NUMMER
1
woningcorporaties
4e kwartaal 2007
Wat doen we met de miljarden van de woningcorporaties?
Voor u ligt het eerste exemplaar van de Nieuwsbrief Woningcorporaties van ABN AMRO. Een nieuw initiatief op een moment dat uw sector in het middelpunt staat van de politieke en maatschappelijke belangstelling. Tempoversnelling van investeringen in nieuwbouw en wijkverbetering staan al langer op de agenda. Met het grote aantal woningen in bezit van corporaties, de financiële reserves en de sociale problemen in een toenemend aantal wijken heeft iedereen in Nederland inmiddels wel een mening over uw sector.
2
ABN AMRO is weer in de markt voor onderhandse leningen 4
Voorwoord
Het spanningsveld van de corporatiesector 5
Achterstandswijken niet alleen kansarm, maar ook kansrijk! 7
Inflatiespecial
8
KIJK OP DE WIJK:
KANSARM OF KANSRIJK?
Intussen lopen uw financiële uitdagingen door. Hoe optimaliseert u uw balansverhoudingen, uw cash flow stromen en uw (rente-)risico’s? Hoe financiert u een verbinding, al dan niet juridisch gesplitst? Hoe geeft u financieel invulling aan uw strategie om ook maatschappelijk vastgoed te gaan beheren? ABN AMRO kan u bij al deze vraagstukken helpen. Niet alleen hebben wij een enorme ervaring met dergelijke thema’s in de private sector. Er staat ook een team van specialisten klaar die verstand hebben van de corporatiesector. Het is juist deze bundeling van kennis en ervaring die wij graag aan u ter beschikking stellen. Deze eerste uitgave gaat in op de recente ontwikkelingen bij de woningcorporaties. In reactie hierop gaat prof. ir. Willem Keeris, verbonden aan de Tias Nimbas Business School en de TU Delft, in op het spanningsveld van de corporatie-sector. Hij stelt hierin de prikkelende vraag of het niet eens tijd wordt de hybride organisatievorm
van woningcorporaties achter ons te laten. Verder willen wij u in deze nieuwsbrief een verslag van het rapport ‘Kijk op de wijk: kansarm of kansrijk?’ niet onthouden. Dit rapport heeft ABN AMRO op Prinsjesdag overhandigd aan minister Vogelaar. Het rapport benadrukt niet alleen de problémen in achterstandswijken, maar juist ook het onbenut potentieel van deze wijken. Het rapport doet aanbevelingen op vier hoofdterreinen: de ontplooiïngskansen van de bevolking, de fysieke omgeving, de voorwaarden voor ondernemerschap en sociale cohesie. Tot slot geven wij u een kijkje in de wereld van onderhandse leningen en geven wij u de mogelijkheid te profiteren van de lage inflatie in Nederland. Kortom genoeg stof tot nadenken! Wij wensen u veel leesplezier.
Miriam Dragstra Directeur Public Sector Nederland
woningcorporaties Colofon De uitgave Woningcorporaties is een publicatie van ABN AMRO Bank N.V. Deze publicatie wordt zowel intern als extern verspreid. Woningcorporaties verschijnt 4 keer per jaar. Samenstelling en redactie Robin Keeris Miriam Dragstra Casper Burgering Aan dit nummer werd verder meegewerkt door Prof. ir. W.G. Keeris MRICS Vincent Hogenboom Marian Prins Carine Damen Wouter van Aggelen Nico Klene Andrea Denotti, fotograaf Janssen en de Kievith Fotografie Distributie
[email protected] tel: 030-23 27 493 Voor vragen en opmerkingen kunt u contact opnemen met: Public Sector Nederland: Miriam Dragstra 030-232 73 07 Regio Noord-West: Frank Drukker 020-62 94 662 Regio Zuid-West: Jan-Willem Spijkman 010-40 24 369 Regio Midden: Chiel Vink 030- 23 27 656 Regio Noord-Oost: Natascha Göbel 038- 49 84 539 Regio Zuid: Martijn de Lint 040-23 94 732 Disclaimer De in deze publicatie neergelegde opvattingen zijn gebaseerd op door ABN AMRO vergaarde informatie, die op zorgvuldige wijze is verwerkt. Noch ABN AMRO, noch medewerkers van de bank kunnen aansprakelijk worden gesteld voor in deze publicatie eventueel aanwezige onjuistheden. Copyright ABN AMRO Bank N.V., 2007
Wat doen we met de miljarden van de woningcorporaties? Woningcorporaties hebben het de laatste tijd zwaar te verduren gekregen. Den Haag beschuldigde de sector ervan onvoldoende te presteren. Er zou te weinig gebouwd, teveel verdiend en teveel geprofiteerd worden van belastingvrijstelling. Het rijk doet er dan ook alles aan om ze mee te laten betalen aan problemen in het land. De woningcorporaties weerleggen de kritiek. Ze willen best investeren, maar dan moet het rijk er ook wat tegenover stellen. Een overzicht van de ontwikkelingen van de afgelopen maanden en de reacties vanuit het veld.
