verhuur. Oorspronkelijk was dit terrein eigendom van de gemeente. Eind 2004 heeft het Fonds het gekocht. De stedenbouwkundige vergunning werd aangevraagd in juni 2005 en toegekend in mei 2006. Op het einde van de zomer van 2007 is met de werken gestart. 4) Schaarbeek - Vanderlindenstraat - Afbraak van 4 gebouwen/heropbouw - Investering 2003 : 1.262.500,00 EUR - Programma : 9 woningen bestemd voor de huurhulp - Eigenaar eind 2006 : de Vlaamse Gemeenschapscommissie. Deze opdracht heeft betrekking op 4 gebouwen die eigendom zijn van de V.G.C. Eind 2005 kregen wij, na heel wat aandringen, de bevestiging dat de V.G.C. de site “binnenkort” aan het Fonds zou verkopen. De V.G.C. zou het Aankoopcomité opnieuw gevraagd hebben om de waarde van de gebouwen te bepalen. Ondanks verschillende herinneringen bij de bevoegde overheden, was de verkoop eind 2007 nog steeds niet afgesloten. 5) Elsene - Herdersstraat en Keienveldstraat - Nieuwbouw - Investering 2003 : 3.750.000,00 EUR; 2004 : 3.200.000,00 EUR - Programma : 40 woningen waarvan 15 bestemd voor verkoop en 25 voor verhuur + ruime parking - Eigenaar van het terrein in de Herdersstraat en van de parking in de Keienveldstraat op het einde van 2006 : het Fonds. Opdracht gespreid over 2003 en 2004.

137

We herinneren eraan dat de gemeente Elsene het terrein in de Herdersstraat eind 2004 heeft gekocht en het in juli 2005 voor een bescheiden prijs heeft doorverkocht aan het Fonds. Dit kon omdat voor deze verrichting de opbrengsten werden vrijgemaakt uit stedenbouwkundige lasten, waaronder de som die het Fonds moest betalen voor de inrichting van zijn maatschappelijke zetel in de Zomerstraat. Op vraag van de gemeente heeft het Fonds ermee ingestemd om ook zijn ruime parking in de Keienveldstraat te betrekken bij deze verrichting. In 2007 werd de parking via een interne transfert overgeheveld van fonds B1 naar fonds B2 voor een bedrag van 768.492,59 EUR. Dit bedrag werd bepaald op basis van de evaluatie die het Kadaster in 2002 (geïndexeerd volgens de ABEX-index) heeft gemaakt op vraag van de gemeente Elsene. Aanvankelijk was voorzien om een vijftiental van de nieuw te creëren parkeerplaatsen te reserveren voor de toekomstige kopers van onze vorige maatschappelijke zetel in de Crespelstraat te Elsene, en dit voor een geschatte waarde van 285.000,00 EUR. Op 1 augustus 2007 werd het gebouw echter verkocht zonder bijzondere voorwaarden, waardoor alle parkeerplaatsen dus zullen behoren tot het project in de Herders- en Keienveldstraat. De stedenbouwkundige vergunning werd aangevraagd in juli 2006. De concertatiecommissie heeft een negatief advies geformuleerd in maart 2007, waarbij voornamelijk kritiek was op het grote aantal woningen. Moeilijke en lange onderhandelingen hebben plaatsgevonden met de gemeente om het project aan te passen. De gewijzigde plannen werden overgemaakt aan het College van Burgemeester en Schepenen. Het College heeft ze goedgekeurd en de stedenbouwkundige vergunning zou begin 2008 worden uitgereikt. Het aantal woningen zou echter van 40 naar 35 worden gebracht.

2004 1) Elsene – Herdersstraat en Keienveldstraat - Nieuwbouw. Deze verrichting werd gespreid over 2003 en 2004. We verwijzen dan ook naar de commentaar die we hiervoor hebben gegeven. 2) Schaarbeek - Broederschapstraat - Renovatie - Oorspronkelijke investering : 3.082.000,00 EUR - Supplementen : 2005 : 680.000,00 EUR; 2007 : 1.108.848,08 EUR - Programma : 25 woningen bestemd voor verkoop. Het Fonds kocht dit vroegere schoolgebouw in 2005, in het kader van luik II van het wijkcontract “Brabant-Groen”. De stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd in augustus 2006. De opdracht voor de uitvoering van werken werd eind 2006 gepubliceerd. De offertes werden tegen midden maart 2007 ingediend en de werken werden opgestart in augustus van datzelfde jaar. Het oorspronkelijke project werd opgevat als de renovatie van het gebouw tot een “gesloten ruwbouw”. De afwerking zou gebeuren door de toekomstige eigenaars, volgens hun eigen smaak en budget. Intussen heeft de ervaring ons geleerd dat aan een dergelijke uitwerking van een project ook heel wat negatieve kanten zitten : het is onmogelijk om de technieken te controleren, er is schade in de gemeenschappelijke delen door het groter aantal aannemers, het risico bestaat dat er schade wordt toegebracht aan andere woningen of in de gemeenschappelijke delen, de termijnen die eigen zijn aan de reglementering voor wijkcontracten wordt niet gerespecteerd, enz... Daarom zou het Fonds kunnen beslissen om het project volledig af te werken op voorwaarde dat het van het Kabinet van Minister-President Charles Picqué, in afwijking van de 138

oorspronkelijke afspraken, de toestemming krijgt om de afgewerkte woningen te verkopen aan kostprijs, maar hoger dan de prijs vastgesteld in de reglementering op de wijkcontracten.

2005 en 2006 De gedelegeerde opdrachten voor 2005 werden in november 2005 bepaald. Na prospectie van de immobiliënmarkt werden 2 sites geselecteerd die voldeden aan de gewenste criteria : de creatie van woningen in leegstaande kantoorgebouwen, op ongebruikte industrieterreinen, binnen stadskankers of op braakliggende terreinen die ingesloten liggen tussen andere gebouwen. De beide sites werden voorgesteld aan en bezocht door mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris. Omdat er op deze oppervlaktes een honderdtal woningen kunnen worden gecreëerd, ging zij ermee akkoord om deze 2 opdrachten te beschouwen als de gedelegeerde opdrachten voor 2005 en 2006. Naast de problemen en moeilijkheden die nu eenmaal eigen zijn aan dergelijke bouwprojecten (op stedenbouwkundig, architecturaal en technisch vlak), wordt voor deze opdracht ook gevraagd om bijzondere aandacht te besteden aan een rationeel energieverbruik en de toepassing van biologische bouwtechnieken. Deze criteria zullen er ongetwijfeld voor zorgen dat de bouwkosten nog erg zullen stijgen, temeer omdat “...deze realisaties een voorbeeldfunctie moeten krijgen...”. 1) Sint-Jans-Molenbeek - Birminghamstraat - Aankoop/renovatie - Investering : 4.900.000,00 EUR - Programma : 30 woningen bestemd voor verhuur - Eigenaar eind 2006 : het Fonds. Het complex bestaat uit een industrieel gebouw en 2 gebouwen aan de straatzijde. Eén van de moeilijkheden voor de rehabilitatie van deze vroegere snoepjesfabriek is een oplossing te vinden voor het niveauverschil van de hoogtes onder de plafonds en voor de creatie van een parking. De aankoopakte is getekend in maart 2006. Eind 2007 werd het voorontwerp voorgesteld aan de Gewestelijke diensten voor ruimtelijke ordening, voornamelijk om hun akkoord te krijgen over het ontbreken van een parking. Het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning zal begin 2008 worden ingediend. 2) Sint-Gillis - Coenraetsstraat - Aankoop/renovatie - Investering 2005 : 1.200.000,00 EUR; 2006 : 8.571.428,59 EUR; 2007 : 2.408.571,41 EUR - Programma : 70 woningen bestemd voor verhuur - Eigenaar eind 2006 : het Fonds. Deze opdracht werd gespreid over 2005 (7 woningen), 2006 (50 woningen) en 2007 (14 woningen). Dit grote industriële gebouw werd vroeger gebruikt als opslagplaats voor ziekenhuismateriaal. De belangrijkste taak voor de ingenieurs betrokken bij dit dossier is een zo goed mogelijk compromis uit te werken tussen de economische en de technische parameters. De verwezenlijking van dit project (aantal en kwaliteit van de woningen) houdt zware werken in, zoals : de versteviging van de dragende elementen en de creatie, in één van de 2 gebouwen, van een groot centraal atrium, waarvoor een moeilijke afbraak nodig is van een deel van het gebouw. De stedenbouwkundige vergunning werd in augustus 2006 aangevraagd. Na overleg is gebleken dat het aanvraagdossier begin 2008 nog aangepast zal moeten worden. Er kan een extra woning worden voorzien, waardoor - als stedenbouw ermee akkoord gaat - het totale aantal woningen op 71 wordt gebracht en er voor 2007 dus 14 in plaats van 13 woningen worden gecreëerd.

139

2007 1) Sint-Gillis – Coenraetsstraat – Aankoop/renovatie. Deze verrichting werd gespreid over 2005, 2006 en 2007. We verwijzen dan ook naar de commentaar die we hiervoor hebben gegeven.

B. DE GELIJKGESTELDE VERRICHTINGEN.

Op stedenbouwkundig, onroerend en maatschappelijk vlak zijn de kenmerken en doelstellingen van deze verrichtingen te vergelijken met die van de gedelegeerde opdrachten. De meeste verrichtingen zijn ook al opgenomen in de vorige secties. Voor de duidelijkheid worden ze hier nog eens allemaal samen geplaatst. Op 31 december 2007 was de vorderingsstaat van de lopende gelijkgestelde verrichtingen de volgende: 1) Anderlecht - “Transvaal”-verrichting - Nieuwbouw - Investeringen : 2002 : 3.041.744,10 EUR; 2005 : 327.901,82 EUR - Supplementen : 2006 : 223.875,75 EUR; 2007 : 751.540,03 EUR Programma : 21 woningen. Voor de historiek van deze verrichting verwijzen we naar de vorige jaarverslagen. 3e fase - Programma : 17 woningen, waarvan 9 bestemd voor verkoop en 8 voor verhuur. Op de site aan de Bergense Steenweg werden 9 eengezinswoningen en 8 appartementen gecreëerd, respectievelijk bestemd voor verkoop en verhuur. De werken werden in de loop van 2007 afgerond. 4e fase - Programma : 4 woningen bestemd voor verhuur. Op het terrein zal een klein hoekgebouw worden opgetrokken bestaande uit 4 appartementen bestemd voor verhuur. De stedenbouwkundige vergunning werd in februari 2006 toegekend. De aanbesteding van de werken is pas doorgegaan midden 2007, omwille van de bodemvervuiling en verschillende aanpassingen die moesten worden doorgevoerd aan de funderingen. In september 2007 zijn de werken besteld. 2) Vorst - Van Volxemlaan - Renovatie - Investering 2003 : 1.481.000,00 EUR - Programma : 12 woningen bestemd voor verkoop. Voor de historiek van deze verrichting verwijzen we naar de vorige jaarverslagen. De stedenbouwkundige vergunning werd aangevraagd in januari 2006 en toegekend midden 2007. Eind 2007 werd het aanbestedingsdossier voorbereid. 3) Sint-Jans-Molenbeek - Carl Requette-/Joseph Lemairelaan en Carl Requette-/Edmond Candrieslaan - Nieuwbouw - Investering : 12.606.000,00 EUR, waarvan 7.564.842,66 EUR in 2004 en 5.041.157,34 EUR in 2005 - Programma : 100 woningen waarvan 50 bestemd voor verhuur en 50 voor verkoop. Eind 2005 verkocht de gemeente Sint-Jans-Molenbeek de 2 terreinen op voormelde lanen aan het Fonds. De dienstenopdracht werd in november 2006 toegekend. Het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning werd in september 2007 ingediend.

140

Het is de bedoeling om woningen te creëren met 1 tot 4 slaapkamers. Dit geldt zowel voor de woningen die zullen worden verkocht als voor die bestemd voor de huurhulp. Eén van de uitdagingen is om de “sociale” woningen op een harmonieuze manier te integreren in deze residentiële wijk van Molenbeek. Een andere uitdaging is de keuze voor verwarmings- en isolatietechnieken die beantwoorden aan de nieuwe doelstellingen voor een zuinig energieverbruik, zonder evenwel de vooropgestelde criteria in verband met de uiteindelijke kostprijs uit het oog te verliezen. 4) Sint-Jans-Molenbeek - Finstraat - Nieuwbouw - Investering 2005 : 1.646.400,00 EUR Programma : 14 woningen bestemd voor verkoop - Eigenaar eind 2007 : het Fonds. In juni 2006 deed het Fonds de gemeente een aankoopbod voor dit terrein in het kader van luik II van het wijkcontract “Gieterij-Pierron”. Het bod werd aanvaard in september 2006 en de akte werd begin 2007 verleden. Op het terrein zullen een vijftiental woningen worden opgetrokken die zullen worden verkocht aan (meestal grote) gezinnen die momenteel in slechte omstandigheden leven, moeten rondkomen met een bescheiden inkomen en begeleid worden door het wijkhuis “Bonnevie” en de “CIRE”. Het Fonds heeft subsidies aangevraagd in het kader van het Huisvestingsplan van het Grote Stedenbeleid (2005-2007). Eind 2007 kwam er op die vraag een positief antwoord. Bovendien zal in dit project gewerkt worden met biologische bouwtechnieken om het energieverbruik in balans te houden. Hierbij zal wel rekening worden gehouden met de financiële mogelijkheden van het doelpubliek. In het kader van dit project werd ook voor de allereerste keer gewerkt met “een opdracht van ontwerp-uitvoering”. Meer uitleg over deze procedure wordt gegeven in het algemeen overzicht bij sectie II van dit jaarverslag. De toekenning van de opdracht zou begin 2008 moeten plaatsvinden. 5) Sint-Jans-Molenbeek - hoekterrein Mariemontkaai/Ninoofsesteenweg - Nieuwbouw Investering 2005 : 1.062.500,00 EUR – Programma : 9 woningen bestemd voor verkoop.

-

De stedenbouwkundige vergunning werd begin 2007 aangevraagd en zou begin 2008 moeten worden toegekend. Op vraag van de gemeente werd een 9e woning - een penthouse gecreëerd. Deze appartementen zullen verkocht worden aan toekomstige ontleners. 6) Brussel - Slachthuisstraat - Huurhulpopdracht gefinancieerd door B2 en de opbrengsten van stedenbouwkundige lasten - Renovatie - Investering 2007 : 1.800.000,00 EUR - Programma : 10 woningen - Stedenbouwkundige lasten : 1.728.000,00 EUR - Programma : 10 woningen Alle woningen zijn bestemd voor verhuur. Voor deze verrichting verwijzen we naar de commentaar bij het punt C.1) hierna. Op dit terrein zullen 20 woningen worden opgetrokken in het kader van de reaffectatie van een industrieel gebouw en een kantoorruimte (die vroeger werden gebruikt door een drukkerij). 7) Sint-Agatha-Berchem - Europadorpstraat/Kweepereboomlaan - Nieuwbouw - Investering : 1.800.000,00 EUR - Programma : 10 woningen bestemd voor verhuur. De site van het “Europadorp” werd gekocht in 2000 en bestaat momenteel uit 20 huurhulpwoningen verdeeld over 5 woonblokken. De verrichting bestaat uit de zware renovatie van het bestaande patrimonium- waarvoor het budget nog moet worden bepaald- en de bouw van 10 nieuwe huurhulpwoningen. Er zal worden gewerkt met een “doorschuifoperatie”. In de aankoopakte is trouwens de verplichting opgenomen dat de huurders, binnen bepaalde grenzen, op het terrein moeten kunnen blijven wonen.

141

In dit opzicht werd een aankoopbod gedaan aan de cvba “Société régionale du logement pour le Grand-Bruxelles” (SORELO), eigenaar van het terrein aan de Kweepereboomlaan grenzend aan dat van het Europadorp. Op dit perceel van 262,11 m² zou het nieuwe gebouw kunnen worden opgetrokken en zou ook een rechtstreekse brandweertoegang vanop de weg kunnen worden voorzien. Het bod is gebaseerd op de schatting van 175,00 EUR/m² die de ontvanger van de registratie heeft gemaakt. De aankoop van het terrein gaat pas door als er een stedenbouwkundige vergunning wordt toegekend en als het bijzonder bestemmingsplan wordt ingetrokken. Voor de latere renovatiefase herinneren we eraan dat de Raad van Bestuur tijdens zijn zitting van 18 november 1999 een investeringsbudget heeft vrijgemaakt van 1.150.225,96 EUR voor de renovatie van de 5 woonblokken. Van dit bedrag is sinds 2000 al 106.061,18 EUR besteed aan de beveiliging van de technische installaties van de 5 gebouwen. Vlak voor de bouwwerken aan de 10 nieuwe woningen worden afgerond, zal het budget voor de tweede renovatiefase van de 5 bestaande gebouwen opnieuw worden geëvalueerd.

C. STEDENBOUWKUNDIGE LASTEN.

Het voorbije jaar heeft de Brusselse Regering zijn vertrouwen hernieuwd in het Fonds door het een deel van de opbrengsten uit de gewestelijke stedenbouwkundige lasten toe te kennen om woningen te kunnen creëren. Het Fonds is mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, en het Gewest dankbaar voor deze extra financiële inspanning. Deze bedragen komen goed van pas om het structurele financieel deficit van de huurhulpactiviteiten te verlichten, zoals ook al werd toegelicht in de inleiding van dit verslag. Momenteel bestaan er nog een aantal vragen over hoe de stedenbouwkundige lasten gebruikt zullen worden. Waarschijnlijk zal dit ook worden bepaald per bedrag dat wordt vrijgemaakt. Het Kabinet van mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, heeft in de loop van 2006 wel al de volgende verduidelijkingen doorgegeven. - De opbrengst uit stedenbouwkundige lasten kan vergeleken worden met subsidies die onder de economische code 51 vallen en gedefinieerd worden als “Transfert van kapitaal naar ondernemingen”. Deze som moet dan ook worden gebruikt als subsidie en kan niet aangewend worden om de intrestlast te dekken van een af te sluiten lening. -

De opbrengsten uit gewestelijke stedenbouwkundige lasten kunnen enkel gebruikt worden voor investeringen.

-

Met de stedenbouwkundige lasten moeten nieuwe woningen worden gecreëerd die exclusief bestemd zijn voor verhuur. Dit kan gebeuren via nieuwbouw, renovatie of reaffectatie van oude industriële of kantoorgebouwen tot woningen.

-

Elke aanwending Regeringsbesluit.

