Woningcorporaties en energieakkoord

Woningcorporaties en energieakkoord

Den Haag, Werkconferentie financiering Energieakkoord 28 mei 2015 Maarten Georgius / Aedes; Pieter de Jong / Ymere; Jan Willem van de Groep / Stroomversnelling; Caspar Boendermaker / BNG bank

Woningcorporaties en energieakkoord Programma

 Shaere – monitor energiebesparing (Maarten Georgius / Aedes)  Verduurzaming en gebouw en gebiedmaatregelen (Pieter de Jong / Ymere)  Woninggerichte aanpak van energiebesparing en verduurzaming (Jan-Willem van de Groep / Platform 31)  Financiering verduurzaming door woningcorporaties (Caspar Boendermaker / BNG Bank)

2|

Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing / 28-05-2015

3|


Opgave Energieakkoord Opgave Energieakkoord –

In 2020 gemiddeld label B

–

In 2030 gemiddeld label A

–

In 2050 klimaatneutraal Convenant Energiebesparing Huursector

–

In 2021 corporatiewoningen Energie-index 1,25

pagi 02-06-2015 energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing / 28-05-2015 na Financiering 4

Verduurzaming corporatiewoningen – In 2021 naar gem. Label B Van energy index 1,82 naar 1,25 – 2014: 1,65 – Stroomversnelling naar ‘ 0 op de meter’

5|


Voortgang verduurzaming – Aedes monitort voortgang verduurzaming in SHAERE – Nulsituatie 2010: Energie-index 1,82 – Realisatie in 2014: Energie-index 1,65 – Target voor 2021: Energie-index

1,25

– Prognose voor 2021: Energie-index 1,36 – Conclusie: ondanks inspanningen onvoldoende voortgang verduurzaming

pagi 02-06-2015 energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing / 28-05-2015 na Financiering 6

Verduurzaming corporatiewoningen / Shaere maart 2015 – SHAERE = Sociale Huursector audit en evaluatie resultaten energiebesparing – Meer groene labels, soms toch ook label achteruitgang – Meer zonnepanelen (5.900 / 2011  30.000 in 2014) – Stroomversnelling: ca 150 gerealiseerd

7|


Prognose en realisatie energiemaatregelen

Bron: Volkshuisvestelijke voornemens woningcorporaties 2014 – 2018, ABF reserach 8|


Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing / 28-05-2015 9|

Woningcorporaties en energieakkoord Programma

 Shaere – monitor energiebesparing (Maarten Georgius / Aedes)  Verduurzaming en gebouw en gebiedmaatregelen (Pieter de Jong / Aedes)  Woninggerichte aanpak van energiebesparing en verduurzaming (Jan-Willem van de Groep / Platform 31)  Financiering verduurzaming door woningcorporaties (Caspar Boendermaker / BNG Bank)

10 | Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing / 28-05-2015

Energiebesparing en woningcorporaties

• • • • • •

Voortgang verduurzaming woningen Uitdagingen en oplossingen Gebouwmaatregelen en gebiedsmaatregelen Financiering Investeren – door wie? Samenvatting

02-06-2015 pagina 11

Voortgang verduurzaming - 2

Investeringen door woningcorporaties 2013 • • • • •

Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Leefbaarheid Energiemaatregelen Woningverbetering

• Totaal

02-06-2015 pagina 12

4.837 mln 545 mln 273 mln 137 mln 1.215 mln 7.000 mln

Voortgang verduurzaming - 3 • Verduurzaming corporatiebezit d.m.v. woningverbetering • Woningverbetering vergt i.h.a. forse investering maatregelen verduurzaming (isolatie, installatie) hieraan gekoppelde onderhoudsmaatregelen comfortverbetering bewoners proceskosten • Investeringen vooroorlogse woningen E 50.000 – 80.000 • Op persoonlijke titel: 2,4 mln corporatiewoningen • 800.000 woningen a E 20.000 is E 16 mld • 800.000 woningen a E 40.000 is E 32 mld • Totale investeringsopgave bestaand bezit E 48 mld 02-06-2015 pagina 13

