Praktijkhandreiking onderhoud en verbetering woningcorporaties

Praktijkhandreiking onderhoud en verbetering woningcorporaties Tot de uitgaven van een woningcorporatie behoren de uitgaven met betrekking tot onderhoud en verbetering van vastgoed. Het antwoord op de vraag wanneer er voor de vennootschapsbelasting sprake is van een onderhoudsuitgave en wanneer van een uitgave met betrekking tot verbetering is in de jurisprudentie redelijk uitgekristalliseerd. Maar een dergelijke kwalificatie blijft uiteindelijk afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het individuele geval. Voor toepassing van dit fiscale kwalificatieleerstuk in de praktijk is in 2009 door BDO en de Belastingdienst een handreiking gegeven (zgn. ‘BDO-lijst’). De Belastingdienst heeft deze handreiking recentelijk geëvalueerd. Op basis van zijn ervaringen in de praktijk, heeft de Belastingdienst de oorspronkelijke handreiking op onderdelen aangepast. Bovendien is het geldende fiscale kader dat voor de toepassing van de lijst van kracht is, in de handreiking beschreven. Dat leidt naar verwachting tot meer duidelijkheid voor de praktijk. De nieuwe praktijkhandreiking onderhoud en verbetering woningcorporaties is in concept-vorm aan de grote fiscale advieskantoren voorgelegd. Aan deze kantoren is de mogelijkheid geboden op de handreiking te reageren. Dat heeft verschillende reacties opgeleverd. Deze zijn door de Belastingdienst beoordeeld en gewogen. Dat heeft geleid tot verschillende wijzigingen in de conceptversie. De definitieve praktijkhandreiking onderhoud verbetering is nu vastgesteld. De nieuwe praktijkhandreiking verschilt op een aantal onderdelen van de oorspronkelijke ‘BDO-lijst’. De praktijkhandreiking bestaat uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk 1 is een globale schets opgenomen van het relevante huidige kader voor de fiscale duiding van uitgaven voor onderhoud en verbetering. In de hoofdstukken 2 tot en met 4 wordt deze schets nader uitgewerkt. De aangepaste BDO-lijst is opgenomen in hoofdstuk 5, met daarin als belangrijkste wijzigingen:  uitgaven die voortvloeien uit verplichtingen of wensen vanwege voorschriften op het terrein van veiligheid en of milieu, worden aangemerkt als verbeteringsuitgaven. In de vorige versie was aangegeven dat in beginsel sprake was van onderhoudsuitgaven;  bij uitgaven vanwege het gebruik van andere, duurdere materialen, worden de meerkosten als verbeteringsuitgaven aangemerkt. Deze wijzigingen hebben geleid tot enkele aanpassingen in de lijst van hoofdstuk 5. 1 oktober 2014