-

Overeenkomstig artikel 4 van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 12 juni 2003 moeten de opdrachten die worden gefinancierd met de stedenbouwkundige lasten “vlakbij de projecten liggen waaruit ze voortvloeien”. Er moet met andere woorden gecheckt worden of er in de stedenbouwkundige vergunning bepalingen zijn opgenomen in verband met het gebruik van de stedenbouwkundige lasten. Is dit het geval, dan moet daar rekening mee worden gehouden in het project. Er moet ook aandacht worden geschonken aan de vragen van de “betrokken partijen” en aan het standpunt van de gemeenten.

van

stedenbouwkundige

142

lasten

moet

worden

vastgelegd

in

een

De opbrengsten uit stedenbouwkundige lasten die aan het Fonds eind 2007 werden toegekend, worden als volgt aangewend: 1) Brussel - Slachthuisstraat - Huurhulpopdracht met een financiering uit stedenbouwkundige lasten en het fonds B2 - Renovatie - Bedrag van 1.728.000,00 EUR afkomstig uit de stedenbouwkundige lasten van 2005 - Programma : 10 woningen - Investering 2007 : 1.800.000,00 EUR – Programma : 10 woningen - Alle woningen zijn bestemd voor verhuur. Begin 2006 heeft het Fonds vernomen dat de Regering in een besluit van 15 december 2005, op vraag van mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, had vastgelegd dat het Fonds kon rekenen op een bedrag van 1.728.000,00 EUR, afkomstig uit de gewestelijke stedenbouwkundige lasten voor 2005. In samenspraak met mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, wordt dit bedrag gebruikt voor de creatie van een twintigtal huurhulpwoningen in een vroegere drukkerij in de Slachthuisstraat te Brussel. Het Fonds kocht het gebouw dan ook in 2006. Omdat het Kabinet eind 2006 meedeelde dat het toegekende bedrag niet gebruikt mocht worden om de intrestlasten van een lening te dekken, moest worden nagedacht hoe het saldo van deze verrichting gefinancierd zou worden. Het budget van de helft van de verrichting werd daarom eind 2007 geïnvesteerd in de huurhulp. Er zal ook contact worden opgenomen met de diensten van de stad Brussel om er zeker van te zijn dat het project beantwoordt aan alle eventuele verplichtingen opgenomen in de stedenbouwkundige vergunning (tot op vandaag niet gekend). De offerteaanvraag voor het project zal begin 2008 uitgeschreven kunnen worden. Ook al gaat het hier om de renovatie van een vrij recent gebouw, toch zal ook voor dit project hoogstwaarschijnlijk worden gekozen voor een opdracht van conceptie-uitvoering die uitgeschreven zal worden begin 2008. Deze keuze komt er na de positieve ervaringen met deze procedure in de Finstraat, zoals hiervoor al werd beschreven. 2) Bedrag van 591.000,00 EUR afkomstig uit de stedenbouwkundige lasten van 2006 In haar besluit van 21 november 2006 kent de Regering het Fonds een bedrag toe van 591.000,00 EUR afkomstig uit de stedenbouwkundige lasten die het Gewest heeft geïnd in 2006. Het Fonds is nog steeds niet in het bezit van de stedenbouwkundige vergunning waaruit dit bedrag voortvloeit en heeft daardoor nog geen invulling kunnen geven aan deze opdracht. Er zal daarom contact worden opgenomen met het Kabinet van mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, om te bepalen hoe deze som besteed kan worden. Ze zou bijvoorbeeld opgenomen kunnen worden in het budget voor de bijzondere verrichting in de Birminghamstraat, waar meer woningen gecreëerd zouden kunnen worden dan de gedelegeerde opdracht voorziet. 3) Bedrag van 1.915.000,00 EUR afkomstig uit de stedenbouwkundige lasten voorzien voor 2007 toekenningsbeslissing ten gunste van het Fonds In haar brief van 15 november 2006 laat mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, het Fonds weten dat zij van plan is een bedrag van 1.915.000,00 EUR toe te kennen, afkomstig uit de stedenbouwkundige lasten die het Gewest zal ontvangen voor 2007. Eind 2007 was er echter geen uitvoeringsbesluit uitgevaardigd en dus heeft het Fonds dit bedrag niet ontvangen.

143

D. DIVERSE SAMENWERKINGSAKKOORDEN MET DERDEN.

In 2007 heeft het Fonds zijn samenwerking met verschillende vzw’s verdergezet : -

-

-

-

op voordracht van de vzw LAMA/HESTIA worden 2 huurwoningen bewoond door gezinnen die begeleid worden in het kader van een project met druggebruikers die aan het afkicken zijn; 3 appartementen worden verhuurd aan alleenstaanden en dit op voorstel van en met de nodige begeleiding door de vzw BAITA/PAG ASA (herintegratie van jongens en meisjes die het slachtoffer werden van mensenhandel); 2 woningen dienen voor de alternatieve huisvesting van mensen met zware psychologische problemen. Ze worden begeleid door een Peulengemeenschap in het kader van een project van de vzw RAPA-L’AUTRE LIEU; 1 woning is toegekend aan een klein gezin dat begeleid wordt door de vzw “3 POMMIERS– VOGELZANG”; 2 woningen zijn toegekend aan gezinnen die begeleid worden door de vzw “ZORGWONEN”. De bewoners lijden aan een ernstige ziekte; voor het gebouw in de Vanderlindenstraat werd met de gemeente Schaarbeek een erfpacht getekend voor 27 jaar. Het gebouw is een sociale ontmoetingsplaats geworden waar sociale permanenties, vergaderingen en culturele activiteiten doorgaan; 7 woningen in de Hopstraat te Brussel zijn verhuurd aan de vzw “Le 8ième Jour” in het kader van een project dat mentaal gehandicapte personen de kans moet geven op een autonoom bestaan en sociale integratie, en dit dankzij een eigen woning. Afhankelijk van de situatie leven de bewoners alleen, met 2, met 3 of als koppel in hun eigen appartement (met 2 of 3 slaapkamers). Twee “solidair-actieve gezinnen” (dit zijn mensen die de bewoners begeleiden in het dagelijks leven) hebben er eveneens hun eigen appartement. Eén kleine woning wordt vrijgehouden voor de “testperiode” van nieuwe kandidaten. De bewoners beschikken ook over een gemeenschappelijke ruimte en een grote tuin. Omdat het absoluut noodzakelijk is dat de vzw de bewoners van dichtbij kan volgen en zich borg kan stellen voor hen, heeft het Fonds er uitzonderlijk mee ingestemd om de vzw aan te stellen als “hoofdhuurder” en om ervoor te zorgen dat de bewoners, zowel de begunstigden als hun begeleiders, beantwoorden aan de toelatingsvoorwaarden van de huurhulp.

Net zoals de voorbije jaren moet hier nog worden herinnerd aan de relatie met het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen en met het Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie. In deze relatie staat de vereffening centraal van het Woningfonds van de Bond der Kroostrijke Gezinnen van België. De ontbindingsakte werd ondertekend op 23 november 2005 en de procedure van vereffening was lopend eind 2007.

* *

*

144

SECTIE IV – TUSSENKOMST IN DE SAMENSTELLING VAN EEN HUURWAARBORG

A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN.

1. ALGEMEEN OVERZICHT VAN DE SECTOR. De voorbije jaren werd in het jaarverslag een gedetailleerde toelichting opgenomen van het wettelijk en reglementair kader waarbinnen de verrichtingen van leningen op afbetaling voor de samenstelling van een huurwaarborg moeten worden gesitueerd. Er werd ook aangegeven welke beperkingen dit kader inhoudt voor de aangeboden hulp, vooral omdat het hier gaat om een lening die wordt afgesloten door financieel kwetsbare gezinnen die in moeilijke omstandigheden moeten overleven. De huurprijzen die vandaag op de private huurmarkt worden gevraagd, evolueren bovendien zo dat zelfs de laagste huurprijs een te grote hap vormt uit het budget van deze gezinnen. Zodra daarbovenop de aflossing komt van een (zelfs heel beperkt) krediet, wordt de huurlast simpelweg veel te zwaar. En ook al gaat het hier om een lening die “gratis” wordt verstrekt (omdat er een rentevoet van 0,00 % op wordt toegepast), ze kan in dergelijke omstandigheden niet worden toegekend. Het zou onaanvaardbaar zijn en wordt bovendien verhinderd door de wet op de consumentenbescherming. In dergelijke omstandigheden zouden mensen ook niet gebaat zijn met de toekenning van een huurwaarborglening, wel integendeel. De laatste jaren daalt het aantal toegekende leningen sterk: van 650 in 2003 tot 282 in 2007 ! Het Fonds behandelt de ingediende aanvragen nochtans met de grootst mogelijke openheid. Er is al vaak op gewezen dat op de hierboven geschetste problematiek een structureel antwoord moet worden gegeven. Zo zou er een overheidscontrole kunnen worden uitgewerkt op de huurprijzen, een idee dat bij sommigen veel bijval oogst en door anderen wordt verguisd. Maar zonder een dergelijke actie kan de tussenkomst bij de samenstelling van een huurwaarborg niet verder worden uitgebouwd, omdat deze dienstverlening maar één aspect is van het hele beleid dat mensen met een beperkt inkomen moet helpen bij het vinden van een dak boven hun hoofd. Het lijkt erop dat het enige alternatief voor de verderzetting van deze dienst erin zou bestaan om de armste gezinnen het bedrag voor de huurwaarborg toe te kennen in de vorm van een gratis toelage. Dit voorstel is al verschillende keren geformuleerd, maar er werd tot op heden niet op ingegaan. Tot slot merken we nog op dat de wet van 26 april 2007 houdende de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de huurcontracten een rechtstreeks gevolg heeft voor de sector. Het bedrag dat kan worden geleend, wordt beperkt tot 90 % van het equivalent van twee maanden huur. Dit is positief, omdat er zo een kleiner bedrag moet worden geleend en omdat het doelpubliek op die manier een minder grote schuld moet afbetalen. Het effect van deze nieuwe maatregelen op de dalende trend in het aantal toegekende leningen kan niet worden gemeten. Misschien is de daling te verklaren door de nieuwe mogelijkheid voor de huurder om de huurwaarborg geleidelijk samen te stellen (binnen een tijdspanne van maximum 36 maanden) via een bankwaarborg of via een contract afgesloten tussen een OCMW en een financiële instelling. Het blijft een hypothese die niet aan de werkelijkheid kan worden getoetst. Het Fonds informeert kandidaat-ontleners wel systematisch over deze nieuwe mogelijkheden. En uit gesprekken met de kandidaten blijkt dat het voor deze economisch kwetsbare bevolkingsgroep allerminst vanzelfsprekend is om voor de samenstelling van de huurwaarborg aan te kloppen bij een bank, omwille van de voorwaarden die worden gesteld (te betalen dossierkosten).

145

De conclusie is dan ook dat de nieuwe wet geen fundamentele oplossing biedt voor deze hele problematiek.

2. JAARVERRICHTINGEN. In 2007 vroegen bijna 2.550 mensen de informatiebrochure en het aanvraagformulier aan: 1.600 personen deden dit via de telefoon en 950 klopten hiervoor rechtstreeks aan bij het onthaal van het Fonds. Ook zo’n 65 instellingen hebben gevraagd of ze over ongeveer 250 folders en zo’n 350 informatiebrochures en aanvraagformulieren konden beschikken. Een kanttekening die bij deze cijfers moet worden gemaakt, is dat steeds meer kandidaatontleners en instellingen de documenten rechtstreeks downloaden van onze website. In 2007 werden 480 leningsaanvragen ingediend. Daarbij moeten nog de 19 aanvragen worden geteld die in onderzoek waren op 31 december 2006. Van die 499 aanvragen hebben er 282 (56,52 %) geleid tot de toekenning van een lening op afbetaling. De totale som die werd uitgeleend, bedraagt 283.976,75 EUR. Het voorbije jaar is het aantal toegekende leningen sterk gedaald: met 38,56 % tegenover 2006 en met 44,92 % tegenover 2005. In de loop van het jaar hebben 27 ontleners de lening vervroegd terugbetaald. 3 van hen hebben nog binnen hetzelfde jaar een nieuwe lening afgesloten. Het nieuwe publiek telt 282 ontleners, waarvan 140 (49,65 %) alleenstaanden en 22 (7,80 %) koppels zonder kinderen. 64 ontleners (22,69 %) hebben 1 kind, 25 (8,86 %) hebben er 2 en 13 (4,61 %) hebben er 3. In totaal tellen we 8 ontlenersgezinnen (2,84 %) met meer dan 3 kinderen. 10 ontleners (3,55 %) komen uit een gezin met een minder klassieke samenstelling. Opvallend is het grote aantal éénoudergezinnen: 69 (62,73 %) van de 110 gezinnen met kind(eren). De gezinnen zonder kinderen vertegenwoordigen 57,44 % van het publiek. De leningscontracten zijn ondertekend door in totaal 348 personen. 158 (45,40 %) van hen zijn alleenstaanden, 91 (26,15 %) zijn gehuwd, 94 (27,01 %) zijn gescheiden of feitelijk gescheiden en 5 personen (1,44 %) zijn weduwe//weduwnaar. 125 ontleners (35,92 %) zijn jonger dan 30 jaar. 115 (33,05 %) van hen zitten in de leeftijdscategorie van 30 tot 39 jaar, 63 (18,10 %) in die van 40 tot 49 jaar en 45 ontleners (12,93 %) zijn ouder dan 50. Op het moment dat zij hun leningsaanvraag indienden, woonden 260 ontlenersgezinnen (92,20 %) al binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. 11 (3,90 %) woonden in het Vlaams Gewest en de overige 11 (3,90 %) in het Waals Gewest. 131 ontlenersgezinnen (46,45 %) woonden in de gemeentes Brussel (40 of 14,18 %), Elsene (27 of 9,57 %), Anderlecht (22 of 7,80 %), Schaarbeek (22 of 7,80 %) of Sint-Gillis (20 of 7,09 %). 142 gezinnen (50,35 %) hebben gekozen voor een huurwoning in één van deze gemeentes: 37 (13,12 %) hebben zich gevestigd in Brussel (waarvan 9 woningen eigendom zijn van de Grondregie van de Stad Brussel en 13 woningen deel uitmaken van het patrimonium van het OCMW van de Stad Brussel), 33 (11,70 %) in Elsene, 26 (9,22 %) in Anderlecht, 23 (8,16 %) in Schaarbeek en 23 (8,16 %) in Sint-Gillis. Het hoogste inkomen waarover de ontlenersgezinnen beschikken, bestaat in 146 (51,77 %) gevallen uit het loon van een arbeider of bediende. 90 (31,92 %) gezinnen leven van een werkloosheidsuitkering, 22 (7,80 %) van een RIZIV- of invaliditeitsuitkering, 13 (4,61 %) van een rust- of overlevingspensioen. 3 (1,06 %) gezinnen halen hun inkomen uit een activiteit als zelfstandige en de laatste 8 (2,84 %) moeten rondkomen met het leefloon.

146

Het maandelijkse netto-inkomen van de ontlenersgezinnen, inclusief kinderbijslag, bedraagt gemiddeld 1.350,93 EUR (dat is 61,69 EUR meer dan in 2006). Het laagste inkomen bedraagt 625,60 EUR, het hoogste 3.969,00 EUR. In het eerste geval gaat het om een alleenstaande die enkel over een leefloon beschikt, in het tweede geval om de twee salarissen van een koppel. Voor de woning die werd verlaten, werd een huur van gemiddeld van 402,18 EUR betaald (tegenover 420,03 EUR in 2006, 379,18 EUR in 2005 en 379,01 EUR in 2004). Dit is het gemiddelde bedrag dat werd neergeteld door de 219 gezinnen die al huur betaalden nog voor ze bij het Fonds aanklopten voor een huurwaarborglening voor hun nieuwe huurwoning. De 63 andere kandidaten betaalden voordien nog geen huur, omdat ze nog bij hun ouders woonden (23), bij vrienden (21), bij hun ex-partner (12) of omdat ze in een instelling verbleven (7). 195 gezinnen (69,15 %) verhuisden omdat de huurovereenkomst was verstreken. 69 ontleners (24,47 %) verlieten een woning die ze betrokken met derden (ouders, partner, vrienden) en 7 andere (2,48 %) verbleven voordien in een instelling. 11 ontleners (3,90 %) woonden al verschillende maanden in de woning. 46 ontleners (16,31 %) hebben hun vorige woning beschreven als ongezond, 20 (7,09 %) als overbevolkt en 6 (2,13 %) als ongezond én overbevolkt. De overige 210 ontleners (74,47 %) hebben geen opmerkingen in die zin gemaakt over de woning die ze hebben verlaten. De gemiddelde huurprijs voor de nieuwe woning bedraagt 492,77 EUR, tegenover 471,66 EUR in 2006 (+ 4,48 %), 462,33 EUR in 2005 (+ 6,58 %) en 449,04 EUR in 2004 (+ 9,74 %). Het laagste bedrag dat voor de huur wordt neergeteld, is 200,00 EUR, het hoogste 1.100,00 EUR. In 91 gevallen (32,27 %) heeft de eigenaar een waarborg gevraagd van 3 maanden huur. In 182 gevallen (65,54 %) één van 2 maanden huur en in 4 gevallen (1,42 %) volstond een waarborg van slechts 1 maand. Voor 5 dossiers (1,77 %) werd een waarborg gevraagd voor nog een andere duur, zonder evenwel het maximumbedrag van 3 maanden huur te overschrijden. De gemiddelde lening die het voorbije jaar werd toegekend, bedraagt 1.007,01 EUR, tegenover 1.152,15 EUR in 2006 (- 12,60 %), 1.139,61 EUR in 2005 (- 11,64 %) en 1.108,13 EUR (- 9,13 %) in 2004. De laagste lening bedraagt 247,50 EUR, de hoogste komt neer op 2.035,80 EUR. Maandelijks wordt gemiddeld 66,80 EUR terugbetaald. In 2006 was dat 73,01 EUR, in 2005 bedroeg de gemiddelde mensualiteit 72,96 EUR en in 2004 kwam dit neer op 71,23 EUR. De laagste mensualiteit bedraagt 13,75 EUR, de hoogste 432,00 EUR. In dit laatste geval gaat het om een lening die op vraag van de kandidaat wordt terugbetaald binnen 3 maanden. Gemiddeld wordt 41,42 % van het maandbudget besteed aan de betaling van de huur en de maandelijkse terugbetaling van de huurwaarborglening (tegenover 42,25 % in 2006, 42,60 % in 2005 en 41,15 % in 2004). De huishuur op zich vertegenwoordigt gemiddeld 36,48 % van het maandelijkse gezinsbudget. Voor 186 dossiers (65,96 %) bedraagt de leningsduur 18 maanden, voor 32 dossiers (11,35 %) is die teruggeschroefd tot 12 maanden en in 64 gevallen (22,69 %) is een andere leningsduur toegekend, zonder echter de reglementaire maximumduur van 18 maanden te overschrijden. Voor de toekenning van 38 leningen (wat neerkomt op 13,48 % van het totale aantal toegekende leningen binnen deze sector) werden speciale voorwaarden opgelegd. Zo heeft het Fonds in 25 gevallen een borg geëist en hebben 3 ontleners er zich toe verbonden de lening vervroegd terug te betalen zodra ze de huurwaarborg voor hun vorige woning hebben teruggekregen. Bovendien zijn 8 leningen toegekend met de toestemming van een schuldbemiddelaar of een schuldbemiddelingsdienst. Tenslotte werden 2 leningscontracten ondertekend door een voorlopige bewindvoerder.