Renovatie Olympiacomplex Amsterdam

02-06-2015 pagina 14

Renovatie Olympiacomplex - 2

02-06-2015 pagina 15

Renovatie Olympiacomplex - 3

02-06-2015 pagina 16

Uitdagingen en oplossingen Wat remt voortgang verduurzaming bestaande bouw? • • • • • • • •

Kosten Financiering Procestijd Noodzaak instemming 70% bewoners Bouwkundige en architectonische belemmeringen Beperkte urgentie vanuit gemeenten en bewoners Nieuwe regels woningtoewijzing Split incentives

02-06-2015 pagina 17

Uitdagingen en oplossingen - 2

Welke oplossingen dienen zich aan? • • • • •

Nieuwe interessante concepten (Stroomversnelling) Professionaliseren opdrachtgeverschap Off-balance financiering (Haarlemmermeer, Esco’s) Versterken investeringsvermogen corporaties Gebiedsmaatregelen naast/in plaats van gebouwmaatregelen

02-06-2015 pagina 18

Gebouwmaatregelen en gebiedsmaatregelen

Gebouwmaatregelen • Isolatie • Zonnecellen • Warmte Koude Opslag Gebiedsmaatregelen • Restwarmte • Windmolens • Geothermie

02-06-2015 pagina 19

Gebiedsmaatregelen • • •

• • •

Benutten restwarmte en duurzame bronnen Forse energiebesparing en uitstootreductie tegen relatief lage kosten Bij bestaande bouw is ingrijpende woningisolatie kostbaar Pleidooi voor gedifferentieerde aanpak: stadswarmte in gestapelde, bestaande bouw in stedelijk gebied (en naderhand isoleren) isolatie en stroomversnelling bij eengezinshuizen en buiten stedelijke gebied Publiek of publiek/private financiering warmtenetten Op termijn open warmtenetten Noodzaak transparante tariefstructuur gebruikers (NMDA)

02-06-2015 pagina 20

Financiering

• De kosten gaan voor de baten uit: noodzaak financiering • Investeringen in sociale woningbouw (Daeb) d.m.v. geborgde leningen (borging Waarborgfonds Sociale Woningbouw) • WSW stelt eisen aan financiële gezondheid corporatie (AAA) • Eisen hebben betrekking op vermogenspositie (solvabiliteit) en op cashflow. • Door bankencrisis zijn eisen aangescherpt. • Door Verhuurdersheffing is het moeilijker aan deze eisen te voldoen. • Effect: beperkte investeringscapaciteit corporaties

02-06-2015 pagina 21

Financiering -2

Getallenvoorbeeld vermogenspositie • • • •

Waarde woning vóór investering E 120.000 Investering in woningverbetering E 50.000 Waarde woning na investering E 140.000 Onrendabel deel investering E 30.000

• Daarnaast dient Eigen Vermogen bij investering toe te nemen teneinde solvabiliteit op niveau te houden

02-06-2015 pagina 22

Financiering – 3 • Getallenvoorbeeld cashflow • Investering E 50.000 • Rentelast 4,0 % is E 2.000 • Huurstijging t.g.v. investering E 100 per maand, dit is E 1200 per jaar in jaar 1 • Negatieve cashflow E 800 in jaar 1 • Door jaarlijkse huurverhoging neemt negatieve cashflow af, en slaat na X jaar om in positieve cashflow • Negatieve cashflow in eerste jaren te compenseren door toename positieve cashflow in de totale portefeuille • Bij groei leningportefeuille moet ook cashflow toenemen 02-06-2015 pagina 23

Investeren – door wie?