Onderhandelaarsakkoord Op 16 september, vlak voor Prinsjesdag, sluiten minister Ella Vogelaar van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) en de top van Aedes een akkoord over de financiële inzet van de corporaties. In de periode daarvoor, voerde de minister van financiën de druk op de woningcorporaties steeds verder op, door te dreigen met een ‘Bosheffing’. In het uiteindelijke akkoord is vastgelegd dat corporaties de komende tien jaar 2,5 miljard beschikbaar stellen voor de aanpak van veertig aangewezen aandachtswijken. Het geld wordt gestort in een landelijk, privaat investeringsfonds, waar de corporaties van de veertig wijken een beroep op kunnen doen. Alle overige corporaties leveren naar draagkracht een jaarlijkse bijdrage aan het fonds. Daarnaast zullen de corporaties de komende jaren circa 150.000 nieuwe huur- en koopwoningen bouwen. Minister Vogelaar zegt toe zich maximaal in te spannen om dit mogelijk te maken. Tenslotte zal in het najaar van 2007 een plan van aanpak voor energiebesparende maatregelen worden vastgesteld. Het akkoord lijkt brede steun te krijgen van de leden van Aedes. De woningcorporaties kunnen zich tot half november uitspreken over de afspraken, eind november wordt een definitief besluit genomen. Meer kritiek komt er als Vogelaar begin oktober de verdeling van het geld bekend maakt. In het NRC van 6 oktober komen meerdere boze wethouders aan het woord. Zij voelen zich dubbel gestraft: hun slechte wijken kwamen niet door de selectie van
Vogelaar en hun corporaties moeten wel meebetalen aan de andere steden. De bedragen die een aantal andere wijken ontvangen, vinden ze onevenredig hoog.
Begroting 2008 valt tegen Van de toezegging van Vogelaar om de nieuwbouw van corporaties te stimuleren, blijft bij de presentatie van de plannen van WWI voor 2008 weinig over. Het rijk heeft voor 2008 163 miljoen begroot voor de bouwproductie, het merendeel hiervan gaat naar het budget ‘Besluit Locale Subsidies’. Er is geen extra geld gereserveerd om de bouwproductie op te voeren. De begroting van VROM is voor een aantal grote partijen in de volkshuisvesting aanleiding om zelf met een rapport te komen. De Vernieuwde Stad, een platform van een aantal grote corporaties, presenteert op 24 oktober samen met onder meer de drie grote steden, de Neprom en twee NoordHollandse gedeputeerden, het rapport ‘Investeren in de ruimtelijke kwaliteit’. Zij stellen dat de overheid tot 2020 jaarlijks twee miljard extra moet investeren in de Randstad en andere gebieden met een grote woondruk. Alleen met deze financiële impuls kan de beoogde nieuwbouwproductie van 80.000 tot 100.000 woningen per jaar worden gehaald. Tijd voor keuzes Intussen komt de VROM-raad op 17 oktober met haar advies ‘Tijd voor Keuzes, perspectief op een woningmarkt in balans’. Hierin concludeert zij dat er in de huidige Nederlandse woningmarkt eigenlijk
4e kwartaal 2007
maar twee smaken zijn: de goedkope huurwoning en de dure koopwoning. De VROM-raad pleit voor een integrale en structurele hervorming van het woonbeleid, met als doel de burgers meer keuzevrijheid te bieden. Meer keuze in aantal, in kwaliteit, in woonmilieu en in eigendomsvorm. De reacties vanuit de sector en vanuit bijvoorbeeld de Woonbond zijn over het algemeen erg positief.