147

Van de 499 aanvragen die in 2007 werden behandeld, zijn er 11 (2,20 %) onontvankelijk verklaard op basis van het reglement. Het belastbaar inkomen van 10 kandidaten lag hoger dan het toegelaten maximuminkomen en 1 kandidaat wilde een woning huren die buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ligt. Na een schriftelijke verwittiging van het Fonds zijn 129 (25,85 %) aanvragen zonder gevolg geklasseerd, omdat de kandidaat niet meer reageerde. De meeste kandidaten zouden hoogstwaarschijnlijk ook geen lening hebben kunnen afsluiten en dit om de volgende redenen: 35 van hen stonden bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren geregistreerd als nalatig schuldenaar, 62 kandidaten konden niet bewijzen dat ze hun vorige huur regelmatig betaalden en 94 zouden meer dan de helft van hun maandinkomen moeten besteden aan de betaling van de huur en de afbetaling van de aangevraagde huurwaarborglening. Ongeveer één derde van de kandidaatontleners hadden bovendien af te rekenen met verschillende van de net opgesomde moeilijkheden. 2 kandidaten beantwoordden aan alle voorwaarden en voor hun aanvraag was er ook een princiepsakkoord gegeven, maar ze konden nadien niet meer worden gecontacteerd of ze zijn niet komen opdagen voor de ondertekening van hun leningscontract. 23 kandidaten (4,61 %) hebben hun aanvraag zelf geannuleerd: 8 kandidaten hebben beslist om de woning niet te huren, ofwel omdat de eigenaar het er niet mee eens was om de huurwaarborg te storten op een geblokkeerde rekening, ofwel omdat de woning intussen al was verhuurd aan een andere kandidaat. Eén van deze kandidaten heeft later een nieuwe aanvraag ingediend voor een andere woning. 8 kandidaten hebben een andere oplossing gezocht (bijv: familie of vrienden hebben hun het bedrag geleend of ze hebben een regeling kunnen treffen met de eigenaar), omdat de eigenaar de huurwaarborg niet wou vastzetten op een geblokkeerde rekening, maar de kandidaten die bewuste woning toch wilden huren. 5 kandidaten gaven er zich rekenschap van dat ze niet aan de leningsvoorwaarden van het Fonds beantwoordden of dachten dat de betaling van de huur en de aflossing van de huurwaarborglening te zwaar zou zijn voor hun budget. 2 kandidaten gaven er de voorkeur aan een andere oplossing te zoeken, omdat ze de procedure te zwaar vonden. 36 ontvankelijke aanvragen (7,21 %) werden door het Fonds geweigerd. Deze weigering werd meegedeeld via een aangetekende brief, waarin aan de kandidaat ook werd gemeld dat hij tegen deze beslissing beroep kon aantekenen bij de Staatssecretaris voor de Huisvesting. Geen enkele kandidaat-ontlener heeft een dergelijke procedure opgestart. Het zou onverantwoord zijn geweest om aan deze aanvragers een lening toe te kennen en wel om de volgende redenen: -

-

-

-

-

15 kandidaten zouden meer dan 65 % van hun budget (en 5 van hen zelfs meer dan 80 %!) moeten besteden aan de betaling van de huur, de terugbetaling van de huurwaarborglening en de eventuele aflossing van andere schulden. Ze zouden hierdoor over minder dan 250,00 EUR per consumptie-eenheid beschikken; 13 kandidaten zouden meer dan 65 % van hun budget (en 6 van hen zelfs meer dan 80 %!) moeten besteden aan de betaling van de huur, de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere kredieten waarvoor ze wegens wanbetaling al geregistreerd stonden bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren; 3 kandidaten zouden meer dan 60 % van hun budget moeten besteden aan de betaling van de huur, de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere kredieten waarvoor ze wegens wanbetaling al geregistreerd stonden bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren. Ze konden bovendien niet bewijzen dat ze hun huur de laatste 6 maanden regelmatig hadden betaald; 2 kandidaten stonden geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren en hadden al heel wat achterstallen gecumuleerd in de betaling van hun huurgeld aan hun huidige eigenaar; 1 kandidaat werd opgevolgd door een schuldbemiddelingsdienst die niet akkoord ging met de lasten van nog een bijkomende lening; 1 kandidaat werd geholpen door het OCMW dat van oordeel was dat de financiële situatie van de kandidaat niet voldoende ruimte gaf om zowel de huur te betalen als de huurwaarborglening af te lossen; 148

-

1 kandidaat zou maandelijks meer moeten uitgeven dan het budget waarover hij beschikte.

Deze 36 dossiers werden opgesteld voor 23 alleenstaanden, 6 éénoudergezinnen, 5 koppels met kinderen en 2 koppels zonder kinderen. 2 van deze gezinnen beschikten over het loon van een arbeider of bediende, 1 haalde zijn inkomen uit een activiteit als zelfstandige, 24 leefden van een werkloosheidsuitkering, 4 van een ziekenkasof invaliditeitsuitkering, 1 van een pensioen en de 4 laatste dienden rond te komen met het leefloon. Het gemiddelde maandinkomen van deze gezinnen, inclusief kinderbijslag, bedroeg 1.058,00 EUR. De 30 gezinnen die al huur betaalden, telden voor de woning die ze verlieten gemiddeld 455,97 EUR neer. 5 gezinnen woonden in Elsene, 5 in Laken, 3 in Brussel, 3 in Vorst en 3 in Sint-Gillis. 15 woonden in één van de andere gemeenten binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en 2 kwamen uit het Vlaams Gewest. De gemiddelde huurprijs voor de woning die de kandidaten wilden huren, bedroeg 519,81 EUR (tegenover 492,77 EUR voor de huurwaarborgleningen die effectief werden toegekend). De laagste huurprijs die werd gevraagd, bedroeg 295,00 EUR, de hoogste 800,00 EUR. 5 kandidaten waren van plan om zich in Elsene te vestigen, 5 in Vorst, 4 in Schaarbeek, 4 in SintGillis en de 18 andere in één van de andere gemeenten binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Gemiddeld wilden deze 36 gezinnen een bedrag lenen van 1.040,15 EUR (wat meer is dan het gemiddelde van 1.007,01 EUR voor de leningen die effectief werden toegekend). De laagste som die werd aangevraagd, bedroeg 360,00 EUR, het hoogste bedrag was 2.700,00 EUR. De gemiddelde mensualiteit zou 70,80 EUR zijn geweest (tegenover 66,80 EUR voor de leningen die effectief werden toegekend), met een minimum van 20,00 EUR en een maximum van 150,00 EUR. Op 31 december 2007 waren 18 (3,61 %) aanvragen nog in onderzoek.

3. HET BEHEER VAN DE TERUGBETALINGEN. In vergelijking met de situatie eind 2006, stegen de achterstallen in de loop van 2007 met 7.553,84 EUR. In 2006 stegen de achterstallen met 26.032,75 EUR en in het jaar 2005 met 34.680,36 EUR. Deze tragere aangroei van achterstallen is niet verwonderlijk gezien het aantal lopende leningen eind 2007 veel lager lag dan eind 2006, met name 478 tegenover 701. Dit weerspiegelt zich uiteraard ook in de evolutie van de verschuldigde vervallen bedragen. In het jaar 2007 waren onze ontleners een bedrag van 491.020,67 EUR verschuldigd tegenover 590.897,13 EUR in 2006. Dit belet echter niet dat er een verbetering is vast te stellen in de verhouding tussen de gecumuleerde achterstallen en de gecumuleerde verschuldigde bedragen. Eind 2007 werd er 4,93 % van alle door de ontleners verschuldigde bedragen (mensualiteiten en procedurekosten) sedert de oprichting van het huurwaarborgfonds in februari 1999 tot eind 2007 als achterstallen geboekt tegenover 5,40 % eind 2006. Wij verwijzen in dit verband naar tabel 11 van de statistieken opgenomen in dit hoofdstuk. 62,93 % van alle achterstallen waren eind 2007 in de boekhouding opgenomen als nietterugvorderbaar. Behoudens de registratie als wanbetaler bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank, zijn er bijzonder weinig afschrikkingsmiddelen ten aanzien van wanbetalers en dit omwille van hun vaak precaire financiële situatie. Loonbeslag is quasi uitgesloten en de nietterugbetaling van de lening heeft geen gevolgen voor het behoud van de huurwoning. 149

Verschillende ontleners zitten in een negatieve spiraal van schuldopbouw. Zo hebben er sinds de oprichting van het huurwaarborgfonds 34 ontleners een verzoekschrift ingediend tot collectieve schuldenregeling in het kader van de wet van 5 juli 1998, waaronder 9 in 2007. Ter informatie: in 2007 werd er een belangrijke wijziging doorgevoerd wat betreft de bevoegde rechtbank voor het behandelen van de procedures voor collectieve schuldenregeling. Zo is voortaan de arbeidsrechtbank bevoegd en niet meer de beslagrechter (artikel 578 van het Gerechtelijk Wetboek). Overeenkomstig de modaliteiten voor de terugvordering van de achterstallen opgenomen in de overeenkomst met de Regering op 10 december 1998 en overeenkomstig de wetgeving op het consumentenkrediet, werden er in 2007 ▪ 225 ingebrekestellingen verstuurd, ▪ 8 gerechtelijke procedures opgestart (tegenover 33 in 2006), waaronder: 5 leidden tot een vonnis bij verstek; 1 leidde tot een vonnis met vaststelling van een terugbetalingsplan; 1 stopgezet werd voor de zitting ingevolge volledige terugbetaling van de lening; 1 nog niet beëindigd was eind 2007. ▪ 79 ontleners geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank. De identiteit en de achterstallen van in gebreke blijvende ontleners moeten meegedeeld worden, zodra er een achterstand van 3 mensualiteiten wordt opgetekend.

* *

*

150

Tabel 1 - Huurwaarborgleningen - Algemene evolutie. Dienstjaar

Behandelde aanvragen

zonder gevolg (1) Aantal

%

Aantal

ingetrokken (2)

%

Aantal

%

niet ontvankelijk (3) Aantal

%

geweigerd (4) Aantal

%

Aanvragen in onderzoek op het einde van het jaar Aantal

%

1999 (vanaf 23/02)

210

127 (5)

60,48

44

20,95

23

10,95

3

1,43

8

3,81

5

2,38

2000

321

204 (5)

63,55

75

23,36

11

3,43

11

3,43

15

4,67

5

1,56

2001

577

398

69,98

89

15,42

35

6,07

13

2,25

24

4,16

18

3,12

2002

927

601

64,82

195

21,04

53

5,72

30

3,24

38

4,10

10

1,08

2003

1.037

650

62,68

246

23,72

48

4,63

39

3,76

33

3,18

21

2,03

2004

988

623

63,06

256

25,91

30

3,04

27

2,73

43

4,35

9

0,91

2005

846

512

60,52

201

23,76

37

4,37

31

3,66

47

5,56

18

2,13

2006

756

459

60,72

192

25,40

28

3,70

27

3,57

31

4,10

19

2,51

2007

499

282

56,52

129

28,85

23

4,61

11

2,20

36

7,21

18

3,61

Totaal

6.161

3.856

62,59

1.427

23,16

288

4,67

192

3,12

275

4,46

123

2,00

aanvragen waaraan geen gevolg werd gegeven nadat de kandidaten niet zijn ingegaan op een herinneringsbrief van het Fonds (onvolledige dossiers). aanvragen die de kandidaten hebben ingetrokken (woning is al verhuurd, eigenaar niet akkoord met de wettelijke waarborg, ...). aanvragen die niet voldoen aan de ontvankelijkheidsvoorwaarden (belastbaar inkomen, woning gelegen buiten de 19 gemeenten). aanvragen die het Fonds weigert (schuldenlast, verhouding huurprijs/inkomen, insolvabiliteit,...). hier inbegrepen de afgesloten contracten, maar zonder opname van het geleende bedrag (zijnde 9 in 1999, 11 in 2000). Sinds 2001 worden deze contracten in de statistieken opgenomen als verwezenlijkte verrichtingen.

B. STATISTIEKEN

151 (1) (2) (3) (4) (5)

Niet-weerhouden aanvragen

Afgesloten contracten

Niet ontvankelijke aanvragen

Geweigerde aanvragen

Afgesloten contracten

23

11

36

282

Absoluut aantal

25,85

4,61

2,20

7,21

56,52

in %

Tabel 2 - Huurwaarborgleningen - Behandelde aanvragen in 2007.

Ingetrokken aanvragen 129 3,61

Staat van de aanvragen

Aanvragen zonder gevolg 18 100,00

Aanvragen in onderzoek 31/12/2007 499

Totaal behandelde aanvragen

Tabel 3 - Huurwaarborgleningen - Verdeling van de afgesloten contracten en geleende bedragen in 2007, per maand.

September

Augustus

Juli

Juni

Mei

April

Maart

Februari

Januari

17

19

22

24

22

31

31

37

26

20

15.428,15

15.382,69

17.300,83

20.536,74

21.188,61

23.253,11

35.405,38

34.640,28

39.749,18

26.960,08

21.344,16

Totaal

852,52

857,12

904,86

910,57

933,49

882,86

1.056,96

1.142,11

1.117,43

1.074,30

1.036,93

1.067,21

Gemiddelde

Geleend bedrag (in EUR)

Oktober 18

12.787,74

Aantal afgesloten contracten

November 15

1.007,01

Maand

December

283.976,95

Totaal

282

152

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999 (vanaf 23 februari)

459

512

623

650

601

398

193

118

Aantal afgesloten contracten

283.976,95

528.836,45

583.480,69

690.364,50

694.600,37

617.527,77

384.165,73

169.448,78

103.745,08

Totaal

1.057,39

1.007,01

1.152,15

1.139,61

1.108,13

1.068,62

1.027,50

965,24

877,97

879,20

Gemiddeld

-

- 12,60

+ 1,10

+ 2,84

+ 3,70

+ 4,00

+ 6,45

+ 9,94

- 0,14

-

Evolutie in % tegenover het vorige jaar

Tabel 4 - Huurwaarborgleningen - Evolutie van het aantal afgesloten contracten en geleende bedragen.

2006 282 4.056.146,32

Geleend bedrag (in EUR)

2007 3.836

Jaar

Totaal

Twee volwassenen 64

22

140

Aantal

8,86

22,69

7,80

49,65

%

39

50

64

0

0

3

9

9

46

0

140

0

6

8

32

36

44

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Aantal inwonenden nietontleners

23

0

12

33

56

91

146

44

140

Totaal aantal bewoners

Tabel 5 - Huurwaarborgleningen - Samenstelling van de ontlenersgezinnen - 2007.

Gezinnen met 1 kind 25 4,61

24

2

0

7

545

Aantal ontleners (*)

Gezinnen met 2 kinderen 13

2,13

10

0

0

7

Aantal kinderen

Gezinnen met 3 kinderen 6

0,71

0

13

126

Aantal gezinnen

Gezinnen met 4 kinderen 2

0,00

3

222

Samenstelling van de gezinnen

Gezinnen met 5 kinderen 0

3,55

190

Samenwonend

Gezinnen met 6 kinderen

10

100,00

Alleenstaand

Andere

282

Alleenstaand

Totaal

(*) het betreft hier het totale aantal ontleners.

153

Gepensioneerd

Ziek of invaliditeitsuitkeringsgerechtigde

Werkloos

Arbeider

Bediende

8

13

22

90

55

91

3

Aantal

0,00

2,84

4,61

7,80

31,92

19,50

32,27

1,06

%

Tabel 6 - Huurwaarborgleningen - Sociaal-professioneel statuut van de ontleners (*) - 2007.

Vervangingsinkomen 0 100,00

Sociaal-professioneel statuut

Andere 282

Zelfstandige

Totaal (*) t.t.z. van de ontlener die het hoogste inkomen heeft binnen het gezin.

Gehuwd 52

91

158

Aantal

12,07

14,94

26,15

45,40

%

Tabel 7 - Huurwaarborgleningen - Burgerlijke staat van de ontleners (*) - 2007.

Gescheiden 42

1,44

Burgerlijke staat

Feitelijk gescheiden 5

100,00

Alleenstaand

Weduwe/weduwnaar 348

Totaal (*) t.t.z. voor alle ontleners samen.

154

van 30 tot minder dan 40 jaar

van 20 tot minder dan 30 jaar

van 18 tot minder dan 20 jaar

63

115

116

9

Aantal

12,93

18,10

33,05

33,33

2,59

%

Tabel 8 - Huurwaarborgleningen - Leeftijd van de ontleners (*) - 2007.

van 40 tot minder dan 50 jaar 45 100,00

Leeftijd

50 jaar en ouder 348

Totaal (*) t.t.z. alle ontleners samen.

282

22 40 27 13 3 6 0 12 4 11 5 3 22 6 20 20 5 6 5 10 19 1 11 11

Aantal

100,00

7,80 14,18 9,58 4,61 1,06 2,13 0,00 4,26 1,42 3,90 1,77 1,06 7,80 2,13 7,09 7,09 1,77 2,13 1,77 3,55 6,74 0,36 3,90 3,90

%

Tabel 9 - Huurwaarborgleningen - Plaats waar de vorige woning van de ontleners zich bevindt 2007. Plaats Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-over-Heembeek Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde Vlaams Gewest Waals Gewest Totaal

155

Tabel 10

282

26 37 33 15 5 6 0 16 6 9 1 4 23 10 23 17 6 6 3 12 22 2

Aantal

100,00

9,22 13,12 11,70 5,32 1,77 2,13 0,00 5,67 2,13 3,19 0,35 1,42 8,16 3,55 8,16 6,03 2,13 2,13 1,06 4,25 7,80 0,71

%

- Huurwaarborgleningen - Gemeente waar de door de ontlener in huur genomen woning zich bevindt - 2007. Plaats

Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-over-Heembeek Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde Totaal

156

- dan 6 %

1 2A 3 4 5 6 2B 7 8 2C 2D

= = = = = = = = = = =

= = = = = = = = = = =

Oudergem Schaarbeek Sint-Agatha-Berchem Sint-Gillis Sint-Jans-Molenbeek Sint-Joost-ten-Node Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe Ukkel Vorst Watermaal-Bosvoorde

van 11 tot – dan 16 %

SPREIDING VAN DE TOEGEKENDE LENINGEN VOOR HUURWAARBORG IN 2007 PER GEMEENTE (in percentages)

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

van 6 tot – dan 11 %

Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken Neder-Over-Heembeek

157

16 % en meer

Tabel 11

- Verloop van de terugbetalingen van de leningen voor huurwaarborg.