Beperkte investeringscapaciteit woningcorporaties

• • • •

Alternatieven Off–balance financiering (voorbeeld Haarlemmermeer) Overheidssubsidies Beperken verhuurdersheffing bij investeringen Gebiedsmaatregelen met publieke of publiek/private financiering

02-06-2015 pagina 24

Samenvatting • • • • • • • •

Zeer forse investeringsopgave bestaand bezit corporaties Wordt hard aan gewerkt, maar target 2020 wordt niet gehaald Financiering van maatregelen is majeur knelpunt Inzetten op innovaties als Stroomversnelling en professioneel opdrachtgeverschap Gebiedsmaatregelen zijn noodzakelijk om energiegebruik en uitstoot te beperken Off-balance financiering in samenwerking met gemeenten Publieke of publiek/private financiering warmtenetten Verruiming investeringscapaciteit woningcorporaties noodzakelijk

02-06-2015 pagina 25

Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing / 28-05-2015 27 |

Energiebesparing en woningcorporaties Programma



REBUILD THE FUTURE ReBuild the Building Industry

Jan Willem van de Groep | inspirator | conditioner | innovator | rebel | DJ |

€ 13 miljard

ENERGIE IS GELD EN MET GELD KUN JE GAVE DINGEN DOEN

300 Electriciteit (tv, licht, apparatuur etc.) Electriciteit ventilatie

250

Warm water Verwarmen

200

150

kW/m2 / year

100

50

0 GEMIDDELD BESTAAND HUIS

NIEUW HUIS BOUWBESLUIT

PASSIEF HUIS

NUL‐ENERGIE HUIS

ENERGIE PLUS HUIS

Bron: PHI

C1 Cost Per Unit

40% cost reduction every Time cummalitive production doubles

C2

C4

1X

2X

4X

Cumulative Number of Units Produces

PRIJSONTWIKKELING WOONHUIS vs CV‐KETEL

HO ME

200

150 145

100

50 33 0 1990

1995

2000

2005

2010 Bron: Bouwhulpgroep

De bouw in transitie:

innovatie

nieuwe ordening

industrialisatie

HO ME

Garantie op prestatie

Vanuit het principe ‘in‐ en uitgaande energiestromen op jaarbasis zijn nul’, prestaties op: 1. 2. 3. 4.

Binnenmilieu Comfort en Gezondheid Energie Kwaliteit instandhouding

HO ME

HO ME

De Energieneutrale businesscase

Verbruiksscenario’s

NCW Huidige energierekening

electra

gas

investeringsruimte

1500

1000

€ 30.145,00

2000

1500

€ 42.235,00

2500

1700

€ 49.130,00

3000

2200

€ 61.218,00

3500

1700

€ 55.995,00

4000

2500

€ 73.227,00

HO ME

Kosten vs Investeringen Wat kun je met 30 euro of 150 euro Groot onderhoud

renovatie

renovati e

Label B

Label B

NOM

30%

30%

100%

€ 25.000 Tot € 35.000

€ 50.000 Tot € 70.000

€ 70.000 Na 11.000 (€ 60.000)

Huurverhoging / EPV

0

€ 30

€ 150

Investeringscapaciteit uit cashflow

0

€ 8.000

€ 40.000

€ 30.000

€ 50.000

€ 30.000

Energiebesparing Inkoopprijs

Out-of-Pocket

HO ME

Kosten vs Investeringen De totale businesscase over levensduur Groot onderhoud

renovatie

renovati e

Label B

Label B

NOM

30%

30%

100%

€ 30.000

€ 50.000

€ 70.000

Huurverhoging / EPV

0

€ 30

€ 150

Levensduurverlenging

instandhoud en

25 jr

40 jr

0%

2,8%

5,25%

Energiebesparing Inkoopprijs

Rendement

Investeringscapaciteit

– Maximaal te besteden bedrag per woning: investeringscapaciteit – Investeringscapaciteit: verschil tussen waarde voor en waarde na renovatie – Bedrijfswaarde: jaarlijkse kasstromen contant maken tegen een bepaalde disconteringsvoet (rendementseis) – Bedrijfswaarde NOM renovatie hoger door: – Langere exploitatieduur – Energiedienst als extra kasstroom

Financiering – In gesprek met WSW: zekerheden zijn belangrijk: – Wetgeving als basis voor extra kasstroom – Prestatiegarantie in exploitatie

– Bij voldoende zekerheden geen probleem (communiqué) – Geborgde financiering afhankelijk van: – DAEB/Niet-DAEB – Kasstromen (ICR/DSCR) – Bedrijfswaarde (Solvabiliteit/LTV) – WOZ-waarde

– Ongeborgde financiering, afhankelijk van: – Marktwaarde – Kasstromen – Onderpand met WSW?