FISCALE PRAKTIJKHANDREIKING ONDERHOUD EN VERBETERING WONINGCORPORATIES

Notitie onderhoud verbetering woningcorporaties 2014 Historie Tot de uitgaven van een woningbouwcorporatie behoren de uitgaven met betrekking tot onderhoud en verbetering van vastgoed. De vraag wanneer er sprake is van een onderhoudsuitgave en wanneer van een uitgave met betrekking tot verbetering is in de jurisprudentie redelijk uitgekristalliseerd, echter een kwalificatie blijft afhankelijk van de feiten van het individuele geval. Binnen de corporatiewereld zien we echter op dit gebied vaak uitgaven die bij elke corporatie in één of andere vorm voorkomen. In 2009 is een opsomming gemaakt van werkzaamheden op dit gebied, die binnen de corporatiewereld veelvuldig voorkomen. Vervolgens is op basis van de jurisprudentie een fiscale kwalificatie gegeven aan de benoemde werkzaamheden (de zogenoemde ‘BDO-lijst’). Aan de Belastingdienst is in 2009 verzocht zich akkoord te verklaren met de gegeven kwalificaties. De Belastingdienst heeft vervolgens geantwoord de BDO-lijst niet te accorderen. Wel heeft hij het volgende verklaard: De werkzaamheden van een woningcorporatie worden fiscaal gekwalificeerd aan de hand van de regels welke goed koopmansgebruik stelt. De gangbare jurisprudentie en de hoofdregels hieruit gelden als uitgangspunt. Wanneer een corporatie werkzaamheden verricht welke op de bovengenoemde lijst uit de memo van BDO voorkomen, dan is de Belastingdienst bereid af te spreken dat de kwalificatie welke BDO aan deze werkzaamheden geeft – waarbij BDO de hoofdlijnen van goed koopmansgebruik volgt in zijn algemeenheid gevolgd kan worden. Hierbij dient wel te worden aangetekend dat de inspecteur ten allen tijde de mogelijkheid heeft om in een individueel geval de kwalificatie ter discussie te stellen. Deze afspraak geldt voor de indiening van de aangifte vennootschapsbelasting 2006 t/m 2008. In de loop van 2010 zullen de (adviseurs van de) woningcorporaties en de Belastingdienst evalueren hoe deze afspraak in de praktijk uitvalt. Onder deze voorwaarde is de belastingdienst bereid de lijst van BDO als een (begin van een) leidraad te beschouwen, welke de woningcorporaties in de praktijk bij de aangifte vennootschapsbelasting kunnen hanteren. De hiervoor genoemde evaluatie heeft tot 2013 niet plaatsgevonden. Na een interne evaluatie in 2013 legt de Belastingdienst in dit document zijn zienswijze van de contouren van de behandeling van onderhouds- en verbeteringsuitgaven bij woningcorporaties vast. Na een schets van de relevante contouren binnen goed koopmansgebruik (art. 3.25 Wet Inkomstenbelasting 2001), wordt daarna in een lijst een fiscale kwalificatie aan werkzaamheden gegeven. De Belastingdienst is bereid deze lijst als een (begin van een) leidraad te beschouwen, welke een woningcorporatie in de praktijk bij het opstellen van een aangifte vennootschapsbelasting kan hanteren. Met dien verstande dat de inspecteur te allen tijde de mogelijkheid heeft om in een individueel geval de toepassing van de lijst en daarmee de overeenkomstige kwalificatie te beoordelen.

1


Inhoud 1. 2. 3. 4. 5.

Fiscale definities ‘onderhoud’ en ‘verbetering’ .................................................................. 3 Verplicht integraal activeren van onderhoudsuitgaven ...................................................... 3 Verplicht gedeeltelijk activeren van onderhoudsuitgaven .................................................. 4 Nadere invulling aan de hand van rechtspraak ................................................................... 5 Gecorrigeerde ‘BD(O)-lijst’................................................................................................ 7

2


1. Fiscale definities ‘onderhoud’ en ‘verbetering’ Bij fiscaalrechtelijke kwalificatie ‘onderhoud’ of ‘verbetering’ komt het voor goed koopmansgebruik aan op de aard van de werkzaamheden in bouwtechnische of installatietechnische zin. De rechters beoordelen wat er aan materiaal aanwezig is aan de vooravond van de (onderhouds- of verbeterings-)werkzaamheden. Onderhoud: als de werkzaamheden naar hun aard dienen om de onroerende zaak – in vergelijking met de toestand waarin deze zich bij stichting of na latere verandering bevond – in bruikbare staat te herstellen en aldus de ingetreden achteruitgang op te heffen (o.m. BNB 1957/1901, BNB 1958/296 en BNB 1998/413). Daarbij kan het betreffen een bedrijfsmiddel of een onderdeel waarop apart wordt afgeschreven. Te denken is aan kosten van herstelling of vernieuwing van onderdelen van gebouwen, welke versleten zijn (B 5916). Dit ook indien de kosten van omvangrijke aard zijn (B 3702). Onderhoudsuitgaven moeten in aftrek worden gebracht, tenzij zich een uitzonderingssituatie voordoet (onderdelen 2 + 3). Verbetering: als de werkzaamheden dienen om aan de onroerende zaak een wezenlijke verandering aan te brengen, waardoor de onroerende zaak naar inrichting, aard of omvang een wijziging heeft ondergaan (o.m. BNB 1980/231). Verbeteringsuitgaven worden geactiveerd.