Jaar

Aantal lopende leningen

Gecumuleerde terugbetalingen

Gecumuleerde vervallen sommen (*)

Gecumuleerde achterstallen

Gecumuleerde nietterugvorderbare schuldvorderingen

Totaal gecumuleerde achterstallen

% totaal achterstallen/ vervallen sommen

152

1999

56

25.440,57

28.801,01

3.360,44

-

3.360,44

11,25

2000

252

134.557,40

155.795,88

21.238,48

-

21.238,48

12,61

2001

519

351.133,76

387.945,27

36.811,51

-

36.811,51

9,15

2002

774

798.159,24

863.950,54

57.448,10

8.343,20

65.791,30

7,81

2003

875

1.456.260,49

1.555.721,50

67.839,98

31.621,03

99.461,01

6,40

2004

865

2.145.073,30

2.275.381,59

91.367,75

38.938,54

130.306,29

5,99

2005

805

2.754.099,63

2.919.086,28

99.935,81

65.050,84

164.986,65

6,07

2006

701

3.344.996,76

3.536.016,16

99.744,55

91.274,85

191.019,40

5,56

2007

478

3.828.463,69

4.027.036,83

76.605,06

124.968,18

198.573,24

4,93

(*) Vervallen sommen : de som van opeisbare normale maandgelden, van vervroegde terugbetalingen van de lening en van aangerekende kosten.

HOOFDSTUK II

MARKANTE FEITEN EN GEBEURTENISSEN SINDS 1 JANUARI 2008 – VERWACHTE WIJZIGINGEN

I.

Bij de begrotingsopmaak voor 2008 heeft mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, voorgesteld om het bedrag te verhogen voor de dotatie, het investerings- en het ontleenvermogen. Het Gewest is haar hierin gevolgd en daardoor beschikt het Fonds over een dotatie die 12 % hoger ligt dan het bedrag dat werd voorzien in 2007. Het Fonds dankt mevrouw F. Dupuis dan ook van harte voor haar inspanningen. In de ordonnantie van 21 december 2007 houdende de algemene uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2008 (B.S. 06-02-08) wordt een dotatiebedrag vermeld van 34.373.000,00 EUR en een maximum ontleenvermogen van 76.127.119,00 EUR. In een brief van 31 maart 2008 laat de Staatssecretaris het Fonds weten dat “de Brusselse

Hoofdstedelijke Regering op 14 februari het investeringsvermogen voor het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft vastgelegd op 105.305.000,00 EUR. Dit bedrag bestaat uit een dotatie van 34.373.000,00 EUR, een bedrag van 67.432.000,00 EUR voor de leningen die worden gedekt door het Gewest en een opname van 3.500.000,00 EUR uit de onbeschikbare reserve”. Op basis van deze bedragen werd een werkingsprogramma voor 2008 opgesteld waarin de volgende verdeling is gemaakt tussen hypothecaire leningen en huurhulp: 780 hypothecaire leningen aan 125.000,00 EUR 20 jongerenleningen aan 30.000,00 EUR Totaal hypothecaire leningen

97.500.000,00 EUR 600.000,00 EUR 98.100.000,00 EUR

3.705.000,00 EUR 19 woningen aan 195.000,00 EUR aanvullende investeringen 2.500.000,00 EUR (werven opgestart voor 2008) renovatie van het oude patrimonium 1.000.000,00 EUR Totaal huurhulp 7.205.000,00 EUR ______________________________________________________________________________ INVESTERINGSVERMOGEN 2008 105.305.000,00 EUR De werkingsmiddelen waarmee dit programma wordt gefinancierd: dotatie 34.373.000,00 EUR ontleenvermogen 67.432.000,00 EUR onbeschikbare reserve van het Fonds 3.500.000,00 EUR (onder voorbehoud van het akkoord van de RvB en de bevoegde Ministers) ______________________________________________________________________________ TOTAAL 105.305.000,00 EUR Berekeningen gebaseerd op een rentevoet van 4,60 % - obligatielening in gelijke jaarlijkse schijven en vijfjaarlijkse herziening van de rentevoet.

Over dit budget kunnen de volgende opmerkingen worden gemaakt: -

De opname uit de onbeschikbare reserve zou een stuk hoger liggen dan de voorbije jaren (ter herinnering: in 2007 werd 1.000.000,00 EUR opgenomen). De Raad van Bestuur heeft hier al mee ingestemd tijdens de zitting van 21 februari 2008 en mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, heeft haar akkoord gegeven in haar brief van 31 maart ll. De toestemming van de heer Minister Vanhengel moet nog worden gevraagd.

159

-

Net zoals in 2007 worden de werkingsmiddelen zo verdeeld dat de hypothecaire leningen voorrang krijgen op de huurhulp, zodat hetzelfde programma kan worden gerealiseerd als het voorbije jaar. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de leningsaanvragen die werden overgeheveld van 2006 naar 2007.

-

Het aantal ingediende leningsaanvragen ligt sinds het begin van het jaar hoger dan ooit tevoren. Eind februari 2008 waren er al 48 % meer leningdossiers ingediend dan eind februari vorig jaar. Deze evolutie wordt dan ook van dichtbij opgevolgd en het Kabinet van mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, wordt op regelmatige tijdstippen op de hoogte gebracht.

-

Omdat de hypothecaire leningen voorrang krijgen op de huurhulp, wordt het onmogelijk om dit jaar 50 nieuwe huurhulpwoningen te creëren (zoals de beheersovereenkomst voorziet), tenzij hiervoor een alternatieve financiering wordt gevonden (de opbrengst uit stedenbouwkundige lasten). In de begrotingsvoorstellen die het Fonds in juli 2007 opmaakte voor de gewestelijke begrotingsbesprekingen, ging het wel uit van de realisatie van 50 woningen, maar dat programma werd gedeeltelijk geschrapt ten voordele van de samenstelling van het dotatiebedrag.

-

Voor het vierde jaar op rij zit in de dotatie voor 2008 een extra tussenkomst van 2 % in de terugbetaling van het kapitaal dat in de loop van het jaar wordt vrijgemaakt voor investeringen in de huurhulp. Deze uiterst positieve financiële injectie zorgt er mee voor dat het structurele deficit van de sector wordt opgevangen.

II.

Op basis van de beheersovereenkomst kan de Voogdijminister bijzondere opdrachten doorschuiven naar het Fonds. Totnogtoe heeft het Fonds voor 2008 nog geen dergelijke opdrachten gekregen.

III.

In maart 2008 werd nog steeds gewacht op de publicatie van het besluit houdende de wijzigingen aan het reglement voor de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen en dat voor de aanvullende leningen aan jonge gezinnen, zoals die in juni 2005 werden voorgelegd aan de Raad van Bestuur. De Brusselse Hoofdstedelijke Regering heeft het besluit nochtans al goedgekeurd sinds 22 maart 2007. Ter herinnering zetten we de belangrijkste wijzigingen nog eens kort op een rijtje: -

-

de maximale leningsduur wordt opgetrokken van 20 naar 30 jaar, in uitzonderlijke gevallen kan zelfs een langere duur worden toegekend; in plaats van 65 jaar mag de jongste ontlener nu maximum 70 jaar oud zijn op het moment dat de lening volledig moet zijn terugbetaald; de ontlener is niet langer verplicht een tijdelijke verzekering bij overlijden met afnemend kapitaal af te sluiten, te betalen via een eenmalige premie. Vanaf nu beslist het Fonds zelf of een ontlener al dan niet een overlijdensverzekering moet afsluiten; het Fonds kan voortaan een wederbeleggingsvergoeding eisen wanneer de lening vervroegd wordt terugbetaald.

IV.

In de maand februari vond in het bijzijn van mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, de inhuldiging plaats van het gebouw in de Marconistraat. Bij dit project werd er bijzondere aandacht besteed aan de toegankelijkheid van het gebouw voor mindervaliden. Het Fonds wenst mevrouw Véronique Duson, ergotherapeute, te danken voor haar goede raadgevingen tijdens de studie van het project.

V.

Net zoals vorig jaar heeft het Fonds op Batibouw een stand gedeeld met het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, wat heeft gezorgd voor een grote zichtbaarheid op de beurs. Op initiatief van mevrouw F. Dupuis, Staatssecretaris, werd een persconferentie georganiseerd over het project in de Finstraat. Alle partners die deel uitmaken van het project waren er aanwezig en het evenement werd een groot succes. Ook de reacties in de media waren zeer positief.

160

VI.

Voor de gelijkgestelde verrichting van bouw-verkoop van 14 woningen in de Finstraat te SintJans-Molenbeek heeft het Fonds de opdracht voor conceptie-uitvoering op 11 maart 2008 aanbesteed. Het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning wordt binnenkort ingediend bij de gemeente. Het gebouw zal worden opgetrokken volgens de normen die gelden voor “passiefhuizen”, die momenteel worden beschouwd als het summum op het vlak van energieprestatie. Het wordt ook een volledige houtconstructie, waardoor dit project een voorbeeld wordt van duurzame ontwikkeling.

VII.

Eind mei gaat mevrouw Ria Kaatee, directeur van de dienst Financiën en Boekhouding, welverdiend met pensioen. Het Fonds wil haar nu al van harte danken voor haar onvermoeibare inzet, haar grote vakbekwaamheid en de vele jaren trouwe dienst voor het Fonds. Na een stageperiode zou de heer Debosscher haar opvolgen in de functie van directeur.

VIII. In een brief op datum van 22 januari 2008 neemt de heer Etienne Lambert ontslag uit de Raad van Bestuur van het Fonds. Het Fonds dankt hem voor zijn deelname aan de vergaderingen en voor zijn vele relevante bijdragen aan de debatten die binnen de Raad worden gevoerd. IX.

Sinds begin 2008 vervangt de heer Laurent Vanclaire, Verantwoordelijke van de cel Huisvesting binnen het Kabinet van mevrouw F. Dupuis, mevrouw Cécile Vainsel. Het Fonds dankt mevrouw Vainsel voor de deskundige en vlotte samenwerking en heet de heer Vanclaire van harte welkom.

X.

Op 15 mei eerstkomend gaan binnen het Fonds sociale verkiezingen door voor de aanduiding van de vertegenwoordigers van het personeel.

* *

*

161

HOOFDSTUK III

DANKWOORDEN – ADMINISTRATIE – WETGEVING

SECTIE I – DANKWOORDEN – ADMINISTRATIE

In een jaar waarin het investeringsvermogen naar een nooit eerder gezien niveau werd getild, wil het Fonds in de allereerste plaats zijn dank betuigen aan mevrouw Françoise Dupuis, Staatssecretaris. Dankzij haar constructieve en niet aflatende steun heeft het Fonds zijn sociale rol voluit kunnen spelen. De uitzonderlijke financiële inspanning die werd geleverd, zou echter niet mogelijk zijn geweest zonder de bereidwilligheid van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering. Het Fonds dankt dan ook haar in het algemeen en de heer Vanhengel, Minister van Financiën, in het bijzonder. Maar de resultaten die op de voorgaande pagina’s werden geanalyseerd, zijn de vrucht van de uitstekende samenwerking met heel wat mensen. Zo zijn er de medewerkers van het Kabinet van Mevrouw Dupuis : de heer Bruno Vanleemputten, Kabinetschef, die in de loop van het jaar in die functie werd vervangen door de heer Eric Mercenier, mevrouw Béatrice Baugniet, Adjunct-kabinetschef en belast met stedenbouw, de heer Christophe Magdalijns, Adjunct-kabinetschef en belast met begroting, mevrouw Bety Waknine, verantwoordelijke van de juridische cel, mevrouw Cécile Vainsel, verantwoordelijke van de huisvestingscel, de heer Laurent Vanclaire van de huisvestingscel en al hun naaste medewerkers. Het Fonds dankt hen van harte voor de efficiënte en constructieve samenwerking. Het Fonds dankt ook mevrouw Bety Waknine, Franstalig Regeringscommissaris, en de heer Gert Nys, Nederlandstalig Regeringscommissaris, voor hun constructieve aandacht en nauwgezette opvolging van de verschillende dossiers die het Fonds aanbelangen. Binnen de gewestelijke Administratie kan het Fonds rekenen op de positieve betrokkenheid en de uitstekende samenwerking met de heren Jean-Paul Coene, Inspecteur-generaal van Financiën, Daniel Gruson, Directeur-diensthoofd “Financieel Beheer” en Dominique Outers, dd. Directeur. Voor het pilootproject in de Finstraat is de harmonieuze samenwerking met de verschillende partners één van de basisvereisten om deze opdracht tot een goed einde te kunnen brengen. Het Fonds dankt dan ook de heer Geert De Pauw en mevrouw Loretta Pazienza van de vzw “Buurthuis Bonnevie/Maison de Quartier Bonnevie”, mevrouwen Pascale Degryse en Maria Elvira Ayalde van de vzw CIRE (Coordination et Initiatives pour et avec les Réfugiés et les Etrangers) en de 14 gezinnen die samen de feitelijke vereniging “l’Espoir” vormen, om hun uitstekende samenwerking met de medewerkers van het Fonds. Binnen de diensten aanvraag der leningen, beheer der leningen en huurhulp merken we dat de activiteiten de voorbije jaren enkel toenamen en dit jaar zal daar zeker geen uitzondering op vormen. Deze verdere uitbreiding is slechts mogelijk dankzij de permanente inzet van gemotiveerde medewerkers die niet terugdeinzen voor de groeiende complexiteit binnen de verschillende sectoren en die door hun professionalisme aantonen dat het Fonds het vertrouwen waard is dat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in ons stelt. De algemene directie dankt dan ook alle medewerkers die hun steentje bijdragen om deze resultaten te behalen. Op 31 december 2007 telde het Fonds 127 medewerkers. In de loop van het jaar verlieten 6 personeelsleden deze werkvloer en werden 13 nieuwe krachten in dienst genomen. In 2007 begonnen twee medewerkers, mevrouw Denise Stroot en de heer Pierre Methot, aan een welverdiend pensioen. Het Fonds dankt hen allebei voor de jarenlange samenwerking en wenst hen alle geluk toe in deze nieuwe levensfase.

163

In de zomer van 2007 is mevrouw Martine Feron vroegtijdig overleden, tot grote ontzetting van iedereen die haar heeft gekend. Van 1995 tot 2004 was zij de Franstalige Regeringscommissaris voor het Fonds. Daarna is ze bestuurster geworden op voorstel van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering en die functie heeft ze uitgeoefend tot 2006. Haar grondige kennis van de materies die zowel door het Gewest als door het Fonds worden behandeld en haar intelligentie maakten van Martine Feron een uiterst efficiënte adviseur. Het Fonds wil haar dan ook postuum zijn grote dankbaarheid betuigen voor de jarenlange samenwerking, haar gehechtheid aan de sociale waarden en haar inzet voor de sociale doelstellingen van het Fonds.

* *

*

164

SECTIE II – WETGEVING

Wet van 25 april 2007. Deze wet houdende diverse bepalingen, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 8 mei 2007, wijzigt enkele bepalingen van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de huurcontracten. Zo dient in elke officiële of publieke mededeling de verhuring van een goed bestemd voor bewoning, onder meer het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten te worden vermeld. Een omstandige plaatsbeschrijving dient opgemaakt ten laatste 1 maand na bewoning. Wanneer het een verhuring betreft met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder, moeten de minimumvoorwaarden van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, zoals opgesteld in het desbetreffend gewest, bij de huurovereenkomst worden gevoegd. 3 types van huurwaarborg kunnen door de huurder worden gekozen, met name: - een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling. De huurwaarborg mag niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan 2 maanden huur ; - een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen. De huurwaarborg mag niet meer bedragen dan 3 maanden huur ; - een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling. De huurwaarborg mag niet meer bedragen dan 3 maanden huur.

Wet van 25 april 2007. Deze wet, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 8 mei 2007, houdende diverse bepalingen (IV), bepaalt o.a. dat inschrijvingen van bedongen hypotheken voortaan eveneens kunnen worden doorgehaald of verminderd op éénzijdige basis door de instrumenterende ambtenaar na toestemming van de schuldeiser. Voorheen diende dit te gebeuren op basis van een authentieke akte ondertekend door schuldeiser en instrumenterend ambtenaar.

Wet van 27 april 2007. Deze wet, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 10 mei 2007, voorziet in een belastingsvermindering aan de belastingsplichtige die investeert in het bouwen of het in nieuwe staat verwerven van een passiefhuis of in de volledige of gedeeltelijke hernieuwing van een onroerend goed om het te verbouwen tot een passiefhuis.

Koninklijk Besluit van 4 mei 2007. Dit koninklijk besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 21 mei 2007, genomen in uitvoering van artikel 11bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek, herneemt o.a. de bijlage die dient opgenomen in de huurovereenkomst voor woningen gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Ordonnantie van de Brusselse Hoofdstedelijke Raad van 7 juni 2007. Deze ordonnantie, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 11 juli 2007, heeft tot doel het stimuleren van de verbetering van de energieprestatie van gebouwen, het verbeteren van het binnenklimaat van gebouwen, het beperken van de behoeften aan primaire energie tot een minimum, het verlagen van de CO2-uitstoot en het bepalen van een certificatieprocedure voor de energieprestatie van gebouwen.

165

Koninklijk Besluit van 13 juni 2007. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 18 juli 2007, stelt de basisnormen vast voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen.

Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 4 oktober 2007. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 23 oktober 2007, tot toekenning van premies voor de renovatie van het woonmilieu, treedt in werking op 1 januari 2008 en vervangt het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 13 juni 2002 met betrekking tot de toekenning van premies voor de renovatie van het woonmilieu. Dit besluit heeft als belangrijkste doelstellingen de vereenvoudiging en verduidelijking van de premie-aanvragen en het inkorten van de termijn voor administratieve behandeling van de aanvragen. Bovendien wordt het ouderdomscriterium van het gebouw aangepast, met name minstens 30 jaar oud op het ogenblik van de aanvraag (voorheen moest het gebouw dateren van vóór 1945).

Koninklijk Besluit van 26 oktober 2007. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 9 november 2007, in uitvoering van de wet van 21 april 2007 betreffende de verhaalbaarheid van de erelonen en de kosten verbonden aan de bijstand van de advocaat, bepaalt de basis-, minimum- en maximumbedragen van de rechtsplegingsvergoedingen, vanaf 1 januari 2008.

Ordonnantie van 29 november 2007. Deze ordonnantie, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 20 december 2007, houdende aanpassing van de algemene uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor 2007, machtigt de Brusselse Hoofdstedelijke Regering om de gewestwaarborg te verlenen aan de leningen aangegaan door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor een maximumbedrag van 84.889.696 EUR in 2007 (oorspronkelijk voorzien : 54.951.696 EUR) en voorziet in een totale dotatie a rato van 31.005.000 EUR (oorspronkelijk voorzien 30.705.000 EUR).