Belasting heffen Dwars door al deze ontwikkelingen heen, zet Bos nog een heel andere financiële troefkaart in. Vanaf 2008 worden woningcorporaties als ondernemingen gezien en betalen ze over al hun activiteiten vennootschapsbelasting. Met deze maatregel denkt Bos jaarlijks 500 miljoen bij de sector weg te halen. Het kabinet neemt in de VPB-wet een apart wetsartikel voor corporaties op. Hierdoor kunnen deze geen gebruik meer maken van de fiscale faciliteiten van verenigingen en stichtingen, BV’s en NV’s. Andere verhuurders, zoals beleggingsdochters van pensioenfondsen, profiteren wel van dit nultarief. Aedes-directeur Peter Boerenfijn toont zich op Aedesnet fel tegenstander van de maatregel. Het leidt volgens
Boerenfijn niet alleen tot oneerlijke concurrentie met bijvoorbeeld pensioenfondsen en verzorgingshuizen, het zal ook effect hebben op het investeringsgedrag, want ‘ook de corporatiepot is een keer leeg’. Boerenfijn krijgt steun uit wetenschappelijke hoek. Zo schrijft hoogleraar staats- en bestuursrecht Hendrik-Jan de Ru op 26 oktober in de Staatskrant dat de invoering van de VPB-plicht, de corporaties onevenredig belast. Het zal leiden tot minder investeringen in wijken en verhoging van de huren. Eerder had emeritus hoogleraar belastingrecht Leo Stevens zich in het Financieele Dagblad ook al negatief uitgelaten over de voorgestelde maatregel. Ook de VNG en de Woonbond hebben zich al uitgesproken tegen de belastingmaatregel. Daarnaast ziet Boerenfijn een ander probleem: het kabinet werkt aan een wet voor maatschappelijke ondernemingen, maar neemt nu voor de corporatiesector alvast afwijkende maatregelen. Dit zou kunnen betekenen, dat de corporaties bij de invoering van de wet opnieuw met fiscale wijzigingen te maken krijgen, wat Boerenfijn ‘te dol’ vindt worden. Bovendien vraagt hij zich af, of met deze VPB-maatregel binnen de
corporatiesector nog wel een ‘vruchtbare bodem’ voor het wetsvoorstel voor maatschappelijke ondernemingen overblijft.
Reactie vanuit het veld Al deze ontwikkelingen zetten de betrokken volkshuisvesters aan het denken over de toekomst. Frank Bijdendijk, directeur van de Amsterdamse woningcorporatie Het Oosten schrijft er zelfs een compleet essay over. In het boekje `Wonen zonder staatsteun` zet hij uiteen waarom hij vindt dat de sturing van de overheid tot de huidige problemen op de woningmarkt heeft geleid. Hij oppert in het essay een nieuw, integraal systeem, waarin alle problemen in een keer opgelost zouden zijn: stagnatie op de huurmarkt en in de bouw, financieringsconstructies, stijgende koopprijzen door de hypotheekrenteaftrek, enzovoort. De vennootschapsbelasting voor de totale corporatie steunt hij niet. Bijdendijk pleit voor het beschikbaar stellen van het corporatievermogen aan dochterondernemingen, tegen marktconforme voorwaarden. Toch wil hij wel in het bestel blijven, omdat je alleen vanuit het bestel zaken kan veranderen. ir. Marian Prins
woningcorporaties
4e kwartaal 2007
ABN AMRO is terug in de markt voor onderhandse leningen
Het spanningsveld van de corporatiesector
Een lening die staat als een huis
Tijd voor een Business Process Redesign?
Sinds kort kunnen instellingen met een solvabiliteitsvrije status, zoals woningcorporaties met WSW-garantie en decentrale overheden, bij ABN AMRO een onderhandse lening afsluiten. ABN AMRO biedt onder-handse leningen aan die – veelal aflossingsvrij –een looptijd hebben die kan oplopen tot wel 40 jaar; onder bepaalde voorwaarden zelfs langer. Als minimaal te lenen bedrag geldt 5 miljoen euro.
Structureren Onderhandse leningen zijn er in allerlei soorten en maten, van eenvoudig tot zeer complex. Ze kenmerken zich door een creatieve structuur en vanzelfsprekend een lage rente. De specialisten van ABN AMRO werken met de meest geavanceerde modellen en kunnen u een op maat gesneden oplossing aanbieden die volledig aan uw wensen voldoet. Zo kunnen leningen gestructureerd worden op basis van de inflatie in Nederland, of rekening houdend met vorstverlet, die vertraging in de bouw veroorzaakt. Onderhandse leningen zijn over het algemeen tailor made en complex. Wilt u weten wat ABN AMRO voor u kan betekenen? Neem dan contact op
met uw vaste contactpersoon of één van hiernaast genoemde adviseurs. Ze helpen u graag verder.