2. Verplicht integraal activeren van onderhoudsuitgaven In een aantal situaties moeten ondernemers alle onderhoudsuitgaven activeren. Aan de rechtspraak kunnen we de volgende situaties ontlenen: 2.1 ‘Gebruiksklaar maken’ Als een ondernemer een pand verwerft en (tot enkele jaren na verwerving) daaraan werkzaamheden laat verrichten om het in de staat te brengen waarin hij het voor zijn bedrijf wil gebruiken, gaan de kosten van die werkzaamheden, onverschillig of het onderhouds- of verbeteringskosten betreft, deel uitmaken van de fiscale aanschaffingskosten van het pand (o.a. BNB 1959/6). “Tot enkele jaren na verwerving”. Het aantal jaren is afhankelijk van feiten en omstandigheden. Rechtspraak: werkzaamheden na 2 jaar (VN 1981, blz. 1303) en na 4 jaar (VN 1988/3236,22): geen activering, maar aftrekbare onderhoudsuitgaven. 2.2 Sloop-nieuwbouw In sloop-nieuwbouwsituaties worden alle uitgaven voor de nieuwbouw geactiveerd, onverschillig of het onderhouds- of verbeteringskosten betreft. 2.3 ‘Extra afschrijven’ Wanneer een onroerende zaak door een abnormale gebeurtenis (brand, overstroming, oorlogsgeweld en dergelijke) fysiek beschadigd raakt, kan de ondernemer een extra 1

In deze werkversie wordt alleen verwezen naar VN- en BNB-nummers.

3


afschrijving toerekenen aan het jaar waarin deze onvoorziene gebeurtenis zich voordeed. Deze calamiteit ziet op de gehele of gedeeltelijke teloorgang van aanwezige werkeenheden. Men noemt dit ‘extra afschrijven.’ De schade is dan zo ernstig of omvangrijk, dat de herstelkosten als kapitaaluitgaven of aanschaffings- of voortbrengingskosten moeten worden beschouwd (B 8546). Als hersteluitgaven 25% of meer bedragen dan de fiscale kostprijs (niet: fiscale boekwaarde) van het bedrijfsmiddel, dan dienen alle uitgaven als verbetering te worden aangemerkt omdat dan sprake is van een bijzondere afschrijving (vgl. BNB 1991/125). 2.4 Ingrijpende verbouwing, algehele vernieuwing, radicale vernieuwing (winstsfeer) Wanneer er sprake is van een ‘ingrijpende verbouwing’, een ‘algehele vernieuwing’ of een ‘radicale vernieuwing’ in de winstsfeer worden (achterstallig) onderhoud en verbetering in één bedrag geactiveerd, een kostenaftrek is volledig uitgesloten. Als een onroerende zaak technisch en economisch gezien hoogst verouderd is, worden alle renovatie-uitgaven geactiveerd (BNB 1958/14). Idem als van een onroerende zaak een gedeelte bouwvallig is, welk gedeelte wordt afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt aangebracht (BNB 1958/296). Gezien Hof Amsterdam V-N 1996/2101 is het mogelijk dat zelfstandige delen van een pand radicaal zijn vernieuwd (activeren van de uitgaven) en dat de werkzaamheden aan de overige (onder)delen van het pand niet leiden tot radicale vernieuwing van die overige (onder)delen. In de uitgaven voor de overige (onder)delen kunnen dus onderhoudskosten zitten. 2.5 Vervanging apart afgeschreven onderdelen De kosten van de vervanging van een onderdeel van een bedrijfsmiddel of van een onderdeel van een complex, waarvoor apart een afschrijving is berekend dan wel een voorziening is gevormd, moet men 1) activeren wanneer in de afschrijving van het onderdeel rekening is gehouden met de vervanging ervan, dan wel 2) de uitgaven afboeken op de hiervoor gevormde voorziening. 2.6 Hoge afschrijvingspercentages Als het afschrijvingspercentage ‘zekere bandbreedtes’ niet te boven gaat, zijn onderhoudskosten of achterstallige onderhoudsuitgaven ineens aftrekbaar. Het gaat dan om herstel van de oude toestand. De uitgave ziet op het verleden. Indien het echter duidelijk is dat de waardevermindering, doordat onderhoud achterwege is gebleven, is verwerkt in de voorheen toegepaste afschrijvingen, moet de uitgave worden geactiveerd en afgeschreven. Met deze uitgave is dan al in het verleden rekening gehouden (o.m. BNB 1955/132). Onderhoud moet worden geactiveerd indien afschrijvingen mede strekken tot dekking van de waardevermindering, welke het gevolg is van het achterwege blijven van onderhoudswerkzaamheden (vgl. BNB 1955/132).