Koninklijk Besluit van 11 december 2007. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 14 december 2007, tot uitvoering van artikel 1409§2 van het Gerechtelijk Wetboek, past de bedragen aan die niet voor beslag of loonsafstand vatbaar zijn. Vanaf 1 januari 2008 bedraagt het deel van het inkomen dat niet vatbaar is voor beslag 944,00 EUR. De schijf tussen 944,01 EUR en 1.014,00 EUR is beslagbaar a rato van één vijfde, de schijf tussen 1.014,01 EUR en 1.119,00 EUR is beslagbaar a rato van 30 % en de schijf tussen 1.119,01 EUR en 1.224,00 EUR a rato van 40 %. Al wat dit laatste bedrag overschrijdt is volledig beslagbaar. Bij voormelde bedragen dient een bedrag van 58,00 EUR per kind ten laste worden toegekend.

Ministerieel Besluit van 21 december 2007. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 31 december 2007, stelt de regels vast voor de toepassing van het voormeld besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 4 oktober 2007 betreffende de toekenning van premies voor de renovatie van het woonmilieu.

166

Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 21 december 2007. Dit besluit, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 5 februari 2008, stelt de eisen vast op het vlak van de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen, in uitvoering van voormelde ordonnantie van 7 juni 2007 betreffende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen.

Ordonnantie van de Brusselse Hoofdstedelijke Raad van 21 december 2007. Deze ordonnantie, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 6 februari 2008 houdende de algemene uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2008, voorziet o.a. voor het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een kapitaalpremie van 34.373.000,00 EUR voor zijn algemene verrichtingen van hypotheekleningen, voor zijn verrichtingen van aanvullende leningen voor jongeren en voor zijn huurhulpverrichtingen ten laste van het budget en machtigt de Brusselse Hoofdstedelijke Regering haar waarborg te verlenen aan de in 2008 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest aan te gane leningen die een bedrag van 76.127.119,00 EUR niet mogen overschrijden.

* *

*

167

Evolutie van diverse balans - en andere gegevens sedert de regionalisering van de dossiers van het Fonds tot eind 2007 (1984 = 100%)

%

1984 2007

1.200

1.000

800

600

167 400

200

0 Aantal personeelsleden

Financiële schulden (Banken)

Brutowaarde terreinen en gebouwen

Terreinen en gebouwen (na afschrijvingen)

Balanstotaal

Balansen andere gegevens

HOOFDSTUK IV ONTLEDING VAN DE REKENINGEN

SECTIE I – VOORSTELLING EN INDELING VAN DE REKENINGEN

De jaarrekening van het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is volgens de normen van de wet van 17 juli 1975 op de boekhouding en van het koninklijk besluit van 30 januari 2001 houdende wetboek van vennootschappen opgesteld. De Minister van Economische Zaken heeft in toepassing van artikel 14 van de Boekhoudwet deze ondernemingen, die niet onderworpen zijn aan het koninklijk besluit van 23 september 1992, toegelaten hun jaarrekening op te stellen volgens een schema dat gedeeltelijk afwijkt van dat bepaald door het voormelde koninklijk besluit van 30 januari 2001. Het is dit afwijkend schema dat door het Fonds wordt toegepast. Zijn jaarrekening beantwoordt eveneens aan de bijzondere voorwaarden, opgelegd door specifieke besluiten : -

het koninklijk besluit van 10 juli 1989 tot vaststelling van de voorwaarden waaronder toelating wordt verstrekt aan het Fonds tot het aangaan van leningen met Gewestwaarborg en tussenkomst in de intrestlasten.

-

het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 30 november 1989 tot vaststelling van de wijze van toekenning van kapitaalsubsidies aan het Fonds ten laste van het budget van het Gewest.

-

het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 17 december 1992 tot vaststelling van de wijze van toekenning van terugvorderbare voorschotten zonder intrest aan het Fonds ten laste van de begroting van het Brussels Hoodstedelijk Gewest.

-

het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 13 mei 1993 tot vaststelling van de voorwaarden waaronder de toelating wordt verstrekt aan het Fonds tot het aangaan van leningen met Gewestwaarborg maar zonder tussenkomst in de intrestlasten.

-

het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 tot vaststelling van de wijze van toekenning van de tussenkomst, ten laste van de begroting van het Gewest, ten gunste van het Woningfonds van de Gezinnen van het Brusselse Gewest vanaf 1996.

-

het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 oktober 1997 die de samenvoeging in de boeken van het Woningfonds van de Gezinnen van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, van de vroegere interne fondsen B2, B3, B4 en B5, met ingang van 1997 verleende.

De bepalingen van de eerste vijf besluiten blijven van toepassing voor zover zij niet tegenstrijdig zijn met de bepalingen van het zesde besluit. -

de ordonnantie van de Brusselse Hoofdstedelijke Raad van 16 juli 1998 houdende organisatie van de toekenning, door het Gewest, van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting.

-

de overeenkomst ondertekend op 10 december 1998 tussen de Brusselse Hoofdstedelijke Regering en het Woningfonds van de Gezinnen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, in uitvoering van voormelde ordonnantie.

169

Het Woningfonds heeft dus met inachtname van voormelde wettelijke bepalingen, in 2007, gescheiden balansen en resultatenrekeningen opgesteld voor : -

het Fonds B1, gespijsd door eigen middelen van de maatschappij en voor het gedeelte F.S.T. vroeger door de A.S.L.K., en daarna de door de Fortis Bank gestorte bedragen overgemaakt in het kader van de tijdelijke verzekeringen bij overlijden met afnemend kapitaal van de ontleners;

-

het Fonds B2, gespijsd door : • leningen met gewestwaarborg afgesloten vóór 1991, met overheidstussenkomst in de intrestlasten; • kapitaalsubsidies en terugvorderbare voorschotten toegekend tussen 1990 en 1994 door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest; of in het kader van aanvullende leningen aan jonge gezinnen in 2002; • een lening met gewestwaarborg (maar zonder gewestelijke intresttussenkomst) aangegaan in 1993; • kapitaalpremies gestort door het Gewest en leningen met gewestwaarborg, sedert 1996; • subsidies gestort door het Gewest die voortkomen uit de storting van geldsommen die worden opgelegd als stedenbouwkundige lasten; • een lening met gewestwaarborg aangegaan in 2007, zonder kapitaalsubsidie, maar met jaarlijkse gewestelijke intresttussenkomst.

-

het Fonds B3, gespijsd door gewestelijke terugvorderbare voorschotten.

De drie hiervoor vermelde balansen en resultatenrekeningen worden nadien rubriek per rubriek samengevoegd in één globale situatie, die de onontbeerlijke compensaties tussen fondsen verwezenlijkt, zoals voorgesteld in dit verslag, overeenkomstig de wet op de vennootschappen, die de publicatie van één enkele situatie per vennootschap voorziet. Het zijn dan ook die samengevoegde rekeningen die hierna worden weergegeven met commentaar van de rekeningen in de vorm van bijlage, zoals voorgeschreven door de wet. In overeenstemming met het koninklijk besluit van 4 augustus 1996, vindt u tevens in dit verslag de sociale balans die aan dezelfde regels als de jaarrekeningen is onderworpen. De sociale balans valt dus ook onder de controle van de commissaris en de goedkeuring door de Algemene Vergadering. Deze wordt medegedeeld en besproken in de Ondernemingsraad en neergelegd bij de Nationale Bank van België. De volgende bladzijden geven, binnen de belangrijke deelaspecten van de rekeningen, een analyse weer van volgende punten : A. de 1) 2) 3) B. de C. de D. de E. de F. de G. de

hypothecaire leningen; de evolutie van de uitstaande leningen, het verloop van de terugbetalingen, de afgeloste leningen. huurhulpverrichtingen; huurkoop en verrichtingen van sanering/(weder)opbouw-verkoop; leningen voor de samenstelling van huurwaarborgen; waardewijzigingen op schuldvorderingen; resultaten; aanwending der saldi.

170

A. DE HYPOTHECAIRE LENIGEN. 1) De evolutie van de uitstaande leningen. Eind 2006 bedroeg het saldo van de lenigen 369.773.573,05 EUR voor 5.506 leningen. Op 31.12.2007 bedroeg het saldo 420.397.206,46 EUR voor 5.871 leningen, dus een verhoging van 50.623.633,41 EUR of 13,69 %. 2) Het verloop van de terugbetalingen. Op 31 december 2007 waren het aantal ontleners die vroegtijdig betalingen deden (114), lager dan deze met een achterstand (582). De vroegtijdige betalingen bedroegen 38.448,14 EUR. Men noteert dat, indien het een volledige vervroegde terugbetaling betreft, ingeval van verkoop of overlijden, deze bedragen niet beschouwd worden als een vroegtijdige betaling, maar als een vervroegde totale terugbetaling. Het totaal van de achterstallen bedroeg eind 2007, 1.142.613,79 EUR. Het percentage ontleners, met een achterstand van méér dan drie mensualiteiten bedroeg 16,49 % van het totaal aantal ontleners met een achterstand in 2007, zijnde 96 op 582. Maar de achterstallige bedragen van meer dan drie mensualiteiten belopen in hetzelfde jaar 50,58 % van het totaal, zijnde 582.474,81 EUR. Van de 4 procedures van openbare verkoping lopende eind 2006, werd er 1 procedure stopgezet omdat er een ultiem terugbetalingsplan werd vastgesteld zodat er nog 3 procedures lopend zijn eind 2007. In 2007 werden er 5 procedures van openbare verkoping ingezet, waarvan er 1 kon worden stopgezet ingevolge de betaling van de achterstallen en 1 omdat er een ultiem terugbetalingsplan werd vastgesteld en de 3 andere procedures waren lopend eind 2007. In totaal zijn er dus nog 6 procedures lopend eind 2007 . 3) De afgeloste leningen. Het aantal leningen dat tijdens het jaar volledig terugbetaald werd, bedraagt 393, waaronder 3 leningen die werden terugbetaald door verzekeringsinstellingen ingevolge het overlijden van de ontlener.

B. DE HUURHULPVERRICHTINGEN. Men verwijst naar het geleverde commentaar in hoofdstuk I van dit verslag en o.a. naar de moeilijkheden die door het Fonds ondervonden worden om de projecten, in een bepaald soort activiteit onder te brengen en het feit dat de gebouwen, in uitzonderlijke gevallen, soms van activiteitensector veranderen in functie van diverse elementen. De hiernavolgende bedragen geven dus de voorlopige classificatie weer volgens de situatie per 31 december 2007.

171

De opbrengsten en kosten eigen aan het beheer van de gebouwen bedragen (zonder het gebouw gefinancierd door stedenbouwkundige lasten) : Opbrengsten:

Fonds B2

-

vervallen huurgelden terugvordering op huurders : kosten water, gas, elektriciteit, verwarming - terugvordering kosten van onderhoud - terugvordering allerlei kosten - terugvordering onroerende voorheffing - boetes voor een aannemer (i.vm. het stopzetten en van een werf) - diversen : lastenboeken – Ethias – diverse vergoedingen - recuperatie van een oninbare vordering Totaal :

4.294.733,80

EUR

323.637,31 45.656,19 16.447,23 1.681,33

EUR EUR EUR EUR

5.600,00 60.257,72 3.695,81 4.751.709,39

EUR EUR EUR EUR

Fonds B2

Kosten: - onroerende voorheffing - verzekeringen - water, gas, elektriciteit - onderhoud gebouwen - allerlei kosten - provisie voor delging van niet geïnde huurgelden - dotatie aan de provisie groot onderhoud - besteding provisie groot onderhoud - gereedschap - materiaal onderhoudswerken - werkkleding - oninbare vorderingen - honoraria van advocaten Totaal :

277.946,41 146.160,98 345.742,56 757.892,17 19.706,87 35.540,50 1.492.749,41 - 572.132,82 1.876,06 15.087,00 1.916,83 55.600,56 28.872,29 2.606.958,82

EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR

De opbrengsten en kosten eigen aan het beheer van het gebouw gefinancierd door stedenbouwkundige lasten : Opbrengsten:

Fonds B2

- diverse vergoedingen Totaal :

7.098,86 7.098,86

EUR EUR

Fonds B2

Kosten:

9.574,94 2.480,59 9.624,20 129,58 22.795,00 44.604,31

- onroerende voorheffing - verzekeringen - water, gas, elektriciteit - diverse kosten - dotatie aan de provisie groot onderhoud Totaal :

EUR EUR EUR EUR EUR EUR

Het Woningfonds legt een jaarlijkse dotatie aan voor een provisie voor groot onderhoud en grote herstellingen. Deze provisie werd vanaf 2002 op 1,5 % van de brutowaarde op 31 december van het patrimonium van de huurhulp gebracht. 172

Voor 2007 was er een aanwending van de provisie van 572.132,82 EUR. Een nieuwe dotatie van 1.492.749,41 EUR gelijk aan 1,5 % van de brutowaarde van het patrimonium eind 2007, werd er op het einde van het dienstjaar aan toegevoegd. In 2007, werden er 2 authentieke akten van verkoop verleden gelegen te Jette, 1 voor een appartement met parking en 1 voor een parking; 1 authentieke akte werd eveneens verleden voor de verkoop van 1 appartement gelegen te Laken in de Jean de Bolognelaan. Het Fonds was eigenaar van dit appartement door het niet doorgaan van een huurkoopverrichting. Ter herinnering : op fiscaal vlak wordt het totale bedrag van de onroerende voorheffing als aftrekbare post beschouwd. In 2007 was de netto-opbrengst van de huurhulp, zijnde het verschil tussen opbrengsten en kosten gelijk aan 2.107.195,12 EUR (4.751.709,39 EUR + 7.048,86 EUR – 2.606.958,82 EUR – 44.604,31 EUR). Deze opbrengst wordt opgenomen in het resultaat van het fonds B2.

C. DE HUURKOOP EN VERRICHTINGEN VAN SANERING/(WEDER)OPBOUW- VERKOOP. Fonds B2

Opbrengsten: - vervallen huurgelden en hieraan gelijkgestelden - terugvordering onroerende voorheffing - terugvordering allerlei kosten - bestekken - terugvordering verzekeringen - diverse vergoedingen Totaal :

9.200,52 465,68 2.400,00 256,13 6.990,60 19.312,93

EUR EUR EUR EUR EUR EUR

Fonds B2

Kosten: -

allerlei kosten onroerende voorheffing provisie delging voor onbetaalde huurgelden - verzekeringen - oninbare vorderingen - water, gas, elektriciteit Totaal :

-

38.446,67 12.260,82

EUR EUR

3.350,66 15.782,48 3.053,47 7.247,54 73.440,32

EUR EUR EUR EUR EUR

Van de 20 woningen in het Transvaalstraat te Anderlecht bleef er 1 onverkocht in het begin van het boekjaar. De verkoopovereenkomst werd getekend in september 1998. In 2003 zijn de geïnteresseerden uit België vertrokken zonder de akte te tekenen. Een juridische procedure was nog altijd lopend om de annulering van deze verkoopovereenkomst te bekomen eind 2006. In 2007 werd de annulering van de verkoopovereenkomst bekomen. Daardoor kon de duplex in de loop van 2007 aan een andere familie verkocht worden. Op het einde van het boekjaar was het geschil tussen het Fonds en de N.V. Harmonia in verband met het gebouw in de Sint-Annakerkstraat te Koekelberg nog niet opgelost. In het kader van verrichtingen van sanering/(weder)opbouw-verkoop werden in 2007 volgende woningen verkocht (verkoopovereenkomst en/of akte getekend) : -

2 lofts in het Kleine Senne complex, er blijven nog 2 lofts te verkopen; 17 appartementen en 4 parkingplaatsen in het Houblon/Jospacomplex te Brussel, hier blijven nog 3 appartementen en 7 parkingplaatsen te verkopen. 173

In het kader van de huurkoopverrichtingen werd er een huis verkocht in de Belgradostraat in Vorst. In 2007 was het verschil tussen opbrengsten en lasten betreffende de huurkoop en de verrichtingen van sanering/(weder)opbouw-verkoop gelijk aan – 54.127,39 EUR (19.312,93 EUR – 73.440,32 EUR). Deze negatieve uitkomst wordt geboekt in het resultaat van het fonds B2.

D. DE LENINGEN VOOR DE SAMENSTELLING VAN HUURWAARBORGEN. Artikel 3 § 1 van de ordonnantie van 16 juli 1998 houdende organisatie van de toekenning door het Gewest van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting voorziet dat het Gewest jaarlijks op de algemene uitgavenbegroting een bedrag zal inschrijven en dat dit aan het Fonds zal worden overgemaakt onder de vorm van een renteloos terugvorderbaar voorschot. Deze bedragen moeten uitsluitend besteed worden aan de organisatie en de werking van een systeem bestemd om leningen of bankwaarborgen toe te kennen aan personen die moeilijkheden ondervinden om de door de verhuurder gevraagde huurwaarborg te betalen. Artikel 6 van voormelde ordonnantie alsmede de ondertekende overeenkomst tussen het Gewest en het Fonds bepalen dat deze terugvorderbare voorschotten het voorwerp moeten uitmaken van een afzonderlijke boekhouding en dat de eventuele rente opgebracht door deze bedragen, uitsluitend besteed moeten worden aan het systeem van tussenkomst voor huurwaarborgen. Artikel 9 van dezelfde ordonnantie voorziet dat het Fonds het toegekende voorschot dient terug te betalen aan het Gewest, wanneer deze een eind zou maken aan het systeem van tussenkomst voor de samenstelling van een huurwaarborg of bij ontbinding van de vennootschap. De terug te betalen bedragen worden echter beperkt tot de bedragen overgemaakt door de begunstigden van een lening en tot de vorderingen van het Fonds op deze personen. Het Gewest treedt in de rechten van het Fonds om die schulden te kunnen vorderen. Overeenkomstig artkel 4 van de overeenkomst ondertekend tussen het Gewest en het Fonds, worden alle kosten voor de organisatie en de werking voor de tussenkomst in de samenstelling van huurwaarborgen gedragen door de onbeschikbare reserve van het fonds B2 opdat het volledige bedrag aan terugvorderbare voorschotten zou aangewend worden voor de leningen, met uitzondering van de oninbare vorderingen die voor 2007 33.706,83 EUR bedragen, waarvan een recuperatie op vorderingen van vóór 01 januari 2007 van 13,50 EUR afgetrokken wordt, hetzij een netto bedrag van 33.693,33 EUR volgens artikel 14. Voor 2007 voorziet het gewestelijk budget geen enkel voorschot. In 2007 werden er 282 leningen getekend voor een bedrag van 283.976,95 EUR. In de loop van 2007 werden 505 leningen volledig terugbetaald, zodat er op 31 december 2007 nog 478 leningen lopend waren met een saldo van de 249.643,87 EUR.