Frank Drukker Sectorhoofd regio Noord-West 020 - 629 46 62 Jan Willem Spijkman Sectorhoofd regio Zuid-West 010 - 402 43 69
Voorbeeld Uw woningcorporatie sluit dit jaar een gestructureerde onderhandse lening af bij ABN AMRO met een looptijd van 40 jaar. De lening bevat een clausule voor een renteaanpassing na iedere 10 jaar. Bij een normale lening bedraagt de rente 4,8% over de eerste periode van 10 jaar. Sluit u een onderhandse lening af, dan valt de rente aanzienlijk lager uit: 4,075%. In 2017 eindigt de eerste 10-jaarsperiode. De bank mag de lening nu verlengen tegen een percentage van 4,8% voor de overige 30 jaar. ABN AMRO zal dit slechts doen indien de rente in 2017 in de markt lager is dan 4,80%. Dit percentage van 4,80% is echter historisch gezien een laag niveau.
Chiel Vink Sectorhoofd regio Midden 030 - 232 76 56 Natascha Göbel Sectorhoofd regio Noord-Oost 038 - 498 45 39 Martijn de Lint Sectorhoofd regio Zuid 040 - 239 47 32
Het risico valt dus goed te overzien. Bovendien wordt er in de eerste 10 jaar een aanzienlijke rentekorting gerealiseerd van 10 keer 0,725%. N.B. De renteniveaus in dit voorbeeld zijn, hoewel accuraat op moment van schrijven, indicatief. Actuele niveaus kunnen afwijken. Er kunnen derhalve geen rechten aan dit voorbeeld worden verleend.
Meer vraag naar gestructureerde producten Een interview met Marcel de Vries, Treasury & Control manager bij Vestia Sinds korte tijd is ABN AMRO weer actief in de markt voor onderhandse leningen. “Dat is een goede zaak”, vindt Marcel de Vries, treasury & control manager bij Vestia, een van de grootste woningcorporaties in Nederland. “Tot voor kort waren er maar twee banken die zich met deze onderhandse leningen bezig hielden. Hoe meer spelers in de markt, hoe scherper de concurrentie, hoe lager de prijzen zullen zijn.” Maar dat is niet alles, meent De Vries. “ABN AMRO valt als nieuwe partij in deze markt, positief op. De bank onderscheidt zich namelijk, samen met Fortis, van andere banken die hier al langer mee bezig zijn, door maatwerk te bieden. Het nieuwe financiële product is een combinatie van twee lijnen: een lening en derivaten.” De leningen komen rechtstreeks in de dealingroom tot stand. Door risicospreiding kan de bank de prijzen laag houden, en tegelijkertijd maatwerk verlenen in de structurering van de lening. Dergelijke veelzijdige, op maat gemaakte producten zijn de nieuwe trend in deze sector van de leningenmarkt, vindt Marcel de Vries. “Van ABN AMRO, waar Vestia al langer
mee samenwerkt, verwachten wij productvernieuwing, creativiteit en natuurlijk scherpe prijzen. En dat is precies wat je met dit product krijgt.” De Bank Nederlandse Gemeenten en de Waterschapsbank verstrekken al jaren leningen in de publieke sector, en sinds een jaar of vijf ook Fortis. “De leningen van die drie zijn erg goed”, meent De Vries. “Toch is het product dat ABN AMRO biedt ook aantrekkelijk. De structuur van de lening verraadt visie en knowhow. Iedere kans wordt benut.” Er komt steeds meer vraag naar gestructureerde producten zoals ABN AMRO ze aanbiedt, stelt De Vries. “Dat biedt weer kansen om uiteindelijk op een goedkopere rente uit te komen, tegen beheersbare risico’s. Dat is interessant voor de woningbouwcorporaties en geeft de bank een voordeel op de traditionele markt.” Carine Damen
Door prof. ir. Willem G. Keeris MRICS
“We komen hierover nog met het kabinet te spreken”, aldus de verzuchting van Aedesdirecteur Willem van Leeuwen, direct na ondertekening van het akkoord met minister Ella Vogelaar. Een akkoord dat − via een sectorfonds met heffing naar draagkracht − de inzet is van miljarden euro’s voor de aangewezen 40 potentiële prachtwijken de komende jaren. Veertig van honderden van dergelijke wijken. De verzuchting is tekenend voor de situatie. Weten de corporaties nu waar ze aan toe zijn? Het wordt tijd dat er duidelijkheid geschapen wordt betreffende de positie van de corporaties.