3. Verplicht gedeeltelijk activeren van onderhoudsuitgaven In een aantal situaties moeten ondernemers onderhoudsuitgaven gedeeltelijk activeren. Aan de rechtspraak kunnen we de volgende situaties ontlenen: 3.1 Splitsing van kosten bij ‘modernisering’ Als een object wordt gemoderniseerd, moeten de uitgaven worden gesplitst. De kosten

4


voor verbetering komen niet in aftrek voor zover ze meer bedragen dan de kosten van onderhoud die men bij herstel in de oorspronkelijke toestand (loutere herstelling of vernieuwing van hetgeen versleten is) had moeten maken. Overige verbeteringskosten mogen wel in aftrek worden gebracht (o.m. B 5916, B 7140, BNB 1957/190 en BNB 1980/231)). Daarbij moet worden gelet op de aard van het uitgevoerde werk en de toestand waarin het gebouw zich bij de stichting en mogelijke latere veranderingen bevond, doch niet op de staat van onderhoud van het gebouw tijdens de verkrijging door de tegenwoordige bezitter (B 6375). Voor het verschil met een modernisering die leidt tot een wezenlijke verbetering wordt verwezen naar 2.4. 3.2 Aanzienlijke kosten toerekenbaar aan vorige eigenaar (Bodemplaat-arresten) Gedeeltelijke activering kan verplicht zijn wanneer een gebruikt vastgoed wordt aangekocht, waarna de koper - nadat hij het pand een zekere periode in gebruik heeft gehad - groot onderhoud aan een versleten onderdeel uitvoert of laat uitvoeren: Als een versleten onderdeel van een bedrijfsmiddel wordt vernieuwd en de kosten van deze vernieuwing in verhouding tot de aanschaffingskosten van het bedrijfsmiddel aanzienlijk zijn, eist goedkoopmansgebruik dat de vernieuwingskosten worden geactiveerd voor zover zij niet in hoofdzaak zijn veroorzaakt door het gebruik dat van dat bedrijfsmiddel is gemaakt na de aanschaffing ervan door de ondernemer (BNB 1989/157 en BNB 1992/136). ‘Aanzienlijk’ is in BNB 1992/136 niet duidelijk gedefinieerd middels een percentage. Het lijkt op basis van de cijfers in de genoemde arresten dat 20% in ieder geval aanzienlijk is. ‘In hoofdzaak’ is tenminste 70%. Grondslag is de fiscale kostprijs van het bedrijfsmiddel. In het kader van de VSO’s is goedgekeurd dat de bodemplaatarresten niet naar analogie worden toegepast bij overgang van de vrijgestelde naar de belaste periode (geen wisseling van eigenaar). Bij aankoop van een bedrijfsmiddel/pakket bestaande woningen door een woco worden de bodemplaatarresten echter wel toegepast (wel wisseling van eigenaar).

4. Nadere invulling aan de hand van rechtspraak 

Onderhoud is alleen mogelijk aan iets dat al aanwezig is aan de onroerende zaak. Voorbeeld: aanbrengen van een verdiepingsvloer die er voorheen niet was: geen onderhoud, maar verbetering.  Onderhoud is alleen mogelijk aan iets dat nog aanwezig is aan de onroerende zaak. Voorbeeld: een bij stichting aangebracht zijraam dat later is dichtgemetseld wordt na jaren weer aangebracht: geen onderhoud maar verbetering.  Het enkele feit dat werkzaamheden verplicht zijn o.g.v. verscherpte milieuwetgeving betekent niet dat daarom sprake is van onderhoud (BNB 1998/413). Criterium is en blijft of de werkzaamheden naar hun aard hebben gediend om de onroerende zaak in bruikbare staat te herstellen en aldus de ingetreden achteruitgang op te heffen. Denkbare situaties: a) Reeds aanwezige, maar versleten vloeistofdichte vloer wordt o.g.v. de (ongewijzigde) milieuwetgeving vervangen door een nieuwe vloer met dezelfde specificaties: geheel onderhoud. b) Idem, maar vervanging door een vloer die aan verscherpte milieuwetgeving voldoet: meerkosten t.o.v. een nieuwe vloer die slechts aan de oude wetgeving voldoet zijn verbeteringsuitgaven. De rest vormt onderhoud.