E. DE WAARDEWIJZIGINGEN OP SCHULDVORDERINGEN. De waardewijzigingen op schuldvorderingen worden traditiegetrouw geboekt in twee groepen van voorzieningen : deze betreffende de geïndividualiseerde schuldvorderingen en deze betreffende de niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen. In de jaarrekeningen worden deze bedragen als wijzigingen van de overeenstemmende activaposten geboekt.

174

1) De voorzieningen voor geïndividualiseerde schuldvorderingen dienen tot het dekken van het verlies voortkomend uit : -

de huursector (huurhulp en de huurperiode in huurverkoop) zijnde de ontbetaalde bedragen gedurende de laatste 3 maanden en meer of die per huurder 3 maand of meer bedragen. Overeenkomstig artikel 2.1.4 van de beheersovereenkomst, mogen de provisies voor dubieuze vorderingen, betreffende de huurhulp, niet hoger liggen dan 5,5 % van de huurgelden (lasten en huurtoelagen inbegrepen), zijnde 257.629,37 EUR voor 2007. Er werd in werkelijkheid voor de huurhulp een provisie geboekt voor 2007 van 35.540,50 EUR. Er werd een vermindering geboekt op schuldenaars huurkoop van 3.350,66 EUR ten gevolge van de daling van de vorderingen op de huurders van de huurkoopverrichtingen.

-

de sector van de hypothecaire leningen ingevolge het effectief verdwijnen van het hypothecaire pand na een deficitaire gedwongen verkoop. In dit verband zijn de delgingen op geïndividualiseerde schuldvorderingen in het fonds B2 verminderd met 2.062,12 EUR ten voordele van het boekjaar 2007 en bereiken zij aldus een bedrag van 403.003,96 EUR. De verhouding tussen het globale volume van de vorderingen voor de hypothecaire leningen en deze voorzieningen bedraagt

403.003,96€ × 1.000 = 0,959 per duizend. 420.397.206,46€

2) De voorzieningen voor niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen dienen om het verlies te dekken dat kan voortkomen uit de eventuele verdwijning van het hypothecaire pand. Deze provisies mogen, bij toepassing van het koninklijk besluit van 10 juli 1989 en de besluiten van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 30 november 1989, 17 december 1992 en 13 mei 1993, en het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 niet hoger zijn dan 0,30 % van de uitstaande hypothecaire leningen op 31 december van het dienstjaar, na aftrek van de dubieuze schuldenaars. Dit geeft voor het boekjaar 2007 een vermindering van 17,10 EUR voor het fonds B1, sensu stricto, voor het fonds FST een verhoging van 1.817,88 EUR en een verhoging van 150.182,38 voor het fonds B2. De middelen die aangewend werden voor de delgingen op schuldvorderingen en die al de geldsommen omvatten welke ter beschikking blijven van het Fonds tot dat de schuldvorderingen waarop zij betrekking hebben eventueel, binnen kortere of langere tijd verdwijnen, bedragen einde 2007, 2.337.223,49 EUR.

F. DE RESULTATEN. De opbrengsten van de verrichtingen in het fonds B1 bedragen 617.262,38 EUR en deze in B2 38.095.847,18 EUR. Deze van de verrichtingen in het fonds B3 bedragen 84.799,86EUR. Het fonds B1 sluit het dienstjaar af met een bonus van 209.243,22 EUR, het fonds B2 met een bonus van 7.050.214,28 EUR en het fonds B3 met een bonus van 51.093,03 EUR, zijnde in totaal een bonus van 7.310.550,13 EUR. Op basis van de posten op de resultatenrekeningen, worden de volgende saldi bekomen.

175

1° Resultaat van het fonds B1 Om het beschikbare saldo van het fonds B1 te bekomen, moet men van de brutoopbrengst der verrichtingen

617.262,38 EUR

- aftrekken : a) de bedrijfs-en financiële kosten b) de regularisatie van en de belastingen op het resultaat

405.775,26

EUR

2.243,90

EUR

-

Als verschil blijft volgend saldo in de rekening opgenomen

408.019,16 EUR

209.243,22 EUR

2° Resultaat van het fonds B2. Om het saldo van het fonds B2 te bekomen, moet men van/bij de bruto-opbrengst der verrichtingen

38.095.847,18 EUR

a) aftrekken de bedrijfskosten b) bijvoegen de regularisatie van en belastingen op het resultaat

31.648.435,15

EUR

602.802,25

EUR

-

- 31.045.632,90 EUR

Als verschil blijft volgend saldo in de rekening opgenomen

7.050.214,28 EUR

3° Resultaat van het fonds B3. Om het beschikbare saldo van het fonds B3 te bekomen, moet men van de bruto-opbrengst der verrichtingen : - overeenkomstig artikel 14 van de overeenkomst tussen de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Fonds van 10 december 1998, de oninbare vorderingen aftrekken De netto-opbrengst, dient overeenkomstig artikel 3 van vermelde overeenkomst uitsluitend ten gunste van het huurwaarborgsysteem gebruikt te worden

176

84.799,86 EUR

-

33.706,83 EUR

51.093,03 EUR

4° Resultaten van de fondsen samen (B1 + B2 + B3). Om het beschikbaar saldo te bekomen, moet men van /bij de bruto-opbrengst der verrichtingen -

38.797.909,42 EUR

aftrekken : de bedrijfs- en financiële kosten toevoegen : de regularisatie van en de belastingen op het resultaat

-

32.087.917,24

EUR

600.558,35

EUR

Als verschil, blijft het saldo opgenomen in de rekeningen

31.487.358,89 EUR

7.310.550,53 EUR

G. DE AANWENDING DER SALDI. 1° Fonds B1. Het saldo eigen aan het Fonds B1 bedraagt

209.243,22 EUR ===========

Er wordt voorgesteld om het saldo als volgt te verdelen aan de maatschappelijke aandelen een dividend van 2,5 % op hun vrijgegeven bedrag (424.431,63 EUR) - terugname wettelijke reserve - het saldo aan de statutaire reserve

-

10.610,79 EUR - 9,92 EUR 198.642,35 EUR 209.243,22 EUR ===========

2° Fonds B2. Het saldo eigen aan het fonds B2 bedraagt Er wordt voorgesteld om het saldo in overeenstemming met artikel 4 van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 over te dragen naar de onbeschikbare reserve van het fonds B2

177

7.050.214,28 EUR =============

7.050.214,28 EUR =============

3° Fonds B3. Het saldo eigen aan het fonds B3 bedraagt

51.093,03 EUR ===========

Overeenkomstig de artikels 4 en 6 van de Ordonnantie houdende organisatie van de toekenning door het Gewest van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting van 16 juli 1998 en overeenkomstig artikel 3 van de overeenkomst tussen de Brusselse Hoofdstedelijke Regering en het Fonds van 10 december 1998 worden de opbrengsten uitsluitend bestemd voor het systeem houdende toekenning van een toelage voor de huurwaarborg. 51.093,03 EUR ===========

*

178

*

*

SECTIE II – STATISTIEKEN.

Tabel 1. – Evolutie van de uitstaande leningen, per fonds – 2007. Oorsprong der kapitalen

Evolutie van de uitstaande leningen per fonds Saldo op 31.12.2007 Saldo op 31.12.2006 Verschillen Aantal Bedragen Aantal Bedragen Aantal Bedragen

Fonds B1 – sensu stricto

43

530.909,50

45

571.967,36

-2

- 41.057,86

Fonds S.T.

60

1.647.629,86

47

1.041.669,23

13

605.960,63

103

2.178.539,36

92

1.613.636,59

11

564.902,77

FONDS B2

5.768

418.218.667,10

5.414

368.159.936,46

365

50.058.730,64

TOTAAL FONDS B1 + B2

5.871

420.397.206,46

5.506

369.773.573,05

365

50.623.633,41

TOTAAL FONDS B1

Tabel 2. – Spreiding van de achterstallen volgens hun duur – 2007.

Duur van de achterstand

Aantal rekeningen met achterstallen

Bedragen van de achterstallen

Aantal

%

Bedragen

%

* meer dan 3 mensualiteiten

96

16,49

582.474,81

50,97

* meer dan 2 tot 3 mensualiteiten

38

6,53

45.431,01

3,98

* meer dan 1 tot 2 mensualiteiten

132

22,68

75.728,91

6,63

* van 1 of minder dan 1 mensualiteit

288

49,48

35.975,10

3,15

28

4,82

403.003,96

35,27

582

100,00

1.142.613,79

100,00

Achterstand met hypothecaire dekking :

Achterstand zonder hypothecaire dekking Totaal

179

Tabel 3. – Hypothecaire leningen – Schuldenaars – Bewegingen van het jaar 2007. FONDS B1-sensu stricto Aantal Schuldenaars geldopnemers op 01.01.2007 Nieuwe leningen in 2007 TOTAAL In 2007 gedebiteerde intresten In 2007 gedebiteerde onkosten TOTAAL Af te trekken : Terugbetaling ontvangen in 2007 (in 2007 afbetaalde leningen) OVERDRACHT OP 01.01.2008

FONDS S.T.

FONDS B2

TOTALEN

Bedragen

Aantal

Bedragen

Aantal

Bedragen

Aantal

45

571.967,36

47

1.041.669,23

5.414

368.159.936,46

5.506

369.773.573,05

1

19.832,00

15

664.937,00

742

87.416.495,10

758

88.101.264,10

46

591.799,36

62

1.706.606,23

6.156

455.576.431,56

6.264

457.874.837,15

-

12.812,91

-

28.264,31

-

9.798.217,65

-

9.839.294,87

-

345,98

-

730.45

-

150.024,96

-

151.101,39

46

604.958,250

62

1.735.600,99

6.156

465.524.674,17

6.264

467.865.233,41

- 74.048,75

-3

- 87.971,13

-2

43

530.909,50

60

- 47.306.007,07

- 388

1.647.629,86

5.768

Bedragen

- 47.468.026,95

- 393

418.218.667,10

5.871

420.397.206,46

Tabel 4. – Hypothecaire leningen lopend in 2007 – Schuldenaars – Bewegingen sedert de oorsprong. BEWEGINGEN SEDERT DE OORSPRONG Vereffende leningen (oorspronkelijk bedrag) Af te trekken : Afbetaalde leningen (oorspronkelijk bedrag) Blijft : Leningen in omloop (oorspronkelijk bedrag) Gedebiteerde intresten en kosten

FONDS B1-sensu stricto Aantal

Bedragen

FONDS S.T. Aantal

FONDS B2

Bedragen

Aantal

Bedragen

TOTALEN Aantal

Bedragen

46

753.416,80

62

1.891.709,25

6.156

568.424.574,28

6.264

571.069.700,33

-3

- 41.386,02

-2

- 37.159,46

- 388

- 28.653.104,40

- 393

- 28.731.649,88

43

712.030,78

60

1.854.549,79

5.768

539.771.469,88

5.871

542.338.050,45

-

68.637,87

-

124.086,13

-

66.698.505,89

-

66.891.229,89

-

- 249.759,15

-

- 331.006,06

-

- 188.251.308,67

-

- 188.832.073,88

Schuldenaars geldopnemers op 31.12.2007

43

530.909,50

60

1.647.629,86

5.768

418.218.667,10

5.871

420.397.206,46

Verdeeld in : Schuldenaars met waarborg

43

530.909,50

60

1.647.629,86

5.768

417.815.663,14

5.843

419.994.202,50

-

-

-

-

28

403.003,96

28

403.003,96

Ontvangen terugbetalingen

Dubieuze schuldenaars

180

Tabel 5. – Hypothecaire leningen – Evolutie van de terugbetalingen.

Fonds + jaar van de vereffening

181

Fonds B1 – sensu stricto Fonds S.T. Totaal fonds B1 Fonds B2 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Totaal fonds B2 Algemeen totaal

Effen rekeningen 43 55 98

Achterstallen Aantal rekeningen 3 7 10

Bedrag

Voorsprongen Aantal rekeningen

Bedrag

1 3 5 7 4 1 32 29 54 82 66 103 100 139 158 119 134 172 205 280 298 467 524 559 520 715 702 5.483 5.581

Saldo achterstallenvoorsprongen

3.820,31 5.192,18 9.012,49

46 62 108

3.820,31 5.192,18 9.012,49

2

10.200,99

10.200,99

4 1 3 3 1 1 2

126.635,02 26.679,86 28.574,99 31.285,85 5.106,48 4.795,35 48.699,66

2 4 2 9 4 7 17 26 21 16 23 26 33 33 49 41 39 45 60 58 40 572 582

13.795,40 954,68 533,39 66.463,04 505,93 7.697,98 20.678,41 21.941,26 54.473,95 39.863,45 133.172,20 91.882,66 42.342,04 53.946,34 54.018,83 19.654,05 70.932,53 61.248,75 46.312,01 41.581,18 9.625,02 1.133.601,30 1.142.613,79

2 3 4 2 3 4 4 7 12 4 1 34 42 64 101 88 122 132 203 179 135 157 198 238 313 347 508 563 604 580 773 742 6.169 6.277

3 1

Aantal rekeningen

1 3

- 45,74 - 480,11

9 8 10 18 12 15 38

- 3.869,34 - 1.470,91 - 1.912,99 - 2.106,16 - 2.208,99 - 21.965,97 - 4.387,90

114 114

- 38.448,14 - 38.448,14

N.B. : Het aantal rekeningen is hoger dan het aantal leningen, aangezien eenzelfde lening over 2 rekeningen gespreid kan zijn.

126.635,02 26.679,86 28.574,99 31.285,85 5.106,48 4.749,61 48.219,55

13.795,40 - 2.914,66 - 937,52 64.550,05 - 1.600,26 5.488,99 - 1.287,56 17.553,36 54.473,95 39.863,45 133.172,20 91.882,66 42.342,04 53.946,34 54.018,83 19.654,05 70.932,53 61.248,75 46.312,01 41.581,18 9.625,02 1.095.153,16 1.104.165,65

Tabel 6. – Afgeloste leningen in 2007 per fonds. Aantal afgeloste leningen in 2007

Fonds

Betaling op de vervaldag

Betaling vóór de normale vervaldag zonder 5jaarlijkse herziening

Betaling vóór de normale vervaldag i.v.m. 5 jaarlijkse herziening

Betaling na de normale vervaldag

Kwijting door overlijdensverzekering

Openbareverkoop

Totaal

B1 – sensu stricto

-

3

-

-

-

-

3

FIS

1

1

-

-

-

-

2

B2

53

301

30

1

3

-

388

Totaal

54

305

30

1

3

-

393

Tabel 7. – Delgingen op schuldvorderingen in 2007, per fonds en per type verrichtingen. Schuldvorderingen en type verrichtingen Geïndividualiseerde schuldvorderingen - leningen

Fonds B1 B1 – sensu stricto (1)

Fonds S.T. (2)

-

-

Fonds B2

Alle fondsen samen

(3)

(1) + (2) + (3)

- 2.062,12

- 2.062,12

- huurhulp

-

-

35.540,50

35.540,50

- huurkoop

-

-

- 3.350,66

- 3.350,66

Subtotaal

-

-

30.127,72

30.127,72

Niet-geïndividualiseerde schuldvorderingen - leningen

- 17,10

1.817,88

150.182,38

151.983,16

Totaal

- 17,10

1.817,88

180.310,10

182.110,88

-

182

Tabel 8. – Staat van de delgingsreserves per fonds op 31.12.2007. Staat van de delgingsreserves Fonds Schuldenaars hypothecaire leningen : B1 + PERS S.T.

Totaal uitstaande schuldvorderingen

Geïndividualiseerde reserves

530.909,50

Nietgeïndividualiseerde reserves

-

258,56

Totaal

258,56

1.647.629,86

-

4.942,89

4.942,89

B2

418.218.667,10

403.003,96

1.253.446,99

1.656.450,95

Subtotaal

420.397.206,46

403.003,96

1.258.648,44

1.661.652,40

Schuldenaars huurders : Huurhulp : B2

774.071,52

671.719,29

-

671.719,29

Huurkoop : B2

3.851,80

3.851,80

-

3.851,80

777.923,32

675.571,09

-

675.571,09

421.175.129,78

1.078.575,05

1.258.648,44

2.337.223,49

Subtotaal TOTAAL

Tabel 9. – Verdelingscoëfficiënten van de algemene onkosten per fonds 2007. Activa

Fonds B1

Fonds B2

Totaal

Vaste materiële

8.384.580,08

72.799.725,96

81.184.306,04

Vaste financiële

8.216,57

618.567,94

626.784,51

610.252,20

398.778.814,67

399.389.066,87

Totaal

9.003.048,85

472.197.108,57

481.200.157,42

Verdelingscoëfficiënt

1,87 %

Vorderingen

98,13 %

183

100,00 %

SECTIE III – JAARREKENINGEN PER 31 DECEMBER 2007

1. BALANS NA WINSTVERDELING 2. RESULTATENREKENING 3. TOELICHTINGEN 4. SOCIALE BALANS 5. INLICHTINGEN INZAKE DE GEBRUIKTE WAARDERINGSMETHODEN.

184

1. BALANS NA WINSTVERDELING

2007

2006

ACTIVA VASTE ACTIVA

20/28

82.161.307,08

81.460.874,04

III.

22/27

81.175.729,45

81.192.882,64

22 23 24 26

73.766.727,75 8.188,56 441.478,84 6.959.334,30

72.329.374,60 7.068,89 485.509,89 8.370.929,26

28

985.577,63

267.991,40

284/8 284 285/8

985.577,63 6,20 985.571,43

267.991,40 6,20 267.985,20

29/58

655.999.644,13

557.654.405,57

Vorderingen A. Hypothecaire leningen 2. Hypothecaire leningen zonder reconstitutie C. Kredieten op afbetaling E. Andere debiteuren

292/6 292

428.307.010,87 418.735.554,06

381.734.031,54 368.261.841,69

2922 294 296

418.735.554,06 249.643,87 9.321.812,94

Geldbeleggingen (toelichting VI) B. Overige beleggingen

50/53

225.292.968,13

51/53

225.292.968,13

171.925.257,91

Liquide middelen

54/58

853.298,67

1.812.552,91

Overlopende rekeningen (toelichting VII)

490/1

1.546.366,46

2.182.563,21

20/58

738.160.951,21

IV.

Materiële vaste activa (toelichting III) A. Terreinen en gebouwen B. Installaties, machines en uitrusting C. Meubilair en rollend materieel E. Overige materiële vaste activa Financiële vaste activa (toelichting IV) C. Andere financiële vaste activa 1. Aandelen 2. Vorderingen en borgtochten in contanten

VLOTTENDE ACTIVA V./VII.

VIII.

IX. X.

TOTAAL DER ACTIVA

185

368.261.841,69 443.667,87 13.028.521,98 171.925.257,91

639.115.279,61

2007

2006

PASSIVA EIGEN VERMOGEN I.