Een terugblik De corporaties, zoals wij die nu kennen, vinden hun oorsprong in de tweede helft van de 19e eeuw. Een belangrijke ontwikkeling als reactie op de mensonterende omstandigheden van toen. In de loop van de tijd zijn de meest scherpe kantjes er wel af gegaan, maar de eigentijdse problemen in die potentiële prachtwijken zijn nog redelijk vergelijkbaar. Op de sociale betrokkenheid van de aanbieders van de sociale huisvesting gedurende al die jaren valt echter niet af te dingen. Het stelsel van de corporaties en de inzet van hun medewerkers is dan ook zeer bepalend geweest voor de ontwikkeling van onze gemeenschap. Daar mogen we met z’n allen bijzonder trots op zijn; in het bijzonder de direct betrokkenen uiteraard. Maar dát leest u nu niet in de krant!
partijen, die in de open markt opereren, van het grootste belang is. Een corporatie echter heeft − nu beter gezegd had − door de overheid geschonken voorrechten, met als gevolg gesanctioneerde ongelijke concurrentie met particuliere ondernemingen. Maar nu is dat level playing field door de overheid omgeploegd. Men kan zich afvragen of die zo bewerkte grond nog wel vruchtbare omstandigheden biedt. Is er eens te meer sprake van government faillure? Heeft die hybride constructie niet allang zijn houdbaarheidsdatum bereikt? Kortom: is het niet tijd voor Business Process Redesign?
Heeft de corporatie als hybride organisatie zijn langste tijd gehad? De corporatie is een zogenaamde hybride organisatie, gecreëerd in het spanningsveld van zowel market faillure als government faillure. De hybride status, als taakorganisatie van de overheid, is te zien als een goed verdedigbaar compromis tussen beide minder gunstige alternatieven. Wanneer de sociale volkshuisvesting aan de marktkrachten zou zijn overgelaten, zou het financieel rendement centraal staan. Het zou dan dringen worden voor het loket van sociale zaken. Zou de sociale volkshuisvesting volledig aan de rijksoverheid overgelaten worden, dan was het perspectief eenzelfde “sober en doelmatig” kwaliteitsbeleid, waar nu nog de wrange vruchten van geplukt worden. Maar zo’n hybride, dienende tussenpositie-constructie roept de vraag op bij de corporaties: “What’s in it for us?”.
Afroming naar draagkracht Woningcorporaties kregen financiële tegemoetkomingen van de overheid voor hun sociale taken, met als belangrijkste de subjectieve fiscale vrijstelling en het goedkoper geld lenen via borging van het waarborgfonds. De eerste komt nu versneld te vervallen, een effect van zo’n € 500 mln. Wat rest is het borgingseffect op de hoogte van de rente, zo’n 0,75 % à 0,80 %, eveneens ca. € 500 mln. op jaarbasis. In negatieve zin komt daar nu de afroming bij van in totaal € 250 mln. per jaar. Tel uit je voordeel!
Tot aan de huidige drastische beleidswijziging van september 2007, ging de discussie vooral over de bevoordeelde positie van de corporatie binnen het level playing field: het referentiekader voor competitieve marktwerking. Op Europees niveau is men het er over eens, dat het hebben van gelijke kansen voor alle
Deze verslechterde situatie is echter geen probleem, wanneer in ogenschouw genomen wordt dat de sector nagenoeg geen positief bedrijfsresultaat laat zien. Wanneer de jaarcijfers van het gemiddeld behaalde en verwachte operationele resultaat naast elkaar worden gezet, valt op dat, hoewel elk jaar opnieuw het verwachte resultaat gunstig is, het feitelijk behaalde resultaat niet van de nullijn af te krijgen is. Door te wijzen op de kosten van het maatschappelijk rendement wordt dat minimale resultaat verklaard. Het financieel rendement zou niet maatgevend zijn. De consequenties van zo’n zienswijze zijn evenwel verstrekkend. Die niet
woningcorporaties gerealiseerde verwachtingen betreffen namelijk de toekomstige “verdiencapaciteit” en contant gemaakt geeft dat het vermogen weer van de sector. Maar wat is de contante waarde van verwachtingen, die niet gerealiseerd worden? Als het akkoord hierop is gebaseerd, moet die verdiencapaciteit wel reëel verdiend worden, uitgaande van een feitelijk trackrecord. Die verdiencapaciteit is namelijk weer de basis voor de op te voeren leencapaciteit, om de gewenste investeringen te kunnen realiseren. Een verdiencapaciteit die corporaties zouden kunnen behalen in een primaire rol van ondernemer met een professioneel vastgoedmanagement. De sociale rol wordt dan ingevuld op basis van de revenuen uit het ondernemerschap, slechts tot zover de mogelijkheid daartoe strekt.