5


  





 

c) Reeds aanwezige gewone, al dan niet versleten, niet-vloeistofdichte vloer wordt o.g.v. verscherpte milieuwetgeving vervangen door een vloeistofdichte vloer: meerkosten t.o.v. een gewone, niet-vloeistofdichte vloer zijn verbeteringsuitgaven. De rest vormt onderhoud. ‘Verplichte werkzaamheden’ o.g.v. andere voorschriften Voorbeeld: veiligheidsvoorschriften; gelijk aan de behandeling van werkzaamheden o.g.v. verscherpte milieuwetgeving. Als ‘herstel in oude toestand’ niet nuttig of noodzakelijk is: toch onderhoud. Onderhoud met andere materialen Voorbeelden: - ‘Herstel’ met andere materialen duurder dan herstel met de oorspronkelijke materialen: herstel met andere materialen is onderhoud tot het niveau dat herstel met oorspronkelijke materialen zou kosten. Meerkosten activeren. - ‘Herstel’ met andere materialen goedkoper dan met oorspronkelijke materialen: geheel onderhoud. ‘Achterstallig onderhoud’ is ook onderhoud. Dat de uitgaven relatief hoog zijn, is irrelevant. Anders: zie onder paragraaf 2 en 3. Bijvoorbeeld: achterstallig onderhoud activeren wanneer een pand gebruiksklaar wordt gemaakt; of wanneer door middel van aparte of heel hoge afschrijvingen of dotaties aan onderhoudsvoorzieningen al rekening is gehouden met de slijtage die het onderhoud veroorzaakt. Uitgaven voor ‘optimalisering’ en ‘modernisering’ van onderdelen van een onroerende zaak kwalificeren in principe als verbetering, maar komen tot het bedrag dat normaal onderhoud van die onderdelen zou hebben gekost toch als onderhoudskosten in aftrek (BNB 1957/190: uitgaven voor verbetering van de bestaande verwarming en voor vervanging van de stookinstallatie door een modernere vormden gedeeltelijk onderhoudskosten). Uitgaven voor herstel van geleden schade: zie ‘extra afschrijven’ onder punt 2, eerst een bijzondere afschrijving toepassen en vervolgens de uitgaven voor de herstelwerkzaamheden activeren (BNB 1991/125). Uitgaven omvatten tegelijkertijd onderhoud en verbetering: splitsing van de uitgaven vereist. Voorbeeld: vervangen van het dak door een vergelijkbaar dak. Tegelijkertijd wordt voorheen niet aanwezig isolatiemateriaal aangebracht. Uitgaven voor het dak zijn onderhoudskosten. De uitgaven voor de isolatie moeten geactiveerd worden.

6


5. Gecorrigeerde ‘BD(O)-lijst’ Behandeling van uitgaven voor werkzaamheden in een situatie dat geen bijzondere regel uit bovenstaande uiteenzetting van toepassing is. De lijsten met werkzaamheden komen overeen met de oorspronkelijke BD(O)-lijst. De fiscale beoordeling/actie is op onderdelen aangepast. A. Te activeren uitgaven De volgende onderhoudswerkzaamheden zorgen voor een verbetering van de bestaande situatie. De kosten die betrekking hebben op deze werkzaamheden dienen te worden geactiveerd. Uitgangspunt: iets aanbrengen wat er voorheen niet was: activeren. Let op: in de voorbeelden van onderdeel A is er van uitgegaan dat er iets wordt aangebracht wat er voorheen niet was. De kwalificatie geldt daarom niet bij vervanging.