Kapitaal (toelichting VIII) A. Geplaatst kapitaal B. Niet-opgevraagd kapitaal

IV.

Reserves A. Wettelijke reserve B. Onbeschikbare reserves 2. Andere

VI.

Kapitaalsubsidies

(-)

X.

424.431 ,63

100 101

-

446.538,79 22.107,16

424.439,07

-

446.563,58 22.124,51

70.489.511,61 44.663,80 70.444.847,81 70.444.847,81

15

149.787.229,79

136.075.089,94

16

11.304.536,10

10.254.183,59

160/5

3.171.754,11

2.865.919,48

160

-

637.576,96

162 168

3.171.754,11 8.132.781,99

2.228.342,52 7.388.264,11

17/49

498.855.302,34

421.872.055,40

17

453.287.720,07

391.208.157,22

170/4

387.070.841,87

322.891.289,52

171 178/9

387.070.841,87 66.216.878,20

322.891.289,52 68.316.867,70

Schulden op ten hoogste één jaar (toelichting X) A. Schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen C. Handelsschulden 1. Leveranciers E. Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 1. Belastingen 2. Bezoldigingen en sociale lasten F. Overige schulden

42/48

36.583.526,61

23.049.057,97

42 44 440/4

20.337.346,96 1.251.710,43 1.251.710,43

11.536.643,53 1.270.347,11 1.270.347,11

45 450/3 454/9 47/48

2.606.224,88 315.810,82 2.290.414,06 12.388.244,34

828.461,35 96.047,26 732.414,09 9.413.605,98

Overlopende rekeningen (toelichting XI)

492/3

8.984.055,66

7.614.840,21

10/49

738.160.951,21

A.

Voorzieningen voor risico’s en kosten 1. Pensioenen en soortgelijke verplichtingen 3. Grote herstellings- en onderhoudswerken Uitgestelde belastingen

SCHULDEN

IX.

10

206.989.040,62

77.789.451,35 44.653,88 77.744.797,47 77.744.797,47

B.

VIII.

228.001.112,77

13 130 131 1311

VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN VII.

10/15

Schulden op meer dan één jaar (toelichting X) A. Financiële schulden 2. Niet-achtergestelde obligatieleningen D. Overige schulden

TOTAAL DER PASSIVA

186

639.115.279,61

2. RESULTATENREKENING (in staffelvorm)

2007

I./IV. A. B. D. E.

II./V. A. C. D. F.

G.

H.

I.

VI.

Bedrijfs- en financiële opbrengsten Intresten op en opbrengsten uit kredieten 1. Hypothecaire leningen Opbrengsten uit beleggingen Andere financiële opbrengsten (toelichting XII, 1, A) Andere bedrijfsopbrengsten (toelichting XII, 1, B) Bedrijfs- en financiële kosten Kosten van schulden Diensten en diverse goederen Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen (toelichting XII, 2, C2) Afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten op immateriële en materiële vaste activa Waardeverminderingen op vlottende activa (toevoegingen +, terugnemingen -) (toelichting XII, 2, E) 1. Op kredieten en beleggingen 2. Op andere vlottende activa Voorzieningen voor risico’s en kosten (toevoegingen +, bestedingen en terugnemingen -) (toelichting XII, 2, C3 et F) Andere bedrijfskosten (toelichting XII, 2, G)

(-)

Winst uit de gewone bedrijfsuitoefening, vóór belasting (+) Verlies uit de gewone bedrijfsuitoefening, voor belasting (-)

187

2006

75/74 7510 7511 7518

37.883.866,44 9.839.790,84 9.839.790,84 9.408.504,55

30.872.702,91 9.056.216,19 9.056.216,19 5.876.385,84

752/9

13.204.157,36

10.974.348,86

74

5.431.413,69

4.965.752,02

65/64 650 61

32.087.917,24 16.616.072,06 2.612.542,83

28.382.450,15 14.311.539,58 3.018.355,99

62

7.840.494,05

6.571.197,52

630

3.563.525,09

3.332.963,60

651 6517 6518

182.110,88 151.983,16 30.127,72

245.631,15 132.952,28 112.678,87

635/7

943.411,59

584.340,82

640/7

329.760,74

318.421,49

70/65

5.795.949,20

2.490.252,76

65/70

2007

VII.

IX.

IX bis.

X.

A.

XIII.

Onttrekking aan de uitgestelde belastingen

Belastingen op het resultaat A. Belastingen (toelichting XV) B.

XI.

76

914.042,98

764/9

914.042,98

(+) (-)

70/66 66/70

6.709.992,18

2.490.252,76

(+)

780

716.936,32

596.970,02

(-) (+) (-)

67/77 670/3

Uitzonderlijke opbrengsten D. Meerwaarden bij de realisatie van vaste activa Winst van het boekjaar vóór belasting Verlies van het boekjaar vóór belasting

2006

Regularisering van belastingen en terugneming van voorzieningen voor belastingen

-

600.558,35 254.208,37

77

137.830,40

-

420.603,72 175.366,30

Winst van het boekjaar

(+)

70/67

7.310.550,53

2.910.856,48

Te bestemmen winst van het boekjaar

(+)

(70/68)

7.310.550,53

2.910.856,48

70/69 70/68

7.310.550,53 7.310.550,53

2.910.856,48 2.910.856,48

RESULTAATVERWERKING A.

Te bestemmen winstsaldo 1. Te bestemmen winst van het boekjaar

C.

Toevoeging aan het eigen vermogen 3. aan de overige reserves

(-)

691/2 6921

7.299.939,74 7.299.939,74

2.900.245,50 2.900.245,50

F.

Uit te keren winst 1. Vergoeding van het kapitaal

(-)

694/6 694

10.610,79 10.610,79

10.610,98 10.610,98

188

3. TOELICHTING

2007 III.

a)

Staat van de materiële vaste activa : (posten 22 tot 27 van de activa)

Terreinen en gebouwen

Gereedschap

Meubilair en rollend materieel

Overige materiële vaste activa

(post 22)

(post 23)

(post 24)

(post 26)

Aanschaffingswaarde Per einde van het vorige boekjaar

815

104.923.559,89

22.855,85

1.446.119,28

8.370.929,26

816

6.371.294,30

7.320,36

61.667,04

2.394.801,28

431,90

- 65.783,02

- 3.806.396,24

Mutaties tijdens het boekjaar : -

Aanschaffingen, inclusief de geproduceerde vaste activa Overdrachten en buitengebruikstellingen

Per einde van het boekjaar

c)

(-) 817

-

1.989.701,42

-

819

109.305.152,77

29.744,31

1.442.003,30

6.959.334,30

826

32.594.185,29

15.786,96

960.609,39

-

827

3.559.988,30

6.200,69

105.698,09

-

431,90

- 65.783,02

Afschrijvingen en waardeverminderingen (-) Per einde van het vorige boekjaar Mutaties tijdens het boekjaar :

d)

-

Geboekt

-

Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen

-

615.748,57

-

(-) 830

-

Per einde van het boekjaar

832

35.538.425,02

21.555,75

1.000.524,46

-

Nettoboekwaarde per einde van het boekjaar (a) – (c)

833

73.766.727,75

8.188,56

441.478,84

6.959.334,30

189

IV.

Staat van de financiële vaste activa (post 28 van de activa)

2007 Andere ondernemingen (post 284)

1. Deelnemingen en aandelen a) Aanschaffingswaarde : Per einde van het vorige boekjaar :

835

6,20

Per einde van het boekjaar :

839

6,20

Nettoboekwaarde per einde van het boekjaar

856

6,20 Andere ondernemingen (post 285/8)

2. Vorderingen Nettoboekwaarde per einde van het vorige boekjaar

857

267.985,20

Mutaties tijdens het boekjaar : -

Toevoegingen Terugbetalingen

858 (-) 859

Nettoboekwaarde per einde van het boekjaar

VI.

-

1.338.305,12 620.718,89

985.571,43

864

Geldbeleggingen : overige beleggingen (post 51/53 van de activa)

2007

2006

Overige geldbeleggingen : thesauriebewijzen

52

74.322.000,00

51.000.000,00

Termijnrekeningen bij kredietinstellingen

53

150.970.968,13

120.925.257,91

8686

3.822.152,80

9.215.250,00

8687

147.148.815,33

111.710.007,91

met een resterende looptijd of opzegtermijn van : -

VII.

hoogstens één maand meer dan één maand en hoogstens één jaar

Overlopende rekeningen

1. Over te dragen kosten 2. Verkregen opbrengsten Rekening courant B1/B3

2007

490 491 ---

86.368,95 517.433,19 942.564,32

190

VIII. Staat van het kapitaal

2007 Bedragen

A.

Aantal aandelen

Maatschappelijk kapitaal 1. Geplaatst kapitaal (post 100 van de passiva) -

per einde van het vorige boekjaar mutaties tijdens het boekjaar per einde van het boekjaar

8700 8701

2. Samenstelling van het kapitaal 2.1 Soorten aandelen op naam : 24,79 EUR per stuk 2.2. Aandelen op naam of aan toonder : op naam

8702

446.563,58 24,79 446.538,79

-

1

446.538,79

18.014

xxxxxxxxxxx

18.014

Niet-opgevraagd bedrag (post 101) B.

Niet-gestort kapitaal

871

22.107,16

191

2007 X.

Staat van de schulden

Schulden met een resterende looptijd van

A.

Uitsplitsing van de schulden met een oorspronkelijke looptijd van meer dan één jaar, naar gelang hun resterende looptijd

1

3. meer dan 2. meer dan 5 jaar één jaar doch hoogstens 5 jaar (post 17)

hoogstens één jaar

(post 42)

B.

Financiële schulden

880

20.337.346,96

2. Niet-achtergestelde obligatieleningen 8. Overige leningen

77.124.743,41

882 885

20.205.143,69 132.203,27

Handelsschulden

886

1.251.710,43

-

-

1. Leveranciers

887

1.251.710,43

-

-

Overige schulden

890

14.994.469,22

-

-

Totaal

891

36.583.526,34

76.548.011,17 576.732,24

77.124.743,41

2007

B.

C.

Schulden (of gedeelte van schulden) gewaarborgd door belgische overheidsinstellingen

Gewaarborgde schulden (begrepen in de post 17 en 42/48 van de passiva) Financiële schulden

892

2. Niet-achtergestelde obligatieleningen

894

Totaal

906

407.275.985,56 407.275.985,56 407.275.985,56

Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 1. Belastingen (post 450/3 van de passiva) b)

niet-vervallen belastingschulden

9073

315.810,82

9077

2.290.414,06

2. Bezoldigingen en sociale lasten (post 454/9 van de passiva) c)

Andere schulden met betrekking tot bezoldigingen en sociale lasten

192

315.598.985,73 310.522.830,50 5.076.155,23

376.162.976,49

XI.

2007

Overlopende rekeningen

1. Toe te rekenen kosten en quotum nog niet vervallen maar gelopen intrestaandeel

492

7.795.542,04

2. Over te dragen opbrengsten en dossiersvergoedingen

493

245.949,30

---

942.564,32

Rekening courant B2

193

2007 XII.

Bedrijfs- en financiële resultaten

1.

Bedrijfs- en financiële opbrengsten (post 75/74) A.

B.

Andere financiële opbrengsten : (post 752/9) Door de overheid toegekende subsidies, aangerekend op het resultaat : kapitaalsubsidies

13.204.157,36

10.974.348,86

617.145,68 4.814.091,42 176,59

562.923,81 4.402.684,44 143,77

Andere bedrijfsopbrengsten (post 74) -

2.

9125

2006

Verschillende recuperaties Diverse opbrengsten huurhulp Dotatie F.S.T.

Bedrijfs- en financiële kosten (post 65/64) C1. Werknemers ingeschreven in het personeelsregister a) Totaal aantal op de afsluitingsdatum b) Gemiddeld personeelsbestand berekend in voltijdse equivalenten c) Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren

9086

127

120

9087

121,90

114,67

9088

168.703,00

157.843,00

620

4.952.687,78

4.601.665,15

621

1.425.933,64

1.290.604,67

622 623

1.227.242,86 234.629,77

460.262,15 218.665,55

C2. Personeelskosten (post 62) a) Bezoldigingen en rechtstreekse sociale voordelen b) Werkgeversbijdragen voor sociale verzekeringen c) Werkgeverspremies voor bovenwettelijke verzekeringen d) Andere personeelskosten

194

2006

2007 E.

Waardeverminderingen op vlottende activa (post 651) Geboekt Teruggenomen

F.

A.

1.515.544,41 - 572.132,82

1.423.289,61 - 838.948,79

640

329.760,74

318.421,49

-

133.015,34 63,06

Uitzendkrachten en ter beschikking van de onderneming gestelde personen 2. Gemiddeld aantal berekend in voltijdse equivalenten Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Kosten voor de onderneming

XV.

9115 (-) 9116

152.000,26 17,10

Andere bedrijfskosten (post 640/7) Belastingen en taksen op de bedrijfsuitoefening

H.

-

Voorzieningen voor risico’s en kosten (post 653/7) Toevoegingen Bestedingen en terugnemingen

G.

6510 (-) 6511

9097

0,077

0,069

9098 617

140 2.876,32

9134

254.208,37

9135

125.000,00

9137

129.208,37

9145 9146

327,00 9.481,57

346,67 7.442,83

9147

1.345.884,11

1.271.791,54

126 3.217,02

Belastingen op het resultaat Uitsplitsing van de post 670/3 1. Belastingen op het resultaat van het boekjaar a. Verschuldigde of betaalde belastingen en voorheffingen b. Geactiveerde overschotten van betaalde belastingen en voorheffingen c. Geraamde belastingsupplementen (opgenomen onder post 450/3 van de passiva)

XVI. Belastingen op de toegevoegde waarde en belastingen ten laste van derden A.

De belastingen op de toe-gevoegde waarde in rekening gebracht : 1. 2.

B.

aan de onderneming (aftrekbaar) door de onderneming

De ingehouden bedragen ten laste van derden bij wijze van : 1.

bedrijfsvoorheffing

195

XVII. NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN (in EUR) 2007 • Leningsaanvragen in behandeling (B2) (zonder gedelegeerde opdrachten en gelijkgestelden)

2006

25.697.939,00

6.424.502,00

3.138,88

6.277,76

2.908.257,57 4.613.816,64

695.571,08 702.420,36

48.014.251,11

49.159.157,66

508.063,58

471.868,43

• Ontvangen waarborgen in het kader van de openbare aanbestedingen (B2)

1.253.232,27

932.635,61

• Ontvangen waarborgen in het kader van de openbare aanbestedingen (B1)

106.905,00

106.905,00

• Stedenbouwkundige lasten (B2) Slachthuis (Brussel) Brussel gemeente

208.333,46 591.000,00

240.880,10 591.000,00

• Huurkoopverrichtingen in verwezenlijking : -

leningen (B2)

• Huurhulpverrichtingen in verwezenlijking : (zonder gedelegeerde opdrachten en gelijkgestelden) -

bestelde of gereserveerde werken en aangevraagde aankopen (B2) : * renovatie bestaand patrimonium * nieuw programma

• Gedelegeerde opdrachten en gelijkgestelden (huurhulp en sanering/(weder) opbouwverkoop) : • Ontvangen waarborgen van huurders en ontleners (B2)

PENSIOENREGELING VOOR DE PERSONEELSLEDEN. De personeelsleden genieten van een pensioenreglement dat tot doel heeft hen een aanvullende ouderdomsrente te verzekeren. Een tussenkomst bij overlijden a rato van een vast bedrag werd afgesloten ten gunste van derden, aangewezen door de bediende, overeenkomstig het burgelijk wetboek. Conform de wet van 28 april 2003 betreffende de aanvullende pensioenen werden de nodige stappen ondernomen en de onderhandelingen vonden plaats om de discriminatie in het bestaande systeem weg te werken. Per 1 januari 2007 bevat het aanvullend pensioensysteem geen discriminatie. Eind 2007 wacht het Fonds op de nieuwe polissen vanwege Fortis AG.

196

4. SOCIALE BALANS Nummer waaronder de onderneming bij de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid is ingeschreven (RSZ-nummer) : 030-1155022-64 Nummer van het paritaire comité dat bevoegd is voor de onderneming : 308 I.

STAAT VAN DE TEWERKGESTELDE PERSONEN A. WERKNEMERS INGESCHREVEN IN HET PERSONEELSREGISTER

Codes

1. Voltijds

2. Deeltijds

1. Tijdens het boekjaar en het vorige boekjaar.

(boekjaar)

Gemiddeld aantal werknemers Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Personeelskosten Bedrag van de voordelen bovenop het loon

100 101 102 103

2. Op de afsluitingsdatum van het boekjaar

Codes

(boekjaar)

(boekjaar)

102,60 21,80 146.434,20 22.268,80 6.672.396,41 1.015.581,55 XXXXX XXXXX

1.Voltijds

3. Totaal (T) of totaal in voltijdse equivalenten (VTE)

2.Deeltijds

121,90 168.703,00 7.687.977,96 26.095,68

4. Totaal (T) of totaal in voltijdse equivalenten (VTE) (vorig boekjaar)

114,67 157.843,00 6.419.527,86 35.999,03

3. Totaal in voltijdse equivalenten

a. Aantal werknemers ingeschreven in het personeelsregister

105

105

22

124,70

b. Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd

110 111

99 6

22 -

118,70 6

c. Volgens het geslacht Mannen Vrouwen

120 121

54 51

10 12

62,50 62,20

d. Volgens de beroepscategorie Directiepersoneel Bedienden

130 134

7 98

22

7,00 117,70

B. UITZENDKRACHTEN EN TER BESCHIKKING VAN DE ONDERNEMING GESTELDE PERSONEN

Tijdens het boekjaar

Codes

Gemiddeld aantal tewerkgestelde personen Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren

150 151

Kosten voor de onderneming

152

1. Uitzendkrachten 0,077 140,00 2.876,32

197

2. Ter beschikking van de onderneming gestelde personen -

(VTE) (T) (T) (T)

II. TABEL VAN HET PERSONEELSVERLOOP TIJDENS HET BOEKJAAR A.

a.

b.

c.

INGETREDEN Codes

1. Voltijds

2. Deeltijds

Aantal werknemers die tijdens het boekjaar in het personeelsregister werden ingeschreven

205

14

2

7,71

Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd Vervangingsovereenkomst

210 211 213

10 4 -

1 1 -

6,33 1,38 -

Volgens het geslacht en het studieniveau Mannen: lager onderwijs secundair onderwijs hoger niet-universitair onderwijs universitair

220 221 222 223

1 1 2

1 -

0,25 0,50 1,33

230 231 232 233

3 3 4

1 -

1,13 2,33 2,17

Vrouwen:

B.

lager onderwijs secundair onderwijs hoger niet-universitair onderwijs universitair

UITGETREDEN Codes

a.

b.

c.