Marktregulering als verstorende factor En dan is er nog een tweede probleem: de visie over marktwerking gaat hier niet op. Nederland heeft geen open volkshuisvestingsmarkt, slechts een volledig door de overheid gereguleerde markt. Daar hebben alle marktpartijen behoorlijk last van. Zo heeft recent onderzoek aangetoond, dat er in dit land geen zinnig verband te leggen is tussen indicatoren als de ontwikkeling van de economie, werkgelegenheid, productie nieuwbouwwoningen, koopprijs, huurhoogte van woningen e.d., waartussen normaal gesproken wél een direct verband gelegd zou moeten kunnen worden − en dat in andere landen ook gevonden wordt. De regulering van de woningmarkt in Nederland is de verstorende factor.
Het belang voor de hele gemeenschap van kwalitatief goede en betaalbare huisvesting is dermate groot, dat dit als zorgplicht voor de overheid grondwettelijk is verankerd. Dat geldt echter voor meer belangrijke punten, waarvan het invullen van zo’n zorgplicht kan zónder een hele markt te reguleren. Juist bij dergelijke altijd blijvende, diepgewortelde en universele behoeften is een gezonde markt te creëren. En een gezonde markt is er een met een win/win-situatie voor de vragers en aanbieders van het betreffende product. Zonder market faillure, dus rekening houdend met de belangen, die aanleiding gaven tot een grondwettelijke verankering van de zorgplicht. In deze markt zouden de corporaties echte private ondernemingen kunnen worden en het level playing field een echt gladgetrokken speelveld, niet omgeploegd en moeizaam geëgd. Het wordt tijd die 19e en 20ste eeuw af te sluiten. Er is nog een wereld te winnen.
Willem Keeris is Academic Director Real Estate van TiasNimbas Business School en in die hoedanigheid verantwoordelijk voor de Master of Real Estateopleiding. Tevens is hij verbonden als visiting-hoogleraar aan de Technische Universiteit Delft/ Faculteit Bouwkunde - Real Estate & Housing. Tot mei j.l. was hij negen jaar bestuurslid van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en vandaar uit nauw betrokken bij de ontwikkelingen in de sector van de woningcorporaties.
4e kwartaal 2007
Achterstandswijken niet alleen kansarm, maar ook kansrijk! Het is tijd voor een aanpak in het wijkenbeleid, waarin niet alleen de problematiek, maar juist ook het potentieel in achterstandswijken centraal staat. Dat stelt het Economisch Bureau van ABN AMRO in het rapport ‘Kijk op de Wijk: Kansarm of Kansrijk?' dat op Prinsjesdag is aangeboden aan minister Vogelaar van Wonen, Wijken en Integratie in Pulchri in Den Haag. Belangrijk in het rapport is de observatie dat het zicht op de positieve aspecten van de culturele identiteit van achterstandswijken de laatste jaren ten onrechte vertroebeld is. De economen: 'Een hoog aantal niet-westerse inwoners is niet per se onwenselijk. Sterker nog, de afwijkende culturele identiteit biedt vaak ook volop kansen voor economische ontwikkeling. Veel wijken staan als kansarm te boek, maar zijn in feite tevens als kansrijk te beschouwen!' Het rapport doet aanbevelingen op vier hoofdterreinen:1) de ontplooiingskansen van de bevolking, 2) de fysieke omgeving, 3) voorwaarden voor ondernemerschap en 4) sociale cohesie. 1. De grootschaligheid van scholen werkt te late probleemsignalering en een hoge mate van anonimiteit in de hand en moet dus worden teruggedrongen. Verder bestaat het hardnekkige (onjuiste) beeld dat 'witte' scholen beter zijn dan 'zwarte' scholen, omdat ze 'wit' zijn. De oorzaak is echter vooral de sociaal zwakkere uitgangspositie van de leerlingenpopulatie. Het financieren van scholen op basis van het aantal leerlingen met een slechte uitgangspositie is echter niet wenselijk. In plaats van achterstanden weg te werken, ontstaat daardoor het risico dat scholen gericht achterstandsleerlingen gaan werven. Als kinderen spijbelen of vroegtijdig hun school verlaten, doordat hun ouders hun verantwoordelijkheden verzaken, zou de kinderbijslag kunnen worden ingezet voor opvoedingsondersteuning. Allochtone studenten moeten meer worden gemotiveerd zich in te zetten voor huiswerkbegeleiding of mentoring. De sociale zekerheid moet activerender worden, bijvoorbeeld door een leerwerkplicht voor jongeren, zoals het kabinet die voorstelt. 2. De kunst is om degenen die erin slagen zich te ontplooien en zich aan de armoede te ontworstelen voor de wijk te behouden. De kwaliteit van de woonomgeving speelt daarbij een grote rol. De overheid moet geen formuleoplossingen ontwikkelen, maar alle bij de wijk betrokken partijen de mogelijkheid bieden om projecten te realiseren die bij hen en de wijk passen. De eenzijdigheid van de omgeving moet worden doorbroken door een evenwichtig aanbod van woningen, een gevarieerde architectuur en een mix van voorzieningen. Het opkopen en goedkoop doorverkopen van verloederde panden (klushuizen)
blijkt kansen te bieden voor creatievelingen. Van corporaties mag gevraagd worden dat zij bijdragen aan de wijkaanpak, maar of Haagse belastingmaatregelen verstandig zijn, valt te betwijfelen: een lokale aanpak is beter.