Werkzaamheid Het storten van een bergingsvloer Het aanbrengen van nachtventilatie in de kozijnen Een badkamer uitbreiden door deel van de zijkamer erbij te trekken Het verbeteren van entreedeuren Het verbeteren van mechanische ventilatie Het aanbrengen van branddetectie apparaten en een videofooninstallatie Het plaatsen van dakkapellen Het realiseren van tussenbouw, zijnde overdekte overgang tussen woning en bijvoorbeeld garagebox

Fiscale beoordeling Verbetering

Actie Activeren

Verbetering

Activeren

Verbetering

Activeren

Verbetering Verbetering

Activeren Activeren

Verbetering Activeren

Verbetering

Activeren

Verbetering

Activeren

7


Het overnemen van tussenbouw en kort daarna uitvoeren van onderhoud c.q. verbetering.

Het isoleren van een berging Het realiseren van een luifel Ventilatiemogelijkheden aanbrengen in een nieuwe keuken Het aanbrengen van een 2e toilet, inclusief tegelwerk en fonteintje. Het verwijderen van een schoorsteenmantel en kasten voor het plaatsen van een nog niet aanwezige afvoer Het plaatsen van een buitenberging inclusief straatwerk en het aanbrengen van elektra en een aansluitpunt voor een wasmachine Het plaatsen van een extra vaatwasmachine aansluiting Het plaatsen van Isoglas voorzetramen Het vergroten van een kamer Het aanbrengen of uitbreiden van een meterkast Het verplaatsen van een keukenblok naar de bijkeuken inclusief installatie werk

Indien de ‘slijtage’ niet is veroorzaakt in de eigendomsperiode van de woningcorporatie zal er sprake zijn van achterstallig onderhoud dat conform jurisprudentie geactiveerd moet worden. Verbetering

Activeren

Verbetering

Activeren

Verbetering

Activeren

Verbetering

Activeren

Verbetering

Activeren

Verbetering

Activeren

Verbetering

Activeren

Verbetering

Activeren

Verbetering

Activeren

Verbetering

Activeren

In de keuken wordt een nieuw keukenblok aangebracht. Het oude keukenblok wordt verplaatst naar de bijkeuken. Ten opzichte van de oude situatie is dit een verbetering (eventueel splitsen kosten).

Activeren

Activeren

8


Het slopen van een dak om isolatie aan te brengen.

Het aanbrengen van vluchtdeuren Uitgaven ten behoeve van veilig wonen zoals het aanbrengen van veiligheidssloten Een Cv-ketel verplaatsen naar vliering, inclusief het omleggen van leidingen en aanbrengen van omtimmering. Het aanbrengen van liftaanpassingen Verlaagd plafond toepassen om leidingen weg te werken Het bekleden van schoorstenen

Het aanbrengen van isolatie is een verbetering ten opzicht van de oude situatie. Het slopen van het dak houdt verband met het aanbrengen van isolatie. Verbetering

Activeren

Verbetering

Activeren

De ketel wordt niet onderhouden. Er worden nieuwe leidingen aangelegd. Verbetering

Activeren

Verbetering.

Activeren

Activeren

Er wordt iets aangebracht op een Activeren plaats waar het plafond voorheen niet was. Veroorzaakt door verleggen van leidingen. Geen onderhoud Verbetering. Activeren

Toevoegingen Belastingdienst Het toevoegen van hekwerken, schuttingen e.a. tuinvoorzieningen. Het aanbrengen van buitenverlichting aan het object. Het vergroten van een woning. (vloeroppervlak/nuttige ruimte) Het aanbrengen van een (vaste) vlizotrap. Het beloopbaar maken van de zoldervliering.

Verbetering

Activeren

Verbetering

Activeren

Verbetering

Activeren

Verbetering

Activeren

Verbetering

Activeren

9


Het aanbrengen of vergroten van dakvensters.

I.g.v. aanbrengen: activeren. I.g.v. vergroting: meerkosten t.o.v. vervanging bestaande dakvensters activeren

Asbestsanering: er wordt iets verwijderd. Dat is strikt gezien in bouwkundig opzicht geen herstel.