1. Voltijds

2. Deeltijds

3. Totaal in voltijdse equivalenten

Aantal werknemers met een in het personeelsregister opgetekende datum waarop de overeenkomst tijdens het boekjaar een einde nam

305

9

2

5,38

Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd

310 311

7 2

1 1

5,09 0,29

Volgens het geslacht en het studieniveau Mannen: lager onderwijs secundair onderwijs hoger niet-universitair onderwijs universitair onderwijs

320 321 322 323

1

1,33 1,42 0,42

330 331 332 333

2 2 2 2 1

1 -

1,21 0,83 0,17

340 342 343

2 7

2

2 3,38

Vrouwen:

d.

3. Totaal in voltijdse equivalenten

lagere onderwijs secundair onderwijs hoger niet-universitair onderwijs universitair onderwijs

Volgens de reden van beëindiging van de overeenkomst Pensioen Afdanking Andere reden

198

III. STAAT OVER HET GEBRUIK VAN DE MAATREGELEN TEN GUNSTE VAN DE WERKGELEGENHEID TIJDENS HET WERKJAAR

MAATREGELEN TEN GUNSTE VAN DE WERKGELEGENHEID 1.

Maatregelen voor een financieel voordeel 1.1. Voordeelbanenplan (ter aanmoediging van de indienstneming van werkzoekende die tot risicogroepen behoren) 1.4. Vermindering van de arbeidsprestaties (deeltijdse loopbaanonderbreking) 1.6. Structurele vermindering van de sociale zekerheidsbijdragen 2.4. Vermindering van de persoonlijke bijdragen van sociale zekerheid aan werknemers met lage lonen

Codes

Aantal betrokken werknemers 1. Aantal

2. In voltijdse equivalenten

3. Bedrag van het financiële voordeel

26.001,73

414

6

5,75

413

18

14,40

néant

416

134

131,20

214.716,05

507

36

35,50

Aantal werknemers betrokken bij één of meerdere maatregelen ten gunste van de werkgelegenheid -

totaal voor het boekjaar *

550

134

131,20

-

totaal voor het vorige boekjaar

560

13

7,07

* het verschil tussen het boekjaar en het vorige boekjaar komt voort uit een verkeerde interpretatie betreffende de structurele verminderingen van het R.S.Z.

IV. INLICHTINGEN OVER DE OPLEIDINGEN VOOR DE WERKNEMERS TIJDENS HET BOEKJAAR Totaal van de opleidinginitiative ten laste van werkgever

Codes

1. 2. 3.

5801 5802 5803

V.

Aantal betrokken werkenmers Aantal gevolgde opleidingsuren Kosten voor de onderneming

2. 3.

40 548,50 19.856,58

Codes

Vrouwen

5811 5812 5813

54 491,50 17.028,51

INLICHTINGEN OVER DE ACTIVITEITEN VAN VORMING, BEGELEI-DING OF MENTORSCHAP DOOR DE WERKNEMERS GEGEVEN IN TOE-PASSING VAN DE WET VAN 5 SEPTEMBER 2001 TOT DE VERBETERING VAN DE WERKGELEGENHEIDSGRAAD VAN DE WERKNEMERS

Activiteiten van vorming, begeleiding of mentorschap

1.

Mannen

Aantal werknemers welke deze activiteiten uitoefenden Aantal uren besteed aan deze activiteiten Aantal werknemers welke deze activiteiten volgden

Codes

Mannen

Codes

5804 5805

3 79,70

5814 5815

3 72

5806

17

5816

38

* *

* 199

Vrouwen

5. INLICHTINGEN INZAKE DE GEBRUIKTE WAARDERINGSMETHODEN.

ACTIVA

III.

MATERIELE ACTIVA. A) Boekwaarde : De elementen waaruit het patrimonium samengesteld is, worden in de inventaris opgenomen voor hun aankoop- of bouwwaarde. De premies verkregen door het Fonds worden van de waarde afgetrokken. De werken in uitvoering worden opgenomen aan de prijs die door de leverancier wordt aangerekend, B.T.W. inbegrepen. De gepresteerde werkuren door de onderhoudsploeg van het Fonds voor de werken in het kader van de investeringen worden geboekt als vaste activa productie. B) Afschrijvingspercentages : De afschrijvingen op materiële vastliggende activa vertegenwoordigen de conventionele waardevermindering die de gebouwen hebben ondergaan. De werken in uitvoering en de bijkomende kosten, worden afgeschreven over dezelfde periode als het goed waarop ze betrekking hebben, behalve de administratiekosten van minder dan 250 EUR, die automatisch als kosten geboekt worden. De bijkomende kosten omvatten o.a. de notariskosten, de registratiekosten, de niet-aftrekbare belastingen en taksen. In 2005, werd de sociale zetel van de Crespelstraat 9 overgedragen naar de Zomerstraat 73 te Elsene. De vroegere sociale zetel Kapitein Crespelstraat werd verkocht in 2007. Op de nieuwe sociale zetel, wordt de afschrijving op 33 jaar toegepast met aanwending van een jaarlijkse last van 3,03 %. De afschrijving wordt berekend op het bedrag van de geïnvesteerde kapitalen door het Woningfonds, verminderd met een vastgelegde forfaitaire som, die de waarde van de grond vertegenwoordigt, te weten 154,93 EUR/m² zijnde 416.770,99 EUR. De overdekte parking, aangekocht in 1994, gelegen Keienveldstraat 6 te Elsene, werd overgedragen van het fonds B1, te weten een verrichting verwezenlijkt met eigen middelen, naar het fonds B2. Deze overdracht vond plaats in het kader van de gedelegeerde opdrachten “Herdersstraat en Keienveldstraat”. Betreffende de gebouwen aangekocht in het kader van de huurhulpverrichtingen, overeenkomstig het koninklijk besluit van 13 december 1983, wordt de afschrijving berekend ten belope van 5 % op het jaarlijkse gemiddelde van de belegde netto kapitalen. Hetzelfde geldt voor de woning gelegen Albaniëstraat te Sint-Gillis, die in het fonds B1 is opgenomen. De gebouwen aangekocht in het kader van de huurkoop- en verkoop na sanering/(weder)opbouwverrichtingen worden opgenomen voor hun aankoop-waarde plus het bedrag van de diverse kosten (aktekosten, werken), verminderd met de ontvangsten van eventuele renovatiepremies.

200

Deze gebouwen worden niet afgeschreven aangezien ze waarschijnlijk slechts tijdelijk deel uitmaken van het patrimonium van het Woningfonds en doorverkocht worden aan de betrokken families voor de waarde die in zijn boeken is opgenomen op het ogenblik van de verkoop. In sommige gevallen is er een overdracht van een gebouw aangekocht in het kader van een huurkoopverrichting naar de huurhulp, wanneer er een verrichting niet gerealiseerd kan worden. In dat geval wordt de afschrijving, zoals hiervoor beschreven voor de gebouwen van de huurhulpverrichtingen, met terugwerkende kracht vanaf de aankoopdatum berekend, in overeenstemming met de richtlijn dd. 29 juli 1994 van de Commissie van Boekhoudkundige Normen. Indien gebouwen uit de huurhulpsector verkocht worden, dan zullen de afschrijvingen boekhoudkundig tegengeboekt worden. De afschrijvingen vertegenwoordigen de waardevermindering vastgesteld tijdens het boekjaar. Deze verminderingen werden als volgt berekend : -

meubilair, kantoormateriaal en telefonie : 10 % - 20 %, informaticamateriaal : 20 % - 25 %, gereedschap : 33,33 %, rijdend materiaal : 20 %.

Sinds 2005 wordt de vermindering prorata temporis berekend in functie van de aanschaffingsmaand. De aanpassing van deze evaluatieregel heeft een positief effect van 16.133,73 EUR op het resultaat van het boekjaar.

V./VII.

VORDERINGEN. De vorderingen worden opgenomen aan hun nominale waarde voor het openstaand bedrag. De verliezen op vorderingen worden geboekt onder de volgende omstandigheden : -

-

wanneer de debiteur, die zijn verplichtingen niet nagekomen is, vervolgd wordt en zijn hypothecaire waarborg verdwenen is, door de gedwongen verkoop van het in pand gegeven goed; wanneer de huurder achterstallen heeft (niet-betaalde huurgelden en terugvorderbare kosten), die onbetaald zijn gebleven gedurende 3 maanden of meer; op het totaal te betalen door de huurder, wanneer hij de afgelopen 3 maanden of langer geen enkele betaling meer heeft verricht.

Er wordt voor de leningen van het huurgarantiefonds geen enkele voorziening geboekt, gezien de korte duur (van 12 tot 18 maanden) van de lening. De oninbare verklaarde vorderingen worden voor 100 % ten laste gelegd van het fonds B3. De verliezen van het fonds B2 van de jaren 1984 tot 1987 komen voor in de activa als vordering op meer dan één jaar. Deze bedragen zullen afgetrokken worden van de schuld, samengesteld uit de terugvorderbare voorschotten van het Gewest aan het Fonds in het kader van het fonds B2, bij ontbinding ervan. Subsidies,die het deel van inkomsten vertegenwoordigt voortkomend uit de storting van de geldsommen die worden opgelegd als stedenbouwkundige lasten, worden aan het Fonds toegekend om ze te bestemmen voor huisvesting. Het betreft voor 2005 een subsidie van 1.728.000,00 EUR en 591.000,00 EUR voor 2006 en niets voor 2007. Het bedrag van 2.319.000,00 EUR werd in 2007 ontvangen.

201

ANDERE ACTIVA. Met uitzondering van een voorraad rookmelders worden alle aankopen van kantoorbenodigheden en klein materiaal, gezien hun gering belang, rechtstreeks in de kosten opgenomen.

202

PASSIVA

IV.B.

ONBESCHIKBARE RESERVES. Deze omvatten de niet-uitkeerbare reserves in geval van ontslag van de samenwerkende vennoten of de reserves als dusdanig door de Algemene Vergadering aangeduid. In deze rubriek is eveneens opgenomen de onbeschikbare reserve, voorzien in de respectievelijke Koninklijke Besluiten van 26 maart 1965 en van 10 juli 1989, het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 30 november 1989 en 13 mei 1993 en het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 en van 2 oktober 1997. Overeenkomstig dit laatste besluit, dienen de winsten verwezenlijkt in het fonds B2 op deze reserve gezet te worden. De aanwending hiervan wordt gezamenlijk vastgesteld door de Ministers of Staatssecretarissen die respectievelijk de begroting en de huisvesting in hun bevoegheid hebben, met dien verstande dat de eerste bestemming van deze reserve het dekken van de verbintenissen op korte, op middellange en op lange termijn van het Fonds dient te zijn. Overeenkomstig de uitleg van punt 4 van de betreffende sectie werd er in 2007 een onttrekking aan de reserve gedaan van 208.360,52 EUR ten einde alle kosten voor de organisatie en de werking van het fonds B3 te dragen.

VII.3.

GROTE HERSTELLINGS- EN ONDERHOUDSWERKEN. Een provisie wordt voorzien voor grote herstellingen en belangrijke onderhouds-werken voor de gebouwen aangekocht sinds 1975 in het kader van de huurhulpsector. De jaarlijkse voorziening werd vanaf 2002 op 1,5 % van de bruto-waarde van de gebouwen gebracht.

SCHULDEN. De schulden worden opgenomen aan hun nominale waarde, voor het openstaande bedrag. VIII.

SCHULDEN OP MEER DAN EEN JAAR. In 2007 werden er twee obligatieleningen met Gewestwaarborg aangegaan voor een bedrag van 54.951.696,00 EUR en 29.433.000 EUR, beiden bij FORTIS aan een vaste rentevoet van 4,341 % en 4,672 % voor een duur van 20 jaar. De betaling van kapitaal en intresten gebeurt in 20 gelijke jaarlijkse schijven van het 1ste tot en met het 20ste jaar. In verband met de obligatielening van 29.433.000 EUR is het belangrijk nota te nemen van het feit dat deze lening geen dotatie heeft ontvangen, met uitzondering van 300.000 EUR zoals voorzien in de Ordonantie van 2 mei 1996. De financiering zal gebeuren met jaarlijkse tussenkomsten. De dotatie van 2007 van 30.705.000 EUR dekt de intrestlasten zijnde 28.377.751,41 EUR van de lening van 54.951.696 EUR. Mits akkoord van de Voogdijministers kan het overschot van 2.327.248,59 EUR aangewend worden voor de lening van 29.433.000 EUR. Wat betreft de terugvorderbare voorschotten, zonder intresten, die van het Gewest ontvangen werden, zal men zich herinneren dat :

203

IX.E.

-

het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve van 17 december 1992 de wijze van toekenning vaststelt van voorschotten toegestaan in het kader van het fonds B2. In geval van ontbinding van de maatschappij dienen deze voorschotten, na aftrek van een forfaitaire som a rato van 5 %, teruggestort te worden. Dit percentage dient tot dekking van de oninvorderbare schuldvorderingen en bijkomende kosten.

-

de ordonnantie van 16 juli 1998 en de overeenkomst van 10 december 1998, die getekend werd tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Fonds de toekenningsmodaliteiten van de voorschotten vaststellen ten einde een gewestelijke tussenkomst voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting te organiseren. Deze voorschotten zouden aan het Gewest moeten terugbetaald worden indien deze een eind stelt aan het systeem, na aftrek van de verschuldigde saldi voor de aan de gang zijnde leningen en het volledige bedrag van de oninvorderbare vorderingen.

SCHULDEN MET BETREKKING TOT BELASTINGEN, BEZOLDIGINGEN EN SOCIALE LASTEN. -

Voorziening voor belastingen. De toelage aan de voorziening voor belastingen is samengesteld in functie van de specifieke aanslagvoeten van toepassing bij het Fonds.

-

Voorziening van vakantiegeld. De toelage aan de voorziening voor vakantiegeld is samengesteld in functie van het door de Administratie der Belastingen jaarlijks opgenomen percentage en er werd rekening gehouden met de werkelijke prestaties van de personeels-leden die wettelijk kunnen genieten van het dubbel vakantiegeld.

-

Pensioenregeling. Aangezien de nieuwe polissen van de groepsverzekering nog niet getekend werden werd er een provisie “afrekening 2007” alsook een provisie “minimale financiering van de verworven rechten” aangelegd.

* *

*

204

INHOUDSTAFEL

Blz. Afkortingen .......................................................................................................................

4

Verslag van de Raad van Bestuur........................................................................................

5

HOOFDSTUK I INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN

15

Sectie I - De hypothecaire leningen

15

A. Algemene beschouwingen

15

1. Investeringen 2007 ....................................................................................................... 2. Jaarverrichtingen .......................................................................................................... a) In het kader van het fonds B2...................................................................................
Reglement ..........................................................................................................
Info-onderhoud ...................................................................................................
De leningsaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen ............................................................... - De leningsaanvragen....................................................................................... - De verwezenlijkte leningen ..............................................................................
De leningsaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen ............................................................... - De leningsaanvragen....................................................................................... - De verwezenlijkte leningen ..............................................................................
De huur-verkoopverrichtingen en de (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen .. - De huur-verkoopverrichtingen.......................................................................... - De (herop)bouw/renovatie-verkoopverrichtingen .............................................. 3. Lopende leningen.......................................................................................................... a) In het kader van het fonds B2...................................................................................
Algemeen beheer.................................................................................................
Beheer van de betalingen..................................................................................... b) In het kader van de andere fondsen .......................................................................... B. Statistieken 1. Algemene verrichtingen van hypothecaire leningen - Fonds B2 ........................................ 2. Aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen ...................................................... 3. Verrichtingen (herop)bouw/renovatie-verkoop ................................................................

205

15 18 18 18 23 25 25 27 34 34 35 35 35 35 43 43 43 48 50 51 51 79 91

Blz. Sectie II - De huurhulp

92

A. Algemene beschouwingen

92

1. Algemeen overzicht van de sector .................................................................................. a) De kandidaat-huurders ............................................................................................. b) De huurders............................................................................................................. c) De gebouwen........................................................................................................... d) De woningen............................................................................................................ 2. Jaarverrichtingen .......................................................................................................... a) De huurders............................................................................................................. b) Het beheer van de verhuringen en de betalingen verschuldigd door de huurders .........
Het algemeen beheer...........................................................................................
Het beheer van de betalingen............................................................................... c) De evolutie van het patrimonium in de loop van het dienstjaar....................................
De investeringen .................................................................................................
De verwezenlijkingen ........................................................................................... • De renovatie en het onderhoud van het oude patrimonium ............................... • Het patrimonium in creatie .............................................................................. d) De rentabiliteit van de nieuwe verhuringen ................................................................

92 95 96 96 96 99 99 101 101 102 103 103 104 104 110 112

B. Statistieken

114

Sectie III - Bijzondere verrichtingen

133

A. Gedelegeerde opdrachten

133

B. Gelijkgestelde verrichtingen

140

C. Stedenbouwkundige lasten

142

D. Diverse samenwerkingsverbanden met derden

144

Sectie IV - Tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg

145

A. Algemene beschouwingen

145

1. Algemeen overzicht van de sector .................................................................................. 2. Jaarverrichtingen .......................................................................................................... 3. Het beheer van de betalingen ........................................................................................ B. Statistieken

145 146 149 151

HOOFDSTUK II MARKANTE FEITEN EN GEBEURTENISSEN SINDS 1 JANUARI 2008 - VERWACHTE WIJZIGINGEN

206

159

Blz. HOOFDSTUK III DANKWOORDEN - ADMINISTRATIE - WETGEVING

163

Sectie I - Dankwoorden - Administratie

163

Sectie II - Wetgeving

165

HOOFDSTUK IV ONTLEDING VAN DE REKENINGEN

169

Sectie I - Voorstelling en indeling van de rekeningen

169

A. De hypothecaire leningen .............................................................................................. 1) De evolutie van de uitstaande leningen...................................................................... 2) Het verloop van de terugbetalingen ........................................................................... 3) De afgeloste leningen ............................................................................................... B. De huurhulpverrichtingen .............................................................................................. C. De huurkoop en verrichtingen van sanering/(weder)opbouw-verkoop............................... D. De leningen voor de samenstelling van huurwaarborgen ................................................. E. De waardewijzigingen op schuldvorderingen ................................................................... F. De resultaten ................................................................................................................ G. De aanwending der saldi ...............................................................................................

1) 2) 3) 4) 5)

171 171 171 171 171 173 174 174 175 177

Sectie II - Statistieken

179

Sectie III - Jaarrekeningen per 31 december 2007

184

Balans na winstverdeling ............................................................................................... Resultatenrekening (in staffelvorm)................................................................................ Toelichting.................................................................................................................... Sociale balans ............................................................................................................... Inlichtingen inzake de gebruikte waarderingsmethoden ...................................................

185 187 189 197 200

* *

*

207