KIJK OP DE WIJ K:
KANSARM OF KANSRIJK?
3. Stimulering van het ondernemerschap verschaft wijken niet alleen meer economische dynamiek, maar kan ook allochtone jongeren en werklozen perspectief bieden. Succesvolle etnische ondernemers kunnen rolmodellen zijn voor kansarme jongeren. Dit potentieel wordt nog onvoldoende benut. Daarom moet de kleine kredietverlening worden verruimd via samenwerking tussen overheid, kredietverleners en ngo's. Banken kunnen daarnaast ook een rol spelen door jonge ondernemers (meer) te coachen. De laatste jaren wordt weer gepleit voor regelvrije of kansenzones. Dat is echter niet verstandig: zulke zones werken administratieve verplaatsingen en uitholling van andere wijken in de hand en creëren nieuwe bureaucratie. 4. Een betrokken gemeenschap en hoge mate van sociale cohesie bevorderen de leefbaarheid van de wijk. Dat vraagt om investeringen in de sociale infrastructuur (zoals brede scholen en sport-, podiumvoorzieningen) en het ondersteunen van verenigingen bij het opzetten van hun bestuur/organisatie en het vergroten van de vaardigheden van trainers en begeleiders in de omgang met vele culturen. Ervaringen in het buitenland leren dat vrijwillige inzet van mensen uit lagere sociale klassen weliswaar moeilijk, maar met actieve (al dan niet materiele) prikkels wel degelijk is te organiseren. Economisch Bureau: Wouter van Aggelen 020- 6287958, Nico Klene 020-6284204 Noot voor de redactie: Het rapport 'Kijk op de wijk: kansarm of kansrijk?' is op te vragen via ABN AMRO Persvoorlichting of te downloaden via www.abnamro.com/pressroom
4e kwartaal 2007
Profiteren van lage inflatie in Nederland De Nederlandse inflatie is al enige tijd structureel lager dan de inflatie in de gehele eurozone. ABN AMRO Treasury kan Nederlandse woningcorporaties en projectontwikkelaars laten profiteren van deze situatie. Inleiding Inflatie is een belangrijk onderwerp voor financiële markten. De wereldeconomie groeit al drie jaar bovengemiddeld en commodityprijzen bereiken recordniveaus. Ondanks de hogere economische groei – en de recordprijzen van olie - is er in de eurozone nog steeds sprake van prijsstabiliteit. De kracht hierachter is de Europese Centrale Bank, die prijsstabiliteit als doelstelling heeft. De ECB heeft als taak de inflatie in de eurozone onder maar vlak bij 2 procent te houden. De centrale bank gaat echter soepel om met deze inflatiedoelstelling. Zo noteert de inflatie in de eurozone sinds 2000 tussen maximaal 3.1 procent (mei 2001) en minimaal 1.6 procent (februari 2004). In augustus 2007 bedroeg de inflatie in de eurozone 1.7 procent op jaarbasis en de verwachting is dat deze gaat stijgen in de komende maanden. Lagere inflatie in Nederland… De eurozone is een heterogene economie, bestaande uit dertien landen waaronder Nederland. De euro-inflatie is dan ook een gewogen gemiddelde van de per land verschillende inflatieniveaus. Landen met een relatief hoge inflatie zijn bijvoorbeeld Duitsland (2.0 procent), Griekenland (2.7 procent), Spanje (2.2 procent), Ierland (2.3 procent) en Slovenië (3.4 procent, alle augustus). Landen met een lager dan gemiddelde inflatie zijn bijvoorbeeld Frankrijk (1.3 procent) en België (1.2 procent). Ook de Nederlandse inflatie (1.1 procent) was in augustus een stuk lager dan die van de eurozone (1.7 procent). De inflatieweging van Nederland in het totale eurocijfer is met zo’n 5 procent klein. Landen als Duitsland en Spanje hebben een veel grotere weging in de eurozone (samen al veertig procent).