In beginsel verbetering. Echter wel t.l.v. het resultaat indien de verwijdering niet leidt tot hogere jaarlijkse nutsprestaties en bij de afschrijving niet al rekening is gehouden met de kosten en door verwijdering en vervanging de levensduur niet wordt verlengd (BNB 1998/16) Verbetering

Energetische- en geriefsverbeteringen (op verzoek eerder laten verbeteren van bv de energieprestatie)

I.g.v. aanbrengen: activeren. I.g.v. vergroting: meerkosten t.o.v. vervanging bestaande dakvensters activeren Activeren, tenzij BNB 1998/16

Activeren

10 B. Uitgaven voor werkzaamheden die (deels) ten laste van het resultaat kunnen worden gebracht als onderhoudskosten. Uitgangspunten: Onderhouden of vervangen van het bestaande met hetzelfde materiaal is onderhoud. Onderhouden of vervangen van het bestaande met andere materialen: splitsen van kosten in onderhoud en verbetering indien duurder dan met hetzelfde materiaal. Bij sommige werkzaamheden kan er ook gedeeltelijk sprake zijn van verbetering door het aanbrengen van andere, nieuwere materialen. De kosten van deze verbetering worden ten laste van het resultaat gebracht voor zover het niet duurder is dan herstel in oude toestand. Als wel duurder: meerkosten activeren. NB: Er zijn ook werkzaamheden waarbij geen materialen worden aangebracht. Werkzaamheid Controleren van riolering.

Fiscale beoordeling Onderhoudswerkzaamheden

Reinigen van gevels.

Onderhoudswerkzaamheden

Actie Ten laste van het resultaat als onderhoud. Ten laste van het resultaat als onderhoud.


Onderhoud aan dakbedekking.

Reinigen van dakgoten.

Voor zover er geen verbeteringen worden aangebracht is er sprake van onderhoud. De kosten van eventuele verbetering worden ten laste van het resultaat gebracht voor zover het niet duurder is dan herstel in oude toestand. Als wel duurder: meerkosten activeren. Onderhoudswerkzaamheden

Schilderen van de kozijnen en deuren aan de buitenzijde en de binnenzijde van de panden. Onderhouden van tuinen bij de diverse gebouwen en het reinigen van de sloot. Reinigen en onderhouden van de schoorstenen van de diverse panden. Herstellen van houtrot bij boeidelen en windveren. Onderhouden en keuren van de liften.

Schilderwerk is onderhoud aan de binnen- en buitenzijde.

Controleren en onderhouden van de mechanische ventilatie Reinigen en vervangen van bitumen daken.

Onderhoudskosten

Schoonmaken van de kunststofkozijnen van diverse panden. Vervangen en herstellen van metselen voegwerk. Vervangen van de hemelwaterafvoer.


Aftrek (evt. deels activeren).

Ten laste van het resultaat als onderhoud. Ten laste van het resultaat als onderhoud.

Onderhoudskosten. Ziet niet op onderhoud van tuinen bij woningen

Ten laste van het resultaat als onderhoud.

Onderhoudskosten

Ten laste van het resultaat als onderhoud.

Onderhoudskosten

Onderhoudskosten

Onderhoudskosten wanneer door bitumen wordt vervangen.


Onderhoudswerkzaamheden als hetzelfde materiaal. Anders de meerkosten activeren (bijv. pvc vervangen door zink).

Ten laste van het resultaat als onderhoud. Ten laste van het resultaat als onderhoud. Ten laste van het resultaat als onderhoud. Ten laste van het resultaat als onderhoud. Ten laste van het resultaat als onderhoud. Ten laste van het resultaat als onderhoud. Aftrek (evt. deels activeren).

11


Herstellen van straatwerk. Onderhouden van de bestaande binnenriolering van diverse panden. Vervangen van ‘gewone deuren’ door brandwerende deuren. Vervangen van zachtboard en PVC plafonds door brandwerend materiaal. Divers geveltimmerwerk bij schilderbeurt. Schilderwerk.

Er is in deze situatie geen sprake van een wezenlijke verandering of modernisering (zelfde materialen) Onderhoudswerkzaamheden

Ten laste van het resultaat als onderhoud. Ten laste van het resultaat als onderhoud.

Meerkosten zijn verbetering.


Meerkosten zijn verbetering.