WAAROM NOM

– Lokt innovatie uit (NOM v prijs B-label) – Creëert BC / rendement – Eenvoudig uitlegbaar – Simpel te garanderen / monitoren – Potentieel in 13 miljard – Draagt optimaal bij aan CO2 doelen

WSW HO ME

effect WSW gaat uit van continuïteit exploitatie van vastgoedportefeuille (ICR > 1,4 / LTV als dekkingsratio < 50% WOZ waarde)

positief

WSW gaat uit van kasstromen en waardeontwikkeling op basis van eigen beleid woningcorporatie (dekkingsratio < 75% bedrijfswaarde totale portfolio)

positief

WSW verwacht dat woningcorporatie kan aflossen indien nodig (DSCR > 1)

positief

WSW gaat ervan uit dat een woningcorporatie voldoende weerstandsvermogen heeft (solvabiliteit > 20% op corporatieniveau)

positief

WSW gaat ervan uit dat de risico’s WSW voldoende zijn gedekt met onderpandwaarde (dekkingsratio < 50% WOZ waarde op basis van totale portfolio)

positief

RISICO’S

Prestatie bouwer wordt niet nagekomen Salderen elektriciteit vervalt Waarde van de woning stijgt niet Bewoners vertonen onzuinig gedrag Fossiele brandstofprijzen dalen Inkoopprijzen renovatie dalen niet

HO ME

@greenspirator www.greenspirator.com www.energiesprong.nl

Energiebesparing en woningcorporaties Programma



Wens van ‘ de Haagse politiek’: meer grip op corporaties • Meer en beter toezicht op corporaties: Autoriteit Woningcorporaties • Minder commerciële activiteiten: spiltsing • Versterking interne controle corporaties Regeerakkoord: - Corporaties terug naar kerntaak - Kleiner werkgebied - Gemeenten meer in positie


Financiering van de corporatie sector



Woningcorporaties

Financierings- en garantiestelsel  Collectiviteit- en solidariteitsbeginsel  Voordelen tweeledig o Prijsvoordeel: circa EUR 30 per maand/woning o Beschikbaarheid van kapitaal  DAEB en niet-DAEB (commerciële activiteiten): 94% - 6%; Leningportefeuille:99% geborgd; 1% ongeborgd  Hervormingsagenda huurwoningmarkt  focus op bestaande voorraad


Type financiering voor corporatiesector – DAEB  WSW geborgd (thans: 99%) – Niet DAEB  ongeborgd; vereist projectanalyse (thans: 1%; aandeel gaat toenemen) – Projectfinanciering voor PV-installaties (nieuw)


Model 1 - Geborgde Financiering door corporatie  Kerntaken  DAEB  Financiering door corporatie  WSW geborgd en/of uit vrije kasstroom  Gebieds- en woninggericht  Risico’s voor corporatie / achtervang  Analyse ratio’s op portefeuille niveau


Model 2 – Ongeborgde financiering

 Niet- DAEB  Financiering door corporatie  Projectmatige financiering  Risico’s voor corporatie / financier  eigen en vreemd vermogen  Analyse business case  Analyse ratio’s projectniveau (buffers)  Toets kwaliteit management  Zekerheden


Model 3 – Energy Service Companies  Ontzorgen corporaties en overdracht risico’s  Niet belasten schaarse borgingsruimte / kapitaal  Handig met oog op huurgrens en fiscale voordelen  Vermijden verborgen kosten  Steeds meer voorbeelden



Dank voor uw aandacht

Financiering energieakkoord - woningcorporatiues en energiebesparing / 28-05-2015 71 |

Woningcorporaties en energieakkoord

Recommend Documents