…Biedt kansen voor woningcorporaties en projectontwikkelaars ABN AMRO Treasury kan onder andere
woningcorporaties en projectontwikkelaars laten profiteren van het verschil tussen de Nederlandse en de euro-inflatie. Dit kunnen wij doen door een unieke arbitragemogelijkheid. Wij maken daarbij gebruik van het feit dat de Europese inflatie gemakkelijk verhandelbaar is en de Nederlandse inflatie niet. Door unieke marktomstandigheden in Nederland kunnen wij echter een eigen markt creëren voor Nederlandse inflatie, en deze verhandelen. In Nederland is er een grote vraag naar inflatieproducten door pensioenfondsen. Indien wij deze vraag koppelen aan het aanbod – van bijvoorbeeld woningcorporaties -, kan ABN AMRO een markt creëren. Door vraag en aanbod met elkaar te verbinden, kunnen wij alle betrokken marktpartijen laten profiteren van een arbitragemogelijkheid. Zo kan het voor woningcorporaties aantrekkelijk zijn om een swap aan te gaan met ABN AMRO op basis van Nederlandse inflatie. Een voorbeeld. In een 10Y “gewone” swap of lening, maandscoupon, betaalt de klant 4.40 procent (midmarket). Indien de woningcorporatie ervoor kiest een op Nederlandse inflatie gerelateerde swap of lening aan te gaan met ABN AMRO profiteert de klant echter van de huidige lagere inflatie in Nederland. Dit werkt als volgt: • ABN AMRO splitst de nominale rente op in een vaste component (de reële rente) en een inflatiecomponent (jaarlijkse inflatie) • de reële rente die de klant betaalt bedraagt circa 2.7 procent (ruwe indicatie) • de jaarlijkse inflatie die de klant betaalt, bedraagt voor de eerste coupon: 1.5 procent (juli fixing, de Nederlandse inflatie in juli), de totale coupon bedraagt dan 4.2 procent • de jaarlijkse inflatie die de klant betaalt bedraagt voor de tweede coupon: 1.1 procent (aug fixing), de totale coupon bedraagt dan 3.8 procent, een korting van 60 basispunten op de “gewone” swap. Kortom, de klant heeft een vaste component (de reële rente) en een variabele component (de Nederlandse inflatie, die lager is dan de euro-inflatie). De klant betaalt dus eigenlijk semi-float.
Daarbij zijn de eerste fixings voor de float bekend; dit zijn de Nederlandse inflatieniveaus. Deze zijn echter lager dan de inflatie van de eurozone die de basis voor de pricing van swaps vormt. Hierdoor kunnen wij de korting op de swap realiseren. Dit is een fenomeen dat al langer bestaat en heeft er mee te maken dat de Nederlandse inflatie in principe niet verhandelbaar is.
Inflatievooruitzichten Hoe zijn op dit moment de inflatievooruitzichten in de eurozone? Ondanks de groeivertraging in de VS en de onrust op de financiële markten, verwachten wij een toenemende euroinflatie. Renteverlaging door de Federal Reserve zal de Amerikaanse conjunctuur stimuleren. Dit moet de onrust op de financiële markten verkleinen, en de vooruitzichten van de wereldgroei en de euro-exporten zijn daarmee positief, mede door hoge groeicijfers in Azië. Naast een bovengemiddelde wereldgroei verwachten wij een verder herstel van de binnenlandse euro-economie, gedreven door de krappe arbeidsmarkt. Veel van de zorgen die de ECB over inflatie heeft zijn dan ook nog uiterst actueel. De economie van de eurozone nadert de capaciteitsgrenzen. Daarbij kent de eurozone een hoge geldgroei van meer dan 10 procent op jaarbasis. In 07Q4 verwachten wij dat inflatie in de eurozone weer boven 2 procent uitkomt. Indien de economie robuust blijft, zoals wij verwachten, kan de inflatie ook in 2008 boven 2 procent op jaarbasis uitkomen. De Nederlandse inflatie zal volgens ons in de komende periode lager liggen dan de euro-inflatie.
Conclusie De inflatie in Nederland ligt op een lager niveau dan in de eurozone. ABN AMRO kan een markt creëren voor de Nederlandse inflatie, waarvan diverse marktpartijen kunnen profiteren. Te denken valt aan woningcorporaties en projectontwikkelaars. Meer informatie is verkrijgbaar bij uw (Treasury) contactpersoon. ABN AMRO Treasury Research Ravien Sewtahal
[email protected]