Onderhoud indien timmerwerk al aanwezig

Ten laste van het resultaat als onderhoud. Ten laste van het resultaat als onderhoud. Ten laste van het resultaat als onderhoud. Aftrek (evt. deels activeren).

Het bestaande schilderwerk wordt onderhouden.

Vervangen van dakpannen.

Onderhoud mits dezelfde pannen

Vervangen van zonweringen.

Onderhoudswerkzaamheden mits dezelfde zonwering. Ander, duurder materiaal: meerkosten activeren. Als vervanging met hetzelfde materiaal, dan onderhoud. Ander, duurder materiaal: meerkosten activeren. Vervanging met gelijkwaardig materiaal is onderhoud.

Vervangen en bekleding van een berging. Vervangen van hardglas ramen. Uitvoeren van kozijnreparaties Aanbrengen van de CV-installatie. Inclusief onvoorziene en voortijdige vervanging.

De kosten die betrekking hebben op herstel in oude staat kwalificeren als onderhoudskosten. De oude CV-installatie zal worden vervangen door een HR-installatie. Als HR duurder is, dan zijn de meerkosten verbetering. De kosten van verbetering mogen ten laste van het resultaat indien niet duurder dan herstel in oude toestand.


Ten laste van het resultaat als onderhoud. Ten laste van het resultaat als onderhoud. Aftrek (evt. deels activeren).

12


Het wijzigen van gaskachels naar een Cv-systeem en warmwater voorziening. Werkzaamheden aan installaties (n.a.v. veiligheidsinspecties).

Afdichten van kieren met brandwerende pur. Vervangen van een radiator door een ander type.

Vervangen van een vloer of balklaag.

Vervangen van (koperen) leidingen onder de vloer door nieuwe (polytheen) leidingen.

Vervangen van alle raam- en deurkozijnen door kunststof of gecertificeerd hardhout.

Vervangen van een groepenkast.

Afschilderen van nieuwe gips-plafonds.

Modernisering. Meerkosten activeren.

Deels aftrek, deels activeren

Als verbetering i.v.m. verscherpte wetgeving: activeren. Als reeds aanwezige onderdelen worden vervangen door dezelfde (nieuwe) onderdelen: onderhoud Met behulp van brandwerende pur wordt de situatie in oude staat hersteld. Vervanging door gelijkwaardig type is onderhoud. Vervanging door beter type is verbetering. Dan meerkosten activeren. Als beter type niet duurder is: geheel onderhoud. De vloer of balklaag zal zijn stevigheid door verloop van tijd hebben verloren. Door de vervanging wordt deze teruggebracht in de oude staat. Als met hetzelfde materiaal: onderhoud. Als met ander materiaal: meerprijs activeren als het andere materiaal duurder is. Als de oude leidingen vervangen worden door leidingen van modernere materialen die duurder zijn: meerkosten activeren. Als geen meerkosten: geheel onderhoud.


Indien de oude kozijnen zullen worden vervangen door moderne materialen is er in beginsel sprake van verbetering. Als duurder: meerkosten activeren. Als niet duurder; geheel onderhoud Onderhoud als vervanging door gelijkwaardige groepenkast. Uitgebreidere kast: meerkosten activeren. De nieuwe plafonds zijn aangebracht ter vervanging van oude gipsplafonds. Het schilderwerk maakt deel uit van deze vervanging.


Aftrek


Ten laste van het resultaat als onderhoud (evt. deels activeren) 13

Aftrek (evt. deels activeren)


Aftrek


Kleurverschil in het oorspronkelijke metselwerk herstellen. Het vervangen van oorspronkelijke raamdorpelstenen in verband met kleurverschil. Ontgraven onder funderingsbalk in verband met toegang onder woonkamer. Reinigen van daken en preventief impregneren.

Het betreft herstel in oude toestand.

Aftrek

Het betreft herstel in oude toestand.

Aftrek

Dit zijn noodzakelijke werkzaamheden om bij de woonkamer te kunnen komen i.v.m. onderhoud. Reinigen is onderhoud, preventief impregneren verbetering.

Ten laste van het resultaat als onderhoud. Aftrek resp. activeren.

14

Praktijkhandreiking onderhoud en verbetering woningcorporaties

Recommend Documents